安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0203民初4661号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市鸠江经济开发区商贸服务中心1#楼340室，统一社会信用代码91340200MA2RHBMB81（1-1）。负责人：王承军，经理。委托诉讼代理人：王琳，安徽银佳律师事务所律师。被告：阮凯，男，1970年12月10日出生，汉族，无固定职业，住芜湖市弋江区。原告北京市均豪物业管理股份有限公司芜湖分公司（以下简称“均豪物业公司”）诉被告阮凯债权转让合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法适用简易程序于2019年11月8日公开开庭进行了审理，原告均豪物业公司委托诉讼代理人王琳、被告阮凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告给付原告债权转让款2547.84元；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月，江苏向正物业管理服务有限公司与芜湖市汇成名郡业主委员会签订《物业管理服务合同》约定：向正公司为汇成名郡小区全体业主提供物业服务、各业主按合同约定标准支付物业费；向正公司投资完成小区部分项目整改后，适当提高收费标准等。合同签订后，向正公司除提供正常的物业服务外，投资完成了合同约定的整改项目。业主委员会于2017年10月15日发出公告通知全体业主：物业费收费标准自2017年10月1日起上调等。被告应按1.3元/㎡/月支付物业费。但被告自2017年10月1日起至2018年10月14日拖欠物业费计2547.84元（156.79㎡×1.3元/㎡/月×12.5个月）。2018年10月，向正公司与业主委员会解除合同，并将其对被告所享有的物业费债权2547.84元转让给原告。现为了维护原告的合法权益，依法提起诉讼。被告阮凯辩称：我不知道他们之间的转让协议，向正物业与原告签的合同我也不知道;物业费上涨到1.3元，涨了30%，没有按照物价局的指导价，没有开业主委员会和我们沟通;物业进来小区还把我们小区的设施全部破坏了;我的房子是跃层，有严重渗水现象，我多次要求解决，但他们没有尽到协调义务，可以帮我申请公共维修基金，我们可以协助;广大业主对物业都有意见。经审理查明：被告阮凯系芜湖市弋江区汇成名郡39幢2单元1101室业主，该房屋建筑面积156.79㎡。2017年3月7日，芜湖市汇成名郡业主委员会（甲方）与江苏向正物业管理服务有限公司（乙方）签订《汇成名郡小区物业管理服务合同》一份，约定甲方选聘乙方对汇成名郡提供物业管理服务；委托物业服务管理期限为叁年，自2017年4月1日起至2020年3月31日止；物业费收费标准为高层/小高层四层及以上物业费1元/㎡/月。2017年10月15日，芜湖市汇成名郡业主委员会向全体业主发布公告，载明经2017年10月15日业主大会讨论通过，同意向正物业管理服务有限公司于2017年10月1日起适度上调物业服务费，高层/小高层四层及以上物业服务费为1.3元/月/平方米（基础费用0.83元，公共设施、设备日常运行维护保养费0.47元）。上述合同签订后，江苏向正物业管理服务有限公司为涉讼小区业主提供物业服务至2018年10月14日，但被告自2017年10月1日起以其房屋渗水、公共设施维护不善、物业费上涨过快等为由拒绝交纳物业服务费。2018年11月28日，江苏向正物业管理服务有限公司、江苏向正物业管理服务有限公司芜湖汇成名郡分公司与原告签订《债权转让协议》一份，约定江苏向正物业管理服务有限公司将芜湖市汇成名郡小区2017年4月1日至2018年10月15日未收物业费全额转让给原告。原告向被告催要物业费无果，故成讼。上述事实，有证据原告提交的物业管理服务合同复印件、公告及附件复印件、债权转让协议及附件复印件、照片复印件、社区开具的证明、收款收据复印件，被告提交的照片复印件及原被告当庭陈述等在卷证实。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。芜湖市汇成名郡业主委员会与江苏向正物业管理服务有限公司签订的《汇成名郡小区物业管理服务合同》符合法律规定，应为有效民事行为，对全体业主均具有约束力。本案江苏向正物业管理服务有限公司按约为涉讼小区提供物业管理服务，被告在使用其房屋期间，未能按约交纳相应的物业管理费，经催要，仍拒绝交纳，其行为显然与法相悖，依法应承担相应的民事责任，现江苏向正物业管理服务有限公司将上述债权转让给原告，现原告以诉讼方式主张债权，已经履行通知义务，故原告要求被告支付物业费的请求于法有据，应予支持。江苏向正物业管理服务有限公司对业主反映的房屋渗水问题未能及时处理，未能尽到及时沟通和协调的义务，使被告的合法权益没有得到及时保护，在提供物业服务时存在一定瑕疵，且小区存在公共设施维护不善等问题，故被告应缴纳的物业费用（不含能耗费）应适当减少30%，被告实际应付物业综合服务费为1138.69元（0.83元/㎡/月×156.79㎡×12.5个月×70%），公共能耗费为921.14元（0.47元/㎡/月×156.79㎡×12.5个月），合计2059.83元。本院对原告超出该部分诉讼请求不予支持。为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十二条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告阮凯于本判决生效之日起十日内给付原告北京市均豪物业管理股份有限公司芜湖分公司2017年10月1日至2018年10月14日期间的物业服务费（含公共能耗费）2059.83元；二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司芜湖分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告阮凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  汪斌二〇一九年十一月十三日法官助理沐先龙书记员戴倩附本案适用法律条款：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。