广东省揭阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤52执异11号 异议人（申请执行人）：广东普宁农村商业银行股份有限公司。住所：广东省普宁市流沙市区广达东侧。 法定代表人：马霖，董事长。 委托代理人：陈广兵、汤莹霞，广东诺为律师事务所律师。 案外人（被异议人）：普宁市科技职业技术学校。住所：广东省普宁市大学路电信大楼东侧。 法定代表人：纪超彬，校长。 委托代理人：刘子华、黄泽曼，广东冠法律师事务所律师。 被执行人：广东源鑫实业有限公司。住所：广东省普宁市池尾大道南段东段。 法定代表人：陈钦元，该公司总经理。 委托代理人：陈秀燕，广东冠法律师事务所律师。 被执行人：普宁市润启贸易有限公司。住所：广东省普宁市普宁大道商业街南侧林青段西起第12幢1层第三间。 法定代表人：江利春。 被执行人：马尉亮，男，汉族，1965年7月17日出生，住广东省普宁市。 被执行人：马沛榆，女，汉族，1994年8月19日出生，住广东省普宁市。 被执行人：李少平，男，汉族，1964年10年20日出生，住广东省普宁市。 本院在执行申请执行人广东普宁农村商业银行股份有限公司（下称普宁农商行）与被执行人普宁市润启贸易有限公司（下称润启公司）、广东源鑫实业有限公司（下称源鑫公司）、马尉亮、马沛榆、李少平金融借款合同纠纷一案过程中，普宁农商行对本院作出的、对涉案标的物“带租拍卖”执行行为不服【即（2018）粤52执198号“执行情况告知书”】，向本院提出书面异议，请求予以撤销。本院受理后，于2019年2月19日作出（2019）粤52执异3号执行裁定，撤销原作出的“带租拍卖”执行行为。被异议人普宁市科技职业技术学校（下称科技学校）不服，向广东省高级人民法院申请复议，广东省高级人民法院以本案认定事实不清，裁定发回重新审查。本院依法另行组成合议庭，公开进行听证。普宁农商行委托代理人汤莹霞，源鑫公司委托代理人陈秀燕，科技学校委托代理人黄泽曼参加了听证。听证过程中，案外人（被异议人科技学校）对本院拟处置涉案标的物提出异议，请求本院认可其与源鑫公司的租赁关系，裁定上述财产“带租拍卖”。本院依法进行合并审查，现已审查终结。 异议人普宁农商行称，一、涉案标的物系经执行法院生效判决确定的、异议人享有抵押权的财产，该院在执行实施阶段对涉案财产径行作出“带租拍卖”的决定，又不赋予申请人以救济权利，属于程序违法；二、源鑫公司在设定抵押时，承诺该项财产没有出租给第三人且在主债务存在期间不会出租，案外人科技学校不能以其享有租赁权对抗涉案标的物的执行；三、科技学院与源鑫公司的租赁关系是否合法、有效，未经质证，不能在执行实施阶段直接确认其真实性并赋予其“带租拍卖”的权利。请求对涉案标的物除去租赁进行拍卖。 案外人科技学校异议称，涉案标的物系其于2014年2月24日与源鑫公司承租的不动产，双方于源鑫公司向农商行提供抵押之前就已订立合法有效的《租赁合同书》，期限至2036年8月31日；合同订立后，其已依约向出租人履行支付租金义务（每年58万元逐年支付）；并且依法对标的物行使占有、使用的权利。上述事实有书面合同、收款收据及所在地的塘边村委会证明为据。普宁市教育局也批准开办学校，现该校已拥有学生及教职员工两千多人，除租拍卖、处理不当将对社会造成不可预测的负面影响。请求本院根据物权法有关“买卖不破租赁”原则，依法保护其合法的租赁权，在处置涉案不动产时，实时向其披露执行信息，保障其承租权和优先购买权。 被执行人润启公司、源鑫公司、马尉亮、马沛榆、李少平没有向本院提交答辩材料。听证时源鑫公司称，其与科技学校签订的租赁协议是真实有效的，双方约定2014年至2015年作为源鑫公司搬迁的时间及作为科技学校在该场地的实训期，租赁关系也有当地村委会的证明；标的物带租拍卖不会影响到农商行债权的实现，请求驳回农商行的异议请求。 本院查明，普宁农商行与润启公司、源鑫公司、马尉亮、马沛榆、李少平金融借款合同纠纷一案，本院依据已经发生法律效力的（2016）粤52民初82号民事判决，于2018年6月13日作出（2018）粤52执198号执行裁定，对源鑫公司提供抵押的、位于普宁市池尾街道塘边村源鑫实业有限公司办公楼1-8层、仓储1-6层、附属楼1-2层、仓储1-7层的建筑面积共26030.85平方米的房地产进行查封，于2018年6月26日通知普宁市房地产管理局协助执行并进行了公告。期间，因发现上述财产已被科技学校占有、使用，且其提供了先于本院查封和抵押合同订立的“租赁协议书”等相关证据。2018年11月22日，本院作出（2018）粤52执198号“执行情况告知书”，主要内容是：通知申请执行人，本院拟对上述抵押财产进行“带租拍卖”。 另查明，源鑫公司于2014年12月25日，在启润公司向普宁农商行借贷时，与普宁农商行订立《最高额抵押担保协议》，以所有权人的身份将涉案标的物作为抵押物为启润公司最高额贷款104300000元提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。订立抵押合同时，源鑫公司法定代表人陈钦元向普宁农商行出具了由其签名盖章的“抵押物未出租声明书”，声明该抵押物没有出租给第三人，并承诺未经债权人同意不出租给任何第三人。因启润公司借款没有付还，普宁农商行于2016年11月向本院提出起诉。案经审理判决，普宁农商行对涉案标的物享有优先受偿权。 又查明，关于科技学校与源鑫公司的租赁关系，科技学校向本院提供的证据有：1、双方于2014年2月24日订立的《租赁协议书》1份，约定租赁期限为20年，即自2016年9月1日起至2036年8月31日止，2014年3月1日至2015年12月31日为甲方（源鑫公司）搬迁转型过渡时间，同时租赁场地作为学校的培训基地，2016年1月1日至2016年8月31日作为学校的装修配套时间。租金每年58万元，于每年5月1日前现金或转账一次性交清下一年度租金；2、普宁市池尾镇塘边村民委员会“证明”1份，证明租赁双方于2014年2月24日订立上述租赁协议书；3、2014年至2018年加盖源鑫公司印章的租金“收据”5份，证明科技学校租赁期间每年一次性向源鑫公司支付租金58万元；4、普宁市教育局普教发【2016】35号、117号“关于同意筹设普宁市国英学校的批复”文件各1份，以及“国英学校宿舍食堂改造工程合同”、“教学楼装修合同书”等证据。 本院认为，本案审查的焦点问题是，涉案标的物是否应裁定“带租拍卖”。 科技学校请求对涉案标的物“带租拍卖”，保障其承租权和优先购买权，本质上是阻却涉案不动产在租赁期限内向买受人转移占有，应当按照执行标的异议进行审查。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持；承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 依据上述规定，从双方提供的证据审查，科技学校与源鑫公司的租赁协议订立于涉案标的物抵押及本院查封之前，科技学校也提供了自2014年至2018年每年支付租金的“收款收据”，目前涉案场地仍由科技学校占有使用。因此，科技学校请求对该场地“带租拍卖”，即在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，符合法律规定。普宁农商行提出科技学校与源鑫公司的租赁关系是其双方恶意串通，支付租金的收据也是伪造的，但没有证据加以证明。其提出对科技学校与源鑫公司的订立租赁协议的双方签名及落款时间进行文检鉴定，以证明该租赁协议是抵押关系成立后伪造，该租赁关系不能对抗其抵押权，应当除去租赁进行拍卖的请求，可以通过诉讼程序进行审判确认。综上，普宁农商行提出的异议，理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回广东普宁农村商业银行股份有限公司提出的异议；对广东源鑫实业有限公司所有的、位于普宁市池尾街道塘边村的办公楼1-8层、仓储1-6层、附属楼1-2层、仓储1-7层的建筑面积共26030.85平方米的房地产，进行带租拍卖。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （此页无正文） 审 判 长  陈志锐 审 判 员  李世荣 代理审判员  林伟涛 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  林 欣