浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0212民初7897号原告：陈斌芳，男，1949年5月17日出生，汉族，退休，住宁波市鄞州区，法律文书送达地址：宁波市高新区皇冠花园二期东门62号。委托诉讼代理人：范旖晔，浙江佳兆律师事务所律师。被告：楼溢，男，1990年3月5日出生，汉族，无固定职业，户籍所在地宁波市奉化区，现住宁波市鄞州区。法律文书送达地址：宁波市鄞州区民安东路莘香雅苑11幢43号408室。被告：楼飞伦，男，1964年2月15日出生，汉族，无业，户籍所在地宁波市奉化区，现住宁波市鄞州区。法律文书送达地址同上。以上两被告的共同委托诉讼代理人：李素萍，系楼溢母亲，1964年8月31日出生，汉族，无业，住宁波市鄞州区。原告陈斌芳与被告楼溢、楼飞伦合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序。因案情复杂，本案于2019年8月1日转为普通程序，于2019年10月31日公开开庭进行审理。原告陈斌芳及其委托诉讼代理人范旖晔，被告楼溢、楼飞伦的共同委托诉讼代理人李素萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈斌芳向本院提出诉讼请求：1.两被告赔偿原告因借用原告所有的位于宁波市鄞州区惊驾路15弄19号308室房产无法归还而给原告造成的损失180.8万元；2.两被告支付逾期归还违约金21万元。事实与理由：2010年，两被告因需向原告借款，因原告无能力出借，遂向原告提出借用其位于宁波市鄞州区（原江东区）惊驾路15弄19号308室房屋进行抵押借款。原告与被告楼溢于2010年6月17日签订《房地产转让合同》，2010年6月22日办理房屋转移登记手续。被告楼溢在取得上述房屋的权属登记后，用该房产抵押借款的方式分别向案外人中国农业银行股份有限公司宁波市分公司、竹春波借款。后因无法清偿被起诉，涉案房屋被宁波市鄞州区人民法院强制执行。在执行过程中，为了快速出售以及要求买家一次性付款，被告楼溢将涉案房屋以低于市场价的价格203万元出售给案外人潘勇，支付完执行款、诉讼费、执行费等费用后，仅向原告清偿了39.2万元。涉案房屋出售时的市场价为220万元，两被告因此给原告造成损失180.8万元。因被告再三拖延归还房屋，被告楼飞伦承诺自2016年7月起按照每月1万元的标准支付违约金，并于2018年3月4日向原告出具欠条，至2018年4月份共计21万元。两被告先后多次出具承诺书给原告，承诺按期归还房屋，但涉案房屋已经出售给他人，无法返还，应向原告承担赔偿责任。被告楼溢、楼飞伦共同辩称，两被告于2010年向原告借用其所有的位于宁波市鄞州区惊驾路15弄19号308室房屋用于抵押借款，于2010年6月17日签订《房地产转让合同》，2010年6月22日办理房屋转让登记手续，此后以抵押方式向中国农业银行股份有限公司宁波市分公司、竹春波借款。后因经商亏损，无力还款，该房屋被人民法院强制执行。执行过程中，原告对相关情况清楚，两被告积极联系房产中介和寻找购房人，在原告监督并同意情况下，按当时房产市场价出售成交，房产总价203万元。支付完执行款后剩余39.2万元，两被告还代付中介费2万元、物业费0.5万元，故两被告尚欠款161.3万元。因两被告无能力偿还，拖欠至今，原告多次向被告催讨，被告在无奈情况下向原告出具承诺书及欠条。被告认为无需向原告支付违约金，因房产中介是由原告寻找的，并在双方监督下按当时的市场价出售并成交，被告应该只承担归还原告161.3万元房产出售欠款。故原告的部分诉讼主张不成立，不应支持。本院经审理查明的事实如下：原告因经营棋牌室与被告楼飞伦相识。被告楼飞伦以办厂需要资金为由向原告借款。因原告无能力出借现金，遂与被告楼飞伦协商，将原告所有的房屋借用给被告，向银行抵押借款。为办理抵押借款所需，原告与被告楼溢于2010年6月17日签订《房地产转让合同》一份，原告将位于宁波市鄞州区惊驾路15弄19号208室房屋，建筑面积101.07平方米，转让给被告楼溢，转让价格150万元。期间，被告按每年3万元向原告支付费用至2016年。此后，两被告以该房屋作为抵押，向中国农业银行股份有限公司宁波市分行借款120万元，向竹春波借款45万元。因两被告未能按约还款，出借人分别于2018年8月、12月诉至本院要求清偿借款本息，涉案房屋作为抵押担保物被强制执行。执行期间，两被告于2019年4月1日将涉案房屋出卖得款203万元，所得款项用于清偿债务、支付费用后余款39.2万元支付给原告。2012年5月12日，被告楼溢出具《申明》一份，确认涉案房屋系两被告向原告借用，暂借期为五年，承诺在2015年7月9日归还并过户给原告，过户税费全部由两被告承担；逾期不还承担所有后果。被告楼飞伦在上述《申明》中以共同承诺人、担保人身份签字。上述《申明》到期后，被告楼飞伦2015年7月10日与原告协商再延长10个月。2018年1月14日，被告楼溢出具《房屋暂借协议》一份给原告，承诺于2018年7月9日归还房产给原告。2018年3月4日，被告楼飞伦向原告出具《欠条》一份，载明：欠陈斌芳、陈维国（陈斌芳之子）21万元（注2018年4月30日前归还所有欠款21万元）。该《欠条》系双方结算的自2016年7月至2018年4月的逾期归还房产的违约金，按每月1万元计算。以上事实有原告提交的《房地产转让合同》复印件、不动产登记证书及不动产登记信息查询单复印件、《存量房屋买卖居间合同》复印件、《申明》、《房屋暂借协议》、《欠条》等证据，以及原、被告的庭审陈述为证。本院认为：原告与两被告就借用房产用于抵押借款达成协议，且双方办理了房屋产权转移登记手续，原告已经实际向被告交付标的物，双方的合同关系成立并生效。此后，两被告承诺向原告归还借用房产，应按约履行；两被告在借用期间，因不能归还案外人借款，导致借用房产被执行拍卖，不能按约向原告返还借用房产，应承担损害赔偿责任。原告主张涉案房产不能返还的损失为220万元，两被告认为房产出售价格经过原告同意，即损失应按203万元认定。对此，本院认为，涉案房屋产权转移登记至被告楼溢名下以后，两被告因不能履行对案外人的到期债务导致房产被执行，不论原告是否同意被告出售房屋或以何种价格出售房屋，均无法控制房屋或被执行拍卖或被变卖的状况，原告对于房屋的买卖价格并无决定权，两被告为清偿债务出售房屋的价格如与市场价存在差异，则该出售价格不应直接认定为损失；根据房地产市场同地段房屋的市场价格来看，房屋出售价格在每平方2.1万元至2.5万元之间，故本院认定原告主张涉案房屋不能归还的损失按220万元计算具有合理性，本院予以支持。两被告已向原告付款39.2万元，至于两被告出售房屋支付的中介费等费用系因被告违约发生，无权主张在损失中扣除，故两被告应向原告赔偿损失180.8万元。关于原告要求两被告支付违约金21万元，该违约金系被告楼飞伦承诺因未向原告支付使用费以及逾期归还房屋而发生，综合考虑该房屋未按约归还给原告造成的损失、房屋的市场价值等因素，双方协商一致达成的违约金并不违反法律规定，应予支持，但被告楼溢并未就支付违约金与原告达成一致，故违约金应由被告楼飞伦承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告楼溢、楼飞伦共同向原告陈斌芳赔偿损失180.8万元，于本判决生效后五日内履行完毕；二、被告楼飞伦向原告陈斌芳支付违约金21万元，于本判决生效后五日内履行完毕；三、驳回原告陈斌芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22944元，由被告楼溢、楼飞伦共同负担（其中楼溢在21072元范围与楼飞伦共同负担）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  薛海蓉人民陪审员  应丽春人民陪审员  唐伟英二〇一九年十一月二十一日书 记 员  陈栎桦