河北省保定高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0691民初522号原告：李澜，女，1987年4月22日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。委托诉讼代理人：魏桂兰，河北保嘉律师事务所律师。被告：王志勇，男，1978年1月27日出生，汉族，住河北省保定市竞秀区。委托诉讼代理人：赵大龙，河北王笑娟律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵毅国，河北王笑娟律师事务所实习律师。第三人：保定众诚房地产开发有限公司，住所地保定市天鹅西路168号茗畅园商办楼11号，统一社会信用代码：91130605787004389B。法定代表人：李金国，该公司董事长。原告李澜与被告王志勇、第三人保定众诚房地产开发有限公司（以下简称众诚公司）执行异议之诉一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李澜及其委托诉讼代理人魏桂兰、被告王志勇委托诉讼代理人赵大龙、赵毅国到庭参加诉讼，第三人众诚公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李澜向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令立即停止对保定市君越龙庭小区1号楼1单元701室住宅的执行，并解除查封；2、请求人民法院依法确认保定市君越龙庭小区1号楼1单元701室住宅为原告所有；3、请求人民法院依法判决本案第三人立即为原告办理产权过户登记；4、本案诉讼费及其他费用由被告负担。事实与理由：2009年11月15日，原告与第三人签订了《商品房买卖意向书》，购买了保定市君越龙庭小区1号楼1单元701室住宅一套，房屋出售总价370650元。合同签订后原告于2009年11月15日向第三人支付了120650元“意向金”，于2018年11月1日向第三人支付了剩余购房款、房屋测绘费、登记费、契税、公共维修基金、印花税、有线电视初装费、燃气初装费等共计295075元。当日，第三人将房屋钥匙、门禁卡等交于原告，至此房屋完成交付并实际转移占有，自2018年11月1日该涉案房屋完全由原告实际占有至今。因第三人原因，未为原告办理该房产的产权登记。2019年8月，原告依法向保定高新技术产业开发区人民法院提出书面执行异议，并提供了《商品房买卖意向书》、转账记录等相关证据，要求解除查封。2018年8月26日，保定高新技术产业开发区人民法院向原告送达了（2019）冀0691执异11号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2015年5月5日）第28条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。故请求法院支持原告请求。王志勇辩称，一、原告未取得执行标的所有权，未办理产权过户登记，双方合同为预约合同，也并非买卖合同，不能排除虚假的可能性，不能对抗申请人的执行。二、最高院关于执行中查封扣押冻结财产中的第十七条与物权法规定，物权变动模式冲突应适用物权法的规定。三、原告存在过错，是导致不能办理产权登记的根本原因，不能排除对涉案房屋的查封。四、现有证据不能证实原告已经实际支付房屋价款并实际占有使用该房屋。众诚公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对李澜提交的其身份证、王志勇身份证、众诚公司工商信息登记表、（2019）冀0691执异11号裁定书无异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于李澜提交的商品房买卖意向书，欲证明原告与第三人于2009年11月15日签订商品房买卖意向书。王志勇对其真实性认可，但对合法性不认可，认为该买卖意向书无负责人签字，且并非买卖合同，不符合证据形式，该意向书第三条约定了付款条件，明确了付款时间，原告在2018年付款存在违约，该房产交房日期为2011年12月31日，办理产权登记是在交房之后的六个月内，由原告向开发商提供相应手续费用办理；第十一条约定了在订立买卖合同时另行签订合同；第十二条明确了原告知道该房屋未取得预售许可证而购买，这是不能办理产权登记的根本原因，以上均证明因原告未依约履行支付房款、协助开发商办理手续而导致不能过户。经审查认为，该证据可证实2009年11月15日李澜同众诚公司就涉案商品房签订买卖意向书，对李澜的该项主张，本院予以认定。2、关于李澜提交的保定众诚房地产开发有限公司出具的收据、预收购房款发票（首付），欲证明其支付了120650元首期购房款。王志勇对该证据的真实性认可，但认为该证据同时证实了原告应当依约履行付款义务。3、关于李澜提交的收据、转账凭证及银行流水、公司收费通知单，欲证明原告于2018年11月1日支付剩余购房款25万元，以及公共维修基金、契税、有线初装费、燃气初装费、取暖费、电费、物业费等费用合计295075元。王志勇对该组证据的真实性认可，但对合法性不认可，对银行流水的关联性不认可，不能证实该房款向房地产公司支付，不能证明原告已经履行了全额的付款义务。对公司收费通知单不认可，无出具单位，也没有任何个人或公司的签章。4、关于李澜提交的公安局常住人口查询信息单，欲证明付款账户为原告母亲马红艳。王志勇对其真实性无异议，但认为不能证实付款人已经向房地产开发公司支付了房款。5、关于李澜提交的门禁卡收费收据、燃气专用收据、管道装修质保卡、购买材料凭证、电费及燃气使用记录、暖气费发票、房屋现状使用照片，欲证明原告已经合法占有涉案房屋并已装修入住。王志勇对门禁卡收费收据、燃气专用收据、管道装修质保卡，真实性认可，但对证明目的认为不能证实原告已经实际占有使用该房屋，且以上证据均为2018年11月份出具，并没有一个延续的状态证明原告一直使用；对购买材料凭证不认可，认为不能证明该装修用于涉案房屋；对电费及燃气使用记录认为均为复印件不予认可；对暖气费发票，为今年交付，不能证实其一直使用；对房屋现状使用照片关联性不认可，认为其不能证实为涉案房屋。经审查认为，以上四组证据相互印证，可证实李澜缴清房款，并已实际占有该房屋。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月15日，李澜购买了众诚公司所开发的位于保定市房屋，双方签订了商品房买卖意向书，李澜向众诚公司支付了购房首付款120650元，2018年11月1日李澜向众诚公司支付了剩余购房款等费用，众诚公司将房屋钥匙及门禁卡等交付给李澜，李澜入住该房屋。2019年5月14日本院在办理王志勇与李金国、国信沃德河北电梯有限公司、保定众诚房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，王志勇向本院申请财产保全，请求依法冻结李金国、国信沃德河北电梯有限公司、保定众诚房地产开发有限公司银行存款320万元或查封、扣押价值相当于同等价值财产，同日本院作出（2019）冀0691民初231号民事裁定书。2019年5月15日，本院查封了坐落于保定市竞秀区房屋。2019年8月李澜向本院提出执行异议，2019年8月21日本院作出（2019）冀0691执异11号执行裁定书，驳回李澜的异议请求。另查明，国信沃德河北电梯有限公司与众诚公司系关联企业，国信沃德河北电梯有限公司因涉嫌非法集资被保定市清苑区公安机关立案侦查。本院认为，执行异议与执行异议之诉同为执行程序中对第三人的救济制度，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）主要针对执行异议而制定，人民法院审查执行异议主要通过高度外观标准进行判断，以便快速进行识别判断，对应当排除执行的尽快排除执行，对应当许可执行的，尽快驳回异议申请，转入执行程序。对于复杂的执行异议案件，当事人可以通过执行异议之诉进行救济。执行异议之诉为审判程序，两者的审查标准和程序不同。执行异议以形式审查为原则，以实质审查为例外。而执行异议之诉应进行实质审查。《规定》是执行异议的审查标准，但对于《规定》所涉及的条文内容，在执行异议之诉案件的审理中可综合参考适用，但并不是唯一判断标准。人民法院在审理执行异议之诉案件中，既要参照《规定》进行审查判断，也要结合其他法律、法理进行综合判断，不能简单机械适用。《规定》第二十八条是对于无过错不动产买受人物权期待权的保护，《规定》第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护，是基于消费者生存权这一更高价值的保护需要，而赋予消费者对买受房屋之物权期待权以排除执行，《规定》第二十九条并非是要限制房屋消费者权利，而是要对房屋消费者的权利进行更周全的救济与保护，在房地产企业作为被执行人的案件中，应当综合参照适用《规定》第二十八条和第二十九条，对消费者进行更周全的保护。本案中，原告李澜与众诚公司签订了买卖意向书，该买卖意向书约定了双方关于商品房买卖的主要权利义务，应视为合法有效的书面商品房买卖合同，符合《规定》第二十八条第一项的规定；李澜依合同约定向众诚公司交付了全部房款，符合《规定》第二十八条第三项的规定；李澜在人民法院查封之前已占有该不动产，符合《规定》第二十八条第二项的规定；房屋未办理过户登记，不能证实系李澜原因，符合《规定》第二十八条第四项的规定；结合《规定》第二十八条、第二十九条的规定，李澜对案涉房屋的物权期待权足以阻却普通债权而导致的执行，故对其解除案涉房产的查封并停止执行的请求应予支持。关于原告李澜要求法院判决确认房屋归其所有及要求众诚公司为其办理产权过户登记的请求，因本案为执行异议之诉，不属于商品房买卖合同纠纷或者房屋确权纠纷，李澜的要求不属于本案审查、判断、处理的范围。另外，众诚公司未到庭参加诉讼，国信沃德公司与众诚公司系关联企业，国信沃德公司因涉嫌非法集资被保定市清苑区公安机关立案侦查，该房屋如何处置，尚不明确，关于李澜请求确认房屋归其所有及要求众诚公司为其办理产权过户登记，本院在本案中不能支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除本院（2019）冀0691民初231号民事裁定书对保定市天鹅西路君越龙庭小区1-1-701房产的查封并停止对该房产的执行；二、驳回李澜的其他诉讼请求。案件受理费100元，由王志勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳二审案件受理费，逾期未交纳二审案件受理费的，视为放弃上诉权，按自动撤回上诉处理。二审案件受理费直接向河北省保定市中级人民法院交纳，收款人：河北省保定市中级人民法院，开户银行：中国银行保定西城支行，开户账号：10×××07。当事人交纳二审案件受理费后，请在银行转账凭证原件上注明各方当事人姓名、名称、一审裁判文书案号，并将该银行转账凭证原件递交我院案件承办人员或书记员，由当事人自行复印、保存银行转账凭证复印件。审 判 长  郭宏伟审 判 员  崔 璀人民陪审员  杨海霞二〇一九年十一月二十五日书 记 员  刘焕宇