大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初11182号原告：大连一品蓝天物业管理有限公司，统一社会信用代码91210211679958716T，住所地大连市甘井子区甘南路34号樱花园小区内28号楼30－4号。法定代表人：孙向军，总经理。委托诉讼代理人：陈先群，系辽宁韬论律师事务所律师。被告：李素新，男，1934年2月8日出生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：李波，系被告女儿，住址大连市甘井子区。原告大连一品蓝天物业管理有限公司与被告李素新物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连一品蓝天物业管理有限公司的委托代理人陈先群、被告李素新的委托诉讼代理人李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连一品蓝天物业管理有限公司诉称，请求判令：1.被告向原告支付2018年7月1日至2019年5月31日期间的物业管理服务费539.2元、电梯费330元；2.被告向原告支付逾期交纳物业管理服务费的滞纳金245.4元（暂计至2019年5月31日，自2019年6月1日起，每日滞纳金为1.62元）。事实和理由：2014年4月2日，大化集团有限责任公司与原告签订大化集团东山经济适用房小区《物业管理委托合同》，约定：物业管理服务费住宅每平方米0.7元/月、非住宅每平方米1.5元/月，电梯费每户30元/月；逾期交纳物业管理服务费按照应交金额的0.3%每日交纳滞纳金。2014年7月8日，大化集团有限责任公司与被告签订《临时公约》，后被告办理入住手续；截至2019年5月31日，被告拖欠物业服务费539.2元，产生滞纳金245.4元、电梯费330元。原告索款未果，诉至法院，提出如上诉请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、我们业主与开发商签订的《临时公约》无法律效力。乾丰海景花园小区（即案涉小区）是大连市大化集团公司开发建设的居民小区，自2014年7月交房至今没有竣工，没有任何验收手续，而业主们也是因房屋产权证迟迟办不下来才知道上述情况，该《临时公约》是建立在欺瞒的基础上签订的，且乾丰海景小区没有取得任何竣工审批手续，属于未竣工验收，不在《物业管理条例》相关规定的范畴内，因此《临时公约》无法律效力，业主不承担任何物业管理费；2、案涉小区开发商大化集团公司与原告签订的《物业管理委托合同》实属违规、违法行为，原告依此向业主收取物业管理费没有法律依据。依据《物业管理条例》第14条、15条规定，前期物业委托协议双方未经查验或者查验不合格的，物业服务企业不得承接。一品蓝天物业公司在明知乾丰海景花园小区没有竣工、验收的情况下和大化集团签订委托管理合同，属于违法、违规，其在小区业主不知情的前提下进驻案涉小区向业主收取物业管理费，无法律依据，业主应该依法拒绝缴纳；3、原告进驻乾丰海景花园小区没有在大连市住建办、物业科、甘井子区住建办物业科备案，业主不应向原告缴纳物业费；4、原告进驻案涉小区没有履行一个物业公司该履行的义务，无论物业服务，小区管理，绿化，房屋维修，安全保卫，公共设施维护，消防设施维护，监控设施，卫生保洁等物业管理工作都没有尽职尽责，根本就是不作为，其完全违背《物业管理条例》物业公司应该履行的职责和义务，故业主不应向其交纳物业服务费；5、原告与建设单位大化集团公司的物业委托协议约定合同终止日是小区业主委员会成立，但原告于2019年5月15日自动终止协议退出案涉小区，造成小区脱管，属于单方面解除合同，对此原告应承担相应的责任，业主不应承担物业费。此外，我们在买房子时和开发商约定的电梯费是每人每月4元，所以我们只同意按此标准交纳电梯费。6、2018年1月15日被告缴纳物业费时原告共收取了被告3,845元，其中物业费2,845元，排渣费1,000元，因2014年7月8日原告已经向被告收取过排渣费400元，故另外向被告收取的1,000元属于重复非法收费。经审理查明，被告系位于大连市甘井子区大化东山经济适用住房小区的业主，房屋面积为70.03平方米。2014年4月2日，大化集团有限责任公司作为该小区的建设单位，与原告签订了《大化集团东山经济适用房小区物业管理委托合同》，约定大化集团有限责任公司（甲方）将大化集团东山经济适用房小区委托给原告（乙方）实行前期物业管理。双方约定，物业服务费住宅房屋建筑面积0.7元/平/月，非住宅房屋建筑面积1.5元/平/月，电梯费30元/户/月。合同第十条第（二）中约定了甲方义务，其中第3项约定“执行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，负责落实保修责任”，合同第二十一条规定，甲方若违反上述规定，使乙方不便或无法实施前期物业管理的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未能解决的，乙方有权终止合同。合同第十三条第4项约定“甲方、物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%交纳滞纳金”。合同还对前期物业服务标准、环境卫生管理等做了约定。2014年7月8日，大化集团有限责任公司与被告签订《临时公约》，对案涉小区由原告进行前期物业服务管理及上述物业服务费、电梯费的标准进行了确认。同日，被告交纳了物业管理服务费、电梯费、排渣费等费用，办理了房屋的接收入住手续。2018年1月15日被告缴纳物业费时，原告共收取被告3,845元，其中物业费2,845元、排渣费1,000元，原告主张此次收取的1,000元排渣费为被告进行装修使用电梯运输装修材料产生的费用，被告辩称此1,000元排渣费为重复收费，应抵顶其拖欠的物业费及电梯费。另查，2017年间，因案涉小区业主被小区内自动弹开的单元门撞伤引发诉讼，在此纠纷中大化集团有限责任公司认可案涉小区的房屋未进行竣工验收，现有生效民事判决确认大化集团有限责任公司与原告均存在过错。因案涉小区存在诸多问题，大连市甘井子区甘井子街道办事处等部门多次介入协调，在甘井子街道办事处给大化集团有限责任公司的《关于第三次商请做好东山小区项目物业管理的函》中也提到，该街道办事处多次向作为建设单位的大化集团有限责任公司发函，要求其做好物业管理。2019年5月初，原告在案涉小区显著位置张贴了《撤出东山小区物业管理公告》，并向大化集团有限责任公司发出上退出东山小区管理告知函。原告于2019年5月15日正式撤出了案涉小区的物业管理服务。现原告主张被告拖欠2018年7月1日至2019年5月31日期间的物业管理服务费以及电梯费，诉至法院，提出如上诉请。被告以上述答辩意见进行抗辩，不同意原告的诉讼请求。上述事实，有《大化集团东山经济适用房小区物业管理委托合同》、《临时公约》、《业户入住登记表》、《承诺书》、函件、公告、照片、收款收据、微信支付记录等及本院的庭审笔录在案为凭，这些证明材料业经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，本案争议的焦点问题为：1、原、被告之间是否形成了物业管理服务合同关系；2、原告做出《撤出东山小区物业管理公告》并退出案涉小区物业管理行为的法律效力；3、原、被告是否履行了各自的合同义务，即原告是否向被告提供了符合约定的物业服务，被告应否向原告支付物业服务费及按何标准支付电梯费。关于原、被告之间是否形成了物业管理服务合同关系的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故大化集团有限责任公司作为案涉小区的建设单位，其有权与原告签订的《大化集团东山经注适用房小区物业管理委托合同》，该合同效力及于被告。本案中被告也与大化集团有限责任公司签订了《临时公约》，因此被告对由原告为其房屋所在小区提供物业服务及物业服务的费用等标准均是明知并认可的。据此，本院认为，大化集团有限责任公司与原告签订的《大化集团东山经注适用房小区物业管理委托合同》，以及大化集团有限责任公司与被告签订的《临时公约》均是合同双方真实的意思表示，合同合法有效，且原告已向被告房屋所在小区提供了物业服务，故本院认为，原、被告间存在物业服务合同关系。至于被告辩称案涉合同无效及原告未在行政部门备案故无权收费的意见，因于法无据，本院不予采纳。关于原告做出《撤出东山小区物业管理公告》及撤出案涉小区物业管理的行为的法律效力的问题。本院认为，原告与建设单位签订的《大化集团东山经济适用房小区物业管理委托合同》第十条第（二）第3项约定了建设单位有执行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，负责落实保修责任的义务，《大化集团东山经济适用房小区物业管理委托合同》第二十一条也规定了若建设单位违反上述规定，使原告不便或无法实施前期物业管理的，原告有权要求建设单位在一定期限内解决，逾期未能解决的，原告有权终止合同。现建设单位在行政部门及原告的多次催促下，仍未能履行维修义务，小区业主也因诸多问题得不到解决而拒绝向原告交纳物业服务费，原告也无力再为案涉小区提供符合合同约定的物业服务，由此看出案涉合同的目的已无法达到，现原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，提出解除案涉合同，终止对案涉小区的物业服务，且已向建设单位发函及在案涉小区显著位置张贴公告的方式向建设单位及小区业主送达了解除合同的通知，并于2019年5月15日撤出案涉小区，本院认为原告的上述行为已起到解除案涉合同的法律后果，故本院确认原、被告的物业服务合同关系于2019年5月15日解除。关于原告是否向被告提供了符合约定的物业服务，被告应否向原告支付物业服务费及按何标准支付电梯费的问题。本院认为，虽然案涉小区出现大量房屋严重漏雨渗水、房屋内外部墙皮大面积脱落、门窗封闭不严等各种问题，但本院认为这些问题的产生与建设单位将未竣工验收的房屋交付使用、且不能履行建设单位在保修范围和保修期限内的保修责任，而未竣工验收的房屋在保修期过后也无法启动维修基金解决小区房屋的诸多问题这一原因存在莫大关系，上述原因造成了影响小区业主生活的问题无法得到解决、业主对原告不满情绪加剧致普遍不交物业管理费、原告无力维持公司运转进而无法提供较为完善的物业服务的恶性循环，但是，不可否认的是在原告为案涉小区提供物业服务期间，其向被告房屋所在小区提供了卫生清理、垃圾清运、电梯维护等物业服务，使案涉小区在原告进行物业服务管理期间可以维持基本的运转，故本院认为，被告应在原告提供了的物业服务范围及程度内缴纳物业服务费。经庭审调查，本院认为，除去因建设单位的上述原因所致的问题外，原告也存在保安人员在岗睡觉、职责范围内的维修义务及卫生清扫不及时等情况，故本院认为，原告向被告提供的物业服务存在瑕疵，且原告已经不在案涉小区提供物业服务，无法通过后续的物业服务对存在的问题进行整改，因此其要求被告按照合同约定支付全额物业费显系不妥。综合庭审调查的事实，本院对本案进行全面考量，依据公平原则，认为以按合同约定计算的尚欠物业费为基数，以80%的标准确定原告应收缴的物业服务费较为合理。因原告在本案中自认其于2019年5月初即开始实施解除合同的行为，其亦于2019年5月15日正式退出该小区的物业管理，故对于2019年5月份的物业费原告不应再向被告收取。本院确认，被告应向原告缴纳物业费的期间为2018年7月1日至2019年4月30日，物业管理服务费392.14元（490.18元×80%）。关于电梯费的收取标准。因被告在与开发建设单位签订的《临时公约》中已将电梯费的收取标准变更至30元/月/户，该标准未超过相关部门的规定，故本院予以确认。现原告要求被告支付电梯费330元，如上原因，本院对其中300元予以支持。至于原告主张的违约金问题。因本案存在因建设单位的过失致业主与原告均无法按合同约定履行义务的情况，故无法认定被告未向原告交纳物业费的行为属于违约，因此对原告的此项诉请，证据不足，本院不予支持。因原告重复收取被告排渣费1,000元，故原告收取被告的此项费用应与被告拖欠原告上述物业费及电梯费进行抵顶，抵顶后被告不再拖欠原告物业费及电梯费，故被告无需另行向原告支付。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告李素新于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司2018年7月1日至2019年4月30日期间的物业费392.14元及电梯费300元，合计人民币692.14元（与原告向被告收取的排渣费1,000元抵顶后，被告无需另行向原告支付前述费用）。二、驳回原告大连一品蓝天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交），已减半收取，由被告李素新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  陈袁媛二〇一九年十一月十八日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。