河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0303民初5033号原告：翟翠兰，女，1950年3月28日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：高立发，住河南省驻马店市驿城区，驻马店市驿城区橡林街道张楼社区居民委员会推荐。被告：洛阳亿和置业有限公司，住所地：洛阳市西工区纱厂南路33号金阳国际2101室。法定代表人：康现末，总经理。委托诉讼代理人：周亚洲，该公司员工。原告翟翠兰诉被告洛阳亿和置业有限公司（以下简称亿和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，并于2018年5月10日作出（2018）豫0303民初987号民事判决书。原告翟翠兰对判决结果不服，提出上诉。2018年9月30日洛阳市中级人民法院作出（2018）豫03民终4087号民事裁定书，裁定撤销原判，发回我院重审。本院于2018年11月28日立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翟翠兰的委托诉讼代理人高立发，被告亿和公司的委托诉讼代理人周亚洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翟翠兰向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2015年10月31日签订的以房抵债认购协议已具备《商品房销售管理办法》第16条规定的主要内容，至2017年4月1日被告取得商品房预售许可证时，该协议即转化为商品房买卖合同；2.判令被告与原告按国家住房和城乡建设部和工商总局印发的《商品房买卖合同示范文本》补充合同内容，并登记备案、按期交房、办理不动产证；3.由被告承担案件受理费和保全费。事实与理由：2013年，亿和公司通过他人介绍向原告借款342万元，该借款到期后，亿和公司无力偿还，将位于洛阳市西工区王城大道与纱厂西路交叉口世纪王城项目6号楼1单元1101号，建筑面积174.11平方米，每平方米按6210元；6号楼1单元2802号，建筑面积124.38平方米，每平方米按6550元；6号楼2单元1201号，建筑面积124.38平方米，每平方米按6230元；6号楼2单元2101号，建筑面积124.38平方米，每平方米按6410元一并抵偿给原告，总房价一次性95折后3294672元，亿和公司同时向原告收取了该4套房屋的煤气初装费13280元、暖气初装费41591元，共计54871元。以上抵债总款为3349543元，双方于2015年10月30日签订了《认购协议》，亿和公司并将抵债后下余的70457元向原告出具了借据，月利率按1%计算。该《认购协议》第三条第4项约定：待具备签订《商品房买卖合同》条件时，乙方（原告）与甲方（被告）签订《商品房买卖合同》。同时，原告看到亿和公司在售楼部张贴的公告向购买本公司“所开发世纪王城项目的客户”承诺在2015年12月31日前交房。亿和公司言而无信，直到2017年4月1日才取得商品房预售许可证。因亿和公司负债累累，被众多债权人起诉，分争世纪王城房产抵债，迫使原告提起诉讼，并于2018年3月28日保全了上述4套房屋。亿和公司辩称，翟翠兰诉讼请求的第1项与第3项不属于同一法律关系。亿和公司对认购协议的效力是认可的，如果翟翠兰一直想要房子的话亿和公司可以把房子给翟翠兰。第2项中要求亿和公司与翟翠兰签订商品房买卖合同示范文本，但在第1项中又要求确认认购协议自动转化为商品房买卖合同，这两个诉讼请求互相矛盾。至于翟翠兰要求的房屋备案、办理不动产证，因为工程尚未完工，目前正在等待消防验收，对方要求暂时无法满足，现在只能去办理商品房预告登记，鉴于本案是发回重审案件，在二审的过程中，亿和公司一直积极和翟翠兰沟通，无奈翟翠兰在明知房屋还未完工的情况下，一直要求签订房管局备案的商品房买卖合同，在事实上和法律上都是无法达成的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月31日，亿和公司（甲方）与翟翠兰（乙方）签订四份《认购协议》，主要内容分别为：1、编号为0001579的《认购协议》约定乙方认购6号楼1单元11层01号房，建筑面积174.11平方米，总房价1081223元（备注：本房屋属顶账房，一律不予退换，一次性95折优惠后1027162元），乙方于2015年10月31日支付定金1027162元、煤气初装费3320元、暖气初装费13232元；本协议仅作认购用，不作为正式的《商品房买卖合同》；卖方收下买方定金后，不得将物业再出售他人，否则定金双倍返还；待具备签订《商品房买卖合同》条件时，乙方于甲方在报纸公告期限内或收到通知书载明的期限内与甲方签署《商品房买卖合同》，并办理房款、按揭等相关手续；经签署《商品房买卖合同》之后，按揭客户需贷款手续办理完毕，本协议自动失效。认购协议还对其他事项进行了约定。2、编号为0001580的《认购协议》约定乙方认购6号楼1单元28层02号房，建筑面积124.38平方米，总房价814689元（备注：本房屋属顶账房，一律不予退换，一次性95折优惠后773955元），乙方于2015年10月31日支付定金773955元、煤气初装费3320元、暖气初装费9453元；协议其他内容同编号为0001579的《认购协议》。3、编号为0001581的《认购协议》约定乙方认购6号楼2单元21层01号房，建筑面积124.38平方米，总房价797276元（备注：本房屋属顶账房，一律不予退换，一次性95折优惠后757412元），乙方于2015年10月31日支付定金757412元、煤气初装费3320元、暖气初装费9453元；协议其他内容同编号为0001579的《认购协议》。4、编号为0001582的《认购协议》约定乙方认购6号楼2单元12层01号房，建筑面积124.38平方米，总房价774887元（备注：本房屋属顶账房，一律不予退换，一次性95折优惠后736143元），乙方于2015年10月31日支付定金736143元、煤气初装费3320元、暖气初装费9453元；协议其他内容同编号为0001579的《认购协议》。同日，亿和公司向翟翠兰出具了内容为收到翟翠兰交来的上述四套房屋诚意金、煤气初装费、暖气初装费的收据。诉讼中，翟翠兰向本院申请财产保全，并交纳保全费5000元。本院于2018年3月28日作出（2018）豫0303财保137号民事裁定书，并查封亿和公司位于洛阳市××工区纱厂××路与××大道交叉口世纪王城项目6号楼1单元11层01号房屋、6号楼1单元28层02号房屋、6号楼2单元21层01号房屋、6号楼2单元12层01号房屋共四套。另查明，（一）2019年3月11日洛阳市不动产登记中心出具的房屋记载表显示：位于洛阳市西工区纱厂西路与王城大道交叉口世纪王城项目6号楼1单元11层01号房屋、6号楼1单元28层02号房屋、6号楼2单元21层01号房屋、6号楼2单元12层01号房屋被洛阳市西工区人民法院依据（2018）豫0303财保137号民事裁定书进行查封，查封期限为2018年4月13日至2021年4月13日，诉讼保全裁定书上显示申请人为翟翠兰。庭审时，亿和公司称涉案房屋所有权人系洛投公司（案外人）和亿和公司，现无其他纠纷，房屋解除保全手续后即可办理房屋备案登记手续，同时表示愿意与翟翠兰签订《商品房买卖合同》，并在翟翠兰申请解除涉案房产的查封后，协助其办理房产备案登记手续。庭审后，案件调解过程中，亿和公司代理人口头表示公司已不同意与翟翠兰签订《商品房买卖合同》。（二）亿和公司于2015年4月3日在案涉世纪王城小区门口张贴公告一张，告知购买亿和公司所开发“世纪王城”项目的客户，原计划于2014年12月31日交房，由于各种原因，交房日期需延期到2015年12月31日前。（三）亿和公司于2017年4月1日取得商品房预售证。本院认为，亿和公司与翟翠兰于2015年10月31日签订的编号分别为0001579、0001580、0001581、0001582的《认购协议》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，庭审时，亿和公司和翟翠兰对签订该协议的过程及履行情况均无异议，认购协议中未履行的部分双方应继续履行。翟翠兰关于要求确认认购协议在亿和公司取得商品房预售许可证后即转化为商品房买卖合同的请求，因证据不足，本院不予支持。翟翠兰提出的关于煤气初装费和暖气初装费的诉讼请求，其已于案件审理过程中予以撤回，本院不予处理。翟翠兰要求亿和公司按国家住房和城乡建设部和工商总局印发的《商品房买卖合同示范文本》补充合同内容，实质还是要求亿和公司与其签订《商品房买卖合同》，因是否签订《商品房买卖合同》系当事人之间的意思自治范畴，法院不能以公权力强制当事人双方缔约，故该诉求不属于人民法院民事诉讼的受理范围，对其该请求本院不予处理。翟翠兰要求的其他几项诉讼请求均系签订商品房买卖合同的后续程序，本院亦不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、洛阳亿和置业有限公司与翟翠兰继续履行双方于2015年10月31日签订的编号分别为0001579、0001580、0001581、0001582的《认购协议》；二、驳回翟翠兰的其他诉讼请求。案件受理费19577元，保全费5000元，共计24577元，由洛阳亿和置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  文艳霞人民陪审员  汪景敏人民陪审员  张彩霞二〇一九年十一月十一日书 记 员  安 智