湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0506民初2428号原告（申请执行人）：张剑，男，1963年4月19日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：杜晓华、张兴明，湖北七君律师事务所律师。特别授权。被告（执行案外人）：胡凯辉，男，1980年1月25日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：黄龙，宜昌市夷陵区龙发法律服务所法律工作者。特别授权。第三人（被执行人）：宜昌泽丰房地产开发有限公司，统一信用代码：91420506767408538T，住所地宜昌市夷陵区三峡路17号。法定代表人：王正金，公司董事长。委托诉讼代理人：彭兆华，男，1952年12月21日出生，宜昌泽丰公司法律顾问。一般授权。原告张剑与被告胡凯辉、第三人宜昌泽丰房地产开发有限公司（以下简称泽丰房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月26日立案后，依法由审判员蒋少锋担任审判长，与人民陪审员黄淑华、谭昌春组成合议庭，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告张剑的委托诉讼代理人杜晓华、张兴明，被告胡凯辉的委托诉讼代理人黄龙，第三人泽丰房地产公司的委托诉讼代理人彭兆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张剑向本院提出诉讼请求：1、判令准许执行宜昌泽丰房地产开发有限公司开发的位于夷陵区小溪塔街办冯家湾社区的平湖天下·尊峪1号楼、2号楼和8号楼的产籍号为06-0002-0001-012803、06-0002-0001-012804、06-0002-0001-012602、06-0002-0002-012803、06-0002-0008-012201、06-0002-0008-012303、06-0002-0008-012302号共七套房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：宜昌市夷陵区人民法院在执行申请执行人张剑与被执行人泽丰房地产公司、宜昌恒裕集团房地产开发有限公司、王正金建设工程施工合同纠纷一案中，查封了泽丰房地产公司开发的案涉房屋。案外人胡凯辉以其对案涉房屋拥有“物权期待权”为由，提出执行异议。宜昌市夷陵区人民法院对该执行异议审查后作出（2019）鄂0506执异19号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。原告认为，被告胡凯辉和泽丰房地产公司之间系以房抵债关系，被告胡凯辉不是买受人，不享有物权期待权；被告胡凯辉以房抵债的真实性存疑且不合法；被告胡凯辉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条规定的排除执行条件。故诉至法院请求判如所请。被告胡凯辉辩称，1、我与泽丰房地产公司签订了房屋买卖合同，并办理网签和预告登记，且购房款双方以以房抵债协议的形式进行了支付，房屋买卖系双方真实意思表示，买卖关系合法有效，而且原告在查封该房屋时，双方的买卖行为已经完成，只是没有办理房屋产权证，我享有物权期待权；2、案涉房屋泽丰房地产公司已经交付给我，其中部分房屋我已经租赁、转售他人，相关权利人已经实际入住至今，根据合同法第一百三十三条、第一百三十五条的规定，该房屋已实际交付，我已经取得相关权利；3、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，我享有足以排除强制执行的权利。综上，请求法院驳回原告的诉请。第三人泽丰房地产公司述称，案涉房屋是泽丰房地产公司与被告以以物抵债的形式进行交易的，泽丰房地产公司的法定代表人王正金和股东宜昌恒裕集团房地产开发有限公司因非法吸收公众存款罪已经由夷陵区检察院向法院提出了公诉，案件正在审理中，至于泽丰房地产公司和被告的债务哪些合法哪些不合法需要等刑事案件审理后再定，现在以物抵债肯定是存在问题的。与被告陈述不符的是现在专班排查的结果是案涉房屋中还有14套房屋没有实际入住，现在专班已经不让装修入住了。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年10月29日，湖北金信建筑安装有限公司与泽丰房地产公司、宜昌恒裕集团房地产开发有限公司、王正金因建设工程施工合同工程款纠纷申请仲裁，宜昌仲裁委作出[2015]宜仲裁字第274号裁决书确定：一、被申请人宜昌恒裕集团房地产开发有限公司和泽丰房地产公司向申请人湖北金信建筑安装有限公司支付工程结算款22537470元，支付逾期付款违约金5512655.33元。二、被申请人王正金对上述债务承担连带清偿责任。三、对申请人湖北金信建筑安装有限公司的其他仲裁请求不予支持。四、本案仲裁费88175元（申请人已预交），由三被申请人共同承担。该仲裁裁决书发生效力后，因泽丰房地产公司、宜昌恒裕集团房地产开发有限公司、王正金未履行生效法律文书确定的义务，湖北金信建筑安装有限公司于2017年5月17日向本院申请强制执行。在执行过程中，湖北金信建筑安装有限公司与张剑、王家玉分别达成债权转让协议，由湖北金信建筑安装有限公司将宜昌仲裁委员会[2015]宜仲裁字第274号裁决书确定的工程款本金17621401.80元、违约金3570951.82元及迟延履行期间的债务利息等权利转让与张剑；将宜昌仲裁委员会[2015]宜仲裁字第274号裁决书确定的工程款本金4916068.25元、违约金1941703.51元及迟延履行期间的债务利息等权利转让与王家玉。2017年7月10日，本院作出（2017）鄂0506执字第00820-1和（2017）鄂0506执字第00820-2号执行裁定书，将该案的申请执行人分别变更为张剑、王家玉。在执行中，本院分别于2018年6月15日、2018年10月11日、2019年1月10日先后向宜昌市夷陵区不动产中心送达（2017）鄂0506执字第00820-4号执行裁定书、（2017）鄂0506执字第00820号协助执行通知书、（2017）鄂0506执字第00820号之一、（2017）鄂0506执字第00820号之二协助执行通知书，对泽丰房地产公司开发的平湖天下·尊峪1-8号楼125套房屋予以查封。2019年6月10日，被告胡凯辉对涉案房屋提出书面异议。异议称：宜昌市夷陵区人民法院在向宜昌市夷陵区不动产中心送达（2017）鄂0506执字第00820-4号执行裁定书、（2017）鄂0506执字第00820号协助执行通知书、（2017）鄂0506执字第00820号协助执行通知书、（2017）鄂0506执字第00820号之一协助执行通知书查封的房屋中，产籍号为06-0002-0001-012803、06-0002-0001-012804、06-0002-0001-012602、06-0002-0002-012803、06-0002-0008-012201、06-0002-0008-012303、06-0002-0008-012302号的七套房屋已由泽丰房地产公司以物抵债给了被告，房屋虽然尚在泽丰房地产公司名下，但被告对案涉房屋拥有“物权期待权”，应优于建设工程施工合同纠纷执行案件的普通债权，足够排除此普通债权的强制执行。故申请撤销夷陵区人民法院（2017）鄂0506执字第00820-4号执行裁定书、（2017）鄂0506执字第00820号协助执行通知书、（2017）鄂0506执字第00820号之一协助执行通知书，对上述七套房产予以解封。2019年7月12日本院作出（2019）鄂0506执异19号执行裁定书，裁定中止对案涉七套房屋的执行。申请执行人张剑不服，于2019年7月26日提起了执行异议之诉。同时查明，宜昌恒裕集团房地产开发有限公司系泽丰房地产公司股东，持有泽丰房地产公司99.98%股权。2012年10月至2014年3月，宜昌恒裕集团房地产开发有限公司向吴梅霞借款8000万元。2014年3月29日，吴梅霞向宜昌恒裕集团房地产开发有限公司、泽丰房地产公司发出债权转让通知书，告知二公司其将3120180元债权本金转让给胡凯辉，泽丰房地产公司彭兆华签收并盖有公章。2014年3月30日，被告胡凯辉与泽丰房地产公司签订《以房抵债协议书》，约定泽丰房地产公司欠他人转给胡凯辉的债权，泽丰房地产公司决定以房抵债，所抵房屋为泽丰房地产公司开发的平湖天下·尊峪商品房7套，总面积821.1平方米，每平方米按3800元计价，具体房号为2-1-2803、8-1-2201、1-1-2803、1-1-2804、8-1-2302、1-1-2602、8-1-2302，同时约定网签及纸质合同是本协议书的附件。同日，被告胡凯辉与泽丰房地产公司签订宜昌市商品房买卖合同7份，约定胡凯辉共计支付3120180元，购买泽丰房地产公司开发的位于平湖天下·尊峪小区1号楼、2号楼和8号楼的产籍号为06-0002-0001-012803、06-0002-0001-012804、06-0002-0001-012602、06-0002-0002-012803、06-0002-0008-012201、06-0002-0008-012303、06-0002-0008-012302的七套房屋，并办理网签备案。2014年5月12日，泽丰房地产公司给胡凯辉出具了七张共计3120180元的购房发票。2014年5月14日，双方办理了预告登记，预告登记权利人为胡凯辉、赵晓玲。2016年12月8日，被告胡凯辉与宜昌永和物业管理有限公司签订物业交接书，办理了上述七套房屋的物业交接手续。因案涉房屋项目拖欠施工方工程款，导致未办理竣工验收手续，胡凯辉未能办理产权过户手续。另查明，2018年10月30日，湖北华海会计师事务有限公司出具的专项审计报告载明“宜昌恒裕集团房地产开发有限公司已将平湖天下·尊峪小区内39套合同金额合计17907310元的房产抵债给吴梅霞，并办理了网签。但网签的人员并不是吴梅霞本人，且未见吴梅霞与网签人员签订的相关协议”，网签合同载明的买受人系本案被告胡凯辉等五人。上述事实，有原告提供的（2017）鄂0506执字第00820-1号执行裁定书、（2019）鄂0506执异19号执行裁定书、泽丰房地产公司企业基本信息及股东信息、宜昌恒裕集团房地产开发有限公司企业基本信息、鄂华海专审字（2018）第1171号专项审计报告、平湖天下三期部分房屋成交明细表、情况说明、建行高峡支行关于申请对宜昌泽丰房地产开发有限公司“平湖天下·尊峪”项目未销售房屋查询和限制销售的函、收文回执；被告提供的（2017）鄂0506执00820号之一协助执行通知书、商品房屋买卖合同、夷陵区商品房预告登记证明、以房抵债协议、购房发票、物业交接确认书、（2019）鄂0506执异19号执行裁定书以及当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。申请执行人执行异议之诉是申请执行人对法院依案外人异议作出的中止对执行标的物执行的裁定不服，请求对该标的物许可执行而提起的诉讼。就本案而言，即申请执行人张剑对本院依案外人胡凯辉的异议作出的中止执行裁定不服而提起的诉讼。本案争议焦点是被告胡凯辉对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合同法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因办理过户登记。”该规定所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，从而赋予符合法定条件的买受人不动产物权期待权以排除执行的效力。而在以物抵债中，以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产的交付仅系以物抵债的履行方式，并不能改变所谓的“买受人”在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位。基于以物抵债协议而拟受让房屋的“买受人”，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优于一般债权的权益。如果认为此种情况下的“买受人”可以排除出卖人其他金钱债权人对抵债物的强制执行，则无异于该“买受人”通过以物抵债的方式获得了优先于出卖人其他普通金钱债权的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权因以物抵债协议的签订产生了优先与劣后之别。这样不仅对普通金钱债权领域下债权平等基本原则产生了严重冲击，而且会在某种程度上“暗示”普通债权人通过这种方式获得优先受偿的地位，从而助长对抗强制执行的不诚信乃至违法行为。本案中，被告胡凯辉对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，其理由：首先，被告胡凯辉与泽丰房地产公司签订了《以房抵债协议书》，约定用泽丰房地产公司开发的案涉房屋抵偿被告胡凯辉从吴梅霞处受让的债权，同时该协议书第五条载明：“网签及纸质合同是本协议书的附件”，故其后双方签订的七份《宜昌市商品房买卖合同》系以房抵债协议的附件。从前述事实来看，被告胡凯辉与泽丰房地产公司签订《宜昌市商品房买卖合同》的真实目的是用泽丰房地产公司开发的房屋抵偿金钱债务，而不是购买房屋，不动产的交付系以物抵债的履行方式，双方并没有真实的买卖合意,胡凯辉与泽丰房地产公司之间的基础法律关系仍是以房抵债法律关系，并非商品房买卖合同关系。胡凯辉享有的权利与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人胡凯辉，在没有完成不动产登记之前，以以物抵债协议并不足以形成优于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权；其次，从本案款项的支付情况来看，吴梅霞享有宜昌恒裕集团房地产开发有限公司的债权，宜昌恒裕集团房地产开发有限公司系泽丰房地产公司的控股股东，被告胡凯辉称购房款系以其从吴梅霞处受让的债权3120180元支付，但其仅提供了吴梅霞送达给宜昌恒裕集团房地产开发有限公司、泽丰房地产公司的债权转让通知书，并未提供债权转让协议，庭审中也未说明其与吴梅霞之间存在何种转让关系。另外，湖北华海会计师事务有限公司出具的专项审计报告载明“恒裕公司已将平湖天下·尊峪小区内39套合同金额合计17907310元的房产抵债给吴梅霞，并办理了网签。但网签的人员并不是吴梅霞本人，且未见吴梅霞与网签人员签订的相关协议”，故被告胡凯辉与泽丰房地产公司之间并无真实的款项交付，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的款项支付条件。综上所述，被告胡凯辉享有的债权并不优先于其他普通债权人的债权，基于保护其他债权人平等受偿的合法权益，不能阻却对案涉房屋的强制执行。原告请求准许执行案涉房屋的理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：准许执行宜昌泽丰房地产开发有限公司开发的位于夷陵区小溪塔街办冯家湾社区的平湖天下·尊峪小区1号楼、2号楼和8号楼的产籍号为06-0002-0001-012803、06-0002-0001-012804、06-0002-0001-012602、06-0002-0002-012803、06-0002-0008-012201、06-0002-0008-012303、06-0002-0008-012302号的七套房屋。案件受理费100元，由被告胡凯辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  蒋少锋人民陪审员  黄淑华人民陪审员  谭昌春二〇一九年十一月十九日书 记 员  李南萱