陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终8562号上诉人（原审原告）：黄武波，男，1991年1月14日出生，汉族，住陕西省咸阳市楼XX。 被上诉人（原审被告）：王康伟，男，1988年12月23日出生，汉族，住陕西省西咸新区。上诉人黄武波因与被上诉人王康伟房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初3854号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。黄武波上诉请求：1．判令王康伟支付黄武波房屋租金欠款152363.2元及拖欠租金产生的违约金45708.96元；2．判令王康伟交清2019年5月15日以前拖欠的物业费10456元、水费3317元及拖欠物业费、水费产生的违约金4131.9元；3．判令王康伟支付因其原因造成无法继续履行合同的违约金21613.6元及房屋空置的租金损失；4．判令按租赁合同约定履约保证金3万元归甲方所有；5．判令本案诉讼费由王康伟负担。事实和理由：黄武波与王康伟于2017年10月1日经协商签订《房屋租赁合同》，约定黄武波将涉案商铺租赁给王康伟，租赁期8年，从2017年10月20日至2025年10月19日止，约定2017年11月20日至2020年11月19日，租金标准为80元/平米/月，年租金合计259363.2元，半年一付，提前30日付清后半年租金。到2018年12月31日，王康伟拖欠2018年4月20日应交的租金22681.6元，2018年10月20日应交的租金129681.6元，合计欠租152363.2元，按合同第十二条第3项约定，产生违约金45708.96元。到2019年5月15日（王康伟当庭表示放弃房内物品，同意交还房屋，黄武波也同意收回），王康伟已拖欠物业费10456元、水费3317元。一审法院认定黄武波递交起诉状之日即解除合同缺乏依据。一审法院认定自2018年12月起王康伟未正常使用租赁房屋与事实不符，只能说王康伟未正常营业，不能以王康伟不正常营业就认定不用付租金，王康伟想把钥匙交给物业保管与黄武波无关，物业无权参与业主与租客之间的合同纠纷，再说物业告知黄武波时，也是在法院立案之后，黄武波明确告诉物业，要求王康伟交清物业费及所欠租金，搬空所有物品后，通知黄武波验房，再将钥匙交回黄武波。但是，王康伟一直不理黄武波，店内物品也不搬走，还在网上挂转让该店，工商执照也未注销，可见王康伟至今仍在使用该房屋，黄武波也无法再招租。该房屋至今还在空置，租金损失还在继续，一审酌定空置期至2019年2月19日与事实不符，黄武波要求租金算到5月19日，按合同约定该笔租金应在2018年10月20日前一次性交清。黄武波现根据《房屋租赁合同》约定主张王康伟支付租金欠款152363.2元，及拖欠租金产生的违约金45708.96元，合理合法。根据《房屋租赁合同》第十二条约定，履约保证金在一方违约时等同于违约金，也明确约定不予退还。根据《西安市物业管理条例》第五十五条规定，王康伟拖欠物业费，物业要向黄武波追交，黄武波若拒交，再招租时物业就不给办理装修手续，也不给买水买电。就拖欠的物业费，王康伟也已承认，一审法院无视该事实，驳回黄武波的诉求，黄武波另案起诉浪费司法资源。《房屋租赁合同》第十二条第2项约定：“若因乙方原因给甲方造成损失，乙方还应给甲方予以赔偿，同时以当期每月租金为标准向甲方承担违约责任”，当期月租为21613.6元，一审判决未见提及该违约金。因王康伟违约终止合同，已造成黄武波重大损失，是不争的事实。合同约定租赁期8年，现一年半提前解除，也应按比例扣除装修期，补足租金。以及因王康伟违约提前解除合同造成房屋空置至今未能出租的租金损失，黄武波按合同约定主张赔偿，合理合法。现黄武波已垫付物业费10456元、水费3317元，有发票为证。请求判令5月15日一审开庭时王康伟同意交回房屋，黄武波也同意收回房屋之时解除合同，王康伟应及时去工商所注销工商营业执照（不注销会直接影响同一地址再注册），经黄武波验房后交回全部钥匙、电卡等，不得影响再招租，如影响会造成黄武波损失扩大。王康伟辩称，王康伟不营业后想变卖房屋里的东西，物业把东西扣押了。合同约定很清楚，王康伟拖欠租金时，黄武波可以扣押王康伟的东西，所以把王康伟的东西扣押了。2018年12月王康伟说把钥匙给黄武波，黄武波不要，王康伟就把钥匙给物业了，并给黄武波打电话称其不租了。2018年11月王康伟已经给黄武波打电话称其不租了。黄武波要求王康伟承担到2019年5月的租金不合理，2018年12月黄武波就已经把招租广告贴到房屋里了，王康伟认为黄武波已经收房了。黄武波向一审法院起诉请求：1．王康伟支付黄武波房屋租金欠款152363.2元及拖欠租金产生的违约金45708.96元；2．王康伟交清2018年12月31日以前拖欠的物业费7795.64元及诉讼期间（至2019年4月22日）产生的物业费3500元；3．王康伟交回房屋，解除合同，并支付因王康伟原因造成无法履行合同的违约金21613.6元；4．王康伟已交的3万元履约保证金归黄武波所有；5．本案诉讼费用由王康伟负担。 一审法院认定事实：2017年10月1日，黄武波、王康伟签订《房屋租赁合同》，用于王康伟经营餐饮，合同第一条约定，黄武波将位于咸阳市秦都区XX大道沣渭家园商铺1-1-2面积270.17平方米商业用房出租给王康伟。第二条约定，租赁期限8年，自2017年10月20日起至2025年10月19日止（包含装修免租期2017年10月20日至2017年11月19日）。第三条约定，房屋租金自2017年11月20日起开始计收，2017年11月20日至2020年11月19日年租金标准为80元/平米/月，年租金金额总计259363.2元/年。王康伟应按半年为期支付房屋租金，首次支付应在签订本合同当日进行，后一期租金应在每个结算期满前30日一次性以转账形式支付给黄武波。第四条约定，王康伟需在合同签订当日向黄武波支付履约保证金3万元，待合同约定的权利义务终止，并经黄武波确认王康伟已经办理完相关退租手续后予以退还（退还收取的履约保证金不计利息）。如合同终止时王康伟尚拖欠合同约定的租金、违约金、物业费、赔偿金及其他费用的，黄武波有权直接从履约保证金中予以扣除，不足部分，黄武波有权继续追偿。第十一条约定，王康伟未按合同约定时间交纳租金和其他费用超过15日，或王康伟因经营管理不善导致合同无法继续履行时，黄武波享有合同单方解除权，有权收回所租赁区域，终止王康伟对租赁区域的能源、通讯等设施的使用，有权从王康伟所交付的履约保证金中扣除，不足部分继续追偿，有权扣留王康伟在租赁区域内的财物用以支付相关费用。合同解除之日起十日内王康伟仍未腾空租赁区域物品的，视为王康伟将个人物品遗弃，所有权归黄武波所有，黄武波可自行处置该租赁区域中的任何物品，有权将此租赁区域另行出租。第十二条约定，王康伟擅自解除或因王康伟原因导致合同提前解除的，王康伟所付所有的履约保证金、剩余租金不予退还。王康伟未按约定支付租金和其他费用逾期超出15日的，按照本合同第十一条执行，且王康伟应按欠付租金及其他费用的30%向黄武波支付违约金。合同签订后，双方开始依约履行。截止2018年12月31日，王康伟拖欠2018年5月20日至2018年11月19日的租金22681.6元，拖欠物业费7795.64元，亦未支付2018年11月20日至2019年5月19日的租金。黄武波经多次催要，并于2018年12月17日、2019年1月10日两次向王康伟邮寄催款通知书，王康伟在收到后至今仍未付款。期间，王康伟因经营不下去向黄武波提出解除合同，黄武波未同意。2018年12月13日，王康伟歇业并将大部分东西搬走，房屋内剩有冰箱、柜子、灯等东西，王康伟将房屋钥匙交给了物业，并承诺将东西卖完交纳物业费，物业及时告知了黄武波，黄武波遂于2019年1月21日诉至西安市长安区人民法院。庭审中，王康伟对房屋内剩有的冰箱、柜子、灯等东西明确表示放弃。一审法院认为，黄武波、王康伟签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，属于有效合同，双方均应依约履行各自的义务。现王康伟拖欠租金，并因经营不下去向黄武波提出解除合同，黄武波未同意，后王康伟歇业并将大部分东西搬走，将房屋钥匙交给了物业，以其行为表明其已不履行合同主要债务，已构成违约，应承担违约责任。黄武波有权收回房屋，及时行使合同解除权，阻止损失的扩大。黄武波于2019年1月21日起诉要求解除合同，并要求王康伟支付拖欠的租金及违约金，符合法律规定。据此，确认双方之间的房屋租赁合同于黄武波起诉时间2019年1月21日予以解除。关于租金，王康伟应向黄武波支付拖欠2018年5月20日至2018年11月19日的租金22681.6元，并支付2018年11月20日至2019年1月21日合同解除时的租金，同时，考虑到本案确实存在以下实际情况，2018年12月13日王康伟歇业并将大部分东西搬走，房屋内剩有冰箱、柜子、灯等东西，王康伟将房屋钥匙交给了物业，物业及时告知了黄武波，自此时起王康伟未正常使用租赁房屋，合同解除是因王康伟违约在先造成，且提前解除合同，确已导致黄武波房屋空置未能持续取得既得房租利益，故王康伟还应承担相应的赔偿责任，参照房屋空置期间的房租损失，酌定房屋空置期间从2019年1月22日起至2019年2月19日止，经核算，王康伟应向黄武波支付租金及房租损失共计87522.4元（22681.6元＋259363.2元÷12个月×3个月）。关于违约金，依据合同约定，违约金为履约标的的30%，且未超出法律规定，予以支持，故王康伟应向黄武波支付违约金26256.72元（87522.4元×30%）。对黄武波主张的房屋租金和违约金之合理部分予以支持。合同解除后，黄武波应将履约保证金3万元退还王康伟，合同约定不予退还的条款于法相悖，故该款应从王康伟应付租金及房租损失、违约金中予以扣除。综上，王康伟应向黄武波支付租金及房租损失、违约金共计83779.12元。对黄武波要求王康伟交清物业费一节，因黄武波并未提出证据证明其已代王康伟垫付了该费用，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第二项、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认2017年10月1日原告黄武波与被告王康伟签订的《房屋租赁合同》于2019年1月21日予以解除；二、本判决生效之日起十五日内被告王康伟向原告黄武波支付租金及房租损失、违约金共计83779.12元； 三、驳回原告黄武波其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5215元，原告黄武波已预交，减半收取计2607.5元，由原告负担1660.5元，由被告王康伟负担947元，于本判决生效之日起十五日内给付原告。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。另查明，一审判决后，黄武波向物业公司交纳了2018年7月1日至2019年6月30日的物业服务费和垃圾费10456.04元及物业代收水费3317元。经计算，截至2019年2月19日，王康伟拖欠物业服务费、垃圾费、水费等物业相关费用8751.12元，该费用黄武波已代王康伟向物业公司交纳。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。黄武波与王康伟签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同签订后，黄武波向王康伟交付了租赁房屋，王康伟应向黄武波支付租金。王康伟拖欠租金，后因经营不下去提出解除合同，黄武波未同意，王康伟于2018年12月13日歇业并将大部分东西搬走，将房屋钥匙交给物业，物业告知黄武波，黄武波遂起诉。王康伟拖欠租金并以行为表示不再履行租赁合同，构成违约，黄武波有权要求解除合同，收回房屋，并要求王康伟承担违约责任。一审法院确认双方租赁合同于黄武波起诉之日即2019年1月21日解除，并无不妥。王康伟应向黄武波支付双方租赁合同解除之前的租金。王康伟违约造成双方租赁合同提前解除，导致黄武波房屋空置无法出租造成损失，王康伟应向黄武波承担赔偿责任。一审法院酌定房屋空置期间为2019年1月22日至2019年2月19日，并参照租赁合同约定的租金标准计算黄武波的房租损失，并无不妥。经核算，王康伟应向黄武波支付租金及房租损失共计87522.4元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。租赁合同约定：王康伟未按约定支付租金和其他费用逾期超出15日的，则按照本合同第十一条执行，且王康伟应按欠付租金及其他费用的30%向黄武波支付违约金。王康伟应向黄武波支付违约金，违约金数额应为欠付费用的30%，即87522.4元的30%，为26256.72元。租赁合同约定：租赁期间，王康伟擅自解除或因王康伟原因导致合同提前解除的，王康伟所付履约保证金不予退还。因王康伟承担的上述违约金责任已基本可以弥补黄武波的损失，故黄武波主张不予退还履约保证金，本院不予采纳。据此，扣除履约保证金后，王康伟还应向黄武波支付租金、房租损失及违约金83779.12元。一审中，黄武波仅提交了物业公司出具的缴费通知单，载明截止2018年12月31日王康伟共计欠费7795.64元。黄武波并未实际代王康伟垫付物业相关费用。一审判决后，黄武波向物业公司交纳了2018年7月1日至2019年6月30日的物业服务费、垃圾费及水费。其中，截至2019年2月19日，物业服务费、垃圾费及水费共计8751.12，根据租赁合同约定：“物业管理费、水、电等相关费用在租赁物交付前由甲方承担，交付后由乙方承担”，该物业相关费用应由王康伟承担，王康伟应向黄武波给付。综上所述，黄武波的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初3854号民事判决第一、二项；二、撤销西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初3854号民事判决第三项；三、本判决生效之日起十五日内，王康伟给付黄武波物业相关费用8751.12元；四、驳回黄武波其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5215元，黄武波已预交，减半收取2607.5元，由黄武波负担1607.5元，由王康伟负担1000元。二审案件受理费3976元，黄武波已预交，由黄武波负担3900元，由王康伟负担76元。本判决为终审判决。  审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇一九年十一月六日 书记员     张佩 1