广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初29761号原告（反诉被告）：深圳市中资源拍卖有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区宝安南路深港豪苑名商阁16层，统一社会信用代码：91440300192414928M。法定代表人：冯绿燕。委托诉讼代理人：陈怡枫，广东达和律师事务所律师，执业证号：14403201710776075。被告（反诉原告）：金信时代科技文化（深圳）有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码：914403003597273611。法定代表人：曹圣炜。委托诉讼代理人：徐继添，广东华商律师事务所律师，执业证号：14403201810032736。委托诉讼代理人：张一驰，广东华商律师事务所实习律师。原告深圳市中资源拍卖有限公司与被告金信时代科技文化（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人陈怡枫到庭参加诉讼。被告金信时代科技文化（深圳）有限公司的委托诉讼代理人徐继添到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市中资源拍卖有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告与被告于2018年6月2日签订的《深圳市商业楼租赁合同》和2018年7月6日签订的《补充协议》于2019年7月31日解除；2.请求法院判令被告立即向原告支付自2018年12月1日至2019年7月31日的租金人民币56.8万元及滞纳金59366.85元（暂计至2019年8月2日，并以56.8万元为基数按年利率30%延计至被告实际付清之日止）；3.请求法院判令被告按照原租金标准向原告支付自2019年8月1日至2019年8月2日的房屋占用费4580.65元及滞纳金（以4580.65元为基数，从2019年8月3日按年利率30%计至被告实际付清之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月2日，原告与被告签订了一份《深圳市商业楼租赁合同》，约定：原告将位于深圳市罗湖区××路××至××房约783平方米（其中包括一间员工用膳厨房和进门大厅）的办公楼出租给被告，租赁期限为2018年6月1日至2023年5月30日，每月租金为60000元，每月1号支付当月的租金（先付后用），押二付一，收取押金120000元，被告所租赁的房屋所产生的物业费、水费、电费均由被告方承担。被告逾期支付租金的，按日加付其月租金3%作为滞纳金，逾期15日仍未支付房租视为被告自动退租，原告有权收回房屋，而且原告有权因此而解除合同，赔偿原告押金作为违约金。2018年7月6日，双方再签订了一份《补充协议》，约定：原告将深圳市罗湖区××路××至××房房出租给被告作办公使用，租金每月11000元，押金22000元，租期自2018年7月1日至2023年5月30日，租赁条件同原租赁合同；同时约定所产生的物业管理费、水费由原告统一向管理处缴纳，被告在每月交租金的同时向原告支付5000元作为代缴物业管理费、水费费用。电费由被告按使用数据（供电管理部门单据）直接支付给供电部门。其余条款以原合同为准。合同签订后，被告依约支付了押金共14.2万，并且支付租金至2018年11月、支付管理费至2018年9月，其后一直拖延支付。在原告的再三催促下，被告于2019年2月27日向原告支付了款项35000元，对于该款项，原告已用于代被告缴纳2019年2月至7月的物业管理费、水费共3万元，剩余5000元为滞纳金收取。因被告长期拖欠原告租金，原告多次向被告进行追讨无果。原告遂于2019年7月16日在被告承租的物业上张贴了《通知》，要求于2019年7月31日终止租赁关系，并且要求被告在2019年7月25日前搬离。2019年7月22日，原告委托广东达和律师事务所向被告发出《律师函》，明确于2019年7月31日解除双方租赁合同关系、没收押金，并要求其在2019年7月31日前搬离并付清拖欠的租金、物业管理费、水费、滞纳金等。被告收到律师函后，直到2019年7月30日才开始搬离（2019年8月2日才全部搬离），搬离前将电费结清，同时直接向物业管理公司缴纳了2018年10月至2019年1月的管理费2万元，而对于欠原告的租金等费用拒绝支付。综上所述，被告恶意拖欠租金、管理费，已构成违约，原告有权依约解除合同并收回房屋，被告应承担违约责任。特提起本诉诉讼，望判如所请！被告金信时代科技文化（深圳）有限公司辩称：一、本案双方的租赁合同关系已于2019年1月29日解除，中资源公司无权再主张2019年2月至7月租金；二、2019年1月至2019年7月期间，金信公司因中资源公司强行阻挠，无法搬离租赁物，该部分租金损失应由中资源公司自行承担；三、合同已约定了违约责任为没收押金14.2万元，现中资源公司已没收押金，金信公司已承担了违约责任，不应再支付滞纳金，且滞纳金的计算标准过高，没有法律依据；四、中资源公司要求搬离期限过短，且因天气、中资源公司的阻挠才导致金信公司于2019年8月2日完成搬离，金信公司对此没有过错，也不应支付房屋占用费；五、2019年1月29日合同解除后，2019年2月至7月期间，金信公司并未实际使用租赁物，该期间内的租赁物租金及物业管理费应由中资源公司承担。综上所述，中资源公司的诉讼请求与事实不符，也没有法律和合同依据，请求法院驳回中资源公司的全部诉讼请求。被告金信时代科技文化（深圳）有限公司向本院提出反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《深圳市商业楼租赁合同》及《补充协议》已于2019年1月29日解除；2、判令反诉被告赔偿反诉原告2019年2月至2019年8月期间的电费损失人民币3706.31元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告损失70000元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。（以上反诉请求金额共计73，706.31元）；事实与理由：2018年6月2日，金信时代科技文化（深圳）有限公司（以下简称“金信公司”）与深圳市中资源拍卖有限公司（以下简称“中资源公司”）签订了《深圳市商业楼租赁合同》（下称合同），双方后又于2018年7月6日签订了《补充协议》（下称协议），约定金信公司承租中资源公司位于深圳市罗湖区××路××楼××至××、××至××房的物业（下称租赁物）。2019年1月29日，金信公司向中资源公司送达《退租通知函》，通知终止履行合同事宜，金信公司明确告知中资源公司，金信公司将尽快清场、退还租赁物，以便中资源公司尽快出租、减少损失。但中资源公司一直以租金未结清为由阻挠金信公司及公司员工搬离办公用品、个人物品，并强行锁闭租赁物货梯通道，导致2019年1月底至2019年7月底期间，金信公司既无法清偿搬离，又无法正常使用租赁物，造成金信公司储存的饰品饮料变质无法使用，损失70000元，且额外支出电费3706.31元。中资源公司的行为严重违反了双方的约定，也严重侵害了金信公司的合法权益，根据《合同法》第一百二十二条：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”的规定，金信公司特提起反诉，请求法院依法查明事实，并支持金信公司的反诉请求。原告深圳市中资源拍卖有限公司辩称：金信公司作为违约方无权单方解除租赁合同，也从未向原告公司提出解除租赁合同事宜，而是多次骗原告公司称资金即将到位，希望给予时间，一拖再拖，原告公司为了维护租赁关系，才迟迟未主张解除租赁合同，原告公司依约交付租赁房产，不存在任何过错行为，金信公司多次未按时支付租金，且在2018年12月开始的租金分文未付，金信公司作为违约方却声称在2019年1月29日已通知原告公司退租，其主张明显不应得到支持。首先退租通知函明显是伪造的，其编号、落款时间要求结算的日期都是2018年，明显是事后匆匆忙忙伪造的，其次原告公司不但未见过退租通知函，而且金信公司从未向原告公司提出过退租的事宜，最后退租通知函所依据的是租赁合同7.3.3条，而该约定是在7.3条项下的内容，该条约定的是乙方（金信公司）有下列行为之一视为违约，甲方（原告公司）有权解除合同并赔偿甲方押金作为违约金，金信公司逾期支付租金，本身就无权解除租赁合同，解除合同的权利属于原告公司所有，是否解除合同由原告公司行使，只要原告公司未主张解除合同，金信公司即使逾期支付租金，其仍应履行租赁合同项下的内容，对于逾期支付的租金计算滞纳金而已；租赁合同有效期内金信公司应依约支付水费、电费、管理费等费用，我方认为正如起诉状所说，租赁合同于2019年7月31日才解除，因此2019年7月31日前的租金、水费、电费、管理费均应由金信公司承担；原告公司未组织金信公司搬离及员工的个人物品等其他的设备，也未阻止金信公司的员工进出，更没有造成金信公司的饮料过期、损坏，金信公司从未提出解除租赁合同的事宜，也不存在搬离相关物品钥匙的情况，更不存在原告公司组织其搬离的情形，金信公司只存在要搬电脑去维修的情况，但是从未申请搬离食品，所有物品都是金信公司手中，原告公司也不知道金信公司在涉案房屋存放了什么物品，其次金信公司提供的证据无法证明其所称的饮料是否损坏，损坏了多少，损坏的原因是什么，更无法证明饮料的价值，其所提供的采购清单和收据，因未经公证专递属于境外证据，没有证据效力，而且根本无法证明照片中的饮料就是其采购清单中的饮料，收据与采购清单也无法对应，另外境外的产品进入境内理应有付款凭证、报关单、完税凭证等，而金信公司均没有，再次在搬离时原告公司的法定代表人看到的饮料并没有过期，如真是采购清单的饮料，保质期也不可能只有几个月的时间。即使存放在厨房，饮料存在问题，也是金信公司自己原因导致的，其没有存放在阴凉处或冰箱里，而是直接摆放在厨房里面，在阳光照射下很可能存在变质，而该责任与原告公司没有任何的关系。根据原告公司提供的金信时代科技文化（深圳）有限公司搬离物品清单第三页可以看出绝大部分饮料已搬离，不存在损失。综上所述，请求法院依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。经查，原告与被告于2018年6月2日签订《深圳市商业楼租赁合同》，合同期限为2018年6月1日至2023年5月30日，于2018年7月6日签订补充协议，合同期限自2018年7月1日至2023年5月30日。上述合同约定原告将位于深圳市罗湖区××路××至××房房产出租给被告使用，同时约定原告收取被告押金人民币142000元，同时约定租赁期间所产生的物业管理费、水费由原告统一向管理处缴纳，被告在每月交租金的同时向原告支付人民币5000元作为代缴费用，电费由被告直接支付给供电部门，同时约定如被告逾期支付租金，应按日加付租金千分之三作为滞纳金，逾期15日仍未支付房租视为自动退租，原告有权解除合同。同时原告提交多份通知书，证明被告于2018年12月开始拖欠租金，于2018年10月开始拖欠物业管理费。原告于2019年7月16日在被告处张贴通知书，于2019年7月22日向被告邮寄发出律师函，告知其与被告租赁合同关系于2019年7月31日终止。原告提交被告于2019年8月2日向原告上交全部钥匙收据及签署的搬离清单，证明被告于2018年8月2日搬离承租物业。原告提交收款收据一份，证明其支付了2019年2-7月份的物业管理费人民币3万元。再查，被告提交退租通知函，内容为主张租赁合同于2019年1月29日终止。被告提交其向原告发出的关于配合办理清偿事宜的通知，证明原告有阻拦办理的事实。被告同时提交由物业管理公司出具的物业管理费缴纳说明及转账凭证，证明其结清了2018年10月至2019年1月期间的物业管理人民币20000元，物业管理公司同意办理搬离手续。原告提交电费支付凭证及发票，证明其支出租赁期间2019年2-7月的电费人民币3706.31元。被告提交转账凭证一份，证明其于2019年2月27日向原告支付人民币35000元，备注为租金。上述事实有原告提交的租赁合同、补充协议、催款通知书、律师函、转账凭证、收据及清单等，被告提交的退租通知函、关于配合办理清场事宜的通知、物业费缴纳说明及转账凭证，以及原、被告在庭审过程中记录在卷的陈述予以证明，本院对上述事实予以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案原告与被告签订的房屋租赁合同及补充协议，是双方真实的意思表示，不违反法律、法规及国家强制性规定，各方应当依约履行。合同签订后，被告于2018年12月开始拖欠原告租金，被告抗辩说其于2019年1月29日向被告发出退租通知函，已经解除租赁合同关系，但被告不能举证证明上述通知函已明确被原告知悉，同时被告也并未做出其他提前退租的意思表示，故被告的抗辩本院不予采纳，被告应当支付原告2018年12月至2019年7月的租金。同时被告于2019年2月27日向原告转账人民币35000元，上述款项原告已按照合同约定向物业管理公司予以支付，多出的人民币5000元应从租金内予以抵扣。由于被告未按期缴纳租金，按照合同的约定，原告有权解除合同，因涉案房屋租赁合同及补充协议已实际解除，本院对其解除合同的诉求不予支持。关于原告诉求被告逾期两天搬离租赁场地，应当支付房屋占用费的诉求，本院认为被告在收到上述通知后，应当积极搬离租赁场地，同时被告抗辩的搬离障碍，并未提交任何证据，故被告应当支付逾期搬离的使用费。关于支付逾期滞纳金的诉求。在租赁合同及补充协议签订后，被告向原告支付了押金人民币142000元，上述款项应当认定为该租赁关系的定金，且上述款项原告确认已没收。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因本案原告已经没收了原告缴纳的定金，故其关于滞纳金的诉求本院不予支持。关于被告反诉原告支付其2019年2月至2019年8月的电费，因上述期间被告仍在租赁适用原告物业，应当缴纳上述费用。关于被告反诉原告赔偿其损失的问题，被告提交的证据不能证明其损失已实际产生，亦不能证明上述损失原告有过错，故上述诉求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告金信时代科技文化（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市中资源拍卖有限公司保支付租金人民币563000元；二、被告金信时代科技文化（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市中资源拍卖有限公司保支付房屋占用费人民币4580.65元；三、驳回原告深圳市中资源拍卖有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告金信时代科技文化（深圳）有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5060元，由原告承担553元，被告金信时代科技文化（深圳）有限公司负担人民币4507元。原告深圳市中资源拍卖有限公司已预交上述费用，被告承担之数迳付原告。反诉费人民币821元，由反诉原告金信时代科技文化（深圳）有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  周淑萍二〇一九年十一月十三日书记员  殷雨晴