安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终3143号 上诉人（原审被告）：马兰刚，男，1966年9月5日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人:马道庆,安徽双睿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马修胜，男，1989年10月5日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人:张玉攀,灵璧县尤集镇法律服务所法律工作者。 上诉人马兰刚因与被上诉人马修胜房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2019）皖1323民初4654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马兰刚上诉请求：撤销一审判决，并改判驳回马兰刚的诉讼请求。事实和理由：一审判决没有事实依据且适用法律错误。1.一审认定双方签订的房屋买卖合同（口头协议），且马修胜履行了部分义务，马兰刚予以接受，双方房屋买卖合同已经成立，与事实不符。首先，一审没有查明存在双方协商一致的口头协议，因为马修胜诉称房屋交易价格每平方米4998元，而马兰刚称待房屋符合销售条件时，双方在中介公司签订正式书面合同，房价以签订书面合同时的市场价为准，双方对此存在分歧，并没有对房屋买卖达成一致意见，口头协议并不存在。其次，马兰刚只是接受了马修胜的购房预付款，因安置房屋尚未动工，对安置房屋的坐落、面积等尚未确定，双方对于单价、总价未确定。2.一审认定双方在签订合同过程中的草率行为，致合同无法履行，均有过错，造成合同目的无法实现，应当予以解除错误。即便双方房屋买卖合同成立，马兰刚的房屋还在待销售状态，是马修胜不愿以市场价购买，并不是合同无法履行，马兰刚没有过错。3.一审认定双方房屋买卖合同成立属适用法律错误。双方没有签订书面买卖合同，也没有协商一致的口头协议，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，双方未签订书面合同，房屋买卖合同并未成立。另外，依据《中华人民共和国合同法》第十二条、第三十七条，《商品房销售管理办法》第十六条，马修胜提交的收条不能说明其已经履行了合同的主要义务。4.一审判决按照月利率1.5%向马修胜支付100000元利息没有法律依据。5.一审判决超出诉讼请求范围，适用法律错误。马修胜没有提出解除合同诉讼请求，一审判决解除超出当事人的诉讼请求范围，适用法律错误。 马修胜辩称，马修胜与马兰刚系同村邻居，马兰刚在灵璧上班，马修胜在务农，马修胜为了在灵璧买房找马兰刚买房，马兰刚将自己的安置房出售给马修胜，双方达成一致，口头约定将安置房以4998元一平方出售给马修胜，马修胜向马兰刚支付100000元现金，马兰刚收到该款未向马修胜出具收条，明确为预付购房款，虽未签订合同，但双方是按照要求达成口头合同，并给付100000元，已经履行了合同义务，合同成立，对双方具有约束力，均应按合同履行义务。由于房价提升，马兰刚擅自解除合同构成违约。马修胜本要求按照合同法的规定要求马兰刚承担双倍返还定金，马兰刚背离诚信的行为致使其丧失了购买同期同区位房屋的机会，如今同区位房屋价格大大提升给马修胜造成损失，按照约定4988元/平方的房价已超过7000元/平方。现在要多花200000元，按照约定定金100000元不足以弥补马兰刚违约给马修胜造成的损失，马修胜只主张100000元月息2分的实际损失。请求维持一审判决。 马修胜向一审法院起诉请求：判令马兰刚赔偿马修胜购房损失60000元；本案诉讼费由马兰刚承担。 一审法院认定事实：马修胜与马兰刚系同村村民。2017年2月，双方口头商定由马修胜购买马兰刚的位于灵璧县灵城镇中安城市广场的安置房（当时尚未建成）。2月23日，马修胜预付给马兰刚购房款100000元，马兰刚为马修胜出具了收条，内容为：“收条今收到马修胜购房款壹拾万元整（100000.00），此据，马兰刚2017.2.23”。因双方没有签订书面合同，也没有介绍人或中间人参与的其他证据，故对双方当时是如何约定的房屋价格及交付时间等内容无法确定。2019年6月，马兰刚告知马修胜，马兰刚卖给马修胜的房屋涨钱了，要按照灵璧现在的市场价格出卖（大约六七千元），而马修胜坚持要按照“以前说好的”开盘价每平方米4998元出卖，双方产生争议。2019年6月27日，马修胜将自己的工商银行卡号发给马兰刚，马兰刚于6月29日将103900元汇入马修胜的该银行卡内。纠纷发生后，马修胜要求马兰刚给付马修胜100000元使用二年多，双方扯平，马兰刚没有答应。马兰刚之妻杨萍在与马修胜之妻李祥通话中，愿意给予马修胜一定补偿，或采取个折中的办法，马修胜方没有同意。对马修胜陈述的马兰刚答应给予马修胜30000元或60000元补偿，马兰刚不承认，双方也无其他证据予以证实。马修胜于2019年8月13日提起诉讼，要求以100000元为本金，按照月利率2分，自2017年2月23日计算至2019年6月29日，由马兰刚赔偿其损失60000元。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。马兰刚与马修胜签订的房屋买卖合同（口头协议），对标的、数量、价款、履行地点等主要内容进行了约定，且马修胜履行了部分义务，马兰刚也予以接受，双方的房屋买卖合同已经成立。该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于双方在签订合同过程中的草率行为，导致签约行为不严谨不细致不规范，造成合同无法履行，双方均有过错。因合同无法履行，造成马修胜的合同目的无法实现，应当予以解除。给当事人造成的损失，应由过错方给予相应赔偿。关于马修胜方的损失，马修胜给付马兰刚的100000元是用于购买马兰刚房屋的交易行为，而不是让马兰刚代替其存入银行取得利息，且该款马兰刚占用二年多，随着房价的不断上涨，其产生的利益要远远大于银行利息，因此，马兰刚给付马修胜的3900元远不能弥补马修胜的损失。鉴于马修胜在签约过程中也有过错，酌情支持按照月利率1.5%，由马兰刚向马修胜支付利息，已经给付的3900元，予以扣除，即马兰刚赔偿马修胜购房损失38100元（100000×1.5%×28-3900）。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条规定，判决：一、解除马修胜与马兰刚签订的房屋买卖合同；二、马兰刚于判决生效后10日内赔偿马修胜购房损失38100元；三、驳回马修胜的其他诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元，马修胜负担234元，马兰刚负担416元。 二审中，双方均未提供证据。一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、马兰刚、马修胜之是的房屋买卖合同是否成立，一审判决解除该合同是否超过诉讼请求；2、一审判决马兰刚按月利率1.5%的标准支付马修胜利息损失是否适当。 关于争议焦点1 马修胜要在灵璧县购买房屋，马兰刚在灵璧县有未建成的安置房，双方通过口头形式进行磋商，达成了马修胜购买马兰刚未建成安置房的意向。不论双方约定的价格是双方争议的该未建成房屋的安置价还是建成后的市场价，在双方达成购买意向，并预先支付100000元房款时，该价款均未确定。故在案涉安置房的价格、位置、面积、房号等合同应约定的主要条款内容均尚未确定的情况下，双方达成的口头协议仅是购买及出售的意向合同，应是房屋买卖的预约合同，并非正式的房屋买卖合同。故一审认定双方买卖合同成立不当，本院予以纠正。故马兰刚关于其只是接受了马修胜的购房预付款，安置房屋尚未动工，对安置房屋的坐落、面积、单价、总价未确定，房屋买卖合同并未成立的上诉理由成立，本院予以采纳。 因双方未签订正式的房屋买卖合同，不存在解除房屋买卖合同的问题。故一审判决解除马修胜与马兰刚签订的房屋买卖合同不当，且超过马修胜的诉讼请求，本院予以纠正。 关于争议焦点2 马修胜与马兰刚签订房屋买卖预约合同的标的价款巨大，为慎重起见，双方本应采用书面形式订立，但双方却采取口头形式订立合同，导致对双方对约定的价款标准产生争议，且均不能提供书面合同予以证明。故双方对本案房屋预约合同解除及未能签订正式房屋买卖合同的后果均存在过错，故一审判决马兰刚对马修胜对解除房屋买卖预约合同造成的损失承担赔偿责任并无不当。 因2017年2月23日马修胜将100000元预约购房款交付马兰刚，马兰刚于2019年6月23日退回该款，占用该款期限较长，马修胜存在损失。但因双方均存在过错，对马修胜的损失均应承担一定责任，故马兰刚宜按中国人民银行同期贷款利率支付马修胜自2017年2月23日至2019年6月23日占用马修胜100000元购房款期间的利息为16044元。扣除马兰刚已给付的3900元，马兰刚还应赔偿马修胜损失12144元（16044元-3900元）。一审按月利率1.5%标准计算马修胜交付款项的损失依据不足，本院予以纠正。 综上所述，马兰刚的上诉请求部分成立。一审判决认定事实不清，判决解除马修胜与马兰刚签订的房屋买卖合同不当且超过马修胜诉讼请求，按月利率1.5%的标准支付马修胜的损失诉求不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省灵璧县人民法院（2019）皖1323民初4654号民事判决； 二、上诉人马兰刚于本判决生效之日起十日内赔偿马修胜损失12144元； 三、驳回被上诉人马修胜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费650元，由上诉人马兰刚负担52元，被上诉人马修胜负担598元；二审案件受理费753元，由上诉人马兰刚公司负担104元，被上诉人马修胜负担649元。 本判决为终审判决。 审判长 孙 强 审判员 魏鸿超 审判员 赵 路 二〇一九年十一月二十五日 法官助理崔玉凤 书记员朱晶晶 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。