辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终13809号上诉人（原审被告）：崔柯鑫，男，1981年3月25日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：崔岩，男，1954年3月8日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：柯妮华，女，1954年1月26日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。上诉人（原审被告）：续颖，女，1983年2月18日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：崔岩，男，1954年3月8日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：柯妮华，女，1954年1月26日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被上诉人（原审原告）：华润置地（沈阳）物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区青年大街286号8层。法定代表人：金永，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜慧娟，辽宁均秉晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏雪娇，辽宁均秉晟律师事务所律师。上诉人崔柯鑫、续颖因与被上诉人华润置地（沈阳）物业服务有限公司（以下简称“华润物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初13760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。崔柯鑫、续颖上诉请求：一、撤销一审判决。二、请求驳回被上诉人要求上诉人支付5075.64元物业管理费的请求。三、请求对一审案件受理费进行核算，并重新判决。四、请求判令被上诉人承担一审诉讼、二审上诉全部费用。事实与理由：一、被上诉人违反物业服务合同问题。根据《华润幸福里花园（二期-1）前期物业合同》第二章第二条：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，雨、污水管道的疏通；根据《华润幸福里花园（二期-1）前期物业合同》附件：《前期物业管理服务质量标准》公共清洁服务第2条、第（4）项：公共雨、污水管道定期疏通。卫生间下水管道（立杠）是共用部位（堵塞地点在上诉人所住六楼楼下，五楼卫生间立杠内），被上诉人负有当然的维修责任。被上诉人对卫生间下水管道（立杠）不定期疏通，上诉人发现下水管道（立杠）堵塞提出疏通请求后，被上诉人不给疏通都违反了《华润幸福里花园（二期-1）前期物业合同》及《前期物业管理服务质量标准》的约定。二、被上诉人没有对下水管道进行过定期疏通问题。2017年3月1日取出堵塞物后，由沈阳市中级人民法院委托，经辽宁省建设科学研究院司法鉴定所鉴定，结论如下：“根据照片及视频可知，堵塞物为工程现场的脚手架的十字扣钢管卡子，堵塞位置为六楼至五楼的垂直排水管的中上部，该处为排水管的管箍接头处。该卡子在排水主管上，申请人的排水系统还需经过排水支管才能与主管相通（90度三通），卡子无法在主管内移动，更不能通过申请方的支管及三通进入主管，根据上述情况进行判断，原告应该无法在施工结束（收房后）将该堵塞物堵塞进管道（司法鉴定结论第五条）。司法鉴定结论证明：1.2015年9月30日交房至2017年3月1日取出堵塞物期间，卫生间下水管道（立杠）一直是堵塞状态。被上诉人在2015年9月30日至2017年3月1日期间没有对卫生间下水管道（立杠）进行过“定期疏通”。2.卫生间下水管道（立杠）堵塞系因被上诉人未能如约定期疏通下水管道所致（一次也没疏通），如定期疏通下水管道就能及时发现并清除堵塞物，就不会存在下水管道堵塞问题，也就不会给上诉人的财产造成损失。3.被上诉人违反了《华润幸福里花园（二期-1）前期物业合同》对“雨、污水管道的疏通”的约定，违反了合同附件《前期物业服务质量标准》中“对雨、污水管道定期疏通”的约定。三、被上诉人对下水管道堵塞不给疏通及怠慢维修问题。2016年6月30日因空调预留口进水，在排水时上诉人发现卫生间下水管道有堵塞现象，当日向小区物业经理王成晨及主管孙珺提出疏通请求。2016年11月3日上诉人向华润置地（沈阳）物业服务有限公司维修中心负责人薛萍萍再次提出对卫生间下水管道堵塞的疏通请求，并多次拨打了4001099888物业服务报修电话。2016年12月12日上诉人向沈阳市建设工程质量监督站进行了投诉。2016年12月15日上诉人向民心网进行了投诉。2017年1月16日上诉人向辽宁省建设工程质量投诉工作办公室进行了投诉。2017年3月1日在市政府的干涉下被上诉人才对卫生间下水管道进行疏通。以上所述，上诉人的疏通请求及投诉意见都证明被上诉人存在对卫生间下水管道（立杠）堵塞不给疏通、怠慢维修的事实。四、被上诉人对下水管道不定期疏通、上诉人发现下水管道堵塞后请求疏通不给疏通造成的财产损失问题。2015年9月30日至2017年3月1日期间被上诉人没有对下水管道进行过任何疏通，上诉人发现卫生间下水管道堵塞后，多次要求被上诉人进行疏通，被上诉人总以维修工人不在、买不到维修材料以及要求上诉人先支付1000元损失费等理由对卫生间下水管道（立杠）堵塞不给疏通，使上诉人房屋244天无法使用，造成上诉人以下直接损失：1.采暖费：2966.09（第二个采暖期，强制交费不许停供）2.物业费：5075.64元×2年=10,151.28元，3.车库管理费:1020元×2年=2040元，4.车库无法使用补偿金（按车库租金计算）：50元×244天=12,200元；5.房屋无法使用补偿金（按房屋租金计算）：200元×244天=48,800元。合计损失金额：76,158.18元。五、上诉人物业服务费交纳及被上诉人对上诉人财产损失赔偿问题，2015年9月30日至2017年12月31日期间上诉人履行了《华润幸福里花园（二期-1）前期物业合同》，按时缴纳了物业服务费用而被上诉人至今没有履行《物业合同》的相关义务。根据《华润幸福里花园（二期-1）前期物业合同》第三章服务费用：第六条、第七条“乙方按照上述标准收取物业服务费用（洋房住宅3.60元/月/平方米），并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担”。2015年9月30日至2017年3月1日期间被上诉人没有对下水管道进行过“定期疏通”，2016年6月30日上诉人提出卫生间下水管道堵塞疏通请求至2017年3月1日期间被上诉人没有履行对下水管道疏通、维修义务，造成上诉人房屋244天无法使用，直接损失76,158.18元。事实证明被上诉人在2015年9月30日至2017年12月31日期间违反物业服务合同，收取物业服务费后，没有按合同约定的服务内容和质量标准提供服务。根据《华润幸福里花园（二期-1）前期物业合同》第八章违约责任：第三十四条“乙方管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，由乙方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。”被上诉人至今没有没有履行合同义务、没有履行赔偿损失的承诺。根据合同约定，被上诉人在没有履行物业服务合同赔偿上诉人财产损失前，无权要求上诉人继续履行物业服务合同，无权要求上诉人继续履行交纳物业服务费用的义务，不能只要求上诉人履行合同而被上诉人自己却可以不履行合同，请求法庭一视同仁，按同一把尺度公平、公正的判决。六、一审法官判决错误问题。一审法官判决存在如下错误：1.一审法官判决：“本案中，前期物业服务合同中约定的关于原告对污水管道的疏通义务在合同附件《前期物业管理服务质量标准》中明确为定期疏通”既然合同明确约定为“定期疏通”，本案审理的重点应是原告是否对卫生间下水管道进行过“定期疏通”，原告没有给出“定期疏通”过的证据，一审法官也没有对原告是否进行过“定期疏通”给出明确的认定，在没有任何证据的情况下一审法官的判决违反法律规定，判决存在错误。2.一审法官判决：“被告未能提供充分证据证明卫生间下水管道(立杠)堵塞系原告未能如约定期疏通管道所致”下水管道是交房前堵塞，原告承接物业后如能履行合同，对下水管道定期疏通，就不会存在下水管道堵塞问题，就不会造成被告人的财产损失。被告提供的证据充分证明了原告没有对下水管道进行过定期疏通，证明被告人发现下水管道堵塞提出疏通请求后原告依然不给疏通，证明原告对下水管道堵塞负有完全责任，证明卫生间下水管道(立杠)堵塞系原告未能如约定期疏通管道所致。3.一审法官判决：“亦未提交充分证据证明原告存在相关违约行为且该违约行为与被告主张的财产损害之间存在因果关系。”原告从来没有对下水管道进行过疏通（疏通下水管道是要在被告人房屋内进行）；被告发现下水管道堵塞后要求原告疏通原告不给疏通；取出堵塞物后被告进行了司法鉴定，司法鉴检验报告给出了明确的堵塞原因结论；以上这些事实都充分证明了原告没有对卫生间下水管道进行过“定期疏通”，证明原告存在相关违约行为。如被上诉人能按合同约定定期疏通下水管道，接到报修后能及时疏通下水管道就不会造成卫生间下水管道的堵塞，就不会造成房屋244天无法居住的财产损失，所以原告的违约行为与被告主张的财产损害之间存在因果关系。一审法官“亦未提交充分证据证明原告存在相关违约行为且该违约行为与被告主张的财产损害之间存在因果关系。”的判决与事实不符，判决存在错误。4.一审法官判决：“原告依法履行了前期物业服务合同义务”。原告从来没有对下水管道进行过定期疏通，被告发现下水管道堵塞要求原告疏通，原告依然不给疏通，原告没有履行前期物业服务合同义务，一审法官判决“原告依法履行了前期物业服务合同义务”没有任何事实和法律依据，是在枉法裁判。七、一审案件受理费判决错误问题。一审原告诉讼费总额为9975.64元，一审案件受理费25元（已减半收取），一审法官判决被告支付原告费用是5076元，即使一审判决正确被告也只能承担12.72元案件受理费，请求二审法庭核查并改判。综上所述，被上诉人的诉讼请求违反了《华润幸福里花园（二期-1）前期物业合同》，请求法院依法驳回被上诉人要求上诉人支付5075.64元物业管理费的请求，判令被上诉人履行《华润幸福里花园（二期-1）前期物业合同》赔偿因对下水管道不定期疏通、对下水管道堵塞不给疏通及怠慢维修给上诉人造成的76,158.18元损失（一审被告已向一审法庭提起反诉，一审法庭没有受理）。华润物业公司辩称，同意一审判决，请求维持原判。华润物业公司向一审法院起诉请求：1.被告支付拖欠的物业管理费5075.64元；2.被告支付物业费违约金4900元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，被告崔柯鑫、续颖系位于沈阳市和平区长白三街169-5号1-6-2房产的业主(建筑面积117.45平方米)。华润置地（沈阳）房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《华润幸福里花园（二期-1）前期物业服务合同》（以下简称前期物业服务合同），约定甲方选聘乙方对华润幸福里花园（二期-1）提供前期物业管理服务事宜。合同第二章服务内容与质量第二条约定，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，雨、污水管道的疏通。合同第三章服务费用部分第五条约定，本物业管理区域物业服务收费为包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，洋房住宅3.6元/月·平方米（包含电梯费）……。合同第八章违约责任部分第三十四条约定，除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，由乙方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。第三十五条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠交总额的3‰的标准向乙方支付违约金。合同附件《前期物业管理服务质量标准》住宅——公共清洁服务部分载明，公共区域清洁包括公共雨、污水管道定期疏通，雨、污水井定期检查，化粪池定期清掏等。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，被告续颖经本院依法传唤，未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案根据原告及其他被告提供的证据及其当庭陈述意见，对本案事实予以认定。原告华润物业公司与案外人华润置地（沈阳）房地产有限公司签订的前期物业服务合同不违反法律、行政法规的有关规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，二被告作为涉案园区业主，原告华润物业公司作为物业服务企业，均应依据合同约定履行各自义务。本案中，前期物业服务合同中约定的关于原告对污水管道的疏通义务在合同附件《前期物业管理服务质量标准》中明确为定期疏通，被告未能提供充分证据证明卫生间下水管道（立杠）阻塞系因原告未能如约定期疏通管道所致，亦未提交充分证据证明原告存在相关违约行为且该违约行为与被告主张的财产损害之间存在因果关系。原告依法履行了前期物业服务合同义务，被告崔柯鑫、续颖理应按照前期物业服务合同之约定向原告履行支付物业服务费的义务。二被告应向原告华润物业公司支付的物业服务费金额为5076元（3.6元/月/平方米×12个月×117.45平方米）。关于原告华润物业公司主张的被告崔柯鑫、续颖逾期交费所产生的违约金的诉求，因原告提供的证据不足以证明被告系恶意拖欠物业服务费，故本院不予支持。二被告所述下水管道堵塞的问题若系他人所为并对二被告房屋的正常使用造成侵害，二被告可另行诉讼或通过其他合法方式解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告崔柯鑫、续颖于本判决生效后十日内给付原告华润置地（沈阳）物业服务有限公司2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费5,076元；二、驳回原告华润置地（沈阳）物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取，原告已预交），由被告崔柯鑫、续颖负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了证据1.辽宁省建设工程质量投诉工作办公室《工程质量处理督办函》、证据2.沈阳市质量监督站关于《沈阳市和平区华润幸福里花园二期9号楼1062业主卫生间下水管道（立杠）堵塞问题调查处理情况回复》，证明上诉人发现卫生间下水管道堵塞后，向被上诉人进行了多次疏通请求，被上诉人存在对卫生间下水管道（立杠）堵塞不给疏通、怠慢维修的事实。被上诉人发表质证意见称，对该证据的真实性、关联性有异议，该证据为复印件无法证明真实性，证明目的有异议，无法证明被上诉人没有进行疏通，堵塞物当时是落在5.6楼之间所以要进入5楼家中才能将堵塞物取出，物业公司不能随意进入业主家进行维修，因此直到5楼业主同意方能进入。2017年3月1日将堵塞物取出。针对上述证据本院结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，崔柯鑫、续颖曾诉华润置地（沈阳）物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，诉讼请求为：一、判令被告解决北露台2-5层住户厨房、烟气排放对6层妨害问题；二、判令被告解决坡屋面厨房排烟口、卫生间、下水道气体排气口（3个排放口）气体对6层污染妨害问题；三、判令被告增加南露台排雨管道，解决雨水排放能力不足问题；四、判令被告因诬陷业主起诉造成的直接损失25,178元；五、判令被告赔偿因下水道立杠恶意堵塞，物业公司不给维修造成的直接损失139,258元；六、判令被告物业公司赔偿其阻止地产公司排雨道施工造成的直接损失3,339元；七、判令被告赔偿因其管理责任使雨水灌入室内造成的直接损失赔偿5,138元（直接损失赔偿费用包括：物业管理费、车库管理费、采暖费、房屋租金、车库租金等，房屋、车库租金按长白地区洋房市场均价每天200元，车库租金每天40元计算）；八、判令被告因编造事实，诉讼材料恶意诬告、卫生间下水管道承接验收时不做通球试验检查，下水管道被恶意堵塞后被告不履行物业服务合同，恶意违约不给维修，被告妨害地产公司排雨管道施工，被告管理工作过失造成雨水进入室内致多层住户被淹以及厨房、卫生间气体排放污染造成房屋无法使用等问题造成原告的经济损失，请求判令进行双倍赔偿，数额为345,826元(上述一至七项诉讼请求合计的172,913元×2倍=345,826元);九、判令被告承担本案全部诉讼费。经沈阳市和平区人民法院2018年7月30日作出（2017）辽0102民初12680号民事判决书，判决驳回原告崔柯鑫、续颖的诉讼请求。崔柯鑫、续颖不服上诉至本院，本院作出（2018）辽01民终10194号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。崔柯鑫、续颖诉被告华润置地（沈阳）房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，请求：1.要求被告对北露台2-5层厨房烟道口进行改造；2.要求被告解决坡屋面厨房排烟口、卫生间下水道排气口进行改造；3.要求被告增加南露台排雨管道，解决雨水排放能力不足问题；4.判令被告对逾期交房的违约责任进行赔偿，金额为223,439元；5.判令被告公共配套建筑不正常运行赔偿，金额为6585元；6.判令被告对雨水灌入室内造成财产损失赔偿，金额为40,000元；7.判令被告对原告垫付第三方赔偿金利息赔偿，金额为3649元；8.判令被告对因房屋质量问题原告自行维修费用赔偿，金额为2550元；9.判令被告对因房屋无法使用造成原告的直接损失赔偿，采暖费6167元，物业费13,536元，车库管理费2550元，车库租金45,000元，房屋租金288,000元；10.被告施工将下水管道立杠恶意堵塞，违反《商品房买卖合同》误导购房恶意诈欺诈，违反《住宅设计规范》设计施工，微分《商品房买卖合同》增设烟道口、排气口，违反《商品房买卖合同》及《住宅质量保证书》中的质量保修条款不履行保修责任恶意违约，编造事实伪造证据恶意诬告，以及排雨能力不足雨水倒灌多层被淹、厨房卫生间气体排放污染造成房屋无法使用等问题，请求判令被告上述主观恶意行为造成原告经济损失进行双倍赔偿，以上合计1,262,948元；11.判令被告承担本案全部诉讼费用、司法鉴定费用；撤回要求被告增加南露台排雨管道，解决雨水排放能力不足问题的诉讼请求。沈阳市和平区人民法院受理后于2018年8月7日作出（2017）辽0102民初12286号民事判决书，判决：一、被告华润置地（沈阳）房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内将原告崔柯鑫、续颖所有的位于沈阳市和平区长白三街169-5号1-6-2房屋的北露台厨房烟道口按照《住宅设计规范》（GB50096-2011）第6.8.5条规定进行维修改造；二、被告华润置地（沈阳）房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内将原告崔柯鑫、续颖所有的位于沈阳市和平区长白三街169-5号1-6-2房屋坡屋面卫生间竖向排气道屋顶风帽按照《住宅设计规范》（GB50096-2011）第8.2.13条规定进行维修改造；三、被告华润置地（沈阳）房地产有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告崔柯鑫、续颖赔偿款40,000元；四、被告华润置地（沈阳）房地产有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告崔柯鑫、续颖维修费550元；五、驳回原告的其他诉讼请求。崔柯鑫、续颖不服上诉至本院，本院于2018年12月5日作出（2018）辽01民终12484号民事裁定书裁定：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初12286号民事判决；二、本案发回沈阳市和平区人民法院重审。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力…”被上诉人与华润置地（沈阳）房地产有限公司签订的《华润幸福里花园（二期-1）前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对全体业主具有约束力。上诉人作为被上诉人提供物业服务的小区业主，应按合同约定履行给付物业费的义务。关于上诉人提出的被上诉人违反物业服务合同约定，对下水管道没有进行“定期疏通”、对下水管道堵塞怠慢维修，并造成其财产损失的问题，崔柯鑫、续颖在诉华润置地（沈阳）物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案中，崔柯鑫、续颖已提出要求华润物业公司赔偿因下水道立杠恶意堵塞，华润物业公司不给维修造成的直接损失139,258元的诉讼请求，已经法院生效判决驳回了崔柯鑫、续颖的诉讼请求。且针对此问题崔柯鑫、续颖已另案向华润置地（沈阳）房地产有限公司主张了权利，现崔柯鑫、续颖以此作为不予交纳物业服务费的理由，本院无法予以支持。综上所述，上诉人崔柯鑫、续颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人崔柯鑫、续颖负担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 韩彩霞审判员 姜会军二〇一九年十一月十八日书记员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。