湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终9692号上诉人（原审被告）：邓翠芳，女，1955年12月28日出生，汉族，住武汉市汉阳区，上诉人（原审被告）：邹继楠，男，1954年8月6日出生，汉族，住武汉市汉阳区，上诉人共同委托诉讼代理人：陈勇、孟霞，湖北鼎君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖诗英，男，1937年2月9日出生，汉族，住武汉市汉阳区，被上诉人（原审原告）：丁培芳，女，1946年8月28日出生，汉族，住武汉市汉阳区，两被上诉人共同委托诉讼代理人：李玉芳、李蛟，湖北尊而光律师事务所律师。原审被告：李云林，男，1961年1月31日出生，汉族，住武汉市江岸区，上诉人邓翠芳、邹继楠与被上诉人肖诗英、丁培芳，原审被告李云林房屋买卖纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初3484号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邓翠芳、邹继楠共同上诉请求：1、请求人民法院撤销一审判决第二、三项，依法改判或发回重审。2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人不是本案的适格被告，一审判决判令上诉人协助被上诉人将位于武汉市汉阳区二桥小区许家湾16栋1单元7层4号房屋（下称“案涉房屋”）过户登记至被上诉人名下系适用法律错误，应依法予以改判。上诉人与一审被告李云林签订的《房屋产权抵押协议》（上诉人认为该协议是不真实的，后面详述，此处先假定该协议是真实的）实质上是以房抵债，在双方之间形成房屋买卖合同关系，被上诉人与一审被告李云林签订的《房屋情况转让说明》也在双方之间形成房屋买卖合同关系，即三方之间有两个房屋买卖合同关系，虽然这两个房屋买卖合同关系的标的物均是案涉房屋，但是上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，上诉人对被上诉人不负有义务，被上诉人起诉要求上诉人承担将案涉房屋过户登记至其名下的义务，违反了合同相对性原则，故上诉人不是本案的适格被告，一审判决判令上诉人协助被上诉人将案涉房屋过户登记至被上诉人名下系适用法律错误，应依法予以改判。二、一审判决认为被上诉人与一审被告李云林之间构成债权转让，是认定事实不清、适用法律错误。一审判决第10页第19行写明“……被告李云林享有请求被告邓翠芳、邹继楠将讼争房屋产权转移至自己名下的权利，被告邓翠芳、邹继楠负有协助李云林办理过户登记的义务，一审被告李云林与肖诗英、丁培芳签订《房屋转让情况说明》己将自己对邓翠芳、邹继楠享有的债权转让给原告肖诗英、丁培芳……”，即一审判决认为一审被告李云林将要求上诉人办理房屋过户登记的权利转让给了被上诉人，上诉人认为一审判决的该处认定系事实认定不清、适用法律错误，理由如下：1、根据《合同法》第79条的规定，债权转让须有转让双方明确的意思表示，而《房屋转让情况说明》约定的是“现李云林将该房屋作价肆万伍仟元整转让给买方肖诗英”、“以后涉及到房屋过户，由李云林协助肖诗英办理”，很明显只是表达了房屋买卖的意思而没有债权转让的意思，并且在庭审中被上诉人与一审原告李云林均没有表示双方之间有债权转让的约定，故一审法院认定被上诉人与一审被告李云林之间构成债权转让是事实认定不清；2、在房屋买卖合同关系中，要求卖房人办理过户登记的权利是买房人的附随权利，这一权利性质决定了该权利不能单独转让，故一审判决认为一审被告李云林将要求上诉人办理房屋过户登记的权利转让给了被上诉人系法律适用错误；3、我国房地产交易和税收制度要求“一交易一登记一纳税”，如果在同一房屋连续多次的房屋买卖中允许债权转让，将会扰乱房地产交易秩序，偷逃房地产交易税费，违反房地产交易和税收法律，根据《合同法》第79条依据法律规定不得转让的债权不能转让的规定，一审判决认为一审被告李云林将要求上诉人办理房屋过户登记的权利转让给了被上诉人系法律适用错误。4、假定被上诉人与一审被告李云林之间构成了债权转让，那么根据债权转让的法律规定，转让人退出债权债务关系，转让人不再是债权债务关系的当事人，转让人不再享有和承担任何权利义务，而一审判决的判项二依然判令一审被告李云林承担协助被上诉人将案涉房屋过户登记至被上诉人名下的责任，显然违反债权转让的法律规定，是适用法律错误。综上，一审法院认为被上诉人与一审被告李云林之间构成债权转让是错误的，根据这一错误认定作出的判令上诉人协助被上诉人将案涉房屋过户登记至被上诉人名下的判项是错误的，应依法予以改判。三、一审判决认为上诉人邓翠芳与一审被告李云林签订的《房屋产权抵押协议》真实有效，是认定事实不清、适用法律错误。1、在一审中，上诉人多次表示《房屋产权抵押协议》是假的，上面邓翠芳的签名不是其本人签的，并且李云林也自述《房屋产权抵押协议》是让别人帮忙写的，只是因为上诉人认为自己不是本案的适格被告，该协议的真假对本案判决没有实质意义，所以没有申请笔迹鉴定。现在一审判决认定该协议是真实的并据此作出了判决，即该协议的真假对认定一审判决是否错误具有实质性意义，所以上诉人申请二审法院对该协议上邓翠芳的签名进行笔迹鉴定，以确定该协议是假的。2、假定《房屋产权抵押协议》是真实的，也因为无权处分和缺少生效条件而无效，理由如下：第一、上诉人邓翠芳、邹继楠于1978年10月结婚，1987年武汉市饲料公司分配给上诉人案涉房屋居住使用，1994年11月上诉人参与第一次房改取得案涉房屋部分产权，2018年6月上诉人参与第二次房改取得案涉房屋全部产权，所以案涉房屋是上诉人邓翠芳、邹继楠的共同财产，按我国婚姻法的规定，案涉房屋的处分须双方共同作出决定才有效，而《房屋产权抵押协议》上只有邓翠芳的签字，该协议是效力待定的协议，现在邹继楠明确拒绝追认该协议的效力，故该协议是无效的。一审判决依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条的规定认为李云林是善意第三人，故而认定《房屋产权抵押协议》是有效的，上诉人认为一审判决适用法律错误，理由是：《房屋产权抵押协议》签订于1998年4月，在此之前的1994年上诉人邹继楠已经离开武汉到上海经商，作为上诉人邓翠芳、邹继楠同厂同事的一审被告李云林对此情况是知道的，故而在该协议只有邓翠芳一人签字的情况下，李云林有更大的核实邹继楠是否同意的注意义务（包括进行催告），在李云林未提供任何证据证明曾经向邓翠芳或邹继楠进行核实且邹继楠在庭审中明确表示不知道该协议的情况下，一审法院仍然认定李云林是善意第三人显然适用法律不当。第二、一审被告李云林作为上诉人的同厂同事，对1994年房改时上诉人只取得案涉房屋的部分产权是知道的，且李云林也明知案涉房屋不得转让，这点从李云林准备的《房屋产权抵押协议》中明确约定“本协议……经第三者（即武汉市饲料公司）签证同意后生效”可知，而武汉市饲料公司一直未在《房屋产权抵押协议》上签字或盖章，故该协议未生效。综上，《房屋产权抵押协议》是不真实的，假定是真实的，也是无效的，一审被告李云林无权要求上诉人交付案涉房屋并办理过户登记，那么上诉人则无义务协助被上诉人办理过户登记，故一审判决的判项二是错误的。四、被上诉人与一审被告李云林签订《房屋转让情况说明》时，李云林尚未取得案涉房屋的所有权，根据《合同法》第51条的规定，《房屋转让情况说明》是效力待定的合同。根据上述第三点的分析，不论上诉人邓翠芳与李云林之间的《房屋产权抵押协议》是不真实的，还是无效的，李云林都不可能取得案涉房屋的所有权，故李云林签订《房屋转让情况说明》转让案涉房屋是无权处分，《房屋转让情况说明》是无效的，一审判决认定事实错误、适用法律不当，其判项一是错误的。五、一审判决对重要事实认定错误，应当发回重审。一审判决对下述重要事实认定错误：1、一审判决第5页第9行“1997年、1998年左右，被告邓翠芳因与彭某有债务关系”，2、一审判决第6页第1行“协议签订后，被告邓翠芳将已办理的房屋所有权证（阳房改字等0007-28号）和武汉市国有土地使用权证（武房地籍阳房改字第××号）原件交给李云林”，3、一审判决第6页第7行“被告李云林给彭某一些钱款。彭某搬离讼争房屋”。上诉人的理由是：对事实1和2，上诉人当庭予以了否认；对事实3，一审被告李云林未提供证据加以证明。审判决认定上述事实的证据是被上诉人提供的证据《处理邓小芳（邓翠芳）房产的责任书》，但是该责任书没有任何人的签名，李云林在质证时也否认该证据的真实性。而被上诉人和李云林签订的《房屋转让情况说明》左下角写有彭某是邓翠芳的街坊，是帮助照看房屋，完全没有提彭某与邓翠芳有债务关系。真实事实是上诉人邹继楠1994年离开武汉到上海经商，其子邹菁也于1997年去了上海，上诉人邓翠芳1998年离开武汉到山西经商，在离开前将案涉房屋托付给街坊同事彭某照看，房产证和土地证也还放在案涉房屋中，即案涉房屋和房产证、土地证都不是上诉人邓翠芳交付给一审被告李云林的，而是李云林强占的。六、被上诉人起诉要求确认案涉房屋归其所有，一审判决虽对该问题进行了论述，但是在判项中未予判决，属于漏判。一审判决的判项三在被上诉人的诉讼请求中未提及，属于超诉讼请求判决。无论漏判还是超判均违反了民事诉讼法的规定，本案应发回重审。综上所述，一审判决存在多处事实认定不清和适用法律错误的情况，请求贵院在查明事实的基础上，支持上诉人的请求，依法撤销一审判决，另行改判或者发回重审。肖诗英、丁培芳共同辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。1、上诉人是本案适格被告，一审判决上诉人配合被上诉人办理涉案房屋过户手续符合法律规定。涉案房屋抵押协议实际是房屋买卖合同，另一份是李云林与被上诉人签订的房屋转让情况说明，也属于房屋买卖合同。虽然上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，但被上诉人作为房屋买方，上诉人和李云林有义务协助被上诉人办理房屋过户手续，李云林将涉案房屋转让给被上诉人，实际是将对上诉人的权利转让给被上诉人，一审判决正确；2、一审认定李云林将合同权利义务转让给被上诉人适用法律正确，三方之间签订房屋买卖协议，都有转让房屋的意思表示，都属于合同债权。办理房屋过户手续不属于合同附随义务，一审判决上诉人和李云林协助办理房屋过户手续适用法律正确，上诉人上诉理由不成立；3、审法院曾要求对房屋产权抵押协议进行笔迹鉴定，但上诉人没有申请，现在其申请二审法院进行笔迹鉴定，不符合法定规定；4、本案不存在无权处分，案涉房屋第一次房改时，邹继楠占60%产权比例，第二次房改2001年就开始，是因为无法联系到上诉人才滞后，上诉人所说的第二次房改时间不能成立。上诉人就涉案房屋已经通过第二次房改取得100%产权办理了产权证。上诉人在长达二十多年的时间内从未对李云林和被上诉人提出过异议，三方之间的协议说明三方均有买卖涉案房屋的真实意思表示，李云林有理由相信出售涉案房屋属于两上诉人一致意思表示，属于善意第三人，不存在恶意，将房屋转让给被上诉人合法有效；5、一审判决不存在漏判和超诉讼请求，对被上诉人确权的诉请一审判决已经在判决中作出认定，不存在漏判；被上诉人自愿对上诉人作出补偿，属于自愿处分自己权益，不属于超诉讼请求判决。李云林辩称，一、上诉人邓翠芳、邹继楠原审中对被告身份未提出异议，是涉案房屋登记权利人（第一手出卖人），与本案有直接利害关系，被告主体适格，一审判决上诉人协助办理所有权转移登记手续适用法律正确。上诉人上诉中认可《房屋产权抵押协议》和《房屋情况转让说明》均是房屋买卖合同，两份房屋买卖合同转让的标的物均是涉案房屋，三方之间转让有连续性，而上诉人是涉案房屋的登记权利人和第一手出卖人，与涉案房屋转移登记有直接的利害关系。因此，上诉人主体适格，原审判决上诉人协助办理所有权转移登记适用法律正确。二、被上诉人与答辩人之间构成债权转让，认定事实清楚，适用法律正确。买受人签订房屋买卖合同的目的是取得房屋的所有权和土地使用权，转移标的所有权于买受人是出卖人的主要的、法定的义务。答辩人与上诉人签订《房屋产权抵押协议》系房屋买卖合同，转移标的物的所有权于答辩人是上诉人的法定的、主要义务，不是附随义务，即便双方合同没有约定，上诉人仍负有此等义务，答辩人享有此等权利。被上诉人与答辩人签订《房屋转让情况说明》也系房屋买卖合同，答辩人将转移标的物所有权的权利转让被上诉人，上诉人也已知晓，一审判决合法有据，认定事实清楚，适用法律正确。一审判决答辩人协助办理所有权转移登记手续，是判决当事人依法办理房屋所有权转移登记，不违反房地产交易和税收法律规定，上诉人该上诉理由不能成立。三、上诉人邓翠芳与答辩人签订的《房屋产权抵押协议》是由邓翠芳亲手书写并签字按印，真实有效，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。上诉人在一审中对被告身份未提出异议，该协议的真假关系到上诉人的切身利益，上诉人以此为由没有申请笔记鉴定，显然是不能成立的，也不应予以支持。上诉人很清楚，此份协议是答辩人与上诉人邓翠芳于1998年4月25日在江岸区解放大道和三阳路转角的一个咖啡厅内，由邓翠芳亲手抄写，答辩人和邓翠芳当时签字按手印，笔迹鉴定对其极为不利才未申请。邓翠芳与邹继楠是夫妻关系，出售房屋系家庭生活中的重要决定，邹继楠回武汉不能居住涉案房屋，且长达20年的时间内未对涉案房屋主张过任何权利或提出异议，答辩人有理由相信邹继楠早已知道涉案房屋转让并且同意转让，有理由相信邓翠芳处分房产是其夫妻共同决定。一审判决对其辩称适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，认定事实清楚，适用法律正确。《房屋产权抵押协议》中第三者，并不是武汉饲料公司，而是指的“王英”，因第三者王英对此事前前后后都非常清楚，只是作个见证。对此次签证，并不是法律强制性规定，对合同的效力没有影响。四、起诉前上诉人已经取得涉案房屋的全部产权，上诉人可以处分涉案房屋，答辩人依据答辩人与上诉人签订的《房屋产权抵押协议》依法完全可以取得涉案房屋的产权，《房屋转让情况说明》合法有效。五、上诉人所述答辩人强占房产证、土地使用证不是事实，属上诉人恶意栽赃和捏造事实。一审判决对相关事实的认定正确。上诉人离开武汉到外地经商，家庭重要财产和证件肯定会随身携带，不可能将重要财产证明存放在外人可以随便取到的地方。事实是：房产证、土地证由上诉人邓翠芳收到借款后于1995年4月亲手交给答辩人的。因此，上诉人所称房产证、土地证放在涉案房屋中和被答辩人强占的事实，纯属捏造事实、栽赃陷害。上诉人在一审中也没有提到强占的问题。近20年上诉人就房产证、土地使用证的问题没有向任何人主张权利或提出异议。六、一审判决对确认涉案房屋所有权的诉请，在评判中已经不予支持该请求，不属于漏判。一审判决的第三项判决是对涉案房屋初始登记中产生的费用分担的处理，被上诉人庭审中自愿承担，是对所有权转移登记过程中相关费用的安排，便于判决的执行和案结事了，不属超判。综上，上诉方的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。肖诗英、丁培芳共同一审诉讼请求：1、依法确认两原告与被告李云林签订的《房屋转让情况说明》合法有效；2、依法确认位于武汉市汉阳区二桥小区许家湾16栋1单元7层4号的房屋归两原告所有，被告配合将上述房屋的所有权变更登记至两原告名下；3、本案诉讼费用、保全费由两被告承担。一审法院认定事实：肖诗英、丁培芳系夫妻关系，双方于1967年登记结婚。邓翠芳、邹继楠系夫妻关系，双方于1978年10月1日登记结婚，1978年8月27日生育一子邹菁。邓翠芳、邹继楠均系武汉市饲料公司职工。1987年，武汉市饲料公司分配给邓翠芳、邹继楠位于武汉市汉阳区二桥小区许家湾16栋l单元7层4号（建筑面积67.55平方米）房屋一套居住使用。1994年9月，上述房屋第一次房改，邓翠芳、邹继楠参与房改。同年9月26日，邓翠芳作为购房人与售房单位武汉市饲料公司签订《协议书》一份，上述房屋在享受优惠政策后的房价为人民币12，165.75元。购房人购房后，拥有部分产权，可以继承，购房人付清房款并住满五年后，可以出售或出租等。后被告邓翠芳、邹继楠支付了房款人民币12,165.75元。同年11月2日，邓翠芳、邹继楠办理了诉争房屋的房屋所有权证（阳房改字第××号）和武汉市国有土地使用权证（武房地籍阳房改字第××号），登记产权人邓翠芳，所有权性质私产。房屋所有权证上共有人一栏为空白，亦未标注产权比例。在房地产部门档案中该房屋的房屋所有权存根中附记中标有60%、40%的比例分配。同年邹继楠离开武汉去上海居住生活，1997年邓翠芳、邹继楠之子邹菁离开武汉去上海生活。1997年、1998年左右，邓翠芳因与彭某有债务关系，邓翠芳将上述位于武汉市汉阳区二桥小区许家湾16栋1单元7层4号（建筑面积67.55平方米）房屋交由彭某居住使用。1998年4月25日，邓翠芳因与其同事被告李云林有债务纠纷，邓翠芳与被告李云林签订《房屋产权抵押协议》一份，约定：债务人：邓翠芳、债权人：李云林。债务人邓翠芳于1994年10月20日因生意上的困难急需资金周转，特向李云林借款人民币100,000元，至今已陆续归还了人民币59,730元，尚有人民币40,270元至今无法偿还，经双方共同协商一致达成以下三条协议：一、由于几年来人民币40,000元本金及原全部借款的利息（双方协商议定）的增值系故债务人邓翠芳愿将房屋一次性作价人民币60，000元抵押给李云林。一、房屋所有权包括使用变更权永久性过户给李云林，综上所述，所有债权、债务关系终止。三、本协议系双方当事人真实意愿协商的结果，经第三者签证同意后生效，一式两份备索。该协议上方和协议下方，债务人处邓翠芳签名捺印，债权人处李云林签名捺印。协议签订后，邓翠芳将已办理的房屋所有权证（阳房改字第××号）和武汉市国有土地使用权证（武房地籍阳房改字第××号）原件交给李云林。后邓翠芳在武汉市饲料公司办理了停薪留职亦离开武汉。李云林签订上述《房屋产权抵押协议》后未居住使用诉争房屋，房屋仍由彭某居住使用。1999年被告李云林计划将上述房屋出售，李云林给彭某一些钱款，彭某搬离诉争房屋。后李云林经其朋友王英（与邓翠芳、丁培芳均系朋友关系）介绍，计划将上述房屋转让给肖诗英、丁培芳。1999年7月25日，李云林与原告肖诗英、丁培芳签订《房屋转让情况说明》一份，约定：现有阳房改字第××号所属汉阳二桥小区许家湾16栋1单元7层4号户主邓翠芳，其产权属武汉市饲料公司。因邓翠芳于1994年10月24日生意需要，急需资金周转向李云林借款人民币100,000元，至1996年止陆续归还了人民币59,730元，尚有人民币40,270元无法归还，并在1998年4月25日立下《房屋产权抵押协议》（原件已交给买方肖诗英），将房屋产权等一次性作价人民币60,000元抵押给李云林。现李云林将该房屋作价人民币45,000元转让给买方肖诗英，其房屋所有权自此永久性过户给买方肖诗英。该房屋在转让给买方肖诗英之前，已被彭某搬空，无任何家具等。以后涉及到房产过户，由李云林协助肖诗英办理。该房屋在转让给肖诗英的同时，各种证、条等全部交给了买方肖诗英，钱证均已两清。协议下方李云林签名捺印、丁培芳签名。协议左下角备注：彭某系帮助照看房屋，同邓翠芳系过去的街坊。协议签订后，李云林将诉争房屋的房屋所有权证（阳房改字第××号）和武汉市国有土地使用权证（武房地籍阳房改字第××号）原件、《房屋产权抵押协议》原件交给肖诗英、丁培芳。同年9月1日，肖诗英、丁培芳支付李云林购房款人民币45,000元，李云林向肖诗英、丁培芳出具收条一份，并在收条下方备注系邓翠芳欠我款项之抵押房。肖诗英、丁培芳付清房款后，李云林将诉争房屋交付肖诗英、丁培芳。肖诗英、丁培芳将房屋装修后，由其长子肖峻居住使用至2017年5月，后肖诗英、丁培芳将诉争房屋出租至今。肖诗英、丁培芳购买诉争房屋后，因李云林一直无法联系上邓翠芳，一直未能办理过户手续。后原告肖诗英、丁培芳与被告李云林也失去联系，诉争房屋未能办理过户手续。2001年左右，诉争房屋第二次房改按成本价补足差额，办理完全产权。因邓翠芳已办理停薪留职，武汉市饲料公司无法联系上邓翠芳，诉争房屋未进行第二次房改。邓翠芳、邹继楠在1998年后，均未再返回过诉争房屋，未再联系过李云林，未再向李云林支付过任何钱款，亦未与肖诗英、丁培芳有过联系。直到2018年2月，邓翠芳、邹继楠之子邹菁至诉争房屋处，通过承租人联系上肖诗英、丁培芳。2018年5月22日，邓翠芳作为购房人与售房单位武汉市饲料公司就诉争房屋签订《标准价房补成本价差额协议书》一份，邓翠芳补足诉争房屋成本价差额人民币8,110.5元，购房后拥有全部产权。同年6月27日，邓翠芳、邹继楠就诉争房屋办理了不动产权证，登记权利人邓翠芳、邹继楠，共同共有。现肖诗英、丁培芳、邓翠芳、邹继楠因为诉争房屋买卖事宜产生纠纷，肖诗英、丁培芳诉至法院。本案诉讼中，肖诗英、丁培芳表示诉争房屋过户至肖诗英、丁培芳名下产生的费用原告自愿负担。对于邓翠芳、邹继楠于2018年5月22日支付的第二次房改的费用人民币8,110.5元，肖诗英、丁培芳自愿补偿邓翠芳、邹继楠人民币25,000元。一审法院经审理认为，本案的争议焦点系邓翠芳与李云林签订的《房屋产权抵押协议》的性质及效力，肖诗英、丁培芳与李云林签订的《房屋转让情况说明》的性质及效力，邓翠芳、邹继楠是否负有协助肖诗英、丁培芳办理过户登记的义务。关于邓翠芳与李云林签订的《房屋产权抵押协议》的性质及效力，首先，从协议的内容上看，该协议虽名为“产权抵押协议”，但双方在协议中约定的将该房屋作价人民币60,000元，所有权包括使用权永久性过户给李云林，债权债务关系终止，李云林以对邓翠芳享有的债权抵扣房价。可以看出，协议中的“抵押”二字，非系法律术语“抵押权”，应为“以房抵债”的意思，若仅为法律术语中的“抵押权”，则无约定房价款、产权过户及债权债务关系终止之必要。双方在协议中就房屋产权转让、房屋价款、房屋价款支付方式达成了一致协议。其次，从协议签订后的履行情况看，协议签订后，邓翠芳与李云林之间的债权债务关系终止，邓翠芳、邹继楠在协议签订后长达20年之久，从未过问过诉争房屋，邓翠芳、邹继楠应系将诉争房屋出售的意思。故邓翠芳与李云林之间就诉争房屋签订的《房屋产权抵押协议》性质上为房屋买卖协议。对于该协议的效力，位于武汉市汉阳区二桥小区许家湾16栋1单元7层4号（建筑面积67.55平方米）房屋系邓翠芳、邹继楠夫妻关系存续期间通过参与房改取得产权，系邓翠芳、邹继楠夫妻共同财产。1998年，邓翠芳、邹继楠虽仅有60%的产权份额，但邓翠芳、邹继楠通过参与第二次房改取得了诉争房屋的全部产权，邓翠芳、邹继楠依法可以处分诉争房屋。对于邹继楠辩称的，该房屋系夫妻共同财产，邓翠芳无权一人处分该房屋的观点，邓翠芳、邹继楠系夫妻关系，出售房屋系家庭生活中的重要决定，李云林有理由相信邓翠芳处分该房屋时系其夫妻共同决定。邹继楠在长达20年的时间内未过问过诉争房屋，也未向李云林主张过异议或主张过撤销，也可以看出，邹继楠知晓并同意房屋转让，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”之规定，邹继楠亦不能以其不同意或不知道为由对抗李云林。综上，邓翠芳、李云林之间就诉争房屋签订的《房屋产权抵押协议》系邓翠芳、邹继楠、李云林之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对邓翠芳、邹继楠、李云林均具有法律约束力。依据该协议，李云林享有请求邓翠芳、邹继楠将诉争房屋产权转移至自己名下的权利，邓翠芳、邹继楠负有协助办理过户登记的义务。关于肖诗英、丁培芳与李云林之间就诉争房屋签订的《房屋转让情况说明》的性质和效力。该情况说明中肖诗英、丁培芳与李云林约定了房屋转让、房屋价款、房屋过户，该说明具备房屋买卖协议的基本要件，该说明系房屋买卖协议。实际履行中，肖诗英、丁培芳支付了房款，李云林向肖诗英、丁培芳交付了房屋，虽未办理过户登记，但系无法联系李云林、邓翠芳的原因所致，非系肖诗英、丁培芳的过错。故肖诗英、丁培芳与李云林之间系房屋买卖合同关系。双方签订的若干问题的解释（-）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、肖诗英、丁培芳与李云林就位于武汉市汉阳区二桥小区许家湾16栋1单元7层4号（建筑面积67.55平方米）房屋于1999年7月25日签订的《房屋转让情况说明》合法有效；二、李云林、邓翠芳、邹继楠于本判决发生效力之日起十日内协助肖诗英、丁培芳将位于武汉市汉阳区二桥小区许家湾16栋l单元7层4号（建筑面积67.55平方米）房屋过户登记至肖诗英、丁培芳名下，过户费用由肖诗英、丁培芳负担；三、肖诗英、丁培芳于上述位于武汉市汉阳区二桥小区许家湾16栋1单元7层4号（建筑面积67.55平方米）房屋过户当日见收件单时支付邓翠芳、邹继楠人民币25,000元。本案诉讼费人民币10,800元、保全费用人民币4,020元（肖诗英、丁培芳均已缴纳），由肖诗英、丁培芳负担人民币4,820元、李云林负担人民币5,000元、邓翠芳、邹继楠负担人民币5,000元，李云林、邓翠芳、邹继楠于本判决生效之日起十日内将应负担的款项一次性支付肖诗英、丁培芳。二审审理中，邓翠芳、邹继楠申请证人彭某出庭作证，拟证实上诉人请其照看他的房子，邓翠芳将房子交给我后就离开武汉了。之后李云林拿着上诉人对其出具的欠条来找我，要我搬出房屋，李云林之后就采取堵塞门锁等方法，将房屋强占，这样我进不去。我大概住了一年的时间。经质证，肖诗英、丁培芳对证人陈述李云林强占涉案房屋不属实，是李云林向证人出示抵押权协议，证人才搬离房屋的。彭某与本案没有关联，彭某与邓翠芳没有法律关系，而李云林与邓翠芳之间有合法有效的房屋买卖协议，李云林基于协议有权要求彭某搬离房屋。李云林同被上诉人的质证意见。本院认为，彭某的证言只能证实其居住在诉争房屋，并不能证实李云林系强占涉案房屋事实，对此，本院不予采信。本院认为，关于邓翠芳、邹继楠是否为本案适格被告的问题，因邓翠芳、邹继楠并未在一审审理中提出，其在二审中提出不符合相关法律规定，且邓翠芳、邹继楠与本案存在直接的利害关系，其作为本案一审被告并非不适格。邓翠芳、李云林之间就诉争房屋所签订的《房屋产权抵押协议》系双方之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于《房屋产权抵押协议》的性质问题，该协议虽名为“产权抵押协议”，但双方在协议中约定将该房屋作价人民币60,000元，李云林以对邓翠芳享有的债权抵扣房价，双方在该协议中就房屋产权转让、房屋价款、房屋价款支付方式达成了一致协议，故一审将《房屋产权抵押协议》认定为房屋买卖协议并无不妥。邓翠芳、邹继楠上诉请求缺乏事实与法律依据，应不予支持。综上所述，邓翠芳、邹继楠上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由邓翠芳、邹继楠负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  龚治国审判员  张 红二〇一九年十一月十八日书记员  阮小琴