江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0502民初7138号原告（反诉被告）:杨丽,女,汉族,1985年4月25日生,江西省新余市人,住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：周小武、邹小强，江西弘杰律师事务所律师。被告:新余市宝利置业有限公司水澜山项目部,住所地江西省新余市新欣北大道629号。代表人:宋小花，项目部负责人。被告（反诉原告）:新余市宝利置业有限公司,住所地江西省新余市高新技术开发区(新余市新欣北大道629号)。法定代表人:艾小保,公司总经理。委托诉讼代理人：胡炬，江西君越律师事务所律师。原告杨丽（下称原告）与被告新余市宝利置业有限公司水澜山项目部（下称第一被告）、新余市宝利置业有限公司（下称第二被告）买卖合同纠纷一案，本院2019年8月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周小武、邹小强与第二被告的委托诉讼代理人胡炬到庭参加诉讼。本案现已审查终结。原告向本院提出诉讼请求:1.请求判令解除原告与两被告之间关于“水澜山二期”89栋1单元103室的购房协议;2.请求判令两被告共同向原告返还购房款622657元及承担自起诉之日起计算至实际清偿之日止的利息(按银行同期贷款年利率6%)，后将诉讼请求622657元变更为651600元;3、诉讼费(受理费、保全费、保函保险费)由两被告承担。事实与理由:2018年8月27日,第一被告与原告签订了《认购书》,约定由原告购买被告开发的水澜山二期89栋1单元103室商品房,原告因此向被告支付了购房款项计651600元,因不可归责于双方事由导致不能订立商品房担保贷款合同,致使该约定陷入了无法履行的客观情况,于是原告要求第一被告返还原告已经支付的购房款651600元,但两被告均置之不理。原告多次向两被告要求返还已付房款,未果,万般无奈之下,为了维护原告合法权益,特依法提起诉讼，恳请法院依法予以支持。第二被告辩称，原告与第二被告签订了正式的买卖合同，并办理了相关手续，原告并没有按合同约定的时间支付购房款，在被告同意首付款的情况下，原告一直不办理手续，不是原告说的原因导致购买不成，原告不具有解除权，原告交付的购房款并不是622657，而是532657，请求继续支付购房款，而且要承担违约责任，请求驳回原告的全部诉请。第二被告向本院提出反诉请求：1、判令原告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》中约定的办理银行按揭贷款义务并向反诉人支付购房款392343元；2、判令原告按每日万分之八向第二被告支付2019年8月28日至实际清偿之日的逾期付款违约金；3、诉讼费由原告承担。原告辩称，第二被告的反诉没有事实和法律依据，因为客观原因导致无法履行，根据相关法律，合同不能成立，请求予以驳回。原告围绕诉讼请求及抗辩理由依法提交了原被告于2018年8月27日签订的认购书、银行流水、2018年8月27日的委托书和2018年10月4日的承诺书、银行流水3张、三张收据、情况说明与银行结算单为证，拟证明，1、认购书约定原告支付2万元作为定金，认购书是格式条款，包括什么时候签合同都没有写，只是交了2万元定金，作为购买的房屋且在合同第四条约定付款方式是银行按揭，没有约定替代式的支付还款方式；2、原告名下有2套房产，位于恒大雅苑5栋3单元和洪城国际广场，委托第一被告销售这两套房产，销售的房款用于购买水澜山的首付款，承诺书的内容也是一样的意思，如果房子没有销售出去，第一被告也承诺用这个房款作为首付；3、第一被告帮原告销售的恒大雅苑住房，买售人分别于2018年11月2日打入19万元、2018年11月28日打入36万元，原告于2018年11月2日分2次将19万元（分2次，一次9万，一次10万元）打入被告账户，2018年11月28日将36万打入被告账户，我们将55万元全部打入被告账户加上之前的2万，我们一共支付了57万元；4、2018年11月6日4万元、2018年11月9日132657元，2018年11月29日36万元，总额532657元，因为工作人员把房子卖掉以后要得佣金，所以扣掉了几万元，我们是实际转了55万元，剩下的钱是第一被告卖房子要得好处，所以没有开55万元的收据给原告；5、情况说明是买房人购买了洪城大厦的房子所付的购房款13.5万元，应被告的要求，原告将13.5万元转入了被告指定的李思红的账户（被告财务）13.5万元，减银行按揭的5.3万元后，剩余8.16万元，这些钱都转到了被告财务李思红的账户。第二被告质证认为，1、认购书是签订了，但是这个认购书不能作为定案依据，已经签订了商品房买卖合同，以商品房买卖合同为准，对于2万元是否支付要庭后核实；2、是有这么回事，但是与本案没有关联性，原告名下已经没有房产，原告购买房产的资金没有来源，这个房子是卖掉了而且作为了一部分首付款；3、上面写有周军华的名字转让的与本案无关，至于杨丽的个人账户36万元，19万元根本不能说明转到我们公司的账户上，第二被告可查的只收到了532657元；4、第二被告是确实收到了原告532657元，11月6日4万元上面写的是定金，所以不存在前面2万元定金的事情，是否买卖收取佣金要核实，即使收取也是合理合法的，即使收取也不是在本案中要求的，恰能证明是原告违约没有缴纳首付款；5、对于情况说明不清楚刘和珍是谁，与本案没有关系，转给李思红的也与本案没有关系，如果有关联要核实，这些证据不能证明与本案有关联性。本院经审查认为，两被告在向原告收取房款时，基本是由原告将款转给被告指定的账户，包括个人账户，原告所付款均与买房有关，因此，原告所举证据符合客观真实性、合法性、关联性的要求，予以确认。第二被告围绕抗辩理由及反诉请求依法提交了商品房买卖合同；《商品房买卖合同》补充协议；不动产登记信息查询；聊天信息二页（2019.6.23与原告）。拟证明，1、合同主体为原告和第二被告，第一被告主体不适格，根据《商品房买卖合同》第八条第2款第三项、第3款约定，原告应于2018年11月30日前支付首期房款925000元，余款925000元以贷款方式支付，但原告没有支付，已经违约，原告的全部房款都应当存入新余市宝利置业有限公司的账户，其他账户我们是不认可的；2、因原告一直拖欠购房首付款，双方于2018年11月9日达成《补充协议》，确认原告欠付的房屋首付款为392343元；且该款原告承诺于2019年8月27日前付清，如逾期不付，按未还款总额每日万分之八向原告计收违约金；3、原告方名下没有房产，不属于限制贷款的对象；4、未办按揭的责任在于原告不配合。原告质证认为，1、原告向代理人陈述说没有这份买卖合同，也没有签订这份合同，约定的92.5万元，我们当时说是剩下的是由被告（92.5万元减去65万多）来付款，当做原告向被告借款，但是被告没有支付剩下的部分，首付款没有付清的情况下不因当办理网签手续，但是在款项没有付清，按揭没有办理的情况下就办理网签的，不符合网签的相关规定的，违背了有关规定和税收规定。而且原告都没有到相关部门办理这些网签手续，具体怎么下来的我们都不清楚。而且是不是进入备案系统不清楚，合同没有约定如果没有办理到按揭后的替代方式，如果要继续履行合同，商品房按揭贷款要有替代方式；2、补充协议的真实性没有异议，但是真实情况与被告代理人说的不一样，原告向被告借款39万元用于支付水澜山首付款，当时原告说没有钱付首付款，被告说帮原告支付首付款，由被告给原告的借款，但是事实上被告没有支付这个钱到支付的账户上，39万元根本没有产生，所以被告说的50%根本做不到，所以不存在被告所说的原告欠被告39万元；3、原告名下没有房产是事实，被被告卖掉了也是事实，能不能办理贷款不是原告说了算，是银行对按揭有严格的贷款手续；4、聊天的真实性有异议，是否有删减的成分不清楚，不能办理按揭的原因有几个方面，原告的父亲和爷爷生了重大疾病需要资金，而且原告是无业人员，因此不能办理按揭，首付款没有到50%银行是不能办理的，而且被告认可的39万元没有开票给我们，原告提供不了收入证明，聊天记录是被告与原告的事情，不能证明被告所说的发了通知给我们，不能证明合同履行情况。本院经审查认后认为，第二被告所举证据符合客观真实性、合法性、关联性的要求，予以确认。本院根据上述证据及庭审调查，查明以下事实：原告与第一被告达成买房意向，于2018年8月21日通过银行转账付定金2万元，2018年8月27日第一被告与原告签订了《认购书》,其中约定，原告购买第一被告开发的水澜山二期89栋1单元103室商品房，建筑面积为238.68平方米，单价为7750.96元/平方米，总价为185万元；原告向第一被告交购房定金2万元，在签订商品房买卖合同时，该认购金直接抵购房款；还对其他事项进行了约定。原告为了交付房款，于当天与第一被告签订《委托书》，将自己名下位于新余恒大雅苑5栋3单元2602室的住房、洪城国际广场2栋1130室的公寓委托第一被告销售，所得房款充当原告购买第二被告水澜山天玺二期别墅89栋1层103室的部分首付，委托期限为到事项办完为止，原告在委托人签名处签名、第一被告在委托人盖章处盖章。2018年10月4日宋小花向原告出具《承诺书》，主要内容是，因原告名下的恒大雅苑住宅委托第二被告销售，第二被告承诺如果一年之内即2018年10月4日至2019年10月4日没有销售出去，第二被告将以533104元减去该房的银行欠款后的房款用于购买第二被告开发的水澜山二期的房屋。第一被告接受委托后，将原告位于恒大雅苑的住房卖与买房人，买房人于2018年11月2日转给原告19万元、2018年11月28日转给原告36万元。原告收到房款后于2018年11月2日分两次将19万元转入两被告账户、2018年11月28日将36万元转入两被告账户，计55万元，两被告收款的交易机构与账号完全相同。第一被告于2018年11月6日向原告出具了收到定金4万元的收据、9日向原告出具收到房款132657元的收据、29日向原告出具收到房款36万元的收据，合计532657元，但还有17343元未出具收据给原告。2018年11月9日第一被告将原告位于洪城国际广场的房屋卖给刘如珍，根据原告及第一被告的要求，刘如珍将房款13.5万元转至第一被告指定的李思红的账户。李思红收款后支付了原告买该房时剩余的按揭款53352.1元，剩余81647.9元全部用于原告向第一被告交付房款，但第一被告没有出具收据给原告。至此，原告名下已没有了登记的房屋。原告通过卖房与交付定金的方式共计付给第一被告房款651647.9元。第二被告与原告签订了《商品买卖合同》，主要约定，第二被告向原告出售水澜山89栋1层103号商品房（坐落城东新欣北大道629号水澜山二期89栋103号），建筑面积为238.68平方米；单价为7750.96元/平方米，总价为185万元；付款方式为商业贷款，原告应在2018年11月30日前支付首期房价款92.5万元，余款92.5万元向贷款机构申请贷款支付，全部房款存入第二被告开户行新余农商银行高新支行营业部；按揭贷款原告应在支付首付款后15日内到银行办理完成按揭手续，否则原告按总房款每天万分之一向第二被告支付违约金，超过60日，第二被告可以解除合同，原告按总房款10%向第二被告支付违约金；交房时间为2019年12月31日，并在交房后180天内办理房屋登记；合同还对其他事项进行了约定，但双方均没有书写落款时间。2018年11月9日第二被告与原告签订《商品房买卖合同》补充协议，原告向第二被告借款392343元，此款只能用于购买第二被告开发的水澜山二期89#103室房款，不计息，于2019年8月27日前还清，如逾期不超过30日，原告每日按万分之八向第二被告支付违约金，第二被告有权解除与原告签订的《商品房买卖合同》，无息退还所交房款，违约金直接从房款中扣除，协议还对其他事项进行了约定。第一被告将原告委托出售的住房售卖及第二被告与原告签订合同、补充协议后，第二被告与原告没有到银行办理按揭手续。之后，由于原告的祖父与父亲先后患病，没有时间顾及买房事务，同时由于治病需要花费金钱，影响了原告继续向第二被告交付房款的能力。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。第一被告是第二被告的内设机构，第一被告及工作人员对原告签订的《认购书》及作出的收、付款等行为所产生的权利与义务，均应由第二被告负担，原告与第二被告的《商品房买卖合同》符合法律规定，原告向第一被告交付了定金2万元，委托第一被告卖掉两处房屋得到房款631647.9元，合计651647.9元，已由原告转入第一被告或由原告及买房人直接转给第一被告及其工作人员，第一被告将原告所有的房屋转让完毕的当天，第二被告即与原告签订《商品房买卖合同》补充协议，由原告向第二被告借款392343元用于向第二被告交纳购房款，因此，原告有理由相信实际付给第二被告房款1023990.9元，超过合同对原告应在2018年11月30日前向第二被告付全部房价款50%、计92.5万元的约定，因此，原告在交付首付款时，按照合同履行了义务。由于没有办理银行按揭，且原告家庭成员身体健康等原因，原告不能继续履行合同，因此，原告要求解除原告与两被告之间关于“水澜山二期”89栋1单元103室的购房协议的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，两被告依法应当将原告交付的购房款返还，虽然按事实与约定可以认定原告付给了两被告1023990.9元，但因其中向第二被告借款392343元，第二被告没有实际交付该款，因此，两被告应返还原告购房款651647.9元（含定金），原告要求两被告共同向原告返还购房款651600元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求两被告承担自起诉之日按银行同期贷款年利率6%计算利息的诉讼请求，因合同要在裁判文书生效之日才能解除，因此本院只支持从本判决生效之日起计算利息。诉讼费(受理费、保全费、保函保险费)不属于诉讼请求范畴，本院不作评述。因本案诉争的合同符合解除的条件，第二被告要求原告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》中约定的办理银行按揭贷款义务并向第二被告支付购房款392343元的反诉请求，本院不予支持。由于第二被告没有向原告出具收到购房款392343元的收据及不可归责于当事人的因素造成合同不能继续履行，因此第二被告要求原告按每日万分之八向第二被告支付2019年8月28日至实际清偿之日的逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杨丽与被告新余市宝利置业有限公司水澜山项目部的《认购书》，与被告（反诉原告）新余市宝利置业有限公司签订的《商品房买卖合同（现售）》、《商品房买卖合同》补充协议；二、被告新余市宝利置业有限公司水澜山项目部、被告（反诉原告）新余市宝利置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨丽返还购房款（含定金）651600元，并支付从本判决生效之日起按年利率6%计算到购房款651600元付清的利息；三、驳回被告（反诉原告）新余市宝利置业有限公司的反诉请求。案件受理费已减半收取5158元、反诉案件受理费已减半收取3593元、保全申请费3670元，由被告（反诉原告）新余市宝利置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  彭桃基二〇一九年十一月十八日书记员  罗小倩