贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6907号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳凹凸凹置业有限公司，住所地：贵州省清镇市职教城云站路老马河以南1.4公里处。法定代表人：吴明朝，该公司执行董事。委托诉讼代理人：成丹，贵州法以正律师事务所律师，执业证号：15201201911085898。委托诉讼代理人：杨普，贵州法以正律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：莫明芳，女，1993年3月15日出生，布依族，住贵州省独山县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赖允祥，男，1989年2月17日出生，汉族，住江西省赣县。二原告共同委托诉讼代理人：王静，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201199811970287。二原告共同委托诉讼代理人：黄思逸，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201710386936。上诉人贵阳凹凸凹置业有限公司（以下简称凹凸凹公司）因与被上诉人莫明芳、赖允祥商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2019）黔0181民初2799号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人凹凸凹公司上诉请求：1、依法撤销原审判决第四项；二、依法改判支持上诉人要求被上诉人赔偿104135.08元的诉请；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人违约导致合同解除严重损害了上诉人合法权益，造成上诉人无法将被上诉人占用的商铺另行出售，上诉人为履行合同支出了销售代理佣金、人工费、交通费以及合同履行后上诉人可以获得的利益等损失，该损失被上诉人应赔偿。即使上诉人未提供具体证据证明损失的发生，但并不能否认上诉人所受到的实际损失。一审法院未综合考虑上诉人的诉请，恳请二审法院查清案件事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人辩称，上诉人未能举证证明其实际损失，应当承担举证不能的后果。一审对此认定事实清楚，我方不应承担违约责任。莫明芳、赖允祥向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、判令被告向原告返还已付购房款及维修基金等费用，共计255715元；3、判令被告向原告支付违约金2557.15元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2018年1月21日，莫明芳、赖允祥与凹凸凹公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，该合同约定：其中第二条/销售依据买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为清镇市住房与城乡规划建设局，预售许可证号为（2015）清商房预字第019号。合同格式条款备案机关是清镇市住房和城乡规划建设局，备案号是C-03-2（20151106）。第三条/基本情况买受人购买的商品房，为本合同第一条和第二条约定项目中的：第1-A幢1层12号房，该房号为（1-A）1-12。房屋竣工后，以房屋所有权登记的地址为准。该商品房的规划用途为商业营业用房，属框架结构。层高为5.4米，该商品房合同约定建筑面积49.20平方米，套内建筑面积32.55平方米。该商品房土地使用权年限自2015年6月1日起至2065年6月1日止。第十条/逾期付款责任买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。……。第十一条交付时间和条件/（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任/除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不少于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不少于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部付款的1%向买受人支付违约金。……。2018年1月21日，莫明芳、赖允祥向凹凸凹公司交纳首付款249718元及维修基金4897元、抵押登记费550元、他项权证费550元。2018年4月28日，莫明芳、赖允祥与凹凸凹公司签订了一份与2018年1月21日相同的一份《商品房买卖合同》及补充协议。2018年8月27日，凹凸凹公司向清镇市住房保障中心房屋维修基金交纳莫明芳、赖允祥的维修基金4897元。2018年11月20日，凹凸凹公司就位于清镇市××城××东路贵州网购生态城1-A栋（1-A）1层12号房屋办理了不动产权证书，字号为黔（2018）清镇市不动产权第0015496号。2019年4月17日，莫明芳、赖允祥通过顺丰快递向凹凸凹公司发出退房申请书，该申请书载明：一、解除双方签订的《商品房买卖合同》；二、凹凸凹公司退还莫明芳、赖允祥支付的首付款249718元及维修基金4897元、抵押登记费550元、他项权证费550元；三、凹凸凹公司为莫明芳、赖允祥办理相关退房手续。该特快专递回执显示客户拒收。2019年4月18日，莫明芳通过凹凸凹公司工商登记的电子邮箱向其发放《退房申请书》电子邮件。2019年4月22日，贵州清镇农村商业银行股份有限公司云岭街支行向凹凸凹公司发出《云岭街支行关于拒绝客户莫明芳贷款的通知》。2019年5月20日，凹凸凹公司向莫明芳发出《催款通知书》，该通知凹凸凹公司通过顺丰快递向莫明芳送达。一审法院认为：莫明芳、赖允祥与凹凸凹公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方均应按约履行。莫明芳、赖允祥支付首付款后，凹凸凹公司在为莫明芳、赖允祥申请办理余款银行按揭贷款时，被银行告知由于莫明芳个人征信及银行流水显示，发现莫明芳于2018年1月20日在六枝特区信用合作联社办理的9万元贷款于2018年1月21日支付到凹凸凹公司账户上，违反国家相关文件规定，被银行拒绝向其发放贷款。后凹凸凹公司于2019年5月20日向莫明芳发出催款通知书，莫明芳、赖允祥也未在规定的期限内交纳购房余款，根据《商品房买卖合同》第八条“……3、贷款方式付款。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起30日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期；出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。”的规定，凹凸凹公司有权解除合同，故对凹凸凹公司反诉请求解除双方于2018年4月28日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，于法有据，本院予以支持；解除合同后，凹凸凹公司根据合同约定收取莫明芳、赖允祥的购房款249718及维修基金4897元、抵押登记费550元、他项权证费550元，因2018年8月27日凹凸凹公司将莫明芳、赖允祥交纳的维修基金交纳给相关职能部门，故该笔款项凹凸凹公司无义务予以退还，原告可向收取维修基金的相关部门主张，本案不予处理，对其他费用250818元，被告应当予以退还。故对原告诉讼请求被告返还已付购房款及维修基金等费用共计255715元，予以部分支持；对原告诉讼请求被告支付违约金2557.15元，本案中，由于莫明芳、赖允祥未交纳购房尾款240000元，导致合同目的不能实现，系原告违约，故该诉请于法无据，不予支持；对被告反诉请求原告支付人工费、商铺占用费等损失104135.08元，法院认为，凹凸凹公司在得知银行不能发放原告的按揭贷款后，未及时将该情况告知原告，且被告未提供证据证实上述损失的产生，故该反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除原告莫明芳、赖允祥与被告贵阳凹凸凹置业有限公司于2018年4月28日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；二、被告贵阳凹凸凹置业有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告莫明芳、赖允祥购房款及抵押登记费、他项权证费共计250818元；三、驳回原告莫明芳、赖允祥其他诉讼请求；四、驳回反诉原告贵阳凹凸凹置业有限公司其他反诉请求。本诉案件受理费2587元，反诉案件受理费1191元，共计3778元，由被告贵阳凹凸凹置业有限公司负担3678元，原告莫明芳、赖允祥负担100元。本院二审中，上诉人提交贵州网购生态城项目销售佣金结算明细表及与案外人贵州中黔联盛房地产顾问有限公司的项目销售代理合同，拟证明案涉合同解除后，其依约支付销售代理公司的佣金需被上诉人承担。本院认为，上诉人提交的佣金结算明细表是其单方制作，真实性不确定。其与案外人签订的销售代理合同销售佣金支付方式第3项也约定了，无论何种原因导致退房，该套房屋乙方（销售代理公司）所收取的一切费用需在退房之日起3日退还上诉人。据此，即使案涉合同解除，上诉人并不会产生佣金损失。对上诉人所提交的两份证据，因真实性不确定及与其主张无关联性，本院不作为证据使用。二审查明的事实与一审一致，对一审查明事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出因二被上诉人的违约行为，致使案涉合同解除，二被上诉人应赔偿其损失的上诉主张，二审庭审中，被上诉人仍未提交充分、有效证据证明其损失的实际发生及金额。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。之规定，本院对上诉人的上诉主张不支持。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2382元，由上诉人贵阳凹凸凹置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  田 勇二〇一九年十一月二十九日法官助理陈瑶书记员刘世霞