安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终7552号上诉人（原审原告）：黄林林，男，1981年9月5日出生，汉族，住安徽省合肥市。被上诉人（原审被告）：合肥奔廷服装贸易有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区芙蓉路888号九溪江南溪竹园5幢403室，统一社会信用代码91340111MA2PBMQ4X。法定代表人：张耀廷，经理。上诉人黄林林因与被上诉人合肥奔廷服装贸易有限公司（以下简称奔廷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初2974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄林林上诉请求：1.判决奔廷公司支付2019年6、7月的租金4600元；2.判决奔廷公司支付168天滞纳金5796元；3.判决黄林林不返还奔廷公司保证金2300元；4.判决奔廷公司立即交还该房屋；5、本案所有诉讼费、黄林林因此产生的工作请假、交通费用均由奔廷公司承担。事实和理由：一审法院审判流程不合理。在黄林林拒绝调解的情况下，仍要求其申请调解，庭审直播也听不清当事人的陈述；对于黄林林提交的补充材料未进行审查即作出判决。一审法院判决不合理。涉案合同明确约定了租金支付方式、账户、支付时间、装修免租期，其中两个月装修免租期为2019年6月7日至2019年8月1日，奔廷公司未按合同约定支付租金，并以各种理由要求与黄林林分摊装修费，一审判决认定事实错误。奔廷公司辩称，涉案房屋租赁协议虽加盖了奔廷公司的公章，但合同履行过程中，均是张耀廷与黄林林联系，房租及押金亦是张耀廷交付，故本案适格被告为张耀廷。张耀廷已按合同约定支付了4次租金，并支付装修费用21749元，涉案房屋为毛坯房，双方约定了两个月的装修免租期，即应从2018年8月7日起算租金支付期限。张耀廷每次支付租金均未超过租赁协议约定的期限范围，虽有迟延支付租金的行为，但并未达到黄林林单方解除协议的程度。在奔廷公司未实际违约的情况下，黄林林单方面提出终止协议并起诉解除合同无事实及合同依据，黄林林应赔偿奔廷公司的一半装修费10875元。一审结束后，双方当事人于2019年8月3日办理了退房手续，黄林林也主动退还了押金。黄林林向一审法院起诉请求：1.奔廷公司支付2018年3月已经产生的租金2300元；2.奔廷公司支付黄林林已经产生的105天滞纳金3622.5元，以及未知的继续产生的滞纳金；3.黄林林不返还奔廷公司保证金2300元；4.奔廷公司立即交还该房屋；5.本案所有诉讼费、黄林林由此产生的工作请假、交通费用由奔廷公司承担。一审法院认定事实：2018年6月7日黄林林（甲方）与奔廷公司（乙方）就租赁位于合肥市庐阳区宿州路4号富世广场A座2210室房屋签订了一份《写字楼房屋租赁协议》，约定：1、租赁期限为14个月，自2018年6月7日起至2019年8月1日；租赁期满，乙方享有优先续租权，乙方需继续租用，应当在租赁期满前三个月向甲方书面提出，续租租金按照上年租金递增5%为每月2400元。2、当期租金为每月2300元，乙方按约定将租金汇入甲方招商银行；租金每季度支付一次，其中第一期租金6900元在签订合同三日内预付，之后应在每季度届满前15天向甲方支付下季度租金。3、履约押金为2300元；由于房屋为毛坯房，需预留两个月装修免租期，时间为2019年6月7日至2019年8月1日。4、甲方对该房屋的地板安装费用进行了承担，其余一切装修费用由乙方自行承担，该房屋交还时，乙方不得要求甲方给予装修补偿。5、无故拖欠租金7天以上的（含7天），甲方可单方面解除协议，收回房屋。合同签订日，奔廷公司将第一期三个月租金6900元以及押金2300元支付给黄林林，黄林林出具了收条一张。之后，奔廷公司于2018年8月21日、2019年1月20日分别支付租金6900元。2019年3月25日黄林林诉至法院要求判如所请。2019年4月5日奔廷公司应诉后多次就交付房租和退房事宜与黄林林联系无果。2019年4月20日奔廷公司微信转账6900元给黄林林被退还。2019年5月30日奔庭公司向黄林林支付租金6900元。另查明，奔廷公司就案涉房屋装修支付了21749元装潢款。一审法院认为，黄林林与奔廷公司签订的《写字楼房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。现双方对奔廷公司是否存在延迟支付租金存在争议。该院认为，案涉合同约定的租金支付方式包括：1、首期租金和押金为合同签订后三日内支付，双方对此无争议。2、双方对后期租金支付实际存在争议，由于案涉合同约定有两个月装修免租期，相应的租金支付时间应向后予以顺延，即租期自2018年8月2日开始计租，首期租金为2018年8月2日至2018年11月1日；下一期租金即2018年11月2日至2019年2月1日租金应在2018年11月1日届满前15日支付即2018年10月16日前支付，而奔廷公司于2018年8月21日支付当期租金，未存在延迟支付当期租金情形。之后的2019年2月2日至2019年5月1日租金应于2019年1月16日前支付，奔廷公司于2019年1月20日支付，该期租金属于延迟支付。3、2019年5月2日至2019年8月1日租金应于2019年4月16日前支付，但该期租金至黄林林起诉时尚未至支付时间，且奔廷公司自2019年4月5日起就多次与黄林林联系交付租金事宜无果。据此，该院认定本廷公司存在迟延支付租金情形，即2019年2月2日至2019年5月1日租金应于2019年1月16日前支付，奔廷公司于2019年1月20日支付。但根据案涉合同约定，奔廷公司迟延支付未超过7日，黄林林不能单方行使合同解除权。同时，黄林林本次诉请的2019年3月租金2300元至起诉时（2019年3月25日）尚未至支付期限。综上，黄林林的本次诉请无合同和事实依据，依法驳回其全部诉讼请求。对奔廷公司抗辩的装修费。该院认为，首先，案涉合同约定租期为14个月，扣除两个月装修期，应为12个月；案涉合同约定只是优先续签权，且还应提前书面申请，并非奔廷公司所述当然为2年。其次，案涉合同约定“甲方对该房屋的地板安装费用进行了承担，其余一切装修费用由乙方自行承担，该房屋交还时，乙方不得要求甲方给予装修补偿”，由于案涉合同尚在继续履行，如期满交还房屋时，乙方亦不得向甲方主张装修补偿。故对奔廷公司的抗辩不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回黄林林的诉讼请求。受理费减半收取为275元，由黄林林负担。二审中，黄林林向本院提交微信聊天记录截图一组，证明奔廷公司一审提供的微信截图不完整，奔廷公司知晓免租期为最后两个月。奔廷公司未按照双方约定装修，损坏部分地板，在承租后一直找理由要求分摊装修费用并恶意拖欠租金。奔廷公司质证认为，微信聊天记录属实。双方约定免租期两个月后开始交付租金，奔廷公司未承租房屋前即将第一期租金及押金以现金形式全部交付，此后租金并未拖延。其向黄林林报告装修情况，并未有不合法请求。奔廷公司向本院提交退房交接通知及退房交接材料各一份，证明其已于2019年8月1日归还房屋并履行了承租合同。黄林林质证认为，退房交接通知的真实性、合法性及关联性不认可，未经其签字，没有证明效力，不属于退房交接。该材料记载双方依然保持一审关联诉讼的态度，不属于和解。二审另查明，2019年8月3日，奔廷公司将涉案房屋交还黄林林，后黄林林于2019年8月13日退还房屋押金2300元。对一审认定而为双方当事人无异议之事实，本院予以确认。本院认为，黄林林一审起诉状中起诉请求第一项为“判决奔廷公司支付2018年3月已经产生的租金2300元”，二审黄林林陈述该项请求中“2018年3月”为笔误，应为2019年6月、7月租金。依据黄林林一审起诉状“事实和理由”部分自述，双方第四季租期为2019年3、4、5月，结合黄林林的起诉时间即2019年3月，对其主张笔误，实为要求2019年6月、7月租金的意见，本院不予采信。黄林林二审上诉主张奔廷公司支付2019年6月、7月租金及延付利息超越其一审起诉请求范围，且该期间亦属于双方合同约定的免租范围，故对其该项主张本院不予支持。案涉租赁合同现已履行完毕，奔廷公司于2019年8月3日将涉案房屋交回，黄林林实际退还了押金2300元，故黄林林主张奔廷公司返还房屋，其不支付押金的请求，缺乏诉的利益，本院亦不予支持。综上，黄林林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实虽略有瑕疵，但判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费617.4元，由黄林林负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十一月四日法官助理吴丁蔷书记员俞文静附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。