浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终939号 上诉人（原审被告）：上海澳博资产管理有限公司，住所地上海市闵行区珠城路158号1607室。 法定代表人：张碧峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：沈鸿伟，浙江金鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林行杭，浙江滔腾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：八方建设集团有限公司，住所地浙江省诸暨市陶朱街道艮塔西路138号。 法定代表人：周才明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈根健、周锋，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：湖州鸿堪建材有限公司，住所地浙江省湖州市和盛家园10幢10-227号。 法定代表人：蔡晓敏，该公司经理。 上诉人上海澳博资产管理有限公司（以下简称澳博公司）因与被上诉人八方建设集团有限公司（以下简称八方公司）、湖州鸿堪建材有限公司（以下简称鸿堪公司）确认合同无效纠纷一案，不服浙江省湖州市吴兴区人民法院（2018）浙0502民初3956号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 澳博公司上诉请求：撤销一审判决，驳回八方公司的起诉，诉讼费由八方公司、鸿堪公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。澳博公司与鸿堪公司订立的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，其效力应予以确认。八方公司不具有诉的利益，不符合起诉条件，应予驳回。一、（2016）浙0502民初3684号和（2017）浙0502民初1785号民事调解书均确认了八方公司对其承建的湖州市西南分区03-D地块1-6号楼的工程价款享有优先受偿权。在八方公司为申请人的（2017）浙0502执522号执行案件中，案涉地块和房屋进行了查封。因上述民事调解书项下的债权是优先受偿的债权，其债权清偿顺位优先于《商品房买卖合同》项下的债权请求权，故《商品房买卖合同》的订立对债权实现没有影响。二、案涉房屋在交付和转移登记前已经被查封，不能交付和发生物权变动，故澳博公司与鸿堪公司签订的《商品房买卖合同》对八方公司的债权实现没有影响。因此八方公司与本案没有利害关系。三、案涉《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，其合同效力应予以确认。鸿堪公司对案外人上海市松江区新桥镇妍倩不锈钢经营部（以下简称妍倩经营部）负有借款债务仅是促使澳博公司决定购买鸿堪公司开发的商品房的动因，一审将购房的意思表示曲解为担保，缺乏证据证明。本案的真实背景为，在签订案涉《商品房买卖合同》后因房价上涨，鸿堪公司意图反悔，澳博公司向湖州仲裁委员会申请仲裁。鸿堪公司串通八方公司提起本案诉讼，以影响仲裁结果。四、即使澳博公司对案涉房屋的查封有异议，也应当按执行异议或执行异议之诉的程序处理。但迄今为止，澳博公司并未在执行程序中提出异议或执行异议之诉。五、一审同时适用《中华人民共和国合同法》第八条和第五十二条是矛盾的，且未明确认定合同无效是依据《中华人民共和国合同法》第五十二条中何种情形。 八方公司辩称，一、八方公司与本案具有直接利害关系，符合起诉条件。案涉《商品房买卖合同》是否有效，是否履行对八方公司债权的实现存在影响，除非鸿堪公司以已向八方公司支付款项或以其他房屋抵偿等方式清偿债务。二、澳博公司向湖州仲裁委员会提起商事仲裁的目的是通过仲裁裁决实现《商品房买卖合同》项下的权利，即满足支付全部价款、实际占有的条件，再提出执行异议，从而排除房屋执行。三、一审中，鸿堪公司亦要求法院确认案涉《商品房买卖合同》无效，并提出签订该合同实质是为其所负妍倩经营部债务作担保，从节约司法资源角度出发，法院也应当作出判决。四、澳博公司是否提出执行异议或执行异议之诉不影响八方公司提出合同效力确认之诉。五、澳博公司与鸿堪公司签订的《商品房买卖合同》名为买卖，实为担保，属于以虚假意思表示签订的合同，属于无效合同。 鸿堪公司未作答辩。 八方公司向一审法院起诉请求：确认澳博公司与鸿堪公司签订的21份《商品房买卖合同》〈备案合同编号：2016预（0007205、0007207、0007212、0007216、0007219、0007221、0007223、0007224、0007226、0007227、0007246、0007247、0007248、0007249、0007251、0007259、0007264、0007269、0007274、0007281、0007296）〉无效。 一审法院认定事实：八方公司与鸿堪公司有建设工程合同关系，是鸿堪公司位于湖州市西南分区地块开发建设项目的施工单位。因鸿堪公司未能依约支付工程款，八方公司于2016年和2017年向法院提起诉讼。后法院出具（2016）浙0502民初3684号和（2017）浙0502民初1785号两份《民事调解书》。其中（2016）浙0502民初3684号《民事调解书》调解主文中载明“鸿堪公司应支付八方公司工程价款和利息54723596元……；八方公司对其承建的湖州市西南分区03-D号地块1-6号楼就工程价款50250700元享有工程价款优先受偿权……”；（2017）浙0502民初1785号《民事调解书》调解主文中载明“鸿堪公司应支付八方公司工程价款和利息42841101元……；八方公司对其承建的湖州市西南分区03-D号地块1-6号楼就工程价款39618787元享有工程价款优先受偿权……”。因鸿堪公司未能按照（2016）浙0502民初3684号《民事调解书》确定的内容履行付款义务，八方公司向法院申请执行，执行案件案号：（2017）浙0502执522号，鸿堪公司未履行完毕执行款项。另查明，案外人妍倩经营部与薛义学、湖州亿丰怡家商业管理有限公司和鸿堪公司民间借贷纠纷案件（以下简称妍倩经营部借贷案件）于2016年4月25日至同年8月10日在上海市闵行区法院审理，案号（2016）沪0112民初12055号。经审理，当事人达成如下协议：薛义学、湖州亿丰怡家商业管理有限公司归还妍倩经营部借款本金12301200元、利息280万元并支付妍倩经营部律师费30万元，分期偿还；鸿堪公司对薛义学、湖州亿丰怡家商业管理有限公司的应付款承担连带清偿责任。2016年8月1-2日，鸿堪公司与澳博公司签订了21份《商品房买卖合同》，双方约定，澳博公司向鸿堪公司购买亿丰国际装饰城的房屋共110套。其中价格的约定为单价7000多元的在补充协议中约定了单价3000元，15000元以上的在补充协议中约定了单价5000元。合同补充约定的付款时间为在本幢楼建筑工程竣工验收后取得条件30日内付款。合同约定的交房时间是2017年10月31日前依法取得商品房交付使用的批准文件后，出卖人发出交房通知书，买受人应在通知书送达5日内办理交房手续。上述《商品房买卖合同》于2016年8月3日在湖州市住房和城乡建设局备案登记。2017年10月31日到来后，鸿堪公司未交房，而澳博公司也一直未付房款。2017年7月26日八方公司为申请执行人的(2017）浙0502执522号执行案件，对涉案房屋在内的湖州市西南分区03-D号地房屋进行了查封。2017年12月20日，妍倩经营部将（2016）沪0112民初12055号中对薛义学、湖州亿丰怡家商业管理有限公司和鸿堪公司债权17959752元中的14976620元转让给澳博公司。同日，澳博公司向鸿堪公司、薛义学、湖州亿丰怡家商业管理有限公司邮寄抵销权行使通知书，通知其受转让的债权与其应向鸿堪公司支付的购房款14976620元相互抵销。2018年1月12日澳博公司以鸿堪公司为被申请人向湖州仲裁委员会提起仲裁，要求鸿堪公司履行上述部分《商品房买卖合同》的交付及开具发票的义务，仲裁案号：湖仲（2018）裁字第2号。该仲裁案件尚在审理过程中。八方公司认为，澳博公司、鸿堪公司签订的21份《商品房买卖合同》系为鸿堪公司与案外人的债权债务提供担保，不存在房屋买卖的意思表示，且该行为对八方公司的债权实现造成妨害，应当确认上述21份《商品房买卖合同》无效。 一审法院认为，2016年8月，鸿堪公司与澳博公司签订了21份《商品房买卖合同》，双方约定，澳博公司向鸿堪公司购买亿丰国际装饰城的房屋共110套。合同补充约定的付款时间为在本幢楼建筑工程竣工验收后取得条件30日内付款。合同约定的交房时间是2017年10月31日前依法取得商品房交付使用的批准文件后，出卖人发出交房通知书，买受人应在通知书送达5日内办理交房手续。上述《商品房买卖合同》于2016年8月3日在湖州市住房和城乡建设局备案登记。2017年10月31日到来后，鸿堪公司未交房，而澳博公司也未付房款。针对双方争议的问题，一审作如下评判。 关于八方公司是否具备原告主体资格问题。涉案的《商品房买卖合同》的合同相对方是澳博公司和鸿堪公司，但八方公司对鸿堪公司有到期债权，且对鸿堪公司承建的湖州市西南分区03-D号地块1-6号楼就工程价款50250700+39618787元享有工程价款优先受偿权……，故八方公司是存在直接利害关系的法人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，八方公司具备诉讼主体资格。 关于澳博公司与鸿堪公司签订的《商品房买卖合同》是否为当事人真实意思表示。澳博公司列举了大量证据来证实交易真实成立；而鸿堪公司和八方公司则主张鸿堪公司与澳博公司的商品房买卖合同关系是为了妍倩经营部借贷案件，是为了那个案件的借款提供担保，由妍倩经营部的利益共同体即澳博公司出面与鸿堪公司签订协议，当时说好那个案件的债务还清之后，这些房子还是要还给鸿堪公司的。双方意思相左，对此一审认为，首先妍倩经营部借贷案件的诉讼时间是2016年4月开始，而澳博公司与鸿堪公司签订的《商品房买卖合同》是2016年8月1-2日，随后，妍倩经营部借贷案件即于2016年8月10日调解结案。其次，妍倩经营部借贷案件中鸿堪公司担保债务为1540万余元，澳博公司与鸿堪公司的《商品房买卖合同》价款约1490万余元，二者数字接近。第三，澳博公司与鸿堪公司的《商品房买卖合同》关于合同的价款，单价7000多元的在补充协议中约定了3000元，15000元以上的在补充协议中约定了5000元，明显低于正常价格的60%以上，而总的价款为1490万余元，与妍倩经营部借贷案件中鸿堪公司担保债务接近。第四，关于付款方式的约定是“在本幢楼建筑工程竣工验收后取得条件30日内付款”，交付时间存在不确定性。第五，2017年12月20日，妍倩经营部将借贷案件债权17959752元中的14976620元转让给澳博公司。同日，澳博公司又向鸿堪公司、薛义学、湖州亿丰怡家商业管理有限公司主张抵销权行使。综上，澳博公司与鸿堪公司的《商品房买卖合同》是在鸿堪公司作为担保人案件的诉讼中签订，后续又欲以购房款来抵偿担保之债，其目的是为了实现妍倩经营部借贷案件即（2016）沪0112民初12055号案件债权17959752元中的14976620元债权部分。 关于妍倩经营部转让债权，澳博公司是否能行使抵销权问题。对此一审认为，2017年7月26日因鸿堪公司未按执行（2016）浙0502民初3684号《民事调解书》履行，法院在执行案件中对涉案房屋进行了查封。法院查封房产时，澳博公司根本未支付涉案房屋的任何价款，亦未占有涉案房屋，仅作了备案登记。而妍倩经营部却在法院查封房产后即2017年12月20日将对薛义学、湖州亿丰怡家商业管理有限公司和鸿堪公司债权17959752元中的14976620元转让给澳博公司，后由澳博公司来抵销与鸿堪公司的房屋价款。生效调解书载明八方公司对鸿堪公司承建的湖州市西南分区03-D号地块1-6号楼就工程价款50250700+39618787元享有工程价款优先受偿权，而涉案商品房包含在西南分区03-D号地块1-6号楼中；且在执行过程中法院已经查封了房屋，故妍倩经营部转让的债权（普通债权），澳博公司不能进行购房款抵销来实现对商品房物权的控制。 综上，澳博公司在鸿堪公司为他人担保之债的审理过程中与鸿堪公司达成《商品房买卖合同》，在法院查封了涉案商品房后，又通过对他人担保之债权的受让以此欲来抵偿商品房买卖合同的房款，并欲以此实现从担保之债权到商品房物权，侵害到他人的利益。一审确认，澳博公司与鸿堪公司签订的《商品房买卖合同》无效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决：确认澳博公司与鸿堪公司签订的21份《商品房买卖合同》〈备案合同编号：2016预（0007205、0007207、0007212、0007216、0007219、0007221、0007223、0007224、0007226、0007227、0007246、0007247、0007248、0007249、0007251、0007259、0007264、0007269、0007274、0007281、0007296）〉无效。一审案件受理费100元，由澳博公司和鸿堪公司负担。 二审中，八方公司向本院提交《债权转让协议》复印件一份，用以证明妍倩经营部将其对鸿堪公司债权中的14976620元转让给澳博公司，但未实际收取对价，且转让款支付时间明显违背正常的商业惯例的事实。澳博公司质证认为，对真实性无异议，对证明对象有异议，该证据恰能证明澳博公司受让债权后成为鸿堪公司的债权人，抵销房屋买卖合同下的相应房款后，履行了支付房款的义务。鸿堪公司未发表质证意见。 本院经审核认为，澳博公司与妍倩经营部在《债权转让协议》中约定债权转让价格为14976620元，但双方对债权转让款支付时间约定不明，结合澳博公司二审中自认的其至今尚未支付该对价这一事实，该证据能够证明澳博公司受让妍倩经营部对鸿堪公司债权不符合正常交易习惯，故本院对该证据的证明力予以认定。 澳博公司、鸿堪公司未在二审中提交新的证据。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、八方公司是否具有原告主体资格；二、案涉《商品房买卖合同》的效力问题。 关于争议焦点一，根据（2016）浙0502民初3684号和（2017）浙0502民初1785号民事调解书确定的内容，八方公司对鸿堪公司有到期债权，且分别对鸿堪公司承建的湖州市西南分区03-D号地块1-6号楼就工程价款50250700元和39618787元享有工程价款优先受偿权。而澳博公司与鸿堪公司进行商品房的交易方式直接影响八方公司建设工程优先受偿权的实现，故案涉《商品房买卖合同》的效力与八方公司具有直接的利害关系。同时八方公司的起诉有明确的被告和诉讼请求，本案亦属于民事诉讼受案范围。故澳博公司要求本院驳回八方公司起诉的上诉理由，本院不予支持。 关于争议焦点二，澳博公司主张《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，对该上诉理由本院不予支持，原因如下：1.澳博公司主张以其向妍倩经营部受让的鸿堪公司债权抵销其在《商品房买卖合同》中应承担的债务，但其在受让上述债权时并未支付对价。根据澳博公司与妍倩经营部在《债权转让协议》中的约定，债权转让价格为14976620元，但双方仅约定“乙方（澳博公司）应于甲方（妍倩经营部）索要转让对价时及时向甲方支付转让费14976620元”，未约定明确的履行时间。结合二审中澳博公司自认其实际仅支付了60万元款项这一事实，可以认定澳博公司未支付相应对价。2.澳博公司与鸿堪公司在《商品房买卖合同》中以补充协议的方式对主合同中约定的购房价格进行了调整，且调整后的价格为不合理低价。主合同中双方约定房价每平米在7000元左右的，补充协议中的价格为3000元，主合同中双方约定房价每平米在15000元左右的，补充协议中的价格为5000元，调整幅度达到50%以上，属于不合理低价。3.澳博公司与鸿堪公司在《商品房买卖合同》的补充协议中约定的付款期限不符合商品房预售的一般交易习惯。在主合同中，澳博公司与鸿堪公司虽约定一次性付款，但未明确具体的付款时间。而在补充协议中，双方约定的付款时间为“本幢楼建筑工程综合竣工验收后取得交房条件30日内付款”。依照该约定，鸿堪公司出售的虽是预售房，但其在房屋满足交房条件前预收不到任何房款，明显不符合房屋预售的交易习惯。故综合考虑本案当事人陈述和在案证据，能够认定澳博公司与鸿堪公司关于房屋买卖的意思表示不真实，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，一审认定澳博公司与鸿堪公司签订的案涉《房屋买卖合同》无效并无不当，本院予以维持。 综上所述，澳博公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人上海澳博资产管理有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 晶 审判员 赵哨兵 审判员 周辰晨 二〇一九年十一月二十七日 法官助理周寅潇 书记员贾艳红