重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初5085号原告：重庆中冶房地产开发有限公司金观音家俱城，住所地重庆市江北区建新西路二号特1号，统一社会信用代码91500105202945029X。负责人：邓卫国，总经理。委托诉讼代理人：赵国，重庆海力律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘星，重庆海力律师事务所律师。被告：吴燕，女，1979年11月8日出生，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：王书权，重庆丹乡律师事务所律师。原告重庆中冶房地产开发有限公司金观音家俱城（以下简称金观音家俱城）与被告吴燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金观音家俱城的委托诉讼代理人赵国，被告吴燕的委托诉讼代理人王书权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金观音家俱城向本院提出诉讼请求：1.判决吴燕立即向金观音家俱城支付拖欠的2018年11月1日起至2018年12月31日止的场地租金、商场综合管理费合计28280元，立即向金观音家俱城支付逾期支付的违约金26087元（分别从2018年10月15日、2018年11月15日，均以14140元为基数，按照每日0.3%计算至2019年9月4日），并以28280元为基数，自2019年9月5日起，按照每天0.3%的标准向金观音家俱城支付违约金至付清前述场地租金、商场综合管理费时止；2.判令吴燕立即向金观音家俱城支付2019年1月1日至2019年6月30日期间的场地占有使用费（每月15756元）及综合管理费（每月2020元）共计78378元（该费用已扣除被告2019年1月和2月已支付的28280元）；3.判令吴燕立即赔偿给金观音家俱城造成的2018年9月1日至2019年6月30日期间的物业管理费、中央空调水电费（每月共计2020元）损失20200元，立即向金观音家俱城支付违约金14958元（2018年8月至2019年5月以每月16日为起算时间，均以2020元为基数，按照每日0.3%的标准，计算至2019年9月4日），并以20200元为基数，自2019年9月5日起，按照每天0.3%的标准向支付违约金至吴燕实际付清前述物业管理费、中央空调水电费损失时止；4.判令吴燕立即向金观音家俱城支付因提起本案诉讼所产生的律师费损失6000元。事实和理由：2017年12月24日，吴燕因经营“香木阁”家俱租用了金观音家俱城位于重庆市江北区金观音家俱城X区X、X号营业场地，并与金观音家俱城签订了《重庆金观音家具城营业场地租赁及管理合同》。合同约定，租赁期限自2018年1月至2018年12月31日，租金每月为12120元，商场综合管理费每月为2020元，租金及综合管理费的缴纳时间为上月期满前15日内一次性支付下月费用。合同签订后，金观音家俱城按时向吴燕交付了租赁场地，吴燕也按时向金观音家俱城缴纳了2018年1月至10月的租金及综合管理费，且自2018年11月1日起，吴燕拖欠支付租金及综合管理费，并合同到期后拒不返还场地，至2019年6月30日才将涉诉场地交还。因吴燕未按合同约定按时向场地的物业管理公司重庆中冶物业管理有限责任公司（下称中冶物业公司）支付物业管理费和中央空调水电费等费用，中冶物业公司要求金观音家俱城缴纳了上述费用及滞纳金，给金观音家俱城造成了实际损失。吴燕的行为严重违反了合同约定，金观音家俱城为维护自身合法权利，特提起本案诉讼。被告吴燕辩称，在2017年之前曾租赁过金观音家俱城的商铺，2017年12月24日双方签订了租赁合同，吴燕确实准备租赁X区X、X号场地。但合同签订后，吴燕发现金观音家俱城将两个场地间的公共过道即连廊私自改为营业用地准备一起出租，因公共过道存在严重的安全隐患，下雨天多处漏水，在这种情况下，吴燕进场堆放了一些建筑材料和家具，未办理正式的交接手续，没有接收租赁场地。因金观音家俱城没有向吴燕交付合同约定的租赁物，双方也没有出具交接清单，故吴燕不存在返还义务，金观音家俱城如要求返还也没有法律和事实上的障碍。吴燕已不欠2018年11月、12月租金，该两个月的租金已经在2019年1月份向金观音家俱城缴纳完毕。在金观音家俱城没有交付租赁物，双方对租赁物存在争议的情况下，租赁合同没有完全实际履行，金观音家俱城基于合同提出的请求不正当，吴燕不应承担违约金，且违约金的标准过高，应驳回其要求支付2018年11月、12月的租金及商场管理费的请求。商场管理费是吴燕与金观音家俱城之间的合同约定，金观音家俱城将物业管理擅自委托其关联企业重庆中冶物业公司，没有经过吴燕的认可，物业合同不对吴燕产生效力，且物业管理费与租赁合同约定的商场管理费均是5元每月每平方米，性质相同，无论开不开空调都强行收取空调管理费，金观音家俱城要求支付物业管理费和中央空调水电费的请求不应支持。因租赁合同没有律师费的约定，金观音家俱城要求律师费缺乏法律基础。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：房地产权证、《委托经营管理协议》《重庆金观音家具城营业场地租赁及管理合同》《法律事务委托合同》、发票、关于限期归还经营场地的通知书、商务函、情况说明、交通银行个人客户交易明细，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：《物业管理委托合同》、收款回单、专用收据均系原件，本院予以确认；视频光盘，从内容上可以看出经营商铺为江北区金观音家俱城香木阁5S店，与租赁合同约定的品牌等事实一致，本院予以确认；照片系打印件，缺乏其他证据印证，本院不予确认。本案本院认定如下事实：2015年1月1日，金观音家俱城与中冶物业公司签订《物业管理委托合同》，约定由中冶物业公司为金观音家俱城的商场提供物业服务，委托管理期限自2015年1月1日至2020年12月31日，物业管理费每月每平方米5元，空调水电费每月每平方米5元。2017年12月24日，金观音家俱城与吴燕签订《重庆金观音家具城营业场地租赁及管理合同》，约定吴燕承租金观音家俱城营业场地202平方米（含30%公摊面积），位于X区X、X号共两间，租期为2018年1月1日至2018年12月31日，起租时间为2018年1月1日。合同约定，吴燕经营家具范围为套房、沙发、餐桌椅、厅柜等，经营的品牌名称为香木阁；月租金12120元，双方签订合同时，吴燕一次性支付一个月租金，以后应于上月期满前15日内，一次性缴付下一个月的租金；租赁期间金观音家俱城对商场进行统一的管理，吴燕同意支付商场综合管理费，每月综合管理费2020元，综合管理费的缴费时间与租金的缴费时间一致；吴燕同意金观音家俱城委托中冶物业公司为本商场的物业管理公司，并同意按照本合同约定向中冶物业公司支付物业管理费及其他相关费用，应在缴纳租金的同时向物业管理公司缴纳物业管理费及其他费用，物业管理费每月每平方米5元，中央空调水电费每月每平方米5元，每月缴纳物业管理费、中央空调水电费合计2020元。合同第十一条（合同续约）约定，合同终止，吴燕不按时撤出，除每天按原租金的130%缴纳租金外，造成金观音家俱城其他损失的，吴燕应负责赔偿。合同第十二条（违约责任）约定，吴燕未能按规定时间缴纳租金、综合管理费、物业管理费及相关费用的等，逾期每天按所欠费用总额的0.3%收取滞纳金，逾期十天不交，金观音家俱城有权终止合同，收回营业场地，并追缴所欠费用及违约金。合同签订后，吴燕缴纳了2018年10月份的租金，于2019年1月6日、1月31日分别向金观音家俱城转账14140元、14140元，认为1月份的两笔款项系支付的2018年11月、12月的租金。合同到期后，双方未续签租赁合同。2019年1月23日，金观音家俱城向吴燕邮寄了关于限期归还经营场地的通知书，该通知书的主要内容为，因租赁合同已届满，要求吴燕将涉诉房屋及设施设备归还金观音家俱城，并支付拖欠的2018年的租金、综合管理费、2019年的房屋占有使用费及物业管理费、水电费，中央空调费损失；在吴燕未结清费用，并与金观音家俱城签订新的租赁合同前，吴燕拒不返还房屋属无权占有，金观音家俱城不接受与吴燕形成任何形式的租赁关系。2019年1月28日，吴燕向金观音家俱城回复商务函，该函的主要内容为，吴燕承租涉诉房屋后花费了20多万元装修装饰费用及家具、饰品等共计50多万元，但2018年6月23日，涉诉房屋突然漏水，导致家具被浸泡数天，2018年7月6日、8月7日、8月15日涉诉房屋的三个部位出现不同地段、不同程度的漏水，金观音家俱城未从根本上解决漏水问题，致使吴燕家具卖场受损56760元左右，至今无法正常营业；2019年1月17日，金观音家俱城突然发函要求吴燕搬离，函件未对损失问题进行答复，非法占有的函中说法不正确；在金观音家俱城未对吴燕装修损失及库存家具50多万元作出合理解决方案前，无权要求吴燕搬出，希望双方尽快签订新的合同，尽快提出解决方案，提出安全隐患整改方案。2019年4月20日，重庆和之吉饮食文化有限公司和之吉大酒楼出具情况说明，内容为2018年6月23日下午3时左右，由于和之吉大酒楼的原因，导致楼下家俱城经营户吴燕部分吊顶、墙面和木地板被浸湿，与吴燕和金观音家俱城曾于2018年11月16日下午对赔偿金额进行协商，但未达成一致意见，后吴燕未再找过和之吉大酒店。金观音家俱城于2019年1月15日，向中冶物业公司缴纳了涉诉房屋2018年9月至2019年1月31日的物业管理费和冷气费共计10100元，以及滞纳金2266元，于2019年8月28日向中冶物业公司支付了2019年2月1日至2019年8月28日的物业管理费和冷气费共计10100元，以及滞纳金4938.9元。2019年1月15日，金观音家俱城与重庆海力律师事务所签订法律事务委托合同，后支付了法律服务费6000元。涉诉房屋内现已无吴燕的物品，并已于2019年7月1日另行出租。庭审中，吴燕认为其并未与金观音家俱城办理正式的房屋交接手续，进场后堆放了一些装饰材料和家具，在2018年1月份进行装修时发现房屋有漏水问题，就只装修了一部分，于2019年1月6日搬离。金观音家俱城认为吴燕曾于2019年6月30日前往金观音家俱城办公室要求撤场，该时间应为双方办理交接的时间，但因吴燕不同意出具书面交接手续，双方未办理书面交接。本院认为，金观音家俱城与吴燕签订的《重庆金观音家具城营业场地租赁及管理合同》，系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。吴燕主张金观音家俱城未按租赁合同的约定将涉诉房屋交付，租赁合同没有完全实际履行，但根据商务函、视频光盘等证据及庭审陈述的事实，金观音家俱城已将涉诉房屋交付吴燕，对吴燕的上述主张本院不予采信。吴燕于2019年1月6日、1月31日分别向金观音家俱城转账14140元、14140元，已付清了欠付的2018年11月、12月的租金和综合管理费，关于金观音家俱城要求吴燕支付2018年11月、12月租金和综合管理费的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。根据合同约定，吴燕应在上月期满前15日内一次性缴付下一个月的租金和综合管理费，即2018年11月、12月的租金应分别在2018年10月15日、11月15日前支付，因吴燕逾期支付租金，应依约承担逾期支付租金、综合管理费的违约责任。合同约定逾期每天按所欠费用总额的0.3%收取滞纳金，该滞纳金应属违约金，因金观音家俱城未举证证明其逾期收取租金产生的实际损失，结合合同的履行情况，本院采纳吴燕要求调低违约金的抗辩，酌情按照中国人民同期贷款利率的1.3倍进行计算。按照该标准，以14140元为基数，分别从2018年10月16日、11月16日计算至2019年1月6日、1月31日，吴燕应支付的违约金数额分别为231.6元、214.5元，共计446.1元，故关于金观音家俱城要求逾期支付租金、综合管理费的违约金446.1元的请求，本院予以支持，超出该数额的违约金请求本院不予主张。当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。合同到期后，因双方并未续签租赁合同，吴燕作为承租人应依约将涉诉房屋返还金观音家俱城。吴燕虽主张其已于2019年1月6日实际搬离，但并未对该事实举证加以证明，且其在2019年1月28日向金观音家俱城回复的商务函中还包含了并未非法占有涉诉房屋的内容，对当时实际占用涉诉房屋的事实并未否认，故对吴燕的上述主张本院不予采信，吴燕应承担占用涉诉房屋期间给金观音家俱城造成的损失。金观音家俱城作为出租人，陈述吴燕系于2019年6月30日搬离，金观音家俱城已将涉诉房屋另行出租，在双方已存在房屋占用、费用纠纷时，系对自己利益的不利陈述，结合本案的现有证据，对金观音家俱城的上述陈述本院予以采信。金观音家俱城未举证证明其以每月15756元计算房屋占有使用费的依据，参照租赁合同的约定，吴燕每月应支付租金和综合管理费为14140元，故关于金观音家俱城要求吴燕支付2019年1月1日至2019年6月30日期间房屋占有使用费78378元的请求，符合法律规定，本院予以支持。根据租赁合同的约定，吴燕每月应缴纳物业管理费、中央空调水电费合计2020元，现吴燕并未举证证明已交清了上述费用，在吴燕未将涉诉房屋返还前，由金观音家俱城代其缴纳的物业管理费、中央空调费应属于吴燕逾期交还涉诉房屋给金观音家俱城造成的实际损失，故该费用应由吴燕承担。金观音家俱城已缴纳的2018年9月至2019年8月28日的物业管理费和冷气费，2018年9月至2019年6月期间的费用共计20200元（2020元×10个月），关于金观音家俱城要求吴燕赔偿物业管理费、中央空调水电费共计20200元的请求，本院予以支持。租赁合同约定，吴燕除缴纳物业管理费、中央空调水电费外，还应承担逾期缴费产生滞纳金的违约责任，吴燕逾期缴纳上述费用，应承担逾期缴费的违约责任。但是，金观音家俱城代吴燕按照合同约定每日0.3%的标准支付滞纳金的行为，系承担了依约应由吴燕承担的缴费义务及违约责任，因其未举证证明吴燕已认可租赁期内物业公司提供的服务及滞纳金的数额，其代付滞纳金的行为并不能使其成为该滞纳金的债权人，且该行为从事实上剥夺了吴燕对滞纳金，即违约金抗辩的权利，故其缴纳的滞纳金数额不应认定为吴燕应承担的违约金数额。吴燕在本案中对违约金提出要求调低的抗辩，根据租赁合同的履行情况、合同到期时间及物业管理费、中央空调水电费的缴费时间等因素，关于吴燕逾期缴纳物业管理费、中央空调水电费的违约金，本院酌情主张235元，超出该数额的违约金请求，本院不予支持。关于金观音家俱城主张的律师费，因双方对该费用并无合同约定，且该费用属金观音家俱城主张权利的必要费用，本院不予主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告吴燕于本判决生效之日起十日内向原告重庆中冶房地产开发有限公司金观音家俱城支付逾期支付租金和综合管理费的违约金446.1元；二、被告吴燕于本判决生效之日起十日内向原告重庆中冶房地产开发有限公司金观音家俱城支付2019年1月1日至2019年6月30日期间的场地占有使用费78378元；三、被告吴燕于本判决生效之日起十日内赔偿原告重庆中冶房地产开发有限公司金观音家俱城物业管理费、中央空调水电费及滞纳金损失共计20435元；四、驳回原告重庆中冶房地产开发有限公司金观音家俱城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1889.01元，由被告吴燕负担1189元，由原告重庆中冶房地产开发有限公司金观音家俱城负担700.01元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 王中申二〇一九年十一月十一日法官助理 郑成帅书 记 员 刘 培