济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初3836号 原告：丁新儒，男，1987年6月15日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：周元首，山东国曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾翠英，山东策达律师事务所律师。 被告：申晓霞，女，1974年1月15日出生，汉族，住济南市。 被告：刘钢，男，1971年11月7日出生，汉族，住济南市。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市分行，住所地济南市。 负责人：张文，行长。 委托诉讼代理人：李福涛，男，1974年12月6日出生，汉族，该单位员工，住济南市。 委托诉讼代理人：张强，男，1970年12月19日出生，汉族，该单位员工，住济南市。 原告丁新儒与被告申晓霞、被告刘钢、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市分行（以下简称邮储银行济南分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，原告丁新儒提出财产保全申请，本院于2019年7月19日作出（2019）鲁0104民初3836号民事裁定:查封被申请人申晓霞、刘钢所有的位于济南市房屋一套。本院依法于2019年8月29日公开开庭进行了审理，原告丁新儒及委托诉讼代理人周元首、贾翠英，被告申晓霞，第三人邮政储蓄济南分行委托诉讼代理人李福涛到庭参加诉讼，被告刘钢经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；于2019年11月8日公开开庭进行了审理，原告丁新儒及委托诉讼代理人周元首、贾翠英，第三人邮政储蓄济南分行委托诉讼代理人李福涛到庭参加诉讼，被告申晓霞、被告刘钢经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼本案现已审理终结。 丁新儒向本院提出诉讼请求：1.依法判令申晓霞继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，并判令申晓霞协助丁新儒将济南市房屋的所有权转移登记至丁新儒名下；2.判令申晓霞支付违约金共计8万元及律师费6万；3.本案案件受理费、保全费、保全担保函费用等均由申晓霞、刘钢承担。事实与理由：2017年9月11日，丁新儒与申晓霞签订《房屋买卖合同》，该合同约定房屋状况，成交价格，付款方式及资金划转方式，税、费相关规定，违约责任等条款。其中该合同第一条第（四）款约定“该房屋已经设定抵押，出卖人应于出卖人上述房产下证后15个工作日内向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款申请，且出卖人最迟应于出卖人上述房产下证后30个工作日内办理完毕抵押注销手续。”合同签订后，丁新儒按照合同约定向申晓霞、刘钢支付88万元购房款，并为其垫付相关费用。因申晓霞的过错致使房产无法办理登记证书，虽经丁新儒多次要求其还清原贷款和注销抵押手续并协助丁新儒办理申请贷款、将房屋产权转移登记至丁新儒名下等，但至起诉之日，申晓霞、刘钢仍未履行合同义务。 申晓霞辩称，我不是恶意不履行合同，这个房子是私下签的合同把房屋转给丁新儒，后来确实是我经济出现困难，所以导致银行贷款无法偿还，导致无法办理房产证。丁新儒提出要求我们也一直积极配合，但是条件困难无法履行。 刘钢未提出答辩意见。 邮蓄银行济南分行述称，申晓霞、刘钢在我行应正常偿还房屋贷款。2018年12月，我行风险管理部得知申晓霞、刘钢逾期不还款，多次进行催收，申晓霞、刘钢一直拖欠贷款。在2018年12月上门催收前，对丁新儒与申晓霞、刘钢双方房屋买卖合同的事情不知情。2019年5月，我行多次与丁新儒沟通，希望通过丁新儒联系申晓霞、刘钢将逾期的房屋贷款妥善处理。请求依法维护我行的合法权益。 本院经审理认定事实如下： 2013年10月11日，申晓霞与济南恒大西区置业有限公司签订《商品房买卖合同》，申晓霞购买济南市11号楼1-102室房屋，即涉案房屋，并因涉案房屋向邮蓄银行济南分行办理按揭贷款。涉案房屋的《房屋权属状况信息》载明：所有权人申晓霞，共有情况无，登记时间2013年10月11日，权属状态合同备案，权属取得方式商品房备案，抵押情况无，查封情况：查封单位济南市市中区人民法院，查封期限2017年10月13日起至2020年10月12日止；查封单位济南市市中区人民法院，查封期限2018年8月23日起至2021年8月22日止。 2017年9月11日，丁新儒作为买受人与申晓霞作为出卖人签订《房屋买卖合同》，约定：出卖人出售涉案房屋，购房合同所载建筑面积共112.02平方米；该房屋已经设定抵押，出卖人应于出卖人上述房产下证后15个工作日内向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款申请，且出卖人最迟应于出卖人上述房产下证后30个工作日内办理完毕抵押注销手续。出卖人承诺和保证所出售房屋无任何权属等经济纠纷，并如实陈述房屋权属状况、设备、装饰情况和相关关系；买受人对出卖人上述转让的房屋具体状况已做充分了解，并自愿购买出卖人上述房产；出卖人和买受人经协商一致，同意本合同项下房屋、装饰装修及附属设施的总价款为148万元。买受人于2017年9月11日向出卖人支付定金7万元，于2017年9月30日前将第一笔购房款81万元以自行支付的方式支付出卖人；买受人剩余未支付房款60万元以银行按揭方式向出卖人支付。买受人应于出卖人出售的上述该房屋《房屋不动产权证》办理完毕后15日内提供贷款资料到银行办理按揭贷款手续，贷款条件、最终贷款额度及贷款年限等相关事宜以有关部门的即时政策为准；上述贷款款项在银行发放当日由银行一次性向出卖人支付；出卖人应当于2017年10月1日前且收到88万元后2日内将该房屋交付给买受人。合同第七条违约责任约定：（一）出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.出卖人提供的房屋拆迁安置协议，济南市商品房购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；2.房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；3.逾期履行合同约定的义务，超过30日的；4.拒绝将房屋出售给买受人或者擅自提供房屋交易价格的；5.将房屋出售给第三方的；6.产权人的继承人不配合办理相关继承手续的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的30%向买受人支付违约金。……（四）本合同中前述条款已有违约责任约定的，若一方违反该条款下约定义务的，则违约责任依照该条款中违约规定处理。（五）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担另一方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费。合同还约定了办理房产登记、户口迁移手续等事项。 2017年9月11日，丁新儒支付定金7万元。2017年9月15日，丁新儒支付购房款50万元。2017年9月28日，丁新儒支付购房款31万元。 申晓霞已将涉案房屋交付给丁新儒。 2018年12月28日，申晓霞向丁新儒借款8000元，并出具借条1份，载明：借款用于房贷还款。 2019年4月19日，申晓霞填写了不动产登记申请表，并委托丁新儒领取房屋权属证书。 2019年4月24日，申晓霞向丁新儒借款11668.32元，并出具借条1份，载明：申晓霞向丁新儒借款11668.32元用于缴纳契税，此款双方同意由丁新儒直接向税务部门交纳。 2019年4月24日，国家税务总局济南市税务局出具税收完税证明，载明：纳税人名称申晓霞，税种契税，品目名称房屋买卖，金额合计11668.32元。 2019年7月12日，丁新儒与山东策达律师事务所签订《委托代理合同》，约定：山东策达律师事务所接受丁新儒的委托，指派贾翠英为丁新儒与申晓霞买卖合同纠纷的代理律师。同日，丁新儒向山东策达律师事务所转账支付6万元。8月28日，山东策达律师事务所出具代理费发票1张，金额为6万元。 丁新儒因申请财产保全需要提供担保，向中华联合财产保险股份有限公司投保诉讼财产保全责任险，支付保险费1380元。 丁新儒称房屋权属证书已于2019年4月19日办理完成，但是房屋登记部门不交付产权证。申晓霞对此提出异议，辩称已经申请办证了，因与其他银行有借款合同关系，涉案房屋被济南市市中区人民法院查封。丁新儒其诉称内容未提供证据予以证实。 在审理过程中，本院收到丁新儒邮寄提交的申请书，以“被申请人出庭参加诉讼，能够便于法院查明事实，且与本案件处理结果有直接利害关系，为定纷止争”为由，申请追加广发银行股份有限公司济南分行作为本案第三人参加诉讼。申晓霞在庭审过程中辩称，其与广发银行之间存在债务关系导致涉案房屋被济南市市中区人民法院查封。 本院认为，涉案房屋虽商品房备案登记在申晓霞名下，但尚不能确认该房产的所有人为申晓霞。丁新儒与申晓霞于2017年9月11日所签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，虽然申晓霞尚未取得涉案房屋的所有权，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持，故丁新儒与申晓霞所签订的《房屋买卖合同》系有效合同，双方均应按照约定履行义务，丁新儒按照合同约定支付了定金及购房款88万元，申晓霞已经将涉案房屋交付丁新儒，故丁新儒其要求申晓霞继续履行合同合法有据，予以支持。 丁新儒要求申晓霞协助办理涉案房屋转移登记手续，因申晓霞尚未取得涉案房屋的物权，丁新儒要求申晓霞协助其办理转移登记依据不足，不予支持。 丁新儒主张申晓霞支付违约金8万元。本案中，由于申晓霞存在债务纠纷，导致其没有取得涉案房屋的权属证书，造成无法办理涉案房屋的转移登记手续并导致丁新儒无法办理按揭贷款，构成根本违约。根据《房屋买卖合同》第七条的约定，丁新儒要求申晓霞承担违约金８万元，符合合同约定，予以准许。 丁新儒主张申晓霞支付律师费6万元。根据《房屋买卖合同》第七条约定，因申晓霞违约，丁新儒以诉讼形式向申晓霞主张赔偿损失的，申晓霞须承担丁新儒所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费，故丁新儒要求申晓霞承担该费用符合合同约定，予以支持。 丁新儒主张申晓霞、刘钢承担保全保险费1380元。《房屋买卖合同》中没有约定违约方承担该费用，且在诉讼过程中，因申请财产保全而提供担保系财产保全申请人的义务，申请人提供担保并非只有投保一种形式，故丁新儒该请求不予支持。 关于丁新儒追加第三人参加诉讼的申请。由于申晓霞辩称因其与广发银行借款合同纠纷导致涉案房屋被查封，该债权债务关系与本案中丁新儒与申晓霞因涉案房屋发生的买卖合同关系、申晓霞与邮蓄银行济南分行因涉案房屋发生的借款合同关系，不属于同一法律关系，广发银行是否参加本案诉讼，不影响本案对事实的审查，故丁新儒的该申请不予准许。 依照《中国人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、丁新儒与申晓霞于2017年9月11日签订的《房屋买卖合同》继续履行； 二、申晓霞于本判决生效之日起十日内给付丁新儒违约金8万元； 三、申晓霞于本判决生效之日起十日内给付丁新儒律师代理费6万元。 四、驳回丁新儒的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18120元，减半收取9060元，保全费5000元，由申晓霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李子萍 二〇一九年十一月十九日 书记员  吴 琼