辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终15823号上诉人（原审被告）：沈阳宝象物业有限公司，住所地沈阳市于洪区沈大路珍珠3号。法定代表人：姜军，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘清俊，男，1977年2月20日出生，汉族，该公司职员，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：王海郦，女，1989年1月7日出生，汉族，该公司职员，住沈阳市浑南区。被上诉人（原审原告）：沈阳市佰酒汇酒业有限公司，住所地沈阳市铁西区爱工北街26号04门。法定代表人：吴晓云，该公司经理。委托诉讼代理人：奚艳齐、金锡晏，辽宁申扬律师事务所律师。上诉人沈阳宝象物业有限公司（简称宝象物业）因与被上诉人沈阳市佰酒汇酒业有限公司（简称酒业公司）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初16214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。宝象物业上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人原审的全部诉讼请求；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、被上诉人的诉请已构成重复诉讼，应当予以驳回；二、原审法院适用程序违法，对上诉人的反诉请求置之不理；三、原审法院认定事实错误，被上诉人的经营项目不包括酒类，被上诉人存放酒类未经上诉人同意、严重违反双方协议约定。酒业公司答辩：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。我方不存在重复起诉问题，于洪法院审理的（2019）辽0114民初2211号，该案案由是侵权纠纷，该案主审法官认为关于物业费、租金问题与该侵权案不属于同一法律关系，明示我方另案起诉，在该案审理中从未对租金和物业费的诉请进行过审理，要求我方撤回该案中第二项诉请，即租金、物业费、保证金的请求，因此我方按主审法官要求提交了放弃该案第二项诉请的申请，事后在于洪区法院另行提起了诉讼。原审法院不存在程序违法问题，原审法院审理不影响对本案审理。我不存在转租行为和违约行为。仓库经火灾后，我方仓库物品价值500多万毁损，仓库丧失了仓储功能，租赁合同不具有履行的基础和前提。酒业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除《场地租赁协议》和《物业服务合同》；被告退还原告合同保证金10000元及因火灾致租赁库房财产毁损，导致合同不能继续履行所多收取的租金49666元，物业管理费7000元；2.本案的诉讼费由被告承担。宝象物业向一审法院反诉请求：1.解除反诉人与被反诉人之间的租赁合同；2.被反诉人给付反诉人房屋租金119200元（2018年9月15日至2019年9月14日）；3.被反诉人承担相关诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月25日，原告酒业公司与被告宝象物业签订《场地租赁协议》，约定酒业公司租赁宝象物业管理的位于沈阳市于洪区库房，面积1400平方米，作为仓库。租期为1年，租赁期限为2017年8月26日至2018年9月14日止（2017年8月26日至2017年9月14日为装修免租期）。租金为7.1元/平方米/月，月租金9933元，年租金119200元。场地租赁合同履约保证金10000元，应于合同签订当日支付，宝象物业收到酒业公司款项后出具收据，在酒业公司无任何违约的情况下，宝象物业在合同期满将场地履约保证金无息返还乙方。合同还约定宝象物业为佰酒汇提供公共通道，酒业公司可在租赁区域内倒货作业，其出入车辆必须遵守宝象物业管理，否则有权禁止车辆进入。酒业公司应遵守宝象物业制定的相关管理制度和规定，并将其“出库单”的清样及每次出库单交宝象物业备查留存，宝象物业保证场地的使用安全。合同签订后，被告宝象物业收取了原告履约保证金10000元及全年租金119200元。宝象物业将租赁的库房交付酒业公司使用，酒业公司将库房作为仓库，储存市面销售的整箱白酒。同日，双方又签订了《物业服务合同》约定，宝象物业为原告公司提供租赁场地的物业服务，服务期限为1年，自2017年8月26日至2018年9月14日止（2017年8月26日-2017年9月14日为装修免租期）。物业费为1元/平方米/月，月物业费为1400元，物业服务期内物业费为16800元。合同签订后，原告酒业公司向被告宝象物业交纳了全年物业费16800元。另查明，2018年5月17日，沈阳市于洪区公安消防大队出具沈于公消火认字（2018）第0024号火灾事故认定书，载明：2018年4月17日1时55分许，沈阳市消防调度指挥中心接到报警，位于沈阳市于洪区仓库发生火灾，此起火灾造成百科物流园1号仓库、沈阳市铁西区鑫泰德汽配商行、沈阳市佰酒汇酒业有限公司、上海灿谷投资管理咨询服务有限公司、忠鑫物流园53号（本溪景明物流）及忠鑫物流园54-55号（魏龙升家）的财产不同程度毁损。经调查，此起火灾起火部位为百科物流园1号仓库内西南侧的沈阳市铁西区鑫泰德汽配商行西门口南侧的彩钢板房（办公室）处。起火原因经综合分析，认定为彩钢板房（办公室）处发生电气故障引起火灾。发生此次事故的沈阳市铁西区鑫泰德汽配商行西门口南侧的彩钢板房位于原告租赁库房附近，火灾造成原告租赁库房及室内存放的整箱白酒损毁，原告租赁库房在火灾发生后至今保持原貌，未私自改动。再查明，原告所租赁库房所有人为百科实业集团有限公司，百科实业集团有限公司将包括涉案库房在内的位于沈阳市于洪区科钢铁物流园交由被告宝象物业委托管理，宝象物业按照百科实业公司规定的租金价格对外出租房屋、设备、设施的使用权。2017年12月21日被告由原沈阳百科园物业有限公司名称变更为现沈阳宝象物业有限公司名称。一审法院认为，有关酒业公司的本诉请求问题，原告酒业公司与被告宝象物业签订的《场地租赁协议》、《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，不侵害他人的合法权益，合法有效。在合同履行期间，由于原告库房附近的沈阳市铁西区鑫泰德汽配商行发生火灾，导致原告租赁的库房毁损严重，库内物品烧毁殆尽，致使原告所租赁库房不能正常使用，两份合同不能正常履行，现两份合同已到约定期限，且原告、被告亦均同意解除双方签订的《场地租赁协议》、《物业服务合同》，予以解除。合同解除后，被告宝象物业收取的履约保证金及未尽月份的租赁费用、物业费用，应予以返还。火灾发生于2018年4月17日，原告计算的相应费用准确，予以支持。被告认为原告的诉请构成重复起诉，经一审法院调查，原告在一审法院诉讼的（2019）辽0114民初2211案件，已放弃本案中诉请部分，故本案不构成重复起诉；另外，租赁协议中载明的履约保证金及租金不返还的情形系隐瞒储存有毒、有害、易燃易爆、易腐蚀、放射性或非法物资，从事震动性大、严重污染环境等不符合国家环保规定和物业管理规定，损害公共利益的活动。被告宝象物业作为租赁场地的出租方及管理者应掌握被告存储物品的具体情况，原告在租赁库房存储用于市面销售的整装白酒已近一年时间，每次进货、出货根据双方合同约定被告均应知情并了解，不属于隐瞒储存之情形；被告所举证据亦不能证明原告存在其他违约行为，故被告宝象物业的抗辩理由不足以对抗原告的主张，不予支持，对于原告起诉的相应费用，被告应予返还。有关反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）支付2018年9月15日至2019年9月14日期间租金的反诉请求，火灾发生后，原告所租赁库房的门窗已被严重毁损，库房已不具备使用及租赁的功能和条件，现场残留的也仅为火灾发生后原告被烧毁的物品，故双方已无法形成事实上的租赁关系，就反诉原告的上述反诉请求无法支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、九十八条、第二百一十二条、第二百三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）沈阳市佰酒汇酒业有限公司与被告（反诉原告）沈阳宝象物业有限公司于2017年8月25日签订的《场地租赁协议》及《物业服务合同》；二、被告沈阳宝象物业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告沈阳市佰酒汇酒业有限公司履约保证金10000元及剩余租金49666元、物业费7000元；三、驳回反诉原告沈阳宝象物业有限公司的反诉请求。如果被告沈阳宝象物业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费733元、反诉费1342元，由被告沈阳宝象物业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于酒业公司的起诉是否构成重复诉讼的问题，经一审法院核实，被上诉人在一审法院诉讼的（2019）辽0114民初2211案件，已放弃本案的诉请部分，故一审法院认定本案不构成重复诉讼并无不当。关于案涉《场地租赁协议》、《物业服务合同》是否应予解除的问题，酒业公司在一审提出本案诉讼时其请求为解除案涉《场地租赁协议》、《物业服务合同》，宝象公司在一审提出反诉请求时其请求为解除案涉《场地租赁协议》，本案双方在一审已经就解除案涉《场地租赁协议》达成合意，故案涉《场地租赁协议》应予解除。案涉《物业服务合同》失去履行基础，亦应解除。关于上诉人以酒业公司未经允许存放白酒、货物至今没有搬离案涉仓库为由不同意返还保证金、租金以及物业费的问题，被上诉人在上诉人的仓库存放白酒，“其出入车辆必须遵守宝象物业管理，否则宝象物业有权禁止车辆进入。酒业公司应遵守宝象物业制定的相关管理制度和规定，并将其“出库单”的清样及每次出库单交宝象物业备查留存”，故可以认定宝象物业对于被上诉人在其仓库存放白酒是允许的，则宝象物业以酒业公司在其仓库存放白酒未经其允许为由不返还保证金与其实际的行为不符，故宝象公司的该项抗辩意见不予采信；案涉库房的门窗在火灾中已被严重毁损，库房已不具备使用及租赁的功能和条件，现场残留的物品也仅为火灾发生后被上诉人被烧毁的物品，故一审法院认定本案双方之间已无法形成事实上的租赁关系并无不当，则上诉人应返还被上诉人未履行部分的相应物业费以及租金。综上所述，沈阳宝象物业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费733元，由上诉人沈阳宝象物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  金 鑫审判员  吕长辉二〇一九年十一月二十二日法官助理姜博书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。