贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7549号上诉人（原审被告）：陈路生，男，1987年3月9日出生，汉族，住四川省内江市市中区。被上诉人（原审原告）：甘吉聪，男，1979年12月29日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：田仁洪，贵州众芳律师事务所律师，执业证号：15201201910081306。委托诉讼代理人：邹婷，贵州众芳律师事务所实习律师，实习证号：2301190921702。上诉人陈路生因与被上诉人甘吉聪房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初6578号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈路生上诉请求：1、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初6578号民事判决，依法进行改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案应追加贵州旭力汇川置业有限公司为本案第三人，案涉租赁合同是双方通过贵州旭力汇川置业有限公司签订的。甘吉聪向陈路生交房后，陈路生要求甘吉聪将旧的鱼缸搬走，甘吉聪不予配合，陈路生遂于2018年11月17日向甘吉聪提出不再租赁案涉房屋，并要求甘吉聪退还租金，但甘吉聪不予理睬。贵州旭力汇川置业有限公司也于2019年1月18日告知甘吉聪陈路生要求解除合同的意思表示，且陈路生2019年1月18日后就再也没有使用案涉房屋，不应当承担2019年1月18日后的租金。其次、陈路生租赁房屋后实际交付一年的物管费8659.2元，甘吉聪应该退还从2019年1月18日至2019年10月31日的物管费。被上诉人甘吉聪二审答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的《写字楼租赁合同》第十条约定：“乙方在租期内不得改变室内结构及家具、电器，不得损坏”，上诉人的主张违背了双方约定的不得改变室内结构及家具、电器，不得损坏的约定。上诉人要求解除租赁合同，其在与被上诉人协商未果的情况下怠于行使权利，且至今未将房屋钥匙交还被上诉人，其应当承担相应的法律后果。原告甘吉聪向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《写字楼租赁合同》；2、判令被告支付自2019年2月13日至2019年6月10日的写字楼租金人民币38894.20元；3、判令被告承担违约金人民币7937.60元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2013年3月10日，原告甘吉聪向贵阳宏益房地产开发有限公司购买位于本市南明区花果园彭家湾花果园项目C区9栋1单元30层11号办公用房屋，建筑面积144.32平方米，并办理了商品房预售合同备案登记。2018年11月12日，原告与被告签订《写字楼租赁合同》，约定被告承租原告购买的前述办公用房，租赁期限为1年，自2018年11月13日至2019年11月12日，租赁期限内，乙方自行承担物业服务费、水电费及其他一切相关费用，租金55元/月/平方，按季支付，签约当日被告应按合同约定的支付方式向原告支付首次房租，房屋租金从房屋实际交付时起算，被告需提前15日向原告支付下一次房租；本合同签订之日，被告应向原告交纳履行该合同的保证金10000元；保证金不能充抵房租，本合同解除或终止时，如被告无违约，房屋租赁保证金扣除被告应承担的费用后，原告应无息退还给被告；经双方协商一致，可以解除本合同；被告不按照约定支付租金达15日等情况，原告有权要求被告支付一个月房租作为违约金并单方解除合同，收回该房屋；双方同时约定租赁期内，被告在原告无违约的情况下单方解除本合同，原告不退还被告保证金。合同第九条合同争议的解决办法约定双方发生争议，应友好协商解决，协商未果任何一方有权向房屋所在地法院起诉。在合同第十条其他约定事项中，双方约定被告在租期内不得改变室内结构及家具、电器不得损坏。原、被告双方在落款处签名捺印。合同签订后，双方清点了案涉房屋内的家具并罗列清单，被告向原告支付了保证金和第一季度的房屋租金。后因被告未按时支付租金，原告遂于2019年4月2日诉至一审法院，诉请如前。一审法院认为：原、被告签订的《写字楼租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律规定，属有效合同，双方当事人均应按照约定履行义务。现原、被告解除合同的意思表示一致，故对原告诉请解除双方签订的《写字楼租赁合同》，一审法院予以支持。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付被告陈路生使用，陈路生在支付了第一季度的租金和保证金后，未按约定继续支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。被告陈路生辩称因原告原因被告不愿继续承租案涉房屋并告知了原告，但原告不与被告见面协商解除合同事宜，故被告不应支付后续租金。根据双方的租赁合同约定，双方就合同履行发生争议，应友好协商解决，协商未果任一方有权向房屋所在地法院起诉。根据双方提交的微信聊天记录，可见在2月20日左右双方就合同履行已经存在争议，在被告明确不再租赁案涉房屋后，双方应协商解决合同争议，被告在2019年初与原告协商未果的情形下，怠于采取其他积极措施解除合同，应承担相应的法律后果。被告于2019年3月21日告知原告已搬离物品，原告于2019年4月2日诉至我院，并诉请解除案涉租赁合同，即双方在此时或是更早就形成了解除租赁合同的合意，仅是就租金的支付和相应费用的返还上存在争议，故一审法院认为租金的计算截止时间应计算至原告向我院起诉之日止，即2019年4月2日，应为12842.86元。根据合同约定被告不按照约定支付租金达15日等情况，原告有权要求被告支付一个月房租作为违约金并单方解除合同，收回该房屋，故对原告诉请被告支付7937.60元（即单月租金144.32平方米×55元/月/平方），一审法院予以支持。由此，被告应支付原告房屋租金、违约金共计20780.46元。因本案系原告提起诉讼要求解除合同，被告搬离房屋的行为并未产生解除合同的法律效力，故本案不符合双方在合同中约定被告单方解除合同保证金不退还的情形，现因双方合同解除，故保证金10000元原告应予退还被告，与被告应支付原告的费用相抵后，被告仍应向原告支付10780.46元。另，被告称其已缴纳了一年的物业服务费，因被告未向一审法院提交相关证据，对多支付的物业服务费，被告可另诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告陈路生于本判决生效后十日内支付原告甘吉聪房屋租金、违约金共计10780.46元；二、驳回原告甘吉聪的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费328元减半收取164元，由原告甘吉聪负担94元，由被告陈路生负担70元（此款原告已预交一审法院，被告在本判决书生效之日起十日内支付给原告）。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交新证据其与中介工作人员的录音资料，拟证明陈路生在2019年1月25日已经向被上诉人提交退房的要求。被上诉人对该证据不予认可。二审中，双方均认可陈路生至今尚未将案涉房屋的钥匙交换甘吉聪以及甘吉聪已经案涉房屋另行向他人出租。经本院二审审理查明的其余事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决查明的事实依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为原审判决判令陈路生按照《写字楼租赁合同》约定租金标准向甘吉聪支付2019年4月2日以前的租金是否正确的问题。本院认为，《写字楼租赁合同》系双方真实的意思表示，未违反法律禁止性规定，合法、有效，双方均应按照约定享有权利、履行义务。陈路生主张《写字楼租赁合同》于2019年1月18日解除，房租也应支付至2019年1月18日，甘吉聪无权收取2019年1月19日至2019年4月2日的租金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第二款规定：“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”依照上述司法解释规定，陈路生主张《写字楼租赁合同》于2019年1月18日解除，其要么举证证明双方于2019年1月18日就解除《写字楼租赁合同》形成一致意见，要么举证证明《写字楼租赁合同》约定的解除条件已经于2019年1月18日成就或者甘吉聪2019年1月18日的行为构成根本违约致使其不能实现合同目的。本案中，《写字楼租赁合同》约定双方协商一致的情况下，可以解除本合同。陈路生不按照约定支付租金达15日等情况，甘吉聪有权要求陈路生支付一个月房租作为违约金并单方解除合同，收回该房屋。陈路生既未举证证明双方于2019年1月18日就解除《写字楼租赁合同》形成一致意见，也未举证证明《写字楼租赁合同》约定的解除条件已经于2019年1月18日成就或者甘吉聪2019年1月18日的行为构成根本违约致使其不能实现合同目的，故其主张《写字楼租赁合同》于2019年1月18日解除，甘吉聪无权收取2019年1月19日至2019年4月2日的租金的上诉理由不能成立，本院该主张不予采纳。另一方面，陈路生于2019年3月21日告知甘吉聪已搬离物品，甘吉聪于2019年4月2日诉至法院诉请解除案涉租赁合同。二审中，双方均认可陈路生至今尚无将案涉房屋的钥匙交换甘吉聪的事实以及甘吉聪已经案涉房屋另行向他人出租的事实。原审法院综合考虑全案，认定《写字楼租赁合同》解除时间为2019年4月2日，并判令陈路生按照《写字楼租赁合同》约定租金标准向甘吉聪支付2019年4月2日以前的租金公平、合理，本院予以维持。此外，陈路生要求在本案中抵扣其为案涉房屋缴纳的物业服务费，但是其提交清单无物业管理公司的签章，也不能提交其向管理公司支付物业服务费的流水，本院不能认定其缴纳物业服务费的金额。原审判决告知陈路生另行通过合法途径解决多支付的物业服务费并无不妥。综上，上诉人陈路生的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用328元，由上诉人陈路生负担。本判决为终审判决。审判长 王 可审判员 刘 佳审判员 庞 敏二〇一九年十一月二十五日书记员 董兴兴