湖南省东安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1122民初2334号 原告：湖南福庭物业管理有限公司，住所地湖南省永州市东安县白牙市镇建设北路169号，统一社会信用代码91431122MA4PT4W77H。 法定代表人：徐星，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：黎恢林，男，1984年10月9日出生，汉族，湖南省东安县人，该公司经理，住东安县。 委托诉讼代理人（一般授权）：唐柏春，湖南慎明律师事务所律师。 被告：黄艳利，女，1988年3月1日出生，汉族，湖南省东安县人，农民，住湖南省东安县。 原告湖南福庭物业管理有限公司（以下简称“福庭公司”）与被告黄艳利物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福庭公司的特别授权委托诉讼代理人黎恢林及一般授权委托诉讼代理人唐柏春，被告黄艳利到庭参加诉讼。原告福庭公司的法定代表人徐星因特别授权未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福庭公司向本院提出诉讼请求：1．依法判决被告立即支付原告拖欠的自2018年10月10日至2019年8月31日止的物业管理费826元；2．依法判决被告立即支付原告物业费拖欠滞纳金104元；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月27日原告与东安宇天房地产开发有限公司签订了委托物业管理合同，东安宇天房地产开发有限公司将锦绣家园（书香名邸）的物业委托给原告管理，双方约定了物业管理费收费标准及双方的责任和义务。2018年10月7日双方又签订了《书香名邸前期物业费债权转让协议》，东安宇天房地产开发有限公司将自2018年1月1日至2018年7月31日止的未缴纳的物业费362笔共计152,080.81元的债权转让给原告收取。2019年4月22日原告通过投标，中标了东安县锦绣家园住宅小区前期物业管理服务，尔后双方于2019年4月23日签订了《东安县锦绣家园住宅小区前期物业管理服务合同》，合同约定了物业费单价及双方的责任和义务。本案被告是东安县白牙市镇锦绣家园2栋2单元703号业主，但自2018年10月10日起至今一直拒缴物业管理费，原告于2018年11月21日开始对被告发出了收费催款通知书，但被告仍然拒缴，这严重地损害了原告的合法权益，在小区也造成了极恶劣的影响，为此，原告为维护自己的合法权益不受侵犯，特具状法院，恳请法院依法公正判决。 被告黄艳利辩称，1．原告福庭公司没有与被告签订服务协议；2．原告福庭公司恶意泄漏业主信息；3．原告福庭公司进入小区后人为停水，严重影响业主利益，请求东安县人民法院查实原委，驳回原告起诉，不予受理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告福庭公司在举证期限内向本院提供了原告营业执照复印件、原告的法定代表人身份证明书及身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件，被告黄艳利无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。原告福庭公司向本院提供的《委托物业管理合同》复印件、《书香名邸前期物业费债权转让协议》复印件、中标通知书复印件、《东安县锦绣家园前期物业服务合同》复印件，被告黄艳利对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以采信。被告黄艳利向本院提供了微信聊天记录截图复印件、漏水照片、《物业服务协议》复印件，原告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以采信。对原告福庭公司提供的有争议的证据，本院认定如下： 1．收费催款通知书（存根）复印件，拟证明原告福庭公司于2018年11月21日向被告发出了收费催款通知书，欠款金额为126元的事实。被告黄艳利对该份证据有异议，被告没有收到函，只接到了电话，原告也找了被告，被告提出意见按原标准计算费用，但原告并未采纳。经审查，原告福庭公司向被告黄艳利催收物业服务费是实，故本院对原告福庭公司曾向被告催收过物业费的事实予以采信。 2．欠费明细表复印件，拟证明被告未支付2018年10月10日至2019年8月31日物业管理费826元的事实。被告黄艳利对该份证据有异议，2018年1月1日原告并未进驻小区，当时管理的物业公司是劲龙物业，原告是2018年8月份才进驻小区的，物业费是原告按照自己的标准计算的，被告不认可。经审查，该欠费明细表确系原告按照自己的标准计算所制作，且未有被告签名确认，故本院对该份证据不予采信。 本院经审理认定事实如下：2017年10月6日，被告黄艳利向东安宇天房地产开发有限公司购房，双方签订了《商品房买卖合同》，被告黄艳利用银行按揭贷款的方式以每平方米1730元的单价，购买了锦绣家园项目中的第2幢2单元703号房，建筑面积共136.98平方米，购房总金额为236,975元，同时约定物业收费标准执行自收费起始时间至少二年内不调整。2017年10月11日，东安宇天房地产开发有限公司将该商品房交付给被告黄艳利。同日，东安宇天房地产开发有限公司物业管理处与被告黄艳利签订了《物业服务协议》，约定物业服务费计算标准为0.3元/月/平方米。2018年7月27日，锦绣家园（书香名邸）的开发商东安宇天房地产开发有限公司与原告福庭公司签订了委托物业管理合同，将锦绣家园（书香名邸）的物业委托给原告管理，并对物业管理费收费标准及双方的权利义务等内容进行了约定，其中低层楼梯房物业费按建筑面积0.5元/平方米/月计收。从2018年10月10日起，被告黄艳利未缴纳物业管理费。2018年10月17日，原告福庭公司与东安宇天房地产开发有限公司签订了《书香名邸前期物业费债权转让协议》，该协议约定东安宇天房地产开发有限公司将书香名邸2018年1月1日至2018年7月31日未交物业费共计362笔，债权金额共计152,080.81元的债权转让给原告收取。2019年4月22日，原告福庭公司以年度总价1,999,796元的价格中标了东安县锦绣家园住宅小区前期物业管理服务，服务期限为5年。2019年4月23日，原告福庭公司与东安宇天房地产开发有限公司签订了《东安县锦绣家园前期物业服务合同》，合同对物业服务费的收费标准及双方权利义务等方面进行了约定，其中物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，多层住宅的交费标准为0.5元/月/平方米。原告福庭公司曾以电话催收等方式向被告黄艳利催收物业费未果，遂起诉来院，请求法院支持其诉讼请求。 另查明，东安县锦绣家园住宅小区的项目推广名为书香名邸。截至目前，东安县锦绣家园住宅小区尚未成立业主委员会。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，本案中，原告与锦绣家园小区开发商东安宇天房地产开发有限公司签订的委托物业管理合同、《书香名邸前期物业费债权转让协议》及《东安县锦绣家园前期物业服务合同》对全体业主有效，且原告与东安宇天房地产开发有限公司签订的委托物业管理合同及《东安县锦绣家园前期物业服务合同》除违约金约定过分高外，其他条款不违反法律规定，原告作为物业服务提供者应当按照合同约定全面履行自己的义务，被告作为业主应当按照合同约定交纳物业服务费。现原告已按照合同约定提供服务，被告也应按照约定的标准交纳物业服务费。但因被告黄艳利与东安宇天房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》时约定物业收费标准执行自收费起始时间至少二年内不调整，因此2018年10月10日至2019年8月31日止，物业服务费计算标准为0.3元/月/平方米。2018年10月10日起，被告未交纳物业服务费，截至2019年8月31日共拖欠原告物业服务费为：0.3元/月/平方米×136.98平方米×（2/3+10）个月=438.34元。现原告要求被告交纳2018年10月10日至2019年8月31日欠缴的物业服务费及公摊水电费、垃圾转运费等合计826元，因原告与东安宇天房地产开发有限公司签订的委托物业管理合同中物业服务费包括小区公共区域清洁、保洁服务费及小区共用设施设备日常运行、维护及保养费等且原告与东安宇天房地产开发有限公司签订的《东安县锦绣家园前期物业服务合同》中物业服务费用的开支亦包括物业公用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用及物业管理区域清洁卫生费用等项目，故本院对原告主张的2018年10月10日至2019年8月31日被告欠缴的物业服务费438.34元予以支持，对于公摊水电费、垃圾转运费不予支持。关于原告要求被告支付物业费拖欠滞纳金104元的问题。首先，滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，其具有法定性、强制性和惩罚性的特点。本案原告不是行政机关，而是与被告具有平等主体关系的民事主体，不能对被告征收滞纳金；其次，若原告要求被告支付的滞纳金实为违约金，违约金按每日3‰的标准计算过高，本院不予支持。 综上所述，对于原告要求被告支付2018年10月10日起至2019年8月31日止的物业管理费826元的诉讼请求，本院予以部分支持；对于原告要求被告支付物业费拖欠滞纳金104元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告黄艳利在本判决生效之日起六十日内支付原告湖南福庭物业管理有限公司2018年10月10日至2019年8月31日期间的物业服务费438.34元； 二、驳回原告湖南福庭物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告黄艳利负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  欧阳钦 二〇一九年十一月二十九日 法官助理唐丽 书记员蒋楚纯 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则； (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五)按时交纳物业服务费用； (六)法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。