杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0102民初4293号 原告：杨霖森，男，1950年1月2日出生，汉族，住所地：杭州市上城区。 原告：杨霖荣，男，1951年11月8日出生，汉族，住所地：杭州市上城区。 原告：杨霖滨，男，1954年6月17日出生，汉族，住所地：杭州市。 三原告共同委托诉讼代理人：曹赫晟，浙江铁诚律师事务所律师。 被告：吴国强，男，1961年4月12日出生，汉族，住所地：杭州市上城区。 被告：徐宜萍，女，1963年5月21日出生，汉族，住所地：杭州市上城区。 被告：朱静，女，1938年4月6日出生，汉族，住所地：杭州市上城区。 三被告共同委托诉讼代理人：陈树杨，浙江南方中辰律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：韩思奇，浙江南方中辰律师事务所实习律师。 杨霖森、杨霖荣、杨霖滨与吴国强、徐宜萍、朱静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理，杨霖森、杨霖荣、杨霖滨的诉讼请求为：1.判令吴国强、徐宜萍、朱静立即支付剩余购房款230000元及逾期付款利息（自2014年12月1日暂计算至2018年10月15日，按年利率6%为53460.82元，并计算至实际支付之日）；2.本案诉讼费、律师代理费由吴国强、徐宜萍、朱静承担。在本案审理过程中，杨霖森、杨霖荣、杨霖滨自愿减少诉讼请求为：1.判令吴国强、徐宜萍、朱静立即支付剩余购房款230000元；2.本案诉讼费由吴国强、徐宜萍、朱静承担。吴国强、徐宜萍、朱静提出反诉请求为：1.杨霖森、杨霖荣、杨霖滨支付违约金230000元；2.本案诉讼费由杨霖森、杨霖荣、杨霖滨承担。本院依法适用普通程序，由审判员苏仲文担任审判长，与人民陪审员王意卿、咸青央组成合议庭，于2019年11月18日公开开庭进行审理。杨霖荣、杨霖滨及杨霖森、杨霖荣、杨霖滨的共同委托诉讼代理人曹赫晟，吴国强、徐宜萍及吴国强、徐宜萍、朱静的共同委托诉讼代理人陈树杨、韩思奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本院经审理认定，杨光中（于2011年10月16日死亡销户）与朱普婵（于2019年3月10日死亡）系夫妻关系，生育有杨霖森、杨霖荣、杨霖滨。 2010年11月29日，杨光中、朱普婵（作为甲方），吴国强、徐宜萍、朱静（作为乙方）签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定甲方将其坐落于杭州市上城区屋（建筑面积105.27平方米）出售给吴国强、徐宜萍、朱静，转让价格1280000元，自本合同签订之日起15日内，乙方一次性将购房款支付给甲方，款清交房；如乙方未按本合同约定时间付款，甲方有权按累计应付款追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限次日起至实际付款之日按银行同期利率计算月利息，逾期付款超过2天，甲方有权要求乙方支付违约金500000元，合同继续履行；除不可抗力因素外，甲方未按本合同约定交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限次日起至实际付款之日按银行同期利率计算月利息，逾期付款超过2天，乙方有权要求甲方支付违约金500000元；自合同生效之日起乙方在90天内向房地产产权登记机关申请办理房屋权属转移手续，甲方给予协助等事项。 2010年12月6日，双方办理了房屋产权过户登记手续，吴国强、徐宜萍、朱静成为案涉房屋的按份共有人，房屋所有权证号为杭房权证上移字第××号、10××37号、10××38号。2011年3月7日，吴国强、徐宜萍、朱静取得了案涉房屋的国有土地使用权证，证号为杭上国用（2011）第100025号。合同签订后，吴国强、徐宜萍、朱静先后支付了定金50000元、购房款1000000元，合计1050000元。 2011年3月，吴国强在查验收房时发现案涉房屋被案外人陆荣荣侵占并出租给他人，遂向杭州市公安局上城区分局紫阳派出所报案，称其购买的房屋被陆荣荣侵入并出租，该派出所组织各方调解未果。 2011年10月29日，吴国强、徐宜萍、朱静为与陆荣荣物权保护纠纷一案诉至本院，案号为（2011）杭上民初字第1966号。诉讼请求为：请求判令陆荣荣返还位于杭州市上城区屋。2011年12月30日，本院作出判决，判令陆荣荣于判决生效之日起三十日内将案涉房屋腾空交还吴国强、徐宜萍、朱静。判决生效后，经强制执行，陆荣荣于2014年12月1日将案涉房屋返还给吴国强、徐宜萍、朱静。 2016年9月18日，杨霖滨与吴国强之间的通话录音记载，吴国强提出“原来我是这样想的，啥时候拿回来了，门开通了，我们能跑进去了，跑进以后，我们前面的账再坐下来解决”；杨霖滨向吴国强提出“这23万我们协商，你回去可以写张东西给我们，你现在暂时不付，等房子好进了再付。” 2016年9月27日，吴国强、徐宜萍、朱静为与陆荣荣物权保护纠纷一案诉至本院，案号为（2016）浙0102民初4098号。诉讼请求为：1、判令陆荣荣将位于杭州市上城区屋排除妨碍、恢复原状；2、判令陆荣荣赔偿因妨碍使用房屋而造成的损失240000元。2017年2月3日，本院作出判决，判令陆荣荣于判决生效后三十日内拆除其自行修建的位于杭州市房屋（建筑面积105.27平方米）正门外过道门口所砌之墙、铁栅栏，拔除案涉房屋后门钢管，使吴国强、徐宜萍、朱静能够正常出入、使用该房屋；陆荣荣赔偿吴国强、徐宜萍、朱静损失180000元；驳回吴国强、徐宜萍、朱静的其他诉讼请求。后陆荣荣不服，上诉至杭州市中级人民法院，案号为（2017）浙01民终1785号。2017年6月13日，该院做出判决，驳回上诉，维持原判。 2018年11月16日，朱普婵、杨霖森、杨霖荣、杨霖滨为与吴国强、徐宜萍、朱静房屋买卖合同纠纷一案诉至本院，案号为（2018）浙0102民初6504号。诉讼请求为：1、判令吴国强、徐宜萍、朱静立即支付剩余购房款230000元及逾期付款利息（自2014年12月1日暂计算至2018年10月15日，按年利率6%为53460.82元，并计算至实际支付之日）；2、本案诉讼费、律师代理费由吴国强、徐宜萍、朱静承担。2019年4月10日，本院作出判决，判令吴国强、徐宜萍、朱静于判决生效之日起十日内支付购房款230000元及逾期付款利息（以230000元为基数，按年利率6%的标准自2018年10月18日计算至款项付清之日止）；驳回朱普婵、杨霖森、杨霖荣、杨霖滨的其他诉讼请求。后吴国强、徐宜萍、朱静不服，上诉至杭州市中级人民法院，案号为（2019）浙01民终4641号。2019年6月27日，该院作出裁定，认为朱普婵在一审审理期间已经死亡，故撤销本院（2018）浙0102民初6504号民事判决，发回重审。 本院认为，杨光中、朱普婵将其共有的位于杭州市上城区产出售给吴国强、徐宜萍、朱静，双方签订的《杭州市房屋转让合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同签订后，吴国强、徐宜萍、朱静支付款项1050000元，办理完毕房屋产权过户手续，各方当事人对尚欠购房款230000元未付均无异议。本案的争议焦点有二，其一，杨霖森、杨霖荣、杨霖滨的诉请是否已过诉讼时效；其二，杨霖森、杨霖荣、杨霖滨是否存在违约行为。关于争点一，本院认为，《杭州市房屋转让合同》并未对购房款的支付时间进行明确约定，且根据吴国强的当庭陈述，其曾与杨霖滨达成口头协议，该230000元因房屋无法交付故存放在其处，待房屋收回后核算余款。可见杨霖滨曾对余款进行催讨，该发生诉讼时效中断效力的事由，对徐宜萍、朱静也发生诉讼时效中断的效力。2014年12月1日，吴国强、徐宜萍、朱静收回房屋后，杨霖滨又于2016年9月18日向吴国强催讨余款，故本院认定杨霖森、杨霖荣、杨霖滨的主张并未超过诉讼时效。对于争点二，本院认为，根据吴国强的当庭陈述，其在看房时曾看到陆荣荣在案涉房屋门上张贴纸张，内容为杨霖滨等人与其有钱款纠纷。根据徐宜萍的当庭陈述，其曾看到张贴纸张，内容为房屋税费等问题，故其向房管部门询问案涉房屋产权信息及能否交易。上述情况结合购房时间为2010年，房屋位置为杭州市上城区高士坊巷，房屋面积为建筑面积105.27平方米，转让价格仅为1280000元的实际情况，可见吴国强、徐宜萍、朱静购房时，应对房屋可能存在纠纷有所预见。虽在房屋交接时出现陆荣荣强占案涉房屋妨碍吴国强、徐宜萍、朱静正常占有、使用房屋的意外情况，但该情况的出现不可归责于出卖人，且事后吴国强、徐宜萍、朱静通过对陆荣荣提起物权保护诉讼等合法途径，排除了妨碍、并获得了相应赔偿。且在合同约定“款清交房”，而尚未付清全部购房款的前提下，事实上吴国强、徐宜萍、朱静已经办理完毕房屋产权过户手续，故本院认定杨霖森、杨霖荣、杨霖滨并不存在在违约行为。在本案诉讼过程中，杨霖森、杨霖荣、杨霖滨自愿放弃部分诉讼请求，系其处分自身的民事权利，不损害他人的利益，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、吴国强、徐宜萍、朱静于本判决生效之日起十日内支付杨霖森、杨霖荣、杨霖滨购房款230000元； 二、驳回吴国强、徐宜萍、朱静的反诉请求。 本诉案件受理费5552元，由吴国强、徐宜萍、朱静负担4750元，由杨霖森、杨霖荣、杨霖滨负担802元。反诉案件受理费2375元，由吴国强、徐宜萍、朱静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  苏仲文 人民陪审员  王意卿 人民陪审员  咸青央 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  余之夏