山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁01执异1331号案外人：王玉清，女，1963年1月30日出生，汉族，住山东省淄博市临淄区。申请执行人：张平，女，1963年5月28日出生，汉族，住济南市市中区。被执行人：山东富而通置业有限公司，住所地济南市历下区历山路142号C座南楼200室。法定代表人：赵友亮，总经理。本院在执行申请执行人张平与被执行人山东富而通置业有限公司（原名称：山东富而通投资置业有限公司，以下简称富而通公司）民间借贷纠纷一案中，案外人王玉清向本院提出书面异议，请求解除富而通公司名下位于邹平市经济开发区会仙二路北侧国际商贸城XX幢XXXXX单元X层XXXXX号房产（以下简称案涉房产）项下土地的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。王玉清称，请求解除对案涉房产所占土地的查封。事实与理由：贵院因司法程序作出（2015）济中法执恢字第35号民事裁定和协助执行通知书，查封了富而通公司名下位于邹平县经济开发区××路北侧国际商贸城归王玉清所有的XX幢XXXXX单元X层XXXXX号房屋的土地。现对该查封行为提出异议，理由有三点：第一，案涉房产归王玉清所有。王玉清与富而通公司签订了编号为XXXX的《商品房买卖合同》。合同约定，应于合同签订当日支付首付款57886元，剩余40000元办理银行按揭。第二，查封时，案涉房产及其土地已由王玉清依法占有，且自交房后一直居住于此，并按时交纳各种服务费、水电费等。第三，案涉房产虽已备案，但无法办理产权登记。按合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但交房后由于富而通公司的原因至今没有办理产权登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此可以得出，该房屋的所有权没有发生转移，仍属于王玉清，是王玉清的合法财产。为支持其异议请求，王玉清提交了《商品房买卖合同》《委托合同》《保值回购协议》、收据等证据材料。张平辩称，张平与富而通公司、段超庆民间借贷纠纷一案，贵院于2013年5月3日作出（2012）济民五初字第70号民事判决。富而通公司未履行生效判决确定的义务，该案于2014年8月20日立案执行。2014年10月29日，贵院作出（2014）济中法执字第652-2号民事裁定，轮候查封富而通公司名下位于邹平市××开发区，地号为XX-XX-XXX、证号为邹国用（XXXX）第XXXXXX号土地使用权。自2014年10月29日开始至今，该土地一直处于查封状态，根据法律规定土地查封及于土地上房产，该土地查封期间不允许进行买卖，该买卖行为违反法律规定，且不能因为个别房产的原因而申请解除整个地块的查封，其执行异议不能成立，应予驳回。本院查明，一、张平与富而通公司、段超庆民间借贷纠纷一案，本院于2013年5月3日作出（2012）济民五初字第70号民事判决。判决生效后，富而通公司、段超庆未主动履行生效判决确定的义务，张平向本院申请强制执行，执行案号为（2014）济中法执字第652号及（2015）济中法执恢字第35号。二、李平美与富而通公司、山东凯旋商务中心有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2007年11月26日作出（2007）济民四初字第178号民事调解书。富而通公司、山东凯旋商务中心有限公司未主动履行该调解书确定的义务，李平美向本院申请强制执行，执行案号为（2008）济中法执字第373号。三、邹平市自然资源和规划局出具的富而通公司名下不动产权证号为邹国用（XXXX）第XXXXXX号土地《查解封登记信息》载明：“1.邹平市人民法院（2011）邹执一字第225-1号裁定，查封期限为2012年12月11日至2014年12月10日；2.济南市中级人民法院（2008）济中法执字第373号民事裁定，查封期限为2014年2月26日至2016年2月25日，查封范围为‘XX-XX-XXXXXX’；济南市中级人民法院（2015）济中法执恢字第35号民事裁定，查封期限为2016年10月19日至2019年10月18日，查封范围为‘XX-XX-XXXXXX’；3.济南市中级人民法院（2008）济中法执字第373号民事裁定，查封期限分别为：2014年2月26日至2016年2月25日，2016年3月7日至2019年3月6日，查封范围为‘XX-XX-XXXXXX’，2019年3月6日至2022年3月5日。”根据上述登记信息显示，案涉土地使用权自2012年12月11日起被人民法院查封，现首查封债权人为张平。四、2010年8月25日，王玉清与富而通公司签订《商品房买卖合同》，购买富而通公司开发的国际商贸城第XX幢；XXXXX【单元】X【层】XXXXX号房，总价款为97886元，付款方式为分期付款。首付金额57886元，剩余40000元办理银行按揭。2010年7月5日，王玉清向富而通邹平分公司支付定金100元。2010年7月7日，王玉清向富而通邹平分行公司支付房款10000元。2010年8月16日，王玉清向富而通邹平分公司支付首付款47686元。2010年8月25日，王玉清向富而通邹平分公司支付房款100元。2010年11月4日，王玉清与邹平国际商贸城有限公司签订《委托合同》，将案涉房产委托该公司管理、使用、经营。委托期限自2010年8月26日至2013年8月26日止。该合同未实际履行。2010年11月4日，王玉清与富而通公司签订《保值回购协议》，双方约定如果该案涉房产并未增值，则富而通公司按协议约定回购案涉房产，该合同亦未实际履行。五、邹平市不动产登记中心于2018年12月24日出具《说明》一份，载明：“山东省济南市中级人民法院：经查询，贵院于2016年3月7日向我单位出具的（2008）济中法执字第373号协助执行通知书，查封坐落于邹平县经济技术开发区会仙二路北侧山东富而通投资置业有限公司名下土地一宗，证号：邹国用（XXXX）第XXXXXX号，面积：172961.99平方米；后经调阅土地登记档案，与证号：邹国用（XXXX）第XXXXXX号为同一宗地，地号：XX-XX-XXX，实际使用权面积为116666.7平方米，山东富而通投资置业有限公司开发的国际商贸城项目坐落于该宗土地上。特此说明。”以上事实，有民事裁定书、协助执行通知书、《查解封登记信息》《说明》《委托合同》《保值回购协议》等证据材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉土地使用权自2012年12月11日起被人民法院查封至今，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，案外人王玉清虽在法院查封案涉土地使用权前即从被执行人富而通公司处购买案涉房产，但其并未实际占有案涉房产。故其请求排除对案涉房产及土地使用权的执行，不符合上述规定，其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人王玉清的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 吴大平审判员 付雪玉二〇一九年十一月十一日书记员 魏煜圻审判长 周 宏审判员 吴大平审判员 付雪玉二〇一九年十一月八日书记员 魏煜圻