福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽03民终2677号 上诉人（原审被告）：林新平，男，1970年10月19日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。 上诉人（原审被告）：陈兆富，男，1978年1月3日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。 上诉人（原审被告）：林帅，男，1976年12月29日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。 上诉人（原审被告）：梅金潘，男，1975年9月24日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。 上诉人（原审被告）：王亦雄，男，1974年8月21日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。 上列五上诉人的共同委托诉讼代理人：郑文聪，福建壶兰（仙游）律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：莆田市海宏物业管理服务有限公司（原福建海宏房地产开发有限公司），住所地福建省仙游县鲤城街道洪桥社区八二五大街758-3号435-436室，统一社会信用代码91350300678483683H。 法定代表人：崔朝锋，董事长。 委托诉讼代理人：林灯清、黄金苍，福建普阳律师事务所执业律师。 上诉人林新平、陈兆富、林帅、梅金潘、王亦雄（以下简称林新平等五人）因与被上诉人莆田市海宏物业管理服务有限公司（以下简称海宏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院(2019)闽0322民初282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林新平等五人上诉请求:撤销一审判决，改判驳回海宏公司的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由海宏公司负担。事实和理由：一、海宏公司据以起诉的《协议书》因违反合同相对性原则、主要条款约定不明和梅金潘、王亦雄两人没有签字不成立。1.海宏公司与林新平等五人分别签订了《商品房买卖合同》，海宏公司就有关各商品房购房款的差额支付及房屋交付、房屋办证另行协商事宜，依法应当与林新平等五人分别签订《协议书》。2.本案林新平等五人与海宏公司签订了八份合同，业主有五位，海宏公司依法应当与林新平等五人各自约定购房款差额多少及如何支付等，讼争《协议书》将不能并立的多个法律上的资格，归属于同一人，混同权利义务，《协议书》没有成立。3.涉案《协议书》没有梅金潘、王亦雄签名，依据《合同法》第十三条的规定，《协议书》没有成立。二、一审法院认定林新平等五人共同出资购房并认定在签订《协议书》过程中陈兆富、林新平代表林帅、梅金潘、王亦雄在内，符合表见代理缺乏事实和法律依据。1.一审判决认定林新平等五人共同出资向海宏公司购房不符合客观事实，本案共签订了八份《商品房买卖合同》，林新平等五人根据各自签订的合同应承担的购房款分别出资，所购置商品房的所有权归各自所有，一审认定林新平等五人共同出资，隐含商品房所有权归五人共有错误。2.本案不存在林帅、梅金潘、王亦雄授权陈兆富、林新平与海宏公司签订合同的情形，从客观上看不出陈兆富、林新平有权代理林帅、梅金潘、王亦雄签署合同的表象，林新平等五人分别向海宏公司购买商品房，不存在借名买卖，海宏公司对此是明知的，故海宏公司签订《协议书》时主观上存在恶意。三、海宏公司违约，涉案《商品房买卖合同》依法可以解除。海宏公司建成的商品房跟海宏公司在双方商谈过程中提供的建设规划、设计方案和通道图纸等完全不符合，建设规划、设计方案和通道图纸对买卖合同的订立和商品房价格的确定具有重大影响，依法应当视为要约，即使未载入合同，也应视为合同内容，海宏公司违反建设规划、设计方案和通道图纸的要求，构成违约，林新平等五人依法可以解除合同。 海宏公司答辩称：一、双方签订的《协议书》合法有效，依法应予认定。1.涉案协议书在一审中已经得到林新平等五人的确认，《协议书》已经生效，包括未支付的300万元购房款及林新平等五人违约的事实在一审中其五人也无异议。2.林新平等五人主张海宏公司存在违约行为，故未支付《协议书》约定的购房款不能成立，林新平等五人提出的上诉理由相互矛盾，依法不能成立。3.一审判决认定表见代理符合法律规定，也与客观事实相符。林新平等五人在与海宏公司签订买卖合同之前还以林新平、陈兆富为代表与海宏公司签订一份总的房屋买卖合同，且林新平、陈兆富一直作为五人的代表对合同签订过程中的问题同海宏公司进行协商。二、《协议书》上虽然只有林新平、陈兆富、林帅的签字，但不能掩盖林新平等五人共同出资向海宏公司购买涉案房屋的事实，该事实在一审中也得到对方的认可，故林新平等五人应共同承担责任。三、林新平等五人主张海宏公司违约而认为涉案合同可以解除应不予支持，海宏公司存在违约情形与购房款支付并没有直接联系，且林新平等五人也未在原审提起反诉，对其五人的主张应不予审查也不应支持。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 海宏公司向一审法院提出诉讼请求(含更正)：1.依法判令林新平等五人共同向海宏公司支付购房款300万元，并以300万元为基数按月2.4%计算自2018年3月16日起至实际付清之日止的违约金；2.依法判令林新平等五人承担海宏公司支付的律师费3万元；3.本案的诉讼费用由林新平等五人共同承担。 一审法院认定本案事实如下：海宏公司以出让方式取得位于仙游县城中心地带、编号为PS-2008-12号的地块的土地使用权。其国有土地使用权证号为仙国用(2010)第QY741号。后海宏公司经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名海宏.中央尊邸（原名：海宏鲤城花园）。 2013年12月25日，梅金潘与海宏公司签订合同编号为201305095、201305096的《商品房买卖合同》，约定梅金潘向海宏公司购买海宏鲤城花园1-3#102铺(建筑面积113.95平方米)、1-3#103铺(建筑面积75.42平方米)房地产，商品房单价每平方米13800元，总计房款2613306元,约定梅金潘于买卖合同签订时向海宏公司支付房款1313306元，其余购房款向银行申请按揭贷款支付。上述房产交易于2014年3月4日备案于仙游县房地产管理中心。 2014年3月5日，陈兆富与海宏公司签订合同编号为201400759的《商品房买卖合同》，约定陈兆富向海宏公司购买海宏鲤城花园1-3#301铺(建筑面积1912.37平方米)房地产，商品房单价每平方米11500元，总计房款21992255元,约定陈兆富于买卖合同签订时向海宏公司支付房款11002255元，其余购房款向银行申请按揭贷款支付。上述房产交易于2014年3月13日备案于仙游县房地产管理中心。 2014年3月6日，林新平与海宏公司签订合同编号为201400790的《商品房买卖合同》，约定林新平向海宏公司购买海宏鲤城花园1-3#201铺(建筑面积2639.82平方米)，商品房单价每平方米11500元，总计房款30357930元,约定林新平于买卖合同签订时向海宏公司支付房款15187930元，其余购房款向银行申请按揭贷款支付。上述房产交易于2014年3月13日备案于仙游县房地产管理中心。 2014年6月25日，王亦雄与海宏公司签订合同编号为201401973、201401974、201401975的《商品房买卖合同》，约定王亦雄向海宏公司购买海宏鲤城花园1-3#111铺(建筑面积152.84平方米)、1-3#105铺(建筑面积128.07平方米)、1-3#104铺(建筑面积108.16平方米)房地产，商品房单价每平方米依次分别为36000元、19210元、19210元，总计房款10040240元,约定王亦雄于买卖合同签订时向海宏公司支付房款5030215元，其余购房款向银行申请按揭贷款支付。上述房产交易于2014年7月8日备案于仙游县房地产管理中心。 2014年9月9日，林帅与海宏公司签订合同编号为201402996的《商品房买卖合同》，约定林帅向海宏公司购买海宏鲤城花园1-3#401铺(建筑面积1918.61平方米)房地产，商品房单价每平方米11500元，总计房款22064015元,约定林帅于买卖合同签订时向海宏公司支付房款11034015元，其余购房款向银行申请按揭贷款支付。上述房产交易于2014年9月9日备案于仙游县房地产管理中心。 上述8份《商品房买卖合同》显示，该全部标的商品房协议总房款合计为8706.9906万元。签订后，林新平等五人以现金方式及按揭贷款方式共已支付给海宏公司7130万元。 2017年3月15日，作为“乙方”的林新平、陈兆富，与作为“甲方”的海宏公司及作为“丙方”之一的林帅，就有关购房款的支付及房屋交付、房屋办证事宜等另行进行协商达成该协议，并签订《协议书》。 《协议书》第一条就“购房款支付情况”约定的主要内容为：结合前述店面约定单价及实测面积，甲、乙双方共同确认前述店面原购房总价调整为7430万元。“现店面102、103、104、105铺合计总价为1237.14815万元”，“店面201铺总价为2800.296万元，店面301铺总价为2178.4335万元”。甲乙双方现将店面401铺单价调整为1214.12万元。乙方已支付购房款（含银行按揭贷款方式）7130万元，结合房屋现状及合同实际履行情况，乙方须再向甲方支付购房款余额为300万元。 《协议书》第二条就“付款计划”约定：乙方应分五年付清，具体为：前四年每年支付60万元，支付日期为每年的3月15日前；第一年为2018年3月15日。 《协议书》第三条就“房屋交付及办证事宜”约定：乙方确认同意按现状接受前述店面，并向甲方补办正式的交付手续；……。 《协议书》第四条就“违约责任”约定：“若乙方未按照本协议第二条约定履行付款义务，乙方尚欠的未到期的购房余款提前到期，并按2.4%月利率标准计算应付未付款项的逾期违约金”“若任一方违约，守约方为实现权利而花费的费用损失(包括但不限于律师费、差旅费、诉讼费、保全费、鉴定费等)均由违约方承担”……。 该协议书落款有甲乙丙三方，甲、乙双方均予签字或盖章；作为“丙方”仅林帅签字，梅金潘、王亦雄未签字。 《协议书》签订后，因林新平等五人一直未再交款，故海宏公司以上述诉讼请求诉诸一审法院。在审理期间，陈兆富并代表林新平、梅金潘、王亦雄述称，上述支付的“7130万元”是林新平等五人“共同出资”的;对此一主张，海宏公司与林帅并无异议。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案从诉讼双方对林新平等五人已支付(含按揭支付)的共计7130万元的共同认知为林新平等五人“共同出资”来看，结合林新平等五人分别与海宏公司签订《商品房买卖合同》以后，至2017年3月15日《协议书》的达成这一系列行为看，虽然梅金潘、王亦雄在《协议书》上没有签名，林帅仅在《协议书》的“丙方”处签名确认，但林新平等五人系共同出资向海宏公司购房，作为“乙方”的陈兆富、林新平，实质是作为购房方的代表与海宏公司签订《协议书》，故陈兆富、林新平的行为即包含代表梅金潘、王亦雄、林帅义务在内，其行为符合表见代理。基上，双方签订的《协议书》主体适格，意思表示真实，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，林新平等五人应按该《协议书》约定的义务共同履行。该《协议书》约定分期交款，但因林新平等五人没有履行第一期付款义务，构成违约，海宏公司按照《协议书》的约定，可主张购房余款提前到期，由林新平等五人共同偿还并承担违约责任、赔偿律师费损失。因《协议书》约定的违约金即利率(月利率2.4%)偏高，予以调整为按月利率2%计算。梅金潘、王亦雄抗辩主张不能成为本案被告，理由不能成立，不予采纳。林新平等五人抗辩主张本案现在规划和设备与原来的设计完全不符，因其没有提起反诉，且与海宏公司依《协议书》主张合同权利，没有关联，不予审查。故海宏公司向林新平等五人主张合同债权，于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条规定，判决：一、林新平、陈兆富、林帅、梅金潘、王亦雄应在判决生效后十日内共同偿还给福建海宏房地产开发有限公司3000000元，并支付该款自2018年3月16日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金；二、林新平、陈兆富、林帅、王亦雄、梅金潘应在判决生效后十日内共同赔偿给福建海宏房地产开发有限公司律师费30000元。案件受理费37440元，由林新平、陈兆富、林帅、王亦雄、梅金潘负担。 二审中，双方当事人均没有提交新证据。 经审理查明，林新平等五人对一审认定的7130万元是其五人共同出资的有异议，认为事实上是林新平等五人各自出资，由林新平、陈兆富作为代表交钱；林新平等五人对一审认定的其他事实没有异议。海宏公司对一审认定的事实没有异议。本院对一审认定的双方当事人均无异议的事实，予以确认。 本案审理过程中，海宏公司的名称由“福建海宏房地产开发有限公司”变更为“莆田市海宏物业管理服务有限公司”。 本院认为，林新平等五人与海宏公司签订的八份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。林新平等五人共同支付了购房款7130万元后，林新平、陈兆富、林帅同海宏公司之间主要就剩余的购房款的支付问题又签订了《协议书》，该《协议书》亦系签订各方的真实意思表示，内容合法有效，对签字的各方具有约束力。八份《商品房买卖合同》系林新平等五人分别单独签订的，但《协议书》中确认林新平、陈兆富系借用梅金潘、王亦雄、林帅名义购买涉案房屋的，因梅金潘、王亦雄未在该《协议书》上签字，梅金潘、王亦雄对被借名买房又予以否认，仅依据已付款为共同付款的事实，无法认定存在林新平、陈兆富系借用梅金潘、王亦雄名义购房的事实。《协议书》中明确林新平、陈兆富与梅金潘、王亦雄、林帅之间为借名买房关系，林新平、陈兆富与梅金潘、王亦雄在《协议书》中不属于同一方，故显然不能认定林新平、陈兆富的签字构成表见代理。而且仅仅依据共同付款的事实，也不能认定林新平、陈兆富的签字能构成表见代理。一审法院对此认定不当，应予纠正。因林新平、陈兆富与海宏公司在《协议书》中主要就剩余购房款的结算、支付上达成了一致意见，《协议书》对林新平、陈兆富具有约束力，林新平、陈兆富自愿负担剩余购房款的债务，海宏公司也同意由其二人分期分批再支付300万元，故林新平、陈兆富应依《协议书》约定履行义务。海宏公司主张还款责任等是依据《协议书》的约定，而依据《协议书》约定，海宏公司无权要求梅金潘、王亦雄、林帅承担还款责任。因林新平、陈兆富未按协议约定支付购房款，依约应承担相应的还款责任。《协议书》约定未履行第一期付款义务，尚欠的未到期的购房款提前到期，故海宏公司可以主张由林新平、陈兆富一次性支付300万元，并承担逾期付款违约金及律师费用。一审法院对违约金承担的标准的认定并无不当，海宏公司主张的律师费用也是合理的。林新平、陈兆富、林帅三人有在《协议书》上签字，同意按现状交付所购买的房屋，实际上是认可房屋交付的状况，其三人主张海宏公司构成违约显然不能成立。至于梅金潘、王亦雄主张海宏公司构成违约，但依据其二人提供的现有证据也无法认定。综上所述，林新平、陈兆富的上诉请求不能成立，林帅、王亦雄、梅金潘的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省仙游县人民法院(2019)闽0322民初282号民事判决； 二、林新平、陈兆富应在判决生效后十日内共同偿还给莆田市海宏物业管理服务有限公司购房款3000000元，并支付该款自2018年3月16日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金； 三、林新平、陈兆富应在判决生效后十日内共同支付给莆田市海宏物业管理服务有限公司律师费30000元； 四、驳回莆田市海宏物业管理服务有限公司的一审其他诉讼请求； 五、驳回林新平、陈兆富的上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费37440元，由林新平、陈兆富负担；二审案件受理费37440元，由林新平、陈兆富负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇一九年十一月二十八日 书记员  黄慧萍 附注：一、引用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。