湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6937号上诉人（原审被告）：杨一飞，男，苗族，1983年9月12日出生，住广东省深圳市南山区。上诉人（原审被告）：周贞，女，汉族，1991年3月19日出生，住湖南省桃江县。两上诉人共同委托诉讼代理人：夏艳裙，湖南民韦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙中海梅溪房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市高新开发区麓谷麓天路2号五强科技园办公楼5楼501-518室。法定代表人：庄勇，董事长。委托诉讼代理人：熊明强，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亚飞，湖南弘一律师事务所律师。上诉人杨一飞、周贞因与被上诉人长沙中海梅溪房地产开发有限公司（以下简称中海公司）商品房预约合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初10132号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨一飞、周贞上诉请求：撤销一审判决，予以改判；并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费及上诉人律师费。事实与理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人之间的纠纷为商品房预约合同纠纷，属于法律关系认定错误。上诉人于2018年6月28日向被上诉人支付了履约定金20万元，并于2018年8月4日支付了全部首付款620345元，被上诉人接受且并未提出任何异议。根据法律规定，上诉人与被上诉人之间的买卖合同关系已经成立生效，不存在解除的问题。二、在合同生效的前提下，双方均应当严格履行诚实信用原则，全面履行自己的义务。若因合同的履行达不成一致，被上诉人可要求按照《合同法》第六十二条、六十三条的规定确定双方的履行方式。在合同已经成立且上诉人没有违约的情形下，被上诉人要求解除合同，应当向上诉人承担违约责任。因此，若解除合同，上诉人有权向被上诉人主张返还双倍定金并要求赔偿相应损失。被上诉人中海公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在一审中并未提出返还定金的反诉请求，不属于本案的审理范围。中海公司向一审法院起诉，请求判令：1.解除中海公司与杨一飞、周贞签订的《商品房认购协议》《中海熙湾购房协议书》；2.中海公司不返还杨一飞、周贞已付定金200000元；3.杨一飞、周贞配合办理解除商品房销售预审网签；4.杨一飞、周贞向中海公司支付律师费9000元；5.杨一飞、周贞承担本案案件受理费。一审法院认定的事实：2018年6月28日，中海公司（出卖方、甲方）与杨一飞、周贞（买方、乙方）签订一份《商品房认购协议》，约定：一、杨一飞、周贞自愿认购中海公司开发的中海熙湾项目商品住宅4号栋3802号房（以下称“本物业”），用途为住宅，建筑面积114.03平方米。二、本物业折前总价2103448元，折前单价每平方米18446元，签订本协议时，买方向卖方支付定金200000元。签署正式合同时，卖方愿意采取下列按揭贷款方式支付剩余购房款。七、本认购协议签订后，买方需等候卖方通知（短信通知）及时进行购房资格预审。自收到卖方可申请进行购房资格预审通知起3日内。买方承诺先行签订《购房协议书》，交纳首付款/全款，并申请进行购房资格预审。待具备签约条件后，卖方及时通知买方，买方在卖方指定的期限内签订正式《长沙市商品房买卖合同》。协议签订当天，杨一飞、周贞向中海公司支付了定金200000元，中海公司向杨一飞、周贞出具了相应金额的收据。2018年8月4日，中海公司（甲方）与杨一飞、周贞（乙方）根据认购协议约定签订了《中海熙湾购房协议书》，该协议书约定：1.乙方于2018年6月28日签订了《认购协议书》，自愿认购甲方开发的中海熙湾4栋3802号房。2.乙方在本协议签订之日选择银行按揭贷款方式，向甲方支付房款620345元，其中定金为20万元。3.现因政府相关政策原因导致暂时不能办理网签手续及签署正式的《长沙市商品房买卖合同》，待政府完全解除或暂时解除相关政策限制达到网签条件后，甲方应及时通知乙方，乙方应自收到甲方通知后按甲方指定期限与甲方办理《长沙市商品房买卖合同》网签手续。4.乙方未在甲方书面通知指定期限内与甲方办理《长沙市商品房买卖合同》网签手续的，甲方有权解除本协议。5.本协议解除的，甲方有权不经通知将上述房源无偿另行出售，且甲方无需承担任何责任；乙方已经交纳的定金20万元不予退还。9.一方为主张本协议项下权利而发生的律师费、差旅费、诉讼保全费等费用应由违约方或败诉方承担。协议签订当天，杨一飞、周贞向中海公司支付了首期购房款420345元，并支付了按揭公证费、权证办理费660元。中海公司亦向杨一飞、周贞出具了相应金额的收款收据。2018年9月25日，中海公司致函杨一飞、周贞要求杨一飞、周贞于2018年9月28日前至中海公司售楼部办理购房签约手续。杨一飞、周贞于2018年9月26日收到上述函件。但杨一飞、周贞根据认购协议要求及约定：配合中海公司作资格预审并要求先查看正式合同的内容及买卖双方的权利义务。2018年10月22日，杨一飞、周贞的购房资格预审通过。10月28日，杨一飞、周贞收到中海公司邮寄的《长沙市商品房买卖合同》。杨一飞、周贞以中海公司提供的《长沙市商品房买卖合同》中存在部分“霸王”条款要求修改，但中海公司不同意修改。2018年11月21日，中海公司向杨一飞、周贞邮寄《通知函》：杨一飞、周贞未在指定的2018年10月25日前签订《长沙市商品房买卖合同》已构成违约，对杨一飞、周贞已经支付200000元定金不予退还，并将该物业另行出售。后双方又通过微信方式就合同内容进行多次协商但无法达成一致，双方至今仍未签订正式《长沙市商品房买卖合同》，故中海公司诉来一审法院。另查明，1.2019年1月21日，中海公司为本案与湖南崇民律师事务所签订了《委托合同》并支付了律师费9000元。2.涉案房屋办理了商品房销售预审网签手续。3.庭后经一审法院协调，双方仍未就签订正式商品房买卖合同达成一致。一审法院认为，中海公司与杨一飞、周贞签订的《认购协议书》《中海熙湾购房协议书》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。根据认购协议及购房协议书约定，中海公司有在杨一飞、周贞资格预审通过后通知杨一飞、周贞签订正式商品房买卖合同的义务，杨一飞、周贞在中海公司通知后及时对签订商品房买卖合同作出了回应，中海公司亦以行为表明在2018年11月21日后与杨一飞、周贞进行了多次协商，但双方至今就《长沙市商品房买卖合同》的部分修改内容仍未达成一致。根据“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，因双方对商品房买卖合同具体内容无法达成一致意见，导致未能签订商品房买卖合同，属于合同磋商阶段的问题。现双方经多次协商仍未签订正式合同，因此，对中海公司诉请解除双方签订认购协议书的诉请，综合本案实际情况，一审法院酌定双方的认购协议书及购房协议书于本案辩论终结时（即2019年1月21日）解除。根据“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，现双方签订的协议书已经解除，中海公司收取的200000元定金应该返还给杨一飞、周贞。因此，对中海公司要求不予返还杨一飞、周贞定金200000元的诉请，一审法院不予以支持。同时，因涉案商品房已经办理了销售预审网签手续，现双方协议已经解除，杨一飞、周贞应当配合中海公司办理解除商品房销售预审网签手续，故对中海公司此项诉请，一审法院予以支持。关于中海公司主张的律师费9000元，双方在认购协议书中约定由违约方或败诉方承担，但根据中海公司提供的现有证据无法证实系杨一飞、周贞有违约行为，双方尚处于合同磋商阶段，因此，综合考虑本案实际情况，对中海公司要求杨一飞、周贞支付律师费9000元的诉请，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、长沙中海梅溪房地产开发有限公司与周贞、杨一飞签订的《商品房认购协议》及《中海熙湾购房协议书》于2019年1月21日起解除；二、周贞、杨一飞于本判决生效之日起十日内配合长沙中海梅溪房地产开发有限公司办理解除商品房预审网签手续；三、驳回长沙中海梅溪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2217.5元，由长沙中海梅溪房地产开发有限公司负担1217.5元，由周贞、杨一飞负担1000元（此款长沙中海梅溪房地产开发有限公司已预付，周贞、杨一飞在支付上述款项时一并支付给长沙中海梅溪房地产开发有限公司）。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，中海公司与杨一飞、周贞签订的《认购协议书》《中海熙湾购房协议书》是双方真实意思的表示，并无法定无效情形，合法有效。认购协议及购房协议书仅约定了杨一飞、周贞所购房屋及金额，并未约定付款期限、交付期限及条件、违约责任等合同实质性条款，加之协议明确要求杨一飞、周贞在中海公司通知后及时签订正式商品房买卖合同，故一审法院认定上述两份协议为商品房预约合同，并无不当。根据《中海熙湾购房协议书》之约定，杨一飞、周贞未在中海公司书面通知指定期限内与中海公司办理《长沙市商品房买卖合同》网签手续的，中海公司有权解除协议。中海公司于2018年9月25日致函杨一飞、周贞要求其于2018年9月28日前办理购房签约手续后，因双方就《长沙市商品房买卖合同》的部分条款内容未达成一致，导致未能在中海公司指定期限内办理网签手续，故本案已具备商品房预约合同的解除条件，一审法院判令双方的认购协议书及购房协议书于一审辩论终结时（即2019年1月21日）解除并由杨一飞、周贞配合中海公司办理解除商品房预审网签手续，并无不当，本院予以维持。另，关于杨一飞、周贞上诉要求中海公司双倍返还定金及赔偿损失等主张，因杨一飞、周贞未在一审中提出反诉，故本案二审不予处理，双方可另寻法律途径解决。综上所述，上诉人杨一飞、周贞的上诉请求不成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4435元，由上诉人杨一飞、周贞负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇一九年十一月四日书记员 林 巧