海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1520号上诉人（原审原告）：深圳市万科物业服务有限公司海南分公司（统一社会信用代码：91460200557390480C），住所地三亚市三亚湾路30号中行滨海办公楼6-8层。负责人：余小原，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙敬、黄海恩，该公司员工。被上诉人（原审被告）：路某，女，2009年2月10日出生（公民身份号码：×××），住河北省石家庄市。法定代理人：杜某，系路某之母。上诉人深圳市万科物业服务有限公司海南分公司（以下简称万科物业海南分公司）因与被上诉人路某物业服务合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2594号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。万科物业海南分公司上诉请求：一、撤销一审判决，判令路某支付2013年7月至2018年10月物业管理费47244.37元；二、路某承担一、二审诉讼费用。事实与理由：路某拖欠我司物业管理费，经多次催讨未支付。一审中，路某既未到庭、也未提交书面答辩意见或证据，一审法院认为我司提供的证据不足以证明路某自2013年7月起欠付物业管理费错误。即使认为证据无法证明我司主张的物业服务费起算时间点，但可以《商品房买卖合同》约定交付时间为参照，对其后产生的物业管理费的诉讼请求予以支持。路某未予答辩。万科物业海南分公司向一审法院起诉请求：一、判令路某支付2013年7月至2018年10月物业管理费（含物业费、公摊水电费等）47244.37元；二、诉讼费由路某承担。一审法院认定事实：海南落笔洞实业有限公司系三亚国际康体养生中心二期A5栋106房（平面图A5栋06房）的开发建设单位，该公司与万科物业海南分公司于2011年12月16日签订了《前期物业服务合同》，委托万科物业海南分公司对其开发的国际康体养生中心二期（森林度假公园二期）小区进行管理和提供物业服务。该合同约定：物业管理区域物业服务收费实行酬金制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：公寓（带电梯）：3.58元/月·平方米；叠加别墅：4.86元/月·平方米；联排别墅：4.86元/月·平方米。后，路某与海南落笔洞实业有限公司于2015年1月5日签订《商品房买卖合同》，约定路某购买国际康体养生中心二期（森林度假公园二期）A5幢住宅1层106号房，建筑层数为地上2层，合同约定建筑面积为145.02平方米。该合同第十九条约定物业管理内容，服务标准：以《前期物业服务合同》约定为准；收费标准：公寓（带电梯）3.58元/月·平方米，联排、叠加别墅（不含电梯养护）4.86/月·平方米；计费方式：以业主的房屋建筑面积计算，以房产证建筑面积为准（办证前以合同约定建筑面积），按月收取；计费起始时间：以合同约定房屋交付之日。该合同第八条约定交付期限内容，出卖人应当在2015年1月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。万科物业海南分公司于2018年11月1日以路某拖欠物业费等费用为由，提起本案诉讼。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的证据和事实，一审法院认定如下：关于涉案物业交付时间以及拖欠的物业费、公共用水、用电公摊费金额的问题。万科物业海南分公司未提交房屋交付的凭证，但其陈述路某现已实际入住涉案房屋，并提交《商品房买卖合同》、森林度假公园二期A5栋106房未缴纳公共电费分摊清单，以证明涉案房屋于2013年7月已产生并开始交纳物业费、公共电费分摊等，此后都有产生物业费、公摊电费及公摊水费，证明路某此前已实际入住涉案房屋的事实。一审法院认为，路某为涉案房屋的业主，万科物业海南分公司负责代收代缴小区水电费，其所做的欠费清单理应能客观反映业主支付物业费、使用水电费的事实，但路某于2015年1月5日才签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，房屋的交付时间通常不可能早于此前，且计费清单中物业费的计量面积存在变动，与约定的建筑面积不同，因此，对万科物业海南分公司统计的物业费、公摊水费、公摊电费清单是否为路某所涉房屋产生合理怀疑，其证明效力不予确认。万科物业海南分公司未能举证证明房屋实际交付路某或路某实际入住的时间，其拖欠的费用清单也不能排除合理怀疑，因此，路某是否拖欠物业费等以及具体数额无法认定。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。万科物业海南分公司为小区提供了物业服务，其有权按照合同约定标准向业主收取服务费用。路某作为业主享受物业服务，负有支付相应物业费、水电费的义务。万科物业海南分公司主张路某拖欠物业费等费用，其应明确具体期间并提供确切的统计依据，但其提供的欠费清单与《商品房买卖合同》中约定的面积及交付时间均存在冲突，却未提供证据进行说明，其应承担举证不能的不利后果，因此，万科物业海南分公司的诉求主张的事实不清，证据不足，不予支持。路某经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，不影响法院根据查明事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回万科物业海南分公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取490元（万科物业海南分公司已预交），由万科物业海南分公司负担。二审中，万科物业海南分公司提交如下证据：1.欠费明细，拟证明2015年2月至2018年10月路某共欠物业管理费32801.7元（2015年2月至2016年1月每月704.8元，2016年2月至2018年10月每月737.7元）、室内机动车管理服务费1800元（每月40元）、2016年9月至2018年10月公共电费346.93元、2016年3月至2018年10月分摊水费等共584.6元，以上共计35533.23元。2.商品房转让申请书、房屋产权办理授权委托书、客户资料卡、客户钥匙/物品签收单（多层洋房C1-C3）、收款收据、付款申请单、收款账户资料证明等资料。拟证明路某于2013年7月收房，2014年郑建权交纳2000元装修保证金，该保证金已于2015年2月4日退回。本院对上述证据的意见如下：对证据1的真实性认可，但按合同约定，办证前应按145.02平方米计算物业费，除此之外的其他证明内容予以认可；对证据2的真实性认可，但客户钥匙/物品签收单（多层洋房C1-C3）上面没有路某的签名及时间，不能证明其何时收房；虽然郑建权于2014年3月4日支付了涉案房屋的装修保证金，但因《商品房买卖合同》的签订时间为2015年1月5日，且万科物业海南分公司未证明是路某授权郑建权所为，故对证明目的不认可。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，万科物业海南分公司只主张路某支付2015年1月30日至2018年10月的物业管理费35533.23元。另查明，涉案房屋已于2016年9月18日办理产权证至路某名下，产权证号，建筑面积151.79平方米。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。万科物业海南分公司为小区提供了物业服务，其有权按照合同约定标准向业主收取服务费用。路某作为业主享受物业服务，负有支付物业费、水电费的义务。虽然万科物业海南分公司提供的证据不能证明路某于何时收房，但涉案房屋已于2016年9月18日办理产权证至路某名下，且根据《商品房买卖合同》第十九条“计费起始时间：以合同约定房屋交付之日”及第八条“出卖人应当在2015年1月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用”之约定，路某应自2015年2月开始支付物业费。根据合同约定，物业费计算标准为每平方米4.86元，办证前按合同约定面积145.02平方米计算，办证后按实际建筑面积151.79平方米计算，计算至2018年10月，路某应支付的物业费为32538.43元（145.02×4.86×20＋151.79×4.86×25）。另外，路某还应支付2015年2月至2018年10月的公共电费346.93元、公摊水费584.6元，以上共计33469.96元。因万科物业海南分公司未提交证据证明路某购买或使用了车位，故其主张路某支付室内机动车管理服务费1800元，于法无据，不予支持。综上，万科物业海南分公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二）项的规定，判决如下：一、撤销三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2594号民事判决；二、路某于本判决生效之日起十日内向深圳市万科物业服务有限公司海南分公司支付2015年2月至2018年10月的物业管理费（含物业费、公摊水电费）33469.96元；三、驳回深圳市万科物业服务有限公司海南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费490元，由路某负担343元，由深圳市万科物业服务有限公司海南分公司负担147元。二审案件受理费980元，由路某负担686元，深圳市万科物业服务有限公司海南分公司负担294元。本判决为终审判决。审 判 长 尹合欢审判员付春燕审 判 员 李   新   建 二〇一九年十一月十八日法官助理 林   小   妹 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；