广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19416号上诉人（原审被告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区小港路163号。法定代表人：关宝伟，总经理。委托诉讼代理人：梁智博、赖卫城，均系该公司职员。被上诉人（原审原告）：梁冠腾，男，1988年1月18日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：侯双龙、潘艳宜，北京市东元（广州）律师事务所律师、实习人员。上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称“富基公司”）因与被上诉人梁冠腾商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初18093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。富基公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人梁冠腾全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人梁冠腾负担。事实和理由：一、补充协议第十二条的约定合法有效，一审法院法律适用错误，事实认定错误。（一）补充协议第十二条的签订有其特殊的客观原因，针对《商品房买卖合同（预售）》第二十一条进行的修订。（二）双方将办证时间从210个工作日更改为720个工作日，梁冠腾对此已充分了解和理解。（三）补充协议第十二条不构成格式条款，其约定合法有效。二、《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》有关“可以办理房地产权证”的时间明确，为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，不存在办理房地产权证时间不明确的情况。梁冠腾需结清相关费用并提供相关资料后，方可起算补充协议约定的“720个工作日”办证期限，现仍在办证期限内，不构成违约。一审法院认为应从实际交房之日起210个工作日起算办证期限，事实认定错误。（一）本案中，双方对办理产权登记时间可依据法律规定和合同约定可以明确。（二）补充协议第十二条约定了“720个工作日”的办证期限，自梁冠腾结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算。在梁冠腾履行以上义务之前，富基公司需先达成一系列前提条件和诸多前置手续。三、即使退一步讲，富基公司也构成合同约定的免责情形。富基广场B1、B2栋楼因地铁工程拖延规划验收，属合同约定的免责情形。地铁施工因素是影响富基广场工程规划验收的直接原因。合同中已经明确约定因“地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期”，富基公司交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任。富基公司延期交房是由地铁原因造成，根据合同约定，富基公司交房的时间可相应延期，从而产权办理的期限也应相应顺延。四、即使再退一步讲，即使富基公司的办证义务期限为210个工作日，该210个工作日的起算点也不是以梁冠腾实际提前收楼的时间开始起算。原审法院以梁冠腾实际提前收楼的日期起算210个工作日，事实认定错误。（一）根据合同第二十一条规定“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：2、乙方委托甲方办理：甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料。”（二）富基公司协助梁冠腾办理房产证的时间是在富基公司取得楼宇的规划验收和梁冠腾向富基公司提交完整的办证资料、补齐房款和缴交税费等手续的基础上开始计算的。（三）即使再退一步讲，也不应按照提前收楼的交付时间起算，梁冠腾自愿案涉案房屋现状提前收楼，不能因富基公司“提前交房”变更房产证办理时间。五、即使退一万步说，富基公司构成违约，梁冠腾自身拖延办理房产证导致延期的责任不应由富基公司承担，应予以扣除。被上诉人梁冠腾二审答辩称：富基公司不能以我方未交契税及补交面积差额免除逾期办证违约责任，我方提前收楼并未放弃追究富基公司逾期办证违约责任，涉案合同第二十一条明确约定交付房屋之日起210个工作日办妥房产证，并无附加任何条件。请求二审法院判决支持我方诉讼请求。梁冠腾向一审法院起诉请求：1、富基公司向其支付迟延办证违约金（以2646153元为本金，按照每日万分之零点三的标准计算，从2015年11月14日起至2018年8月31日止）；2、诉讼费由富基公司承担。一审法院认定事实：2014年9月29日，梁冠腾与富基公司签订《商品房预售合同》，订明：梁冠腾的通讯地址为广州市海珠区江南东路47号天汇大厦903，通讯电话159225163；梁冠腾以2646153元向富基公司购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地块富基广场（自编B1、B2栋）第自编B1幢18层1805号房，房屋地址为海珠区富基南三街8号1805房；（第十二条）富基公司交付的房屋应当符合“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件；（第十三条）富基公司应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付梁冠腾使用；（第二十一条）富基公司应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意梁冠腾委托富基公司为梁冠腾办理《房地产权证》，富基公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为梁冠腾办妥产权登记，并将以梁冠腾为产权人的房地产权证交付给梁冠腾；（第二十二条）2．梁冠腾委托富基公司办理产权登记的，如因富基公司未履行相关义务造成梁冠腾不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，富基公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向梁冠腾支付违约金；（第二十九条）本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效；等。该合同附件七《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议，载明：四、梁冠腾须在签订《房地产定购书》当日亲自前往按揭银行办理按揭申请手续，并签署一切所需之文件；因梁冠腾未签署相关文件或其他自身原因导致银行不同意为其办理按揭的，梁冠腾应在《合同》签订之日起3日内书面告知富基公司，并在15日内一次性向富基公司付清全部房款，否则视为梁冠腾逾期付款，梁冠腾应每日按累计应付款万分之五的标准向富基公司支付违约金；如梁冠腾逾期付款超过15日的，富基公司有权单方解除合同，梁冠腾应按累计应付款的30%的标准向富基公司支付违约金并承担解除合同的所有费用；六、双方同意该商品房的交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮；十二、关于《合同》第二十一条产权登记时间的另行约定：富基公司只协助梁冠腾办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知梁冠腾送交办证所需的相关资料；（二）富基公司在合理时间内代梁冠腾向办证部门申请办理房地产权证；（三）以梁冠腾结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，富基公司协助梁冠腾在720个工作日内办妥房地产权证；如梁冠腾未结清上述费用或未提供齐全上述资料的，富基公司有权拒绝协助办理房地产权证，办证期限相应顺延。非因富基公司责任不能在720个工作日内办妥房地产权证的，富基公司不承担任何责任；十三、关于《合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任的另行约定：如因富基公司的原因未能在上述时间内协助梁冠腾办妥房地产权证的，合同继续履行，但富基公司应从逾期之日起每日按房价款的万分之零点三标准向梁冠腾承担迟延办证的违约责任；十七、《合同》第二十九条关于通知约定的另行约定：（一）富基公司有关通知、文件等向梁冠腾在《合同》列明的梁冠腾或梁冠腾委托代理人的通讯地址送达文件，无论梁冠腾或其委托代理人签收与否，均视为有效送达；（二）梁冠腾改变通知地址、联系电话、传真号码或电子邮箱地址的，必须立即书面通知富基公司，否则，富基公司向合同列明的通讯地址实施的送达，视为已合法送达，且由此造成的所有损失和一切后果，均由梁冠腾承担；等。合同签订后，梁冠腾向富基公司付清全部购房款2646153元，并于2015年1月13日接收了涉案房屋。2018年11月9日，富基公司向梁冠腾退回了面积差房价款11121元,结算后梁冠腾实际支付房款为2635032元。一审另查明，2017年1月24日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划验证[2017]116号《建设工程规划验收合格证》，该证记载：建设单位：广州市富基房地产开发有限公司；建设项目名称：富基广场B1、B2栋；建设规模：商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋），地上6层至44层住宅及6层以下住宅部分及中西药店、书店、居委会：89160平方米；等。2018年5月24日，广州市不动产登记中心向富基公司出具《广州市不动产首次登记告知通知书》，载明：富基公司申请的位于海珠区同福2、2号，富基南三街2-12号（双）不动产的首次登记，该中心以18登记01435861号立案受理，现已核准登记并已记载于不动产登记簿，本次核准登记不动产的具体状况，以不动产登记簿记载为准。一审法院于2019年3月12日向梁冠腾送达了富基公司提交的证据材料。富基公司为证明其主张，提交了如下证据:1、退房款的发票及转账记录，证明梁冠腾退房款的时间；2、交税报告，证明富基公司多次通知梁冠腾来领取交税报告，但梁冠腾至今未领取；3、信封封面及交寄清单，证明富基公司使用梁冠腾本人书写的邮件信封于2015年1月10日给梁冠腾寄出的顺延交楼通知书，梁冠腾已签收；4、2017年11月1日的通知及邮寄底单；5、2018年10月26日的通知及邮寄底单、妥投结果显示他人收。一审诉讼中，当事人双方均确认：房屋交付日期之日起的210个工作日的截止时间为2015年11月13日。梁冠腾表示本案中，违约金主张至2018年8月31日止，之后的违约金另行主张。梁冠腾在本案诉讼中表示愿意缴交税费，后于2019年6月4日缴交了相应契税。一审法院认为：对于涉案合同和补充协议关于办证义务期限约定的相关条款，之前已有同楼盘类似合同版本案件的二审生效判决作出相关认定，对此本案不再赘述。根据之前的二审生效判决，涉案补充协议关于办证期限的合同条款实质上免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，富基公司的办证义务期限应为房屋交付之日起210个工作日内。由于富基公司未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故富基公司应从2015年11年14日起向梁冠腾支付迟延办理产权登记的违约金。梁冠腾在本案中，只向富基公司主张违约金至2018年8月31日止，予以支持。关于富基公司抗辩梁冠腾未能缴交税费导致迟延办证的意见。富基公司举证其于2017年11月1日向梁冠腾发出了相应通知，无论梁冠腾是否收到通知，涉案楼盘于2018年5月才取得初始登记，在此之前即使缴交税费也不能办证，富基公司的抗辩意见不予采纳。关于违约金的计算。由于梁冠腾在实际收楼后有收到富基公司退的面积差款，故违约金的本金应以梁冠腾实际支付的房款分段计算。鉴于本案中梁冠腾只主张违约金至2018年8月31日，此期间的违约金以2646153元为本金。双方在《补充协议》第十三条中已调整违约金标准为房价款的万分之零点三，梁冠腾要求按补充协议约定的标准计算迟办证违约金，符合合同约定，予以支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年7月5日作出如下判决：富基公司于本判决生效之日起十日内，向梁冠腾支付从2015年11月14日起至2018年8月31日止的迟延办理产权登记的违约金（以2646153元为本金，每日按已付房价款的万分之零点三的标准计算）。一审案件受理费1838.2元，由富基公司负担。上述受理费已经由梁冠腾预交，梁冠腾同意由富基公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给梁冠腾。本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均无提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对双方当事人的上诉及答辩意见，本院分析如下：关于富基公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任问题。涉案合同第二十一条约定富基公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构申请办理房地产转移登记。而《补充协议》第十二条对上述约定变更为“富基公司只协助梁冠腾办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知梁冠腾送交办证所需的相关资料。（二）富基公司在合理时间内代梁冠腾向办证部门申请办理房地产权证。（三）以梁冠腾结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，富基公司协助梁冠腾在720个工作日内办妥房地产权证……”。根据该《补充协议》条款的约定，由于梁冠腾已付清房款，故该协议约定的办证期限起算时间实际为“在可以办理房地产权证的情况下，梁冠腾经富基公司通知后提交相关办证资料之日开始计算”。富基公司上诉表示根据涉案合同和补充协议，有关“可以办理房地产权证”的时间应为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，由于该“可以办理房地产权证”的时间并不具体明确，难以操作，实质上相当于免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，一审法院确定富基公司的办证义务期限应为房屋交付之日起210个工作日内，处理正确，本院予以维持。由于富基公司未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故富基公司应向梁冠腾支付迟延办理产权登记的违约金。关于富基公司上诉主张的免责问题。涉案合同第十四条是双方关于逾期交房的违约责任条款，现富基公司根据该逾期交房违约责任条款约定的免责事由如异常天气、地铁工程施工等请求免除其公司迟延办证违约责任，理由不成立，本院不予采纳。关于富基公司上诉主张梁冠腾拖延办理房产证的延期责任应予以扣除问题。一审论理清晰，本院予以确认不再赘述。富基公司二审也未提交相应证据予以佐证上述主张，证据不足，本院不予采纳。综上所述，富基公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1838.2元，由上诉人广州市富基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇一九年十一月十八日书记员  曾美玲