四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终3086号 上诉人（原审原告）：杨映梅，女，1973年9月13日出生，汉族，住绵阳市涪城区。 上诉人（原审原告）：徐茂，男，1998年6月1日出生，汉族,住绵阳市涪城区。 二上诉人之共同委托诉讼代理人：陈和平，绵阳市双剑法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：林洁，女，1957年9月12日出生，汉族，住江油市。 委托诉讼代理人：汪苹，四川仁勇律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：绵阳市幸福家缘房地产营销策划有限公司，住所地绵阳市涪城区跃进路北段73号综合楼（栋）2层2号。统一社会信用代码91510703MA63WGU263。 法定代表人：范思琼，该公司董事长。 委托诉讼代理人：康军，该公司员工。 上诉人杨映梅、徐茂因与被上诉人林洁、绵阳市幸福家缘房地产营销策划有限公司（简称幸福家缘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院(2019)川0703民初5322号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法由审判长刘立冬、审判员肖玉生与审判员李俊组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人杨映梅、徐茂的上诉请求为：撤销原判，依法改判被上诉人连带向退还上诉人向被上诉人多支付的购房款39121元。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要理由为：原审法院认定事实有误，适用法律错误。上诉人于2018年4月8日在原审第三人中介下与被上诉人林洁就二手房买卖达成协议。但被上诉人共同以欺诈手段向上诉人报告房屋面积为89.18平方米，实际被上诉人在2016年9月29日就已知晓所售房屋的实际面积为85.62平方米。被上诉人在知晓实际情况后两年对外出售该房屋时与中介公司合谋，欺诈上诉人该房屋面积为89.18平方米，导致上诉人多支付房款39121元。虽上诉人过户案涉房屋时已知晓房屋实际面积仍继续完成交易，但当时上诉人并不知晓被上诉人林洁早已知晓房屋实际面积，上诉人是完成房屋买卖交易后于2018年8月到物业公司缴纳物业费时才知道被上诉人林洁于2016年9月起已开始按照85.62平方米的房屋面积缴纳物业费并退回之前多缴纳的部分。被上诉人行为构成欺诈，上诉人有权要求变更合同价款，由被上诉人退还上诉人多支付的房款。 被上诉人林洁答辩称，上诉人上诉请求及理由与事实不符，应驳回上诉。三方签订的《房屋买卖经纪合同》中第一条明确约定房屋建筑面积约89.18平方米，…面积以产权证记载面积为准。上述合同十五条又明确记载当时案涉房屋并未办证，各方均知晓该情况，在上诉人于2018年6月19日办理了不动产权证书之前，被上诉人林洁并不明确知晓案涉房屋建筑面积有差异。并且，双方约定的交易价款为包含房价及装修补偿，并不按照每平米计价，因此不存在返还面积差价的问题。林洁自2016年9月开始按照降低后的标准缴纳物业费情况属实，但房屋面积调整的告知主体不应是物业管理公司，而应由开发商告知，开发商至今并未告知，物业管理公司亦未明确告知物业费降低的原因。故物业费缴纳情况不能证明林洁之前知晓房屋产权证书面积减少。根据林洁与开发商签订的《商品房买卖合同》与上诉人所办理的房屋产权手续载明，实际案涉房屋的套内面积并未减少，仅公摊面积发生变化，对于公摊面积变化，林洁不可能知晓。林洁与上诉人于2018年6月20日签订的《绵阳市存量房买卖合同》已明确载明房屋建筑面积为85.62平方米，且约定该房屋价格为成套转让价格。能够证明上诉人在办理过户前已明确知晓案涉房屋建筑面积并认可的情况下，继续履行合同完成交易。故案涉交易系各方真实意思表示，林洁按合同约定履行了义务，无任何欺诈行为。 被上诉人幸福家缘公司答辩称，同意林洁的答辩意见。被上诉人之间并无合谋欺诈。案涉房屋过户前，上诉人明知房屋实际面积，各方经过协商后，上诉人认可并继续履行合同完成过户。请求驳回上诉。 上诉人杨映梅、徐茂的一审诉讼请求为：1.判令被告退还原告向被告多支付的购房款39121元；2.本案诉讼费由被告承担。 原审法院认定事实：2018年4月8日，原告作为买方（甲方），被告作为出售方（乙方），幸福家缘公司作为经纪方（丙方），签订《房屋买卖经纪合同》，约定被告将绵阳市科创园区园艺东街58号奥林春天二期小区8幢1单元14-3号的房屋及该房屋所占范围的土地使用权出售给甲方，并保证符合国家和本市关于房地产上市规定及……建筑面积约89.18㎡……该房屋面积以产权证记载面积为准；总成交价98万元，定金15000元，首期购房款450000元，余款53万元由甲方无条件配合丙方向银行或公积金管理中心申请办理抵押贷款银行放款时支付给乙方。乙方在余款结清将该房屋移交给甲方；补充条款约定该房屋系含室内家具家电一起出售（详见物品清单），乙方还未办证，由丙方代理办证，甲乙双方知晓无异议，甲乙双方需无条件配合丙方办理该产权的所有手续，出售方承担原产权办理所有税与费，甲方定金于2018年4月15日前再支付乙方定金15000元整。原告于2018年4月8日、4月15日分别支付定金1.5万元，共支付定金3万元，2018年6月19日，案涉房屋完成办证，登记房屋产权面积为85.62平方米，2018年6月20日原告作为买方（甲方），被告作为卖方（乙方），幸福家缘公司作为居间方（丙方）签订《绵阳市存量房买卖合同》约定买卖上述房屋，合同载明房屋建筑面积85.62平方米，房屋成交价格60万元，该价格为按套转让价格，包括房屋的附属设施、设备等物品。甲方在产权转移过户时一次性支付乙方房款以外现金共计肆拾伍万元整作为房价及装修补偿。原告于2018年6月21日支付房款45万元，余款通过银行按揭支付被告，连同定金冲抵房款，共计付款98万元，于2018年6月25日完成过户登记。 另查明，2016年12月1日四川田森房地产开发有限公司开具的购房款增值税发票记载案涉房屋面积85.62平方米，2019年5月25日成都忠信物业管理有限公司绵阳分公司出具《证明》，载明案涉房屋原合同面积89.18平方米，2016年9月29日因房屋实测面积为85.62平方米奥林春天物业中心为原业主林洁办理了物业费退款手续。庭审原告及第三人陈述《绵阳市存量房买卖合同》所载45万元系38万元打印错误。 原审法院认为，原被告及第三人前后两次签订的两份合同均系三方真实意思表示，各方均应按照合同约定履行义务。原告以被告隐瞒案涉房屋实际面积存在欺诈行为要求退款，但证据显示《房屋买卖经纪合同》在约定房屋建筑面积约89.18㎡的同时约定该房屋面积以产权证记载面积为准，且之后签订的《绵阳市存量房买卖合同》已明示案涉房屋产权面积85.62平方米，原告在知晓房屋实际面积与《房屋买卖经纪合同》所载面积有差异的情况下仍然选择继续签订该合同、支付房款并办理了过户，应视为接受房屋实际面积，就案涉房屋实际面积与《房屋买卖经纪合同》所载面积的差异与被告达成合意并履行完毕，现以欺诈为由请求退款有违契约精神，无法律依据亦与本案查明的事实不符，对其诉请该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条条、《最高人民法院关于适用的解释》第六十条规定，判决如下：驳回原告杨映梅、徐茂的诉讼请求。案件受理费389.00元，由原告杨映梅、徐茂承担。 二审诉讼中，上诉人向本院提交交款客户名为余林的物业管理费收费明细表，拟证明案涉房屋的实际居住人即被上诉人林洁的儿子余林在2016年9月开始已经按照面积减少后的房屋面积减少缴纳物管费的数额。被上诉人质证后对该证据的三性不予认可，且认为不能达到上诉人证明目的，案涉房屋的开发商未明确告知过房屋面积变化的情况，物业管理公司亦未告知减少物业费的具体原因。因上述明细表无任何单位加盖印章或经办人签字，本院对于该证据不予采信。本院查明事实与一审查明一致。 本院认为，本案争议焦点在于被上诉林洁、幸福家缘公司是否存在欺诈，是否应当向上诉人返还部分购房款。 首先，本案三方于2018年4月8日，签订的《房屋买卖经纪合同》中明确约定了案涉房屋的建筑面积约89.18㎡，该房屋面积以产权证记载面积为准以及房屋并未取得不动产权属证书的情况。上诉人对其所购买的房屋实际面积当时属于不确定状况应属了解，被上诉人林洁按照其与开发商签订的商品房买卖合同中约定的房屋面积宣告其出售的房屋实属合理。 其次，虽本案现有证据能够反映被上诉人林洁自2016年9月开始减少物业费缴费金额，但并不能认定其明知减少物业费缴费金额的原因系被明确告知了房屋面积减小的事实。退一步讲，即便其已知晓因房屋面积减小而少缴纳物管费的情况属实，在案涉房屋的不动产登记完成之前，其并无能力确定无疑的清楚其所售房屋的实际产权面积。故在其出售房屋时宣称其房屋的建筑面积约89.18㎡，并与上诉人约定该房屋面积以产权证记载面积为准的行为符合常理。 第三、2018年6月19日，案涉房屋完成办证，登记房屋产权面积为85.62平方米。次日，三方所签订的《绵阳市存量房买卖合同》根据产权登记情况明确了案涉房屋的产权面积为85.62平方米。在此情况下，如上诉人认为该产权面积的缩小对其购买意愿产生影响应当及时提出并与被上诉人进一步协商处理。但上诉人实际签订了上述买卖合同并按照合同履行完毕付款义务。原审法院根据其上述行为认为上诉人接受了房屋实际面积并就之前《房屋买卖经纪合同》中所记载的大约面积与实际面积的差异与被上诉人达成合意并无不当。因此，本案中被上诉人并无欺诈行为，亦未导致上诉人违背其真实意思表示实施民事法律行为。 综上，上诉人杨映梅、徐茂的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费778元，由上诉人杨映梅、徐茂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘立冬 审 判 员 肖玉生 审 判 员 李 俊 二〇一九年十一月十九日 法官助理 马江兰 书 记 员 刘 骏