广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19355号上诉人（原审原告）：孔健，男，1979年8月1日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州上嘉贸易发展有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道宝龙直街7号之9夹层自编之2。法定代表人：苏文升，总经理。委托诉讼代理人：徐雨梅，该司职员，联系地址。委托诉讼代理人：周咏梅，该司职员，联系地址。被上诉人（原审被告）：上海浦东发展银行股份有限公司广州东山支行，住所地广州市越秀区中山四路26号之一、28号、30号之一101自编1号，30号之二201自编1号房。法定代表人：肖丽，行长。委托诉讼代理人：王桂桃，该司职员，联系地址。原审第三人：李雄，男，1970年10月6日出生，汉族，身份证住址广东省吴川市。委托诉讼代理人：崔雅怡，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彦，广东金轮律师事务所实习律师。上诉人孔健因与被上诉人广州上嘉贸易发展有限公司（以下简称上嘉公司）、上海浦东发展银行股份有限公司广州东山支行（以下简称浦发银行）、原审第三人李雄商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人孔健上诉请求：1.撤销原审判决并改判上嘉公司和浦发银行涂销广州市海珠区某某房的在建工程抵押登记；2.撤销原审判决并改判上嘉公司于涂销在建工程抵押登记后协助孔健办理广州市海珠区某某房的过户手续；3.由上嘉公司承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由如下：一、孔健与上嘉公司存在合法有效的房屋买卖合同关系，原审认为孔健与上嘉公司不存在房屋买卖合同关系没有事实及法律依据。1.孔健己与上嘉公司签订并履行了书面的购房合同。孔健与上嘉公司签订《宝岗华庭(宝龙苑)认购书》及《协议书》，以775,620元的价格向上嘉公司购买广州市海珠区某某房。孔健已付清全部购房款，并于2009年9月17日接收涉案房屋并居住至今。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的。”规定，孔健与上嘉公司订立的有关购房协议应当认定为商品房买卖合同，双方买卖涉案房屋的合同依法成立，且孔健己履行了其全部合同义务。而上嘉公司也确认与孔健就涉案房屋存在购房合同关系。2.原审判决认为孔健并没有实际向上嘉公司支付购房款，没有事实及法律依据。首先，孔健与上嘉公司一致确认孔健已付清全部购房款。涉案的购房合同关系仅调整孔健与上嘉公司之间的权利义务关系，不涉及其他人(包括本案其他当事人)的权益。在此情况下，法院应尊重合同当事人的合意，对合同当事人一致认可的事实予以确认。其次，张某某支付的1,200,000元应认定为购房款。由于孔健在原审第一次开庭时才提交这1,200,000元的转账记录，因此上嘉公司称要回去核实后才能确认是否收到该款。上嘉公司在核实后在第二次开庭时承认已收到该款。上嘉公司的前后陈述并不矛盾。而张某某本人也陈述了购房和付款的经过，并确认这1,200,000元是孔健购买涉案房屋的购房款，且不再就这1,200,000元主张权利。孔健认为，上述交易方式及付款方式既不违反法律规定，也不损害公共利益及其他人的合法权益，且为交易双方所确认，因此，张某某所支付的1,200,000元应认定为购房款。再次，即使当初张某某支付的1,200,000元是借款，孔健也有权以该款抵偿购房款。由于张某某与孔健是夫妻关系且孔健与上嘉公司签订了《宝岗华庭(宝龙苑)认购书》及《协议书》，张某某与上嘉公司之间的借款合同关系己转变为孔健与上嘉公司之间的购房合同关系。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十四条规定“当事人签订房屋买卖合同，实为以房款抵偿其他债务，一方当事人以不存在真实的房屋买卖合同关系为由主张合同无效的，不予支持。”依照该规定并结合本案情形，即使上嘉公司否认存在购房合同关系，也不予支持。现上嘉公司承认双方存在合同关系，原审法院反而认为双方不存在真实的房屋买卖合同关系，原审判决对双方不存在购房合同关系的认定没有事实和法律依据。二、浦发银行及李雄对涉案房屋均不享有优先权。1.孔健是涉案房屋的善意买受人，且购买涉案房屋在先，上嘉公司将涉案房屋抵押给李雄在后。孔健于2009年7月20日与上嘉公司签定《认购书》购买涉案房屋，并于2009年9月17日收楼入住至今。购房款孔健已全部付清，孔健是善意买受人，与上嘉公司存在合法的购房合同关系，孔健已履行了全部合同义务，孔健有权取得涉案房屋的物权。本案的抵押合同是在2011年4月签订的，此时孔健已收楼入住近两年。李雄(抵押权人)没有调查房屋的出售情况以及居住使用情况，李雄审核不严，在房屋已被实际出售的情况下仍与上嘉公司签订借款合同。李雄与上嘉公司之间的借款及办理房屋抵押的行为已损害了孔健的合法权益，其行为应属无效。2.即使抵押有效，李雄就涉案房屋也不享有优先受偿权。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。而《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。根据上述规定，建设工程承包人的优先受偿权为法定优先权，优先于抵押权受偿。而承包人的优先受偿权尚且不能对抗己支付全部或大部分款项的购房者，抵押权当然也不能对抗已支付全部或大部分款项的购房者。孔健已经支付了全部购房款，李雄对涉案房产的优先受偿权不能对抗孔健的居住权益。即使抵押有效，李雄就涉案房屋也不享有优先受偿权。三、孔健愿意以合理价格代替上嘉公司向浦发银行或李雄清偿涉案房屋所对应的债务，使抵押权消灭并涂销广州市海珠区某某房的在建工程抵押登记。若涉案房屋所设定的在建工程抵押有效，根据《最高人民关于适用若干问题的解释》第六十七条“受让，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭”的规定，孔健愿代替上嘉公司清偿涉案房屋所对应的未偿还的本金及利息，以消灭抵押权。孔健请求贵院要求上嘉公司、浦发银行及李雄如实提供证明目前上嘉公司所欠借款本息数额的证据，以便孔健能够偿还涉案房屋的对应的欠款本息，使抵押权消灭。被上诉人上嘉公司二审答辩称：我方确认收取了孔健交付的1,200,000元购房款。因该款项是汇入上嘉公司的关联公司，故在上嘉公司的账户中没有反映，故在一审第一次开庭时我公司的代理人说未收到该款。现经查明，我公司予以确认收取了该款项。被上诉人浦东银行二审答辩称，与一审答辩意见一致。原审第三人李雄二审述称，孔健支付给上嘉公司的购房款实为借款，并不能证明其履行了购房合同的义务。李雄及浦发银行作为善意第三人，权利不应当被侵犯，不存在浦发银行及李雄必须涂销抵押的情形。即使孔健与上嘉公司之间存在购房合同关系，也不能对抗抵押登记。孔健于2019年1月3日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认浦发银行不能对广州市海珠区某某房享有优先受偿权；2.上嘉公司与浦发银行涂销广州市海珠区某某房的在建工程抵押登记；3.要求上嘉公司于涂销在建工程抵押登记后协助孔健办理广州市海珠区某某房的过户手续；4.由上嘉公司与浦发银行承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：据常住人口登记卡反映，张某某是张某华和甄某某的女儿。据孔健提交的中国工商银行内部记账借方凭证、个人业务凭证及明细信息打印件反映，2007年6月10日，张某某向广州鸿某市场开发有限公司汇款1,200,000元，附言为往来款。2007年9月1日,孔健与张某某登记结婚。据房管部门2019年3月25日出具的《购房资格证明》记载，孔健具备本市住房限购区域内购买海珠区某某房的购房资格，查询时点：2019年3月25日。据房管部门2019年5月16日出具的房屋信息反映，涉案房屋的房屋状态：未签订合同，未确权，抵押状态为在建工程抵押；他项权利人为浦发银行。另查，上嘉公司（借款人）、浦发银行（受托人、贷款人）与李雄（委托人）于2011年4月25日签订《委托贷款合同》，约定委托人委托受托贷款人向借款人发放贷款，贷款金额为2000万元。同日，上述三方签订《房地产最高额抵押合同》，约定以包括涉案房屋在内的宝龙苑房屋作为抵押物。涉案房屋于2011年5月11日办理了抵押登记。孔健于2019年1月3日提起本案诉讼。孔健于本案于2019年3月21日的庭审中陈述，孔健的妻子张某某在2007年6月10日向上嘉公司的原法定代表人吴某某转账1,200,000元，张某某的父母在2007年7月-2011年11月陆续向吴某某转账10，511，882元，当时上嘉公司因开发涉案房屋的项目而向孔健的家人借款，1,200,000元原是借款。后来上嘉公司与孔健协商将这1,200,000元转为涉案房屋的预付款。签订协议后孔健没有实际支付款项，因为协议前已支付了1,200,000元，该1,200,000元已协商冲抵涉案房屋的购房款。基于孔健的陈述，经一审法院释明和询问，孔健表示，1,200,000元是借给上嘉公司的，上嘉公司对1,200,000元转为涉案房屋的购房款予以确认，孔健与上嘉公司存在房屋买卖合同关系，故坚持孔健的诉讼请求。上嘉公司在2019年3月28日提交给一审法院的《关于2019粤0105民初531号案庭后补充说明》陈述，孔健提交的1,200,000元的工商转账单，经其司查账核实，确认没有收过此款项；等。在本案2019年4月29日的庭审中，上嘉公司确认是上嘉公司要求张某某转账去鸿某公司的账户，其原先在2019年3月28日出具的补充说明有误，其司确认收到1,200,000元的款项；孔健陈述，甄某某与上嘉公司当时的法定代表人吴某某是朋友关系，涉案楼宇在2007年开始卖楼花，甄某某亲人朋友通过甄某某向上嘉公司预定一部分住宅，后陆续定了一些商铺，在2007年为解决上嘉公司的资金困难，2007年至2011年期间，甄某某又陆续支付了购房款11，711，882元……上嘉公司陈述，当时甄某某与上嘉公司的法定代表人吴某某口头认了几套房屋，但没有确认具体房屋的房号和房屋数量，在2009年和2011年才确定甄某某预购的房屋。上嘉公司是与甄某某承诺认购房屋的事情，至于甄某某想将房屋指定给谁由甄某某决定，上嘉公司就配合甄某某所指定的人员签订认购书；孔健和上嘉公司均确认，甄某某先付款，付款时是没有约定具体房屋和数量，之后甄某某与上嘉公司再根据付款情况确认房屋的数量和房屋的具体房号，然后再确定具体房屋的房款。张某某到庭陈述，其母亲甄某某与上嘉公司的法人比较熟，所以当时被介绍购买宝龙苑的楼花，房屋是没有建好的，房屋的具体房号也没有确认；其按上嘉公司指定的账户转了1,200,000元，房屋建好后，在2009年以孔健的名义与上嘉公司签订某某房房屋的认购书，以其名义签订某某、某某房的认购书，所以1,200,000元中775，620元转为某某房的房款，其余款项转为某某、某某房的房款，上嘉公司分别开具了上述房屋房款的收据；同意本案中由孔健单独诉讼并主张有关权利。诉讼中，上嘉公司和李雄均确认，上嘉公司尚未清偿李雄通过浦发银行发放的贷款。孔健为证明其主张，还提交了以下证据：1、孔健（乙方、买受人）与上嘉公司（甲方、出卖人）签订的《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》（其中约定乙方认购广州市海珠区某某号宝龙苑西座七层某某单元，认购价775，620元。该认购书的落款时间为2009年7月20日）、孔健（甲方）与上嘉公司（乙方）签订的《协议书》（其中记载就2009年7月20日甲方与乙方签订《认购书》，甲方向乙方购买广州市海珠区某某房的事宜达成以下协议：1、确认甲方于2013年3月1日前已经向乙方支付了全部购房款，共775，620元，乙方于2009年9月17日将房屋移交甲方使用；2、乙方保证在2018年1月1日前办理上述房屋的涂销抵押及合同网签备案手续，并且为甲方办妥房地产权证；3、甲方同意不追究乙方在2018年1月1日前延期办理房产证的违约责任；等。《协议书》落款时间为2015年12月22日）、孔健（甲方）与上嘉公司（乙方）签订《补充协议》（其中就2015年12月22日双方签订的《协议书》约定的“如双方在办证过程中有纠纷，协商不成，可提交给广州仲裁委员会仲裁”变更为由管辖地人民法院处理。《补充协议》的落款时间为2018年11月11日）；2、收款收据（日期为2013年3月1日，其中记载今收到孔健购宝龙苑西塔某某房款775，620元）；3、广州市钜某物业管理有限公司出具的《证明》（其中反映涉案房屋业主孔健先生，自2009年9月17日至今的费用均全部缴讫）；4、《宝岗华庭管理服务合约》（落款时间为2009年9月17日）及管理费、燃气费若干张；5、张某华、甄某某付款明细表及张某华、甄某某转账凭证（其中明细表反映张某华、甄某某在2007年至2011年期间共向吴某某转账10511882元）；6、张某华、甄某某购房明细表（其中包括涉案房屋、购房人为孔健，备注记载有“上嘉公司同意将房屋登记在购房人名下”；该明细表有上嘉公司公章）。经质证，上嘉公司对孔健提交的上述证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。浦发银行表示不清楚上述证据的真实性和合法性。李雄表示对证据1的真实性不清楚，认为认购书有提前签署的嫌疑，认为从第二、三份协议签署的日期看，孔健与上嘉公司有串通的嫌疑，双方在2015年签订的协议中明确在2013年3月1日前已经支付全部房款与孔健陈述不符；协议约定在2018年1月1日前办妥涂销及合同网签手续，但孔健与上嘉公司的购房合同没有备案且他们是知道涉案房屋存在抵押情况；另外，补充协议将管辖法院进行变更，其目的是通过法院的虚假诉讼损害浦发银行及李雄的合法权益；对证据2的收款收据的真实性、合法性和关联性均不予确认，该证据不足以证明孔健已向上嘉公司支付了涉案房屋的全部房款；对证据3的真实性不予确认，物业公司与孔健是有利害关系，即使孔健向物业公司支付了物业费，其出具的证明也不能证明孔健在2009年就购买了房屋并办理了入住，即使入住也不能代表孔健已经购买了涉案房屋；对证据4的真实性不予确认，该证据只能证明有支付款项，不能证明孔健想证明的事实；对证据5的真实性、合法性没有异议，但认为该证据和张某某转账的1,200,000元与本案无关，张某某转账的1,200,000元付款时间是2007年6月10日，与孔健陈述的购房时间不一致，该款也没有在签订房屋买卖合同后再支付，不能认定为购房款，反而进一步证明，孔健和上嘉公司的购房合同为虚假合同；对证据6的表面真实性没有异议，但对该表的内容不予确认，根据该表的制作时间看，是在浦发银行与李雄办理抵押登记后，即使有收取相关房款，也应该是在办理抵押登记后收取的，不能对抗抵押登记。一审法院认为：虽孔健提交了孔健与上嘉公司签订的涉案房屋的《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》、《协议书》和《补充协议》及收款收据，但孔健并没有实际向上嘉公司支付涉案房屋的购房款，即使张某某表示其所转账的1,200,000元中775，620元即为涉案房屋的购房款，但张某某所转账的款项并非支付给上嘉公司且早于认购书签订的时间，而孔健一方面陈述涉案的1,200,000元及甄某某和张某华转账的款项是借给上嘉公司的款项后转为购房款，另一方面又陈述上述款项是甄某某与上嘉公司口头约定预购房屋的款项，但孔健和上嘉公司也确认，甄某某付款时是没有确定房屋房号和数量的，甄某某和上嘉公司是根据付款情况再确定房屋的数量、房屋的房号和具体房屋的金额，上嘉公司还陈述，上嘉公司是与甄某某承诺认购房屋的事情，至于甄某某想将房屋指定给谁由甄某某决定，上嘉公司就配合甄某某与所指定的人员签订认购书；另外，上嘉公司一方面确认孔健的诉请及确认孔健提交的收款收据，却否认其收到张某某转账的1,200,000元，后又变更陈述，确认收到上述款项；再者，孔健和上嘉公司在2018年11月11日签订《补充协议》变更管辖后在2019年1月3日遂提起本案诉讼，因此，从孔健和上嘉公司的陈述看，孔健和上嘉公司的陈述前后反复，关于涉案房屋的交易也不符合一般房屋交易的习惯，故孔健关于其与上嘉公司存在真实的房屋买卖合同关系的主张，缺乏依据，本院不予采纳。而李雄委托浦发银行向上嘉公司发放贷款并已办理包括涉案房屋在内的房屋的抵押登记，现该贷款尚未清偿完毕，故孔健要求确认权利人不享有涉案房屋的优先受偿权及要求涂销该房屋的抵押登记和办理过户手续的请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2019年6月28日作出如下判决：驳回孔健的全部诉讼请求。本案受理费100元，由孔健负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。庭审中，孔健与浦发银行、李雄就孔健代为清偿上嘉公司的债务涂销涉案房屋抵押问题进行协商，但因双方对剩余债务金额认定不一，未能达成协议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。上诉人孔健主张其与上嘉公司签订认购书的时间早于涉案房屋办理抵押登记的时间，孔健已交付全部购房款并已实际入住，孔健对于涉案房屋享有物权的权利优于抵押权。上嘉公司、浦发银行应当涂销抵押，为孔健办理涉案房屋的过户手续。故本案二审争议的焦点在于：一、孔健与上嘉公司签订的《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》的效力问题；二、孔健能否以对涉案房屋享有物权为由对抗浦发银行的抵押权；三、涉案房产能否办理过户。关于孔健与上嘉公司签订的《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》的效力问题。孔健主张，其与上嘉公司签订并履行了书面的购房合同，以775,620元的价格向上嘉公司购买广州市海珠区某某房，已付清全部购房款，并于2009年9月17日接收涉案房屋并居住至今。上嘉公司也确认与孔健就涉案房屋存在购房合同关系。一审法院认为双方不存在真实的房屋买卖合同关系没有事实和法律依据。对此本院认为，孔健与上嘉公司之间的房屋买卖关系与孔健与浦发银行之间的物权优先权关系分属不同的法律关系，故对于孔健与上嘉公司所签订的房屋买卖合同效力的认定，应当区分孔健与上嘉公司之间和孔健与第三人之间的关系分别予以认定。上嘉公司确认与孔健签订了《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》，并认可孔健已支付了全部购房款，房屋已实际交付的事实，效力仅及于孔健与上嘉公司。涉案房屋现抵押登记在浦发银行名下，浦发银行与孔健之间不存在合同关系，上述事实也未得到浦发银行的认可，故该民事法律行为效力不及于浦发银行。同理，本案中，孔健的诉请是针对浦发银行的抵押权，请求排除办理过户登记的障碍。一审法院对于孔健与上嘉公司房屋买卖合同真实性的认定，也仅是针对该合同是否具有对抗抵押权人浦发银行的抵押权而言，效力也不及于孔健与上嘉公司之间的房屋买卖关系。该认定并无不当，本院予以认同。因孔健与上嘉公司之间的房屋买卖关系不属本案审查的范围，故本院对孔健与上嘉公司之间的房屋买卖合同的效力问题不予认定。关于孔健与上嘉公司之间房屋买卖关系的效力能否对抗浦发银行的抵押权问题。孔健主张其于2009年7月20日与上嘉公司签订了《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》，并交付了全部购房款775,620元。自2009年9月17日至今实际入住涉案房屋。虽然涉案房屋办理了抵押登记，但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。孔健对涉案房屋享有的权利优于抵押权。对此本院认为，涉案房屋已依法办理了抵押登记，具有公示效力。孔健不得以其对涉案房屋享有物权对抗浦发银行享有的抵押权。理由是：1.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该法律规定本意旨在保护消费者的基本生存权。举重以明轻，买受人以物权对抗抵押权，需具备买受人为消费者并支付了全部或者大部分款项的条件。消费者是指为满足基本居住需求而购买房产的个体。本案中，涉案房屋是上嘉公司以以物抵债的方式交付给张某华、甄某某夫妇，再由张某华、甄某某夫妇指定具体的购房人。根据孔健提供的证据，张某华、甄某某夫妇取得了多套房产，涉案房产是张某华、甄某某夫妇指定孔健为购房人。涉案房产实际购房人为张某华、甄某某夫妇，孔健仅系名义购房人。无论是张某华、甄某某，还是孔健，均不能界定为住房消费者。孔健虽提供了付款凭证，拟证明其已交付了全部房款。但孔健交付的房款并非直接支付给上嘉公司，付款性质并不明确。也未确定具体的付款时间。根据查明的事实，孔健直至2013年3月1日才付清款项。该付款时间晚于办理抵押登记的时间。孔健提交了交付水电、物业管理费的证据，拟证明涉案房屋已实际入住。但实际入住仅证明孔健取得了占有权。孔健不具备法定对抗抵押权的条件，不应适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定主张权利。2.孔健与上嘉公司于2009年7月20日签订的《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》，仅有认购物业的地址、面积及价款，未对商品房买卖合同的主要条款进行约定。且对《认购书》中记载的楼价计算及日期，双方约定了以正式签署的《商品房买卖合同》为准。孔健与上嘉公司至今尚未签订正式的房屋买卖合同，也未进行网签备案。涉案房款直至2013年3月1日才全部缴清。故孔健以《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》签订的时间作为与上嘉公司签订房屋买卖合同的时间，主张其购房时间早于涉案房屋的抵押备案时间依据不足，本院不予采信。3、孔健对于涉案房屋存在抵押备案登记及所购房产应当进行网签备案的情况是明知的。根据孔健提供的《协议书》记载的内容，上嘉公司保证在2018年1月1日前办理上述房屋的涂销抵押及合同网签备案手续。涉案抵押登记时间为2011年4月25日。孔健与上嘉公司就抵押涂销及网签备案问题达成协议，表明孔健认可浦发银行对涉案房产享有抵押权的事实，仅要求上嘉公司履行涂销涉案房产抵押、办理房屋买卖网签备案及办理过户手续的义务。上嘉公司未能依照《协议书》的约定履行清偿债务、涂销抵押的义务，不应转由浦发银行承担。故对于孔健要求浦发银行涂销抵押的上诉主张，本院不予支持。关于涉案房产能否办理过户问题。如上所述，涉案房产因存在抵押尚不具备办理过户的条件。本案审理过程中，孔健虽表示愿意代上嘉公司履行还款义务，以消除过户障碍。但因双方就应清偿的债务金额未能达成一致。孔健要求在本案中查明上嘉公司实际欠款金额，以便孔健代上嘉公司履行清偿义务，涂销抵押。因上嘉公司与浦发银行、李雄之间的委托贷款纠纷与本案纠纷不属于同一法律关系，上嘉公司尚欠浦发银行、李雄的贷款金额不属本案审查的范围。当事人应另循途径解决。综上所述，上诉人孔健的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11556.2元，由上诉人孔健负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇一九年十一月二十五日书记员  陈婷婷郭蔚琳