襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初5376号原告：襄阳恒达商业管理有限公司。住所地：襄阳市樊城区前进路29号，统一社会信用代码：91420600083802104X。法定代表人：吴学农,该公司经理。委托诉讼代理人：李建刚、陈勋，湖北三国律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。被告：刘昊，男，1987年1月28日出生，汉族，湖北省丹江口市人，住丹江口市。委托诉讼代理人：李明，湖北真武律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。原告襄阳恒达商业管理有限公司（以下简称恒达商业公司）与被告刘昊房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年8月20日立案受理后，依法进行审理并作出（2018）鄂0606民初5482号民事判决。被告刘昊不服，提出上诉。二审审理后认为原审判决事实不清，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒达商业公司的委托代理人李建刚、陈勋，被告刘昊及其委托代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒达商业公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的襄阳乐居灯饰城一楼1-120号商铺租赁合同于2018年1月12日已解除；2、判令被告支付欠付的租金123640元、滞纳金223664.76元，共计347304.76元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月3日，原、被告签订了商铺租赁合同，约定租赁期限自2015年5月1日至2018年4月30日止，租金三个月一付，每三个月租金应提前10天支付，每逾期一天，按逾期缴纳金额的千分之三支付滞纳金，逾期超过15天，恒达商业公司则有权解除合同并没收保证金；未按合同规定如期如数缴纳水电费，被告则需承担违约金；连续停业5天以上，恒达商业公司有权单方终止合同并没收保证金。因被告违约，原告多次上门及书面催缴租金无果，故诉至法院，请求判如所请。被告刘昊辩称，原、被告之间的租赁合同关系存在，但被告不欠原告租金，并且原告在2018年1月12日之前就已经单方面解除了双方租赁合同关系。原告主张的租金起算时间有误。经审理查明，2015年1月3日，恒达商业公司作为出租方（甲方）与刘昊作为承租方（乙方）签订了《商铺租赁合同》一份，约定：刘昊承租位于“襄阳乐居灯饰城”一楼120号商铺，总面积为216平方米，租赁期限为三年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止；租金标准为60元/平方米/月，按租赁面积月租金为12960元，商铺租金按季结算，先付租金后用房，每季度支付一次，刘昊每季度应提前10天将一季度的租金交付给恒达商业公司。每逾期一天，按逾期缴纳金额的千分之三向恒达商业公司支付滞纳金，逾期超过十五天的，恒达商业公司有权解除合同；合同签订之日起3个工作日内，乙方应向甲方一次性支付相当于3个月租金的履约保证金。乙方进场装修前应缴纳装修保证金5000元/户。合同还对其他事项进行了约定。同日，恒达商业公司与刘昊签订了《襄阳乐居灯饰城补充协议》一份，约定恒达商业公司给予刘昊12个月免租。免租时间为合同期内免租，免租方式：缴纳三个月租金，使用六个月，以此类推至免租期结束。还约定，商场的开业时间暂定为2015年5月1日，如因本商场的原因不能按时开业，则甲方按乙方已支付保证金双倍赔偿。如因商户原因不能装修完成达到开业要求，则乙方按甲方收取的保证金双倍赔偿甲方。在合同签订前2014年11月5日被告刘昊向原告交付10000元（注保证金）；2014年11月7日交付8000元（注保证金）；2014年12月3日交付39240元（三个月租金数，注明保证金）；2015年1月19日交付5000元（注明商铺装修保证金）；2016年5月17日交付商铺租金8520元；交费合计70760元。合同签订后，因为市场的招租、装修及各商户的装修等因素，该市场于2015年9月份正式开业对外经营。在合同履行中，被告未按照合同约定交付租金，原告多次找被告催交无果，于2017年底将被告承租商铺上锁关闭，致双方合同终止履行。在发生纠纷后，恒达商业公司于2017年11月15日通过短信告知刘昊因其未交纳租金、物业管理等行为已构成严重违约，应于5日内前往乐居商管部处理相关事宜，刘昊回复了该条短信。另查明，双方在履行上述合同的过程中，刘昊除缴纳了各项费用合计70760元外，未向原告交付其他费用。原告恒达商业公司多次催要无果，引起诉讼。对双方有争议的问题，根据原告的诉称及被告的辩称，结合本案审理查明的事实，本院认定如下：（1）.关于合同的解除问题。原告主张合同应于2018年1月12日解除，其理由为经多次与被告沟通，被告不能恢复经营，且一直拖欠租金，构成根本违约，没有履行合同的基础。被告辩称合同已于2017年8月底解除，其理由为原告于2017年8月底已将市场原告经营场地进出门关闭上锁，被告停止了经营，合同已经终止。本案审理中，关于锁门的事实，双方均予认可，但对锁门的时间，双方均没有提供充分的证据证实自己主张的时间。本院认为，原告采取锁门的方式与被告解决合同履行问题，其方法虽然不妥，但纠纷的引起首先是被告不按期交付租金存在过错，其责任在被告。尽管如此，在双方发生纠纷后，被告也未能正常经营，也有一定的经营收入损失。本着相对公平，基本合理的原则，本院认定双方签订的合同于2017年10月31日解除，解除后的合同不再履行，解除前的合同双方按约定履行权利和义务。（2）.关于被告交付款项的性质问题。被告刘昊共向原告交纳各项款计70760元，其中2014年11月5日交付10000元，11月7日交付8000元，共计18000元，收款收据上注明为“保证金”，经庭审调查，双方均陈述该款为签订合同保证金。现合同已顺利签订，原告未退还，被告也未交足首付租金，此款应转为租金。2014年12月3日，被告向原告交付39240元，此款收据注明为“保证金”，其数额正好是按218平方米计算的三个月租金的数额。被告辩称该款是按照合同约定交付的履约保证金，原告认为被告没有交付保证金，此款应是租金。本院认为，合同有约定交付履约保证金，被告交付此款数额与合同约定一致，且收据上亦注明为“保证金”，故对被告辩称该款为履约保证金的意见，本院予以采信。2015年1月19日，被告向原告交付5000元装修保证金，原、被告陈述一致，本院予以采信。2016年5月17日，被告向原告交付8520元租金，原、被告均认同，本院也予以确认。（3）.关于租金的计算问题。本院认为，按照双方签订的合同约定，租赁合同期限为2015年5月1日起至2018年4月30日止，应当从2015年5月1日开始计算交租日期，虽然该市场于2015年9月才开业，但并不影响合同约定的租金起算时间，同时，双方签订的补充协议对原告逾期开业约定有违约责任承担方式，亦对被告交付租金约定了奖励免租十二个月规定。按照合同及补充协议约定的交租方式、数额、时间及奖励免租等约定，2015年5月1日至7月30日三个月为交租期，应交租金38880元，被告交付租金8520元，交付签订合同保证金18000元可抵租金，交付装修保证金5000元可抵租金，共计交付的租金31520元，首期欠交租金7360元。2015年8月1日至10月30日三个月为免租期。2015年11月1日至2016年1月30日三个月被告应向原告交付租金38880元，未交付。2016年2月1日至4月30日为免租期。2016年5月1日至7月30日三个月被告应向原告交付租金38880元，未交付。2016年8月1日至10月31日三个月为免租期。2016年11月1日至2017年1月30日三个月被告应向原告交付租金38880元，未交付。2017年2月1日至4月30日三个月为免租期。2017年5月1日至10月31日六个月被告应向原告交付租金77760元，未交付。按照上述计算，截止2017年10月31日止，被告拖欠原告租金201760元。在本案中，原告仅要求被告支付拖欠的房屋租金123640元，实际上减免了被告刘昊应交纳剩余部分租金的民事义务，不违反法律规定。遵循自愿原则，本院对原告该主张予以支持。（4）.关于原告和被告双方违约责任承担的问题。原告未能按照合同约定如期开业，依照双方的合同（补充协议）约定应向被告双倍赔偿保证金。合同签订时，被告向原告交付保证金39240元，故原告应向被告支付78480元延期开业的违约赔偿金。被告在履行合同时，首期租金就出现拖欠租金，且后期租金也一直未付，按照合同约定，被告拖欠租金应向原告支付滞纳金。滞纳金是行政强制执行罚的一种类型，民事合同违约造成的损失赔偿，一般强调为补偿性，不强调为惩罚性。原告起诉的按合同约定方法计算的滞纳金数额，实际是按逾期交付欠款总额每日3‰的约定主张。滞纳金数额明显超过拖欠的租金数额。本案原、被告是房屋租赁合同，双方约定的滞纳金，实际应当认定为违约金。根据我国《合同法》及相关法律规定，违约金一般不应超过实际损失的30％。本案被告未按合同约定向原告交付租金，其实际损失达到201760元，但本案中，原告仅要求被告支付拖欠的房屋租金123640元，故本院按原告实际应主张租金123640元的30%即37092元予以支持。综上，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案原、被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》真实有效，且不违反国家法律法规的禁止性规定，应受法律保护，双方均应自觉履行合同中约定的义务。本案原告履行了交付出租场地的义务，被告从合同签订后交付首期租金就未按时足额向原告交纳，后期也分文未付，构成根本违约，原告有权解除合同，并要求被告支付拖欠的租金及滞纳金。但原告没有按照合同约定的时间开业经营，亦应当依照合同约定向被告支付赔偿金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告襄阳恒达商业管理有限公司与被告刘昊签订的“襄阳乐居灯饰城”一楼1-120号《商铺租赁合同》于2017年10月31日解除；二、被告刘昊向原告襄阳恒达商业管理有限公司支付租金123640元，违约金37092元，共计160732元；三、原告襄阳恒达商业管理有限公司向被告刘昊支付赔偿金78480元；四、驳回原告襄阳恒达商业管理有限公司的其他诉讼请求。上述原、被告应付款项相互冲抵后，被告刘昊应向原告襄阳恒达商业管理有限公司支付82252元，应于本判决生效后十日内履行。上述应履行的义务，应在指定的期限内履行，如果逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费6510元，原告襄阳恒达商业管理有限公司负担2604元，被告刘昊负担3906元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  王建萍人民陪审员  陈玉琴人民陪审员  柴辉凌二〇一九年十一月二十六日法官助理高璇书记员张夏霖