福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019）闽0212民初1903号(?javascript:void(1)"o"审判?) 原告：林爽快，男，1974年4月10日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 原告：林玉桃，女，1971年9月16日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：陈小山，福建合贤律师事务所律师。 被告：柯文聪，男，1985年5月30日出生，汉族，住广东省高州市。 被告：穆小清，男，1988年6月19日出生，汉族，住贵州省习水县。 原告林爽快、林玉桃与被告柯文聪、穆小清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用普通程序于2019年10月25日公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人陈小山与被告柯文聪到庭参加诉讼。被告穆小清经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林爽快、林玉桃向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2018年4月10日签订的《协议书》，并责令被告将租赁房屋返还给原告；2.被告向原告支付租金人民币132000元（2018年4月10日至2018年8月10日租金，按33000元每月计算）及逾期付款违约金暂计21120元（按照月利率2%，以132000元为基数，从2018年8月10日起暂计至2019年4月9日，实际应计算至上述租金及利息支付完毕之日止），以上暂计人民币153120元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月1日，原告与案外人朱学勇就位于厦门市同安区房屋及附属设施签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2014年9月1日至2020年8月31日，并对租金、支付日期、违约等做了约定，其中合同第六条约定，…拖欠租金超过十五日未缴纳的，原告有权单方解除合同，收回房屋并有权追回所欠租金及滞纳金，被告应当承担因此造成的通讯费用、律师费、诉讼费等一切费用…。2018年4月10日，案外人朱学勇将上述《房屋租赁合同》概括转让给被告，并签订《协议书》。2018年6月18日，被告柯文聪、穆小清出具承诺书，确认尚欠2018年4月10日至2018年8月10日租金132000元，但经催讨，被告仍拒不偿还。被告的行为违反了《房屋租赁合同》、《协议书》的约定，已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。 被告柯文聪承认拖欠租金，但辩称于2018年4月10日被张志忠、余少林欺诈签订股东转让协议，其与张志忠股权转让合同纠纷案（一审案号（2019）闽0212民初684号），经营至8月30日，经营期间因张志忠，余少林隐瞒重大债务加上财务非其管理，导致公司的房租没有办法如期支付。其多次与原告解释，原告也是非常体谅，最后代表公司与原告签订了承诺书。2018年8月底，洪子集通过撤销公司的经营许可证为由，逼迫其把公司的经营权承包给余少林。在承包给余少林经营的合同期限2018年9月1日至2019年9月1日，合同上有约定：余少林要承担偿还公司外债90万的债务。其中包括公司尚欠的房租，余少林以外债未全部明确为由至今也没有给其。期间，其多次催促余少林偿还欠原告的房租，余少林也回应会去处理。与张志忠股权转让纠纷案中，张志忠把股权变更给案外人，证实本人由始至终未取得公司的股东权利，实际经营者为张志忠，余少林，我已成为他们的戴罪羔羊。 被告穆小清未作答辩。 原告为支持其诉求，向法院依法提交了被告身份证复印件、不动产权证书两份、房屋租赁合同、协议书、承诺书、厦门市不动产登记信息查询结果作为证据。被告向本院提交其与洪子集的微信聊天记录截图、其与余少林的微信聊天记录截图、民事裁定书作为证据。经庭审举证质证，被告柯文聪对原告提交证据的真实性无异议，原告对被告柯文聪提交的微信聊天记录真实性有异议，对所有证据的关联性有异议，认为系公司内部的股权纠纷，本案租赁合同系二被告所签，至于公司内部的股权变动，原告不清楚，也与本案无关。被告穆小清未向本院提交证据，亦未提供质证意见。本院经审查核实，对原告提交证据的证明力予以确认，对被告柯文聪提交的证据，与本案无关联性，本院不予采纳。 本院认定事实如下：原告林爽快系厦门市同安区祥平街道联谊花园6号楼6002室房屋所有人；林玉桃系厦门市同安区祥平街道联谊花园6号楼6004室房屋所有人。 2014年9月1日，原告林爽快、林玉桃作为出租方（甲方），案外人朱学勇作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方上述房屋。租赁期限自2014年9月1日至2020年8月31日，租金每年40万元，租金应每半年支付一次，首次租金应于本合同签订之日支付，此后租金付款时间为每半年提前10天交纳租金。合同第六条约定：“租赁期间乙方如有拖欠租金，甲方每天按拖欠总金额的3%加收乙方延期支付期间的滞纳金，拖欠租金超十五日未缴纳的，甲方有权单方解除合同，收回房屋并有权追回所欠租金及滞纳金，……”。 2018年4月10日，原告林爽快、林玉桃作为甲方，案外人张志忠作为乙方，案外人余少林作为丙方，被告柯文聪作为丁方，被告穆小清作为戊方，共同签订《协议书》，载明：“一、2017年11月19日，朱学勇将2014年9月1日与甲方签订的《房屋租赁合同》项下的所有权利、义务转让给乙方、丙方。现经协议各方协商一致同意乙方、丙方将《房屋租赁合同》项下的所有权利、义务自2018年4月10日起转让给丁方、戊方承受。二、甲方确认2018年4月10日之前的房屋租金已经结清。三、本协议签订后该《房屋租赁合同》与乙方、丙方无关。丁方、戊方必须按照该租赁合同的约定履行承租方的义务。四、本协议经五方签字后生效。” 后被告逾期支付租金，经原告催讨，被告柯文聪、穆小清于2018年6月18日向原告出具《承诺书》一份，载明被告柯文聪、穆小清确认截止2018年6月10日尚欠原告林爽快、林玉桃案涉房屋租金66000元，承诺上述房租于2018年8月10日前付清，2018年6月10日至2018年8月10日期间的房租66000元，于2018年8月10日前付清。《承诺书》同时载明：“本人未按期足额支付上述租金，本人同意另行向林爽快、林玉桃支付逾期付款违约金（以拖欠租金为基数，按月利率2%计算）。” 《承诺书》出具后，二被告仍未支付2018年4月10日至2018年8月10日期间的房屋租金合计132000元。 本院认为，原告与被告签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应自觉履行合同约定的义务。被告向原告承租房屋，经原告多次催讨，仍未依约按时支付房屋租金，已构成违约。原告诉求被告解除合同、返还租用房屋、支付拖欠的租金，有合同约定和法律依据，本院予以认可。至于逾期付款违约金方面，经查，合同约定租金每半年一付，支付期限为每半年提前10天，如有拖欠租金，甲方每天按拖欠总金额的3%加收乙方延期支付期间的滞纳金，现原告根据被告柯文聪、穆小清出具的《承诺书》，自行调整为以被告拖欠的租金为本金，按月利率2%，自2018年8月10日起计算至被告付清之日止，该违约金计算标准较合同约定为低，系原告对其民事权益的自由处分，亦不损害被告的合法权益，本院予以认可。综上，被告已构成违约。被告柯文聪辩称系被张志忠、余少林欺诈签订股东转让协议，后公司经营权亦被逼迫承包给余少林，承包合同约定余少林承担偿还公司外债90万，其中包括公司尚欠的房租等。本院认为，姑且不论柯文聪所述是否属实，即使如其所述，案涉房租已经其与余少林约定，应由余少林承担，但该约定未经原告同意，不对其与余少林以外的第三方（包括原告）产生法律约束力。原告诉求作为房屋承租人的二被告承担违约责任，于法有据，本院予以支持。 被告穆小清经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，既未作出答辩，亦未提供相应的证据，视为其自愿放弃诉讼权利。本案经开庭审理，现已查明事实，本院依法对其缺席审理并判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 解除原告林爽快、林玉桃与被告柯文聪、穆小清于2018年4月10日签订的《协议书》，被告柯文聪、穆小清应于本判决生效之日起十日内将租赁房屋返还给原告林爽快、林玉桃； 二、被告柯文聪、穆小清应于本判决生效之日起十日内支付原告林爽快、林玉桃房屋租金132000元及逾期付款违约金（违约金按月利率2%计算，以132000元为基数，从2018年8月10日起计至被告付清之日止）。 若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币3362元，由被告柯文聪、穆小清负担。款限于本判决生效之日起五日内交纳。公告费（具体金额以发票为准），由被告穆小清负担，该款已由原告林爽快、林玉桃先行垫付，被告穆小清应于履行本判决确定的还款义务时一并支付给原告林爽快、林玉桃。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  洪秀娟 人民陪审员  叶金榜 人民陪审员  李尊贤 二〇一九年十一月一日 书 记 员  李金城 附：本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条第一款受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。