山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁01执异1215号案外人：李录博，男，1971年9月17日出生，汉族，住济南市市中区。申请执行人：济南农村商业银行股份有限公司，住所地济南市历下区转山西路1号（奥体金融中心A栋）。法定代表人：马立军，董事长。委托诉讼代理人：李婷婷，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫飞，山东国曜律师事务所律师。被执行人：山东大舜天成置业有限公司，住所地济南市长清区五峰山镇政府院内。法定代表人：刘中胜，总经理。本院在执行申请执行人济南农村商业银行股份有限公司（以下简称济南农商行）与被执行人山东雷泽经贸有限公司（以下简称雷泽公司）、山东大舜天成置业有限公司（以下简称大舜天成公司）、刘中胜、刘新华、孙中美金融借款合同纠纷一案中，案外人李录博向本院提出书面异议，请求解除对济南市历下区山大路236号X号地下室（以下简称涉案地下室）和X号车位（以下简称涉案车位）的查封，停止对涉案车位及地下室的评估、拍卖等。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。李录博称，请求解除对涉案车位的查封，停止对涉案车位和地下室的评估、拍卖等。事实与理由：2005年12月28日，本人与大舜天成公司签订《商品房买卖合同》，约定购买历下区山大路236号大舜天成X室及涉案车位，房屋价款1510000元，车位价款120000元，总价款1630000元。合同签订后，本人一次性支付了房屋和车位的总价款，大舜天成公司开具了发票。2010年10月25日，本人和大舜天成公司签订了《买卖合同》，约定购买历下区山大路236号X号地下室，房屋面积27.88平方米，总价为100368元。合同签订后，本人支付了上述款项，大舜天成公司开具了收据。虽然《买卖合同》中标注的是X号地下室，但本人实际购买和使用的是X号地下室，X号地下室是地下室通道，根本无法使用。本人购买的地下室是27.88平方米，经过测量X号地下室长7米、宽4米左右，与本人购买的地下室面积相符。X号地下室通道长10.8米、宽4.9米，面积52.92平方米，显然与合同约定的面积不符。因此，本人实际购买和使用的地下室是X号地下室。综上所述，本人与大舜天成公司在贵院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同、支付了全部购房款、办理了房屋所有权证书，并且自2005年以来一直占用、使用涉案车位，自2010年以来一直占用、使用涉案地下室，本人为上述房产的合法所有权人。因此，本人依据民事诉讼法第二百二十七条规定，提出异议。为支持其主张，李录博提交了《商品房买卖合同》《买卖合同》、发票、收据、《证明》、房屋产权证等证据材料。济南农商行辩称，一、根据李录博提供的证据材料，其证据不能证明《商品房买卖合同》中约定的涉案车位、涉案地下室与本案查封车位、查封地下室有关。二、若李录博主张的涉案车位、涉案地下室，属于本案查封车位、地下室，根据其与大舜天成公司签订的《商品房买卖合同》，其对涉案车位享有的是使用权，不享有所有权。在合同未约定使用期限的情况下，申请执行人可以请求法院解除，且无法证明实际合法占有使用。对于X号地下室，李录博无法证明是本案查封的XX的地下室，且未办理产权过户，也无法证明实际占有使用该地下室，不足以阻止、排除对涉案车位、地下室的强制执行。因此，李录博请求解除对涉案车位、地下室的查封，停止评估、拍卖，于法无据。本院查明，一、济南农商行与雷泽公司、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月22日作出（2018）鲁01民初609号民事判决，判决：一、雷泽公司于判决生效之日起10日内偿还济南农商行借款本金2005万元、利息500375.58元及赔偿济南农商行律师代理费损失86600元；二、雷泽公司于判决生效之日起10日内偿还济南农商行借款本金599.9万元、利息144679.36元及赔偿济南农商行律师代理费损失25872元；三、济南农商行对大舜天成公司提供的（济南农商行营业部）抵字（2017）年第02－007号《抵押合同》项下抵押房产在判决第一项所确定的债权范围内享有优先受偿权；四、济南农商行对大舜天成公司提供的（济南农商行营业部）抵字（2017）年第02－008号《抵押合同》项下抵押房产在判决第二项所确定的债权范围内享有优先受偿权；五、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美对判决第一、二项所确定的债务承担连带清偿责任。六、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美在履行判决义务后，有权向雷泽公司追偿。2018年4月19日，本院作出（2018）鲁01民初609号民事裁定，冻结雷泽公司、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美、李海岭的银行存款2750万元或查封、扣押其相应价值的财产。2018年4月23日，本院作出（2018）鲁01民初609号协助执行通知，查封大舜天成公司名下证号为济房权证历字第××号证下历下区山大路236号X号房产（包括涉案车位及涉案地下室）。查封期限三年，自2018年4月23日至2021年4月22日。2017年7月4日，济南农商行就上述查封财产办理了抵押登记。二、该案于2019年4月4日立案执行，案号为（2019）鲁01执450号。执行过程中，本院委托山东广泰土地房地产评估测绘有限公司（以下简称广泰公司）分别对济南市历下区山大路236号X房地产、济南市历下区山大路236号X房地产进行评估。三、2005年12月28日，李录博与大舜天成公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买大舜天成公司位于济南市××下区××室，车位使用权为X号，房屋价款151万元，车位12万元，共计163万元。2006年1月25日，大舜天成公司开具发票，载明李录博缴纳房款163万元。大舜天成物业管理处于2019年10月27日向本院出具《证明》一份，载明：兹证明，我小区业主李录博于2005年12月28日购买了位于历下区山大路236号大舜天成X车位并一直占有、使用至今，是该车位的所有权人。2010年10月25日，李录博与大舜天成公司签订《买卖合同》一份，约定购买大舜天成公司位于济南市××下区××地下室，房屋价款为100368元。同日，李录博向大舜天成公司缴纳地下室款100368元。大舜天成物业管理处于2019年10月27日向本院出具《证明》一份，载明：兹证明，我小区业主李录博于2010年10月25日购买了位于济南市山大路236号X7号地下室一套并一直占有、使用至今，是该地下室的所有权人。虽然《买卖合同》中标注的是X7号地下室，但是异议人实际购买和使用的是X9号地下室，X7号地下室是地下室通道，根本无法使用。以上事实，有民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、《商品房买卖合同》《证明》、收据、发票等证据材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然涉案车位及地下室设定了抵押，申请执行人济南农商行享有抵押权，但案外人李录博在设定抵押权及本院查封涉案车位及地下室前已与被执行人大舜天成公司签订书面的买卖合同、占有涉案车位及地下室并已支付全部价款，未办理过户登记非其自身原因所致。因此，案外人李录博请求排除对涉案车位及地下室的执行，符合上述规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对山东大舜天成置业有限公司名下位于济南市历下区山大路236号X的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 戴伍建审判员 郑凤云二〇一九年十一月十一日法官助理季昱辰书记员魏煜圻