海南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼民终481号 上诉人（原审原告、申请执行人）：海南文昌农村商业银行股份有限公司。住所地：海南省文昌市文城镇东风路**。 法定代表人：孙恒保，该公司董事长。 上诉人（原审原告、申请执行人）：陵水黎族自治县农村信用合作联社。。住所地：海南省陵水黎族自治县椰林镇中心大道** 法定代表人：蒲为寿，该联社理事长。 上诉人（原审原告、申请执行人）：琼海市农村信用合作联社。住。住所地：海南省琼海市加积镇金海路**/div> 法定代表人：文博，该联社理事长。 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：冯国煌，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：张艳茹，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：董杰，女，汉族，1961年10月10日出生，住山东省聊城市金柱东苑。 委托诉讼代理人：王英润，海南瑞来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖妙颖，海南瑞来律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：文昌永丰投资有限公司。住所地。住所地：海南省文昌市清澜开发区iv> 法定代表人：柳多清，该公司董事长。 上诉人海南文昌农村商业银行股份有限公司（以下简称文昌农商行）、陵水黎族自治县农村信用合作联社（以下简称陵水农信社）、琼海市农村信用合作联社（以下简称琼海农信社）因与被上诉人董杰、文昌永丰投资有限公司（以下简称永丰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服海南省第一中级人民法院（以下简称一审法院）（2019）琼96民初279号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年10月22日公开开庭审理了本案。上诉人文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社的共同委托诉讼代理人冯国煌、张艳茹，被上诉人董杰的委托诉讼代理人王英润、赖妙颖，被上诉人永丰公司的法定代表人柳多清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人对被上诉人董杰提出执行异议的位于海南省文昌市××区房屋（以下简称案涉房屋）可继续执行；2.依法判令各被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、被上诉人董杰与永丰公司签订的《文昌市商品房买卖合同》是没有经过房管局网签备案确认的正式合同，且董杰与永丰公司在房屋买卖过程中均存在重大过错。首先，被上诉人董杰购买案涉房屋存在重大过错。其一，董杰在购房时有义务到房管部门查询案涉房屋的权利状况，但其在未查询案涉房屋的抵押担保状况的情况下，就与永丰公司签订房屋买卖合同，且未办理网签备案。其二，被上诉人董杰未将购房款支付到房屋买卖合同约定的监管账户，而是将购房款支付到永丰公司文昌天成分公司账户上。其次，被上诉人永丰公司存在重大过错。永丰公司私自对外出售已抵押给上诉人的抵押物，且为规避上诉人的监管，未将房屋销售款依贷款合同约定汇入指定监管账户，属于严重的不诚信行为。二、一审法院认定被上诉人董杰合法占有案涉房屋属于认定事实错误。首先，案涉房屋已抵押给上诉人，并且已办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，抵押人转让抵押财产未经抵押权人许可，而且受让人也未代为清偿债务消灭抵押权，不符合《中华人民共和国物权法》所规定的物权有效变动条件，不能产生权属转移。其次，被上诉人董杰在案涉房屋未达到交付使用的条件下仍恶意装修且入住，不属于合法占有。三、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条规定判决驳回上诉人的诉讼请求，属于适用法律错误。本案应适用执行异议和复议规定第二十九条的规定来判断董杰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，被上诉人董杰并非合法占有案涉房屋，也未按合同约定支付购房款，不满足执行异议和复议规定第二十八条规定的要件。其次，执行异议和复议规定第二十九条的规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除强制执行的效力，即便上诉人对该房屋享有担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。该条规定中的“买受人名下无其他用于居住的房屋”并非仅指在案涉房屋所在地没有其他用于居住的房屋，而至少应包括买受人户籍所在地或者经常居住地是否有用于居住的房屋。具体到本案，被上诉人董杰未出示其在户籍所在地无其他用于居住的房屋的证明，以及海南省文昌市县无其他用于居住的房屋的证明，故董杰对案涉房屋提起的执行异议亦不符合执行异议和复议规定第二十九条的规定。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 董杰辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。答辩人在案涉金钱债权执行中提出执行异议，充分举证全款支付购房款，购买案涉房屋后实际入住，在文昌只有一套房屋的事实，完全符合执行异议和复议规定第二十九条规定所列举的三种情形且其权利能够排除执行。虽然案涉房屋未办理产权登记手续，但并不影响答辩人对案涉房屋享有足以排除执行的权利。二、答辩人购房时已尽到合理的注意义务，作为善意第三人，其签订的购房合同真实有效，依法应得到保护。1.《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，答辩人与永丰公司签订《文昌市商品房买卖合同》时，永丰公司“五证”齐全，合同的签订时间是在案涉房屋被法院查封前，并已通过银行支付全款，房屋也已交付，未能办理网签备案以及过户并非答辩人的过错。2.答辩人作为购房者是在了解永丰公司“五证”齐全，尤其是具备预售许可证的情况下购买案涉房屋，对其抵押的事实并不知晓，故答辩人购买永丰公司已经办理了在建工程抵押的房屋属于善意，并且没有过错。3.上诉人在发放贷款时，未尽到审慎义务，存在利益输送，违规放贷的嫌疑，自身未尽到资金监管的责任，其自身存在严重过错。一审列举的相关事实载明，贷款人是允许借款人销售房屋，用房屋的销售收入来偿还贷款，文昌农商行作为2013年《抵押合同》的抵押权人和2015年《社团抵押合同》的代理人，其不可能不知道永丰公司销售案涉房屋的事实，却一直没有任何举动或进行善意的安全提示。三、答辩人已合法占有案涉房屋。答辩人根据与永丰公司签订的房屋买卖合同的约定，在永丰公司的安排下，办理了相关入住手续并合法入住。并且，上诉人文昌农商行的营业网点已实际入住案涉大楼底楼，作为营业部开始营业两年多的时间，这一事实足以说明上诉人实际上是认可永丰公司所销售的该栋楼房是符合交房条件的。四、一审判决适用法律正确。一审法院适用执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条规定判决驳回上诉人的诉求，属于适用法律正确。答辩人对案涉房屋享有的物权期待权完全符合执行异议和复议规定第二十八条规定的条件，同时没有证据显示答辩人在当地拥有两套住房，答辩人的购房行为也不违反执行异议和复议规定第二十九条的规定。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 永丰公司辩称，董杰已经支付了案涉房屋的全部购房款，永丰公司也已将案涉房屋交付给董杰，同意董杰的答辩意见。 文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社向一审法院起诉请求：1.判令文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社对董杰提出执行异议的案涉房屋可继续执行；2.判令董杰承担一审案件受理费。 一审法院认定事实：永丰公司开发的天成国际项目位于文昌市××区北侧地段，在具备商品房预售许可证的情况下，2018年5月15日，董杰与永丰公司签订《文昌市商品房买卖合同》，合同约定董杰购买天成国际项目2幢809号房，建筑面积66.42平方米，单价每平方米10250元，总金额680805元，一次性付款，于2018年12月30日前交付房屋。2018年4月26日、2018年4月27日，董杰通过其名下的中国工商银行卡分别向永丰公司文昌天成分公司支付购房款100000元、527000元；2018年4月27日，董杰通过其名下的中国兴业银行卡向永丰公司文昌天成分公司支付购房款53805元，共计支付购房款680805元。永丰公司分别出具了金额为100000元及580805元的收款收据。董杰已将房屋进行装修并入住案涉房屋，其在文昌无其它用于居住的房屋。2012年永丰公司取得（2012）文房字预字（009）号商品房预售许可证，并在商品房预售许可证有效时间届满后及时更换预售许可证。 一审法院另查明，文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社与永丰公司之间存在金融借款关系，永丰公司以其开发的“天成国际”在建工程以及土地使用权作为借款抵押并办理了抵押他项权利登记，因永丰公司未按照借款合同约定偿还文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社的借款，文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社申请对天成国际项目进行诉前财产保全，一审法院于2018年9月14日作出（2018）琼96财保27号、28号诉前保全民事裁定，对天成国际项目进行查封（含本案案涉房屋）。董杰以一审法院查封的案涉房屋属其所有为由提出异议，一审法院作出（2018）琼96执异159号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社遂向一审法院提起本诉。 另，文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社与永丰公司之间的金融借款纠纷案件正在一审法院审理之中[案号：（2018）琼96民初227、228号]。因文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社申请诉前财产保全对天成国际项目进行查封的房屋众多，故天成国际小区众多购房业主提起执行异议而产生的申请执行人执行异议之诉案件众多，本案系其中一宗案件。 一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条，申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告。本案中，永丰公司反对申请执行人主张，应列为共同被告。文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社因与永丰公司金融借款合同纠纷，其为保障今后金钱之债的实现向一审法院申请诉前财产保全，查封永丰公司开发的天成国际项目而引发的与董杰对所购案涉房屋享有的物权期待权之间的纠纷。本案的争议焦点是：文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社对董杰提出执行异议的案涉房屋可否继续执行。一、关于董杰与永丰公司之间就案涉房屋签订的《文昌市商品房买卖合同》是否真实、合法有效的问题。依照《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。根据本案查明的事实，董杰与永丰公司签订《文昌市商品房买卖合同》时，永丰公司五证齐全，取得了预售许可证，合同的签订时间是在一审法院查封前，并已通过银行支付全款、房屋也已交付，未能办理网签、备案以及过户并非董杰的过错，因此应认定合同真实有效。二、关于文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社抵押在先的问题。永丰公司开发的位于文昌市××区北侧地段土地使用权以及天成国际的在建工程已分别于2013年3-4月、2015年11月-12月二次办理抵押他项权利登记，董杰与永丰公司就案涉房屋签订的《文昌市商品房买卖合同》是在抵押登记之后。但董杰作为购房者，是在了解永丰公司五证齐全、尤其是具备预售许可证的情况下购买房屋，其对抵押的事实并不知晓，文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社明知永丰公司对外公开出售房屋，但其并未制止或者向相关行政管理部门反映，应视为其允许或者放任永丰公司对外出售房屋，故董杰购买永丰公司已经办理了在建工程抵押的房屋属于善意且并无过错。文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社在永丰公司出售房屋时未能有效控制永丰公司售房所得款项，事后采取查封购房人所购房屋，属于规避自身责任和风险，导致抵押物无法优先受偿的责任不应由董杰承担。三、董杰所拥有的对案涉房屋的物权期待权能够排除文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社金钱之债的执行。参照执行异议和复议规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据前文所述，董杰对案涉房屋享有的物权期待权完全符合该第二十八条规定的条件，同时没有证据显示董杰在当地拥有两套住房，董杰的购房行为亦不违反执行异议和复议规定第二十九条规定，其所拥有的物权期待权能够排除文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社金钱之债的执行。综上所述，天成国际项目虽然尚登记在永丰公司名下，但案涉房屋已由董杰合法购买，其享有足以排除强制执行的民事权益，故文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社主张许可对案涉房屋的执行缺乏事实和法律依据，一审法院对其诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决：驳回文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社的诉讼请求。一审案件受理费9608.05元，由文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社负担。 本院二审查明，文昌农商行与永丰公司于2013年3月27日签订合同编号为文昌联社2013年（项）固借（诚）字第16号《海南省农村信用社固定资产贷款合同》，贷款金额4900万元，并于同日签订了文昌联社2013年抵字第16号《抵押合同》，以永丰公司名下位于文昌市清澜商贸大道北侧地段9405.05平方米国有土地以及该地上36458.81平方米在建工程作为抵押物为上述贷款提供抵押担保，并于2013年3月27日办理了在建工程抵押登记（第一顺位），2013年4月17日办理了土地使用权他项权利登记（第一顺位）。因永丰公司未依约偿还贷款本金及利息，文昌农商行以永丰公司、韩雄光、易翠金、韩永光、韩子健、陈燕霞为被告，向一审法院提起金融借款合同纠纷诉讼。一审法院于2019年4月18日作出（2018）琼96民初228号民事判决，判决：一、永丰公司应于该判决发生法律效力之日起十日内偿还文昌农商行贷款本金28732442.53元及至贷款实际清偿之日止的利息、罚息及复利[截止2018年9月26日的利息为8031975.75元，2018年9月27日起的利息以拖欠的28732442.53元本金为基数，按年利率17.1%计算至贷款实际清偿之日止；并对未支付的利息按年利率17.1%计收复利至贷款利息实际付清之日止]；二、永丰公司届期不履行上述第一项所确定的还款义务，文昌农商行享有以永丰公司提供的抵押物即其名下位于文昌市××区北侧地段“天成国际”项目未销售的房产及土地使用权（土地使用权证号：文国用[2006]第W0302300号）折价或者以拍卖、变卖上述抵押物所得价款优先受偿；三、永丰公司届期不履行上述第一项所确定的还款义务，文昌农商行享有以易翠金持有的永丰公司2250万股股权以及韩永光持有的永丰公司250万股股权折价或者以拍卖、变卖上述质押物所得价款优先受偿；四、韩雄光等五人对永丰公司所提供的判决第二项的抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款不足清偿上述第一项债务部分承担连带清偿责任；五、韩雄光等五人在承担连带保证责任后，有权向永丰公司追偿；六、驳回文昌农商行的其他诉讼请求。文昌农商行不服一审判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日作出（2019）琼民终377号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。 另查明，文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社与永丰公司于2015年11月9日签订合同编号为文昌联社2015年（项）社团固借（诚）字第4号《海南省农村信用社固定资产贷款合同》，贷款金额5000万元。同日签订了文昌联社2015年社团抵字第7号《社团抵押合同》，以永丰公司名下位于文昌市清澜商贸大道北侧地段9450.22平方米国有土地使用权以及该地上23372.63平方米在建工程作为抵押物为上述贷款提供抵押担保，并于2015年12月1日依法办理了土地使用权他项权利登记（第二顺位），2015年11月24日办理了在建工程抵押登记（第二顺位）[他项证书编号：文他项（2015）第W15281号；在建工程抵押登记证明：文昌市房建文昌市字第2015024号]。因永丰公司未依约偿还贷款本金及利息，文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社以永丰公司、柳多清、易翠金、韩永光等为被告，向一审法院提起金融借款合同纠纷诉讼。一审法院于2019年6月19日作出（2018）琼96民初227号民事判决。文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社不服一审判决，向本院提起上诉。目前该案尚未审理终结。 本案二审还查明，永丰公司向董杰出具收到案涉房屋购房定金100000元及收到案涉房屋购房款580805元收据的落款时间均为2018年4月22日。但董杰通过其名下的中国工商银行卡向永丰公司文昌天成分公司支付购房定金100000元的时间是2018年4月26日，支付购房款527000元的时间是2018年4月27日，通过中国兴业银行卡支付购房款53805元的时间是2018年4月27日。 二审还查明，2018年4月22日，《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发【2018】29号）发布，实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。规定：五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县家庭销售；海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非海南省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；除海口、三亚、琼海区域，非海南省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上的个人所得税或社会保险缴纳证明。自该通知发布后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买**住房，并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上的个人所得税或社会保险缴纳证明。非海南省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。 本院二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，对该类案件，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，上诉人文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社请求对案涉房屋继续执行，故本案的争议焦点为董杰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本案中，根据已经查明的案件事实，董杰与永丰公司在2018年5月15日就案涉房屋签订《文昌市商品房买卖合同》，此前，双方签订《商品房认购凭证》，没有落款时间。2018年4月26日，董杰通过其名下的中国工商银行卡向永丰公司文昌天成分公司支付购房定金100000元，2018年4月27日，其又通过该银行卡支付案涉房屋购房款527000元，同一天，其通过中国兴业银行卡支付案涉房屋购房款53805元，共计支付购房款680805元。永丰公司在其付款之前的2018年4月22日向董杰出具收到案涉房屋购房定金及购房款的收据。从合同的签订及履行来看，双方在一审法院查封案涉房屋之前已签订《文昌市商品房买卖合同》，董杰依约支付了全部的购房款，永丰公司也将案涉房屋交付董杰使用。但董杰签订上述购房合同及支付购房款的时间均在《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发【2018】29号）发布之日，即2018年4月22日之后。根据该通知的要求，除海口、三亚、琼海区域，非海南省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上的个人所得税或社会保险缴纳证明。董杰既不是海南省文昌市户籍居民，也不是海南省其他市县户籍居民，属于非海南省户籍居民的限购对象。董杰在此时购买案涉房屋，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上的个人所得税或社会保险缴纳证明，否则其无法办理所购房屋的网签备案手续，更不可能办理所购房屋的产权过户手续。因此，虽然董杰与永丰公司就案涉房屋签订《文昌市商品房买卖合同》，其也依约支付全部购房款，并对案涉房屋进行装修使用，但因不符合限购政策的要求，其购买案涉房屋的行为不能产生物权变动的结果。虽然《中华人民共和国物权法》第十五条确立了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，限购政策只限制了物权变动，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同的无效。但董杰签订《文昌市商品房买卖合同》因不符合限购政策而不能产生对案涉房屋物权变动的效力，其基于该合同仅享有普通的合同债权，其无法请求出卖人永丰公司为其办理不动产转让登记。故董杰不能依据限购后所签订的《文昌市商品房买卖合同》以及对该合同的履行而获得案涉房屋的物权，由此，其也无法享有案涉房屋的物权期待权。案涉房屋仍登记在永丰公司名下，董杰基于《文昌市商品房买卖合同》对案涉房屋所享有的合同权利不足以对抗申请执行人的金钱债权。一审法院参照执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条的规定，认定董杰就案涉房屋享有物权期待权足以排除强制执行的民事权益，属于适用法律不当，应予纠正。 综上所述，董杰对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销海南省第一中级人民法院（2019）琼96民初279号民事判决； 二、准许继续查封位于海南省文昌市××区房屋。 本案一审案件受理费9608.05元，二审案件受理费9608.05元，均由董杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪忠学 审 判 员 夏伟伟 审 判 员 赵 晖 二〇一九年十一月八日 法官助理 徐欣瑞 书 记 员 庞 馨 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。