安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖16民终2262号上诉人（原审被告）：邹峰，男，1976年10月5日出生，汉族，住安徽省蒙城县。委托诉讼代理人：孙永超，安徽京奇律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：赵闯，男，1975年6月23日出生，汉族，住安徽省蒙城县。委托诉讼代理人：杨廷安，安徽皖大律师事务所律师。原审被告：孙征，男，1975年7月4日出生，汉族，住安徽省蒙城县。上诉人邹峰因与被上诉人赵闯,原审被告孙征案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院（2019）皖1622民初56号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人邹峰的委托诉讼代理人孙永超、被上诉人赵闯及其委托诉讼代理人杨廷安到庭参加诉讼。孙征经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹峰上诉请求：1、依法撤销安徽省蒙城县人民法院（2019）皖1622民初56号民事判决，改判驳回赵闯的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由赵闯承担。事实和理由：一、原审认定“赵闯与孙征于2018年1月12日签订的房屋买卖协议依法成立且生效。”违法错误。1、赵闯与孙征于2018年1月12日签订的房屋买卖协议标的物房屋座落在蒙城县板桥镇板瓦路南侧，登记号04193-185，权证字号：房地权蒙字第6988号。2004年3月29日，蒙城县板桥镇建设分局给蒙城县房产局出具的证明载明；“兹有我镇居民孙征，在本镇板瓦路南侧自建私房壹处，其宅基地系镇统一规划分给私人使用……同意办理房地产权证。”因此，孙征转让给赵闯的房屋所占用的土地属于农民集体所有的宅基地性质。2、《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《城市房地产管理法》第八条规定，城市规划区内的集体土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。《国务院办公厅关于加强七地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建宅，有关部门不得为违法建造和购买的住长放土地证和房地产证。因此，农村集体土地上的房地产不得进入交易市场。农村房屋的买卖，只能在本农村集体内部进行，否则买卖行为违法，合约无效。3、我国《土地管理法实施条例》规定：因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请。农村集体土地宅基地性质建房法定可以转让必须满足以下条件：（1)购买方必须是本村集体的成员；（2)购买方没有其他的房产，因为户村民只能有一户宅基地；（3)该房屋建造合法，是经过批准建造的，并且必须符合当地规定的标准；（4)房屋买卖应当申请并经集体经济组织批准同意。除此以外的其他情况，农村房屋是不能买卖的，比如说城镇居民因为不是集体组织内部成员，是不允许购买农村房屋的。4、宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。当事人签订合同不得违反法律、行政法规的强制性规定。农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，结合本案客观事实，赵闯同孙征不是同一集体经济组织成员且房屋转让协议也没有经集体经济组织同意，赵闯己经拥有一处宅基地建房，所购买房屋违反法律禁止性规定，双方之间签订的房屋买卖协议违法无效。5、原审以本案涉争房屋因政策性原因不能办理过户手续，牵强附会。本案实质就是赵闯和孙征于2018年1月12日签订的房屋买卖协议内容违反法律法规的强制性规定而无效，从而导致不动产登记管理机关依法不可能办理上述房屋过户手续，而非原审认定的政策性原因。二、原审对本案判决适用法律违法错误。理由和依据如下：1、《物权法》第152条至155条规定，宅基地使用权人依法对集休所有的土地享有占有和使用的权利有权依法利用该.1:地建房，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《上地管理法》第62条第3款规定，“农村村民出卖、出租住房后，中请宅基地的，不予批准。《国务院关子深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号）规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。国务院办公厅《关于加强土地转让严禁炒卖七地的通知》(国办发[1999]39号）规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2、《合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，座当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应连赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3、原审引用《合同法》第三十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，第二百四十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三西一十二条第一款第一项的规定，对本案进行判决，显然违法错误。三、原审判决上诉人自行承担案件受理费6100元违法不当。理由和依据如下：1、本案是案外人异议之诉，上诉人根据房地产管理部门公示登记的涉案房产为孙征所有的法定事实情况下，依法申请对同自己存在民间借贷法律关系的债务人孙征财产申请查封，没有任何过错。2、本案原审在违法确认涉案房屋转让协议属于无效合同的情况下，违法认定合同成立生效的错误判决下导致的结果错判，让上诉人承担案件受理费6100元，显然有失公允且违法错误。综上所述，原审判决对本案认定事实违法错误，适用法律错误的的违法判决，严重侵犯了上诉人的合法权益，让上诉人实难服判！请求二审法院依法予以纠正，以彰显法律之公平公正。赵闯答辩称，一、案涉房屋买卖协议合法有效，不违反法律法规的强制性规定。1、邹峰引用《土地管理法》第六十三条、《城市房地产管理法》第八条关于农村集体土地不得出让、转让或出租用于非农建设；农村集体土地波许依法征用为国有土地后方可有偿转让的规定，答辩人认为与案涉房屋所有权转让不属于同一法律关系，该项理由不能成立。本案中买卖双方均非城市居民，也不存在违反行政法规强制性规定的情形。2、邹峰上诉状引用2004年3月29日蒙城县板桥镇建设分局给蒙城县房产局出具的证明，该内容可以证明案涉房屋所占土地为建设用地，是板桥镇政府在镇范围内统一调整规划分给四人建房使用，应为镇集体所有，孙征、赵闯均为板桥镇辖区内的农民，并不违反土地管理法实施条例中关于应在本集体成员内转让的规定。本案并不违反“一户一宅”，本案房屋性质是经营用房，不属于条例中的农民住房，且案涉房屋是经镇政府同意规划批准合法建造，并依法取得房地产权证书。案涉房屋转让是经过房屋所在地的集体经济组织同意，并不是双方的私自交易，板桥镇板桥社区出具的证明可以证实。二、一审判决适用法律正确，案涉房屋的交易行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人关于一审适用法律错误的理由不能成立。赵闯向一审法院起诉请求：1.判令不得执行贵院作出查封孙征所有的位于板桥集镇板瓦路南（登04103-185,权证：房地权蒙字6988号），解除对上述房产的查封。2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月12日孙征与赵闯订立房屋买卖协议，孙征将其位于蒙城县板桥镇板瓦路南侧（登记号04193-185，权证字号：房地权蒙字第6988号）房地产作价220万元卖于赵闯，协议约定付款期限为2018年1月12日付清，交房时间为2018年7月底之前一次性交清。同日双方在蒙城县公证处对该房屋买卖协议进行了公证。另查明：赵闯通过抵消债务、代偿还抵押贷款、银行转账支付孙征房款220万元共有七笔，其中2015年3月11日孙征同其父亲孙建华向赵闯的父亲借款20万元，未结算利息计算至2018年1月12日总计抵作房款22万元；2015年9月15日通过银行转账借给孙征款20万元，未结算利息计算至2018年1月12日总计抵作房款27.5万元；2016年3月21日通过银行转账借给孙征款50万元，未结算利息计算至2018年1月12日总计抵作房款63万元；2018年1月12日为孙征偿还贷款492315.05元,该笔贷款偿还后，案涉房屋解除抵押；2018年1月12日、1月14日通过银行转账两笔给付孙征55万元；2018年2月16日孙征与赵闯签订交房协议，协议约定门面房三间，其中租赁于案外人朱成国两间，计算至租期满2018年7月20日租金17500元，孙征已收取。其中租赁于案外人刘林超，计算至租期满2018年11月10日租金16000元，合计为17500元+16000元=33500元，孙征向赵闯出具收条4万元。在邹峰诉孙征民间借贷纠纷一案中，邹峰于2018年9月27日向本院提出财产保全申请，本院于2018年9月27日作出（2018）皖1622民初7264号民事裁定书，查封案涉房地产。2018年10月12日赵闯提出查封异议，一审法院作出（2018）皖1622民初4954-1号民事裁定书驳回赵闯提出的执行异议。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第三十二条：当事人采用合同书的形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。根据上述规定赵闯与孙征于2018年1月12日签订的房屋买卖协议依法成立且生效。赵闯取得了诉争房屋的所有权，没有登记只是物权未设立。赵闯作为债权人，在案涉的房屋买卖协议签订并公证后，已经依约支付了全部的房屋价款，并实际占有了案涉房屋，虽然并未办理过户登记，但赵闯作为合法占有人有权要求出卖人孙征为其办理案涉房屋的过户手续，未办理是因政策性原因。由此可见，邹峰作为债权人的权利内容，指向的是孙征的一般责任财产，并非指向案涉房屋这一特定财产，而赵闯作为债权人的权利内容，则以案涉财产这一特定为唯一客体。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。由此可见，赵闯作为案涉房屋的买受人，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。本案中孙征将案涉房屋出售给赵闯并取得房屋价款的行为，虽然客观上导致其责任财产的一部分从实物形态转化为货币形态，但其责任财产的范围并未因此而不当减损，邹峰作为债权人的权利并未因此而受到损害，其仍然有权就房屋价款主张相应的权利。相反，在案涉买卖协议合法成立，并已实际履行的情况下，查封案涉房屋并将其作为邹峰执行标的得结果，直接损害了赵闯的合法权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第一项规定，判决：不得执行位于蒙城县板桥镇板瓦路南侧（登记号04193-185，权证字号：房地权蒙字第6988号）房地产。案件受理费6100元，由邹峰负担。双方二审中均未提供新证据。一审认定事实正确，本院予以确认。本院认为，根据当事人双方诉辩意见，本案争议焦点为：孙征、赵闯之间签订的房屋买卖协议是否合法有效，赵闯是否享有足以排除强制执行的权利。邹峰主张赵闯、孙征签订的房屋买卖协议无效。《土地管理法》第六十二条第四款规定，农村村民出卖、出租住房的，再申请宅基地的，不予批准。可知法律并不禁止农民的宅基地流转。孙征在板桥镇板瓦路建造房屋占用土地并非是其户籍地蒙城县板桥镇大宛村孙庄的集体土地，邹峰上诉称2004年3月29日蒙城县板桥镇建设分局给蒙城县房产局出具的证明，证明孙征转让土地系板桥镇政府统一规划分配，孙征将在该土地所建造房屋转让给同一乡镇居民赵闯，并不违反《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的相关规定，一审认定孙征、赵闯签订的买卖协议合法有效并无不当，二审中，双方认可蒙城县不动产登记部门对类似案涉房屋情形的均不予办理相关不动产物权变更登记，一审认定非因买受人赵闯的原因导致案涉房屋不能办理过户符合法律规定，赵闯所举证据证明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，一审关于赵闯对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的认定并无不当，予以维持；对于一审适用法律错误的问题，案涉房屋不存在被侵占的情形，一审判决适用《物权法》第二百四十六条不当，应予纠正，一审判决据以适用的其他法律条文正确。综上，一审判决引用法律条文虽有瑕疵，但裁判结果正确，邹峰的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由邹峰负担。本判决为终审判决。审判长  沙启峰审判员  王艳东审判员  黄战营二〇一九年十一月十二日法官助理孙曼书记员刘明明