海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1543号上诉人（原审原告、反诉被告）：海南省第三人民医院，住所地海南省三亚市解放路146号。法定代表人：陈仲，该院院长。委托诉讼代理人：符祥文，海南法立信（琼海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宏才，海南法立信（琼海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：三亚国光防盗门总汇第一分店，住所地海南省三亚市河东路中恒建材城2栋一楼13号。经营者：施应珂，女，1972年10月25日出生，汉族，现住海南省三亚市河东路中恒建材城2栋一楼13号。上诉人海南省第三人民医院（以下简称第三人民医院）与被上诉人三亚国光防盗门总汇第一分店（以下简称国光总汇）租赁合同纠纷一案，因不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2096号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。第三人民医院上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判国光总汇足额支付租金；2.撤销一审判决第三项，改判国光总汇向第三人民医院支付逾期缴纳租金的滞纳金51,993.9元（滞纳金支付至实际腾退商铺之日止，本次暂计至2019年1月25日）；3.改判国光总汇缴纳的租赁履约定金归第三人民医院所有；4.本案诉讼费用由国光总汇承担。事实与理由：一、一审判决认为案涉的《铺面租赁合同》解除是因为国光总汇违反《铺面租赁合同》第八条第一款，双方约定解除租赁合同的条件已成就，因而认定我院有权解除合同，但却没有判决履约定金归我院所有，前后矛盾。二、一审判决认定我院停水、电的行为构成违约，因而租赁铺面的租金按照约定价款的60%计算错误。国光总汇拖欠2018年8月16日以后的租金，《铺面租赁合同》约定采用先支付租金后使用的方式。租赁方未按照合同约定的时间支付租金，视为违约，出租方有权解除合同并要求赔偿损失。在2018年8月16日以后我院多次催讨租金，国光总汇始终没有支付。在我院停水、电之前已经多次告知国光总汇尽快缴纳租金，但其不缴纳。根据合同法第一百一十九条规定，我院为避免损失扩大，才通过停水停电的方式来追讨租金。我院是行使抗辩权，是权利的救济。在停水、电之后国光总汇一直都在经营使用，停水、电的行为未对国光总汇造成实质性影响，因而国光总汇应足额支付租金。三、一审判决认定《商铺租赁合同》未约定收款账户信息，不能确定具体履行方式进而认定滞纳金的起算点为起诉之日错误。双方在签订《商铺租赁合同》时，国光总汇已经通过银行转账支付过第一次的三个月租金，并且我院提供的发票上也有收款账号，国光总汇辩称没有具体的收款账号不能支付租金与事实不符。我院停水、电后，国光总汇立即支付了之前拖欠的水电费，由此可知，国光总汇实际上是有收款账户的。根据合同法第六十一条之规定，交易习惯如果不被排除，自动进入合同之中。我院与国光总汇已不是第一次签订租赁合同，按照之前签订的合同，国光总汇实际上有具体缴纳租金的账户，形成了交易习惯，按照之前的做法可以及时缴纳租金。即使国光总汇没有付款账号，也不能一直拖欠租金不缴纳，其完全可以找我院的财务部门实际履行或者通过提存的方式去履行。四、一审法院判决履约定金全额返还错误。国光总汇在合同约定的期限内未缴纳租金也未及时缴纳水电费构成违约，按照合同约定，履约定金应归我院所有，一审判决我院返还履约定金违反合同自由原则。国光总汇辩称，合同法规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。第三人民医院在租赁期间，对国光总汇停水停电，使租赁物未保持约定用途，构成违约，应承担违约责任。一审法院采取降低租金的方式令第三人民医院承担违约责任，符合法律规定。履约定金系当事人对履行合同义务的担保，其作用是促进当事人积极履行合同义务，且第三人民医院也构成违约，故其收取的履约保证金在合同解除后应予以退还。国光总汇于2019年6月19日向第三人民医院交还了租赁房屋，又于2019年7月29日支付了判决确定的金钱义务，第三人民医院以接受国光总汇履行的实际行动确认了一审判决的效力。其后，第三人民医院又提起上诉，违反“一事不再理”的原则。综上，对第三人民医院的上诉请求应予以驳回。第三人民医院向一审法院提出本诉请求：一、判令解除第三人民医院与国光总汇签订的《铺面租赁合同》并判令国光总汇立即将第三人民医院名下的位于海南第三人民医院临街第B24号铺面腾退给第三人民医院；二、判令国光总汇向第三人民医院支付租金138,650.4元（总租金支付至实际腾退商铺之日止，本次暂计2018年8月至2019年1月止为138,650.4元）；三、判令国光总汇向第三人民医院支付逾期缴纳租金的滞纳金51,993.9元（滞纳金支付至实际腾退商铺之日止，本次暂计至2019年1月25日为51,993.9元）；四、确认国光总汇缴纳的租赁履约定金（69,325.2元）归第三人民医院所有；五、本案的诉讼费由国光总汇负担。国光总汇向一审法院反诉请求：判令第三人民医院赔偿停水停电损失105,271.6元（以205元/平方/月为基数，自2018年8月16日暂计至2019年3月16日，其后照此计算至合同解除时止）。一审法院认定事实：2018年5月10日，第三人民医院与国光总汇就涉案B24号铺面签订《铺面租赁合同》（下称该合同）。根据该合同约定：1.第三人民医院将自有的位于第三人民医院临街第B24号铺面出租（建筑面积：73.36平方米）出租给国光总汇；2.租赁期限为2018年5月16日至2021年5月15日，租金按照建筑面积，第一年单价以315元每平方米的标准进行计算，月租金为23,108.4元；3.租金按季度缴纳，第一次付款时间为签署《铺面租赁合同》当日，之后在每季度最后一个月的25日前将下季度租金存入出租方指定的银行账户后方可经营。水、电费用按月于每月的28日前缴纳。4.若租赁方在约定的时间内逾期支付，则每日按月租金费用的5‰计收滞纳金，逾期七天未支付，出租方有权解除合同并收回租赁铺面，并全额扣除租赁履约定金；5.租赁方一次性缴纳3个月的租赁履约定金（69,325.2元）待合同期满后，无违约行为在10个工作日内无息退还。合同落款处有第三人民医院法定代表人、委托代理人的签名并盖有第三人民医院的合同专用章，亦有国光总汇的盖章和经营者施应珂的签名。合同签订前，国光总汇已于2018年5月9日向第三人民医院缴纳了履约定金69,325.2元及2018年5月16日至8月15日的租金69,325.2元。2018年11月18日，国光总汇支付之前的水电费2,484元。此后国光总汇未再向第三人民医院支付过任何费用。2018年11月15日，第三人民医院对国光总汇所在的铺面进行停水停电。现涉案B24号铺面仍由国光总汇占有使用。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、涉案的《铺面租赁合同》是否应予以解除；二、第三人民医院主张的租金及滞纳金有无事实根据与法律依据；三、履约定金是否应予返还；四、国光总汇主张的营业损失有无事实根据与法律依据。一、涉案的《铺面租赁合同》是否应予以解除。本案中，国光总汇自2018年8月16日起未再向第三人民医院支付租金，其行为已违反《铺面租赁合同》第八条第一款“乙方如未按照合同约定的时间向甲方支付租金、水电费等费用……，甲方有权立即解除合同并收回租赁铺面，并全额扣除租赁履约定金。”的约定，现涉案租赁合同解除的条件已成就，第三人民医院主张解除租赁合同并责令国光总汇腾退涉案铺面，有事实和法律依据，且国光总汇当庭表示同意，一审法院予以支持。二、第三人民医院主张的租金及滞纳金有无事实根据与法律依据。第三人民医院与国光总汇于2018年5月10日就涉案B24号铺面签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应恪守履行合同义务。1.关于租金的问题，合同签订后，第三人民医院支付完前三个月即2018年5月16日至8月15日的租金后未再支付其后的租金，现合同解除后，其租金应从2018年8月16日起计算至国光总汇实际退还铺面之日止。对于其租金标准，合同虽已进行了约定，但因第三人民医院于2018年11月15日起停止向国光总汇供水供电，致使国光总汇无法正常使用该铺面。依据《中华人民共和国合同法》第二百一六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，第三人民医院因在租赁期间未向国光总汇提供符合约定用途的租赁物，存在违约行为，故一审法院认定对停水停电后的租金标准应在约定数额的基础上进行扣减，即2018年11月15日（包含当日）以后的租金，应以13,865.04元/月（23,108.4元/月×60%，即189元/m2/月）的标准计算。2.关于滞纳金的问题，《铺面租赁合同》第八条第一款约定“乙方如未按合同约定的时间向甲方支付租金、水电费等费用，每逾期一日按月租金费用的5‰计收滞纳金”，本案中，国光总汇未按时缴纳租金存在违约，第三人民医院主张滞纳金具有合同依据，一审法院予以支持。关于滞纳金的计算方式，因双方签订的《铺面租赁合同》中未注明收款账户信息，且无证据证明双方曾就收款账户信息进行过约定，国光总汇付款义务的具体履行方式因第三人民医院的原因而未得以明确，故逾期支付租金而产生的滞纳金的起算点应以国光总汇收到第三人民医院的催款通知之日起计算，第三人民医院虽向一审法院提交了其于2018年11月7日制作的《第三人民医院关于医院临街铺面租金缴纳告知函》和2019年1月14日制作的《第三人民医院合同违约告知函》，但因上述两份函件并无国光总汇的签收记录，且国光总汇当庭否认收到，无证据证明上述函件已实际向国光总汇进行了送达，故对于其滞纳金的起算时间，一审法院认定应从起诉之日即2019年3月6日起计算至租金付清之日止。关于滞纳金计算标准。依据《铺面租赁合同》约定，滞纳金是每日按月租金费用的5‰计收，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据改判原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中，每日按月租金费用的5‰计收滞纳金，其月滞纳金标准为2,079.76元（13,865.04元/月×5‰×30天），未超出月租金的30%（13,865.04元/月×30%=4,159.51元），不构成违约金过高的情形，故对于合同中约定的滞纳金计算标准予以支持。三、履约定金是否应予返还。履约定金作为双方当事人履行合同义务的担保，其用途在于促进双方积极履行合同义务。本案中，国光总汇作为承租方，其合同义务为依约支付租金，现国光总汇逾期支付租金的行为已构成违约，理应承担违约责任。第三人民医院作为出租方，其合同义务是为国光总汇提供符合约定用途的租赁物，本案中国光总汇虽过错在先，但第三人民医院在存在解除合同等其他救济方式的情况下径自决定停水停电，不但对国光总汇的经营带来不便亦构成了违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，本案双方均存在违约情形，各自承担违约责任，现合同解除后，第三人民医院所收履约定金应予退还，经与租金进行冲抵后，截止2019年1月31日国光公司还应向第三人民医院支付租金35,303.67元（104,628.87元-69,325.2元）。四、国光总汇主张的营业损失有无事实根据与法律依据。本案中，国光总汇虽主张停水停电行为严重影响其正常营业给其造成营业损失，但未提交相关证据进行佐证，且停水停电期间产生的影响已在租金中进行了扣减，故国光总汇的该项诉讼请求，缺乏事实和法律意见，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条规定，遂判决：一、解除第三人民医院与国光总汇于2018年5月10日签订的《铺面租赁合同》，国光总汇应于判决生效之日起十五日内将位于第三人民医院临街第B24号铺面腾退给第三人民医院；二、国光总汇应自判决生效之日起十日内向第三人民医院支付截至2019年1月31日止的租金35,303.67元（自2019年2月1日之后的租金，以13,865.04元/月的租金标准计算至国光总汇实际腾退B24号铺面之日止）；三、国光总汇应自判决生效之日起十日内向第三人民医院支付滞纳金（按2,079.76元/月的标准，从2019年3月6日起计算至判项二中的租金付清之日止）；四、驳回第三人民医院的其他诉讼请求；五、驳回国光总汇的其他诉讼请求。本诉案件受理费5,200元（已预交12,830元），由第三人民医院负担3,077元，国光总汇负担2,123元，退还第三人民医院7,630元；反诉案件受理费1,202元，由国光总汇负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。另查明，2019年6月19日，国光总汇已腾退涉案租赁房屋交还给第三人民医院。2019年7月29日，国光总汇向第三人民医院支付租金及滞纳金共计110,426.12元。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，《铺面租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效。本案中，国光总汇未依合同约定按时缴纳租金，存在违约行为，应当承担违约责任。因国光总汇已缴纳履约定金，在国光总汇违约的情况下，第三人民医院完全可以依据合同约定采取解除合同或扣除履约定金等措施维护自己的合法权益，但第三人民医院却对涉案商铺采取停水停电的措施，造成国光总汇不能正常经营，亦存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，第三人民医院不能按合同约定扣除履约定金。同时因第三人民医院的停水停电行为给国光总汇造成了损失，故一审法院酌情扣减停水停电期间的租金及滞纳金，以充抵国光总汇的损失并无不当。综上，第三人民医院的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,099元（第三人民医院已预交），由第三人民医院负担。本判决为终审判决。审 判 长 尹合欢审 判 员 付春燕审 判 员 李新建 二〇一九年十一月八日法官助理 唐 瑶书 记 员 林尤锦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉人，第二审人民法院不得再次发回重审。