广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终9896号上诉人（原审被告）：区锦玲，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审原告）：广东顺控物业发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：陈志勇，经理。委托诉讼代理人：蒙晓清，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。上诉人区锦玲因与被上诉人广东顺控物业发展有限公司（以下简称顺控物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初8190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。区锦玲上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第五项。事实和理由：一审法院只考虑合同的约束力，没有考虑区锦玲的现状及在恶劣的状态下，积极解决问题的态度及区锦玲的实际投入。区锦玲从2009年9月开始一直经营案涉商铺，2016年3月对商铺进行重新装修，投入250万元，每月折旧4.8万元。但装修对生意没有太大帮助，由于网络购物及人工费用的上涨，店铺生意不好。2018年12月收到顺控物业公司催交租金的通知后，区锦玲在极其艰难的情况下补交租金，可见，区锦玲正在积极解决问题。区锦玲为案涉店铺增容投入16万元、消防投入19万元、自动步梯投入25万元，且区锦玲系加盟经营XX品牌店铺，一旦违约，需赔偿损失等，区锦玲请求继续履行与顺控物业公司之间的租赁合同，相关设施归区锦玲所有。顺控物业公司辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。顺控物业公司向一审法院起诉请求：1.解除区锦玲与广东XX城X置业有限公司（以下简称城X公司）于2015年7月30日签订的《租赁合同》；2.判令区锦玲清空并搬离佛山市顺德区XXXX号物业；3.判令区锦玲支付顺控物业公司2018年9月至2019年3月的租金237920.2元及违约金2634116.65元（租金按每月33988.6元计付，自2018年9月起计算至区锦玲清空并搬离案涉物业止，现暂计至2019年3月，为237920.2元；违约金以当月租金为基数，按每天2%计算，自当月租金迟延支付之日起计算至区锦玲实际清偿完毕之日止，现暂计至2019年3月31日，为2634116.65元）；4.判令区锦玲在案涉物业内所增设的一切嵌装在建筑物结构内的装修及附属设施（含电梯）无偿归顺控物业公司所有；以上合计2872036.85元；5.本案诉讼费由区锦玲承担。一审法院认定事实：城X公司是佛山市顺德区XXX号（以下简称案涉商铺）的登记权属人，2015年7月30日，城X公司和区锦玲签订《租赁合同》，约定：城X公司自愿将案涉商铺出租予区锦玲使用，租赁面积共1024.3平方米，其中1楼201.5平方米，2楼414.72平方米，3楼408.08平方米；租金首年及次年即2015年8月1日-2017年7月31日月租金按30898.75元计算，第三年、第四年、第五年月租金在首年及次年月租金的基础上递增10%，即2017年8月1日-2020年7月31日月租金33988.6元计算；租赁期为5年，自2015年8月1日起至2020年7月31日止；双方签订合同之日，区锦玲须向城X公司缴纳3个月履约保证金92696.25元，租赁期满或合同解除日起15天内，如区锦玲没有违约的，履约保证金按约定无息退回给区锦玲，若区锦玲尚有未缴清的费用或出现本合同约定的根本违约情形的，履约保证金优先清偿该费用及违约金，城X公司对区锦玲未缴清的费用享有追索权；租金等费用由城X公司于每月25日前扣收；如区锦玲未能如期全额支付租金，每逾期1天，按拖欠费用总额的2%向城X公司支付违约金，超过60天未缴清租金、违约金的，视为区锦玲根本违约，城X公司有权解除本合同，收回该物业，且区锦玲应向城X公司交纳相当于3个月租金的违约金；本合同期限届满或提前解除，区锦玲迁出租赁物时，物业内所增设的一切嵌装在建筑物结构内的装修及附属设施无偿归城X公司所有，区锦玲不得拆除及损坏，城X公司对区锦玲的装修费用也不予补偿。合同签订后，区锦玲支付了履约保证金92696.25元。2017年，城X公司、顺控物业公司在广东顺德控股集团有限公司的见证下签订《物业分立前托管协议》，约定城X公司拟通过公司分立形式划转至城X公司分立的公司名下物业共1359宗，上述物业的装修、附属设备、设施、水电等全部按现状在城X公司以公司分立形式划转至城X公司分立后的公司名下前由城X公司委托顺控物业公司管理，本协议项下物业托管期限自2017年5月1日零时起至城X公司以公司分立形式将本协议项下物业划转至城X公司分立后的公司名下为止；本协议项下物业的经营、管理、处置、收益、责任完全由顺控物业公司享有及承担，相关收入和费用全部由顺控物业公司收取和支付。案涉商铺属于协议项下的物业。区锦玲自2017年5月开始拖欠租金，2018年3月10日、2019年1月20日，顺控物业公司向区锦玲发出催缴通知。自2018年9月至2019年3月，区锦玲共欠租金237920.2元。另查，区锦玲分别于2019年6月10日支付租金190000元、2019年6月12日支付租金47920.2元，合计237920.2元。以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。一审法院认为，城X公司与区锦玲签订的《租赁合同》合法有效，对双方具有约束力。顺控物业公司接受城X公司的委托管理案涉商铺，有权根据租赁合同的约定主张权利。合同约定区锦玲应于每月25日前支付租金，区锦玲拖欠租金已超过60天，双方约定的解除合同条件已成就，顺控物业公司有权解除合同。顺控物业公司以起诉的方式向区锦玲提出解除合同，故租赁合同于区锦玲收到起诉状副本之日即2019年4月25日解除。合同解除后，区锦玲应搬离租赁商铺，将商铺返还给顺控物业公司。但区锦玲至今仍占用案涉商铺，顺控物业公司主张参照租赁合同约定的租金标准每月33988.6元计收占有使用费至区锦玲搬离案涉商铺之日止有理，一审法院予以支持，区锦玲已在本案审理过程中支付了2018年9月至2019年3月的租金共237920.2元，故一审法院对顺控物业公司该部分诉讼请求予以驳回。2019年4、5、6月的租金/占有使用费共101965.8元，区锦玲已支付了履约保证金92696.25元，合同约定该履约保证金用于优先清偿所欠的费用，因此暂计至2019年6月30日，区锦玲应向顺控物业公司支付占有使用费9269.55元。关于违约金。合同约定如区锦玲逾期支付租金，则每逾期一天，支付2%的违约金。顺控物业公司没有证据证明其实际损失，且区锦玲已在本案审理过程中支付了大部分拖欠的租金，该违约金明显过高，一审法院酌情调整2019年3月前的违约金为10000元，2019年4月起，违约金调整为按年利率6%计算。合同约定若合同提前解除，区锦玲迁出租赁物时，物业内所增设的一切嵌装在建筑物结构内的装修及附属设施无偿归城X公司所有，城X公司不予补偿，因此顺控物业公司要求区锦玲在案涉商铺内所增设的一切嵌装在建筑物结构内的装修及附属设施（含电梯）归顺控物业公司所有有理，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决：一、区锦玲与城X公司于2015年7月30日签订的《租赁合同》于2019年4月25日解除；二、区锦玲应于判决发生法律效力之日起十五日内将位于佛山市顺德区XXXX号的商铺返还给顺控物业公司；三、区锦玲应于判决发生法律效力之日起十五日内向顺控物业公司支付占有使用费9269.55元（占有使用费暂计至2019年6月30日，之后按每月33988.6元的标准，自2019年7月1日起计算至区锦玲履行完毕判决第二项义务之日止）；四、区锦玲应于判决发生法律效力之日起十五日内向顺控物业公司支付违约金（违约金暂计至2019年3月31日为10000元，此后的违约金以未付占有使用费为基数，按年利率6%计算至区锦玲清偿占有使用费之日止）；五、区锦玲在位于佛山市顺德区XXXX号商铺内所增设的一切嵌装在建筑物结构内的装修及附属设施归顺控物业公司所有；六、驳回顺控物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14888.15元（已减半收取并由顺控物业公司预交），由顺控物业公司负担13603.15元，区锦玲负担1285元。二审中，区锦玲向本院提交了以下证据：1.《XX品牌特许专卖经营合同（次级合同）》，拟证明区锦玲与XX服饰股份有限公司存在合同关系；2.户名为佛山市XX百货有限公司的电容量打印件、《客户抄表结算复核单》《电梯销售合同书》、电梯设计图纸、首层平面图、图片打印件，拟证明区锦玲在电梯、装修、消防等方面对案涉店铺进行投入；3.中国农业银行个人明细对账单、转账信息截图，拟证明区锦玲欠租后积极履行义务。顺控物业公司没有提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，经审查，区锦玲提交的证据1与本案无关，本院不予采信。证据2和证据3与本案裁判结果无关，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2019年9月18日，区锦玲向顺控物业公司转账支付101965.8元。本院认为，依据案涉《租赁合同》，区锦玲超过60日未支付租金，构成违约，顺控物业公司有权解除合同、主张案涉商铺内所增设的一切嵌装在建筑物结构内的装修及附属设施无偿归其所有。区锦玲虽在本案诉讼期间支付了欠交的部分费用，但这不能改变区锦玲已迟延支付租金的事实，不能以此排除顺控物业公司解除合同的权利。故区锦玲关于继续履行合同、相关设施归其所有的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，区锦玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2339.32元，由上诉人区锦玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年十一月二十日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡