河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民初294号原告（申请执行人）：华盛燃气有限公司。住所地：山西省太原市高新技术开发区长治路306号火炬创业大厦C609。法定代表人：肖双田，执行董事。委托诉讼代理人：马超，天津晟昊律师事务所律师。被告（案外人）：廊坊新奥燃气有限公司。住所地：河北省廊坊市广阳区金光道2号。法定代表人：韩继深，董事长。委托诉讼代理人：穆建民，河北泰科律师事务所律师。委托诉讼代理人：英红亭，公司员工。被告（被执行人）：河北正茂燃气有限公司。住所地：河北省廊坊市广阳区爱民东道328号。法定代表人：王国民，经理。委托诉讼代理人：陈放，公司员工。原告华盛燃气有限公司（以下简称华盛燃气公司）与被告廊坊新奥燃气有限公司（简称新奥燃气公司）、河北正茂燃气有限公司（简称正茂燃气公司）执行异议之诉一案，本院于2018年12月25日作出（2018）冀10民初420号民事判决。华盛燃气有限公司不服，提起上诉，河北省高级人民法院于2019年6月19日作出（2019）冀民终597号民事裁定，撤销本院作出的（2018）冀10民初420号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭进行审理。原告华盛燃气公司的委托诉讼代理人马超，被告新奥燃气公司的委托诉讼代理人穆建民、英红亭，被告正茂燃气公司的委托诉讼代理人陈放到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告华盛燃气有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令准许执行被告河北正茂燃气有限公司名下土地证号为廊开国用（2011）第049号土地；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、《资产转让协议》、《补充协议》不真实且分割转让土地使用权与地上建筑物违法无效。《补充协议》系二被告为了配合逃避执行而在执行异议程序中编纂的，不具真实性。《补充协议》将土地使用权与地上物、构筑物分割转让违法无效。我国法律有“房随地走、地随房走”的房地一体处分原则。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”第二十五条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”本案的土地使用权与地上建筑物等分割转让既未登记亦未经土地管理部门批准，违法无效。二、被告新奥公司未足额支付2300万元转让款，其向河北正茂之外的主体付款与本案无关联。三、被告新奥公司明知转让标的设有抵押权而购买，且涉案交易不符合法定条件与主管部门的政策。被告新奥公司对于登记在被执行名下的财产未过户负有过错，不能排除执行。《资产转让协议》第六条约定关于抵押等的处理中，约定甲方确认在土地使用权转让过户时不存在抵押等影响转让的情况。该条款说明新奥燃气公司明知抵押而购买，符合最高院认定案外购买人过错的要件。被告廊坊新奥燃气有限公司答辩称，被答辩人的起诉没有事实依据和法律依据，应依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，不予执行廊开国用（2011）第049号土地。首先，答辩人与河北正茂燃气有限公司签订的书面《资产转让协议》、《补充协议》系经双方协商、合意所达成，是双方的真实意思表示，协议形式符合法律规定，内容不违反法律的禁止性规定，不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，案涉《资产转让协议》、《补充协议》合法有效，法律应予以保护。其次，《资产转让协议》、《补充协议》签订后，答辩人按照约定履行付款义务，河北正茂燃气有限公司也将土地和全部资产交付给了答辩人并签署了交接明细，答辩人合法占有和取得了土地及全部资产，并对土地和资产进行了有效的管理和支配，取得合法手续并对外经营，案涉土地和资产更名为廊坊新奥燃气有限公司第五加气站，该加气站承担了廊坊市近四分之一的公交车和出租车的加气服务，为廊坊市当地公共交通事业及能源稳定供应做出了积极的贡献。再次，答辩人在《资产转让协议》签订的过程中不存在过错，河北正茂燃气有限公司在签订协议时提供的土地证书并未载明抵押权。协议签订后，答辩人按照约定完成付款义务，并对土地和资产进行实际占有、管理和支配。在之后的数年里，答辩人曾多次与河北正茂燃气有限公司联系土地过户事宜，但因河北正茂燃气有限公司的原因未能及时配合协助办理。办理过户属于出卖人的主要义务，在买受人履行付款义务后，出卖人应积极履行自身的主要合同义务及附随义务，不应把出卖人没有积极配合并履行出卖人应承担义务的情形归结为是买受人的过错。最后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。前述相关规定都体现出的原则和精神，即对买受人物权期待权的保护，而本案中被答辩人申请执行的债权是与诉争土地没有直接关联的一般债权，答辩人对诉争土地享有的物权期待权能够排除被答辩人一般债权的强制执行。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有事实依据和法律根据，答辩人请求驳回被答辩人的全部诉讼请求，不予执行廊开国用（2011）第049号土地使用权。被告河北正茂燃气有限公司答辩称，我方与廊坊新奥燃气有限公司签订相关协议，真实有效，且我公司已经按照协议相关约定实际交付标的物。原告所称我方存在恶意转移财产、掏空并购公司没有任何证据支持，且在当时并购过程中原告已经委托相应律师事务所、会计师事务所进行相应的评估，因此我方请求驳回原告所有诉请。本院经审理查明，2012年3月17日正茂燃气公司与新奥燃气公司签订《资产转让协议》，约定正茂燃气公司将位于荷花道天然气站的总资产包括土地使用权、房屋、构筑物、机器设备、工程款项等资产作价2300万元转让给新奥燃气公司，新奥燃气公司按约定于2012年3月23日支付了整体转让价款的30%款项即690万，2012年4月10日正茂燃气公司与新奥燃气公司就涉案土地、房屋、构筑物、设备资产、办公用品进行了交接，交接后新奥燃气公司占有土地和资产并开展了经营活动。后新奥燃气公司于2012年12月28日又通过银行转账方式向正茂燃气公司支付了700万元资产转让款。2013年1月初，正茂燃气公司与新奥燃气公司协商一致签订了《补充协议》，对2012年3月17日双方签订的《资产转让协议》2.1条款进行了变更。后廊坊新奥燃气有限公司按照补充协议的约定于2013年1月18日向安瑞科（廊坊）能源装备集成有限公司公司通过银行转账方式支付了设备款174.2万元并取得了发票，于2013年1月31日通过银行转账方式向任艳玲转账支付了工程款226万元，并取得了金额为283万元发票，翟晓瑞于2013年5月31日向新奥燃气公司开具了417万元的工程款发票；2013年11月7日廊坊新奥燃气有限公司通过银行转账方式向河北正茂燃气有限公司支付了合同价款233332.4元，于2013年12月25日通过银行转账方式向贺英汝支付工程款1666310.45元，收到其开具的474.3万元发票，于2013年12月25日通过银行转账方式向赵文静支付工程款45.5万元，并取得相应工程款发票。另查明，原告华盛燃气公司依北京仲裁委员会2018年1月17日作出的（2018）京仲裁字第0103号裁决书向本院申请强制执行，本院于2018年3月5日作出（2018）冀10执57号执行裁定书，于2018年3月8日作出（2018）冀10执57号协助执行通知书，查封被告正茂燃气公司名下廊开国用（2011）第049号土地。再查明，廊坊市国土资源局开发区分局出具的查询结果说明中记载，涉案登记在正茂燃气公司名下土地证为（2011）049号土地抵押权人为霸州市鑫利小额贷款公司，抵押金额为10000000元，抵押期限为2011-07-12至2012-07-11，现该抵押未注销。以上事实有北京仲裁委员会裁决书、《资产转让协议》及《补充协议》、银行转账记录、发票、资产交接明细、压力容器全面检验报告、气瓶充装许可证、营业执照、燃气经营许可证、当事人陈述及庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中从查清的事实来看，正茂燃气公司为获得周转资金，于2011年7月12日已将涉案土地使用权抵押给霸州市鑫利小额贷款公司用于向该公司借款。其于2012年3月17日与新奥燃气公司签订《资产转让协议》将包括该土地使用权在内的案涉资产转让给新奥燃气公司时，其尚未清偿霸州市鑫利小额贷款公司的借款，抵押未涂销。新奥燃气公司主张其在受让案涉资产时，对涉案土地是否存在抵押权的事实并不知情，也未去土地管理部门进行询问。本院认为，新奥燃气公司作为案涉资产的买受人，对于涉案的大额转让交易，有义务核查其欲买受资产的相关情况，涉案土地是否存在抵押等他项权利是重要的事实，新奥燃气公司应有合理的注意义务，现正是因为其在购买案涉资产时，对该土地使用权上已存在他人抵押权障碍的忽略，导致至今仍未完成过户登记，其对案涉土地使用权未办理过户登记手续的后果存在过错，符合上述最高法院二十八条第四款的规定。故，虽然新奥燃气公司在本案我院查封案涉土地使用权之前已与正茂燃气公司签订了《资产转让协议》及《补充协议》、支付了部分价款，并且已经合法占有该不动产，但是仍然不能享有足以排除原告华盛燃气公司作为另案的债权人申请执行仍登记在被告河北正茂燃气有限公司名下案渉土地的民事权益。原告华盛燃气公司请求判令准许执行被告河北正茂燃气有限公司名下土地证号为廊开国用（2011）第049号土地的诉请于法有据，本院予以支持。综上所述，原告华盛燃气有限公司的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行河北省廊坊市中级人民法院（2018）冀10执57号执行裁定书中登记在被告河北正茂燃气有限公司名下土地证号为廊开国用（2011）第049号土地。案件受理费100元，由被告廊坊新奥燃气有限公司承担。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省高级人民法院。本院（2018）冀10执异44号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  樊清维审判员  韩静威审判员  盖秀红二〇一九年十一月二十二日法官助理刘远鸥书记员李煜