湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0102民初5520号原告：长沙市致青春投资有限公司，住所地长沙市岳麓区桐梓坡西路。法定代表人：周娟。委托诉讼代理人：刘寿市，湖南翼晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓日亮，湖南翼晨律师事务所律师。被告：鑫长城(湖南)置业有限公司,住所地长沙市芙蓉区八一路399-19号领峰大厦603号。法定代表人：赵慧娟,总经理。委托诉讼代理人:段启明,湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴慧，男,1988年4月11日出生,汉族,住长沙市雨花区，系公司职工。第三人：王冀红，女，1968年10月2日出生，汉族，住长沙市天心区。原告长沙市致青春投资有限公司（以下简称致青春公司）与被告鑫长城(湖南)置业有限公司（以下简称鑫长城公司）、第三人王冀红合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告致青春公司的委托诉讼代理人刘寿市、邓日亮，被告鑫长城公司的委托诉讼代理人段启明、吴慧到庭参加了诉讼。第三人王冀红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。致青春公司向本院提出诉讼请求：1、鑫长城公司支付致青春公司6221489元；2、鑫长城公司支付因逾期给付致青春公司造成的利息损失1244297元（暂自2014年12月5日起按人民银行同期贷款利率计算至2019年2月4日止，后段利息另行计算）。事实与理由：2013年12月18日，致青春公司与鑫长城公司签订《商品房整体包销订购合同》，约定：鑫长城公司委托致青春公司包销房屋168套，销售单价为13000元/平方米，总金额302920800元，该价格不含购买方应承担的契税、印花税等应由房屋买受人承担的购房契税和其他相关费用。委托期限自合同签订之日起至2014年6月30日止。鑫长城公司应当在2015年1月31日之前向致青春公司交付商品房，如致青春公司对外包销房源时收取了高于包销房源价格表约定的价格的溢价费用和其他费用，由此产生的经济和法律责任，全部由致青春公司自行承担。合同签订后，致青春公司组织进行了房屋销售。包销期满后，双方经协商就佣金结算方式和延长包销期限达成了补充协议。至2014年12月4日止，致青春公司完成75套房的销售，经双方确认，应支付的包销佣金为10884673元。致青春公司与案外人肖惠平签订协议书，并向鑫长城公司出具了承诺函，承诺以部分佣金冲抵肖惠平的购房款，鑫长城公司尚欠致青春公司剩余佣金6221489元。为维护合法权益，故诉至法院。鑫长城公司辩称：致青春公司的诉讼请求已过诉讼时效。致青春公司要求支付报销佣金的条件未成就，主要是因双方签订的合同约定致青春公司应于2014年6月30日前报销168套房源。于2014年2月10日前完成备案签约金额1亿元、4月30日前完成新增备案签约金额1亿元，6月30日前完成新增备案签约金额102920800元。致青春公司逾期未完成包销任务应按合同约定承担违约责任。致青春公司的部分包销佣金应抵扣肖惠平的购房款。致青春公司提交的《王冀红及致青春往来记录》显示，6221489元的包销佣金应用于购买1308-1321的14套房屋中。2014年7月5日，王冀红与鑫长城公司签订《商品房认购书》，认购1108至1121号商品房14套，认购金额7488624元，包销佣金应抵扣该款。王冀红未参与庭审，但向本院提交《关于7488624元使用情况的说明》述称：王冀红是致青春公司的股东，公司主要控制人之一。王冀红于2013年12月20日向鑫长城公司支付包销保证金8400000元、2013年12月27日支付包销房款10000000元、2014年1月3日支付包销房款10000000元，其中包销房款中7488624元是作为致青春公司替肖惠平向长城公司支付的购房款。致青春公司与肖惠平签订的《协议书》王冀红知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证,根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2013年12月18日，鑫长城公司(甲方)与致青春公司(乙方)签订《商品房整体包销订购合同》，约定：1、甲方委托乙方包销甲方开发的长沙市芙蓉区八一路399-19领峰大厦房源168套，总面积23301.6平方米，包销时间自本合同签订之日起至2014年6月30日，包销单价为13000元/平方米，总面积为23301.6平方米，总金额为302920800元，该价格不含购买方应当承担的契税、印花税等应由房屋买受人承担的购房税费和其他相关费用。2、签署合同之日起三日内，乙方向甲方支付168套房源的保证金8400000元；3、签署合同之日起七日内，乙方向甲方交付包销房款50000000元。乙方于2014年2月10日前完成备案签约金额100000000元。乙方于2014年4月30日以前完成新增备案签约金额100000000元。乙方于2014年6月30日以前，完成新增备案签约金额102920800元；4、甲方委任冯世波为项目负责人、乙方委任周娟为项目负责人；5、乙方如在委托包销时间结束日前，乙方未能完成全部包销房源的《商品房买卖合同》签署工作，乙方按协议规定包销价格一次性购买未与房屋买受人签署《商品房买卖合同》的房源并付清未付包销房款，按规定完成《商品房买卖合同》的签署和按揭贷款手续；6、乙方未能在本合同约定的包销时间结束日前完成包销房源100%备案签约，甲方视具体情况，可将合作期限延到2014年7月30日止；7、甲方2014年2月10日、4月30日及6月30日三个阶段节点，根据乙方当阶段完成的包销房源备案签约金额，给予0.7%的佣金奖励；8、乙方如未按本合同规定的时间完成备案签约金额，按逾期时间，分别处理（不作累加）：乙方未完成阶段备案签约金额，逾期在30日之内，自本合同规定的该阶段期限之第二天起至实际完成该阶段备案签约金额之日止，以到期而未完成的备案签约金额为违约处罚基数，乙方按日以万分之一的逾期违约金向甲方支付，合同继续履行。乙方未完成阶段备案签约金额，逾期超过30日后，经甲方催告，乙方仍不能在一周内完成该阶段已到期的备案签约金额签约，甲方有权解除本合同。甲方解除本合同的，以到期而未完成的备案签约金额为违约处罚基数，乙方按1%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的该阶段期限之第二天起至实际完成该阶段备案签约金额之日止，以到期而未完成的备案签约金额为违约处罚基数，乙方按日向甲方支付万分之二的违约金；8、如乙方对外销售包销房源时收取了高于包销房源价格表约定的价格（均价13000元/平方米）的溢价费用及其他任何费用，由此产生的经济和法律责任，全部由乙方自行承担。二、合同签订后，致青春公司组织了包销工作，但未能按合同约定的阶段节点完成包销任务。合同期限届满后，致青春公司与鑫长城公司的经理刘先展协商结算及后续事宜，签订了《关于领峰大厦包销结算方式及后续合作方式的协议》，该份协议未加盖鑫长城公司公章，内容大致为：鉴于双方于2013年12月18日签署的《商品房整体包销订购合同》已于2014年6月30日到期，乙方未能完成约定的销售任务，已构成违约，鑫长城公司予以谅解。经双方协商，就结算及继续合作等事宜达成协议：1、截至2014年6月30日合同期结束之日，双方就已签约金额和价格进行了确定。所有的包销收益（包括溢价和佣金）结算均以该确定为计算依据。收益的结算原则：每套成交单位汇款金额超过总成交房款70%后，即获得结算资格，可按回款比例结算。原则上每月结算一次。收益套现原则：双方约定全部收益的50%进行物业沉淀，50%则由乙方出具合法广告或代理合同及发票进行结算。2、截至2014年6月30日合同期结束之日，致青春公司缴纳之鑫长城公司的包销保证金和房款定金合计剩余14438624元。鉴于致青春公司没有履行合同义务，所以该笔余款不直接以现金方式退还。该笔余款中的包销房款7488624元，致青春公司用以购置本项目的其他物业，物业及购置价格双方另行约定。当致青春公司出售该批物业时，鑫长城公司配合进行逐步套现。如该批物业产生溢价的，溢价款归致青春公司所有。该笔余款中的包销保证金6950000元，鑫长城公司于2014年8月份分次支付给致青春公司。3、2014年7月1日起，如致青春公司继续协助鑫长城公司按规定的价格成功出售本物业的其他单位，成交后按合同金额的4%计算佣金。以单个客户成交房源全款到账或完成银行按揭手续为结算条件，单个客户成交房源全款到账或完成银行按揭手续后之下一个月的10日前，结算该笔佣金。鑫长城公司在审理过程中对该份协议的效力不予认可。三、合同履行期间，案外人肖惠平通过致青春公司购买了领峰大厦1908-1921号共14套房。因致青春公司原对肖惠平负有债务，为解决债务偿还问题，2014年11月7日，在鑫长城公司项目负责人冯世波的见证下，肖惠平、致青春公司以及肖惠平的另一债务人李学良三人签订《协议书》，大致约定：1、致青春公司承诺在2014年12月4日前，将肖惠平认购领峰大厦项目A栋19层08-21号房所欠房款15822270元中的11120000元支付给鑫长城公司并取得同等金额购房发票交给肖惠平。如乙方未能付清则同意由鑫长城公司以乙方未提取的销售佣金、沉淀房款直接抵扣。2、剩余房款4702270元由李学良向肖惠平支付或代为向鑫长城公司支付，剩余房款与致青春公司无关。四、致青春公司在负责包销房源期间，仅完成75套房源的包销，所收入的包销房款是由鑫长城公司直接向房屋买受人收取，鑫长城公司再向买受人开具购房发票。根据鑫长城公司自制的《包销溢价及佣金明细》，计算出的包销房款总价为153910415元，溢价总额为9309861元（致青春公司与鑫长城公司在审理过程中对溢价总额无异议），佣金总额（0.7%）1012203.88元。五、双方款项往来情况：致青春公司通过王冀红向鑫长城公司支付包销保证金8400000元，预付包销款20000000元，并于2014年12月4日支付999360元用以清偿肖惠平的购房尾款。致青春公司制作的《王冀红及致青春款往来记录》载明了上述款项，其中另计有鑫长城公司应扣的致青春公司代他人向支付的购房款34062544元（其中含致青春公司应付的肖惠平购房款11120000元，相关扣款均登记于2014年12月4日）以用作双方结算依据。该《王冀红及致青春款往来记录》有鑫长城公司项目负责人冯世波以及刘先展的签字。双方在审理过程中确认鑫长城公司以直接支付及抵扣其他所欠房款的形式共向致青春公司支付4663184元。双方对致青春公司转账支付中的7488624元的性质持有异议，致青春公司认为该款系用以支付肖惠平尾款，鑫长城公司认为该款是致青春公司用以向其公司购买领峰大厦14套房屋的购房款，其依据来源于致青春公司与刘先展协商确定的《关于领峰大厦包销结算方式及后续合作方式的协议》的约定及鑫长城公司与致青春公司的股东王冀红于2014年7月5日签订的《商品房认购书》。六、致青春公司提交了微信聊天记录、电子邮件记录以证明双方合作终止后，致青春公司多次与鑫长城公司协商结算未果。本院认为：致青春公司与鑫长城公司签订的《商品房整体包销订购合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。综合案件的审理情况，本案的争议焦点在于：一、致青春公司与刘先展协商确定的《关于领峰大厦包销结算方式及后续合作方式的协议》效力的认定问题；二、合同报酬的计算问题；三、致青春公司向鑫长城支付的款项中7488624元的性质问题。四、致青春公司的起诉是否已超诉讼时效的问题。现分述如下:一、关于《关于领峰大厦包销结算方式及后续合作方式的协议》的效力问题。本案中，该份协议未加盖鑫长城公司公章，而刘先展的公司授权情况无其他证据证实，《商品房整体包销订购合同》中确定的鑫长城公司的项目负责人是冯世波亦非刘先展，刘先展虽代表公司与致青春公司订立了《商品房整体包销订购合同》，但主合同中加盖了公司公章予以确认。因此，刘先展无权与致青春公司订立后续协议，且实际情况也与表见代理的一般表征不符。现鑫长城公司对该份协议的效力不予认可，因该份协议未经鑫长城公司的追认，本院对《关于领峰大厦包销结算方式及后续合作方式的协议》的效力不予认定。该份协议仅能证明双方就合同结算及后续合作的问题确有过协商，但未经鑫长城公司的最终确认。二、合同报酬的计算问题。根据《商品房整体包销订购合同》的约定和后续协商情况以及鑫长城公司自制的《包销溢价及佣金明细》，可知致青春公司的合同报酬分为佣金奖励及包销溢价金额二部分。关于佣金奖励，《商品房整体包销订购合同》约定：“甲方2014年2月10日、4月30日计6月30日三个阶段节点，根据乙方当阶段完成的包销房源备案签约金额，给予0.7%的佣金奖励”。从合同字面理解，双方即确认了该部分报酬为奖金性质。但该部分约定确有歧义，致青春公司认为即使未完成阶段包销任务，鑫长城公司仍应按包销房款的0.7%支付佣金。鑫长城公司认为致青春公司仅在完成阶段包销任务的前提下，才能按比例获得佣金奖励。本院认为，结合合同下文关于违约责任的认定:“乙方未完成阶段备案签约金额，逾期在30日内，自本合同规定的该阶段期限之第二天起至实际完成该阶段备案签约金额之日止，以到期而未完成的备案签约金额为违约处罚基数，乙方按日以万分之一的逾期违约金向甲方支付……”该部分协议明确致青春公司未完成阶段包销任务即构成违约，因此从合同文义理解，双方在上述条款中将报酬协定称为佣金奖励的本意即是致青春公司只有在完成阶段包销任务的前提下才可按比例获得相应奖金，反之则视为未完成任务应承担违约责任。另外，通过鑫长城公司自制的《包销溢价及佣金明细》可见，佣金奖励的金额实际远低于致青春公司包销房屋的溢价金额，不影响致青春公司的合同收入，鑫长城公司对佣金奖励的加附条件实际也起到让致青春公司按正常单价尽早出售房屋的作用。因此，鑫长城公司辩称致青春公司未完成阶段包销任务，不应获得佣金奖励的理由与双方约定相符，本院予以认定。本案中，致青春公司未完成阶段包销任务，因此不构成合同约定的获得佣金奖励的条件，本院对致青春公司主张报酬中的佣金奖励部分不予支持。关于包销溢价部分。《包销溢价及佣金明细》中确认的溢价金额为9309861元，双方在审理中对此也均予以认可。《商品房整体包销订购合同》约定：“如乙方对外销售包销房源时收取了高于包销房源价格表约定的价格（均价13000元/平方米）的溢价费用及其他任何费用，由此产生的经济和法律责任，全部由乙方自行承担”，结合致青春公司与刘先展协商的有关结算方面的内容，可确定鑫长城公司应当将溢价金额作为合同报酬的一部分支付给致青春公司。该溢价金额9309861元，减去鑫长城公司已支付的4663184元，余4646677元，应由鑫长城公司向致青春公司支付。三、关于致青春公司向鑫长城支付的款项中7488624元的性质问题。致青春公司认为该款为抵扣案外人肖惠平购房款，鑫长城公司认为该款系王冀红代缴的致青春公司向鑫长城公司购买14套房屋的购房款。本院认为，致青春公司自制的《王冀红及致青春款往来记录》有鑫长城公司的项目负责人冯世波以及刘先展的签字确认，该记录中7488624元备注为包销房款沉淀款转肖惠平购房款，登记的日期2014年12月4日与有冯世波参与见证的肖惠平、致青春公司等三方签订的《协议书》确定的购房款支付时间相印证，上述情形能够证明鑫长城公司知悉该款确为致青春公司代付的肖惠平购房款的事实。另外，《王冀红及致青春款往来记录》中王冀红代致青春公司的已支付的总金额29399360元，加上溢价金额9309861元，减去已抵扣部分34062544元，余4646677元，正与上述鑫长城公司的应付给致青春公司的报酬金额相吻合，能够进一步证明该往来记录的支付情况与客观情况相吻合。而鑫长城公司所称理由所依据的《关于领峰大厦包销结算方式及后续合作方式的协议》约定的“该笔余款中的包销房款7488624元，乙方用以购置本项目的其他物业，物业及购置价格双方另行约定……”仅能反映双方确曾协商过7488624元的用途，但事实上鑫长城公司最终未对该协议进行确认，且鑫长城公司主张以该约定作为事实依据之一也与其公司另主张该份协议无效的理由相矛盾。另外，王冀红与鑫长城公司所签的认购协议书，均是以王冀红的个人名义签订，未加盖致青春公司的公章。王冀红经本院追加为本案第三人后，其在审理过程中提交的《关于7488624元使用情况的说明》中自认7488624元为代致青春公司支付的肖惠平购房款。因此，综合上述情况，鑫长城公司认定该7488624元为王冀红代致青春公司支付的购房款事实依据不足，本院对该理由不予采纳。王冀红与鑫长城公司签订的相关认购协议与本案无关，所生之纠纷应由当事人另案解决。四、关于致青春公司的起诉是否已过诉讼时效的认定。致青春公司与鑫长城公司在合同履行终止后，至今未能达成结算协议，双方未商定报酬的具体金额和支付时间，且致青春公司在包销工作结束后，也多次要求鑫长城公司结算未果。因此鑫长城公司辩称致青春公司本案的起诉已过诉讼时效的理由，无事实及法律依据，本院不予支持。因双方在合作期间均有过错导致未能达成一致结算意见，故对致青春公司要求鑫长城公司支付利息的诉讼请求，本院酌情自起诉之日，即2019年4月3日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、鑫长城(湖南)置业有限公司在本判决生效之日起十日内向长沙市致青春投资有限公司支付4646677元，并按中国人民银行同期贷款利率计付自2019年4月3日起至实际清偿之日止的利息；二、驳回长沙市致青春投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费64061元，由鑫长城(湖南)置业有限公司承担43973元，长沙市致青春投资有限公司承担20088元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李振宇二〇一九年十一月十四日书记员  李 晶