江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8750号上诉人（原审被告）：李艺芳。委托诉讼代理人：黄辉明，石狮市中闽法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王玥伶。委托诉讼代理人：郑修银，江苏鼎昆律师事务所律师。原审被告：昆山家铭房地产营销策划有限公司。委托诉讼代理人：张阳，该公司员工。上诉人李艺芳因与被上诉人王玥伶、原审被告昆山家铭房地产营销策划有限公司（以下简称家铭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初7055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李艺芳上诉请求：1.撤销原判或改判李艺芳无需返还王玥伶定金7万元；2.本案所有诉讼费用及其他费用均由王玥伶负担。事实和理由：1.王玥伶未按约支付首付款，反而单方要求解除协议，王玥伶严重违约在先，王玥伶作为过错方无权要求李艺芳返还定金7万元。2.李艺芳提交的微信聊天记录、视频、谈话录音等能证明双方对购房款支付方式、时间均作了明确约定。李艺芳、王玥伶微信聊天记录显示：“31号前首付70万，明年3月前120万，最后过户25万”，王玥伶回复“12月31日之前，你什么时候有时间，我们一起去中介那边，我把首付付给你”。另中介家铭公司全程参与，也于一审庭审中表明李艺芳、王玥伶就房款支付方式、时间均作了明确约定。一审认定王玥伶没有过错有误。3.李艺芳于2019年1月1日向王玥伶发出律师函明确要求其按约履行否则定金不予退还且房屋另售，但王玥伶仍未按约履行，违反了合同法第六十条诚信履约的规定，根据合同法第一百零七条应当承担违约责任。李艺芳因王玥伶违约有权将房屋出售他人。4.李艺芳为本案诉讼花费大量差旅费，且因王玥伶未按约支付购房款导致李艺芳资金出现问题对外借款产生3万元利息，上述损失均应由王玥伶承担。王玥伶辩称，居间协议仅约定了首付款，对于剩余款项未明确约定，王玥伶一直与李艺芳、家铭公司协商剩余款项支付，但一直未能达成一致意见，故王玥伶为避免造成李艺芳损失才致函通知解除合同。即使因中介操作将王玥伶交付意向金转化为定金，但依据商品房买卖合同司法解释第四条规定，因不可归责于双方事由致使合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。且李艺芳于2019年2月已经将房屋另售他人。家铭公司辩称，当时王玥伶付完钱转定金时，因房东李艺芳不在场，三方通话把付款时间、内容全部确定好，包括首付款70万、3月份120万及待王玥伶社保满时过户交20万。王玥伶向一审法院起诉请求：1.解除王玥伶与李艺芳签订的房地产买卖居间协议；2.李艺芳、家铭公司返还王玥伶支付的购房意向金70000元；3.本案诉讼费用由李艺芳、家铭公司承担。一审法院认定事实：2018年12月10日，王玥伶（乙方）与李艺芳（甲方）在中介方家铭公司（丙方）的居间下签订《房屋买卖居间协议》（以下简称“协议”）一份，约定由王玥伶向李艺芳购买位于昆山市房屋，总价为215万元。协议第一条约定：乙方为表示对丙方居间介绍的甲方房地产之购买诚意，交付意向金7万元，经甲方签字收钱后该意向金直接转为定金。协议第3.1条约定：乙方应向甲方支付首付款70万元整（含已付定金及交房尾款70万元整，该笔交房尾款在过户前暂交至丙方保管）。首付款支付时间为2018年12月31日前；第3.2条约定：在甲、乙双方共同赴昆山市房地产交易中心办理产权过户手续（送件）后当日，乙方向甲方支付房款人民币元整；第3.3条约定：甲方同意乙方以银行贷款方式支付剩余购房款。乙方的贷款金额为人民币元整；第3.4条约定：交房当日，乙方在甲方持有该房屋期间所产生的费用结清及验收后由丙方将交房尾款支付给甲方。协议第5.1条约定：在甲方签署本协议并生效后，乙方购买该房后的意向金即作为定金（或定金的一部分）支付给甲方，由丙方转交甲方或由丙方代为保管。协议第6.6条约定：甲、乙、丙三方须在2020年3月30日之前共赴昆山市房地产交易中心办理产权过户手续。协议第七条约定：如果乙方未能履行上述条款，则应向甲方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额，可用定金抵扣），甲方在收到乙方违约金后，将其中50%支付丙方作为服务费；如果甲方未能履行上述条款，则应返还定金，同时向乙方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额）。乙方在收到甲方违约金后，将其中50%支付给丙方作为服务费。注：当乙方支付甲方购房款达到20%后，甲乙双方任何一方违反上述约定的即属于违约，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。协议补充条款约定：乙方购房资格需等社保满足条件，如有政策变动，甲方需配合乙方满足政策条件，配合乙方过户，如遇不可抗力因素（如客户乙方没有办法购房），甲方需无损失全额退还给乙方（仅限于社保问题）。2018年12月7日，王玥伶向家铭公司转账支付3万元。2018年12月10日，王玥伶向家铭公司转账支付3万元。当日，家铭公司向王玥伶出具一张收据，确认收到王玥伶支付的购房意向金7万元。后家铭公司将该笔7万元款项转账支付给李艺芳。一审另查明：王玥伶、李艺芳除首付款70万元之外的剩余房款145万元的具体付款方式产生争议。王玥伶认为其一直要求以银行贷款方式支付剩余房款145万元，毕竟现金付款对王玥伶来说很困难，且王玥伶还不具备购房资格，何时能够办理过户手续尚不能确定，不可能在这种情况下将大额款项支付给李艺芳。李艺芳、家铭公司则认为与王玥伶在意向金转为定金前已通过电话协商达成一致，剩余房款145万元不通过银行贷款支付，由王玥伶以自有资金分期支付，于2019年3月底支付120万元，该款用于归还李艺芳尚欠银行的住房贷款，剩余款项房子满两年之后再付清。为此，王玥伶、李艺芳均向一审法院提交了双方之间的微信聊天记录。其中，家铭公司的合作业务员崔尚森与王玥伶之间的微信聊天记录显示：2018年12月10日，崔尚森告知王玥伶房东钱已收下；家铭公司的委托代理人张阳与王玥伶之间的微信聊天记录显示：王玥伶向张阳发出：“我是和房东联系了，但是我从没毁约，你们跟房东一个说法，跟我一个说法，让我再怎么相信你们”;张阳回复：“当天就是跟您确认过付款情况，我才让你付钱转定”；王玥伶回复：“就说过了要贷款买房，你怎么还会带我看只能全款才能买的房子，我真的是非常信任你，才一次又一次往花桥跑，我就是想买房，而不是把时间浪费在这些事情上面”；张阳回复：“我们做事说话能不能有一点逻辑性，首先您当时是付的30000块钱意向金，中途我们联系了房东，房东因为急用钱，得一次性付款，然后叫你过来给你说明了，房子不能贷款的情况只能一次性付款，如果不行就把钱退给你。您当时说一次性付款也可以价格便宜就好，然后我这边告诉你了，房子最低的话是2150000你说也可以，然后就是联系了房东，当时联系房东的时候，你本人也坐在那也问了，你当时付款怎么付款，当时就已经谈到的第一笔700000，第二笔1200000。尾款过户付，而且中途还说了，直接付1900000房子还能不能再便宜，然后房东说的是便宜10000块钱，然后你觉得不划算还是分三次给清”。王玥伶与李艺芳之间的微信聊天记录显示：双方在2018年12月21日才开始通过微信进行沟通，此前均是各自与中介方沟通。2018年12月22日，李艺芳表示如果王玥伶是要说毁约的话那是没有的说的，有任何问题就找中介；王玥伶则表示如果想毁约就不会联系；李艺芳回复其是没有问题的，王玥伶要是有任何问题应该找中介沟通清楚；王玥伶发出：“合同里面没有写我替房东你还款120万”；李艺芳回复：具体首付什么时候还有多少钱，三月份之前贷款120万元等要在31号之前双方见面签正式购房合同，把这些写在里面，卖这个房子这么低价是因为当时这边120万贷款加上要用一笔钱，所以需要全款支付，付定金那天一直跟中介强调卖这个房子是要用钱，必须跟买家说好时间节点，这个月31号前付63万，明年3月份之前付120万，没有问题才可以来签，中介说都一再跟你强调这个时间点跟钱没问题，你自己也说没问题，如果想毁约就直接讲，但是定金是没有人会退的。王玥伶表示其一开始就是要贷款买的，不会毁约也没有不想买房子。李艺芳回复：拿着你定金，房子必须卖给你，你31号之前得付63万，明年3月份之前得付120万。2018年12月24日，李艺芳发出：“姑娘你好，咱们自己聊几句吧。首先你目的到底是要买还是不想买了你得直说。买，那后面那120w没得商量没得另谈。你也别听可能别有用心者教你折腾什么空子了没用。我跟每一家中介交代的记录都在，说法也很统一。我低价卖是因为对付款方式有较高要求我要求全款或差不多全款。跟每家中介聊天记录都是这样说，包括他们整个花桥中介共用的系统也是这么登记我的要求的，还有签定金协议当天我和中介沟通的聊天记录都在，就是大家谈的那样。之前也有能首付我120w其他要贷款的我都不卖，我不可能接受姑娘你70w首付卖给你.…更不可能去签这个字，我有十足的证据你要想拿这个说那最后你只会把自己变得很没意思。现在只有一个方法除非你有证据证明他们中介和我沟通的跟和她沟通的的确不一样，那你可以尽情找他们责任，甚至要求他们赔偿你定金损失。怎么样都没我卖家责任，我就是负责到点收钱否则你就是违约，这个你现在必须琢磨得非常清楚。否则最后吃亏的只能是你自己。31号前首付70w，明年3月前120w，最后过户25w。是我愿意这个价卖给你的最底线条件，对不起，这绝对没得再协商。剩下的你还有什么只能找中介负责了，我是听说你想跟我见面协商，我完全没必要！就这几句话是我要跟你说的，你忙吧勿回。”2018年12月25日，王玥伶回复：“12月31号之前，你什么时候有时间，我们一起去中介那边，我把首付付给你。”李艺芳回复：“可以，你这边对原来谈好的付款方式，时间点都没问题了吧。”王玥伶回复：“会按照居间合同上走。”李艺芳回复：“咱得确定好不能再说模拟量可的话了，等会又有什么误会。31号前首付70w，明年3月前120w，最后过户25W。没问题了吧，120w付完我房子就交付你使用，你社保满了就联系我一起过户，然后给我最后25w，都清楚，都没有问题了吧。”王玥伶回复：“就按照合同上规定时间内付你首付。没有说替房东你还120万。”李艺芳回复：“那你跟中介谈吧！我没有责任！反正31号没有进帐你就违约。就算你给我首付明年3月低前没付我120w你照样违约，别愉快的事搞得这么没意思，你要是被中介骗了，你只能找中介赔偿你一切损失，想白的说成黑的不知道你怎么想的，你有证据的话自己慢慢搞。反正我说了我到点收钱你31号如果违约了一切没得谈，你自己负自己的责任除了照原先谈的来办，其他别再私下联系我。有问题找中介。”2018年12月26日，王玥伶发出：“我会按照合同上付你首付70万，超出合同120万我不会明年3月底付给你的，我会按照合同上的付给你。12月27号下午1点房尚房总店（同城店），签网签后，我会按照合同上付房东首付70万，剩余房款145万我是需要通过银行贷款的方式支付给房东。”李艺芳回复：“不可能！我在哪里登记的都是不解释贷款。你根本是反悔了不想买就直说，小小年纪套路这么深！既然如此我们信息不一样，现在是中介责任。你必须回复中介微信和电话。因为他们有义务帮我处理问题，你找我也没用。中介跟我沟通的是3月底120W，过户25w，我证据都在请你配合中介处理！”2018年12月28日，李艺芳发出：“你好我订好31号机票了，具体到中介店里签正式购房合同大约下午2点整，我也让中介通知你了。请务必准时到谢谢。”王玥伶回复：“在购房合同履约条款没有协商一致的前提下，我不会同意签订合同的。同时，如果双方没能最终协商一致，我会主张终止意向合同，要求返还7万意向金。”李艺芳回复：“你31号之前没有付我首付70w没有签订合同，你就是对我违约。至于合同条款你是和中介沟通的我在你签字前，付定金钱没见过面没说过话，条款你单方面觉得有异意，请积极主动与中介沟通，要求他们解释及负责我的角度，只负责首首付，签合同！”一审再查明：2018年12月28日，王玥伶向李艺芳、家铭公司分别发出一份《解除意向协议通知书》，内容为：“我与卖方李艺芳2018年12月10日签订的房屋买卖意向协议。并且支付了意向金7万元，现在我与卖方对购房款的履行方式及履行期限未能协商一致，因此我方要求解除与卖方的这份意向协议，并且要求卖方返还支付的意向金7万元。如果你方在收到该通知7日内未返还意向金7万元,我方将向昆山市人民法院起诉解决。”其中，寄送给李艺芳的函件收件地址为李艺芳的户籍地址，投递记录显示该函已于2018年12月30日由他人收。家铭公司确认收到该函件。2018年12月31日，李艺芳前往家铭公司，家铭公司人员董德燕给王玥伶打了电话，李艺芳也参与了通话。三人之间的通话录音主要内容如下：董德燕询问王玥伶有没有过来，王玥伶说人在上海。董德燕表示房东的意思是你之前说过想贷款，现在房东这边也没有说不同意，也能考虑。王玥伶表示只想把意向金退回来，贷款的话要先网签再贷款。董德燕表示：意向金房东签字收钱就会转为定金了，房东欠贷款网签不了，你的购房资格还没有，没有到网签的时候。王玥伶表示都没谈好，所以只想把钱要回来。三方并未达成一致意见。2019年1月1日，李艺芳委托律师向王玥伶发出律师函，主要内容为：王玥伶在协议约定的期限前并未履行支付首付款的义务，相反单方要求解除协议的行为构成违约，李艺芳不予退还定金，且王玥伶应在收函后三日内足额支付首付款，如逾期视为拒绝履行且单方解除协议，相应的法律后果由王玥伶自行承担，李艺芳有权另行出售。对于该份律师函，王玥伶表示并未收到。李艺芳确认2019年1月1日向王玥伶发出律师函后，其于2019年2月13日将涉案房屋另行出售给他人。一审又查明：庭审中，家铭公司陈述如果买卖双方继续交易，一般在买房人支付首付款的当日会签订一份正式的房屋买卖合同明确房款的付款方式、网签过户、房屋交付等细节问题。现因王玥伶要求解除合同并由李艺芳返还已付的7万元款项，李艺芳则予以拒绝，双方经协商未果，为此引起纠纷。以上事实，有《房屋买卖居间协议》、购房意向金收据、转账记录、微信聊天记录、通话录音、解除意向协议通知书、律师函、邮寄凭证、投递记录及当事人的陈述予以证实。一审法院认为，王玥伶、李艺芳签订的《房屋买卖居间协议》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按约切实履行各自的义务。关于本案中王玥伶通过家铭公司向李艺芳支付的7万元款项的性质，根据协议约定，意向金7万元经出卖人李艺芳签字收钱后即转为定金，故该款应当认定为定金。王玥伶主张该款仍属购房意向金，缺乏事实依据，一审法院对此不予采信。本案的争议焦点在于：一、涉案协议属于预约合同还是本约合同；二、李艺芳是否应当将7万元定金返还给王玥伶。关于争议焦点一，一审法院认为，首先，协议仅对首付款的数额及付款期限进行了明确约定，有关办理产权过户当日应付的款项金额、贷款金额及尾款金额的条款均为空白，即剩余房款145万元的付款方式未进行明确约定，房屋交付时间同样也未进行约定；其次，家铭公司作为居间方，其确认在协议之后还须另行签订一份正式的房屋买卖合同，对协议未约定的诸如房款支付方式等进行明确。李艺芳在与王玥伶的微信聊天记录中亦陈述会在2018年12月31日前签订正式购房合同以明确具体的付款方式。据此，一审法院能够认定王玥伶、李艺芳签订的协议属预约合同。关于争议焦点二，李艺芳、家铭公司主张与王玥伶在协议签订当日就剩余房款145万元的具体支付方式达成一致，即王玥伶不通过银行贷款支付，由其以自有资金分期支付，于2019年3月底支付120万元，用于归还李艺芳尚欠银行的住房贷款，剩余房款25万元房屋产权证满两年之后再付清。王玥伶则否认曾与李艺芳、家铭公司达成前述合意，其一直坚持通过贷款方式支付剩余房款。对此，一审法院认为，协议并未对剩余房款145万元的付款方式及付款期限进行明确约定。李艺芳、家铭公司也未能举证证明王玥伶确曾同意以自有资金分期支付剩余房款。从李艺芳、家铭公司提交的微信聊天记录及通话录音的内容来看，王玥伶、李艺芳就剩余房款的付款方式进行了多次协商。在协商的过程中，王玥伶表明愿意支付首付款70万元，剩余房款以贷款方式支付，但李艺芳仍坚持分期付款，双方始终未能就此达成一致合意。在此情形下，王玥伶于2018年12月28日向李艺芳、家铭公司发出解除协议的通知，且未向李艺芳支付首付款70万元，并无不当。一审法院认为，王玥伶与李艺芳未能就剩余房款的付款方式达成一致合意，导致双方未能签订正式的房屋买卖合同，不可归责于双方，双方对此均无过错。现李艺芳于2019年2月将涉案房屋另行出售给他人，涉案协议实际已无法继续履行。因此，一审法院认定王玥伶、李艺芳签订的协议于李艺芳收到解除通知之日即2018年12月30日解除，李艺芳应将购房定金7万元返还给王玥伶。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，一审法院判决：一、王玥伶与李艺芳、昆山家铭房地产营销策划有限公司于2018年12月10日签订的关于昆山市房屋的《房地产买卖居间协议》解除。二、李艺芳返还王玥伶定金7万元，于判决生效后十日内支付完毕。三、驳回王玥伶的其他诉讼请求。案件受理费24000元，减半收取12000元，由王玥伶、李艺芳各承担6000元。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，王玥伶、李艺芳在家铭公司居间下签订房屋买卖居间协议，上述协议是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应认定为合法、有效。上述协议约定房屋成交价为215万，由王玥伶于2018年12月31日前支付首付款70万，剩余145万款项支付在协议中未载明。王玥伶、李艺芳因该145万支付方式、时间发生争议，王玥伶诉至法院。本案二审争议焦点在于，李艺芳是否有权没收王玥伶的定金。李艺芳上诉认为，王玥伶未按约支付首付款且单方要求解除合同，严重违约在先，故王玥伶作为过错方无权要求李艺芳返还定金。对此本院认为，诉争房屋买卖居间协议仅就首付款70万支付进行约定，未载明剩余款项145万的支付时间、方式。李艺芳、家铭公司虽主张各方在上述协议之外就剩余款项145万的支付时间、方式达成一致意见，但从各方提交的微信聊天记录、通话录音等证据分析，王玥伶未确认其同意在2019年3月前付120万用于李艺芳归还贷款、余25万过户时支付的意思表示，李艺芳、家铭公司主张各方就145万协商一致的观点依据不足，一审法院未予支持，并无不当。李艺芳、王玥伶就145万支付时间、方式约定不明且未能协商一致，属于不可归责于双方的事由。李艺芳认为王玥伶未按约支付首付款构成违约，与上述事实不符，李艺芳要求王玥伶赔偿损失，本院不予支持。鉴于李艺芳已将房屋另行出售，合同无法继续履行，一审法院判定李艺芳返还王玥伶定金7万，并无不当，应予维持。综上，上诉人李艺芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人李艺芳负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇一九年十一月二十五日书记员  陈 莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。