江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终5043号上诉人（原审被告）：张德新，男，1969年1月12日出生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：南京吉瑞物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区石门坎104号。法定代表人：陈海涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建陵，系该公司员工。委托诉讼代理人：庄园，北京市隆安（南京）律师事务所律师。上诉人张德新与被上诉人南京吉瑞物业管理有限公司（以下简称吉瑞公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初8076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张德新上诉请求：请求撤销一审判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实与理由:一、吉瑞公司的股东为徐玮、刘勤，系营利性企业，并非街道物业服务中心，南京市政府宁政发[2009]284号文规定，统一提供基本物业服务的系街道物业服务中心，吉瑞公司不符合[2009]284号文件规定。二、根据合同相对性，除非有特殊规定，否则合同对非合同当事人不具有约束力。本案中的《物业管理服务协议》及《物业管理委托服务协议》并不属于最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的特殊情形，上述协议对上诉人没有法律约束力，一审判决以该协议之内容约束上诉人没有法律依据。三、案涉车位系人防车位，其管理与收益权并非属于吉瑞公司所有，而系属于江苏新航程房产开发有限公司所有。住宅小区停车服务收费应遵守物价主管部门核定的价格，根据《南京市物业管理区域停车收费管理规定》（宁价规312号），室内车库业主专用车位停车服务费最高只能收取80元。秦淮区月牙湖街道石门坎社区居委会并非物价主管部门，其与吉瑞公司确定的300元/个/月的车位服务费价格包含了应属收益权人江苏新航程公司的场地有偿使用费，故吉瑞公司收取的超过80元/月的标准的车位费是无依据的。上诉人所使用的车位权利来源于该车位的收益权人新航程公司。上诉人通过与新航程公司之间的协议，已取得了就该车位的专属使用权。四、在本案纠纷发生前，上诉人向被上诉人缴纳的车位服务费一直是80元/月在本案纠纷发生前，上诉人一直是按80元/月的业主专用车位停车服务费标准向吉瑞公司缴纳停车服务费的，这说明吉瑞公司与上诉人之间事实物业服务合同的停车服务费价格为80元/月而非300元/月。相关缴费单据原件上诉人因向秦准区月牙湖街道办事处诉请更换物业公司、成立业委会时提交给了业委会。由于月牙湖街道办事处资料管理混乱，目前未能找到归还上诉资料给上诉人。五、被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，对物业服务费应酌情予以扣减。吉瑞公司答辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律准确，请求法院驳回上诉人的诉讼请求。吉瑞公司向一审法院提出诉讼请求：1、张德新立即支付拖欠的物业服务费6963.84元，车辆管理服务费5400元，公摊电费600元，共计12863.84元；2、本案诉讼费用由张德新承担。一审法院认定事实：2010年12月2日，吉瑞公司与月牙湖街道物业服务中心签订《物业管理服务协议》一份，约定由吉瑞公司为东城雅筑小区提供物业服务。服务类型为公益性质的物业管理（三级），物业管理区域为该小区所有住宅楼宇及公共施设。物业服务费为1.6元／平方米／月。地下停车位300元／月／辆。第六条约定期限：自签订之日起，待小区业委会成立后，依法按程序进行物业选聘，签订新的物业管理合同时，以新的物业管理合同为准。本协议三年核准签订一次。2013年12月14日，吉瑞公司与南京市秦淮区月牙湖街道石门坎社区居民委员会签订《物业管理委托服务协议》一份，约定吉瑞公司继续为该小区提供物业服务，物业管理三级。物业服务费仍旧为1.6元／平方米／月。地下停车位仍旧为300元／月／辆。期限2013年12月14日至2016年12月14日。第六条约定，在合同主体内容不变，没有其他特殊情况下，甲、乙双方合同到期自动顺延。合同签订后，吉瑞公司为该小区提供了物业服务。张德新系该小区1107室所有权人，该房屋建筑面积241.76平方米。张德新自2014年入住该房，之前均正常缴纳物业服务费等费用。但因该小区保安问题、地下停车管理问题、小区电线拉放问题、业委会成立问题、消防栓问题，等等，张德新自2017年1月15日起未再向吉瑞公司缴纳物业管理费等费用。吉瑞公司诉至法院，要求处理。另查明，2016年6月5日，张德新等业主向南京市秦淮区月牙湖街道办事处递交诉求信，反映该小区管理服务上存在的一系列问题，要求更换物业管理公司，要求成立业主委员会。2018年3月26日，张德新等业主再次向南京市秦淮区月牙湖街道办事处递交诉求信，要求更换物业管理公司，要求吉瑞公司公开多年来的账目，要求成立业委会。但直至本案庭审结束，吉瑞公司并没有撤离该小区，该小区也没有成立业委会。另查明，该小区确实存在私拉电线、公共安全通道被堵塞、门岗履职不力等事实。一审法院认为，吉瑞公司进入东城雅筑住宅小区提供物业服务，系月牙湖街道办事处及石门坎社区居委会根据南京市人民政府宁政发（2009）284号文件，在前期物业服务公司已经撤出该小区，而该小区未成立业主委员会的情况下，为防止该小区出现失管状态，而聘请吉瑞公司提供托底管理服务的一种公共服务形式。吉瑞公司已经为该小区提供了物业服务，故张德新应当向吉瑞公司缴纳相应的物业服务费等费用。计算2017年1月15日至2018年6月15日张德新应向吉瑞公司缴纳的物业服务费数额为：1.6元／平方米／月×241.76平方米×17个月=6575.87元。因张德新车位系地下停车位，故计算2017年1月15日至2018年6月15日车辆停车费为：300元／月／辆×17个月=5100元。但因该小区存在私拉电线、公共安全通道被堵塞、门岗履职不力等情况，物业服务上存在瑕疵，故对吉瑞公司所主张的费用，本院酌情予以扣减，酌定物业服务费为：6575.87元×85%=5589.5元。车辆停车费为：5100元×85%=4335元。有关公摊电费，吉瑞公司未提供证据证明具体数额，故对吉瑞公司该项主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、张德新于本判决生效之日起十日内一次性支付南京吉瑞物业管理有限公司2017年1月15日至2018年6月15日物业服务费5589.5、车辆停车费4335元，合计支付9924.5元；二、驳回南京吉瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由南京吉瑞物业管理有限公司负担11.5元，由张德新负担38.5元。本院二审期间，上诉人提供以下证据：证据1、吉瑞公司企业信用信息公示报告，证明吉瑞公司的股东为徐玮、刘勤，系盈利性企业，并非街道物业服务中心，不符合南京市政府（2009）284号文规定的提供物业服务的主体要件。证据2、南京市中级人民法院（2017）苏01民终2718号民事判决书，证明涉案车位系人防车位，江苏新航程公司享有该车位11个中85%车位管理、使用、收益权，就该11个车位，新航程公司未与业主划分各自的管理区域。证据3、吉瑞公司与庆光辉签订的租用地下车位车库协议复印件，证明吉瑞公司明确确认地下车库其使用权人为开发商，其并非合法权利人。证据4、2016年11月13日吉瑞公司出具的情况说明，证明吉瑞公司出具情况说明，明确确认其无权对外出租涉案车位，无权收取停车费，拟归还已收取的停车费。证据5、2012年1月20日发的南京市停车收费管理规定（试行）打印件，证明物业管理区域内停车收费应按照南京市物业管理区域停车收费管理规定（宁价规312号）执行。证据6、南京市物业管理区域停车收费管理规定（宁价规312号）打印件，该规定中明确载明，室内车库业主租用车位物业管理停车服务收费标准为150－300元，室内车库业主专用车位物业管理停车服务收费标准为50－80元，证明业主专用车位的停车服务费价格最高为80元。证据7、2014年6月10日张德新与江苏新航程房地产开发有限公司签订的《东城雅筑地下车位使用权转让合同》及2014年6月12日江苏新航程房地产开发有限公司收取其18万元的收据。证明车位是上诉人以18万元向江苏新航程房地产开发有限公司购买的。证据8、2019年4月23日南京市秦淮区月牙湖街道石门坎社区居委会出具的证明，证明上诉人已经缴纳了2015年、2016年两年物业服务费和停车费，收据原件被该居委会遗失。证据9、2016年6月19日江苏新航程房地产开发公司出具的情况说明，证明上诉人长期租赁新航程公司的10号车位的使用权。证据10、南京市物价局、公安局、城市管理局、交通运输局发布的宁价规（2018）1号文件复印件，证明室内停车收费服务标准是50-80元。被上诉人质证称：对证据1真实性认可，对上诉人的证明目的有异议，吉瑞公司是前期物业公司撤出后，由物业公司和街道签订协议，被上诉人提供了服务，合同是真实有效的。对证据2、证据3没有异议。对证据4的真实性认可，但是关联性不予认可，首先这份情况说明讲的是1号车位，与本案无关，被上诉人没有案涉车位的所有权，其次，被上诉人对于涉案车位提供物业管理服务，应该收取物业管理费。对证据5、没有异议。对证据6没有异议，上诉人是租用车位，不是专用车位。对于证据7合同和收据的真实性不予认可；原件与对方提供的复印件不一致，明显在签字部分日期和电话号码书写方式是不同的；根据对方一审中提供10号车位使用权转让合同以及在本案提供6月19日的情况说明可以看出，10号车位的合同订立时间是6月9日，11号车位的合同订立时间是6月10日，这与情况说明中所说11号车位变更为10号车位不符；对于收据，上诉人没有提供缴纳凭证，公司也没有提供入帐凭证，该部分事实同2718号民事判决书第10页最后情况相似，在这个案件中，法院对于合同以及收据的真实性不予认可。对证据8居委会盖章的真实性没有异议，但居委会出具该份证明有误。对于证据9的真实性不予认可，该情况说明中所述由11号车位变更为10号车位，使用权转让合同未做变更，与上诉人提供两份合同相互矛盾。对于证据10的关联性不予认可，因为该份文件的出台时间是2018年6月20日，被上诉人主张的停车费是2017年1月15日-2018年6月15日，与该份文件无关。二审经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。另查明，本院于2017年6月14日作出的（2017）苏01民终2718号民事判决书查明以下事实：1、新航程公司系涉案小区的建设单位。2、2016年6月15日，张德新（乙方）与新航程公司（甲方）签订《东城雅筑车位租赁协议》，该协议第二条约定，“甲方将位于东城雅筑地下机动车位自走1号、3号停车位使用权租赁给乙方，租赁期限为叁年，租赁价格为每车位人民币壹拾万元整，共计人民币贰拾万元整。乙方须于签约之日一次性支付上述款项。”第三条约定，“甲乙双方同意待乙方付清租金后，甲方将该车位使用权交付给乙方，乙方拥有该车位的使用权。对他人实施占用该车位或其它妨碍乙方对车位使用权的行为，乙方有权以自己名义提起诉讼，主张占用人迁让、排除妨碍、赔偿损失，并有权行使车位所有权人在此种情况下有权行使的一切权利。”第四条约定，“甲方承诺本合同租赁期满后，甲方将该停车位免费提供给乙方使用，免费使用期限为自本合同期限届满次日起至东城雅筑土地使用权证到期日止，乙方免费使用期间甲方就该停车位对乙方不承担任何义务或责任”。庆光辉、江红认为，该协议的约定实为变相出售车位。就此，张德新与新航程公司均表示，双方商谈时已确定将第四条删除，合同上仍有该条约定是打印错误，庭后将重新拟定一份协议。一审庭审结束后，张德新向一审法院提交了一份落款日期仍为2016年6月15日的《东城雅筑车位租赁协议》，该协议除删除了原庭审中提交的协议的第四条外，其余内容并无不同。2016年6月15日，新航程公司向张德新出具收据一份，载明收到张德新交纳的涉案车位及3号车位停车费20万元。张德新当庭陈述该款系现金给付，新航程公司未提交该款项的入账凭证。3、张德新提供物业公司2016年11月13日出具的情况说明一份，证明物业公司在本案诉讼前已知其无权对外出租涉案车位，并向新航程公司承诺改正之前错误行为并不再收取涉案车位2016年下半年的停车费。4、原南京市白下区物价局2007年12月20日出具的宁白价字（2007）39号关于东城雅筑商品住房价格的批复载明，东城雅筑小区地下机动车停车库面积为839.39平方米，其中，作为附属公共配套的标准配建总量15%的室内机动车位面积为126平方米，其建设费用分摊进商品房成本。原南京市白下区物价局价格认证中心2007年11月14日出具的宁白价房认字（2007）年（002）号价格认证书载明，东城雅筑小区可销售商品住宅房总面积8620.38平方米（63套），含营业用房1044.11平方米及85%自留的地下车库713.39平方米。就前述事实，一审法院询问新航程公司有无与东城雅筑小区业主就各自使用的车位进行具体分割。新航程公司表示业主委员会尚未成立，其与东城雅筑小区业主未就各自使用的车位进行分割，但其保留4号、6号车位给全体业主使用，随时向全体业主移交。5、南京市秦淮区人民防空办公室于2016年6月18日向新航程公司发出《函告》，内容为：“近期我办接到南京市大光路16号东城雅筑小区业主投诉，反映你公司将该小区人防车库1号和3号车位以20万的价格租给1107业主，合同租赁期为20年。根据2013年5月1日颁布实施的《江苏省物业管理条例》第六十六条规定，物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将车位出售、附赠。……你公司在与第三方签订人防地下车位的租赁协议时，应当严格遵守相关法律规定，不得违法出售，不得以延长租赁期限形式搞变相出售。……”本院在该案中认为，本案中，涉案小区的地下车库11个车位中有15%的建设费用分摊进商品房成本，新航程公司作为涉案小区的开发商，确认该11个地下车位均属于人防设施，故一审法院根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，认定相应15%的面积即126平方米的地下车位系涉案小区全体业主投资，有事实和法律依据。相应面积的车位应由涉案小区全体业主使用管理，但新航程公司在未与涉案小区全体业主就11个地下车位中各自的管理区域进行划分，明确各自有权行使管理权的具体车位的情况下，直接与张德新签订合同将涉案车位租赁给张德新，一审法院据此认为新航程公司对涉案车位享有使用和收益的权利的证据不足。虽物业公司在一审期间出具《情况说明》表示涉案车位的投资人与权利人系新航程公司，其无权对外出租涉案车位，但如前所述，11个地下车位尚待新航程公司与涉案小区业主明确划分各自行使权利的区域，涉案车位应由哪一方享有相应管理使用的权利尚不明确，如物业公司无权出租车位或庆光辉、江红无权占有使用涉案车位，可依照无权处分和租赁合同的相关法律规定处理，或应在涉案车位的权属明确后，由权利人决定是否提出相应主张，张德新要求与向物业公司租赁车位的使用人停止占有使用案案车位的请求没有依据，不予支持。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。2009年12月1日建房（2009）274号住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责；物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议，物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。石门坎社区居民委员会依据相关规定与吉瑞公司签订的《物业管理委托服务协议》合法有效。张德新上诉提出，其已向新航程公司购得案涉车位的使用权，故按照物价部门的相关规定，吉瑞公司收取其停车费不应超过80元。经审查，本院（2017）苏01民终2718号民事判决书已经查明，案涉小区11个地下车位均属于人防设施，15%的面积即126平方米的地下车位系涉案小区全体业主投资，应由涉案小区全体业主使用管理，新航程公司在未与涉案小区全体业主就11个地下车位中各自的管理区域进行划分，明确各自有权行使管理权的具体车位的情况下，直接与张德新签订合同将涉案车位租赁给张德新不当。现张德新在本案中再次主张其向新航程公司购买了车位使用权的主张，一审法院不予支持并无不当，张德新以其购买了车位使用权为由，主张吉瑞公司只能向其收取80元以下管理费的主张依据不足，不应予以支持。综上所述，上诉人张德新的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张德新负担。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 汪德全审判员 张旭东二〇一九年十一月二十五日书记员 郭旭东