陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0881民初8745号 原告：刘万一，男，1983年4月出生，汉族，陕西省神木市人。 委托诉讼代理人：杨小丽，陕西秦北律师事务所律师。 被告：蔡杰，男，1981年10月出生，汉族，陕西省神木市人。 被告：许鹏，男，1982年7月出生，汉族，陕西省神木市人。 原告刘万一与被告蔡杰、许鹏申请人执行异议之诉一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用普通程序于2019年2月26日公开开庭进行了审理，原告刘万一及其委托诉讼代理人杨小丽到庭参加了诉讼，被告蔡杰、被告许鹏到庭参加了诉讼。因案情需要于2019年7月10日再次公开开庭，原告刘万一及其委托诉讼代理人杨小丽、被告许鹏到庭参加了诉讼，被告蔡杰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘万一向本院提出诉讼请求：1.依法判决继续执行滨河新区馨苑小区13幢2单元091号房屋（预告登记号：09312936）；2.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告刘万一与被告蔡杰民间借贷纠纷一案经神木市人民法院作出（2015）神民初字第05850号民事调解书确定，被告蔡杰应于2016年9月8日前将所欠原告刘万一借款本金34.5万元及利息全部偿还完毕，但被告蔡杰未按期履行调解书的义务，在执行过程中经原告申请，神木市人民法院于2017年6月12日作出（2016）陕0821执529号执行裁定，查封被告蔡杰位于滨河馨苑小区13幢2单元091号（预告登记号：09312936）房屋一套，上述行为均符合法律规定。被告蔡杰、许鹏于2014年8月24日签订了《房屋买卖合同》，并支付了部分价款，被告蔡杰自认仅收到23万元，而非收据中显示的40万元，双方只是形成了买卖房屋的意思表示，并未办理变更登记，该房屋的所有权人依然为蔡杰，而非许鹏，且许鹏亦未偿还剩余按揭房款，故神木市人民法院作出的（2018）陕0881号执异158号民事裁定中止对上述房屋的执行，存在事实错误、适用法律错误，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告蔡杰辩称，本被告与原告存在债权债务关系，原告所述房屋为本被告所有，2014年本被告与原告协商，将该房屋已交付的房款53万元抵偿所欠原告的34.5万元，剩余按揭贷款由原告刘万一负担，后因原告无经济能力偿还按揭贷款而未处理该房产。同年，本被告与许鹏签订购房合同，合同约定被告许鹏支付40万元，房屋尾款由许鹏负担，按揭贷款由本被告负担。合同签订后，许鹏三次向本被告支付现金23万元，后因本被告未按期偿还完毕银行按揭贷款，所以被告许鹏要求本被告出具全款付清的收据，2018年房价上涨，故原告刘万一要求按之前的抵押协议由法院继续查封涉案房屋，但本被告已与被告许鹏签订购房协议。 被告许鹏辩称，原告与被告蔡杰于2014年7月28日签订的抵押协议里的抵押物是蔡杰所有的新村馨苑小区14号楼9楼西头的一套房产，而被告蔡杰与本被告签订的房屋转让合同的标的物为神木市新村馨苑小区13号楼二单元9楼东户的另一套房产，二者不属于同一标的物，故原告刘万一申请神木市人民法院查封拍卖本案被告蔡杰转让给本被告坐落于神木市新村馨苑小区13号楼二单元9楼东户房产的行为没有法律和事实依据，原审法院错把本被告许鹏所有的位于神木市新村馨苑小区13号楼二单元9楼东户房屋查封拍卖。被告蔡杰与本被告签订房屋转让合同合法有效，而原告与被告蔡杰签订的房产抵押协议及房屋买卖合同内容简单粗糙，房号错误，被告蔡杰的妻子作为房屋共同所有人未签字，故抵押协议和房屋买卖合同无效，涉案房屋未能过户至本被告名下，系被告蔡杰过错，因其未能按照合同约定还清银行按揭贷款，本被告已将合同中约定的全部房款向被告蔡杰付清，有收款收据和银行流水为证，故应当驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证对当事人提供的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的第一组证据（2015）神民初字第05850号民事调解书、不动产登记信息查询与原告在神木市房管所调取的（2016）陕0821执529号执行裁定书、经被告申请本院调取的神木市人民法院（2016）陕0821执529号民事裁定书及执行回执，能证明原告刘万一与被告蔡杰的债权经神木法院调解并作出（2015）神民初字第05850号民事调解书，在执行过程中神木法院查封被告蔡杰的本案争议房产的事实，本院予以采信。 原告提供的第二组证据中与被告许鹏提供的第五组证据原告与蔡杰签订的《抵押协议》、《房屋买卖合同》与本案无关，本院不予采信。原告提供的第二组证据中与被告许鹏提供的第一、二组证据被告许鹏与蔡杰、黄琪艳签订的《房屋转让合同》、个人活期明细、收据（由蔡杰向许鹏出具）一支，被告蔡杰对其出具借据的事实无异议，虽提出实际收到23万元，但未提交相关证据反驳，故上述证据能够证明被告蔡杰、案外人黄琪艳与被告许鹏就涉案房屋于2014年8月24日签订房屋转让合同的事实以及被告许鹏向被告蔡杰支付合同约定的房屋转让款40万元的事实，本院予以采信。 原告提供的第三组证据（2018）陕0881执异158号执行裁定书，能证明被告许鹏于2018年9月19日对（2016）陕0821执529号执行裁定提出书面执行异议，本院作出上述裁定中止对涉案房屋的执行，原告不服该裁定向本院提出申请执行人异议的事实，本院予以采信。 对被告许鹏提供的第三组证据收据6支，第四组证据建房证明一份与当事人陈述相佐证，能证明被告蔡杰已交房款53万元且该房屋按揭贷款尚未付清的事实，本院予以采信。 根据当事人陈述及本院依法确认的证据，本院认定如下事实： 2015年9月8日本院作出（2015）神民初字第05850号民事调解书确定：一、由被告蔡杰偿还原告刘万一借款本金34.5万元及利息，该款于2015年12月8日前偿还6万元及相应利息；于2016年4月8日前偿还8.5万元及相应利息；于2016年9月8日前将余款20万元及相应利息偿还完毕，上述借款利息均从2014年5月1日起计算至相应本金偿还完毕之日止，月利率均按照1%计算。二、如被告蔡杰未能按期履行本调解协议第一项确定的给付义务，则原告刘万一有权就本案未履行款项一并申请强制执行。后被告蔡杰未按期偿还给付义务，原告刘万一申请强制执行，本院作出（2016）陕0821执529号执行裁定，于2017年6月14日查封了被告蔡杰位于神木县新村馨苑小区13幢2单元091号房屋一套（预告登记号：09312936），查封期限三年。被告许鹏对上述执行裁定于2018年9月19日提出书面异议，本院于2018年10月30日作出（2018）陕0881执异158号执行裁定书裁定中止对位于神木市馨苑小区13幢2单元091号（预告登记号09312936）房屋的执行。原告刘万一不服裁定向本院提起申请人执行异议之诉。 2014年8月24日，案外人黄琪艳、被告蔡杰（甲方）与被告许鹏（乙方）签订房屋转让合同，合同约定，甲方所转让的房屋为神木县公安局职工在新村集资在建房，房屋坐落在神木市新村馨苑小区13号楼9层二单元东户，该房屋包含地下车位、商铺及地下储物间等设施，预计于2015年交房；甲方前期向建房小组共交纳了房款53万元整，其中50万元为房款及车位款，3万元为小区内附属的商铺款；由于房地产市场低迷，市场房产价格下跌，经双方协商一致，甲方自愿将上述已交纳的53万元折价40万元将房屋低价转让给乙方；由于该房屋还未正式竣工交房，故在后期还需交纳剩余房款，后期的房款由乙方承担，但甲方需配合乙方交纳房款。因乙方不及时交纳剩余房款所产生的一切后果自行承担；上述40万元房款在协议签订后，甲方须将先前已交纳的53万元交款收据交付给乙方，乙方在拿到交款收据后一次性付款给甲方，并由甲方出具收款收据；由于甲方用该房屋在银行办理按揭贷款，故双方在签订房屋转让合同后，甲方须在三日内将银行的按揭贷款本金及利息一次性还清。合同还约定了其他事项，该合同经双方当事人签字后即生效。合同签订后，被告蔡杰向被告许鹏交付了53万元交款收据，并于2014年12月16日向被告许鹏出具了收据一支，收据载明：“今收到许鹏购买新村集资建房房款肆拾万元整（蔡杰贷建行房贷尚未结清）。”被告蔡杰至今未清偿完毕涉案房屋贷款，在被法院查封前仍未收房。被告许鹏未交纳后期房款，涉案房屋由该小区建房委员会管理。 本院认为，本案的争议焦点在于本案虽为原告作为申请执行人所提起的异议之诉，但实质为案外人许鹏对涉案标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，即被告许鹏所举证据能否证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益为本案争议焦点。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉案房屋系许鹏与被告蔡杰、案外人黄琪艳于2014年8月24日自愿签订《房屋转让合同》标的，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合法有效；被告蔡杰将已交纳的53万元房款收据交付给被告许鹏后，自愿向被告许鹏出具载有已收40万元的收据，系双方履行房屋转让合同的部分义务的行为。在法院查封上述房屋前被告蔡杰未收房、二被告对合同约定了的由被告蔡杰交纳按揭贷款、被告许鹏交付尾款的义务双方均未履行完毕，涉案房屋现由建房委员会管理，而非被告许鹏实际占有，因占有系对不动产的管理和支配，是客观事实状态，由上事实可见，被告许鹏虽与被告蔡杰在本院查封前签订买卖合同，但并未实际占有涉案房屋，原告的诉请符合法律规定，应当准许继续执行涉案房屋。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 继续执行位于神木市馨苑小区13幢2单元091号（预告登记号09312936）房屋。 案件受理费6480元，由被告许鹏、蔡杰共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院 审 判 长  白光军 审 判 员  刘水霞 人民陪审员  张 杰 二〇一九年十一月四日 书 记 员  张海荣