天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终2109号上诉人（原审原告）：李瑶，女，1992年7月22日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：刘津华，天津世杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市塘沽汇利建材租赁有限公司，住所地天津滨海高新区塘沽海洋科技园乐山道185号。法定代表人：董立印，总经理。委托诉讼代理人：张登峰，该公司员工。原审第三人：吉林省连发房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市经济开发区自由大路7168号。法定代表人：吕德刚，总经理。委托诉讼代理人：朱雪雷，该公司员工。上诉人李瑶因与被上诉人天津市塘沽汇利建材租赁有限公司（以下简称汇利公司）、原审第三人吉林省连发房地产开发有限公司（以下简称连发公司）案外人执行异议之诉一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初25907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。李瑶上诉请求：1.撤销一审判决，确认“鼎山华府”xx房屋属于李瑶所有；2.停止对执行标的物“鼎山华府”xx房屋的执行；3.本案一、二审诉讼费由汇利公司承担。事实和理由：2012年10月，李瑶在人民法院查封案涉房屋之前与连发公司签订了《商品房买卖认购书》，并支付了房款。《商品房买卖认购书》中约定了双方的情况、商品房的面积、价款、付款方式及各方的权利义务，已经完全具备了商品房买卖合同的主要条款，符合司法解释规定的应当认定为商品房买卖合同的条件。《商品房买卖认购书》签订后，李瑶从连发公司处取得了该房的钥匙和《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，并从物业公司处取得《燃气开栓办理细则》，充分说明李瑶已经在人民法院查封之前实际合法占有了该房屋。未办理过户登记不是李瑶自身的原因造成。综上，李瑶与连发公司签订了合法有效的房屋买卖合同，依约交付了购房款，并且实际合法占有了该房屋，李瑶享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益。汇利公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应判决驳回上诉，维持原判。事实和理由：李瑶与连发公司签订的《商品房买卖认购书》并不能认定为合法有效的买卖合同。李瑶声称已经合法占有该房屋与实际情况不符。未能办理房屋过户登记李瑶有明显的过错。连发公司述称，案涉房屋已于2012年销售给案外人刘某，刘某与李瑶之间转让该房屋是在连发公司认可的情况下进行，案涉房屋已不属于连发公司名下财产。李瑶向一审法院起诉请求：1.依法确认坐落于长春市净月开发区鼎雅苑（鼎山华府）xx房屋属于李瑶所有；2.停止对案涉房屋的执行；3.本案诉讼费用由汇利公司负担。一审法院认定事实：2007年11月24日，案外人刘某与连发公司签订《商品房认购书》及《商品房买卖合同》各一份。《商品房认购书》约定：刘某作为认购人，有意购买连发公司所开发项目中的商品房，但连发公司现有相关手续尚不具备出售（预售）商品房的条件，为明确双方在《商品房买卖合同》生效前及生效后的权利义务，签订本认购书；认购的商品房为长春市净月开发区东鼎雅苑项目中的第xxx幢；刘某自签订认购书之日起3日内支付认购定金500000元，在《商品房买卖合同》生效后自动转为购房款；连发公司承诺于2018年5月1日前取得出售（预售）商品房的全部批准文件；《商品房买卖合同》作为认购书的附件，在连发公司取得商品房销（预）售许可证时生效。《商品房买卖合同》约定：房款金额3234210元，采取分期付款方式，签订《商品房认购书》3日内付定金500000元整，其余房款在本项目取得预售许可证5日内缴清；连发公司应当于合同生效后90日内，将经过综合验收合格的商品房交付刘某；自合同生效之日起30天内，由连发公司申请登记备案。上述认购书及合同签订后，吉林省生态实业有限公司分四笔向连发公司转账2600000元，分别为2007年11月26日500000元、2008年4月1日1000000元、2008年6月13日1000000元、2008年6月16日100000元，注明用途为“房款”“购房订金”。2008年5月21日，连发公司取得东鼎雅苑（鼎山华府）项目《商品房销（预）售许可证》，销售范围为1＃-45＃，房屋用途为商品住宅、商服，销售方式为预售。连发公司取得预售许可后，未与刘某继续办理登记备案手续，亦未向刘某交付房屋。2012年10月22日及23日，刘某与李瑶签订《房屋买卖合同》及《补充协议》各一份。《房屋买卖合同》约定：刘某于2007年11月24日购买“鼎山华府”小区第xxx栋别墅，已支付全部购房款3234140元，房屋未交付，也未办理产权登记、竣工验收、交付手续，李瑶对上述情况完全明了，愿意以现状购买上述房屋项下权利；房屋总价6000000元，在合同签订前由李瑶支付至刘某账户，刘某确认收齐房款后将与连发公司签订的购房协议转至李瑶名下，并由李瑶以3234140元为购房价格与连发公司签订正式购房合同。《补充协议》约定：首期房款5000000元已于2012年10月23日汇至刘某指定账户；尾期房款1000000元将于连发公司将刘某原正式合同在房地产交易中心取消注册时交付至刘某账户。2012年10月23日、2013年5月30日，李瑶之母姚丹滨分两笔向刘某账户转账共6000000元。上述合同及协议签订后，李瑶与连发公司签订《商品房买卖认购书》一份，约定：李瑶向连发公司认购位于“鼎山华府”xx房屋，房款金额3234140元；付款方式为首次付款3000000元整，剩余房款办理商品房买卖合同时交齐；买卖双方在签订《商品房买卖合同》当日，本认购书自行失效；因之前就该房已与刘某签订《商品房买卖合同》，在办理李瑶《商品房买卖合同》时连发公司要全力配合。该《商品房认购书》签订时间被倒签为“2008年9月20日”，连发公司还向李瑶出具倒签日期的房款收据四份，金额共计3000000元，收据出具时间和金额分别注明为2007年11月26日500000元、2008年3月31日1000000元、2008年6月13日1000000元、2008年6月16日500000元。连发公司与李瑶签订认购书后，未签署《商品房买卖合同》，未办理登记备案手续。李瑶名下有用于居住的其他房屋。2014年12月8日，一审法院受理了汇利公司诉连发公司租赁合同纠纷一案，诉讼中根据汇利公司财产保全申请，于2015年1月15日作出（2014）滨塘民初字第8004号民事裁定，查封了连发公司坐落于长春净月潭旅游经济开发区净月分团14号地东鼎雅苑（鼎山华府）22栋122号房屋一套。该案判决后，连发公司提起上诉，二审裁定撤销原判，发回一审法院重审。一审法院于2016年2月15日重新立案予以审理。2016年6月8日，一审法院作出（2016）津0116民初21111号民事判决，判决连发公司给付汇利公司租金、违约金，并承担诉讼费用。该判决生效后，连发公司未履行义务。汇利公司于2016年11月2日申请强制执行，一审法院立案执行。2016年12月9日，一审法院作出（2016）津0116执22789号之一执行裁定，续行查封连发公司名下上述房屋。2019年4月9日，李瑶向一审法院提出异议，一审法院经审查驳回其异议请求，故提起本案之诉。一审法院认为，本案的争议焦点是李瑶对案涉房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故李瑶应当承担举证证明责任。因当事人对本案法律适用、证据的关联性、证明目的等问题均存在争议，一审法院综合全案情况，分别予以评述。一、关于当事人诉争房屋与一审法院查封房屋是否为同一标的物问题。汇利公司认为，刘某及李瑶分别与连发公司签订的房屋认购书及合同中对所购房屋的地址记载不对应，均与法院查封裁定中记载的房屋地址不同，故不能证实李瑶提出权利主张的房屋与被查封房屋是同一房产。对此，李瑶向一审法院提交了认购书、购房合同等证据，上述证据对房屋地址分别记载为“长春市净月开发区东鼎雅苑第xxx幢”、“鼎山华府小区第xxx栋”、“鼎山华府xx”；连发公司向一审法院提交的房屋预售许可证记载的项目名称为“东鼎雅苑（鼎山华府）”，销售范围为“1＃--45＃”；上述记载与一审法院执行裁定书对查封房屋地址“长春净月潭旅游经济开发区净月分团14号地东鼎雅苑（鼎山华府）22栋122号”的记载相比对，小区名称一致，门牌号码虽不完全一致，但经一审法院当庭询问，连发公司对房屋编号问题予以解释说明，李瑶予以认可并明确表示其提出权利主张的就是一审法院裁定查封的房屋，且并无相反证据证明汇利公司的异议成立。综合上述理由，一审法院确认上述证据所记载的地址均指向同一房屋，即案涉房屋。二、关于本案的法律适用问题。李瑶主张其自刘某处购买了案涉房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第二十八条所列情形；汇利公司主张案涉房屋仍然登记在连发公司名下，且李瑶系与连发公司签订认购书，故本案应适用异议复议规定第二十九条。纵观本案先后形成的数份认购书及合同，能够说明刘某自连发公司处认购案涉房屋，后转让给李瑶，李瑶再向连发公司认购案涉房屋的过程，因连发公司系被执行人，案涉房屋系由其开发建设的商品房，仍登记在其名下，且李瑶最终系与连发公司签订认购书，故本案符合异议复议规定第二十九条规定的“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”，应依照商品房买卖合同的相关法律及司法解释审查李瑶与连发公司之间是否存在合法有效的买卖合同。同时，对于异议复议规定第二十八条、第二十九条规定的情形，一审法院亦将结合全案情况，予以综合评述。三、李瑶与连发公司签订的《商品房买卖认购书》是否属于合法有效的商品房买卖合同问题。一审法院经审查认定，李瑶与连发公司之间不成立合法有效的买卖合同。理由如下：首先，李瑶与连发公司之间签署的《商品房买卖认购书》不是正式的商品房买卖合同。根据认购书记载，本认购书未尽事项，以双方签订的《商品房买卖合同》为准，双方在签订《商品房买卖合同》当日，认购书则自行失效。上述约定表明，认购书是李瑶与连发公司之间为将来订立正式的商品房买卖合同所达成的合意，签订目的是为了将来订立商品房买卖合同。此外，该认购书在内容方面严重欠缺《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款和内容，且订立日期系倒签，形成时间存疑。故该《商品房买卖认购书》不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，不应认定为商品房买卖合同。其次，对于李瑶与刘某之间签署的《房屋买卖合同》及《补充协议》，刘某与连发公司之间签署的《商品房认购书》及《商品房买卖合同》，由于上述合同的签署主体均涉及案外人，是否真实有效、履行情况等不属于本案审理范围，李瑶提供上述证据的目的是为了证实系自刘某处受让案涉房屋，但根据证据的相关记载，能够说明李瑶受让案涉房屋时，对刘某并未取得房屋所有权、尚未竣工交付、需要与连发公司另行签订买卖合同等情况完全明了，故上述证据不能证实李瑶的主张成立，也不能据此认定李瑶与连发公司之间存在合法有效的买卖合同。四、关于异议复议规定第二十八条、第二十九条规定的其他情形是否成立问题。李瑶主张，与连发公司签订认购书后并取得案涉房屋钥匙，进行验收后认可房屋符合交付条件，后又取得房屋相关证明文件，故虽未实际装修入住，但已经构成合法占有案涉房屋。但经一审法院当庭询问及审查认为，李瑶不能提供交接验收清单等能够证实房屋主体及各项配套、附属设施设备已经完整验收交付的证据，且其陈述在未明确案涉房屋是否经竣工验收合格具备交付条件、房屋水电气等配套设施未进行交接的情况下即接收案涉房屋，与商品房买卖通常情况下的流程不符，违背常情常理，一审法院对其已经合法占有案涉房屋的主张不予采信。且李瑶陈述，其在长春市及其他地区有用于居住的房屋。综上，李瑶对案涉房屋所提主张既不符合异议复议规定第二十八条第二项，也不符合第二十九条第二项所规定情形。综上所述，李瑶对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对李瑶要求确认案涉房屋归其所有并排除强制执行的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，一审法院判决：“驳回李瑶的诉讼请求。案件受理费32640元，由李瑶负担（已缴纳）”。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李瑶申请一审证人刘某出庭，对相关事实进行核实，但不作为二审期间的新证据。连发公司补充提交公司刘某付款3000000元的原始凭证。汇利公司认为该证据并不能直接证明支付的3000000元为购房款。李瑶对该证据无异议。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：李瑶是否享有对案涉房产具有足以排除强制执行的权利；李瑶是否对案涉房产拥有所有权。现有证据显示，2012年10月22日及23日，李瑶与刘某签订《房屋买卖合同》及《补充协议》各一份，李瑶与连发公司签订《商品房买卖认购书》一份，约定李瑶购买“鼎山华府”小区第xxx栋别墅。《商品房买卖认购书》是李瑶与连发公司之间为将来订立正式的商品房买卖合同所达成的合意，签订目的是为了将来订立商品房买卖合同。但该认购书在内容方面严重欠缺《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款和内容，且连发公司在2008年5月21日已经取得《商品房销（预）售许可证》，李瑶购房时已经具备了在签订正式《房屋买卖合同》的条件。在此情况下，李瑶支付了大额的购房款项后，仍长期不签订《房屋买卖合同》，不办理房屋产权备案登记手续，其仅解释为“应开发商的要求”，明显不符合常理，本院不予采信。本院认为，李瑶对未办理过户登记手续具有明显过错。本案两审中，李瑶与连发公司均主张案涉房屋的钥匙于2012年10月通过刘某交付给李瑶，并主张房屋已经交付完毕。但两审中，连发公司均未能在指定的期限内举证证明案涉房屋于2012年10月前已经验收合格，并具备交付条件。故李瑶主张案涉房屋已经实际交付的上诉理由，本院不予采信。综上所述，李瑶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32640元，由上诉人李瑶负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 何日升二〇一九年十一月十八日法官助理郭小峦书记员王丽附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……