贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6251号上诉人（原审原告、反诉被告）：许定忠，男，1956年4月18日出生，汉族，住贵州省息烽县。委托诉讼代理人：李俊，贵州康卓律师事务所律师，执业证号:15201201110133760。委托诉讼代理人：郑仟，贵州康卓律师事务所律师，执业证号:15201201611731166。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐良焜，男，1985年4月16日出生，汉族，住贵州省息烽县。上诉人许定忠、上诉人徐良焜因房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省息烽县人民法院(2019)黔0122民初732号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人许定忠上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项，即由许定忠赔偿徐良焜经济损失60500元，并依法改判；2、改判徐良焜支付许定忠门面租金4万元（暂计6个月）；3、本案一审、二审案件受理费由徐良焜承担。事实和理由：1、一审判令许定忠赔偿徐良焜经济损失60500元，系认定事实错误。本案所涉租赁房屋在渝黔快铁息烽站站前广场修建期间需进行加固维修系因地质灾害等原因所导致，且息烽县政府也明确了由息烽县城市投资有限公司作为责任主体，进行加固维修及承担维修补偿。因此，徐良焜的经济损失应由息烽县城市投资有限公司承担。其次，一审判决部分已经认定徐良焜在租赁门面明知门面存在安全隐患需要加固维修的事实。在这样的前提下，徐良焜仍旧执意装修，其损失部分应当自行承担。最后，上诉人许定忠在知晓门面需进行加固维修的第一时间告知徐良焜，徐良焜就应该采取补救措施减少损失，徐良焜采取放任态度致使损失进一步扩大，许定忠不应当承当损失赔偿责任。2、许定忠自签订合同当日就己将门面交与徐良焜，至今门面都一直在徐良焜的实际控制。一审判决以徐良焜未按租赁合同约定支付租金为由，支持许定忠解除合同的诉请。但是，却以徐良焜未实际使用租赁门面为由驳回许定忠请求支持租金的诉请前后矛盾。徐良焜针对许定忠的上诉提交如下答辩意见：1、涉案房屋是在2016年出现的瑕疵，息烽县息烽县城市投资有限公司2018年2月1日公示维修方案，许定忠2018年3月8日将房子出租给徐良焜使用明显违反诚实信用原则，故上诉人应当承担赔偿责任。原审判决认定徐良焜知道房屋要进行维修依然承租缺乏事实依据。2、对于经济损失扩大部分，徐良焜在知悉需要加固房屋时已停止任何装修，进行减损。本案损失系属于徐良焜在知悉租赁房屋需要进行加固前已经实际产生的损失，理应由许定忠赔偿。徐良焜上诉请求:1、撤销贵州省贵阳市息烽县人民法院（2019)黔0122民初732号民事判决；2、判令许定忠与徐良焜合同继续履行有效并将租赁时间根据门面维修实际情况予以顺延；3、判令许定忠因违法租赁造成徐良焜直接经济损失共计122050元；4、请求判令许定忠将获得的装修补偿平均分配补偿给徐良焜27780元。5、请求判令许定忠承担本案一审及二审诉讼费用。事实及理由：1、一审判决以上诉人徐良焜未缴纳第二租金为由认定徐良焜的行为属于根本违约，进而解除双方的租赁关系于法无据，因门面处于封闭维修状态而无法实现经营的权利，徐良焜自然无需支付租金。2、许定忠明知房屋需要加固维修并具有安全隐患不履行告知义务仍然租赁给徐良焜，造成徐良焜直接经济损失121000元，侵害了徐良焜的权益，应予赔偿。3、一审判令装修补偿款全额由许定忠所有是错误的。徐良焜在承租该门面时，所承租的该门面包括当时的装饰装修，徐良焜也考虑了原有门面装修的价值才同意承租也属实，但是一审判决以原装修非徐良焜装修就把整个装修赔偿款全部判给了许定忠，损害了徐良焜的合法利益。许定忠对徐良焜的上诉提交如下答辩意见：不同意徐良焜要求继续履行租赁合同的请求。案涉门面因地基下沉，需由息烽县城市建设投资有限公司进行加固维修，与徐良焜达成停业补偿协议并赔偿了其停业损失。徐良焜承租房屋后，从未在该门面开展经营活动，解除合同可使双方损失最小化。2、徐良焜请求判令许定忠因违法租赁造成徐良焜直接损失共计122050元，属于两头获利，依法应不予支持。3、息烽县城市建设投资有限公司维修门面赔偿了徐良焜的过渡损失，许定忠不应承担责任。4、一审法院判令装修补偿款全额支付许定忠合情合理，徐良焜从未对门面装修进行装修。5、一审未支持许定忠的4万元租金的诉求不符合法律规定。许定忠向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年3月8日签订的门面租赁合同，并判决被告在判决生效后立即将门面交付给原告；2.判令被告支付原告门面租赁合同解除前的租金，暂计算6个月租金4万元；3.案件受理费由被告承担。徐良焜向一审法院提出反诉请求：1.请求法院判令反诉被告承担违约责任，赔偿直接经济损失127050元，并按合同约定违约金5万元作为履行利益损失，共计177050元；2.判令反诉被告将侵占的装饰装修赔偿款55570.95元全部归还反诉原告所有；3.判令反诉被告在该门面维修期间租金减半收取，维修完成后延期（2019年3月15日起至维修完成的时间计算）继续履行合同，租金收取金额应按合同约定的第二年租金方式开始计算；4.由反诉被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2016年，渝黔快铁息烽站站前广场项目修建期间，因地质灾害等原因导致毗邻的息烽县××镇龙港新城小区2号楼局部出现地面下沉、墙体开裂、楼顶渗水等现象。接到群众反映后，息烽县政府及相关职能部门组织召开协调会，明确由息烽县城市建设投资有限公司作为责任主体，对所涉房屋进行加固维修。期间原告也参加过相关会议。2018年2月1日，息烽县城市投资有限公司发布公告，内容为息烽县龙港新城2号楼房屋加固维修补偿方案，公告张贴在息烽县××镇龙港新城2号楼的公告栏处、小区多处出入口处及2号楼1号、7号门面处。2018年3月8日，许定忠将其所有的位于息烽县××镇龙港新城2号楼3号门面（属于加固维修方案范围内）出租给徐良焜经营超市使用，双方签订《门面租赁合同》一份，合同约定租赁期自2018年3月15日起至2024年3月14日止共6年，第一年租金为7.5万元，第二年租金为8万元，第三年后按5%递增，应先支付全年租金后才使用房屋等内容。合同签订后，被告了支付第一年租金7.5万元及5000元的押金。2018年3月27日，徐良焜被新华社区及息烽县城市投资有限公司的工作人员告知该门面需要加固维修，暂时不能使用。此后，经息烽县新华社区及息烽县城市投资有限公司组织双方多次就此事进行协商。2018年12月29日，息烽县城市投资有限公司与徐良焜签订《息烽县龙港新城2#楼房屋加固维修补偿协议》，协议约定息烽县城市投资有限公司一次性补偿徐良焜搬家费（含搬出、搬进共两次）3012.8元，房租损失59375元（2018年3月15日至2018年12月28日），过渡费（房租损失）18830元（2018年12月28日至2019年3月15日），货柜损失补偿9613.58元。同日，息烽县城市投资有限公司与许定忠签订《息烽县龙港新城2#楼房屋加固维修补偿协议》，协议约定息烽县城市投资有限公司支付原告装饰装修补偿费55570.95元。同时许定忠、徐良焜还向息烽县城市投资有限公司出具承诺书，承诺房屋加固维修期从2018年12月28日开始计算，2018年3月15日至2018年12月28日期间3号门面的房租损失，息烽县城市投资有限公司与徐良焜商定并据实给予补偿。许定忠与徐良焜商定2018年12月29日至2019年3月14日期间的过渡费归徐良焜所有，2019年3月15日至2号楼加固维修工程结束期间产生的过渡费问题，由许定忠、徐良焜自行协商解决，息烽县城市投资有限公司据实支付。息烽县城市投资有限公司于2019年1月4日，将上述补偿协议中的款项分别支付给了原、被告。2019年3月15日前被告未按约支付原告第二年房屋租金8万元，原告遂诉至法院请求判令支持其如前诉请。另查明，2018年3月10日，徐良焜与案外人汇川东成副食经营部签订了一份合同价款为141900元的购销合同，并于同日支付了8万元的货款。徐良焜于2019年1月29日将案外人汇川东成副食经营部诉至遵义市汇川区人民法院，要求案外人汇川东成副食经营部退还原告订货款8万元，后经遵义市汇川区人民法院调解，徐良焜在放弃诉讼请求的同时另行再支付案外人汇川东成副食经营部2万元经济损失。还查明，2018年3月13日，徐良焜于案外人息烽天地广告有限公司签订了一份合同价款为35800元的《施工合同协议书》，并支付定金1.5万元，后因徐良焜要求暂停施工，双方对已完成工程及相关材料费进行结算后，徐良焜支付案外人息烽天地广告有限公司2.1万元（含定金1.5万元）。现反诉原告徐良焜认为许定忠违约在先遂提起反诉，请求判令支持其反诉请求。一审法院认为，结合本诉和反诉的请求来看，本案的争议焦点为：1.合同是否应当解除，合同解除前的租金是否应当支付；2.反诉原告诉请的损失是否应当得到支持及损失应当由谁来承担；3.装修赔偿款应当归谁享有？针对焦点1，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中徐良焜作为承租人本应按合同约定于2019年3月15日前将第二年的租金支付给出租人许定忠，但徐良焜以许定忠在房屋出租时明知该房屋存在安全隐患，需要加固维修，不符合出租条件等为由拒绝支付租金且不同意解除合同的意见一审法院不予采纳，理由如下：第一，徐良焜在本诉及反诉中均称：息烽县城市投资有限公司2018年2月1日发布的《息烽县龙港新城2号楼加固维修工作方案》在许定忠住处小区多处位置进行了公示，许定忠对房屋存在安全隐患需要加固维修在其出租前系明知的辩解意见，经一审法院调查核实，徐良焜的陈述得以印证，但同时徐良焜作为承租人，在选取租赁物时通常是会对租赁物周围环境及相关情况进行考察、了解的，根据向息烽县城市投资有限公司调查获取的公告张贴图片可知，该公告张贴位置离案涉门面非常近，处于醒目的位置处，且该处也属人行要道，徐良焜看不到公告的可能性非常小；第二，徐良焜称许定忠对其具有欺租的行为，房屋存在安全隐患，不符合出租条件，订立合同目的无法实现，但被告又以减少损失为由不同意解除合同，在合同目的无法实现的情况下仍坚持不解除合同，不符合常理；第三，从2018年3月27日至今已一年有余，涉案房屋的加固维修也于2019年7月才开始，具体结束时间暂时还无法确定，对于一个经营者来说，肯定是希望在最短的时间内投入经营，产生收益，而本案中，需要加固维修的门面何时可以修复完毕，能够投入正常经营使用都不确定的情况下，恐怕对经营者造成的损失更大，所以对于徐良焜以减少损失为由不同意解除租赁合同的意见，不予采纳。鉴于上述原因，可推知徐良焜在其租赁该门面时对该门面存在安全隐患，需要加固维修是明知的，现其以该理由拒绝支付房屋租金并要求继续履行合同的抗辩不成立，原告有权解除租赁合同，故对原告请求解除租赁合同的请求一审法院予以支持；对于原告要求被告支付门面解除前的租金问题，虽被告确实没有在约定期限内先交付第二年租金，但从2019年3月15日起被告也没有实际使用该门面，故对该诉讼请求不予支持。针对焦点2，徐良焜要求许定忠承担违约责任赔偿直接经济损失127050元及违约金5万元的请求，因违约金具有补偿损失和惩罚双重性质，在损失赔偿额大于违约金时法律赋予当事人请求调整违约金数额的权利，现徐良焜主张的实际损失赔偿数额已远远超过双方当事人约定的违约金，故一审法院支持实际损失赔偿后不再支持违约金。对徐良焜的相关损失认定如下，结合徐良焜提供的证据及一审法院的调查情况，对10万元的货物损失予以确认，2.1万元的装修损失中包含制作门头字及柜子的费用，由于门头字是根据门头大小制作的，虽然可以搬走，再次使用的机会较小，柜子是根据特定的尺寸固定在墙上及地上的，移除后再次使用的可能性较小，故对该损失予以认可；1050元的诉讼费用并非必然产生的直接损失，故该笔费用不予支持；5000元系房屋租赁押金，现双方合同已解除，退还押金条件已成就，许定忠理应将该押金予以退还，但该费用不属于被告的损失费用范围，徐良焜的损失共计121000元；对于损失的责任承担问题，双方在明知房屋需要加固维修不能正常使用的情况下，仍然签订租赁合同，导致被告产生上述损失，双方均有过错，且从庭审及一审法院的调查可知，徐良焜并没有采取适当措施减小损失，故由双方对上述损失各承担50%的责任较为适宜。针对焦点3，徐良焜要求许定忠返还侵占的装修款问题，因该装修款系息烽县城市投资有限公司对这许定忠原有装修进行的补偿，而租赁合同中对该原有装修的归属未作约定，按理应当属于出租人所有，故因此而产生的赔偿费用应当由许定忠享有，一审法院对徐良焜要求反诉被告将侵占的装饰装修赔偿款55570.95元全部归还的反诉请求不予支持。综上所述，解除许定忠与徐良焜于2018年3月8日签订的《门面租赁合同》，徐良焜与本判决生效后十日内将租赁门面腾空后交付许定忠，由许定忠于本判决生效后十日内赔偿徐良焜损失60500元，返还徐良焜押金5000元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：”第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”、第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决：一、解除本诉原告许定忠与本诉被告徐良焜于2018年3月8日签订的《门面租赁合同》，由本诉被告徐良焜于本判决生效后十日内将租赁的位于息烽县××镇龙港新城2号楼3号门面腾空后交付给本诉原告许定忠；二、驳回本诉原告许定忠的其余诉讼请求；三、由反诉被告许定忠于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告徐良焜经济损失60500元；四、由反诉被告许定忠于本判决生效之日起十日内返还反诉原告徐良焜租房押金5000元；五、驳回反诉原告徐良焜的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费400元，由本诉原告许定忠负担370元，本诉被告徐良焜负担30元；反诉案件受理费2395元，由反诉原告徐良焜负担1772元，反诉被告许定忠负担623元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人许定忠向本院提交了如下证据：许定忠与徐良焜的短信截图一份。证明目的：徐良焜对许定忠进行辱骂。徐良焜发表质证意见：认可，该证据是本人所发。因徐良焜对截图无异议，本院对截图的真实性依法予以确认，经本院二审审理查明的其余事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决查明的事实依法予以确认。本院认为，《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按照享有权利、履行义务。许定忠、徐良焜2018年3月8日签订《门面租赁合同》后，许定忠已经实际向徐良焜交付门面，徐良焜接手门面后于2018年3月27日被告知不能进行装修成讼。许定忠要求解除《门面租赁合同》，收回案涉门面，并判令徐良焜支付欠付租金40000元；徐良焜要求许定忠继续履行合同，获得装修补偿款，并承担赔偿责任及违约责任。解除本案纠纷的关键是厘清《门面租赁合同》未能正常履行的过错方及过错责任，并以此进行损失的分配。本院认为，《门面租赁合同》签订时双方均存在过错。一方面，息烽县城市投资有限公司2018年2月1日发布的《息烽县龙港新城2号楼加固维修工作方案》，并在许定忠住处小区多处位置进行了公示，许定忠应当知晓息烽县城市投资有限公司拟对案涉门面进行加固维修的事实。其在明知息烽县城市投资有限公司拟对案涉门面进行加固维修的情况下，与徐良焜《门面租赁合同》将案涉房屋出租给徐良焜明显违反诚实、信用原则。另一方面，徐良焜作为承租人在签订租赁期限长达6年的租赁合同时，理应对租赁房屋周围环境及相关情况进行考察、了解，在息烽县城市投资有限公司已经在案涉门面周边醒目四处张贴加固公告的情形下，与许定忠签订《门面租赁合同》承租案涉房屋明显未尽到审慎义务。其次，涉案房屋的加固维修于2019年7月才开始，具体结束时间暂时还无法确定。更为关键的是纠纷发生后，双方未能妥善解决争议，矛盾已然激化，不具有继续《门面租赁合同》的可能性。鉴于上述原因，原审判决判令解除《门面租赁合同》，由徐良焜腾空、交还案涉门面并无不当。双方均认可2019年3月15日起徐良焜没有实际使用该门面，原审判决驳回许定忠要求支付欠付租金40000元的诉讼请求并无不当。原审判决认定徐良焜的实际损失为10万元的货物损失及2.1万元的装修损失合法、有据，以合同不能履行双方均存在过错为由判令各承担50%的损失也无不当，本院予以维持。关于徐良焜要求许定忠支付装修款的诉讼请求。本院认为，装修款系息烽县城市投资有限公司受损门面装修进行的补偿。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”《门面租赁合同》并未对房屋装修的补偿情况进行约定，则应按照法律规定确定案涉补偿款的权利人，原审判决认定装修款属于出租人许定忠所有，驳回徐良焜要求许定忠支付装修补偿款的诉讼请求合法、有据，本院亦予以维持。此外，徐良焜并未反诉要求许定忠退还房屋租赁押金5000元，原审判决为了解决当事人的诉累判令许定忠向徐良焜返还房屋租赁押金5000元，双方对此均无异议，本院从其自愿。综上，上诉人许定忠、上诉人徐良焜的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。许定忠预缴的二审案件受理费用2310元，由上诉人许定忠负担。徐良焜预缴的二审案件受理费用3297元，由徐良焜负担。本判决为终审判决。审判长 王 可审判员 刘 佳审判员 庞 敏二〇一九年十一月八日书记员 余琼敏