安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初10519号 原告：合肥新运物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市琥珀山庄东村117-103#，统一社会信用代码9134010077110227W。 法定代表人：胡运凤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李新，安徽皖和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王俊，安徽皖和律师事务所律师。 被告：曹前，男，1974年4月12日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人:曹梅（系曹前之姐），住安徽省长丰县。 原告合肥新运物业管理有限公司（以下简称新运物业公司）与被告曹前物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。新运物业公司委托诉讼代理人李新、曹前委托诉讼代理人曹梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新运物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令曹前支付物业费7677元及违约金1000元；2.本案诉讼费用由曹前承担。事实与理由：新运物业公司受合肥恒兴房地产开发有限责任公司所聘，为合肥市庐阳区金都华庭小区提供物业管理服务，双方签订物业管理服务合同。合同约定服务收费标准及违约金等条款。新运物业公司按照合同约定全面为小区业主提供物业管理服务，小区业主应按照合同约定支付物业管理服务费。曹前作为小区的业主，应按时向新运物业公司支付物业管理服务费。截止目前曹前已拖欠物业费7677元（2014年1月1日-2018年12月30日）。经催要未果，特诉至法院。 曹前辩称，新运物业公司对其房屋厨房烟道打孔损坏，一直未能彻底维修。 本院经审理查明，2009年10月14日，新运物业公司与合肥恒兴房地产开发有限责任公司签订的《金都华庭三期前期物业服务合同》，约定由新运物业公司为金都华庭小区三期提供物业管理服务，物业费标准高层（小高层）住宅为1元/㎡/月（不包含电梯水泵运行实际使用的电费），公摊能耗费按实分摊，物业费标准按物价部门核定标准为依据，但不得高于本合同承诺报价；逾期交纳物业费的违约金标准日0.2%。 审理中，曹前确认其系合肥市庐阳区北二环砀山路3288号金都华庭三期XXX室唯一业主，该房屋建筑面积108.43㎡，未交纳2014年1月至2018年12月期间的物业费。 本院经现场勘验发现，新运物业公司提供的物业服务，存在进出人员无登记、消防通道被堵塞、消防设施损毁、楼道及墙角堆放垃圾、墙面大量张贴小广告、车辆乱停乱放、公共道路损毁未修复、私拉乱接电线等情形；走访物业所在社居委时，工作人员反映社居委接受业主投诉、处理物业纠纷较多，对小区公共设施的设立及维护投入较多。系列案件的庭审中，新运物业公司亦承认环境脏乱差、车辆乱停乱放、私拉乱接电线等问题确实存在。 另查明，2011年8月1日起施行的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》（合价房[2011]41号文）规定，住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费，纳入物业综合服务费，不得另行分摊收取。 2012年11月，合肥市庐阳区物价局依据合价房[2011]41号文、合庐价物备[2012]44号文，核准新运物业公司对金都华庭小区此后的综合服务费执行一费制，无电梯住宅标准为0.65元/㎡/月，有电梯住宅标准为1.18元/㎡/月。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同的当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。案涉合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规关于合同效力强制性规定，依法成立，合法有效，对业主具有约束力。合同履行期间，新运物业公司为金都华庭小区提供了物业服务，业主应当依据国务院《物业管理条例》的规定及合同约定，及时主动交纳物业费。 对于曹前的辩称意见，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。曹前未能提供充分有效的证据证明新运物业公司在对其房屋的损坏负有责任。另，若曹前确因新运物业公司的行为造成实际损失，可另行提起诉讼。故，曹前关于拒交全部物业费的理由，本院不予采信。 本院在审理新运物业公司分别诉曹前等人物业服务合同纠纷列案件中，通过入户送达、勘验走访、综合审查各被告的抗辩理由和提交证据材料可见，新运物业公司履行物业管理服务职责时，确实在共用部位的维护和管理、共用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、安全防范等方面，存在一定的问题，属于瑕疵履行。此种情况，物业公司应当积极与业主沟通，努力提升物业服务质量，争取多数业主满意。但是，经本院多次调解和通知，新运物业公司始终未能与业主达成合意，且对业主反映的问题，最终未能提供整改方案或施行整改措施。故，为引导物业公司提升物业服务水平，促使业主与物业公司间关系转向良性发展，本院酌定将业主欠付的物业费核减至80%，并驳回新运物业公司关于违约金的诉讼请求。 2012年11月之前，前期物业服务协议约定收取的物业管理综合服务费不包含公共设施设备运行费。此后，物价部门按照《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》的规定，将该小区公共设施设备运行费纳入物业综合服务费，核准新运物业公司按照一费制收取综合服务费，且新运物业公司与同期其他业主签订的物业服务合同约定物业费按物价部门核定标准调整，故曹前应按物价部门核准的1.18元/㎡/月标准向新运物业公司支付此后的物业费。曹前欠付新运物业公司2014年1月至2018年12月期间的物业费7676.84元（108.43㎡×1.18元/㎡/月×60个月），按80%的标准核减为6141.47元（7676.84元×80%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、曹前于本判决生效之日起十日内支付合肥新运物业管理有限公司2014年1月至2018年12月期间的物业费6141.47元； 二、驳回合肥新运物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告曹前负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 照 二〇一九年十一月十九日 书记员 徐丽冬 附：本案适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。