云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终7659号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号。法定代表人：李云波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：倪炳超，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：王永学，男，1957年8月26日生，汉族，住云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。委托诉讼代理人：王慧敏，女，1982年3月25日生，彝族，住云南省西双版纳傣族自治州勐腊县，系被上诉人王永学之女，特别授权代理。原审第三人：李国琼，女，1974年3月8日生，汉族，住昆明市盘龙区。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司因与被上诉人王永学、原审第三人李国琼居间合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初2831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司上诉请求：一、请求依法撤销昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初2831号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付12400元及违约金；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院已经查明认定上诉人促成合同成立，有权收取约定的居间报酬，根据法律规定及合同规定，被上诉人应向上诉人支付佣金损失12400元。上诉人已于2018年9月9日促成被上诉人与原审第三人之间涉案房屋买卖合同的成立，且原审法院对此予以认可，依据涉案合同约定，上诉人促成涉案合同成立即可以收取约定的居间报酬12400元。若涉案合同正常履行则由买方向上诉人支付佣金12400元；若涉案合同出现违约方则由违约方承担向上诉人支付佣金的义务。被上诉人即是买方也是违约方；二、原审法院了主观扩张上诉人居间义务，扣减上诉人居间报酬，有违事实及法律依据，已经严重损害了上诉人的合法利益。1、根据现有法律相关规定，居间方服务内容包括：其一报告居间、其二媒介居间。不论属于何种居间服务，居间人旨在促成合同成立，即可收取约定的居间报酬（佣金）。本案中，上诉人已于2018年9月9日促成被上诉人与原审第三人之间买卖合同的成立，上诉人有权收取约定的居间报酬12400元，且涉案合同是因被上诉人违约未能继续履行，依法依约被上诉人应向上诉人支付佣金损失12400元。2、涉案房屋买卖合同在成立并生效之日起上诉人收取全额居间报酬的条件即已成就，然而，涉案房屋买卖合同因被上诉人违约导致无法继续履行，即便上诉人想要提供后续免费过户协助服务，也已履行不能。原审法院主观扩张上诉人居间义务，以上诉人违约导致的不利后果作为“扣减”上诉人居间报酬的考量，既与法律规定相违背，也与事实不符。3、涉案合同第十五条约定：“逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金”，违约金的约定旨在约束支付方诚实守信，遵守支付时间；但因被上诉人违约导致上诉人不能依约收到居间报酬，被上诉人应向上诉人支付因其违约逾期支付产生的违约金。综上，上诉人已经促成合同成立，有权收取约定居间报酬12400元，涉案合同是因被上诉人违约导致未能继续履行，依法依约被上诉人应向上诉人承担违约责任即支付佣金损失12400元及违约金。原审法院主观扩张上诉人居间义务，“扣减”上诉人居间报酬，显失公平，且适用法律严重错误，已经严重损害了上诉人的合法权益上诉人恳请二审法院依法撤销原判、予以改判，支持上诉人的全部上诉请求。针对上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司的上诉请求，被上诉人王永学辩称：协议是被上诉人签订的，因为王永学是老年人，受了上诉人的欺骗轻易签订了合同，但是尊园也是有错，未告知我方房屋的土地性质是划拨土地，当时看房的时候，上诉人这边还派了一个女职工冒充王永学的女儿去签订合同，我方不应该承担一二审的诉讼费。一审判决较为公正，虽然判决了我方承担6千多元但是我也认了，我们只希望尽快了结案件让我们的生活恢复平静，被上诉人年纪也大了经不得来法院折腾。针对上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司的上诉请求，原审第三人李国琼述称：意见和一审一致，一审判决公正合理，尊园地产不仅欺骗了被上诉人也欺骗了我们，耽误了我们的时间。一审法院认定如下法律事实：2018年9月9日，原告尊园公司（居间方，丙方）与被告王永学（买方、乙方）、第三人李国琼（卖方，甲方）签订ZYDCNO:0074387《房屋买卖暨居间合同》，约定:“乙方购买甲方名下昆明市江苑小区E幢401号房屋，成交价格人民币620000元，双方于2018年9月30日前办理案涉房屋（预约）权属转移登记等相关手续，合同签订时乙方向原告尊园公司支付定金人民币20000元。合同签订后，若买卖一方要求解除本合同，应当由三方协商一致解除，并就对丙方的补偿问题达成一致意见。若未能协商一致，买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数的万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同，买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。甲乙双方确认委托丙方提供的居间服务为向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署《房屋买卖暨居间合同》，有权收取居间报酬（佣金）。乙方同意向丙方支付佣金人民币12400元。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金标准共同补偿丙方佣金损失），由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。甲乙方均承诺本合同所涉及的房屋交易手续只委托丙方办理，若违反此承诺，造成丙方佣金损失，由甲乙方按上列佣金总额标准共同连带向丙方进行赔偿。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。”合同签订后，因原、被告双方对涉案房屋土地使用权取得的性质有争议，故本案《房屋买卖暨居间合同》未能继续履行。后原告尊园公司以被告王永学未按约定履行合同构成违约为由于2019年3月7日诉至本院主张诉请中的权利。另查明：被告王永学在签订合同后未向原告尊园公司支付定金人民币20000元。上述事实有原告尊园公司提交的房权证及土地使用权证、《房屋买卖暨居间合同》、短信截图以及第三人李国琼提交的微信截图、证明予以证明。一审法院认为：本案争议的焦点有：一、被告王永学在涉案房屋买卖过程中是否存在违约行为？二、原告尊园公司是否尽到了居间方应尽的义务，能否有权取得全部居间报酬人民币12400元及违约金？针对第一个焦点，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，原告尊园公司、被告王永学及第三人李国琼签订的《房屋买卖暨居间合同》系三方真实意思表示，且未违反法律规定，本院确认该份《房屋买卖暨居间合同》成立并生效，签订合同各方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，被告王永学因得知涉案房屋土地使用权类型为划拨方式而拒绝继续履行合同，对此，本院认为，作为理性的买受人，被告王永学在与原告尊园公司及第三人李国琼签订房屋合同之前，应当尽到核实房屋权属、土地性质等注意义务，但被告王永学在签订合同之后才以涉案房屋土地使用权类型为划拨方式而拒绝继续履行合同，故被告王永学拒绝履行合同已构成违约，根据双方的合同约定，被告王永学应向原告尊园公司支付居间报酬。针对第二个焦点，本院认为，原告作为专业的房地产中介机构在房屋买卖居间活动中，对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注意审查核实与交易相关的主体身份、房产权属、土地性质、并充分告知交易双方在房屋买卖活动中的交易细节、权利义务等，审慎的拟定居间合同内容。虽然原告在庭审中陈述已经在合同签订前告知过被告王永学涉案房屋土地使用权性质，但从原告提交的证据看，不能证明原告尊园公司已经尽到充分告知义务，并且涉案合同中亦未对房屋土地使用权性质以及在房屋买卖过程中被告王永学作为买受人是否需要支付土地出让金、以及涉案房屋土地性质是否影响被告王永学的房屋后期交易等问题进行详细的约定，另外，涉案合同第十五条约定尊园公司的居间服务仅为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，但根据合同的其他约定以及房产中介交易习惯，原告尊园公司还应提供安排双方完成交易房屋权属转移登记手续（包括买卖合同公证、房产过户交易手续）、协助双方结清水、电、煤气、物管等费用、办理物业更名手续等居间服务，这些义务是合同正常履行的重要环节，亦为居间方获取报酬的主要组成部分。尊园公司除促成双方签订买卖合同外并未履行其他居间义务，故本院综合本案事实，确定被告王永学应向原告尊园公司支付居间报酬人民币6200元（12400元×50%）。对于原告尊园公司主张的违约金，因被告王永学承担的居间报酬已经足以弥补原告尊园公司的损失，故本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告王永学于本判决书生效之日起十日内支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司居间报酬人民币6200元；二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币153元，减半收取人民币76.5元由被告王永学承担38.25元，由原告告昆明尊园房地产经纪有限公司承担人民币38.25元。本案二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的案件事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，上诉人、被上诉人以及原审第三人签订的《房屋买卖暨居间合同》系三方真实意思表示，《房屋买卖暨居间合同》已成立并生效，但上诉人作为专业的房地产中介机构，在居间活动中应充分核实案涉房屋的土地性质并充分告买受人，但根据本案查明的事实，上诉人未尽到充分告知及完善合同内容的相关义务，导致被上诉人因对该房屋的土地性质存在异议而最终没有履行合同，上诉人存在过错。同时，上诉人的居间活动包括安排双方完成交易房屋权属转移登记手续（包括买卖合同公证、房产过户交易手续）、协助双方结清水、电、煤气、物管等费用、办理物业更名手续等居间服务等内容，居间报酬的收取也是建立在完善上述义务的基础之上，故一审法院在综合考虑双方过错的基础上确定被上诉人向上诉人支付居间报酬人民币6200元并无不当。综上所述，上诉人的上诉主张没有事实及法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币153元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 张 彬审判员 吴 娴审判员 保 红二〇一九年十一月二十七日书记员 董欣星