安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终7558号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘洋，男，1984年3月20日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。上诉人（原审原告、反诉被告）：陶新花，女，1982年11月24日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。上述两上诉人委托诉讼代理人：王总立，安徽皖大律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈兰芬，女，1960年2月11日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。上诉人（原审被告、反诉原告）：王平，男，1960年11月10日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。上诉人刘洋、陶新花因与上诉人陈兰芬、王平房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初1937号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月19日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘洋、陶新花的上诉请求为：1、撤销一审判决第二项内容，改判驳回陈兰芬、王平的全部反诉请求；2、陈兰芬、王平承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：虽然《存量房买卖合同》附件四中约定了刘洋、陶新花在2018年10月8日前将145万元存入托管账户，其余55万元由刘洋、陶新花办理贷款，但刘洋、陶新花与陈兰芬、王平于当日又签订了一份《补充协议》，双方又约定了新的付款方式，即刘洋、陶新花在2018年10月8日前向陈兰芬、王平支付60万元即可。后刘洋、陶新花也实际按照该约定履行了付款义务，并不存在违约行为。《存量房买卖合同》第五条约定了双方在2018年10月8日前办理存量房转移登记手续，但陈兰芬、王平并未在约定的期限内协助刘洋、陶新花办理房屋过户登记，导致了刘洋、陶新花无法办理贷款手续。因此造成的后果应由两陈兰芬、王平承担。退一步讲，即便法院不认为双方在补充协议中约定的付款方式实质上是对存量房买卖合同中约定的付款方式进行变更，那么因刘洋、陶新花在2018年12月初即通过向法院起诉表明愿意一次性支付剩余房款，并且自诉讼材料交给法院之日开始便将款项准备充足。剩余款项未支付的原因是诉讼未终结并且法院也未向刘洋、陶新花释明可将购房款转入法院账户，而非刘洋、陶新花恶意拖欠。刘洋、陶新花因双方争议寻求法院解决是行使法定的权利，如若法院在未经释明的情况下便认定刘洋、陶新花应承担在此之前未实际付款的违约责任，于刘洋、陶新花而言实属不公。故从刘洋、陶新花将材料送到一审法院并表明可一次性支付剩余房款的时间即2018年12月6日开始，直到一审法院向刘洋、陶新花释明可将剩余购房款全部转至法院账户时止，不应属于刘洋、陶新花逾期付款的期限，也不应由刘洋、陶新花承担该期间的违约金。陈兰芬、王平辩称，1、《补充协议》主要内容也是格式合同，手写补充的仅是约定房屋总价30%的首付款（含定金）60万元的具体支付时间，仅是对合同附件四付款协议的补充约定，补充约定没有、也不可能有替代付款协议的作用。《补充协议》中就根本没有刘洋、陶新花上述“付款方式”、“新的付款方式”、“付款方式进行变更”、“支付60万元即可”的有关内容。根据一审法院已认定的付款方式和实际付款证据，除首付款（含定金）60万元已支付外，刘洋、陶新花在2018年10月8日前尚有85万元未能按时支付。刘洋、陶新花上诉状主张其“并不存在违约行为”，但却提交不出其在2018年10月8日前已支付余款85万元的证据。根据二手房交易流程，除案涉房屋买卖合同前期已履行的内容外，在最终过户登记前还需要按大致以下顺序完成多道手续：除贷款额之外的购房资金支付(或存入托管账户)、合同网签备案、网签合同备案审核、购房资格审核、贷款办理（申请、面签、批贷）、房价审核、税费审核、税费缴纳等。本案正是由于刘洋、陶新花没有按合同约定办理购房资金支付，才导致不能办理后续手续，直至无法办理房屋过户登记。刘洋、陶新花没有举出陈兰芬、王平未协助其办理过户登记的具体事实，没有提供出陈兰芬、王平未协助其办理的证据。而陈兰芬、王平提供证据里仅来源于刘洋、陶新花或中介人的证据中，刘洋、陶新花方已明确要求推迟支付资金或推迟过户的证据有15项（证据16、18、19、21、25、26、29、30、32、33、35、38、39、41、43），这足以证明刘洋、陶新花是没有办理房屋过户的违约方。2、2018年7月5日签订的存量房买卖合同约定房价为200万元，付款方式为2018年10月8日前支付首付款（含定金）60万元，2018年10月8日前存入托管账户85万元，余款55万元公积金贷款，刘洋、陶新花承诺贷款最迟2018年11月可到卖方账户。但2018年7月21日刘洋就与中介辉达公司的马辉恶意串通，利用中介公司收留的房主陈兰芬的房产证、身份证复印件等冒名、违规办理了《合肥市存量房买卖合同网签备案单》。该合同网签备案单上购房总价140万元，付款方式为2018年10月9日向卖方支付85万元，2019年1月30日向卖方支付55万元。刘洋、陶新花在前后仅半个月之内、在定金仅付一半（10万元）之时就采取欺诈、恶意串通、以合法形式掩盖非法目的、违反法律、行政法规的强制规定，对同一处房屋办理两份内容完全不同的买卖合同，两合同总价相差60万元、付款时间相差2-3个月。简单对比一下两份合同内容，明显可见刘洋、陶新花当时就为后期的违约做好了冻结锁定房源、推卸责任的准备。刘洋、陶新花自2018年10月9日开始违约后，就以电话、短信、信件、转发微信、通过中介联系等各种方式反复虚假商谈[证据16-19、21、22、24-30、35、37、38]，采用软硬兼施、故意制造争议等多种手法故意拖延。期间又由刘洋的父亲出面代表刘洋道歉[证据32-33],2018年11月18日刘洋又向陈兰芬、王平发来致歉信[证据39]，致歉信中承认违约，表达歉意、请求重签合同、要求给予照顾。陈兰芬、王平为了尽快解决纠纷只好与刘洋、陶新花协商重签合同。协商中已尽量照顾对方，满足了对方提出的全部条件，但刘洋、陶新花出尔反尔、无理反悔[证据41-44]。后续的事实已经证明了刘洋、陶新花此时段根本没有购房资金，只是利用陈兰芬、王平的善意，虚假道歉、恶意拖欠。刘洋、陶新花先后12次明确承认过违约后又反悔、15次明确要求推迟支付资金或推迟过户的时间。刘洋、陶新花如此折腾不休有两个明确目的：一是利用其违规办理的网签备案单锁定案涉理想房源，使房主无法再卖给其他人，二是为等待其预计的2019年1月30日筹集到足够的资金而拖延时间。2018年11月底陈兰芬、王平认为刘洋、陶新花缺乏起码的诚实信用，没有购房资金，就不再与其做任何新的协商，并已另外联系好其他买主，准备另行出售该房屋。刘洋、陶新花只好利用诉讼程序继续拖延时间。3、双方当事人签订的《存量房买卖合同》约定，逾期支付购房价款的，应按逾期日数支付违约金。而刘洋、陶新花上诉状要求把违约金计算的终点截止到其提起诉讼之日，即2018年12月6日，这一要求不符合双方当事人签订的《存量房买卖合同》约定，也无法律依据。一审法院认为如将剩余款项直接支付至法院账户，应视为实际付清。这应该是指判决生效后，当事人申请法院执行中的合法行为。但本案一审判决尚未生效，案件尚未进入执行程序，刘洋、陶新花上诉状要求根据未生效的判决，把违约金计算的终点从合同约定的实际付清之日改变到直接支付至法院账户之日，违反了合同约定，也不符合民事诉讼法第一百五十五条规定，执行未生效判决书的任何行为都是无效的。双方当事人签订的《存量房买卖合同》自2018年10月9日开始被违约并一直延续，只有合同解除或继续履行才能结束违约状态。既然本案还是在诉讼期间，也就意味着法院对于双方之间的纠纷还没有作出生效的裁决，双方之间实体的权利义务关系尚未理清，谁对谁错还不知道，这种情况下如改变合同约定的违约金计算方式，将给尚未确定的违约方提供了逃避违约责任的机会，既违反了双方合同对违约责任的约定，也违反了诉讼权利平等原则。陈兰芬、王平的上诉请求为：1、一审判决书认定案涉《合肥市存量房买卖合同网签备案单》有关事实不清，请求二审法院查清事实后改判；2、约定的违约金低于造成的损失，请求二审法院予以增加，申请增加违约金的数量不超过14.242万元（截至2019年6月20日），自2019年6月21日起申请增加的违约金标准不超过每日400元；3、请求对一审判决中反诉案件受理费的笔误予以补正。二审审理期间变更上诉请求为：1、一审判决书认定案涉《合肥市存量房买卖合同网签备案单》有关事实不清，请求二审法院查清事实后确认案涉《合肥市存量房买卖合同网签备案单》无效；2、一审判决的违约金低于违约造成的损失，请求二审法院予以增加。申请增加违约金的数量不超过14.242万元（截至2019年6月20日），自2019年6月21日起至购房余款支付到卖房人账户之日止，申请增加的违约金标准不超过每日400元。一审法院关于王平在上海购房损失证据的认定错误、关于购房余款如支付至法院账户视为实际付清的判决理由不当，请求二审法院予以纠正；3、请求对一审判决中反诉案件受理费及负担的笔误予以补正。事实和理由：1、刘洋、陶新花在一审开庭时提交证据《合肥市存量房买卖合同网签备案单》（备案号1532159894468），这本应该由买卖双方共同签订,但陈兰芬、王平并不知情，没有参与办理，也没有委托任何人办理，更没有签字同意。在庭审质证阶段，陈兰芬、王平质证意见认为该项证据是伪造的虚假证据。庭审后陈兰芬、王平按照一审法院的要求提出了书面辩论意见[证据51]，进一步指出该网签备案单来源不合法、形式不合法、内容不真实。但一审判决书遗漏了陈兰芬、王平对刘洋、陶新花提交证据的质证意见，这不符合民事诉讼法第八条“民事诉讼当事人有平等的诉讼权利”。一审法院对陈兰芬、王平所质疑的刘洋、陶新花提交的证据网签备案单没有给出法院的认证意见。这不符合民事诉讼法第八条“民事诉讼当事人有平等的诉讼权利”、民事诉讼法司法解释第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”。对原证据重新审查，在裁判文书中对陈兰芬、王平提出异议的网签备案单，明确表述法院的认证结果和理由。在一审判决书“经审理查明以下事实”中有“2018年7月21日陈兰芬与刘洋办理了案涉房屋的网签备案”，这句话的内容不是真实事实，陈兰芬、王平都没有参与办理，实际是刘洋与中介马辉办理。由于陈兰芬、王平对刘洋、陶新花所提交的网签备案单存有异议，而一审法院又没有对这项证据给出认证意见，该证据就还没有被确认查证属实。根据民事诉讼法第六十三条第二款“证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据”。合肥市房地产管理局《关于全面推行存量房买卖合同网签备案工作的通知》，确定的存量房买卖合同的网签备案工作流程为“2.买卖双方通过经纪机构成交，买方和经纪机构签订《合肥市存量房经纪服务合同（委买）》。经纪机构把成交房源的相关交易信息录入系统，买卖双方确认后各自设置密码（用于变更和撤销合同），打印《存量房买卖合同》和《存量房网签备案单》，买卖双方及中介机构在合同、备案单上签字盖章；3.存量房买卖合同网上签订备案后，经纪机构配合买卖双方当事人至网签管理窗口进行网签合同备案审核工作”。刘洋、陶新花所提交的网签备案单是刘洋与中介辉达公司的马辉利用中介公司收留的房主陈兰芬的房产证、身份证复印件等办理，并没有打印和签署网签合同，网签备案单上没有任何一方签字盖章，也没有进行网签合同备案审核工作。与规定的网签备案工作流程比较，刘洋和中介马辉办理的网签备案单是违规的、没有生效的。案涉合同网签备案单上购房总价140万元及付款时间，与买卖双方2018年7月5日签订的《存量房买卖合同》总价200万元及付款时间不同。网签备案单并非陈兰芬、王平真实意思。刘洋和马辉办理的网签备案单是“阴阳合同”，涉嫌逃避税收，损害国家利益，违反了《城市房地产管理法》第35条：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或作不实的申报”、国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）第3条：“。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策”等法律法规。2、一审法院认为陈兰芬、王平2018年11月1日向刘洋、陶新花发出《解除合同通知》后，双方仍协商如何继续履行案涉合同，故视为陈兰芬、王平放弃了行使单方合同解除权。但陈兰芬、王平并无放弃解除权的意思，只是因刘洋、陶新花收到《解除合同通知》后，以电话、短信、信件、转发微信、通过中介联系等各种方式纠缠不休[证据24-30]；由刘洋的父亲出面代表刘洋道歉[证据32-33]；刘洋又向陈兰芬、王平发来致歉信[证据39]，承认违约，表达歉意、请求重签合同、要求给予照顾，陈兰芬、王平为了尽快解决纠纷只好与刘洋、陶新花协商重签合同。协商中已尽量照顾对方，满足了对方提出的全部条件，但刘洋、陶新花出尔反尔、无理反悔。后续的事实已经证明了刘洋、陶新花是利用陈兰芬、王平的善意，虚假道歉、恶意协商[证据41-44]，采用软硬兼施、制造争议、违约者先告状（2018年12月6日起诉）等多种手法故意拖延，一是为锁定案涉房源，二是为其筹资争取时间。刘洋、陶新花自己提交的证据已证明直到2019年2月25日才具有支付购房余款140万元的能力（还未包括购房税费、违约金等）。刘洋、陶新花严重违约时间已长达9个月，可一审法院判决的违约金13.92万元竟然还低于9个月之前本已解除合同可得到的定金20万元补偿。按照一审判决书确定的房屋总价200万元，刘洋、陶新花支付违约金15.3万元，预期刘洋、陶新花购房及违约费用共215.3万元。根据链家网2019年7月17日公开信息，案涉房屋同小区、同面积、同户型、同楼层段（高层）房屋挂牌出售房价平均值为235万元(（290+228+226+226+225+215）/6=235万元)；而以同小区类似房子近三个月内（2019年4-6月）成交均价（15475+17192+17160）/3=16609元/平米计算，案涉房屋（133.9平米）市场价为222.4万元。按照一审判决的结果，刘洋、陶新花作为违约方非但没有任何损失，没得到任何的惩罚，还获得了至少7.1万元的超额利益（222.4-215.3=7.1万元）；而作为守约方的陈兰芬、王平，因对方违约所造成的损失不但没有得到任何补偿，卖房总价加上一审判决的违约金甚至比目前市场房价还低7.1万元。陈兰芬、王平卖房是为了在上海置换房子补充资金，签订合同时给刘洋、陶新花留了三个多月的资金准备期，加上刘洋和中介马辉的承诺，陈兰芬、王平信赖该合同不会违约，在预留一定时间差后在上海签订了买房的连环合同。后因陈兰芬、王平与刘洋、陶新花的有效的合同得不到履行，致使陈兰芬、王平在上海买房出现资金缺口，导致在上海违约，损失违约金；为防止损失扩大，采取增加借款填补资金缺口，又多付出借款利息。因为如果陈兰芬、王平与刘洋、陶新花的合同能得到遵守，则这项违约金和借款利息根本就无须额外支付。该损失是因刘洋、陶新花违约所造成的，则当然应由违约当事人承担责任。按照一审判决确认的时间，计算造成的实际损失如下：（1）直接损失：上海买房逾期违约金[证据46、47]16天*3825元/天=6.12万元；（2）直接损失：卖房增加成本（交通、住宿、误工等）=10人次*0.2万元=2万元；（3）防止损失扩大而支出的合理费用：个人借款利息[证据49]：①132万元*5元/万元每日*220天=14.520万元（借款期2018年11月13日—2019年6月20日）；②68万元*5元/万元每日*203天=6.902万元（借款期2018年11月30日—2019年6月20日）。以上因刘洋、陶新花违约所造成的陈兰芬、王平实际损失合计为29.542万元（截至2019年6月20日），2019年6月21日起每日实际损失为房价的万分之五即每日1000元。陈兰芬、王平服从一审法院的“合同继续履行、支付违约金”的判决原则，根据合同法第一百一十四条“。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”，请求二审法院进一步考虑本案的实际具体案情和一审判决违约金过低的结果，增加违约金。申请增加违约金的数量不超过14.242万元（截至2019年6月20日），自2019年6月21日起申请增加的违约金标准不超过每日400元（相应时间服从一审判决）。3、陈兰芬、王平反诉状诉请违约方支付定金20万元、赔偿金40.07万元，一审判决书确定“反诉案件受理费减半收取为9847元”（已交，证据52）。根据《诉讼费交纳办法》（2007年4月1日）第十三条缴纳标准分段累计计算，（普通程序）案件受理费为9807元，按第十六条、第十八条规定减半缴纳案件受理费应为4903.5元。请二审法院复核后对案件受理费的笔误予以补正。刘洋、陶新花辩称，一审反诉请求并没有提出上诉请求的理由，二审增加诉请没有依据。双方买卖合同以及补充协议可以明确主合同约定140万元款项2018年10月8日前支付托管账户，但是补充协议又一次约定刘洋、陶新花于2018年10月8日前包含定金在内60万元，由此补充协议已经变更主合同的约定，剩余款项也是通过公积金贷款方式进行，所以没有违约情形。陈兰芬、王平2019年9月23以及10月23日增加上诉请求，不符合法律规定。不在上诉期间内提出都不能作为上诉请求。刘洋账户实际在2019年1月15日就有1294000元。无论从贷款或者刘洋实际履行能力，刘洋、陶新花愿意支付款项并且将原来按揭支付款项变更为一次性支付款项，综上都能看出刘洋、陶新花没有任何违约情形。刘洋、陶新花向一审法院提出的诉讼请求为：1、陈兰芬、王平继续履行签订于2018年7月5日的《存量房买卖合同》，并且协助办理合肥市庐阳区森景大道33号碧水源小区13幢1501室房屋产权过户登记手续；2、陈兰芬、王平承担本案全部诉讼、保全费用。陈兰芬、王平向一审法院提出的反诉请求为：1、确认双方房屋买卖合同解除；2、买方承担违约责任，向卖方支付定金20万元、赔偿金40.07万元；3、买方承担全部诉讼、鉴定、证人出庭作证等费用。一审法院查明：陈兰芬与王平为夫妻关系，陈兰芬系位于合肥市庐阳区森景大道33号碧水源小区13幢1501室房屋（以下简称案涉房屋）产权人。2018年7月5日，陈兰芬与刘洋、陶新花签订了一份《存量房买卖合同》及补充协议，约定：一、陈兰芬将案涉房屋出售给刘洋、陶新花，价款为2000000元。二、双方确认在2018年10月8日前共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。三、双方在合同附件四约定，“委托房地产管理部门实行存量房交易资金托管的具体事宜：（一）乙方同意在以下规定期限内将存量房转让价款存入房地产管理部门设立的资金托管账户。1、2018年10月8日前将人民币（大写）壹佰肆拾伍万元存入托管账户：并在当日内【申请】办理存量房转移手续……3、甲方同意乙方……向住房公积金中心贷款人民币（大写）伍拾伍万元整”；四、定金为200000元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵作房价款，如甲方不履行该合同，应双倍返还乙方定金；如乙方不履行该合同甲方收取的定金不予退还。定金分三次交付支付，其中2018年7月5日支付30000元，7月6日支付70000元，7月20日前支付100000元。五、2018年10月8日前支付400000元给甲方。六、乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理。逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过十日后，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付存量房价款万分之三的违约金，如乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。合同签订后，刘洋、陶新花分别于2018年7月5日、7月6日、7月23日共计支付了200000元定金，并于2018年9月29日支付了400000元购房款。2018年7月21日陈兰芬与刘洋办理了案涉房屋的网签备案。但由于刘洋未能按合同约定在2018年10月8日前将购房款存入托管账户。2018年10月22日陈兰芬、王平通过房产中介公司向刘洋、陶新花发出《合同履行催告书及解除合同预通知》，告知如乙方愿意继续履行合同，最迟于2018年10月31日前将购房余款壹佰肆拾万元直接支付给甲方或部分存入托管账户并办理贷款补足，且必须把2018年10月9日起至购房余款直接支付给甲方或存入托管账户前一日的违约金一次全部支付给甲方，否则甲方不再承诺同意合同继续履行。当日，刘洋发短信给陈兰芬，言明“我愿意继续履行合同，逾期的每天万分之三违约金会按天给您的，你放心”。2018年10月30日刘洋向陈兰芬、王平发短信，言明“根据补充协议规定，我已实际支付了二十万定金和四十万房款给您，违约金不应该按六百每日算，按照诚意协商原则，我愿意每天支付您违约金五百元，您若同意，我即刻支付10月9日至10月30日的违约金共计一万一千元给您，另外我的卖房贷款已在快速办理之中，有望十一月中旬之前到账，望耐心等待为感”。2018年11月1日陈兰芬、王平通过房产中介公司向刘洋、陶新花发出《解除合同通知》，告知刘洋、陶新花从当日起停止该合同后续所有内容的履行，并不予退还定金以及支付逾期违约金13800元。2018年11月2日，刘洋向陈兰芬发短信，承诺在11月30日前支付1250000元，剩余150000在2019年1月20日前支付，另外再支付10000元违约金。如果不同意履行，则将13800元违约金支付给王平，但陈兰芬、王平应将60万元退还。当日刘洋、陶新花将10月9日至10月31日的违约金13800元转账支付给陈兰芬、王平。后双方未能达成一致。2018年11月12日刘洋向房产中介公司致函，要求继续履行原来合同房屋总款，改公积金贷款为一次性付款。2018年11月18日刘洋向陈兰芬、王平发致歉信，请求两人谅解。2018年11月25日陈兰芬、王平发出《合同解除结算、重签合同有关协议》，提出甲方为照顾乙方，退回乙方定金100000元，免收乙方逾期违约金13800元，甲方放弃对乙方的追加赔偿要求；乙方要求重新购买甲方房屋，并以全部现金方式补齐房款，一次付清；在新买卖合同中，甲方同意乙方要求的房屋优惠总价为2100000元，扣除甲方收到房价款613800元，以及乙方应支付的100000元违约金，乙方还应支付1586200元，补齐2100000元房款后另签购房合同；该协议在2018年12月1日前，甲方收到乙方购房款1586200元后生效。但之后，双方仍未能达成一致。在庭审中，一审法院向双方释明是否同意继续履行合同，刘洋、陶新花要求继续履行合同，陈兰芬、王平则表示刘洋、陶新花按其反诉请求承担了违约责任，就可以继续出售房屋给两人。另查明：刘洋、陶新花购买案涉房屋属于置换。陈兰芬、王平出售案涉房屋亦为了在上海购房。还查明：至2019年2月25日，刘洋在工商银行账户余款已至1400000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现双方就以下问题存在争议：一、付款方式。根据案涉合同及补充协议约定，双方就案涉房屋付款方式应为刘洋、陶新花在2018年10月8日前支付1450000元（包含定金200000元和已付房款400000元）存入托管账户，剩余房款550000元办理公积金贷款支付。二、刘洋、陶新花是否存在违约行为。根据双方的证据，刘洋、陶新花在2018年10月8日前支付了600000元给陈兰芬、王平，尚有850000元未能按时支付至托管账户。故刘洋、陶新花构成了违约。三、案涉合同是否已解除或应当解除。根据案涉合同约定，乙方超过十日未支付存量房价款的，甲方有权单方解除合同。由于刘洋、陶新花逾期已超过十日支付房款，故陈兰芬、王平可依据案涉合同约定行使单方解除权，因此两人于2018年11月2日通过房屋中介向刘洋、陶新花发出《解除合同通知》，但当日刘洋、陶新花向陈兰芬、王平按案涉合同约定支付13800元违约金（2018年10月9日至10月31日），双方就如何继续履行案涉合同进行协商，上述协商应视为陈兰芬、王平放弃了行使单方解除权，且上述协商亦不是陈兰芬、王平所述属于“合同解除结算和重签合同”。至2018年11月25日，陈兰芬、王平又向刘洋、陶新花发《合同解除结算和重签合同》通知，上述通知属于双方就案涉房屋交易如何继续履行进行协商。之后，双方未能达成一致在于刘洋、陶新花如何承担违约责任以及如何赔偿损失。据此，一审法院认为案涉合同在陈兰芬、王平发出单方解除通知后并未当然解除，双方就履行继续合同进行协议无果，致使双方各自诉至一审法院，故一审法院认定案涉合同尚未解除，并对陈兰芬、王平反诉请求解除案涉合同不予支持。四、刘洋、陶新花应承担的违约责任。首先，对陈兰芬、王平反诉请求赔偿400700元损失，一审法院认为上述损失与本案不存在必然关联性，且案涉合同对上述损失未有明确约定，故一审法院不予支持。其次，是否应当适用定金罚则，案涉合同的补充协议中约定了200000元定金，该定金适用范围为“如乙方不履行该合同甲方收取的定金不予退还”。该定金罚则适用前提应为案涉合同解除不再继续履行，故不应适用该定金罚则。第三，由于案涉合同未依法解除，双方应继续履行签订于2018年7月5日的《存量房买卖合同》及补充协议，刘洋、陶新花逾期交付房价款亦应按合同承担违约责任，并支付违约金。案涉合同约定了逾期付款违约金，即按存量房房价款按日万分之三即每日600元标准支付违约金，该违约金自2018年11月1日起暂计算至2019年6月20日（已扣除刘洋、陶新花已支付的违约金13800元）为139200元，之后顺延计算至刘洋、陶新花将全部剩余款项1400000元实际付清之日止（上述付款如直接支付至一审法院账户，应视为实际付清）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、陈兰芬、王平于判决生效之日起十日内协助刘洋、陶新花办理合肥市庐阳区森景大道33号碧水源小区13幢1501室产权转移登记手续；二、刘洋、陶新花于判决生效之日起十日内向陈兰芬、王平支付违约金139200元，之后违约金自2019年6月21日起按每日600元标准支付至剩余房屋价款全部实际付清之日止；三、驳回刘洋、陶新花的其他诉讼请求；四、驳回陈兰芬、王平的其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取为80元，由刘洋、陶新花负担。反诉案件受理费减半收取为9847元，由陈兰芬、王平负担8000元，由刘洋、陶新花负担1847元。本院对原判所认定而为双方当事人无异议的事实予以确认。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈兰芬、王平提供的证据：手机短信8张，证明刘洋、陶新花违约。当时陈兰芬、王平要求解除合同，刘洋提出方案将整个付款时间10月8日推迟到2019年1月以后，违约金也取消，只答应付1万元。刘洋、陶新花质证认为坚持一审质证意见。按照证据规则不属于新的证据，2018年10月8日两条短信息内容可看出刘洋没有违约情形，而是对方刻意拒绝沟通所造成，如果存在损失，也是应该对方自行承担。本院认为，本案中，刘洋、陶新花未在2018年10月8日前将850000元支付至托管账户，已构成违约，根据合同约定，陈兰芬、王平可行使单方解除权，陈兰芬、王平于2018年11月2日通过房屋中介向刘洋、陶新花发出《解除合同通知》，但当日刘洋、陶新花向陈兰芬、王平按案涉合同约定支付2018年10月9日至10月31日的违约金13800元，双方就如何继续履行案涉合同进行了协商，上述协商应视为陈兰芬、王平放弃了行使单方解除权，且上述协商亦不是陈兰芬、王平所述属于“合同解除结算和重签合同”。2018年11月25日，陈兰芬、王平又向刘洋、陶新花发《合同解除结算和重签合同》通知，上述通知属于双方就案涉房屋交易如何继续履行进行协商。之后，双方未能达成一致在于刘洋、陶新花如何承担违约责任以及如何赔偿损失。且在一审庭审中，一审法院向双方释明是否同意继续履行合同，刘洋、陶新花要求继续履行合同，陈兰芬、王平则表示刘洋、陶新花按其反诉请求承担了违约责任，就可以继续出售房屋。案涉合同的补充协议中约定了200000元定金，该定金适用范围为“如乙方不履行该合同甲方收取的定金不予退还”，该定金罚则适用前提应为案涉合同解除不再继续履行，由于案涉合同未依法解除，故不应适用该定金罚则。双方应继续履行签订于2018年7月5日的《存量房买卖合同》及补充协议，刘洋、陶新花逾期交付房价款亦应按合同约定承担违约责任，并支付违约金。案涉合同约定了逾期付款违约金，即按存量房房价款的日万分之三即每日600元标准支付违约金，鉴于刘洋、陶新花已于2019年6月20日将房款1400000元交至一审法院，扣除刘洋、陶新花已支付的违约金13800元，违约金应自2018年11月1日起计算至2019年6月20日为139200元。陈兰芬、王平在一审审理期间提出的反诉请求为“确认双方房屋买卖合同解除及买方承担违约责任并支付定金20万元、赔偿金40.07万元”等，故一审法院对于反诉费用的计算并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初1937号民事判决第一项；二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初1937号民事判决第二、三、四项；三、刘洋、陶新花于本判决生效之日起十日内向陈兰芬、王平支付违约金139200元。四、驳回刘洋、陶新花的其他诉讼请求。五、驳回陈兰芬、王平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取为80元，由刘洋、陶新花负担；反诉案件受理费减半收取为9847元，由陈兰芬、王平负担8000元，由刘洋、陶新花负担1847元。二审案件受理费6232元，由刘洋、陶新花负担3084元，陈兰芬、王平负担3148元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十一月十九日书记员 孟 成附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。