云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0427民初1454号 原告：张容源，女，1969年12月24日生，彝族，住云南省。 委托诉讼代理人：康燕，系云南律脉律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 被告：包利航，男，1979年5月15日生，汉族，住云南省。 原告张容源与被告包利航房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序分别于2019年10月15日、11月18日公开开庭进行了审理，原告张容源及其委托诉讼代理人康燕、被告包利航均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张容源向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方签订的《租房合同》；二、由被告立即支付原告房屋租金102100元并支付违约金20420元；三、由被告支付拖欠的水电费1722.12元；四、由被告赔偿原告房屋修复费132575元；五、本案诉讼费用由被告负担。在第一次庭审中原告变更第三项诉讼请求为由被告支付水电费1849.72元，第二次庭审中原告自愿放弃第三项诉讼请求。事实及理由：2015年5月3日，原、被告经协商自愿签订了《租房合同》，约定原告将其位于新平县的整幢房屋（五楼除外）出租给被告经营使用，租期为8年，租期自2015年7月3日起至2023年7月2日止。前三年租金每年为50000元，以后每三年视市场情况双方商定，当年租金当年第一个月内一次性付清，水、电费由被告自付。在租期内，房屋设施如有损坏，由被告自行修复，不得转租、转借房屋。2018年7月1日，原、被告签订了第二份《租房合同》，合同承接了双方于2015年5月3日签订的《租房合同》部分内容，双方约定房屋租金为每年51000元，原告收回一间商铺自行管理，租金一年一付，实行先付租金后使用的原则。在承租过程中，房屋内设施若有损坏，由被告负责修理，租期届满，必须完好无损的交还原告，对改造过的房屋要恢复原状。如有违约，应支付对方违约金，违约金按租金的50%计算。原告按双方约定，将房屋交被告装修并经营使用，而被告未按合同约定履行义务，至2019年8月31日被告应支付原告房屋租金209500元，被告分7次仅支付了原告租金107400元，尚欠102100元未支付。原告多次向被告催要租金，被告以其经营的KTV是政府责令关停为由，拒不支付租金。原告与房屋装修商协商，房屋修复所需费用为132575元。被告未按照合同约定支付租金，双方签订《租房合同》的合同目的已无法实现，原告起诉至人民法院，要求解除双方分别于2015年5月3日、2018年7月1日签订的两份《租房合同》并要求被告支付租金、违约金等。 被告包利航辩称，原告主张的房屋修复费用132575元应当由有资质的相关公司来预算；原告陈述被告分7次支付租金107400元不是事实，被告已支付原告的费用比107400元还多；原告于2018年8月8日把房屋三楼、四楼的KTV，一楼的两间铺面，五楼的房间出租给别人经营及使用，二楼存放有原告的东西；原、被告之间的两份房屋租赁合同已经解除，被告不同意支付租金102100元，也不同意支付违约金20420元。 本院经审理认定事实如下：2015年5月3日，原、被告经协商自愿签订了一份《租房合同》，约定原告将其位于新平县的整幢商住楼出租给被告经营使用，租期为8年，租期自2015年7月3日起至2023年7月2日止。前三年租金每年为50000元，以后每三年视市场情况双方商定，当年租金当年第一个月内一次性付清。被告租用原告的房屋后，一楼用于经营饲料，二楼用于经营酒吧，三、四楼用于经营KTV，五楼部分房间用于员工宿舍。被告于2016年10月26日支付租金20000元，于2016年12月31日支付租金30000元，于2017年1月7日支付租金1800元，于2017年8月16日支付租金10000元，于2017年11月2日支付租金20000元，于2017年11月3日支付租金20000元，于2017年11月4日支付租金5600元，共计支付了租金107400元。2018年7月1日，原、被告又签订了一份《租房合同》，约定原告继续把其位于新平县的住房出租给被告经营使用，商铺收回一间；租期为5年，租期自2018年7月1日起至2023年7月23日止。前三年房屋租金为每年51000元，租金一年一付，实行先支付租金后使用房屋的原则。在承租过程中，房屋内所有设施若有损坏，由被告负责修理，租期届满，必须完好无损的交还原告，对改造过的房屋要恢复原状。租期内，水、电费由被告自行承担，并负责交相关部门；双方都不得随意更改或反悔，如有违约，违约者按租金的50%处罚。签订合同后被告实际使用了房屋。2018年8月份，被告把其经营的KTV擅自转租给案外人杨照学经营。原告知道被告转租KTV后，主动与案外人杨照学于2018年8月8日签订了一份《KTV租赁合同书》，约定原告把一楼大厅和三、四楼KTV出租给杨照学使用。后来，经原、被告与杨照学共同协商解除了原告与杨照学签订的合同，被告与杨照学于2018年8月10日签订了一份《KTV租赁合同书》，约定被告把一楼大厅和三、四楼KTV，一间员工宿舍转租给杨照学使用。杨照学向被告支付了租金40000元，因没有办理经营KTV的相关证件，杨照学使用一楼大厅和三、四楼KTV至2019年4月份。杨照学与被告结算后，确认应由被告返还杨照学租金13000元，被告出售KTV内的空调后向杨照学支付了3000元，后双方协商，被告把KTV内的设备以16000元的价格出售给杨照学，抵扣被告应向杨照学返还的租金10000元后，由杨照学向被告支付6000元，杨照学自行拆除了设备。原、被告在第二次签订合同时口头约定房屋5楼的房间由原告使用，原告于2019年2月把房屋5楼的房间出租给其他人使用，又于2019年3月11日把一楼已出租给被告的铺面以每年10666元的租金出租给他人使用。该房屋二楼、三楼、四楼自杨照学没有经营KTV后一直闲置。原告于2019年8月22日起诉至法院，请求法院判令支持其诉讼请求。 上述事实，有原告提交的一份身份证复印件、二份《租房合同》、一份《中国农业银行银行卡交易明细清单》复印件，被告提交的一份身份证复印件、一份《KTV租赁合同书》以及本院依职权向杨照学制作的调查笔录等证据在卷佐证。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告分别于2015年5月3日、2018年7月1日签订的《租房合同》系合法有效合同，双方当事人应当履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。本案中，原告主张解除双方于2015年5月3日签订的《租房合同》，但双方于2018年7月1日重新签订了《租房合同》，对租赁的范围、租金、租期、租金的支付方式等进行了重新约定，第一份《租房合同》约定的权利义务已被第二份合同代替，应当视为第一份合同自签订第二份合同后已解除，故该请求本院不予支持；原告主张解除与被告于2018年7月1日签订的《租房合同》，被告自签订该份合同后不履行支付租金的义务，被告的行为已构成违约，而且双方都表示不愿意再继续履行合同，双方的合同目的均不能实现，原告要求解除双方于2018年7月1日签订的《租房合同》的诉讼请求成立，本院予以支持。被告提出《租房合同》已于2018年时已经解除，签订该份合同不是其真实意思的辩解，但是其未提交充分的证据予以证实其辩解，故其辩解本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，原告主张由被告向其支付计算至2019年8月31日的租金102100元。被告在2015年7月3日至2018年6月30日期间应向原告支付租金150000元，其仅支付了租金107400元，尚欠原告租金42600元；被告在2018年7月1日至2019年8月31日期间应支付原告租金51000元+（51000÷12×2）=59500元，扣减原告收取一楼铺面自2019年3月11日起至8月31日止的租金5085元，被告实际应支付原告的租金为42600+59500-5085=97015元，故原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持。被告提出截止2018年7月1日的租金其已全部付清，但其未提交证据予以证实该辩解，故该辩解本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。原、被告约定双方不得随意更改或反悔，违约金按租金的50%计算，原告未按合同约定支付租金，其行为已违约，该违约行为导致原告的合同目的不能实现，被告应当向原告支付违约金。原告主张由被告支付违约金20420元的请求过高，本院根据履行合同过程中原、被告的过错程度，结合被告的违约行为给原告造成的损失，酌情支持违约金10000元。原告主张由被告支付其房屋修复费132575元，但其未提交充分的证据予以证实修复房屋必要的费用，故该主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告张容源与被告包利航于2018年7月1日签订的《租房合同》； 二、由被告包利航于判决生效之日起十五日内支付原告张容源房屋租金97015元； 三、由被告包利航于判决生效之日起十五日内支付原告张容源违约金10000元； 四、驳回原告张容源的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5152元，减半交纳2576元，由原告张容源负担1503元，被告包利航负担1073元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  邱国华 二〇一九年十一月二十日 书记员  范红艳