山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终7067号上诉人（原审原告）：张艳，女，汉族，1991年5月12日出生，住太原市。委托诉讼代理人：赵旭，北京中伦文德太原律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:太原中兵桩基工程有限公司，住所地：太原市迎泽区西羊市街60号。法定代表人：李永兴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘金强，山西金强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西晋兴德房地产开发有限公司，住所地：太原市杏花岭区新建路169号华宇国际B座12D。法定代表人：杜鹏程，执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）:杜鹏程，男，汉族，1983年6月11日出生，住山西省壶关县。被上诉人（原审被告）：史宏伟，男，汉族，1985年7月13日出生，住山西省太原市。被上诉人（原审被告）：山西众汇鑫房地产经济有限公司，住所地太原市万柏林区前进路36号4号楼1102号。法定代表人：刘震宇，总经理。上诉人张艳与被上诉人太原中兵桩基工程有限公司（以下简称中兵公司）、山西晋兴德房地产开发有限公司（以下简称晋兴德公司）、杜鹏程、史宏伟、山西众汇鑫房地产经济有限公司（以下简称众汇鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初3956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张艳的委托诉讼代理人赵旭，被上诉人太原中兵桩基工程有限公司的委托诉讼代理人刘金强，被上诉人山西众汇鑫房地产经济有限公司的法定代表人刘震宇到庭参加诉讼，被上诉人山西晋兴德房地产开发有限公司、杜鹏程、史宏伟经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张艳的上诉请求：1、请求依法撤销太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初3956号民事判决书第四项判决内容，并依法改判：（1）被上诉人杜鹏程、史宏伟在其认缴注册资本范围内与被上诉人山西晋兴德房地产公司就前述判决第二、三项判决内容承担连带责任；（2）被上诉人太原中兵桩基工程有限公司、山西众汇鑫房地产经济有限公司与被上诉人山西晋兴德房地产有限公司就前述判决第二、三项判决内容承担连带责任。2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误。被上诉人太原中兵桩基工程有限公司，山西众汇鑫房地产经济有限公司应当与被上诉人山西晋兴德房地产公司就房屋退款及利息承担连带责任。（一）被上诉人太原中兵桩基工程有限公司作为涉案项目的合作开发主体，应当与被上诉人山西晋兴德房地产公司就上诉人的诉请承担连带责任。1.二被上诉人属于典型的房地产合作开发协议。2.涉案文慧苑项目的土地使用权主体为中兵公司，该《合作开发协议》属于二上诉人的内部协议，不能对抗善意第三人，且中兵公司属于获利方。3.中兵公司不可能不知道被上诉人晋兴德公司对外销售房屋事宜。4.被上诉人中兵公司委托被上诉人晋兴德公司负责涉案项目土地的开发，委托书中写道“负责土地开发手续、销售事宜等”。代理人的代理行为所产生的法律后果应当由委托人中兵公司承担。（二）被上诉人众汇鑫公司应当与被上诉人晋兴德公司就上诉人的诉请承担连带责任。众汇鑫公司作为一家专业的房产经纪公司，仅仅查看了被上诉人晋兴德公司提供的土地使用权证就开展宣传工作，引导出售房屋，存在一定过错。二、被上诉人杜鹏程、史宏伟应当在其晋兴德公司认缴注册资本范围内承担连带责任。根据最高人民法院关于试用《公司法》若干问题的规定（三）第十三条第二款之规定“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。”综上，请求贵院依法撤销太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初3956号《民事判决书》，发回重审或者依法改判支持上诉人的诉讼请求。中兵公司辩称：1、中兵公司在一审当中已经如实的把这个观点已经表明了，被上诉人山西晋兴德房地产开发有限公司明知我公司土地手续为商业用地，私自以住宅房卖，我公司并不知情，卖房与我公司无关。上诉人针对中兵公司的上诉请求，没有任何的事实和证据，所以说二审人民法院应当驳回上诉人对中兵公司的上诉请求。2、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原一审判决。山西众汇鑫房地产经济有限公司辩称：1、我们认可收取团购费，当时作为服务费佣金，我方与晋兴德就是简单的合作，就是类似于销售公司，搭建了一个优惠平台，没有强制客户，只是内部宣传。2、我方与晋兴德在华宇国际一个办公区，现在我们正在积极追缴资金，尽快返还买房人。3、其他款项都是晋兴德收取，希望二审人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原一审判决。被上诉人山西晋兴德房地产开发有限公司、杜鹏程、史宏伟、经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。张艳向一审法院提出的诉讼请求：1、确认原告与被告晋兴德公司之间的房屋买卖合同无效。2、判令被告晋兴德公司退还原告购房款163053元,并按年利率6%的标准支付原告自2017年1月18日起至2019年6月9日的资金占用利息26699.97元,以及支付至实际付清之日止,以上本息合计210204.97元。3、请求依法判令被告杜鹏程、史宏伟、中兵公司、众汇鑫公司就第二项诉请承担连带赔偿责任。4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告晋兴德公司系合法成立的房地产开发公司,被告中兵公司系位于太原市杏花岭区五一路576号土地(土地证号并征地国用(2014)第130号)的所有人,鉴于被告中兵公司资质问题,双方协商合作开发,并由被告中兵公司于2016年12月12日向被告晋兴德公司出具委托开发授权书。随后被告晋兴德公司以自己的名义对外销售房屋,并将上述土地开发楼盘拟定为“文慧苑”。原告在看到被告晋兴德公司的宣传后,经过了解,于2017年1月13日与被告晋兴德公司签订房屋认购合同,并于2017年1月20日支付首付款163053元,合同约定交付日期为2018年12月31日前交付购买房屋。合同签订后,原告才得知被告晋兴德公司没有任何文慧苑开发手续，且至今尚未动工。被告众汇鑫公司收取原告购房团费2万元。根据《商品房预售管理办法》和合同法之规定,原告与被告晋兴德公司的房屋买卖合同无效,被告晋兴德公司应当退还原告的首付款项。被告中兵公司作为合作开发的主体之一,根据最高院关于合作开发司法解释之规定,应当承担连带责任。另外,被告杜鹏程、史宏伟作为被告晋兴德公司的股东，所认缴的注册资本并未到位,应当在其认缴范围内与被告晋兴德公司承担连带责任。综上,现依《中华人民共和国民事诉讼法》之规定,特向贵院提起诉讼,望判如所请!一审法院认定事实：位于太原市杏花岭区五一路576号（并政地国用（2014）第00130号）土地，使用权人为太原中兵桩基工程有限公司，地类（用途）其他商服用地。2016年12月12日中兵公司（甲方）与晋兴德公司（乙方）签订《项目合作开发协议》，约定：甲方提供现有土地，乙方投入建设资金，共同开发，具体开发建设和销售由乙方负责；该项目甲方最终获得收益为1950万元，其余收益归乙方，乙方先支付定金350万元。合同最后一页，标注：今收到委托书两份，杜鹏程。合同签订当日，晋兴德公司给中兵公司转账335万元。2017年1月13日，原告（乙方）与被告晋兴德公司（甲方）在该公司办公地址签订《房屋认购合同》，约定：项目名称为文慧苑，位于太原市杏花岭区五一路576号；乙方向甲方购买太原文慧苑小区1单元1101房，房屋性质为住宅，建筑面积94平方米，房价543510元；房屋交付期限2018年12月31日前。原告于2017年1月13日、1月20日向被告晋兴德公司交纳购房款163053元。被告晋兴德公司委托被告众汇鑫公司对上述房屋的销售进行宣传，被告众汇鑫公司收取原告团购费2万元。另查明，晋兴德公司的注册资本为1000万元（认缴），股东史宏伟认缴出资490万元、股东杜鹏程认缴出资510万元，认缴出资期限为2021年11月29日前。一审法院认为，被告晋兴德公司与被告中兵公司合作开发土地，其明知土地用途为其他商服用地，但在未办理审批，未取得建设许可的情况下，即以文慧苑住宅的名义对外出售房屋，违反了国家相关强制性规定，其行为应属无效，案涉《房屋认购合同》为无效合同，被告晋兴德公司收取原告的购房款应予返还。原告主张被告晋兴德支付资金占用期间利息损失的请求，不违反法律规定，予以支持。根据法律规定,公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。被告晋兴德公司股东史宏伟、杜鹏程，认缴出资期限为2021年11月29日前，该认缴期限未到，不能认定其未履行或未全面履行出资义务，故原告要求被告史宏伟、杜鹏程在其认缴范围内与被告晋兴德公司承担连带赔偿责任的请求，不予支持。被告中兵公司与被告晋兴德公司对土地进行合作开发，被告晋兴德公司在未取得相关批准、许可的情况下，擅自对外销售住宅，其行为与被告中兵公司无关，原告主张被告中兵公司承担连带责任，证据不足，对其请求不予支持。被告众汇鑫公司未尽到谨慎的审查义务，根据被告晋兴德公司的委托对外提供售房信息，对此被告众汇鑫公司存在过错，但原告作为购房者，其同样应负有对房源的审查、甄别义务，其与被告晋兴德公司签订购房合同、交纳房款是自主行为，故原告主张被告众汇鑫公司承担退还房款及利息损失连带责任的请求，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告张艳与被告山西晋兴德房地产开发有限公司于2017年1月13日签订的《房屋认购合同》无效。二、被告山西晋兴德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告张艳163053元。三、被告山西晋兴德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张艳资金占用期间的利息损失（以163053元为本金，按年利率6%，从2017年1月20日起计算至应付款项付清为止）。四、驳回原告张艳的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，被上诉人晋兴德公司在明知土地性质为其他商服用地，且未取得相关建设许可手续的情况下擅自对外出售住宅，违反了国家相关强制性法律规定，其行为无效。上诉人张艳作为购房者，也应当负有对房源的审查、甄别义务。现上诉人没有证据证明晋兴德公司出售住宅的行为与被上诉人中兵公司有关，故上诉人张艳主张被上诉人中兵公司承担连带责任的证据不足。上诉人主张晋兴德公司股东史宏伟、杜鹏程承担连带责任，因晋兴德公司股东认缴期限未到，本院不予支持。上诉人要求众汇鑫公司承担退还房款及利息的连带责任，无事实和法律依据，故原审判决并无不当。综上所述，上诉人张艳的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4453元，由上诉人张艳负担。本判决为终审判决。审判长 任 峥审判员 赵耀功审判员 段雪丽 二O一九年十一月二十九日书记员 王 娜