安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0191民初6170号 原告：安徽伯益置业有限责任公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区宿松路3728号云之谷财创中心A座2406室，统一社会信用代码913401007489032504。 法定代表人：吴国灾，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：樊明宝，安徽众城高昕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙峰，安徽众城高昕律师事务所实习律师。 被告：袁明全，男，1989年12月14日出生，汉族，户籍地安徽省全椒县。 委托诉讼代理人：盛杰，安徽律维律师事务所律师。 原告安徽伯益置业有限责任公司（以下简称伯益公司）与被告袁明全房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭,于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告伯益公司的委托诉讼代理人樊明宝、孙峰、被告袁明全的委托诉讼代理人盛杰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告伯益公司诉称：原、被告于2018年6月4日签订租赁合同，约定：原告将位于合肥市繁华大道与翡翠路交汇处经典华城的房屋出租给被告，租赁期限自2018年6月7日至2020年11月6日，若被告延期缴纳租金，每逾期一日，被告应按所欠租金的日3‰向原告支付滞纳金。合同签订后，我方按约交付了房屋，但被告未能依约支付房屋租金，自2018年11月8日至2019年4月15日，被告共拖欠租金165452.23元及滞纳金59694.74元，我方多次催要未果。 我方现已将该房屋出售给胡银举、李丽，并于2019年4月16日将该房屋交付给胡银举和李丽，根据买卖不破租赁的法律原则，上述房屋租赁合同的权利和义务，由胡银举、李丽承继。原告诉至法院，请求法院判令：被告支付原告房屋租金165452.23元及逾期付款违约金59694.74元。 被告袁明全答辩称：1、原告诉请我方支付拖欠的租金165452.23元，于事实不符。原告早于2018年12月之前与我方协商解除合同，2019年2月19日，原告以《合同解除通知函》的形式解除了涉案合同，双方之间的租赁关系业已解除。原告已于租赁期间将涉案房屋出售给案外第三人，我方没有实际占有房屋。原告同意我方用保证金抵付租金。2、原告诉请的违约金标准过高，应按法律规定予以降低。违约金实为欠付租金的利息损失。 经审理查明：伯益公司系涉案房屋的开发商。2018年6月4日，伯益公司（甲方）与袁明全（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于合肥市繁华大道与翡翠路交汇处经典华城房屋出租给乙方，租赁期限自2018年6月7日至2020年11月6日，租金自2018年6月7日至2018年11月6日为149565元；2018年11月7日至2019年11月6日期间的租金为32.42／平方米／月，之后租金在上一年租金基础上递增5%。首期租金于签订合同时支付，其后租金乙方按季度缴纳，若乙方延期缴纳租金，每逾期一日，应按所欠租金的日3‰向甲方支付滞纳金。合同签订后，乙方向甲方支付履约保证60000元……。 合同签订后，伯益公司按约交付了涉案房屋供袁明全使用。袁明全将涉案房屋分别对外出租给其他案外人。但袁明全未能依约按期支付租金，自2018年11月8日起至2019年4月15日未支付租金。伯益公司多次向袁明全催要拖欠的租金，袁明全以案外次承租人未支付租金为由拒绝支付。 伯益公司于2018年12月20日短信联系袁明全告知将出售涉案租赁房屋。2019年2月19日，伯益公司通过微信向袁明全发出了《合同解除通知函》，称：因你方长期拖欠租金，双方签订的租赁合同于收到本通知函之日起解除，你方应在七日内将人员和物品搬离，你方应支付我方拖欠的租金及利息损失并支付违约金……。袁明全收到函件。 2019年3月1日，伯益公司（甲方）与胡银举、李丽（乙方）签订了《购房合同》及《补充协议》，约定：甲方将经典华城房屋出售给乙方，单价7800元/平方米，总价7558200元，优惠后总价7500000元。该房屋甲方于2018年6月4日与袁明全签订租赁合同，根据买卖不破租赁原则，乙方应在接收房屋继续履行上述租赁合同（袁明合同欠甲方的租金，甲方有权从袁明全缴纳的保证金中扣除）。自甲方向乙方交付房屋之日起，关于袁明全租赁房屋的相关事宜与甲方无关，由乙方承担全部的权利义务。上述购房合同已办理了网签备案手续。因涉案房屋的次承租人未清退，伯益公司于2019年4月16日将涉案房屋以现状交付胡银举、李丽，由胡银举、李丽自行清退次承租人。因袁明全未支付2018年11月8日至2019年4月15日期间的租金以致成讼。 上述事实，有原、被告提供的全部证据及当事人陈述为证，本院予以确认。 本院认为：原告伯益公司与被告袁明全于2018年6月4日签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效，双方均应按约履行。袁明全长期拖欠租金已构成根本违约，伯益公司有权按约解除合同。伯益公司于2019年2月19日发出《合同解除函》，袁明全已收到函件，故涉案合同于2019年2月19日解除。鉴于袁明全一直占有涉案租赁房屋，袁明全应当支付2019年2月19日之后的房屋占有使用费。伯益公司将房屋出售给案外人胡银举、李丽，现伯益公司诉请袁明全支付2018年11月8日至2019年4月15日期间的租金为165452.23元（32.42元*969平方米*158天/30天）。原告主张被告支付逾期付款违约金59694.74元，合同约定了逾期付款需按日3‰支付滞纳金，其计算标准过高，本院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算为妥。对原告的诉请，本院依法予以部分支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、被告袁明全于本判决书生效后十日内向原告安徽伯益置业有限责任公司支付拖欠的租金165452.23元及逾期付款违约金（以165452.23元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍，自2019年2月19日起计算至款清之日止）； 二、驳回原告安徽伯益置业有限责任公司的其他诉讼请求。 若被告袁明全未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3603元，由被告袁明全负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  钱 越 人民陪审员  杨姗姗 人民陪审员  马 莉 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  孟 琦 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条第四款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力； 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失； 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。  第二十九条第一款：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。