福建省莆田市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）闽03民终2489号之一 上诉人（原审被告）：莆田市正鼎物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海居委会西社小区10#楼27-29号5层，统一社会信用代码91350304064110428N。 法定代表人：黄华勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：涂秀雄，男，1985年8月23日出生，汉族，该公司员工，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：陈宗权，福建升恒律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：莆田市城厢区霞林街道正鼎日出小区业主委员会，住所地福建省莆田市城厢区霞林街道办事处荔园路与八二一大街交叉口西北侧正鼎小区一号楼二梯1705室。 法定代表人：黄文聪，该委员会主任。 上诉人莆田市正鼎物业管理有限公司（以下简称“正鼎物业公司”）因与被上诉人莆田市城厢区霞林街道正鼎日出小区业主委员会（以下简称“正鼎日出业委会”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初2566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 正鼎物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回正鼎日出业委会一审的诉讼请求。事实和理由：1、正鼎日出业委会是否具有诉讼主体资格无法确定。2、正鼎日出小区的物业管理用房是正鼎物业公司与正鼎日出业委会另聘的莆田市长安物业管理有限公司共同使用，而一审法院判决正鼎物业公司向正鼎日出业委会支付自2017年10月16日起至实际移交之日止按每日100元计算的占用费用，严重损害了正鼎物业公司的权益。3、正鼎日出业委会主张2017年1月23日至24日因正鼎物业公司脱岗造成的损失由正鼎物业公司承担，但其提供的证据无法证明正鼎物业公司存在脱岗的事实，故正鼎日出业委会主张的损失是否真实存在无法判断，一审法院判决正鼎物业公司赔偿该部分损失是错误的。 正鼎日出业委会辩称：1、正鼎日出业委会经城厢区霞林街道备案登记，成立程序合法，具有诉讼主体资格。2、一审法院判决正鼎物业公司承担物业管理用房占用费及赔偿经济损失是正确的。 正鼎日出业委会向一审法院起诉请求：依法确认正鼎日出业委会和正鼎物业公司之间的前期物业合同终止；依法判令正鼎物业公司退出正鼎日出小区物业服务区域（总平面图中的地块二），并将小区所有的物业档案资料、物业管理用房、预收物业服务费用及其收支账目、物业相关设施以及其它物业服务所必需的材料移交给正鼎日出业委会，并办理承接验收手续；依法判令正鼎物业公司从2017年5月25日起每日按150元计算占用小区物业管理用房（面积为252.79平方米）的占有使用费直至正鼎物业公司搬出之日止；依法判令正鼎物业公司赔偿正鼎日出业委会因其2017年1月23日至24日脱岗所造成的损失20310元；本案诉讼费由正鼎物业公司承担。 一审法院认定事实：2015年11月12日，莆田市正鼎房地产开发有限公司（甲方）与正鼎物业公司（乙方）签订《福建省前期物业服务合同》，该合同第十一条约定：“甲方在物业竣工验收合格后交付业主使用前，应当与乙方办理承接查验手续，现场查验20日前，甲方应当向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收材料；2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；5、物业承接查验所必需的其他资料”。2015年12月21日，莆田市城厢区住房和城乡建设局向正鼎物业公司发出《莆田市物业服务合同备案证明》，备案主要内容为：一、项目名称：正鼎日出；二、委托单位：莆田市正鼎房地产开发有限公司；三、项目地址：莆田市城厢区；四、总建筑面积：15.04万平方米；五、物业服务合同期限：2015年12月30日至2017年12月29日。2017年1月16日，城厢区霞林街道办事处向正鼎日出业委会发出《业主委员会备案通知书》（编号003），告知：给予第一届正鼎日出业委会备案本届业委会成立时间为2017年1月7日，任期五年，业委会成员为：黄文聪、苏建辉、吴献平、吴勇、吴晓娜、卓贵芳、林爱华、胡华伟、黄必琴，其中主任黄文聪，副主任苏建辉、吴献平。2017年1月24日，因紧急情况，正鼎日出业委会联系名居物业管理（福建）有限公司，请求临时安排专业物业服务各岗位人员到正鼎日出小区维护小区安全、卫生、客服、工程设备等秩序，时间为2017年1月24日至2017年1月31日。2017年2月23日，名居物业管理（福建）有限公司制作《正鼎日出小区春节临近期间物业服务人员紧急调配上工清单》，要求正鼎日出业委会支付相关费用20310元，并于同日开具正鼎日出小区项目物业服务人员紧急调配费用20310元的收款收据一份。2017年4月18日，正鼎日出业委会向正鼎物业公司发出《关于“正鼎日出”高层住宅区前期物业服务合同终止并要求物业交接的告知函》，要求于2017年5月28日终止正鼎物业公司与建设单位签订的本项目前期物业服务合同，并于2017年5月18日起至2017年5月25日期间将小区所有物业管理的档案、资料、物业管理用房、预收的物业服务费用、收支账目及国务院《物业管理条例》规定的其他必须移交的资料移交正鼎日出业委会，并办理承接查验手续。2017年5月31日，正鼎日出业委会诉至一审法院，要求终止前期物业合同，并提出其他诉讼请求。2017年8月11日，莆田市正鼎房地产开发有限公司以莆田市城厢区人民政府霞林街道办事处为被告、正鼎日出业委会为第三人向莆田市荔城区人民法院提起诉讼，要求依法撤销2017年1月16日莆田市城厢区人民政府霞林街道办事处作出编号为003的对正鼎日出业委会的备案登记。2017年12月25日，莆田市荔城区人民法院作出（2017）闽0304行初164号行政判决书，判决：撤销莆田市城厢区人民政府霞林街道办事处2017年1月16日作出的编号003《业主委员会备案通知书》。后莆田市城厢区人民政府霞林街道办事处及正鼎日出业委会不服该判决并提起上诉，2018年5月3日，莆田市中级人民法院作出（2018）闽03行终70号行政裁定书，认为莆田市正鼎房地产开发有限公司诉请撤销编号为003的《业主委员会备案通知书》系莆田市城厢区人民政府霞林街道办事处作出的告知行为，是一种存档备查，对业主委员会的成立有效与否并无影响，该告知行为并未对莆田市正鼎房地产开发有限公司的权利义务产生实际影响，不具有可诉性，并裁定撤销莆田市荔城区人民法院（2017）闽0304行初164号行政判决，驳回莆田市正鼎房地产开发有限公司的起诉。庭审时，正鼎日出业委会与正鼎物业公司均确认：正鼎物业公司已于2017年10月1日全部退出正鼎日出小区，正鼎日出小区的物业管理用房面积为252.79平方米。 一审法院认为：正鼎物业公司已全部退出正鼎日出小区，也不再为该小区提供物业服务，双方的权利义务已实际终止，同时正鼎日出业委会与正鼎物业公司未签订物业服务合同，故正鼎日出业委会要求确认其与正鼎物业公司的前期物业合同终止，缺乏依据，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”的规定，正鼎物业公司在退出正鼎日出小区后，应向正鼎日出业委会移交物业管理用房及物业服务所必需的相关档案资料，结合莆田市正鼎房地产开发有限公司与正鼎物业公司于2015年11月12日签订《福建省前期物业服务合同》第十一条的约定，正鼎物业公司应向正鼎日出业委会移交的档案资料有：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收材料；2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；5、物业承接查验所必需的其他资料，并办理承接验收手续，超过部分缺乏依据，一审法院依法不予支持。根据《福建省物业管理条例》第四十条第四款：“物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项”的规定，正鼎物业公司应当将自2014年1月1日至2017年10月1日止收取的物业费开具的发票、并将收取物业费的服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准制作成统计表并移交给正鼎日出业委会。正鼎物业公司拒绝移交相关资料及物业管理用房，缺乏依据，一审法院依法不予支持。正鼎日出业委会要求正鼎物业公司支付自2017年5月25日起至实际搬离之日止按每日150元计算物业管理用房的占用费，因正鼎物业公司于2017年10月1日才正式退出正鼎日出小区并不再提供相关物业服务，且正鼎日出委员会未提供相关证据证实其按每日150元计算占用费的依据，考虑到移交物业管理用房需一定时间，一审法院扣除十五天的移交期限，并结合正鼎日出小区所在的地段及该物业管理用房的面积，一审法院酌定正鼎物业公司应向正鼎日出业委会支付自2017年10月16日起至实际移交物业管理用房之日止按每日100元计算的占用费，超过部分不予支持。正鼎日出业委会于2017年1月24日因紧急情况临时外聘名居物业管理（福建）有限公司对小区进行管理，并花费20310元，该事实有名居物业管理（福建）有限公司出具的《正鼎日出小区春节临近期间物业服务人员紧急调配上工清单》及收款收据为证，一审法院予以采信，但该费用的产生系在2017年1月24日至2017年1月31日期间，而正鼎日出业委会的诉讼请求是要求正鼎物业公司赔偿因2017年1月23日至24日间造成的损失，故该二日的损失应为20310元÷8天×2天=5077.5元，超过部分不予支持。正鼎物业公司主张正鼎日出业委会主体不适格，但莆田市正鼎房地产开发有限公司向莆田市荔城区人民法院提起的行政诉讼在二审时已被莆田市中级人民法院裁定驳回起诉，故该主张缺乏依据，一审法院依法不予采信。据此，为维护公民的合法财产权益，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、《福建省物业管理条例》第四十条第四款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、莆田市正鼎物业管理有限公司应于本判决生效之日起二十日内向莆田市城厢区霞林街道正鼎日出小区业主委员会移交物业管理用房及以下材料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收材料；2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；5、物业承接查验所必需的其他资料；6、自2014年1月1日起至2017年10月1日止收取的物业费所开具的发票、并将收取物业费的服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准制作成表，并办理物业管理用房及上述材料的承接验收手续；二、莆田市正鼎物业管理有限公司应于本判决生效之日起二十日内向莆田市城厢区霞林街道正鼎日出小区业主委员会支付自2017年10月16日起至实际移交物业管理用房之日止按每日100元计算的占用费；三、莆田市正鼎物业管理有限公司应于本判决生效之日起二十日内向莆田市城厢区霞林街道正鼎日出小区业主委员会赔偿经济损失人民币5077.5元；四、驳回莆田市城厢区霞林街道正鼎日出小区业主委员会对莆田市正鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币608元，由莆田市城厢区霞林街道正鼎日出小区业主委员会负担人民币556元，由莆田市正鼎物业管理有限公司负担人民币152元。 本院经审理查明，莆田市正鼎房地产开发有限公司就其与被告黄文聪、吴献平、苏建辉、黄必琴、林爱华、胡华伟、吴晓娜、卓贵芳、吴勇、正鼎日出业委会业主撤销权纠纷一案，向莆田市城厢区人民法院提起诉讼。2019年6月3日，莆田市城厢区人民法院作出（2019）闽0302民初839号民事判决：一、撤销莆田市城厢区霞林街道正鼎日出小区业主委员会；二、撤销黄文聪、吴献平、苏建辉、黄必琴、林爱华、胡华伟、吴晓娜、卓贵芳、吴勇作为正鼎日出业委会的委员资格。后正鼎日出业委会、黄文聪、吴献平、苏建辉不服，向莆田市中级人民法院提起上诉，莆田市中级人民法院于2019年9月27日作出（2019）闽03民终2093号民事判决：驳回上诉，维持原判。该案现已发生法律效力。 本院认为，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，正鼎日出业委会在本案二审期间被法院生效判决撤销，其已丧失了原审原告的主体资格。本案应当驳回莆田市城厢区霞林街道正鼎日出小区业主委员会的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初2566号民事判决； 二、驳回莆田市城厢区霞林街道正鼎日出小区业主委员会的起诉。 本案一审案件受理费608元，退还莆田市城厢区霞林街道正鼎日出小区业主委员会；上诉人莆田市正鼎物业管理有限公司预交的二审案件受理费608元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇一九年十一月二十八日 法官助理黄周翔 书记员林夏岚 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。 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