山西省孝义市人民法院民事判决书（2019）晋1181民初1439号原告：董某，男，汉族，山西省孝义市下栅乡东铺头村104号居民。被告：孝义市教育科技局（前身为孝义市教育局、孝义市教育体育局），统一社会信用代码：×××。法定代表人：田某：局长。委托诉讼代理人：延某，男，1964年2月16日生，汉族，孝义市柳湾矿居民，系孝义市教育科技局职工。身份证号：×××。被告：任某，男，汉族，山西省孝义市村民，现住孝义市，系孝义市教育科技局职工。身份号码：×××。原告董某与被告孝义市教育科技局、任某买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董某，被告孝义市教育科技局委托诉讼代理人延某及被告任某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告董某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2009年4月16日签订的《购房协议书》；2、判令被告返还预付的购房款7万元；3、判令被告依协议支付原告资金占用至今的利息8.47万元及2019年5月16日以后直至付清预付购房款之日起期间的利息；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年4月，被告为开发其所购桃园堡村土地、兴建孝义市教师安居工程而临时成立了孝义市教师安居工程筹建处。2009年4月被告设立的孝义市教师安居工程筹建处预收原告购房款7万元，完全用于被告在桃园堡村盖住房，该筹建处对外行为代表被告的利益。被告在桃园堡村盖住房，由孝义市教师安居工程筹建处为原告出具了收据。时至今日，被告不但没有为原告交付住房，所交本金也没有退还，其行为构成违约和侵权，故原告提起诉讼，并提出以上诉讼请求。被告孝义市教育科技局辩称，首先，被告从未设立孝义市教师安居工程筹建处，被告也从未向原告收取购房款，且从未占有该款，故不应由被告返还。其次，根据原告的诉状，原告是于2009年缴纳的购房预付款，至今已有十年之久，早已超过了诉讼时效，已经丧失胜诉权。因此，请求依法驳回原告对被告的诉请。被告任某辩称，被告仅是被告孝义市教育科技局基建处的会计，开始筹建时并不清楚原告交纳的是什么款项，被告只是负责开收据，收款由其他人负责。被告仅负责记账，其他与其无关。因此，被告出具收据的行为属职务行为，不应当成为本案被告，请求驳回原告对其的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告董某针对其主张提供如下证据：1、原告董某身份证复印件1份，证明原告的诉讼主体资格；2、收据复印件1支，证明原告因购房给孝义市教师安居工程筹建处交纳7万元，该筹建处和财会主管即被告任某在收据上加盖公章；3、2009年4月15日原告董某与孝义市教师安居工程筹建处签订的《购房协议书》复印件1份，证明双方签订购房协议，原告支付预付款7万元,购买该筹建处在桃园堡村开发的居民住宅小区的房屋，该筹建处承诺于2010年11月1日前交付房屋；4、2015年2月5日《协议》复印件1份，证明因购房，孝义市教师安居工程筹建处作为甲方，原告作为乙方，被告任某作为丙方于2015年2月5日签订协议。三方约定：如乙方继续购买房屋，甲乙双方重新签订购房合同，如乙方选择退款，甲方无条件退还乙方购房款并给付补偿款。被告孝义市教育科技局对原告提交的证据1无异议，对证据2、3、4提出异议，认为被告未参与该事情的运作，证据的真实性需要当时承办人李兴胜及本案被告任某确认。被告任某对原告提交的证据真实性均不持异议，但表示该只是按照被告孝义市教育科技局的安排到孝义市教师安居工程筹建处记账，其他责任与其无关。被告孝义市教育科技局及被告任某未向本院提交证据。本院依法组织双方当事人进行质证。对双方当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷予以佐证。本院对原、被告有争议的事实分析认定如下：2009年4月15日，原告董某与孝义市教师安居工程筹建处签订《购房协议书》1份，协议约定：“卖方(以下简称甲方)孝义市教师安居工程筹建处购方(以下简称乙方)董某。经双方协商，达成协议如下：一、甲方在孝义市永盛路西紧贴张铁虎开发的住房以北(桃园堡村地界内)的区域开发居民住宅小区，并以每平米不超过1700(含1700元)的价格(框架结构)出售给乙方，城市增容费其他费用全部由甲方承担。层数及户型面积由乙方自选。二、乙方预付房款7万元，余款在按甲方工期要求支付。甲方于2010年11月1日之前施工完毕交付乙方。若逾期不能完工，甲方按房款总额的3%作为违约金赔偿乙方；三、……。四、房地产权证由甲方负责办理，正常手续费用由乙方承担。....”。《购房协议书》落款处甲方加盖孝义市教师安居工程筹建处专用章，乙方由原告董某个人签名并捺印。同日，原告董某向孝义市教师安居工程筹建处预付购房款7万元，孝义市教师安居工程筹建处为原告董某出具收据1支，载明“交款单位董某，收款方式现金，人民币(大写)柒万元整￥70000，收款事由购房款(预交)经办:任某”，此收据加盖孝义市教师安居工程筹建处印章。2015年2月5日，孝义市教师安居工程筹建处与包括原告董某在内的10余位购房者共同签订《协议》1份，协议载明：“甲方（原孝义市教师安居工程筹建处），负责人李兴胜（简称甲方），乙方购房人（附名单），丙方（甲方委托承办人）任某（以下简称丙方）。甲方于2007年征得孝义市五中东桃园堡村的18亩土地建住宅，并缴桃园堡村200万元土地款。2009年4月，甲乙双方协商，乙方愿意以每平方米不超1700元人民币优惠购房，同时每户缴纳前期土地款人民币7万元。由于桃园堡村委单方原因，致使至今无法开工。现甲方退还乙方部分原缴款以外，还有182万元没有退还乙方，为确保乙方利益不受损害，甲乙双方达成协议如下：一、乙方继续购房，购房价格仍按照原协议价，地点为现电影公司(旧家家利超市),甲乙双方重新签订购房合同。二、乙方要求退款，甲方无条件退给乙方原交购房款和按月以原交房款本金的1%利息依照国家银行算法结算付给乙方补偿款。三、购房协议签订时间不迟于2015年4月30日。四、乙方不继续购房，按照上述第二项执行，甲方于2015年4月底前退乙方原交购房款本息……”。此协议由孝义市教师安居工程筹建处加盖印章，李兴胜签字捺印，原告董某等10余位购房者作为乙方签字捺印，被告任某作为丙方未签字捺印。《协议》签订后至今，原告董某多次向李兴胜及被告任某主张退还购房款，购房款7万元至今未能退还。另，上述《购房协议书》及《协议》所载之地块属孝义市新义街道办事处桃园堡村土地，2007年被告孝义市教育科技局曾与孝义市新义街道办事处桃园堡村及孝义市楼西村任忠礼三方签订《关于土地转让合同书》，将上述土地一次性作价转让给孝义市教育科技局使用。2014年原桃园堡村民委员会主任陈贵明及孝义市楼西村任忠礼因非法转让、倒卖上述土地被依法判处刑罚。上述土地因不具备开发条件一直未进行开发建设。另查明，李兴胜与被告任某均系被告孝义市教育科技局职工。本院认为，原告董某与孝义市教师安居工程筹建处于2015年4月15日签订《购房协议书》，约定原告购买由孝义市教师安居工程筹建处开发建设的房屋，因拟开发之土地未办理相关审批手续，不具备开发建设条件，双方签订之协议违反了国家的强制性规定，属无效合同，现原告董某诉请解除双方签订之《购房协议书》，理由不能成立，本院不予支持。经过庭审可以确定，《购房协议书》载明的甲方即孝义市教师安居工程筹建处不具有主体资格，故本案的争议焦点为由谁承担合同无效的法律责任。结合庭审双方陈述，被告孝义市教育科技局否认孝义市教师安居工程筹建处系其设立的，然2007年被告孝义市教育科技局拟取得《购房协议书》、《协议》所载地块之使用权与孝义市新义街道办事处桃园堡村及孝义市楼西村任忠礼三方签订《关于土地转让合同书》，2009年孝义市教师安居工程筹建处为在此地块开发房地产与原告签订《购房协议书》，而作为孝义市教师安居工程筹建处负责人的李兴胜与经办人被告任某又同为被告孝义市教育科技局职工，上述事实均表明孝义市教师安居工程筹建处系被告孝义市教育科技局为开发其所购的桃园堡村土地兴建孝义市教师安居工程而成立的，由李兴胜与被告任某具体经办相关事宜。孝义市教师安居工程筹建处不具备主体资格，应由设立其的被告孝义市教育科技局依法承担合同无效的法律责任。依据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。被告孝义市教育科技局应返还原告董某因履行《购房协议书》而交付的购房款7万元。原告诉请被告支付从2009年4月15日起至付清之日止之资金占用期间的利息，此属违约金之诉请。原、被告在《购房协议书》中约定“按房款总额的3%作为违约金”，在《协议》中约定“按月以原交房款本金的1%利息”，均属双方对违约金的约定，属有关解决争议的方法条款，因合同无效不影响有关解决争议方法条款的效力，故违约金的约定仍然有效。双方在《购房协议书》与《协议》中就违约金作了不同约定，然《协议》签订时间是在2015年2月5日，《购房协议书》签订时间在2009年4月15日，本院认定在后之《协议》视为在前之《购房协议书》的变更，且因《协议》约定之“月息1%”不违反法律规定，故本院支持原告按此约定支付违约金之诉请。从2009年4月16日起至2019年5月16日共计3682天，此期间被告应支付原告违约金84686元（7万元×1%÷30天×3682天）。如前所述，筹建处不具备独立承担民事责任的能力，故支付利息之责任亦应由被告孝义市教育科技局承担。被告孝义市教育科技局应支付原告截止2019年5月16日止之利息84686元，并以本金7万元按约定之月息1%支付原告从2019年5月17日起至付清之日止之利息。被告任某系被告孝义市教育科技局职工，其以孝义市教师安居工程筹建处的名义签订《购房协议书》与《协议》，收取原告购房款的行为均属履行职务行为，依法不承担返还购房款及支付利息之责任。被告孝义市教育科技局辩称，原告起诉已超过诉讼时效，因原告董某陈述一直向李兴胜及本案被告任某主张权利，被告任某亦当庭予以认可，故本院对被告孝义市教育科技局之辩解意见依法不予采信。综上，被告孝义市教育科技局应返还原告购房款7万元，支付资金占用期间的利息84686元，并以本金7万元按约定之月息1%支付原告从2019年5月17日起至付清之日止之利息。依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告孝义市教育科技局返还原告董某购房款7万元；二、被告孝义市教育科技局支付原告董某利息款84686元；三、被告孝义市教育科技局支付原告董某购房款7万元计算从2019年5月17日起至付清之日止之利息，按月息1%计算；四、驳回原告董某的其他诉讼请求。上述第一、二项于本判决书生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1630元，由被告孝义市教育科技局承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。审 判 长 裴治文审 判 员 王 红人民陪审员 刘铁铸 二〇一九年十一月六日书 记 员 刘俊红