云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2019)云31民终650号上诉人（原审被告、反诉原告）:肖从江，男，汉族，1981年4月5日出生，住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。委托诉讼代理人：高李波，云南和序律师事务所。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邵建海，男，汉族，1989年6月19日出生，住址广东省电白县。委托诉讼代理人：赵多琦，云南欣艺律师事务所。上诉人肖从江与被上诉人邵建海房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2019）云3102民初70、386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人肖从江上诉请求：一、撤销一审判决第四项，改判被上诉人支付上诉人租金116666.00元及违约金13999.92元；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人承租新仓库客观事实存在，双方的租赁关系到2019年3月17日因新仓库拆除后才终止。一审认定被上诉人2018年4月22日使用新仓库，双方已经形成租赁关系是不争的事实，至今，被上诉人未提交证据证明双方解除过租赁关系。事实是：2018年9月22日上诉人曾经就该新仓库的租赁与一名客户张培东达成过《厂房租赁合同》，为此，上诉人收取了一年的租金10万元。被上诉人得知后，不同意，称其不解除合同，该厂房要留用。因此，2018年10月23日上诉人不得不与张培东签订《终止租房协议》。为此，上诉人退还了张培东租金（至今尚欠2万元），由于被上诉人坚持租用新仓库，该新仓库系被上诉人一直承租，后2019年3月17日新仓库被拆除。因此，双方的租赁关系到2019年3月17日因新仓库拆除后才终止。二、既然一审法院认定被上诉人2018年4月22日使用新仓库的事实，双方必然要有租金的约定，因此，口头约定年租金14万元是客观存在的。理由是：一审判决认定双方2018年3月14日签订的（老仓库）《厂房租赁合同》合法有效，该合同的厂房面积双方约定：具体使用面积以实际使用为准。租金约定：每年12万元。一审判决后，上诉人实际测量了老仓库的面积为705.6㎡，据此，老仓库按面积计算为：14.17元／㎡。而新仓库面积上诉人实际测量为1012㎡，按照该面积及之前老仓库每月每平方米租金的标准计算，年租金为172080.48元【14.17元／㎡／月×12个月×1012㎡】。在仓库租赁关系中，按每月每平方米租金计算年租金符合交易惯例，因此，双方口头约定年租金14万元已经是上诉人优惠被上诉人了，符合客观事实。三、上诉人主张被上诉人支付116666.00元租金及违约金13999.92元的理由是：上诉人之所以主张2018年4月23日-2019年2月22日10个月的租金是因为，上诉人反诉立案的时间为2019年1月26日，自认为一个月左右官司就能够结束，所以主张10个月的租金及违约金。10个月租金为116666.00元【14万元÷12个月×10个月】。按照之前双方先支付租金后使用仓库及超期一天收取滞纳金1%的约定，参照约定并自行主张10个月违约金13999.92元【116666.00元×12%】。综上，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人邵建海辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合法合理。上诉人与被上诉人只签订过一份厂房租赁合同，也只维持过使用一个厂房的状态，无论是老厂房还是上诉人所陈述的新厂房，都只是上诉人履行厂房租赁合同中交付厂房的义务，并不存在被上诉人同时使用两个厂房的情况，故被上诉人不应当再支付上诉人租金。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。邵建海向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；二、判令被告立即退还原告未使用租赁期限的租金100000.00元，并以100000.00元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算逾期支付利息至实际付清之日止；三、判令由被告承担本案诉讼费用。肖从江向一审法院反诉请求：一、请求依法判令反诉被告支付反诉原告租金116666.00元及支付违约金28399.92元；二、诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2018年3月14日，原告邵建海（乙方）与被告肖从江（甲方）签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方自愿将位于320国道旁厂房（具体面积以使用面积为准）出租给乙方使用，租赁期限为5年，自2018年4月1日至2024年3月30日止，租金每年12万元。2018年3月14日，邵建海向肖从江支付租金12万元。肖从江于2018年4月1日将砖混结构的仓库交付邵建海使用，在使用该仓库过程中，由于该仓库的门较窄影响其使用，双方商定由肖从江新建仓库交付邵建海使用，肖从江遂将新厂房发包给证人俸红联施工，仓库建好后，邵建海于2018年4月22日搬入新建仓库。在使用仓库过程中，因邵建海存放在仓库的鱼干产生恶臭气体造附近居民投诉，德宏州生态环境局瑞丽分局要求邵建海于2018年6月21日前将剩余鱼干全部搬离仓库，邵建海于2018年7月底将剩余鱼干全部搬离。后双方因租金事宜发生争议，遂诉至一审法院要求解决。另查明，案涉仓库（新建厂房）于2019年3月17日拆除。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。一、关于原告（反诉被告）邵建海与被告（反诉原告）肖从江于2018年3月14日签订的《厂房租赁合同》效力如何，应否解除问题。双方签订的《厂房租赁合同》系当事人的真实意思表示，并不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按照约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）邵建海在租赁合同过程中，因存放鱼干产生臭味导致投诉，环保部门要求其搬离，其于2018年7月底将鱼干搬离；而从其提交的证据来看，其与被告（反诉原告）肖从江于2018年9月中旬通过微信协商处理剩余租金未果，于2019年1月7日向本院提起诉讼要求解除合同，被告（反诉原告）肖从江于2019年1月11日收到民事起诉状，视为解除合同的通知到达对方，故双方签订的《厂房租赁合同》于2019年1月11日解除。二、关于被告（反诉原告）肖从江应否退还原告（反诉被告）邵建海租金以及支付逾期利息，金额如何确定问题。已确定双方签订的《厂房租赁合同》于2019年1月11日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张退还剩余房租的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。原告（反诉被告）邵建海已支付2018年4月1日至2019年3月30日的租金12万元，2018年4月1日至2019年1月11日共计285天，期间租金为93698元；2019年1月12日至2019年3月30日期间的租金为26302元，应退还原告（反诉被告）邵建海。三、关于被告（反诉原告）的反诉请求应否支持问题。双方于2018年3月14日签订《厂房租赁合同》，反诉原告肖从江于2018年4月1日将砖混结构的仓库交付反诉被告邵建海使用；2018年4月22日，反诉被告邵建海搬入新修建的仓库。反诉原告主张双方对于新仓库租金达成口头协议，将年租金调整为14万元，但未举证证实，故其反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，据此判决如下：一、原告（反诉被告）邵建海与被告（反诉原告）肖从江于2018年3月14日签订的《厂房租赁合同》于2019年1月11日解除；二、被告（反诉原告）肖从江于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）邵建海租金人民币26302元；三、驳回原告（反诉被告）邵建海的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）肖从江的反诉请求。案件受理费2377元，由原告（反诉被告）邵建海负担1783元，由被告（反诉原告）肖从江负担594元；反诉案件受理费1060元，由被告（反诉原告）肖从江负担。在二审诉讼中，上诉人肖从江对一审提交的证据没有补充说明，但向本院提交如下证据：第一组2018年3月14日肖从江与邵建海签订的《厂房租赁合同》复印件一份，欲证明双方就老厂房租赁形成了租赁合同，并约定了租金的预付。第二组2018年9月22日肖从江与张培东签订的《厂房租赁合同》复印件一份、2018年10月23日《终止租房协议》复印件一份、《中国农业银行银行卡／活期存折交易明细清单》复印件五页，欲共同证明上诉人就新厂房于2018年9月22日与张培东签订租赁合同，并收取了10万元的租金，但是由于被上诉人阻止上诉人出租，导致上诉人与张培东的合同终止，银行交易明细证实了上诉人退还了张培东租金8万元，还尚欠2万元未退还。第三组2019年3月22日邵建鹏（邵建海弟弟）与肖从江的微信截屏二张，欲证明2019年3月22日上诉人与被上诉人的弟弟邵建鹏微信聊天记录显示，上诉人要求他们把新厂房的钥匙交付，邵建鹏回复说不清楚。第四组照片一张，欲证明新厂房的一个实际状况，现已拆除。第五组2019年3月13日《责令限期拆除能通知书》及《送达回证》复印件共二份，欲证明2019年3月17日新厂房被拆除。经质证，被上诉人邵建海对上诉人提交的第一、五组证据真实性、合法性、关联性及证明内容均认可；对第二组证据的真实性、合法性、关联性及证明内容不予认可，理由是：厂房租赁合同是上诉人与案外人签订的，被上诉人不清楚情况，与本案无关。对第三组证据的真实性、合法性、关联性及证明内容不予认可，理由是：聊天记录中所说的事情都是含糊不清，不知道是针对老厂房还是新厂房。对第四组证据的真实性、合法性、关联性认可，但对证明内容不予认可。在二审诉讼中，被上诉人邵建海对一审提交的证据没有补充说明，也没有向本院提交新的证据。根据双方当事人举证、质证，本院认为，对于上诉人提交的第一组证据，被上诉人不持有异议，本院予以采信。对第二组证据系上诉人与案外人之间的关系，与本案缺乏关联性，故本院在本案不予采信。对于第三组证据因没有其他证据佐证，不能佐证上诉人的证明内容，故本院不予采信。对于第四组证据因被上诉人对其三性没有异议，故本院予以采信。对于第五组证据来源合法，内容真实，被上诉人也认可，故本院予以采信。二审诉讼中，上诉人肖从江对一审判决认定的法律事实无异议，但认为一审遗漏认定：1、厂房是2018年3月18日交付使用；2、2018年7月份被上诉人才从老厂房搬离。被上诉人邵建海对一审判决认定的法律事实均无异议。对于上诉人提出的上述遗漏认定法律事实，因没有提交充分的反驳证据佐证，故本院不予采纳。本院对一审判决查明的法律事实予以确认。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。在本案中，双方当事人对于2018年3月14日签订的《厂房租赁合同》的法律效力均不持有异议，对一审判决中本诉部分的裁判处理均未提出上诉和异议，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，一审判决本诉部分的事实认定和实体处理是恰当，故本院予以确认，在此不作赘述。关于邵建海应否向肖从江支付租金116666.00元及违约金13999.92元的问题。本院认为，上诉人肖从江虽然提出被上诉人存在承租新仓库的客观事实，并口头约定年租金14万元，双方的租赁关系到2019年3月17日因新仓库拆除才终止，被上诉人应向其支付租金116666.00元及违约金13999.92元的主张，但从现有证据材料和查明的事实看，邵建海已于2018年7月底从涉案厂房全部搬离，而上诉人肖从江就将涉案厂房再次出租给了案外人张培东及吴振邦，加之，上诉人肖从江并未提交充分的证据佐证其与被上诉人邵建海就承租新仓库，并口头约定年租金14万元的事实，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，上诉人肖从江对上述主张应承担举证不能的法律后果，其提出要求被上诉人支付租金116666.00元及违约金13999.92元的上诉请求证据不足，无事实和法律依据，本院不予支持，一审判决对反诉部分的认定并无不当。综上所述，原审判决事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。上诉人肖从江的上诉请求，证据不足，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1060元，由上诉人肖从江负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向瑞丽市人民法院申请强制执行,申请强制执行的期限为二年。审判长  雷永华审判员  高玉荣审判员  王 云二〇一九年十一月二十五日书记员  李 云