四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14489号 上诉人（原审被告）钟春蓉，女，1965年2月1日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 委托代理人吴键，系钟春蓉之夫。 被上诉人（原审原告）四川瑞信物业管理有限公司。住所地四川省成都市成华区天祥寺街32号。 法定代表人刘春，执行董事。 委托代理人陈柏霖，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 上诉人钟春蓉因与被上诉人四川瑞信物业管理有限公司（以下简称瑞信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市成华区人民法院（2018）川0108民初8193号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2007年8月3日，钟春蓉与成都蜀信项目开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买成都蜀信项目开发有限公司开发的位于成都市温江区房屋，建筑面积108.93平方米（最终产权实测建筑面积为109.3㎡）。同日，钟春蓉与瑞信物业公司签订《前期物业服务协议》，约定瑞信物业公司为该小区提供物业管理服务，物业管理费按照建筑面积每月每平方米1.0元的标准按季度交纳，未及时交纳瑞信物业公司有权要求钟春蓉补交并从逾期之日起按照0.3%按日交纳滞纳金该协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。2008年10月20日，成都蜀信项目开发有限公司又与瑞信物业公司签订《前期物业服务合同》，约定瑞信物业公司为小区提供物业服务，约定了物业费收费标准及双方权利义务等，还约定车位承租使用人应按照车库车位30元／个·月的标准向瑞信物业公司交纳费用。同时约定物业费由业主按季度在季度对应月30日前交纳，逾期交纳按照3%／天的标准支付违约金。之后，瑞信物业公司为该小区提供物业管理服务。2017年11月14日，瑞信物业公司与案外人小区第一届业主委员会、成都××物业管理有限公司签订《小区物业管理交接事宜协议》，约定瑞信物业公司于2017年11月16日9：00时将小区移交小区第一届业主委员会接手，由小区第一届业主委员会委托成都××物业管理有限公司全面负责小区物业管理工作；瑞信物业公司收取小区物业服务费用截止日期为2017年11月15日。 庭审中，钟春蓉认可其在案涉小区使用了两个车位，并举出其于2010年3月11日交纳2010年1月至12月物业费，于2016年12月14日交纳2017年1月1日至12月31日物业管理费及车位管理费的收费票据，主张已经全部结清物业费及车位管理费，不存在拖欠。瑞信物业公司对前述证据真实性予以认可，但认为并没有其诉请期间交纳物业费及车位管理费的票据，不能达到钟春蓉的证明目的。 以上事实，有双方当事人身份信息，瑞信物业公司举出的《商品房买卖合同》《前期物业服务合同》《前期物业服务协议》《世纪光华小区物业管理交接事宜协议》《房屋信息查询记录》，以及双方当事人庭审陈述在案证实。 原审判决认为，瑞信物业公司与案涉小区开发商签订的《前期物业服务合同》、与钟春蓉签订的《前期物业服务协议》由各方签名或盖章，系各方真实意思表示，不违反法律行政法规规定，应属有效。钟春蓉作为房屋业主，应受到前述合同约束，按时足额交纳物业费及其他相关费用。现瑞信物业公司主张钟春蓉拖欠2011年1月1日至2011年8月31日的物业费以及从2016年4月1日至2016年12月31日的车位管理费，而钟春蓉辩称已经交纳，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用解释》第九十条之规定，钟春蓉应对该期间已经交纳了物业费及车位管理费的事实承担举证责任。但其仅举出2010年以及2017年的相应交费票据，并未举出瑞信物业公司诉请期间的票据，不能当然推定其在该期间交纳了相应费用。所称的物业公司经理承诺也仅系其单方陈述，无法证明其与瑞信物业公司之间就费用的结清达成一致意见。所称的“不收取以前的费用而直接收取2017年的费用不符合逻辑及收费规定”，但双方签订的合同中并没有明确约定必须结清以前的费用才收取之后的费用。综上，钟春蓉应承担举证不能的不利法律后果，瑞信物业公司诉请期间的物业费及车位管理费应视为未缴纳，钟春蓉应按照合同约定足额缴纳，其中物业费金额为874.4元（1.0元/月/平方米×109.3平方米×8月），车位管理费540元（30元/月/个×2个×9），因瑞信物业公司诉请的物业费为816.97元，按照其主张予以支持。 关于物业费违约金，钟春蓉存在逾期缴纳物业服务费的情形，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任。瑞信物业公司虽在主张时已在合同约定的基础上予以了调低，但考虑到钟春蓉逾期缴纳物业费的主观恶意较小，瑞信物业公司作为物业服务企业应积极与业主做好沟通工作，原审判决结合双方的主观过错程度、违约持续时间、违约所导致的后果等，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金标准调低至中国人民银行同期同类贷款基准利率，起算时间以立案受理之日即2018年10月12日予以支持。 据此，原审法院遂依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用解释》第九十条之规定判决，一、钟春蓉于判决生效之日起十日内向瑞信物业公司支付2011年1月1日至2011年8月31日期间的物业费816.97元、2016年4月1日至2016年12月31日期间的车位管理费540元，共计1356.97元；二、钟春蓉于判决生效之日起十日内向瑞信物业公司支付违约金（违约金计算：以物业费816.97元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2018年10月12日起计算至实际付清之日止）。案件受理费50元，减半收取计25元，由钟春蓉承担。 宣判后，钟春蓉不服一审判决，向本院提起上诉称，被上诉人起诉上诉人2011年到2017年期间没有缴纳物业费，但未缴纳日期一直没有明晰，也没有当庭出示有效的证据予以证明，在上诉人出具的收据上也没有拖欠被上诉人物业费和车位费的记载；被上诉人一直没有出示任何有效的能证明上诉人在2011年1月1日至8月31日拖欠物业费和2016年4月1日至12月31日拖欠车位管理费的直接证据，将举证责任强加给上诉人是明显的法律适用错误，一审法院认定事实不清，请求撤销原审判决并发回重审。 被上诉人瑞信物业公司辩称一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，瑞信物业公司与钟春蓉签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对钟春蓉具有法律约束力，双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。关于钟春蓉提到的举证责任问题，瑞信物业公司作为提供物业服务的当事人，其收取物业管理费具有合同依据，因为物业服务管理是一个长期不断的服务过程，物业管理费的收取也具有连续性和整体性的特点，瑞信物业公司主张上诉人未缴纳2011年1月1日至8月31日的物业费和2016年4月1日至12月31日的车位管理费，而钟春蓉辩称其已缴纳，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，应由钟春蓉承担已经缴纳相关费用的举证责任。钟春蓉以收据年代久远，按照正常逻辑早已丢弃为由主张原审法院举证分配责任不当依据不足，本院不予采信。根据合同约定，钟春蓉逾期未缴纳物业费的行为已构成违约应当承担相应的违约责任，故原审法院根据公平原则和诚实信用原则酌情调低违约金并无不当。 综上，上诉人钟春蓉的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元由上诉人钟春蓉负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年十一月十三日 书记员  陈 悦