江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0112民初2219号 原告（反诉被告）：南昌汇隆商业经营管理有限公司，住所地江西省南昌市新建区长堎镇外商投资工业园区工业一路69号3栋（新建县辉盛服装厂内），统一社会信用代码：91360122MA35JYG218。 法定代表人：孙玮，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：袁艳，江西经辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万瑶，江西经辉律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：刘雪晴，女，1994年9月19日出生，汉族，户籍地江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：黎建新，江西道善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗阳，江西道善律师事务所实习律师。 原告南昌汇隆商业经营管理有限公司（以下简称汇隆公司）诉被告刘雪晴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，被告刘雪晴提起反诉，本院依法组成合议庭，决定两案合并审理，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汇隆公司的委托诉讼代理人袁艳、万瑶、被告（反诉原告）刘雪晴及其委托诉讼代理人黎建新、罗阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）汇隆公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告双方签订的《租赁合同》；二、依法判令被告将租赁的商铺返还给原告；三、依法判令被告立即向原告支付拖欠的租金人民币114917.76元（租金暂计算至2019年4月20日止，之后的租金按合同约定计算至被告将租赁的商铺返还给原告时止）；四、依法判令被告向原告支付迟延支付租金的违约金360027.94元（滞纳金暂计算至2019年4月20日止，之后的滞纳金另按日5%计算直至付清租金止）；五、本案诉讼费用依法由被告承担。事实和理由：2017年10月20日，被告因经营“婷美小屋”需要而与原告签订《租赁合同》，合同约定：原告将位于南昌市新建区礼步湖大道288号世纪万象广场项目一层1082商铺出租给被告，租赁商铺的面积为21.3平方米，租赁期限为三年即2017年12月21日起至2020年4月30日止，实际于2017年10月20日进场，其中2017年10月20日起至2018年2月20日为免租期；第一个租赁期即2017年10月20日至2018年12月20日月租金10224元，以后每年租赁费用在前一年的基础上递增6%，第二个租赁期月租金10837.44元，租赁费用的支付方式为每季度支付一次作为一个支付周期，被告应于每个支付周期首日的3日前向甲方指定的账户支付该期租赁费用，其中首期租赁费应于计租日前支付。租赁期间租赁物业内发生的水、电、燃气、通讯等费用由被告自行承担。此外，被告逾期支付任何应付费用、违约金等款项的，原告有权单方采取限制被告经营的相关措施，并按每逾期一日收取5%滞纳金。合同签订后，被告仅支付了30672元的租金，自2018年5月开始就未按合同约定支付租金，截止到2019年4月20日合计拖欠租金114917.76元，被告的行为已构成根本违约，原告多次向被告催讨，被告仍拒不支付租金。为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求依法判决。 被告（反诉原告）刘雪晴辩称，一、双方订立的《租赁合同》无效，且被告已于2018年6月30日撤场并交还了标的商铺。被告于2017年12月21日至2018年2月20日为免租期；被告于2017年10月23日缴纳三个月租金30672元及合同保证金20448元，租赁期间应为2017年12月21日至2018年6月30日。原告商场管理混乱，怠于行使物业管理职责，根本无法继续正常经营，合同目的无法实现，被告多次向其提出申请解除，并于2018年6月30日撤场并交还商铺，因此在具备法定解除权的前提下，被告撤场解除合同于法有据，故原告的租金诉求没有事实依据。南昌大道置业有限公司从所有权人手中承租房屋，是涉案商铺的实际承租人，本案原告不具备诉讼主体资格。涉案商铺由于消防验收不合格，根据法律规定，原、被告之间订立的《租赁合同》依法无效，请求法院依法驳回原告起诉。二、由于原告商场管理混乱，卫生环境差，怠于行使物业管理服务职责，完全没有达到合同约定的物业服务标准，因此被告有权拒交或少交物业费。2018年6月30日合同已经解除并已撤场交还商铺，根据原告出具的《物业优惠政策说明》，被告在经营期间所产生的物业费为675元，被告于2017年10月23日预交3558元物业管理费，故原告应退还被告物业管理费2883元。三、原告主张的滞纳金没有任何事实及法律依据。在我国合同法体系中，合同滞纳金不存在。即使约定的是违约金性质，根据法律规定，当违约金明显过高时，当事人可以请求人民法院适当减少。 被告（反诉原告）刘雪晴的反诉请求：一、请求确认双方订立的《租赁合同》于2018年6月30日正式合法解除，反诉原告已于2018年6月30日交还标的商铺；二、请求判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失20000元；三、请求判令反诉被告赔偿反诉原告加盟店铺费用损失80000元、开业活动费用损失10000元；四、请求判令反诉被告退还反诉原告已缴纳的租金、物业费30%的费用10269元（34230*30%）；五、请求判令反诉被告退还租赁保证金20448元人民币（两个月租金）；六、本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2017年10月23日，反诉原告与反诉被告订立《租赁合同》，承租位于新建区礼步湖大道288号世纪万象广场项目商铺投资做生意，租赁商铺后反诉原告积极联系装修人员进行店面装修，同时投入大量资金加盟店铺经营，并按反诉被告要求每户缴纳了商场开业宣传费1万元。反诉原告入场经营时发现商场实际运行情况与广告宣传的内容相差千里，商场承诺的品牌商家并未入驻，同时随着时间越久，反诉被告的商场管理混乱状况日益突出，无法正常经营。发生问题后，反诉原告都及时和反诉被告联系，但其总是拖延，丝毫未能解决问题也未能改进商场服务，导致反诉原告遭受的经济损失进一步扩大。由于反诉被告虚假宣传且管理混乱，因此造成的反诉原告全部资金投入损失，且由于反诉被告缺乏物业管理资质及经验，入驻商户根本未享受到合同约定的物业服务标准，反诉原告有权拒交或少交物业费。本案中由于反诉被告根本违约在先，导致反诉原告无法正常继续经营。为弥补自身遭受的经济损失、维护自身的合法权益，反诉原告特反诉至法院，请求依法支持反诉请求。 原告（反诉被告）汇隆公司辩称，一、反诉原告与答辩人签订的《租赁合同》是合法有效的，应依法受法律保护。二、反诉原告要求答辩人赔偿装修损失20000元、加盟店铺费用损失80000元，毫无事实和法律依据。三、反诉原告要求答辩人返还开业活动费用损失10000元，租赁保证金20448元，毫无事实和法律依据。四、反诉原告自2018年5月起就故意拖欠答辩人租金拒不支付，截止到2019年4月20日，累计拖欠租金114917.76元，其行为已构成根本违约，答辩人也因此才将反诉原告刘雪晴诉至法院，所以根本不存在答辩人向反诉原告返还租金及物业管理费的问题。五、本案的本诉诉讼费及反诉诉讼费均应由反诉原告依法承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 案外人邹虹与南昌大道置业有限公司签订《委托经营管理合同》，将其所有的位于南昌市新建区世纪·万象城一层1082商铺委托给南昌大道置业有限公司经营管理，委托的内容包括该物业的占有、使用、经营、出租、管理和收益权利。2017年1月1日，南昌大道置业有限公司与原告（反诉被告）汇隆公司签订《商铺委托经营管理合同》，将南昌市新建区世纪·万象城一至四层的商铺整体委托给原告（反诉被告）汇隆公司经营管理，权限为：包括但不限于原告（反诉被告）汇隆公司以自己的名义或甲方的名义对外进行招租、确定营销方案、租赁使用条件、与租户签订合同、收取租金等款项、进行管理和解除合同等及其他与经营管理有关的事项。2017年10月20日，原告（反诉被告）汇隆公司与被告（反诉原告）刘雪晴签订《租赁合同》，约定：原告（反诉被告）汇隆公司将位于南昌市新建区礼步湖大道288号世纪万象广场项目一层1082商铺出租给被告（反诉原告），出租面积为21.3平方米；被告（反诉原告）承租该商铺用于婷美小屋品牌经营，租赁期限为三年，自2017年12月21日起至2020年12月22日止，其中免租期为30日；水、电、物业管理费，被告（反诉原告）按月支付给原告（反诉被告）；租赁物业的租金为每月每平方米人民币480元，物业管理费每月每平方米35元，前一年的租赁费用以第一个租赁年度的租赁费用为准，一年内保持不变，后期的租赁费用在前一年的基础上每一年6%的幅度进行循环递增；被告按季度向原告支付租金，其中第一年每季度租金，被告（反诉原告）应于每个支付周期首日的3日前向原告（反诉被告）支付租赁费用；被告（反诉原告）拖欠原告（反诉被告）任何应付费用，原告（反诉被告）有权单方采取限制乙方经营的相关措施，并按每逾期一日收取5%的滞纳金，不足部分将进行法律追偿。 合同签订后，原告（反诉被告）汇隆公司按约将上述商铺交付给了被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）也按约于2017年10月23日向原告（反诉被告）支付三个月租金30672元、物三个月物业管理费3558元，开业活动费10000元和履约保证金20448元，并于2017年11月7日申请对商铺进行了装修。原告（反诉被告）按合同约定和优惠承诺给予了2个月的免租期，即从2018年2月21日起算租金，也组织了商业活动、演出等吸引人流量的活动。2018年3月16日，原告（反诉被告）发布通告，将物业管理费（含物业服务、公共能耗、空调、经营服务等）调整为按建筑面积为5元/平方米/月，如按套内面积为8元/平方米/月（不含中央空调费）。自2018年5月起被告（反诉原告）以原告（反诉被告）商场管理混乱，卫生环境差，怠于行使物业管理服务职责为由，不按约支付租金，原告（反诉被告）多次追索无着，于2019年6月27日向被告（反诉原告）发出《解除房屋租赁合同通知书》仍未果，故诉讼来院。被告（反诉原告）以原告（反诉被告）涉嫌虚假宣传、商业欺诈造成其损失且商场管理混乱等为由，提起反诉。 另查明，南昌市新建区世纪·万象城（新建县集贸市场及周边改造建设项目）于2017年7月4日经南昌市公安消防支队验收综合评定该工程消防验收合格。 本院认为，原告（反诉被告）汇隆公司作为涉案商铺的实际经营管理人与被告（反诉原告）刘雪晴签订《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定且符合租赁合同的法律特征，合法有效，双方均应按约履行合同义务。原告（反诉被告）在按约交付租赁物并进行相应的宣传和管理后，有权向商铺承租人收取租金等相关费用，被告（反诉原告）在签订租赁合同、实际承租商铺并享受优惠后，应按约支付租金等费用，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付拖欠的租金的诉讼请求，本院予以支持。但双方对合同的解除时间各执一词，被告（反诉原告）称2018年6月30日撤场并返还商铺，因未提供确凿充分的证据，故本院不予采信；原告（反诉被告）称至今未解除合同，因其已于2019年6月27日向被告（反诉原告）发出解除合同的通知书，且被告（反诉原告）亦称其此前已向原告（反诉被告）发出了确认双方合同已解除的律师函，双方合同已经实际终止履行，故租金应计算至2019年6月27日止，即从2017年12月21日扣除2个月免租和奖励时间，再扣除已交租金的三个月时间，被告（反诉原告）应交租金的时间是2018年5月21日至2019年6月27日，应交的租金为138760.13元【10224元/月×7个月＋10224元/月×106％×6个月6天】。鉴于被告（反诉原告）已实际关门停业，且双方均有解除合同的意思表示，合同已无法继续履行，故原告（反诉被告）要求解除原、被告双方签订的《租赁合同》、被告（反诉原告）将租赁的商铺返还给原告（反诉被告）的诉讼请求，本院予以支持；被告（反诉原告）辩称原告（反诉被告）不具有诉讼主体资格，因原告（反诉被告）已举证其与南昌大道置业有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》，证明其是合法的实际经营管理人，故对此辩解本院不予采信；被告（反诉原告）辩称商场未通过二次消防安全检查，未达商场进行商业活动的必备条件，因未提供确凿充分的证据，且世纪·万象城已通过相关部门（含消防部门）验收合格，故本院不予采信；被告（反诉原告）辩称商场管理混乱，卫生环境差，而其提供的《公证书》只是一些商户的陈述，仅能证明商场人气不足，一些商户关门停业，故本院不予采信；原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）承担每日5%的违约金，因商场人气不足，导致被告（反诉原告）经营困难，继续经营可能造成更大的损失，提前解约属减损行为，故本院不予支持。被告（反诉原告）要求退还租赁保证金20448元的反诉请求，本院予以支持；被告（反诉原告）要求赔偿开业活动费用损失10000元的诉请，因原告（反诉被告）已按约举办了相应的活动并引进了承诺引进的商家，故本院不予支持；被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿加盟店铺费用损失、装修损失，因店铺加盟及装修属被告（反诉原告）商业经营行为，应由其自己承担风险，故本院不予支持；被告（反诉原告）要求退还已缴纳的租金、物业费30%的诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）南昌汇隆商业经营管理有限公司与被告（反诉原告）刘雪晴于2017年10月20日签订的《租赁合同》，被告（反诉原告）刘雪晴在本判决生效后三日内将位于南昌市新建区世纪·万象城一层1082商铺清空交还给原告（反诉被告）南昌汇隆商业经营管理有限公司； 二、被告（反诉原告）刘雪晴在本判决生效后十日内给付租金138760.13元给原告（反诉被告）南昌汇隆商业经营管理有限公司，原告（反诉被告）南昌汇隆商业经营管理有限公司在本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）刘雪晴履约保证金20448元，两项冲抵，被告（反诉原告）刘雪晴须给付原告（反诉被告）南昌汇隆商业经营管理有限公司118312.13元； 三、驳回原告（反诉被告）南昌汇隆商业经营管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）刘雪晴的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7997元，由被告（反诉原告）刘雪晴承担2486元，原告（反诉被告）南昌汇隆商业经营管理有限公司承担5511元；反诉案件受理费1557元，由被告（反诉原告）刘雪晴承担1331元，原告（反诉被告）南昌汇隆商业经营管理有限公司承担226元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  匡宗平 人民陪审员  蔡军华 人民陪审员  王爱菊 二〇一九年十一月十四日 法官助理  夏亮    书记员  周  勇