广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0310民初3582号原告：张春兰,女,汉族,1951年3月23日出生,住址深圳市罗湖区,原告：高庆华,男,汉族,1948年1月16日出生,住址深圳市罗湖区，两原告共同委托诉讼代理人：石立波，广东首胜律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：廖毓，广东首胜律师事务所实习律师。被告：深圳市社会保险基金管理局坪山分局,住址深圳市坪山区坑梓街道人民路169号,统一社会信用代码114403006911720702。负责人：杜海鹏，系分局局长。委托诉讼代理人：叶文浩，广东中全律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄泽欣，广东中全律师事务所实习律师。原告张春兰、高庆华诉被告深圳市社会保险基金管理局坪山分局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张春兰、高庆华及其委托诉讼代理人石立波、被告的委托诉讼代理人叶文浩、黄泽欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张春兰、高庆华向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还张春兰支付的地价款、登记费、宗地图制作费共计61773元及相应的利息17134.46元（以61773元为基数,按照银行同期贷款利率,自2013年10月13日起计算至2019年8月01日止。实际应付至被告全部返还本息之日)；2.判令被告支付两原告面积差额补偿款257634元；3.判令被告支付原告评估费用2000元。以上三项共计338541.46元；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1997年10月16日,高庆华以张春兰的名义与被告签订《房屋转让合同》（以下简称合同）一份,合同约定甲方（即本案原告之一张春兰）将涉案房屋(占地面积100平方米,混合结构建筑面积共475平方米)转让给乙方(即本案被告)使用，需缴纳的税金由乙方承担。合同签订后,被告于1997年10月24日支付购房款380000元,原告将上述房屋交付被告使用。因转让之时涉案房屋尚未取得不动产权登记证,交未经相关部门进行实际面积测绘，以双方估算面积475平方米计算了房屋总价款，现经实际测量确认涉案房屋面积为497.02平方米,多出双方约定转让面积22.02平方米,被告应当对差额面积的房价进行补偿。2013年10月16日深圳市坪山新区处理历史遗留违法建筑领导小组办公室向两原告发出《深圳市坪山新区国土基金缴款通知书》,要求两原告补缴涉案房屋地价款61337元，2013年10月16日张春兰足额缴纳该地价款。根据原、被告签订的合同第五条,该地价款应当由被告返还张春兰。2018年5月30日,被告以要求两原告继续履行合同为由起诉两原告,要求两原告配合被告办理不动产去登记。张春兰以《房屋转让台同》无效为由予以抗辩,经深圳市中级人民法院审理,作出(2018)粤03民终20954号民事判决,判决两原告协助被告办理不动产变更登记，但该判决对房屋地价款补缴义务及面积差额的补偿未做审理。综上,为全面的履行合同义务,维护原告的合法权益,特向法院提起诉讼,望判如所请。被告辩称，1.原告主张的房屋面积差价款的请求已超诉讼时效。涉案房屋的《房地产证》载明登记日期为1996年9月17日，建筑面积为497.02平方米，《房屋转让合同》签订时间为1997年10月16日，原告起诉时间为2019年8月6日。原告主张房屋面积差价款已远超三年诉讼时效，同时超过了二十年的最长保护期；2.原告所主张房屋面积存在误差缺乏事实依据。原告与被告签订的合同显示，转让标的为“坪山镇六联村横岭塘村小组的壹幢肆层半新建”,系整体转让，转让价格按总价380000元计算，并非明确约定按具体面积计价，其中“建筑面积共肆佰柒拾伍平方米”是对标的属性的描述，并不影响房屋整体转让的事实；3.原告所主张的面积差额257634元的补偿款计算有误。即使原告起诉时未超诉讼时效且面积误差的事实成立，涉案房屋实际面积为497.02平方米，合同约定面积为475平方米，面积误差比为（497.02一475）÷475×100%=4.6%>3%（精确到小数点后一位），被告应承担误差价款的误差面积为14.25平方米(475×3%=14.25)，根据合同约定，被告应承担的补足价款为11400元（14.25平方米×800元／平方米＝11400元），而非原告所主张的257634元；4.原告主张的由被告支付的2000元评估费用缺乏依据。《深圳市坪山新区国土基金交款通知单》、《房地产证》已载明建筑面积，合同已约定了房屋价款，原告委托第三方对涉案房屋进行评估的行为属于自身行为，所产生的评估费用属于不必要的费用，被告对此不存在过错，且评估结果并未对被告产生不利影响，该笔费用不应由被告承担。综上，请求贵院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，张春兰与高庆华为夫妻关系，张春兰及高庆华系位于深圳市××××六联横岭塘一栋四层半房屋的登记权利人（两人各占二分之一份额）。该房屋的房地产证号为深房地字第××号，登记日期为1996年9月17日，房地产证登记该房所占土地信息如下：宗地号为Ｇ11104-××6，所有权性质为国有，使用权来源为出让，用途为商住用地，用地面积为100.1平方米。建筑面积为497.02平方米。深房地字第××号《房地产证》为红本，权利人为张春兰、高庆华，按照《深圳经济特区房地产登记条例》和《深圳经济特区房地产转让条例》相关规定，该房产可申请办理转移登记。1997年10月16日，高庆华以张春兰的名义，与原深圳市社会保险管理局坪山管理站签订《房屋转让合同》，该份合同的内容为：甲方（即本案原告之一张春兰）同意将位于原坪山镇××村××小组（现××山新区××街道横岭塘）的一栋四层半新建住宅房屋转让给乙方（即本案被告），房屋占地面积100平方米、混合结构建筑面积共475平方米；现就转让的有关事宜订立如下：一、房屋使用权限自签转让合同生效之日起永久属乙方所有；二、房屋转让时甲方将有关房屋证件、土地使用证、建筑许可证及发票等同时交由乙方，为乙方所有；三、房屋转让金额总价为人民币叁拾捌万元整，即每平方米建筑面积为800元；四、付款时间及方式：乙方应在合同签订之日起10天内一次性将房款付给甲方，方式为付现金或转账；五、房屋转让，甲乙双方需缴纳的税金由乙方负责承担；六、转让后房屋一切事务与甲方无关。合同签订后，原深圳市社会保险管理局坪山管理站向高庆华支付了约定的房款38万元，并将房屋作为员工宿舍使用至今。2013年10月，深圳市坪山新区处理历史遗留违法建筑领导小组向两原告发出《深圳市坪山新区国土基金缴款通知书》（缴款单号：PSA1000313），缴款项目为涉案房产两规处理补缴地价款，金额为61773元，缴款原因为[1995]27号文办理的房产证未领取，现重开缴款通知书。2013年10月16日，两原告支付该笔费用。2018年，被告向本院提起（2018）粤0310民初第356号诉讼，要求高庆华、张春兰继续履行合同，将涉案房产过户至其名下。2018年9月26日，本院作出（2018）粤0310民初第356号，判决高庆华、张春兰将涉案房产过户至被告名下。高庆华、张春兰不服，提出上诉。2019年1月8日，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民终20954号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。被告于2019年2月12日申请强制执行。在案件执行过程中，两原告提出执行异议，申请中止对该房产的执行，事实和理由同本案诉讼请求。原告主张要求被告支付房屋面积差额，并委托深圳市深信资产评估土地房地产估价有限公司对面积差额的价值进行评估，评估涉案房产在2018年5月30日时间点的单价为11700元/平方米，22.02平方米共计257634元。原告支付评估费2000元。本院认为，原被告双方签订房屋转让合同，未违反法律禁止性规定，属于合法有效的合同。本案第一个争议焦点在于，被告是否应当支付原告房屋面积差额部分的房款。双方合同约定的建筑面积为475平方米，涉案房产的登记建筑面积为497.02平方米，面积相差22.02平方米，误差率为4.63%，已超出3%误差率14.25平方米。1.双方签订合同的时间为1997年10月16日，而房产证登记时间为1996年9月17日，房产权利登记时间在前，签订合同时间在后，原告作为涉案房产的权利人，其在签订合同时，涉案房产已经实际建好并进行产权登记，两原告应当对涉案房产的整体情况有清晰的了解。虽然原告领取房产证的时间是2013年之后，但这并不影响原告处分涉案房产的权利；2.《房屋转让合同》约定“房屋转让金额总价为人民币叁拾捌万元整，即每平方米建筑面积为800元”，因涉案房产系整栋转让，双方对房价的表述，本院依法认定该转让款是整栋房屋的转让款；3.双方签订合同的时间为1997年10月16日，原告第一次提出房屋差价的主张的时间为2019年，距双方签订合同的时间已经过近22年，原告的权利已经超过了诉讼时效。故原告要求被告支付原告房屋面积差额部分的房款及评估费用，没有事实依据，本院依法不予支持。本案的第二个争议焦点在于，原告支付的地价款是否应当由被告承担。原被告双方在合同中约定，在房屋转让过程中所产生的税费，由被告承担。原告补缴地价款，属于原告办理初始登记时所发生的费用，房产证登记的时间为1996年9月17日，即该费用系在双方签订合同之前发生，原告在双方合同签订之后，才实际支付该款项，该费用应当由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:驳回原告张春兰、高庆华全部诉讼请求。案件受理费3189元（原告已预交），由原告张春兰、高庆华承担。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  卢好二〇一九年十一月二十日书记员  柴璐