福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽03民终2927号 上诉人（原审原告）：黎金勇，男，1971年9月10日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：陈洪平、唐敏杰，福建名顾律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）:侯毅，男，1967年10月18日出生，汉族，住重庆市南川区。 被上诉人（原审被告）:李七，女，1976年12月12日出生，汉族，住重庆市南川区。 上诉人黎金勇因与被上诉人侯毅、李七房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302民初2441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黎金勇上诉请求：1、维持一审判决第一、第二、第三项；2、撤销一审判决第四、第五项，改判侯毅、李七共同向黎金勇赔偿经济损失700000元。事实和理由：1、一审法院认为黎金勇与侯毅、李七双方约定的赔偿经济损失70万元属于违约金性质，且约定过高是错误的。2、一审法院在侯毅、李七未提出过高的抗辩，更未提出过高的反驳证据的情况下，依职权主动调整赔偿金额，且将赔偿金额调整为房屋总价款的20%，程序违法，法律适用错误，显失公平，保护违约方，让侯毅、李七受益。 侯毅、李七未作书面答辩。 黎金勇向一审法院起诉请求：依法判令解除黎金勇与侯毅、李七签订的《房屋买卖协议书》及补充协议；依法判令侯毅、李七向黎金勇退还房屋转让款725000元；依法判令侯毅、李七向黎金勇赔偿经济损失70万元；本案诉讼费由侯毅、李七承担。 一审法院认定事实：2016年2月6日，侯毅、李七（甲方）与黎金勇（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定：甲方将坐落于莆田市喜盈门建材家具广场第1幢1811、1812、1813号写字楼（总建筑面积169.78平方米）以每平方米8000元总价1358240元的价格转让给乙方，实际确权的面积如与合同面积不符，双方互不补偿差价。乙方接收1811号房屋、1812、1813号房屋返租协议签订后支付给乙方70万元，款项打入甲方指定的收款账户：中国建设银行城厢支行：李七6229881846319999。甲方应保证对转让标的拥有合法产权，现在或将来不存在司法查封或其他权利瑕疵与负担。甲方必须具有真心交易的目的，不得“一房二卖”，不得实施妨碍乙方行使物权的任何违约行为。由于甲方的过错原因造成合同无法履行，或乙方无法实际取得产权，甲方应赔偿乙方经济损失70万元。双方履行本协议需要送达的文书约定如下：甲方：重庆市南川区。乙方：仙游县盖尾镇杉尾村东前17号。任何一方的送达地址存在变更应主动通知对方，否则按上述地址寄出的函件即使被退件也视为已经送达。2016年2月6日，侯毅、李七出具《收款收据》一份，内容为：“今收到黎金勇支付的莆田喜盈门建材家具广场第1幢1811、1812、1813号三间写字楼转让费人民币柒拾万元（备注：银行转账支付）。此据。收款人：侯毅、李七。2016年2月6日”。2019年3月20日，侯毅、李七（甲方）与黎金勇（乙方）再次签订《补充协议》一份，约定：一、房款余额：经结算，截止2019年3月20日，房屋转让费1358240元，减去黎金勇已经支付的725000元后，乙方尚欠甲方转让费633240元。二、付款方式：经双方协商一致，现将付款方式变更为：甲方应于本协议签订后无条件协助乙方办理产权过户手续。待产权过户至乙方名下后二日内乙方付清转让费房款余款，但乙方可将转让费优先用于支付标的房屋拖欠的物业费、水电费及甲方应当分摊的过户税费。三、违约责任：若甲方未能在本协议签订后10日内协助乙方办理产权过户，应按乙方已付款项从实际付款之日起计至实际过户之日止按月利率2%计算的违约金。如果由于可归责于甲方的原因，本协议签订后2个月内中途过户失败，乙方有权重新选择解除房屋买卖协议，并要求甲方返还全部购房款、赔偿乙方经济损失。同时，乙方为实现债权产生的律师费、诉讼费概由甲方赔偿。2019年4月4日，黎金勇诉至一审法院。同年7月3日，黎金勇以欲与侯毅、李七另行协商为由向一审法院提出撤诉申请。同日，一审法院作出（2019）闽0302民初2103号民事裁定书，裁定准许黎金勇撤诉。同年7月18日，黎金勇再次诉至一审法院，要求解除本案合同及补充协议并要求侯毅、李七承担赔偿责任。 一审法院认为，黎金勇与侯毅、李七签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》均系双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。2019年3月20日双方签订的《补充协议》中约定：“侯毅、李七应于本协议签订后无条件协助黎金勇办理产权过户手续……若侯毅、李七未能在本协议签订后10日内协助黎金勇办理产权过户，应按黎金勇已付款项从实际付款之日起计至实际过户之日止按月利率2%计算的违约金。如果由于可归责于侯毅、李七的原因，本协议签订后2个月内中途过户失败，黎金勇有权重新选择解除房屋买卖协议，并要求侯毅、李七返还全部购房款、赔偿黎金勇经济损失。同时，黎金勇为实现债权产生的律师费、诉讼费概由侯毅、李七赔偿”，涉案三处写字楼至今仍未过户登记至黎金勇名下，现黎金勇要求解除《房屋买卖协议书》及《补充协议》，符合合同约定及相关法律规定，一审法院依法予以支持。黎金勇要求侯毅、李七返还已支付的购房款725000元，亦符合合同约定，一审法院亦予以支持。双方于2016年2月6日签订的《房屋买卖协议书》还约定：由于侯毅、李七的过错原因造成合同无法履行，或黎金勇无法实际取得产权，侯毅、李七应赔偿黎金勇经济损失70万元，该经济损失的约定应视为违约金的性质，结合本案的合同标的，该违约金的约定过分高于造成的损失，现黎金勇要求侯毅、李七支付经济损失70万元偏高，结合本案的实际情况，一审法院酌定违约金按卖房总价的20%计算，即侯毅、李七应支付给黎金勇违约金1358240元×20%=271648元，超过部分不予支持。侯毅、李七经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，一审法院依法缺席审理和判决。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、解除黎金勇与侯毅、李七于2016年2月6日签订的《房屋买卖协议书》；二、解除黎金勇与侯毅、李七于2019年3月20日签订的《补充协议》；三、侯毅、李七应于本判决生效之日起二十日内返还给黎金勇购房款人民币725000元；四、侯毅、李七应于本判决生效之日起二十日内向黎金勇赔偿经济损失人民币271648元；五、驳回黎金勇的其他诉讼请求。案件受理费人民币23265.6元，由侯毅、李七负担。 本院二审期间，黎金勇与侯毅、李七均没有提交新的证据。 经审理查明，黎金勇对一审查明的事实没有异议。侯毅、李七未到庭参加诉讼，其对一审查明的事实也未提出书面异议。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，根据黎金勇与侯毅、李七签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》，黎金勇与侯毅、李七之间形成房屋买卖合同关系，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。因双方在《补充协议》中明确约定如果由于可归责于侯毅、李七的原因，该协议签订后2个月内过户失败，黎金勇有权解除房屋买卖协议，并要求侯毅、李七返还全部购房款，赔偿黎金勇经济损失。现案涉房屋仍未过户至黎金勇名下，黎金勇有权要求解除合同，一审法院判决解除案涉的《房屋买卖协议书》及《补充协议》是正确的。侯毅、李七还应当返还黎金勇已经支付的购房款725000元。至于侯毅、李七应当赔偿的经济损失数额问题。虽然双方在《房屋买卖协议书》中约定由于侯毅、李七的过错原因造成合同无法履行，或黎金勇无法实际取得产权，侯毅、李七应赔偿黎金勇经济损失70万元，但该约定的金额偏高，一审法院调整为按总价款的20%计算并无不当。黎金勇的上诉理由均依据不足，本院不予支持。 综上所述，黎金勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费7725.28元，由上诉人黎金勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇一九年十一月十九日 法官助理黄周翔 书记员林夏岚 附注：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -7-