西安市莲湖区人民法院西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2018）陕0104民初8928号原告：冯士义，男，1957年2月27日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：刘文斌，陕西朗恒律师事务所律师。被告：陕西金融资产管理股份有限公司，住所地：陕西省西安市经开区。法定代表人：冷劲松，该公司董事长。委托诉讼代理人：张露，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婷，陕西海普睿诚律师事务所律师。第三人：西安硕迪商贸有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：郑哲，该公司执行董事兼总经理。第三人：陕西正德融资担保有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：张利，该公司执行董事兼总经理。第三人：郑哲，男，1978年12月10日出生，汉族，住西安市莲湖区。第三人：冯艳婷，女，1987年5月23日出生，汉族，住西安市莲湖区。第三人：杜军焕，男，1973年9月13日出生，汉族，住陕西省眉县。原告冯士义与被告陕西金融资产管理股份有限公司(以下陕西金融资产公司)、第三人西安硕迪商贸有限公司（以下简称迪硕商贸公司）、第三人陕西正德融资担保有限公司（以下简称正德担保公司）、第三人郑哲、第三人冯艳婷、第三人杜军焕案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯士义的委托诉讼代理人刘文斌，被告陕西金融资产公司的委托诉讼代理人张露、张婷，第三人迪硕商贸公司的法定代表人郑哲到庭参加诉讼，第三人正德担保公司、冯艳婷、杜军焕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯士义向本院提出诉讼请求：1、请求判令立即解除对西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX室房产的查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：在被告陕西金融公司与第三人硕迪商贸公司、正德担保公司、郑哲、冯艳婷、杜军焕借款合同纠纷一案的执行程序中，西安市莲湖区人民法院查封了位于莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋。因第三人郑哲在2015年已将该房产出售给原告，故原告作为案外人提出书面异议，要求解除对房产的查封措施。2018年10月31日，西安市莲湖区人民法院作出（2018）陕0104执异281号执行裁定书，认为原告与第三人郑哲的房屋买卖合同效力需进一步确认，裁定驳回原告的异议请求。原告与第三人郑哲的买卖合同真实有效，且原告早已在涉案房产中实际居住，并向第三人郑哲支付了购房款，故诉至法院。被告陕西金融公司辩称，1、原告与第三人郑哲签订房屋买卖合同日期为2015年2月10日，但郑哲承认当时其本人存在很多债务，导致房屋未过户，郑哲与原告、冯艳婷、冯艳梅、冯卫刚当时都是亲戚关系，不排除恶意转移资产的可能性。合同约定两种支付方式，未看到原告一次性支付购房款的证据，也未约定首付款与按揭的金额，故不能证明原告向郑哲支付了房屋对价款，且郑哲最初购房与卖给原告的价款基本相同；2、原告对房屋即使享有权利，也非物权，而仅限于合同债权，不享有排他权利。法院查封时该房屋在郑哲名下，因此查封符合规定。原告在购买该房时便知晓该房屋贷款未还清，银行享有抵押权，原告本可以通过涤除抵押权的方式过户，但原告怠于行使该权利，因此未过户是由于原告自身原因所致。第三人迪硕商贸公司、郑哲共同述称，郑哲出售涉案房产时尚能正常偿还个人贷款，但后期还不上贷款，导致无法支付房屋按揭款，直到法院发来通知才知道房产被查封。原告及其家人一直催郑哲过户，因郑哲个人征信问题，中介公司不给郑哲借过桥资金，故未能办理过户。第三人正德担保公司、冯艳婷、杜军焕未作答辩。原告冯士义提交证据如下：证据一、《房地产买卖契约》及房屋产权证各一份，证明：原告与第三人郑哲签订的《房地产买卖契约》合法有效，系双方的真实意思表示,时间在涉案房屋被法院查封之前。证据二、购房首付款收条、转账凭证、2014年收购清单、《证明》、工资单。证明：原告按照合同约定履行了付款义务。证据三、转账凭证。证明： 2015年3月4日至2019年2月28日期间，原告委托其子冯卫刚代为向郑哲支付房屋按揭款，每月约2600元；2016年，原告委托原告之女冯艳梅向郑哲支付房款20000元。原告共计向第三人郑哲支付购房款141478元。证据四、物业费收款收据四张、购电收据一张。证明：2016年，原告将涉案房屋装修后入住，并一直向物业公司按时交纳物业费。证据五、装修单据六份。证明：原告于2016年对涉案房屋进行装修，之后一直居住至今。证据六、物业和邻居证明。证明：原告自2016年9月起一直在涉案房屋居住。对原告提交的证据，被告陕西金融公司质证称：对证据一的真实性认可，证明目的不认可。不能证明合同实际签订时间，需要进行司法鉴定。合同约定一次性付款，又约定按揭，但原告并未办理按揭贷款。对证据二的真实性认可，证明目的不认可。转款凭证的时间不能对应，收条在先，转款凭证在后，不能认定是对房款的支付。收入证明与支付房款无关联性。对证据三的真实性认可，证明目的不认可。2016年2月2号之前，每笔转款金额不固定，不能证明是支付房款。2016年2月2号之后的转款金额虽然固定，但不能认为是代偿按揭款，也可能是其他款项，如租赁。对证据四的真实性认可，证明目的不认可。收款收据名字写为郑哲，无法证明原告实际使用该房屋。对证据五的真实性认可，证明目的不认可。原告与第三人冯艳婷系父女关系，不能从此组证据判断谁是房屋所有权人。对证据六的真实性认可，证明目的不认可。原告居住期间具备办理物业更名条件，但一直未办理更名，不能证明原告具有房屋所有权。对原告提交的证据，第三人硕迪商贸公司、第三人郑哲质证称：对证据一，认为原告陆续支付了130000或140000元，由郑哲前妻冯艳婷收款。剩余银行贷款由原告偿还，故剩余房款原告不用再支付郑哲。对证据二，收条的真实性认可，是郑哲出具，其他证据不清楚。对证据三转款的真实性认可，是转给郑哲用于偿还每月按揭贷款。对证据四的真实性认可，涉案房屋郑哲一天未住过。对证据五的装修情况不清楚。对证据六认可，郑哲曾经去物业要求办理更名，但物业要求出示房产证，所以未办成更名。被告陕西金融公司未举证。第三人硕迪商贸公司、郑哲提交证据如下：2015年3月至2018年11月期间建设银行活期账户交易明细7页。证明：原告及其家人偿还涉案房屋按揭贷款。对上述证据，原告冯士义质证称:认可，银行账户一致，原告支付的款项均用于涉案房屋偿还贷款，并未他用。对上述证据，被告陕西金融公司质证称：2016年2月2日之前的银行流水无法明确看出是原告的家人冯卫刚偿还银行按揭款，2016年2月2日后冯卫刚转给郑哲的钱虽然每月固定，但不能排除其他法律关系。第三人正德担保公司、冯艳婷、杜军焕未举证。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原、被告、第三人均确认真实性的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下：2016年2月15日，第三人迪硕商贸公司向长安银行股份有限公司西安碑林区支行（以下简称长安银行）借款2700000元，借期12个月，自2016年2月16日至2017年2月15日。第三人正德担保公司与长安银行签订《保证合同》，为该笔借款提供保证；第三人郑哲、杜军焕与长安银行签订《个人连带责任保证合同》，为该笔贷款提供连带责任保证。同时，陕西省西安市汉唐公证处对上述合同出具了（2016）陕证经字第001660号债权文书公证书。上述借款到期后，第三人迪硕商贸公司未偿还借款，第三人正德担保公司、郑哲未承担保证责任。2017年7月13日，长安银行向本院申请强制执行，本院以（2017）陕0104执2510号执行案件受理，被执行人为迪硕商贸公司、正德担保公司、郑哲、冯艳婷、杜军焕。该案件的执行依据为陕西省西安市汉唐公证处出具的（2016）陕证经字第001660号债权文书公证书、（2017）陕证执字第192号执行证书，执行标的为：贷款本金2700000元，贷款利息144070元及至给付时的利息、实现债权实际发生的费用。执行案件办理中，本院于2017年8月10日作出（2017）陕0104执2510号之三执行裁定书，裁定：查封西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX室房产，查封期限三年。2018年1月15日，长安银行将该笔债权转让给被告陕西金融公司，被告即申请变更为本案的申请执行人，本院于2018年9月3日作出（2018）陕0104执异231号执行裁定书，变更被告陕西金融公司为（2017）陕0104执2510号案件的申请执行人。第三人郑哲与冯艳婷于2013年7月17日登记结婚，于2017年6月20日离婚，原告冯士义系第三人冯艳婷父亲。在郑哲与冯艳婷《离婚协议书》第二款婚后双方财产分割一项记载，“位于西安市莲湖区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX室，在男方名下，归女方所有，男方放弃。”但郑哲与冯艳婷并未在不动产登记部门办理不动产权人的变更手续。涉案的西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋，第三人郑哲称其从案外人处购买，系二手房交易，但未向法院提交房屋买卖合同，该房屋目前仍登记在郑哲名下，房产证号为：西安市产权证莲湖区字第1075110013-26-8-20101～1号，登记时间为2013年11月25日。该房屋系郑哲从中国建设银行有限公司陕西省分行（以下简称建设银行）贷款390000元购买，债务履行期自2013年10月28日至2033年10月28日。目前贷款尚未偿还完毕，建设银行系涉诉房屋的抵押权人。再查，2015年2月10日，郑哲（作为甲方）与冯士义（作为乙方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方将涉诉房屋出售给乙方，价格为520000元，乙方2015年4月1日前一次性付清给甲方。2015年2月25日，郑哲出具《购房首付款收条》，载明“今收到（买房人）冯士义购买（卖房人）郑哲位于西安市莲湖区XX路XX号楼XX单元XX室的房屋首付款现金人民币壹拾伍万元整，其中壹万元由冯艳梅代转，特此确认。收款人:郑哲”。庭审中，原告表示其购房资金来源为2014年出售桃子、流转土地、打工工资，且委托其子冯卫刚转款，冯卫刚于2015年2月13日向郑哲账户转款45000元、于2015年3月4日向冯艳婷账户转款18000元。同时，原告提交了冯艳婷2015年3月31日向郑哲支付宝转款电子回单，显示转款金额10000元。郑哲与冯士义并未在不动产登记部门办理不动产权人的变更手续，郑哲也未向建设银行清偿贷款，涤除抵押权。庭审中，冯士义表示其每月将房屋按揭贷款转至郑哲账户，以郑哲账户按月偿还建设银行按揭贷款，具体方式为：从2016年2月2日起至2017年4月2日，冯卫刚每月向郑哲转款2600元；从2017年6月3日至2019年2月28日，冯卫刚每月通过支付宝向郑哲账户转款，除2018年4月25日转款2590元、2018年9月2日转款2300元外，其余月份均每月转款2600元。另，冯士义提交了2016年的装修房屋、购买家具的收款收据和收条若干。庭审中，冯士义表示该房屋2016年3月由其开始装修，2016年9月起由其子冯卫刚居住使用。本院认为，不动产物权的设立和转让，非经登记不发生法律效力。原告虽与第三人郑哲签订《房地产买卖契约》，但根据《中华人民共和国物权法》规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。涉案房屋在第三人郑哲名下登记，且该房屋上存在建设银行的抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。据此，原告冯士义在与第三人郑哲签订合同时，明知房屋设立抵押权，然并未向建设银行清偿贷款，涤除抵押权，也未将房款全部支付郑哲，而是以每月代郑哲支付按揭贷款的方式付款，但该种支付方式显然不能认定为已支付全部购房款，且该转让也未取得抵押权人建设银行的同意，故涉案房屋的所有权状态、抵押状态始终未发生变化。（2017）陕0104执2510号执行案件对案涉房屋的查封生效时，案涉房屋的物权并未变更，查封行为并无不妥。原告在其与第三人郑哲签订的《房地产买卖契约》中，其基于买卖契约对案涉房屋享有交付和办理过户登记的债权，该权利不足以排除执行，故原告请求解除对西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX室房产的查封，缺乏法律和事实依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百九十一条第二款、第一百九十二条，《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告冯士义请求立即解除对西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX室房产查封的诉讼请求。案件受理费100元，由原告冯士义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审    判    长      王  霞审    判    员      高  琪审    判    员      冯林林         二〇一九年十一月十八日                      书    记    员      周  晶1