陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   民   事   判   决   书    （2019）陕01民终13973号   上诉人（原审原告）：王艺燃，女，1987年9月30日出生，满族，住辽宁省大连市中山区。   委托诉讼代理人：韩荣杰，陕西云德律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：李永新，男，1982年8月29日出生，汉族，住陕西省府谷县。   原审第三人：陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十一分公司，营业场所陕西省西安市曲江新区。   负责人：徐天，该分公司经理。   委托诉讼代理人：张柔，女，1995年11月19日出生，汉族，陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十一分公司员工，住陕西省旬邑县。   委托诉讼代理人：吕萌萌，女，1996年8月29日出生，汉族，陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十一分公司员工，住陕西省旬邑县。   上诉人王艺燃因与被上诉人李永新、原审第三人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十一分公司（以下简称境商二十一分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初11002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。   王艺燃上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判李永新退还王艺燃租金23923元、押金2700元，共计26623元；2．本案一、二审诉讼费用由李永新负担。事实和理由：一审事实认定部分存在错误，一审错误认定合同签订后王艺燃向李永新支付5700元押金及六个月租金25323元，但王艺燃在签订合同后实向李永新支付5700元押金及六个月租金35323元，二审应予纠正，依法改判。   李永新辩称，不同意王艺燃上诉请求，虽一审确实计算错误，但王艺燃仍应向其支付合同约定违约金，其仅认可退还王艺燃一审判决款项。   境商二十一分公司述称，本案由法院依法裁判。   王艺燃向一审法院起诉请求：1、判令解除王艺燃、李永新以及境商二十一分公司之间于2018年11月9日签订的《房屋三方租赁合同》；2、判令李永新退还王艺燃尚未使用的房屋租金25650元，并支付违约金11400元，共计37050元；3、本案诉讼费用、律师费等均由李永新负担。   一审法院认定事实：2018年11月9日，王艺燃（承租方）与李永新（出租方）及境商二十一分公司（居间方）签订《房屋租赁三方合同》，约定：1、王艺燃租赁李永新位于西安市雁塔区XX路XX号XX号楼XX室房屋，租赁用途为办公，月租金5700元，押金5700元，租赁期届满或合同解除后，房屋租金押金除抵扣应由王艺燃承担的费用、租金以及王艺燃应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还王艺燃……上述合同签订后，王艺燃依约向李永新支付了5700元押金及六个月租金25323元，并于2018年11月9日实际接收房屋。   王艺燃、李永新及境商二十一分公司均称签订合同时王艺燃称租赁房屋用以经营使用，后王艺燃意图经营私人影院，装修之前告知了李永新及境商二十一分公司，装修完毕后王艺燃经营的私人影院于2018年12月25日左右正式营业，后王艺燃、李永新出现本案纠纷。经一审法院核实，王艺燃称：“影院经营期间由于涉案小区的进出入门禁，顾客无法自行进出，需要人员去接造成经营不便，且物业称需要李永新前去办理房屋用途变更手续，但李永新未办理。双方协商未果后，王艺燃于2019年1月5日实际搬离房屋，再无实际使用涉案房屋。”李永新针对王艺燃以上所述辩称：“王艺燃从未向其要求过办理任何手续，王艺燃搬离房屋的时间属实，但仍留存有一张桌未搬走，且钥匙未交付李永新。”境商二十一分公司针对王艺燃的以上所述辩称：“王艺燃确实在2018年12月初因为顾客进出不便影响经营为由主张解除合同，并于2019年1月5日搬离了涉案房屋。”李永新称王艺燃搬离房屋后给其房屋造成了部分损坏尚未修复。经一审法院核实，涉案房屋一间卧室的门有部分损坏，经王艺燃修复之后现能够正常开合，但是仍有开合不严的缝隙存在。王艺燃在涉案房屋的部分墙面上曾贴有隔音棉，拆除之后已将墙面重新刮白。王艺燃已将其搬离之前的所有物业费用全部结清。   一审法院认为，王艺燃、李永新及境商二十一分公司签订的《房屋租赁三方合同》，意思表示真实，合法有效，三方理应依约履行各自的权利义务。首先，涉案合同签订时，租赁房屋用途载明为“办公”，但涉案房屋本属居住用房，李永新在未明确是否可以作为办公用房进行出租的前提下，将房屋作为办公用房出租，存在一定过错，虽李永新辩称涉案小区的物业公司允许房屋用作办公使用，但并未对此提供证据佐证。其次，王艺燃虽称在私人影院的营业过程中存在顾客进出不便的问题影响经营，但顾客并非完全无法进入小区，也并不因此导致完全无法经营。最后，王艺燃在发现上述问题后，已向境商二十一分公司提出过解除合同的意思表示，且已于2019年1月5日实际搬离房屋，搬离房屋时李永新及境商二十一分公司亦知晓且未提出异议，三方此时实际上已就解除合同达成合意，故在王艺燃搬离房屋时，王艺燃、李永新之间的房屋租赁合同关系实际上已告解除。对王艺燃主张解除房屋三方租赁合同的诉请，依法予以支持，合同解除后，扣除王艺燃实际使用房屋期间两个月的租金11400元，剩余租金13923元李永新应返还王艺燃。至于李永新辩称王艺燃仍有一张桌子未搬离且未向其交付钥匙一节，结合李永新一审庭审中所称的房屋现状可以看出，李永新可正常进入涉案房屋，其作为房主应当留有备用钥匙，且屋内仅遗留一张桌子并不影响其此后正常使用房屋，故对李永新的上述辩称，依法不予采信。至于王艺燃以房屋无法作为办公用途使用为由要求李永新承担违约金一节，前文已述，虽李永新将居住用房出租给王艺燃办公使用存在过错，但王艺燃并非无法从事经营活动，且其在租赁涉案房屋时亦应知晓涉案房屋系居住用房，故王艺燃以此为由主张李永新承担违约责任，依法不予支持。但考虑到王艺燃在使用房屋过程中确实对房屋造成了些许损坏，且未完全恢复原状，解除合同也系王艺燃在房屋能够使用的情况下单方提出，结合合同约定及房屋现状，依法酌定王艺燃支付李永新的5700元押金中的3000元不再予以返还，该部分费用也已足以弥补李永新主张的卧室门及墙面等损失的修复费用，剩余2700元押金李永新应向王艺燃返还。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条之规定，判决：一、原告王艺燃、被告李永新及第三人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十一分公司于2018年11月9日签订的《房屋三方租赁合同》解除。二、被告李永新应于本判决生效之日起十日内退还原告王艺燃租金13923元、押金2700元，以上共计16623元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费726元，由王艺燃负担326元，由李永新负担400元。因王艺燃已预交，李永新应在履行付款义务时将上述款项一并给付王艺燃。   经审理查明，案涉租赁合同签订后，王艺燃向李永新支付押金5700元以及六个月租金、部分暖气费35323元。一审法院查明其余事实属实，本院予以确认。   本院认为，李永新在未履行相关手续的情况下将住宅出租给王艺燃作为商业用途使用，王艺燃在承租案涉房屋时亦未审慎审查该房屋是否已具备商业用途使用的条件，据此一审法院认为双方对合同解除均有过错，符合本案审查情况。合同解除后，尚未履行的终止履行，一审判决李永新退还王艺燃四个月预付租金并无不当，结合王艺燃退还房屋时房屋存有瑕疵的实际情况，一审判决李永新退还王艺燃部分押金2700元亦无不妥。唯一审关于四个月租金金额认定错误，本院依法予以纠正，根据双方合同约定以及本案查明王艺燃向李永新的付款情况，李永新应退还王艺燃四个月预付租金22800元。二审中，李永新认可一审关于租金计算错误，但以王艺燃仍应向其支付违约金作为抗辩理由，因双方对于合同解除均有过错，本院对李永新的抗辩意见不予采纳。综上所述，一审判决第一项应予维持，第三项应予撤销，第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初11002号民事判决第一项；   二、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初11002号民事判决第三项；   三、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初11002号民事判决第二项为：李永新应于本判决生效之日起十日内退还王艺燃租金22800元、押金2700元，共计25500元；   四、驳回王艺燃其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费726元，由王艺燃负担226元，李永新负担500元；二审案件受理费50元，由王艺燃负担43.5元，李永新负担6.5元。   本判决为终审判决。                审 判 长 刘    琪                    审 判 员 秦燕燕   审判员  师    婷                      二○一九年十一月二十五日                      书 记 员  程    姣