四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17167号 上诉人（原审原告）：简阳宏运物资有限公司。住所地：四川省成都市简州新城石盘镇檬子路5号。 法定代表人：钟云，总经理。 委托诉讼代理人：李忠涛，简阳市贾家正和法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：钟定华，男，1949年5月16日出生，汉族，住四川省简阳市，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：四川宏昊农业开发有限公司。住所地：成都市简阳市石盘镇成简大道二段36号。 法定代表人：李顺林，董事长。 委托诉讼代理人：严荣，四川汇韬律师事务所律师。 上诉人简阳宏运物资有限公司（以下简称宏运物资公司）因与被上诉人四川宏昊农业开发有限公司（以下简称宏昊农业公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初1117号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宏运物资公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项，依法改判以宏昊农业公司签认的交房通知书载明日期即2017年10月26日为租金起算日期，并判决以上年期满时间为下年租金支付日期；二、撤销原审判决第二项，依法改判对宏运物资公司自费装修退租部分予以补助。上诉请求支付金额为1360万元；三、宏昊农业公司承担一、二审费用。事实与理由：一、一审法院认定租金起算时间以宏昊农业公司签字时间（2017年11月20日）为准，而合同约定的是以签认时间为准。签认的交房通知书的时间为2017年10月26日。宏昊农业公司拖延25天签字系故意拖延起算时间，显失公平。一审将签认视为签字有违合同。请求二审法院支持宏运物资公司已推迟2天的2017年10月28日为租金起算时间。二、一审认定第二年租期于2019年11月19日期满，目前未达到支付条件错误。根据交易惯例，应先付款后用房。根据合同约定，第一年推迟支付租金，第二年就不会推迟。请求二审法院支持从2018年10月28日期满其各支付一年租金。三、一审未支持宏运物资公司要求支付补助款系认定错误。根据案涉合同第二条第三款约定，有免费装修，宏运物资公司自费一千多万元为宏昊农业公司定制职工住房，该费用将从10年租金中每年回收。故合同特别约定，租期少于5年，每年补助200万元，合同并未特别约定是整体还是部分退租。无论退租多少都应按比例补助。合同提前终止，仅针对没收保证金。此为句号，而判决用的是分号，不能把终止合同扩展至补助款。补充合同是对主合同的补充或变更，未变更的主合同条款仍然有效。四、本案宏昊农业公司的一审委托诉讼代理人是一般授权，在一审整个开庭时，其法定代表人没有参加诉讼，事后也没有对其一审委托诉讼代理人确认的事实进行确认，所以其委托诉讼代理人无权代表公司确认以房抵债的事实，而一审判决第七页“宏运公司自认以房抵租金……扣件租金5990342元”。这损害了宏昊农业公司的利益，现宏运物资公司不予认可。五、一审认定租金标准错误，案涉补充合同中减免租金是针对于支付第二年租金，第一年租金仍应按700万一年来计算。 宏昊农业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，请求依法驳回宏运物资公司的上诉请求。 宏运物资公司向一审法院起诉请求：判令宏昊农业公司向宏运物资公司支付租金、装修费、违约金、补助款、保证金合计13600000元（其中租金11729213元、装修费7234423元、违约金1120000元、补助款3551750元、保证金768000元，扣减以房抵租金的5990342元、以房抵装修费的3158393元，尚欠15254651元，宏运物资公司自愿放弃1654651元，计13600000元）。在案件一审审理过程中，宏运物资公司变更诉讼请求，撤回支付装修费7234423元的诉讼请求，变更为判令宏昊农业公司向宏运物资公司支付租金、违约金、补助款、保证金合计11178621元（其中租金11729213元、违约金1120000元、补助款3551750元、保证金768000元，扣减以房抵租金的5990342元，计11178621元）。 一审法院认定事实：2017年8月28日，宏运物资公司与宏昊农业公司签订《厂房租用合同》，约定：宏运物资公司将石盘四海食品产业园区内紧临成简快速通道的新建厂房租赁给宏昊农业公司使用；租赁范围为石盘四海食品产业园区内宏运物资公司所属产权厂房，含大门及围墙内全部范围，包括生产厂房5幢、材料库房3幢、包装分装车间1幢、成品仓库1幢、设备房1幢、公租房1幢、办公楼1幢、服务楼1幢、锅炉房1幢、门卫室1幢，合计16幢，房屋规划建设面积约57800㎡，土地53332㎡；租用期限10年，2017年11月1日至2027年10月30日止（具体起算时间以宏运物资公司部分改造完毕具备使用条件双方签认的时间为准，交付时间2017年10月30日起）；租金按年支付，第一年700万元，第二年起租金每年递增3％；签订合同半年内宏昊农业公司向宏运物资公司缴纳第一年租金及60万元的房屋保证金（保证金期满后退还），以后每年于当年满期前十天内支付；交房标准为按现状交房，其中水电由甲方接至厂内，并安装总水表、总电表、超过6层的电梯，水、电安至各户；住房由宏运物资公司按要求安装轻质隔墙，并安装进户门，住房天棚墙面刮腻子，改造项目若有增减，按人工费、材料费相应增减；宏昊农业公司若不按约定缴付租金，则按差欠租金每月2％计付利息给宏运物资公司，若超过三个月未缴付，宏运物资公司有权收回所有房屋和资产，属宏昊农业公司设备归宏运物资公司所有；若宏运物资公司未按合同约定期限向宏昊农业公司交付租赁物，则每延期一日，宏运物资公司按1000元/天向宏昊农业公司支付违约金，逾期超过30日，乙方有权解除本合同，给宏昊农业公司造成损失的，由宏运物资公司负责赔偿；若因宏昊农业公司原因提前终止合同，宏运物资公司有权没收保证金。若租期少于五年，则按少于的年限宏昊农业公司向宏运物资公司支付200万元/年的装修补助。 合同签订后，宏运物资公司对房屋进行装修。2017年10月26日，宏运物资公司向宏昊农业公司出具《交房通知书》，载明：经宏运物资公司近两个月的改造，现已部分达到合同要求，水电已接至厂内，并已安至各户，已安装了轻质隔墙、进户门、天棚，墙面已刮腻子。现请贵公司前来接收3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、15幢。1、2幢已即将完工，望贵公司对所需增加功能、设施、设备作出最终决定，以便我司根据贵公司要求同时施工。13、14幢已请贵公司作出用途、功能、装修标准的决定，以便尽快施工、投入使用。2017年11月17日，宏昊农业公司签字确认12、15号楼已按厂房租用合同完成；2017年11月20日，宏昊农业公司签字确认3、4、5、6、7、8、9、10、11幢厂房具备交付条件，但水电需补接至各栋。2018年4月左右，宏运物资公司将13、14幢交付给宏昊农业公司。 2018年8月6日，宏运物资公司与宏昊农业公司对应付款进行协商，形成宏昊农业公司应付宏运物资公司款项清单，载明：租房保证金（2017年8月28日至2018年8月6日）为11.3月×60万元×2%＋60万元=73.56万元；租房款（2018年2月28日至2018年8月6日）为5.3月×700万元×2%＋700万元=774.2万元；装修款（2017年10月28日至2018年8月6日）为9.3月×583.4213万元×2%＋583.4213万元=691.9376万元；……扣购房款360.479万元，合计1506.2186万元。宏运物资公司的总经理在清单下方备注装修款一期为3158393元已审定，二期以2675820元进入，若经双方审定有误差，再作相应增减。 2018年10月18日，宏运物资公司与宏昊农业公司又签订《补充合同》，载明宏昊农业公司为了合理利用有限的资金，减少闲置厂房的租金负担，经董事会研究决定退还宏运物资公司部分租房；为明确双方责、权、利，特订以下条款：宏昊农业公司退租房屋为3、5、7幢厂房各2216.5平方米，4、6、8幢厂房各1119平方米，9、11幢厂房各1654.08平方米，14幢房屋6442.22平方米，共9幢房屋合计19757.18平方米；退租日期为2018年10月31日；从退租日起，减少该9幢房屋租金为：721万÷44501.28㎡×19757.18㎡＝320.1015万元/年；在退租房屋另外单位入住前，由宏运物资公司负责将各栋水电总表安装到位，保证能分开计量水电费。之后，宏昊农业公司将上述9幢房屋退还给宏运物资公司。 一审另查明，宏昊农业公司与宏运物资公司曾协商以房抵租金、装修费。2018年8月6日，宏昊农业公司向宏运物资公司委托诉讼代理人钟定华的女儿钟慧玲出具收据，载明：“收到钟慧玲购房款3604790元，……支付宏运物资公司租房款446397元、住房装修款3158393元。”2018年9月13日，宏昊农业公司向钟慧玲出具收据，载明：“收到钟慧玲……4层购房款5543945元。”同日，宏运物资公司开具收据，载明：“交款单位：宏昊农业公司；人民币：5543945元；收款事由：租房租金。” 一审庭审中，宏运物资自认以房抵租金5990342元，故在本案的诉讼请求中扣减租金5990342元。 一审法院认为，宏运物资公司与宏昊农业公司签订的《厂房租用合同》、《补充合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，双方应当按照合同履行义务。 关于租金金额，需要考虑三个因素。其一，租金起算时间。宏运物资公司主张2017年10月28日交付房屋，但《厂房租用合同》约定租金的具体起算时间以宏运物资公司部分改造完毕具备使用条件双方签认的时间为准，经查宏昊农业公司于2017年11月20日才确认大部分房屋具备交付条件，故一审法院认为租金起算时间应当从2017年11月20日起算。对于宏昊农业公司抗辩租金起算时间应当以最后交付13、14幢时间为准，一审法院认为《厂房租用合同》约定具体起算时间以部分改造完毕具备使用条件双方签认的时间为准，对该抗辩理由不予认可。其二，第二年的租金是否达到支付条件。《厂房租用合同》约定“以后每年于当年满期前十天内支付”，而第二年的租期于2019年11月19日期满，目前并未达到支付条件。其三，租金是否应当减免。宏昊农业公司认为退还的9幢楼未做任何装修，不具备使用条件，应该酌情减免相应租金，但根据双方确认的应付款项清单，可以看出宏昊农业公司对第一年的租金按照700万元/年计算予以认可，故不应当减免。但《补充合同》约定退租9幢房屋的日期为2018年10月31日，虽然宏运物资公司不认可2018年10月31日为实际退租日期，但未提供足够证据证明。故根据《补充合同》约定，第一年的租金为700万元-（721万÷44501.28㎡×19757.18㎡÷365天/年×20天）=6824601.92元。综上，宏昊农业公司应当支付的租金为2017年11月20日至2018年11月19日期间的租金6824601.92元。 《厂房租用合同》约定签订合同半年内缴纳第一年租金，合同于2017年8月28日签订，那么第一年的租金应当于2018年2月28日支付。而《厂房租用合同》约定宏昊农业公司若不按约定缴付租金，则按差欠租金每月2％计付利息给宏运物资公司，本案宏昊农业公司并未按照合同支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”之规定，结合双方确认的应付款项清单，宏昊农业公司应当按照合同约定按差欠租金每月2％支付利息损失。另外，宏运物资公司自认2018年8月6日以房抵租金446397元、2018年9月13日以房抵租金5543945元，故应当在6824601.92元租金中扣减；宏昊农业公司抗辩9148735元均是抵扣租金，但宏昊农业公司出具的收据载明其中住房装修款3158393元，故对宏昊农业公司的该项抗辩理由不予认可。本案宏运物资公司主张利息支付至2018年10月28日，故对于违约金作分段计算：以6824601.92元为基数，按照月利率2％从2018年2月28日起计算至2018年8月6日，即717985.52元；以6378204.92元为基数，按照月利率2％从2018年8月7日起计算至2018年9月13日，即159367.75元；以834259.92元为基数，按照月利率2％从2018年9月14日起计算至2018年10月28日，即24684.95元，违约金合计902038.22元。 宏运物资公司自认以房抵租金5990342元，在本案的诉讼请求中扣减租金5990342元，故宏昊农业公司应当支付宏运物资公司租金为6824601.92元-5990342元，即834259.92元。 关于补助款的问题，《厂房租用合同》约定若因宏昊农业公司原因提前终止合同，宏运物资公司有权没收保证金；若租期少于五年，则按少于的年限宏昊农业公司向宏运物资公司支付200万元/年的装修补助。但本案仅退租9幢房屋，尚有6幢房屋仍继续租赁。该约定是针对整体房屋退租、合同提前终止而言，而对于部分房屋退租的后果，双方没有约定，目前合同仍然在履行，并且在双方签订的《补充合同》载明，对退租9幢房屋明确了双方责、权、利，但也未提及装修补助费，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”一审法院对宏运物资公司要求宏昊农业公司按照支付补助款的诉讼请求，不予支持。 关于保证金的问题，《厂房租用合同》约定签订合同半年内缴纳60万元的房屋保证金，宏昊农业公司应当按照合同约定缴纳保证金，并且双方在应付款项清单中对保证金的缴纳再次进行了确认，故对宏昊农业公司抗辩保证金系定金性质、未交付则保证金条款无效的理由，不予认可。关于保证金的利息，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”虽然《厂房租用合同》未约定保证金利息，但双方在应付款项清单中对保证金的利息计算方法进行了新的约定，同样视为对合同的变更，系双方真实意思表示，故按照约定，保证金的利息损失应当从2017年8月28日起按照月利率2%计算至2018年10月28日，即60万元×14个月×2%=16.8万元。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、宏昊农业公司于判决生效之日起三日内向宏运物资公司支付2017年11月20日至2018年11月19日期间的租金834259.92元；二、宏昊农业公司于判决生效之日起三日内向宏运物资公司支付2018年2月28日至2018年10月28日期间的违约金902038.22元；三、宏昊农业公司于判决生效之日起三日内向宏运物资公司支付保证金60万元及2017年8月28日至2018年10月28日期间的利息168000元；四、驳回宏运物资公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费51700元，由宏运物资公司负担42180元，宏昊农业公司负担9520元；诉讼保全费5000元，由宏昊农业公司负担。 二审中，宏运物资公司、宏昊农业公司均无新证据提交。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，宏运物资公司与宏昊农业公司签订的《厂房租用合同》、《补充合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。本案二审的争议焦点为：宏昊农业公司欠付租金数额的认定；宏昊农业公司是否应当支付装修补助款。 对宏昊农业公司应付租金起算时间的认定，《厂房租赁合同》第二条第一款约定，租赁期限具体起算时间以宏运物资公司部分改造完毕具备使用条件双方签认时间为准。宏昊农业公司于2017年11月20日在宏运物资公司出具的《交房通知书》上确认2到11号厂房具备交付条件。因宏昊农业公司与宏运物资公司至此确认大部分厂房具备交付条件，一审以此认定租金起算时间为2017年11月20日并无不当，本院予以维持。对宏昊农业公司称，根据其2017年10月26日出具的《交房通知书》，案涉厂房在2017年10月26日即具备使用条件，宏昊农业公司于2017年11月20日签认系属故意拖延，故租金起算时间应为2017年10月26日。本院认为，根据案涉合同约定，租赁期限具体起算时间应以双方签认时间为准。根据该约定，对案涉厂房是否具备使用条件应当由宏运物资公司和宏昊农业公司双方进行认可，宏运物资公司单方确认的时间无法达到合同约定的租赁期限起算条件。加之《交房通知书》系宏运物资公司单方制作出具，在无其他证据予以佐证的情况下，无法以此证明案涉厂房具备使用条件。 对宏昊农业公司应付租金数额的认定，根据《厂房租赁合同》第二条第二款，租金按年支付，第一年700万元，第二年其租金每年递增3％；签订合同半年内支付第一年租金，以后每年于当年满期前十天内支付。根据该约定，宏昊农业公司应于2018年2月28日支付第一年租金700万元。因宏昊农业公司在租赁合同履行中退租9幢房屋，根据双方签订《补充合同》约定，退租日期为2018年10月31日，从退租日起，减少该9幢房屋租金为320.1015万元/年。基于此，一审认定宏昊农业公司应付第一年租金为6824601.92元正确（700万元-（721万÷44501.28㎡×19757.18㎡÷365天/年×20天），本院予以维持。因宏运物资公司在一审中自认以房抵租金共计5990342元，宏昊农业公司还应当支付第一年租金843259.92元。二审中，宏运物资公司称其一审自认损害宏昊农业公司的利益，然其既无法举证证明损害宏昊农业公司何种利益，也无法举证证明其自认事实与实际情况不符，本院对其主张不予认可。对宏运物资公司主张宏昊农业公司应当支付第二年租金，因第二年租期于2019年11月19日期满，根据约定其起诉时仍未到支付时间，故一审对宏运物资公司该项主张不予支持并无不当，本院予以维持。 对宏昊农业公司是否应当支付装修补助款。根据《厂房租赁合同》第五条第三款约定，若宏昊农业公司原因提前终止合同，宏运物资公司有权没收保证金。若租期少于五年，则按少于的年限宏昊农业公司向宏运物资公司支付200万元/年的装修补助。对该项约定，宏运物资公司称终止合同系针对保证金的退还，后续装修补助的返还与否并未约定以合同终止为前提，宏运物资公司应当支付退租的9幢房屋的装修补助。本院认为，合同关于装修补助的内容虽未明确约定在合同部分终止时也可以适用，然双方约定该项内容应系在宏昊农业公司提前终止合同的情况下，对宏运物资公司作出的补偿，若仅因案涉合同部分终止，而非整体终止就导致宏运物资公司丧失要求宏昊农业公司支付该笔补助的权利，导致提前终止的部分损失无法得到补偿，显属不公，故宏昊农业公司应当按照其退租比例支付装修补助款10125000元（2000000元/年÷16栋×9栋×9年）。因宏运物资公司一审起诉仅主张补助款3551750元，其对除此之外数额的放弃不违反相关法律规定，本院予以确认。一审法院对此认定不当，本院予以改判。 综上，上诉人宏运物资公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决对装修补助款的认定有误，应予改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初1117号民事判决第一项“四川宏昊农业开发有限公司于判决生效之日起三日内向简阳宏运物资有限公司支付2017年11月20日至2018年11月19日期间的租金834259.92元”、第二项“四川宏昊农业开发有限公司于判决生效之日起三日内向简阳宏运物资有限公司支付2018年2月28日至2018年10月28日期间的违约金902038.22元”、第三项“四川宏昊农业开发有限公司于判决生效之日起三日内向简阳宏运物资有限公司支付保证金60万元及2017年8月28日至2018年10月28日期间的利息168000元”； 二、四川宏昊农业开发有限公司于本判决生效之日起三日内向简阳宏运物资有限公司支付装修补助款3551750元； 三、驳回简阳宏运物资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费51700元，由简阳宏运物资有限公司负担37224元，四川宏昊农业开发有限公司负担14476元；诉讼保全费5000元，由四川宏昊农业开发有限公司负担。二审案件受理费88374.21元，由上诉人简阳宏运物资有限公司负担79537.21元，由四川宏昊农业开发有限公司负担8837元。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  袁晟翔 二〇一九年十一月二十一日 法官助理  郑 帅 书 记 员  王小禹