广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终9439号上诉人（原审原告）：赵惠玲，女，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************329。委托诉讼代理人：赵文波（赵惠玲之兄），住广东省佛山市禅城区*******。上诉人（原审被告）：邬妙娴，女，汉族，住广东省兴宁市**************，公民身份号码441************00X。委托诉讼代理人：邢晓东，广东至简律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晓春，广东至简律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈玉婷，女，汉族，住广东省广宁县**************之二，公民身份号码441************221。被上诉人（原审被告）：张本生，男，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码440************051。被上诉人（原审被告）：吴达科，男，汉族，住广东省恩平市**********，公民身份号码440************91X。上诉人赵惠玲、邬妙娴因与被上诉人陈玉婷、张本生、吴达科房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初7910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵惠玲上诉请求：1.改判确认赵惠玲不予返还陈玉婷的租赁保证金31000元；2.判令吴达科对陈玉婷的给付义务承担连带责任；3.判令陈玉婷、邬妙娴、张本生、吴达科承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.陈玉婷违约擅自转租、转让涉案房屋给邬妙娴，导致赵惠玲的合法权益严重受损。2.赵惠玲不予返还陈玉婷的租赁保证金31000元，合法合理，一审判决明显违背合同双方的约定及法律的规定。陈玉婷、邬妙娴欠租近一年，且存在擅自转租、转让等严重违约情形，导致赵惠玲合法权益严重受损。3.陈玉婷为维持共同生活需要，或出于共同生活目的而从事个体户经营活动的生意应当系其家庭的主要收入来源，属于家庭共同生产经营需要。租赁涉案房屋所引起的债务，属于夫妻共同债务。（1）涉案房屋租赁期间，吴达科与陈玉婷是夫妻关系。（2）两人婚姻关系存续期间，均从事个体户经营活动，系其家庭主要收入来源。（3）陈玉婷租赁涉案房屋前曾主动联系吴达科，并出示吴达科名下住宅的房屋产权证。（4）陈玉婷、吴达科经法庭合法传唤，无正当理由拒不到庭，应承担相应法律后果。在赵惠玲已就相关事实举证且无其他证据证明吴达科与陈玉婷在婚姻关系存续期间有其他主要经济来源的情况下，陈玉婷从事个体户经营活动应当系其家庭的主要收入来源，属于家庭共同生产经营所需存在高度盖然性，故吴达科应当就陈玉婷所负涉案债务承担连带清偿责任。邬妙娴辩称：1.邬妙娴已将提前要求退租的通知送达赵惠玲，赵惠玲未在合理时间内提出异议，应视为其同意退租。赵惠玲在收到退租通知后未及时采取合理措施造成损失扩大，应自行承担责任。2.租赁合同相关条款约定了违约保证金，该条款包含了违约解除合同的责任，赵惠玲的要求超出其损失范围。3.根据公平合理原则，在无法继续经营的情况下，邬妙娴要求退租合理公平。一审法院判决邬妙娴支付相当于三个月租金的违约保证金已经合理弥补了赵惠玲的损失。陈玉婷、张本生、吴达科对赵惠玲的上诉均未作答辩。邬妙娴上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项。事实和理由：邬妙娴已将提前要求退租的通知送达赵惠玲的代理人赵文波，赵文波一直不配合退租，也未在合理时间内提出异议，应视为其同意退租。赵文波在收到退租通知后未及时采取合理措施造成损失扩大，应自行承担责任。保证金亦不应没收。赵惠玲辩称，邬妙娴的上诉无合同和法律依据，请求法院依法驳回。陈玉婷、张本生、吴达科对邬妙娴的上诉均未陈述意见。赵惠玲向一审法院起诉请求：1.陈玉婷、邬妙娴在案件判决生效之日起3日内向赵惠玲支付自2018年10月至2019年6月不含租赁税租金52200元及迟延付款违约金（该违约金计算方式为：以17400元为本金，从2018年9月10日起至付清之日止；以17400元为本金，从2018年12月8日起至付清之日止；以17400元为本金，从2019年3月10日起至付清之日止；上述违约金以按年利率6%的标准计算）。2.陈玉婷、邬妙娴在案件判决生效之日起3日内向赵惠玲支付2018年9月水电费228.45元及迟延付款违约金（该违约金计算方式为：以228.45元为本金，从2018年10月10日起至付清之日止；上述违约金以按年利率6%的标准计算）。3.陈玉婷、邬妙娴向赵惠玲支付催促付款函邮寄费用15元。4.张本生、吴达科对陈玉婷、邬妙娴以上给付义务承担连带责任。5.陈玉婷、邬妙娴、张本生、吴达科承担案件全部诉讼费。2019年5月16日第二次公开开庭审理中，赵惠玲增加、变更诉讼请求如下：1.变更第1项诉讼请求为判令陈玉婷、邬妙娴在案件判决生效之日起3日内向赵惠玲支付2018年10月至2019年5月不含租赁税租金46400元及迟延付款违约金（该违约金计算方式为：以17400元为本金，从2018年9月10日起至付清之日止；以17400元为本金，从2018年12月8日起至付清之日止；以11600元为本金，从2019年3月10日起至付清之日止；上述违约金以按年利率6%的标准计算）。2.增加如下诉讼请求：（1）确认赵惠玲与陈玉婷、张本生于2016年11月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月30日解除；（2）赵惠玲不需返还陈玉婷已交付的租赁保证金31000元；（3）判令陈玉婷、邬妙娴按每日300元向赵惠玲支付房屋占有使用费，从2019年6月1日起计至将位于佛山市禅城区*********腾空（搬走自设可移动物品、清扫干净），恢复至2016年11月16日《房屋租赁使用交接书》记录的状态（完好和能够正常使用）并返还赵惠玲之日止；（4）判令陈玉婷、邬妙娴在2019年5月30日前将以佛山市禅城区*********为地址、住所的营业执照及食品许可证等行政许可的证照注销或变更注册地址、住所（以陈玉婷、邬妙娴提供已办妥上述手续的书面凭证原件和复印件之日为准），逾期办理的，陈玉婷、邬妙娴按每日150元支付房屋占有使用费给赵惠玲；（5）判令张本生、吴达科对陈玉婷、邬妙娴以上给付义务承担连带责任。一审法院认定事实：2016年11月15日，赵惠玲（甲方，出租人）与陈玉婷（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容：1.甲方将座落于佛山市禅城区*********的房屋出租给乙方，面积（含公摊）约56.32平方米；如需水电气设施的费用由乙方承担。2.租赁期为2016年11月16日至2020年6月30日。月租金为900元，按间计租，按季支付，首期（2016年11月16日至12月30日）租金及各项费用乙方应在2016年11月16日前付清，以后，乙方应在每季度末月的9日前向甲方付清下一季度（年度）的租金及各项费用，逾期支付的，从应付之日起计算，每日按应付未付租金及各项费用总额的5%计付违约金，计算至实际交纳日止。3.在合同签订时，乙方应先向甲方支付租赁保证金5000元，保证金不作任何租金及各项费用的预付。4.租赁期间，租赁房屋发生的水、电、租赁税等费用全部由乙方承担，乙方承担迟延付款的违约责任。5.租赁期间，一方如需提前解除合同的，应当提前3个月书面通知另一方磋商解除合同，双方签订终止合同协议书前，本合同仍有效。除合同约定的情形外，任何一方不得单方解除租赁关系，若乙方单方退租的，乙方应以租赁保证金的金额及剩余租期内应交租金总额之和向甲方支付违约金，甲方因向乙方催讨租金及各项费用而引起的所有费用和开支，由乙方负担。6.本合同经甲、乙双方签字，乙方支付租赁保证金后生效。张本生在该合同上签署“担保人：张本生”。同日，陈玉婷（承租人，乙方）向赵惠玲（甲方）出具《租赁事项的承诺书》，主要内容如下：1.租赁期限自2016年11月16日至2020年6月30日。2.不含租赁税租金等支付日期（按季支付）：2018年9月9日、2018年12月7日、2019年3月9日、2019年6月9日、2019年9月9日前分别付清下一季度不含租赁税租金17400元。3.在每月9日前一次性向甲方付清上一期（以甲方实际抄表日为准）的水电气费。4.乙方逾期返还租赁房屋的，每逾期一日，乙方应按每日600元向甲方支付房屋占有使用费；逾期办理证照迁址或注销的，乙方应按每日200元向甲方支付房屋占有使用费。5.吴达科与陈玉婷是夫妻关系。6.租赁期间，乙方承租合伙人或保证人（简称乙方）的退出或加入，必须事前征得甲方书面同意，租赁房屋有关的一切租赁事项（包括但不限于签订租约、支付租金及其他各项费用，处理相关问题等）均可由承租合伙人或保证人的其中一人代表乙方处理。乙方特别授权乙方的承租合伙人或保证人同时为承租代表人，全权代表乙方处理租赁房屋的管理、使用、承租等有关的一切租赁事项，乙方承租合伙人或保证人各自可以代表乙方签订租约、支付租金及其他各项费用，处理相关问题等。本条款自2016年11月15日生效，不得撤销。7.其他有关事项按合同约定执行（备注：2016年11月15日房屋租赁合同及其补充协议、交接书、承诺书、备忘录、授权书、收据等有关附件），租赁房屋的事宜由承租合伙人代表乙方处理。张本生在该承诺书上签署“担保人：张本生”。同日，赵惠玲向陈玉婷、张本生出具《授权书》，内容为：“本人赵惠玲为座落佛山市禅城区***********房屋（简称租赁房屋）的产权人。本人授权赵文波先生为我合法代理人，全权代理我租赁房屋的管理、使用、出租等有关事项，其中赵文波先生可以代理：签订合同、收取租金及其他各项费用，处理相关问题。赵文波先生为代理上述事项所实施的民事法律行为和签署的有关文书我均予承认。此致，陈玉婷女士、张本生先生”。陈玉婷签名确认签收该文书，张本生在该文书上签署“担保人：张本生”。2016年11月16日，赵惠玲（甲方）与陈玉婷（乙方）签署《房屋租赁使用交接书》，确认涉案房屋佛山市禅城区*********及其附属设施、设备完好符合约定，已于2016年11月16日交付乙方接收使用，乙方已收到房门钥匙。张本生在该《房屋租赁使用交接书》上签署“担保人：张本生”。2018年5月18日，赵惠玲与陈玉婷、邬妙娴签署《房屋租赁合同变更的备忘录》，内容为：“兹因佛山市禅城区*********（简称租赁房屋）承租人自身原因，向出租人提出需要增加邬妙娴（身份证号码：441************00X）为承租人。为此，出租人与承租人陈玉婷、佛山市禅城区华多多食品店、张本生及邬妙娴等协商约定：增加邬妙娴为租赁房屋的承租合伙人，其他有关事项按合同约定执行[备注：2016年11月15日房屋租赁合同、租赁事项的承诺书、使用交接书及其补充协议、备忘录、授权书、收据、租金对数单（记录）等有关附件]。承租人补充联系方式：①邬妙娴的联系地址：佛山市禅城区************（联系人：陈玉婷），联系电话：134*****986（陈玉婷）、139*****871（邬妙娴），邬妙娴的暂住地址：佛山市南海区************。邬妙娴的身份证地址：广东省兴宁市**************。除上述补充联系方式外，承租人在前提供的联系方式不变动。”2018年6月6日，赵惠玲与邬妙娴签署《租金对数单（记录）》，主要内容为：出租人赵惠玲（简称甲方）已收到承租人陈玉婷（简称乙方）佛山市禅城区*********2018年7月至9月不含租赁税租金。备注：乙方应在2018年9月9日前付清2018年10月至12月不含租赁税租金，乙方应在每月9日前向甲方付清上一期（以甲方实际抄表日为准）的水电气费，约定支付日，如遇周六、日及节假日或休息日则提前在休假（休息）前一日向甲方支付租金及各项费用等款项。2018年8月11日，邬妙娴向赵惠玲提交《退租申请书》：“出租人：本店在佛山市禅城区*********，承租人陈玉婷已于2018年5月28日转租本人邬妙娴，现因本店经营状况差，生意直线下降，申请提前退租。特此申请，望同意。”赵惠玲未予同意。2018年8月24日，邬妙娴多次通过其手机向赵惠玲的代理人赵文波手机发送短信：“提前退租特写通知单，乙方：租用佛山市禅城区*********，承租人陈玉婷于2018年5月转给邬妙娴交租，现在因为经营困难，生意不好。无法承担以后的租金，自愿提前退租。退租人乙方：陈玉婷、邬妙娴，2018年8月24日”，“提前退租特此通知单，乙方：租用佛山市禅城区*********，承租人陈玉婷于2018年5月转给邬妙娴交租，现在因为经营困难，生意不好。无法承担以后的租金，自愿提前退租。退租人乙方：陈玉婷、邬妙娴，2018年8月24日”,“提前退租通知，甲方：赵惠玲，乙方：租用佛山市禅城区*********，承租人陈玉婷于2018年5月转给邬妙娴交租，现在因为经营困难，生意不好。无法承担以后的租金，自愿提前退租特些（此）通知。申请人：陈玉婷、邬妙娴，2018年8月24日，这条信息为准通知”。赵惠玲的代理人赵文波均未回复。2018年8月27日，邬妙娴通过其手机向赵惠玲的代理人赵文波手机发送短信:“房东，铺位钥匙随时可以交接给你啦，你随时过来拿。”赵惠玲的代理人赵文波未回复。2018年9月6日，邬妙娴通过其手机两次向赵惠玲的代理人赵文波手机发送短信：“结业通知书，甲方（房东）赵惠玲、赵文波：2018年9月6日已交清水电费，2018年9月份房租已交清，2018年10月1日后的租金不再承担。提前退租书已发送给你。我方于9月17日正式结业，请当天到租赁的商铺处办理交接钥匙等手续，如你方不过来交接，由你方承担因此产生的后果。（佛山市禅城区*********）乙方（交租人）陈玉婷、邬妙娴，2018年9月6日”。赵惠玲的代理人赵文波未回复。2018年9月6日，赵惠玲的代理人赵文波作为经手人向陈玉婷出具收据：赵惠玲今收到陈玉婷xx路xx号x号铺2018年9月2日抄表读数61963至63905电费2194.46元，读数412至415水费14.13元（欠交2018年10月至12月租金），金额2209元。2018年9月7日，赵惠玲通过邮政特快专递向张本生寄送《催促付款函》，主要内容：尊敬的陈玉婷女士、张本生先生（简称承租人）：你们承租佛山市禅城区*********房屋后，未按合同约定给付租金（其中包括2018年10月至12月不含租赁税租金17400元）及水电费、租赁发票税费的预付款4000元等各项费用，亦未给付迟延付款违约金。请你们于2018年9月15日前，履行合同约定的给付金钱的义务；逾期出租人将依约追究你们的违约责任。特此函告，出租人（签名）：赵惠玲。2018年9月8日，收件人张本生收到上述邮件。另查明一，涉案物业佛山市禅城区*********，赵惠玲为该物业的房地产权属人。另查明二，邬妙娴于2018年9月17日拍摄的照片显示其在涉案商铺内留有物品。一审法院于2019年5月20日前往涉案佛山市禅城区*********进行现场勘查，拍摄照片十二张。一审法院于2019年5月21日组织赵惠玲与邬妙娴就涉案商铺进行交接，邬妙娴当日将涉案商铺及钥匙交还赵惠玲。诉讼中，赵惠玲与邬妙娴一致确认：邬妙娴于2019年5月21日将涉案商铺及钥匙交还赵惠玲，邬妙娴向赵惠玲支付催促付款函邮寄费用15元；双方确认邬妙娴欠付赵惠玲水电费及其违约金共计240元，邬妙娴已向赵惠玲支付。一审庭审中，赵惠玲陈述：赵惠玲确认邬妙娴为租赁合伙人；赵惠玲认可邬妙娴代表陈玉婷、邬妙娴、张本生、吴达科向赵惠玲提出退租申请，但未经协商一致，赵惠玲不同意退租，要求陈玉婷、邬妙娴、张本生、吴达科继续履行。赵惠玲收到邬妙娴赔偿的2000元，并撤回关于诉请陈玉婷、邬妙娴腾空涉案商铺并恢复至2016年11月16日《房屋租赁使用交接书》记录的状态的请求。一审庭审中，邬妙娴陈述：已向赵惠玲交了租赁押金30000元，赵惠玲未退还。一审法院认为，案件系房屋租赁合同纠纷。赵惠玲与陈玉婷签订的《房屋租赁合同》《租赁事项的承诺书》以及赵惠玲与陈玉婷、邬妙娴签署《房屋租赁合同变更的备忘录》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。邬妙娴通过与赵惠玲、陈玉婷签署《房屋租赁合同变更的备忘录》，作为陈玉婷的共同承租人，其亦为涉案《房屋租赁合同》《租赁事项的承诺书》的合同相对人。关于合同解除。邬妙娴抗辩认为，其于2018年8月11日向赵惠玲提交退租申请书开始，后又多次以手机短信向赵惠玲的代理人赵文波表示退租，并告知于2018年9月17日结业，要求赵惠玲办理交接，但赵惠玲既不答复也不予办理交接，在此情形下，其在2018年9月16日自行清空搬离涉案商铺，对于此后的租金无义务负担。但是，邬妙娴提交的照片显示其仍遗留物品在涉案商铺内，也无证据证明其已将涉案商铺及钥匙交还给赵惠玲或留存在赵惠玲处。因此，对邬妙娴的上述抗辩意见不予采纳。退一步说，即使邬妙娴有退租情形，但作为承租方的单方退租行为不发生租赁合同解除效力。赵惠玲于2019年5月16日当庭诉请确认解除合同，双方租赁合同关系方于此时解除。此后，陈玉婷和邬妙娴应向赵惠玲返还涉案商铺。2019年5月21日，在一审法院组织下，邬妙娴将涉案商铺交还赵惠玲，对此一审法院予以确认。关于租金及其违约金。如前述，在涉案租赁关系没有解除且陈玉婷、邬妙娴未向赵惠玲返还涉案商铺的情况下，陈玉婷和邬妙娴欠付赵惠玲2018年10月1日至2019年5月16日的租金，陈玉婷、邬妙娴应向赵惠玲支付，经核算，陈玉婷、邬妙娴应付上述租金为43406.45元（17400元/季度×2个季度+17400元/季度÷3÷31天×46天），对此，一审法院予以支持，赵惠玲诉请超出部分，不予支持。至于违约金，陈玉婷、邬妙娴未依约按期足额缴纳租金，该行为已构成违约，赵惠玲主张陈玉婷、邬妙娴支付违约金，合法有据，一审法院予以支持。至于违约金的具体计付标准，双方约定为每日按应付未付租金各项费用总额的5%计付，诉讼中赵惠玲主张以年利率6%计付，系赵惠玲对其自身权利义务的自由处分，该标准未超过合同约定标准，亦不违反法律法规强制性规定，故一审法院予以确认。据此，2018年10月1日至2018年12月31日的租金的违约金自2018年9月10日起以17400元为本金，2019年1月1日至2019年3月31日的租金的违约金自2018年12月8日起以17400元为本金，2019年4月1日至2019年5月16日的租金的违约金自2019年3月10日起以8606.45元（17400元/季度÷3÷31天×46天）为本金，分别按年利率6%计至陈玉婷、邬妙娴实际支付完毕相应租金本金之日止。关于占有使用费。如前所述，双方租赁关系于2019年5月16日解除，陈玉婷、邬妙娴于2019年5月21日返还涉案商铺。故，赵惠玲诉请主张占有使用费与法无悖，一审法院予以支持。至于标准，根据涉案租赁合同约定，为600元/日，诉讼中，赵惠玲主张以每日300元计付，系赵惠玲对其自身权利义务的自由处分，该标准未超过合同约定标准，亦不违反法律法规强制性规定，一审法院予以确认。经核算，占有使用费共计1500元（300元/日×5天）。关于保证金。保证金作为合同履行的一种担保方式，为债务人在未依约履行合同义务的情况下用以赔偿债务人对债权人所造成的损失。本案中，虽然一审法院已支持赵惠玲关于租金违约金年利率6%的诉请，但因陈玉婷、邬妙娴违约导致涉案租赁合同解除后，涉案商铺将面临空置周转，赵惠玲因合同履行所得利益落空，陈玉婷、邬妙娴按上述标准支付违约金已经难以弥补赵惠玲的损失。故，结合一般商铺租赁周转空置期为3到6个月之通常情况，一审法院酌定再支持赵惠玲没收相当于3个月租金即17400元的保证金，赵惠玲诉请超出部分，不予支持。对于剩余部分保证金，陈玉婷、邬妙娴亦未要求在案件中一并处理，二人可另行依法主张权利。关于注销营业执照及食品许可证等证照或变更注册地址、住所。邬妙娴抗辩其已将其在涉案地址上注册的工商营业执照予以注销，而赵惠玲除此也未再举证证明涉案商铺上还存在未注销或变更注册地的工商营业执照等证照，故一审法院对赵惠玲的该项诉请不予支持。关于水电费及其违约金、催促付款函邮寄费用、涉案商铺腾空及恢复原状。诉讼中，邬妙娴已向赵惠玲支付了水电费及其违约金共计240元、催促付款函邮寄费用15元，赵惠玲的相关债权实际已经实现，一审法院予以认可并不再处理。至于腾空商铺及恢复原状，诉讼中，赵惠玲收到邬妙娴就恢复原状赔偿给赵惠玲2000元后撤回关于诉请陈玉婷、邬妙娴腾空涉案商铺并恢复至2016年11月16日《房屋租赁使用交接书》记录的状态的请求，一审法院不持异议，不再处理该项诉请。关于吴达科、张本生的责任。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定:“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”赵惠玲主张涉案商铺租赁期间，吴达科与陈玉婷系夫妻关系，陈玉婷所负债务为夫妻共同债务。但是，尽管陈玉婷在涉案合同上确定其与吴达科系夫妻关系，而赵惠玲却并未提供相关婚姻登记资料予以证实，即便二人系夫妻关系，从现有证据看，陈玉婷承租涉案商铺系直接用于商业经营而非家庭日常生活需要所负的债务，而赵惠玲主张陈玉婷就本案债务属于陈玉婷与吴达科的夫妻共同债务，应当由其根据民事诉讼法第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”等规定，举证证明该债务属于陈玉婷夫妻共同生活、共同生产经营所负债务，或者所负债务基于夫妻双方共同的意思表示。但赵惠玲对此未能举证，其应承担举证不能的不利后果，因此，不能认定涉案债务为陈玉婷的夫妻共同债务。故，对赵惠玲以因租赁涉案商铺产生的债务属于夫妻共同债务为由，诉请吴达科对陈玉婷的上述债务承担连带清偿责任，一审法院不予支持。张本生以担保人的名义在赵惠玲与陈玉婷签订的涉案《房屋租赁合同》《租赁事项的承诺书》上签名，故可以认定张本生与赵惠玲的保证合同成立。双方保证期间和保证方式没有约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条之规定，张本生对赵惠玲负连带保证责任，保证期间为六个月。涉案租赁合同属于继续性合同，每一期租金债权债务在合同履行过程中相继发生，各期租金债权债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债权债务。就2018年10月1日至2018年12月31日的租金17400元，根据双方约定，陈玉婷、邬妙娴应于2018年9月9日前向赵惠玲付清，但无证据显示赵惠玲在履行期满后六个月内向张本生主张保证责任，故，就赵惠玲的上述租金债权及其违约金，张本生对其的保证责任已因经过六个月的保证期间而免除，一审法院对赵惠玲的该部分诉请不予支持。而2019年1月1日至2019年3月31日的租金17400元和2019年4月1日至2019年5月16日的租金8793.55元及上述租金的违约金，赵惠玲已在保证期间内以提起诉讼的方式向张本生主张保证责任，因此，张本生应向赵惠玲承担保证责任，对陈玉婷的上述债务承担连带清偿责任。对此，一审法院予以支持。另，在案件中，无证据显示邬妙娴与赵惠玲、陈玉婷签订《房屋租赁合同变更的备忘录》而作为承租人加入本案租赁关系之事宜已征得张本生的同意，故，张本生非为邬妙娴担保，对邬妙娴的债务不向赵惠玲承担保证责任，故对赵惠玲的该部分诉请不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决：一、确认赵惠玲与陈玉婷于2016年11月15日签订的《房屋租赁合同》《租赁事项的承诺书》，以及赵惠玲与陈玉婷、邬妙娴于2018年5月18日签订的《房屋租赁合同变更的备忘录》已于2019年5月16日解除；二、陈玉婷、邬妙娴于判决生效之日起十日内，向赵惠玲支付佛山市禅城区*********2018年10月1日至2019年5月16日的租金为43406.45元及违约金（2018年10月1日至2018年12月31日的租金的违约金自2018年9月10日起以17400元为本金，2019年1月1日至2019年3月31日的租金的违约金自2018年12月8日起以17400元为本金，2019年4月1日至2019年5月16日的租金的违约金自2019年3月10日起以8606.45元为本金，分别按年利率6%计至陈玉婷、邬妙娴向赵惠玲实际支付完毕上述租金之日止）；三、陈玉婷、邬妙娴于判决生效之日起十日内，向赵惠玲支付佛山市禅城区*********2019年5月16日至2019年5月21日的占有使用费1500元；四、确认陈玉婷向赵惠玲交纳的履约保证金17400元归赵惠玲所有；五、张本生对陈玉婷的本判决第二项确定的债务中的2019年1月1日至2019年5月16日的租金26006.45元及违约金和第三项确定的债务承担连带清偿责任；六、驳回赵惠玲的其他诉讼请求。如陈玉婷、邬妙娴、张本生未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，受理费减半收取556元，财产保全费544元，合计诉讼费用1100元，由赵惠玲负担158元，陈玉婷、邬妙娴、张本生负担942元。二审中，赵惠玲向本院提交了如下证据：1.《结婚登记审查处理表》1份，拟证明吴达科与陈玉婷系夫妻关系；2.《个体户机读档案登记资料》3份，拟证明吴达科与陈玉婷在婚姻关系存续期间，从事个体户经营活动系其家庭的主要收入来源。经审查，本院对以上两份证据的真实性予以确认，对于关联性，待后综合认定。邬妙娴、陈玉婷、张本生、吴达科均未提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，结合赵惠玲、邬妙娴提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点为：1.一审法院判决赵惠玲没收17400元保证金是否合理；2.邬妙娴是否应向赵惠玲支付租金、违约金及占有使用费；3.吴达科是否应就陈玉婷所负涉案债务承担连带责任。关于争议焦点一。本院认为，保证金作为一种常见的意定形式的担保方式，在不同情形中发挥着不同作用，应根据个案中具体情形区别认定。结合涉案《房屋租赁合同》中对保证金的约定可知，交付保证金的一方发生拒绝履行、瑕疵履行等违约行为时，收取保证金一方有权没收保证金，即本案中双方当事人所约定之保证金实际具有违约金性质，是对一方违约给另一方造成损失时所产生之违约责任的提前确定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，一审法院在已经支持赵惠玲关于租金违约金按年利率6%计付的诉请的情形下，充分考虑到因陈玉婷、邬妙娴违约导致合同解除后涉案房屋闲置周转给赵惠玲带来的预期利益损失，结合一般商铺租赁周转空置期为3至6个月之通常情况，酌情再支持赵惠玲没收相当于3个月租金即17400元的保证金，合法合理，并无不妥，本院予以支持。关于争议焦点二。由于邬妙娴直至2019年5月21日才返还涉案商铺，故应当向赵惠玲支付合同解除前的租金及合同解除后的占有使用费。一审法院对此认定无误，本院予以维持。因邬妙娴未按时支付租金，一审法院判令邬妙娴向赵惠玲支付迟延支付租金的违约金于法有据，本院予以维持。关于争议焦点三。本院认为，认定夫妻共同债务的前提应是涉案债务产生于夫妻婚姻关系存续期间。在二审中，赵惠玲向本院提交《结婚登记审查处理表》一份，但该表无法证明涉案债务发生于两人婚姻关系存续期间。即使二人系夫妻关系，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条的相关规定，债权人赵惠玲应就涉案债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示进行举证。结合赵惠玲二审中提交的新证据及一审所确认事实，本院认为现有证据并不足以证明涉案债务为吴达科与陈玉婷的夫妻共同债务，赵惠玲请求吴达科对涉案债务承担连带责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，赵惠玲、邬妙娴的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1063元，由上诉人赵惠玲负担140元，上诉人邬妙娴负担923元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年十一月十八日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡