江苏省靖江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1282民初3663号 原告:靖江市新江海房地产开发有限公司,统一社会信用代码913212826770002058，住所地靖江市西环南路55号(地中海花园会所二楼)。 法定代表人：顾建东，总经理。 委托诉讼代理人：邵银军，江苏骥江律师事务所律师。 被告:于凌云，男，1978年5月30日生，汉族，住靖江市春江花城别墅区。 原告靖江市新江海房地产开发有限公司与被告于凌云为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邵银军到庭参加诉讼，被告到庭参加简易程序的听证，但经本院依法传唤无正当理由未到庭参加普通程序审理。本案现已审理终结。 靖江市新江海房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2017年10月23日签订的《房屋租赁合同》自2019年7月2日起解除。2、被告在解除合同后腾空坐落于靖江市的房屋并交还给原告。3、被告立即向原告支付2019年1月1日至2019年7月1日拖欠的的租金8万元（已扣减预收的押金5000元），并承担自2019年7月2日至实际腾空交付之日的房屋占有使用费（参照租金计算）。4、被告承担拖欠房租累计三天以上的违约金18000元（按合同总租金90万元的2%计算）。事实和理由：2017年10月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于靖江市地中海花园门牌号为××楼10号、11号的房屋出租给被告使用，租赁期限自2018年1月1日起至2022年12月30日，第一年租金为16万元，租赁期每年房租上调1万元，租金每半年支付一次，每次提前一个月支付，拖欠房租累计三天以上的，原告有权解除合同，收回房屋，被告应按照合同总租金的2%向原告支付违约金。合同签订后，原告于2018年1月1日将房屋交付给被告使用。然被告未能按约支付2019年上半年的租金，2019年3月13日，原告向被告发出催缴房租通知，限期三日内缴纳房租，逾期将解除双方签订的《房屋租赁合同》并追究违约责任，然被告未能履行。双方此后也未能再达成宽限交租的约定。原告认为，1、双方签订的合同约定了解除合同的条件，另外原告还书面催要过，告知了交租的宽限期和逾期将解除合同，但被告在宽限期满仍未履行合同主要义务，原告有权解除合同。2、合同解除后，被告无权继续占有和使用房屋，应腾空交还原告。3、原告主张解除合同后双方租赁关系终止，但被告实际占有使用原告房屋期间应参照租金标准支付原告占有使用费。4、根据合同约定，被告有违约行为，应当承担合同约定的违约金。因被告违约将导致原告房屋空置一段暑期，期间的损失远超平均一个月的租金1.5万元，不应降低违约金。 于凌云辩称，1、不同意解除合同。2、如法院判决解除合同，同意在法院判决规定的期限内腾空交还。3、同意分期支付拖欠的租金8.5万元，7月30日前支付45000元，余款4万元于8月30日前付清，2019年下半年的租金于9月30日前全部付清。4、不同意支付违约金，如需支付违约金，请求法院调整过高的违约金标准。事实和理由：原告所述双方签订《房屋租赁合同》、交付房屋给被告使用、2019年1月1日向后的租金未交、原告催要仍未交纳属实，但2019年5月10日，被告曾至原告处商谈租金宽限支付事宜，原告同意5、6、7三个月各交一笔租金，时被告向原告的王姓经理出具了承诺，载明了交租的时间和金额。被告认为，双方经过协商变更了今年租金交纳的时间，部分租金的交纳时间还未届满原告就起诉，被告不存在违约，不应该支付违约金。违约金标准不应是按照合同约定的总租金的2%计算，即便按此计算，也过高，应予调整。 本院经审理认定事实如下：原告系靖江市西环南路55号地中海花园××楼10（北）、11（南）房屋所有权人，不动产权证号为苏（2016）靖江不动产权第0003565号、苏（2016）靖江不动产权第0003566号。不动产权证载明的权利类型包括国有建设用地使用权、房屋所有权。上述房屋分上下两层，左右各一间，总面积为744.3㎡，其中楼下一层总面积为304.46㎡、二层北面部分面积为272.99㎡、二层南面部分面积为166.85㎡。 2017年10月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将上述744.3㎡的房屋出租给被告经营使用，租期为60个月，自2018年1月1日起至2022年12月30日止，租金第一年为16万元，每半年支付一次，每次提前一个月支付，原告预收押金5000元，在租赁期满一并结清，租金每年上调1万元。房屋租赁期间，被告不能按期足额缴纳房租及水电费等相关费用，原告有权解除合同、收回房屋。被告拖欠房租累计3天以上，原告有权终止合同、收回房屋，被告应按合同总租金2%向原告支付违约金。 2018年1月1日，原告将租赁房屋交付给被告使用，被告同时交纳了押金5000元。后被告使用该房屋对外经营二手车买卖业务，交清了2019年1月1日前的租金。2019年上半年的租金未交，原告于2019年3月13日委托江苏深华时代物业集团有限公司地中海花园物业服务处向被告送达了催缴房租及物业费通知，要求被告三日内交纳房租及物业费，逾期将解除《房屋租赁合同》。后被告仍未交纳，致起讼争。 本案审理中，经现场勘查和调查取证查明：被告于2018年3月23日与王静签订《房屋租赁合同》一份，将二层北面部分转租给王静，租期自2018年3月10日起至2022年12月31日，租金为每年3万元。王静使用的部分与被告使用的部分具有各自独立的进出门。原告在该合同中出租人于凌云下方产权所有人处加盖了印章。同日，王静持该份合同办理了个体工商户工商登记，字号为靖江西域曼莎养生会所，使用转租的房屋对外经营至今。对于王静租赁使用的部分，原告表示由其与王静另外协商处理是否直接签订租赁合同事宜。2019年9月28日，被告腾空案涉房屋一层与二层南面部分并交还给了原告。 本案的争议焦点为：1、原、被告有无于2019年5月10日达成延期交纳租金的协议；原告行使合同解除权是否符合法律规定。2、合同解除后，房屋租金和占有使用费分别应计算至何时；3、双方约定的违约金应如何确定。 本院认为，1、原告签订《房屋租赁合同》，约定原告以具有合法不动产权证的房屋出租给被告，该合同合法有效，双方应遵循诚实信用的原则全面履行。依该合同约定，2019年度的租金总额在2018年租金基础上上调1万元为17万元，因此2019年上半年的租金为8.5万元。合同对被告应缴纳房租的时间约定“每半年支付一次，每次提前一个月支付”，但依文义解释，提前一个月应理解为在距离上半年或下半年开始时刻点向前计算一个月，故2018年12月1日及2019年7月1日前被告应预付2019年上半年和下半年各8.5万元租金，但被告逾期履行，其辩称经双方协商，原告同意分期支付上半年租金一节，原告否认，被告亦未能提供证据证实，本院难以采信。且直至2019年8月份，被告依然未能履行承诺，经原告催要未果，原告行使约定解除权的条件具备，现原告主张房屋租赁合同自2019年7月2日起解除，于法无悖，本院予以照准。 2、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于房屋租赁合同的性质，租金可计算至合同解除之日。合同解除后，被告继续占用房屋，直至2019年9月28日才将其租赁的一层和二层南面部分腾空交还给了原告，原告也予以了接受，此部分不再需要腾空交还，然此段时间被告仍应支付房屋占有使用费，具体金额参照2019年度的租金标准计算。 对于王静转租而占有使用部分，因被告转租时原告表示同意，在诉讼中原告也表示对该部分另行与王静协商解决，王静目前仍系有权占有，该部分已非被告实际占有，故原告要求被告腾空并交还该部分房屋缺乏事实依据，本院不予支持。 3、对于违约金计算标准，原告未举证证明其损失，故以合同总租金2%计算明显过分高于被告未按时交租造成的损失，应予调整，本院酌情按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍标准计算。对于期限，其中2019年上半年的租金8.5万元应于2018年12月1日前支付，逾期应自此向后计算逾期付款违约金，因合同于2019年7月2日起解除，故租金违约金应计算至2019年7月1日为2831元。2019年度下半年租金，应在2019年6月1日前支付，2019年7月1日的实际租金计466元，违约金计算为2.3元。此后被告应付的房屋占有使用费未约定违约金，本案中不予处理。 综上，2019年1月1日至6月30日期间的租金为8.5万元，相应违约金为2831元；2019年7月1日的租金为466元，相应违约金为2.3元；2019年7月2日至2019年9月28日期间的房屋占有使用费计40443元。原告同意2019年1月1日至7月1日期间的租金扣减押金5000元后主张8万元，不违反法律规定，本院予以照准。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百十二六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告靖江市新江海房地产开发有限公司与被告于凌云于2017年10月23日签订的《房屋租赁合同》自2019年7月2日起解除。 二、被告于凌云支付原告靖江市新江海房地产开发有限公司拖欠的租金80000元和违约金2833.3元，并支付房屋占有使用费40443元，均于本判决生效后十日内履行。 三、驳回原告靖江市新江海房地产开发有限公司要求被告于凌云腾空并交还坐落于靖江市房屋的诉讼请求。 如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费5695元、保全费1035元，合计6730元，由被告负担（被告于本判决生效后十日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  徐劲松 人民陪审员  夏金余 人民陪审员  张禺涯 二〇一九年十一月十八日    法官助理吉国庆 书记员陈天 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》 93 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。