山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁11民终1931号 上诉人（原审原告）:李志章，男，1958年1月29日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：郭伟，山东天蓝律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：韩京胜，男，1952年12月22日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 被上诉人(原审被告)：张传兵，男，1971年11月5日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：秦泗冰，日照东港华伟法律服务所法律工作者。 上诉人李志章因与被上诉人韩京胜、张传兵房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初1928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李志章上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李志章的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由韩京胜、张传兵承担。事实与理由：一、韩京胜、张传兵应当将房屋返还给李志章，生效判决已经认定李志章与韩京胜之间的房屋买卖合同无效，合同无效后，一方取得的财产应当返还，涉案房屋仍登记在李志章名下，韩京胜应当返还。二、张传兵应当直接向李志章返还涉案房屋。张传兵向韩京胜购买房屋时，知道也应当知道涉案房屋登记在李志章名下，李志章系物权所有人，韩京胜没有所有权、处分权。李志章始终未认可张传兵的购买行为，张传兵也从未向李志章催告。张传兵虽然将户籍登记在涉案房屋所在地的西十里村，这只能证明其系该村的居民，张传兵购买的股东资格本质上是根据农村集体资产产权制度改革的要求，购买的农村经济股份合作社的股份，并不是购买了农村集体经济成员资格，相反，正是因为张传兵不是该村集体经济组织成员，所以才出资购买涉案房屋。我国法律对迁入本村户口的认定为本村集体经济成员有明确的法律规定。综上所述，李志章与韩京胜之间的房屋买卖合同无效、韩京胜与张传兵之间的房屋买卖合同也无效。韩京胜、张传兵均应当向李志章返还涉案房屋。三、一、二审案件受理费不应按财产数额收取。 韩京胜辩称，李志章将涉案房屋出卖给韩京胜，韩京胜又出卖给张传兵，李志章不讲诚信。 张传兵辩称，张传兵不是合同相对人，李志章向张传兵主张返还房屋没有事实依据。李志章与韩京胜交易涉案房屋时，李志章是国有企业在职职工，户口性质是全民所有制城镇户口，已不是房屋所在地集体组织成员。李志章虽然现在又将户口迁回本村，这只是国家按照户籍管理属地管理的性质管理户籍，李志章并非本村集体组织成员。李志章出卖房屋系自动放弃集体土地使用权，该放弃行为不违反法律规定。张传兵与韩京胜交易房屋多年，且张传兵已经取得房屋所在地集体组织成员资格，享受本村村民待遇，办理房屋权属登记并非房屋转移的法定条件，故李志章无权要求返还房屋，根据相关法律规定，李志章只能向韩京胜主张赔偿损失。 李志章向一审法院起诉请求：请求判令韩京胜、张传兵向李志章返还位于日照市东港区的房屋（房权证号：山东省城镇私房所有权证日房字第××号）。 一审法院经审理认定事实如下：韩京胜购买李志章位于日照市东港区间，价格28000元，于2001年5月13日付清房款，双方于2001年10月20日签订《证明》一份，内容为：“证明今有李志章房屋5间东平房2间，现已售给韩京胜，现收款28000元，已付给李志章。同时李志章已把房产证交给韩京胜。特此证明。交款人：韩京胜收款人：李志章证明人：刘相法证明人：李志军2001年10月20日”。但李志章实际并未将房产证交给韩京胜。 2012年10月22日，韩京胜（甲方）与张传兵（乙方）签订《房屋转让协议》，该协议约定：“甲方将2001年10月20日与西十里村李志江依法交易取得的位于日照市东港区‘日契字第028-098-1号’项下房屋五间（带东平房）今转让给乙方。上述房屋作价139000元一次性支付给甲方，上述款项交付后，甲方应向乙方出具收条，甲方即时交付房屋。甲方韩京胜签字捺印，乙方张传兵签字捺印。见证人日照东港华伟法律服务所加盖公章（2012）日东华见字7号。执业证号31511042109481，执业证号31511021106147，在场证明人张传厉见瑞订立时间2012年10月22日”。现张传兵及家人在涉案房屋居住至今，但并未办理过户手续。 2018年7月11日，日照市东港区民委员会出具证明一份，内容：“经我村委调查了解，我村村民李志章在我村于1989年自建北平房五间，于1990年自建东平房三间，东邻李坤永、西邻李奎修、南至小巷、北至大街。因办理房产证时我村申报错误，误将李志章填写为李志江，该房屋确为李志章自建所有。” 张传兵购买涉案房屋后，于2015年7月8日向日照市东港区缴纳落户入户费6000元，2015年7月20日日照市东港区村民委员会为张传兵出具《证明》一份，证明载明“兹有张传兵、许崇玉夫妻及女儿张新雨，在我村居住多年，并有房产一处，房产过户手续正在办理中，今申请将户口迁入我村，经研究同意接收”。2015年8月5日张传兵作为家庭户全家落户该村。张传兵一家在该村持续居住、生活。在该村农村集体产权制度改革工作中，张传兵于2018年8月29日向该村村委缴纳了购买股东资格的款项19000元。 同时查明，李志章于2018年7月23日向一审法院提起诉讼，请求确认其与韩京胜签订的房屋买卖合同无效。2018年11月6日一审法院做出（2018）鲁1102民初6096号民事判决书，判决确认李志章与韩京胜于2001年10月20日签订的《证明》无效。 一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用等原则，民事活动亦不应当违背相应的法律、法规。本案争议的焦点是韩京胜、张传兵是否应当将涉案房屋返还李志章的问题。 结合当事人陈述、举证、质证，一审法院分析如下： 一、韩京胜是否应当将涉案房屋返还李志章。一审法院认为，虽然李志章与韩京胜之间签订的《证明》经一审法院确认无效，但现韩京胜已经将涉案房屋出卖给张传兵并由张传兵实际居住多年，故韩京胜已不存在返还涉案房屋的现实可能性，故李志章的该项诉讼请求一审法院不予支持。 二、张传兵是否应当将涉案房屋返还李志章。一审法院认为，1.本案虽系房屋买卖合同纠纷，但农村房屋买卖包含集体土地使用权的转移，根据现行土地管理法律、法规和政策，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，非本集体经济组织成员不能取得。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。…”判断居民是否系农村集体经济组织成员需综合考虑该居民与集体经济组织之间的关联程度，依据其在农村集体经济组织的自然状况、生活基础和履行农村集体经济组织义务等情形来综合认定。本案中，张传兵购买涉案房屋时，虽不具备该村村集体组织成员资格，但其在2015年7月8日向该村交纳了落户入户费，并于2015年8月办理了迁入户口登记，从形式上看，其申请加入该村村集体经济组织，已得到了该村村集体经济组织的同意和接收。该村村委在村集体产权制度改革工作中，收取张传兵缴纳的购买股东资格款项，该行为亦是认可张传兵享受本集体组织成员待遇，将张传兵视为其村集体组织成员的表示。张传兵自购买涉案房屋后，一直持续、固定的在该村居住、生活，张传兵一家落户该村后，该状态一直具有持续性、稳定性，虽然李志章对张传兵提交的缴纳医疗保险的单据有异议，但结合张传兵提交的合作医疗证，能够证实张传兵一家在该村办理及享受医保，从以上几个方面可见，该村村委已接受或相当于给予了张传兵该村集体经济组织成员资格。故张传兵在签订房屋转让协议时，虽不具备该村集体组织成员资格，但现该障碍已消除，张传兵具有购买日照市东港区房屋的资格；2.虽然李志章与韩京胜签订的《证明》无效，韩京胜对涉案房屋无权处分，但张传兵与韩京胜签订房屋转让协议时，经过慎重协商、考虑，应系买卖双方真实意思的表示，且张传兵支付了合理的对价，涉案房屋也已实际交付完毕，张传兵在涉案房屋居住多年，故在张传兵现已取得购买日照市东港区房屋的资格的情况下，其自韩京胜处购买涉案房屋不违反法律、行政法规的强制性规定，李志章要求张传兵返还涉案房屋的诉讼请求，一审法院亦不予支持。 虽然李志章与韩京胜之间签订的《证明》经一审法院确认无效，但同时一审法院亦认定双方所签订的《证明》系双方真实意思表示，即买卖房屋的行为是双方真实意思表示，李志章出卖房屋十八年后反悔，违背诚实信用原则，其行为不值得鼓励和弘扬。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条规定，一审判决：驳回李志章要求韩京胜、张传兵返还位于日照市东港区房屋（房权证号：山东省城镇私房所有权证日房字第××号）的诉讼请求。案件受理费3500元，减半收取1750元，由李志章负担。 二审中，张传兵提交其全家社会保障卡复印件一份，用以证明张传兵是西十里铺村集体组织成员。李志章对上述证据的真实性无异议，但认为该证据不能抗辩李志章的主张。韩京胜对上述证据无异议。本院认证，李志章、韩京胜对张传兵二审提交证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 本院查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，根据李志章一审诉讼请求依据的事实和理由来看，李志章系以其与韩京胜于2001年10月20日签订的房屋买卖合同被法院认定无效为由，请求韩京胜、张传兵返还房屋，故一审认定本案为房屋买卖合同纠纷，并按财产标的额收取诉讼费用并无不当。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，李志章与韩京胜于2001年10月20日签订的房屋买卖合同虽被生效民事判决认定为无效，但并非因此导致韩京胜与张传兵签订的合同为无效合同。本案虽为房屋买卖合同纠纷，但包含集体土地使用权的转移，根据现行土地管理法律、法规和政策，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，非本集体经济组织成员不能取得。张传兵购买涉案房屋时，虽不具备西十里村村集体经济组织成员资格，但其在2015年7月8日向该村交纳了落户入户费，并于2015年8月办理了迁入户口登记，已得到了该村村集体经济组织的同意和接收。该村村委在村集体产权制度改革工作中，收取张传兵缴纳的购买股东资格款项，该行为亦是认可张传兵享受本集体组织成员待遇。张传兵自购买涉案房屋后，一直持续、固定的在该村居住、生活，故一审认定张传兵取得该村集体经济组织成员资格，其与韩京胜签订的房屋买卖协议合法有效并无不当。韩京胜出售涉案房屋虽系无权处分，但张传兵与韩京胜签订的涉案房屋转让协议系双方的真实意思表示，张传兵亦支付了合理对价，涉案房屋亦已实际交付完毕，综合张传兵现已取得购买涉案房屋资格并在涉案房屋居住多年的事实及李志章出卖房屋十八年后反悔违背诚实信用原则等情形，一审法院驳回李志章要求张传兵返还涉案房屋的诉讼请求并无不当。韩京胜将涉案房屋出卖给张传兵后一直由张传兵实际居住，故李志章请求韩京胜返还涉案房屋的主张亦不成立，一审不予支持亦无不当。 综上所述，李志章的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3500元，由上诉人李志章负担。 本判决为终审判决。 审判长  卜雪雁 审判员  苗自富 审判员  刘丽艳 二〇一九年十一月二十日 书记员  梁 虹