成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初7924号 原告：成都双流华兴住宅物业发展有限公司。住所地：成都市双流区藏卫路212号。 法定代表人：王正建，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕，女，汉族，1989年7月31日出生，住成都市双流区，系公司员工。 被告：朱佳泉，男，1991年7月29日出生，汉族，住四川省阆中市。 原告成都双流华兴住宅物业发展有限公司（以下简称“华兴物业公司”）与被告朱佳泉物业服务合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华兴物业公司的委托诉讼代理人陈燕到庭参加诉讼。被告朱佳泉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 华兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令朱佳泉立即向华兴物业公司支付欠付物业管理费4533.63元、城市生活垃圾处理费256元，共计4789.63元（暂计至2019年6月30日，应计算至朱佳泉实际支付之日）；2.判令朱佳泉支付拖欠物业管理费违约金6973.03元（按每日千分之三计算，暂计至2019年6月30日，应计算至朱佳泉实际支付之日）。事实和理由：2014年11月19日，朱佳泉与开发商成都市青南房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》附件及其补充协议，约定由朱佳泉购买青南美湾4栋1单元1601号房屋，建筑面积为82.28㎡。后朱佳泉与华兴物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定由华兴物业公司向朱佳泉居住青南美湾小区所有业主提供物业服务，物业管理费按建筑面积每月每平方米1.9元收取。如逾期支付物业费，按欠付款项每日0.3%收取违约金。朱佳泉于2016年1月21日接收房屋并开始享受物业服务，但其并未及时向华兴物业公司缴纳物业服务费用，没有履行作为业主应尽的基本义务。朱佳泉从2017年2月1日起至2019年6月30日，无故拒缴物业费，累计欠付物业费4533.63元，期间经华兴物业公司多次催缴，朱佳泉仍不支付。朱佳泉不支付物业服务费的行为不仅违反双方合同约定，同时也给华兴物业公司经营造成了不良影响，故诉至贵院，望判如所请。 朱佳泉均未作答辩。 本院经审理认定事实如下：朱佳泉系位于成都市天府新区万安镇东林村4组青南美湾4幢1单元16层1号商品房的业主，建筑面积82.28㎡。2016年1月21日，朱佳泉与华兴物业公司签订了一份《青南美湾前期物业服务协议》，约定华兴物业公司为青南美湾小区提供物业服务；协议的履行期限自2013年9与1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；物业管理服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取。未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取，高层住宅为1.9元/月/㎡;成都市青南房地产开发有限公司按合同约定交付华兴物业公司之日起，物业服务费由朱佳泉承担；朱佳泉的物业服务费从物业交付次日起按半年交纳，朱佳泉于每个缴费周期起始日起15日内交纳物业服务费；逾期未交纳的，华兴物业公司以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告成都市青南房地产开发有限公司、朱佳泉在合理期限内交纳，经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任；根据《成都市发改委、市房管局关于规范我市物业服务收费管理的通知》（成发改收费[2012]1344号）规定，本协议所约定的物业服务费用，不包括居民生活垃圾处置费（袋装垃圾收运服务费）、车辆停放费、共有设施使用等费用；居民生活垃圾处置费（袋装垃圾收运服务费）由华兴物业公司按6元/月·户另行交纳；朱佳泉按照《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的约定按时、足额交纳物业服务费用，接受业主大会、业主委员会的监督；华兴物业公司依照本协议约定向成都市青南房地产开发有限公司、朱佳泉收取物业服务费和特约服务费。成都市青南房地产开发有限公司、朱佳泉未按时、足额交纳物业服务费，经华兴物业公司书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额0.3%的违约金。 同日，朱佳泉在《楼宇交接书》上签字完成收房。后，华兴物业公司为青南美湾小区提供了物业管理服务，但朱佳泉从2017年2月1日起即再未向华兴物业公司交纳物业服务费，从2016年11月1日起即再未向华兴物业公司交纳城市生活垃圾处置费。2017年12月，华兴物业公司向朱佳泉邮寄《物业服务催告函》及于2018年8月通过泰和泰律师事务所向朱佳泉邮寄《律师函》的方式向朱佳泉催收物业服务费，但其至今仍未向华兴物业公司支付上述物业服务费及城市生活垃圾处置费。 另查明，2016年12月27日，天府新区成都管委会经济发展局作出天成管经发[2016]81号文件《天府新区成都管委会经济发展局关于直管区开征城市生活垃圾处理费的通知》，自2017年1月1日起将居民住户（含暂住户）城市生活垃圾处置费征收标准调至8元/户·月。 上述事实，有当事人的身份信息、青南美湾前期物业服务协议、商品房买卖合同、楼宇交接书、天府新区成都管委会经济发展局关于直管区开征城市生活垃圾处理费的通知、催缴欠费通知单、律师函及物流清单、朱佳泉欠费明细表以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，朱佳泉与华兴物业公司签订的《青南美湾前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，形式、内容合法，应属有效，双方均应严格按约履行。 关于华兴物业公司要求朱佳泉支付物业管理费和城市生活垃圾处理费。华兴物业公司已按约提供了物业管理服务，履行了自己的义务，朱佳泉理应按约定向华兴物业公司履行交纳物业服务费的义务。故对华兴物业公司要求朱佳泉支付从2017年2月1日起暂计至2019年6月30日止的物业管理服务费4533.63元（82.28㎡×1.9元/月/㎡×29个月）的诉讼请求本院予以支持。另，按照2016年12月27日天成管经发[2016]81号文件规定，自2017年1月1日起将居民住户（含暂住户）城市生活垃圾处置费征收标准调至8元/户·月，故朱佳泉应当向华兴物业公司支付其代收代缴的2016年11月1日起暂计至2019年6月30日止的城市生活垃圾处置费252元（6元/户·月×2个月＋8元/户·月×30个月）。 关于华兴物业公司要求朱佳泉支付拖欠物业管理费违约金6973.03元（按每日千分之三计算，暂计至2019年6月30日，应计算至朱佳泉实际支付之日）。本院认为，朱佳泉未按期交纳物业服务费构成违约，应承担相应的违约责任，虽然双方在协议中约定了“成都市青南房地产开发有限公司、朱佳泉未按时、足额交纳物业服务费，经华兴物业公司书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额0.3%的违约金”，但从本案审理情况来看，华兴物业公司因朱佳泉的违约行为遭受的损失除资金占用利息损失外暂无其他损失，故本院酌情将违约金调整为：以每期欠付物业管理服务费937.9元（82.28㎡×1.9元/月/㎡×6个月）为基数，按照年利率24%的标准分别从2017年2月16日、8月16日、2018年2月16日、8月16日、2019年2月16日起计算至实际付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告朱佳泉于本判决生效之日起十日内向原告成都双流华兴住宅物业发展有限公司支付2017年2月1日起至2019年6月30日止的物业管理服务费4533.63元及2016年11月1日起至2019年6月30日止的城市生活垃圾处置费252元； 二、被告朱佳泉于本判决生效之日起十日内向原告成都双流华兴住宅物业发展有限公司支付违约金（以937.9元为基数，按照年利率24%的标准分别从2017年2月16日、8月16日、2018年2月16日、8月16日、2019年2月16日起计算至实际付清之日止）。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费47元，由被告朱佳泉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇一九年十一月二十日 法官助理  龚玉洁 书 记 员  盛 娇