湖南省宁乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0124民初2676号 原告：熊喜平，女，1981年2月5日出生，汉族，住湖南省桃江县。 委托诉讼代理人：刘清清，湖南银联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋美亮，湖南银联律师事务所律师。 被告：宁乡毅德光彩贸易广场开发有限公司，住所地宁乡市玉潭镇玉兴路2号（豪德广场）豪德汽车站栋。 法定代表人：李杰，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：程万科，湖南河清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严敏，湖南河清律师事务所律师。 第三人：湖南青客新村物业管理有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区云梦路世纪星商业广场702室。 法定代表人：廖兴伟。 原告熊喜平与被告宁乡毅德光彩贸易广场开发有限公司（以下简称毅德光彩公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中，依法追加第三人湖南青客新村物业管理有限公司参加诉讼，发现本案案情复杂，不宜适用简易程序，依法转为普通程序，于2019年10月11日再次公开开庭进行了审理。原告两委托诉讼代理人及被告两委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，第三人经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告熊喜平向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还给原告位于湖南省宁乡县（豪德广场）公寓栋1819室、1820室、1821室、1822室等四套商品房购房款差价总计269248元（计算方式为：按建筑面积每平米1400元的单价补偿标准，四套商品房建筑面积总和为192.32平米）；2．判令被告支付给原告逾期交房违约金355071元（金额待定，其中违约金暂计算自2017年2月13日起至2019年4月13日止，尚未计算的违约金以每日按涉案四套商品房总价款900055元的万分之五的标准，至本判决生效之日止的违约金累计总和）；3.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2017年2月13日签署了四份《宁乡县商品房买卖合同》。根据房屋买卖合同的约定，原告分别从被告处购买了位于湖南省宁乡县（豪德广场）公寓栋1819室、1820室、1821室、1822室等四套精装现房，并按建筑面积每平米4679.99元作为每套公寓的购房单价，向被告全额支付了四套涉案公寓的购房款，取得了四套涉案公寓不动产权证。而涉案商品房所在楼盘同时期的毛坯现房，购房单价每平米均为3280元。至今，四套涉案商品房现房均为毛坯房，被告至今也未通知原告验收，也未把涉案商品房交付给原告。同时，根据被告的置业宣传以及承诺第三方为租金返还投资模式，原告才以高价购买了涉案的四套商品房（精装房）。并按被告的安排，原告与第三方湖南青客新村物业管理有限公司签订了《委托经营管理协议书》，根据该协议书约定涉案四套商品房每套房屋每月租金为1125元，租赁期限自2017年5月1日起至2027年4月30日止。但因被告的违约原因，已造成原告租金损失103500元。被告应该按涉案商品房的购房合同的约定，支付给原告的违约金355071元。 被告毅德光彩公司辩称，原告起诉与客观事实不符，答辩人没有违约行为，原告的诉讼请求不应该得到支持。1.2016年10月27日，答辩人与青客物业公司签订了《咖啡猫公寓合作协议书》，约定由青客物业公司代理答辩人销售273套豪德壹公馆酒店公寓，并采取底价包销的形式销售，销售合同中所涉及到的答辩人承担的装修义务全部由青客物业公司完成。2017年2月13日，在青客物业公司的代销中，原告与答辩人签订了四份《咖啡猫公寓委托经营管理协议书》。商品房买卖合同约定答辩人向原告出售商品房1819室、1820室、1821室、1822室，为精装房。原告同时从2017年2月14日起将前述4套商品房委托给青客物业公司管理经营10年，青客物业公司负责对商品房进行装修并统一出租。原告不论商品房是否空置、装修何时完成，都从2017年5月1日起固定获得租金收益（收益年限10年）。青客物业公司在原告结清购房款后一个月内先向原告支付了三年的租金。后因青客物业公司自身经营不善，资金链断裂，公司已经人去楼空，从而导致与原告类似的许多业主的商品房在房屋交付后一年多时间仍有装修未完工甚至完全未装修的情况发生。2．答辩人与原告并未约定交房日期，答辩人也无违约行为，且客观上房屋已交付给原告使用，原告无权要求答辩人交付逾期交房违约金。本案所涉273套酒店公寓房全部为现房，早在2013年5月30日就已经取得了《竣工联合验收备案合格证》，完全可以交付使用。答辩人自2016年10月27日起与青客物业公司签订合作协议后，就已经将所有公寓房陆续交付给了该公司，由其代答辩人进行销售并履行装修义务。答辩人虽然在与原告的买卖合同中有装修义务，但实际是交付毛坯房给原告委托管理的青客物业公司，然后由青客物业公司负责装修，该事实原告是知情的。原告在2017年2月14日对青客物业公司的《授权委托书》中就明确了5项委托事项，该委托事项中就隐藏包含了授权青客物业公司接收房屋、管理房屋的事实，所以答辩人对青客物业公司的交房行为就视为对原告的交房行为。原告在与青客物业公司签订的协议书约定：“甲乙双方已确认在签订本合同前租赁房屋内所有物品已做好交接”，故原告已书面确认了涉案商品房已交付给了青客物业公司的事实，也进一步说明答辩人客观上在2017年2月14日就已将房屋交付给了原告，而且原告也收到了涉案商品房的三年租金收益。这也是为什么原告与答辩人签订的《宁乡县商品房买卖合同》中故意将交房日期一栏予以划除的原因，因为房屋在签订买卖合同当日就已经交付给原告，原告也早就办理了房屋产权证。因此答辩人事实上并没有逾期交房行为，也无需向原告支付逾期交房违约金。3．原告要求退还装修款的诉讼请求无法律依据。原告与答辩人在合同中并未对装修的时间、交房时间进行约定，这是因为从合同签订之日起原告就已经委托青客物业公司进行经营管理，青客物业公司在经营商品房的这10年不论装修与否原告都能享受租金收益，不会因是否装修问题产生任何经济损失，因此原告无权要求答辩人返还装修款。答辩人只有在青客物业公司明确不履行装修义务并使原告受到影响时，答辩人则应当也愿意按照商品房买卖合同约定的标准继续装修完毕，履行合同义务，其他无任何责任，也不存在返还装修款的义务。 第三人青客物业公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织进行了证据交换和质证。被告对原告提交的《宁乡县商品房买卖合同》、专项维修资金、契税资金缴款发票及购房发票、不动产所有权证的真实性、合法性、关联性无异议，仅对其证明目的有异议，本院对该证据的真实性予以采信，上述证据能够证实原、被告之间就涉案房屋的买卖关系的事实；被告对原告提交的委托经营协议的真实性、合法性、关联性无异议，仅对其证明目的有异议，本院对该证据的真实性予以采信，上述证据能够证实原告与第三人之间的委托经营关系；被告对原告提交的2份置业计划书的三性均有异议，本院认为，该置业计划书载明的事项与原告提交的原、被告双方之间签订的《宁乡县商品房买卖合同》载明的房屋价款、单价、面积等事实相互印证，本院予以采信。原告对被告提交的《豪德壹公馆咖啡猫公寓合作协议》的真实性、合法性无异议，对其关联性和证明目的有异议，本院认为该证据能够证实原告与第三人之间的包销关系，本院对该证据的真实性予以采信；原告对被告提交的民事调解书、人民调解协议书的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，本院认为该证据与本案无关联，不予采纳；原告对被告提交的宁乡县建设项目竣工联合验收备案合格证的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，本院认为该证据能够证实涉案房屋已经竣工验收合格为现房的事实，但不能证明该房屋交付时已符合合同约定的交付条件的事实，本院对其真实性予以采信。 对有争议的证据及事实认定如下：1．原告提交了案外人黄庆、何其乐分别与被告签订的《宁乡县商品房买卖合同》2份，拟证明讼争房屋精装房与毛胚房差价每平米1400元，被告对该证据的关联性以及证明目的提出异议。本院认为，前述证据属于间接证据，但房屋价格的构成不仅涉及装修与否，也涉及所在楼层、位置、户型、通风采光等多种因素，故上述证据不足以达到原告的证明目的，本院不予采信。2．原告提交了律师函，拟证明原告已履行了告知义务，但被告至今未履行。被告辩称并没有收到该律师函，对该证据三性均提出异议。本院认为，原告未提交证据证明该律师函已经送达被告，该律师函尚系原告方单方制作的证据，本院依法不予采信。3．原告主张其在2017年5月1日前就有向被告主张要求其交房，但陈述一般都是口头向被告工作人员符铁城主张，具体方式不记得了。被告主张原告从未单独或和他人一起来主张过交房问题。因原告未提交证据证明其主张的上述事实，故本院依法不予确认。4．原告提交了《TSA-VIDEO-20190626141837.MP4》、《豪德壹公馆微信公众号的主体资料》、《豪德壹公馆2.html》、《豪德壹公馆3.html》，拟证明被告实施了对涉案房屋已经精装修的虚假宣传、承诺租金利益等，主张该售房宣传和承诺内容依法构成双方涉案房屋《商品房买卖合同》一部分。被告对上述证据三性均有异议，辩称被告对豪德壹公馆宣传工作并不知情。本院认为，上述证据真实性可以确认，能证明如下案件事实：被告在2016年11月23日注册微信“豪德壹公馆”公众号，该公众号宣传涉案房屋“全精装轻奢派”“优运营投资稳”、豪德壹公馆由咖啡猫整体租赁并运营，业主投资即可享受每月租金、豪德壹公馆将由具备成熟经验的咖啡猫专业托管运营。图片宣传中注明开发商为被告，运营商为第三人。 根据上述认证的证据及当事人在庭审中的陈述，本院综合确认如下案件事实：2016年10月27日，被告与第三人签订《豪德壹公馆咖啡猫公寓合作协议书》，约定：甲（被告）乙（第三人）双方合作，充分利用甲方项目的资源优势和乙方拥有房屋全程托管及每年高投资回报率和网络、物业、装饰一体化全程操作技术优势，进行对项目量身订做高水准的战略、策略、执行、管控四位一体的价值最大化方案，在双方的有效配合下，成功将项目打造成一个独具特色的专业性品牌营销典范。协议约定：1．合作期间：2016年11月1日至2017年12月31日；2．统购条款：乙方充分利用自身优势，应在约定的合作时间内，通过装饰、装修、物业、网络等渠道，极力完成全部销售，合作到期后，如有尚未销售出去的房屋，由乙方按照本协议4.1条约定价格全部予以购买，并按照甲方要求的具体时间将购房款汇入甲方指定银行账户。2016年11月23日，被告注册微信“豪德壹公馆”公众号（注册提供的工商执照注册号为91430124691838434H），该公众号宣传涉案房屋“全精装轻奢派”“优运营投资稳”，豪德壹公馆由咖啡猫整体租赁并运营，业主投资即可享受每月租金、豪德壹公馆将由具备成熟经验的咖啡猫专业托管运营。图片宣传中注明开发商为被告，运营商为第三人，但未见被告对租金收益及其兑付作出保证承诺。 2017年2月13日，原告在已知涉案房屋装修是由第三人公司替被告负责实施的情况下，与被告签订了四份《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号分别为7130150391819、7130150391820、7130150391821、7130150391822），合同约定：第一条：买受人购买的房屋为现房；第二条：买受人购买的商品房为坐落于宁乡县（豪德广场）豪德广场-公寓18层1819号房屋（合同编号：7130150391819）；豪德广场-公寓18层1820号房屋（合同编号：7130150391820）；豪德广场-公寓18层1821号房屋（合同编号：7130150391821）；豪德广场-公寓18层1822号房屋（合同编号：7130150391822）；商品房规划用途为住宅；第六条：买受人一次性付款，总价款为225014元（四份合同中约定的总价款均为225014元）；第八条：商品房交付应当符合如下条件：已经竣工验收备案；满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；第十条：交接手续：该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定的条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理；第七条第1（2）项：买受人未按本合同的约定时间付款，逾期超过60日，买受人愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金；第十一条：逾期交房责任：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自第八条约定的交付期限届满起至实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款0.01%的违约金（该违约金比率应当不小于第七条第1（2）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；附件六对具体装饰、设备标准进行了约定，并约定：交付的商品房的装修部分达不到本附件约定的装修标准的，买房人有权要求出卖人就未达标准部分进行重新装修。合同补充协议中约定：双方签订《商品房买卖合同》之日，买受人直接办理物业接房、入户手续，缴纳物业服务费等相关费用。同日，原告向被告支付了房款每套225014元，共计900056元。2017年3月3日，原告就涉案四套房屋领取了不动产权证。 2017年2月14日，原告（甲方）与青客物业公司（乙方）签订了《委托经营管理协议书》及《授权委托书》，《委托经营管理协议书》中约定：1．甲方将甲方所有坐落于长沙市宁乡县玉兴路2号豪德壹公馆18层19号房屋、18层20号房屋、18层21号房屋、18层22号房屋的租赁事宜在委托期限内全权委托给乙方代为管理，委托期限均为10年，从2017年5月1日至2027年4月30日止；2．甲方委托租赁房屋单月租金为1125元（从第四年开始逐年递增5%）；3．甲乙双方已确认在签订本合同前租赁房屋内所有物品已做好交接，详见附件二《屋内分项物品清单》；4．甲方应于房屋交接之日起将房屋钥匙交付乙方使用。《授权委托书》中载明：委托期限：自授权委托书签署之日起至委托经营管理协议届满之日止；委托方（原告）特委托受托方（第三人）作为其合法代理方，在合同期限内全权代为办理房屋租赁相关事项，包括但不限于代为办理有关房屋物业管理的一切所属事项。 在诉讼中，原、被告双方均确认截至目前涉案房屋尚未装修。原告表示如被告能够按合同的规定履行精装修义务，原告同意，但支付差价款更有利于合同履行。被告表示愿意按照合同约定继续履行装修义务。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告之间签订的《宁乡县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案的争议焦点为：1．被告是否存在违约行为；2．原告诉请被告返还差价款是否符合法律规定；3．原告诉请被告支付逾期交房违约金是否符合法律规定。 一、原告主张被告存在未依约交付房屋的违约行为，被告抗辩其通过第三人完成了交付，交付的是未装修的毛坯房。本院认为，被告已履行了交付义务但存在迟延履行装修义务的违约行为，其理由如下：1．原告已于2017年3月3日依照《商品房买卖合同》领取了不动产权证，可据此确认被告已履行了交付房屋产权的义务；2．原告诉称被告未履行转移房屋占有的义务，被告辩称其已向原告授权经营出租事务的第三人交房，第三人未予答辩。本院认为：依据原、被告及第三人签订的合同及协议，第三人既与被告成立房屋包销法律关系，也与原告成立委托关系。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件约定签约之日买受人直接办理物业接房、入户手续。原告与第三人签订《授权委托书》授权第三人办理房屋租赁相关事项、房屋物业管理所属事项，并在《委托经营管理协议书》确认“在签订本合同前租赁房屋内所有物品已做好交接”。据此，可认定原告在签订合同时已明示同意被告履行转移房屋占有义务的方式为：将涉案房屋直接交予第三人占有，且被告已将涉案房屋交予第三人占有。3．被告作为涉案房屋的出卖人，依照原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件（含附件六），负有将涉案房屋按约定标准进行装修的义务。被告辩称依照其与第三人的合同，应由第三人实际完成装修事务且原告对此知情，但原、被告间并无装修义务转移由第三人承担的约定，原告与第三人签订的合同亦未见由第三人承担装修义务的约定，故被告的该辩称意见不符合合同的相对性原则，本院不予采信；4．截至目前，被告仍未履行将涉案房屋装修至约定标准的义务，属于违约。 二、原告诉请被告返还差价款是否符合法律规定。原告诉请被告按照精装房与毛胚房的差价（1400元/平米）返还购房差价款，实质是要求部分解除其与被告间关于装修的权利义务约定。虽然被告在签订《商品房买卖合同》后迄今仍未履行装修义务，但根据合同签订、履行的具体情形及原、被告在诉讼中的意思表示，合同仍有继续履行的现实条件，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持，其理由为：1．综合原、被告及第三人签订合同的过程可见：原、被告签订合同买卖的系现房，但原告签约时未实地勘查验收，其对房屋实际由第三人负责装修事务的事实也是明知的，故可认定原告签约时对讼争房屋尚未装修是明知或应当知道的。据此，应当认定原、被告及第三人签约时均认可讼争房屋尚未装修，需在2017年5月1日即约定的委托租赁期起始之日完成装修。在诉讼中，原告也未举证证明其曾催告被告履行装修义务或者提出由自己直接收房的要求，故不应认定被告迟延履行装修义务的行为属于根本违约；2．在庭审中被告已表示愿意按照合同约定继续履行装修义务，原告亦表示能够接受被告能够按合同规定继续履行精装修义务，继续履行合同具有共同的意愿基础。综上，根据装修的实际需要，本院酌情判令被告在判决生效之日起三个月内将涉案房屋装修至约定标准。 三、原告诉请被告支付逾期交房违约金是否符合法律规定。被告迟延履行装修义务，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担继续履行、赔偿损失的违约责任。原、被告签订的合同虽然约定了逾期交房的违约金标准，但基于三方签订的合同及协议，涉案房屋已转移占有于第三人，被告已履行了交房义务，故原告要求被告支付逾期交房违约金没有事实依据和法律依据。被告迟延履行装修义务，客观上导致涉案房屋交付后一定期间内的使用价值减损，可能导致原告在《委托经营协议》无法继续履行时不能按精装房标准收回涉案房屋取得使用收益，被告应赔偿原告的相关损失。但损失范围的界定取决于原告是否要求第三人继续履行《委托经营协议》及相关权益主张情况。原告可依据《委托经营协议》向第三人提出权利主张后，再据情界定损失并向被告主张赔偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百四十条之规定，判决如下： 一、被告宁乡毅德光彩贸易广场开发有限公司在本判决生效之日起三个月内按《商品房买卖合同》及其附件的标准将坐落于宁乡县（豪德广场）公寓18层1819号、1820号、1821号、1822号装修完毕； 二、驳回原告熊喜平的其他诉讼请求。 案件受理费10044元，由原告熊喜平负担6600元，被告宁乡毅德光彩贸易广场开发有限公司负担3444元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  刘毅梅 人民陪审员  李明政 人民陪审员  刘新年 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  何思媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。