贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔23民终2310号 上诉人(原审被告)：贵州好易创众筹互联网服务有限公司，住所地贵州省兴义市兴义商城3号楼。 法定代表人：冯维贵，系该公司总经理。 被上诉人(原审原告)：龙德辉，男，1976年5月5日出生，黎族，住贵州省兴义市。 上诉人贵州好易创众筹互联网服务有限公司(以下简称好易创公司)与被上诉人龙德辉租赁合同纠纷一案不服贵州省兴义市人民法院(2019)黔2301民初6790号民事判决向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 好易创公司上诉请求：1.请求人民法院依法撤销原审判决主文第一项；2.一审法院对降租时间、诉讼时效认定事实错误，请求二审依法改判上诉人不用向被上诉人支付租金，驳回被上诉人对上诉人要求支付租金的诉讼请求；3.本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决对于每个停车位每月租金从500元降到300元的具体时间认定错误，实际双方口头约定并认可将每个停车位租金从500元降到300元的时间是从2018年2月30日开始计算。上诉人租用被上诉人的停车位经营使用，双方签订书面合同即《车位返租协议》，明确约定上诉人租用被上诉人五个停车位，每月每个停车位租金500元，租金三个月支付一次(一季度支付一次)，此是本案双方都无争议的事实，但是一审法院对于双方口头协议将每个停车位的租金降到300元的实际时间认定错误。根据被上诉人在一审庭审时自己提供的银行转账明细（1.2016年9月5日支付833.33元；2.2016年11月7月支付6666.67元；3.2017年1月22日支付7500元；4.2017年4月29日支付7500元；5.2017年9月2日支付5000元；6.2018年5月30日支付1500元；7.2018年8月9日微信支付1200元；8.2018年9月1日支付300元；9.2018年10月6日微信支付1500元），该转账记录已明确证实第一次被上诉人收到每个停车位为300元的租金是2018年5月30日开始，因双方约定按季度支付（每次付租金是付已使用的前三个月的租金）。可以证实从2018年2月23日开始每个停车位的租金双方已明确认可为300元的事实。因此计算租金应从2018年2月23日开始以每个停车位的每月租金应为300元计算。被上诉人提供的微信转账截图也是印证每个停车位的月租金为300元，但是不能证明从微信转租金开始才是每个停车位每月租金支付300元。因此开始双方口头协议并且被上诉人认可支付每个停车位每月为300元这一事实的时间应从2018年2月30日开始。二、原审判决对诉讼时效认定错误。本案为租赁合同纠纷，因使用特殊诉讼时效的规定，该案的诉讼时效应为一年，被上诉人超过诉讼时效的主张不应得到支持。一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，判决本案尚在诉讼时效期间内的认定错误。该法条是对一般诉讼时效之前规定为两年变更为三年。是对一般诉讼时效的保护期限的延长。而本案的案由为租赁合同纠纷，被上诉人的诉请是要求上诉人支付租金。我国《民法通则》第一百三十六条第三款规定：延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年。因此一审法院对于诉讼时效的法律适用错误，应适用《民法通则》第一百三十六条第三款的规定，判决本案已过诉讼时效，被上诉人的诉讼请求不应得到法律支持。 龙德辉辩称，一、被答辩人认为一审法院对降租时间认定错误。答辩人认为，答辩人至今均未同意被答辩人提出降租的意见，被答辩人亦未提供任何证据证实答辩人同意降租。只是答辩人与被答辩人的微信聊天记录被意外删除、无法恢复，故举证存在障碍，一审法院以被答辩人接受300元/月确定降租时间，是依照证据规则进行认定，答辩人基于证据缺失而认可一审认定的事实，一审法院认定降租时间合法、合理，应予维持。二、被答辩人认为本案应适用一年诉讼时效。答辩人认为《民法总则》已经对诉讼时效制度进行了规定，根据新法优于旧法的法律适用规则，应当适用民法总则三年的诉讼时效制度，除非有特别法对租金支付的时效进行规定，而《民法通则》并非特别法；同时，答辩人一直在向被答辩人主张权利，从被答辩人支付租金的时间亦可看出，本案并未超过诉讼时效，答辩人的合法权益应当受到法律保护。三、答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》，是在平等自愿的基础上签订，违约金的约定并未违反法律行政法规的强制性规定，亦符合实际损失和预期收益损失的范围，并非法律规定的明显过高的情形，请求二审法院按照合同约定支持答辩人主张的20000元违约金的诉讼请求。综上所述，原审判决对租金及其起算时间、诉讼时效等认定合法合理，请求二审法院依法维持。 龙德辉向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告签订的《车位返租协议》，判决被告立即返还原告编号为：商业6-47、6-48、6-49、6-82、6-88号的五个车位并恢复车位原状；2.判令被告支付尚欠原告租赁费55500元，并按照合同约定500元/月支付原告租赁费至被告实际返还车位之日止；3.判令被告按照合同约定支付原告违约金20000元；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年7月20日，龙德辉与贵州润和房地产开发有限公司签订《车位使用权转让合同》五份，合同约定：贵州润和房地产开发有限公司将编号为负一层商业6-47、6-48、6-49、6-82、6-83号的五个车位的使用权转让给龙德辉，每个车位转让费为58000元。合同签订后，龙德辉按照约定向贵州润和房地产开发有限公司支付了转让款，取得五个车位的使用权。同日，以龙德辉为甲方，好易创公司为乙方签订了《车位返租协议》一份，约定：甲方将位于贵州润和万峰郡府负一楼的五个车位(编号为：商业6-47、6-48、6-49、6-82、6-83号)租赁给乙方，租期为五年。每个车位每月租金为500元，租金按季度支付，即每三个月支付一次;合同期内，双方应遵守本协议的任意一款，否则均视为违约，违约方必须赔偿守约方的一切经济损失，并支付违约金20000元;协议还对双方的其他权利、义务进行了约定。合同签订后，好易创公司按协议约定使用龙德辉的车位。在2016年9月5日至2018年10月6日期间，好易创公司分9次共计向龙德辉支付租金32000元。后双方为此后未付租金发生纠纷，未达成一致意见，故龙德辉诉至法院。另，1.黔西南州兄弟连汽车服务有限责任公司（以下简称兄弟连公司）系好易创公司的关联公司。好易创公司向龙德辉租赁车位后，即将车位交给案外人兄弟连公司管理使用。在车位使用过程中，车位租金一直系兄弟连公司直接向龙德辉支付。2.兄弟连公司负责人陈洪江通过微信转账方式分三次向龙德辉支付案涉车位租金3000元，其中2018年8月19日通过微信转账支付1200元，转账备注内容为“7月份4个车位租金”；2018年9月1日通过微信转账支付300元，转账备注内容为“7月份一个车位租金”，同时陈洪江通过微信向龙德辉发送内容为“7月份还欠你的一个车位租金，你接收一下”的信息；2018年10月6日通过微信转账支付1500元，转账备注内容为“8月份5个车位租金”，陈洪江转款后，龙德辉均进行收款且未对此提出异议。3.龙德辉于2019年6月20日张贴广告招租停车位，并对停车位自行管理使用。 一审法院认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于案涉《车位返租协议》应否解除的问题。因该租赁协议已终止履行，且双方当事人均同意解除该租赁协议，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当时人协商一致，可以解除合同。”的规定，对于龙德辉要求解除《车位返租协议》的诉讼请求，法院予以支持。关于龙德辉要求好易创公司返还租赁的案涉停车位及恢复原状的问题。龙德辉已于2019年6月20日张贴广告招租停车位并自行管理使用案涉停车位，故对其要求好易创公司返还停车位及恢复原状的诉讼请求，法院已无处理的必要。关于龙德辉诉请支付车位租金的问题。首先，龙德辉已按照双方签订的租赁协议约定向好易创公司交付租赁的5个案涉停车位，好易创公司亦按照约定管理使用租赁的停车位，但好易创公司仅向龙德辉交付32000元租金后，即未再向龙德辉支付租金，已构成违约，故好易创公司应承担继续向龙德辉支付车位租金的民事责任；其次，庭审中龙德辉提出双方签订的租赁协议中约定每个车位每月租金为500元，好易创公司于2017年7月提出要求对车位减租为每个车位每月300元，但其没有同意，亦未签署合同，但根据龙德辉与案外人陈洪江的微信聊天、转账记录可以看出好易创公司支付的2018年7月、8月的租金均是按照每个车位每月300元的标准支付的，且龙德辉对此并不持异议，故应视为龙德辉同意从2018年7月起将案涉车位租金调整为每个车位每月300元；第三，虽好易创公司提出“从2017年7月起租金即减租为每个车位每月300元。”、“2019年1月后，龙德辉自行经营以及使用案涉的停车位。”，但其并未提供有效证据加以证明，根据举证规则，应承担举证不能的法律后果，故法院对龙德辉“从2019年6月20日左右张贴公(广)告自行经营使用停车位”的陈述予以确认。综上，龙德辉诉请的案涉车位租金应分段计算至龙德辉自行经营管理使用案涉停车位之时，即2016年7月20日至2018年6月30日期间的租金按每个停车位每月500元为标准计算；2018年7月1日至2019年6月20日（张贴广告之时）期间的租金按每个停车位每月300元为标准计算。经过计算，案涉停车位的租金金额为：75830元[（500元/月/个×5个×23.33个月）＋（300元/月/个×5个×11.67个月）]，扣除好易创公司已支付车位租金32000元，故好易创公司应向龙德辉支付的租金为43830元。关于龙德辉诉请违约金20000元的问题。虽双方在租赁协议中约定“合同期内，双方应遵守本协议的任意一款，否则均视为违约，违约方必须赔偿守约方的一切经济损失，并支付违约金20000元。”，但违约金的功能主要以补偿损失为主、惩罚为辅，且龙德辉并未举证证实其因好易创公司违约从而给其造成的损失的具体金额，基于双方的约定和好易创公司违约的事实，结合本案实际，故法院酌定由好易创公司向龙德辉支付违约金5000元。至于本案诉讼时效是否已过的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”的规定，本案尚在诉讼时效期间内，故对于好易创公司“2018年6月之前诉请的租金诉讼时效已过”的辩解，法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、限贵州好易创众筹互联网服务有限公司于本判决生效后十五日内支付龙德辉车位租金43830元；二、限贵州好易创众筹互联网服务有限公司于本判决生效后十五日内支付龙德辉违约金5000元；三、驳回龙德辉的其余诉讼请求。案件受理费1688元，减半收取844元，由贵州好易创众筹互联网服务有限公司负担544元，由龙德辉负担300元。 二审中，当事人均无新证据向法庭提交。二审查明的案件事实与一审查明的基本一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉车位月租是何时从500元/月降至300元/月；二、本案是否已过诉讼时效。 对于争议焦点一，关于案涉车位月租是何时从500元/月降至300元/月的问题。好易创公司与龙德辉签订的《车位返租协议》明确约定每个车位的租金为500元/月，此属双方当事人的真实意思表示，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”双方在履行合同过程中，好易创公司确曾向龙德辉提出过要求将每个车位租金从500元/月变更至300元/月的意见，但本案仅有微信付款记录所附说明能够证实龙德辉是从2018年7月起接受将每个车位租金变更为300元/月。好易创公司主张其2018年5月30日支付的1500元是2018年2月的租金，即1500元=5个车位×300元/月，继而主张从2018年2月起双方就按300元/月计付租金。本院认为，好易创公司的该主张不能成立，具体理由为：双方是2016年7月20日签订的《车位返租协议》，约定租金按季度支付(每季度共计租金为7500元)，好易创公司按约定支付租金至2017年4月29日，即前三个季度是按约支付，此后好易创公司于2017年9月2日支付5000元、2018年5月30日支付1500元，按五个车位每季度租金7500元计算，至2018年5月30日好易创公司已欠付龙德辉租金20000余元。由于好易创公司于2018年5月30日支付1500元时并未明确说明支付的是当月租金还是之前欠付租金，故现有证据不能证明该1500元支付的是2018年2月的租金，更不能证明双方于该次支付当时就已达成调减租金为300元/月的合意。综上，虽好易创公司曾提出要求调减租金的意见，但现有证据不能证明龙德辉已与好易创公司达成于2018年2月起调减租金为300元/月的合意，调减租金为300元/月的时间只能从2018年7月开始计算，好易创公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 对于争议焦点二，关于本案是否已过诉讼时效的问题。根据上述，双方是2016年7月20日签订的《车位返租协议》，约定租金按季度支付，好易创公司按约定支付租金至2017年4月29日，即前三个季度是按约支付，按约定第四季度租金的支付时间为2017年7月，但好易创公司违反约定，第四季度租金延迟至2017年9月2日才支付，且支付金额仅为5000元。即便依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定从2017年7月起按一年计算诉讼时效期间，至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之时，诉讼时效期间未满一年，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”之规定，本案龙德辉于2019年6月起诉时并未超过诉讼时效。且从现有证据看，自2017年7月至2018年10月期间龙德辉并未停止向好易创公司主张权利，好易创公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，好易创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1688元，由上诉人贵州好易创众筹互联网服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  谢 娟 审 判 员  王克敏 审 判 员  查必林 二〇一九年十一月二十二日 法官助理  张 勇 书 记 员  陈 燕