贵州省湄潭县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0328民初3654号原告：令狐昌敬，男，生于1970年11月27日，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：刘钊，贵州舸林律师事务所律师被告：遵义市典雅房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道经济开发区。统一社会信用代码：915203280720035261。法定代表人：陈毅恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：张经国，该公司员工。原告令狐昌敬与被告遵义市典雅房地产开发有限责任公司（以下简称典雅房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告令狐昌敬及其委托诉讼代理人刘钊、被告典雅房开公司的法定代表人陈毅恒及其委托诉讼代理人张经国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告令狐昌敬向本院提出诉讼请求：1、要求解除与被告典雅房开公司订立的《商品房买卖合同》；2、要求被告典雅房开公司返还购房款928100元，并从2015年8月27日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；3、要求被告典雅房开公司赔偿损失928100元；4、诉讼费由被告典雅房开公司承担。事实和理由：2015年8月，令狐昌敬与被告典雅房开公司订立《商品房买卖合同》，被告典雅房开公司将其开发的湄潭县典雅国际新城1幢1层9号商业用房以总价928100元出卖给令狐昌敬，约定在2015年6月30日前交付房屋，令狐昌敬于2015年8月27日向被告典雅房开公司支付了全部价款。但被告典雅房开公司已经在出卖前将房屋设立了抵押，至今不能交付房屋，导致令狐昌敬的合同目的不能实现，故要求解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失。被告典雅房开公司辩称，原告令狐昌敬没有向典雅房开公司支付购房款，双方没有形成买卖合同关系。原告令狐昌敬也没有要求典雅房开公司交付房屋。是由于案外人贵州东坤建筑劳务公司与典雅房开公司存在债权债务关系，案外人贵州东坤建筑劳务公司将对典雅房开公司的债权转让给原告令狐昌敬，现案外人贵州东坤建筑劳务公司与典雅房开公司之间的债权债务未结算，且湄潭县人民法院在重审案外人贵州东坤建筑劳务公司与典雅房开公司、案外人重庆市江津区路桥工程有限责任公司建设工程施工合同纠纷案件，本案应中止审理，待重审案件终结后恢复诉讼。本院经审理认定事实如下：被告典雅房开公司是依法登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），具有企业法人资格，其经营范围包括房地产开发和销售。2013年12月，被告典雅房开公司将其开发的湄潭县“典雅国际新城”商住小区项目发包给案外人重庆市江津区路桥工程有限责任公司承建，案外人贵州东坤建筑劳务公司又向案外人重庆市江津区路桥工程有限责任公司承揽了其中的劳务部分工程。由于被告典雅房开公司和案外人重庆市江津区路桥工程有限责任公司欠缺资金支付案外人贵州东坤建筑劳务公司工程款，三方商定由案外人贵州东坤建筑劳务公司向原告令狐昌敬借款用于支付民工工资和材料款，被告典雅房开公司将其开发的湄潭县“典雅国际新城”1幢1层9号商业用房出售给原告令狐昌敬，原告令狐昌敬出借给案外人贵州东坤建筑劳务公司的借款作为支付给被告典雅房开公司的购房款，被告典雅房开公司、案外人重庆市江津区路桥工程有限责任公司在应付案外人贵州东坤建筑劳务公司的工程款中扣除与原告令狐昌敬购房款等额的工程款。2015年8月27日，原告令狐昌敬与被告典雅房开公司订立《商品房买卖合同》，被告典雅房开公司将其开发的湄潭县“典雅国际新城”1幢1层9号商业用房（92.81㎡)出售给原告令狐昌敬，合同约定的主要内容有：1、总价款为928100元；2、付款方式为一次付款，未约定付款时间；3、交房时间为2015年6月30日前；4、逾期交房责任：逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知书之日起180日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.2%向买受人支付违约金。2015年8月27日，被告典雅房开公司向原告令狐昌敬出具了928100元的收据，收据中标明为购1-1-9号门市房款。2015年8月27日，案外人贵州东坤建筑劳务公司向案外人重庆市江津区路桥工程有限责任公司出具了借到工程款928100元的借据一张（借款人为财务人员向丽），该款实为作为扣除的与原告令狐昌敬购房款等额的工程款。因被告典雅房开公司开发的湄潭县“典雅国际新城”至今尚未全部竣工，故至今未向原告令狐昌敬交付房屋。本案立案时，原告令狐昌敬的诉讼请求为要求确认与被告典雅房开公司订立的《商品房买卖合同》有效、要求被告典雅房开公司交付约定的房屋并办理房屋权属转移登记、要求被告典雅房开公司支付违约金，在审理过程中，原告令狐昌敬将其诉讼请求变更为现在的诉讼请求，本院依法为双方当事人重新指定了举证和答辩期限。同时查明，原告令狐昌敬与被告典雅房开公司订立《商品房买卖合同》时，被告典雅房开公司已取得商品房预售许可，但双方订立的《商品房买卖合同》未网签、未备案。被告典雅房开公司开发的湄潭县“典雅国际新城”项目于2015年2月2日设立了在建工程抵押，办理了抵押登记，1-1-9号商品房于2016年因被告典雅房开公司与他人的纠纷而被查封。另外查明，被告典雅房开公司、案外人贵州东坤建筑劳务公司、案外人重庆市江津区路桥工程有限责任公司与其他债权人（不含本案原告令狐昌敬）于2017年就各方债权债务的转移承担达成了书面协议，但案外人重庆市江津区路桥工程有限责任公司于2019年4月24日向本院提起诉讼，主张协议无效，要求案外人贵州东坤建筑劳务公司返还超额支付的工程款，本院于2019年5月21日以（2019）黔0328民初1655号判决书判决驳回了重庆市江津区路桥工程有限责任公司的诉讼请求，重庆市江津区路桥工程有限责任公司提起上诉，贵州省遵义市中级人民法院于2019年9月18日裁定将（2019）黔0328民初1655号案件发回本院重审，现该案尚未重审终结，被告典雅房开公司以此为由申请本院对本案中止审理，主张以（2019）黔0328民初1655号案件重审后的最终结果为本案的裁判依据。但是，被告典雅房开公司在本案庭审中自认，原告令狐昌敬与被告典雅房开公司订立《商品房买卖合同》前后，与案外人贵州东坤建筑劳务公司、案外人重庆市江津区路桥工程有限责任公司各方以及各方之间形成的债权债务关系的结算或转移，与本院重审（2019）黔0328民初1655号案件所涉及的债权债务关系，相互独立，不存在牵连。因此，本院对被告典雅房开公司要求中止本案审理的申请未予批准。本院认为，合同当事人应当诚实守信，依约履行义务，保证实现双方的合同目的。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告典雅房开公司与原告令狐昌敬订立了《商品房买卖合同》，原告令狐昌敬以出借给案外人贵州东坤建筑劳务公司的借款作为支付给被告典雅房开公司的购房款，被告典雅房开公司向原告令狐昌敬出具了收据，且被告典雅房开公司与案外人贵州东坤建筑劳务公司的等额工程这一债务消灭，应当视为原告令狐昌敬按照被告典雅房开公司的指示以不转移占有的形式交付了购房款，所以，原告令狐昌敬与被告典雅房开公司订立的《商品房买卖合同》，不违反法律的强制性规定，应当成立并有效，且已生效。被告典雅房开公司自认其开发的湄潭县“典雅国际新城”至今尚未全部竣工，不能达到交付条件，因此，原告令狐昌敬主张因被告典雅房开公司根本违约致使其不能实现合同目的，从而要求解除合同、返还购房款，有事实和法律依据，本院对其这一诉讼请求予以支持。按照双方《商品房买卖合同》中“逾期交房责任：逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知书之日起180日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.2%向买受人支付违约金”的约定，现原告令狐昌敬要求解除合同，即是要求退房，虽然逾期交房时间较长，原告令狐昌敬未举证证明其书面通知了被告典雅房开公司，且双方合同约定的交房时间在订立合同之前，原告令狐昌敬应当知道房屋能否及时交付，这是其明知不能依约交付房屋而怠于履行书面通知义务，应当承担相应的后果，但原告令狐昌敬提起诉讼，应当视为通知退房。双方约定的“并按照买受人全部已付款的0.2%向买受人支付违约金”这一内容虽然明确具体，金额固定（已付款的0.2%），但该违约金的数额1856.20元（928100元×0.2%=1856.20元），明显低于原告令狐昌敬的实际损失，现原告令狐昌敬要求被告典雅房开公司支付已付购房款利息，应视为是请求对约定违约金的调整，本院应予支持，但利息应从本院立案之日开始计算。被告典雅房开公司是将湄潭县“典雅国际新城”在建工程整体设定抵押，并非将1-1-9号商业用房单独设定抵押，且设定抵押的时间在双方订立《商品房买卖合同》之前，同时，抵押登记本身具有公示的效力，不能将“未告知抵押的事实”等同于“故意隐瞒抵押的事实”进行理解，原告令狐昌敬举证提供的现有证据，不能充分证明被告典雅房开公司存在“故意隐瞒抵押的事实”行为，因此，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的惩罚性赔偿规定，所以，本院对原告令狐昌敬要求被告典雅房开公司赔偿损失928100元的诉讼请求不予支持。被告典雅房开公司自认与原告令狐昌敬因房屋买卖形成的债权债务，与案外人贵州东坤建筑劳务公司、案外人重庆市江津区路桥工程有限责任公司各方之间形成的债权债务关系的结算或转移，相互独立，不存在牵连，本院其他案件的审理和裁判结果与本案没有关系，被告典雅房开公司申请中止本案审理的事实与理由互相矛盾，中止本案的审理不存在任何意义，因此，本院对被告典雅房开公司要求中止本案审理的申请不予批准。综上所述，被告典雅房开公司逾期交房的行为已构成根本违约，且致使原告令狐昌敬的合同目的不能实现，原告令狐昌敬要求解除与被告典雅房开公司的买卖合同，并要求被告典雅房开公司返还购房款、承担违约责任的诉讼请求于法有据，本院应予支持。原告令狐昌敬对其其余诉讼请求举证不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告令狐昌敬与被告遵义市典雅房地产开发有限责任公司于2015年8月27日订立的《商品房买卖合同》。二、限被告遵义市典雅房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内一次性返还原告令狐昌敬购房款人民币928100元，并从2019年9月10日起至返还完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息。三、驳回原告令狐昌敬的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11425元，由原告令狐昌敬负担4219元，由被告遵义市典雅房地产开发有限责任公司负担7206元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  丁波二〇一九年十一月十一日法官助理孙兴旭书记员费雅莉