文书内容湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11323号上诉人（原审原告）：勤隆（湖南）房地产开发有限公司，住所地长沙市开福区国营综合农场翠园别墅东区A型房。法定代表人：李明权，总经理。委托诉讼代理人：王威，湖南恒昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：傅新宇，男，1968年10月11日出生，汉族,住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：李凡，湖南君见律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳仲如，湖南君见律师事务所律师。上诉人勤隆（湖南）房地产开发有限公司（以下简称勤隆公司）与被上诉人傅新宇房屋买卖合同纠纷一案，勤隆公司不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初4718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人勤隆公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销开福区(2019)湘0105民初4718号判决，依法改判由被上诉人向上诉人支付购房款86940元以及支付违约金111120元；2.判令一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对不予支持上诉人一审诉讼请求的购房款和违约金的认定有误。一审法院查明，1999年7月17日，上诉人与被上诉人签订《商品房购销合同书》约定：傅新宇的付款方式为四成三年补息，即1999年7月17日支付119724元(含代收款18720元)，1999年11月17日支付110004元，余款140672元从1999年12月17日起分三年补息分期……勤隆公司应于2000年3月28日楼宇竣工交付使用并在房屋交付傅新宇使用后八个月内协助傅新宇办理好房屋产权登记……按照合同约定的2000年3月28日交付房屋八个月内协助被上诉人办理房屋产权的约定，上诉人协助被上诉人办理房屋产权登记的时间应为2000年11月份左右，但被上诉人却未按照合同约定交付房款,只在2000年1月至2000年10月支付了房屋款项，2000年11月份已经未按照合同约定支付房款，其行为不属于行使不安抗辩权，而应属于违约。且在2000年11月6日，上诉人承诺小区于2000年12月31日前正常供电，2001年3月31日前为业主办理好长沙市产权登记手续之后，被上诉人也并未按照合同约定履行交付房款的义务。综上所述，一审法院认定事实和适用法律存在错误，请求二审法院依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人傅新宇辩称：本案超过诉讼时效，双方1999年签订售楼合同书，2015年被上诉人起诉上诉人要求办理产权，已经判决办理产权的判决书已经生效，但是上诉人在本案审理之前一直没有向被上诉人提过支付剩余房款的请求，所以本案诉讼时效已经超过，上诉人的诉讼请求不应该得到支持。根据合同约定，并没有约定房款要按月支付。即使按照双方的支付习惯，11月份也并没有时间届满。在合同中，上诉人在交付房屋8个月为被上诉人办理产权登记，但从3月一直到11月份，上诉人还没有为被上诉人办理产权初始登记，故被上诉人行驶不安抗辩权有充足理由，拒绝支付剩余房款。实际上，到目前为止，上诉人依旧没有为被上诉人办理房屋产权登记，属于上诉人违约。请求依法驳回上诉人的上诉请求。勤隆公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.判令傅新宇立即支付勤隆公司购房款86940元并按合同约定支付违约金111120元,共计198060元;2.本案全部诉讼费用由傅新宇承担。一审法院认定的事实：1999年7月17日,勤隆公司与傅新宇签订《商品房购销合同书》一份，约定：傅新宇购买勤隆公司开发的明天世纪花园(统编3-D号)107，建筑面积156平方米,单价1780元/平方米,庭院面积74平方米,单价为1000元/平方米,总价351680元(最终面积以产权证面积为准)。傅新宇支付购楼总金额合计人民币370400元(含代收款18720元)，傅新宇的付款方式为四成三年补息分期，即1999年7月17日支付119724元（含代收款18720元）；1999年11月17日支付110004元，余款140672元从1999年12月17日起分三年补息分期，第一年利息6%，第二年6.5%，第三年7%。勤隆公司应于2000年3月28日楼宇竣工交付使用并在房屋交付傅新宇使用后八个月内协助傅新宇办理好房屋产权登记证。勤隆公司必须按期交房,逾期按月息2%向傅新宇赔偿违约金,因国家政策影响或人力不可抗拒的因素影响造成的延期除外。傅新宇必须按期付款,逾期30天内按月息2%罚款;逾期30天以上,则视傅新宇为中途退房,勤隆公司有权按傅新宇购楼总价款的30%收取违约金，并收回楼宇转售他人。合同签订后,傅新宇于1999年7月20日、7月21日向勤隆公司支付了房款119724元（含代收款18720元），1999年12月17日向勤隆公司支付了房款120676元，勤隆公司将房屋交付傅新宇。2000年1月起至2000年10月傅新宇共向勤隆公司支付房款43060元。2000年11月6日勤隆公司发布告业主书，承诺小区于2000年12月31日之前正常供电，于2001年3月31日前为业主办理好长沙市产权登记手续。因勤隆公司交付房屋后未按合同约定时间办理产权登记，小区不能正常供电导致房屋无法正常使用，从2000年11月起傅新宇停止向勤隆公司支付剩余房款86940元。另查明：2015年傅新宇向一审法院提起诉讼，要求勤隆公司继续履行商品房购销合同，无条件为其办理房屋产权证书并支付迟延办理产权证产生的违约金14173元。勤隆公司未应诉。一审法院于2015年12月28日作出（2015）开民一初字第04190号民事判决：一、勤隆（湖南）房地产开发有限公司于判决生效之日起六十日内为傅新宇办理明天世纪花园3-D-107号房屋的房屋产权证；二、勤隆（湖南）房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向傅新宇支付补偿金14173元。因勤隆公司未履行判决，傅新宇向一审法院申请强制执行。鉴于傅新宇购买的御景龙城（即原明天世纪花园）3-D-107号房屋无初始登记信息，暂无法办理房屋产权证，一审法院于2016年8月1日作出（2016）湘0105执1384号执行裁定书，裁定：终结本院作出的（2015）开民一初字第04190号民事判决书的本次执行程序。勤隆公司开发的御景龙城项目房屋不动产证办理问题作为御景龙城项目处遗工作有关问题由市、区人民政府相关职能部门协调处理。一审法院认为，勤隆公司与傅新宇签订《商品房购销合同书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规得强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。按照合同的约定，傅新宇应按期支付房屋价款，勤隆公司也应按期协助办理好房屋产权登记证。在傅新宇已按期缴纳大部分房款在房屋无法办理产权登记证严重影响合同目的实现的情况下，傅新宇主张不安抗辩权中止履行给付房款的义务符合法律规定，不构成违约。勤隆公司至今仍无法为傅新宇购买房屋办理房屋不动产权证的事实也证明勤隆公司2000年11月即已丧失履行办理房屋产权证义务的能力。在未办妥傅新宇购买房屋的房屋不动产权证的情况下，勤隆公司要求傅新宇支付剩余房款和逾期付款违约金111120元并承担诉讼费用的诉讼请求，不予支持。傅新宇依法行使不安抗辩权构成诉讼时效中断，对傅新宇主张本案已过诉讼时效的辩解理由，不予采纳。关于剩余房款，勤隆公司可在办妥案涉房屋不动产权证后再行向傅新宇主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：驳回勤隆（湖南）房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费4262元，因适用简易程序减半收取计2131元，由勤隆（湖南）房地产开发有限公司负担。在二审审理过程中，上诉人勤隆公司、被上诉人傅新宇均未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：被上诉人傅新宇是否应当向上诉人勤隆公司支付剩余购房款并承担支付违约金的责任。上诉人勤隆公司认为，被上诉人傅新宇在2000年11月份即未按照合同约定交付房款，其不属于不安抗辩权的行驶，构成违约。被上诉人傅新宇认为上诉人勤隆公司未能按照合同约定办理房屋产权登记属违约行为，其系行使不安抗辩，有权拒绝支付剩余房款。本院认为，上诉人勤隆公司在被上诉人傅新宇已依约支付绝大部分购房款的情况下，未能按照合同在约定的期限内为被上诉人办理产权登记，且经查明上诉人勤隆公司至今仍旧未能为案涉房屋办理产权登记，相关法院生效判决亦已经确认上诉人勤隆公司存在违约行为并判决其承担逾期办理产权登记的违约责任，双方合同约定的剩余房款的支付期限并非明确。综上事实分析，被上诉人傅新宇主张其系行使不安抗辩权因而拒绝支付剩余房款具有事实和法律依据，原审判决理由本院亦予以支持。综上，上诉人勤隆公司的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4262元，由上诉人勤隆（湖南）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。                  审  判 长  柳  江  华                      审  判 员  符  建  华                  审  判 员  刘     刚                   二○一九年十一月二十八日                  书  记  员 杨     蓓