湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1281民初2820号原告：湖北飞龙物业有限公司（以下简称飞龙物业公司），住所地：赤壁市河北大道207号。统一社会信用代码：914212817476646145。法定代表人:来媛，飞龙物业公司总经理。委托代理人:来飞，飞龙物业公司副总经理。委托代理人:况自友，飞龙物业公司法律顾问。被告：游兵清，男，1967年1月6日出生，汉族，住景发太阳城9栋D1、D2商铺，被告：赤壁市景发置业有限公司（以下简称景发置业公司），住所地:赤壁市赤壁大道景发太阳城。统一社会信用代码：91421281764120352T。法定代表人：徐志昂，景发置业公司董事长。委托代理人：汪梦霞，该公司经理。原告飞龙物业公司与被告游兵清、被告景发置业公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人来飞，被告游兵清、被告景发置业公司的委托代理人汪梦霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告飞龙物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告游兵清支付原告9栋D1、D2两间商铺2016年3月1日至2017年2月28日欠缴的物业费共计3280.92元，并由被告景发置业公司承担连带缴纳责任。2、被告景发置业公司支付原告2011年2月1日至2019年12月31日9栋D1、D2两间商铺71个月未出租期间欠缴的物业费共计19412.11元。3、被告景发置业公司按服务合同约定承担滞纳金。4、两被告共同承担本案诉讼费。事实和理由：2010年11月20日，原告与景发置业公司签订《景发太阳城小区物业服务合同》，约定原告自合同签订之日起进驻景发太阳城小区进行物业管理服务，商铺按1元/㎡/月收取物业费，2016年3月1日至2017年2月28日被告景发置业公司将9栋D1、D2两间面积为273.41㎡的商铺出租给被告游兵清，游兵清至今未缴纳物业费，共计3280.92元。根据《物业管理条例》的规定，被告景发置业公司对承租人游兵清所欠物业费应承担连带缴纳责任。2011年2月1日至2019年12月31日，9栋D1、D2两商铺有71个月未出租，未出租期间的物业管理费共计19412.11元应由被告景发置业公司承担，并按照物业服务合同的约定向原告支付滞纳金。上述物业费原告多次催讨，被告一直拖延拒付，为此原告向本院提起诉讼。被告游兵清辩称其于2011年开始承租9栋D1、D2两间商铺，直到2017年2月才终止与景发置业公司的租赁合同，这期间每年均按物业公司要求的标准按时缴纳了物业费，从未收到过拖欠物业费的通知，物业公司每次都开具了收据，但是因为早已不再经营店铺，收据均遗失了。被告景发置业公司辩称：2011年3月1日至2017年5月30日景发置业公司将9栋D1、D2两间商铺租与游兵清，2018年5月1日至今，商铺由阳光人寿保险股份有限公司咸宁中心支公司（以下简称阳光保险公司）承租，这期间承租人都按照约定缴纳了物业费，也未曾收到过拖欠物业管理费的通知，因此被告景发置业公司和承租人都不欠物业费，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：１、《物业服务合同》6份。２、被告9栋D1、D2商铺物业费欠交清单1份。３、商铺租赁合同1份。4、物业缴费收据2张。以上证据证明9栋D1、D2两间商铺从2011年2月1日至今欠缴物业管理费。被告游兵清未向本院提交任何证据。被告景发置业公司为支持自己的主张，向本院提交了3份商铺租赁合同以证明9栋D1、D2商铺自2011年3月1日至今一直处于出租状态，且承租人一直有向原告缴纳物业管理费。经审理查明，本院认定事实如下：2011年3月1日至2017年2月28日被告景发置业公司将9栋D1、D2两间面积为273.41㎡的商铺租与被告游兵清，原告飞龙物业公司于2012年8月12日向游兵清收取1100元的物业费，2015年12月10日收取1500元物业费。2018年5月1日景发置业公司又将9栋D1、D2两间商铺出租给阳光保险公司，并由阳光保险公司承租至今，原告认为被告游兵清2016年3月1日至2017年2月28日未交物业费，该商铺2011年2月1日至2019年12月31日有71个月未出租，未出租期间的物业费被告景发置业公司未缴纳，原告多次催讨物业费，被告均拒绝支付，为此向本院提起诉讼。根据原、被告诉辩意见及诉争焦点，本院评述如下：一、原告诉请要求被告游兵清支付2016年3月1日至2017年2月28日的物业费3280.92元，被告游兵清辩称其于2011年3月1日至2017年2月28日承租9栋D1、D2两间商铺，每年均按时缴纳物业费，但原告却只主张2016年3月1日至2017年2月28日其拖欠物业费,不合常理。而且承租期间其从未收到过拖欠物业费的通知，时隔多年，不能因为找不到2016年3月1日至2017年2月28日收费的凭证就认定这期间其未缴纳物业费。本院认为被告的抗辩理由成立，且原告飞龙物业公司分别于2012年8月12日、2015年12月10日向游兵清收取1100元、1500元物业费。原告收取游兵清2012年、2014年的物业费，却只认可2016年3月1日至2017年2月28日游兵清承租的事实，其诉求与客观事实自相矛盾，因原告物业公司管理紊乱、不规范，特别是收费标准不同一、随意性较大，出具的收费发票亦非正规税务发票，收费的标准、品名均不明确。原、被告双方均不能提供合法有效的足以认定游兵清是否缴纳2016年3月1日至2017年2月28日期间的物业费的证据，因此原告请求被告游兵清支付9栋D1、D2两间商铺2016年3月1日至2017年2月28日的物业费3280.92元，并要求被告景发置业公司负连带缴纳责任的诉讼请求，本院不予支持。二、针对原告要求被告景发置业公司支付2011年2月1日至2019年12月31日9栋D1、D2两商铺71个月未出租期间欠缴的物业费19412.11元的诉求，本院认为，1、2011年3月1日至2017年2月28日景发置业公司将9栋D1、D2两间商铺租与被告游兵清，即2011年3月1日至2017年2月28日景发置业公司9栋D1、D2两间商铺未闲置；另原告自认于2012年8月12日、2015年12月10日向游兵清收取1100元、1500元物业费。虽然两被告均无法提供9栋D1、D2两间商铺2011年3月1日至2017年2月28日全部的物业缴费收据，但因原告飞龙物业公司开具的收据并非正规的发票，本院认为这种不规范的经常性开支凭证，不能要求承租人常年保存，简单适用举证规则认定两被告承担举证不能的证明责任不合常理，且原告公司因收费和财务管理不规范，亦无法提供确凿的证据证明承租人在租赁期间内未缴纳物业费，不能排除承租人已缴物业费而原告公司未入账的可能，本院无法根据现有证据认定承租人2011年3月1日至2017年2月28日是否缴纳物业费，因此对原告要求被告景发置业公司支付2011年3月1日至2017年2月28日的物业费诉求不予支持。2、2018年5月1日至今9栋D1、D2两间商铺由阳光保险公司承租，原告可以另行向保险公司主张权利，本院不支持原告要求被告景发置业公司支付这期间物业费的诉求。3、2011年2月1日至2011年2月28日9栋D1、D2两间商铺处于闲置状态，但原、被告均不能就这期间商铺物业费的收费标准提供确凿证据，合同也没有约定这期间的收费标准，另外原告时隔8年后才来主张这项权利，诉讼时效已过，因此对这段期间商铺闲置的物业费，本院亦不予支持。4、2017年3月1日至2018年4月30日9栋D1、D2两间商铺处于闲置状态，但被告景发置业公司提出闲置期间的物业费应该按照合同约定标准的50%或70%缴纳。本院认为2017年至2018年原告与景发太阳城业主委员会签订的小区服务合同明确约定商铺物业费按1元/㎡/月收取，对未出售及未交付的房屋第一年按70%收取物业费，一年后按全额收取，被告景发置业公司的抗辩理由既无法律依据亦无合同约定，所以对原告诉请被告景发置业公司支付2017年3月1日至2018年4月30日共14个月闲置期物业费的诉求本院予以支持，以合同约定的1元/㎡/月的标准支付，共计3827.74元（273.41㎡×1元/㎡/月×14个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告景发置业公司于本判决生效后立即付清原告2017年3月1日至2018年4月30日商铺闲置14个月的物业管理费3827.74元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1665元，原告负担1000元，被告承担665元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应于提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院开户行为：中国农业银行咸宁金穗支行，账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未足额预交的，按自动撤回上诉处理。审判员  万子琼二〇一九年十一月十九日书记员  吕 成附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条严格履行与诚实信用当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。