重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝03民终1532号上诉人（原审被告）：重庆和龙物流有限责任公司，住所地重庆市涪陵区龙桥街道龙飞路110号，统一社会信用代码91500102673398666E。法定代表人：何俊辉，该公司经理。委托诉讼代理人：宋阳，重庆山语律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市涪陵蜀正储运有限责任公司，住所地重庆市涪陵区涪南路7号，统一社会信用代码91500102208501162M。法定代表人：姜廷文，该公司经理。上诉人重庆和龙物流有限责任公司（以下简称和龙物流公司）因与被上诉人重庆市涪陵蜀正储运有限责任公司（以下简称蜀正储运公司）租赁合同纠纷一案，和龙物流公司不服重庆市涪陵区人民法院（2019）渝0102民初4789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和龙物流公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蜀正储运公司的诉讼请求。事实和理由：1．蜀正储运公司催告的期限仓促，继而发出解除通知，无法短时间拆走，一审判决违反《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项的规定。2．和龙物流公司仍同意依约支付蜀正储运公司租金，系蜀正储运公司不诚信，拒收租金。3．和龙物流公司未约，一审判决和龙物流公司承担5万元违约金错误。蜀正储运公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：和龙物流公司不按合同约定按时缴纳租金，才解除合同。和龙物流公司至今未付租金，且仍然强行占有蜀正储运公司的仓库，并向转租户强行收取租金。应解除《仓库出租合同》、违约金自愿从5万元调减为3万元。蜀正储运公司向一审法院起诉请求：1．确认涉案《仓库出租合同》于2019年6月22日解除；2.2019年4月至7月的租金79756元，并按合同约定将租金损失计付至腾房时止；3．和龙物流公司支付其违约金5万元；4．和龙物流公司立即腾房并移交相关资料。一审法院认定事实：2018年4月3日，蜀正储运公司与和龙物流公司签订《仓库出租合同》约定，蜀正储运公司将坐落于重庆市涪陵区百花路X号（房产证登记房屋坐落为涪陵区涪南路X号）仓库（外贸宿舍底层，面积3321平方米）出租给和龙物流公司使用，租赁期限为5年，即2018年4月3日至2023年4月2日止；每月税前单价23888元，每季度缴纳一次，提前10天缴纳，合同签订时，承租方需缴纳租赁保证金5万元，合同期满后3日内退还，满一年递增8%；第一次需缴纳租金71663元，保证金5万元，第三方保证金1.5万元，此款不退，合计136663元；出租方按约定向承租方提供现有仓库，提供水、电通，协助承租方搞好外协工作，提供有关资料；承租方按时缴纳租金、水、电费，承租方的生产经营不能影响周边环境和造成污染（空气、噪音），承租方需装修，不能改变房屋的主体结构，费用自理；出租方、承租方应切实遵守本合同约定的相关内容，若违约应支付违约金5万元。合同签订后，和龙物流公司将租金交纳至2019年4月2日前，并支付保证金6.5万元（含不退的第三方保证金1.5万元）。2019年4月1日，蜀正储运公司向和龙物流公司发出《告知书》，告知双方签订的《仓库出租合同》已满一年，按租金递增8%计算，应从2019年4月3日起每月租金税前单价为25799元，即每季度需缴纳租金为77397元。同月3日，和龙物流公司回函称，双方在合同中并未约定租金递增事宜，望严格履行合同。尔后，和龙物流公司支付租金2万元。同年6月18日，蜀正储运公司向和龙物流公司发出《仓库租金催收通知书》，通知载明和龙物流公司应在2019年3月21日前缴纳4月3日至7月2日时间段的租金，未足额缴纳，2019年7月3日至10月2日时间段的租金也应在2019年6月份缴纳，以上租金在2019年6月21日前准时支付，如不支付，将解除双方所签订的《仓库出租合同》。同月20日，和龙物流公司回函称，其租赁房屋产权面积为3321平方米，但实测面积为3120平方米，相差201平方米，每月多支付租金1407元，由于近年仓储物流行业市场行情冷淡，商请蜀正储运公司从2019年6月1日起按仓库实测面积收取租金，每月22481元。同月22日，蜀正储运公司向和龙物流公司发出《＜仓库出租合同＞解除通知》，通知载明和龙物流公司未按合同约定缴纳租金，构成根本违约，决定解除与和龙物流公司签订的《仓库出租合同》，和龙物流公司应承担的租金和违约金，保留追偿的权利，自通知五日内清理完财务、货物，将仓库完整移交，逾期不交所产生的经济及法律责任皆由和龙物流公司承担。同月24日，和龙物流公司回函称，蜀正储运公司突然单方面通知解除合同，严重违反公平公正的法制精神，对其采取的干扰和破坏正常经营的非法行为，保留追究法律责任的权利。因和龙物流公司仍未支付租金，蜀正储运公司遂诉至一审本院。一审法院认为，蜀正储运公司与和龙物流公司签订的《仓库出租合同》，系双方真实意思表示，依法成立并生效，受法律保护。和龙物流公司未按期履行支付租金义务，经蜀正储运公司催告后在合理期限内仍未履行，属违约行为，蜀正储运公司向其发出解除《仓库出租合同》通知，《仓库出租合同》自通知到达和龙物流公司时解除，即双方签订的《仓库出租合同》于2019年6月22日解除。《仓库出租合同》解除后，和龙物流公司应返还蜀正储运公司租赁房屋并移交相关资料，承担返还租赁房屋时止的租金，即和龙物流公司应自2019年4月3日起至返还租赁房屋时止每月支付蜀正储运公司税前租金25799元，保证金5万元抵充应付租金，并应扣除已付租金2万元。双方签订的《仓库出租合同》约定若违约应支付违约金5万元，现蜀正储运公司主张和龙物流公司支付违约金5万元，符合《仓库出租合同》的约定和法律规定，予以支持。和龙物流公司抗辩双方对租金递增发生分歧，但其未构成违约，且其租赁后产生80万元的费用，若解除合同损失巨大，蜀正储运公司要求解除合同的理由不能成立，《仓库出租合同》对“满一年递增8%”表述的是租金递增8%还是保证金递增8%，一审法院认为“满一年递增8%”表述为租金递增8%符合商业交易习惯，保证金递增8%不能实现合同目的，且双方对租金递增发生分歧也不是和龙物流公司拒付租金的正当理由；和龙物流公司迟延履行交纳租金的义务，经蜀正储运公司催告后在合理期限内仍未履行交纳租金的义务，蜀正储运公司通知解除《仓库出租合同》，符合法律规定，和龙物流公司对解除合同提出异议后，蜀正储运公司在和龙物流公司享有三个月异议限期内诉至一审法院，一审法院对蜀正储运公司解除合同的效力进行实质审查，无须三个月异议限期届满后方作出裁判，故和龙物流公司的抗辩理由不能成立，不予采纳。和龙物流公司抗辩蜀正储运公司主张的违约金过高，应按银行贷款利率标准计付租金的利息损失，因双方签订的《仓库出租合同》系其真实意思表示，明确约定若违约应支付违约金5万元，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，结合违约金兼具补偿与惩罚之性质，若按银行贷款利率标准计付租金的利息损失，不足以弥补守约的蜀正储运公司的损失，蜀正储运公司主张的违约金5万元并不过高，不予调整。综上所述，蜀正储运公司的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决：一、重庆市涪陵蜀正储运有限责任公司与重庆和龙物流有限责任公司签订的《仓库出租合同》于2019年6月22日解除；二、重庆和龙物流有限责任公司在判决生效后10日内向重庆市涪陵蜀正储运有限责任公司返还坐落于重庆市涪陵区百花路X号（房产证登记房屋坐落为涪陵区涪南路X号）租赁房屋（面积3321平方米）及相关资料；三、重庆和龙物流有限责任公司在判决生效后10日内支付重庆市涪陵蜀正储运有限责任公司自2019年4月3日起至2019年7月2日止的税前租金7397元（保证金5万元已抵充未付租金5万元）；四、重庆和龙物流有限责任公司在判决生效后10日内支付重庆市涪陵蜀正储运有限责任公司自2019年7月3日起至实际交付上述租赁房屋时止按每月25799元计算的税前租金；五、重庆和龙物流有限责任公司在判决生效后10日内支付重庆市涪陵蜀正储运有限责任公司违约金5万元。案件受理费2448元，减半收取计1224元，由重庆和龙物流有限责任公司负担。二审中，蜀正储运公司自愿将违约金5万元调减为3万元。二审审理查明的其他事实与一审相同。本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审争议焦点为：涉案《仓库租赁合同》是否应解除及解除时间，违约金是否过高，2019年7月3日之后继续支付租金是否恰当。关于涉案《仓库租赁合同》是否应解除及解除时间的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。该法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，2019年4月1日蜀正储运公司告知和龙物流公司按《仓库租赁合同》约定满一年租金递增8%，从2019年4月3日起每月应交税前租金25799元。《仓库租赁合同》约定每季度缴纳一次，提前十日缴纳。虽然和龙物流公司对租金每年递增8%提出异议，但在2019年6月18日还差此季度递增前的租金51633元。2019年6月18日，蜀正储运公司向和龙物流公司发出仓库租金催收通知书，和龙物流公司在催收通知书规定的时间仍未按《仓库租赁合同》支付租金。2019年6月22日。蜀正储运公司向和龙物流公司发出仓库租赁合同解除通知，和龙物流公司当日收到该通知。因和龙物流公司迟延履行租金，致使不能实现收取租金的目的，蜀正储运公司可以解除合同，且解除合同自送达和龙物流公司时解除。因此，一审法院确认蜀正储运公司与和龙物流公司签订的《仓库租赁合同》于2019年6月22日解除并无不当。关于违约金是否过高的问题。在蜀正储运公司与和龙物流公司签订的《仓库出租合同》载明，双方是在协商一致的基础上达成的协议，《仓库出租合同》对于违约责任约定明确，和龙物流公司拖欠租金造成合同解除，其行为构成根本违约，应当按照合同约定承担相应违约责任。二审期间，蜀正储运公司自愿将违约金调减为3万元，系对自己权利的处分，本院予以准许。关于涉案合同解除之后继续支付租金是否恰当的问题。本案中，蜀正储运公司请求按合同约定将租金损失计付至腾房时止，实际该部分请求系合同解除后的房屋占有使用费。2019年6月22日，涉案《仓库出租合同》因和龙物流公司违约而解除。作为承租人，和龙物流公司在合同解除后就其承租的房产负有返还义务，而和龙物流公司未返还。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。一审判决在涉案合同解除之后至交还涉案仓库前继续支付租金表述不当，应为房屋占有使用费，本院予以纠正。2019年4月3日至2019年6月22日税前租金为48797.33元（25799元/月×2个月+25799元/30日×20日-已支付2万元）。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。鉴于二审中蜀正储运公司自愿调减违约金，应依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持重庆市涪陵区人民法院（2019）渝0102民初4789号民事判决第一项、第二项；二、撤销重庆市涪陵区人民法院（2019）渝0102民初4789号民事判决第三项、第四项、第五项；三、重庆和龙物流有限责任公司在本判决生效后10日内支付重庆市涪陵蜀正储运有限责任公司自2019年4月3日起至2019年6月22日止的税前租金48797.33元，并自2019年6月23日起至实际交付上述租赁房屋时止按每月25799元标准支付房屋占有使用费（保证金5万元作为租金或房屋占用费在支付时扣除）；四、重庆和龙物流有限责任公司在本判决生效后10日内支付重庆市涪陵蜀正储运有限责任公司违约金3万元。五、驳回重庆市涪陵蜀正储运有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1224元，由重庆和龙物流有限责任公司负担。二审案件受理费2448元，由重庆和龙物流有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈胜友审判员  蔡 伟审判员  张 斌二〇一九年十一月六日书记员  余婷婷