四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16202号 上诉人（原审原告）：卢顺群，女，1968年5月7日出生，汉族，住四川省会理县。 委托诉讼代理人：周文才，四川法典律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：栾剑晓，男，1993年11月29日出生，汉族，住四川省会理县。 委托诉讼代理人：周文才，四川法典律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：栾兴民，男，1966年2月4日出生，汉族，住四川省会理县。 委托诉讼代理人：周文才，四川法典律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都世龙实业有限公司，住所地：成都高新区天府大道中段279号成达大厦11、12楼。 法定代表人：肖苗苗。 委托诉讼代理人：张晓玲，四川喜年律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏嘉，四川喜年律师事务所律师。 上诉人卢顺群、栾剑晓、栾兴民因与上诉人成都世龙实业有限公司（以下简称世龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初15795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卢顺群、栾剑晓、栾兴民上诉请求：1、撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初15795号民事判决书第二项，改判世龙公司支付因延期办理房屋所有权证书的违约金至房屋所有权证书办下之日止，暂计算至2017年12月11日为12009.66元；2、本案诉讼费由世龙公司承担。事实和理由：1、不动产登记证书应与卢顺群、栾剑晓、栾兴民与世龙公司合同约定的房屋所有权证书相同，一审法院不应判决认定两者不同世龙公司就不承担违约责任；2、《商品房买卖协议（预售）》及《商品房买卖协议的补充协议》等是世龙公司单方提供的格式条款，卢顺群、栾剑晓、栾兴民不能做任何改变，世龙公司没有履行相应义务应承担违约责任。 世龙公司辩称，1、不动产权证书与房屋所有权证书有本质区别，双方未约定国土证的办理、不动产权证书的办理期限及违约责任，也未约定何时取得初始产权登记证书。不动产统一登记实施时双方约定的办理房屋所有权的期限未届满，不动产统一登记后已无法办理房屋所有权证书，故世龙公司并无逾期违约行为；2、不动产统一登记后，世龙公司知晓该政策后全部告知全体业主可以自己办理权属证书，也可以交办资料由世龙公司代为办理，卢顺群、栾剑晓、栾兴民在上诉状中陈述的事实与客观事实不符。 世龙公司上诉请求：1、依法改判世龙公司不承担任何责任；2、判令卢顺群、栾剑晓、栾兴民承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院判决世龙公司向卢顺群、栾剑晓、栾兴民支付逾期违约金没有事实及法律依据，卢顺群、栾剑晓、栾兴民在一审庭审中已经明确不再主张逾期交房违约金；2、若世龙公司需要承担逾期交房责任，一审法院认定的违约金标准过高，计算期间有误。 卢顺群、栾剑晓、栾兴民辩称，1、并无法律禁止撤回诉讼后不能再提起诉讼，故世龙公司的理由不成立；2、涉案工程2016年8月12日竣工验收报告系世龙公馆五方责任主体私自作出，故而是无效、非法的；3、世龙公司真正的竣工验收时间是2017年5月4日，卢顺群、栾剑晓、栾兴民是在世龙公司欺骗下接收的房屋。 卢顺群、栾剑晓、栾兴民向一审法院起诉请求：1、判令世龙公司向卢顺群、栾剑晓、栾兴民支付延期办理分户权属证的违约金（按照房款的5%每年从2017年10月1日计算至实际办理不动产登记之日），并要求世龙公司每三个月支付一次违约金；2、判令世龙公司向卢顺群、栾剑晓、栾兴民支付延期交房违约金27426.48元（按照房款的万分之一每日从2016年10月1日计算至2017年5月16日）。 一审法院认定事实：卢顺群、栾剑晓、栾兴民向世龙公司支付购房款1193276元，购买世龙公司开发的位于成都高新区房屋，双方约定：世龙公司应当在2016年10月1日前向卢顺群、栾剑晓、栾兴民交付该商品房，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收合格证明以及房屋面积实测报告书；逾期交房的，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，世龙公司按日计算向卢顺群、栾剑晓、栾兴民支付已付房价款万分之一的违约金；因世龙公司的原因，卢顺群、栾剑晓、栾兴民未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，卢顺群、栾剑晓、栾兴民不退房，合同继续履行，世龙公司按照5%的年息计算给付利息至取得该商品房的房屋所有权证书。 2016年8月12日，世龙公司组织案涉工程“竣工验收”。2016年8月24日，世龙公司取得案涉房屋的面积实测报告。2016年10月4日，卢顺群、栾剑晓、栾兴民接收房屋，但世龙公司直到2017年3月17日才取得案涉房屋的建设工程规划合格证。 2017年5月4日，案涉工程相关五方主体在竣工验收备案表中签章，确认工程竣工验收；同日，世龙公司向质量监督机构申请工程竣工验收备案。2017年5月16日，备案完成。 另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在成都市主城区武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 一审法院认为，民事诉讼应当紧紧围绕卢顺群、栾剑晓、栾兴民的诉讼请求能否成立展开，有鉴于此，一审法院根据双方诉辩称情况对卢顺群、栾剑晓、栾兴民诉讼请求能否成立评述如下： 关于第一项诉讼请求，一审法院认为：卢顺群、栾剑晓、栾兴民援引合同约定“因世龙公司的原因，卢顺群、栾剑晓、栾兴民未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，卢顺群、栾剑晓、栾兴民不退房，合同继续履行，世龙公司按照5%的年息计算给付利息至取得该商品房的房屋所有权证书”，要求世龙公司支付违约金，故接下来，需要界定的是世龙公司是否存在逾期办理房屋所有证的违约行为。本市自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，自2016年11月23日起在主城区范围内实施不动产统一登记，此后原房屋所有权证及国有土地使用权证将统一办理，世龙公司事实上已无法为卢顺群、栾剑晓、栾兴民单独办理房屋所有权证。进一步而言，真正需要界定的是世龙公司在2016年11月17日前是否存在逾期办理房屋所有证的违约行为。循此而论，即使从2016年10月1日起算，2016年11月17日仍然在约定的办理房屋所有证的期限内。因此，世龙公司不存在逾期办理房屋所有证的违约行为，卢顺群、栾剑晓、栾兴民的第一项诉讼请求，因无事实依据，一审法院不予支持。 关于第二项诉讼请求，一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”据此，债务人应当全面、适当地履行其合同义务；否则，就是违约。具体到一审中，判断世龙公司是否逾期交房，核心在于评判其是否在约定期限内交付符合约定条件的房屋。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款之规定，未取得建设工程规划合格证，建设单位不得组织竣工验收。世龙公司直到2017年3月17日才取得建设工程规划合格证，其于2016年8月12日“竣工验收”的行为在一审中自然不产生竣工验收的法定效力，不能用于约束卢顺群、栾剑晓、栾兴民；根据竣工验收备案表，五方主体于2017年5月4日确认工程竣工验收，故直到此时案涉房屋方才达到约定交付条件。卢顺群、栾剑晓、栾兴民虽然在2016年10月4日收房，但此时并未达到约定的交房条件，且未有证据表明卢顺群、栾剑晓、栾兴民对此明知，故世龙公司未在约定期限内向卢顺群、栾剑晓、栾兴民交付符合约定条件的房屋，业已构成违约，应向卢顺群、栾剑晓、栾兴民支付计算至满足交房条件之日的违约金。该违约金计算标准以年计仅有3.65%，考虑到按期交房对于购房人的重要性以及违约金兼具惩罚性，约定的违约金并不过高，故不应当减少。至于双方纠缠的绿化、燃气事宜，因不属于认定房屋是否达到交付条件的内容，故一审法院不再赘述。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、世龙公司于一审判决生效之日起十日内向卢顺群、栾剑晓、栾兴民支付逾期交房违约金（按照119.3276元/日自2016年10月2日计算至2017年5月4日）； 二、驳回卢顺群、栾剑晓、栾兴民的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费393元，由卢顺群、栾剑晓、栾兴民负担100元，世龙公司负担293元。 二审中，世龙公司对于一审查明部分事实有异议。一审判决书第5页最后一段“2017年5月4日……确认工程竣工验收”表述有误，竣工验收是2016年8月，此处的2017年5月4日只是依照行政管理部门填制竣工验收备案表。应该表述为“可以竣工验收备案”。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法向本院提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。卢顺群、栾剑晓、栾兴民二审提交证据：成都市不动产登记中心关于四川省自由贸易实验区人民法院来函的回复。拟证明办理房屋所有权证和办理不动产登记证所需的材料完全一致，是世龙公司为了占用数百买受人的资金拒不给卢顺群等人办证，因此世龙公司应承担违约责任。 世龙公司发表质证认为，对该证据的真实性、合法性予以认可，但不认可关联性。 世龙公司提交证据一：成都市政府网络理政平台关于世龙公馆小区验收问题的回复。拟证明竣工验收时间和竣工验收备案的时间是两个概念；证据二：1、世龙公司向卢顺群、栾剑骁、栾兴民邮寄办理产权所需通知书的EMS快递单；2、关于世龙公馆不动产权证办理的通知及在世龙公馆小区张贴该通知的照片。拟证明不动产统一登记后世龙公司多次告知卢顺群、栾剑骁、栾兴民该事实，并且请卢顺群、栾剑晓、栾兴民共同处理产权证。 卢顺群、栾剑晓、栾兴民发表质证认为，1、对证据一的真实性无异议，但对内容有异议，卢顺群、栾剑晓、栾兴民去房管局调档原件显示竣工验收时间是2017年5月4日，2016年8月组织的竣工验收报告与备案登记管理明显相冲突，故该竣工验收是非法、无效的；2、证据二EMS单没有邮戳，卢顺群、栾剑晓、栾兴民没有收到过办理产权所需的通知，对三性均不予认可。 二审另查明，本案一审2019年4月4日第二次庭审时，卢顺群、栾剑晓、栾兴民递交增加诉讼请求申请书，其内容为要求判令世龙公司支付（未达交付条件违规、违法交房期间不属于合法交房）延期交房（从合同约定交房时间至取得规划许可证的可以合法交房时间为交房时间）违约金共计27426.48元（从2016年10月1日至2017年5月16日，共计227天，计算方式总房款×0.01%每日×227天）。 本院认为，本案二审争议焦点为：1、卢顺群、栾剑晓、栾兴民上诉主张的迟延办证违约金请求是否成立；2、世龙公司上诉主张其不应承担逾期交房违约金请求是否成立。 二审中，卢顺群、栾剑晓、栾兴民向本院明确，不动产权证书即为案涉合同中约定的房屋所有权证书，因此根据案涉合同中“因世龙公司的原因，卢顺群、栾剑晓、栾兴民未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，卢顺群、栾剑晓、栾兴民不退房，合同继续履行，世龙公司按照5%的年息计算给付利息至取得该商品房的房屋所有权证书”之约定，世龙公司应承担相应的迟延办证违约金。对此本院认为：首先，在不动产统一登记实施之前，登记证书区分为房屋所有权证书和国有土地使用权证书。世龙公司与卢顺群、栾剑晓、栾兴民签订的合同中明确约定了取得房屋所有权证书的时间以及相应的违约责任，且卢顺群、栾剑晓、栾兴民亦系根据合同中关于办理房屋所有权证的约定主张权利，故其依据为案涉合同中有关房屋所有权证书的约定。审查双方所签订的合同，签订时间为成都市开始实施不动产统一登记制度之前，合同中并无关于不动产权证书登记的相关约定。卢顺群、栾剑晓、栾兴民主张2016年11月23日成都市开始实施不动产统一登记后方颁发的不动产权证书即为合同约定的房屋所有权证书，并无相关合同约定以及法律规定。故卢顺群、栾剑晓、栾兴民的该项上诉主张不能成立。其次，卢顺群、栾剑晓、栾兴民一审主张从2017年10月1日起算办证违约金，根据双方合同之约定，房屋交付之后365日内办理房屋所有权证书。按照2016年10月1日起算办证时间，2016年11月17日开始实施不动产统一登记之时系在双方合同约定的办理房屋产权证书的履行时间之内。因二证合一政策实施后，原房屋所有权证书与国有土地使用权证书合并登记为不动产权证书，世龙公司在事实上已不能为卢顺群、栾剑晓、栾兴民单独申请办理房屋所有权证书。此系因为客观办证条件发生变化，故不应当归责于世龙公司。在此情况下，因约定办理房屋所有权证书时间届满前因客观办证条件变化，房屋所有权证书已在事实上不能办理，故世龙公司不应当承担逾期办理房屋所有权证书的违约金，卢顺群、栾剑晓、栾兴民主张世龙公司支付逾期办理房屋所有权证书违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。 二审中，世龙公司上诉认为根据《竣工验收报告》、《住宅工程质量分户验收结果表》等证据载明内容，案涉房屋已经于2016年8月12日经验收合格，因此世龙公司不应承担迟延交房违约金。对此本院认为，根据案涉合同中“世龙公司应当在2016年10月1日前向卢顺群、栾剑晓、栾兴民交付该商品房，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收合格证明以及房屋面积实测报告书；逾期交房的，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，世龙公司按日计算向卢顺群、栾剑晓、栾兴民支付已付房价款万分之一的违约金”之约定，双方明确案涉房屋交付时世龙公司应当取得建设工程竣工验收合格证，该份约定系卢顺群、栾剑晓、栾兴民与世龙公司双方真实意思表示，其内容真实合法有效，双方均应依约履行。一审判决根据世龙公司实际取得案涉房屋的建设工程规划合格证的实际，确认世龙公司存在迟延交房情形的结论符合本案案件事实及双方合同约定，本院依法予以确认。 综上所述，卢顺群、栾剑晓、栾兴民与世龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费卢顺群、栾剑晓、栾兴民预缴诉讼费100元，由卢顺群、栾剑晓、栾兴民负担。成都世龙实业有限公司预缴诉讼费486元，由成都世龙实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  夏 伟 审判员  张卫敏 二〇一九年十一月十五日 书记员  马 莉