安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖12民终4079号 上诉人（原审被告）：安徽腾辉国际城开发有限公司，住所地安徽省临泉县经济开发区管理委员会6楼，统一社会信用代码91341221335632720J（1-1）。 法定代表人：周建廷，任执行董事。 委托诉讼代理人：王陈，安徽相和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康明杰，安徽相和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李强，男，1981年8月31日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：石全，安徽华人律师事务所律师。 上诉人安徽腾辉国际城开发有限公司（以下简称腾辉公司）因与被上诉人李强房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2019）皖1221民初4374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 腾辉公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判其公司支付逾期交房违约金15568.80元。事实与理由：1.涉案房屋于2018年4月25日经建设、施工、监理、设计、勘察单位验收合格，应以此作为房屋交付的起始时间，一审法院以买受人单方使用的时间认定交房日期显属错误；2.其公司不存在逾期办证的违约行为，且并未给买受人造成实际损失，一审判决其公司支付逾期办证违约金缺乏依据；3.涉案《商品房买卖合同》约定买受人不退房，出卖人按已付购房款的1%赔偿损失，一审判决以酌定的方式计算逾期办证违约金显系不当；4.买受人未按约定付清房款，应相应减轻其公司的违约责任。 李强辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，腾辉公司的上诉理由不能成立，应予驳回。 李强向一审法院起诉请求：1.判令腾辉公司履行协助办理产权登记义务；2.判令腾辉公司支付逾期交房违约金8141.19元（以324350元为基数，以0.1‰/日为违约金计算标准，自2016年12月31日计算至2017年9月7日，计251天）；3.判令腾辉公司赔偿逾期协助办理产权登记的违约金30771元（以324350元为基数，以4.75%/年的1.5倍为违约金计算标准，自2017年12月6日计算至2019年4月5日，计486天）。 一审法院查明事实：2016年5月8日，李强与腾辉公司签订《商品房买卖合同》，约定李强购买腾辉公司建设的位于临泉县前进路北侧建设路西侧的腾辉国际城商铺1间（坐落于1＃楼Ｂ区商铺），合同价款324350元。付款方式为合同签订之日支付首付款164350元，余款办理按揭贷款。 合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理···；2、银行按揭，买受人应在支付首付款之日起15日内提交一套完整合格的贷款申请资料，因买受人责任而未能在60日内放款的，出卖人有权要求买受人按一次性付款方式付款，买受人应当在收到出卖人要求付款通知之日起10日内付款，逾期不付的出卖人有权另行销售该物业。 合同第八条约定，商品房交付时间为2016年12月31日前。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、买受人逾期付款或执行合同中违约的，由出卖人决定交付期限是否按买受人违约的天数相应顺延；3、政府相关政策法规变化及其他行政行为导致延期的；市政配套设施延期滞后导致延期的；因规划和设计变更导致延期的。 合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如买受人自行办理房产证或由于买受人的原因未能及时办理房产证的，出卖人不承担违约责任。 合同签订后，李强当日支付涉案房屋首付款164350元，余款办理按揭贷款，于2016年7月4日与贷款银行签订住房按揭借款合同。2017年9月7日，李强接收涉案房屋，但至今未取得房屋产权登记证书。 一审另查明：2018年4月25日，腾辉国际城1号楼B区经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格，2018年4月28日在临泉县住房和城乡建设局竣工验收备案。2018年7月20日，腾辉公司将涉案房屋的资料提交临泉县不动产登记中心，进行房屋所有权首次登记。临泉县不动产登记中心向腾辉公司出具《临泉县不动产登记受理通知书》。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。李强已按约支付购房款，但腾辉公司未按合同约定时间向李强交付房屋，违反了合同约定，依法应承担逾期交房的违约责任。对于李强要求腾辉公司支付逾期交房违约金的诉求，予以支持。腾辉公司辩称，李强并未根据合同第七条约定在支付首付款之日起十五日内提交完整合格的贷款申请资料，导致贷款日期延期，期限应当予以扣除，腾辉公司可据实予以延期。合同约定李强应于首付款之日起15日内提交贷款申请资料，并在60日内完成放款，但发放贷款的时间并非李强所能控制，如李强能在75日内办理完毕按揭贷款手续，应视为李强完成付款义务，超过75日的，应自次日起至李强与银行签订按揭贷款合同之日的期间计为逾期天数。本案中李强已如约完成相应义务，付款时间在合同约定的期限之内。故对腾辉公司的该项辩解，不予采信。李强于2017年9月7日收房，逾期交房违约金应自合同约定的最后交付之日第二天计算至实际交房之日止，逾期交房天数为250天，违约金应为8108.75元（324350元×250天×0.1‰）。对于李强要求腾辉公司履行协助办理产权登记义务的诉求，因腾辉公司已于2018年7月20日向临泉县不动产登记中心提交相关房屋所有权首次登记所需资料，应视为腾辉公司履行合同第十五条约定的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，故对于李强的该项诉求不予支持。腾辉公司2017年9月7日将涉案房屋交付李强，根据合同约定，其最迟应于2017年12月6日履行协助办理产权登记义务，但腾辉公司于2018年7月20日才向临泉县不动产登记中心提交资料，已属违约，依法应承担逾期办证违约责任。对于李强要求腾辉公司支付逾期办证违约金的诉求，予以支持。因合同中就逾期办证的问题只约定了买受人退房的违约责任，对于买受人不退房应当如何承担违约责任没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，酌定按照年利率4.35%上浮40%即年利率6.09%计算。腾辉公司逾期提供资料的天数从2017年12月7日计算至2018年7月20日，共计226天，腾辉公司应支付违约金为12230.57元（324350元×6.09%×226天÷365）。腾辉公司辩称不存在逾期交房行为，并应根据合同第八条第五款约定，扣除雨雪天气、法定节假日及因政府环保整治要求停工的天数。因合同第八条并未有上述约定，且雨雪天气及法定节假日均不属于合同第八条约定的“不可抗力”的范畴，建筑行业施工过程中遵守政府环保相关政策应当是常态，涉案房屋工程因违反政府出台的扬尘污染治理等相关管控政策而被处罚停工整治，不属于合同第八条约定的“政府相关政策法规变化”导致的延期，故对于腾辉公司的该项辩解意见，不予采信。腾辉公司辩称，因政府协调腾辉公司于2017年9月7日交房，但直至2018年4月25日才符合交房条件，交房日期应认定为2018年4月25日，腾辉公司于2018年7月20日将首次登记材料提交至登记机关，时间在合同约定的90日内，腾辉公司不应承担逾期办证违约责任。因腾辉公司将不符合交房条件的房屋交付给李强，李强接收房屋，系双方当事人自愿对自己的实体权利作出的处分，并应承担由此产生的法律后果，故对于腾辉公司的该项辩解不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决：一、安徽腾辉国际城开发有限公司于判决生效之日起十日内支付李强逾期交房违约金8108.75元；二、安徽腾辉国际城开发有限公司于判决生效之日起十日内支付李强逾期办证违约金12230.57元；三、驳回李强的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取386元，由李强负担185元，安徽腾辉国际城开发有限公司负担201元。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，腾辉公司在一审庭审时自认其公司于2017年9月向买受人交付房屋，李强亦述称其是于2017年9月7日收房，故一审法院根据双方当事人陈述，认定交房日期为2017年9月7日正确。腾辉公司称涉案房屋是买受人单方使用的事实主张，与上述自认事实不符，其公司关于涉案房屋于2018年4月25日经建设、施工、监理、设计、勘察单位验收合格，应以此作为房屋交付的起始时间，一审法院以买受人单方使用的时间认定交房日期显属错误的上诉理由不能成立，本院不予采信。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。腾辉公司向买受人交付房屋后，未按合同约定在房屋交付之日起90日内将办理权属登记相关资料报产权登记机关备案，故依照上述法律规定，一审判决腾辉公司承担逾期办证的违约责任并无不当。腾辉公司称其公司不存在逾期办证的违约行为，且并未给买受人造成实际损失，一审判决其公司支付逾期办证违约金缺乏依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。同时，涉案《商品房买卖合同》仅约定了买受人退房时出卖人逾期办证的违约责任，并未明确约定买受人不退房时出卖人逾期办证的违约责任，故一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，酌定腾辉公司参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算腾辉公司应当支付的逾期办证违约金亦无不妥。腾辉公司称涉案《商品房买卖合同》约定买受人不退房，出卖人按已付购房款的1%赔偿损失，一审判决以酌定的方式计算逾期办证违约金显系不当的上诉理由不能成立，本院不予采信。对于腾辉公司称买受人未按约定付清房款，应相应减轻其公司的违约责任的上诉理由，因李强已在合同约定期限内完成付款义务，故该上诉理由缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费292元，由安徽腾辉国际城开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇一九年十一月十八日 法官助理刘梦李 书记员刘雅馨 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。