福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初2699号 原告：宁德万达广场有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区天湖东路1号宁德万达广场2幢603，统一社会信用代码91350900565357082E。 法定代表人：曲晓东，执行董事。 委托诉讼代理人：陈德龙、林风华，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：何邦田，男，汉族，1970年3月20日出生，户籍地福建省宁德市蕉城区，合同约定地址福建省宁德市。 被告：兰如平，女，汉族，1973年1月5日出生，户籍地福建省宁德市蕉城区，合同约定地址福建省宁德市。 原告宁德万达广场有限公司与被告何邦田、兰如平商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈德龙、林风华到庭参加诉讼，被告何邦田、兰如平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告宁德万达广场有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告双方签订的编号为20120300545的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及相关附件）已于2017年3月22日解除；2.判令被告按合同总价款的20%（即233915元）向原告支付合同解除违约金；3.判令被告赔偿因逾期偿还按揭贷款本息给原告造成的损失及违约金，具体包括：①逾期向原告偿还因原告承担连带保证责任向按揭行偿还款883132.58元期间的违约金，该违约金均按万分之五／日计，自原告实际支付以上款项之日起至被告实际清偿之日止。其中：880967.89元违约金自2017年1月6日起算，暂计至2019年4月18日为366482.64元；2164.69元违约金自2017年3月22日起算，暂计至2019年4月18日为819.34元。②赔偿律师费损失56939元及逾期偿还该款项期间的违约金，该违约金按日万分之五计，自原告实际支付该款项之日起算至被告实际清偿之日止。其中26939元从2017年3月9日起算，暂计至2019年4月18日为10371.52元；30000元从2019年4月16日起算，暂计至2019年4月18日为30元。③赔偿仲裁案件受理费13815元、处理费4542元、公告费600元及仲裁案件申请执行费用11064.03元，损失共计30021.03元及逾期偿还该款项期间的违约金，该违约金按万分之五／日计，自2017年1月6日算至被告实际清偿之日止，暂计至2019年4月18日为12488.75元；诉求２、3费用暂计至2019年4月18日为711067.27元；4.判决确认原告有权将被告上述2、3项诉求中的应付未付款项（暂计711067.27元）从被告已付购房款中直接抵扣；5.判令被告立即配合原告到房管部门办理编号为20120300545的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及相关附件）的备案登记撤销及位于宁德商品房预告登记注销及抵押预告登记撤销手续。事实与理由：2012年4月5日，原告与被告签订编号为20120300545的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其相关附件）一份，约定：1.由被告向原告购买位于宁德市商品房，总购房款为1169575元，其中首付款359575元，按揭贷款81万元。2.被告应如期偿还银行按揭贷款，逾期偿还按揭贷款导致原告承担保证责任的，被告应在接到原告通知后3日内全额偿还原告因此支付的全部款项及遭受的全部损失（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金及律师费等），同时，自原告实际承担上述款项之日起至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。3.如果被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行要求原告承担担保责任，被告除向原告还款、赔偿及支付违约金外，自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除。购房合同解除后，原告有权要求被告承担包括：按照合同总价的20%支付违约金、于合同解除后10日内配合原告到房管局办理房管手续撤销等在内的违约责任。原告有权将违约金及上述税、费等在购房款中先予扣除，不足部分，原告有权继续追偿。2012年8月28日，被告何邦田与原告及按揭行签订编号Ａ：闽字宁德行蕉城支行2012年一手贷758号的《个人购房借款／担保合同》，约定：由被告向按揭银行贷款81万元，用于购买案涉房屋，被告兰如平与何邦田系夫妻关系，同意共同偿还上述债务，原告同意为被告履行还本付息义务承担阶段性连带保证责任。后因被告逾期偿还按揭贷款本息等费用，按揭行依法向福州仲裁委员会申请仲裁，仲裁委员会于2016年10月21日作出《裁决书》。《裁决书》生效后，被告并未根据裁决内容履行还款义务。按揭行依法向宁德市中级人民法院申请执行，原告于2017年1月6日向宁德市中级人民法院缴纳执行费用910988.92元，后按揭行于2017年3月22日从原告账户扣款利息、罚息、复利2164.69元，合计：913153.61元，其中贷款本息（含罚息、复利）共计883132.58元、仲裁案件受理费13815元、仲裁案件处理费4542元、公告费600元，工行申请执行案件申请费11064.03元，现该案已经执行完毕。原告为处理按揭贷款申请仲裁案件及为处理本案纠纷分别委托福建黎民友律师事务所及福建天衡联合律师事务所代为处理，并分别产生律师费损失26939元及30000元。2019年3月25日，原告委托福建天衡联合律师事务所致函被告，明确讼争购房合同已于2017年3月22日解除，并要求被告承担诉请之相关责任，但截止今日，虽经原告多次催告，被告始终拒绝履行相关义务。 被告何邦田、兰如平未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.《商品房买卖合同》（含《补充协议》及相关附件）编号为20120300545，证明①被告向原告购买位于宁德商品房，总购房款为1169575元，其中首付款359575元，按揭贷款81万元。②被告应如期偿还银行按揭贷款，逾期偿还按揭贷款导致原告承担保证责任的，被告应在接到原告通知后3日内全额支付被告代偿的全部款项及遭受的全部损失（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金及律师费等），同时，自原告实际承担上述款项之日起至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。③被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行要求原告承担担保责任，被告除向原告还款、赔偿及支付违约金外，自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除。④购房合同解除后，原告有权要求被告承担包括：按照合同总价的20%支付违约金、于合同解除后10日内配合原告到房管局办理房管手续撤销等在内的违约责任。因签署购房合同而承担的税、费、销售佣金、律师费及其他费用由被告承担，原告有权将违约金及上述税、费等在购房款中先予扣除，不足部分，原告有权继续追偿。⑤原告给被告的通知可通过快递的方式发出，该通知在快递寄出后三日内视为送达。 2.《抵押预告登记证》，证明被告与按揭行已于2012年9月6日办理抵押预告登记手续。 3.《中国工商银行股份有限公司个人购房借款/担保合同》（编号A：闽字宁德行蕉城支行2012年一手贷758号）、《中国工商银行福建省分行个人住房贷款共同偿还贷款确认书》，证明2012年8月28日，被告何邦田与原告及按揭行签订《个人购房借款/担保合同》，约定：由被告何邦田向按揭银行贷款81万元，用于购房案涉房屋，被告兰如平与何邦田系夫妻关系，同意共同偿还上述债务。原告同意为被告履行还本付息义务承担阶段性连带保证责任。 4.《裁决书》号（2016榕仲裁字第561号）《生效证明》，证明被告逾期偿还按揭贷款，按揭行依法向福州仲裁委员会申请仲裁，仲裁委员会于2016年10月21日出具《裁决书》，确认：被告应于该裁决作出之日起10日内向工行偿还借款本金768022.55元及暂计至2016年4月21日的利息79424.39元，之后的利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》约定计至本息还清之日。原告对以上款项承担连带清偿责任。同时本案案件受理费13815元、处理费4542元、公告费600元由原被告共同承担。 5.《执行通知书》2016闽09执460号、《执行结案通知书》2017闽09执恢9号、《国内支付业务付款回单》，证明《裁决书》生效后，被告并未根据裁决内容履行还款义务。鉴此，按揭行依法向宁德市中级人民法院申请执行，原告于2017年1月6日向宁德市中级人民法院缴纳执行费用910988.92元、按揭行于2017年3月22日从原告账户扣款利息、罚息、复利2164.69元，合计：913153.61元，其中贷款本息(含罚息、复利)共计883132.58元、仲裁案件受理费13815元、仲裁案件处理费4542元、公告费600元、工行申请执行案件申请费11064.03元。现该案已执行完毕。 6.《委托代理合同》、《律师费发票》，证明就原告与被告金融借款合同纠纷仲裁一案，原告委托福建黎民友律师事务所律师代为处理仲裁事宜,并支付律师费用26939元。 7.《委托代理合同》、《律师费发票》，证明原告代为承担保证责任后，被告并未偿还相应的款项，原告委托福建天衡联合律师事务所代为处理本案事宜，并支付律师费30000元。 8.《律师函》、《EMS快递底单》，证明2019年3月25日，原告委托福建天衡联合律师事务所致函被告：讼争购房合同已于2017年3月22日解除，并要求被告赔偿原告因承担连带保证责任所清偿的按揭贷款本息、律师费、仲裁案件受理费、处理费、执行费及其违约金等事宜，该函件已于2019年3月28日视为送达。 9.《商品房买卖合同备案卡》，证明原告已申请办理了购房合同的登记备案手续，宁德市房地产管理中心于2012年7月16日对此予以核准。 10.《预售商品房预告登记证》，证明原告依约对案涉房屋进行预告登记，并于2012年9月3日取得预购商品房预告登记证。 11.《福建省人民法院诉讼收费专用票据》（2016闽09执460号），证明本案中仲裁案件工行申请执行费用为11064.03元。 本院经审查认为，被告何邦田、兰如平未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为放弃质证的权利；上述证据，来源合法，内容真实，与原告的陈述能互相印证，本院予以采信；根据采信的证据，本院对上述事实予以确认。 本院另查明，2017年7月7日宁德市中级人民法院查封了涉案房产；2018年11月6日、2019年9月30日，本院轮候查封了上述房产。 综上所述，本院认为，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条的规定，国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。因此，预查封的目的是限制房产权属的变更、转移。涉案房屋所有权一直未登记在被上诉人何邦田、兰如平名下，法院针对何邦田、兰如平采取的预查封措施，不具有对房屋所有权的保全性质。同时，原告宁德万达广场有限公司与被告何邦田、兰如平签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及相关附件为有效合同，对原、被告双方都具有约束力，原、被告应当按照协议的约定履行义务。在合同履行过程中，因被告连续多个付款期未偿还银行按揭贷款本息，导致贷款银行申请仲裁并从原告银行账户扣划了拖欠的购房贷款。依据合同约定，俩被告的行为已构成违约，原告依据合同的约定请求解除双方之间的《商品房买卖合同》、《补充协议》及相关附件并要求被告按购房款的20%向原告支付违约金233915元、赔偿律师费损失56939元、赔偿仲裁案件受理费13815元、处理费4542元、公告费600元及仲裁案件申请执行费用11064.03元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告于2019年3月25日通过特快专递致函被告，明确涉案购房合同已于2017年3月22日解除，根据《补充协议》第一条约定“以特快专递发出的，寄出后第3日为送达日”，可认定原告解除合同的主张已通知被告，合同于2017年3月28日解除。合同解除后，原告应将被告已支付的购房款1169575元返还被告，转为查封对象，支付给包括原告在内的各债权人分配，公平地保护各债权人的合法利益；原告要求将被告应付未付款项从被告已付购房款中直接抵扣，依据不足，本院不予支持。合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，履行妥善处理合同终止事宜的协助义务，原告请求被告配合办理解除备案登记、预告登记相关手续符合法律规定，本院予以支持。对于原告诉请被告要求赔偿各项损失的违约金，本院认为，被告未按期偿还银行按揭贷款的违约行为是导致原告要求解除《商品房买卖合同》的原因，被告已为此承担解除合同而支付违约金的责任，原告另要求被告就该违约行为承担其他损失的违约金，系对被告同一违约行为的重复评价，根据公平原则，本院不予支持。原告的其他诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。被告何邦田、兰如平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、原告宁德万达广场有限公司与被告何邦田、兰如平签订的编号为20120300545的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及相关附件）于2017年3月28日解除； 二、被告何邦田、兰如平于本判决生效之日向原告宁德万达广场有限公司支付解除合同违约金233915元； 三、被告何邦田、兰如平于本判决生效之日向原告宁德万达广场有限公司赔偿律师费损失56939元、赔偿仲裁案件受理费13815元、处理费4542元、公告费600元及仲裁案件申请执行费用11064.03元； 四、被告何邦田、兰如平于本判决生效之日协助原告宁德万达广场有限公司办理解除《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记注销手续； 五、原告宁德万达广场有限公司于本判决生效之日返还被告何邦田、兰如平购房款1169575元； 六、驳回原告宁德万达广场有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15327元，减半收取7663.5元，由原告宁德万达广场有限公司负担2556.5元，由被告何邦田、兰如平负担5107元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。 审判员 陈 庄 二〇一九年十一月二十日 书记员 薛梦玲 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 -3-