山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初5288号原告：祝永君，女，1959年11月14日生，汉族，住青岛胶州市。委托诉讼代理人：宋屴，山东汇融律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪鹏，山东汇融律师事务所律师。被告：王新宇，男，1983年9月19日生，汉族，住青岛即墨市。原告祝永君诉被告王新宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人纪鹏、被告王新宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祝永君向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.王新宇给付2018年12月3日至2019年3月2日期间的房屋租金7500元；3.王新宇支付违约金22500元；4.2018年10月6日至2019年3月2日的物业费1950元；5.王新宇承担开、换锁费用400元；6.王新宇承担垃圾清理费用400元。事实与理由：2016年12月3日，祝永君与王新宇签订《房屋租赁合同》，祝永君将位于胶州市租赁于王新宇，租赁期限五年，租期自2016年12月3日起至2021年12月3日止，年租金3万元，并约定任何一方若在租赁合同期满前要求终止合同，违约方应按未到期年租金的25%计算赔偿金赔偿守约方。合同签订后，祝永君将房屋交付王新宇租用，王新宇依约向祝永君交付了前两年的租金，在催交第三年租金时，王新宇推辞后以微信方式表明不予租赁了，且不办理房屋交接手续，已构成违约，依合同约定应承担违约责任。为减少双方损失，祝永君于2019年3月2日开门换锁，清理房屋，并产生各项费用。王新宇辩称，首先，祝永君主张的租金和物业费没有事实依据，截止2018年12月3日的房租已经全部交完，王新宇于2018年8月份之前因为生意亏损工资发不下来，已经当时就通知祝永君因为生意亏损，这个年度到期后就不想再租了，但祝永君没有考虑王新宇的亏损情况，强行要求续租，没办法王新宇于2018年8月中旬就实际搬离了该租赁房屋，而且水电、物业费当时都结清了，所以王新宇搬走的时候不但不欠房租，而且还剩余三四个月的房租；第二，关于祝永君主张的违约金，因为王新宇已经提前三四个月告知祝永君因为生意亏损终止合同，没有给祝永君造成任何损失，祝永君可以用这个三四个月的时间继续对外出租，祝永君主张的违约金已经超出了其实际损失，过高，因为王新宇有2500元押金在祝永君处，祝永君完全可以用这些押金抵顶违约金；第四，关于祝永君主张的物业费和垃圾清理费，因为王新宇已经搬走，所以不应该由王新宇承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。祝永君提交的房屋租赁合同一份、青岛佳信和物业有限公司出具的证明及物业交费收据各一份，王新宇无异议，本院予以采信；祝永君提交的微信聊天记录截图，王新宇对真实性有异议，称聊天记录没有这么少，应该是删掉了一部分。本院认证意见：王新宇未提交反驳该证据真实性的证据，本院对该证据予以采信；祝永君提交的开锁专用登记簿及收条各一份、视频光盘一份，王新宇对称真实性无法核实，王新宇已经通知祝永君钥匙可以找店面经理来拿，但祝永君故意不去拿，自行更换锁造成损失应由其自行承担。本院认证意见：上述证据相互印证可以证明祝永君实际开换锁花费了上述费用，对上述证据真实性予以确认；祝永君提交的收条一份，王新宇质证称真实性无法核实，本院认证意见：无法确认与本案关联性，不予采信。王新宇要求庭后15日内提交2018年7-10月被告给原告打电话的通话记录，以证明其给原告打电话提前告知原告房屋不续租，但在规定时间内并未提交相关证据。根据上述认证意见及当事人陈述，本院认定的事实如下：2016年12月3日，祝永君（甲方、出租方）与王新宇（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于胶州市的房屋一套，租期自2016年12月3日起至2021年12月3日止，租期5年；乙方拖欠租金交费累计达15天的，甲方可以终止合同，收回房屋；每年租金3万元，房租每年一结，签订合同后乙方交第一年三万元租金，自第二年起乙方应于每年11月3日前提前一个月交清下一租赁年度房租；乙方在承租时交甲方房屋租赁保证金2500元，租赁终止时如无水电费及物业管理费欠费及损坏房间设施，甲方退回此保证金；租赁期间的物业管理费、水费、电费等一切费用均由承租方承担；双方任何一方若在租赁合同期未满前要求终止合同，违约方应按未到期年租金×25%计算赔偿金赔偿另一方。上述合同签订后，王新宇按约交付了房屋租赁保证金2500元，也按约履行了前两年的合同，租金实际交纳至2018年12月3日。2018年，王新宇所在公司因运营不下去了撤离胶州，故提出解除双方签订的租赁合同，但祝永君要求王新宇按合同约定支付违约金，双方对此未达成一致意见，在祝永君配偶姜绪全与王新宇的微信聊天记录中，祝永君方于2018年11月3日发送信息称11月3日该交第三年的租金了，王新宇回复“我10月份已经给你打电话说了我们公司运营不下去了已经撤离胶州了，你说的合同选项我们合同的时候也没有你说的违约金25吧，我只是代签”、“对的，因为违约金的事情我们签的时候就没有这项，我有事要工作了，我们的定金我也不要了”。王新宇的物业费交纳至2018年10月6日。2019年3月5日，青岛佳信和物业有限公司出具的证明载明“凯金大厦原租户王新宇租601室，物业费交到2018年10月6日，自2018年10月6日至2019年3月2日应交物业费1950元”。祝永君实际交纳了该1950元物业费。由于王新宇在双方未达成一致意见的情况下搬离租赁房屋，钥匙等未进行交接，2019年3月2日，祝永君在物业公司工作人员等见证下，委托福鸿开锁的工作人员打开涉案租赁房屋并换锁，为此支出费用400元。本院认为，祝永君与王新宇签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。本案中，王新宇在合同期间尚未届满的情况下因自身经营原因导致租赁合同无继续履行的必要，且提前一个月已告知祝永君，并于2018年12月3日前搬离租赁房屋，故涉案租赁合同应于2018年12月3日即解除。故对祝永君主张的自2018年12月3日至2019年3月2日的租赁费7500元本院不予支持，但王新宇提前要求解除合同，构成违约，根据合同约定和法律规定其应承担相应的违约责任。关于违约金的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条明确规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，即违约金的数额应以守约方的实际损失为依据，该实际损失应是守约方的合理损失。本案中，王新宇在2018年11月3日就已经明确说明因公司经营问题房屋不再继续租赁，祝永君也提出了提前终止合同应支付违约金的问题，在此情形下双方均应采取积极措施避免损失的扩大，祝永君在合同明确约定“在承租方拖欠租金交费累计达15天的情况下出租方就可以终止合同，收回房屋”的情况下，在王新宇于合同到期前一个月就表示不再继续租赁的情况下在直到2019年3月2日才进入租赁房屋，对损失扩大的部分不应要求王新宇承担责任。关于祝永君依据合同约定“双方任何一方若在租赁合同期未满前要求终止合同，违约方应按未到期年租金×25%计算赔偿金赔偿另一方”主张的违约金22500元，王新宇认为该违约金约定过高，祝永君也未提交证据证明其实际损失，本院综合考虑双方解除合同的时间、祝永君寻找新的租户所需要的时间酌情支持1万元。关于祝永君主张的物业费1950元，因本院认定涉案合同应于2018年12月3日解除，王新宇实际支付物业费至2018年10月6日，故王新宇还应支付自2018年10月6日至2019年12月3日的物业费780元（1950÷5×2）；因王新宇未交回房屋钥匙导致祝永君不得不通过开锁公司开锁换锁花费的400元应由王新宇承担。关于祝永君主张的垃圾清理费用400元，因其无法证明与本案的关联性以及与王新宇违约解除合同的关系，故本院不予支持。综上，本院支持祝永君主张的违约金1万元、物业费1950元、开换锁费用400元，共计12350元，扣除王新宇交纳的2500元保证金，王新宇还应支付祝永君9850元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告祝永君与被告王新宇于2016年12月3日签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月3日解除；二、被告王新宇于本判决生效之日起十日内支付原告祝永君违约金、物业费、开换锁费用共计9850元；三、驳回原告祝永君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费619元，减半收取309.5元，由原告祝永君承担216.5元，由被告王新宇承担93元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  刘伟伟二〇一九年十一月四日法官助理王海鑫书记员吴艳琳