贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6246号上诉人（原审被告）：贵阳市金城汇置有限公司，住所地贵州省贵阳市金阳新区金阳大道北段1号。法定代表人：梁光时。委托诉讼代理人：张怡，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201200011471434。委托诉讼代理人：潘黔刚，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201310138254。被上诉人（原审原告）：贵州润家物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区兴筑西路碧海乾图花园3-1栋3单元4层1号。法定代表人：孙峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈俊，贵州大谋律师事务所律师，执业证号：15201201810041473。委托诉讼代理人：崔仁贵，贵州大谋律师事务所律师，执业证号：15201201810041473。上诉人贵阳市金城汇置有限公司（以下简称金城公司）因与被上诉人贵州润家物业管理有限公司（以下简称润家物业）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初1354号民事判决，向一审法院提起上诉。一审法院于2019年8月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。金城公司上诉请求：1、请求变更原判第二项为：金城公司于本判决生效之日起十日内支付润家物业未出售房屋2012年12月1日至2017年5月30日物业服务费790221.64元；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决按照被上诉人主张的5元每月每平方米标准计算“A塔二层、A塔三层、A塔四层”物业服务费，没有合同及法律依据，按2元每月每平方米的标准计算更合理。2、应以上诉人原审中主张的物业面积计算物业服务费。润家物业辩称：1、一审判决适用法律正确，应当予以维持。上诉人在诉状中所提有关物业服务费标准，一审时我方已经向法庭提交了同一个小区的物业服务合同及发票作为参考依据，另在一审中我方也申请了一审法院进行评估，但经外委办咨询当前暂无相应的评估机构。2、案涉房屋面积在一审已经组织过核对，上诉人的疑问在一审判决中也已经按照上诉人的意见进行修正，且已经提交相关证明。3、根据双方合同约定被上诉人只是受上诉人委托进行维修，但维修费是上诉人承担。金城公司向一审法院起诉请求：1、依法判决被告向原告支付2015年2月1日至2017年5月30日的物业服务补助金1400000元；2、判决被告向原告支付未出售房屋(清单附后)2012年12月1日至2017年5月30日物业服务费1416045.46元；3、诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：金城汇公司系乾图中心广场B区项目建设方，2012年12月1日原告作为乙方与作为甲方的被告金城汇公司签订《前期物业管理服务合同》，约定被告金城汇公司将“乾图中心广场”B区整个项目委托给原告实行物业管理，合同第八条约定：服务期限暂定为十年，从2012年12月1日至2022年11月30日;合同第九条约定：本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式：……高层住宅：1.2元/月/平方米，商业物业：“合同”另订;合同第十一条约定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方的原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业管理服务费用甲方全额交纳。合同第二十三条第15项约定：乾图中心广场B区住宅部分可收取物业管理费用的面积较少，甲方应每月向乙方补助5万元，补贴期限为5年。《前期物业服务合同》签订后，原告即对乾图中心广场B区项目提供物业服务。原告向乾图中心广场B区高层住宅收取的物业费标准为1.2元/月/平方米，向乾图中心广场B区项目内的独立门面收取的物业费标准为：5元/月/平方米。被告向原告支付每月5万元的补助至2015年1月，2015年2月后被告未再向原告支付补助费。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告与被告金城汇签订的《前期物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规，系依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应全面履行各自的合同义务。原、被告为物业服务合同关系，该约定系双方签订的《前期物业管理服务合同》中甲方（被告）权利义务的约定，因乾图中心广场B区住宅部分可收取物业管理费用的面积较少，故约定被告向原告支付补助金，该补助金的支付是原告接受《前期物业管理服务合同》约定的服务义务的条件之一，应属双方约定的合同义务，被告应当按照合同约定支付。即从2012年12月1日至2017年11月30日每月被告应当向原告支付月补助金5万元，被告支付至2012年1月31日后未再支付，被告在约定的5年期限内应当按照合同约定向原告支付每月50000元的补助金。故原告诉请被告支付2015年2月1日至2017年5月30日的补助金1400000.00元符合合同的约定，一审法院依法予以支持。根据原、被告双方签订的《前期物业管理服务合同》第十一条的约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方的原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业管理服务费用甲方全额交纳。故被告应当向原告支付未售房屋的物业服务费。至于被告认为标准过高的问题，由于双方在《前期物业管理服务合同》已有约定，双方应当按照合同约定履行，对被告的该主张，一审法院不予支持。综上所述，一审法院对原告要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求部分应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、被告贵阳市金城汇置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州润家物业管理有限公司2015年2月1日至2017年5月30日的补助金1400000.00元；二、被告贵阳市金城汇置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州润家物业管理有限公司未出售房屋2012年12月1日至2017年5月30日物业服务费1405576.82元；三、驳回原告贵州润家物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400.00元（原告贵州润家物业管理有限公司已预交），减半收取8700.00元，由被告贵阳市金城汇置业有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交两张贵州省特种设备检验检测院收费票据两张，拟证明上诉人在2013年对电梯维护的费用且该费用应从物业服务费中扣除，及销售不动产统一发票两张，拟证明涉案的独立商铺57、56号分别于2014年11月11日、2015年4月22日售出，欠交物业费的期间分别为23个月11日、28个月22日，本院组织当事人进行了质证。经质证，因双方《物业管理合同》未约定电梯维护费用由被上诉人承担，本院对贵州省特种设备检验检测院收费票据与本案关联性不予认可。因被上诉人对证据三性无异议，且独立商铺57、56号系涉案物业费计算范围内的物业，故本院对相应不动产统一发票予以采信，并认定独立商铺57、56号分别于2014年11月11日、2015年4月22日售出，欠交物业费的期间分别为23个月11日、28个月22日。对于被上诉人所称该证据不属于二审新证据的问题，虽然该证据形成于二审审理之前，但依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条第一款、第一百零二条第二款“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫”之规定，本院对该证据予以采纳，且对上诉人依法予以训诫。经审理查明，上诉人一审提交了贵阳市房屋产权监理处作出的包括涉案房屋在内的房屋分层分户平面图，该平面图上载明的双方存在面积争议的部分物业面积为：A塔二层部分所有商铺相加为1057.87平方米，A塔三层部分所有商铺相加为1084.1平方米，A塔四层部分所有商铺相加为1084.12平方米，独立商铺55号28.51平方米，独立商铺54号29.34平方米。一审审理中，被上诉人对上诉人提交的该平面图真实性不持异议，认可以该表记载信息为准。二审审理中，经本院组织双方质证，平面图上面载明的1－Ｃ5至１－Ｃ16，１－Ｄ５７５至１－Ｄ５７８面积数据与双方各自提供的统计表上相同，对于住宅部分，上诉人表示没有图纸对比。对于A塔二层、三层、四层部分，被上诉人表示，上诉人主张的各个商铺面积相加没有依据，还应计入公共部分面积。上诉人表示，平面图上面积数据已计入公共分摊部分。经查，对于该部分某一商铺，以平面图上标示的长宽数据计算出的面积确实小于平面图上标示的该商铺面积。查明的其余事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，涉案《前期物业管理服务合同》系上诉人与被上诉人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。被上诉人依约主张上诉人支付物业服务补助金和未出售房屋的物业服务费符合合同约定，依法应予支持。一审判决作出后，上诉人仅就物业服务费的数额提出上诉，故对一审判决第一项及物业服务费给付期间，因双方均未提出异议，本院从当事人自愿，对一审判决相应部分予以确认。就上诉人提出的物业服务费的数额问题，上诉人主张应扣除电梯维护费用，因涉案《前期物业管理服务合同》未约定电梯维护费用由被上诉人承担，故本院的上诉人该项主张不予采信。对于上诉人主张的涉案物业范围内A塔二层、三层、四层收费标准问题，因涉案《前期物业管理服务合同》未予约定，故双方当事人应就各自主张的收费标准举证证实。上诉人对其主张的应按2元/平方米标准收费未予举证，而被上诉人已举证对于同一物业范围内B塔类似部分物业服务费系按照5元/平方米标准收费，两相比较，应认定被上诉人已初步完成举证义务，在无反证的情形下，应对被上诉人的主张予以采信，故一审法院对A塔二层、三层、四层认定按照5元/平方米标准收取物业服务费并无不当。对于上诉人主张的涉案物业中双方争议部分的面积：A塔二层1057.87平方米，A塔三层1084.1平方米，A塔四层1084.12平方米，独立商铺55号28.51平方米，独立商铺54号29.34平方米，上诉人提交了第三方机构作出的分层分户平面图，且被上诉人在一审中认可该平面图的真实性，且同意以该图记载信息为准，经过本院安排质证，应采信上诉人所持A塔二层、三层、四层每一商铺面积已计入公共分摊，应已每层各商铺面积相加作为该层计付物业服务费的面积，故本院对上诉人主张的部分物业面积予以采信。由此，应扣除被上诉人诉请中超出面积的物业服务费，经计算得：〔（1120.92m2-1057.87m2）+（1120.92m2-1084.1m2）+（1120.92m2-1084.12m2）+（32.4m2-28.51m2）+（32.4m2-29.34m2）〕×5元/m2/月×54月=38777.4元。并且，上诉人在二审中举证独立商铺57、56号分别于2014年11月11日、2015年4月22日售出，欠交物业费的期间分别为23个月11日、28个月22日，故应对出售后的计付物业费期间予以扣除，因独立商铺57、56号面积差异较小，且多余日分别为半个月前后天数，本院统一对多余日按半个月计算得：27.39m2×5元/m2/月×（54-23.5）月+28.76m2×5元/m2/月×（54-28.5）月=7843.88元。由此，总共应支付的物业服务费为1405576.82元-38777.4元-7843.88元=1358955.54元。基于二审中出现的新证据，本院对一审判决予以变更。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零二条第一款、第一百零二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初1354号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初1354号民事判决第三项；三、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初1354号民事判决第二项为：贵阳市金城汇置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付贵州润家物业管理有限公司未出售房屋2012年12月1日至2017年5月30日物业服务费1358955.54元；四、驳回贵州润家物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取8700.00元，由贵州润家物业管理有限公司负担174元，贵阳市金城汇置业有限公司负担8526元。二审案件受理费收取9953元，由贵州润家物业管理有限公司负担756元，贵阳市金城汇置业有限公司负担9197元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一九年十一月二十七日书记员 罗 艳