新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新2323民初2545号 原告：李玉秀，女，1985年2月27日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。 委托诉讼代理人：李国平（李玉秀之弟），男，1984年1月6日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。 被告：钱洪建，男，1971年1月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：刘仕映，男，1968年10月7日出生，汉族，系呼图壁县司法局干部，由新疆天康饲料有限公司乌鲁木齐分公司推荐。 被告：李孝丽，女，1972年4月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。 第三人：赵斌，男，1967年3月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。 原告李玉秀与被告钱洪建、李孝丽、第三人赵斌确认合同无效纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玉秀及其委托诉讼代理人李国平、被告钱洪建的委托诉讼代理人刘仕映、被告李孝丽、第三人赵斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李玉秀向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原、被告2013年2月6日签订的《售房合同》无效；2、请求判令被告钱洪建向原告返还购房款188000元，并按年利率6.55%承担自2013年2月6日至2019年9月24日期间的利息75000元；3、要求被告李孝丽承担连带责任；4、第三人赵斌在本案中不承担责任。事实与理由：李玉秀为了饲养牛羊需在农村购买有三相电的房屋一套，后得知被告钱洪建在呼图壁县五工台镇五工台村二组一套房屋及院落，且房屋由380伏三相电，故原告与被告签订售房合同，因该房屋系钱洪建从李孝丽处购买，也未办理过户变更登记手续，原告只能与李孝丽签订售房合同，钱洪建作为见证人在合同上签字，并向原告出具一份证明，证实其是房屋实际所有人，合同签订后，原告将房款全部支付给钱洪建。2019年8月8日，第三人赵斌翻进院落内将三相电拆走，称三相电为其所有，原告赶紧与李孝丽、钱洪建联系，李孝丽称其在与赵斌离婚时已以约定该三相电归其所有，原告向五工台镇派出所报案，派出所告知原告系该案民事纠纷需起诉解决。原告在购买该房屋后，因政策原因一直无法使用该房屋，现三相电也已拆除，同时村上告知因原告系外地户口，无权在该村居住、养殖，原告购买该房屋的目的已无法实现，原告找到钱洪建协商，钱洪建告知原告起诉解决，现原告只有诉至法院，希望法院依法裁决。 被告钱洪建辩称，请求驳回原告要求被告钱洪建承担返还房款的诉讼请求，钱洪建和李秀丽房屋买卖合同已于2013年2月6日解除，李孝丽已经通过李玉秀将房款返还给钱洪建，李玉秀与李孝丽又重新签订了房屋买卖合同，房屋买卖合同是有效的，原告买的是房屋而不是宅基地，原告要求钱洪建返还房款没有依据，房屋是由李孝丽出售给李玉秀的，原告要求钱洪建返还房款没有依据。 被告李孝丽辩称，涉案房屋不是本人直接卖给原告的，本人将房屋卖给钱洪建，两年后，钱洪建又卖给原告的，本人也没有直接收原告的房款，不同意承担返还房款的责任。原告是自愿买的房屋，原告出示五工台的证明可看出，原告知道这个房子是不能过户的，房屋买卖合同是有效的，本人不应承担责任。 第三人赵斌辩称，涉案房屋是李孝丽卖给钱洪建的，钱洪建又转卖给原告的，原告购房款并没有支付给李孝丽，原告应该找钱洪建要钱，与李孝丽无关，本人在本案不承担责任，原告的诉讼请求与本人无关。 原告为证实其主张，提交证据如下： 1、售房合同、证明、售房协议证明、建设用地批准书、离婚协议各1份，拟证明钱洪建和李孝丽把涉案房屋卖给原告，由于房屋是农村宅基地上的房屋，原告也不是本村村民，无法办理过户；售房协议证明合同无效，要求退还房款；建设用地证明房屋登记在赵斌名下，但离婚协议证明涉案房屋归李孝丽所有，李孝丽有出卖房屋的权利。 经质证，被告钱洪建对售房合同、五工台村出具的证明的真实性、合法性、关联性均认可，但对原告证明目的不认可，房屋买卖合同合法有效，合同约定只是出售房屋并没有出售宅基地，这份合同是李孝丽与原告签订，钱洪建是见证人，钱洪建在本案中不承担返还房款责任；对售房协议证明的真实性、合法性认可，关联性不认可，该证明只能证明涉案房屋是李孝丽卖给原告的，钱洪建与李孝丽之间的房屋买卖合同已经解除；对建设用地证明房屋登记的真实性、合法性、关联性认可，土地是赵斌的；对离婚协议的真实性、合法性、关联性不认可。被告李孝丽对售房合同真实性、合法性、关联性均认可，合同虽是本人与原告签的，但钱是原告支付给钱洪建的，本人只是签了个字，合同的交易内容是原告与钱洪建协商的；对售房协议证明的真实性、合法性认可，关联性不认可，涉案房屋是本人卖给钱洪建，钱洪建又卖给原告的，本人与原告没有资金交易，只是签了字；对证明的真实性、合法性、关联性不认可，这份证明不是本人去开的；对建房用地证明房屋登记的真实性、合法性认可，关联性不认可，土地虽然登记在赵斌名下，但离婚时房屋归本人，本人有处分的权利；对离婚协议的真实性、合法性、关联性认可。第三人赵斌质证称与其无关，不发表质证意见。 2、定金协议1份、收条4份，拟证明原告将购房款188000元全部交给钱洪建。 经质证，被告钱洪建对定金协议及4张收条的真实性、合法性认可，对关联性不认可，这些房款钱洪建是先付给李孝丽的，后李玉秀又将188000元付给钱洪建的，但李孝丽与钱洪建解除合同后，钱洪建通过李玉秀又将188000元全部收回。被告李孝丽对定金协议及4张收条均不认可，钱洪建与李玉秀签定金协议及收条时本人不在场，也没有收到原告的钱。第三人赵斌质证称与其无关，不发表质证意见。 被告钱洪建、李孝丽、第三人赵斌均未提交证据。 经审理查明，李孝丽与赵斌原系夫妻关系,于1996年7月31日登记结婚，李孝丽、赵斌均系呼图壁县五工台镇五工台村二组村民，2002年4月，该村将五工台村二组800㎡的集体土地批准给赵斌作为宅基地（呼图壁县【2002】土建字第145号），四至分别东至杨春富、西至路、南至林带、北至董少全。李孝丽、赵斌于2008年3月协议离婚,离婚协议书中载明:“三、共同共有财产都归女方所有，包括庭院内的大小房屋、房屋内的一切东西及380伏三相电，还有村组分配的土地”。 2013年2月6日，李玉秀与李孝丽、钱洪建签订了一份《售房合同》，李孝丽作为甲方，李玉秀作为乙方，合同内容：甲方将位于××县的房屋（包括庭院及庭院内所有砖混结构的房屋及380伏三相电），房屋总售价188000元，在签订协议之前预付定金10000元，余款178000元于2013年2月6日一次付清……落款甲方李孝丽签名捺印、乙方李玉秀签名捺印、李国平签名、见证人钱洪建签名捺印。当日，钱洪建出具一份售房证明，载明：关于李孝丽与李玉秀售房协议证明如下“一、此房原先由李孝丽出售给钱洪建，现由钱洪建售与李玉秀，同时交付李玉秀一份建设用地批准书，证件号为呼图壁县【2002】土建字第145号；二、经村证明现由李孝丽与李玉秀直接签订售房协议，钱洪建从中证明；本证明对李孝丽与李玉秀售房协议在法律上承担证明责任。” 2013年1月25日，五工台村村委会出具一份证明，载明：兹有五工台镇五工台村二片区村民李孝丽将在本组修建的房屋及院落内所有地上建筑物自愿卖给李玉秀（户籍为甘肃省××县），注：李孝丽宅基地属于集体所有，李玉秀购房后需严格遵守五工台村各项规章制度。 另查明，庭审中，双方当事人均认可以下事实：李孝丽将房屋以180000元出售给钱洪建，钱洪建已向李孝丽支付房款180000元。钱洪建收取李玉秀支付的购房款188000元。 上述事实，有当事人陈述、房屋出售合同、证明等材料在卷佐证。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应当认定为无效。涉案房屋系李孝丽与前夫赵斌的农村自建房屋，之后,李孝丽因与赵斌离婚分割财产而取得该房屋的所有权。根据现行法律规定及国家政策,宅基地使用权是由农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相关联,宅基地使用权也只能在本集体经济组织成员内部享有、流转。本案中,钱洪建、李玉秀均不是涉案房屋所在集体经济组织成员，根据房地一体的原则,必然会导致相应宅基地使用权发生转让,而宅基地使用权在一般情况下只能由本集体经济组织成员所享有,李玉秀、钱洪建均不属于涉案房屋所在集体经济组织内的成员,故双方签订的《售房合同》无效,并应当依法承担各自的缔约过失责任。原告要求确认涉案售房合同无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还的或者没有必要返还的,应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中，被告李孝丽将涉案房屋以180000元出售给钱洪建，钱洪建又以188000元出售给原告李玉秀，现原告要求被告钱洪建返还房款188000元,符合法律规定，本院予以支持。被告钱洪建抗辩不应向李玉秀返还房款，辩称涉案房屋买卖合同相对人是李孝丽与李玉秀，自己与李玉秀不存在合同关系，钱洪建与李孝丽之间的房屋买卖合同已经解除，其收取原告李玉秀支付的188000元不是售房款，而是李孝丽返还的购房款，本院查明后认为，首先，被告钱洪建与李孝丽之间的房屋买卖合同也属于无效合同，无效合同不存在解除合同之说；其次，钱洪建出具的售房证明中明确载明，涉案房屋是李孝丽出售给钱洪建，钱洪建又出售给李玉秀，且钱洪建认可收到李玉秀支付的188000元，被告钱洪建与李玉秀之间房屋买卖关系虽因违反强制性规定而无效，但钱洪建仍应承担因合同取得财产的返还责任，故钱洪建应向原告李玉秀返还购房款，钱洪建的抗辩意见不成立，本院不予采信。 关于原告要求被告李孝丽在本案中承担连带责任，由于连带责任法律有明确规定，本案并不符合连带责任的法定情形，对原告该诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付购房款利息75000元的请求,本院认为,原告对所购买房屋、宅基地的情况知悉,其自身具有一定的过错,故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条之规定判决如下: 一、确认李玉秀及案外人李国平与被告钱洪建、李孝丽于2013年2月6日签订的《售房合同》无效; 二、被告钱洪建于本判决生效之日起三日内退还原告李玉秀购房所付款项人民币188000元; 三、第三人赵斌在本案中不承担民事责任； 四、驳回原告李玉秀的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4060元，减半收取计2030元，由被告钱洪建、李玉秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。 审判员  鞠凤娟 二〇一九年十一月十九日 书记员  马 静