西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初12598号原告张辉，男，汉族，1971年4月22日出生，住西安市雁塔区。原告左玲琨，女，汉族，1976年12月19日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人张辉，男，汉族，1971年4月22日出生，住西安市雁塔区，系原告左玲琨丈夫。被告陕西金泰恒业房地产有限公司，住所地陕西省西安市高新区。法定代表人马亚鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人胡杰，男，汉族，1979年3月17日出生，住陕西省西安市碑林区，该公司律师。原告张辉、左玲琨诉被告陕西金泰恒业房地产有限公司（以下简称金泰恒业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张辉、左玲琨诉称，原告在2018年2月23日、5月3日交付全部房屋价款后，于2018年5月3日在被告售楼部现场签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第十二条约定：“出卖人应在2018年7月15日前向买受人交付该商品房”。但原告在2018年7月办理交付手续时对该商品房查验发现，该房屋屋面渗漏无法装修正常使用，原告多次要求被告按照《商品房买卖合同》第十二条第（四）项的约定“修复后再行交付”，但被告及其关联的陕西金泰恒业物业管理有限公司表示只有原告在被告处开具《收楼确认单》才能启动修复。为了及时启动房屋修复，原告被迫于2018年9月20日在被告售楼处开具《收楼确认单》并交付给物业公司。2018年10月11日，物业公司通知原告屋面渗漏已经修复达到交付使用条件，2018年10月18日原告办理入住手续时在物业公司开具的《房屋交接单》上注明：“东墙渗水已经修复待观察”。据此原告要求被告承担逾期交付房屋的违约金以及物业管理费，但被告拒绝承担上述赔偿责任，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告支付逾期交付期间的违约金21883.78元及其迟延履行的利息（截至2019年6月3日应计利息1314.24元）；2、被告承担逾期交付期间的物业管理费1156元及其迟延履行的利息（截至2019年6月3日应计利息67.65元）；上述1和2，不包括迟延履行的应计利息的合计金额为23039.78元，包括迟延履行应计利息的合计金额为24421.67元；3、被告公开道歉；4、被告承担本案诉讼费。被告金泰公司辩称，首先，原告诉称的屋面漏水问题不能作为原告拒收房屋的理由，原告以此拒收房屋没有事实与法律依据，金泰公司不存在延期交房，不承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十三补充协议第六条约定，原告不得以房屋存在一般质量瑕疵为由（包括局部渗漏问题）拒绝受领而不办理房屋交接手续，否则视为金泰公司已按期交付，房屋毁损灭失风险及相关费用自视为交付之日起由原告承担，房屋保修期亦从此日算起。《商品房买卖合同》第十二条第四项3约定，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，视为出卖人已经按期交付，房屋毁损灭失的风险及相关费用自视为交付之日起由买受人承担，房屋保修期从视为交付之日起算。《商品房买卖合同》附件九约定，该商品房的保修期自房屋交付之日计算。根据《合同法》第一百四十八条：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物损毁灭失的风险由出卖人承担。”之规定，只有在标的物质量不符合要求且不能实现合同目的情况下，买受人才有权拒绝接受标的物。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，房屋不能交付使用的认定标准是主体结构质量不合格，非主体质量不合格的问题属于保修范围。本案中，原告诉称屋面渗水问题既不是房屋的主体质量问题，也未达到合同目的无法实现的程度。故原告以属于保修范围的渗水问题拒收房屋，不符合上述法律规定，应视为该房屋已按期交付，原告主张延期交付的违约金不能成立，应予以驳回。其次，原告主张物业管理费的请求没有事实与法律依据。由于原告违背合同约定及法律规定拒收房屋即视为金泰公司已经按期交付房屋。根据《商品房买卖合同》第十二条第四项3、附件十三补充协议第六条的约定，自视为交付之日起原告应当承担相关费用，包括物业管理费。实际上原告也向物业公司交纳了自2018年7月15日起的物业管理费，结合《商品房买卖合同附件十一第七条的约定，亦可说明原告认可以2018年7月15日作为房屋的交付时间。故原告主张被告承担物业费的请求没有事实与法律依据，应予以驳回。经审理查明，原告张辉、左玲琨与被告金泰公司签订《商品房买卖合同》，约定原告张辉、左玲琨购买由被告金泰公司开发的位于西安市雁塔区XX公路以西、富裕路以北、西三环以东的金泰·怡景花园第2幢1单元10106号商铺，原告应在2018年5月15日前支付该商品房全部价款2486793元，被告应当在2018年7月15日前向原告交付该商品房；办理交付手续前，原告有权对该商品房进行查验，原告查验房屋时如存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，包括屋面、墙面、地面渗漏或开裂等情况，由被告按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；被告逾期交付房屋超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；该商品房应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，被告应及时更换、修理，如给原告造成损失的，还应当承担相应的赔偿责任；被告依法选聘的前期物业服务企业为陕西金泰恒物业管理有限公司。合同签订后，原告向被告支付全部购房款并缴纳了相关税费。2018年7月14日，原告去看房时发现该房屋屋面渗水，2018年7月15日原告提出先维修再交房，但被告表示只有收房后才能维修。2018年9月20日，原告办理了收房手续。后被告对该房屋进行维修。2018年10月11日被告通知原告验收，原告于2018年10月18日验收房屋并签署了房屋交接单。原告表示每月物业管理费为408元，并提交了物业费票据，显示原告缴纳了2018年7月至10月物业管理费1251.2元，被告对此予以认可。另原告表示其主张的逾期交付物业管理费是从2018年7月16日至2018年10月10日为1156元，同时其要求被告公开道歉的形式为在庭审过程中对其进行口头道歉，被告表示其不存在过错，不同意当庭公开道歉。以上事实，有商品房买卖合同、银联商品房签购单、住宅专项维修资金专用收据、收楼确认单、房屋交接单、物业收费票据、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告自愿签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。该合同约定被告应当在2018年7月15日前向原告交付该商品房，但在办理交付手续前，原告有权对该商品房进行查验，如房屋存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，包括屋面、墙面、地面渗漏或开裂等情况，由被告按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。由于该房屋存在屋面渗水，原告有权要求被告进行修复，被告在修复后应再行向原告交付房屋。由于原告在2018年9月20日办理了收房手续，故被告应向原告承担2018年7月16日至2018年9月19日期间逾期交房的违约责任。按照合同约定被告逾期交付房屋超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，该商品房全部价款为2486793元，故被告应向原告支付逾期交房违约金16412.8元。另原告缴纳了2018年7月至10月物业管理费1251.2元，每月物业管理费为408元。根据合同约定该商品房应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，被告应及时更换、修理，如给原告造成损失的，还应当承担相应的赔偿责任。原告虽在2018年9月20日办理了收房手续，但因房屋屋面渗水维修无法正常使用该房屋，直到2018年10月11日被告才通知原告验收房屋，故对于该房屋逾期交付及维修期间原告的物业费损失应由被告承担。对于原告要求被告承担2018年7月16日至2018年10月10日的物业管理费损失1156元，本院依法予以支持。对于原告要求被告支付逾期交房的违约金迟延履行利息及物业管理费的迟延履行利息，于法无据，本院依法不予支持。对于原告要求被告公开道歉一节，原告表示其要求被告公开道歉的形式为在庭审过程中对其进行口头道歉，被告不同意当庭公开道歉，故原告要求的道歉形式无法履行，本院对此不予支持。综上，兹依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告金泰恒业房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张辉、左玲琨支付逾期交房违约金16412.8元、物业管理费损失1156元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告张辉、左玲琨的其余诉讼请求。本案案件受理费411元，由被告承担。因原告已预交，被告应于本判决生效十日内将应当承担的案件受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 陈 婷人民陪审员 田 峰人民陪审员 鲁军侠二〇一九年十一月十九日书 记 员 李泽诚打印：薛梅校对:薛梅2019年月日送达1