江苏省泰兴市人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏1283执异65号案外人：王建康，男，1978年1月11日出生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：李玉虎，江苏律园律师事务所律师。申请执行人：季正广，男，1951年9月2日出生，汉族，住泰兴市。被执行人：周友胜，男，1979年7月23日出生，汉族，住泰兴市。本院在执行季正广申请执行周友胜民间借贷纠纷一案过程中，案外人王建康向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，2017年6月15日，本院对季正广诉周友胜民间借贷纠纷一案作出（2017）苏1283民初3207号民事判决：周友胜在本判决生效后十日内偿还季正广借款人民币1000000元并从2017年2月23日起至本判决确定履行之日止承担利息（按年息24%每月20000元计算）。案件受理费13800元，减半收取6900元，保全费5000元，合计11900元，由周友胜负担（此款季正广已预交，周友胜在上述期限内一并加付给季正广）。2017年2月16日，本院根据季正广申请，作出（2017）苏1283执3207号民事裁定：冻结周友胜名下银行存款1050000元或查封等额财产。本院已于2017年4月21日向泰兴市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了周友胜名下位于泰兴市××桥镇城××南侧××室（泰房权证黄桥字第××号）、108室（泰房权证黄桥字第××号）房屋。根据季正广的申请，本院于2017年8月10日立案执行，案号为（2017）苏1283执2914号。案外人王建康提出异议称，请求解除对泰兴市府前广场购物中心名下位于泰兴市黄桥镇城黄路南侧105室、106室、108室、109室房产的查封保全措施。事实和理由：案外人与华能地产泰州有限公司、泰兴市府前广场购物中心于2010年11月24日签订了一份《房屋预订协议书》并于2014年11月21日签订一份《商铺买卖协议书》。协议约定：案外人向华能地产泰州有限公司、泰兴市府前广场购物中心购买位于黄桥镇广场路××、由××3-7间商铺；每间商铺占地面积约44平方米；商铺成交价为每间62万元，总计310万元，案外人先行支付210万元，余款待华能地产泰州有限公司、泰兴市府前广场购物中心办理房产登记手续后支付。案外人按协议约定履行了自己的义务，截止目前案外人共计给付华能地产泰州有限公司、泰兴市府前广场购物中心房款210万元，现华能地产泰州有限公司、泰兴市府前广场购物中心已经将房产交付给案外人，案外人已实际占有。后案外人发现该房产因其他案件被法院查封，案外人为维护自身的合法权益，特向法院提起执行异议申请，请求法院依法支持案外人的请求。申请执行人季正广辩称，案外人与周友胜之间购买房屋的情况，我不清楚，周友胜向我借款时将案涉房屋抵押给我，并且将房产证交给我，法院在执行中查封的是周友胜的房屋，不是王建康的，我认为案外人提出异议的理由不能成立，法院不应当支持案外人的请求。另查明，泰兴市××桥镇城××南侧××室、108室房产，国有土地使用证（发证时间：2015年5月29日）载明的土地使用权人为泰兴市府前广场购物中心，房屋所有权证（登记时间2015年6月11日）载明的房屋所有权人为周友胜，共有人为许小琴（共同共有）。华能地产泰州有限公司（甲方）与王建康（乙方）于2010年11月24日签订的《房屋预订协议》一份，该协议约定：1、乙方向甲方订购的商铺位于黄桥镇××路，座南朝北，由东向西第3-7间。该房屋属框架结构，地上一层为商铺，建筑占地面积约为44平方米/间（最终按土管部门核定的《国有土地使用权证》面积为准）。2、甲、乙双方约定就乙方预订的商铺价格为每间62万元整，合计310万元整。预收60万元，尚有90万元预收款待工程开工时乙方一次性付清。详细付款方式按项目动工后签订的《房屋买卖合同》约定的具体内容实行。……该合同甲方（签章）栏加盖了华能地产泰州有限公司、泰兴市府前广场购物中心的印章。华能地产泰州有限公司（甲方）与王建康（乙方）于2014年11月21日签订的《商铺买卖协议书》约定：1、乙方向甲方购买位于黄桥镇××路的商铺，座南朝北，由东向西第3-7间，该房屋属框架结构，地上一层为商铺，建筑占地面积约为44平方米/间……商铺每间为62万元，共计价款310万元。2、乙方已向甲方给付150万元，余款为160万元，乙方于2014年11月30日前给付60万元，剩余房款100万元，甲方交付土地使用证及房产证（乙方予以协助）后，由甲方负责以上述商铺向银行办理抵押贷款（乙方予以协助），办理贷款过程中产生的一切合理费用由乙方承担，待银行贷款发放到位，乙方立即给付甲方剩余100万元房款。3、甲方承诺上述商铺的房产证、土地使用证于2015年2月28日前交付给乙方。4、乙方于2014年11月30日前将60万元购房款交付给甲方两日内，甲方将乙方所购买的商铺交付给乙方。……该合同甲方（签章）栏加盖了华能地产泰州有限公司、泰兴市府前广场购物中心的印章。王建康于2011年5月28日、2011年6月18日、2014年11月21、2014年11月24日日向华能地产泰州有限公司、泰兴市府前广场购物中心支付房款，分别为40万元、50万元、60万元、60万元，共计210万元，华能地产泰州有限公司、泰兴市府前广场购物中心向王建康出具了收款收据。另外，王建康于2015年5月8日支付了9.5万元购置税，并于2015年7月30日领取了泰兴市黄桥镇城黄路南侧107室房产的房屋所有权证，于2015年8月28日领取了该房产的国有土地使用证。泰兴市黄桥镇城黄路南侧105室、106室、108室、109室房产至今未办理过户手续。王建康提供了其与泰州市为你想大药房连锁有限公司于2015年1月27日签订的《房屋租赁协议》及其与唐某签订的《租房协议》，《房屋租赁协议》载明王建康将位于黄桥镇广场路商铺××（××北入口东侧自西向东第二、第三间）出租给泰州市为你想大药房连锁有限公司经营，《租房协议》载明王建康将黄桥府前广场购物中心105、106、107三间门面出租给唐某使用，租期自2017年8月23日至2021年8月23日止，以证明其已实际占有案涉房产。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人王建康提供《房屋预订合同》及《房屋买卖合同》中载明的房产出卖人为华能地产泰州有限公司及泰兴市府前广场购物中心。本院查封泰兴市××桥镇城××南侧××室、108室房产时，上述房产的所有权人为周友胜和许小琴，本院对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人，并在此基础上对被执行人周友胜所有的房产采取查封等执行措施，并无不当。而且，案外人王建康已于2015年7月、8月分别领取了泰兴市黄桥镇城黄路南侧107室房产的房屋所有权证及国有土地使用证，但未办理案涉房产的过户手续，亦未举证证明非因其自身原因而未办理案涉房产的过户手续。另外，本院在本案中并未查封泰兴市黄桥镇城黄路南侧105室、109室房产。故案外人王建康主张的事由不能成为阻却法院查封案涉房产的合理事由，其异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回王建康的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  刘 军人民陪审员  周沁园人民陪审员  尹必峰二〇一九年十一月八日书 记 员  陈 力