河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫06民终1250号上诉人（原审原告）：王晓瑜，女，1988年5月10日出生，汉族，住淇县。委托诉讼代理人：张国军，男，1989年7月16日出生，汉族，住淇县。系王晓瑜之夫。委托诉讼代理人：钱大鹏，河南宁明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蘧焕霞，女，1970年7月20日出生，汉族，住淇县。委托诉讼代理人：牛成军，河南谦荣律师事务所律师。原审被告：张玉，女，1980年8月13日出生，汉族，住淇县。上诉人王晓瑜因与被上诉人蘧焕霞及原审被告张玉案外人执行异议之诉一案，不服淇县人民法院（2019）豫0622民初399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王晓瑜上诉请求：撤销一审判决，依法支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：在一审法院查封前，张玉与王晓瑜已签订合法有效的《商品房买卖合同》并已合法占有案涉房屋。王晓瑜也已按《商品房买卖合同》的约定交付了部分房款并同意将剩余购房款在上诉中一并交付执行。且案涉房屋未能及时过户，最主要的原因是张玉未能及时在银行解押导致，非王晓瑜自身原因。蘧焕霞辩称，查封案涉房屋的裁定为2018年5月22日，房屋买卖合同是在查封裁定之后。上诉人在查封前未占有案涉房屋。上诉人未支付全部房款，5月23日王晓瑜向冯秀香转移了27万元并不能证明系王晓瑜支付的房款。庭审时上诉人的代理人表示将在5日内交付余款，该行为发生在诉讼立案之后，即便交付了余款其行为也不应当认定为符合第三项的规定。上诉人在签订买卖合同后根本没有去办理房屋过户手续，所以，该房屋未能办理过户手续的原因在于买受人自身。张玉述称，张玉和王晓瑜之间的房屋买卖应属有效，也应该停止查封房屋，房屋被查封张玉并不知情，张玉在58同城登出的卖房信息。2018年6月20多号接到法院通知才知道有官司。不存在和王晓瑜恶意串通。王晓瑜向一审法院起诉请求：1、请求法院确认王晓瑜与张玉2018年5月23日签订的房屋买卖合同有效；2、请求法院停止对广厦国际城小区14号楼一单元201室房产的执行；3、本案诉讼费用由蘧焕霞承担。一审法院认定事实：2017年10月3日，张玉向蘧焕霞出具借条，借条载明张玉收到蘧焕霞现金100,000元及分期偿还本息方式，如不能如期还款，愿意以其名下淇县广厦国际城14号楼1单元201房屋作为抵押，未办理抵押登记。2018年5月22日，蘧焕霞向一审法院申请诉前财产保全，一审法院于同日作出（2018）豫0622财保12号民事裁定书，将淇县广厦国际城小区14号楼1单元201室房屋予以查封，查封期限一年，同日向蘧焕霞送达了裁定书，2018年5月25日到淇县不动产登记中心和淇县房管局办理了预查封登记。2018年5月22日，张玉和王晓瑜经中间人王洪言介绍就淇县广厦国际城小区14号楼1单元201室房屋达成买卖意向，王晓瑜通过其丈夫张国军手机银行向张玉转账定金20,000元。2018年5月23日，张玉和王晓瑜签订商品房买卖合同，合同主要内容为：张玉将淇县广厦国际城小区14号楼1单元201室房屋卖给王晓瑜，总房款600,000元，双方签订协议时支付房款320,000元，2018年6月30日前支付30,000元，2019年1月25日前支付200,000元，扣留房款50,000元作为诚信保证金，在办理房产过户手续后支付。同日，张玉和王晓瑜又签订补充协议，约定因为出卖方不能及时为买受方办理房产过户，同意将出卖房屋交付买受方作为质押，由买受方占有、管理和使用，待房屋可以过户为止。同日，王晓瑜通过银行向张玉母亲冯秀香汇款270,000元，王晓瑜通过其丈夫张国军手机银行向张玉转账30,000元，连同定金20,000元，张玉一并出具了转账320,000元的收到条。同日，王晓瑜通过其丈夫张国军支付宝向王洪言转账中介费5,000元。2018年6月4日，王晓瑜通过其丈夫张国军微信向张玉转账10,000元，2018年6月18日王晓瑜通过其丈夫张国军手机银行向张玉转账20,000元，张玉于2018年6月18日一并出具了30,000元的收房款证明。王晓瑜和张玉未办理权属变更登记。蘧焕霞就民间借贷纠纷对张玉提起诉讼，经一审法院主持调解，双方达成调解协议，约定张玉偿还蘧焕霞260,000元借款本息，一审法院于2018年7月5日出具了（2018）豫0622民初979号民事调解书。在执行过程中，王晓瑜提出案外人异议，一审法院于2019年1月16日作出（2019）豫0622执异3号执行裁定书，驳回王晓瑜的异议申请。王晓瑜提起本案执行异议之诉。一审法院认为，本案是案外人执行异议之诉。依照法律规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决书中一并作出裁判。以城市房地产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。房地产转让应当办理权属变更登记。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，尽管张玉向蘧焕霞出具的借条载明以本案争议房屋作为抵押，但未办理抵押登记，该抵押合同未生效。张玉和王晓瑜于2018年5月23日签订的商品房买卖合同，未办理权属变更登记，未生效，王晓瑜请求确认该合同有效，不予支持。张玉和王晓瑜虽然签订商品房买卖合同的时间在本院查封之前，但合同未生效；张玉和王晓瑜虽然主张王晓瑜在查封之前已占有该房屋，但未提供充分证据予以证明，对其主张的该事实不予认定；王晓瑜虽然已按照合同约定支付部分价款，但未将剩余价款交付一审法院执行，王晓瑜对该房屋享有的权利依法不能排除执行，请求停止执行该房屋，不予支持。判决：驳回王晓瑜的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院确认一审认定事实成立。另查明，张玉未取得案涉房屋不动产权属证书。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议适用该规定。本案中，张玉和王晓瑜虽签订有商品房买卖合同，但张玉未取得案涉房屋产权证书，案涉房屋未登记在张玉名下，王晓瑜对案涉房屋提出的异议不符合上述规定的情形。张玉作为出卖人在未进行产权登记取得房屋所有权的情况下，无权对该房产进行处分，案涉房屋不具备产权过户的法定条件和基础，王晓瑜亦不能通过房屋买卖获得案涉房屋的物权期待权。王晓瑜作为买受人在明知的情况下又进行交易，其对于该次交易的安全性以及房屋过户持放任态度，具有明显过错，王晓瑜以其符合上述规定的条件认为其权利能够排除执行的理由不能成立，应予驳回。综上所述，上诉人王晓瑜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由王晓瑜负担。本判决为终审判决。审判长  单明霞审判员  罗惠莉审判员  郝占峰二〇一九年十一月十八日书记员  周荣冰