广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终4093号上诉人（原审原告）：姚国平，男，汉族，1965年8月30日出生，户籍住址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李艳（姚国平之妻），女，汉族，1964年1月23日出生，户籍住址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：刘承艺，广东恒和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司。住所地:广东省惠州市惠阳三和经济开发区碧桂园山河城。负责人：李长江。委托诉讼代理人：阮健伦，该公司法务。委托诉讼代理人：彭小苑，该公司法务。被上诉人（原审第三人）：惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司。住所地：惠州市惠阳区三和经济开发试验区。法定代表人：梁继业，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘康梨，该公司法务。委托诉讼代理人：肖绮清，该公司法务。上诉人姚国平与被上诉人碧桂园物业服务惠阳公司（以下简称碧桂园物业服务惠阳公司）、被上诉人惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司（以下简称惠阳岐山公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初2578号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姚国平的委托诉讼代理人李艳和刘承艺、被上诉人碧桂园物业服务惠阳公司的委托诉讼代理人阮健伦和彭小苑、被上诉人惠阳岐山公司的委托诉讼代理人潘康梨和肖绮清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人姚国平上诉请求：1.撤销原审第一、二、五项判决；2.驳回被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司的全部诉讼请求；3.将原审第四项判决变更，改判支持上诉人原审全部诉讼请求；4.判决两被上诉人向上诉人承担连带赔偿责任；5.判决两被上诉人共同承担本案全部诉讼费、评估费。事实与理由：一、被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司（以下简称：物业公司）未提交经业主委员会委托的物业管理合同，不具备收取物业管理费的资格，其不具备原告的诉讼主体资格。1、该被上诉人物业管理公司未经业主或业主委员会授权，在其与业主的《物业服务合同》中明确约定，当物业公司与小区业委会签订物业服务合同后，业主与物业公司的《物业服务合同》自动终止，同时据悉，物业公司在与业委会的物业服务合同期限届满后，并未续约，其虽然作为物业管理人，但其并不必然具备收费的资格及授权，须得到业主授权后才可收费。同时，物业公司系分公司，不具备诉讼主体资格。2、上诉人的证据显示，物业公司方书面承诺，在白蚁问题未解决之前，物业方不收取物业费。这一点在原审庭审中，被上诉人物业公司承认该证据的真实性，故本案物业公司未彻底解决小区白蚁问题，其应当遵守并履行前期不收物业费的承诺，不应收取白蚁未处理完毕期间的物业费。故针对该问题，原审事实不清，适用法律错误。二、原审法院就白蚂蚁侵蚀后的法律责任分配错误，颠倒是非曲直，对《惠阳碧桂园前期物业服务协议》的管理责任问题，断章取义，以偏概全，认定事实错误，适用法律错误。被上诉人惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司（原审第三人，以下简称：开发商）主张上诉人家内部的损失与其开发商无关的观点，脱离事物的关联关系，是片面的错误的观点。世界是联系的，不能片面地看问题。开发商认为上诉人姚国平家中的白蚁不属于公共消杀范围，不是开发商或物业方的责任，显然是诡辩，显然违背了联系看问题、全面看问题的基本方法观点。上诉人姚国平家中的白蚁从何而来？庭审中，上诉人已经明确，碧桂园白蚁问题不是某家某户的问题，是整个小区的问题，独家消杀不可能做到有效控制，且证据证明上诉人姚国平已经聘请第三方进行了多次消杀，均无法控制外来的白蚁。从这点来说，原审在判决书中认为是上诉人的主要过错，是对事实的认定错误。从宏观来讲，小区的大面积白蚁若不予以全面控制，上诉人姚国平家中的白蚁就不可控制，这是一个因果关系。故开发商的观点与事实不符，不能成立。原审判决认定物业公司及时委托消杀，这与事实不符，从物业公司提供的证据显示，其委托消杀白蚁的合同是2015年签订的，这显然是滞后的，因为白蚂蚁的发现是2012年，高峰期在2013至2014年，而物业管理公司在整个小区的业主出动游行才同意委托消杀公司，被上诉人物业公司在事实上从事涉案小区物业管理，但未尽到管理人义务，导致白蚁在2013年左右泛滥，直接导致包括上诉人在内的小区广大物业遭受白蚁侵害，导致巨大损失，经业主多次反映，物业管理方均未采取有效措施，未委托专业机构进行消杀，从而直接导致白蚁泛滥，这显然属于管理不善导致物业的白蚁侵害损失，故物业管理方负有直接责任。这些基本事实，原审法院调查后在判决书中却只字不提，不做认定，这显然是偏帮被上诉人，作出不公正的认定和判决。三、被上诉人惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司（原审第三人，以下简称：开发商）的白蚁防治验收合格证，违反规定时间办理，其验收时间滞后，物业未经白蚁防治验收就出售，显然违法，故白蚂蚁侵害事实与开发商未做好房地产开发的白蚁防治有必然因果关系，故开发商须承担连带责任。1、被上诉人岐山公司（开发商）在物业开发前并未从事白蚁的提前防治，其承认白蚁防治验收合格证系在商品房预售之后才进行验收，故明显违反国家法律法规对于商品房开发企业对于白蚁防治的要求，即商品房在预售前及预售时，须将白蚁防治验收的证明同时向购房人出示，而本案中的被上诉人开发商，其防治工作系在房地产开发之后，显然违反法律规定。二、白蚁防治验收合格证明确规定，商品房开发企业须确保白蚁防治15年的期限。本案中的小区物业在短短几年就出现大面积白蚂蚁侵蚀，显然违反了国家对于开发商白蚂蚁15年防治期限的规定。结合本案事实，开发商不但验收合格证滞后，且在业主物业遭受白蚁泛滥之时，也未汇同物业单位进行白蚁治理防控，开发商消极并放任白蚁侵害，未及时组织专业消杀公司进行全面消杀，这一情况显示开发商对于白蚁侵害的事实有不可推卸的责任，故开发商未对所开发的涉案物业提前及时进行白蚁预防，与碧桂园物业及业主财产遭受白蚁侵害之间存在法律上的因果关系。原审法院对上述两点明显的问题视而不见，回避并偏帮被上诉人开发商，完全回避开发商对于房屋的白蚁防治义务，显然有悖事实和法律规定，是错误的判决。四、关于赔偿损失范围问题。1、本案上诉人姚国平家中的装修、沙发等财产均遭受白蚁侵蚀，被上诉人物业公司认可这一基本事实，有庭审笔录为证。而被上诉人开发商在最近一次庭审中，刻意回避事实，顾左右而言他，系对事实的不尊重。两被上诉人对上诉人的经济损失，视而不见，完全丧失作为大型房地产企业应当具备的担当和责任感。2、经法庭指定第三方评估机构评估，依据评估报告确定上诉人姚国平屋内部分财产的损失价值。但是，上诉人认为，在庭审中也提出，该评估价值仅为基准日的价值范围，若上诉人重修的话，该基准日的评估价格无法满足相同装修项目的复原费用，2014年的价格和如今的价格相差很大，物价上涨，上诉人的损失不仅仅是评估价格。故请法庭充分考虑，充分保护上诉人姚国平的基本合法权益。原审法院区区几千块钱的补偿，形同虚设，让人心寒，深感原审判决的不公和无力。故，请法庭充分考虑上诉人姚国平的实际损害的事实，充分保护广大业主的基本利益，维护社会稳定、维护人民家庭幸福，生活的基本审判思路，充分考虑上诉人姚国平作为碧桂园的业主，以公正的判决，给社会一个良好示范。请贵院慎重考虑以上上诉意见，给予上诉人一个公平公正的判决。上诉人庭审时补充上诉意见如下：1、原审第三人岐山公司在一审时候提交了证据：房屋白蚁防治工程验收合格证，该证据提交的是复印件，庭后未提交相应部门证实其真实性材料，对其证明目的、关联性存疑。2、即便验收合格证是存在的，在原审调查过程中，是在商品房预售后才提供，明显违法。白蚂蚁防治是十五年，即使进行了前期处理，但是责任并未豁免。在案件发生时候，尤其是白蚁泛滥时候，本案第三人不承担相应责任，我方认为一审判决认定事实错误，适用法律错误。3、关于责任区分问题，两被上诉人应承担共同连带责任。第三人是开发商，碧桂园物业公司是直接管理物业，对于白蚁责任是不可分割的责任。原审分配责任只要求被上诉人承担百分之五的责任，显然不当。且计算方式也不足以弥补上诉人的实际损失。4、关于目前房子在原审时候，第三方提出了白蚁的成因问题。我方认为第三人提出的白蚁成因问题，不是本案争议焦点。第三人以白蚁来源不明为由抗辩，但是白蚁侵害已经是客观事实。5、关于管理费。管理公司并未得到业主大会等法定机构授权，原审也未提供相应授权。在白蚁泛滥时间段，物业公司是承诺白蚁不治理好就不收取物业费，我方提交了会议记录，对方一审也对此予以认可，一审遗漏该事实。综上，请求支持我方上诉请求。被上诉人碧桂园物业服务惠阳公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、我方收取物业费是基于前期物业服务合同，而非与业主委员会签订的物业服务合同。答辩人与被答辩人签订的前期物业服务协议，一审法院已对该份协议效力进行了认定，双方一直是遵照该协议履行双方义务。且被答辩人一直享受答辩人提供的物业服务，在2016年9月前，被答辩人也遵照该协议履行缴纳物业服务费的义务。此后不缴纳物业费，违背了合同约定。根据诉讼法第48条，被答辩人是有诉讼主体资格。答辩人在一审中并未承认被答辩人提交的会议记录，且对该份证据的三性均提出了异议，该证据仅仅是对会议过程的记录，并且落款处明确：白蚁消杀时间待白蚁消杀后协商，其余并未承诺。对方声称物业协议无效不交物业费，一面却要求我方按照前期协议履行，前后矛盾，对此请求法庭不予支持。2、上诉人的损失应由其自行承担，与我方无关。我方无法定义务也无合同义务对被答辩人房屋进行白蚁防治。根据城市房屋白蚁防治管理规定第12条及第2条规定，对方作为房屋所有人，对于白蚁防治有法定义务，在装修装饰之前必须对白蚁进行处理。答辩人与我方仅有物业合同关系，对案涉房屋没有白蚁防治义务。前期协议约定我方仅对公告区域进行管理，上诉人房屋不在我方管理范围内，且我方并未收取任何白蚁防治费，可见我方对于白蚁防治不存在约定义务。我方在一审提交证据充分显示，我方接到对方以及其他业主反映后，积极处理白蚁灾害问题。我方除了积极配合专业公司对白蚁进行消杀，还对答辩人室内进行了人文关怀消杀，我方已经超范围提供服务，充分维护业主利益。至今为止，我方每月对园区进行了两次消杀，有业主如果有反映，我方都会联系白蚁公司进行消杀。上诉人财产损失非我方导致，对方经济损失我方无需承担。白蚁作为繁衍性极强的生物，属于生物性灾害，其来源以及爆发过程具有不可抗性，我方充分履行了白蚁消杀义务。一审中对方没有提供证据证实房屋受损与我方之间存在因果关系，一审法院也认定上诉人在2012年就发现白蚁，由于很少居住没有足够重视才导致白蚁繁殖，因此我方无需承担责任。上诉人报告中的损失，不排除有自然消耗及其他因素损害造成的原因。综上，上诉人的上诉没有事实法律依据，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。被上诉人惠阳岐山公司辩称，1、答辩人作为开发商，在商品交付之前，已经取得白蚁验收合格证。且涉案房屋上诉人已经验收以及收楼，上诉人在收楼时以及装修期间，未提出过涉案房屋有白蚁侵害。我方已经履行了白蚁防治相关义务，反观上诉人提供的材料，不能证明其房屋所受白蚁侵害与我方有因果关系。上诉人损失的鉴定报告，并未对损失的原因进行鉴定，其应承担举证不能的不利后果。2、我方交付商品房是毛坯房，也有白蚁防治合格证。根据惠州市白蚁防治管理办法第6条规定，对方在装修的时候应该采取白蚁防治措施，对此上诉人没有提供证据证明其在装修时采取了必要的白蚁预防措施。上诉人装修后很少居住，且采用大量木质材料，在发现后也未足够重视进行消杀，可见被答辩人对白蚁侵害存在过错。对于保质期规定，我方积极履行保治期义务，与白蚁公司签署协议书委托白蚁公司进行白蚁消杀工作，每月也有进行消杀工作，业主有需要也可以联系白蚁公司进行消杀。综上，上诉人的上诉没有事实法律依据，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。一审原告碧桂园物业服务惠阳公司向一审法院起诉请求：一、判令被告立即向原告支付自2016年9月起至2018年12月31日止的各项费用共计11682.04元，其中物业服务费、公共水电费、滞纳金。二、本案诉讼费用由被告承担。一审被告反诉请求：1.被反诉人物业公司履行《惠阳碧桂园前期物业服务协议》，彻底完成涉案物业白蚁灾害的物业维持工作；2.被反诉人赔偿损失15万元；3.被反诉人排除涉案物业所受的施工妨害；4.被反诉人承担本案的全部诉讼请求。一审法院认定事实：被告姚国平于2009年11月1日与第三人签订《广东省商品房买卖合同》后，被告又于同日与原告碧桂园物业服务惠阳公司签订1份《惠阳碧桂园前期物业服务协议》[编号惠阳（2009）00004634]，此协议有关约定：原告为被告位于惠阳碧××商品住宅区中××街××号的商品房物业提供物业管理服务，第二条乙方（即原告，下同）向甲方（即被告，下同）和该物业使用人提供物业管理服务：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务。2、共用设施设备的运行、维护和管理服务。5、公共绿化和与园艺小品的养殖护和管理服务。服务内容及标准：根据植物的生长特性对花草树木进行施肥、浇水、防病防虫处理枯枝落叶等。6、公共环境卫生的管理服务，包括公共场所、道路、房屋共用部位的清洁卫生。第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1、甲方应按371.06元/月的标准向乙方交纳物业服务费，但实际执行按371.08元/月的标准。2、物业服务成本具体包括：（2）本园区共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；（4）本园区公共环境卫生清洁费用；3、包括但不限于住宅楼内走廊、楼梯、二次供水、消防、电梯、发电机等公共设施设备日常运行所需的水、电、燃料费用，均不计入物业服务成本，由乙方按以下方式及标准计收：（1）包括但不限于住宅内走廊、楼梯、二次供水、消防、电梯、发电机等公共设施设备日常运行所需的水、电、燃料费用，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊。（2）除上述公共设施设备日常运行所需的水、电、燃料费用外，本园区公共照明的电费，按相关规定，乙方单独列账，由本园区的全体业主或物使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊。第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。第三十二条本协议经甲乙双方签署后生效，至本园区内全体业主依法选聘的物业服务企业与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。被告从2010年8月8日正式登记入住，从2010年8月份开始缴纳物业管理费用。2012年开始，被告就发现室内有少量白蚁。原告于2014年3月接到原告及其他住户反映白蚁存在和损害问题后，就选取白蚁防治公司，于2014年6月5日签订协议书，于2014年6月10日开始消杀工作，还进入部分业主室内进行消杀白蚁。另原告从2015年5月至2016年3月已经向工程项目部反映部分业主需要更换门套等事项。从2016年9月份起，被告认为原告未履行物业维护义务，导致自已房屋遭受白蚁侵蚀，致使经济损失至少有150000元，故拒交纳物业管理费用。本案在诉讼过程中，反诉原告委托本院对其室内装饰损失的工程造价进行评估。本院依法选取了惠州市捷信工程造价咨询事务所有限公司作出了评估，评估价格为72088.98元。反诉原告支付了评估费2000元。另查，第三人于2010年8月2日取得了房屋白蚁防治工程验收合格证[惠阳房蚁验证（10）0156号]，房屋白蚁防治工程包括了被告的房屋。一审法院认为，前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订的书面合同。原、被告签订的《惠阳碧桂园前期物业服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方应当按照约定全面履行自己的义务，原告要全面履行物业服务义务，被告要及时缴纳物业管理费用的义务。被告以原告不适当履行灭杀白蚁义务是否足以抗辩拒交物业管理费。本案首先要解决争议焦点之一是反诉原告的损失需要承担责任的主体问题？《惠阳碧桂园前期物业服务协议》约定反诉被告对本园区公共环境有履行卫生清洁和防虫义务。虽然没有单项列明防治白蚁的义务，但合同涵义已包含防虫害和清洁卫生工作，故不能排除反诉被告对园内的公共场有防治白蚁的义务；本案商品房建于山林中，小区内树木众多，且小区周围的一处工地堆放有较多木质材料，反诉被告应当重视环境卫生和防治白蚁工作。反诉被告虽不具备防治白蚁的专业技术，但为了维护业主的合法权益出发，在征求业主委员会或多数业主意见下可委托专业技术单位开展白蚁防治工作。在接到反诉原告及部分住户反映白蚁灾害时，反诉被告未提供近二、三年来防治白蚁工作情况的证据，反映反诉被告管理人员对防虫害工作在认识上不足，对白蚁防治工作缺乏高度重视。在2014年6月10日，白蚁消杀、防治工作才展开，可见反诉被告未及时适当履行防虫义务，应承担一定的民事责任。作为业主的反诉原告对其室内防治白蚁工作负有不可推卸的责任，属于责任主体。反诉原告未提供室外的园区属于反诉被告服务地域内存在大量白蚁或蚁巢穴的有关证据，用以证明反诉被告开展防治白蚁工作迟延导致白蚁多且有危害条件。反诉原告自从2012年就发现白蚁，由于很少在此居住，也没有足够重视，且未及时灭杀白蚁，导致于2014年5月后白蚁已经大量繁殖侵蚀达到特别严重的程度，才引起足够重视，但已太大扩大了损失，责任主要在于反诉原告。反诉被告认为反诉原告室内白蚁有可能是反诉原告装饰材料带来的，属于不确定因素，本院不予确认。本案第二个争议焦点是反诉被告承担违约责任多少的问题？考虑到反诉被告防治白蚁工作还需其他业主的积极配合，不能单凭反诉被告一方的能力就才能达成良好效果。因此，判断反诉被告承担责任多少，应从公平原则出发，结合白蚁产生时间、环境和反诉被告采取措施时间、反诉原告防治白蚁疏忽表现以及需要业主的协助因素与反诉被告的预见损失等多方面原因，判予承担5%责任。第三人交付商品房时，已取得房屋白蚁防治工程验收合格证，且第三人与反诉原告属于另一法律关系即商品房买卖关系。因此，反诉原告请求第三人与反诉被告共同承担赔偿损失责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于反诉原告的室内装饰损失，本院判决原告承担5%赔偿责任，即计3604.45元（72088.98元×5%），另评估费损失100元（2000元×5%），共计3704.45元。本案调整法律关系是原、被告之间物业管理服务纠纷，反诉原告请求反诉被告彻底完成涉案物业白蚁灾害的物业维护工作，由室内维护防治白蚁工作不属于反诉被告物业服务合同约定的义务，故反诉原告的此项请求，本院不予支持。由于反诉原告的房屋前的工地不属于反诉被告服务地域内，反诉原告要求反诉被告排除工地施工妨害，缺乏合同依据，本院不予支持。反诉原告与第三人存在商品房买卖关系，如果反诉原告的房屋前的工地施工方存在侵权行为，也不是第三人与反诉原告合同关系的处理范畴，故反诉原告请求第三人排除施工妨害，缺乏合同依据，本院亦不予支持。根据《惠阳碧桂园前期物业服务协议》第四条、第三十二条的约定，原告可以继续履行物业管理服务协议，依据物业服务协议收取被告的物业管理费。被告以原告采取措施还不能完全灭杀白蚁为此继续拒交纳物业管理费用，损失后果的前因主要是被告的责任。故被告继续抗辩履行自己义务，理由不充分，本院不予支持。被告未按双方签订的物业服务合同的约定支付物业管理费等相关费用给原告已构成违约，应当承担清偿拖欠的物业管理服务费用和赔偿损失的民事责任。关于原告请求的违约金问题。《惠阳碧桂园前期物业服务协议》第十六条约定被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。若按物业服务协议的约定计算违约金，原告承担有些月份的违约金数额将超出欠款本金数额，违背了相关法律的规定和社会的公序良俗，本院不予支持。本院酌定违约金以原告提供的欠费明细中载明的物业服务费欠费金额（即2016年9月为199.45元，2016年10月至2017年6月每月均为371.08元），均按中国人民银行规定的同期贷款利率分段计算，暂计至2017年6月30日止利息共60.83元。对于原告增加诉讼请求的部分，由于未提交相应的证据，本案不作出处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条、第六十二条第五项、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第一百二十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第六十五条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告姚国平于判决发生法律效力之日起十日内支付从2016年9月至2017年6月30日的物业服务费、分摊水费和电费共4024.28元给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司；二、被告姚国平于判决发生法律效力之日起十日内支付从2016年9月起的逾期交纳物业服务费暂计至2017年6月30日止的违约金60.83元给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司；三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司的其他诉讼请求；四、反诉被告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司于判决发生法律效力之日起十日内赔付房屋装饰损失和评估费损失共3704.45元给反诉原告姚国平；五、驳回反诉原告姚国平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费50元（原告预交50元），反诉受理费900元（姚国平预交1850元），合计950元，由广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司负担50元，由姚平负担900元；另本院退回950元给姚国平。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：综合上诉人的上诉与被上诉人的答辩，本案二审争议焦点为：1.上诉人应否交纳物业管理费；2.被上诉人对上诉人室内装修损失应承担何种责任。对此分析如下：首先是物业费缴纳问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，上诉人与被上诉人物业公司签订了《惠阳碧桂园前期物业服务协议》，签订协议后，被上诉人为包括上诉人在内的小区业主提供了物业服务，上诉人作为业主理应按协议交纳物业管理费，上诉人如认为被上诉人有违约行为导致其遭受损失，可依上述规定请求被上诉人承担违约赔偿责任，而不能以此拒交物业管理费，故一审判决上诉人交纳物业管理费及相应的逾期违约金正确，本院予以维持。其次是上诉人因白蚁危害造成的装修损失责任承担问题，涉案小区建于山林中，小区内树木众多，属于白蚁高发区，根据上诉人与被上诉人签订的前期物业服务协议及相关的白蚁防治规定，被上诉人作为物业管理者理应将小区的白蚁防治工作作为其物业管理的一项重点工作，但被上诉人自入驻涉案小区从事物业管理工作后，从其提供的证据看，直到2015年才开始有进行白蚁消杀工作，被上诉人在小区管理工作上有瑕疵是导致小区白蚁危害越来越严重的原因之一，尽管上诉人起诉的是室内的装修损失，但如果小区内没有如此大体量的白蚁，也不可能有大量的白蚁进入上诉人的室内，故应认定被上诉人的管理不当造成小区范围白蚁众多与上诉人的室内装修损失有一定的因果关系；另一方面，上诉人作为房主，明知所购房屋为山林别墅，房前屋后树木较多，属于白蚁易发地带，其理应做好防治工作，但其在装修时未做室内白蚁防治项目，在使用房屋过程中也未注意防止白蚁进入室内，是造成室内家具及装修物被损害的另一个原因。综上，应由上诉人与被上诉人对所造成的损失各承担一半责任。经一审申请鉴定，上诉人的房屋装饰损失为72088.98元、评估费2000元，合计为74088.98元，应由上诉人自负37044.49元，由被上诉人物业公司赔偿37044.49元。一审仅要求上诉人物业公司承担5%责任过轻，本院予以纠正。上诉人二审请求开发商承担岐山公司承担连带清偿责任，属于新的诉讼请求，本院二审不作审查。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初2578号民事判决第一、二、三、五项；二、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初2578号民事判决第四项为：被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司于本判决生效之日起10日内赔偿上诉人姚国平房屋装饰损失及评估费损失共37044.49元。本案一审受理费950元由上诉人负担500元，被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司负担450元；二审受理费1652元由上诉人负担852元，被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司负担800元。上诉人已预交1652元，可向本院申请退回800元，被上诉人应在本判决生效7日内向本院缴交800元。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  蓝惠兰审判员  黄宇乐二〇一九年十一月二十六日法官助理唐栩权书记员刘惠芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。