贵州省三都水族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2732民初863号原告（反诉被告）：贵州百淼置业有限公司，住所地贵州省三都水族自治县三合镇县府路民政局综合楼4-6层，统一社会信用代码：91520000590774881N。法定代表人：童任炉，系贵州百淼置业有限公司董事。委托诉讼代理人：莫兰，女，1962年7月15日生，布依族，住贵州省都匀市。系贵州百淼置业有限公司员工。委托诉讼代理人：汪靖，女，1963年2月28日生，汉族，住贵州省遵义县。系贵州百淼置业有限公司员工。被告（反诉原告）：韦巧琳，女，水族，1992年8月5日生，贵州省三都水族自治县人，家住三都水族自治县廷牌镇本托村本托组，现住三都县。被告（反诉原告）：韦永陆，男，水族1986年1月30日生，贵州省三都水族自治县人，农民，家住三都水族自治县廷牌镇廷新村小场组，现住三都县。共同委托诉讼代理人：石蓓蓓，女，贵州桥城律师事务所律师。原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司诉与被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆在审理过程中提起反诉，本院依法予以准许并与本诉合并审理。本院依法适用普通程序于2019年7月29日进行第一次开庭，原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司委托诉讼代理人汪靖到庭参加诉讼，原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司委托诉讼代理人莫兰未到庭参加诉讼，被告（反诉原告）韦永陆及其委托诉讼代理人石蓓蓓到庭参加诉讼。2019年8月19日进行第二次开庭，原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司委托诉讼代理人汪靖到庭参加诉讼，原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司委托诉讼代理人莫兰未到庭参加诉讼，被告（反诉原告）韦永陆及其委托诉讼代理人石蓓蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司提出诉讼请求：1、判令被告立即支付购房款289000元；2、判令被告支付逾期付款的违约金202300元；3、判令被告承担本案所产生的一切费用。事实和理由：被告于2016年6月13日在原告处购买了面积为129.95平方米的房屋一套，并于当日签订了《商品房买卖合同》二被告在合同中签字并盖手印，房屋2788元每平方米，面积129.95平方米，房屋总价款为362301元。合同签订之日，被告交付了首期房款73301元，余款289000元至今未付。2016年7月12日韦巧琳出具承诺书，要求原告先拿钥匙进行装修，表示在2016年12月30号之前付清此款。2016年7月12日被告在原告处办理了房屋的交接手续。从2016年6月13日至今三年中，原告多次催收房款，被告均以各种理由拒不支付，给原告造成了巨大的直接和间接的经济损失。要求被告按月利息2分计算即从2016年6月13日至2019年5月12日共计35个月，以本金289000元×0.02利率×35个月=202300元的利息再加上本金289000元，共计491300元。为了维护本公司的合法权益不受侵害，诉请人民法院判如所请。被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆反诉及辩称：两反诉原告与反诉被告于2016年6月13日签订《商品房买卖合同》，合同约定：两反诉原告购买反诉被告开发建设的位于三都××自治县××街道河滨北××小区××商品房××套，总价款362301元，首付房款73301元，剩余房款289000元以银行按揭方式支付。两反诉原告在签订合同并依约支付首付款后，反诉被告未能通过该商品房项目的所有验收手续，导致不能依约办理商品房转移登记的、无法交付给反诉原告。按照合同约定，反诉被告不能在约定的期限内交付房屋、办理商品房转移登记以及导致两反诉原告不能正常办理银行按揭等等，反诉被告应当承担违约责任。正因如此，两反诉原告行使不安抗辩权，才延期向反诉被告支付剩余房款，该楼盘的大多数业主均存在此情况。因此，两反诉原告在签订合同并支付首付款后，反诉被告未能通过该商品房楼盘项目的所有验收手续，直到今日都未能办理商品房转移登记的手续，不能依约将合格、手续完备齐全的“商品”交付给反诉原告，反诉被告的不作为情形已构成了违约，应当依约向两反诉原告承担支付逾期交房、因反诉被告原因导致不能办理银行按揭贷款、逾期办理商品房转移登记手续以及现被反诉被告提起诉讼要求承担逾期付尾款等等的所有违约金责任，应承担违约金264479.73元。对此，反诉原告认为根据最高人民法院关于民间借贷的相关规定按照总房款、月利率2%计算违约金，与对反诉原告造成的所有损失相当。综上，为维护反诉原告自身的合法权益，向贵院提起诉讼，望贵院依法支持反诉原告诉求。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉答辩称：1、根据《商品房买卖合同解释》第1条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。2、合同履行有先后顺序，特别是房屋这特殊商品。购买者先履行付款或者按揭义务房开商交付房屋然后办理房屋的相关手续。虽然二被告只付首付未按承诺交付房款，但原告却为其办理了该房屋的预告登记并交付房屋，被告实际居住使用至今已达三年，至今未付购房款。预告登记是相对于正式登记而言的一种预备性房地产登记，目的是为满足当事人保全房地产登记顺位的需求，防止商品房预售中存在的“一房多售”不规范行为出现。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。所谓商品房预告登记，就是在购房者签订购房合同后、办出房产证之前，到房屋登记部门预先申请、主张自己对所购房屋的物权。预告登记可以视作一项准物权，购房人办理预告登记相当于给自己拿到房屋产权加了把“安全锁”，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，其后的买卖是无效的。原告对被告虽然已有较为完备的商品房合同备案制度，但被告在长达三年之久仍不按承诺履行付款义务，并已实际居住了三年，这就是本案客观事实。3、被告征信有问题无法贷款，被告写出承诺2016年12月30日前付清，原告相信了被告的承诺如期交房给被告，而被告居住至今原告多次催收都拒不交纳购房款甚至连电费也不交，其行为有失诚信原则。4、至于合同履行的时间，系笔误所致。不可能合同未签，被告末有购房意向就交房予他的道理。从被告写的承诺和交房通知单可以推定原被告双方就交房达成合意后的一种双方确认行为，并不存在迟延交房问题。5、不动产是以登记为准，被告不守诚信不按合同履行，还无理要求原告办证，那不是更不付购房款了？合同履行有先后，如被告按约履行我方仍不办证那被告完全可以依法追究原告的责任，其不安抗辩不能成立。综上所述，请求法院支持原告诉请，判决被告立即支付购房款并承担逾期支付的违约金共计491300元。原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司针对其主张，向法庭提供以下证据：1、原告身份证复印件，营业执照、法定代表人的身份证明，证明原告的主体资格。2、商品房买卖合同，证明买卖关系成立。3、交付房款进账单，证明韦巧琳支付房款的事实。4、韦巧琳的承诺书复印件，证明被告知道自己的征信有问题无法办理房屋贷款。5、交房通知书复印件，证明房子已经实际交给被告，并不存在被告所说房屋至今未交房的情况。6、商品房预售备案登记表复印件，证明在交房前原告已经对商品房进行备案登记。7、个人征信问题的说明，证明征信好的个人是可以顺利办理商贷、个人公积金贷款，被告韦巧琳办不了贷款说明被告的征信有问题。8、电话录音，证明韦巧琳办不了贷款说明她的征信有问题。被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆质证：对证据1没有异议。对证据2真实性没有异议，相关内容有异议。对证据3真实性没有异议，但该进账单印证与合同签订的时间交付房屋的约定等等的内容都不一致。证据4承诺书是复印件，对复印件不质证，复印件无法证明真实性。证据5是复印件，交房通知单是原告单方制作的，是否交给被告不知道，被告已经支付通知单上相应的款项，该份证据无法达到原告的证明目的，该交房通知到不排除是事后补充的可能性。证据6是复印件，该登记表是双方签订房屋买卖合同行政规范要求的程序，并不能达到原告举证证明房子可以办理过户和交付给被告的事实，该审批表仅仅对买卖合同进行备案和事实关系存在的备案。证据7的三性都与本案无关，住房公积金合同和银行流水印证原被告双方没有进入办理按揭手续的程序。证据8不符合证据形式的要求，如果该证据属于是视频录像要提供纸质的内容，该录音的内容是谁在对话不清楚，无法予以证实，该录音的内容没有涉及到被告征信出问题的相关表述。被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆针对其主张，向法庭提供以下证据：1、原告身份证复印件，证明两被告诉讼主体资格。2、商品房买卖合同原件和首付款给付票据2张，证明两原告与被告存在房屋买卖的，该合同签订时间是2016年6月13日，交付房屋的时间2015年12月份，交付首付款2016年2月份，认为双方交付的房屋的时间在2015年12月份，交付房屋的时间才是双方真正合同签订合同的时间，因为格式合同是原告提供的，被告按照正常逻辑来讲只关注交付的时间，被告没有看清楚合同时间，所以推定交付房屋时间是2015年12月31日才是合同签订合同的时间。根据该合同看办理房产证的时间是没有进行约定，并且将违约责任约定存在有相当大的不公平，也就是说被告的违约责任要比原告的违约责任高，按照规定备案以及提供的合同有办理房产证时间，原告把一些关于被告办理房产证的事项的款项删除。原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司质证：对证据1没有异议。对证据2认为购买商品房的时候有预售合同，然后交付首付款后可以办理正式手续才签订正式合同，双方签订合同的时候意思表示是真实的，原告方不可能在被告没有交付首付款没有签订商品房买卖合同先把房子交给对方，这也不符合买卖交付的顺序，所以合同约定的交付房屋时间是笔误。根据双方当事人的申请，本院依法调取原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司不动产登记资料查询结果证明和被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆2016年银行的征信情况并组织双方当事人进行质证。原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司和被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆对证据的真实性无异议，但对对方当事人质证意见有异议，不认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对当事人有异议的证据，作如下分析认定：对原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司提交的证据2、5、6，被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆不认可，但该三组证据反映了原被告买卖商品房真实情况，本院予以确认；对原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司提交的证据3、4系复印件，被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆不认可，本院不予采纳；证据7系复印件且与本案无关联性不予采纳，证据8的光碟录音对话模糊且无相应证据印证不予采纳。对被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆提交的证据2《商品房买卖合同》与原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司提交的《商品房买卖合同》一致，本院对该证据的真实性予以确认，但合同落款签订时间是2016年6月13日，而合同约定交付房屋的时间是2015年12月31日，明显不符合逻辑，在庭审中，原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司认为合同约定交付房屋时间是笔误，被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆认为根据被告（反诉原告）韦巧琳交付首付款日期2016年2月29日来推定合同签订时间应该是2015年12月31日。本院认为，根据商品房买卖惯例及逻辑，应视合同落款时间为合同签订时间，房屋交付时间应在合同签订时间之后，故本院确认原被告双方签订合同时间为2016年6月13日，原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司在庭审中提出2016年7月12日已交付钥匙将房屋转移给被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆使用，被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆无异议，故被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆于2016年7月12日接房时间本院认定为原告交付房屋的时间。根据原被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月13日原被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆购买原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司开发建设的位于三都××自治县××街道河滨北××小区××商品房××套，面积为129.95㎡，售价2788/㎡，总价款362301元；付款方式及期限。合同第八条第3款约定，买受人以公积金付款的，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款73301元，余款289000元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起30日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第2种方式：（2）买受人有权解除本台同，合同解除后10日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。合同第十条逾期付款责任约定，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起15日内按照累计的逾期应付款的1.00%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第十一条交付条件约定：（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3……项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件……该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同正式签订之前，被告（反诉原告）韦巧琳于2016年2月29日向原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司交付了首付首期房款73301元，合同正式签订后，2016年7月12日原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司与被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆办理了房屋交付手续和房屋的预告登记。之后，被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆未再支付房款。另查明，本案质证过程中，被告（反诉原告）韦永陆认可未主动申请办理住房公积金贷款。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由此可以看出，出卖人和买受人权利义务非常分明，即出卖人将房屋出卖并转移房屋所有权于买受人，买受人应当按合同约定支付购房款。本案原被告签订的《商品房买卖合同》均是当事人出于自愿缔结的合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司在合同签订后，按双方约定已将房屋交付被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆使用，被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆未按约定期限支付剩余房款构成违约，应继续履行支付剩余价款的义务。原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司请求被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆承担支付违约金和利息损失，从合同约定来看，合同签订之日向出卖人交付首期房款73301元，余款289000元以公积金贷款支付。庭审中，原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司提出因被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆征信有问题无法贷款，被告（反诉原告）韦巧琳写出承诺2016年12月30日前付清，但未能提供合法有效的证据证实。被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆在未能办理银行按揭后怠于支付剩余房款，原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司应当履行催告义务。本案原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司未能举证证明其已书面催告被告履行付款义务，被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆不认可收到书面催告通知，只认可原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司曾电话催告几次，但双方均未能确定催告付款的具体日期，从而无法确定违约金的具体起算日期，故对原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司该项诉请不予支持，待取得相关证据后，再另行主张权利。被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆反诉原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司未能通过商品房楼盘项目的所有验收手续和商品房转移登记手续，不能依约将合格、手续完备齐全的“商品”交付给被告构成违约，应当承担支付逾期交房等所有违约金责任。经查，涉案房屋虽未验收，但原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司于2016年7月12日已将房屋交付给被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆使用至今，二被告对此未提出异议。本院认为，原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司交付房屋时未依合同提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等文件材料，被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆有权拒绝接受，并要求原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司承担违约责任。但被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆在接收房屋入住时并未提出，应视为其对合同约定的交房条件变更的认可，属于对自身民事权利的处分，现反诉原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司房屋不具备交房条件，要求原告承担逾期交房的违约责任，有违民法的公平和诚信原则，不予支持。关于被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆要求追究原告逾期办理商品房转移登记手续的违约责任。本院认为，二被告在未结清购房款的情形下反诉请求原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司承担逾期办理商品房转移登记手续的违约责任缺乏事实依据，不能支持。关于被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆提出因原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司不能办理商品房转移登记导致两反诉原告不能正常办理银行按揭，故延期支付剩余房款是行使不安抗辩权的辩解，本院认为，买受人作为购房按揭贷款的主体应提供贷款资料，向相关银行申请，出卖人仅负有转交代贷款资料的配合协助义务。本案被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆未提供证据证实依合同约定将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司，同时被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆在审理过程中，亦认可其未向银行申请过按揭，在此情形下，被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆不能正常办理银行按揭系二被告的主要原因，故二被告该辩解理由不足，不予采纳。综上，被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆的反诉请求不能成立，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司房款计289000元；二、驳回原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆的反诉请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8670元，反诉案件受理费4868元，合计13538元，由原告（反诉被告）贵州百淼置业有限公司承担3035元，被告（反诉原告）韦巧琳、韦永陆承担10503元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  包汉琼人民陪审员  王泽平人民陪审员  杨 琳二〇一九年十一月十八日法官助理张琳琳书记员周俊宏