广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤05民终641号上诉人（原审原告）：陈乙君，女，汉族。委托诉讼代理人：吴克志，广东和为律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈桂贤，广东华商（汕头）事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖绪鹏，男，汉族。委托诉讼代理人：廖某某，男，汉族，系廖绪鹏的父亲。上诉人陈乙君因与被上诉人廖绪鹏租赁合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507民初574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日受理后，依法组成合议庭，于2019年8月7日公开开庭进行审理，上诉人陈乙君及其委托诉讼代理人吴克志、陈桂贤，被上诉人廖绪鹏的委托诉讼代理人廖某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈乙君上诉请求：1、撤销汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507民初574号民事判决；2、依法改判支持上诉人的诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认为“1元租金标准相当于被上诉人可无偿使用租赁房产”以及“上诉人无法举证证明被上诉人支付每月储备金与房产出租给被上诉人使用之间存在因果关系”系事实认定错误。上诉人与被上诉人双方于2018年3月26日签订《协议书》约定由被上诉人将违约汕头市XX庄X区XX幢XX号房的房产转让给上诉人，转让款用于清偿银行贷款，并约定5年内被上诉人可赎回房产。《协议书》第6条约定，房产过户后，赎回条件自过户后次月起五年内，被上诉人每月交5000元给上诉人作为赎回储备金，并且约定被上诉人在2018年9月底前应交10万元。在被上诉人按协议履行的前提下，《协议书》第8条约定，上诉人出于友谊，同意房产过户后出租给被上诉人居住（租赁合同另订立）。2018年6月1日在房产过户到上诉人名下后，上诉人与被上诉人签订《房产地产租赁合同》，将上述房产租给被上诉人居住，租期5年，前两年月租金1元，但至今，被上诉人没有履行义务，未付还房产赎回储备金，也没有缴纳过租金。首先，上诉人与被上诉人之间签订《房产地产租赁合同》约定前两年的租金为每月1元，前提是被上诉人按照《协议书》第六条的约定利息两项付款义务，即：1、每月交5000元房产赎回储备金到上诉人处；2、在2018年9月底前交10万元给上诉人。其次，上诉人与被上诉人只是普通朋友关系，上诉人是基于被上诉人依约履行上述付款义务的前提下，考虑到被上诉人住房困难，出于友谊在约定每月1元的形式性租金将涉案房产出租给被上诉人居住，初衷是在督促被上诉人积极还款的前提下，保证其居住需求，因此原审法院认定上诉人未能举证证明支付每月储备金与房产出租之间存在因果关系的认定是错误的。二、原审判决适用法律不当。根据《合同法》第94条第四款第（四）项、第227条的规定，本案中，首先被上诉人没有依照《房产地产租赁合同》的约定，向上诉人支付租金；其次没有依照《协议书》的约定向上诉人支付房产赎回储备金；最后被上诉人未能依约履行每月支付储备金的义务，导致上诉人的合同目的不能实现，上诉人有权解除《房产地产租赁合同》。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法支持上诉人的上诉请求。廖绪鹏辩称，上诉人歪曲事实胡搅蛮缠，我方既然已将房产过户给上诉人就没有债务负担，是否有能力每月寄放储备金及赎回房产问题均应该是我方单方面的事。2018年3月26日之前上诉人及其儿子黄某某找廖某某协商要求将房产过户转给上诉人及黄某某，承诺过户后我和家人仍可以继续无偿居住至廖某某和爱人百年。但这期间上诉人的表现反复，没有诚信，协商约定的没有执行，说谎话骗人，甚至暴力恐吓。综上所述，恳请二审法院认定事实依法处理。陈乙君向一审法院起诉请求：判决解除陈乙君与廖绪鹏于2018年6月1日签订的《房产地产租赁合同》，并判令廖绪鹏立即归还从陈乙君处租赁的位于汕头市XX庄X区XX幢XX号房全套的房产。一审法院认定事实：2018年6月1日，陈乙君与廖绪鹏签订《房产地产租赁合同》，约定：陈乙君将位于汕头市XX庄X区XX幢XX号房，建筑面积128.94平方米及配套设施、设备出租给廖绪鹏作为居住使用；租期自2018年6月1日起至2023年6月1日止，陈乙君应于2018年6月1日将该房产交付给廖绪鹏使用；每月租金为1元，廖绪鹏应于签订本合同同时交付首期1个月租金给廖绪鹏；2018年7月1日交付第二期1个月租金，每期交付1个月租金，并在每首期30日前交清。合同备注栏载明：“1.租期五年，第三年起租金另议（租赁合同另签）；2.陈乙君与廖绪鹏现未做房产证过户手续，陈乙君房产证过名完成后本合同才正式生效”。诉讼期间，陈乙君向一审法院提交了其于2018年3月16日与廖绪鹏、担保人廖某某（廖绪鹏的父亲）签订的《协议书》一份，约定：1.廖绪鹏向陈乙君借款计：A.2015年7月3日借450,000元；B。陈乙君出于友谊，再次借廖绪鹏现金230,000元；前述两笔借款合计680,000元，原廖绪鹏及担保人均予以确认。2.由于廖绪鹏经营不善，力不从心，为保障债权人的权益，廖绪鹏愿将下列房产：A.位于汕头市X区XX栋XX房共128.94平方米一套；B.位于汕头市X区XX栋XX2房共28.25平方米一间；上述两处房产即A及B一并过名或分次过名给陈乙君及其子黄某某。3.现廖绪鹏两处房产情况：A.位于汕头市X区XX栋XX房产于2017年1月19日向汕头邮政储蓄银行抵押贷款500,000元；B.位于汕头市X区XX栋XX2房产于2016年10月向私人黄某甲登记他项抵押借款180,000元；4.为了保证陈乙君的正当权益，将上述两处房产过名给陈乙君，陈乙君协助找有资质公司垫款解除抵押，再由陈乙君偿还垫资公司全款过名给陈乙君，在办理过程，廖绪鹏及担保人应无条件随时配合并保证无其他争议或异议。5.廖绪鹏以上房产A及B过名变更为陈乙君，其变更行为担保人应予以配合，直至完成产权变更。6.廖绪鹏将房产A过户给陈乙君后，次月起五年内，每月5000元储备在陈乙君，以及2018年9月底前100,000元储备在陈乙君，前述支付的款项作为廖绪鹏在五年内赎回廖绪鹏的房产A的储备金。7.陈乙君取得房产A产权之日起五年内，准许廖绪鹏赎回，赎回时，廖绪鹏已交的储备金总额抵偿房产A的价值；五年期限届满之日（含五年内），廖绪鹏无赎回房产A，即可认为廖绪鹏放弃赎回房产A的权利，陈乙君无条件还廖绪鹏储备金。8.陈乙君出于友谊，将上述房产A.位于汕头市X区XX栋XX房产过名成功后，将该房产出租给廖绪鹏居住（租赁合同另订立）。9.陈乙君为廖绪鹏清理提前偿还房产A的抵押款项所需的资金和相关费用所产生的数额按实，廖绪鹏另补签协议予以确认。另查：上述位于汕头市XX庄X区XX幢XX号房的原权属人是廖绪鹏。陈乙君于2018年5月17日取得该房产的房地产权证。诉讼期间，廖绪鹏提出：上述合同签订后，因为每月租金只有1元，廖绪鹏要求将两年的租金共24元一次性付还陈乙君，但陈乙君的儿子黄某某说没有必要，所以陈乙君没有理由称廖绪鹏没有付还租金。对此，陈乙君提出：原廖绪鹏签订租赁合同约定每月租金1元是按协议书约定的廖绪鹏每月交付5000元储备金在陈乙君处，廖绪鹏履行上述义务后陈乙君才将房产以每月1元的租金租给廖绪鹏。一审法院认为，陈乙君与廖绪鹏签订的《房产地产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。陈乙君以廖绪鹏没有支付租金、廖绪鹏没有按2018年3月16日《协议书》约定向陈乙君交付每月储备金为由要求解除双方签订的《房产地产租赁合同》。因双方签订的上述租赁合同约定前两年的租金标准是每月租金1元，该租金标准的约定相当于廖绪鹏在此两年期间可以无偿使用租赁房产，故陈乙君提出廖绪鹏没有付还陈乙君租金的理由不成立。另外，根据本案查明的事实，2018年3月16日《协议书》约定廖绪鹏向陈乙君支付每月储备金的作用系将该储备金作为廖绪鹏在五年内向陈乙君赎回房产的部分购房款，陈乙君未能举证证明廖绪鹏向陈乙君支付每月储备金与陈乙君将房产出租给廖绪鹏存在因果关系。因此，陈乙君要求解除双方当事人于2018年6月1日签订的《房产地产租赁合同》、廖绪鹏归还从陈乙君处租赁的位于汕头市XX庄X区XX幢XX号房的诉讼请求，证据不足，不予支持。关于廖绪鹏提出租赁合同应继续履行的主张，理由成立，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回陈乙君的诉讼请求。案件受理费2150元，由陈乙君负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，原审判决认定的事实与本案的证据一致本院予以确认。本院认为，陈乙君与廖绪鹏、廖绪鹏的父亲廖某某（担保人）因借款纠纷于2018年3月16日签订《协议书》，《协议书》约定第4、7、8条为甲方（陈乙君）的义务，第2、5、6条为乙方（廖绪鹏）的义务，其中第8条约定“甲方出于友谊，位于汕头市X区XX栋XX房产过名成功后，将该房产出租给廖绪鹏居住（租赁合同另订立）。”2018年5月17日陈乙君取得汕头市X区XX栋XX房产的房地产权证。随后在2018年6月1日，陈乙君与廖绪鹏签订《房产地产租赁合同》将上述房产以每月1元的租金出租给廖绪鹏居住使用。由此可见，双方签订的《房产地产租赁合同》是在履行《协议书》的基础上进一步约定的，据此《协议书》的正常履行是双方履行《房产地产租赁合同》的前提，二者不能分割开来。陈乙君与廖绪鹏在签订《协议书》之后，均未能按照协议约定的义务进行履行，故《协议书》至今尚未履行完毕，《房产地产租赁合同》不具备履行的事实基础，陈乙君据此主张解除《房产地产租赁合同》，理由充分，应予支持。一审法院认定陈乙君未能举证证明廖绪鹏每月支付储备金与陈乙君将房产出租给廖绪鹏之间存在因果关系，对陈乙君解除《房产地产租赁合同》的诉讼请求不予支持，处理不当，应予纠正。涉案房产目前登记在陈乙君名下，即陈乙君享有对该房产的所有权，亦享有物权法赋予的权利主张，其主张廖绪鹏归还涉案房产，依据充分，应予支持。而廖绪鹏在《协议书》未能履行完毕的情况下，主张享有《房产地产租赁合同》项下的权利，理由不充分，不予支持。综上，陈乙君的上诉理由成立，应予支持。原审判决认定事实基本清楚，但没有认定《协议书》与《房产地产租赁合同》之间存在关系，处理有所不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507民初574号民事判决；二、陈乙君与廖绪鹏于2018年6月1日签订的《房产地产租赁合同》解除，廖绪鹏于本判决生效之日起30日内将位于汕头市XX庄X区XX幢XX号房产归还陈乙君。本案一审案件受理费2150元，由廖绪鹏负担，二审案件受理费4300元，由廖绪鹏负担。本判决为终审判决。审判长  陈瑞琳审判员  张丹华审判员  陈瑛瑾二〇一九年十一月一日法官助理吴妍书记员周丹晖