广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2831号 上诉人（原审被告）：向嘉，男，1980年6月26日出生，汉族，住桂林市七星区。 上诉人（原审被告）：彭林荣，男，1976年10月3日出生，汉族，住桂林市七星区。 上诉人（原审被告）：彭钦松，男，1977年10月14日出生，汉族，住桂林市七星区。 上诉人（原审被告）：彭毅，男，1981年10月22日出生，汉族，住桂林市七星区。 四上诉人共同委托诉讼代理人：岑延俊，广西桂强律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：桂林市七星区穿山街道办事处屏风村民委员会第七村民小组，住所地：桂林市七星区穿山街道办事处屏风村民委员会彭家岭7组。 负责人：彭润福，该村民小组组长。 委托诉讼代理人：左明超，广西齐兴律师事务所律师。 原审被告：彭祥林，男，1985年10月18日出生，汉族，住桂林市七星区。 上诉人向嘉、彭林荣、彭钦松、彭毅因与被上诉人桂林市七星区穿山街道办事处屏风村民委员会第七村民小组（以下简称屏风七组）、原审被告彭祥林房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初861号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 向嘉、彭林荣、彭钦松、彭毅上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第二项“自2019年3月1日起至五被告搬离之日止，按每月6000元支付占用费”部分，并依法改判驳回被上诉人一审诉请；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人不具备诉讼主体资格。被上诉人并非诉争房屋权属主体，其对上诉人提起房屋租赁合同纠纷诉讼系主体不适格。本案讼争房屋权属主体系桂林市七星区穿山街道办事处屏风村民委员会（以下简称屏风村委会），被上诉人并非讼争房屋权属人。一审庭审，上诉人向法庭提交的《桂林市七星区穿山街道办事处屏风村民委员会财务明细》、中国农业银行现金存款凭证，证实上诉人缴纳的房屋租金实际是由屏风村委会负责收取，这进一步明确了被上诉人并非讼争房屋权属主体。被上诉人一审提交了屏风村委会的一份《证明》，用以证实讼争房屋系被上诉人所有，但房屋权属的认定机关系政府房屋主管部门，村委会无权对房屋权属进行法律意义上的认定。综上，被上诉人以讼争房屋权属人身份对上诉人提起房屋租赁合同诉讼，显然系主体不适格。2.一审判决“自2019年3月1日起至五被告搬离之日止，按每月6000元支付占用费”，没有事实根据。自2016年使用讼争房屋门面至2019年2月，上诉人支付给被上诉人的房屋租金为2016年1月至2017年1月19日为20000元、2017年1月20日至2019年1月21日为25000元／年，双方虽未签订书面租赁合同，但事实上双方就租金的金额及支付时间是达成一致的，被上诉人对此亦未反对，一审庭审其亦未提交对此持有异议的有效证据予以驳斥。被上诉人在未与上诉人协商一致的前提下，单方提出按6000元每月收取“自2019年3月1日起至五被告搬离之日止”的“占用费”没有事实依据，被上诉人亦未提交有效证据证实其提出的6000元是合理、合法的。3.认定“2016年1月，五被告使用该大楼的一楼约300平方米的八个门面”，事实认定有误。一审庭审中，上诉人已经明确表明使用的门面是七个，而非八个。 屏风七组辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求二审法院维持一审判决。 屏风七组向一审法院起诉请求：1.请求法院判决五被告立即搬离并腾空位于门面，并恢复原状；2.请求法院判决五被告向原告支付门面占用费258000元（以每月租金6000元，从2015年7月计算至被告实际搬离之日止，现暂计算至2019年1月）；3.本案诉讼费由五被告共同承担。 一审法院认定事实：2012年，原告号召村民集资建造综合大楼，包括被告在内以户为单位的共计219人共同集资1598000元，在位于桂林市的原告预留地上建造了大约3000多平方米6层高的七组综合大楼。该大楼于2013年8月建设完成，并于2016年5月25日取得建设用地规划许可证；2017年3月15日取得土地使用证；该大楼登记属于七星区穿山街道办事处屏风村民委员会，建筑性质为集体经济发展用地。2016年1月，五被告使用该大楼的一楼约300平方米的八个门面。2016年至2017年期间，被告以每年20000元给原告负责人支付费用；2019年1月21日，被告将2018年的使用费25000元转账支付到原告账户。2019年1月至今的费用未支付。2018年8月7日和2019年1月15日，原告二次召开组员大会，会议决定要求五被告限期搬离，并二次向五被告送达了《限期搬离腾空门面的通知》，但限期届满后，被告仍拒绝搬离。原告认为五被告的行为侵害了原告的权利。故诉至该院，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，原告通过村民集资行为在位于桂林市的集体预留地上建造大约3000多平方米6层高的综合大楼，并为该大楼办理了建设用地规划许可证和土地使用证，且该大楼亦登记在原告名下，故该楼的所有权应属原告。被告辩称原告对本案没有所有权，主体资格不符的意见不能成立，该院不予采纳。根据相关法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。由于涉案大楼属于原告所有，其被告使用该大楼八间门面时未与原告签订书面的租赁合同，在原告不同意被告继续使用该门面时，被告理应退还涉案门面。对于原告主张五被告立即搬离并腾空位于八间门面的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。但原告主张对涉案门面进行恢复原状的诉求，因未提供该门面原来情况的证据，该院不予支持。由于原、被告未签订书面合同，被告按每年20000元或25000元支付2018年12月前的该门面费用时，原告并未提出异议，故原告主张按照每月6000元支付租金没有事实依据，该院不予支持。对于五被告自2019年1月起至本案诉讼之日期间的占用费，参照25000元/年计算，即1月至2月的占用费为4166.66元。自2019年3月1日起至被告搬离之日止，按每月6000元计算占用费。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告向嘉、彭林荣、彭钦松、彭祥林、彭毅于本判决生效之日起十日内搬离位于桂林市门面，并将该门面腾空退还原告桂林市七星区穿山街道办事处屏风村民委员会第七村民小组；二、被告向嘉、彭林荣、彭钦松、彭祥林、彭毅支付原告桂林市七星区穿山街道办事处屏风村民委员会第七村民小组2019年1月、2月的占用费4166.66元；自2019年3月1日起至五被告搬离之日止，按每月6000元支付占用费；三、驳回原告桂林市七星区穿山街道办事处屏风村民委员会第七村民小组的其他诉讼请求。本案收取案件受理费5170元（原告已预付该院），由五被告负担。 二审中，上诉人在二审期间未提交新证据，被上诉人在二审期间提交如下证据：证据一屏风七组与诸葛凤杰的门面出租合同及微信收款记录，证明屏风七组14平方米门面租金为每月700元；证据二屏风七组与陈详的门面出租合同及微信收款记录，证明屏风七组14平方米门面租金收取为每月800元。上诉人的质证意见为：证据一真实性不认可，承租人与收款人不一致；证据二真实性不认可，合同落款是最近的。本院认为，被上诉人提交的证据真实，本院予以认可。 上诉人对一审查明的事实提出如下异议：1.对被上诉人出租的是八个门面有异议，认为只有七个；2.对被告将2018年的使用费25000元转账支付到原告账户有异议，认为是转账到村委会账户而不是原告屏风七组账户。 经查明，被上诉人认可上诉人的两处异议，上诉人的异议成立，本院对一审查明的该两处事实予以纠正。一审查明的其余事实属实，本院予以确认。 本院归纳本案的争议焦点为：一、被上诉人主体是否适格；二、一审判决按照6000元每月支付2019年3月1日之后的占用费是否合理。 本院认为，关于争议焦点一。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”以及《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”的规定，被上诉人屏风七组属于其他组织，其可以作为民事主体进行必要的民事活动，也可以作为民事诉讼主体以自己的名义参加民事诉讼。涉案综合大楼系被上诉人召集本小组村民集资建造而成，其所有权应属于被上诉人集体所有，虽然土地使用证登记在屏风村委会名下，但根据屏风村委会出具的证明，亦可以证实涉案综合大楼系屏风七组所有。因此，上诉人关于被上诉人诉讼主体不适格的主张不成立，本院依法予以驳回。 关于争议焦点二。上诉人与被上诉人就涉案门面没有书面租赁合同，但上诉人向被上诉人缴纳了2016年至2018年的门面使用费，被上诉人收取并出具收条，应认定双方事实上形成了无固定期限的门面使用合同，因未约定使用期限，被上诉人提出收回门面并给予了上诉人一定的合理搬离期限，一审判令上诉人返还门面有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人主张继续占用门面无法律依据，本院予以驳回。关于2019年3月1日之后的门面占用费应如何计算的问题，因上诉人在庭审中自认目前门面转租他人的租金为每月5000元至6000元之间，且根据被上诉人二审期间提交的新证据亦可以证实，被上诉人所有的在相同地段的其他门面租金在50元每平方米左右，因此，一审根据被上诉人的主张判决自2019年3月起按照6000元每月的标准计算门面占用费并无不妥，本院予以维持。 综上，上诉人向嘉、彭林荣、彭钦松、彭毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5170元，由上诉人向嘉、彭林荣、彭钦松、彭毅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁春弟 审 判 员 刘福平 审 判 员 李文练 二〇一九年十一月二十五日 法官助理 邢卫斌 书 记 员 王 珍