河南省罗山县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1521民初2019号原告吴安辉，男，1982年8月10日出生，汉族，住安微省寿县。委托诉讼代理人孙玉华，河南黄国胜律师事务所律师。被告罗山县朝阳广场购物有限公司。法定代表人汪艳梅，该公司总经理。委托诉讼代理人张春梅，该公司员工，代理权限特别授权。委托诉讼代理人徐俊，河南正晟律师事务所律师，代理权限一般代理。原告吴安辉与被告罗山县朝阳广场购物有限公司（以下简称罗山朝阳公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日受理后，依法适用普通程序，分别于2019年8月6日、2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告吴安辉及其委托诉讼代理人孙玉华、被告罗山朝阳公司委托诉讼代理人张春梅、徐俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法撤销原、被告于2019年6月1日签订的《朝阳国际租赁合同》；2，判令被告退还原告装修押金、质保金共计13000元；3、判令被告赔偿原告投入的装修等各项损失共计255000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月被告对外招租，原告获知后于2019年4月10日与被告达成口头协议，租赁被告广场五楼经营机器人餐厅，并于同日向被告交纳装修押金3000元，质保金10000元，被告口头承诺给原告的期限一个半月的免租期。原告向被告交纳装修押金和保证金后就对该机器人餐厅进行了装修，并于2019年4月15日给李泽元签订装修合同，并向其支付装修费20万元，且为经营餐厅向外订制餐厅的桌椅及送餐机器人等，其支出费用55000元。2019年6月1日双方签订书面的租赁合同。2019年5月26日被告给原告送达一份终止合同通知，称因经营状况计划于2019年7月30日停业营业调整，要求原告撤离场地，原告为租赁该餐厅经营投入的大量资金在没有正式经营就瞬间化为泡影。被告早就计划停止经营，仍然将五楼对外招租，被告于2019年5月28日决定于2019年6月20日正式停止经营，仍然于2019年6月1日与原告签订书面合同，并在合同的第十条第四款、第十一条第四项约定其免责条款，被告的行为属于欺诈行为，合同应该撤销，被告应退还原告交纳的押金及质保金，并赔偿原告投入大量资金的损失。依据合同法相关规定诉至法院，希望判如所请。被告答辩称：原被告签订了租赁合同，但双方并未实际履行，其请求解除合同，退还装修金、质保金13000元无异议，原告要求赔偿损失255000元非法无理，应依法驳回：1、租赁合同与装修合同不具有关联性。2、租赁合同的时间效力。双方于2019年6月1日签订的租赁合同即从此时生效并形成双方权利义务关系，在此之前原告的单方行为与被告无关。3、原、被告签订的租赁合同双方并未实际履行。原告在原场地只有计划，并未实际投资，原告的损失属虚构。4、关于租赁合同约定的免责条款系双方的真实意思表示，该条约定并不违反法律禁止性规定，原告具有完全行为民事能力，对合同风险意识具有完整辩别能力，被告主观上无合同欺诈故意和欺诈行为，该免责条款合法有效，应依法确认其效力。原告为支持自已主张提供以下证据证明：1、租赁合同。证明原被告于2019年6月1日签订的租赁合同，该合同为格式条款，合同第十一条第四条款项第一项免责条款应属于无效条款。被告的质证意见为：真实性无异议，证明目的有异议。2、被告给原告送达的一份终止合同通知及被告给全体供应商的一封信。证明被告在与原告签订租赁合同之前就决定于2019年6月30日停止经营，但被告仍于2019年6月1日与原告签订合同，且被告为自己设计免责条款，给原告下达一份终止合同的通知，谎称其决于2019年7月30日停止营业，从而证实被告与原告订立合同行为属于欺诈行为，其在合同中的约定的第十一条第四条款项第一项的免责条款为无效条款。被告的质证意见为同证据1质证意见。3、收据2张。证明被告收取原告装修押金3000元，质保金10000元，该两笔费用应予以退还。被告对该证据无异议。4、装修合同及发票。证明原告租赁被告房屋后投入装修费用20万元，系原告的直接损失。被告的质证意见为：装修合同真实性有异议，证明目的也有异议，20万装修支出光有合同，没有证据，存在虚构合同的可能。5、购货发票6张。证明原告在租赁被告房屋后为经营餐厅订制购买的餐椅支出的费用55000元，系原告的直接损失。被告的质证意见为：发票出具时间为2019年6月12日，这部分东西原告依然可以使用，我方在5月26日告知原告合同终止后，原告仍然进货，属于原告扩大损失，与被告无关。6，原被告签订租赁合同后原告进被告现场拍摄的照片6张。证明原告确实进入场地进行了装修施工，且投入了广告费用。被告质证意见为：不能证明原告进场装修，只证明原告即将入驻做了品牌宣传，应以确认进场装修施工为准。7、原告与被告公司经理张春雷的聊天记录。证明原告将设计施工图案经过被告公司审核，前期投入了设计施工费用，从而证实原告对餐厅进行了实际装修。被告质证意见为：只是设计图纸与方位的聊天记录，但截止整个商场停止营业时，原告并未对餐厅进行实际装修。8、两份微商银行电子回单，金额52500元。证明原告在装修机器人餐厅购买装修材料、施工器具、支出的转款凭证与第一次我方提供的装修合同及发票相吻合。被告质证意见为：没有日期显示，机器人餐厅是全国品牌，不能证明为罗山朝阳购物广场。9、原告网上购置货物的回执即订单详情11份，证实原告在进行装修机器人餐厅时网上购置的一些装修材料及费用，证实原告投入了装修及支出费用。10、原告方负责人与罗山广告公司的聊天记录6张及图片两张。证明原告在投入装修时设计广告支出的费用，证实原告进驻场地进行了装修。被告的质证意见为：只证明有宣传事，不能确认原告确实进场装修了，现场图片原告第一次提供的是客观真实的，第一次提供的仅是机器人餐厅的喷绘及搭的架子。原告提供的回执付款单名为王坤不是原告，与本案无关联。被告提供以下证据证明自已的答辩质证意见：1、营业执照、法定代表人身份证明、委托书。以证明被告的主体资格。原告无异议。2、租赁合同。证明条款约定了权利义务，被告解除合同条件成就。原告质证对此真实牲无异议，证明目的有异议：租赁合同签订时间2019年6月1日，是在被告向原告下达终止合同后，从时间和合同约定内容看出，双方之前有口头协议，给予原告一定时间的装修期，合同实际履行期是2019年6月1日开始，合同约定的30日时长，故此被告方合同的第十条解除合同条款及第十一条免责条款均为无效条款。3、收据两份。证明被告收到原告质保金10000元、装修押金3000元。原告质证真实性无异议，从收据时间可以看出时间是4月10日。4、徐光辉证明。证明现场装修为原绝对牛装修原状，该装修与原告无关。原告质证为证据形式有异议，证人应当出庭作证，否则无法核实证明内容的真实性和合法性。5、郭利华证明。证明2019年5月26日被告提醒原告装修风险。原告质证意见为：证人证言可以证实原告确实进行了装修，在5月26日让原告停止装修，但在6月1日仍然和原告签订合同并承诺租赁期限，被告方的行为在签合同仍然诱骗原告。6、微信聊天记录。证明2019年5月27日被告为原告下发停业停工通知。7、陈印、尚鹏证明、照片。证明2019年7月10日装修现场照片显示为绝对牛，并非机器人餐厅。被告对6、7的质证意见为被告方拍摄的房屋门头没有更换，并不能证明原告对该房屋没有装修，因为房屋内部是否进行装修，从门头上无法看出。本院对原被告无异议的租赁合同、质保金、装修押金、2019年5月26日被告通知原告终止合同的通知予以确认。本院经审理认定事实如下。2019年4月原告吴安辉与被告罗山朝阳公司口头约定，原告租赁被告朝阳广场五楼层的绝对牛餐厅开机器人主题餐厅。2019年4月10日原告向被告交纳了质保金10000元、装修押金3000元。后原告对租赁的餐厅进行了喷绘等部分装修。2019年6月1日原告与被告签订书面《朝阳国际租赁合同》，合同条款中对双方资格与证件、租赁场地与期限、租金及费用、营业时间、统一收银与结算、租赁管理、安全管理、反商业贿赂、违约责任、合同终止等作了具体条款约定，合同第十一条第3项约定：本合同一式贰份，经双方法人代表或授权代表签字、加盖公章后生效；第4项其他事宜末尽事宜约定：1、如遇甲方重大决策或调整涉及乙方所租场地，甲方应提前30日通知乙方，乙方同意解除本合同并不要求甲方承担任何违约及赔偿责任。2、…，上述未尽事宜1-4项字体下面划有横线特别提示。2019年5月26日被告向原告下发终止合同通知：被告朝阳购物广场于2019年7月30日停止营业调整，根椐双方签订合同的第十条第四项、第十一条第四项内容，被告提前通知原告解除合同，请原告于6月30日前撤离场地。庭审中原告提供相关证据以证明原告对租赁场地进行了装修，并购买了机器人、家俱与桌椅，为此给原告造成的损失要求被告赔偿，并认为被告在签订合同中存在欺诈行为，且合同中的第十条第4项约定解除合同、第十一条第4项约定的免责条款属于无效条款。被告对原告方提供的质保金10000元、装修押金3000元无异议并愿意退还，对其它证据不予认可，并辩解原告并未对租赁场地进行装修。另查明本案在原告起诉前租赁场地现场已被破坏不存在了。上述事实原告与被告签订租赁合同、相关票据、现场照片、装修合同、聊天记录、证人证言、原告与被告身份信息资料证明、庭审笔录等证据证实，并经庭审质证认证和本院审查，足以采信。本院认为：本案中原告租赁被告五楼场地开机器人餐厅，原告与被告先是口头约定后双方签订了书面租赁合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，原告与被告均应认真履行合同的约定。对原告要求被告退还装修押金3000元、质保金10000元计13000元，被告无异议，本院对原告该项诉求予以支持。本案争议焦点为：1、原告与被告签订的合同是否应当撤销。根椐本案查明事实，被告的整个商场已停止营业，租赁合同履行己失主条件，双方不可能再履行合同，原被告对此均予以认可，故本院对原告的该项诉求予以支持：撤销原告与被告2019年6月1日签订的朝阳国际租赁合同；2、原告要求被告赔偿投入装修等各项损失计255000元是否应当支持。虽然双方签订的租赁合同第十一条第四项规定了终止合同的免责条款，并且加有横线特别提示，双方当事人均在合同上签名认可，但是从本案庭审查明的事实情况看，原告与被告于2019年4月达成的口头租赁协议，后原告对租赁场地进行喷绘等前期部分装修，被告于2019年5月26日向原告下达终止合同通知书，但双方又于2019年6月1日签订书面租赁合同，对造成如此的局面原告与被告均存在过错责任。对原告提供购买经营机器人餐厅购买的家俱桌椅、机器人、装修材料等物品，由于被告不予认可，其中家俱桌椅、机器人可另行投入使用，综合考虑酌定被告赔偿原告装修损失15000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、撤销原告吴安辉与被告罗山县朝阳广场购物有限公司于2019年6月1日的朝阳国际租赁合同；二、被告罗山县朝阳广场购物有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告吴安辉装修质保金3000元、质保金10000元二者合计13000元；三、被告罗山县朝阳广场购物有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告损失15000元；四、驳回原告的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5320元，由原告与被告各承担2660元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审判长  梅传莉审判员  丁文一审判员  杨前国二〇一九年十一月二十六日书记员  胡 坤