贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0521民初5746号 原告：贵州泰丰物业管理有限公司，住所地：贵州省大方县大方镇迎宾大道佳鑫商业广场内。统一社会信用代码：915205210630786736。 法定代表人：伍剑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈经明，该公司员工。 被告：张光学，男，1975年11月15日出生，汉族，户籍地：贵州省大方县，现住大方县。 原告贵州泰丰物业管理有限公司（以下简称泰丰物业公司）与被告张光学物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序于2019年11月20日与原告泰丰物业公司诉郑梅物业服务合同纠纷案合并公开开庭进行审理，原告泰丰物业公司委托诉讼代理人陈经明，被告张光学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泰丰物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业服务费4195.00元；二、判令被告支付从起诉之日起按照中国人民银行贷款利率上浮50%的违约金（原告在庭审中自愿放弃此项诉讼请求）；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告于2015年7月14日与原告签订《前期物业服务协议》，约定了物业服务费和公摊费用标准，双方的权利义务与违约责任等。被告是佳鑫小区A5栋2单元701号业主，其享受了原告提供的物业管理服务，理应缴纳物业管理费，但被告无故拖延缴纳2017年2月8日至2019年10月8日期间的物业管理服务费4195.00元。在原告多次催收的情况下，仍未交纳，特诉请人民法院依法判决。 被告张光学辩称，原告公司起诉的事实很多方面不符合法律规定，因为原告公司没有履行相应的义务。一、不作为问题，1.外卖车、快递车随进随出，乱停乱放，行驶速度非常快等现象对小区行人特别是老人和孩子的安全造成隐患，公司没有采取有效措施制止，保安人员视而不见、充耳不闻；2.高空抛物时有发生，公司制止不力；3.小区宠物狗、野狗、小猫随处拉屎撒尿，公司没有解决措施；4.小区偶有盗贼偷盗，住房门被撬坏，甚至有的住户被偷窃，财物损失严重公司保安不尽职；5.小区停车场、通道等处停车现象极乱，严重影响停车及通行，小区保安出勤慢，治乱效果差；6.停电停水、电梯故障等问题频出，严重影响住户出行和生活；7.清理垃圾和打扫卫生不及时，有时楼道或垃圾池几天都没有清扫；8.楼下商铺开业时任意无限制的不分白天黑夜的燃放鞭炮、烟花，搞活动或庆典时用高音喇叭等造成噪音扰民，尤其是对老人、小孩、病人等的睡眠休息造成严重影响时，公司不管控不制止。二、乱作为问题，1.借故对水增压过高收取水费，无合法依据；2.停车场停车费商铺50元每月，住户150元每月，被告两套标准不公平不合理；3.关于停车场收费，有的车主收了几年，有的车主从未交费，交了费的车位随时被占着，公司应当退还所交费用；4.编设科目乱收费，收取装修证费后从未入户检查装修人员的证件，收取电子钥匙费后没多久钥匙停用；5.收取200元外墙装饰费后至今未装饰也未退费。鉴于以上问题，被告有权拒绝交纳物业费，而且之前的物业费是按133.74平方米交纳，而房屋的实际面积是131.09平方米，公司应当退还多收的费用，但不同意在所欠物业费中扣除；原告是9月22日起诉的，物业费却计算至10月8日。 经审理，本院确认如下事实：被告购买贵州佳鑫国际商业广场小区A5-2-701号建筑面积131.09平方米的房屋后，于2015年7月14日与原告签订《前期物业服务协议》（该协议载明被告所购房屋面积为133.74平方米），对双方的权利义务进行约定，其中收费标准约定为，（1）高层住宅按建筑面积每月每平方米1.00元；（2）多层住宅按建筑面积每月每平方米0.50元；（3）商业住宅按建筑面积每月每平方米1.60元。被告所购房屋为高层建筑，2017年2月8日前两年的物业服务费被告按133.74平方米交纳。因原告的物业服务过程中存在一定的瑕疵，被告拒绝交纳物业费，原告遂诉来本院。 上述事实有原、被告的陈述及原告提交的《前期物业服务协议》、照片，被告提交的照片等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：”第（五）项“按时交纳物业服务费”的规定，原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求具有事实依据和法律依据，本院予以支持。原告向本院递交的起诉状上的时间是2019年9月22日，而本案本院的立案时间是2019年10月16日，因此原告主张物业费计算至2019年10月8日符合规定；被告所购房屋实际面积为131.09平方米，从2017年2月8日至2019年10月8日共计32个月，被告应交纳物业服务费4194.88元（131.09㎡×1元/㎡/月×32个月），原告要求被告支付4195.00元，本院不予支持，被告应交纳的物业费为4194.88元。原告在物业服务过程中存在服务不到位的情况，但被告所称的大部分不属于物业服务的范畴，本院对被告应交纳的物业服务费酌情扣减10%，为3775.39元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项的规定，判决如下： 一、被告张光学于本判决生效后十日内向原告贵州泰丰物业管理有限公司支付2017年2月8日至2019年10月8日期间的物业服务费3775.39元； 二、驳回原告贵州泰丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告张光学负担。 本判决送达后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务的，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 胡桂海 二〇一九年十一月二十一日 法官助理 先正才 书 记 员 王 廷 贵州省大方县人民法院 执行告知书 人民法院发生法律效力的判决书、裁定书、调解书确定的义务，义务人必须按照规定的期限自觉履行。若不按规定履行，当事人向法院申请强制执行，法院立案后，被执行人仍未按规定履行义务的，人民法院将按照《民事诉讼法》、《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》、《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》的规定，对被执行人采取如下措施： 一、将被执行人纳入失信被执行人名单，将失信被执行人名单信息录入全国法院失信被执行人名单库，并向社会公布；将失信被执行人名单信息向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人子以信用惩戒；将失信被执行人名单信息向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录；国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其所在单位和相关部门；国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 二、对纳入失信被执行人名单的被执行人采取限制消费措施。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：(一)乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；(二)在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；(三)购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；(四)租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；(五)购买非经营必需车辆；(六)旅游、度假；(七)子女就读高收费私立学校；(八)支付高额保费购买保险理财产品；(九)乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前述行为。因私消费以个人财产实施前述行为的，可以向本院提出申请。被限制消费的被执行人因生活或者经营必需而进行前述禁止的消费活动的，应当向本院提出申请，获批准后方可进行。 三、被执行人若违反限制消费令进行消费，经查证属实的，人民法院将予以拘留、罚款； 四、构成拒不执行人民法院判决裁定罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。