陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终10769号 上诉人（原审被告）：常菲芹，女，1971年10月17日出生，汉族，住西安市鄠邑区。委托诉讼代理人：丁义虎，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：温颖安，陕西迎旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟兴，男，1991年9月1日出生，汉族，住西安市鄠邑区。委托诉讼代理人：何慧明，陕西沣京律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张杰，女，1989年3月7日出生，汉族，住西安市鄠邑区。委托诉讼代理人：何慧明，陕西沣京律师事务所律师。原审第三人：西安市鄠邑区鼎泰房地产策划有限责任公司。住所地：西安市鄠邑区。法定代表人：李森，该公司经理。上诉人常菲芹因与被上诉人钟兴、张杰，原审第三人西安市鄠邑区鼎泰房地产策划有限责任公司（以下简称鼎泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市鄠邑区人民法院（2018）陕0118民初3202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，钟兴、张杰与常菲芹及鼎泰房屋中介于2018年3月2日签订定金确认书及《西安市存量房买卖居间合同》，定金确认书约定：甲方（卖方）吕俊杰，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXX1915。乙方（买方）：钟兴，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。现经中介方带领乙方实地看房后，甲方同意将位于户县XX小区XX号楼XX单元XX楼XX号的房屋出售给乙方，该房屋成交价为大写：伍拾壹万元整，符合乙方要求且乙方确认购买，现就乙方支付甲方定金事宜签订本协议，共有人不能到场签字的甲方保证已经取得共有人同意出售该房屋。一、定金，1.乙方在签订本协议时支付甲方定金叁万元整，由甲方收取，甲方应将该房屋相关权属证明交丙方保管。2.乙方须在10日内与甲方签订买卖合同。若甲方逾期或放弃购买，定金将不予退还，所交定金作为违约金由甲方和中介方各收取二分之一，且甲方有权将房屋出售给第三方。3.甲方在乙方交纳定金后，在双方约定签订合同之日内，不得将该房屋出售给第三方、抬高房价、反悔出售、否则视为违约。若甲方违约，须退还乙方之前交纳的定金以外，另赔付等同于定金数额的违约金，违约金由乙方和居间方各收取二分之一。……甲方签字：吕俊杰，乙方签字：钟兴，中介方签字：李森及户县鼎泰房屋中介服务部印章。确认书签订当日，钟兴、张杰给付常菲芹3万元房屋定金。钟兴、张杰与常菲芹及鼎泰房屋中介签订《西安市存量房买卖居间合同》约定：甲方（卖方）：常菲芹，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。乙方（买方）：钟兴，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。丙方（居间方）：西安市户县鼎泰房屋中介服务部，丙方受甲、乙双方共同委托，就西安市鄠邑区XX小区XX幢XX单元XX室的房地产买卖事宜（以下简称“该房地产”）向甲、乙双方提供居间服务，经三方协商一致，签署本合同。一、成交价，该房地产成交价为人民币伍拾壹万元整（￥510000元）；二、三方权利、义务，2.1甲、乙双方共同委托丙方代办办理按揭及过户手续，所产生的代办费由乙方承担，该房屋按揭（公积金）代办费用为肆仟伍佰元整（￥4500元），乙方若不通过丙方代办该房屋贷款，甲、乙双方自行承担该房屋贷款过户造成的一切风险。2.2甲、乙双方均同意在接到丙方通知后5个工作日内提供按揭、过户资料及出面配合办理按揭、过户签字手续。如甲、乙双方材料不齐或款项未及时交付，丙方有权延迟办理日期，如因银行或个人原因导致的付款迟延，丙方不承担任何责任。……三、居间服务费，3.1甲、乙双方通过丙方居间服务达成该房地产的买卖交易，甲、乙双方需共同承担丙方居间服务费，现经甲、乙双方与丙方友好协商，按如下第壹种方式支付：壹：甲、乙双方各自承担：即甲方向丙方支付居间服务费人民币柒仟元整（￥7000元），乙方向丙方支付居间服务费人民币柒仟伍佰元整（￥7500元）。……甲方（卖方）：常菲芹签字及捺印，乙方（买方）：钟兴、张杰签字及捺印，丙方（居间方）：西安市户县鼎泰房屋中介服务部印章，经办人：李森，公章：西安市户县鼎泰房屋中介服务部印章，签署日期：2018年3月5日。房地产买卖交接书……居间合同签订当日，钟兴、张杰给付鼎泰房屋中介居间服务费7500元及房屋按揭代办费4500元，合计12000元。鼎泰房屋中介向钟兴、张杰出具收款收据。常菲芹给付鼎泰房屋中介居间服务费7000元。后钟兴、张杰与常菲芹于2018年3月5日签订《西安市存量房买卖合同》，合同约定：“甲方（卖方）：常菲芹，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。乙方（买方）：钟兴，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、及其他有关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就下述房地产买卖事宜达成如下协议：一、交易房地产（以下简称“该房地产”）的基本情况，（该房地产实际情况以权属证明或相关法律文书记载的内容为准）。1.1规划用途为：住宅。1.2座落：西安市鄠邑区XX苑XX幢XX单元XX室。……1.3房屋所有权证编号：西安市房权证户县不动产权字第XXXXXXX号…1.4建筑面积：117.21平方米（该房地产按套出售，具体面积以该房地产产权证为准）。权利人：常菲芹。……二、房价款及支付方式：2.1房价款：人民币伍拾壹万元整（￥510000.00）该房价款包含该房地产所有房款及现有已缴纳和已发生之全部费用（包括但不限于天然气初装费、有限电视初装费、入住费、专项维修基金及物业费、水费、电费、暖气费等）。2.2房价款的支付方式为：商贷按揭。2.3定金人民币叁万元整（￥30000.00），乙方于2018年3月2日支付甲方。2.4首期房价款（不含定金）计人民币壹拾柒万元整（￥170000.00），按如下第（壹）种方式支付：壹：乙方于银行贷款通过审批后，过户或网签当日，存入房管所指定的银行监管账户。……2.5房价尾款计人民币叁拾壹万元整（310000.00），支付方式如下（贰）：……【乙方的贷款银行支付】乙方拟向贷款银行申请叁拾壹万元整的贷款。（具体贷款金额以贷款银行批准的结果为准，房款期限以银行规定为准）……三、房屋交付：3.1甲、乙双方约定的该房产交付日期如下第贰种方式交付：……贰：其他：款清交房。……四、过户及税、费。4.1甲、乙双方约定的办理产权转移登记（过户）日期如下第壹种方式办理。壹：乙方贷款申请审核通过后5个工作日内。……甲方（卖方）：常菲芹签名及捺印，乙方（买方）：钟兴、张杰签名及捺印，签署日期：2018年3月5日。” 合同签订后，钟兴、张杰与常菲芹及常菲芹之丈夫前往银行进行了网签及面签。2018年4月20日银行贷款审批通过，同意给钟兴、张杰贷款31万元。常菲芹因钟兴、张杰未将定金3万元全额给付，且因钟兴、张杰未将首付款17万元存入资金监管账户为由拒绝同钟兴、张杰办理过户手续。钟兴、张杰因常菲芹拖延办理过户手续将常菲芹起诉至一审法院，要求常菲芹继续履行合同，将该房过户给钟兴、张杰，并愿意向常菲芹一次性给付剩余房款。审理中，常菲芹认可钟兴、张杰给付其定金3万元。钟兴、张杰于2018年06月27日起诉至西安市鄠邑区人民法院提出诉讼请求：1、判令常菲芹继续履行《西安市存量房买卖合同》，将位于西安市鄠邑区甘亭街道XX苑XX幢XX单元XX室房过户给钟兴、张杰，并向钟兴、张杰交付房屋；2、本案诉讼费由常菲芹承担。事实和理由：钟兴、张杰系夫妻关系。2018年3月5日钟兴、张杰与常菲芹及鼎泰房屋中介签订西安市存量房买卖合同，合同约定：常菲芹将其位于西安市鄠邑区甘亭街道XX苑XX幢XX单元XX室房屋出售给钟兴、张杰，2018年3月2日钟兴、张杰向鼎泰房屋中介缴纳房屋中介费7500元，房屋银行按揭代办费4500元，当天又通过鼎泰房屋中介缴纳房屋定金3万元，同年3月5日签订房屋买卖合同，随后常菲芹与其丈夫配合钟兴、张杰到银行办理了网签。2018年4月20日涉案房屋银行按揭贷款审批通过，鼎泰房屋中介立即联系常菲芹办理房屋过户手续，常菲芹称其人在外地，一个月后回来再办理过户。2018年5月下旬，鼎泰房屋中介再次联系常菲芹，常菲芹再次向后推延，至同年6月中旬钟兴、张杰方知因西安市鄠邑区房屋价格上涨，常菲芹反悔。钟兴、张杰认为，其与常菲芹及鼎泰房屋中介签订的西安市存量房买卖合同系三方真实意思表示，合法有效。常菲芹拒绝办理房屋过户手续行为属违约行为。钟兴、张杰有权要求常菲芹继续履行合同，如常菲芹坚持不配合钟兴、张杰办理过户手续，钟兴、张杰愿意全款付清房屋价款，但钟兴、张杰办理房屋银行按揭手续所产生的费用，钟兴、张杰将另案起诉，向常菲芹索赔。综上，钟兴、张杰为维护自己的权益诉至法院，望法院支持钟兴、张杰各项诉请。常菲芹辩称，不同意钟兴、张杰诉请，一、钟兴、张杰违反合同约定，构成合同根本性违约，常菲芹有权解除该合同，钟兴、张杰与常菲芹于2018年3月5日签订合同后，交付方式为：2018年3月2日由钟兴、张杰支付房屋定金3万元，首期房款（不含定金）17万元，于银行贷款通过审批后，过户或者网签当日，存入房管所指定的银行监管账户，房价尾款31万元，并约定任意一方不按合同约定履行或者不完全按合同约定视为违约，违约方须赔偿房屋成交价的20%给守约方。合同签订于2018年3月5日，钟兴、张杰应当按照合同约定履行义务，须于2018年3月2日向常菲芹支付该房屋定金3万元，但截止开庭之日，常菲芹也未完全收取房屋定金3万元，即使如此，常菲芹及其爱人还是在合同签订后按照合同约定配合钟兴、张杰办理了网签手续，但钟兴、张杰并未按合同约定支付首付款17万元，违反了该合同的规定，未全额交付定金超过一个月，构成逾期超过三十日，常菲芹依据《中华人民共和国合同法》第67条，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行，后履行有权拒绝其履行要求。因此常菲芹有权解除合同，且按照合同约定，钟兴、张杰应当支付常菲芹违约金102000元；鼎泰房屋中介应按照合同第七条补充条款的规定，自2018年4月30日前办理完手续，并承诺让常菲芹拿到全部房款，若逾期一日，每日承担违约金1000元，截止开庭之日，鼎泰房屋中介应当向常菲芹支付承诺金8万元。综上所述，因钟兴、张杰违约，常菲芹有权解除合同，故应驳回钟兴、张杰诉请。鼎泰房屋中介述称，钟兴、张杰与常菲芹双方通过我中介服务部于2018年3月5日共同签订西安市存量房买卖合同，房屋总价款51万元。3月2日签订了定金合同，定金3万元，后双方各自向我部交付了中介费，同年4月19日钟兴、张杰贷款审批手续通过，我中介服务部于4月23日通知常菲芹办理过户手续，常菲芹称人在外地需一月回来，后经我中介服务部多次通知常菲芹履行手续，常菲芹老公称该房屋要加价7万元，钟兴、张杰同意加两万元，常菲芹不同意，期间通知常菲芹办理过户手续，我中介服务部对此有通话记录及录音为证，因常菲芹对该房屋要加价导致买卖合同未能履行，我中介服务部已尽到责任。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。本案钟兴、张杰与常菲芹及鼎泰房屋中介签订的《定金确认书》、《西安市存量房买卖居间合同》及钟兴、张杰与常菲芹签订的《西安市存量房买卖合同》系三方当事人真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。合同签订后，各方均应按照合同约定履行自己的义务，钟兴、张杰依约履行了支付购房定金的义务。钟兴、张杰与常菲芹双方夫妇前往银行办理了按揭，现银行已经同意向钟兴、张杰发放贷款31万元。常菲芹应依合同约定同钟兴、张杰办理过户手续，在钟兴、张杰及鼎泰房屋中介多次催促告知常菲芹的情况下，常菲芹以未收到钟兴、张杰定金及出售该房屋要加价为由，拒绝办理过户手续并要求解除合同，其行为不符合法律规定和合同条款的约定，常菲芹之行为构成违约，违背了诚实守信原则，常菲芹应当承担继续履行合同之义务，故对钟兴、张杰要求与常菲芹继续履行合同及将位于西安市鄠邑区甘亭街道XX苑XX幢XX单元XX室房过户给钟兴、张杰，并向钟兴、张杰交付房屋之请求，依法应予支持。综上，现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、之规定，判决如下：一、钟兴、张杰与常菲芹签订的《西安市存量房买卖合同》应当继续履行；二、常菲芹于判决生效后十日内将位于西安市鄠邑区甘亭街道XX小区XX号楼XX单元XX楼XX号房屋过户到钟兴、张杰名下。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8900元，由常菲芹负担。宣判后，常菲芹不服，向本院提起上诉称，一、一审程序严重违法。常菲芹于一审期间提起反诉，但一审法院拒绝受理，不予合并审理，属重大程序违法。二、一审判决认定事实错误。1、根据存量房买卖合同约定，双方至迟应在2018年4月30日前完成产权转移登记并支付全部购房款，且应在银行贷款审批通过后产权转移或者网签当日将首付款17万元存入监管账户。但钟兴、张杰未能按照前述约定履行付款义务，构成违约，也使常菲芹对其履约能力产生不安。常菲芹在买受人未支付首付款前拒绝办理产权转移是行使不安抗辩权，不构成违约。2、钟兴、张杰在一审的举证实质是通过这些行为规避其截至2018年4月30日前不能如期付款的责任。三、一审判决适用法律错误。钟兴、张杰未在合同约定时间内将首付款转让监管账户，构成违约，且超过30日。常菲芹有权解除合同。上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项并发回重审，或改判驳回钟兴、张杰的诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由钟兴、张杰承担。钟兴、张杰共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。一、一审庭审时，常菲芹未进行反诉。常菲芹在一审答辩结束后，再无要求。二、双方已签订面签及网签手续，在银行办理贷款手续。之后，应由双方共同到不动产管理局办理房屋产权过户，资金监管手续，一方出面是无法完成该流程的。在约定的2018年4月30日前，中介数次联系常菲芹方到不动产管理局办理手续，因常菲芹方要求涨价而未果。所以常菲芹称钟兴、张杰未将17万元交至监管账户而违约与事实不符。在钟兴、张杰提起诉讼前，常菲芹从未对其支付能力提出疑问，且中介亦在合同中保证常菲芹于2018年4月30日前拿到所有购房款，如有延迟由中介垫付。钟兴、张杰无法缴纳监管资金是因常菲芹不作为所致。鼎泰公司辩称，房屋买卖流程是贷款批下来一起去当地的房管局去存入资管账户。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，西安市鄠邑区鼎泰房屋中介服务部更名为西安市鄠邑区鼎泰房地产策划有限责任公司。《西安市存量房买卖合同》第七条补充约定：中介方承诺需在2018年4月30日前办理完此房手续并让甲方拿到全部房款，如果到时甲方未拿到全部房款，若逾期一日，违约金一日壹仟元人民币，由中介方付清于甲方。常菲芹称，鼎泰公司曾通过电话告知其，贷款会在5月2日放款，其认为已经超过了合同约定的2018年4月30日截止点，故拒绝办理后续手续。一审判决认定事实属实。本院认为，钟兴、张杰与常菲芹签订的《西安市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。《西安市存量房买卖合同》约定的首付款支付方式是，乙方于银行贷款通过审批后，过户或网签当日存入房管所指定的银行监管账户。钟兴、张杰与常菲芹未在网签当日建立资金监管账户，其后，在银行贷款审批通过后，鼎泰公司通知常菲芹与钟兴、张杰一同建立资金监管账户，常菲芹未前往建立。故钟兴、张杰未将首付款存入资金监管账户并非是由于自身原因造成的，不构成违约。关于支付全部购房款的时间。《西安市存量房买卖合同》中约定的是中介承诺常菲芹在2018年4月30日前拿到全部购房款，并非是钟兴、张杰的承诺。而纵观整份买卖合同，钟兴、张杰与常菲芹并未在合同中约定支付全部购房款的具体截止日期。故常菲芹以钟兴、张杰未能在2018年4月30日前支付全部购房款违约，没有依据，不予采信。关于常菲芹反诉。钟兴、张杰及鼎泰公司均称未在一审庭审中见到常菲芹提出反诉，且即使一审拒绝接受常菲芹的反诉，不属于严重程序违法。常菲芹完全可以另行起诉。故，常菲芹的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。鼎泰公司在钟兴、张杰的贷款审批通过后及时通知常菲芹协助办理后续购房手续，常菲芹拒绝办理，构成违约。现钟兴、张杰愿意一次性支付剩余购房款，起诉要求常菲芹按照合同约定协助办理涉案房屋所有权过户手续，符合合同约定，应予准许。因合同约定购房款于过户当日存入资金监管账户，钟兴、张杰也同意一次性向常菲芹支付剩余购房款，为减少诉累，故对一审判决予以变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市鄠邑区人民法院（2018）陕0118民初3202号民事判决第一项；二、变更西安市鄠邑区人民法院（2018）陕0118民初3202号民事判决第二项为：常菲芹于判决生效后十日内将位于西安市鄠邑区甘亭街道XX小区XX号楼XX单元XX楼XX号房屋过户到钟兴、张杰名下。钟兴、张杰于前述房屋所有权过户当日向常菲芹一次性支付剩余购房款48万元整。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行。二审案件受理费8900元，常菲芹已预交，由常菲芹承担。本判决为终审判决。审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年十月二十二日  书 记 员  杨 洁 珊 1