内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民再345号抗诉机关:内蒙古自治区人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：鄂尔多斯市中韵汽贸有限责任公司。法定代表人：黄智意，该公司经理。委托诉讼代理人：黄海有，该公司股东。被申诉人（一审原告、二审上诉人）：鄂尔多斯市亮马汽车销售有限公司。法定代表人：李贵连，该公司总经理。委托诉讼代理人：李明亮，该公司经理。二审被上诉人（一审被告）：黄海有，男，1953年1月24日出生，汉族，鄂尔多斯市中韵汽贸有限责任公司股东，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。二审被上诉人（一审被告）：黄智意，男，1984年9月21日出生，汉族，鄂尔多斯市中韵汽贸有限责任公司经理，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。申诉人鄂尔多斯市中韵汽贸有限责任公司（以下简称中韵公司）因与被申诉人鄂尔多斯市亮马汽车销售有限公司（以下简称亮马公司）及二审被上诉人黄海有、黄智意租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院（2017）内06民终612号民事判决，向鄂尔多斯市人民检察院申诉。内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）监[2019]150XXXXXXXX号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2019）内民抗57号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。内蒙古自治区人民检察院指派检察员乌某、赵某出庭。申诉人中韵公司的法定代表人黄智意及其委托诉讼代理人黄海有，被申诉人亮马公司的委托诉讼代理人李明亮，二审被上诉人黄智意、黄海有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。内蒙古自治区人民检察院抗诉认为，鄂尔多斯市中级人民法院（2017）内06民终612号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明。理由为：二审法院判决中韵公司支付房屋租金44600元属于计算错误。中韵公司于2014年12月14日与亮马公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：租赁期限从2014年12月15日至2015年12月14日，租金等费用为150000元（包含取暖费）。协议签订后，中韵公司用一辆华晨宝马汽车抵顶房租。2015年12月15日起至2016年9月15日，中韵公司未支付房租及采暖期供暖费。根据一二审查明的事实，亮马公司租赁给中韵公司的房屋在2015年度采暖期内没有暖气。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中亮马公司将案涉房屋出租给中韵公司，应保持该房屋在租赁期间正常使用。2015年度采暖期没有暖气，导致中韵公司正常经营受到影响，已经收取的取暖费应予以返回，未缴纳的不再收取。2015年度采暖期为2015年10月15日至2016年4月15日六个月，其中，二审法院计算2015年12月15日至2016年4月15日期间的房租未判决中韵公司承担取暖费。2015年10月15日至2015年12月14日两个月的取暖费，中韵公司已经支付给亮马公司，应当予以扣除。二审法院判决未予扣除，认定中韵公司仍欠44600元租金属于计算错误。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第二百零八条第一款之规定，提出抗诉，请依法再审。中韵公司申诉称，同意检察机关的抗诉理由。请求：1.撤销二审判决；2.以“口头协议付诸实施视为有效合同”为依据判决，中韵公司已支付14000元的协议有效，亮马公司返还扣押设备物品，中韵公司支付剩余12600元租金；3.若按延续合同为依据判决，要求取暖费标准每年按60500元计算，应付租金中应核减2015年冬季两间宿舍2个月租金2800元（每间每月700元计），2016年两间全年未占用租金16800元，另外两间少占有5个月租金7000元，计26600元；4.如数返还扣押设备物品；5.撤销对黄智意司法拘留处罚，并从失信人员名单移除，致函所在单位恢复名誉或在媒体声明道歉；6.亮马公司赔偿黄智意被扣罚工资及奖金24000元，赔偿名誉、精神损失费20000元；7.本案诉讼费及律师费均由亮马公司承担。亮马公司辩称，检察院抗诉理由不能成立。1.亮马公司在原审起诉书中要求中韵公司交纳剩余房租54712元是按合同准确计算的；2.虽然亮马公司给供热公司的交费期间和亮马公司与中韵公司租赁合同供暖期间不同步，但交费和收费的用暖期都是六个月，所以一审法院在亮马公司已经给中韵公司核减了6个月的取暖费的情况下，再扣除2015年10月15日至12月14日两个月的取暖费19600元是重复扣费，应该更正；3.据一审判决推算，酌定判令亮马公司给付中韵公司因没有暖气对中韵公司正常经营造成的影响为9800元，该笔数额过高，中韵公司在合同到期后不续签合同继续占用房屋的时间亮马公司更不应给中韵公司任何补偿。同意二审确定的金额。黄海有、黄智意述称，与中韵公司意见一致。亮马公司向一审法院起诉请求：1.依法判令中韵公司给付欠亮马公司2015年12月15日至2016年9月19日期间的房租54712元；2.本案诉讼费用由中韵公司承担。一审法院查明事实：2014年3月13日、12月14日，亮马公司分别与中韵公司签订《房屋租赁合同》（合同编号：20140313）、《房屋租赁合同》各一份，合同约定：租赁房屋坐落在铜川汽车博览园亮马公司5号展厅车间、建筑面积1355.91平方米、用途为小汽车销售维修，综合楼公寓301、303、305、415号房屋、建筑面积4间合计180平方米、用途为职工宿舍；租赁期限分别为从2013年12月15日至2014年12月14日、从2014年12月15日至2015年12月14日；租金等费用分别为15万元（包含取暖费）；《房屋租赁合同》（合同编号：20140313）的付款方式为在2014年6月15日前付款7.5万元，在2014年10月1日前全部付清；《房屋租赁合同》的付款方式为中韵公司用一辆华晨宝马汽车抵顶，汽车作价25万元，其中11万元用于抵顶2013年12月15日至2014年12月14日所欠房租，14万元用于抵顶本租期的房租，另外1万元房租用亮马公司做汽车保养维修的费用抵顶。合同还约定了其他事项。2014年12月14日，亮马公司法定代表人李明亮与中韵公司法定代表人黄智意签订《汽车顶账协议》一份，黄智意将一辆华晨宝马汽车折价25万元抵账给李明亮，此笔车款用于抵顶中韵公司欠亮马公司从2013年12月15日至2015年12月14日期间的房租25万元。上述《房屋租赁合同》租赁期限届满后，双方未续签新的租赁合同，中韵公司继续使用该租赁房屋至2016年9月15日。另查明，亮马公司租赁给中韵公司的房屋在2015年度采暖期内没有暖气。2016年9月18日，中韵公司支付亮马公司租金1.4万元。一审法院判决：（一）中韵公司自判决生效之日起支付亮马公司租金25000元；（二）黄海有、黄智意不承担责任；（三）驳回亮马公司的其他诉讼请求。案件受理费584元，由亮马公司负担372元，由中韵公司负担212元。亮马公司不服一审判决，上诉请求：依法撤销一审判决，依法发回重审或改判（中韵公司应支付46400元房租）。中韵公司不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法发回重审或改判（驳回亮马公司诉讼请求，或中韵公司支付12600元的租赁费后亮马公司返还设备物品）；2.如按租期延续应剔除宿舍租金、未供暖导致损失。二审法院查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。二审法院认为，（一）关于中韵公司是否应支付亮马公司租赁费的问题，因双方在2015年并未续签新的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期限届满后，双方未续签新的租赁合同，中韵公司继续使用该房屋，亮马公司未提出异议，双方原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方于2016年9月15日协议终止合同，参考双方约定的年租金91200元（年租金150000元减去暖费58800元），每月租金为7600元，9个月租金为68400元。该68400元租金扣除中韵公司已支付14000元，并考虑租赁房屋在2015年度采暖期内没有暖气给中韵公司正常经营造成的影响（原审酌定没有暖气造成的损失为9800元），故中韵公司应支付亮马公司租赁费：44600元（68400元-14000元-9800元）。二审中，中韵公司请求亮马公司返还租赁屋内设备物品，并在租赁费中剔除宿舍租金及未供暖导致损失。因其提交的《物品清单》没有亮马公司的签字确认，庭审中亮马公司亦不认可租赁屋内遗留清单上所列物品。宿舍租金双方并未另行约定，故不作调整。未供暖损失原审酌定为9800元，中韵公司未举证证明具体损失的数额，对该损失认定不另行调整。（二）关于黄智意、黄海有是否对欠付租金承担连带责任的问题，黄智意、黄海有并非本案合同当事人，且经法庭释明，明确表示不同意对中韵公司欠付租金承担连带责任，故对亮马公司的该项上诉请求不予支持。亮马公司的上诉请求部分成立，予以支持。原审判决认定事实清楚，计算有误，应予纠正。二审法院判决：（一）维持鄂尔多斯市东胜区人民法院（2016）内0602民初11058号民事判决第二、第三项；（二）撤销鄂尔多斯市东胜区人民法院（2016）内0602民初11058号民事判决第一项；（三）中韵公司自判决生效之日起支付亮马公司租金44600元。一审案件受理费584元，二审案件受理费2336元，共计2920元，由亮马公司负担540元，由中韵公司负担2380元。本院再审查明的事实与二审查明的事实一致。本院再审认为，根据各方当事人诉辩意见，本案的争议焦点是：1.2015年10月15日至2015年12月15日两个月的取暖费应否从租金中扣减；2.两间员工宿舍是否存在19个月未用，租金应否扣减及数额的问题。关于2015年10月15日至2015年12月15日两个月的取暖费应否从租金中扣减的问题。双方均认可2015年10月到12月两个月停暖的事实，且中韵公司已经交纳了包含该两个月取暖费的上一年度租金，因此该两个月的取暖费应当用以抵扣第二年的租赁费。亮马公司亦认可该两个月的取暖费用应当从租金中予以扣除，中韵公司虽然主张取暖费应为每年60500元，但其在庭审中同意取暖费按照每月9800元进行抵扣，因此该两个月的取暖费共计19600元应予以扣减。关于两间员工宿舍是否存在19个月未用，租金应否扣减及数额的问题。中韵公司主张有两间员工宿舍存在19个月未用，应将其租金予以扣减。亮马公司对此不予认可。中韵公司提交了工人夏振巍、赵龙飞的书面证言，但该证据不足以证明亮马公司未提供两间宿舍的事实。因此中韵公司的该主张不能成立，该部分租金不能予以扣除。因各方均认可在不考虑2015年两个月的取暖费及两个宿舍19个月的租金的情况下，剩余租金按照二审确定的金额44600元计算，再扣减2015年两个月租金19600元后，中韵公司应给付亮马公司租金25000元（44600元-19600元）。中韵公司其他再审请求，不属于本案再审审理范围，不予审理。综上，中韵公司的再审请求部分成立。二审判决认定事实部分错误，应予纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院（2017）内06民终612号民事判决；二、维持鄂尔多斯市东胜区人民法院（2016）内0602民初11058号民事判决。一、二审案件受理费2920元，由鄂尔多斯市中韵汽贸有限责任公司负担212元，由鄂尔多斯市亮马汽车销售有限公司负担2708元。本判决为终审判决。审判长  庞志军审判员  武 杰审判员  武丽英二〇一九年十一月四日书记员  云向春