云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终1209号上诉人（原审被告）：李瑞杰，男，1971年9月20日出生，白族，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：张团解，女，1970年6月5日出生，白族，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：李小细，女，1946年12月28日出生，白族，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：李佳涛，女，1994年7月3日出生，白族，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：李佳俊，男，1999年4月3日出生，白族，住云南省大理市。五上诉人共同委托诉讼代理人：李廷柱，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李卓，男，1974年3月24日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：喻觅，云南谦恒律师事务所律师，特别授权代理。上诉人李瑞杰、张团解、李小细、李佳涛、李佳俊因与被上诉人李卓租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初736号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李瑞杰、张团解、李小细、李佳涛、李佳俊上诉请求：撤销一审判决第三项，改判被上诉人只分享房屋拆迁补偿款中的682020.5元，并驳回被上诉人分享经营搬迁补助、搬家费、数字电视费、电话移机费、宽带移机费和提交移交空房奖励费的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决将原本属于上诉人所有的房屋部分及设施的拆迁补偿款，当作被上诉人的投资进行处理，侵犯了上诉人的物权。租赁房屋属上诉人所有，被上诉人只有承租的使用权。按照合同约定，被上诉人不能拆除房屋，但在移交房屋时，被上诉人要求拆除重建。双方协商一致，被上诉人建还上诉人西方房屋一、二层及东方房屋一层往西移建，包括内外装修。拆了旧房，建还新房，上诉人才同意被上诉人拆除旧房。建还上诉人的房屋及出租前原有设施的拆迁补偿款，全部属上诉人所有。二、院内砖砌转墙、围墙毛石基础、踏步石、条石踏步、砼地坪、花果树木、1#房基础超深、2#房筏基础、院内混合回填、海抛石等项目，都是上诉人填海建房及白族民居原有就存在，并非被上诉人投资形成。三、按照约定，上诉人对被上诉人的补偿，只是针对被上诉人的投资部分，即对被上诉人投资的部分按评估价的70%补偿。四、签订的合同约定原房屋不能拆除，关于投资补偿的约定也是建立在不拆除原房屋的基础上，如不认定上诉人主张的拆除旧房建还新房的口头协议，则适用补偿约定的基础已不存在。五、一审判决将搬迁补助、搬家费、数字电视费、电话移机费、宽带移机费和提前移交空房奖励费判归被上诉人，违反合同相对性原则。根据上诉人与政府签订的搬迁补偿安置协议书，上述费用是政府支付给上诉人的费用，应当归上诉人所有。上诉人是异地安置户，选择经营搬迁补助以后就不能再享受过渡期补助，经营搬迁补助是政府对上诉人出租房屋的经营补助。按照一审判决“经营搬迁补助是针对持有经营证照的对象（本案原告）”，但一审开庭时，被上诉人也当庭承认没有证照。故一审第三项判决没有法律依据，前后自相矛盾。被上诉人李卓答辩称，一审判决认定事实客观，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、一审判决中涉及评估分房屋是被上诉人投资新建的房屋，上诉人的上诉理由不成立。二、被上诉人承租房屋后进行了拆除重建，对此双方认可，对重建的项目进行评估，被上诉人享受70%的补偿，一审判决正确。三、搬迁补助等一审判决正确。搬迁补助是经营性的搬迁不出，客栈才是经营用用房，政府的补助也是对客栈的经营补助。搬家费、电视费等都是客栈安装的设备，拆除后也是补偿给被上诉人的。腾房奖励也是被上诉人腾房的，由被上诉人享受也合理。原审原告李卓向一审法院起诉请求：一、依法解除原被告2013年8月11日订立的《租赁合同》；二、依法判令被告返还原告租金82,294.74元，判决拆迁补偿款中的房屋补偿款1,403,187.80元（2,004,554元×70%）、经营性补助515,837元、签约奖励费60,000元、提前移交空房奖励费67,071.60元，合计2,128,391.14元，归原告享有；三、被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告李瑞杰户是居住于大理市的农村居民户，该户于2001年12月30日经大理市土地管理局审批获得面积为335.25㎡的划拨住宅用地。李小细是李瑞杰的母亲，张团解是李瑞杰的妻子，李佳涛、李佳俊是李瑞杰和张团解的子女。被告户在该地块上建盖有一幢坐西向东土木结构2层每层4间的房屋，院子东边建盖有砖混结构一层三间房屋及大门。2013年8月11日，原、被告签订一份《租赁合同》，主要约定：甲方（被告）出租给乙方（原告）的租赁物位于云南省大理州大理市的房屋及院内天井；租赁物占地面积共335.25㎡，有房屋共11间；租赁期为19年，自2015年9月1日起至2034年8月31日止，租金分为四期交纳，前四年为第一期，第五年至第九年为二期，第十年至第十四年为三期，后五年为四期；甲方应于2013年9月1日前将租赁物腾空并交付乙方使用，甲方同意自交付之日起二十四个月（2015年8月31日止）为乙方的建设期，不计入该房屋租赁期；第一期租金45万元，于甲方2013年9月1日将租赁物腾空并交付乙方后5天内付清；甲方同意乙方在保证房屋主体结构安全的前提下对房屋重新改造、装修，包括改变房屋内部结构，修建卫生间等，并可在房屋内添置设施及装修，费用由乙方承担，甲方同意乙方可在场地内拆除厩房和其他建筑（拆除的材料及院内植物由乙方支配），乙方建造的固定设施或其他永久性建筑物，租赁期满后留给甲方；租赁期间因国家建设需要或政府部门征用该租赁物，至合同解除时，甲方应对乙方的投资部分给予补偿，补偿金额依据拆除时租赁物的现状经相关机构进行评估所确定的价值为准，由甲方按国家相关部门对于地上定着物的评估确定的补偿价格的70%补偿给乙方。因上述原因而终止合同的，未发生的租金部分甲方按实际未租用时间的租金退还给乙方。此外，合同还对双方的相关权利义务进行了约定。合同签订后，被告户即搬离了租赁房屋，并于2013年9月1日将租赁物交付给原告，原告于2013年9月4日支付被告租金450,000元。原告接收租赁物后，经被告同意，将院内的房屋全部拆除，重新建盖了总面积为558.93㎡的建筑物，以及游泳池等附属设施，并进行了装修，在此开设经营“月出歆蓝客栈”。2018年12月7日，被告户（甲方）与大理市下关镇人民政府（乙方）、大理市下关镇大庄村民委员会第三村民小组（丙方）共同签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》（以下简称《安置协议书》），约定甲、乙双方同意按照《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》的要求，对甲方本户使用的土地、所述房屋和其他附着物进行腾退搬迁补偿安置。甲方登记为国有划拨农村村民建房用地合法有效面积0.503亩，本次退出合法面积0.503亩，甲方自愿按宅基地补偿方式进行补偿安置，同时同意进行异地安置，由乙方安排甲方搬迁安置用地面积为0.36亩，如安置面积与甲方腾退的合法有效面积不相等的，按每亩615,000元标准进行货币补差。安置面积小于甲方搬迁腾退合法有效面积0.143亩，乙方应支付甲方的差价为87,945元。本次拆除房屋建筑面积558.93㎡，经大理鹏程房地产土地评估咨询有限公司到现场对甲方的建筑物、构筑物、林果木及附属设施等进行评估，评估总价格为2,004,554元。就搬迁补助，乙方确认给予甲方搬家费2,000元、经营搬迁补助503,037元、数字电视费4,500元、电话移机费3,600元、宽带移机费2,700元、签约奖励费60,000元。《安置协议书》还对三方的其他权利义务进行了约定。同时，被告户还获得提前移交空房奖励费67,071.60元。2018年12月9日，案涉房屋被整体拆除。因原告与被告就房屋租金返还及补偿款的归属等事项存在争议，被告户未领取拆迁安置补偿款。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告按约向原告交付了标的物，原告交付了租金，双方均按照合同约定履行了相应的义务。本案在合同履行过程中，因不可归责于出租人的事由，致使合同不能继续履行，合同目的已不能实现，合同应予解除，故一审法院对原告要求解除合同的诉请予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告返还租金的诉请，依据合同约定：“甲方应于2013年9月1日前将租赁物腾空并交付乙方使用，甲方同意自交付之日起二十四个月（2015年8月31日止）为乙方的建设期，不计入该房屋租赁期。租金分为四期交纳，前四年为第一期，第一期租金45万元，于甲方2013年9月1日将租赁物腾空并交付乙方后5天内付清。”租赁合同的履行期限起始日期为2015年9月1日。合同又约定“因上述原因而终止合同的，未发生的租金部分甲方按实际未租用时间的租金退还给乙方。”而被告方与相关部门签订《安置协议书》的日期为2018年12月7日，此时可确定合同已不能继续履行，此日之前租赁物由原告实际管理使用，租金应由原告负担，此日之后合同不能继续履行，应由被告返还原告2018年12月8日起至2019年8月31日期间（共计267天）的租金82,294.52元（计算公式为：450,000元÷4年÷365天×267天）。关于原告主张房屋拆迁补偿款2,004,554元中的70%归其享有的诉请，依据合同约定：“租赁期间因国家建设需要或政府部门征用该租赁物，至合同解除时，甲方应对乙方的投资部分给予补偿，补偿金额依据拆除时租赁物的现状经相关机构进行评估所确定的价值为准，由甲方按国家相关部门对于地上定着物的评估确定的补偿价格的70%补偿给乙方。”该项约定清楚明确，现房屋已被拆除，符合合同该条款约定的情形，故原告的该项主张符合双方合同的约定，一审法院予以支持。关于原告要求确认搬迁补助515,837元（搬家费2,000元、经营搬迁补助503,037元、数字电视费4,500元、电话移机费3,600元、宽带移机费2,700元）、签约奖励费60,000元、提前移交空房奖励费67,071.60元由其享有的诉请。一审法院认为，依据《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置知道意见》（大市政发〔2018〕76号）文件精神，经营搬迁补助是针对持有经营证照的对象（本案原告）给予的补助；搬家费是针对需要从案涉房屋中搬离的对象（本案原告）给予的补助；三项移机费是针对设备购置及缴费主体（本案原告）给予的补助；签约奖励是针对在规定时限内与政府部门、村民小组签订《安置协议书》的对象（本案被告）给予的奖励，故一审法院确认上述项目中应由原告享有的为：经营搬迁补助503,037元、搬家费2,000元、数字电视费4,500元、电话移机费3,600元、宽带移机费2,700元、提前移交空房奖励费67,071.60元，合计582,908.60元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除原告李卓与被告李瑞杰、张团解、李小细、李佳涛、李佳俊于2013年8月11日签订《租赁合同》；二、被告李瑞杰、张团解、李小细、李佳涛、李佳俊于本判决生效之日起十日内返还原告李卓2018年12月8日至2019年8月31日期间的租金82,294.52元；三、就被告李瑞杰户位于大理市院内房地产被搬迁安置一事，由原告李卓享有房屋、室内装修及附属设施补偿款1,403,187.80元、经营搬迁补助503,037元、搬家费2,000元、数字电视费4,500元、电话移机费3,600元、宽带移机费2,700元、提前移交空房奖励费67,071.60元，合计1,986,096.40元；四、驳回原告李卓的其他诉讼请求。案件受理费23,827元，由原告承担10,000元，被告承担13,827元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行其他义务。关于房屋、室内装修及附属设施补偿款的分配，按照双方合同约定，就此情况上诉人补偿给被上诉人的金额为“拆除时租赁物的现状”经评估确定的补偿价格的70%，一审据此判决被上诉人享有拆迁补偿款2004554元中的70%，符合双方合同约定，本院予以维持。关于搬迁补助（搬家费、经营搬迁补助、数字电视费、电话移机费、宽带移机费）及提前移交空房奖励费的归属，本案房屋搬迁时系在租赁期限内，此间上诉人已收取了租金，并不在搬迁房屋内居住，搬迁房屋的使用人为承租人即被上诉人，需从租赁房屋内搬迁及移交的亦为房屋的使用人即被上诉人，因此，搬迁补助及提前移交空房奖励应归被上诉人享有，一审对此判决正确，本院予以维持。综上所述，上诉人李瑞杰、张团解、李小细、李佳涛、李佳俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16537元，由上诉人李瑞杰、张团解、李小细、李佳涛、李佳俊负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇一九年十一月二十九日法官助理屈艳祥书记员吴杨旸