湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0117民初3636号原告（反诉被告）：万学彬，男，1976年2月6日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：胡红清，湖北精图治律师事务所律师。被告（反诉原告）：张某，女，1981年9月15日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：陈伟，湖北松之盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李得顺，湖北松之盛律师事务所律师。第三人：林锦捷，男，2005年2月25日，汉族，武汉市武昌区人，住武汉市武昌区，法定代理人：张某，女，1981年9月15日出生，汉族，住武汉市洪山区保利中央公馆G8栋2单元2902室，公民身份号码420124198109157521(系林锦捷之母)。第三人：武汉六一二不动产营销策划有限公司，住所地武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道卓尔优势企业总部基地40栋2层，统一社会信用代码：91420116MA4KMH1Q8K。法定代表人：熊爽，总经理。委托诉讼代理人：韩照威，公司员工。原告（反诉被告）万学彬与被告（反诉原告）张某、第三人林锦捷、武汉六一二不动产营销策划有限公司（以下简称“六一二公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月8日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）万学彬及其委托诉讼代理人胡红清、被告（反诉原告）张某及其委托诉讼代理人陈伟、李得顺、第三人林锦捷的法定代理人张某、第三人六一二公司的委托诉讼代理人韩照威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）万学彬向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2019年4月18日签订的《武汉市存量房买卖合同》有效；2、依法判令解除原、被告签订的《武汉市存量房买卖合同》，被告向原告支付违约金412,000元、居间服务费40,000元，并退还购房款（定金）50,000元；3、判令被告承担律师费50,000元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月18日，万学彬与张某及第三人六一二公司签订了《武汉市存量房买卖合同》和《居间服务合同》，合同约定：万学彬（乙方）购买张某（甲方）位于武汉市新洲区阳逻开发区柴泊湖以北保利圆梦城一区97栋1-3层2号的房屋，合同总价款2,060,000元。合同签订后，乙方向甲方支付定金50,000元，乙方应在3个月将房款2,060,000元支付给甲方。合同备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准。经甲乙双方协商，乙方一次性全款购买此房，签订此合同后，在乙方拆迁款到位后，乙方一次性付给甲方。合同还约定了其他事项。因房屋所有权人林锦捷未成年，系张某之子，张某出具承诺书承诺林锦捷完全知晓该房屋交易事宜。合同签订后，原告支付了50,000元定金，并支付中介费20,000元。2019年7月18日，被告催要购房款，原告告知拆迁款未到位。次日双方见面协商未果。7月26日，原告要求中介公司联系被告支付购房款办理过户事宜，但未联系上。8月12日原告得知诉争房屋已于2019年8月8日变更登记至案外人熊建义名下。万学彬已经履行合同义务，但张某将房屋卖给案外人，构成根本违约，为此，诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）张某辩称，1.原告诉请要求判令解除武汉市存量房买卖合同以及支付违约金412,000元、居间服务费40,000元、退还定金50,000元以及承担50,000元律师费、诉讼费没有事实及法律依据。根据合同约定，原告应于3个月内支付全部房款，逾期15日被告有权解除合同，在合同履行过程中，原告未在约定期限内支付全部购房款，构成根本违约，故被告有权单方解除合同。2.房屋买卖合同应依照合同第六条来履行，不是依照备注条款来履行。3.房屋买卖合同已于2019年8月3日解除，被告将房屋卖给案外人未构成违约，不存在一房二卖情形。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人林锦捷述称，同意张某辩称意见。第三人六一二公司述称，三方约定的付款日期是三个月，截止日期为2019年7月18日到期。7月17日公司与万学彬联系，万学彬购房款未准备好，后与张某协商未果。因万学彬说钱现在付不了只能违约，公司将双方约到店里协商解除合同，张某不同意退定金，起草的解除合同协议放在店里，但万学彬不同意未签。后万学彬跟公司协商要求给七天期限筹钱，公司跟张某联系，张某说要和家里人商量，但一直未答复，也联系不上。被告（反诉原告）张某向本院提出反诉请求：1、请求确认双方签订的《武汉市存量房买卖合同》于2019年8月3日已经解除；2、万学彬向张某支付违约金412,000元；3、本诉及反诉的诉讼费、律师费由万学彬承担。事实与理由：2019年4月18日，万学彬与张某及六一二公司签订了《居间服务合同》和《武汉市存量房买卖合同》，合同约定：张某将诉争房屋出售给万学彬，万学彬应在3个月内全额支付房款2,060,000元。在合同履行过程中，万学彬未依约支付购房款。根据合同约定，乙方逾期付款超过15日，甲方有权解除合同，有权不退乙方所付定金，乙方应按照累计的逾期全部房款的20%向甲方支付违约金。万学彬逾期未付款后，张某通过中介公司向万学彬提出解除合同，但其一直未予答复。因其违约导致合同目的无法实现，8月3日张某向中介公司出具说明，同意退还定金至中介账户，合同自动解除，中介方也作出了于8月6日前解除网签的说明。同日，中介方在民警、张某在场的情况下，将张某退还定金、解除合同的意思通过微信告知万学彬。万学彬逾期付款给张某造成损失，为此，向法院提起反诉。原告（反诉被告）万学彬对被告（反诉原告）张某的反诉辩称，1、万学彬不存在逾期付款违约的情形；2、万学彬信守诚信原则，积极履行生效合同。综上，张某所称的事实与理由和合同约定不一致，且一房二卖，属于典型的恶意违约行为，请求依法驳回张某的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张某、林锦捷对万学彬提交的《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、定金收条、收款收据、村委会证明两份、结婚证、银行流水、武汉市不动产权登记信息查询单两份、交易明细、委托代理合同的真实性无异议；对承诺书、补偿协议书有异议，认为是复印件，协议书中的被征收人不是万学彬而是余艳云，未对拆迁款何时支付作出明确约定，且余艳云只是作为房屋征收人的代表，证明房屋所有权人有多人；第三人六一二公司对万学彬提交的两份合同、收款收据的真实性均无异议。万学彬对张某提交的两份合同、接警处工作登记表的真实性均无异议；对聊天记录截图的真实性有异议，认为聊天记录只能证实被告与中介公司联系，要求原告提前支付购房款，但原告拒绝；对微信截图有异议，认为截图不完整，中介公司向原告发过微信，原告回复要求继续履行合同，不同意解除；对说明有异议，认为是单方意思表示，未向原告表达，不能达到合同解除的目的。第三人林锦捷、六一二公司对张某提交的证据均无异议。对无异议的证据，本院依法予以采信。对有异议的证据，本院认为，承诺书、补偿协议书、微信聊天记录能够证明案件事实，故对上述证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定的事实如下：2019年4月18日，原告（反诉被告）万学彬（乙方）与被告（反诉原告）张某（甲方）及第三人六一二公司签订了一份《武汉市存量房买卖合同》，合同约定：甲方将位于武汉市新洲区阳逻开发区柴泊湖以北保利圆梦城一区97栋1-3层2号，建筑面积165.41平方米，不动产权证号鄂（2017）武汉市新洲不动产权第0034398号的房屋出售给乙方，转让价2,060,000元。签订合同当日乙方向甲方支付定金50,000元整。乙方应在三个月时，将房款2,060,000元（含定金）全额支付给甲方。违约责任：(一）甲方未依照本合同约定时间提供相关证件、资料、交付房屋的，按照逾期时间分别处理1、逾期15日内，自约定期限届满之次日起至实际履行之日止，甲方按日计算向乙方支付全部房价款万分之伍的违约金，并于该房屋过户之日向乙方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，乙方所付定金，甲方需双倍赔偿。乙方还有权要求甲方按全部房款的20%向乙方支付违约金；如遇房价上涨，甲方还需向乙方支付现在房价与原合同房价之间的差额。乙方不退房的，自约定期限届满之次日起至实际履行之日止，甲方按日计算向乙方支付全部房价款千分之壹的违约金，并于该房屋过户之日向乙方支付违约金，合同继续履行；(二）乙方未按照合同或补充协议约定的时间付款、办理过户的，按照逾期时间，分别处理1、逾期在15日内，自约定期限届满之次日起至实际履行之日止，乙方按日期计算向甲方支付全部房价款万分之伍的违约金，并于房屋过户之日向甲方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日后，甲方有权解除合同，甲方有权不退乙方所付定金。乙方应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期全部房款的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方除定金以外的全部已付款；如遇房价下跌，乙方还需向甲方支付现在房价与原合同房价之间的差额。(三）甲方将该房屋出卖给第三人，导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方有权解除合同，甲方应当自解除合同通知送达之日起3日内退还乙方全部已付款，按全部房价款的20%支付违约金，并承担乙方已支付的相关费用（包括但不仅限于居间服务费、评估费、贷款服务费等）。本合同壹式叁份，均具有同等法律效力，经双方签字、盖章后生效，双方各持壹份，居间方留存壹份，双方在签订本合同前的任何声明、承诺应当以书面为准，如与本合同约定不符的，以本合同约定为准。在合同履行过程中发生纠纷的，双方应协商解决，协商不成，买卖双方约定向房屋所在地人民法院起诉，如因任何一方违约导致守约方提出起诉，产生的诉讼费、律师费均由违约方承担。甲、乙双方在签订本合同前已仔细阅读本合同条款，清楚明白条款含义。甲乙双方明确清楚六一二公司在本《存量房买卖合同》中除暂为保管交房保证金外，不收取任何房款。合同备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准：经甲乙双方协商，乙方一次性全款购买此房，签订此合同后，在乙方拆迁款到位后，乙方一次性付给甲方。在甲方收到乙方全部购房款当日，办理公证手续，将房屋过户手续全权公证乙方，后期过户手续由乙方持公证书办理，如若需要甲方配合，甲方不得拖延。甲方净得2,060,000元，后期物业费由乙方承担。物业费时间2018年1月1日。合同还约定了其他事项。同日三方还签订了一份《居间服务合同》，合同约定万学彬向六一二公司支付居间服务费40000元。合同还约定了其他事宜。合同签订后，万学彬向张某支付了50,000元定金，向六一二公司支付中介费20,000元，张某出具收条一份。3个月期限届满后，万学彬未向张某支付全部购房款。后万学彬提出延期付款要求，张某未同意，张某要求解除合同，万学彬未同意，双方多次协商未果。另查明，诉争房屋原登记权利人为林锦捷，林锦捷系张某之子。2019年4月18日，张某向万学彬出具一份承诺书，内容为：兹有售房人出售武汉新洲区阳逻经济开发区柴泊湖以北（保利圆梦城）一区97栋1-3层2号的住房，签订房屋买卖合同时，由于林锦捷本人未到场，张某承诺林锦捷完全知情该房屋交易事宜。如因该房屋交易（由甲方原因）产生纠纷或违约行为由承担一切损失及法律责任，特此证明。再查明，诉争房屋已卖给案外人熊建义，并于2019年8月8日变更登记至案外人熊建义名下。本院认为，万学彬与张某于2018年4月18日签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。双方当事人应依照合同约定履行各自义务。合同签订后，万学彬仅支付了50,000元定金，其余购房款未支付，后双方就合同履行期限条款的理解发生争议，故应先确认合同的履行期限。因双方在合同备注栏中约定在乙方拆迁款到位后乙方一次性付给甲方，但该约定并未明确付款的具体时间，《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，双方在合同中又另行约定了履行期限为3个月，且在庭审中第三人六一二公司陈述，买卖双方所确定的付款期限为3个月，在双方对合同履行期限条款发生争议时，应当在该合同中最相近的条款来确定合同的履行期限，故本院确认合同履行期限为3个月。3个月履行期限届满后，万学彬未将购房款2,060,000元支付给张某，违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任。原、被告在合同中既约定了违约金又约定了定金，应依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。在本案中，张某提出反诉主张既要求不予返还50,000元定金，又要求万学彬承担违约金412,000元，与上述规定相冲突，故其要求万学彬支付违约金412,000元的诉讼请求本院不予支持。因诉争房屋在2019年8月8日出售给案外人并办理了权属变更登记，合同目的已无法实现，故原、被告签订的《武汉市存量房买卖合同》依法应予以解除，解除合同的时间应以起诉状副本送达给被告之日即2019年9月7日为准。万学彬要求判令解除双方签订的《武汉市存量房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持；其要求张某支付居间服务费40,000元，并退还50,000元定金及支付律师费50,000元的诉讼请求，因其违约，该项请求于法无据，本院不予支持。张某要求确认《武汉市存量房买卖合同》于2019年8月3日解除的反诉请求，因解除合同通知并未送达给万学彬，且万学彬不同意解除合同，故其该项请求本院不予支持；其要求不予返还定金50,000元的反诉请求，符合法律规定，本院予以支持；其要求万学彬承担律师费的反诉请求，因其未提供证据证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）万学彬与被告（反诉原告）张某于2019年4月18日签订的《存量房居间（买卖）合同》已于2019年9月7日解除。二、原告（反诉被告）万学彬支付给被告（反诉原告）张某的购房定金50,000元不予返还。三、驳回原告（反诉被告）万学彬的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）张某的其他诉讼请求。案件受理费23,340元，减半收取11,670元，反诉费23,340元，减半收取11,670元，共计23,340元，由原告（反诉被告）万学彬负担11,670元，由被告（反诉原告）张某负担11,670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  潘应军二〇一九年十一月二十六日书记员  汪 婵