山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）鲁01民终7439号上诉人（原审被告）：王晶晶，女，1979年10月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：卢继国（系王晶晶之夫），住济南市。委托诉讼代理人：王娟，山东思圆行方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈阳，男，1988年12月31日出生，汉族，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：徐征年，国浩律师（济南）事务所律师。原审第三人：济南浩信易居房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘艳，总经理。委托诉讼代理人：于兆耀，男，该公司工作人员。上诉人王晶晶因与被上诉人陈阳、原审第三人济南浩信易居房地产经纪有限公司（以下简称浩信易居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初3880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王晶晶上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或者改判；2.一审、二审诉讼费用由陈阳承担。事实与理由：合同约定违约金为房屋总价款20%属于无效条款。所谓违约金，是指违约责任，而不是守约责任。在本案中，王晶晶已经向陈阳支付价款合计50万元，计算违约金时应当将该50万元扣除之后再计算违约金，而不是将整个房屋价款都计算在内。即使在合同中有约定，也是违反法律规定的，合同法规定违反法律规定的合同条款无效，因此该约定无效。违约金20%约定过高，请求给予降低。事实上王晶晶将50万元交给陈阳，并未计算利息。也就是说陈阳并未有任何损失，很显然20%违约金过高。因此请求法院给予降低。一审法院判决解除合同证据不足。房屋总价款180万元，王晶晶已经支付了50万元，接近总价款的三分之一，也表明王晶晶的诚心，但由于出现特殊情况，导致最后付款时间拖延，并不是王晶晶故意违约。因此，请求二审法院改判继续履行合同。补充：王晶晶与陈阳签订房屋买卖协议时，中介曾许诺王晶晶该房屋系历城区二中学区房，但是现在并不是学区房，现在王晶晶所在小区的住户也正在向有关部门处理，因此是陈阳及中介违约在先，王晶晶不存在违约。王晶晶认为如果该房屋买卖合同解除双方损失较大，王晶晶为了该房屋进行装修花费数万元也已入住很久，房价也已经下跌，对陈阳也有较大损失，要求继续履行合同。当时该房屋需要全款支付，王晶晶没有全款支付的能力，要求中介给介绍一家能够办理银行贷款的房屋，中介许诺给王晶晶找第三方贷款，中介找的全是高利贷，也承诺找第三方贷款利率与银行按揭贷款的利率相同，实际找的却是高利贷。陈阳辩称，违约金条款系当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效。王晶晶无权要求调整违约金。根据最高人民法院合同法解释（二）第27条：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第114条第2款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。此项解释明确了两个问题：第一，人民法院适用合同法第114条第2款的规定，对约定过高或过低的违约金进行调整，须以债务人请求为前提条件，债务人未要求的，人民法院不得依职权调整违约金；第二，债务人要求调整违约金，须采取反诉或者抗辩的方式。换言之，调整违约金属于债务人的实体权利，此项权利之行使，必须在诉讼中采取反诉（处分原则）或者抗辩（辩论原则）的方式。依据最高人民法院上述解释，调整违约金，属于债务人的权利，债务人于诉讼中未提出调整违约金的反诉或抗辩的，视为当事人放弃权利，法庭不得依职权审查违约金是否过高过低，而应判决债务人支付约定的违约金。本案王晶晶在一审中已经放弃权利，是故王晶晶在上诉或者再审，不得再行主张约定违约金过高、过低而要求调整。违约金并不存在过高问题。因王晶晶违反合同约定，导致陈阳未能收到购房款130余万元利息损失，陈阳支付的3万元中介费损失，一审律师费损失3万元，二审律师费损失2万元，房价下跌且出售难度较大的损失，至腾房，陈阳需要承担房屋无法变现带来的资金及利息损失，强制执行期间的律师费损失（按照标的额183万元计算为93300元），以及其他相关费用等。以上费用超过违约金366000元。因此，一审判决的违约金不存在过高问题。另外王晶晶在陈述上诉理由时也陈述其认可现在的房价已经下跌，因此对于损失问题不存在违约金过高的问题。四、王晶晶违反合同约定，逾期支付购房款，符合解除条件。陈阳从未向王晶晶作出任何学区房和贷款的承诺，王晶晶陈述的中介给其的承诺，其可通过另案向中介主张权利，与陈阳方及本案均无关联性。浩信易居公司未作陈述。陈阳向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除陈阳、王晶晶及浩信易居公司签订的《济南市存量房屋买卖合同》（合同编号：济存量房字2000794号）；2.判令王晶晶将济南市历城区绿地城B2区B-5号楼2单元203室房屋恢复原状并返还陈阳，房产价值为183万元；3.判令王晶晶向陈阳支付违约金36.6万元；4.判令王晶晶赔偿陈阳佣金等损失3万元；5.判令王晶晶赔偿陈阳律师费损失3万元；6.本案诉讼费由王晶晶承担。一审法院认定事实：浩信易居公司系一家从事房地产中介服务、物业管理的公司。2018年5月14日，陈阳与王晶晶由浩信易居公司提供经纪服务，签订了《济南市存量房屋买卖合同》（合同编号：济存量房字2000794号），约定由陈阳向王晶晶出售位于绿地城B2区B-5号楼2-203室房屋。合同第二条关于房款交付约定：“（一）房屋价款：该房屋成交价款为人民币￥1830000.00元（大写：壹佰捌拾叁万元整）。签订本合同时，买受人向出卖人支付定金人民币￥20000.00元（大写：贰万元整），该定金于签约当日时抵作房屋价款。（二）付款方式：买受人按下列第1种方式付款：1.一次性付款：买受人于2018年5月30日前支付壹拾捌万元房款，2018年6月30日前支付壹佰壹拾伍万元房款，2018年7月13日前支付叁拾捌万元，余款壹拾万元于过户当日一次性支付于出卖人。”合同第六条关于佣金标准约定：“买受人应向经纪机构支付佣金，具体数额为人民币￥15000.00元（大写：壹万伍仟元整）。”合同第七条关于违约责任约定：“（二）本合同存续期间，买受人不购买上述房产或因买受人原因导致违约，则出卖人有权单方面解除本合同，同时，买受人应按本合同标的20%向出卖人支付违约金，且买受人需将此房屋装修及产权状况恢复至原有状态，并承担由此产生的所有费用。出卖人返还买受人已经支付的所有房款。…（四）若买受人未按本合同约定时间交付出卖人房款，每逾期一日，则买受人向出卖人支付本合同约定总房款的万分之叁作为赔偿金，逾期超过三十天属买受人违约，违约责任见前述第二条之约定。”合同签订当日，王晶晶向陈阳转账2万元，后王晶晶又分别于2018年5月24日、2018年9月3日、2018年9月4日、2018年10月12日、2019年3月26日向陈阳共计支付房款48万元，其余房款至今未付。涉案房屋于2018年5月24日交付给王晶晶，现由王晶晶装修后占有使用。陈阳就合同的履行与王晶晶协商未果，为此诉至法院。另查明，1.2017年11月11日，陈阳与绿地地产济南东城置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了绿地城一期（B2）区B-5号楼2-203号房屋，即本案的涉案房屋。2.2018年5月14日，陈阳将其购买涉案商品房的《商品房买卖合同》及购房收据3张交至浩信易居公司，浩信易居公司员工于兆耀签收，并出具证件签收单。3.陈阳主张，上述《济南市存量房屋买卖合同》签订当日，其与王晶晶就水电、物业等完成了交割。王晶晶向陈阳出具收到条，内容为：“今收到预存电费肆佰1150320一张。入网建设费贰佰伍拾玖137011664022发票号：00993508。水费叁佰元。物业费贰仟伍佰伍拾柒。收到人王晶晶2018.5.14（捺印）”。4.陈阳主张其因涉案房屋的交易事项向中住地产的置业顾问高甲燕支付3万元中介费，对此提交高甲燕出具的收到条、银行转账明细予以证实。5.陈阳主张，为提起本次诉讼，其与国浩律师（济南）事务所签订《诉讼法律服务委托协议》，并向该所支付律师费3万元，对此提交上述协议、律师费发票、转账凭证予以证实。一审法院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。本案中，陈阳与王晶晶就涉案房屋的买卖达成合意，双方理应按照合同约定履行各自义务。陈阳按照合同约定向王晶晶交付了房屋，王晶晶应按照合同约定于2018年7月13日前支付全部房款，但其至今未履行完毕付款义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。陈阳依照合同约定主张解除双方签订的《济南市存量房屋买卖合同》，并由王晶晶将涉案房屋恢复至交付前状态后返还给陈阳的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。因王晶晶的行为构成违约，陈阳按照合同约定主张王晶晶应支付合同标的20%即366000元违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。因双方在签订的合同中，未就律师费及除15000元之外的佣金进行过约定，亦未就上述事项另行达成合意，故对陈阳要求王晶晶支付律师费损失及佣金损失的诉讼请求，一审法院不予支持。对于王晶晶已支付的50万元房款，因陈阳当庭同意在扣除王晶晶应承担的各项费用后，将剩余款项退还王晶晶。故一审法院在扣除王晶晶所应承担的违约金366000元后，将剩余房款134000元直接返还给王晶晶。王晶晶经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，应视为其对举证和答辩权利的放弃。判决：一、陈阳与王晶晶、济南浩信易居房地产经纪有限公司于2018年5月14日签订的《济南市存量房屋买卖合同》（合同编号：济存量房字2000794号）于判决生效之日解除；二、限王晶晶于判决生效之日起三十日内将济南市历城区绿地城B2区B-5号楼2-203室房屋恢复至陈阳向王晶晶交付该房屋时状态，并于判决生效之日起四十日内将该房屋返还给陈阳；三、限陈阳于判决生效之日起四十日内退还王晶晶购房款134000元；四、驳回陈阳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12428元，陈阳负担3085元，王晶晶负担9343元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题为：一、涉案房屋买卖合同约定违约金按照房屋总价款20%计算是否合法有效，王晶晶请求调整违约金的主张能否成立；二、一审判决解除涉案房屋买卖合同是否于法有据。关于争议焦点问题一，涉案房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同第七条约定“本合同存续期间，买受人不购买上述房产或因买受人原因导致违约，则出卖人有权单方面解除本合同，同时，买受人应按本合同标的20%向出卖人支付违约金，且买受人需将此房屋装修及产权状况恢复至原有状态，并承担由此产生的所有费用”，上述条款系双方对违约责任的有关约定，该约定并不违反法律规定。王晶晶上诉主张上述合同约定违反法律规定、属无效条款，于法无据，本院不采信。王晶晶主张计算违约金时应当将其已支付的50万元扣除，该主张与合同约定不符，亦无法律依据，本院不予支持。在合同对违约金标准有明确约定的情况下，双方均应依约履行。王晶晶主张上述违约金过高，但并未提交任何证据予以证实，故本院对其请求调整违约金的主张不予采信。关于争议焦点问题二，根据查明事实，王晶晶未能按照合同约定期限支付购房款，构成逾期付款违约，按照合同约定，陈阳享有单方解除合同的权利。一审判决解除涉案房屋买卖合同，于法有据。王晶晶上诉称其并非故意违约，并不能成为免除责任的合法抗辩理由，本院对此不予采信。王晶晶称中介曾允诺学期房、寻找第三方贷款，均无事实依据，亦与本案并无关联，本院亦不予采信。综上所述，王晶晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24856元，由上诉人王晶晶负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄宏伟审 判 员 李莎莎审 判 员 焦玉兴二〇一九年十一月一日法官助理 乔 馨书 记 员 李在利