青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1802号上诉人(原审原告)：董宝林，公民身份号码×××，男，汉族，1968年9月21日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：王磊，青海乾润律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：青海海宏房地产有限责任公司,统一社会信用代码：91630000710584469A，住所地:西宁市城西区东交通巷1号银泰大厦。法定代表人:于志坚,董事长。委托诉讼代理人：葛建浩。上诉人董宝林因与被上诉人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初2366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。董宝林上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持董宝林一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审法院未查明本案全部事实,判决驳回董宝林全部诉讼请求适用法律错误。根据合同约定:“出卖人出售的房屋为预售商品房,出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构屮请办理初始登记”，“如因出卖人原因,买受人不能办理产权登记的,出卖人应当承担违约责任”。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日”,同时,参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定:“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的,按照以下情形分别处理:(三)建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期”。董宝林认为法院的判决以海宏公司一直在分批开发,始终未竣工验收导致无法办理初始登记,也就没有办法办理房屋产权,故责任不在海宏公司的理由是无法成立的。本案逾期办理不动产权证的根本原因在于海宏公司未能办理房屋竣工验收,而不在于董宝林,驳回董宝林的诉讼请求错误，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定,特请二审法院依法查明本案事实,依法改判或发回重审。海宏公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持一审判决，驳回董宝林的上诉请求。董宝林向一审法院起诉请求：一、判令海宏公司支付2018年2月1日（2017年7月1日交付该房屋之日+180天）起暂计至2019年3月1日延期办理房屋所有权证的违约金23120元（计算方式为：总价款588294×0.0001×393天；二、判令海宏公司提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、《竣工验收备案表》及《住宅面积实测表》并协助董宝林办理不动产权证。三、本案诉讼费由海宏公司承担。一审法院认定事实：董宝林、海宏公司于2017年6月21日签订了《商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号11号楼2单元2201室房屋一套。二、房屋价款：总金额588294元。三、产权登记：出卖人自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。四、交接：房屋交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。合同签订后，董宝林按约向海宏公司付清了全部房款，案涉房屋至今未完成初始登记。董宝林已经领取了《住宅工程用户手册》（含：工程质量分户验收表、住宅工程质量保证书、住宅工程使用说明书等内容）。一审法院认为，董宝林与海宏公司签订的《商品房预售合同》，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法、有效。本案争议的焦点为：一、关于董宝林要求海宏公司承担逾期办证违约金的主张。首先，《预售房买卖合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后，才能进行。因此，合同在此约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明董宝林与海宏公司约定的办证时间尚未到期，故对董宝林的该项诉讼请求不予支持。二、关于董宝林要求海宏公司提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的主张。现由于建设工程主管部门对上述《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》进行了三证合一，统称为《住宅工程用户手册》，庭审中，董宝林认可已经领取《住宅工程用户手册》，故董宝林的该项诉求已得到实现，故对海宏公司重复诉求不予支持；董宝林要求海宏公司提供《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的诉求不属于合同约定的交接条件，不予支持。三、关于董宝林要求海宏公司协助办理不动产权证的主张。根据《不动产登记暂行条例》相关规定，完成房屋的初始登记是房屋办理不动产权证的前提条件。依据审理查明的事实，涉案房屋未申请办理初始登记，不具备办理不动产权证的条件。故董宝林要求海宏公司协助办理房屋不动产权证的诉讼请求，在客观上不能实现，不予支持。遂判决：驳回董宝林的全部诉讼请求。本案诉讼费50元，减半收取25元，由董宝林承担二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审中，董宝林除对“产权登记是出卖人自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记”有异议外，双方对一审法院查明的其他事实均无异议，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。本院查明，案涉《西宁市商品房预售合同》第十九条约定，“（一）双方同意由买受人向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理……买受人不解除合同的，自买受人应当完成所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”一审法院对查明的该部分事实存在错误，本院予以纠正。本院认为，董宝林与海宏公司于2017年6月21签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。关于海宏公司是否应当承担董宝林逾期办证违约金的问题。按照双方签订的《商品房预售合同》第十九条的约定，双方同意由买受人向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，如因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。该约定是指如系海宏公司原因，董宝林未能取得商品房所有权证的，海宏公司应承担违约责任。但根据本案现有证据无法认定董宝林未能取得商品房所有权证确系海宏公司一方原因导致，且根据双方约定，由买受人董宝林向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，故办理房屋产权登记非海宏公司一方的责任，故对董宝林主张海宏公司为其办理不动产权证书并支付逾期办理产权登记违约金的上诉请求，本院不予支持。另，双方签订的《商品房预售合同》并未就《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的交接事宜作出约定，董宝林主张海宏公司提供《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》没有依据。而《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》，建设工程主管部门现已统一为《住宅工程用户手册》，董宝林认可已经领取《住宅工程用户手册》，故董宝林的该项诉求已得到实现，本院亦不予支持。综上，董宝林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决除认定的部分事实有误外，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由董宝林负担。本判决为终审判决。审判长 李宏宁审判员 李 娟审判员 纳 敏 二○一九年十一月二十六日书记员 吉 静附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。