湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初3365号 原告：株洲旺城房地产开发有限公司，住所地为湖南省株洲市天元区。 法定代表人：陈挺，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵伟，湖南弘一律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或撤诉，代为申请强制执行等。 被告：陈星星，男，1973年10月1日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 原告株洲旺城房地产开发有限公司（以下简称旺城房产公司）与被告陈星星商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理。依法适用简易程序由审判员邹晓明独任审判，法官助理张佳协助审理，书记员许钦担任法庭记录，于2019年11月18日、11月26日公开开庭进行了审理。原告旺城房产公司委托诉讼代理人赵伟到庭参加了诉讼，被告陈星星经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告旺城房产公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间的关于株洲市天元区株洲大道666号“领秀香江”项目×栋×号房屋的《株洲市商品房（预）销售合同》；2、判决被告配合原告办理该房屋《株洲市商品房（预）销售合同》的撤销网签与解除备案手续；3、判决被告配合原告办理撤销该房屋的预售商品房预告登记及预售商品房抵押权预告登记手续；4、判决被告按购房总价款15%的标准向原告支付违约金共计66,343.95元（房屋价款442,293元×15%）；5、判决被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：被告陈星星于2013年2月26日向原告购买位于株洲市天元区株洲大道666号“领袖香江”项目×栋×号房，并签订《株洲市商品房（预）销售合同》。该合同第三条约定购房总价为444,293元，其中已支付首付款142,293元，余款300,000元采用银行贷款形式支付。2013年3月27日，被告与中国建设银行股份有限公司株洲市分行（以下简称株洲建行）签订《贷款合同》，原告则作为连带责任保证人在该合同上加盖了公章，之后银行贷款如期发放。2018年9月开始，被告停止归还银行贷款，至2019年6月30日止，其已拖欠贷款月供9个月，且目前还在持续不断的产生新的欠款。株洲建行截至2019年6月30日共扣划了原告保证金（包括贷款本金、利息、罚息、违约金等）19,332.87元，并将于每月底再次进行划扣。在此过程中，原告督促被告继续履行贷款合同的还款义务未果，于2019年7月28日向被告发出《代偿断供催款函》，要求被告在2019年8月7日前归还原告的代偿款，否则原告将解除合同。但被告仍未履行，原告遂于2019年8月16日向被告发送解约函，行使合同解除权。鉴于上述情况，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 被告陈星星未予答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审理查明：2013年2月26日，原告旺城房产公司与被告陈星星签订《株洲市商品房（预）销售合同》。合同约定原告将株洲市天元区株洲大道666号领秀香江×栋×号房屋出售给被告陈星星，房屋单价为4268元/㎡，总房价款为442,293元，被告应付首付款142,293元，其余房款300,000元通过银行按揭贷款方式向原告支付。该合同附件补充条款约定：若被告未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致原告作为担保人而承担担保责任的，原告有权解除合同，被告除偿还全部代偿款（包括但不限于贷款本金、罚息、利息等）外，还应按商品房总价款的20%支付违约金。 2013年3月27日，被告按约与株洲建行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，按揭贷款金额为300,000元，还款期限为240月，自2013年3月27日至2033年3月27日止，被告以其购买的领秀香江×栋×室房屋作为抵押担保，原告按约作为被告的担保人在其签订的《个人住房（商业用房）借款合同》签字盖章。之后，株洲建行按约向被告发放了贷款，但自2018年9月起，被告开始拖欠银行月供款；2018年9月29日，株洲建行开始划扣原告保证金，用于归还被告拖欠月供产生的本金、利息、罚息、违约金等。截止至2019年6月30日，株洲建行已扣划原告旺城房产公司保证金9期，共计19,332.87元。原告按照《株洲市商品房（预）销售合同》约定的地址于2019年7月28日向被告邮寄送达断供代偿催款函、于2019年8月16日向被告邮寄送达解约函。因被告仍未偿还原告代偿款，故原告诉至本院，请求判如所请。 另查明：2014年9月5日，被告就其所购买的株洲市天元区株洲大道666号领秀香江×栋×号房屋，与原告办理了预购商品房设定预告登记（登记证明号：1000327246），与株洲建行办理了预购商品房设定抵押预告登记（登记证明号：1000327243）。 以上事实，有双方当事人的主体资格信息、《株洲市商品房（预）销售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、株洲建行扣划保证金的证明、断供代偿催款函、解约函、株洲市房产登记证明、EMS邮寄单等证据予以证实，证据确实充分、足以认定。 本院认为：本案案由系商品房销售合同纠纷。本案的审查重点为：原告的诉讼请求是否有事实和法律依据？现综合分析如下： 原、被告于2013年2月26日签订的《株洲市商品房（预）销售合同》，该合同约定系双方真实意思表示，未违背法律规定，合同依法成立，应受法律保护，双方当事人应遵循诚实信用原则，依约履行自己的义务。合同签订后，被告按约支付了购房首付款142,293元，余下购房款300,000元通过向株洲建行借款如期向原告支付，但被告自2018年9月起未按约支付房屋按揭月供款，原告作为连带责任保证人，株洲建行依据借款合同约定扣划了原告的保证金。现原告已书面向被告致函解除合同，原告要求解除《株洲市商品房（预）销售合同》的条件成就，且符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告有义务协助原告办理撤销株洲市天元区株洲大道666号领秀香江×栋×号房屋《株洲市商品房（预）销售合同》的网签、解除备案以及办理撤销房屋的预售商品房预告登记手续。关于原告要求被告协助办理撤销预售商品房抵押权预告登记手续的诉讼请求，本院认为，该商品房抵押预告登记是依据原、被告以及株洲建行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，涉及第三人的权利义务关系，本院在本案中不予处理。 关于原告要求被告支付违约金66,343.95元的诉讼请求，本院认为，当事人可以在合同中约定一方违约时应向对方支付一定数额的违约金，但这些给付的金额必须是真正用于赔偿守约当事人所实际遭受的损失，一旦超出守约当事人的损失，就属于惩罚性违约金。按照合同约定，被告拖欠银行月供款而导致原告承担担保责任的，被告除偿还全部代偿款外，还应按商品房总价款的20%支付违约金。本案被告在签订合同后，按照合同约定支付了购房首付款，银行按揭贷款也如期付至原告账户，已履行了合同的部分给付义务，现被告未能按约偿还银行贷款的行为非根本性违约，合同违约金约定的数额明显高于原告的损失，应予以核减，综合本案被告逾期还贷而导致原告代偿的违约事实，结合合同约定及房屋是否易于出售、原告的实际损失情况等因素，本院酌情认定被告应向原告支付违约金20,000元，对原告主张过高的部分，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第（五）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告株洲旺城房地产开发有限公司与被告陈星星于2013年2月26日签订的《株洲市商品房（预）销售合同》； 二、限被告陈星星于本判决生效之日起十日内协助原告株洲旺城房地产开发有限公司办理株洲市天元区株洲大道666号领秀香江×栋×号房屋《株洲市商品房（预）销售合同》的撤销网签与解除备案手续； 三、限被告陈星星于本判决生效之日起十日内协助原告株洲旺城房地产开发有限公司办理撤销株洲市天元区株洲大道666号领秀香江×栋×号房屋的预售商品房预告登记手续； 四、限被告陈星星于本判决生效之日起十日内向原告株洲市旺城房地产开发有限公司支付违约金20,000元。 五、驳回原告株洲旺城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费1458元，减半收取729元，由原告株洲旺城房地产开发有限公司承担437元，被告陈星星承担292元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向市华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：810103210********。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 邹晓明 二〇一九年十一月二十六日 法官助理 张 佳 书 记 员 许 钦 附本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。