贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6227号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅舒，男，汉族，1987年8月5日生，该公司法务专员，住贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：任平，女，1978年7月25日生，汉族，住贵阳市云岩区，上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）因与被上诉人任平商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初9217号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。宏益公司提出上诉请求：一、依法撤销原审原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、根据双方商品房买卖合同补充协议7.3的约定，出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起计算）书面通知买受人，出卖人在60日内未收到解除合同的书面通知的，视为买受人继续履行合同，并放弃解除合同的权利。根据上述合同约定，原告无任何证明在180工作日（达到解除合同条件）之后的60日内提起申请或起诉，应视为已放弃解除合同的权利，因此双方的商品房买卖合同不应解除，而一审法院却未对该事实进行认定。二、双方商品房买卖合同对于逾期交房违约金已有明确约定，即全部已付款的２％，一审法院按照中国人民银行同期利率计算没有依据。三、一审判决在判决解除合同的同时，未判决双方应当在判决生效后互相配合注销预抵押登记、预告登记、商品房买卖合同备案登记，属于增加双方当事人的诉累，且与双方《商品房买卖合同》补充协议第20.2条约定的“无论双方因何种原因解除合同，双方应该互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续”不符，一旦被上诉人根据判决取得房款后不配合注销上述备案，该房屋仍将长期处于被上诉人名下，上诉人无法进行销售或更名，而需要重新起诉被诉人注销上述备案才能收回房屋。被上诉人答辩认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。任平向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年5月31日签订的191631号《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告向原告返还购房款405102元并支付违约金114238.76元（暂计算至2019年5月1日，以405102元为基数按月利率0.6%计算从2015年6月1日起至返还全部购房款时止）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订合同编号为191631的《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发修建的位于贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目M区第5栋1单元（5）2层3号商业用房，建筑面积为26.21平方米，总价款为405102元；付款方式及期限为：分期付款。原告应当在2015年5月31日前分期支付房价款。预付款：122102元。剩余房款283000元于2015年5月31日付清。合同第十一条及附件十二补充协议第五条对“交付时间及条件”约定为：出卖人应当在2017年12月31日向买受人交付该商品房；合同第十三条对“逾期交房责任”约定为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180工作日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金。补充协议7.3条约定为：出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利。合同签订当日，原告向被告支付购房款405102元。后该房办理了预售合同备案登记，登记号为：Y16120821。因被告至今未向原告交付所购买房屋，原告遂起诉来院，提出如前诉请。上述事实，有原、被告的陈述、商品房买卖合同、预售合同备案登记表、收款收据等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，一审法院予以认定。一审判决认为，合法的民事法律关系受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性和强制性规定，合法有效，双方均应严格履行合同。合同签订后，原告按照合同约定于2015年5月31日将购房款405102元全部支付完毕。但被告未按合同约定于2017年12月31日将涉案商业用房交付原告，至今已超过180工作日。现原告起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》并退还购房款405102元。对此，被告辩称双方约定的除斥期间已过，原告已丧失解除合同的权利。因被告至今仍未向原告交付所购买的涉案房屋，违约事实继续存在，且原告通过诉讼方式已作出解除合同的意思表示，可以认定为按约履行了书面通知的义务，故对被告的该辩解意见，一审法院不予采纳。依据双方所签商品房买卖合同第十三条“逾期交房责任”：“逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金”的约定，原告有权选择退房。故原告的该主张符合合同约定，一审法院予以支持。对于原告要求被告支付违约金114238.76元（暂计算至2019年5月1日，以405102元为基数按月利率0.6%计算从2015年6月1日起至返还全部购房款时止）的主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。因本案系被告违约导致双方合同解除，而原告支付的购房款，长期被被告占用，由此产生的银行利息损失属于直接损失的范畴。双方合同约定退房违约金按已付购房款2%计算的标准显然过低，不能弥补原告的损失。故原告调整增加按中国人民银行同期贷款利率标准计算予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、解除原告任平与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年5月31日签订的合同编号为191631的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告任平购房款405102元并支付利息损失（以405102元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2015年5月31日起计算至本判决履行期限届满之日止）。案件受理费9960元，减半收取4980元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告任平已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付原告任平）。二审中，双方当事人均未提交证据。上诉人亦表示对于涉案房屋具体能够交付的时间不能确定。本院审理查明的其余事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。上诉人宏益公司与被上诉人任平于2015年5月31日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行义务。本案的争议焦点是：1、本案商品房买卖合同及补充协议是否能解除；2、该合同如果解除，法律后果如何承担。关于第一个争议焦点，本院认为，审理中被上诉人明确因上诉人无法明确交房时间，故其请求解除涉案合同，其请求权基础是法定解除，双方合同约定的房屋交付时间为2017年12月31日，案件审理中上诉人仍不能明确涉案房屋何时能够交付。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，上诉人至今未交付房屋，被上诉人请求解除双方的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原审判决解除双方的《商品房买卖合同》及《补充协议》并无不妥，本院予以维持。关于合同解除后法律后果的承担，根据双方合同约定“逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。”，双方已对于其交付解除合同后的违约责任进行了明确约定，故一审判决对违约金调整不妥，本院予以纠正，双方合同解除，上诉人应当按照合同约定向被上诉人支付违约金为8102.04元（按全部已付款405102元的2%计算）。上诉人宏益公司该上诉理由成立，本院予以采纳。对上诉人提出一审判决在判决解除合同的同时，应判决被上诉人在判决生效后配合办理注销预告登记、商品房买卖合同备案登记之上诉理由，本院认为，被上诉人配合办理注销预告登记、商品房买卖合同备案登记系解除合同之后的法律后果，应当一并处理，故上诉人该上诉理由本院予以采纳。综上所述，上诉人宏益公司所提部分上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初9217号民事判决第一项；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初9217号民事判决第二项为：贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还任平购房款405102元，并支付违约金8102.04元；三、任平于本判决生效之日起十日内协助贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区花果园项目M区第5栋1单元（5）2层3号商业用房的预告登记和《商品房买卖合同》备案登记的注销手续；四、驳回任平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决确定执行；二审案件受理费9960元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担9000元，任平负担960元。本判决为终审判决。审判长 龙 珑审判员 唐有临审判员 邓禹雨二〇一九年十一月二十一日书记员 杨 欢