安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0203民初2718号原告：安徽安兴华安物业管理有限责任公司芜湖分公司，住所地芜湖市弋江区花津南路39号，统一社会信用代码9134020067891800X9（1-1）。负责人：刘勇，总经理。委托代理人：余凤仙，该公司员工。委托代理人：李祥强，安徽宇浩律师事务所律师。被告：周六二，男，1955年12月25日出生，汉族，无业，初中文化，住芜湖市弋江区。委托代理人：朱伟，男，1979年8月30日出生，汉族，无业，大专文化，住芜湖市弋江区，与周六二系翁婿关系。原告安徽安兴华安物业管理有限责任公司芜湖分公司诉被告周六二物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月27日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李祥强，被告周六二及其委托代理人朱伟到庭参加诉讼。双方当事人申请调解期间在审限内予以扣除。本案现已审理终结。原告诉称：周六二系芜湖市弋江区中央城F区12#楼1单元404室业主，房屋面积为94.01方米。原告依据与被告签订的《中央城前期物业管理服务协议》，约定原告为周六二所在的中央城F区小区提供物业服务，服务内容包括物业管理服务收费标准等。上述合同签订后，原告提供了相应物业服务。因被告自2013年3月8日-2019年5月31日未交纳物业服务费用，原告多次催要未果。为此，双方纠纷成讼，原告具状要求被告承担支付拖欠原告物业服务管理费人民币7028元（自2013年3月8日至2019年5月31日）。原告为支持其诉讼请求及陈述事实和理由向本院提交证据如下：1、原告营业执照副本、安兴华安物业资质证书复印件，证明原告是国家认可且资质齐全的物业公司，具备合法的诉讼主体；2、前期物业管理服务协议复印件，证明原告具备服务小区业主的资格，被告应按照服务合同的约定履行相应的责任；3、欠费催缴通知单、欠费催缴短信复印件，证明原告曾向被告催缴物业费。被告在庭审中辩称：原告提供的物业资质证书取得日期为2017年2月28日，说明在2013年至2017年2月之间，该公司一直处于无资质状态，对于没有物业资质的公司是无法行使和主持物业工作的，根据合同法第67条，对“先履行抗辩权”做了规定，起诉状所述“被告拒不缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已经造成违约，所以我方有权拒绝缴纳物业费，根据原告提供的前期物业管理服务协议，明确写明和规定物业应该通过日常的管理服务工作，使小区的环境卫生和绿化得到很好的维护，但是事与愿违，现在小区到处存在脏乱差现象，小区西大门门岗曾经被物业拆除，并在路中间堆了一堆沙土，直通马路，时间跨度将近两年，给我们的日常居住带来很大安全隐患，楼下烧烤档随便摆放，夏天的时候油烟往家里面吹，窗户也不能打开，经过多次反映也无人管理，楼下的二次供水坏过两次，特别是夜里噪声特别大，造成被告夜间经常睡不着觉，被告的血压以直线飙升，小区损坏的公共设施，损坏后经常常年得不到更换，单元门是敞开，任何人都随便可以进出，我们家的门锁曾经有三到四次被人从外面恶意往锁眼里面的浇水，导致门锁损坏，直接经济损失达到好几百元，楼梯间到处堆满杂物灰尘，楼道灯光昏暗，不明安全出口，经常有大型的电动车和杂物塞堵，连最重要的消防栓都是残缺不全的，小区到处竖起那种大型石墩，给过往车辆和行人造成了很大的安全隐患，石墩上面是没有任何反光标志的，到夜晚的时候这个石墩简直就是绊脚石，原告方提供的缴费通知单不是正规发票，仅仅是内部流通的一个收据，无章无签名，本人也从未收到对方提供的通知单，包括原告方提供的催缴短信页面号码也不是本人所有，原告方无健全的财务管理制度，自第一批业主入住至今，从未对广大业主提供小区内的物业费以及停车位和广告设施等费用的收支明细账，原告私自将本该属于所有业主共有的广告栏电梯内的其他位置的商业广告牌，这种收入囊中，并没有向业主公布其收入和支出流向，广告和收益和车位的收益应该是扣除成本后转入小区的公共维修基金内，并定时向业主公布收支情况，原告的行为严重地侵害了全体业主的权利，物业公司的不作为导致家的缺憾，原告严重违反《物业管理条例》和《中华人民共和国合同法》，损害了业主的根本权利。为了维护我们业主的权利，本人希望物业能在判决后十五天内在小区公告栏公布车位租金以及小区广告位租金的收入和支出，进行入户满意度调查，针对业主提出的问题进行合理的解决并定期举行小区文化活动，并加强对每栋楼道的卫生清扫和整治工作，严格按照前期物业管理协议来执行，由于物业公司没有达到合同的约定标准，此期间的物业费应该扣除相应的这种折扣处理，并由原告承担此次诉讼费的相关费用。被告针对其抗辩及陈述事实和理由提交证据如下：1、照片复印件，证明案涉楼栋为单一出口，现已被电动车完全堵塞，安全通道也被堵塞，存在重大安全隐患，楼道卫生状况差，消防设施损坏。经当庭举证、质证，被告对原告所举证据1质证意见为物业资质证书取得日期为2017年2月28日，该物业前期没有物业资质；证据2质证意见为被告从未看到过该协议，上面签名也非周六二本人所签，被告也不知道是谁所签，原告也没有提供业委会签订的合同，案涉房屋是被告和其女婿朱伟二人于2012年3月8日去收房的；证据3质证意见为我方从未看到过催缴通知单，也未收到过催缴短信，原告也未上门催缴过，上述证据都是由原告单方提供，且催缴短信的号码也非被告本人的。原告对被告所举证证据1质证意见为该组照片真实性有异议，照片无法反映是案涉小区情况，也无法看出拍摄时间，达不到被告的举证目的。经当庭举证、质证，本院对当事人所举证据认证如下：对原告所举证据1、2、3以及被告所举证据1，本院经审查结合本案案情对其真实性予以综合认定。经当庭举证、认证及当事人陈述审理查明的事实如下：周六二系芜湖市弋江区中央城F区12#楼1单元404室业主，房屋面积为94.01方米。原告依据与被告签订的《中央城前期物业管理服务协议》，约定原告为周六二所在的中央城F区小区提供物业服务，服务内容包括物业管理服务收费标准等。上述合同签订后，原告提供了相应物业服务。因被告自2013年3月8日-2019年5月31日未交纳物业服务费用，原告多次催要未果。为此，双方纠纷成讼。故成讼。本院认为：原告与被告签订《中央城前期物业管理服务协议》等，符合法律规定，应为有效民事行为，对被告具有法律约束力。因此，原告为被告提供物业服务，被告应支付物业服务费用。根据庭审查明事实，被告并未按期支付自2013年3月8日-2019年5月31日期间物业服务费用，现原告诉请被告支付，于法有据，本院予以支持。但鉴于原告在物业管理服务过程中存在瑕疵，本院对原告诉请的物业服务费用酌情予以减少，据此本院依法酌定被告支付自2013年3月8日-2019年5月31日期间物业服务费用为5974元（7028元*85%）。对原告要求被告支付违约金的诉请，结合本案原告为该小区提供物业服务情况本院酌情不予支持。被告以原告管理混乱、无健全的财务管理制度等事由，拒绝交纳物业管理服务费，但未能举出充分证据予以证明系原告原因所致，其可以通过其他途径解决，不形成对抗交纳物业管理服务费用义务的效力，故对此抗辩不予采信。原告主张的相应物业管理服务费用，有具体的合同约定为凭，符合法律规定，故对原告的诉讼请求予以部分支持。原被告双方当事人凡与上述认定不符之处，皆因无事实和法律依据而未获采信。综上，为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周六二于本判决生效后十日内给付原告安徽安兴华安物业管理有限责任公司芜湖分公司物业服务费用为5974元（自2013年3月8日-2019年5月31日）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  苏元义人民陪审员  汤 斌人民陪审员  曹 佳二〇一九年十一月二十九日法官助理沐先龙书记员唐聪附适用法律条款：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3、《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。5、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。