山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8317号 上诉人（原审被告，反诉原告）：曹敏，女，1986年1月16日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：王秀燕，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审被告，反诉原告）：宋述恩，男，1981年3月20日出生，汉族，住郑州市管城回族区。 委托诉讼代理人：王秀燕，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：青岛慈灸堂生物科技有限公司，住所地山东省青岛市即墨区振华街128号万丽国际广场A座1301室。 法定代表人：吕朝霞，经理。 委托诉讼代理人：邱延明，青岛即墨一铭法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吴千军，青岛即墨一铭法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：青岛健康宝贝健康咨询有限公司，住所地山东省青岛市即墨区经济开发区北关村鹤山路222号。 法定代表人：任知波，经理。 委托诉讼代理人：邱延明，青岛即墨一铭法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吴千军，青岛即墨一铭法律服务所法律工作者。 上诉人曹敏、宋述恩因与被上诉人青岛慈灸堂生物科技有限公司（以下简称：慈灸堂公司）、被上诉人青岛健康宝贝健康咨询有限公司（以下简称：健康宝贝公司）合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初11573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本院于2019年10月10日开庭进行审理，二上诉人的原委托诉讼代理人金维勇，二被上诉人的委托诉讼代理人邱延明到庭参加诉讼。庭审结束后，二上诉人解除了对金维勇的委托，另行委托诉讼代理人王秀燕。本院于2019年10月31日第二次开庭，二上诉人及其委托诉讼代理人王秀燕、二被上诉人的委托诉讼代理人邱延明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹敏、宋述恩上诉请求：1.撤销原判第二项、第三项，依法改判上诉人支付转让费56000元，改判上诉人不支付被上诉人律师费；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、转让总价款应包含房租费，上诉人支付房租后，应当在转让总价款中扣除后，支付56000元转让费。1、第四条是转让总价款确定,是转让协议的总价款,是本协议的转让价款,而不能理解为门面的转让款。根据《合同法》第125条规定,当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。转让协议总共12条,根据第四条,名称是转让总价款,而不是门面价款。门面明细中的装修设施,也不是单独的设施,就是指租赁房屋的装修,再就是艾灸床、空调、小儿推拿床、茶台、按摩床,其价值不可能是123万元.2、总价款大小写不规范,大写是123元整,小写是壹佰贰叁万元整,根本无法确定总价款具体数额是123元,还是123万。3、根据双方在2016年6月11日签订的合作协议,第七条规定第一年的承包费为23万元,第二年以后承包费25万元,房租费等由上诉人承担,可以推定,23万+42万=65万,25+42万=67万,被上诉人每年利润就是23万或25万,上诉人应当支付给被上诉人的费用为第一年65万,第二年67万;同时,按照第6条规定,被上诉人还应当每月返还原办卡会员50%返利费,也就是说,按照该约定,上诉人支付被上诉人的费用少于65万或者67万。4、如果按照被上诉人在诉讼中的主张,门面费123万+42万房租费=164万,是原来合同费用65万或67万的两倍多的费用。如果被上诉人主张123万是门面费用,那么123万是被上诉人利润,以前协议利润是23万或25万,也远远超出5倍多,也是与现实交易不符的紧邻涉案房屋的217号,租赁费价格为125000元每年,面积72平方米,每平方租赁费1736元,涉案房屋即便加上理发店的总计208平方米,按照这个价格租赁费也就是36万元左右。164万元的转租费超出正常价值4倍多,也是不现实的,在今天的市场不景气的情况下经营期间也没有四倍的利润空间。二、不应当支付律师代理费。被上诉人没有提供律师费发票,以出具税务发票需要缴纳较高的税费,来证明无法提供专用收费凭证。仅仅提供转账凭证,不能证明被上诉人已经支付代理费,应当依法驳回其支付律师费的主张。综上,在协议合同总价款,应当包含租赁费,在扣除租赁费后,支付剩余转让款才符合合同本意,请求上级人民法院依法查清事实,支持上诉人的请求。 慈灸堂公司、健康宝贝公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉不成立，应驳回上诉，维持原判。 慈灸堂公司、健康宝贝公司向一审法院起诉请求：1.判令曹敏、宋述恩向慈灸堂公司、健康宝贝公司支付转让款、房屋租赁费、代理费等共计1401400元【其中转让款1230000元、房屋租赁费564000元、代理费127400元、违约金90000元（30天×3000元/天），扣除已付200000元以及抵顶会员卡款410000元】；2.案件受理费、保全费等由曹敏、宋述恩负担。 曹敏、宋述恩向一审法院提出反诉请求：1.依法撤销曹敏、宋述恩与慈灸堂公司、健康宝贝公司签订的《转让协议》；2.判决慈灸堂公司、健康宝贝公司返还曹敏、宋述恩转让款200000元并支付律师代理费30000元；3.反诉费用由慈灸堂公司、健康宝贝公司承担。 一审法院认定事实：1.2018年9月6日，慈灸堂公司、健康宝贝公司（甲方）与宋述恩、曹敏（乙方）签订《转让协议》一份，约定甲方现有“健康宝贝小儿推拿、慈灸堂生物科技有限公司”门面一处，经双方协商，甲方将所租赁的房屋及所有设备一次性转让给乙方，甲乙双方根据相关法律规定，就门面转让事宜，共同达成协议如下：一、具体位置：位于青岛市即墨区壹品华庭3-221号、3-219号，慈灸堂门面；二、所转让门面的房屋剩余租赁时间自2018年9月1日至2018年12月31日止，共四个月，剩余租赁费共计人民币壹拾肆万元整，甲方租房时交纳押金肆仟元整，乙方于2018年11月30日前将剩余租赁费及甲方所交纳的押金共计人民币壹拾肆万肆仟元整交给甲方；甲方员工吕朝伟与房屋所有权方签订的租赁合同至2019年12月31日，2018年12月31日后乙方须继续履行原房屋租赁合同续租房屋，乙方应于2018年11月30日前将2019年度的房屋租赁费人民币肆拾贰万元整支付给甲方，到期未支付导致所租赁房屋产生的违约金等所有损失由乙方承担；甲方与房屋产权方所签订的租赁合同到期后，由乙方与承租方办理是否继续租赁事宜；自2018年6月16日起，所租赁房屋所产生的水、电、物业管理费等费用由乙方承担；三、转让门面明细：（1）所租赁房屋的装修设施；（2）甲方所收取的会员费共计人民币肆拾壹万元整；（3）具体设备艾灸床、空调、小儿推拿桌、茶台、按摩床；四、转让总价款为123万元整，大写壹佰贰拾叁元整；五、转让款支付方式：于2018年6月1日支付伍万元整，于2018年8月30日支付壹拾万元整；于2018年9月3日支付伍万元整，会员费肆拾壹万元整抵顶乙方所应支付甲方的转让费，剩余转让费人民币陆拾贰万元整，分13期支付，乙方自2018年12月起，于每月的30日（2月是28日）支付人民币伍万元整；六、甲方于2018年6月16日，将所转让店面交于乙方占有并使用，本协议签订前甲乙双方已对所转让门面进行交接，乙方确认所转让门面符合交接要求；同时协议还约定如乙方逾期未按时支付转让款和房屋租赁费等，每逾期一日乙方应向甲方支付3000元的违约金，因任何一方违约导致对方所产生的所有费用（律师费、诉讼费、执行费等）全部由违约方承担等等内容。 2.位于青岛市即墨区壹品华庭3-221号和3-219号店铺由慈灸堂公司从青岛江东置业有限公司处租赁，租赁期限自2016年7月1日至2019年12月31日。该两处店铺2018年度和2019年度的租金均由慈灸堂公司缴纳，每年租金分别为420000元。因宋述恩、曹敏未按照《转让协议》约定支付上述租金，慈灸堂公司、健康宝贝公司遂向本院提起诉讼，并支付律师代理费107400元。 3.一审诉讼过程中，宋述恩、曹敏提起反诉。为证实反诉主张其提交会员详细报表打印件一份，拟证明现经核算会员费为1308973元，与双方在《转让协议》中约定的会员费410000元显失公平，应当撤销。慈灸堂公司、健康宝贝公司对于该份证据的真实性不予认可。为本次诉讼，宋述恩、曹敏支付律师代理费30000元。 一审法院认为，慈灸堂公司、健康宝贝公司与宋述恩、曹敏于2018年9月6日签订的《转让协议》系双方当事人真实意思的表示，合法有效。双方均应按照协议约定履行，未履行的应承担相应的违约责任。根据《转让协议》约定，宋述恩、曹敏应于2018年11月30日前向慈灸堂公司、健康宝贝公司支付双方所转让店铺的租赁费共计564000元（140000元+4000元+420000元），但其并未按照约定履行，已构成违约，故慈灸堂公司、健康宝贝公司要求其支付租赁费564000元的诉讼请求予以支持。同时协议还约定，扣除宋述恩、曹敏已付转让款200000元以及抵顶会员费410000元，剩余转让款620000元由宋述恩、曹敏自2018年12月起，于每月的30日（2月是28日）支付50000元，截至2019年3月19日法庭调查结束之时，宋述恩、曹敏应向慈灸堂公司、健康宝贝公司支付转让款为150000元（50000元/月×3个月），故慈灸堂公司、健康宝贝公司要求宋述恩、曹敏支付620000元转让费的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。因宋述恩、曹敏未按时支付房屋租赁费和转让款已构成违约，应当按照协议约定向慈灸堂公司、健康宝贝公司支付违约金。协议约定每逾期一日应支付违约金3000元，该约定明显过高，且慈灸堂公司、健康宝贝公司也未举证证明其实际损失，故认定宋述恩、曹敏向慈灸堂公司、健康宝贝公司支付违约金的标准为以实际欠款金额为基数自欠款到期之日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。另外，根据协议约定因任何一方违约导致对方所产生的律师费由违约方承担，故对于慈灸堂公司、健康宝贝公司要求宋述恩、曹敏支付律师费的主张，予以支持。但对于律师费金额，经认定截止法庭调查结束，宋述恩、曹敏尚欠慈灸堂公司、健康宝贝公司房屋租赁费564000元以及转让费150000元未付，故计算律师费时也应以此欠款金额为基数，结合《山东省律师服务收费管理办法》、《山东省实行政府指导价律师服务收费标准》规定，涉及财产关系的，每件基础服务费2500-3000元，诉讼财产标的额超过1万元的，按下列比例分段累加计算：1万（不含）-10万元（含）部分收费比例为6%-9%；10万-50万元（含）部分为5%-6%；50万-100万元（含）部分为4%-5%；100万-500万元（含）部分为3%-4%；500万元以上部分由律师事务所和委托人协商确定。据此，认定宋述恩、曹敏应承担的律师费金额为45000元。对于宋述恩、曹敏要求依法撤销与慈灸堂公司、健康宝贝公司签订的《转让协议》并返还转让款200000元及支付律师代理费30000元的反诉请求，因其提交的会员详细报表打印件慈灸堂公司和健康宝贝公司不予认可，其也再未提交相关证据证实该《转让协议》显失公平，故对于该反诉请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：一、曹敏、宋述恩于本判决生效后十日内支付慈灸堂公司、健康宝贝公司房屋租赁费564000元及以564000元为基数自2018年12月1日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算的违约金；二、曹敏、宋述恩于本判决生效后十日内支付慈灸堂公司、健康宝贝公司转让费150000元及以50000元为基数自2018年12月31日起实际付清之日止，以50000元为基数自2019年1月31日起至实际付清之日止，以50000元为基数自2019年3月1日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算的违约金；三、曹敏、宋述恩于本判决生效后十日内支付慈灸堂公司、健康宝贝公司律师费45000元；四、驳回慈灸堂公司、健康宝贝公司的其他诉讼请求；五、驳回曹敏、宋述恩的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17413元，反诉案件受理费2375元，保全费5000元，共计24788元，由曹敏、宋述恩负担18765元，青岛慈灸堂生物科技有限公司、青岛健康宝贝健康咨询有限公司负担6023元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 二上诉人提交证据一：壹品华庭商业网点图纸复印件一份。证明事项：证明上诉人与被上诉人签订了《转让协议》，转让相关的具体门店位置位于青岛市即墨区壹品华庭3-221号、2-219号（实际为3-219号商铺，经一审法官调查门牌号系××，两份《壹品华庭商业网点租赁协议》明确记载3-219号商铺，建筑面积约119.33平方米，3-221号商铺，建筑面积约126.2平方米，被上诉人于2018年8月1日又与案外人尹立志签订协议，将壹品华庭3-219号中的实用面积为40平方米（建筑面积65平方）的部分租赁给案外人尹立志用于经营理发店，每年租金为55000元。通过网点图纸显示涉案的房屋3-221号、3-219号实际包含了被上诉人出租给案外人的面积。现上诉人实际使用面积不足61平方米，故原审判决中转让协议的房租应把上述40平方米租用18.5个月的房屋予以扣除。因被上诉人在转让上述店面时未向上诉人提交壹品华庭商业网点的租赁协议，属于故意隐瞒上述违约事实在先，上诉人基于不安抗辩权才未向被上诉人支付房屋租金，所以一审法院未将上述面积租金给予扣除，并认定上诉人因未交纳租金而构成违约，应属于认定事实不清。证据二：刘某、王某的证人证言两份，并申请证人出庭作证。证明事项：证明上诉人与被上诉人自2018年6月11日至签订《转让协议》之前，一直按照上述合作协议向被上诉人按时交纳承包费用，由被上诉人承担房屋租金；后被上诉人到上诉人经营区域无理吵闹，导致上诉人为继续开展经营与服务工作，被迫与被上诉人签订了后来的转让协议，被上诉人的行为有证人证言可以证明。证据三：1、会员卡9张；2、消费凭证，共计771858.8元。证明事项：证明被上诉人故意隐瞒了转让合同中会员费的数额，明显的违约在先。经过核实，截止到目前所有会员卡余额加2018年6月16日至今消费余额暨双方协议转让时的会员费，共计1308973元，若按照协议约定抵顶410000元会员费，明显显失公平。证据四：即墨市嵩山二路社区卫生院服务站出具的简介一份。证明事项：证明上诉人管理的即墨区嵩山二路社区卫生服务站是2014年6月经即墨区卫生局正式批准的定点医疗机构，承载了周边四个社区，共计18758余人的基础卫生服务工作；如若纠纷不能得以妥善解决，将严重影响民生，不利于和谐社会的稳定。 二被上诉人质证称，对于证据一真实性无法确认，不予认可。对于证据二，两证人的陈述无任何证据支持，无法确认其所表述的真实性，因此该两证人的证言不能作为证据使用。对于证据三，关于消费卡一审已经进行过审理，并且在双方签订转让协议时使用的是打包方式一次性予以解决，所以本身不能作为单独证据在二审使用，不符合新证据的标准，并且本案与社区服务站无关。对于消费凭证无法确认真实性，不予认可。对于证据四真实性无法确认，且与本案无关。 本院认证认为，二上诉人提交的证据一系复印件，二被上诉人不予认可，本院不予采信。二上诉人申请证人刘某、王某出庭作证，但证人均称不清楚发生争执的人的身份，无法证明二上诉人的主张，本院不予采信。二上诉人提交的证据三，不能证实双方合同签订过程中存在显失公平的情况，本院不予采信。二上诉人提交的证据四，与本案无关联性，本院不予采信。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据二上诉人提出的上诉请求，本案二审争议的焦点问题是：一、转让总价款是否包含房租；二、上诉人是否应承担被上诉人的律师费。 关于第一个焦点问题。上诉人与被上诉人在《转让协议》第二条对于房屋租赁费做出了单独约定，转让房屋剩余租赁时间为四个月，剩余租赁费14万元及押金4000元，由上诉人于2018年11月30日前将上述款项交给被上诉人。该条还约定，2019年度的房屋租赁费42万元，上诉人应于2018年11月30日前支付给被上诉人。同时，《转让协议》第三条对于转让门面明细也做出明确约定，转让门面明细包括：所租赁房屋的装修设施、甲方所收取的会员费、具体设备（艾灸床、空调、小儿推拿桌、茶台、按摩床）。第四条约定，转让价款为123万元。从上述约定可以看出，双方对于房屋租赁费做出了单独约定，不包括在转让门面明细中，因此转让总价款123万元不包括房屋租赁费用。上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。 关于第二个焦点问题。《转让协议》第九条约定，任何一方违约导致对方所产生的所有费用（律师费、诉讼费、执行费等）全部由违约方承担。被上诉人提交的《委托代理合同》、转账凭证、收费收据等证据可以证实其实际支出了律师费，按照合同约定该费用应由上诉人承担。上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人曹敏、宋述恩的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3080元，由上诉人曹敏、宋述恩承担。 本判决为终审判决。 审判长 王 琳 审判员 宋丽华 审判员 王 晋 二〇一九年十一月四日 法官助理 任臻 书记员张恬