湖南省高级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘民终834号上诉人（原审原告）:贺彪，男，1985年9月23日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：聂忠仁，湖南民声律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：:湖南娄底市剑成置业有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区涟滨东街64号。诉讼代表人：罗伯武，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：杨玮玮，湖南人和人（娄底）律师事务所律师。上诉人贺彪因与被上诉人湖南娄底市剑成置业有限公司（以下简称剑成公司）破产债权确认纠纷一案，不服湖南省娄底市中级人民法院（2019）湘13民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺彪上诉请求：1.撤销原判，依法改判确认剑成公司破产管理人解除娄底市水果农产品大市场0002栋36号《商铺买卖合同》的行为无效；2.本案诉讼费用由剑成公司承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清。一审判决对于涉案商铺担保的主债权是否已经发生，发生时间以及主债权本金、利息、复利、罚息、违约金等是多少均未查明，也未查明涉案商铺担保的债务金额。而上诉人可以依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定代为清偿债务消灭抵押权后，要求履行《商铺买卖合同》。2.一审判决适用法律错误。《民事审判指导与参考》第74辑中最高人民法院民一庭指导性案例表明，房地产开发企业进入破产程序的，买受人已支付了全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋应认定为债务人财产，支付全部购房款的消费者就所购房屋对房地产开发企业享有的债权具有特定性和优先性，房地产开发企业应当在破产程序中优先履行商品房买卖合同约定的交付已建成房屋并协助办理所有权转移登记的义务。一审法院无视最高人民法院民一庭倾向性意见，驳回上诉人的诉讼请求，明显适用法律错误。3.一审判决程序违法。上诉人主张权利的商铺，其抵押权人中国工商银行股份有限公司娄底涟钢支行（以下简称涟钢工行）已将债权及附属的抵押权转让给中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司，商铺抵押权人与本案诉讼标的有利害关系，应当追加其作为当事人参加本案诉讼，一审未追加商铺抵押权人进入本案诉讼，程序违法。剑成公司答辩称：1.一审认定事实清楚。一审已查明被担保的主债权为800万元，期间为2012年12月24日至2015年12月24日。至于上诉人所主张的案涉抵押物所担保的债权是否已经发生，债权的本金、利息、复利、罚息、违约金等事实，与本案没有关联，不会对本案的判决结果产生影响。上诉人认为其可以要求代为清偿债务消灭抵押权，应当由其与涟钢工行进行协商。2.一审适用法律正确。上诉人所提交的指导案例与本案并无相似处，该案中没有先设定抵押权的情况，而本案中抵押权设立在先，即使上诉人支付了购房款，在抵押权未消灭之前，《商铺买卖合同》无法履行，无法办理所有权转移登记。3.一审程序正当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，即使案涉商铺的抵押权人属于与本案结果存在利害关系的第三人，是否参加本案诉讼也是由其本人申请，或者由一审法院自由判断是否需要追加，而不存在应当追加的情形。贺彪向一审法院起诉请求：1.确认剑成公司管理人解除娄底市水果农产品大市场0002栋36号《商铺买卖合同》的行为无效；2.判决剑成公司继续履行双方签订的《商铺买卖合同》，办理娄底市水果农产品大市场0002栋36号商铺所有权转移登记至贺彪名下；3.本案诉讼费用由剑成公司承担。一审法院认定事实：2013年6月3日，贺彪与剑成公司签订《商铺买卖合同》，贺彪购买剑成公司的娄底市水果农产品大市场0002栋一单元1-2层36号商铺，测绘面积为57.34平方米，每平方米3833.28元，总金额21.98万元。贺彪向剑成公司支付了购买商铺的21.98万元，剑成公司向贺彪出具了收到21.98万元款项的收据。2012年12月24日，剑成公司与涟钢工行签订了《最高额抵押合同》，剑成公司以其名下或其与娄底市湘华工贸有限公司（以下简称湘华工贸公司）名下的位于娄底市水果农产品大市场部分商铺所有权（其中包括0002栋36号商铺，产权证号00137686），为湘华工贸公司与涟钢工行借款合同、银行承兑协议提供最高额抵押担保，担保的主债权金额为800万元，担保的主债权发生期间为2012年12月24日至2015年12月24日，担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金等以及实现抵押权的费用，并办理了抵押权登记。在担保期间截止到2015年1月，湘华工贸公司未清偿涟钢工行的贷款本息三千多万元。2015年8月26日，经一审法院（2015）娄中民一初字第34号判决确认涟钢工行有权就拍卖、变卖抵押物所得价款在抵押担保约定的最高金额范围内优先受偿。2018年5月15日，因相关债权人申请,一审法院裁定受理剑成公司的破产重整一案，并指定湖南人和人（娄底）律师事务所与湖南通程律师事务所联合担任剑成公司的破产管理人。2018年7月5日，贺彪向剑成公司管理人提交申报材料，要求尽快办理所购买商铺的产权证。2019年2月27日，剑成公司管理人向贺彪送达《解除合同及债权认定通知书》，认定所涉商铺已经抵押给涟钢工行并办理抵押登记，决定解除《商铺买卖合同》。同时，核查确认贺彪的债权金额为241780元，其中本金219800元。贺彪认为剑成公司管理人的行为侵害了其权益，故诉至一审法院。一审法院认为，本案争论的焦点问题为贺彪的诉讼请求能否获得支持。经查，2012年12月24日,剑成公司与涟钢工行签订了《最高额抵押合同》，剑成公司以其名下或其与湘华工贸公司名下的位于娄底市水果农产品大市场部分商铺所有权（其中包括0002栋36号商铺）为湘华工贸公司与涟钢工行借款合同、银行承兑协议提供最高额抵押担保。一审法院（2015）娄中民一初字第34号判决涟钢工行有权就拍卖、变卖抵押物所得价款在抵押担保约定的最高金额范围内优先受偿。本案所涉娄底市水果农产品大市场0002栋36号商铺已经被设定了抵押，贺彪与剑成公司在2013年6月3日签订《商铺买卖合同》交易0002栋36号商铺，未征得抵押权人涟钢工行的同意，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。本案因为抵押权设定在先,剑成公司违反物权法的规定与贺彪签订《商铺买卖合同》,即使贺彪支付了购房款，在抵押权未消灭之前,该合同无法履行，剑成公司管理人通知解除《商铺买卖合同》有事实和法律依据，所以贺彪起诉要求确认剑成公司管理人解除娄底市水果农产品大市场0002栋36号《商铺买卖合同》的行为无效，请求判决剑成公司管理人继续履行双方签订的《商铺买卖合同》，办理娄底市水果农产品大市场0002栋36号商铺所有权转移登记至贺彪名下的诉求依据不足，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第三十四条的规定，判决：驳回贺彪的诉讼请求。一审案件受理费4597元，由贺彪承担。二审中，各方当事人均未提交新证据。剑成公司管理人陈述，涉案商铺于2009年登记至剑成公司名下，与贺彪签订《商铺买卖合同》之后，即将商铺交付给贺彪占有。贺彪陈述其尚无具体代偿方案。二审查明的事实的其他事实与一审法院一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系因剑成公司将其名下商铺设定抵押之后又用于出售收取房款引发的纠纷。贺彪上诉主张一审法院认定事实不清、适用法律错误、程序违法，要求确认剑成公司管理人解除涉案《商铺买卖合同》的行为无效。对此，分析如下：关于事实问题。已有生效判决认定剑成公司名下包括涉案商铺在内的不动产早于2012年12月24日被剑成公司用于为湘华工贸公司与涟钢工行之间的借款提供担保并办理了抵押登记，且因剑成公司与涟钢工行签订的是《最高额抵押合同》，根据合同约定，涉案商铺是为2012年12月24日至2015年12月24日涟钢工行与湘华工贸公司之间发生的800万元以内的主债权进行担保。而贺彪与剑成公司签订《商铺买卖合同》的时间是2013年6月3日，合同签订时主债权是否发生，以及本息数额均不影响涉案商铺上的抵押权。贺彪虽然提出依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，其可以代为清偿债务消灭抵押权，但这是受让人贺彪和抵押权人涟钢工行之间的法律关系，况且贺彪在二审陈述其并没有具体的代偿方案。因此，贺彪提出一审判决认定事实不清的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于法律适用问题。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。涉案商铺属于不动产，且已办理了抵押权登记，贺彪主张在签订合同时对商铺上设立的抵押权不知情，并不影响抵押权的客观存在。故一审法院适用《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款及《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，认定剑成公司违反物权法和担保法的规定与贺彪签订《商铺买卖合同》，该合同在抵押权消灭之前无法履行，管理人单方解除《商铺买卖合同》有事实和法律依据，并无不当。贺彪上诉提出依据最高人民法院的案例，房地产开发企业应当在破产程序中优先履行商品房买卖合同约定的交付已建成房屋并协助办理所有权转移登记的义务。但该案例中所涉房屋并未在出售之前设定抵押权，不存在商品房买卖合同履行上的法律障碍，且系消费者购买的住宅用途的商品房，与本案所涉不动产为经营性质的商铺，且已设定抵押权的情形不同，不具有可参照性。但贺彪可以依照《中华人民共和国破产法》第五十三条规定，以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。综上，贺彪提出一审适用法律错误，其对涉案商铺享有的权利优先于担保物权的主张上诉请求于法无据，本院不予支持。关于程序问题。本案处理的是贺彪与剑成公司之间的商铺买卖合同关系，涟钢工行和中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司并非《商铺买卖合同》的相对方，与本案并无直接关联，不是必须参加诉讼的当事人，一审未追加抵押权人参加诉讼，并未违反法定程序。贺彪提出一审判决程序违法的主张亦不能成立，本院不予支持。综上所述，贺彪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由贺彪负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 李 娟审判员 贾小弟二〇一九年十一月二十九日法官助理罗荇书记员张婉懿