广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初5200号原告：匡金玉，女，汉族，1976年5月10日出生，住湖南省耒阳市，委托诉讼代理人：匡朝霞，男，汉族，1975年4月13日出生，系原告匡金玉的配偶。被告：广州市鑫磊房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区港前大道南162号1801之二（仅限办公用途），统一社会信用代码91440101304629166U。法定代表人：单文。委托诉讼代理人：林立，男，1989年12月9日出生，系被告职员。原告匡金玉诉被告广州市鑫磊房地产开发有限公司（以下简称鑫磊房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告匡金玉及其委托诉讼代理人匡朝霞、被告广州市鑫磊房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告匡金玉向本院提出诉讼请求：1.被告鑫磊房地产公司向原告匡金玉退还105661元；2.被告鑫磊房地产公司承担本案诉讼费。事实和理由：2019年4月7日，匡金玉在案外人李燕的陪同下，经鑫磊房地产公司销售人员陈xx的介绍购买星恒公馆xx栋商业125号房（以下统称125号商铺）、星恒公馆xx栋商业126号房（以下统称126号商铺），并签订了《认购书》。匡金玉于当天向鑫磊房地产公司交纳了60000元团购优惠申请金，并分别于2019年4月8日、2019年4月19日通过手机银行向鑫磊房地产公司转账支付了60000元和15661元。交易过程中，由于匡金玉个人征信情况不好，无法办理银行贷款，故匡金玉向鑫磊房地产公司申请换购星恒公馆xx栋商业1311号房（以下统称1311号公寓）。双方约定于2019年4月18日办理相关换房手续，同时在现场沟通中，匡金玉向陈xx表示需要等卖出老家的房子后才能凑钱交齐首付房款。陈世海未表示异议。之后，匡金玉因款项筹措不足，且双方付款方式不能达成一致，其要求全额退款。但经多次协商，鑫磊房地产公司均不同意全额退款。匡金玉在签订《认购书》及办理换房手续时，陈xx均强调只是走内部流程并不是签订合同，其既没有向匡金玉提及《认购书》的条款，也未就定金作出说明，所签署的材料也没有落款日期，而且也没有交一份给匡金玉留底。综上所述，匡金玉系在鑫磊房地产公司销售人员陈xx的诱骗下签署125号及126号商铺的《认购书》，鑫磊房地产公司没有对合同条款及定金不能退还的事项作出任何说明，应当向匡金玉退还全部款项。被告鑫磊房地产公司辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.匡金玉认购了1311号公寓并且支付了3万元定金，由于其不按约定支付剩余房款，导致交易无法进行，鑫磊房地产公司有权没收定金。匡金玉于2019年4月9日认购了125号、126号商铺，付款方式为商业按揭，并支付了定金60000元及优惠金60000元。但因其银行征信情况不好而无法贷款，故其决定将125号、126号商铺换成1311号公寓。双方约定：xx栋1311号公寓总价为755611元，分两期付完全部房款（其中，于2019年4月21日前支付75561元；于2019年5月6日前支付680050元），同时将125号、126号商铺60000元定金与30000元优惠金转为1311号公寓房款；剩余的30000元优惠金则退回给匡金玉。双方在办理上述手续后，鑫磊房地产公司对1311号公寓房源进行了销控锁定，至今仍未另行销售。匡金玉于2019年4月19日再行支付了15561元，完成了对第一期房款的支付。后由于原告自身原因，至今仍未支付剩余房款。鉴于匡金玉的违约行为，鑫磊房地产公司有权根据定金罚则没收定金。2.匡金玉提出退房后，鑫磊房地产公司同意在扣除3万元定金后将剩余款项退还匡金玉，但由于匡金玉要求全额退款，否则拒绝接受，故其余款项未退的过错不在鑫磊房地产公司。经审理查明：2019年4月7日，匡金玉前往鑫磊房地产公司销售现场看房，并于当日就购买125号及126号商铺交纳了60000元优惠申请金。匡金玉分别于2019年4月8日、2019年4月9日、2019年4月19日，通过转账的方式向鑫磊房地产公司支付了75561元。鑫磊房地产公司确认收到匡金玉支付的上述款项，同时主张上述款项中包含每个商铺各30000元的定金，并提供两张编号为gz-DCNSYH-201904-00125、gz-DCNSYH-201904-00126的收款回执，回执载明收款内容分别为125号商铺、款项明细为转账定金30000元，126号商铺、款项明细为转账定金30000元。匡金玉表示鑫磊房地产公司并未向其解释款项性质，其在收到收款回执时即对回执上记载的“定金”表示异议，其认为该两笔款项并非定金，而是诚意金，若无法达成交易则需全额退款。鑫磊房地产公司另提供两份买方为匡金玉、卖方为鑫磊房地产公司的《星恒公馆认购书》（以下简称认购书）证明匡金玉已知悉上述30000元的定金性质，两份《认购书》均约定：“第三条签订本认购书时，买方应向卖方支付定金人民币叁万元整（小写30000元）。签订正式的《广州市商品房买卖合同》（以下称“买卖合同”）后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分。第六条……如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还。如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应无息返还买方已付定金。备注：买方于此确认已详细阅读《认购书》《购房须知》《购房提示》全部条款并完全理解其内容和含义，并愿意严格履行其全部义务。”《认购书》还约定125号商铺优惠购房总价为1419668元、126号商铺优惠购房总价为1400395元。匡金玉及鑫磊房地产公司在两份认购书的买方和卖方处签字、签章，但双方均没有签署落款日期。匡金玉主张上述两份《认购书》是在2019年4月18日补签的，当时其向鑫磊房地产公司申请换购公寓，鑫磊房地产公司要求其签署《业主申请表》、补签《认购书》等材料，并向其表明仅是走内部换房流程，其并不清楚两份《认购书》的内容。鑫磊房地产公司表示两份《认购书》均是在2019年4月9日交纳定金当日签订的。交易过程中，匡金玉因个人资金问题向鑫磊房地产公司申请换购公寓，并于2019年4月18日签署《业主申请表》，载明：“本人匡金玉：房号：xx-125、126商铺：认购时间：2019年4月9日。付款方式：商业按揭。1.2019年04月09日付：定金6万元；2019年04月07日付：6万团购优惠金（己支付）。2.2019年04月21日付：282007元（累计10%含定金）（未到付款日期未支付）。3.2019年05月06日付：1138056元（累计50%，余款140万按揭并网签）。现客户因本人征信情况特别不好，银行答应先让客户给完定金提交资料先做预审，现在中国银行预审结果出来无法贷款（广州农商行、农业银行、东莞银行、广州银行都咨询过一样是无法贷款）导致资金不足，两套商铺6万定金与3万优惠金转为公馆xx栋1311房公寓的定金与首付款，另外3万团购优惠金申请退款回业主本人储蓄卡：（62×××76:中国农业银行：东莞市厚街体育路支行持卡人：匡金玉），申请变更房号为公馆xx栋1311房一次性付款，具体名细如下：房号：xx-1311房（建筑面积37.90㎡）付款方式：一次性付款。1.2019年04月21日付：75561元（累计10%含定金）；2.2019年05月06日付：680050元（累计100%，并网签）；3.计算折扣：853841减5万（3万抵5万）*94折=755611元。折后单价：19937元/㎡，跟进销售：陈xx。请导批示！”匡金玉及鑫磊房地产公司销售人员陈xx在《业主申请表》签字。鑫磊房地产公司提供三张由其出具的收款回执、内部销控系统截图以及国内支付业务付款回单，以证明在双方履行换房手续后，匡金玉已付的款项中30000元转为1311号公寓的定金，其余转为楼款；匡金玉于2019年4月19日补足了第一期剩余房款15561元；鑫磊房地产公司于2019年4月26日对1311号公寓房源进行了内部销控锁定；鑫磊房地产公司依《业主申请表》的约定向匡金玉退还了30000元优惠申请金。《业主申请表》签署后，双方未就1311号公寓签订《认购书》及买卖合同。匡金玉因无法筹措足够资金，故与鑫磊房地产公司协商退房及退款，鑫磊房地产公司表示需扣除30000元定金后退还剩余款项，双方就30000元款项应否退还的问题未达成一致，故匡金玉提起本案诉讼。匡金玉提供其与鑫磊房地产公司销售人员陈xx自2019年4月8日至2019年6月27日的的微信聊天记录，以证明双方的交易过程以及其上述相关陈述。本院认为：匡金玉与鑫磊房地产公司签订的两份《认购书》及《业主申请表》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。匡金玉与鑫磊房地产公司签订的两份《认购书》，约定了由匡金玉向鑫磊房地产公司认购125号、126号商铺，《业主申请表》显示双方协商一致由匡金玉向鑫磊房地产公司换购1311号公寓。虽然匡金玉与鑫磊房地产公司未就1311号公寓签署《认购书》及正式的买卖合同，但《业主申请表》中已明确记载了1311号公寓的面积、单价、总价以及房款的支付时间，而且，匡金玉在签署《业主申请表》后，继续向鑫磊房地产公司支付了部分房款，而鑫磊房地产公司亦根据匡金玉的申请退还了30000元优惠申请金。据此，本院认为双方已就1311号公寓的买卖成立预约合同关系，并在实际履行。现匡金玉因个人资金不足，导致合同无法继续履行，已构成违约。虽然匡金玉表示其对两份《认购书》及《业主申请表》的内容并不清楚，但依据已经查明的事实可知：1.两份《认购书》及《业主申请表》均有匡金玉本人签字；2.匡金玉在签署《业主申请表》后向鑫磊房地产公司支付了15561元房款；3.鑫磊房地产公司向匡金玉退还了30000元优惠申请金。此外，根据匡金玉提供的微信聊天记录可知，匡金玉在购买商铺与换购公寓期间均积极与鑫磊房地产公司销售人员陈xx沟通。故此，本院认为，匡金玉作为完全民事行为能力人，在签订上述文件前后均就相关事宜与鑫磊房地产公司进行了沟通，理应知晓当中的内容，且其在该两份材料上签名，应对签名行为负责。《认购书》及《业主申请表》上均清楚约定了定金事项，匡金玉关于其不清楚定金事宜以及其支付的定金实际应为诚意金的主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，鑫磊房地产公司关于其有权没收定金的抗辩意见，合法有据，本院予以支持。《业主申请表》仅记载将两套商铺60000元定金与30000元优惠金转为1311号公寓定金与首付款，并未明确1311号公寓的定金与首付款的具体数额。虽然，鑫磊房地产公司提供的收款回执记载定金为3万元，但该收款回执系其单方出具的，故不能以此确定为1311号公寓的定金。鉴于1311号公寓的价格均低于125号、126号商铺，从公平合理的角度出发，本院认为1311号公寓的定金数额应参照125号、126号商铺的价格与相应定金数额的比例酌定为宜。两份《认购书》约定125号、126号商铺价格分别为1419668元、1400395元，定金均为30000元，定金约占房价的2.1%（30000元÷1419668元、30000元÷1400395元）。《业主申请表》确定1311号公寓价格为755611元，故本院在参照上述比例的基础上，酌定1311号公寓的定金为15000元。如上所述，现合同因匡金玉违约无法继续履行，鑫磊房地产公司在此情况下应将收取的款项扣除15000元定金后退还给匡金玉。故此，鑫磊房地产公司应向匡金玉退还90561元（105561元－15000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市鑫磊房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告匡金玉退还90561元；二、驳回原告匡金玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2414元，由原告匡金玉负担345元，由被告广州市鑫磊房地产开发有限公司负担2069元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何彤文人民陪审员  樊少燕人民陪审员  魏景霞二〇一九年十一月十八日法官助理廖活年书记员梁艺