江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3018号 上诉人（原审被告）：江西通力电业发展有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区富山大道123号，统一社会信用代码：91360000705507979L。 法定代表人：黄秋根，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李明月，北京大成（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖煦升，北京大成（南昌）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：项某，女，1974年4月19日出生，汉族，江铃汽车股份有限公司合资物流部工人，住江西省南昌市青云谱区。 被上诉人（原审原告）：李祉涵，女，2011年3月11日出生，汉族，江铃学校三年级学生，住江西省南昌市青云谱区。 法定代理人：项某，系李祉涵母亲。 上诉人江西通力电业发展有限公司因与被上诉人项某、李祉涵商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初3241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理，本案现已审理终结。 上诉人江西通力电业发展有限公司上诉请求：1、请求贵院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人向一审法院提交了经被上诉人签字确认的“同意违约金抵扣物业费”名单、南昌合盛物业管理有限公司出具的情况说明等相关证据后未作是否符合证据三性的认定，程序有失公允。2、一审法院未严格审查上诉人主张的事实是否符合合同的约定情形，未按照合同约定判决，故一审法院未查清案件事实，判决不公。综上所述，一审判决程序有失公允，且未查清案件事实，判决不公。为维护上诉人的合法权益，上诉人特向贵院提起上诉，请求贵院依法查明事实、公正审理本案，支持上诉人请求。 被上诉人项某、李祉涵辩称：上诉人的上诉没有事实依据，请求人民法院驳回。我们如果不在抵扣物业费的表上签字就不给我们门禁卡。 项某、李祉涵向一审法院提出诉讼请求：1.请求原审被告支付逾期交房违约金21642.87元（2018年11月15日起交房日期止）；2.本案诉讼费由原审被告承担。 一审法院查明事实如下：2016年3月25日，原审原告项某、李祉涵（买受人）与原审被告江西通力电业发展有限公司（出卖人）签订合同编号为2016-035623号《南昌县商品房买卖合同》，约定：一、原审原告购买原审被告开发的广和苑房屋一套。房屋总价款为人民币527875元，买受人在签订本合同时已付清首付人民币377875元，余款人民币150000元于七天内办理银行按揭。二、房屋交付期限：出卖人应当在2017年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：１.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2.由于大型市政配套所需，导致工程延期；3.由于政府对房地产政策的重大调整导致工程延期。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。三、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，“……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3.由于买受人在15天内未将所有资料提供给出卖人，造成办理房地产权属证书延误，买受人按总房款的1%向出卖人支付违约金。”合同签订后，原审原告项某、李祉涵向原审被告江西通力电业发展有限公司支付了首付款并办理了银行按揭贷款手续。2018年11月15日，原审被告江西通力电业发展有限公司正式通知原审原告项某、李祉涵进行收房。 一审法院认为：原审原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。依照该合同约定，原审被告应于2017年9月30日前向原审原告交付房屋，因原审被告直至2018年11月15日才通知原审原告交房，根据合同“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”的约定，原审原告据此主张原审被告应承担2017年10月1日起至2018年11月15日止期间逾期交房的违约责任，于法有据，一审法院予以支持。由于原审被告提供的证据并不能证明属因政府行为导致的工期延误，故其主张无需对因政府行为导致的工期延误承担违约责任证据不足，不能成立。据此，原审被告提出对逾期交房不承担违约责任，一审法院不予支持。原审被告提出其与原审原告及案外人已签订违约金抵扣物业费的协议因而无需向原审原告支付违约金，以及原审原告逾期多日办理银行按揭贷款、逾期交清购房款系违约在先的主张，均可另行途径解决，本案不予受理。同时，原审被告在庭审中提出逾期交房违约金的计算标准过高，请求予以减少，一审法院在综合考量客观实际及逾期对原告的损害大小后，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合庭审中原审原告同意按照已付房价款的万分之0.9计算违约金的陈述，确认违约金金额共计19478.59元。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：原审被告江西通力电业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内向原审原告项某、李祉涵支付自2017年10月1日起至2018年11月15日止逾期交房违约金人民币19478.59元。案件受理费341元，减半收取170.5元，由原审被告江西通力电业发展有限公司承担。 本院二审期间，被上诉人提交我向合盛物业公司缴纳2018年11月16日到2019年11月15日物业费的收据一张，证明其向合盛物业公司缴纳了物业费，不存在用违约金抵扣物业费的情况。上诉人质证意见：收据落款时间在一审判决之后，被上诉人在一审判决之前并未向物业公司缴纳物业费，表明其认可并实际享受了被上诉人与上诉人即合盛物业公司签订的被上诉人同意用违约金抵扣物业费的三方协议。 双方对一审查明的事实无异议和补充，本院对一审查明事实予以确认。 本院另查明：被上诉人于2019年9月5日向南昌合盛物业管理有限公司缴纳2018年11月16日到2019年11月15日物业费701元。 本院认为，项某、李祉涵与通力公司签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。根据合同约定，通力公司应当于2017年9月30日前向被上诉人交付房屋，但实际上涉案房屋于2018年11月15日才取得竣工验收备案，故通力公司理应向被上诉人承担逾期交房的违约责任。通力公司上诉提出其延期交房是因南昌市政府对地铁三号线大型市政配套建设的施工导致其延误工期7个月、因配合南昌县政府创文创卫等工作致延误工期13天，故符合购房合同中第八条约定的可据实延期的情形，但通力公司向法院提交的现有证据难以证实其逾期交房系因地铁施工或政府创文创卫所致，故通力公司的该上诉理由，证据不足，本院不予支持。对于通力公司上诉提出被上诉人已同意以通力公司逾期交房的违约金抵扣上诉人的物业费的主张，虽然被上诉人在违约金抵扣物业费详单中签名，但被上诉人签字时该详单并无任何单位盖章，且有权收取涉案物业费的物业公司未参与本案诉讼，亦未向法院明确表明同意抵扣，物业公司在此之后还收取了被上诉人的物业费，故上诉人通力公司主张违约金抵扣物业费的上诉理由亦不成立，本院亦不予支持。对于通力公司提出被上诉人主张的违约金过高的上诉理由，因双方合同明确约定“通力公司逾期交房应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向被上诉人支付已交付房价款万分之一的违约金”，现一审法院酌定按日万分之0.9判决违约金，符合法律规定，通力公司的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人江西通力电业发展有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决事实清楚，法律适用正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费287元，由上诉人江西通力电业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 江 审 判 员  沈 莉 审 判 员  陈大奎 二〇一九年十一月五日 法官助理  王超迁 书 记 员  钟万友