河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终12327号上诉人（原审被告）：苏计华，男，1951年7月11日出生，汉族，住石家庄市长安区。委托代理人：李丽坤，河北谦实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马丽娜，女，1979年9月13日出生，汉族，住石家庄市长安区。委托诉讼代理人：康中路，石家庄市裕华中路法律服务所法律工作者。原审被告：张淑敏，女，1951年9月25日出生，汉族，住石家庄市长安区。委托代理人：李丽坤，河北谦实律师事务所律师。上诉人苏计华因与被上诉人马丽娜房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初7215号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人苏计华的委托代理人李丽坤、被上诉人马丽娜的委托代理人康中路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏计华上诉请求：一、请求撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初7215号民事判决书，并依法改判案涉《房屋买卖合同》无效、驳回被上诉人马丽娜的诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。（一）、案涉《房屋买卖合同》非当事人真实意思表示。1、合同条款本身不符合逻辑和常理。首先合同签订日期在后，履行日期在前；其次，采取一口价方式不符合市场上采取依房屋面积、每平方米单价计算房屋价格的一般交易习惯。2、合同真正的签订时间为2018年12月31日。如果真如合同显示2016年12月31日签订，并约定“2016年11月10日付5万，11月16日付45万”，就没必要起草案涉“解决方案”（该方案时间为2016年11月19日）。另，合同上马丽娜最后签字的日期明显写的2018后划掉改为2016。3、合同是应被上诉人马丽娜要求所签，合同上手填部分除了苏计华的个人签名外，均为马丽娜所写，故意将实际签订日期提前两年，从其诉状可知，当时其已知晓案涉房产为商品房，是石家庄市房管局发放产权证，故存在欺骗性质。4、2018年底房价110多万，即使按村证房价值也在80多万，远超50万，上诉人不可能有出卖意思。5、被上诉人未付房款，按合同条款理解，也完全没有付款的可能。6、上诉人从未表达过要将房产出卖给马丽娜意思表示。（二）案涉《房屋买卖合同》最多认定为债的担保，是虚假意思表示，应认定无效。1、上诉人认可欠被上诉人近50万元，通过马丽娜的一审诉状及相关证据也可佐证欠款由来。即双方之间存在债权债务关系。2、《房屋买卖合同》没有任何将房产抵顶欠款的意思表示。案涉“解决方案”只是草稿，没有马丽娜签字，没有任何法律效力，与合同更无任何关联性，是马丽娜怕不还钱而要求出具。3、事实上，上诉人同意在《房屋买卖合同》上签字，完全是因为马丽娜称单位要办住房公积金需要有购房合同，当时上诉人没有任何疑虑，也完全没有在意。该合同的签订完全是一个圈套，上诉人没有卖房的意思，买卖房屋的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，马丽娜制造该合同的真实目的是怕上诉人不还50万欠款亦或试图侵吞房产，如果为前者，该合同最多可认定为是债的担保，如为后者，则与理与法与情都更不应认定合同有效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”故，案涉《房屋买卖合同》应认定无效。二、一审判决程序错误，关键证据未经质证。案涉关键证据《不动产权利及其他事项登记信息》是庭后提交，后一审法院未经质证直接作为定案依据，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八的规定，程序错误。综上，一审法院认定事实错误、程序错误，特请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。马丽娜辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。马丽娜向一审法院起诉请求：1、依法确认2016年12月31日我与被告苏计华签订的房屋买卖合同有效；2、依法判令二被告配合我办理南翟营村祈福悦城三区4号楼（原B区7号楼）1单元802室房屋的过户手续；3、依法判令二被告承担本案的诉讼费或其他费。一审法院认定事实：1、2015年1月30日，原告与苏永飞签订《离婚协议》，约定：“双方于2013年2月17日在石家庄市裕华区婚姻登记处办理登记结婚手续。于2013年8月1日婚生女孩一个，取名苏思羽。现因感情不和，无法继续生活，自愿离婚，经双方协商一致，就自愿离婚一事达成如下协议：一、双方自愿离婚解除夫妻关系。二、离婚后女儿苏思羽归女方抚养。三、男方婚前有坐落在石家庄市裕华区，离婚后归女方所有。四、国仕山11-1-1701室房屋未还清贷款全部由女方负责。双方无其他共同债权债务。”2、2016年11月19日而被告与原告签订《关于马丽娜买房子问题的解决办法》，载明：“因马丽娜和苏永飞已离婚快2年，就马丽娜和苏思羽住房问题作出以下条款和说明：一、苏计华名下的B区7#楼1单元802房由马丽娜所有，50万元不再给马丽娜买房，归苏计华所有。二、在大队没有统一办理过户前，如有其它卖房产用50万元给马丽娜买房，不够部分有马丽娜还，过户手续费，有马丽娜出，买完房后第一条作废。三、如马丽娜看好其他地方的房子，苏计华给马丽娜50万买房，不够部分马丽娜出。买完房后，第一、二条作废。”3、2016年12月31日被告苏计华（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》约定：“一、该房产坐落于石家庄长安区祈福悦城四迁房B区7号楼1单元802，建筑面积94平米。二、甲乙双方协商后实际成家价格为人民币伍拾万元整，小写50万元整，包括地下室负一层号，此价格包括下列附属物，水电燃气厨房设备等。三、2016年11月10日乙方付给甲方定金伍万元；定于2016年11月16日下午进行交接仪式签订买卖合同，乙方将剩余款项45万元整，大写肆拾伍万元付清甲方，甲方将房产及地下室水电暖卡，所有手续交给乙方，该房产也随之由甲方转入乙方，如果村里发放的福利有甲方享受。四、房产交接仪式当天，甲乙双方核查水费，电费燃气费等费用并一次性结清，交接仪式后该房屋所产生的一切费用由乙方承担。甲方保证2016年11月20日前上述房产权属清楚，甲方苏计华乙方马丽娜，并保证该房产无查封、冻结、抵押，无产权纠纷，无债务纠纷。若发生与甲方有关的上述纠纷，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任及救济责任。五、本村过户政策公布后，甲方需在有效时间内配合乙方办理过户手续。过户所产生的一切过户费用由乙方支付承担。六、乙方须在2016年11月19日下午四点前将房屋余款结清为准，以转账到甲方账户为准，如未向甲方交清余款，买卖合同不成立，甲方不退还乙方定金。”4、《不动产权利及其他事项登记信息》，显示坐落于长安区丰雅路5号南翟营祈福悦城3-4号住宅楼1-802房产，于2019年2月19日由石家庄市长安区南翟营社区居民委员会转移到苏计华名下，登记原因为买卖，房屋所有权为苏计华单独所有，附记：城中村改造居民安置房，专项整治项目。一审法院认为，2016年12月31日原、被告签订《房屋买卖合同》，双方意思表示真实、明确，符合事实和法律规定，原告请求确认该合同有效，本院予以支持；2019年2月19日被告苏计华取得涉案房屋所有权，按照双方约定，被告应依约履行协助过户义务，被告的答辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条的规定，判决如下：一、确认原告马丽娜与被告苏计华2016年12月31日签订的《商品房买卖合同》有效。二、被告苏计华于本判决生效之日起三日内协助原告马丽娜办理长安区丰雅路5号南翟营祈福悦城3-4号住宅楼1-802房产的房屋所有权过户手续。案件受理费80元，由被告苏计华负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院查明：《关于马丽娜买房子问题的解办法》第四条为：“此办法一式四份，苏计华张淑敏一份，马丽娜一份，见证双方各一份，从签字起生效。”右下角载明“立字人苏计华张淑敏，当事人马丽娜”“见证人”处空白。上诉人庭审中称“当事人”处“马丽娜”三字为苏计华所写，整个办法均为其所写。《房屋买卖合同》右下角乙方签字日期存在涂改，“2018年12月31日”中“2018”划掉后改为“2016”。苏计华自认马丽娜有近50万元在其处存放，马丽娜认为该50万应认定为其后履行的《房屋买卖合同》中的50万的购房款。一审庭审笔录未显示《不动产权利及其他事项登记信息》的举证、质证情况。其他查明的事实同一审。本院认为，涉案《房屋买卖合同》是苏计华和马丽娜所签，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。故该合同是否有效应首先考虑是否是当事人真实意思表示。通过被上诉人马丽娜的起诉状中事实陈述及其提交的《离婚协议》，可知马丽娜主张其有钱款在苏计华处，对此，苏计华予以认可，认可数额为50万，即双方之间存在债权债务关系。关于涉案《房屋买卖合同》是否已经履行，被上诉人马丽娜并未按合同约定“2016年11月10日支付定金五万”、亦未在“2016年11月16日支付剩余45万”，双方也未按合同约定“2016年11月16日下午进行交接仪式签订买卖合同”，即双方并未按合同约定履行相关义务。而合同签订日期无论是上诉人主张的2018年12月31日还是被上诉人主张的2016年12月31日，均在合同约定的付款日期之后，可见双方并无履行合同条款计划。故单纯看《房屋买卖合同》，并非当事人真实意思表示。对于被上诉人主张已履行付款义务，是按《关于马丽娜买房子问题的解办法》（下简称《办法》）当中的第一条“房子归马丽娜，50万归苏计华”方式履行，即主张案涉房屋抵顶了其在苏计华处的50万债权，而《房屋买卖合同》本身无抵顶意思表示，合同约定的付款时间分别为2016年11月10日和2016年11月16日，均在《办法》形成日期2016年11月19日前，如果有抵顶意思，《办法》无须列明三个方案；反之，《办法》在前，列明三个方案，如果后期商定为第一个方案，说明即可，签订毫无《方案》意思表示的《房屋买卖合同》不合常理，故《房屋买卖合同》与《办法》结合亦不足以证明有抵顶意思表示，上诉人对此也不予认可，故对被上诉人主张房屋抵顶债权50万的意见，不予支持。涉案《房屋买卖合同》应为双方虚假意思表示，根据《民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”，故涉案《房屋买卖合同》应为无效合同，双方之间的债权债务当事人可另行主张权利。关于上诉人所称证据《不动产权利及其他事项登记信息》未经质证问题，因双方对房产性质均无异议，本院予以认定。综上，一审判决认定事实、适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、《民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初7215号民事判决书；二、驳回被上诉人马丽娜的诉讼请求。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，由被上诉人马丽娜负担。本判决为终审判决。审判长 赵 林审判员 刘立虹审判员 李 莉二〇一九年十一月十八日书记员 董 冉