河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终10797号 上诉人（原审原告）：董国通，男，1959年1月6日出生，汉族，现住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：苏华东，河北天宏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱利德，男，1991年7月5日出生，汉族，现住河北省石家庄市正定县。 委托诉讼代理人：关永旺，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩赛，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 上诉人董国通因与被上诉人朱利德房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初2731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 董国通上诉请求：1、请求依法撤销石家庄市新华区人民法院（2019）冀0108民初2731号民事判决书，并依法改判支持上诉人的诉讼请求给付上诉人租金110000元及利息（不服金额为56250元）；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决被上诉人给付租金数额计算至2019年7月30日止即53750元是错误的，属于认定事实错误，证据不足。1、根据商铺租赁合同约定，租赁期限为三年，自2018年5月1日至2021年5月1日止。因此，合同履行期间的租赁费和物业管理费用应该由被上诉人全部承担。第一年应交租金7万元，杨俊彦代缴三个月租金，被上诉人缴纳三个月租金17500元，剩余2018年11月至2019年4月期间租金35000元未交。因此，一审法院对上述租金35000元的认定是正确。2、合同同时约定第二年租金为75000元，每年4月1日前一次性交付。因此，被上诉人应按照合同约定于2019年4月1日前付清第二年租金75000元。一审法院认定计算至2019年7月30日没有事实与法律依据，即使每半年一付，被上诉人也应支付至2019年10月即37500元，而不是2019年7月30日的18750元，一审法院未认定被上诉人交纳第二年租金75000元事实认定错误，证据不足。二、在起诉之前，双方并未就合同解除达成任何协议，按照合同约定，租赁期间的全部租金应该由被上诉人全部承担。因此，上诉人主张被上诉人支付租金11万元符合法律规定。1、上诉人与被上诉人是签订《商铺租赁合同》的合同主体，合同的签订、履行、解除等合同事宜应由上诉人和被上诉人具体负责。若被上诉人提出解除合同，则需向合同相对方即上诉人提出，而不是向物业公司提出。被上诉人从未向上诉人提及过解除合同退租事宜，物业公司从未通知也无权通知上诉人解除合同，因此被上诉人所称于2018年10月10日退租事实不能成立。一审法院认定上诉人应当知道原告停租之事无事实与法律依据，认定事实错误。2、物业公司不是本案合同的签约主体，无权代表上诉人或被上诉人履行合同义务。被上诉人将商铺交付物业不等同于履行了向上诉人交付商铺的义务，交付物业与否不能成为解除商铺租赁合同的依据，物业公司无权代表上诉人行使任何权利，更无权解除《商铺租赁合同》。因此，双方之间的租赁合同并未解除，被上诉人应承担租赁期间的租金支付义务。三、一审法院将物业公司收取的费用从上诉人租金予以扣除，突破合同相对性原则，认定事实错误。被上诉人与案外人石家庄大丰商业管理有限公司签订《经营场地租赁管理合同》，并向大丰公司缴纳综合管理费，是为履行其与大丰公司签订的管理合同，其缴纳的是物业管理费而不是租金。被上诉人综合管理费即使退还，也应由大丰公司退还。一审法院认定从被上诉人应付租金中予以扣除2235元，突破合同相对性原则，于法无据，认定错误。四、一审法院认定从租金中扣除10000元担保金认定事实错误。被上诉人没有交付过保证金，一审法院在没有证据证实的情况下从上诉人租金中扣除明显认定事实错误，证据不足。上诉人收取案外人杨俊彦10000元与被上诉人无关，被上诉人与杨俊彦所签《补偿协议书》也与上诉人无关，是否补偿、补偿金额是多少、如何支付等等均系被上诉人与杨俊彦协商的结果，其约定对上诉人不产生法律效力。即使一审法院认定保证金与被上诉人有关，但保证金不是押金，而是为了担保合同的履行而设立的违约保证金。相对于三年的租赁期限而言，不足半年时间被上诉人即提出退租，肆意毁约，破坏合同交易秩序，属于严重违约，致使上诉人无法达到合同目的，无法租赁的损失理应由被上诉人承担，保证金也不应退回或扣除。综上所述，一审法院认定事实错误，证据不足，望二审法院查清事实，撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。 朱利德答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。具体理由：1、上诉人诉请解除合同，而被上诉人亦认可在2018年10月份解除合同。因此一审判决确认解除双方合同并确认于2019年7月30日腾空房屋，并将租金支付至2019年7月30日止，认定事实清楚上诉人的主张不能够成立上诉请求没有事实和法律依据。2、上诉人认可被上诉人向物业提出的解除合同并交付物业，而一审法院也进行了现场调查并与物业人员通话，通话中物业人员也证实将退租解除合同事宜通知了上诉人，因此被上诉人虽未上诉认可一审判决，但是上诉人所主张的告知解除确认的这个事实不能成立，因此上诉人主张支付11万元租金没有事实和法律依据。3、扣除担保金即物业综合管理费，符合事实和法律规定。关于担保金被上诉人这一理由当中也提到了被上诉人提出退租这一事实说明，上诉人认可被上诉人提出退租的事实。如果其主张不应扣除1万元担保金的话，那么合同应当认定在2018年10月份解除，就应当相应的扣减租金。综合上述事实和理由，上诉人的上诉无事实和法律依据，恳请贵院维持原判。 董国通向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原被告之间的《商铺租赁合同》被告腾清并返还商铺；2、请求依法判令被告给付原告租金110000元、物业管理费空调费7430元及利息（利息自起诉之日计算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告董国通与被告朱利德签订《商铺租赁合同》，约定由被告租赁原告位于石家庄市裕华区商铺（以下简称涉案商铺），租用期限为2018年5月1日至2021年5月1日止，合同终止前一个季度通知对方是否续租，否则按违约处罚。年租金第一年70000元，第二年、第三年每年75000元，每年4月1日前一次性交付，每半年一付，提前一个月付清。租赁期间的商铺保证金，水、电、空调、保洁等物业及经营费、税收费均由被告承担。被告需向原告交付保证金10000元。2018年4月21日，被告朱利德（乙方）与案外人杨俊彦（甲方）签订《补偿协议书》，内容为在收到乙方补偿款后将涉案商铺转让给乙方经营。乙方支付给甲方该商铺装修费30000元，以及在该商铺房东董国通处所交押金10000元，以及商场物业管理处押金2000元，共计42000元。乙方应将甲方所交纳的2018年5、6、7、8月份计四个月的房租22400元，5、6、7三个月的物业费5300元，共计27700元交付给乙方。甲方收到乙方的补偿款后，甲方在该商铺的租赁权自行终止，乙方与董国通就该商铺所签的租赁协议可生效，否则，该商铺租赁权仍属甲方。2018年5月7日被告朱利德与案外人石家庄大丰商业管理有限公司（以下简称物业公司）签订《经营场地租赁管理欧合同》，合同约定被告承租的涉案商铺租赁期限自2018年5月1日至2018年7月22日止。被告朱利德向物业公司交纳信誉保证金2000元、电费5000元。关于合同的履行。2018年5月1日，原告依约将涉案商铺交付给被告使用，被告依约支付了原告2018年5月-10月的租金，但被告未按合同约定在2018年10月1日前交付原告2018年11月-2019年4月的租金35000元，未在2019年4月1日前交付原告2019年5月-10月的租金（2019年5月-7月租金为18750元）。期间，被告向物业公司交纳了2018年7月23日-2019年9月30日的综合管理费15646元（2019年8月-9月间的综合管理费折合款为2235元），被告提交物业公司收据为证。庭审中，被告称，2018年10月10日与物业结清相关费用后退租，并将该商铺交付物业，同时电话通知原告退租，物业也告诉被告会向原告传达退租的相关事宜；被告不拖欠空调等费用；被告按照物业要求已交纳2018年7月23日-2019年9月30日的综合管理费15646元。原告不认可被告所述退租情况，称，物业无权决定合同的解除或履行，不存在电话通知原告解除合同的情形；没有收到被告保证金10000元。 一审法院认为，原被告双方签订的《商铺租赁合同》，依法成立生效。原告依约交付了涉案商铺，被告违约未按照合同约定的期限交付租金，现被告称已退租，房屋已腾空交物业公司，故对于原告要求解除合同、被告腾清并返还商铺、被告支付拖欠原告租金及利息的诉讼请求，予以支持。但租金数额应计算至2019年7月30日止即53750元（35000元+18750元）为宜。被告称不拖欠物业管理费、空调费，原告未递交涉案商铺拖欠物业管理费、空调费的相关证据证明，故对其相应诉讼请求不予支持。关于担保金款，原告认可收取了前承租户杨俊彦担保金款10000元，在与被告签订《商铺租赁合同》并收取被告17500元租金的同时，应当知道杨俊彦与被告协商补偿、收取被告担保金款10000元后与原告停租之事，故对被告辩称的应从所欠租金中扣除所交10000元保证金的观点，予以采纳。关于被告辩称的综合管理费款应从所欠租金中扣除的观点，因双方合同已解除，被告实际交付综合管理费至2019年9月30日，故对于2019年8月-9月的综合管理费2235元从租金中扣除为宜。对于被告辩称的已于2018年10月10日退租之事，因原告不认可，被告未递交相关证据证明，故对其所述退租之事不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百六十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告董国通与被告朱利德签订的涉案《商铺租赁合同》，被告于2019年7月30日前腾空并返还原告涉案商铺；二、被告朱利德于本判决生效之日起十日内支付原告董国通拖欠的租金53750元（已支付担保金款10000元、2019年8月-9月间的综合管理费2235元）及逾期付款利息（自2019年5月15日起至欠款本金付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2648元，减半收取计1324元，由原告董国通负担530元，由被告朱利德负担794元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明事实同原审查明一致。 本院认为，关于拖欠租金的问题。双方签订的《商铺租赁合同》第三条约定，年租金第一年70000元，第二年、第三年每年75000元，每年4月1日前一次性交付。该条款后另手写约定每半年一付，提前一个月付清。董国通于2019年5月5日提起原审诉讼要求解除上述《商铺租赁合同》，朱利德对解除合同无异议，但辩称其已于2018年10月10日退租且案涉商铺已腾空交付物业公司，主张该合同在2018年10月10日已解除，董国通不认可，朱利德亦未提供确实充分证据证明，故即便一审判令解除双方签订的《商铺租赁合同》，朱利德亦应当按照合同约定支付租金至2019年10月31日止，共计35000元+37500元=72500元；关于综合管理费的问题。因朱利德应当支付租金至2019年10月31日，故其支付的2019年8月-9月的综合管理费2235元不应从拖欠租金中扣除；关于保证金的问题。董国通认可收取了前承租户杨俊彦保证金10000元，朱利德与杨俊彦因案涉商铺转让经营签订的《补偿协议书》约定朱利德应补偿杨军彦交付董国通的保证金10000元，后董国通与朱利德签订了《商铺租赁合同》并收取朱利德17500元租金，《商铺租赁合同》约定朱利德需向董国通支付保证金10000元，但未对保证金的性质及朱利德违约后保证金如何处理进行约定，故董国通诉称不应从拖欠租金中扣除保证金之主张理据不足，本院不予支持。 综上所述，董国通的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初2731号民事判决； 二、解除董国通与朱利德签订的案涉《商铺租赁合同》，朱利德于本判决生效十日内腾空并返还董国通案涉商铺； 三、朱利德于本判决生效之日起十日内支付董国通拖欠的租金72500元（已支付保证金10000元）及逾期付款利息（自2019年5月15日起至欠款本金付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）； 四、驳回董国通其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2648元，减半收取计1324元，二审案件受理费2648元，共计3972元，由董国通负担1858元，由朱利德负担2114元。 本判决为终审判决。 审判长  刘清振 审判员  王 靖 审判员  李 祥 二〇一九年十一月月二十九日 书记员  张 煊 ——