贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0521民初5814号 原告：贵州泰丰物业管理有限公司，住所地：贵州省大方县大方镇迎宾大道佳鑫商业广场内。统一社会信用代码：915205210630786736。 法定代表人：伍剑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈经明，该公司员工。 被告：郑梅，女，1984年7月21日出生，汉族，户籍地：贵州省大方县，现住大方县。 委托诉讼代理人：唐维朝（郑梅丈夫），男，1985年3月2日出生，汉族，户籍地：贵州省大方县，现住大方县。 原告贵州泰丰物业管理有限公司（以下简称泰丰物业公司）与被告郑梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序于2019年11月20日与原告泰丰物业公司诉张光学物业服务合同纠纷案合并公开开庭进行审理，原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泰丰物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业服务费2576.00元；二、判令被告支付从起诉之日起按照中国人民银行贷款利率上浮50%的违约金（原告在庭审中自愿放弃此项诉讼请求）；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告于2015年9月18日与原告签订《前期物业服务协议》，约定了物业服务费和公摊费用标准，双方的权利义务与违约责任等。被告是佳鑫小区A6栋2单元1402号住户，其享受了原告提供的物业管理服务，理应缴纳物业管理费，但被告无故拖延缴纳2017年8月28日至2019年9月28日期间的物业管理服务费2576.00元。在原告多次催收的情况下，仍未交纳，特诉请人民法院依法判决。 被告郑梅辩称，原告服务不达标，还来收取物业费，业主心里不舒服。主要是电梯经常坏掉，卫生也很差，在上个月停车场装修垃圾堆放了大概一个月没有清理，每月经常停水3-5次，停车费250元一月过高，堪比贵阳市，我车辆被划，去原告公司找他们也没有处理，说监控系统是坏的，小区屋顶乱搭乱建，到现在也没有处理，房开公司的老总也在搭建，物业费也没有按照实际面积收取，原告公司说阳台外围做防水，直到现在还没有做，交了钱也没有依据，一楼下水道破裂也要喊楼上的住户一起出钱修理，到现在不知共用维修基金是否动用，如果动用有哪些住户签字，小区在成立业主委员会之前原告要起到监管作用，从入住到现在说成立业主委员会都没有下文，具体原因是什么，原告到底起到作用没有，业主也很希望成立业主委员会。房屋实际面积是103.04平方米，原告按105.68平方米收取2年的物业费，多收的物业费应在所欠物业费中扣除。 经审理，本院确认如下事实：被告购买贵州佳鑫国际商业广场小区A6-2-1402号房屋入住后，按105.68平方米，每月每平方米1.00元的标准向被告交纳了2017年8月28日之前两年的物业管理费，而被告所购房屋实际面积为103.04平方米。后因原告在物业服务过程中服务存在不到位的情况，被告未再交纳物业管理服务费，原告遂诉来本院。庭审中，被告同意原告多收取的物业服务费在所欠物业费中扣除。 上述事实有原、被告的陈述及原、被告提交的照片在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告提交的《前期物业服务协议》不是被告签订，但被告是大方县佳鑫小区A6-2-1402号房屋的业主，而原告是该小区的物业服务企业，被告在入住后也向原告交纳了两年的物业服务费，故双方之间存在事实上的物业服务合同关系。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：”第（五）项“按时交纳物业服务费”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求具有事实依据和法律依据，本院予以支持。被告所购房屋面积为103.04平方米，从2017年8月28日至2019年9月28日共计25个月，被告应交纳物业服务费2576.00元（103.04㎡×1元/㎡/月×25个月）。原告在物业服务过程中存在服务不到位的情况，故本院对被告应交纳的物业服务费酌情扣减10%，为2318.40元。被告房屋实际面积为103.04平方米，而原告按105.68平方米收取被告两年的物业服务费，多收了2.64平方米的物业服务费63.36元，被告对原告多收取的物业服务费同意在所欠物业费中扣除，故被告现在应向原告交纳的物业服务费为2255.04元。 综上，依照《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下： 一、被告郑梅于本判决生效后十日内向原告贵州泰丰物业管理有限公司支付2017年8月28日至2019年8月28日期间的物业服务费2255.04元； 二、驳回原告贵州泰丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告郑梅负担。 本判决送达后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务的，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  胡桂海 二〇一九年十一月二十一日                                                                        法官助理 先正才                                                                          书记员 王廷 贵州省大方县人民法院 执行告知书 人民法院发生法律效力的判决书、裁定书、调解书确定的义务，义务人必须按照规定的期限自觉履行。若不按规定履行，当事人向法院申请强制执行，法院立案后，被执行人仍未按规定履行义务的，人民法院将按照《民事诉讼法》、《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》、《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》的规定，对被执行人采取如下措施： 一、将被执行人纳入失信被执行人名单，将失信被执行人名单信息录入全国法院失信被执行人名单库，并向社会公布；将失信被执行人名单信息向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人子以信用惩戒；将失信被执行人名单信息向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录；国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其所在单位和相关部门；国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 二、对纳入失信被执行人名单的被执行人采取限制消费措施。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：(一)乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；(二)在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；(三)购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；(四)租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；(五)购买非经营必需车辆；(六)旅游、度假；(七)子女就读高收费私立学校；(八)支付高额保费购买保险理财产品；(九)乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前述行为。因私消费以个人财产实施前述行为的，可以向本院提出申请。被限制消费的被执行人因生活或者经营必需而进行前述禁止的消费活动的，应当向本院提出申请，获批准后方可进行。 三、被执行人若违反限制消费令进行消费，经查证属实的，人民法院将予以拘留、罚款； 四、构成拒不执行人民法院判决裁定罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。