山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终3017号 上诉人（原审第三人）：刘爱玲，女，1956年7月3日出生，汉族，现住山东省淄博市淄川区。 委托诉讼代理人：程勇，山东子诚律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：田玉和，男，1957年6月7日出生，汉族，现住山东省淄博市淄川区。 委托诉讼代理人：罗凯钰，男，汉族，1982年2月22日出生，现住山东省淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：李珂，女，1987年6月13日出生，汉族，现住山东省淄博市博山区。 上诉人刘爱玲、田玉和因与被上诉人李珂房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人刘爱玲的委托诉讼代理人程勇，上诉人田玉和的委托诉讼代理人罗凯钰，被上诉人李珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘爱玲上诉请求：撤销一审判决，改判确认合同无效，驳回李珂的一审诉讼请求或者发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人李珂承担。事实与理由：一审认定事实不清，庭审中我提交了结婚证证明我与田玉和是1981年10月1日登记结婚，涉案合同的签订时间是2014年5月22日，发生在婚姻关系存续期间，根据婚姻法第十七条的规定，该房屋属于夫妻共同所有。田玉和在庭审中也确认涉案房屋是夫妻共同财产。合同能够继续履行，一审法院应作实质性调查。根据合同法第一百一十条、物权法第九十七条的规定，我不同意出售涉案房屋，我作为共有人之一对涉案房屋的处分不符合上述法律规定的“全体共同共有人同意”的条件，李珂要求继续履行的诉讼请求不能成立。 田玉和上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李珂的一审诉讼请求或者发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人李珂承担。事实与理由：一审认定事实不清。我与刘爱玲1981年10月1日登记结婚，2014年5月22日为方便办理手续，我们商量以我的名义购买涉案房屋，该房产是我们夫妻共同财产。涉案合同是田孝杰和李珂签订的，当时我不在场，我和刘爱玲不知情，是田孝杰让我去房管局签字我就去了，因为这事弄得我们夫妻不和，田孝杰才通知李珂房子不卖了。即使房屋买卖合同有效，根据物权法第九十条的规定，在共有人刘爱玲不同意出售的前提下，该合同存在法律上不能继续履行的事实。涉案房产尚未办理产权登记到我名下，按照市政府关于淄博新区世纪路以西、北京路以东、鲁泰大道以南、和平路以北范围内，需取得不动产权属证书满三年后方可上市交易的规定，一审判决事实上无法履行。 李珂辩称，刘爱玲、田玉和的上诉理由不成立，合同已经签订，刘爱玲、田玉和已经收了钱，合同应当履行。 李珂向一审法院起诉请求：1.依法确认李珂与田玉和于2017年9月21日签订的《房地产买卖合同》有效；2.依法判令田玉和继续履行合同，并将位于张店区商品房（预售证：Y01-1001965）的土地、房产手续办理完毕后协助李珂按照合同约定办理过户手续；3.判令本案一切诉讼费用由田玉和承担。 一审法院认定的事实：关于涉案房屋来源及房屋买卖合同的签订事实。关于涉案房屋来源，李珂提供《商品房买卖合同》复印件一份，田玉和及刘爱玲对该证据没有异议，根据该份证据及当事人陈述可以确认：2014年5月22日，田玉和与淄博东升房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，由其购买淄博东升房地产开发有限公司开发的位于张店区商品房（预售证：Y01-1001965）一套，并一次性支付购房全款1161941元，田玉和在该合同中作为买方签字确认，共有人处记载为“无”。关于上述交易法院向案外人淄博东升房地产开发有限公司核实确认，田玉和已履行完交款义务，且涉案房产已交付完毕，并已具备办证条件。刘爱玲提供其与田玉和的结婚证，证实其与田玉和系夫妻关系，涉案房产系田玉和于双方婚姻关系存续期间购买，系夫妻共同财产，涉案房产尚未办理产权登记，刘爱玲未提供其共同出资的相关证据。关于上述房屋的涉案买卖，李珂提供房地产买卖合同二份、中国建设银行客户回单一份、中国建设银行银行卡客户交易详细信息两份、田孝杰签字的收到条三份、证人证言两份、短信聊天记录一宗。田玉和称其对涉案买卖不知情，系其女田孝杰在未征得其同意的情况下与李珂签订买卖合同、收取定金和购房款。刘爱玲称田玉和与李珂恶意串通，涉案买卖合同应认定无效。对上述证据及相关事实法院认为，根据李珂提供的证据可以认定，涉案《房地产买卖合同》系于2017年9月21日、经淄博智合房地产营销策划有限公司居间介绍、由田玉和之女田孝杰代田玉和与李珂签订，合同约定，李珂购买田玉和位于张店区房屋，总价款为253万元整，李珂在签订合同的同时，支付人民币5万元作为定金，2017年9月28日支付房款40万元整，2017年10月31日前支付房款65万元整，剩余房款143万元过户当日支付，若过户当日无法支付，李珂先行支付73万元，余款70万元办理银行按揭贷款，同时约定了违约责任等事项。合同附件为交房物品清单明细表一份，明细表上的物品由田玉和自行带走，其他物品留给李珂。合同签订时，李珂交付定金5万元，田孝杰向李珂出具收到条。2017年9月28日，李珂向田玉和银行帐户内转入购房款40万元，田孝杰向李珂出具收到条一张。2017年10月31日，李珂以向田孝杰银行帐户转账的形式交付购房款65万元，田孝杰向李珂出具收到条一张。交房物品清单明细表中载有电视机、洗衣机、冰箱、二幅画、二楼主卧床、床头柜和大衣橱等物品。另，李珂提交的两份《房地产买卖合同》内容相同，但其中一份由田玉和在“甲方”处补充签字及摁手印。法院认为，田玉和系完全民事行为能力人，其在合同中签字应视为其对田孝杰出售行为的追认，其称签字时不知合同内容不应成为其否定合同效力的正当理由，且部分购房款亦系转至田玉和的银行帐户，在交房物品清单中所留物品大部为日常生活所需，因此田玉和此项抗辩亦与常理不符，同时证人证言亦可佐证田孝杰在签署涉案房地产买卖合同时田玉和知晓并同意的事实，因此田玉和所述抗辩事实不予确认。在李珂交付定金及购房款共计110万元后，2017年12月17日，手机号为186××××8188的机主以田玉和的名义向李珂提出因涉案房屋办证困难且已进行抵押无法及时过户及其急需用钱等理由要求解除涉案合同，李珂明确回复要求继续履行合同。2018年1月2日，李珂通过中介公司告知田玉和继续履行合同，并通过中介公司向田玉和转交了《不同意解除合同声明书》，要求田玉和在三天内书面答复，否则承担产生的相关费用。之后田玉和未予答复亦未按合同继续履行，故李珂起诉至法院。诉讼过程中，田孝杰将李珂交付的购房款退还至李珂银行帐户，李珂称其并未同意解除涉案合同，故将款项转回至田孝杰银行帐户。 关于涉案房地产买卖合同是否因恶意串通、损害第三人利益而无效。刘爱玲提供的证据仅能证实其与田玉和系夫妻关系，并不能证实李珂与田玉和恶意串通、损害其合法利益的事实，故对刘爱玲主张的该项事实不予确认。 关于涉案房产买卖合同是否存在阻却继续履行的事由。根据法院审理查明的事实，涉案房屋已具备办证条件，并不存在权属登记变更障碍。涉案房屋系田玉和以个人名义购买，且无共有人，刘爱玲亦未提供有效证据证实其对涉案房屋享有权利，对刘爱玲主张涉案房屋为夫妻共同财产的事实不予确认。对当事人无争议的其他案件事实予以确认。 一审法院认为：1.关于涉案《房地产买卖合同》的效力。根据审理认定的事实，田玉和在其女田孝杰代其签订《房地产买卖合同》后在合同中签字摁手印，应为其对上述合同的追认，该合同对田玉和发生法律效力。刘爱玲并未提供有效证据证实涉案房地产买卖合同存在李珂与田玉和恶意串通、损害其合法权益的事实，故其主张涉案合同因此无效缺乏事实依据，对该项主张不予支持。因此涉案《房地产买卖合同》应为合法有效，并对李珂和田玉和发生法律效力。2.关于李珂是否有权要求继续履行合同。根据审理查明的事实，在李珂按约履行交款义务的情况下，田玉和因自身原因与李珂协商终止合同未果即单方要求解除合同，并明确表示不再履行合同，明显违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，守约方李珂有权要求田玉和继续履行合同。3.涉案《房地产买卖合同》是否可以继续履行。根据审理查明的事实，涉案房屋系田玉和以个人名义购买，且无共有人，刘爱玲亦未提供有效证据证实其对涉案房屋享有权利，故刘爱玲的主张并不当然发生阻却涉案《房地产买卖合同》继续履行的法律效力；田玉和已经履行完毕商品房买卖合同的全部付款义务，涉案房产亦已具备办证条件，因此继续履行亦未损害涉案房产开发商的合同权利。涉案《房地产买卖合同》已部分履行，李珂亦明确表示其具备一次性支付购房款的能力，继续履行亦不会损害田玉和的合同权利。因此，涉案《房地产买卖合同》并不存在继续履行的障碍，李珂要求继续履行涉案《房地产买卖合同》的诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认李珂与田玉和于2017年9月21日签订的《房地产买卖合同》有效；二、李珂与田玉和继续履行双方于2017年9月21日签订的《房地产买卖合同》，即田玉和应在涉案房产即位于张店区商品房（预售证：Y01-1001965）的产权登记办理完毕且李珂支付完剩余购房款143万元后十五日内，协助李珂将涉案房产权属登记变更至李珂名下；三、驳回刘爱玲的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费27040元，保全费5000元，以上合计32040元，由田玉和负担；第三人独立请求受理费100元，由刘爱玲自行负担。 本院二审期间，当事人提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘爱玲提交了张店区人民法院（2019）鲁0303民初4084号民事判决书一份，证明涉案房产是刘爱玲与田玉和的夫妻共同财产。李珂对该证据的真实性无异议，涉案房产是夫妻共同财产。田玉和对该证据无异议。田玉和提交了淄博市房地产市场调控联席会议办公室《关于进一步加强淄博新区房地产市场调控工作的通知》网络打印件一份，证明涉案房产在天津路以西、原山大道以东、中润大道以南、和平路以北范围内，需要取得不动产权证书满三年后方可上市交易，合同无法履行。李珂质证认为不清楚该文件规定，田玉和明知该文件规定就不应该与我签合同。刘爱玲对该证据无异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年5月22日田玉和以个人名义向淄博东升房地产开发有限公司购买涉案房产时，商品房买卖合同中的共有人处记载为“无”。在2017年9月21日田玉和与李珂签订的房地产买卖合同中有田玉和本人的签字捺印，田玉和对此予以认可。对刘爱玲主张田玉和与李珂恶意串通未提供证据证实，刘爱玲亦认可田玉和与李珂在签订合同前并不认识。 本院认为，合同当事人应当遵循诚实信用原则按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护。本案房地产买卖合同系田玉和与李珂自愿签订，系双方真实意思表示，合法有效。在买受方李珂不同意解除双方买卖合同的情况下，田玉和作为出卖方无正当理由坚持与买受方解除合同，于法无据，不予采纳。涉案房产虽然是刘爱玲与田玉和的夫妻共同财产，但该房产在田玉和向开发商购买时是以田玉和个人名义购买，在田玉和向李珂出卖该房产时，李珂善意相信该房产所有权人田玉和同意出售，无需经刘爱玲签字认可符合常理。现田玉和在已经收取李珂大部分房款的情况下又否认其对房屋买卖知情，刘爱玲亦主张田玉和与李珂恶意串通出卖夫妻共有房产均与事实不符，田玉和在房屋买卖合同上签名捺印、收取房款的行为与其不知情的主张相悖，刘爱玲并非涉案房产所有人，其是否在房屋买卖合同上签字并非合同成立的要件，其主张田玉和与李珂恶意串通亦未提交事实依据和行为目的予以证实，因此，刘爱玲、田玉和的上诉理由均无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，刘爱玲、田玉和的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27140元，由刘爱玲、田玉和共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈燕萍 审 判 员  史华振 审 判 员  马清华 二〇一九年十一月四日 代理书记员  董斯文