重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7698号上诉人（原审被告）：苟俨，男，汉族，1984年5月17日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：郭浩，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周善娜，女，汉族，1985年9月2日出生，住重庆市九龙坡区。原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司朝阳路二分公司，住所地重庆市九龙坡区兰花小区一小区1号附40-44号，统一社会信用代码91500107MA5U92HA8Y。负责人：周燕，经理。委托诉讼代理人：闵玉平，女，汉族，1996年4月1日出生，住重庆市垫江县,公司员工。委托诉讼代理人：张其林，男，苗族，1996年5月7日出生，住重庆市彭水县，公司员工。上诉人苟俨与被上诉人周善娜、原审第三人重庆到家了网络科技有限公司朝阳路二分公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初845号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。苟俨上诉请求：1.撤销原判，并依法改判；2.一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2019年9月4日，上诉人苟俨收到了重庆市九龙坡区人民法院作出的（2019）渝0107民初845号民事判决书（以下简称“原审判决”），原审判决判令上诉人向被上诉人支付逾期付款违约金92500元。上诉人认为，原审判决事实认定错误、适用法律错误，依法应予以撤销并改判，具体理由如下：一、原审判决对案涉《房屋买卖合同》所约定的房屋解押方式认定错误，继而错误认定上诉人存在违约行为。1.1《房屋买卖合同》约定：“解押：甲方（被上诉人）应于过户之前办理完解押手续，并取回房产证。解押方式为第3种方式，即：乙方资金解押”。1.2原审认定的房屋解押方式，原审决认定，在履约中解押方式为“甲方资金解押”并非合同约定“乙方资金解押”。上诉人认为，既然案涉合同明确约定了房屋解押方式为“乙方资金解押”原审判决却置该合同约定于不顾，武断的认定为各方意思表示是“甲方资金解押”，该项认定严重与合同约定不相符。“甲方资金解押”与“乙方资金解押”对首付款342000元房款支付时间有本质影响，具体而言：“乙方资金解押模式”：上诉人作为乙方申请银行贷款，贷款审批通过至贷款实际发放，在实践中相应的时间周期一般约为1-3月，这给上诉人首付款准备留有较为充分的时间；“甲方资金解押”模式：被上诉人作为甲方自行提供资金解押，其享有自主决定权，上诉人无法干涉和掌控，一旦案涉房屋解押，则首付款处于随时需要支付状态，上诉人根本来不及准备相应首付款。在本案中，上诉人作为买方在签订合同时，就已向房屋中介表示，首付款数额较大，需要给予准备周期，故选定的解押方式为乙方资金解押。但在合同履行过程中，被上诉人作为卖方以其资金自行解押，违反了合同约定，提前了首付款支付时间，原审法院不仅对被上诉人行为不作为违约认定，相反却认定上诉人存在逾期支付首付款。故原审判决上述事实认定严重错误，对上诉人严重不公平。二、原审判决对逾期支付违约金调整，没有对比被上诉人所遭受的实际损失，调整后的违约金数额仍然远远高于被上诉人的损失，属于严重地法律适用错误。在原审中，上诉人在答辩环节中明确抗辩，假如上诉人存在逾期付款，案涉《房屋买卖合同》约定违约金数额与被上诉人遭受损失相比明显过高，应予以调整。2.1合同约定逾期付款违约金。案涉《房屋买卖合同》约定：乙方逾期付款超过15日的，甲方有权解除合同，合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起三日内按照成交价的20%向甲方支付违约金，并退还乙方全部已付款。合同约定房屋成交价为925000元，按照上述合同约定，逾期付款违约金为185000元。2.2法律规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定“过分高于造成的损失”。2.3原审仅将合同约定的185000元违约金数额调整至925000元，调整后违约金数额远远高于被上诉人遭受损失的1.3倍。根据上述规定，对违约金是否过高的判定，应先确定违约金所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。我国合同法确立了诚实信用原则和公平原则，违约金的性质应当以补偿性为主，以惩罚性为辅。若违约金约定比例超过实际损失的30%，就属于违约金过高的情形应当依法予以减少。在本案中，根据原审中查明事实，双方自签订合同之日至解除合同之日仅有56天，在此期间房价没有明显变化，且被上诉人已将案涉房屋重新出售给其他购房者，被上诉人遭受的损失微乎其微。也即：在合同解除情形下，逾期付款给被上诉人并未造成实际损失，按照逾期付款期间资金占用损失的1.3倍作为认定被上诉人遭受的损失比较合理，但原审判决却仅仅将185000元违约金数额又调低50%（925000元），该925000元明显远远高于被上诉人的损失，不符合上述法律规定，属于典型地适用法律错误。综上所述，原审判决存在事实认定错误，适用法律错误，依法应予以撤销并改判。周善娜答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉,维持原判。周善娜向一审法院起诉请求：一、被告支付违约金185000元；二、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：坐落于九龙坡区X号房屋登记的权利人为周善娜，该房屋于2018年11月15日办理了抵押登记注销手续，原抵押权人为光大银行重庆分行。2018年9月22日，在第三人居间下，（买方、乙方）苟俨与（卖方、甲方）周善娜签订《房屋买卖合同》，约定：1、标的物坐落九龙坡区X号，建筑面积74.4平方米，套内面积59.32平方米，有抵押，成交价925000元。2、按揭方式付款：签约时付定金1万元；首付款342000元，甲乙双方自行交接钱款，于办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付；乙方银行按揭贷款57万元，不足的，在支付首付款当日补差；尾款3000元，交房时支付。3、解押：甲方应于过户之前办理完解押手续，并取回房产证。解押的方式，约定为第3种方式，即，乙方资金解押。履约中，实际为第1种方式，即，以甲方自有资金解押，且甲方应于乙方向银行申请的按揭贷款审批通过后再还款解押。4、权属转移：甲乙双方应于接到经纪方通知后5个工作日内办理权属转移登记。5、违约责任：乙方逾期付款超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应自合同解除之日起3日内按成交价20%向甲方支付违约金，并甲方退还乙方全部已付款。同日，原、被告双方另签订了《居间服务合同》和《交易服务合同》，周善娜收取了苟俨依约交纳的购房定金1万元。2018年10月16日，光大银行重庆分行出具“客户贷款结清通知书”，告知周善娜按揭贷款已于2018年10月10日全部还清，请周善娜办理解押手续。原告认为履行完毕了贷款清偿义务，房屋已经具备过户条件，被告应当支付首付款。被告质证认为，原告还款解押属实，但原告并不是按照合同约定时间办理的，而是自行提前办理的还款解押，因为此时按揭贷款审批尚未通过。2018年11月2日，周善娜向苟俨发送了“办理产权过户及交付首付款告知函”，告知对方给予其7日的宽限期，催告其于2018年11月9日前办理过户手续并支付首付款。2018年11月9日，苟俨向周善娜做出了“回复函”，称：1、签约时就告知中介公司要等过年（2019年的春节）才能支付首付款，中介也答应了，我才签的合同，但现在就要求付首付款，有困难；2、2018年11月6日与周善娜通话，我明确愿意以定金1万元作为违约赔偿金，但周不同意；3、有几种协商方案，请做出选择。对于该回复函，苟俨称，作出该回复函并不代表首付款需提前支付，而是寻求协商解决的方案。2018年11月18日，周善娜向苟俨发送了“解除合同通知书”，载明：11月9日，你（苟俨）明确你无力按合同约定履约；你本应于11月1日至不动产登记中心办理权属转移登记申请并支付首付款，至今逾期超过15日，根据约定本人有权解除合同并主张违约金。鉴于此，通知你即刻解除《房屋买卖合同》。苟俨于2018年11月19日收到该解除通知书。审理中，周善娜举示了通话录音（苟俨与周善娜），拟证明2018年11月6日苟俨明确表示其暂时无履约能力，希望定金1万元不退还解除合同，但周善娜不同意，要求按合同约定执行。审理中，苟俨举示了通话录音（苟俨与到家了工作人员张其林），拟证明苟俨在签署房屋买卖合同时就告知了中介公司，首付款需到春节时才能支付，中介公司答复称可以帮忙拖时间。原告质证认为：对录音不知情，与本案无关联性。第三人质证称，录音是真实的，但对证明内容不认可。关于解押的办理，各方陈述如下：原告称，签约时说的我方将解押款在9月抵存入贷款账户，等待银行10月份扣款。实际上我方也是这样做的，所以在10月23日就取回了房产证，并在次日通知被告11月1日去登记中心过户（同时办理抵押涂销手续）、付款，但被告并未前往办理。11月15日，我方只好自行去办理了抵押涂销手续。被告称，合同约定原告在被告的银行贷款审批通过后，再进行解押，而实际上，被告按揭贷款尚未通过时，原告就办理了解押。第三人称，没有约定具体的解押时间，只是约定了在办理过户之前完成解押，解押款由原告（卖方）支出，本案就是约定面签与解押同时进行，并不冲突。关于通知过户和支付首付款，第三人称：签订合同时，被告未明确告知需要在春节时才能支付，只是说的首付款会等一段时间，并且2018年10月24日第三人通过短信方式通知被告原告的房产证已经取出，要求被告尽快将首付款准备好，办理过户手续，在2018年10月26日通过短信方式通知被告于2018年11月1日在房交所办理房屋的过户手续并支付首付款。办理过户时间已经成就（原告已经取出了产权证，可过户时直接办理解押涂销手续），系被告原因导致合同无法继续履行。11月1日没有办理过户手续、未支付首付款，被告并未到场，第三人和原告去了。审理中，被告认可收到上述两份短信，认可未去办理。三方确认，1、房屋成交价为92.5万元，在2018年11月份时价格没有波动。2、履约情况：签订了合同，支付了定金，面签审批通过，办理了解押，现只差过户。3、2018年10月18日左右面签审批通过，且中介公司告知了买卖双方。4、约定：办理过户当日支付首付款，金额为34.2万元。原被告确认双方的买卖合同关系于2018年11月19日解除。原审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告作为登记的权利人，依照物权公示公信的原则，其有权处分讼争房屋。没有所有权或者处分权，不影响其订立合同的效力。故对被告抗辩的房屋买卖合同无效的意见，一审法院不予采纳。对于被告抗辩的双方约定34.2万元首付款在春节时支付的意见，因无充分证据证实，一审法院不予采信。对于被告抗辩的原告提前解押系违约在先的问题。合同约定，原告应在过户前办理完成解押手续，并取回房产证。双方确认，解押款由原告支出。由此可见，双方关于权属解押方式的选择实际为第1种，即，甲方自有资金解押。该款约定，如买方贷款购买该房屋，则卖方应于买方按揭贷款获得审批通过之后再还款解押。因此，双方合同是约定了先面签审批通过，后还款解押的顺序。本案中，从合同的实际履行看，原告在2018年10月10日办理了解押还款，被告于2018年10月18日面签审批通过，从时间上解押手续是在先办理的。但是，原告提前还款的行为系积极履行合同义务的表现，且并未给被告带来负担，原因是：原告及第三人催告被告过户、支付首付款的时间是在10月24日，此时被告的按揭贷款审批已经通过了，原告及第三人催告被告在2018年11月1日过户、支付首付款，符合合同约定，原告并没有让被告提前付款。因此，对于被告的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。对于原告是否享有解除权的问题。本案中，光大银行重庆分行出具“客户贷款结清通知书”，告知周善娜按揭贷款已于2018年10月10日全部还清，请周善娜办理解押手续。可见，卖方已经完成了解押义务，具备了过户条件，可以要求买方过户并支付首付款。庭审中，被告对于原告是否完成解押义务的问题，存在认为原告提前完成了解押义务和尚未完成解押义务两种抗辩意见，关键点在于原告实际办理抵押登记涂销手续的时间为2018年11月15日。一审法院认为，主债权消灭的，抵押权消灭。银行“客户贷款结清通知书”充分说明原告在银行的贷款已经清偿，其抵押权随之消灭，抵押涂销手续可在办理过户手续时办理，这也与第三人认为过户条件齐备，从而通知被告办理过户手续的思路是一致的，被告的“回复函”也未予否认。由此，对于原告述称的在被告违约不配合过户、支付首付款后，其自行办理抵押涂销手续的意见，一审法院予以采纳。至此，在中介公司通知过户、支付首付款（11月1日）后，被告逾期未办理的行为已经违约，且超过了约定的15天的期限，原告发函解除双方的合同关系，符合合同约定，不违反法律规定，产生解除效力。被告也同意在2018年11月19日合同解除，一审法院予以确认。对于被告抗辩的调整违约金比例的问题。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。合同约定，逾期付款超过15日，原告有权解除合同，被告应按成交价的20%向原告支付违约金。本案中，从合同解除时房屋价格的波动情况看，房屋价格与成交时并无明显变化，综合考虑被告违约的过错程度和原告的预期收益，以及交易未成给原告造成的直接资金占用损失等因素，一审法院酌情将违约金标准调整为10%。故一审法院对原告的部分违约金请求92500元（925000元×10%），依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告苟俨于本判决生效后五日内向原告周善娜支付违约金92500元；二、驳回原告周善娜的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：上诉人苟俨是否存在违约行为？若上诉人存在违约行为，则其逾期付款的违约金是否应当继续调整？现评述如下：一、关于上诉人苟俨是否存在违约行为的问题。根据《中华人民共和国合同法》第60条规定：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实守信的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，上诉人苟俨与被上诉人周善娜双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，合同内容不违反法律、法规禁止性规定依法有效，对双方当事人具有约束力，双方应按照合同约定积极履行自己的义务。上诉人苟俨与被上诉人周善娜签订的《房屋买卖合同》第五条第二款中明确约定首付款342000元由乙方（苟俨）于办理权属转移登记申请并取得回执当日交付于甲方（周善娜）。同时该合同第七条第二款明确约定甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后五个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续。经查明，经纪方于2018年10月26日以短信方式通知上诉人于2018年11月1日办理该房屋权属转移登记申请手续并支付首付款。上诉人苟俨未按照房屋买卖合同的约定履行该合同规定的义务，未配合被上诉人完成办理该房屋权属转移登记申请手续且逾期支付首付款，其行为已经违反《房屋买卖合同》的约定，构成违约，应承担违约责任。关于上诉人在庭审中提出的资金解押问题，双方签订的《房屋买卖合同》中约定资金解押的方式为乙方资金解押，即由上诉人承担资金解押的义务，但本案中实际上由被上诉人进行了资金解押。本院认为，首先被上诉人将资金解押既不影响办理该房屋权属转移登记申请手续也不影响首付款的支付期限；其次，合同中约定的资金解押方式属于合同约定的义务而非权利，被上诉人代替上诉人履行资金解押的义务应视为促进《房屋买卖合同》的顺利履行的行为，所以被上诉人将资金解押并不影响上诉人按约履行合同义务，故上诉人逾期付款超过十五日，构成违约，原审认定并无不当，本院予以维持。二、关于是否应当继续调减违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》第十一条第一款中明确约定逾期付款超过15日的，乙方应当自合同解除之日起3日内按房屋成交价的20%向甲方支付违约金。经查，上诉人已经逾期支付首付款超过15日，但鉴于合同解除时房屋价格与成交时无明显变化，综合考虑上诉人违约的过错程度以及给被上诉人造成的资金损失等因素，一审法院已将违约金酌情调减，符合本案客观情况，并无不当。本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求依法不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4000元，由上诉人苟俨负担。本判决为终审判决。审判长  张雪方审判员  江信红审判员  邓方彬二〇一九年十一月十三日书记员  邹 艺