沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初16969号原告：王晶，女，1971年12月18日出生，住沈阳市和平区，港澳居民来往内地通行证证件号码M02122141。委托代理人：代岭，系辽宁宝铎律师事务所律师。被告：辽宁食间商务有限公司，住所地沈阳市沈河区，统一社会信用代码91210103555395691P。法定代表人：苑靖荣，系该公司执行董事。委托代理人：赵佳月，系吉林功承律师事务所律师。委托代理人：郑东生，男，1988年9月20日出生，汉族，住吉林省公主岭市。原告王晶与被告辽宁食间商务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郝志杰担任审判长，与人民陪审员魏晓萍、董秀坤组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告王晶诉称，原、被告双方于2013年7月5日在沈阳市签订《租赁合同》，合同约定原告将地点位于沈阳市和平区面积为898.83平方米门市房出租给被告经营餐饮使用，合同约定被告每年付租金160万元，后双方将年租金降至130万元；被告从2018年9月开始拖欠原告房屋租金，截止到2019年8月11日为止，被告共欠原告房屋租金130万元未付，虽经原告多次催要被告总以各种理由推脱，根据合同第16条约定因被告存在过错导致合同解除的，被告应赔偿原告年租金30%的违约金，现被告拖欠租金存在过错，原告依法提起诉讼。诉讼请求：1、请求依法判决被告给付拖欠原告2018年9月1日至2019年8月11日房屋租金130万元及利息149100元（根据合同第15条第一项约定月息1%）；2、请求依法判决被告给付提前解除合同违约金39万元；3、被告承担本案诉讼费用。被告辽宁食间商务有限公司辩称，我方在2019年8月7日支付租金15万元，10月9日向原告支付了租金10万元，应当扣除；我方在2019年8月11日腾空房屋，截至到该期限租金不应按整年计算，应当扣除，从12日至31日的部分；是我方因为经营亏损主动解除租赁合同，不适用30%的违约金条款，并且违约金与利息不能同时主张，所以我们不认同支付违约金。根据16.3条约定，该违约金适用的前提是原告提出解除合同，本合同解除是双方协商一致，原告并没有行使合同解除权，另外该标准过高，原告在聊天记录里提到该房屋已经由新的承租方承租，并且其会在8月11日接收房屋，被告也在同一天腾出了房屋，所以原告的租金损失较违约金的标准相差很多，应当调整。经审理查明,2013年7月5日，原告王晶（甲方）与被告辽宁食间商务有限公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定租赁物为位于沈阳市和平区面积为898.83平方米的商业用房。租赁期十五年，自2013年9月1日（租期起算日和计租日）起至2028年8月31日止。前十个年度租金计算方式为：第一年至第五年年租金160万元，第六年至第十年年租金179.2万元。后五年租金标准按租赁物所在地适用的政府租金指导价格执行。租金支付方式为按半年度上打租支付，租赁年度自2013年9月1日起按日历年计算，乙方应当于每半年度起始日五日前将该年度租金支付与甲方。甲方第一半年度租金按如下方式缴纳：乙方于本租赁合同正式签订后7日内支付40万元租金，剩余租金40万元于计租日前缴纳。其中违约第14.3条约定，乙方未按约定期限内交纳租金及各项费用超过一个月，经甲方书面催告后三十日仍未改正的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，追索乙方拖欠的费用及利息（利息约定15.1项为准）并有权要求支付拖欠费用的30%作为违约金。第15.1条约定如果应按照本租赁合同支付的租金及其他任何费用或该等款项的任何部分，在按照本租赁合同条款到期应付日后过期达十四个工作日，乙方有责任按照甲方要求支付该等欠款的利息并不得从中做出任何扣减，该利息应按日计算，利率为月息1%，计息期自上述欠款的付款到期日起至全部清还之日止。第16.3条约定因乙方过错导致甲方解除本合同的，乙方应赔偿相当于当年租金30%的损失赔偿金给甲方。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，其中2016年9月1日至2018年8月31日两年度租金均是按照年租金130万元标准支付。后被告因经营不善，合同期限届满前向原告提出解除合同，并于2019年8月11日搬离诉争房屋。被告未依约支付2018年9月1日至2019年8月11日租金，但于2019年8月7日支付了租金15万元，2019年10月9日支付了租金10万元。上述事实，有当事人提交的租赁合同、微信聊天记录、网上银行电子回单等证据及原、被告当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证和审查，本院予以确认。本院认为,原、被告之间签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定全面履行义务。原告依约将房屋交付使用，被告未依约支付2018年9月1日至2019年8月11日期间的租金，系违约，应承担相应的违约责任。关于租金标准，原告庭审中主张按年租金160万元计算，被告抗辩双方协商将年租金降为130万元，原告已在起诉状中自述“合同约定被告每年付租金160万元，后双方将年租金降至130万元”，且原告诉请数额均是按照年租金130万元标准计算，另外双方亦实际依照年租金130万元标准履行了两年度，故本院认为被告应按年租金130万元支付原告该期间租金1228767.12元（130万÷365天×345天），扣除被告已经实际支付的租金25万元，被告仍应支付拖欠租金978767.12元。关于原告主张利息的损失，被告逾期支付租金系经营不善，并非恶意，且双方一直在协商该事宜，故利息不予支持。关于原告主张的提前解除合同违约金，被告提前解除合同系违约，应依照合同约定的年租金30%标准支付违约金，对于原告主张的39万违约金本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告辽宁食间商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王晶2018年9月1日至2019年8月11日尚欠房屋租金978767.12元；二、被告辽宁食间商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王晶提前解除合同违约金390000元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费21352元（原告已预交），由被告辽宁食间商务有限公司承担17119元，原告王晶承担4233元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郝志杰人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  董秀坤二〇一九年十一月十八日书 记 员  王俊恫本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。