北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终13053号上诉人（原审原告）：北京如莲佳家置业有限公司，住所地北京市密云区滨河路20号院1号楼等2幢（1号楼501室）。法定代表人：史立君，总经理。委托诉讼代理人：史小东，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：胡海军，北京市檀州律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京京客隆商业集团股份有限公司（曾用名称：北京京客隆超市连锁集团有限公司），住所地北京市朝阳区新源街45号楼。法定代表人：李建文，董事长。委托诉讼代理人：全红，北京市冠英律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽华，北京市冠英律师事务所律师。上诉人北京如莲佳家置业有限公司（以下简称如莲佳家公司）与上诉人北京京客隆商业集团股份有限公司（以下简称京客隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，因双方均不服北京市密云区人民法院（2019）京0118民初4619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成由巴晶焱担任审判长，法官蒋巍、曹炜参加的合议庭，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。上诉人如莲佳家公司的诉讼代理人史小东、胡海军，上诉人京客隆公司的诉讼代理人全红、杨丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京客隆公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项以及第三项，并予以改判驳回如莲佳家公司的全部诉讼请求；2.一审评估费用由如莲佳家公司自行承担；3.一审、二审案件受理费均由如莲佳家公司承担。事实和理由：1.如莲佳家公司无权主张解除合同。租赁合同明确约定京客隆公司具有转租权。根据租赁合同第十一条第1款第（4）项，只有承租人擅自将房屋整体转租才根本违约，京客隆公司“整层转租”并不构成整体转租，因此京客隆公司根本不存在违约行为。如莲佳家公司竞买时已经明确知悉二层整层转租的情况，应当承继原产权人给予京客隆公司的约定和承诺。京客隆公司与原产权人已就租赁合同第九条第7款的规定通过事实行为进行了修改和变更，允许京客隆公司整层转租。2.关于评估费和房屋使用的标准及承担问题。本案租赁合同不应解除，双方均应按照合同约定的租赁标准履行合同，因此评估鉴定产生的费用应由如莲佳家公司自行承担。京客隆公司不应支付房屋使用费，即使解除合同，也应当按照约定的房屋租金标准予以支付。3.一审法院确定2019年3月17日为租赁合同解除时间错误，应自法院判决生效时起算。4.京客隆公司承租房屋后进行装修改造，原租金标准考虑到了京客隆公司的经营成本，鉴定评估租金标准过高。如莲佳家公司在取得产权后即向京客隆公司发函，告知存在消防隐患，以此要求解除合同，京客隆公司已经基本完成消防整改工作，如莲佳家公司系恶意解除租赁合同。承租面积远大于房屋建筑面积，如莲佳家公司要求按照承租面积支付租金显失公平。如莲佳家公司答辩并上诉请求：1.维持一审判决第一、二、三项；2.撤销一审判决第四项，改判京客隆公司支付2019年1月1日起至2019年3月26日期间的租金460273元、公证费7500元、公证摄影摄像费3000元；3.上诉费由京客隆公司承担。事实及理由：京客隆公司违反约定，在明确告知不得整层转租后仍拒绝整改，且存在堵塞消防通道，改接电源线路问题，给租赁物安全造成隐患。根据《中华人民共和国合同法》第219条和第224条以及第222条，京客隆公司未按约定方法使用租赁物，未经同意转租，为租赁物安全，如莲佳家公司有权解除合同。京客隆公司上诉主张的解除没有法律依据不能成立。双方均认可实际租赁面积与权属证书记载的建筑面积不一致，不影响京客隆公司的实际使用和按照约定面积支付租金。本案合同应自转租合同到期之日2019年1月1日或《腾退房屋通知书》发出之日2019年2月1日计算解除时间。一审法院对于2019年1月1日至2019年3月26日期间的未付租金未予以处理，会增加诉累，应在本案中一并解决。本案系因京客隆公司引起的纠纷，公证费、公证摄影摄像费共计10500元应由京客隆公司支付。京客隆公司辩称，不同意如莲佳家公司的上诉意见。如莲佳家公司在上诉请求中要求维持第三项，无权否定解除合同的时间。京客隆公司已经支付了2019年1月1日至2019年3月26日的租金，如莲佳家公司在一审中未主张过此项诉请，无权在二审中增加。如莲佳家公司要求判令支付公证费和公证摄影摄像费无事实和法律依据。如莲佳家公司向一审法院起诉请求：1.判令京客隆公司支付公证费7500元、公证摄影摄像费3000元；2.判令京客隆公司支付评估鉴定费76500元；3.判令京客隆公司支付合同解除之后的房屋占用期间使用费，即：（1）自2018年11月23日起至2019年7月22日按照每日每平方米2.16元标准支付使用费差额1899236.66元；（2）自2019年7月23日起以租赁总面积5942.52平方米为基数，按照每日每平方米2.16元标准支付房屋占用期间使用费，直至京客隆公司腾退之日止。事实及理由：北京世博元房地产开发有限公司（以下简称世博元公司）是北京市密云区新南路21号楼一至三层房屋所有权人，因对外存在债务，该楼经法院司法拍卖后被案外人北京通亿房地产有限公司（以下简称通亿公司）竞拍所得。2018年8月28日通亿公司将该楼房出售给如莲佳家公司，同年9月6日如莲佳家公司取得该房屋不动产权属证书。2003年世博元公司与京客隆公司签订《房屋租赁合同书》，将北京市密云区新南路21号楼一至三层房屋以及配套设施、后院、停车场等区域出租给京客隆公司经营超市使用。2018年11月8日，如莲佳家公司向京客隆公司发出书面《整改通知函》，要求京客隆公司对违反合同约定部分进行整改，但京客隆公司11月12日回函拒绝整改。2018年11月19日，密云区公安消防支队在对京客隆超市消防安全检查时也要求其整改。2018年11月23日，如莲佳家公司向京客隆公司发出解除租赁合同通知书。京客隆公司的行为违反了承租人义务，故诉于法院。京客隆公司在一审中答辩称：京客隆公司与世博元公司签订《房屋租赁合同书》情况属实，世博元公司与京客隆公司就整层转租事宜已达成一致，未对转租行为提出异议。如莲佳家公司应按照京客隆公司与世博元公司签订的租赁合同执行，允许转租。京客隆公司已经按期足额交纳租金，如莲佳家公司无权行使法定解除权。关于消防问题，京客隆公司已经完成对租赁房屋的安全整改，另外根据合同约定，出租方应保障租赁房屋的消防问题，并对消防检查中发现的问题进行整改，如莲佳家公司以存有安全隐患为由主张合同解除没有合同依据。一审法院认定事实如下：世博元公司（甲方）与京客隆公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将下列租赁物出租给乙方经营超市使用：1.位于北京市密云县新南路21号楼房一至三层，建筑面积5942.52平方米（其中：一层2500平方米、二层2369平方米、夹层75.42平方米、三层1008平方米）及水、电、暖、货梯、扶梯、消防设备等配套设施。2.后院810平方米。3.停车场2200平方米。4.各种室外机器设备的放置区域及排烟区域。5.店名招牌的位置。6.租赁房屋所属的公共设施及附属设施，包括畅通无阻的用于乙方超市的车流、物流、人流通道。租赁用途：乙方用于超市经营、招商、联营、局部出租、开发新的经营项目；租赁期限：自2003年10月1日起至2023年9月30日止，共计20年；租金及支付方式：第一租赁年度——第二租赁年度租金标准为100万元/年，折合25万元/季度；第三租赁年度——第四租赁年度租金标准为120万元/年，折合30万元/季度；第五租赁年度——第六租赁年度租金标准为130万元/年，折合32.5万元/季度；第七租赁年度——第十租赁年度租金标准为150万元/年，折合37.5万元/季度；第十一租赁年度——第十五租赁年度租金标准为180万元/年，折合45万元/季度；第十六租赁年度——第二十租赁年度租金标准为200万元/年，折合50万元/季度。乙方的权利与义务：7.租赁期间，乙方有权根据经营需要进行招商、联营或局部转租，但不能整层转租，更无权利用本合同的租赁标的物进行抵押或担保承诺等内容。合同签订后，世博元公司将涉案租赁物交付京客隆公司，京客隆公司使用至今。2018年4月8日，因世博元公司对外存在债务，涉案密云区新南路21号独栋商业楼房及土地经司法拍卖由通亿公司获取。2018年8月28日，通亿公司与如莲佳家公司签订《房屋买卖合同书》，约定通亿公司将涉案密云区新南路21号独栋商业楼房及土地以7240万元的价格转让给如莲佳家公司。2018年11月8日，如莲佳家公司向京客隆公司发送整改通知函，内容为：我司是现今位于密云区密云镇新南路21号1号楼1至3层房产业主，该楼房产权人。此前该楼房由贵方承租使用。现我方了解到贵方已将该楼部分楼层转租，违反了合同约定；还发现场地内有私自改接电源线路、堵塞占用消防通道等情形，给该楼造成安全隐患，也影响公共场所安全。请贵方接到本函件后10日内整改完毕，并将整改过程书面通知我司。如逾期不整改，由此造成的损失或法律责任将由贵方单独承担。贵方2003年6月18日签订的房屋租赁合同中贵方名称为“北京京客隆超市连锁集团有限公司”，但贵方给我方提供资料中却是“北京京客隆商业集团股份有限公司”，请贵方提供相关材料，给予我方书面说明。2018年11月12日，京客隆公司回函称：我司于2018年11月9日收到贵司整改告知函。根据《房屋租赁合同》内容约定，我司有权进行招商、联营、局部出租、开发新的经营项目。我司用电及消防安全符合相关政府部门规范要求，如有私自改接电源线路、堵塞占用消防通道情形，请贵司指出具体位置及实例。本回函附件：“北京京客隆超市连锁集团有限公司”名称变更为“北京京客隆商业集团股份有限公司”的《名称变更通知》。2018年11月23日，如莲佳家公司向京客隆公司发送解除租赁合同通知书，内容为：我方于2018年11月8日向贵方发出了《整改通知函》，要求贵方收到函件后10日内对违反合同约定整层转租以及租赁房屋场地存在安全隐患等行为予以限期整改，但贵方逾期未作整改。现我方正式告知贵方，贵方之行为已严重违反租赁合同中的约定，同时在使用过程中存在重大安全隐患，且拒绝整改，属于严重违约。为严守合同，确保租赁物安全，现书面通知贵方，自即日起与贵方解除租赁合同关系，请你方三日内将租赁物室内腾空后退还给我方。2018年11月26日，京客隆公司回函称：我司于2018年11月26日收到贵司《解除租赁合同通知书》。根据《房屋租赁合同》第三条的约定，我司有权进行招商、联营、局部出租、开发新的经营项目，因此我司的出租行为并不违反《房屋租赁合同》的约定，不存在违约行为。同时，贵司于2018年11月8日发送的《整改通知函》中所述问题，我公司已按照消防安全相关政府部门规范要求，积极进行了整改。因此我司对贵司单方提出解除租赁合同的行为不予认可，望贵我双方能共同努力，友好合作。2019年2月1日，如莲佳家公司向京客隆公司发送《腾退房通知书》，内容为：鉴于贵方存在违约等行为，我方已经于2018年11月份时向贵方发出了《解除租赁合同通知书》，告知贵方解除租赁合同，并要求贵方将其所承租的位于密云区密云镇新南路21号1号楼1至3层楼房限期腾还给我方，但贵方至今未腾退。2019年1月份，贵方单方通过银行转付我方50万元，我方认为该款项可以用于抵顶贵方腾房之前的房屋占有使用费，多退少补，即便如此仍不能免除贵方的违约责任，贵方仍应及时腾退房屋，如由此给我方造成的损失，贵方仍应当承担。2019年2月3日，京客隆公司回函称：贵司于2019年2月1日的发函我司已熟悉。现回复如下：第一、关于函中贵司所提2018年11月份所发《解除租赁合同通知书》，我司已经向贵司回函，阐述了我司不接受贵司单方面解除租赁合同的立场，同时也表明我司愿意与贵司真诚沟通，合作共赢的积极态度，并且我司物业部和密云店多次联系贵司希望能够见面沟通，至今未果。第二、关于转租问题，符合合同要求同时也是得到原甲方同意并认可的；关于消防问题，我司依法取得了建审、验收和开业安全检查合格意见书，对于安全检查中所发现的问题，我司已经积极进行了整改，贵司也派人进行了复查，对于消防安全工作，我公司高度重视，并且今后也将进一步加强隐患排查和整改力度。第三、我司依据房屋租赁合同长期以来定期缴纳租金，认真履行合同义务，未违反合同规定，不存在足以达到解除租赁合同的任何过错，因此贵司所提解除租赁合同及腾退房屋，于法无据，不符合房屋租赁合同的约定，完全是贵司单方行为，我司概不接受。第四、我司通过银行支付的50万元系2019年1月日至2019年3月31日期间的租金，我司按照房屋租赁合同的约定向贵司支付租金且贵司已经接收，并不是房屋占有使用费，这点请贵司不要曲解事实。第五、作为房屋现产权单位，贵司有义务尽到甲方责任，维护双方权益。我司亦会积极认真的继续履行租赁合同所规定的各项义务。另查一，2015年11月10日，京客隆公司（甲方）与北京辰翔时代机电设备贸易有限公司（乙方）（以下简称辰翔时代公司）签订房屋租赁合同，约定甲方将所属的位于密云区新南路京客隆二层部分房屋，总建筑面积2360平方米，按现状租给乙方，租赁房屋用途为家具经营。乙方应在本合同生效后尽快办理相应营业资质，并将资质复印件加盖公章后交给甲方备案。租赁期限3年，自2015年11月1日至2018年12月31日止。2015年12月4日，辰翔时代公司在密云区密云镇新南路21号1幢二层注册成立北京美居优一家商贸有限公司经营家具。另查二，北京京客隆超市连锁集团有限公司于2004年11月1日名称变更为北京京客隆商业集团股份有限公司。另查三，在本案立案前，一审法院立案庭已向京客隆公司邮寄送达起诉状，京客隆公司于2019年3月27日收到起诉状。本案在审理过程中，经如莲佳家公司申请，一审法院依法委托宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案密云区密云镇新南路21号1号楼1-3层房屋在2018年11月21日的日租赁价格进行评估。2019年6月5日，宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司出具估价结果为2.16元/平方米/天。如莲佳家公司支付评估费用76500元。就涉案房屋e层转租情况，京客隆公司认可其公司将涉案房屋二层转租给辰翔时代公司，该转租协议已于2018年12月31日到期，双方未续签合同，但辰翔时代公司仍在使用该场地，京客隆公司对此并未提出异议。就涉案房屋二层现状，一审法院前往现场进行勘验，涉案现场由北京美居优一家商贸有限公司占有经营家具。就付款情况，如莲佳家公司认可2019年收到京客隆公司两笔付款共计100万元。一审法院认为：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，房屋受让人及承租人均应继续履行原租赁合同。本案中，京客隆公司与世博元公司签订的《房屋租赁合同书》系双真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效。涉案租赁物的所有权在租赁期间变更为如莲佳家公司，不影响房屋租赁合同书的效力，如莲佳家公司及京客隆公司均应按约履行房屋租赁合同书。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，根据房屋租赁合同书的约定，京客隆公司在租赁期间不能整层转租，后京客隆公司违反合同约定将涉案房屋二层整层转租，原房屋产权人世博元公司配合次承租人辰翔时代公司办理了营业执照，应该视为世博元公司对京客隆公司与辰翔时代公司所签转租合同的认可。但该转租合同的租赁期限为3年，并已于2018年12月31日到期。如莲佳家公司在受让涉案房屋后，明确告知京客隆公司不得整层转租，但京客隆公司在与辰翔时代公司的转租合同到期后，继续允许辰翔时代公司使用涉案房屋二层，京客隆公司与辰翔时代公司之间已然形成了不定期租赁关系，转租行为仍然成立。京客隆公司的该行为既违反了法律规定，也违反了合同约定，故对如莲佳家公司要求解除双方关于北京市密云区新南路21号楼一至三层房屋租赁合同并腾退涉案房屋及场地的诉讼请求，一审法院予以支持。关于房屋租赁合同的解除时间，如莲佳家公司主张房屋租赁合同自其公司在诉讼前向京客隆公司发送解除租赁合同通知书的时间即2018年11月23日起解除，但此时京客隆公司与辰翔时代公司的转租合同尚未到期，原房屋产权人世博元公司亦对该转租合同予以认可，故如莲佳家公司在2018年11月23日并不享有合同解除权，如莲佳家公司主张自该日起解除合同，无法律依据，一审法院不予支持。一审法院将一审法院向京客隆公司送达起诉状的时间即2019年3月27日确定为涉案合同的解除时间。因涉案房屋仍由京客隆公司占有使用，京客隆公司理应承担合同解除后至涉案房屋及场地实际腾退前的房屋使用费。一审法院综合考虑涉案房屋地理位置、建筑面积、市场行情等因素，认为可以按照估价结果2.16元/平方米/天的标准支付房屋使用费。故对如莲佳家公司要求京客隆公司支付房屋使用费的合理部分，一审法院予以支持。关于如莲佳家公司主张的公证费及公证摄影摄像费，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十四条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决：一、如莲佳家公司与京客隆公司之间关于北京市密云区新南路21号楼一至三层房屋的《房屋租赁合同书》于二〇一九年三月二十七日起解除；二、京客隆公司于判决生效之日起七日内将位于北京市密云区新南路21号楼一至三层的涉案房屋及场地腾退给如莲佳家公司；三、京客隆公司于判决生效之日起七日内给付如莲佳家公司涉案房屋使用费（其中二〇一九年三月二十七日至二〇一九年七月二十二日的房屋使用费差额为五十万零一千七百九十三元六角五分，并按2.16元/平方米/天标准，自二〇一九年七月二十三日起计算至实际腾退返还之日止）；四、驳回如莲佳家公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，如莲佳家公司向本院提交以下证据，北京美居优一家商贸有限公司、北京辰翔时代机电设备贸易有限公司等工商注册信息，证明北京美居优一家商贸有限公司、北京辰翔时代机电设备贸易有限公司不是同一个公司，原产权人没有同意京客隆公司二层整层转租。本院经审查认为，上述证据不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》关于“新的证据”的规定，且不足以证明如莲佳家公司的证明目的，故本院对其不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案上诉争议焦点在于《房屋租赁合同书》是否应予解除。本案中，京客隆公司与世博元公司签订的《房屋租赁合同书》合法有效，在租赁期间涉案租赁房屋的所有权人由世博元公司变更为如莲佳家公司，不影响《房屋租赁合同书》的效力，如莲佳家公司及京客隆公司双方均应按约履行《房屋租赁合同书》。根据该合同的约定，京客隆公司在租赁期间不能整层转租。京客隆公司违反约定将涉案房屋二层整层转租辰翔时代公司，双方签订的转租合同已于2018年12月31日到期。尽管世博元公司配合辰翔时代公司办理营业执照的行为可视为世博元公司对于京客隆公司与辰翔时代公司所签租赁合同的认可，但由于世博元公司与京客隆公司并未书面变更《房屋租赁合同书》中关于承租人不得整层转租的约定，如莲佳家公司在受让涉案房屋后，已明确告知京客隆公司不得整层转租，在该转租合同到期后，京客隆公司仍继续允许辰翔时代公司使用涉案房屋二层。京客隆公司的上述行为既违反了法律规定，也违反了合同约定。故如莲佳家公司有权要求解除涉案房屋的租赁合同。京客隆公司上诉主张涉案房屋的租赁合同不应解除的理由不能成立，本院不予支持。关于一审法院将其向京客隆公司送达起诉状的时间即2019年3月27日确定为涉案合同的解除时间，理由充分，并无不当，本院对此予以确认。京客隆公司及如莲佳家公司上诉主张认为一审法院确定的合同解除时间有误的理由不能成立，本院不予支持。因涉案房屋仍由京客隆公司占有使用，京客隆公司理应承担合同解除后至涉案房屋及场地实际腾退前的房屋使用费。一审法院综合考虑涉案房屋地理位置、建筑面积、市场行情等因素，确定按照估价结果2.16元/平方米/天的标准支付房屋使用费并无不妥。京客隆公司上诉主张一审法院认定的房屋使用费标准过高的意见依据不足，本院不予支持。关于如莲佳家公司上诉主张京客隆公司应向其支付2019年1月1日起至2019年3月26日期间的租金460273元一节，本院认为，一审判决第三项中“京客隆公司给付如莲佳家公司涉案房屋使用费（其中二〇一九年三月二十七日至二〇一九年七月二十二日的房屋使用费差额为五十万零一千七百九十三元六角五分）”，该计算方式中扣除了京客隆公司在2019年已付的100万元租金，致使合同解除前2019年1月1日起至2019年3月26日京客隆公司应付的房屋租金未予支付，故如莲佳家公司的该项上诉请求本院予以支持。根据合同约定的租金标准，京客隆公司应向如莲佳家公司支付上述期间的租金460273元。关于如莲佳家公司主张的公证费及公证摄影摄像费，缺乏依据，一审法院不予支持并无不当，本院对于如莲佳家公司的该项上诉请求不予支持。综上所述，如莲佳家公司的上诉请求部分成立，应予支持；京客隆公司的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市密云区人民法院（2019）京0118民初4619号民事判决第一、二、三项；二、撤销北京市密云区人民法院（2019）京0118民初4619号民事判决第四项；三、北京京客隆商业集团股份有限公司于本判决生效后七日内给付北京如莲佳家置业有限公司二〇一九年一月一日至二〇一九年三月二十六日期间的租金四十六万零二百七十三元；四、驳回北京如莲佳家置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京京客隆商业集团股份有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11338元，由北京京客隆商业集团股份有限公司负担5492元（于本判决生效之日起7日内交纳），由北京如莲佳家置业有限公司负担5846元（已交纳）。二审案件受理费22863元，由北京京客隆商业集团股份有限公司负担22676元（已交纳），由北京如莲佳家置业有限公司负担187元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇一九年十一月二十九日法官助理 赵 霄法官助理 李 惠书 记 员 李星月