文书内容江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0922民初4011号原告：夏中林，男，1984年2月7日出生，汉族，居民，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：丁亚军，滨海县城中法律服务所法律工作者。被告：马文兵，男，1974年1月12日出生，汉族，居民，户籍地江苏省盐城市滨海县，现住江苏省盐城市滨海县。第三人：姚海燕，女，1985年3月20日出生，汉族，居民，户籍地江苏省盐城市滨海县，现住江苏省盐城市滨海县。原告夏中林与被告马文兵、第三人姚海燕租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月16日公开开庭进行了审理，原告夏中林及其委托诉讼代理人丁亚军、被告马文兵、第三人姚海燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏中林向本院提出诉讼请求：1.判令被告马文兵立即返还房屋租金38750元，并承担自起诉之日起至履行完毕之日止按年利率6%计算的利息；2.本案诉讼费用由被告马文兵承担。事实与理由：2019年3月27日，原、被告签订了房屋转租协议。合同签订后，原告夏忠林向被告马文兵指定的账户汇款了45000元房屋租金。嗣后，原告夏忠林发现被告马文兵并无转租权，遂要求被告马文兵退还房屋租金，被告马文兵多次承诺还款，但一直没有兑现承诺，原告夏忠林多次催要未果，特具状诉至法院。被告马文兵辩称，与原告夏忠林签订转租协议是事实，原告夏忠林支付45000元房屋租金也是事实，但是原告夏忠林诉称的其他情况并不真实；被告马文兵与原告夏忠林签订房屋转租协议征得了第三人姚海燕丈夫周洲的同意；涉案房屋是顾远向第三人姚海燕承租的，也是顾远在使用；顾远原来就打算在租赁一年的时候退房，在离租期还有一年两个月的时候，被告马文兵就和顾远商量转租的事情，顾远也同意转租；因被告马文兵在顾远经营的的公司帮忙，顾远就请被告马文兵代签转租合同，代收租金，被告马文兵在收取45000元租金后，已经将该款项交给了顾远；承租人已向出租人支付了原告夏中林实际使用房屋的前两个月租金6250元，其余部分38750元应该由顾远返还，不应由被告马文兵返还。第三人姚海燕述称，不清楚原、被告签订转租协议的情况，转租之前合同是第三人姚海燕丈夫周洲与顾远签订的租赁合同，合同约定的期限为2018年5月23日至2020年5月23日，租金为37500元每年，顾远仅支付了一年的租金，其余租金没有付；原告夏忠林临时给了5个月的租金，是按月付的，第三人与原告夏忠林没有签订新的合同；不同意转租，第三人姚海燕愿意直接与原告夏忠林重新订立合同或按月结算占有房屋的使用费，不要求原告夏中林返还房屋。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人王海燕是位于江苏省盐城市滨海县人民路588号天由大厦801室房屋的业主，周洲系第三人王海燕的丈夫。2018年5月23日，顾远与周洲签订了《办公室租赁合同》承租了位于江苏省盐城市滨海县人民路588号天由大厦801室房屋，双方主要约定：租赁期限为两年，即2018年5月23日至2020年5月23日止；租金为37000元每年；承租方如需转租或与他人互换房屋使用，应征得出租方的书面同意。顾远承租上述房屋后支付了2018年5月23日至2019年5月23日期间的租金，计37000元。2019年3月27日，被告马文兵与原告夏中林签订了《房屋转租三方协议》，将上述房屋转租给被告夏中林，双方主要约定：租赁期限为2019年3月27日至2020年5月23日；租金为45000元。原告夏中林承租上述房屋后，于2019年3月29日向被告马文兵指定的马逸农行卡6217993000287919636转账支付了45000元租金；在2019年5月至2019年9月期间，原告夏中林还每月向第三人姚海燕支付租金3750元，合计18750元。在本案审理过程中，原、被告双方一致同意：2019年3月27日至2019年5月23日期间，顾远、被告马文兵已向第三人姚海燕支付的租金6250元从原告夏中林支付给被告马文兵的45000元租金中予以扣除。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；未经出租人同意的转租合同，应当认定为无效。本案中，顾远与出租人姚海燕丈夫周洲签订的《办公室租赁合同》明确约定，承租人转租房屋必须得到出租人的书面同意，现被告马文兵未经出租人姚海燕的同意将涉案房屋转租给原告夏中林，且事后也未取得第三人姚海燕的追认，故原、被告之间签订的《房屋转租三方协议》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同认定为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告夏中林为租赁房屋已将向被告马文兵支付了45000元，故原告夏中林要求被告马文兵返还租赁款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但顾远、被告马文兵已向第三人姚海燕支付了2019年3月27日至2019年5月23日期间的租金5761.19元（37000元÷12个月×2个月-37000元÷365天×4天=5761.19元），原、被告一致同意从该笔45000元租金中扣除，故被告马文兵还应向原告夏中林返还租赁款39238.81元。现原告夏中林仅主张被告马文兵返还38750元，是对自己诉讼权利的处分，不违反相关法律规定，本院予以准许。被告马文兵隐瞒涉案房屋不能转租的事实，是导致《房屋转租三方协议》无效的根本原因，被告马文兵应赔偿原告夏中林所受到的损失，故原告夏中林主张被告马文兵承担自起诉之日起（即2019年7月25日）至履行完毕之日止按年利率6%计算的利息，亦符合法律规定，本院依法予以支持。被告马文兵辩解，其是代顾远签订的房屋转租合同，且已经将45000元房屋租金交付给顾远，应由顾远向马文兵承担相应的法律责任。本院认为，被告马文兵在《房屋转租三方协议》上签字，并实际收取了租金，是《房屋转租三方协议》合同相对方，其在签订合同时未出示委托手续，也未向法庭提交证据证明其在签订《房屋转租三方协议》时已经明确告知原告夏中林其是代顾远签订协议的，故因《房屋转租三方协议》无效而产生的法律责任应由被告马文兵自行承担。至于被告马文兵与顾远之间的纠纷，因与本案不是同一法律关系，本案不予一并处理，被告马文兵可另行主张权利。综上，被告马文兵应向原告夏中林返还涉案房屋租金38750元，并承担自起诉之日起（即2019年7月25日）至履行完毕之日止按年利率6%计算的利息。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：被告马文兵于本判决生效之日起十日内向原告夏中林返还房屋租金38750元，并承担自起诉之日起（即2019年7月25日）至履行完毕之日止按年利率6%计算的利息。上述款项可交至本院执行标的款账户（开户行：中国银行滨海支行营业部；户名：滨海县人民法院标的款；账号：62×××20）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费463元，由原告夏中林负担73.5元，被告马文兵负担389.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  李章爱人民陪审员  赵海宁人民陪审员  王以功二〇一九年十一月六日法官 助理  邵善宁书 记 员  李向敏附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以说明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果3、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。