云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云05民终1222号上诉人（原审原告）：朱庆梅，女，1975年6月29日出生，汉族，住保山市隆阳区。委托诉讼代理人：周剑康、杨皓，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：保山五洲国际广场有限公司。统一社会信用代码：91530502059491940Q。住所地：保山市隆阳区正阳北路红庙社区办事处内。法定代表人：朱明杭，公司执行董事。委托诉讼代理人：刘家佳，云南吉昌律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人朱庆梅因与被上诉人保山五洲国际广场有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2019）云0502民初916号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱庆梅上诉请求：1.撤销原判，改判撤销合同补充协议中关于逾期办证违约金不超过已付房款0.5%的条款；2.改判被上诉人向上诉人支付逾期办理房屋产权证违约金74084元（自2017年1月1日至2019年1月6日），并以总房款万分之一的标准继续计算每日违约金（自2019年1月6日起至被上诉人向上诉人交付产权证之日止）；3.改判被上诉人履行办理不动产产权证义务；4.一、二审诉讼费及财产保全费由被上诉人承担。事实及理由：1.办理产权证、完成房屋所有权转移系被上诉人法定义务。根据合同法第一百三十五条、物权法第九条规定，被上诉人有义务为上诉人办理产权证，完成所有权转移。2.补充协议中关于逾期办证违约金不超过已付房款0.5%的条款属于格式条款，该条款限制了被上诉人的违约责任，且被上诉人未就该条款尽到提示注意义务，上诉人主张撤销该条款合理合法。逾期办理产权证的违约金应按主合同约定，每日违约金为已付房款的万分之一。一审对上诉人撤销上述条款的请求未作出回应不当。保山五洲国际广场有限公司辩称，合同条款是经双方协商一致签订的，是双方真实意思表示，不属于格式条款。签订合同时被上诉人销售人员也进行过解释说明，且在补充协议末尾载明甲方已提示乙方在签订前详细阅读并充分理解合同及相关补充条款、附件等全部条款及内容。补充协议相关条款不应被撤销，违约金应按补充协议约定，不超过已付房款0.5%。已向被上诉人提交过办理产权证相关资料的上诉人，被上诉人愿意代为办理产权证。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。朱庆梅向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证违约金74084元（自2017年1月1日至2019年1月6日），并以每日总房款万分之一的标准继续计算违约金至被告向原告交付产权证之日止；2.判令被告履行办理不动产产权证义务；3.判令被告向原告支付诉前保全费761元。一审审理过程中原审原告增加诉讼请求为：撤销原被告《商品房购销合同》的合同补充协议中关于被告向原告支付违约金不超过已付房款0.5%的约定。一审法院认定事实：2016年11月30日，原、被告签订《商品房购销合同》及补充协议，约定原告以1007953元向被告购买五洲国际广场7-1-105号商铺，合同约定被告应当于2016年12月31日前向原告交付房屋，并就办理产权证进行了具体约定。现原告未能取得房屋产权证书。原告起诉前申请诉前财产保全，交纳了保全费761元。一审法院认为，原被告签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同及补充协议合法有效。双方签订的保山五洲国际广场《商品房购销合同》及补充协议约定，原告是办理产权证书的申请人和义务人，被告承担协助义务，提供合法有效的产权登记资料和相关证明文件，原告委托被告协助办理产权证书的，应于交房后30日内将办证所需资料及交纳税费凭证交给被告，原告逾期交付的，办证期限相应顺延，因被告的原因导致原告不能在商品房交付后240日内取得产权证书的，由被告承担违约责任，可以理解为原告交齐办证所需资料及交纳税费凭证后，被告应于210日内交付给原告产权证书。原告无证据证实其已经完成了补充协议约定办证所需事项，尚不能要求被告办理产权登记手续，被告不应当向原告支付逾期办证违约金。原告为此支出的诉前保全费用761元，由原告自行承担。原告要求撤销违约金不超过已付房款0.5%的合同条款，并按总房款的万分之一计算每日违约金至实际交付产权证之日的诉讼请求，因原被告已在合同及补充协议中明确逾期办证违约金，该条款系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该条款合法有效。原告要求撤销该条款无法律及事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告朱庆梅的诉讼请求。二审中，上诉人、被上诉人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。上诉人、被上诉人签订《商品房购销合同》及补充协议，对于由上诉人向被上诉人购买五洲国际广场商铺达成合意，双方之间形成商品房买卖合同关系，该合同依法成立并生效。本案争议焦点在于：1.上诉人主张撤销补充协议中逾期办证违约金不超过已付房款0.5%的条款能否成立？2.被上诉人是否违约？应否支付上诉人逾期办理产权证的违约金？如应支付，如何确定违约金计算标准？关于争议焦点一。合同法第三十九条规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中的合同补充协议作为商品房预售合同的一部分，由房产商即被上诉人保山五洲国际广场有限公司预先拟定，未与购房人进行协商。只要购房人在被上诉人处购买商铺并签订商品房预售合同，就意味着购房人也接受了合同补充协议的约定。双方签订的补充协议载明,因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付后240日内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下规定处理：合同继续履行，每逾期一日，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，但赔偿总额不超过已付房价款的0.5%。“赔偿总额不超过已付房价款的0.5%”的条款内容，显然限制了被上诉人应当承担的违约责任，对上诉人不利，属于合同法第三十九条第一款规定的应采取合理方式提请对方注意的情形。作为格式条款提供方，被上诉人庭审中主张销售人员对此进行过解释说明，并认为补充协议末尾已载明其已尽提示义务。对此，补充协议末尾载明内容从形式上与其余条款完全相同，无任何特别标识，显然不能足以引起对方注意，因此，可以认定保山五洲国际广场有限公司并未尽到合同法第三十九条第一款规定的合理提示义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反提示义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”。本案中，上诉人与被上诉人2016年11月30日签订《商品房购销合同》及补充协议，上诉人此时应当知道使用格式条款一方违反提示和说明义务，上诉人未能在知道该撤销事由后一年的除斥期间内行使撤销权,其撤销权消灭。上诉人称在委托诉讼代理人接受委托后才知道享有撤销权，并主张以此为行使撤销权期间起算点，缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。上诉人、被上诉人在补充协议中已就产权证办理事项进行了约定，双方应按该约定履行义务。双方签订的补充协议载明，上诉人应在交房后30日内提交真实、完整、合法、有效的办理房屋所有权证书所需的全部资料（税费），逾期交付的，办理房屋所有权证书的期限相应顺延。按照协议约定，房地产权属证应在购房人交清全部资料（税费）的情况下才能办理。被上诉人应当在协议约定期限内办理产权证书，逾期未办理的，应按补充协议约定的逾期办证违约条款承担违约责任。根据合同法规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。上诉人负有的履行义务在先，被上诉人负有的办理房屋产权证的义务在后。上诉人不能证实其向被上诉人交清办证所需材料、税费等相应款项（或凭证）的时间，从而不能证明被上诉人具有逾期办证的违约情形，其要求被上诉人办理不动产产权证并承担违约责任缺乏事实依据。本案尚不具备给付违约金条件，关于违约金计算标准不再予以评判。一审判决对是否存在违约行为及保全费用负担等认定正确，本院予以确认。综上所述，上诉人朱庆梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不当但不影响案件处理结果，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1752元，由上诉人朱庆梅负担。本判决为终审判决。审判长 谢 玲审判员 古 颖审判员 田 旭二〇一九年十一月二十八日书记员 段福有