山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3677号上诉人（原审被告）：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴北路400号。法定代表人：王绥金，经理。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司职工。委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕鹏，男，1992年12月27日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称中汇公司）因与被上诉人吕鹏商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中汇公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初458号民事判决，改判驳回吕鹏的诉讼请求或发回重审；2.上诉费由吕鹏负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，本案已过诉讼时效，吕鹏的诉求不再受法律保护，一审法院应依法判决驳回吕鹏的诉讼请求。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，吕鹏在该条中的“民事权利”应当是指其“办理不动产权属证书的请求权”，这是吕鹏的主权利，只有吕鹏行使了该权利才能“知道或者应当知道”该权利是否“受到损害”，诉讼时效应当从吕鹏行使该权利之日起计算，而吕鹏在一审中未提供任何证据证明其曾经向不动产登记机关或中汇公司主张了该权利。而“逾期办证违约金的追偿权”是基于“办理不动产权属证书的请求权”而产生的从权利，从权利是在主权利未实现的情况下产生的，或者说主权利系从权利的前提和条件。吕鹏等大量业主以不取得不动产权属证书而追求高额违约金为目的，集体提起诉讼，一审判决既违背了签订合同的宗旨，又违反了诉讼时效制度的规定，也不符合指导建立完好公序良俗及社会公德的司法精神。二、中汇公司无过错、没有违约，不应承担违约责任。中汇公司与吕鹏签订了《商品房买卖合同》，吕鹏上房后，枣庄市人民政府办公室颁布的《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》及山东省住房与城乡建设厅于2015年5月9日颁发的《山东省住宅专项维修资金管理办法》开始实施。按照该办法及通知的规定，凡未足额交存首期住宅专项维修资金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案，不予受理产权登记申请。因此，足额交存首期住宅专项维修资金是吕鹏应当履行的合同附随义务。中汇公司虽没有通知交纳义务，但中汇公司于2018年1月18日通知后，包括吕鹏的小区业主拒不交纳，中汇公司在被大量起诉的情况下，无奈协调代为交纳，方于2019年4月17日办理完不动产登记备案手续。吕鹏未提出答辩意见。吕鹏向一审法院起诉请求：1.判令中汇公司立即协助吕鹏办理产权登记手续；2.中汇公司支付吕鹏违约金73616.2元（以672294元为基数，自2016年1月23日计算至2019年1月23日（共计1095天），按日万分之一计算，逾期违约金计算至中汇公司依法完成履行合同义务之日止）；3.案件受理费由中汇公司承担。一审法院认定事实：枣庄中汇住宅开发有限公司投资开发“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2013年5月20日，吕鹏（××）与枣庄市市中区住宅建设开发公司（××）签订一份编号为YS0013407的《商品房买卖合同》，吕鹏以659304元的价格购买××开发的位于枣庄市市中区东湖明珠X号楼X单元X室房屋。该合同第十条关于交付时间和条件：出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同。××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。上述合同签订后，中汇公司于2013年9月2日将涉案房屋交付给吕鹏。吕鹏实际支付给中汇公司购房款659304元。中汇公司至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2018年3月枣庄市市中区住宅建设开发公司变更单位名称为“枣庄中汇住宅开发有限公司”。在本案诉讼过程中，中汇公司于2019年4月22日将涉案的东湖明珠小区8号楼进行商品房初始登记需由其提供的登记材料。已报市中区不动产登记中心备案，现东湖明珠小区8号楼初始登记办理完毕。吕鹏未缴纳专项维修资金。一审法院认为，本案焦点问题，一是中汇公司是否构成违约；二是中汇公司应否承担违约责任及如何承担。关于第一个焦点问题，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，吕鹏、中汇公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。依据双方合同约定：××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。而中汇公司至今未依约履行该备案义务，致使吕鹏至今未能办理房屋权属登记手续，中汇公司的行为构成违约。关于第二个焦点问题，中汇公司应否承担违约责任及如何承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。本案《商品房买卖合同》已约定，由于××的责任致使××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，中汇公司未在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。另上述《商品房买卖合同》约定商品房交付时，应当符合取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明的条件。而中汇公司现以业主未全部交存个人专项维修资金，房产管理部门不予办理竣工综合验收备案为由进行抗辩，不予采信。违约责任的承担问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“××按日计算向××支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。中汇公司的违约行为应自2013年9月2日房屋交付使用后90日，吕鹏于2019年1月23日就本案诉至一审法院，但未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，且中汇公司已提出时效抗辩，故自2019年1月23日起诉之日往前倒推三年,即2016年1月23日之后的违约金未超过诉讼时效，予以支持。按照合同约定应计算至中汇公司将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日即2019年4月22日止，因2018年1月18日中汇公司履行了向全体业主通知办理房屋权属登记需要交纳专项住宅维修资金的义务，但吕鹏未交纳专项住宅维修资金的，因而对2018年1月18日之后的违约金不予支持，吕鹏、中汇公司约定违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，予以确认，故中汇公司应给付吕鹏违约金47865元(659304元×726天×0.0001)。综上所述，吕鹏的部分诉求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件_适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告吕鹏违约金47865元；二、驳回原告吕鹏的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1640元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据中汇公司与吕鹏签订的《商品房买卖合同》，中汇公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中汇公司提供的资料报产权登记机关备案。中汇公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，中汇公司有义务通知吕鹏需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在吕鹏知晓上述规定前，中汇公司仍应当承担违约责任。关于吕鹏的诉请是否已经超过诉讼时效期间的问题，本院认定如下：根据涉案《商品房买卖合同》的约定，中汇公司应当在涉案房屋实际交付后90日内办理备案，因其未能按照约定履行上述义务，故中汇公司从上述时间开始违约，且在办理备案之前为持续违约状态。一审法院从吕鹏起诉三年之前开始计算违约金符合法律规定，本院予以确认，故对中汇公司主张的本案已经超过诉讼时效期间不予支持。综上所述，枣庄中汇住宅开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1640元，由上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张洪光审判员  李政远审判员  李 帅二〇一九年十一月二十八日书记员  史安伟