湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民初2596号原告：湖南外运机械修制厂，住所地长沙市开福区芙蓉北路二段90号。法定代表人：何建新，厂长。诉讼代表人：湖南天地人律师事务所，系湖南外运机械修制厂管理人。委托诉讼代理人：刘力立，湖南天地人律师事务所律师。被告：湖南鑫百联汽车服务有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉北路二段90号。法定代表人：吴小青，董事长。诉讼代表人：北京市中闻律师事务所，系湖南有色重型机器有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：胡卫，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴顺泉，男，1973年9月7日出生，汉族，住长沙市望城区。原告湖南外运机械修制厂（以下简称外运机修厂）与被告湖南鑫百联汽车服务有限公司（以下简称鑫百联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告外运机修厂的委托诉讼代理人刘力立，被告鑫百联公司的委托诉讼代理人胡卫、吴顺泉到庭参加诉讼。鑫百联公司在诉讼过程中请求追加中国外运湖南有限公司为本案第三人。本院认为，中国外运湖南有限公司与本案并无关联，且本案的处理结果亦与中国外运湖南有限公司无法律上的利害关系，故对鑫百联公司的申请不予支持。本案现已审理终结。外运机修厂向本院提出诉讼请求：1．确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年11月28日解除；2．判令鑫百联公司立即腾退房屋，并将租赁房屋返还给外运机修厂；3．判令鑫百联公司付清房屋租赁合同解除日（2018年11月28日）前应支付的租金1,113,667元；4．判令鑫百联公司按租赁合同约定的标准支付房屋占有使用费，自合同解除之日起至2019年5月28日共计392,166.70元，至鑫百联公司实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费仍应由鑫百联公司承担；5．判令鑫百联公司就欠付的租金、房屋占有使用费向外运机修厂支付违约金，暂计至2019年5月28日359,493.33元，2019年5月29日起至鑫百联公司实际付清租金和房屋占有使用费之日前仍应按年化利率24%/年的标准向外运机修厂支付违约金；6．判令鑫百联公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年8月1日，外运机修厂和鑫百联公司签订《房屋租赁合同》（编号：jxc-（租赁）合同-2016-10号）约定：外运机修厂将位于长沙市开福区芙蓉北路二段90号厂区内生产主楼（共六层及主楼花园的场地共计7124平方米）租赁给鑫百联公司作生产经营之用。合同约定租赁期限为三年，从2016年8月1日至2019年7月31日止。租金按月支付，每月26日支付给原告，每月租金为65,000元人民币。鑫百联公司未及时支付租金，应向外运机修厂支付应付租金的0.7%每天的违约金。若拖欠租金30天以上的，外运机修厂有权解除租赁协议。2016年9月2日，长沙市中级人民法院裁定受理外运机修厂破产清算一案，并决定由湖南天地人律师事务所担任外运机修厂破产管理人，管理人指派刘玉春为破产管理人的负责人。管理人接管外运机修厂后，依法通知鑫百联公司双方之间的租赁合同变更为不定期租赁合同，其他合同条款仍按原租赁合同执行。租赁合同履行过程中，鑫百联公司拖欠了2017年6月、2017年8月至2018年11月28日的租金，共计1,113,667元，并拖欠了租赁合同解除后的房屋占有使用费。管理人多次催促鑫百联公司支付租金及房屋占有使用费，鑫百联公司均不履行。2018年11月23日，管理人书面通知鑫百联公司，双方租赁合同关系自2018年11月28日起解除，并要求鑫百联公司付清房屋租金、腾退房屋等。但鑫百联公司置之不理。为维护外运机修厂合法权益，特起诉讼，请求法院支持。鑫百联公司辩称，一、外运机修厂拖欠鑫百联公司房屋改建费643,600元、电梯维修费155,000元、垮塌房屋受损维修费353,054.4元、免租费13万元及租房押金15万元五项费用共计1,431,654.4元，上述前四项债权费用发生时鑫百联公司都书面通知外运机修厂即时结账，外运机修厂答复要求在后续的租金中抵扣，鑫百联公司以对外运机修厂的债权已抵销租金债务，事实上已不再欠外运机修厂租金。二、2016年8月1日外运机修厂隐瞒申请破产的事实，欺诈诱导鑫百联公司续签房屋租赁合同三年，一个月后，外运机修厂破产申请被法院受理，破产管理人应当依法继认鑫百联公司在租赁期间为原告垫付的上述费用1,431,654.4元予以抵销租金。三、外运机修厂原两任法定代表人、后托管事业部两任先后负责人李光华和陈卡强，均书面答复鑫百联公司所垫付的上述费用要求在后续租金中抵扣，均系其职权范围内的职务行为，其答复要求抵扣租金的行为合法有效，李光华和陈卡强系何建新的上级领导，是原告单位的实际负责人。四、鑫百联公司没有违约，租赁合同没有解除。双方已经抵销了互负债务，外运机修厂应支付给鑫百联公司的费用总和与鑫百联公司应支付给外运机修厂的租金数额基本相等。破产管理人起诉状违背了已经抵扣的事实，破产管理人也没有书面通知鑫百联公司变更为不定期租赁，其所谓的解除系不合法。鑫百联公司在诉讼过程中申请追加中国外运湖南有限公司为本案第三人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据，以及本院对其认定意见和理由如下：鑫百联公司对外运机修厂提交的如下证据提出异议：（1）（2016）湘01民破1号民事裁定书、（2016）湘01民破1-1号民事裁定书、关于外运机修厂破产管理人团队组成人员的报告。鑫百联公司认为，申请人与破产人是兄弟公司，其申请外运机修厂破产存在欺诈，故对其合法性不予认可。本院经审查认为，（2016）湘01民破1号民事裁定书、（2016）湘01民破1-1号民事裁定书系法院生效判决文书，在无相反证据证明的情况下，对该证据予以采信。关于外运机修厂破产管理人团队组成人员的报告，该报告系管理人团队组成人员介绍，内容真实合法，且与本案有关联，故对该证据予以采信。（2）《通知》（外破管字第T-8（1）号）、《通知》（外破管字第T-9（2）号）及邮寄回执，鑫百联公司认为吴顺泉、吴小青未签收，没有实际收到该两份通知，故对该证据的真实性、合法性有异议。本院经审查认为，邮寄回执的收件人为吴顺泉，联系方式为吴顺泉的手机号码，且物流信息显示已经签收，故本院对该证据予以采信。外运机修厂对鑫百联公司提交的以下证据提出异议：（1）房屋改建费643,600元抵扣证据。外运机修厂认为报价明细表、改建款项均是鑫百联公司自行制作，且不能证明对方及时进行了核对，李光华签名没有其本人认可，工商银行回单与本案没有直接关系，故对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院经审查认为，外运机修厂的报价明细表和改建款项虽由鑫百联公司自行制作，但外运机修厂时任管理人员李光华在本院询问中对该款项及其签字均予以认可，工商银行回单所涉款项与改建款项明细能够相互印证，故本院对该证据予以采信。（2）电梯维修费155,000元抵扣证据。外运机修厂认为报价明细表、电梯维修证据表格均是鑫百联公司自行制作，且不能证明与对方进行了核实，李光华的签字没有其本人认可，工商银行回单与本案没有直接关系，故对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院经审查认为，外运机修厂的报价明细表和电梯维修证据虽由鑫百联公司自行制作，但外运机修厂时任管理人员李光华在本院询问中对该款项及其签字均予以认可，工商银行回单所涉款项与改建款项明细能够相互印证，故本院对该证据予以采信。（3）房屋垮塌维修费353,054.4元抵扣证据。外运机修厂对房屋垮塌的事实无异议。但认为修复价款和报价清单均是由鑫百联公司自行制作，且不能证明与对方及时进行了核对，工商银行回单与本案没有直接关系，故对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院经审查认为，陈卡强在庭审中对该事实予以认可，李光华亦在本院询问中对该事实予以确认，陈卡强、李光华的证言与该证据能够相互印证，故本院对该证据予以采信。（4）李光华向鑫百联公司的书面致函。外运机修厂认为没有李光华的认可，故对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院经审查认为，李光华在本院询问时对该函件予以认可，故本院对该证据予以采信。（5）李光华、官占美签字的情况说明。外运机修厂认为李光华、官占美没有出庭作证，故对该签字内容不予认可。本院经审查认为，李光华在本院询问时对其签字内容予以确认，故对李光华签字的内容予以采信；因官占美未出庭作证，故对其签字内容不予采信。（6）外运机修厂企业登记基本情况。外运机修厂认为该证据与本案无关联，故对其关联性不予认可。本院经审查认为，企业登记基本情况载明了外运机修厂的历任法定代表人，与本案待证事实有关，故予以采信。（7）李光华和陈卡强职务行为证据。外运机修厂认为该证据与本案无关联。本院经审查认为，该证据与本案待证事实有关，故予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月29日，吴顺泉受让湖南永恒嘉友汽车服务有限公司。2015年4月24日，吴顺泉以湖南永恒嘉友汽车服务公司名义与外运机修厂续签房屋租赁合同，租赁期限1年，自2015年3月1日至2016年2月29日。2015年6月，吴顺泉、吴小青在原湖南永恒嘉友汽车服务有限公司基础上注册成立鑫百联公司，且由鑫百联公司实际占有并使用租赁房屋，外运机修厂对此未提出异议。2016年8月1日，外运机修厂与鑫百联公司签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限三年，有效期自2016年8月1日起至2019年7月31日止。鑫百联公司按月支付租金，每月租金为人民币65,000元。鑫百联公司在合同签订生效之日起的每月26日支付租金，由外运机修厂开具发票。鑫百联公司应及时交租，若未及时支付租金，则应向外运机修厂支付租金的0.7%/天的违约金，若拖欠租金30天以上的，外运机修厂有权解除租赁协议。争议解决方式，本合同自签订之日起，双方均应严格履行各自的责任义务，未尽事宜双方协商解决，可另行签订补充协议予以规定。2015年外运机修厂管理人员与鑫百联公司口头约定，将涉案房屋主楼西南角由鑫百联公司改建成接待室。2015年5月23日，鑫百联公司致函外运机修厂要求解决改建项目款项共计643,600元，外运机修厂管理人员李光华于2015年5月24日在该函件上批复：“鉴于我方处理遗留问题，资金一时难以付出，请贵方设法先予垫付，待我方收入稳定时，可一次性抵扣现金。请予体谅。”2015年底，外运机修厂管理人员李光华与鑫百联公司口头约定，由鑫百联公司垫资修复电梯。2015年12月22日，鑫百联公司致函外运机修厂要求解决电梯修复费用共计155,000元。外运机修厂管理人员李光华于2015年12月23日在该函件上批复：“我方在年底资金较为紧张，请你方先期垫付，等我方情况好转时，再予支付或一次性以租金作为抵扣。”2016年7月2日，因连日暴雨导致涉案房屋二楼天沟垮塌砸坏接待室，鑫百联公司办公区、接待区的房屋和内部设施几乎全部损毁，中国外运湖南有限公司、外运机修厂的相关领导到现场了解情况，并由中国外运湖南有限公司托管事业部与鑫百联公司商量，要求尽快恢复房屋及设施，费用由鑫百联公司垫付，完工后结账。2016年9月8日，鑫百联公司致函外运机修厂，上报损失修复清单及价格，另要求在修复期内免除2016年7月2日至2016年9月1日期间的房租。该函件及受损物品修复清单由外运机修厂法定代表人何建新签收，但并未予回复。后鑫百联公司找托管事业部的管理人员陈卡强、李光华协商处理，陈卡强和李光华表示目前经济紧张，如果几个月后仍不能支付该笔款项就直接从租金中抵扣，并承诺免除两个月房租。陈卡强和李光华均对此予以认可。鑫百联公司房屋修复共花费353,054.4元。鑫百联公司庭审时表示其未支付2017年6月的房租，2017年9月开始欠租至今。外运机修厂管理人经核实后都对此予以认可。吴顺泉受让湖南永恒嘉友汽车服务公司时，唐锦涛向外运机修厂出具委托书，该委托书载明：委托吴顺泉作为合法代理人代表本人到湖南外运机械修制厂办理房屋押金退款相关手续。……此款项150,000元直接退给吴顺泉。鑫百联公司就房屋押金事项多次与托管事业部相关负责人沟通，但外运机修厂负责人表示房屋租赁合同未到期，且外运机修厂资金紧张，后期押金不是退款就是抵销。外运机修厂管理人员对此予以认可。中国外运湖南分公司第四次会议决定，成立托管事业部负责管理和盘活外运机修厂及其资产等事宜。李光华在2015年-2016年期间担任托管事业部部长。陈卡强自2016年3月起担任托管事业部总经理。2016年9月2日，本院受理湖南南华物流有限公司对外运机修厂破产清算申请，并于2016年11月15日指定湖南天地人律师事务所担任外运机修厂破产管理人。2017年5月25日，管理人致函鑫百联公司，通知其缴纳租金只能向管理人指定的陈可红、刘力立支付。2018年11月23日，管理人向鑫百联公司吴顺泉邮寄催缴租金通知：如未按通知及时支付租金，将自鑫百联公司收到本通知第四日起解除。鑫百联公司于2018年11月24日签收该通知。2018年12月10日，管理人向鑫百联公司吴顺泉邮寄通知：因鑫百联公司拒不支付租金，双方租赁合同于2018年11月28日解除。该通知于2018年12月11日由吴顺泉同事签收。综合本案双方当事人的诉辩主张，结合查明的事实，本案的争议焦点为：鑫百联公司垫付的相关款项是否能够抵销相应数额租金。一、吴顺泉于2015年4月24日以湖南永恒嘉友汽车服务有限公司与外运机修厂签订房屋租赁合同，后湖南永恒嘉友汽车服务有限公司注销，并成立鑫百联公司。房屋租赁合同实际由鑫百联公司履行，且外运机修厂对此亦予以认可，该合同系双方真实意思表示，且无法定无效情形，双方均应依约履行。在租赁合同期间，外运机修厂管理人员同意鑫百联公司垫资改建接待室、修复电梯、修复损毁房屋及设施，相应资金可在后续一次性支付或者抵扣后续租金。协议成立时，鑫百联公司向外运机修厂所负支付租金的债务未届清偿期，且鑫百联公司一直按约支付租金并未主张进行抵销。故本院认为其行为应认定为对后续租金之预付，鑫百联公司垫付资金共计1,151,654.4元，应认定为预付房屋租金1,151,654.4元。二、吴顺泉在受让湖南永恒嘉友汽车服务有限公司时，房屋押金一并转让，管理人亦对此予以认可。租赁合同到期后，外运机修厂应将押金150000元予以退还。鑫百联公司还辩称应扣除130000元免租费，双方虽协议免除维修期内2个月租金，但鑫百联公司未举证证明其向外运机修厂支付过免租期内的租金，故对其主张不予认可。三、外运机修厂主张，双方房屋租赁合同已变更为不定期租赁合同，但其提交的证据不足以证明双方已协议变更为不定期租赁。且鑫百联公司已预付房屋租金，不存在拖欠租金的违约行为，故对外运机修厂确认合同已于2018年11月28日解除和要求鑫百联公司支付违约金的诉讼请求不予支持。双方房屋租赁期限已于2019年7月31日到期，合同已经期满终止，鑫百联公司在房屋租赁合同终止后仍实际占有和使用房屋，应当参照合同约定租金65,000元/月的标准支付2019年8月1日起至实际搬离之日止的场地占用费。综上，鑫百联公司在扣除预付租金及房屋租赁押金后，还需向外运机修厂支付房屋租金258,345.6元（65000×24-1151654.4-150000），并按65,000元每月支付自2019年8月1日至实际搬离之日止的场地占用费。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十一条、九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决如下：一、被告湖南鑫百联汽车服务有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退占用原告湖南外运机械修制厂的办公楼；二、被告湖南鑫百联汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告湖南外运机械修制厂房屋租金258,345.6元；三、被告湖南鑫百联汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内按65,000元/月向原告湖南外运机械修制厂支付自2019年8月1日至实际搬离之日止的场地占用费；四、驳回原告湖南外运机械修制厂的其他诉讼请求。本案受理费21,588元，由湖南外运机械修制厂负担17,270元，由湖南鑫百联汽车服务有限公司负担4,318元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  陈光辉审 判 员  曹 彦人民陪审员  范可鸣二〇一九年十一月二十七日法官助理梁盼书记员杨念