湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10292号上诉人（原审被告）：赵亮，男，1957年1月18日出生，汉族，户籍所在地武汉市硚口区。委托诉讼代理人：刘元，湖北国涵律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈超美，女，1957年12月27日出生，汉族，户籍所在地武汉市硚口区。委托诉讼代理人：刘元，湖北国涵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柴丽兰，女，1980年5月26日出生，汉族，户籍所在地武汉市硚口区。委托诉讼代理人：周建房，湖北威德律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：武汉德成汉居房地产经纪有限公司，住所地武汉市硚口区宝丰三村17-18号宝康苑4栋1层4号。法定代表人：渠迎，该公司总经理。上诉人赵亮、陈超美因与被上诉人柴丽兰、武汉德成汉居房地产经纪有限公司（以下简称德成汉居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初3053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵亮、陈超美上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判解除柴丽兰、德成汉居公司、赵亮签订的《房屋买卖居间合同》，赵亮、陈超美无需双倍返还柴丽兰购房定金100000元；2.本案一、二审诉讼费用由柴丽兰承担。事实与理由：一、在德成汉居公司要求买卖双方办理银行贷款面签事宜时，赵亮在秭归看守所，确实因客观原因无法回武汉办理面签事宜，并不是主观原因故意不回武汉，此种情况应属于合同约定的“特殊情况”，故不受合同时间限制。二、赵亮虽因客观原因不能回武汉，但其已委托陈超美代为办理房屋买卖事宜，并对委托书进行了公证，陈超美有权代表赵亮办理相应手续，只要柴丽兰配合，房屋流程依旧可以进行下去。三、事实上是柴丽兰违约在先，其作为买方，办理银行贷款、支付房款是其自身应尽的义务。贷款办不下来是柴丽兰自身原因造成。四、一审判决认定的证据即收条，未经过庭审质证。五、关于柴丽兰支付的购房定金，并没有经过陈超美之手，一直是由德成汉居公司实际掌控，如果因合同解除需要返还定金，也应由德成汉居公司直接返还给柴丽兰，避免增加诉累。柴丽兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。赵亮、陈超美的上诉理由不符合客观事实。签订合同时，陈超美一直陈述赵亮出国，签订合同后即可协助过户。赵亮、陈超美认为柴丽兰违约在先，没有提交任何证据。涉案的收条已经经过质证。故应驳回上诉，维持原判。德成汉居公司辩称，一审认定事实清楚，证据充分。在等待赵亮回来的过程中，陈超美私自将涉案房屋重新加价200000元出售。在与其沟通时，陈超美将微信拉黑、电话不接。涉案的50000元定金在德成汉居公司处，因牵涉到违约金，故不能退还。柴丽兰向一审法院起诉请求：1.依法解除柴丽兰、赵亮、陈超美签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令赵亮、陈超美共同向柴丽兰双倍返还定金100000元；3.本案诉讼费用全部由赵亮、陈超美共同承担。一审法院认定事实：赵亮、陈超美系夫妻关系。2019年3月11日，陈超美受赵亮（甲方）委托与柴丽兰（乙方）经德成汉居公司（丙方）居间介绍签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定：赵亮将其名下位于武汉市硚口区建设大道324号15-4的房屋出售给柴丽兰，建筑面积157.53平方米，房屋交易价格2580000元，付款方式：本合同签订当日，由乙方向甲方交付购房定金50000元。1.乙方于2019年3月11日支付丙方50000元，作为购买该房屋的定金。2.剩余款项乙方于过户当日支付690000元；余款1820000元委托丙方办理贷款。若乙方申请的贷款额度不足申请额度的，则任何不足部分均由乙方以现金形式于过户当日支付甲方。合同第九条补充约定：一、乙方贷款面签之日起（双方资料齐全），三十日内如因国家金融政策调整原因导致审批未通过，则三方互不担责，合同自动解除。二、丙方通知甲、乙双方办理相关事宜时，双方不得拖延超一周，否则视为违约（如有特殊情况例外）。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，柴丽兰向陈超美支付购房定金50000元，陈超美代赵亮出具购房定金收条，该收条载明：“今收到购房人柴丽兰购买产权人赵亮位于武汉市硚口区建设大道324号15-4室房屋及车位的购房定金，合计人民币50000元。产权人收到该笔购房定金后，保证积极配合办理产权过户登记，如因产权人原因造成该房屋不能签订示范文本的《武汉市存量房买卖合同》或不能办理产权登记的，按照《合同法》、《中华人民共和国担保法》有关定金（收受定金的一方不履行债务的，应该双倍返还定金）的条款处理，产权人愿意承担相应赔偿责任。”因陈超美不愿意将房产证抵押在德成汉居公司处，其以该定金50000元存放在德成汉居公司处，德成汉居公司的法定代表人渠迎出具收条，内容为：“今收到赵亮人民币伍万元整（代收买方柴丽兰购房定金），于过户当日转交于赵亮。”后经德成汉居公司多次催促，赵亮、陈超美均未能按约办理银行面签手续，并将德成汉居公司工作人员联系人微信删除。一审法院认为，柴丽兰与赵亮及德成汉居公司签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，协议合法有效，各方均应依约履行。双方合同补充约定：“丙方通知甲、乙双方办理相关事宜时，双方不得拖延超一周，否则视为违约（如有特殊情况例外）”，在德成汉居公司要求赵亮、陈超美办理银行贷款面签事宜时，陈超美均以赵亮无法回武汉等理由延期办理面签事宜致使合同无法继续履行，柴丽兰请求解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因赵亮、陈超美原因合同无法继续履行，柴丽兰主张赵亮、陈超美双倍返还定金100000元，符合法律规定，一审法院予以支持。赵亮、陈超美委托德成汉居公司保管的50000元定金，其可向德成汉居公司另行主张。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除柴丽兰与赵亮、陈超美及武汉德成汉居房地产经纪有限公司于2019年3月11日签订的《房屋买卖居间合同》；二、赵亮、陈超美于一审判决生效之日起7日内双倍返还柴丽兰购房定金人民币100000元。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1400元，由赵亮、陈超美负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赵亮、陈超美向本院提交如下证据：证据一、武汉市不动产权登记信息查询单一份，证明涉案房屋不存在抵押和查封，可以随时出售。证据二、公证书一份、电话录音一份，证明陈超美持有公证书即可代理赵亮在工商银行、建设银行等办理贷款手续，无需赵亮本人出面房屋交易流程也可以进行下去，赵亮、陈超美不存在违约。证据三、证明一份，证明赵亮、陈超美在武汉市硚口区建通大厦没有车位，不可能向柴丽兰出具一审判决书第四页载明的收条。经质证，柴丽兰对于赵亮、陈超美提交证据的意见为：对于证据一的真实性、证明目的均没有异议，柴丽兰一审起诉时称赵亮、陈超美拒不配合办理过户手续。对于证据二公证书的真实性有异议，赵亮关押看守所的时间是2017年12月5日，赵亮不可能办理公证书。对于证据二电话录音的真实性、关联性、证明目的均有异议，电话录音均是陈超美在说话。对于证据三，因为属于证人证言，不符合证据的形式要件，且该证据无法达到证明目的，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。德成汉居公司对于赵亮、陈超美提交证据的意见为：对于证据一的真实性、证明目的均没有异议。对于证据二的真实性、关联性、证明目的均有异议。柴丽兰的贷款资料没有问题。对于证据三，收条是格式条款，有无车位对收条的真实性没有影响，收条是陈超美签字、摁手印。本院认为，对于赵亮、陈超美提交的证据一，柴丽兰、德成汉居公司对该证据的真实性、证明目的均没有异议，本院对该证据予以采信。对于赵亮、陈超美提交的证据二，因该组证据不能达到其证明目的，柴丽兰、德成汉居公司对该组证据的真实性、证明目的均有异议，本院对该组证据不予采信。对于赵亮、陈超美提交的证据三，系武汉市硚口区建通大厦物业公司出具的证明材料，因无该公司负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条第一款“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。”的规定，本院对该证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，柴丽兰与赵亮及德成汉居公司签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方当事人均应全面履行合同义务。因涉案《房屋买卖居间合同》第九条约定，德成汉居公司通知赵亮、柴丽兰双方办理相关事宜时，双方不得拖延超一周，否则视为违约（如有特殊情况例外），而在德成汉居公司要求赵亮、陈超美办理银行贷款面签事宜时，陈超美以赵亮无法回武汉为由未依照上述合同约定办理银行贷款面签手续，并且将德成汉居公司的工作人员从微信联系人里删除，导致合同无法继续履行，赵亮、陈超美的行为构成根本违约，应承担违约责任。一审判决解除涉案《房屋买卖居间合同》，赵亮、陈超美双倍返还柴丽兰购房定金100000元并无不当，本院予以维持。赵亮、陈超美就其存放在德成汉居公司的定金50000元，可向德成汉居公司另行主张权利。经过审查，一审审理程序符合法律规定，赵亮、陈超美关于一审法院未经过庭审质证即认定涉案收条的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，赵亮、陈超美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由赵亮、陈超美负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十一月二十六日书记员 赖瑞文