广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终766号 上诉人（原审被告、反诉原告）：广西陆兴房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区凭祥市屏山路职中大院内2幢204号。统一社会信用代码：9145148155227035B。 法定代表人：刘昶，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁余汉，该公司会计。 委托诉讼代理人：朱万欢，广西华锦律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘扩，男，1975年12月10日出生，壮族，住广西壮族自治区凭祥市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：万彦珠，女，1978年8月20日出生，壮族，住广西壮族自治区凭祥市。 上诉人广西陆兴房地产开发有限责任公司（以下简称陆兴公司）因与被上诉人潘扩、万彦珠商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区凭祥市人民法院（2018）桂1481民初751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陆兴公司的委托诉讼代理人梁余汉、朱万欢，被上诉人潘扩、万彦珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆兴公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回潘扩、万彦珠在一审的诉讼请求，支持陆兴公司在一审的反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定陆兴公司逾期交房错误。陆兴公司与潘扩、万彦珠签订的《商品房买卖合同》（以下简称购房合同）中附件十一《补充协议》第四条第一项约定“房屋具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。”附件十一《补充协议》与购房合同同时签订，而具体交房日在购房合同第十一条已载明“2016年5月31日前”，《入伙通知书》如再载明具体的交房日属画蛇添足。陆兴公司于2017年1月16日至24日发放《入伙通知书》，潘扩、万彦珠按《入伙通知书》的时间，于2017年1月23日来收房，具体的交房日就是2017年1月23日，而不是购房合同第十一条约定的“2016年5月31日前”交付。因此潘扩、万彦珠起诉认为陆兴公司逾期236天交房错误，即使不算雨天、停电、停水的天数，陆兴公司也没有逾期交房。二、一审判决认定陆兴公司逾期办理不动产权证错误。根据双方签订的购房合同中附件十一《补充协议》第六条第三款第一项约定“乙方应于办房屋交付手续时向甲方或甲方指定代办单位出具委托办理该房屋……”。但是潘扩、万彦珠并没有在办房屋交付手续时出具《授权委托书》及其他材料给陆兴公司，也没有按约定预交费用，导致陆兴公司不能依委托办理。逾期办证是潘扩、万彦珠的原因造成，而不是陆兴公司造成的。三、潘扩、万彦珠应当支付逾期付款违约金6020元给陆兴公司。潘扩、万彦珠按揭贷款14万元，按双方于2015年8月8日签订购房合同中附件四第三条第三项的约定，潘扩、万彦珠逾期86天按揭贷款，造成陆兴公司资金回笼困难。因此潘扩、万彦珠按约定支付逾期付款违约金6020元给陆兴公司。一审判决没有认定潘扩、万彦珠违约，而驳回陆兴公司的反诉请求错误。四、潘扩、万彦珠应当返还陆兴公司垫付的契税款3892.17元。潘扩、万彦珠不按《商品房团购协议书》（以下简称团购协议）第三条的约定履行，已经构成了违约，并且双方已经签订了购房合同及其附件，购房合同及其附件已经取代了团购协议的内容。根据购房合同及其附件十一《补充协议》第六条的约定，契税是潘扩、万彦珠承担。因此潘扩、万彦珠应返还给陆兴公司。 潘扩、万彦珠共同辩称，一、陆兴公司有逾期交房的事实。购房合同约定的交房时间是2016年5月31日前，陆兴公司并没有按期交付。购房合同中附件十一《补充协议》第四条第一项约定房屋具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。该约定应理解为陆兴公司什么时候交房都可以，属不合理不合法的霸王条款，陆兴公司该项理由不能成立。二、陆兴公司有逾期办证的事实，陆兴公司自身未能向有关部门提交建设用地规划许可证等证件，也未要求全体业主向陆兴公司提交授权委托书，造成了逾期办证的后果。三、潘扩、万彦珠不应支付逾期付款违约金。办理银行按揭需要银行、开发商、买受人各方面的配合，陆兴公司的证据不能证实是潘扩、万彦珠造成了贷款逾期，潘扩、万彦珠不应承担逾期付款的责任。四、潘扩、万彦珠不应返还陆兴公司垫付的契税。潘扩、万彦珠与陆兴公司签订的团购协议约定团购价已包括了契税，陆兴公司无权要求返还。 潘扩、万彦珠向一审法院起诉请求：1．陆兴公司支付逾期交房违约金23714元；2．陆兴公司支付逾期办证违约金6165元（违约金自2017年7月22日起暂计至2018年4月12日，以后续计至潘扩、万彦珠实际完成房屋所有权登记之日止），以上合计29879元；3.陆兴公司协助潘扩、万彦珠办理位于凭祥市房屋（以下简称904号房）的产权登记手续。 陆兴公司向一审法院反诉请求：潘扩、万彦珠支付逾期付款违约金6020元、契税款3892.17元。 一审法院认定事实：2015年8月8日，潘扩、万彦珠和陆兴公司签订了购房合同，约定潘扩、万彦珠购买陆兴公司开发的狮山苑2幢A单元904号房屋，房屋价款为237141元，交房时间为2016年5月31日前。合同第七条约定买受人应当于2015年6月25日前支付首期房价款97141元，余款14万元向银行申请贷款支付。第十二条约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；本条还约定了如发生合同约定的不可抗力或约定的情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无须承担违约责任，即因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；乙方在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清，或者银行按揭贷款尚未发放等情形。双方签订的附件十一补充协议第六条关于办理产权登记手续的补充约定，第3款第（1）项约定，乙方应于办房屋交付手续时向甲方或甲方指定代办单位出具委托办理该房屋产权及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料，并预留相关证件复印件等资料，预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用（乙方选择自行缴纳税费、则乙方应在办理房屋交付手续前向甲方移交全部完税、缴费证明），否则，甲方有权拒绝交付房屋，并按合同和本补充协议有关乙方原因造成房屋未能按期交付的约定执行。2015年5月13日，潘扩、万彦珠向陆兴公司支付首期购房款97141元。2015年8月8日至2016年5月31日期间，凭祥市达到中雨连续两天或以上降雨量的天数共计11天，停电1天，停水5天。2017年1月23日，陆兴公司向潘扩、万彦珠交付了涉案房屋。另查明，2013年9月4日，陆兴公司与潘扩、万彦珠的团购业主代表签订了团购协议，约定团购房价格为2080元/㎡，此价格包含团购人员中首次购房的契税款。 一审法院认为，关于潘扩、万彦珠诉请陆兴公司支付逾期交房违约金是否合法合理，即陆兴公司是否存在逾期交房的违约情况的问题，以及逾期天数的问题。潘扩、万彦珠与陆兴公司签订的购房合同及补充协议属于双方真实意思表示，符合法律规定，依法确认其合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。陆兴公司于2017年1月23日交房给潘扩、万彦珠，陆兴公司抗辩凭祥市2014年至2016年三年中雨以上降雨量的天气有116天；有22天停水；有8天停电而停工建设，因上述原因引起的房屋延期交付的时间，应扣减；根据国务院公布的法定节假日及每年的高考期间属于“因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付”的时间，应予扣减，其中2014年29天，2015年32天，2016年33天，三年高考9天，共计103天。综上，上述天数116+22+8+103=249天要从逾期交房的期限中扣除。因潘扩、万彦珠与陆兴公司签订合同的时间为2015年8月8日，则2015年8月8日前发生的不可抗力或合同约定的其他情形则不应扣除。根据合同约定，凭祥市达到中雨连续两天或以上时才能扣除。陆兴公司所举证的凭祥市的降雨天数不符合合同约定情形。从双方签订合同之日起至约定的交房日期2016年5月31日，凭祥市达到中雨连续两天或以上降雨量的天数为11天、停电1天，停水5天，共计17天时间。陆兴公司抗辩应扣减国务院公布的法定节假日及每年的高考期间，称该期间是属于因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付期间，虽然国务院规定国家的法定节假日和高考期间，这些情形都是陆兴公司可以预见的，且节假日及高考期间并不意味政府部门不允许陆兴公司施工。陆兴公司称在其工地旁的党校每年开会、培训、考试期间，工地每年禁止施工10天左右时间，因陆兴公司无相关证据证明，一审法院不予采信。陆兴公司还抗辩称，根据双方签订的附件十一补充协议第四条，房屋具体交付时间以甲方发放的《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议，因陆兴公司所谓的《入伙通知书》并未说明具体的交房时间，故一审法院对陆兴公司的主张不予支持。双方约定乙方在办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和房屋各类费用（包括但不限于物业服务费、装修垃圾清运费、装修押金、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等），如乙方未付清前述款项，甲方有权拒绝交房。即使潘扩、万彦珠未交纳部分有关费用，但是陆兴公司仍于2017年1月23日交房。此条约定是潘扩、万彦珠不交纳相关费用陆兴公司可以拒绝交房的约定，但是不能成为陆兴公司不承担逾期交房违约责任的理由。综上，潘扩、万彦珠同意扣减陆兴公司在施工过程中可能存在可延期交房的情况天数减至200天，是对其权利的自由处分，一审法院予以准许。陆兴公司抗辩称假设陆兴公司逾期交房，潘扩、万彦珠以日按全部房价款万分之五计违约金过高，应当适当减少，以日万分之一计违约金为宜。对陆兴公司该辩解意见，鉴于潘扩、万彦珠未能充分举证证明其实际损失为多少，一审法院认为其损失应是潘扩、万彦珠支付购房款的利息损失，根据本案实际情况依法酌定陆兴公司逾期交房的违约金为以日按全部房价款万分之二计算，潘扩、万彦珠诉请陆兴公司支付逾期交房违约金23714元的请求过高，一审法院依法支持陆兴公司应支付潘扩、万彦珠违约金为237141元×0.2‰×200天=9485.64元。 关于潘扩、万彦珠诉请陆兴公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金是否合法合理的问题，根据双方签订的合同约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。陆兴公司虽然提出其已将办理争议小区房屋权属的初始登记资料全部提交产权登记机关，但未提供证据证明提交时间，且至今尚未取得涉案小区房屋权属的初始登记，故陆兴公司应承担举证不能的法律后果。陆兴公司提出潘扩、万彦珠不能及时取得房屋产权证书的原因在于潘扩、万彦珠未能按期提供委托办理房屋产权手续的办证材料及相关费用的抗辩理由不能成立。对于潘扩、万彦珠要求陆兴公司支付因陆兴公司原因导致潘扩、万彦珠未能办理房屋所有权证书的违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。故逾期办理房产证的违约责任应从实际交房之日的180日后起算，潘扩、万彦珠交房日期为2017年1月23日，180日内即2017年7月22日前，故陆兴公司应于2017年7月22日前办理涉案房屋的权属证书给潘扩、万彦珠，因陆兴公司原因未能按期办证，构成违约；根据合同约定，陆兴公司按日计算向潘扩、万彦珠支付全部房价款万分之一的违约金，潘扩、万彦珠购买涉案房屋的总房款为237141元，违约金应为237141元×0.1‰再乘以逾期办证的天数，因陆兴公司现在不具备办理涉案小区房屋初始登记的条件，其并不是能办证而不办，故潘扩、万彦珠诉请因陆兴公司原因导致未能办理房屋所有权证的违约金只能算至潘扩、万彦珠起诉之日即2018年7月9日，共计351天。故陆兴公司应赔偿潘扩、万彦珠逾期办理房屋产权证违约金237141元×0.1‰×351天=8323.65元。 关于潘扩、万彦珠要求陆兴公司协助潘扩、万彦珠办理位于凭祥市房屋的产权登记手续的问题，虽然陆兴公司亦同意协助潘扩、万彦珠办理房屋产权登记手续，但是，办理房屋产权登记手续是政府行为，该诉请无强制执行的基础，故对该诉请一审法院予以驳回。 关于陆兴公司的反诉请求是否合法合理的问题，1．陆兴公司反诉潘扩、万彦珠主张逾期付款违约金6020元（140000元×0.1‰×86天）的问题，根据现有的证据不能证明潘扩、万彦珠在签订购房合同及附件并交纳首期房款之日起七日内未主动配合出卖人向银行提交符合银行要求的办理按揭贷款所需全部资料及缴纳相关费用，且办理银行按揭贷款关系到银行、开发商、买受人各方的配合协助，现有证据亦不能证明是潘扩、万彦珠的原因造成贷款逾期。故对陆兴公司反诉潘扩、万彦珠支付逾期付款违约金6020元的请求不予支持。2．关于潘扩、万彦珠是否应返还陆兴公司替潘扩、万彦珠垫付的契税款3892.17元，陆兴公司称潘扩、万彦珠已经违反团购协议第三条的约定，双方对该协议已经不再适用，而是直接适用双方订立在后的购房合同，陆兴公司与潘扩、万彦珠的团购业主代表签订的团购协议，并无无效条款的约定，该协议书约定团购房价格为2080元/㎡，双方已就该价格支付了房款，可以认定该部分内容已履行。此价格包含团购人员中首次购房的契税，陆兴公司收取潘扩、万彦珠的房价款已包含契税，陆兴公司无权要求潘扩、万彦珠返还契税款3,892.17元，陆兴公司的抗辩理由不成立，故对陆兴公司的反诉请求不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、广西陆兴房地产开发有限责任公司支付潘扩、万彦珠逾期交房违约金9485.64元；二、广西陆兴房地产开发有限责任公司向潘扩、万彦珠支付逾期办证违约金8,323.65元；三、驳回潘扩、万彦珠的其他诉讼请求；四、驳回广西陆兴房地产开发有限责任公司的反诉请求。一审案件本诉受理费547元，由潘扩、万彦珠负担221元，广西陆兴房地产开发有限责任公司负担326元；反诉受理费25元，由广西陆兴房地产开发有限责任公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陆兴公司提交涉案狮子山苑2幢其他业主陆权香、何彩江的《不动产权证书》复印件一份，拟证明陆权香、何彩江已经正常办理《不动产权证书》，潘扩、万彦珠没有向陆兴公司提交相关材料而未能办理不动产权证的事实。潘扩、万彦珠对该《不动产登记权证》的真实性、合法性、关联性均有异议。潘扩、万彦珠提交2019年7月22日陆兴公司张贴在涉案狮子山苑中《关于办理狮子山苑小区不动产房产证的公告》照片一份，拟证明2019年7月22日陆兴公司才通知业主办理不动产证的事实。陆兴公司对该公告的真实性、合法性、关联性均没有异议，但不能证明陆兴公司在2019年7月22日之前没有通知办证的事实。对当事人二审提交的新证据，本院认定如下：陆权香、何彩江的《不动产权证书》是不动产登记部门作出，本院对其真实性、合法性予以认定，但该产权证不能证明陆兴公司已在此期间通知潘扩、万彦珠提交材料办理产权证，本院对上述产权证与本案的关联性不予认定。双方对《关于办理狮子山苑小区不动产房产证的公告》的真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以认定，但该公告不能证实陆兴公司在该公告日期之前已经通知潘扩、万彦珠提交材料给陆兴公司办理产权证。 当事人对一审判决认定的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，关于陆兴公司的行为是否构成逾期交房的问题。潘扩、万彦珠与陆兴公司签订的团购协议、购房合同及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律规定，是合法有效的合同，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。购房合同约定，陆兴公司应于2016年5月31日前将904号房交付给潘扩、万彦珠。虽然购房合同附件十一《补充协议》约定房屋具体交付时间以陆兴公司发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，但根据合同条款应当具体明确的原则，本院确认双方约定的交房时间应为2016年5月31日前，陆兴公司实际交房日期为2017年1月23日。此期间为236天，扣除中雨连续两天或以上降雨量的11天、停电1天，停水5天，共17天，实际逾期219天，陆兴公司应承担逾期交房的违约责任。因潘扩、万彦珠同意按200天计算，故一审法院确认逾期交房时间按200天计算，并确认逾期交房违约金按日万分之二计算，并无不妥，本院予以确认。综上陆兴公司应承担的违约金为237141元×0.2‰×200天=9485.64元。陆兴公司主张应扣减法定节假日及高考期间，因法定节假日及高考期间属可预料的期间，也并不必然导致陆兴公司停工，一审判决对此期间不予扣除是正确的，本院予以确认。 关于陆兴公司是否应向潘扩、万彦珠支付逾期办证违约金的问题。万彦珠与陆兴公司签订的购房合同约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。陆兴公司于2017年1月23日向潘扩、万彦珠交付904号房，应于180日内即2017年7月22日前办理904号房的权属证书给潘扩、万彦珠，但陆兴公司未能按期办证，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。根据合同约定，陆兴公司按日计算向潘扩、万彦珠支付全部房价款万分之一的违约金，潘扩、万彦珠诉请因陆兴公司原因导致未能办理房屋所有权证的违约金只能算至潘扩、万彦珠起诉之日即2018年7月9日，共计351天。故陆兴公司应赔偿潘扩、万彦珠逾期办理房屋产权证违约金237141元×0.1‰×351天=8323.65元。陆兴公司主张潘扩、万彦珠没有提交办证所需材料，但不能举证证实其已经明确通知潘扩、万彦珠需提交的材料及具体的时间要求，且陆兴公司至今尚未取得涉案小区房屋权属的初始登记，一审判决对陆兴公司的该项主张不予支持是正确的，本院予以确认。 关于潘扩、万彦珠的行为是否构成逾期付款的问题。购房合同约定，潘扩、万彦珠向陆兴公司支付首付款后向银行申请贷款14万元，但未约定具体的办理贷款期限。陆兴公司主张潘扩、万彦珠逾期付款并支付违约金的反诉请求没有合同依据，本院不予支持。 关于潘扩、万彦珠应否向陆兴公司返还契税的问题。2013年9月4日潘扩、万彦珠与陆兴公司签订的团购协议约定，团购房价格包含团购人员中首次购房的契税。基于该优惠条件，潘扩、万彦珠于2015年5月13日支付首期购房款97141元，2015年8月8日与陆兴公司签订了购房合同。虽然购房合同约定契税由买受人承担，但团购协议是对契税的特别约定，其效力高于购房合同关于契税的约定，并且陆兴公司已实际按团购协议履行代为缴纳契税的义务，故陆兴公司要求潘扩、万彦珠返还契税的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，陆兴公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费245元，由广西陆兴房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林文标 审 判 员 梁 飞 审 判 员 韦权美 二〇一九年十一月六日 法官助理 农碧霞 书 记 员 马丽斯 附：本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。