陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终8759号上诉人（原审原告）：西安唐明宫置业有限公司，住所地：西安市浐灞生态区。法定代表人：李然，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘爽，陕西锦路律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娟娟，陕西锦路律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西秦武体育活动策划管理有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：刘赵，执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：赫小川，男，1978年5月18日出生，汉族，住西安市莲湖区。被上诉人（原审被告）：刘毅，男，1982年3月2日出生，回族，住西安市雁塔区。上诉人西安唐明宫置业有限公司（以下简称唐明宫公司）因与被上诉人陕西秦武体育活动策划管理有限公司（以下简称秦武体育公司）、赫小川、刘毅租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初3120号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。被上诉人秦武体育公司、赫小川、刘毅经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。唐明宫公司上诉请求：1．撤销原判第二、六项，改判支持唐明宫公司一审全部诉讼请求；2．判令秦武体育公司、赫小川、刘毅负担本案一、二审全部诉讼费（包括受理费、公告费、邮寄费及律师费）。事实和理由：《租赁合同》第1.4.4.4条约定，秦武体育公司逾期交纳各项费用的，按照每日千分之一计算违约金。该约定清楚明确，对双方均有法律约束力。且根据《合同法》规定，只有在当事人要求调整违约金并提供证据的情况下，法院才有权据实调整违约金标准。一审法院已查明并认定秦武体育公司拖欠租金，且应履行付款义务，但却置合同条款于不顾，在双方当事人均未对此提出异议的情形下，主动将唐明宫公司根据合同约定诉请的违约金改为支付同期贷款利息的二倍，违背了合同当事人意思自治，对唐明宫公司不公平。因此，截止2017年11月16日，秦武体育公司应支付违约金37022.19元。《租赁合同》第4.2条约定：“本合同签署后，除本合同约定的终止合同的情形外，任何一方不得擅自终止本合同。因一方违约导致守约方按照本合同约定终止本合同，或任何一方违反本合同约定擅自终止本合同的，违约方应向守约方支付100万元违约金并赔偿对方因此遭受的损失（包括甲方按照本合同内容进行项目宣传推广最终无法实现可能对购房人承担的赔偿责任损失），因乙方违约导致甲方终止本合同的，乙方交纳的履约保证金直接抵做违约金”。一审法院认为在仅支付迟延履行违约金就基本弥补守约方损失的情况下，可以驳回解约违约金的诉请，缺乏法律依据。唐明宫公司主张的逾期支付租金违约金，是秦武体育公司迟延履行支付租金义务，根据租赁合同第1.4.4.4条约定应承担的违约责任。唐明宫公司主张的提前解除合同违约金，是秦武体育公司违约导致租赁合同解除，根据租赁合同第4.2条约定应承担的违约责任，两者是不同的违约行为产生的违约责任，唐明宫公司有权同时主张。《租赁合同》第4.1.7条第二款约定：“因乙方违约致使甲方采取诉讼方式实现债权的，乙方应当承担甲方为此支付的律师费、诉讼费及其他实现债权的费用”。在唐明宫公司实际支付的律师费符合《西安市律师服务收费指导意见》的情况下，其要求对方承担律师费的诉讼请求应支持。《最高人民法院关于若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定：“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；……”。赫小川、刘毅作为秦武体育公司的股东，至今未全面履行出资义务，应对秦武体育公司不能清偿部分的债务承担补充赔偿责任。秦武体育公司、赫小川、刘毅未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。唐明宫公司向一审法院起诉请求：1．确认其与秦武体育公司之间2015年10月31日签订的《西安唐明宫置业有限公司华远·海蓝城项目华远·好天地商业物业租赁合同》解除；2．依法判令秦武体育公司立即向其支付拖欠的14套商铺2017年3月1日起至2017年6月16日期间的租金计142393．02元及由此产生的违约金37022.19元（违约金自2017年3月1日起暂计算至2017年11月16日，主张至秦武体育公司实际支付欠付租金之日）；秦武体育公司立即向其支付自2016年2月1日起至房屋腾退日的物业费。（其已代为支付自2016年2月10日起至2017年10月31日止的物业费计138130.87元（包含物业费、水电费、电梯费、垃圾费），并还需支付至房屋腾退之日的物业费）；3．依法判令秦武体育公司立即对10328、10329、10330、10331、10332、10333、10334、10335号8套商铺恢复至交付时状态并返还给其；4．依法判令秦武体育公司立即向其支付10328、10329、10330、10331、10332、10333、10334、10335号8套商铺占用费计182427元（自2017年6月17日起暂计算至2017年11月16日，主张至秦武体育公司实际向其交还上述房屋之日）；秦武体育公司立即向其支付10310、10311、10312、10313、10314、10327号6套商铺占用费计95748元（自2017年6月17日起计算至2017年8月20日止）；5．依法判令秦武体育公司立即向其一次性交清免租期即2015年11月10日起至2017年2月28日止15个月的租金计610255元；6．依法判令秦武体育公司立即向其再支付违约金925000元（已交纳的75000元履约保证金已直接抵作违约金，其已予以扣除）；7．赫小川、刘毅对秦武体育公司应向其支付的全部租金、商铺占用费、物业费、违约金承担补充赔偿责任；8．判令由秦武体育公司、赫小川、刘毅负担本案诉讼费用（包括受理费、公告费、邮寄费及律师费）。 一审法院认定事实：2015年10月31日，唐明宫公司（甲方）与秦武体育公司（乙方）签订《西安唐明宫置业有限公司华远·海蓝城项目华远·好天地商业物业租赁合同》，约定：秦武体育公司承租位于西安市浐灞区XX路的XX城XX楼XX层XX#、10311#、10312#、10313#、10314#、10327#、10328#、10329#、10330#、10331#、10332#、10333#、10334#、10335#共计14套商铺，实测建筑面积968.66平方米；租赁期限为10年，自2015年11月10日起至2025年11月9日止，租赁期限内含免租期，自2015年11月10日至2017年2月28日共计15个月免租期，免租期结束次日正式按照合同年租金约定计算租金；免租期：乙方按照租赁合同约定履行完毕全部租赁期限的前提下，方享有合同约定的免租期，如租赁合同因乙方违约而提前终止，则乙方需将享受的免租期按照租赁合同终止当年的租金标准计算向甲方一次性缴清；2015年11月10日至2018年11月9日期间的租金标准均为42元/月/平米；乙方每6个月向甲方支付一次租金（自交付之日起每6个月为一个租赁期），于每个租赁期前30日，向甲方缴纳下6个月的租金，但首笔租金应于本合同签署后10日内缴纳；乙方逾期交纳租金、履约保证金、物业管理费及本合同约定的其它费用，须按逾期天数向甲方支付违约金，每日违约金按应交款额千分之一计算；租赁期满或本合同提前终止时，乙方应在租赁期满或本合同提前终止次日将房屋交还甲方，并将拆改的重要设备移交给甲方或物业公司；乙方未按合同规定时间交还房屋，每延迟一天，乙方应按照合同终止当月日租金的两倍向甲方支付房屋占用费；若被告拖延支付租金等费用，经甲方或其他甲方委托的第三方催促后30天内仍未支付的，甲方有权提前终止本合同并收回单元房；甲方终止本合同的，甲方提前十日通知乙方，并告知发放合同终止函，自终止通知发送后10日本合同终止。因乙方违约致使甲方采取诉讼方式实现债权的，乙方应当承担甲方为此支付的律师费、诉讼费及其他实现债权的费用；合同因一方违约而提前终止的，违约方应向守约方支付100万元违约金，违约方交纳的履约保证金直接抵做违约金；根据本合同需要发出的全部通知均采用书面形式，通知按本合同所载明的通讯地址自发出之日起二日即视为已经送达对方（该单元地址亦视为乙方通讯地址）。《西安市不动产登记簿》《西安市房屋所有权确权申请书（转移）》载明位于西安市浐灞区XX路的XX城XX楼XX层XX#、10311#、10312#、10313#、10314#、10327#、10328#、10329#、10330#、10331#、10332#、10333#、10334#、10335#共计14套商铺在《西安唐明宫置业有限公司华远·海蓝城项目华远·好天地商业物业租赁合同》签订时，所有权人为唐明宫公司。合同签订后，唐明宫公司于2015年11月10日向秦武体育公司交付《西安唐明宫置业有限公司华远·海蓝城项目华远·好天地商业物业租赁合同》项下14套商铺。2015年10月30日，秦武体育公司向唐明宫公司交纳履约保证金30000元。2015年11月13日，秦武体育公司向唐明宫公司交纳履约保证金45000元。后秦武体育公司未交纳房屋租金及物业费等费用。2017年11月14日，唐明宫公司代秦武体育公司交纳了2016年2月10日至2017年10月31日期间案涉商铺物业费104100.55元、电梯费24021.39元、垃圾费10008.93元，合计138130.87元。2017年6月1日起，唐明宫公司陆续向秦武体育公司寄发《租金催收函》，要求秦武体育公司支付租金等费用。2017年6月6日，唐明宫公司向秦武体育公司邮寄《关于华远海蓝城四期秦武体育租赁合同终止的通知》，要求解除《西安唐明宫置业有限公司华远·海蓝城项目华远·好天地商业物业租赁合同》。2017年8月16日，唐明宫公司向秦武体育公司邮寄《关于华远海蓝城四期秦武体育商户交还商铺、支付租金及违约金的催促通知》，要求秦武体育公司返还案涉商铺并支付租金、违约金等费用。后秦武体育公司自行离场，唐明宫公司于2017年9月11日对案涉商铺进行清场，收回10310#、10311#、10312#、10313#、10314#商铺。2017年11月16日，唐明宫公司收回10327#、10328#、10329#、10330#、10331#、10332#、10333#、10334#、10335#商铺。另查，赫小川、刘毅系秦武体育公司的股东，其中股东赫小川认缴出资240万元，股东刘毅认缴出资60万元，出资期限均为2025年12月31日。庭审中，因秦武体育公司、赫小川、刘毅未到庭致本案调解未果。一审法院认为，唐明宫公司与秦武体育公司签订的《西安唐明宫置业有限公司华远·海蓝城项目华远·好天地商业物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，唐明宫公司依约提供了租赁物、代付了物业费等费用，秦武体育公司理应按约支付租金、偿还代付物业费等费用，拖欠不付，构成违约，应承担违约责任。按照合同约定，秦武体育公司迟延支付租金，唐明宫公司有权解除合同，故唐明宫公司要求解除其与秦武体育公司签订的《西安唐明宫置业有限公司华远·海蓝城项目华远·好天地商业物业租赁合同》的诉讼请求，于法有据，予以支持。租赁合同约定，如因承租人违约而导致租赁合同提前终止的，承租方需将享受的免租期按照租赁合同终止当年的租金标准计算向出租方一次性缴清，因此，唐明宫公司要求秦武体育公司支付2015年11月10日至2017年2月28日免租期租金610255元的诉讼请求，予以支持。唐明宫公司要求秦武体育公司支付2017年3月1日至2017年6月16日期间租金142393.02元的诉讼请求，于法有据，予以支持。《租赁合同》解除后，秦武体育公司应当向唐明宫公司支付2017年6月17日至唐明宫公司实际收房之日期间的房屋占用费，唐明宫公司于2017年9月11日收回10310#、10311#、10312#、10313#、10314#商铺，于2017年11月16日收回10327#、10328#、10329#、10330#、10331#、10332#、10333#、10334#、10335#商铺，秦武体育公司应当按照合同约定的84元／月／平方米的标准向唐明宫公司支付房屋占用费，经计算，房屋占用费合计281823.54元，现唐明宫公司只主张278175元，予以支持。唐明宫公司代秦武体育公司向物业公司支付物业费等费用138130.87元，冲抵秦武体育公司支付的75000元履约保证金后，秦武体育公司应再向唐明宫公司支付物业费等费用63130.87元。关于唐明宫公司就秦武体育公司欠付租金而主张的违约金部分，计算标准过高，结合案件实际情况，酌情调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率二倍计算至判决确定的给付之日。关于唐明宫公司主张秦武体育公司支付因违约而致租赁合同解除的违约金100万元，因秦武体育公司承担的上述违约责任已经基本弥补了唐明宫公司的损失，故对唐明宫公司的此项请求，不予支持。关于唐明宫公司主张的律师费，因未提供发票及委托代理合同，不予支持。关于唐明宫公司要求赫小川、刘毅对秦武体育公司向其支付的全部租金、商铺占用费、物业费、违约金承担赔偿责任部分，法律依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、确认原告西安唐明宫置业有限公司与被告陕西秦武体育活动策划管理有限公司于2015年10月31日签订的《西安唐明宫置业有限公司华远·海蓝城项目华远·好天地商业物业租赁合同》于2017年6月16日解除；二、被告陕西秦武体育活动策划管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安唐明宫置业有限公司支付2017年3月1日至2017年6月16日期间的租金142393.02元及违约金（以142393.02元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率的二倍从2017年3月1日起计算至本判决确定的给付之日止）；三、被告陕西秦武体育活动策划管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告西安唐明宫置业有限公司代付物业费等费用63130.87元；四、被告陕西秦武体育活动策划管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告西安唐明宫置业有限公司房屋占用费278175元； 五、被告陕西秦武体育活动策划管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告西安唐明宫置业有限公司2015年11月10日至2017年2月28日免租期的租金610255元；六、驳回原告西安唐明宫置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23847元、公告费1000元（原告已预交），由被告陕西秦武体育活动策划管理有限公司负担24847元，于本判决生效之日起十日内给付原告西安唐明宫置业有限公司。 二审中，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。唐明宫公司与秦武体育公司签订的《西安唐明宫置业有限公司华远·海蓝城项目华远·好天地商业物业租赁合同》合法有效。该合同签订后，唐明宫公司向秦武体育公司交付了租赁商铺，秦武体育公司欠付租金、物业管理费及其他费用，构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。该合同约定：秦武体育公司需按时缴付租金、履约保证金、物业管理费及本合同规定的其它费用，逾期交纳需按逾期天数向甲方交纳违约金，每日违约金按应交款额千分之一计算。一审法院结合本案实际情况，将逾期付款违约金酌情调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率二倍计算，并无不妥。秦武体育公司承担的以上违约责任已基本可以弥补唐明宫公司的损失，故唐明宫公司要求秦武体育公司支付解除合同违约金100万元的请求，不再支持。该合同约定：因秦武体育公司违约致使唐明宫公司采取诉讼方式实现债权的，秦武体育公司应当承担唐明宫公司为此支付的律师费、诉讼费及其他实现债权的费用。就律师费损失，唐明宫公司提交了其向陕西锦路律师事务所转账支付代理费的中国建设银行网上银行电子回执予以证明，该电子回执显示代理费为1万元，系唐明宫公司因秦武体育公司违约诉至法院后委托律师而产生的律师代理费损失，应由秦武体育公司承担。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定：“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持”。秦武体育公司注册资本300万元，股东赫小川、刘毅，其中赫小川认缴出资240万元，刘毅认缴出资60万元，出资期限均为2025年12月31日。赫小川与刘毅，作为秦武体育公司股东，虽认缴出资，但未实际履行出资义务，依法应在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。秦武体育公司欠付唐明宫公司房屋租金、房屋占用费、代付物业费、违约金及律师代理费损失等，现唐明宫公司要求赫小川、刘毅对秦武体育公司不能清偿部分的债务承担补充赔偿责任，于法有据，应予支持。综上所述，唐明宫公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初3120号民事判决第一、二、三、四、五项；二、撤销西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初3120号民事判决第六项；三、陕西秦武体育活动策划管理有限公司于本判决生效之日起十日内向西安唐明宫置业有限公司支付律师费损失1万元；四、赫小川、刘毅在其认缴未缴出资范围内对陕西秦武体育活动策划管理有限公司以上债务不能清偿的部分向西安唐明宫置业有限公司承担补充赔偿责任；五、驳回西安唐明宫置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23847元、公告费1000元，西安唐明宫置业有限公司已预交，由陕西秦武体育活动策划管理有限公司负担；二审案件受理费23847元、公告费200元，西安唐明宫置业有限公司已预交，由陕西秦武体育活动策划管理有限公司负担。赫小川、刘毅在其认缴未缴出资范围内对陕西秦武体育活动策划管理有限公司应负担之以上诉讼费不能清偿的部分向西安唐明宫置业有限公司承担补充赔偿责任。本判决为终审判决。 审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇一九年十一月五日 书记员     张佩 1