湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7617号上诉人（原审原告）：周佳强，男，1987年2月28日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：王强强，湖南森力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南省熙日实业投资有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道杨丰社区星月绿洲小区****。法定代表人：吴志成，董事长。委托诉讼代理人：彭卫荣，女，系该公司工作人员。上诉人周佳强因与被上诉人湖南省熙日实业投资有限公司（以下简称熙日公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初172号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周佳强上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持周佳强的诉讼请求；一、二审诉讼费由熙日公司承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人未按期缴纳物业维修基金错误。被上诉人在签订合同时明确告知上诉人物业维修基金只需在交房时缴纳即可，而且上诉人缴纳物业维修基金需要被上诉人提供缴费单，但被上诉人未按时将缴费单交给上诉人，导致上诉人无法缴纳。另外，缴纳物业维修基金属于次要义务，而交房是主要义务，被上诉人不得以不履行主要义务来抗辩。上诉人缴纳维修基金与否不会影响被上诉人的施工。二、一审法院对于同一批案件的裁判标准不一。本次起诉的业主有49户，其他案件中法院认定未按期缴纳物业维修基金不足以导致被上诉人有合理理由不交房，被上诉人逾期交房的依然要承担违约责任。被上诉人熙日公司辩称，熙日公司的违约并非主观恶意，而是与望城区政府的政策有关。因为政府规划的调整，导致没有及时竣工验收，因此延期交房、办证是因为客观原因造成的。周佳强向一审法院起诉请求：1、判决熙日公司向周佳强支付迟延交房违约金7937.89元（暂计算至2017年3月1日，后续应计算至熙日公司达到交房条件并向周佳强实际交房之日止）；2、判决熙日公司在交房后730个工作日内办理不动产权证；3、本案诉讼费用由熙日公司承担。一审法院认定的事实：2015年6月26日，周佳强与熙日公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：周佳强购买熙日公司开发的位于长沙市望城区住房，建筑面积87.78平方米，单价每平方米4265元，总金额374382元。合同第九条约定，出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应当符合已经竣工验收合格等条件。第十一条约定，该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期在90日之内，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价万分之一的违约金。逾期超过90日的，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。第二十一条约定，在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记。取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。周佳强、熙日公司另签订了《补充协议》。《补充协议》第三条约定，《商品房买卖合同》第九条约定的该商品房“已经竣工验收合格”是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格，且通过消防专项验收并合格。《补充协议》第五条第7款第（1）项约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理，出卖人给予买受人90日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，买受人无需向出卖人承担违约责任……。《补充协议》第六条约定，由于出卖人原因造成该商品房未在合同第九条约定期限内交付买受人的，买受人同意给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。《补充协议》第十五条约定，《商品房买卖合同》内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。合同签订后，周佳强依合同向熙日公司交付了全部购房款。2017年1月23日，包含涉案房屋在内的星月绿洲10号栋房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格。2017年1月24日包含涉案房屋在内的星月绿洲小区1号至11号栋经长沙市望城区公安消防大队消防验收合格。2017年9月27日，周佳强缴存物业维修资金，并于2017年11月14日实际收房。至法庭辩论终结之日，熙日公司尚未办理涉案房屋不动产权登记。一审法院认为：周佳强、熙日公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行。关于熙日公司是否存在逾期交房的违约行为。双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。第十一条约定，该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续。同时，合同第二十条约定买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在交房前交存物业维修资金；买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。涉案房屋在2017年1月24日就已具备交付条件，但周佳强直到2017年9月27日才交存物业维修资金。据此，熙日公司应在周佳强缴纳物业维修资金后的合理期限内（考虑到交付的实际情况，合理期限为10天）将涉案房屋交付给周佳强，即熙日公司应在2017年10月6日前将房屋交付给周佳强，但熙日公司直到2017年11月14日才将房屋交付给周佳强，熙日公司交房的时间超过双方合同约定的交房时间，熙日公司构成违约，应承担违约责任。关于逾期交房违约责任的承担。本案中，逾期交房违约金应从逾期交房日即2017月10月6日的次日开始计算，违约金的标准为《长沙市望城区商品房买卖合同》第十二条约定的出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。经核算，应当自2017年10月7日开始计付逾期交房违约金至熙日公司完成交房义务之日2017年11月14日，为1460元（374382元×0.1‰/天×39天，四舍五入后取整）。对周佳强请求熙日公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院予以部分支持。关于是否办理不动产权证的问题。经查，《商品房买卖合同》第二十一条中约定，在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记。取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证。按合同约定，熙日公司最迟应当在商品房交付使用后730个工作日内为周佳强办理不动产权证。本案截止法庭辩论终结，办理不动产权证的期限尚未届满，故周佳强请求判令熙日公司在730日内办理不动产权证的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限湖南省熙日实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付周佳强迟延交房违约金1460元；二、驳回周佳强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由湖南省熙日实业投资有限公司负担。本案二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：周佳强与熙日公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。首先，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》之约定，周佳强未按规定交存物业维修资金的，熙日公司有权不将涉案房屋交付给周佳强，交房时间相应顺延；同时，因此产生的逾期交房责任由周佳强承担，熙日公司不承担责任。因周佳强直到2017年9月27日才交存物业维修资金，故一审法院认定熙日公司应承担的逾期交房违约金从周佳强交存物业维修资金的合理期限后计算至实际交房之日止，并无不当，本院予以维持。周佳强抗辩称其延期交存物业维修基金系因熙日公司的原因所致，但未提供充分证据予以证实，故本院不予支持。其次，根据《商品房买卖合同》之约定，熙日公司最迟应当在商品房交付使用后730个工作日内为周佳强办理不动产权证。因本案中办理不动产权证的期限尚未届满，故一审法院驳回周佳强要求熙日公司办理不动产权证的诉讼请求，并无不当，本院亦予以维持。综上所述，上诉人周佳强的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费25元，由上诉人周佳强负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 金新贵二〇一九年十一月十五日书记员 林 巧