浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1023民初4599号 原告：王芹燕，女，1964年3月24日出生汉族，住天台县。 原告：王玉燕，女，1956年11月14日出生汉族，住天台县。 原告：王芹芬，女，1968年6月27日出生汉族，住吉林省珲春市。 三原告共同委托诉讼代理人：陈立钱，浙江天城律师事务所律师。 三原告共同委托诉讼代理人：王晓倩，浙江天城律师事务所实习律师。 被告：王才周，男，1959年9月24日出生汉族，住天台县。 第三人：洪昌正，男，1957年12月12日出生汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：金琛琛，北京惠诚（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪敏，女，1985年12月14日出生汉族，住天台县。 原告王玉燕、王芹燕、王芹芬与被告王才周、第三人洪昌正确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告的委托诉讼代理人陈立钱、被告王才周、第三人的委托诉讼代理人金琛琛和洪敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王玉燕、王芹燕、王芹芬向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告与第三人之间签订的房屋买卖合同无效，并将讼争之二间二层楼房（包括公共部份）返还给原告与被告；2、由被告与第三人承担本案的全部诉讼费用。案件在审理过程中，原告变更第1项诉讼请求为：请求依法确认被告与第三人之间签订的房屋买卖合同无效并将讼争房屋因征收所取得的征收补偿权益返还给原被告。原告事实与理由：原告父亲王荣清（已于2014年病故）和母亲陈冬雪（已于1996年病故）育有三女一子，即长女王玉燕，儿子王才周，次女王芹燕，三女王芹芬。祖遗之二间二层楼房坐落在本县地内。1995年天台县人民政府以天台集用1995字第01656号土地使用证对该二间房产作了确权登记。土地使用证内载明，“权利人：王荣清”“占地面积：46.22平方米”，“家庭人口：四人”（结合颁证时本户的人口状况，应是父亲王荣清、母亲陈雪、儿子王才周、三女王芹芬这样四人）.----并载明“用途：住宅用地”等《详见其“不动产登记资料查询结果证明”）。不想到1998年（系此次该房因征用登记引发纠纷后才知道），被告竟背着父亲和原告擅自作主以18200元的低价将该房卖给了隔壁的洪昌正（即本案第三人）。而第三人亦明知该房为原告父亲及原被告所共有，被告个人无权出卖，但为贪求该低价购得，竟也与被告串通一气，将原告父亲及原告撇在一边。另据了解，第三人买去该房后，并未修理过，讼争之二间二层楼房现仍为原状保留（见现场照片一组），且一直没有办理房产过户登记手续。案经交涉无果，故原告今不得不起诉来院，恳请你院乘公执法，在及时立案、核清事实下，依法支持原告如前之正当诉讼请求。 被告王才周辩称，一、案涉房屋出卖是基于多种原因。首先，答辩人的经济情况也不好。其次，是因为答辩人一家在村里是小姓人家，在村里也过不好，所以答辩人也不想住，再出于对中见人的原因，答辩人就将案涉房屋低价卖给了第三人。二、答辩人也认为案涉房屋的卖契无效，对原告的诉讼请求无异议。 第三人洪昌正辩称,答辩人与王才周之间的买卖合同合法有效，具体理由如下：一、答辩人与被告之间签订了书面的买卖合同，支付了足额甚至比当时市场价更贵的价格。虽然答辩人在拿到土地使用权后才知道其购买的房屋载明的土地使用权为被告王才周的父亲王荣清，但在签订《卖契》时有代笔、有中介，且《卖契》载明“王才周因家庭需要经合家大小相量愿将”讼争房屋出卖给第三人洪昌正。此种契约方式符合当时当地农村习俗。依据当时当地农村习俗，农村房屋都留给儿子，理应有儿子出面卖房。卖房是大事，卖后还需要交付、入住，不仅原、被告一家都知道，也为全村所周知。房屋卖出价格为18200元，答辩人也足额支付，以该价格在当时足够在天台县城购买至少两间宅基地，何况是坐落较为偏远的农村，并不存在明知无权出售而贪图低价的情况。二、讼争房屋买卖已经履行完毕，且距今已逾二十年。《卖契》签订后，原被告及其父亲王荣清一家即将讼争房屋交付给第三人使用，并在随后将土地使用权证亦交付给第三人，房屋买卖即履行完毕。《中华人民共和国物权法》于2007年才实施，1998年，当时我国房屋登记制度尚不完善，房屋产权转让时不办理过户登记而采取移交房屋和产权证明形式亦普遍存在。而且我县存在特殊的情况（政府政策原因），部分村镇包括本案讼争房屋所在的龙五村土地使用权长期处于不予变更登记状态。三、讼争房屋买卖及交付答辩人一家居住，距原告起诉已逾二十年，期间，原告方包括土地使用权人王荣清从未提出过异议，对于房屋买卖是充分直知晓且认可的。原告方包括其父亲王荣清自把讼争房屋移交给答辩人后，直到王荣清2014年去世，均未提出过任何异议，当时还是王荣清亲自把房屋交付给答辩人（王荣清自己清理原有物品，当晚还是第三人一家共进晚餐），而据原告方提起诉讼更是已逾二十年。答辩人一家对房屋的占有是连续的、公开的、和平的，而原告方（原告王玉燕、王芹燕嫁在同村且一直生活在村里，原告王芹芬当时尚未出嫁）及其父亲王荣清在长达二十多年的时间内，没有主张过权利，表明其长期对他人占有使用该房屋并未异议，如果认定王荣清或原告方没有转让房屋产权，其作为所有人长期怠于行使权利，与一般房屋所有人对权利的关注形成较大反差，明显不合常理。四、本案房屋买卖为龙五村全村周知且认可。答辩人与三原告、被告及其父亲王荣清一家一直同村比邻而居，同在一个四合院，购置讼争房屋也是考虑了正好是隔壁。书写《卖契》时有代笔、中见，房屋交付后，答辩人一家长期居住使用。2019年5月19日，四合院公用部分分割是，同四合院住户户主出面签订分割协议，包括答辩人在内共计五户，其中一名户主王云富亦是故去王荣清的胞弟，如果各方不认可该房屋买卖，那么王荣清亦算一户。尤其作为王荣清近亲属的胞弟更应该提出异议，但是很明显各方均是知晓且认可买卖事实。2019年7月22日，本村涉政府征收，签订安置协议，亦将讼争房屋纳入答辩人所有的征收范围。五、三原告即使确有损失亦应当要求被告王才周以货币方式赔偿。答辩人作为善意第三人已经履行自己的付款义务并实际占有房屋无任何过错，现讼争房屋及土地已经被政府征收，房屋已于2019年9月拆除，三原告诉请的标的物已经灭世，无法返还。三原告若认为自身利益确实收到损害，其应当要求被告王才周以经济补偿形式赔偿实际损失。六、本案已过诉讼时效。本案房屋买卖发生于1998年，距今已逾二十年。根据《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案明显以超过最长诉讼时效。综上所述，本案讼争房屋的《卖契》系在有代书、中见的情况下各方真实意思表示，而且已履行完毕至今二十多年，全村众所周知并予以认可，该房屋买卖合同合法有效，基于有效的合同关系，三原告无要求返还房子的权利，且该房产已因政府征收拆除不存在返还的可能性，三原告即使确有权利受到侵害也应当向被告王才周要求经济赔偿，案件也已经超过的最长诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告父亲王荣清（已于2014年病故）和母亲陈冬雪（已于1996年病故）育有三女一子，即长女王玉燕（1980年迁出户口），儿子王才周，次女王芹燕（1994年迁出户口），三女王芹芬（2000年迁出户口）。王荣清生前名下有坐落于天台县房屋，房屋土地使用证号为天台集用1995字第01656号，该房屋土地使用证内载明，“权利人：王荣清；占地面积：46.22平方米”，该房屋的不动产登记资料查询结果证明以及天台县地籍调查土地登记审批表均载明该房屋登记家庭人口4人。1998年12月5日，被告王才周在两位中见人的见证下由他人代笔立卖契一份，将上述房屋以18200元的价格卖给第三人洪昌正，并将该房屋以及房屋的土地使用证交付给第三人。之后，第三人洪昌正一直占有使用上述房屋。2019年5月19日，案涉房屋所在四合院的其他几户人家与第三人签订《四合院公用部分分割协议》，该协议的签署人员并无本案原、被告。2019年7月22日，第三人与天台县人民政府签订《天台县始丰街道玉湖洪区块城中村改造项目、高铁天台站站前广场项目征收集体土地上房屋拆除协议书》一份，案涉房屋已经天台县人民政府确认征收，该房屋的征收安置补偿权益亦在上述协议书中载明。 上述事实有原告提交的不动产登记资料查询结果证明、天台县地籍调查土地登记审批表、天台县始丰街道龙五村村民委员会出具的证明、照片、卖契复印件、注销户口证明、第三人提交的卖契、土地使用证复印件、证明、四合院公用部分分割协议复印件、照片,本院依法调取的《天台县始丰街道玉湖洪区块城中村改造项目、高铁天台站站前广场项目征收集体土地上房屋拆除协议书》等为证。 本院认为，案涉房屋的《卖契》系相关当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为合法有效。案涉房屋的登记权利人虽然未在《卖契》上签字，但是该《卖契》也明确写明立该《卖契》是经“合家大小相量”的，且案涉房屋的土地使用证也随房屋即时交付给了第三人洪昌正（第三人有理由相信被告王才周享有代理权且该买卖王才周一家人都是知情且认可的，被告王才周的代理行为有效，应对案涉的房屋的其他权利人均具备约束力）。此外，案涉房屋买卖后，第三人实际使用已逾20年，本案原、被告以及房屋登记权利人王荣清生前一直未提出异议，且案涉房屋所在四合院公用部分分割时其他几户人家也未邀请本案原、被告参与签署协议，本院有理由相信本案原被告、案涉房屋登记权利人生前以及案涉房屋所在村的村民均是知道案涉房屋的买卖情况的。综上，本院对本案原、被告辩称的案涉房屋的《卖契》无效的意见不予采纳，对原告要求第三人将案涉房屋的征收安置补偿权益返还原、被告的诉讼请求不予支持。因本案系当事人请求为确认合同效力以及不动产物权权利人请求返还财产而产生的纠纷，故不适用诉讼时效的规定，本院对第三人所提出的本案已超过诉讼时效的意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、第一百九十六条的规定，判决如下： 驳回原告王玉燕、王芹燕、王芹芬的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取4400元，由原告王玉燕、王芹燕、王芹芬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 张修峰 二〇一九年十一月二十八日 法官助理张格莱 代书记员 许璐瑶