呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初4407号原告（反诉被告）：王海魁,男，，住呼和浩特市。被告（反诉原告）：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：刘富富，该公司总经理。委托诉讼代理人：皇甫燕，女，呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司职员。原告王海魁与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，一审终审。被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司在法定期间内提出反诉，本院于2019年11月11日公开开庭将本诉、反诉一并审理，原告王海魁，被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人皇甫燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王海魁向本院提出诉讼请求：1、请求被告继续履行原、被告于2014年1月6日签订的《呼市富邦商厦回租合同》，按照合同约定支付拖欠原告2017年后半年租金1720元、2018年全年租金3440元、2019年全年租金3440元，以上合计8600元；2、请求被告支付违约金626.37元（按照中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由：2002年8月21日原告购买了被告位于中山西路青城公园对面的富邦商业楼柜台，总价34400元。按购买合同约定，由富邦公司整体回租经营管理，被告每年以总购房款的10%（3440元）返还原告作为租金。2014年1月1日被告与原告签订《呼市富邦商厦回租合同》，租期五年，即从2014年1月1日至2018年12月31日止，合同中规定每年元月份支付原告上半年租金，七月份支付下半年租金。被告从未按时履行过合同，拒付原告租金。2019年至今在原、被告签订的《呼市富邦商厦回租合同》到期没有续签回租合同的情况下，被告继续占用原告柜台获取利益，并且被告2016年在没有经过原告同意的情况下将包括原告柜台在内的富邦商厦商业区整体出租给了呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司。双方合同约定自2016年至2026年，为期十年。但在富邦商厦继续正常经营的情况下被告仍拒付原告租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。”原告认为，原被告于2014年1月1日签订的《呼市富邦商厦回租合同》到期，在没有续签《回租合同》的情况下，被告继续使用原告柜台，将原告柜台出租给金锐公司牟利，原被告在法律上已经形成了不定期租赁合同关系，被告与原告于2014年1月1日签订的《呼市富邦商厦回租合同》继续有效。因此，原告要求被告继续履行原被告于2014年1月签订的《呼市富邦商厦回租合同》。支付原告2017年下半年、2018年、2019年全年租金及相应的违约金是合理合法的，被告拒付原告租金实属违反法律规定，侵害了原告合法权益，是违法行为。为了维护法律尊严，维护我国社会主义法制社会秩序，维护原告的合法权益，原告向贵院提起法律诉讼，恳请法院依法判决，使守法者得到有效的法律保护，使违法者受到应有的制裁。被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司辩称，2018年之前的租金认可，2019年的租金不认可。合同于2018年12月31日合同终止，也通过报纸通知原告合同终止。违约金也不予认可，合同无约定。反诉原告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：请求解除反诉原告与反诉被告于2014年1月6日签订的《呼市富邦商厦回租合同》。事实及理由：2014年1月6日，反诉原告与反诉被告签订《呼市富邦商厦回租合同》，合同约定回租期为2014年1月1日至2018年12月31日，合同到期后，双方并没有签订新的租赁合同。2019年1月1日，我公司在办公场所门口张贴了通知，告知广大业主，由于房屋租赁市场不景气，租赁合同到期终止。2019年6月21日，我公司在内蒙古法制报也刊登了通知，再次通知回租合同到期终止事宜。故为了维护反诉原告的合同权益，特提起反诉。反诉被告王海魁辩称，不同意反诉原告的请求。反诉原告没有付清2018年房租的情况下，反诉原告依然在使用租赁物，在正常经营，原租赁合同继续有效。不认可反诉原告通过报纸告知我们解除合同。本院经审理认定事实如下：1.2002年8月21日，原告（乙方）、（买方）与被告（甲方）、（卖方）签订房屋买卖合同，原告购买了被告坐落在××路，精品柜台a21-185#号。合同约定：“柜台总价34400元。乙方所购柜台为甲方回租类。回租类的年回租额为所购产权金额的10%。”合同签订后，被告回租原告购买的柜台。2014年1月6日，原告与被告签订呼市富邦商厦回租合同，约定：“回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。乙方所购甲方坐落在中山西路富邦商厦壹层柜台185号，房款总额为34400元，年租金为总房款的10%，即每年甲方支付乙方回租金3440元。三、租金支付方式：每年元月份付上半年租金，7月份付下半年租金。本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。”2.2019年1月23日，被告（甲方）向原告（乙方）出具偿还租金协议书载明：“从2019年1月26日开始至2019年10月30日止，甲方分六次向乙方付清从欠款之日2014年至2018年止的所有拖欠租金，具体给付时间和给付数额为2019年1月26日甲方支付乙方欠款总额的10%现金；2019年2月底之前甲方支付乙方欠款总额的10%现金；2019年4月底之前甲方支付乙方欠款总额的20%现金；2019年6月底之前甲方支付乙方欠款总额的20%现金；2019年8月底之前甲方支付乙方欠款总额的20%现金；2019年10月底之前甲方支付乙方欠款总额的20%现金。违约责任为如甲方不能按此协议偿还乙方欠款，则应从原欠款之日起，每日按欠款金额的万分之四向乙方支付违约金。”被告按照上述偿还协议已向原告付清截至2017年上半年的租金，对于2017年下半年及2018年度租金至今未付。2019年度租金亦至今未付。3.2019年1月1日，被告作出通知，内容为：“呼市中山路富邦商厦购房业主：由于房屋租赁市场连年不景气，经营惨淡。租赁合同已到期终止。我公司再无力按原条件续租。敬告各出租业主。”2019年6月21日，被告将以上通知刊登在内蒙古法制报上第15版。4.2016年6月23日，被告与案外人呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司签订租赁合同，被告将富邦商厦包括本案涉诉的柜台出租给呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司。被告于2018年11月9日起诉呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司，要求解除合同，支付租金、违约金等。本院于2019年3月29日作出（2018）内0103民初4545号民事判决书。后被告不服上诉于呼和浩特市中级人民法院。呼和浩特市中级人民法院现已作出（2019）内01民终3594号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司尚未将占有使用的柜台返还被告。本院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，原、被告于2014年1月6日签订的呼市富邦商厦回租合同系双方真实意思表示，属合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期间届满后，被告在继续使用租赁物。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此原、被告于2014年1月6日签订的呼市富邦商厦回租合同继续有效，但租赁期限为不定期。依据被告签署的偿还租金协议书，被告未按约定付清截至2018年度的租金已构成违约，被告应向原告支付拖欠的2017年下半年、2018年度租金，并按偿还租金协议书的约定，自原欠款之日起，每日按欠款金额的万分之四向原告支付违约金。原告现主张的违约金626.37元未超过按照偿还租金协议书约定的违约金计算方式计算的数额，故对于原告主张的违约金依法予以支持。对于2019年度租金，按照原回租合同已到履行期，则被告应向原告支付2019年度租金。对于反诉原告关于解除合同的诉讼请求，因反诉原告作出的书面通知及登报通知均未送达至反诉被告，反诉被告亦表示对此不知情，且反诉原告的通知内容为不再续租，但因反诉原告在继续承租租赁物，故原回租合同双方在继续履行。考虑反诉被告并不同意解除合同，且反诉原告一直存在拖欠租金的违约情形。另外，解除合同后应返还柜台，但反诉原告已将涉诉柜台转租呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司，现呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司在占有使用柜台，呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司现并未向反诉原告返还柜台，即反诉原告如今并不具备向反诉被告返还柜台的现实可能性。考虑到公平、诚信原则，考虑到物业整体功能的发挥，反诉原告如果局部解除合同，又对商场没有新的规划布局，势必损害众多摊位业主的利益。综上，对于反诉原告关于解除合同的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付原告王海魁租金8600元；二、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付原告王海魁违约金626.37元；三、驳回反诉原告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉部分已收取20元，反诉部分已减半收取50元，均由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员 阿拉坦其其格 二0一九年十一月十三日书记员 白  丽  琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。