山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终8262号上诉人（原审原告）：李长霞，女，1975年9月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郑君唐，济南市中荣凯法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘书言，济南市中荣凯法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：姚秀蕾，女，1954年8月23日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：郭蓓，男，1954年6月9日出生，汉族，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：申春化，山东国盾律师事务所律师。上诉人李长霞因与原审被告姚秀蕾、郭蓓房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初5495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李长霞上诉请求:1.撤销一审判决；2.依法判决姚秀蕾、郭蓓配合李长霞将坐落于济南市XXXX号XXXX号楼XXXX单元XXXX室房屋的产权登记在李长霞名下或者将本案发回重审；3.一审诉讼费、二审上诉费由姚秀蕾、郭蓓承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。姚秀蕾、郭蓓早已将涉案房屋交付李长霞使用至今，并由郭蓓出具证明，一审法院认定姚秀蕾与李长霞不存在买卖关系与事实不符。姚秀蕾、郭蓓系李长霞姨父、姨母，双方系亲戚关系。2001年，姚秀蕾、郭蓓因为其女儿出国上学，急需用钱等事由，将涉案房屋以25000元的价格出售给李长霞。李长霞陆续将全部房款交付给姚秀蕾、郭蓓后，曾要求姚秀蕾、郭蓓协助办理房产过户事宜，但姚秀蕾、郭蓓表示涉案房产系单位福利分房，一时不能办理过户手续，姚秀蕾、郭蓓同意出具书面协议，证明房产向李长霞出售等有关事宜。2001年11月9日，姚秀蕾、郭蓓在其济南大学的宿舍中，由郭蓓向李长霞出具证明一份，载明姚秀蕾、郭蓓将涉案房屋卖给李长霞所有，虽然该份证明中“姚秀蕾”的签名并非本人所签，但是郭蓓书写证明时姚秀蕾同样在场，郭蓓是在向姚秀蕾确认后，代为签署姓名。李长霞提交了其与姚秀蕾的微信聊天记录，根据两人的聊天内容足以证实姚秀蕾、郭蓓均认可房屋向李长霞出售的事实。自1999年起至今，李长霞一直居住在涉案房屋。2004年，李长霞因为子女落户等原因再次找到姚秀蕾、郭蓓要求办理房产过户事宜，姚秀蕾、郭蓓表示因为需要出国看望女儿，名下必须留有房产才能办理出国手续，随后双方通过协商，同意以办理公证赠与的方式将房屋确认归李长霞所有。济南市天桥区公证处于2004年4月16日作出（2004）济天桥证民字第2182号公证书，载明姚秀蕾、郭蓓将涉案房产无偿赠与李长霞所有，赠与行为是双方的真是意思表示。直到2018年李长霞再次要求姚秀蕾、郭蓓协助办理过户时，姚秀蕾、郭蓓拒不协助办理，李长霞才将姚秀蕾、郭蓓诉至法院。李长霞基于亲属之间的信任，在不办理房产过户的情况下，于2004年与姚秀蕾、郭蓓通过赠与形式办理公证，双方的行为都是自身真实意思的表示，即便双方实为买卖关系，李长霞早在2001年就已支付了全部购房款，双方在2004年办理赠与公证时也确实没有向对方支付过任何款项，双方以赠与的方式办理公证也是合情合理，且一审庭审时李长霞已经提交了与姚秀蕾的微信聊天记录等证据，足以证实姚秀蕾即便没有在证明中签字，但已经认可双方在2001年时的买卖行为，姚秀蕾、郭蓓拒不协助办理过户的原因仅是单方反悔，姚秀蕾、郭蓓在一审庭审中的陈述及聊天记录显示，其认为出售涉案房屋违反了国家有关规定的说法更是无任何事实法律依据，根据李长霞提供的涉案房屋权属信息显示涉案房屋除一审法院查封外，无任何导致不能办理变更登记的情况。一审法认定李长霞与姚秀蕾不存在买卖关系显然与事实不符。二、一审法院使用法律错误。根据《物权法》第十五条之规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”郭蓓于2001年11月9日出具的证明中明确载明了涉案房屋已经向李长霞出售的事实，虽然姚秀蕾并未在证明中签字，但双方于2004年4月16日办理的公证赠与及双方的微信聊天记录，均证实涉案房屋的物权已经发生转移。即便姚秀蕾对房屋出售一事并不知情，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（一）》第17条第2项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。以及《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条之规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”故涉案房屋依法归李长霞所有。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，李长霞请求二审法院在查明案件事实的基础上依法改判或发回重审，维护李长霞的合法权益。姚秀蕾、郭蓓辩称，一审判决事实清楚，法律适用正确，请求二审法院依法维持一审判决，依法驳回李长霞的所有上诉请求。事实和理由：一、李长霞陈述的事实理由虚假，其行为构成法律规定的虚假陈述，应当依法追究其法律责任。姚秀蕾、郭蓓从来没有因为买卖、赠与等事由把涉案房屋交付李长霞。因为李长霞是姚秀蕾亲外甥女。李长霞为了从贫困的农村出来，投靠姚秀蕾。从1994年到1997年，姚秀蕾、郭蓓就把济南大学的房子交给李长霞，让她无偿长期居住。后姚秀蕾、郭蓓全家到济南大学住，把涉案房屋及所有的家具及生活用品分文不收的让李长霞居住和使用，在李长霞及其家人最困难的时候，姚秀蕾、郭蓓千方百计地帮她，把房子让她使用，让她及全家的户口挂靠在自己名下，使李长霞及其全家得以在济南安身立命，成家立业，在涉案房屋中结婚生子，姚秀蕾是出于亲情才会一直让其使用。李长霞不顾及亲情和对房主姚秀蕾的恩情，把无偿使用多年的姚秀蕾房屋，想各种欺骗方式占为己有，而使离异老人房主姚秀蕾有房不得住，居无定所，只得租房为生。二、一审法院认定姚秀蕾与李长霞不存在买卖关系认定事实正确。1．姚秀蕾对于2001年的证明不知情，郭蓓亦从未向其说过卖房一事。双方对于2001年证明中姚秀蕾的签字并未其本人所签的事实是认可的。涉案房屋是姚秀蕾单位的房改房，郭蓓没有代理权，姚秀蕾对2001年的证明不知情，郭蓓事后亦未得到姚秀蕾的追认。直到2017年下半年姚秀蕾才知道涉案的证明一事，之后姚秀蕾明确表示该房屋不同意卖，也不能卖。2.涉案证明严重侵害了姚秀蕾的合法权益，姚秀蕾多次表示不同意出卖该房产。3.李长霞主张涉案2001年证明签订时姚秀蕾在场与事实不符。姚秀蕾是李长霞的亲姨，若当时姚秀蕾在场，李长霞从维护自身合法权益，避免风险的角度出发，应当让在场的姚秀蕾签字确认，但该纸条上没有姚秀蕾的签字，可以证实姚秀蕾不在现场和不知情的事实。4.李长霞主张姚秀蕾、姚秀蕾在赠与公证上签字，应当视为对证明纸条的确认不符合事实。首先，涉案证明日前在前、赠与合同的日期在后。其次，建设部颁布的69号令第6条第4项“已购公有住房所有权人，要求将已购公有住房上市的，要提供同住成年人同意上市出售的书面意见。”的规定，涉案的房屋属于省级机关房改公房，姚秀蕾、郭蓓姚秀蕾在符合购买条件后交款购买，如果姚秀蕾涉案房屋，必须要征询其同住成年家属女儿的同意才可以出卖，但李长霞并没有获得姚秀蕾、郭蓓同住成年女儿同意出售涉案房的书面意见，其女儿至今不知道出售房屋之事。再次，涉案证明违反了《中华人民共和国合同法》第62条第2款规定，李长霞主张的出卖价格25000元是极不合理的低价，故该证明应当认定无效。5.涉案的证明不是合同，双方未订立买卖合同。（一）姚秀蕾作为对涉案房屋房产证上的登记人，没有把涉案房卖给李长霞的意思。2001年11月9日证明系郭蓓在酒后意识不清时书写，是不真实的，二审法院应不予采信。（二）2001年11月9日证明缺少合同的主要条款。该证明中没有李长霞、胡奇军的签名及手印，没有姚秀蕾的签名及手印、亦没有房屋坐落等双方的合同关系无法建立。合同法第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。李长霞对于如何支付房款在一审表述不清，且无证据证实已经付清，故可以证实李长霞没有履行了其应当履行的主要支付房款的义务。（三）李长霞曾明确表示双方系以赠与的形式确认涉案房屋归李长霞所有的，而不是以2001年证明来确认。三、李长霞提交的【2004】济天桥证民字第2182号公证书及《赠与合同》是虚假的。郭蓓、姚秀蕾在（2018）鲁0105民初7723案件的起诉状中要求确认【2004】济天桥证民字第2182号公证书中赠与合同无效。四、李长霞的上诉没有任何法律根据。涉案房屋至今仍登记在姚秀蕾名下，属于姚秀蕾所有。五、李长霞在本案中不是善意第三人，不应当适用善意取得制度，本案也不构成表见代理。在一审中姚秀蕾、郭蓓提交的微信证据中，李长霞明确认可，姚秀蕾在2017年7月才知道有证明纸条和出卖房屋之事，故李长霞不是善意第三人，郭蓓的签字也不构成表见代理。1.李长霞在本案中不是善意第三人，姚秀蕾是李长霞的三姨，其一开始就明知该房屋的所有权人就是姚秀蕾，也明知该房屋就是姚秀蕾单位的单位分的房屋，其也知道该房屋的户主是姚秀蕾，李长霞从1997年开始居住房屋开始，明知房主就是姚秀蕾，也知道郭蓓对该房屋没有处分权，其在一审时明确认可涉案证明中的签字并非姚秀蕾所签，故李长霞是有明显恶意的。2.李长霞与济南市天桥区公证处共同伪造【2004】济天桥证民字第2182号公证书和赠与合同就明知涉案房屋在姚秀蕾名下，该房屋属于姚秀蕾、郭蓓共有，郭蓓对济南市XXXX号内XXXX号楼XXXX单元XXXX室沒有私自处分权。3.涉案房屋的所有权仍在姚秀蕾、郭蓓名下，没有转移。综上，请求二审法院维持一审判决，依法驳回李长霞的所有上诉请求。李长霞向一审法院起诉请求：1姚秀蕾、郭蓓立即配合李长霞办理将坐落于济南市XXXX号XXXX号楼XXXX的房屋的产权登记在李长霞名下的房屋登记手续。2、本案诉讼费由姚秀蕾、郭蓓承担。一审法院认定事实：2001年11月9日，郭蓓书写证明一份，载明：“现把济南XXXX学校XXXX号楼XXXX室住房一套的产权卖给胡奇军.李长霞夫妇。房价总计贰万伍仟整.现已全部付清。空口无凭.立字为证。”诉讼中，双方均认可，该证明落款处“姚秀蕾”的名字为郭蓓所签。2004年4月16日，济南市天桥区公证处出具（2004）济天桥证民字第2182号公证书，对赠与人姚秀蕾、郭蓓与受赠人李长霞之间的赠与合同，进行公证，该公证书载明：“经查，双方当事人经协商一致签订了前面的《赠与合同》。当事人在签订该赠与合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。坐落在济南市XXXX号XXXX号楼XXXX的房屋壹套系赠与人夫妻的共有财产，房屋所有权证为XXXX号。现赠与人自愿无偿的赠给受赠人所有，受赠人接受赠与，双方签订《赠与合同》意思表示真实，行为确系自愿，合同内容具体明确，合同项下的房屋符合法律规定的赠与条件。”另查明，坐落在济南市XXXX号XXXX号楼XXXX的房屋（以下简称涉案房屋）系姚秀蕾的房改购房，登记在姚秀蕾名下，涉案房屋现由李长霞居住使用。诉讼中，双方均称李长霞系姚秀蕾的外甥女。一审法院认为，关于李长霞与姚秀蕾、郭蓓是否存在房屋买卖合同关系的问题。首先，通过李长霞提交的“证明”可以证实，郭蓓确实曾向李长霞及其配偶胡奇军出售涉案房屋，并收取了全部房屋价款，虽该“证明”中对房屋价款的表述并未添加货币单位，但通过该“证明”的表述内容足以证明涉案房屋总价款为25000元。据此，一审法院认定李长霞及胡奇军与郭蓓之间存在房屋买卖合同关系。其次，关于与姚秀蕾之间是否存在房屋买卖合同关系，因该“证明”中并未有姚秀蕾的签字，原、被告于事后未再签订相关书面房屋买卖协议，李长霞亦未能提交有效证据证明，姚秀蕾对郭蓓出售房屋事宜予以追认，且姚秀蕾于诉讼中并不同意出售涉案房屋给李长霞，因此姚秀蕾与李长霞之间并不存在房屋买卖合同关系。关于李长霞要求两被告将涉案房屋过户登记至其名下的诉讼请求。因涉案房屋系姚秀蕾的房改房，郭蓓出售涉案房屋系无权处分行为，根据相关法律规定，当事人之间成立涉案房屋买卖合同系物权变动的原因行为，而所有权转移是物权变动之结果。因此郭蓓虽系无权处分行为，但不影响其与李长霞及胡奇军之间房屋买卖合同的效力，但李长霞要求的物权变动的效果，因涉案房屋现仍登记在姚秀蕾名下，姚秀蕾并非涉案房屋买卖合同的当事人，且姚秀蕾并不同意出售涉案房屋，故李长霞的上述诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上，判决：驳回李长霞的诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费3020元，合计3120元，由李长霞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李长霞提交：微信聊天记录五张，欲证明姚秀蕾曾多次否认李长霞是无偿取得的房屋，并承认收取过部分的房款，证实双方之间存在房屋买卖合同关系。经质证，姚秀蕾、郭蓓称该证据不属于新证据，一审时已经提交。根据微信聊天记录可知该微信聊天记录是针对的【2004】济天桥证民字第2182号公证书以及赠与合同进行的说明，该微信聊天记录里面体现的也是赠与是假的，赠与是违反法律规定的，并且该赠与合同也被法院认定为无效，故主张不足以证实李长霞与姚秀蕾之间存在房屋买卖合同关系。姚秀蕾、郭蓓提交：济南市中级人民法院（2019）鲁01民终8328号民事判决书一份，证明在本案中李长霞所陈述的赠与合同以及赠与合同要证明的事实已经经法院确认该赠与合同无效，不能够证实李长霞的主张。姚秀蕾、郭蓓发表质证意见：对该份证据的真实性无异议，对证明事实有异议，根据该判决书中载明因为双方均不认可是赠与关系，但双方是否存在买卖关系法院并非作出认定，所以李长霞认为姚秀蕾、郭蓓的证明目的不能实现。本院认为，本案二审争议焦点为：李长霞与姚秀蕾、郭蓓是否存在房屋买卖合同关系，李长霞要求姚秀蕾、郭蓓配合办理过户手续是否应予支持。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，涉案房屋系姚秀蕾与郭蓓婚姻关系存续期间取得，为姚秀蕾、郭蓓的夫妻共同财产。姚秀蕾认可在1997年之前涉案房屋由其和郭蓓共同实际居住，但在1997年之后，由李长霞实际居住至今。双方均提交过的微信往来记录中可知姚秀蕾曾有“我不想卖了也是我的权利”、“在没有办理任何手续时，我可以撤回”等表述，郭蓓对于2001年11月9日证明的真实性并无异议，该证明中姚秀蕾的签字虽非系本人所签，但结合上述表述，本院认定郭蓓在2001年11月9日出具的证明系郭蓓与姚秀蕾夫妻双方共同意思表示。综合上述分析，一审法院判决驳回李长霞的诉讼请求，不符合上述法律规定。综上，李长霞的上诉请求依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下：一、撤销济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初5495号民事判决；二、姚秀蕾、郭蓓于本判决生效之日起三十日内协助李长霞将坐落于济南市XXXX号XXXX号楼XXXX号房屋过户至李长霞名下。一审案件受理费100元、财产保全费3020元，二审案件受理费100元，均由姚秀蕾、郭蓓负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 李莎莎审判员 焦玉兴二〇一九年十一月二十一日书记员 赵雪晗