甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终3959号上诉人（原审原告）：杨基业，男，汉族，1935年11月25日出生，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：张发宗，甘肃君谙律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴君，甘肃君谙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：核工业甘肃矿冶局，住所地兰州市城关区庆阳路450号。法定代表人：雷英俊，该局局长。委托诉讼代理人：郭云海，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰州七九二社区管理委员会，住所地兰州市七里河区西津西路49号银信大厦17楼。法定代表人：周义凡，该委员会副主任。委托诉讼代理人：郭云海，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。上诉人杨基业因与被上诉人核工业甘肃矿冶局（以下简称：矿冶局）、兰州七九二社区管理委员会（以下简称：七九二管委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院（2019）甘0104民初2066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人杨基业委托诉讼代理人张发宗，被上诉人矿冶局、七九二管委会共同委托诉讼代理人郭云海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨基业上诉请求：1、撤销原审判决，改判确认上诉人与被上诉人存在房屋租赁法律关系；2、改判承担经济损失9500元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定案件租赁期限事实不清，被上诉人实际收取房租至2015年10月。矿冶局系国家事业单位管理局，上诉人为矿冶局下属企业七九二矿退休职工，七九二矿破产后，上诉人随单位从甘南藏族自治州迭部县整体迁出，属于买不起房屋的特困户，矿冶局为解决部分七九二矿失业及退休职工住房困难，将其所有的位于兰州市西固区住宅楼（国有直管公房）中的43套房屋出租给上诉人等失业、退休职工居住。1994年9月上诉人租住于新和路住宅楼，双方签订了《河口住房租赁协议》，后双方再并未签订过书面的租赁协议，被上诉人定期收取房租，实际收取房租至2015年10月（在2015年12月份扣除2015年10月份的房屋租金）。在一审庭审过程中，被上诉人当庭承认实际收取房屋租金至2015年9月，然而一审法院在判决书中认定2015年8月11日征拆公告发布之时解除了租赁关系，为什么被上诉人收取2015年9月、10月房屋租金，这恰恰证明了上诉人与被上诉人之间还存在房屋租赁关系。二、征收过程中违法解除租赁合同，损害承租人合法权益。2015年8月11日，兰州市西固区人民政府发出《兰州市西固区人民政府关于宝鸡至兰州客运专线东川货运中心项目国有土地上房屋征收公告》，《房屋征收公告》明确规定征收期限为2015年8月21日至2015年9月29日。被上诉人在一审庭审中称区政府征拆公告发布之日2015年8月11日，涉案房屋已划归国有，其不再享有涉案房屋的产权，但是被上诉人又说其矿冶局签订征拆补偿协议时间是在2015年9月份，先不说上诉人与被上诉人矿冶局是否解除房屋租赁关系，但就2015年8月11日涉案租赁房屋产权转移给政府，但被上诉人收取2015年9月份房屋租金，既然2015年8月11日涉案房屋产权发生转移，后期是以何种事由收取房屋租金呢被告其先后矛盾的陈述，与实际事实严重不符，实属虚构事实、混淆是非。所以，在被上诉人矿冶局矛盾的陈述中可以得出：在西固区政府征拆过程中，上诉人与被上诉人矿冶局存在事实房屋租赁，租赁关系并未解除，且租赁关系的存续贯穿整个征收拆迁工作全过程。本次拆迁工作涉及到直管公房拆迁安置问题，依据《兰州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第37条第2款第3项的规定对上诉人予以补偿安置，获得征收安置房屋70％的产权。被上诉人矿冶局作为国有大企业处于优势地位，无视在拆迁过程中与上诉人的国有直管公房租赁关系，在上诉人与被上诉人矿冶局国有直管公房租赁关系实际存续期间，未征询上诉人拆迁安置选择意向，在未遵循“先补后拆”原则，在上诉人不知情的情况下，被上诉人矿冶局与兰州市西固区房屋征收管理办公室签订《东川片区房屋征收安置补偿协议》，嗣后停水、拆卸暖气片等方式逼迫原告搬离、搬迁，侵害上诉人合法权益，该协议的签订以及后续种种违规违法行为严重损害了上诉人依法享有的房屋征收补偿安置选择权。三、一审法院在认定租赁关系存续问题上认定事实不清，并未审查“解除租赁关系”的合法性。七九二管委会不享有解除权，上诉人与被上诉人矿冶局房屋租赁关系并未解除。西固区人民政府的征拆工作启动后，2015年9月16日下午，七九二管委会以口头通知的形式告知上诉人解除房屋租赁关系，依据兰州市民政局下发的《关于设立兰州七九二社区管理委员会的批复》，以及在上诉人提起的行政诉讼过程中，被上诉人矿冶局提交的《答辩状》内容均显示出，七九二管委会不是房屋租赁关系的主体，被上诉人矿冶局也并未授权委托行使其房屋租赁法律关系的相关权利。依据现有证据，七九二管委会的成立、权利义务的设定都有严格的相关书面文件（证据《关于设立兰州七九二社区管理委员会的批复》、《河口住房移交协议》），但是对于涉及众多老年人退休职工租住房屋的征拆问题上，居然矿冶局没有授权七九二管委会相关解除租赁关系权利的书面凭证，一审庭审过程中被上诉人矿冶局也并未直面回答这个问题，避而不谈。然而，没有相关授权权限的七九二管委会竟然通过诱导的方式，使上诉人于2015年10月22日誊写被告预先准备好的格式《租房申请书》，使上诉人作出不真实的意思表示，恶意损害上诉人享有的房屋征收补偿安置权。至此，上诉人与被上诉人矿冶局房屋租赁关系自始至现在并未解除，而且在征拆过程中、房屋租赁关系存续期间，侵害了原告的有关《兰州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第37条第2款第3项的规定原告所依法享有的房屋征收补偿安置选择权。四、本案为单位与个人平等主体间的民事法律关系，受民法相关法律条文的约束。被上诉人如期交付了房屋，上诉人实际占有并使用涉案房屋，且上诉人持续支付被告租金至2015年10月。依据《中华人民共和国合同法》第36条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立＂，第37条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，本案中租赁合同是不要式合同，是否签订书面《租赁合同》不影响合同双方享有的权利和履行的义务。况且，至今上诉人矿冶局并未书面形式解除租赁关系，也没有口头告知方式解除租赁关系，因而，被上诉人矿冶局并未与上诉人实际解除房屋租赁关系。依据案件事实经过及现状来看，上诉人目前持续占有使用涉案房屋，可以说，上诉人与被上诉人矿冶局租赁关系仍然存续。被上诉人矿冶局、七九二管委会共同答辩称，上诉人的租金只交到了2015年9月30日，拆迁办要求办理所有的拆迁手续，2015年9月30日之后上诉人虽然一直在里面居住，但是没有收取房租；双方没有签订书面租凭协议，没有约定租赁期限，十多年都是居住按月收取房租，按照法律规定，视为无固定期限合同，街道路张贴拆迁公告之后，我方立即通知了上诉人解除合同，当时召开会议通知大家解除租赁关系，双方的租赁关系在2015年9月份已解除；关于解除合同的合法性，经过已生效行政诉讼确认解除合同没有违反相关政策规定，至于上诉人诉称七九二管委会没有经过矿冶局授权，矿冶局明确表明七九二管委会解除合同是矿冶局的意思表示。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。上诉人杨基业一审诉讼请求：1、请求法院依法确认杨基业与矿冶局存在房屋租赁法律关系；2、请求法院依法判令矿冶局、七九二管委会承担因停水、停电、停暖造成的直接经济损失9500元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：矿冶局系国家事业单位管理局，杨基业系矿冶局下属企业七九二矿退休职工，后七九二破产，杨基业随单位从甘南藏族自治州迭部县整体迁出，矿冶局为解决部分职工住房困难，将其所有的位于兰州市西固区住宅楼中部分房屋出租给杨基业居住，1994年9月杨基业租住于涉案房屋，双方未签订书面的房屋租赁合同，杨基业房租交至2015年9月。2003年矿冶局设立七九二管委会，负责管理七九二矿离退休人员、伤残人员、下岗人员。2005年6月21日矿冶局将其所有的41.5套住房，以及车库、仓库全部移交给七九二管委会经营管理。2015年8月11日西固区人民政府发出《兰州市西固区人民政府关于宝鸡至兰州客运专线东川货运中心项目国有土地上房屋征收公告》的公告，七九二管委会以开会的方式通知杨基业房屋征拆的问题，并与杨基业解除租赁关系。一审法院认为，矿冶局将其所有的房屋租给杨基业居住，租赁关系成立。由于历史原因，双方未签订房屋租赁合同，没有约定终止期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”依此规定，租赁合同应为非要式合同。对于不定期的租赁合同而言，无须采用书面形式；对于定期的租赁合同而言，也并非必须采取书面形式，若无采用书面形式，双方当事人对租赁期限也无争议，租赁合同的效力就不受影响；若双方当事人就租赁期限发生争议，则视为不定期租赁。结合本案，双方的租赁合同属于不定期的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案双方未签订书面的房屋租赁合同，后七九二管委会以开会的形式通知原告解除不定期的租赁关系，对于涉案房屋杨基业根据2015年8月11日西固区人民政府发出《兰州市西固区人民政府关于宝鸡至兰州客运专线东川货运中心项目国有土地上房屋征收公告》的公告已知悉，此时双方之间的租赁关系已解除，在征收公告发布以后，双方之间再无租赁关系，矿冶局、七九二管委会解除房屋租赁关系于法有据。故对杨基业提出依法确认与矿冶局存在房屋租赁法律关系的诉讼请求不予支持；对于杨基业的第二项诉讼请求，因双方之间已经解除房屋租赁关系，房屋的所有权已经发生了转移，之后停水、停电、停暖造成的损失，被告没有承担义务，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决驳回杨基业的全部诉讼请求；减半收取案件受理费25元，由杨基业承担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。一审判决认定的事实，有相关经质证的证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院另查明，杨基业于2016年6月6日向兰州铁路运输法院提起行政诉讼，请求依法判决兰州市西固区房屋征收管理办公室按照《兰州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第37条第2款第3项的规定对杨基业予以补偿安置。兰州铁路运输法院经审理认为，取得租赁房屋居住权置换产权的前提是该房屋必须是国有直管房屋或者其他国有产权房屋并且房屋使用人必须是房屋承租人。杨基业与矿冶局未签订书面租赁协议，双方之间属不定期租赁关系，双方可随时解除协议，矿冶局也向杨基业发出解除租赁协议通知，双方之间涉案房屋的不定期租赁关系解除，杨基业已失去了作为涉案房屋承租人的资格。矿冶局作为案涉房屋的所有权人，有权对自己的物进行处置，其与兰州市西固区房屋征收管理办公室所签订《东川片区房屋征收安置补偿协议》符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。故杨基业诉讼请求无事实根据和法律依据,遂判决驳回杨基业的诉讼请求。杨基业不服，向兰州铁路运输中级法院提起上诉。兰州铁路运输中级法院经审理，于2017年9月22日作出（2017）甘71行终155号行政判决，驳回杨基业上诉，维持原判。本院认为，本案双方当事人对杨基业与矿冶局自1994年9月以来存在租赁关系并无争议。庭审中经法庭向上诉人释明，明确其诉讼诉请求为“请求人民法院确认双方租赁关系存续至2015年10月份”。故本案争议焦点是租赁关系存续至何时以及杨基业请求赔偿经济损失9500元有无事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，双方当事人对杨基业自1994年9月租住于案涉房屋，未签订书面租赁合同的事实均认可。双方当事人之间的租赁关系属不定期租赁，双方当事人均可随时解除租赁关系。2015年9月七九二管委会以召开会议的形式，告知杨基业案涉房屋不再租赁，自此，双方间租赁关系解除。因七九二管委会系矿冶局举办的事业单位法人，隶属于矿冶局，受矿冶局管理，且矿冶局对七九二管委会通过召开会议解除与杨基业的租赁关系的行为认可，故上诉人诉称七九二管委会无资格解除租赁合同与事实不符。由于历史原因杨基业与被上诉人之间未签订书面租赁合同，杨基业又系矿冶局下属企业七九二矿退休职工，被上诉人在解除合同后，又为杨基业重新安置了新的房屋，已尽到了合理义务。综上所述，上诉人请求确认租赁关系存续至2015年10月无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人请求被上诉人承担直接经济损失9500元问题。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”规定，杨基业有责任提供证据加以证明其所遭受的经济损失，但在一审、二审审理中，杨基业均无证据证明其所遭受直接经济损失9500元的事实，故其应承担举证不能的法律后果，原审判决驳回其诉讼请求于法有据。关于上诉人诉称被上诉人收取租金至2015年10月，故租赁关系并未解除。对不定期租赁合同，合同当事人依法具有单方解除的权利，一方当事人将解除合同的真实意思表示通知对方即解除租赁关系。上诉人以被上诉人收取租金至10月份推定双方之间租赁关系存续至2015年10月无法律依据。如杨基业对被上诉人收取房屋租金存有异议，双方可另行处理。关于上诉人诉称涉及直管公房拆迁安置的问题。案涉房屋所有权人为核工业甘肃矿冶局，同时，本案为租赁合同纠纷，案涉房屋性质与本案确认租赁关系请求不具有关联性，本院对上诉人该上诉理由不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，一审判决驳回杨基业的全部诉讼请求并无不妥，应予维持；上诉人杨基业的上诉理由无事实和法律依据，不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人杨基业预交的二审案件受理费50元，由杨基业负担。本判决为终审判决。审判长  李志勇审判员  邢定君审判员  谢格浊二〇一九年十一月二十六日法官助理雷婧书记员魏凤仙