河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初14660号原告殷魁伟，男,1968年12月2日出生,汉族,住郑州市金水区。委托代理人陈传震，河南千业律师事务所律师。被告郑州怡商置业有限公司，住郑州市郑东新区CBD内环世贸大厦17层。法定代表人王东霞，总经理。委托代理人袁贵保，河南厚业律师事务所律师。原告殷魁伟诉被告郑州怡商置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈传震，被告委托代理人袁贵保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年12月15日，原、被告签订商品房买卖合同，并在郑州市住房保障和房地产管理局备案。合同签订后，原告依约支付购房款及按揭贷款，被告开具发票，因被告迟延办理产权登记，原告向法院提起诉讼要求被告承担违约责任。被告出售房屋时向原告提供《基金说明书》第三条载明：基金规模1.5亿元；第六条载明：每年按一定比例补贴业主应缴纳的物业管理费用，补贴入住业主已发生的水、电、气、暖等费用。被告于2016年6月30日交房时向业主提供的《业主手册》即《郑州怡商花园式商务会馆温馨提示》第一条约定：郑州怡商置业有限公司根据郑州怡商花园式商务会馆《基金说明书》的约定：“收益的70%用于物业品质维护”，项目交付后采取业主先预缴后补贴的方式；第二条约定：热力收费标准0.22元/平方米，以上收费标准随着有关部门的调整而调整。被告以原告起诉为由拒不发放2016年7月1日至2018年6月30日的基金补贴，并于2017年9月11日单方张贴《物业品质维护基金设立与管理试行办法》规定，将与园区物业或开发商有诉讼争议的业主排除在基金收益服务对象之外，并将诉讼业主的索赔冲减基金份额规模。同时被告在征收暖气费时针对未起诉业主以每日0.19元/立方米的标准计算，针对起诉业主以每日0.52元/立方米的标准计算。关于基金补贴，被告已经以履行行为确认了合同的成立及效力，同时迟延办证与享受基金补贴、暖气费标准系不同法律关系，被告承担责任系其自身违约导致，将起诉业主与未起诉业主区别对待的做法不具有事实与法律依据。综上所述，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告支付原告2017年7月1日至2018年6月30日物业品质维护基金补贴6179.53元，并继续履行2018年6月30日之后发放基金补贴费用的义务；2、被告返还原告多交纳的暖气费6273.59元（以后的暖气计费标准与未起诉业主的采暖用热计费标准等同）；3、被告继续履行《业主手册》与《基金说明书》约定的其它义务；4、本案的诉讼费、保全费用由被告承担。被告辩称：1、被告没有向原告提供《基金说明书》和《业主手册》资料；2、被告怡商公司没有向原告支付本案物业品质维护基金补贴的义务，关于补贴原被告之间不存在合同关系。原告不是郑州怡商花园式商务会馆物业品质维护基金的适格收益人，已不具有领取物业品质维护基金的主体资格。原告的主张无事实和法律依据；3、关于〈物业品质维护基金〉是被告单方的赠与服务行为，此和原告间根本不存在任何的合同关系，该基金是被告企业从自己经营的利润中拿出部分利润款作为基金本金，进行专业运作，有关收益赠予业主的行为,目的是为了维护园区物业品质；4、被告怡商公司没有多收原告暖气费6273.59元的事实，被告不存在向原告退费的情形，原告主张于法无据；5、被告2018年预交的暖气费经实算还不够，需补交，被告保留向原告追要暖气费不够部分款项的诉权。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年12月15日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于郑州市郑东××、××外××北××、××号商品房，房屋总价款分别为460353、3310523元。房屋交付期限为2015年6月30日前。被告应当在2015年8月31日（商品房交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局备案。如被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。原告于2014年12月15日、2015年1月15日向被告分别支付房款共计460353、3310523元，并由被告出具销售不动产统一发票。《郑州怡商花园式商务会馆永续行物业品质维护基金说明书》载明：郑州怡商花园式商务会馆区位品质尊贵、产品品质尊贵、客户品质尊贵，为确保该项目投入使用后三大品质尊贵属性的永久性持续，特设立郑州怡商花园式商务会馆永续行物业品质维护基金。该基金设立主体为被告；基金来源为从项目营销推广费中提取；基金规模1.5亿元；受益人为郑州怡商花园式商务会馆业主（临街商铺业主除外）。该基金由被告委托专业金融机构运作，基金收益的10%捐赠该监管部门；收益的20%进入基金再积累；收益的70%用于物业品质维护，包括每年按一定比例补贴业主应交的物业管理费，每年按一定比例补贴入住业主已发生的水、电、气、暖等费用，设立业主装修及时补贴，如补贴装修垃圾清运费等。郑州怡商花园式商务会馆交付物品清单显示，12#楼2单元601室原告领取包括业主手册等资料及钥匙。郑州怡商花园式会馆业主温馨提示第一条载明：郑州怡商置业有限公司根据郑州怡商花园式商务会馆《永续性物业服务品质维护基金说明书》的约定“收益70%用于物业品质维护”，项目交付后业主采取先预缴后补贴的方式；基金将在交付之后由被告开始筹备运作，筹备期不超过三个月，收益部分主要用于物业费、水电暖、文化建设的补贴，正式运作一年有收益之后即可回报业主。第二条费用收缴标准载明：1、物业服务费：商业4元/平方米/月；办公3.5元/平方米/月；2、地下停车场服务费：60元/车位/月；…5、热力：考虑项目的特殊性，由物业服务中心按照业主房屋的实际使用面积代收暖气费用，收费标准：0.22元/平方米；以上标准随着有关部门的调整而调整。2019年7月20日，郑州怡商花园式商务会馆物业服务公司绿城物业服务集团有限公司河南分公司出具有关12-2-601业主缴纳房产相关的物业费、电费记录载明：2015年6月份至2017年12月31日缴纳物业费共计29136元，2016年11月25日、2017年9月20日、2017年8月13日、2017年7月6日、2019年6月24日缴纳电费5304.76元。2015年7月1日至2016年6月30日退基金补贴显示，2016年9月2日向原告退其业主基金补贴4295.73元。被告于2017年9月11日公布的郑州怡商花园式商务会馆物业品质维护基金设立与管理试行办法，第四条载明：基金收益人及服务对象为园区业主，但与园区物业或开发商有诉讼争议的业主以及不接受园区管理的业主除外。以上案件事实由商品房买卖合同、发票、郑州怡商花园式商务会馆永续行物业品质维护基金说明书、交付物品清单、缴纳记录、退基金补贴、郑州怡商花园式商务会馆物业品质维护基金设立与管理试行办法及庭审笔录予以证明。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方事实请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点主要是《郑州怡商花园式商务会馆永续性物业服务品质维护基金说明书》及《郑州怡商花园式会馆业主温馨提示》即《业主手册》是否构成合同约定内容。原告与被告签订商品房买卖合同购买涉案房屋，被告交付房屋时向业主交付的物品清单中包含《业主手册》，其第一条载明“郑州怡商置业有限公司根据郑州怡商花园式商务会馆《永续性物业服务品质维护基金说明书》的约定‘收益70%用于物业品质维护’，项目交付后业主采取先预缴后补贴的方式”，该条款可以证明被告在交付房屋之前向购房者发放有《永续性物业服务品质维护基金说明书》资料，且该《基金说明书》宣传彩页有“手册所有图文仅供参考，不作为合同邀约，开发商保留最终解释权”的字样，可以认定该《基金说明书》系被告销售房产时的销售广告及宣传资料，该《基金说明书》对基金收益使用进行详细约定，并明确约定基金受益人为郑州怡商花园式商务会馆业主，且被告已经于2016年9月2日向原告退其2015年7月1日-2016年6月30日的基金补贴4295.73元，履行《基金说明书》约定的内容，故该《基金说明书》应当视为合同约定的内容，对本案原、被告双方均具有法律约束力，故被告应当按照《基金说明书》的约定向本案原告发放基金补贴。被告辩称其并未向业主发放该《基金说明书》，且原告不是郑州怡商花园式商务会馆物业品质维护基金的适格收益人。本院认为，该《基金说明书》与被告交房时交付资料中的《业主手册》第一条相互印证，足以证明该《基金说明书》系其销售房屋时向购房者（业主）发放的宣传资料，该向业主发放基金的宣传对购房人是否购买房屋有着重大的影响，应当视为要约，故对原告不是郑州怡商花园式商务会馆物业品质维护基金的适格收益人的辩称，本院不予支持。关于《郑州怡商花园式商务会馆物业品质维护基金设立与管理试行办法》第四条将与园区物业或开发商有诉讼争议的业主排除在享受基金补贴范围之外的约定，本院认为，《基金说明书》中明确约定基金受益人为郑州怡商花园式商务会馆业主（临街商铺业主除外），该约定清晰、明确，《郑州怡商花园式商务会馆物业品质维护基金设立与管理试行办法》第四条系对《基金说明书》约定内容的变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，该方案应当取得业主的同意，但本案所涉合同的相对方原告并不同意该第四条约定内容，故其双方应当按照《基金说明书》约定内容继续履行。关于原告主张被告支付2017年7月1日至2018年6月30日物业品质维护基金补贴6179.53元的诉讼请求，该诉求数额是原告根据高健行的房屋实际面积及补贴金额计算得出，该计算方式并无依据，且其双方对基金补贴如何计算并无明确约定，故原告应当承担举证不能的法律后果，对原告的该项主张，本院不予支持。关于原告主张被告返还多交纳的暖气费6273.59元的诉讼请求，《基金说明书》约定由物业服务中心代收暖气费用，收费标准为0.22元/平方米，并约定以上标准随着有关部门的调整而调整，据此无法确定暖气费用的收费标准，原告仅以该园区类似面积房屋的业主交费数额远低于自己为由主张被告返还多缴纳的费用依据不足，故对其该项主张，本院亦不予支持。原告可待搜集相关证据后另行主张，本院在此予以释明。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑州怡商置业有限公司应当继续履行《郑州怡商花园式商务会馆永续性物业服务品质维护基金说明书》及《郑州怡商花园式会馆业主温馨提示》即《业主手册》的约定内容；二、驳回原告殷魁伟的其他诉讼请求。案件受理费56元，由原告殷魁伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张花显二〇一九年十一月十二日书记员  李 浩