辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终1468号上诉人（原审原告、案外人）：葛少军，男，1962年6月3日生，汉族，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：马向，辽宁华建律师事务所律师。被上诉人（申请执行人、原审被告）：高为田，男，1968年6月8日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：关向阳，辽宁五寰律师事务所律师。被上诉人（申请执行人、原审被告）：赵春南，女，1969年11月3日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：关向阳，辽宁五寰律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：郑雁斌，男，1973年5月18日出生，汉族，住辽宁省庄河市。上诉人葛少军因与被上诉人高为田、赵春南及原审第三人郑雁斌案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省大连市中级人民法院（2018）辽02民初579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人葛少军及其委托诉讼代理人马向，被上诉人高为田及其与赵春南的共同委托诉讼代理人关向阳，原审第三人郑雁斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛少军上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持葛少军原审的诉请，停止对庄河市将军湖千韵坊住宅小区32#-2-801号、1#-1-302号房屋（以下简称涉案房屋）的执行，解除对涉案房屋的查封或发回重审；二、涉案的一、二审费用均由高为田、赵春南承担。事实与理由：一、原审法院对事实部分没有查清，实际上葛少军已在法院查封之前，对该案两套房屋的进行了实际占有和管理控制，且对抵房事实多处认定错误，请二审法院依法查明。葛少军提交了多份证据，充分证明了其与周忠慧、郑雁斌、大连宸宇房地产开发有限公司（以下简称宸宇公司）协商一致，约定将宸宇公司抵给郑雁斌的两套房屋抵给葛少军，系各方真实的意思表示，宸宇公司分别于2014年8月14日、2016年11月8日向葛少军出具了两张收据，该收据系书面凭证。2016年11月8日出具收据对应的32号楼-2-801房屋，原审证据已经充分证明葛少军对房屋的占有和管控，而2014年8月14日出具收据对应的房号为1-1-302号房屋，葛少军确已实际占有和管控，上述房屋占有和管控实际上都早于法院查封，更早于宸宇公司收到法院关于查封的协助执行通知书。而原审法院没有听取经宸宇公司授权的证人销售经理张某的证言“2015年底部分客户领钥匙实际入住”，亦没有考虑2014年该房屋就抵给了葛少军这一重要因素，就错误地违背常理地认定葛少军没有占有和管控房号为1-1-302号房屋，葛少军为进一步证明早于法院查封前占有房屋，提供了新的证据，恳请二审法院依法查明。二、原审法院适用法律错误，且对法律条文的理解与适用明显与立法精神不符，请二审法院依法予以纠正。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，本案中葛少军与宸宇公司以房抵债的协议，可以有明确的指向，标的为不动产即该两套房屋，而高为田、赵春南的金钱债权没有明确的指向性，从客观的角度看，葛少军对特定不动产的权利应当优先于其他普通债权，更重要的是，该两套房屋早已抵给了葛少军，高为田、赵春南没有任何请求权再申请法院查封这两套本不属于郑雁斌的抵账房而属于葛少军的抵账房，葛少军认为其与高为田、赵春南没有任何债权债务关系，高为田、赵春南没有任何法律依据查封属于葛少军的抵账房。原审法院对法律条文的理解有误，不符合立法精神。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据最高院立法精神及人民法院出版社出版的权威资料，结合法律条文字面意思，对该条解释正确的理解与适用可以看出，立法原意是从买受人的角度出发，只要其对房屋的实际占有和管控就视为占有，而非原审法院根据宸宇公司是否向葛少军交付房屋，来认定房屋何时被葛少军占有。难道宸宇公司一直不出具交付手续，葛少军合法进驻占有属于自己的抵账房屋违法么？三、原审法院程序违法，没有追加宸宇公司作为本案第三人。本案执行标的物登记在案外人宸宇公司名下，其与本案处理结果可能具有法律上的利害关系，便于查清房屋是否葛少军早于法院查封前占有房屋的事实，及宸宇公司未出具正式买卖合同的原因和葛少军没有进行产权登记非自身过错等原因。而原审法院仅根据宸宇公司有证人销售经理张某出庭就没有同意追加是错误的，不符合民事诉讼法的规定，这也是导致案件事实没有查清的重要原因之一。四、对涉案房屋查封程序违法，原审法院据此裁定判决驳回葛少军的执行异议及执行异议诉讼实属错上加错，更严重违背了民事公平原则。查封裁定系对郑雁斌抵债房屋的查封本身就存在对查封对象的错误查封，因涉案房屋早就不是郑雁斌的抵账房，而是葛少军实际占有和管控的房屋，还有法院查封是对到期债权的查封，而原审中宸宇公司的销售经理张某明确指出收到法院《协助执行通知书》的时间是2017年6月20日，而根据《最高人民法院关于适用的解释》第五百零一条的规定：“人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行。该他人对到期债权有异议，申请执行人请求对异议部分强制执行的，人民法院不予支持。利害关系人对到期债权有异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定处理。对生效法律文书确定的到期债权，该他人予以否认的，人民法院不予支持”，可以明显看出查封程序违法，查封期限也存在错误，而原审法院没有查清此事实，错上加错的判决驳回了葛少军的诉讼请求。葛少军对宸宇公司享有合法债权，并通过合理市场对价，合法占有了其抵给葛少军的房屋，而高为田、赵春南是对郑雁斌享有债权且查封存在问题，葛少军认为原审法院的判决不公，违反了民事基本的公平原则，特恳请法院依据法律法理纠正。五、根据最高人民法院对以物抵债及对物权期待权及司法判例，又根据辽宁省高级人民法院的判决裁定，再结合与本案案情高度类似的相关判例，葛少军认为足以排除法院对该案房屋的查封，恳请二审法院参考并依法裁判。综上所述，原审法院事实认定不清，法律适用错误，审判程序违法，原审判决不公平，葛少军认为依据法律法理其合法权利应被保护，恳请贵院能依法支持葛少军的上诉请求。高为田、赵春南辩称：不同意葛少军上诉请求。一审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。葛少军上诉理由不充分、不成立。法律适用理解错误，因此请求二审法院维持原判。驳回葛少军上诉请求。郑雁斌述称：同意葛少军的上诉请求。葛少军向一审法院起诉请求：不得执行庄河市将军湖千韵坊住宅小区32#-2-801号、1#-1-302号房屋，解除对该房屋的查封。一审法院认定事实：高为田、赵春南与鸿建公司、郑雁斌买卖合同纠纷一案，一审法院于2015年6月23日作出（2014）大民三初字第319号民事判决书，判决主要内容为：郑雁斌于判决生效之日起三十日内给付高为田、赵春南货款9,174,484.26元及利息。因郑雁斌未履行生效判决确定的义务，高为田、赵春南向一审法院申请强制执行。在执行过程中，一审法院于2015年12月10日作出（2015）大执字第251号民事裁定书，裁定冻结郑雁斌在银行的存款1500万元或查封其等值其他财产。同日，一审法院向宸宇公司送达协助执行通知书，查封郑雁斌从宸宇公司取得的包含涉案房屋在内的抵债房68套；查封期间不得为以上68套房产办理更名、商品房买卖合同、备案、登记、转让等，查封期限三年，自2015年12月10日至2018年12月9日。案外人葛少军对查封案涉房屋提出书面异议。一审法院于2018年4月17日作出（2018）辽02执异230号执行裁定书，裁定驳回案外人葛少军的异议请求。葛少军对该裁定不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。2014年8月14日，宸宇公司向葛少军出具案涉1#-1-302号房屋的收款收据，金额为487,749元，在领款人签章处有“此楼顶付工程款”的记载，交款人处有郑雁斌的签名。2016年11月8日，宸宇公司向葛少军出具32#-2-801号房屋的收款收据，载明的收款事由为“32#-2-801入住费”，金额为16,540元；同日，葛少军与大连千宇物业管理有限公司的物业人员签署案涉32#-2-801号房屋的房屋交接记录表。庭审中，葛少军自认案涉1#-1-302号房屋尚未交付，32#-2-801号房屋于2016年11月8日交付。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定是对无过错买受人物权期待权保护的要件，隐含的理念是物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱债权，不应优先于另外一个金钱债权的实现，故该条规定原则上未将抵债受让人列入物权期待权保护范围。本案中，葛少军提交了郑雁斌与周忠慧签订的《协议书》、周忠慧与葛少军签订的《钢管、扣件、桥板租赁合同》、周忠慧出具的欠条等证据，拟证明郑雁斌将案涉房屋所在小区部分工程的外脚手架工程分包给周忠慧，周忠慧则从葛少军处租赁钢管、扣件、桥板，故宸宇公司与葛少军、周忠慧及第三人协商一致，以案涉房屋抵顶欠付葛少军的租赁费，并由宸宇公司向葛少军出具案涉1#-1-302房屋的收款收据、案涉32#-2-801房屋的入住费收款收据。虽然葛少军主张其于一审法院查封前与宸宇公司、郑雁斌、周忠慧达成了以案涉房屋抵付其租赁费的合意，但在案涉房屋尚未办理不动产变更登记的情况下，即使案涉房屋抵付租赁费合意是真实的，其也仅能产生债法上的效力；况且，葛少军自认案涉1#-1-302房屋至今尚未交付，32#-2-801房屋亦在一审法院查封后于2016年11月8日交付，其情形亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。故葛少军享有的权利不具有排除执行的法律效力。葛少军要求停止对案涉房屋执行并要求解除对房屋的查封的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于葛少军申请追加宸宇公司为本案第三人参加诉讼一节，一审法院认为，在本案审理中，宸宇公司授权的工作人员张某已经作为葛少军的证人出庭陈述案涉房屋权利及交付的有关情况。从该证人陈述的意见来看，并未主张其对案涉房屋享有相关权利，而仅对宸宇公司就案涉房屋出具的相关收据所载明的权利人及案涉房屋交付情况进行了说明。据此分析，宸宇公司是否参加本案诉讼，本案的处理结果并不会损害宸宇公司的权益。故对葛少军要求追加宸宇公司作为本案第三人参加诉讼的申请，一审法院不予准许。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回葛少军的诉讼请求。案件受理费13,886元，由葛少军负担。本院经审理查明，一审判决认定基本事实属实。本院认为，本案诉争焦点问题是，葛少军就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。经审查，无论依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，还是依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，葛少军只有在人民法院查封前已实际占有涉案房屋，才可能就涉案房屋享有阻却强制执行的民事权益。本案一审庭审中,葛少军自认案涉1#-1-302房屋至今尚未交付，32#-2-801房屋亦在一审法院查封后于2016年11月8日交付，虽然葛少军在二审中推翻上述自认，但并未提供充分的证据支持其反言，本院不予采信。葛少军提出的执行异议，缺乏事实根据和法律依据，不能成立，其就涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院驳回葛少军有的诉讼请求并无不当。至于葛少军在上诉中提出应追加宸宇公司为本案第三人的问题，从本案的具体情况看，追加宸宇公司参加诉讼缺乏必要性，故本院对此主张亦不能支持。综上所述，葛少军的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,886元，由上诉人葛少军负担。本判决为终审判决。审判长 陈 建审判员 郑锦弘审判员 华 锋二〇一九年十一月二十三日法官助理刘玉良书记员李婷