北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终15679号上诉人(原审被告)：北京木北企业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区景园北街2号38幢1层02号。法定代表人：常岭，经理。委托诉讼代理人：石福涛，男，北京木北企业管理有限公司职员。被上诉人(原审原告)：北京墨白轩投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄东里北京第二棉纺织厂生产区厂房78号楼210号。法定代表人：陈小爱，执行董事。委托诉讼代理人：崔嵩超，北京市康盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳淑媛，女，北京墨白轩投资管理有限公司职员。上诉人北京木北企业管理有限公司（以下简称木北公司）因与被上诉人北京墨白轩投资管理有限公司（以下简称墨白轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初57759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。木北公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判；2.诉讼费由墨白轩公司承担。事实和理由：1.一审法院判决认定木北公司人员主动申请支付涉案房屋违约金21万元，在逐级取得负责人的审批同意后通知墨白轩公司，认定事实错误，适用法律有误。木北公司承租两套房屋，本案所涉房屋租赁合同已经于2015年解除，而另一套2017年8月解除，墨白轩公司退还木北公司保证金和剩余租金196595元。2.在木北公司搬离时，双方已经达成协议，墨白轩公司不退换保证金冲抵违约金，而且所谓木北公司员工提出的申请至今也未取得最终审批，流程仍显示在办理之中。3.公司员工张×只是业务部门员工，也不是高管和法人，也未取得公司的授权，张×只是协商，并未通过审批。综上，请求二审法院依法予以改判。墨白轩公司辩称，服从一审判决，不同意木北公司上诉意见。墨白轩公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2015年3月19日至2015年4月18日期间的租金65700元、物业费3193.75元；2、判令被告支付原告违约金464107.53元。一审法院认定事实：2013年11月20日，墨白轩公司（出租方）与木北公司（承租方）签订租赁合同，约定出租方同意按本合同之条款，将涉案房屋租赁给承租方，承租方使用承租单元，仅用于经营美发及美甲（木北造型）用途使用。租赁期共计60个月，承租单元的租赁期自2013年11月19日起至2018年11月18日止（包括首尾两日），免租期共计1个月，自2013年11月19日起至2013年12月18日止（包括首尾两日）。第一至二年每年租金为788400元。第二至四年在第一至二年的基础上租金递增5%，每年租金为827820元。第五年在第三至四年的基础上租金递增5%，每年租金为869211元，租赁单元的租赁面积（套内建筑面积）为149平方米。物业管理服务费为每年38325元。承租方应按本合同的规定准时及直接向出租方或园区物业公司如数支付物业管理服务费及政府税费、电费、水费、通讯费、煤气费等代收费用。保证金应相当于下述金额的总和：1、租金保证金：两个月租金131400元，2、物业管理服务费押金：两个月的管理费6387元。如本租赁期届满，或本合同提前终止或解除，则应在承租方向出租方或物业公司返还符合约定的承租单元后，出租方及物业公司应于30日内，在扣除承租方应支付的租金，物业管理服务费、其他费用、违约金即赔偿金等应由承租方承担的费用后，将保证金的余额部分以人民币无息返还给承租方。若承租方不按照本合同规定准时及如数支付应付租金、物业管理服务费即其他承租单元的使用费用（不论出租方是否催付），承租方应向出租方支付延期付款利息，利率按日千分之二计算，起讫时间从欠款应付之日起至实际交付之日止。若承租方擅自退租并迁出承租单元，承租方向出租方支付的保证金将不予退还，承租方须补交齐全免租期所对应期限应交纳的租金作为违约金，承租方还须向出租方支付与终止当期3个月租金等额的一笔违约金，且出租方保留向承租方追偿的权利。后木北公司将租金支付至2015年3月18日。2015年4月20日，墨白轩公司在涉案房屋张贴《告知函》一份，内容为：“现你司逾期缴纳房屋租金及物业费，经我司三次催要无果，且已经超过我司给予的宽限期，现我司正式通知你司：根据租赁合同第七章第一条约定，你我双方租赁合同于2015年4月20日正式解除，你司应：1、于2015年4月21日前交付房屋；2、于2015年4月21日前交清所拖欠的全部租金及违约金75093.91元（截止至2014年4月20日）；3、缴纳的租赁保证金及物业管理押金不予退还；4、于2015年4月30日前补足免租期（30日）的租金65700元；5、于2015年4月30日前赔偿我司相当于当日三个月的违约金206680.5元。”经询，墨白轩公司称2015年4月20日张贴告知函后木北公司即将房屋钥匙交回并腾退房屋，木北公司称认可租赁合同于2015年4月20日解除，但其已于2015年3月底腾退涉案房屋，墨白轩公司张贴告知函时已不在房屋内经营。一审庭审中，墨白轩公司主张木北公司支付2015年3月19日至2015年4月18日期间的租金、物业管理服务费，并支付违约金，包括延期付款利息、免租期租金以及3个月租金等额的违约金。木北公司认为墨白轩公司的诉讼请求已超过诉讼时效，且保证金和物业管理服务费押金已经作为违约金抵扣，墨白轩公司的损失已经得到弥补，其主张的违约金明显过高，远超实际损失。关于诉讼时效问题，墨白轩公司提交以下证据予以证明：1、日期为2016年4月18日、2017年4月10日、2018年4月13日的《催款函》，日期为2019年4月16日的《律师函》及邮单查询记录。墨白轩公司称上述《催款函》均按照木北公司的注册地址邮寄，但无法提供邮单及查询记录。木北公司对此表示没有收到过《催款函》，《律师函》确已收到，但是墨白轩公司的主张超过诉讼时效，木北公司未作任何承诺和答复。2、墨白轩公司经理吴金荣与木北公司开发部张×之间的微信记录公证书以及通话录音。2018年8月15日，张×向吴金荣发送木北公司费用报销单照片两张，申请日期为2018年8月13日，申请部门为开发部，摘要为北京市朝阳区八里庄东里1号莱锦TOWN项目A区3号03a违约金，金额为21万元，收款人为金华三，2018年8月14日木北公司部门经理、中心总监、财务主管先后审批同意，后附催款函、解除合同协议。墨白轩公司称张×称受木北公司委托协商处理违约金事宜，金华三是租赁合同约定的收款人。木北公司对此表示张×只是市场专员，未授权其代表公司与墨白轩公司进行洽谈，诉讼时效已过的情况下双方未签订新的协议，不视为对诉讼时效的放弃。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，墨白轩公司与木北公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行合同项下之权利义务。在合同履行过程中，木北公司未按约定支付租金及物业管理服务费，经墨白轩公司催促后仍未缴纳，其行为构成违约，墨白轩公司有权依据合同约定行使单方解除权，故房屋租赁合同已于2015年4月20日解除。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。本案中，墨白轩公司于2015年4月20日发出解除通知，要求木北公司于2015年4月21日前付清欠付租金及物业管理服务费，于2015年4月30日前支付违约金，诉讼时效期间自木北公司应付款之日开始起算。墨白轩公司未提交充分证据证明其在诉讼时效届满前向木北公司主张过债权，诉讼时效期间不存在中断或中止的情形，故墨白轩公司起诉时案涉租金、物业管理服务费及违约金的诉讼时效期间均已届满。但诉讼期间届满后，木北公司公司人员主动申请支付涉案房屋的违约金21万元，在逐级得到负责人的审批同意后通知墨白轩公司，该行为应当视为木北公司作出同意履行违约金义务的意思表示，木北公司应当支付墨白轩公司违约金21万元，现木北公司以诉讼时效期间届满为由进行抗辩，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条之规定，判决：一、木北公司于判决生效后七日内支付墨白轩公司违约金二十一万元；二、驳回墨白轩公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，木北公司提交OA打印截图，证明违约金的申请并未通过公司审批。墨白轩公司发表质证意见称：真实性无法核实，证明目的不认可。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：木北公司是否应当支付违约金。本案中，诉讼期间届满后，木北公司人员主动申请支付涉案房屋的违约金21万元，在逐级得到负责人的审批同意后通知墨白轩公司，该行为应当视为木北公司作出同意履行违约金义务的意思表示，木北公司应当支付墨白轩公司违约金21万元，现木北公司以未得到公司审批为由拒绝支付，缺乏法律依据，本院不予支持。关于木北公司主张已经将保证金抵扣违约金一节，由于木北公司并未提交双方抵扣约定的证据，本院不予支持，但若双方对保证金存在争议，双方可另行解决。综上所述，木北公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由北京木北企业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邓青菁审 判 员 高 贵审 判 员 张清波二〇一九年十一月二十六日法官助理 付 哲书 记 员 屈赛男书 记 员 张 朋