山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁05民终1893号 上诉人（原审原告、反诉被告）：孙文修。 上诉人（原审被告、反诉原告）：东营市城发置业有限责任公司。 法定代表人：杨国堂，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：胡新华，山东城合律师事务所律师。 上诉人孙文修因与上诉人东营市城发置业有限责任公司（以下简称城发公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服东营经济技术开发区人民法院（2019）鲁0591民初2019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人孙文修与上诉人城发公司的委托诉讼代理人胡新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙文修上诉请求：1.撤销一审判决中的第二项，改判城发公司赔偿孙文修违约金26000元及诉讼保全责任保险费1247.33元；2.一、二审全部诉讼费由城发公司承担。事实与理由：1.一审法院对孙文修第3项诉求判决不当，该判决放任和助长了违约者的违约行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在90日内未能取得房屋权属证书的…出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据该法条规定，城发公司应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿支付孙文修违约金(从2018年10月一办结房产证止)。2.一审法院对诉讼保全责任保险费判决不当。孙文修在一审庭审中提出变更添加诉讼请求“诉讼保全责任保险费由被告承担”，并提交了“诉讼保全责任保险单”。根据最高人民法院公报案例（2017）最高法民终437号民事判决书，诉讼保全责任保险费属违约造成的损失，由败诉方承担。《最高人民法院关于案例指导工作的规定》第七条规定：最高人民法院发布的指导性案例，各级人民法院审判类似案例时应当参照。由此可见，本案诉讼保全保险费1247.33元应由城发公司承担。 城发公司辩称，1.孙文修的请求没有合同和法律依据，双方没有形成合同关系，仅有口头意向，但该口头意向我方已经通知解除。2.孙文修主张的房屋实际是通过张学东转让取得，本案的实质是张学东与孙文修的转让关系，且其在转让协议中明确约定，转让的税费由孙文修承担，但孙文修为了减少与张学东过户的税费，通过更名的方式要求我方协助，税务局明确答复为了防止当事人抽逃交易过程当中的税费，不允许进行更名，只能进行二次销售，但依据原《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条的规定，我方对于向张学东销售不动产的税费（主要是营业税，现称增值税）已经付清，如果是按照我方向张学东销售的原价款再向孙文修进行二次销售，将造成国有资产的流失，且孙文修至今都没有交清二次销售的房款，是孙文修违约在先，其请求不能得到支持，而应支持我方的请求。3.孙文修将税费转嫁给我方，增加我方的负担，造成国有资产流失，第一次销售的营业税已经交给了东营区税务局，若二次销售，则增值税要求交给开发区税务局，东营区税务局认为这是二次销售，明确不退，一审法院的判决将造成我方一次销售，两次交税，对我方显失公平。4.在一审审理期间，我方向孙文修送达解除口头意向限期搬离通知书，送达并通知了一审法院，但一审法院却匆忙做出了判决。5.孙文修至今没有向我方交过一分钱，钱款都是张学东向我方交的。 城发公司的上诉请求：1.撤销一审判决中的第一项、第三项，发回重审或者改判孙文修向城发公司支付购房款106610元并驳回孙文修的诉讼请求；2.一、二审诉讼费及保全费由孙文修承担。事实与理由：一、一审判决认定事实有误。1.一审判决认定双方存在商品房买卖关系属于认定事实错误，城发公司与孙文修之间不存在房屋买卖关系，仅存在口头意向。2017年7月26日，孙文修欲购买城发公司位于城发花园31-2-***室房屋。当时双方形成了口头意向，约定房屋总价款886194元。而孙文修仅支付了779584元，张学东称其已经支付的购房款不用再退回了，同意抵减孙文修的部分购房款，城发公司为孙文修作了收据更换，但并没有承诺更换的收据是该房屋全款，余款106610元至今未交，致使双方一直不能达成房屋买卖的合意。2.一审判决将张学东与孙文修的房屋转让行为与城发公司的二次销售行为混淆，张学东与孙文修签订的《房屋买卖交易协议》与城发公司无关，导致错误判决。3.东营市城发物业服务有限责任公司与城发公司是两个不同的独立法人单位，一审法院将物业公司收取物业费等行为混为城发公司的行为，进而推定是城发公司对协议及价款的认可错误。4.一审判决认定城发公司换收据以来从未要求孙文修交纳房款没有事实依据。事实上城发公司一直在主张房款，孙文修找城发公司办网签时，城发公司告知其必须交纳欠款，且城发公司两年来都不为孙文修办理有关房屋买卖的手续的事实也印证了这一点。5.一审判决将孙文修向张学东付清了90万元房款，视为孙文修已经支付了涉案房屋二次销售的全部价款是错误的，孙文修应当向城发公司付清房款，至于其向张学东交了多少钱都与城发公司无关，与本案无关。6.更换的收据上并没有记载779584元是城发公司二次销售的全部房款，该款项仅是抵减了孙文修的部分购房款。城发公司对该房屋进行二次销售时的价格已经涨到近90万元，城发公司将该房屋按照当时的市场价格进行二次销售合情合理合法。二、一审判决适用法律错误，判决违反了公序良俗，支持了抽逃税费行为，判决没有依据。1.一审法院确认了张学东与孙文修的房屋买卖行为，应判决张学东协助孙文修办理涉案房屋的产权登记手续，而非城发公司协助。城发公司与孙文修之间仅是口头意向，在其付清所有房屋价款前，没有协助的义务。2.涉案房屋不能直接更名，只能进行二次销售，一审法院确认张学东与孙文修的房屋买卖协议，是在帮助孙文修抽逃转让交易过程中的税费，违反了税法等有关规定，也违背了公序良俗的原则，干扰了房地产交易的正常秩序。3.一审判决适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十七条的规定，确认“房地产转让包括交付价款、房屋交付等一系列行为”属于创设法律，一审法院据此认定城发公司对涉案房屋交易认可没有法律依据。4.一审判决城发公司协助孙文修办理涉案房屋的产权登记手续超出了孙文修的诉讼请求。三、一审判决遗漏了第三人，应当依法追加或者是由孙文修申请追加张学东为本案的第三人。 孙文修辩称，一、城发公司诉称“一审法院认定事实有误，概念混淆”，其实自相矛盾。1.城发公司诉称2017年7月与孙文修仅达成了“房屋买卖口头意向”，没有达成房屋买卖的合意，但城发公司已将涉案房屋交付给了孙文修，孙文修交付了购房款，且已入住两年之久，城发公司的诉称与事实不符。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百四十条的规定，城发公司与孙文修的房屋买卖合同关系成立并有效，一审法院认定事实清楚。2.城发公司断章取义、以偏概全。孙文修把全部房款交付给张学东、张学东将涉案房屋交付给孙文修，但是在交易过程中城发公司与张学东恶意串通到房产交易中心退了房，房子便挂在了城发公司名下。房款收据系张学东带着孙文修去城发公司开的，证明城发公司完全认可张学东的销售行为。3.城发公司声称其与物业公司相互独立没有关系错误。正是城发公司的许可和通知，物业公司才给购房者办理物业费交纳和办理房屋装修手续，物业公司的一系列业务行为，证明案涉房屋早已正常交付。4.城发公司称一直在主张房款错误。从2017年7月至2019年2月将近两年的时间里，城发公司从未主张过什么房款，直到2019年2月13日才开始向孙文修非法索要“更名税”，称不交增值税就不签购房合同、不给办理房产证。5.城发公司称房屋总价款是886194元，后又称90万元，前后矛盾。二、1.一审法院认定事实清楚、适用法律正确，判决城发公司协助孙文修办理涉案房屋产权登记手续正确。2.所谓“抽逃税费”与本案无关。3.购房者支付了价款、卖房者交付了房屋，房屋买卖合同关系即自然成立。4.一审判决没有超出孙文修的诉讼请求，因为产权登记是办理房产证的前提条件，是办理房产证过程中的一个必要环节。综上，请求驳回城发公司的上诉。 孙文修向一审法院起诉请求：1.依法为孙文修确认房屋所有权，判令城发公司无条件与孙文修签订正式房屋买卖合同并办理房产证；2.城发公司赔偿孙文修因其侵权致使不能提取公积金而造成的利息损失4300元；3.城发公司赔偿孙文修违约金26000元。4.全部诉讼费用由城发公司承担。 城发公司向一审法院提出反诉请求：1.判令孙文修支付购房款106610元（以最终房屋鉴定价值为准，根据鉴定价值再予以变更）。2.一切诉讼费及反诉费、鉴定费全部由孙文修承担。 一审法院认定事实：2017年6月19日，孙文修(乙方、买方)与张学东（甲方、卖方）签订《城发房屋买卖交易协议》，载明：今由甲方将东营城发花园31号楼2单元***室卖给乙方，价格人民币玖拾万元整，甲方不负担一切交易费用，但必须配合乙方房屋过户签名手续，乙方于2017年6月19日交甲方房屋预付款贰拾万元整，剩余柒拾万元于房屋过户时一次交清。同日，张学东、陈光美出具收据，载明：今收到孙文修购城发房屋款贰拾万元正，特立此据。 2017年7月26日，城发公司出具城发公司专用收据一份，载明：交款人孙文修，收款方式换收据，人民币779584元，收款事由：城发花园31-2-102室房款。 2017年6月22日，东营市城发物业服务有限责任公司出具城发花园收款收据一份，载明业主/客户孙文修缴纳31号楼2单元***房屋自2017年7月1日至2017年12月31日的车位费、物业费、电梯费共计1101元。同日，东营市城发物业服务有限责任公司出具城发物业服务公司专用收据一份，载明：交款人31-2-102孙文修，人民币364元，收款事由垃圾清运费。2018年10月26日，东营市供热管理处出具山东省资金往来结算票据，载明城发花园31号2-102室2018-2019年度取暖费2547.30元。 另查明：涉案房屋系城发公司开发建设，2011年8月31日，城发公司以779584元价格出售给张学东，2011年10月14日办理期房网上签约，出卖人：城发公司，买受人：张学东；于2017年7月25日办理期房签约注销，出卖人：城发公司，买受人：张学东。张学东于2017年6月19日将涉案房屋出售给孙文修，孙文修交纳20万元定金后，张学东于当日将房屋交付给孙文修，孙文修自述于2017年7月25日通过银行转账方式向张学东转账695000元，2017年8月16日通过银行转账向张学东转账5000元，双方约定的房款90万元已全部付清。 以上事实由城发房屋房产买卖协议、收据、城发置业公司专用收据、收款收据、城发物业服务公司专用收据、结算票据、东营市房产交易中心打印件及当事人陈述予以证实，一审法院予以确认。 一审法院认为，双方争议焦点为：1.孙文修与城发公司之间是否存在商品房买卖合同关系；2.孙文修的购房款是否已交清，城发公司要求孙文修支付购房款106610元有无事实和法律依据；3.孙文修要求确认涉案房屋为其所有，并签订正式买卖合同办理房产证是否符合双方约定及法律规定；4.孙文修要求城发公司支付其利息损失4300元及违约金26000元有无合同约定及法律规定。 对于争议焦点一，城发公司抗辩称张学东未办理房产证，其转让不具有法律效力，且涉案房屋的交易与城发无关，但孙文修与张学东于2017年6月19日签订《房产买卖协议》时，涉案房屋已办理网签，买受人为张学东。且签订涉案协议后，孙文修支付房屋价款，城发公司明知张学东将房屋销售，未反对并为孙文修更换房款收据，孙文修自2017年6月19日实际接收房屋居住至今，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十七条规定，房地产转让包括交付价款、房屋交付等一系列行为，城发公司的行为视为对涉案房屋交易的认可，城发公司与孙文修之间存在商品房买卖合同关系，予以确认。 关于争议焦点二，孙文修与张学东签订涉案协议时，张学东出具收据证实其收到购房款20万元，孙文修自述分三次向张学东支付90万元。根据协议内容及双方陈述，结合涉案房屋由城发公司出卖给张学东时价值为779584元、城发公司为孙文修出具779584元的发票（换收据），可以认定孙文修以90万元购买房屋并已支付全部购房款的事实，城发公司主张现有房屋价值886194元并要求对涉案房屋进行价值鉴定，无事实和法律依据，对城发公司要求对房屋价值鉴定的申请不予准许。城发公司出具收据、东营市城发物业服务有限责任公司收取物业费，并自开具收据以来从未要求孙文修交纳房款等行为，视为对协议及价款的认可，城发公司要求孙文修支付购房款106610元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。 关于争议焦点三，孙文修已支付涉案房屋全部价款，涉案房屋已交付孙文修使用，孙文修要求城发公司协助其办理房屋所有权证，不违反法律规定，予以确认，孙文修要求确认房屋权属并签订房屋买卖合同不符合法律规定，不予支持。 关于争议焦点四，孙文修与城发公司存在商品房买卖合同关系，但未对涉案房屋产权办理等事项作出明确约定，故对于孙文修主张支付利息及违约金的请求，于法无据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、城发公司于判决生效之日起60日内协助孙文修办理位于东营市房屋的产权登记手续；二、驳回孙文修的其他诉讼请求；三、驳回城发公司的反诉请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费558元、减半收取计279元，由孙文修负担；案件保全费323元、反诉案件受理费1216.10元，由城发公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了庭审质证。 孙文修向本院提交诉讼保全责任保险费的保险单据一份。证明：孙文修为本案保全涉案房屋交纳保全责任保险费1247.33元。 城发公司质证称，对该证据的真实性无异议，对证明目的不认可，该请求没有法律依据。 城发公司二审中提交记账凭证3份、预提流转税明细表1张、交款单据及支付凭证5张、完税凭证一张、涉案房屋出售给张学东时城发公司向东营区税务局交付的4万多元的营业税单和记账凭证3张。证明：城发公司向张学东销售不动产时已经支付了营业税等有关的税费，由于税务局认为更名属于二次销售，向张学东销售时交付的税费不能退也不能冲抵，孙文修购房只能按二次销售处理，否则，城发公司就要对一处房屋销售交纳两次不动产销售费，城发公司不可能赔本销售，只能按当时的市场价销售，当时的收据仅是更换没有注明是全款，按照东营市及全国的二手房交易的惯例，应由买方承担。 孙文修质证称，城发公司提交的证据与本案没有关联性，不予质证。 对双方当事人二审中提交的证据，本院认证如下：对孙文修提交的证据，城发公司对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，对孙文修的证明目的本院将结合其他事实予以分析。对城发公司提交的证据，城发公司提交上述证据的证明目的在于其因销售涉案房屋需要依法交税，但本案系房屋买卖合同纠纷，涉案房屋的销售价格及买卖双方因该交易应当负担的税费应当在双方最初交易时即有明确的约定，城发公司后续的交税情况与本案没有关联性，本院对城发公司提交的上述证据不予采信。 二审查明的案件事实与一审认定事实一致。 双方当事人在二审中争议的焦点问题为：1.孙文修要求城发公司支付违约金及承担孙文修为本案诉讼支付的诉讼保全责任保险费有无法律依据，应否得到支持。2.城发公司要求孙文修补交房款有无法律依据。3.本案应否追加张学东为当事人。 本院认为，关于孙文修主张的违约金，孙文修与城发公司并未就涉案房屋产权证的办理期限、逾期责任等相关事项作出明确约定，孙文修主张违约金没有依据，本院不予支持。关于孙文修主张的诉讼保全责任保险费，该费用并非本案诉讼必须支出的费用，对孙文修的该项主张本院亦不予支持。 关于第二个争议的焦点问题，本院认为，城发公司系向张学东出售了涉案房屋，且张学东已经依约向城发公司支付了全部购房款。后，张学东将相关合同权利转让给孙文修，城发公司为孙文修出具房款收据的事实可以证实张学东、孙文修已经将上述权利转让的事实通知了城发公司且城发公司同意该合同主体变更，故涉案房屋买卖合同的合同主体由张学东变更为孙文修。至于城发公司所称，变更合同主体属于二次销售、应当多交税的问题，若合同主体变更影响城发公司的权利产生需要由孙文修负担的费用，城发公司应当在接到张学东及孙文修的合同主体变更通知时同时提出并作出明确说明，城发公司在为孙文修出具房款收据时并未说明孙文修需要另行支付其他费用，视为城发公司对房屋转让及房款的认可，故城发公司要求孙文修补交剩余房款没有依据，本院不予支持。 关于第三个争议的焦点问题，本院认为，如前所述，本案商品房买卖合同的主体已经由张学东变更为孙文修，张学东已经退出本案合同关系，本案合同的当事人是城发公司与孙文修，城发公司要求追加张学东为当事人没有依据，本院不予准许。 综上，孙文修、城发公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2913.4元，由孙文修负担481.2元，由东营市城发置业有限责任公司负担2432.2元。 本判决为终审判决。 审判长  隋宪贞 审判员  王 芳 审判员  许晓芳 二〇一九年十一月二十五日 法官助理张志倩 书记员岳秀娟