湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初13922号原告：孙晓艳，女，汉族，1974年10月12日出生，住湖南省望城县。委托诉讼代理人：林宇虹，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑亚斌，湖南弘一律师事务所律师。被告：旷远集团（长沙）房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道潇湘南路一段509号旷远画境美苑营销中心。法定代表人：王建舞，经理。委托诉讼代理人：甘靖雯，湖南通程律师事务所律师。原告孙晓艳诉被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司（以下简称“旷远公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林宇虹、郑亚斌、被告的委托诉讼代理人甘靖雯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙晓艳向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告继续履行交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金108908.12元（计算至2019年9月30日，共计456天，逾期交房违约金具体金额按照原告支付全部已付款万分之三／日的标准，自2018年7月1日计算至实际交付之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告申请将第2项诉讼请求变更为判令被告因逾期交房而向原告支付违约金108908.12元（计算至2019年5月24日，共计456天，逾期交房违约金具体金额按照原告支付全部已付款万分之三／日的标准，自2017年2月21日至2017年6月30日以及2018年7月1日计算至实际交付之日）。事实及理由：原告孙晓艳与被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司于2016年7月8日签订合同编号为ＸＸ150244213号《长沙市商品房买卖合同》及附件（以下简称“合同”），约定被告将开发的位于岳麓区商品房销售给原告，合同总价款为796112元，合同第八条（一）约定：“出卖人应当在2017年2月20日前向买受人交付该商品房。”合同签订后，原告已按约支付房款。但被告未按合同约定期限交付房屋，在不能按期交房的情况下，与原告签订商铺租赁合同，作为其被告办公场所使用，租赁期间自2017年7月1日至2018年6月30日止。租赁合同到期后，双方并未续签且至今仍未办理交房手续。被告的行为已违反合同第八条的约定，应当按照合同第十一条约定，按已付价款的每日万分之三的标准向原告承担违约责任。被告旷远公司辩称：一、涉案房屋已于2016年7月7日具备合同约定的交房条件，根据双方签订的合同以及补充协议约定，商品房交付时只要具备五方验收合格，质检验收完成时即可交付，竣工验收备案可交房后完成，故S1栋于2016年7月7日已竣工验收，达到合同约定的交房条件。二、原告将涉案房屋出租给被告的行为表明涉案房屋已于2017年6月30日交付给原告，被告并未逾期交房。双方签订《商铺租赁合同》，约定原告将商铺租赁给被告作为办公场所，故原告是以实际行动表示其同意收房并取得了房屋的处分权、使用权，在未交房的情况下，原告是不能对房屋进行出租的，且被告作为承租人已按照租赁合同的约定向出租人履行交纳租金的义务。《商铺租赁合同》第七条第五款约定，合同期满后，原告无条件收回商铺，被告如需续租，需提前一个月通知原告。租赁期结束后，被告未续租，故原告应无条件收回商铺，因此原告要求被告支付租赁期满后的逾期交房违约金没有任何依据。三、购房合同约定的逾期交房违约金标准偏高，请求人民法院根据原告方具体损失情况确定违约金标准。经审理查明：原告孙晓艳与被告旷远公司签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，由原告购买被告位于岳麓区房屋。合同约定，一、关于交付时间：出卖人应当在2017年2月20日前向买受人交付该房屋。二、关于交付条件：1、该商品房交付时应当符合承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，其中供电、供水、燃气约定为在2017年2月20日达到接通条件；上述设施如未在约定期限内竣工，买受人允许出卖人在三个月内免责整改；2、具备五方验收合格，质检验收完成。三、关于逾期交房的约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间和条件将该商品房交付给买受人的，逾期超过三十天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30天内向买受人支付违约金。四、关于交接手续约定：该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人应当在收到书面通知后15日内，办理该商品房交接手续。五、关于可予延期交房的约定：因遭遇自然灾害（包括非出卖人管理不善造成的火灾、地震、洪灾、瘟疫、台风、龙卷风、连续暴雨、地面突然下陷等）和其他不可抗力（包括战争、军事行动、罢工、动乱、空中飞行物坠落、连续停水停电等）、执行政府法规、规章等强制性文件及行政禁令和命令、非出卖人原因，而因政府或市政有关部门配套安装单位原因，导致验收滞后或者工程延期的（以相关单位的文件为准）、项目施工期间发生暂停户外工作及以上级别的灾害性天气，或其他导致工程停工的灾害性天气等原因可以据实予以延期。在附件的补充协议中第三条双方约定，关于合同约定的交付条件，该商品房交付时只要具备五方验收合格，质检验收完成时即可交付，竣工验收备案可交房后完成。在《长沙市商品房买卖合同》和补充协议签订以后，原告依约向被告支付了全部购房款796112元。原告孙晓艳的丈夫李桩（出租方）与被告旷远公司（乙方）分别于2017年9月13日、2017年12月20日签订《商铺租赁合同》，约定将涉案房屋出租给被告，租赁期限分别为2017年8月21日至2017年12月30日、2018年1月1日至2018年6月30日止。合同签订后，被告按照合同约定将租金支付给原告。本案在审理过程中，双方认可被告确向原告发出入伙通知书，其入伙通知书通知原告于2019年7月30日、31日办理交房手续。上述事实有原、被告的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的长沙市商品房买卖合同及其附件、购房款发票、湖南省物业专项维修资金专用收据、《商铺租赁合同》等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，真实、合法、有效，双方应按合同约定各自履行自己的义务。被告应当按合同约定在2017年6月30日、2017年2月20日前向原告交付房屋，被告直至2019年7月31日通知原告办理收房手续，已构成违约。被告已通知原告收房，且原告未提供任何证据证明被告拒绝向其交付房屋，原告可以自行去被告处办理收房手续，对原告要求被告继续履行交房义务的诉请，本院不予支持。关于逾期交房违约金的标准，涉案合同约定的违约金标准为按日以全部已付房款的万分之三计算，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告未提供逾期交房给原告带来的损失的证据，本院综合考虑原告因被告违约行为可能造成的损失，根据公平原则予以衡量，酌情调整违约金按日以全部已付房款的万分之一计算。因双方签订《商铺租赁合同》，且原告诉请从2017年2月21日至2017年6月30日以及2018年7月1日起计算逾期交房违约金，故被告应向原告支付从2017年2月21日至2017年6月30日以及2018年7月1日至2019年7月31日逾期交房违约金为41,716.26元（796,112元×0.1‰×524天）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司自本判决书生效之日起十日内向原告孙晓艳支付逾期交房违约金41,716.26元。二、驳回原告孙晓艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2,478元，因简易程序减半收取1,239元，由原告孙晓艳负担764元，被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司负担475元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  杨正权二〇一九年十一月二十一日法官助理刘晓倩书记员王金璐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。