山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终7901号 上诉人（原审被告）：李业春，男，1954年7月9日出生，汉族，居民，住山东省沂南县。 上诉人（原审被告）：李海涛，男，1980年6月26日出生，汉族，居民，住山东省沂南县，系李业春之长子。 上诉人（原审被告）：李海洋，男，1982年3月11日出生，汉族，居民，住山东省沂南县，系李业春之次子。 委托诉讼代理人：崔云飞，山东同力兴国律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑小芹，男，1955年6月15日出生，汉族，居民，住山东省沂南县。 委托诉讼代理人：刘晓明，山东阳都律师事务所律师。 上诉人李业春、李海涛、李海洋因与被上诉人郑小芹房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省沂南县人民法院（2019）鲁1321民初2388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李业春、李海涛、李海洋上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人对上诉人的起诉或诉讼请求。事实与理由：一、上诉人从未与被上诉人签订过所谓的房屋买卖协议，被上诉人也从未向上诉人交付过所谓的宅基地使用权及地上附属物。二、上诉人被列为棚改拆迁安置的土地，是从被上诉人村委购买，自行投资建设的房屋，根本不是从被上诉人处购买。三、上诉人的房屋及宅基地与被上诉人父母的宅基地及房屋没有任何关系。 郑小芹辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，判决正确。请求驳回上诉，维持原判。 郑小芹向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告2000年年初达成的房屋买卖协议无效，并确认棚户区改造补偿安置协议中的安置楼房归原告所有；2、诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：1、1997年11月19日，沂南县土地管理局下达沂土管［城］宅字（1997）第5号批复文件，批准界湖镇大白石村居民郑京相……等人各使用本村非耕地195平方米，作为居民建住宅用地。……以上各户使用的土地权属仍归所在村集体所有，…….望通知上述建房户，严格按村镇规划和所批用地数量使用土地。 2、郑京相系原告之父，肖克英系原告之母，郑京相、肖克英夫妇育有三男二女(即长子郑小文、次子郑小芹、三子郑小庆、长女郑肖枚、次女郑小香)，现原告之父母均已去世。郑京相使用的宅基地及地上附属物在棚户区改造后所产生的利益分配上，郑京相、肖克英夫妇原告之外的其他子女均明确放弃继承的权利。 3、原告在2000年春季时，原告和其母肖克英将规划的宅基地及地上附属物以12000元的价格卖与被告李业春，双方未签订书面协议。上述买卖行为发生时，李业春系沂南县苏村镇姚家官庄村村民，非沂南县界湖镇大白石村村集体经济组织成员。 4、2018年沂南县人民政府实施棚户区改造工程，沂南县界湖街道大白石村所有的集体土地被依法征收。根据《界湖街道大白石村棚户区搬迁补偿安置方案》，搬迁补偿由安置补偿、房屋及地上附着物补偿、搬迁奖励及补助三部分组成，其中涉案房屋享有以下补偿1、安置补偿，采取实物安置补偿方式，实物安置由政府分配安置房一套。2、房屋及地上附着物补偿，该部分补偿标准由政府按照有关标准进行评估，确定补偿数额为222841.4元；签订协议奖励10000元；按时腾空房屋奖励10000元；临时安置补助费24000元；搬迁补助费2000元，房屋简装补助费20000元，残值补贴2000元，共计人民币290841.4元。 5、本案诉争的房屋所属集体土地被沂南县人民政府依法征收，涉案房屋享有政府分配安置房一套，因双方对安置期房区位价值未能确认。2019年7月8日，本院依法委托临沂昊都资产评估事务所对涉案安置期房进行评估，原告所在村的安置期房评估价值为500000元。庭审中，原告认可评估价值，三被告要求占有安置房，但不认可评估价值。 一审法院认为，我国法律禁止农村房屋、宅基地向本集体经济组织成员以外人员出售，本案中，三被告非沂南县界湖街道大白石村村集体经济组织成员，不具有购买涉案宅基地的主体资格，其虽然与原告达成了口头宅基地买卖的协议，但由于该协议内容违反了我国现行法律的禁止性规定，应当认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任”。本案中，原告明知涉案宅基地为集体土地依法不得转让买卖，而仍将其出售，其对造成合同无效的过错较大，应承担主要责任；被告李业春亦知涉案宅基地为集体土地依法不得转让买卖，而仍购买，其对造成合同无效亦存在过错，应承担次要责任。本院认为原、被告过错比例以7:3为宜。安置房虽为安置补偿期房，但已具有商品房的性质，结合本案的实际情况，可按安置房评估值500000元进行利益分配。本案中，原告同意按安置房评估值的500000元进行利益分配，合理合法，本院予以支持；三被告不认可安置房评估值500000元的事实，理由不当，本院不予支持。三原告要求占有使用安置房及享有涉案房屋地上物补偿和搬迁安置费用等款项的请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，第五十八条之规定，判决：一、原告郑小芹与被告李业春达成的房屋买卖协议无效；二、涉案房屋地上附着物补偿款222841.4元，签订协议奖励款10000元，按时腾空房屋奖励10000元，临时安置补助费24000元，搬迁补助费2000元，房屋简装补助费20000元，残值补贴2000元，共计人民币290841.4元，归三被告所有；三、安置期房一套归三被告所有，三被告支付给原告安置期房的利益折款150000元（即500000元*30％=150000元）；四、驳回原告的其他诉讼请求。上述支付款项于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取250元，评估费7500元，由原、被告均担。 二审中，上诉人李业春、李海涛、李海洋提交下列证据：一、大白石村民委员会和沂南县县城北片区建设指挥部的证明，拟证明上诉人被拆迁的宅基地号为53号。二、被拆迁的各宅基地的序号及所有人的名字，拟证明被上诉人在被拆迁的范围内有一套自己的宅基地，被上诉人的母亲肖克英也有一套自己的宅基地，被上诉人母子的宅基地的顺序号与上诉人被拆迁的宅基地顺序号不一致。三、航拍图，大白石现状图，拟证明上诉人的宅基地地块号和被上诉人母子分别所有的宅基地顺序号不一致，不是一个地方。 被上诉人郑小芹的质证意见为：证据一，真实性无异议，该拆迁号为53号的宅基地实际为被上诉人父母遗留给被上诉人的宅基地。证据二，对真实性无异议，但是编号为290号的宅基地标注为肖克英，实际系被上诉人的宅基地。证据三，同证据二质证意见。 被上诉人郑小芹提交原村主任刘丕荣，原副书记陈纪彬、郑小文出具证明一份，《界湖街道志》第929页关于刘丕荣任职的证明，拟证明涉案宅基地，也就是53号宅基地系由村委规划给被上诉人父母的宅基地。2000年春天，该宅基地出卖给上诉人李业春。 上诉人李业春、李海涛、李海洋的质证意见为：1、对郑小文的证明有异议，内容不真实，且郑小文与被上诉人郑小芹是同胞兄弟。一审时被上诉人作为一审原告，向法庭提交的放弃声明中，郑小文的放弃声明可以证实郑小文和被上诉人郑小芹同胞兄弟的近亲属关系。2、后面的这些材料有异议，不能证明材料出处，更不能证明涉案棚改之后编著的53号宅基地就是被上诉人父母原规划的宅基地，更不能证明被上诉人在一审诉称的53号宅基地是被上诉人的父母出卖给上诉人的事实。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，被上诉人郑小芹之父郑京相将其名下的宅基地卖与上诉人李业春，因李业春非沂南县界湖街道大白石村村集体经济组织成员，原审法院认定双方的转让买卖行为违反相关法律规定，并据此确认三上诉人与被上诉人各自应承担的过错比例正确。三上诉人主张涉案宅基地是从被上诉人村委购买，不是从被上诉人处购买，上诉人的房屋及宅基地与被上诉人父母的宅基地及房屋没有任何关系，对此未提交其与被上诉人所在村委签订的合同书及向村委交纳相关费用的单据佐证其主张，故对其上诉主张本院均不予采信。 综上所述，上诉人李业春、李海涛、李海洋的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人李业春、李海涛、李海洋负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨华雁 审判员  陈 芳 审判员  范宗芳 二〇一九年十一月二十八日 书记员  张 薇