江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0281民初2558号原告：景德镇市公路管理局乐平分局，住所地乐平市大连路，统一社会信用代码12360200491310491Q。法定代表人:欧阳金华。委托代理人：邓彬，江西护三农律师事务所律师。被告：张清华，女，1975年9月21日出生，汉族，住乐平市。委托代理人:汪建红，男，1970年6月23日出生，汉族，住址同上，系张清华丈夫。原告景德镇市公路管理局乐平分局（以下简称公路分局）与被告张清华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告公路分局委托代理人邓彬、被告张清华及其委托代理人汪建红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。公路分局向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法责令被告及时腾出租赁房屋即“姜家道班”，恢复原样，并交付给原告使用。2、责令被告支付原告逾期使用期间租金暂定人民币3000元整。3、本案诉讼费用由被告承担。2010年初，被告张清华向原告公路分局提出租赁原告位于乐平市接渡镇姜家村的“姜家道班”做综合服务办公房，后经双方协商一致，并于2010年5月1日签订了第一份《乐平公路分局姜家道班租赁合同》。该合同约定：租赁期限为5年，租金为3000元/年，合同期满后，本合同自行终止等内容。在此期间，原、被告均按合同约定自动履行了各自义务。之后，原、被告双方又分别于2014年9月1日、2016年3月1日续签了两份《乐平公路分局姜家道班租赁合同》，合同内容除了租赁期限改变外，其他内容几乎没改变。其中最后一份租赁合同约定的租赁期限至2019年2月28日止，并以此作为租赁期限届满日。租赁合同到期后，因原告要收回房屋自用，故原告多次通知被告腾出该房屋，交付给原告使用。同时，2019年4月份又向被告发了《律师催告函》要求被告十日内将租赁物交还给原告，但被告均不予理睬，故诉至贵院。张清华辩称，我不同意腾出房屋，恢复原状。原告交给我的房屋是破烂不堪的，我投入了300余万元对房屋进行了修缮。原告将政府划拨地租给我，现要求收回，原告承诺会对我进行补偿，并让我对资产进行评估。原告原领导找我承租，是为了给原告单位创收，并承诺了不会收回，让我放心投资。清华庄园是合法经营的，解决了很多人的就业，农民在我这里领了80余万元的工资。原告与我姐姐汪月兰签订合同时，将原合同租期由4年改为3年，被告要求改回4年，但原告承诺不会收回，故未改，否则后续的租赁合同就是2020年到期。原告曾承诺不收回，现单方面要求终止合同，我认为原告与我签订租赁合同是欺诈行为。经审理查明：2010年5月1日，原、被告签订了第一份《乐平公路分局姜家道班租赁合同》，合同约定公路分局将位于乐平市接渡镇东津坂的公路分局姜家道班围墙范围内租给张清华做综合服务办公用。租期五年，租金为每年3000元，提前付清一年租金。2014年9月1日，合同由原告与被告丈夫的姐姐汪月兰续签。2016年3月1日，原告公路分局与被告张清华续签了《乐平公路分局姜家道班续租合同》，租金与租赁物不变，合同约定租期为三年即2016年3月1日至2019年2月28日，出租期满后，本合同自行中止。被告按约支付了全部租金。2019年4月，原告向被告邮寄了《律师催告函》，要求被告返还姜家道班房屋。另查明，坐落于乐平市接渡姜家养路队的“姜家道班”房屋所有权人为乐平市公路段（2002年乐平市公路段更名为景德镇市公路管理局乐平分局）。“姜家道班”房屋均为砖木结构，面积共计521.1m2，围墙内占地面积约为7亩左右。诉争房屋及土地为乐平市政府划拨给公路分局，用于姜家道班办公的场所，土地性质为国有划拨土地。原告出租该土地时，未经乐平市政府土地管理部门批准、登记，未缴纳土地出让金。上述事实有原、被告当庭陈述、租赁合同、乐平市自然资源和规划局证明、房产证等证据为证，足以认定。本院认为：原告出租的姜家道班土地性质为国有划拨土地，系政府无偿划拨给公路分局用于姜家道班养护公路的办公场所，现原告未依法获得乐平市土地管理部门批准擅自改变用途进行出租，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，国有划拨土地使用权，未经市、县土地管理部门和房产管理部门批准，不得转让、出租和抵押。划拨土地属国家所有，擅自转让、出租、抵押，有损国家利益，故上述规定系效力性强制性规定。原、被告签订的租赁合同违反了行政法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。故原、被告签订的《乐平公路分局姜家道班租赁合同》和《乐平公路分局姜家道班续租合同》均为无效合同。根据该法第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对原告诉请返还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。被告如有因合同无效造成损失，可另案起诉。原告诉请要求被告支付占用期间的租金3000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对原告要求支付占有使用费的请求，本院予以支持。但被告租金已付至2019年2月28日，至今未满1年，租金按3000元/年计算，即为250元/月，故后期租金应自2019年3月1日按250元/月支付至被告腾空租赁物时止。原告诉请要求被告恢复原状，因原告未提供证据证实真实的原貌，故对该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉解释（二）》第十四条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告景德镇市公路管理局乐平分局与被告张清华于2016年3月1日续签的《乐平公路分局姜家道班续租合同》均为无效合同；二、限被告张清华于本判决生效之日起两个月内将位于乐平市接渡姜家养路队的姜家道班围墙地内的所有土地与房屋全部返还给原告景德镇市公路管理局乐平分局。三、限被告张清华于本判决生效之日起十日内支付原告景德镇市公路管理局乐平分局租赁物占有使用费2000元（后期使用费按250元/月计算，支付至租赁物腾空时止）。四、驳回原告景德镇市公路管理局乐平分局的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告张清华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  程文新人民陪审员  汪桂芬人民陪审员  滕建华二〇一九年十一月十八日书 记 员  杨 群附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉解释》（二）第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。第四十六条对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。