江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0891民初5048号 原告：淮安城置有限公司，住所地淮安经济技术开发区高教园区天津路88号。 法定代表人：彭庆邦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：上官丙权，江苏富玲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜欣霖，江苏富玲律师事务所律师。 被告：周占新，男，1975年8月3日生，汉族，住淮安经济技术开发区。 被告：淮安经济技术开发区正大浴府，住所地淮安经济技术开发区。 经营者：万素枚，女，1949年7月26日生,汉族，住淮安经济技术开发区。 被告：万素枚，女，1949年7月26日生,汉族，住淮安经济技术开发区。 三被告委托诉讼代理人：杨利国，江苏天立言信律师事务所律师。 三被告委托诉讼代理人：杨校，江苏天立言信律师事务所实习律师。 第三人：高成飞，男，汉族，1981年11月17日出生，住淮安市清浦区。 原告淮安城置有限公司（以下简称城置公司）诉被告周占新、万素枚、淮安经济技术开发区正大浴府（以下简称正大浴府）、第三人高成飞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理，后因案情需要适用普通程序公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人上官丙权、三被告的委托诉讼代理人杨利国、杨校、第三人高成飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城置公司向本院提出诉讼请求：1、判令第一被告立即腾退商铺，并向原告支付商铺占用费308554.58元（以1207.65平方米为基数，按照租金市场价0.7元/日/平方米为标准，暂从2018年9月1日计算至2019年9月2曰，最终计算至实际迁出之日)；2、判令第二被告承担连带责任；3、判令第三被告对第二被告承担的连带责任承担无限责任；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月30日，原告与高成飞签订了商铺租赁合同。合同约定原告委托上海基普商业经营管理有限公司（以下简称基普公司）处理租赁商铺事宜，约定：高成飞承租原告所有的位于淮安市经济开发区天津路88号城置龙湾公园7#10、11、12、13、15、16、17、18室，建筑面积1394.8平方米。租赁期限为3年，自2017年10月31日至2020年10月30日。2018年8月31日，因高成飞存在逾期支付租金等违约行为，与原告签订了关于解除城置公园龙湾7#第二层、11、12、13、15、16、17、18室的协议书。在处理高成飞逾期支付租金等违约行为的过程中，原告发现高成飞未经其同意擅自将商铺转租给周占新。经查，转租的商铺实际使用人为第二被告，第二被告为个体工商户，第三被告为第二被告的经营者。原告认为，原告与高成飞之间的租赁合同关系因高成飞的逾期行为己经被解除，则高成飞与周占新之间的转租合同己无履行的基础。客观上，实际占用商铺的主体为第二被告，第二被告应当承担连带责任。因第二被告为个体工商户，第三被告应当对第二被告应承担的连带责任承担无限责任。原告多次与被告进行协商，但被告既不腾退商铺，也未与原告签订新的租赁合同，其行为己经属于侵权行为。 一、城置公司所诉不是事实。(一）答辩人是从高成飞处承租并取得涉案房屋。2017年8月18日，高成飞与答辩人签订了《租房协议》，约定由答辩人承租城置公园龙湾门面房（7号楼-10二层、11、12、13、15、16、17、18），租金为每年28.1万元（每平方0.55元/天），租赁期限为10年。协议签订后，答辩人向高成飞支付租金，高成飞将涉案房屋交与答辩人装修、装潢直至经营使用。(二）被答辩人城置公司以及案外人基普公司对高成飞将涉案房屋转租给答辩人是知情并默许的。答辩人与高成飞之间的《租房协议》合法有效。2017年8月22日，答辩人开始对商铺进行装修装潢基普公司的刘总（现已不再管理涉案房屋）及高成飞曾多次到装修现场查看，并几次三番对答辩人的装修装潢提意见及建议。在答辩人营业期间，因屋面漏水影响经营，答辩人数次与城置公司王继奎（音）及高成飞进行交涉，王继奎曾派维修人员到现场查看漏水情况，并做了简单的维修。由于维修不到位，漏水情况至今依然存在，仍然影响答辩人经营。基普公司与城置公司的合同中约定房屋租赁用途为建筑、装饰材料，后涉案房屋用于经营浴室，原告应该知情。(三）答辩人从未拖欠一分钱的房租。由于涉案房屋位于小区的最北角，人流量太小，导致开业之后一段时间内一直处于亏损状态，直到2018年春节，经营状况尚得以好转。即便经营亏损，答辩人也从未有拖欠租金的情形。2018年5月，高成飞曾诉至贵院要求答辩人支付租金，后经贵院查明答辩人租金已付，高成飞当庭撤诉，该事实见淮安经济技术开发区人民法院苏0891民初1847号民事裁定书。(四）被答辩人在诉状称：“2018年8月31日，因高成飞存在逾期支付租金等违约行为，与高成飞解除租赁协议书”、“在处理高成飞逾期支付租金等违约行为的过程中，原告发现高成飞未经其同意擅自将商铺转租给周占新”不是事实，也不成立。1、被答辩人与高成飞解除合同并未与答辩人协商也未征询答辩人是否请求代偿权，在被答辩人城置公司提起本次诉讼时，答辩人第一次看到城置公司与高成飞的解除《协议书》，故城置公司与高成飞的解除协议并未生效。2、2017年8月30日的《商铺租赁合同》系基普公司、高成飞、城置有限公司三方签订，且上海公司为出租方，2018年8月31日的解除协议上海公司并未签字，故该解除协议不能生效。3、前已述及，高成飞将商铺转租给周占新被答辩人早已知晓并默认。(五）有关方面、有关人员恶意串通损害答辩人利益，该不良行为应当受到道德的谴责以及法律的制裁。2018年8月，答辩人通知高成飞维修屋面，高成飞拒绝。2018年10月，答辩人多次催促高成飞前来收取房租，高成飞均不理不睬。2018年12月11日，答辩人因城置公司恶意断电，联系高成飞，高成飞父亲竟然称城置公司让他不要理我们（通话录音为证）。答辩人认为被答辩人城置公司与高成飞恶意串通，损害了答辩人的利益，他们之间所签订的解除合同的《协议书》无效。(六）被答辩人城置公司出尔反尔言而无信。城置公司与高成飞签订解除合同的协议后，虽然通知答辩人直接与其签订合同，但霸道地提高租金且反复无常一变再变，且不出示与高成飞之间的解除合同的协议。被答辩人第一次通知的日租金为0.55元，6年租期，后改变为日租0.55元2年加0.7元1年，直至目前诉讼的日租0.70元。每一次价格都由被答辩人一方说了算并威胁答辩人：“你必须同意，不同意就断水断电”。答辩人真心实意与被答辩人城置公司进行协商，但被答辩人城置公司毫无诚意，竟然在洗浴旺季对答辩人经营的浴室断电断水(公安机关有2018年12月11日、2018年12月13日的出警记录被答辩人的行为已给答辩人造成巨大的损失，答辩人保留另案诉讼的权利。(七）被答辩人城置公司公然藐视法律，挑战司法权权威。被答辩人于2018年12月6日向法院递交了起诉状并申请法院采取财产保全措施。按理说被答辩人既然通过法律途径解决纠纷，在诉讼期间就应该维持现状，但被答辩人仍然三番五次对答辩人实施剥落线头、剪断电缆等行为，甚至纠集供电公司工作人员对答辩人正在使用的电表进行销户。被答辩人的一系列行为不仅破坏了我们当地的营商环境，也证明了被答辩人对“扫黑除恶”专项斗争的了解程度有待进一步加深。 二、被答辩人城置公司的诉请无法律依据，请求法院予以驳回。(一）答辩人系合法使用涉案商铺并不是非法侵占，如前所述，答辩人与高成飞签订的租赁合同尚在10年的租赁期间内，双方并未解除，答辩人也按期支付租金，任何人无权要求答辩人腾退房屋。(二）本案系房屋租赁合同纠纷，被答辩人城置公司与答辩人之间并无租赁合同关系，根据合同相对性原则，被答辩人无权对答辩人提出涉案诉讼请求。1、涉案房屋系基普公司出租给高成飞，应由基普公司与高成飞协商解决纠纷，即使需要返还房屋也应由高成飞将涉案房屋交与基普公司。2、答辩人与高成飞之间有租赁合同关系，即使需要返还房屋也应由高成飞向答辩人主张，高成飞也应履行义务。三、本案与万素枚及正大浴府无关。涉案房屋的承租人及使用人为答辩人周占新。 第三人高成飞述称：我认为房屋应该继续经营，但和我没什么关系，我和原告的合同解除，被告周老板到场的。 经审理查明：坐落于淮安经济技术开发区房屋系原告单独所有。2017年8月18日，被告周占新（乙方）与高成飞（甲方）签订租房协议，约定甲方将位于城置公园龙湾门面房（7号楼-10、11、12、13、15、16、17、18）总面积1421平方租于乙方，租金第一年半年一付，第二年起一年一付，每年租金28.1万（每平方米0.55元/天）。租赁期为10年，自2017年11月1日至2027年10月31日。2017年11月1日至2020年10月31日房租为28.1万每年，从2020年11月1日起按开发商实际上调价格部分增加房租。合同另就其他事项进行了约定。合同实际履行中，第三人未向被告交付7-10室第一层。 2017年8月30日，基普公司（甲方）、高成飞（乙方）与城置公司（丙方）签订商铺租赁合同，约定丙方委托甲方全权处理商铺租赁事宜，甲方向乙方出租淮安开发区天津路88号7#-10、11、12、13、15、16、17、18建筑面积为1394.8平方米的房屋，合同1.3条约定甲方委托物业管理人负责物业管理服务事宜。合同2.1条约定：乙方向甲方承诺，承租房屋仅作为乙方建筑、装饰材料（用途）使用，2.2条约定乙方保证在租赁期内事先未征得甲方同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变租赁商铺的上述使用用途。2.3条约定乙方应自行申请并获得经营本合同2.1条所述经营所需的一切政府许可或批准证书，不得在租赁商铺内从事与本合同2.1条所述营业之外的其他用途，不得将商铺用于其他目的。合同租期3年，自2017年10月31日至2020年10月30日，其中2017年9月1日至2017年10月30日为装修免租期。每6个月租金为114548元。合同6.1条约定房屋交付时间为2017年9月1日。合同7.1条约定，乙方承租商铺，除合同另有约定或甲方书面同意外，其用途仅限于合同2.1条规定的用途，乙方不得将商铺全部或部分转租给任何第三方，如需转租必须经甲方同意。合同第8.4条关于装修约定，乙方租赁商铺内外装修方案应事先送甲方审核并得到甲方书面认可后方可实施，乙方装修时应遵守装修管理规定，物业管理人作为甲方的代理人负责监督装修工作，乙方装修工作应在甲方限定的时间内完成，乙方在装修完毕后应经甲方或物业管理人进行验收，验收合格后方可营业。 上述合同签订后，被告周占新以被告万素枚（周占新之母）名义设立正大浴府，正大浴府系个体工商户，万素枚系登记经营者，周占新系实际经营者。2017年9月28日，正大浴府经工商注册登记，经营场所登记为淮安经济技术开发区城置公园龙湾门面房7-10号，产权属性为租赁使用权。2017年10月，正大浴府开业并举行开业仪式，其在案涉房屋门头位置设置标识显目的包含有“正大浴府”字样的大型门面招牌。 2018年5月29日，高成飞就案涉房屋租赁事宜将周占新诉至本院，要求判令周占新支付拖欠的2017年11月1日至2018年5月1日的租金140500元，本院于2018年7月10日开庭审理，周占新当庭向本院提交银行交易明细证明足额付清租金，高成飞当庭申请撤回诉讼。 2018年8月31日，高成飞向周占新出具收条，载明收到2017年11月1日至2018年8月31日期间的租金201919.08元。 2018年8月31日，城置公司、高成飞签订协议书，协议约定双方解除商铺租赁合同，协议载明案涉房屋房屋存在次承租人，高成飞与次承租人之间的租赁合同自然解除，解除之后，城置公司与次承租人协商新签租赁合同，协议第四条载明，鉴于针对城置公园7幢10室第一层商铺与次承租人存在争议，双方同意另行协商处理。 2018年10月8日，原告向三被告发出律师函，主张高成飞系擅自转租房租，城置公司与高成飞合同已经解除，城置公司多次协商，被告既不腾退房屋，也未与城置公司签订新的租赁合同，要求被告腾退房屋并赔偿商铺占用费。2018年10月16日，被告回函，主张原告对于被告的转租经营，是知情并同意的，对于城置公司主张的多次协商并不知情，请求城置公司书面告知协商内容及事项，被告将积极友好配合。2018年11月27日，原告再次发函，告知被告已经以非法侵占为由起诉，并主张将在2018年12月10日之后，对案涉房屋进行停电、停水。后被告向原告发出律师函载明，周占新是合法占有经营，其投入大量的资金对所租赁的房屋进行了装修，停水停电无法律依据。 2018年12月21日，被告向原告发函，请求作为次承租人申请继续履行承租人高成飞的原有合同，并按照原有约定事项交齐房租，请提供账户信息。 庭审中，被告提供其与城置公司员工吴凌语的微信聊天记录，时间为2018年9月至10月期间，吴凌语于9月14日聊天记录内容为：昨天和总部那边沟通的结果是签三年没问题，截止2020年，即高成飞当时租铺时间按0.55元/平方/日，多签的2021年按0.7元/平方/日，2022年之后有优先续租权利。被告表示价格有点高，并要求面谈。10月14日，被告发送聊天记录内容为：吴总，8月30日你们协议解约，通知我们一起去，你们让我们和你签0.55元每平，6年合同，不是按照高成飞的0.45元每平，你们当时是石总要回上海，你让我们下周签，怎么会突然改变呢？吴总，我们对此不能理解。原告质证表示，原告公司没有叫吴凌语的，只有叫吴凌宇的，即使该微信记录是真实的，也不能证明被告观点，通过微信可以看出，“吴凌语”主发的微信信息只有六条，向被告反应的签订租赁合同的内容为“签三年没问题，多签的2021年按0.7元每平米计算，2022年之后有优先续租权利。”该内容可以反映出原告在与高成飞解除租赁合同之后向被告给出的租赁合同的价格和期限是明确的，并不像被告所述的一变再变。 本院认为：本案争议焦点为：一、关于被告主体资格及责任承担问题；二、关于案涉合同效力问题；三、关于被告应否立即腾退房屋并支付占用费问题。 一、关于被告主体资格及责任承担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。经审查，正大浴府的登记经营者为万素枚、实际经营者为周占新，故本案适格被告应为周占新、淮安经济技术开发区正大浴府，相关责任应由周占新、淮安经济技术开发区正大浴府共同承担。 二、关于案涉合同效力问题。原告城置公司作为产权方，其委托基普公司与高成飞签订房屋租赁合同，该合同不违反法律规定，系有效合同。关于高成飞与周占新所签的转租合同效力，应分为两个部分分别予以认定，即：（一）、转租期限未超过承租人剩余租赁期限的，即2017年10月31日至2020年10月30日该段期间的合同效力；（二）、转租期限超过承租人剩余租赁期限的，即2020年10月31日至2027年10月31日该段期间的合同效力。关于上述第（一）点所涉合同效力，应为有效合同。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。经审查全案证据并结合日常生活经验，本院确认原告应对转租知情且六个月内未提出异议，理由为：1、2017年9月28日，正大浴府经工商注册登记，经营者为万素枚，经营场所登记为淮安经济技术开发区城置公园龙湾门面房7-10号，产权属性为租赁使用权。工商登记具有公示性质，其登记信息明确案涉房屋系出租用于浴室经营，登记经营人为万素枚；2、原租赁合同载明租赁用途仅限于建筑、装饰材料（用途）使用，且装修方案必须经得出租人的审核同意，出租人同时委托物业管理人监督装修，装修完毕后应经出租方或物业管理人进行验收，验收合格后方可营业。根据上述约定，出租方基普公司、委托方城置公司或物业管理人理应即时发现并掌握案涉房屋装修并变更用途为经营浴室；3、2017年10月，正大浴府开业并举行开业仪式，其在案涉房屋门头位置设置标识显目的包含有“正大浴府”字样的大型门面招牌。原告作为房屋出租人基普公司的委托方，其住所地亦在案涉房屋所在城置公园龙湾项目，其理应即时发现案涉房屋系用于经营浴室，且其亦应发现正大浴府的登记经营人及实际经营人均非高成飞。关于上述第（二）点所涉合同效力，应为无效合同。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人和承租人另有约定的除外。经审查，转租合同所涉该段期限系超过承租人剩余租赁期限，且出租人城置公司与承租人高成飞无相关另行约定，故该段期间的转租无效。 三、关于被告应否立即腾退房屋并支付占用费问题。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本院认为，转租是以承租人租赁权的存在为基础，当承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人的转租关系也归于消灭，次承租人继续主张租赁权利就没有了依据，出租人与承租人之间的租赁合同解除的，出租人作为所有权人，可以直接基于物权法向次承租人主张返还租赁物，次承租人返还租赁物而丧失占有的，可以基于转租事实向承租人主张相应的责任。本案中，承租人高成飞与出租人城置公司于2018年8月31日协商解除了租赁合同，高成飞作为承租人与出租人的租赁关系即告消灭，进而其与次承租人周占新的转租关系亦归消灭，根据上述法律规定，周占新及正大浴府应依法返还案涉承租房屋并承担逾期腾房占有使用费。关于占用使用费计算标准，原告主张按0.7元/日/平方米标准计收，未就此提供证据，本院不予支持，基于转租合同的租金标准明显高于租赁合同的租金标准，参照转租合同的租金标准计算占有使用费具备合理性及可操作性，故本院确定按原转租合同标准即0.55元/日/平方米标准计算占有使用费。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款、第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，判决如下： 一、判令被告周占新、淮安经济技术开发区正大浴府于本判决生效之日起四十五日内腾退位于淮安市经济开发区房屋（不包括7幢10室第一层）； 二、被告周占新、淮安经济技术开发区正大浴府本判决生效之日起十日内支付原告房屋占用费243099.95元（按0.55元/日/平方米、1207.65平方米标准计算，自2018年9月1日算至2019年9月2日，之后按上述标准算至实际迁出之日）； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费5928元，保全费2070元，合计7998元，由被告正大浴府、周占新负担6301元，由原告负担1697元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××21）。 审 判 长  高晓文 人民陪审员  刘国梅 人民陪审员  刘 超 二〇一九年十一月二十八日 法官 助理  杨淑瑶 书 记 员  李禹萱 附：相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。 第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。