贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔02民终1830号上诉人（原审原告）:向忠华，男，1962年7月7日生，汉族，住贵州省六盘水市六枝特区。委托诉讼代理人:向忠莲（系向忠华之妹），女，1972年3月9日生，汉族，住贵州省六盘水市六枝特区。被上诉人（原审被告）:六盘水扬帆房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市六枝特区平寨镇那平路侧2-5层、1层，统一社会信用代码：91520200573329719E。法定代表人:王旭辉，系该公司董事长。上诉人向忠华因与被上诉人六盘水扬帆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2019）黔0203民初1418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。上诉人向忠华的委托诉讼代理人向忠莲到庭参加诉讼，被上诉人六盘水扬帆房地产开发有限公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。向忠华上诉请求：1、撤销(2019)黔0203民初1418号民事判决第三项；2、改判被上诉人支付上诉人因被上诉人违约给上诉人造成的损失118810元整；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院对本案部分主要事实认定不清。一审法院认定上诉人与被上诉人是通过协商解除案涉《商品房买卖合同》，认定被上诉人应支付上诉人违约金184874元×0.01%=18元，属于认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”约定出卖人逾期交房超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，被上诉人在2018年10月8日签收上诉人的解除合同通知书时，无论被上诉人是否同意，《商品房买卖合同》即已解除。至于一审法院将上诉人认可收到被上诉人回复一事，认定为上诉人同意被上诉人对其违约行为，按照内容显失公平加重上诉人责任、限制上诉人主要权利、减轻被上诉人责任之合同解决，缺乏事实和法律依据。一审法院如此认定，被上诉人因其违约行为反而获得利益，这是在鼓励不诚信行为，违背立法宗旨。至于签订《退房协议》，仅仅是在合同解除后上诉人配合被上诉人完成解除网签合同手续，并未涉及违约赔偿问题。一审法院依此错误的事实认定，对于上诉人主张的因被上诉人的违约行为导致的损失赔偿，作出了错误的判决。一审法院判决被上诉人承担的违约金，显然低于上诉人因资金被占用而产生的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定。上诉人主张的购房款利息损失、房屋涨价损失及征收奖励款的损失赔偿118810元（因被上诉人的违约行为导致上诉人的损失共计127813元，扣除一审法院支持的9003元），应当得到支持。2、一审法院仅以因双方在合同中未约定为由，认定上诉人要求被上诉人支付房屋涨价损失及拆迁奖励款的诉求无事实与法律依据，不予支持，显然是认定事实不清、适用法律错误，明显违反了《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的相关规定。本案毋庸置疑的事实是被上诉人在履行与上诉人签订的《商品房买卖合同》中严重违约，逾期10个月之久仍未交房，致使上诉人买房居住的合同目的无法实现，对此被上诉人应当承担损失赔偿责任。上诉人和被上诉人在2017年5月27日签订的《商品房买卖合同》中约定被上诉人应当在2017年11月30日将符合交付条件的商品房交付给上诉人使用。因被上诉人原因至2018年2月6日仍不能向上诉人交付房屋。2018年2月6日，上诉人和被上诉人就该商品房签订了网签合同，约定被上诉人应于2018年7月31日交房，但截止至2018年10月1日，被上诉人仍未交房，上诉人书面通知被上诉人解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”之规定，被上诉人应承担因其违约行为给上诉人造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，即赔偿由于被上诉人的违约行为，导致上诉人丧失以相同价格购买相同地段房屋的机会，所造成的房屋涨价损失，该项损失上诉人主张以相同地段六枝特区民生公司修建的滨湖壹号住房市场均价每平方3760元为基础，综合考虑上诉人所购房屋结构、面积、户型等因素，按每平方米1000元主张房屋涨价损失，因该房屋为复式楼，使用面积为建筑面积2倍，合同价款包括每平方米800元隔层费用，因此，上诉人主张94000元房屋涨价损失有事实和法律依据。此外，上诉人向被上诉人购房，是因响应特区政府棚改政策搬迁，才购买房屋居住，被上诉人明知其预售的商品房规划用途为商业，却隐瞒该事实与上诉人签订住宅用途商品房买卖合同，其行为已属欺诈，合同履行过程中，被上诉人的行为已经构成根本违约，因其违约行为导致上诉人买房居住的合同目的无法实现。同时，被上诉人的欺诈行为还使得上诉人丧失按照《房屋征收补偿协议》获得20000元奖励款的机会。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”之规定，此项损失依法应由被上诉人赔偿。上诉人提供的证据能够证明其主张的事实，一审法院然认为上诉人提供的《房屋征收补偿安置协议》与《六枝特区住建局情况说明》两份证据与本案无关联性，达不到原告证明目的，不予认定，明显属于认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。综上所述，被上诉人存在明显违约的过错行为，极大地损害了上诉人的合同权益，一审法院仅判决被上诉人承担部分违约责任，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。六盘水扬帆房地产开发有限公司未作答辩。向忠华向一审法院起诉请求：1、判决被告返还购房款14874元；2、判决被告支付原告所付购房款（184874元，自2017年5月28日起按中国人民银行同期贷款利率计）的利息13813元；3、判决被告支付因其违约行为导致原告房屋涨价损失94000元；4、判决被告支付因其违约导致原告不能获得的拆迁奖励款20000元，以上款项共计142687元。一审法院认定事实：2017年5月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的“创鑫国际”房屋一套，房号1-16-20，层高5.5米，建筑面积47.21平方米，按套计价，总价款168000元，其他费用16874元，共计184874元，2017年11月30日交房。合同签订后，原告支付被告184874元。后因被告未按期交房，原、被告于2018年2月6日重新签订《商品房买卖合同》，并进行了登记备案，现名称为“六枝扬帆广场”，房号变更为D-16-1，层高5.5米，建筑面积46.89平方米，套内建筑面积35.2平方米，按套内建筑面积计价，4740.97元/平方米，总价款166882元，被告应于2018年7月31日前交房。逾期交房责任：逾期交房超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。当天，被告出具《情况说明》给原告，承诺因逾期交房，同意从2017年12月1日起至2018年7月31日，按已付款每日万分之二支付原告违约金。2018年10月1日，原告以被告未能如期交房为由向被告提出解除《商品房买卖合同》，2018年10月8日，被告回复原告：同意解除合同，并将按照合同约定在60日内全额退还原告购房款及承担违约责任，原告在回复上签字确认。2018年10月15日双方签订《退房协议》并经六枝特区房地产产权产籍管理所确认。被告于2018年11月21日、2019年1月9日、2019年2月3日退还原告房款170000元，尚有14874元未退还原告。一审法院认为，原、被告于2017年5月27日、2018年2月6日签订的《商品房买卖合同》均是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应按照合同全面履行义务。合同履行过程中，因被告未按合同约定的期限交房，双方于2018年10月8日协商解除《商品房买卖合同》，被告承诺按照合同约定退回原告全部房款，但被告未全部退还，已违约，故对原告要求被告退还剩余房款14874元之诉请，予以支持。对原告主张的利息，实为被告逾期交房应支付的违约金，根据双方于2018年2月6日在《情况说明》中的约定，被告应支付原告从2017年12月1日起至2018年7月31日止的违约金为184874元×2÷10000×243=8985元；2018年7月31日后，被告仍未交房，应承担违约责任，因双方在合同中及被告在对原告解除合同的回复中进行了约定，是双方的真实意思表示，对双方具有约束力，故被告应支付原告违约金：184874元×0.01%=18元。对原告主张的房屋涨价损失及拆迁奖励款，因双方在合同中未约定，且原告之主张无事实与法律依据，不予支持。对被告称原告主张退还的房款及利息无事实依据，且原告应按房款的10%承担退房违约金之辩解，因被告在2018年10月8日回复原告时已明确承诺：同意解除合同，并将按照合同约定在60日内全额退还原告购房款及承担违约责任。故对被告此辩解，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告六盘水扬帆房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内退还原告向忠华房款14874元；二、被告六盘水扬帆房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告向忠华违约金9003元；三、驳回原告向忠华的其他诉讼请求。案件受理费1577元，由原告向忠华负担1313元，被告六盘水扬帆房地产开发有限公司负担264元（于判决生效之日起十五日内给付原告向忠华）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人要求被上诉人支付购房款利息及房屋涨价损失、拆迁奖励款的诉请能否得到支持。关于购房款利息问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应按照合同全面履行义务。合同履行过程中，因被上诉人未按合同约定的期限交房，导致上诉人解除合同，被上诉人存在违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，上诉人有权要求被上诉人赔偿损失。虽然双方约定因被上诉人逾期交房导致上诉人解除合同，被上诉人按已付房款的0.01%向上诉人支付违约金，但该违约金的约定过低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，对上诉人请求按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金的主张予以采纳。故，2017年5月28日至2017年11月30日（187天）、2018年8月1日至2019年2月3日（187天）期间的资金占用利息按中国人民银行五年期贷款利率4.75%计算为：184874元×4.75%/365天×374天=8998元。对于2017年12月1日至2018年7月31日（243天）期间的资金占用利息，因被上诉人于2018年2月6日向上诉人出具的《情况说明》中载明“由于延期交房，违约金从2017年12月1日起，按已付款每日万分之二计算到……2018年7月31日。”故对该期间的资金占用利息计算为：184874元×2/10000/天×243天=8985元。上述两项费用合计17983元，上诉人主张13813元未超过该数额，予以支持。关于上诉人主张的房屋涨价损失及拆迁安置补偿款，因双方在合同中无约定，且上诉人未提交证据证明系被上诉人的原因导致其未能领取拆迁安置补偿款，故对上诉人的该主张不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2019）黔0203民初1418号民事判决第一项，即“被告六盘水扬帆房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内退还原告向忠华房款14874元”；二、撤销贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2019）黔0203民初1418号民事判决第二、三项，即“被告六盘水扬帆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告向忠华违约金9003元；”、“驳回原告向忠华的其他诉讼请求。”三、被上诉人六盘水扬帆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上诉人向忠华违约金13813元；如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按同期中国人民银行贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回上诉人向忠华的其他上诉请求。一审案件受理费1577元、二审案件受理费2676元，合计4253元，由上诉人向忠华负担2800元，被告六盘水扬帆房地产开发有限公司负担1453元（于本判决生效之日起十五日内支付上诉人向忠华）。本判决为终审判决。审判长  高良萍审判员  瞿继红审判员  张 丽二〇一九年十一月一日法官助理黄佑玲书记员王婷