安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9402号上诉人（原审原告）：安徽万基置业集团有限公司，住所地安徽省合肥市包河工业区北京路21号。法定代表人：程永崇，执行董事。委托诉讼代理人：王永平，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁奇，北京大成（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽康立健康管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区北京路与大连路交口铂澜商务中心港汇奥特莱斯商业街S6幢。法定代表人：胡彪，执行董事。委托诉讼代理人:任印华，北京金台（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人:王劭杉，北京金台（合肥）律师事务所实习律师。上诉人安徽万基置业集团有限公司(以下简称万基公司)因与被上诉人安徽康立健康管理有限公司(以下简称康立公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初11304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万基公司上诉请求：1.撤销原判，改判支持其一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由康立公司承担。事实与理由：1.康立公司在合同履行期间多次恶意欠付租金，已构成根本违约，一审法院认定事实不清。双方签订的租赁合同已明确租金支付时间及标准，康立公司应当自第二年起于每季度开始前10天向万基公司支付下一季度租金。康立公司在合同履行过程中长期存在恶意拖欠房租的情形，且违约情节不断加重，万基公司无奈于2019年4月24日依约向康立公司发出《解除合同通知书》，截至万基公司发函之日止，康立公司已累计拖欠3个季度，明显属于恶意违约。虽康立公司于2019年5月15日支付了部分欠款，未完全履行付款义务。一审法院认定康立公司由于资金紧张，出现拖欠房租的情况无任何依据，认定事实不清。2.康立公司已构成根本违约，案涉租赁合同符合解除条件。本案中，康立公司的主要合同义务为按照合同约定的时间及标准支付房屋租金，但其历次房租均存在拖欠，且自2018年9月10日起，至万基公司发出解除合同通知书之日，康立公司始终未支付租金，已通过其行为表明不履行主要债务。万基公司与康立公司订立租赁合同的目的在于通过出租房屋获得定期收益，而康立公司恶意拖欠房租，已使万基公司的合同目的不能实现，因此康立公司拖欠租金的行为已构成根本违约，符合法定解除的条件。康立公司一审并未举证证明其经营投入，其违约行为导致万基公司无法按约定获得定期收益。一审法院认定康立公司竭力筹款，并于近期付款，康立公司投入两千多万，解除合同给康立公司造成巨大经济损失，属认定事实不清，判决有失公允。3.案涉房屋租赁合同已因万基公司行使解除权依法解除。万基公司作为企业法人，公司员工程兰兰代表万基公司邮寄《解除合同通知书》的行为系职务行为，法律后果应由万基公司承担。该通知书于2019年4月25日由康立公司签收，康立公司负责人张梅霞于2019年4月26日通过微信告知万基公司委托律师“昨天收到了万基给我们公司的函”，康立公司一审提供的万基公司负责人周强海向康立公司负责人张梅霞发送微信记录亦能证明康立公司已收到《解除合同通知书》的事实。一审法院以无法确定邮寄材料的内容为由，认定康立公司未收到万基公司解除合同的意思表示，属认定事实有误。4.案涉租赁合同中约定的解除合同的条件明确，万基公司有权依据合同约定行使解除合同的权利。“终止合同”与“合同终止”意思存在明显差别，“终止合同”是一种行为，“合同终止”才是一种状态，当事人通过行使终止合同的行为才能达到合同终止的状态。一审法院混淆二者概念，将“终止合同”理解为“合同终止”，进而认定双方当事人对解除合同的条件约定不明，认定事实有误。案涉合同中所表述的“甲方有权终止合同”，即为甲方有权通过解除合同达到合同终止的法律效果，因此万基公司依据该条约定有权解除合同。5.万基公司依据合同约定行使解除合同的权利，一审法院判决合同继续履行属适用法律错误。万基公司依据合同约定有权单方解除合同，且已向康立公司发出《解除合同通知书》，作出了合同权利义务终止的意思表示。根据法律规定，通知达到康立公司时合同即为解除，因此双方合同权利义务已于2019年4月25日终止。一审法院无视双方合同约定，径行适用法定解除权，认定康立公司不构成根本违约，判决合同继续履行，并对万基公司主张确认合同解除的请求不予支持，属适用法律错误。6.案涉租赁合同已经解除，康立公司应当按照合同约定向万基公司支付免租期房租及房屋占有使用费。双方租赁合同因康立公司违约解除，根据合同约定双方约定的免收12个月房租费取消，康立公司应当全额支付免除的全部房屋租赁费935965.6元。双方租赁合同已于2019年4月25日解除，康立公司在合同解除后仍持续占用房屋，应当按照合同约定的租金标准自2019年4月25日起向万基公司支付房屋占有使用费至实际腾退之日止。7.康立公司于2018年9月10日起拖欠租金273529.5元，于2018年12月10日起另拖欠300881.5元，于2019年3月10日另拖欠300881.5元。因康立公司持续拖欠租金，应当按照合同约定支付逾期付款违约金，一审法院认定康立公司仅拖欠300881.5元租金并据此计算违约金，属认定事实有误。康立公司辩称，1.康立公司并未恶意违约。康立公司前期与合肥国宏商业营运管理有限公司签订《铂澜商务中心港汇奥特莱斯商业街房屋租赁合同》，每次支付租金都是与合肥国宏商业营运管理有限公司法定代表人王俊财沟通并得到其允许才延期支付，直到2019年4月25日均是王俊财在负责处理案涉房屋的租赁费用收取事宜，万基公司一直都未对康立公司迟延支付租金提出过任何异议，仅是突然提出解除合同。2.康立公司并未根本违约。康立公司已经支付至2019年6月9日的全部租金，因本案万基公司上诉尚在审理，康立公司才未支付一审判决的租金及违约金。3.万基公司所称于2019年4月24日向康立公司发出的《解除合同通知书》无效。一审认定双方对解除合同条件约定不明正确，双方在租赁合同第八条第6款约定康立公司提前六个月提出申请终止合同，并非是万基单方提出解除合同，该条约定与万基公司主张适用的合同条款相互矛盾。本案中万基公司的合同目的是收取租金，而康立公司已按约定数额支付租金至2019年6月9日，合计2292578元。万基公司的合同目的已经实现，康立公司并未根本违约。依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条的规定，万基公司请求解除合同的，人民法院应不予支持。4.康立公司在租赁场地上投资巨大。康立公司已在租赁场地上建立了“康立体检中心”，租金、检验检测医疗设备、装饰装修、人员工资、后院荒地整理等投入已经接近2500万元。目前体检中心的运营在日趋正常化，运营平稳后康立公司将依约及时、足额支付租金。5.一审判决调整的违约金数额适当、计算方式参照买卖合同纠纷案件处理更为公平。本案为房屋租赁合同纠纷，万基公司的合同目的为收取租金，康立公司前期迟延支付租金是与合肥国宏商业营运管理有限公司法定代表人王俊财协调的结果，康立公司对一审判决酌情2019年6月10日之前的逾期付款违约金为2万元无异议。康立公司后期延付租金对于出租人来说仅是资金占用的损失，如按照年利率24%的标准进行调整，对于承租方负担过重。万基公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《铂澜商务中心港汇奥特莱斯商业街房屋租赁合同》于2019年4月24日解除；2.康立公司向万基公司支付房屋租金1811258.1元及逾期付款违约金（逾期付款违约金为分段计算之和：以273529.5元为基数，按年利率24%的标准自2018年9月10日起计至款清之日止；以300881.5元为基数，按年利率24%的标准自2018年12月10日起计至款清之日止；以300881.5元为基数，按年利率24%的标准自2019年2月10日起计至款清之日止，逾期付款违约金暂计至2019年5月15日，为95771.6元）；3.康立公司自判决生效之日起按照每天3343元的标准向万基公司支付至涉诉房屋实际腾退之日止期间的房屋占有使用费；4.本案的诉讼费用全部由康立公司承担。一审法院认定事实：2017年3月29日，万基公司和康立公司签订《铂澜商务中心港汇奥特莱斯商业街房屋租赁合同》，约定万基公司将位于合肥市包河区北京路与大连路交口铂澜商务中心港汇奥特莱斯商业街36幢1-3层出租给康立公司使用，出租房屋建筑面积为6631平方米，租期十年，自2016年12月10日至2026年12月9日止。第一年租金标准为每月每平方米15元，之后每年的租金涨幅在上一年租金基础上增加10%，第一年租金一次性付清，之后的租金按季度支付，康立公司应于每季度开始前10日内向万基公司缴纳租金。第一年免租期为6个月，第二至第四年各免租2个月。合同第八条第1项约定：“如任何一期欠甲方（万基公司）租金、违约金等，甲方有权终止合同，同时违约方赔偿守约方全部损失”，合同第九条第1项约定：“乙方（康立公司）如不按时缴纳租金及相关费用（包括但不限于履约保证金、水电费及公共能耗费等），除仍应及时如数补交外，每逾期一天，则按应交数额每日5%向甲方承担违责任。造成其他损失的，乙方还应予以赔偿”，合同第十一条第4项约定：“因乙方原因导致本合同提前终止或解除的，乙方所缴纳的保证金、租金及相关费用不予退还，装潢不准拆除且不予补偿；同时双方约定的免收12个月房租租费取消，乙方应当全额支付免除的全部房屋租赁费；除此之外，甲方还保有追究乙方法律责任的权利”。合同签订后，万基公司将房屋交付康立公司使用。合同履行过程中，康立公司由于资金紧张，出现拖欠房租的情况。一审另查明：本案诉讼期间，康立公司于2019年8月13日向万基公司支付房租515292.5元，实际支付到了2019年6月9日的租金。截至目前，康立公司尚欠万基公司租金300881.5元。一审法院认为，万基公司与康立公司于2017年3月29日签订的《铂澜商务中心港汇奥特莱斯商业街房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。康立公司未按合同约定按时支付房屋租金，尚欠万基公司2019年6月10日至2019年9月9日租金300881.5元，应承担继续付款的法律责任。合同约定的每日5%的违约金过高，万基公司起诉时降低为按照年利率24%的标准，康立公司认为仍过高，根据最高人民法院的相关规定，逾期付款违约金可以参照买卖合同纠纷案件规定的以中国人民银行同期同类银行贷款利率加收50%（参照逾期罚息利率）计算，该院按照上述规定依法调整。对于2019年6月10日之前康立公司拖欠租金的逾期付款违约金，酌情确定为2万元。万基公司诉称于2019年4月24日向康立公司发出《解除合同通知书》，认为双方之间签订的租赁合同已经解除，请求法院确认双方签订的《铂澜商务中心港汇奥特莱斯商业街房屋租赁合同》已于2019年4月24日解除，该院认为，寄件人是一个叫程兰兰的个人，并非万基公司，万基公司陈述程兰兰是该公司员工，是该公司财务部门会计人员，但未向法庭提供相应的证据材料，且快递单上并没有写清楚邮寄的材料是什么，不能证明邮寄的就是《解除合同通知书》，另解除合同和终止合同确实存在明显差异，终止合同只是一种状态，解除合同是一种行为，故应视为双方对解除合同的条件约定不明。结合本案的事实来看，康立公司仅拖欠万基公司一个季度2019年6月10日至2019年9月9日期间的房租300881.5元，且仍在竭力四处筹款，并准备近期向万基公司支付剩余欠付租金，并不构成根本违约，从维护合同及交易的稳定性出发，也不宜轻易解除合同。康立公司在租赁房屋内投入有两千多万，双方约定租赁期限是十年，现只有两年，如果解除合同将给康立公司带来巨大经济损失。综上，该院认为万基公司的该项诉讼请求无事实依据，也不合乎法理人情，综合考虑本案的实际情况，对万基公司的该项诉讼请求不予支持。万基公司其他诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百二十六条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、康立公司于判决生效之日起十日内向万基公司支付拖欠的2019年6月10日至2019年9月9日期间的房屋租金300881.5元，并支付逾期付款违约金（以本金300881.5元为基数，从2019年6月10日起按中国人民银行同期同类银行贷款利率加收50%计算至款清之日止）；二、康立公司于判决生效之日起十日内向万基公司支付2019年6月10日之前拖欠租金的逾期付款违约金2万元；三、驳回万基公司的其他诉讼请求。案件受理费21964元减半收取10982元，由万基公司承担9000元，康立公司承担1982元。二审中，万基公司向本院提交：1.《租金应付实付统计表》、《国内支付业务收款回单》六份，证明康立公司自第二年起租金均存在欠付情况，违约情形不断加重，自2018年9月10日起长期拖延租金拒不支付，且经一审判决后仍欠付租金，已构成根本违约。2.《劳动合同书》、合肥市社会保险单位参保证明，证明程兰兰系万基公司员工，其在2019年4月24日代表公司向康立公司邮寄《解除合同通知书》的行为系职务行为，该通知书于4月25日由康立公司签收。3.微信记录，证明康立公司已收到《解除合同通知书》的事实。4.诉讼请求明细表、逾期付款违约金计算表，证明因康立公司违约导致合同解除，康立公司应当按照合同约定支付已减免房屋租金，并以逾期付款金额为基数，自逾期之日起向万基公司支付至实际款清之日的逾期付款违约金。康立公司质证认为，证据1的《国内支付业务收款回单》真实性、合法性、关联性无异议，《租金应付实付统计表》不能作为证据使用，对应付时间、应付金额、数额、实付时间及实付金额无异议，对备注内容有异议，迟延给付是经过王俊财同意的，万基公司此前也未提出异议。证据2的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议，《劳动合同书》不属于新证据，仅有双方签字，没有落款时间，双方何时建立劳动关系不能确定，社保凭证无法确认万基公司何时为程兰兰缴纳社保。证据3微信记录的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议，微信记录中的张梅霞是康立公司负责人，对记录的文字无异议，其中2019年4月26日张梅霞所述收到万基公司发的函不能确定是指万基公司所称的解除函。证据4的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议，系万基公司单方制作。对一审认定而为双方当事人无异议之事实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案《铂澜商务中心港汇奥特莱斯商业街房屋租赁合同》第八条虽约定“如任何一期欠甲方租金、违约等，甲方有权终止合同”，但依据诚实信用及有利于合同履行的交易原则，万基公司在康立公司延迟支付租金情况下行使合同解除权前应给予康立公司合理履行期限。涉案房屋租赁合同履行期间，康立公司因自身经营问题确实存在迟延支付租金的行为，但万基公司接受租金后至2019年4月24日发送《解除合同通知书》期间未明确提出异议，万基公司起诉后，康立公司积极履行合同义务，缴纳租金至2019年6月9日，故一审法院在综合考虑合同履行情况、康立公司违约情节及过错、合同目的实现等基础上，从维护交易稳定、兼顾双方当事人利益角度，判决康立公司继续履行合同义务，支付拖欠房屋租金，并对违约金予以酌定，并无不当，本院予以维持。综上所述，万基公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21964元，由安徽万基置业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张   长   海审判员 马枫蔷审判员方玮韡二〇一九年十一月二十六日法官助理吴丁蔷书记员俞文静附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。