四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终2234号 上诉人（原审被告）：重庆柏克橄榄油有限公司。住所地：重庆市九龙坡区科园一路210号D-6-7号。 法定代表人：黄一波，执行董事。 委托诉讼代理人：邓贻钊，男，1971年10月2日出生，汉族，住重庆市永川区，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘毅，女，1971年10月11日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：四川省电影公司。住所地：成都市锦江区署袜南街29号。 法定代表人：侯志明，董事长。 委托诉讼代理人：王晓容，女，1990年5月10日出生，汉族，住四川省蓬溪县，系该公司员工。 上诉人重庆柏克橄榄油有限公司（以下简称柏克公司）因与被上诉人四川省电影公司（以下简称电影公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初11405号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，于2019年3月7日公开开庭进行了审理。柏克公司的委托诉讼代理人邓贻钊、电影公司的委托诉讼代理人王晓容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柏克公司上诉请求：请求撤销成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初11405号民事判决并依法改判。事实和理由：1.柏克公司只构成延迟支付履约保证金，不适用双方约定关于支付432000元违约金的具体违约情形。根据合同柏克公司应于2018年6月11日交纳履约保证金，后违反这一约定，但双方并未约定履行交纳保证金应承担违约金，故自己的违约行为只能参照中国人民银行的同期同类贷款利率支付违约金。2.柏克公司不构成延迟支付租金，一审法院以柏克公司延迟支付租金为由判决解除双方合同，并判决柏克公司支付违约金432000元没有事实依据和法律依据。因合同约定支付租金的时间为签约后五个工作日内，因存在周末和端午节法定节假日，自己支付首次租金的时间为2018年6月19日，但电影公司应在租金起算之日前将房屋交付，故电影公司应交付房屋的最后期限为2018年6月19日。同时，因双方未约定应先交付房屋还是先支付首期租金，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，电影公司要求支付租金时应同时向自己交付房屋。在没有交付房屋的情况下，柏克公司对支付租金的义务有同时履行抗辩权。至电影公司解除合同时也没有交付房屋，因此一审判决认定柏克公司支付租金违约没有事实和法律依据。3.柏克公司在一审中对电影公司解除合同的诉求没有异议，系柏克公司已经构成延迟支付履约保证金。综上，一审法院认定柏克公司迟延支付租金错误，导致其错误适用双方合同第十二条的约定，错误判决柏克公司支付432000元的违约金，故请求依法裁决。 电影公司辩称：1.柏克公司未支付租金及履约保证金已经严重违反合同约定；2.双方签订的租赁合同不适用同时履行抗辩权，并且电影公司已经将钥匙交付给了柏克公司；3.房屋未能交付是柏克公司的行为造成的，不是电影公司拒绝交付的结果。案涉房屋在向对方发送催款函时，柏克公司将钥匙交给了门卫。 电影公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判决确认电影公司、柏克公司签订的《租赁合同》已于2018年7月30日解除；2、请求判令柏克公司向电影公司支付因柏克公司逾期支付租金而应向电影公司支付的违约金432000元以及滞纳金3210.3元（以648000元为基数，从2018年6月19日开始计算，至《租赁合同》解除之日止，即648000×41×4.35％÷365）。 一审法院经审理查明，2018年6月11日，电影公司（出租方）与柏克公司（承租方）签订《租赁合同》，其中合同约定：甲方将座落于成都市暑袜南街29号附2、4、6号（产权证地址：成都市暑袜南街29号1栋1层）房屋（约300㎡）出租给乙方经营使用，乙方开展的经营项目需符合国家和地方相关法律法规要求，依法经营；租用期限为叁年2018年6月20日至2021年6月19日止，甲方提供免租期60天自2018年6月20日起至2018年8月19日止，从2018年8月20日起至2021年6月19日止计算租金；该房屋月租金为（人民币）216000元，总租金为（人民币）7344000元；该房屋租金每3个月预付一次，共12次付清，第一次于合同签定后5个工作日内预支付前三个月租金人民币：648000元，超过缴款期视为违约，逾期付款的，每逾期一天按未缴纳金额的同期中国人民银行贷款月利率计算支付甲方滞纳金；甲方将该房屋交付乙方使用，应办理房屋交接手续；为规范管理，乙方租用房屋应向甲方缴纳保证金，（人民币）贰拾万元整，在本合同签订之日缴纳。如双方不再续租，且双方办理完房屋交接手续后，甲方无息退还乙方保证金；如有乙方逾期交付租金的违约行为发生，违约方支付对方432000元违约金，如违约金不足以弥补乙方经济损失的，违约方还须赔偿经济损失与违约金的差额部分；乙方逾期缴纳租金，甲方有权要求乙方停业，乙方逾期一个月不缴纳租金本合同自行解除，甲方有权收回房屋，保证金给予退还乙方，且乙方还应支付本合同第十二条约定违约金和第四条约定滞纳金。就案涉租赁事宜，柏克公司支付电影公司50000元。 2018年7月2日，电影公司就柏克公司租赁案涉商铺相关事宜向柏克公司出具《催缴通知函》，要求柏克公司在接到本函告后3日内向电影公司缴纳双方签订《租赁合同》约定的应在2018年6月15日前缴纳的租金64.8万元和保证金20万元，否则将按合同约定，追究柏克公司的违约责任，直至解除合同。电影公司工作人员于2018年7月3日向柏克公司邮寄上述《催缴通知函》。 2018年7月26日，电影公司就柏克公司租赁案涉商铺相关事宜向柏克公司出具《律师函》，表示因柏克公司未按合同约定缴纳保证金及前三个月租金共计848000元，在电影公司将钥匙交付给柏克公司后，柏克公司一直未进场，致使房屋空置达一个月，给电影公司造成巨大损失，在电影公司通过电话无法联系到柏克公司后，电影公司于2018年7月2日向柏克公司发出《催缴通知函》，要求柏克公司见函后三日内缴纳上述款项否则将追究柏克公司违约责任、解除合同。但直至今日，柏克公司仍然未履行合同义务，也未联系电影公司，故函告如下：1、鉴于柏克公司严重的违反约定的行为，依照《合同法》第94条的规定及合同第十二条、第十三条的约定，电影公司决定解除与柏克公司所签订的合同。电影公司与柏克公司签订的合同于本函到达柏克公司之时解除；2、柏克公司依照合同第十二条承担违约责任，3日内与电影公司或律师联系赔偿事宜。若柏克公司在见函后3日内未采取上述措施，本律师将支持电影公司对柏克公司提起诉讼，追究柏克公司侵权责任。电影公司工作人员于2018年7月27日向柏克公司邮寄上述《律师函》，该邮件于2018年7月30日退回。案涉租赁房屋于2018年9月1日仍处于空置状态。 一审法院认为，电影公司、柏克公司双方签订《租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。本案中，电影公司、柏克公司对双方签订的《租赁合同》于2018年7月30日解除均无异议，一审法院予以确认。 关于违约金及滞纳金。一审法院认为，按照合同约定，柏克公司逾期交付租金的违约行为发生，柏克公司应支付电影公司432000元违约金，如违约金不足以弥补电影公司经济损失的，柏克公司还须赔偿经济损失与违约金的差额部分。柏克公司未按合同约定支付首期租金及保证金，已构成违约，该违约行为导致双方签订的租赁合同提前解除，约定的三年租赁期限不能实现，本案根据合同的履行情况、柏克公司的违约程度，并结合电影公司需要对租赁物寻找新的承租人并重新给予免租期的情况，对电影公司主张的违约金432000元（即二个月租金）的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于案涉房屋交付的问题，一审法院认为，按合同约定，电影公司将该房屋交付柏克公司使用，应办理房屋交接手续，电影公司未提交证据证明其向柏克公司交付房屋，故电影公司提出的已向柏克公司交付房屋的意见，一审法院不予采纳，但合同并未约定房屋的具体交付时间，一审法院结合柏克公司逾期支付租金、保证金及电影公司催收情况，确认电影公司未向柏克公司交付房屋的事实并不影响柏克公司违约金的支付。《租赁合同》解除时尚在合同约定的免租期内，且电影公司未向柏克公司交付案涉房屋，故电影公司主张的逾期支付租金的滞纳金，一审法院不予支持。柏克公司已向电影公司给付的50000元在其应支付的违约金中予以抵扣。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、确认电影公司与柏克公司签订的《租赁合同》于2018年7月30日解除；二、柏克公司于判决发生法律效力之日起十日内向电影公司支付违约金432000元(此款抵扣柏克公司向电影公司给付的50000元后，柏克公司还应给付电影公司的款项为382000元)；三、驳回电影公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7828元，由电影公司负担128元，柏克公司负担7700元。 二审中，电影公司提交了以下证据材料： 《租赁申请承诺函》及申娟的身份证复印件。主要内容为：2018年4月23日，柏克公司授权申娟总经理代表提交租赁文件资料正本一份，申娟对签订合同和履行中的相关事项作出承诺。申娟在授权代表处签字。拟证明申娟参与了案涉房屋的交付。 柏克公司营业执照复印件、商标申请通知书。主要内容为：2018年2月，重庆欧柏商贸有限公司“柏克一品”的商标注册申请已为国家工商行政管理总局商标局受理。 柏克公司在案涉房屋处张贴照片的照片。主要内容为：案涉房屋内曾张贴“柏克一品强势入驻，诚邀合作商”,并留有联系电话。拟与上述证据共同证明柏克公司已经承接案涉房屋。 证人吴某的证言。主要内容为：在签订合同时柏克公司先盖章，当天在电影公司办公室将钥匙交给对方，但没有办理交接手续。当时有大门保安、电工同时在场。拟证明电影公司已交付了房屋钥匙。 柏克公司的质证意见：对证据1的真实性予以认可，关联性不予认可，因为承诺函看不出案涉房屋的实际交付；对证据2的真实性予以认可，关联性不予认可；对于证据3，真实性不予认可，该照片不能证明是在案涉房屋处拍摄的。证据4，柏克公司没有拿过钥匙，故对真实性不予认可。 柏克公司申请申娟到庭作证，申娟的证言主要内容为：自己系柏克公司总经理，案涉合同由自己过来代表公司签订的。自己未接收过电影公司交付的钥匙，当时电影公司与柏克公司对接的人姓吴。在房子内打广告的具体时间不清楚，但双方在沟通房屋租赁事宜时打广告是可以的。电影公司质证认为，一审中柏克公司自认在案涉房屋打广告，现在证人又陈述没有打，故该证据不应采信。 本院审查认为，电影公司提供的证据1、证据2柏克公司认可其真实性，且与本案存在关联，故具有真实性、合法性和关联性，应当予以采信。证据3与电影公司一审提供的房屋房屋外观照片照片一致，而柏克公司认可电影公司一审提交照片的真实性，故该照片应认定为案涉房屋的外观照片，且具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。关于证据4，结合在履行期间案涉房屋内部张贴柏克公司大幅招商广告,柏克公司已支付首付款5万元但此后从未抗辩房屋未交付等情况，应认定吴某证言的真实性、合法性和与案件的关联性，本院予以采信。柏克公司提供申娟的证言因与本案现有证据证明的事实不符，故不具有真实性，本院不予采信。 本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以支持。另查明，一审中柏克公司对电影公司提交的案涉房屋尚未对外另行出租的照片真实性认可。柏克公司在庭审中陈述，不认可电影公司将房屋交付给柏克公司，自己仅是在门口贴了一个招商广告。电影公司二审提交的照片载明，案涉房屋内张贴有“柏克一品强势入驻，诚邀合作商”的广告语，并留有联系电话。 本院认为，电影公司、柏克公司双方签订《租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是柏克公司未缴纳租金的行为是否违约，二是本案是否仅应根据柏克公司未支付保证金认定违约金。现结合事实证据分析认定如下： 关于柏克公司未交纳租金是否违约的问题。本院认为，第一，柏克公司在一审中认可仅是在案涉房屋门口张贴招商广告，而电影公司二审提交的照片则表明招商广告张贴在玻璃门内侧，且系较大幅面的广告内容，应认定系柏克公司占有控制房屋后张贴的这一广告。结合柏克公司已向电影公司支付5万元首付款，且在后期履行中未对交付房屋情况进行抗辩，本案应认定电影公司已在合同签订后将房屋交付给柏克公司。第二，案涉合同第四条约定，该房屋租金每三个月预付一次，并约定合同签订后五个工作日内预先支付前三个月租金，此后的案涉合同第五条约定了房屋交接的内容。从这一合同约定的方式看，因双方约定柏克公司应预先支付租金，然后电影公司才交付房屋供其使用，故柏克公司所提其交付租金和电影公司交付房屋应同时履行，在电影公司未履行交付义务的情况下自己有同时履行抗辩权的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 二、关于本案是否应根据柏克公司未交纳保证金而认定违约金金额的问题。本院认为，如上所述，因柏克公司应当先行交纳保证金和前三个月租金，在截止2018年7月30日合同解除前仍未支付该两部分金额，一审判决根据合同约定和柏克公司这一违约事实，结合电影公司另行签订合同需承担的空置损失等情况，酌情认定柏克公司以两个月租金的标准承担违约金并无不当，本院予以维持。 综上所述，柏克公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7828元，由重庆柏克橄榄油有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年十一月二十日 书记员 方丽雯