广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终827号 上诉人（一审原告暨反诉被告）：张美愿，男，1978年7月8日出生，汉族，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：陈源莲，广西唐程律师事务所律师。 上诉人（一审被告暨反诉原告）：徐林，男，1967年5月28日出生，汉族，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：陈丽华，广西先导联合律师事务所律师。 上诉人张美愿、徐林租赁合同一案，均不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初332号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张美愿的委托诉讼代理人陈源莲，上诉人徐林及其委托诉讼代理人陈丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张美愿的上诉请求：撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2019)桂0521民初332号民事判决书第二项，改判支持张美愿要求徐林退回电费差额37904.4元及支付代付装修的款项75000元的请求。事实与理由：一审判决部分事实认定不清，适用法律错误，应当依法予以纠正。具体体现在：一、一审法院认为张美愿垫付的150000元装修费双方在合同中已约定是用来冲抵租金便不存在装修费用问题，应当列入租金结算中是认定事实不清，适用法律错误。2016年5月13日签订的《楼面场地租赁合同补充》第10条约定，原AB栋三楼球馆受台风损失150000元，分三年在球馆租金内冲减，每年冲减50000元。根据该协议条款的约定，损失赔偿款是分三年冲抵租金，且每年冲抵的款项是50000元。该协议签订时张美愿已经预缴了2016年5月份的租金，因此实际开始抵扣的时间是在2017年开始，至双方合同实际解除时间是2018年，仅一年半的时间。据此可见，第三年损失抵租金的条件尚未成就，双方不可能完成冲抵。张美愿二审举证的视频资料显示，张美愿与徐林在2018年6、7月份清算租金时并未将剩余的损失作为抵扣租金计算在内。在本案中，徐林没有证据证明前述的150000元损失款已经全部实际抵扣租金，在此情况下法院认定已经抵扣租金缺乏相应的依据。本案仅有75000元作为租金抵扣，尚有75000元未予以偿还或抵扣，据此，张美愿所提出的该部分请求应当得到支持。二、一审法院确认徐林是按照1元/度电的方案收取张美愿的电费，但以张美愿未提供证据证明供电局的收费标准以及张美愿自愿支付为由驳回了张美愿要求徐林退回电费差额的主张缺乏事实和法律依据。根据民事诉讼法规定，对于众所周知的事实不需要举证证明。就本案而言，双方合同约定涉案场地的电费应当由徐林按照电力部门的收费标准收取，张美愿在一审中所主张的电费计算标准是根据合浦县地区电力部门公布的收费标准计算，张美愿无需另外举证证明。此外，由于该款项是徐林代交，且如不按时缴纳，张美愿所承租的场地将会被徐林采取停电导致损失，在此情形下张美愿不得不按照徐林的标准提交，根据徐林所提交的证据可以证实，其收取涉案场地的其他商户均是按照1元/度电标准收取，一审法院错误将该行为视为是张美愿同意支付无事实和法律依据，应当依法予以纠正。 徐林辩称，一审判决第二项是合理的，张美愿要求返还其电费差额和代付装修款项损失无法律依据，装修款项没有实际发生，即使存在装修款也已经抵扣租金。电费是按电力部门的要求收取的，双方合同约定按每度1元的标准收取，请求二审法院维持一审判决第二项。 上诉人徐林的上诉请求：撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2019)桂0521民初332号民事判决第一项和第三项，改判支持徐林一审的反诉请求。事实与理由：一、一审法院认定徐林与张美愿于2018年9月23日达成终止合同的协议，不符合事实。2018年9月23日，因张美愿在涉案房屋中肆意破坏，徐林报警要求张美愿恢复原状，经公安机关调解达成的调解协议书内容与事实不符，徐林与张美愿在2018年7月31日未结清所有的租金，且张美愿在2018年8月2日向徐林出具的《欠条》中还载明欠到徐林球馆部分房租租金共63902元整。因此，截至2018年7月31日徐林与张美愿之间的租金并未结清。另外，在公安机关的调解协议中，徐林作为乙方给予张美愿两个月时间考虑去留问题，是张美愿单方面确定终止租赁合同，而徐林并未同意终止，张美愿单方面违约造成徐林的经济损失，应当承担违约责任。一审法院判决支持张美愿要求返还押金的请求于法无据。二、一审法院认定的“双方在2018年8月2日己经对房租进行了结算并给予张美愿在不再经营情况下两个月免租便利”，不符合事实。张美愿向徐林出具的《欠条》中约定“赠送2018年8月1日-9月30日两个月免房租”，是指张美愿在徐林处租用的306、307号房的房租，当时双方均口头认可，且徐林注明是在“不再经营情况下”予以免租306、307号房，事实上，张美愿于2018年9月10日向徐林提交的《关于提供办证手续的函》中仍向徐林要求提供用于办证的土地证、房产证、备案租赁合同、消防验收合格证、竣工验收合格证等相关证明房屋权属的文件，可见，张美愿于2018年9月10日仍在继续经营，且截至张美愿起诉前，均未向徐林要求解除合同，张美愿仍继续使用徐林的房屋，且仍在经营状态。张美愿于2018年10月中旬才搬离涉案房屋，在一审庭审中，张美愿对该事实也予以承认。三、张美愿违约事实清楚、证据充分，张美愿应向徐林承担违约责任，徐林的诉请应得到支持。张美愿在履行合同过程中多次拖欠租金，其均是在徐林出具收据后较长时间才向徐林支付部分租金，且每次都不能足额缴清，甚至多次因经营不善亏损，不得不用押金冲抵租金，张美愿在徐林处已无押金，张美愿仍拖欠徐林各项出租房屋租金共计94494元及逾期付款违约金2625.12元。因张美愿存在违约在先，在租赁期间内单方面解除合同,而徐林给予张美愿的免租金及免费使用上，双方约定的租赁期间10年到12年不等，在张美愿单方面解除租赁合同时，其可享受的免租期应按实际租赁时间与约定的租赁期间进行折算，由张美愿向徐林赔偿剩余的免租损失共计21963元。由于张美愿的提前违约，导致徐林的涉案房屋处于无法利用的空置状态，徐林请求全部涉案房屋一个月的空置期损失共计85444元。 张美愿辩称，徐林的上诉缺乏事实及法律依据，请求二审法院依法予以驳回。一审法院第一、三项的判决均符合事实。理由如下：一、徐林认为双方在2018年9月23日所作出的调解书约定的内容与事实不符是没有依据的，调解书中对租金的约定并不是在7月31日之前结清了所有租金，而是说对产生的租金大概进行结算且确认了欠款。根据张美愿在一审中提交的欠条，证实双方在2018年8月2日达成一致意见，如果张美愿不再经营，徐林免除8、9两个月的租金，与调解书所认定的事实是相符的。二、徐林认为仅免租的房屋是306号、307不是事实，张美愿出具的欠条对所有的租赁物结算之后，没有表明免租的是306和307房屋。徐林所陈述的押金在租金中结算无依据，其一审时否认收到过押金，二审时主张押金冲抵了租金，两项主张互相矛盾。 一审原告暨反诉被告张美愿向一审法院起诉请求判令：一、解除原告张美愿与被告徐林于2013年9月6日签订的《市场楼面场地租赁合同》及双方于2014年1月9日签订的《市场楼面场地租赁合同补充协议书》；二、解除原告张美愿与被告徐林于2014年1月20日签订的《市场综合市场B栋副楼三楼租赁合同》及2016年5月13日签订的《楼面场地租赁补充合同》；三、被告徐林向原告张美愿退回押金80000元及逾期退回押金利息（利息按中国人民银行同期贷款利率标准自2018年10月1日暂算至2019年1月5日，其余利息计算至押金全部退还之日止）；四、被告徐林向原告张美愿退回电费差额37904.4元；五、被告徐林向原告张美愿支付代为装修损失75000元以及逾期支付利息118.3元（利息按银行同期贷款利率标准自2018年10月1日起暂算至2019年1月5日，其余利息计算至全部损失退回之日止）。 一审被告暨反诉原告徐林向一审法院提出反诉请求判令：一、反诉被告张美愿支付给反诉原告徐林2016年5月1日至2018年9月30日,A、B楼顶租金45950元、A、B主球馆2018年9月份租金17360元、A、B混凝土部分2018年9月租金3240元、B副三楼2018年8月和9月租金8424元、钢结构2018年8月和9月租金16320元，共计94494元及逾期付款违约金2625.12元（违约金按每年6%计算，自2018年9月1日暂计至2019年2月17日,2019年2月17日以后另计至付清之日止）。合计97119.12元；二、反诉被告张美愿支付给反诉原告徐林涉案房屋B栋副楼三楼免租期的租金损失7371元；三、反诉被告张美愿支付给反诉原告徐林涉案房屋A副三楼卫生间内设施免租期的租金损失14592元；四、反诉被告张美愿支付给反诉原告徐林涉案全部房屋1个月空置费损失共计85444元。 一审法院认定事实，1997年5月23日，被告徐林和陈宗标二人与北海龙祥工贸公司签订一份《军队闲置土地出租合同》，徐林和陈宗标承租合浦县平田村的10亩军队闲置土地用于投资兴建项目，土地出租年限自1997年6月1日至2047年5月31日。随后徐林等人在该土地上建设临时综合市场，取名为合浦南珠综合市场，现由徐林负责经营管理。2013年9月6日，原告张美愿与被告徐林签订《市场楼面场地租赁合同》，徐林将位于合浦县面场地出租给张美愿用于经营健身行业及家具行业，面积2480平方米，2016年和2017年按每平方米每月6元计算租金，2018年至2020年按每平方米每月7元计算租金，按时间段加价，租赁期限自2014年9月1日至2026年8月30日；同时约定由徐林先行出资在租赁场地上建设铁棚及配套设施，建设费用总计370000元，随后由张美愿分三次向徐林付清建设费，张美愿支付的370000元建设费可以兑减第一和第二年的租金，张美愿在开始营业后三个月内结清两年场地租金，多退少补，从第三年起每年租金半年支付一次；张美愿在徐林向其交付铁架棚使用之日起需支付30000元押金作为遵守本合同保证金，徐林给予张美愿免租金优惠期2个月，用于办理相关证件及经营设施，从铁架棚验收交付使用之日起算；张美愿所租场地的水电费参照供电、供水部分的水电费价格支付，徐林不得加价收取等（具体内容详见合同文本）。2014年1月9日，徐林和张美愿就已签订的《市场楼面场地租赁合同》签订了《市场楼面场地租赁合同补充协议书》，该补充协议约定由徐林保障出租场地的水电正常供应以及负责协调有关部门关系为张美愿办理营业执照提供有效的证件证明及相关手续等。2014年1月20日徐林和张美愿又签订了《南珠综合市场B栋副楼三楼租赁合同》，张美愿租赁徐林位于合浦县，租赁期限自2014年1月20日至2025年1月20日，出租面积为468平方米，2014年和2015年的租金按每平方每月8元计，2016年至2018年每平方每月按9元计，分时间段加价收取，每年租金当年1月付清，徐林向张美愿交付出租场地使用之日起，张美愿需向徐林支付30000元押金作为遵守合同的保证金；徐林负责提供办证相关手续给张美愿，同时给予张美愿免租金优惠期3个月，用于房屋装修及办理相关证件和经营设施，张美愿参照供电、供水公司的水电价格支付水电费，徐林不得加价收取等（具体内容详见合同文本）；2016年5月13日再次就已签订《市场楼面场地租赁合同》的签订《楼面场地租赁补充合同》，将原来的租赁场地扩大至南珠市场三楼A、B幢之间的钢结构通道及房屋，租赁期限自2016年8月1日至2026年7月31日，出租面积为740平方米，2016年租金按每平方每月10元计，每三年每平方米每月调增2元，租金一年一付，A副三楼卫生间面积76平方米，收费标准随钢结构价格收取，由张美愿负责卫生间设施投资建好，徐林免费给张美愿使用贰年，自2016年8月1日至2018年7月30日；原A、B栋球馆楼顶余下部分租金其中20000元作为张美愿租用钢结构场地遵守合同的保证金，余下18000元在钢结构租金内冲减，原A、B栋三楼球馆受台风损失150000元分三年在球馆租金内冲减，每年冲减50000元等（具体内容详见合同文本）。2017年10月31日经原告张美愿与被告徐林结算，明确张美愿尚欠徐林租金总计353544元，随后张美愿陆续向徐林支付租金。2018年7月2日张美愿因经营困难向徐林发出解除租赁合同的通知书。2018年8月2日张美愿向徐林出具《欠条》，明确尚欠球馆部分房屋租金63902元，同时《欠条》上备注在不再继续经营情况下赠送2018年8月1日至2018年9月30日两个月免房租，随后张美愿于2018年8月9日向徐林支付了63902元租金。2018年9月23日原告退租搬走物品时遭遇被告阻拦，双方发生房屋租赁纠纷，原告报警处理。随后经合浦县公安局风门岭派出所主持调解，当天达成如下协议：“一、张美愿与徐林于2018年7月31日已结清所有租金，徐林给予张美愿两个月去留问题，现张美愿已确定终止租赁合同；二、张美愿在徐林给予的两个月时间内搬走所需的物品；三、张美愿搬走物品过程中要保证徐林房屋中结构的完整性，如在搬离过程中造成徐林现有房屋损坏的，张美愿需在两个星期内完成修复（注：张美愿在实施搬离物品行为时要提前两小时通知徐林派人监督，通知到位后，徐林是否派人到场监督与张美愿无关）；四、张美愿搬离物品不能超过2018年10月4日，并在搬离物品后清理房中大型垃圾（注：清理垃圾时间以最后修复物品时间为准）；五、徐林要尊重张美愿的民事自主权和物品所有权，在张美愿搬离所有权物品时不得阻扰或阻拦。双方对此合同发生的纠纷在本协议未尽事宜有权向人民法院起诉”。徐林在张美愿租赁房屋期间按每度电价1元向张美愿收取电费，已查清徐林在2017年6月至2017年12月向张美愿收取电费38505元，徐林在2018年1月至2018年10月向张美愿收取电费38153元。2014年4月20日张美愿向徐林交付了B栋副楼三楼出租押金30000元，同年6月1日交付A、B栋三楼出租押金30000元。 一审法院认为，原告（反诉被告）张美愿与被告（反诉原告）徐林于2013年9月6日、2014年1月9日、2014年1月20日、2016年5月13日分别签订的《市场楼面场地租赁合同》、《市场楼面场地租赁合同补充协议书》、《南珠综合市场B栋副楼三楼租赁合同》、《楼面场地租赁补充合同》系双方真实的意思表示，亦未违反法律规定，双方在签订后亦按合同约定进行履行，均是合法有效的合同。因被告徐林未能提供房屋所有权证等证件给原告办理开办健身、球馆等的工商营业执照，致原告无合法经营资格。2018年7月2日，原告向被告提出终止合同的通知，后于2018年9月23日将物品搬离被告租赁房屋，双方发生纠纷。当日，经公安机关调解，张美愿和徐林均同意终止上述合同的履行，视为双方合同已解除。随后，原告也将所有权的物品搬离被告出租房屋。该院对原、被告双方解除合同的行为予以确认，不再另行判决解除。对于张美愿主张押金的返还问题，因双方于2018年9月23日便达成了终止合同履行的协议，徐林已无收取押金的必要，应及时向张美愿返还押金，故徐林理应将收取张美愿的押金60000元予以返还，张美愿主张其因另一合同交付的20000押金是从张美愿房屋租金结余进行支付的，故徐林亦应予以返还，故该院对张美愿要求徐林返还80000元押金的请求予以支持。徐林拖欠押金的行为确实给张美愿带来占用资金期间的经济损失，故该院确定徐林自起诉之日起以80000元为基数按中国人民银行同期贷款利率向张美愿支付利息至押金付清之日止；对于张美愿要求徐林向其支付垫付装修费损失75000元的问题，该院认为双方在合同中已经对该问题进行了约定，垫付的该笔费用已用来冲抵租金，便不存在装修费用问题，应列入租金结算之中，现双方已明确在2018年7月31日已结清租金，故该院对张美愿该请求不予支持；对张美愿主张返还电费差价的问题，因张美愿仅提交了徐林收取其电费的部分收据，并没有提交与之对应的国家电力部门的收费标准，无法证实是否存在差价及具体差价情况，应承担举证不能的责任，而且张美愿明知徐林按1元/度收取其营业电费而同意支付，未表示异议，故该院对张美愿该诉请不予支持。对于反诉原告徐林的诉请请求，该院认为徐林请求张美愿支付拖欠房租、租金损失及空置费问题，因双方在2018年8月2日已经对房租进行了结算并给予张美愿在不再经营情况下两个月免房租便利，张美愿亦支付了尚欠租金63902元，同时双方在2018年9月23日再次确认租金已结清的事实并给张美愿两个月的退场时间，不存在拖欠租金的问题，徐林该诉请无事实和法律依据，故不予支持；因合同约定张美愿对B栋副楼三楼和A副楼三楼卫生间享有免租期，系张美愿依合同约定享有的权利。为此，其也进行了投入，现合同的终止亦是双方协商同意的，不存在违约情形，徐林现主张免租期的租金损失违反合同约定；涉案合同的终止是双方协商一致的结果，并不存在违约方，同时徐林亦是经协商在终止合同日起给予对方两个月撤离时间，亦有合理的时间让徐林进行招商，故对徐林主张的空置费损失不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第七款、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）徐林向原告（反诉被告）张美愿返还租赁押金80000元及逾期利息（以80000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年1月15日起计至押金付清之日止）；二、驳回原告（反诉被告）张美愿的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）徐林的反诉请求。本诉案件受理费4160元，反诉受理费4367.8元，因适用简易程序审理，分别减半收取本诉受理费2080元，反诉受理费2183.9元，由原告（反诉被告）张美愿承担1080元，被告（反诉原告）徐林承担3183.9元。 本院二审期间，徐林向本院提交如下证据：一、聊天记录、照片、光盘，拟证明张美愿一直在涉案场地持续经营并承认双方仍在租赁期内，张美愿损坏出租场地的情况；二、合浦南珠综合市场摊位租赁合同，拟证明免租两个月的是306号、307号铺面，并不是所有的铺面；三、证人刘某证言，拟证明张美愿未按时支付租金，且押金已全部冲抵租金；四、证人陈某证言，拟证明徐林曾在2017年时介绍其借100000元给张美愿；五、2017年1月至12月及2018年1月至9月合浦县供电公司电费缴费清单，拟证明徐林所缴纳的电费均是按电力部门的标准收取，不存在退还电费的情况。质证后，张美愿认为，对聊天记录、照片的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，图片中地板的损坏不能证明是张美愿导致的，而是由于屋顶质量不合格导致漏水淋湿地板所致，该地板的修复责任应由徐林承担，但张美愿已将该地板修复好；对光盘真实性无异议，但对关联性及证明内容有异议，第一段语音无前后内容，无法判断徐林陈述张美愿造假的具体内容，第二段语音与其提交的照片一同表明房屋漏水与张美愿无关；租赁合同与本案无关；证人刘某对收款及双方租金的支付情况并不清楚，不应采纳；证人陈某所作的陈述与本案无关；对证据五的真实性无异议，但对其证明目的有异议，双方从未达成按1元/度电标准收费，徐林多收电费应退还。 张美愿向本院提交如下证据：一、光盘及内容翻译，拟证明徐林申请的证人陈述虚假且徐林直至2018年9月19日尚有押金未退回及款项未抵扣完毕的事实；二、微信聊天记录，拟证明2018年9月18日，徐林在涉案场地贴公告同意免租两个月供张美愿转移运动器材的事实；三、广西物价局的电费收取标准文件及电费差额明细表，拟证明徐林收取电费的标准不合理，应退还张美愿部分电费差额。徐林质证认为：张美愿提交的证据已过举证期，不予采信。对证据一的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，该截图证明无法证明是双方聊天的真实反映；对证据三的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该电价与供电部门实际收取不符，且双方已达成按1元/度电标准收费从未有异议。 本院认证如下：对徐林提供的聊天记录、照片、光盘能证明涉案场地存在漏水的事实，但不能证明系张美愿所为，对其证明目的不予采信；徐林提交的租赁合同真实性予以确认，但涉案《欠条》无明确约定“赠送2018年8月1日-9月30日两个月免房租”，是指该合同项下的租赁物，故与本案无关联性；证人刘某的证言部分事实陈述缺乏其他书证予以佐证，不能作为有效证据采信；证人陈某的证言与本案无关，不予采信；电费缴费清单的真实性、合法性、关联性予以确认，但对其证明目的不认可。对张美愿提交的光盘与微信聊天记录的真实性、合法性、关联性予以确认，并采信为认定本案事实的依据；广西物价局的电费收取标准文件及电费差额明细表的真实性、合法性予以确认，但因该电价与供电部门实际收取不符，不能作为有效证据采信。 经二审审理查明，徐林在2017年6月至12月及2018年1月至9月实际缴纳的电费标准为：2017年6月0.8247元/千瓦时，2017年7月至2018年6月为0.8175元/千瓦时，2018年7月0.766元/千瓦时，2018年8月至9月0.7357元/千瓦时。其余事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，徐林与张美愿签订的《市场楼面场地租赁合同》、《市场楼面场地租赁合同补充协议书》、《南珠综合市场B栋副楼三楼租赁合同》、《楼面场地租赁补充合同》均合法有效，双方应按上述合同约定履行各自的义务。一、关于徐林是否应返还垫付装修费75000元给张美愿的问题。双方在2016年5月13日签订的《楼面场地租赁补充合同》已约定原A、B栋三楼球馆受台风损失150000元分三年在球馆租金内冲减，每年冲减50000元，张美愿现主张自双方解除合同时历时一年半，剩余75000元的装修费应予返还。经查，双方在签订该合同时还约定了原租赁的A、B栋楼顶的租金冲减事项，载明原A、B栋球馆楼顶余下部分租金共38000元，用其中的20000元作为张美愿租用钢结构场地遵守合同的保证金，余下18000元在钢结构场地租金内冲减。而双方在公安机关的主持下达成协议，已明确张美愿于2018年7月31日已结清所有租金，因此垫付的该笔装修费用已用来冲抵租金，应列入租金结算之中，至2018年8月2日时，张美愿仅欠球馆租金63902元，8月9日全部付清，不存在装修费用冲抵租金未冲抵完还需返还问题，故张美愿该上诉理由不成立，本院不予支持。 二、关于徐林是否应返还电费差额给张美愿的问题。双方所签订的三份租赁合同均明确约定：张美愿参照供电、供水公司的水电价格支付水电费，徐林不得加价收取。根据徐林提交的缴费单，电力部门实际收取徐林的电费是按照不同时段、不同标准收取的。2017年6月份为0.8247元/千瓦时，2017年7月至2018年6月为0.8175元/千瓦时，2018年7月为0.766元/千瓦时，2018年8月至9月为0.7357元/千瓦时，而徐林均是以1元/千瓦时收取，款项虽已交付，但张美愿并不认可双方已改变收费标准而是主张返还多收的差价部分，该诉请有合同根据，若根据徐林向张美愿收取超过合同约定的电费就认为双方改变收费标准则无法律依据亦无合同依据，除非徐林能提交双方改变收费标准的约定、确认的确实证据，在徐林未能提交该证据的情形下，不能作此推定。张美愿该部分上诉理由成立，其诉请徐林返还多收的电费应是（38505+38153）－（10977×0.8247+53621×0.8175+4978×0.766+7109×0.7357）＝14754元，张美愿请求超过部分不予支持。 三、关于双方租赁合同是否已终止的问题。徐林认为张美愿单方提出终止，2018年7月23日经公安机关主持达成的协议其也是留两个月给张美愿考虑是否终止，其并未同意终止合同，故合同至今未确认。经查，2018年7月2日，张美愿已向徐林提出终止合同的通知，2018年7月23日张美愿将物品搬离所承租房屋时双方发生纠纷。当日，经公安机关主持达成的协议已明确载明张美愿已确定终止合同，徐林所留的两个月是给张美愿搬走物品，随后，张美愿也将物品搬离承租房屋。因此，一审认定张美愿和徐林均同意终止上述合同的履行，视为双方合同已解除并无不当，徐林该上诉理由不成立，本院不予支持。 四、张美愿所交押金80000元应否退还问题。徐林分别根据双方于2013年9月6日、2014年1月20日签订的租赁合同收取了张美愿所交押金60000元，双方在2016年5月13日签订《楼面场地租赁补充合同》时约定将第一份租赁合同租金结余的38000元中的20000元转为该合同的押金，因双方于2018年9月23日便达成了终止合同履行的协议，徐林已无收取押金的必要，故徐林理应将收取张美愿的押金80000元予以返还。徐林主张张美愿未支付完租金，所交押金已全部冲抵租金无证据证明，本院不予采信。 五、张美愿有无拖欠房租、租金损失及空置费问题。关于徐林请求的租金及逾期付款违约金问题。经查，双方2018年8月2日达成一致意见，明确张美愿尚欠的球馆租金63902元，如果张美愿不再经营，徐林免除8、9月的租金。此后，张美愿也将尚欠的球馆租金如数付清，同时双方在2018年9月23日公安机关的主持下进行协商，再次确认租金已结清的事实并给张美愿两个月的退场时间，故不存在还拖欠租金未付的问题，徐林该部分主张无事实依据，本院不予支持。关于徐林请求的B栋副楼三楼、A副三楼卫生间内设施免租期的租金损失问题。徐林主张在合同有效且双方完全履行的状况下才有免租期，现张美愿单方解除合同构成违约，不再享有该权利，则应按解除合同占租期时长的比例支付租金。经查，双方签订的合同对此并无明确约定，张美愿也进行了投入，而且终止合同是经双方协商一致，所有租金均已结算且支付完毕，故该主张理据不成立。关于徐林请求的涉案全部房屋1个月空置费损失85444元。涉案合同的终止是双方协商一致的结果，并不存在违约方，同时徐林亦是经协商在终止合同日起给予对方两个月撤离时间，亦有合理的时间让徐林进行招商，涉案房屋是否能出租是徐林对市场风险的把控，与张美愿无关，该请求不是本案合理的损失，故对徐林主张的空置费损失不予支持。 综上所述，张美愿的上诉请求部分成立，徐林的上诉请求不成立。一审认定事实清楚，但未支持张美愿请求退回电费差额的主张不当，本院予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第二项、第九十二条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初332号民事判决第一、第三项； 二、撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初332号民事判决第二项； 三、上诉人徐林于本判决送达之日起十日内返还给上诉人张美愿电费14754元； 四、驳回上诉人张美愿的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费2080元，反诉案件受理费2183.9元，合计4263.9元，由上诉人张美愿负担1060.9元，由上诉人徐林负担3203元；二审案件受理费合计11085.89元，由上诉人张美愿负担2225.5元，由上诉人徐林负担8860.39元。 上述判决义务，义务人应于本判决规定的期限内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 全 审 判 员  文庆强 审 判 员  何能媛 二〇一九年十一月十四日 法官助理  李金芝 书 记 员  龚安珍