山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终7314号 上诉人（原审原告）：陈格建，男，1979年6月16日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上诉人（原审原告）：王雪云（系陈格建之妻），女，1979年1月18日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审被告）：青岛鸿升领航置业有限公司，住所地青岛市黄岛区隐珠街道办事处云海路67号508房间。 法定代表人：韩超，董事长。 委托诉讼代理人：王斌，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏搏，山东诚功（胶州）律师事务所实习律师。 上诉人陈格建、王雪云因与被上诉人青岛鸿升领航置业有限公司（以下简称鸿升领航公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初3561号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 陈格建、王雪云上诉请求：1.撤销一审判决，改判鸿升领航公司向陈格建、王雪云支付2018年3月13日至本案开庭日期间的逾期交房违约金约28000元；2.本案诉讼费由鸿升领航公司承担。事实和理由：双方签订的预售合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：该房屋经验收合格(即该房屋经过建设方，施工方，监理方等三方验收)，一审根据鸿升领航公司提供的未注明日期的验收报告等材料，认定该房屋已达到交房条件，驳回陈格建、王雪云要求支付逾期交房违约金的诉讼请求错误。公众投诉“一号通”等处理意见明确说明该房屋不具备交房条件，答复可拒收房屋，并要求开发商在竣工验收备案等手续完善之前停止交房的违法行为，并对该单位进行了处罚。鸿升领航公司拟定的格式合同约定的交房条件不是法律规定的交房条件，该条款明显违法，应不予采纳，按法定的交房条件交付房屋。鸿升领航公司也没有提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。 鸿升领航公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。1、《商品房预售合同》约定的交付条件未违反法律强制性规定，且经生效判决认定有效，案涉小区在2017年3月即达到合同约定的交付条件。本案系陈格建、王雪云第三次起诉要求支付逾期交付违约金。双方约定交付条件是否有效，属于合同效力认定，系民事法律关系，仅有人民法院可以作出认定，行政机关无权对合同效力作出判定。陈格建、王雪云以此主张房屋不具备交付条件的上诉理由不能成立。二、鸿升领航公司交付《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》以陈格建、王雪云接收房屋为前提，且在陈格建、王雪云收房时实际提供了该两份文件。案涉房屋直至2019年5月17日方完成交付，是陈格建、王雪云单方认为不符合交付条件拒绝接收房屋所致，与鸿升领航公司无关。因此，鸿升领航公司交付两书的义务履行期限为2019年5月17日，在此之前，鸿升领航公司并无交付两书的义务，陈格建、王雪云以鸿升领航公司未提供两书为由主张鸿升领航公司承担迟延交付的上诉理由不能成立。 陈格建、王雪云向一审法院起诉请求：1.鸿升领航公司支付陈格建、王雪云2018年3月12日至本案开庭之日的逾期交房违约金25000元；2.诉讼费由鸿升领航公司承担。 一审法院认定事实：2016年10月，陈格建、王雪云（乙方）与鸿升领航公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定乙方购买甲方开发的位于黄岛区房屋一套，房屋总价款暂定为581832.15元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：该房屋经验收合格（即该房屋通过建设方、施工方、监理方等三方的竣工验收）。第十一条约定，甲方定于2017年1月10日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同签订后，陈格建、王雪云向鸿升领航公司如约支付了全部购房款，并支付了储藏室费用33000元。 陈格建、王雪云曾于2017年4月起诉鸿升领航公司，一审法院判令鸿升领航公司支付陈格建、王雪云2017年2月22日至3月24日期间的逾期交房违约金。后陈格建、王雪云于2018年1月再次起诉鸿升领航公司，要求鸿升领航公司承担逾期交房违约金，一审法院判令鸿升领航公司支付陈格建、王雪云2017年3月25日至2018年3月12日的逾期交房违约金。上述判决均已经发生法律效力。在2018年3月12日的庭审中，鸿升领航公司委托诉讼代理人明确告知陈格建、王雪云，房屋已具备交付条件，鸿升领航公司可以不附带任何条件向陈格建交付房屋。 对当事人有争议的证据，一审认定如下： 1.陈格建、王雪云提交信访事项处理意见书一份、公众投诉一号通网上回复意见三份，用以证明涉案房屋不具备交付条件。鸿升领航公司对证据的真实性予以认可，但认为涉案房屋已经单体验收合格，符合合同约定的交付条件，信访事项处理意见书、公众投诉一号通的回复意见系行政主管机关从行政管理角度出具，不能作为处理本案的依据。 2.陈格建、王雪云提交网上查询资料一份，用以证明竣工验收备案证是证明房屋验收合格的唯一依据。鸿升领航公司认为上述材料不符合证据的形式，不能作为证据使用。 3.鸿升领航公司提交建设工程竣工验收报告、单位工程综合验收记录表、工程竣工前验收检查申报附表，用以证明涉案房屋已经于2017年3月单体竣工验收合格，达到合同约定的交付条件。陈格建、王雪云表示对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，认为建设工程竣工验收记录表的日期没有填写，仅能证明2017年2月16日组织过竣工验收，没有竣工日期。 4.鸿升领航公司提交交房通知书快递单一份，用以证明鸿升领航公司于2017年11月24日书面催告陈格建、王雪云接收房屋。陈格建、王雪云对该证据的真实性有异议，表示没有收到过鸿升领航公司的该通知。 5.鸿升领航公司提交收楼确认书两份，用以证明与陈格建、王雪云上次同时起诉的其他业主已经在庭审结束后接收房屋，购买的房屋在2018年3月庭审时已经具备了入住条件。陈格建、王雪云认为，该证据与本案无关，对其真实性不清楚。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：陈格建、王雪云主张的逾期交房违约金应否予以支持。 双方签订的预售合同第十条明确约定，该房屋的交付必须符合下列条件：该房屋经验收合格（即该房屋通过建设方、施工方、监理方等三方的竣工验收）。鸿升领航公司本次诉讼提交的建设工程竣工验收报告、单位工程综合验收记录表、工程竣工前验收检查申报附表等证据在2018年3月7日的庭审中已经向陈格建、王雪云进行了出示。经查，上述材料均有建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位的盖章确认，足以证实，截至2018年3月12日，涉案房屋已经取得了建设方、施工方、监理方等三方的竣工验收，因此符合了合同约定的交付条件。陈格建、王雪云当庭认可在2018年3月12日的庭审过程中，鸿升领航公司已经通知陈格建、王雪云接收房屋，并向其告知鸿升领航公司可以不附带条件向陈格建、王雪云交付房屋。陈格建、王雪云在接到通知后应积极联系鸿升领航公司共同办理房屋交接事宜，但二人以房屋未取得竣工验收备案，不具备交付条件为由，拒绝接收房屋。一审认为，涉案房屋已经具备合同约定的交付条件，陈格建、王雪云在接到鸿升领航公司通知后拒绝接收房屋，又据此向鸿升领航公司主张接到交房通知之后的逾期交房违约金，没有法律依据，一审不予支持。 综上，一审法院判决：驳回陈格建、王雪云的诉讼请求。案件受理费425元（陈格建、王雪云已预交），减半收取212.5元，由陈格建、王雪云负担。 本院二审期间，陈格建提交如下证据一、视频、音频光盘，音频内容为2019年3月一审开庭结束后与鸿升领航公司工作人员的通话沟通，证明对方不能提供合法有效的质量保证书和使用说明书；视频是2019年5月7日和5月17日的，开发商提交了有效质量保证书和使用说明书，陈格建、王雪云接收了房屋。证据二、质量保证书和使用说明书复印件，证明：2019年5月7日开发商提供的两书是空白的，没有签字盖章和日期，鸿升领航公司在多次催促下于5月17日提供合法有效的质量保证书和使用说明书。鸿升领航公司质证称，对音频的真实性无法确认，即使是真的，也只能证明陈格建、王雪云是2019年3月才联系鸿升领航公司接收房屋，之前逾期交付房屋的原因是二人自认未达到交付条件所致，不应由鸿升领航公司承担逾期交房责任；对视频的真实性不予认可，视频之间有明显中断，并非连续录制，不能完整反映当时交房的过程，陈格建、王雪云自认2019年5月7日第一次去收房时，鸿升领航公司提供过两书，只是因两书未加盖公章，二人拒绝接收，该自认足以证明鸿升领航公司在5月7日交房时履行了两书交付义务，只是存在形式上的瑕疵，该瑕疵不足以构成二人拒绝接收房屋的理由；陈格建、王雪云诉讼请求为截至一审庭审开庭之日的逾期交付违约金，而此次提交的新证据均发生在一审判决送达之后，与一审诉讼请求无关联性。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本案经调解，双方当事人未能达成协议。 本院认为，案经查明，陈格建、王雪云与鸿升领航公司双方签订的预售合同约定的房屋交付条件为：房屋经验收合格（即该房屋通过建设方、施工方、监理方等三方的竣工验收）。鸿升领航公司提交的建设工程竣工验收报告、单位工程综合验收记录表、工程竣工前验收检查申报附表等均有建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位的盖章确认，且以上证据在2018年3月7日的庭审中鸿升领航公司已经向陈格建、王雪云出示，并通知二人接收房屋。故，一审认定涉案房屋已经具备合同约定的交付条件，并无不当，本院予以确认。陈格建、王雪云在接到鸿升领航公司通知后拒绝接收房屋，其主张鸿升领航公司支付2018年3月8日之后的逾期交房违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。另，陈格建、王雪云上诉称鸿升领航公司未提交《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，对此，本院认为，陈格建在本案二审审理期间提交的证据系本案一审判决作出后形成，不能证明陈格建、王雪云在此之前到鸿升领航公司接收房屋，鸿升领航公司无法向其提交《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，故，本院对二人该主张不予采纳。 综上，上诉人陈格建、王雪云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费425元，由上诉人陈格建、王雪云负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜永红 审判员  李军玲 审判员  蒲娜娜 二〇一九年十一月二十二日 法官助理 于丽人 书记员 杨坤 书记员 胡晓东