四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终2990号 上诉人（原审被告）：绵阳高新区杨肥肠小火锅永兴店。住所地：四川省绵阳市高新区绵兴中路260号。 经营者：余安蓉。 委托诉讼代理人：杨帆，四川真道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雪，四川真道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王芳，女，汉族，生于1972年6月30日，户籍地四川省剑阁县，现住四川省绵阳市高新区。 被上诉人（原审原告）：陈明浩，男，汉族，生于1975年3月7日，户籍地四川省绵阳市游仙区，现住四川省绵阳市高新区。 被上诉人（原审原告）：田明勇，男，汉族，生于1983年9月10日，户籍地四川省喜德县，现住四川省绵阳市高新区。 被上诉人（原审原告）：任驰，男，汉族，生于1977年2月7日，户籍地四川省盐亭县，现住四川省绵阳市高新区。 被上诉人（原审原告）：王福润，男，汉族，生于1971年5月10日，户籍地四川省盐亭县，现住四川省绵阳市高新区。 被上诉人（原审原告）：杨先得，男，汉族，生于1979年9月8日，户籍地四川省中江县，现住四川省绵阳市高新区。 被上诉人（原审原告）：杨光益，男，汉族，生于1970年1月24日，户籍地四川省盐亭县，现住四川省绵阳市高新区。 被上诉人（原审原告）：谢斌，男，汉族，生于1971年5月13日，户籍地四川省绵阳市高新区，现住四川省绵阳市高新区。 被上诉人（原审原告）：赵举，男，汉族，生于1986年12月10日，户籍地四川省盐亭县，现住四川省绵阳市高新区。 被上诉人（原审原告）：王鹤淞（曾用名王彦），男，汉族，生于1976年4月8日，户籍地四川省绵阳市涪城区，现住四川省绵阳市高新区。 被上诉人（原审原告）：郑自海，男，汉族，生于1970年2月11日，户籍地四川省资阳市安岳县，现住四川省绵阳市高新区。 被上诉人（原审原告）：李兴贵，男，羌族，生于1967年3月22日，户籍地四川省北川羌族自治县，现住四川省绵阳市高新区。 被上诉人（原审原告）：詹雪梅，女，汉族，生于1985年7月1日，户籍地四川省绵阳高新区，现住四川省绵阳市高新区。 被上诉人（原审原告）：张春霞，女，汉族，生于1973年3月24日，户籍地四川省剑阁县，现住四川省绵阳市高新区。 上述十四名被上诉人共同委托诉讼代理人：李禹麒，四川风行律师事务所律师。 上述十四名被上诉人共同委托诉讼代理人：景雪榕，四川风行律师事务所律师。 原审第三人:钟华，女，汉族，生于1963年4月17日，住四川省成都市金牛区。 原审第三人:唐万强，男，汉族，生于1977年9月22日，现住绵阳市涪城区。 原审第三人：张宗清，男，汉族，生于1964年6月17日，现住绵阳市涪城区。 上诉人绵阳高新区杨肥肠小火锅永兴店（以下简称杨肥肠永兴店）与被上诉人王芳、陈明浩、田明勇、任驰、王福润、杨先得、杨光益、谢斌、赵举、王鹤淞、郑自海、李兴贵、詹雪梅、张春霞、原审第三人钟华、唐万强、张宗清物权保护纠纷一案，不服四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院2019年3月26日作出的(2018)川0792民初853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日受理本案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人杨肥肠永兴店的委托诉讼代理人李雪，被上诉人陈明浩、任驰、王福润、杨先得、谢斌、李兴贵及其与被上诉人王芳、田明勇、杨光益、赵举、王鹤淞、郑自海、詹雪梅、张春霞的委托诉讼代理人李禹麒、景雪榕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人绵阳高新区杨肥肠小火锅永兴店上诉请求：1.请求依法维持(2018)川0792民初853号民事判决第二项、撤销第一项，并改判被上诉人不赔偿任何损失费；2.一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：1.原判决认定事实错误，应予以纠正。上诉人承租涉案场地时，被上诉人尚未取得物权。被上诉人取得物权的登记时间为2013年12月26日，不是一审判决认定的2007年。上诉人签订租赁合同当时所有权人承诺地下室及院坝由上诉人使用，上诉人不存在侵权的问题，且一审判决损失赔偿计算无相关依据。2.一审判决适用法律错误。根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。被上诉人系在2013年底才取得物权，一审判决上诉人支付损失费与现行法律相悖。 被上诉人辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。 一审法院查明事实：2004年4月，案外人禹代芬通过竞买取得位于绵阳高新区国有土地一宗（土地所有权证号为“绵城国用【2004】第000540号”），面积1530.67平方米。随后，禹代芬将其所取得的该宗土地所有权转让给第三人钟华，并由禹代芬及其相邻地界的阮国良以“联户建房（商住楼）”方式向绵阳市建设委员会报建，并获得建设行政主管部门批准。其中，经绵阳高新区城建局盖章的《宗地规划设计说明》中载明该宗地总面积为1530.67平方米，并载明了建筑高度、容积率、绿地率和建筑密度等内容，经建设主管部门批准的《（规划）总平面图》中核定的“技经指标”载明：禹代芬地块的容积率为1.53，绿地率为36.2%，建筑密度为29%。其后，由钟华等人出资在禹代芬该地块上修建商住楼（共计六层，一、二楼为商铺，三至六楼为住房）。在该商住楼修建过程中，钟华于2007年2月14日和4月10日先后与绵阳市博栋房地产经纪公司签订《协商代理合同》及《补充协议》，委托博栋房地产经纪公司代理销售该商住楼。原告王芳、陈明浩、任驰、王福润、杨先得、谢斌、赵举、王鹤淞、郑自海、李兴贵、詹雪梅、张春霞先后于2007年与钟华签订《住宅买卖合同》，向钟华购买该栋商住楼住房各一套，第三人张宗清于2007年6月与钟华签订商铺买卖合同，向钟华购买该栋商住楼第一层7号、8号商铺（建筑面积分别为46.63平方米和25.07平方米）。前述买卖合同中均约定：出卖人应于2007年7月30日前交付房屋，出卖人承诺与该房屋正常使用直接关联的下列基础设施按以下日期达到使用条件：（1）水、强电设施在交房起10日内达到使用条件；（2）道路、绿化交房后30日内达到使用条件；同时出卖人承诺在2008年6月1日前取得该住宅的权属证明（即土地使用权证、房产证）。该买卖合同“共有权益的约定”条款载明：（1）该住宅所在楼栋的屋面使用权归全体产权人共有；（2）该住宅所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有。2008年初，钟华陆续向前述原告交付房屋。2008年2月，钟华分别同原告王芳、陈明浩、谢斌等购房户签订《补充协议》，约定买受人同意出卖人在其所购买住宅所属院内修建附属建筑，出卖人承诺将本项目附属建筑修建完毕后，完善本项目室外配套工程。2008年5月1日，钟华与案外人杨怀签订《房屋租赁协议》，约定钟华将其位于绵阳高新区的商铺租给杨怀，租赁期限为10年，从2008年5月1日至2018年4月30日。其后，杨怀将该栋房屋一、二楼的商铺交由余安蓉使用，余安蓉利用该场地开办了绵阳高新区杨肥肠小火锅永兴店，并于2008年6月24日经工商机关核准登记。同年6月，被告杨肥肠永兴店开始经营，为解决餐饮油烟污染问题，在该房屋三单元外墙（北侧）安装了烟道。2008年8月25日，黄敏代表杨怀与钟华签订《补充协议》，明确钟华所属工程上的一切经济纠纷与杨怀无关，若因钟华产生的房屋经济纠纷影响杨肥肠（永兴店）正常营业，相关损失由钟华全权负责。2009年3月，钟华在该房屋北侧院内预留绿化用地上修建地下车库，并计划在该车库上修建房屋。同年4月，当地政府部门发现后，认为钟华的修建行为不合法，责令其停止修建并予拆除。钟华遂停止修建，拆除地上建筑物，但对已修建的地下室（即车库）一直未拆除。其后，居住在该栋房屋的部分原告以及被告利用该地下室停放车辆，堆放杂物。2009年5月底，被告在告知钟华后，将其所租用一楼房屋后北侧（靠该房屋三单元旁）的通道及钟华在院内所修建地下车库上的空坝（以下简称“院内场地”）圈起来，并在上面搭建临时棚屋（厨房），供其经营使用。2010年4月24日，黄敏与钟华签订《房屋租赁合同》，约定由黄敏租用钟华位于永兴镇绵兴中路260号一、二楼的商铺用于经营餐饮，租赁期限仍按原先所签合同执行，并对双方相关权利义务作了约定，同时钟华承诺：承租人自原租赁协议开始无偿使用的一楼后面附属建筑物以及地下室（即地下车库）及以上院坝继续由承租人无偿使用。自2009年7月起，居住在该栋房屋的部分原告以被告擅自在外墙搭建烟道、占用院内共用场地及地下车库，侵犯其他住户权利为由，多次向相关部门反映并要求被告拆除，但被告未拆除。 另查明：1.第三人钟华因与他人之间的债务纠纷，遂将登记在其名下的案涉房屋中第一层1-6号商业用房（建筑面积259.42平方米）、第二层2、3单元的商业用房（建筑面积419.94平方米）的产权过户至冯树辉名下，后由冯树辉于2013年9月委托蒋均出售。蒋均于2013年9月将前述商业用房出售给第三人唐万强，承诺将该房屋后面的地面平坝及地下室交由买方无偿使用，并协助唐万强办理了该房屋产权证和土地使用证。2.原告王芳、陈明浩、田明勇、任驰、王福润、杨先得、杨光益、谢斌、赵举、王鹤淞、郑自海、李兴贵等12人在购房后，通过诉讼并由人民法院强制执行取得所购房屋房产证和土地使用证（各原告土地使用证中所载明的使用权面积与分摊面积相同），该12名原告房屋建筑面积共计1267.46平方米；原告田明勇、杨光益于2015年3月23日经人民法院拍卖在该栋房屋购买住房各一套，并办理房产证和土地使用证，该2名原告房屋建筑面积共计214.04平方米；第三人张宗清、唐万强均已获得所购买商铺房产证和土地使用权证。3.案涉房屋总建筑面积为2446.34平方米。本案14名原告购买房屋共计14套，建筑面积共计1481.5平方米，占该商住楼建筑面积的比例为60.56%，第三人张宗清、唐万强所购买一、二楼商铺建筑面积共计751.06平方米，占该房屋建筑面积的比例为30.7%。4.诉讼过程中，被告在当地城管部门督促下，于2018年9月底开始将在案涉商住楼院内搭建的临时棚屋及围墙拆除，并于同年10月27日将拆除的材料、杂物搬走。同年11月6日，第三人唐万强安排人员在地下室入口安装卷帘门并上锁。5.经现场测量，被告占用院内场地的面积共计185.16平方米。6.原告提供与涉案场地相近的绵阳杰林实业有限公司与绵阳文成华机械加工部于2017年12月30日签订的《租赁合同》及绵阳东力汽车销售服务有限公司与侯秀娟于2017年11月11日签订的《租赁合同》均约定场地租金为每月13元/平方米。 一审法院认为：第三人钟华经建设行政主管部门批准，利用其依法取得使用权的位于绵阳高新区的国有土地修建商住楼，钟华对该商住楼依法享有权利。该商住楼修建过程中，钟华分别与原告王芳、陈明浩、任驰、王福润、杨先得、谢斌、赵举、王鹤淞、郑自海、李兴贵、詹雪梅、张春霞等12人签订房屋买卖合同，将12套住房出售给王芳、陈明浩等人，其后经过诉讼及人民法院强制执行，王芳等12名原告取得了各自所购住房的房产证和土地所有权证。原告田明勇、杨光益于2015年3月经人民法院拍卖在案涉商住楼购买住房各一套，并办理房产证和土地使用证。本案14名原告均对其所购案涉商住楼的住房享有合法财产权利。第三人张宗清购买该栋商住楼第一层7号、8号商铺，第三人唐万强购买该栋商住楼第一层1-6号商铺及第二层2、3单元的全部商业用房，均办理了房产证和土地使用证，张宗清和唐万强对各自所购商铺享有合法财产权利。被告杨肥肠永兴店经杨怀、黄敏先后与钟华签订租赁合同，通过租赁方式获得该栋商住楼第一层和第二层商业用房的使用权。就当事人所争议被告杨肥肠永兴店在案涉商住楼及其所在小区内占用场地、搭建相关设施的行为是否构成侵权、是否应向原告承担民事责任问题，一审法院分别评述如下：（一）关于被告占用该商住楼院内场地搭建临时棚屋行为。首先，案涉商住楼的修建经过了当地建设规划行政主管部门审批，《宗地规划设计说明》中载明该宗地总面积为1530.67平方米，同时载明建筑高度、容积率、绿地率和建筑密度等内容，经批准的《总平面图》中核定的“技经指标”载明：禹代芬地块的容积率为1.53，绿地率为36.2%，建筑密度为29%。前述审批资料表明，案涉商住楼属该宗地规划范围内，且商住楼北侧院内的土地部分为规划的绿化用地。其次，钟华与王芳等12名原告及第三人张宗清签订的房屋买卖合同均载明该商住楼所在小区内有道路、绿化等附属设施，钟华在与王芳等12名原告所签订《补充协议》中也承诺为原告等买受人在该商住楼院内修建附属建筑，完善室外配套工程。迄今为止，钟华作为该商住楼的初始所有权人及出卖人，并未与原告等买受人约定或者明确告知该商住楼院内场地等附属设施属钟华个人所有。第三，各原告所取得的土地使用权证载明各原告所购房屋的土地所有权面积与分摊面积相等，土地证附图载明房屋所在土地总面积与该宗地规划面积相同，均为1530.67平方米，足以证明各原告所购房屋的土地使用权面积已按该宗地规划面积进行了分摊。基于前述事实和理由，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”之规定，案涉商住楼院内场地使用权应属王芳等14名原告及第三人钟华、张宗清、唐万强等该商住楼全体业主共有。依照《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”之规定，包括原告在内的该商住楼全体业主依法对该场地享有共有和共同管理的权利。被告未经原告同意，仅在征得第三人钟华同意后，自2009年5月底起占用院内场地搭建临时棚屋（厨房），供其经营使用。但钟华已于2007年将该商住楼的12套住房（建筑面积1267.46平方米）及一楼第7号、8号商铺（建筑面积71.7平方米）出售给王芳等12名原告及第三人张宗清，而该商住楼总建筑面积为2446.34平方米，此时钟华在该商住楼仅拥有一楼1-6号商铺、二楼商铺及四套住房，其享有产权的房屋总面积为1107.18平方米，占该商住楼建筑面积比例为45.26%，并未达到该商住楼总面积三分之二以上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，被告该行为不具有正当性、合法性，其行为妨害原告王芳等业主对案涉场地的占有使用。虽然被告在本案诉讼过程中，于2018年10月27日拆除了在该商住楼院内场地上所搭建的临时棚屋，但依照《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”之规定，被告还应赔偿其占用该场地期间给原告造成的经济损失。根据原告诉讼主张，结合本案案情，该损失费用应参照同地段场地租金标准，以被告所占用场地面积及原告所有房屋建筑面积在该商住楼中所占比例计算。至于被告应付原告该场地占用损失费计算标准，考虑各年度租金差异，一审法院确定统一按每月10元/平方米，从2009年6月1日起计算，至2018年10月27日被告拆除之日止。其中，2009年6月1日至2015年3月22日（即原告田明勇、杨光益购房前），共计5年9个月零22天，被告应付王芳等12名原告损失费66896元（按每月10元/平方米185.16平方米5年9个月零22天王芳等12名原告所拥有房屋在该商住楼所占比例51.81%）；2015年3月23日至2018年10月27日，被告应付王芳等12名原告损失费37191元（按月10元/平方米185.16平方米零5天王芳等14名原告所拥有房屋在该商住楼所占比例60.56%计算）。前述合计，被告应赔偿原告院内场地损失费104087元。（二）关于被告在案涉商住楼外墙安装油烟排放管道行为。案涉商住楼一、二楼属商业用房，被告租用一、二楼商业用房开展餐饮经营活动符合该房屋性质及用途。因该商住楼一、二楼未修建油烟排放管道，而被告在经营活动中必然要产生油烟，为避免排放油烟影响原告等业主和附近居民生活，必须在该商住楼外墙安装油烟排放管道。依照《中华人民共和国物权法》第八十四条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”之规定，原告等该商住楼其他业主应为被告正当合理使用该商业用房提供必要便利。被告在商住楼外墙安装油烟排放管道，并未妨害原告对各自房屋的使用，也未给原告的生产、生活造成不利影响，被告该行为对原告不构成侵权，故案涉油烟排放管道不应拆除。同时，该油烟排放管道并未对原告造成实际损失，被告不应向原告承担赔偿责任。（三）关于被告占用案涉商住楼院内地下室（车库）行为。案涉商住楼在报建时并未规划有地下室和车库，该地下室及其上的附属房屋系第三人钟华擅自修建，其违法建设行为已被当地政府主管部门责令停止，其后钟华仅拆除了地上建筑物而对地下部分未拆除，原告等业主和被告将其当作地下车库，用于停放车辆、堆放杂物。因该地下室属未经政府主管部门审批而擅自修建，不符合规划，至今未办理不动产权利证书，各原告以及第三人钟华、张宗清、唐万强均不对该地下室（车库）享有合法权利。原告主张，被告占用案涉商住楼院内地下室（车库）行为构成侵权，请求被告拆除搬离在该地下室存放的物品和设施，并赔偿损失，于法无据，一审法院不予支持。 综上所述，被告未经原告等享有案涉商住楼房屋产权面积三分之二以上的业主同意，擅自占用该商住楼院内场地从事经营活动，其行为侵犯原告合法权益，原告请求被告承担赔偿责任，其诉讼主张依法成立，一审法院予以支持。原告请求被告拆除在案涉商住楼外墙安装的油烟排放管道，拆除、搬离商住楼院内地下室的设施和物品，并赔偿损失，其诉讼主张不成立，一审法院予以驳回。被告辩称，其在商住楼外墙安装油烟排放管道、在地下室安装存放设施和物品，不构成侵权，也不应向原告承担赔偿责任，其辩解理由成立，对其辩解意见一审法院予以采纳。第三人唐万强述称，其对该地下室（车库）享有合法权利，证据不足，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十条、第七十六条和第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：（一）由被告绵阳高新区杨肥肠小火锅永兴店于本判决生效后十日内赔偿原告王芳、陈明浩、田明勇、任驰、王福润、杨先得、杨光益、谢斌、赵举、王鹤淞、郑自海、李兴贵、詹雪梅、张春霞因占用绵阳高新区绵兴中路260号商住楼院内场地的损失费104087元；（二）驳回原告王芳、陈明浩、田明勇、任驰、王福润、杨先得、杨光益、谢斌、赵举、王鹤淞、郑自海、李兴贵、詹雪梅、张春霞其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告绵阳高新区杨肥肠小火锅永兴店负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提供了一组照片，欲证明上诉人仍然在使用地下车库。被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。对该证据，本院结合全案情况予以综合评判。 二审审理查明的事实与一审查明的基本事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的陈述，本案的主要争议焦点是上诉人的行为是否构成侵权及一审判决认定的损失是否适当的问题，现分述如下：首先，涉案商住楼院内场地的临时棚屋从搭建至拆除时由上诉人在使用，双方均予以认可，本院予以确认。从查明的事实看，案涉商住楼公共部分及院内场地使用权应属该商住楼全体业主共有，上诉人未经占商住楼建筑面积半数以上的被上诉人同意进行经营使用的行为侵害了被上诉人的相关权益，原审认定并无不当，上诉人此项上诉理由不能成立。其次，关于损失赔偿的具体金额问题，一审法院系根据被上诉人对涉案部分使用权所享有的比例并参照同地段场地租金标准计算并无不当，上诉人此项上诉理由亦不能成立。至于地下室（车库）的问题，该地下室及其上的附属房屋系第三人钟华擅自修建，不符合规划，至今亦未办理不动产权利证书，涉案商住楼业主均不对该地下室（车库）享有合法权利，原审据此处理并无不当。同时，因涉案商住楼没有业主委员会，也没有物业服务管理公司，全体业主对共有部分的使用问题，应互谅互让，依照相关法律规定协商处理相关事宜才能有效解决纷争，和谐处理相邻关系。 综上所述，上诉人绵阳高新区杨肥肠小火锅永兴店的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费620元，由上诉人绵阳高新区杨肥肠小火锅永兴店负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张建国 审 判 员 石 军 审 判 员 代 艳 二〇一九年十一月十三日 法官助理 罗 婷 书 记 员 黄孟婷 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。