湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初3363号原告（反诉被告）：湘潭恒亚物流有限公司，住所地为湖南省湘潭市九华经开区吉利西路36号。法定代表人：徐泉明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张煜，湖北雄楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洋，湖北雄楚律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南杰轩实业有限公司，住所地为湖南省湘潭市九华示范区标致东路5号。法定代表人：周忠爱，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李志伟，湖南湘孟律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡书权，系该公司总经理。原告（反诉被告）湘潭恒亚物流有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）湖南杰轩实业有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人徐泉明、委托诉讼代理人张煜，被告委托诉讼代理人李志伟、胡书权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还押金20万元及利息（利息以20万元为基数，按照银行同期贷款利率自2019年9月17日起计算至押金全部退还之日止）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年9月3日签订《租赁合同》，租赁标的位于湘潭市九华经济区库厂及宿舍楼。2019年6月17日原告依据《租赁合同》第七条第四款的规定：“租赁期间，甲乙双方因各种原因不能继续承租或不能继续租赁，都可提前三个月书面通知对方终止合同，双方互不承担责任。如乙方提前三个月书面通知甲方终止合同，甲方应退还乙方未租用的租金及押金；如甲方提前三个月书面告知乙方终止合同，乙方应在甲方书面通知之日起三个月内清空租赁厂房交给乙方，甲方退还乙方未租用的租金及押金。”的约定提前三个月书面告知被告将于三个月后即2019年9月17日终止该《租赁合同》。2019年9月17日原告已腾退涉案房屋，2019年9月19日将厂房钥匙交给被告，2019年9月21日原、被告办理退租交接手续，因被告无端要求原告多交一个月租金双方产生争议，原告遂向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告辩称，根据与原告签订的《租赁合同》第七条第六项的规定，若原告拖欠费用（包括租金或水电物业费）按每日千分之一点五计算利息，拖欠满一个月，被告有权在收取违约利息的基础上增加收取原告缴纳的押金作为违约金。在该合同履行过程中，被告一直拖欠租金、电费，拖欠的时间亦超出了合同中约定的一个月，故被告有权收取原告交纳的押金作为违约金。被告向本院提起反诉，诉讼请求为：1、判令原告向被告支付逾期付款利息6.246794万元；2、判令原告向被告支付房屋占用费10.1088万元；3、判令原告所交纳押金20万元不予退还；4、判令原告承担本案全部诉讼费用（包括本诉、反诉）。事实和理由：原告与被告签订《租赁合同》，合同甲方为被告，乙方为原告，该合同的租赁期限为四年，总金额为530.712万元，为了确保合同得到顺利履行，特商定原告向被告交纳押金20万元作为履行该合同的保证。《租赁合同》中第二条第二项约定，乙方的租金每半年交一次，首期半年租金的交付时间为2018年9月3日，而后每隔180天交清后半年租金给甲方。合同第七条第六项约定，租赁期间乙方及时支付房租及其应付的其他费用，如拖欠租金或水电物业费用，按拖欠的金额收取每日千分之一点五的利息，如拖欠满一个月，甲方有权增收乙方交纳的押金作为违约金。在合同履行过程中，原告一直未按约定交付租金、电费，根据合同的约定，原告应向被告交纳逾期利息6.246794万元，且原告逾期付款超过一个月，按照合同的约定其交纳的押金应作为违约金由被告收取。此外在合同的履行过程中，原告提出提前终止合同，但考虑到被告为该合同的履行投入了大量资金，原、被告双方协商确定原告在2019年8月15日搬离，合同于2019年9月17日终止（即租金计算至2019年9月17日）。但原告后来并未在2019年8月15日搬离，直到2019年9月19日才搬离，因此原告应当向被告支付2019年8月15日至2019年9月19日的场地占用费10.1088万元。原告辩称，被告提起的反诉缺乏事实和法律依据，原、被告双方在2018年9月3日签订的《租赁合同》中约定租金采用的是先付后用的方式，因原告在被告处租赁的房屋先后在2019年3月28日和2019年4月26日两次因下雨漏水而被告未及时修复，给原告带来了损失。2019年4-6月的租金，原告已经于2019年3月9日支付，7-9月的租金在被告将原告所租赁的房屋修缮后原告于2019年6月17日支付给了被告，因此，原告所有的租金都是提前支付的，不存在延迟支付租金的问题。本院经审理查明，原告与被告于2018年9月3日签订《租赁合同》，合同中约定：由原告租用被告的位于湘潭市九华经济区楼，面积为6318平方米；租赁期限自2018年9月20日起至2022年9月19日止，共4年；租金的计收标准为：2018年9月20日至2019年9月19日按16元／月／平方米计收，2019年9月20日至2020年9月19日按17元／月／平方米计收，2020年9月20日至2021年9月19日按18元／月／平方米计收，2021年9月20日至2022年9月19日按19元／月／平方米计收，租金的支付方式为每半年交付一次，按先交租后使用的原则，原告首期租金交付的时间为2018年9月3日，而后每隔180天交清后半年租金；原告需还向被告缴纳20万元押金；自租赁厂房交付给原告之日，原告发现所租赁厂房及附属设施有损坏或故障时，应及时通知被告修复，被告应当在接到原告的通知后两日内进行维修，若逾期未维修，原告可代为维修，费用由被告承担；租赁期间，原、被告因各种原因不能继续承租或者不能继续租赁，都可提前三个月书面通知对方终止合同，双方互不承担责任，如果原告提前三个月书面通知被告终止合同，被告应当退还原告未租用的租金及押金，如果被告提前三个月书面通知原告终止合同，原告应当在被告书面通知之日起三个月内清空承租厂房给被告，被告退还原告未租用的租金及押金；租赁期间，原告应当及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠租金或水电物业费用，根据拖欠的金额，按千分之一点五每天计算拖欠利息给被告，如果拖欠不付满一个月，被告有权增收原告交纳的押金作为违约金，并有权终止租赁合同。合同签订后，原告按约向被告支付了20万元押金及首期厂房租金。根据双方的约定，原告向被告交纳第二期厂房租金的时间为2019年3月3日，但在此期间该厂房出现严重漏水情况，给原告的货物造成损失，原告将此情况向被告反映，希望被告修复厂房，但被告未及时修复，为此原告未在2019年3月3日向被告交付第二期租金，后被告在原告的催促下对厂房进行了修复，原告也按约将厂房租金支付至2019年9月17日。由于之后该厂房的漏水问题一直未得到彻底解决，原告决定提前退租。按照双方在合同中的约定，一方退租的应当提前三个月以书面方式通知另一方，因而原告于2019年6月17日向被告发送《退租告知函》，告知被告其将在2019年9月17日终止《租赁合同》，预计8月15日左右搬离，租金计算至9月17日止，被告对此表示同意。后原告并未按约在2019年8月15日搬离，而是继续使用该厂房至2019年9月17日，因原告未及时搬离厂房，影响了被告将该厂房继续对外出租，至今仍空置。以上事实有原告提交的原、被告身份信息，《租赁合同》，押金条，《退租告知函》，微信聊天及转账记录截图，被告提交的华融湘江银行收付款回单及庭审双方当事人的陈述予以证实，足以认定。本院认为，本案为合同纠纷，原、被告签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，因此双方均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方在《租赁合同》中约定，由原告租赁被告的厂房，如果原告提前三个月书面通知被告终止合同，被告应当退还原告未租用的租金及押金，现原告因该厂房存在漏水问题决定提前退租，便按约提前三个月书面通知被告将提前终止合同，因而被告应当退还原告向被告交纳的押金。被告抗辩称，由于原告在租赁被告厂房期间未依照合同的约定按时交纳第二期厂房租金及电费，已构成违约，且逾期超过一个月，因此被告有权按照合同的约定收取原告支付的押金作为违约金，无需向原告退还，且原告还应当按照合同的约定向被告支付逾期付款利息。本案中，虽然原告未按约及时向被告交纳第二期厂房租金，但其原因为原告所租赁的被告的厂房出现严重漏水问题从对原告存放在该厂房内的货物造成了损害，影响了原告对该厂房的正常使用，在原告要求被告对漏水问题进行修复时被告并未及时采取相应措施，因而原告未按时支付租金。按照双方的约定，原告向被告支付租金租赁被告的厂房，被告向原告提供的厂房应当能够正常使用从而满足原告的需要，如果出现问题，被告应当及时修复，现原告已按约向被告支付首期租金，但被告提供给原告的厂房存在漏水的质量问题，对原告正常使用该厂房造成了严重不利影响，且在原告要求被告对该厂房进行修复时被告未及时采取相应措施，属于违约在先，因而原告有权拒绝向被告缴纳第二期的租金，且之后原告已实际支付租金至2019年9月17日，因而被告的抗辩不成立，对于原告要求被告退还20万元押金的诉请本院依法支持，而对于被告要求原告支付逾期付款利息6.246794万元的诉请本院不予认可。根据原告向被告发送的《退租告知函》中的内容，原告向被告承诺在2019年8月15日左右搬离其所租赁被告的厂房，并将租金计算至2019年9月17日，被告对此亦表示同意，因此原告应当在2019年8月15日左右的合理时间内及时搬离该厂房，给被告留出一定的时间对厂房进行修整从而继续对外出租，但之后原告并未遵守承诺在2019年8月15日左右搬离，而是继续使用该厂房至2019年9月17日，之后才搬离，原告未在约定的时间内搬离对被告继续向外租赁该厂房造成了不利影响，且双方之前已约定将厂房租金计算至2019年9月17日，而原告实际多使用了该厂房一个多月，因此对于被告要求原告支付一个月的厂房占用费10.1088万元（6318平方米×16元/月/平方米×1个月）的诉请本院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：一、被告湖南杰轩实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告湘潭恒亚物流有限公司厂房租赁押金20万元；二、反诉被告湘潭恒亚物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告湖南杰轩实业有限公司厂房占用费10.1088万元；三、驳回反诉原告湖南杰轩实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,300元，减半收取2,150元，由被告湖南杰轩实业有限公司负担；反诉案件受理费4,300元，减半收取2,150元，由反诉被告湘潭恒亚物流有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员 彭良春二〇一九年十一月十九日法官助理 肖三响书 记 员 邓 乐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。