湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1281民初2927号原告：湖北飞龙物业有限公司（以下简称飞龙物业公司），住所地：赤壁市河北大道207号。统一社会信用代码：914212817476646145。法定代表人:来媛，飞龙物业公司总经理。委托代理人：来飞，飞龙物业公司副总经理。委托代理人：况自友，飞龙物业公司法律顾问。被告：姜承伟，男，1952年10月25日出生，汉族，住，被告：赤壁市景发置业有限公司（以下简称景发置业公司），住所地赤壁市赤壁大道景发太阳城。统一社会信用代码：91421281764120352T。法定代表人：徐志昂，景发置业公司董事长。委托代理人：汪梦霞，该公司经理。原告飞龙物业公司与被告姜承伟、被告景发置业公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人来飞、况自友，被告姜承伟、被告景发置业公司的委托代理人汪梦霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告飞龙物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告姜承伟按照与景发置业公司的约定支付原告9栋C1、C2两间商铺2011年2月1日至2017年3月14日欠缴的物业费共计9210.24元，并由被告景发置业公司承担连带缴纳责任。2、2011年2月1日至2017年3月14日,景发置业公司与承租人签订的租赁合同降低了商铺物业费的标准，降低的部分由被告景发置业公司承担，共计9210.24元。3、2011年2月1日至2019年12月31日9栋C1、C2两间商铺35个月未出租期间欠缴的物业费共计8954.44元由被告景发置业公司承担。4、被告景发置业公司按服务合同约定承担滞纳金。5、两被告共同承担本案诉讼费。事实和理由：2010年11月20日，原告与景发置业公司签订《景发太阳城小区物业服务合同》，约定原告自合同签订之日起进驻景发太阳城小区进行物业管理服务，商铺按1元/㎡/月收取物业费，但被告景发置业公司在与承租人姜承伟签订的商铺租赁合同中约定的物业管理费是0.5元/㎡/月，因此承租人姜承伟应按照租赁合同的约定支付原告2011年2月1日至2017年3月14日的物业费共计9210.24元，而因两被告签订的租赁合同降低了物业费标准导致承租人少缴的50%物业费应由被告景发置业公司承担，共计9210.24元。根据《物业管理条例》的规定，被告景发置业公司对承租人姜承伟所欠物业费应承担连带缴纳责任。2011年2月1日至2019年12月31日，9栋C1、C2两商铺有35个月未出租，未出租期间的物业管理费共计8954.44元应由被告景发置业公司承担，并按照物业服务合同的约定向原告支付滞纳金。上述物业费原告多次催讨，被告一直拖延拒付，为此原告向本院提起诉讼。被告姜承伟辩称其于2011年3月开始承租9栋C1、C2两间商铺，2014年7月将商铺转租出去，总共承租3年，第一年的物业费是在签订租赁合同时与租金一起交的，第二年的物业费是飞龙物业公司的收费人员向其收取的，第三年店铺交给其外甥经营，物业费其外甥表明已经缴纳，否则物业公司不会让他营业。3年的物业费其均已足额缴纳，不欠物业费。被告景发置业公司辩称：１、2013年7月以前，景发置业公司与飞龙物业公司签订的服务合同中未约定物业费的具体缴费标准，双方协商住宅和商铺均按0.5元/㎡/月收取，所以景发置业公司在租赁合同中与承租人约定的物业费是0.5元/㎡/月的暂定标准，飞龙物业公司后来与小区业主委员会签订的物业服务合同将商铺物业费定为1元/㎡/月，但是飞龙物业公司并没有将新标准告知景发置业公司或承租人，承租人按照0.5元/㎡/月的标准缴纳物业费，飞龙物业公司没有提出异议，也未告知承租人拖欠物业费事项，应认定承租人已足额缴纳物业管理费。2、2011年3月15日至2017年3月14日景发置业公司将9栋C1、C2两间商铺租与姜承伟，2014年5月19日，姜承伟因个人原因提出提前终止租赁合同的申请，双方于2014年6月30日正式终止合同。2014年7月1日至2017年6月30日景发置业公司将9栋C1、C2两间商铺出租给张金尧。两位承租人均表明已足额缴纳了物业费，且从未收到过拖欠物业费的通知，因此，2011年3月15日至2017年6月30日9栋C1、C2两间商铺并未闲置，且出租期间承租人均已向物业公司缴纳了物业管理费。3、2017年7月1日至今，9栋C1、C2两间商铺闲置，但闲置期间的物业费应该按照合同约定标准的50%或70%收取。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：１、《物业服务合同》5份。２、被告8栋C1?C2两间商铺物业费欠交清单1份。３、商铺租赁合同2份。4、物业缴费收据1张。以上证据证明9栋C1、C2两间商铺从2011年2月至今欠缴物业管理费。被告姜承伟为支持自己的主张向本院提交终止合同一份，以证明其实际承租时间为3年。被告景发置业公司为支持自己的主张，向本院提交了一组商铺租赁合同，以证明2011年3月15日至2017年6月30日9栋C1、C2两间商铺并未闲置，且承租人均已足额向被告缴纳物业管理费。经查，2010年11月20日，原、被告签订《物业管理（试用）委托合同》，约定由原告为被告开发的赤壁景发太阳城小区提供物业服务，期限为2010年11月20日至2011年2月19日，被告以包干的形式每月支付原告物业费12000元。2011年2月20日，原、被告续签《物业管理（试用）委托合同》，期限为2011年2月20日至2011年12月31日，未约定物业费的计费方式。2012年1月1日，原、被告签订《景发太阳城小区服务合同》，期限为2012年1月1日至2016年12月31日，商铺物业费的计费方式按赤壁市物价局审批的计价收取。成立小区业主委员会后，2013年7月13日原告与小区业主委员会签订《景发太阳城小区服务合同》，期限为2013年7月1日至2015年6月30日，商铺按1元/㎡/月收取物业费。2015年6月30日，原告与小区业主委员会续签《景发太阳城小区服务合同》，期限为2015年7月至2017年12月30日，商铺按1元/㎡/月收取物业费。2018年1月1日，原告与小区业主委员会续签《景发太阳城小区服务合同》，期限为2018年1月1日至2020年12月31日，商铺按1元/㎡/月收取物业费。2011年3月15日至2017年3月14日被告景发置业公司将9栋C1、C2两间面积为255.84㎡的商铺租与被告姜承伟，合同约定物业费按0.5元/㎡/月的暂定标准收取。2012年6月19日，被告姜承伟向原告飞龙物业公司缴纳1228元物业费，系付2012年3月至2013年3月的物业费。2014年5月19日，姜承伟因个人原因向被告景发置业公司提出提前终止租赁合同的申请，双方于2014年6月30日正式终止合同。2014年7月1日至2017年6月30日景发置业公司将9栋C1、C2两间商铺出租给张金尧，之后9栋C1、C2两间商铺闲置至今。原告认为租赁合同约定的物业费标准明显低于小区物业服务合同的约定，被告姜承伟应该按照租赁合同约定的标准向原告支付欠缴的物业费，而被告姜承伟未按物业服务合同约定标准缴纳的差额部分和商铺闲置期间的物业管理费都应由被告景发置业公司承担，为此原告向本院提起诉讼。根据原、被告诉辩意见及诉争焦点，本院评述如下：一、原告诉请要求被告姜承伟支付2011年2月1日至2017年3月14日的物业费9210.24元，被告姜承伟辩称其于2011年3月1日至2014年6月30日承租9栋C1、C2两间商铺，第一年的物业费在签订租赁合同时与租金一起缴纳，第二年的物业费由飞龙物业公司的收费人员上门收取，第三年的物业费由实际经营的外甥缴纳。原告认可其2012年3月至2013年3月即承租第二年的物业费已缴纳，但这一年的物业费总共1228元，按照这一标准，9栋C1、C2两间商铺三年的物业费也不过三千元左右，这与原告主张的物业费差距悬殊，由此可见原告的财务管理混乱，不能因为原告找不到第一年和第三年的物业收费凭证就认定这期间其未缴纳物业费。本院认为被告姜承伟的抗辩理由成立，原告的诉求与客观事实自相矛盾，公司管理紊乱、不规范，虽然被告姜承伟无法提供3年承租期限内所有的缴费收据，但因原告飞龙物业公司开具的收据并非正规税务发票，本院认为这种不规范的经常性开支凭证，不能要求承租人能够保留8年以上，简单适用举证规则认定被告姜承伟承担举证不能的证明责任不合常理，本院不能据此认定2011年3月1日至2014年6月30日被告姜承伟拖欠物业费。因此原告请求被告姜承伟支付9栋C1、C2两间商铺2011年2月1日至2017年3月14日的物业费9210.24元，并要求被告景发置业公司负连带缴纳责任的诉求，本院不予支持。二、针对原告诉请被告景发置业公司支付9栋C1、C2两间商铺2011年2月1日至2017年3月14日被告姜承伟少缴纳的50%的物业服务费9210.24元，被告景发置业公司辩称飞龙物业公司与小区业主委员会签订的物业服务合同将商铺物业费提高为1元/㎡/月并未以任何形式告知景发置业公司或承租人，且姜承伟于2011年3月15日至2014年6月30日承租9栋C1、C2两间商铺，并按照0.5元/㎡/月的标准缴纳物业费，飞龙物业公司未提出异议，也未向承租人发出拖欠物业费的通知，应认定承租人已足额缴纳物业管理费。本院认为被告的抗辩理由成立，所以原告请求被告景发置业公司支付9栋C1、C2两间商铺2011年2月1日至2017年3月14日被告姜承伟少缴纳的物业服务费9210.24元的诉求，本院不予支持。三、针对原告要求被告景发置业公司支付2011年2月1日至2019年12月31日9栋C1、C2闲置35个月的物业费8954.44元，并按合同约定支付滞纳金的诉求，本院认为：1、景发置业公司9栋C1、C2两间商铺2011年3月15日至2014年6月30日由被告姜承伟承租，2014年7月1日至2017年6月30日由张金尧承租，即2011年3月15日至2017年6月30日9栋C1、C2商铺未闲置。两被告无法提供9栋C1、C2两间商铺2011年3月15日至2017年6月30日全部的物业缴费收据，原告飞龙物业公司因开具的收据非正规的税务发票且公司收费和财务管理混乱，亦无法提供确凿的证据证明承租人在租赁期间内未缴纳物业费，本院无法根据现有证据认定承租人2011年3月15日至2017年6月30日是否缴纳物业费，因此本院对原告要求被告景发置业公司支付2011年3月15日至2017年6月30日的物业费不予支持。2、2017年7月1日至2019年10月31日被告景发置业公司自认2017年7月至今9栋C1、C2两间商铺处于闲置状态，但提出闲置期间的物业费应该按照合同约定标准的50%或70%缴纳。2017年至2019年原告与景发太阳城业主委员会签订的小区服务合同明确约定商铺物业费按1元/㎡/月收取，对未出售及未交付的房屋第一年按70%收取物业费，一年后按全额收取，被告景发置业公司的抗辩理由既无法律依据亦无合同约定，所以对原告诉请被告景发置业公司支付2017年7月1日至2019年10月31日共28个月闲置期物业费的诉求本院予以支持，以合同约定的1元/㎡/月的标准支付，共计7163.52元（255.84㎡×1元/㎡/月×28个月）。３、2011年2月1日至2011年3月14日，原、被告都不能就商铺物业费的收费标准提供确凿证据，合同也没有约定这期间的收费标准，另外原告时隔8年后才来主张这项权利，其间也未正式通知被告催缴物业费，这项诉求早已过诉讼时效，对这段期间商铺闲置的物业费，本院不予支持；对于2019年11月1日至2019年12月31日的物业费，因本院无法对尚未发生的法律事实做出裁决，遂对这部分物业费诉求亦不予支持。4、原告要求被告支付滞纳金的诉求，因本院只支持原告对2017年7月1日至2019年10月31日的物业费诉求，而这期间的小区物业服务合同中未约定滞纳金，故对滞纳金的请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定判决如下：一、被告景发置业公司于本判决生效后立即付清原告2017年7月1日至2019年10月31日商铺闲置28个月的物业管理费7163.52元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费485元，原告负担285元，被告承担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应于提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院开户行为：中国农业银行咸宁金穗支行，账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未足额预交的，按自动撤回上诉处理。审判员  万子琼二〇一九年十一月十九日书记员  吕 成附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条严格履行与诚实信用当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。