江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣09民终1881号上诉人（原审被告）：李政民，男，汉族，1972年5月20日出生，江西省上高县人，住江西省上高县大公馆Ａ区。被上诉人（原审原告）：上高县胜喜物业管理有限公司。住所地：江西省上高县锦江镇胜利路大公馆A区207号。统一信用代码：91360923MA37RMKP8N。法定代表人：李卫东，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗剑文，江西阳宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荣，江西阳宇律师事务所律师。上诉人李政民因与被上诉人上高县胜喜物业管理有限公司（以下简称胜喜公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省上高县人民法院（2019）赣0923民初1448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李政民上诉请求：1.撤销一审判决，改判李政民无须支付三年物业费；2.一审、二审案件受理费由胜喜公司负担。事实和理由：一、李政民与胜喜公司不存在合同关系。2013年4月份李政民的前期物业管理合同是与上高县宜家物业有限公司（以下简称宜家物业公司）签订的，约定至成立业主委员会后与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时止，但宜家物业公司已在2015年就违反了与李政民的本协议，由宜家物业公司承担一切法律责任，上高县宜佳置业有限公司（以下简称宜佳置业公司）无权委托胜喜公司收取前期物业费及进行管理。宜佳置业公司与物业管理公司应是两个独立企业，应通过招投标方式进行研究确定。李政民没有违反与宜佳置业公司签订的房屋买卖合同。物业公司利用业主的资源收取广告费，夏天高温突发停电时间，发电机不发电，造成多位业主及李政民关闭在电梯(电梯从14楼掉到10楼)长达一个小时。宜佳置业公司为了卖地下车位联合胜喜公司阻止业主私家车进入小区内，管理人员坐在大门口挡路。胜喜公司的保安队长在小区内有偷窃行为，开发商遗留的房屋质量问题未解决，物业公司不管理，只收钱。利用小区资源收取康乃馨泡脚店在小区内安装变压器，及友香饭店在小区内开挖埋地下管道不正当利益，损坏了小区内的绿化与美观。宜佳置业公司擅自聘请物业公司，剥夺了业主应有的自主权和知情权。二、一审法院未清楚详细记录李政民的答辩，开庭只用了不到半个小时的时间，一审片面依据胜喜公司的材料，但李政民对胜喜公司的材料提出有异议时，一审法院没采纳，一审未履行法定义务。三、即使胜喜公司与业主签订了有效合同，李政民也有理由拒交物业费，理由如下：1.电梯经常坏，电梯内没有安装安全设施，电梯门口墙面砖脱浇，绿化无人管理及养护，发电机组成摆设(应急时不发电)，公共部位不干净；2.房屋外墙面渗水，造成李政民的财产受到损失，多次跟胜喜公司反映，未得到解决，李政民只好将宜佳置业公司起诉至法院；3.安保工作不到位，大公馆为高档小区，但经常有小偷进入，外来人员及车辆进出不登记，不过问，进出自由，地下通道无保安看守，路灯损坏，电线外露，造成人身及财产安全隐患；4.管理不到位，乱建乱搭，枯死树未栽，乱砍乱拔，影响小区整体形象；5.物业公司未公开账目，侵害了业主的知情权；6.胜喜公司工作人员滥用职权，在网上发布业主信息，超越其职权；7.物业费按房屋面积收取，但房屋质量的事情就不管；8.物业公司擅自利用小区公共场地、设施牟取不当利益，如充电桩、变压器、天然气管道、道路上安装地杆、砌水泥墩。综上，胜喜公司损害了业主的共同利益与个人利益，一审判决认定事实错误，程序不当，赶时间，造成判决错误，请求二审法院依法查明事实，支持李政民的上诉请求。胜喜公司辩称，一、胜喜公司是该小区的合法物业管理单位，有权收取该小区的物业费。1.该小区开发商宜佳置业公司与胜喜公司于2018年4月26日签订了《前期物业管理服务补充合同》，合同的服务期限为2年，即2018年6月1日至2020年5月30日，该合同是在双方自愿协商的基础上签订，且不违反相关的法律规定，合法有效，该协议对全体业主有约束力。合同签订后，胜喜公司入驻该小区并按照合同约定提供了物业服务；2.《前期物业管理服务补充合同》约定由胜喜公司向业主收取自交房之日起至2018年5月31日的物业管理费，同时宜佳置业公司于2018年4月30日出具委托书，委托胜喜公司收取协议前的该小区业主欠的物业费。2015年5月18日，宜佳置业公司与江西银湾物业管理有限公司（以下简称银湾物业公司）签订《上高县大公馆前期物业管理服务合同》，约定了物业管理费的收费标准等内容。因为银湾物业公司遭到业主投诉，为了维护业主的合法权益，宜佳置业公司结束了与银湾物业公司的合作，于2016年11月16日签订了《合同终止协议》，约定从2016年10月1日起，大公馆的项目前期物业管理由宜佳置业公司自行管理。在宜佳置业公司自行管理期间，宜佳置业公司一直都在提供物业服务，直到2018年4月26日，宜佳置业公司签订《前期物业管理服务补充合同》以及出具委托书，委托胜喜公司收取该小区自交房之日起至签订协议前的该小区业主欠的物业费。因此，胜喜公司是案涉小区合法的物业服务公司，有权收取该小区自收房之日起至今的该小区的物业费。二、李政民于2013年6月29日与开发商宜佳置业公司签订《商品房买卖合同》，购得案涉小区12栋1单元1601室，建筑面积91.96平方米。作为该小区的业主，应当遵守宜佳置业公司与胜喜公司签订的《前期物业服务管理补充合同》以及委托书的约定，全面履行合同义务，按照合同约定的物业收费标准，缴纳拖欠的2016年5月1日至2019年5月31日的物业管理费4083元。三、李政民提出的开发商遗留的问题是开发商与李政民之间的买卖合同关系，与本案无关联性。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，请求二审法院依法驳回李政民的上诉，维持一审判决。胜喜公司向一审法院起诉请求：1.判令李政民支付2016年5月1日至2019年5月31日物业管理费共4083元；2.诉讼费由李政民承担。一审法院认定事实：2013年6月29日，李政民与宜佳置业公司签订了《商品房买卖合同》，购得上高县大公馆12幢1单元1601室，建筑面积91.96平方米。2015年4月30日，宜家物业公司与李政民签订《前期物业管理服务协议》，其中房屋的基本情况为大公馆12栋1单元1601室建筑面积为91.96平方米，并约定了双方权利与义务、收费标准等事项。2015年5月18日，宜佳置业公司与银湾物业公司签订《上高县大公馆项目前期物业管理服务合同》，约定了合作模式为包干制、物业管理费的收费标准按照上高县物价局批准的收费标准收费等内容。合同签订后，银湾物业公司上高分公司入驻大公馆提供物业服务。2016年8月31日，因宜佳置业公司多次接到业主的投诉，遂向其发出了《关于提高物业服务水平的告知函》。2016年9月3日，银湾物业公司上高分公司进行回复，并提出了整改和建议方案。2016年11月16日，宜佳置业公司与银湾物业公司签订《合同终止协议》，约定：《上高县大公馆项目前期物业管理服务合同》合同期至2016年9月30日，从2016年10月1日起，上高县大公馆项目的前期物业管理由上高县宜佳置业自行管理负责；合同终止后，即从2016年10月1日起，银湾物业公司不得再收取或委托第三方收取大公馆业主的物业管理等任何费用，已收取的费用，应如数交给宜佳置业公司。2018年4月26日，宜佳置业公司与胜喜公司签订《前期物业管理服务补充合同》，约定：上高县胜利东路393号大公馆的物业委托管理服务期限为2年，即自2018年6月1日至2020年5月30日；合作模式为包干制；按建筑面积向业主收取物业服务费，多层住宅0.5元/月/平方米，小高层、高层1.2元/月/平方米，商业0.3/月/平方米；上述收费标准由宜佳置业公司在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由胜喜物业向业主收取自交房之日起至2018年5月31日的物业管理费。胜喜公司入驻上高县大公馆提供物业服务。2018年4月30日，宜佳置业公司出具委托书，委托胜喜物业代收在此协议前的大公馆小区业主欠的物业管理费。李政民作为上高县大公馆12栋1单元1601室的业主，交纳了2016年5月1日前的物业管理费后未付其后的物业管理费，故胜喜公司向该院提起诉讼，主张2016年5月1日至2019年5月31日的物业管理费4083元。另查明，李政民在装修时缴纳了押金1000元，在物业管理费中没有冲抵。一审法院认为，胜喜公司与宜佳置业公司签订的《前期物业服务补充合同》，是在双方自愿协商的基础上签订的，且不违反相关法律规定，为有效合同，双方均应严格履行合同约定的义务。宜佳置业公司作为大公馆的开发商，签订合同代表的是小区业主，该合同对小区业主具有约束力。李政民作为大公馆的业主，应当遵守宜佳置业公司与胜喜公司签订的《前期物业服务补充合同》及委托书的约定，全面履行合同义务。胜喜公司已经为被告居住的小区提供了物业服务，按照权利义务相一致的原则，被告应当缴纳物业服务费用。但李政民所缴纳的押金1000元应予返还冲抵相应物业管理费。因此，胜喜公司主张李政民缴纳自2016年5月1日至2019年5月31日期间拖欠的物业管理费4083元（91.96平方米×1.2元/月/平方米×37个月），减去押金1000元，尚欠3083元。该院予以支持。李政民主张胜喜物业无主体资格、未提供物业管理服务而不支付物业管理费，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。但从李政民提供的照片和其当庭陈述反映，胜喜物业在物业服务方面确实存在一些管理不严谨、服务不到位的现象，胜喜物业应及时整改，加大管理力度，提高服务质量，确保业主在一个安全、温馨的生活环境。经调解无效，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：李政民在判决生效后三日内支付给胜喜公司2016年5月1日至2019年5月31日的物业管理费3083元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元。由李政民负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定如下：1.李政民提交的第一组证据：《房屋所有权证》、《国有土地使用证》各1份。拟证明：大公馆小区涉案房屋是李政民本人所有。胜喜公司对该第一组证据没有异议，该组证据能够证明李政民属于小区业主，应当履行缴纳物业管理费的义务。2.李政民提交的第二组证据：大公馆小区照片48张（12页，每页4张）。拟证明：即使胜喜公司与业主签订了物业管理服务合同，按照目前的管理条件，没有达到物业公司的服务管理能力，胜喜公司不具备专业管理人员，只有几个收钱、扫地的人，没有绿化管理及全方位管理人才。胜喜公司质证称，对该48张照片的真实性无异议，对关联性和证明目的不予认可，该组证据无法反映胜喜公司没有提供物业管理服务，即便胜喜公司的提供的物业管理服务存在瑕疵，也无法免除李政民应当缴纳物业管理服务费的义务，且李政民一直阻止胜喜公司对已枯萎的树木进行更新，胜喜公司已提供了完善的物业管理服务。3.胜喜公司提交照片13张。拟证明：胜喜公司每天都在履行完善的物业管理服务义务。另外，提交三份判决书和三份收据，补充证明胜喜公司是涉案大公馆小区合法的物业管理单位，有权收取物业费，且该小区的其他业主均认可胜喜公司提供的物业管理服务，胜喜公司的物业管理服务不存在瑕疵。李政民质证称，这几张照片是在一审后才来修剪花草、进行排污管道疏通，排污管道堵塞去年就已经反映了，直到2019年6月才有人维修。胜喜公司具有物业服务资质，但是没有权利收取2018年4月26日前的物业费，胜喜公司擅自进入大公馆A区进行物业管理，大公馆A区业主都不认可。三份判决书及收据属实，但是收据存在偷税漏税，不符合税务局的交款发票。本院对当事人提交的证据综合认证如下：对李政民提交其本人的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，经核对属实，且胜喜公司予以认可，故本院对该证据予以确认，能够证明李政民是上高县大公馆小区A区的业主；对李政民提交的48张照片的真实性，胜喜公司并无异议，本院对照片的真实性予以确认；对胜喜公司提交的13张照片，李政民对其真实性未提出异议，仅是称照片所反映的胜喜公司维修、疏通工作不及时，故本院对胜喜公司提交的该13张照片予以确认。二审查明的事实与一审法院认定的一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：本案所涉江西省上高县大公馆小区至今未成立业主委员会。本院认为，胜喜公司为李政民所在大公馆小区提供了物业服务，李政民应当缴纳物业费。对李政民提出的其未与胜喜公司签订物业服务合同，其不应向胜喜公司缴纳物业费的主张，根据查明的事实，李政民确与宜家物业公司签订过一份《前期物业管理服务协议》，并按约定的1.2元/月/平方米交纳了一年的物业费，但根据工商登记公示的信息，宜家物业公司于2015年6月29日即已核准注销，李政民二审中亦陈述其未见宜家物业公司提供物业服务，而胜喜公司在本案中追索的也是李政民交给宜家物业公司一年之后的物业费，即自2016年5月1日起之后的物业费。因此，在案涉小区尚未依法成立业主委员会时，小区开发商宜佳置业公司先后分别与银湾物业公司、胜喜公司签订前期物业服务合同，由银湾物业公司、胜喜公司进入小区提供物业服务，于法有据，并无不当，对包括李政民在内的全体业主具有法律效力。案涉小区实际分别由银湾物业公司、宜佳置业公司、胜喜公司提供物业服务，该三家公司提供物业服务期间，对李政民所在的高层住宅的业主均是按1.2元/月/平方米收取物业费。李政民在本案中提供了一些照片，意欲证明胜喜公司不具有管理和服务水平，其有权不缴纳物业费。但胜喜公司在本案中亦提供了相反证据，证明其在履行物业服务义务，开展了绿化管理和排污管道修缮等工作，对此，李政民亦没有否认。从双方所提供的证据和陈述来看，不足以认定李政民所称胜喜公司不具有相应管理能力和服务水平。胜喜公司履行了基本的物业服务义务，不存在根本违约或严重违约，李政民不缴纳物业费的上诉理由，依据不足，不能成立。因此，一审判决计算2016年5月1日至2019年5月31日的物业费，减去李政民之前所交装修押金1000元，判令李政民向胜喜公司缴纳3083元物业费，符合本案事实，于法有据。综上所述，李政民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李政民负担。本判决为终审判决。审判长  陈文建审判员  涂青达审判员  杨耀星二〇一九年十一月十一日法官助理管林健书记员汪咪咪