湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初4625号原告（反诉被告，以下统称原告）：胡得华，男，1971年9月23日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：喻定华，宁乡市维民法律服务所法律工作者。被告（反诉原告，以下统称被告）：曾复光，女，1980年10月1日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：袁立辉，宁乡市正兴法律服务所法律工作者。原告胡得华诉被告曾复光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理。被告曾复光于2019年8月14日提起反诉。本院依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。原、被告及各自的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡得华向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.被告立即腾退原告租赁给被告的新府名邸4栋131号门面；3.被告向原告支付租金13500元（已自2018年8月2日计算至2019年6月2日，后段房租顺延计算至实际腾房之日止）；4.判令被告支付原告违约金7500元；5.被告支付原告代为交纳的房屋租赁税500元；6.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年8月2日，原告将其所有的位于新府名邸4栋131-1号门面出租给被告使用，双方签订了房屋租赁合同，并就租金金额、支付方式、税费缴纳、违约责任等进行了约定。自租赁之日起至2019年6月27日止，被告仅支付了租金4500元。原告多次要求被告支付房租或腾房，被告置之不理。原告遂起诉。被告曾复光辩称：原告要求解除合同没有理由，被告没有违约，不需要承担违约责任。被告曾多次通知原告结算交清租金，因原告不与被告结算租金、拒绝赔偿被告的损失，导致了租金延期。交纳租赁税是原告的义务，不应由被告负担。被告（反诉原告）曾复光向本院提出反诉请求：1.请求判决被反诉人赔偿反诉人损失108818.3元；2.被告反诉人承担反诉费。事实和理由：反诉人家庭经济困难。借款十多万元租房经营蛋糕店，于2018年9月2日开业。在开张不到两个月时间，胡得华以租赁合同丢失为由，在反诉人手中骗走合同后多处更改后骗反诉人签字，并以加装楼梯间为由敲坏天花板，损坏了反诉人的原材料和货物、导致反诉人的营业额减少，共计造成反诉人损失108818.3元。请法院依法判决支持反诉请求。原告（反诉被告）胡得华口头答辩称：反诉请求纯属无稽之谈，胡得华不同意进行任何赔偿。经审理查明：2018年8月2日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定：被告承租原告为所有权人的坐落于宁乡县（新府名邸）4栋131号门面房（靠130号房的一间）及阁楼；租期共计为三年,自2018年8月2日起至2021年8月1日止；每月租金1500元；租金每六个月支付一次；出租人应支付租赁保证金3000元；租赁期限内，水费电费煤气费房屋租赁税等由承租人承担；若出租人违约，承租人已按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，出租人除按约定承担违约责任外，还需支付承租人装修、添附补偿费；若承租人违约，除需按约定承担违约责任外，对该房屋的装修、添附无偿赠予出租人。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告向原告交付了租金4500元及租赁保证金3000元。2018年10月30日，经被告同意，原告在被告租作仓库用的房间天花板开孔，拟在该房间内加装上下楼梯。后经原、被告与其他租户协商，原告决定不再在该房间内加装楼底。2018年11月19日，原告停止施工并将天花板所开孔全部封闭复原。2018年11月28日,原告缴纳了房产税（从租计征）500元。因被告以原告在店内施工影响了被告店面经营并造成了损失为由，要求原告减少房租，原告不同意，被告遂拒绝继续交租。原告催收未果后诉至本院。本院于2019年7月11日向被告送达了起诉状副本及开庭传票。上述事实，有房产证、房屋租赁合同、完税证明、证人证言等证据及到庭当事人的陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为：1.原、被告双方系租赁合同关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同，故原告有权解除合同。本院确认本案起诉状副本送达被告之日视为原告解除合同通知送达之日，原告要求解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定情形，故原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月11日解除。2.合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告作为承租人，在租赁合同解除后继续占用房屋无理，应将房屋腾退予原告。3.因原、被告之间的房屋租赁合同已于2019年7月11日解除，故被告依法应向原告支付2018年8月2日至2019年7月11日期间的房租17149元（共343天，按1500元/月计算），被告已付4500元，尚应支付12649元。4.虽然房屋租赁合同已约定违约金金额为7500元，现被告逾期不支付房租已构成违约，原告有权主张违约金，但本院认为原告所主张的违约金7500元过高。结合原告实际损失、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告应支付逾期付款违约金为1000元。5.因原、被告已在合同中约定房屋租赁税由被告承担，故对原告已缴纳的房产税（从租计征）500元，被告应向原告支付。6.关于被告（反诉原告）曾复光反诉主张的损失108818.3元（其中原材料和货物损失21639.8元、营业减少损失61378.5元、装修费损失25800元），本院认为被告不能证明原告的行为已造成了被告的原材料、货物损失及营业损失，也无充足证据证实所主张的上述损失已实际发生，故对被告（反诉原告）曾复光反诉主张的原材料和货物损失21639.8元、营业减少损失61378.5元，本院均不予支持。虽然被告曾复光承租房屋后进行了装修，但被告逾期支付租金构成违约并导致原告解除合同，根据《房屋租赁合同》约定，被告所发生的装修费用，合同解除后无权向原告主张，故被告（反诉原告）曾复光反诉主张的装修费损失25800元，本院亦不予支持。7.合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，《房屋租赁合同》解除后，原告向被告收取保证金3000元应退还被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告胡得华与被告曾复光于2018年8月2日签订的《商铺租赁合同》已于2019年7月11日解除；二、被告曾复光于本判决生效之日起三日内将坐落于宁乡县玉潭镇人民北路（新府名邸）4栋131号门面房（靠130号房的一间）及阁楼腾空交予原告胡得华；三、被告曾复光于本判决生效之日起三日内向原告胡得华支付房租12649元、逾期付款违约金1000元，合计13649元；四、被告曾复光于本判决生效之日起三日内向原告胡得华支付原告已缴纳的房产税（从租计征）500元；五、原告胡得华于本判决生效之日起三日内退付被告曾复光保证金3000元；六、驳回原告胡得华的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）曾复光的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费169元（已减半收取），反诉费1239元，合计1408元，由被告曾复光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谢卫华二〇一九年十一月二十日书记员  王 方附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。