重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0106民初24020号 原告：郎登何，男，1974年9月10日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 被告：蔡长珍，男，1987年2月17日出生，汉族，住安徽省安庆市。 原告郎登何与被告蔡长珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郎登何到庭参加了诉讼。经本院传票传唤，被告蔡长珍未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 原告郎登何向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告2019年4月1日至2019年9月30日期间的房屋租金23400元（3900元/月，共计6个月）。2、要求被告支付原告垫付的2019年7月1日至2019年10月31日期间的物业管理费4307.76元（9月/平方米.月，房屋面积为119.66元）。3、要求被告支付原告垫付的电费115.30元。4、要求被告返还房屋。5、要求被告支付原告2019年10月1日起至被告返还房屋之日止期间的租金损失（即房屋占用费，按照原租赁合同约定的3900元/月的标准计算）。7、要求被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年9月28日，被告与重庆龙湖嘉博地产发展有限公司签订《租赁合同》，重庆龙湖嘉博地产发展有限公司将其位于重庆市沙坪坝区的商铺出租给被告使用。同日，重庆龙湖嘉博地产发展有限公司将该房屋交付给了被告。2016年10月22日，原告与重庆龙湖嘉博地产发展有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，重庆龙湖嘉博地产发展有限公司将该房屋出售给了原告。同日，原告、被告与重庆龙湖嘉博地产发展有限公司还签订了《租赁合同权利义务转移协议》，被告放弃了该房屋的优先购买权，重庆龙湖嘉博地产发展有限公司将其出租人的权利义务转移给了原告。原、被告之间的房屋租赁合同于2019年9月30日到期终止，但被告未向原告支付2019年4月1日之后的租金。被告未向该房屋物业管理公司支付2019年7月1日之后的物业费，亦未付清电费。原告代被告垫付了2019年7月1日至2019年10月31日期间的物业管理费4307.76元以及电费115.30元。 被告蔡长珍未作答辩，亦未向本院提交任何证据。 本院经审理认定的事实如下：2016年9月28日，蔡长珍（承租人）与重庆龙湖嘉博地产发展有限公司（出租人）签订《租赁合同》。合同的主要内容是：出租人将其位于重庆市沙坪坝区的商铺出租给承租人使用，该房屋建筑面积约119.66平方米，套内面积约83.71平方米；租期起始日为2016年10月1日，租期届满日为2019年9月30日，计租期（是指开始计收租金的起始日和终止日）为2016年10月1日至2019年9月30日；2016年10月1日至2016年12月31日期间租金标准为每月每平方米10.86元，即含税月租金为1300元；2017年1月1日至2019年9月30日期间租金标准为每月每平方米32.59元，即含税月租金为3900元；租金每三个月为一期，须于每次租期到期前10日将当期租金支付出租人；承租人应支付的物业服务费标准为：2016年10月1日至2019年9月30日期间按每月每平方米为9元计算；承租人应于签订租赁合同后3日内向出租人交纳3900元作为履约保证金；承租人应按公用事业单位或物业管理公司确定的收费期限和方式，缴纳包括但不限于电费、水费、燃气费、供暖费、网络费、电信费等公用事业费用及相关经营费用；承租人租赁该房屋用于经营装饰设计等用途；在本合同终止（包括租期届满而终止或本合同被提前解除而终止）之日，承租人应根据出租人要求将该房屋恢复至毛坯房状态或出租人交付房屋时的状态，承租人应将承租人进行的装修和装饰及增添的设备全部拆除，并确保房屋原有所属出租人的设施设备完好无损；在交还该房屋时，承租人结清该房屋所发生的各项费用，并尽快办理完毕以该房屋为注册地址或营业地址的工商、税务等所有证明的注销或变更手续；承租人应于租期届满日或本合同提前解除之日向出租人交还该房屋，承租人逾期不交还该房屋或未能按照本合同约定交还房屋，除继续按合同解除或租期届满前最后1个月该房屋日租金标准按日缴纳租金外，承租人还应按合同解除或租期届满前最后1个月该房屋日租金标准的1倍按日恢复房屋占用费直至实际交还或出租人自行进入并占有为止，同时，承租人还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成出租人其他损失的，承租人还应承担赔偿责任；承租人如在租赁期满或本合同提前解除后7日内未交还房屋的，出租人即可自行进入并占有该房屋，即使承租人没有向出租人交还该房屋的钥匙和办理房屋返还手续，出租人也可采取换锁等方式进入并占有该房屋，出租人有权自行或委托第三方将该房屋恢复原状，由此发生的费用由承租人承担，出租人有权在承租人已缴纳的合同保证金中扣除相应费用；租赁期限届满之日或本合同提前解除之日的7日后，承租人遗留在该房屋内的物品，视为承租人放弃对前述物品的所有权，出租人有权自行处置，该权利不得被解释为出租人对承租人留置的物品承担审慎保管的义务，出租人对因此而造成的损失概不负责。 合同签订当日，蔡长珍在该房屋所属物业管理公司龙湖物业服务集团有限公司拉特芳斯客户服务中心进行了租赁户登记，并领取了该房屋的钥匙。合同签订后，蔡长珍向重庆龙湖嘉博地产发展有限公司支付了保证金3900元。 2016年10月22日，郎登何与重庆龙湖嘉博地产发展有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，郎登何购买了上述房屋。 重庆龙湖嘉博地产发展有限公司、蔡长珍、郎登何还签订了《租赁合同权利义务转移协议》，协议约定的主要内容是：蔡长珍明确表示放弃了对上述房屋的优先购买权；郎登何确认在购买该房屋时知道该房屋已经出租的事实，并阅读了郎登何与重庆龙湖嘉博地产发展有限公司签订的租赁合同，郎登何已知晓买卖不破租赁的法律规则，同意将按本协议约定承继租赁合同中出租人的权利和义务；郎登何付清上述房屋的全部房款及相关税费之日，即为出租人权利义务转移之日，从该日起，重庆龙湖嘉博地产发展有限公司在原租赁合同中的权利义务全部转移至郎登何，郎登何从该日起即作为原租赁合同的一方当事人，享有出租人权利，承担出租人义务；自出租人权利义务转移之日起，郎登何、蔡长珍继续履行原租赁合同；因履行本协议发生争议，如无法协商解决，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼；重庆龙湖嘉博地产发展有限公司的通讯地址为重庆市渝北区天山大道西段32号，蔡长珍的通讯地址为：（上述房屋交付蔡长珍占有后，上述房屋所在地址也可同时作为蔡长珍的通讯地址），郎登何的通讯地址为：，任何一方通讯地址发生变更的，应及时以EMS或其他特快专递方式按他方前述通讯地址送达书面变更通知，在书面变更通知送达之前，视为通讯地址没有变更；任何一方以EMS或其他特快专递方式按他方上述通讯地址向对方发出书面通知的，自通知发出后第三日，无条件视为送达；在因本协议及本协议相关事宜发生诉讼/仲裁的情形下，上述约定的各方通讯地址，同时可作为各方的诉讼/仲裁文书送达地址，该送达地址可用于接收诉讼/仲裁文书，法院/仲裁机构按照该地址送达的，视为当事人签收，受送达人拒收的，不影响送达的效力，通讯地址发生变更的，若未按上述约定方式送达变更通知的，原约定的上述通讯地址仍为有效送达地址。 《租赁合同权利义务转移协议》签订后，重庆龙湖嘉博地产发展有限公司将蔡长珍支付的保证金3900元以及相关租金支付给了郎登何。 在合同履行过程中，2019年3月31日之前的租金被告蔡长珍已按约定付清。2019年4月1日起之后的租金，蔡长珍至今未向原告郎登何支付。 2019年9月30日租赁合同期限届满，原告郎登何、被告蔡长珍并未续签租赁合同，蔡长珍亦未将该房屋退还原告，蔡长珍将该房屋上锁后下落不明，该房屋内现仍遗留有蔡长珍的物品。 另查明，该房屋每月应缴纳的物业服务费为1076.94元（119.66平方米×9元/月.平方米），2019年6月30日之前的物业服务费蔡长珍已向物业公司付清，2019年7月1日起之后的物业服务费蔡长珍未向物业公司支付。在本案审理中，原告于2019年10月31日垫付交纳了2019年7月至2019年10月共四个月的物业服务费合计4307.76元。另外，2019年7月起之后的电费（含农村电网维护费、电费损耗）蔡长珍亦未向物业公司支付，截止2019年10月，该费用合计115.30元，在本案审理中，郎登何于2019年10月31日垫付交纳了该费用。 还查明，案涉房屋的产权于2017年8月31日登记于郎登何名下，该房屋正式门牌号为重庆市沙坪坝区永祥路87号附35号。 本案审理中，经本院传票传唤，被告未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法予以缺席审理。 上述事实，有原告的当庭陈述及原告提交的租赁合同、租赁户登记表、物品领用登记表、重庆市商品房买卖合同、租赁合同权利义务转移协议、房地产权证、银行账户交易明细、蔡长珍交费历史明细、缴费通知单、龙湖物业服务集团有限公司专用收据、发票、微信记录、现场照片等证据在卷佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，根据原告的当庭陈述以及原告提供的证据，可以确认原、被告之间的租赁合同关系成立。原告将案涉房屋出租给被告使用，被告应当按照约定支付租金，并支付该房屋的物业服务费、电费等，被告未按照约定向原告支付租金、向物业公司支付物业服务费等费用，被告构成违约，依法应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。被告未向原告支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金属实，原告要求被告支付2019年4月1日至2019年9月30日期间房屋租金23400元的诉求成立，本院对原告该主张予以支持。 原、被告之间的房屋租赁合同于2019年9月30日届满，双方未续签租赁合同，根据合同约定，被告应于2019年9月30日将案涉房屋返还原告，但被告至今未将案涉房屋恢复原状、返还原告。原告要求被告返还房屋的诉求成立，本院予以支持。 另外，根据合同约定，被告逾期未返还房屋的，不仅应当按照合同届满前最后1个月的日租金标准按日支付租金，还应按照该标准支付房屋占用费至实际返还房屋或原告自行进入并占有该房屋为止。原告要求被告从2019年10月1日起按照原租金标准3900元/月支付房屋占用费至被告返还房屋之日止，系原告对自己权利的处分，原告该主张成立，本院予以支持。 在租赁期限届满前及租赁期限届满后被告未返还房屋期间，该房屋产生的物业服务费以及相关电费应由被告承担。原告代为垫付2019年7月至2019年10月的物业服务费4307.76元以及电费115.30元，该费用应由被告支付原告。原告要求被告支付其代为垫付的物业服务费4307.76元以及电费115.30元的诉求成立，本院予以支持。 经本院传票传唤，被告无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席裁判。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十一条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、限被告蔡长珍于本判决发生法律效力后三日内将位于重庆市沙坪坝区的房屋（房屋坐落重庆市沙坪坝区）返还原告郎登何。 二、限被告蔡长珍于本判决发生法律效力后三日内向原告郎登何支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的房屋租金23400元，并按照3900元/月的标准支付2019年10月1日起至房屋返还之日止期间的房屋占用费。 三、限被告蔡长珍于本判决发生法律效力后三日内支付原告郎登何代其垫付的2019年7月至2019年10月的物业服务费4307.76元以及电费（含农村电网维护费、电费损耗）115.30元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费548元，减半收取计274元,由被告蔡长珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  刘淇 二〇一九年十一月二十日 书记员  王浩