广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终9381号上诉人（原审被告）：佛山市三水溢彩时代纺织印染有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：招某1。上诉人（原审被告）：吕少珍，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人（原审被告）：招锦波，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告）：佛山市三水大有纺织印染有限公司，住所地广东省佛山市三水区*。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：区诗宇，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁文乐，广东天地正律师事务所律师。上诉人佛山市三水溢彩时代纺织印染有限公司（以下简称溢彩公司）、吕少珍、招锦波因与被上诉人佛山市三水大有纺织印染有限公司（以下简称大有公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初3534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。溢彩公司、吕少珍、招锦波上诉请求：（一）撤销一审判决，改判：1.溢彩公司、吕少珍、招锦波无需向大有公司退还佛山市三水区XXXX；2.吕少珍交纳的保证金500000元仍归吕少珍所有；3.溢彩公司、吕少珍、招锦波无需向大有公司支付暂计至2018年6月的租金706372.72元、费用1056535.83元，并且截止至大有公司将车间交还给溢彩公司、吕少珍、招锦波经营前，无需支付任何占用费；4.溢彩公司、吕少珍、招锦波无需支付任何违约金。（二）本案全部诉讼费由大有公司承担。事实和理由：1.溢彩公司、吕少珍、招锦波虽有违约行为，但未构成根本违约，涉案租赁合同仍有继续履行的基础。2.涉案保证金应当作为双方继续履行涉案租赁合同的保证。3.双方已经明确结清了2017年3月7日前所拖欠的租金及费用，涉案欠款数额应从2017年3月8日起计算，且应减去溢彩公司、吕少珍、招锦波从2017年3月8日起支付的款项。一审法院将案外人出借予吕少珍的1159700元及利息作为本案欠款有误。4.即使溢彩公司、吕少珍、招锦波需向大有公司退还涉案车间，但溢彩公司、吕少珍、招锦波无需支付任何占有使用费。大有公司从2017年6月11日起断电及天然气、私自锁住大门，导致溢彩公司、吕少珍、招锦波无法经营。本案一审期间，大有公司申请财产保全，查封了溢彩公司、吕少珍、招锦波的设备，导致无法向大有公司退还涉案车间。大有公司辩称：1.溢彩公司、吕少珍、招锦波拖欠巨额租金、费用，依据涉案合同第三条第一款，大有公司有权解除合同并没收保证金。2.吕少珍出具的费用确认书明确了其拖欠大有公司部分租金及费用，一审判决正确。大有公司向一审法院起诉请求：1.吕少珍、溢彩公司立即腾退佛山市三水区XXXX车间给大有公司；2.吕少珍已支付的保证金50万元归大有公司所有；3.吕少珍、溢彩公司共同偿还大有公司自2016年11月起至实际交还厂房之日止的租金、费用及自2016年10月16日起至实际清偿之日止的滞纳金（暂计至2018年6月4日的租金为706372.72元、费用为1286806.62元、滞纳金为406801.10元，之后至交还厂房之日止的租金按121805.48元/月计收，费用按6000元/月计收，滞纳金按所欠租金及费用总和的月利率2%计收）；4.招锦波对上述第3项债务承担共同清偿责任；5.本案诉讼费由溢彩公司、吕少珍、招锦波承担。一审法院认定事实：2014年12月16日，大有公司与佛山市三水佛x雅日用品有限公司签订《土地使用权租赁合同》，约定大有公司承租位于三水区XXXX号的土地，厂房由大有公司建设。2015年7月28日，大有公司与吕少珍签订《租赁合同》，约定出租方将位于三水XXX车间租赁给承租方使用，期限由2015年8月1日起至2025年8月31日止，厂房租赁总面积约为4835.52平方米，空地租赁总面积约1046平方米，厂房租金每月20元/平方米，空地租金每月5元/平方米，厂房、空地租金每三年递增10%；实行先交款后使用的原则，按月的方式收取，承租方应在每月的15号前交纳次月的所有租金；合同签订之日，承租方必须交付合同保证金100万元，此保证金在承租方没有违反本合同所订的各条款，则出租方在合同期满后确定承租方在租赁期内的所有债权债务清算完毕十天内将保证金如数退还承租方；承租方必须在每月的10日前向出租方交付上月的水、电、污水、蒸汽等所有费用，如承租方没有在规定的时间内交纳以上费用的，出租方有权立即停止供电；承租方应按上述条款如期缴交租金给出租方，如超期缴交，每逾期一天，则加收承租方所欠租金0.5%的滞纳金，逾期15天没有付清当期租金的，则视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回出租的土地，且承租方已交的保证金归出租方所有；电费根据双方暂定按供电部门计费方案收取，污水指标出租方提供给承租方200立方米/天的排放总量指标，超出部分承租方自行购买，承租方必须委托出租方开具销售发票，开具销售发票总额是承租方每月所产生的水、电、蒸汽、污水处理等费用的总额为标准，收取承租方固定税金为40000元/月，承租方每月向出租方支付综合管理费6000元、污水泵维护费2000元。2018年3月29日，大有公司与溢彩公司、吕少珍签订《补充协议》，约定从2018年4月1日起租金的起点调整为：厂房4835.52平方米在原来的基础上多加2元/平方米，空地1046平方米仍按5元/平方米，其他事项仍根据原来租赁合同执行。2018年6月15日，溢彩公司、吕少珍在费用确认书上签名和盖章，费用确认书内容：“你公司自2017年11月至2018年6月4日的费用汇总如下：2017年12月31日止前期借刘信文本金1159700元的利息是177937.98元、2017年11月费用是250000元、12月费用是423136.51元、2018年1月费用162614.75元、2月费用143670.57元、3月费用287900.48元、4月费用629712.60元、5月费用459507.66元，合计2534480.55元，从2018年3月15日至6月4日合计还款金额1523063.20元。综上所述，你公司自2017年11月至2018年6月4日欠大有公司的费用是1011417.35元。”2018年6月27日，大有公司委托律师向溢彩公司、吕少珍、招锦波寄出律师函，主要内容是解除《租赁合同》，10天内腾退XXXX车间交还给大有公司等。收件人于6月28日收取律师函。根据月账单统计，从2016年11月至2018年6月显示溢彩公司、吕少珍需要交纳的租金和费用等共7562081.69元，其中经计算厂房和空地的租金为2108597.28元、费用为5275546.40元、借款利息为177937.98元。根据收据统计，从2016年12月13日至2018年6月4日，大有公司收取了租金和费用等共5390964.34元，其中租金1331953.77元、费用4059010.57元。吕少珍于2014年12月2日向大有公司的法定代表人刘锦波交纳了厂房押金50万元，于2015年3月24日向大有公司交纳了供电局电费押金16万元。承租期间，吕少珍有通过银行转账款项给刘x辉等人。一审法院认为，大有公司将厂房出租，大有公司与吕少珍签订《租赁合同》，后与溢彩公司、吕少珍签订《补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。双方均应按合同约定的内容履行各自的权利义务。《租赁合同》约定：“承租方应在每月的15号前交纳次月的所有租金，逾期15天没有付清当期租金的，则视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回出租的土地。”根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”大有公司将厂房出租给溢彩公司、吕少珍，溢彩公司、吕少珍应按约定支付租金和费用，但溢彩公司、吕少珍未能完全按时交纳，大有公司解除合同的条件成就，其解除租赁合同的律师函于2018年6月28日送达溢彩公司、吕少珍，租赁合同已予以解除。关于溢彩公司、吕少珍退还厂房和保证金处理的问题。《租赁合同》约定：“合同签订之日，承租方必须交付合同保证金100万元，承租方逾期15天没有付清当期租金的，则视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回出租的土地，且承租方已交的保证金归出租方所有。”因此，租赁合同解除后，大有公司有权收回出租的土地和没收保证金，现大有公司诉请溢彩公司、吕少珍退还佛山市三水区XXXX号（自编号之一）2车间和确认保证金归大有公司所有，符合双方合同的约定，理据充分，一审法院予以支持。关于溢彩公司、吕少珍支付大有公司租金和费用数额的问题。溢彩公司、吕少珍在承租期间未能完全按时交纳租金和费用，现大有公司主张溢彩公司、吕少珍支付，合法有理，一审法院予以支持。根据月账单统计显示从2016年11月至2018年6月溢彩公司、吕少珍产生的租金和费用等共7562081.69元，收据统计显示从2016年12月13日至2018年6月4日大有公司收取租金和费用等共5390964.34元。因此，溢彩公司、吕少珍拖欠大有公司租金和费用等共2171117.35元（7562081.69元-5390964.34元）。另根据费用确认书双方确认溢彩公司、吕少珍欠大有公司费用1011417.35元，加上借刘信文1159700元，共2171117.35元。上述单据统计数据与双方确认的金额吻合，一审法院予以确认。至于溢彩公司、吕少珍借刘信文的1159700元，吕少珍表示该借款已分七笔还款共968613元，而一审法院经对收据核实该七笔款项已由大有公司作为租金和费用进行了收取，刘信文作为大有公司的法定代表人，其也向一审法院表示同意由大有公司主张相关的权利，因此该借款应作为涉案租赁合同产生的租金和费用进行处理。溢彩公司、吕少珍辩解该1159700元与大有公司无关的意见，一审法院不予采纳。综上所述，根据月账单和收据统计，暂计至2018年6月，溢彩公司、吕少珍欠大有公司的租金为776643.51元（2108597.28元-1331953.77元），现大有公司主张租金706372.72元，符合当事人意思自治原则，一审法院予以确认。溢彩公司、吕少珍欠大有公司费用为1216535.83元（5275546.40元-4059010.57元），溢彩公司、吕少珍已向大有公司交纳的电费押金16万元，应在所欠的费用中予以扣减，即溢彩公司、吕少珍欠大有公司的费用为1056535.83元。至于在2018年6月后的租金和费用，租赁合同解除后，溢彩公司、吕少珍还占用涉案的厂房，应向大有公司支付占有使用费，一审法院酌定从2018年7月1日后至退还厂房之日止占有使用费按121805.48元/月计收，但大有公司主张按6000元/月计收费用，考虑到溢彩公司、吕少珍已没有正常经营的情况，一审法院不予支持。关于溢彩公司、吕少珍支付大有公司违约金（合同约定为滞纳金）数额的问题。《租赁合同》约定租金每逾期一天交纳则加收0.5%的滞纳金，由于溢彩公司、吕少珍向大有公司交纳了保证金50万元，该保证金条款应具有促使溢彩公司、吕少珍履行合同义务的功能，也具有对溢彩公司、吕少珍在违约时作为承担一定的违约责任的功能。在一审法院已认定50万元归大有公司所有的情况下，对于大有公司主张的违约金，溢彩公司、吕少珍认为过高，结合案件实际情况，一审法院予以调整。双方确认在2017年12月31日前借刘信文1159700元的利息为177937.98元，该177937.98元可作为在2017年12月31日前所欠租金和费用的违约金。至于在2018年1月1日至6月4日的违约金，根据溢彩公司、吕少珍交纳租金和费用的情况，一审法院酌定该期间的违约金为50000元。因此，溢彩公司、吕少珍需向大有公司支付暂计至2018年6月4日的违约金为227937.98元。对于大有公司主张过高部分，一审法院不予支持。从2018年6月5日至租金和占用费清偿之日止，大有公司主张违约金按月利率2%计收，一审法院予以支持。涉案的租赁合同由吕少珍与大有公司签订，之后溢彩公司、吕少珍与大有公司签订《补充协议》，而吕少珍、招锦波是夫妻关系，也是溢彩公司的股东，涉案债务是吕少珍、招锦波共同生产经营所产生，招锦波也应对相关的债务承担连带清偿责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、溢彩公司、吕少珍须于判决发生法律效力之日起三十日内将承租位于佛山市三水区XXXX车间退还给大有公司；二、吕少珍交纳的保证金500000元归大有公司所有；三、溢彩公司、吕少珍须于判决发生法律效力之日起十日内向大有公司支付暂计至2018年6月的租金706372.72元、费用1056535.83元，并支付从2018年7月1日至实际退还厂房之日止按121805.48元/月计收的占用费；四、溢彩公司、吕少珍须于判决发生法律效力之日起十日内向大有公司支付暂计至2018年6月4日的违约金227937.98元，并支付从2018年6月5日至上述的租金和费用实际清偿之日止、从2018年7月1日起产生的占用费至实际清偿之日止按月利率2%计收的违约金；五、招锦波对上述第三、四项债务承担连带清偿责任；六、驳回大有公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1500元，保全费5000元，合共20000元，由大有公司负担2800元，溢彩公司、吕少珍、招锦波负担17200元。二审中，溢彩公司、吕少珍、招锦波向本院提交以下新证据：1.《补充协议（一）》，拟证明大有公司私自提升租金，违约在先；2.《租赁合同》，拟证明大有公司私自变更合同；3.《保全财产登记表》《广东省佛山市三水区人民法院查封财产清单》、照片打印件14张、微信聊天截图，拟证明溢彩公司、吕少珍、招锦波被大有公司打压的事实。大有公司没有提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，溢彩公司、吕少珍、招锦波提交的证据均无法证明其主张的内容，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案二审争议焦点为：1.溢彩公司、吕少珍、招锦波是否应返还涉案车间及大有公司应否没收保证金；2.一审判决对租金、费用、占用费及违约金的认定是否正确。关于争议焦点一。溢彩公司、吕少珍已逾期超过15天未付清当期租金，大有公司依据涉案《租赁合同》第一条第5点及第三条，有权解除合同，收回涉案车间并没收已经收取的保证金。溢彩公司、吕少珍、招锦波上诉关于其行为未构成根本违约，大有公司不应收回涉案车间及没收保证金的主张于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二。首先，依据涉案《费用确认书》《证明》，溢彩公司、吕少珍确认涉案车间在2017年11月至2018年6月4日期间产生的租金、费用为1011417.35元。在2016年11月至2017年1月期间产生的租金、费用为1159700元。由此，溢彩公司、吕少珍确认的款项数额共计2171117.35元（1011417.35元+1159700元），该数额与本院根据大有公司提交的2016年11月至2018年6月期间的月账单及收据核算的溢彩公司、吕少珍欠付的款项数额2171117.35元（7562081.69元-5390964.34元）一致。由此，在溢彩公司、吕少珍未提供相反证据的情况下，一审法院依据大有公司提交的月账单、收据计算得出截止至2018年6月溢彩公司、吕少珍欠付大有公司租金776643.51元（2108597.28元-1331953.7元）、费用1216535.83元（5275546.40元-4059010.57元）后，结合大有公司的诉请以及溢彩公司、吕少珍交纳的押金160000元，确认溢彩公司、吕少珍截止至2018年6月欠付大有公司租金706372.72元、费用1056535.83元（1216535.83元-160000元）并依据月账单显示的2018年3、4、5月的租金数额认定2018年7月1日后至返还涉案车间之日止的占有使用费按照每月121805.48元计算并无不当，本院予以确认。其次，溢彩公司、吕少珍、招锦波主张溢彩公司、吕少珍欠付的1159700元为其与案外人之间的借款，与本案无关且其已与大有公司结清2017年3月7日前的欠付款项。对此，本院认为，该款项的出借人刘信文于一审中确认借款的性质为租金及费用，并同意由大有公司向溢彩公司、吕少珍主张权利，此其一。其二，大有公司向吕少珍出具的收据显示，吕少珍主张的其分7次还款的968613元均已以租金、费用的形式计算在溢彩公司、吕少珍的已付款中。溢彩公司、吕少珍亦未对收据中载明的相关内容提出过异议。故溢彩公司、吕少珍的该项主张，理据不足，本院不予支持。再次，就违约金问题，一审法院结合案件实际情况及2017年12月31日前溢彩公司、吕少珍借款1159700元产生的利息177937.98元实为2017年12月31日前欠付费用的违约金，确定2018年1月1日至6月4日的违约金为50000元，溢彩公司、吕少珍需支付利息共计227937.98元（177937.98元+50000元）及按照月利率2%的标准支付从2018年6月5日至租金和占用费实际清偿之日止的利息合理，本院予以维持。综上所述，溢彩公司、吕少珍、招锦波的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26727元，由上诉人溢彩公司、吕少珍、招锦波负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年十一月十四日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡