贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0521民初4556号 原告（反诉被告）：毕节荣基旅游地产开发有限公司，住所地：大方县文阁乡政府院内。 法定代表人：朱济明，经理。 被告（反诉原告）：郭娟，女，1969年11月6日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：黄其和，贵州毕节七星关区杨家湾法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）毕节荣基旅游地产开发有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）郭娟（以下简称被告）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人朱济明，被告郭娟及其诉讼代理人黄其和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出以下诉讼请求：1.请求判决被告偿还购门面、住房的欠款141666.00元，违约金36125元；2.判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年6月30日、2017年2月20日，原被告签订《文昌生态花园物业认购书》，被告购买原告位于大方县文阁乡文昌生态花园物业A2-3号门面和A2-201住房。合同签订后，被告已支付房款13万元，欠房款20万元。对于欠款原被告另行签订贷款合同，借贷合同第二条约定，借款合同签订之日即为借款利息之日，按月利率8厘计算。第四条约定，被告未按合同约定支付欠款及利息，自合同规定的应还款期限第二日至实际清偿之日止，被告向原告支付逾期应还款万分之五的违约金。借款到期后，被告住房七个半月的本息69538元，至今尚欠原告本金及违约金共计177791元。原告多次向被告催款，被告都以各种理由搪塞，为维护原告的合法权益，提起诉讼。 被告辩称：原告所有诉请没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 在诉讼中被告提起反诉，反诉请求是：1.判决反诉被告立即办理大方县文阁乡文昌生态花园第A2栋3号商铺和第A2栋1单元201号住房的不动产权属证书、验收合格证交给反诉原告；2.由反诉被告赔偿反诉原告违约金47884.65元3.请求人民法院驳回反诉原告的诉讼请求；4.反诉费由反诉被告承担。反诉原告与发生被告签订合同后，双方于2017年6月30日结算，反诉原告欠发生被告房款20万元，为此当天反诉原告与反诉被告订立借款合同。此后，反诉原告依照约定支付反诉被告付款69538元。订立借款合同时，反诉被告向反诉原告承诺，会在最短时间内将商铺及住房的不动产权属证书办给反诉原告。从签订认购书至今时间已2年多，反诉被告以各种理由拖延对办理权属证书。反诉被告为办理不动产权属证书交给反诉原告，应当承担违约责任，违约金应以反诉原告已交付的付款300783.00元为基数，按日万分之二标准，从2017年6月30日起至2019年9月4日止，违约金为47884.65元。此外根据反诉原告与发生被告签订的借款合同，反诉被告在履行期届满前提前诉讼，应当依法驳回。 原告对被告的反诉的答辩意见是：被告的反诉没有事实及法律依据，文昌生态花园是生态移民项目，根据文件精神，被告提出的不动产权属证书不是原告所办，应当由文阁乡政府负责办理。被告在购房时原告已告知被告不动产权属证书由文阁乡政府负责办理，并且原告把文阁乡负责办理生态移民房相关手续的文件已张贴在售楼部显著位置，所有购房户均知道这一事实，因此原告不存在违约。不承担因不动产权属证书未办理所造成的违约责任。被告不诚信地按照合同支付本金及利息，到2019年7月20日才支付原告7个月的本金及利息69538.00元，我公司是8月才起诉，不存在期限未到就起诉的事实。请法院驳回反诉原告的诉讼请求。 经审理查明：2017年2月20日，原被告签订文昌生态花园物业认购书，约定被告购买原告位于大方县文阁乡××生态花园物业××号住房，面积为124.79平方米，售价为1800元/平方米，合同总价为224622.00元，的付款方式约定为2017年6月30日交清房屋总价款，原告在2017年2月31日前交付房屋。关于产权登记，约定为：房产、国土相关手续由文阁乡人民政府主持，原告负责统一分批申报办理，由被告承担需交纳的相关税费。认购书另对双方的其他权利义务作了具体约定。2017年6月30日，原、被告又签订文昌生态花园物业认购书，约定被告购买原告位于大方县文阁乡××生态花园物业××号商铺，商铺面积43.7平方米，价款218500.00元，付款方式为2017年6月30日付定金1万元，7日内交清房屋总价款，商铺交付的时间为2017年6月30日前，关于产权登记，约定为：房产、国土相关手续由文阁乡人民政府主持，原告负责统一分批申报办理，由被告承担需交纳的相关税费。认购书另对双方的其他权利义务作了具体约定。2017年6月30日，原被告签订借贷合同，确认被告在合同签订之日欠原告房款共计20万元，约定被告在2017年6月30日至2019年6月29日期间分24期还清借款本息238400元，每期支付借款本息9934.00元。合同另对双方的其他权利义务作了具体约定。签订借贷合同的当日，原告将住房、商铺交付原告。在2017年8月1日至2018年2月3日期间，被告支付原告房款本息69538.00元（共计支付69597.00元，原告退回被告59.00元），现在被告尚欠原告房款168862.00元。现涉案住房、商铺未办理不动产权属登记。 上述事实，有当事人的陈述，原告提交的住房认购书、门面认购书、明细表、借条、借贷合同、确认书钥匙移交手续，被告提交的身份证、认购书、交接确认书、贷款合同、收据、打款凭证、明细表等证据在卷证实。 本院认为：被告因向原告购买涉案住房、商铺，在不能全部支付购房款时，与原告就欠付的购房款协商后签订借贷合同，故原、被告签订借贷合同的行为不违反日常生活经验，应当认定为原、被告的真实意思表示。因原、被告签订的借贷合同在实质上为原、被告对分期支付购房款的协议，故本案应当以买卖合同纠纷确认双方的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，原、被告签订的借贷合同自成立即签订之日起即对原、被告产生法律约束力，原、被告应当按照合同的约定履行义务，被告在借贷合同签订后仅支付原告部分房款，至今尚欠原告房款168862.00元，其行为已构成违约，应当承担民事责任，原告在本案中仅请求被告支付所欠购房款141666.00元本院予以支持。因购房款为分期支付，根据借贷合同第四条的约定，考虑到被告的违约程度及被告拒不支付原告房款必定会对原告产生资金占用方面的损失等因素，为平衡双方的权利义务，对原告请求支付的违约金本院酌情支持12000.00元。 关于被告反诉请求原告立即办理涉案房屋的不动产权属证书及承担违约金的问题。本院认为，根据原被告签订的物业认购书中第十一条“房产、国土相关手续由文阁乡人民政府主持，甲方（原告）负责统一分批申报办理，由乙方（被告）承担需交纳的相关税费”的约定，被告对办理产权登记有承担相应费用的义务，故办理涉案房屋的不动产手续等事务不能认定为原告独自承担的合同义务，故被告该反诉请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条至规定，判决如下： 一、被告（反诉被告）郭娟在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）毕节荣基旅游地产开发有限公司房款141666.00元及违约金12000.00元； 二、驳回被告（反诉原告）郭娟的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1560.00元，由原告（反诉被告）毕节荣基旅游地产开发有限公司负担300.00元，被告（反诉原告）郭娟负担1260.00元，反诉案件受理费500.00元，由被告（反诉原告）郭娟负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期，本判决即发生法律效力。本判决生效后，如果义务人未按照本判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期届满之日起的两年内向本院或被执行人财产所在地的人民法院申请执行。 审判员 刘 宇 二〇一九年十一月五日 书记员 陈玉娇