安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖16民终2739号 上诉人（原审被告）：安徽鑫润风力发电设备有限公司，住所地蒙城县经济开发区尉迟大道西侧、黄庄路南侧、白洋沟北侧、王冠路东侧。 法定代表人：花建山，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈杨，江苏恒桥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽江淮安驰汽车有限公司，住所地蒙城县经济开发区工业园区。 法定代表人：李明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：程晗，安徽华人律师事务所律师。 上诉人安徽鑫润风力发电设备有限公司（简称鑫润公司）因与安徽江淮安驰汽车有限公司(简称江淮安驰公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院（2019）皖1622民初2850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鑫润公司的委托诉讼代理人陈杨、被上诉人江淮安驰公司的委托诉讼代理人程晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫润公司上诉请求：1.撤销安徽省蒙城县人民法院（2019）皖1622民初2850号民事判决，依法改判或发回重审；2.江淮安驰公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审未将房屋维修证据交由鑫润公司质证。一审认定为解决房顶漏水问题，鑫润公司于2018年7月11日与蒙城宋峰防水保温有限公司签订房顶漏水合同，于6月8日开工，6月15日竣工，8月20日通过竣工验收，该节事实所依据的证据，并未交鑫润公司进行质证，程序违法。二、一审租金裁判错误。江淮安驰公司在实际交付时的房屋面积仅为合同约定的一半，楼梯以东部分直至2018年3月底才将杂物清理，且在未通电的情况下交付鑫润公司。一审既已确认房屋存在漏雨的事实，表明交付房屋不符合合同约定的标准和正常使用要求。一审按合同标准支持江淮安驰公司主张的2017年11月22日至2018年4月21日期间的租金，明显裁判不当。此外，一审确认江淮安驰公司将房屋强制上锁以及书面通知鑫润公司在解决租金事宜前禁止鑫润公司人员进出租赁区域的事实。江淮安驰公司于2018年4月20日将房屋强制上锁，是以实际行动表明终止履行合同，鑫润公司已经失去承租房屋的使用权，且无法搬出承租房屋内的物品，一审对2018年4月21日至2019年2月22日期间的租金部分予以支持，明显裁判错误。三、原审违约金裁判错误。办公楼租金合同定4.1条约定，如逾期支付（租金），则每逾期一天，需按月租金的3‰支付违约金。江淮安驰公司主张的违约金是按欠付租金的日3‰进行计算，明显违反合同约定及法律规定，鑫润公司在一审已提出异议，一审裁判错误。 江淮安驰公司辩称，一、鑫润公司主张案涉房屋存在漏水问题，江淮安驰公司在鑫润公司租赁期间已经及时安排相应的维修公司进行了修缮，履行了出租人的修缮义务。二、鑫润公司认为江淮安驰公司交付的实际租赁房屋面积仅为合同约定的一半没有事实根据。而且鑫润公司在适用案涉房屋自2017年开始至今从未提出过异议。三、鑫润公司使用案涉房屋从未缴纳过租金，存在严重违约，一审判决鑫润公司承担相应的违约金有事实根据，也有合同根据。 江淮安驰公司向一审法院起诉请求:1.判令解除鑫润公司、江淮安驰公司之间于2017年11月22日签订的房屋租赁合同并限期搬离；2.判令鑫润公司支付拖欠江淮安驰公司房屋（办公楼）租赁使用费人民币168018元（暂计至2019年2月22日，实际要求计算至返还房屋之日），计算公式:1120.12平方米×10元×15个月；3.判令鑫润公司支付迟延支付租金的违约金人民币174604元（每逾期一天，按月度租金的3‰暂计至2019年2月22日，实际要求计算至鑫润公司履行之日），计算公式为：1120.12平方米×10元/平方米/月×6个月×（457天十334天）×3‰+1120.12平方米×10元/平方米/月×3个月×150天×3‰；4.判令鑫润公司返还租用房屋（公寓309、303）并支付拖欠江淮安驰公司2018年11月22日-2019年2月22日拖欠江淮安驰公司房屋（公寓）租赁费人民币1560元，支付拖欠江淮安驰公司2017年11月22日一2019年11月22日水电费人民币2553,6元，合计（暂计）人民币4113.6元（实际要求计算至鑫润公司返还所占用房屋之日）：以上诉求费用共计346735.6元；5.判令鑫润公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年11月22日，江淮安驰公司与鑫润公司签订了房屋租赁合同（办公楼），合同约定将其位于蒙城县经济开发区东侧厂区内办公楼（合计1120.12平方米）出租给鑫润公司使用，租期3年，即从2017年11月22日起至2020年11月21日止，租金标准为每月每平方米10元，办公楼四楼每月租金11201.2元，鑫润公司在合同签订一周内向江淮安驰公司支付30000元保证金，租赁期届满后，鑫润公司向江淮安驰公司交清全部房屋租金及租赁行为所产生的水、电等全部费用，双方确认租赁物及附属设施无损后无息返还，鑫润公司应在合同签订一周内向江淮安驰公司一次性支付6个月的房租，房租到期前两个月，鑫润公司要以现金方式支付接下来6个月的房租，以此类推如逾期支付，则每逾期一天，须按月租金的3‰支付违约金，违约金直接在保证金中扣除，若达1个月未交房租，江淮安驰公司有权直接解除合同，在租赁期内江淮安驰公司应保证出租办公楼符合安全使用要求等。合同签订后，鑫润公司未在合同约定期内按约定向江淮安驰公司支付3万元保证金及应付房租等费用，期间江淮安驰公司于2018年4月10日向鑫润公司发出关于租赁合同依法履行的通知，通知鑫润公司务必在4月13日前将所欠租金完成清缴；4月26日江淮安驰公司约谈鑫润公司，要求其在5月25日前交齐半年租金，江淮安驰公司职工赵利雅用微信告知鑫润公司人员徐远江已停电；5月16日晚徐远江用微信视频及图片向赵利雅发出房屋漏雨情况，5月17日早赵利雅微信回复四楼楼顶整个要修，现在维修方报价在报批，5月24日鑫润公司承诺在5月30日前缴纳6个月租金，但要求在租期限内房顶漏雨情况必须处理好；7月19日江淮安驰公司再次约谈鑫润公司，要求其在8月10日前交齐8个月的租赁费用；11月15日又向鑫润公司发出催缴租金的通知，要求在11月20日前将所欠租金11个月完成清缴，而且即日起鑫润公司公司人员一律禁止出入租赁区域（包括生活区），直到解决租金事宜为止。鑫润公司至今未履行支付租金义务。 2017年11月22日，双方还签订了住房公约，公约约定江淮安驰公司将江淮安驰生活区2#309、313租赁给鑫润公司使用，房间配置标准一室一厅，租期1年，租期至2018年11月22日，租金每月每间260元，电费收取标准为0.6元／度，水费收取标准为每月每间24元，按月收取。截至合同约定期满日，鑫润公司仅履行支付公寓租赁费用，未履行协议约定期限内水费及电费缴纳义务。 另查：为解决房顶漏雨问题，江淮安驰公司于2018年7月11日与蒙城宋峰防水保温有限责任公司签订屋顶漏雨合同，蒙城宋峰防水保温有限责任公司已于6月8日开工，6月15日竣工，8月20日通过验收。 一审法院认为，本案双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，双方应合同约定履行。鑫润公司不按合同支付租金构成违约，应当承担支付租金56006元（自2017年11月22日至2018年4月21日的租金11201.2元×5个月），并承担违约金25202.7元（自2017年11月22日至2018年4月21日150天，11201.2元×5个月×150天×3‰）。江淮安驰公司在催要租金过程中采取停电、上锁，一定程度上影响鑫润公司使用所租赁房屋，加之房屋屋顶漏雨、鑫润公司多次承诺支付不兑现等因素，双方均有责任，租金应酌情减半，自2018年4月22至11月20日的租金11201.2元×7个月×50%=39204.2元；江淮安驰公司在11月20日催要租金采取禁止鑫润公司人员出入租赁场所，鑫润公司已实际丧失对房屋的使用权，从该日起不应支付租金，考虑到鑫润公司物品存放在出租房屋内，其应酌情支付房屋占用费，租金的30%为宜（即自2018年11月22日至2019年2月22日的占用费11201.2元×3个月×30%=10081.08元），故江淮安驰公司要求解除租赁合同应予支持；对江淮安驰公司要求鑫润公司支付电费394.2+1439.4=1833.6元、水费576元（从合同签订之日起计算至2018年11月20日，24元×12个月×2间），应予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决：一、解除原告安徽江淮安驰汽车有限公司与被告安徽鑫润风力发电设备有限公司签订的房屋租赁合同；二、被告安徽鑫润风力发电设备有限公司于判决生效10日内支付原告安徽江淮安驰汽车有限公司132903.58元（其中租金105291.28元，水、电费2409.6元，违约金25202.7元）；三、被告安徽鑫润风力发电设备有限公司于判决生效10日内将其存放在原告出租房内东西搬离，原告应予积极配合；四、驳回原告安徽江淮安驰汽车有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6500元，减半收取3250元，原告安徽江淮安驰汽车有限公司负担2000元，被告安徽鑫润风力发电设备有限公司负担1250元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据当事人双方诉辩意见，本案争议焦点为：1.一审认定案涉房顶维修情况是否正确；2.一审认定租金数额有无不当；3.一审违约金计算有无不当。 一、关于案涉房顶维修情况的事实认定问题。鑫润公司认为江淮安驰公司于2018年4月20日已经将其承租的办公楼上锁，导致鑫润公司人员无法进入房屋，所以鑫润公司不清楚维修情况。江淮安驰公司辩称在鑫润公司租赁期间已经及时安排相应的维修公司进行了修缮，履行了出租人的修缮义务。一审认定案涉房顶维修情况的事实，应予确认。 二、一审认定租金数额有无不当问题。一审认定江淮安驰公于在2018年11月20日催要租金采取禁止鑫润公司人员出入租赁场所，鑫润公司已实际丧失对房屋的使用权，表明江淮安驰公司以其行为终止了租赁合同的履行。一审认定鑫润公司不应支付租金，应酌情支付房屋占用费，既无合同约定，也无法律依据。一审判令鑫润公司支付房屋占用费10081.08元不当。 三、关于一审违约金计算有无不当问题。当事人在办公楼租赁合同中租赁费用的支付条款中约定如逾期支付，则每逾期壹天，须按月租金的3‰支付违约金。一审认定违约支付租金天数为150日，按照合同约定违约金应为150天×11201.2元／月×3‰／天=5040.54元。故一审计算违约金为25202.7元不当。 综上所述，鑫润公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持安徽省安徽省蒙城县人民法院（2019）皖1622民初2850号民事判决第一、三项； 二、撤销安徽省安徽省蒙城县人民法院（2019）皖1622民初2850号民事判决第二、四项； 三、上诉人安徽鑫润风力发电设备有限公司于判决生效10日内支付原告安徽江淮安驰汽车有限公司100266.34元（其中租金95210.2元，水、电费2409.6元，违约金5040.54元）； 四、驳回上诉人安徽江淮安驰汽车有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费3250元，由上诉人安徽鑫润风力发电设备有限公司负担2500元,由被上诉人安徽江淮安驰汽车有限公司负担750元；二审案件受理费3500元，由上诉人安徽鑫润风力发电设备有限公司负担2500元,由被上诉人安徽江淮安驰汽车有限公司负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长  王文伟 审判员  沙启峰 审判员  陈 芹 二〇一九年十一月十八日 法官助理孙曼 书记员韩振宇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。