广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0111执异138号 案外人：广州市花都南华房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街工业大道18号之一。 法定代表人：梁炳南，董事长。 委托代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。 申请执行人：中国银行股份有限公司广州白云支行，住所地广州市白云区云城西路882号101房、201房。 负责人：强昕,行长。 委托代理人：莫岩，广东诺臣律师事务所律师。 委托代理人：黄琼华，广东诺臣律师事务所律师。 被执行人：徐强，男，1980年5月30日出生，汉族，住福建省连江县。 被执行人：柯燕华，女，1984年11月4日出生，汉族，住福建省连江县。 在本院执行申请执行人中国银行股份有限公司广州白云支行（以下简称中行白云支行）与被执行人徐强、柯燕华借款合同纠纷一案中，案外人广州市花都南华房地产开发有限公司（以下简称南华公司）对本院查封的位于广州市花都区XXX路XXX房的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了公开听证。案外人南华公司的委托代理人王启星，申请执行人中行白云支行的委托代理人莫岩等到庭参加了听证；被执行人徐强、柯燕华经本院合法传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人南华公司称，关于中行白云支行诉徐强、柯燕华借款合同纠纷一案，法院已作出判决；2016年9月5日，法院依中行白云支行的申请，作出（2016）粤0111执4527号执行裁定，查封预告登记在徐强名下的位于广州市花都区XXX号XXX房房屋。另，2016年10月11日，就南华公司诉徐强商品房预售合同纠纷一案，广州市花都区人民法院作出了（2016）粤0114民初9738号民事判决，判决解除南华公司与徐强于2012年10月12日签订的《广州市商品房买卖合同〔预售〕》（编号为2XXXX9），判令徐强自该判决发生法律效力之日起10日内协助南华公司办理注销涉案房产买卖合同网上备案的所有手续；案件执行期间，广州市花都区人民法院于2017年7月28日作出（2017）粤0114执3168号执行裁定，裁定徐强协助办理解除涉案房产的买卖合同、裁定徐强协助办理注销涉案房产买卖合同网上备案的所有手续，但广州市花都区人民法院在执行过程中发现，中行白云支行已申请强制执行，查封了原属于案外人南华公司的房产。案外人南华公司认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同（即无法足额支付房款）并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，而涉案房屋的买卖合同中也约定了案外人南华公司承担还贷保证责任后，有权在保证范围内追偿以及单方面解除合同这一解约条款；因徐强存在欠供的违约行为，导致案外人南华公司已承担了保证责任，替徐强向广州农村商业银行股份有限公司花都支行偿还银行贷款730039.79元，而在南华公司承担还贷保证责任后，南华公司获取该房产对价的合同目的亦落空，因此案外人南华公司是有权单方面解除合同的；在上述解除合同的条件成就时，案外人南华公司已通过法律诉讼途径将徐强诉至法院，花都区人民法院也判决准予解除涉案房屋的买卖合同，至于房产上存在的预查封措施，是不影响商品房买卖合同解除权行使的。另外，预查封的申请执行人系因债权债务关系及房产上存在预告登记状态而申请对房产进行预查封，预查封的目的是为了最终实现其一般债权利益，对于预查封房屋所得价款并不具有优先受偿权，而商品房买卖合同解除后，合同双方权利义务终止，预告登记失效，最终会引发的是基于物权产生的恢复原状的法律后果；由此，基于一般债权产生的预查封不能对抗合同解除后基于物权而产生的注销预告登记的效力。因此，案外人南华公司现请求法院解除对位于广州市花都区XXX路XXX房的查封措施。 申请执行人称，首先，涉案房屋是2015年1月15日被查封的，也就是说涉案房屋是在（2016）粤0114民初9738号民事判决作出之前被查封的，因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，案外人南华公司现依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书，在金钱债权执行中提出排除执行异议，人民法院不应给予支持，依法应驳回其异议申请。其次，根据商品房预售合同第13条以及第21条的规定，案外人南华公司应当在2014年12月31日前将涉案房屋交付给徐强，并且在交楼起的210日内办理产权登记，由此，案外人南华公司应当对其逾期办理产权登记承担相应的后果，即承担保证责任的后果是由其逾期办理产权登记所导致的。再次，在徐强出现逾期还款后，广州农村商业银行股份有限公司广州花都支行于2015年8月28日已经将案外人南华公司作为被告起诉至法院，此时案外人南华公司的解除权已经发生，南华公司就应当及时要求解除合同，但案外人南华公司却在2016年10月份才起诉徐强要求解除合同。最后，申请执行人申请查封的程序是合法的，当时是根据房管部门的查册表的公示，将位于徐强名下的涉案房屋进行查封，且在查封前房屋并没有办理产权转移或者是合同备案注销手续，故申请执行人是有权继续查封的。综上，人民法院应当依法驳回案外人南华公司的异议申请。 被执行人徐强述称，无述称。 被执行人柯燕华述称，无述称。 本院查明，关于中行白云支行与徐强、柯燕华借款合同纠纷一案，本院于2015年5月5日以（2015）穗云法民二初字第1046号立案受理。该案审理过程中，中行白云支行向本院提出财产保全申请，本院经审查后于2015年5月7日作出（2015）穗云法民二初字第1046号民事裁定，裁定冻结徐强、柯燕华银行存款196111.42元或查封其等值财产；2015年5月15日，本院以（2015）穗云法民二初字第1046号民事裁定首轮查封了徐强名下位于广州市花都区XXX路XXX房的房屋。2016年2月2日，本院作出（2015）穗云法民二初字第1046号民事判决，判决：一、确认中行白云支行与徐强签订的《中银信用卡购车分期付款借款合同》（编号2013年JBYQF字26号）于2015年12月19日解除；二、徐强、柯燕华于判决生效之日起五日内，偿还中行白云支行借款本金156660元及自2015年1月23日起的利息及滞纳金（从2015年1月23日起按照合同约定计算至2015年12月18日；从2015年12月19日起按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日）；三、徐强、柯燕华于判决生效之日起五日内，清偿中行白云支行手续费18799.2元；四、徐强不履行第一项判决时，中行白云支行对处理徐强名下车牌号为粤Ａ×××××，发动机号为2GXXX50，车牌识别代码/车架号为JXXX97的雷克萨斯小型轿车所得价款享有优先受偿权；五、驳回中行白云支行的其他诉讼请求。由于徐强、柯燕华在上述民事判决生效后没有履行义务，中行白云支行遂于2016年5月31日向本院申请强制执行，本院以（2016）粤0111执4527号立案执行（执行标的177378.2元、执行费2561元）。执行过程中，本院继续查封被执行人徐强名下位于广州市花都区XXX路XXX房的房屋。 经查，涉案位于广州市花都区XXX路XXX房（即位于广州市花都区XXX房）的房产开发企业为“广州市花都南华房地产开发有限公司”；房屋状态为预售，合同状态为预告，确权状态为已确权，登记日期为2015年7月6日；合同编号为20XXX59，权利人为徐强，占有份额为单独所有；房屋的协执状态为查封；该房屋抵押状态为合同抵押，他项权利人为广州农村商业银行股份有限公司花都支行，权利价值1037748元，登记日期为2013年2月27日。 另查，2016年10月11日，广州市花都区人民法院受理了南华公司就《广州市商品房买卖合同〔预售〕》（合同编号：20XXX59，合同标的为位于广州市花都区XXX〔XX栋〕XXX房〔即广州市花都区XXX路XXX房〕）与徐强的商品房预售合同纠纷一案（案号：〔2016〕粤0114民初9738号）；2017年3月7日，广州市花都区人民法院对该案作出（2016）粤0114民初9738号民事判决，判令：一、解除南华公司与徐强于2012年10月12日签订编号为20XXX59的《广州市商品房买卖合同〔预售〕》；二、徐强自判决发生法律效力之日起十日内协助南华公司办理注销编号为20XXX59的《广州市商品房买卖合同〔预售〕》网上备案的所有手续；三、徐强自判决发生法律效力之日起十日内向南华公司支付10039.79元；四、徐强自判决发生法律效力之日起十日内向南华公司支付执行费20456元；五、徐强自判决发生法律效力之日起十日内向南华公司支付利息（利息以30495.79元为基数，自2016年10月11日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清之日止）；六、徐强自判决发生法律效力之日起十日内向南华公司支付违约金207549.6元；七、驳回南华公司的其他诉讼请求等。现上述（2016）粤0114民初9738号民事判决已在广州市花都区人民法院立案执行，执行案号为（2017）粤0114执3168号。 本院认为，南华公司主张其对本院查封位于广州市花都区XXX路XXX房的房产享有实体权利而提出排除执行异议，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人南华公司对已登记的不动产的异议，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人。因涉案房产已预告登记在被执行人徐强名下，故本院据此认定其系涉案房产的权利人并查封其名下该房产于法有据，并无不当。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。本案中，案外人南华公司认为广州市花都区人民法院已于2017年3月7日作出（2016）粤0114民初9738号民事判决，判令解除南华公司与徐强于2012年10月12日签订编号为20XXX59的《广州市商品房买卖合同〔预售〕》，并据此以徐强并未取得涉案房屋所有权也依法不享有涉案房屋的物权期待权，南华公司才是涉案房屋的唯一合法产权人为由，提出排除执行的异议申请；但由于本院实际已在2015年5月15日以（2015）穗云法民二初字第1046号民事裁定首轮查封了徐强名下位于广州市花都区XXX路XXX房房产，即在（2016）粤0114民初9738号民事判决作出前近两年，涉案位于广州市花都区XXX路XXX房就已被本院依法查封，且对该房屋的查封状态多年来持续至今（甚至在〔2016〕粤0114民初9738号商品房预售合同纠纷案的立案及处理期间，涉案房屋仍处于被本院查封的状态）；因此，案外人南华公司现依据本院查封涉案房产之后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十六条第二款之规定，裁定如下： 驳回广州市花都南华房地产开发有限公司的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  刘晓峰 人民陪审员  王 娜 人民陪审员  梁浩广 二〇一九年十一月二十一日 书 记 员  罗颖欣