江苏省苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0591民初1692号 原告：伍果林。 委托诉讼代理人：沙莎，江苏剑桥人律师事务所律师。 被告：江苏路劲物业服务有限公司苏州分公司，住所地苏州工业园区南榭雨街9号凤凰新天地39-322号。 负责人：张楠，总经理。 委托诉讼代理人：闾健，江苏同益大地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：单璐，江苏同益大地律师事务所实习律师。 被告：江苏路劲物业服务有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇延东路88号。 法定代表人：许昕。 原告伍果林与被告江苏路劲物业服务有限公司苏州分公司（以下简称“路劲苏州分公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理，依法适用简易程序，于2019年4月26日公开开庭进行审理，后依法组成合议庭，并依据原告申请追加江苏路劲物业服务有限公司（以下简称“路劲物业公司”）为被告参与诉讼，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告伍果林及其委托诉讼代理人沙莎、被告路劲苏州分公司的委托诉讼代理人闾健到庭参加诉讼，被告路劲物业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告伍果林向本院提出诉讼请求：1.判令被告对24-04户下水立管进行更换、疏通、维修；2.判令被告赔偿原告经济损失198803.58元（房屋维修费108210.63元、电器损害费9299元、家具费28693.95元、租金42600元、交通费误工费1000元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月17日晚上10点，原告租客回到XX苑XX幢XX室的家中发现满屋溢水，溢水至脚面。经自行检查发现污水是从外卫地漏溢出。原告立即通知被告，要求其查看维修，直至第二天被告才进行简单疏通。2018年8月20日，原告又发现外卫地漏处返水，相同的情况又发生在2018年9月2日。被告对原告要求疏通维修的请求一直百般推诿拒绝，根据《业主手册》“物业服务中心的权利和义务”第四条规定，物业服务中心负责对本物业内的……共用的上下水管、落水管、水泵房等进行养护、维修、运行和管理。而根据被告总公司与房地产开发经营企业签订的《前期物业管理服务协议》附件一规定，被告提供的物业管理服务事项包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管。根据附件二规定，排水设施按《省标》四级执行。据此，被告应当承担物业范围内下水管道的通畅并正常使用。因被告未能保障上下水管通畅，导致原告家中多次粪水横流。经过原告多次督促和沟通，被告并未履行物业服务职责。被告行为已经构成了重大违约，不仅使得原告家中卧室地板全部被浸泡毁损，墙面受潮起泡，家具损害丢弃，还造成原告房屋自2018年8月份到目前为止一直处于空置状态，本来应该取得的租金全部损失。为此，原告特提起诉讼，请准予原告之诉请。 被告路劲苏州分公司辩称：请求驳回原告的全部诉请，理由如下：1、被告已经完全依据物业服务合同的约定履行了义务。原、被告之间系服务合同关系，被告对下水管道的维护，仅需依据物业合同的约定提供服务。根据江苏省住宅物业公共服务等级标准四级规定，仅约定了下水的窨井疏通、化粪池疏通，而对于公共下水、排水管道，被告仅需在接到用户报修后及时疏通。2、原告的陈述罔顾事实，实际上被告共接到了原告五次报修，五次均进行了疏通维护，每次都确认了通畅，每次均从污水管道中疏通出例如废毛巾、卫生巾等杂物，直到原告的租客搬离该小区，该幢楼至今未再发生任何堵塞。被告除了及时疏通之外，还在该幢楼进行了相关的宣传和宣导，提示用户不得随意抛弃有关易堵塞的废弃物，并做了入户的走访，也完全尽到了提示、告知的义务。在原告租客使用房屋期间，发生堵塞之后，被告均及时响应，并且安排工作人员为其室内进行了打扫。被告认为其已完全履行甚至超合同标准履行了合同义务，对原告任何损失不应承担赔偿责任。 本院经审理认定事实如下：原告伍果林系苏州工业园区XX苑XX幢XX室业主，房屋建筑面积125.39平方米。路劲苏州分公司系该小区的物业服务企业，前期物业服务管理服务协议附件一约定，物业管理企业提供的物业管理服务事项，包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设施设备的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）。附件二中房屋、共用设施、设备维护与管理中排水设施按《江苏省住宅物业管理服务标准》四级执行。该标准为楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每5年全面更换1次；每季度对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每半年对地下管井彻底疏通1次等。 2018年7月17日晚上10时许，原告房屋租客到家中发现屋内浸水，经查发现为卫生间内地漏处返水，原告通知路劲苏州分公司处理，路劲苏州分公司上门进行了处理；翌日早上，返水问题仍存在，物业人员再次上门进行处理。之后，在2018年8月20日、9月2日、9月5日各有报修。路劲苏州分公司提供维修照片及派工单，主张在上述日期均进行了维修，9月2日疏通出废毛巾堵塞物，9月5日清掏出其他堵塞物，原告对派工单不认可。 原告提交房屋租赁合同、装修报价单、订货单，主张房租4260元/月，屋内装修损坏，部分家具损坏或有异味丢弃。路劲苏州分公司认为租赁合同真实性认可，但租客搬离的原因及返水的原因不能确定，装修报价单为2012年12月30日作出，基础工程总价4万余元，不认可原告证明目的。 2019年9月6日，本院组织双方至现场查勘，至现场时门窗均闭合，两次卧内地板颜色变暗、发霉，门套起泡，北面门不易关闭，屋内墙面局部靠地面处起皮、脱落等。经现场测试，立式空调、吸尘器均可正常工作。双方确认堵塞位置位于二楼至三楼之间的公共落水管处。 本院认为：被告路劲苏州分公司作为涉案小区的物业服务企业与小区业主成立物业服务合同关系，应当按照合同约定履行义务。物业服务企业应对服务区域内的公共下水管道等共用设备设施的运行、管理、养护负有义务，如未尽到约定义务导致他人财产损害的，应承担赔偿责任。被告路劲苏州分公司虽认为原告房屋租客承租时多次出现堵塞，租客离开后未再发生，但根据报修维修时间而言，出现返水问题的时间较为集中，不能排除前几次维修时并未对症解决问题，故而产生多次返水后果。因公共落水管堵塞导致原告家中返水，被告未举证证实对公共落水管运行养护和管理的情况，未能及时排查公共落水管的运行状况，在原告家中已出现返水情况后，仍未及时排查出原因，在短期内发生同类事情，应承担相应违约赔偿责任，原告因卫生间返水导致房屋地板、墙面等装修及租金的合理损失应当予以支持。本院根据现场查勘情况，即因时隔一段时间的原因，相关受损情况已在自然恢复当中，返水造成原告家中受潮，理应长期保持通风干燥，但本院组织现场查勘时门窗却紧闭，对装修恢复不利。返水受潮一定程度上影响了地板、墙面等使用的美观度、舒适度以及使用的寿命，但不足以达到完全更换的程度，本院根据原告装修时间以及返水对原告重新寻租等造成的不利影响，酌情认定路劲苏州分公司应支付装修及家具损失合计20000元、两个月租金损失8520元、交通误工费500元，合计29020元；路劲物业公司对路劲苏州分公司不能清偿上述债务的范围内，向原告承担补充清偿责任。因物业公司已维修了落水管堵塞问题，现状也无堵塞情况，本院就原告要求更换、疏通、维修落水管的请求不再支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告江苏路劲物业服务有限公司苏州分公司于本判决生效之日起15日内支付原告伍果林损失29020元； 二、被告江苏路劲物业服务有限公司在江苏路劲物业服务有限公司苏州分公司不能清偿上述债务的范围内，向原告伍果林承担补充清偿责任； 三、驳回原告伍果林的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4276元，由原告伍果林负担3652元、被告江苏路劲物业服务有限公司苏州分公司、江苏路劲物业服务有限公司负担624元。此款已由原告预交，本院不再退回，被告负担部分于履行上述判决付款义务时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  李精华 人民陪审员  陆碧贞 人民陪审员  周伟生 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  李靖伟 拒不履行生效法律文书风险提示如下： 一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。 1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。 3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。 二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。 三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。