湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0381民初3124号原告：张正涛，男，生于1975年12月20日，汉族，湖北省丹江口市人，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：曾洁，湖北润京律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与和解、进行调解，代为签收法律文书等特别授权。被告：张学风，男，现年约49岁，汉族，湖北省丹江口市人，无固定职业，住湖北省丹江口市。公民身份号码不详。被告：张永德，男，生于1962年1月27日，汉族，湖北省丹江口市人，无固定职业，住湖北省丹江口市。原告张正涛与被告张学风、张永德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告张正涛的委托诉讼代理人曾洁、被告张永德到庭参加了诉讼，被告张学风经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告张正涛向本院提出诉讼请求：1.要求二被告立即返还原告购房款5万元，并从2011年1月1日起按照月利率2%的标准支付利息至5万元购房款返还清时止;2.要求二被告支付违约金5万元；3.诉讼费由二被告承担。事实与理由:2011年1月20日，原告与二被告签订《售房合同》，约定：原告购买二被告开发的位于丹赵路党校路口旁左边的商品房，建筑面积为103平方米的三室二厅房屋一套，购房总价款9万元，原告向被告支付了5万元的购房款。后二被告开发的房屋迟迟不动工，双方于2014年2月5日又签订《补充合同》。时至今日，二被告开发的房屋仍没有动工建设，原告多次找二被告要求退还购房款，二被告以种种理由拒绝。为此，要求判如所请。庭审中，原告张正涛将诉讼请求变更为：1.要求二被告立即返还原告购房款5万元，并从2011年1月1日起按照月利率2%的标准支付利息至5万元购房款返还时止;2.诉讼费由二被告承担。放弃要求二被告支付违约金5万元的诉讼请求。被告张学风经本院依法送达起诉状副本后，在法定期限内未向本院提交答辩意见，亦未提交任何证据材料。被告张永德口头辩称，当时我只是介绍，原告说不认识张学风，对张学风不熟悉，我只是在售房协议上签字了，钱我也没有收取。2014年后原告又找张学风另外签订的合同，我不同意返还原告购房款及支付违约金，因为我没有收取原告的钱，是张学风收取的。在丹赵路学校的房屋不是我开发的，拆房时签订的合同是张学风与别人签订的，与我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和庭审质证。因被告张学风经本院合法传唤未到庭参加诉讼，无法进行质证。本院将对原告所提交的证据予以审核确认并在卷佐证。根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明的事实如下：2011年1月20日，原告张正涛为乙方、被告张学风、张永德为甲方，双方协商一致签订《售房合同》，约定：原告（乙方）张正涛购买被告（甲方）张学风、张永德在丹江口市丹赵路党校路口旁左边开发的商品房一套，房屋建筑面积为103平方米，三室二厅，购房总价款为9万元，签订本合同时付购房款5万元；交房时间为2013年12月底；违约责任约定为：被告（甲方）若三个月内不开工，退还原告（乙方）本金及利息（以5%赔偿）等权利义务。合同签订后，原告向被告支付了6万元的购房款。被告张学风、张永德向原告张正涛出具收条一张，载明：“收条，今收到张正涛购房款伍万元整（50000元），张学风，张永德，2011.元.20”后二被告开发的房屋因缺乏相关批建手续，迟迟没有动工，原告张正涛与被告张学风在2014年2月5日又签订《补充合同》，约定：2014年5月31日不能施工视为违约，退还原告购房款外赔偿原告5万元违约金等权利义务。此后，被告拟开发的房屋至今仍没有动工建设。另查明：被告张学风、张永德无房地产开发资质，拟开发的房屋未经政府等相关部门批准。本院认为，房地产项目的开发、建设、转让、销售等经营活动，必须严格遵守和执行国家房地产的规定，未经政府等相关部门批准，不得对该项目进行开发经营、转让和销售。本案被告张学风、张永德不具备房地产开发经营资格，没有取得在建项目的任何合法有效的土地使用权和开发、建设、销售资格，与原告签订的合同不具备法律规定的必要条件，应当确认为无效合同。被告张学风、张永德应当承担合同无效的责任，返还收取原告的购房款并应当赔偿原告所受到的利息损失，对原告要求被告返还购房款5万元的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告按月息2%承担利息的诉讼请求，无事实依据，本院不予采纳；但被告收取原告的购房款后，长期占用原告的购房款，又不能动工建设原告购买的房屋，给原告造成了一定的损失，应当给予一定的利息，赔偿原告的损失，对原告要求被告支付利息的诉讼请求，可依据原告与被告张学风2014年2月5日签订的《补充合同》关于承担违约金时间（2014年5月31日）的约定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，自《补充合同》约定的违约之日起按年息6%的标准计算利息至5万元购房款退还之日止。原告放弃要求被告支付违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以采纳；被告张永德辩解与被告张学风没有合伙或合作开发房地产关系，在双方签订合同时仅起介绍作用的理由与其在《售房合同》及收取购房款的收条上签字的行为不符合常理，其辩解其应不承担责任的理由，本院不予采纳。被告张学风经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃所享有的抗辩权以及对原告所提交证据进行质证权利，由此产生的不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条、第一百七十九条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第五十二第一项第五款条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张学风、张永德在本判决生效后十日内返还原告张正涛购房款5万元，并自2014年6月1日起，以5万元为基数，按照年利率6%的标准支付利息至5万元购房款付清时止。二、驳回原告张正涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告张正涛负担500元，被告张学风、张永德共同负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  江涛二〇一九年十一月二十六日法官助理施丹卉书记员朱珊珊本判决所适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。