内蒙古自治区扎赉特旗人民法院民事判决书（2019）内2223民初7389号原告：扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司。法定代表人：王淑云，职务：董事长。委托诉讼代理人：曹洪峰，内蒙古兴特律师事务所律师。被告：常德学，男，1955年6月28日出生，汉族，个体。被告：赵彩华，女，1958年2月20日出生，汉族，个体。委托诉讼代理人：徐振华，内蒙古图江律师事务所律师。第三人：韩丙杰，男，1970年10月14日出生，蒙古族，个体。委托诉讼代理人：托雅，内蒙古奥斯律师事务所律师。原告扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司（下称宏远公司）与被告常德学、赵彩华、第三人韩丙杰确认合同效力纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏远公司委托诉讼代理人曹洪峰、被告常德学和赵彩华的委托诉讼代理人徐振华、第三人韩丙杰委托诉讼代理人托雅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宏远公司向本院提出诉讼请求：要求依法确认原被告签订的《商品房买卖合同》无效。事实和理由：2014年承建原告开发的扎赉特旗音德尔镇金融国际商住楼施工方韩丙杰，因缺少资金向被告提出借款36万元，原告提供扎赉特旗音德尔镇金融国际小区2-2-2-402号楼房作让与担保，并与被告常德学、赵彩华签订商品房买卖合同，由于原告与常德学、赵彩华签订涉案商品房买卖合同是虚假意思表示，所以根据《民法总则》第146条规定，原告依法要求法院确认该商品房买卖合同无效。另外，原被告之间签订的一份商品房买卖合同其真实的目的是担保韩丙杰向被告借款而采用的一种担保形式，这种担保形式在我们国家民法上看是让与担保，让与担保根据最高院司法解释第24条及民法总则146条也好体现的是双方当事人买卖是虚假的真意是担保，这种合同是无效合同，无效依据行为人与相对人以虚假意思实施的民事行为是无效的。买卖合同掩盖了真实的借贷担保，借贷是真实买卖是掩盖，所以我认为合同是无效的；被告与原告签订商品房买卖合同时候原告给被告出具了收据，当时出具收据的真实目的是抵顶韩丙杰的工程款，但是被告并不否认并没有向宏远公司交付房款，宏远公司给你开具的收据主张抵消工程款时候韩丙杰予以否认，没有经韩丙杰的签字，所以这种顶账是无效的；被告方说的签订了网签，我们也不否认，但是当时签订合同的真实目的是什么，是为韩丙杰借款提供一种担保形式，并不是原被告之间形成的房屋买卖关系，所以涉案两份合同恰恰能证明是一种担保形式；宏远公司在买卖合同上未加盖公章，宏远公司有代理人刘杨的签字，宏远公司是予以确认的，因为高院和中院没有审理商品房买卖合同，只是审理抵顶工程款的证据，所以我们认为当时韩丙杰领第三人去售楼处签订合同时候，商品房买卖合同属实有宏远公司加盖的公章。综上我认为本案非常清楚，该份商品房买卖合同，真实的意思是担保，买卖是虚假，所以合同应该无效。被告常德学和赵彩华庭审答辩称，原告诉请缺少事实及法律依据，请求贵院驳回原告的诉讼请求。第三人韩丙杰庭审陈述称，对原告方要求的第一项诉求我们认可，借款事实属实，原告没有把房屋交付给韩丙杰所有权未归过韩丙杰；原告抵顶房屋时候韩丙杰不知情没有经过韩丙杰同意，所以在已经生效的兴安盟中院（2016）内22民初9号民事判决书及内蒙古高级人民法院（2018）内民终453号民事判决书中对于宏远公司主张用22套房屋抵顶11916064元的事实没有予以认定，两份生效判决都没有认定，而且在宏远公司一审二审提供的商品房买卖合同中落款处未加盖宏远开发公司公章，从形式上缺乏有效成立要件，综上所述第三人认为原告与被告之间签订的买卖合同是无效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据以及事实，本院依据本案庭审质证的证据，以及当事人陈述，分析认定以下证据和事实。一、证据方面（一）原告宏远公司出示了以下证据。证据1、借款合同复印件（原件存于兴安盟中级人民法院卷宗），拟证实合同是被告与第三人韩丙杰签订，以及第三人韩丙杰用涉案房屋作为借款担保等事实。经质证，被告和第三人韩丙杰分别提出质证意见。（1）被告认为，对借款合同不持异议；（2）第三人韩丙杰认为，借款合同系复印件。证据2、建筑施工总承包协议复印件一份，拟证实韩丙杰提供涉案房屋的房源，韩丙杰与李永年签订的建筑施工总承包协议书，韩丙杰借款做抵押担保的楼房来源。经质证，被告和第三人韩丙杰均认为不需要辨认证据，亦未提出质证意见。证据3、《商品房买卖合同》复印件，由韩丙杰用涉案楼房做担保借款被告要求宏远公司签订买卖合同，签合同时候韩丙杰领着被告去宏远公司售楼处签订的；被告补充合同声明复印件一份，拟证实被告并没有向宏远公司交钱。经质证，被告和第三人韩丙杰分别提出质证意见。（1）被告认为，不需要辨认证据，对买卖合同及借款协议均无异议，开发商和建筑商真实意愿情况下在售楼处取得的真正的网签，房屋买卖合同是真实交易的。（2）第三人韩丙杰认为，一审二审的时候合同上只有被告签字没有加盖宏远公司公章，高院判决书中有认定，所以是不符合成立要件；原告代理人说的韩丙杰领着去签订的商品房买卖合同与事实不符合，他当时本人就否认了领着去的事儿。总承包协议中没有说明宏远公司可以抵顶工程款，所以韩丙杰不认可抵顶工程款的事实。韩丙杰从没有得到过房子的所有权，连使用权都未得到过，合同中也没有韩丙杰的签字。证据4、兴安盟中级人民法院询问韩丙杰询问笔录一份，韩丙杰并不否认原告抵顶给其的工程款的楼房做了抵押。经质证，被告和第三人韩丙杰分别提出质证意见。（1）被告认为，不需要辨认证据，还认为与被告无关。（2）第三人韩丙杰认为，对询问笔录真实性无异议，当时确实是向被告借过钱，为了不延误工期，当时以总承包协议中的一个单元的楼房做了抵押。李永年和宏远公司现在已经把扣押的楼房也卖了。证据5、兴安盟中级人民法院作出的（2016）内22民初9号民事判决书一份。经质证，被告和第三人韩丙杰分别提出质证意见。（1）被告认为，涉案房屋是以抵押形式给我们的，我们也愿意得到房屋所有权，现在韩丙杰不承认，所以现在我们是属于受害人，对法院判决无异议。（2）第三人韩丙杰不持异议。（二）被告和第三人韩丙杰未出示证据。（三）根据原告宏远公司申请，本院调取了兴安盟中级人民法院和内蒙古自治区高级人民法院对当事人韩丙杰与宏远公司建设工程施工合同一案的相关庭审笔录及相关询问笔录，并在庭上进行了出示。经质证，被告和第三人韩丙杰分别提出质证意见。（1）被告认为，韩丙杰是到期了没还借款，所以按借据的预定把房子抵押给我们了，我们是依照协议取得的两套房屋所有权。韩丙杰和我们之间的债权债务关系是真实存在的，设立担保时候是以案涉房屋进行的抵押，借款期届满后韩丙杰未给付借款，所以以抵押房屋进行了抵顶了借款，房屋所有权应该归属于债权人。（2）第三人韩丙杰不持异议。二、事实方面2014年，原告宏远公司开发内蒙古自治区扎赉特旗音德尔镇金融国际商住楼工程，工程承包方为扎赉特旗宏厦建筑安装有限责任公司。第三人韩丙杰挂靠扎赉特旗宏厦建筑安装有限责任公司作为案涉工程的实际施工人因缺少资金向被告借款36万元。2016年12月19日，原告宏远公司以其开发的××旗房为第三人韩丙杰向被告借款提供抵押担保，与被告签订了《商品房买卖合同》，但未办理房屋产权变更过户手续。本院认为，综合当事人的诉辨主张和本院查明的事实，本案的争议焦点是：案涉《商品房买卖合同》应否确认无效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条关于：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，除行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效外，其它以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力的确认，应当依照有关法律规定处理。本案的争议焦点是涉案《商品房买卖合同》应否被确认无效。原被告均认可上述《商品房买卖合同》系为第三人韩丙杰向被告借款提供担保而签订的事实。因此，该《商品房买卖合同》中的房屋买卖关系因意思表示不真实而应确认无效。但是，该《商品房买卖合同》仅是双方为借款提供担保的一种外在表现形式，双方在签订合同时为借款提供担保的意思表示真实、一致，不能因双方买卖无效而否定该《商品房买卖合同》中隐藏的担保关系的真实效力，依照上述法律规定及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”规定，对该合同中双方意思表示一致的担保关系应认定为有效。综上所述，宏远公司的部分诉讼请求依法成立，予以支持。其要求确认本案整个《商品房买卖合同》无效的诉请已包含同时确认担保关系无效的内容，本院不予支持。应依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司与被告常德学、赵彩华在2016年12月19日签订的《商品房买卖合同》中买卖关系无效、担保关系有效；二、驳回原告扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费100元，由原告扎赉特旗宏远房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。审 判 长 佟 长 海人民陪审员 赵 桂 香人民陪审员 李 建 臣 二〇一九年十一月六日书 记 员 白朝力格日