湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘09民终2158号上诉人（原审原告）：益阳鑫玥房地产开发有限公司，住所地益阳市赫山区益阳商业步行街。法定代表人：熊迪，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘普亮，湖南公言律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：刘卉娟（曾用名：刘娟），女，1988年5月6日出生，汉族，住益阳市赫山区衡龙桥镇河图村曾家山村民组3号。委托诉讼代理人：刘建，男，1972年11月19日出生，汉族，住益阳市赫山区梓山苑小区。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：彭正良，男，1963年11月6日出生，汉族，住益阳市赫山区梓山苑小区。代理权限为一般代理。上诉人益阳鑫玥房地产开发有限公司（以下简称鑫玥公司）因与被上诉人刘卉娟房屋买卖合同纠纷一案，不服益阳市赫山区人民法院（2018）湘0903民初4170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鑫玥公司委托诉讼代理人刘普亮、被上诉人刘卉娟及其委托诉讼代理人刘建、彭正良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。鑫玥公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持鑫玥公司一审诉讼请求；2、由刘卉娟承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、鑫玥公司将自己开发的无房产证的一楼架空层（二楼以上有产权证）的物业人员值班室（约20平方米）不慎连同旁边的杂屋（约114平方米）“卖”给了刘卉娟作杂物间使用，双方签订的合同约定，买卖的“杂物间（车库）是转让的使用权（无产权证）”。此后，房管部门多次督促并约谈鑫玥公司，小区业主代表和物业公司多次催促鑫玥公司赎回该值班室。鑫玥公司多次找刘卉娟协商值班室返还之事。但均遭拒绝，鑫玥公司只得诉诸法律。2、双方签订的杂物间（车库）买卖合同证明鑫玥公司转让的是杂物间的使用权，并非所有权，实为长期性租赁权。规划部门批准的施工设计图证明建设单位为鑫玥公司，设计图明确标示了用途为“值班”二字，益阳振兴物业有限公司出具的《证明》，证明了物业公司向业主委员会反映要求鑫玥公司立即赎回值班室作执勤之用。可一审法院却对上述证据视而不见，判词对证据不加分析，不论采信与否。对鑫玥公司一审多次提出的关于尽快结案的请求不予理睬，导致此案严重地超审限。特别是一审法院认定刘卉娟购买了所有权，属认定事实错误。3、刘卉娟拒不返还值班室的行为损害了小区全体业主的利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“损害社会公共利益”的无效条件。双方的杂物间买卖行为违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条关于“下列房地产，不得转让：未依法登记领取权属证书的”禁止性规定和《中华人民共和国物权法》第七十条关于“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”的规定，因而应确认双方的买卖杂物间合同无效。刘卉娟答辩称：1、经案外人孟永宏介绍刘卉娟于2013年9月10日签订合同，按时代华府小区当时最高房价购买3栋102室，鑫玥公司交付了房屋，购房款已全部付清。鑫玥公司上诉称，不慎连同杂物间卖给刘卉娟，不是事实。双方买卖合同已签字生效，鑫玥公司无权要求刘卉娟返还所购房屋，刘卉娟同意按市场价将所购房屋整体退回。2、鑫玥公司拿法律当儿戏。双方多次协商，鑫玥公司答应将1栋221房与案涉房屋对换，但不兑现。鑫玥公司向一审法院起诉请求：确认鑫玥公司、刘卉娟签订的《杂物间（车库）买卖合同》（含车库和值班室买卖内容）中的值班室买卖部分无效，并将值班室返还鑫玥公司交物业公司作值勤专用。一审法院认定事实：2013年9月10日，鑫玥公司与刘卉娟签订《杂物间（车库）买卖合同》约定，1、刘卉娟购买鑫玥公司位于益阳市赫山区赫山商业步行街时代华府内3栋东户号杂物间（车库）之所有权，建筑面积134.12平方米，该杂物间（车库）的用途为储放物品（停车）；2、房屋总价款38.8万元，2013年9月10日前交付；3、使用年限为2002年9月9日至2052年9月9日。刘卉娟已向鑫玥公司支付全部购房款。另查明，刘卉娟已将时代华府内3栋东户号杂物间（车库）改装为房屋并出租。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。鑫玥公司虽诉称时代华府3栋东户号杂物间（车库）包含物业管理用房间通过规划局审批，由中国水电顾问集团中南勘测设计研究院设计，此房间应属时代华府全体业主的公共设施，但鑫玥公司无证据证明时代华府内3栋东户号杂物间（车库）系时代华府内住宅和经营性用房，符合合同解除的相关法律规定。即使时代华府内3栋东户号杂物间（车库）并非时代华府内住宅和经营性用房。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。鑫玥公司亦无权要求刘卉娟将时代华府内3栋东户号杂物间（车库）返还给鑫玥公司。依据《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条规定，判决：驳回鑫玥公司的诉讼请求。本案案件受理费4100元，由鑫玥公司负担。二审中，鑫玥公司向本院提供了以下证据，证据1、2014年5月5日物业管理用房确认函。2013年12月20日物业管理用房确认函。证明鑫玥公司主张的值班室为全体业主共有。证据3单位工程质量竣工验收记录。证明明时代华府小区系鑫玥公司所建设。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对鑫玥公司提供的证据本院认证如下：证据1、2分别为2014年5月5日、2013年12月20日益阳市住房和城乡建设局、益阳市房地产管理局确认鑫玥公司开发的时代华府101、303、304房，面积为分别为20.33㎡、46.7㎡、77.16㎡的房屋为物业用房，案涉房屋为时代华府内3栋东户号杂物间（车库），建筑面积134.12平方米，该两份证据不能证明案涉房屋系物业管理用房，且案涉房屋买卖在前，物业用房确认在后，面积也不相同，对证据1、2不予认定。证据3证明益阳市时代华府3#楼系鑫玥公司建设，不能达到其证明目的，不予认定。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是鑫玥公司与刘卉娟签订的《杂物间（车库）买卖合同》是否无效。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中，2013年9月10日，鑫玥公司与刘卉娟签订《杂物间（车库）买卖合同》，约定刘卉娟购买鑫玥公司位于益阳市赫山区赫山商业步行街时代华府内3栋东户号杂物间（车库）之所有权，建筑面积134.12平方米，该杂物间（车库）的用途为储放物品（停车）；房屋总价款38.8万元，2013年9月10日前交付；使用年限为2002年9月9日至2052年9月9日。刘卉娟已向鑫玥公司支付全部购房款。鑫玥公司已将案涉房屋交付给刘卉娟。该合同成立并生效，且已履行完毕。合同明确约定双方买卖的标的物是——杂物间（车库），并非物业用房。案涉房屋与鑫玥公司主张的物业用房的面积也不相同，且《杂物间（车库）买卖合同签订立在前，行政机关确定物业用房的行为在后，该买卖合同符合法律规定，合法有效。综上所述，鑫玥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由益阳鑫玥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏立群审判员  陈运泉审判员  刘文煜二〇一九年十一月十八日书记员  史 权