浙江省长兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0522民初6126号 原告：长兴美欣达房地产开发有限公司，住所地浙江省湖州市长兴县龙山街道浙北商业广场3幢1号-1。 法定代表人：张嗣旭，总经理。 委托诉讼代理人：展庐平，北京大成（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高晓芳，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被告：伍先锋，男，1979年4月6日出生，汉族，住安徽省郎溪县。 原告长兴美欣达房地产开发有限公司（以下简称美欣达公司）与被告伍先锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法由审判员周侃适用简易程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理，美欣达公司的委托诉讼代理人高晓芳、被告伍先锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美欣达公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认美欣达公司与伍先锋于2016年1月12日签署的《浙北商业广场商铺租赁合同书》已于2018年10月10日解除；2、请求依法判令伍先锋支付违约金79218元（按6个月租金计算）；3、请求判令伍先锋立即向美欣达公司支付自2018年3月1日至2018年10月10日尚欠的租金98594.5元及逾期付款违约金（违约金以欠付租金98594.5元为基数，自2018年3月1日起按月利率2%计算至实际还清所有款项之日止）；4、请求判令伍先锋立即向原告支付自2017年1月25日至2018年10月10日的物业管理费25822元、自2016年3月至2016年9月欠付的水电费5213元及相应逾期付款违约金（违约金以欠付物业管理费及水电费合计31035元为基数，自2017年1月25日起按月利率2%计算至实际还清所有款项之日止）；5、本案案件诉讼费、公告费、保全费等所有诉讼费用均由伍先锋承担。 事实与理由：美欣达公司与伍先锋于2016年1月12日签订《浙北商业广场商铺租赁合同书》，由美欣达公司向伍先锋出租位于长兴县商铺，面积为489.06平方米，商铺租赁期自2016年1月12日至2020年7月31日。双方还约定了案涉商铺自2016年1月12日起至2018年2月28日的租金为79668元，2017年9月1日起按照每天0.9元/平方米计算，每半年支付一次。美欣达公司按约履行合同义务，伍先锋于2016年1月12日、2016年1月18日合计向美欣达公司支付租金79668元后便未向美欣达公司支付任何款项。因伍先锋逾期支付租金，美欣达公司于2018年10月10日向伍先锋寄发合同解除通知函。现因美欣达公司与伍先锋多次协商未果，故美欣达公司诉至本院，请求判如所请。 伍先锋辩称：本人对租赁合同没有异议，本人租赁的商铺是从2016年5月8日开始营业，且本人已经支付了租金79668元以及保证金13278元。由于浙北商业广场招商宣传的内容没有兑现，造成了整个市场不景气，人流较少，本人也无力维持店铺经营，本人租赁的商铺于2016年7月关门停止营业，本人也与美欣达公司沟通过，本人不要店铺里的东西，不经营了。本人离开之后，美欣达公司就将案涉店铺锁了起来。美欣达公司在2018年10月发给我的解除合同通知函，本人也收到了。现在，本人经济比较困难，希望能够协商解决。 美欣达公司为了证明自己的主张，向本院提交以下证据材料： 1、浙北商业广场商铺租赁合同书一份，证明美欣达公司与伍先锋的租赁合同关系，合同中对物业费及违约金均作了约定； 2、收据两份，证明伍先锋于2016年1月12日支付租金50000元，于2016年1月18日支付租金29668元及保证金13278元的事实； 3、告知函及邮寄物流回执一组，证明美欣达公司分别于2018年8月20日、2018年9月26日向伍先锋发函要求其支付拖欠的租金及物业管理费的事实； 4、合同解除通知函及物流信息一组，证明美欣达公司于2018年10月10日向伍先锋寄发合同解除通知函，要求解除双方签署的租赁合同，伍先锋于2018年10月14日签收。 经质证，伍先锋对美欣达公司提交的证据均无异议。 伍先锋未向本院提交证据材料。 经本院审查，美欣达公司提交的证据均符合证据的真实性、合法性和关联性，本院对上述证据均予以认定。 根据上述采信的证据及到庭当事人的庭审陈述，本院查明本案事实如下：美欣达公司与伍先锋于2016年1月12日签订《浙北商业广场商铺租赁合同书》，由美欣达公司向伍先锋出租位于长兴县商铺，面积为489.06平方米，商铺租赁期自2016年1月12日至2020年7月31日。合同约定，商铺自2016年1月12日起至2018年2月28日的租金为人民币79668元，2017年9月1日起按0.9元/平方米/天收取，每半年支付一次。合同还约定，伍先锋在签订合同时，向美欣达公司支付13278元作为保证金，保证金待双方租赁关系终止时在伍先锋无违约的情况下，美欣达公司予以无息退还给伍先锋。对于物业费，双方约定每年物业管理费按2.2元/平方米/月计算，按年支付，伍先锋应在交付日提前7天向美欣达公司或外聘的经营管理公司或物业管理公司支付全年的物业管理费12911元，以后每年的物业管理费在计费开始日提前十天支付，计费开始日以美欣达公司或外聘的经营管理公司或物业管理公司的通知为准，伍先锋若未按约付清租金和物业管理费，应当承担违约责任，每日的逾期违约金按年度租金和管理费的1%计算。对于水、电费，双方约定伍先锋承诺水、电费等的公共能耗费用，按实分摊，由美欣达公司或外聘的经营管理公司或物业管理公司收取。若伍先锋未按时缴纳公共能耗费用，应当按拖欠金额的10%/每天向美欣达公司支付滞纳金。合同中，对于解约条件及违约责任均作了明确约定，若伍先锋未按约支付租金和物业管理费的，美欣达公司有权单方解除本合同，伍先锋所支付的保证金和租金（含预付的租金）不予退还，同时伍先锋应按该租赁物业最后一年的租金标准赔偿美欣达公司共两年半的租金。合同签订后，伍先锋于2016年1月12日、2016年1月18日合计向美欣达公司支付租金79668元以及保证金13278元。此后，伍先锋未再向美欣达支付剩余的租金。美欣达公司分别于2018年8月20日，2018年9月26日向伍先锋寄发告知函催告租金及物业费。2018年10月10日，美欣达公司向伍先锋寄发合同解除通知函，要求解除与伍先锋签署的商铺租赁合同书。伍先锋于2018年10月14日收到美欣达公司寄发的合同解除通知函。现因伍先锋收到告知函后未履行合同义务，双方纠纷成讼。 本院认为，（一）美欣达公司与伍先锋之间签订《浙北商业广场商铺租赁合同书》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应按照约定履行自己的权利义务。合同约定，若伍先锋未按约支付租金和物业管理费的，美欣达公司有权单方解除本合同，现伍先锋拖欠了自2018年3月1日以来的租金及物业管理费，经美欣达公司两次催告后，仍未支付，其行为已构成合同的解除条件。对于伍先锋主张其因为美欣达公司招商宣传没有兑现导致其经营惨淡，且已于2016年7月关门停止营业，并与美欣达协商合同解除的抗辩，因美欣达公司不认可且伍先锋未提交相应的证据证明其主张，故本院不予采信。因合同解除通知函已于2018年10月14日送达伍先锋，故本院确认双方的租赁合同于2018年10月14日解除。虽然，双方约定美欣达公司单方解除合同时，伍先锋应按该租赁物业最后一年的租金赔偿标准赔偿，但是，现在美欣达公司仅主张按6个月租金标准支付违约金，对于该诉请，本院予以支持。 （二）在合同解除之前，伍先锋应向美欣达公司支付相应租金、物业管理费以及水电费，经美欣达公司合理催讨后，其仍未支付相应费用，显属违约，应承担立即支付尚欠租金、物业管理费及水电费的义务。即伍先锋尚欠租金98594.5元（自2018年3月1日至2018年10月10日），物业管理费25822元（自2017年1月25日至2018年10月10日），水电费5213元（自2016年3月至2016年9月），合计结欠129629.5元。关于双方签订的商铺租赁合同中，虽约定伍先锋未按约付清租金和物业管理费的，应当承担违约责任，每日的逾期违约金按年租金和管理费的1%计算，以及若伍先锋未按时缴纳公共能耗费用，应当按拖欠金额的10%/每天向美欣达公司支付滞纳金，现美欣达公司主张按月息2分支付违约金至付清为止，但本院认为，结合合同的实际履行情况以及预期利益等综合因素，美欣达公司主张的利息计算标准过高，本院调整为按照年利率6%计算逾期付款违约金。鉴于本案中，伍先锋已向美欣达公司支付13278作为履约保证金，本院认为，为了减少当事人的诉累，结合双方合同的约定，美欣达公司无须退还，但应抵扣房屋租金，经计算，截止2018年10月10日，伍先锋尚欠租金85316.5元（已扣除保证金13278元），物业管理费25822元，水电费5213元。房屋租金逾期付款违约金以85316.5元为基数，按年利率6%计算自2018年10月14日起至主债务履行完毕之日；物业管理费逾期付款违约金以25822元为基数，按年利率6%计算自2018年10月14日起至主债务履行完毕之日；水电费逾期付款违约金以5213元为基数，按年利率6%计算自2018年10月14日起至主债务履行完毕之日。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告长兴美欣达房地产开发有限公司与被告伍先锋签订的本案《浙北商业广场商铺租赁合同》于2018年10月14日解除； 二、被告伍先锋支付原告长兴美欣达房地产开发有限公司合同解除违约金79218元，限于本判决生效后十日内付清； 三、被告伍先锋于本判决生效后十日内支付原告长兴美欣达房地产开发有限公司自2018年3月1日至2018年10月10日止房屋租金85316.5元，逾期付款违约金应以85316.5元为基数，自2018年10月14日起按年利率6%计算至主债务履行完毕之日； 四、被告伍先锋于本判决生效后十日内向原告长兴美欣达房地产开发有限公司支付自2017年1月25日至2018年10月10日止物业管理费25822元，逾期付款违约金应以25822元为基数，自2018年10月14日起按年利率6%计算至主债务履行完毕之日； 五、被告伍先锋于本判决生效后十日内向原告长兴美欣达房地产开发有限公司支付自2016年3月至2016年9月止水电费5213元，逾期付款违约金应以5213元为基数，自2018年10月14日起按年利率6%计算至主债务履行完毕之日； 六、驳回原告长兴美欣达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2216.5元（已减半），由被告伍先锋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  周侃 二〇一九年十一月二十五日 法官助理王祎雯 书记员陶婷婷