山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终5374号上诉人（原审被告）：姜红艳，女，1974年8月6日出生，汉族，农民，现住嘉祥县。委托诉讼代理人：赵善田，山东众翊轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董恭佃，男，1971年1月10日出生，汉族，无业，住嘉祥县。委托诉讼代理人：王琦，山东民桥律师事务所律师。上诉人姜红艳因与被上诉人董恭佃房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉祥县人民法院（2019）鲁0829民初2067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜红艳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、双方的租赁合同已于2019年2月3日经双方协商一致解除，上诉人也按照合同约定和双方协商一致的内容支付了赔偿金和税费、电费，被上诉人也予以接收。截止至2019年2月3日，双方的租赁合同关系所涉及的权利义务已终结，被上诉人不再享有要求上诉人因租赁合同产生的赔偿及违约责任的权利。一审法院认定上诉人承担违约责任并赔偿损失属于认定事实错误。2、《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。双方《租房合同》第五条第一款约定，双方可以协商一致解除合同，本案解除合同的方式系双方协商一致解除，并不存在上诉人擅自解除合同的情形，也不存在违约情形，一审法院认定上诉人违反了双方约定，损害了被上诉人的既得利益和预期利益错误。结合一审中双方提交的证据可以证实在双方协商解除合同之日前的一个多月的时间被上诉人即在微信朋友圈发布转让信息，也可以证实上诉人并未损害被上诉人的利益。3、本案中并不存在定金和违约金的约定，一审法院适用定金规则和违约金规则系适用法律错误；且被上诉人也没有任何证据证实其产生了损失，一审法院判决上诉人承担26,000元经济损失没有任何事实和法律依据。4、双方租赁合同已于2019年2月3日解除，且双方已对租赁期间的相关事项已经进行了处理。上诉人是按照合同约定行使权利，不存在违约情形，且一审法院进行了确认。2019年2月3日双方对解除合同事项及损失均作了规定，上诉人也履行完毕，故请求驳回被上诉人一审关于违约金诉讼请求。董恭佃辩称：1、被上诉人要求上诉人赔偿损失事实清楚，证据确实充分。双方《租赁合同》第五条，协议的解除与变更规定，上诉人应在每年2月23日之前交清本年度租赁费16万元，如果解除合同，须提前三个月以书面形式告知被上诉人。而上诉人从未以任何形式提出解除租赁合同。被上诉人在一审时提交的录音材料也能证明房屋钥匙仍在上诉人手中，上诉人的种种行为使涉案房屋至今仍未租赁出去，导致被上诉人损失巨大。因上诉人没有按照合同约定提前三个月以书面的形式通知被上诉人，而是拿着房屋钥匙直接走人，使房屋长期闲置，增加了涉案房屋向外租赁的难度，导致房屋闲置至今，无人租赁。上述事实证明上诉人在主观上存在重大过错，使被上诉人的损失进一步扩大，要求上诉人赔偿损失有理有据。2、涉案房屋张贴转租广告的情形不代表双方就解除合同达成一致，在房屋转租之前，上诉人仍然是合同的相对方，仍然受到租赁合同的约束，其未按约定履行合同义务，应当承担赔偿责任。上诉人以其在一审时提交的视频来证明合同解除、房屋钥匙已归还明显是曲解事实，从视频中能够看出，虽然最后是由被上诉人锁的房门，但最后被上诉人将钥匙交给了上诉人（上诉人在被上诉人一审提交的录音材料中已明确认可了拿钥匙的事实），而上诉人庭审时却故意规避了这一事实。3、上诉人之所以在2月3日将所欠税费、电费及洗浴城的受损设施赔偿款支付给被上诉人，是因为时至年关上诉人要回家过年，所以双方才在这个特殊时间节点进行结算。另外，根据租赁合同约定上诉人需提前一个月支付下一年度的押金，上诉人在2月3日回家过年之前支付给被上诉人各项费用是因为其拒绝支付下一年度押金，被上诉人无奈才仅让上诉人支付了上述款项，并要求其年后尽快支付租金，故双方并没有针对解除租赁合同协商一致，上诉人也在录音材料中明确表明租赁合同还没有到期，也没有解除。董恭佃向一审法院起诉请求：1、解除原、被告间的富康洗浴城租赁合同；2、由被告返还案涉房屋钥匙和男宾更衣室衣橱总钥匙；3、由被告赔偿因其违约造成的损失56,225元；4、由被告支付被褥、监控主机、微波炉等财产损失共计7,000元；5、案件受理费由被告负担。一审法院认定：2018年2月23日，原告董恭佃与被告姜红艳签订富康洗浴城租房合同，原告将其所有的位于嘉祥县城中心东街30号的富康洗浴城租赁给被告经营，约定租赁期限自2018年2月23日至2021年2月23日，每年租金16万元；同时约定双方协商一致可以解除合同，如一方提出解除合同，需提前3个月以书面形式告知对方。后被告交付第一年租金并从事经营。2019年1月6日、10日、11日，原告之妻张四妮三次在微信朋友圈发布整体转让该洗浴城的信息，并在案涉房屋上张贴“旺铺转让”的广告，其联系方式均附有张四妮的手机号码。2019年2月3日，被告因经营不善终止营业，并在收拾物品撤离租赁房屋之前，就其经营该洗浴城期间毁损的物品与原告进行了协商，由被告给付原告5,000元，同时通过微信将经营期间所欠税费1,918元、电费1,012元支付给原告。次日，原告请求被告按合同约定交纳次年租赁押金20,000元以及被褥、监控设备等赔偿问题，双方发生争执，并经公安机关干警调解未果。2019年2月25日，原告以被告未履行租金交付义务为由诉来法院，后撤回起诉。一审法院认为：原告董恭佃与被告姜红艳签订的富康洗浴城租房合同系双方真实意思表示，且不违背法律及行政法规的相关规定，为有效合同。本案的焦点问题是：一、案涉租赁合同是否解除；二、被告应否承担违约责任。关于案涉租赁合同是否解除的问题。本案中，原告之妻分别于2019年1月6日、10日、11日共三次在微信朋友圈发布整体转让该洗浴城的信息，在案涉房屋上张贴“旺铺转让”的广告，且均留有原告之妻的手机号码作为联系方式，上述行为表达了原告方转让案涉洗浴城的意愿。按照日常生活经验，此意愿应建立在其知晓被告意欲解除案涉合同的基础之上。2019年2月3日，原告撤离案涉洗浴城之前，对经营期间所欠税费、电费进行了结算；对毁损的物品与原告协商并支付了相应赔偿款5,000元，其行为符合双方合同中“该楼房现有的装修及设施、设备有乙方（被告）使用期满后，保证所有设施设备的完好无缺，如有损坏乙方负责赔偿”的约定。故原告对被告此后不再继续经营该洗浴城的事实应当是明知的。综上，结合日常生活法则，应认定被告提出解除案涉合同，原告无异议的事实。被告撤离后未再继续经营，亦印证了这一事实。故案涉租赁合同业已解除，其解除时间应为2019年2月4日。关于被告应否承担违约责任的问题。案涉合同约定“租赁期限自2018年2月23日至2021年2月23日，期限三年”，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护。”据此，当事人应当按照合同约定，依法履行合同义务。本案中，由于被告经营不善，继续履行合同其损失可能进一步扩大，故提出解除合同。但该行为违反了双方的约定，损害了原告的既得利益和预期利益，应承担相应的违约责任。鉴于双方在案涉合同中未具体约定违约金标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”据此，本院参考担保法中的定金规则和合同法中的违约金规则，并结合案涉房屋两个月的租赁费数额，酌定由被告承担原告经济损失26,000元。综上所述，案涉合同因不可归责于原告的事由而解除，故原告请求被告支付违约金合法部分的诉讼请求予以支持。其他诉讼请求因无事实和法律依据，不予支持。被告辩称观点因与法律规定相悖，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决：一、原告董恭佃与被告姜红艳于2018年2月23日签订的富康洗浴城租房合同于2019年2月4日解除；二、被告姜红艳于判决生效之日起十日内给付原告董恭佃26,000元；逾期，权利人应在二年内向本院申请执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告董恭佃其他诉讼请求。案件受理费754元，由原告负担405元，被告负担349元。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案二审期间双方争议的焦点为上诉人姜红艳是否应赔偿被上诉人董恭佃所主张的损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”双方合同约定租赁期限为3年，同时合同第五条第一款约定：“双方协商一致可以解除合同，一方提出解除合同须提前3个月，以书面的形式告知对方。”尽管上诉人二审期间主张其在2018年10月提出解除合同，但对此主张并未提供证据予以证实，上诉人亦没有证据证明按照上述约定进行了书面通知；尽管被上诉人之妻在2019年1月初开始发布转让涉案洗浴城的信息，但此时至2019年2月3日双方解除涉案合同不足1个月，亦不能据此认定上诉人按照上述合同约定提前3个月通知了被上诉人；因此应当认定上诉人违反上述合同约定，构成违约，其应当承担违约责任。基于上诉人没有按照合同约定提前3个月通知被上诉人，给予被上诉人及时发布洗浴城转让信息的时间，以便及时转让，减少租赁损失，一审参照2个月的租金标准认定被上诉人的损失及上诉人的违约责任并无不当。上诉人主张双方已经协商解决并赔偿完毕，但对于上诉人所主张的赔偿款5,000元，被上诉人主张为物品损失，并非违约损失，上诉人亦没有证据证明该5,000元即为解除合同违约损失，因此本院对上诉人的该主张不予采信。综上所述，上诉人姜红艳的上诉理由不能成立，本院不予采信；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人姜红艳负担。本判决为终审判决。审判长 吕 东审判员 张 杰审判员 吕玉宝二〇一九年十一月七日书记员 姜佑华