上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终6544号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海三龙典当有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：魏成龙，董事长。委托诉讼代理人：龚毅，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦利平，上海融力天闻律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海南房(集团)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：陈椰明，董事长。委托诉讼代理人：梁柏贤，上海市汇中律师事务所律师。原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易区浦东南路XXX号。法定代表人：汪素南，行长。上诉人上海三龙典当有限公司(以下简称“三龙典当公司”)因与被上诉人上海南房(集团)有限公司(以下简称“南房公司”)、上海浦东发展银行股份有限公司上海分行(以下简称“浦发银行上海分行”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初6384号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三龙典当公司上诉请求：一、撤销一审法院判决主文第三项，改判三龙典当公司支付南房公司违约金人民币(以下币种均为人民币)55,487.2元；二、撤销一审法院判决主文第五项，改判南房公司支付三龙典当公司租金损失87,500元；三、撤销一审法院判决主文第六项，改判南房公司支付三龙典当公司装修损失2,000元。事实与理由：一、一审法院认定的违约金数额明显过高，违反法律规定。双方间合同约定的违约金数额为中国人民银行同期贷款利率的331倍以上，显然超过南房公司的实际损失；二、南房公司违约导致三龙典当公司的损失，应当予以赔偿。在双方租赁期间，三龙典当公司所承租的上海市黄浦区中华路XXX号房屋(以下简称“涉诉房屋”)出现多次漏水的情况，且在收到三龙典当公司的通知之后，南房公司仍未及时予以修复，导致次承租人浦发银行上海分行受到损害，并经法院判决由三龙典当公司对浦发银行上海分行进行了赔偿。该项费用理应由南房公司承担。南房公司辩称：认可一审法院的判决，请求驳回上诉，维持一审法院的判决。事实与理由：涉诉房屋在2015年6月确实曾出现漏水的情况，当时南房公司也是知晓的，当时也及时进行了修复。三龙典当公司自2016年1月1日起再未支付租金，其行为已经构成违约，理应承担相应的违约责任。浦发银行上海分行二审中未到庭亦未发表意见。南房公司向一审法院起诉请求判令：1、要求确认南房公司与三龙典当公司于2014年7月7日签订的《南房集团非居住房屋租赁合同》以及2015年6月签订的《补充合同》自2018年3月31日起解除；2、要求三龙典当公司支付自2016年1月1日起至2018年3月31日止的租金971,928元(其中自2016年1月1日起至2016年6月30日止按照每月33,708元计算，自2016年7月1日起至2017年6月30日止按照每月35,730元计算，自2017年7月1日起至2018年3月31日止按照每月37,880元计算)；3、要求三龙典当公司支付违约金50万元；4、要求三龙典当公司按照每月37,880元的标准向南房公司支付自2018年4月1日起至2018年12月31日止的房屋使用费340,920元。三龙典当公司向一审法院提出反诉：1、要求南房公司支付三龙典当公司租金损失87,500元；2、要求南房公司支付三龙典当公司赔偿浦发银行上海分行的装修损失款2万元；3、要求南房公司支付三龙典当公司(2016)沪0101民初2816号案件诉讼费3,629.40元；4、要求南房公司支付三龙典当公司(2018)沪02民终5700号案件诉讼费2,382.40元；5、要求南房公司支付三龙典当公司原本应获得支持而未获支持的针对浦发银行上海分行的违约金请求104,120元。一审法院认定事实：一、2014年7月7日，南房公司与三龙典当公司签订《南房集团非居住用房租赁合同》，主要内容为：1、南房集团将涉诉房屋出租给三龙典当公司使用，房屋建筑面积(暂测)186.12平方米；2、租赁期限自2014年7月1日起至2016年6月30日止；3、自2014年7月1日起至2015年6月30日止的月租金为31,800元，自2015年7月1日起至2016年6月30日止的月租金为33,708元，租金每三个月支付一次，在当期的前5日付清；4、逾期支付租金，每逾期一天，南房公司可按照月租金额的4%收取违约金，逾期超过三十天，南房公司有权终止合同，没收保证金，三龙典当公司还应当按照违约天数及月租金的4%向南房公司支付违约金。二、2015年6月，南房公司与三龙典当公司签订《补充合同》，租赁期限延长至2018年12月31日，自2016年7月1日起至2017年6月30日止的月租金为35,730元，自2017年7月1日起至2018年12月31日止的月租金为37,880元。三、南房公司同意三龙典当公司将涉诉房屋转租给浦发银行上海分行作为银行营业网点使用。四、2015年4月底，三龙典当公司(甲方)与浦发银行上海分行(乙方)签订《营业用房租赁合同》，主要内容为：1、甲方出租涉诉房屋给乙方作为银行营业网点使用；2、租期自2015年5月1日起至2018年12月31日止，其中免租期自2015年5月1日起至2015年5月31日止；3、该房屋年租金总计为50万元，租金不变直到合同期满；4、租金先付后用，每半年支付一次，甲方提前15天开具发票，乙方通过银行转账支付。五、合同签订后，三龙典当公司向浦发银行上海分行交付涉诉房屋，浦发银行上海分行遂对涉诉房屋进行装修。2015年5月20日左右，涉诉房屋发生渗漏水现象，浦发银行上海分行向三龙典当公司提出要求尽快修复，三龙典当公司6月底修复完毕。之后，涉诉房屋再次发生漏水现象，浦发银行上海分行要求三龙典当公司修复，三龙典当公司于8月下旬修复完毕。2015年11月2日，因涉诉房屋仍发生漏水现象，浦发银行上海分行遂请公证机关进行公证，对涉诉房屋内的状况进行了拍摄。根据公证机关取得的照片显示，涉诉房屋的天花板存在漏水现象，墙面出现发霉、起壳等现象。六、2016年1月28日，三龙典当公司向法院起诉浦发银行上海分行，要求浦发银行上海分行按照日租金双倍(即每日2,739.73元)的标准向三龙典当公司支付自2015年6月16日起至2015年7月23日止的延迟付款违约金104,120元。浦发银行上海分行于2016年8月8日提起反诉，要求三龙典当公司修复涉诉房屋的漏水问题；要求三龙典当公司退还已支付的租金354,166.66元；要求三龙典当公司偿付因漏水造成其重复装修施工损失40,021.64元。审理中，经法院释明，三龙典当公司对于漏水原因不申请鉴定，法院经审理认定，2015年5月20日左右，涉诉房屋发生渗漏水现象，浦发银行上海分行向三龙典当公司提出要求尽快修复，三龙典当公司于6月底修复完毕。7月初，涉诉房屋再次发生漏水现象，浦发银行上海分行要求三龙典当公司修复，三龙典当公司于8月下旬修复完毕，截止2015年11月2日，涉诉房屋仍发生漏水现象。法院经审理认为，三龙典当公司交付的房屋在5月20日左右即出现漏水现象，三龙典当公司虽主张该漏水系浦发银行上海分行装修引起，但未提供相应证据，经法院释明，亦不要求进行鉴定，法院结合双方的合同等证据以及该案查明的事实，于2018年3月29日作出(2016)沪0101民初2816号《民事判决书》，一、三龙典当公司应于判决生效之日起十日内退还浦发银行上海分行租金87,500元(以三个月70%租金为标准)；二、三龙典当公司应于判决生效之日起十日内偿付浦发银行上海分行装潢损失20,000元；三、三龙典当公司要求浦发银行上海分行支付逾期付款违约金104,120元的诉讼请求不予支持。案件受理费2,382.40元，由三龙典当公司负担。反诉案件受理费5,800元，由浦发银行上海分行负担4,553元，三龙典当公司负担1,247元。判决后，三龙典当公司不服，提出上诉，上海市第二中级人民法院于2018年7月12日作出(2018)沪02民终5700号《民事判决书》，驳回三龙典当公司上诉，维持原判，二审案件受理费2,382.40元，由三龙典当公司负担。七、因三龙典当公司未支付2016年1月1日起的租金，南房公司委托律师向三龙典当公司发出催讨租金的律师函，但三龙典当公司仍未支付。2018年3月8日，南房公司向法院提起诉讼。2018年3月26日，南房公司委托律师向三龙典当公司发出《解除合同通知书》，明确自2018年4月1日起解除双方签订的《南房集团非居住用房租赁合同》以及《补充合同》。审理中，南房公司向法院申请财产保全，法院于2018年6月29日查封(冻结)浦发银行上海分行应当向三龙典当公司支付的租金25万元(2018年6月1日起至2018年11月30日止)，该款现仍在浦发银行上海分行处。浦发银行上海分行向三龙典当公司支付租金至2018年11月30日。八、南房公司、三龙典当公司确认三龙典当公司自2016年1月1日起的租金未向南房公司支付。九、南房公司、三龙典当公司均表示不申请对涉诉房屋的漏水原因进行鉴定。十、南房公司向法院表示，因三龙典当公司将涉诉房屋转租给浦发银行上海分行使用，租期至2018年12月31日届满，浦发银行上海分行有意向在法院判决南房公司与三龙典当公司的租赁合同解除后，直接向南房公司承租涉诉房屋，故南房公司要求三龙典当公司支付的房屋使用费截止2018年12月31日，且暂不要求三龙典当公司返还房屋。一审法院认为：南房公司与三龙典当公司签订的《南房集团非居住用房租赁合同》以及《补充合同》系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律法规强制性规定，当属合法有效，对双方均具有约束力。合同约定，“租金每三个月支付一次，在当期的前5日付清；逾期支付租金，每逾期一天，南房公司可按照月租金额的4%收取违约金，逾期超过三十天，南房公司有权终止合同，没收保证金，三龙典当公司还应当按照违约天数及月租金的4%向南房公司支付违约金”，现三龙典当公司自2016年1月1日起未向南房公司支付租金的行为已构成违约，根据合同的上述约定，现南房公司要求解除双方签订的《南房集团非居住用房租赁合同》以及《补充合同》的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。合同解除的时间以《解除合同通知书》确定的2018年4月1日起为准。合同解除后，三龙典当公司应当向南房公司支付2016年1月1日起至2018年3月31日止的租金以及2018年4月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费，房屋使用费参照合同租金标准确定。现南房公司向法院表示，因房屋次承租人浦发银行上海分行与三龙典当公司的租赁合同于2018年12月31日到期，其愿意自2019年1月1日起与浦发银行上海分行签订租赁合同，故不要求三龙典当公司返还房屋，房屋使用费亦计算至2018年12月31日止，南房公司的上述意见，于法无悖，法院应予照准。因三龙典当公司违约，南房公司要求其按照合同约定承担违约金的主张，于法有据，法院亦应支持，因根据合同约定，违约金以违约天数以及每日月租金4%计算，其金额达90余万元，现南房公司自愿将违约金金额调整为50万元，法院应予准许。三龙典当公司提出的因房屋质量问题造成其与浦发银行上海分行发生诉讼，并承担了返还浦发银行上海分行租金87,500元以及赔偿浦发银行上海分行装修损失2万元，系南房公司违约在先的主张，经查，在其与浦发银行上海分行诉讼案件中，法院确实认定了房屋质量存在漏水问题，并据此判决由三龙典当公司退还浦发银行上海分行租金87,500元并偿付浦发银行上海分行装潢损失20,000元，但是值得注意的是：一、浦发银行上海分行是在法院判决后获得租金返还，浦发银行上海分行一直向三龙典当公司支付租金至2018年5月31日，2018年6月1日起至2018年11月30日止的租金由法院诉讼保全，三龙典当公司在全额收取浦发银行上海分行租金的情况自2016年1月1起未付租金，恶意违约明显；二、南房公司系出租人，其承担房屋维修的义务前提是承租人报修，南房公司诉讼中称接到过一次三龙典当公司报修通知并进行修复，之后再没有接到三龙典当公司的报修，而三龙典当公司未提供相应的证据证明其向南房公司多次报修，因此，三龙典当公司称南房公司违约在先，其有理由不付租金的主张，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。三龙典当公司关于违约金过高的诉讼主张，因南房公司已经自行降低了违约金，故对于三龙典当公司的上述主张，法院亦不予采信。法院生效判决确定三龙典当公司退还浦发银行上海分行租金87,500元并偿付浦发银行上海分行装潢损失20,000元，而上述责任作为三龙典当公司的损失确系房屋漏水而引发，三龙典当公司现反诉要求南房公司承担上述损失的诉讼请求，考虑到三龙典当公司存在未通知南房公司、以及拖延修复、未完全修复的行为(三龙典当公司与浦发银行上海分行案中已作出认定)，故法院酌情由南房公司承担4万元的租金损失以及1万元的装潢损失，至于三龙典当公司的其他反诉请求，均缺乏事实和法律依据，法院不予支持。一审法院据此作出判决：一、上海南房(集团)有限公司与上海三龙典当有限公司于2014年7月7日签订的《南房集团非居住房屋租赁合同》以及于2015年6月签订的《补充合同》自2018年4月1日起解除；二、上海三龙典当有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海南房(集团)有限公司自2016年1月1日起至2018年3月31日止的租金971,928元(其中自2016年1月1日起至2016年6月30日止的租金按每月33,708元计算，自2016年7月1日起至2017年6月30日止的租金按每月35,730元计算，自2017年7月1日起至2018年3月31日止的租金按每月37,880元计算)；三、上海三龙典当有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海南房(集团)有限公司违约金50万元；四、上海三龙典当有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海南房(集团)有限公司自2018年4月1日起至2018年12月31日止的房屋使用费340,920元(按照每月37,880元的标准计)；五、上海南房(集团)有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海三龙典当有限公司租金损失4万元；六、上海南房(集团)有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海三龙典当有限公司装修损失1万元；七、驳回上海三龙典当有限公司的其他诉讼请求。三龙典当公司、南房公司、浦发银行上海分行均未在二审中提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护。三龙典当公司与南房公司签订的《南房集团非居住用房租赁合同》及《补充合同》系双方自愿、真实意思的表示，且于法不悖，双方应当恪守履行。合同履行期间，三龙典当公司自2016年1月1日起未再向南房公司支付租金，故其行为已经构成违约，南房公司有权解除合同，三龙典当公司应当承担相应的违约责任。一审法院所确定的合同解除日期、三龙典当公司所欠付租金及使用费的计算方式本院认为并无不当，不再赘述。关于违约金数额的确定，一审中南房公司虽自愿将违约金数额调低至50万元，一审法院予以准许，但本院认为相比南房公司因三龙典当公司拒付租金及使用费所遭受的损失，一审法院所认定的违约金数额仍明显过高，本院酌情将违约金数额调整至20万元。三龙典当公司上诉要求南房公司承担就涉诉房屋因漏水造成次承租人浦发银行上海分行的损失，一审法院已结合三龙典当公司及南房公司的过错情况，酌情认定南房公司支付三龙典当公司4万元租金损失及1万元装修损失，本院认为亦无不当，对三龙典当公司的该项上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初6384号民事判决第一、二、四、五、六、七项；二、撤销上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初6384号民事判决第三项；三、上海三龙典当有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海南房(集团)有限公司违约金20万元。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费18,047.40元、反诉案件受理费2,282元、财产保全费5,000元，共计25,329.40元，由上海三龙典当有限公司负担。二审案件受理费8,820元，由上诉人上海三龙典当有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理孙幸冬审判长  邬海蓉审判员  王晓梅审判员  俞 璐二〇一九年十一月二十五日书记员  陈玲君附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……