黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终7759号上诉人(原审原告)：张鸿燕，女，1976年5月5日出生，汉族，住黑龙江省宾县。委托诉讼代理人：马长坤，黑龙江华远律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾月英，黑龙江华远律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王海亮，男，1981年12月2日出生，住黑龙江省宾县。被上诉人(原审被告)：刘颖，女，1972年11月2日出生，哈尔滨嗣承商贸有限公司总经理，住黑龙江省哈尔滨市道外区。上诉人张鸿燕因与被上诉人王海亮、刘颖案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2018）黑0104民初3430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张鸿燕及其委托诉讼代理人马长坤、被上诉人刘颖到庭参加诉讼。被上诉人王海亮经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。张鸿燕上诉请求：1.撤销哈尔滨市道外区人民法院（2018）黑0104民初3430号民事判决；2.改判支持张鸿燕的诉讼请求，解除对坐落于哈尔滨市香坊区××星（××单元××室）房产的查封，确认该房产权归张鸿燕所有；3.王海亮、刘颖承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院故意歪曲事实，违法判决。哈尔滨市道外区人民法院查封张鸿燕在王海亮处购买的坐落于哈尔滨市香坊区××星（××单元××室）房产，为此，张鸿燕向道外区人民法院提出异议申请，并于2019年1月20日提出异议之诉，在该异议之诉中张鸿燕明确，其于2014年9月27日以20万元的价格从王海亮处购买案涉房产，该房产是王海亮在黑龙江龙广房地产开发有限公司抵账取得，当时抵账价格为426720元。由于房屋抵账价格远远高于当时的市场价格，故王海亮按着当时的房屋实际价格约20万元出售给张鸿燕。一审法院在审查涉案房屋取得的认定上故意歪曲事实，认定该诉争之房为购得，因此以两者差价款差距50%的理由认定张鸿燕提供的证据不足以证明其主张，以此理由驳回张鸿燕的诉求实属违法判决。事实上，现在诉争之房产市场价格最高卖到27万元。因此,以20万元购买的房屋并没有低于市场价格，双方买卖价格并不失公平。二、张鸿燕在一审审理时，向一审法院提供的证据能够形成完整的证据链条，证明取得该诉争之房的合法性，真实性、客观性。第一、银行存款单一组3张。银行提款明细,并有银行印证，证明张鸿燕于2014年6月30日取款8万元用于缴纳购房定金，2014年8月25日取款10万元、缴纳房款10万元取得王海亮提供的哈尔滨市商品房合同书及王海亮抵房款收据，2014年9月5日将剩余2万元直接打给王海亮全部履行合同义务。第二，房屋买卖协议书一份，证明2014年9月27日张鸿燕与王海亮补签了房屋买卖协议书一份，确认所购的房屋与本案诉争房屋为同一住房，是基于合法的买卖关系从王海亮处获得该房屋。第三，收据一组共计6张，证明张鸿燕于2017年1月2日办理了入户手续,并交纳了有关费用（其中包烧费1983元、装修押金1000元、煤气费2800元、电费3000元、电视初装费300元、物业费2264元、电梯费774元、垃圾费280元)，2017年12月23日缴纳物业费1509元、电梯费456元，2017年12月23日缴纳包烧费1983.06元。第四，证人证言，证实购买房屋的真实情况及交付购房款的真实情况。刘颖在一审并没有向法庭提供任何证据证明张鸿燕与王海亮有恶意串通损害刘颖的利益。三、张鸿燕与王海亮没有变更房屋产权人更名是因客观原因造成的。由于黑龙江龙广房地产开发有限公司建筑手续不完备,张鸿燕入户后一直没有办理产权证，2018年10月开始办理产权证，但是房屋已被法院查封了。综上,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条,“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人没有过错,人民法院不得查封,扣押，冻结”的规定,一审人民法院应当依法支持张鸿燕的诉讼请求。刘颖辩称，同意一审判决。王海亮开庭后到庭接受询问称同意一审判决。张鸿燕向一审法院起诉请求：1.解除对坐落于哈尔滨市香坊区××星（××单元××室）房产的查封；2.确认房屋产权归张鸿燕所有。一审法院认定事实：王海亮与案外人黑龙江龙广房地产开发有限公司于2014年7月27日签订合同编号为12040的哈尔滨市商品房合同书，合同约定王海亮购买案外人黑龙江龙广房地产开发有限公司开发的坐落于哈尔滨市香坊区××星（××）12栋2单元902室房屋一套，使用面积51.75平方米，购房款426720元。案外人黑龙江龙广房地产开发有限公司为王海亮出具了编号为0036896的购房款收据一张。上述房屋截止法庭辩论终结时未办理产权登记，也未办理“哈尔滨市商品房合同书”买受人变更手续。王海亮与张鸿燕签订落款日期为2014年9月27日的“房屋买卖协议书”一份，约定王海亮将上述房屋以200000元出售给张鸿燕。涉案房屋于2017年1月2日以王海亮名义办理了入户手续，入户手续原件现王海燕持有。哈尔滨市道外区人民法院作出（2018）黑0104执34号执行裁定书，并于2018年1月12日作出（2018）黑0104执34号查封公告，预查封了王海亮购买黑龙江龙广房地产开发有限公司开发建设的坐落于哈尔滨市香坊区××星（××）12栋2单元902房产。一审法院认为，案外人执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张鸿燕未提供在一审法院查封之前已合法占有涉案房产的证据。另外，涉案房屋王海亮在开发建设单位购房的价格为426720元与张鸿燕诉称的张鸿燕与王海亮购房价格为200000元，两者价款差距50％以上。因张鸿燕提供的证据不足以证明其主张成立，根据上述法律规定，一审法院对张鸿燕的诉讼请求不予支持。判决：驳回张鸿燕的诉讼请求。案件受理费100元，由张鸿燕负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，原则上，房屋买卖协议达成后，双方应办理房屋产权变更登记手续，以取得物权的公示公信效力。因此，对于买受人来说就有更大的注意义务。本案中，张鸿燕与王海亮签订房屋买卖合同后，未能办理房屋产权过户手续，亦未办理三联单更名事宜，使房屋买卖存在风险，该风险应由买受人承担。而一审庭审中针对法庭询问未办理房产证的原因，张鸿燕答复称系因开发商证照不全及其与王海亮有口头约定、争议之房费用由王海亮承担，但王海亮不配合办理更名手续所致，但张鸿燕均未举示相应证据证明其所述的事实，即使该事实成立其亦未能采取措施维护自己的权益。据此，张鸿燕所举证据不能证明其具有足以排除强制执行的理由。关于张鸿燕的委托诉讼代理人庭审中提出中止审理的意见，本院认为执行异议之诉主要审查案外人是否具有足以排除强制执行的条件，双方所述的“借贷案件”不构成民事诉讼法第一百五十条规定之各种情形，本案不宜中止审理。综上所述，张鸿燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张鸿燕负担。本判决为终审判决。审判长  蔡耘耕审判员  付玉林审判员  刘万福()二〇一九年十一月二十五日书记员  孙英喆