广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0721民初2303号 原告：周崇山，男，1974年9月26日出生，汉族 委托诉讼代理人：潘登，广西立辉律师事务所律师。 被告：李慧明，女，1951年10月9日出生，汉族，居民。 被告：梁支近，男，1951年9月19日出生，汉族，居民。 委托诉讼代理人：邓金梅，广西拓展律师事务所律师。 原告周崇山与被告李慧明、梁支近定金合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告周崇山及其委托诉讼代理人潘登、被告李慧明、梁支近的委托诉讼代理人邓金梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周崇山向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同返还原告定金500000元并支付相应的利息(利息计算方式：以500000元为本金，按年利率6%，从2019年5月11日起计至本息结清为止）；2、本案的诉讼费由两被告承担。事实与理由：两被告属于夫妻关系，是灵山县灵城街道解放路170号房（现在改为解放街58-1号）B座的业主，原告是该物业的租户。2018年12月16日，原、被告就涉案的房屋达成了《房屋买卖补充协议》，协议约定，被告以总价2850000元将涉案房屋转让给原告，其中定金为500000元，待被告办理好出让手续后，原告再支付1000000元作为首付，剩余房款待银行按揭办理后再支付。协议签订当日，原告通过转账支付了500000元定金，被告出具了收据。2019年3月22日，被告以有新客户有意高价想买为由，要求原告提前支付首付款1000000元，原告没同意。后经双方协商一致，原、被告签订了《补充协议》，约定原告把涉案房屋交还给被告，被告另行出售，待新客户交定金后再将原定金500000元退回原告。之后，因几个客户最后都没有达成协议，被告高价销售的目的不能实现，转而开始要求原告违背《补充协议》继续履行原合同，但原告不予接受。2019年4月27日，原告向被告发出《关于要求按约定退回定金的通知》，要求被告在2019年5月10日将定金500000元退回，但直至今日，原告仍然没有收到被告的退款。被告长期占用原告的定金没有事实和法律上的根据。原告为了维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请法院查明事实，判如所请。 被告李慧明、梁支近辩称，一、原告诉称：“2019年3月22日，被告以有新客户有意高价想买为由，要求原告提前支付首付款1000000元”完全不符合事实。被告梁支近与周崇山于2018年12月16日签订《房屋买卖补充协议》，收取周崇山的购房定金后，为了履行协议的约定，将买卖的房屋过户周崇山名下，于2019年3月22日向灵山县自然资源局缴交了198951元的土地出让金。梁支近在缴交完土地出让金当日，即要求周崇山按该协议第6条的规定支付首付款1000000元，但周崇山却以协议第6条规定“甲方交好出让金后”的“后面”没有具体时间为由，拒绝支付1000000元的首付款给梁支近，并在梁支近不在场的情况下，指着该协议的第6条给李慧明看，以“甲方交好出让金后”的“后”字，可以理解为“后几年”或“后几十年”甚至后100年才论到他交1000000元的首付款，造成李慧明心里压力，逼使李慧明在很短的时间内，未经房地产所有人梁支近同意，冒用梁支近的签名，与其签订了2019年3月22日的《补充协议》，并不是像原告所诉称的被告以“有新客户有意高价想买为由，要求周崇山提前支付首付款1000000元”。如果被告真的找到高价客户，为何还要问原告1000000元的首付款，这不是自相矛盾吗？至于原告诉称的：原告与被告签订《补充协议》后，“因几个客户最后没有达成协议，被告高价销售的目的不能实现，转而开始要求原告违背《补充协议》继续履行合同”完全是原告随意捏造出来的借口，无任何事实依据。二、被告李慧明未经被告梁支近同意，没有被告梁支近的委托授权，与原告于2019年3月22日签订的《补充协议》是无效协议，对被告梁支近没有约束力。梁支近是买卖房地产所有权人和使用权人，2018年12月16日签订的《房屋买卖补充协议》，有梁支近签名，而2019年3月22日签订的《补充协议》，一没有梁支近的签名；二没有梁支近商量及委托授权；三没有得到梁支近的事后追认；四梁支近知道后，曾分别于2019年3月23日、2019年9月16日两次向原告提出书面声明“2019年3月22日签订的《补充协议》未与其商量，未经其同意更改，冒用其名字签名的协议属无效协议”；五梁支近缴交土地出让金后，曾先后于2019年3月28日、2019年4月10日、2019年4月23日三次向原告发出书面通知，要求原告履行2018年12月16日签订《房屋买卖补充协议》的约定，支付房屋首付款1000000元。这些事实，充分证实了梁支近对原告与李慧明于2019年3月22日签订的《补充协议》不予追认。因此，该协议是无效协议，对被告梁支近没有约束力。三、原告请求被告返还定金500000元及支付相应的利息没有事实和法律依据，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。原告与被告因房屋买卖而产生的定金合同纠纷，受《中华人民共和国合同法》的调整。《中华人民共和国合同法》第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，作为给付定金一方的原告，不履行被告梁支近与其2018年12月16日签订《房屋买卖补充协议》，在被告梁支近交清土地出让金后，经梁支近多次书面催告，以各种理由压低房价后，拒不履行支付1000000元首付款给被告梁支近的义务，根据《合同法》定金罚则的规定，原告无权要求返还定金。因此，原告起诉请求返还定金及支付相应利息无事实和法律依据，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李慧明、梁支近是夫妻关系。涉案房地产位于（以下统称“涉案房产”）。涉案房产分别于1995年5月11日、1999年12月16日取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》（房屋所有权证号为：桂房证字第951428号；国有土地使用证号为：灵国用（89）字第01-0013号），当时涉案房产登记座落在，土地使用权性质为划拨、权利人登记为被告梁支近。被告于2019年3月22日交清涉案房产土地出让金后，领取了新的《不动产权证书》（不动产权证书号为：桂（2019）灵山县不动产权第0003718号），权利性质为出让/自建房，权利人登记为被告李慧明、梁支近共有。 原告周崇山长期租赁涉案房产。租赁合同有时是与被告李慧明签订。2018年12月，原告周宗山与被告李慧明、梁支近就涉案房产买卖事宜进行协商后，双方于2018年12月16日签订了一份《房屋买卖补充协议》（以下统称“第一份协议”），原告周崇山、被告梁支近、李慧明均在协议上签名确认。协议约定：被告以总价2850000元将涉案房产出卖给原告；办理土地使用权性质变为出让的出让金由被告负责；协议签订后原告支付定金500000元给被告；被告交好出让金后，原告再付购房首付款1000000元给被告；剩余房款待办理银行按揭贷款后再支付给被告。协议签订当日，原告通过银行转账支付了500000元定金到被告李慧明的银行账户，被告梁支近也出具了《收据》交原告收执。第一份协议签订后，被告即到灵山县自然资源局办理涉案房产的土地使用性质由划拨变更为出让的相关手续。2019年3月22日上午10时52分，被告向有关部门缴交了198951元土地出让金，灵山县自然资源局出具了缴款收据给被告。当日中午12时许，被告李明慧即持该收据到原告处与原告协商支付购房首付款1000000元问题。双方协商未果。被告李慧明即出具一份《补充协议》（以下统称“第二份协议”）给原告，约定原告将涉案房产交还给被告，被告另找客户出售，待新客户交定金后被告再退回定金500000元给原告。第二份协议由被告李慧明签上被告梁支近的名字交原告收执。2019年4月10日，被告梁支近邮寄了几份《通知》给原告，要求原告按协议支付首付款1000000元。原告也在2019年4月27日向被告发出《关于要求按约定退回定金的通知》给被告，以双方已签订第二份协议，第一份协议已解除为由，要求被告退回定金500000元。2019年9月17日，被告梁支近邮寄了几份声明给原告，表示第二份协议是李慧明个人行为其不知情、不同意、不追认，要求原告继续履行协议，并支付首付款1000000元。此后，双方再就涉案房产的买卖事宜多次协商未果。2019年9月4日，原告以上述诉称的事实和理由诉至本院，请求判如所诉请。 本院认为，原告周宗山与被告梁支近、李慧明于2018年12月16日签订的第一份协议，具备房屋买卖合同构成要件，该合同是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合同合法有效，对合同当事人均具有约束力。 本案争议的焦点是第二份合同是否合法、生效问题。本院从以下几个方面进行分析、评判： 1、第二份协议由被告李慧明签上被告梁支近的名字，该事实原、被告均已确认。原告主张依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”的规定，主张第二份合同有效。本院认为，本案是合同纠纷，不适用善意取得的法律处理，对原告的上述主张本院不予以支持； 2、涉案房产是两被告夫妻共有的财产。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定。（1）、被告李慧明与原告签订第二份合同时，没有证据证明与被告梁支近取得一致意见，所以原告主张第二份协议合法有效，没有事实和法律依据，本院不予支持；（2）、原告主张在租赁房屋时，都是被告李慧明代表梁支近与原告签订租赁合同等，原告有理由相信第二份协议是夫妻双方共同意思表示。本院认为，买卖价值2850000元的夫妻共有财产及解除该买卖合同，都是家庭重大决定，不能等同于房屋租赁决定。在订立第一份协议时，原告都知道应与涉案房屋共有人即被告李慧明、梁支近共同协商一致后才签订买卖协议，在解除第一份协议订立第二份协议时，也应该知道应与两被告共同协商处理，但原告却只与被告李慧明一人协商，而且是在李慧明去追索首付款未果后，并且协商时间非常短。所以，原告主张其有理由相信第二份协议是夫妻双方共同意思表示，有悖常识，与事实不符，本院不予认定。所以，原告主张第二份协议合法有效，没有事实和法律依据，本院不予支持； 3、被告李慧明签订第二份协议的行为，是否构成表见代理问题。所谓表见代理，是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本院认为，买卖价值2850000元的夫妻共有财产及解除该买卖合同，都是被告家庭重大决定，不能等同于房屋租赁决定。在订立第一份协议时，原告都知道应与涉案房屋共有人被告李慧明、梁支近共同协商一致后才签订，在签订第二份合同时，也应知道应该与两被告共同协商处理。原告主张有理由相信李慧明有代理权的主张，有悖常识，与事实不符，本院不予认定，被告李慧明的行为不构成表见代理。所以，原告主张第二份协议合法有效，没有事实和法律依据，本院不予支持； 4、被告梁支近在知道原告与李慧明签订第二份协议后，及时提出了异议，对第二份协商没有默认，也没有进行追认。所以原告主张第二份协议合法有效，本院不予支持； 5、关于第一份协议效力问题。涉案房地产在原、被告买卖交易时，被告已取得了涉案房地产的产权证书，涉案房产是被告的合法财产。涉案房产的土地使用权虽然是国有划拨性质，但我国法律规定，国有划拨性质土地使用权经一定的程序变更为国有出让性质后，可以进行转让。但上述规定是物权变动的前提规定，按照合同效力和物权效力区分原则，不影响本案合同的效力。而且在原告提起本案诉讼前，涉案房地产土地使用权性质已变更为国有出让。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，原告主张第一份合同无效，与事实不符，与法律相悖，本院不予支持。 综上几点，原告主张第一份协议无效，主张第二份协议合法有效，均没有事实和法律依据，本院不予以支持。原、被告签订的第一份协议仍然合法有效，原、被告应当继续履行第一份协议的约定，所以，对原告主张被告返还500000元定金的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十七条、第一百一十五条的规定，判决如下： 驳回原告周崇山的诉讼请求。 案件受理费已减半收取4400元，由原告周崇山负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内直接向本院递交上诉状正本1份，并提交副本6份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。 审 判 员 崔明伟 二〇一九年十一月五日 法官助理 施国凤 书 记 员 劳文丽 广西壮族自治区灵山县人民法院 地址：钦州市灵山县江南路4号 电话：0777-6428890 邮政编码：535400