江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终1496号上诉人（一审原告、反诉被告）：杨剑平，男，1966年3月24日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，经商，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：赵建敏，江西帝经律师事务所律师。委托诉讼代理人：诸丰亮，江西帝经律师事务所实习律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：胡雪达，男，1979年1月3日出生，汉族，江西省余干县人，经商，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：夏乐艳，江西金乘律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘佳倩，江西金乘律师事务所实习律师。上诉人杨剑平与上诉人胡雪达因房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未主张新的事实和理由，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨剑平上诉请求：1、请求撤销江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初292号民事判决书第二项，依法改判胡雪达于判决生效后向其支付截止2017年5月3日的租金346,096.2元、违约金196,235.2元，后续租金按合同约定计算、违约金按月利率2%计算至租金付清之日止；2、撤销一审判决中诉讼费承担的内容，重新确定双方当事人诉讼费的承担比例。事实和理由：第一，原审判决计算胡雪达应付租金的期限从2016年3月3日起没有事实依据，根据双方当事人之间签订的合同约定，实际上胡雪达应当支付租金的期限是从2016年2月1日起；第二，原审法院调减约定的违约金计算方法，但判决按一个月的租金计算违约金没有事实依据，而应按应交而拖欠未交的金额计算。合同对于租金的支付头两年是按照季度支付，之后是按半年支付，但是一审法院却按照每月的租金来计算违约金是错误的；第三，原审中对于诉讼费比例的负担没有体现法院对当事人行为的评价，请求二审法院依法予以纠正。胡雪达答辩称，关于房屋交付的问题，虽然胡雪达在2015年4月10日向杨剑平交纳了租房保证金，但是杨剑平交付的房屋不符合交付条件，存在漏水等问题，且有房屋产权纠纷并导致行政机关责令其停产停业，因此租金起付时间应当从2016年11月1日胡雪达正常经营开始计算，基于杨剑平在履行合同中存在延期交房以及房屋产权存在争议等问题，胡雪达拒付租金是行使正当的抗辩权。胡雪达上诉请求：请求撤销江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初292号民事判决书，改判认定杨剑平出租的房屋存在漏水和权属登记不一致以及延期交付租赁物的行为构成违约，并由其承担违约责任；改判杨剑平不得向胡雪达收取2015年3月1日至2016年11月1日期间的部分租金164.5979万元；改判杨剑平向胡雪达支付修复、加固、拆除租赁物所支出的费用1,257,977.35元；本案诉讼费及鉴定费由杨剑平承担。事实与理由：第一，杨剑平出租给胡雪达的房屋存在墙体和屋顶漏水，且与权属登记不一致以及延期交付房屋构成违约。案涉房屋约定的用途为经营餐饮、宾馆、娱乐服务行业，但是该房屋核准的用途为仓储用房，房屋的结构、面积与证载的也不一致，还没有土地使用权，且质量不符合要求，存在严重的漏水问题，严重影响了胡雪达的使用，直到2016年11月才基本处理好，故在此之前的房租杨剑平无权请求支付，更无权要求支付违约金；第二，在本案诉讼依法审结之前和杨剑平向胡雪达开具发票之前，胡雪达均有权拒付租金，本案尚未审结应付租金没有确定，杨剑平要求解除二期租赁关系以及胡雪达已经支付了199万元租金，并且杨剑平一直没有向胡雪达开具发票，故胡雪达可以拒付租金并不应承担违约责任；第三，胡雪达对案涉房屋及占地范围内的建筑物进行改造装修所投入的费用应当由杨剑平承担；第四，胡雪达将二期一楼和8号楼三楼用于经营符合合同约定，一审判决要求恢复二期一楼停车功能并腾空8号楼三楼明显错误，胡雪达为了整合场地功能，内部停车位不足在外面租赁场地并改造称专业停车场，至于8号楼三楼的使用杨剑平也是默认的。杨剑平答辩称，第一，胡雪达在二审中上诉请求有部分是超出一审的诉讼请求的，二审法院不应当审理；第二，杨剑平交付房屋的时间问题，第一期胡雪达是没有异议的，符合双方议定的交付标准，一期2号楼、3号楼在2015年12月18日就提前开张营业，房屋租金也是从2016年2月份开始缴纳，这可以反映出双方对于一期房屋的交付质量和时间是没有异议的，同时杨剑平也给予胡雪达十个月的装修免租期，至于3号楼阁楼杨剑平堆放了一点东西因该阁楼胡雪达不作经营使用，对其并无影响；第三，关于合同约定的房屋用途是对承租人用途的限制，而不是对出租人的要求，出租人只是出租房屋，不是出租酒店，对于改变房屋使用用途以及办理特种经营许可证都是承租人自己的事情；第四，胡雪达支付的租金都是税后租金，合同中已经有明确的约定；第五，对房屋的改造费用在程序上，胡雪达在一审时并未提出，二审不应审理；第六，对于二期一楼和8号楼三楼的使用问题，合同中有明确的约定，胡雪达如需使用应当另行支付租金；第七，对于胡雪达提出的装修改造费用本来就应当由胡雪达负担，合同中第十条第四项亦有明确约定。杨剑平向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的房屋租金1,173,752元（截至2017年5月3日为止）；2、判令被告支付违约金423,650元（1期房租违约金：1,550,000×1‰/日×241天（从2016年6月4日至2017年1月31日）=373,550元，2期房租违约金：300,000元×1‰/日×167天（从2016年12月4日至2017年5月20日）=50,100元）；3、判令被告将上玉路6号的1号楼的西面擅自开的门恢复原状；4、判决解除原告与被告2015年3月31日签订的《房屋租房合同》中关于第二期七、八、九、十号楼的租赁关系，并从2017年6月起按每月25,500元支付占有使用费直至房屋交还为止。如贵院不支持此诉讼请求，则要求判决被告恢复上玉路6号七、八、九、十号楼一楼的停车场用途并腾空八号楼三楼；5、本案诉讼费用由被告承担。胡雪达向一审法院反诉请求：1、请求判令原告支付被告修复、加固、拆除费用1,257,977.35元，被反诉人承担二期房屋逾期交付的违约金11.4万元；2、判令原告承担本案本诉、反诉费用。一审法院认定事实：2015年3月31日，双方当事人签订《房屋租房合同》一份，合同约定：“一、甲方（杨剑平）将位于上饶市信州区茶圣路（原上玉路6号）上所属辖区分两期出租给乙方（胡雪达），第一期共三栋房屋，一号楼（三层）、二号楼（六层）、三号楼（二层），第二期共四栋房屋，七号楼（二层）、八号楼（三层，第三层属钢架结构）、九号楼（二层）、十号楼（二层）共计七栋房屋出租给乙方经营；二、该房屋乙方用于经营餐饮、宾馆、娱乐服务行业；三、第一期租赁期限自2015年4月1日起至2027年12月31日止，每年租金1,550,000元，免租期为10个月，即2015年4月1日至2016年1月31日；第二期租赁期限自2016年9月1日起至2027年12月31日止，每年租金为300,000元，免租期为三个月，即自2016年9月1日至2016年11月30日。两期房屋均自第三年（即2017年1月1日至2018年12月31日）后每年租金递增2%，第五年（即2019年1月1日）起租金每年按5%递增，租金头两年按每季度支付租金，以后则按每半年一次性交付租金。按季度支付时即在每个季度月初3号前支付，按每半年支付时即每半年第一个月的3号支付租金……；七、甲方同意乙方对房屋外立面改造装饰，乙方需提供效果图给甲方再行按图施工，房屋内外的装修不得损坏房屋主体结构……；十、……该房屋的七、八、九、十号楼的一楼乙方应用做停车场使用，以及八号楼三楼暂行搁置，若乙方经营需要拿出部分房屋做经营使用，则由甲乙双方协商具体的租金数额……，第二期房屋甲方需按时将房屋交由乙方，若不能按时交付，每逾期一天甲方按第二期房屋整体租金（300,000元）的1%作违约金支付给乙方……；十二、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该出租房，乙方还应负责赔偿直至达到弥补甲方的全部损失为止：（1）未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；（2）乙方违约不按约定支付租金给甲方，每逾期一天，乙方每天按年交纳租金的1‰支付违约金给甲方，逾期三十天，甲方有权终止合同并收回出租房屋，保证金不退回给乙方……。”合同还对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，杨剑平即将第一期房屋交付给胡雪达管理。2015年5月1日，杨剑平向胡雪达出具委托书称上玉路6号4#楼已承租给胡雪达，为防止房屋倒塌造成损害，委托胡雪达对该房屋进行拆除。后胡雪达将4#楼进行拆除并完成路面硬化。8月27日，胡雪达租赁的房屋因未经审批将其改建成酒店变更使用性质被上饶市城乡规划局罚款40,000元。杨剑平在胡雪达交付租赁物后对其进行了装修，在装修过程中在1号楼一楼西侧开了一扇门，对2号楼顶楼楼面做了防水措施，对3号楼一层西侧排水沟进行了整修。2016年10月8日，杨剑平将二期租赁房屋7号楼、8号楼、9号楼、10号楼交付给胡雪达，交付后胡雪达对上述房屋进行了装修，其中8号楼三楼在原有钢架结构的基础上进行修建，10号楼二楼北侧楼面上修建一面玻璃墙，经现场勘查，7号、8号、9号、10号楼的一层均有部分或者全部由胡雪达经营或出租，8号楼的三楼由胡雪达租赁给他人开设了乒乓球运动室。杨剑平自己开设的公司亦在涉案房产中办公。租赁期间胡雪达于2015年12月份以酒店会员卡抵付租金20,000元，2016年2月支付租金387,500元，5月份支付129,000元，2017年2月份支付387,500元，5月份支付387,500元，8月份支付387,500元，2018年6月19日又向杨剑平支付了30万元。另，本案审理过程中，胡雪达对以下事项提出鉴定申请：1、1号楼及3号楼地下渗水迟延交付导致的损失费用；2、房屋修缮及拆除危房的费用（2号楼、3号楼屋顶防水，4号楼危房拆除工程，7号楼屋顶修复，8号楼四面墙体重建及屋顶修复，10号楼两面墙体重建）；3、2号楼屋顶漏水造成的损失及费用。本院依法作出委托，上饶市中和资产评估有限公司及江西铭志司法鉴定中心均函称1-3号楼的租赁合同系打包合同，且未约定1-3号楼的租金分摊方式，1-3号楼分别为餐饮、住宿和宴会厅，商业回报率有差异，显然不能简单以建筑面积分摊每一幢楼的租金，故对该事宜鉴定机构未得出鉴定意见。江西铭志司法鉴定中心作出的赣铭（2017）建鉴字第049号对案涉七栋房屋的工程质量安全及拆除、修复涉及造价进行了鉴定，其中2号楼现浇屋面渗漏修复做防水等金额103,423.88元，3号楼木结构屋面渗漏重装修复金额237,843.78元，4号楼危房拆除重浇消防通道金额174,471.80元，7号楼木结构屋面渗漏重装修复金额142,561.69元，8号楼修复加层金额459,041.77元，10号楼外墙拆除加固修复金额140,634.43元，上述金额合计1,257,977.35元。双方当事人因一期租赁房屋交付时间、租赁房屋的维修及费用的承担、租金的支付发生争议。上述事实，有杨剑平向该院提交了杨剑平身份证复印件、房屋租赁合同、现场照片、上饶市上玉路6号原江西上饶国贸（集团）有限公司1#号楼墙体设计和施工的说明、2016年1月1日至12月31日信州区暴雨情况气象证明、十二份房产证、六份房产证复印件；胡雪达向该院提交了房屋租房合同、律师函、邮寄单、杨剑平回复函复印件、行政处罚决定书、上饶市城乡规划局出具的情况说明、杨剑平出具的委托书、单项工程承包合同书复印件、照片打印件8张、案涉8号楼施工合同、江西铭志司法鉴定中心赣铭（2017）建鉴字第049号鉴定意见书、本院对案涉房产现场勘察视频资料及杨剑平、胡雪达的当庭陈述等证据附卷予以佐证。本案中，双方对事实争议焦点为：一、一期房屋自身是否存在使用缺陷，导致胡雪达无法正常使用租赁物的情形？胡雪达主张1号楼及3号楼在使用过程中存在排水沟不通畅影响使用，实际交付时间应往后顺延。该院认为，胡雪达提出的1号楼及3号楼在使用过程中存在排水沟不通畅影响其实际使用，该陈述即表面杨剑平已履行了租赁物的交付，故不存在杨剑平迟延交付一期租赁物的事实。胡雪达主张的排水沟不通畅从一定程度上可能影响胡雪达使用及经营，但胡雪达提交的证据尚无法证明该不利情形已影响到整体租赁标的物的使用及影响的程度，故胡雪达对该事实的证明应依法承担举证不能的不利后果。二、胡雪达对案涉房屋进行修复、加固、拆除及被罚款的费用是否应由杨剑平承担？关于房屋修复、加固、拆除费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”本案合同未对房屋维修及拆除事宜进行约定，胡雪达未举证证明其维修、加固、扩建系经过杨剑平同意，也未举证证明租赁后存在其向杨剑平主张修缮而杨剑平拒不修缮的情形，故胡雪达主张该费用由杨剑平承担于法无据；退一步讲，胡雪达在签订租赁合同时对于案涉房屋的现状是知情的，租赁标的物原系库房，胡雪达承租后应根据其自身需要对房屋进行装修甚至改造升级，故胡雪达在双方发生纠纷后主张该费用由杨剑平承担无事实和法律依据。同理，胡雪达主张的罚款，亦应由胡雪达自行承担，且胡雪达提供的行政处罚决定书载明被处罚的原因系未经审批将2号仓库楼改建成酒店变更使用性质，该处罚系对胡雪达未依法履行变更租赁物使用性质的行为进行的处罚，而依法办理相应手续并未由租赁合同约定为杨剑平的义务。一审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行。本案中，杨剑平提出的诉讼请求：一、胡雪达尚需支付的租金：一期房屋租金自2016年3月3日至2017年5月3日为1,550,000元/12个月×9个月＋1,550,000元/365日×28日＋（1,550,000元＋1,550,000元×2%）/12个月×4个月＋（1,550,000元＋1,550,000元×2%）/365日×3日=1,872,810.5元，二期房屋租金自2017年1月7日至2017年5月3日为（300,000元＋300,000元×2%）/12个月×3个月＋（300,000元＋300,000元×2%）/365日×26日=98,297.2元，扣除胡雪达已支付的1,699,000元，截至2017年5月3日，胡雪达仍需支付租金为1,872,810.5元＋98,297.2元－1,699,000=272,107.7元，后续租金应按合同约定支付；二、关于违约金：合同约定逾期支付租金每日按年交纳租金的1‰支付违约金过高，本院酌定按月利率2%计算，一期房屋截至2017年5月3日违约金为：1,581,000元/12个月×11个月×2%=28,985元（2016年度第二季度租金），1,581,000元/12个月×8个月×2%=21,080元（2016年度第三季度），二期房屋截至2017年5月3日租金为306,000元/12个月×3个月×2%＋306,000元/365日×25日×2%=1,949.2元，以上共计28,985元＋21,080元＋1,949.2元=52,014.2元；三、关于杨剑平主张将1号楼一层西侧开的门恢复原状。根据法律规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人可要求承租人限期内恢复原状，但本案中，杨剑平提交的证据尚无法证明胡雪达在租赁期间的开门行为属于变动房屋的主体、承重结构或扩建，且杨剑平一直在出租房产旁办公，对于胡雪达开门这一施工周期较长的行为均应知晓，但无证据证明其对胡雪达的上述行为在诉讼前采取过及时制止等措施，故该院对杨剑平的该主张不予支持；四、杨剑平主张的解除房屋租赁关系：胡雪达在租赁期间未按合同约定履行及时支付一期租赁房产的租金义务，构成违约，虽属于合同约定可以解除的情形，但杨剑平亦存在部分租赁房产二期租赁房产未及时交付的违约行为，故对本纠纷的产生亦应承担相应责任，鉴于本案租赁合同对一、二期租赁物的权利义务约定存在不可分的情形，故双方的违约行为均不构成合同目的不能实现的根本性违约，且胡雪达接受租赁房产后，在杨剑平默许的情况下，对租赁房产进行了较大投入的改造、装修及招商，解除合同对双方权益均必然会产生损失扩大的不利后果，故对杨剑平解除租赁关系的诉请，该院不予采纳；五、租赁期间胡雪达未按合同约定使用7号楼、8号楼、9号楼、10号楼一楼空间、8号楼三楼空间，也未与杨剑平协商租金，杨剑平要求其恢复合同约定的使用功能或腾空有事实和法律依据，该院予以支持。胡雪达的反诉请求：一、违约金：二期房屋杨剑平逾期交付38天，双方约定违约金按日1‰计算过高，该院酌定按月利率2%计算，故逾期违约金为300,000元/12个月×1.27个月×2%=635元；二、胡雪达主张的房屋修复、改造、防漏等费用：胡雪达在签订租赁合同时对租赁标的物现状便知情，其未向该院举证证明对房屋进行整修、改造、扩建系与杨剑平协商一致，故相应工程费用不属于杨剑平作为出租方依法应承担的修复费用，2号楼、3号楼、7号楼、8号楼、10号楼的整修、改造、扩建等费用应由胡雪达自行负担；三、4号楼的拆除费用问题：该院认为4号楼系杨剑平委托胡雪达拆除，发生的费用理应由委托人（即杨剑平）承担，至于杨剑平辩称“只是委托胡雪达拆除，并未要求其对路面进行硬化”，该院认为，胡雪达在拆迁危房后平整路面、对路面进行硬化系拆除危房的附随工作，属于拆房危房工程的组成部分，符合双方签订合同本意，且有利于租赁合同目的的实现，故胡雪达主张4号楼危房拆除、重浇消防通道费用按鉴定意见174,471.80元计算，合乎常理，符合法定，该院予以支持。综上，杨剑平的诉讼请求及胡雪达反诉请求均有部分符合法律规定，该院对部分本诉请求及反诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、胡雪达（反诉原告）于本判决生效后三十日内恢复杨剑平（反诉被告）位于上饶市信州区茶圣路（原上玉路6号）7号楼、8号楼、9号楼、10号楼一楼停车功能、腾空8号楼三楼空间；二、胡雪达（反诉原告）于本判决生效后向杨剑平（反诉被告）支付截至2017年5月3日租金272,107.7元、违约金52,014.2元，后续租金按合同约定计算、违约金按月利率2%计算至租金付清之日止；三、杨剑平（反诉被告）于本判决生效后向胡雪达（反诉原告）支付逾期交房违约金635元、拆除4号楼费用174,471.80元；（上述判决第二、三项相互抵扣，即272,107.7元〈欠付租金〉＋52,014.2元〈逾期付款违约金〉－635元〈逾期交房违约金〉－174,471.80元〈拆除4号楼费用〉＝149,015.10元〈胡雪达应付杨剑平费用〉，可在胡雪达于2018年6月19日向杨剑平支付的30万元中扣抵，多余部分150,984.90元可用于冲减胡雪达其他应支付给杨剑平的租金等费用）；四、驳回杨剑平其他诉讼请求；五、驳回胡雪达其他反诉请求。案件受理费19,356元，反诉费9,350元，保全费5,000元，合计33,706元，由杨剑平负担17,085元，胡雪达负担16,621元。二审期间，上诉人胡雪达向本院提交了如下证据材料：1、上饶市公安消防支队2016年5月18日行政处罚决定书，上饶市公安局信州区分局追缴物品清单，证明因杨剑平交付的房屋违反消防法的有关规定，未经消防部门验收导致其被行政处罚3,500元，同时证明因房屋未经消防验收导致胡雪达不能办理特种行业经营许可证，并被信州区公安分局没收了违法所得，故在此期间胡雪达不应支付租金；2、现场照片及微信聊天截图，证实杨剑平所出租的房屋目前仍存在漏水的情况，房屋本身未取得规划和消防部门的验收，不得用于商业经营；3、借地埋设电缆线协议书，证实案涉房屋与相邻地块存在产权纠纷；4、房屋修缮的原始付款凭证及银行支付流水，证实案涉房屋近期还存在修缮支出；5、特种行业许可证，证明2016年11月份胡雪达才开始正式营业；6、微信截图，证明杨剑平要求胡雪达支付租金及违约金，胡雪达已经向杨剑平回函告知房屋存在的问题；7、停车场租赁协议，证明胡雪达另外租了一块场地用于停车使用。针对胡雪达提出的上述证据，杨剑平质证后认为，第一份证据不属于新证据，发生的时间出现在本案诉讼提出之前，也与本案无关；第二份证据照片的拍摄时间无法确定，即使是真实的也说明胡雪达自己之前的整修不到位，导致现在仍需要维修；第三份证据不能达到胡雪达的证明目的，电缆要从相邻土地上过不能说明与相邻存在产权纠纷；第四份证据与本案无关；第五份证据不能达到其证明目的，特种经营许可证本来就是胡雪达应当办理的，实际上他在2015年12月份便开始经营了；第六份证据微信截图真实性没有异议，关联性有异议，胡雪达没有拿出针对我们催收租金发函后的复函；第七份证据场地租赁合同真实与否无法确定，也与本案无关。本院对此认证如下：第一份证据系相关行政机构出具的文书，其对其真实性予以认可，但是该消防处罚决定书是否系对案涉房屋原消防设施未安装到位的处罚还是对于现使用情况的处罚并不明确，不能达到胡雪达的证明目的；第二份证据照片与微信聊天记录能够相互印证，可以证实案涉房屋存在漏水的情况；第三份证据与本案无关，不能达到上诉人胡雪达的证明目的；第四份证据与第二份证据可以印证因案涉房屋存在漏水，维修就会有费用支出；第五份证据只能证明胡雪达于2016年11月份取得特种行业经营许可，但是并不能证明其正式营业的时间；第六份证据双方当事人之间是否存在关于催收2017年5月3日之后的租金与本案没有关系；第七份证据，对于二期一楼的使用问题双方在合同中有明确的约定，要改变该约定需经双方协商同意，现胡雪达并未提交证据证实其另行租赁场地既可改变二期一楼停车功能是经过杨剑平同意的，故该份证据不能达到胡雪达的证明目的。二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。另查明，2016年4、5月份，1号楼侧面挡土墙发生坍塌，直至2016年10月底杨剑平整修完成，3号楼亦发生排水沟排水不畅导致3号楼一楼墙面渗水，之后杨剑平在3号楼一楼屋内修建了一段排水沟解决该问题。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、胡雪达是否存在迟延支付租金？2、杨剑平是否应当支付胡雪达维修、加固及拆除费用？3、一审判决租金及违约金计算是否有误？根据各方当事人及其代理人陈述的意见，结合一审证据材料，依照相关法律规定，对此综合分析评判如下：1、关于胡雪达是否存在迟延支付租金的问题。根据双方之间签订的《房屋租房合同》第五条第3项“乙方头两年的房租按季度交付租金（即2016年2月1日至2018年元月31日，以后按每半年一次性交付租金。…）”的规定，从上述合同文本中可以看出，从2016年2月1日起胡雪达应当按季度向杨剑平支付一期房屋的租金，胡雪达在2016年2月份支付了当季应当支付的38.75万元后，在5月份应当支付第二季度租金时只缴纳了12.9万元，并未足额支付应当支付的租金，故其存在迟延支付租金的行为，胡雪达提出其未按期足额支付租金是因为杨剑平交付的房屋存在漏水等瑕疵，且其产权存在权属性质错误等问题，故其可以依据合同的约定可以免除当年的租金，经查，本案中案涉房屋的权属是明确的，并没有案外第三人向承租人主张权利并影响承租人经营问题的出现，并不存在房屋权属有争议，同时对于案涉房屋的属性在签订合同时，承租人亦是明知部分房屋系仓库，对于用为酒店等经营用房是否需要办理变更以及办理变更的责任在谁，双方并未在合同中约定，亦未达成新的补充协议，应当视为按现状交付，故上诉人胡雪达认为杨剑平的房屋属性与合同约定不符为由要求减免租金没有事实依据，但是案涉房屋确实存在漏水需要修缮的问题以及1号楼挡土墙坍塌和3号楼排水沟不畅导致墙面渗水等问题，上述问题影响了房屋的正常使用，必然需要修缮才能使用，修缮义务由谁负担本院将在接下来的焦点2中一并阐述。2、关于杨剑平是否应当支付胡雪达维修、拆除、加固费用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物维修的义务，但当事人另有约定的除外”的规定。本案中案涉房屋存在漏水等情形客观存在，杨剑平作为出租人依法应当承担案涉房屋漏水的修缮义务。本案中胡雪达对于其履行的修缮、加固及拆除等费用进行了鉴定，鉴定机构认定对于2号楼屋面渗漏修复做防水造价为103,423.88元，3号楼木机构屋面渗漏重装修复造价237,843.78元，4号楼危房拆除重浇消防通道造价174,471.80元，7号楼木结构屋面渗漏重装修复造价142,561.69元，8号楼修复加层金额459,041.77元，10号楼外墙拆除加固修复金额140,634.43元，合计总共花费1,257,977.35元。上述费用中2号楼、3号楼、7号楼属于对案涉房屋漏水的修缮，该义务属于出租人的义务，4号楼的拆除虽然不是出租人的义务，但是经过出租人同意，双方对此予以认可，故其费用亦应当由出租人负担，而对于8号楼的加层以及10号楼的外墙加固修复是否确有必要，胡雪达没有提供证据予以证实，故对该两栋房屋的加层及加固费用不应有出租人负担，上述房屋漏水的修缮费用总计为658,301.15元。同时根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。本案中，胡雪达对案涉房屋进行修缮时并未通知出租人杨剑平进行修缮，而是自己径行修缮违反上述法律规定，故本院酌定由杨剑平支付上述修缮费用的70%，即460,810.8元。本案中胡雪达已经代为履行了修缮义务，经其自行修缮后的房屋可以认定漏水情形得到修复，符合使用条件。对于1号楼的挡土墙在2016年4、5月份左右坍塌到10月底杨剑平修缮完毕，中间有几个月的影响使用期，应当相应的扣减租金，以及3号楼的排水沟不畅导致3号楼一楼墙面渗水，影响使用，也存在部分的影响使用期，由于本案中双方当事人在房屋租赁合同中对一期三栋房屋整体约定租金为155万元每年，对于具体哪一栋租金多少钱并没有明确约定，在本案审理过程中双方当事人就此问题亦无法达成一致意见，故本院酌定因1号楼挡土墙坍塌以及3号楼排水沟影响胡雪达对房屋进行使用应当减免的租金为10万元。3、一审判决对于租金以及违约金计算是否有误的问题。对于一期房屋的交付时间为2015年4月份，免租期为十个月，租金起算时间为2016年2月1日，截止2017年5月3日一期应付租金为：1,961,008元（1,420,833元＋395,250元＋131,750元＋13,175元），胡雪达实际支付1,311,500元，尚未支付649,508元，但是对于胡雪达支付的房屋漏水维修费用应当折抵租金，故减去维修抵扣费用460,810元再减去影响使用费100,000元，胡雪达还需支付租金88,698元；对于二期房屋租金，二期自2016年10月9日交付，每年租金30万元，免租期三个月，租金起算时间为2017年1月9日，至2017年5月3日，应付租金为94,170元（75,000元＋19,170元），故胡雪达至2017年5月3日总共拖欠杨剑平租金182,868元（88,698元＋94,170元），但是在2017年8月份胡雪达支付38.75万元，2018年6月19日再次支付30万元，抵扣后胡雪达还余504,632元，该款项可以在胡雪达后期应付的租金中予以抵扣。对于胡雪达提出的一审判决恢复案涉租赁房屋二期的一楼作为停车场使用以及8号楼三楼不当的问题，因该问题双方当事人在合同中有明确的约定，一审法院对此判决并无不当。胡雪达还提出需要杨剑平出具税务发票才能支付租金，对于该问题双方当事人签订的合同中有明确的约定，上诉人胡雪达的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。对于双方当事人提出的违约金请求部分，因双方当事人在合同的履行过程中均有瑕疵，双方向对方主张的违约金本院均不予支持。综上所述，胡雪达的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，杨剑平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实部分不清，本院在查清的基础上予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初292号民事判决的第一项、第四项、第五项，即“被告（反诉原告）于本判决生效后三十日内恢复原告（反诉被告）位于上饶市信州区茶圣路（原上玉路6号）7号楼、8号楼、9号楼、10号楼一楼停车功能、腾空8号楼三楼空间；驳回原告（反诉被告）杨剑平的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）的其他诉讼请求”。二、撤销江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初292号民事判决的第二项、第三项。三、驳回上诉人胡雪达的其他上诉请求。四、驳回上诉人杨剑平的上诉请求。一审案件受理费19,356元、反诉费9,350元，保全费5,000元；二审案件受理费杨剑平预交4,573元，胡雪达预交14,551，合计52,830元，由杨剑平负担26,415元，由胡雪达负担26,415元。本判决为终审判决。审判长  范全敏审判员  付 强审判员  万利剑二〇一九年十一月十二日书记员  程 梦