安徽省淮北市相山区人民法院执 行 裁 定 书（2019）皖0603执异124号案外人：丁文启，男，1952年5月30日出生，汉族，住安徽省濉溪县。申请执行人：陆业顶,男,1952年1月4日出生,住安徽省淮北市相山区。被执行人：安徽省房地产综合开发集团公司淮北市有限公司,住所地安徽省淮北市5X。法定代表人：王越峰，执行董事。本院在执行陆业顶与安徽省房地产综合开发集团公司淮北市有限公司（以下简称“省房地产公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，案外人丁文启对查封被执行人省房地产公司名下位于濉溪县青阜铁路西侧、省道101东侧[濉土国用（2013）036号]土地使用权提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人丁文启称，2013年9月1日，其与省房地产公司签订商品房买卖合同，购买位于濉溪县黄桥村、青阜线西侧省房濉河庭院B5#XXX号房屋，其依约缴纳了首付款并及时办理了银行贷款，且额外支付了该不动产办证所需的契税等款项，省房地产公司亦按约交付了房屋，其对房屋装修后入住至今。其已实际取得房屋的所有权，省房地产公司应当配合其办理房屋产权登记。现相山区法院在执行陆业顶与省房地产公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案中作出（2017）皖0603执2266号之二执行裁定书，查封了省房地产公司名下[濉土国用（2013）036号]土地使用权，侵犯了其合法权益。请求中止对濉溪县青阜铁路西侧、省道101东侧[濉土国用（2013）036号]土地使用权的执行，解除对位于濉溪县黄桥村、青阜线西侧省房濉河庭院B5#XXX号房屋所对应国有土地使用权的查封。案外人丁文启为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：1、商品房买卖合同；2、装修合同；3、不动产预售、销售发票、收款收据；4、中国建设银行个人信贷业务结清证明、贷款支付凭证；5、物业费、垃圾清运费收据。申请执行人陆业顶答辩称，本案查封的是土地使用权，不是异议人申请的房屋，查封土地并未损害异议人的居住权，异议人的权益不足以排除对整个小区土地使用权的查封。异议人的请求不应得到支持。申请执行人陆业顶未提供证据。被执行人省房地产公司未答辩，亦未提供证据。本院查明，陆业顶与省房地产公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年8月18日作出（2017）皖0603民初755号民事判决书，该判决书判决：被告安徽省房地产综合开发集团公司淮北市有限公司于本判决生效后十日内支付原告陆业顶欠款650万元及利息（自2015年3月20日起，以50万元为基数；自2016年6月2日起，以600万元为基数；利息按同期中国人民银行贷款年利率两倍且以年利率4.35%为上限计算至清偿完毕时止）。判决生效后，因省房地产公司未履行判决书确定的义务，陆业顶遂向本院申请强制执行。2018年1月30日，本院作出（2017）皖0603执2266号之二执行裁定书，裁定查封被执行人省房地产公司所有的位于濉溪县青阜铁路西侧、省道101东侧[濉土国用（2013）036号]土地使用权。同年2月2日，濉溪县国土资源局协助本院查封了上述土地使用权。现丁文启向本院提出执行异议，请求中止对濉溪县青阜铁路西侧、省道101东侧[濉土国用（2013）036号]土地使用权的执行，解除对位于濉溪县黄桥村、青阜线西侧省房濉河庭院B5#XXX号房屋所对应国有土地使用权的查封。另查明，位于濉溪县青阜铁路西侧、省道101东侧土地使用权人为省房地产公司，土地权证号为濉土国用（2013）036号。2013年9月1日，案外人丁文启与省房地产公司签订商品房买卖合同，约定丁文启购买省房地产公司在位于濉溪县黄桥村、青阜线西侧土地[濉土国用（2013）036号]上开发建设的省房濉河庭院B5#XXX号房屋，房屋价款270504元，丁文启支付了首付款，同年11月14日丁文启通过银行按揭的方式付清了全部房款。2014年7月丁文启缴纳了房屋维修基金、契税及办证费用、物业费、垃圾清运费等。2014年8月，丁文启与木易装饰有限责任公司签订濉河庭院B5#XXX室房屋装修合同，对房屋进行了装修。2013年11月1日，省房濉河庭院B5#XXX室进行了预告登记，预告登记权利人为丁文启、王永芝。同年11月20日，该房屋进行抵押权预告登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司淮北市分行，抵押人为丁文启、王永芝，该抵押权于2017年1月16日注销。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”。现本院查封被执行人省房地产公司名下濉土国用（2013）036号土地使用权，查封效力依法及于位于该块土地上的省房濉河庭院B5#XXX号房屋产权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”，本案涉案房屋首次登记所有权人为省房地产公司，并于2013年11月1日预告登记至丁文启、王永芝名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，丁文启与省房地产公司于涉案土地被查封之前签订了合法有效的书面商品房买卖合同；丁文启于涉案房屋查封之前已实际占有该房屋，并已支付了全部购房款；涉案房屋已预告登记在其名下，亦非因买受人丁文启自身原因未能办理过户登记手续。丁文启的权利足以排除对该房屋相对应土地使用权的执行，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：中止对位于濉溪县青阜铁路西侧、省道101东侧[濉土国用（2013）036号]土地使用权中省房濉河庭院B5#XXX号房屋相对应部分土地使用权的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 胡 剑审判员 崔景瑞审判员 张方娴二〇一九年十一月二十二日法官助理张翌书记员杨冰洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。