广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终12439号上诉人（原审被告）：深圳中晟达金融服务有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码：91440300359685579K。法定代表人：文紫婷，总经理。委托诉讼代理人：曾超等，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄恺，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市香江供应链管理有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路鲤鱼门街一号前海深港合作区管理局综合办公楼A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码：914403005840576325。法定代表人：翟增太，总经理。委托诉讼代理人：杨樱，女，汉族，1996年3月12日出生，身份证住址：广东省深圳市龙华新区，该公司工作人员。上诉人深圳中晟达金融服务有限公司（以下简称中晟达公司）因与被上诉人深圳市香江供应链管理有限公司（以下简称香江公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市前海合作区人民法院（2018）粵0391民初3653号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中晟达公司上诉请求：1、撤销深圳市前海合作区人民法院（2018）粤0391民初3653号民事判决；2、驳回香江公司的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由香江公司承担。事实和理由：一、根据合同第二十二条约定，中晟达公司享有合同的约定解除权。1、中晟达公司与香江公司双方签订的深（前海）网预买字（2016）第40号《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十二条[延期办证的违约责任]第一款规定,在交付超过360天后,而香江公司仍未履行办证义务的情况下,中晟达公司享有合同的解除权,可以选择解除合同并退回己付款,或者选择继续履行。2、补充协议属于格式合同,应当采用对不利于提供格式条款一方的解释。原审判决认定,“案涉《深圳市房地产买卖合同（预售）》与附件中的《补充协议》系香江公司事先拟定后与其他买受人签订,因此香江公司与中晟达公司签订的深圳市房地产买卖合同（预售）》与附件中的《补充协议》系采用格式条款订立。”在本案中，补充协议第10.6条规定，“卖方逾期办证的，买方不退房，卖方赔偿买方的实际损失（最高不超过买方已付购房款的百分之一），本合同继续履行。”此处的“买方不退房”指的是中晟达公司选择继续履行合同而不退房的情况，是与前一分句“卖方逾期办证”一起构成该合同条款的适用前提。即，在卖方逾期办证，买方选择不退房这两个条件下，法律效果是由卖方赔偿损失，而合同继续履行。该条款实质是对于合同第二十二条第三款规定的违约金进行的变更。如果将“买方不退房”理解为该条款的法律效果，即排除了合同第二十二条的解除权，那么首先，该分句未包含任何表示法律强制效力的词语，也不包含放弃解除权的意思。从合同及补充协议的整体用语上考量，对于法律效果均具有明确、清晰的约定。例如补充协议第10.5条“……买方应予以赔偿。”再如第10.7条“……则买方不得再要求卖方就逾期办证承担任何违约责任。”因此，如果将“买方不退房”理解为“买方不得退房”，则与文本整体的用语习惯不符，也超越了文字本身的内涵。其次，该分句与“本合同继续履行”的法律效果重复。如果买方丧失合同的解除权，则生效的合同必然继续履行，这两个分句作为同一条款的法律效果，相互重复。只有将前一分句，“买方选择不退房”作为“本合同继续履行”的条件，才符合法律逻辑。最后，该种解释排除了买方的解除权，不利于格式条款接受方。相比于将该条款理解为对违约金的修正，这种解释排除了买方的解除权，显然对格式条款的提供方有利。香江公司作为格式条款的提供方，格式条款的文本措辞是由其撰写、选定的，其有能力选择一种表达清晰、含义确定的表述方式，因此应当承担由于条款存在多种理解带来的风险。3、即使补充协议第10.6条解释为放弃解除权，该条款也应当无效。根据《合同法》第四十条，对于本案，房地产买卖合同中买方的主要权利是取得房屋的占有和所有权。根据《物权法》第九条，房屋所有权的变更经登记发生法律效力，因此卖方的办证义务是房地产买卖合同的主要权利义务内容。而合同第二十二条的约定解除权，即是对于买方该主要权利的维护。在卖方长期不履行其核心的合同义务，买方取得所有权的时间遥遥无期的情况下，买方对于取得房屋所有权的合同目的在可预期的合理期限内已经无法实现，此时，仅仅依靠违约金并不能弥补合同根本目的的缺失。如果排除了合同解除权，买方只能无期限地进行等待，一项权利失去了与其重要性相匹配的保护手段，没有足够的违约后果，无异于剥夺了权利本身。因此，合同第二十二条的约定解除权是买方重要的合同权利，其维系着合同根本目的的实现。二、香江公司违反办证义务，合同已于2018年7月15日解除。在本案中，双方已于2017年7月14日办理了收楼手续，故香江公司应当最迟在2018年7月9日履行完办证义务。但截至2018年7月15日，香江公司仍未履行其上述义务，因此中晟达公司根据合同约定，向香江公司发出《解除房屋买卖合同通知》，合同已于2018年7月15日解除。被上诉人香江公司辩称：一、香江公司逾期办证的时间应自2018年7月9日起算。双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》补充协议10.1条约定，卖方在该商品房交付日起360日内办妥初始登记并按照政府主管部门的要求提交应由卖方提供的办证资料，即视为卖方的办证义务履行完毕。根据该条约定及相关事实，香江公司合理履行办证义务的期限是自商品房交付之日即2017年7月14日起360天。因此，逾期办证的起算时间应自2018年7月9日起算。二、即使香江公司存在逾期办证行为，中晟达公司2018年7月15日发出《解除房屋买卖合同通知》要求解除合同，也不符合合同约定。根据合同约定，对于卖方逾期办证的违约责任，应以补充协议10.6条的约定为准。根据该条约定，中晟达公司不能以香江公司存在逾期办证行为要求解除合同。况且，涉案房屋已于2018年9月28日办妥初始登记，香江公司已于2018年10月8日通知中晟达公司准备共同办证，香江公司已履行了相应的办证义务。三、合同补充协议并非格式条款，补充协议10.6条并非无效的格式条款。合同补充协议是双方协商一致达成的，且该协议15.5条也确认，该协议是双方当事人真实意思表示。退一步而言，即使认为补充协议为格式条款，10.6条也不符合格式条款无效的情形。该条款对于“买方不退房”的约定清楚明确，不存在歧义，即卖方出现逾期办证情形时，买方同意不退房。该条款也没有排除香江公司责任、加重中晟达公司的责任，排除其主要权利。香江公司仍需要履行办证义务、承担违约责任，仅是在此种情形下，中晟达公司同意不解除合同。香江公司若存在其他根本违约行为，中晟达公司仍可以依据约定或法定理由解除合同。四、合同补充协议10.6条约定并不存在有失公允的情形。民法遵从意思自治，当事人有约定，应当遵从约定。判断一条约定是否有失公允应结合具体情况分析。本案中，香江公司虽未能在约定时间办证，但逾期时间较短，中晟达公司已实际占有房屋，客观上未对中晟达公司造成损失，中晟达公司也未对此予以举证。在没有损失产生的情况下，香江公司不承担赔偿责任是合理合法的。香江公司向一审法院诉请：1、依法确认中晟达公司于2018年7月15日向香江公司发出的《解除合同通知书》无效；2、判令中晟达公司承担本案诉讼费。一审法院审理查明：2016年1月5日，中晟达公司与香江公司签订深（前海）网预买字（2016）第40号《深圳市房地产买卖合同（预售）》,该合同主要对以下内容进行了约定：1.关于标的房产，标的房产为位于深圳市前海××现代服务业合作区××单元××街坊路××金融大厦××房，套内建筑面积为167.15平方米，单价为每平方米人民币131869.97元，总房价为22042065元。2.关于交付，合同约定出卖方应当于2017年6月30日前将房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日。交付的文件包括深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》，上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼。买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起7日内按《收楼意见书》中的内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为接收房地产。出卖人逾期交付超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。3.关于办证，合同约定出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记，出卖人应书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理《房地产证》。4.关于延期办证的违约责任，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还买受人全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买受人支付违约金。违约金不足以补偿买受人实际损失的，出卖人应补偿其差额。5.关于《补充协议》，合同约定本合同未尽事宜，可由买卖双方约定后签订《补充协议》（附件五）。上述《深圳市房地产买卖合同（预售）》落款处有香江公司与中晟达公司的盖章确认。案涉《深圳市房地产买卖合同（预售）》的附件五为《补充协议》，该《补充协议》主要对以下内容进行了约定：1.经买卖双方友好协商，就本房地产已达成补充约定，本约定作为对《深圳市房地产买卖合同（预售）》正文的补充，买卖合同正文的内容与本补充约定的内容不相符的，以本补充约定为准。2.卖方已在销售现场公开展示《深圳市房地产买卖合同（预售）》（包括附件、附表和附图）、《购买风险提示》、《购房须知》、《临时管理须知》、《前期物业服务合同》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《房地产预售许可证》等文件（上述合同、文件、证件等的具体名称以签约时公示为准），并在销售现场向买方做出了解释或说明，买方确认已认真查阅并理解、知悉、认可上述文件内容，并承诺于本协议签订后不再对上述合同、文件、证件提出任何异议和主张。3.买方应在收到《交付通知书》之日起七日内前来验收该商品房。买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，买方应对卖方交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日。买方如对该商品房已达到房地产交付标准有异议，应在验收期限届满之日起1日内在《收楼意见书》中一次性书面提出，否则视为买方同意接受本房地产，本房地产的交付日期为验收期限届满之日。4.买方应与卖方共同办理《房地产证》，买方应在卖方通知的期限内按要求交纳各种应由买方承担的税费和提供办证所需的全部资料。卖方在该商品房交付日起360天内办妥初始登记并按照政府主管部门的要求提供应由卖方提供的办证资料，即视为卖方的办证义务履行完毕。如需买方补充办证资料或费用，买方应在接到卖方通知后15日内将符合要求的资料或应交的费用提供给卖方，因买方未履行上述义务导致《房地产证》无法及时办出的，责任由造成方承担。5.卖方逾期办证的，买方不退房，卖方赔偿买方的实际损失（最高不超过买方已付购房款的百分之一），本合同继续履行。6．双方共同确认，本补充协议约定于签订前及签订当时经买卖双方友好协商一致达成，对于其中如有涉及免除、限制卖方责任、加重买方责任或者排除买方主要权利的条款，均为本协议签订时买方同意、授意或承诺的自由真实意愿。买方承诺在任何时候均不会提出本补充协议系格式合同或格式条款之主张，亦不会基于该项主张而提出本补充协议全部或部分条款归于无效或应作出不利于卖方的若干解释的主张和请求。该《补充协议》共计11页，在每一页的下方落款处均有香江公司及中晟达公司的盖章确认。2018年7月15日，中晟达公司向香江公司发出《解除房屋买卖合同通知》，该通知称由于交付房地产未通过政府部门消防验收而不符合交付条件且未在合同约定的期限内取得涉案房地产的《房地产证》，中晟达公司要求解除《深圳市房地产买卖合同（预售）》并退还已付房款22042065元、利息2530633元（自2016年1月19日起按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2018年7月15日）、违约金2204206.5元及补偿购房差价268000元。香江公司于2018年7月16日收到该通知。深圳市不动产权登记中心于2018年9月28日核准了案涉房地产所在的香江金融大厦的首次登记（初始登记）。香江公司于2018年9月28日办理了案涉房屋的不动产初始登记。香江公司分别于2018年10月8日、2018年10月12日向中晟达公司寄送了办理《不动产权证书》的通知，中晟达公司于2018年10月9日、2018年10月13日收到上述通知。香江公司、中晟达公司双方均承认中晟达公司已付清全部购房款，香江公司于2017年7月14日向中晟达公司交付案涉房屋。一审法院认为，本案为合同纠纷。中晟达公司与香江公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点为关于《补充协议》中的相关条款是否符合格式条款无效的情形，中晟达公司能否依据《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十二条的约定解除合同，对此一审法院认为如下：第一，案涉《深圳市房地产买卖合同（预售）》与附件中的《补充协议》系香江公司事先拟定后与其他买受人签订，因此香江公司与中晟达公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》与附件中的《补充协议》系采用格式条款订立的合同。但《补充协议》与《深圳市房地产买卖合同（预售）》不同的是，《深圳市房地产买卖合同（预售）》仅在合同主文最后的落款处有双方公司的盖章确认，而《补充协议》每一页的落款处均有双方公司的盖章确认，且《补充协议》第一页中的1.2已说明《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件均予以公示，以及《补充协议》的15.5也对格式条款的相关内容予以说明。第二，关于办证期限的问题，《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条、第二十二条约定的办证期限为交付房产的240日内，而《补充协议》中的10.1约定的办证期限为交付房产的360日，《补充协议》中的该条款仅是延长了香江公司履行办证义务的期限，并未免除其办证的义务，因此《补充协议》中的10.1不属于格式条款无效的情形，该条款合法有效。第三，《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十二条约定，若香江公司未能在交付房屋之日起240日内履行办证义务，应按照总房款的万分之三按日支付违约金，且延期办证超过120日的，中晟达公司有权解除合同。而《补充协议》10.6则约定香江公司逾期办证的，中晟达公司不退房，香江公司赔偿损失，但不超过中晟达公司已付总房款的百分之一，本合同继续履行。首先，房地产买卖合同是指出卖人将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，因此房地产买卖合同出卖人的合同主要义务是转移房屋所有权予买受人，并非办理房地产证，也就是说在房地产买卖合同中买受人的主要权利是取得房屋所有权。《补充协议》10.6的约定并非排除了中晟达公司取得房屋所有权该主要权利，中晟达公司主张该条款限制了其解除合同的权利，合同的解除权并非房屋买卖合同中的主要权利，且中晟达公司仍可依据合同其他约定及法律规定行使其解除合同的权利；其次，《补充协议》10.6的约定并未免除香江公司办证的义务，也未免除其逾期办证后应当承担的违约责任，该条约定也明确了卖方存在逾期办证的情况需要赔偿买方的实际损失。第四，初始登记系由开发商向登记机关申报，经过房屋土地管理部门的核准确认房地产的所有权、使用权的隶属关系和其他权利。本案案涉房屋所在的南山区19单元3街坊香江金融大厦已经办理初始登记，核准日期为2018年9月28日，案涉房地产已具备办理《房地产证》的条件，中晟达公司也可就其签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》实现合同目的。因此香江公司虽然存在违约行为，但是不具备法定或约定解除合同的条件。综上，关于《补充协议》中的10.1及10.6虽为格式条款，但并不存在合同无效的法定情形及合同免责条款的无效情形，该条款的约定并未免除香江公司的办证义务及逾期办证应承担的违约责任、也未加重中晟达公司的责任、排除中晟达公司的主要权利，不符合法律规定的格式条款无效的情形，双方应当按照《补充协议》的约定履行各自的义务。因此，对于香江公司请求确认中晟达公司于2018年7月15日向其发出的《解除房屋买卖合同通知》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：中晟达公司于2018年7月15日向香江公司发出的《解除合同通知书》行为无效。本案案件受理费100元，由中晟达公司负担。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院二审庭审中，中晟达公司确认解除合同是依据合同中有关逾期办证的约定。本院认为，香江公司与中晟达公司签订的涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》为双方真实意思表示，应为合法有效，本院予以确认。关于该合同的附件五《补充协议》的效力问题，香江公司确认该《补充协议》为其事先拟定，现场公示的合同文本，但认为并不是不能协商，并非格式条款。本院认为，从香江公司确认的事实来看，该《补充协议》符合《中华人民共和国合同法》第三十九条规定格式条款的预先拟定、重复使用的特征，鉴于并无证据显示该《补充协议》存在协商的过程，一审认定《补充协议》系采用格式条款订立的合同具有相应依据，本院予以确认。在此前提下，《补充协议》中属于免除香江公司责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，应认定无效；其他条款仍应作为双方权利义务的依据。本案双方争议焦点为中晟达公司于2018年7月16日以延期办证为由向香江公司发出《解除房屋买卖合同通知》是否具备解除合同的效力。对于延期办证的责任，涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》中约定，出卖人在房地产交付买受人之日起240日内通知买受人共同申请办理房地产转移登记，如延期，则自240日起按日支付违约金，如延期办证时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。附件五《补充协议》10.1条对延期办证的约定为，卖方在商品房交付日起360天内办妥初始登记并按照政府主管部门的要求提供应由卖方提供的办证资料，即视为卖方的办证义务履行完毕。10.6条约定，卖方逾期办证的，买方不退房，卖方赔偿买方的实际损失。上述10.1条的约定，将合同文本中240日办证期间延长至360日，该约定仅是对合同履行期限的变更，并不涉及免除办证义务、加重中晟达公司责任或排除其主要权利，应为合法有效。双方约定的办证期间应以《补充协议》10.1条约定的自房产交付日起360日为准。对于逾期办证的责任，10.6条中约定“买方不退房”，存在不同理解；且即使按香江公司主张的“买方不得退房”的理解，该约定也存在排除中晟达公司基于香江公司此项违约而享有的合同解除权，因此，该条款应属无效的格式条款。双方对于延期办证的违约责任，仍应适用涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》中的相关约定，即如延期办证时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。本案中，香江公司于2017年7月14日向中晟达公司交付房产，则其办证期间经360日，应至2018年7月9日止。根据合同约定，自2018年7月10日起，延期达120日，中晟达公司有权在半年内解除合同。中晟达公司于2018年7月16日向香江公司发出《解除房屋买卖合同通知》，但此时，尚未达到合同中约定的延期达120日的解除条件，因此，中晟达公司的该解除通知并不能达到解除合同的效力。涉案房产已于2018年9月28日办理初始登记，中晟达公司也于2018年10月9日收到香江公司的办证通知，香江公司已履行了合同约定的办证义务，中晟达公司解除合同缺乏约定或法定依据，依法不应支持，一审处理结果正确，本院予以维持。综上所述，中晟达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元（深圳中晟达金融服务有限公司已预交），由深圳中晟达金融服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 思 罕审判员 许 莹 姣审判员 邓   媛二〇一九年十一月二十日书记员 戴斌（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。