山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2044号上诉人（原审原告）：郝广兴，男，1945年11月9日出生，汉族，住山西省太原市杏花岭区。被上诉人（原审被告）：乳山城基置业有限公司，住所地山东省乳山市银滩闻涛美域小区19-19-1号。法定代表人：戚继伟，经理。被上诉人（原审被告）：山东乳山嘉润实业有限公司，住所地山东省乳山市银滩旅游度假区。法定代表人：戚继伟，经理。委托诉讼代理人：于乐胜、于晓磊，山东省乳山信誉法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：威海滴水湾酒店管理有限公司，住所地山东省乳山市徐家镇东南塂村南。法定代表人：蔡一波，经理。原审第三人：张玉芝，女，1963年12月21日出生，汉族，住山西省太原市万柏林区。上诉人郝广兴因与被上诉人乳山城基置业有限公司（以下简称“城基公司”）、山东乳山嘉润实业有限公司（以下简称“嘉润公司”）、威海滴水湾酒店管理有限公司（以下简称“滴水湾公司”）及原审第三人张玉芝合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院（2018）鲁1083民初3676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郝广兴上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、城基公司、滴水湾公司既不答辩也不到庭应诉，应承担举证不能的法律后果。1.嘉润公司收取郝广兴购房款35.6万元及在滴水湾公司出具的《确认函》上加盖了印章，应就此作出合理解释；2.嘉润公司不是合同当事人，郝广兴针对城基公司、滴水湾公司提出诉求，城基公司未出庭应诉，嘉润公司无该两公司的授权，也无证据推翻郝广兴提供的证据和主张，所作的答辩不能作出审判的依据。二、相关事实表明郝广兴与城基公司的缔约地位不平等，应认定郝广兴违背真实意思在显失公平的合同上签字。1.《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》系于2017年7月27日隋美洁才与郝广兴签订的，郝广兴此前已将房款付清，已不具备缔约的主动权，且两份合同均为格式合同，特别是《商品房买卖合同》还是空白的；2.隋美洁与郝广兴协商房屋价格为8660元/㎡，总价549910元，均未在上述两份合同中体现；3.《委托经营管理合同》有“已经把十年的保底收益一次性支付给郝广兴，”但无具体数额，隋美洁承诺是以抵扣购房款137477元的形式返还，但未在《商品房买卖合同》体现。三、郝广兴提交隋美洁书写的房屋价格计算清单，但一审未经隋美洁辨认或进行笔迹鉴定，仅依据对隋美洁的电话询问即予以否认是错误的。1.隋美洁签字的《认购书》和无签字的房屋价格计算清单、代收费项目计算单均为隋美洁所写，但隋美洁却证实房款是与开发商谈的，显然与事实不符；2.郝广兴要求对房屋价格计算清单的笔迹进行鉴定，但一审法院未准许，也未让同意到庭的隋美洁出庭作证，导致对合同价款未查清，而房屋价格计算清单是认定案涉合同显失公平的依据。四、城基公司至今未履行看房、交房和验房的义务，一审以非合同当事人的嘉润公司单方制作的《确认函》认定城基公司履行了合同义务是错误的。1.《确认函》是以滴水湾公司的名义制作，但加盖的是嘉润公司的印章，并无滴水湾公司的印章；2.《商品房买卖合同》约定：查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，但房屋至今未验收，亦无商品房交接单。五、城基公司将旧房按新房出售，在合同中未予释明，属欺诈和显失公平，一审对此未予认定是错误的。1.城基公司是以8660元/㎡、总价549910元向郝广兴出售的房屋，但当时网上公布该项目房屋的价格为6990元/㎡，特别是城基公司作为他案被执行人，被查封的与郝广兴购买的房屋在同栋楼的5套房屋，以435390元的流拍价格作价给申请执行人，城基公司对此知情却故意隐瞒，诱使郝广兴接受高价，应认定为欺诈行为；2.城基公司将房屋委托经营管理，是变相返本的营销行为，违反了《商品房销售管理办法》第十一条关于房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房的规定；3.案涉房屋非新建房屋，是城基公司委托莱茵豪生酒店于2013年、滴水湾公司于2014年开始经营管理的滴水湾养生堂，故隋美洁于2017年领郝广兴看房时讲有旅客居住不方便看，只让郝广兴在楼外看了楼层和外观，后由隋美洁书写了《认购书》。六、一审未认定隋美洁为城基公司的工作人员是错误的。1.隋美洁对郝广兴自称为城基公司人员，一审对隋美洁电话询问其开始亦予承认，后经追问才讲是中介公司伟业房产的人员，故郝广兴一直认为隋美洁是城基公司的人员，应属重大误解；2.郝广兴当时被骗1.6万元处于危困状态，隋美洁作为城基公司工作人员帮助解决，郝广兴处于信任、感激致丧失判断能力，签订了显失公平的合同。嘉润公司辩称，1.嘉润公司是适格的主体。合同虽系城基公司与郝广兴签订，但城基公司于2014年已被嘉润公司吸收合并，债权债务均由嘉润公司承继，该事实已被生效判决确认。案涉合同系城基公司与郝广兴签订，是因案涉房屋所在的土地登记在城基公司名下，所有证件均系城基公司的，需以城基公司的合同专用章签订；2.城基公司与郝广兴签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不存在重大误解、胁迫、乘人之危等情形，郝广兴要求予以撤销没有法律依据；3.郝广兴所购买的房屋已交付使用并办理了产权证书，郝广兴也将房屋委托滴水湾公司经营管理，双方并签订了《委托经营管理合同》，《商品房买卖合同》已履行完毕，至于郝广兴与滴水湾公司的《委托经营管理合同》与嘉润公司无关；4.隋美洁非嘉润公司人员，郝广兴与隋美洁协商的价格与嘉润公司无关，嘉润公司是依据合同约定向郝广兴收取房款，并非显失公平。综上，一审法院查明事实清楚，证据充分，《商品房买卖合同》合法有效，请求驳回郝广兴的上诉请求。城基公司、滴水湾公司及张玉芝均未提出述辩意见。郝广兴向一审法院起诉请求：1.撤销郝广兴与城基公司签订的《商品房买卖合同》；2.撤销郝广兴与滴水湾公司签订的《委托经营管理合同》。一审法院认定事实：2017年7月15日，城基公司与郝广兴签订《认购书》，约定：郝广兴购买城基公司1B号楼10层11号房屋，面积63.5㎡，单价6141.7元/㎡，总价款39万元；定金已交3.4万元，郝广兴应于2017年10月10日前与城基公司签订《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》时一次性交齐房屋总价款。当日，城基公司出具收郝广兴购买滴水湾1B号楼10层11号房屋定金3.4万元的收据。2017年7月22日，城基公司出具收郝广兴购买滴水湾1B号楼10层11号房屋房款35.6万元的收据（郝广兴于当日将该款汇入嘉润公司工商银行账户），7月27日，城基公司出具收取郝广兴代收费13555元的收据，郝广兴主张该13555元为办房产证等费用。2017年7月15日，郝广兴与城基公司签订《商品房买卖合同》，约定：郝广兴从城基公司购买588-1幢1B单元10层1011号房屋，建筑面积为63.5㎡，单价为6141.73元/㎡，总价款为39万元；签订本合同前，郝广兴已向城基公司支付定金3.4万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；余款35.6万元于2017年7月15日支付，存入城基公司农商银行账户中（账号：9100110216042050000137）。郝广兴提供上述合同复印件，嘉润公司（一审错写为城基公司，本院予以纠正）对该复印件的真实性予以认可，嘉润公司提交的合同原件中未载明合同签订的具体日期。2017年7月27日，郝广兴与滴水湾公司签订《委托经营管理合同》，约定：郝广兴位于乳山银滩旅游度假区长江路588-1号滴水湾国际养生堂1B号楼1011室房屋每半年为自住，剩余半年委托滴水湾公司经营，委托期限为10年，自2017年8月1日起至2027年7月31日止；在委托经营管理期间，滴水湾公司按以下方式向郝广兴支付委托管理收益：（1）在委托期内，滴水湾公司每年支付给郝广兴所购居所总价的2.5%作为保底收益；滴水湾公司已经把十年的保底收益一次性支付给郝广兴。（2）在委托期内，在当年年底，由业主委员会选择有一定资质的会计事务所对滴水湾公司当年养生居所运营的利润进行审核，滴水湾公司将扣除所有运营成本和管理费用后利润的50%，根据郝广兴所购买居所的面积计算出郝广兴单个居所的收益支付给郝广兴作为当年养生居所分红，50%作为养生居所盈利部分，滴水湾公司于第二年3月7日支付给郝广兴该收益……。当日，滴水湾公司出具《确认函》，载明：依据郝广兴与滴水湾公司签订的《委托经营管理合同》，现滴水湾公司确认已收到郝广兴所有的1B-1011号房屋；具体事宜详见郝广兴与威海滴水湾酒店管理有限公司经营管理签订的《委托经营管理合同》；其中前十年的保底收益滴水湾公司已经支付给郝广兴。嘉润公司、滴水湾公司均在《确认函》上签字，郝广兴亦认可收到《确认函》。案涉房屋于2019年1月22日办理不动产权属证书，登记到郝广兴名下，不动产权证号为鲁（2019）乳山市不动产权第0001197号。郝广兴主张，2015年3月19日，郝广兴因独生子因公牺牲成为失独孤寡老人，终日烦闷，经朋友劝解，于2016年6月19日在海南购买了房屋，因夏天炎热只能居住半年，2016年7月认识了张玉芝，经其介绍认识了城基公司工作人员隋美洁，购买了银滩檀香丽湾小区房屋，为了保证住房养老有经济来源，于2016年9月24日经张玉芝推荐并为郝广兴垫付定金5万元购买银滩东方威尼斯海景房，包租十年，后因情势变更未办成；2017年6月30日，郝广兴被他人忽悠和威逼，将1.6万元定金误交给乳山松海房地产公司，郝广兴向张玉芝求助，张玉芝于2017年7月15日推荐从隋美洁处购买银滩福缇滴水湾养生堂房屋，介绍该房屋有高额分红，并承诺郝广兴损失的1.6万元由其解决；郝广兴交纳全款后，2017年7月27日，隋美洁提供三份空白合同由郝广兴签字按印，未填写日期，随即向郝广兴提供《委托经营管理合同》，未等郝广兴细看，便要求郝广兴签字按印，后隋美洁将郝广兴带到银滩房管部门，城基公司法定代表人戚继伟在场，提供几份格式合同让郝广兴签字并拍摄郝广兴的照片；事后，城基公司仅向郝广兴提供了《委托经营管理合同》，经郝广兴争取于2018年6月19日获得一份《购房合同》部分复印件；张玉芝及隋美洁明知郝广兴投资是为了有回报，但未基于诚信原则向郝广兴提示风险，城基公司未安排郝广兴对所购买的房屋查房验收，至今未办理交接手续，未按约定提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等资料，未告知郝广兴所购买的房屋是城基公司正在经营管理使用中的房屋，以旧房按新房出卖，《委托经营管理合同》未列举收益计算项目，经询问不作答复，未按约定支付收益，未提供购房合同原件；城基公司隐瞒房屋真实价格，高价卖给郝广兴，以委托经营管理模式变相向郝广兴返本销售，且城基公司、嘉润公司、滴水湾公司有利益关联，股东、法定代表人在三个公司中相互出现。综上，订立合同时郝广兴处于危困状态，经验不足，缺乏判断能力，致使订立的合同显失公平，且城基公司存在欺诈行为，使郝广兴在违背真实意思的情况下订立合同。嘉润公司主张，《商品房买卖合同》不具备法律规定的撤销条件。双方当事人具备相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或者社会公共利益，不存在重大误解、胁迫、趁人之危等情形；郝广兴购买的房屋已办理房屋产权证书，郝广兴要求撤销《商品房买卖合同》没有法律依据，请求驳回郝广兴的诉讼请求。城基公司、滴水湾公司及张玉芝均未提交书面述辩意见。郝广兴提交手写的房屋价格计算清单，主张是隋美洁向其出具的，当时约定房屋面积为63.5㎡，房款单价为8660元/㎡，总价为549910元，返利润137477元，扣除郝广兴在他处被骗的1.6万元及优惠价格，房款共计39万元。但该单据无隋美洁签字确认，嘉润公司(一审错写为城基公司，本院予以纠正)对郝广兴提供的该证据及主张的事实均不认可。另，郝广兴主张，依据（2018）鲁10执复50号执行裁定确认的事实，与郝广兴购买的滴水湾1B1011号房屋同座楼的五套房产，以435390元的流拍价格作价给申请执行人，城基公司对此知情，却将房屋高价出售给郝广兴，违背诚实信用原则，存在价格欺诈；城基公司强行收取与代办无关的且由滴水湾公司委托管理经营使用的有线、宽带等费用，显失公平；城基公司不承认隋美洁为公司工作人员，但本案定金是隋美洁操作支付至乳山市亿尊房产营销策划中心账户，可推定隋美洁是中介公司工作人员，而隋美洁未声明其身份，无授权委托书，在城基公司的文书上签字并书写意见，导致郝广兴发生重大误解，认为隋美洁为城基公司公司工作人员，在订立合同时显失公平。隋美洁在一审法院电话询问时讲：隋美洁是中介公司伟业房产的工作人员，城基置业的王总说城基公司有几套房子，如果中介公司有客户想买给介绍一下；郝广兴通过隋美洁买过檀香丽湾的房，后想再买一套海边的，隋美洁介绍并带郝广兴到滴水湾看房，郝广兴看好后就在开发商处签了《认购书》，关于房屋的面积、楼层、单价都有约定，记不清楚有没有优惠价格了；郝广兴交了定金，隋美洁在《认购书》中签了字，后期所有的手续都是郝广兴直接到开发商办的，房款是与开发商谈的，款齐后开发商告诉隋美洁，郝广兴让隋美洁沟通开发商出合同等事宜，包括后期办证让隋美洁传个话，隋美洁就打电话找开发商一个经理，后二人再没有联系过；办证隋美洁没有参与，隋美洁只负责到后期补款，郝广兴联系过隋美洁先不要办证，隋美洁跟开发商说时证已办完，记不清郝广兴是何时联系的，郝广兴没有讲过被骗的事。另查明，城基公司已经嘉润公司吸收合并，城基公司的债权债务由嘉润公司继承，但城基公司主体仍存在。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，郝广兴与城基公司签订的《商品房买卖合同》及与滴水湾公司签订的《委托经营管理合同》均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。郝广兴主张与城基公司签订买卖合同之前，因被其他公司骗取1.6万元，订立合同时郝广兴处于危困状态，经验不足，缺乏判断能力，致使订立合同显失公平。即使郝广兴被他人骗取钱财，可依法采取法律手段寻求救济，且并非城基公司对郝广兴进行欺诈，郝广兴亦陈述投资买房是为了有收益，郝广兴、城基公司签订合同并非是在郝广兴违背真实意思的情况下签订的，郝广兴以此为由要求撤销《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》，理由不当，不予支持。郝广兴主张城基公司以55万元的房屋价款与郝广兴商谈，通过《委托经营管理合同》的形式以10年的经营收益抵顶购房款，存在价格欺诈，郝广兴除提交无隋美洁、城基公司等任何人员签字确认的手写房款清单外，未提交其他证据予以证实，城基公司对郝广兴上述主张不认可，且在法院询问时，隋美洁陈述关于房屋价格等事宜均是郝广兴与开发商协商，其未参与协商。郝广兴上述主张与《认购书》、《商品房买卖合同》的约定均不一致。郝广兴主张其与城基公司签订《商品房买卖合同》时合同主要内容空白，城基公司对此予以否认，即使郝广兴签订的是空白《商品房买卖合同》，郝广兴将留有空白内容的合同交于合同相对方，应视为对合同内容的无限授权，合同相对方在空白部分可以填写相关内容。郝广兴、城基公司签订的《商品房买卖合同》关于房屋的坐落、面积、单价、总价的约定，均与双方签订的《认购书》一致，城基公司并非任意填写上述内容。郝广兴主张滴水湾公司从2013年9月便经营管理案涉房屋，双方知房屋由滴水湾公司经营管理可产生高额回报，但《委托经营管理合同》中对于收益有明确约定，且郝广兴无证据证实滴水湾公司在郝广兴委托管理之前便经营管理房屋。郝广兴上述关于城基公司隐瞒真实情况，存在欺诈行为，使郝广兴在违背真实意思的情况下订立两份合同的主张，理由不当，不予认可。城基公司已被嘉润公司吸收合并，但城基公司主体仍存在，城基公司的债权、债务由嘉润公司继承，与滴水湾公司系独立的法人，郝广兴亦是分别与城基公司及滴水湾公司签订《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》，郝广兴以三个公司股东、法定代表人相互体现为由要求撤销上述两份合同，理由不当，不予支持。郝广兴主张城基公司未告知郝广兴所购买的房屋是城基公司正在经营管理使用中的房屋，以旧房按新房出卖，但未提交相应证据。郝广兴主张《委托经营管理合同》虽然被迫签订，但未实际履行，城基公司未安排郝广兴对房屋查房验收，郝广兴至今未接收房屋，但郝广兴认可已经收到滴水湾公司确认收到房屋的《确认函》。郝广兴其他主张亦不足以证实城基公司以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使其在违背真实意思的情况下订立合同，亦无法证实签订合同时存在其他重大误解或显失公平的情形，因此郝广兴要求撤销与城基公司签订的《商品房买卖合同》及与滴水湾公司签订的《委托经营管理合同》的诉讼请求，无法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2019年5月24日判决：一、驳回郝广兴要求撤销与乳山城基置业有限公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求；二、驳回郝广兴要求撤销与威海滴水湾酒店管理有限公司签订的《委托经营管理合同》的诉讼请求。案件受理费50元，由郝广兴负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。郝广兴提交三份从市场监管部门查询的城基公司的企业信息，拟证实城基公司于2014年注销，于2016年又重新成立，郝广兴系于2017年与城基公司签订的合同，与嘉润公司无关。经质证，嘉润公司对证据的真实性没有异议，主张城基公司确于2014年注销，债权债务由嘉润公司承继，但后嘉润公司在经营中发现原城基公司名下的房屋、土地等相关事项均登记在城基公司名下，相关部门的原始备案登记档案无法更改为嘉润公司，导致嘉润公司开展业务时受限，故于2016年重新登记成立城基公司，具体业务均由嘉润公司办理，城基公司只是名义上存在。经本院审理查明，《认购书》中“案场负责人”有隋美洁的签名；隋美洁在一审法院电话询问时开始认可好像是在城基公司工作过，但后又否认；以滴水湾公司名义出具的《确认函》加盖的系嘉润公司印章，没有滴水湾公司的印章或相关人员的签字。另查，郝广兴主张《认购书》、房屋价格计算单、代收费项目单（注明：办证需缴纳的契税、登记费、宗地图、有线宽带等费用共计13555元，亦无隋美洁的签字确认）均是城基公司工作人员隋美洁所写，并申请对该笔迹进行鉴定，用于证实城基公司采用欺诈手段向郝广兴高价出售房屋。一审中，郝广兴认可2017年7月27日交了代办证的费用后被带到房屋管理局，告诉是办理房产证手续，当时戚继伟（城基公司、嘉润公司之法定代表人）也在场，让郝广兴签字、按手印、照相；但认为按规定办证应是郝广兴自己办理，开发商是协助单位，没有让郝广兴选择是自己办还是代办，就让郝广兴交了代办费；2018年4月，郝广兴欲将房屋出卖，告诉隋美洁不要办证，但城基公司在郝广兴起诉（2018年7月12日）后仍为其办理了房权证，系恶意的行为。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，郝广兴与城基公司之间的《认购书》、《商品房买卖合同》及其与滴水湾公司之间《委托经营管理合同》均由郝广兴的签字，郝广兴作为具有完全民事行为能力的人应当知晓相应的法律后果。故，郝广兴与城基公司签订的《认购书》、《商品房买卖合同》及与滴水湾公司签订的《委托经营管理合同》均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《认购书》中虽“案场负责人”处有隋美洁的签名，但该《认购书》是郝广兴与城基公司签订的，隋美洁是否是城基公司的工作人员于本案并无实际意义。同时，房屋价格计算单即使是隋美洁所书写，房屋价格计算单所记载的单价（8660元/㎡）与《认购书》、《商品房买卖合同》所记载的单价（6141.7元/㎡）不相符，也是隋美洁对房屋最终价格形成过程的说明，该行为只是对销售中优惠方式的一种明确，已获得郝广兴认可，并不构成价格欺诈。另，城基公司也出具了收取郝广兴代收费13555元的收款收据。故，郝广兴要求对《认购书》、房屋价格计算单、代收费项目单是否系隋美洁所书写进行鉴定，亦无实际意义，对此本院不予支持。2017年7月27日，郝广兴与滴水湾公司签订了《委托经营管理合同》，同日，嘉润公司以滴水湾公司名义出具了《确认函》，《确认函》虽加盖的是嘉润公司印章，没有滴水湾公司的印章或相关人员的签字，但郝广兴认可收到该《确认函》，该《确认函》载明：依据郝广兴与滴水湾公司签订的《委托经营管理合同》，现滴水湾公司确认已收到郝广兴所有的1B-1011号房屋……，其中前十年的保底收益滴水湾公司已经支付给郝广兴。同时，郝广兴亦于2017年7月27日向城基公司交纳了代办房证等所需的费用13555元，现案涉房屋权属已登记到郝广兴名下。据此，应认定郝广兴已收到案涉房屋，并将房屋委托滴水湾公司经营管理，郝广兴与城基公司之间的《商品房买卖合同》已履行完毕，郝广兴主张城基公司至今未履行看房、交房和验房义务的理由不当，本院不予支持。城基公司已于2014年因被嘉润公司吸收合并而被注销，债权债务由嘉润公司承继，虽于2016年又重新成立，主体资格仍存在，但嘉润公司认可重新成立城基公司，只是为便利开展业务，城基公司只是名义上存在，具体业务均由嘉润公司办理，而在郝广兴的实体权利没有得到支持的情况下，确定城基公司、嘉润公司之间是否存在业务、人员混同以及与滴水湾公司是否有关联，亦无实际意义，对此本院不予审查。综上所述，郝广兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郝广兴负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年十一月十五日法官助理孟佳宁书记员江嘉鑫