黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终7865号上诉人（原审第三人）：招商银行股份有限公司哈尔滨分行，住所地哈尔滨市道里区中央大街3号。负责人：王宁，行长。委托诉讼代理人：王洋，男，1991年8月20日出生，汉族，该单位个贷部职员，现住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：王铁志，黑龙江晟义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵凯，男，1976年12月29日出生，汉族，北京德恒律师事务所律师，现住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：高宇琪，女，1977年2月21日出生，汉族，无固定职业，现住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵凯，男，1976年12月29日出生，汉族，北京德恒律师事务所律师，现住北京市西城区。被上诉人（原审被告）：黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区电缆街116号1栋。法定代表人：王树财，总经理。委托诉讼代理人：宋建宇，黑龙江博润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张爽，黑龙江博润律师事务所律师。上诉人招商银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称招商银行）因与被上诉人赵凯、高宇琪，被上诉人黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司（以下简称圣基伟业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院作出的（2018）黑0103民初6505号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。招商银行上诉请求：撤销一审判决，改判支持招商银行一审诉讼请求。事实和理由：1、赵凯、高宇琪恶意解除合同诉求不应得到支持。2012年3月，赵凯、高宇琪与圣基伟业公司签订《商品房买卖合同》，赵凯、高宇琪作为购房人从未关心过房屋交付使用的问题，直至2018年4月，因二人未按期还贷，经招商银行通知，二人才开始关注房屋未交付且备案登记已经变更至他人名下的事实，进而于合同签订后近六年起诉行使解除权。一审中经法庭询问赵凯，其答复未收房的原因在于不想缴纳物业费、包烧费，与圣基伟业公司原法定代表人协商，待可以出租变现后再办理进户。但赵凯、高宇琪无证据证明前述与圣基伟业公司协商延后交付日期的主张。对此交房一事，圣基伟业公司庭审陈诉为房屋能进户时已经通知赵凯、高宇琪办理进户手续。赵凯、高宇琪的上述行为根本不符合正常购房者的行为标准。同时一审中其二人未要求圣基伟业公司返还已经收取的房屋款项，仅要求对剩余应还贷款由圣基伟业直接向银行偿还的诉讼请求。这一主张显然也与一般社会人的常理相违背。原审中，赵凯表示其与圣基伟业公司原法定代表人存在私人关系，无其他关系。但招商银行在上诉期间查询到赵凯原系圣基伟业公司的董事。因此可以看出赵凯、高宇琪并非直到2018年4月才通过朋友知道房屋买卖合同备案登记已经被注销。其本次诉讼并非善意行使解除权，根本目的在于将所欠招商银行贷款债务由圣基伟业公司承担。2、赵凯、高宇琪逾期还款已构成违约，无权行使解除权。赵凯、高宇琪因未按期还款已达连续三次，累计六次，已经构成违约其作为违约方无权针对《个人购房借款及担保合同》行使合同解除权。招商银行有权依据《个人购房借款及担保合同》宣布贷款提前到期，要求其一次性还款。故招商银行因赵凯、高宇琪未按约定还款才提出有独立诉讼请求，要求其二人一次性偿还本息，圣基伟业公司承担连带保证责任。根据《个人购房借款及担保合同》第五章第36条的约定，借款人因与房屋销售方产生的纠纷与招商银行无关，借款人应按约定履行还款义务。案涉房屋是否交付、房屋买卖合同是否应当解除，均不构成赵凯、高宇琪拒不还款的理由。因此，赵凯、高宇琪系合同违约方，且在订立、履行合同中均是非善意的合同相对方，其二人无权依据《合同法》的规定行使解除权。3、一审法院剥夺招商银行作为债权人的选择权。即使认定案涉合同应当解除，一审法院对合同解除的后果处理也存在错误。一审法院机械适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，判决由圣基伟业公司承担返还贷款本息的义务，剥夺了招商银行对赵凯、高宇琪的返还贷款本息义务的诉讼请求，割裂了招商银行与赵凯、高宇琪之间的借款合同关系，剥夺了招商银行向债务人主张权利的自由，减弱了招商银行债权的保护。4、一审判决对商品房联机备案登记合同注销的时间及经过未予以查清，一审仅有赵凯的陈述证明该备案登记已经注销，并登记在他人名下。对于房产局备案中是否有赵凯签名，是否是赵凯配合圣基伟业公司进行的注销，未予查清。因赵凯是圣基伟业公司的董事，且一审中赵凯对于该事实已经予以隐瞒，请求二审法院对商品房联机备案登记合同注销的时间、经过予以查清。另，赵凯、高宇琪在履行合同中存在违约行为。本案中，赵凯、高宇琪与招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》约定以所购房屋作为抵押。虽然标的房屋未办理抵押登记，但不影响合同中关于抵押部分合同条款的效力，依据合同第25.1条约定，在抵押期间，抵押人(赵凯、高宇琪)应妥善保管抵押物。赵凯一直未接收房屋的行为已经违反前述合同约定，即未对抵押房产进行妥善保管，该行为致使圣基伟业公司将房屋另行出售给他人。因此，赵凯、高宇琪应承担违约责任，即返还剩余贷款本息。赵凯、高宇琪辩称：一审理程序合法，判决结果公正，请求驳回上诉，维持原判。1、招商银行歪曲事实、掩饰过错转嫁风险。赵凯、高宇琪在外地生活，直至2018年4月才得知圣基伟业公司将所购的两处房产另行卖给他人。在与招商银行签订借款合同后，招商银行与圣基伟业公司拒不办理贷款购房的抵押登记手续，怠于履行合同义务，致使圣基伟业公司将案涉房产一房两卖，导致购房合同目的根本无法实现，对于损害后果的发生招商银行具有严重过错。招商银行在未尽监管责任的情形下，连续七年收取赵凯、高宇琪还款700余万元，其贷款本金早已收回。2018年4月20日，赵凯、高宇琪再次按期偿还银行贷款，2018年4月29日提起诉讼，招商银行直至2018年6月28日才向其二人发出《贷款提前到期通知书》，在起诉前二人均按期还款，不存在任何违约行为。2、赵凯、高宇琪请求解除与圣基伟业公司签订的《商品房买卖合同》诉讼主张应予支持。圣基伟业公司一审中明确表示同意解除双方合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：当事人协商一致，可以解除合同；圣基伟业公司将二人所购房产一房两卖，其行为已构成根本违约，合同不再具有继续履行的可能性。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款，有权依法解除合同；赵凯、高宇琪一审期间保留了部分权利起诉行为，是权利自由处分原则的体现；赵凯仅仅是担任圣基伟业公司挂名董事，公司从未向其支付过报酬，其也从未履行过任公司董事职责。公司的经营与管理是管理层的职责，既使具有真实董事身份，按照公司的职责分工也无法获知公司具体的经营信息。3、赵凯、高宇琪与招商银行签订的《借款及担保合同》应当解除。对于《借款及担保合同》的履行，二人不存在任何违约行为。本案进入诉讼程序后，才终止向招商银行偿还银行贷款，此前均是按期还款。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，本案所涉《商品房买卖合同》在被解除的情形下，提出解除与招商银行签订的《借款及担保合同》的请求，符合该司法解释规定，依法应予支持。4、招商银行不具有法外特权，合同解除后应由圣基伟业公司向其承担责任。赵凯、高宇琪是本案最大的受害者，其向圣基伟业公司交付购房首付款570万元，偿还招商银行贷款700余万元，所购房产又被卖给他人，招商银行自身对损害后果的发生具有过错，现招商银行不仅贷款本金全部收回，利润都已得到实现。招商银行要求赵凯、高宇琪在财、物两空的情形下一次性偿还剩余贷款本息，不符合公平原则。本案理应在减少诉累的情形下，由招商银行依据法律的规定，直接向恶意违约行为人主张权利。本案完全适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，此条文的理解并非如招商银行所述的自行扩大解释。在该条款中以“应当”的字样明确划分了责任承担方式，没有任何其他的选项，没有赋予任何人法外选择权。圣基伟业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。赵凯、高宇琪向一审法院起诉请求：1.解除赵凯、高宇琪与圣基伟业公司签订的编号分别为12074100454、12074100455《哈尔滨市商品房买卖合同》；2.解除赵凯、高宇琪与圣基伟业公司、招商银行签订的编号分别为120174451084018222、120174451084018223《个人购房借款及担保合同》；3.圣基伟业公司向招商银行偿还赵凯、高宇琪自2018年5月20日以后就二份《借款及担保合同》剩余贷款本息。招商银行一审诉请：1.宣布两份《借款及担保合同》（编号222、223）到期，赵凯、高宇琪按合同约定提前偿还贷款本息合计2,778,082.35元（编号222,本金452572.79元，利息14538.15元，包括正常利息、逾期利息、复息、罚息；编号223,本金2239045.04元，利息71926.26元，包括正常利息、逾期利息、复息、罚息；截止2018年11月28日），之后利息计算至贷款清偿日止，包括正常利息、逾期利息、复息、罚息；2.圣基伟业公司对第一项诉讼请求承担连带清偿保证责任；3.赵凯、高宇琪、圣基伟业公司承担因本案发生的诉讼费、律师费、保全费、评估费、拍卖费等实现债权相关费用。一审法院认定事实：赵凯、高宇琪系夫妻关系。2012年3月16日，赵凯、高宇琪与圣基伟业公司签订内容相同的编号分别为455、454号《商品房买卖合同》，赵凯、高宇琪从圣基伟业公司处购买位于哈尔滨市××新区××与××路交叉口商服两套，一套为1栋-1-1层07号，建筑面积138.48平方米，总价1,933,344元。赵凯、高宇琪以现金方式首付983,344元，剩余950,000元在招商银行处贷款。另套为1栋1-2层07号，建筑面积为290.98平方米，总价9,417,082元，赵凯、高宇琪以现金方式首付4,717,082元，剩余房款4,700,000元在招商银行处贷款。《商品房买卖合同》约定，圣基伟业公司于2011年12月31日前交付上述涉案房产，在交付使用后180日内到产权登记机关备案，如因出卖人的责任不能在规定的期限内取得房屋产权证书的，同意买受人退房并将买受人已付购房价款退还给买受人且赔偿相应损失。2012年3月28日，赵凯、高宇琪因购买上述涉案房产与圣基伟业公司、招商银行签订了编号分别为222、223《借款及担保合同》，约定：赵凯、高宇琪因购买1栋-1-1层07号房，在招商银行处贷款950,000元，贷款期限120个月，自2012年3月28日至2022年3月28日，贷款以等额本息方式偿还。赵凯、高宇琪因购买1栋1-2层07号房，贷款4,700,000元，贷款期限120个月，自2012年3月28日至2022年3月28日，贷款以等额本息方式偿还。《借款及担保合同》对涉案问题做了如下约定，第四章保证条款，保证人对借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任，承诺遵守以下条款：第31条约定，保证人自愿为借款人在本合同项下的债务承担连带保证。第32条约定，保证范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复息、违约金，损害赔偿金，保全费及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。第5.1贷款利率：本合同执行利率以国家公布贷款基准利率7.05%为基础上浮20%（利息浮动比例），即为年利率8.46%。年利率与月利率、日利率的换算方式见13.2条规定。第5.2利率调整方式，本合同有效期内，如遇国家调整贷款利率的，本合同执行利率按第13.1条规定的固定调整方式进行调整。第5.3罚息：借款人未按合同约定用途使用贷款的，贷款人有权对其违约使用部分按日在本合同执行利率水平上加收100%计收罚息，直至贷款本息清偿为止；借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。第38.1条约定，借款人出现下列情形之一者，即视为已发生违约事件；第38.1.3条约定，连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的。第39条违约处理，一旦发生第38条规定的任何一种违约事件时，贷款人有权宣布本合同提前到期，并采取以下一种或同时采取多种措施。上述《商品房买卖合同》及《借款及担保合同》签订后，2012年3月16日，赵凯、高宇琪履行向圣基伟业公司交付两套涉案房产首付款合计5,700,426元。圣基伟业公司将涉案《商品房买卖合同》在房产部门进行了联机备案登记。2012年3月28日，招商银行依据《借款及担保合同》约定，将涉案两套房贷款950,000元、4,700,000元汇入圣基伟业公司账户。赵凯、高宇琪自2012年4月20日起，按合同约定逐期向招商银行偿还贷款本息至2018年4月。后因赵凯、高宇琪得知圣基伟业公司将涉案的房屋卖给案外人并重新在房地部门进行联机备案，即停止向招商银行偿还贷款。另查明，截止2018年11月28日，赵凯、高宇琪欠招商银行贷款本息合计2,778,082.35元。一审法院认为，本案争议焦点为：一、赵凯、高宇琪与圣基伟业公司签订的《商品房买卖合同》是否解除。赵凯、高宇琪与圣基伟业公司签订两份《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反国家法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。但圣基伟业公司将合同涉案房产擅自又出售给案外人并已在房产部门联机备案，已构成根本违约，其违约行为致赵凯、高宇琪合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及《中华人民共和国合同法》第九十三条，“当事人协商一致，可以解除合同”的规定。赵凯、高宇琪要求解除《商品房买卖合同》之请求，圣基伟业公司同意，符合上述法律规定，应准予。二、赵凯、高宇琪、圣基伟业公司及招商银行签订的《借款及担保合同》是否解除。赵凯、高宇琪与圣基伟业公司及招商银行签订的《借款及担保合同》是双方真实意思表示，且不违反国家法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。但自2018年4月起，赵凯、高宇琪未按合同约定按期足额向招商银行偿还借款本息，已构成违约。依据《借款及担保合同》39条约定，招商银行有权宣布合同提前到期，要求提前还款条件成就，故要求一次性偿还借款本息之请求符合合同约定，应予支持。另《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。结合本案，《商品房买卖合同》解除后，致使《借款及担保合同》的目的亦无法实现，故赵凯、高宇琪请求解除《借款及担保合同》符合上述法律规定，应予支持。三、本案《商品房买卖合同》、《借款及担保合同》解除后的法律后果即招商银行主张的剩余贷款承担问题。本案已将商品房买卖合同纠纷和借款担保合同纠纷合并进行了审理。因《借款及担保合同》的解除系圣基伟业公司违约即逾期未交付房屋及将涉案房屋另卖他人，使赵凯、高宇琪合同目的不能实现所致。圣基伟业公司收取了涉案房屋的贷款，上述合同解除后，为减轻当事人的诉累，最终由圣基伟业公司向招商银行偿还剩余贷款及相应利息为宜。关于招商银行主张的律师费、保全费、评估费、拍卖费，因第三人未举证证实上述损失实际发生，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，据此判决：一、解除赵凯、高宇琪与圣基伟业公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同》（编号为12074100454、12074100455）；二、解告赵凯、高宇琪与圣基伟业公司及招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》（编号为20174451084018222、120174451084018223）；三、圣基伟业公司于本判决生效后十日内偿还招商银行截止2018年11月28日贷款本息合计2,778,082.35元；四、圣基伟业公司于本判决生效后十日内偿还招商银行贷款利息（包括利息、本息、复息、罚息），以本金2,778,082.35为基数，以《个人购房借款及担保合同》约定利率执行，自2018年11月29日起至本金付清日止；五、驳回招商银行其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人招商银行围绕上诉请求提交了圣基伟业公司工商档案。拟证明：2011年7月19日，圣基伟业公司股东会决定选聘赵凯为公司董事，2018年9月13日,圣基伟业公司免去其董事职务，在此期间其参与公司实际管理，圣基伟业公司未经其同意私自注销备案合同，房产另行出售他人不符合客观事实，二者存在串通行为，制造解除合同的理由。赵凯、高宇琪针对招商银行举示的证据发表质证意见为：对该证据的真实性没有异议，但证据不属于新证据。圣基伟业公司成立之初股东四人，按照工商注册登记的要求，董事人数必须是单数，其帮忙仅是挂名董事，没有参与任何经营活动，也没有行使过董事的职权。即使是公司真正的董事，按职责也无法参与公司日常经营。用工商档案证明串通行为，没有证明效力。圣基伟业公司针对招商银行举示的证据发表质证意见为：对真实性没有异议，对其与本案的关联性及证明内容有异议，招商银行拟证明的事项完全可以在一审中完成，故该证据不属新证据，该证据与本案争议焦点无关联性。本院认证意见：赵凯、高宇琪、圣基伟业公司对招商银行举示的证据真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认，但招商银行仅依据圣基伟业公司工商档案无法证实赵凯、高宇琪与圣基伟业公司存在串通行为，故本院对招商银行拟证明问题的观点不予采纳。二审判决与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：赵凯、高宇琪与圣基伟业公司签订《商品房买卖合同》后,双方均应依约履行合同,因圣基伟业公司将案涉房产另行出售给他人,其行为已经构成了根本违约,致使赵凯、高宇琪购房合同目的无法实现。且在一审期间，圣基伟业公司亦同意解除双方所签订的《商品房买卖合同》，故一审法院判令双方解除购房合同并无不当。《商品房买卖合同》解除后，《借款及担保合同》的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，购房人有权解除贷款合同，故一审法院判令解除《借款及担保合同》并无不当。鉴于本案借款合同的解除系因圣基伟业公司违约导致房屋买卖合同解除最终所致，且招商银行贷款也全部被圣基伟业公司收取，由其直接向招商银行偿还贷款及相应利息既减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，招商银行的权益亦可获相应之保障，在本案中又能充分体现公平原则。故一审法院判令由圣基伟业公司向招商银行偿还剩余贷款本息的判项，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定。综上所述,招商银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚,适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,514元，由上诉人招商银行股份有限公司哈尔滨分行负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇一九年十一月十二日法官助理申艳楠书记员周小倩