江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1324民初3362号原告：周长平，男，1974年4月5日出生，务工，住安徽省宿州市泗县。委托诉讼代理人：张贤祥，江苏立贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张尧尧，江苏立贤律师事务所律师。被告：江苏御庭置业有限公司，统一社会信用代码：913213240632587970，住所地泗洪县归仁镇归仁街富仁路27号。法定代表人：王连军，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王婷婷，该公司员工。原告周长平诉被告江苏御庭置业有限公司（以下简称御庭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序于2019年6月27日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭于2019年10月25日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告周长平及其委托诉讼代理人张贤祥，被告御庭公司委托诉讼代理人王婷婷到庭参加诉讼。第二次庭审时，原告周长平及其委托诉讼代理人张贤祥到庭参加诉讼，被告御庭公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案审理过程中，依原告申请，本院依法查封了被告御庭公司名下的位于泗洪县归仁镇御庭花园40幢303、304、305室房产。本案现已审理终结。原告周长平向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年5月15日签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告购房款290000元及违约金（以290000元为基数自2014年5月14日起按日万分之三计算至实际给付之日止）；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年4月17日，原、被告就被告开发的位于泗洪县门市房签订预售协议。原告于2014年4月19日向被告交纳定金30000元及购房款260000元。2014年5月15日，双方签订房屋买卖合同，该合同约定：购房款为574560元，原告已给付290000元，余款284560元待房产证办理后贷款，并约定被告于2014年8月31日前将涉案房屋交付给原告使用。但之后被告未将涉案房屋交付给原告，反而将涉案房屋出售给第三人并交付第三人使用，致使原告购房目的无法实现。后原告数次找被告协商未果，故原告提起诉讼，要求判如所请。被告御庭公司辩称：被告御庭公司不存在违约行为。被告将涉案房屋出售给第三人之前曾电话告知原告，通知原告回来办理房产证，但原告不回来办理。被告同意解除与原告之间的房屋买卖合同，并同意将收取的购房款290000元退还给原告。被告不同意支付原告违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月17日，原、被告签订《房屋预定协议书》，原告预定被告开发的位于泗洪县门面房，并于2014年4月19日向被告御庭公司给付30000元定金。2014年5月14日，原告向被告给付购房款260000元。2014年5月15日，双方签订房屋买卖合同，该合同约定：原告周长平购买被告御庭公司开发的位于泗洪县门面房，购房总价款为574560元，房屋建筑面积为205.2平方米；房屋首付款为290000元，余款284560元待房产证办理后贷款；出卖人即被告应当于2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的房屋交付买受人即原告使用；出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。之后，被告未按照合同约定将涉案房屋交付给原告。2019年2月26日，被告将涉案房屋出售给第三人唐书彬并交付第三人唐书彬使用。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，被告御庭公司未按照双方签订的《房屋买卖合同》约定，按时将涉案房屋交付给原告使用，且之后在未与原告解除房屋买卖合同关系的情况下擅自将涉案房屋出售给第三人，被告的违约行为直接导致原告签订房屋买卖合同的目的无法实现，故原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。因双方在房屋买卖合同中明确约定违约金按已付购房款日万分之三计算，故被告应返还原告购房款290000元及支付原告违约金（以290000元为基数自2014年5月14日起按日万分之三计算至实际给付之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2014年5月15日签订的房屋买卖合同；二、被告江苏御庭置业有限公司返还原告周长平购房款290000元及支付原告违约金（以290000元为基数自2014年5月14日起按日万分之三计算至实际给付之日止），于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，保全费2020元，合计7820元，由被告江苏御庭置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费5800元。审 判 长  王宝波人民陪审员  曹 永人民陪审员  李元月二〇一九年十一月七日书 记 员  杨 洋附录一：本案证据目录原告提供的证据及证明目的如下：1.《房屋预定协议书》1份，证明原、被告就涉案房屋签订预定协议书并交纳定金30000元的事实。2.收条2份，证明原告向被告交纳定金30000元及购房款260000元的事实。3.房屋买卖合同1份，证明双方对房屋总价款、购房款支付方式、交房时间、违约责任等进行约定。4.被告与第三人签订的房屋买卖合同复印件1份，证明被告将涉案房屋出售给第三人，构成违约，致使原告合同目的无法实现。5.照片打印件2份，证明涉案房屋被第三人占有使用的事实。被告提供的证据及证明目的如下：与原告通话记录截屏打印件2份，证明被告将涉案房屋出售给第三人前电话联系原告，被告不存在违约。房产证照片打印件4张，证明被告出售的房屋于2017年可以办理房产证。通话录音、房屋买卖合同复印件、通知单复印件各1份，证明被告不存在违约。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。