福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0981民初6359号 原告：中国民生银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市湖东路282号民生银行大厦。 负责人：叶骏，该分行行长。 委托诉讼代理人：吴增鸣，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马鹏剑，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 被告：李敏，女，1979年10月23日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：陈思亨，福建闽天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈阿兰，福建闽天律师事务所律师。 被告：刘剑勇，男，1979年10月13日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：邓润源，福建韩诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文静，福建韩诚律师事务所律师。 原告中国民生银行股份有限公司福州分行（以下简称民生银行福州分行）与被告李敏、刘剑勇返还原物纠纷一案，本院于2019年3月22日立案受理后，依被告李敏申请，本院依法追加刘剑勇为本案共同被告。本案依法适用普通程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告民生银行福州分行的委托诉讼代理人马鹏剑、被告李敏的委托诉讼代理人陈思亨、陈阿兰、被告刘剑勇及其委托诉讼代理人邓润源、张文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 民生银行福州分行向本院提出诉讼请求：1.李敏立刻腾空天恒国际大厦1层118、119、120、121号店面，并将上述店面交还给民生银行福州分行；2.李敏向民生银行福州分行支付店面占用费（按照每月16668元标准从2016年9月18日起计算至交付店面之日止，暂计至2019年3月18日占用费500040元）。庭审中，民生银行福州分行增加诉讼请求：要求刘剑勇将其自2016年9月18日后从李敏处收取的租金返还给民生银行福州分行。事实与理由：2016年9月18日民生银行福州分行通过福州仲裁委员会作出的裁决书（［2016］榕仲裁字第491号）取得了原房产所有人刘剑勇所有的位于福建省福安市城区店面，并已办理了过户手续，依法取得了该四间店面的所有权。但李敏在未经民生银行福州分行同意的情况下，擅自占用该店面，民生银行福州分行曾多次要求李敏搬离，但李敏均未搬离，已侵害民生银行福州分行的合法权益。 李敏辩称，一、李敏与刘剑勇于2016年2月21日签订的《店面租赁合同》（以下简称《新租赁合同》）不违反法律法规规定，系合同双方真实意思表示，合法有效。李敏因承租天恒国际大厦一楼112、113店面作为服装店使用，故需与刘剑勇于2014年2月21日签订《店面租赁合同》（以下简称《原租赁合同》）中的租赁店面作为服装店补充店面使用。该合同约定的内容仅作为刘剑勇为银行贷款使用，合同实际履行与《原租赁合同》不一致，双方实际按照口头约定执行。在李敏经营服装店的过程中，因福安市市场行情差，客源少，导致福安市整体店面租金大幅度下降，故李敏与刘剑勇协商一致于2016年2月21日重新签署《新租赁合同》取代《原租赁合同》，约定店面坐落于天恒国际大厦一楼118、119、120、121号；租赁用途为服装仓储；年租金40000元；租赁期限为2016年3月1日至2024年3月1日。作为产权人的刘剑勇与李敏基于真实意思签订案涉《新租赁合同》，该合同也未违反法律法规的规定，应系合法有效。二、李敏有权合法承租并继续使用案涉店面。李敏自2014年2月21日后就一直据约使用案涉店面，李敏基于民生银行福州分行于2018年10月18日寄送的律师函才知，案涉店面的产权于2017年6月9日变更至民生银行福州分行名下，但李敏此前均不知情。另外，李敏与刘剑勇签订两份租赁合同时，刘剑勇均是讼争店面的所有权人，其享有对外出租、收益等权利，在李敏合法承租案涉店面期间，案涉店面产权的变更不影响租赁关系，李敏有权据约合法承租并继续使用案涉店面。综上所述，李敏有权合法承租并继续使用案涉店面，民生银行无权要求李敏腾空并支付场地占用费，恳请法院驳回民生银行福州分行对李敏的诉讼请求。 刘剑勇辩称，1.民生银行福州分行诉求第一项，要求立即腾空，该项应作为侵权，本案是合同关系，李敏合法占有该店面使用权；2.民生银行福州分行诉求所称店面占用费，准确应理解为租赁费，民生银行福州分行认为租赁费应按每月16668元标准实行，刘剑勇认为该标准不适用本案，应适用2016年2月签订租赁合同标准每年40000元计算租金；3.民生银行福州分行的部分诉求已超过诉讼时效，相应部分租金应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 1.李敏提供的2016年2月21日《新租赁合同》，可以证实刘剑勇与李敏于2016年2月21日重新订立店面租赁合同的事实，可以作为本案的证据予以采信。 2.李敏提供的2017年9月2日的《店面租金收条》，刘剑勇对该收条的真实性予以认可，可以证实刘剑勇收取租金13500元的事实，可以作为本案的证据予以采信。 3.李敏提供的新闻及图片等证据，与本案无关联性，不能作为本案的证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.案涉店面的原产权人系刘剑勇、高巧芳。2014年4月28日，刘剑勇、高巧芳与民生银行福州分行签订了《综合授信合同》《最高额担保合同》、《借款合同》、《担保合同》，并以其所有的位于福安市城区店面房产为《综合授信合同》、《借款合同》项下的债务提供最高额抵押担保。2014年4月30日，民生银行福州分行与刘剑勇、高巧芳前往福安市房地产管理局办理了上述房产的抵押登记手续，民生银行福州分行取得其为房屋他项权利人的安房他证福安字第××号《房屋他项权证》。民生银行福州分行于2014年5月5日向刘剑勇、高巧芳发放借款4600000元，于2015年5月15日向刘剑勇、高巧芳发放借款4500000元。借款发放后，刘剑勇、高巧芳未按约定按时还款付息。2016年8月30日，福州仲裁委员会受理了民生银行福州分行与刘剑勇、高巧芳之间的金融借款合同纠纷案件，仲裁过程中，双方当事人达成调解协议，福州仲裁委员会根据双方达成的《调解协议》于2016年9月18日作出［2016］榕仲裁字第491号《裁决书》，裁决刘剑勇、高巧芳将其所有的位于福安市城区店面房产作价9591813.31元抵偿给民生银行福州分行，刘剑勇、高巧芳应自2016年9月8日起10日内协助民生银行福州分行办理上述房产的过户手续。2017年6月9日，上述房产变更登记到民生银行福州分行名下，民生银行福州分行成为案涉房产的新产权人。 2.2014年2月21日，刘剑勇与李敏签订《原租赁合同》，将坐落于福安市城区城北新华中路3号天恒国际大厦1层120、121、122、123号店面出租给李敏作为服装店使用，租期从2014年3月1日至2017年3月1日，首年租金178020元，往后每年租金按年租金的6%递增。（其它与本案争议无关内容略） 3.2016年2月21日，刘剑勇与李敏签订《新租赁合同》，将坐落于福安市城区店面出租给李敏作为服装仓储使用，租期从2016年3月1日至2024年3月1日，年租金40000元，租金半年一付。（其它与本案争议无关内容略） 4.2018年10月18日，民生银行福州分行委托福建联合信实（福州）律师事务所向李敏发出《律师函》，要求李敏立即腾空天恒国际大厦1层120、121号店面并将该房产交还给民生银行福州分行。但李敏至今仍未腾空案涉房产。 另查明，李敏按《新租赁合同》约定，先后于2016年3月14日向高巧芳账户汇入租金30000元，于2016年3月25日向高巧芳账户汇入租金12500元，于2017年3月8日向刘剑勇账户汇入租金24000元，于2017年9月2日向刘剑勇现金支付租金13500元，于2018年2月13日向刘剑勇账户汇入租金40000元，共计支付了租金120000元（共计三年的租金，即2016年3月1日至2019年3月1日期间）。刘剑勇未将收取的2016年9月18日后的租金交还给民生银行福州分行。 民生银行福州分行要求李敏腾空返还案涉店面未果，诉至本院提出上述诉讼请求。 本案双方争议的焦点为：一、涉案店面是否属于租赁物“先抵押后出租”的情形；二、案涉店面的租金标准如何认定。 一、涉案店面是否属于租赁物“先抵押后出租”的情形？ 民生银行福州分行认为，民生银行福州分行与刘剑勇已于2014年4月30日办理了案涉店面抵押登记手续，取得案涉店面的他项权证，而李敏于2016年2月21日才与刘剑勇签订《新租赁合同》，即民生银行福州分行已在李敏与刘剑勇于2016年2月21日签订《新租赁合同》前已办理了相应的抵押登记，故本案属于租赁物“先抵押后出租”情形。 李敏认为，刘剑勇与李敏先于2014年2月21日签订《原租赁合同》，将120、121、122、123号店面出租给李敏，在双方租赁关系确立后才于2014年4月28日将店面抵押给民生银行福州分行，故李敏与刘剑勇于2016年2月21日重新签订的《新租赁合同》取代了双方的《原租赁合同》，李敏继续承租案涉店面于法有据，案涉店面产权的变更不影响租赁关系。本案不属于租赁物“先抵押后出租”情形。 刘剑勇与李敏的观点相同。 本院认为，刘剑勇在与李敏先后签订的《原租赁合同》、《新租赁合同》时，刘剑勇时系案涉店面的所有权人，故该两份租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反国家强制性规定，应属有效合同。两份租赁合同虽均有效，但刘剑勇与李敏重新签订的《新租赁合同》，合同涉及的租赁物、租金标准、租赁物用途等条款均与《原租赁合同》不同，庭审中李敏也自认《原租赁合同》在《新租赁合同》签订后已经不再履行，该行为可视为李敏与刘剑勇已协商将《原租赁合同》解除，故《新租赁合同》并非《原租赁合同》的延续，而系双方形成的新的租赁关系；李敏与刘剑勇之间的《原租赁合同》已于2016年2月21日解除，李敏占用案涉店面的基础系《新租赁合同》，故李敏享有涉案店面的租赁、使用权成立于2016年，晚于民生银行福州分行对涉案店面抵押权设立的时间（2014年4月30日）。因此本案属于租赁物“先抵押后出租”的情形。 二、案涉店面的占用费标准如何认定？ 民生银行福州分行认为，《原租赁合同》签订当年租金为178020元，以后每年按6%的房屋租金递增；而《新租赁合同》约定案涉店面的租金为每年40000元。两份租赁合同前后矛盾，在房屋租金只升不降的情形下，出现租金直线下降显然违背常理和市场规律。因此，应当以《原租赁合同》约定的租金标准或依据现福安市天恒国际大厦及周边市场行情综合认定民生银行福州分行的房屋占用费。 李敏认为，应按《新租赁合同》计付租金。 刘剑勇认为，应按《新租赁合同》计算租金标准。 本院认为，鉴于李敏依旧在使用案涉店面，民生银行福州分行所主张的店面占用费，实际系李敏使用案涉店面产生的租金损失，故可参照租金标准计算。《原租赁合同》已于2016年2月21日经刘剑勇与李敏协商后不再履行，双方进而签订了《新租赁合同》，如上所述，《新租赁合同》系合法有效的合同，该合同系双方协商一致的结果，故该合同约定的租金标准依法有效。本院认为以《新租赁合同》约定的租金标准作为参考较为适宜，故确定自2016年9月18日之后，李敏应按40000元/年的租金标准向民生银行福州分行支付房屋使用费。 综上所述，本院认为，根据查明的事实，民生银行福州分行通过仲裁的方式于2016年9月18日取得案涉店面的所有权，其对案涉店面享有占有、使用、收益、处分的权利。民生银行福州分行已在李敏与刘剑勇签订《新租赁合同》前办理了相应的抵押登记，故本案属于租赁物“先抵押后出租”情形。案涉店面设定抵押权在前，确定租赁关系在后，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条亦规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，若租赁房屋在出租前已设定抵押权，则可作为买卖不破租赁的除外条件。故李敏与刘剑勇签订的《新租赁合同》对民生银行福州分行不具有约束力，现民生银行福州分行已合法取得案涉店面的所有权，因此，民生银行福州分行诉请李敏腾空案涉店面并返还给民生银行福州分行，合理合法，予以支持。李敏不同意腾空涉案店面，要求继续承租的辩解，缺乏事实根据和法律依据，本院不予采信。 关于房屋占有费的问题。民生银行福州分行取得案涉店面所有权时，刘剑勇就丧失了对该店面的出租权，该店面的财产权益就归属于民生银行福州分行，虽然李敏占用案涉店铺是基于此前与刘剑勇签订的《新租赁合同》，但是《新租赁合同》对民生银行福州分行没有约束力，李敏依法应向民生银行福州分行支付使用期间的使用费，占有使用费的起始时间应自民生银行福州分行合法取得案涉店面所有权之日起，即自2016年9月18日起计算；参考李敏与刘剑勇之前签订的《新租赁合同》中约定的40000元/年租金标准，李敏应按此标准向民生银行福州分行支付房屋占用费；因李敏在《新租赁合同》签订时并不知悉案涉店面已变更所有权人为民生银行福州分行，其仍按《新租赁合同》的约定向案涉店面原产权人刘剑勇支付了租金120000元（租金40000元/年，2016年3月1日至2019年3月1日期间的租金应为120000元），而刘剑勇自2016年9月18日起便不再是案涉店面的所有权人，其已无权再收取案涉店面的租金，故刘剑勇自2016年9月18日至2019年3月1日期间从李敏处收取的租金计100000元（计2年6个月的租金）应当交还给民生银行福州分行；李敏在本案诉讼过程中仍实际占用案涉店面，故其应从2019年3月起按40000元/年的租金标准向民生银行福州分行支付房屋占用费至交还店面之日止。为此，民生银行福州分行要求李敏自2016年9月18日按月租金16668元标准支付占用费的诉求，部分予以支持，超出部分不予支持。李敏、刘剑勇关于按40000元/年的标准计付占用费的辩解，于法有据予以采信。 对于刘剑勇主张民生银行福州分行主张的部分租金是否超过诉讼时效的问题。本院认为，本案基础法律关系为不动产物权权利人请求返还财产关系，不适用房屋租赁合同纠纷中承租人拒付，或者延付租金，出租人起诉请求人民法院予以保护的时效为1年的规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定，民生银行福州分行作为案涉店面所有权人，主张李敏返还占用的案涉店面并支付占用期间的占用费，该请求不适用诉讼时效的规定。因此刘剑勇主张部分费用已过诉讼时效的抗辩理由不能成立。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十四条、第三十九条、第一百九十条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、李敏应于本判决生效之日起十五日内将位于福安市城区店面腾空并返还给中国民生银行股份有限公司福州分行； 二、李敏应于本判决生效之日起十五日内向中国民生银行股份有限公司福州分行支付房屋占用费（从2019年3月起至交还店面之日止，按40000元/年的标准计算）； 三、刘剑勇应于本判决生效之日起十五日内将其从李敏处收取的租金共计100000元（2016年9月18日至2019年3月1日期间）交还给中国民生银行股份有限公司福州分行； 四、驳回中国民生银行股份有限公司福州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16500元，由中国民生银行股份有限公司负担负担2400元，李敏负担11800元，刘剑勇负担2300元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  陈明丽 审 判 员  张志杰 人民陪审员  李 明 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  郑靖文 附本案适用法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国民法总则》 第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定： （一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险； （二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产； （三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费； （四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 -1-