广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终3087号 上诉人（原审被告）：杨百万，男，1969年6月3日生，侗族，住广西壮族自治区龙胜各族自治县。 委托诉讼代理人：唐红军，广西诚瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁浩恩，广西诚瑞律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：龙胜各族自治县木材公司。住所地：广西壮族自治区龙胜各族自治县龙胜镇兴龙西路19号。统一社会信用代码：91450328200120891P（1－1）。 法定代表人：田永权，该公司经理。 委托诉讼代理人：秦钰华，广西桑江律师事务所律师。 上诉人杨百万因与被上诉人龙胜各族自治县木材公司租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院（2019）桂0328民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨百万的委托诉讼代理人唐红军、梁浩恩，被上诉人的委托诉讼代理人秦钰华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人杨百万上诉请求：撤销广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院（2019）桂0328民初402号民事判决书判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定上诉人违约，判决解除合同并支付租金，认定事实错误。本案租赁合同并非上诉人违约，而是被上诉人违约在先。本案租赁合同约定租赁场地面积为460平方米，租金按7元/平方米收取，但合同签订后，上诉人租用的部分租赁场地成为被上诉人通行的公用通道，导致上诉人租赁场地使用面积严重缩小约200多平米。2011年12月，被上诉人与桂林方首房地产开发公司合作开发龙胜县农械厂房地产项目，将上诉人租赁的部分场地及通行道路毁坏未修复，长达五年之久，严重影响上诉人使用，损失巨大。为此，上诉人多次找被上诉人协商，要求被上诉人相应减免租金，但被上诉人不同意减免租金，双方形成争议，上诉人才不得已暂缓交纳租金。依《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案被上诉人有义务提供符合合同约定的租赁场地给上诉人使用，由于被上诉人的原因导致租赁场地面积减少和毁损，严重影响上诉人正常使用，上诉人有权要求减免租金和拒绝支付租金，不构成违约。一审认定上诉人违约判决解除合同，支付租金，认定事实错误。二、由于被上诉人违约在先，造成上诉人不能按合同约定使用租赁场地，造成上诉人巨大损失，双方应协商解决，减免租金，上诉人不顾其自己违约的事实，要求支付租金和解除合同无事实依据和法律依据，请求二审法院查明事实，依法改判。 被上诉人龙胜各族自治县木材公司答辩称，上诉人称其所租用的场地为答辩人通行的公用通道，导致其租赁场地面积严重缩小，与事实不符，上诉人租用的场地门前是一条既成的共用通道，至上世纪八十年代使用至今，没有占用上诉人租用的场地。租赁合同第五条已约定，上诉人要做到门前三包。至于门前是否有人停车、乱堆杂物妨碍上诉人正常使用场地，与答辩人无关，上诉人也未向答辩人反映。桂林方首房地产开发公司开发原农械厂旧址施工影响上诉人正常经营，上诉人应向该公司主张权利。上诉人不依合同约定支付租金，答辩人多次催促并向法院提起诉讼，一审法院依法判决支持答辩人的诉讼请求，有理有据。因此，一审判决认定事实清楚，证据确实、充分，适用法律正确，审判程序合法，实体处理适当。请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。 被上诉人龙胜各族自治县木材公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告签订的租赁合同，由被告拆除租赁场地上的所有设施、设备并将租赁场地交还原告；2.判决被告依约给付原告从2017年1月至2019年6月的租金96600元（另2012年2月至2013年6月的38640元原告放弃）；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2006年4月1日原告龙胜各族自治县木材公司的下属单位龙胜镇森工站与被告杨百万签订《场地租用合同》，将场地200平方米（上凭变压器围墙，下凭老白加工厂，左凭河边围墙，右凭场地公路）出租给被告开办龙胜县兴龙汽车修理厂。2008年9月10日，原告与被告签订《补充协议》，继续由被告承租该场地，但将原场地向左扩大7－8米。2011年11月9日原告龙胜各族自治县木材公司与被告杨百万签订《场地租赁合同》，合同约定：由原告将位于龙胜各族自治县林业局变压器左边的空闲地460平方米按每平方米7元出租给被告杨百万经营汽车修理业务，租赁场地仍为原双方租赁场地的地方，仅是面积扩大。合同约定：自2011年11月1日起无固定租赁期限，在被告租赁期间如因原告的上级主管部门或国家政策等因素需要解除合同，原告应提前三个月通知被告，被告所投资的一切设施、设备必须拆除，不得再占用原告的场地，被告的设施、设备拆除、搬迁费用由被告自负；被告在租用原告场地期间，每月向原告交纳租金3220元，被告在每月的上旬一次性向原告交清当月租金，否则属被告违约，原告有权收回出租场地，并终止合同；被告要做到卫生门前三包，不得占道经营，车辆停放要保障道路畅通。在履行合同过程中，因被告欠缴租金，原告曾于2017年4月17日向一审法院提起民事诉讼，在诉讼中，因双方达成和解协议，2017年5月24日一审法院以（2017）桂0328民初153号民事裁定书，准许原告撤诉。被告于2017年5月31日补交了2016年租金38640元。2018年12月18日，原告向被告书面送达了《关于及时缴清租金并协商租赁合同的函》，要求被告在接到函件后三个工作日内向原告缴清2012年7月至2013年6月以及2017年全年和2018年1月至11月的租金，被告知悉后未向原告交纳租金也未与原告协商租赁合同的事宜。自2017年1月至2019年6月，被告尚欠原告租金96600元。 一审法院经审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告龙胜各族自治县木材公司与被告杨百万于2011年11月9日签订的《场地租赁合同》，是原、被告自愿平等协商的基础上签订的，是双方当事人真实的意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，原、被告双方均应恪守履行。原告依约将位于龙胜各族自治县林业局变压器左边的空闲地460平方米租赁给被告使用，但被告未按合同约定支付租金，被告已构成违约，应当承担相应的民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。同时，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，根据原、被告签订的《场地租赁合同》第三条约定的租金支付方式，被告未按约定交清租金的，原告有权解除合同，且被告未支付租金，经原告催收后，逾期仍不支付的，原告可以解除合同。因此，原告龙胜各族自治县木材公司请求解除原、被告于2011年11月9日签订的《场地租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，其诉讼主张，一审法院予以支持。原、被告签订的《场地租赁合同》依法解除后，依照合同约定，被告需将租赁场地内的设施、设备自行拆除、搬离，并将承租的场地退还原告。原告请求被告支付尚欠租金96600元，于法有据，一审法院予以支持。被告主张原告提供的场地由于原告的原因，造成其不能正常生产经营，原告存在违约行为，但未提供充分证据予以证实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，被告的辩称，理由不充分，一审法院不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告龙胜各族自治县木材公司与被告杨百万2011年11月9日签订的《场地租赁合同》；二、被告杨百万在本判决生效之日起30日内,将位于龙胜各族自治县林业局变压器左边的空闲地460平方米场地内的设施和设备自行拆除、搬离，并将承租的场地退还给原告龙胜各族自治县木材公司；三、由被告杨百万在本判决生效之日起10日内向原告龙胜各族自治县木材公司支付租金96600元。案件受理费2215元，减半收取1108元，由被告杨百万负担。 二审中，上诉人提供照片九张，拟证明租赁场地中间有一部分变成了通道，导致租赁面积少了200多平方米。 被上诉人对上诉人提交的证据真实性予以认可，对证明目的不予认可。 本院认为，上诉人提交的照片无拍照日期，上述照片仅能反映租赁场地的现状，但不能证明通道形成时间，亦不能证明租赁场地的面积大小和变化情况，且上述照片一审已经提交并装订在卷，不属于本案新证据，故本院对上诉人提交的证据不予认定。 上诉人主张双方因租赁合同产生纠纷后曾与被上诉人进行协商，被上诉人对该事实不予认可，上诉人未能提交证据证明其主张的上述事实，故本院对上诉人主张的事实不予采信。对一审法院认定的双方均无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：本案《场地租赁合同》能否解除？上诉人是否应当退还租赁场地并支付租金？ 本案双方当事人签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行义务。上诉人主张租赁场地中开辟的共用通道导致租赁场地面积严重缩小，但又承认该共用通道在其租赁涉案场地之前即已形成。本案双方当事人的租赁合同签订于2011年，双方于2006年便存在租赁关系，租赁场地几经扩大，中间的共用通道一直未改变，2011年的租赁合同中明确约定租赁场地的面积为460平方米，上诉人在合同签订后接收租赁场地并履行合同至发生本案纠纷，从未对租赁场地面积提出异议，视为对租赁物的状况表示认可和接受，现上诉人主张其租赁场地面积与合同约定不符，不符合交易习惯，本院对上诉人的该主张不予支持。上诉人虽主张其就本案租赁合同多次与被上诉人协商，但双方未就此达成协议。上诉人拖欠租金后，被上诉人多次通过书面形式向上诉人催交租金，上诉人均未能及时支付，被上诉人依照合同约定有权解除合同。因此，一审法院判决解除双方《场地租赁合同》并要求上诉人退出租赁场地，有合同和法律依据，本院予以维持。上诉人未按合同约定支付租金，已构成违约，应当承担相应的民事责任。一审法院依照被上诉人的诉请，判令上诉人支付拖欠租金，于法有据，本院亦予以维持。 综上所述，上诉人杨百万的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费2215元，由上诉人杨百万负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  丁 勇 审 判 员  周 霞 审 判 员  刘媛媛 二〇一九年十一月八日 法官助理  黄 赟 书 记 员  叶菁华