辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）辽01民终14199号上诉人（原审被告、反诉原告）：厉军，男，1964年2月4日出生，汉族，现住北京市海淀区。上诉人（原审被告、反诉原告）:王莉，女，1965年3月25日出生，汉族，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人:厉军（王莉配偶），男，1964年2月4日出生，汉族，现住北京市海淀区。被上诉人（原审被告、反诉被告）：深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市浑南区美园东路9-29号（303）。负责人：杜爽，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱江，男，1988年4月10日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：王聪，辽宁均秉晟律师事务所律师。上诉人厉军、王莉因与被上诉人深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称“金地物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初8974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。厉军、王莉上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决支持上诉人在反诉中提出的合理诉讼请求。3.判决由被上诉讼人承担上诉人与本诉讼相关的全部费用。事实与理由：一、一审判决对被上诉人已经履行服务义务的事实认定没有任何有效证据证明，结论错误。二、一审对前期物业合同和物业管理条例所规定的当事双方权利、义务的理解、认定和解决纠纷的处理方式采用双重标准，明显不公。三、一审判决以非同一法律关系为由，不支持反诉人提出的反诉请求没有任何法律依据，亦不符合立法目的、原则。四、一审判决书中关于被反诉人所述的房价损失和闲置损失与物业公司服务没有因果关系，且没有任何法律依据的说法不符合实际，也与公知和相关法律法规规定相悖。五、由于反诉人是按法官要求当庭对赔偿诉求进行的口头说明，判决书对反诉人提出的赔偿前提条件、金额存在误解，在此予以更正并补充说明。1.反诉人提出的赔偿分两种情形，一是侵害始终无法排除，没有心情居住，无奈以低于成本价出售的损失赔偿，二是侵害暂时未被排除，排除之前无法决定入住使用造成的闲置损失赔偿。按开庭时间点计算，综合考虑分别提出的是30万和20万，两者是“或”的关系，不是判决认定的之和50万。实际选择哪种、最终要求赔多少，取决于被反诉人通过努力何时能够排除对反诉人权益的侵害。2.低于成本价出售的赔偿计算方法：购买本案商品房的全部投入成本（含购买原价、资金利息、已缴纳的各种税、费等）与实际售价收入的差额。全部投入成本估算在400万（原始购买价按260万，资金成本按5%计算），考虑目前市场价可以在335万上下，实际损失估计在60-70万。反诉人当庭提出的是30万。3.闲置损失赔偿计算方法：按照闲置时间和前述全部投入资金的利息成本计算。从被反诉人2017年9月承诺排除妨碍和侵害开始直至实际排除时间计算。每年估算损失20万左右，反诉人当庭提出的是20万。申请增加的诉讼请求：判令被上诉人履行物业服务合同，重新向上诉人提供真实的共有部位经营收益情况表及可以证明相关报表数据真实可信的其他文件、资料。按相关物业服务合同和相关法规规定，将一直被上诉人私自挪用、违法侵占使用的，属于业主的并应当转到住宅专项维修资金专户管理的收益转到目前政府监管的住宅专项维修资金专户中上诉人分户账中。金地物业公司向一审法院起诉请求，请求法院判令厉军、王莉给付物业费13,780.32元、电梯费288元，合计14,068.32；由厉军、王莉承担诉讼费。厉军、王莉向一审提起反诉请求：要求金地物业公司继续履行服务义务；要求金地物业公司排除因厉军、王莉家邻居违规封闭阳台,遮挡被告视线、光线以及走廊、电梯间被邻居的私有物品占用的妨碍；要求物业公司赔偿厉军、王莉截至2019年6月17日房屋闲置损失20万元及房屋估值损失30万元，合计50万元。一审法院经审理查明：被告（反诉原告）厉军、王莉系沈阳市浑南区学城路18-16号H31-10-1房屋的业主，房屋建筑面积260.99平方米。原告（反诉被告）金地物业与沈阳金地长青房地产开发有限公司签订前期物业管理服务协议，约定原告对被告厉军、王莉房屋所在地金地长青湾小区提供物业服务，约定物业服务费按2.2元/平方米/月收取。被告（反诉原告）厉军、王莉自2018年1月1日至今未向原告交纳物业服务费。一审法院认为，原告（反诉被告）金地物业履行了服务义务即有权收取业主相应费用，被告（反诉原告）厉军、王莉作为业主应履行交纳相应费用的义务。关于被告（反诉原告）厉军、王莉提出原告（反诉被告）没有依据物业服务协议履行好义务的问题，被告作为业主，可以通过成立业主委员会向物业公司提出诉求及合理化建议，或者依法向相关主管部门反映情况，不宜直接采取拒交物业费的方式，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已交费业主的整体利益，造成恶性循环，故被告（反诉原告）厉军、王莉此项拒交物业费的主张，一审法院不予支持;关于原告（反诉被告）主张2019年6月30日之后的物业费、电梯费的问题，因其尚未实际发生，故本院对原告（反诉被告）主张2019年6月30日之后的物业费，不予支持;被告（反诉原告）厉军、王莉应支付的物业费金额计算为：18个月×2.2元/平方米/月×260.99平方米，被告应交纳的物业费金额10335.2元，一审法院对此予以支持。被告（反诉原告）厉军、王莉应支付的电梯费金额计算为：18个月×12元/人/月=216元，被告应交纳的电梯费金额216元，一审法院对此予以支持。关于被告（反诉原告）厉军、王莉提出反诉请求：要求原告（反诉被告）金地物业解决其家邻居违规封闭阳台,遮挡其家视线、光线以及走廊、电梯间被其邻居的私有物品占用并赔偿损失50万元的问题，因其所提诉求与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，由被告（反诉原告）厉军、王莉另行解决为宜，故被告（反诉原告）厉军、王莉据此提出的反诉请求一审法院不予支持，驳回被告（反诉原告）厉军、王莉的起诉。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，判决如下：一、被告厉军、王莉自本判决发生法律效力之日起10日内向原告深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司支付自2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业费10335.2元、电梯费216元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取72元，由被告厉军、王莉负担63元，原告负担9元。反诉费8800元，退回被告厉军、王莉。本院认为，被上诉人在本案审理期间提出撤回起诉的请求，已经上诉人同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，本院予以准许。关于上诉人一审提起的反诉请求应否予以审理的问题，上诉人提起反诉请求主要理由系认为被上诉人未能按《前期物业服务合同》约定履行其应尽的管理责任，亦即依据双方存在的物业服务合同法律关系，故本案应就上诉人所提出请求予以审查被上诉人是否存在违反合同约定的义务，应否承担相应的违约责任，一审裁定驳回上诉人反诉不当，应予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条、第三百三十八条的规定，裁定如下：一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初8974号民事判决；二、准许深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司撤回起诉；三、本案指令沈阳市浑南区人民法院对厉军、王莉反诉请求予以审理。一审案件受理费减半收取72元，由深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司负担；厉军预交二审案件受理费72元，予以退还厉军。本裁定为终审裁定。审判长  韩彩霞审判员  李 妍审判员  姜会军二〇一九年十一月二十五日书记员  赵博文本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（五）项规定：裁定适用于下列范围：（五）准许或者不准许撤诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定：第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。第三百三十八条规定：在第二审程序中，原审原告申请撤回起诉，经其他当事人同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可以准许。准许撤诉的，应当一并裁定撤销一审裁判。原审原告在第二审程序中撤回起诉后重复起诉的，人民法院不予受理。