海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初7088号原告：三亚嘉德恒信林业发展有限公司。住所地：三亚市榆亚路33号嘉宾国际酒店车库。统一社会信用代码91460200693199314J。法定代表人：杨叶，系司执行董事。委托诉讼代理人：冯斌、吴旻虹，海南川海律师事务所律师。被告：杨永迁，男，1961年5月8日出生（公民身份号码×××），汉族，住三亚市。被告：董桂花，女，1952年2月l5日出生（公民身份号码×××），黎族，住三亚市。被告：董亚丁，女，1953年5月7日出生（公民身份号码×××），黎族，住三亚市，系林树光之妻子。被告：林鸿军，男，1977年8月6日出生（公民身份号码×××），黎族，住三亚市，系林树光之儿子。原告三亚嘉德恒信林业发展有限公司（以下简称嘉德恒信公司）诉被告杨永迁、董桂花、董亚丁、林鸿军农村集体土地买卖协议纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法组成合议庭，于同年9月17日、10月25日公开开庭进行了审理。原告嘉德恒信公司的委托诉讼代理人冯斌、吴旻虹，被告杨永迁到庭参加诉讼，被告董桂花、董亚丁、林鸿军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉德恒信公司向本院提出诉讼请求：（1）依法确认嘉德恒信公司与杨永迁、董桂花、董亚丁、林鸿军签订的《合作建房合同》无效；（2）判令杨永迁、董桂花、董亚丁、林鸿军向嘉德恒信公司返还合作款45万元及支付资金占用期间的利息47600元（按照中国人民银行同期短期贷款利率年利率4.35%计算，自2017年1月27日起至款项清偿之日止，暂计至2019年6月20日），合计497600元；（3）本案诉讼费用由杨永迁、董桂花、董亚丁、林鸿军承担。事实和理由：杨永迁与三亚市吉阳区安罗村民委员会签订《荒山荒坡承包合同》，将南至荒山，北至上山坡道，东至船木家具厂，西至杨家的坡地承包五十年。后杨永迁与嘉德恒信公司商量合作，将自身拥有的宅基地及附近两户村民的宅基地合并一起连同周围承包的上述坡地一并开发建农家庭院，由杨永迁负责办理相关手续。杨永迁、董桂花、林树光承诺能将土地报批，且嘉德恒信公司考虑项目前景具有盈利性，因此同意与杨永迁等人合作。2017年1月20日，嘉德恒信公司与杨永迁、董桂花、林树光签订《合作建房合同》，约定：杨永迁、董桂花、林树光将自己拥有的宅基地以及围绕宅基地周边的坡地用于建特色农家庭院；由杨永迁、董桂花、林树光负责完善土地报批手续；杨永迁、董桂花、林树光不参与该合作房屋的建设和经营管理，嘉德恒信公司需提前向杨永迁、董桂花、林树光支付合作期内的所有利润，共160万元；利润支付方式为分期支付，先在本合同生效后15天内向杨永迁、董桂花、林树光支付首期款45万元，杨永迁、董桂花、林树光负责的建房分配宅基地公示获得批准之后的15天内向杨永迁、董桂花、林树光支付20万元，余款95万元在杨永迁、董桂花、林树光清理完土地上所有附着物移交给嘉德恒信公司后一周内结清；合同约定利润收款人为杨永迁的女儿杨员；合同在双方签字盖章后生效。另三亚市吉阳区安罗村民委员会在该合同上盖章确认，以表明村集体对合同的认可。合同签订后，嘉德恒信公司分别于2017年1月25日、1月26日向杨员转款共计45万元。现距嘉德恒信公司与杨永迁、董桂花、林树光签订合同的时间已过去两年多，杨永迁、董桂花、林树光至今仍未向嘉德恒信公司交付宅基地周围的坡地，亦未去相关部门办理宅基地申报手续，且杨永迁、董桂花、林树光已擅自在该土地上建设几栋住宅。嘉德恒信公司致函要求杨永迁、董桂花、林树光履行合同，但杨永迁、董桂花、林树光不予理睬。后嘉德恒信公司询问相关部门才发现该地根本无法办理相关证件，土地不能用于建设特色农家庭院，嘉德恒信公司签订的合同无法履行。事实上，嘉德恒信公司与杨永迁、董桂花、林树光签订的《合作建房合同》性质是一种变相转让土地的行为，而宅基地使用权不能单独转让，土地承包经营权转让时也不能改变土地的农业用途。嘉德恒信公司与杨永迁、董桂花、林树光签订的合同不仅事实上不能履行，同时亦违反《物权法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》以及最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》等法律、司法解释的强制规定，这种改变土地集体所有性质、改变土地用途的流转行为无效。根据《合同法》第五十二条第五款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”，因此，嘉德恒信公司与杨永迁、董桂花、林树光签订的《合作建房合同》应认定为无效合同。既然合同无效，根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”虽然林树光已去世，其无法作为被告承担责任，但作为林树光继承人的董亚丁、林鸿军应作为承担义务人代林树光承担相应责任。因此，杨永迁、董桂花、董亚丁、林鸿军应向嘉德恒信公司返还因《合作建房合同》取得的45万元及支付占用45万元资金的利息。综上所述，为维护嘉德恒信公司的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，特诉至法院，恳请判如所请。被告杨永迁辩称，（一）我与嘉德恒信公司双方签订的《合作建房合同》为无效合同，嘉德恒信公司诉求解除该合同及要求我支付违约金，没有事实及法律依据。本案《合作建房合同》已约定了我要将三块宅基地及围绕三块宅基地的坡地（约4亩）提供给嘉德恒信公司，用于建设民宿及其他设施、开展旅游、文化交流、商业及相关服务，并约定我不参与该合作房屋的建设和经营管理，由嘉德恒信公司自行承担一切经营风险，并一次性支付160万元。从该合同的约定可以看出，该合同虽名为合作建房，但我并不需要共担风险，且无须参与经营，是固定收取费用。为此，该合同实际上是一份土地使用权的出让合同（其中还包含了三块宅基地）。另我取得土地是用于开展旅游、文化交流、商业及相关服务，显然是用于非农业建设。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”的规定，该合同显然为无效合同。而现在实际情况下，嘉德恒信公司也根本无法去办理建设的审批手续，该合同根本就无法履行。（二）即使认为本案《合作建房合同》有效，我亦不存在根本违约。（1）嘉德恒信公司所述“我杨永迁已擅自在该土地上建设了几栋住宅”没有事实依据。嘉德恒信公司所谓“住宅”实质上系已存在约几十年的老宅，并非嘉德恒信公司所述的我擅自建设而成，且我与嘉德恒信公司签订本案《合作建房合同》之前均亲自实地考察，嘉德恒信公司对房屋现状是明知的，其认为我以实际行动表明拒绝履行合同主要义务明显没有事实和法律依据。（2）我已按合同约定向有关部门报批，已履行合同的主要义务。本案中《合作建房合同》虽约定为我负责报批，但并非双方真实的意思表示，实质上双方的真实意思表示为：我按照嘉德恒信公司的指示，由我将已收取的45万元中的20万元交由三亚市吉阳区安罗村民委员（下称“村委会”），并由村委会相关工作人员负责报批，按照法律法规的相关规定，我客观上也仅能起到协助的作用，其中一块土地我已协助村委会按合同约定向有关部门报批，即真正负责报批的义务人为村委会而非我，嘉德恒信公司对此是明知的，我自始至终仅收取款项25万元，后因有关政策原因致使剩余土地未能获得报批，该违约责任不应由我承担。（3）我与嘉德恒信公司已基于未能报批的现状达成了补偿协议，基于诚实信用的原则，考虑到嘉德恒信公司的实际投入损失，我与嘉德恒信公司已多次协商补偿事宜，已达成协议约定：涉案三块土地中的一块由嘉德恒信公司使用，按照每亩7万元的标准充抵我已收取的款项。后因嘉德恒信公司自身原因始终未能与我履行补偿协议，我并未存在违约行为。（三）嘉德恒信公司资金占用期间利息损失计算方法错误。资金占用期间的利息实质上为“利息损失”，在合同成立并生效期间，我作为接受货币的一方，该“利息损失”的起算时间点应当为嘉德恒信公司正式向我发出解除合同的通知之日起、我异议期经过后开始起算，而本案于起诉前嘉德恒信公司从未向我发出过正式解除合同的通知，因此我认为，该“利息”损失应当自嘉德恒信公司向法院起诉之日起算。综上，为维护嘉德恒信公司的合法权益，请求法院驳回对我的诉讼请求。被告董桂花、董亚丁、林鸿军未到庭参加诉讼，也未提出书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：嘉德恒信公司起诉的事实除所称杨永迁、董桂花、林树光已擅自在涉案土地上建设几栋住宅不属实外，其他事实属实，本院予以确认。另查明，林树光在嘉德恒信公司起诉前已过世，本院依法追加林树光的法定继承人董亚丁、林鸿军为本案共同被告参加诉讼。2018年6月份，嘉德恒信公司向杨永迁发出《关于的告知书》，要求杨永迁退还收取的款项，但杨永迁没有退还。2018年9月27日，三亚嘉德恒信咨询有限公司更名为三亚嘉德恒信林业发展有限公司。因杨永迁没有退款，嘉德恒信公司遂向本院起诉。在诉讼中，因嘉德恒信公司主张《合作建房合同》有效，与本院认定为无效不一致，本院依法告知嘉德恒信公司在期限内可以变更诉求，嘉德恒信公司进行了变更，并主张合同无效。以上事实有《荒山荒坡承包合同》、《合作建房合同》、银行业务回单、《关于的告知书》及当事人的陈述等材料佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，杨永迁等人与嘉德恒信公司签订的《合作建房合同》，约定杨永迁等人将其宅基地以及承包属于农业用地性质的农村集体所有的土地用于与嘉德恒信公司合作建房，就是用于非农业建设。可见，双方实际上是将涉案土地用于非农业建设，是对涉案土地的使用性质进行了改变。而《合作建房合同》名为合作，实为买卖土地协议。在合同签订后，杨永迁等人、嘉德恒信公司也未依法报三亚市政府相关部门批准。杨永迁等人、嘉德恒信公司的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第六十三条关于农民集体所有的土地的使用权不得转让用于非农业建设的禁止性规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，《合作建房合同》应认定为无效合同。造成《合作建房合同》无效，双方负有同等的过错责任。杨永迁、董桂花、林树光依据无效合同取得的土地买卖款45万元应当共同退还嘉德恒信公司，因林树光已过世，由其法定继承人董亚丁、林鸿军共同退还。由于合同无效造成各自损失，应由各自承担。因此，嘉德恒信公司诉求杨永迁、董桂花、董亚丁、林鸿军按年利率4.35%从2017年1月27日起计算赔偿利息损失47600元（计算至2019年6月20日止）不符合法律规定，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第二款、第六十一条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：一、确认原告三亚嘉德恒信林业发展有限公司与被告杨永迁、董桂花等人于2017年1月20日签订的《合作建房合同》无效；二、被告杨永迁、董桂花、董亚丁、林鸿军应自本判决发生法律效力之日起十日内连带向原告三亚嘉德恒信林业发展有限公司返还土地地买卖款45万元；三、驳回原告嘉德恒信公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13296元（原告已预缴），由被告杨永迁、董桂花、董亚丁、林鸿军负担11340元，原告嘉德恒信公司负担1200元，退还原告嘉德恒信公司756元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 谭光华人民陪审员 黄景清人民陪审员 陈锦红 二○一九年十一月十二日书 记 员 石毅毅附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。2、《中华人民共和国民法通则》第五十八条下列民事行为无效：……（五）违反法律或者社会公共利益的；……无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。……3、《中华人民共和国土地管理法》（第二次修正）第二条……任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。……第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。4、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。6、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。