江西省会昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0733民初2165号原告：张荣兴，男，1961年5月31日出生，汉族，住会昌县，委托诉讼代理人：李群英，江西昌远律师事务所律师。被告：谢永胜，男，1976年2月7日出生，汉族，住福建省泉州市晋江市。原告张荣兴与被告谢永胜租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张荣兴委托诉讼代理人李群英到庭参加诉讼，被告谢永胜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张荣兴向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2015年11月8日签订的《租赁合同》；2.判令被告在《租赁合同》解除后立即腾空并搬离其所承租的原告的房屋；3.判令被告向原告支付《租赁合同》解除之前所欠付的全部房屋租金（被告欠付的租金暂计至2019年7月12日为113864元）；4.诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第三项诉讼请求为判令被告向原告支付其搬离房屋之前欠付原告的全部房租（被告欠付的租金暂计至2019年7月12日为113864元）。事实和理由：原、被告双方于2015年11月8日签订一份《租赁合同》，原告为甲方，被告为乙方，该合同约定：甲方将周田镇中心街政府对面一栋房屋三层和四层（共1100平方）出租给乙方（会昌县佳昌服饰有限公司谢永胜）经办针织厂，除此经营项目范围内，乙方不能变更其他项目，如要变更应征得甲方同意后方可变更，其条款如下：一、甲方出租年限为两年零四个月，年租金计柒万元整（甲、乙双方曾口头约定，第三层的房租为每年5万，第四层的房租为每年2万），即从2015年农历9月初一（公历为2015年10月13日）到2017年8月30日（公历为2017年10月19日），租金每季度一付，押金5000元，押金在合同完成后退还。二、甲方在出租合同期限内，不得随意变更合同，中途不可以增加房租，不能阻挠乙方经营，如甲方单方变更合同，应承担由此对乙方造成的一切经济损失等。《租赁合同》签订后，原告按照该合同的约定将该第三层和第四层房屋出租给被告使用，被告将承租的第三层和第四层房屋用作会昌县佳昌服饰织造有限公司和会昌县焕彩服饰织造有限公司的经营场所，开办了两家针织厂。被告承租后，按照《租赁合同》的约定向原告支付押金和租金共126970元（包含押金5000元），此后，因被告经营的针织厂生意不景气，未再向原告支付过任何租金。《租赁合同》约定的租赁期限到期后，原告曾多次要求被告将承租的房屋退还给原告并支付租金，但被告却一次次要求继续承租，既不向原告退还承租的房屋，也不支付租金。无奈之下，为了减少损失，原告从2018年6月10日开始将被告承租的第四层房屋收回（第三层房屋仍然由被告承租和使用，里面还存放着会昌县佳昌服饰织造有限公司和会昌县焕彩服饰织造有限公司的大量机械设备）。虽然原、被告双方签订的《租赁合同》第一条约定租赁时间为两年零四个月，但合同约定的租赁期限到期后，被告要求继续承租，且继续在占有和使用其承租的房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原、被告双方签订的《租赁合同》约定的租赁期限到期后依法继续有效，租赁期限为不定期，被告依法须向原告支付《租赁合同》解除之前所欠付的全部租金。第三层房屋的租赁时间从出租之日即2015年10月13日暂计至2019年7月12日共45个月，产生的租金为187500元（50000元/年÷12月×45月），第四层房屋的租赁时间从出租之日即2015年10月13日暂计至2018年6月10日共32个月，产生的租金为53334元（20000元/年÷12月×32月），第四层房屋截止2018年6月10日和第三层房屋截止2019年7月12日产生的租金总额为240834元（187500元+53334元），扣除被告已支付的租金及押金126970元，被告还欠付原告租金113864元（240834元-126970元）。因被告既不向原告支付租金，也不向原告退还房屋以解除《租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”及第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，被告拖欠租金金额已达到113864元（暂计至2019年7月12日），被告已严重违约，给原告造成了重大经济损失，故原告依法可以主张解除与被告签订的《租赁合同》，被告须向原告支付《租赁合同》解除之前的全部租金。综上事实和理由，原告为维护自身合法权益，向贵院提起民事诉讼，望判如所诉。被告谢永胜未作答辩。本院经审理认定事实：原、被告双方于2015年11月8日签订一份《租赁合同》，原告为甲方，被告为乙方，该合同约定：甲方将周田镇中心街政府对面一栋房屋三层和四层（共1100平方）出租给乙方经办针织厂，除此经营项目范围内，乙方不能变更其他项目，如要变更应征得甲方同意后方可变更，其条款如下：一、甲方出租年限为两年零四个月，年租金柒万元整，即从2015年农历九月初一到2017年农历八月三十，租金每季度一付，押金5000元，押金在合同完成后退还。二、甲方在出租合同期限内，不得随意变更合同，中途不可以增加房租，不能阻挠乙方经营，如甲方单方变更合同，应承担由此对乙方造成的一切经济损失等。双方口头约定第三层的房租为每年5万，第四层的房租为每年2万。之后，被告开始租赁房屋开办针织厂，起初能按时支付租金，共支付了126970元（包含押金5000元），自2017年7月开始，因生意不景气，被告未再支付租金。原告多次催取，被告一直拖延，也未搬离。2018年6月10日，原告为了减少损失，将第四层收回（当时房屋内仅有少量物品），另租给其他人。现第三层还剩余大量机器设备，被告一直躲避不处理，故原告诉至本院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，租赁期满以后，被告继续占用原告的房屋，依法视为原租赁合同有效，租赁期限转为不定期。被告至今拖欠租金两年之久，原告要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应依法承担不到庭的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原、被告的租赁合同关系；二、被告谢永胜于本判决生效后三十日内搬离其机器设备材料等物品，将房屋交还给原告张荣兴；三、被告谢永胜向原告张荣兴支付租金113696元及之后的占用费用（自2019年7月13日至搬离房屋时止按每月4166元计算），限本判决生效后十日内打入会昌县人民法院标的款账户（户名：会昌县人民法院；开户行：会昌农商银行营业部；账号：14×××02）；四、驳回原告张荣兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2577元，减半收取计1288.5元，由被告谢永胜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  李秋平二〇一九年十一月二十日书记员  汪锦煌