山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3676号上诉人（原审被告）：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地枣庄市市中区振兴路400号。法定代表人：王绥金，总经理。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司员工。委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘灿，男，1970年7月1日出生，汉族，住枣庄市市中区。上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司因与被上诉人刘灿商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。枣庄中汇住宅开发有限公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.请求上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，本案已过诉讼时效，被上诉人的诉求不再受法律保护，一审法院应依法判决驳回被上诉人的诉讼请求。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，被上诉人在该条中的“民事权利”应当是指其“办理不动产权属证书的请求权”，这是被上诉人的主权利，只有被上诉人行使了该权利才能“知道或者应当知道”该权利是否“受到损害”，诉讼时效应当从被上诉人行使该权利之日起计算，而被上诉人在一审中未提供任何证据证明其曾经向不动产登记机关或上诉人主张了该权利。而“逾期办证违约金的追偿权”是基于“办理不动产权属证书的请求权”而产生的从权利，从权利是在主权利未实现的情况下产生的，或者说主权利系从权利的前提和条件。被上诉人等大量业主以不取得不动产权属证书而追求高额违约金为目的，集体提起诉讼，一审判决既违背了签订合同的宗旨，又违反了诉讼时效制度的规定，也不符合指导建立完好公序良俗及社会公德的司法精神。2.上诉人无过错、没有违约，不应承担违约责任。上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，被上诉人上房后，枣庄市人民政府办公室颁布的《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》及山东省住房与城乡建设厅于2015年5月9日颁发的《山东省住宅专项维修资金管理办法》开始实施。按照该办法及通知的规定，凡未足额交存首期住宅专项维修资金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案，不予受理产权登记申请。因此，足额交存首期住宅专项维修资金是被上诉人应当履行的合同附随义务。上诉人虽没有通知交纳义务，但上诉人于2018年1月18日通知后，包括被上诉人的小区业主拒不交纳，上诉人在被大量起诉的情况下，无奈协调代为交纳，方于2019年4月17日办理完不动产登记备案手续。刘灿未答辩。刘灿向一审法院起诉请求：1.判令被告立即协助原告办理产权登记手续；2.被告支付原告违约金79,873.81元（以721,222元为基数，自2016年1月23日计算至2019年1月23日（共计1095天），按日万分之一计算，逾期违约金计算至被告依法完成履行合同义务之日止）；3.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：被告枣庄中汇住宅开发有限公司投资开发“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2013年3月14日，原告（××）与枣庄市市中区住宅建设开发公司（××）签订一份编号为YS0010566的《商品房买卖合同》，原告以699592元的价格购买××开发的位于枣庄市市中区东湖明珠11号楼1单元501室房屋。该合同第十条关于交付时间和条件：××应当在2013年10月31日前向××交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同。××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。上述合同签订后，被告于2014年2月18日将涉案房屋交付给原告。原告实际支付给被告购房款699592元。被告至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。原告至今未缴纳专项维修资金。现原、被告就涉案房屋权属登记事宜发生争议并诉至该院。一审法院认为，本案焦点问题，一是被告是否构成违约；二是被告应否承担违约责任及如何承担。关于第一个焦点问题，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。依据双方合同约定：××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。而被告至今未依约履行该备案义务，致使原告至今未能办理房屋权属登记手续，被告的行为构成违约。关于第二个焦点问题，被告应否承担违约责任及如何承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。本案《商品房买卖合同》已约定，由于××的责任致使××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告未在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。另上述《商品房买卖合同》约定商品房交付时，应当符合取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明的条件。而被告现以业主未全部交存个人专项维修资金，房产管理部门不予办理竣工综合验收备案为由进行抗辩，该院不予采信。违约责任的承担问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“××按日计算向××支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告的违约行为应自2014年2月18日房屋交付使用后90日，原告于2019年1月23日就本案诉至该院，但未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，且被告已提出时效抗辩，故自2019年1月23日起诉之日往前倒推三年,即2016年1月23日之后的违约金未超过诉讼时效，该院予以支持。按照合同约定应计算至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日即2019年4月22日止，因2018年1月18日被告履行了向全体业主通知办理房屋权属登记需要交纳专项住宅维修资金的义务，但原告未交纳专项住宅专项维修资金，因而对2018年1月18日之后的违约金不予支持，原、被告约定违约金计算标准和基数，不违反法律法规强制性规定，该院予以确认，故被告应给付原告违约金50790元（699592元*726天*0.0001）。综上所述，原告的部分诉请，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告刘灿违约金50790元；二、驳回原告刘灿的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1774.33元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，依据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，上诉人有义务通知被上诉人需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在被上诉人知晓上述规定前，上诉人仍应当承担违约责任。被上诉人交纳维修基金后，已经完成了其法定义务，上诉人在未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案前，仍应当承担该阶段的违约责任。关于被上诉人的诉请是否已经超过诉讼时效期间的问题，本院认定如下：根据涉案《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当在涉案房屋实际交付后90日内办理备案，因其未能按照约定履行上述义务，故上诉人从上述时间开始违约，且在办理备案之前为持续违约状态。一审法院从被上诉人起诉三年之前开始计算违约金符合法律规定，本院予以确认，故对上诉人主张的本案已经超过诉讼时效期间不予支持。综上所述，枣庄中汇住宅开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1774.33元，由上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李政远审判员  李 帅审判员  单 伟二〇一九年十一月二十五日书记员  史安伟