广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终4176号 上诉人(一审原告)：龙云飞，男，1986年6月1日出生，汉族，住所地广西鹿寨县。 委托代理人：赵林，广西万然律师事务所律师。 被上诉人(一审被告)：深圳农村商业银行股份有限公司广西柳江支行（以下简称深圳农商银行柳江支行），住所地广西柳州市柳江区拉堡镇柳堡路106号，统一社会信用代码9145022156675838XT。 法定代表人：罗雪臻，该行行长。 委托代理人：覃国建，该行员工。 委托代理人：俞美新，广西鹏程律师事务所律师。 一审第三人（被执行人）：柳州隆天酒店管理有限公司（以下简称隆天酒店公司），住所地广西鹿寨县鹿寨镇西闸街10号，统一社会信用代码：91450223587137099X。 法定代表人：杨杰，该公司董事长。 委托代理人：钟振方，男，1981年7月11日生，汉族，该公司员工，住所广西柳州市城中区。 一审第三人（被执行人）：柳州隆丰商品混凝土有限公司（以下简称隆丰混凝土公司），住所地广西柳州市南环路92号1栋2楼2号，统一社会信用代码：914502006902360602。 法定代表人：杨杰，该公司总经理。 一审第三人（被执行人）：广西隆丰建筑安装有限公司（以下简称隆丰建筑公司），住所地广西柳州市柳东新区水湾路2号柳东标准厂房2号配套办公楼217号，统一社会信用代码：91450200775960357U。 法定代表人：韦林森，该公司董事长。 一审第三人（被执行人）：杨杰，男，1969年3月21日生，汉族，住所地广西柳州市柳南区。 一审第三人(被执行人)：杨军，男，1963年3月28日生，汉族，住所地广西柳州市柳南区。 一审第三人（被执行人）：韦红，女，1972年5月8日生，壮族，住所地广西柳州市鱼峰区。 一审第三人（被执行人）：周君敏，男，1952年10月13日生，汉族，住所地广西柳州市城中区。 一审第三人（被执行人）：潘启荣，男，1965年5月14日生，汉族，住所地广西柳州市柳南区。 一审第三人（被执行人）：范琼，女，1970年6月1日生，汉族，住所地广西柳州市城中区。 一审第三人（被执行人）：韦林森，男，1968年5月1日生，壮族，住所地广西柳州市城中区。 上诉人龙云飞因与被上诉人深圳商行柳江支行、一审第三人隆天酒店公司、隆丰混凝土公司、隆丰建筑公司、杨杰、杨军、韦红、周君敏、潘启荣、范琼、韦林森案外人执行异议之诉一案，不服柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初915号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 一审法院经审理查明：深圳农商银行柳江支行诉隆丰混凝土公司、隆丰建筑公司、隆天酒店公司、杨军、韦红、周君敏、潘启荣、杨杰、范琼、韦林森借款合同纠纷一案，该院于2018年4月15日作出（2018）桂0221民初546号民事判决，判决：一、解除深圳农商银行柳江支行与隆丰混凝土公司于2016年6月3日签订的《贷款合同》及《贷款合同补充协议》；二、隆丰混凝土公司归还深圳农商银行柳江支行借款本金1,781万元；三、隆丰混凝土公司向深圳农商银行柳江支行支付截至2018年1月29日的利息271,861.22元（含罚息和复利），2018年1月29日之后利息按合同约定计至借款本息清偿完毕之日止；四、隆丰混凝土公司向深圳农商银行柳江支行支付律师代理费429,459元；五、深圳农商银行柳江支行对隆天酒店公司位于鹿寨县鹿寨镇西闸街10号综合楼房产、土地使用权的处置具有优先受偿权；六、深圳农商银行柳江支行对周君敏持有隆丰混凝土公司1,600万元数额的股权和杨杰持有隆丰混凝土公司400万元数额的股权的处置具有优先受偿权；七、隆丰建筑公司、隆天酒店公司、杨军、韦红、周君敏、潘启荣、杨杰、范琼、韦林森对上述二、三、四债务承担连带保证责任，在承担保证责任之后，有权向隆丰混凝土公司追偿。案件受理费132,354元，减半收取66,177元，财产保全费5,000元，由隆丰混凝土公司、隆丰建筑公司、隆天酒店公司、杨军、韦红、周君敏、潘启荣、杨杰、范琼、韦林森共同负担。在判决生效后，因第三人未履行生效法律文书确定的义务，深圳农商银行柳江支行向该院申请执行，第三人在接到执行通知后仍未履行，该院裁定拍卖第三人的抵押担保物，并在司法拍卖网络上发布《拍卖公告》，拍卖第三人隆天酒店公司所有的位于鹿寨县产。此后，执行案外人龙云飞向该院提出执行异议，请求对以上所涉标的立即停止处分，带租拍卖位于鹿寨县产，并确认龙云飞对该房产享有优先购买权。该院经审查后，裁定驳回龙云飞提出的在法院拍卖第三人房产后其仍享有承租权，即带租赁拍卖执行标的物，并享有优先购买权的异议请求。龙云飞据此向该院提出案外人执行异议之诉。 一审法院另查明，2016年6月3日，深圳农商银行柳江支行与第三人隆丰混凝土公司签订《贷款合同》，该合同约定，第三人隆丰混凝土公司向深圳农商银行柳江支行借款1,918万元，第三人隆天酒店公司以其在鹿寨县产作抵押担保，双方于2016年6月3日到相关部门办理房地产抵押登记。2017年6月15日，第三人隆天酒店公司将其所有的位于鹿寨县产租赁给龙云飞，作酒店、宾馆、商业等经营之用。 一审法院认为，综合双方当事人在庭审中的诉辩意见，本案争议焦点为：1、本案是否超过法定的起诉期限；2、是否带租赁拍卖第三人隆天酒店公司所有的位于鹿寨县产；3、龙云飞是否享有优先购买权。 关于第一个争议焦点，该院认为，根据查明的事实，2018年12月17日，龙云飞收到柳州市柳江区人民法院送达的(2018)桂0221执异4号执行裁定书。2018年12月27日，龙云飞的委托诉讼代理人赵林将起诉材料递交到该院立案窗口，立案窗口工作人员按照立案登记制度的要求出具了接收材料清单并接收起诉材料，由此可见，龙云飞在裁定书送达之日起十五日内向该院提起诉讼，并没有超过起诉期限。据此，深圳农商银行柳江支行关于龙云飞已超过法定起诉期限的抗辩理由不成立，该院不予支持。 关于第二个争议焦点，该院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。”本案第三人隆天酒店公司于2016年6月3日将案涉房产抵押给深圳农商银行柳江支行，并办理了房地产抵押登记。龙云飞于2017年6月15日才与第三人隆天酒店公司签订房屋租赁协议。因此，深圳农商银行柳江支行办理抵押权登记在先，龙云飞承租在后，属于买卖破除租赁情形，龙云飞无法对抗深圳农商银行柳江支行行使抵押权进行优先处置抵押物。故龙云飞请求带租拍卖鹿寨县屋的理由不能成立,该院不予支持。 关于第三个争议焦点，该院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案第三人隆天酒店公司用其所有的位于鹿寨县产与深圳农商银行柳江支行签订抵押合同在前，与龙云飞签订租赁合同在后。故龙云飞主张拍卖执行标的物时，其享有优先购买权，于法无据，该院不予支持。 综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回龙云飞的诉讼请求。案件受理费100元，由龙云飞负担。 上诉人龙云飞不服一审判决上诉称：执行程序中的拍卖也是买卖方式的一种，承租人的优先购买权是《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定的权利，在执行程序中应当得到保护。上诉人作为鹿寨县屋的承租人，应当享有该房屋的优先购买权。一审驳回上诉人的诉请错误，请求撤销原判；改判上诉人享有广西鹿寨县鹿寨镇西闸街10号房屋的优先购买权；上诉费用由被上诉人承担。本案审理期间，上诉人当庭增加上诉请求，要求带租拍卖案涉房屋。 被上诉人深圳农商银行柳江支行答辩称：上诉人提出的请求没有法律依据，请求依法驳回其诉请。 一审第三人隆天酒店公司陈述称：同意上诉人的上诉请求。上诉人对涉案房屋的权利来源于2014年7月1日签订的租赁合同，租赁在前，抵押在后，应当带租拍卖。 一审第三人韦红陈述称：同意上诉人的诉请，理由与隆天酒店公司的意见一致。 一审第三人周君敏陈述称：承租人应当享有一定权利，具体什么权利我不清楚。希望尽快处理房屋后抵债。 一审第三人隆丰混凝土公司、隆丰建筑公司、杨杰、杨军、潘启荣、范琼、韦林森经本院通知未到庭，亦未提交书面陈述意见。 上诉人龙云飞在二审期间提交如下证据：1、韦红与周君敏、柳州隆天投资有限公司签订的《转让协议》一份，证明周君敏于2014年6月18日取得案涉房屋内鹿州宾馆的经营权及该宾馆固定资产所有权；2、隆天酒店公司与周君敏签订的《房屋租赁合同》一份，证明周君敏2014年7月1日取得案涉房屋租赁权；并主张上诉人龙云飞2017年与周君敏签订的《租赁合同》是上述周君敏签订的合同的延续。 对上诉人二审提交的证据，被上诉人深圳农商银行柳江支行对其真实性不予认可；并认为该证据与本案无关；且上诉人是与隆天酒店公司签订租赁合同，周君敏只是委托代理人，不认可该证据的证明目的。 一审第三人隆天酒店公司、韦红认可上诉人所交证据的真实性及其证明目的。 一审第三人周君敏对上诉人所交证据的真实性予以认可。 一审第三人隆丰混凝土公司、隆丰建筑公司、杨杰、杨军、潘启荣、范琼、韦林森未到庭参加质证。 本院认为，上诉人二审提交的证据，内容显示的是周君敏作为承租主体的租赁关系，而本案审理的是上诉人作为承租主体的租赁关系，两者属于不同的法律关系。上诉人以周君敏在2014年取得案涉房屋租赁权的证据，证明本案上诉人对案涉房屋的租赁权在2014年成立，没有法律依据。综上分析，无论上诉人二审提交的证据真实与否、上诉人签订的租赁合同是否周君敏签订合同的延续，均与本案无关联性，本院不作为本案证据予以采纳。 对一审查明事实部分，各方当事人均未提出异议，本院依法予以确认。上诉人主张应补充查明的2014年周君敏签订协议的事实，如前所述，与本案无关，不作为本案事实予以确认。 综合诉辩各方的意见，本案争议焦点为：1、案涉房屋是否应带租拍卖；2、上诉人对案涉房屋是否享有优先购买权。 对争议焦点1，本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，被上诉人深圳农商银行柳江支行对鹿寨县房屋的抵押权登记在先，上诉人龙云飞主张的其对该房屋的租赁权成立在后；深圳农商银行柳江支行申请拍卖该房屋以实现其抵押权，上诉人龙云飞主张的租赁权继续存在于该房屋将影响房屋的拍卖成交价格，最终影响抵押权的实现。根据上述法律规定，应当将该租赁权除去后进行拍卖。上诉人诉请带租拍卖的法律依据不足，一审不予支持并无不当。 对争议焦点2，本院认为，上诉人龙云飞是依据其对案涉房屋的租赁权主张对该房屋享有优先购买权，但本案对案涉房屋的拍卖，依法应除去上诉人龙云飞对案涉房屋的租赁权后进行，因此，上诉人龙云飞在本案已经失去主张优先购买权的权利基础，一审对其优先购买权不予确认并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求法律依据不足，一审认定事实清楚，判决正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人龙云飞已预交），由上诉人龙云飞负担。 本判决为终审判决 审 判 长  黄 敏 审 判 员  谢建华 审 判 员  陶世聪 二〇一九年十一月七日 法官助理  林海军 书 记 员  罗 燕