湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6293号上诉人（原审原告）：蒋森科，男，1983年5月18日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：闵白秋，湖南环海律师事务所律师。委托诉讼代理人：严鹰，男，1969年7月2日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。上诉人（原审原告）：严鹰，男，1969年7月2日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：闵白秋，湖南环海律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘丽娟，女，1979年12月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：喻双应，湖南湘诺律师事务所律师。上诉人蒋森科、严鹰与上诉人刘丽娟房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初8811号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋森科、严鹰不服一审判决，向本院上诉，请求：1、撤销一审判决第一项，变更为刘丽娟向蒋森科、严鹰支付房屋租金321400元（暂计算至2019年3月21日，请求顺延计算至租赁房屋实际交还时）；2、撤销一审判决第二项，变更为刘丽娟向蒋森科、严鹰支付违约金93524元（暂计算至2019年3月21日，请求顺延计算至租金全部实际支付时）；3、撤销一审判决第四项，变更为解除蒋森科、严鹰与刘丽娟订立的房屋租赁合同，刘丽娟于判决生效之日起10日内将租赁房屋腾空并还给蒋森科、严鹰；4、本案一审和二审的诉讼费用由刘丽娟负担。事实与理由：一审判决认定事实错误。一审认定，刘丽娟于2018年9月24日对承租房屋关门歇业，并将刘丽娟应付租金计算至关门歇业之日止。事实是，刘丽娟至今仍占有租赁房屋未退还给蒋森科、严鹰。蒋森科、严鹰认为，应当将刘丽娟应付租金计算至其向蒋森科、严鹰归还租赁房屋之日止，还应当将刘丽娟应付违约金计算至其向蒋森科、严鹰实际全部支付应付租金之日止。一审判决适用法律错误。一审判决在说理部分认为，刘丽娟未按合同的约定履行支付租金的义务，导致蒋森科、严鹰无法达到合同目的，蒋森科、严鹰可以主张解除合同，法院应予支持，但判决的第四项，却驳回了蒋森科、严鹰关于解除租赁合同，刘丽娟向蒋森科、严鹰交还租赁房屋的诉讼请求，一审判决适用法律明显错误。请求二审法院支持蒋森科、严鹰的诉讼请求。刘丽娟辩称：与我方上诉意见一致。刘丽娟不服一审判决，向本院上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、判令蒋森科、严鹰承担本案诉讼费用。事实与理由：一审判决认定刘丽娟向蒋森科、严鹰租赁门面从2016年9月开始，至2018年9月关门歇业，共计拖欠房租166900元，故而判令刘丽娟支付房租、违约金、物业管理费，然事实并非如此。1、刘丽娟虽与蒋森科、严鹰母亲于2016年9月签订了房屋租赁协议，后因刘丽娟原因在2017年3月后即退门面经营，由杨勇、陈卓承接；2、杨勇、陈卓承接后，工商登记予以变更，房屋租赁费用也由他们直接向刘丽娟支付；3、至2018年9月，杨勇、陈卓与蒋森科、严鹰母亲一直在协商处理房租、转租事宜，并向其出具欠条，承诺由他们解决。综上，刘丽娟认为蒋森科、严鹰在一审时故意隐瞒事实，导致一审判决在事实方面认定不清，房屋租赁一事的责任应由杨勇、陈卓承担，故为维护自身合法权益，特向贵院提起上诉，请求法院依法判决。蒋森科、严鹰辩称：与我方上诉意见一致。蒋森科、严鹰向一审法院起诉请求：1、刘丽娟向蒋森科、严鹰支付房屋租金156600元、违约金35844元、物业管理费20000元，三项共计212444元（暂计算至2018年7月20日，请求法院顺延计算至判决生效）；2、解除蒋森科、严鹰与刘丽娟双方签订的房屋租赁合同，刘丽娟向蒋森科、严鹰归还租赁房屋。一审法院确定如下事实：2016年9月11日，蒋森科、严鹰委托其母亲田敏（甲方）与刘丽娟（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、甲方将万家丽北段476号古汉名居104号门面共计250㎡出租给乙方；2、租赁期限为6年，租房期限为2016年8月21日至2022年8月20日；3、付款方式首付款4万元为两个月的房租，之后的以季付方式。2016年8月-2017年8月每月租金2万元，2017年8月-2018年8月每月租金为20600元，之后的年租金按3%方式递增，以此类推；4、乙方需提前30日向甲方支付下期租金，每逾期一天，乙方支付600元一天的违约金；5、在签订本合同时，乙方向甲方支付保证金2万元，乙方期满如不续租，在无违反本合同条款的情况下如数退还。乙方如违反相关法律规定，或未到期不租保证金不予退还；6、乙方承担该门面的水费、电费、物业管理费等其他有关费用，乙方保存并向甲方出具相关缴费票据。同时查明，长沙市芙蓉区万家丽北段476号古汉名居104号房屋的登记面积为176.05㎡；古汉名居110号房屋的登记面积为32.64㎡；古汉名居111号房屋的登记面积为40.81㎡，所有权人均为蒋森科和严鹰，以上三个房屋面积共计249.5㎡。经蒋森科和严鹰在庭审中确认，2017年12月27日刘丽娟通过微信支付3万元；2018年3月12日支付2万元；2018年5月7日支付1万元；2018年5月8日支付1万元。2018年9月14日，刘丽娟已经对承租的房屋进行关门歇业。经长沙楚居物业管理有限公司确认刘丽娟截至2018年9月14日尚欠其物业费、水费、场地占用费共计11521元。一审法院认为：《房屋租赁合同》系蒋森科、严鹰与刘丽娟的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。刘丽娟未按照合同约定履行支付租金的义务，导致蒋森科、严鹰无法达到合同目的，蒋森科、严鹰可以主张解除合同。故对蒋森科、严鹰要求解除与刘丽娟签订的房屋租赁合同，刘丽娟向其归还租赁房屋的诉讼请求，该院依法予以支持。租赁期间缴纳租金是承租人的法定义务，刘丽娟未按约交纳租金，已构成违约，应承担相应的法律责任。截止至起诉之日止，刘丽娟仅支付2017年年度的租金7万元，尚有156600元未支付，故对蒋森科、严鹰要求刘丽娟支付房屋租金156600元（租金暂计算至2018年7月30日止，之后的租金按照合同约定支付，直至判决生效之日止）的诉讼请求，因刘丽娟已于2018年9月14日对承租房屋关门歇业，该院仅支持刘丽娟向蒋森科、严鹰支付截至2018年9月14日拖欠的房屋租金166900元。双方在《房屋租赁合同》中约定：“乙方需提前30日向甲方支付下期租金，每逾期一天，乙方支付600元一天的违约金”。现蒋森科、严鹰自愿将违约金调整为按照年利率24%计算，符合法律规定，该院依法予以支持。故对蒋森科、严鹰要求刘丽娟支付违约金35844元的诉讼请求，该院仅支持刘丽娟向蒋森科、严鹰支付违约金34452元。又根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”根据现有证据仅能证明刘丽娟尚欠物业费、水费等共计11521元，故对蒋森科、严鹰要求刘丽娟支付物业管理费20000元的诉讼请求，该院仅支持刘丽娟向蒋森科、严鹰支付物业管理费11521元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、刘丽娟向蒋森科、严鹰支付房屋租金166900元；二、刘丽娟向蒋森科、严鹰支付违约金34452元；三、刘丽娟向蒋森科、严鹰支付物业管理费11521元；四、驳回蒋森科、严鹰的其他诉讼请求。上述判决所确定的金钱给付义务，刘丽娟应于判决发生法律效力之日起七日内履行，如果刘丽娟未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费4487元，由刘丽娟负担。二审中，蒋森科、严鹰向本院提交新的证据：四张照片。拟证明：直到一审判决作出为止，涉案门面仍由承租人刘丽娟占有经营。刘丽娟发表质证意见为：真实性无异议，关联性有异议，并不能达到蒋森科、严鹰的证明目的。刘丽娟向本院提交新证据：证据一、两份营业执照（分别是刘丽娟和陈卓的）。证据二、微信转账凭证。证据三、房屋租赁合同。证据四、膳馆餐厅的转让协议。拟证明：刘丽娟已经将涉案门面所有经营转给了陈卓和杨勇，事后陈卓和蒋森科、严鹰签订了合同，然后租金也是由陈卓支付给了严鹰。蒋森科、严鹰发表质证意见为：营业执照与本案无关；微信转账凭证是已经扣除了的租金，但不能证明刘丽娟已经将涉案门面所有经营转给了陈卓和杨勇；房屋租赁合同三性均有异议，这是一份假证据，与事实不符；转让协议与出租方更没有关系，原来租赁合同就约定了转租需要征得出租人的同意，但是我方没有同意。刘丽娟的出租行为与我方无关。本院经审查认为，蒋森科、严鹰以及刘丽娟提交的证据均不能达到其证明目的，本院对其关联性不予确认。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：涉案《房屋租赁合同》系蒋森科、严鹰与刘丽娟的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定，刘丽娟不支付或者不按约定支付租金达15日以上的，蒋森科、严鹰有权解除合同。刘丽娟未按照合同约定履行支付租金的义务，蒋森科、严鹰依约可以主张解除合同。一审判决认为对蒋森科、严鹰要求解除与刘丽娟签订的房屋租赁合同，刘丽娟向其归还租赁房屋的诉讼请求应予以支持并无不当，但一审判决主文未对此作出判决不妥，本院予以纠正，蒋森科、严鹰上诉要求将该内容在判决主文中予以表述的请求成立，本院予以支持。刘丽娟上诉称其在2017年3月后即退出门面经营，由杨勇、陈卓承接，房屋租赁一事的责任应由杨勇、陈卓承担。本院认为，涉案《房屋租赁合同》的相对方系蒋森科、严鹰与刘丽娟，刘丽娟应向蒋森科、严鹰支付租金，至于房屋租赁是否系杨勇、陈卓承接，系另外法律关系，刘丽娟可另行主张。蒋森科、严鹰上诉认为，应当将刘丽娟应付租金计算至其归还租赁房屋之日止。经查，刘丽娟已于2018年9月14日对承租房屋关门歇业，一审判决酌情仅支持刘丽娟向蒋森科、严鹰支付截至2018年9月14日拖欠的房屋租金166900元并无不当。综上，上诉人蒋森科、严鹰的上诉请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初8811号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初8811号民事判决第四项；三、蒋森科、严鹰与刘丽娟签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除，刘丽娟于本判决生效之日起十日内向蒋森科、严鹰归还租赁房屋；四、驳回蒋森科、严鹰的其他诉讼请求。如果刘丽娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4487元，由刘丽娟负担；本案二审案件受理费4487元，由刘丽娟负担4200元，由蒋森科、严鹰负担287元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十一月十五日书记员  黄 佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。