山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2019)鲁0911民初2491号原告：赵壮祥，男，汉族，1988年6月14日出生，住山东省泰安市泰山区。委托诉讼代理人：张延召，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓东，山东舜天律师事务所律师。被告：泰安市时代房地产开发有限公司，住所地山东省泰安市岱岳区开元路以东财兴街以北办公楼。法定代表人：侯光银，该公司总经理。委托诉讼代理人：马训波，山东成顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：万晓倩，山东成顺律师事务所律师。原告赵壮祥与被告泰安市时代房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵壮祥的委托诉讼代理人朱晓东，被告泰安市时代房地产开发有限公司的委托诉讼代理人万晓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵壮祥向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金16266元；2、请求判令被告向原告支付逾期办证违约金15533元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月6日，原被告签订商品房预售合同，合同约定原告购买被告开发的G4座1单元8层801号房，总价款574161元，被告应于2015年4月30日交付房屋，应在房屋交付使用后720天内办理商品房所有权转移登记。补充合同约定，被告延期交房的，被告应按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，但违约金累计不超过已付购房款的2％；延期办理房屋所有权转移登记的，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，但违约金累计不超过已付购房款的2％，即11483元。2016年8月31日，被告向原告交付了房屋，至2018年8月20日被告未按合同约定办理房屋所有权转移登记。被告逾期交付房屋按照同地段同类房屋1000/月，给原告造成损失16266元，被告延期办证，按照预期贷款利息计算为15533元，合计31799元，均高于合同约定违约金，原告有权要求增加。综上，为维护原告合法权益，故依法向贵院提起诉讼，望判如所请。泰安市时代房地产开发有限公司辩称：1、涉案房屋是因政府相关部门没有进行综合验收，不符合商品房预售合同第十条约定的交付房屋的条件。实际交付日期为2016年7月26日，而不是原告主张的2016年8月31日。2、原告主张违约金过高。商品房预售合同补充协议第十一条第二款约定，出卖人因逾期办理产权登记向买受人承担违约金的总额累计不超过买受人已支付购房款的2%。原告支付购房款524961元，被告即使承担逾期办理产权登记违约金，也不应超过买受人已支付购房款的2%的违约金，10499.22元。3、原告以人民银行贷款年利率作为其损失与违约金进行对比是完全错误的，是对法律规定的错误理解。4、原告主张支付逾期办证违约金的利息没有合同依据和法律依据。5、原告按照租金计算逾期交房违约金没有事实和法律依据。一方面，《商品房买卖合同解释》第十七条规定，合同中没有约定损失赔偿标准的，逾期交房的损失赔偿标准参照同地段同类房屋的租金标准计算。原被告签订的商品房预售合同中已经明确约定了预期交付房屋违约金的计算方法，不再适用租金计算损失。另一方面，原告没有提交证据证明其在同地段租赁房屋的事实，我方对其主张每月1000元的租金不予认可。原告按照租金计算逾期交房违约金没有事实和法律依据6、根据《商品房预售合同》第十条第（二）项第3款约定，由于买受人未按时足额交清合同价款、专项维修基金、暖气开户费、天然气开户费、有线电视开户费，出卖人可以据实延期交付房屋。原告至今没有缴纳专项维修基金、暖气开户费、天然气开户费、有线电视开户费，被告适当延期交房符合合同约定。被告方据此主张适当降低逾期交房违约金，符合合同约定。7、被告方主张逾期交房及逾期办证违约金的计算基数应为524961元，原告应提交储藏室收据。8、根据最高院发布的第八次全国法院民事商事审判工作会议民事部分的纪要第四部分，关于房地产纠纷案件的审理中第四项关于违约责任问题明确写明买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效时间，按照合同的约定，原告主张支付逾期办证违约金的诉讼请求超过法定诉讼时效，其诉请依法不应得到支持。9、被告办理手续的时间不能计算在内，目前在积极办证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和提交的证据，本院认定事实如下：原告与被告签订《商品房预售合同》，并于2014年6月18日在不动产管理部门进行了登记备案。合同约定原告购买被告开发建设的位于泰山御府苑G4座1单元8层801号房，房屋总价款524961元，涉案合同约定：第十条（一）商品房交付期限：出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付该商品房。（二）商品房交付条件：1、该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积测绘技术报告书；2、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明……。合同附件八《补充协议》第七条关于交接的约定4、如发生不可抗力或买卖合同约定的下列情形之一，出卖人可据实延期交房，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起的该商品房延期交付；（2）因政府部门、市政部门进行的与该商品房所在项目相关联的市政道路、管线工程或采取措施而引起的该商品房延期交付；（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致的开发建设期延长而引起的该商品房延期交付；（4）因天气原因导致无法施工的期间；（5）其他不可抗力。第五条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定2、逾期超过十日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自买卖合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房价万分之一的违约金。但无论买受人是否解除合同，出卖人支付的违约金总额累计不超过买受人已付购房款的2％。合同附件八《补充协议》第十一条产权登记的约定┄出卖人应当在该商品房实际交付后720日内（买卖双方在合同约定交房日期之前办理房屋交接手续的，则以合同约定的交房日期后720日内），将办理该商品房所在楼的所有权证初始登记需由出卖人提供的资料报房管部门。……如因出卖人未按约定将办理初始登记的资料提交房管部门，致使买受人在该商品房实际交付后720日内（买卖双方在合同约定交房日期之前办理房屋交接手续的，则以合同约定的交房日期后720日内）未能办理转让登记的，出卖人按买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金，买受人并有权解除合同。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人自买受人在该商品房交付后720日之次日起至将办理该商品房的所在楼的所有权证初始登记需由出卖人提供的资料报房管部门之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。但无论买受人是否解除合同，出卖人因此向买受人承担的违约金总额累计不超过买受人已付购房款的2％。合同第二十五条约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。补充协议十八条约定，补充协议与买卖合同约定不一致的，以补充协议为准。合同中的买受人为原告，出卖人为被告。合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款524961元。被告于2016年7月26日将涉案房屋交付原告。至原告起诉之日，被告仍未完成涉案商品房所在楼的所有权证初始登记。以上事实有商品房预售合同、收款收据、房屋钥匙收到条、原被告陈述、庭审笔录等证据在案证实。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。本案争议的焦点是：一、逾期交房违约责任问题；二、逾期办理涉案房屋产权证的违约责任问题；三、原告起诉逾期办证违约金是否已过诉讼时效；四、违约责任的承担；关于焦点一，原被告双方签订合同后，原告履行了支付房款义务。原告主张交付房款金额为574161元，包括储藏室款，但是，原告未提供购买储藏室付款证据，因此，认定房屋总价款524961元，被告该辩解理由本院予以采纳。根据合同约定，原告履行了支付房款义务，被告应当在2015年4月30日前向原告交付该商品房，被告将房屋交付原告时间为2016年7月26日。被告辩称涉案房屋因政府相关部门没有进行综合验收，原告未按时足额交清专项维修基金、暖气开户费、天然气开户费、有线电视开户费，被告可以据实延期交付房屋。因被告延迟交房原因是没有进行综合验收，不符合交房条件，而非因原告未按时交清费用等特殊原因所致，逾期交房的违约责任在被告，被告应当承担逾期交房的违约责任。被告辩称理由不成立，本院不予采纳。原告主张交房时间为2016年8月31日，被告提供交房钥匙收到条，证实交付日期为2016年7月26日，该证据经原告质证并予以认可，本院确认交房日期为2016年7月26日。关于焦点二，关于逾期办理涉案房屋产权证的违约责任问题，涉案合同补充协议约定，被告应当在该商品房实际交付后720日内，将办理该商品房所在楼的所有权证初始登记需由被告提供的资料报房管部门。如因被告未按约定将办理初始登记的资料提交房管部门，致使原告在该商品房实际交付后720日内未能办理转让登记的，被告按原告已付房价款的每日万分之一向原告支付违约金。原告承担的违约金总额累计不超过原告已付购房款的2％。被告将房屋交付原告时间为2016年7月26日。被告应当在商品房交付使用后720日内，即2018年7月16日内保证办理商品房所在楼的所有权证初始登记，由于被告原因至原告起诉之日仍未取得涉案楼宇初始登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于被告的原因，原告在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，被告应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系被告原因致使原告涉案不动产权证不能及时办理，被告应当承担逾期办证违约责任。被告辩称不存在违约行为的主张，未提供证据证实，对其辩称本院不予采信。关于焦点三，被告辩称原告所诉逾期办证违约金已过诉讼时效，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。在2018年10月1日之后起诉的，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算三年。最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条规定，原告请求被告支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案中，当事人在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故原告自2019年4月23日向本院提交诉讼材料，其权利保护范围应自2016年4月23日起算。原告主张自2018年7月16日起逾期办理商品房产权证的违约金，未过诉讼时效。被告辩称已过诉讼时效无据，本院不予采纳。关于焦点四违约责任的承担。（一）逾期交房违约责任的承担。合同附件八《补充协议》第五条逾期交房被告的违约责任……自买卖合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房价万分之一的违约金。但无论买受人是否解除合同，出卖人支付的违约金总额累计不超过买受人已付购房款的2％。被告应于2015年4月30日前交房，被告实际交房时间为2016年7月26日，逾期452天，每日违约金标准按合同约定的总房款524961元的万分之一计算，金额为23728元；根据合同约定，被告承担的违约金总额累计不超过原告已付购房款的2％即10499元，因此被告应承担逾期交房违约金为10499元。原告以约定的违约金低于造成的损失为由，要求按照同地段同类房屋1000元/月租金计算逾期交房违约金，因原告未提供证据证实违约造成的损失，本院不予支持。原告超出合同约定部分，本院不予支持，被告该辩解理由，本院予以采纳。（二）逾期办证违约责任的承担。合同附件八《补充协议》第十一条产权登记的约定……如因出卖人未按约定将办理初始登记的资料提交房管部门，致使买受人在该商品房实际交付后720日内，未能办理转让登记的，出卖人按买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。自买受人在该商品房交付后720日之次日起至将办理该商品房的所在楼的所有权证初始登记需由出卖人提供的资料报房管部门之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。但无论买受人是否解除合同，出卖人因此向买受人承担的违约金总额累计不超过买受人已付购房款的2％。被告于2016年7月26日将涉案房屋交付原告。被告辩称办理手续的时间不能计算在内，目前在积极办证，因其未提供证据证实，本院不予采纳。截止原告起诉之日仍未取得涉案楼宇初始登记，原告违约天数，自逾期之次日即2018年7月17日起，每日违约金标准按合同约定的总房款524961元的万分之一计算至被告取得涉案楼宇初始登记之日止，违约金总额累计不超过已付购房款524961元的2％即10499元。原告以约定的违约金低于逾期贷款利息，要求增加按照逾期贷款利息计算延期办证违约金，因合同已明确约定违约责任的承担，应按合同约定计算延期办证违约金。原告主张按逾期办证按照贷款利息计算违约金，本院不予支持，原告超出合同约定部分，本院不予支持，被告该辩解理由，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，之规定，判决如下：一、限被告泰安市时代房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告赵壮祥逾期交房违约金10499元；二、限被告泰安市时代房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告赵壮祥逾期办证违约金，自2018年7月17日起，每日总房款524961元的万分之一计算至被告取得涉案楼宇初始登记之日止，违约金总额累计不超过已付购房款524961元的2％即10499元。；三、驳回原告赵壮祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298元，保全申请费338元，共计636元，由原告赵壮祥负担245元，由被告泰安市时代房地产开发有限公司负担391元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  张传华二〇一九年十一月一日书记员  王文哲