黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终6935号上诉人（原审原告）:曹宝挺，男，1989年12月22日生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：张萍，女，1971年2月1日出生，汉族，哈尔滨市香坊区安埠法律服务所法律工作者，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审被告）：绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市平房区新疆大街8号。法定代表人：刘书健，总经理。委托诉讼代理人：高乐，女，1995年1月24日出生，汉族，该公司法务，住黑龙江省密山市。上诉人曹宝挺因与被上诉人绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院（2019）黑0108民初374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。曹宝挺上诉请求：撤销一审判决第一项，判令绿地公司赔偿曹宝挺违约金59,272.53元。事实和理由：2012年12月，曹宝挺在绿地公司购买房屋一套，此房因绿地公司原因不能进户，2015年7月24日，绿地公司给不能进户而上访的业主出具了承诺书，内容的第四款：国际花都二期预售许可证在2015年8月10日之前取得，一期B区2015年10月31日取得，如因开发商原因不能办理银行按揭及市公积金贷款条件的，从2015年11月1日起未退房，按照购房款全款的日万分之三给付违约金，绿地公司承诺后2016年12月26日才开始通知部分业主进户，曹宝挺当时是绿地公司的员工，因绿地公司原因导致公积金断缴而不能贷款，曹宝挺2017年进户，一审判令绿地公司按照房屋首付款日万分之一赔偿违约金有失公平，应按照购房款全款的日万分之三进行赔偿。绿地公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，曹宝挺的上诉理由不能成立，请求驳回其上诉，维持原判。1.绿地公司已于2016年12月26日交付房屋。2.双方于2017年5月21日重新签订商品房买卖合同，已另行达成协议，约定对进户时间、违约责任另行商议。依据《合同法》第77条规定，当事人协商一致可以变更合同。该商品房买卖合同是双方协商一致后达成的，双方未另行签订其他协议，故双方权利义务应当以商品房买卖合同为准。3.曹宝挺的公积金问题与房屋买卖合同系两种法律关系，且其无证据证明公积金断缴为绿地公司导致。曹宝挺向一审法院起诉请求：判令绿地公司赔偿曹宝挺违约金59,272.53元（自2015年11月1日至2017年5月21日，天数为567天，以总房款348,457元×万分之三=104.5元，104.5元×567天）。一审法院认定事实：2012年12月30日，曹宝挺与绿地公司签订《认购协议书》，购买绿地公司开发的“绿地世纪城·国际花都B区”27栋3单元3楼01号房屋，并支付首付款31,312元，于2013年3月28日支付购房款31,312元。于2014年12月25日重新签订《认购协议书》，购买房屋变更为“绿地世纪城·国际花都”一期B6栋1单元302号房屋，支付购房款10,656元，以上合计共支付购房款73,280元。2017年5月21日，曹宝挺与绿地公司正式签订《哈尔滨市商品房买卖合同》、《补充协议》，合同约定曹宝挺购买位于开发区哈南九路与惠普大道西北侧局部地段第6栋1单元3层302号房。建筑面积72.25㎡，按建筑面积4822.93元/㎡，总金额348,457元。付款方式约定为2017年5月21日现金付款73,457元，2017年6月21日付公积金贷款275,000元，经五方联检合格后于2016年12月26日交付房屋。曹宝挺于签订《哈尔滨市商品房买卖合同》当日支付现金差额117元。《补充协议》第二十五条第十款约定“2015年10月31日前的违约金出卖人已向买受人支付完毕。2015年11月1日至通知实际交房日出卖人向买受人承诺的违约金，买卖双方另行商议。”2017年5月2日，绿地公司向曹宝挺出具73,457元的黑龙江增值税普通发票，2017年10月19日出具175,000元的黑龙江增值税普通发票。2017年5月21日，绿地公司向曹宝挺出具国际花都进户通知书，通知书载明“一期B6栋1单元302室已于2016年12月26日具备进户条件，现已竣工，并经主管部门验收合同，符合交付条件……请您在签订完商品房买卖合同后2个月之内全款到账，并在全款到账一周内，亲临国际花都售楼处办理进户手续。”2017年6月15日曹宝挺与哈尔滨住房公积金管理中心签订《哈尔滨个人住房公积金委托借款合同》，该笔公积金贷款275,000元于2017年6月21日支付给绿地公司。因绿地公司逾期交房，2015年10月31日前逾期交房违约金绿地公司按照购房款73,280元为基数、以日万分之一为计算标准、以2013年12月30日（《认购协议书》交房日）至2015年10月31日实际发生天数支付曹宝挺4521元，曹宝挺同意接收，对此间逾期交房违约金曹宝挺与绿地公司在本案中无争议。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案双方当事人依法、自愿订立商品房买卖合同等，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效；双方当事人应当按照合同等约定全面履行各自的义务。双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》第十一条交接约定“从约定交付之日起，视为该房屋已经交付；出卖人书面通知方式包括在《新晚报》发布公告”。补充协议第二十五条其他特别约定及提示第十一款“该房源所属楼栋在2016年12月26日已经具备进户条件，但因乙方买受人未交齐全款暂时无法办理进户手续；乙方在全款到账后7日可自行至国际花都售楼处办理进户相关手续”。综上，曹宝挺应就案涉房产2016年12月26日已经具备进户条件、因曹宝挺未交齐全款暂时无法办理进户手续明知且认可。曹宝挺依据向法庭出示的绿地公司致哈尔滨国际花都业主承诺书主张按照日万分之三为标准计算逾期违约金，因双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》对2015年11月1日至2016年12月26日期间违约金未明确约定，补充协议第二十五条十款约定“2015年11月1日至通知实际交房日出卖人向买受人承诺的违约金，买卖双方另行协商。”此约定充分体现绿地公司与曹宝挺双方均有变更违约金计算标准的意愿。经庭审示明，曹宝挺要求按照日万分之三、绿地公司拒绝支付违约金，双方无法达成一致，综合考虑绿地公司按照日万分之一支付第一部分违约金，曹宝挺同意领取额，双方就此无争议的实际情况，本案仍按照日万分之一为标准计算违约金为宜。虽曹宝挺主张其系绿地公司员工，因绿地公司账务被查，导致其住房公积金贷款断缴，产生办理公积金事宜延后，从而进户时间延后。但曹宝挺与绿地公司的公积金断缴事宜，和曹宝挺与绿地公司的房屋买卖合同系两种法律关系，曹宝挺依据《哈尔滨市商品房买卖合同》主张违约金，而公积金断缴并非系绿地公司在该合同中的违约行为，故对曹宝挺主张违约金计算至2017年5月21日的诉请不予支持。本案逾期交房违约金计算期间应为：2015年11月1日至2016年12月26日。综上，曹宝挺在2016年12月26日前支付的购房款73,280元。绿地公司应向曹宝挺支付2015年11月1日至2016年12月26日期间的违约金即3085.09元（73,280元×1/10000×421天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：绿地公司于判决生效之日起十日内给付曹宝挺2015年11月1日至2016年12月26日期间逾期交房违约金3085.09元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，曹宝挺与绿地公司签订的房屋买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于曹宝挺主张的逾期进户违约金问题。双方商品房买卖合同并未约定逾期进户违约金的标准，补充协议约定双方另行协商2015年11月1日至通知实际交房日承诺的违约金。本案中，曹宝挺主张的违约金即为2015年11月1日之后的违约金。依据双方补充协议第二十五条第十一款的约定，曹宝挺已知晓并认可案涉房产于2016年12月26日具备进户条件、因其未交齐全款暂时无法办理进户手续。曹宝挺主张因绿地公司原因导致公积金断缴而不能贷款导致晚进户，因其未提供证据证实公积金断缴为绿地公司在房屋买卖合同中的违约行为，且曹宝挺与绿地公司的公积金断缴事宜与本案房屋买卖合同关系并不是同一法律关系，故曹宝挺主张违约金计算至2017年5月21日无事实依据。曹宝挺主张依据2015年7月24日绿地公司出具的承诺书按购房款全款的日万分之三的标准计算违约金。而双方于2017年5月21日另行签订了补充协议，补充协议中明确约定了2015年11月1日之后的违约金另行协商解决。绿地公司并不认可曹宝挺的主张，且曹宝挺按已付购房款万分之一的标准收取了2013年12月30日至2015年10月31日的违约金，故对于2015年11月1日之后的违约金，一审酌定按已付购房款的日万分之一计算不违反法律及双方合同约定。综上所述，曹宝挺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1282元，由曹宝挺负担。本判决为终审判决。审判长 许思东审判员李妮娜审判员孟朋卓二〇一九年十一月四日书记员 于      文      娟