江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8131号上诉人（原审被告）：金飞，男，1980年10月14日出生，汉族，住苏州。上诉人（原审被告）：王学瑛，女，1978年12月3日出生，汉族，住苏州。两上诉人共同委托诉讼代理人：吕秋华，江苏卓达律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：邹宏，江苏卓达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋菊花，女，1972年1月7日出生，汉族，住苏州。被上诉人（原审原告）：张志新，男，1972年11月19日出生，汉族，住苏州市姑苏区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡伟，江苏新苏律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：万宇，江苏新苏律师事务所实习律师。上诉人金飞、王学瑛因与被上诉人蒋菊花、张志新房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2019)苏0591民初3076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金飞、王学瑛上诉请求：1.撤销一审判决并改判驳回蒋菊花、张志新的全部诉讼请求，继续和金飞、王学瑛履行房屋过户手续；2.判令蒋菊花、张志新承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、蒋菊花、张志新和金飞、王学瑛签订的主合同是通过第三方签订的，并且已经完成存量房交易资金托管，无任何违约行为，一审法院不能违反合同法的有关规定轻易解除合同。由于金飞、王学瑛和蒋菊花、张志新系朋友关系，所以合同里没有规定交易完成时间，仅规定蒋菊花、张志新收到房款后交房。据此，一审法院判决解除合同有误。二、一审法院认定金飞、王学瑛10天交还房产证也是没有事实依据的(产权证，土地证由中介代收的，并出具依据)。三、一审法院认定金飞、王学瑛承担违约金35000元有误。金飞、王学瑛诚信买房，并没有违约行为。四、一审法院对金飞、王学瑛当时托管的390000元未作任何判决，明显倾向蒋菊花、张志新，显失公平。蒋菊花、张志新辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。事实与理由：一、金飞、王学瑛在本案中有明显的违约行为，虽然三方签订的资金托管协议并未明确约定具体的付款时间，但事后蒋菊花与王学瑛的微信聊天可反映双方口头约定的付款时间是两个月，蒋菊花因此反复催促金飞、王学瑛，金飞、王学瑛屡次借故拖延时间长达八个月之久，完全超出了市场交易中贷款的合理期限。事实上在本案中金飞、王学瑛是因自身限制条件存在贷款审批难度的，一审中虽金飞、王学瑛陈述其卖了老家的房屋凑足九十余万元进行支付，但截至一审庭审时其仍未完成所有资金托管的合同义务。二、蒋菊花、张志新的房产证由中介作为金飞、王学瑛的代理人代收，且收条由金飞出具，从合同义务上讲，金飞、王学瑛应当承担房产证的归还义务。三、蒋菊花、张志新在本案中的损失远超三万元。事实上，蒋菊花、张志新就涉案房屋与金飞、王学瑛签订完买卖合同后，又在吴中区另行购买了置换房屋，因金飞、王学瑛未及时履行涉案合同的付款义务，导致蒋菊花、张志新无法完成对吴中区房产的购买继而解除合同，并承担了相应的违约责任；吴中区置换房产的价格远超合同订立时的价格，使蒋菊花、张志新丧失了巨大的可得利益，损失严重。一审法院基于本案的特殊情况判决金飞、王学瑛承担违约金35000元，完全是照顾了他们。四、虽然金飞、王学瑛将390000元资金汇入了资金托管账户，但仍未达到合同要求的款清交房，即所有房款到位才过户履行，但蒋菊花、张志新同意配合将390000元退还给金飞、王学瑛。蒋菊花、张志新向一审法院起诉请求：1.解除蒋菊花、张志新与金飞、王学瑛签订的《房屋买卖居间合同》；2.金飞、王学瑛返还涉案房屋的土地证及房屋产权证；3.金飞、王学瑛支付合同违约金13万元；4.金飞、王学瑛承担一审诉讼费。一审审理中，蒋菊花、张志新说明交给金飞、王学瑛的是两本不动产证，因此变更第2项诉请为：金飞、王学瑛返还涉案房屋的不动产权证两本。一审法院认定事实：蒋菊花、张志新系夫妻，金飞、王学瑛系夫妻。诉争房屋苏州工业园区唯亭金陵路南11幢308室房屋建筑面积79.86平方米，系蒋菊花、张志新共有。2018年6月27日，蒋菊花以蒋菊花、张志新（甲方、售房人）名义与金飞（乙方、购房人）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：甲方将诉争房屋出售给乙方，成交价格为130万元，契税、房屋及配套设施过户的相关税、费由乙方承担。乙方于2018年6月27日向甲方支付定金2万元（可冲抵房款）。甲乙双方须在2018年7月30日之前提供相应原合法的过户/贷款证件并进行资金托管，否则视为违约。甲方承诺于款清交房。以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金。超过七日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任。第六条第4款约定：甲方认可乙方贷款方式支付时：（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还。（2）乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。（3）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。第六条第5款约定：甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条其他款违约现象，均由违约方向另一方支付该房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。第八条约定：如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府（包括银行）政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，互不承担违约责任。合同还就其他事宜作了约定。2018年7月4日，金飞出具收条，言明收到张志新房产证两本。2018年7月10日9时许，蒋菊花、张志新（甲方、卖方）与王学瑛（乙方、买方）、苏州工业园区房地产交易管理中心（丙方）签订《存量房交易资金托管协议》，约定：乙方将购房款130万元存入托管账户，甲方在指定银行以张志新名义开设结算账户，乙方在指定银行以王学瑛名义开设结算账户。买方如涉及贷款的，向银行申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入托管账户。当天，王学瑛将39万元汇入托管账户。同日10时55分，蒋菊花通过微信转账支付王学瑛2万元，金飞出具收条，言明收到蒋菊花归还出售房屋定金2万元。2018年9月1日，蒋菊花通过微信催问王学瑛贷款为何还没放款。王学瑛回复，“今天早上发信息了说这几天下来了，我也打了好几几个电话了催他们了”。蒋菊花抱怨称“已经二个月了”。王学瑛回复称“快了”，“现在本地人下的就慢，外地人现在反而快”。蒋菊花称，“也算好，当时说的二个月正好要用钱”，“什么原因呢”。王学瑛回复，“不知道现在政策出来这样，一个外地人跟我差不多早就下来了，所以我也急”。蒋菊花称，“问题时间有限，我也要用钱了”。王学瑛回复，“再等几天，快了”。2018年9月4日，蒋菊花再次通过微信催问王学瑛房款情况。王学瑛回复了一张与“王律师”的微信聊天记录截屏，反映“王律师”向王学瑛表示“你的贷款快批下来了！”蒋菊花再次表示其也需用钱之意。2018年9月7日蒋菊花又通过微信催问王学瑛房款情况。王学瑛回复，“等资料弄好通知去签字了”，“王律师下班路过我店门口这样说的”。2018年9月10日，蒋菊花微信询问，“你们到底什么时候贷的款？”，“工商银行需要最多一个半月。你们是什么银行？”。王学瑛未作回复。2018年9月14日、2018年9月15日、2018年9月17日、2018年9月19日、2018年9月24日、2018年9月26日、2018年11月14日、2018年11月23日、2018年12月25日、2019年1月14日、2019年1月21日，蒋菊花在微信中多次联系王学瑛，但拨打语音通话无应答，语音留言无回复，文字留言无回复，仅2019年1月21日语音聊天1分10秒，之后语音通话邀请遭拒绝，语音留言不回复，部分消息发出被对方拒收。2019年3月8日，蒋菊花委托江苏新苏律师事务所胡伟律师向金飞、王学瑛寄送《律师函》，主要内容为：“一、经过本律师调查了解，2018年6月27日，您与委托人双方签订《房屋买卖居间合同》，合同约定委托人将苏州工业园区唯亭镇金陵路南11幢308室房屋(以下简称‘该房屋’)出售给您，该房屋建筑面积79.86平方米，房屋价款为130万元。2018年7月10日双方签订《存量房交易资金托管协议》一份，当时贵方及中介承诺在两个月内，即2018年8月27日前将相关购房款支付至资金托管账户。然而，时至今日已半年有余，委托人多次催促，对于购房款贵方分文未付，进而导致委托人的合同目的无法实现。二、本律师认为，您与委托人签订的《房屋买卖居间合同》及《存量房交易资金托管协议》合法有效，对双方应产生法律约束力。故，您迟延或拒绝支付房款的消极行为严重影响了合同的正常履行，已构成根本违约，给委托人造成了巨大的经济损失。三、鉴于此，委托人希望您在2019年3月15日前支付上述购房款130万元，若逾期支付，委托人将依法解除合同并在期限届满之日授权本律师采取提请诉讼、申请财产保全、强制执行等诉讼行为维护自己合法权益；届时，产生的相关诉讼费、执行费等均会由败诉方负担；且您的声誉、征信、生活势必会因被法院列入被失信人员或当事人的其他行为备受影响。为了更好的处理双方之间的债权债务关系，息诉止争。请予重视，并积极处理，免致讼累!”该《律师函》寄往三处，分别为：1.金飞的暂住登记地苏州工业园区唯亭夷亭一村11幢1室，信封留有联系电话“137××××4847”，邮件查询网上记录显示2019年3月9日“投递并签收”，“签收人”备注为“他人收代投点”。2.金飞的身份证住址建湖县，信封留有联系电话“137××××4847”，邮件查询网上记录显示2019年3月9日“投递并签收”，“签收人”备注为“他人收廖海蓉”。3.王学瑛的户籍登记地苏州工业园区唯亭亭苑46幢302室，信封留有联系电话“139××××5680”，邮件查询网上记录显示2019年3月9日“投递并签收”，“签收人”备注为“他人收代投点代投”。2019年3月20日，王学瑛发微信给蒋菊花，内容为：“本月3月22日星期五上午8点30请到房管中心过户。”蒋菊花回复：“已委托律师起诉解决你房屋买卖合同违约事宜。”当天，王学瑛又发短信给蒋菊花，内容为，“本月3月22日星期五上午8点30去苏州工业园区房产中心过，逾期将通过法院执行过户手续”。蒋菊花未予回复。2019年3月22日，金飞前往苏州工业园区房地产交易管理中心，并发短信给蒋菊花，内容为“我已经到房屋产权交易中心了，你什么时候到呀！”、“今天过户的人多，你早点来”。蒋菊花未予回复。2019年3月25日，金飞再次前往苏州工业园区房地产交易管理中心，并将现场照片发短信给蒋菊花，蒋菊花回复表示：“我之前催了你多少次，你都不来，也不理我，电话也不接，对不对？现在你的话我实在是不相信了，你实在让我无法再相信你！而且我已经到法院去起诉了，反正都已经立案了。”金飞回复称：“好吧，我已经叫你好几次来过户，你不来就是你违约，到时候法院上见吧！”以上事实，由结婚证、不动产登记簿、房屋买卖（居间）合同、收条、存量房交易资金托管协议、微信/短信聊天记录打印件、律师函及邮寄凭证与邮件查询网上记录打印件等证据及一审庭审笔录予以证实，一审法院予以确认。关于过户时间及贷款过程，一审审理中，金飞、王学瑛陈述：《房屋买卖（居间）合同》没有约定准确的过户时间，因为是朋友关系，就说是以最快的速度办理。诉争房屋应该说是金飞、王学瑛夫妻的二套房，因为王学瑛名下有一套动迁房（没有贷款），金飞名下昆山有一套商品房（有贷款），当时银行称最低可按首付3成、贷款7成办理，所以打算贷款91万元。蒋菊花、张志新也到金飞、王学瑛的贷款银行查证过，发现金飞、王学瑛确实在银行办理贷款，处于审批状态。蒋菊花、张志新陈述：微信聊天证明，蒋菊花、张志新仍希望金飞、王学瑛继续购买诉争房屋，且约定付款的截止时间为2018年9月10日。后蒋菊花、张志新多次催促被告付款，但金飞、王学瑛因自身原因无法及时办理贷款而未履行义务，且在蒋菊花、张志新多次催促后拒绝与其联系，存在明显的违约行为。金飞、王学瑛陈述：履行过程当中，蒋菊花、张志新有大量的微信、询问未得到王学瑛的回答，是因为该手机王学瑛之后已不再使用。蒋菊花、张志新陈述：事实上也有通话是成功的，金飞、王学瑛称手机不用了与事实不符。关于不动产证的交付情况。金飞、王学瑛陈述：不动产证是蒋菊花、张志新交给中介，由金飞打的收条。蒋菊花、张志新陈述：中介不肯将不动产证还给蒋菊花、张志新，说是金飞、王学瑛不让给。金飞、王学瑛陈述：不是不肯给，既然已在合同履行过程中，不应该给蒋菊花、张志新，防止蒋菊花、张志新领回不动产证后采取其他措施阻碍交易进展。关于律师函的收取时间。首次庭审时，金飞陈述：蒋菊花、张志新寄往夷亭一村的律师函是代金飞、王学瑛看管门店的金飞的岳父王阿三签收的，后金飞于3月20日到门店，发现了该函信封。蒋菊花、张志新寄往建湖的律师函，到了建湖后没人收，快递员打电话给金飞，金飞让快递员寄回夷亭一村门店了，具体日期记不清了。蒋菊花、张志新寄到亭苑的律师函，可能是王学瑛去取的，具体不清楚。第二次庭审时，金飞陈述：蒋菊花、张志新寄到苏州的两封律师函大概是在3月10日前后收到的，蒋菊花、张志新寄到建湖的一封律师函大概是在3月10日后、3月15日前。蒋菊花、张志新表示：金飞、王学瑛收取律师函的时间应该以快递回执为准。金飞陈述：其于3月20日看到信封后、没看律师函内容前就直接给蒋菊花、张志新的胡律师打电话，胡律师给其回了电话，其明确告知胡律师叫蒋菊花、张志新办理过户，胡律师说蒋菊花、张志新要起诉金飞、王学瑛违约了。蒋菊花、张志新代理人（胡律师）表示，其记不清楚了。金飞、王学瑛为此提交通话记录，反映2019年3月20日金飞与蒋菊花、张志新代理人通话时长5月16秒，并说明：0512-67010513为蒋菊花、张志新代理人办公电话，蒋菊花、张志新代理人称其与金飞通话的情况记不清楚了是不真实的。蒋菊花、张志新代理人（胡律师）表示：认可存在一次通话，印象中也提到过过户问题，但蒋菊花、张志新要求被告将所有款项付清，才会进入下一步流程，但金飞、王学瑛并未履行，加上双方因催促付款的问题产生过纠纷，打架闹到派出所，以及蒋菊花、张志新多次催促、金飞、王学瑛始终未付款，所以蒋菊花、张志新也是在无法再信任金飞、王学瑛的无奈情况下才诉至法院。关于合同履行的进度。金飞、王学瑛陈述：目前贷款没有下来，不管贷款下不下来，金飞、王学瑛都愿意凑足130万购买蒋菊花、张志新房屋，过户时间任由蒋菊花、张志新确定。3月20日金飞、王学瑛尚未将全部130万元托管资金打入到托管账户，托管资金仍为39万，但金飞、王学瑛在3月18日、3月19日左右回老家将房屋卖了凑钱，已准备好90万元，随时可以打入托管账户。金飞、王学瑛老家房屋过年前就与买家签合同了，但钱直到3月18日、3月19日左右才拿到。蒋菊花、张志新陈述：金飞、王学瑛未跟蒋菊花、张志新说过，如果款贷不下来现金全款付清。蒋菊花、张志新也未听说过金飞、王学瑛所称的房屋要拆迁的情况。金飞、王学瑛陈述不同意解除合同。蒋菊花、张志新表示不同意继续履行合同。关于定金退还的原因。蒋菊花、张志新陈述：2018年7月10日下午，金飞电话联系蒋菊花要求退还2万元，意思是贷款很难下来，所以把定金要回去，即金飞要解除合同，所以蒋菊花、张志新将定金退还给了金飞。金飞、王学瑛陈述：2万元定金是说好要进入资金托管账户的。蒋菊花、张志新陈述：蒋菊花、张志新退还定金2万元后，金飞、王学瑛未将该款打入资金托管账户。蒋菊花、张志新当时有购房计划，还是希望把房屋卖给金飞、王学瑛。金飞、王学瑛陈述，中介人员王鸿知道在签合同时约定好2万元定金打入资金托管账户的事实，并当庭拨打王鸿电话。接电话人电话中陈述：其为唯亭为民公司员工王鸿，原、被告是朋友，签合同时就约定了2万元定金放到托管账户里的事。关于贷款情况，王鸿陈述：去年房地产火爆，被告贷款是在交通银行办的，因为贷款要排队，蒋菊花、张志新等不及了曾经大吵大闹，其只能说服被告卖掉老家房子筹款。金飞在银行有一笔房贷，所以不能适用优惠条件快速放贷。后来以王学瑛名义申请贷款，王学瑛是个体商户，流水不足也不能达到银行优质客户标准，所以综合起来是两方面因素造成贷款迟缓：一是银行贷款额度紧张，二是王学瑛流水有瑕疵。金飞、王学瑛打算过户时由金飞作放弃权属声明，房屋只登记在王学瑛名下。王学瑛有一套动迁房，但还未领证。对于上述王鸿的陈述，金飞、王学瑛认可属实，蒋菊花、张志新表示：关于房屋贷款，确实是因为被告贷不下来才导致拖缓进程如此之久，所以对于王鸿上述关于贷款的事实，蒋菊花、张志新也认可。关于损失。蒋菊花、张志新陈述：房屋目前市场价格不会低于130万元。蒋菊花、张志新主张违约金13万元，损失主要就是考虑到将该房屋出售后另购其他房屋的增值，当时蒋菊花、张志新在吴中区订购了一套房屋，定金5万元已交纳，虽然定金已取回，但房子没买成，现在吴中区房屋价格涨得非常多，其次，蒋菊花、张志新主张权利也产生了一些律师费用，包括自己的精力等。一审法院认为，蒋菊花以蒋菊花、张志新名义与金飞签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方均应诚信履行。后蒋菊花、张志新与王学瑛、苏州工业园区房地产交易管理中心签订《存量房交易资金托管协议》，应认为张志新对蒋菊花代理签订《房屋买卖（居间）合同》的行为的追认，且王学瑛作为金飞的配偶接受金飞签订的《房屋买卖（居间）合同》的约束。因此《房屋买卖（居间）合同》的合同双方应认定为出售方蒋菊花、张志新与买受方金飞、王学瑛。合同虽然未明确约定蒋菊花、张志新应予资金托管时将定金2万元打入托管账户，但资金托管当天蒋菊花、张志新将该2万元支付金飞、王学瑛，金飞、王学瑛与中介方又一致陈述2万元定金是说好要打入资金托管账户的，结合存量房交易惯例，该陈述符合交易惯例，而蒋菊花、张志新主张系因为金飞、王学瑛于资金托管当天下午知道贷款很难办理，所以将定金要回去，即金飞、王学瑛当时即要求解除合同，所以蒋菊花、张志新将定金退还给了金飞、王学瑛，该主张缺乏足够证据证明，一审法院不予采纳，因此不能认定合同于资金托管当日即已解除。根据合同约定，双方须在2018年7月30日之前提供相应原合法的过户/贷款证件并进行资金托管，否则视为违约，如有一方无法履行，延期超过七日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任。而根据合同第六条第4款约定，贷款过程中，金飞、王学瑛提出终止贷款行为，则须补齐所差房款；金飞、王学瑛须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠，如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，金飞、王学瑛承担相应责任及经济损失；金飞、王学瑛须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由金飞、王学瑛承担。金飞、王学瑛虽然于2018年7月10日随蒋菊花、张志新一道办理了资金托管手续，但上述约定还要求金飞、王学瑛在2018年7月30日之前提供相应原合法的贷款证件，且须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠，不应出现证明不属实或资信度不够造成的贷款未果，合同及《存量房交易资金托管协议》虽对金飞、王学瑛资金托管账户托管资金到位的时间未有明确约定，但《存量房交易资金托管协议》明确约定金飞、王学瑛将购房款130万元存入托管账户，依法律原理，托管资金的到位应符合合理的期限要求，而非无任何期限限制。即如金飞、王学瑛在一审审理中所述“以最快的速度办理”，金飞、王学瑛也应秉持诚信原则及时完成资金托管义务。而金飞、王学瑛仅打入总房款的30%的托管资金，剩余房款至今也未到达资金托管账户。按照金飞、王学瑛及中介人员所述的金飞、王学瑛的房屋数量及已有贷款情况，金飞、王学瑛贷款数额高达房款的70%，疑似违反房贷政策，其贷款预期自始就存在实现的困难。事实是，诚如中介人员所言，金飞、王学瑛的房贷不论由金飞办理还是王学瑛办理，最终未获成功。金飞、王学瑛辩称2018年6、7月左右贷款额度紧张是导致原本很快能办下来的贷款发生延期的原因，但依贷款常识，仅因银行贷款额度紧张尚不足以导致贷款迟延8个月以上。即如中介人员所述，金飞、王学瑛贷款不成功的原因还是在于其自身条件，即金飞已有一笔房贷，王学瑛的银行账户流水有瑕疵。即便不考虑贷款，金飞、王学瑛也未及时在合理期限内补齐所差房款，履行资金托管义务，即如金飞、王学瑛所述其于2019年3月18日或19日通过出售房屋取得支付房款的资金，其时点也已远超合理的期限。微信聊天记录反映，蒋菊花在合同履行早期反复催促金飞、王学瑛办理贷款，并反复提出要求在合同签订后两个月左右完成，王学瑛的回复体现其对蒋菊花、张志新要求的尊重，并称贷款快办理成功了，但在此后长达近半年的时间没有贷款是否办理成功、是否以自有资金补齐房款的音讯，蒋菊花、张志新于3月上旬致函金飞、王学瑛要求五日内补齐房款，已属通情达理。金飞、王学瑛直至2019年3月20日才向蒋菊花、张志新提出过户要求，又未将资金托管账户的房款补齐，蒋菊花、张志新拒绝金飞、王学瑛要求合法有据。综上，金飞、王学瑛在《存量房交易资金托管协议》签订后长达8个多月的时间内未能办妥购房贷款，又未补齐托管房款，显已超出存量房交易市场惯例的预期，更是超出蒋菊花、张志新已向金飞、王学瑛披露的明确要求，且不存在合同第八条约定的不可抗力情形，构成严重违约，致蒋菊花、张志新合同目的不能实现。现蒋菊花、张志新拒绝的继续履行金飞、王学瑛要求，诉请解除《房屋买卖（居间）合同》，有事实和法律依据，亦符合社会常理，一审法院予以支持。合同既已解除，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况，当事人可要求恢复原状等，并有权要求赔偿损失。一审诉讼中，金飞、王学瑛认可不动产证是蒋菊花、张志新交给中介，由金飞打的收条，且金飞、王学瑛明确不动产权证不能交还给蒋菊花、张志新的理由是防止其阻碍交易进展，因此蒋菊花、张志新诉请金飞、王学瑛返还涉案房屋的不动产权证两本，有事实和法律依据，一审法院予以支持。另考虑到房屋市值并无贬损，结合金飞、王学瑛的抗辩意见及蒋菊花、张志新的潜在损失可能，一审法院酌定金飞、王学瑛支付蒋菊花、张志新违约金35000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：蒋菊花、张志新与金飞、王学瑛之间的《房屋买卖（居间）合同》解除；金飞、王学瑛于判决生效之日起十日内将关于苏州工业园区唯亭金陵路南11幢308室房屋的两本不动产权证书返还蒋菊花、张志新；金飞、王学瑛于判决生效之日起十日内支付蒋菊花、张志新违约金35000元；驳回蒋菊花、张志新的其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取8250元，由金飞、王学瑛负担。二审调查中，金飞、王学瑛向本院补充提交了中介人员王鸿出具的情况说明，作为对一审电话证据内容的补充，以证明金飞、王学瑛就购房款的支付已与蒋菊花、张志新达成新的协议。情况说明中载明，“由于银行下半年资金短缺及王学瑛的银行流水欠佳，因此只能耐心等待银行审批放款，期间蒋菊花也进行催问，王学瑛丈夫金飞也答应如果银行贷款不能下来，可以卖房筹款现金全额支付房款，蒋菊花也予以认可。为此，金飞回老家将房子卖掉后筹款。王学瑛得知蒋菊花的律师函之后，为遵守承诺及时筹款91万元现金并在2019年3月20-25日期间多次通知蒋菊花去房产交易中心办理过户手续，但蒋菊花拒不履行过户、不予理睬，同时与蒋菊花的委托律师通话也未能得到答复，最终导致房产不能正常过户”。针对该证据，蒋菊花、张志新质证称：情况说明的真实性认可，但对其内容及证明目的均不认可，证人的证言应以一审庭审中的陈述为准，证人与金飞、王学瑛也是多年的朋友，其关系密切程度要高于证人与蒋菊花、张志新的关系，该情况说明避重就轻，对证人所述的银行贷款不成则蒋菊花同意由上诉人卖掉房子支付购房款的说法不予认可。二审调查后，上诉人另向本院提交了如下证据：1.上诉人与案外人的房屋转让协议，证明金飞与蒋菊花达成银行贷款不成则现金支付购房款的协议后，金飞将老家的房屋出卖后筹措款项的事实；2.存量房交易资金托管协议，证明王学瑛、金飞和蒋菊花签订存量房交易资金托管协议以及王学瑛将39万元资金交托管中心托管的事实。以上事实,由王鸿出具的情况说明、上诉人提交的房屋转让协议、存量房交易资金托管协议及二审调查笔录予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，从涉案《房屋买卖（居间）合同》以及《存量房交易资金托管协议》的内容及签订主体分析，一审法院认定《房屋买卖（居间）合同》合法有效且对双方当事人均产生法律拘束力正确，本院对此予以确认。涉案合同中虽然只是约定双方在2018年7月30日之前提供相应原合法的过户/贷款证件并进行资金托管，而对于资金托管账户的托管资金到位的具体时间未作出明确约定，但合同中同时约定了如上诉人在贷款过程中提出终止贷款行为的则应补齐所差房款以及如因上诉人资信度不够造成贷款未果的则应承担相应责任，资金托管协议中对于应存入资金托管账户的购房款130万元亦予以了明确，根据诚实信用原则并结合前述合同条款中有关上诉人贷款义务的规定，上诉人应当在合理期限内将贷款资金办理到位或者用自有资金补足资金托管账户中的房款。从2018年7月10日双方签订资金托管协议至2019年3月8日被上诉人向上诉人寄送律师函通知要求上诉人应在2019年3月15日前支付购房款130万长达8个月的期间里，被上诉人多次向上诉人催促办理贷款并最终发函明确如仍逾期付款则将解除合同，但上诉人直至2019年3月15日前仍未将约定的资金托管账户中的购房款补齐，故一审法院认定上诉人构成严重违约并据此支持被上诉人解除合同的诉请正确，本院予以确认。据此，针对金飞、王学瑛称其已经完成存量房交易资金托管且不存在违约行为的上诉意见，本院不予采纳。至于金飞、王学瑛另称其与被上诉人已经达成新的协议，即如果银行贷款不能下来则被上诉人同意上诉人可以卖房筹款现金全额支付房款，对此被上诉人予以否认，金飞、王学瑛在二审中提供的情况说明以及房屋转让协议无法说明双方当事人达成前述合意，故本院对此不予采信。上诉人出具收到房产证两本的收条可以认定涉案房屋产权证明系由上诉人委托中介收取，故在合同解除的情况下，上诉人理应向被上诉人返还相应的产权证明。另外，涉案合同已明确约定任何一方存在拒绝履行合同的则由违约方向守约方支付房屋成交价格的10%作为违约金，被上诉人据此在一审中起诉要求上诉人支付违约金13万元，一审法院根据相关司法解释，以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，综合考量后酌情调减为上诉人应支付违约金35000元，符合公平和诚实信用原则，本院对此不再调整。被上诉人在二审中明确，合同解除后，其同意配合将上诉人已存入资金托管账户的39万元退还给上诉人，本院对此一并予以确认。综上所述，金飞、王学瑛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由金飞、王学瑛负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年十一月四日法官助理  黄源榕书 记 员  张 倩