云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0627民初733号原告（反诉被告）云南枫之源物业服务有限公司，住址：镇雄县旧府街道办事处大都会14楼1号，统一社会信用代码91530627MA6KF******。法定代表人殷洪贵，总经理。委托代理人汪继尧，云南雄云律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）常运，男，汉族，生于1985年6月26日，云南省镇雄县人，住镇雄县，现住镇雄县。委托代理人王运明，镇雄县城镇法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）云南枫之源物业服务有限公司诉被告（反诉原告）常运物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月25日受理后，依法组成合议庭，于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）云南枫之源物业服务有限公司的委托代理人汪继尧，被告（反诉原告）常运及其委托代理人王运明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）云南枫之源物业服务有限公司诉称，常运系镇雄大都会华府*************房的业主，其房建筑面积为132.31平方米。2017年8月17日，常运办理接房手续，并与我公司签订《前期物业服务协议》，约定由我公司为常运等业主提供前期物业服务，由常运等业主按建筑面积1.2元／平方米／月向我公司支付物业公共服务费，并由常运等业主按约定或规定支付其他费用。常运按约定向我公司交纳了2017年8月17日至2018年8月17日第一年度的物业费1905元、生活垃圾清运费216元、电梯维护费100元后，自2018年8月17日起就拒绝支付第二年度的物业费、生活垃圾清运费、电梯维护费，截止2019年2月1日已拖欠我公司电费1312.63元，现请求判令常运支付拖欠我公司第二年度的物业费1905元、生活垃圾清运费216元、电梯维护费100元、电费1312.63元，合计3434.63元。被告（反诉原告）常运辩称，我不交住宅物业公共服务费1905元，是因为云南枫之源物业服务有限公司要强行收取双方在《前期物业服务协议》中没有约定的生活垃圾清运费216元、电梯维护费100元，造成我无法交纳物业公共服务费1905元。云南枫之源物业服务有限公司违反国务院颁发的《物业管理条例》规定对电费加收手续费，其电费只能按电力部门0.483元／度的标准收取。云南枫之源物业服务有限公司已向我收取的生活垃圾清运费216元、电梯维护费100元，因双方在《前期物业服务协议》没有约定，故请求判令云南枫之源物业服务有限公司返还我已交纳的生活垃圾清运费216元、电梯维护费100元，合计316元。原告（反诉被告）云南枫之源物业服务有限公司为支持其本诉主张向法庭提交如下证据：1．《营业执照》、《法定代表人身份证明书》各一份。证明云南枫之源物业服务有限公司的民事诉讼主体资格，签订合同时名为镇雄县枫之源物业管理有限公司，2018年2月11日更名为云南枫之源物业服务有限公司。经质证，常运无异议。2.镇雄大都会物业服务手册，具体包括：《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、《业主临时管理规约承诺书》、《镇雄大都会消防安全责任书》、《镇雄县大都会精神文明公约》、《镇雄县大都会精神文明公约承诺书》各一份。证明云南枫之源物业服务有限公司与常运于2017年8月17日签订了《前期物业服务协议》，该协议第四条对物业服务费用的收取作了约定，其中住宅物业公共服务费按建筑面积1.2元/平方米/月交纳，垃圾清运费实际上按环卫所的规定收取的，由政府在水费中收取是外地的做法，并不符合镇雄的实际，该协议第十一条约定本协议未规定的事宜，按国家法律法规、规章执行。镇雄大都会物业服务手册第46页财务管理内容，对使用人应缴费用以列举的方式一一列出。内部的保洁、内部的垃圾清理、物业服务产生的行为的收费就包含在1.2元/平方米/月收取的，生活垃圾清运费由政府部门在水费中收取。经质证，常运认可双方签订《前期物业服务协议》是事实。对住宅物业公共服务费按建筑面积1.2元/平方米/月的标准交纳无异议；双方约定生活垃圾清运费由政府部门在水费中收取，但没有约定由哪个部门收取，按什么标准收取；双方在合同中对电梯维保费没有约定，根据国务院颁布的《物业管理条例》规定，垃圾清运费和电梯维保费是包含在公共设施维护费中，不是单列的。其认为《业主临时管理规约》、《业主临时管理规约承诺书》、《镇雄大都会消防安全责任书》、《镇雄县大都会精神文明公约》、《镇雄县大都会精神文明公约承诺书》，都不属于物业服务的范围。云南枫之源物业服务有限公司的财务管理是内部管理行为，对常运不产生约束力，根据《物业管理条例》第41条的规定，如果要向业主收取该笔费用，必须在合同中约定，而且内部的财务管理不属于前期物业服务协议的内容，所以对常运没有约束力。3.《镇雄大都会华府接房单》、《镇雄大都会交房应收费用明细》各一份、《收款收据》三份。证明常运接房时已向云南枫之源物业服务有限公司交纳了物管费、生活垃圾清运费、电梯维保费、二次加压费、装修押金、装修垃圾清运费等5048元。经质证，常运对《镇雄大都会华府接房单》、《收款收据》没有意见；对《镇雄大都会交房应收费用明细》有意见，其认为该明细单上的垃圾清运费、电梯维保费双方在合同中没有约定，其发现后对此事提出过异议，但云南枫之源物业服务有限公司至今也没有处理。4.欠费催收电话记录及《欠费催收通知单》各一份。证明云南枫之源物业服务有限公司工作人员多次打电话给常运催缴费用，也向其发过书面的欠费催收通知单。经质证，常运认可云南枫之源物业服务有限公司电话通知其缴费是事实，但没有向其发过书面的欠费催收通知单，其没有交费是因双方在合同中没有对生活垃圾清运费和电梯维保费进行过约定。5.《收据》一份。证明云南枫之源物业服务有限公司向业主收取的生活垃圾清运费已经交给环卫单位。经质证，常运认为收据上的时间是2017年1月14日，常运还没有入住大都会，另外，云南枫之源物业服务有限公司向业主收取的是两种垃圾清运费，一种是装修垃圾清运费，一种是生活垃圾清运费，这份收据不能证明收取的是哪种垃圾清运费，且与本案无关。6.云南省非税收入《收款收据》（单位执收）一份。证明电梯是属于公共设施设备，需进行专项检验和维护，检验费和维护费已实际发生，且云南枫之源物业服务有限公司已经向第三方支付该检验费和维护费。经质证，常运对证据来源没有意见，但认为此费用应包含在公共物业服务费里。被告（反诉原告）常运为支持其反诉主张向法庭提交如下证据：1.《前期物业服务协议》一份。证明双方在协议中对生活垃圾清运费、电梯维保费没有约定。经质证，云南枫之源物业服务有限公司认为是有约定的，请求法院依法判决。2.《收款收据》两份。证明常运向云南枫之源物业服务有限公司交了垃圾清运费216元、电梯维保费100元，因在前期物业服务协议中没有约定，故应该返还这316元。经质证，云南枫之源物业服务有限公司认可收到常运的垃圾清运费216元、电梯维保费100元。3.《物业管理条例》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》各一份。证明物管公司如果要向业主收取费用，必须报物价部门批准后，且与业主事先约定，签订合同才能向业主收取费用。经质证，云南枫之源物业服务有限公司对证据的真实性没有意见，但认为不能达到常运的证明目的。本院经审查认为，原告（反诉被告）云南枫之源物业服务有限公司向法庭提交的第1、2、3、4、5、6项证据，来源合法，内容客观、真实，与本案关联，本院予以采信。被告（反诉原告）常运向法庭提交的第1、2、3项证据，来源合法，内容客观，与本案关联，且原告（反诉被告）云南枫之源物业服务有限公司对其真实性无异议，本院予以采信。根据庭审举证、质证，并结合双方当事人陈述，本院依法确认如下法律事实：2017年8月17日，常运与镇雄县枫之源物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，协议约定：由镇雄县枫之源物业管理有限公司为常运位于镇雄大都会华府*************建筑面积131.31平方米的住宅提供物业管理服务。主要物业管理服务内容为：对房屋共用部位即房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、地下车库等的日常维护和管理；对房屋共用设施设备即共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、花草、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场、车库、共益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、安全防范系统、邮政信箱环境卫生设施及其运行的维护和管理；负责对公共区域定时清扫保洁、设定垃圾集纳地、垃圾日产日清和公共秩序的维护。住宅物业公共服务费按建筑面积1.2元／平方米／月计算，按年交纳，即常运须于每年8月17日前缴清本年度的全部物业管理等费；水、电费由相关部门向业主或使用人收取；生活垃圾清运费由政府在水费中收取；其他服务费用另行约定。当日，常运便向镇雄县枫之源物业管理有限公司交纳物管费1905元、生活垃圾清运费216元、电梯维保费100元、二次增压费420元、装修押金2000元、装修垃圾清运费397元、水卡费10元，合计5048元。2018年2月11日，镇雄县枫之源物业管理有限公司更名为云南枫之源物业服务有限公司。2019年2月25日，云南枫之源物业服务有限公司向本院提起诉讼，要求常运支付物管费1905元、生活垃圾清运费216元、电梯维保费100元及截止2019年2月1日的电费1312.63元。2019年3月18日，常运向本院提起反诉，要求云南枫之源物业服务有限公司返还其已支付的生活垃圾清运费216元、电梯维保费100元。2019年9月25日，云南枫之源物业服务有限公司提出书面申请，要求撤回对常运的起诉。本院认为，常运与镇雄县枫之源物业管理有限公司（即云南枫之源物业服务有限公司）签订的《前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，对双方具有约束力，云南枫之源物业服务有限公司对常运提供了物业服务，常运理应支付相关的物业服务费,但因云南枫之源物业服务有限公司自动申请撤回对常运的起诉,是其对诉讼权利的处理，符合法律规定，本院准许其撤回对常运的起诉。虽然双方在前期物业服务协议中约定生活垃圾清运费由政府部门在水费中收取，但镇雄县城区的生活垃圾均由镇雄县环卫部门负责清运处理，且云南枫之源物业服务有限公司向法庭提交其向环卫部门交纳生活垃圾清运费的收费收据，常运在生活中必然会产生生活垃圾，理应承担由此产生的生活垃圾清运费；常运认为双方在前期物业服务协议中对电梯维保费没有进行约定，电梯维保费理应包含在公共设施维护费中，但其提供的证据不能证明电梯维保费包含在公共设施维护费中，因电梯关系到每位业主的生命安全，且属于国家强制规定必须定期进行维保的产品，云南枫之源物业服务有限公司为广大业主的生命安全已请第三方对电梯进行维保，并支付了相关费用，常运作为最终受益的业主理应支付相关的电梯维保费，其要求云南枫之源物业服务有限公司返还已支付的生活垃圾清运费216元、电梯维保费100元的请求不成立。据此，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十五条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：驳回被告（反诉原告）常运的反诉请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费人民币50元，由被告（反诉原告）常运交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长  马宪云审 判 员  曾永翠人民陪审员  王世翠二〇一九年十一月二十五日书 记 员  周冬梅附：本判决引用法律条文最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》：第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。