湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民2369号上诉人（原审被告）：湖南省福兴房地产集团有限公司，住所地湖南省中方县建设局内。法定代表人：高秀彬。委托诉讼代理人：罗本璞，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：张阿敏，女，1978年6月25日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县。委托代理人：翟叶叶，湖南民海律师事务所律师。上诉人湖南省福兴房地产集团有限公司（以下简称福兴公司）与被上诉人张阿敏商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3775号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。福兴房地产公司上诉请求：一、依法改判驳回被上诉人主张上诉人支付逾期办证违约金的诉讼请求；二、由被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1、双方在合同中已对逾期办证违约金作约定，即买受人退房，出卖人退房款并按已付房价款的5%赔偿买受人损失，现被上诉人未按约定主张违约金，法院不应支持；2、双方应按合同约定执行；3、不动产权证的办理时间并非上诉人所能控制，不动产办理部门于2017年9月即已受理上诉人办证申请，上诉人已按时为被上诉人申请办理不动产权证，并没有逾期办证的违约行为。其次，上诉人的法定代表人高秀彬于2017年12月2日遭他人故意伤害至生命垂危，一直住院至今仍未康复，以致不能正常安排公司事务，对上诉人的工作经营都造成严重影响，没有办法向不动产登记部门跟进办证进度，故不能及时办理不动产权证登记并非上诉人的原因。至于不动产权证是否交给买受人，并不影响买受人取得商品房的所有权，对买受人并无损害，上诉人不应承担违约金。特别是对大部分按揭贷款的买受人，产权证反正抵押在银行，买受人也拿不到。4、退还被上诉人代办费和办证费，出现了同案不同判，判决退还不合理，办证费和代办费已经开支，怀化市不动产中心收取了不动产登记费和测绘费，水岸蓝城所有的不动产权证已全部办理完毕，不存在退还；5、2017年3月27日，上诉人的法定代表人高秀彬签的《关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书》是被胁迫签的一份显失公平的承诺书，不是上诉人的真实意思表示。张阿敏辩称，上诉人要求按照已付房款的5%支付逾期办证违约金事实上是没有约定的，双方并未在合同中对逾期办证违约金作约定；《承诺书》是双方真实意思表示，上诉人并未提交相应证据证实其签署《承诺书》时受到胁迫的情形；原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。张阿敏向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理水岸蓝城15栋803号商品房的房屋产权证书；2、判决被告支付原告2017年3月27日至2019年5月8日违约金55800.16元（后续违约金计算至原告拿到权属证书之日止）；3、判决被告立即返还原告契税2409元、房屋维修基金4819元、代收代办费482元、代收办证费1375元，并支付利息3497.72元；4、被告向原告开具房款结清单；5、本案诉讼费由被告承担。福兴公司辩称：2017年3月27日，水岸蓝城业主一百多人胁迫被告的法定代表人在承诺书上签名，该承诺书不是被告的真实意思表示；被告只收取了原告几百元代办证费，而承诺书约定的赔偿标准是按购房款总额每日万分之三进行赔偿，购房款对应的是房屋交接，办证费对应不动产权证交接，如果按照承诺书计算赔偿金，要高出代办费一百多倍，该承诺书显失公平；怀化市不动产登记中心已于2017年9月受理了被告的不动产登记业务，从2017年10月开始，水岸蓝城项目已有600多户陆续领到了不动产权利证书；没有在承诺书附件上签名的业主是放弃权利的，应当驳回这部分业主的诉求；原告要求计算契税、维修基金的利息，因双方没有相关约定，故应驳回该诉求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证；对有异议的证据，本院认证如下：原告提交的承诺书一份及被告提交的由怀化市不动产登记中心出具的证明一份均真实合法，与待证明事实有关联性，应予以认定。根据认定的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2012年12月8日，原告张阿敏与被告福兴公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的水岸蓝城15栋803号住房，总房款240936元；乙方包办房屋所有权证及土地使用权证，甲方向乙方代收交易契税2409元及两证代办费等合计1375元；乙方向甲方支付专项维修基金4819元；甲方于2014年2月28日前将合同约定的商品房交付使用；如果乙方未能于2016年12月31日取得房屋的权属证书，如果乙方退房，甲方于30日内将房款退回乙方，并按已付房款的5%赔偿损失，等等。合同签订后，原告张阿敏按照合同约定履行了义务。2017年9月，怀化市不动产登记中心已受理福兴公司关于水岸蓝城项目的不动产登记申请，并于2019年1月21日完成了不动产登记。部分业主已领取不动产权属证书。另查明：2017年12月30日，被告福兴公司与水岸蓝城项目部分业主签订《承诺书》，被告福兴公司承诺于2017年9月30日前将水岸蓝城一期（第8、9、10、11栋）的不动产权利证书办理完毕交付业主，于2017年12月30日前将水岸蓝城二期（第4、6、7、14、15栋）的不动产权利证书办理完毕交付业主，如果逾期三个月以上，福兴公司从2017年3月27日起至不动产签发之日按购房款总额的每日万分之三赔偿违约金。原告在上述承诺书的附件上签名。对于原告要求被告开具房款结清单的诉讼请求，双方没有约定，本院不予支持。本院认为：原告张阿敏与被告福兴公司签订的《商品房买卖合同》及承诺书系当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定履行义务。被告福兴公司未按约履行，应当承担相应违约责任。对于逾期办证违约金，双方约定按购房款总额的每日万分之三计算，该违约金约定过高，应予调整，本院调整每日万分之一计算。从2017年3月27日起计算至不动产登记之日（2019年1月21日），逾期办证违约金为240396元×0.0001/日×664日＝15962元。超出部分，本院不予支持。契税、房屋维修基金应当由业主向相关行政部门缴纳，而且福兴公司至今未将所代收的契税及维修基金支付给相关行政部门，被告也认可该款项，故张阿敏要求福兴公司返还代收的契税及维修基金，本院亦予以支持，但对于资金占用利息，原告起诉证据不足，本院不予支持。对于代收代办费、代收办证费，鉴于案涉房屋已在怀化市不动产登记中心进行了权属登记，被告福兴公司代办权利证书及收取代办费的行为是双方约定行为，且福兴公司也在履行代办义务，故本院对张阿敏要求代收代办费、代收办证费及利息的诉求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告湖南省福兴房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张阿敏延期办证违约金15962元；二、被告湖南省福兴房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张阿敏契税、维修基金合计7228元；三、驳回张阿敏的其他诉讼请求。案件受理费2636元，减半收取1318元，由张阿敏负担892元，由湖南省福兴房地产集团有限公司负担426元。二审中，双方当事人均没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》及《承诺书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《承诺书》相比《商品房买卖合同》而言，是双方对各自在《商品房买卖合同》中的权利义务进行的补充约定。双方在该《承诺书》中，重新对上诉人的办证期限及需承担的逾期办证违约金予以约定，现上诉人未能按约定期限为被上诉人办好不动产权证，其逾期办证事实客观存在，应当承担违约责任。一审法院根据本案实际依法认定上诉人向被上诉人支付相应的违约金并无不当。上诉人主张其没有逾期办证违约行为的理由，经查，上诉人并未能提交相应证据证实此事实主张，欠缺事实依据，本院对此理由不予支持。上诉人主张其签署的《承诺书》系受胁迫非真实意思表示并显失公平，以及应按《商品房买卖合同》第十五条约定承担逾期办证违约金的理由，经查，《承诺书》正是基于上诉人已逾期办证而事后所签，主要针对上诉人的办证期限及需承担的逾期办证违约金重新进行的约定，《承诺书》内容属双方意思自治范围，体现了双方变更原合同内容的意思表示，且上诉人亦未能提交相应证据证实其签署《承诺书》时存在受到胁迫的情形，故本院对此理由不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费199元，由湖南省福兴房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  欧晓林审 判 员  周 晓审 判 员  彭湘平二〇一九年十一月二十七日代理书记员  米玉巍