湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2187号上诉人（原审被告、反诉原告）：肖会度，男，1966年3月6日出生，瑶族，住湖南省怀化市鹤城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：张潘（系肖会度之妻），女，1966年8月23日出生，汉族，住湖南省溆浦县。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈建明，湖南五溪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：文晓初，男，1968年9月12日出生，汉族，住湖南省溆浦县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：冉菊珍，女，1961年7月20日出生，汉族，住湖南省溆浦县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋为民，男，1962年11月5日出生，土家族，住湖南省溆浦县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王爱香，女，1953年12月13日出生，汉族，住湖南省溆浦县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢春文，男，1953年4月25日出生，汉族，住湖南省溆浦县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：舒采和，男，1969年7月23日出生，汉族，住湖南省溆浦县。以上六被上诉人的共同委托诉讼代理人：胡育进，湖南江山律师事务所律师。原审第三人：溆浦县白马服饰广场，经营场所：溆浦县卢峰镇解放街白马服饰一楼。统一社会信用代码：92431224MA4P85BQ7D。法定代表人：胡浩。原审第三人：溆浦县商业物业管理办公室，住所：湖南省怀化市溆浦县卢峰镇警予中路20号。统一社会信用代码：91431224MA4PD2NL19。法定代表人：张贻平。委托诉讼代理人：王晓明，男，1963年7月1日出生，汉族，住湖南省溆浦县。上诉人肖会度、张潘与被上诉人文晓初、冉菊珍、宋为民、王爱香、谢春文、舒采和房屋租赁合同纠纷一案，湖南省溆浦县人民法院于2018年8月29日作出（2018）湘1224民初1119号民事判决，肖会度、张潘不服，提起上诉。本院于2018年12月14日作出（2018）湘12民终1590号民事裁定，撤销原判，发回重审。湖南省溆浦县人民法院重审后，于2019年7月8日作出（2019）湘1224民初62号民事判决，肖会度、张潘仍不服，提起上诉。本院于2019年9月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人肖会度、张潘上诉请求：1、撤销湖南省溆浦县人民法院（2019）湘1224民初62号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、依法支持上诉人的上诉请求；3、本案一、二审诉讼费用及反诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对于本案的法律关系定性错误。本案是一个十分清楚的承包经营法律关系，一审法院却将本案定性为房屋租赁合同关系，将承包金片面理解为租金，并对是否按时交纳“租金”作出认定，而对承包人关于承包合同的“门面”被刘次生占有，要求按合同补偿，承包金递增或减少，承包资金问题是否有证据证实等一概不予采纳；二、一审法院在事实认定上有多处重大失误。1、上诉人没有在2014年9月26日同被上诉人签订《承包经营合同补充协议》中的租金递增条款，该协议系被上诉人伪造的，被上诉人没有原件证实；2、上诉人已经按照合同约定上交了2018年9月-2019年9月的一楼租金960000元，后被上诉人补缴了递增部分的租金49000元，这也是一份伪造的证据，且与本案无关。商业局也是按照四方约定收取的租金，没有递增；3、上诉人提交的所有证据都是真实有效的，一审不予采信不当；4、被上诉人在起诉书上说已经收到上诉人1080000元承包金，而上交给商业物业管理办公室的承包金是上诉人所交，怎么能说是白马服饰广场直接付给商业物业管理办公室的？5、上诉人与被上诉人的负责人谢春文及商业局、白马服饰广场经多次协商，四方都答应不再递增租金，这从白马服饰广场的胡总、录音资料、商业局几年来租金960000元不变的事实都得到印证；6、一楼的一间门面被刘次生占用6年10个月，这是被上诉人没有给付刘次生五楼的房款造成的，被上诉人应赔偿上诉人损失478333元。被上诉人一审提交了一份伪造的利润考核表，这与本案无关，一审也没有质证，上诉人的承包金是800000元，宋为民伪造证据，改成700000元，从而达到在逻辑上已扣除70000元门面占用费的目的。在合同期内，门面也一直被刘次生占有，直到2017年7月才收回来；7、上诉人与被上诉人的承包协议是10年，所有的补充协议均是围绕10年开展的，上诉人一审提交的宋为民出具的借条、股金明细、补损方案等证据一审法院均以没有关联性为由不予采信，而这些证据均与本案有关，证明宋为民、向理忠、舒采和侵占的事实；8、上诉人在引进白马服饰过程中，共花费开支980000余元，被上诉人要解除协议，应赔偿上诉人此项损失；9、2009年9月10日所签的《房屋租赁合同》是宋为民一手炮制的有问题的合同。该合同签订后，宋为民、向理忠、舒采和侵占利益640000元，分到上诉人个人利益为106666元，根据该合同，溆浦县商业商贸有限责任公司每年应付租金2600000元，除去一楼租金670000元，2-4楼租金每年为1930000元，由于上诉人已于2011年4月21日退出，且由被上诉人经营至2014年8月31日止，故溆浦县商业商贸有限责任公司应付上诉人在此期间的而租金1070753元。综上，被上诉人伪造大量证据，进行虚假陈述。一审判决采信证据不当，认定事实存在重大失误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人文晓初、冉菊珍、宋为民、王爱香、谢春文、舒采和辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人溆浦县白马服饰广场未作陈述。原审第三人溆浦县商业物业管理办公室述称，租赁合同合法有效。被上诉人文晓初、冉菊珍、宋为民、王爱香、谢春文、舒采和向一审法院起诉请求：1.判决解除六原告与二被告于2014年9月26日签订的《承包经营补充协议》；2.判决二被告支付六原告商铺租金552600元（2017年9月26日起至2018年9月25日，应支付1632600元，已支付1080000元）；3.判决二被告支付六原告违约金552600元；4.本案诉讼费用由二被告承担。上诉人肖会度、张潘向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告文晓初、冉菊珍、宋为民、王爱香、谢春文、舒采和因故意违反合同应赔偿反诉原告财产损失106666元；2、判令反诉被告根据合同约定赔偿反诉原告因刘次生所占门面每年70000元共计6年10个月478300元的损失；3、肖会度在引进白马服饰过程中，收门面、买电梯以及装修等其他前期投入总计980000元，反诉被告六人已经承诺过反诉原告承包经营期为十年。依照协议，如果反诉被告违约就应该赔偿反诉原告的前期投入（至少四年）计392000元；4、由于反诉被告在合同履行中屡次违约在先已没有解除合同的资格，请求法院判决驳回其诉讼请求并由其承担本案的诉讼费、反诉费。一审法院认定事实：2009年5月18日，宋为民、谢春文、王爱香、文晓初、舒采和、张端六人共同购买了原溆浦县副食品公司大楼二、三、四楼的房屋。2009年7月10日，溆浦县糖酒副食品公司破产清算组将溆浦县卢峰镇警予路转角楼大厦一楼（即原溆浦县副食品公司大楼一楼）租赁给宋文民、文晓初、舒采和、谢春文、舒友传、肖会度六人，租赁期为20年。2009年8月31日，宋为民、文晓初、舒采和、谢春文、王爱香、肖会度六人共同成立溆浦县商汇购物中心（普通合伙，曾用名溆浦县商汇商贸有限责任公司），共同经营商汇购物中心警予店（经营场所为“商汇购物中心”一、二楼即原溆浦县副食品公司大楼一、二楼）。2009年10月12日，作为实际购房出资人的宋为民、谢春文、肖会度、王爱香、文晓初、舒采和，为了明确房屋权属关系，签订了《房产共有协议书》，约定每个人的出资为2126666.66元，出资比例为16.66%。2010年10月1日，商汇购物中心警予店将公司承包给被告肖会度经营，经营期限自2010年10月1日至2011年9月30日。因商汇购物中心警予店经营不善，2011年3月14日经全体合伙人同意，对警予店进行了清算。同年4月21日，溆浦县商汇购物中心作为甲方与二被告肖会度、张潘就溆浦县警予东路“商汇购物中心”一、二楼的商铺租赁签订了《承包经营合同》，约定一楼的承包期限自2011年5月6日至2014年9月26日，租金为670000元/每年;二楼的承包期限自2011年7月9日至2014年9月26日，租金为218000元/年，并约定租金于上年度租期到期前1个月内缴清，如二被告未按合同约定规定时间支付租金的，每天则按未付金额的2%支付滞纳金，超过1个月仍未付清欠款的，原告可以从被告肖会度的股份中扣除，合同自行终止。2011年10月16日，因商汇购物中心的业态需要发生改变，原告冉菊珍、向理忠夫妇加入合伙经营，经被告张潘、肖会度请示后，宋为民、肖会度、谢春文、舒友传、舒采和、文晓初、冉菊珍（均为原商汇股东）同意对购物中心进行重装修。2014年8月31日，溆浦县商汇购物中心因合伙到期而停业。2014年9月26日，文晓初、冉菊珍、宋为民、王爱香、谢春文、肖会度、舒采和与肖会度、张潘在原《承包经营合同》的基础上签订了《承包经营补充协议》，同意二被告与原商汇购物中心签订的承包经营合同延期到2021年9月26日，并伴随一楼（国资所有）租金的变化重新约定租金，约定租赁期从2014年9月26日延期至2021年9月26日；租金自2014年9月26日至2021年9月26日按年支付分别为108.8万元、108.8万元、108.8万元、163.26万元、176.32万元、190.43万元、205.66万元；年租金支付的最后期限为租赁期发生前的当年9月10日；租金支付如有延误，视同二被告放弃续租，六原告无条件收回对涉案商铺的租赁。合同签订后，二被告依约履行了2014年至2016年的租金义务。2017年9月10日，因二被告未按合同约定支付自2017年9月26日至2018年9月25日的租金1632600元，经六原告多次催要，二被告缴纳了租金1081000元，尚欠2017年9月26日至2018年9月25日的租金551600元未支付。另查明：本案审理过程中，诉讼过程中第三人溆浦县白马服饰广场径直向第三人溆浦县商业物业管理办公室缴纳了2018年9月至2019年9月的一楼租金960000元，后原告六人又按合同约定补交了递增部分租金49000元。一审法院认为，本案原、被告双方的争议焦点是：1、本案是房屋租赁合同纠纷还是承包经营合同纠纷;2、二被告的行为是否构成了根本违约。纵观本案的一系列合同、协议的历史沿革可以看出：合同主体中的甲方开始为原溆浦县商汇购物中心（六原告及被告肖会度为合伙人）后因合伙关系到期变更为六原告及被告肖会度，合同内容有一个从合伙经营到承包经营再到房屋租赁的过程。原、被告双方形成房屋租赁合同关系的时间节点发生在2011年4月21日，当天溆浦县商汇购物中心作为甲方与二被告肖会度、张潘就溆浦县警予东路“商汇购物中心”一、二楼的商铺租赁签订的《承包经营合同》双方明确约定了租期、租金、租金缴纳的时间及违约责任，合同签订后，甲方依约将租赁物交给了乙方占有使用并独立经营，乙方则按合同约定缴纳租金，可以认定该合同名为承包经营合同实为房屋租赁合同，故二被告辩解本案属承包经营合同纠纷的辩解意见其理由不能成立，不予采纳。2014年9月26日的《承包经营补充协议》是对2011年4月21日的《承包经营合同》的补充。该补充协议约定，商铺租金支付的最后期限为租赁期发生前的当年9月10日。现二被告未按合同约定在2017年9月10日前付清2017年9月26日至2018年9月25日期间的租金1632600元，仅支付1081000元，尚欠551600元经六原告多次催要未付。因原告方已按合同约定将租赁物交由二被告占有使用，而二被告未按合同约定的期限及时足额缴纳2017年9月26日至2018年9月25日期间的租金，在本案诉讼过程中亦未缴纳2018年9月26日至2019年9月25日期间的租金（应扣除第三人溆浦县白马服饰广场径直向第三人溆浦县商业物业管理办公室缴纳的一楼租金960000元）并采取补救措施取得原告方的谅解使合同得以继续履行，故二被告的行为构成根本违约，是造成本案纠纷的原因。根据合同约定，租金支付如有延误，视同二被告放弃续租，原告无条件收回对涉案商铺的租赁。现二被告已经累计拖欠房屋租金超过约定时间，且没有按约定继续履行合同的具体行为致使合同目的不能实现，故六原告有权依据双方的约定解除合同，并按约定要求二被告支付滞纳金。但六原告要求二被告按未付金额的2%/天支付滞纳金，没有法律依据，计算方式以不超出年利率24%为妥，二被告尚欠2017年9月26日至2018年9月25日期间的租金551600元至今没有给付，累计逾期21个月（从2017年9月10日计算至2019年6月10日），按年利率24%计算，二被告应支付六原告逾期滞纳金231672元。关于二被告在本案诉讼过程中未按合同约定支付的2018年9月26日至2019年9月25日期间的租金及由此产生的逾期利息，六原告可另行提起诉讼，本案不作处理。二被告辩解关于没有六原告的同意，二被告不会与胡重发（白马服饰广场承租者）达成1468000元的《场地租赁补充协议》、二被告与胡重发达成的原商汇购物中心二楼的租金418000元，是经过全体原告授权谢春文同意的，自己的行为不构成违约的答辩意见没有有效证据支持，不予采信；二被告（反诉原告）的反诉第一项请求是原、被告之前合伙经营原商汇购物中心警予店期间的合伙清算纠纷，与本案不是同一法律关系；第二项请求刘次生所占用门面不在本案房屋租赁合同纠纷的租赁范围内；第三项请求要求原告（反诉被告）赔偿原告前期投入，因被告（反诉原告）构成根本违约，故该部分损失不应由原告承担。第三人溆浦县商业物业管理办公室作为本案争议商铺一楼的所有权人按合同约定有行使解除合同的权利，但其在庭审过程中表示争议各方只要严格按规定缴纳租金，放弃行使该权利。对此，不予干涉。第三人溆浦县白马服饰广场作为本案争议商铺的实际经营者，请求按照其与二被告签订的《场地租赁补充协议》继续经营，不增加租金。鉴于该补充协议对六原告不具约束力，由此造成的损失，第三人溆浦县白马服饰广场应另循法律途径解决。庭审过程中，原被告及第三人溆浦县商业物业管理办公室均表示希望溆浦县白马服饰广场继续经营，根据公平原则、诚信原则其作为无过错一方对本案所争议的原商汇购物中心（现白马服饰广场）一、二楼享有优先承租权。综上，对六原告（反诉被告）要求解除其与二被告签订的《承包经营补充协议》，并要求二被告支付2017年9月26日至2018年9月25日期间尚欠租金551600元的诉讼请求，予以支持；对六原告要求二被告支付六原告违约金552600元的诉讼请求，部分予以支持。对二被告（反诉原告）要求六原告（反诉被告）赔偿其财产损失106666元；案外人刘次生占用门面所造成的损失478300元；前期投入损失392000元的诉讼请求，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）、（四）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条之规定，判决：一、原告（反诉被告）文晓初、冉菊珍、宋为民、王爱香、谢春文、舒采和与被告（反诉原告）肖会度、张潘于2014年9月26日签订的《承包经营补充协议》于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）肖会度、张潘在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）文晓初、冉菊珍、宋为民、王爱香、谢春文、舒采和支付2017年9月26日至2018年9月25日期间商铺租金551600元（未扣除肖会度应得份额）；三、被告（反诉原告）肖会度、张潘在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）文晓初、冉菊珍、宋为民、王爱香、谢春文、舒采和滞纳金231672元（按欠缴租金551600元，年利率24%，从2017年9月10日计算至2019年6月10日）；四、第三人溆浦县白马服饰广场对本案所争议的原商汇购物中心（现白马服饰广场）一、二楼享有优先承租权。五、驳回原告（反诉被告）文晓初、冉菊珍、宋为民、王爱香、谢春文、舒采和的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）肖会度、张潘的全部诉讼请求；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14747元，原告（反诉被告）文晓初、冉菊珍、宋为民、王爱香、谢春文、舒采和负担3115元，被告（反诉原告）肖会度、张潘负担11632元；反诉费6785元，由被告（反诉原告）肖会度、张潘负担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。二审中，上诉人肖会度、张潘提交了以下证据：1、房产共有协议书、合伙协议书、授权委托书、房屋租赁合同书，拟证明合作协议是被上诉人的代理人胡育进见证的，被上诉人存在虚假陈述，所有出租门面都是由上诉人为引进白马服饰花代价收回的，部分二、三楼房租现已下降很多；2、收据，拟证明2019年-2020年商业局租金为960000元不变，被上诉人多交的2018年的部分租金系故意伪造。被上诉人质证认为，房产共有协议书没有原件核对，不属于新证据，不予认可。合伙协议书，没有原件核对，不予认可。授权委托书，是真实的，但与本案无关，也不属于新证据，不予认可。房屋租赁合同书，真实性、合法性没有异议，但与本案无关，不予认可。对收据的真实性没有异议，但与本案无关，不予认可。原审第三人溆浦县白马服饰广场、溆浦县商业物业管理办公室未发表质证意见。本院认为，对于上诉人提交的上述证据，或不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的新的证据的范畴，或与本案无关，本院二审中均不予采纳。被上诉人及原审第三人二审中未提交证据。本院另查明，被上诉人一审起诉的第3项诉讼请求未明确违约金计算的起止时间，但在一审法庭辩论结束前，被上诉人明确提出了要求按照年利率24%的标准计算至上诉人拖欠的租金付清时止。本院认为，关于双方签订的《承包经营合同》及《承包经营补充协议》的性质问题。从《承包经营合同》的内容来看，双方明确约定的经营场地为“商汇购物中心”一楼（除售楼部）、二楼（除已租出部分）的所有商铺，四楼、主机房及所属的配套设施设备，并约定了租期、租金、租金缴纳的时间及违约责任，被上诉人依约将商铺交给上诉人占有使用，由上诉人独立经营，上述情形符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条规定的租赁合同的基本特征，一审判决认为可以认定《承包经营合同》名为承包经营合同实为房屋租赁合同并无不当。从签订的时间和约定的内容上来看，《承包经营补充协议》应系对《承包经营合同》的补充，该补充协议亦应归属房屋租赁合同范畴。上诉人关于涉案合同应为承包经营合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于《承包经营补充协议》是否应当解除的问题。合同是否应当解除，关键在于双方约定的解除条件是否成就。根据该补充协议第二点约定，每年承包金在9月10日前一次性上交到甲方具体负责人，再由负责人当天交商业局，如有延误，甲方视同乙方放弃续租，甲方无条件收回。本案中，依据双方签订的承包合同及补充协议，上诉人应当在2017年9月10日前交纳2017年9月26日至2018年9月25日的租金1632600元，上诉人提出被上诉人已同意不再递增租金，但其无足够证据证实，且原审第三人溆浦县商业物业管理办公室亦明确表示不同意降租，故上诉人拒绝按照约定足额缴纳租金，导致涉案补充协议已不能继续履行，双方约定的解除条件已经成就。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，被上诉人有权解除合同，一审判决解除双方的《承包经营补充协议》具有事实和法律依据，上诉人认为其不构成根本违约的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。根据上诉人、被上诉人签订的委托书，谢春文仅系股东集体委托对白马服饰广场进行日常工作管理，其并未获得特别授权，委托书明确载明如有重大事项须经股东集体研究决定，而不再递增租金实质影响股东权益，应当属于股东经营重大事项，谢春文个人无权决定。而且，上诉人肖会度作为授权的合伙人之一，对委托书的授权权限应当是明知的，谢春文的言行对其不构成表见代理，故上诉人认为谢春文有权决定不再递增租金、四方已达成不再递增租金的意见依法不能成立，本院不予支持。关于涉案补充协议解除后双方权利义务的处理。涉案补充协议虽然解除，但根据双方签订的承包合同及补充协议约定，上诉人还应当支付被上诉人2017年9月26日至2018年9月25日的租金551600元及滞纳金，关于滞纳金的计算，被上诉人虽在起诉状中未明确违约金计算的起止时间，但在一审法庭辩论结束前，被上诉人已明确提出要求按照年利率24%的标准计算至上诉人拖欠的租金付清时止，故一审法院按照年利率24%判决支付滞纳金符合法律规定及本案的实际情况，本院应予支持。上诉人一审提出的第一、二项反诉请求与本案房屋租赁合同不属同一法律关系，不属于本案反诉范围，上诉人可以另行寻求救济途径解决。上诉人一审提出的第三项反诉请求，因双方签订的承包合同及补充协议对此并无明确约定，上诉人亦无证据证实，且上诉人违约，故一审判决对上诉人一审的上述反诉请求不予支持并无不当，本院应予支持。上诉人提出的与反诉请求相关的上诉理由，本院均不予支持。综上，上诉人的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14714元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  张义泰审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇一九年十一月二十九日书记员  申雅梦