云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初17号原告：汤志兰，女，1983年1月8日生，壮族，云南省广南县人，现住文山市。原告：王崇军，男，1983年3月15日生，汉族，云南省广南县人，现住文山市。被告：云南庆丰房地产开发有限责任公司,统一社会信用代码91532527557750714L。法定代表人：焦沿浩，执行董事。住所地：云南省泸西县城东北片区石龙山脚（半山首座8幢2单元2楼）。被告：云南庆丰房地产开发有限责任公司文山分公司，统一社会信用代码9153262157982311X0。负责人：刘俊昆。住所地：文山市。委托诉讼代理人：陈洪芳，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告汤志兰、王崇军与被告云南庆丰房地产开发有限责任公司（以下简称庆丰公司）、云南庆丰房地产开发有限责任公司文山分公司（以下简称庆丰文山分公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月2日受理后，依法组成合议庭，于2019年8月30日公开开庭进行了审理，原告汤志兰、王崇军，被告庆丰文山分公司的委托诉讼代理人陈洪芳到庭参加了诉讼，被告庆丰公司杨经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汤志兰、王崇军向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告支付违约金30000元；2、要求二被告退还公共维修基金超出的部分980元及办证费1000元，以实际交的发票为准；3、由两被告承担本案诉讼费。事实和理由：二原告与被告庆丰文山分公司于2013年3月21日签订了《商品房购销合同》，二原告购买了被告开发的位于文山市。合同约定：原告将办理产权证登记所需要的资料交给被告庆丰文山分公司，由被告被告庆丰文山分公司在双方完成实际房屋移交手续之日起2年内办理完成产权登记。合同签订后，二原告依约将购房款、专项维修资金、配套费、办证费、物业费等款项支付完毕，被告庆丰文山分公司于2015年将房屋交付给二原告使用，同时，二原告将办理产权证所需的全部资料交给被告庆丰文山分公司，由被告庆丰文山分公司为原告办理不动产登记证。此后，被告庆丰文山分公司迟迟不为原告办理产权登记，经原告多次催告，被告庆丰文山分公司仍不予办理，此事已严重影响到二原告之子的就学。因被告庆丰文山分公司不具有法人资格，故要求二被告共同承担责任。综上所述，被告不依法履行合同约定的义务，违反合同法相关规定，被告的行为损害了原告的合法权益，为维护二原告的合法权益，故提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。被告庆丰公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书答辩。被告庆丰文山分公司辩称：原告主张答辩人支付违约金是没有依据的，首先，答辩人与原告签订的商品房购销合同没有关于逾期办理产权登记需要支付违约金的约定，其次，原告主张的违约金过高，逾期办证的违约金应按照原告的实际损失计算，但本案当中，答辩人早已将房屋交付给原告使用，并没有给原告造成实际损失，故原告主张答辩人支付违约金没有依据，请求人民法院驳回原告关于支付违约金的诉请。原告汤志兰、王崇军针对其诉讼主张,向本院提交了如下证据：1、二原告的《身份证》复印件一份，证明二原告的基本信息情况；2、《商品房购销合同》复印件一份，证明二原告与被告于2013年3月21日签订了《商品房购销合同》，二原告购买了被告开发的位于文山市。合同约定原告将办理产权证登记所需要的资料交给被告，由被告被告在双方完成实际房屋移交手续之日起2年内办理完成产权登记，将房产证交给原告；3、《购房款发票》、《税收缴款书》、《配套费》、《办证费》、《维修基金缴纳收据》及《款项清洁手续证明》复印件各一份，证明二原告已将所有费用交清，被告于2015年6月将房屋实际交付给二原告使用，同时，二原告将办理房权证所需的全部资料交付给被告为原告办理产权证；4、电话录音及截屏图片各一份，证明原告与被告的工作人员马松联系，催告被告尽快为原告办理不动产权登记证，但是被告至今没有为原告办理的情况;5、《半山嶺秀小区业主不动产权证办理和公共维修基金、契税清退协议》复印件一份，证明开发商未在规定的时间内办理不动产权证的，开发商自愿按每天第户300元的违约金支付给业主。庆丰公司对原告提交的证据未到庭进行质证，也未向本院提交书面证据。经质证，庆丰文山分公司对二原告提交的证据质证意见为：对第1组证据三性无异议，对第2组证据的三性无意见，该合同第12条关于产权登记的约定，双方并没有对逾期办证需要支付违约金的相关约定；对第3组证据三性无意见，同时说明在今天庭审之前被告方已经将办理的不动产权证交付给原告，对第4组证据的三性不予认可，被告已经将二原告的不动产权证交付给二原告，对第五组证据三性不予认可，该证据并非是原件，无法核实其真实性，同时被告与半山领袖小区业主委员会在会议上约定的违约金过高，被告逾期办证并没有给原告造成了经济损失。本院认为，原告提交的证据均客观、真实、合法，并与本案具有关联性，本院予以采信。被告庆丰公司及庆丰文山分公司均未向本院提交书面证据。经过庭审举证和认证，本院查明本案的法律事实如下：二原告与被告庆丰文山分公司于2013年3月21日签订了《商品房购销合同》，二原告购买了被告开发的位于文山市。合同约定：原告将办理产权证登记所需要的资料交给被告庆丰文山分公司，由被告被告庆丰文山分公司在双方完成实际房屋移交手续之日起2年内办理完成产权登记。合同签订后，二原告依约将购房款、专项维修资金、配套费、办证费、物业费等款项支付完毕，被告庆丰文山分公司于2015年将房屋交付给二原告使用，同时，二原告将办理产权证所需的全部资料交给被告庆丰文山分公司。由被告庆丰文山分公司未在合同约定的期间内为原告办理不动产登记证。为此，原告于2019年1月2日诉至本院，并提出如前诉讼请求。另查明，2017年1月3日，庆丰文山分公司与文山市半山嶺秀小区业主委员会签订《半山嶺秀小区业主不动产权证办理和公共维修基金、契税清退协议》，该协议约定：一、2017年1月20日开始清退2017年1月13日由业主委员会提供的参与清退公共维修基金相关业主总计200户，清退完成时间为2017年3月31日止全部完成；二、不动产登记证办理分三个步骤进行：（1）、由业主委员会统计下个年度小孩急需入学客户在2017年5月31日前办理完成；（2）、2017年1月3日参与会议的人员，以名单为准，在办理完小孩急需入学客户后开始办理此批客户的不动产登记证，办理结束时间为顺延1个月；（3）、后续未签到客户办理时间按正常程序办理，在2017年底以前办理完成交给业主。三、违约责任：（一）、开发商未在规定的时间内办理不动产权证的，开发商自愿按每天每户300元的违约金支付给业主；（二）、开发商未在规定的时间内清退公共维修基金和契税的，开发商自愿按每天每户300元的违约金支付给业主。在诉讼过程中，被告已于2019年7月为原告办理了不动产权登记。本案争议的焦点：1、开发商与业主委员会签订《半山嶺秀小区业主不动产权证办理和公共维修基金、契税清退协议》对原告是否具有约束力；2、原告要求被告支付违约金30000元，是否应当支持。本院认为，合同纠纷是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系产生的纠纷。本案中，二原告与被告庆丰文山分公司签订《商品房购销合同》，合同签订后，被告庆丰文山分公司已向二原告交付了房屋，但未按该合同约定在双方完成实际房屋移交手续之日起2年内办理产权登记转移工作。在诉讼过程中，庆丰文山分公司已于2019年为二原告办理了不动产权登记。关于二原告要求二被告支付违约金30000元的诉讼请求。庆丰文山分公司与业主委员会签订《半山嶺秀小区业主不动产权证办理和公共维修基金、契税清退协议》对原告是否具有约束力。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法先聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。该条文仅规定了开发商与业主委员会签订的“物业服务合同”对业主具有约束力。原、被告双方因逾期办理不动产权登记发生纠纷不属于物业服务合同调整范围，而应当由买卖合同法律关系进行调整。二原告与庆丰文山分公司签订的《商品房购销合同》未对逾期办理不动产权的违约责任进行约定，庭审中，二原告也未提交证据证实因被告庆丰文山分公司逾期办理不动产权证给其造成的损失。二原告以与业主委员会签订《半山嶺秀小区业主不动产权证办理和公共维修基金、契税清退协议》中违约责任条款来主张要求二被告承担违约责任，并支付二原告违约金30000元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。被告辩解庆丰文山分公司与原告签订的商品房购销合同没有关于逾期办理产权登记需要支付违约金的约定，其次，原告主张的违约金过高，逾期办证的违约金应按照原告的实际损失计算，但本案当中，庆丰文山分公司早已将房屋交付给原告使用，并没有给原告造成实际损失，故原告主张答辩人支付违约金没有依据。被告庆丰文山分公司的辩解理由成产，对其辩解主张，本院予以支持。关于二原告要求要求二被告退还公共维修基金超出的部分980元及办证费1000元，以实际交的发票为准的诉讼请求，被告庆丰文山分公司认可原告已交纳的公共维修基金各办证费分别为5874元、1500元，被告代原告交纳的公共维修基金为4929元、办证费80元，故被告应退还二原告的公共维修基金、办证费分别为945元、1420元，合计2365元。被告支付被告庆丰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为自愿放弃相应的诉讼权利。综上所述,根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款（四）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告云南庆丰房地产开发有限责任公司、云南庆丰房地产开发有限责任公司文山分公司共同于本判决生效之日起十日内返还原告返还原告汤志兰、王崇军公共维修基金、办证费2365元；驳回原告汤志兰、王崇军的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告原告汤志兰、王崇军负担50元，由被告被告云南庆丰房地产开发有限责任公司、云南庆丰房地产开发有限责任公司文山分公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长  尹兆瑞审判员  廖玉忠审判员  王洪元二〇一九年十一月八日书记员  李方铃