浙江省台州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙10执异27号 案外人：台州市大道物流中心有限公司，住所地：台州市路桥区桐屿街道下岭村。统一社会信用代码：91331004307601185U。 法定代表人：洪昌法，该公司执行董事。 委托代理人：陈徐红，浙江星海律师事务所律师。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：杭州市邮电路23号9层。统一社会信用代码：91330000720082956Y。 负责人：张范全，该分公司总经理。 委托代理人：陈杰，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 委托代理人：林清城，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被执行人：浙江润霖控股集团有限公司，住所地：台州市路桥区峰江南新街。统一社会信用代码：91331004148137521D。 法定代表人：葛大芝，该公司执行董事。 被执行人：台州市物流发展交易中心有限公司，住所地：浙江省台州市路桥区西环路与文化路东南角地块。统一社会信用代码：91331004741018486B。 法定代表人：葛大芝，该公司经理。 被执行人：台州市启昊置业有限公司，住所地：台州市路桥区螺洋街道银苑路99号名门嘉苑小区12幢102室。统一社会信用代码：91331004563341335K。 法定代表人：葛大芝，该公司执行董事。 被执行人：台州市德铭置业有限公司，住所地：台州市路桥区文化路519号。统一社会信用代码：91331004785658311E。 法定代表人：葛大芝，该公司执行董事。 被执行人：台州市冰峰工艺品有限公司，住所地：台州市路桥区峰江街道浮排村。统一社会信用代码：913310047896689049。 法定代表人：葛大芝，该公司执行董事。 被执行人：台州市永顺进出口有限公司，住所地：台州市路桥区峰江街道白枫桥村。统一社会信用代码：913310047161932663。 法定代表人：葛大芝，该公司执行董事。 被执行人：台州市路桥玉峰小额贷款有限公司，住所地：台州市路桥区商海南街219号。统一社会信用代码：91331004686680732J。 法定代表人：葛大芝，该公司董事长。 被执行人：台州市鼎申金属有限公司，住所地：台州市路桥区峰江后簧村（园区内）。统一社会信用代码：91331004768657843B。 法定代表人：叶人长，该公司执行董事。 被执行人：台州市洲际金属有限公司，住所地：台州市路桥区峰江后黄村。统一社会信用代码：913310047458016113。 法定代表人：蒋理真，该公司执行董事。 被执行人：王青玉，男，1947年9月25日出生，汉族，住台州市路桥区。 被执行人：王冰，男，1972年9月24日出生，汉族，住台州市椒江区。 上述十一被执行人的委托代理人：周显根，浙江利群律师事务所律师。 上述十一被执行人的委托代理人：阮涛涛，浙江利群律师事务所律师。 在本院执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称长城公司）与被执行人浙江润霖控股集团有限公司（以下简称润霖公司）、台州市物流发展交易中心有限公司（以下简称物流公司）、台州市启昊置业有限公司（以下简称启昊公司）、台州市德铭置业有限公司（以下简称德铭公司）、台州市冰峰工艺品有限公司（以下简称冰峰公司）、台州市永顺进出口有限公司（以下简称永顺公司）、台州市路桥玉峰小额贷款有限公司（以下简称玉峰贷款公司）、台州市鼎申金属有限公司（以下简称鼎申公司）、台州市洲际金属有限公司（以下简称洲际公司）、王青玉、王冰金融不良债权追偿纠纷一案过程中，案外人台州市大道物流中心有限公司（以下简称大道公司）于2019年6月10日对本院拍卖物流公司名下的位于台州市路桥区桐屿街道下岭村的地产(路国用2014第00218)、台州市路桥区桐屿街道下岭村、坐应村的地产（路国用2014第00217）、台州市路桥区桐屿街道文化西路168号的地产（路国用2016第00024）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年7月12日进行了公开听证，案外人大道公司的委托代理人陈徐红，申请执行人长城公司的委托代理人林清城，润霖公司等十一被执行人的委托代理人周显根到庭参加了听证，本案现已审查终结。 案外人大道公司称，案外人系台州市物流园区的营运单位，物流园区由案外人出资建设。2013年10月9日，被执行人物流公司与案外人大股东许华清签订《协议书》，约定被执行人物流公司与许华清合作成立项目公司并由项目公司承租标的用地（即物流公司所有位于路桥区××环路与××东南角211356平方米折合约317亩国有建设用地使用权）合作经营物流业务，合作期限18年，标的用地物流公司按签订协议时之现状出租给项目公司使用，税后租金前8年每年951万元，后10年每年租金1030.25万元（土地租金按实际征用面积或土地出让合同约定的土地面积结算。如实际征用面积少于317亩，不足部分按协议约定单价返还）。项目公司建设开发的房屋及其构筑物等不动产归属于项目公司所有，但产权登记在被执行人物流公司名下，合作期满后，砼结构建筑（非钢结构建筑）归被执行人物流公司所有等内容。 2015年2月12日，因拆迁等原因导致项目公司无法按原协议约定全面开工建设，被执行人物流公司与案外人大股东许华清签订《补充协议》，约定合作期限往后顺延，保证从本补充协议确定的起算日期开始满足18年，土地租金也以本协议确定的标的用地租金起算日开始起算，标的用地租金前8年为每年每亩6万元，第9年至第15年为每年每亩8万元，第16年至第18年为每年每亩10万元，标的用地建设以被执行人物流公司名义进行，工程款由项目公司支付，标的用地地上建筑物在双方的合作期限内归项目公司所有；在第一次签订协议后项目公司于2013年10月24日付被执行人台州市物流中心第一年租金951万元，于2014年10月27日付第二年租金550万元，共付租金1501万元，双方同意补充租赁协议约定的实际履行日期开始，前期租金按7个月结算即554.75万元，返还项目公司946.25万元租金。项目公司与物流公司租赁关系内容确定以2013年10月9日在路桥名门嘉苑签订的协议书及本补充协议组成，两协议中不一致的以本补充协议为准。 协议签订后，案外人与被执行人物流公司按约履行，案外人在被执行人物流公司出租的国有建设用地上构建办公楼及物流用房，投资达2亿余元；案外人按约支付租金40012500元。 根据台州市中级人民法院（2017）浙10民初1164号民事判决书显示，2015年8月11日，中国农业银行股份有限公司路桥支行（以下简称路桥农行）与被执行人物流公司签订《最高额抵押合同》，约定被执行人物流公司愿为抵押权人路桥农行与浙江玉峰实业集团有限公司（以下简称玉峰实业公司）自2015年8月11日起至2017年4月22日止所形成的债权提供最高额抵押担保，抵押物为被执行人物流公司所有的位于台州市路桥区的国有建设用地使用权（土地证号为路国用2014第00218号）；2015年8月13日，双方依法办理了抵押登记手续。2015年4月30日，路桥农行与被执行人物流公司签订《最高额保证合同》，约定物流公司愿为债权人路桥农行与玉峰实业公司自2015年4月30日起至2017年12月31日止所形成的债权提供最高额保证担保，担保的债权最高余额折合人民币9750000元。 2019年6月6日，台州市中级人民法院发布（2018）浙10执55号公告，拟对被执行人物流公司名下的位于路桥区桐屿街道××地产（××）、路桥区××、××村××地产（××）、路桥区××街道文化××路××地产（××）进行评估拍卖，并责令上述不动产的使用（占用）单位及个人于2019年6月20日前迁出。 综上，案外人系被执行人物流公司名下国有建设用地使用权上建筑物的所有人，且双方存在国有建设用地使用权土地租赁合同关系；根据双方所签的协议约定，在前述国有土地使用权上构建的建筑物归案外人所有；因案外人与被执行人物流公司签订的国有土地建设使用权租赁合同关系未到期，根据我国《合同法》第229条等有关法律规定，案外人为合法的承租人，应保护案外人合法租赁权及地上建筑物的所有权。为维护案外人的合法权益，根据我国《民事诉讼法》有关规定，特提出执行异议，请求法院停止对被执行人物流公司名下的位于路桥区桐屿街道××地产（××）、路桥区××、××村××地产（××）、路桥区××街道文化××路××地产（××）进行拍卖。在听证过程中，案外人变更请求为，请求法院在案外人租赁期间停止强制腾退迁出的执行行为。 申请执行人长城公司未提供书面答辩意见，其在听证中辩称，一、主体不适格，案外人无权提出执行异议，从证据来看，看不到被执行人和案外人之间存在租赁的法律关系。二、不管之前的请求事项还是当庭变更的请求事项均没有法律依据可以支持；三、从了解的情况，本案的许华清和被执行人之间也不存在租赁关系。比如从提供的证据、现场情况来看，包括当庭案外人自己也说了，现在有多个商户在经营，也不是案外人在实际占用，租户是向哪一方所租，本案可能存在转租行为。根据有关规定，在执行中法院要求腾空腾退是符合规定的。四、如果有本案土地出租也是禁止的，并不受法律保护。五、因本案所谓的租赁是案外人自己提出来，此前没有在任何的机关进行相关的公示，是否存在租赁，是存在怀疑的，从证据上看不出是租赁关系，更倾向合作关系，如果债权被侵害，应当另案诉讼，而不是对本案提起异议。综上，请求法院对案外人异议予以驳回。 被执行人在听证中共同辩称，一、对案外人陈述的事实，协议签订情况及设立项目公司没有异议。二、大道公司与物流公司是土地租赁关系，物流公司也确实收到租金。三、案外人与物流公司土地租赁关系事实清楚，合作地块及合作项目是以案外人名义建造的，所以现在台州市中级人民法院限期腾退进行拍卖，严重损害了案外人的合法权益。案外人提出执行异议是符合法律规定的。 案外人为证明自己的主张，提供了下列证据： 证据一：案外人的营业执照、法定代表人身份证明各一份。证明案外人的主体资格。 证据二：协议书一份。证明项目公司承租物流公司的地块。协议书的3.1条、3.2有明确约定。3.3条约定了租金及租金支付的时间，先付租金再使用。 证据三：补充协议一份。明确项目公司就是大道公司，对租金具体数额予以确定。补充协议第二条的第三款、第四款约定项目公司支付4000万，其中预付款抵扣租金，第二年租金在利息不足部分与4000万余额来抵扣。 证据四：租金确认书、入账通知书、现金缴款单。证明2013年到2014年两年的租金支付情况。 证据五：收据、入帐通知单、银行交易回单。反映租赁真实存在，而租赁发生在抵押前的事实。 证据六：收据、银行回单、付款申请书。证明大道公司汇入物流公司，支付石渣款。 证据七：施工合同、收据、入帐回单、本票。证明涉案地块工程虽由物流公司发包给给鼎兴公司，工程款均由大道公司汇入物流公司支付，特别本票更明显反映出，大道公司本票转给物流公司，物流公司直接背书给施工单位鼎兴公司，反映涉案工程由大道公司出资建设。 证据八：收据、入帐通知单、交易回单。证明：1、物流公司付水电费、配电柜款，资金由大道公司支付等事实；2、涉案地块在抵押前出租，租赁事实存在，且大道公司在使用等事实。 证据九：案外人公司的变更登记情况。 申请执行人对案外人提供的证据一、九的真实性、合法性、关联性均没有异议，对其他证据的三性均有异议。对证据二、三认为，1、协议书是本案被执行人与案外人之间签订的，是否就是在所说的时间进行签订，申请执行人没有办法来判断；2、从协议书本身的内容上来看，是合作经营、经营方式，应当是合作人的一种关系，并不是租赁的关系。该协议是案外人与物流公司之间形成的，只能约束双方当事人，不能对抗外面的第三人，如果是物权，物权是要登记才能生效。3、从该协议书的2.3.4条款也能看出来，许华清也是同意该标的物进行相关的抵押融资，向农行的抵押也是案外人都同意，所以现在提出对抗抵押权，也违背向债权方的承诺。4、对补充协议的三性也均有异议。本案的案外人与被执行人是债权债务的关系，是用所谓的租金来抵债，且该种租赁关系也是不合法的，协议书所租土地也是违法的。该两份协议书可以看出来主体是许华清，并不是本案的案外人。对证据四认为，这套证据看不出任何与本案有关的。租金的确认书是被执行人与案外人串通逃避本案执行伪造的。这些证据不能证明案外人与物流公司存在合法有效的租赁关系。土地租金付给了另外一方，与物流公司是没有任何关系。对证据五认为，对收据的真实性均持有异议，收据是案外人与物流公司形成的，对银行入帐单如果原件真实性没有异议，对关联性有异议，大部分是往来款，政府出让的土地是分期缴的，所以不存在租赁的情况，况且土地还是净地，进行租赁是不符合法律规定的。该份证据不能证明案外人与物流公司存在租赁关系。也不能证明付款是本案的案外人。对证据六、七质证认为，收据不予认可，该份证据恰恰证明项目合作投资的关系，付款流程也符合项目合作投资的关系，据申请执行人所知，目前工程验收也是登记在物流公司名下，本案的大道公司在施工法律关系上连个影子都看不到，两家公司不存在真实性的租赁关系。对证据八质证认为，对该组证据真实性不予认可，恰恰证明本案的标的物都是控制在物流公司的名下。 被执行人对案外人提供的八份证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，其中对证据二、三认为，第一，协议书是物流公司与许华清之间形成的，这个协议书主要解决三个事情，一是物流公司与许华清成立项目公司。二是项目公司与物流公司形成土地使用权的租赁关系。三是地上建筑物由项目公司建造。第二，租赁情况协议第二条明确。第三，预付4000万元如何处理的问题；协议书已经写得非常清楚，不存在以债抵租的问题。对证据四认为，到目前这种情况被执行人没有必要与别人串通，这个请申请执行人要理解，双方已经意见很大，不可能存在串通。对证据五认为，对账目需要进一步的核查。但收到许华清支付的租金这个事实不可否认。许华清对这块土地租赁时已经取得了土地许可。对证据六、七质证认为，基建的情况需要进一步的核查。项目公司租用了物流公司的土地，产权登记的问题也必须是物流公司的名义进行。对证据八质证认为，本案涉案的土地物流公司没有付过一分的水电费，都是许华清支付的。付款的资金来源没有异议。证据九质证认为，虽然现在物流公司在大道公司中没有持股，并不由此得出没有租赁的事实。 本院认证如下，案外人提供的上述九组证据都是书证，大部分有原始凭证，符合证据构成要件，相关证据之间能相互印证，且没有证据证明是伪造，其真实性应当予以认定，关联性和合法性在论理中一并予以阐述。 申请执行人和被执行人未提供相关证据。 在审查期间，合议庭全体成员现场勘察了场地使用情况。 根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定如下事实：2015年4月30日，路桥农行与物流公司签订了一份编号为3308121012015YF02《最高额保证合同》，合同约定物流公司愿为债权人路桥农行与玉峰实业公司自2015年4月30日起至2017年12月31日止所形成的债权提供最高额保证担保。担保的债权最高余额折合人民币玖仟柒佰伍拾万元正，担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费等贷款人实现债权的一切费用。2015年8月11日，路桥农行与物流公司签订了一份编号为33100620150030746《最高额抵押合同》，合同约定物流公司愿为抵押权人路桥农行与玉峰实业公司自2015年8月11日起至2017年4月22日止所形成的债权提供最高额抵押担保，抵押物为物流公司所有的位于台州市路桥区桐屿街道下岭村的土地使用权，土地证号为路国用（2014）第00218号。担保的债权最高余额折合人民币壹亿柒仟叁佰万元正，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等抵押权人实现债权和抵押权的一切费用。双方于2015年8月13日依法办理了抵押登记，路桥农行取得了路他项（20l5）第00093号他项权利证书。 2017年9月4日，长城公司与路桥农行签订《分户债权转让协议》，该协议约定，路桥农行将其对债务人玉峰实业公司共计12笔债权转让给长城公司，截止2017年7月1日，共计本金177991366.57元。协议还对涉及转让的借款合同号等作了明确约定。2018年3月21日，玉峰实业公司名称变更为润霖公司。涉案的《最高额保证合同》均约定，保证方式为连带责任保证，保证人的保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起二年。 长城公司与润霖公司、物流公司、启昊公司、德铭公司、冰峰公司、永顺公司、玉峰贷款公司、鼎申公司、洲际公司、王青玉、王冰金融不良债权追偿纠纷一案，本院于2018年6月6日作出（2017）浙10民初1164号民事判决。判决主文载明：一、被告浙江润霖控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司借款本金17799.136657万元，并支付按合同约定的利息、罚息、复利计算至实际清偿之日止；二、原告中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司对被告台州市物流发展交易中心有限公司所有的坐落于台州市路桥区桐屿街道下岭村的土地使用权[土地证号为路国用（2014）第00218号]以折价或拍卖、变卖的价款在上述第一项付款义务的17300万元范围内优先受偿；被告台州市物流发展交易中心有限公司承担清偿责任后，有权向被告浙江润霖控股集团有限公司追偿等。 因上述被告未履行生效判决，经原告申请，本院于2018年7月24日立案执行，案号为（2018）浙10执55号。在执行过程中，本院于2019年6月6日发布公告，载明：“本院立案执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司与被执行人浙江润霖控股集团有限公司、台州市物流发展交易中心有限公司、台州市启昊置业有限公司、台州市德铭置业有限公司、台州市冰峰工艺品有限公司、台州市永顺进出口有限公司、台州市路桥玉峰小额贷款有限公司、台州市鼎申金属有限公司、台州市洲际金属有限公司、王青玉、王冰为金融不良债权追偿纠纷的（2017）浙10民初1164号民事判决一案，现拟对被执行人台州市物流发展交易中心有限公司名下的位于路桥区桐屿街道下岭村的地产[路国用2014第00218号]、台州市路桥区桐屿街道文化西路168号的地产[路国用2016第00024号]、路桥区桐屿街道下岭村、坐应村的地产[路国用2014第00217号]进行评估拍卖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款之规定，责令上述不动产的使用（占用）单位及个人于2019年6月20日前迁出，到期仍不履行的，本院将依法强制执行。”案外人大道公司遂以其享有涉案不动产租赁权为由，提出上述异议请求。 另查明，2013年10月9日，被执行人物流公司（甲方）与许华清（乙方）签订了《协议书》，约定双方各出资600万元，合作成立项目公司经营物流业务，并由项目公司承租标的用地（即物流公司所有的位于路桥区××环路与××东南角211356平方米折合约317亩国有建设用地使用权），合作期限18年，标的用地物流公司按签订协议时之现状出租给项目公司使用，税后租金前8年每年951万元，后10年每年租金1030.25万元（土地租金按实际征用面积或土地出让合同约定的土地面积结算。如实际征用面积少于317亩，不足部分按协议约定单价返还）。项目公司建设开发的房屋及其构筑物等不动产归属于项目公司所有，但产权登记在被执行人物流公司名下。合作期限内，甲方享有对标的用地进行抵押、融资等处分权，在标的用地抵押融资时，金融机构如需将地上建筑物、构筑物一并进行抵押才能办理，则乙方应无条件配合，但甲方融资总额度不超过标的用地的土地评估值的70%，资金使用费和融资费用由甲方自行承担。合作期满后，砼结构建筑（非钢结构建筑）归被执行人物流公司所有等内容。2015年2月12日，因拆迁等原因导致项目公司无法按原协议约定全面开工建设，被执行人物流公司与许华清签订《补充协议》，明确项目公司名称为“台州市大道物流中心有限公司”，约定合作期限往后顺延，保证从本补充协议确定的起算日期开始满足18年，土地租金也以本协议确定的标的用地租金起算日开始起算，标的用地租金前8年为每年每亩6万元，第9年至第15年为每年每亩8万元，第16年至第18年为每年每亩10万元，标的用地建设以被执行人物流公司名义进行，工程款由项目公司支付，标的用地地上建筑物在双方的合作期限内归项目公司所有；在第一次签订协议后项目公司于2013年10月24日付被执行人物流公司第一年租金951万元，于2014年10月27日付第二年租金550万元，共付租金1501万元，双方同意补充租赁协议约定的实际履行日期开始，前期租金按7个月结算即554.75万元，返还项目公司946.25万元租金；项目公司在甲方按上述约定交付标的用地并完成河道改造工程后向甲方预付4000万元。项目公司的预付款在扣除第一年租金后，甲方应当自款项预付日起向项目公司支付余额按照月息1.2%的利息，第二年的租金在冲抵甲方上一年应付利息后不足部分的余额中扣减，扣减后的余额同样由甲方向项目公司支付按照月息1.2%的利息，以后每年以此类推计算利息并支付租金。项目公司与物流公司租赁关系内容确定以2013年10月9日在路桥名门嘉苑签订的协议书及本补充协议组成，两协议中不一致的以本补充协议为准等内容。协议签订后，案外人与被执行人物流公司按约履行，案外人在被执行人物流公司出租的国有建设用地上构建办公楼及物流用房。案外人按约支付租金40012500元。 本院认为，本案的争议焦点主要有二点，（一）案外人大道公司与被执行人物流公司是否在抵押前存在租赁关系，（二）如果存在租赁关系，该租赁关系是否受法律保护。现分述如下： （一）租赁关系是否在抵押前设立问题。根据（2017）浙10民初1164号民事判决认定的事实，物流公司与债权人路桥农行签订最高额抵押合同的时间为2015年8月11日，抵押登记的时间为2015年8月13日。故本案要审查的是，在此前，大道公司与物流公司是否存在真实合法的租赁合同，大道公司是否享有租赁权。这主要从以下几个方面进行审查和判断： 1．是否存在真实有效的租赁合同。大道公司的股东许华清和物流公司为经营物流业务，于2013年10月9日签订了协议书。对该协议的真实性、性质及是否履行，双方存在争议。关于协议的真实性，本院认为，从案外人提供的证据分析应予认定，理由如下：首先，作为协议双方的当事人对协议的真实性并无异议。其次，从协议签订后，许华清等人支付了租金，并于2014年6月4日成立大道公司，许华清等人于2014年开始支付水电费、与浙江鼎兴建设有限公司签订建设工程施工合同及支付工程款等事实看，协议真实的可能性较大。再次，从目前的证据看，也没有任何证据表明，该协议存在虚假、伪造痕迹。关于协议的性质，本院认为，该协议是无名合同，综观协议的内容，是大道公司的二个股东之间就如何合资、如何设立项目公司、公司设立之后资金如何投入、如何运营、管理、如何分成的协议，从性质上应当属于公司设立之前二个股东之间的合资协议。协议内容主要分三大块，一是项目公司如何设立，二是项目公司经营方式，主要是约定了将土地出租给项目公司，用于经营物流业务，三是违约责任。关于协议是否已履行。本院认为，从案外人提供的证据及听证中双方陈述看，该协议已经履行。首先，大道公司已按约支付了租金。租金的支付有物流公司出具的租金支付确认书、租金明细表及银行现金缴款单等证实，至于补充协议中约定租金从4000万元预付款中扣除，余额按1.2%计算利息，并没有违反法律规定，应当予以准许。其次，土地平整等前期工程由大道公司进行了施工。有大道公司支付给物流公司的石渣款收据、银行相关单据等证据证实。再次，地上建筑物也由大道公司以物流公司的名义建造。有物流公司与浙江鼎兴建设有限公司订立的施工合同及许华清支付给物流公司的工程款收据、中国农业银行的客户收付款入账回单等证据证实。最后，租赁期间，项目的水电费由大道公司支付。 2．协议签订的时间节点。从署名的时间看，协议书签订的时间为2013年10月9日，该时间与租金支付时间、大道公司支付石渣款、水电费时间及施工合同签订时间相互印证，本院予以确认。 3．是否实际占有使用租赁物。经现场勘察，结合执行案卷材料，讼争土地区域内一幢办公楼由大道公司占有使用，其他近二百个档口由大道公司出租给商户使用。 4．租赁权是否成立。协议书及补充协议虽然是由大道公司的股东签订，但该协议双方当事人均没有异议，大道公司与物流公司也实际已经履行了协议内容，该协议没有损害他人的合法权益，应当具有法律效力。该协议约定了租赁条款，且在抵押权设定之前，租赁条款亦已经履行，租赁人也实际占有使用了租赁物，故案外人主张其享有租赁权，本院予以支持。申请执行人长城公司主张案外人与物流公司之间不存在租赁关系，案外人主体不适格，理由不成立，本院不予支持。 （二）租赁关系是否受法律保护问题。物流公司经出让取得国有土地使用权，在法律许可范围内，土地使用权人应当有权出租。法律禁止土地使用权出租通常有二种情形：其一，依据出让有偿取得的国有土地使用权，如果未按照合同规定的期限和条件投资、利用土地的，禁止出租；其二，通过划拨取得的国有土地使用权，原则上禁止出租，如需出租，必须符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定的条件，并经市、县人民政府的土地管理部门和房产管理部门的批准。本案作为出租方的物流公司取得土地的方式是经出让取得商业用地，其将土地租赁给大道公司的期限也在其出让合同规定的期限内，且台州市路桥区人民政府对该块地的用途向交通部作了承诺用于物流，承租人也确实用于物流，故案外人租赁土地经营并没有违反法律强制性规定，申请执行人主张租赁土地违法，理由不能成立，本院不予支持。 综上，本院认为，物流公司与许华清为设立大道公司经营物流业务，于2013年10月9日签订的协议书，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害其他当事人的合法权益，依法应当认定有效。该协议由大道公司的二个发起人股东订立，且该协议已经履行，故该协议直接约束大道公司。该协议中约定的由项目公司即大道公司租赁土地用于经营物流的条款，不违反法律规定，承租人实际占有了土地并在地上建筑了房屋及档口，应当认定其享有租赁权。从协议书及补充协议签订时间、大道公司成立时间、支付租金、水电费、物流公司与建筑公司签订的施工合同及大道公司支付了工程款等行为看，租赁行为发生在抵押之前，其租赁权依法应当保护，案外人的异议理由成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，裁定如下： 中止本院对被执行人台州市物流发展交易中心有限公司名下的位于路桥区桐屿街道下岭村（路国用2014第00218）、下岭村、坐应村（路国用2014第00217）、路桥区桐屿街道文化西路168号（路国用2016第00024）房地产进行强制腾退的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 李宏亮审判员朱贤和审判员金文凯 二〇一九年十一月二十六日 代书记员 章             瑜