湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初11994号原告：湖南省自然物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路216号维一星城国际座810房。法定代表人：李自然，系该公司总经理。委托诉讼代理人：雷先张，男，1987年6月16日出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区，系公司员工。委托诉讼代理人：陈轶坤，女，1970年4月15日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系公司员工。被告：王英姿，女，1976年3月7日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：余辛晖，男，1974年7月2日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。原告湖南省自然物业管理有限公司（以下简称原告）与被告王英姿（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人雷先张、陈轶坤，被告及其委托诉讼代理人宋辛晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费854元、水费3元（物业服务费自2017年11月1日计算至2018年5月31日止）；2、依法判令被告支付违约金218元（违约金按合同约定，自逾期之日起，按日万分之五的标准计算，从2017年12月1日计算至2019年7月31日止）；3、判令被告承担本案案件受理费。事实和理由：原告依据物权法、合同法等规定，与湖南鑫亿置业公司签订城市山水豪园《前期物业服务合同》，对物业服务内容、服务质量标准、收费标准等均进行了约定。因小区房屋及设施设备质量问题，影响业主自觉交费。小区业委会成立后，发起炒掉物业公司活动，从2017年9月开始交费率直线下降。在极端困境之下，党和政府要求原告确保两节两会期间物业服务必须正常运行，在此情况下原告高息借款运行物业至2018年6月1日交接，被告的欠费也是发生在2017年8月后这段时间内。现原告为维护自身合法权益提起诉讼，请求判如诉请。被告辩称：原告进入小区未经广大业主同意，而且合同约定是二级资质，但原告签订合同时是三级资质，不合规。原告在物业服务过程中存在太多不作为情况，2017年8月被评为雨花区最差物业公司。业委会于2017年11月13日解聘了原告，2017年11月22日也书面通知业委会撤出时间为30日，故原告主张2017年11月至2018年5月期间的物业费依据不足。经审理查明：2014年5月29日，原告与长沙市雨花区万家丽路与曲塘交汇处山水城市风景（又名山水豪园）小区开发商湖南鑫亿置业有限公司（以下简称鑫亿公司）签订《前期物业服务合同》一份，约定：原告接受鑫亿公司的委托，为涉案小区的业主及物业使用人提供下列物业服务；本物业的供水、供电由鑫亿公司负责开户后，由相关单位直接向业主收取或经业主同意由原告代收代交；物业服务费的标准为住宅1.4元/月/平方米，商业用房2.1元/月/平方米，按月缴纳，逾期缴纳的，从逾期之日起每天按应付物业服务费的万分之五交纳滞纳金；物业服务质量标准为二级服务标准，服务处设主任1人、事务助理1人、财务2人、食堂1人、机电维修部5人、保安部18人、保洁8人、绿化2人；经全体业主所持投票权三分之二以上通过解除本合同的，本合同自动解除。合同签订后，因部分业主未按期交纳物业费，原告向本院提起诉讼，本院审理后作出的（2019）湘0111民初1480号、1486号等民事判决，认定如下事实：涉案小区业主委员会成立后，启动了重新选聘物业服务企业的程序。2017年10月31日，涉案小区业主委员会对是否同意续聘原告的投票表决结果进行了公示：经涉案小区专有部分建筑面积过半数的业主及总人数过半数的业主表决不同意续聘原告。2017年11月13日，涉案小区业主委员会向原告发出《解聘函》告知原告，涉案小区与原告的前期物业服务合同于函告之日终止，小区将启动物业服务企业的选聘工作；选聘物业服务企业需依法按程序进行，在此期间，请原告继续保质保量做好小区的物业服务，直至新物业服务企业进场交接。2018年5月24日，涉案小区业主委员会向原告发出《退场通知函》载明：根据小区于2018年4月22日召开的第四次业主大会表决决议，业主委员会已与湖南华庭物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，该公司将于2018年6月1日起正式进驻小区，请原告于2018年5月31日前移交，配合做好相关交接工作。湖南华庭物业管理有限公司于2018年6月1日正式进驻涉案小区。上述判决还认定如下事实：在原告为涉案小区提供物业服务期间，曾多次发生小区业主财物被盗事件；2017年11月12日，涉案小区4栋一业主家中发生火灾，救火时发现楼道消防栓无水；2017年9月9日，长沙晚报刊登市城管委办公布的2017年8月城市管理工作考核综合排名情况，原告被评为雨花区“五差”物业公司之一。上述判决认定原告未严格履行物业服务义务，提供的物业服务质量存在瑕疵，对原告入驻涉案小区后的物业费按照七折计算后予以支持。原告对上述判决提起上诉后，在二审中撤回上诉。另查明：被告系涉案小区4栋804号房屋的业主，房屋面积为86.94平方米。因被告未交纳2017年11月至2018年5月期间的物业费，原告将催缴物业服务费的通知单张贴于被告房屋的入户门上，缴费清单载明：被告在上述期间欠交物业费为854元、水费3元、违约金218元。原告催收无果后，遂向本院提起诉讼。上述事实，有原、被告的身份资料、《前期物业服务合同》、（2019）湘0111民初1480号、1486号《民事判决书》、交房资料、业主登记表、欠费明细表、物业费催缴通知以及原、被告双方的陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，涉案小区开发商鑫亿公司在涉案小区业主委员会成立前，与原告签订《前期物业服务合同》，符合法律规定，该合同合法有效，对包括被告在内的小区业主均具有约束力。根据查明的事实，涉案小区在启动解聘原告的过程中，向原告发出的《解聘函》中要求原告继续提供物业服务至新物业服务企业进场交接。新物业服务企业即湖南华庭物业管理有限公司实际于2018年6月1日进场，涉案小区业主委员会于2018年5月24日向原告发出的《退场通知函》可证明原告于2018年5月31日办理移交后才实际退场。基于上述事实，能够认定原告为涉案小区提供物业服务截止时间为2018年5月31日。根据本院（2019）湘0111民初1480号等民事判决认定，原告未严格履行物业服务义务，提供的物业服务质量存在瑕疵，故本院对原告主张的物业服务费按照七折计算予以支持，即598元（854元×70%）。被告对原告主张的欠交水费3元的事实未提出反证，故本院对此予以认定，被告应当按照约定向原告履行交纳义务。对原告主张超过部分及违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告王英姿于本判决生效之日起10日内支付原告湖南省自然物业管理有限公司物业服务费598元、水费3元；二、驳回原告湖南省自然物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告湖南省自然物业管理有限公司与被告王英姿各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张松杰二〇一九年十一月二十日书记员  顿 梁附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。