云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终1682号上诉人（原审被告）：张春林，男，汉族，1964年9月21日生，云南省曲靖市麒麟区人，住曲靖市麒麟区。上诉人（原审被告）：曲靖市麒麟区新东风电器有限公司。统一社会信用代码：9153030274148265X；住所地：曲靖市麒麟区南宁街道麒麟南路363号。法定代表人：张春林。上诉人曲靖市麒麟区新东风电器有限公司、张春林共同委托诉讼代理人：张冬生，云南丰伟律师事务所律师；舒思平，云南和欣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：曲靖百大集团有限责任公司。统一社会信用代码：915303002172339562；住所地：曲靖市麒麟区麒麟南路186号。法定代表人：陈玉真，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马良红，云南君畅律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：肖凤霞，女，汉族，1969年2月18日生，住曲靖市麒麟区。系曲靖百大集团有限责任公司工会主席。代理权限：特别授权代理。上诉人张春林、曲靖市麒麟区新东风电器有限公司因与被上诉人曲靖百大集团有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初1802号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张春林、曲靖市麒麟区新东风电器有限公司及委托诉讼代理人张冬生、舒思平，被上诉人曲靖百大集团有限责任公司的委托诉讼代理人马良红、肖凤霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张春林、曲靖市麒麟区新东风电器有限公司上诉请求：一、依法撤销一审判决并发回重审，或在查清事实的基础上予以改判驳回被上诉人在一审中的诉讼请求；二、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：（一）一审判决程序严重违法，应当依法撤销并发回重审，或者在查清事实的基础上予以改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。其一，一审庭审后，被上诉人又向法院提供证人，出具证人证言，且该份证人证言作为主要定案依据。证人未出庭作证，且未接受上诉人的当庭发问，其真实性、证明力都不能作为定案证据使用，一审采信该份证人证言，违反法律对证据形式及主体的规定。被上诉人提供的五个证人，两个是本案代理律师事务所里的律师，三个证人是被上诉人的员工，五个证人证言的真实性值得质疑，而且不合法。证人应当依法出庭接受双方当事人的质询，只有经过充分的质询和当庭表述，证人证言才能才符合法律规定的证据形式。其二，本案中，被上诉人起诉要求上诉人支付自2014年至2019年占用三楼的费用，三楼自2014年至2019年尚存的事实，依法应当由被上诉人举证证明。一审法院将该部分事实的举证责任划分给上诉人违反法律规定。（二）一审认定事实存在严重错误，案件关键事实没有查清楚。租赁房屋的三、四楼已经在2014年被拆除，上诉人提交充分证据证实，涉案商铺的三四楼临时建筑已经在2014年3月被麒麟区综合执法局依法强行拆除。即便被上诉人所述的三楼在2019年未拆除属实，合同约定的80万租金或是95万租金，也必然包含三楼在内。而且，被上诉人每年按约到涉案商场收取房租，都来商场进行防火、防盗、安全检查及签订“曲靖百大集团有限责任公司门店消防、安全、社会治安、爱国卫生工作目标管理责任书”，按月到商场处查抄电表、水表，对涉案商铺三楼存在与否不可能不知情，但在长达五年的时间里，被上诉人对三楼只字不提，有悖于常理。一审擅自作出三楼存在且在2014年时未被拆除的认定，是严重错误的。（三）法律适用方面，一审严重违反法律程序，对案件事实进行错误认定，必然导致适用法律错误。一审对于被上诉人提交的证据全部予以采纳，而对上诉人提交的同样形式、同样名称的“照片”却直接全盘否认。认为被上诉人提交的《租赁合同》《租赁合同补充协议》系无效合同，却最终判决由上诉人向被上诉人支付的195万元。195万元的计算时间、计算标准完全没有法律依据及事实基础。恳请二审法院在依法查明案件事实的基础上，将本案发回重审或者改判驳回被上诉人在一审中的全部诉请求。被上诉人曲靖百大集团有限责任公司辩称，原判决认定事实清楚、适用法律准确、程序合法，被答辩人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。（一）相关调查笔录是人民法院依职权调取，符合法律程序，与本案待证事实有关联，且与其他证据相互印证，作为本案证据合法有效。开庭时被答辩人主张的证据完全不能支持自己的观点，开庭后有意将三楼拆除后称“三楼早就拆除”。为了查明案件事实以免错判，法院依职权对答辩人在庭审中提供的《律师见证书》中所提及的到过现场的三位百大员工及两位见证律师进行了询问，并将《询问笔录》提交被答辩人的代理人进行质证。该证据来源合法，并且与待证事实有关联，依法作为认定本案事实的证据合法有效。（二）原审判决认定事实清楚，被答辩人称认定事实严重错误没有任何依据。庭审中被答辩人提供一组照片证明三楼已经被拆除，但该组照片没有拍摄的时间、地点和拍摄人，其形式完全不符合证据规则，根本证明不了三楼是在2014年就被拆除。2014年3月6日，曲靖市麒麟区城市管理综合行政执法局向答辩人下达《临时建筑、违法建（构）筑拆除决定书》，要求对擅自加盖的三层、四层临时设施予以拆除，因答辩人积极向综合执法局反映被答辩人经营的困难，以及三楼作为核心经营区被拆除后将遭受巨大损失的客观情形，请求对三楼予以保留，故被答辩人在2014年只自行拆除四楼，三楼继续使用。答辩人在2019年1月21日送达《关于补交东风商场三楼租金的催告书》时三楼还存在，被答辩人提供的证据并不能确定拆除的时间，法院才依职权向百大员工敖琴、罗亚娟、温如梅以及云南君畅律师事务所见证律师进行询问，并结合答辩人提供三楼存在的照片、从110指挥中心调取的监控录像进行分析，确认三楼拆除时间是2019年4月21日，从而判决由被答辩人向答辩人支付2014年5月至2019年4月30日占用三楼的使用费。（三）原审判决适用法律正确。三楼作为临时建筑一直由被答辩使用，该房屋所得收益也是由被答辩人享有。一审依照《合同法》第二百一十二条、第二百一十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定作出判决，适用法律并无不当。曲靖百大集团有限责任公司向一审法院起诉请求：1.由被告张春林支付原告自2014年5月1日至2019年4月30日“东风商场”三楼房屋占有使用费1954200元；2.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月1日，招租人曲靖百大集团有限责任公司（甲方）与竞租中标人张春林（乙方）签订《竞租成交确认书》，乙方于2014年3月1日在甲方举办的“东风商场”公开招租活动中，最终以人民币壹佰陆拾陆万元的最高价格中标，为了明确双方的权利义务，依照相关法律规定，双方签订成交确认书如下：一、竞租标的物：位于曲靖市麒麟区口“东风商场”（现由新东风电器城使用），整幢的经营用房，实际经营使用面积约1000平方米。实行整体出租。二、本竞租成交确认书生效后，甲乙双方必须在三个月工作日内签订正式的《房屋租赁合同》，并办理相关手续，乙方之前所交的50万元竞租保证金自动转成房屋租金，第一年租金差额部分于签订正式《房屋租赁合同》时一次性付清。双方还就未签订《房屋租赁合同》、争议的解决等作了约定。2014年3月6日，曲靖市麒麟区城市管理综合行政执法局向原告公司下达《临时建筑、违法建（构）筑拆除决定书》（区城管拆字〔2014〕1000014号）载明“曲靖百大集团有限责任公司业主：为认真贯彻落实《曲靖市人民政府关于开展城乡人居环境提升行动的实施意见》，进一步提高全市城镇化发展的质量和水平。经查：你（单位）在风电器屋顶，建设临时、违法建（构）筑物，结构为简易，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、四十四条、六十四条、六十八条之规定，限你（单位）在2014年3月13日前自行拆除临时、违法建（构）筑物。若逾期不自行拆除，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条规定，将依法组织相关部门对你（单位）上述临时、违法建（构）筑物予以强行拆除，一切法律责任和经济损失由你（单位）自行承担。”2014年3月11日，张春林向原告出具要求减少租金的请示,内容为：“……自2014年3月6日接到公司送来的由曲靖市麒麟区城市管理综合行政执法局关于拆除新东风电器屋顶临时建筑的决定书，让我新东风电器深受打击，因为加盖的三楼、四楼是一体钢架，投资又是我公司建盖的每层310平方左右，两层合计620平方左右，三楼又是我公司的重点，主要销售电视就在三楼……，强行拆除后，新东风电器经营就只有一楼、二楼的使用面积660平方左右，产品不能展示、厂家支持力就减弱……，能不能按照招标前的房租，每年45万元，让百大集团的子公司新东风电器生存下来，希望公司领导给予支持。”2014年3月16日，原告公司人员对被告公司经营地点的面积进行丈量，一、二层楼面积大约有660㎡左右，要拆除的三、四楼总面积约600㎡左右。2014年3月31日，原告公司形成董事会决议，因东风商场三、四楼属临时建筑强拆，张春林以166万元的最高报价中标，现在三、四楼被拆除，经营面积、仓库、办公面积减少相应租金下调，租金计算方式：四楼是仓库、办公室，不产生经济效益，但承包方外租仓库、办公室也要产生费用，因此四楼面积300㎡，折半算150㎡，加上一楼330㎡、二楼330㎡、三楼面积300㎡，合计1110㎡，……租赁期限从2014年5月1日起至2019年4月30日止。2014年3月31日，原告公司（出租方、甲方）与张春林（承租方、乙方）签订《租赁合同》，内容为：一、租赁内容：乙方独立承租经营位于曲靖市麒麟区口“东风商场”整幢（一至二层）的经营用房，实际经营面积约660平方米；二、租赁期限：租赁期限为五年，2014年3月1日至2014年4月30日为合同约定的装修期，租赁期限从2014年5月1日起至2019年4月30日止；三、租金交纳方式：第一年租金为人民币玖拾伍万元整（￥950000元），乙方在签订本合同时同时一次性交清，第二年租金为人民币玖拾伍万元整（￥950000元），乙方在上一年租赁期满前一个月交清，自第三年开始，年度租金在上一年度年租金基础上递增5％……。双方还就各自权利义务、违约责任作了约定。2016年3月17日，原告公司形成董事会决议，对新东风电器城年租金由95万元调整为80万元。2016年3月18日，原告公司与张春林签订《租赁合同补充协议》，内容为：一、原租赁合同第三条租金交纳方式条款变更为：年租金为人民币八十万元，各年租金均于上一年度租赁期满前一个月交清；二、原租赁合同第三条租金交纳方式第四段：“自第三年开始……年度租金在第四年年租金基础上递增5％”的条款删除；三、原租赁合同其余条款不变。2014年3月21日至2018年7月2日，被告曲靖市麒麟区新东风电器有限公司共计向原告公司交纳新东风电器商场一至二楼房屋租金430万元。2019年1月21日，原告公司（委托人）与云南君畅律师事务所（受托人）签订《见证委托书》，委托云南君畅律师事务所执业律师马喆、罗薇对原告公司向曲靖市麒麟区新东风电器有限公司法定代表人张春林《关于补交东风商场三楼租金的催告书》的行为予以见证，见证律师根据全程参与送达过程亲眼所见的事实，就委托人实施的送达行为的真实性、合法性出具《律师见证书》予以证明。同日，原告公司向张春林送达《关于补交“东风商场”三楼租金的催告书》，内容为“张春林：你于2014年3月1日以个人名义参与‘东风商场’公开招租竞租，最终以年租金166万元中标，获得位于曲靖市麒麟区风商场’整幢房屋约1000㎡（包含一楼330㎡、二楼330㎡、三楼300㎡、四楼300㎡实际合计面积1260㎡）的使用权。因你于2014年3月11日以麒麟区综合行政执法局要求拆除新东风电器屋顶临时建筑，新东风电器经营就只有一楼、二楼使用面积660㎡左右为由，书面要求我公司对中标租金进行调减，我公司董事会于2014年3月31日召开第二届第三十四次董事会会议，决定‘四楼面积300㎡折半算150㎡，加上一楼330㎡、二楼330㎡、三楼300㎡合计1110㎡，用总价166万元除以1110㎡算出每平方米单价，再乘以一、二楼合计面积660㎡，最后所得金额为东风商场租金，即将中标租金1660000元调减为987030元。’但你认为租金仍然过高，所以经双方协商后将“东风商场”整幢（一至二层）的经营用房660㎡的年度租金共同确定为第一年、第二年950000元，自第三年开始年度租金在上一年度基础上递增5%。就此，你按前述协商意见与我公司于2014年3月31日签订了《租赁合同》。租赁合同签订后，你交付了第一个租赁年度（2014年5月1日至2015年4月30日）租金950000元，并在2015年交付了第二个租赁年度（2015年5月1日至2016年4月30日）租金950000元。但事实上，‘东风商场’三楼并未拆除，你公司也一直使用着三楼房屋。按最终确定的年度租金总价950000元换算一至三楼每平方米年租金单价855.86元/㎡（950000元÷1110㎡）计算，你在第一个租赁年度和第二个租赁年度每年少交‘东风商场’三楼租金256758元（855.86元×300㎡），两个租赁年度共计少交三楼租金513516元。本来，你应在2016年4月1日前按《租赁合同》的约定交付第三个租赁年度（2016年5月1日至2017年4月30日）的租金，但你却在应交租金之前多次向我公司提出‘因经济处于下行趋势，市场行情低迷’请求减少年租金的要求。据此，我公司董事会于2016年3月17日召开第二届第四十次董事会会议，决定根据实际将‘东风商场’年租金由95万元调整为80万元。随后，你于2016年3月18日与我公司签订《租赁合同补充协议》，双方共同约定年租金变更为80万元，且自第三年开始年度租金在上一年度租金基础上递增5%的条款删除。据此，‘东风商场租赁合同’所涉年度租金自第三个租赁年度起你按80万元/年的标准交付。但经我公司核查，虽然‘东风商场’三楼、四楼本应折除，而事实上第三楼并未拆除且仍由东风电器在使用。由于东风商场系我公司的经营性资产，任何承租人都没有权利无偿使用。既然你事实上一直使用‘东风商场’第三楼，则按等价有偿的民事原则你仍应承担第三楼的租金。前两个租赁年度三楼应交少交租金513516元已经清楚，由于双方于2016年3月18日签订《补充协议》已经将年度租金调减为800000元，则东风商场每平方米的年租金单价为720.72元（800000元÷1110㎡），所以从第三个租赁年度开始三楼应交租金为（1212元×300㎡）363600元。鉴于我公司在改革改制后唯一经营收益来源于经营性资产租赁，公司数百位职工的生活来源以及退休职工的福利全靠经营性资产租金收入来确保，所以既然发现你确实存在着使用‘东风商场’三楼而未付租金的事实，就应实事求是的补交，才公平合理。据此，现就你一直未交付‘东风商场’三楼租金的情形进行催告。请你接本催告书之日起10日内，补交2014年5月1日至2019年4月30日‘东风商场’三楼共计五个租赁年度的租金1954200元，其中第一个租赁年度即2014年5月1日至2015年4月30日的租金为431700元；第二个租赁年度即2015年5月1日至2016年4月30日的租金为431700元；第三个租赁年度即2016年5月1日至2017年4月30日的租金为363600元；第四个租赁年度即2017年5月1日至2018年4月30日的租金为363600元；第五个租赁年度即2018年5月1日至2019年4月30日的租金为363600元，如果10日不补交，公司将采取相应的措施，立即收回场地，并追究相应的违约责任，造成一切损失及后果均由你自己承担。特此催告，请予支付。”云南君畅律师事务所律师《律师见证书》内容为：云南君畅律师事务所接受曲靖百大集团有限责任公司的委托，指派本所执业律师罗薇（执业证号：15303201611120689）、马喆（执业证号：15303201710539247）于2019年1月21日对曲靖百大集团有限责任公司员工敖琴、温如梅、罗娅娟到位于曲靖市麒麟区路口的“新东风电器”商场，向新东风电器有限公司的法定代表人张春林送达《关于补交“东风商场”三楼租金的催告书》的行为进行见证。根据《中华人民共和国律师法》第二十八条第（六）项及中华全国律师协会《律师见证业务工作细则》的规定，见证律师特证明如下事实：2019年1月21日上午10时40分，云南君畅律师事务所执业律师罗薇、马喆随委托人公司员工敖琴、温如梅、罗娅娟到位于曲靖市麒麟区路口的“新东风电器”商场，向新东风电器有限公司的法定代表人张春林送达《关于补交“东风商场”三楼租金的催告书》。上午10时56分，敖琴、温如梅、罗娅娟进入张春林的办公室，由敖琴将《关于补交“东风商场”三楼租金的催告书》亲手交给张春林本人，张春林本人已经收到了《关于补交“东风商场”三楼租金的催告书》并向敖琴、温如梅、罗娅娟表达了自己的看法。上述送达行为客观、真实，系两名见证律师罗薇、马喆亲眼所见，故见证律师特依法出具《律师见证书》，以资为证。因被告未支付租金，原告遂诉至一审法院。该院认为本案争执的焦点是：一、《租赁合同》及《租赁合同补充协议》的租赁物是否整幢出租，是否包含三、四楼临时建筑。从《租赁合同》及《租赁合同补充协议》内容看，明确出租房屋为：承租经营位于曲靖市麒麟区口“东风商场”整幢（一至二层）的经营用房，实际经营面积约660平方米。因此，从平方面积和一至二层的表述未包含三、四楼临时建筑。二、曲靖市麒麟区城市管理综合行政执法局向原告公司下达《临时建筑、违法建（构）筑拆除决定书》后，位于曲靖市麒麟区口“东风商场”三、四楼临时建筑是否均已拆除。从原告工作人员到曲靖市麒麟区新东风电器有限公司向张春林送达催告书、云南君畅律师事务所律师出具的《律师见证书》及敖琴、罗娅娟、温如梅、罗薇、马喆的证人证言来看，“东风商场”三楼在原告工作人员到曲靖市麒麟区新东风电器有限公司向张春林送达催告书时并未拆除。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。原告曲靖百大集团有限责任公司与被告张春林签订的《竞租成交确认书》，竞租标的物位于曲靖市麒麟区口“东风商场”整幢的经营用房，实际经营使用面积约1000平方米，实行整体出租。而原、被告签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，是基于曲靖市麒麟区城市管理综合行政执法局向原告公司下达《临时建筑、违法建（构）筑拆除决定书》，要求拆除风电器屋顶临时、违法建（构）筑物及张春林向原告出具要求减少租金的请示，将《竞租成交确认书》确认的竞租标的物整幢的经营用房实际经营使用面积约1000平方米，更改为“东风商场”整幢（一至二层）的经营用房，实际经营面积约660平方米，从《竞租成交确认书》竞租标的物约1000平方米，应当包含了“东风商场”三、四楼，而原、被告签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》租赁标的实际经营面积约660平方米未包含三、四楼临时建筑。原告公司以曲靖市麒麟区城市管理综合行政执法局向原告公司下达《临时建筑、违法建（构）筑拆除决定书》及张春林向原告出具要求减少租金的请示，未对临时建筑是否拆除进行实地查看，与张春林签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，被告张春林隐瞒三楼临时建筑未拆除的实际，与原告签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，原、被告签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》应为无效合同。原告公司向张春林送达《关于补交“东风商场”三楼租金的催告书》及云南君畅律师事务所律师《律师见证书》，结合敖琴、温如梅、罗娅娟、罗薇、马喆证人证言，“东风商场”三楼并未拆除，仍在经营。被告辩解曲靖市麒麟区城市管理综合行政执法局向原告公司下达《临时建筑、违法建（构）筑拆除决定书》，原告在接到通知后通知被告，被告在综合执法局的限定的期限内对商铺三、四楼的拆除，不予采信。被告辩解原告无证据证实三楼自2014年至2019年尚存的依据，应承担举证不能的不利后果，即便原告在诉状中所述属实，原告起诉没有事实和法律依据，无论是95万元租金标准还是80万元的租金标准，必然包含了三楼（假如三楼未拆）的占有使用费用的理由不能成立。原告依据《租赁合同》及《租赁合同补充协议》确定的租金标准分段计算三楼占有使用费的依据成立，予以采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决：由被告张春林、曲靖市麒麟区新东风电器有限公司支付原告曲靖百大集团有限责任公司自2014年5月1日至2019年4月30日“东风商场”三楼房屋占有使用费1954200元，于本判决生效后三十日内履行。案件受理费22388元（原告已预交），由被告张春林、曲靖市麒麟区新东风电器有限公司承担（执行时一并支付）。二审期间，当事人未提交新证据。原审认定事实中当事人无争议的，本院予以确认。二审另查明，“东风商场”三、四楼系上诉人张春林此前租用该商场期间搭建，租期届满移交给被上诉人曲靖百大集团有限责任公司。2014年3月1日，曲靖百大集团有限责任公司对“东风商场”整幢经营用房公开招租时，出租范围包括“东风商场”三、四楼。2014年3月6日，曲靖市麒麟区城市管理综合行政执法局作出《临时建筑、违法建（构）筑拆除决定书》（区城管拆字〔2014〕1000014号），责令曲靖百大集团有限责任公司于2014年3月13日前自行拆除临时、违法建（构）筑物（即“东风商场”三、四楼）。2014年3月16日，曲靖百大集团有限责任公司派出工作人员对“东风商场”经营用房的面积进行丈量，一、二层楼面积约660㎡，需拆除的三、四楼总面积约600㎡。2014年3月31日，被上诉人曲靖百大集团有限责任公司与上诉人张春林签订《租赁合同》，将“东风商场”整幢（一至二层）实际经营面积约660平方米的经营用房出租给张春林经营使用；2016年3月18日，双方签订《租赁合同补充协议》，由上诉人张春林继续租用“东风商场”整幢（一至二层）经营用房。对《租赁合同》《租赁合同补充协议》的履行以及“东风商场”四楼已经拆除的事实，双方当事人均不持异议。2019年4月，诉争的“东风商场”三楼临时建筑被张春林自行拆除。本院认为，被上诉人曲靖百大集团有限责任公司虽以公开竞价方式对“东风商场”一至四层房屋整体招租，但在上诉人张春林、曲靖市麒麟区新东风电器有限公司中标取得承租资格后，行政主管部门作出《临时建筑、违法建（构）筑拆除决定书》（区城管拆字〔2014〕1000014号），责令被上诉人曲靖百大集团有限责任公司限期自行拆除“东风商场”三、四楼临时、违法建（构）筑物。经协商合意，被上诉人曲靖百大集团有限责任公司与上诉人张春林分别于2014年3月31日订立《租赁合同》、2016年3月18日签订《租赁合同补充协议》，由张春林租用“东风商场”一至二层面积约660平方米的经营房屋，系当事人意思自治，不违反法律、行政法规的强制性规定，且当事人均按照约定全面履行了合同义务，《租赁合同》《租赁合同补充协议》自成立时生效，受法律保护。因占有使用“东风商场”三楼房屋而产生的民事权利义务，属于被上诉人曲靖百大集团有限责任公司与上诉人张春林、曲靖市麒麟区新东风电器有限公司之间形成的独立民事法律关系，依据该法律关系的性质，可归于房屋租赁合同关系范畴。诉争的“东风商场”三楼系未经批准而附和搭建的临时建筑，上诉人张春林、曲靖市麒麟区新东风电器有限公司占有使用“东风商场”三楼取得收益，与被上诉人曲靖百大集团有限责任公司之间发生房屋租赁关系。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］11号）第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”“东风商场”三楼属未经批准建设的临时建筑，且一直未取得合法的批准手续，应认定双方当事人就该临时建筑形成的房屋租赁关系无效，自始不发生法律约束力。对于“东风商场”三楼于2019年4月被拆除的事实，当事人均没有异议。被上诉人曲靖百大集团有限责任公司主张“因‘东风商场’三楼是曲靖市麒麟区新东风电器有限公司的核心经营区，在收到限期拆除决定后，通过与行政主管部门积极汇报协调，使‘东风商场’三楼得以继续留用。”但没有提供相关证据证明该事实主张；上诉人张春林、曲靖市麒麟区新东风电器有限公司主张“‘东风商场’三楼在2014年5月前已经拆除，到2018年年底才重新搭建，实际占用期仅5个月。”所提交的证据不足以证明该事实主张。双方均应承担不利的后果。被上诉人曲靖百大集团有限责任公司作为受限期拆除决定约束的相对人，明知“东风商场”三楼临时建筑应当依法拆除，而对该临时建筑在2014年5月至2019年1月期间存在状况、或者占有使用状况持放任态度，对引起本案纠纷具有较大过错。上诉人张春林、曲靖市麒麟区新东风电器有限公司明知“东风商场”三楼临时建筑应当依法拆除而予以占用，亦或在未征得被上诉人曲靖百大集团有限责任公司同意的情况下重新搭建并占有使用，也存在相应的过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］11号）第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案客观存在“东风商场”三楼临时建筑被占有使用的事实，上诉人张春林、曲靖市麒麟区新东风电器有限公司应当合理承担支付房屋占有使用费的责任。综合考虑双方当事人的过错程度、诉争房屋系上诉人张春林出资搭建以及该临时建筑现已拆除等因素，遵循合同法的平等、公平原则，参考被上诉人曲靖百大集团有限责任公司主张的占有使用费金额1954200元，酌情确定由上诉人张春林、曲靖市麒麟区新东风电器有限公司承担该金额30%的占有使用费支付责任，具体数额为586260元。综上所述，上诉人张春林、曲靖市麒麟区新东风电器有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初1802号民事判决主文。即：由被告张春林、曲靖市麒麟区新东风电器有限公司支付原告曲靖百大集团有限责任公司自2014年5月1日至2019年4月30日“东风商场”三楼房屋占有使用费1954200元，于本判决生效后三十日内履行。二、张春林、曲靖市麒麟区新东风电器有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，向曲靖百大集团有限责任公司支付“东风商场”三楼临时建筑占有使用费586260元。三、驳回曲靖百大集团有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费22388元，由曲靖百大集团有限责任公司负担16671.6元，由张春林、曲靖市麒麟区新东风电器有限公司负担6716.4元；二审案件受理费22388元，由上诉人张春林、曲靖市麒麟区新东风电器有限公司负担6716.4元，由被上诉人曲靖百大集团有限责任公司负担16671.6元。本判决为终审判决。审判长  敖显外审判员  余 瑾审判员  时劲松二〇一九年十一月四日书记员  陈 蔚