湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0181民初8851号原告：中国银行股份有限公司浏阳支行，住所地湖南省浏阳市北正中路70号。负责人：徐征，该行行长。委托诉讼代理人：段妙红，湖南恒昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：周志民，湖南恒昌律师事务所律师。被告：陶庆单，男，1974年8月18日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。被告：李艳红，女，1975年12月4日出生，汉族，居民，住址同上。原告中国银行股份有限公司浏阳支行与被告陶庆单、李艳红金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理，依法由审判员蒋瑞兰依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司浏阳支行的委托诉讼代理人周志民到庭参加诉讼，被告陶庆单、李艳红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。中国银行股份有限公司浏阳支行向本院提起诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的编号为（2012）浏字604号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2、被告陶庆单、李艳红偿还中国银行股份有限公司浏阳支行截止2019年8月2日止的个人住房按揭贷款本金356963.36元，逾期利息、罚息112819.27元，本息合计469782.63元，之后至实际履行之日止的利息、罚息按合同约定的逾期贷款利率标准予以计算；3、两被告承担原告为实现债权所支付的律师费23489元；4、中国银行股份有限公司浏阳支行对被告提供的位于浏阳市体育新城3栋1803号房屋在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、本案诉讼费由被告负担。被告陶庆单、李艳红未作答辩。本院经审理查明认定事实如下：两被告系夫妻关系。2012年7月19日，被告因购买浏阳市体育新城3栋1803号房屋的需要与中国银行股份有限公司浏阳支行及浏阳市同力房地产开发有限公司一起共同签订了《个人一手住房贷款合同》。合同约定：1.由中国银行股份有限公司浏阳支行向陶庆单提供住房贷款38万元;2.借款期限为240个月;3.还款方式为按月等额本息还款法,还款周期为一个月,还款日为每期借款发放对应日即每月的10日,还款账户为62×××01;4.借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款划入浏阳市同力房地产开发有限公司在原告处的银行账号;5.贷款月利率为5.45833‰，抵押为陶庆单以其所购买的“浏阳市劳动北路房产一套作为抵押担保，抵押人应协助配合贷款人办理好抵押（预告）登记。贷款人行使抵押权时，可以与抵押人协商以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，所得价款不足以清偿所担保的全部债权的，贷款人可以选择将该项用于归还本金、利息、罚息、复利或者实现债权、抵押权的费用；6.违约责任中并约定借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放借款、提前收回借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保人措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；7.借贷双方约定同意办理商品房抵押预告登记，同时合同对其他事项进行了约定。合同尾部，陶庆单在借款人处签名认可，并与李艳红一起在抵押人处予以签名，原告及浏阳市同力房地产开发有限公司分别在贷款人及保证人处签名并盖注单位公章予以确认。同日，原告按约定向被告浏阳市同力房地产开发有限公司银行账户汇入借款380000元，并在借据上明确借款期限为240个月，借款月利率为5.45833‰。2012年7月25日，原、被告并对陶庆单、李艳红抵押的住房办理了抵押权预告登记，登记债权额为380000元。后陶庆单按约定按月偿还借款本息至2014年8月，之后因资金问题未再正常还款，截止2019年8月2日，陶庆单尚欠原告借款本金356963.36元及逾期利息、罚息112819.27元合计469782.63元。另查明：1、2012年7月25日，原、被告就被告抵押的浏阳市劳动北路体育新城3栋1803号房屋办理了商品房抵押预登记，其登记号为浏房预字第××号；2、陶庆单于2012年购买的浏阳劳动北路体育新城3栋房屋建设好后，浏阳市同力地产开发有限公司目前已办理了该栋的房屋产权证总证，后因故没有办理房屋产权证。本院认为，金融借款合同是指借款人向金融机构借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告中国银行股份有限公司浏阳支行与被告陶庆单以及被告浏阳市同力房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》系三方当事人真实意思表示，依法成立且合法有效，合同各方当事人理应恪守。原告依约向被告陶庆单发放了贷款380000元，被告陶庆单依约应及时履行还款义务。现被告陶庆单逾期超过90日未偿还原告借款本息，其行为显属违约，原告有权解除合同，提前收回已发放的借款，提前行使担保权。故原告要求提前收回借款及利息、罚息的请求，本院予以支持。被告陶庆单的借款系其与被告李艳红婚姻存续期间所欠，属于两被告的夫妻共同债务，被告李艳红应当与被告陶庆单一起承担共同偿还责任。关于预购商品房抵押权预告登记的效力问题。由于陶庆单与原告就涉案房屋抵押办理了抵押权预告登记，虽然该预告登记不必然产生物权效力，但预告登记享有物权的请求权，可以排除物权的其他请求人，且该抵押登记已经完成了初始登记，在浏阳市同力房地产开发有限公司与陶庆单的相互配合下即能完成物权登记，也使得抵押权的实现成为了可能，故原告要求在抵押担保范围内对涉案房产享有优先受偿权的请求，于法有据，本院予以支持。原告因本次诉讼支付的代理费，依据合同约定，应由被告予以承担。但原告请求的代理费23489元过高，本院酌情调整为18000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百零八条，第一百九十六条，第二百零五条，第二百零六条，第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第二条，第三十三条第一款，第五十三条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国银行股份有限公司浏阳支行与陶庆单签订《个人一手住房贷款合同》；二、陶庆单、李艳红于本判决生效后十日内偿还中国银行股份有限公司浏阳支行贷款本金356963.36元及逾期利息、罚息112819.27元（利息、罚息暂计算至2019年8月2日止，此后的利息、罚息按双方约定的利率标准计算至实际履行之日止）；三、中国银行股份有限公司浏阳支行对陶庆单位于浏阳市劳动北路体育新城3栋1803号房屋（他项权证号：浏房预字第××号）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，中国银行股份有限公司浏阳支行对变价后所得价款在陶庆单、李艳红上述应履行义务的范围内优先受偿；四、陶庆单、李艳红在本判决生效之日起七日内给付中国银行股份有限公司浏阳支行代理费18000元；五、驳回中国银行股份有限公司浏阳支行的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8699元，减半收取4349.5元，由陶庆单、李艳红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  蒋瑞兰二〇一九年十一月二十一日书记员  曾 蓉附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第一款第（二）、（三）项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百七十九条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。3、《中华人民共和国担保法》第二条：在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。第三十三条第一款：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。第五十三条：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。4、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。