新疆和布克赛尔蒙古自治县人民法院   民事判决书   （2019）新4226民初562号   原告：刘新东，男，1971年7月8日出生，汉族，个体，住和布克赛尔县。   委托诉讼代理人：张爱华，新疆志通律师事务所律师。   被告：陈金红，女，1965年2月2日出生，汉族，个体，住和布克赛尔县。   被告：曾玉亮，男，1965年1月17日出生，汉族，个体，住和布克赛尔县。   委托诉讼代理人（特别授权）：黄保英，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。   原告刘新东诉被告陈金红、被告曾玉亮买卖合同纠纷一案，2019年3月1日我院作出(2019)新4226民初46号民事判决，原告刘新东不服上诉至塔城地区中级人民法院。塔城地区中级人民法院于2019年9月2日作出(2019)新42民终8022号民事裁定书裁定发回我院重新审理。我院2019年11月6日受理后，于2019年11月20日依法另行组成合议庭进行了审理，原告刘新东及其委托诉讼代理人张爱华，被告陈金红、被告曾玉亮的共同委托诉讼代理人黄保英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘新东向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令原、被告签订的《房地产买卖契约》解除。2.请求依法判令被告退还原告购房款1500000元。3、请求依法判令被告赔偿原告房屋溢价损失5456900元。4、请求依法判令由被告承担本案诉讼费及其他费用。事实和理由,2010年12月2日，被告陈金红与原告签订《房地产买卖契约》，将被告陈金红与被告曾玉亮共有的的位××区房产(面积为1492.14平方米）出售给原告。合同签订后，原告将房款全部支付，被告将房屋交付给原告，房产过户手续一直在办理中。期间，被告隐瞒原告私下借款，将上述房产抵押给克拉玛依市豫商盈盛祥小额贷款有限公司。后克拉玛依市豫商盈盛祥小额贷款有限公司通过诉讼，以物抵债将该房产权过户至其名下，致使原告合同目的无法实现，给原告造成巨大损失，为维护合法权益，根据相关法律规定，诉至法院请求依法判决。   被告陈金红、被告曾玉亮辩称：被告陈金红与原告刘新东签订的合同无效。原告刘新东通过被告陈金红购买的房屋，系被告曾玉亮和被告陈金红的夫妻共同财产，但原告刘新东在与被告陈金红签订房屋买卖合同时，未经过被告曾玉亮的同意，合同价格远远低于市场价，所以原告刘新东与被告陈金红是恶意串通签订的房地产买卖以契约签订的合同无效。无论是合同无效还是解除合同，法律后果都是双方相互返还，被告在2016年12月将房屋予以处分，现愿意退还原告已付购房款，原告支付的购房款是750000元，但应当按照市场租赁价格扣减2011年至2016年原告占有使用房屋的费用。关于溢价损失，原告是导致合同解除或无效的过错方，签订合同的时间是2010年12月2日，约定的付款时间也是2010年12月2日，但合同签订后，原告并未按合同约定付清1500000元房款，仅支付了750000元，这也是被告陈金红一直未给原告办理房地产过户的直接原因，而且一直到2016年12月，原告也未向被告支付剩余合同价款750000元，所以，原告在签订和履行合同的过程中均存在过错。对原告而言，根本不存在房屋溢价情形，要求被告赔偿溢价损失的诉讼请求既无事实根据，又无法律依据。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   原告刘新东提交的证据：   原告与被告陈金红签订的《房地产买卖契约》一份，拟证实原告购买两被告夫妻共有的在被告陈金红名下的的位××号房和他字第2011-026号面积为1492.14平米的房屋，购买价格为1500000元。被告陈金红、被告曾玉亮质证对真实性认可，但此合同为无效合同，因为夫妻共同财产，没有经过共有人曾玉亮的同意。本院认为，被告陈金红、被告曾玉亮当庭对此组证据真实性予以认可，本院对其真实性予以确认，经法庭当庭调查，虽然此契约只有被告陈金红一人签名，无被告曾玉亮的签名，但此房屋所有权证上的房屋所有权人为被告陈金红，即使做为共有财产，房屋也是重大共有财产，且被告曾玉亮也通过转账方式收取过原告刘新东的购房款，故本院对被告的质证意见不予确认，对此证据予以采信。   付款凭证，证明及转账凭证，拟证实原告刘新东按照合同约定向被告曾玉亮支付了1500000元购房款的事实。分别是原告的妹妹刘新月、姐姐刘翠兰、妹夫任富强、朋友初学亮分别向被告曾玉亮被告的儿子曾海琨、被告的会计刁莉和车振丽账户转账，共计1500000元。虽然协议是被告陈金红个人签订的，但被告曾玉亮一直在收取购房款并且已将房屋交付给原告使用至今，证明原被告双方已实际履行了协议，两被告从未对原告占有使用该房屋提出任何异议，从行动上表明了被告出售此房屋是真实意思表示，协议合法有效。被告陈金红、被告曾玉亮质证转账凭证与本案没有关联性，2012年10月25日转账凭证200000元，收款人被告曾玉亮，但付款人并非原告，合同签订时间为2010年12月2日，但是两张证据的付款时间均为2012年，初学亮的转账明细收款人不是本案被告，与本案没有关联性。被告曾玉亮收款单付款人是刘新月和任富强，付款时间为2012年8月、9月期间，不能证明和购房有关，与本案没有关联性，刘新月2012年8月21日转给车振丽300000元，与本案无关联性，不能证明是付给被告的房款，2013年5月15日的100000元小票，付款人不明，收款人曾海琨，付款用途不清，不能证明与本案有关联性。本院认为，这组证据可以相互印证，原告刘新东分八次向被告支付了购房款1500000元，分别是：于2012年8月14日通过其妹妹刘新月向被告曾玉亮支付购房款100000元，于2012年8月17日通过其妹夫任富强向被告曾玉亮支付购房款100000元，于2012年8月21日通过其妹妹刘新月向被告曾玉亮所负责单位的工作人员车振丽支付购房款300000元，于2012年9月28日通过其妹妹刘新月向被告曾玉亮支付购房款200000元，于2012年10月25日通过其姐姐刘翠兰向被告曾玉亮支付购房款200000元，于2012年12月26日通过其朋友初学亮向被告曾玉亮所负责单位的工作人员刁莉支付购房款300000元，于2012年12月27日通过其朋友初学亮向被告曾玉亮所负责单位的工作人员车振丽支付购房款200000元，于2013年5月15日通过其妹妹刘新月向被告曾玉亮的儿子曾海琨支付购房款100000元，以上总计1500000元。被告陈金红、被告曾玉亮未提供证据证实其与原告刘新东有其他的债权债务关系，收取的款项不是购房款，故本院对被告的质证意见不予确认，对此组证据予以采信。   新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院（2014）克中民初二字第54号民事调解书，克拉玛依市中级人民法院（2016）新02执恢10号之一执行裁定书，（2017）新02执恢2号裁定书，拟证实被告在将涉案房屋出售并交付给原告后故意隐瞒案外人及原告，将涉案房屋抵押给案外人借款，由于被告未按期偿还借款，导致案外人起诉被告并执行涉案房产，法院裁定将涉案房产的所有权归案外人所有，致使原告购买的房屋不可能过户，严重的损害了原告合法权益。被告陈金红、被告曾玉亮质证与本案没有关联性，此案是被告与第三人之间的债权债务关系。本院认为，此裁判为生效裁判文书，且已执行完毕，证实了被告陈金红、被告曾玉亮拖欠案外人克拉玛依市豫商盈盛祥小额贷款有限公司欠款，将出售给原告刘新东位于××号房和他字第2011-026号面积为1492.14平米的房屋以4452416元的价格折抵给案外人克拉玛依市豫商盈盛祥小额贷款有限公司的事实，故本院对此证据予以采信。   房产估价报告，拟证实2015年10月28日由克拉玛依市中级人民法院委托房产评估机构对涉案房产进行的房产价值评估，至2015年10月9日涉案的房产价值为6956900元。被告陈金红、被告曾玉亮质证评估报告的价格证明了原告与被告陈金红恶意串通已远远低于市场价格，签订了房地产买卖契约，在报告中2011年6月5日确认的房产评估价值为4432800元，2010年12月2日签订的买卖契约的价格仅仅为1500000元，所以证明原告和被告陈金红恶意串通的事实侵害了共有权人曾玉亮的合法权益。本院认为，虽然此房产估价报告是克拉玛依市中级人民法院委托房产评估机构对涉案房产进行的房产价值评估，但克拉玛依市中级人民法院将本案被告陈金红、被告曾玉亮涉案房屋以4452416元的价格将折抵给案外人克拉玛依市豫商盈盛祥小额贷款有限公司，被告陈金红、被告曾玉亮未对此执行提出异议，证实被告陈金红、被告曾玉亮认可此房屋的价值为4452416元，也证实此房屋为被告陈金红、被告曾玉亮偿还欠款4452416元的事实，故对此原告举证此证据的证明目的不予采信。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月2日，原告与被告陈金红签订了《房屋产买卖契约》，约定将被告陈金红名下的的位××号房和他字第2011-026号）面积为1492.14平米的房屋以1500000元价格出售给原告并已实际交付，原告刘新东也分八次将购房款支付给了被告，但双方未办理房产过户手续。被告陈金红与被告曾玉亮系夫妻关系。被告曾玉亮欠案外人克拉玛依市豫商盈盛小额贷款有限公司欠款，被新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院依法将位于××号房和他字第2011-026号）面积为1492.14平米的房屋以4452416元的价格折抵给案外人克拉玛依市豫商盈盛小额贷款有限公司。原告刘新东以被告的行为致使合同目的无法实现给其造成损失为由诉至本院提出前诉称中的诉讼请求。   本案争议主要焦点：原告刘新东与被告陈金红签订的房地产买卖契约是否合法有效，是否应当解除，被告是否应向原告返还1500000元购房款并承担溢价损失。   本院认为,本案原告刘新东与被告陈金红签订的协议为双方的真实意思表示，不违反法律规定，为合法有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的当事人可以解除合同，被告陈金红、被告曾玉亮因拖欠案外人克拉玛依市豫商盈盛祥小额贷款有限公司欠款，将出售给原告刘新东的房屋以4452416元的价格折抵给案外人克拉玛依市豫商盈盛祥小额贷款有限公司致使合同目的无法实现，原告刘新东要求依法判令原被告签订的《房地产买卖契约》解除的诉讼请求符合法律规定，本院对此诉讼请求予以支持。   合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原被告签订的《房地产买卖契约》解除后，被告应当返还原告刘新东向其支付的购房款1500000元，故原告要求依法判令被告退还原告购房款1500000元的诉讼请求符合法律规定，本院对此诉讼请求予以支持。   当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中被告陈金红、被告曾玉亮通过折抵涉诉房屋为其偿还了欠款4452416元，故通过此房屋可以获得的利益为4452416元，此溢价2952416元（4452416元-1500000元）是实际发生的，应当由被告向原告进行赔偿，故原告要求依法判令被告赔偿原告房屋溢价损失5456900元的诉讼请求本院予以部分支持。   当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告陈金红、被告曾玉亮未提供证据证实其与原告刘新东有其他的债权债务关系，收取的款项不是购房款，故本院对被告陈金红、被告曾玉亮辩称原告刘新东与被告陈金红是恶意串通收取的购房款仅为750000元的主张不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、解除原告刘新东与被告陈金红签订的《房地产买卖契约》。   二、被告陈金红、被告曾玉亮于本判决生效后十日内向原告刘新东返还购房款1500000元。   三、被告陈金红、被告曾玉亮于本判决生效后十日内向原告刘新东赔偿房屋溢价损失2952416元。   本案诉争标的为6956900元，应收案件受理费为30249.15元，邮寄送达费为250元，合计30499.15元（原告刘新东已预交30499.15元），由原告刘新东负担10979.69元，由被告陈金红、被告曾玉亮负担19519.46元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院。   审 判 长 石   钰   审 判 员 拉·达木登   人民陪审员 杨 德 萍   二〇一九年十一月二十二日   书 记 员 那 木 琴   新疆和布克赛尔蒙古自治县人民法院法律文书附页   本法律文书所引用的条款如下：   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;   (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;   (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;   (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;   (五)法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。   经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。   《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。