浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民初225号原告（申请执行人）：上海二十冶建设有限公司，住所上海市宝山区牡丹江路1325号403室A座，统一社会信用代码91310113754778652X。法定代表人：熊鹏光，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。被告（案外人）：朱建英，女，1981年7月22日出生，汉族，住浙江省温州市洞头区。委托诉讼代理人：钟宁宁，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永谦，浙江光正大律师事务所律师。被告（被执行人）：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司，住所浙江省乐清市柳市镇沿江大道500号，统一社会信用代码9133038232985786XM。法定代表人：赵凤林，执行董事。委托诉讼代理人：曹静，女，1983年2月12日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区，系该公司员工。原告上海二十冶建设有限公司（以下简称上海二十冶公司）与被告五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称乐清五洲公司）、朱建英申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月8日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海二十冶公司的委托诉讼代理人王志勇、乔斐达，被告朱建英的委托诉讼代理人钟宁宁到庭参加诉讼，被告乐清五洲公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海二十冶公司向本院提出诉讼请求：准许执行被告五洲国际（乐清）电工电气城有限公司名下坐落于乐清市的房地产[权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024102号]。事实和理由：原告因与被告乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷，于2018年7月5日诉至温州市中级人民法院。法院根据原告的财产保全申请，于2018年7月23日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，裁定查封乐清五洲公司限额109854047.5元的财产，并于2018年7月24日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城D区共计127套房地产，其中包括涉案商铺。被告朱建英对涉案商铺被查封提出异议，温州市中级人民法院作出执行裁定，中止对涉案商铺的执行。原告认为，朱建英与乐清五洲公司签订的《商品房买卖合同》未按规定进行网签备案，不具备公示效力和真实性、未合法占有涉案商铺、不能证明所支付款项与涉案商铺之间存在关联性、未按规定申请所有权变更登记，对涉案商铺未能过户存在过错。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，朱建英对涉案商铺不享有排除执行的民事权益。被告朱建英辩称，1.朱建英与乐清五洲公司在涉案商铺被查封前签订《商品房买卖合同》、《房屋交接书（商铺）》，朱建英已经实际占有涉案商铺，未网签不影响合同效力；2.根据朱建英转账凭证、收款收据、增值税普通发票，可以证明朱建英在涉案商铺查封前已支付全部购房款；3.涉案商铺未办理过户手续非因朱建英自身原因所致。朱建英作为业主已经委托乐清五洲公司办理相应的过户手续，由于分批查封，导致乐清五洲公司未能给业主办理不动产登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，朱建英均符合四个条件，能够排除原告的执行。被告乐清五洲公司提供书面答辩意见称，1.温州市中级人民法院对朱建英提起的案外人执行异议作出的执行裁定书认定事实清楚，符合法律规定；2.乐清五洲公司与朱建英签订《商品房买卖合同》的时间早于法院查封的时间，且已经经过备案，对合同双方均有约束力，双方均应严格遵守；3.涉案商铺交付朱建英的时间早于法院查封的时间，朱建英合法占有已涉案商铺；4.关于涉案商铺约定的价款、付款时间及金额均在案外人执行异议案件中审查清楚，并有银行转账凭证、增值税发票等予以证明，时间、金额与合同约定一致，具有高度的关联性，足以证明朱建英已经支付全部购房款的事实；5.对于产权过户手续的办理，非因朱建英自身原因未办理过户登记。原因在于朱建英与乐清五洲公司在申请办理产权转移登记手续时，发现涉案商铺已被法院查封，无法办理。本案庭审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告上海二十冶公司提供证据：1.受理案件通知书，拟证明法院于2018年7月5日受理其与乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷案；2.（2018）浙03民初1106号民事裁定书，拟证明法院于2018年7月23日裁定冻结乐清五洲公司限额109854047.5元的财产；3.查封、扣押、冻结财产告知书，拟证明法院于2018年7月24日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城D区共计127套房产，其中包括涉案商铺；4.（2019）浙03执异9号执行裁定书，拟证明朱建英对被查封的涉案商铺提出异议，法院裁定中止对该房产的执行；5.（2017）浙0382民初8328号民事判决书，拟证明五洲电工电器城购房人均需由五洲商管公司占有经营三年，所以买受人在三年内无法占有涉案商铺。朱建英对上述证据质证认为，对证据1的真实性、合法性没有异议，但从证明对象可以看出涉案《商品房买卖合同》签订时间早于上海二十冶公司与乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷案件的受理时间；对证据2、3没有异议，但涉案商铺的查封期限自2018年7月26日至2021年7月25日，而买卖的事实发生在法院查封之前；对证据4没有异议；对证据5的真实性、合法性没有异议，对关联性与证明对象有异议，该份判决书与本案没有关联性。本案中朱建英已经与乐清五洲公司、五洲商管公司签订《房屋交接书（商铺）》，并办理了相应的交接手续，可以证明涉案商铺已经由朱建英合法占有。乐清五洲公司对上述证据未发表质证意见。对上述证据，本院认证如下：证据1-4真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信；证据5与本案不具有关联性，不能证明原告主张的待证事实，本院不予采纳。被告朱建英提交了如下证据：1.身份证，拟证明朱建英的主体资格；2.《商品房买卖合同》，拟证明朱建英与乐清五洲公司签订合法有效的书面合同；3.银行转账凭证、收款收据、增值税普通发票，拟证明朱建英已全额支付房款；4.《房屋交接书（商铺）》，拟证明朱建英已经实际占有涉案商铺；补充提供证据《房屋交接书（商铺）》，拟证明合法占有商铺时间。上海二十冶公司对上述证据质证认为，对证据1无异议；对证据2的真实性有异议，乐清五洲公司的房产在2016年12月就已经具备网签的条件，网签时间为客观、不可改动的，涉案合同签订的时间为手写时间，可以人为改动，因此对合同签订时间的真实性不予认可；对证据3的关联性有异议，付款金额与合同价款对不上，朱建英称多余款项为其他房款，但并未提供证据加以证明，不能证明款项系用于支付涉案房款；对证据4的真实性、合法性、关联性有异议，《房屋交接书（商铺）》没有载明签订日期，《房屋交接书（商铺）》记载的《商铺管理合同》未提交法庭；对补充证据的真实性、合法性有异议，庭审时提供的交接书没有落款时间，庭后提交有落款时间的交接书，签订时间系后补的，不应采纳。证据1、2、3真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信；证据4中的《房屋交接书（商铺）》未载明签订时间，庭后虽补交载明时间的交接书，但真实性存疑，不足以证明朱建英在被查封前已经合法占有涉案商铺的待证事实，本院不予采纳。经审理，本院认定事实如下：2018年3月27日，朱建英的与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的坐落于乐清市，单价为每平方14821.18元，总金额972566元。朱建英于2017年12月13日、2018年12月21日、2018年3月27日分别向乐清五洲公司转账200000元、994274元、720858元，用于购买涉案商铺以及替朱建东支付坐落于乐清市房地产的房款。2018年7月13日，乐清五洲公司在乐清市国土资源局就涉案商铺办理不动产权分割登记凭证，涉案的坐落于乐清市产登记在乐清五洲公司名下，权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024102号。另查明，在本院审理原告上海二十冶公司与被告乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，上海二十冶公司于2018年7月23日向本院提出财产保全申请，要求对乐清五洲公司的财产在109854047.5元范围内予以查封，本院于同日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，并于7月26日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城D区的127套房地产，其中包括涉案商铺。朱建英于2019年1月18日对涉案商铺提出书面执行异议，本院于2019年3月11日作出（2019）浙03执异9号执行裁定，中止对涉案商铺的执行。上海二十冶公司不服，遂提起申请执行人执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点为被告朱建英对涉案商铺是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然朱建英与乐清五洲公司于2018年3月27日签订了书面的《商品房买卖合同》，但其提供的证据不足以证明其在涉案商铺被查封前已经合法占有涉案商铺，故朱建英未能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其对涉案商铺不享有足以排除执行的民事权益。综上所述，上海二十冶公司的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，判决如下：准许执行被告五洲国际（乐清）电工电气城有限公司名下坐落于乐清市的房地产[权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024102号]。案件受理费13526元，由被告朱建英、五洲国际（乐清）电工电气城有限公司共同负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。审 判 长  陈国庆审 判 员  叶 峰人民陪审员  李宜泽二〇一九年十一月二十二日法官助理赵凌代书 记员  黄慧敏附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。