河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初4452号原告：张晓言，男，1977年5月26日生，汉族，住河南省舞钢市。委托诉讼代理人：朱彦召，河南昌浩律师事务所律师。被告：郑州勤丰实业有限公司，统一社会信用代码：91410108055975163B，住所地：郑州市惠济区安泰路西、福利院路北。法定代表人：桂志诚，总经理。委托诉讼代理人：吕亚琼，公司员工。原告张晓言因与被告郑州勤丰实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱彦召、被告的委托代理人吕亚琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期办理易谷国际（良库老街）小区房号为A6#-914房屋的正式网签手续补偿金42832元及逾期交房违约金22416元，合计65248元；2.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中原告将第一项诉讼请求变更为：被告支付原告逾期办理正式网签手续补偿金暂计算至2019年3月31日为42832元，此后继续计算至实际办理网签之日止；被告支付原告逾期交房违约金计算至2018年6月30日为22416元。事实与理由：2016年8月22日，原告在被告开发的位于京沙××路与××处东北地块建设“易谷国际”项目认购房号为A6#-914公寓一套，该认购房源建筑面积为48.22平方米，认购房源单价为每平方米6876.79元，认购总价为331599元。双方约定交房时间为2017年5月31日。原告认购后全额支付了购房款。然而，被告在全额收取了原告购房款后，却迟迟不与原告网签正式的《商品房买卖合同》，也不向原告交付符合本协议约定及国家交房规定的所购房屋。在原告多次向被告主张权利后，被告法定代表人桂志诚于2019年3月22日向原告签订了认购房源网签《补充协议》，该网签《补充协议》约定：若被告出现将该房源一房多卖的情形，被告承担原告已付房款三倍赔偿的责任；2017年6月1日起至被告通知原告办理网签之日止，被告向原告支付按原告已付房款年利率4.5%计算的补偿金；若在2017年11月30日前仍未能网签，补偿标准自2017年12月1日起至被告通知原告办理网签之日止，被告向原告支付按原告已付房款年利率8%计算的补偿金；上述补偿金的支付时间为正式交房后7日内支付。2019年3月22日被告同时向原告等购房业主出具《业主会议备忘录》承诺：关于交房时间：被告于2018年6月30日五大主体通过验收，即为交房时间；关于延期交房违约金支付时间为2019年10月底前支付完毕；违约金计算方式为：2018年元月1日至2018年3月15日期间按所交房款的日万分之1.5；2018年3月15日至2018年6月30日，按所交房款的日万分之3计算；2017年10月31日前按日万分之0.5，2017年11月1日至2017年12月31日按日万分之1.5计算，该日前违约金充抵物业费。然而，时至今日，在原告多次要求下，被告2018年6月30日没有向原告交付经国家交房验收部门检验合格的所购房屋，没有为原告就该房源进行网签正式的《商品房买卖合同》，也没有按约全额向原告支付补偿金或违约金，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告辩称，一、《业主会议备忘录》约定的逾期交房违约金赔付标准过高，请求法院在扣除不可抗力期间及已经达交房条件期间后对逾期交房违约金标准进行酌减。（一）被告在封土令期间不应承担延期交房的违约责任。1.在双方合同关系存续期间，郑州市环境污染防治攻坚领导小组办公室下发文件，要求：郑州市2017年11月15日到2018年3月15日采暖期间城市建成区内停止各类建筑工程土方工程作业，期间惠济区办事处在标的房产所属工程（以下简称“涉案工程”）处设立了监督点，并派员进驻24小时全程监督，在此期间被告被迫停止施工。2.业主备忘录明确交房时间为2018年6月30日，2017年11月15日到2018年3月15日属于“封土令”不可抗力期间，该段期间不应承担违约责任。（二）被告已按约定向原告履行了交房责任，2018年6月29日后被告无需再承担延期交房违约责任。1.涉案工程已于2018年6月29日完整了五项竣工验收，达到了交房条件。河南省建设厅向被告颁发了《建设工程档案合格证》，涉案工程已在2018年6月29日完成竣工验收。涉案工程的水、电均已接通，电梯可以正常使用，并已覆盖光纤网络，达到了交付、入住条件。其他业主在办理了交房手续后，不少业主已经开始自主装修，且已经有业主完成了装修工作，正常使用房屋。2.原告出于对交房进度的关心，持续关注着涉案工程的进度，定期都会赴现场了解最新动态，故原告完全明确标的房屋已在2018年6月29日达到交付条件的事实。在本案标的房屋具备交房交付条件时，被告以公告的方式公告交房通知，房屋交付须双方共同履行，在被告进行交房通知公告后，原告未至涉案地办理交房手续，属于怠于履行合同义务，故被告不应为原告不予配合的行为承担违约责任，自2018年6月29日后，被告无需再承担延期交房的违约责任。（三）原告请求的逾期交房违约金计算标准过高，请求法院予以减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。同时参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，在原告没有对其损失进行举证的前提下，其损失应当参照银行同期贷款利率的标准计算，请求法院参照银行同期贷款利率标准予以减少。（四）原告无权要求原告支付逾期网签违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。同时参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，在原告没有对其损失进行举证的前提下，其损失应当参照银行同期贷款利率的标准计算。故请求法院参照银行同期贷款利率的标准予以减少。（五）即便承担《业主会议备忘录》约定的违约责任，按照约定，2017年12月31日前的违约金应抵充物业费，不应计算在原告的诉讼请求内。二、请求法院判令本案诉讼费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述、举证、质证，结合有效证据，本院确认事实如下：2016年8月22日，原、被告签订《易谷国际定购协议》，双方约定原告购买被告开发的位于京沙××路与××处东北地块建设“易谷国际”项目认购房号为A6#-914，该认购房源建筑面积为48.22平方米，认购房源单价为每平方米6876.79元，认购总价为331599元。协议签订后，原告按约定支付了全部购房款，被告未能按约定与原告网签商品房买卖合同，也未按约定交付房屋。2019年3月22日，原、被告签订房源网签《补充协议》，约定认购房号为A6#-914，认购房源面积48.22㎡，认购房源单价6876.79元㎡，认购房源总价331599元，已付全款。若被告出现一房多卖现象，被告承担原告已付房款三倍的责任；2017年6月1日至被告通知原告办理网签之日止，被告向原告支付已付房款年利率4.5%计算的补偿金；若2017年11月30日前仍未网签，补偿标准自2017年12月1日至被告通知原告办理网签之日止，按年利率8%计算补偿金；上述补偿金的支付时间为正式交房后7日内支付。同日，原、被告签订《业主会议备忘录》，内容为：一、关于交房时间：被告于2018年6月30日五大主体通过验收，即为交房时间。二、违约金支付时间：2019年10月底前支付完毕。违约金计算方式：2018年元月1日至2018年3月15日期间按所交房款的日万分之1.5；2018年3月15日至2018年6月30日，按所交房款的日万分之三计算。2017年10月31日前按日万分之0.5,2017年11月1日至2017年12月31日按日万分之1.5计算，该日前违约金冲抵物业费。三、网签、开票：被告承诺于3个月内开始网签6号楼或1、2号楼，然后网签3、4号楼，共计9个月内网签完毕。网签前为业主补开发票。四、购房合同：凡没有签订购房协议的，公司立即给予补签。2018年6月29日，涉案A6#仓库建设工程通过建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位的竣工验收。此后，被告在东方今报上发布公告，通知购买涉案项目房屋的业主办理交房手续。原、被告于2019年6月20日网签《商品房买卖合同》。另查明，2017年11月13日，郑州市环境污染防治攻坚领导小组办公室下发郑环攻坚办[2017]196号文件，要求郑州市城市建成区内自2017年11月15日至2018年3月15日停止各类建设工程土方作业。涉案工程属于该封土行动停止作业范围。本院认为，原、被告签订的房源网签《补充协议》及《业主会议备忘录》均系真实意思表示，合法有效，双方均应按约定积极履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告未按约定将符合交付条件的房屋交付原告，其行为构成违约，应按照房源网签《补充协议》向原告支付逾期网签合同补偿金，并按《业主会议备忘录》向原告支付延期交房违约金。关于被告辩称政府“封土令”属于不可抗力，不承担该期间逾期交房违约金的意见，因不可抗力是合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，涉案“封土令”期间为2017年11月15日至2018年3月15日，业主备忘录形成于2019年3月22日，被告抗辩封土令系不可抗力，理由不当，本院不予采纳。关于被告辩称对违约金进行调减的意见，因《补充协议》及《业主会议备忘录》中的违约金标准属于双方自行约定，并未超出合理限度，故本院亦不予采纳。关于逾期网签合同补偿金的具体计算时间及标准，自2017年6月1日至2017年11月30日，按原告已付房款年利率4.5%计算补偿金为7460.98元，2017年12月1日至2019年6月20日，按原告已付房款年利率8%计算补偿金为41265.65元，以上共计48726.63元。关于延期交房违约金的具体计算时间及标准，2017年12月31日以前违约金因双方约定以物业费形式冲抵，原、被告应按约定进行核算，积极履行各自权利义务，该部分现因支付条件未成就，本案不予处理。原告依据《业主备忘录》约定要求逾期交房违约金计算至2018年6月30日止，本院予以确认，自2018年1月1日至2018年3月15日，按原告已交房款日万分之1.5计算，应为3680.75元（331599元×0.015%×74天）；2018年3月16日至2018年6月30日，按原告已交房款日万分之三计算，应为10644.33元（331599元×0.03%×107天），共计14325.08元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张晓言自2017年6月1日至2019年6月20日的逾期网签合同补偿金48726.63元。二、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张晓言自2018年1月1日起至2018年6月30日的逾期交房违约金14325.08元。三、驳回原告张晓言的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1431元（原告已预交），由原告负担55元，被告负担1376元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审 判 长  吕岳督人民陪审员  韩建强人民陪审员  葛俊霞二〇一九年十一月二十九日书 记 员  王珊珊