南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0602民初4798号原告：张祖鹏，男，1979年6月1日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：刘笋，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欢，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被告：王磊，男，1982年1月25日生，汉族，户籍所在地南京市，现于江苏省溧阳监狱服刑。被告：陶丽，女，1985年5月17日生，汉族，住南京市。原告张祖鹏与被告王磊、陶丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告张祖鹏的委托诉讼代理人刘欢及被告王磊、陶丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张祖鹏向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款114万元；2.判令被告返还原告代缴的房屋贷款331729元；3.判令被告返还原告代缴的物业费、水电费等6660元；4.判令被告赔偿原告南通市崇川区益兴名流府9幢1101室房屋和9幢B110室车库的房屋差价230万元；5.判令被告赔偿原告支付的律师费用7万元；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年2月25日，原告与被告王磊签订《个人售房协议》，约定被告将本市崇川区益兴名流府9幢1101室房屋以及9幢B110室车库以总价270万元的价格出售给原告，原告向被告支付109万元，剩余的161万元由原告代被告清偿该房屋上剩余的贷款。被告陶丽对王磊将案涉房屋出售给原告的事情知晓并同意。自2016年开始，原告支付了案涉房屋的物业管理费等房屋使用费，协议签订后，原告亦付清了109万元房款并按月支付贷款。2018年，被告瞒着原告将案涉房屋出售给第三方并办理了过户手续，被告此后还以办理过户手续要还清贷款为由又让原告支付了房款35万元。被告的一房二卖行为导致原告的购房目的不能实现，产生重大损失，原告故诉至本院，提出前述诉讼请求。被告王磊辩称：1、原告诉讼主张的购房款以及还款额需要待被告出狱后才能核实；2、原告主张的差价赔偿款数额偏高；3、本案所涉的房款系王磊一人收取，相应的还款及赔偿责任应由王磊一人承担。被告陶丽辩称：原告与被告王磊订立买卖合同的时候，陶丽只是知情，但二人具体有无签订协议、协议内容等都不清楚。之后原告找到陶丽要求陶丽补签一个条子，陶丽就签了。但事实上，陶丽既没有拿到房款，也不是合同相对人，不存在违约情形，故不同意承担责任。原告围绕诉讼请求依法提交了个人售房协议、补充协议、情况说明、往来账款记录、不动产电子登记查询记录、委托代理合同、发票、公证委托书等证据，双方当事人对上述证据的真实性未提异议，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：南通市崇川区益兴名流府9幢1101室房屋及9幢B110室车库原登记为王磊、陶丽共同共有。2016年2月25日，原告张祖鹏与被告王磊签订《个人售房协议》一份，约定被告王磊将南通市崇川区益兴名流府9幢1101室房屋及9幢B110室车库出售给原告，总价款270万元；因该房屋上还有贷款161万元未归还，原告购买房屋后，贷款由原告负责按月归还；房屋总价中扣除贷款金额，剩余109万元仍由原告向被告王磊予以支付，其中首付款50万元于协议签订时支付，余款分两年付清；原告自2016年开始支付物业管理费等其他房屋使用所需费用；王磊在房屋过户条件具备后积极配合原告进行房屋过户；任一方违反本合同条款，该方向对方加倍赔偿违约金。2018年5月30日，被告陶丽在南京公证处办理公证委托，以王磊为受托人，委托其代为办理南通市崇川区益兴名流府9幢1101室房屋及9幢B110室车库的出售事宜。次日，被告王磊代理陶丽以二人名义与案外人柳成、张萍签订《存量房买卖合同》，将案涉房屋出售给案外人柳成、张萍所有，并办理了过户手续。2018年6月10日，被告陶丽向原告张祖鹏出具情况说明一份，载明：“1.本人陶丽。2.2016年王磊与张祖鹏签署卖房协议本人知晓。3.2018年授权委托王磊卖房给张祖鹏，对于他卖与其他人，本人不知情。”2018年8月30日，原告张祖鹏与被告王磊签订《个人售房补充协议》，约定双方因履行个人售房协议而发生纠纷，由买方所在地即南通市崇川区内有管辖权的人民法院管辖，补充协议作为双方此前签订的个人售房协议的一部分，与原合同具有同等法律效力。2018年9月，原告将两被告诉至法院，为本案诉讼，原告与北京市炜衡（南通）律师事务所签订了委托代理合同，并实际支付代理费70000元。庭审中，原告陈述，上述协议签订后，原告陆续向被告支付房款109万元，并自2016年2月开始按月偿还贷款，直至2018年1月，每月还款14423元，共计331729元。此间，原告还缴纳了物业费、水电费等共计6660元。2018年6月6日，被告王磊以房屋过户需要还清贷款为由要求原告再行支付35万元，原告当时不知房屋已过户他人，遂又向被告王磊给付了35万元。至此，原告共计向被告王磊支付房款144万元，偿还贷款331729元，代缴物业费、水电费6660元。被告王磊对上述事实予以确认。原告主张，因案涉房屋已经过户至案外人名下，购房目的无法实现，要求两被告返还上述已付款项并赔偿房屋差价及律师费用。被告王磊对于一房二卖的事实以及应承担相应的违约责任并无异议，但其主张案涉房屋系由其一人出卖，相关钱款也是其一人收取，与陶丽无关，故相应的违约责任应由被告王磊一人承担。被告陶丽对于向原告出具情况说明的事实未予否认，但其主张情况说明是在王磊将房屋另行出售给案外人之后，应原告张祖鹏的要求才出具的，目的是为了追回房屋、挽回损失。陶丽不承认其系房屋出卖主体，也不同意承担原告主张的各项违约责任。诉讼中，原、被告就房屋溢价损失数额达成一致意见，同意案涉益兴名流府9幢1101室房屋及9幢B110室车库当前市场总价以450万元计，并以该价款作为计算溢价损失的依据。本院认为，原告张祖鹏与被告王磊签订的个人售房协议以及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。原告主张陶丽在上述协议签订后另行出具情况说明，明确其授权委托王磊卖房，所以陶丽也应当作出房屋的出卖主体予以认定，但被告王磊及陶丽对此皆未予认可。关于该项争议，本院认为，被告陶丽虽在情况说明中认可王磊向原告出售房屋一事，也提及对王磊予以授权的情况，但鉴于情况说明系协议签订后两年多才出具，其中提及的授权时间也明确为2018年不是2016年，而2016年被告王磊与原告张祖鹏订立个人售房协议时，并未将被告陶丽列为出卖人或者由王磊作为陶丽代理人的身份进行签字；另外，结合庭审中当事人的陈述也可以确认，被告陶丽出具该情况说明仅是同意配合将案涉房屋过户履行给张祖鹏，并不意味着有作为合同相对人的意思表示，因此，案涉个人售房协议及其补充协议的合同双方仅能认定为原告张祖鹏与被告王磊。原告主张被告陶丽作为合同相对人承担相应的违约责任，本院不予支持。至于被告王磊，其作为房屋出卖方，收取原告的购房款后未履行出卖人的相应义务，而将所涉房屋另行出卖给案外人并办理了过户手续，导致原告的购房目的无法实现，构成违约。原告主张其返还房款并承担违约责任，于法不悖。本案中，原告张祖鹏与被告王磊已经确认，原告实际支付房款144万元、代偿贷款331729元、代缴水电、物业费用等6660元，上述金额本院经与原告提供的银行流水对照核对后予以确认，应由被告王磊予以返还。关于损失赔偿，双方亦确认以案涉房屋总价450万元作为计算房屋溢价的依据，本院照准，故在原合同约定的总价270万元的基础上，被告王磊还应向原告赔偿房屋溢价损失180万元。另外就原告主张的律师费7万元，上述费用已实际发生，收费标准亦未超过相关行业规定，被告王磊未持异议，本院亦予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、被告王磊返还原告张祖鹏购房款144万元。二、被告王磊返还原告张祖鹏代偿的贷款331729元。三、被告王磊返还原告张祖鹏物业费、水电费等6660元。四、被告王磊赔偿原告张祖鹏购房损失180万元。五、被告王磊给付原告张祖鹏律师代理费7万元。上述一至五项判决确定的给付义务，金额共计3648389元，由被告王磊于本判决生效之日起十日内履行完毕。六、驳回原告张祖鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39987元、公告费300元，合计40287元，由原告张祖鹏承担4000元，被告王磊负担36287元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费39987元(该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长 范纪强审 判 员 余雪松审 判 员 叶 菁法官助理 黄 晴二〇一九年十一月二十五日书 记 员 王曙曙