江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4110号上诉人（原审原告）：孙涛，女，1976年9月27日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：张大凯，江苏海悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鸿斌，江苏海悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毛章东，男，1967年12月11日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：吴广海，滨海县坎北法律服务所法律工作者。上诉人孙涛因与被上诉人毛章东房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2019）苏0922民初356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙涛上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由毛章东承担。事实和理由：1.孙涛在2018年9月提交上诉状至一审法院立案庭，但立案庭未实际调解，经孙涛多次催促，才于2019年1月10日立案。2.本案应当属于排除妨害纠纷，不属于房屋买卖合同纠纷。孙涛原来诉请认为毛章东系非法侵占，请求排除妨碍，诉讼费为40元，后一审认为应增加确认合同无效的诉请，致使孙涛在无奈之下增加了确认合同无效的诉请，并多交纳了5800元诉讼费。3.孙涛从未认可借到毛章东购房款121994元，而是111500元，一审判决多认定了10494元。4.一审判决超出当事人的诉讼请求，一审中孙涛并没有关于房屋买卖的诉讼请求，只有请求排除妨害的诉讼请求。5.一审法院酌情认定孙涛对案涉房屋买卖合同无效承担60%的责任不当。孙涛在调解时自认毛章东装潢损失3万元，在判决时不应将该3万元认定为孙涛的赔偿金额，至多只能计取3万元的60%。6.一审法院认定的案涉房屋价格系主观臆断而来，该房屋价格亦存在有价无市的情形。即使一审认定房屋价格为33万元、孙涛对房屋买卖无效的过错承担60%责任正确，那么由于孙涛和滨海县经济适用房中心签订的《滨海县经济适用住房买卖合同》第十四条约定了“本房屋性质为经济适用房，属保障性住房，买受人拥有有限产权，购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易。购买经济适用房满5年（以取得房屋产权证日期为准），可上市交易进行产权转让。转让时须将原购买价格的差价收益的50%上交政府”，故房屋增值价格208006元（330000元减去121994元）也不应由孙涛和毛章东按责分担。7.合同自始无效，毛章东应向孙涛支付租金，但一审未对租金进行判决。毛章东辩称，1.一审判决适用法律准确，认定事实清楚。双方当事人均是离异后的单身人员，因工作关系相识交往，孙涛通过毛章东的人脉关系向滨海县经济适用住房发展中心申请经济适用房。因需要交纳房款，毛章东先后给付孙涛房款共计人民币122000元。孙涛在2012年11月23日向毛章东出具了条据，在2013年11月1日向毛章东又出具了“协议”，明确了房款系毛章东出资，房屋系毛章东所有。毛章东在购买该房后进行了装潢并一直居住至今。2.由于孙涛出具条据等距至今已时隔近七年之久，孙涛误以为毛章东已丢失相关证据才诉至法院，导致纠纷发生。3.因案涉房屋现为学区房，孙涛才起诉要求返还。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙涛向一审法院提出诉讼请求：1.判令确认孙涛与毛章东之间的房屋转让协议无效；2.判令毛章东立即搬出滨海县东坎镇明达路44号仁和家园安园7号楼406室和21室车库，并将房屋及车库交付孙涛；3.判令毛章东承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明，孙涛、毛章东均是离异后单身人员，因工作关系，双方相识、交往。期间，孙涛向滨海县经济适用住房发展中心申请经济适用房。因申请经济适用房需要缴纳房款，2012年11月23日，孙涛向毛章东出具条据，内容为：“位于仁和家园房屋406产权，我自愿无条件转让毛章东，这房屋是毛章东出资购买的。孙涛。”同日，孙涛还向毛章东出具了欠条，内容为“欠毛章东购房款计人民币111500元整。孙涛。”2012年12月26日，孙涛与滨海县经济适用住房发展中心签订《经济适用住房买卖合同》，约定孙涛所购房屋位于仁和家园·安园7幢406室，车库7幢21号，建筑面积为65.44平方米，车库面积6.38平方米，并缴纳了购房款121994元。2013年11月1日，孙涛向毛章东出具协议，内容为：“仁和家园7幢406室归毛章东所有，是毛章东全部出资买的，孙涛无条件过户，欠毛章东的钱，凭条过年前全部结清，我主动提出分手，自愿立协议。孙涛。”在获得该房后，一直由毛章东居住至今，2013年左右，毛章东对案涉的房屋进行装潢。2018年9月13日，孙涛向滨海县不动产登记中心办理了案涉房屋的不动产权证。之后，孙涛起诉要求毛章东立即搬出案涉房屋，诉讼期间，经一审法院释明，孙涛增加确认房屋转让无效的诉讼请求。一审另查明，案涉的房屋《滨海县经济适用住房买卖合同》第十四条主要内容为：本房屋性质为经济适用房，属保障性住房，买受人拥有有限产权，购买经济适用房不满5年（以取得房屋产权证日期为准），不得上市交易。转让时，必须将原购买价格的差价收益的50%上交政府。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，关于双方当事人之间房屋转让协议效力问题。一审法院认为，经济适用房是国家为保障特定人群的居住权而提供的政策性房屋，是具有社会福利性质的保障性住房，基于经济适用房的特殊性质，对于经济适用房的建设、购买、使用、交易，除了法律法规，还有政策限制及严格的管理制度，故对孙涛提出的确认房屋转让协议无效的诉讼请求予以支持。其次，关于无效合同的后果。一审法院认为，对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，人民法院认定合同无效的，应当对合同无效的法律后果进行处理，而不需要当事人另行提起诉讼。就本案而言：（1）合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。孙涛两次书面表示，争议房屋是毛章东全款出资购买的，故对毛章东支付案涉房款121994元予以认定，孙涛应当将121994元返还给毛章东。（2）不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。孙涛将房屋转让给毛章东，毛章东基于信赖原则对房屋进行了装潢，该装潢价值附着于房屋上，故返还房屋之时，孙涛应对此折价补偿。毛章东提出房屋装修花费了八九万元（含抽油烟机、煤气灶头等）,孙涛认为最多也就六七万元。为减少解决争议房屋装潢的鉴定、评估费用支出，最大限度维护双方利益，一审法院经向双方当事人释明后，孙涛同意就此项损失赔偿毛章东30000元，毛章东对该金额亦予以认可，故一审法院对该30000元予以认定，孙涛就装修损失向毛章东折价支付30000元。（3）有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对案涉房屋买卖合同无效，双方当事人均存在过错。孙涛将房屋转让给毛章东且毛章东装修入住6年后要求毛章东返还的行为，严重侵害毛章东的信赖利益，有违诚实信用原则，而毛章东不该明知经济适用房而购买，一审法院酌情认定孙涛承担60%的责任、毛章东承担40%的责任。关于案涉房屋的价格。孙涛自认在300000元-400000元之间，毛章东自认在350000左右并同意由一审法院询价。为减少解决本案争议房屋的鉴定、评估费用支出，一审法院咨询二手房中介，该房屋目前市场价约为350000元，考虑到经济适用房，成交价格可能会降低30000元至50000元左右。一审法院认为，近几年来，随着案涉房屋所在仁和家园小区一路之隔的滨海县机关幼儿园、滨海县实验小学以及周边的其他配套设施逐渐完善，案涉房屋明显升值。一审法院结合双方当事人自认的房屋价格情况，酌定该房屋现价值为330000元。孙涛不应从不诚信行为中获益，对房屋增值部分损失，孙涛承担60%的责任，孙涛应当就此赔偿毛章东[330000元（现价格）-121994元（购买价）]×60%=124804元。综上所述，毛章东返还孙涛房屋，与此同时，孙涛返还毛章东购房款121994元，折价补偿毛章东装潢损失30000元，赔偿毛章东房屋增值损失124804元，合计276798元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条之规定，一审法院判决：一、孙涛与毛章东关于仁和家园·安园7幢406室房屋及7幢21号车库的转让合同无效；二、毛章东于判决发生法律效力之日起三个月内返还孙涛位于滨海县东坎镇仁和家园·安园7幢406室房屋及7幢21号车库，同时，孙涛于上述期限内支付毛章东276798元。如果未能按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5840元，由孙涛负担。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋系经济适用房，且孙涛取得案涉房屋及车库权属证书未满五年，故孙涛与毛章东之间关于案涉经济适用房及车库的买卖行为无效。关于本案案由应如何确定的问题。孙涛主张其一审诉讼请求原系要求毛章东搬出案涉房屋及车库，故本案案由应为排除妨害纠纷。经审查，一审法院经审理认为双方存在房屋买卖合同关系，故向孙涛进行释明，是否增加确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，孙涛的特别授权委托诉讼代理人李鸿斌在2019年3月14日的谈话笔录中明确表示同意增加确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，一审法院根据查明的事实与孙涛的委托诉讼代理人的释明谈话符合法律规定，且孙涛的委托诉讼代理人李鸿斌也同意增加确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，故本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。人民法院在审理合同纠纷案件过程中，应依职权审查合同是否存在无效的情形，故一审法院对案涉房屋买卖合同效力予以认定并无不当。关于毛章东向孙涛出资的数额为121994元还是111500元的问题。孙涛主张毛章东仅向其出资111500元，剩余款项系孙涛自行出资，但孙涛不仅在2012年11月出具给毛章东的条据中载明案涉房屋是毛章东出资购买，而且在2013年11月1日向毛章东出具的协议中载明案涉房屋是毛章东全资购买的，孙涛无条件过户。从上述两份证据来看，孙涛认可案涉房屋所有购房款项均系毛章东出资，现其虽主张毛章东仅出资111500元，但未提供充分证据予以证明，故对其该上诉理由不予采信。关于一审法院是否超诉讼请求判决的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因案涉房屋买卖合同被认定为无效，孙涛亦主张毛章东向其返还案涉房屋及车库，而毛章东对房屋进行了装潢，该装潢价值附着于房屋上，孙涛应对此折价补偿，故一审法院判令孙涛向毛章东返还购房款及相应的装潢损失并未超出诉讼请求判决。孙涛在和一审法院的谈话笔录中已经明确认可补偿毛章东装潢款30000元，故一审法院认定孙涛向毛章东补偿30000元装潢款并无不当。毛章东在本案审理中虽未主张房屋差价损失，但该房屋差价损失系合同无效后赔偿损失的范围，一审法院从一次性解决纠纷的角度予以审理符合公平的原则。同时，一审法院从减少本案争议房屋的鉴定、评估费用支出角度考虑，向二手房中介机构进行咨询案涉房屋现有价值，且孙涛在一审庭审中认可案涉房屋现价在300000元至400000元之间，故一审法院根据孙涛的自认及向二手房中介机构咨询的情况酌情确定案涉房屋现价值为330000元并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5840元，由上诉人孙涛负担。本判决为终审判决。审判长  樊丽萍审判员  曹 荣审判员  谢超亮二〇一九年十一月二十七日书记员  刘 湘