广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初23561号原告（反诉被告）：深圳市中星城产业运营有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道固戍社区田心工业区同盛诚A栋宿舍中泰大厦A栋516，统一社会信用代码91440300MA5FBG7LX6。法定代表人：李双林。委托诉讼代理人：马静,广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：许利铭，广东国晖律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：古柳坚，男，汉族，1987年9月10日出生，户籍地址广东省五华县，委托诉讼代理人：杨会元，北京市京都（深圳）律师事务所律师。上列原、被告之间租赁合同纠纷本诉及反诉一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人马静、许利铭，被告及委托诉讼代理人杨会元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.判决原被告签订的租赁合同于2019年6月6日解除；2.判决被告向原告支付2019年1月1日-2019年7月20日拖欠的租金房屋占用费718025.81元；3.判决被告赔偿原告支付中介的佣金57000元；4.判决原告没收被告的押金388800元；5.诉讼费由被告承担。被告反诉请求：1.确认原被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.确认被告无需向原告支付2019年1月30日被查封后至撤离该现场止的租金718025.81元；3.判令原告返还保证金人民币388800元，返还2019年1月租金129600元；4.判令被告赔偿原告装修损失150000元；5.判令原告承担本案诉讼等全部费用。本案相关情况2018年10月18日，原告与案外人菲亚普科技园（深圳）有限公司签订了一份《仓库租赁合同书》，约定菲亚普科技园（深圳）有限公司将深圳石岩菲亚普科技园部分仓库按现状出租给原告使用，面积5000平方米，租金每月150000元。2018年12月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市宝安区石岩街道料坑菲亚普科技园A区厂房出租给乙方用于再生资源行业；合同期限为2018年12月28日至2020年1月1日；装修免租期20天，自2019年1月1日起租；租赁保证金388800元，首年月租金为129600元。双方在合同上还另行手写注明，如该厂房未拆迁的情况下，合同每年重新续签，最长期限至2024年12月31日。被告向原告租赁的厂房即为原告向案外人菲亚普科技园（深圳）有限公司所租赁的仓库的一部分，该房屋系铁皮房。2018年12月5日至12月28日期间，案外人何清梅、邹丽媚共计向案外人覃杏季银行账户转款388800元，原被告双方确认该款项系被告向原告支付的租赁保证金。2019年1月22日，邹丽媚分三笔向覃杏季银行账户共转款129600元，原被告双方确认该款项系被告向原告支付的租金。2019年1月25日，覃杏林季向案外人卢剑冰银行账户转款57000元。深圳市恒大房地产发展有限公司向原告开具了名为“厂房中介费”的收款收据，金额为57000元。原告主张该款项系原告因案涉房屋租赁支出的中介费，被告予以了确认。被告主张，其取得案涉房屋后进行了装修，加建了长达75米的墙体，原告对该事实不持异议。被告提交了其与深圳市金鼎凡装饰工程有限公司于2018年12月27日签订的《工程施工合同协议条款》，该合同约定被告委托深圳市金鼎凡装饰工程有限公司对菲亚普工业园1号厂房进行改造，预计工期为2019年1月1日至1月20日，工程造价321332元。2019年1月2日至2019年1月19日期间，被告通过银行转账、微信转账等方式向深圳市金鼎凡装饰工程有限公司法定代表人温济敏支付了150000元。被告提交了一份电箱被查封的图片，主张案涉房屋系违法建筑，2019年1月30日，石岩街道执法队对案涉房屋进行了查封，导致其再无法使用案涉房屋。原告主张仅仅是电被查封，案涉房屋并未被查封，且被告私搭了电线继续使用案涉房屋直至2019年7月20日。为证明其主张，原告提交了：1.2019年6月6日的《通知函》及送达凭证，内容为截至当时被告已拖欠房租550800元，违反了合同约定，原告要求解除合同，并要求被告于2019年6月9日前搬迁，并全额缴纳房租等费用。2.原被告于2019年7月6日签订的《协议书》，内容为经双方协商，被告同意于2019年7月20日前清空仓库及空地所有设备、货物以及垃圾。3.原被告于2019年7月20日签订的《厂房交接书》，被告于该日将案涉房屋交还原告。被告对上述证据的真实性不持异议。另，原告在本院（2019）粤0306民初23554号案件中主张案涉房屋系违法建筑，其与案外人菲亚普科技园（深圳）有限公司签订的《仓库租赁合同书》系无效合同。原告在该案中提交了石岩街道办事处于2018年5月25日发布的《关于强制拆除违法建筑的通告》，内容为菲亚普科技园违建业主因未取得临时用电和临时建筑许可证，擅自在菲亚普科技园内进行违法搭建，且未在限期内拆除，石岩街道办事处综合执法队已启动强制执法程序，定于2018年6月30日前完成强制拆除和清理整治工作。菲亚普科技园（深圳）有限公司在该案中提交的证据显示，其于2019年1月9日将案涉房屋交付给了原告。判决理由及结果本院认为，本案为租赁合同纠纷，原被告签订的合同应符合法律法规的强制性规定。案涉房屋系临时建筑，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的规定，在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。被告主张案涉房屋系违法建筑，原告未提交案涉房屋已经城乡规划主管部门批准建设的相关证据，且原告在它案中亦主张案涉房屋系违法建筑，故本院确认案涉房屋系未经批准的违法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因此，本院确认原被告于2018年12月28日签订的《房屋租赁合同》无效。从本案《房屋租赁合同》中关于“如该厂房未拆迁的情况下，合同每年重新续签，最长期限至2024年12月31日”的约定以及石岩街道办事处执法队已于2018年6月份开始对菲亚普科技园内的其他临时建筑进行了强制拆除的事实可以看出，原被告在签订租赁合同时，对案涉房屋系违法建筑且随时可能被强拆的事实应均已知晓。因此，本院认定原被告对合同无效的后果各自应承担50%的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，被告向原告支付的388800元租赁保证金，原告应予返还。关于房屋占有使用费。被告已于2019年7月20日将案涉房屋返还原告，但其主张，其租赁案涉房屋用于再生资源行业，需要组织人工和机器设备进行生产加工，案涉房屋自2019年1月30日被查封后，不具备实际使用价值，其不应支付原告占有使用费。本院认为，被告提交的证据仅显示案涉房屋的电箱被查封，案涉房屋并未被查封，而被告租赁房屋的用途为再生资源，该行业对场地环境的要求低于其他行业。且根据常理判断，如案涉房屋已无法实际使用或者达不到被告租赁房屋之目的，被告应积极搬离房屋，而不是在原告要求其搬离后才于2019年7月20日搬离，故本院确认该房屋具备实际使用价值。但案涉房屋的电箱被查封，必然妨碍房屋之使用，占有使用费如参照双方约定的租金标准对承租方难免不公，故本院酌定占有使用费按照100000元/月的标准支付。因原告于2019年1月9日才取得案涉房屋，其向被告交付房屋必然在2019年1月9日之后。因此，被告应支付原告2019年1月9日至2019年7月20日的房屋占有使用费为636666.67元（100000元/月*6月+100000元/月÷30天*11天）。扣除被告已支付原告的129600元，被告还应支付原告房屋占有使用费507066.67元。关于损失赔偿。原告认可被告对案涉房屋进行了加建，被告提交的证据证明其向深圳市金鼎凡装饰工程有限公司法定代表人支付了150000元，该款项的支付日期亦在合理的装修期间内，因此，本院确认被告对案涉房屋进行了装修并支出了装修费150000元。原被告签订的合同期限为2年，被告已使用案涉房屋约6个月，故本院酌定被告的装修费损失为112500元。被告确认原告因本案租赁合同支出了中介费57000元，而被告亦使用了案涉房屋约6个月，原告的中介费损失为42750元。结合双方应承担的责任比例，本院确认原告应赔偿被告装修费损失56250元，被告应赔偿原告中介费损失21375元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市中星城产业运营有限公司与被告古柳坚于2018年12月28日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告古柳坚于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市中星城产业运营有限公司房屋占有使用费507066.67元；三、被告古柳坚于本判决生效之日起十日内赔偿原告深圳市中星城产业运营有限公司中介费损失21375元；四、原告深圳市中星城产业运营有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告古柳坚租赁保证金388800元；五、原告深圳市中星城产业运营有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告古柳坚装修费损失56250元；六、驳回原告深圳市中星城产业运营有限公司其他诉讼请求。七、驳回被告古柳坚其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7637元，由原告负担4170元，被告负担3467元；反诉受理费5242元，由原告负担3490元，被告负担1752元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 曾  雨  婷二〇一九年十一月二十日书记员 张俊鑫(兼)书记员 王  茂  娜附本案相关法律法规条文如下：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。