湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民初9632号原告上海永升物业管理有限公司长沙分公司，住所地：湖南省长沙市雨花区圭塘街道劳动东路222号旭辉国际广场R3栋架空层。负责人熊军，经理。委托代理人李倩，女，1986年3月11日出生，汉族，住湖南省长沙县，系公司员工。委托代理人李萍，女，1988年4月1日出生，土家族，住湖南省石门县，系公司员工。被告陈觉英，女，1986年4月1日出生，汉族，户籍地址长沙市开福区，现住长沙县。被告刘任亮，男，1983年3月8日出生，汉族，户籍地址为杭州市西湖区，现住址同上。原告上海永升物业管理有限公司长沙分公司（以下简称永升物业公司）与被告陈觉英、刘任亮物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告永升物业公司委托代理人李萍、被告刘任亮到庭参加了诉讼，被告陈觉英经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告永升物业公司请求判令：1、被告支付拖欠物业费共计3430元；2、被告支付拖欠费用违约金共计97.24元（违约金截止到2019年8月30日）；3、被告承担本案诉讼费用。被告刘任亮答辩要点：1、需要确认服务主体是否为永升物业，与答辩人签订物业服务合同的是广东恒宝物业管理有限公司长沙分公司，这是答辩人与开发商签订的商品买卖合同上确定的物业公司。2、交房之初，物业服务公司、承建商及答辩人达成协议，确定需要维修答辩人的房屋，物业公司与答辩人亦签订协议，由物业公司负责维修，同时，物业公司承诺赔偿答辩人1200元，但至今未兑现，房屋也未维修好。3、如果确认永升物业是答辩人的物业公司，但是物业公司在服务期间并未按照合同规定做到相关的服务，服务有瑕疵，期间与原告多次开会确定需要改进的地方，有会议纪要记录，但是原告没有落到实处，答辩人认为原告的服务不到位，如果原告是答辩人的物业公司，答辩人愿意交纳物业费，但是不能按照合同的标准交纳，并且物业公司的服务应当改进。被告陈觉英未作答辩。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、陈觉英、刘任亮系长沙县星沙街道棠坡路51号恒基凯旋门（3期）6栋2701房业主，房屋建筑面积86.62平方米。2016年11月6日，刘任亮在《房屋交付确认单》上签名并确认收房。2、2016年，永升物业公司与恒基兆佳（湖南）房地产发展有限公司（以下简称恒基公司）签订了《恒基?凯旋门前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业合同》），约定：永升物业公司为恒基凯旋门小区提供物业管理服务，永升物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，三期住宅为2元/月/平方米；物业服务费用按月交纳，业主应在每月第壹日至第柒日履行交纳义务，逾期交纳的，违约金按照应缴费用每日万分之一收取；本合同自2016年10月20日起至业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。物业合同还对双方其他权利义务进行了相应约定。2016年10月20日起，永升物业公司持续为恒基凯旋门小区（三期）提供物业服务至今。另，永升物业公司主张物业服务费按1.98元/月/平方米计算。3、陈觉英、刘任亮从2018年1月1日起2019年8月31日止未向永升物业公司交纳物业费，原告向被告催收未果。4、恒基凯旋门小区（三期）至今未成立业主委员会。二、双方当事人有争议的事实1、原告永升物业公司向被告陈觉英、刘任亮收取物业费是否合理合法。原告认为，其与恒基公司签订了《前期物业合同》，并为恒基凯旋门小区提供了物业服务，有权向小区内业主收取物业服务费用。被告刘任亮认为，原告与其没有合同关系，与其签订物业服务合同的系广东恒宝物业管理有限公司长沙分公司。本院认为，虽被告未与原告签订书面的物业服务合同，但原告与建设单位即恒基公司签订了《前期物业合同》，该合同效力及于全体业主；同时，原告自2016年10月20日起至今持续为恒基凯旋门小区提供物业服务，被告作为恒基凯旋门小区的业主，原被告之间已形成事实上的物业服务合同关系，被告亦未享受广东恒宝物业管理有限公司长沙分公司提供的物业服务，无论被告对《前期物业合同》的签订是否知情，原告有权依据事实物业服务合同关系向被告收取物业服务管理费。2、物业服务收费标准如何认定。被告认为，原告的服务存在瑕疵，不应当按照《前期物业合同》约定的标准支付物业服务费。本院认为，物业服务具有连续性、长期性的特点，被告刘任亮并未提供充分有效证据证明其欠交物业费期间，物业服务不符合合同约定及相关法律法规规定的质量标准，构成严重违约。即使被告不认可原告提交的《前期服务合同》，本院亦可参照被告与前物业公司约定的收费标准，认定被告应按2元/月/平方米的标准向物业公司交纳物业服务费。现原告主张按1.98元/月/平方米主张向被告收取物业服务费，本院予以准许。至于被告所述房屋质量问题，因被告未提供证据证实系原告的物业服务存在瑕疵造成，被告以此为由拒交物业服务费没有依据，本院不予采信。对于因房屋质量所达成的赔偿问题，因被告提交的证据，原告不予认可，而证据上亦未有单位或个人签字盖章，如被告与开发商或物业公司确实达成赔偿协议，被告可补强证据后另谋合法途径解决。判决的理由与结果本院认为，一、被告陈觉英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，本院即以原告提供的合法有效证据作为定案依据，不影响本院根据查明的事实依法作出裁判。二、原告永升物业公司作为恒基凯旋门的物业服务企业，依约为该小区提供了物业服务，其有权向小区内的业主收取物业服务费。陈觉英、刘任亮作为小区业主，尚欠原告物业服务费3430元（86.62㎡×20个月×1.98元/㎡/月），已违反合同约定，其理应及时履行交付物业服务费的义务。三、关于违约金的问题，本院认为，被告拒交物业服务费的行为虽不妥当，但非恶意拖欠，原因是多方面的，被告以拒交物业费的方式表达诉求情有可原，故对于原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告陈觉英、刘任亮在本判决生效后十日内支付原告上海永升物业管理有限公司长沙分公司物业服务费3430元；二、驳回原告上海永升物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告上海永升物业管理有限公司长沙分公司负担1元，由被告陈觉英、刘任亮负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李文斌二〇一九年十一月二十九日书记员  陈晓婷附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。