云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终1369号上诉人（原审原告）：江锡江，男，1966年11月4日生，汉族，户籍住址江苏省海门市，现住大理市。上诉人（原审原告）：陆玉美，女，1968年12月13日生，汉族，户籍住址江苏省海门市，现住大理市。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘争明，云南彩云商朋律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：大理俊发房地产有限责任公司，住所大理市下关洱河南路滨海俊园售楼部（大理港对面），统一社会信用代码91532901557764737K。法定代表人：范黎，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张舟，男，系该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：詹艳，女，系该公司员工，特别授权代理。上诉人江锡江、陆玉美因与被上诉人大理俊发房地产有限责任公司（以下简称“俊发地产”）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初760号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江锡江、陆玉美上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.判令被上诉人向上诉人支付逾期交房的违约金，2016年9月1日至2019年1月24日按每日278元计算（总房款278万×0.01%×834日=231852元），违约金共计231852元；3.二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人通知交房，并不等于履行了交房义务，房屋质量保修的责任是房屋交付之后出现的质量问题的保修，不能以开发商要履行保修义务，就认同开发商可以把质量不合格的房屋向买房人交付，就视为开发商没有逾期交房的违约责任。《商品房购销合同》《补充协议》《商品房质量保证书》属于格式合同，一审法院引用格式合同的条款，作出判决免除了被上诉人逾期交房的违约责任，违反了法律的规定。俊发地产辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人混淆交付标准与交付房屋存在质量问题两个概念，是否符合交房标准需要根据相关强制性规范进行认定，而交付房屋存在质量问题得通过合同约定以及相关司法解释进行认定、救济，上诉人以交付房屋存在质量问题为依据主张不符合交房标准属于进基本法律概念不清；《商品房质量保证书》是俊发地产单方面承诺的意思表示，并非合同，上诉人一直逾期接房，俊发地产无法向其交付；《商品房购销合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，《补充协议》第九条是商品房存在瑕疵问题的责任承担方式，并非免除俊发地产的主要责任的条款，不能认定为格式合同；俊发地产接到上诉人的整改意见第一时间进行了全面整改，以上问题目前已经全面修复解决。江锡江、陆玉美向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令被告履行与二原告签订的《商品房销售合同》；2.请求人民法院判令被告修缮二原告购买的俊发滨海俊园一期第1幢第1单元第17层1702号商品房（对于该项请求，二原告在诉讼中明确为：4个卫生间顶部漏水、厨房顶部漏水、阳台顶部漏水、客厅顶部开裂漏水的部分修复，更换阳台玻璃、更换防盗门）；3.请求人民法院判令被告交付二原告购买的俊发滨海俊园一期第1幢第1单元第17层1702号商品房；4.请求人民法院判令被告向二原告支付延期交房的违约金231,852元（2016年9月1日至2019年1月24日止按每日278元计算，总房款2,780,000元×0.1%×834日＝231,852元）；5.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定案件事实：2015年11月17日，二原告与被告签订了《商品房购销合同》及《补充协议》，由二原告购买被告开发的位于大理市，套内建筑面积264.98平方米，该商品房按套计价，总价为2,780,000元，其中约定首付880,000元，付款日期2015年11月17日，其余价款1,900,000元向中国建设银行大理州分行贷款支付。被告应于2016年8月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给二原告。二原告逾期付款，自本合同约定的应付款期限届满后次日起至实际付款之日止30天内，二原告按每天10元支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，二原告承担解除合同的违约责任，即二原告按应付未付款的20%向被告支付违约金，被告退还二原告已付款，已发生的交易相关税费由原告承担。《商品房购销合同》第九条约定被告逾期交房的违约责任，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天10元向二原告支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，被告按二原告已付款的0.01%乘以逾期天数向二原告支付违约金，合同继续履行。《商品房购销合同》第十条交接：该商品房经建设单位验收合格后，被告应当以媒体公告或者书面形式通知二原告办理交接手续。交接时，被告应当向二原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于被告的原因，未能按期交接的，责任由被告承担，二原告与被告同意按本合同第九条之约定处理。由于二原告原因，未能按期交接的，责任由二原告承担，二原告与被告同意按以下方式处理：若二原告接房逾期30天以上的（含30天），二原告应按总房款的5%向被告支付违约金，被告有权选择解除合同，已发生的交易相关税费由二原告承担，二原告逾期接房的违约金应当在接房前支付，未付清前被告有权拒绝办理接房手续。《补充协议》第七条约定，二原告须于被告在媒体公告的交房之日起10天内，到被告指定地点办理房屋交接手续、物业公司于交接之日起计收物业管理费；若二原告逾期办理房屋交接手续的，应按合同第十条的约定承担违约责任，物业管理费于媒体公告的交房之日起计收；第八条约定自交房之日起（若原告逾期办理房屋交接手续的，自被告在媒体公告确定的交房之日）房屋的损毁、灭失等风险均由二原告自行承担。被告提供的《商品房质量保证书》的保修期限自媒体公告交房之日起计算；第九条约定二原告有权在被告确定的交房期限内对所购房屋进行实地检查，如二原告提出房屋、设备不符合约定，要求修复的，经双方确认，被告应进行修复，修复期间不视为被告逾期交付，二原告不得以此为由拒绝接收房屋。《商品房购销合同》及《补充协议》签订后，二原告于2015年10月11日向被告交付房款100,000元、2015年11月16日向被告交付房款780,000元、2016年1月19日原告江锡江通过按揭贷款向被告支付了购房余款1,900,000元。2016年8月18日，在被告工地开放日，二原告到案涉房屋参加被告组织的开放日验房活动时提出1、客厅大露台栏杆玻璃间距不一致与栏杆台间隙大、玻璃松动未打胶；2、主卧阳台外墙露筋；3、主卧卫生间窗框变形；4、南面次卧平开门玻璃未装，阳台栏杆周边收口露筋；5、书房、阳台平开门开关不灵活；6、厨房铝金窗框下口变形、窗扇关不起等问题。案涉房屋所属工程在2016年8月25日，已经取得了竣工验收备案表；2016年8月29日，被告在《大理日报》发布“交房公告”，通知滨海俊园一期业主接房。但二原告未在约定的日期到被告处办理接房。2018年10月15日，原告到涉案房屋内查看，又向物业管理人员提出案涉房屋存在热泵控制面板旁墙破开裂、厨房窗台面找平、入户门间隙大小不一致，客厅铝合金门槛面大小头，大露台顶板乳胶漆有色差（修补位置）、大露台采光井钢板修补面顶板有裂缝、大露台栏杆玻璃拐角处间距过大等问题，后也未办理接房手续。对原告主张卫生间顶部漏水、厨房顶部漏水、阳台顶部漏水需要修复的主张本院予以确认；对于双方一致同意由被告补偿原告防盗门费用1,900元的，由原告自行更换防盗门的事实予以确认。一审法院认为，《商品房购销合同》及《补充协议》中约定的交房条件是该商品房经建设单位组织验收合格，被告应当以媒体公告或者书面形式通知原告办理交接手续，被告于2016年8月31日前将符合本合同约定的房屋交付给原告。在本案中案涉房屋被告已于2016年8月25日取得了竣工验收备案表，涉案房屋具备交房条件，2016年8月29日，被告在《大理日报》发布“交房公告”，通知原告接房，即被告已经按合同约定的时间，将合同约定的具备交房条件的房屋，按约定的方式在媒体上刊登“交房公告”，通知原告接房。原告认为被告未通知原告接房的理由不成立；被告已经按约定履行了交房义务。至于2016年8月18日原告在交房前开放日查看涉案房屋时提出房屋存在瑕疵，不能证明涉案房屋在2016年8月31日被告交房时存在质量问题，导致不能交房；且《补充协议》第九条约定，原告有权在被告确定的交房期限内对所购房屋进行实地检查，如原告提出房屋、设备不符合约定，要求修复的，经双方确认，被告应进行修复，修复期间不视为被告逾期交付，原告不得以此为由拒绝接收房屋。2018年10月被告再次通知原告接房时，原告又以房屋存在质量问题为由不办理收房手续的理由不正当，原告的不接收涉案房屋行为不构成被告的逾期交房。故被告在合同履行过程中不存在逾期交房的违约行为。对原告主张卫生间漏水、阳台漏水需要修复的主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，二原告在购房后接房前认为案涉房屋存在质量问题，依法可以要求被告进行修复或者自行或者委托他人修复，或者在房屋质量严重影响正常居住使用条件下要求解除合同和赔偿损失。因此，原告请求被告处理4个卫生间顶部漏水、厨房顶部漏水、阳台顶部漏水的请求合法有据，本院予以支持；二原告对于防盗门的诉讼请求，在诉讼中，原、被告协商一致由被告补偿二原告1,900元，由二原告自行更换予以确认。二原告主张因案涉房屋存在质量问题拒绝收房理由不正当，并要求被告承担逾期交房的违约金计算至今均无合同及法律依据，不予支持。原告要求与被告继续履行合同，要求被告交房的请求合法有据，予以支持；对于原告的其他请求没有事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、原告江锡江、陆玉美与被告大理俊发房地产有限责任公司签订的《商品房购销合同》及《补充协议》继续履行，由被告大理俊发房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告江锡江、陆玉美交付位于大理市；二、被告大理俊发房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内修复位于大理市的四个卫生间顶部漏水、厨房顶部漏水、阳台顶部漏水以及支付给原告江锡江、陆玉美更换防盗门的费用1,900元；三、驳回原告江锡江、陆玉美的其他诉讼请求。案件受理费4,778元，减半收取2,389元，由被告大理俊发房地产有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》是双方对买卖案涉商品房达成的一致意见，是真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《商品房购销合同》及《补充协议》中关于交房的约定符合法律规定，并未免除俊发地产责任，也未加重上诉人责任或者排除上诉人主要权利，上诉人主张其中关于交房的约定属于无效条款的主张不成立，不予支持。俊发地产向上诉人交付经建设单位组织验收合格的商品房，符合合同约定，不应承担违约责任；俊发地产根据合同约定于2016年8月29日在《大理日报》刊登交房公告，已经履行了通知义务；上诉人未按约定前往办理接房手续不能加重被上诉人义务，现上诉人诉请俊发地产再次交付案涉商品房，因俊发地产已经通知其接房，上诉人应主动与俊发地产协商交房事宜，由俊发地产协助办理，故该项诉讼请求不应得到支持，本院予以纠正。综上，江锡江、陆玉美的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院（2019）云2901民初760号民事判决第二项，即“二、被告大理俊发房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内修复位于大理市的四个卫生间顶部漏水、厨房顶部漏水、阳台顶部漏水以及支付给原告江锡江、陆玉美更换防盗门的费用1,900元”；二、撤销云南省大理市人民法院（2019）云2901民初760号民事判决第一项、第三项；三、驳回江锡江、陆玉美的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计2389元，由被上诉人大理俊发房地产有限责任公司负担；二审案件受理费4778元，由上诉人江锡江、陆玉美负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇一九年十一月二十八日法官助理刘国放书记员杨泽