广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终5887号上诉人（原审被告）：钟立（曾用名：钟小立），男，汉族，1990年6月9日出生，住广东省龙门县。委托诉讼代理人：范敏钊，广东东立律师事务所律师。上诉人（原审被告）：钟小铟（曾用名：钟少英），女，汉族，1987年6月28日出生，住广东省龙门县。委托诉讼代理人：范敏钊，广东东立律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴月嫦，女，汉族，1959年10月24日出生，住广东省龙门县。委托诉讼代理人：范敏钊，广东东立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄海明（曾用名：黄海文），男，汉族，1967年11月10日出生，住广东省龙门县。委托诉讼代理人：梁桂平，广东惠泰律师事务所律师。上诉人钟立、钟小铟、吴月嫦因与被上诉人黄海明物权确认纠纷一案，不服广东省龙门县人民法院（2019）粤1324民初633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人钟立、钟小铟、吴月嫦及其委托诉讼代理人范敏钊、被上诉人黄海明委托诉讼代理人梁桂平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟立、钟小铟、吴月嫦上诉请求：1、撤销一审判决，确认位于广东省龙门县青溪水泥业有限责任公司（以下简称“水泥厂”）职工宿舍×栋×房（以下简称“涉案房屋”）的物权归三上诉人共同共有；2、由被上诉人负责诉讼费。事实与理由：上诉人收到龙门县人民法院的一审判决，该判决认定事实错误，适用法律法规不妥，请二审予以撤销一审判决，判准上诉人的上诉请求。一、涉案房屋从无由钟月金生前完成转让行为的协议或凭据，故转让行为（物权转让）不存在有效。涉案房屋是职工集资房，无论依1994年建房时的政策规定（集资房不准转让，更不准转让给无集资职工之外的人)还是房产管理法（未领取房产证不得转让）都是不可以转让的。因为房产权包含所有权、处分权，而此房所有权的特别之处是集资房，给职工集资分配（非全部职工均可享受，而是部分职工，本案涉案房屋是钟月金夫妇双职工所有），是一种身份特有福利，被上诉人无权分配也无权购买。本案重要一点是，被上诉人称向钟月金购买的此涉案房屋，但从无出示买房协议或有一句文字明示买卖此涉案房屋，而一审却认为有转让的行为，这是最大的认定事实错误。首先，钟月金于2002年12月30日出具的收据只写“本收到黄海文交来住房基金人民币共壹万壹仟元正（11000元）特立此据钟月金”。此收据根本无一句话注明转让涉案房屋的内容或含义，既未说是转让购房款也未说为什么被上诉人要交11000元住房基金给钟月金，现钟月金己死亡几年，凭被上诉人口头说是购买就是购买？明显不妥。请二审法院责令被上诉人提供其购买合同或议定房价总价款等文字依据。房屋买卖不是一般商品即时清结的买卖，房屋是特定物，必须以过户为准。而涉案房屋从未过户给被上诉人，至少，买卖未立成。被上诉人称收取了转让费11000元，根本不是事实，收据从未谈到转让费。一套几十万的房，钟月金出于什么目的也不会11000元转让出去，违反常识。二、钟月金未领取涉案房屋的房产证前无权处分涉案房屋。该集资房名义上是钟月金的，因吴月嫦夫妻均为水泥厂职工，是双职工才分到此集资房，如果当时能办证，夫妻均为房产证共有人。而集资房依市政府政策规定不能转卖，要转卖必须先由单位回购。故水泥厂出具证明9户可以转让也是违反政策的。依《房产管理法》规定，未领取权属证的房产不可转让。很明显钟月金无转让权，目前无证据显示转让行为已发生。三、被上诉人不是善意取得。钟月金生前与被上诉人关系算好，所以是租给黄海文住还是借住均无告诉家人（听说租），但从未说过卖房，卖房是卖夫妻财产，必须经吴月嫦同意，而且该房也是职工吴月嫦的集资房，共同分配所得。这一物权是特别物权，不是一般商品交付即转移。至于厂的证明，出具证明的水泥厂厂长法人黄怡光是被上诉人亲人，随时可以叫人盖章作证，不能出一份证明材料就证明了钟月金转让涉案房屋的经过。试问水泥厂，转让合同在哪里？钟月金何时曾写字同意转让涉案房屋？水泥厂提供的证明材料不真实，无依据。四、善意取得的前提是对价，与市场价差距不大，而该房值三十多万，11000元取得，明显恶意取得。买房子不需房主夫妻同意的行为明显存在恶意。现在连购房合同或能说明转让房产的书面证据一份都无提供，无法认定为善意取得。哪怕出示一份钟月金同意卖涉案房屋的录音资料也尚可增加可信度。五、一审不应受理钟月金未取得涉案房屋产权证的物权确认，故应撤销本案。黄海明辩称，被答辩人提起上诉时，没有提供新证据证明其所主张的事实，整篇上诉状是其一审答辩状的翻版，上诉状的陈述是被答辩人对本案事实片面的认识，对一审判决文书的内容断章取义，对法律适用的曲解。从其民事上诉状篇幅结构看，可以看出其思维混乱，自相矛盾，脱离本案事实，无须逐一答辩。答辩人就被答辩人上诉相关问题阐明答辩人的观点，恳请贵院对本案审理时予以充分考虑。一、关于涉案房屋物权争议性质的问题。根据龙门县不动产局的现存资料档案记载，涉案房屋所有权是水泥厂，钟月金生前取得涉案房屋的物权是水泥厂分配其居住的使用权，水泥厂按当时的做法收取钟月金10000元是住房抵押金，钟月金生前于2002年12月30日将其取得涉案房屋的使用权转让给答辩人，钟月金生前的转让行为得到物权所有人水泥厂的认可，本案的物权争议是涉案房屋的房产物权的使用权争议。被答辩人以钟月金是房屋所有人，涉案房屋是钟月金与被答辩人吴月嫦夫妻共同财产，以涉案房屋不得转让为由提起争议，缺乏事实证据，不符合涉案房屋的历史事实，依法无据。二、关于涉案房屋使用权转让是否有效的问题。一审判决查明认定钟月金生前于2000年7月31日向水泥厂交纳的住房抵押金10000元，水泥厂分配其住房为涉案房屋。钟月金向水泥厂交纳的款项不是购房款，亦不是集资房所交的款项，钟月金向水泥厂交付住房抵押金才能享受水泥厂分配住房的福利，钟月金取得涉案房屋的物权是房屋使用权。钟月金生前于2002年12月30日将其取得涉案房屋的使用权转让给答辩人合法有效。一是该转让是双方当事人的真实意思表示，该行为没有违反相关法律、法规和政策的禁止性规定，二是钟月金生前收取答辩人涉案房屋转让款（住房基金）11000元，证明答辩人支付了相应转让款；三是该转让行为得到涉案房屋所有人水泥厂同意认可，四是该转让行为从2002年12月30日起钟月金及被答辩人至该房屋公示（2017年10月11日）前均无提出异议。三、被答辩人上诉缺乏事实证据，理由不成立，应依法驳回。1、被答辩人上诉时认为涉案房屋的纠纷是房屋买卖纠纷是错误的。一是涉案房屋所有人是水泥厂，二是钟月金享有的是水泥厂分配给其职工宿舍的房屋使用权，其转让给答辩人的是涉案房屋物权的房屋使用权。三是被答辩人自始至今没有任何事实证据证明钟月金生前已取得涉案房屋所有权。2、被答辩人上诉时认为答辩人取得涉案房屋使用权是明显恶意取得缺乏事实证据不成立。（1）被答辩人认为涉案房屋是夫妻共同财产，钟月金未经吴月嫦同意无权处分。被答辩人观点混淆了房屋所有权与使用权概念。如前所述，涉案房屋是水泥厂分配给钟月金职工宿舍的使用权，说到底是职工享有住房的物权的使用权益，该使用权经产权人水泥厂同意是可以转让的，水泥厂的职工同类型的住房使用权转让就有9人转让了其住房使用权，这种使用权转让得到水泥厂的认可，并无任何争议。被答辩人对涉案房屋使用权的认识缺乏事实证据，认为涉案房屋使用权未经吴月嫦同意无权处分依法无据。（2）被答辩人认为答辩人取得涉案房屋使用权不对价是恶意取得缺乏事实证据。首先，答辩人请求享有涉案房屋的使用权，不是所有权。钟月金生前取得涉案房屋使用权交付水泥厂住房抵押金10000元，钟月金已收取答辩人住房基金11000元，将其享有涉案房屋使用权转让给答辩人何来不对价呢？其次，被答辩人以涉案房屋所有权现时价值30多万元认为答辩人受让涉案房屋使用权不对价依法无据。基于上述答辩的事实和理由，答辩人认为一审判决认定事实清楚证据充分，适用法律正确，应依法予以维持。被答辩人上诉缺乏事实根据，理由不成立，适用法律不当，请求贵院依法驳回被答辩人上诉请求。黄海明向一审法院起诉请求：1、确认黄海明与钟月金生前转让涉案房屋的事实；2.确认黄海明享有涉案房屋的使用权；3、本案的诉讼费由钟立、钟小铟、吴月嫦承担。一审法院查明，1994年，水泥厂为解决职工住房问题，经研究在厂区内建设80套职工住房，以集资房的方式，拟房改房分配给职工居住。80套房建成后，以水泥厂的名义办理了总的房产证。钟月金于2000年7月31日向水泥厂交纳住户抵押金10000元，分配的住房为A栋505房。因水泥厂经营资金不足，需向银行贷款，并以80套房的房产证作抵押担保，后因水泥厂经营不善无法偿还银行贷款，不能为80户住户的房产进行房改。期间，有9户的住户进行房屋转让，钟月金是其中1户，其于2002年12月30日出具收据给原告，写明：“本收到黄海文交来住户基金人民币共11000元”。钟月金收到此款后，将其向水泥厂交纳住户抵押金的“收据”交由原告保管，原告搬入该房屋居住至今，钟月金一家则在县城居住。2009年，水泥厂进行改制，县政府为解决80套职工住房的历史遗留问题，同意水泥厂分配给职工及职工转让经水泥厂认可的受让人办理房产证。2009年5月20日，时任水泥厂的工会主席兼办公室主任（主管公司职工房屋分配及事务管理）阮火明在原告持有的钟月金向水泥厂交纳的住户抵押金“收据”背面写明：“经其双方住户意见，钟月金同意将此住房集资抵押金转给黄海文”。另查明，水泥厂于2000年12月由县工业公司管理，2009年县工业公司对水泥厂进行改制，2017年3月28日，县工业公司根据水泥厂80套职工住户最原始集资人员登记情况进行公示。公示期间，原告以涉案房屋已由钟月金转让给其使用，不能将房产证办理给被告为由向县工业公司提出异议，县工业公司经核实认为该房屋存在争议，暂未办理房产证，其余住户的房产证均已办理完毕。再查明，被告吴月嫦与钟月金是夫妻关系，被告钟立、钟小铟是其二人子女，钟月金于2016年病故。一审法院认为，钟月金生前将其取得的涉案房屋的使用权转让给原告，有其收取原告11000元的“收据”为证，钟月金收取原告的住房基金11000元后，搬出涉案房屋，由原告在该房屋居住至今。2009年5月20日，水泥厂的领导对原告与钟月金之间的物权转让行为予以认可，钟月金生前及被告至该房屋公示办证前均无提出异议。因此，钟月金生前将涉案房屋的使用权转让给原告是双方当事人的真实意思表示，并取得水泥厂认可，该行为没有违反相关法律和法规的禁止性规定，物权转让有效。被告主张涉案房屋是出租给原告居住，但未能提交相应的证据证明。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案原告向法院起诉请求确认享有涉案房屋的房产物权的权益，本院予以支持。钟月金作为涉案房屋物权的登记人，将其名下的物权转让给原告，原告受让该物权时，不知道转让人没有处分权，故原告受让涉案房屋物权是属于善意取得，被告认为原告不构成善意取得，并未向本院提出有效的证据。涉案房屋的物权在钟月金生前已处置完毕，被告认为属于遗产的理由不成立，本院不予采纳。判决：确认黄海明自2002年12月30日起享有涉案房屋物权的使用权。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。钟立、钟小铟、吴月嫦提交五份新证据：证据一、黎世钦的不动产权证，证明其2019年才取得所有权。证据二、黎世钦的房产档案，证明原来水泥厂取得房产证后，在2018年7月才签订买卖合同，也就是说之前这些房子是不允许转让的。证据三、水泥厂职工出具的证明六份，证明这些房子是分给职工的。证据四、龙门县尚晖房地产中介有限公司的营业执照及其于2019年10月20日出具的对《如何标定房屋价格申请》的回复，证明涉案房屋价值在35万元至40万元之间，与对方所称的一万元价值不符合。证据五、录音录像及文字翻译，证明我方跟被上诉人多次沟通都无法达成一致意见。被上诉人称最多只能给我方七万元，我方不同意。黄海明质证意见为，对证据一、四、五，因无原件，不予质证。对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。档案记载的内容与本案诉争的标的、争议的内容，不是同一个法律关系。恰恰证明水泥厂在2018年7月27日才以买卖的方式处分涉案房屋所有权。对证据三的真实性、合法性、关联性有异议。证人依法必须出庭作证，上诉人至今没有向法院申请证人出庭作证，故该证词不能作为本案认定事实的依据。黄海明提交一份新证据：粤房地证字第00××2号、第00××3号、第00××1号、第00××0号房地产权证复印件4份16页，证据来源由水泥厂提供，证明涉案房屋所有权属于水泥厂的事实，证明钟月金生前取得涉案房屋的物权是水泥厂分配其居住的使用权的事实。钟立、钟小铟、吴月嫦质证意见为，对证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。水泥厂名下这些房屋改制，这四本产权证都是证明所有权不是使用权，我方也已经提供了不动产权证证明享有所有权。涉案房屋是分配给职工的，我方明确我方享有涉案房屋所有权。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，本案二审期间，上诉人确认其上诉请求为：一、一审查明事实不清，适用法律错误，将案件发回重审；二、依法确认涉案房屋所有权归上诉人所有。本院认为，本案系物权确认纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：1.钟月金对涉案房屋是否有处分权？2.被上诉人黄海明与钟月金之间是否存在转让行为？3.被上诉人是否属善意取得？关于钟月金对涉案房屋是否有处分权的问题。1994年水泥厂为解决职工住房问题，将厂区内建设的80套职工住房以集资房的方式分配给职工居住。2000年7月31日，钟月金向水泥厂交纳住户抵押金10000元，取得涉案房屋的使用权。钟月金虽没有取得涉案房屋的所有权，但钟月金向水泥厂交纳抵押金后，其享有的权利已经确定，其对涉案房屋享有明确的期待利益，该期待利益属债权范畴，可依法转让，故钟月金对涉案房屋享有处分权。关于被上诉人黄海明与钟月金之间是否存在转让行为的问题。2000年7月31日，钟月金取得涉案房产的处分权。2002年12月30日，钟月金收取黄海明住户基金人民币11000元，将水泥厂出具的抵押金收据原件交黄海明保管，并将涉案房屋交黄海明居住至今，且该转让行为取得了水泥厂的认可，双方之间形成了事实上的转让关系。上诉人主张涉案房屋系出租给黄海明使用，但没有提供相应证据予以证实，应承担举证不能的后果。关于被上诉人黄海明是否属善意取得的问题。黄海明从2002年年底实际占有、使用涉案房屋至双方产生争议达15年之久，且房屋系夫妻共同财产的重要组成部分，在黄海明实际使用房屋多年的情况下，吴月嫦作为钟月金的配偶不知情与常理相悖，黄海明有理由相信该转让行为系钟月金、吴月嫦夫妻双方共同意思表示。故吴月嫦主张钟月金与黄海明之间的转让行为其不知情、未经过其同意为由主张钟月金的转让行为不存在没有事实和法律依据。关于上诉人上诉请求要求确认其对涉案房屋享有所有权的问题，系一个新的独立的诉讼请求，不属本案审理范围，上诉人可另寻法律途径解决。综上所述，钟立、钟小铟、吴月嫦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由钟立、钟小铟、吴月嫦负担。本判决为终审判决。审判长  杨举添审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇一九年十一月二十八日法官助理黄燕书记员黄东曦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。