江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8034号上诉人（原审被告，原审反诉原告）：苏州市家务帮家政服务有限公司，住所地苏州市高新区浒关分区兴贤路650号513室。法定代表人:吴金荣，执行董事。委托诉讼代理人:施春兰，江苏凡创律师事务所律师。被上诉人（原审原告，原审反诉被告）：苏州华腾印花厂，住所地苏州希望工业园（北桥）。投资人:张小仲，总经理。委托诉讼代理人:黄中华，江苏诚茂律师事务所律师。委托诉讼代理人:周盟，江苏诚茂律师事务所律师。上诉人苏州市家务帮家政服务有限公司（以下简称家务帮公司）与被上诉人苏州华腾印花厂（以下简称印花厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出的（2018）苏0507民初3173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。家务帮公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判驳回印花厂的全部诉讼请求；二、依法判令《厂房租赁合同》有效，印花厂恢复水电蒸汽等的供应，并向家务帮公司交付合同约定的租赁厂房；三、判令印花厂赔偿因停止水电蒸汽等供应对家务帮公司造成的经济损失328290元；四、本案全部诉讼费用由印花厂承担。事实与理由：一、涉案厂房已经进入拆迁，一审法院以当事人的陈述就认定案涉厂房性质，进而认为《厂房租赁合同》无效错误。1.一审中被上诉人对于其权属举证不足，上诉人质证时也仅认为被上诉人提交的证据并不能反映其对案涉厂房的所有权属，并非就认为所涉房屋未取得建设工程规划许可。2.一审法院查明案涉厂房取得了国有土地使用证，案涉厂房是否能取得建设工程规划许可证有待规划审批部门的认定或批示，案涉厂房并不当然属于违章建筑。3.案涉厂房已进入拆迁程序，并且拆迁工作已基本完成，被上诉人已就案涉厂房与征收部门签订拆迁补偿协议并领取拆迁款。如果本案所涉厂房属于违章建筑，被上诉人无权获得拆迁补偿，被上诉人行为涉嫌违规操作骗取国家征收补偿。二、印花厂未按合同约定多收取的水电蒸汽费用应当返还。租赁合同明确约定水电蒸汽等费用按自来水厂及供电局的统一标准执行，一审已查明多收取水费124797.94元，电费32083.7元，蒸汽费用77934.26元，合计达20多万，印花厂主张的欠付水电费就是超标收取部分，家务帮公司无须再行支付。1.上诉人为小微企业，并没有专业的财务核算人员，只能通过被上诉人告知抄表结果，上诉人在一审时才知晓水电费价格系超过标准收费。2.按被上诉人举证可知，污水处理、变压器等供水供电供热设施均为被上诉人办理，相关收费标准只有被上诉人掌握。3.证人明确说与上诉人存在合伙入股关系，其证言不应当采信，不能据此认为当地加价收费符合交易习惯。4.如果按一审法院判决《厂房租赁合同》无效，参照合同约定确定进行结算，合同明确约定按标准收费，当然应当扣除多收取部分，一审判决结果前后矛盾。三、印花厂无权收取2018年2月之后的占有使用费。印花厂在2017年底获知拆迁之后想尽各种办法要将家务帮公司清场，并且印花厂主动认可2018年3、4月份之后停水停电停气，一审法院却认定印花厂为自力救济。据此，2018年3月之后印花厂故意停止水电蒸汽供应，上诉人无须支付之后的占有使用费。四、一审法院没有将若认定合同无效的情况向家务帮公司进行释明，导致家务帮公司丧失了依法在合同无效情况改变反诉请求，主张合同无效情况下要求赔偿的权利，属于程序错误，亦导致在一审中有关厂房拆迁补偿的事实没有查明。印花厂辩称，同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。事实与理由：一、案涉房屋建造时是合法的，且在一审中已经提交证据证明所有权归印花厂。二、家务帮公司结欠租金及水电汽费导致纠纷发生，而非印花厂设置种种障碍；三、家务帮公司交纳水电汽费符合经营习惯，且家务帮公司已经按照该标准支付过一段时间的水电汽费；四、2018年3、4月以后的停产是家务帮公司自身原因造成的，系家务帮公司拖欠水电汽费后印花厂的自力救济，且2018年3、4月时家务帮公司本身已经是停业状态；五、关于家务帮公司主张恢复水电汽供应并交付房屋的诉请无事实根据，案涉房屋直到2019年8月1日还在家务帮公司控制下，直到8月1日至4日家务帮公司自愿清空搬走。印花厂向一审法院起诉请求：一、解除双方于2016年3月14日签订的《厂房租赁合同》；家务帮公司立即清空并交还承租房屋；二、家务帮公司支付所欠房租及水电汽费共计246985.42元及自起诉之日起到实际支付之日止的相应利息（同期银行贷款利率）；三、家务帮公司承担一审诉讼费。一审审理中，印花厂将第二项诉请变更为请求判令家务帮公司支付所欠房租及水电汽费共计290966.64元及自起诉之日起到实际支付之日止的相应利息（同期银行贷款利率），另明确利息请求房租费2016年4月10日至2017年4月9日为141640元（6号厂房、面积870平方），房租2017年4月10日至2018年4月9日为160776元（6号厂房、面积870平方），房租费2016年6月20日至2017年6月20日为13000元（2016年6月20日签订的合同，租赁物为楼房两楼两底，家务帮公司实际使用一层，故租金按照每年13000元计算）。使用费（6号厂房、面积870平方）自2018年4月10日至实际交付房屋止按照租金176853.6元的标准计算，使用费（2016年6月20日签订的合同，租赁物为楼房两楼两底，家务帮公司实际使用一层）自2017年6月21日至实际交付之日止参照房租金13000元的标准计算。水电汽费，2016年7月1日至12月31日为121561.2元，2017年1月1日至2017年12月31日为582843.86元，2018年1月1日至4月30日223108.7元，房屋配套服务费2016年9570元，2017年9570元，楼房挂靠费20000元（2016年6月20日至2018年6月20日），已经支付1076676元。家务帮公司向一审法院反诉请求：一、印花厂履行《厂房租赁合同》的约定，恢复水电蒸汽等的供应；二、请求法院判令印花厂赔偿因停止水电蒸汽等供应对家务帮公司造成的经济损失328290元；三、请求法院判令印花厂承担一审全部诉讼费用。一审审理中，家务帮公司将第一项反诉请求变更为请求法院判令印花厂履行《厂房租赁合同》的约定，恢复水电蒸汽等的供应并向家务帮公司交付合同约定的租赁厂房。一审法院认定事实：家务帮公司(乙方、承租方)与印花厂(甲方、出租方)于2016年3月14日签订《厂房租赁合同》1份，双方约定：甲方将苏州市相城区厂房租赁给乙方使用,面积870平方米；乙方租用该厂房期限为3年，即自2016年4月10日至2019年4月9日止。正式起租时间为2016年4月10日；厂房租金为按建筑面积每平方米人民币14元/㎡/月，第一年租金为146160元整。第二年租金为160776元整，第三年租金为176853.6元整；甲乙双方签订合同时，乙方向甲方支付租金73080元整（2016年4月10日至2016年10月9日）期间租金；乙方应每6个月支付一次租金,支付时间为提前30天支付。逾期15天未付租金，甲方有权终止合同，并保留使用其它合法的追缴权力。由此造成的经济损失由乙方自行负责；甲方将厂房出租给乙方作生产用途使用。如乙方用于其他用途，须经甲方书面同意并按有关法律、法规的规定办理改变房屋用途手续，并保证符合国家有关消防安全规定；甲方为乙方提供用电用水。水、电费的收费标准，按自来水厂及供电局的统一标准执行。供电变压器由甲方提供，供电量为30千伏安（kva),髙压线路拉至乙方配电箱为止。厂房内低压线路由乙方承担。若乙方因生产需要需增容，费用由双方协商解决；双方另约定了其他相关内容。备注：房租第一年为半年付即（2016.04.10-2017.4.09），后两年为一年一付，即（2017.04.10-2019.04.09）。印花厂在甲方处加盖公章，投资人张小仲在代表处签字。家务帮公司在乙方处盖章，法定代表人吴金荣在代表处签字。2016年6月20日，印花厂作为甲方与乙方吴金荣签订房屋出租合同一份，双方约定：甲方将楼房2楼2底平方出租给乙方作开厂工业使用；从2016年6月20日起至2017年6月20日止；房租为第一年平方月租金12元，平方年租/元，第一年租金23000元。用水费每月以抄表数每月支付，用汽费每月以抄表数加管损%5每月支付，电费先买后用；付款方式房租一年一支付先付后用，下年付款时间起租日提前一个月支付，否则甲方有权终止合同，乙方无条件不从；挂靠费每年1万元，按厂房日期计算。张小仲在甲方处签字，吴金荣在乙方处签字。一审审理中，家务帮公司明确，该份房屋出租合同实际也是其与印花厂签订，由其实际履行的。2017年9月1日，家务帮公司向印花厂出具承诺书一份，写明：“9月4号付4-5万，10号付4-5万（10号之前付10万），20号之前余款付清。承诺人：吴金荣。如果不付清，自己停产”。双方曾对账，对账单写明“2017年2月-2017年9月1日之前账11月11日全付清。10月1日-2月1日，水电汽302331.92+汽表1197=303528.92.下半年房租80388。11/16付30000,12/3（付）20000,12/20（付）38000,12/28（付）16000,1/2（付）18500,1/18（付）30000,1/11（付）50000,2/12（付）10000,2/26（付）10000,（共计）222500。303528.92+80388-222500=161416.92元。2018.2.28水、电、汽费用41970.44元。”一审审理中，双方一致确认，上述对账单包含了家务帮公司自2018年11月16日后的全部付款。下半部的意思是2017年9月2日至2018年2月1日之间的房租、水电汽费的结算。对账单包含两份租赁合同的房租及水电汽费用。关于停水停电停汽。印花厂认可，2018年3、4月份停掉了家务帮公司的水电汽，因为家务帮公司来商量要找其他人来做，我方没有同意。家务帮公司也没有再生产，还结欠我方水电汽费用，才关掉的。印花厂为此提供停汽通知一份。经质证，家务帮公司认为，真实性无异议，但要说明从春节过后一直处于停水、停电、停汽状态。家务帮公司认为，根据我方提供的证据，在2月10日至2月28日期间，停水、停电、停汽，法定休息的时间是2月15日至2月21日，可以认为整个2月份，除了法定节假日，均为印花厂原因，停水电汽。结合印花厂所述。在2018年3月份之后，也是对方原因停止供应水电汽，因此2018年2月份之后的所有房租费用我方不应当承担。关于租金、水费、电费、汽费支付方式。印花厂认为，第一年的时候每半年一付，第二年的时候2017年4月9日至2017年10月8日的租金也是半年一付的，家务帮公司是在这个半年之间付清，后两年合同备注双方按照一年一付，实际还是半年一付的。水电汽费用按照交易习惯，按月结算支付。家务帮公司认为，按照合同约定的支付节点，付房租的时点为2017年4月10日、2018年4月10日，按照双方提供的对账单，双方在2017年9月之前帐已经结清，因此家务帮公司支付下一房租的节点为2018年4月10日，按照双方共同认可的事实，2018年4月份之后，该处房屋在没有水电汽的供应，因此证明家务帮公司主张，我方从来未欠房租，即使有欠付的金额，也是按照印花厂计算方式得出的金额的水电汽的费用。水电汽费按月结算一次数额，付款时间不固定。一审另查，所涉厂房印花厂系自行建造，取得国有土地使用证，未取得房屋所有权证。以上事实，由印花厂提供的营业执照、企业信息查询、厂房租赁合同、房屋出租合同、承诺书、停汽通知、家务帮公司提供的对账单及当事人一审陈述附卷佐证，一审法院予以认定。一审审理中，印花厂申请证人陈某作证，证明家务帮公司车间堆放的货物是其与证人之间私下协商的。陈某到庭陈述：“2017年9月份左右，政府停水、电、汽，我是停了28天，被告只有停了大概11天左右，后来水电汽又恢复了，当时停水电汽的原因是政府叫我们停掉的，从事行业的标准没有达到相关要求停掉的。之后就基本没有再发生停水电汽的事情了，要么就是没有交费停掉的。家务帮公司的经营情况我不太清楚。租户之间交水电汽费的标准据我所知是一样的，电一度大概是在1.2元左右，汽是208加上10为218元一吨，水费是17.5元一吨。家务帮公司的水费是应该低于17.5元一吨的，我们是进水、出水一起算的，污水处理费是算在水费一起的。我与家务帮公司做的类型是不一样的，我是做羊毛衫的，家务帮公司是洗床单的。2018年大概在4、5月份，我打电话给家务帮公司的法人，问他能否在其厂房堆点东西，其是同意的，我堆放的是围巾。2018年春节期间是水电汽均是正常的，属于正常歇业，之后运营期间水电汽的情况我就不知道了。”经质证，家务帮公司认为，证人与印花厂系合伙、入股关系，因此，证人的行为实际上系印花厂所为，与我方主张的印花厂堆放物品构成证明关系。2、证人证明印花厂按照商户统一标准向我方收取水电汽费用，违反了双方合同约定的按照国家标准价格收取费用的约定，并且证人证明的收费金额与印花厂提交的证据相互印证，因此证明了家务帮公司计算的差价数额。3、证人证明春节期间是正常经营行为歇业的，但是春节过后不存在政府部门停止供应水电汽的行为，结合现场水电汽开关情况以及双方举证的2018年2月份之后电表读数情况恰恰能够证明系印花厂停止供应的水电汽，印花厂合同违约。双方一致认可，在家务帮公司2016年年底时印花厂即已在所涉厂房存放部分机器设备。印花厂另于一审庭后向一审法院补充提供污水委托处理协议一份、内部结算凭证一份、变压器安装增值税发票两张、在线仪运行维护管理合同书两份、10KV工程施工承揽合同一份、仪表箱增值税发票一张、横河涡街流量计增值税发票一份，在线仪维护费发票两份、工程改造合同一份、工程款发票一份等证据材料，以证实其作为出租人对水电汽设施设备的维护费用。家务帮公司表示上述证据由一审法院审核即可。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城市、镇规划区内的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。双方均认可所涉房屋未取得建设工程规划许可，故印花厂与家务帮公司于2016年3月14日、2016年6月20日签订的厂房租赁合同、房屋出租合同无效。厂房租赁合同、房屋租赁合同无效，承租人应将承租厂房返还出租人，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。家务帮公司虽辩称印花厂将厂房锁上，且在其承租厂区堆放物品及设备，但证人陈某出庭作证，证实2018年4、5月份，陈某经家务帮公司的法定代表人吴金荣允许在其承租厂区内堆放货品，家务帮公司对该事实并无异议，且家务帮公司也认可承租厂区内尚有其自有物品，并未搬离。印花厂在所涉厂区存放的机器设备也是在家务帮公司第一年租期时即已发生。现家务帮公司未能举证证实系由印花厂锁上厂房阻止其使用，且家务帮公司在该期间曾允许他人在厂房内存放物品，应推定家务帮公司实际控制租赁厂房，故家务帮公司应返还租赁厂房并参照租金支付占有租赁物期间使用费。双方均认可曾对租金（实为使用费）、水电汽费进行结算，根据该对账单家务帮公司结欠印花厂使用费及水电汽费（2017年9月2日至2018年2月1日）共计161416.92元，另结欠2018年2月2日至同年2月28日水、电、汽费共计41970.44元，合计203387.36元。因2018年2月包含春节，系生产经营的淡季，考虑家务帮公司有水电汽费支出，另结合印花厂举证停汽通知，应认定家务帮公司在此期间未因印花厂导致影响生产经营，故应参照租金支付一个月使用费，计14481元（160776元/12+13000元/12）。以上合计印花厂认可2018年3、4月份开始对所涉厂房停水停电停汽，因家务帮公司承租厂房用于经营，停水停电停汽对生产经营有重要影响，而截至当时家务帮公司确有结欠使用费、水电汽费等且实际占有租赁物，印花厂采取停水停电停汽等措施也属自力救济，故综合上述因素考虑双方过错，一审法院酌情认定家务帮公司应参照约定租金（每月14481元）的50%计7240.5元/月承担2018年3月1日至2018年4月9日期间的使用费计9412.65元。以上合计家务帮公司另应按7910.6元/月【（176853.6元+13000元）/12×50%】承担自2019年4月10日至实际搬离之日的使用费。关于印花厂主张逾期支付租金的利息损失，因上述租赁合同无效，故一审法院对此不予支持。印花厂主张家务帮公司承担挂靠费及配套费，因双方均为经工商登记的企业，且经营范围并无重合，印花厂未举证证实提供服务内容，故一审法院对此不予支持。家务帮公司虽对水电汽费的标准有异议，并提出反诉，但印花厂主张双方曾对水电汽费达成口头协议，即为结账单中结算价格。一审法院对印花厂该主张予以支持。理由如下：首先，家务帮公司承租厂房系用于经营衣物、布草洗涤等服务，其经营内容需大量消耗水电汽费，故其应知晓自来水厂、供电局等部分就上述费用的收费标准，以便进行成本核算。在租赁期间对上述费用需经常抄表结算，故在知晓上述水电汽度数的情况下，理应早已发现印花厂就上述水电汽的收费标准高于统一标准，而非抗辩在收到诉讼材料时方知晓此事。其次，作为承租人，在最初与出租人建立租赁关系时，水电汽费本身也是需着重考虑事项之一。且在租赁合同履行过程中，水电汽费时时发生，截止一审受理，已履行上述收费标准近两年。家务帮公司理应早已发现水电汽费成本超出预期情况。且证人陈某作为另一租户，到庭陈述就水电汽费收费标准一直是知晓的，并表示符合经营惯例。最后，印花厂提供的相关证据也可证实，其作为出租人本身需支付设备维护费用。且在事发当地，由出租人就水电汽费加价向承租人收取也符合交易习惯。关于家务帮公司反诉请求，之前已论证诉争厂房尚在家务帮公司控制下且应返还承租厂房及房屋，故一审法院对家务帮公司第1项反诉请求不再支持。关于家务帮公司主张2017年10月1日至2017年10月14日期间停汽对其造成损失，因其未能举证证实系印花厂原因造成停汽，故一审法院对上述损失不予支持。关于家务帮公司主张2018年2月春节假期之后的停水停电停汽损失，因家务帮公司未能举证证实实际损失，且其确有结欠租金及水电汽费，故一审法院在本诉部分就印花厂主张使用费予以扣减，在反诉部分就家务帮公司所主张损失不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，一审法院判决：一、苏州华腾印花厂与家务帮公司于2016年3月14日签订的《厂房租赁合同》无效，苏州市家务帮家政服务有限公司应于判决生效之日起十日内将苏州市相城区的厂房（面积870平方米）及楼房两楼两底中的一层返还苏州华腾印花厂。二、苏州市家务帮家政服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付苏州华腾印花厂房屋占有使用费及水电汽费227281.01元（截止2018年4月9日），并承担按7910.4元/月自2018年4月9日计算至实际搬离之日的房屋占有使用费。三、驳回苏州华腾印花厂的其他诉讼请求。四、苏州市家务帮家政服务有限公司的全部反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取为2502元，由苏州市家务帮家政服务有限公司负担；一审反诉案件受理费减半收取为3112元，由苏州市家务帮家政服务有限公司负担。二审中家务帮公司申请由本院向苏州市相城区北桥街道拆迁办公室调取位于苏州市相城区苏州华腾印花厂征收（拆迁）补偿协议书。二审中印花厂称，家务帮公司已于2019年8月1日至4日搬离案涉房屋。以上事实由调查取证申请、二审调查笔录等予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，关于家务帮公司认为案涉厂房不当然属于违章建筑，一审法院认定租赁合同无效错误的上诉意见，对此本院认为，现并无证据说明案涉厂房的建设有建设工程规划许可或经主管部门批准建设，一审法院认定租赁合同无效处理正确，本院对此予以确认。在案涉租赁合同无效的情况下，家务帮公司主张印花厂恢复水电蒸汽等的供应，并向家务帮公司交付合同约定的租赁厂房并无事实及法律依据，本院对此不予支持。关于家务帮公司认为按合同约定的标准，印花厂存在多收取水电蒸汽费用的上诉意见，本院认为，虽然租赁合同约定水电汽费按照自来水厂及供电局的统一标准执行，但经双方确认的对账单显示，与发生的租金相比，同期产生的水电汽费用远远高于租金，结合家务帮公司系从事经营衣物、布草洗涤服务，其经营会产生数额较大的水电汽费，且其现已承租案涉厂房并缴纳租金、水电汽费近两年，故家务帮公司理应早已知晓印花厂收取的水电汽费标准高于水厂、供电局的收费标准，而现家务帮公司却称其在一审时才知晓印花厂收取的水电汽费标准并对此提出异议不合常理，故本院对此上诉意见不予采纳。关于家务帮公司认为2018年2月之后的占有使用费印花厂无权收取的上诉意见，本院认为，虽然案涉租赁合同无效，但在家务帮公司一审中仍占有案涉厂房的情况下，结合2018年2月系经营淡季却仍存在水电汽费支出以及印花厂在一审中提交的停汽通知能够说明家务帮公司的经营并未因印花厂的原因受到影响，故一审法院认定家务帮公司参照合同约定标准支付2018年2月占有使用费并无不当。关于自2018年3、4月停水停电停汽后的占有使用费，一审法院一方面考虑到家务帮公司在一审中并未搬离且尚结欠租金、水电汽费的情况，另一方面又考虑到印花厂停水停电停汽的行为虽系自力救济但仍对家务帮公司的生产经营有重要影响的情况，综合上述因素考虑双方过错程度，酌定参照合同约定标准的50%，在2018年3月1日至2018年4月9日之间按照7240.5元/月（50%*14481元/月），在2018年4月10日至实际搬离之日止按照7910.6元/月[（176853.6元+13000元）/12*50%]计算占有使用费并无不当，本院对此予以确认。关于家务帮公司还主张印花厂应赔偿因停水电汽所造成的损失328290元的上诉意见，本院认为，家务帮公司未能举证2017年10月1日至2017年10月14日之间的停汽系印花厂原因造成且因此而遭受损失，故一审法院对此不予支持处理正确，本院予以确认。关于家务帮公司主张的2018年2月春节假期后停水停电停汽后的损失，在家务帮公司未能举证其损失且其现仍结欠租金及水电汽费的情况下，一审法院已在占有使用费中予以扣减，故一审法院对家务帮公司主张的损失不予支持处理正确，本院对此亦以确认。至于家务帮公司要求本院调取案涉厂房拆迁补偿协议的申请，因本案未涉及案涉厂房拆迁补偿分配的处理，故本院对该申请不予准许。双方若对案涉厂房拆迁补偿发生争议的，可另行依法主张。综上所述，家务帮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5614元，由苏州市家务帮家政服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年十一月四日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航