贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终5636号上诉人（原审被告、反诉原告）：魏正林，男，1968年1月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：刘应奎，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：江琛，贵州合协律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：付顺飞，女，1980年8月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：刘应奎，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：江琛，贵州合协律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州人文资源开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区晒田坝1号。法定代表人：王莉，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈孟君，北京市国联律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、反诉第三人）：贵州金鹰物业有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区中华南路广场50号。法定代表人：LEONTE.TONI，职务：董事长。委托诉讼代理人：李宏霞，贵州群众律师事务所律师。原审被告：李晓冬，男，1967年11月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：张礼贵，贵州恒商律师事务所律师。原审第三人：王明岐，男，1966年12月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：李堃，贵州朗声律师事务所律师。上诉人魏正林、付顺飞因与被上诉人贵州人文资源开发有限公司（以下简称人文公司）、贵州金鹰物业有限公司（以下简称金鹰公司）以及原审被告李晓冬、原审第三人王明歧房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初2577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。魏正林、付顺飞上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判；2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、人文公司与金鹰公司于2004年6月7日签订《租赁合同》时，人文公司总经理系关晓明的女儿关颖雯，关晓明时任一审法院院长一职，2004年8月关晓明退休后进入金鹰公司担任副总经理一职，上诉人认为正是基于该背景下，人文公司才能以3元/㎡这样极低的价格承租到贵阳市中心城区的商业用房。二、一审未查清人文公司是否履行了租赁合同约定的付款义务，就判决上诉人承担巨额的赔偿责任，有违公平原则。首先从合同内容看，每月3元/㎡的价格不要说同时期同类地段的商业用房租不到，就连物管费都不止这个价格。该合同内容极不合理，违背市场交易规则。人文公司以极低的价格承租到案涉房屋，但却以市场价格要求赔偿，也即通过100万元获得上千万元的收益，二审应当综合考虑租赁合同的背景以及公平原则径行判决。其次，虽然生效判决认定案涉租赁合同的效力，但一审却没有审查租赁合同约定的租金是否已经支付，如果人文公司未履行其支付租金的义务，即便租赁合同真实，人文公司也不再享有继续承租涉案房屋或者要求赔偿的权利。三、上诉人在购买案涉房屋时，不知晓有租赁关系，一审判决作为善意第三人的上诉人承担责任，属于适用法律错误，该责任应当由过错方金鹰公司负担。上诉人购房时曾到案涉房屋实地进行考察，但金鹰公司告知系其自行经营会所，上诉人才购买案涉房屋，如果上诉人知晓该房屋存在租赁关系到2028年才结束，上诉人作为商人是不会作出如此错误的投资决策的。导致该行为发生是因为金鹰公司故意隐瞒事实，其目的亦在于转嫁该租赁合同造成的损失，故上诉人系善意购买人，即便法院认定适用买卖不破租赁原则，也应由金鹰公司承担责任。四、一审按照评估结论判决上诉人承担责任无事实和法律依据。合同法第113条约定，一方当事人不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的可能造成的损失。该损失为直接损失及预期利益，且系违约方可预见。故本案的损失应为：1、法院判决人文公司赔偿王明歧的损失；2、如人文公司已经付清100万元房屋租金，则应退还人文公司因不能使用案涉房屋的剩余年限的房屋租金；3、人文公司承租价格与其出租给王明歧的租赁价格差117000元/年（167000元-50000元）来计算转租收益。该部分为预期收益，案涉房屋是否继续一直转租，或者租金价格是否稳定均存在或然性，故一审按照评估价格判决赔偿至合同届满的损失没有事实和法律依据。而案涉租赁合同已约定高达50万元的违约金，该违约金属于惩罚性性质，该违约金已经能够弥补人文公司的损失。五、本案应当适用情势变更原则。由于上诉人不知道已经出租的事实，该租赁合同有几个不合理之处即：租金严重不合理，低于物管费的价格；租期超长；合同的第七条约定可转租及转包是不符合常理的，租赁合同承租人转租一般都需要出租人同意；违约金不合理，租金都只有100万元，违约金却是租金的50%。因此，该租赁合同的约定对于上诉人来说产生了重大的变更，应当适用情势变更原则。人文公司辩称：一、案涉租赁合同已经生效判决确认为有效，上诉人认为案涉租赁合同约定的租金过低以及双方相关人员之间存在关联关系均不影响案涉租赁合同的效力。二、人文公司已经全面履行了案涉租赁合同。人文公司在合同签订当日即2004年6月7日就向金鹰公司支付了30万元，同年9月7日人文公司又支付了70万元租金，金鹰公司再次出具收据，该事实已经一审法院（2006）南民初字第560号民事判决及贵阳市中级人民法院（2006）筑民一终字第479号民事判决所确认。且在之后的优先购买权纠纷转租纠纷、确认合同无效纠纷案件中，各方均未对此提出异议，故上诉人主张人文公司没有支付租金与事实不符。三、上诉人无论是否知道案涉房屋出租的事实，均不影响租赁合同对上诉人作为房屋受让人的法律约束力。根据合同法第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也即买卖不得击破租赁的法律规定并不以受让人知道为前提，且上诉人作为完全民事行为能力人其在购买案涉房屋时房屋处于营业状态，上诉人不可能不关注房屋的使用情况，故上诉人主张其不知道房屋租赁事宜与常理不符。四、上诉人恶意违约应按照房屋租赁合同的约定承担违约责任。根据买卖不破租赁的原则，新的房屋所有权人应受原房屋租赁合同的约束，上诉人强行收回租赁房屋，恶意违反租赁合同，理应承担违约责任。上诉人故意将其与金鹰公司的买卖合同和本案租赁合同混在一起，上诉人在购房时，自然应当了解房屋是否出租以及是否存在查封、抵押等权利限制，如果金鹰公司故意隐瞒或者未如实告知，上诉人可以欺诈、重大误解或显失公平等理由撤销房屋买卖合同，如果金鹰公司因房屋存在出租或者查封、抵押等情形而不能全面履行房屋买卖合同，上诉人可以房屋买卖合同为依据追究金鹰公司的违约责任。但这些均与本案的租赁合同无关，但上诉人不按各自的合同约定行使权利，反而强行收回租赁房屋，其绝非善意第三人，应承担相应的违约责任，而不能向人文公司或金鹰公司进行推诿。五、一审判决上诉人承担赔偿责任依据确实充分。租赁合同约定了50万元违约金，上诉人应当承担，可该违约金远远低于实际损失，上诉人应当补足差额，人文公司的损失除向王明歧赔偿的1056858元以外，主要有从上诉人收回房屋之日（2010年10月16日）起至有效租赁期限届满之日（2024年12月31日）止的租赁权损失。因人文公司已依约付清所有租金，且合同约定人文公司可转租或转包，剩余租赁期间的租赁权损失就等于人文公司在此期间的租金损失，该损失系人文公司可得利益损失，是完全可以预见的，而人文公司没有任何过错，也没有扩大损失，完全系上诉人恶意违约而引起，故该损失应由上诉人全部承担，且该损失已经司法评估，一审支持依据确实充分。金鹰公司辩称：1、金鹰公司不存在恶意串通，损害上诉人利益的情况，租赁合同是在买卖合同之前。金鹰公司才是最大的受害者，案涉租赁房屋当时是没有装修的，之所以可以转租是因为当时装修的问题，基于买卖合同关系金鹰公司可能会另案处理，签订租赁合同的时候房屋还没有买卖，不存在任何的利益关系。2、根据市场交易习惯，上诉人在购买1000多平的房屋时肯定是能看见有经营执照的，当时就知道该房屋由第三人在进行使用经营，上诉人说不知情及金鹰公司未告知是不认可的。3、现在人文公司是基于租赁合同的法律关系提起的诉讼，金鹰公司与人文公司之间的租赁合同已经生效判决确认金鹰公司应当承担的违约责任。但现在上诉人是居于买卖合同提出的，一审对此已经有表示。4、赔偿的标准请求法院依法判决，金鹰公司不清楚赔偿的标准，但是赔偿的承担者与金鹰公司无关。李晓冬辩称：这个案子与李晓冬无关，李晓冬在2013年9月经过南明区法院裁定之后就已经将其案涉租赁服务转到魏正林的名下，其已经不是权利人，而该案在起诉（2014年）的时候实际上其就已经完全退出，所有的权利义务应由上诉人承担，李晓冬在退出之后对商铺未继续享有权利也不承担义务，请求驳回被上诉人对于李晓冬的请求。王明歧述称：在一审判决中已经有生效判决书确认的损失已经得到支持，其损失是应该赔偿的，上诉人也是认可的，没有新的意见。人文公司向一审法院起诉请求：1、判令三被告连带向原告支付违约金50万元；2、判令三被告向原告连带赔偿租赁权损失15131273.2元（从2010年12月16日开始计至2024年12月31日止，以租赁面积1159.59平方米为基数，暂按每平方米每月80元标准计算，最终以评估金额为准，并扣减50万元违约金后的差额）；3、判令三被告向原告连带赔偿原告应向第三人王明岐赔偿的损失1056858元；4、诉讼费、诉讼保全费、鉴定费由三被告承担。魏正林、付顺飞向一审法院反诉请求：1、请求法院解除人文公司与金鹰公司签订的《租赁合同》；2、反诉被告人文公司向第三人王明岐赔偿的损失1056858元及退还的租金187876.45元，共计1244734.45元，由第三人金鹰公司承担；3、由反诉第三人金鹰公司退还人文公司自2012年2月2日至2024年12月31日的房屋租金645833元；4、自2012年2月2日至合同解除之日止的其他损失由第三人金鹰公司按照人文公司承租与其转租给王明岐的租金差额为标准117000元/年（167000-50000）承担（暂计算至2018年6月15日，计936000元）；5、诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2004年6月7日，金鹰公司（甲方、出租方）与人文公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁房屋坐落于贵阳市××钻石广场××楼，建设面积约1000平方米；租赁期限共23年，自2005年1月1日起至2028年1月1日止；租赁房屋23年的租金为100万元；乙方支付给甲方的23年租金分两次结算，乙方在本合同生效之日起十日内向甲方支付第一笔租金30万元，余下的租金乙方在三个月内向甲方支付；乙方自主经营、自负盈亏，可转租或转包等多种方式经营；房屋用途为开办会所；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，需支付人民币50万元整违约金等。2006年6月21日，人文公司（甲方）与王明岐（乙方）签订《转租合同》，合同约定：甲方将承租的中华南路54号钻石广场B栋6楼房屋，建筑面积约1160平方米，全面转租给乙方，用途为经营性会所；转租期间为5年，自2006年10月1日起至2011年10月1日止；租金为每月每平方米建筑面积12元，年租金总计167000元，乙方一次性预付五年房租；在转租期间，租赁合同被解除致使本合同也同时终止，因此使乙方遭受损失的，甲方应向乙方支付80万元违约金，同时甲方还应支付120万元作为乙方的经济赔偿等。合同签订后，人文公司按约将房屋交付给王明岐使用。2010年5月，金鹰公司与魏正林、付顺飞、李晓冬三人分别签订商品房买卖合同，约定将已出租给人文公司的上述房屋出卖给该三人，其中出售给李晓冬的部分为中华南路2号钻石广场裙楼1幢6层1号、7号、8号，总建筑面积363.3平方米；出售给付顺飞的部分中华南路2号钻石广场裙楼1幢6层2号、3号、4号、5号，总建筑面积为340.48平方米；出售给魏正林的部分为中华南路2号钻石广场裙楼1幢6层6号、9号，总建筑面积为455.81平方米，上述房屋的面积总计为1159.59平方米，为未分隔的整层。魏正林、付顺飞、李晓冬于2010年6月取得上述房屋的所有权证书后，魏正林等人持该产权证书要求将房屋收回，与王明岐发生争执，经派出所解决未果。2010年12月16日，魏正林、付顺飞、李晓冬三人将房屋上锁，致使王明岐不能经营。王明岐于2011年7月向一审法院起诉要求解除《转租合同》，并由人文公司退还租金和赔偿损失。一审法院于2014年4月17日作出（2013）南民初字第896号民事判决，判决人文公司向王明岐退还租金187876.45元、赔偿损失100万元，并承担诉讼费用56858元。该判决现已发生法律效力。2013年9月，李晓冬将其名下涉案的中华南路2号钻石广场裙楼1幢6层1号、7号、8号房屋所有权过户到魏正林名下。2011年，人文公司向一审法院起诉，要求金鹰公司赔偿其丧失租赁房屋优先购买权的损失。一审法院于2013年12月18日作出（2013）南民商初字第89号民事判决，认定“原告与被告金鹰公司签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，合同虽约定租赁期限为23年，但根据已生效（2006）筑民一终字第479号民事判决的认定，对超过20年租赁期限的部分认定为无效，对租赁合同未违反法律规定内容的部分认定为有效。”判决金鹰公司赔偿人文公司300万元。该判决现已发生法律效力。2014年10月，魏正林、付顺飞向一审法院起诉金鹰公司和人文公司，要求确认涉案的《房屋租赁合同》无效。一审法院于2014年11月25日作出（2014）南民初字第4009号民事判决，驳回魏正林、付顺飞的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。涉案房屋现已被魏正林出租给他人使用，且魏正林、付顺飞表示无法交付给人文公司继续使用。本案在审理过程中，人文公司申请对位于贵阳市南明区中华南路2号钻石广场裙楼1幢6层1-9号、总建筑面积1159.59平方米的涉案房屋的租赁价格进行评估，经一审法院委托后，贵州中衡房地产资产评估有限公司于2018年10月25日作出《评估报告书》，依照价值类型所估算的市场租金参考价格为：2010年12月16日至2011年12月16日为52元/㎡·月、2011年12月16日至2012年12月16日为63元/㎡·月、2012年12月16日至2013年12月16日为72元/㎡·月、2013年12月16日至2014年12月16日为75元/㎡·月、2014年12月16日至2015年12月16日为73元/㎡·月、2015年12月16日至2016年12月16日为67元/㎡·月、2016年12月16日至2017年12月16日为60元/㎡·月、2017年12月16日至2018年12月16日为55元/㎡·月、2018年12月16日至2019年12月16日为58元/㎡·月、2019年12月16日至2020年12月16日为61元/㎡·月、2020年12月16日至2021年12月16日为64元/㎡·月、2021年12月16日至2022年12月16日为67元/㎡·月、2022年12月16日至2023年12月16日为70元/㎡·月、2023年12月16日至2024年12月16日为74元/㎡·月。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。人文公司与金鹰公司于2004年6月7日签订的《房屋租赁合同》，经生效法律文书确认，未超过20年租赁期限的部分合法有效，合同各方当事人在此期限内均应按照约定履行自己的义务。2010年5月，金鹰公司将租赁给人文公司的房屋出卖给魏正林、付顺飞、李晓冬，魏正林、付顺飞、李晓冬据此取得租赁房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”魏正林、付顺飞、李晓冬依法应按照《房屋租赁合同》的约定履行自己的义务。但魏正林、付顺飞、李晓冬于2010年12月16日将租赁房屋上锁封闭后收回，违反了《房屋租赁合同》的约定，构成违约，依法应承担相应的违约责任。现人文公司请求魏正林、付顺飞、李晓冬支付违约金50万元，因《房屋租赁合同》对此已进行了约定，一审法院予以支持。人文公司请求魏正林、付顺飞、李晓冬连带赔偿从2010年12月16日至2024年12月31日的租赁权损失15131273.2元，因人文公司已按约定支付了房屋租赁期间的全部租金，但自2010年12月16日起，因魏正林、付顺飞、李晓冬的违约行为，人文公司未能继续经营使用租赁房屋，由此造成的损失，依法应由违约方魏正林、付顺飞、李晓冬予以赔偿。但对赔偿金额，一审法院参照评估价格予以确定，从2010年12月16日至2024年12月31日止，共计12719542.7元，扣减违约金50万元，为12219542.7元，一审法院在此范围内予以支持。人文公司请求魏正林、付顺飞、李晓冬连带赔偿其应向王明岐赔偿的损失1056858元，该损失系因魏正林、付顺飞、李晓冬单方收回租赁房屋的违约行为，致使王明岐不能继续使用租赁房屋，向法院起诉要求人文公司赔偿的直接经济损失，该赔偿金额已经一审法院生效法律文书予以确认，故一审法院对人文公司的该请求亦予支持。魏正林、付顺飞辩称人文公司未要求解除合同，故不具备赔偿损失的基础。该辩称无事实和法律依据，一审法院不予采纳。魏正林、付顺飞辩称《房屋租赁合同》不是真实有效的租赁合同，该辩称与生效法律文书确认的事实相悖，一审法院亦不予采纳。魏正林、付顺飞辩称其买房时不知晓房屋存在租赁关系，不应承担赔偿责任。根据本案查明的事实，魏正林、付顺飞、李晓冬通过购买取得涉案房屋的所有权后，未继续履行《房屋租赁合同》约定的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。魏正林、付顺飞辩称不承担责任的理由不能成立，一审法院不予采纳。魏正林、付顺飞、李晓冬辩称人文公司按每平方米80元的标准要求赔偿无事实和法律依据，一审法院部分采纳，对人文公司的赔偿标准参照鉴定机构的评估价格予以确定。李晓冬辩称其在起诉前已将房屋的所有权转移给魏正林，不应承担赔偿责任。因李晓冬在取得涉案房屋的所有权后，未履行《房屋租赁合同》的约定，收回租赁的房屋，违约行为已经实施完成，即应承担相应的违约责任。李晓冬的该辩称不能成立，一审法院不予采纳。魏正林、付顺飞以合同显失公平为由，反诉请求解除人文公司与金鹰公司签订的《房屋租赁合同》。因该《房屋租赁合同》已经生效法律文书确认在未超出法律规定的租赁期限内的约定合法有效，魏正林、付顺飞认为合同显失公平无事实和法律依据，一审法院不予采纳；但因魏正林、付顺飞、李晓冬于2010年12月违约收回涉案房屋并已出租给他人使用，且其表示不能将房屋交付给人文公司继续使用，人文公司亦未要求继续履行合同。因魏正林、付顺飞、李晓冬的违约行为，致使《房屋租赁合同》不能实现其目的，故一审法院对该《房屋租赁合同》予以解除。魏正林、付顺飞认为金鹰公司在房屋买卖过程中隐瞒租赁情况、有严重过错，反诉请求金鹰公司承担赔偿损失和退还租金的责任。该请求属于魏正林、付顺飞、李晓冬与金鹰公司之间的房屋买卖合同纠纷，与本案不属于相同法律关系。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条的规定：“反诉与本诉的诉讼请求基于相同的法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”魏正林、付顺飞提交的反诉状中第2、3、4项反诉请求不符合上述法律规定，本案不予处理。魏正林、付顺飞对该纠纷可另诉解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条的规定，判决：一、解除贵州金鹰物业有限公司与贵州人文资源开发有限公司于2004年6月7日签订的《房屋租赁合同》；二、魏正林、付顺飞、李晓冬于本判决生效之日起三日内给付贵州人文资源开发有限公司违约金500000元；三、魏正林、付顺飞、李晓冬于本判决生效之日起三日内赔偿贵州人文资源开发有限公司经济损失12219542.7元；三、魏正林、付顺飞、李晓冬于本判决生效之日起三日内给付贵州人文资源开发有限公司赔偿金损失1056858元；四、驳回贵州人文资源开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回魏正林、付顺飞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79747元、财产保全费5000元，由魏正林、付顺飞、李晓冬负担71190元，贵州人文资源开发有限公司负担13557元；反诉案件受理费29413元，由魏正林、付顺飞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，上诉人向本院提交了贵阳市商业银行进账单一份（时间：2004年9月7日）。拟证明：无论是付款人还是收款人都与本案没有关系，但是另外的案件却作为证据证明金鹰公司收到70万元，因此，另案存在虚假诉讼的情况。人文公司代理人经质证：真实性无异议。但认为：1、贵阳钻石广场百货有限公司就是金鹰公司的全资子公司，当时就是为了经营钻石广场而成立的，金鹰公司也认可通过贵阳钻石广场百货有限公司收取并出具收据，收据显示系六楼会所租金。2、通过贵州省房地产交易市场付款的问题需要核实之后提交书面意见。3、当时该案件是金鹰公司把房屋出租给人文公司之后又出租给星力百货公司，不存在上诉人所说的恶意串通或虚假诉讼。4、金鹰公司与人文公司之间的租赁合同在2004年签订并履行，而金鹰公司与上诉人之间的买卖合同是在2010年6月，不可能在几年之前为了防止后面发生的事情做一个虚假诉讼。5、人文公司已经依约支付租金的问题已经有一系列的生效判决所确认，如果上诉人有异议，只能通过另诉解决，不能推翻生效判决人认定的事实。王明歧代理人经质证：我们不清楚这个情况。李晓冬代理人经质证：请求法院依法核实之后认定。金鹰公司代理人经质证：我方需要庭后核实之后提交书面质证意见。上诉人提交一份庭审笔录。内容为：2006年贵阳市南明区人民法院（2006）南民初字第560号民事判决庭审笔录中金鹰公司对人文公司出示的租赁合同的表述意见为：真实性无异议，但是认为该合同是无效合同。拟证明：金鹰公司作为租赁合同的当事人都认为该份合同是无效合同，不是其真实意思表示。人文公司代理人经质证：1、无法确认真实性。2、该证据恰好推翻了上诉人自己的说法，其认为金鹰公司租赁给星力百货公司的时候认为金鹰公司与人文公司之间的租赁合同是不存在的，恰好推翻了该说法，那份笔录说的真实性无异议，合同是真实存在的，是其真实意思表示，至于合同的效力问题是金鹰公司自己的看法与认识，且经过多次诉讼最终也没有进行否认，当事人只是可以提出自己的主张，有效无效应由法院判断，是为了维护其自己与星力百货公司之间的诉讼利益单方面提出自己的主张，也没有得到支持。金鹰公司代理人经质证：庭后提交书面质证意见。李晓冬代理人经质证：由法院认定，我方不清楚。王明歧代理人经质证：由法院认定。人文公司提交收据两份、贵阳市南明区人民法院（2006）南民初字第560号民事判决、贵阳市中级人民法院（2006）筑民一终字第479号民事判决。拟证明：生效判决已经确认了收据的效力。上诉人经质证：对2014年6月7日收据的三性无异议（30万元），对于70万元的收据（2014年9月7日）出具主体不是金鹰公司，与本案无关联性，且没有出示相关的支付凭证，不能证明人文公司已经支付的事实。对于判决书的真实性合法性无异议，但是在当时存在虚假诉讼的可能，对真实性有异议。金鹰公司代理人经质证：需要与公司核对70万元的收据。我方庭后提交书面质证意见。李晓冬代理人经质证：因为李晓冬始终认为该案与其无关，对该组证据请法院依法核实并认定。王明歧代理人经质证，没有意见。庭审后，人文公司提交了书面说明贵州省房地产交易市场是当时贵州最大的房地产交易市场，人文公司为了筹集租金，特由相关人员委托该市场出售房产并代收房款，然后再委托该市场直接支付给贵阳钻石广场百货有限公司。金鹰公司代理人提交的书面质证意见为：经查，金鹰公司所有资料因公司发的代表人涉嫌刑事案件，被公安部门全部没收，因此公司无法核实该份租金的真实性，请求法院依法核实。另，关于魏正林购买的房屋，公司表示该房屋购房款尚未结清，对此将另案诉讼，对魏正林提出的反诉，请求法院综合案件事实予以驳回。对于上诉人提交的进账单所证明的目的，因已有生效判决予以确认，在生效判决未撤销前本案对该证据的证明目的不予采信。对于上诉人提交的庭审笔录，系金鹰公司在另案中涉及自身利益的陈述，且未被生效判决予以确认，故本院对该证据的证明目的不予采信。二审经审理查明，贵阳市南明区人民法院（2006）南民初字第560号民事判决经审理查明部分载明“2004年6月7日人文公司与金鹰公司签订《房屋租赁合同》，该合同签订后，金鹰公司于同日支付给金鹰公司30万元租金，金鹰公司出具了收据，同年9月7日，人文公司支付给金鹰公司70万元租金，金鹰公司向人文公司出具了收据。”该判决作出后，金鹰公司上诉，本院作出（2006）筑民一终字第479号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决已生效。（2013）南民初字第89号民事判决认定案涉房屋登记面积为1159.59平方米，登记的总成交价为4870278元，案涉房屋单价为4200元/㎡。该案判决后，金鹰公司上诉，本院作出（2014）筑民一终字第523号民事判决予以维持。上诉人于2012年8月8日将案涉房屋租赁给汤绍林，汤绍林于2014年7月1日将案涉房屋990平方米出租给刘萍租赁期限至2018年6月30日，于2014年5月20日将案涉房屋剩余200平方米出租给曲家旺，租赁期限至2018年5月19日。上诉人认可案涉房屋现仍继续对外出租。一审作出（2018）黔0102民初2577-1号民事裁定，裁定补正（2018）黔0102民初2577号民事判决主文有笔误的判项序号。此外，二审经审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项和第二款规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”本案中，人文公司与金鹰公司于2004年6月7日签订《房屋租赁合同》，人文公司已按照合同约定履行支付100万元租金的义务，该事实已经生效法律文书确认，上诉人未提交相反证据足以推翻该事实的情况下，本院对上诉人关于人文公司未履行支付租金义务，其不享有巨额赔偿的上诉理由不予采信。至于案涉租赁合同的签订背景，因生效法律文书已经认定案涉租赁合同未超过20年租赁期限的部分合法有效，在案涉租赁合同未被确定为无效或被撤销前，案涉租赁合同均系当事人真实意思表示，对当事人的意思自治应予充分尊重。故上诉人上诉主张的签约背景并不影响案涉租赁合同的效力，本院不予采纳。关于上诉人在购房时，对租赁合同是否知晓，是否属于善意第三人的问题。上诉人主张其向金鹰公司购房时，金鹰公司隐瞒该房存在对外租赁的事实，其并不知情，其属于善意第三人。对此，上诉人与金鹰公司之间产生的法律关系为房屋买卖法律关系，在该法律关系中如金鹰公司存在故意隐瞒事实行为，导致其受损，其可依约向金鹰公司另行主张，在本案中对是否隐瞒不作认定。而本案中，因上诉人强行收回案涉房屋另行出租给他人的行为对人文公司构成违约，无论其是否知晓出租事宜，上诉人均应向人文公司承担违约责任。因此，一审对上诉人反诉要求金鹰公司承担责任的请求不予处理符合法律规定，本院予以维持。对上诉人关于金鹰公司故意隐瞒租赁事实，其系善意第三人，该损失不应由其承担的上诉理由不予采信。关于评估价格是否可以作为认定赔偿损失的依据。上诉人主张除赔偿王明歧的损失外，即便还有损失，也应当按照出租给王明歧的租金价格与人文公司承租价格差作为其损失，且案涉租赁合同已约定了高达50万元的违约金，该违约金已能填补人文公司的损失。对此，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，因上诉人的违约导致人文公司无法实现租赁权，给人文公司造成了损失，人文公司被生效判决认定赔偿王明歧100万元、诉讼费56858元系直接损失，而剩余租赁期限（从2010年12月16日起至租赁合同有效期限届满之日止）因上诉人已明确表示不履行案涉租赁合同导致人文公司继续丧失该期间的租赁权，也即丧失了行使该租赁权所获得的收益，该部分收益应为人文公司的可得利益损失，各方当事人对评估价格并无争议，一审参照同类地段的市场评估价作为计算损失的标准符合法律规定，50万元违约金并不足以弥补案涉损失，故本院对上诉人该上诉理由不予采信。一审从上诉人违约之日起参照评估价格计算人文公司丧失租赁权期间的损失并扣减违约金并无不当，本院予以维持。关于本案是否适用情势变更原则的问题。上诉人主张其不知道已经出租的事实，案涉租赁合同有几个不合理之处即：租金严重超低；租期超长；租赁合同第七条约定可转租及转包是不符合常理的，租赁合同承租人转租一般都需要出租人同意；违约金不合理，租金只有100万元，违约金却高达租金的50%。因此，该租赁合同的约定对于上诉人来说产生了重大的变更，应当适用情事变更原则。对此，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”情势变更原则中的情势应指客观情况，如战争、经济危机、政策调整等，变更是指合同赖以成立的环境或基础发生异常变动。而本案租赁合同仅因房屋所有权人发生变动，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，所有权发生变动，并不影响租赁合同的效力，案涉租赁合同并不属于情势变更原则规定的情形，故本院对该上诉理由亦不予采信。关于李晓冬的抗辩理由及请求，因李晓冬并未对一审判决提出上诉，视为其认可一审判决，故本院对李晓冬关于其不应承担责任的请求不予审查。综上所述，魏正林、付顺飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费79747元，由上诉人魏正林、付顺飞负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇一九年十一月二十日书记员 王凤霞