甘肃省高级人民法院民事判决书（2019）甘民终684号上诉人(原审被告)：赵继生，男，1963年2月28日出生，汉族，住甘肃省天水市，住甘肃省天水市。委托诉讼代理人：李建涛，天水忠信律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：天水羲皇故里大酒店有限公司，住所地甘肃省天水市秦州区民主东路78号。法定代表人：黄洪华，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐云龙，甘肃通融律师事务所律师。原审被告：赵鹏飞，男，1988年2月18日出生，汉族，住甘肃省天水市，住甘肃省天水市。上诉人赵继生因与被上诉人天水羲皇故里大酒店有限公司（以下简称羲皇故里酒店）、原审被告赵鹏飞建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服甘肃省天水市中级人民法院（2018）甘05民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵继生委托诉讼代理人李建涛、被上诉人羲皇故里酒店的法定代表人黄洪华及委托诉讼代理人唐云龙到庭参加诉讼。原审被告赵鹏飞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵继生上诉请求：依法改判驳回羲皇故里酒店诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，判处不当。1.赵继生与羲皇故里酒店于2014年6月5日签订国有建设用地使用权转让合同，约定将位于民主东路78号的天国用（2006）第155号国有建设用地使用权转让给赵继生，转让价款为430万元。2014年7月3日，双方又签订了补充协议，约定该土地上的建筑物430㎡和钢构房随土地归赵继生所有。上述合同签订后，赵继生共计付款420万元。在此期间，约定的钢构房屋羲皇故里酒店一直未交付，且该房仍由其控制使用。故羲皇故里酒店未完全履行交付义务。2.2015年10月20日，赵继生为开发使用涉案土地，与天水市第二建筑工程有限公司签订了工程承包合同，欲在涉案土地上修建共和巷仿古商业铺面工程。该项目经天水市规划局公示后，王中华、项光同以甘肃金昱房地产开发有限公司名义向规划局及相关部门反应，骚扰及阻挠建设手续。此后，王中华、项光同以要求确认赵继生与羲皇故里酒店之间的土地使用权转让合同无效为由起诉，自该二人阻挠开发及提起诉讼共计消耗四年时间，该期间赵继生无法开发使用土地，造成了无法估量的损失。羲皇故里酒店应该就此承担该损失。3.羲皇故里酒店未提供土地买卖发票。另外，按照羲皇故里酒店法定代表人黄洪华个人要求，将上述土地款支付给其妻子潘静，未按合同将款项支付给酒店，致使赵继生无法放心地再支付款项，且黄洪华在此期间还因犯刑事犯罪被依法羁押，致使赵继生无法协商处理此事，基于上述原因才迟迟未支付剩余款项。二、一审法院适用法律不当。一审法院在羲皇故里酒店交付土地无法使用情况下判决由赵继生承担违约金不合理，且违约金按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》判处显然不当。该司法解释应专属用于民间借贷案件使用，本案为建设用地使用权转让合同，与民间借贷纠纷属于不同法律关系，一审法院适用法律错误。综上，因羲皇故里酒店交付的土地一直无法使用，且未按合同约定完全履行交付义务，赵继生不支付剩余款项有合理合法的理由，一审法院判处不当，请求二审法院查明案件事实重新处理。羲皇故里酒店辩称，1.赵继生的上诉理由不能成立。首先，双方签订合同约定了转让土地及地上附着物，其已经接收了上述土地及附着物，并且进行了利用。其次，第三人阻挠土地开发已经过法定程序予以处理，相关法律文书也已经确定，即使有损失赵继生也应该向第三人主张。再次，相关税费应该由赵继生缴纳，目前为止，对方没有提供任何信息，我们也不会开票。最后，赵继生没有在有关第三人的法律关系中提出抗辩，其在案涉土地变更使用权之后已经开始利用土地，进行贷款并以此牟利，羲皇故里酒店没有任何过错。2.双方合同约定的违约金标准的每日千分之三，羲皇故里在起诉时主动调整了违约金数额，该数额不违反法律规定。羲皇故里酒店向一审法院起诉请求：1.判令赵继生、赵鹏飞向羲皇故里酒店支付剩余购地款450万元；2.判令赵继生、赵鹏飞支付2019年5月2日之前的违约金577万元，及截止购地款付清之日止的违约金（参照民间借贷年利率24%分段计算）；3.本案诉讼费由对方承担。一审法院认定事实：2014年6月5日，羲皇故里酒店（甲方）与赵继生（乙方）签订《国有建设用地使用权转让合同》，该合同约定原告将位于××区位于××区的天国用（2006）第秦155号国有建设土地使用权转让给被告赵继生，主要内容有：1.国有土地使用权面积1106平方米，土地规划用途为商业，土地使用期限40年，土地现状为二层临建；2.转让价格为430万元；3.支付方式为签订合同之日，乙方应支付定金100万元给甲方，所付定金转入第二期付款数额；合同生效之日起三个工作日内，乙方应支付转让价款总额50%给甲方，作为第一期付款数额；在乙方获取国有土地使用证书之日，乙方应向甲方支付转让价款50%，作为第二期付款数额；4.乙方迟延支付转让价款，应按迟延应付额每日3‰支付违约金给甲方，逾期30个工作日，甲方有权解除协议，乙方应按本合同总价款的30%赔偿甲方经济损失。2014年7月3日，羲皇故里酒店与赵继生签订《土地转让补充合同》，主要内容为：天秦国土字155号土地，该土地总价款为850万元，为了减少过户费用，提供给土地部门办理过户合同金额为430万元，剩余420万元以现金支付。为了双方共同利益、互相守信，特商议付款办法，1.2014年7月8日受让方给出让方支付200万元，剩余650万元在该土地使用权过户到受让方后即付320万元，十日内付清余款330万元。如受让方不按该约定付款，视为受让方违约，受让方自愿解除该转让合同，解除土地部门的过户手续，把土地归还给出让人，一切责任由受让人承担；2.该土地上的建筑物430平方米和钢结构房随土地归受让人所有；3.裙楼南侧至围墙的空地作为后院通道，不能作为其他之用。上述合同签订后，赵继生分别于2014年7月8日付款50万元、2015年12月22日付款150万元、2016年1月13日付款50万元、2016年1月26日付款100万元、2016年2月3日付款50万元。羲皇故里酒店于2015年1月8日将涉案土地过户到了赵继生名下。一审法院认为，案件争议焦点为：1.双方签订的《土地转让补充合同》的主体是谁，该合同是否有效；2.合同双方是否全面履行了合同义务，哪一方存在违约，是否应当计算违约金，如何计算；3.赵鹏飞是否是本案适格主体。关于第一个焦点，涉案《国有建设用地使用权转让合同》合法有效，双方认可；《土地转让补充合同》亦系羲皇故里酒店与赵继生签订，故该合同主体为羲皇故里酒店及赵继生；该合同有羲皇故里酒店的公司印章及法定代表人黄洪华的签字，亦有赵继生本人签字确认，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，应当认定有效。赵继生辩称该合同为无效合同，但未举证证明，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，赵继生承担举证不能的不利后果，故涉案土地转让补充合同合法有效。关于第二个焦点，首先，羲皇故里酒店已于2015年1月8日将涉案土地过户到赵继生名下，庭审中查明，赵继生将涉案土地对外抵押，可以推定羲皇故里酒店已将涉案土地及地上附属物全部交付给赵继生，全面履行了合同义务。赵继生辩称对方未向其交付涉案土地的附属物，却未举证证明，该答辩意见不能成立，一审法院不予支持。其次，依据土地转让补充合同约定，赵继生应在2015年1月18日之前向羲皇故里酒店付清850万元，赵继生截至目前已付400万元，尚欠450万元，故赵继生构成违约。再次，双方签订的国有建设用地使用权转让合同与土地转让补充合同形式上为两个合同，实质上是相同主体针对同一转让标的作出的约定；国有建设用地使用权转让合同对违约责任进行了约定，因约定违约金过高，现羲皇故里酒店主张按照年利率24%计算违约金，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，一审法院依法予以支持。关于第三个焦点，首先，依据合同相对性原则，赵鹏飞不是本案合同主体，案件与赵鹏飞无关；其次，羲皇故里酒店诉称赵继生与赵鹏飞恶意串通，转移资产，但其提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的不利后果，赵鹏飞不是本案适格主体，故一审法院对羲皇故里酒店主张赵鹏飞对涉案购地款及违约金承担连带责任的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、赵继生于判决生效后十日内给付羲皇故里酒店购地款450万元，及自2015年1月19日起至款项付清之日止的利息，按年利率24%计算；二、驳回羲皇故里酒店的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83420元，由赵继生负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵继生提交了六组证据：第一组证据为陇南市中级人民法院行政裁定书一份，甘肃金昱房地产开发有限公司文件一份，天水水木嘉源实业有限公司文件一份，证明是羲皇故里酒店股东对土地使用权及出让事宜存在纠纷，几位股东阻挠建设；第二组证据为《建设工程施工合同》一份、工程款收据一份、工资表一份、发票一份，证明赵继生因无法对涉案土地进行建设，造成利益损失；第三组证据天水市规划局关于拆除违建的通知一份、行政处罚告知书、行政处罚决定缴款书一份、交款票据一份，证明土地转让合同中的《土地转让补充合同》中所说的钢结构房被规划局予以强拆，并未交付，后期赵继生自己办理了手续修建了临时建筑。第四组证据为解除合同通知书一份，证明因无法对涉案土地施工，赵继生书面要求解除合同；第五组证据为六张照片，证明羲皇故里酒店未将430㎡建筑物交付。第六组证据税票一张，证明赵继生缴纳契税、印花税共139903.5元，羲皇故里酒店法定代表人黄洪华承诺承担税款但实际并没有承担。羲皇故里酒店质证认为，赵继生提交的所有证据都不是新证据，对法律文书类证据真实性没有异议，对第四组证据合法性有异议，对所有证据证明目的不予认可，且均与本案没有关联性。本院认为，赵继生提交的第一组、第二组、第五组、第六组证据与本案争议事实无关，不予采纳；第三组证据只能证明案涉标的中所包含的彩钢房，因超出规划许可被要求拆除违章部分，不能证明该彩钢房被执法部门全部拆除导致不能交付的事实；第四组证据系赵继生单方提交的解除合同，没有送达对方的相关证据，对其证明目的不予认可。二审查明事实与一审法院查明事实相同，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一审法院判决赵继生支付羲皇故里酒店土地使用权转让款450万元并按照24%年利率支付利息是否适当。关于该焦点问题，赵继生主张羲皇故里酒店未交付《补充协议》中430㎡的建筑物，部分建筑物不能使用，不支付剩余款项是行使合法的抗辩权，且因该酒店隐瞒真相，导致其内部股东对土地出让事宜发生诉讼，使其不能按照最初目的开发土地产生巨大损失，不应当继续支付款项也不承担违约责任。羲皇故里酒店主张双方签订的合同及《补充协议》有效，赵继生应当支付剩余款项，且地上建筑物先是与赵继生的儿子赵鹏飞签订了租赁合同，之后再转让给赵继生，不存在未交付问题。本院认为，羲皇故里酒店与赵继生签订的《国有建设用地使用权转让合同》及《土地转让补充合同》是双方真实意思表示，合法有效，各方均应当按照合同约定履行各自责任。根据《土地转让补充合同》中第一条“2014年7月8日受让方给出让方支付200万元，剩余650万元在该土地使用权过户到受让方后即付320万元，十日内付清余款330万元”的约定，赵继生应当在2015年1月8日办理土地所有权变更手续后10日内将剩余付款义务履行完毕。双方签订的两份案涉合同中均无“建筑物不能交付可以免除付款责任”的约定或限制条件，赵继生以未交付部分建筑物理由抗辩不支付剩余土地使用权转让费用缺乏合同依据。另，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条第一款规定：“以建筑物抵押的，该建筑占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”。赵继生在办理案涉土地使用权证后，将该宗土地使用权进行了抵押贷款，应当视为羲皇故里酒店将土地上的建筑物即本案所称的430㎡的建筑物及彩钢房一并移交赵继生占有，其所称未予交付的事实不成立。羲皇故里酒店已交付了案涉建筑物，即使存在赵继生所称不能完全使用的情形，其作为土地合法使用权人亦有权向相关人员主张权利或排除妨害，但根据赵继生一、二审提交的证据，其亦无提出相关主张，故赵继生上诉理由不成立，其应当按照合同约定继续履行450万元付款义务，一审法院的该项判决认定事实清楚，适用法律正确。赵继生未在合同约定的期限内支付剩余的土地使用权转让款450万元，其行为已构成违约，应当承担违约责任。根据双方签订的案涉《国有建设用地使用权转让合同》第九条“违约责任”条款“乙方迟延支付转让价款，应按迟延应付额每日3‰支付给甲方”的约定，双方合同约定的违约金计算标准为每日3‰，即年利率36%。现羲皇故里酒店在诉讼中提出按照年利率24%的标准计算违约金，并未违反双方合同约定的违约金标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。赵继生在上诉中虽主张其不应当承担违约金，未明确提出违约金过高的要求，但其主张一审法院适用法律不当既已包含了违约金计算标准较高的问题，其应当举证证明羲皇故里酒店提出的违约金计算标准过分高于未完全履行付款义务所造成的损失，但在一、二审中，赵继生均未提交证据予以证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，赵继生应当承当举证不能的后果。一审法院依据双方签订的《国有建设用地使用权转让合同》中关于违约金的约定，以羲皇故里酒店自愿下调的违约金标准酌定计算违约金并无明显不当，赵继生的该项上诉请求不成立，一审法院判决正确，本院予以确认。综上所述，赵继生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费83420元，由赵继生负担。本判决为终审判决。审判长 刘建军审判员 马巧玲审判员 周珺娜 二Ｏ一九年十一月十四日书记员 陆英杰