甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终3443号上诉人（原审原告）：兰州众创空间出租房屋管理有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区天水北路222号。法定代表人：冶萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：王生辉，甘肃东方人律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓阳，甘肃东方人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄忠英，女，1961年11月7日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：韩兴龙（系被上诉人黄忠英丈夫），男，1961年8月29日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：刘明峻（系被上诉人黄忠英女婿），男，1984年2月29日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。上诉人兰州众创空间出租房屋管理有限公司（以下简称“众创公司”）因与被上诉人黄忠英房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初1180号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。众创公司上诉请求：撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初1180号民事判决，依法改判支持众创公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院并未正确认定众创公司与黄忠英签订的《资产管理服务合同》。依据《资产管理服务合同》6.2（1）d条款，“其他可能妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或者第三方正常使用标的资产的情形”7.2条款“甲方违反本合同6.2（1）约定导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍余额预期收益的违约金，并赔偿乙方的相应损失（包括但不限于）：装修损失费、新配置设施损失费、甲方向乙方支付的违约金……”。本案黄忠英在租赁期间有义务保证交付给众创公司的房屋，众创公司可以正常的实现租赁目的，否则应当承担支付违约金以及赔偿众创公司实际损失的责任。该违约责任条款是众创公司与黄忠英的真实意思表示，合法有效，但一审法院并未予以确认。二、一审法院并未正确认定众创公司提交的证据，判决有失公平。众创公司提交的“租客投诉记录”、“与业主的通话记录”等证据，可以证明涉案房屋的确存在严重溢水导致无法正常居住，以及黄忠英与众创公司客服部门管理人员曾多次电话沟通此事却未能解决的情况。但一审法院对以上客观情况都未能正确认定，以“众创公司提交的证据不足以证明涉案房屋溢水是由于下水管道老化所致，故黄忠英不存在违约行为，众创公司以黄忠英在涉案房屋出现溢水情况时未尽维修义务，而导致其损失遂要求黄忠英承担的理由不能成立”为由驳回众创公司诉请的判决有失公平。综上，请求二审法院撤销原判，支持众创公司的上诉请求。黄忠英辩称，房屋没有漏水问题，住户反映是正常的，交付房屋时众创公司对房屋进行了检测后才接受房屋，三个月后才出现这些问题，交付时是完好无损的，其合理怀疑是住户造成这些问题的，众创公司无法控制住户，如果是房屋有问题，住户应该第一个月马上反映问题，众创公司要求减免租金无依据。其一审提供的证据能证实房屋是正常使用的，众创公司停止支付租金后房屋还有人在正常使用。众创公司向一审法院起诉请求：1.判令解除众创公司与黄忠英签订的《资产管理服务合同》；2.判令黄忠英向众创公司赔偿装修损失费17585.7元，赔偿因众创公司向资产使用人支付违约金而造成的经济损失1091元，并向众创公司支付违约金6000元，以上共计24676.7元；3.判令黄忠英承担本案诉讼费等费用。一审法院认定事实：2018年4月21日，众创公司（乙方）与黄忠英（甲方）签订《资产管理服务合同》，约定由乙方管理运营甲方所有的位于兰州市城关区的房屋（以下简称“涉案房屋”），管理期限自2018年4月24日起至2024年4月23日止。管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行任何必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新。管理期间，甲方对供水、供暖、燃气、通风、下水以及烟道等主管道、水电燃气表及总阀门、墙内隐蔽工程因自然损坏、老化需整体翻新或更换承担维修责任。发生需要甲方维修情形后，乙方向甲方发出维修通知。甲方应于通知送达后24小时内完成维修、更换或者其他解决方案。双方还对标的资产收益及费用结算、标的资产的装修改造及维护、双方权利义务、合同解除、续期及违约责任等进行了约定。合同签订后，黄忠英依约向众创公司交付房屋，众创公司对房屋进行验收后开始管理使用。众创公司称在使用涉案房屋过程中，由于涉案房屋管道老化，导致房屋卫生间内多次溢水，众创公司依据合同约定多次通知黄忠英维修更换，黄忠英均置之不理，遂酿成纠纷。另查，众创公司称厨房漏水具体是指地漏堵塞，造成卫生间、厨房溢水。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。现众创公司要求解除双方签订的《资产管理服务合同》，而黄忠英亦同意解除，故对众创公司要求解除双方签订的《资产管理服务合同》的诉讼请求予以支持。关于众创公司要求黄忠英赔偿装修损失费17585.7元，赔偿因众创公司向资产使用人支付违约金而造成的经济损失1091元，并向众创公司支付违约金6000元的诉讼请求。其一，众创公司、黄忠英签订《资产管理服务合同》后，众创公司对涉案房屋进行验收后接收使用；其二、众创公司所称由于房屋内管道老化造成涉案房屋溢水，不符合生活常理，且其提交的证据不足以证明涉案房屋溢水是由于下水道管道老化所致，故黄忠英不存在违约行为，众创公司以黄忠英在涉案房屋出现溢水情况时未尽维修义务，而导致其损失遂要求黄忠英承担责任的理由不能成立，对于众创公司的该项诉讼请求，一审法院均不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除兰州众创空间出租房屋管理有限公司与黄忠英于2018年4月21日签订的《资产管理服务合同》；二、驳回兰州众创空间出租房屋管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取208元，由兰州众创空间出租房屋管理有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审判决认定的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，就众创公司认为一审法院未正确认定双方签订的《资产管理服务合同》违约责任条款，未支持其诉请的违约金和实际损失的上诉意见能否成立的问题。根据双方前述合同约定内容，合同违约责任条款适用的前提是一方存在违约行为。本案中，黄忠英与众创公司签订《资产管理服务合同》后，按约定向众创公司交付涉案房屋，一审庭审中众创公司明确陈述经验收后接收了房屋，并未对房屋状况提出异议，说明房屋内设施设备处于能够正常使用的状态。且依据双方签订的《资产管理服务合同》6.2（1）d条款“其他可能妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情形”之约定，结合6.2条上下文理解，乙方（众创公司）有权随时单方解除合同的情形，主要是指标的资产存在重大瑕疵或产权发生变更等影响到众创公司对资产的管控和出租目的实现。根据一审、二审查明的事实，本案存在纠纷的原因是房屋在使用过程中卫生间、厨房出现溢水，众创公司虽主张因房屋下水道管道老化所致，但在一审、二审庭审中均陈述溢水原因不明，在黄忠英对溢水问题作出合理解释后，众创公司仍无证据证实其认为溢水原因系管道老化的主张，故众创公司应对其主张承担举证不能的不利后果。一审法院结合案件事实认定黄忠英不存在违约行为，无需承担合同约定的违约责任有事实及法律依据。众创公司认为黄忠英存在违约行为的上诉意见缺乏事实依据，本院不予采纳。针对众创公司认为一审判决对其提交的“租客投诉记录”、“与业主的通话记录”等证据未正确认定，判决有失公平的上诉意见。“租客投诉记录”记载，租客李青忆投诉日期是2018年10月19日，状态为“已解决”，而“与业主的通话记录”显示通话记录形成于12月底、1月初，并不能确定与本案争议事实相关，且根据庭审笔录记载，众创公司陈述其与租客李青忆之间的租赁合同于2019年4月23日到期后自然终止。基于前述事实，溢水问题并非众创公司所称的严重影响房屋使用导致租客退租，给其公司造成损失。故一审法院对相关证据及事实认定正确，众创公司认为一审判决有失公平的上诉意见无事实依据，本院不予采信。综上所述，众创公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人兰州众创空间出租房屋管理有限公司预交的二审案件受理费416元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  刘宝成审判员  张海军审判员  杨 清二〇一九年十一月十四日法官助理何丽霞书记员杨倩