山西省晋城市城区人民法院民事判决书（2019）晋0502民初2456号原告（反诉被告）：泽州县某棉麻总公司，住所地晋城市城区。法定代表人：陈某，该公司总经理。委托诉讼代理人：李某1、李某2，山西晋卓律师事务所律师。被告：晋某，住所地晋城市。经营人：毋某，男，1958年10月2日生，汉族，山西省泽州县人，现住晋城市城区。被告（反诉原告）：毋某，具体信息同上。被告：王某，女，1960年5月1日生，汉族，山西省泽州人，现住晋城市，系被告毋某的妻子。原告泽州县某棉麻总公司（以下简称“泽州某公司”）诉被告晋某（以下简称“城区某摄影”）、被告毋某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案。诉讼期间，原告申请追加被告毋某的妻子王某为共同被告，本院予以准许；被告毋某针对原告提起反诉，本院也予以准许。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告泽州土产公司的法定代表人陈某及委托诉讼代理人李某1、李某2，被告城区某摄影的经营人暨被告毋某，被告王某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泽州土产公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告城区某摄影与被告毋某立即支付原告2019年5月1日之前的房屋租金68万元，并按中国人民银行贷款基准利率支付该款项自2019年5月7日至付清之日止的利息；立即支付原告2019年5月1日至2019年6月1日期间占用三楼的租金8333元；立即腾退二楼的房屋，并按照每月12500元支付自2019年5月1日至腾空之日止占用二楼房屋的租金（算至2019年7月15日为31250元）；立即支付原告代其支付的采暖费13390.27元，并按中国人民银行贷款基准利率支付该款项自2018年12月12日起至付清之日止的利息。二、判令被告王某对上述的债务承担连带责任。三、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：原、被告系房屋租赁合同关系。被告系经营婚纱摄影，自2013年起一直租赁原告的房屋。2019年5月1日合同到期后，被告继续占用着原告的房屋，原告多次找被告搬离，直至2019年6月1日被告才将三楼清空，但是二楼还占用至今。截止2019年5月1日，被告共欠下原告租金68万元，其中，2018年5月1日前欠15万元，2018年5月1日至2019年2月28日欠50万元，2019年3至4月欠3万元。被告毋某于2019年5月6日与原告签订合同一份并为原告出具了68万元的欠条一支。以上68万元租金，被告应当支付。被告从2019年5月1日至2019年6月1日继续占用三楼所产生的租金是8333元，被告也应支付。现在被告仍占用着二楼，故要求被告腾退二楼并支付自2019年5月1日起至腾退二楼房屋之日止的租金。另外，被告还欠原告采暖费13390.27元。以上债务均系被告王某与毋某的共同债务。综上，请求判如所请。被告城区某摄影经营人暨被告毋某辩称：房屋租金长达一年多未交是事实，但是有原因的，第一是道路改造，全封闭施工，影响了我经营，第二是2018年底道路修好后，原告把门锁住迫使我交租金，直至现在我也无法营业。即使存在这两种情况，原告也不给我减免租金，让我承担全部租金。原告方提出的68万元的合同与条据均是原告方为了应付纪检检查，逼迫我签的。我现在还要求续租，以后的房租可以重新再签合同。关于原告所诉的68万元的租金，庭审刚开始被告毋某提出，愿意承担68万元租金的一半，以后的房租可以重新签合同继续履行；庭审期间，被告毋某又提出，对其中截止2018年5月1日之前的租金15万元无异议，2018年5月1日以后的53万元，其愿意承担一半。关于原告所诉的采暖费，被告毋某同意承担一半，提出原告锁了门，导致其未正常使用暖气。被告王某辩称：我们租用原告的房子已有多年，希望原告再给我们一些时间让我们继续经营，我们继续经营就能把所欠的房租尽快还清。被告毋某提起反诉称：我与原告泽州某公司在2019年5月6日签订了《补房屋租赁合同》，当日我还给原告出具了68万元欠条，68万元包括2018年5月1日以前的15万元租金和2018年5月1日以后53万元租金，该合同以及欠条均是原告方欺诈我签写的，是原告方为了先应付上面的检查让我签写的，其中关于2018年5月1日以后53万元租金的内容显失公平，要求撤销以上合同及欠条中有关53万元租金的内容。针对被告毋某的反诉，原告泽州某公司辩称：原告方与毋某2019年5月6日所签订的《补房屋租赁合同》以及毋某所出具的68万元欠条，原告方不存在欺诈毋某的情况，以上合同及欠条也不存在显失公平的情况，请求驳回毋某的反诉。经审理查明：被告毋某从2003年开始租用原告泽州某公司所属的房屋进行个体经营，个体经营所起的字号为“城区某摄影”，双方刚开始均订立有合同。被告王某也共同参与了“城区某摄影”的经营管理。2013年双方合同到期后，原告泽州某公司的法定代表人游某代表原告方与被告毋某于2013年4月30日又签订了三份《房屋租赁合同》，合同约定原告方将晋城市城区房屋租赁给毋某供其经营的“城区某摄影”使用，租金分别为每年30万元、15万元、10万元，房屋租赁费每年递增0-15%（根据市场发展经营情况而定），共计55万元，时间从2013年5月1日至2018年4月30日，每年的4月1日和9月1日各付半年的房租；租赁期间的水电费及取暖费由毋某负担。以上一楼的350平方米从2014年变更为240平方米。以上三份合同虽约定总租金是55万元，但实则上从2013年5月1日起开始，原告泽州某公司与被告毋某实际执行的是每年租金60万元，且2014年的一楼面积从350平方米变更为240平方米以后，仍然是60万元的租金。上述合同到期后，截止2018年5月1日时，毋某欠下原告租金15万元未付。因毋某无能力支付租金，故原告未与毋某再续签合同，但毋某继续占用着原告上述房屋的一楼、二楼、三楼经营“城区某摄影”。原告方多次通知毋某如果不交房租，就要锁门，但毋某仍未能支付租金，2018年12月28日，原告锁了“城区某摄影”的门。2019年1月4日，原告泽州某公司针对毋某欠房租一事召开会议，毋某参加会议，其中，原告法定代表人提议毋某在2019年1月10日交纳房租10万元，2019年2月12日再交纳20万元房租，毋某同意。上述会议记录（有毋某签字）还写明：如果到时候毋某没有缴纳，但主动搬离，公司将讨论毋某所欠房租归还事宜，公司有提起诉讼的权利；如果不主动搬离也不交纳房租，公司有权对房子里的桌、椅、婚纱等东西进行拍卖，房子里的附属东西包括内外装修及附属设施公司有权利拆除，且公司对以上行为不承担法律责任。之后，被告毋某仍未支付房租，原告从2019年3月1日开始将上述房屋的一楼2间收回，出租给他人。之后，原告方要求被告毋某腾房，但毋某一直想续租，未有腾房，但又无力支付租金。2019年6月5日，原告将上述房屋三楼内物品搬至上述房屋的二楼，将三楼收回。2019年7月25日，原告向本院提起诉讼。同时查明：原告于2018年12月12日向晋城市热力有限公司就案涉房屋缴纳了13390.27元的基础热费。以上事实有原告方提供的《房屋租赁合同》、房产证一份、原告职工补助表、会议纪要、租赁房屋照片、晋城市热力有限公司收取基础热费的发票以及原、被告相关陈述等予以证实。另查明：2019年5月6日，原告方与被告毋某还签订了《补房屋租赁合同》，该合同载明：原告从2018年5月1日至2019年2月28日将公司东一层二间及二楼、三楼租赁给毋某的“城区某摄影”使用，租金为每月5万元，共50万元，一次付清（每年房租到期前一个月交纳下一年的房租）；原告方从2019年3月1日至2019年4月30日将公司的二楼、三楼共计1400余平方米租给毋某的“城区某摄影”使用，租金为3万元。签订以上合同当日，被告毋某给原告方出具了68万元欠条，该68万元包括了2018年5月1日之前的15万元租金，2018年5月1日至2019年2月28日的一楼、二楼、三楼的50万元租金，2019年3、4月二、三楼所欠3万元租金。针对上述2019年5月6日的《补房屋租赁合同》以及欠条，本案诉讼期间，被告毋某提出对其中约定的2018年5月1日至2019年4月30日期间的53万元租金有异议，该合同及欠条是其本人受欺诈所签订的，显失公平，原告方当时说是为了应付检查所以才让其签的合同和欠条，从2018年5月至2018年12月这个时段正好是道路改造期间，影楼无法正常营业，而且从2018年12月中旬原告就锁了门，锁门以后无法营业，53万元的租金过高，其本人只愿意承担26.5万元（53万元的一半）的租金。原告方不认可有欺诈行为，也不认可以上内容显失公平。本院认为，本案中，被告毋某租用原告的房子用于经营“城区某摄影”，因“城区某摄影”是毋某依法登记的字号，原告方起诉由被告城区某摄影承担民事责任，本院予以支持。原告同时又起诉了毋某与王某作为被告，其中，因毋某是“城区某摄影”登记的经营者，原告起诉毋某直接承担民事责任，本院也予以支持；王某是与毋某共同经营的经营人，原告起诉王某与毋某共同承担民事责任，本院也予以支持。原告与被告毋某2013年4月30日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月30日到期，到期后双方未续签合同，但毋某实质上继续租用原告方的房屋，双方形成事实上的租赁关系。2018年5月1日以前欠付的租金15万元，原、被告无争议，被告应向原告支付该15万元。因毋某未能支付租金，原告方于2019年3月1日收回一楼，实则是于2019年3月1日解除了对一楼的租赁关系。被告毋某提出撤销2019年5月6日与原告方签订的《补房屋租赁合同》以及其所出具的欠条中关于2018年5月1日至2019年4月30日期间“53万元的租金”内容。首先，毋某提出签写以上合同和欠条时原告方对其进行了欺诈，原告方不予认可，毋某未能提供相应的证据，对毋某该主张，本院不予认定。其次，毋某提出53万元的租金对其来说显失公平，本院认为，该53万元包括了两部分，第一部分是2018年5月1日至2019年2月28日期间一楼、二楼、三楼共计10个月的租金50万元（每月5万元），该租金数额实际上是还按照原来的每个月5万元计算的，因考虑到2018年正逢新市街改造，该改造肯定会影响城区浓侬摄影的经营，还按原来的租金计算，对于毋某来说显失公平，本院依法撤销2019年5月6日双方签订《补房屋租赁合同》以及毋某出具的欠条中关于2018年5月1日至2019年2月28日期间一楼、二楼、三楼租金为50万元的内容，将该期间的租金本院酌情确定为37万元；第二部分是2019年3月1日至2019年4月30日期间二楼、三楼的租金为3万元，该内容实际上是原告与毋某针对二楼、三楼2019年3月1日至2019年4月30日期间租金内容的补充约定，该期间因毋某未能支付租金致使原告给其继续锁门，原告方的锁门行为实则在行使抗辩权，相比较2018年5月1日之前二楼、三楼租金的履行，实际上毋某仅承担了以前约定租金的约百分之六十多，因原告锁门系毋某未能支付租金而引发，毋某理应承担相应的责任，该约定公平合理，本院对该内容予以确认。以上双方约定2019年3月1日至2019年4月30日期间二楼、三楼的租金为3万元，未明确二楼是多少、三楼是多少，本院参照2018年5月1日之前合同中二楼、三楼分别是15万元、10万元比例，认定2019年3月1日至2019年4月30日期间二楼是18000元、三楼是12000元，每个月分别是9000元、6000元。以上截止2019年5月1日时，被告欠付的租金15万元+37万元+3万元为55万元，被告应当向原告支付。原告方要求被告从2019年5月7日起按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息，该主张合理，本院予以支持。2019年5月6日之后，毋某仍未能支付租金，原告方于2019年6月5日收回三楼，实则是于2019年6月5日解除了与被告三楼的租赁关系，原告方要求被告支付2019年5月1日至2019年6月1日期间三楼的租金，本院予以支持，但该期间的租金应按2019年5月6日约定的租金数额向原告支付，数额为6000元。因被告毋某之后也未能支付租金，原告方现起诉要求被告腾退租用的二楼，实则是要求解除与被告二楼的租赁关系，对此本院予以支持，二楼2019年5月1日以后的租金，被告应按照双方2019年5月6日约定内容即每月9000元履行至腾房之日止。此外，原告还提出被告应支付采暖费（基础热费）13390.27元，对此，毋某表示愿意承担一半，本院认为毋某该主张合理，予以支持，本院确定被告向原告支付13390.27元的一半为6695.14元。原告方要求被告从交款之日起即2018年12月12日起按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息，该主张合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、第一百五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：撤销原告（反诉被告）泽州县土产日杂棉麻总公司与被告毋某（反诉原告）2019年5月6日签订的《补房屋租赁合同》中“2018年5月1日至2019年2月28日期间，租金每月5万元，共50万元”的内容；撤销被告毋某（反诉原告）2019年5月6日所出具的欠条中关于“2018年5月1日至2019年2月28日期间50万元租金”的内容。被告城区某摄影（经营者为被告毋某）、被告毋某、被告王某向原告泽州县某棉麻总公司支付房屋一、二、三楼截止2019年2月28日的租金52万元（2018年4月30日之前是15万元，2018年5月1日至2019年2月28日是37万元），支付上述房屋二、三楼从2019年3月1日至2019年4月30日期间的租金3万元，以上共计55万元，并以该55万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率支付自2019年5月7日至付清之日止的利息。三、被告城区某摄影（经营者为被告毋某）、被告毋某、被告王某向原告泽州县某棉麻总公司支付上述房屋三楼从2019年5月1日至2019年6月1日期间的租金6000元。四、被告城区某摄影（经营者为被告毋某）、被告毋某、被告王某立即给原告泽州县某棉麻总公司腾退二楼的房屋，并按每月9000元的标准向原告泽州县某棉麻总公司支付上述房屋二楼从2019年5月1日起至腾空之日止的租金损失。五、被告城区某摄影（经营者为被告毋某）、被告毋某、被告王某向原告泽州县某棉麻总公司支付“基础热费”6695.14元，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付该款项从2018年12月12日起至付清之日止的利息。以上二、三、四、五于本判决生效后三日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费11130元，由原告泽州县某棉麻总公司承担2244元，由被告城区某摄影（经营者为被告毋某）、被告毋某、被告王某共同承担8886元。反诉案件受理费100元，减半收取50元，由原告泽州县某棉麻总公司承担25元，被告毋某承担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 长 李 芳人民陪审员 陈梁鹏人民陪审员 吕美丽 二0一九年十一月十八日书 记 员 连瑜珊