山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3859号上诉人（原审被告）：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地枣庄市市中区振兴中路16号。法定代表人：王绥金，总经理。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司员工。委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王亚丽，女，1982年5月27日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审原告）：张新平，女，1959年1月23日出生，汉族，住址同上。上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称中汇公司）因与被上诉人王亚丽、张新平商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初2253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中汇公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或发回重审；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，本案已过诉讼时效，被上诉人的诉求不再受法律保护，一审法院应依法判决驳回被上诉人的诉讼请求。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，被上诉人在该条中的“民事权利”应当是指其“办理不动产权属证书的请求权”，这是被上诉人的主权利，只有被上诉人行使了该权利才能“知道或者应当知道”该权利是否“受到损害”，诉讼时效应当从被上诉人行使该权利之日起计算，而被上诉人在一审中未提供任何证据证明其曾经向不动产登记机关或上诉人主张了该权利。而“逾期办证违约金的追偿权”是基于“办理不动产权属证书的请求权”而产生的从权利，从权利是在主权利未实现的情况下产生的，或者说主权利系从权利的前提和条件。被上诉人等大量业主以不取得不动产权属证书而追求高额违约金为目的，集体提起诉讼，一审判决既违背了签订合同的宗旨，又违反了诉讼时效制度的规定，也不符合指导建立完好公序良俗及社会公德的司法精神。2.上诉人无过错、没有违约，不应承担违约责任。上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，被上诉人上房后，枣庄市人民政府办公室颁布的《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》及山东省住房与城乡建设厅于2015年5月9日颁发的《山东省住宅专项维修资金管理办法》开始实施。按照该办法及通知的规定，凡未足额交存首期住宅专项维修资金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案，不予受理产权登记申请。因此，足额交存首期住宅专项维修资金是被上诉人应当履行的合同附随义务。上诉人虽没有通知交纳义务，但上诉人于2018年1月18日通知后，包括被上诉人的小区业主拒不交纳，上诉人在被大量起诉的情况下，无奈协调代为交纳，方于2019年4月17日办理完不动产登记备案手续。张新平、王亚丽未答辩。张新平、王亚丽向一审法院起诉请求：1.判决被告立即为原告办理房屋产权证，并按日计算向原告支付全部已付购房款492,362元万分之一的违约金53,913.6元（自2016年4月19日起计算至实际登记备案之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年4月28日，买受人王相万与被告签订《商品房买卖合同》一份，其中约定买受人王相万购买被告开发的位于枣庄市市中区东湖明珠小区6号楼1单元403室房屋一处，房屋总价款为492362元，被告应当在商品房交付使用后九十日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，原告在不解除合同的情况下，有权自其应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。另查明，买受人王相万已付清购房款492362元，2014年9月4日被告向原告交付房屋。买受人王相万于2016年8月22日去世，其父母王洪奎、赵洪兰分别于2007年2月24日、2005年12月5日去世。王相万配偶是张新平，双方育有一女王亚丽。又查明，2017年2月26日，枣庄市市中区房产管理局及枣庄市市市中区财政局联合下发市中房字（2017）5号关于印发《市中区住宅专项维修资金管理使用规程》的通知，其中第三项载明业主在办理房屋入住手续前，持购房合同、身份证到物业管理部门办理维修资金交款手续，并在规定期限内将首期维修资金存入住宅专项维修资金专户；被告曾于2018年1月8日、2018年4月7日将上述文件张贴于东湖明珠小区电梯及花园内。原告未能提供证据证实其已按规定缴纳专项住宅维修基金。2019年4月17日，被告将本案所争议的房屋权属登记需要的其提供的资料已报产权登记机关备案。一审法院认为，原、被告签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，原、被告均应按合同约定全面履行合同义务，原告向被告交清购房款后，被告将房屋交付原告居住使用，但被告在商品房交付使用后九十日内，未在规定期限内办讫房屋所有权登记，被告在知道办理房屋所有权登记需要原告本人交纳住宅专项维修基金的情况下，没有及时通知原告，直至2018年1月18日才向全体业主通知办理房屋所有权证需要交纳专项住宅维修基金，导致原告不具备办理房屋所有权证的条件，因此被告应承担未通知期间的违约责任。原告至今未按要求交纳专项住宅维修基金，因此被告不再承担通知之后的相应违约责任。原告的违约赔偿请求按照民事诉讼时效三年的规定，应从立案之日前三年即2016年5月8日计算至2018年1月18日止。综上所述，原告的请求、被告的辩称符合事实与法律依据的该院予以支持，反之该院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效后三十日内，在原告张新平、王亚丽交纳住宅专项维修资金后，协助原告张新平、王亚丽办理房屋所有权证登记手续；二、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效后十日内向原告张新平、王亚丽支付违约金30526元（按总房款492362元为基数，按日万分之一计算自2016年5月8日至2018年1月18日按620日计算）；三、驳回原告张新平、王亚丽其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1148元，减半收取574元，原告张新平、王亚丽承担249元，被告枣庄中汇住宅开发有限公司承担325元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，依据上诉人与被上诉人的近亲属王相万签订的《商品房买卖合同》，上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，上诉人有义务通知买受人需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在买受人知晓上述规定前，上诉人仍应当承担违约责任。关于被上诉人的诉请是否已经超过诉讼时效期间的问题，本院认定如下：根据涉案《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当在涉案房屋实际交付后90日内办理备案，因其未能按照约定履行上述义务，故上诉人从上述时间开始违约，且在办理备案之前为持续违约状态。一审法院从被上诉人起诉三年之前开始计算违约金符合法律规定，本院予以确认，故对上诉人主张本案已经超过诉讼时效期间不予支持。综上所述，枣庄中汇住宅开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1148元，由上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张洪光审判员  李政远审判员  单 伟二〇一九年十一月二十七日书记员  史安伟