江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终3781号上诉人（原审被告）：阜宁馨态新上海大酒店有限公司，住所地江苏省阜宁县阜城街道美食城C楼。法定代表人：朱红军，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：缪常红，女，1953年10月23日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：杨学会，江苏苏强律师事务所律师。原审被告：刘树勤，男，1952年7月21日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。原审被告：梁海滨，男，1968年1月16日出生，汉族，市民，住江苏省阜宁县。原审被告：江苏兴博新农业科技发展有限责任公司，住所地江苏省盐城市范公中路89号嘉元广场东区幢北1510室。法定代表人：笪旭初，该公司总经理。原审被告：阜宁县上海大酒店有限公司，住所地江苏省阜宁县阜城街道美食城内。法定代表人：朱祥，该公司总经理。原审被告：朱红军，男，1961年5月8日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。上诉人阜宁馨态新上海大酒店有限公司（以下简称馨态公司）因与被上诉人缪常红、原审被告刘树勤、梁海滨、江苏兴博新农业科技发展有限责任公司（以下简称兴博公司）、阜宁县上海大酒店有限公司（以下简称阜宁上海大酒店公司）朱红军合同纠纷一案，不服江苏省盐城市阜宁县人民法院（2018）苏0923民初3861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。馨态公司上诉请求：撤销原判，依法改判馨态公司不支付缪常红租金损失45万元。事实与理由:一、缪长红虽然将案涉房屋交由馨态公司装修，但其并未失去对房屋的占有和控制。1.基于租赁关系的房屋交付，交付后承租人开始占有和控制租赁房屋，租赁合同解除后，承租人自然存在返还房屋的义务。而本案中，根据《合作经营租赁协议》的约定馨态公司以现金出资，缪常红以房屋使用权出资共同经营酒店，明确了双方的合作方式，缪常红获得固定收益和绩效收益的分配方式及分工等相关内容，表明双方是一种合作经营的法律关系，而非租赁关系。一审法院（2017）苏0923民初2050号民事判决中，也认定双方之间并非是房屋租赁合同关系，且缪常红以酒店董事的身份参与进来，并按照协议约定履行义务。基于这种合作，缪常红将房屋交付馨态公司装修只是为了履行上述协议约定合作义务，不改变缪常红对该房屋的占有、控制。馨态公司接受该房屋也只是履行上述协议约定的装修义务，并不占有控制。缪常红交付房屋在性质上与租赁法律关系下的转移占有和控制，是完全不同的。2.基于合作关系，租赁协议解除后，装修工作停止、撤场。屋内除已经新安装附着于房屋的部分用电线路及一些管道外，别无馨态公司事物，缪常红掌握着房屋的钥匙，其完全可以仅需告知馨态公司后即可直接收回案涉房屋，而无需履行，也无需申请强制执行，但缪常红故意以向法院申请执行的方式收回房屋，制造房屋为馨态公司控制的假象，其目的是为了获得额外的不当利益。3.在协议解除后不久，缪常红就以在案涉房屋的玻璃门和窗户内张贴了招租信息，如果不控制房屋，缪常红就无法张贴招租信息。二、缪常红单方解除协议依法不产生合同解除的效力。1.《合作经营租赁协议》约定的固定收益，在性质上不属于租金，故缪常红以馨态公司未按时支付租金为由解除协议没有依据。2.协议中没有约定，如馨态公司未按时支付固定收益或租金时，缪常红可以直接解除协议，仅约定馨态公司因投资资金出现问题时，其有权终止。从其律师函可以看出缪常红是以馨态公司未按时支付租金为由解除协议的，其并没有以所谓的馨态公司因投资出现问题为由解除协议，故一审法院不围绕缪常红起诉的理由，直接以缪常红未提及的投资资金问题认定馨态公司构成根本性违约错误，违反了不告不理的原则。3.合同解除权的行使以合法为前提，否则即使解除通知到达，不发生解除的效力。4.馨态公司未按时支付所谓的租金，属于金钱给付义务的迟延履行。而金钱给付义务的迟延履行通常在经催告后合理期限内仍不履行才构成根本性违约，故缪常红未先行催告，馨态公司不构成根本性违约。5.没有证据证明馨态公司将不履行协议或者已丧失履行能力，事实上酒店内部装修处于推进当中，馨态公司也投入了较大数额的资金，即便在缪常红消极对待不配合的情况下，馨态公司仍然没有放弃，通过各种途径想方设法解决下水道、化粪池堵塞等问题，加快酒店开业步伐，只是因为缪常红解除协议和起诉而停止。三、缪常红应当自担损失，缪常红错误地单方解除协议并起诉，致使双方合作已难以继续，过错在缪常红。同时一审法院又错误地超出缪常红起诉所依据的事实和理由，判决解除，所谓的损失应当由缪常红自行承担。缪常红解除协议后，馨态公司已全部停止室内装修事宜，但其既不收回房屋，也不通知馨态公司，故意拖延扩大损失，企图从馨态公司和一审其他被告获得所谓更多租金，对扩大的损失也应由缪常红自担。四、一审法院确定租金损失45万元缺乏依据。即便双方是租赁合同关系，租金损失也应在可预见的合理范围之内，最长不得超过六个月。关于租金数额，此前的判决均认定为40万元每年，最长六个月，也只有20万元。一审法院判决也没有考虑缪常红的过错和应承担的责任。五、担保人不应当承担连带责任。1.从法院认定的合同解除时间和缪常红通知解除时间看，已经超过六个月的保证期间。2.依据担保人与缪常红的协议，酒店未能正常运作时担保不生效，酒店合作目前已不可能未能正常运行，且未运作，非担保人原因所致，故不应当承担担保责任。3.缪常红基于无效的合同解除造成的损失，担保人不应当承担担保责任。缪常红辩称，1.涉案房屋在合作租赁协议签订之后就已经实际交付给馨态公司，且馨态公司在之前几次庭审中也都已经认可其将涉案房屋进行了装修。2.关于合同解除的事实已经有（2017）苏0923民初2050号、（2018）苏09民终198号生效判决书予以确认，生效判决已经明确双方的合同于2017年3月27日予以解除，且馨态公司作为违约方承担了违约金。3.涉案房屋收回的时间是在2018年7月12日，是经过一审法院执行局强制执行后予以收回的。一审法院在判决时，综合考虑了馨态公司房屋整理、搬离的时间以及未实际经营等因素，已经降低了馨态公司的损失金额，一审法院酌定其赔偿45万元损失是有事实和法律依据的。4.关于馨态公司提出的租金损失最长六个月的问题，是混淆了房屋闲置损失和房屋租金损失的概念。缪常红在一审中所主张的是馨态公司逾期交付房屋所导致的房屋租金损失，而不是在退房之后所应承担的闲置期间的租金损失。5.刘树勤和梁海滨作为担保人，并未就其应当承担的担保责任提出上诉，所以馨态公司也无权就该担保责任提起上诉。梁海滨和刘树勤在经营租赁合同中对于担保方式和担保范围并未进行明确约定，根据担保法第十九条和第二十一条的规定，担保人应当对馨态公司的全部债务承担担保责任。担保法明确规定担保人对担保方式和范围没有明确约定的，应当承担连带责任，同时，担保的范围包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用，所以根据刘树勤和梁海滨对担保方式和范围没有明确约定，其应当对涉案房屋的租金损失承担担保责任。刘树勤述称，1.同意馨态公司上诉的事实和理由。2.2017年3月27日缪常红与馨态公司签订的《合作经营租赁协议》解除，馨态公司已全部停止施工并撤场，缪常红作为酒店董事会主要成员又是房屋主人，其掌握房屋钥匙，缪常红实际是房屋的控制人，完全可以告知一下馨态公司即可直接收回房屋，缪常红也是合作方，其也可以书面通知馨态公司交房，而无须申请强制执行。如果书面通知馨态公司交房后，馨态公司不交房再强制执行也不晚，缪常红这样做的目的是为了获得更多的房租。在此期间，缪常红也经常与他人谈及案涉房屋的租赁事项。3.担保人不应承担连带责任。从法院认定的合同解除时间和缪常红通知解除的时间来看，已超过六个月的保证期间。缪常红与馨态公司的合同于2017年3月27日解除，故担保人不应该再承担担保责任。缪常红是合作租赁经营的主要成员，又是房东，造成合作租赁经营没有成功，缪常红没有尽到自己的职责，也应负主要责任，担保人没有任何责任。4.依据梁海滨和刘树勤两个担保人与缪常红于2016年2月26日签订的协议第四条，缪常红与馨态公司租赁合作协议签订运作后才生效，酒店未能正常运作，担保不生效，酒店未能正常营业是非担保人的原因所致，超出了担保范围和时间，故担保人不应当承担担保责任。5.缪常红基于无效合同来主张，担保人不应承担担保责任。梁海滨、兴博公司、阜宁上海大酒店公司、朱红军未作述称。缪常红向一审法院起诉请求：1.判令馨态公司支付2017年3月19日至2018年7月12日房屋租金损失1119361元及赔偿装修损失；2.判令刘树勤、梁海滨对馨态公司上述第1项的义务承担连带清偿责任;3.判令兴博公司、阜宁上海大酒店公司、朱红军对馨态公司上述第1项的义务在未出资的本息范围内承担补充赔偿责任；4.本案诉讼费由馨态公司、刘树勤、梁海滨、兴博公司、阜宁上海大酒店公司、朱红军承担。诉讼过程中，缪常红变更第1项诉讼请求为：1.判令馨态公司支付2017年3月19日至2018年7月12日房屋租金损失1119361元。一审法院经审理查明，馨态公司于2016年3月17日设立，登记的公司股东为兴博公司、朱红军、阜宁上海大酒店公司。2016年3月19日，缪常红作为甲方与馨态公司作为乙方签订合作经营租赁协议1份。该协议约定：1.合作方式及期限。甲方以现有的房产使用权作为固定收益和绩效收益凭证，乙方根据实际情况生态式改装及新型管理和科学化经营作为收益凭证。合作经营时间10年，自2016年3月19日至2026年3月18日；2.合作收益分配方式。收益包括固定收益和绩效收益。甲方固定收益为每年400000元。乙方总营业额达到10000至3000000元时甲方固定收益为400000元，总营业额达3000000元以上的部分作为甲方绩效收益得到10%，总营业额达到3000000元以上的部分作为乙方绩效收益得到90%；3.违约责任。双方签订合同后，按以上条款未履行、未执行、违反条款，守约方追究未守约方相关法律责任及经济责任，索赔金额为20万元。合同还对甲、乙双方的其他权利义务作出了约定。案外人韩立宏作为兴博公司的代理人、梁海滨作为阜宁上海大酒店公司的代理人在合同乙方处签字。刘树勤与梁海滨还作为担保人同时在协议中签字。上述合同签订后，缪常红将位于阜宁县阜城街道美食城C楼第二层由南向北1-6间房屋、D楼面东部分1-5层房屋及西南部分2-5层房屋、D1楼601室、602室、603室房屋及附属用房交付馨态公司。馨态公司并对上述房屋内的装潢进行了部分拆除。2017年3月23日，缪常红委托江苏鼎盛湖律师事务所向馨态公司、刘树勤、梁海滨、兴博公司、朱红军发出律师函，简述了双方合同约定情况，提出因馨态公司未按期支付租金，构成根本违约，要求解除与馨态公司签订的合作经营租赁协议，馨态公司并于2017年3月28日前付清全部拖欠租金、违约金及损失。2017年3月27日，馨态公司的法定代表人朱红军收到该函件。2017年4月10日，缪常红诉至法院，要求：1.解除双方于2016年3月19日订立的合作经营租赁协议；2.馨态公司向缪常红支付租金400000元，并承担违约金200000元；3.兴博公司、朱红军在注册资金认缴范围内对馨态公司上述第2项义务承担连带清偿责任；4.刘树勤、梁海滨对馨态公司上述第2项义务承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费用由被告承担。2017年9月7日一审法院作出（2017）苏0923民初2050号民事判决书，判决：“一、缪常红与阜宁馨态新上海大酒店有限公司于2016年3月19日签订的合作经营租赁协议于2017年3月27日予以解除；二、被告阜宁馨态新上海大酒店有限公司应于判决发生法律效力之日起10日内向原告缪常红支付租金损失40万元、违约金20万元，合计60万元；三、刘树勤、梁海滨对上述第二项确定的被告阜宁馨态新上海大酒店有限公司的还款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告缪常红的其他诉讼请求。”后馨态公司不服上述判决，上诉至盐城市中级人民法院，2018年3月29日，该院作出（2018）苏09民终198号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2018年4月24日缪常红向一审法院申请执行（2017）苏0923民初2050号民事判决书项下的馨态公司、刘树清、梁海滨应履行的义务，2018年7月30日，缪常红通过执行程序收回了案涉房屋。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.缪常红主张2016年3月19日至2018年7月12日期间租金损失是否应得到支持的问题；2.关于刘树勤、梁海滨的保证责任承担的问题；3.关于阜宁上海大酒店、兴博公司、朱红军的责任承担问题。一、关于缪常红主张2016年3月19日至2018年7月12日期间租金损失是否应得到支持的问题。一审法院认为，馨态公司与缪常红签订的合作经营租赁协议合法有效，双方均应依约履行。然双方合同于2017年3月27日解除，合同解除后馨态公司应当在合理期限内及时向缪常红返还房屋。馨态公司辩称缪常红系合作经营方，其对房屋有控制权，对此，馨态公司未有提供证据予以证明，且馨态公司在一审法院执行才搬离案涉房屋，因此给缪常红造成的损失应当予以赔偿。但考虑到合同解除后应当给予馨态公司必要的整理房屋的时间、合理的搬离时间，以及馨态公司虽占有案涉房屋但并未实际经营并获取收益、缪常红与馨态公司之间约定租金的金额、收取方式等情况，可适当减轻其赔偿责任，故一审法院酌情确定馨态公司向缪常红赔偿2017年3月19日至2018年7月12日止的房屋占用损失450000元。二、关于刘树勤、梁海滨的保证责任问题。一审法院认为，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。本案刘树勤、梁海滨自愿在协议中签字提供保证担保，对保证担保的范围未作约定，应按对全部债务承担保证责任，即对主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用进行保证，故刘树勤、梁海滨应对馨态公司延迟返还房屋造成缪常红损失承担连带赔偿责任。刘树勤、梁海滨承担保证责任后，有权向被告馨态公司追偿。刘树勤、梁海滨提出其不承担责任的辩解意见，无事实及法律依据，一审法院不予采纳。三、关于阜宁上海大酒店公司、兴博公司、朱红军的责任承担问题。一审法院认为，依照相关规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司未能清偿的部份承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。本案馨态公司资产未经清算，缪常红亦未提供证据证明馨态公司的资产不足以清偿案涉债务，且案涉纠纷与阜宁上海大酒店公司、兴博公司、朱红军是否在未出资本息范围内承担补充赔偿责任非同一法律关系，故缪常红要求兴博公司、朱红军承担责任尚缺乏事实依据，一审法院不予支持。如经执行后，馨态公司确不足以清偿债务，缪常红可在未受偿范围内另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、馨态公司应于判决发生法律效力之日起10日内向缪常红支付租金损失450000元；二、刘树勤、梁海滨对上述第一项确定的馨态公司的还款义务承担连带清偿责任；三、驳回缪常红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14874元，由缪常红负担13824元，馨态公司负担8050元。在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本案的争议焦点在于：一、缪常红与馨态公司的《合作经营租赁协议》解除后，缪常红起诉要求馨态公司支付2017年3月19日至2018年7月12日期间的租金损失是否应当支持，一审法院认定的数额是否合理；二、若馨态公司应当对缪常红承担相应的责任，刘树勤、梁海滨是否应当承担连带清偿责任。本院认为，缪常红与馨态公司签订的《合作经营租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政的法规强制性规定，为合法有效合同。根据一审法院2017年9月7日作出的（2017）苏0923民初2050号和本院2018年3月29日作出的（2018）苏09民终198号民事判决的认定，缪常红与馨态公司之间的《合作经营租赁协议》已经于2017年3月27日解除，馨态公司主张案涉合同不应当解除的理由与生效判决不符，本院不予支持。一、关于缪常红主张的租金损失问题。在（2017）苏0923民初2050号案件中，缪常红主张了2016年3月19日至2017年3月19日期间的租金，在上述案件中，馨态公司未能交房，并且就一审法院的判决提出上诉，本院于2018年3月29日作出（2018）苏09民终198号判决，合同解除后，馨态公司负有返还房屋的义务，其未交付房屋，缪常红有权要求馨态公司赔偿相应的损失，且缪常红于2019年4月24日向一审法院申请执行，并不存在恶意迟延行使权利的情况，缪常红于2018年7月12日通过执行程序收回案涉房屋，在2017年3月19日至2018年7月12日期间缪常红有权向馨态公司要求赔偿房屋的租金损失，馨态公司主张缪常红实际控制案涉房屋没有依据，且与一审法院执行情况不符，本院不予支持。一审法院参照双方签订的《合作经营租赁协议》约定的固定收益情况、馨态公司必要的整理房屋的时间、合理的搬离时间，酌定馨态公司向缪常红支付45万元并无不当。二、关于刘树勤、梁海滨是否应当承担责任的问题。刘树勤、梁海滨在缪常红与馨态公司签订的《合作经营租赁协议》作为担保人签字，但未就担保责任方式、担保范围、担保期限进行明确的约定，一审法院认定其担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现担保的费用等，担保方式为连带责任担保，担保期限并未经过等符合法律规定，馨态公司主张上述《合作经营租赁协议》未生效，担保不发生法律效力的理由不能成立，且刘树勤、梁海滨对一审判决并未提起上诉，故一审法院判决刘树勤、梁海滨对馨态公司的上述还款义务承担连带清偿责任亦无不当。综上所述，馨态公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人阜宁馨态新上海大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇一九年十一月十九日法官助理 徐 平书 记 员 周亚梅