四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14229号 上诉人（原审被告）：魏明生，男，1942年5月4日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：高超刚，四川英冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄生东，四川英冠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李鸿，男，1963年10月23日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：张彬，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原审第三人：张敏，女，1947年8月31日出生，汉族，住成都市青羊区。 上诉人魏明生因与被上诉人李鸿、原审第三人张敏房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初11055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 魏明生上诉请求：1.撤销一审判决，驳回李鸿诉讼请求或将本案发回重审。2.因诉讼产生的费用由李鸿承担。事实和理由：一、一审法院对张敏未出庭的行为按撤诉处理的做法，属于程序上的错误；二、一审法院未查明李鸿及其家庭名下已有两套房，不具备“继续履行条件”的事实；三、一审法院认定李鸿不知晓涉案房屋属于魏明生和张敏的夫妻共同财产，李鸿构成善意取得是错误的；四、涉案转让协议损害了张敏的利益，是无效的；五、涉案转让协议即使有效，客观上也不具备履行的条件，应当解除。 李鸿辩称，一、一审程序合法。张敏经法院依法传唤未到庭，自行放弃诉讼权利，依法视为其自动撤诉，一审程序合法，未侵害张敏的合法利益。二、本案具备继续履行条件。本案双方签订协议时间是2013年2月2日，当时李鸿名下只有一套房屋（即身份证所在地房屋），符合再次购房条件。李鸿将原房屋出售（即身份证所在地房屋，现已拆迁）后，于2××8年购买现有房屋（即现成华区新鸿南路房屋），现李鸿名下也仅有此一套房屋，符合购房条件，不属于限购范围。成都市政府2017年出台的关于三年才允许过户的限售政策明确规定是从文件下发之日起新购住房施行限售政策，而本案的交易行为发生在限售政策出台之前，只是李鸿取证时间发生在限售政策出台之后，故依法不受后出台限售政策的规范和约束。且成都市政府关于新限购限售政策中也规定，因法院生效裁判文书（不含调解书）取得住房不属于限购范围。故本案具备继续履行条件。三、案涉房屋交易合法有效。魏明生在双方2013年签订的转让协议第一、三条中明确承诺：房屋产权属于其独立完整所有，其保证该房屋产权与任何亲属无关，不会产生任何争议。且其提供的原单位所发《沙河项目交款通知》、与开发商签订的《商品房买卖合同》上只载明购房人魏明生个人姓名，其最后取得的房屋不动产证登记的也是其个人单独所有，均与其他人无关。本案诉讼前以及在交易过程中，魏明生从未提供案涉房产系其夫妻共有产权的相关证据，张敏也未以任何形式向答辩人提出过异议，主张其系产权共有人权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，李鸿受让案涉房屋构成善意取得。另，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，魏明生、张敏主张转让协议无效，人民法院应依法不予支持。故一审审判程序合法，双方对案涉房屋交易行为合法有效，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形，也不存在合同无法继续履行的法律障碍，二审应依法驳回魏明生的上诉，维持原判。 李鸿向一审法院提出诉讼请求：1.判令魏明生继续履行合同义务，将其名下位于锦江区马家沟188号望江锦园7栋2003号房屋不动产权过户登记至李鸿名下；2.判令魏明生将锦江区马家沟188号望江锦园地下负4层513号车位不动产权过户登记至李鸿名下；3.判令魏明生支付逾期办理房屋过户违约金128512元；4.本案诉讼费由魏明生承担。 一审法院认定事实：魏明生系四川省党史研究室退休干部，魏明生与张敏系夫妻关系。2013年2月2日，李鸿、魏明生签订《团购房福利指标及房屋转让协议》，约定：1．魏明生同意将成都市锦江区马家沟188号望江锦园7栋20层3号房屋团购住房福利指标转让给李鸿，并承诺本福利指标团购房屋产权属于李鸿独立、完整所有；2.魏明生负责按政策规定以魏明生名义完善购房手续并适时（预计不超过魏明生拿房后五年）将该房屋产权转移到李鸿名下；3.魏明生保证该房屋产权与任何亲属无关，不会产生任何争议；……5.该团购房福利指标转让费60000元由李鸿在本协议签字后四日内一次性汇入魏明生账户；……7.（2）若魏明生在合理的催告期后仍延迟配合过户或在合理的催告期后不将房屋交付及产权转让给李鸿，李鸿有权解除合同，并由魏明生按照除退还本金（指标转让费及购房款）以外按房屋市值30%的标准向李鸿支付违约金。《沙河项目交款通知》载明：购房者姓名魏明生，工会开户行为工行东城根街支行，户名为中共四川省委党史研究室机关工会，账号为44×××30，请各团购人员务必于2013年1月31日前将首次购房款交至工会银行账户。购房人持现金或银行卡将购房款交至工会开户银行，工会收齐款项后，再统一交至蓉锦东公司，由蓉锦东公司向工会开据统一收据。 2013年2月2日，李鸿向魏明生转账60000元指标转让费，魏明生出具了收条。2月4日，李鸿向中共四川省委党史研究室机关工会账户44×××30支付250000元（包括案涉房产首付款220000元以及案涉车位定金30000元）。后李鸿陆续付清了案涉房产全部房款，房款总额为428375元。 2013年11月22日，蓉锦东公司向四川省党史研究室发出《签订及相关协议的通知》，要求魏明生就案涉房产与之签订《商品房买卖合同》。2014年11月27日，蓉锦东公司又发出《望江锦园交房通知》，通知魏明生于2014年12月4日交房。 李鸿支付案涉房屋维修金、契税及相关办证费用共11140.73元后，魏明生将案涉房产交付李鸿至今，案涉房产一直由李鸿出租收取租金，且由李鸿支付物业管理费。2××8年2月1日，案涉房产不动产权证（川（2××8）成都市不动产权第0324072号）已办理至魏明生名下，载明：单独所有。 2014年11月3日、12月3日，李鸿分别支付案涉车位余款60000元、车位维修基金和契税及相关办证费用4764.5元。车位交付李鸿后，也由李鸿一直支付车位服务费。另查明，案涉车位产权证目前已办理至魏明生名下，产权证号为：（川（2019）成都市不动产权第0104671号）。 干道蓉与李鸿系夫妻关系，干道蓉多次与魏明生联系，要求将案涉房产、车位办理过户。 一审法院认为，本案争议焦点为：一是案涉房产、车位是否应当过户；二是魏明生是否应当向李鸿支付违约金。 关于第一个争议焦点。一审法院认为，李鸿与魏明生自愿达成《团购房福利指标及房屋转让协议》，系双方真实意思表示，就团购房福利指标及房屋转让达成一致，即便案涉房产、车位的转让没有经过魏明生配偶同意，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，上述协议也不应当认定为无效。该协议签订后，李鸿向魏明生支付指标转让费60000元、购房款428375元、购车位款90000元，以及相关维修基金、契税、办证费用等。蓉锦东公司交付案涉房产和车位后，2014年12月4日至今，也一直是李鸿出租使用，李鸿支付物业管理费、车位服务费。且在签订协议以及支付转让费的过程中，魏明生没提交李鸿知晓案涉房产、车位系夫妻共同财产的证据，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，符合善意取得的条件，魏明生应当配合李鸿办理案涉房产、车位过户。 关于第二个争议焦点。李鸿依据《团购房福利指标及房屋转让协议》第七条第二款约定按房屋市值的30%主张违约金128512元，即“若魏明生在合理的催告期后仍延迟配合过户或在合理的催告期后不将房屋交付及产权转让给李鸿，李鸿有权解除合同，并由魏明生按照除退还本金（指标转让费及购房款）以外按房屋市值30%的标准向李鸿支付违约金”。该条款是在李鸿解除合同的条件下行使违约金请求权，在本案李鸿要求魏明生继续履行合同的情况下不能采用。对于李鸿的此项诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、魏明生应于判决发生效力之日起十五日内将位于成都市锦江区马家沟188号望江锦园7栋20层3号房屋（川（2××8）成都市不动产权第0324072号）过户登记至李鸿名下；二、魏明生应于判决发生效力之日起十五日内将位于成都市锦江区马家沟188号望江锦园2栋负4层513号（川（2019）成都市不动产权第0104671号）车位过户登记至李鸿名下；三、驳回李鸿的其他诉讼请求；李鸿诉讼请求部分所对应的案件受理费减半收取5135元、保全费2662元，两项共计7797元，由魏明生负担6362元，由李鸿负担1435元（多主张部分）；张敏诉讼请求部分所对应的案件受理费减半收取4492元，由张敏负担。 本院二审期间，魏明生、李鸿均围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 魏明生举出的证据1：李鸿家庭成员人口信息证明，拟证明李鸿家庭内共有李鸿、干道蓉、李俊逸、李邵依依四人；证据2：李鸿、李俊逸二人《个人房屋信息查询记录》，拟证明李鸿、李俊逸名下已经各有一套房产，其家庭内已经有两套房；证据3：成都市人民政府办公厅〔2××8〕17号文件、成都市城乡管理局成房发〔2××8〕45文件、本院（2××8）川01民终11514号民事判决书，拟证明自2017年4月13日起，取得不动产权证不满3年不允许转让过户，同时，从2××8年5月15日起，家庭内有两套房时不允许再购买转移登记第三套房，而涉案的房屋产权证是2××8年8月才由开发商统一下发的，应当受到这一政策的限制；证据4：《承诺书》，拟证明该承诺书要求魏明生在购买涉案房屋时是必须说明其配偶状况以及申明配偶没有购买该项目房屋的，所以双方签订转让协议时，李鸿应当知道魏明生有配偶，案涉房屋属于魏明生和张敏的夫妻共同财产；证据5：案涉车位不动产权证书（川（2019）成都市不动产权第0104671号）、案涉房产不动产权证书（2××8年9月18日成都市国土资源局补发的川（2××8）成都市不动产权第0324072号），拟证明案涉房屋至今仍登记在魏明生名下；证据6：张敏和魏明生《个人家庭房屋登记记录》、户口本、结婚证，拟证明张敏和魏明生系夫妻且同住一处，张敏符合购房条件，魏明生符合购买福利房条件；证据7：张敏的补充说明及四川省社会科学院房改办公室出具的证明复印件，拟证明张敏没有房产，符合购买福利房的条件；证据8：《不动产权证书/登记证明遗失（灭失）声明魏明生》打印件，拟证明李鸿手上的案涉房屋不动产权证书已被宣告作废。李鸿质证认为，对证据1的对真实性、合法性、关联性均认可，但对证明目的不予认可；对证据2的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。李鸿名下和李俊逸名下是分别所属，是分别两个家庭名下各自拥有的唯一住房，并不符合魏明生所称的限购政策范围之内；对证据3的真实性予以认可，但与本案不具有关联性；证据4系魏明生向单位内部提交的，并不属于当时移交的资料范畴之内，对其真实性无法确认。即便李鸿知道魏明生当时的配偶是张敏，也并不代表李鸿明知该购买房产系夫妻共有房产，在双方签订的协议中，魏明生一再承诺案涉房屋系个人单独房产，与任何亲属不发生争议，故对证明目的不予认可；对证据5、6、7的三性及证明目的均不予认可；对证据8，系魏明生自己所做的一份申明，并不能产生撤销原不动产权证的效力，对其合法性、真实性、关联性均不予认可。 李鸿举出的证据为案涉房屋保全诉讼费发票及保全裁定书，拟证明已对案涉房屋采取了保全措施。魏明生质证认为，对该证据的三性没有异议。 魏明生对一审查明的事实有异议，认为转让协议第1条、第3条关于魏明生承诺本福利指标团购房屋产权属于魏明生独立、完整所有并保证该房屋产权与任何亲属无关，不会产生任何争议的约定，虽然当时约定如此，但并不是魏明生的真实意思表示，与事实不符；对一审查明的事实有补充：转让协议第2条载明了按照政策进行转移登记的，也就是按照取得房产证之后过户时的政策进行转移登记。李鸿对一审查明的事实无异议、无补充。 本院经审理查明的事实与，一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。 本院另查明，一审法院收到张敏提交的《委托书》以及《授权委托书》《四川容乐律师事务所函》、律师证复印件。在《委托书》中，张敏委托魏明生前往一审法院领取法律文书，在《授权委托书》中，张敏委托四川容乐律师事务所律师曹倩、实习律师张宝元为其本案代理人。2019年4月23日，一审法院制作传票、出庭通知书，均载明将于2019年6月13日上午09时30分在第七法庭开庭。2019年4月23日，魏明生在受送达人为张敏的一审法院送达回证上签收传票。2019年5月8日，曹倩律师本人签收出庭通知书。2019年6月13日，张敏、曹倩律师均未参加诉讼。魏明生在本院调查时陈述“律师当时出国了，没有出庭”。 李鸿在本院调查时陈述，其与魏明生签订案涉转让协议时，知晓魏明生与张敏系夫妻。 2××8年2月1日，案涉房产不动产权证（川（2××8）成都市不动产权第0324072号）已办理至魏明生名下后，该不动产权证原件由李鸿保管。 2××8年9月18日，成都市国土资源局补发案涉房产川（2××8）成都市不动产权第0324072号不动产权证，载明由魏明生单独所有，该不动产权证原件由魏明生保管。2019年6月17日、7月5日查询的魏明生名下个人住房信息查询记录均显示，案涉房产的登记（或备案）时间为2××8年9月18日，状态为已登记。 2019年11月18日，魏明生向本院提交一份张敏对其授权的《授权委托书》。本院补充调查笔录如下： 审：魏明生，张敏的授权委托书委托人盖张敏印章这里，“张敏”的签字是谁签的？ 魏明生：是我签的，盖章是张敏的章我盖的。 本院认为，本案的主要焦点在于魏明生是否应当将案涉房产、车位过户给李鸿。魏明生主张涉案房屋属于其与张敏的夫妻共同财产，涉案转让协议损害了张敏的利益，因而无效。对此，一二审已查明，魏明生、李鸿签订的转让协议系双方真实意思表示，该协议明确约定案涉房产属于魏明生独立、完整所有，且魏明生保证该房产与任何亲属无关，不会产生任何争议。协议签订后，李鸿按约向魏明生支付指标转让费并分别支付案涉房产、车位的各项款项，魏明生亦按约将案涉房屋、车位均交付李鸿至今。从权属登记情况来看，案涉房产、车位的产权人均为魏明生一人，符合该协议约定。买受人李鸿在此次交易中无过错。因此，魏明生主张涉案转让协议因损害张敏利益因而无效，不能成立。 另外，张敏向一审法院提交其对魏明生的《委托书》、对曹倩的《授权委托书》，魏明生、曹倩分别签收一审法院载明开庭时间、地点的传票、出庭通知书。但张敏、曹倩经依法传唤均未到庭参加诉讼，一审法院按张敏自动撤回起诉处理程序合法，并无不当。案涉转让协议签订于2013年2月2日，早于成都市现有限购政策，协议的履行并不受该限购政策的约束。且魏明生在二审中提交的证据，均不能证明李鸿受属于限购对象。魏明生认为案涉房产客观上不具备履行条件的上诉理由不能成立。 综上所述，魏明生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费10269元，由魏明生负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  夏 伟 审判员  何广智 二〇一九年十一月十九日 书记员  马 莉