江苏省东台市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0981民初3646号 原告：江苏东台农村商业银行股份有限公司，住所地东台市望海西路166号。 法定代表人：王晖东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卞宇，该公司职工。 委托诉讼代理人：苏健强，该公司职工。 被告：丁德明，男，1959年12月2日出生，汉族，居民，住东台市。 被告：吴永萍，女，1958年6月17日出生，汉族，居民，住东台市。 原告江苏东台农村商业银行股份有限公司（以下简称东台农商行）与被告丁德明、吴永萍金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告东台农商行的委托诉讼代理人卞宇到庭参加诉讼，被告丁德明、吴永萍经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 东台农商行向本院提出诉讼请求：1.判令丁德明、吴永萍立即归还借款本金161900.14元及利息（以161900.14元为本金，自2014年1月20日起至2019年10月31日止，按月利率5.445‰计算；2.以161900.14元为本金，自2019年11月13日起至实际给付之日止，按月利率5.445‰并上浮50%计算）；2.东台农商行对丁德明、吴永萍用于抵押按揭贷款的房产的拍卖、变卖款享有优先受偿权；3.丁德明、吴永萍承担本案诉讼费。事实和理由：2009年9月26日，东台农商行与丁德明、吴永萍签订了一份个人购房借款/担保合同，由东台农商行向丁德明发放按揭贷款215000元，用途为购买东台市明星家俱市场房产，借款期限至2019年11月12日，约定月利率5.445‰，合同约定借款分120次偿还，按月等额本息还款法（按月计息）还款，未按合同约定偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定。贷款发放后，借款人从2013年12月20日向后未能按月偿还本息，到2018年10月20日止，尚欠借款本金161900.14元，利息49569.73元，东台农商行经多年多次催收，丁德明、吴永萍至今未还本付息。 丁德明、吴永萍未应诉，亦未答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月9日，东台市明星家俱广场有限公司（明星家俱公司）与丁德明签订了一份编号为20090900162号的《商品房买卖合同》，约定丁德明购买明星家俱公司开发的位于东台市地块上的1512、2512号房屋，建筑面积为108.76平方米，购房款为438657元。 2009年9月26日，东台市农村信用合作联社安丰信用社（贷款人）与丁德明（借款人）、明星家俱公司（保证人）签订了一份《个人购房借款/担保合同》。合同第一条，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人商业用房贷款，金额为215000元。第二条约定，用于购买坐落于东台市的房屋，建筑面积108.76平方米。未经贷款人书面同意，借款人不得将贷款挪作他用。贷款期限为10年。第四条约定，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%，据此确定年利率为6.534％，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。第六条还款，经协商一致，借款人按月等额本息还款的方式偿还贷款本息。第九条罚息，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复息。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。第十条违约及违约责任，第二款借款人连续三个月或者累计六个月未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。第十一条共同还款，本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下的义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追偿未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。第三十条通知，发生下列情形之一，借款人和担保人应当立即通知贷款人：第三项地址、联系方式、工作单位发生变更。江苏农村商业银行股份有限公司安丰支行（贷款人）丁德明（借款人）、吴永萍（共同借款人）、明星家俱公司（保证人）均在合同上签章确认。 2009年9月26日吴永萍在借款人配偶承诺书上签字。2009年11月20日吴永萍、丁德明出具《共有房屋抵押同意书》，同意将案涉房屋抵押给东台市农村信用合作社联社抵押贷款，东台市农村信用合作社联社、吴永萍、丁德明均签字确认。 2009年10月25日丁德明、吴永萍东台市农村信用合作联社向东台市房产管理局提交《决议》，申请对案涉房屋办理抵押权登记。2009年11月13日丁德明、吴永萍东台市农村信用合作联社就抵押事宜签订《房地产抵押合同》,约定抵押借款最高额为215000元，并对其他事项进行了明确。2009年11月24日案涉房屋办理了备案编号为东房抵押第200911230016号《他项权确认书》，将案涉房屋的他项权属确认给东台市农村信用合作联社。 另查明，东台市农村信用合作联社更名为东台农商行。贷款发放后，丁德明未能按照合同约定按期足额归还本息，截止2018年10月20日，丁德明、吴永萍欠东台农商行本金161900.14元及利息49569.73元。 本院认为，东台农商行与丁德明、吴永萍签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。丁德明向东台农商行借款21500元，有借款人丁德明和共同借款人吴永萍签字的《个人购房借款/担保合同》和借款人配偶承诺书、商品房买卖合同等有关证据予以证实，依法应予认定。借款人丁德明和共同借款人吴永萍在贷款到期后未按合同约定足额归还借款本金和利息，东台农商行有权要求借款人丁德明和共同借款人吴永萍归还借款本金及利息，符合双方的约定，依法应予支持。丁德明、吴永萍自愿以位于东台市的房屋作为抵押并办理他项权抵押登记，对东台农商行要求对上述房产拍卖、变卖款享有优先受偿权的诉讼请求依法应予支持，但应当以215000元贷款额为限。丁德明、吴永萍经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，应承担由此可能产生的对其不利的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告丁德明、吴永萍于本判决生效后10日内向原告江苏东台农村商业银行股份有限公司支付借款本金161900.14元及利息（以161900.14元为本金，自2014年1月20日起至2019年10月31日止，按月利率5.445‰计算；以161900.14元为本金，自2019年11月13日起至实际给付之日止，按月利率5.445‰并上浮50%计算）； 二、原告江苏东台农村商业银行股份有限公司对位于东台市的房地产的拍卖、变卖款在215000元范围内享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5228元，由被告丁德明、吴永萍共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  杨礼红 人民陪审员  陈 伟 人民陪审员  常永根 二〇一九年十一月十日 法官 助理  赵小慧 书 记 员  姜 绅