湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终3783号上诉人（原审被告）：湖南百路发汽车服务有限公司，住所地湖南省双牌县泷泊镇潇水路。法定代表人：蒋云伍，系该公司总经理。上诉人（原审第三人）：双牌县君临滨江小区业主委员会。法定代表人：周厚亮，系该业主委员会主任。委托诉讼代理人：何建华（系该小区业主），男，1985年4月28日出生，汉族，住湖南省双牌县。委托诉讼代理人：王淑娅（系该小区业主），女，1977年9月24日出生，汉族，住湖南省双牌县。被上诉人（原审原告）：永州市东鑫物业管理服务有限公司，住所地永州市冷水滩区。法定代表人：唐亚东，系公司总经理。委托诉讼代理人：熊晓平（系该公司经理），男，1985年8月20日出生，汉族，住湖南省双牌县，代理权限为特别授权。上诉人湖南百路发汽车服务有限公司、双牌县君临滨江小区业主委员会因与被上诉人永州市东鑫物业管理服务有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省双牌县人民法院（2019）湘1123民初729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。湖南百路发汽车服务有限公司上诉请求：一、请求依法撤销双牌县人民法院（2019）湘1123民初729号民事判决，发回重审或依法改判；二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人永州市东鑫物业管理服务有限公司承担。事实和理由：一、双方签订的租赁合同已实际终止；二、被上诉人于2018年9月15日就撤离君临滨江小区，所有广告位都没有被供电；三、广告画面早就关停并换成了其他公司的广告，判令给付广告位租金至2020年5月明显是错误的；四、本案中广告位的设立违法，在无证无照的情况下与我司签订的合同是无效的。双牌县君临滨江小区业主委员会上诉请求：一、请求依法撤销双牌县人民法院（2019）湘1123民初729号民事判决，发回重审或依法改判；二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人永州市东鑫物业管理服务有限公司承担。事实和理由：一、分割整体小区的共用部分无法律依据；二、一审法院采信证据不客观，不合法；三、唐瑞波的个人介入违法并违反《购房合同》，应当无效并应被追责；四、业主委员会不应承担举证不能的责任；五、该案广告位的设立违法，业主委员会的诉请合法有据。另外原审原告的营业执照，根本就没有经营广告业务的资质。永州市东鑫物业管理服务有限公司辩称，一、对于上诉人双牌县君临滨江业主委员会：1.答辩人经过双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司的同意，设置广告牌是合法的，是有使用权的；2.一审法院证据采信客观、真实、合法；3.上诉人以第三人身份参与，应提供证据证明自己的主张，一审法院认定上诉人承担举证不能的后果，是正确、合法的；4.案涉广告牌经政府相关部门严格审批后，投巨资建设而成的政府公益项目；5.在答辩人和湖南百路发汽车服务有限公司租赁合同一案中，上诉人作为业主委员会起诉，如今又上诉，其诉请目的的正当性存疑。二、对上诉人湖南百路发汽车服务有限公司：1.答辩人与上诉人签订的《广告位租赁合同》是双方真实意思表示，合同是有效的，应受到法律保护；2.答辩人依约将广告位交付给上诉人，上诉人应按照约定给付租金。但上诉人拖欠答辩人的租金不付，明显违反合同约定，系违约行为，一审判定上诉人需给付答辩人70,000元是合法合理的；3.因本案是租赁合同纠纷，至于上诉人在上诉状中所述，上诉人既无证据支持，也不属于本案受理范围。请法院依法驳回上诉。永州市东鑫物业管理服务有限公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告给付原告广告位租金70,000元；2.被告承担本案的全部诉讼费用。双牌县君临滨江小区业主委员会向一审法院起诉请求：1、判令永州东鑫物业管理有限公司限期拆除擅自占用第三人小区共用部位上的广告牌位；2、判令永州东鑫物业管理有限公司与湖南百路发汽车服务有限公司之间租赁合同的诉讼请求标的已付租金全部归第三人所有；3、诉讼费由永州东鑫物业管理有限公司与湖南百路发汽车服务有限公司承担。一审法院认定事实：原告永州东鑫物业管理有限公司系君临滨江小区的前期物业管理公司，原告与君临滨江小区开发商双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司于2015年2月13日签订《前期物业服务合同》，双方约定的期限为2015年2月13日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，第三人双牌县君临滨江小区业主委员会成立于2018年7月22日。2015年3月1日，君临滨江小区的开发商双牌县打鼓坪林场房地产开发有限公司唐瑞波（甲方）与原告（乙方）签订了一份《项目合作协议书》，甲方同意乙方在君临滨江小区9栋商铺天台上（两侧琉璃瓦除外）设立总长约60米，高约7米的广告位，广告位宣传管理及所有权归乙方所有。尔后，原告经有关部门批准办理了手续，并制作了广告设施。2016年4月25日，原告（甲方）与被告湖南百路发汽车服务有限公司签订了一份《广告位租赁合同》，合同约定：甲方将其位于滨江广告北侧商铺楼顶的高约6米，长约20米，面积约120平方米（具体以实际为准）大型户外广告租赁给乙方；租赁期限自2016年5月1日起至2024年4月30日止；租金按每年计算，租金为每年20000元，合同签订三日内交清租金；广告内容设计由乙方负责，制作安装等均由甲方负责。合同还就其他进行了约定。合同签订后，原告依约履行了义务，君临滨江小区业主亦无异议。但被告仅交付原告租金10,000元，余款经原告催收，被告不付，故原告诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告永州东鑫物业管理有限公司与被告湖南百路发汽车服务有限公司签订的《广告位租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。当事人应按照合同的约定全面履行义务。在合同履行过程中，原告依约履行了合同约定的义务，但被告拖欠原告的租金不付系违约行为，被告应按合同的约定履行支付原告租金的义务。因双方约定的租金每年20,000元是按年度先行交纳的，现为第四个年度，故被告应给付原告自2016年5月1日起至2020年4月30日止的租金80,000元（20,000×4），扣减被告已给付的10,000元，被告尚应给付原告70,000元。至于第三人双牌县君临滨江小区业主委员会主张原告广告位的权属属于第三人所有，因第三人未提交原告广告位所在的君临滨江小区9栋商铺购房业主的权属证据，该9栋商铺楼顶的权属在未约定的情况下属于9栋商铺购房业主的共有部分，而不属于君临滨江小区全体业主的共有部分，第三人应承担举证不能的法律后果。原告自君临滨江小区9栋商铺权属人处取得该楼顶的广告位出租权后，经有关部门审批后，对广告位的设计及制作投入了一定资金，并对该广告位进行了出租等经营管理活动，第三人成立前，君临滨江小区的业主应当明知且并未提出异议，故法院对第三人的诉讼请求不予支持。综上所述，法院对原告的第一项诉讼请求，予以支持；对第三人的第一项、第二项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告湖南百路发汽车服务有限公司给付原告永州东鑫物业管理有限公司自2016年5月1日起至2020年4月30日止的广告位租金80,000元，被告已给付10,000元，被告尚应给付原告70,000元。此款，限被告于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回第三人双牌县君临滨江小区业主委员会的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，减半收取计775元，由被告湖南百路发汽车服务有限公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人湖南百路发汽车服务有限公司与被上诉人永州东鑫物业管理有限公司签订的《广告位租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，故该合同是合法有效的。双方依照合同约定享有权利，履行义务。被上诉人永州东鑫物业管理有限公司依约履行了安装广告位、播放广告等义务，但上诉人湖南百路发汽车服务有限公司仅支付了10,000元租金。依据双方约定，上诉人湖南百路发汽车服务有限公司尚应支付被上诉人永州东鑫物业管理有限公司70,000元租金。《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，涉案广告所安装的屋顶位置作为建筑物的共有部分，其收益应当归全体业主所有。上诉人双牌县君临滨江小区业主委员会作为业主大会的执行机构，在全体业主享有共有权的涉案屋顶被他人侵占，其合法权益遭受损失时，有权维护全体业主的共同利益。鉴于被上诉人永州东鑫物业管理有限公司与上诉人湖南百路发汽车服务有限公司签订《广告位租赁合同》时，上诉人双牌县君临滨江小区业主委员会尚未成立，且被上诉人永州东鑫物业管理有限公司对广告位进行了一定的投入，故本院酌定被上诉人永州东鑫物业管理有限公司向全体业主返还40,000元广告位租金。综上，上诉人湖南百路发汽车服务有限公司的上诉理由不成立，应予驳回；上诉人双牌县君临滨江小区业主委员会的上诉理由部分成立，应予部分支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省双牌县人民法院（2019）湘1123民初729号民事判决第一项；二、撤销湖南省双牌县人民法院（2019）湘1123民初729号民事判决第二项；三、被上诉人永州东鑫物业管理有限公司返还上诉人双牌县君临滨江小区业主委员会广告位租金40,000元。此款，限被上诉人永州东鑫物业管理有限公司收到上诉人湖南百路发汽车服务有限公司给付的广告位租金后三日内付清。一审案件受理费负担维持不变；二审案件受理费3100元，由上诉人湖南百路发汽车服务有限公司负担1550元，上诉人双牌县君临滨江小区业主委员会负担和被上诉人永州东鑫物业管理有限公司各负担775元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  彭样平审判员  李秋云二〇一九年十一月二十八日书记员  杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。