河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终4217号上诉人（原审被告）：确山亿达房地产开发有限公司，住所地确山县产业集聚区。法定代表人：朱战营，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙建中，河南精锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑家鹏，男，1989年3月15日生，汉族，住河南省确山县。委托诉讼代理人：周晶、李江洁，北京市京师（郑州）律师事务所律师。上诉人确山亿达房地产开发有限公司因与被上诉人郑家鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省确山县人民法院（2019）豫1725民初2512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人确山亿达房地产开发有限公司委托诉讼代理人孙建中，被上诉人郑家鹏的委托诉讼代理人周晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。确山亿达房地产开发有限公司上诉请求：1．撤销河南省确山县人民法院（2019）豫1725民初2512号民事判决，改判驳回郑家鹏的诉讼请求。事实和理由：1．本案诉讼时效应当自违约行为发生的次日开始计算，即从2015年6月1日起算，该权利并非继续性权利，原审判决认定的以该违约金产生的基础是不动产物权交付，与不动产物权请求权紧密结合，该违约金请求权应当以不动产交付为依据计算诉讼时效错误，有违公平原则。本案无诉讼时效中止、中断或延长的法定事由。郑家鹏没有在法定期间起诉，丧失胜诉权。郑家鹏答辩称，上诉人现仍未按照合同约定的条件交付房屋，其本身的行为属于连续性违约，延迟交付房屋的违约金是根据违约行为的持续发生的状况而累加计算的，且双方只在合同中约定了违约金的计算方法，并没有约定履行期限，故上诉人关于违约金的请求仍在法定的诉讼时效内。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。郑家鹏向一审法院起诉请求：1．要求被告按照《商品房买卖合同》约定的交房条件向原告交付房屋；2．要求被告向原告支付违约金，28134.75元（暂计自2016年6月1日起至2019年7月2日，按每日34.5元的标准，计至实际交房之日止）。一审法院认定事实：2015年2月25日，原告郑家鹏与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买御景华府小区被告开发销售的第13B号楼（现13号楼）1单元21层东户住房一套。双方在合同中约定，原告购买的商品房建筑面积共117.98平方米，价款345000元，付款方式为首付175000元，余款17万元办理银行按揭贷款；被告应当在2016年5月31日前将房屋交付给原告使用，出卖人逾期交房的，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。在合同附件四-合同补充协议中双方约定，下列特殊情况之一，出卖人延期交付商品房，无需承担合同涉及的违约责任：共有5条，其中第3条是为配合政府法规政策变化或因政府管理部门有关机构的行为而延误的；第4条是因天气或停水、停电等原因，致使工程有效工期延长，交房期限可顺延。《商品房买卖合同》签订后，原告于2015年6月3日向被告交付房款345000元，但被告至今未向原告交付房屋。根据本院生效的（2018）豫1725民初2260号民事判决书认定：2015年1月5日至2018年5月27日御景华府小区14号楼因雨雪及停电停工282.5天，因政府行为停工32天（2017年12月3日至2017年12月31日，2016年12月20日至2016年12月23日）。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。本案中，原告郑家鹏与被告2015年2月25日签订的《商品房买卖合同》，双方主体适格，内容合法，意思表示真实，为有效合同。原告郑家鹏与被告在《商品房买卖合同》中约定被告应当在2016年5月31日前将商品房交付给原告使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。现原、被告约定的交房期限已逾期60日以上，被告应向原告交付房屋，并应当按合同约定的“出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”向原告支付逾期交房的违约金。关于违约金请求权的诉讼时效问题，因该违约金产生的基础是不动产物权交付，与不动产物权请求权紧密结合，该违约金请求权应当以不动产交付为依据计算诉讼时效，因此，被告的辩解意见，本院不予采纳。关于双方约定无需承担违约责任的情形，（2018）豫1725民初2260号民事判决书认定的御景华府小区14号楼存在的天气及政府行为适用于13号楼，计算违约金时应扣除314.5天的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条第（二）项之规定，一审法院判决：一、被告确山亿达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告交付御景华府小区第13B号楼（现13号楼）1单元21层东户商品房；交房条件为商品房经验收合格；二、被告确山亿达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告支付逾期交房违约金，违约金自2016年6月1日起，按照每日34.5元计至实际交付房屋之日止。314.5天的违约金10850.25元从违约金总额中扣除；三、驳回原告郑家鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费252元，由被告确山亿达房地产开发有限公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。被上诉人郑家鹏提交以下证据：1．业主维权、信访事项处理意见书、信访事项复查不予受理告知书、信访事项程序性受理告知书、投诉信；2．关于御景华府1#13#14#楼业主反馈问题回复函、关于御景华府二期14#楼业主投诉情况的回复。本院组织当事人进行了证据交换和质证。以上证据不能证明郑家鹏于2018年6月1日之前主张过逾期交房的违约金，不予采信。二审查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是：郑家鹏请求确山亿达房地产开发有限公司按照合同约定支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效期间。本案双方在《商品房买卖合同》中约定，如果被上诉人逾期交房，按日向上诉人支付已交付房款万分之一的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于在郑家鹏起诉时违约行为仍在继续，故应当自起诉之日倒推三年适用违约金罚则，即违约金应当从2016年7月11日按照每日34.5元计算至实际交房之日。一审法院判决违约金自2016年6月1日起算错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人确山亿达房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，对成立的部分，应予支持，对不成立的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河南省驻马店市确山县人民法院（2019）豫1725民初2512号民事判决第一项及诉讼费负担部分；二、撤销河南省驻确山县人民法院（2019）豫1725民初2512号民事判决第二项、第三项；三、确山亿达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向郑家鹏支付逾期交房违约金（违约金从2016年7月11日起按照每日34.5元计算至实际交房之日止）。四、驳回郑家鹏的其他诉讼请求；五、驳回确山亿达房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费962元，由上诉人确山亿达房地产开发有限公司负担906元，被上诉人郑家鹏负担56元。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇一九年十一月十九日书记员  邱营峥