昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初11566号原告：罗敏，男，1971年12月21日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：孙紫微，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨谦，男，1967年5月2日出生，汉族，户籍所在地：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：易德祥，云南尚祥律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：谢克超，云南尚祥律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：娄远薇，女，1962年12月27日出生，汉族，户籍所在地：云南省昆明市盘龙区。原告罗敏与被告杨谦、被告娄远薇所有权确认纠纷一案，本院于2019年8月28日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理，原告罗敏及其委托诉讼代理人孙紫微、被告娄远薇、被告杨谦及其委托诉讼代理人易德祥、谢克超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗敏提出诉讼请求：1.确认原告罗敏是昆明市广福小区二区12幢2单元602号房屋的实际权利人，对房屋享有全部物权；2.判令二被告立即协助原告办理昆明市广福小区二区12幢2单元602号房屋的权属变更登记手续；3.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2006年5月27日，原告与被告签订《广福小区团购普通商品房指标转让协议》（以下简称“《指标转让协议》”约定，被告将广福小区二区12栋2单元602号住房的购房指标转让给原告，转让金80000元，原告拥有该套住房的购买权和所有权，购房产生的一切费用由原告支付。协议签订后，原告如约支付了80000元转让金给被告，被告并出具收条。鉴于诉争房屋是被告杨谦单位的团购房，开发商要求要有购房人杨谦的名字，故原、被告与云南官城房地产开发有限公司于2007年3月25日签订《商品房购销合同》，合同编号：官城广福销字（2007）住12-2-602号，房价371167元，分期付款。2008年4月24日，三方签署《合同补充协议》，补交面积误差款项1408元。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，并于接房后实际入住该房屋至今。2008年8月18日，领取了房屋的所有权证，所有权证登记为原告和被告杨谦共同共有。自领取产权证至今，原告多次要求被告依约办理权属变更登记，但被告均以家庭出现问题为由不予办理。现原告为了维护自身的合法权益诉至贵院。被告杨谦辩称，第一，原告诉讼请求没有事实及法律依据，请求人民法院依法予以驳回。第二，根据《中华人民共和国物权法》第六条，物权设立以登记为准。还有第十四条、第十七条、第十九条，不动产权证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案涉案房屋所有权证有杨谦的名字，所以证明杨谦对涉案房屋依法享有部分份额的权利。第三，商品房指标转让协议，因当时被告杨谦与娄远薇是夫妻关系，杨谦私自将指标转让给原告的行为按照法律规定属于无效的行为，请求法院确认双方签订的指标转让协议属于无效。双方的权利义务不应按照住房指标转让协议，应该按照商品房购销合同以及本案所涉的房屋所有权证书来确定双方对房屋所享有的物权份额。第四，本案房屋所有权证书以及房屋所有权不动产登记簿里面记载的产权明晰，无需再确认原、被告双方的物权关系，即便通过诉讼也应当以不动产权、房屋所有权证书以及不动产登记薄的记录为准。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。被告娄远薇辩称，对被告杨谦将涉案房屋购房指标转让给原告罗敏的事实不知情，请法院维护其合法权益。杨谦出售给原告的房产属于杨谦单位发给他们的福利房，因为杨谦在单位的职务、级别以及其与杨谦存在夫妻关系才分配到房屋购买指标。该房屋购房指标属于夫妻共同财产权利，杨谦未经其同意私自处分给原告，属于恶意串通侵犯其合法权益的行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定属于无效。该房屋的购买价格明显低于当时的市场价格，原告不存在善意取得。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1.原告提交的《广福小区团购普通商品房指标转让协议》、收条、华夏银行进账单、广福小区住宅认购卡、《商品房购销合同》、《合同补充协议》、中国银行现金进账单及发票、中国银行付款小票存根4张、单位（个人）购买商品房结算通知、云南省税控收款机专用发票（NO:00235375)、《商品房买卖合同登记备案表》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《“露天停车位”使用协议书》、发票（NO：00389986）、领钥匙通知、业主收房（物品/资料）签收表、《广福小区二区住宅使用说明书》、《广福小区二区质量保证书》、《广福小区二区住户手册》、《装饰装修管理服务协议》、发票15张（NO：01791407、01790412、00385605、01370260、01371052、10236058、01908896、00314943、00314942、02715193、00152080、00331012、04612532、13070598、09161473）、庭审笔录，经质证，被告杨谦对该组证据的真实性均予以认可，被告娄远薇对该组证据均不予认可，因该组证据来源合法，形式完备，与本案待证事实相关，证据间相互印证，本院予以确认。2.原告提交的《情况说明》，经质证，二被告均不予认可，庭后经与出具单位核实《情况说明》内容属实，故本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨谦与被告娄远薇于1992年10月22日登记结婚，系夫妻关系。2006年5月27日，原告罗敏（乙方）与被告杨谦（甲方）签订《指标转让协议》约定：“甲方将广福小区贰区十二栋二单元602号住房壹套的购房指标转让给乙方（含车库或车位的购买权）；转让金为人民币捌万元正（￥80000元），乙方必须在协议签字当日将转让金一次性付给甲方，甲方出具收据并将认购房卡交给乙方，乙方拥有该套住房的购买权和所有权；甲方有义务及时告知乙方购房的相关信息，并协助乙方办理各种费用的缴纳手续；购房期间和购房以后所产生的一切费用（如办理产权转让、过户等费用），由乙方全部负责支付；在双方未办理完毕产权过户、姓名变更等相关手续之前，乙方如需用甲方转让的该套住房进行按揭贷款。则乙方必须按期缴纳银行本息，否则因此而引起的一切后果由乙方承担全部法律责任，甲方概不负责；……甲方：杨谦，乙方：罗敏。”2006年5月27日，被告杨谦向原告罗敏出具《收条》载明：“今收到罗敏广福小区团购房转让金壹万元（10000），余款尚欠柒万元正（70000），五月二十九日付清，转款以银行存单为据。5月29日已于银行转账70000元。收款人：杨谦，中国银行卡：51×××44。”2006年5月29日，原告罗敏向被告杨谦转款70000元。2006年5月31日，原告罗敏向案外人云南官城房地产开发有限公司（以下简称“官城地产”）现金交付广福小区二区12幢2单元602号房屋预付款100000元。2007年3月25日，原告罗敏（乙方）、被告杨谦（乙方）与案外人官城地产（甲方）签订《商品房购销合同》（合同编号：官城广福销字（2007）住12-2-602号）约定：乙方以371167元的价格购买位于昆明市西山区广福小区二区12幢2单元602号房屋，付款方式为分期付款。2007年3月25日，原告罗敏向案外人官城地产付款146258元；2007年8月19日，原告罗敏向案外人官城地产付款91233元；20008年4月24日，原告罗敏向案外人官城地产付款82243元；2008年12月21日，原告罗敏向案外人官城地产付款4000元；以上原告罗敏向案外人官城地产转款共计423734元。2008年4月24日，原告罗敏（乙方）、被告杨谦（乙方）与案外人官城地产（甲方）签订《合同补充协议》（合同编号：官城广福销字（2007）住12-2-602号）约定，乙方补交购房款1408元。2008年4月24日，原告罗敏接收昆明市广福小区二区12幢2单元602号房屋，当日并与昆明阳光雨润物业管理有限公司签订《物业服务协议》。2008年8月18日，原告罗敏、被告杨谦取得昆明市广福小区二区12幢2单元602号房屋（房产权证号：昆明市房权证官字第××号）的所有权证书，被告杨谦为所有权人，原告罗敏为共有权人，共有权人所占份额为共同共有。原告罗敏在涉案房屋接房后一直居住至今。2019年7月22日，案外人官城地产出具《情况说明》载明：“昆明市广福小区二区是我公司于2006年开发的住宅小区，在签订该小区《商品房购销合同》时，须按团购单位职工认购卡姓名、认购房号办理。云南官城房地产开发有限公司签章。”签订《指标转让协议》时被告杨谦故意隐瞒了其婚姻关系。本院认为，本案争议的焦点是：一、《指标转让协议》是否有效；二、原告是否享有诉争房屋的物权。一、《指标转让协议》是否有效。购房资格是购房人因职工身份而获得的一种期待权，而非房屋本身，转让人取得认购资格时，尚未实际取得房屋，在法理上可归为一种期待利益，被告杨谦取得购房资格，仅因其职工身份，该购房资格只有与相应的购房款相结合才可能取得财产权。被告娄远薇主张《指标转让协议》未征得其同意,该协议签订是双方处于分居期间，其不知情,被告杨谦未经其同意私自处分给原告，属于恶意串通，侵犯其合法权益，该转让无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由，对抗善意第三人”之规定，被告杨谦对其签订《指标转让协议》的事实并不予否认，结合被告杨谦出具的转让金80000元的《收条》来看，可以确认双方是真实意思表示，签订《指标转让协议》时被告杨谦故意隐瞒了其婚姻关系，原告罗敏有理由相信被告杨谦单身，相信其有权利转让该购房指标，被告亦未举证证明被告杨谦与原告罗敏恶意串通，故原告罗敏与被告杨谦签订《指标转让协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、原告是否享有诉争房屋的物权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”《指标转让协议》签订后，原告罗敏按照协议约定向被告杨谦支付了转让金80000元，被告杨谦出具了相应的《收条》，原告罗敏已履行了该协议的全部内容。后因涉案房屋开发方的要求，单位团购房必须以单位认购人即被告杨谦的名义签订预售合同，所以以被告杨谦的名义与开发商官城地产签订了《商品房购销合同》，进行商品房买卖合同备案登记及办理房屋所有权证。本案涉案房屋，虽然在登记簿上被告杨谦系房屋所有权人，原告罗敏是共有权人，但从双方提供的证据来看，原告罗敏支付了全部的购房款，并持有交付房款的发票原件及付款凭证，而被告杨谦未提供证据证明其支付过房款；《指标转让协议》中明确约定原告罗敏支付了转让金后就取得涉案房屋的购买权和所有权，被告杨谦应遵守诚实信用原则，全面履行协议约定的权利义务。对原告请求原告是确认诉争房屋真实权利人的诉讼请求，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、昆明市广福小区二区12幢2单元602号房屋（房产权证号：昆明市房权证官字第××号）一套归原告罗敏所有，被告杨谦并于本判决生效之日起三十日内协助原告罗敏办理权属变更登记；二、驳回原告罗敏对被告娄远薇的全部诉讼请求。案件受理费12200元，原告已预交，由被告杨谦承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  张远国二〇一九年十一月二十日书记员  吴 维