河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1102民3873号原告：张小霞，女，1981年6月5日出生，汉族，现住河北省深州市委托诉讼代理人：周晓璞，李国子，河北合明律师事务所律师。被告：河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司。住所地：衡水市桃城区和平路与红旗大街交叉口西北角鑫城城市广场B座二单元二层东户。负责人：李占波，总经理。委托诉讼代理人：李向宁，河北三和时代律师事务所律师。被告：王丽，女，1973年3月14日出生，汉族，现住衡水市。被告：由世静，女，1986年6月10日出生，汉族，现住衡水市桃城区。原告张小霞诉被告河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司（以下简称冀涛房产衡水分公司）、被告王丽、被告由世静商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。诉讼中原告撤回对被告由世静的起诉及诉状中第四项诉请，本院依法裁定准许。原告张小霞及其委托诉讼代理人周晓璞、李国子、被告冀涛房产衡水分公司委托诉讼代理人李向宁，被告王丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小霞提出诉讼请求：1、依法确认原告、被告王丽与中介签订的《衡水市房地产买卖中介服务合同》无效；依法确认原告与被告冀涛房产衡水分公司签订的《博学仕府》团购协议无效；2、判令被告王丽与被告冀涛房产衡水分公司共同返还购房款370000元，并赔偿经济损失47452.5元（暂计算到2019年7月1日以后持续计算至款项付清之日止；3、判令王丽与被告冀涛房产衡水分公司共同赔偿原告重新购置同类型房产的市场差价339000元；4、判令被告由世静退还中介费7000元；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月11日原告经被告由世静介绍，与被告王丽及中介公司签订了《衡水市不动产买卖中介服务合同》一份，约定被告王丽将位于博学仕府3号楼1单元9层901室房屋转让给原告，为此，原告向被告王丽支付购房款370000元，向被告由世静支付中介费7000元。随后，被告王丽指令原告与被告河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司签订了《博学仕府》团购协议。合同签订后至开庭之前，涉案房屋并未取得商品房预售许可证，故原告与三被告签订的两个合同均为无效合同，多次与被告沟通退房退款未果，为维护当事人合法权益，特诉至法院。被告冀涛房产衡水分公司辩称：张小霞与答辩人签订的《〈博学仕府〉团购协议》属于商品房预约合同，而非商品房预售合同或买卖合同，原告主张合同无效无事实根据和法律根据；协议签订后，答辩人没有收到张小霞购房款，张小霞诉请答辩人返还购房款370000元、赔偿其重新购置同类型房产的市场差价339000元无事实根据。被告王丽辩称：不应让我赔偿损失，本身就是期房是有风险的，当时的房价是最低的房价，以现在的房价来说应该是降了而不是增长了。本院经审理查明：2017年7月7日，被告王丽与被告冀涛房产衡水分公司签订《〈博学仕府〉团购协议》一份，约定团购博学仕府3号楼1单元901号房屋，王丽按协议约定交纳了首付款250000元。2017年9月11日原告张小霞与被告王丽及中介方衡水缘家旺达房产经纪有限公司三方签订《衡水市不动产买卖中介服务合同》一份，合同约定:“王丽将博学仕府3号楼1单元901号房屋卖于张小霞，首付款370000元，于2017年9月21日前交付；签订本合同时张小霞向中介方缴纳中介费7000元；合同中注明：“此房为期房”。合同上有张小霞、王丽签名及中介公司三方盖章。当日张小霞向王丽支付定金10000元。2017年9月21日张小霞交付给王丽首付款360000元，向中介方缴纳中介费7000元。当日原告张小霞与被告王丽共同到被告冀涛房产衡水分公司办理了更名手续，冀涛房产衡水分公司与张小霞签订《〈博学仕府〉团购协议》一份,协议约定：张小霞认购坐落衡水市和平路新桥北街北行5000米北博学仕府住房一套，建筑面积113.03平方米，房号3号楼1单元901号；单价5000元/㎡,总房款565150元；付款方式为按揭付款，首付250000元，须于签署本协议时付清，并签订《〈博学仕府〉团购协议》；认购条款中注明，团购单价统一为5000元/㎡,同意免费更名一次，团购房源首付为25万元/套；缴纳首付款方可签署本协议，本次团购房源不接受定金；因本次团购价格低于市场价，认购方有责任提供保密义务，如认购方没有履行保密义务，冀涛房产衡水分公司有权收回房源，认购方所教款项无息退还，冀涛房产衡水分公司有权追究认购方责任。当日冀涛房产衡水分公司为张小霞出具了250000元收款收据，该收据上加盖了冀涛房产衡水分公司财务专用章。现涉案房屋仍未取得商品房预售许可证。上述事实有原告张小霞所提交证据及庭审笔录在案为据。本院认为：原告张小霞与被告冀涛房产衡水分公司所签订的《〈博学仕府〉团购协议》，未约定交房期限及逾期交房的违约责任、面积误差的处理以及基础配套设施的承诺等内容，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此，双方签订的认购书应为预约而不是本约，故本案的案由应为商品房预约合同纠纷。原告要求确认与被告冀涛房产衡水分公司签订的《〈博学仕府〉团购协议》无效的诉请无事实依据和法律依据。被告冀涛房产衡水分公司至法庭辩论前未能向本院提交涉案商品房的预售许可证明，但预售许可证规范的是商品房预售行为，未对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。因此，认购合同不以出卖人取得预售许可证明为生效要件，故本案原、被告签订的涉案认购书，系双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。双方所签订《〈博学仕府〉团购协议》虽未约定签订正式的商品房买卖合同期限，但不应无限期拖延签订正式合同，现原告依约支付了首付款两年多，被告冀涛房产衡水分公司仍未取得商品房预售许可证明，即被告至今仍不具备与原告签订商品房买卖合同的条件，双方签署《〈博学仕府〉团购协议》的合同目的不能实现。原告要求解除双方签订的《〈博学仕府〉团购协议》的诉请本院予以支持；作为主合同的《〈博学仕府〉团购协议》合同目的已经无法实现予以解除，作为从合同的三方签订《衡水市不动产买卖中介服务合同》也应解除；本案系被告王丽将其所预约购房转售原告，原告将房款370000元交付王丽，原告与被告王丽、被告冀涛房产衡水分公司三方对涉案房屋预约进行了手续更名，冀涛房产衡水分公司实际上仅收取原告购房预付款250000元，合同解除后，故被告冀涛房产衡水分公司应返还原告张小霞购房预付款250000元；涉案合同系期房预约合同，被告王丽不应在商品房预约合同更名过程中获取利益，所收取原告张小霞120000元应予返还。因原告未能提交证据证明双方约定相关利息，故对原告主张要求被告支付利息的诉讼主张，本院不予支持；原告分别与被告冀涛房产衡水分公司签订的《〈博学仕府〉团购协议》，与被告王丽及中介方签订的《衡水市不动产买卖中介服务合同》系两个不同的法律关系，原告张小霞要求被告王丽、被告冀涛房产衡水分公司共同返还购房款370000元，并赔偿经济损失及重新购置同类型房产的市场差价的诉讼请求无事实依据和法律依据，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张小霞与被告河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司签订的《〈博学仕府〉团购协议》；二、解除原告张小霞与被告王丽、衡水缘家旺达房产经纪有限公司三方签订《衡水市不动产买卖中介服务合同》；三、被告河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司于本判决生效后七日内返还原告张小霞人民币250000元；四、被告王丽于本判决生效后七日内返还原告张小霞人民币120000元；五、驳回原告张小霞其他诉讼请求。如果被告河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司、被告王丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取5717元、由原告张小霞负担2912元，被告河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司负担1886元，被告王丽负担919元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判员  单双虎二〇一九年十一月二十五日书记员  李 卫