山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初7191号 原告：王绍爱，男，1970年6月13日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。 被告：曹云高，男，1975年10月4日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。 被告：日照富力体育器材有限公司，住所地山东省日照市东港区南湖镇驻地。统一社会信用代码913711025728717920。 法定代表人：梁燕，总经理。 以上两被告委托诉讼代理人：张振雪，山东舜铭律师事务所律师。 原告王绍爱与被告日照富力体育器材有限公司、曹云高房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王绍爱，被告日照富力体育器材有限公司及其与被告曹云高的共同委托诉讼代理人张振雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王绍爱向本院提出如下诉讼请求：判令被告赔偿原告厂房财产损失60000元。事实与理由：原告与被告曹云高签订《厂房租赁合同》，曹云高承租原告位于南湖工业园的厂房用于日照市富力体育器材有限公司经营。租赁期限届满后，被告未按照租赁合同的约定合理使用厂房，在使用期间严重损坏原告的厂房及其附属设施，原告多次要求被告维修或者赔偿损失，但被告均拒不履行。故为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求处理。 被告日照富力体育器材有限公司、曹云高辩称，一、原告诉状中所述并非事实。1.原告与答辩人曹云高签订的《厂房租赁合同》已经于2017年12月31日终止。2018年度及2019年度截止8月份关于厂房租赁使用问题，双方并未签订书面的租赁合同，只是口头上约定了有关租赁厂房尤其是关于租赁费用的问题，其他关于合理使用厂房的标准及何为“合理使用”并未进行明确的约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。因此2018年度及2019年1至8月份实际上成立了不定期租赁，且可随时解除合同。2.2019年8月份口头约定的租赁期限到期，因答辩人自己建造了厂房没有继续承租原告厂房的必要，所以终止了与原告的租赁合同，但是在合同履行期间，被告不仅履行了支付租金的义务而且也尽到了一般人的合理使用义务，并不存在所谓的“严重损坏原告的厂房及其附属设施”。3.2019年8月份合同终止后，答辩人及时组织工人进行搬迁和善后工作，但是却遭到了原告的无理阻挠，并因此纠纷双方到派出所进行了最终费用、善后问题的结算及处理，双方在派出所警员的见证下，在结算明细及善后处理事项单上签字确认。但是，原告并未就其在起诉状中所述之所谓的“使用期间严重损坏”、“多次要求赔偿”等问题提出有关异议和赔偿要求。答辩人认为，双方均是在并不存在其他纠纷的前提下签字确认的。事后，原告又以所谓“被告未合理使用”、“严重损坏”等事由要求答辩人赔偿并不存在的损失，完全是恶意的，没有事实和法律上的依据。4.原告在起诉状中声称，“多次要求被告维修或者赔偿损失，被告拒不履行”也纯属子虚乌有，甚至是捏造事实。2019年8月份，租赁合同终止之后，答辩人在搬迁过程中一直在对原告的厂房进行维修和善后工作，善后工作进行了十几日之久。2019年8月12日至20日，黄某、曹某、朱传兵、李宗忠四人一起整理清扫了车间内部、车间南部区域。2019年8月22日左右，答辩人专门请做铝合金门窗的师傅，将南厂所有的包括非由答辩人损坏的碎玻璃全部换新。2019年8月25日左右，答辩人专门请刮乳胶漆的刘某师傅进行粉刷涉案厂房，粉刷的范围包括配电室南墙，西办公室平房东墙和北墙，大车间的西墙和南墙，粉刷面积共计191.63平米。2019年8月30日，答辩人的工作人员黄某和曹某一起雇佣挖掘机及翻斗卡车清理原告要求清理的车间西头地上的石子及垃圾，并超出清理义务额外帮助原告清理并挖地10CM。上述所有善后工作进行和作业过程中，原告均在现场，并认可答辩人的善后工作后，答辩人方作罢。上述事实，承包相关工作的师傅及工作人员均可作证。二、原告起诉所附厂房状况的照片均是清理前的状况，严重违背诚实信用原则。答辩人虽然在法律面前不能评价一个人的人品和道德修养，但是答辩人清楚，民法上贯穿始终的灵魂就是诚实信用原则。诚实信用原则不仅是我们在交易中应当奉为圭臬的经济圣经，还应当是我们发财致富、取之有道的宝典。原告的厂房属于老旧厂房，其建筑厂房内部地面和外部地面的水泥由于不达标，不坚固，非常容易起粉尘、起砂、裸漏石子；厂房屋顶漏水，自租赁进厂时就告知过原告要求其修理，但原告并未修复，造成了答辩人生产使用的不便和财物的损失；但所有这些答辩人均没有跟原告计较。2017年12月31日合同终止之后，2018年度及2019年至8月份原告的房租一直在上涨，但是租赁条件并未改善，答辩人依旧没有计较。答辩人与原告建立厂房租赁关系期间，一直按照双方的约定及法律的规定，履行支付租金的义务，遵纪守法，合理使用厂房，即便自己吃亏也觉得应当和气生财，一直按照原告的方便和要求使用厂房、水电等。但是，原告背信弃义，竞拿答辩人搬迁清理前的照片讹诈答辩人、要求赔偿损失，实属不仁不义、违背诚实信用原则的做法。三、原告厂房老旧，建筑施工质量自身存在问题，自然损耗在所难免且损耗更容易、更普遍，并非答辩人的原因导致，损耗损失应由原告自己承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条的规定，“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”。原告提交的所谓“严重损坏”的照片显示，所谓的“严重损坏”不过是地面粉尘、门生锈及屋顶漏雨等问题。上述所有问题都不是答辩人造成的，而是原告自身原因造成及建材等的自然损耗，这部分的损耗不应该由答辩人来承担，应该由原告自己承担。因为无论厂房出租与否，损耗都会存在，且即使由于出租会造成更多的损耗，这种损耗亦已经都包含在租金里，原告每年都会上涨租金，答辩人不应因该部分损耗承担任何责任。四、原告应当支付答辩人必要的费用90000元。原告在租赁厂房时许诺了一条优势条件：因其厂房有摄像头、且其在厂区内居住，因此不需要专门支出看门费用。但事实上，自2016年起，其本人就不再厂区居住，整个厂区除了租赁给答辩人使用外，还租给了其他人，但是看门的费用一直由答辩人支付。自2016年1月1日至2019年8月31日，共计44个月，每个月2000元，看门费用共计88000元。2019年8月30日，答辩人在雇佣挖掘机和翻斗车清理石子时，原告要求答辩人帮其挖地10cm，方便他在那块地上打混泥土地面。为此，其应当承担挖掘地面相应的机械费和人工费2000元。五、答辩人曹云高不应当作为本案的被告，原告对答辩人曹云高的起诉不符合法律规定，曹云高不应承担任何责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。答辩人曹云高系答辩人日照富力体育器材有限公司的股东，其代表公司与原告签订租赁合同所承租的厂房，由公司实际使用，系对公司事务的代理行为，且公司亦认可其代理行为的法律效力，因此其行为的法律后果应当由答辩人日照富力体育器材有限公司来承受，其不应作为被告被诉，且不需要承担任何法律责任。综上，答辩人曹云高代表答辩人日照富力体育器材有限公司与原告签订租赁合同后，在租赁期间，按照约定和法律规定合理使用涉案厂房，在租赁合同终止后积极善后，对厂房进行翻新、清理、设施更换等，使涉案厂房最大可能的恢复原状甚至比原状更好，对此原告亦认可答辩人的工作成果，并进行了最后的结算。因此，原告拿翻新、清理之前的照片要求答辩人赔偿所谓损失的请求，缺乏事实和法律依据，且严重违反诚实信用原则，应当依法驳回其全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交如下证据，证据一、《厂房租赁合同》原件一份，证实历史上双方之间存在合同关系；证据二、《双方结算的明细》，是双方在派出所当着派出所工作人员的面形成的；证据三、《微信聊天记录》，证明2019年6月30日合同到期，原告没有强制被告搬走，也没有影响被告生产，被告反而向原告要看门费；证据四、《费用明细》，是本案的赔偿明细，1到7项中，1、2、3、4、5、7要求进行司法评估，第6项见下面收据联，以上约计6万元；证据五、《光盘》一份，被告搬走以后被告打扫之前的现场视频和照片，是2019年9月2日开始拍摄的。 被告日照富力体育器材有限公司、曹云高发表质证意见如下：对于证据一《厂房租赁合同》真实性无异议，但不能证明2018年及2019年双方对厂房租赁和使用的相关约定；对证据二真实性、客观性无异议，该证据正好证明双方已经对厂房相关的费用及善后事项做了明确的核对及确认；对证据三被告认诺确实欠付原告30元电费；对证据四除电力公司电费收据外其他所有不予认可，且被告认为1-5项、7项不能作为证据使用，且没有明确的计算标准和计算依据；对《微信聊天记录》予以认可，但双方口头约定的租赁期到期时间为2019年8月31日，对于有关厂房现状的视频其拍摄时间不明，被告不予认可。 被告日照富力体育器材有限公司、曹云高提交了如下证据：证据一、《照片》8张，证明被告在租赁期间合理使用厂房的情况及厂房在使用过程中因原告原因实际存在的一些问题，如地面粉尘及房屋漏水等；证据二、《结算明细单》，证实2019年8月4日原、被告双方在派出所警员见证下就双方厂房租赁的账目、厂房清理、修缮范围进行结算，双方均签字认可，原告无其他异议，并没有提出其他关于厂房损害赔偿的要求；证据三、《证明书》一份，证明被告请人粉刷了承租的厂房及粉刷的范围，被告已经尽到了修缮整理的义务；证据四、《打扫工作的进度报告》一份，证明被告的工作人员参与并聘请专业人员修缮、清理、整理厂房的情况，被告尽到了合理的修理、善后义务；证据五、证人黄某、曹某的出庭证言，证明被告已尽到了修缮、清理等义务，两证人陈述属实。 原告发表质证意见如下：对于证据一《照片》真实性没有异议，时间请法庭依法核实，2019年8月30日的照片原告在场；对于证据二《结算明细单》真实性无异议，但只是打扫卫生，没有说修缮厂房的事宜，修缮厂房按照合同的约定；对于证据三《证明书》真实性无异议；对于证据四不属实，原告没在现场，原告只是最后去看过现场，原告不知道被告去了几个人打扫的，直接就没有打扫；对证据五，原告认为两证人陈述的除了曹云高提出最后让他们继续打扫卫生外，其他均属实。 经审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认，对当事人有异议的证据，本院将结合关联证据予以综合确认。上述证据均予以附卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告日照富力体育器材有限公司的法定代表人梁燕与被告曹云高系夫妻关系,被告日照富力体育器材有限公司是体育器材、健身器材加工销售的厂家。因生产加工需要，经协商，被告曹云高个人与原告王绍爱于2014年12月9日签订《厂房租赁合同》一份，合同部分内容约定：一、出租厂房情况，甲方（王绍爱）租赁给乙方（曹云高）的房产坐落在南湖工业园，租赁建筑面积约1000平方米厂房及厂房西侧7间办公室附属设施，厂房南侧留出西门通道及通道以西的地方以便进货车辆进出。二、厂房租赁日期和租赁期限1.厂房租赁自2015年1月1日起，至2017年12月31日止，租赁期3年。2.租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应与租赁期前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、租赁及保证金支付方式，1.甲、乙双方约定，该厂房租赁年租金约为48000元，大写：肆万捌千元正。2.甲、乙双方签订合同，乙方无需向甲方支付厂房租赁保证金，但是租金需一年缴付一次，并在合同生效之日起提前向甲方支付租金；四、其它费用，租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款。动力电保证供应100千伏安。（手写备注：乙方经营期间所产生的税费、工商管理费等由乙方承担，曹云高，王绍爱）。五、厂房使用要求和维修责任，1.租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方在接到乙方通知后的7日进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用甲方承担。2.租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或者发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。3……。六、厂房转租或归还1……；2.租赁期满后，该厂房归还时，正常使用状态。七、租赁期间其它有关约定……4.厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不在承租，甲方也不做任何补偿。……。出租方：王绍爱，电话：158××××1538，签约日期人：2014年12月9日，承租方：曹云高，授权单表人：曹云高，电话：158××××7080.签约日期：2014年12月9日。 上述合同签订后，被告日照富力体育器材有限公司即搬入该场地，为经营需要，被告对部分车间室内地面铺设了地板革，对室外需要放置设备的位置进行了水泥硬化，随后投入使用。合同到期后，被告继续使用该场地经营，双方未再续签合同，至2019年9月30日彻底搬出。搬出前，双方因清算问题产生纠纷，经多次报警处理，原告及被告曹云高于2019年8月4日在南湖镇派出所达成《双方结算的明细》一份，内容系对全部费用进行了核对结算，被告曹云高在结算明细下部载明“清理厂房里垃圾、石子、打扫卫生”，双方均在该明细下部签字捺印。 后，原告于2019年9月12日诉至本院，认为被告在使用租赁场地期间损坏了原告的厂房及附属设施且拒绝维修和赔偿，要求被告赔偿厂房财产损失60000元。诉讼中，原告将损失明确为：1.厂房打扫清洗人工2号至9号共16个工；2.小轻卡拉垃圾7车；3.地面被破坏严重要求重新打地面900平方米左右；4.厂房彩钢瓦污染生锈要求更换300平方米左右；5.铝合金门窗4个要求更换22个平方；6.变压器8月费用收款单据（551.55元）；7.诉讼期间的厂房出租费每月6667元。 诉讼中，原告明确被告应当承担诉讼期间的厂房耽误出租的费用（即自2019年9月1日起至诉讼结束期间的租赁费），并主张证据四的1-5项部分费用已开支，自认具体开支数额不确定，无证据。原告于2019年9月16日向本院提交司法鉴定申请，要求对其建筑物厂房财产损失进行鉴定，因其未完成前期的举证责任，本着给当事人降低诉讼成本的原则，本院未予准许。 诉讼中，被告当庭提起反诉，但在法庭指定时间内未提交反诉状，亦未补缴反诉费用。 诉讼中，双方均认可涉案场地交付使用时未进行交付现状的证据保全；均认可被告在使用租赁场地过程中，未改变房屋结构、场地大小、未拆除设施、设备及零星附属物；均认可在南湖镇派出所形成结算明细后的款项已全部交付。 同时查明：被告申请的证人黄某到庭陈述：其系被告日照富力体育器材有限公司员工，被告公司自2019年8月4日开始向外搬迁，其全程参与对厂房的打扫、整理工作。自2019年8月12日始至2019年8月20日期间，整理了车间生产的余料、废品、垃圾等，当时在场人有曹某、朱传兵等，原告是否在场不清楚；2019年8月22日由其带着换玻璃的工作人员，把厂房破损的玻璃全部更换，由此产生的费用已由被告承担，当时原告未在场；2019年8月25日左右，被告请刮乳胶漆的师傅粉刷车间的南墙、西墙、配电室南墙、平房东墙、北墙，原告在场；2019年8月30日，被告请挖掘机、翻斗车清理车间西面路面的石子及水泥路面、垃圾，持续不到一天，其他在场人有曹某、挖掘机翻斗车师傅以及原告，当日干完后，原告表态说：妥了，完工，被告方清理人员及机械离场时，原告并未阻止，也没说过需要继续打扫卫生，之后被告方未再去过涉案场地。 被告申请的证人曹某到庭陈述：其系被告曹云高的二哥，也是被告公司的车间主任，还是2015年公司最早向原告的厂房搬迁时的负责人；搬迁时打扫卫生，发现地面是土的，不是水泥面，屋顶水道漏水等；就整个租赁期间就厂地房屋、附属设施、设备等修缮问题，其跟老板反映过，老板是否找原告其不清楚；租赁合同终止后，被告搬迁过程其全部参与，原告去过几天；2019年8月30日搬迁结束，当天完工后原告没有提出其他的要求，也没有说过下午或之后再来打扫卫生。 本院认为，出租方及承租方在协商一致的基础上签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思的表示，内容且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。本案争议的焦点：一、本案承租方的主体如何认定；二、被告是否应承担赔偿责任。结合当事人陈述、举证及自认，本院分析如下： 争议焦点一，本案承租方的主体如何认定问题。1.从涉案合同看，原告在出租方处签字，被告曹云高在承租方处签字，可见原告与被告曹云高系合同相对方；2.涉案合同落款处承租方下方虽载明“授权代表人”，但并无被告日照市富力体育器材有限公司的公章，且被告曹云高签订该合同时，并未向原告出示或提交日照市富力体育器材有限公司的委托租赁场地的授权；3.双方出现纠纷，在南湖镇派出所进行结算的明细上签字双方亦是原告与被告曹云高个人。以上几点可看出被告曹云高系合同相对人、承租人，至于被告曹云高将租赁的场地作何用途系另一个法律关系，本案不作处理。 争议焦点二，被告是否应承担赔偿问题。 （一）原告主张被告在使用涉案租赁场地时损坏了原告的厂房及附属设施，原告应当对被告的“损坏事实”完成举证。1.从双方最初签订的租赁合同看，第六条“厂房转租或归还”第2款仅约定了“租赁期满后，该厂房归还时，正常使用状态”，后期双方亦未对具体的“归还状态”进行书面约定；2.原告主张被告在使用涉案租赁场地时损坏了厂房及附属设施，未举证证明最初交付使用时的“状态”，导致本院对“是否损坏”的事实无参照物对比；3.双方在租赁后期产生矛盾，在南湖镇派出所进行了结算，《双方结算的明细》下方仅备注了“清理厂房里垃圾、石子、打扫卫生”，该明细应系对租赁费及租赁物的交付作的最终确认，其并未对“结果状态”进行详细备注，也未对存在“损坏事实”进行备注明确，且双方在被告搬迁的最后一天前（2019年8月30日），亦未对“损坏事实”、“维修费用”等等进行约定；4.原告认可证人刘某（提供书面证言）证实的被告在搬迁前对场地建筑物进行了外墙粉刷事宜，认可证人黄某陈述的被告在搬迁前，对涉案场地进行打扫、整理、垃圾清除、玻璃更换、墙面粉刷、垃圾外运、地面开挖（按原告要求恢复原状）等等工作，认可证人曹某陈述的被告在最初搬入及搬出时，曹某均是全部参与；而证人黄某及曹某均陈述在2019年8月30日打扫完毕离场时，原告均未做“不合格”、“阻止离场”或“后续继续整理、打扫或维修”的意思表示。以上几点可见，双方之间已经完成了无争议的交付。 （二）原告主张被告在使用涉案租赁场地时损坏了原告的厂房及附属设施，原告还应对其主张的“诉争标的”完成举证。就原告主张的“诉争标的”的构成，本院分析如下：1.对原告主张的“厂房打扫清洗人工2号至9号共16个工”的问题，原告未提交证据证明对厂房进行“打扫清洗”的必要性，未提交证据证实实际使用了“16个工”，亦未提交证据证明已实际支出；2.对原告主张的“小轻卡拉垃圾7车”的问题，原告同样未完成举证，理由同以上“1”；3.对原告主张的“地面被破坏严重要求重新打地面900平方米左右”的问题，原告同样未完成举证，理由同以上“1”；4.对于原告主张的“厂房彩钢瓦污染生锈要求更换300平方米左右”的问题，原告同样未完成举证，理由同以上“1”；5.对原告主张的“铝合金门窗4个要求更换22个平方”的问题，原告同样未完成举证，理由同以上“1”；6.对原告主张的“变压器8月费用收款单据（551.55元）”的问题，因该项费用不属于厂房损失，且原、被告均认可在2019年8月4日的《双方结算的明细》已付清，故本案不应做处理；7.对于原告主张被告应赔偿“诉讼期间的厂房出租费每月6667元”的问题，涉案场地已经于2019年8月30日交付，是否继续对外出租系原告的权利，停止出租的费用损失让被告承担无事实及法律依据；即使原、被告之间仍存在纠纷，但及时出租场地也是原告的止损义务。以上几点可见，在双方之间已经完成交付的情况下，原告主张的“诉争标的”无事实及法律依据。 综上焦点二，本院认为，从本案查明的事实看，原告提起本案之诉，未完成基本的举证责任，故其就厂房损失进行鉴定的申请已无必要。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原告出租涉案场地的目的系获取房租收益，作为出租方其还应承担整修租赁物的义务；租赁有期限，租赁物使用过程中会产生自然损耗，而自然损耗已物化在原告收取的租金里，故租赁物经多年使用后，保持原貌已不可能，但承租人向出租方按合同约定交付承租物，或交付的承租物达到能够正常使用的状态即可。民事主体从事民事活动，应当公平、诚信，本案虽未能调解，但仍希望双方在本次诉讼后，能够握手言和息诉罢讼。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条、第六十四条、第六十五条、第六十六条、第七十六条、第七十八条、第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告王绍爱要求被告日照富力体育器材有限公司、曹云高赔偿厂房损失60000元的诉讼请求。 案件受理费1300元，由原告王绍爱负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  刘善霞 人民陪审员  许崇芳 人民陪审员  安 静 二〇一九年十一月十九日 书 记 员  张翠翠