山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3696号上诉人（原审被告）：山东龙象置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区龙头西路南侧。法定代表人：王其彪，经理。委托诉讼代理人：陈莉莉，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：侯志然，山东鼎赢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王宏，男，1985年12月11日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：李传亮，枣庄市中齐村法律服务所法律工作者。上诉人山东龙象置业有限公司（以下简称龙象公司）因与被上诉人王宏商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初4379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龙象公司的委托诉讼代理人侯志然、被上诉人王宏的委托诉讼代理人李传亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙象公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或者发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人没有办理房屋所有权登记是双方原因造成的，应当减轻上诉人的责任。1.被上诉人没有申请办证。办理房屋权属转移的主体是房屋的购买人，上诉人作为开发公司只是协助，而不是办证主体。被上诉人应当向房产交易部门申请才能办证，而被上诉人没有证据证明其向房产部门申请，即被上诉人也有责任；2.上诉人具备了五证，符合出售和办证的前提基础条件；3.小区没有整体竣工验收，上诉人没有过错。根据枣庄市和市中区的要求，涉案小区要建设成品牌化、规模化的高档小区。在建设工程中不断征收、不断开发，目前仍在建设开发中，整个小区的整体验收，需要整个小区建设完毕。二、以361646元为基数赔偿，不公平。被上诉人交付的361646元，有房款、配套设施费、税金和城市建设费等。司法解释规定是以房款为基数，因此应该扣除配套费、税金、城市建设费等。三、违约金超过三年诉讼时效。上诉人于2014年2月18日将房屋交付给被上诉人，一审于2019年8月15日被受理。在2016年8月15日之前的债务已经超过诉讼3年，自2016年1月1日起计算违约金属于适用法律错误。四、约定违约金可能高于实际损失。根据合同法第一百一十四条第二项的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。如上诉人在2016年1月1日起至3000天后，依然未能履行办理过户的义务，此时已超过房屋标的额的30%，最高计算到2016年1月1日后的第3000天。王宏辩称，一、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的解释》第十八条，上诉人作为××因自身原因，至今没有将办理产权登记备案资料提供给产权登记机关，上诉人应承担协助办理责任。二、原审法院按被上诉人所交的房款收据数额为基数，判决上诉人支付违约金，符合法律规定以及合同的约定。三、原审法院依据合同双方的约定判决违约金计算方法和数额，有事实和法律依据，请求维持原判。王宏向一审法院起诉请求：1、判令被告将枣庄市市中区江北绿城第G4号楼独立单元11层东1户房产办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告将该房产权变更至原告名下；2、判令被告支付逾期办理违约金以361646元为本金，自2016年1月1日起至原告名下之日止，按照每日万分之一计算；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年7月2日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告以366328元价格购买被告开发的坐落于枣庄市市中区江北绿城第G4号楼独立单元11层东1号房屋；××应当在2012年12月31日前向××交付该商品房；商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同……××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款366328元，缴纳了住宅专项维修资金。被告于2014年2月18日将案涉房屋交付给原告，但一直未将办理案涉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法办理房屋所有权登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。依据合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要的相关资料报产权登记机关备案。被告未能按照合同约定的期限将相关资料报产权登记机关备案，致使原告合同目的无法实现，构成违约，应承担违约责任。原、被告约定违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，该院予以确认。原告的诉讼请求有事实和法律依据，该院予以支持。被告龙象公司经该院传票传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告山东龙象置业有限公司于判决生效之日起三十日内将坐落于枣庄市市中区江北绿城第G4号楼独立单元11层东1户房屋的权属登记所需相关资料报产权登记机关备案，并协助原告王宏办理上述房屋所有权转移登记；二、被告山东龙象置业有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告王宏违约金（以361646元为基数，自2016年1月1日起至报产权登记机关备案之日止，按日万分之一的标准计算）；三、驳回原告王宏其余的诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费966元，减半收取计483元，由被告山东龙象置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为，一审判决龙象公司支付相应逾期办证违约金是否符合法律规定。依据被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》，上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。因此，上诉人系履行上述合同义务的主体，上诉人主张应当由被上诉人申请才能办证，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。上诉人未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人主张因涉案小区正在开发建设中，未整体竣工验收，导致本案房屋不能办证的理由没有依据，本院不予支持。上诉人称一审法院计算违约金的基数过高，有违公平。本院认为，一审法院以被上诉人向上诉人最终支付的房屋价款为依据，且有上诉人向被上诉人出具的收据相互印证，一审对此的认定并无不当，本院予以确认。本案《商品房销售合同》约定的日万分之一的违约金计算标准并不违反法律及行政法规的强制性规定，本院予以确认，该标准可以作为计算违约金的依据。上诉人关于约定的违约金过分高于造成的损失的主张，本院不予支持。因上诉人一审中并未对被上诉人的诉请提出诉讼时效的抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”规定，本院对上诉人二审提出的诉讼时效的抗辩不予支持。综上所述，山东龙象置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费966元，由上诉人山东龙象置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李政远审判员  李 帅审判员  单 伟二〇一九年十一月二十一日书记员  史安伟