广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初3402号 原告：南宁市家园房地产物业服务有限责任公司，住所地南宁市竹溪南路18号，统一社会信用代码91450100198321247B。 法定代表人：吴建华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王发权，男，该公司员工。 被告：何国均，男，汉族，1974年1月15日出生，住南宁市良庆区良庆镇良庆街174号，现住南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：李仁广，广西创恒律师事务所律师。 案由：物业服务合同纠纷 立案日期：2019年8月22日 开庭日期：2019年11月12日公开开庭 适用程序：简易程序 原告诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费1201.2元、城市生活垃圾处理费24元、单元电摊费10.1元、二次加压电摊费58.5元、电梯电摊费36.2元、公共电摊费32.4元、公共水摊费5.2元、水费164.1元、物业管理费滞纳金231.6元，以上合计1763.6元；2、被告承担本案诉讼费。 被告答辩意见：原告诉请的各项费用被告均未支付。依据《物业管理条例》规定，缴纳物业服务费用的主体是业主，本案没有证据证明被告是业主，且原告的物业服务资格也有待查证。对原告请求的物业管理费标准有异议，滞纳金应当按银行利息计费。 本案相关事实： 物业相关情况：2017年12月29日，南宁市良庆区服务五象新区开发建设指挥部出具一份《南宁市五象新区安置房工程8号项目安置房准购证》，载明：根据《南宁市拆迁安置房建设销售管理暂行办法》、南府发〔2008〕15号、南府发〔2009〕37号等文件规定，经审核，准予被拆迁人招玉桂及下列符合安置人口计算条件的家庭人员：何国均、招玉桂，购买南宁市五象新区龙堤路15号南宁市五象新区安置房工程8号小区1栋1单元27楼02号房，该房屋建筑面积为127.08㎡。招玉桂在该准购证领证人处签名并按捺。2018年1月14日，何国均接收该房屋。《业主（住户）资料卡》载明：1栋1单元2702号房，户型3房1厅2卫，面积127.08平方米，业主为何泓涛，家庭常住人员为何国均、招玉桂。 二、物业服务合同依据：原告与南宁市良庆区良庆镇人民政府于2017年11月18日签订的《前期物业服务合同》、原告与被告于2018年1月14日签订的《五象新区农民新区建设试点工程八号项目补充协议》。 三、合同约定服务期限：本合同期限自2017年11月18日起至2020年11月17日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。 四、双方约定的服务费及相关费用：住宅物业由甲方按建筑面积（产权面积）每月每平方米1.35元向业主或物业使用人收取。住宅生活垃圾处理费，按照南宁市政府的规定标准收取8元/户·月。公共水电费（含电梯电费）等属公共能耗费用的，均按实际发生额由全体业主按其建筑面积比例进行分摊。住户自用的水费按住户实际使用数按月缴纳。 五、收费依据和标准：南价格〔2015〕30号《关于停止办理住宅小区物业服务收费备案等有关问题的通知》，纳入政府指导价管理的住宅小区，物业服务企业在实施收费前应按市物价局和市住房局《关于印发的通知》（南价格〔2014〕42号）的规定对物业服务等级进行确认，并在确认的物业服务等级相对应的等级收费指导价范围内，根据实际提供的物业服务水平确定住宅物业服务费具体收费标准，并与业主在物业服务合同中约定。原告南宁市家园房地产物业服务有限责任公司的资质等级为壹级。 六、物业相关费用交纳情况：涉案1栋1单元2702房自2018年8月至2018年10月，产生城市垃圾处理费24元；自2018年7月至2018年10月，产生单元电摊费10.1元；自2018年9月至2018年10月，产生电梯电摊费36.2元；自2018年7月至2018年10月，产生二次加压电费分摊58.8元；自2018年3月至2018年10月，产生公共电摊费32.4元；自2018年3月至2018年10月，产生公共水摊费5.2元；自2018年8月至2018年10月，产生水费164.1元；自2018年4月至2018年10月，产生物业管理费1201.2元。合计1532元。被告均未缴纳。 七、合同约定的违约责任：业主和物业使用人逾期交纳物业服务费等应交费用的，从逾期之日起每天按应交费用的千分之三交纳滞纳金。原告请求自2018年6月至2018年10月的物业管理费滞纳金为231.6元。 八、催收情况：2018年11月20日，原告向被告发出《律师函》催收物业服务费等费用。 九、其他：2018年6月至2018年10月中国人民银行同期6个月以内贷款利率为4.35%。 本院裁判意见：原告与被告于2018年1月14日签订的《五象新区农民新区建设试点工程八号项目补充协议》均为各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。 关于原告是否具有对被告居住小区的物业服务资格问题。原告在庭审中出示了原告的资质证书，原告的资质等级为壹级，且原告与南宁市良庆区人民政府签订了《前期物业服务合同》，南宁市良庆区政府委托原告对涉案小区进行物业管理。被告主张原告没有资质收取物业费、不具有物业服务资格，无事实及法律依据，本院不予采信。 关于被告是否是本案适格主体问题。被告主张其不是业主，不是本案适格主体，但被告依据南宁市良庆区服务五象新区开发建设指挥部出具的《南宁市五象新区安置房工程8号项目安置房准购证》，以被拆迁户身份取得涉案房屋购房资格，交纳了相应购房款，并于2018年1月14日接收涉案房屋，涉案房屋由其实际支配和使用，故被告虽未与相关部门签订有书面购房合同，但已实际履行。且被告与原告于2018年1月14日签订了《五象新区农民新区建设试点工程八号项目补充协议》，实际享受了原告的物业服务，则被告在实际使用涉案房屋期间产生的物业管理费等各项费用，应由被告承担。被告的主张无事实及法律依据，本院不予采信。 关于原告诉请的各项费用及滞纳金问题。原告的资质等级为壹级，原告依照南价格〔2015〕30号《关于停止办理住宅小区物业服务收费备案等有关问题的通知》，与被告签订《五象新区农民新区建设试点工程八号项目补充协议》并约定了物业管理费等各项费用的收费标准，符合规定，本院予以确认。原告提供证据证明被告未支付物业管理费等各项费用，被告未提供反证予以证明，本院予以采信。原告诉请被告支付物业管理费等各项费用合计1532元，本院予以支持。原告主张的滞纳金按照被告每月应缴的171.6元物业费，自2018年6月计至同年10月，按双方协议中约定日千分之三计算，被告提出应按银行利息计收，意即违约金过高，本院依据法律规定予以调整，按中国人民银行同期6个月贷款利率上浮30%计算。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 何国均于本判决生效之日起10日内向南宁市家园房地产物业服务有限责任公司支付物业管理费1201.2元、城市生活垃圾处理费24元、单元电摊费10.1元、二次加压电摊费58.5元、电梯电摊费36.2元、公共电摊费32.4元、公共水摊费5.2元、水费164.1元，合计1532元； 二、何国均于本判决生效之日起10日内向南宁市家园房地产物业服务有限责任公司支付逾期支付物业管理费违约金13元。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由何国均负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  蓝 彬 二〇一九年十一月十八日 法官助理  戴 棠 书 记 员  廖羽冰