新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0103民初9350号原告：葛勇，男，1973年6月12日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：王子逸，沙依巴克区三实法律服务所法律工作者。被告：乌鲁木齐皓翔房地产开发（集团）有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）河南东路18号法定代表人：王涵，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏慧，女，1979年3月2日出生，汉族，乌鲁木齐皓翔房地产开发（集团）有限公司法律顾问，住新疆维吾尔自治区新疆库尔勒市。原告葛勇与被告乌鲁木齐皓翔房地产开发（集团）有限公司（下称：皓翔房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告葛勇委托诉讼代理人王子逸，被告皓翔房地产公司委托诉讼代理人苏慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛勇向本院提出诉讼请求1、请求人民法院依法解除原、被告于2002年7月2日签订的《商品房买卖合同》；2、请求法院判令被告退还原告购买车库本金91461元、公共维修费基金费1829.22元、保险费503元、契税2743.83元、利息88796元（每月递减，一共是120笔）、支付违约金18292元（按照车库本金91461×20%），以上合计为203625.05元。事实与理由：2002年7月2日，原告葛勇与被告皓翔房地产公司签订了《商品房买卖合同》，并在中国银行乌鲁木齐分行北京路支行办理车库按揭手续，又于2002年7月8日签订了《乌鲁木齐地产抵押合同》，上述合同均约定原告以按揭的购买被告公司位于乌鲁木齐市沙依巴克区车库，该车库总价款91461元，面积21.7764平方米，原告支付了首付款18461元，剩余贷款73000元分120期按月支付，每月按揭还款802元，自2002年12月9日起，至2012年12月9日时止。原告依约足额支付了购买的位于乌鲁木齐市沙依巴克区直未办理过户手续。目前，因案外人胡增发在乌市米东区法院申请强制执行本案被告乌鲁木齐皓翔房地产开发（集团）有限公司（执行案号：2014米东执字第363之十一号），致使原告按揭购买的上述车库于2018年4月4日被乌鲁木齐市米东区法院查封。后原告作为异议人请求依法终止2018年4月4日作出的2014米东执字第363之十一号《执行裁定书》、对位于乌鲁木齐市沙依巴克区车库中止查封，但被驳回申请。由于被告怠于履行涉案车库的过户义务，致使原、被告双方于2002年7月2日签订的《商品房买卖合同》无法继续履行，给原告造成了较大的经济损失。鉴于以上事实，依据法律有关规定，望依法判决。被告皓翔房地产公司辩称：同意解除合同，不同意退还本金。从2002年至今已经有17年原告在使用，这期间的使用费原告需退还给我们。前面有起诉过一次，2019年1月22日的执行异议，原告没有根据法律规定去行使自己的权利。跟原告反映过这个情况，但是原告没有根据法律规定提起执行异议之诉，说明原告自己放弃了这个权利。现在又要让我们退还，这个没有法律依据，那么这17年占用车位的费用该怎么处理。我们认为原告的诉讼请求没有法律依据。车位没有办房产证，是抵押贷款的方式、车位的贷款由原告在这17年之间偿还。我们不是不履行我们的义务，我们没有恶意违约的行为。办理银行的按揭手续就证明还款是没有法律依据的，复印的真实性无法确认，所以对与首付款是否交完也无法确认。原告要求退还已交付款项，原告必须要提交交付款项的所有票据或者银行流水的凭证。原告说的前面的案件对于本案的影响是没有影响的。应该对于本案提出相关直接证据，证明其诉讼请求，否则其应当承担法律后果。而这个责任不能其他案件中的未审查的方式或者类推的方式来证明其相关义务。不应该得到法律支持。认为双方签订的合同真实有效，并且已经真实的履行，根据我们了解的情况，我们已经给原告做了合同备案，也基于合同备案，在银行办理了解押登记，才有了原告在银行完成贷款取得贷款的事实，原告在10年的期限内如期偿还贷款，贷款期限已经结束，时间很久，导致中间发生了新的情形和房产系统的变更，不能因为原告没有查到备案登记信息，就认为被告没有为企业办理备案的相关手续，因此原告的陈述与事实不符。也是其个人类推的认知，没有法律依据，实际情况是在老的系统里是可以查到的，新的系统里没有。我们认为原告对其无法证明的事实应该承担举证不能的责任，不该由被告承担。原告确实是怠于履行自身的权利职责，我们根据执行异议之诉咨询过，原告在行使自己权利过程中，错过了提出异议之诉的机会，原告可以取得车库的使用权利，通过执行异议之诉来确定对车位的权利。原告在几次放弃权利之后，结果应由原告自行承担。被告公司与原告之间是真实的合同关系，不同意解除合同，我们不希望因为被告的其他关系最终影响原告的合法权益，我们配合原告通过诉讼实现自身的合法权益。被告公司没有办法履行退款义务，并不是我们认可首付款的事实。我们履行了全部的合同义务的，如果原告通过正常途径确定了产权归属，是可以取得产权证书的，我们也同意办理产权过户。原告的诉讼请求没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下。原告葛勇当庭提供了证据，证据1、《商品房买卖合同》一份（出示原件，提交复印件），证明：原告与被告在2002年7月2日签订了合同，购买位于乌鲁木齐市沙依巴克区车库的事实。证据2、《乌鲁木齐市房地产抵押合同》一份（出示原件，提交复印件），证明原告为了购买上述地址的车库于2002年7月8日与中国银行乌鲁木齐市北京路支行签订了《乌鲁木齐市房地产抵押合同》，并支付了18461元的首付款。贷款73000元的事实。证据3、《个人住房抵押贷款房产权益抵押证明书》（出示原件，提交复印件），证明原告为了购买上述地址的车库于2002年7月8日办理了抵押登记的事实。证据4、《案例归档单》，《乌鲁木齐市房地产抵押登记表》各一份（出示原件，提交复印件），证明：乌鲁木齐市房地产交易管理中心于2002年8月9日出具了就原告购买的上述地址的车库已经办理了抵押登记的事实。证据5、《贷款已还款明细清单》一份（出示原件，提交复印件），证明：2018年6月4日，中国银行乌鲁木齐市北京路支出出具的，原告自2002年12月9日起至2012年12月9日止已经足额支付了14号车库的按揭还款73000元，充分履行了按揭付款义务。证据6、公共维修金发票（出示原件，提交复印件），证明：原告已经支付了购买涉案车库的公共维修基金。证据7、保险费发票（出示原件，提交复印件），证明原告已经支付了购买涉案车库的保险费。证据8、契税完税证（出示原件，提交复印件），证明：原告原告已经支付了购买涉案车库的契税。证据9、《商品房入住通知单》（出示原件，提交复印件），证明：被告于2002年7月9日将涉案车库交付给原告的事实。证据10、物业费收据5张，（出示原件，提交复印件），证明：被告出具物业费收据，证明原告自2002年接收车库起对涉案车库占用、使用至今，并缴纳物业费的事实。证据11、调查笔录，（提交复印件）证明：2018年5月31日，原告在金山小区物业公司办公室向被告公司职员徐永萍做的调查笔录，证明原告在足额支付购买车库的款项之后，一直积极要求被告办理过户手续。证据12、房产证，（提交复印件），证明：被告购买的车库办理了产权证但一直未履行过户义务。证据13、民事判决书、协助执行通知书、裁定书，（提交复印件）证明：被告公司查封了原告购买的14号车库。证据14、执行裁定书、（出示原件，提交复印件），证明：原告2018年6月6日积极维权向米东法院申请执行异议被驳回，导致原告被告双方无法继续履行车库买卖合同。证据15，民事裁定书，（出示原件，提交复印件），证明：原告2018年11月2日积极维权向沙依巴克区法院申请执行异议，并办理过户手续，原告撤回起诉。证据16，裁定书，（出示原件，提交复印件），证明：原告2019年1月7日积极维权向米东法院申请执行异议再次被驳回，导致原告、被告双方无法继续履行车库买卖合同。被告皓翔房地产公司对证据1的真实性认可，付款方式为银行按揭，内容无异议，结合向法庭提交的票据，首付款票据没有，说明首付款没有付。当时办理银行按揭，首付款票据只需要复印件不需要原件，要拿全额发票去办理房产证，现在原告没有提交，说我们没有开票据是不符合常态的。办理按揭不代表付了首付款。要求原告提交首付款的相关证据。证据证明了诉讼请求的第一项的数额是否正确。对证据2的真实性认可，内容只是商品买卖合同的标准，不能证明原告付了首付款的事实，要有相关票据。贷款期限是10年，目前为止应该已经是解押的。在解押前就主张要求的话，肯定是已经办理完了的，原告错过了最佳时期，所以造成了现在的后果。对证据3的真实性没有异议，与证据2的质证意见一致。对证据4与证据2的质证意见一致。对证据5不能证明这个房子的贷款已经还清，跟证据1-4可以证明原告是主债务人，被告是担保人，作为住债务人如果已经还清贷款，要去银行办理解押手续，拿到解押通知书才能证明原告已经还完贷款，房产局也是根据解押通知书办理房产的解押手续。原告主张的本金是否应该退还，是不具备条件的。对证据6的真实性认可，发票没有交给房产公司，发票是由政府收到以后出具了一张正规的收据，被告没有收到这个钱，所以不能予以退还。对证据7保险费不应该给原告返还，保险费是当时办理银行贷款时按照银行的要求交付的，是为了顺利办理贷款，是原告为了达到自己的付款方式，所产生的费用。而且原告占有并使用了车位17年，所以费用由原告自己承担。对证据8，与证据6质证意见一致。对证据9的真实性认可，2002年7月9日已经把车库交付给了原告，原告从2002年7月9日起一直占有并使用车库，我们是按照买卖合同约定的义务如期向原告履行了合同义务。对证据10的证明问题认可。提交的证据是证明原告2018年6月至2019年3月期间缴纳了物业费，之前缴纳的物业费我们无法证实，而原告履行的交付义务也是符合法律规定的。对证据11的真实性、关联性、合法性均不认可。调查笔录的时间比解押的时间晚了5年，在这之前没有主张这个权利，2013年时公司可以正常经营，如果2013年提出主张，也不存在后来被查封的情况。原告没有积极履行自己的权利。被告公司职员徐永萍早已在2015年就不在公司，所以没有必然的联系。对证据12，房产证的发证时间是2008年，在原告2013年向公司主张权利的话，不会存在被查封的情况。房子到2016年时，有一个改革，房子要有两个证的情况下才能办理房产业务，所以没有办成房产证。对证据13的真实性认可，有效性和关联性不认可。我们和原告之间是物权变动的关系，原告在合理期间没有主张自己的权利，证据13所证明是被告与第三方发生的债权关系，根据法律规定，物权是高于债权效力，原告没有争取自己的合法权益，所以造成今天的后果。对证据14的真实性认可，原告没有根据裁定书的内容在合法期限内主张自己的权利。对证据15的真实性认可，证明问题不予确认。对证据16，与证据14的质证意见一致。对证据17的执行异议的裁定书无异议。本院认为，被告皓翔房地产公司对原告出示的证据1至10、12至16的证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认，对证据11，调查人为原告委托代理人，被调查人被告公司职员徐永萍，因徐永萍未到庭质证，对证据本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2002年7月2日，原告葛勇与被告皓翔房地产公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告葛勇购买被告公司位于乌鲁木齐市沙依巴克区车库，建筑面积为21.7764平方米，合同总价款91461元。约定付款方式为原告葛勇首付18461元，余款73000元，即80%比列申请办理10年银行按揭，逾期还按揭款，所交首付款不退，此房另售。2002年7月8日，原告葛勇作为抵押人与抵押权人中国银行乌鲁木齐分行北京路支行签订了《乌鲁木齐地产抵押合同》，并在办理车库按揭手续。2002年8月19日，在乌鲁木齐市房地产交易管理中心办理房地产抵押登记。2012年12月，原告葛勇已经全部归还银行贷款。该车库从2002年7月9日交付原告葛勇一直使用至今，被告皓翔房地产公司未为原告葛勇办理不动产证书。2008年3月10日，乌鲁木齐市房地产管理局为被告皓翔房地产公司颁发了乌鲁木齐市沙依巴克区车库的房权证，证号为：乌市沙依巴克区字第2008008997号。2018年4月4日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院在执行胡增发与被告皓翔房地产公司建筑工程施工合同纠纷一案中，查封了该车库。2018年6月6日，原告葛勇提出执行异议，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院于2018年7月4日作出（2018）新0109执异54号执行裁定书，裁定：驳回案外人葛勇的异议。2019年1月7日，原告葛勇提出执行异议，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院于2019年1月22日作出（2019）新0109执异2号执行裁定书，裁定：驳回案外人葛勇的异议。原告葛勇向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院提起执行异议之诉，2019年5月21日申请撤诉，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院当日作出（2019）新0109民初414号民事裁定书，裁定：准予原告葛勇撤诉。审理中，被告皓翔房地产公司在答辩中先表示同意解除合同，后在法庭调查中，又明确表示不同意解除合同，意见相互矛盾，本院以庭审中，被告皓翔房地产公司最后表示的意见“不同意解除合同”为被告的辩论意见。被告皓翔房地产公司辩称，原告葛勇没有支付车库的首付款，未举证证明。本院认为，2002年7月2日，原告葛勇与被告皓翔房地产公司自愿签订《商品房预售合同》以及自愿与中国银行乌鲁木齐分行北京路支行签订的《乌鲁木齐地产抵押合同》不违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方当事人均应当严格履行合同义务。原告葛勇已依约定交清了购房款并且还清了银行按揭款，被告皓翔房地产公司也于2002年7月9日交付了车库，双方的合同主要义务已经履行完毕。原告葛勇已经使用了十多年，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。被告皓翔房地产公司为原告葛勇办理房屋所有权登记，属于协助办证义务。2007年10月1日，《中华人民共和国物权法》实施后，2008年3月10日，被告皓翔房地产公司取得该车库的房权证。2012年12月，原告葛勇在全部归还银行贷款后，应当向被告皓翔房地产公司主张该车库办理房屋所有权登记或者向人民法院提起诉讼办理房屋所有权登记。原告葛勇并未举证曾向被告皓翔房地产公司主张办理房屋所有权登记义务或者举证证明由于被告皓翔房地产公司的原因，导致原告葛勇无法办理房屋所有权登记。关于原、被告双方《商品房买卖合同》解除权问题，根据《最高人民法院》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”，现原告葛勇起诉已经超过《最高人民法院》第十五条规定的一年除斥期间，依法已经丧失解除《商品房买卖合同》的解除权；原告葛勇主张要求解除原、被告2002年签订的《商品房买卖合同》、退还购买车库本金91461元、公共维修费基金费1829.22元、保险费503元、契税2743.83元、利息88796元（每月递减，一共是120笔）、支付违约金18292元（按照车库本金91461×20%）的诉讼请求无事实和法律上的依据，本院不予支持；故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院》第十五条之规定，判决如下：一、驳回原告葛勇要求解除原、被告于2002年7月2日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求；二、驳回原告葛勇要求被告乌鲁木齐皓翔房地产开发（集团）有限公司退还购买车库本金91461元的诉讼请求；三、驳回原告葛勇要求被告乌鲁木齐皓翔房地产开发（集团）有限公司退还公共维修费基金费1829.22元的诉讼请求；四、驳回原告葛勇要求被告乌鲁木齐皓翔房地产开发（集团）有限公司退还保险费503元的诉讼请求；五、驳回原告葛勇要求被告乌鲁木齐皓翔房地产开发（集团）有限公司退还契税2743.83元的诉讼请求；六、驳回原告葛勇要求被告乌鲁木齐皓翔房地产开发（集团）有限公司退还利息88796元（每月递减，一共是120笔）的诉讼请求；七、驳回原告葛勇要求被告乌鲁木齐皓翔房地产开发（集团）有限公司支付违约金18292元（按照车库本金91461×20%）的诉讼请求。案件受理费4354.34元，减半收取2177.17元（原告葛勇已预交），由原告葛勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  吴卫东二〇一九年十一月二十六日书记员  王 珊