云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0702民初1348号原告：罗淑娴，女，1979年2月4日生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。委托代理人（特别授权代理）：何黎明，云南展腾律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）：薛乔，云南展腾律师事务所律师。被告：丽江顺境商业经营管理有限公司。法定代表人：林玉琴。公司住所：丽江市古城区。委托代理人（特别授权代理）：周芳，云南义合律师事务所律师。原告罗淑娴与被告丽江顺境商业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，并于2019年8月29日公开开庭进行了审理，原告罗淑娴委托代理人及被告丽江顺境商业经营管理有限公司委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告罗淑娴向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原被告双方于2018年8月28日签订的《商铺租赁合同》；2、请求人民法院依法判令被告向原告赔偿因不能履行合同导致的损失751640.24元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月28日，原被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于丽江市古城区民主路、福慧路古城口商业步行街8区190号，套内建筑面积为2177.78平方米，共66套商铺出租给原告，用于无人超市实体店及网点经营，被告不参与或限制原告任何经营管理。租赁期限自2019年1月1日起至2028年12月30日止，共计10年。被告按照原告无人超市的营业额计提一定比例的营业收入作为租金。同时，双方在该合同“第七条合同的解除中明确约定：第一年无论营业收入多少，甲方都与乙方共同承担，不解除合同。”原告接受租赁物后开展无人超市的装修施工工作，并向被告报送了装修施工方案，后于2018年9月17日将装修布局中的收银点位图、自助收营点、货架布局图的位置以电子版形式报送给被告，后经被告同意在其现场指导下，由公司负责人何秀华派驻邓耀华等人对现场工程施工进行指导，进行了强弱电的施工，在后续施工、供应商接洽中，2018年11月8日，被告告知原告因涉及人防通道和消防通道的畅通，需对原方案中收银点等布局作出调整，之后双方人员于2018年11月22日，现场协商处理，并初步达成一致意向。经修改调整后，原告于2018年12月中旬将修改后的商业区块图报送被告，但被告于2018年12月12日回复称仍需明确标注收银设备安装位置、货柜摆放位置、区域业态板块等信息在被告对原告的正常经营活动擅自干涉下，原告仍积极与被告协商装修方案的实施细节。但2019年2月23日，被告却单方面提出《合同解除函》，认为原告行为己经构成根本违约，行使通知解除权。被告在该解除函送达前后，己将该商铺另行出租，用于游乐场使用，致使原告的前期投入无法收回。原告认为该种权利行使不具备合同法九十四条的行使条件，属于无权发出该类解除通知，且双方在合同约定中己明确放弃第一年的合同解除权行使。在被告单方面解除合同后另将租赁物再行出租，现已无继续履行合同的现实条件。因此，原告提出解除合同并要求被告对原告因履行合同导致的损失进行赔偿。原告在履行合同过程中，已经施工完成无人超市弱电系统安装施工156083.74元，进行超市强电系统、内部装修施工支付费用216620.5元，并订购货柜支付140000元，同时，原告为履行装修合同另购置部分施工辅材支出20646元，支出消防设计费15000元，此外，为履行合同，原告向该施工工地派驻员工，从2018年9月至2018年12月共计支付工资197970元，共计产生派驻员工住宿费用5320元。原告认为上述损失均系被告单方面违约、违法解除合同所直接造成，应当进行赔偿。综上所述，原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，要求解除与被告己无法再实际履行的《商铺租赁合同》，并依法要求被告承担因履行合同导致的损失赔偿责任，恳请法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定受理本案，并依法支持原告的诉讼请求。被告丽江顺境商业经营管理有限公司辩称，一、关于事实及理由部分，原、被告签订合同已经明确双方权利义务系事实，原告摘取被告解除合同的条件系片面，合同已经明确双方的权利义务。二、原告接受租赁物后开始装修并向被告报送装修方案不是事实，依据合同约定，原告应当向被告提交详细的施工方案，包括施工草图计划说明、整个工程具体状况包括建筑装饰和机械、电器等，所有文件需要被告签字认可方可施工，但截止目前，原告未向被告提供这些材料也未正式进场装修。三、租赁物系地下商业步行街即人防工程，合同明确约定任何施工方案应符合人防及消防要求，原告依据合同第六条第四款之约定，向被告提交的点位图、区域图、货架布局图，均存在违背人防和消防验收标准的情形，在合同履行过程中，需要适当调整，四、原告在事实及理由部分只陈述了向被告提交方案或配合被告提供相关材料的情形，未体现所有材料的提交都经过原告的催告，且不符合合同约定的相关事实。合同履行过程中，被告多次以书面函件及口头的方式向原告催告履行适当的合同义务，并极力配合原告办理消防审批，但自合同签订至合同解除的半年时间，原告并未达到开业条件，且仅完成部分区域的弱电施工，其怠于履行合同主要义务的行为构成根本违约；五、被告向原告屡次发出通知，原告拒不履行合同约定的义务，已达到合同法定解除条件，被告已向原告送达合同解除通知书，合同自通知送达时已经解除。六、原告对商场并没有投入营业使用，其陈述被告严重擅自干涉其经营活动的陈述不属实。基于以上理由，被告认为原告的行为已经构成根本违约，被告已于2019年2月23日向原告发送合同解除通知书，通知已于2019年2月27日送达原告本人，合同解除即已发生法律效力，依据合同法96条及合同法司法解释之规定，合同解除通知送达后，相对人对合同解除有异议的，应在三个月内提出确认解除合同效力的诉讼，原告在以上除斥期间内未履行前述义务，合同已于2019年2月27日解除，原告的第一项诉讼请求于法无据。第二项诉讼请求原告的损失产生于自身严重违约，赔偿损失作为合同法规定的承担违约责任的方式之一，在被告没有违约行为的情况下，不应当承担前述违约责任，且原告的损失并无直接证据予以证明，基于此，应驳回原告对被告所有的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的第一组证据原告身份证复印件、第二组证据商铺租赁合同、第三组证据1情况申请说明书、2关于严格履行《商铺租赁合同》的函、3关于B72—B137商铺商业区块图相关问题的回函、4回复及邮寄凭证、5合同解除函，被告质证对其真实性、合法性及关联性均无异议，故对上述证据予以采信，作为认定案件事实的依据；对原告提交的第四组证据3业态布局图，被告质证表示未收到上述材料，原告亦未能提供签收回执，故对上述证据不予采信，不作为认定案件事实的依据，对原告提交的第四组1装修效果图、2商业区块图，被告质证确认已收到上述证据，故对其真实性予以确认，对其证明内容将结合其他查明案件事实综合予以确认；对原告提交的第五组证据1丽江无人超市弱电管理系统项目施工合同、2收据、第六组证据1装修合同、2收据、第七组证据1产品购销合同、2专用收款收据、第八组证据1付款证明单、证据2大理云鑫塑料金连山塑胶厂甲直销单、3收据虽均有核对无异的原件，但被告质证不予认可，签订合同的相对方亦未到庭予以确认，结合庭审中，原告对无人超市已施工情况的陈述，上述证据不能证实其待证内容；对原告提交的第九组工资表，被告质证不予认可，原告亦未能提供其他证据予以佐证，故对该份证据不予采信；对原告提交的第十组证据1租房安全卫生条约、2收据，被告质证不予认可，签订合同及出具收据的相对方均未到庭予以确认，原告亦未能提供其他证据予以佐证，故对上述证据均不予采信，不作为认定案件事实的依据；对原告庭后提交的企业信用报告，被告质证无异议，故对该份证据予以采信，作为认定案件事实的依据；对原告庭后提交的《大关邑六组场地承包合同》及照片均系复印件，被告质证亦不予认可，合同相对方亦未进行确认，上述材料已无法证实原告票据中现金支付具有合理性的内容，故对上述证据不予采信，不作为认定案件事实的依据；对被告提交的第一组证据商铺租赁合同及第三组证据《公证书》，原告质证对其真实性、合法性及关联性均无异议，故对上述证据予以采信，作为认定案件事实的依据；对被告提交的第二组证据1律师催告函、2催告函送达快递回单、3EMS函件送达截屏、4合同解除函、5解除函送达快递回单、6EMS函件送达截屏，原告质证对其真实性及合法性均无异议，故对上述证据的真实性、合法性予以确认，对其证明内容将结合其他查明案件事实综合予以确认；对被告庭后提交的丽江顺境商业管理有限公司与丽江华欧房地产置业有限公司签订商铺委托经营合同及部分签约商户（随机挑选）租赁合同均有核对无异的原件，对上述证据真实性予以确认，对其证明内容将结合其他查明案件事实综合予以确认；对被告庭后提交的《租赁基本情况的说明》、《商户明细表》系被告自行制作，原告质证亦不予认可，故对上述证据不予采信，不作为认定案件事实的依据。根据当事人的陈述及本院依法确认的证据，本院认定法律事实如下：2018年8月28日，被告丽江顺境商业经营管理有限公司作为甲方与作为乙方的原告罗淑娴签订了《商铺租赁合同》，约定甲方将位于丽江市古城区民主路、福慧路古城口商业步行街B区190号，编号为B区137、136、135、134、130、131、132、126、128、133、129、123、124、125、120、121、122、116、117、118、119、112、113、114、115、108、109、110、111、104、105、106、107、102、103、101、100、99、98、97、96、95、93、94、91、92、90、88、89、86、87、84、85、82、83、80、81、78、79、76、77、74、75、72、73共66（套／间），套内建筑面积为2177.78平方米的商铺出租给乙方。该商铺的土地使用权以出让方式取得；甲方对该商铺享有合法所有权，并提供给乙方相关文件。乙方将该商铺用于无人超市实体店及网点（批发及零售）经营。乙方在使用期间的一切活动，均应遵守中华人民共和国法律、法规的规定。不得经营有关行政机关规定的具有污染环境的项目。商铺内严禁放置任何有毒、易燃、易爆等危险品。若有违反，甲方有权作出处罚并解除合同，所有责任概由乙方承担。商铺租赁期限自2019年1月1日至2028年12月30日，共计十年。甲方按乙方无人超市的营业额进行计提，作为甲方租金，具体计提比例为：1、实体店：第1—5年甲方按营业收入的3%计提，若续租，则第6—10年甲方按营业收入的4%计提。网点（批发）第1—5年甲方营业收入的0.8%计提。3、网点（零售）：第1—5年甲方按营业收入的1.5%计提。4、甲方有权对无人超市实体店及网点的收费后台系统进行查询及核对数据。乙方需保证后台系统真实有效的提供查询。5、乙方每月十日前结算上月收入给甲方。无人超市区域内的通道应按原通道保留顺畅，以确保人防通道及消防通道的功能，同时乙方还需配合甲方，在超市内保证货运通道正常运行。商铺B72—B137的商铺间的隔断由甲方负责拆除，在合同签订后一个星期内完成。合同签订后二十日内乙方需提出装修方案，装修方案中的装修设计、色彩须与商业街整体设计、色彩相协调。方案中需向甲方提交施工草图、计划和说明，整个工程的具体情况，包括装饰、建筑、机械和电器。以上文件必须经甲方审核并书面同意后方可实施装修，乙方应全面遵守甲方指定的有关装修管理规定。未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变铺位原有结构及外立面风格等。超市的装修及货柜的摆放方案需经双方协商后方可进行，乙方需提前提供给甲方超市货柜摆放平面图、无人收营设备点位图及人工收营点位图，经甲方审批同意后，经双方签字确认后，乙方需严格按照报备的图纸施工，乙方不得私自改动方案，若乙方私自改动拒绝恢复原状的，甲方有权解除合同，乙方除承担恢复原状的费用外，由乙方承担总租金与经营管理费总额20%的违约金。实体店及网点第一年无论营业收入多少，甲方都与乙方共同承担，不解除合同。第二年，如连续三个月平均收入达不到10万元／天，则合同终止，乙方撤离；第三年……。因房屋装修产生的合同解除不属于违约，无需履行违约责任。合同还对其他事项进行了约定。被告于2018年9月初将上述涉案商铺全部交付给原告。2018年11月22日，原告向被告提交了纸质的装修效果图，2018年9月17日，原告将收银点位图报送给被告，被告认为相关的图纸不符合合同的约定，后双方进行了现场指认。原告陈述收银点位不符合约定的原因是收银点位设置在消防、人防位置上。2018年11月24日，原告向被告出具一份《情况申请说明书》，写明原告在9月17日就已经把收银点位图、自助收银及货架布局图的点位经被告同意后已电子版的方式报送给被告，被告同意了原告提出的方案，为此被告还专门为原告派了专业人员在现场指出收银点位图，后在被告的同意下，原告完成了强电及弱电的工程，在此期间，被告要求原告支付相应的保证金，因被告业态布置工作当时还未完成，所以原告要求被告给予原告保证金后才做相应的投资，在此经双方协商后双方才放弃收取相互的保证金，所以原告才进行了有效的追加施工与投资。至于原告未提供装修图，是因为原告在未签订合同之前，就已经提供过效果图。效果图和之前提供的草图基本相似。如被告需要，原告愿意在做出相关图送给被告。由于被告在11月8日，才告知原告关于收银位置不能摆放的事项后给原告造成了一些直接和间接的相应损失。且也耽搁了原告的整个设计规划管理方案的时间，所以被告也必须为原告时间顺延。原告在积极再找方案，也请了相关的专业人士，来现场了解后给了一些非常合理的建议，最后一个最佳方案就是把人防通道归边来解决原告的收银问题，这样既不影响通道秩序，也解决了收银系统；被告在11月2日，由副总、和总监、赖经理、邓经理等人亲自到原告现场，双方都在积极配合解决方案合理方案，被告提出让原告把现场的管理模式方案改为类似于云南好礼的方案，原告也正在找出合理的方案。被告在收到原告的上述《情况申请说明书》后，于2018年12月5日向原告发出了一份《关于严格履行〈商铺租赁合同〉》的函，该函写明双方签订的《商铺租赁合同》第五条第四款约定了无人超市区域通道使用不妨害消防和人防通道功能。第六条第一款约定了原告应在合同签订后20日内，向被告提供装修方案施工草图、计划和说明，且应取得被告书面同意；第四款约定了超市的装修及货柜的摆放方案需经双方协商后同意，乙方需要提前提供给甲方超市货柜摆放平面图、无人收银设备点位图，需甲方批同意，经双方签字确认后，乙方严格按报备的图纸施工。合同签订后，被告依约向原告交付了全部出租房屋。被告于2018年11月12日、2018年11月14日分别收到被告向原告提交的《情况说明》及《情况说明申请书》一份，针对原告的两份书面材料反映的问题，被告作出如下答复：一、依据《商铺租赁合同》第五条第四款和第六条第四款的约定：原告收营设备点位（含无人收营设备和人工收营设备）及货柜的摆放必须不得妨碍人防和消防功能，且应经被告的书面同意。因违反人防和消防管理制度，被告不同意原告目前提交的收营设备点位设置方案。二、原告因收营设备点位布置不当所迟延的时间系原告个人原因导致，被告不同意将合同约定的开业时间顺延。三、被告认为双方签订的《租赁合同》条款完全能满足目前的合同履行状况，被告不同意另行签订补充协议。后原告向被告提交了一份《商业区块图》，同时注明：甲方不能干涉乙方相关所在区域（乙方承租商铺内）设备及货架的摆设（乙方需按不影响公共区域要求内合同分配）；乙方会按图纸区域局部办理相关执照，甲方须无条件配合乙方办理；甲方提议给乙方变更原有方案（无人超市），现改为商场分包方案（总体意见为让乙方把66间商铺分包给予不同商户独立经营），现经甲乙双方同意更改此方案。因整体方案变更，导致乙方所需提供的图纸及装修方案无法确认，待乙方相关分租商户落实完毕，并提交各区域商铺装修方案为准；由于整体方案变更经营计划。装修议案：按乙方所配备相关装饰图纸提供为准（单独装饰）以甲方工程部审核为标准。工程所规定相关材料及装饰由甲方审核同意为准。相关消防及验收标准由甲方审核为准。乙方因销售及业态的变更，所属商铺区域内（相关货架及收银设施）摆设会按实际需求更改，以不超出公告区域审核为准。被告在收到上述《商业区块图》后，回函至原告处称，关于原告擅自变更《商铺租赁合同》条款事宜，被告不接受划分图中原告单方变更《商铺租赁合同》的所有条款，请原告与被告相关联络人接洽协商后另行签订补充协议。划分图中原告未按被告要求明确标准收营设备安置位置、货柜摆放位置、各区域业态板块及各商铺门安装事宜，请尽快完善以上内容后及时提交被告。被告再次重申原告租赁商铺开业时间不应晚于2019年1月10日。2019年1月25日，被告向原告发送了一份《律师催告函》，写明原告至今未履行双方合同约定的第六条第（一）款约定的主要义务，导致双方签订的《商铺租赁合同》不能履行，严重影响了被告对民主路、福慧路古城口商业步行街项目运行计划的全面实施。基于以上原因，请原告在收到本催告函3日内，严格按照《商铺租赁合同》第六条第（一）款约定的义务，向被告提交符合合同约定标准的装修方案（方案中至少应包含施工草图、计划和说明，整个工程的具体情况，包括装饰、建筑、机械和电器等内容）。若在上述指定期限内原告仍未履行以上义务，被告将形式合同单方解除权，解除《商铺租赁合同》，并要求原告承担违约责任，及向原告追索超出违约责任的损失。2019年1月28日，原告向被告发送了一份与《情况说明申请书》内容基本一致的《回复》。2019年2月23日，被告向原告发送了一份《合同解除函》，写明因原告未履行合同约定的主要义务，被告于2019年1月25日委托云南义合律师事务所向原告发送催告函要求原告在限定期限提交装修方案并函告不履行合同主要义务的法律风险，但至今原告仍未履行上述义务。基于此被告向原告发送合同解除函如下：一、因原告的行为已根本违约，自原告收到本函之日起原告与被告签订的《商铺租赁合同》解除；二、请原告收到本函之日起3日内搬离并向被告腾退租赁商铺，原告逾期未搬离租赁商铺的，被告将视为原告对商铺内物品的抛弃并自行处置，由此产生的费用将由原告承担。原告确认上述《合同解除函》于2019年2月27日收到。后被告将涉案商铺收回并重新出租。涉案商铺系丽江华欧房地产置业有限公司委托被告进行经营，委托期限为11年（2017年9月1日至2028年8月31日止），双方于2017年8月30日签订了《商铺委托经营合同》，被告于2017年9月18日办理工商登记。原告陈述其承租后对商铺的弱电进行改造、冷冻室强电接入、还有部分电线布线、部分区域粉刷、修复，部分开关、电器的安装。被告陈述原告实施了部分弱电改造工程，但弱电改造还应当根据收银点位布局、装饰装修方案确认后予以调整，所以原告的弱电改造并未完成，原告陈述的其他施工部分并不属实。现原告诉至本院，要求解除合同及要求被告承担赔偿责任。本院认为，原、被告双方于2018年8月28日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，在合同签订后，被告已依约将涉案商铺交付给原告使用，后双方在确定装修方案及无人超市点位图过程中产生争议，被告将涉案商铺收回，原告亦未再继续使用，故双方合同的权利义务已终止，合同已实际解除，故对本诉原告提出要求解除合同的诉讼请求予以支持。对原告主张的损失赔偿款，根据原、被告合同约定，原告在向被告提交装修方案，经被告书面同意后方可实施装修，现原告无证据证实其已向被告提交装修方案及装修方案已经得被告同意，原告擅自施工造成的损失由其自行承担，故对原告要求被告赔偿损失的主张不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告罗淑娴与被告丽江顺境商业经营管理有限公司于2018年8月28日签订的《商铺租赁合同》；二、驳回原告罗淑娴的其他诉讼请求。案件受理费5658元，由原告罗淑娴承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  杨艳柳人民陪审员  梁中华人民陪审员  杨丽英二〇一九年十一月二十二日书 记 员  和春芳