湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终8808号上诉人（原审被告）：武汉市五星俱乐部，住所地武汉市洪山区武珞路387号。法定代表人：朱传富，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱丹、李欢律师，湖北成和诚律师事务所。上诉人（原审原告）：武汉市武昌殡仪馆，住所地武汉市洪山区雄楚大道楚平路。法定代表人：吴彪，该单位馆长。委托诉讼代理人：陈宇，湖北勤宇律师事务所律师。原审第三人：武汉市按摩医院，住所地武汉市硚口区武胜路66号。法定代表人：陈任云，该院院长。委托诉讼代理人：刘彬、王丽敏，系该单位干部。上诉人武汉市五星俱乐部因与上诉人武汉市武昌殡仪馆、原审第三人武汉市按摩医院返还原物纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初5684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武汉市五星俱乐部的上诉请求：1.撤销原审判决或驳回武汉市武昌殡仪馆的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由武汉市武昌殡仪馆承担。事实和理由：1.本案应属于房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原理，武汉市五星俱乐部与武汉市武昌殡仪馆之间不存在租赁合同关系，故武汉市武昌殡仪馆不是本案适格原告。2.一审法院对武汉市五星俱乐部因道路施工导致的长期停业损失以及装修补偿，没有进行审查和认定，判决错误。武汉市武昌殡仪馆辩称，本案案由是返还原物纠纷，不是租赁合同纠纷，一审确定的案由正确。在缺乏合同依据的情况下，武汉市五星俱乐部长期占有房屋没有事实和法律依据。武汉市五星俱乐部提出的道路施工导致的停业损失以及装修损失没有证据证明。武汉市五星俱乐部故意拖延案件审理，侵占武汉市武昌殡仪馆的财产，请求驳回武汉市五星俱乐部的全部上诉请求。武汉市按摩医院述称，同意武汉市武昌殡仪馆的答辩意见。武汉市武昌殡仪馆的上诉请求：撤销原审判决第二项，改判支持武汉市武昌殡仪馆在一审中的第二项诉讼请求；上诉费由武汉市五星俱乐部承担。事实和理由：1.一审法院确定涉案房屋占有使用费没有事实依据，显失公平，损害了武汉市武昌殡仪馆的合法权益。一审法院没有回复武汉市武昌殡仪馆申请司法鉴定的事项。根据《民事证据若干规定》第二十八条的规定，武汉市武昌殡仪馆自行委托的资产评估报告具有法律效力，武汉市五星俱乐部不认可，则应举证予以推翻；武汉市五星俱乐部没有提出合理理由，也没有提供证据，更未申请鉴定，应视为武汉市五星俱乐部放弃举证权利，需承担相应不利后果。2.武汉市五星俱乐部与武汉市按摩医院的租赁合同已于2016年12月31日到期，合同约定的租金标准已是6年前的房屋租金标准，适用该合同租金标准，与当今房屋租金价格不断上涨的市场形势不相适宜，武汉市武昌殡仪馆委托评估机构评估的2017年度、2018年度的租金标准，远高于武汉市按摩医院与武汉市五星俱乐部在6年前约定的租金标准。3.一审法院审理期限严重超期，审理程序违法，损害了武汉市武昌殡仪馆的合法权益。4.武汉市五星俱乐部存在违法转租，法院有必要追加第三人。武汉市五星俱乐部辩称，一审认定事实清楚，判决结果合理。一审已经对未采信武汉市武昌殡仪馆单方作出的评估报告进行了充分说理。另外，涉案房屋土地属于划拨性质，根据相关法律规定，涉案土地对外出租应经政府批准，武汉市按摩医院将房屋对外出租属于违法行为。一审法院按照约定的租金标准确定房屋占有使用费考虑到了武汉市武昌殡仪馆和武汉市按摩医院的过错。同时，本案房屋出租具有福利性质，一审法院确定的占有使用费标准合法、合情、合理。关于审理程序，本案一审审理期限较长的原因在于管辖异议及第三人委托手续不合法，且本案属于群体性案件，一审法院判决的房屋占有使用费在时间上具有连续性，因此一审审理程序并不违法。关于追加第三人，武汉市武昌殡仪馆在一审未申请追加第三人，二审中才要求追加第三人，不符合法律规定，一审法院对本案房屋租赁事实查得很清楚，没必要追加第三人，即使法院没有准许追加第三人也是合法的。武汉市五星俱乐部对商铺是否转租系五星俱乐部的自由，与本案没有关联。武汉市五星俱乐部自2010年起代缴所在商铺的水费，至今有70万，水表户名为武汉市武昌殡仪馆，同时在2013年底，原水箱破烂不堪，武汉市五星俱乐部出资更换，对此武汉市五星俱乐部多次找武汉市武昌殡仪馆及第三人武汉市按摩医院解决，武汉市按摩医院也承诺在结算租金时一并解决，所以武汉市五星俱乐部没有交租金或占用费有充分的理由。武汉市按摩医院述称，对武汉市武昌殡仪馆的上诉意见没有异议。武汉市武昌殡仪馆的一审诉讼请求：1.判令武汉市武昌殡仪馆将武汉市洪山区武珞路692号5间自然间门面房屋腾退并返还给武汉市武昌殡仪馆；2.判令武汉市五星俱乐部按25236.90元/月的标准，向武汉市武昌殡仪馆支付2017年1月1日至2018年4月23日期间房屋占有使用费397901.79元；3.判令武汉市五星俱乐部按31060.80元/月的标准，向武汉市武昌殡仪馆支付2018年4月24日至房屋腾退（返还）给武汉市武昌殡仪馆期间的房屋占有使用费；4.本案诉讼费由武汉市五星俱乐部承担。一审法院认定事实：位于武汉市洪山区武珞路692号房屋是武汉市武昌殡仪馆依法管理的国有资产，武汉市武昌殡仪馆系房屋产权单位，该房屋为1层临街门面，产权建筑面积478.49平方米。1986年7月，经武汉市武昌殡仪馆与第三人单位的上级主管部门武汉市民政局协调，武汉市武昌殡仪馆将上述房屋部分临街门面共计239.25平方米无偿出借给第三人武汉市按摩医院作为门诊部使用。后门诊部撤销后，第三人与武汉市五星俱乐部于2013年12月20日签订《房屋租赁合同》，约定第三人将洪山区武珞路692号1-5自然间面积共计194.13平方米出租给武汉市五星俱乐部，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日。每年租金为25万元，押金5000元。合同约定，关于装修部分，如乙方（武汉市五星俱乐部）承租期满或者因其他原因不再使用该房屋时，其一切装饰设施不得拆走、毁坏，甲方（第三人）不付给补偿费。2016年12月16日，第三人与武汉市武昌殡仪馆共同出具公告，要求收回涉案房屋，各租户配合按期腾退，并将公示粘贴至案涉门面。武汉市五星俱乐部在租赁合同期限届满后，无正当理由继续占有租赁房屋。现武汉市武昌殡仪馆要求武汉市五星俱乐部腾退。一审法院经审理认为，争议焦点：1、武汉市武昌殡仪馆是否有权直接向武汉市五星俱乐部收回房屋；2、房屋占有使用费的标准。针对争议焦点1，武汉市武昌殡仪馆诉称武汉市武昌殡仪馆与武汉市五星俱乐部之间无房屋租赁合同关系，武汉市五星俱乐部是在与第三人租赁合同到期，第三人与武汉市武昌殡仪馆发出公告要求腾退的情况下占有使用武汉市武昌殡仪馆房屋，因此本案是依据侵权的事实，武汉市武昌殡仪馆要求武汉市五星俱乐部排除妨碍返还房屋，是物权保护纠纷。武汉市五星俱乐部辩称涉案房屋是第三人租给武汉市五星俱乐部的，出租行为得到了武汉市武昌殡仪馆认可，因此本案是房屋租赁合同纠纷，以及合同到期后的房屋腾退问题，不涉及物权保护或侵权。一审法院认为，武汉市武昌殡仪馆为案涉房屋的所有权人，第三人在合同租赁期间为合法占有人，后武汉市武昌殡仪馆与第三人已于2016年12月16日前达成一致将案涉房屋归还给武汉市武昌殡仪馆。第三人与武汉市五星俱乐部间的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。武汉市五星俱乐部辩称转租合同因违反《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、四十六条的规定而无效，一审法院认为该行政法规的第四十五条、四十六条属于管理性规定，并非属于效力性强制规定，故对武汉市五星俱乐部抗辩不予支持。武汉市五星俱乐部与第三人合同履行期限至2016年12月30日届满。合同履行期间届满后，双方权利义务终止，且武汉市武昌殡仪馆与第三人已于租赁期限届满前通知武汉市五星俱乐部腾退房屋，双方并未续签租赁合同。此时，武汉市五星俱乐部与第三人的租赁关系归于消灭，武汉市五星俱乐部即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，是为构成对所有权人即武汉市武昌殡仪馆房屋的无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”武汉市武昌殡仪馆作为所有权人，可以向武汉市五星俱乐部主张返还租赁物。故武汉市武昌殡仪馆向武汉市五星俱乐部主张返还房屋，并非基于房屋租赁合同，而是直接基于其具备的所有权。故武汉市武昌殡仪馆可直接起诉次承租人即武汉市五星俱乐部，武汉市五星俱乐部亦为本案适格主体，一审法院对武汉市五星俱乐部抗辩不予支持，并对武汉市武昌殡仪馆主张的要求武汉市五星俱乐部腾退案涉房屋的5个自然间门面的诉讼请求予以支持。针对争议焦点2，武汉市武昌殡仪馆要求按照鉴定的现市场价格支付占用费，武汉市五星俱乐部要求按照第三人与武汉市五星俱乐部签订的租赁合同支付占用费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾退义务的次承租人支付逾期腾退占有使用费的，人民法院应予支持。”武汉市武昌殡仪馆要求武汉市五星俱乐部支付占用费符合法律依据，但自行提供的房地产评估报告未被法院采信，故对武汉市武昌殡仪馆要求按照鉴定的市场价格支付不予支持。因双方均未向法院申请案涉房屋的市场租赁价格的鉴定，一审法院认为，在本案中，武汉市武昌殡仪馆将房屋出借给第三人系无偿，其既得利益的损失较小，可期待利益亦未超过武汉市五星俱乐部支付给第三人的租金标准，故一审法院在公平及诚实信用原则基础上，参照武汉市五星俱乐部与第三人签订的原租赁合同的租金标准，酌情认定武汉市五星俱乐部按照每年租金25万元的原租金标准向武汉市武昌殡仪馆支付房屋占有费。武汉市武昌殡仪馆与第三人已于2016年11月16日通知武汉市五星俱乐部腾退，武汉市五星俱乐部租赁合同期限于2016年12月30日到期，一审法院酌情考虑武汉市五星俱乐部合理腾退期限1个月，故从2017年2月1日开始起算房屋占有使用费至租赁房屋实际腾退之日止。另武汉市五星俱乐部抗辩其投入了巨额资金进行门面装修，同时因为道路施工导致武汉市五星俱乐部长期停业。一审法院认为该抗辩并非本案审理范围，且武汉市五星俱乐部并未举证其装修停业损失，其向本案武汉市武昌殡仪馆主张缺乏法律依据及事实依据，故对该项抗辩不予支持。武汉市五星俱乐部支付给第三人的押金5000元，在本案中，为避免累诉，可一并审理，由收取押金方第三人武汉市按摩医院与武汉市五星俱乐部按照双方的《房屋租赁合同》第四条办理清算后退还。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、武汉市五星俱乐部于本判决生效之日起十日内将位于武汉市洪山区武珞路692号1-5个自然间门面的房屋腾退给武汉市武昌殡仪馆；二、武汉市五星俱乐部于本判决生效之日起三日内按年25万的租金标准向武汉市武昌殡仪馆支付房屋占有使用费，自2017年2月1日计算至实际腾退之日止；三、驳回武汉市武昌殡仪馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序审理，案件受理费减半收取2824元，由武汉市五星俱乐部负担。二审中，武汉市武昌殡仪馆提交了四组证据：第一组、个体工商户开业登记申请表、居民身份证、租赁合同、房产证，证明武汉市五星俱乐部将涉案房屋130平方米租赁给案外人段静，租赁期限为2016年12月8日至2020年12月7日，租金标准28万元/年。案外人段静于2017年8月22日在工商部门申办营业执照，武汉市五星俱乐部为此提供了伪造的涉案房屋房产证。第二组、个体工商户开业登记申请表、居民身份证、租赁合同、房产证，证明2018年8月，武汉市五星俱乐部将涉案房屋的55平方米租赁给案外人冯林子，租赁期限为2016年12月8日至2020年12月7日。武汉市五星俱乐部为掩盖其对外转租的租金标准，向工商登记部门提供了没有显示租金标准的“假租赁合同”及伪造的涉案房屋房产证。第三组、个体工商户开业登记申请表、居民身份证、租赁合同、房产证，证明2019年3月，武汉市五星俱乐部将涉案房屋的55平方米租赁给案外人何林刚，租赁期限为2019年4月1日至2022年3月30日。武汉市五星俱乐部为掩盖其对外转租的租金标准，向工商登记部门提供了没有显示租金标准的“假租赁合同”及伪造的涉案房屋房产证。第四组、照片，拟证明本案一、二审期间，涉案房屋三个商业门面转租使用情况，武汉市五星俱乐部已将涉案房屋全部转租，牟取不正当利益，损害武汉市武昌殡仪馆的合法物权。本院组织各方当事人对上述证据进行了举证质证，对相应争议事实，本院认定如下：武汉市五星俱乐部对上述该四组证据真实性不予确认，且认为该四组证据形成时间在一审诉讼前或诉讼中，不属于民事诉讼法规定的新证据；另外，对其中的三组租赁合同的关联性持有异议，指出合同中约定的租赁地址与案涉房屋地址不一致；最后，认为工商登记的合同部分内容空白，不能作为本案认定的依据。对此，本院认为上述四组证据的事实均与转租案外人有关联，武汉市武昌殡仪馆未就武汉市五星俱乐部的转租在一审中申请追加第三人并举证，二审无法仅依据上述四组证据认定案涉房屋的转租事实；且武汉市武昌殡仪馆仅基于物权保护，诉请武汉市五星俱乐部返还房屋和支付占用费，上述证据拟证明的租赁合同事实不属于二审的审理范围，故不予采信和认定。本院认为：武汉市武昌殡仪馆与武汉市五星俱乐部无租赁合同关系，但武汉市武昌殡仪馆为涉案租赁房屋的产权人。武汉市按摩医院与武汉市五星俱乐部签订的涉案房屋租赁合同约定的租赁期限届满，双方没有续租，武汉市按摩医院与武汉市武昌殡仪馆于2016年12月16日达成一致将涉案租赁房屋归还武汉市武昌殡仪馆，则武汉市五星俱乐部在租赁期满后缺乏继续占有涉案房屋的合法依据，武汉市武昌殡仪馆作为涉案房屋产权人，有权基于物权保护要求武汉市五星俱乐部返还涉案房屋。因此，武汉市五星俱乐部认为武汉市武昌殡仪馆不是本案适格原告，诉请缺乏依据，不能成立。武汉市五星俱乐部上诉认为其对涉案房屋进行了装修，道路施工导致承租门店存在长期停业损失，但未举证证明，且超出本案返还原物法律关系的审理范围，不予支持。本案属于基于房屋租赁合同法律关系而产生的物权保护性质的纠纷，并非单一的因侵权或妨害行为而引发的物权保护纠纷，在确定涉案房屋的占有使用费计算标准时，完全脱离武汉市按摩医院与武汉市五星俱乐部之间租赁合同的约定，与实际不符。武汉市武昌殡仪馆对涉案房屋的占有使用损失，应充分考量其前期基于自愿意识处分而获得的既得利益和基于市场交易行为可能获得的可期待利益。武汉市武昌殡仪馆将涉案房屋无偿出借给武汉市按摩医院，由该医院收取租金，说明其既得利益损失较小。武汉市武昌殡仪馆的可期待利益损失，系向武汉市五星俱乐部主张，则应考虑武汉市五星俱乐部在签订租赁合同时的意思表示，否则将超出当事人在进行房屋租赁交易时的合理预判，有失公允。另，武汉市武昌殡仪馆收回涉案租赁房屋，目的在于按照政策规定收回国有资产，其未举证证明涉案租赁房屋因被无权占用造成其他市场经营获利机会的丧失。因此，不宜简单套用武汉市武昌殡仪馆单方作出的房地产估价报告确定的普适性市场房屋租赁价格。据此，武汉市武昌殡仪馆认为应按照其单方评估报告确定房屋占有使用费标准及一审法院适用法律错误、审理程序违法，于法无据；一审法院基于公平和诚实信用原则，参照武汉市五星俱乐部与武汉市按摩医院的租赁合同的租金标准，认定武汉市五星俱乐部按每年25万元向武汉市武昌殡仪馆支付房屋占有使用费，有事实和法律依据，应予维持。综上所述，武汉市五星俱乐部、武汉市武昌殡仪馆的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11482元，由武汉市五星俱乐部负担5648元，由武汉市武昌殡仪馆负担5834元。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  龚治国审判员  张 红二〇一九年十一月十三日书记员  阮小琴