辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终13352号上诉人（原审被告）：韩丽静，女，1974年3月4日出生，满族，住辽宁省铁岭县。委托诉讼代理人：岳岩，沈阳市大东区洮昌法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李享莲，女，1970年4月1日出生，汉族，住辽宁省建昌县。委托诉讼代理人：吴晓辉，沈阳市大东区爱心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：史丽华，女，1961年1月14日出生，汉族，住沈阳市大东区。被上诉人（原审被告）：卞铁峰，男，1985年7月9日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：史丽华，女，1961年1月14日出生，汉族，住沈阳市大东区，卞铁峰母亲。委托诉讼代理人：卞学东，男，1959年10月25日出生，汉族，住沈阳市大东区，卞铁峰父亲。上诉人韩丽静因与被上诉人李享莲、史丽华、卞铁峰房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初5382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。韩丽静上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审民事判决，依法发回重审或改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院对事实认定不清，对法律适用不当。一、一审未遵循合同相对性处理此案。因签订租赁合同双方为卞铁峰、史丽华与李享莲，且收取房租及押金也是卞铁峰、史丽华。故解除租赁合同返还房租及押金也应是卞铁峰、史丽华，不应由上诉人承担。二、一审事实认定不清，上诉人通过和平方式取得房屋，且被上诉人主动搬离房屋，2019年4月19日得到李享莲电话通知给付房屋钥匙进驻，房屋已由李享莲腾空并收拾干净，并未像一审认定影响李享莲使用房屋。三、补充：上诉人购房后，因出卖人卞铁峰去向不明，上诉人找到李享莲交涉腾房事宜，与李享莲发生纠纷，因卞铁峰违约，且收到李享莲租金及押金，应由卞铁峰返还李享莲租金及押金，上诉人不应该承担法律责任。李享莲辩称，一审法院审查事实清楚，判决结果我方可以接受，同意一审判决，要求维持原判。史丽华、卞铁峰共同辩称：同意一审判决。上诉人购买我方房屋，李享莲承租该房屋。中介办理卖房手续之前，上诉人知道房屋正在出租，当时卖上诉人45万元，因为房屋出租考虑租金问题，让利1万元，减到44万元。上诉人未通过我们，将其父母接到租赁房屋闹事，让李享莲腾房，李享莲报警，我们有110报警视频。上诉人几次和我方电话沟通，态度不好，在这期间上诉人与李享莲私自违反我方和李享莲协议，没到期李享莲就搬走了，并没有通过我方，我方该做的都做了，同意一审判决。李享莲向一审法院起诉请求：1.解除房屋租赁协议；2.返还租金9600元及押金1000元；3.给付违约金9600元；4.诉讼费由韩丽静、卞铁峰、史丽华承担。一审法院认定事实：2018年6月，李享莲与史丽华签订房屋租赁协议，约定李享莲租住位于沈阳市大东区房屋，租期为2018年7月1日至2019年6月30日，租金1600元/月，押金1000元，退租时无水电煤气等相关费用，押金退还承租人。合同签订后，李享莲给付史丽华一年租金19200元及押金1000元。2018年10月2日，卞铁峰、史丽华与韩丽静签订房屋买卖合同，将上述案涉房屋卖给韩丽静，并于2018年11月办理房屋所有权转移登记。2019年1月，韩丽静要求李享莲腾房，同年4月底，李享莲搬离案涉房屋。一审法院认为：依据买卖不破租赁原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，租赁合同对承租人和新房主继续有效。因李享莲未提交其搬离案涉房屋时间的相关证据，一审法院依据韩丽静自认，认定李享莲搬离案涉房屋时间为2019年4月底。因现房主韩丽静要求李享莲搬离案涉房屋，影响到租赁房屋的正常合法使用，导致房屋租赁合同目的无法实现，李享莲作为承租人对于租赁合同无法履行的后果无过错，一审法院对李享莲提出依法解除租赁协议的诉讼请求予以支持。李享莲已支付租金至2019年6月30日，韩丽静应返还李享莲从2019年5月1日至2019年6月30日的房屋租金3200元。李享莲在合同履行期间无水电及煤气费欠付等情况，韩丽静应将1000元押金返还李享莲。韩丽静未按租赁合同约定履行义务，具有过错，应承担违约责任，房屋租赁协议关于年租金一半的违约金约定过高，一审法院综合考量李享莲损失情况，酌情支持违约金6400元。一审法院判决：一、解除李享莲与史丽华于2018年6月23日签订的《房屋租赁协议》；二、韩丽静于判决生效后10日内返还李享莲房屋租金3200元；三、韩丽静于判决生效后10日内返还李享莲房屋押金1000元；四、韩丽静于判决生效后10日内给付李享莲违约金6400元；五、驳回李享莲的其他诉讼请求。如原、被告未按判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费305元，减半收取152.5元，由韩丽静负担。二审中当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织当事人进行举证质证。上诉人提交以下证据：证据一，（2019）辽0104民初12535号民事判决书复印件，用以证明上诉人在李享莲和卞铁峰房屋租赁过程中并无过错，过错在卞铁峰，上诉人是受害方，不应返还租金、押金及违约金。证据二，微信截屏打印件，用以证明案涉房屋租期中介和卖房人未告知，上诉人交完全部房款要求收房时，报警后才知道租期到2019年6月30日。李享莲发表质证意见称：对证据一真实性没有异议，对证明问题有异议，与本案没有关联性。对证据二真实性无法考证，内容看是上诉人为达到占房让我方搬走目的同我方的通话，通话时双方协商过程，不能证明上诉人没有过错，也不能证明我方有过错。史丽华、卞铁峰发表质证意见称：上述证据与我方无关，卖房时上诉人知道房屋出租。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。另查明，本院二审中通过上诉人手机当庭播放了2019年1月11日至1月19日上诉人与被上诉人李享莲之间的微信语音内容，根据该内容2019年1月11日李享莲报警系上诉人与被上诉人李享莲为向被上诉人史丽华索要退还租金及违约金而事先沟通好的。各方当事人对微信内容的真实性没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。即房屋买受人应受原租赁合同的约束，不得任意解除租赁合同。本案中，韩丽静购买涉案房屋，不应损害承租人李享莲对案涉房屋的使用权。由于韩丽静要求李享莲腾房致使李享莲在租期内不能对房屋正常使用，一审法院判令韩丽静承担违约责任并返还李享莲部分租金及押金，具有事实与法律依据，本院予以维持。上诉人提出遵循合同相对性应由卞铁峰、史丽华承担责任的上诉主张不能成立。关于违约金的金额问题，根据李享莲与韩丽静的微信记录等证据，李享莲与韩丽静为达到要求史丽华退还租金及违约金的目的进行串通。本院认为，韩丽静作为房屋买受人，在购房过程中对房屋进行过现场查看，其应当知晓房屋的出租状态。如果其认为购房过程中，中介和原房主史丽华并未如实告知房屋租赁情况，导致其合法权利受到损害，应当通过房屋买卖合同关系向中介和原房主史丽华主张相关权利，而不应采取与承租人李享莲串通虚构纠纷报警等方式解决上述纠纷。承租人李享莲在这一过程中积极配合，后又与韩丽静产生矛盾，其自身也存在一定的过错。因此，本院对违约金的金额予以调整。本案中李享莲主张其于2019年1月底搬走，而韩丽静自认李享莲搬离时间为2019年4月底，本院酌定韩丽静承担违约金的金额为该期间李享莲的租金损失4800元（1600元/月×3个月）的50%，即2400元。综上所述，上诉人韩丽静的上诉请求部分成立，本院对其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初5382号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初5382号民事判决第五项；三、变更沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初5382号民事判决第四项为“韩丽静于本判决生效后10日内给付李享莲违约金2400元”；四、驳回李享莲的其他诉讼请求；五、驳回韩丽静的其他上诉请求。一审案件受理费305元，减半收取后为152.50元，由韩丽静负担127.50元，李享莲负担25元。二审案件受理费305元，由韩丽静负担255元，李享莲负担50元。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  杨帆审判员  单立二〇一九年十一月二十二日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；