安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖08民终2127号上诉人（原审被告）：阮敬平，男，1980年1月25日出生，汉族，建筑业，住安徽省安庆市太湖县。委托诉讼代理人：汪斌，安徽高辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李俊，男，1977年6月5日出生，汉族，服装加工业，住安徽省安庆市太湖县。委托诉讼代理人：刘金苗，安徽精龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕新华，男，1973年8月17日出生，汉族，建筑业，住安徽省安庆市太湖县。原审第三人：张显年，男，1961年12月28日出生，汉族，无固定职业，住安徽省安庆市太湖县。原审第三人：宋文霞，女，1963年6月2日出生，汉族，农民，住安徽省安庆市太湖县。上诉人阮敬平因与被上诉人李俊、吕新华、原审第三人张显年、宋文霞房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省太湖县人民法院（2019）皖0825民初201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人阮敬平的委托诉讼代理人汪斌、被上诉人李俊的委托诉讼代理人刘金苗、原审第三人张显年到庭参加诉讼，被上诉人吕新华、原审第三人宋文霞经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。阮敬平上诉请求：撤销一审判决；一、二审诉讼费由李俊、吕新华承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。双方签订的《房屋买卖合同》系真实意思表示，合法有效，虽然案涉房产的所有权登记在张显年名下，但根据吕新华与张显年、宋文霞签订的《建房合同书》，可取得案涉房产的支配权和处分权，且一审庭审时张显年明确表态可随时过户至李俊名下，案涉合同应继续履行且仍可继续履行，李俊的合同目的能够实现，阮敬平未根本违约。二、一审程序违法。案涉合同合法有效，《房屋买卖合同》第六条约定“1、甲方逾期交房，将赔付乙方金额人民币贰拾万元”，如双方解除合同，应按照合同约定支付违约金，一审法院委托评估，加大了诉讼成本，且未办产证的第二层不应在评估范围，故评估报告不产生法律效力。三、一审法院在计算损失时将二层及五层房屋面积分别按估算200平方、115平方计算无事实和法律依据。合同约定“房屋具体金额以该宗房产建成后实际面积据实计算”，既然委托评估，应实地勘察准确丈量房屋面积。四、李俊缴纳的450000元房款不是涉案合同约定的房款，是双方之前签订的另一份购房合同的房款。李俊辩称，一、吕新华、阮敬平与李俊签订的房屋买卖合同应予以解除。因为阮敬平及其合伙人的行为导致李俊无法实现合同目的，在2014年12月6日签订房屋买卖合同前，李俊已经向阮敬平及其合伙人缴纳购房款450000元，到李俊一审起诉的时候，如果从付款之日起已经经过近8年时间，从合同签订时起也经过了5年，但是李俊没有得到合同约定的房屋，致使李俊无法实现合同目的。二、阮敬平和吕新华在合伙过程中，无论谁收到购房款均不影响合同的履行，由于阮敬平的行为剥夺了李俊根据合同约定有权期待得到的东西，致使合同目的无法实现，因此双方所签订的房屋买卖合同依法应解除。三、阮敬平及其合伙人依法应该赔偿李俊的损失，同时返还已经交付的购房款，虽然合同中有违约责任的规定，但是李俊的损失远远超出了违约金，因此要求阮敬平及合伙人按照现在房价与合同约定房价之间的差额作为李俊的损失符合客观事实。同时李俊在一审起诉时没有向对方主张违约金，而是将自己遭受的实际损失向对方主张权利。四、李俊缴纳的450000元购房款就是本案合同约定的房款，在一审案卷中有购房合同以及由阮敬平及其合伙人所出具的收条为证。吕新华书面辩称，因其留给一审委托诉讼代理人的手机号码未正常使用，导致宣判时未能及时联系上而未知判决结果，在二审开庭时其才知一审解除了合同并赔偿了相应损失。吕新华对一审判决结果不服，同意阮敬平的上诉意见。张显年辩称，案涉房屋现在是能够交付的，没有交付的原因是政府改了规划，且李俊嫌房子不好。宋文霞书面辩称，其与张显年系夫妻，在太湖县建设路386号有房屋一栋，属原危房合法改造重建，现共有房屋18套。因原改造房屋资金不足，与施工方吕新华、阮敬平协商用改造后的9套房屋和7个车库抵工程款。这些房屋由吕新华、阮敬平买卖，宋文霞与张显年无条件提供资料负责协助办理过户手续。宋文霞同意向法院提供三套房屋由吕新华、阮敬平随意买卖。李俊向一审法院起诉请求：一、解除李俊、吕新华、阮敬平所签订的房屋买卖合同；二、吕新华、阮敬平返还所收取的购房款450000元并按现在购房价与原合同约定的房价之差赔偿李俊损失。一审法院认定事实：2014年12月6日，李俊与吕新华、阮敬平签订了一份《房屋买卖合同》，约定：一、乙方（李俊）受让的房地产位于太湖县晋熙镇建设路号（国土局对面），系框架结构商住楼，该宗房地产地上5层，地下2层，共7层。地梁以上为一、二层，三、四、五、六、七层为地面以上，乙方受让的房屋为地梁以上第二层（面积为180-220平方米之间），第一层为车库，地梁以上第五层为乙方住房约110-120平方米。二、该宗土地的土地性质为国有土地…。三、乙方地梁以上第二层房屋价格为2000元/平方米，乙方住房为3580元/平方米，房屋具体金额以该宗房地产建成后实际面积据实计算。四、乙方于2013年腊月已付320000元，余款扣除50000元在交付房地产权证时付清外，在甲方交房时一次性付清。五、甲方必须在2016年12月31日前向乙方交付乙方购买的上述房地产。六、违约责任1、甲方逾期交房，将赔付乙方金额200000元；2、乙方逾期付款，将赔付甲方金额50000元。…。该合同还约定了其他事项。此前李俊分别于2012年12月10日向吕新华支付现金200000元，于2013年2月8日向吕新华支付房款130000元，于2014年4月23日向吕新华支付购房款120000元，共计450000元。另查明，2013年11月6日，张显年、宋文霞与吕新华签订《建房合同书》，约定：一、双方建房的地块位于太湖县晋熙镇建设路12号，土地面积495平方米，建筑面积3500平方米。（后按实际计算）……六、经甲（张显年、宋文霞）、乙（吕新华）双方协商，甲方将以房子抵交乙方工程款和借款。乙方所得甲方房屋七套单元房（楼层为二层二套、三层三套、四层二套,…）及坡面层二套（后排）…，合计九套。另配车库七间…。甲方抵交工程款房屋双方另以购房合同形式确定乙方的房屋的具体单元楼层、车库位置。…。九、本合同自双方签字之日即生效。以前与阮敬平及双方口头或书面协议无效。该合同还约定了其他事项。阮敬平作为见证人在该合同上签名。吕新华承建原审第三人张显年、宋文霞房屋过程中，将部分房屋工程交与阮敬平施工。在吕新华、阮敬平共同建房过程中，因房屋约定的户型发生改变，吕新华、阮敬平与原审第三人未结算完毕房屋未具体确定位置等原因，李俊一直未取得房屋，2018年2月7日，吕新华向李俊出具《补充协议》一份：“本人诚（承）诺李俊购建设路4楼5楼全面完工，于未（如未）完工，按2018年新城房价计算（于2018年6月30号完工）”，此后，李俊仍未取得房屋，李俊为此诉至一审法院，诉讼请求前述。在本案审理过程中，根据李俊的申请，一审法院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对涉案原审第三人张显年、宋文霞位于太湖县晋熙镇建设路房产市场价值进行评估，该公司于2019年6月20日出具皖中信房估字（2019）H-0716号《房地产估价报告》：位于晋熙镇建设路3幢304、306室房屋，产权证号：房地权证太湖字第××（B1,B2）、201501613（B1，B2）号，评估单价5518元/平方米；位于晋熙镇建设路3幢车库（地下室）03-08房屋，产权证号：房地权证太湖字第××（B1，B2）、201501606（B1，B2）、201501607（B1，B2）号，评估价单价3116元/平方米，上述评估价格价值时点为2019年6月3日。鉴定费3500元（原告垫付）。庭审中，针对吕新华、阮敬平提出李俊交付的450000元购房款不是本案双方签订合同的购房款，而是李俊与吕新华先期达成的合同的购房款，李俊陈述李俊与吕新华先期达成的购房合同因为不完善，吕新华也没有履行交房义务，所以双方就重新达成本案的房屋买卖合同，如果吕新华能够提供先期合同，法庭可以对照查看。一审法院认为，吕新华与原审第三人张显年、宋文霞签订建房合同，约定原审第三人以数套房屋抵扣应付工程款，且在承建原审第三人房屋过程中，将部分房屋工程交与阮敬平施工。在吕新华、阮敬平共同建房过程中，将涉案房屋约定出卖给李俊，并签订房屋买卖合同，虽然在双方签订房屋买卖合同时，吕新华、阮敬平没有取得涉案房屋的产权，但通过吕新华与原审第三人达成的建房合同，吕新华履行建房合同后，可以依据建房合同获得涉案房屋及其产权，故吕新华、阮敬平基于可期得的房屋与李俊达成房屋转让，该合同能够实际履行，且不违反法律强制性规定，合法、有效。但在履行合同过程中，李俊按照合同约定向吕新华交付了部分购房款，因吕新华未按合同约定的期限向李俊交付房屋，经李俊给予合理的宽限期，至本案庭审时，李俊仍未取得涉案房屋，合同目的不能实现，李俊要求解除合同，一审法院予以支持，吕新华收取的李俊购房款应予返还李俊。在本案的审理中，吕新华、阮敬平也未提供所抗辩的关于与李俊有其他房屋交易的等相关证据，故吕新华、阮敬平关于李俊所支付的购房款450000元与本案房屋买卖合同无关的抗辩意见一审法院不予采信。在双方签订的房屋买卖合同中，吕新华、阮敬平认可李俊“于2013年腊月已付32万，余款扣除5万元在交房产证时付清外，在甲方交房时一次性付清。”至于阮敬平抗辩称其始终未收到李俊的购房款，本案450000元的购房款也是吕新华收取，一审法院认为，吕新华、阮敬平与李俊签订房屋买卖合同且发生法律效力，至于李俊具体将购房款无论是具体支付吕新华还是阮敬平，这是吕新华、阮敬平合伙内部行为，并不能对抗李俊，故阮敬平抗辩称在本案中，不应承担任何责任的意见，一审法院亦不予支持。同时，李俊因向吕新华、阮敬平购房未果，双方合同约定的交房期限至现在有两年余，市场房价上涨，李俊向吕新华、阮敬平的购房目的不能实现，必然造成逾期房价上涨的损失，李俊要求赔偿损失的诉讼请求，亦予支持。该涉案房屋的房屋现市场价一审法院已委托评估机构进行了评估。李俊的损失为合同约定的两处房产的市场差价：1、约定的地梁以上第二层（面积为180-220平方米）房屋，一审法院酌定面积为200平方米，合同约定价格2000元/平方米；现市场评估价3116元/平方米，损失：200平方米×（3116-2000）元/平方米=223200元，2、约定地梁以上第五层（面积为110-120平方米）房屋，一审法院酌定面积为115平方米，合同约定价格3580元/平方米；现市场评估价5518元/平方米，损失：115平方米×（5518-3580）元/平方米=222870元，共计损失446070元。涉案房屋买卖合同的签订，李俊应该预见到吕新华、阮敬平不能获得涉案房屋产权合同不能履行的风险，故李俊自身亦存在过错，吕新华主张扣减相应的损失赔偿额的抗辩意见，一审法院予以采纳。吕新华、阮敬平违约造成李俊损失，吕新华、阮敬平负有主要过错，应承担主要的赔偿责任，本案中李俊、吕新华、阮敬平的过错责任比例确定为2：8为宜。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条、第二十五条、第二十九条、第三十条之规定，判决：一、解除李俊与吕新华、阮敬平于2014年12月6日签订的《房屋买卖合同》；二、吕新华、阮敬平于判决生效后十日内共同返还李俊的购房款450000元，并共同赔偿李俊的购房损失356856元（446070元×80％）。案件受理费12760元，鉴定费3500元，共计16260元，由李俊负担2260元，吕新华、阮敬平共同负担14000元。二审中，阮敬平提交皖（2018）太湖县不动产权第0000935号产权证书复印件一份，证明工程已经在2018年5月9日完工并办理产权证书，产权登记在阮敬平的名下。李俊质证认为：一、对证据的真实性无法核实，对关联性有异议。二、按照最高人民法院的相关证据规则的规定，阮敬平提交的该份证据不是新证据。三、该份证据实际上是规划变更后即现在房屋的现状，与原来约定房屋是不一致的。综上，这份证据不能作为本案的定案依据。张显年对该份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。本院认为，阮敬平提交了原件予以核对，本院对该份证据的真实性予以确认，该份不动产权证书登记的权利人为阮敬平、宋海珍，落款时间为2018年5月14日，制图与审核日期均为2018年5月9日，虽然该产权证书上登记的房屋位于1,2层，与《补充协议》约定的房屋不在同一楼层，但与《补充协议》上约定的房屋属于同一栋楼，故本院认为能达到阮敬平主张的证明目的。张显年提交房产权证太湖字第××（B1）号房地产权证复印件一份，证明案涉房屋是实际存在的。阮敬平质证认为，对该份证据无异议，反而可以证明可以将涉案的第二层交付给李俊。李俊对该份证据的真实性无异议，但是对关联性有异议，该份证据无法证明与合同标的相吻合，且该份证据不属于新证据，不能作为定案依据。本院认为，因阮敬平和李俊均对该份证据的真实性无异议，本院对其真实性予以认可,该产权证上记载的房屋位于-1层，与《补充协议》上约定的房屋楼层不同，故与案涉房屋无关联性，本院对该份证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于双方签订的《房屋买卖合同》应否继续履行的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。”。本案《房屋买卖合同》系双方协商签订，《补充协议》虽只有吕新华的签字，但由李俊持有并将其作为一审证据提交，说明其认可该补充协议内容，阮敬平二审提供房屋产权证书证明补充协议约定的4楼5楼已按照该协议约定于2018年6月30日前完工，说明其亦认可补充协议的约定。《房屋买卖合同》及《补充协议》均系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当全面按照约定履行自己的义务。李俊已按照约定支付了房款，但吕新华、阮敬平至今未按照约定交付房屋。阮敬平上诉认为案涉合同能继续履行，李俊表示因《补充协议》中约定的4楼5楼所在楼栋规划变更只做了四层，但只要吕新华、阮敬平能交付该栋楼的3楼或4楼的房屋，可继续履行。但阮敬平表示只有吕新华出面其才能交付房屋，且《补充协议》中约定的该栋楼房屋处于抵押状态，暂不可交易，故案涉合同在客观上仍不能履行，合同目的仍不能实现，一审法院支持李俊解除合同的诉求于法有据。关于损失应如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉合同解除后，李俊有权要求吕新华、阮敬平返还其已付购房款并赔偿损失。首先，已付购房款的问题。李俊提交了《房屋买卖合同》、收据及收条来证明其已支付购房款数额，阮敬平虽认为李俊已付房款是另外购房合同的购房款，但其未能提供另外的合同，故一审法院认定李俊已付购房款450000元有事实依据。其次，损失赔偿问题。案涉合同约定了逾期交房的违约责任，未约定合同解除的损失赔偿。阮敬平上诉主张按照《房屋买卖合同》约定的违约金数额进行赔偿，但根据我国合同法第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失。当约定的违约金不足以弥补守约方的损失时，守约方就其可得利益损失主张赔偿亦符合法律精神，一审法院支持李俊以评估的房屋市场价值与合同约定房价差值确定其可得利益损失的诉求有事实和法律依据，阮敬平该项上诉请求不能成立。因案涉合同只约定了房屋楼层及面积范围，未约定具体房号及具体面积，且因规划变更，补充协议约定的5楼并不存在，4楼面积亦不符合约定，故一审法院取合同约定面积的中间值计算损失并无不当。综上所述，阮敬平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12760元，由阮敬平负担。本判决为终审判决。审判长  诸冬林审判员  金 京审判员  陈世拥二〇一九年十一月十五日法官助理王岳霞书记员朱彤附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。