湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5596号上诉人（原审原告）：莫雄，男，1994年8月4日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：罗健，湖南湘言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙中海兴业房地产有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区梅溪湖街道近湖二路湖墅嘉园1号。法定代表人：庄勇，董事长。委托诉讼代理人：熊明强，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亚飞，湖南弘一律师事务所律师。上诉人莫雄因与被上诉人长沙中海兴业房地产有限公司（以下简称中海公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初7034号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。莫雄上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持莫雄的诉讼请求；一、二审诉讼费用由中海公司承担。事实与理由：一审判决认定中海公司不构成违约，不应承担违约责任，系认定错误，与事实不符。双方合同约定了层高为5.6米，该房屋第二层实际层高只有3.9米，与合同约定严重不符。一审法院错误认定莫雄实地查看了涉案房屋，对房屋实际层高知情，事实上莫雄无法、也无可能进入施工场地查看房屋并对层高实地测量。中海公司的行为构成违约，损害了莫雄的合法权益，莫雄要求中海公司赔偿损失并无不当。中海公司辩称：莫雄购房前对房屋层高等状况知情，并对房屋层高实际已接受，中海公司不存在违约情形。中海公司交付的房屋验收合格，符合规范要求。莫雄的上诉请求没有事实依据和法律依据，应当予以驳回。莫雄向一审法院起诉请求：1、中海公司立即赔偿莫雄损失285411元；2、本案诉讼费用由中海公司承担。一审法院认定事实：2017年5月31日，莫雄与中海公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ150287103）及其附件（包括《补充协议》）。莫雄购买了中海公司开发的位于岳麓区房屋。双方在合同中约定房屋总价款为1966463元。合同第二条约定：“该商品房所在楼栋主体建筑结构为框架＋剪力墙，建筑层数2层，其中地上2层，该商品房合同约定建筑面积99.68平方米，该商品房层高为5.6米”。合同第五条约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为19727.76元每平方米，总房价为1966463元”。合同第九条约定：“本合同所述房屋室内层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。层高低于合同约定值超过5%的，买受人有权解除《商品房买卖合同》。买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起三十天内将买受人已付款退还给买受人，并按实际交款日同期商业银行活期存款利率付给利息。买受人如行使合同解除权的，应在办理房屋交接手续之日起月15日以书面形式行使该项权利，否则视为放弃合同解除权”。《合同补充协议》第五条约定：“关于宣传资料、公示文件及样板房的说明。出卖人的售楼书、广告、宣传资料、户型图、样板房、模型等记载的内容和数据仅供参考，均属于要约邀请，不构成买卖合同的组成部分。买卖双方最终的权利义务均以合同约定为准。政府部门批准文件或图纸已在销售现场公开展示，买受人对其内容已明确知晓并认可。出卖人展示的样板房内摆设的饰物、家具及吊灯等物品仅作为房屋装饰、使用指引，不作为交楼标准。本合同所列装修标准的材料或设备如因非出卖人原因致使未能采用的，出卖人有权以不低于本合同约定材料或设备价值和品质的其他材料或设备代替。买受人承诺不会由于对本条款的异议向出卖人主张任何权利。2、出卖人已向买受人明示《长沙市商房买卖合同》（示范文本）及相关附件和补充协议、中海国际社区《管理规约》、中海国际社区《前期物业服务合同》及法律法规规定应明示的其他文件、证书及提示，买受人已阅悉上述文本、协议、文件、证书及重要提示，且无异议，并承诺将严格遵守履行”。第十四条第3项第14小项约定：“本项目五期《长沙市商品房买卖合同》对商品房层高的陈述为标准层单位层高，但首层及顶层单位的层高与其余标准层单位层高存在差异，具体以政府审批文件为准”。第十七条约定：该协议系经合同双方协商达成，中海公司对其中可能限制买受人权利、减轻或免除出卖人义务或责任部分，以及违约责任部分，尽到了提示注意义务。买受人己逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受。签订以上《长沙市商品房买卖合同》及其附件（包括《补充协议》）以后，莫雄向中海公司支付了首付款并以银行按揭方式支付剩余购房款。中海公司向莫雄交付涉案房屋后，莫雄验收房屋后发现涉案房屋第二层层高只有3.95米，与合同约定的5.6米不符，另存在渗漏水等问题。莫雄于2017年8月23日委托湖南微匠装修工程有限公司进行收房验收，2017年8月24日湖南微匠装修工程有限公司出具《测绘报告》认定涉案房屋二楼合同约定层高为5.6米，实测层高为3.95米。2017年8月25日，莫雄委托湖南湘言律师事务所向中海公司邮寄了《律师函》，要求中海公司整改、赔偿损失等。另查明：1、中海公司委托长沙市房地产测绘队对岳麓区云栖路175号中海江御名园五期商4栋进行测绘，2018年1月24日，长沙市房地产测绘队出具《房地产勘测报告书》，认定实勘情况与报建图基本一致，一层层高5.6米，二层层高3.9米。2、岳麓区云栖路175号中海江御名园五期商4栋立面图显示，该栋设计、报建、审批、测绘的一层层高5.6米，二层层高3.9米。一审法院认为：关于中海公司的行为是否构成违约及应否承担违约责任的问题。莫雄与中海公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件（包括《合同补充协议》）系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方间的商品房预售合同法律关系合法有效，依法应予保护，双方均应严格按照合同的约定行使权利和履行义务。合同中约定的商品房层高为5.6米，实际上二楼层高为3.9米，双方对该事实均予以确认，但中海公司认为“莫雄在签订合同时是明知二楼层高为3.9米而非5.6米，且根据双方签订的《商品房买卖合同》附件三第十四条购房提示第14款约定：首层及顶层单位的层高与其余标准层单位层高存在差异，具体以政府审批文件为准，对一层与二层的层高差已履行告知义务，故中海公司不构成违约，不应承担违约责任”。本案中，双方于2017年5月31日签订《长沙市商品房买卖合同》，中海公司于2017年8月23日前即向莫雄交付涉案房屋，从该事实来看，虽然莫雄购买的是期房，但签订《长沙市商品房买卖合同》时，涉案房屋主体实际上应当已建设完工，且涉案房屋一层、二层层高差达1.65米，明显可以识别，故莫雄述称“其未实地查看涉案房屋，对房屋实际情况、屋高不知情”，不符合常理，一审法院不予以采纳。且《合同补充协议》第十四条第3项第14小项约定“首层及顶层单位的层高与其余标准层单位层高存在差异，具体以政府审批文件为准”，中海公司委托长沙市房地产测绘队对岳麓区云栖路175号中海江御名园五期商4栋进行测绘，长沙市房地产测绘队出具《房地产勘测报告书》，认定实勘情况与报建图基本一致，一层层高5.6米，二层层高3.9米。另岳麓区云栖路175号中海江御名园五期商4栋立面图显示，该栋设计、报建、审批、测绘的一层层高5.6米，二层层高3.9米。故中海公司所交付的房屋层高与涉案房屋设计、报建、审批等要求的房屋层高一致。从《合同补充协议》第十七条的约定可知，该协议系经合同双方协商达成，中海公司对其中可能限制买受人权利、减轻或免除出卖人义务或责任部分，以及违约责任部分，尽到了提示注意义务。买受人己逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受。中海公司就涉案房屋二层层高与一层层高不一致向莫雄履行了告知义务。故中海公司交付的涉案房屋符合合同约定，莫雄要求中海公司承担违约责任、赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条之规定，遂判决：驳回莫雄的全部诉讼请求。本案一审案件受理费5881元，由莫雄负担。本院二审期间，莫雄没有提交新证据。中海公司向本院提交了如下证据：中海公司销售人员与莫雄妻子周晓红及销售人员与领导的微信聊天记录，拟证明周晓红明确表示莫雄看到消防没有做完，所以是知道层高的差异的。经本院组织质证，莫雄针对中海公司提交的证据发表如下质证意见：对三性均不予认可，不符合证据规则，真实性无法核实，身份无法核实，聊天内容无法确定是否真实存在，且看不出与本案的关系，莫雄还没有结婚。本院认为，中海公司在二审诉讼中提交的该份证据的真实性无法认定，且与本案关联性不足，不足以达到其证明目的，故本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：莫雄与中海公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方合同约定的商品房层高为5.6米，但中海公司向莫雄交付的涉案房屋二楼实际层高为3.9米，即使涉案房屋二层实际层高符合设计、报建、审批、规范等要求，也不能据此认定符合合同约定，故中海公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。中海公司称莫雄购房前对涉案房屋二楼层高为3.9米等状况知情并认可，但没有提供确凿充分的证据予以证实，故本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，虽双方在合同中就层高误差的违约责任没有进行约定，但涉案房屋二楼实际层高确与合同约定不符，使涉案房屋在通风、采光、使用等方面受到影响，且在一定程度上降低了涉案房屋的交易价值，根据公平合理的原则，中海公司应向莫雄适当赔偿损失为宜。综合考虑本案实际情况并参考涉案房屋总价款，本院酌情认定中海公司赔偿莫雄损失78658.52元（1966463元×4%）。综上所述，莫雄的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初7034号民事判决；二、限长沙中海兴业房地产有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿莫雄损失78658.52元；三、驳回莫雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5881元，二审案件受理费5881元，共计11762元，由莫雄负担5881元，由长沙中海兴业房地产有限公司负担5881元。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 杨慧宇二〇一九年十一月十三日书记员 何冰洁