广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初6711号原告：广州越秀物业发展有限公司南沙分公司，营业场所广州市南沙区环市大道西海韵路24号403房，统一社会信用代码91440101MA59EP7Q6H。负责人：黄晓玲。委托诉讼代理人：杜伟华、王秀华，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：邓雯菲，女，1995年3月15日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：邓广森，男，1957年11月15日出生，系被告邓雯菲父亲。委托诉讼代理人：何慧明，女，1963年8月31日出生，系被告邓雯菲母亲。原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下称越秀物业南沙分公司）诉被告邓雯菲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告越秀物业南沙分公司的委托诉讼代理人杜伟华，被告邓雯菲及其委托诉讼代理人邓广森、何慧明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告越秀物业南沙分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理服务费18179.62元（按2.1元/平方米·月的标准计算，从2014年5月4日计至2019年3月31日止，共57个月28天）；2.被告向原告支付逾期缴纳物业管理服务费违约金（违约金的计算方法：以2014年5月4日至2014年6月30日所欠物业服务费596.23元为本金，按每日万分之四的标准，从2014年5月11日起计算至被告实际缴清之日止；欠缴2014年7月1日至2018年12月31日的物业服务费，分别以每季度欠缴物业服务费925.17元为本金，按每日万分之四的标准，从每季度首月的11日起计算至被告实际清偿之日止；以2019年1月1日至2019年3月31日的物业服务费930.33元为本金，按每日万分之四的标准，从2019年1月11日起计算至被告实际缴清之日止。违约金以欠缴的物业服务费为限）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为南沙区×城×期×栋×房（登记地址广州市南沙区×大道西×街×号×房，以下统称涉案房屋）的业主。原告与被告签订物业管理服务合同，由原告为被告提供物业管理服务。双方约定物业管理服务费以一个季度为缴纳周期，被告应在每季度首月10日前缴纳，每逾期一日，应按欠缴总额的1‰交纳滞纳金。因被告拖欠物业管理服务费，经原告多次催收，被告仍未支付拖欠的费用，根据原告与被告签订的物业管理服务合同，被告应当支付拖欠的物业管理服务费和相应的违约金。被告邓雯菲答辩称：1.被告欠缴物业费，根源是原告不能交付涉案房屋，由于涉案房屋存在质量问题，被告至今没有收楼，不存在物业管理服务，不产生物业服务费。2.原告没有与被告签订《前期物业管理服务合同》，与被告不存在物业服务关系。3.原告除了在2016年11月20日向被告寄送《物业服务费催缴函》外，再无其他催收函件，且上述函件没有原告法定代表人签名也没有加盖公章，不具有法律效力，故原告主张的物业服务费已经超过了诉讼时效。4.《商品房预售合同》的《补充协议》第二条第2款和第三条第1款应认定为无效的格式条款。5.原告主张涉案房屋建筑面积为147.67平方米，没有提供相关证据证明。6.约定违约金标准偏高，被告不应支付违约金。经审理查明：2013年1月23日，广州城建开发南沙房地产有限公司（以下简称城建南沙房地产公司）（卖方、甲方）与邓雯菲（受方、乙方）签订《商品房预售合同》，约定由乙方购买涉案房屋，建筑面积为146.85平方米。第五条物业服务，甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州城建开发物业有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效为止。物业服务费为每月每平方米建筑面积2.1元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付，甲方应当在2014年5月4日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介结构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按双方约定的标准进行修理、更换。修理、更换后，乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续，乙方同意甲方履行上述义务后，不再作任何补偿。《商品房预售合同》附件七补充协议约定，二、甲乙双方同意买卖合同第十二、十三、十五条修改和补充条款为，2.除非双方另有约定，否则无论乙方是否收到甲方的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为乙方先履行；如乙方未履行付清房款、税、费、物业专项维修资金和逾期付款所产生违约金等义务，甲方没有任何责任将该商品房交付给乙方。三、甲乙双方同意买卖合同第十三条修改和补充条款为1.该商品房法律责任转移的时间，若已同时满足如下条件，则不管乙方是否已于买卖合同第十三条约定的房屋交付日期前满足本补充协议第二条第1款约定的现实交付的前提条件或办妥收楼手续，乙方均应当自买卖合同第十三条约定的房屋交付日期或该商品房符合约定的交房条件之日（以在后的时间为准）起开始承担该商品房的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付、商品房灭失毁损的风险承担：（1）一次性付款或分期付款方式，乙方按买卖合同第八条的约定向甲方交清该商品房之全部房款，且甲方收到银行的到账通知；（2）按揭付款方式，甲方收齐该商品房之全部房款，且收到银行发出的到账通知；（3）该商品房已经符合约定的交房条件。此外，《商品房预售合同》还就其他条款进行了约定。2014年4月29日，城建南沙房地产公司出具《商品房交付使用通知书》，通知邓雯菲于2014年5月4日办理涉案房屋收楼手续。2014年6月16日，城建南沙房地产公司出具《温馨提示》，通知邓雯菲于2014年6月30日前办理涉案房屋收楼手续。邓雯菲确认收到上述两份函件，并于2014年8月1日前去验收，但认为涉案房屋存在质量问题，至今没有办理收楼手续。2014年11月5日，涉案房屋登记至邓雯菲名下，登记建筑面积为147.6709平方米。2014年2月28日，城建南沙房地产公司（甲方）与广州城建开发物业有限公司（下称城建物业公司）（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：“甲方选聘乙方对南沙滨海珺城提供前期物业管理服务。物业管理服务费由业主按专有部分的建筑面积预先交纳，住宅物业管理服务费为2.1元/月·平方米。业主应当自房屋买卖合同中约定的收楼之日或者收楼时间期满之日起交纳物业管理服务费。房屋已经具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续的，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业费。业主或物业使用人应缴的物业服务费应以季度为缴纳周期，并于每月10日前以银行划账方式缴纳当期费用。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向乙方支付违约金。合同期限自2014年5月4日起至业主委员会成立并选聘出新的物业管理企业之日止”。越秀物业南沙分公司陈述实际收费是以季度为周期，每季度首月10日前缴纳当期费用，邓雯菲对此予以确认。邓雯菲认为其不应交纳物业服务费，故不存在违约金。2014年3月10日，城建南沙房地产公司取得涉案房屋所在楼盘的竣工验收备案表。2013年11月28日，城建南沙房地产公司与广州供电局有限公司签署涉案房屋所在楼盘《高压电用电合同》。2013年12月9日，涉案房屋所在楼盘具备通气条件。2014年3月31日，涉案房屋所在楼盘具备通邮条件。2014年6月11日，城建南沙房地产公司与广州南沙粤海水务有限公司签署涉案房屋所在楼盘《供用水合同》。广州城滨物业管理有限公司滨海珺城服务中心于2016年11月17日出具《物业服务费催缴函》，载明截止2016年9月30日，邓雯菲尚欠物业服务费3710.97元，并告知邓雯菲于收到函件后十日内及时履行支付义务。邓雯菲收到了该函，并于同年12月回复《对的回复暨诉求》。城建物业公司于2017年6月22日将公司名称变更为广州越秀物业发展有限公司（以下简称越秀物业公司）。越秀物业南沙分公司向本院提交了由越秀物业公司于2018年11月12日出具的《声明书》，载明：“我司是广州市南沙区滨海花园、滨海水晶湾、滨海半岛、滨海珺城、滨海悦城、滨海隽城、滨海御城等小区（以下统称“物业小区”）的物业管理单位，我司原名为广州城建开发物业有限公司、现更名为广州越秀物业发展有限公司，广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下统称“南沙分公司”）系我公司的分公司，自2016年9月5日起实际负责上述物业小区的物业管理。现我司声明上述物业小区自2010年1月1日起至2019年12月31日的物业服务管理费及相应违约金的债权均由南沙分公司享有，由南沙分公司行使债权人的权利。”涉案房屋所在小区至今未成立业主委员会。另查明：邓雯菲提供其与滨海珺城管家曾泳冬的微信聊天记录显示，于2017年6月24日下午，邓雯菲“事实，本业原约定交付使用是2014年5月4日的，无法按质、达标交付使用的历时已经四年多了，我们亦无居住处而外租居住，请您为本物业赋予可尽早交付使用的尽力”，“谢谢您的！”，曾泳冬“好的，但是邓小姐，我这边查到2015.10-2017.12管理费、公摊费、代收水费，共9024.87元欠费的”，邓雯菲“我仍未收楼”，……“那是就物管于去年10月发来催欠物管费3000元《催缴函》，我们作出的《复函》”，曾泳冬“哦哦，是的，我刚看了资料未收楼的，抱歉，我是刚接手这一区！请见谅”。本院认为：邓雯菲虽然未与越秀物业南沙分公司签订物业服务合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力”的规定，城建南沙房地产公司与城建物业公司签订的《前期物业服务合同》亦适用于邓雯菲，对其具有约束力。城建物业公司依法更名为越秀物业公司，根据越秀物业公司出具的《声明书》，涉案小区实际由越秀物业南沙分公司负责管理，在越秀物业公司确认相关债权归越秀物业南沙分公司享有的情况下，越秀物业南沙分公司作为越秀物业公司的分支机构，有权依据上述《前期物业服务合同》向邓雯菲主张相应的债权。邓雯菲抗辩《前期物业服务合同》与其无关，于法无据，本院不予采纳。关于邓雯菲应缴交物业服务费的起算时间。城建南沙房地产公司函告邓雯菲于2014年6月30日前办理涉案房屋收楼手续，此时涉案房屋已经具备法定交付条件，邓雯菲应及时办理收楼手续。依据《前期物业服务合同》的约定，房屋已经具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续的，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业费。故邓雯菲应自2014年7月1日起交纳涉案房屋物业费。城建南沙房地产公司虽于2014年4月29日通知邓雯菲在2014年5月4日办理涉案房屋收楼手续，但涉案房屋其时仍未具备通水条件，越秀物业南沙分公司主张邓雯菲从2014年5月4日起支付物业服务费的依据不足，本院不予支持，邓雯菲以其未收楼为由拒绝交纳物业服务费，没有依据，本院亦不予支持。至于邓雯菲主张《商品房预售合同》补充协议的效力及涉案房屋的质量问题，与本案物业服务合同属不同法律关系，可另询法律途径解决。关于物业服务费违约金的问题。《前期物业服务合同》中约定“应缴纳的物业服务费应以季度为缴纳周期，并于每月10日前以银行划账方式缴纳当期费用。甲方、业主或物业使用人违反合同第六条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠费总额的万分之四的标准向乙方支付违约金”，该条虽约定付款期限不明，但当事人确认实际上是每季度首月10日前缴纳当期费用，故越秀物业南沙分公司主张以当季度欠缴的物业服务费为本金，按每日万分之四的标准，分别从各季度首月11日起计收违约金，合理有据，本院予以支持。邓雯菲认为其没有违约及违约金标准偏高，不应支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求……（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁……”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，越秀物业南沙分公司曾于2016年11月20日就涉案物业服务费向邓雯菲发出催缴通知，诉讼时效中断，鉴于每季度的物业服务费在当季度首月10日前缴交，即2014年10月1日至2014年12月31日的物业服务费在2014年10月10日前缴交，故2014年12月31日前（含当日）的物业服务费在《中华人民共和国民法总则》实行时已经超过两年诉讼时效，依法不予支持，2015年1月1日起的物业服务费在《中华人民共和国民法总则》施行时尚未超过两年的诉讼时效，应适用民法总则关于三年诉讼时效的规定。2017年6月24日，滨海珺城管家曾泳冬与邓雯菲的微信聊天虽提及邓雯菲欠缴2015年10月至2017年12月的物业服务费，但无明确要求邓雯菲缴交，且后又称“刚看了资料未收楼的，抱歉”，该微信聊天不构成向邓雯菲主张权利，诉讼时效不再次中断。越秀物业南沙分公司于2019年9月4日提起本案诉讼，因2016年7月1日至2016年9月30日的物业服务费应于2016年7月10日前缴交，故2016年9月30日前（含当日）的物业服务费已超过诉讼时效。因此，邓雯菲应向越秀物业南沙分公司支付自2016年10月1日至2019年9月30日的物业服务费，本院对越秀物业南沙分公司主张的2016年9月30日前（含当日）的物业服务费不予支持。邓雯菲认为越秀物业南沙分公司向其发出的催缴通知没有法律效力、认为涉案全部物业服务费超过诉讼时效于法无据，本院不予支持。《商品房预售合同》约定涉案房屋建筑面积为146.85平方米，该房屋于2014年11月5日登记的建筑面积为147.6709平方米。现越秀物业南沙分公司以《商品房预售合同》约定的建筑面积146.85平方米计收2019年1月1日前的物业服务费，以登记的建筑面积147.67平方米计收2019年1月1日起的物业服务费，是越秀物业南沙分公司对其自身权利的处分，应予准许。即自2016年10月1日起至2018年12月31日止，每月物业服务费为308.39元（146.85平方米×2.1元/平方米），每季度物业服务费为925.17元；自2019年1月1日起，每月物业服务费为310.11元（147.6709平方米×2.1元/平方米），每季度物业服务费为930.33元。据此，邓雯菲应向越秀物业南沙分公司缴纳2016年10月1日至2019年3月31日的物业服务费9256.86元（308.39元/月×27个月+310.11元/月×3个月）及相应的违约金（违约金的计算方法：2016年10月1日起至2018年12月31止的物业服务费，各以每季度欠缴的物业服务费925.17元为本金，以欠缴2019年1月1日起至2019年3月31止的物业服务费930.33元为本金，均按每日万分之四的标准，分别从当季度首月11日起计算至付清之日止。每季度物业服务费的违约金总额以当季度欠付的物业服务费为限）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：一、被告邓雯菲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司支付自2016年10月1日至2019年3月31日的物业服务费9256.86元及违约金（违约金的计算方法：2016年10月1日起至2018年12月31止的物业服务费，各以每季度欠缴的物业服务费925.17元为本金，以欠缴2019年1月1日起至2019年3月31止的物业服务费930.33元为本金，均按每日万分之四的标准，分别从当季度首月11日起计算至被告邓雯菲付清之日止。每季度物业服务费的违约金总额以当季度欠付的物业服务费为限）；二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费292元，由原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司负担143元，被告邓雯菲负担149元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  老善涵二〇一九年十一月十九日书记员  巫秋玲