湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6932号上诉人（原审被告）：湖南瑞达置业开发有限公司，住所地湖南省长沙市望城区乔口镇田心坪村。法定代表人：刘建武，董事长。委托诉讼代理人：黄宇，湖南华湘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董迎珠，女，汉族，1982年5月1日出生，住山东省昌邑市。委托诉讼代理人：周霞，湖南弘一律师事务所律师。上诉人湖南瑞达置业开发有限公司（以下简称瑞达公司）因与被上诉人董迎珠商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人瑞达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；并由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、《补充协议》无效，不能作为解除《商品房买卖合同》的依据。首先，《补充协议》没有双方当事人或法定代表人的签名盖章，协议不成立，不发生法律效力；其次，办理落户手续是有关行政机关的职权，不能成为民事合同的标的，也无法履行；如果被上诉人本不具备落户望城的条件，而利用购买商铺的合法行为达到其目的，属于以合法形式掩盖非法目的，合同因而无效。所以《补充协议》不能作为解除《商品房买卖合同》的依据。二、《商品房买卖合同》不具备解除条件。瑞达公司销售的商铺是合法的，所有买受人拥有独立的产权，不属于“析产”，依据《湖南省公安厅关于印发的通知》规定，被上诉人在望城买房就可以在望城落户，被上诉人没有向户籍登记机关提出落户申请，暂时没有落户不能归责于瑞达公司。即使提出申请后户籍登记机关拒绝办理，被上诉人也有权申请行政复议或提起行政诉讼，现没有证据证明户籍登记机关不予办理，且被上诉人没有穷尽所有救济途径仍然不能落户，所以被上诉人要求解除《商品房买卖合同》返还购房款的诉讼主张没有事实依据。三、一审判决超出诉讼请求的范围。被上诉人已取得商铺所有权，交纳印花税、契税、房屋维修基金是其应当履行的义务，瑞达公司并未收取上述费用，与本案不属于同一法律关系，不属于本案审理范围。一审法院判决返还购房费用的63712元包括了购房款、印花税、契税、房屋维修基、服务费，超出了被上诉人的诉讼请求。四、被上诉人要求返还的费用中包括了长沙壹号房地产咨询有限公司（以下简称壹号公司）收取的2万元服务费，结合补充协议上没有上诉人的工作及工作人员签字，有理由相信是壹号公司的单方允诺，对瑞达公司没有法律效力，故壹号公司必须参加本案诉讼。被上诉人董迎珠辩称，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同及补充协议并不存在无效情形，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。一、被上诉人与上诉人签订购房合同的前提和目的仅仅是为了能够在长沙落户。上诉人在签订商品房买卖合同后，系其法定代表人刘建武亲自给被上诉人出具盖章的补充协议，该协议是上诉人的真实意思表示。二、合同已经达到解除条件，依法应当解除。由于瑞达商业广场为析产房屋，无法进行落户登记，导致合同目的无法实现，应当予以解除，并由上诉人退还承诺的金额。董迎珠向一审法院起诉，请求判令：1、解除董迎珠与瑞达公司签订的《商品房买卖合同》；2、瑞达公司立即返还董迎珠购房款63712元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年11月30日起至瑞达公司返还之日止）；3、瑞达公司承担本案案件受理费、财产保全费、公告费等全部的诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年10月13日，董迎珠与瑞达公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同编号201601762113，合同约定，董迎珠购买的商品房为坐落于望城区房屋，规划用途为商业。建筑面积5.59平方米，套内建筑面积2.69平方米，共用部位及公用房屋分摊建筑面积2.29平方米（面积最终以产权登记为准）；该商品房的价款按建筑面积计算，单价为每平方米7210.91元，总房价为40309元。双方签字盖章。同日，董迎珠向瑞达公司一次性交纳购房款41409元（含工本费1100元）、商铺运营费20000元。2018年10月16日，董迎珠交纳印花税、契税合计1555.78元、物业维修基金670元。随后，董迎珠就该商品房买卖合同进行了备案，并就涉案不动产予以登记，不动产登记证明号为湘（2018）望城区不动产证明第0088535号。另查明，2018年10月13日，瑞达公司向董迎珠出具《补充协议》，协议约定“兹承诺董迎珠（370786198205012426）女士购买乔口渔都商业广场4栋2113号商铺用于落户长沙市望城区，落户时间最迟20个工作日（2018.11.02，最迟2018.11.09）如果落户不成功，可以凭票据全额无息退还六万叁仟柒佰壹拾圆（63712.00）（退款时间2018.11.30）。单位2018.10.13”，瑞达公司在该补充协议上盖有瑞达公司财务专用章。现因瑞达公司未能实现落户承诺，也未及时足额退款，酿成本案纠纷。一审法院认为，本案的争议焦点在于：1、董迎珠主张解除合同，是否有事实和法律依据；2、董迎珠主张相应利息是否符合法律规定。关于焦点问题1，首先，双方签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。其次，瑞达公司在合同签订后，又向董迎珠出具《补充协议》，承诺涉案房屋用于董迎珠落户，并承诺未在约定时间内落户则全额无息退还63712元，并加盖瑞达公司财务专用章。故对该补充协议，一审法院予以采信。就该补充协议的法律性质，从协议内容看属于主合同项下的双方约定解除合同条款。瑞达公司承诺在约定期限内完成落户事宜，若未实现承诺则全额无息退还包括购房款在内的购房费用共计63712元，实质是就合同约定解除条件。现瑞达公司未实现落户约定，已构成约定解除合同条件成就，故董迎珠请求解除与瑞达公司《长沙市商品房买卖合同》的诉求，一审法院予以支持。关于焦点问题2，根据补充协议，双方已约定凭票据全额无息退款63712元，即双方诉前已经就买卖合同总价款达成了一致，瑞达公司提出的董迎珠诉求购房款数额与实际不符的辩解，一审法院不予采纳。关于利息，因双方已约定退款方式是无息退款，即无利息，但瑞达公司未在承诺期限内完成退款义务，董迎珠可以要求瑞达公司支付自权利主张之日起（即2019年1月24日）至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用期间利息。故对董迎珠请求瑞达公司支付利息的诉求，一审法院予以部分支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，判决：一、解除董迎珠与湖南瑞达置业有限公司就长沙市望城区乔口镇田心坪村瑞达商业广场4栋2113室签订的《长沙市商品房买卖合同》；二、湖南瑞达置业开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付董迎珠各项购房费用合计63712元；三、湖南瑞达置业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向董迎珠支付利息644.2元（暂计算至2019年3月19日），并继续以所欠金额为基数按中国人民银行同期贷款利率向董迎珠支付从2019年3月20日起至欠款全部清偿之日的利息；四、驳回董迎珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1393元，因适用简易程序实收696元，由湖南瑞达置业有限公司负担。二审中，上诉人瑞达公司向本院提交了如下证据：《补充协议》拟证明双方约定了销售人员的允诺不构成瑞达公司的要约和承诺，因此仅加盖财务专用章的补充协议对瑞达公司没有约束力。经组织质证，被上诉人董迎珠发表如下质证意见：对该证据的三性无异议，但不能达到其证明目的；该条款是上诉人为重复使用预先拟定，无证据证明双方拟定时进行了协商，应当认定为无效条款。被上诉人董迎珠向本院提交了如下证据：瑞达公司发布的通知，拟证明上诉人明知涉案房屋无法满足被上诉人落户需求，故意隐瞒，至今未予解决。上诉人瑞达公司发表如下质证意见：对该证据的三性均有异议，没有原件，无法核对其真实性，落款加盖的公章不能确定是哪个单位；如果买受人不提出申请，同样不能落户；这个通知不能证明不能落户的事实。本院经审查认为，上诉人瑞达公司与被上诉人董迎珠提交的上述证据均不属于新证据，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，瑞达公司与董迎珠签订《长沙市商品房买卖合同》当日向董迎珠出具的《补充协议》，系瑞达公司的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。从《补充协议》的内容看，瑞达公司明知董迎珠购买涉案商铺的主要目的是为了落户长沙市望城区，且瑞达公司承诺保证董迎珠最迟在2018年11月9日落户；如果落户不成功就在2018年11月30日退还董迎珠63712元。此后，董迎珠未能通过购买涉案商铺实现落户的目的，故瑞达公司承诺的合同解除条件已成就，一审法院判决解除董迎珠与瑞达公司之间的《长沙市商品房买卖合同》并由瑞达公司退还董迎珠63712元，并无不当，本院予以维持。瑞达公司抗辩称系因董迎珠自身的原因导致未能落户，但未提供证据予以证明，故本院不予采信。此外，壹号公司并非《补充协议》的权利义务主体，故瑞达公司要求在本案中追加壹号公司，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人瑞达公司的上诉请求不成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1393元，由上诉人湖南瑞达置业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇一九年十一月四日书记员 林 巧