陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2019）陕01民初1775号原告（执行案外人）：杨君锋，男，1973年4月26日出生，汉族，住陕西省铜川市王益区XX路市。被告（申请执行人）：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区。法定代表人：苟瑁，该公司总经理。委托诉讼代理人：何四为，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。第三人（被执行人）：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区。法定代表人：黄建强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司法务，住西安市雁塔区。原告杨君锋与被告陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁公司）、第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨君锋，被告敬瑁公司的委托诉讼代理人南溪，第三人世纪熙源公司的委托诉讼代理人李刚在本院第一次开庭审理时到庭参加诉讼，本院第二次开庭审理时，世纪熙源公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨君锋向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行原告购买的熙源・观澜天下3号楼1504室（合同号2号楼2单元1504）房屋，并解除对上述房屋的查封。2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年6月4日，敬瑁公司与世纪熙源公司施工合同纠纷一案，法院查封了其购买的位于西安市桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源・观澜天下3号楼1504室(合同号2号楼2单元1504)房屋，后杨君锋以(2018)陕01执704号之二执行裁定查封的房屋为其所有为由向西安市中级人民法院提出执行异议。2019年6月25日，西安市中级人民法院作出(2019)陕01执异438号执行裁定：驳回杨君锋的执行异议申请。杨君锋认为该执行异议裁定结果是错误的。一、杨君锋与世纪熙源公司所签订的《商品房买卖合同》应属合法有效。其次，在合同签订后，杨君锋及时支付了购房款，世纪熙源公司向杨君锋出具了收到购房款的收据，执行异议中世纪熙源公司也没有对杨君锋履行合同的行为提出抗辩，表明世纪熙源公司对《商品房买卖合同》已经实际履行没有异议。二、杨君锋就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，被告申请执行杨君锋出资购买的房屋是错误的。杨君锋在西安市中级人民法院查封前已与世纪熙源公司签订了《商品房买卖合同》，杨君锋是为了居住而购买涉案房屋，涉案房产原告已合法占有并实际入住；杨君锋2014年3月19日通过参加陕西省质量技术监督局团购与第三人签订《商品房买卖合同》后，按照合同约定已经积极履行了合同义务，及时支付了房屋价款按期分三次(其中自筹1次)累计给付购房款337875元(占总房款的86.12％)。2017年9月23日参加自筹交款之后，杨君锋对房屋进行装修并入住。杨君锋是熙源・观澜天下3楼1504室(合同号2号楼2单元1504)涉案房屋的所有权人。《商品房买卖合同》签订后，房屋没有办理过户登记并非是杨君锋的原因造成的。因此，杨君锋就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院判如所请。被告敬瑁公司辩称，一、杨君锋与世纪熙源公司签订的《商品房买卖合同》无法排除执行。1.杨君锋与世纪熙源公司签订的《商品房买卖合同》系无效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售证许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效”。目前熙源·观澜天下小区3号楼并未取得《商品房预售许可证》，因此双方签订的《商品房买卖合同》为无效合同。2.杨君锋虽然主张观澜天下小区3-1504号房屋归其所有，提交了其与世纪熙源公司签署的《商品房买卖合同》，且已付房款337875元，但并未提交证据证明涉案房屋已经登记在其名下或者涉案房屋购买合同已经在房屋管理行政部门备案登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。自2018年4月11日西安市灞桥区人民法院保全查封涉案房屋至今，涉案房屋仍属于世纪熙源公司的财产，也没有任何证据表明世纪熙源公司与原告就购房合同在房屋管理行政部门备案登记。因此，杨君锋主张该房屋已归其所有与事实不符。二、杨君锋支付房款的收款收据显示的金额与合同约定的付款内容不一致、相互矛盾，仅凭上述收据无法证明杨君锋实际支付了购房款。根据杨君锋提供的《商品房买卖合同》记载：买受人分三次支付196172元、117703元、78468元，但案外人提供的收款收据显示世纪熙源公司收到杨君锋房款196172元、24000元、117703元，其中向陕西永祥建筑公司刷卡支付24000元，所附支付房款的收款收据显示的金额与合同约定的付款内容不一致，两者相互矛盾。另外，除上述收款收据外，无其他证据证明该付款行为实际发生。三、杨君锋并未提交证据证明其作为买受人的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行的规定，杨君锋在承建方未交房给开发商的情况下撬锁非法入住，无视查封封条，且杨君锋未证明其及其配偶和未成年子女名下无其他任何房屋，也未证明其已交付足额购房款。因此，杨君锋并未能够提交相应证据证明其权利能够排除人民法院的执行行为。综上，请求法院依法驳回杨君锋的异议申请，以维护敬瑁公司合法权益。第三人世纪熙源公司述称，其同意杨君锋的诉讼请求，认可其陈述的事实和理由。经审理查明，敬瑁公司与世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出西仲裁字（2017）第259号仲裁裁决已发生法律效力。后因世纪熙源公司未履行上述生效裁决确定的给付义务，敬瑁公司向本院申请强制执行。本案在执行过程中，2018年6月4日，本院作出（2018）陕01执704号之二执行裁定，查封（现状查封）被执行人世纪熙源公司在西安市浐灞生态区XX路XX路XX号楼包括涉案3-1504在内的部分房产，查封期限为三年。杨君锋作为案外人以上述被查封的房屋中包含其享有合法所有权的3号楼3-1504号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异438号执行裁定：驳回原告杨君锋执行异议申请。杨君锋遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。世纪熙源公司就涉案“熙源·观澜天下”3号楼至今未取得《商品房预售许可证》。另查明，2014年3月19日，杨君锋与世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》，约定：购买世纪熙源公司位于西安市浐灞生态区XX路XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积94.2平方米，单价为4165元/每平方米，总金额为392343元。付款方式为分期付款：客户于2014年3月16日交房款50%（196172元），剩余30%房款于房屋封顶时交付117703元，剩余20%（78468元）交房时交清。2014年3月16日，杨君锋向世纪熙源公司刷卡支付196172元；2014年11月22日，杨君锋向世纪熙源公司刷卡支付117703元；2017年9月23日，杨君锋分别向陕西永祥工程有限公司支付5000元、19000元。2014年3月16日，世纪熙源公司向杨君锋出具《收款收据》（N0.6814584）载明：收到杨君锋3号楼熙源·观澜天下2-21504室房款人民币196172元；2014年11月22日，世纪熙源公司向杨君锋出具《收款收据》（N0.3477422）载明：收到杨君锋熙源·观澜天下2-21504室房款人民币117703元；票号为的收款收据载明：2017年9月23日，世纪熙源公司向杨君锋出具《收款收据》（N0.5886385）载明：收到杨君锋观澜天下3—1504室房款人民币24000元。本案中，杨君锋与世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》约定购买房屋为熙源·观澜天下2号楼2-1504号，实际购买涉案房屋为熙源·观澜天下3号楼3-1504号。上述事实，有（2019）陕01执异438号执行裁定书、《商品房买卖合同》、收款收据、转账凭证、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点为杨君锋就位于西安市浐灞生态区XX路XX路XX幢XX层XX号的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，杨君锋与世纪熙源公司于2014年3月19日签订《商品房买卖合同》，约定购买世纪熙源公司位于西安市浐灞生态区XX路XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，但杨君锋实际购买涉案房屋为熙源·观澜天下3-1504号，向世纪熙源公司交纳了部分购房款。世纪熙源公司作为出卖人至今未取得涉案房屋《商品房预售许可证》，故杨君锋与世纪熙源公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。杨君锋基于该无效合同不能成为涉案房屋的权利人，仅享有对世纪熙源公司相应债权，该债权不足以排除对涉案房屋的强制执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款的百分之五十。”之规定，本案中，杨君锋虽然与世纪熙源公司于本院查封之前签订《商品房买卖合同》，但因该合同为无效合同，不符合该规定之情形，故杨君锋诉请的事实和理由不能成立。综上，杨君锋主张其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，请求停止执行涉案房屋，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告杨君锋的诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨君锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  姜  亦  君                             审  判  员  马  延  环 二○一九年十一月二十日                               法 官 助 理  昝 世 峰 书 记 员  孙  婉  侠  1