山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终2910号 上诉人（原审被告）：山东世纪金源置业有限公司。住所地：山东省淄博市张店区柳泉路77号院2号楼五层。统一社会信用代码：9137030376652504X。 法定代表人：朱清信，董事长。 委托诉讼代理人：陈红梅，山东建仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔翔，山东建仑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：巩晓霞，女，1986年8月5日出生，汉族，山东红象金服信息咨询有限公司会计，现住山东省淄博市张店区。公民身份代码：37032119860805062X。 上诉人山东世纪金源置业有限公司因与被上诉人巩晓霞商品房销售合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初2433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人山东世纪金源置业有限公司的委托诉讼代理人陈红梅、崔翔，被上诉人巩晓霞到庭参加法庭诉讼。本案现已审理终结。 山东世纪金源置业有限公司提起上诉请求：依法撤销原审判决，依法改判上诉人按照案涉商品房已付购房款的日万分之零点五承担自2016年4月2日至2016年9月7日期间的逾期办证违约金。事实与理由：一、在案涉商品房买卖合同中，双方对交房时间做了约定，为2014年6月30日之前；同时也对办证时间做了约定，为2015年6月30日前（商品房交付使用后360日内）。“（）”内内容应视为对双方作了商品房交付使用后360日内为买受人办理房屋产权证的特别说明。故案涉商品房办证期限应为2015年7月24日而非一审认定的2015年7月1日。二、上诉人在一审中提供了市国土局张店分局出具的《回复》，证明上诉人在实施不动产统一登记前已向房管部门提交了登记资料。根据双方商品房买卖合同约定，因政府原因造成违约，上诉人不承担责任。三、一审判决认定的违约金数额过高，请求二审法院予以调整。上诉人虽因种种原因致办证逾期，但近年来房价快速上涨，涨幅已超过购买时价格的50%以上，故未给被上诉人造成实际损失。且逾期办证行为相比逾期交房违约程度较轻，合同中约定的逾期交房的违约金为日万分之零点五。从公平原则出发，逾期办证违约金应参照上述条款约定的违约金比例计算。四、被上诉人于2019年4月2日提起诉讼，按照民法总则有关3年诉讼时效的规定，原告在2016年4月1日之前的违约金诉求已超过3年，不应受保护。 巩晓霞辩称，一，合同没有赋予上诉人对合同的解释权，上诉人关于使用括号里面的内容确定办证时间的主张，没有法律依据。二、《不动产登记暂行条例》由国务院2014年11月24日颁布，于2015年3月1日施行，迄今并未修改，不存在上诉人所说有新要求、新标准的情况，上诉人称是政府原因导致逾期办证不成立。在《说明》中，国土部门明确告知上诉人被拒绝登记的原因是“严重面积问题”。据被上诉人所知，该问题已涉及到规划违法，小区销售面积比竣工验收面积多了4600平方米，在处理完这个问题之前，上诉认不可能通过登记审查。其于2017年3月聘请测绘公司对测绘报告进行了数字修改，于3月20日提交报告，国土局不动产登记中心接收资料并正式受理。可以证实上诉人所称的政府原因是谎言。三、上诉人主张违约金过高要求调整也无依据。上诉人的逾期办证行为导致我方在户籍迁入、小孩入托上学、抵押贷款、房屋出租、出国签证方面都受到很大影响，并产生了直接经济损失。其应予赔偿。四、上诉人没有证据证明本案诉讼时效于2016年4月1日已经届满，上诉人从来没有公开表示拒绝履行办证赔偿义务，我作为“权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”诉讼时效的情形没有发生。我方此项民事权利受法律20年保护。 巩晓霞向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿办证违约金79567.26元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年3月3日，原告巩晓霞（作为买受人）与被告山东世纪金源置业有限公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告巩晓霞购买被告位于淄博潘成商贸购物广场1号楼2单元020605室房屋一套，建筑面积118.62平方米，每平米价格为6100.00元，总金额为723582.00元。其中合同第十五条约定：被告应当在2015年6月30日之前（商品房交付使用后360日内），为原告办理完毕房屋权属登记。2017年6月2日，原、被告双方又签订《协议书》一份，约定被告山东世纪金源置业有限公司退还原告所交的各项办证费，案涉房屋的不动产权证由原告自行申请办理，被告不再承担为原告办理商品房不动产权证的义务。被告于2017年6月5日完成案涉房屋的初始登记，房屋建筑面积为118.13平方米。2015年8月31日，被告向原告开具了案涉房屋发票，金额为720593.00元（记载建筑面积118.13平方米）。上述事实，有原告巩晓霞提供的《商品房买卖合同》、购房发票、不动产权证书与被告提供的《协议书》等证据及原、被告当庭陈述予以证实。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。合同第十五条约定被告应于2015年6月30日前为原告办理完毕房屋权属登记，被告应当按此约定期限为原告办理房屋权属登记，被告未按此约定履行，其自2015年7月1日开始即已处于违约状态，应当自此开始支付原告相应的违约金，因合同没有约定逾期办证违约金的具体计算方式，原告主张按照银行贷款利率4.41%上浮30%计算违约金，符合规定，予以支持。被告抗辩称应自其向原告实际交房时间计算办证期限的理由不能成立，不予采纳。虽然原、被告双方于2017年6月2日订立《协议书》约定由原告自行办理权属登记，但被告至2017年6月5日才为案涉房屋办理了初始登记，故原告要求将违约金计算至2017年6月5日符合客观情况及法律规定，亦予以支持。被告提供的“关于对山东世纪金源置业有限公司申请出具《情况说明》信访函的回复”证据不能证实其所主张逾期办证是由于地方政府的原因，故对其该项抗辩意见不予采纳。原告以其实际支付房款720593.00元作为基数计算违约金符合规定，对其所诉求的违约金金额79567.26元予以确认。关于被告提出的诉讼时效抗辩理由，原、被告双方在2017年6月2日就办证问题又重新签订《协议书》，因此本案存在诉讼时效中断的情形，因此被告抗辩所称的诉讼时效问题不能成立，对其该项抗辩理由不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：被告山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告巩晓霞逾期办证违约金79567.26元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1789.00元，由被告山东世纪金源置业有限公司负担。 二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人山东世纪金源置业有限公司提供如下证据：提交证据一、竣工验收备案表原件。欲证明上诉人在2016年6月1日已经具备竣工验收条件，具备了提交办证资料的。提交证据二，房屋所有权初始登记申请书原件。欲证明2016年8月20日，上诉人已经向原张店区房管部门提交了初始登记书。同时上述两份证据与上诉人在一审中提交的名为淄博市国土资源局张店分局出具的关于对山东世纪金源置业有限公司申请出具情况说明信访函的回复的证据相互印证证明，在不动产统一登记实施前，上诉人已经具备并提交了登记申请，到张店区房管部门，一审判决对因政府原因造成的逾期办证事实没有认定，因此，一审判决认定违约时间错误。提交证据三，山东省高级人民法院案件受理通知书复印件四份。欲证明上诉人与其他业主商品房买卖纠纷案件，已经向山东省高级人民法院申请再审，且已立案，再审结果可能影响到本案裁决结果。因此上诉人同时提交中止审理申请书，依法申请中止本案审理。第四是不属于证据，交由法院参考。三份同类案件判决书复印件作为参考，支持上诉人的上诉。被上诉人巩晓霞质证称：对证据一、二的真实性无异议，但是证据一、二与本案无关。证据三与本案案情不一致，与本案无关。 经本院审查，山东世纪金源公司提供的竣工验收备案资料载明其完成竣工验收备案系在2016年6月，房屋所有权初始登记申请书系在2016年8月22日，该两份证据不能证实其就案涉房屋在案涉《商品房买卖合同》约定的期间内履行了其为购房人办理权属登记的合同义务；中止审理申请及事由，属于本院依法审查的事项，不属于对本案诉争事实进行证明的证据范畴。三份民事判决书复印件中载明的购房人不是本案被上诉人，与本案事实无必然关联性。综上对世纪金源公司提供的证据在本案中的证明效力，不予采纳。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，双方当事人二审中争议的焦点问题为，一、案涉房屋逾期办证违约金的计算依据及标准问题；二、被上诉人巩晓霞提起本案诉讼是否超出诉讼时效。 关于焦点一。双方当事人在《商品房买卖合同》中对于交房时间及房屋权属登记时间进行了明确约定。合同中第十五条关于房屋登记的约定所确定的权属登记时间为上诉人依约交付房屋后360日，即2015年6月30日，因此该条款所约定的“2015-06-30之前”与其后“（商品房交付使用后360日内）”所约定的期限具有一致性，系同一期限，均为2015年06月30日（合同约定的房屋交付时间）后360日内。上诉人在合同履行过程中出现了逾期交房的违约行为，逾期交房后，合同约定的权属登记期限并未届满，在该约定期限内，上诉人未依约为被上诉人办理房屋权属登记。按照上诉人在本案中自认事实，其于2016年6月才完成竣工验收备案工作，具备了房屋初始登记的条件。而此时已超出双方合同约定的权属登记期限届满时间一年，原审对于违约金起算时间的认定并无不当，上诉人关于权属登记期限截止日期应为2015年7月24日的主张于法无据。关于上诉人主张案涉商品房不动产权证未按期取得是因政府登记部门合并、不动产统一登记要求发生变化等原因所致，上诉人在2016年9月7日之前即停止受理产权登记之前，提交了包括案涉商品房在内的大宗业务等资料；至此，上诉人已经履行了案涉商品房权属登记的义务，按照案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人不承担逾期办证违约责任的上诉理由。因不动产登记方式变化系发生在2016年9月，此时双方当事人合同约定的权属登记期限早已届满，即不动产登记方式发生变化、政府部门停止受理登记业务前，上诉人已经发生了逾期登记的违约行为，且上诉人并未提交有效证据证实由于不动产登记方式发生变化、政府有关部门停止受理登记期间是导致其逾期办证违约行为的根本原因，因此，上诉人在本案中主张的该情形不能成为免除上诉人违约责任的事由。关于违约金的计算标准问题。案涉《商品房买卖合同》中并未就违约金的计算标准进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原审对于违约金计算标准的认定符合法律规定。 关于焦点二。一审已经查证，双方当事人就案涉房屋的权属登记及办证费用问题于2017年6月2日进行交涉协商并签订了《协议书》，应当认定为被上诉人在诉讼时效期间内已经就自身权利进行了主张，诉讼时效自此中断。因此，被上诉人在本案中的起诉并未超出诉讼时效。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。 关于上诉人世纪金源申请对本案中止审理的问题，因山东省高级人民法院对世纪金源公司就其与案外人的商品房买卖合同纠纷相关生效判决申请再审仅是作出了立案审查的受理通知书，并未对案件进行实体审理，且案件所涉事实与本案所涉事实不具有完全一致性，即目前并不存在本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的情形。因此，世纪金源公司的该申请理由不属于应当中止审理的事由，不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1646.00元，由上诉人山东世纪金源置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  戴永成 审判员  李兴民 审判员  王 娜 二〇一九年十一月六日 书记员  徐 钊