福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0627民初2497号 原告南靖永源房地产开发有限公司，住所地南靖县山城镇荆南路68号紫荆花园D1a幢D12、D13、D14号店面，统一社会信用代码：9135062769661304X6。 法定代表人：吴建平，总经理。 委托诉讼代理人：魏友展，福建律睿律师事务所律师。 被告：张永城，男，1971年6月11日出生，汉族，住南靖县。 被告：邱桂香，女，1974年7月31日出生，汉族，住南靖县。 原告南靖永源房地产开发有限公司（以下简称南靖永源公司）与被告张永城、邱桂香商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南靖永源公司的委托诉讼代理人魏友展到庭参加诉讼，被告张永城、邱桂香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南靖永源公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年1月4日签订的《商品房买卖合同》（编号为：35062708002201312），被告将位于南靖县商品房返还给原告；2、判令被告协助原告注销南靖县商品房买卖合同备案登记和预抵押登记手续；3、判令被告支付给原告违约金36351.3元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：南靖永源公司与张永城、邱桂香于2015年1月4日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：35062708002201312），约定被告购买原告开发的位于南靖县，合同约定：该商品房单价为每平方米3966.75元，总金额363513元；在签订本合同当日，被告交付首期购房款113513元，余款250000元向按揭银行办理按揭贷款支付。双方同时还签订《合同补充协议》，补充协议第七条约定“买受人在办理按揭贷款手续后，至还清全部银行贷款前，连续三个月或累计六个月未偿还按揭贷款本息，导致出卖人履行了担保义务，买受人应在接到出卖人通知之日起五天内向出卖人缴清由出卖人代偿的贷款本息，并按代偿本息总额的日万分之五比率向出卖人支付违约金，否则出卖人有权随时解除合同。”该《商品房买卖合同》于2015年1月13日在南靖县房地产交易与房屋权属登记中心办理了相关备案登记和预抵押登记手续。被告没有按照约定偿还银行贷款，多次被贷款行关注。2017年7月1起至2018年5月，被告累计12个月未偿还按揭贷款本息，导致原告履行了担保义务，被中国银行股份有限公司南靖支行扣划款项24461.73元。被告没有按照约定偿还银行贷款，已经损害了原告合法权益。为此，特提起诉讼，请求依法支持原告的合法权益。 张永城、邱桂香未作答辩。 南靖永源公司提供以下证据：1.商品房买卖合同，证明2015年1月4日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：35062708002201312），约定被告购买原告开发的位于南靖县，双方同时签订《合同补充协议》。合同对商品房单价、首期购房款的交付、办理按揭贷款、未偿还按揭贷款本息违约责任等均作出明确约定。2.销售不动产统一发票，证明被告于2015年1月4日交纳首付购房款113513元、于2015年3月2日按揭贷款支付购房款250000元。3.商品房买卖合同网上登记备案证明书，证明原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：35062708002201312），于2015年1月13日在南靖县房地产交易与房屋权属登记中心办理备案登记。4.按揭贷款账户明细，证明被告没有按照约定偿还银行贷款，多次被贷款行关注。2017年7月起至2018年5月，被告累计12个月未偿还按揭贷款本息。5.违约金计算表，证明《合同补充协议》第七条约定，被告应支付违约金2156.82元。6.业务付款回单，证明2017年10月13日、2018年1月29日、2018年5月28日被告累计12个月未偿还按揭贷款本息，中国银行南靖支行从原告账户扣款24461.73元的事实。7.ＥＭＳ投递单，证明原告通过ＥＭＳ向被告催收款项。 张永城、邱桂香经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃举证和质证的权利。对上述证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下： 2015年1月4日，南靖永源公司与张永城、邱桂香签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：35062708002201312），合同约定：张永城、邱桂香向南靖永源公司购买位于南靖县屋，建筑面积91.640㎡，总价款363513元。合同第六条：“付款方式及期限。……3、其他方式：在签订本合同当日交付（人民币）壹拾壹万叁仟伍佰壹拾叁元整，待银行核准后由出卖人通知买受人向按揭银行办理按揭贷款（人民币）贰拾伍万元整，如未及时并足额办理按揭贷款买受人应立即付清全部剩余价款。”合同第七条：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第2种方式处理：……（2）逾期超过Ｘ日后，买受人在出卖人书面催告Ｘ日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的Ｘ%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之Ｘ（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……”等内容。同日，双方又签订了合同补充协议，作为合同附件六，附件六第一条第7款约定“按揭担保：买受人在办理按揭贷款手续后，至还清全部银行按揭贷款前，连续三个月或累计六个月未偿还按揭贷款本息，导致出卖人履行了担保义务，买受人应在接到出卖人通知之日起五天内向出卖人缴清由出卖人代偿的贷款本息，并按代偿贷款本息总额的日万分之五比率向出卖人支付违约金，否则出卖人有权随时解除合同。合同解除后，买受人所交房款应扣除买受人应缴的银行贷款本息，并按合同总房款的10%向出卖人支付违约金，剩余房款不计利息，由出卖人一次性退还给买受人，该商品房的一切权属归出卖人所有。”该合同于2015年1月13日进行网上登记备案。 合同签订后，张永城、邱桂香于2015年1月4日向南靖永源公司支付首期购房款113513元，于2015年3月2日支付购房款250000元。自2017年6月起，张永城、邱桂香未能如期交纳按揭贷款，2017年9月起，中国银行股份有限公司南靖支行从南靖永源公司的账户中扣取款项。截止2018年5月28日，中国银行股份有限公司南靖支行从南靖永源公司的账户中共扣取款项24461.73元。南靖永源公司于2019年9月27日向张永城、邱桂香发出催款通知书，要求张永城、邱桂香于收到通知书之日起五日内向南靖永源公司缴清代偿贷款本息并支付违约金，否则将解除合同并承担相应责任。 本院认为，南靖永源公司与张永城、邱桂香签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议的内容不违反法律法规的强制性规定，是当事人的真实意思表示，合同真实、合法、有效，当事人应当诚实信用履行。张永城、邱桂香自2017年6月起至2018年5月，连续12个月未交纳按揭贷款，存在违约事实，南靖永源公司请求解除《商品房买卖合同》，张永城、邱桂香返还该合同项下位于南靖县商品房，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。南靖永源公司请求判令张永城、邱桂香协助其办理注销涉案商品房买卖合同备案登记手续和预抵押登记手续，因南靖永源公司与张永城、邱桂香之间签订的商品房买卖合同已依法解除，注销商品房买卖合同备案登记手续和预抵押登记手续属于合同解除后的附随义务，南靖永源公司基于买卖合同的解除享有要求张永城、邱桂香协助办理注销登记的权利，本院依法予以支持。根据合同补充协议第一条第7款的约定，买受人违约，导致合同解除，应按合同总房款的10%向出卖人支付违约金，故南靖永源公司要求张永城、邱桂香支付违约金36351.30元（363513×10%）亦予以支持。张永城、邱桂香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、南靖县永源房地产开发有限公司与张永城、邱桂香签订的《商品房买卖合同》（合同编号：35062708002201312）于判决生效之日起解除。 二、张永城、邱桂香应于本判决生效之日起10日内配合南靖县永源房地产开发有限公司办理解除预抵押登记手续、撤销商品房买卖合同备案登记手续。 三、张永城、邱桂香应于本判决生效之日起10日内向南靖县永源房地产开发有限公司支付违约金36351.3元。 未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币6753元，减半收取计3376.5元，由张永城、邱桂香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  沈国阳 二〇一九年十一月十八日 法官助理吴秀娟 书记员卢録葑 【相关法律条款】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 -1-