江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏13民终2554号 上诉人（原审被告）：江苏京杭建筑工程有限公司（统一社会信用代码91321311704021790R），住所地宿迁市宿豫区财富广场A座18楼。 法定代表人：王立权，该公司董事长。 委托诉讼代理人：车万里，江苏杜江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘德明，该公司副总经理。 被上诉人（原审原告）：章健，男，1973年6月10日出生，住江苏省泗阳县。 委托诉讼代理人:陆兴明,江苏华脉律师事务所律师。 原审第三人：江苏盛唐置业有限公司（统一社会信用代码91321322669614135C），住所地沭阳县沭城街道上海南路。 法定代表人：陆浩明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:陆兴明,江苏华脉律师事务所律师。 上诉人江苏京杭建筑工程有限公司（以下简称京杭公司）因与被上诉人章健、原审第三人江苏盛唐置业有限公司（以下简称盛唐公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）（2017）苏1322民初14944号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 京杭公司上诉请求：撤销沭阳法院（2017）苏1322民初14944号民事判决，改判驳回被上诉人章健诉讼请求，恢复对位于沭阳县XXXX东朝向6-106、6-107两间房屋的执行。事实和理由:1.上诉人申请诉讼保全案涉房屋时间是2012年7月20日，保全措施实施、查封裁定送达均在被上诉人章健购买案涉房屋之前；2.一审判决认定2012年7月20日章健向原审第三人交付案涉房屋首付款，2012年7月25日签订房屋买卖合同等内容是虚假的；3.原审第三人将二楼七间房屋租赁合同权利转让给章健也是虚假转让，其目的是对抗法院保全；4.被上诉人章健与原审第三人盛唐公司改变购房合同约定的余款的支付时间、支付方式，也是为了躲避法院保全的违法行为；5.一审判决表述章健支付余款时不知晓案涉房屋被查封，法院也未通知章健将案涉房屋余款交付法院，该表述是为章健找理由，章健与原审第三人盛唐公司的法定代表人席某是亲兄妹关系，章健又是盛唐公司的实际管理人，章健在支付购房余款时应当知晓案涉房屋被法院查封的情况。 被上诉人章健辩称,现有证据能够证明付清房款的事实,银行转账凭证所载明的金额是进入对应的公司账户的,在没有相反证据的情况下,上诉人认为这些是虚假的是不成立的,章健对案涉二套房屋的权利足以对抗上诉人的执行申请。 原审第三人盛唐公司未陈述意见。 章健向一审法院起诉请求：停止对XXXX6-106、6-107两套商铺的查封、执行。 一审法院认定事实：京杭公司与盛唐公司建设工程施工合同纠纷一案，江苏省宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院）受理后，依京杭公司的申请于2012年8月3日依法作出（2012）宿中民初字第0079号民事裁定，查封盛唐公司所有的位于沭阳县XXXX东朝向门面房七套（即亚诺咖啡正在装修的部分，门牌号为：××、6-105、6-106、6-107、6-108、6-109、6-110），并于2012年8月15日向盛唐公司送达该民事裁定书。后宿迁中院依法指定沭阳法院审理本案。沭阳法院受理后，于2013年11月4日作出（2012）沭民初字第3739号民事判决，判决：盛唐公司于判决生效后十日内给付京杭公司工程款7355015.67元及利息。盛唐公司不服提起上诉，宿迁中院于2016年7月21日作出（2014）宿中民终字第0216号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。在二审期间，依京杭公司的申请，宿迁中院于2014年8月4日作出（2014）宿中民终字第0216-1号民事裁定，继续查封盛唐公司所有的位于沭阳县XXXX东朝向门面房七套。判决生效后，因盛唐公司未能自觉履行生效民事判决所确定的给付金钱义务，京杭公司于2016年8月8日向沭阳法院申请执行。在该案的执行过程中，沭阳法院继续查封案涉房屋。2016年10月17日，章健向沭阳法院提出书面异议，要求停止对案涉房屋的查封、执行。2017年8月24日，沭阳法院作出（2016）苏1322执异145号裁定，裁定：驳回章健的异议请求。2017年9月7日，章健对该裁定不服，向沭阳法院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2012年7月20日，章健向盛唐公司交付XXXX小区6-106、6-107两套商铺的首付款分别为246744元，同日还支付了XXXX6幢03、05、06、07、08、09、10办公室的首付款。2012年7月25日，章健与盛唐公司签订该两套商铺的买卖合同及另七间办公用房的买卖合同，案涉房屋两份合同及另七间办公用房合同的第六条第三款均记载买受人于2012年9月1日付清余款245000元，取消银行按揭贷款的内容。2012年10月30日，章健付清了案涉两套商铺及另七间房屋的余款。同年11月22日，盛唐公司向章健出具案涉两套商铺及另七间办公用房的销售发票，同年12月13日，章健缴纳了案涉两套商铺及另七间办公用房的契税。2013年9月29日，章健取得七间办公用房的产权登记手续。2012年7月25日，章健与盛唐公司签订案涉两套商铺及另七间办公用房合同后，盛唐公司即将上述房屋租赁给张卫某经营亚诺咖啡店的合同权利转让给章健。 再查明，2012年8月6日宿迁中院在向沭阳县房地产管理处送达（2012）宿中民初字第0079号民事裁定书时，沭阳县房地产管理处在送达回证备注栏注明：经查档，江苏盛唐置业有限公司开发的XXXX东朝向门面房（6-106、6-107）两套门面房已备案给章健，特此说明。 一审法院认为，本案的争议焦点为：章健对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行的，应具备下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，章健与盛唐公司签订了案涉两套商铺的买卖合同，该合同不违反相关法律法规的规定，系双方真实意思表示，合法有效；因案涉两套商铺及另七间办公用房之前已被盛唐公司租赁给张卫某经营亚诺咖啡店，在章健与盛唐公司于2012年7月25日签订买卖合同当日，盛唐公司将案涉房屋的租赁合同权利转让给章健，应属在人民法院查封前章健实际占有了案涉房屋。章健在法院查封前支付了案涉房屋的首付款，余款在2012年10月30日付清，虽然支付余款在人民法院查封之后，但章健在支付余款时并不知晓案涉房屋被法院查封，人民法院也未通知章健案涉房屋被查封或通知章健将案涉房屋余款交付人民法院，因此章健给付购房余款并无过错，应视为章健付清了案涉房屋全部款项。因案涉房屋被法院查封，章健无法办理所有权登记手续，章健对此没有过错。综上，章健就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对案涉房屋执行的请求有事实和法律依据，对此予以支持。京杭公司的辩解理由被查明的事实所否定，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：不得执行位于沭阳县XXXX东朝向6-106、6-107两套门面房。案件受理费13743元，由京杭公司负担。 二审期间，本院对案涉房屋被法院查封的情况、章健与盛唐公司订立的案涉房屋买卖合同情况、章健支付案涉房屋首付款情况以及章健与盛唐公司及案外人张卫某就相关房屋租赁合同权利转让情况等事实，与一审法院查明的事实相同，对一审法院查明的该部分事实予以确认。 二审另查明：本院于2012年8月6日向沭阳县房地产管理处送达本院（2012）宿中民初字第0079号民事裁定书和协助执行通知书，于2012年8月15日向盛唐公司送达了上述裁定书。章健主张付清案涉房屋剩余房款的时间是2012年10月30日，章健一审提交的工商银行客户存款对账单载明，对方户名“席某”，其中一笔50万金额的付款摘要载明“章铃滟房款”。 二审还查明：京杭公司与盛唐公司建设工程施工合同纠纷一案，盛唐公司不服宿迁中院（2014）宿中民终字第0216号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2018年8月14日作出（2017）苏某申2691号民事裁定，裁定该案由江苏省高级人民法院再审。2018年12月28日江苏省高级人民法院作出（2018）苏某再404号民事判决，判决：一、撤销宿迁中院（2014）宿中民终字第0216号以及沭阳法院（2012）沭民初字第3739号民事判决；二、盛唐公司于判决生效之日起十日内给付京杭公司工程款2366119.99元及利息（自2012年7月23日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至判决确定给付之日止）；三、驳回京杭公司其他诉讼请求。一审案件受理费75239元，保全费5000元，合计80239元，由京杭公司负担48143元，盛唐公司负担32096元。二审案件受理费75239元，鉴定费240000元，合计315239元，由京杭公司负担189143元，盛唐公司负担126096元。 二审再查明：本院于2019年8月13日依法向沭阳县不动产登记服务中心调查案涉房屋情况，沭阳县不动产登记服务中心向本院出具情况说明，主要内容是：沭阳县XXXX6-106、6-107室门面房首查封案号为（2014）宿中民初字第0216-3号，续查封案号为（2016）苏1322执4839号。 本案二审争议焦点是：章健对案涉房屋是否享有排除法院执行的民事权益。 本院认为，京杭公司与章健及盛唐公司案外人异议之诉一案，虽然案涉执行依据即沭阳法院（2012）沭民初字第3739号民事判决和本院（2014）宿中民终字第0216号民事判决被江苏省高级人民法院再审撤销，但江苏省高级人民法院的再审判决是变更了债权数额，目前案涉房屋仍在沭阳法院查封状态，故本执行异议之诉案件应继续审理。 关于章健就案涉房屋是否享有排除法院执行的民事权益问题。本院认为，买受人对登记在被执行人名下的不动产是否享有排除法院执行的民事权益，可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查，即：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。综合本案证据能够认定以下事实：一是章健与盛唐公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。章健与盛唐公司于2012年7月25日签订案涉房屋买卖合同，并已备案；本院作出（2012）宿中民初字第0079号保全裁定的时间是2012年8月3日，向沭阳县房管部门送达保全裁定和协助执行通知书的时间是2012年8月6日。上述事实能够认定，在法院查封案涉房屋之前章健与盛唐公司已经签订了案涉房屋的买卖合同，该合同不违反法律法规的强制性规定，应属有效。上诉人京杭公司有关保全措施实施、查封裁定送达均在被上诉人章健购买案涉房屋之前，案涉房屋买卖合同内容虚假等上诉主张，依据不足，不予支持。二是章健在人民法院查封之前已合法占有该不动产。因案涉房屋在出售给章健之前被盛唐公司租赁给他人经营使用，在章健与盛唐公司签订商品房买卖合同当日，盛唐公司与承租人及章健三方协商一致，盛唐公司将案涉房屋的租赁合同权利转让给章健，三方在原租赁合同上签字确认；案涉房屋出租人主体变更行为在人民法院查封之前，应当认定在人民法院查封前，盛唐公司已经将案涉房屋交付章健，章健合法占有了案涉房屋。上诉人京杭公司有关盛唐公司将案涉房屋租赁合同权利转让给章健是虚假转让的上诉主张依据不足，不予支持。三是非因买受人自身原因未办理过户登记。案涉房屋在订立房屋买卖合同后，不久即被法院查封，因此，案涉房屋没有办理产权过户登记手续不能认定是章健自身原因所致。 关于是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行问题。本院认为，现有证据不能认定章健已经支付了全部价款。根据章健一审期间提交的工商银行客户存款对账单和盛唐公司收据，该证据证明章健在法院查封案涉房屋前,于2012年7月20日以自己名义支付了案涉房屋的首付款493488元。对于剩余房款支付问题，章健主张剩余房款490000元已付清，为证明该主张，章健亦提交了工商银行客户存款对账单和盛唐公司收据等证据，该份银行客户存款对账单载明的付款时间为2012年10月30日，付款人为席某，且该份银行客户存款对账单摘要中载明其中一笔50万元款项为“章铃滟房款”。对于章健提交的该份银行客户存款对账单和盛唐公司收据，本院认为，该部分证据不能证明章健已经付清剩余房款，理由是：1.付款人主体不符。相关银行客户存款对账单载明付款人是席某，且其中一笔付款摘要载明是“章铃滟房款”，均不能证明是章健支付剩余房款；2.即使席某和盛唐公司认可该部分款项是支付章健的剩余房款，该支付行为亦不能认定有效。席某是当时盛唐公司的法定代表人，章健是盛唐公司项目负责人，且席某与章健有亲属关系，因此，席某与章健以及盛唐公司之间存在利害关系；另外，银行客户存款对账单载明席某付款时间是2012年10月30日，案涉房屋保全裁定向盛唐公司送达时间是2012年8月15日，在保全裁定向盛唐公司送达两个多月后，在此情况下，席某以自己的名义向自己的公司为章健支付剩余房款，该行为不能排除席某与章健之间存在恶意串通，损害他人合法权益的目的。因此，对章健提交的证明其支付剩余房款的银行客户存款对账单、盛唐公司收条等证据的证据效力，不予认定；章健有关其已经付清案涉房屋房款的诉讼主张，依据不足，不予支持；不能认定章健已经支付案涉房屋全部价款。 综上所述，本院认为，章健对案涉房屋不享有排除法院执行的民事权益，其就案涉房屋提出的排除法院执行诉讼主张，依据不足，不予支持。京杭公司部分上诉理由成立，对其上诉请求予以支持；一审判决对本案部分事实认定错误,实体处理不当,应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初14944号民事判决； 二、驳回章健的诉讼请求。 一审案件受理费13743元，二审案件受理费13743元，合计27486元，由章健负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐淮成 审判员  仲召虎 审判员  陈 鹏 二〇一九年十一月十五日 书记员  朱子俊