广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1348号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园319房。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司销售部经理。被上诉人（原审原告）：张惠盈，女，1995年6月9日生，汉族，住广东省阳江市。委托诉讼代理人：刘常斌，广东真智律师事务所律师。委托诉讼代理人：张钊颖，广东真智律师事务所实习律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人张惠盈商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初2756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，判决丰怡公司无须支付逾期交房违约金2692.15元；二、撤销一审判决第二项，判决丰怡公司无须支付逾期办证违约金3451.48元；三、撤销一审判决第三项关于支付利息的判决内容,改判丰怡公司无需支付办证费利息；四、二审案件受理费由张惠盈承担。事实与理由：一、虽然丰怡公司将张惠盈承担物业费的时间定为2018年3月1日，但丰怡公司已于2018年2月13日以挂号信的形式将收楼书邮寄给张惠盈，履行了通知收楼的义务。由于恰逢春节法定假日期间，丰怡公司才将收楼手续办理时间定在2018年2月22日至2月28日。但张惠盈迟至2018年3月2日才来办理收楼手续，这是其对自己权利的处分，不能将张惠盈自己的延迟行为视为丰怡公司逾期交房违约。尽管《房屋交接确认书》载明2018年3月1日起张惠盈开始承担房屋的一切损失、灭失风险，但该约定只是为了便于计算相关物业管理费、电费等，不能以2018年3月1日作为房屋交付的时间。因此，一审法院认定丰怡公司逾期交房并支付逾期交房违约金欠妥。二、丰怡公司至今未能办妥涉案商品房权属证书存在多重原因，既有内在原因，也存在客观外在因素。一审法院将未能办妥权属证书原因全部归咎于丰怡公司不当，请求二审法院予以纠正。1.本案存在特殊性，即丰怡公司与张惠盈签订的《商品房买卖合同（预售）》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，包括张惠盈在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用，导致丰怡公司未能及时为张惠盈办理产权证,这是丰怡公司内部原因。丰怡公司新法定代表人自接管丰怡公司以来，已经着手研究分批次为业主办理权属证书事宜。2.由于办理权属证书属于代办性质，丰怡公司交房给张惠盈后，已按约定递交相关资料给产权登记部门，相关办证工作应根据产权登记部门的时间进行，并非丰怡公司能够确定。张惠盈也没有提供证据证实是由于丰怡公司单方面的原因造成办证延误。三、一审法院判决丰怡公司支付预收办证费的利息给张惠盈没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付预收办证费利息，且张惠盈也从未正式向丰怡公司提出。如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以张惠盈的起诉时间作为计付该利息的起算时间。张惠盈辩称：一、对丰怡公司的逾期交房事实确定，理应按合同约定支付逾期办证违约金，张惠盈对一审认定违约金有异议，只是避免麻烦才没有提起上诉。二、对丰怡公司的逾期办证事实确定，理应支付逾期办证违约金。三、丰怡公司无权预收办证费，理应将收取的办证费退回给张惠盈。丰怡公司挪用收取的办证费获得了收益，如果该收益全部归丰怡公司所有对张惠盈不公平不合理，因此一审判决丰怡公司支付该办证费的利息给张惠盈正确。请二审法院驳回丰怡公司的上诉请求。张惠盈一审起诉请求：一、判令丰怡公司向张惠盈支付逾期交房的违约金4382元；二、丰怡公司为张惠盈履行协助办理xxx小区xxx房不动产权证的义务；三、判令丰怡公司向张惠盈支付逾期办理商品房不动产权证的违约金3451元；四、判令丰怡公司向张惠盈退还办证税费32381元并支付利息（以办证税费为基数按年利率6%自2016年12月17日起计至办证税费退清时止；五、本案诉讼费用由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2016年12月17日，张惠盈（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区xxx小区xxx房出售给张惠盈，预测建筑面积共151.58平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为690295元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2016年12月17日前支付首期房价款207295元，占全部房价款的30%，余款483000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2018年2月15日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告并符合合同约定的其他交付条件的商品房交付给买受人；出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。关于房屋登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。张惠盈和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。张惠盈于2016年12月17日支付了代收代缴办证税费32381元给丰怡公司，并于2017年7月8日付清全部购房款共690295元给丰怡公司。由于丰怡公司没有按约定的期限将经验收合格的商品房交付给张惠盈，张惠盈遂向一审法院提起诉讼，请求如诉称。一审庭审中，张惠盈、丰怡公司双方对涉案房屋未办理初始登记的事实予以确认。一审法院向张惠盈释明在此情况下未能办理房产证，但张惠盈仍坚持其诉讼请求。同时，张惠盈主张房屋交付时间是2018年3月2日，并提供双方于2018年3月2日签订《房屋交接确认书》，双方同意自2018年3月1日起，张惠盈开始承担该房屋的一切损失、灭失的风险。丰怡公司则认为2018年2月13日已经以书面挂号信邮寄形式履行通知义务，并提供《整付零寄交寄清单》拟证明，该清单并未载明邮寄内容、签收时间、邮寄地址等等。另外，丰怡公司提交涉案房屋的住宅专用维修基金专用对账簿，拟证明其代张惠盈缴交了房屋维修基金11672元。一审法院认定：张惠盈与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。关于逾期交房违约金的问题。本案中，张惠盈已付清全部购房款，丰怡公司应按合同约定在2018年2月15日前交付商品房给张惠盈，丰怡公司抗辩已经履行通知收楼义务，但其提供的证据未能证明张惠盈已经收到其邮寄的收楼通知，无法确认其是否履行通知义务。即使丰怡公司于2018年2月13日邮寄通知书给张惠盈，但丰怡公司出具的《房屋交接确认书》明确写明自2018年3月1日起，张惠盈开始承担房屋的一切损失、灭失的风险。因此，应视为张惠盈、丰怡公司双方一致确认房屋的交付时间是2018年3月1日。丰怡公司已构成逾期交房。丰怡公司应按合同约定承担违约责任。因此，张惠盈请求丰怡公司支付逾期交房违约金，合法合理，一审法院予以支持。本案丰怡公司的逾期交房违约金应从2018年2月16日起计至2018年3月1日止。合同约定逾期在60日之内的逾期交房违约金按日万分之三计算，故丰怡公司应支付逾期交房违约金2692.15元（690295元×0.03%×13天）给张惠盈。关于逾期办证违约金的问题。涉案商品房最迟交付时间是2018年2月15日，丰怡公司未能按照合同约定在交房之日后的90天内取得涉案商品房的房屋所有权证书，故一审法院认定丰怡公司已构成违约。丰怡公司应按合同约定按已付房价款的0.5%向张惠盈支付违约金，故丰怡公司应支付逾期办证违约金3451.48元（690295元×0.5%）给张惠盈。关于代缴办证税费32381元及其利息的退还问题。由于丰怡公司至今为止未能履行办证义务，现张惠盈主张丰怡公司退还代缴办证税费，并无不妥，一审法院予以采纳。故丰怡公司应扣减其已为办证支出的必要合理费用后，将剩余费用退还给张惠盈。丰怡公司主张其已代张惠盈支出的办证费用有房屋维修基金11672元，并提供住宅专用维修资金专用对账簿为证，一审法院予以采信。故丰怡公司应扣减其已支出的必要合理费用11672元，退还剩余办证费20709元（32381元-11672元）给张惠盈。至于利息问题。涉案房屋约定的交付时间为2018年2月15日前，丰怡公司应在最后交房之日后的90天内，即2018年5月15日前为张惠盈办理好房地产权证。张惠盈自愿将办证费交予丰怡公司在该期间内进行办证，但丰怡公司未能按时履行交房和办证义务。根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司应自2018年5月16日起至丰怡公司付清剩余办证费给张惠盈时止，以20709元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给张惠盈。另外，由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续的条件，现张惠盈请求丰怡公司协助办理不动产权证登记手续，属法律上不能履行的情形，一审法院已向其释明，张惠盈不同意变更该项请求，故张惠盈的该项请求应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金2692.15元给张惠盈；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3451.48元给张惠盈；三、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费20709元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2018年5月16日起计至丰怡公司付清剩余办证费时止）给张惠盈；四、驳回张惠盈的其他诉讼请求。一审案件受理费463元，由张惠盈负担187元，丰怡公司负担276元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。张惠盈与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、丰怡公司是否构成逾期交房，应否承担逾期交房违约责任；二、丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金；三、一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给张惠盈是否正确。关于焦点一，本案中，双方在《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，丰怡公司应当在2018年2月15日前将涉案商品房交付给张惠盈使用。从双方签署的《房屋交接确认书》内容来看，双方确认的房屋交付日期为2018年3月1日。一审法院认定涉案商品房的交付时间为2018年3月1日正确。丰怡公司逾期交房13天（2018年2月16日至2018年3月1日），一审法院据此认定丰怡公司逾期交房的违约金为2692.15元（690295元×0.03%×13天）正确，本院予以维持。丰怡公司主张其已于约定日期前交付涉案房屋给张惠盈理据不足，本院予以驳回。关于焦点二，本案中，双方约定因丰怡公司的原因，张惠盈未能在涉案商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向张惠盈支付逾期办证违约金。丰怡公司于2018年3月1日交付房屋给张惠盈，但涉案房屋至今仍未完成初始登记，未登记至张惠盈名下，故一审法院认定丰怡公司构成逾期办证违约，按合同约定支付逾期办证违约金3451.48（690295元×0.5%）给张惠盈正确，本院予以维持。至于丰怡公司主张在双方签订合同后，丰怡公司发生了“前任法定代表人和董事非法控制公司特殊情况，丰怡公司收取包括张惠盈在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用”的事实，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，不但与双方的合同约定不符，而且没有法律依据，本院不予采纳。同时，丰怡公司主张办理权属登记受阳江市不动产权登记部门工作安排的限制，其已按约递交资料给不动产登记部门，不应承担逾期办证违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于焦点三，因丰怡公司预收了张惠盈的办证费，且构成逾期办证违约，丰怡公司继续再占有张惠盈的预收办证费没有依据，现张惠盈要求丰怡公司返还预收的办证费及支付利息理据充分，本院予以支持。由于丰怡公司代张惠盈支付了部分办证费用，又在逾期办证期间事实上占有了张惠盈的资金，一审法院根据公平和诚实信用原则，判决丰怡公司自逾期办证之次日起以剩余办证费为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给张惠盈并无不当，本院予以维持。丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费471元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 施震宇审判员 陈欢欢二〇一九年十一月七日法官助理李凤霞书记员陈俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。