安徽省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）皖民申3089号再审申请人（一审被告、二审上诉人）:陈品，男，1977年10月26日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：吴平，系陈品妻子。法律文书送达确认地址：合肥市包河区元一柏庄小区6幢608室吴平。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：安徽柏庄物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市政务区总商会大厦2501-A。法定代表人：姜定杰,总经理。再审申请人陈品因与被申请人安徽柏庄物业服务有限公司（以下简称柏庄物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2019）皖01民终300号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。陈品申请再审称，一、再审被申请人主体不适合，再审被申请人未与再审申请人之间建立物业服务合同关系。该争议的小区的物业分别是：2008年至2012年底合肥元一物业管理有限公司、2013年1月1日至2014年底是合肥元一物业管理有限公司第一分公司、2015年1月1日起是安徽柏庄物业服务有限公司，三个独立的法人，原审判决书中未提及三者的法律关系，也未查明基本事实即再审被申请人安徽柏庄物业服务有限公司主张的诉请是何种法律关系，属于事实不清。再审被申请人举证中提交的《物业服务合同》是2014年11月8日才与业主委员会签订，并且是2015年1月1日生效，其与再审申请人未形成物业服务关系。2013年1月1日合肥元一物业管理有限公司第一分公司于服务该小区，再审被申请人没有提供与合肥元一物业管理有限公司第一分公司的任何债权债务合同，再审被申请人诉讼请求是要求2009年10月1日2016年12月31日的物业费用，2015年1月1日之前与再审申请人之间没有建立民事法律关系，再审被申请人无权要求再审申请人支付2015年1月1日之前的物业费。再审被申请人举证中提交《合肥元一物业管理有限公司第一分公司与安徽柏庄物业服务有限公司转交合肥元一柏庄小区物业服务合同交接协议》债权债务转让中没有记载再审申请人有拖欠物业费用的内容，更没有通知再审申请人。该协议是债权债务转移性质，如果涉及申请人事项应当在协议内容中注明债权债务的性质、数额等。在该协议中只字未提，因此，其效力不涉及再审申请人，不可以作为再审被申请人向再审申请人主张物业费的依据。二、再审被申请人提交假证据，应当受到法律制裁。再审被申请人提供的证据7中的“催收照片7份”中落款不是合肥元一物业管理有限公司第一分公司也不是安徽柏庄物业服务有限公司，是一个不存在的假公司。首先，合肥元一物业管理有限公司第一分公司于2013年1月1日服务于合肥元一柏庄小区，再审被申请人提供的照片中落款为一不存在的假公司，企图蒙混过关以达到非法目的。再次，照片明显是同一天拍摄，照片中门上的贴的小广告在其余的三张照片中做了模糊处理，门上的一处黑点原封不动在7张照片中出现，如此的造假行为，太低劣。再审被申请人如此藐视法庭，肆意践踏法律尊严，妨碍庄严的法院审理案件，应当受到法律严惩!其次，再审被申请人没有提供催款单据的原件，不符合证据的三性，因此，催款单不能作为再审被申请人向再审申请人主张的依据。退一步说即便再审被申请人要求之前的物业费用，再审被申请人是2017年7月18日向包河区人民法院提起诉讼，依据当时的法律规定：诉讼时效为两年，因此再审被申请人已经超过了诉讼时效，无权要求2015年7月之前的物业费用。如果法院采纳了如此虚假的证据，那将是对社会诚信的严重挑战，势必导致再审申请人不再相信法律的公平公正，会使面临和再审申请人同样或相似处境的更多的人不敢或不再相信法律的公平公正，是在损害法律在人们心中神圣威严的公平正义形象。而再审被申请人将法律玩弄于股掌之中，是在任意践踏法律的尊严也是在损害法律的公平正义形象。三、再审被申请人补拍证据、手法拙劣。原一审法院于2017年11月13日第二次开庭时，再审被申请人补充了照片、业委会备案材料。但是，照片与之前的证据7“照片”证据的手法同出一辙：造假!为后期补拍。而且补拍的手法拙劣，竟然在再审被申请人服务小区之前就“拍摄”。2015年1月1日之前，合肥元一物业管理有限公司第一分公司服务小区，再审被申请人不可能作为物业服务方来公告所谓的“三方协议”，真正有权利的应当是合肥元一物业管理有限公司第一分公司。不论再审被申请人怎么自圆其说都不能改变事实，明显造假另外，补充的证据“业委会备案”材料是复印件，没有说明证据来源，在其第二次提交的证据中再审申请人发现其第一次提交的证据四“2014年11月8日签订的《物业服务合同》”是一份不完整的证据，证据四第11页第二十八条中注明合同是“33页”，实际只提交12页的合同。《物业服务合同》中有大量的合同附件未向法庭提交再审被申请人故意掩盖其合同义务的事实。并且，至今也未能提供一份《物业服务合同》复印件给再审申请人。四、再审被申请人未尽到物业应尽的职责，再审申请人有权拒绝支付或少付物业费用。再审被申请人进驻小区后，拒绝为再审申请人开通暖气服务。合肥元一柏庄小区物业有供暖设备，再审被申请人却无理拒绝为再审申请人提供正常的服务，这还是物业正常的行为吗?2017年初，再审被申请人在未告知的情况下私自拆卸6#608（再审申请人）住户水表，并锁死水表检修门，导致再审申请人多月无生活供水，不得不搬离住宅。几个月后私拆的水表又悄悄被装回，且表内水量数字变化离谱！这种黑社会的无良手段，不应该受到法律约束和严惩？一直受到再审被申请人的严重干扰，再审申请人一家无法正常生活，已搬离元一柏庄2年多之久，房屋空置，家人的身心、生活受到严重影响。作为业主，我们申诉物业无所作为只知道想方设法收费。再审被申请人未能尽到物业职责主要体现在对公共卫生、公共区域的管理上。再审申请人在2017年10月27日开庭时提交了前一日拍摄的大量的小区的公共区域照片：小区内部商业对环境的破环、损坏的路灯、堆积杂物的楼道、没有绿植的草坪、裸露的电线、断裂的木桥、堆满废旧电动车的车库等等，没有清洁卫生、没有绿化养护、没有秩序维护、共用部位没有安置监控设备、没有修缮公共设施，处处都有安全隐患，这样的管理结果怎么能还向业主提出无理要求?业主共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。依据物业管理条例以及实施细则，恳请法院查明事实，这样的物业管理等与没有物业管理，业主不需承担物业费逾期的违约金。五、二审法院在判决中根据再审被申请人举证中提交《合肥元一物业管理有限公司第一分公司与安徽柏庄物业服务有限公司转交合肥元一柏庄小区物业服务合同交接协议》认定这一交接具有债权债务的转移效力，但是根据《物业管理条例》第十一条“业主大会履行下列职责：(三)选聘、解聘物业管理企业”和第十五条“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”的规定，业主委员只有执行业主大会的决定的权利，并没有决定选聘哪个物业服务公司的权利。同时根据《合肥市物业管理若干规定》合肥市人民政府令第159号第三十四条“物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，充分听取业意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容需要变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。”第三十七条“提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于拟解除合同九十日前书面告知合同另一方，在物业管理区域内公告，并书面告知县(市)、区房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会”。该小区的物业服务公司并没有经过任何选聘手续，在业主大会也没有召开任何会议的，更没有公告手续，业主委员会和三方签订的《合肥元一物业管理有限公司第一分公司与安徽柏庄物业服务有限公司转交合肥元一柏庄小区物业服务合同交接协议》并没有产生物业服务公司更换的效力。又根据《合肥市物业管理若干规定》第三十八条，“物业服务企业退出物业服务时，业主大会仍未能选聘到新物业服务企业的，街道办事处、乡镇人民政府应当将有关情况书面告知县(市)、区房地产行政主管部门，从市房地产行政主管部门提供的应急物业服务企业名单中指定资质条件相符、信用记录和业绩较好的物业服务企业组织做好清扫保洁、垃圾清运、安全保卫和绿化维护等基本服务工作，并继续督促或者组织召开业主大会选聘物业服务企业”。可以看出小区物业服务需要主管部门督促或组织召开业主大会进行选聘，而不是一纸《交接协议》就能确定的。综上，我们可以看出二审法院笼统的根据民法中债权债务转移的原则规定，认定物业服务公司的跟换，是对该案判决的适用法律错误。六、小区物业频繁更迭，也足以证明前物业服务不到位，一次次被赶出小区。合肥元一物业管理有限公司第一分公司进入小区时，再审申请人从未欠交物业费，但物业却无端不为再审申请人提供开通暖气、供水等服务，甚至拆除了再审申请人的水表这些令人发指的恶劣行为，应当受到法律严惩!陈品依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、三、六项规定，申请再审本案。本院经审查认为，原审法院根据案涉《交接协议》约定的内容，结合合肥元一物业管理有限公司第一分公司出具的情况说明以及柏庄物业公司的陈述，认定合肥元一物业管理有限公司第一分公司已将其在案涉小区提供物业服务期间业主欠缴物业费的债权转让给柏庄物业公司、柏庄物业公司主张权利未过诉讼时效、陈品应向柏庄物业公司支付上述物业费用、陈品提交的照片等不能证明柏庄物业公司提供的物业服务不符合《物业服务合同》的约定等法律事实，并据此判决陈品支付柏庄物业公司2009年10月1日至2016年12月31日期间的物业服务费计11338元，并无不当。陈品的再审申请事由缺乏事实和法律依据，不能成立。综上，陈品的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、三、六项规定的应当再审情形，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回陈品的再审申请。审判长  张永会审判员  张华春审判员  张希宇二〇一九年十一月二十五日书记员  李 昌附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。第二百零九条有下列情形之一的，当事人可以向人民检察院申请检察建议或者抗诉：（一）人民法院驳回再审申请的；（二）人民法院逾期未对再审申请作出裁定的；（三）再审判决、裁定有明显错误的。人民检察院对当事人的申请应当在三个月内进行审查，作出提出或者不予提出检察建议或者抗诉的决定。当事人不得再次向人民检察院申请检察建议或者抗诉。