湖北省武汉市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鄂01执异1088号 案外人：李民辉，男，1983年10月7日出生。 申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司，住所地：湖北省武汉市武昌区体育街特**。 负责人：龙志林，该公司总经理。 被执行人：鄂州市龙起矿业有限责任公司，住所地：湖北省鄂州市泽林镇土地所**。 法定代表人：方亮，该公司总经理。 被执行人：湖北中潜房地产开发有限公司，住所地：湖北省鄂州市江碧路泽林段**由南向北第五间。 法定代表人：万小军，该公司执行董事。 被执行人：方亮，男，1980年9月18日出生。 被执行人：程丹丹，女，1982年2月19日出生。 被执行人：方威，男，1986年11月28日出生。 被执行人：武汉钢铁集团开圣科技有限责任公司，住所地：湖北省武汉市东湖新技术开发区光谷大道特**国际企业中心********。 法定代表人：詹展平，该公司董事长。 被执行人：武汉力合力拓环保新材料有限公司，，住所地：湖北省武汉市洪山区徐东路**凯旋门广场A-20-G 法定代表人：方义英，该公司总经理。 第三人：武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司，，住所地：湖北省武汉市洪山区和平乡和平村林家棚 法定代表人：许记坤，该公司董事长。 本院在执行（2018）鄂01执311号中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称华融湖北公司）与鄂州市龙起矿业有限责任公司（以下简称龙起公司）、湖北中潜房地产开发有限公司（以下简称中潜公司）、方亮、程丹丹、方威、武汉钢铁集团开圣科技有限责任公司（以下简称开圣公司）、武汉力合力拓环保新材料有限公司（以下简称力合力拓公司）金融借款合同纠纷一案过程中，案外人李民辉对本院拟评估、拍卖中潜公司名下1801号房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查,现已审查终结。 案外人李民辉称，2013年4月10日，湖北中民建筑工程有限公司（下称中民公司）与中潜公司订立,《建设工程施工合同》约定，由中民公司承建中潜公司开发的小区的桩基、土建、水电安装等工程。该工程2016年12月完工，建设工程质量合格，业主们已收房入住，因其他承包单位施工的人防、消防及其他工程迟迟未刹尾完工，导致整个工程项目至今未竣工验收。 2019年5月13日，中潜公司因欠付工程款，经与中民公司协商签订《协议书》，约定将该小区的房屋折价542172元优先偿付工程款。次日，案外人作为中民公司指定的业主与中潜公司订立了《房屋买卖合同》，约定购买房屋。房款为542172元。同日，中潜公司向案外人开具了房款收据，载明收到了案外人全部房款，以工程款方式支付。同日，还办理了房屋交接手续，与物业服务公司签订了《物业服务合同》。随后，案外人进行了房屋装修并入住至今。 案涉房屋是案外人在潜江市用于居住的唯一住房，案外人对贵院（2018）鄂执311号公告中关于中潜公司的抵押事实均不知情。 基于上述，案外人认为，中潜公司为小区开发商，中民公司对该小区施工建设，因中潜公司欠付中民公司工程款，双方达成协议，约定中潜公司以小区的房屋折抵拖欠工程款542172元，该协议是双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，真实有效。此后中潜公司与中民公司指定的业主（即案外人签订）《商品房买卖合同》。本案中，涉案房产系中民公司以房抵工程款取得，案外人系中民公司指定的业主，其与中潜公司已签订《商品房买卖合同》并实际占有使用。虽然申请执行人此前已在涉案房产上设定抵押权，但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”与《中华人民共和国合同法》第二百八十六条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿”的规定，工程款优先受偿权优先于抵押权，即案外人对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。为此，请求撤销本院（2018）鄂01执311号执行裁定，停止执行案外人的房屋。案外人向本院提交《建设工程施工合同》、《商品房买卖合同》、《物业管理服务协议》、2019年度房屋缴纳水、电、燃气费等相关收据、发票。 本院查明，申请人广发银行股份有限公司武汉分行（以下简称广发行武汉分行）因与被申请人龙起公司、中潜公司、方亮、程丹丹、方威、开圣公司、力合力拓公司借款合同纠纷，于2017年3月13日向本院提出申请，要求对被申请人采取诉前保全措施。本院经审查，于2017年3月21日作出（2017）鄂01财保35号民事裁定书，裁定查封被申请人中潜公司名下房地产在建工程项目（以下简称案涉在建工程）。同年4月1日，本院向潜江市住房保障和房产管理局作出（2017）鄂01执保99号协助执行通知书，查封案涉在建工程，查封期限三年（自2017年4月1日至2020年3月31日）。其中包括案涉房屋。 原告广发行武汉分行诉被告龙起公司、中潜公司、方亮、程丹丹、方威、开圣公司、力合力拓公司、第三人武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司、珠海中珠集团股份有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月9日作出（2017）鄂01民初2288号民事判决，判决：一、龙起公司于判决生效之日起十日内向广发行武汉分行支付截止2017年4月6日的借款本金166882977.26元、利息230572.22元、罚息291286.96元、复利378.62元（从2017年4月7日至本案借款还清之日止的罚息、复利以同期银行贷款利率上浮80%计算）。二、广发行武汉分行对方亮、程丹丹、方威、开圣公司、力合力拓公司提供质押的龙起公司的股权的拍卖、变价款在最高额1.8亿元范围内享有优受偿权。三、保证人方亮、程丹丹应依约对判决所确定款项在最高额1.8亿元保证范围内承担连带保证责任。四、驳回广发行武汉分行的其他诉讼请求。广发行武汉分行不服，向湖北省高级人民法院提起上诉。该院于2018年3月28日作出（2018）鄂民终9号民事判决，判决主要内容如下：一、维持本院（2017）鄂01民初2288号民事判决第一、二、三项。二、撤销本院（2017）鄂01民初2288号民事判决第四项。三、广发行武汉分行对中潜公司提供抵押的房地产在建工程项目拍卖、变卖后的价款在1.8亿元范围内享有优先受偿权。四、驳回广发行武汉分行的其他诉讼请求。法律文书生效后，权利人广发行武汉分行向本院申请执行，本院于2018年5月2日以（2018）鄂01执311号立案执行。 原告武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司与被告武汉瑞华昆仑能源发展有限公司、万小军、中潜公司、潜江中珠实业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后于2019年3月8日作出（2016）鄂01民初1197号民事判决书，判决主要内容如下：一、被告武汉瑞华昆仑能源发展有限公司、万小军在本判决生效后十日内向原告武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司偿还借款本金2000万元整，并支付利息；二、被告武汉瑞华昆仑能源发展有限公司、万小军在本判决生效后十日内向原告武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司赔偿财产保全担保费87500元；三、中潜公司对本判决前述第一、二项义务承担连带清偿责任；被告中潜公司对被告武汉瑞华昆仑能源发展有限公司的本案债务清偿后，可以依法向债务人追偿；四、原告武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司对被告中潜公司的土地使用权在拍卖变卖后合同约定的最高额6000万元范围内享有优先受偿权；五、驳回原告武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司的其他诉讼请求。法律文书生效后，权利人武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司向本院申请执行，本院于2019年5月14日以（2019）鄂01执1006号立案执行。 原告武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司与被告武汉兴汉通能源发展有限公司、万小军、中潜公司、珠海中珠集团股份有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后于2019年3月8日作出（2016）鄂01民初1198号民事判决书，判决主要内容如下：一、被告武汉兴汉通能源发展有限公司、万小军在本判决生效后十日内向原告武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司偿还借款本金2100万元整，并支付利息；二、被告武汉兴汉通能源发展有限公司、万小军在本判决生效后十日内向原告武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司赔偿律师费10万元、财产保全担保费87500元；三、被告中潜公司对本判决前述第一、二项义务承担连带清偿责任；被告中潜公司对被告武汉兴汉通能源发展有限公司的本案债务清偿后，可以依法向债务人追偿；四、原告武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司对被告中潜公司的土地使用权在拍卖变卖后合同约定的最高额6000万元范围内享有优先受偿权；五、驳回原告武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司的其他诉讼请求。法律文书生效后，权利人武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司向本院申请执行，本院于2019年5月14日以（2019）鄂01执1007号立案执行。 （2018）鄂01执311号一案执行过程中，本院于2018年12月21日，以（2018）鄂01执异1591号执行裁定书，裁定将（2018）鄂01执311号执行一案的申请执行人由广发行武汉分行变更为华融湖北公司。 2019年8月14日，本院作出（2019）鄂01执1006号、1007号、（2018）鄂01执311号公告，公告载明：本院将对以下房地产进行评估，评估后将进行拍卖：1、被执行人中潜公司提供抵押的1号楼18套商业用房、2号楼9套商业用房、3号楼1层和2层全部商业用房、3号楼3层和4层全部商业用房（限3500万元内）；2、13号的土地使用权；3、13号案涉在建工程。依照相关法律规定，通知上述房屋合法的承租人、使用人于规定期间内向本院提交材料、主张权利，以及无合法依据的占有人、使用人于规定期间内自行腾退等。 上述公告中拟评估、拍卖的第1项商业用房和第2项13号土地使用权为本院（2019）鄂01执1006号、1007号执行所涉案件于诉前保全阶段以（2016）鄂01财保158、159号民事裁定书及（2016）鄂01执保207、208号协助执行通知书进行查封，查封期限三年（自2016年8月17日至2019年8月16日）。诉讼过程中，根据武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司申请，本院于2016年10月作出（2016）鄂01民初1197-1、1198-1号民事裁定书及协助执行通知书，裁定解除上述公告第2项土地使用权的查封，并于同年10月27日向潜江市不动产登记中心进行了送达。执行过程中，本院于2019年8月12日作出（2019）鄂01执1006号、1007号执行裁定书及协助执行通知书，裁定对上述公告的第1项商业用房和第2项13号土地使用权进行查封，查封期限三年（自2019年8月17日起至2022年8月16日止）。同年8月15日，本院向潜江市不动产登记中心进行送达。 另查明，2013年4月10日，中潜公司与中民公司签订《建设施工合同》约定：中潜公司将其开发的项目的桩基础、土建、水电安装等工程承包给中民公司。2019年5月13日，中潜公司与中民公司达成书面协议书，协议约定：中潜公司将小区两套房子以工程款的形式抵给承建商中民公司。总金额合计1035084.50元。协议签订后，中民公司对该房屋享有所有权。”另据案外人提交的《商品房买卖合同》载明，案外人李民辉（买受人）与中潜公司（出卖人）于2019年5月14日签订该合同，出卖人以出让方式取得13号，面积为26607.99平方米的土地使用权，出卖人经批准在上述地块上投资建设项目。双方约定：买受人购买的1801号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共127.57平方米，每平方米4250元，总金额542172元。2019年5月14日，中潜公司开具收据载明：李民辉缴纳房款542172.5元，收款方式：抵工程款。2019年5月14日，李民辉与潜江市嘉友物业服务中心签订《装修管理服务协议》。同日，李民辉与潜江市嘉友物业管理有限公司签订了《物业管理服务协议》。 本院认为，本案的焦点问题是案外人对案涉房屋享有的权利是否能够排除执行。本案中，本院于2017年3月21日作出（2017）鄂01财保35号民事裁定“查封被申请人中潜公司名下案涉在建工程。”同年4月1日，本院向潜江市住房保障和房产管理局送达（2017）鄂01执保99号协助执行通知书，查封案涉在建工程，其中包括案涉房屋。根据查明事实，案外人李民辉与中潜公司于2019年5月14日签订《商品房买卖合同》。显然，案外人李民辉系在本院裁定查封案涉房屋之后签订的书面买卖合同，此情形有悖于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的相关规定。故案外人对执行标的享有的权利不能够排除执行，对其所提请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人李民辉的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。 审判长 周 浩 审判员 李淑红 审判员 谌 玲 二〇一九年十一月二十六日 书记员 王 珊