重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终7296号上诉人（原审原告）：吴小军，男，汉族，1978年5月26日生，住重庆市开县。委托诉讼代理人：杜铁东，重庆渝深律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李媛，女，汉族，1987年2月13日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：王萍，重庆渝宏律师事务所律师。原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司华润二十四城二分公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街55号13幢负1-19，统一社会信用代码91500107MA5U73FC3X。负责人：周燕，职务董事长。委托诉讼代理人：闵玉平，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：叶亚运，男，该公司工作人员。上诉人吴小军因与被上诉人李媛、原审第三人重庆到家了网络科技有限公司华润二十四城二分公司（以下简称到家了公司华润二十四城二分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初14671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴小军上诉请求：1．撤销重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初14671号民事判决，并依法改判上诉人解除与被上诉人签订的房屋买卖合同及补充协议2、一审及二审上诉费用由被上诉人承担。主要事实与理由：1．原判认定事实不清，证据不足，证据采信严重失当：双方签订的合同是双方真实意思的体现，上诉人在履行合同过程中无任何过错，被上诉人因征信不良导致不能办理按揭，是被上诉人的过错导致的，双方未变更原合同：虽双方在短信及往来的函件（律师函、通知函）作了沟通，被上诉人承诺“立即全款”支付房款，上诉人认可该交易模式，并附加了“待我收到你支付的全部购房款后，10天内办理该房解押手续，待解押后5日内，共同到房管部门办理该房过户登记手续”这一条件，但被上诉人随后又表示不同意上述模式，需按原合同履行，因此双方并未对原合同进行有效的变更；双方应当按照原合同继续履行，但一审法院认定被上诉人未违约且认定双方对合同进行了变更，属典型的事实认定错误；2．被上诉人向上诉人出示了其某个时间节点的银行卡余额，仅能证明被上诉人在2018年6月10日有上述余额，并不能证明其后一直有此余额并进行支付，一审法院错误认定被上诉人有履约能力；3．上诉人将该房在其他中介（平台）挂售，是业界的惯常手法，只要没卖出去前，都挂在网上，这是中介私自的行为，非上诉人想一房二卖；4．一审法院适用法律错误：因被上诉人征信不良不能办理按揭，致合同不能继续履行，被上诉人是合同不能继续履行的唯一原因，因此上诉人有权要求解除合同，上诉人的要求合法，有合同及法律依据；5．双方的通话记录可看出双方从未对付款方式、先后顺序、流程等细节达成一致意见，录音证据中中介延迟一天将赔偿我方100元损失，因此中介在利益上与我方存在利害关系有冲突，所以其上述做法损害了我方利益。被上诉人李媛辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。我方不存在违约情况，按揭未审批通过的原因是因为银行不认可无亲属的2人上证，以及银行内部调整问题导致无法审批通过，非我方征信问题引起；对方单方强调我方先付款再解押过户，不符合惯常交易流程和合同约定，我方在明知对方已经将房屋在其他中介出售的情况下为自己资金安全不可能一次性全款支付给对方，我方能够立即全款支付是指有能力全款购房，同时在对方与第三方于2018年5月29日10时40分通话录音中第13分08秒，对方自己表示全款就要按照合同履行。原审第三人到家了公司华润二十四城二分公司辩称，我方不认可上诉人关于我方偏向被上诉人的说法，请求法院依法判决。吴小军向一审法院起诉，请求：1、判令确认吴小军、李媛签订的《房屋买卖合同》与吴小军、李媛及第三人签订的《补充协议》中的房屋买卖合同关系于2018年8月7日起诉状副本送达到李媛之日发生解除效力；2、判令解除《居间服务合同》及《交易服务合同》；3、判令李媛向吴小军支付合同约定的房屋总价20%的违约金，吴小军只主张20万元；4、判令李媛已向吴小军支付的5万元购房定金归吴小军所有；5、本案案件受理费由李媛承担。审理中，吴小军申请撤回第2、4项诉讼请求。一审法院审理查明，2018年4月10日，吴小军（卖方）与李媛（买方）在第三人到家了公司华润二十四城二分公司（经纪方）居间介绍下签订了《房屋买卖合同》，约定：1、李媛购买吴小军位于重庆市九龙坡区房屋，该物业建筑面积112.46平方米。2、该物业转让成交价格为人民币196万元。3、李媛于签订合同当日支付定金5万元；李媛支付首付款35万元，用于该房屋解押；在办理权属转移登记申请并取回回执单当日支付39万元；李媛银行按揭贷款117万元由放贷银行直接交付吴小军，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由李媛在办理权属转移登记申请并取回回执单当日交付差额给吴小军；吴小军于收齐房款当日将该房屋交付予李媛。4、该房屋已设定抵押，抵押权人为重庆银行，吴小军于李媛按揭审批通过后10个工作日内办理完成解押手续、自行承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件；李媛应于抵押权人告知或吴小军告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向吴小军银行还款账户汇入房款（首付解押款）用于该房屋解押，如李媛贷款购买该房屋，则李媛须于李媛向银行申请的按揭贷款获得审批通过后再向吴小军交付房款用于解押。5、买卖双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料、办理该房屋权属转移登记申请手续。6、卖方同意该房屋合同项下新的产权人为买方本人或买方指定的人员，新产权人可为一人或共有人，卖方同意以买方指定人员的名义办理贷款申请和权属转移登记。7、李媛未按照约定付款的，逾期15天之内的，按每逾期一日，向吴小军支付房屋成交价的5‰违约金，并于实际支付之日起3日内向吴小军支付违约金，合同继续履行；逾期超过15天的，吴小军有权解除合同，合同被解除的，李媛应自合同解除之日起3日内按房屋成交价的20%向吴小军支付违约金，并由吴小军退还李媛全部已付款；买卖双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，或逾期解押、逾期交房的，逾期15天之内的，按每逾期一日，支付房屋成交价的5‰违约金，合同继续履行；逾期超过15天的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应自合同解除之日起3日内按房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由吴小军退还李媛全部已付款。同时，买卖双方及中介公司签订《补充协议》，约定李媛在签合同3个工作日内去银行面签并交齐所需资料；中介方承诺在资料完善的情况下20个工作日内按揭审批通过，如未按期通过，每逾期一天中介方赔偿吴小军100元；中介方承诺该房屋在过户并送回银行抵押后三个月内放款，如逾期未放款，中介方全权负责，在三个月内把尾款垫付给吴小军。中介公司落款处系“叶亚运”签字。合同签订当日，李媛向吴小军支付定金5万元。合同签订后，李媛先后在中国建设银行、广发银行、中国工商银行办理按揭贷款申请手续，吴小军均予以配合，但李媛的按揭贷款均未获得审批通过。吴小军陈述未通过的原因系李媛有不良征信记录导致，所以李媛无法按照合同约定通过按揭贷款的方式支付房款，构成逾期付款，导致吴小军的合同目的无法实现，吴小军据此主张李媛违约并要求解除合同。李媛陈述在上述三家银行办理按揭贷款手续属实，多次去银行办理的原因并非征信不良，而是李媛提出产权证权利人增加一人，银行予以拒绝。中介公司陈述，在三家银行办理三次按揭贷款审批属实；李媛征信有逾期记录，但是不影响银行放贷，银行拒绝办理贷款的原因是李媛要求增加一人作为共同贷款人，而共同贷款人与李媛不是亲属或夫妻关系。2018年5月31日，吴小军向李媛发出《律师函》，催促李媛在2018年6月10日之前提交银行按揭贷款审批通过的证明资料，否则视为李媛违反合同约定。2018年6月9日，李媛以《通知函》和委托律师向吴小军发出《关于履行房屋买卖合同的律师函》的形式向吴小军回复：李媛已筹集完毕购房全款并且能够立即全款支付并附上银行账户明细表。2018年6月10日，中介方向吴小军发出《通知函》，载明应李媛要求，李媛现已筹集全部房款，愿意以全款的方式购买该房屋；现通知吴小军在收到本通知之日起5个工作日内前来中介方与李媛办理该房屋的产权转移登记申请手续。2018年6月12日，吴小军向李媛发送手机短信，载明：吴小军向李媛发出律师函后，于2018年6月11日收到李媛回复的通知函，吴小军同意李媛提出的全款支付，让李媛在2天内将全部购房款转到吴小军名下重庆农村商业银行账户内，并告知了账号；待吴小军收到李媛支付的全部购房款后，吴小军在10日内办理该房的解押手续，解押后5日内双方共同办理该房屋的过户手续。后，李媛委托中介方向吴小军发送“按照……存量房交易文件的约定履行合同”、“我有能力支付约定的房屋价款，能够按照房屋买卖合同约定的支付时间支付”、“你想一房二卖的证据我已取得”。李媛对此陈述其表达的意思是按原合同的时间点支付，而非重新按照按揭贷款的方式来支付。审理中，李媛举示招商银行账户历史交易明细表，载明在2018年6月10日，李媛的账户内余额为1984079.99元。审理中，李媛举示2018年7月2日的通话录音、视频录像（2018年6月9日、2018年9月2日）、网站截图。通话录音证明原李媛催告吴小军办理贷款解押手续，但吴小军予以拒绝；视频录像及网站截图证明吴小军一房二卖，且已经收取了客户50万元定金。吴小军起诉的目的是为了涨价并且一房二卖，李媛也因此不敢直接全款支付。吴小军对通话录音的真实性认可，但陈述不知道录音对方是谁；认为该房源在多家中介挂出，并非一房二卖，也未收取其他客户购房定金。审理中，吴小军举示吴小军与李媛及吴小军与中介公司的多次通话录音，拟证明李媛认可未能办理按揭贷款的原因系自己的征信问题，双方对付款方式重新达成了一致意见是李媛立即支付全款，李媛未能立即支付全款而要求吴小军先办理解押手续不符合双方的约定且吴小军也基于李媛未能成功办理按揭贷款的原因不再信任，也无法接受先办手续再付款，以防止收不到尾款的风险。其中2018年6月4日吴小军与李媛的通话录音显示：李媛认可其征信不良记录4次。2018年6月5日吴小军与李媛的通话录音显示：李媛提出全款支付，吴小军表示同意在过户时付清房款，李媛表示因为是临时决定全款，需要2018年7、8月份才能付清房款，或者先付90万元办理过户，在过户后一个月内付清尾款，也表示在2018年6月份准备好全款，7月初过户付款，吴小军觉得时间太久。2018年6月5日吴小军与中介方的通话录音显示：中介方说李媛全款支付，李媛明天就可以支付，本周五就可以过户。另查明，李媛已起诉吴小军要求继续履行合同。一审法院认为，吴小军申请撤回要求解除《居间服务合同》及《交易服务合同》与要求李媛向吴小军支付的5万元购房定金归吴小军所有的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以准许。民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护。本案中，吴小军、李媛双方于2018年4月10日签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律规定，对双方均产生法律约束力，双方当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并履行义务。《房屋买卖合同》约定李媛通过按揭贷款的形式支付部分房款，吴小军配合李媛到三家银行办理了三次按揭贷款审批手续，但均因李媛的原因未能审批通过。后李媛与吴小军双方口头达成全款支付意思表示，但双方对支付的时间及是一次性还是按合同约定的时间节点分期支付存在不同的意见，双方对此并未达成完全一致意见。2018年6月12日，吴小军向李媛发出通知，要求李媛在2天内将支付全款，然后办理解押过户手续，李媛认为按照合同约定的支付节点支付，双方遂发生争议。在此情况下，双方对合同继续履行达成一致意见，但对履行过程中的付款步骤产生争议，从买方角度看，其在解押过户之前付清全款，存在后续不能过户的风险，从卖方角度看，其过户之后存在收不到房款的风险。按照合同法对履行过程中产生争议的规定，没有具体约定的，可以参照行业惯例进行处理，按照二手房买卖中全款支付方式的一般流程，如交易房屋需要办理还款解押手续及卖方需买方资金解押的，买方须按解押银行要求支付解押款的时间向卖方解押还款账户内足额支付解押款，买方在买卖双方到不动产登记中心提交产权转移登记申请手续后向卖方支付剩余款项（可留有小部分款项，在交房时支付），这种方式对买卖双方的风险控制较好，较为合理。本案中，李媛已向吴小军出示了其账户余额可以全款支付，而吴小军坚持李媛在解押、过户前支付全部房款，此并不符合常理，且李媛在此之前已经得知吴小军名下的该房屋还在其他中介出售，李媛未按照吴小军于2018年6月12日向李媛发送通知要求的2天内支付，并不构成违约。因此，吴小军以李媛变更付款方式后未及时付款存在违约，导致合同目的无法实现的意见，一审法院不予采纳。李媛具备实际履行能力，且合同继续履行不存在事实和法律上的障碍，吴小军应当继续履行合同。综上，吴小军起诉要求确认解除与李媛的房屋买卖合同关系及要求李媛承担违约金，无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回吴小军的诉讼请求。案件受理费24080元，由吴小军负担。本院二审审理中，当事人均未举示新证据，本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人吴小军与被上诉人李媛双方于2018年4月10日签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方均产生法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定履行义务。《房屋买卖合同》约定李媛通过按揭贷款的形式支付部分房款，后吴小军配合李媛到三家银行办理了按揭贷款审批手续，均因李媛的原因未能审批通过。在此情况下李媛与吴小军双方口头达成全款支付的意思表示，但双方对支付的时间及是一次性还是按合同约定的时间节点分期支付存在不同的意见，即双方对此并未完全协商一致。在此情况下一审法院参照二手房买卖中全款支付方式的一般流程，在被上诉人李媛已向吴小军出示了其账户余额可以全款支付具备实际履行能力的情况下，吴小军坚持要求李媛在解押、过户前支付全部房款，不符合通常交易习惯，且李媛已经得知吴小军还在其他中介出售案涉房屋。从更有利于买卖双方风险控制的角度，一审法院认定李媛未按照2018年6月12日吴小军单方要求李媛2天内支付全款不构成违约并无不当。合同继续履行不存在事实和法律上的障碍，故吴小军起诉要求确认解除与李媛的房屋买卖合同关系及要求李媛承担违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人吴小军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24080元，由上诉人吴小军负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴审 判 员  蒋 科审 判 员  肖 飞二〇一九年十一月二十五日法官助理  史大贤书 记 员  李彦莹