北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终12755号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京北顺畅商贸有限公司，住所地北京市顺义区杨镇东疃村委会西侧500米。法定代表人：安普乐，董事长。委托诉讼代理人：杨颖，河南金色阳光律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：久海纳(北京)物流有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇彩达二街2号105。法定代表人：范建文，总经理。委托诉讼代理人：陈昊，北京首润律师事务所律师。上诉人北京北顺畅商贸有限公司（以下简称北顺畅公司）因与被上诉人久海纳（北京）物流有限公司（以下简称久海纳公司）农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初430号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人北顺畅公司的法定代表人安普乐及委托诉讼代理人杨颖，被上诉人久海纳公司的委托诉讼代理人陈昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北顺畅公司上诉请求：1.请求撤销一审民事判决，发回重审或依法改判支持北顺畅公司的一审反诉请求，驳回久海纳公司的一审起诉请求；2.由久海纳公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定久海纳公司实际占有（占用）涉案土地时间有误。根据一审判决内容，一审法院是依据《责令改正通知书》和东疃村委的证明作出的一审判决。第一，关于《责令改正通知书》，杨镇政府在其中明确要求久海纳公司在限定期限内清除铺放的固定物料及停放的车辆，恢复土地种植条件，该通知书系向久海纳公司发出的执法通知函，而不是证明久海纳公司已经改正了错误的函件。关于东疃村委出具的两份证明，北顺畅公司向一审法院提交了卫星地图，地图上清晰地显示涉案土地截止至2017年10月13日仍停满久海纳公司的车辆。这足以证明东疃村委出具的证明是虚假的，一审法院据此作出判决显然有误。第二，一审法院未将场地拆除时间计算在实际占有期间内，亦错误认定久海纳公司于2017年9月30日将涉案土地交予北顺畅公司管理。本案中，只要认定涉案土地仍在久海纳公司实际控制之下，就应当认定涉案土地仍由久海纳公司继续占有，继而认定北顺畅公司未占有涉案土地。《责令改正通知书》、《关于大气污染治理工作的告知书》均是针对久海纳公司作出，应当认为改正期间内，久海纳公司实际控制涉案土地。一审中北顺畅公司主张的久海纳公司向外转运车辆、拆除院内二层楼房、缓慢清理土地直至政府派来机械设备进行清理等的时间节点及事实有北顺畅公司提交的2017年10月13日卫星地图为证。该卫星地图可证明，2017年10月13日涉案土地仍未完成场地拆除和清运，涉案土地仍由久海纳公司实际控制和占有。北顺畅公司一审中书面申请法院向杨镇政府调查核实，以查明场地拆除的准确时间，但一审法院未予准许，最终导致租金计算有误。一审法院错误认定久海纳公司已于2017年9月30日将涉案土地交还北顺畅公司管理。《责令整改通知书》是向久海纳公司发出的执法通知函，不能证明久海纳公司已经改正违法行为，久海纳公司亦未提供证明久海纳公司达到整改标准的证据。东疃村委分别于2018年12月20日和2019年5月15日出具的《证明》，属于证人证言，该两份证据没有单位负责人及制作材料人员的签名，不符合法律规定，而且东疃村委未指派人出庭，未经法庭和当事人询问，违反法定程序，不具有证明力。从内容上看，2018年《证明》与2019年《证明》内容前后不一、自相矛盾。一审法院未采纳卫星地图这一客观证据，且拒绝向杨镇政府调查核实情况，在东疃村委未出庭接受询问的情况下，直接采纳东疃村委出具的《证明》认定涉案土地交还时间是2017年9月30日，程序错误，实体亦有误。二、一审法院认定久海纳公司实际占用的亩数有误。一审法院认定久海纳公司实际占用亩数为326亩有误。《土地租赁合同书》中双方明确约定出租400亩土地，先交付326亩，其余土地只要具备施工条件即开始计算租金。北顺畅公司提交的《林木采伐许可证》可以证明北顺畅公司为使剩余土地具备施工条件收取租金，将其上的树木进行砍伐，并于2017年8月15日交付久海纳公司。根据本案案情，先期交付的326亩土地没有移交手续，剩余76亩土地自然也没有移交手续。故综合双方合同约定及北顺畅公司砍伐顺木等事实，应认定剩余76亩土地已交付久海纳公司。三、一审法院驳回北顺畅公司按合同约定将涉案土地恢复至自然状态或给付清理费的反诉请求有误。首先，双方已经在《土地租赁合同书》中明确约定应以自然状态交换土地，其实质是“恢复原状”。即使《土地租赁合同书》因违反了土地用途而被认定为无效，不能禁止和制裁双方约定的以自然状态交还土地这一合法行为，这也是杨镇政府关于恢复土地种植条件的要求。四、一审法院驳回北顺畅公司要求久海纳公司支付租金的反诉请求有误。五、一审法院驳回北顺畅公司要求久海纳公司恢复私自拆除的二层楼房原状或赔偿相应建筑费用的反诉请求有误。一审中，北顺畅公司提交的卫星图均显示涉案土地有该建筑物，但在久海纳公司占有使用期间被拆除。该建筑物用于临时休息或存放工具等农业用途，非属违法建筑。六、久海纳公司无法按其规划用途使用涉案土地系其自身行为引起，对因建造违规建筑而造成的不利后果，双方在《土地租赁合同书》中明确约定由久海纳公司负担。该约定不因《土地租赁合同书》的无效而无效。久海纳公司辩称：同意一审判决，不同意北顺畅公司的上诉请求。一审判决查明事实清楚，北顺畅公司所提的上诉理由无依据。涉案《土地租赁合同书》系无效合同，北顺畅公司应当返还实际占用期间的费用。久海纳公司向一审法院起诉请求：1、北顺畅公司退还久海纳公司租金260万元及利息；2、诉讼费由北顺畅公司承担。北顺畅公司向一审法院反诉请求：1、久海纳公司支付涉诉土地实际占用期间欠付的租金291.3万元，其中76亩地租金101.3万元，从2017年8月15日至2018年12月15日；326亩地租金190万元，从2018年5月15日至2018年12月15日。前述租金持续计算至久海纳公司将涉案土地按约定条件交还北顺畅公司之日；2、久海纳公司将其拆除的涉案土地上原有的2层房屋640平方米予以恢复，若无法恢复，判令赔偿相应的建筑费用121.6万元；3、久海纳公司将涉案土地恢复至交付时的自然状态，将土地上的建筑渣土清理干净，若无法恢复，判令久海纳公司支付相应的清理费用50万元；4、久海纳公司支付逾期支付租金的违约金442620元；5、久海纳公司承担本案诉讼费由。一审法院认定事实：2017年5月15日，出租方北顺畅公司作为甲方与乙方承租方久海纳公司签订《土地租赁合同书》一份。合同中约定，甲方将位于杨镇的一块土地以有偿方式租赁给乙方，该土地占地面积共计400亩。由于目前施工条件受限制，甲方先出租326亩给乙方，其余土地具备施工条件时开始计算租金，最终使用面积以实际测量为准。本合同约定租赁期为3年，即从2017年5月15日始至2020年5月14日止，合同到期后，如未遇政府规划及拆迁，此合同自动延续3年租期。租金为每年每亩1万元，共计400万元，此金额为暂估租金，待实际测量后按使用面积多退少补。甲方将租赁土地自然状态移交给乙方，乙方负责租赁土地内的平整建设。合同到期后，乙方负责对前期投入建设的地上建筑设施、基建渣土等应在30天内进行清理干净（自然状态），或将清理费用支付甲方由甲方自行清理。在合同期内乙方在该租赁土地上进行建设，应取得有关部门批准，如因违规建筑造成的一切后果由乙方负责，与甲方无关，如因施工问题（例如土地平整等）造成土地无法达到商品车存放条件，经双方协商，可作为合同解约条件。在合同期内如遇政府征用等不可抗力的因素，致使本合同所属土地无法使用，甲方应退还合同期内剩余租期费用给乙方。2017年5月17日、2017年5月27日，久海纳公司分两次向北顺畅公司转账共计326万元。涉案土地2006年-2020年土地利用总体规划性质为永久基本农田、一般农地区、现状河流水系。2017年7月28日，北京市顺义区园林绿化局向北顺畅公司出具了林木采伐许可证两份，采伐期限自2017年7月28日至2017年8月26日。2017年9月20日、2017年9月26日，北京市顺义区杨镇人民政府两次向久海纳公司出具了《责令改正通知书》，通知书中均载明久海纳公司未经政府土地行政主管部门批准，擅自在承租地上铺放固体物料停放车辆的行为，改变了原有土地使用性质及用途，违反了相关规定，并要求久海纳公司限期清除铺放的固体物料及停放的车辆，恢复土地种植条件。2018年12月20日，东疃村委会在一份证明中盖章确认，该证明中载明北顺畅公司于2017年5月15日将位于东疃村委会西侧白马路旁羊场的一块农业用地有偿出租，2017年9月因政府清理检查导致该地无法继续使用，现该地由北顺畅公司实际控制，该地闲置至今未使用。2019年5月15日，东疃村委会再次在一份证明中盖章确认，该证明中载明北顺畅公司于2017年5月15日将位于东疃村委会西侧白马路旁羊场的一块农业用地有偿出租，2017年9月因政府清理检查导致该地无法继续使用，地上物2017年9月底均已经腾空，此后该地一直由北顺畅公司实际控制至今。一审庭审中，北顺畅公司称不认可东疃村委会出具的证明的真实性及证明目的。涉诉土地一直都是久海纳公司实际使用和控制，上述证明不符合法律规定的证明形式，只有村委会盖章，没有相关负责人签字或者经办人签字。该证明内容是依据相关工作人员的看法，不是客观存在的物证资料。本质上是证人证言，证明的内容不是真实的，涉诉土地在承包土地的时候是工业用地，不像证明内容所述的农用地。一审庭审中，对于涉诉合同约定的土地用途，久海纳公司称明确约定了使用用途，北顺畅公司称合同没有明确约定，从合同内容看是建立停车场。一审庭审中，对于久海纳公司实际使用涉诉土地的时间，久海纳公司称实际占用326亩土地，且仅使用至2017年9月初；北顺畅公司称涉案土地一直由久海纳公司占有使用。且剩余76亩土地于2017年8月15日便交付给久海纳公司使用，后多次向久海纳公司索要76亩土地的租金，但久海纳公司没有支付，但没有书面证据提交，只是口头索要的。一审庭审中，北顺畅公司称原涉案土地上有一栋二层楼640平方米的建筑物，后被久海纳公司私自拆除。同时，久海纳公司长久使用涉诉土地用于堆放车辆，并提交照片及卫星图予以证明。久海纳公司称无法核实该证据的真实性，久海纳公司已经于2017年9月底将涉诉土地交给了北顺畅公司。一审庭审中，久海纳公司明确其利息的计算方式为：以260万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2017年9月至实际给付之日止。一审庭审中，北顺畅公司放弃2018年12月15日以后的租金和违约金。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条之规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案中，根据双方之间的合同约定及庭审陈述，双方之间签订涉诉合同目的是为了使用涉诉土地停放车辆。然而，根据已查明涉诉土地规划用途，双方之间的涉诉合同改变了土地用途，该合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现双方对久海纳公司实际占用时间存在争议，由于实际占有使用时间与场地拆除时间并非同一时间节点，故法院对于北顺畅公司要求到北京市顺义区杨镇人民政府调取场地拆除的申请不予准许，法院结合责令改正通知书载明清除停放车辆的期限、东疃村委会签章的证明内容、照片等内容确定为自2017年5月15日至2017年9月30日止。具体占用的亩数，由于涉案土地分两次交付久海纳公司，北顺畅公司应负有已经交付第二期土地的举证责任，现北顺畅公司未能提交充足证据予以证明，故对于实际占用的亩数，法院确定为326亩。经核算，除去已经实际占有使用费用，剩余费用2027451.62元应当退还。对于该部分费用的利息损失起算时间，法院酌情调整为2017年10月1日。对于北顺畅公司的反诉请求，法院认为，由于涉诉合同属于无效合同，故北顺畅公司要求久海纳公司按照合同约定恢复至自然状态或者给付清理费以及承担违约金的反诉请求便没有事实依据，法院不予支持。对于北顺畅公司要求久海纳公司支付截止2018年12月15日租金的诉讼请求，由于法院已就久海纳公司的实际占用时间及亩数进行了认定，故该项诉讼请求法院不予支持。对于北顺畅公司主张久海纳公司未经其同意私自拆除原有房屋，并要求久海纳公司恢复或赔偿的诉讼请求，北顺畅公司未能提交充足证据证实其主张，故法院亦无法予以支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、北京北顺畅商贸有限公司退还久海纳（北京）物流有限公司二百零二万七千四百五十一元六角二分，并支付利息（以二百零二万七千四百五十一元六角二分为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算，自二〇一七年十月一日起至实际给付之日止），均于判决生效之日起七日内执行；二、驳回久海纳（北京）物流有限公司的其他诉讼请求；三、驳回北京北顺畅商贸有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院经审理查明的事实无异。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条之规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案中，根据双方之间的合同约定及庭审陈述，双方之间签订涉诉合同目的是为了使用涉诉土地停放车辆。然而，根据已查明涉诉土地规划用途，双方之间的涉诉合同改变了土地用途，该合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方对久海纳公司实际占用时间存在争议，由于实际占有使用时间与场地拆除时间并非同一时间节点，因此一审法院对于北顺畅公司要求到北京市顺义区杨镇人民政府调取场地拆除的申请不予准许，并无不当。北顺畅公司提供卫星图片欲证明2017年10月13日止久海纳公司仍实际控制和占有涉案土地，但自2017年9月30日起涉案场地已处于相关政府《改正通知书》所指定的清除期限届满期间，且久海纳公司亦主张该期间正处于腾退过程，因此本院认定该期间涉案场地无法达到正常使用目的，现结合责令改正通知书载明清除停放车辆的期限、东疃村委会签章的证明内容、卫星图片等内容，酌情确定久海纳公司给付使用费至2017年9月30日止。北顺畅公司相关上诉意见，本院不予采信。双方在合同约定“由于目前施工条件受限制，甲方先出租326亩给乙方，其余土地具备施工条件时开始计算租金”，因此北顺畅公司作为履行义务一方对于其余土地即涉案的76亩土地已具备施工条件负有举证责任，现北顺畅公司未能提交充足证据予以证明，因此对于实际占用的亩数，一审法院确定为326亩，并无不当，北顺畅公司相关上诉意见，缺乏依据，本院不予采信。经核算，除去已经实际占有使用费用，剩余费用2027451.62元应当退还。对于该部分费用的利息损失起算时间，一审法院酌情调整为2017年10月1日，并无不当，本院予以确认。对于北顺畅公司的反诉请求，由于涉诉合同属于无效合同，且涉案场地已被第三方基本清理，因此一审法院对北顺畅公司要求久海纳公司按照合同约定恢复至自然状态或者给付清理费以及承担违约金的反诉请求，不予支持，并无不当。对于北顺畅公司要求久海纳公司支付截止2018年12月15日租金的诉讼请求，由于已就久海纳公司的实际给付使用费的截止时间及亩数进行了认定，因此，一审法院不予支持该项诉讼请求，并无不当。对于北顺畅公司主张久海纳公司未经其同意私自拆除原有房屋，并要求久海纳公司恢复或赔偿的上诉主张，因其未能提交充足证据证实其主张，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，北顺畅公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27600元，由北京北顺畅商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 全奕颖审 判 员 玄明虎审 判 员 闫 慧二〇一九年十一月二十七日法官助理 申峻屹法官助理 卢恺晨书 记 员 高 明