江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初2378号 原告：汤福明，男，1966年4月11日出生，汉族，住江苏省太仓市。 原告：马先琴，女，1969年7月5日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：施铭（代理上述两原告），江苏广浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王驰（代理上述两原告），江苏广浩律师事务所律师。 被告：严静芳，女，1966年2月16日出生，汉族，住江苏省太仓市。 原告汤福明、马先琴与被告严静芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理。因被告下落不明，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭于2019年9月16日、11月22日公开开庭审理了本案。原告汤福明、马先琴（参加第二次庭审）及其委托诉讼代理人施铭（参加第一次庭审）、王驰，被告严静芳（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汤福明、马先琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于太仓市的房屋所有权转移登记至两原告名下，且由被告承担转移登记产生的所有费用。2.请求法院判令被告向原告支付延迟办理过户登记手续的违约金（以44万元为基数，按照每日千分之五计算，自2019年4月13日至实际办理过户登记之日止）。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月5日，原告汤福明与被告严静芳、中介方太仓市城厢镇万城房产中介服务部签订《房产买卖协议》一份，约定由原告汤福明向被告购买位于太仓市的经济适用房，成交价44万元，且双方对于付款方式、税费承担、违约责任等进行了具体约定。合同签订当日，原告汤福明支付定金1万元。2014年9月22日，原告汤福明向被告支付35万元。2017年5月2日，原告汤福明向被告支付1万元。2019年3月14日，原告汤福明为被告垫付房屋贷款本息合计173757.25元、律师费11103元、诉讼费6082元以及执行费2707元，前述垫付费用合计193649.25元。至2019年3月14日，原告汤福明向被告支付购房款及为被告垫付费用合计563649.25元，该金额已超过合同约定的成交价44万元，原告汤福明的合同义务已经履行完毕，但被告至今未能按照合同履行过户义务，侵犯了原告的合法权益。两原告系夫妻关系，于1990年9月7日登记结婚，案涉房屋及储藏室取得于夫妻关系存续期间，应当属于两原告的夫妻共同财产，故原告提出上述诉讼请求。 被告严静芳辩称：被告不同意原告的诉讼请求。被告只有一套经济适用房，因被告的老公黄某某赌博欠了高利贷，把房产证给高利贷抵押，高利贷朱某某就找被告要求还钱。被告表示没钱归还，除非将案涉房屋出售，朱某某就找人出售房屋，但开始找的几家价格太低，被告都不同意。后来联系了一家西郊的中介，朱某某逼着被告出售房屋，被告想按照5500元/平方米的价格出售房屋，但原告汤福明不同意。被告去浙江打工后，中介说房子可以卖了，朱某某一直盯着被告，被告回来就按照4000多元每平方卖给了原告。在交易时案涉房屋已登记在被告名下三年，再过两年才可以过户，押了9万元在原告处说过户费用一人一半，被告是不同意的。被告在2014年9月22日晚上拿到了35万元，当场朱某某拿走了10万元，其他的钱是被告自己拿的。另外，押的9万元中被告拿了1万元。 经审理查明：2012年12月27日，被告严静芳（买受人）与太仓市经济适用房开发中心（出卖人）签订《经济适用住房买卖合同》，约定“买受人向出卖人购买位于南郊新城区支九路东侧、纬七路北侧的南城雅苑（土地系划拨取得）X幢X号房屋（建筑面积91.83平方米）及X幢储藏X号房屋（建筑面积14.16平方米）。出卖人与买受人约定按建筑面积计算该经济适用住房房价款，该经济适用住房基准面积50平方米，核定销售基准价款为建筑面积2500元/平方米，总金额为131650元整，超出基准面积41.83平方米，市场价款4218元/平方米，总金额为176438.94元，总价款322249元。买受人的付款方式，于2012年12月27日签约付首付款4万元，余款62249元于2013年1月5日前付清，贷款22万元于签约后30日内付清（买受人需在正式签约后3日内提供按揭资料）。出卖人应当在2013年6月30日前，将所售房屋交付买受人。已购经济适用住房产权和上市的规定，根据《太仓市城区经济适用住房管理办法》【太政发（2008）71号】有关规定，买受人购买的经济适用住房个人拥有有限产权，买受人购买经济适用住房后，应遵守以下规定，1.买受人在购买经济适用住房，一年内必须入住，买受人购买的经济适用住房在取得完全产权以前，不得用于出租经营，买受人的原住房为租住公房的，必须退还原公房；2.买受人购买的经济适用住房，凡实际居住不满5年（以交付使用之日起计算年限）的，不得上市转让。经济适用住房在限制上市交易的期限内因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，由政府按照原价格并考虑；3.买受人购买的经济适用住房五年后，确需上市转让的，须经市规划建设局核准，且其原享受经济适用住房销售价格的面积要按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的50%向政府交纳土地出让金等收益，取得完全产权，方可上市转让，政府可优先回购，参照商品房价；4.买受人若通过弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房实情等欺骗手段购买本经济适用住房的，一经查实，将按相关规定予以收回，或由买受人按市场价格补足购房款，五年内不得再购买经济适用住房。”该合同还约定了其他事项。 坐落于太仓市（房屋所有权证号：太房权证太仓字第××号）及储藏X室（房屋所有权证号：太房权证太仓字第××号）于2014年2月24日登记在被告严静芳名下，该房屋性质为经济适用房。 2014年9月5日，原告汤福明（买方、乙方）、被告严静芳（卖方、甲方）及太仓市城厢镇万城房产中介服务部（以下简称“万城房产”、中介方）签订《房产买卖协议》，约定“一、甲方自愿将坐落在城厢镇南城雅苑X幢X室，测绘建筑面积为91.83平方米，自行车库（储藏室）X幢X号，面积14.16平方米的经济适用房出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分的了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为（含过户费用等）44万元。三、付款方式，约定乙方于2014年9月5日前，付定金1万元（定金抵房款），2014年9月20日前第二次付35万元，留存8万元在甲方二证齐全办理过户时一次性付清。四、交房时间，待36万元到账后甲方把上述房产的钥匙交乙方，乙方即拥有该房产的使用权，房产证归乙方保管。交房后，甲方不承担小区物业的一切费用。水电按见表数实结算清。五、甲方知道该房产是经适房，在出售时产生的费用由甲方解决。甲方办理上述房产权证时的一切规费、费用等与乙方无关；双方在办理过户时所发生的过户时期国家政策性的规费全部由甲方承担，与乙方无关。六、甲方保证上述房产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。七、违约责任，甲方或乙方中途悔约，违约方应向对方支付违约金为房地产协议标的额的50%。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之五的滞纳金。八、其他约定，因本房产属于经济适用房，双方过户日期不能明确期限，特作以下约定。(1)：房产总价款(含过户费等)一口价(44万元)，双方各承担市场风险，不得在过户时提出房产的损溢得失，不得附加其他任何条件。(2)：太仓政策可以过户时，甲方应当及时过户，不能拖延，因甲方原因，不能办理或不及时办理的，宽限期为30天，逾期甲方属于违约，应支付违约金每天为相当于上述房地产价款(44万)千分之五。甲方在产权证、土地证办好后，应在15天内通知乙方，双方办理过户，如乙方拖延造成的损失和甲方无关，宽限期30天。甲方通知(电话联系)乙方过户，乙方拖延不办，视为乙方违约，甲方可以因乙方的违约解除协议并乙方承担违约责任、或者乙方支付所欠甲方款额每天千分之五违约金。因乙方原因无法过户的，责任与甲方无关。九、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充约定签字后与本契约具有同等效力。十、中介费由甲方支付1500元，乙方支付1500元甲方交钥匙时付清中介费。十一、收定金1万元整，室内天然气由甲方负责开通。十二、协议一式二份，甲乙双方各执一份，签字后生效。” 被告严静芳于2014年9月22日出具《收条》一份，内容为“今收到汤福明购城厢镇南城雅苑X幢X室及车库X号房款35万元整。” 被告严静芳于2017年5月2日出具《收条》一份，内容为“今2017年5月2日收到汤福明1万元。” 2018年5月28日，中国建设银行股份有限公司太仓分行（以下简称“建行太仓分行”）向本院提起诉讼，要求被告严静芳归还借款本金、利息、罚息等合计169978.51元。本院经审理查明被告严静芳于2013年2月22日与建行太仓分行签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定被告严静芳向建行太仓分行借款用于购买南城雅苑X幢X室、储藏室X幢X号的房产，借款期限156个月，每月归还本息2060.19元。借款后，因被告严静芳未按约还款构成违约金。本院于2018年10月8日作出（2018）苏0585民初3252号民事判决书，判令：一、被告严静芳归还建行太仓分行借款本息合计169978.51元；二、被告严静芳支付建行太仓分行律师费11103元；三、如被告到期不履行上述债务，建行太仓分行有权就被告严静芳名下位于城厢镇南郊区南城雅苑X幢X室、储藏X的房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；案件受理费4002元，诉讼保全费1520元、公告费560元，合计6082元，由被告严静芳负担。本院于2019年3月11日作出（2019）苏0585执755号执行裁定书，查封了被告严静芳名下坐落于太仓市的房产。 原告汤福明于2019年3月14日代被告严静芳支付了借款本息173757.25元、律师费11103元、执行费2707元、诉讼费6082元，结清了案涉房屋所涉的贷款。 太政发（2017）84号文件第十五条规定，购买经济适用住房满5年，依据法院生效的判决、裁定、调解等法律文书以经济适用住房抵偿债务的，应当优先并按照规定交纳政府的差价收益。交纳差价收益后，方可办理住房产权转移手续，抵偿债务取得的住房为一般存量住房。购买的经济适用住房未满5年，以经济适用住房抵偿债务但无法实施政府回购政策的，可以在购买满5年并交纳政府差价收益后办理住房产权转移手续。 本院于2019年9月26日向太仓市住房和城乡建设局住房保障管理中心工作人员进行调查，该中心工作人员向本院提供了案涉经济适用住房买卖合同、准购证、申请人基本情况各一份，并表示经济适用住房取得产证满五年以后，由产权人填写上市交易申请，由该中心委托评估机构对案涉房屋进行价格评估，评估价格经过发改委价格部门认定以后，对于保证面积的评估价与购入价差价的50%不交给政府后方可上市交易。 审理中，原告汤福明、马先琴表示愿意代被告交纳案涉房屋过户所涉的相关费用及经济适用住房所需补交的差价。 另查明：1.2014年8月23日，原告汤福明、马先琴（卖方、甲方）与张某（买方、乙方）、万城房产（中介方）签订《房产买卖协议》，约定“两原告将位于太仓市的房屋出售给张某，房产成交价格为68万元，付款方式为乙方于2014年8月23日前付定金1万元，2014年10月31日前第二次付39万元，28万元在甲方二证齐全办理过户一次性付清。”原告汤福明于2014年9月20日收款39万元，于2014年9月21日取现36万元。 2.原告汤福明与原告马先琴于1990年9月7日登记结婚。 上述事实，有原告汤福明、马先琴提供的房产买卖协议、房屋产所有权证、收条、（2018）苏0585民初3252号民事判决书、（2019）苏0585执755号执行裁定书、个人贷款还款凭证、现金交款单、贷款结清证明、结婚证、银行明细，本院调取的经济适用住房买卖合同、准购证、太政法（2017）84号文件及本院所做调查笔录，到庭当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原告汤福明与被告严静芳之间的房产买卖协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。虽然被告严静芳表示其因案外人朱某某催债将案涉房屋低价出售给原告汤福明，但被告严静芳并未提供证据证明案涉房屋的售价显著低于市场价，也未在法律规定的期限内申请撤销本协议，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。 关于原告汤福明已支付被告的购房款金额，本院认为，双方在《房产买卖协议》第十一条中明确约定收到定金1万元，虽然被告严静芳不认可收到定金1万元，但未提供相应的证据，故本院对原告汤福明支付被告严静芳定金1万元的主张予以支持。被告认可其收到原告汤福明分别支付的35万元及1万元，本院认定原告汤福明已支付被告严静芳购房款37万元。因被告严静芳未按约归还案涉房屋的按揭贷款，本院判决被告严静芳支付建行太仓分行借款本息173757.25元、律师费11103元、诉讼费6082，被告严静芳未履行本院判决确定的义务，建行太仓分行申请执行案涉房屋，原告汤福明代被告支付借款本息、律师费、执行费、诉讼费合计193649.25元。原告汤福明支付被告严静芳的购房款37万元及代被告严静芳支付的193649.25元，合计563649.25元，已超过了双方约定的案涉房屋成交价44万元，原告汤福明已履行了合同约定的全部付款义务。 关于两原告要求被告协助将案涉房屋过户至两原告名下的诉讼请求，本院认为，案涉房屋系经济适用住房，被告严静芳于2014年2月24日取得房屋所有权证，至今已满五年，故两原告要求办理案涉房屋过户手续符合相关经济适用住房上市交易政策。同时，根据被告严静芳购买案涉房屋的合同约定及太仓市政府关于太仓市城区经济适用住房上市交易细则的规定，案涉房屋过户前须按规定交纳政府的差价收益，故原、被告应当在案涉房屋过户前按照相关规定交纳差价收益。考虑到两原告已明确愿意代被告交纳案涉房屋过户相关费用差价收益，且两原告系夫妻关系，故本院对两原告要求被告协助将案涉房屋过户至两原告名下的诉讼请求予以支持。 关于两原告要求被告承担案涉房屋转移登记的所有费用的诉讼请求，本院认为，原告主张的费用尚未发生，金额也无法确定，故本院对原告该主张不予支持。 关于原告要求被告支付延迟办理过户登记手续的违约金（以44万元为基数，按照每日千分之五计算，自2019年4月13日至实际办理过户登记之日止）的诉讼请求，本院认为，案涉房屋尚未办理过户登记手续，延迟办理过户登记手续的原因尚无法完全确定，故本院对原告该主张暂不予支持，原告可待相关事实确定后再行主张。 被告严静芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应当承担相应的法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告严静芳于本判决生效之日起十日内协助原告汤福明、马先琴将坐落于太仓市（房屋所有权证号：太房权证太仓字第××号）及储藏07室（房屋所有权证号：太房权证太仓字第××号）的房屋过户至两原告名下。 二、驳回原告汤福明、马先琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费130元，公告费260元，合计390元，由被告严静芳负担。原告预交的案件受理费130元由本院退回，被告应于本判决生效之日起十日内向本院交纳案件受理费；公告费260元，由被告于本判决生效之日起十日内支付两原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  吕金星 人民陪审员  赵伟忠 人民陪审员  周跃良 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  沈 烨