广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终844号 上诉人（原审被告）：汤鹏，男，1985年4月16日出生，汉族，户籍地广西防城港市防城区，现住四川省内江市隆昌市。 委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广西房城港房地产经纪有限公司。住所：广西北海市东延线3号和苑和雍轩一单元1504号。统一社会信用代码：91450500MA5KD0T850。 法定代表人：王国峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：华文，广西格盛律师事务所律师。 上诉人汤鹏因与被上诉人广西房城港房地产经纪有限公司（以下简称房城港公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2018）桂0602民初1041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人汤鹏上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回房城港公司双倍返还定金的请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由房城港公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，本案双方不是房屋买卖合同相对人。汤鹏委托房城港公司向第三人销售房屋，双方之间不存在房屋买卖交易的真实意思表示，房城港公司以欺诈手段欺骗汤鹏订立《购房定金协议》，利用其自身具有的房客需求信息优势及房屋交易流程优势，故意隐瞒房屋交易信息，高价转售他人从中牟利。房城港公司与汤鹏、第三人分别签订的《购房定金协议》对房屋交易价款约定不一致，其行为已经构成双方代理。以合法形式掩盖非法目的，违反法律强制性规定的合同应属无效。二、一审判决认定事实不清。房城港公司在一审庭审中提交其与第三人签订的《购房定金协议》，并经汤鹏当庭质证，一审判决书中未对该证据认证有任何描述，对房城港公司、汤鹏以及第三人之间存在何种法律关系也未明确。三、本案双方签订的《购房定金协议》不属于定金合同和房屋买卖合同，无法确定定金性质，双倍返还定金的主张应不予支持。首先，从定金合同角度看，该协议第一条明确约定汤鹏委托房城港公司销售房屋，应由房城港公司作为汤鹏代理人与第三人签订合同，该协议却是由本案双方签订，房城港公司不是购房人，协议书中也没有载明有购房者的身份及委托信息，其向汤鹏支付的购房定金不符合定金担保性质，该协议书因本案双方主体不适格而不属于定金合同。其次，从房屋买卖合同的角度看，房屋买卖双方还未签订正式《房屋买卖合同》就对销售房屋的基本信息、房屋价款及付款方式与时间等内容进行明确约定，不符合房屋交易习惯。汤鹏从未见过购房者，也不了解其身份情况，该协议书也并非与购房者签订，同样不能认定为房屋买卖合同。四、房城港公司不是房屋买卖合同当事人，其与涉案8万元款项没有直接利害关系。其作为提供居间服务的中介公司，与汤鹏只可能存在居间关系。本案应当是购房者才能作为原告或被告参加本案诉讼。一审判决程序违法，应当发回重审。五、汤鹏多次要求房城港公司签订居间合同、告知房屋交易情况,房城港公司不予理会，致使汤鹏无法与购房者签订《房屋买卖合同》，房城港公司履行合同存在过错，严重损害汤鹏合法权益，如本案双方签订的《购房定金协议》有效，汤鹏有权解除合同，所收款项可以不予返还。综上所述，请求二审法院依法查明事实，公正判决。 被上诉人房城港公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案双方签订《购房定金协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方对销售房屋、面积、金额及付款期限等具体内容进行了明确约定，不存在任何隐瞒事实的情况。因汤鹏不愿意继续履行合同义务，导致房城港公司无法将涉案房屋销售给购房人，汤鹏违约的事实清楚。房城港公司积极履行合同，请求汤鹏退回定金并赔偿损失合计16万元有事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 房城港公司向一审法院起诉请求：1.解除房城港公司、汤鹏签订的《购房定金协议》；2.汤鹏双倍返还定金共16万元。 一审法院认定事实：2018年1月9日，房城港公司作为甲方与汤鹏作为乙方签订了《购房定金协议》，第一条约定，乙方委托甲方销售的房屋为防城港市港口区北部湾大道168号阳光海岸碧海新天小区2号楼1单元1101号房，建筑面积133.81平方米，总价为57万元；第二条约定，经甲、乙双方协商一致，本合同签订之日，甲方向乙方支付8万元作为购房定金，2017年7月30日前付清全款57万元（含定金）；第三条约定，乙方收到房款之日，立即配合甲方在三日内办理更名过户手续，更名费由甲方承担；第四条违约责任约定，1、因甲方原因，该房屋交易失败，乙方定金不退；2、乙方原因，该房屋交易失败，乙方退还定金后需赔偿甲方损失8万元；《购房定金协议》还对双方其他的事项进行了约定。 另查明，2014年3月10日，汤鹏取得涉案房屋的《房屋所有权证书》（编号：防港房权证港口直字第××号）。2018年1月9日，房城港公司通过其法定代表人王国峰向汤鹏转账8万元（附言：阳光二-1-1101定金）。2018年7月24日，汤鹏委托广西精一律师事务所向房城港公司发出《律师函》，表明汤鹏不再继续履行《购房定金协议》的相关权利义务。 一审法院认为，关于房城港公司、汤鹏签订的《购房定金协议》的效力问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。因此房城港公司、汤鹏双方签订的合同只有存在以上情形时才能认定为无效,现汤鹏以双方签订的合同违反了《房地产经纪管理办法》的规定来主张合同无效,经查《房地产经纪管理办法》系住房和城乡建设部审议通过,经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意,予以发布,其效力级别属部门规章,而违反“法律、行政法规的强制性规定”应当是违反全国人大及其常委会颁布的法律或由国务院颁布的法规,故本案中房城港公司、汤鹏双方签订的《购房定金协议》虽然违反了《房地产经纪管理办法》的规定,但并未违反法律、行政法规的强制性规定,同时汤鹏亦未提供其他证据证明该协议存在其他合同无效的情形。综上,房城港公司、汤鹏双方签订的《购房定金协议》合法、有效。 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。本案中,房城港公司、汤鹏签订的《购房定金协议》系双方当事人真实意思表示,合法有效,双方均应恪守。房城港公司为了确保协议的正常履行，已向汤鹏支付了8万元的定金，但汤鹏却委托广西精一律师事务所向房城港公司发出了《律师函》，以自己的行为明确表示不继续履行《购房定金协议》的相关义务，其行为明显已经违约，根据《购房定金协议》第四条“违约责任：1、因甲方原因，该房屋交易失败，乙方定金不退；2、乙方原因，该房屋交易失败，乙方退还定金后需赔偿甲方损失8万元”的约定，现房城港公司请求解除房城港公司、汤鹏签订的《购房定金协议》及要求汤鹏双倍返还定金共16万元，有事实和法律依据，该院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零八条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除房城港公司与汤鹏签订的《购房定金协议》；二、汤鹏在本判决生效之日起十日内向房城港公司双倍返还定金共16万元。案件受理费3500元，减半收取计1750元，由汤鹏负担。 本案二审期间，汤鹏向本院提交一审法院（2018）桂0602民初284号民事裁定书一份，拟证明本案双方并非房屋买卖合同当事人，房城港公司并非涉案款项权利人，一审法院应当裁定驳回起诉而非直接判决，一审法院审理程序违法。房城港公司无新证据向法庭提交，其对汤鹏提交的证据质证意见为：该证据与本案无关。本院认为，汤鹏二审提交的证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。 一审查明事实除“2017年7月30日前付清全款57万元（含定金）”有误，应为“2018年7月30日前付清全款57万元（含定金）”外，一审查明的其他事实双方当事人均无异议，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩及陈述意见，本案的争议焦点是：一、房城港公司与汤鹏签订的《购房定金协议》是否有效；二、房城港公司要求汤鹏双倍返还定金共计16万元有无事实和法律依据。 本院认为，关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”。涉案《购房定金协议》第一条约定了汤鹏委托房城港公司代其销售房屋并对交易价格作了约定，第二条约定了房城港公司向汤鹏交付定金，第三条约定了汤鹏收到房款后配合房城港公司办理过户。从合同约定的内容来看，应认定为该合同是汤鹏保证同意卖房的委托合同。汤鹏作为完全民事行为能力人对于其委托房城港公司销售涉案房屋的总价为57万元是明知且认可的，双方签订的《购房定金协议》还约定在汤鹏收到房款后才配合房城港公司在三日内办理更名过户手续。汤鹏的合同目的是委托房城港公司出卖房屋，获取57万房款，至于房城港公司最终销售给何人，并不损害汤鹏的权利。因此，不存在房城港公司故意隐瞒房屋交易信息，导致汤鹏作出错误意思表示的情形。涉案《购房定金协议》是汤鹏的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。一审判决涉案的《购房定金协议》合法、有效正确，本院予以确认。汤鹏上诉主张涉案的《购房定金协议》是房城港公司欺诈手段欺骗汤鹏订立故无效，理由不能成立，本院不予采信。 二、关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，房城港公司已依约向汤鹏交付了8万元定金，汤鹏在收取房城港公司定金8万元后有保证依约交易房屋的义务。然而，汤鹏却在合同履行期内委托广西精一律师事务所向房城港公司发出了《律师函》，以自己的行为明确表示不继续履行《购房定金协议》的相关义务，其行为明显已经违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条的规定及《购房定金协议》第四条的约定，房城港公司请求解除《购房定金协议》及要求汤鹏双倍返还定金共16万元，符合法律规定。一审判决支持房城港公司的诉讼请求正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人汤鹏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3500元（上诉人汤鹏已预交），由上诉人汤鹏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇一九年十一月六日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪