甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初3207号原告林超，男，1984年4月2日出生，汉族，中国石油兰州石化分公司职工，住甘肃省兰州市西固区。委托诉讼代理人李智，甘肃律华律师事务所律师。委托诉讼代理人王韦森，甘肃律华律师事务所律师。被告李新，男1974年2月20日出生，汉族，农民，住甘肃省榆中县。委托诉讼代理人颜蓉，甘肃仁尚律师事务所律师。委托诉讼代理人鲍璘，甘肃仁尚律师事务所律师。原告林超与被告李新房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年3月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林超及其委托诉讼代理人李智、被告李新的委托诉讼代理人鲍璘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林超向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之问签订的房屋租赁合同于2018年12月7日解除；2、判令被告向原告退还房屋租金150100元。3、判令被告向原告返还房屋租赁保证金5万元。事实和理由：2015年4月10日,原告林超与被告李新签订《房屋租赁合同》一份,约定:原告承租被告所有的位于兰州市城关区的房屋（建筑面积87.55平方米）从事餐饮经营,租期自2015年4月10日起至2019年5月31日止，租金为每平方米每月300元（后双方协议调整租金为每年30万元），2015年4月10日至2015年5月31日为装修免租期，正式计租日期2015年6月1日至2016年5月31日为第一年度，之后以此类推，至期满，每1年为一个付款周期。同时对租赁保证金、送达地址等事项作约定。签约后，原、被告依约履行合同。2018年5月31日、6月4日原告分两次向被告支付了2018年6月1日至2019年5月31日止的房屋租金30万元。被告对上述钱款予以接受。后原告因经营问题于2018年9月1日停业。2018年12月2日原告向被告送达《请求解除房屋租赁合同告知书》，称因经营问题无法继续履行案涉租赁合同，现解除租赁合同并愿意按高于合同约定的违约金标准支付赔偿（注:按约定违约金标准计算的原告应承担的违约金金额为18910元，解约时原告向被告书面告知的愿承担的赔偿金金额为20000元）。次日，被告收到此函。2018年12月7日，原告向被告送达《关于房屋租赁合同双方妥善办理房屋交接手续告知书》，次日，被告收到此函。据上，原告认为讼争双方签订的房屋租赁合同，系讼争双方真实意思表示、内容亦不违反法律规定，故该合同合法有效。现该合同已于2018年12月7日解除且被告至今未对解约事宜提出异议，因此，被告继续占有原告预先支付的房屋租金及保证金已无事实及法律依据，特诉至人民法院，望判如所请。李新辩称，1.原告在民事起诉状称，2018年12月2日向被告送达《请求解除房屋租赁合同告知书》、2018年12月7日向被告送达《关于房屋租赁合同双方妥善办理房屋交接手续告知书》。事实是被告没有收到上述告知书;即便上述告知书送达被告，也不产生解除合同的法律效力，因为原告没有合同约定的解除权，法定解除权的条件也不具备，故原告的《请求解除房屋租赁合同告知书》对被告不发生解除合同的法律效力；二、原告在民事起诉状称，双方协议调整租金为每年度30万元该情况不属实。原、被告双方签订的房屋租赁合同明确约定年租金为315180元，从2018年6月1日年度起上浮10%，2015年度、2016年度原告按315180元支付租金，2017年度、2018年度原告支付了300000元租金，原告对被告说先把大头付了，剩余的部分慢慢付。所以原告实际还欠被告租金15180元(2017年)+15180元(2018年)+31518元(上浮10%)=61878元。综上，原、被告双方于2015年4月10日签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，合法有效，双方应该全面诚实履行自己的义务。原告的《请求解除房屋租赁合同告知书》对被告不发生解除合同的法律效力，故原、被告双方应继续履行房屋租赁合同。本院经审理认定事实如下：2015年4月10日，原告林超与被告李新签订《房屋租赁合同》一份约定:林超承租李新所有的位于兰州市城关区建筑面积87.55平方米的房屋从事餐饮经营，租期自2015年4月10日起至2019年5月31日止，租金为每平方米每月300元，年租金为315180元，2018年6月1日直至期满的租金约定每年上浮10%。2015年4月10日至2015年5月31日为装修免租期，正式计租日期2015年6月1日至2016年5月31日为第一年度，之后以此类推至期满，每1年为一个付款周期。还约定租赁保证金5万元。并约定林超中途退租的，应向李新支付违约金，每提前一年林超应按合同租金总额的3%向甲方支付违约金，不足整年的，按月分摊。若支付的违约金不足弥补李新损失的，林超还应负责赔偿，双方对信函有效送达地址等其他事项作了约定。签约后原、被告依约履行合同。2018年5月31日、6月4日林超分两次向李新支付了2018年6月1日至2019年5月31日止的房屋租金30万元。后林超因经营问题于2018年9月1日停业。2018年12月2日林超向李新邮寄送达《请求解除房屋租赁合同告知书》，称因经营问题无法继续履行案涉租赁合同，现解除租赁合同并愿意承担的赔偿金20000元。次日，李新收到此函。2018年12月7日，林超向李新邮寄送达《关于房屋租赁合同双方妥善办理房屋交接手续告知书》，次日，李新收到此函。但李新直至起诉之日始终未答复林超。2019年3月8日，甘肃律华律师事务所接受林超委托向李新发出《关于李新与林超就房屋租赁合同解约事宜的律师函》，认为李新未对解约事宜提出异议，双方签订的租赁合同已解除，请李新收到函件三日内与该所律师联系房屋及设施设备交接及水、电、暖等的使用验收情况等问题，次日李新收到该函件，但仍未答复。本院认为，首先确定原、被告签订的《房屋租赁合同》解除权的问题，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，涉案合同虽未明确约定解除合同的条件，但在涉案合同中的林超违约责任条款中约定林超中途退租的，应向李新支付违约金，每提前一年林超应按合同租金总额的3%向李新支付违约金，不足整年的，按月分摊。该条实际上约定了林超的解除权，故林超有权解除合同。合同法第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，林超按约定的有效地址履行了通知义务，2018年12月3日，李新收到了解除合同的通知。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”，本案于2018年12月7日、2019年3月8日林超本人及通过律师又要求李新办理房屋交接手续，李新未在通知到达的三个月内对解除合同提出异议，又不办理交接手续，直至诉讼时李新仍采取要求继续履行合同等消极手段，故对林超确认原、被告之间签订的房屋租赁合同于2018年12月7日解除的诉讼请求予以支持。其次，关于本案年租金及李新返还林超租金及保证金的问题，双方约定的年租金为315180元，2018年6月1日后的租金每年上浮10%，故合同解除时的年租金应当为315180元＋315180元×10%＝346698元，而林超提出年租金调整为30万元的主张无证据支持。故林超应当承担租金为：（346698元÷12月）×6月＋（346698元÷365天×7天）≈179999元。本案中林超在合同尚未期满时提出解除合同，应当向李新承担赔偿责任，但李新消极应诉，未提出反诉，为了减少诉累，本案对林超承担违约责任的问题一并处理并在返还租金中予以折抵。根据双方约定，赔偿金应为:（315180元×3＋346698元）×3%÷12个月×6个月＝19383.57元，现林超自愿赔偿2万元，符合双方约定，但鉴于月租金为28891.5元，该约定不足以弥补损失，故林超向李新赔偿的违约金酌定为28891.5元。关于保证金5万元，由于李新始终未配合林超办理房屋交接手续，视为放弃相关权利，故该保证金予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，判决如下：一、确认告林超与被告李新签订《房屋租赁合同》于2018年12月7日解除；二、被告李新向原告林超返还房屋租金120001元、保证金50000元，抵扣原告林超的违约赔偿金28891.5元，被告李新再向原告林超返还款项141109.5元于判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2151元，原告林超负担645元，被告李新负担1506元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  柴宗海二〇一九年十一月二十六日法官助理张琴书记员徐萍