湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12435号上诉人（原审原告）：湖南银旺置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段489号新芙蓉之都商务大楼29楼。法定代表人：黄金，总经理。委托诉讼代理人：黄伟，湖南言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：游静，女，1975年11月23日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被上诉人（原审被告）：武汉民投金融服务有限公司，住所地武汉市江岸区解放南路44号（盈安二期.馨悦国际）3栋3层商26室。法定代表人：陈金云。上诉人湖南银旺置业发展有限公司（以下简称银旺置业）因与被上诉人武汉民投金融服务有限公司（以下简称武汉民投）合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初4643号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。银旺置业上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）房屋租赁合同》于2017年12月1日解除，没有事实与法律依据。二、一审法院认定违约金过高、应予调整认定事实错误。被上诉人多次违约未按时交纳房屋承租金，中途退租，应按《房屋租赁合同》第三条、第四条第2款、第九条第（二）款之约定，赔偿上诉人所有经济损失共计99662.67元。因被上诉人违约，导致本案合同中途解除，应当承担解除合同给上诉人造成的损失，上诉人寻找新的承租人期间房屋空置期租金损失应由被上诉人承担。综上，请求支持上诉人的上诉请求。武汉民投未进行答辩。银旺置业向一审法院起诉请求：1、确认银旺置业与武汉民投签订的《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）房屋租赁合同》已于2018年3月9日解除；2、请求判令武汉民投向银旺置业支付2017年11月25日至2018年3月9日的房屋租金53333.44元和逾期违约金14400.03元；3、判令武汉民投向银旺置业支付合同未履行完毕的惩罚性违约金15238元；4、判令武汉民投向银旺置业支付2018年3月10日至2018年3月31日的租金损失9152.06元；5、判令武汉民投向银旺置业支付自2018年3月10日至重新出租之日止的涉案房屋租金损失，暂计算至2018年5月31日为7538.67元；6、判令武汉民投交纳的保证金56888元归银旺置业所有；7、判令武汉民投承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年8月25日，银旺置业（出租方，甲方）与武汉民投（承租方，乙方）签订《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）房屋租赁合同工》（以下简称房屋租赁合同），约定：甲方将位于长沙市雨花区房屋出租给乙方，合计出租面积为338.625平方米；期限为两年，自2017年8月25日起至2019年8月24日止；首年度租金为180312元，第二年度租金为192000元；乙方应于合同签订后三个工作日内向甲方交纳承租保证金56888元、第一年第一季度租金45078元；第一年后三个季度每季度租金为45078元，下一季度租金在上一季度期满前一个月支付；如乙方逾期交纳或未足额交纳租金，每逾期一天须向甲方支付应交纳租金及费用的2‰作为惩罚性违约金；逾期一个月，甲方有权解除合同；合同期内因乙方原因（包括但不限于乙方中途退租、乙方违约提前终止合同等）导致合同期限未履行完毕的，甲方有权单方直接解除合同，乙方已缴纳的租金和保证金不予退还，同时乙方还应当向甲方支付惩罚性违约金15238元，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方承担赔偿责任；合同还对第二年的租金标准及支付方式、房屋修缮等其他事项进行了约定。合同签订后，武汉民投向银旺置业交纳承租保证金56888元以及第一个季度即2017年8月25日至2017年11月24日期间租金45078元，以后武汉民投未再交纳租金。银旺置业先后于2017年10月9日、11月6日、11月9日数次向武汉民投发出催收租金通知，要求武汉民投交纳第二季度租金，未果后银旺置业于2017年12月1日向武汉民投发出《律师函》一份，要求武汉民投支付上述欠付租金及违约金3245.61元，上述函件银旺置业均提交了武汉民投的签收记录查询证据。另查明，武汉民投于2017年12月1日向银旺置业发出《关于终止租赁关系的联系函》一份，主要内容为武汉民投在长沙市目前经营极度困难，无法继续履行涉案房屋租赁合同，故武汉民投决定函告银旺置业终止房屋租赁合同，武汉民投已缴纳的保证金在抵扣相关租金、物业管理费、水电费后，要求退还武汉民投。在本案审理过程中，银旺置业陈述称收到武汉民投发出的《关于终止租赁关系的联系函》后，涉案租赁房屋就处于歇业状态，直至2018年3月9日银旺置业在辖区派出所见证下，对涉案房屋内武汉民投物品进行腾空清理，后银旺置业于2018下半年将部分涉案房屋已经重新出租。银旺置业还陈述称，在合同履行过程中武汉民投未曾提出过租金过高、无法办理企业登记等请求，双方均系自愿签订房屋租赁合同。在本案审理过程中，武汉民投在开庭前向该院提交书面反诉状一份，但武汉民投未按该院指定的期限缴纳反诉受理费，该院依法按照武汉民投撤回反诉处理。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。武汉民投在2017年12月1日后已经撤出涉案承租房屋且函告银旺置业终止合同，银旺置业此后数次向武汉民投催收租金无果后于2018年3月9日在辖区派出所见证下将武汉民投物品清理腾空，双方租赁合同已经无法继续履行，银旺置业要求解除合同符合合同约定，故该院对银旺置业该项诉讼请求予以支持，解除时间以2017年12月1日为准。武汉民投因自身原因在未与银旺置业就合同解除事宜达成一致的情况下，强行提前终止房屋租赁合同并撤出承租房屋，武汉民投行为构成违约，应当依法承担相应的违约责任。银旺置业主张武汉民投支付租金至2018年3月9日止的租金53333.44元,并主张武汉民投承担逾期交纳租金的违约金14400.03元、合同没有履行完毕的违约金15238元，且不予退还武汉民投已经交纳的保证金56888元，该院认为银旺置业上述主张均系对武汉民投提前单方终止房屋租赁合同违约行为的惩罚，该部分违约责任过高，应予调整。鉴于武汉民投在合同签订后履行情况尚可，在终止合同时及时对银旺置业进行了函告，此后武汉民投未实际使用涉案房屋，银旺置业应当及时采取措施避免损失进一步扩大，故该院根据双方合同履行的具体情况，从衡平双方权利义务关系的角度考虑，酌情认定以武汉民投交纳的保证金56888元作为武汉民投单方终止合同的违约金，对于银旺置业超出部分诉请，该院依法不予支持。银旺置业主张武汉民投支付银旺置业2018年3月10日至3月31日期间的租金损失以及至重新出租之日止的租金损失，该院认为银旺置业对此举证不足，且对武汉民投的违约行为已经认定了相应的违约责任，故对银旺置业该部分诉讼请求依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、银旺置业与武汉民投于2017年8月25日签订的《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”房屋租赁合同）》于2017年12月1日解除；（二）武汉民投于判决生效后7日内支付银旺置业违约金56888元（该款项以武汉民投其交纳的保证金56888元抵扣，抵扣后武汉民投无须另行支付）；（三）驳回银旺置业的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2292元，公告费820元，合计3112元，由武汉民投负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，武汉民投承租案涉房屋后，交纳了承租保证金并交纳了第一期房租，后因其自身原因，不能继续履行合同，并于2017年12月1日撤出涉案房屋同时函告银旺置业终止合同，双方租赁合同已经无法继续履行，故一审法院对银旺置业要求解除合同的诉讼请求予以支持且认定租赁合同解除时间为2017年12月1日并无不当。武汉民投因自身原因在未与银旺置业就合同解除事宜达成一致的情况下，于2017年12月1日单方强行终止房屋租赁合同并撤出承租房屋，属于违约行为，应当依法承担相应的违约责任。因租赁合同已经终止，银旺置业主张不予退还承租保证金及由武汉民投赔偿其经济损失共计99662.67元，实质均系要求武汉民投承担相应违约责任，考虑到武汉民投在终止合同时及时对银旺置业进行了函告、此后武汉民投未实际使用涉案房屋及银旺置业应及时采取措施避免损失进一步扩大的情况，银旺置业主张的该部分违约金过高，应予调整，故一审法院根据双方合同履行的具体情况，从衡平双方权利义务关系的角度出发，综合本案案情，酌情认定以武汉民投交纳的保证金56888元作为武汉民投单方终止合同的违约金并无不当。综上所述，银旺置业的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2292元，由湖南银旺置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯祥伟审判员  刘朝晖审判员  舒易成二〇一九年十一月十八日书记员  卢 沙附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原审判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。