安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖03民终2398号上诉人（原审被告）：王苗苗，女，1996年6月12日出生，汉族，住安徽省固镇县。委托诉讼代理人：崔全，固镇县城关镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈家英，女，1956年9月1日出生，汉族，住安徽省固镇县。委托诉讼代理人：王玮，固镇县城关镇法律服务所法律工作者。上诉人王苗苗因与被上诉人陈家英房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院（2019）皖0323民初1786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王苗苗上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回陈家英的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院认定部分事实不清。1、陈家英不具有本案的诉讼主体资格。一审中，王苗苗就提出涉案门面房所有权不是陈家英的，陈家英对涉案房屋也不具有所有权和支配权，实际购房合同产权人是周军笑，周军笑也没有委托陈家英将涉案房屋对外出租。但一审法院却认为王苗苗主张陈家英不具有诉讼主体资格，没有事实依据，故不予采信。在一审庭审中，陈家英已经提供了涉案房屋的产权证，产权证上明确登记了涉案房屋产权人不是陈家英，这样还需要王苗苗提供什么材料才能采信。2、陈家英提供的合同有改动，合同不真实。陈家英把“二”改为“四”不符合情理，双方之间签订的协议是3年，而在合同上约定第四年，明显与事实和情理不相符，并且在一审中，王苗苗也提出要求鉴定改动笔墨和合同签订名字的日期是否是同一时间，但一审法院当庭驳回，此程序也不合法。3、一审法院认定王苗苗的保证金2000元不予抵扣房租。在一审诉讼中，王苗苗并没有反诉，也没有提出折抵，但一审法院非让其回答：如法院判决给予房租费，是否同意折抵，王苗苗只能说同意，但一审法院又不同意折抵。4、一审法院认定王苗苗没有交付清水、电费，至今电费还余202.25元，水费还余1.41元，怎能说没有交清。综上，请求二审法院支持王苗苗的上诉请求。陈家英辩称，关于诉讼主体资格的问题，一审法院在本院认为部分已经陈述清楚。周军笑作为陈家英的儿子，陈家英已将案涉房屋租赁给王苗苗使用三年，王苗苗并未提出异议。在本案中，周军笑明确声明是委托租赁。根据合同相对性的原则，该租赁合同的相对方是陈家英，因此王苗苗主张的诉讼主体资格问题没有事实和法律依据。租赁合同上已明确显示三年的期限为2016.6.8-2019.6.8，租金不变。因此，对于“二”改成“四”的问题与本案无关。更改原因是陈家英将租赁合同作为模板租赁合同，房屋长年在出租中，所以使用了该合同，故“二”与“四”的更改与本案无关。王苗苗要求折抵保证金的问题，一审法院已经陈述清楚，王苗苗提供的证据不能证明已经具备返还保证金的条件。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈家英向一审法院起诉请求：1．判令王苗苗支付陈家英房屋租金8000元及自2019年6月9日至实际交付房屋钥匙之日的房屋租金（以每年6.8万元标准按日计算）；2．由王苗苗承担诉讼费用。一审法院认定事实：2009年3月，陈家英的儿子周军笑以按揭的方式购买了坐落在固镇县城关镇清怡雅阁苑12号103、104室。2019年7月18日，周军笑声明，清怡雅阁苑12号103、104室门面房的租赁权利由母亲陈家英处理，合同也由陈家英签订，收益由陈家英享有。2016年6月8日，陈家英与王苗苗签订《门面房租赁合同》，将清怡雅阁苑12号103、104室门面房租给王苗苗使用。双方约定：租赁期限为3年，即自2016年6月8日至2019年6月8日；租金为每年6.8万元，租赁期内租金不变，从第四年起租金随行就市；租金每年结算一次，第一年的租金支付后交付门面房的钥匙，第二年起，王苗苗须在第一年租赁期满前一个月将次年的租金一次性支付给陈家英；租赁期内门面房发生的水费、电费等费用由王苗苗承担；王苗苗支付第一年租金时交纳保证金2000元，在租赁期满王苗苗交清所有费用后返还等内容。之后，王苗苗如约支付了第一年和第二年的房租各6.8万元，第三年交房租时，王苗苗支付6万元。2019年6月9日，租赁期满，王苗苗搬离门面房并要求将房屋的钥匙还给陈家英，陈家英以王苗苗拖欠的8000元房租、水电费等没有搞清楚为由拒绝接收。2019年5月28日，王苗苗交纳103室门面房的水费100元，期末预存余额为1.92元。2019年6月10日，王苗苗交纳103室门面房的电费210元，本次结余1.23元。王苗苗没有交纳104室门面房的水电费。现陈家英已在涉案门面房上张贴出租告示。王苗苗至今没有支付其余租金8000元。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。陈家英将涉案房屋租赁给王苗苗使用三年时间，房屋所有权人周军笑作为陈家英的儿子没有提出异议，且在本案中又进行声明，王苗苗主张陈家英不具有诉讼主体资格，没有事实依据，不予采信。陈家英与王苗苗签订《门面房租赁合同》，合法有效，对双方具有约束力。王苗苗与陈家英明确约定从2016年6月8日至2019年6月8日租金不变。王苗苗主张第三年的租金双方已协议降低为6万元，证据不足，且陈家英不认可，不予采信。陈家英要求王苗苗偿还所欠租赁期限内的房屋租金8000元的诉讼请求成立，予以支持。王苗苗提供的证据不能证明已具备返还2000元保证金的约定条件，其主张2000元保证金抵扣租金，不予支持。租赁期满后，陈家英拒绝接收王苗苗交还的门面房钥匙，且王苗苗也未继续占用涉案房屋。陈家英要求王苗苗支付租赁期满后占用房屋的费用，没有事实和法律依据，该部分诉讼请求不成立，不予支持。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、王苗苗于判决生效之日起十日内支付陈家英房屋租金8000元；二、驳回陈家英的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由王苗苗负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王苗苗对一审法院关于“从第四年起租金随行就市”的事实认定提出异议，认为“四”是由“二”改成的，实际是从第二年随行就市。经审查，案涉《门面房租赁合同》“从第四年起房屋租金随行就市，房屋租金就高不就低”的约定内容中的“四”系由“二”改成。陈家英陈述合同的文本打印的是“第二年”，因为双方签订的是三年的合同，三年期满如果继续租赁就随行就市，也就是第四年了，所以将“二”改成“四”；当时王苗苗不同意“就高不就低”这个约定，就给划掉了；这两处改动是签订合同时双方当面改动的。王苗苗对这两处改动虽不认可，但其并不能提供出其持有的《门面房租赁合同》，且从该合同“该门面租赁期暂定叁年，即从2016年6月8日到2019年6月8日止。租金每年结算一次，第一年租金为陆万捌仟元，即从2016年6月8日到2019年6月8日租金不变……”的约定内容看，陈家英关于由“二”改成“四”的陈述内容更符合事实，首先，该款前文“租赁期暂定叁年”的约定，与后文由“二”改“四”，文义上不矛盾，也符合情理。其次，该款前文既已约定“从2016年6月8日到2019年6月8日租金不变”，后文再约定“从第二年起房屋租金随行就市”，前后矛盾；且王苗苗一审举证阶段陈述“在2018年上述饭店的房租均予以下降，王苗苗的房租当时已经降到每年6万元”，而实际上王苗苗已按约定支付了第二年的房屋租金6.8万元，亦存在矛盾。再次，王苗苗提交的证据亦不足以证明其与陈家英已就第三年房屋租金降至6万元达成一致。故一审法院对此节事实的认定并无不当。对王苗苗的该项异议，本院不予采纳。王苗苗对一审法院关于“王苗苗没有交纳104室门面房的水电费”的事实认定提出异议，认为103室与104室是打通的，其用的是103室的水电，就没用104室的。经审查，王苗苗一审中提交的103室水费收据表明王苗苗已交纳了2019年6月的水费，103室电费收据表明王苗苗只交纳了2019年6月1日之前的电费。二审中，王苗苗提交了水电费发票以证明截至2019年7月26日涉案房屋水费还结余1.41元，电费还结余201.25元。陈家英质证认为，对票据真实性无异议，但是票据载明的时间与本案无关；一审中，王苗苗一直主张其使用的是103室的水电，对于104室的水电所充的钱与王苗苗无关，且时间是到2019年7月份，王苗苗也已经不使用案涉房屋；水费票据没有公章，也看不出是哪个门面房，且该收据是预存收据，不能证明还差多少水费，预存收据不是结算票据，达不到王苗苗的证明目的。本院审查认为，电费清单载明的地址是清怡雅阁12栋1单元门面104号，水费预存收据载明的用户名为门面东4（12#楼），与双方签订的《门面房租赁合同》、王苗苗一审中提交的水电费收据及自来水用户卡能够相互印证，能够证明王苗苗二审提交的水电费发票是案涉104室的水电费票据，而这与王苗苗“其用的是103室的水电，就没用104室的”的异议意见矛盾，且从该水电费收据载明的内容看，亦不足以证明王苗苗交纳了104室的水电费，本院对此不予采纳。王苗苗二审中虽补充提交了3份视频以证明其与陈家英因房租的变更发生过争吵，最终约定第三年房租是6万元，其也已经交付了6万元。但陈家英对此并不认可，王苗苗提交的其他证据亦不足以佐证该证据的证明目的成立，本院对此不予采信。对一审法院认定的案件事实，本院予以确认。另查明：陈家英2019年7月29日领取了案涉房屋的一把钥匙及固镇县自来水公司的两张用户卡（08496、12#门面东3；08497、12#门面东4）。本院认为，综合双方当事人的举证、质证和诉辩意见，本案二审争议焦点是：1．王苗苗应否支付陈家英房屋租金8000元？2．一审法院驳回王苗苗的鉴定申请是否程序违法？3、王苗苗付给陈家英的2000元保证金可否抵扣租金？关于争议焦点一。陈家英主张王苗苗给付8000元房屋租金的主要依据是其与王苗苗签订的《门面房租赁合同》及王苗苗已支付6万元租金的事实，王苗苗虽辩称其已与陈家英就案涉房屋租金降至6万元达成了一致并已实际履行，但陈家英对此并不认可，王苗苗提交的证据亦不足以证明其该辩称意见成立，一审法院不予支持王苗苗的该辩称意见，并判令其支付陈家英8000元房屋租金并无不当。王苗苗虽上诉认为陈家英不具有诉讼主体资格，但其是基于与陈家英签订的《门面房租赁合同》而占有使用案涉房屋，并实际向陈家英支付房屋租金，故其该上诉意见有违合同相对性和诚实信用原则。且即便陈家英无权处分案涉房屋，但房屋所有权人周军笑事后通过《说明》方式追认了其母亲陈家英对案涉房屋的租赁权和收益权，符合《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定。故对王苗苗的该上诉意见，本院不予采纳。关于争议焦点二。王苗苗上诉认为案涉合同存在改动，其一审中要求鉴定改动笔墨和合同签订名字的日期是否同一时间，一审法院当庭驳回鉴定申请程序违法。经审查，王苗苗是于一审庭审中的法庭辩论阶段提出的鉴定申请，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出”的规定；另外，陈家英陈述是在签订合同时，两份合同同时改动的，而王苗苗认为是陈家英后期改动的，但王苗苗亦未提交其持有的《门面房租赁合同》；同时，结合合同中“该门面租赁期暂定叁年，即从2016年6月8日到2019年6月8日止。租金每年结算一次，第一年租金为陆万捌仟元，即从2016年6月8日到2019年6月8日租金不变……”的约定内容，一审法院当庭驳回王苗苗的鉴定申请亦无不当。故对王苗苗的该上诉意见，本院亦不予采纳。关于争议焦点三。双方在《门面房租赁合同》三、3条中约定“在本合同有效期间，该门面房新发生的有关水、电、环境卫生、物业管理等费用及其他不可预见费用等全部由乙方（王苗苗）承担。”在三、7条中约定“乙方贰仟元的保证金在租赁期满交清所有费用后，甲方（陈家英）应全额返还（不计利息）。”而从本案查明事实看，王苗苗还有8000元房屋租金没有给付陈家英，王苗苗提交的证据亦不足以证明其付清了水、电费，一审法院认定王苗苗提供的证据不能证明已具备返还2000元保证金的条件，不予支持其2000元保证金抵扣租金的主张并无不当。关于2000元保证金的返还问题，王苗苗可另行主张。综上所述，王苗苗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王苗苗负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  潘伟荣审判员  耿 杰审判员  陈二伟二〇一九年十一月三十日书记员  刘津津附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。