贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初3902号原告蒋某，男，身份证住址贵州省仁怀市。委托代理人王枭，贵州仁致律师事务所律师，代理权限特别代理。被告贵州宏德置业有限公司，住所贵州省贵阳市乌当区新添大道310号，统一社会信用代码91520100697502560J。法定代表人马海峰。委托代理人罗某某、王某某，系公司员工，代理权限特别代理。被告贵州世纪银河房地产顾问有限公司，住所贵阳市云岩区中华北路贵银大厦1幢1单元20层2号，统一社会信用代码91520103MA6DKA3M59。法定代表人刘堃。委托代理人孙某，系公司员工，代理权限特别代理。原告蒋某诉被告贵州宏德置业有限公司（以下简称宏德公司）、贵州世纪银河房地产顾问有限公司（以下简称银河公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋某的委托代理人王枭到庭参加诉讼，被告贵州宏德置业有限公司委托代理人罗某某、被告贵州世纪银河房地产顾问有限公司委托代理人孙某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蒋某向本院提出的诉讼请求：1、解除原告与被告一于2018年10月13日签订的《商品房买卖合同》及《房屋补充协议》；2、二被告立即偿还原告全部累计购房款2262619元（即总房价2013693元＋房屋改造款228926元＋购房优惠服务费20000元）、代收的契税款40273元，并向原告支付违约金（违约金按2019年中国人民银行规定的关于中长期同类贷款利率计算，其中2262619元自2018年10月13日起计算至2018年11月28日止，2302892元（即全部累计购房款2262619元＋契税40273元）自2018年11月28日起计算至付清之日止；3、原告律师费由被告负担；4、本案诉讼费由二被告承担。庭审中原告变更契税款40273元为专项维修资金40273元。事实及理由：2018年10月13日原告与被告一签订《商品房买卖合同》(合同编号:Y18119295),约定原告购买被告一位于贵州省贵阳市××路××号乐湾国际旅游综合体6号地块(龙津山)工程第128号楼2单元9层2号房，建筑面积175.88平方米，套内建筑面积143.15平方米,总房价2013693元，买受人应当于2018年10月13日支付第一笔款项1763693元,于2018年11月13日前支付第二笔款项250000元，被告一应当在2019年3月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，如被告一未能如期交房，则逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告一应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计全部已付款的1%向原告支付违约金。合同“附件十二补充协议”第一条第3款约定:“若出卖人同意买受人终止合同的，买受人应当承担合同总价款10%的违约责任”;第4款约定:“出卖人有权单方解除合同，买受人赔偿全部损失(本协议中的损失包括但不限于由此支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等),还应按本合同总金额的10%向出卖人支付违约金。合同解除后15日内腾空房屋并返还给出卖人”合同还对其他方面有详细约定。合同签订后，原告依约于2018年8月4日向被告二支付。付购房优惠服务费20000元，2019年10月13日向被告一一次性支付了2242619元(购房款2013693元+房屋改造款228926元)，还按被告一要求于2018年11月28日向被告一交付契税款40273元。但至今涉案房屋尚未经验收更谈不上交付，现距该商品房的合同约定交房期限已超过90日。原告根据合同第十三条第I项第(2)目“逾期超过90日后，买受人有权退房”约定，多次要求被告一解除合同并退还购房款和支付违约金，但均推诿责任不予处理。2019年7月9日原告通过电话、微信及短信向被告一发出退房申请的通知，7月12日原告向被告一当面递交了《律师函》，旨在通知被告解除该《商品房买卖合同》并要求被告一承担违约责任和退还全部已付款;另外，当日附带提交了《审批单》，该《审批单》经销售部领导审批同意、签字后，向上级部门递交。被告一先后安排销售经理、销售总监、办公室主任、经理来谈却均无结果，被告一多次违背其诺言而未办理退房、退款手续。经原告多次催促与交涉，被告一拒不退还原告已付的款项，甚至连电话都不接。原告认为，被告一未于2019年3月30日前向原告交付房屋，已构成违约，根据法律法规规定和《商品房买卖合同》第十三条第1项第(2)款约定等，原告有权解除合同、被告应当退还全部已付款项，并支付违约金。鉴于《商品房买卖合同》第十三条第1项第(2)款约定的违约金明显过低，于守约方原告明显不利。而且合同“附件十二补充协议”第一条第第4款约定如原告逾期付款或终止合同，买受人要承担合同总价款10%的责任，显然不对等。也不得符合公平合理原则。根据《中华人民共和国合同法)第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”规定，原告有权请求人民法院增加，并以违约造成的损失确定违约金数额。被告一违约导致原告解除合同，首先为显示公平对等原则，按照合同同样应当承担合同总价款10%的违约责任，其次、致使原告资金不能转为房款，造成被告实质上占用原告资金，最少造成了原告资金的利息损失，该利息最少应按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，其中2262619元自2018年10月13日起计算至2018年11月28日止，2302892元(即总房款2262619元+契税40273元)自2018年11月28日起计算至付清之日止，即最少应以违约造成的利息损失确定为被告一向原告支付的违约金数额。同样，根据合同“附件十二补充协议”第一条第4款等相关约定:出卖人单方解除合同。买受人赔偿全部损失(本协议中的损失包括但不限于由此支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等)，为显示公平对等原则。被告一根本违约致使合同目的无法实现，应当赔偿原告为诉讼支出的律师费、差旅费等。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告贵州宏德置业有限公司答辩称：我方只收了2013693元及228926元两笔款项，关于违约金合同第12页已经进行了约定，逾期交房违约金是1%，应当按照约定执行，1%是对等的并不存在显失公平，关于律师费双方没有约定，没有合同依据，不应当由我方负担。被告世纪银河公司答辩称：我方只负责帮宏德公司推销，我方只是收取了2万元团购优惠服务费，且原告已经享受了团购优惠，总房价减了5万元，我方已经完成了相应义务。经审理查明，一：2018年10月13日原告与被告宏德公司签订《商品房买卖合同》(合同编号:Y18119295),约定原告购买被告宏德公司位于贵州省贵阳市××路××号乐湾国际旅游综合体6号地块(龙津山)工程第128号楼2单元9层2号房，建筑面积175.88平方米，套内建筑面积143.15平方米,总房价2013693元。合同第八条约定：买受人应当于2018年10月13日支付第一笔款项1763693元,于2018年11月13日前支付第二笔款项250000元。合同第十一条约定：出卖人应当在2019年3月30日前向买受人交付商品。第十三条约定：交房逾期超过90日，买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起90天内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。二：原告于2018年8月4日向被告世纪银河公司支付购房优惠服务费20000元，2019年10月13日向被告宏德公司支付了2242619元(购房款2013693元+房屋改造款228926元)，原告于2018年11月28日支付专项维修资金40273元。被告宏德公司未按约定时间于2019年3月30日前交房，后原告于2019年7月9日向宏德公司发出退房通知。上述事实有原告、被告的陈述，《商品房买卖合同》及补充协议、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、转账凭证、收据、微信聊天记录等证据在卷佐证并经庭审质证足以认定。本院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，意思表示真实，双方应当按照约定履行合同义务。原告已依约向被告宏德公司支付了2242619元(购房款2013693元+房屋改造款228926元)，被告宏德公司应当按约定于2019年3月30日前交房，因被告宏德公司未按期交房，根据双方签订合同第十条的约定：交房逾期超过90日，买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起90天内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。现逾期已超过90日，原告要求解除《商品房买卖合同》及《房屋补充协议》的诉请，本院依法予以支持。关于相关款项的退还：宏德公司认可收到原告支付的款项2242619元(其中购房款2013693元、房屋改造款228926元)并同意退还；世纪银河公司认可收到原告支付的2万元并同意退还；庭审中查明专项维修资金40273元非宏德公司或世纪银河公司收取，本院认为不应由被告退还。关于原告主张以2302892元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，原告庭审中放弃对世纪银河公司收取2万元服务费所产生利息的主张，本院认为原告与宏德公司已经在《商品房买卖合同》第十三条明确约定按买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金，该约定系双方真实意思表示不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当遵守合同按合同约定计算违约金，且违约金计算应当以出卖人宏德公司收取的款项2242619元为基数，故宏德公司应当支付原告违约金22426.19元。关于原告要求被告承担律师费用，双方对此未进行约定且原告未举证证明相关费用的实际支付情况，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以确定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告蒋某与被告贵州宏德置业有限公司于2018年10月13日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告蒋某购房款项2242619元，并支付违约金22426.19元；三、被告贵州世纪银河房地产顾问有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告蒋某20000元；四、驳回原告蒋某的其他诉讼请求。案件受理费25989元，由被告贵州宏德置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  魏鸣东二〇一九年十一月二十五日书记员  杨 琴