陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0881民初5789号 原告：张院忠（反诉被告），男，1976年9月出生，汉族，陕西省神木市人。 委托诉讼代理人：杜红艳，陕西纳智律师事务所律师。 被告：凡志红（反诉原告），女，1989年1月出生，汉族，湖南省常德市人。 委托诉讼代理人：焦芳，陕西神东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马艳梅，陕西神东律师事务所实习律师。 原告张院忠与被告凡志红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张院忠的委托诉讼代理人杜红艳、被告凡志红及其委托诉讼代理人焦芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张院忠向本院提出诉讼请求：1.判令被告凡志红立即腾出承租原告位于神木市神木镇东兴街中段工人俱乐部临街9、10号房屋；2.判令被告凡志红向原告支付从2019年5月1日起至腾出房屋时止的逾期腾房占有使用费及其占用期间产生的水、电、天然气等相关物业费（参照年租金13万元计算，截止起诉之日约为21667元）；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告张院忠与神木市工人俱乐部于2018年5月1日签订《房屋租赁合同》，约定神木市工人俱乐部将其所有的位于神木市神木镇东兴街中段13间临街商铺及院内门房、南房四间出租于原告，租赁期限从2018年5月1日起至2019年5月1日止。后经神木市工人俱乐部同意，原告将上述房屋中9、10号房屋转租于被告，双方口头约定，房屋租赁期限从2018年5月1日起至2019年4月30日止，房屋年租金为13万元，由被告在签订合同时一次性付清，租赁期届满，原告有权收回房屋。租赁期间，被告应按时交纳其承租期间产生的水、暖、电、天然气等相关费用。因国家政策或城市规划需要拆除或改造已租赁房屋，双方造成的损失互不承担责任，因该原因终止合同的，租金按照实际使用时间计算。被告依约向原告支付了租金，将租赁费支付至2019年4月30日，原告将涉案房屋交付被告占有、使用。2018年12月份，中华全国总工会发布《关于加强和规划工人文化宫管理的意见（施行）》，榆林市总工会印发《关于县区工人文化宫俱乐部出租清理整改工作方案》的通知，根据上述两文件要求，需对工人俱乐部出租房屋进行收回整改。神木市工人俱乐部与原告于2018年12月14日协商签订了《解除租赁合同协议书》，约定原告于2018年12月31日前交回所承租的房屋。此后原告即告知被告已出现双方约定的合同终止情形，要求解除合同并腾出房屋，但被告一直占用至今。现租赁期限已届满，被告仍未依约交还房屋。故原告向法院提起诉讼，提出以上诉讼请求。 被告凡志红辩称：一、原告主体不适格，应予驳回。原告与出租人神木市工人俱乐部已于2018年12月14日解除房屋租赁合同，且原被告并未签订过书面租赁合同，原被告间不存在租赁合同法律关系，故原告不具有诉讼主体资格。二、神木市工人俱乐部（甲方）与原告（乙方）签订的房屋租赁合同第七条第二款载明“因城市规划需要拆除或者改造乙方所租赁房屋，使乙方造成损失的，甲方不承担任何赔偿”的免责条款无效。原告是格式合同的提供者，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。此外原告在提供该格式合同时，并未向被告提请注意和详细说明，该免责条款无效。三、原告称其与神木市工人俱乐部解除租赁合同后，便立即告知被告已出现租赁合同约定的终止合同情形与事实不符。2019年7月18日，被告收到法院送达的起诉状与传票，才始知原告与案外人神木工人俱乐部已于2018年12月14日签订解除租赁合同协议书。四、原告与神木市工人俱乐部提前解除合同后，应及时告知被告，并给被告留有合理的宽限期来腾退房屋、清理存货。2019年5月，被告与原告等人协商房屋续租事宜时，原告还承诺让被告继续占用涉案房屋并正常经营。五、被告因原告非法解除涉案房屋租赁合同遭受损失，原告应予赔偿，包括装修费25886元、进货费49430元及电费10万元。 反诉原告凡志红辩称向本院提出以下反诉请求：一、依法判令反诉被告张院忠赔偿反诉原告装修费25886元、进货费49430元，共计75316元。二、依法判令反诉被告返还反诉原告多收取的电费10万元。事实与理由：2012年，反诉被告张院忠经出租人神木市工人俱乐部同意，将其租赁神木市工人俱乐部所有的位于神木市神木镇东兴街中段9、10号临街商铺转租给反诉原告。2019年2月，因经营需要反诉原告再次装修涉案商铺，花费25886元。2019年7月18日，反诉原告收到法院送达的起诉状与传票，才知张院忠与神木市工人俱乐部已于2018年12月14日签订解除租赁合同协议书，并约定张院忠应于2018年12月31日前交还房屋。2019年5月份，反诉原告与张院忠协商房屋续租事宜时，张院忠还承诺让反诉原告继续占用涉案房屋并正常经营，反诉原告基于该承诺于近期进货花费49430元，由于反诉被告将反诉原告诉至法院，反诉原告忙于应对诉讼无法正常经营，致使货物大部分囤积。另外，自反诉原告占用涉案房屋起，反诉被告以每度电1.5元向反诉原告收取电费，但近期反诉原告在供电所缴纳电费时，才知每度电仅为0.6164元，每度多收0.88元，截止目前，反诉原告年均用电1.7万多度，故多收取电费10万余元。综上所述，反诉被告故意隐瞒神木市总工会对涉案房屋收回整改的情况，致使反诉原告遭受上述损失，反诉被告应当赔偿其损失。 反诉被告张院忠辩称：反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，依法应予驳回。一、反诉原告诉请反诉被告赔偿其装修费及服装进货费无事实及法律依据。反诉原被告约定的租赁期限为2018年5月1日起至2019年4月30日止，在租赁期限内，反诉原告对涉案租赁物进行装修、进货系出于其自身经营需要，费用应当自行承担。该装修及进货行为并非反诉被告授意其所为，反诉被告也未从中获利，故反诉原告该诉请不能支持。二、反诉原告诉请反诉被告返还电费无事实及法律依据。反诉被告在反诉原告承租期间，为确保其经常经营，为反诉原告多次更换电路、变压器，均支出巨额费用，反诉原告用电属于商业用电，且电费收费标准系双方协商一致、在租赁期内对费用的承担达成的真实意思表示，故反诉原告该诉请亦不能支持。三、从举证责任角度讲，反诉原告并不足以证明其诉请，应承担举证不能的法律后果。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对于当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的房屋租赁合同一份，被告对其真实性无异议，证明目的有异议，认为原告与神木市工人俱乐部签订的合同无效，原告无转租权利，原告诉讼主体不适格，经审查，该合同系原告与出租人神木工人俱乐部真实意思表示，来源合法，内容真实，且与本案有关联，能证明原告与神木市工人俱乐部对租赁标的、期限、租金等进行约定的事实，本院予以确认并在卷佐证；2.原告提供的解除租赁合同协议书、告知书真实性无异议，证明目的有异议，认为原告丧失涉案房屋权利，原告主体不适格，经审查，该证据来源合法，内容真实，与本案有关联，能证明原告与神木市工人俱乐部于2018年12月14日协议解除双方的房屋租赁合同，神木市总工会要求神木市工人俱乐部收回涉案房屋的事实，本院依法予以确认并在卷佐证；3.被告提交的神木市总工会责令书一份，原告认为系复印件，不符合证据形式要件，且该证据系部门规章，非行政法规，不具有强制性效力性，经审查该证据系复印件，无原件予以核对，不符合证据形式要件，且被告不予认可，本院依法不予采信；4.反诉原告（本诉被告）提供的微信聊天记录截图三张、电费缴纳票据一支，反诉被告对此真实性无异议，证明目的有异议，认为不能证明微信记录所缴纳费用系电费，电费单据也未能显示与涉案租赁房屋有关联，且该费用是由反诉原告自己交纳，经审查，微信记录无其余证据予以佐证，不能证明系反诉原告向反诉被告交纳，也不能证明与本案有关联性，本院不予采信；5.反诉原告提供的装修费票据一支、身份证复印件一份，反诉被告对此有异议，认为装修费票据非正规发票，不符合证据形式要件，不能证明反诉原告实际花费，经审查，该收据系复印件，无原件予以核对，不符合证据形式要件，且对租赁房屋进行装修系反诉原告正常经营需要，故本院不予采信；6.反诉原告提供的进货单37支，反诉被告对其真实性及证明目的均有异议，经审查，该单据均系复印件，不符合证据形式，且无其余证据予以佐证，不能证明与本案有关，本院依法予以采信。 本院经审理认定事实如下：2010年，原告张院忠承租神木市工人俱乐部所有的位于神木市神木镇东兴街中段13间临街商铺（包括院内门房及南房四间），此后双方陆续补签租赁合同。2018年5月1日，双方又续签了房屋租赁合同，约定租赁期限从2018年5月1日起至2019年5月1日止。期间2012年，原告将上述房屋中9、10号房屋转租于被告凡志红。双方口头约定年租金为13万元，未签订书面租赁合同，也未约定租赁期限。后被告将租金支付至2019年4月30日，原告将涉案商铺交付被告占有使用至今。 2018年12月11日，榆林市总工会向神木市总工会发出榆市总工函（2018）50号便函，责令神木市总工会收回神木市工人俱乐部出租的房屋。2018年12月14日，原告（乙方）与出租人神木市工人俱乐部（甲方）签订《解除租赁合同协议书》，约定甲乙双方自愿于2018年12月31日解除2018年5月1日签订的房屋租赁合同，合同中约定的双方权利、义务于合同解除之日终止；乙方保证于本协议书签订之日起至2018年12月31日止，负责将转租给第三方的13间临街商铺和院内门房及南方四间的钥匙及相关手续交还甲方，协议还约定了其他事项。后原告要求被告腾出所承租的房屋，被告以其遭受损失为由拒不腾房，故涉诉本院。 本院认为，本案争议焦点为:1.原被告之间是否存在房屋租赁关系及效力性问题；2.被告是否应当腾房并支付占用费；3.被告的反诉请求能否支持。 关于本案争议焦点一，原告将其租赁神木市工人俱乐部的房屋转租给被告，双方虽未签订书面合同，但被告对租赁的事实亦予以认可，故原被告形成了房屋租赁关系。该租赁关系是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规效力性强制规定，合法有效，受法律保护。被告辩称原告转租该房屋未征得神木市工人俱乐部同意，原告无转租权而合同无效，根据法律规定，承租人转租房屋未经出租人同意，出租人可以解除租赁合同，但不影响承租人与次承租人之间合同的效力，故被告该辩称理由亦不能成立。 关于本案争议焦点二，被告是否应当腾出并向原告交还房屋及支付占用费的问题。原告与神木市工人俱乐部签订的房屋租赁合同已经于2018年12月31日解除，根据《城市房屋租赁管理办法》第三十一条“转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应变更、解除或终止”之规定，原被告的房屋租赁关系亦应随之解除。原告称与被告口头约定租赁期限一年，租赁期限至2019年4月30日，被告否认，应视为不定期租赁，原告可随时要求解除合同。原告与神木市工人俱乐部于2018年12月31日解除租赁合同，原被告的房屋租赁合同亦应随之解除，而事实上被告至今仍占有使用所租赁房屋，也未与原告续签房屋租赁合同，故被告继续占用房屋没有法律依据。出租人神木市工人俱乐部可基于合同关系主张承租人即本案原告返还涉案房屋，也可基于物上请求权请求实际占有的次承租人即本案被告返还房屋。出租人神木市工人俱乐部明确表示选择合同关系向承租人原告张院忠主张返还租赁物，原告可基于与被告之间曾经的转租合同关系以及被告实际占有状态要求其向原告返还涉案房屋，故原告请求由被告腾出并返还位于神木市神木镇东兴街中段工人俱乐部临街9、10号房屋，本院予以支持；原告请求由被告支付逾期腾房占用费，从2019年5月1日起至腾出房屋时止，以年租金13万元计算，根据合同相对性原理，被告应当向原告支付，故对原告该请求，本院依法予以支持。原告请求由被告支付水、电、物业费，但未提供证据予以证明，本院不予支持。 关于本案争议焦点三，反诉原告凡志红请求反诉被告张院忠赔偿其装修费25886元、进货费49430元，并返还多收取的电费10万元，但其举证不足以证明其主张，故对其反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告凡志红于本判决生效之日起三十日内腾出并向原告张院忠返还位于神木市神木镇东兴街中段工人俱乐部临街9、10号房屋，并向原告张院忠支付房屋占有期间的使用费（从2019年5月1日起至返还涉案房屋之日止，以年租金13万元计算）。 二、驳回张院忠的其他诉讼请求。 三、驳回凡志红的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。 案件受理费170元，由凡志红负担；反诉费1900元，由凡志红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判员  白光军 二〇一九年十一月二十日 书记员  李 婷