陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   民 事 判 决 书    （2019）陕01民终12304号   上诉人（原审原告）：西安领军教育培训中心，住所地限时碑林区。   法定代表人：吕鹏程，该中心校长。   委托诉讼代理人：肖飒，女，1993年6月26日出生，汉族，西安领军教育培训中心员工，住陕西省三原县。   被上诉人（原审被告）：金堆城钼业集团有限公司。   法定代表人：程方方，该公司董事长。   委托诉讼代理人：王安瞳，北京观韬（西安）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：姚佳林，北京观韬（西安）律师事务所实习律师。   上诉人西安领军教育培训中心（以下简称领军教育）因与被上诉人金堆城钼业集团有限公司（以下简称金堆城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初7555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。   领军教育上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由金堆城公司负担。事实和理由：领军教育作为承租人与金堆城公司于2018年3月1日签订了《房屋租赁合同》，该合同系真实意思表示，合法有效。该合同实际履行过程中，双方均按时依约履行合同义务。2018年7月27日，西安市教育局、工商局、民政局印发《关于西安市民办非学历文化教育培训机构设置指导标准的通知》，根据该通知要求以及《中小学设计规范》的相关规定，各类小学的主要教学用房不应设在四层以上，各类中学的主要教学用房不应设在五层以上。2018年12月15日，西安市教育局对领军教育租赁金堆城公司的8、9层房屋张贴封条，禁止领军教育使用，致领军教育签订合同的目的无法实现。2019年4月12日领军教育向一审法院提起诉讼，请求确认合同已法定解除，金堆城公司返还合同法定解除后领军教育已缴纳但未实际使用的租金，一审法院驳回领军教育诉讼请求。《中小学设计规范》规范的XX镇XX学校，而领军教育系民办非学历文化教育培训机构，不受该规范约束，而2018年12月15日，领军教育因政府行为已无法使用租赁场地。该情形属于合同法规定的法定解除的情形，且领军教育已书面通知金堆城公司解除合同，一审认定事实错误，致判决错误，损害领军教育的合法权益。    金堆城公司辩称，政府张贴封条行为并非民事行为，不属于本案审查范围，金堆城公司与领军教育之间系房屋租赁合同纠纷，金堆城公司亦非张贴封条的当事人。房屋租赁合同已载明房屋租赁用途为办公、课程培训、教育辅导和教育咨询使用，该条款系领军教育向金堆城公司作出的承诺，除该条款外，领军教育并未说明签订合同的目的，亦未约定金堆城公司对领军教育的其他目的负有任何义务，领军教育所城合同目的无法实现不能成立，金堆城公司已按约履行出租义务，领军教育应按约支付租金并承担相应违约金。本案不存在不可抗力的情形，领军教育所述解除合同依据不足。   领军教育向一审法院起诉请求：1.确认领军教育与金堆城公司2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》已于2018年7月27日自行解除；2.判令金堆城公司退还领军教育自2018年7月27日至2019年5月9日的租金597771.8元、押金79400元，合计677171.8元；3.判令金堆城公司返还领军教育租赁房屋内可移动装修；4.判令金堆城公司承担本案的诉讼费、律师代理费及其他相关费用。   一审法院认定事实：领军教育提供的证据有：1、房屋租赁合同，证明领军教育、金堆城公司之间存在的房屋租赁关系及租赁房屋的地址、使用用途、租赁时间、租赁年限；2、华夏银行网上银行交易电子凭证、银行电汇单、金堆城公司开具的保证金收据，证明领军教育按约定支付给金堆城公司房屋保证金79400元及2018年5月至2019年5月房租794088元；3、西安市民办非学历文化教育培训机构设置指导标准，证明领军教育租赁的房屋场地不符合政策法规，造成合同目的无法实现；4、长安区教育局封条照片，证明领军教育租赁的房屋场地不符合规定，被教育局查封，房屋无法正常使用；5、领军教育发给金堆城公司的通知函，证明领军教育与金堆城公司协商因不可抗力解除合同事宜。金堆城公司的质证意见是：认可领军教育提供的证据1、2的真实性和证明目的；对证据3的真实性无法确定，因不是原件，证明目的不认可，领军教育提供的是设计规范，不是对领军教育作出的行政行为，没有造成领军教育合同目的无法实现；对证据4真实性、证明目的不认可，封条上没有看到西安市教育局出具的标识，该封条由何人开启，金堆城公司无法判断，事实上领军教育一直在使用租赁房屋；对证据5真实性认可，证明目的不认可，领军教育在发函以后对金堆城公司的积极协商没有回应，双方至今没有协商一致。金堆城公司提供的证据有：1、《房屋租赁合同》，证明合同明确约定了租赁期限、租金的支付方式、违约责任，领军教育应履行支付租金的义务，应向金堆城公司支付6个月租金作为违约金；合同已约定装修物归金堆城公司所有，领军教育无权要求金堆城公司归还；2、视频照片、《物品出门证》，证明截止今日，领军教育仍实际占有使用8层房屋，2019年5月16日领军教育搬离9层房屋；3、《通知函》、聊天记录照片、《催款函》，证明领军教育存在违约行为，应当按照合同约定承担违约责任，2019年4月18日金堆城公司已督促领军教育支付2019年5月10日至11月9日的租金406728元，2019年4月18日，领军教育、金堆城公司仍未就解除合同事宜达成一致意见，2019年5月6日金堆城公司再次督促领军教育支付半年租金，合同尚未解除。领军教育的质证意见是：对证据1无异议；对证据2《物品出入证》的真实性予以认可，关联性、证明目的不认可，《物品出入证》是金堆城公司开具的，不是领军教育开具，和本案无关联性，对证据2视频照片的真实性、关联性、合法性均不予认可；对证据3《通知函》真实性予以认可，证明目的不认可，《通知函》是领军教育向金堆城公司发的，对聊天记录真实性、证明目的、合法性均不予认可，对《催款函》的真实性、关联性、合法性均不予认可。    一审法院认为，本案争议焦点是领军教育与金堆城公司签订的《房屋租赁合同》是否因不可抗力导致合同无法继续履行而自行解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……。领军教育、金堆城公司《房屋租赁合同》第九条第（二）约定：因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。本案中，领军教育以2018年7月27日西安市教育局等部门印发了关于《西安市民办非学历文化教育培训机构设置指导标准》的通知，认为出现了不可抗力，租赁合同目的无法实现，合同自行解除。经审查，《西安市民办非学历文化教育培训机构设置指导标准》是2018年7月27日起施行，而该标准主要依据的是2012年1月1日中华人民共和国住房和城乡建设部《中小学校设计规范》，也就是说，在领军教育、金堆城公司签订《房屋租赁合同》时，该规范早已存在，导致合同不能履行的根本原因，并不是不可抗力，而是领军教育对国家标准认知的欠缺。所以，领军教育、金堆城公司签订的《房屋租赁合同》不会因《西安市民办非学历文化教育培训机构设置指导标准》的通知而自行解除。另外，金堆城公司也认为双方《房屋租赁合同》履行中未有法定的不可抗力因素，合同并未解除。综上，领军教育要求确认其与金堆城公司签订的《房屋租赁合同》自行解除，无事实及法律依据，属证据不足，不予支持，要求金堆城公司退还租金、押金、可移动装修物等诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告西安领军教育培训中心本案的诉讼请求。一审案件受理费10572元西安领军教育培训中心已预交，减半收取，退付西安领军教育培训中心5286元，另5286元由西安领军教育培训中心负担。   经审理查明，2018年3月1日，金堆城公司（出租方、甲方）与领军教育（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，第一条 房屋基本情况 甲方出租给乙方的房屋位于西安市长安区XX路XX大厦主楼8、9层，建筑面积约1614㎡（最终租赁面积以房管局实际测量面积为准，多退少补）；第二条 房屋租赁用途 乙方承诺，租赁该房屋作为办公、课程培训、教育辅导和教育咨询使用；第三条 房屋的交付、租赁期限、续租 （一）租赁期限1.计租期为2018年5月10日至2023年5月9日止，共计5年；第四条 房屋租金、保证金 （一）房屋租金 1.租金采用每半年预付的方式支付，乙方于2018年5月10日前预付前一次租金，每年5月10日和11月10日前支付租金。2.租金每年每平方米递增壹元。5.甲方确认收取租金的账户信息如下：开户名称：金堆城钼业集团有限公司 开户银行：工行华县金堆支行 账号：XXXXXXXXXXXXXXX8154，（二）保证金 乙方向甲方交纳房屋租赁保证金79400元及装修押金100000元；租赁期满、合同解除或终止时，如双方对履约状况无异议，乙方结清费用并提供保证金票据后30日内，甲方将保证金无息退还给乙方账户即乙方租金支付账户；第五条 房屋其他费用及承担方式 （三）乙方应按政府有关规定解决好与经营相关的环保、治安、消防、工商管理等问题，并承担相关费用；第九条 合同解除 （一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。（四）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。2.交付的房屋不符合合同约定或者影响乙方安全或者健康的。3.提前收回房屋的。（五）乙方在租赁期内（含免租期）有下列情形之一的，双方租赁合同直接解除：1.不按照约定支付租金达15日的。2.提前退租的。3.擅自改变该房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.擅自将该房屋转租给第三人的。6.利用该房屋从事违法活动的。（六）租赁期内，甲方提前收回该房屋的，应提前叁个月书面通知乙方，乙方在租赁期内提前退租的，应提前叁个月书面通知甲方。违约责任不予免除；第十条 违约责任及相关约定 （二）租赁期内，乙方有第九条第五款约定的情形之一的：1.甲方直接收回租赁房屋。2.乙方在租赁物业上的装修、装饰、改建、扩建、购置的附属设施设备等全部投入无偿归甲方所有。3.甲方有权自行处理房内任何遗留物品。4.乙方预付租金不予退还。5.向甲方支付解除合同当年陆个月租金作为违约金。6.乙方应补缴免租期的双倍房屋租金。7.乙方所交保证金不予退还。2019年4月1日，领军教育向金堆城公司发送通知函，内容为“西安领军教育培训中心（以下简称“我培训中心”）与贵方于2018年3月1日签订《房屋租赁合同》（以下称为“原合同”）1份，合同编号为：JM-CA-18-01，合同约定贵方将其所有的位于西安市长安区XX路XX大厦主楼8、9层房屋出租给我培训中心用于办公、课程培训、教育辅导和教育咨询之使用，租赁期限自2018年5月10日至2023年5月9日，共计5年。在合同履行过程中，我培训中心与贵方一直秉承诚实信用、友好合作的态度，按时按约履行合同义务。但近期，我培训中心由于接到相关政府部门通知，通知称：开办教育课程培训的场所须符合国家中小学学校设置之标准，即须符合西安市市教育局、市工商局、市民政局关于印发《西安市民办非学历文化教育培训机构设置指导标准》的通知（市教发【2018】115号）及《中小学设计规范》（GB50099-2011）等政府文件之相关规定。由于上述政府文件的出台，导致我培训中心租赁贵方所有的位于西安市长安区XX路XX大厦主楼8、9层的房屋已经被教育局张贴封条，我培训中心继续使用的目的因政府禁令无法实现。根据原合同第九条之约定‘因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除’，我培训中心秉承诚信友好的合作态度，特出此函，通知贵方原合同自行解除之事宜”。金堆城公司称其收到该解除通知，但当场即提出异议。另查明，案涉9层房屋领军教育已于2019年5月16日交还金堆城公司，双方对此事实无异议，XX城XX层房屋已于2019年5月26日另行出租。案涉8层房屋领军教育称于2019年5月20日交还金堆城公司，金堆城公司对此不予认可，本案一审审理中，双方于2019年7月9日对案涉房屋内物品进行核对，核对清单显示9层无物品，8层现场留有可拆卸白色黑板、书报架、椅子、组合柜等。再，本案二审经询，领军教育称其在签订案涉租赁合同时对《中小学设计规范》清楚，但其认为其系培训机构，不受该规范约束。   本院认为,本案中，当事人关于案涉租赁合同之解除的约定包含“因不可抗力导致合同无法继续履行的，本合同自行解除”，前述法律规定当事人可以解除合同的情形包含“因不可抗力致使不能实现合同目的”，其中所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，而本案中领军教育所称之其无法继续使用租赁房屋的事由并非属于其不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，二审经询其亦陈述签订案涉租赁合同时其即知晓相关规范，故其以因不可抗力导致合同无法继续履行为由通知金堆城公司合同自行解除，缺乏充分的事实与法律依据，其本案要求确认案涉租赁合同已于2018年7月27日自行解除，理由不能成立。根据本案查明事实，双方一致认可案涉租赁合同项下9层房屋金堆城公司已收回且另行出租，在此情况下，案涉租赁合同关于9层房屋部分的约定内容已无履行之事实基础，故本院确认案涉租赁合同关于9层房屋部分于2019年5月16日解除。领军教育要求金堆城公司退还其租金597771.8元以及承担律师代理费，XX城XX层房屋的时间、案涉8层房屋现状以及领军教育以不可抗力解除合同主张不能成立的审查情况，一审法院对该等请求不予支持，并无不当。至于领军教育要求金堆城公司退还其押金及返还可移动装修物等，因案涉租赁合同的履行仍涉及8层房屋部分，且各方就案涉租赁合同尚有另案诉讼，故本案不予涉及。综上所述，一审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、西安领军教育培训中心与金堆城钼业集团有限公司于2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》中涉及9层房屋部分合同于2019年5月16日解除；   二、驳回西安领军教育培训中心关于金堆城钼业集团有限公司退还租金，承担律师代理费的诉讼请求。   一审案件受理费10572元，西安领军教育培训中心已预交，一审减半收取5286元，由西安领军教育培训中心负担；二审案件受理费10572元，西安领军教育培训中心已预交，由西安领军教育培训中心负担。   本判决为终审判决。               审判长  刘    琪   审判员  秦燕燕   审判员  师    婷        二○一九年十一月一日     书记员  程    姣