山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0391民初2196号 原告：田奇 被告：淄博开发区正大房地产开发有限公司。 原告田奇与被告淄博开发区正大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田奇的委托诉讼代理人徐景津、李伯勇、被告淄博开发区正大房地产开发有限公司（以下简称“正大公司”）的委托诉讼代理人梁玉辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田奇向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理淄博高新区房屋的权属登记；2、请求判令被告支付原告截至2019年8月5日的逾期办证违约金63138.87元及自2019年8月6日至被告实际办理完毕房屋权属证书之日的逾期办证违约金；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由，2014年1月21日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于高新区。合同签订后，原告依约履行了支付房款的义务，但被告逾期办理房屋权属登记。为此，原告特诉至法院，要求处理。 被告正大公司辩称，目前被告正在为业主办理房产证，因原告拒绝交纳相关办证资料，才导致被告无法按时办结；不能办证不是被告所致，未能办证的原因是南石社区沿街房因历史遗留问题未能拆除，影响了整体规划导致无法办证；2019年3月27日，经高新区管委会协调，原、被告对逾期办证的原因予以确认，同时也对办证时间进行了新的约定，在完成规划核实、房屋竣工验收后，被告申请办理不动产首次登记，并负责协助业主办理不动产权证；2019年6月6日，涉案小区完成规划核实，2019年7月31日，完成竣工验收，被告通知小区业主交纳办证材料，没有违约；综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：原告提供商品房买卖合同一份、个人住房借款合同一份、个人贷款对账单一份、收款收据两份、信访事项处理意见书一份，被告提供建设工程竣工规划核实认可书一份、竣工综合验收备案表一份、不动产初始登记证书复印件一份，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。被告提供安居花园历史遗留问题解决方案一份，主张涉案房地产长期不能办证的原因是由于南石社区沿街房没有拆除，导致规划设计竣工核实不具备条件；经过高新区管委会的协调，原、被告以及南石社区在2019年3月27日达成了安居花园历史遗留问题的解决方案，包括原告在内的众多业主认可南石社区沿街房未拆除导致规划设计未达标，同意在完成规划达标、房屋竣工验收后由被告办理房产登记，目前涉案房产已经符合办理房产登记的条件。原告对该解决方案的真实性无异议，但主张导致规划设计未落实未达标的责任在被告；该证据也证实被告没有在合同约定的时间内完成竣工验收；被告告知原告如果不在该解决方案上签字就无法办理不动产登记，原告为尽快办证才签的字；在该方案上签字不代表原告放弃向被告主张违约责任，方案也没有重新约定办证的期限，办证期限还应当按原合同执行。本院对该解决方案的真实性予以确认，对被告的相关主张不予采信。被告主张其于2019年7月就已通知全体业主提交办证材料，但原告至今未提交相关材料，导致被告未能及时办理产权登记。原告承认被告确实通知原告提交相关办证材料，但主张被告当时告知原告，如果提交办证材料需要签订放弃违约金的协议，由于原告不同意放弃主张违约金的权利，被告没有接收原告提交的办证材料。 本院经审理认定事实如下：2014年1月21日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的南石裕民小区第3幢1单元010301号房屋一套，房屋总价款为459526元；被告应于2014年4月30日前交付房屋，并于2015年10月31日前（商品房交付使用后500个工作日内）为原告办理完毕房屋权属登记，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告退房，被告在原告提出退房要求之日起90日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款0.1%赔偿原告损失，原告不退房，被告按已付房价款的0.1‰*超期天数向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告于2014年向原告交付了房屋，但被告一直没有为原告办理房屋产权登记。原告主张逾期办证违约金以购房价款459526元为基数，自2015年10月31日至2019年8月5日计1374天，按合同约定的每日0.1‰计算，共计63138.87元。被告主张由于双方在安居花园历史遗留问题解决方案中另行约定了办证时间，被告不存在违约，不应支付违约金；另外，涉案合同的签订日为2014年1月21日，办证时间双方约定为2015年10月31日之前或商品房交付使用后500个工作日内，即便按照合同签订日为交房日，500个工作日也约为两年的时间，故原告从2015年10月31日计算违约金有误。 本院认为，本案的争议焦点在于，一是被告是否应当立即为原告办理房屋产权登记；二是被告是否应当承担逾期办证的违约责任以及逾期办证违约金应当如何计算。 关于第一个争议焦点。首先，依据原、被告签订的商品房买卖合同，被告应于2015年10月31日之前（商品房交付使用后500个工作日内），为原告办理完毕房屋权属登记。原、被告的上述约定实际上是确定了两个并不完全一致的房屋权属登记截止时间，一个是固定日期的2015年10月31日前，另一个是相对浮动的日期，即商品房交付使用后500个工作日内。由于涉案的商品房买卖合同系由被告提供的格式合同，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，被告为提供格式条款的一方，基于上述法律规定，原告有权在上述两种关于办证时间的约定中选择一种对自己相对有利的解释来主张权利。另外，原、被告亦未达成新的关于变更办理房屋产权登记截止期限的合意。因此，对原告关于被告应于2015年10月31日之前为原告办理完毕房屋产权登记的主张，符合法律规定，本院予以采信。由于现在被告超出合同约定的办证时间即2015年10月31日，而尚未给原告办理房屋产权登记。同时，根据被告自己陈述的事实和提供的证据，目前涉案房屋已经符合产权登记的条件。因此，对原告要求被告立即为其办理涉案房屋产权登记的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。 关于第二个争议焦点。依据相关法律规定，合同责任是一种严格责任，合同当事人应当积极促成合同履行的条件，如约履行自己的合同义务。本案中，被告作为涉案房屋的开发商，负有做好涉案地块规划，完成房地产开发的各项审批，依约向原告交付房屋，并为原告办理房屋产权登记的义务。由于被告未能及时协调拆除南石社区的沿街房，导致涉案房屋在内的该小区的房产无法按时完成竣工验收及产权登记，其责任在被告。因此，被告应当承担逾期办证的违约责任。其次，被告提供的安居花园历史遗留问题解决方案，仅仅是涉及南石社区沿街房的相关方对历史遗留问题达成的解决方案，该方案中并没有原告放弃向被告主张逾期办证违约责任的约定，同时该解决方案也不是被告据以免除自己逾期办证违约责任的充分理由。因此，对被告以原、被告已达成该解决方案为由，要求免除其逾期办证违约责任的主张，本院不予采信。 对于被告关于原告未及时提交办证材料导致无法办理房屋产权登记的主张。首先，被告在2019年7月才通知原告提交办证资料，已经超出了合同约定的办证期限，构成违约。其次，原告主张被告在接收办证材料时，要求原告签订放弃主张违约金的协议，由于原告不同意签订该协议，被告遂不接收原告的办证材料，但被告并不认可原告的该种说法。本院认为，办理房屋产权登记涉及到原告的切身利益，原告没有理由不提交相关材料，但是被告将原告放弃主张逾期办证违约金作为接受办证材料的前提，而原告不放弃主张逾期办证违约金的权利，被告也未接收原告的办证材料，致使原告转而通过诉讼途径主张权利，更符合客观实际情况。因此，对被告关于因原告未及时提交办证材料导致办证逾期的主张，本院不予采信。 综上，本院确定被告未依约按时为原告办理房屋产权登记，应当承担逾期办证的违约责任。对原告以已付购房款459526元为基数，按每日0.1‰，从2015年10月31日计算至2019年8月5日计1374天，要求被告支付逾期办证违约金63138.87元及自2019年8月6日至实际办理完毕产权登记之日的逾期办证违约金（以购房款459526元为基数，按每日0.1‰计算）的诉讼请求，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院应予支持。 综上所述，原告的诉讼请求依法成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告淄博开发区正大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告田奇办理淄博高新区房屋的产权登记。 二、被告淄博开发区正大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告田奇逾期办证违约金63138.87元及自2019年8月6日至实际办理完毕产权登记之日的逾期办证违约金（以购房款459526元为基数，按每日0.1‰计算）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1378元，减半收取689元，诉讼保全费651元，由被告淄博开发区正大房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  闫晓 二〇一九年十一月二十三日 书记员  李娜