江苏省仪征市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1081民初5204号 原告：仪征市直管公房管理所，住所地仪征市。 法定代表人：余恩福，所长。 委托诉讼代理人：陈鸣，江苏宗申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王飞，江苏宗申律师事务所实习律师。 被告：姜某，女，1970年3月17日生，汉族，住仪征市。 原告仪征市直管公房管理所与被告姜某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仪征市直管公房管理所的委托诉讼代理人陈鸣、王飞，被告姜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 仪征市直管公房管理所向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告将承租的位于仪征市的房屋腾空并迁出；3、判令被告向原告支付自2015年1月20日起至起诉之日（暂计算至2019年8月19日）所拖欠的租金790667元；4、判令被告向原告支付违约金20000元；5、被告承担租赁房屋占有使用费（自合同解除之日起至实际交付租赁房屋之日止，按年租金26万元标准计算）；6、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年1月20日签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于仪征市建筑面积1592.4平方米的房屋出租给被告，租期自2014年1月20日至2017年1月19日，年租金35.1万元。2015年4月7日仪征市人民法院判决确定租金标准为26万元。截止2015年10月13日，被告缴清了2014年1月20日至2015年1月19日期间的租金26万元。2018年1月19日，原、被告就上述房屋续签了租赁合同，租期自2018年1月19日至2019年1月18日，年租金26万元。2015年1月20日至2019年8月19日，被告累计欠原告租金790667元。2019年7月15日，原告向被告发出催缴房租通知书，但被告仍未缴纳所欠租金，被告构成违约，应承担违约责任。原告提供的证据有：1、仪房权证真字第××号房屋产权证一份，证明原告对出租房屋有合法的所有权；2、房屋租赁合同两份，证明自2014年1月20日至今被告承租原告房屋，合同期限至2019年1月18日止，目前双方处于不定期租赁关系，且合同中明确约定，如被告不按约定缴纳租金达一定时间或一定数额以上，出租人可解除租赁合同；3、（2015）仪民初字第0144号民事判决书一份，证明双方此前就房屋租赁合同曾在仪征市人民法院进行过诉讼，法院确认双方之间的租赁合同成立且生效，并在该判决书中明确了房屋租金为每年26万元，并且针对被告提出租金过高显失公平，该判决认定合同不显失公平；4、被告缴款明细一份，证明被告至2019年8月19日拖欠房屋租金790667元；5、被告发出房租催缴通知单一份，该通知单上有被告签字，证明被告对拖欠租金确认，诉讼时效应该自当日中断，重新计算。 姜某辩称，原告诉求中有部分租金已超过诉讼时效，只能从2018年8月计算至2019年8月，即12个月的租金260000元，其余530667元租金因丧失诉讼时效不受保护；催交通知书不能改变双方租赁关系与诉讼时效；租金应从260000元减少至15万元上下。被告提供的证据有：1、照片打印件三页，第一页证明所租房屋路段政府修路，导致有半年时间无法经营，损失租金13万元，另外还造成部分商品过期、变质，损失10万余元，第二页证明负一楼502.53平方长期渗水，影响经营，第3页证明墙面漏电，员工受伤，导致损失96700元，其中医疗费49200元，误工费47500元；2、收条六张，证明修管道及下水道的费用共计12000元；3、门诊病历一份，证明墙面因渗水机器漏电，导致我方员工受伤；4、陈年出院记录一页，证明陈年受伤的事实；5、住院收费票据一页、门诊收费票据八页，证明陈年的医疗费共计49200元；6、护理介绍申请单两页，证明陈年受伤支出的费用；7、公证书一份，乙方代表李乃明（被告丈夫），公证的是我丈夫与原告签订的第一份合同，之后的合同有的是他签的，有的是我签的，也有我们同时签的；8、房屋租赁合同五份，证明原、被告在本案两份合同之前曾签订过五份合同，租金从8万元到10.5万元，证明案外人万启祥、高某,4恶意抬标，导致租金增加；9、证人高某,4证言。 本院经审理认定事实如下：2014年1月20日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于仪征市建筑面积1592.4平方米的房屋（房屋产权证：仪房权证真字第××号）出租给被告从事商业，租期自2014年1月20日至2017年1月19日，年租金35.1万元。2018年1月19日，原、被告就上述房屋续签租赁合同，约定租期自2018年1月19日至2019年1月18日，年租金26万元，任何一方违约，支付对方违约金2万元。租赁期满后，双方未续签租赁合同，被告继续租赁该房屋，原告无异议。截止2015年10月13日，被告缴清了2014年1月20日至2015年1月19日期间的租金26万元。2015年1月20日至2019年8月19日，被告累计欠原告租金790667元未支付。2019年7月15日，原告向被告发出催缴房租通知书，该通知书明确被告欠原告租金76.9万元，并限被告接通知后一周内缴纳所欠租金。该通知书被告于当日签收。另查明：2015年4月7日仪征市人民法院（2015）仪民初字第0144号民事判决书确定租金标准为每年26万元。上述事实，有原告提供的房屋产权证、房屋租赁合同、民事判决书、缴款明细、房租催缴通知单及双方一致陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。房屋租赁期满后，双方未续签租赁合同，被告继续租赁该房屋，原告未提出异议，双方间形成不定期租赁关系，任何一方均可随时解除合同。被告欠原告55个月租金，构成根本违约，原告有权解除合同；双方在合同中约定，被告拖欠租金3个月以上或拖欠各项费用6.5万元以上，原告有权解除合同，本案双方约定解除合同的条件成就，原告亦有权解除合同。综上，原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案原告起诉状第一项诉讼请求明确要求解除双方之间的房屋租赁合同，被告于2019年9月7日收到起诉状，据此，本院确认双方之间2018年1月19日签订的房屋租赁合同于2019年9月7日解除。合同解除后，被告应当结清所欠租金790667元，腾空迁出租赁房屋并交付给原告。被告未依约向原告支付租金达790667元，在原告书面通知催缴后仍未履行缴纳租金义务，且所欠租金数额较大，构成根本违约，应当向原告支付违约金2万元。合同解除后，被告仍占用原告房屋经营，应当比照租金标准向原告支付房屋占用使用费，直至交付房屋之日止。被告辩称，双方签订合同较多，签订第一份合同的时候交了2万元保证金在原告处，要求原告返还，但被告未提供证据（保证金或定金收据）予以证明，对此，本院不予采信。被告又辩称，2018年8月以前的租金已超过诉讼时效，对此，本院认为，诉讼时效因当事人一方同意履行义务而中断，本案，被告自2014年4月起，每隔一月或数月均向原告支付租金，直至2019年6月，被告连续给付租金的事实，应当认定被告同意履行义务，故原告要求被告给付租金，未超过诉讼时效期间。被告再辩称，租金每年260000元过高，本院认为，本院生效判决对年租金260000元予以确认，且在2018年1月19日的房屋租赁合同中双方对租金标准明确约定为260000元，故原告请求降低租金标准，没有事实和法律依据。被告认为，原告的租赁房屋质量有问题，造成原告方人员伤害，要求被告赔偿，且被告在租赁房屋过程中遇到修路等因素影响经营，导致损失，本院认为，被告提供的证据，不能证明其上述主张，对此，本院不予采信。 综上所述，原告的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告仪征市直管公房管理所与被告姜某2018年1月19日签订的房屋租赁合同于2019年9月7日解除； 二、被告姜某于本判决生效之日起三十日内腾空迁出位于仪征市的租赁房屋并交付给原告仪征市直管公房管理所； 三、被告姜某于本判决生效之日起十日内给付原告仪征市直管公房管理所租金790667元； 四、被告姜某于本判决生效之日起三十日内给付原告仪征市直管公房管理所自2019年9月8日起至实际交付租赁房屋之日止按年260000元标准计算的房屋占有使用费； 五、被告姜某于本判决生效之日起十日内支付原告仪征市直管公房管理所违约金20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11906.67元，依法减半收取5953.34元，由被告姜某负担。此款原告已垫付，由被告于本判决生效之日起十日内给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审判员  杜志宏 二〇一九年十一月十四日 书记员  周 瑾