陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书(2019)陕0116民初7698号 原告：戴国华。委托诉讼代理人：张晗，陕西稼轩律师事务所律师。被告：陕西地方电力房地产有限责任公司。法定代表人：王春林，该公司董事长。委托诉讼代理人：白云，陕西联强律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丹辉，陕西联强律师事务所律师。原告戴国华与被告陕西地方电力房地产有限责任公司（以下简称陕西地方电力房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴国华之委托诉讼代理人张晗，被告陕西地方电力房产公司之委托诉讼代理人白云、陈丹辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴国华向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将办理房屋权属登记证书需由被告提供的资料报产权登记机关备案；2.判令被告向原告支付迟延办理房屋权属证书的违约金，违约金按照1495992元的日万分之一自2016年12月9日支付至原告取得房屋产权证书之日止（暂计算至2019年4月25日为129852.1元）；3.判令被告承担本案诉讼费。后，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告向原告支付迟延办理房屋产权大证的违约金，违约金按照1495992元的日万分之一自2016年12月9日支付至涉案房屋产权大证办理之日止（暂计算至2019年4月25日为129852.1元）。事实和理由：2013年4月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。该合同约定，原告购买被告开发建设的位于西安市XX路XX段的XX“XXX”小区XX号楼X单元XXXX号商品房一套。同时约定，出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告交纳了房款1497045元，后因房屋面积差，被告向原告退还了部分房款，原告向被告实际支付的房款为1495992元。2015年6月30日，被告才向原告交付房屋。自交房后，被告未按合同约定将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，未完成房屋产权的初始登记，导致原告至今无法取得房屋产权证书。被告的行为违反了合同约定，严重损害了原告的合法权益，应依法承担违约责任，原告遂提起诉讼。被告陕西地方电力房产公司辩称：一、双方原约定交房时间为2014年12月31日，但因原告认为被告所交付的房屋存在质量问题遂拒绝收房，后双方经过协商处理，赔偿了原告27096.5元，并免除了24个月的物业费，故实际交房时间应为2016年8月15日；二、原告要求被告支付违约金不符合商品房买卖合同的约定。商品房买卖合同约定的是交付使用，但涉案房屋交房至今，原告未使用过房屋，故不具备支付违约金的条件，即使支付违约金，原告主张的金额亦较高，应适当调低。三、被告于2018年11月21日在小区张贴公告，通知业主于2018年11月21日至2019年5月20日期间提交个人办理不动产权证的资料，原告未在通知期限内提交办理不动产权证的资料，根据双方商品房买卖合同的约定，原告逾期提交办证所需资料的期限不应计入被告办理产权登记的期限；四、被告已于2018年9月3日办理了房屋权属的大证，即提交了备案资料，已经履行了合同义务，而原告未提交其应提交的办理房屋权属登记的资料，故被告不存在违约情形。综上，被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年4月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的西安市长安区XX路XX段XX楼XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，总价款1497045元；该合同第八条约定，出卖人应在2014年12月31日前，按照有关规定将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项即每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，违约金达到已付房款的30%，买受人可选择退房或不退房停止违约金的累计处理”。该合同签订后，原告向被告支付了购房款1497045元，后因房屋面积存在误差，被告将多收的购房款予以退回，原告实际支付房款1495992元。后，被告交房时，因房屋存在质量问题，原、被告于2015年8月签订《XXXXX项目房屋维修协议》。该协议约定：“……4.该房屋维修期为60天……;5.自该房屋实际交付之日起算，甲方同意免除乙方24个月的物业管理费；6.根据甲乙双方签署的《商品房买卖合同》第八条交付期限、第九条逾期交房相关约定，甲方（本案被告）同意按日向乙方（本案原告）支付已交付该房价款万分之一的违约金，即2015年1月1日-2015年6月30日期间的违约金共计27096.5元；7.本协议签订后，甲乙双方就该房屋维修和逾期交房问题的分歧已妥善解决，乙方承诺不再就房屋质量和逾期交房向甲方提出其他任何维修或任何权利主张，也不再以任何理由和形式追究甲方任何责任……”，该协议甲方签字栏加盖被告的合同专用章并有代理人的签字，乙方签字栏为原告的岳父朱某某的签字。现原告依据双方签订的该《XXXXX项目房屋维修协议》主张实际交房时间为2015年6月30日。被告对此提出异议，提交落款时间为2016年8月15日的“观山悦3.1期交付确认单”，证明涉案房屋的实际交房时间为2016年8月15日。该确认单上载“您好！您已办理完XX·XXX3.1期房屋交付手续，恭贺您成为XX·XXX业主！以下所列为您已签署的文件及领取的资料，请您确认。1.已领取《商品房住宅质量保证书》、《商品房住宅使用说明书》。2.已领取交付高档钥匙盒1个。3.已填写业主信息资料卡。4.已领取房屋钥匙5+3把（5把正式钥匙，3把后门钥匙）。5.已领取房屋水卡、天然气卡、门禁卡”。该确认单的落款处注明“业主房号”为34-1-2802，“业主签字确认”处签名为“朱某某代”。原告对该确认单不认可，认为该确认单上“朱某某”的签名与《XXXXX项目房屋维修协议》上“朱某某”的签名不一致，其未委托朱某某在确认单上签字，亦不予追认,但未能提交相反证据证明其主张。2018年9月3日，被告就涉案楼盘向房屋登记权属部门申请初始登记，XX户表上载的房屋含涉案房屋。2018年11月21日，被告在其小区张贴通知，要求该小区31号至35号楼的业主在2018年11月21日-2019年5月20日提供相关资料以办理房屋产权登记证。现原告以被告违反了合同约定为由，诉至本院，请求：1.判令被告立即将办理房屋权属登记证书需由被告提供的资料报产权登记机关备案；2.判令被告向原告支付迟延办理房屋产权大证的违约金，违约金按照1495992元的日万分之一自2016年12月9日支付至涉案房屋产权大证办理之日止（暂计算至2019年4月25日为129852.1元）；3.判令被告承担本案诉讼费。上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、房款发票、房屋维修协议、交付确认单、XX户表等在卷佐证，已经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应为有效合同，对双方当事人均具有约束力，原、被告应按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方之间签订的合同约定被告应在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，否则应按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。关于原告请求被告立即将办理房屋权属登记证书需由被告提供的资料报产权登记机关备案一节，因被告于2018年9月3日向不动产产权主管部门办理初始登记，已经履行该合同义务，故对该请求本院不予支持。关于原告主张的违约金一节，双方对涉案房屋的实际交房时间存有争议。原告主张涉案房屋的实际交房时间为2015年6月30日，但其未能提交有效证据证明该主张；被告提交“XXX3.1期交付确认单”，证明涉案房屋的实际交房时间为2016年8月15日，原告虽予以否认，但未能提交相反证据证明其主张，故本院对被告主张的交房时间予以采信。据此，交房时间为2016年8月15日，被告于2018年9月3日申请办理房屋产权的初始登记，其未能在交房后365个工作日内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，故原告主张被告承担违约责任，于法有据，应予以支持。被告以原告一直未使用房屋，其不构成违约为由抗辩一节，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对于违约金的计算标准一节，本院以原告的实际损失为基础，兼顾被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，给予适当减少，酌情确定违约金按已付购房款的日万分之零点六计算。计算违约金的起算时间，应自2016年8月15日起的第365个工作日即2018年1月30日起算。计算违约金的截止时间，本院依据被告提交的西安市XX户表认定为2018年9月3日。综上，被告应付的违约金按已付房款1495992元的日万分之零点六，自2018年1月30日起计算至2018年9月3日止为19477.82元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西地方电力房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告戴国华支付违约金19477.82元；二、驳回原告戴国华的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2897元，原告已预交，由原告负担2462元，由被告负担435元，连同判决之款一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长      韩艳梅人民陪审员      焦闹丽人民陪审员      王学哲 二〇一九年十一 月十四 日   书  记  员      张  秦 1