湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终3057号上诉人（原审原告）：汤正芳，男上诉人（原审原告）：汤梅香，女委托诉讼代理人：匡琼松，湖南南舫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：衡阳维泰房地产开发有限公司，住所地衡阳县西渡镇商城路20号404室。法定代表人：欧盛明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王仕斌，湖南追正律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓延峰，湖南追正律师事务所律师。上诉人汤正芳、汤梅香因与被上诉人衡阳维泰房地产开发有限公司（以下简称维泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳县人民法院（2019）湘0421民初2598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。汤正芳、汤梅香上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持汤正芳、汤梅香的诉讼请求或发回重审，本案诉讼费由维泰公司承担。事实和理由：涉案《商品房买卖合同》合法有效，维泰公司应按合同约定向汤正芳、汤梅香支付违约金。一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，按照该地段同类房屋租金确定维泰公司每月支付违约金1200元存在适用法律错误。维泰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。汤正芳、汤梅香向一审法院起诉请求：请求判令维泰公司向汤正芳、汤梅香交付合格的商品房；请求判令维泰公司向汤正芳、汤梅香支付违约金24501.26元整（自2019年5月1日起暂计算至2019年7月31日，2019年8月1日之后，按房款总价每日万分之五计算至实际交房之日止）；本案的诉讼费用由维泰公司承担。一审法院认定事实：维泰公司于2014年3月7日注册成立，经营范围：房地产开发与经营；建筑材料的销售；园林设计。维泰公司以出让方式取得位于西渡镇合济村，编号为地块的土地使用权，该地块土地面积为39339.70平方米，规划用途为商业、住宅，土地使用年限自2013年5月30日至2083年5月29日。维泰公司经批准在该地块上建商品房。2017年11月1O日，汤正芳、汤梅香与维泰公司签订《商品房买卖合同》，该合同共分二十四条，合同约定：汤正芳、汤梅香购买维泰公司开发的位于西渡镇，建筑面积129.03平方米，单价4128元/平方米，总金额532636元；汤正芳、汤梅香于签订商品房合同时支付房款292636元，剩余房款24万元办理银行按揭贷款；汤正芳、汤梅香于签订合同之日起7个工作日内提供按揭资料到银行办理好按揭手续；维泰公司应当在2018年12月31日前交付经验收合格的商品房；合同还对汤正芳、汤梅香逾期付款违约责任、维泰公司逾期交房违约责任、房屋交付程序等其他事项进行了约定。同日，双方签订《补充协议》，该补充协议共分二十四条，其中第十二条第二项约定“该商品房经验收合格是指该商品房经施工验收单位、设计单位、监理单位、建设单位、勘察单位竣工验收时以五方单位签字为准，买受人无异议”。上述合同签订后，汤正芳、汤梅香交清了房屋首付款，并办理了银行按揭手续，交清了房屋维修基金。2018年12月31日，维泰公司与购买该小区商品房业主代表签订承诺书，维泰公司承诺于2019年4月30日交付验收合格的商品房。2019年5月27日，维泰公司向购买该小区商品房的业主发出入伙通知书，告知商品房已经政府有关部门验收合格，于2019年5月30日准予交付使用。维泰公司安排第1、2、3栋业主于2019年5月30日至6月1日、第8、9栋业主于2019年6月2日至6月4日、第4、5栋业主于2019年6月8日至6月10日带齐证照、资料并按相关收楼流程前往物业服务中心办理交房手续。2019年6月1日，购买人和丽景小区商品房业主及汤正芳等人委托湖南南舫律师事务所匡琼松律师向维泰公司发出《收房异议书》，认为维泰公司在确定交房时，未出具商品房验收合格的相关文件，视为商品房不符合交房条件，买房业主们对该入伙通知书提出异议，要求撤销入伙通知书。此后，购买人和丽景小区业主龙寒林向衡阳县住房和城乡建设局就维泰公司延期交房进行信访。衡阳县住房和城乡建设局于2019年6月24日作出答复意见书，处理意见如下：1、责令开发商停止违法交房行为，完成扫尾工程，办理好项目验收手续。配合职能部门做好验收工作，并对发现的问题及时整改到位，达到交房标准，明确交房时间为2019年7月30日之前；2、项目临街人行道，园林绿化等配套设施限期90天内完成全部工程建设，并通过相关部门验收。本案审理过程中，维泰公司于2019年9月19日向该院提供了一份“维泰假日广场人和丽景”工程竣工验收备案表，该备案表上加盖了勘察单位湖南中核岩土工程有限公司、设计单位深圳市物业国际建筑设计有限公司、施工单位江苏南通二建集团有限公司、监理单位衡阳远见建设工程监理有限公司、建设单位衡阳维泰房地产开发有限公司印章，落款均时间为“2018年11月7日”，该备案表上建设行政主管部门未签署意见，未加盖印章。本案审理过程中，双方均表示愿意继续履行合同。本案经该院主持调解，因双方意见分歧未果。一审法院认为，汤正芳、汤梅香与维泰公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应全面履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《商品房买卖合同》约定，维泰公司向汤正芳、汤梅香交房时间为2018年12月31日，约定交房条件为“该商品房经验收合格”，双方经协商将交房时间变更为2019年4月30日，故应认定交房时间为2019年4月30日。根据《建设工程质量管理条例》第16条、第49条之规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的，方可交付使用。建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案，备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，也是交付的先决条件，但维泰公司并未举证证明其已取得《商品房竣工验收备案表》，不能构成有效交付，维泰公司应当承担合同约定的逾期交房的违约责任。根据合同约定，维泰公司应于2019年4月30日向汤正芳、汤梅香交付房屋，故维泰公司应自2019年5月1日起向汤正芳、汤梅香支付逾期交房违约金至维泰公司实际取得竣工验收备案表并实际交付房屋之日止。关于违约金的计算问题，合同约定“出卖人逾期在120日内，买受人同意继续履行合同，逾期超过120日，买受人同意不解除合同，出卖人自第120日起按买受人已付的房款每日万分之五支付违约金给买受人，但买受人房款及其他款项未交清无权向出受人主张逾期交房的违约责任”，本案审理过程中，双方当事人均愿意继续履行合同，维泰公司认为违约金约定过高，请求依法予以调整。该院认为，当事人认为约定的逾期交房违约金过高，请求人民法院调整时，因逾期交房违约金具有补偿性，应以同地区、同地段、同结构房屋租金标准确定，故该院根据该地段同类房屋租金标准确定维泰公司每月支付违约金1200元，该院根据本案实际情况及汤正芳、汤梅香的诉请分段计算逾期交房违约金，即维泰公司自2019年5月1日起至2019年7月31日止按每月1200元标准向汤正芳、汤梅香支付逾期交房违约金3600元，后段逾期交房违约金自2019年8月1日起按每月1200元标准另行计算至维泰公司实际取得竣工验收备案表并实际交付房屋之日止。对于维泰公司辩称没有按合同约定时间交房系因天气及政府机构调整等不可抗力造成的，不应赔偿汤正芳、汤梅香违约金之主张，该院认为，维泰公司提出的上述原因均不属不可抗力的范畴，维泰公司之辩称主张，于法相悖，与情不符，该院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、维泰公司自取得商品房竣工验收备案表之日起三日内将位于衡阳县西渡镇合济村人和丽景2栋803室交付给汤正芳、汤梅香；二、维泰公司于本判决生效之日起十日内向汤正芳、汤梅香支付逾期交房违约金3600元（自2019年5月1日起按每月1200元的标准计算至2019年7月31日止）；后段逾期交房违约金自2019年8月1日起按每月1200元的标准另行计算至维泰公司实际交付房屋之日止；三、驳回汤正芳、汤梅香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费412元，减半收取206元，由维泰公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，一审判决维泰公司按照月租金1200元的标准支付逾期交房违约金是否正确。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，双方在合同中约定了逾期交房违约金为已交房款的日万分之五，按照约定的标准计算，且由于交房时间尚不确定，违约金将不断增加，以此标准计算显然过高，维泰公司请求法院予以减少符合法律规定。在当事人没有提供充分证据证实逾期交房损失的情况下，以同地段同类房屋的租金计算损失为宜，一审法院结合本地实情酌情确定涉案房屋同类同地段房屋租金为每月1200元比较合理，而按照双方合同约定的违约金计算标准，显然过分高于租金损失，故一审法院根据相关法律规定，确定由维泰公司按照每月1200元的标准向汤正芳、汤梅香支付逾期交房违约金并无不当。综上所述，汤正芳、汤梅香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费412元，由衡阳维泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 刘丽娅审 判 员 张 健二〇一九年十一月二十六日法官助理 贺碧清书 记 员 谢倩茜