上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10289号上诉人(原审被告)：赵晓峰，男，1973年3月5日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：梁家玮，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海上房物业服务股份有限公司，住所地上海市。法定代表人：周超，董事长。委托诉讼代理人：王依来，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄鹤，上海市海华永泰律师事务所律师。原审被告：上海三德置业有限公司，(原上海三德兴房地产有限公司)住所地上海市嘉定区。法定代表人：高铨志，董事长。委托诉讼代理人：程工，江苏路泰律师事务所律师。原审被告：上海大话嘻游娱乐有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：赵晓峰。上诉人赵晓峰因与被上诉人上海上房物业服务股份有限公司(以下简称“上房物业公司”)、原审被告上海三德置业有限公司(以下简称“三德置业公司”)、上海大话嘻游娱乐有限公司(以下简称“大话嘻游公司”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初12740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赵晓峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判赵晓峰按照租赁面积占整体面积比例承担自2015年4月1日至2017年4月14日期间物业管理成本费。事实和理由：根据三德置业公司与上房物业公司签订的《物业服务合同》，当商场入住率低于85%时，物业费以“托管制”的方式缴纳，即业主只需缴纳物业管理成本费用。而在2016年9月30日商场开业前，整个商场均处于空关状态。因此，上房物业公司并未提供符合《物业服务合同》约定的服务，赵晓峰亦无义务足额支付合同约定的物业管理费用。综上，一审判决无事实和法律依据，应予纠正。上房物业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。三德置业公司述称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。大话嘻游公司未作答辩。上房物业公司向一审法院起诉请求：1.要求大话嘻游公司、赵晓峰支付2015年4月1日至2017年4月14日期间的物业管理费人民币(以下币种同)1,248,864.79元；2.要求大话嘻游公司、赵晓峰支付逾期付款滞纳金(自逾期之日起按每日千分之三计算至实际履行日止)；3.要求上海三德兴房地产有限公司(以下简称“三德兴公司”)对上述费用承担连带责任。一审法院认定事实：三德兴公司系上房物业公司所管理的上海三德商务广场的产权人。赵晓峰、大话嘻游公司系承租人，根据房屋租赁合同约定，物业费由承租人支付。2014年4月15日上海上房物业管理有限公司与三德兴公司签订物业服务合同，约定：物业服务费标准为办公部分每月每平方米15元、商业部分每月每平方米32元，合同自签约之日起三年内有效。后上海上房物业管理有限公司更名为上海锐翔上房物业管理有限公司，其中该公司非住宅项目由所属上海方征投资管理有限公司(以下简称“方征公司”)承继，上房物业公司作为方征公司下属有一级物业管理资质的子公司为包括赵晓峰、大话嘻游公司承租的商铺在内的三德商务广场提供了物业管理服务直至上房物业公司于2017年4月14日撤出。期间赵晓峰向上房物业公司缴纳项目管理费11,600.80元、代收建筑垃圾清运费30,000元、装修保证金60,000元、管理费押金51,043.50元，但未缴纳2015年4月1日至2017年4月14日期间的物业管理费1,248,864.79元。为此，上房物业公司于2015年11月10日向D6室歌巢KTV发出催款通知书催缴2015年4月1日至2015年10月31日期间的物业费357,304.50元；2018年7月16日，又向上海市嘉定区人民法院起诉，要求三德兴公司、案外人上海歌巢娱乐有限公司(以下简称“歌巢公司”)支付物业管理费，后因上房物业公司书面申请撤诉且未按时缴纳诉讼费，上海市嘉定区人民法院于2018年8月1日作出(2018)沪0114民初12440号民事裁定书，裁定按原告撤回起诉处理。但三德兴公司、大话嘻游公司至今未付，为此涉讼。一审另查明：2014年12月15日，三德兴公司(甲方)与案外人歌巢公司(乙方)签订房屋租赁合同，由乙方承租上海三德商务广场四楼D6室商铺，约定：出租面积为2,320.16平方米，房屋租赁期为2014年12月15日至2021年5月15日，物业管理费为22元/平方米/月，每三个月为一支付期，按先付后用原则，自交付之日起，物业费由乙方承担。2015年4月1日，三德兴公司(甲方)与歌巢公司(乙方)、赵晓峰(丙方)签订房屋租赁合同补充协议(以下简称“补充协议”)，约定原租赁合同的承租方变更为丙方，乙方在原租赁合同项下的所有权利义务全部概括转移给丙方，租赁期的终止时间变更为2021年8月31日。2016年9月6日，大话嘻游公司、赵晓峰(一同作为乙方，误写作歌巢公司)与三德兴公司(甲方)签订房屋租赁合同补充协议(二)(以下简称“补充协议二”)，约定：乙方两主体共同承租涉讼商铺，KTV品牌由“歌巢”变更为“大话嘻游”，双方确认甲方已将租赁房屋于2015年4月1日妥善交付乙方。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对双方均具有约束力，双方均应恪守履行。上房物业公司按物业服务合同约定，向赵晓峰、大话嘻游公司提供了相应的物业服务之后，两者理应向上房物业公司支付物业管理费，现其拖欠不付，应承担相应的民事责任。因三德兴公司与案外人歌巢公司间的房屋租赁合同、三德兴公司与大话嘻游公司及赵晓峰间的补充协议、补充协议二均合法有效且明确约定物业费由承租人负担，故大话嘻游公司、赵晓峰作为物业使用人应依约向上房物业公司支付各自承租期间的物业管理费，三德兴公司作为业主应依法负连带交纳之责。按租赁合同生效的先后顺序：赵晓峰向上房物业公司支付2015年4月1日至2016年9月5日期间的物业管理费876,247.09元，大话嘻游公司、赵晓峰向上房物业公司支付2016年9月6日至2017年4月14日期间的物业管理费372,617.70元，三德兴公司对上述付款义务承担连带清偿责任。大话嘻游公司、赵晓峰抗辩主张上房物业公司在催缴通知书中及民事诉讼中均以歌巢公司作为义务人，故2016年7月1日之前的物业费已超过诉讼时效，结合在案证据，涉讼商铺在承租主体变更后经营项目仍为KTV，仅变更了店铺名称，而商业活动中店铺名称变更且与工商登记的公司名称不一致的现象较为常见，上房物业公司主张其于(2018)沪0114民初12440号案件审理过程中方得知赵晓峰与大话嘻游公司为真正的义务人符合情理，赵晓峰与大话嘻游公司亦未能提供相反的证据予以推翻，对上房物业公司的主张予以采信，故上房物业公司的诉请尚未超过诉讼时效，大话嘻游公司、赵晓峰的此项抗辩意见不予采纳。大话嘻游公司、赵晓峰抗辩称2016年5月31日之后上房物业公司已撤出三德商务广场以及2016年9月30日前因三德兴公司未办出产权证致三德商务广场包括涉讼商铺均未实际经营，要求对物业费予以相应的扣减，上房物业公司主张于2017年4月14日与三德兴公司结清费用后离场，对此三德兴公司也认可予以佐证，承租后是否实际经营不影响上房物业公司物业费的收取，赵晓峰与大话嘻游公司如有损失可另案与出租人即三德兴公司解决，故对此项抗辩意见亦不予采纳。由于上房物业公司在物业管理服务中存有瑕疵，导致与业主、物业使用人间诉讼不断，且上房物业公司长期误认债务义务人而未向赵晓峰、大话嘻游公司、三德兴公司进行有效催讨，赵晓峰、大话嘻游公司、三德兴公司未付上述物业费事出有因，故上房物业公司要求支付滞纳金的主张，不予支持。至于赵晓峰提出的应退还项目管理费、代收建筑垃圾清运费、装修保证金、管理费押金一节，上房物业公司同意退还装修保证金60,000元、管理费押金51,043.50元，于法不悖，予以照准，对于项目管理费，此费用的收取既不合理、又不合法且有重复收费之嫌，应予退还，但对于代收建筑垃圾清运费，此费用是实际发生的费用且是通用的商业惯例，故不予支持。据此，判决：一、赵晓峰应于判决生效之日起十日内支付上房物业公司2015年4月1日至2016年9月5日期间的物业管理费876,247.09元；二、大话嘻游公司、赵晓峰应于判决生效之日起十日内支付上房物业公司2016年9月6日至2017年4月14日期间的物业管理费372,617.70元；三、三德兴公司对大话嘻游公司、赵晓峰的上述第一、二项付款责任承担连带责任；四、上房物业公司应于判决生效之日起十日内退还赵晓峰装修保证金60,000元、管理费押金51,043.50元及项目管理费11,600.80元，合计122,644.30元；五、驳回上房物业公司其他诉讼请求。本院二审中，当事人未提交新证据。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实正确，本院予以确认。二审另查明，三德兴公司于2019年9月17日更名为上海三德置业有限公司。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的一方承担不利的后果。本案的争议焦点在于赵晓峰是否应当按约足额支付物业管理费用。根据《房屋租赁合同》及两份补充协议，赵晓峰及大话嘻游公司作为涉案商铺的承租人，应当按照合同约定，定期缴纳物业管理费用。现赵晓峰主张2016年9月30日之前的物业管理费用应当按照《物业服务合同》中有关“包干制”的规定，仅支付物业成本费用。本院认为，《物业服务合同》系三德置业公司与上房物业公司签署，合同中有关物业费用的约定仅对合同主体产生约束力，故赵晓峰作为非合同相对方，不能以《物业服务合同》中的条款对抗上房物业公司。至于赵晓峰以商场入住率低于85%，上房物业公司并未提供完整的物业服务为由，拒绝足额支付物业管理费用。本院认为，根据举证规则，赵晓峰应当对于上房物业公司并未提供相应物业服务的事实进行举证，然赵晓峰未能提供证据证明待证事实，应当承担举证不能的法律后果。故本院对其主张，不予支持。综上所述，上诉人赵晓峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币16,040元，由上诉人赵晓峰负担。本判决为终审判决。法官助理罗曼审判长 赵 俊审判员 管勤莺审判员 赵 静二〇一九年十一月二十九日书记员 莫莉菲附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……