大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初11125号原告：大连一品蓝天物业管理有限公司，统一社会信用代码91210211679958716T，住所地大连市甘井子区甘南路34号樱花园小区内28号楼30－4号。法定代表人：孙向军，总经理。委托诉讼代理人：陈先群，系辽宁韬论律师事务所律师。被告：卫学强，男，1977年10月10日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连一品蓝天物业管理有限公司与被告卫学强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连一品蓝天物业管理有限公司的委托代理人陈先群，被告卫学强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连一品蓝天物业管理有限公司诉称，1.请求判令被告卫学强向原告支付2015年7月1日至2019年5月31日期间的物业管理服务费2,784.7元，电梯费1,410元；2.请求判令被告卫学强向原告支付逾期交纳物业管理服务费的滞纳金5,000元（暂计至2019年5月31日，自2019年6月1日起，每日滞纳金为8.35元）。截至2019年5月31日，上述两项诉讼请求共计9,194.7元。事实和理由：2014年4月2日，大化集团有限责任公司与原告签订大化集团东山经济适用房小区《物业管理委托合同》，约定：物业管理服务费住宅每平方米0.7元/月、非住宅每平方米1.5元/月，电梯费每户30元/月；逾期交纳物业管理服务费按照应交金额的0.3%每日交纳滞纳金。2014年7月6日，大化集团有限责任公司与被告签订《临时公约》，后被告办理入住手续；截至2019年5月31日，被告拖欠物业服务费2,784.7元，产生滞纳金5,000元、电梯费1,410元。原告索款未果，诉至法院，提出如上诉请。被告卫学强辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：原告没有收费资质，原告是没有经大连市物价局批准的收费依据和相关的资质进入小区，没法律规定的依据和资质凭什么收取被告的物业管理费。我本人没有和原告签订相关物业委托合同，原告收费不合法。业主在开发商违约的情况下被迫在小区没有竣工验收的情况下拿钥匙入住，根据中华人民共和国房地产管理法第27条的规定，本小区至今没有取得竣工验收的合格资质，违反建筑法第61条等法律强制性规定。参照物业条例第105条的相关规定，原告并不是按正常合法的程序进入小区进行管理，也不是按合规的程序退出管理，根据合同法第52条的规定，大化和原告签订的委托合同是无效合同，被告根据合同法的规定可以主张先履行抗辩权，合同无效可以行使不安抗辩权。原告对小区的入住和退出没有咨询各个业主，没有尊重过业主的意愿，原告一直将自身认为管理者，而不是服务者，原告以上级管理者的方式向被告及其他业主征收物业费，不解释相关费用的方法和依据，隐藏不合理收费的目的。原告收费日期不对，不论计费标准是否合理，相关的计算时间就是错误的。我签订的临时公约是2014年7月6日，物业费预交一年的时间也是2014年7月6日至2015年7月5日，原告提出的物业费从2015年7月1日开始计算多的5天谁来付，原告在2019年3月就停止本小区的物业服务，5月31日撤离小区，原告提出的收费的终止时间是2019年5月31日依据在哪里。被告和原告之间没有直接的合同关系。原告关于物业费滞纳金的依据没有合同依据，原告只与大化集团签订二份协议，从未与原告签订任何协议，只有与开发商签订的临时公约中涉及物业费的相关约定，临时公约中没有对滞纳金的约定，原告关于物业费滞纳金的计算没有合同依据，而原告与开发商签订的其他协议根据合同相对性的原则，不应作为起诉被告的依据。原告一直没有认真履行物业管理的义务，物业合同是商业合同，在纠纷中因原告没有履行合同或履行合同中存在重大瑕疵，业主依合同法可以拒绝缴纳物业费，原告的物业管理质量是豆腐渣，只有形式，没有实质，造成业主的不合理的损失，物业公司侵占业主的费用，依据物权法第70条的约定，原告没有公示物业费的去处。原告对小区提供服务的对价是全体业主享受服务的物质基础，如允许物业公司不提供服务或服务低劣也可以收取物业费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉的不履行合同并单方解除合同，不利于维护业主利益的保护，对业主来说是十分不公平的。希望法庭根据同一小区的物业服务合同纠纷的其他业主的陈述加以考虑。此外，被告在买房子时和开发商约定的电梯费是每人每月4元，所以被告只同意按此标准交纳电梯费。经审理查明，被告系位于大连市甘井子区大化东山经济适用住房小区的业主，住宅面积84.64平方米。2014年4月2日，大化集团有限责任公司作为该小区的建设单位，与原告签订了《大化集团东山经济适用房小区物业管理委托合同》，约定大化集团有限责任公司（甲方）将大化集团东山经济适用房小区委托给原告（乙方）实行前期物业管理。双方约定，物业服务费住宅房屋建筑面积0.7元/平/月，非住宅房屋建筑面积1.5元/平/月，电梯费30元/户/月。合同第十条第（二）中约定了甲方义务，其中第3项约定“执行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，负责落实保修责任”，合同第二十一条规定，甲方若违反上述规定，使乙方不便或无法实施前期物业管理的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未能解决的，乙方有权终止合同。合同第十三条第4项约定“甲方、物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%交纳滞纳金”。合同还对前期物业服务标准、环境卫生管理等做了约定。2014年7月6日，大化集团有限责任公司与被告签订《临时公约》，对案涉小区由原告进行前期物业服务管理及上述物业服务费、电梯费的标准进行了确认。同日，被告交纳了物业管理服务费等费用，办理了房屋的接收入住手续。另查，2017年间，因案涉小区业主被小区内自动弹开的单元门撞伤引发诉讼，在此纠纷中大化集团有限责任公司认可案涉小区的房屋未进行竣工验收，现有生效民事判决确认大化集团有限责任公司与原告均存在过错。因案涉小区存在诸多问题，大连市甘井子区甘井子街道办事处等部门多次介入协调，在甘井子街道办事处给大化集团有限责任公司的《关于第三次商请做好东山小区项目物业管理的函》中也提到，该街道办事处多次向作为建设单位的大化集团有限责任公司发函，要求其做好物业管理。2019年5月初，原告在案涉小区显著位置张贴了《撤出东山小区物业管理公告》，并向大化集团有限责任公司发出上退出东山小区管理告知函。原告于2019年5月15日正式撤出了案涉小区的物业管理服务。现原告主张被告拖欠2015年7月1日至2019年5月31日期间的物业管理服务费以及电梯费，诉至法院，提出如上诉请。被告以上述答辩意见进行抗辩，不同意原告的诉讼请求。上述事实，有《大化集团东山经济适用房小区物业管理委托合同》、《临时公约》、《业户入住登记表》、《承诺书》、函件、公告、照片等及本院的庭审笔录在案为凭，这些证明材料业经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，本案争议的焦点问题为：1、原、被告之间是否形成了物业管理服务合同关系；2、原告做出《撤出东山小区物业管理公告》并退出案涉小区物业管理行为的法律效力；3、原、被告是否履行了各自的合同义务，即原告是否向被告提供了符合约定的物业服务，被告应否向原告支付物业服务费及按何标准支付电梯费。关于原、被告之间是否形成了物业管理服务合同关系的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故大化集团有限责任公司作为案涉小区的建设单位，其有权与原告签订的《大化集团东山经注适用房小区物业管理委托合同》，该合同效力及于被告。本案中被告也与大化集团有限责任公司签订了《临时公约》，因此被告对由原告为其房屋所在小区提供物业服务及物业服务的费用等标准均是明知并认可的。据此，本院认为，大化集团有限责任公司与原告签订的《大化集团东山经注适用房小区物业管理委托合同》，以及大化集团有限责任公司与被告签订的《临时公约》均是合同双方真实的意思表示，合同合法有效，且原告已向被告房屋所在小区提供了物业服务，因此，本院认为，原、被告间存在物业服务合同关系。至于被告辩称案涉合同无效及原告没有在行政部门备案故无权收费的意见，因于法无据，本院不予采纳。关于原告做出《撤出东山小区物业管理公告》及撤出案涉小区物业管理的行为的法律效力的问题，本院认为，原告与建设单位签订的《大化集团东山经济适用房小区物业管理委托合同》第十条第（二）第3项约定了建设单位有执行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，负责落实保修责任的义务，《大化集团东山经济适用房小区物业管理委托合同》第二十一条也规定了若建设单位违反上述规定，使原告不便或无法实施前期物业管理的，原告有权要求建设单位在一定期限内解决，逾期未能解决的，原告有权终止合同。现建设单位在行政部门及原告的多次催促下，仍未能履行维修义务，小区业主也因诸多问题得不到解决而拒绝向原告交纳物业服务费，原告也无力再为案涉小区提供符合合同约定的物业服务，由此看出案涉合同的目的已无法达到，现原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，提出解除案涉合同，终止对案涉小区的物业服务，且已向建设单位发函及在案涉小区显著位置张贴公告的方式向建设单位及小区业主送达了解除合同的通知，并于2019年5月15日撤出案涉小区，本院认为原告的上述行为已起到解除案涉合同的法律后果，因此，本院确认原、被告的物业服务合同关系于2019年5月15日解除。关于原告是否向被告提供了符合约定的物业服务，被告应否向原告支付物业服务费及按何标准支付电梯费的问题，本院认为，虽然案涉小区出现大量房屋严重漏雨渗水、房屋内外部墙皮大面积脱落、门窗封闭不严等各种问题，但本院认为这些问题的产生与建设单位将未竣工验收的房屋交付使用、且不能履行建设单位在保修范围和保修期限内的保修责任，而未竣工验收的房屋在保修期过后也无法启动维修基金解决小区房屋的诸多问题这一原因存在莫大关系，上述原因造成了影响小区业主生活的问题无法得到解决、业主对原告不满情绪加剧致普遍不交物业管理费、原告无力维持公司运转进而无法提供较为完善的物业服务的恶性循环，但是，不可否认的是在原告为案涉小区提供物业服务期间，其向被告房屋所在小区提供了卫生清理、垃圾清运、电梯维护等物业服务，使案涉小区在原告进行物业服务管理期间可以维持基本的运转，因此，本院认为，被告应在原告提供了的物业服务范围及程度内缴纳物业服务费。经庭审调查，本院认为，除去因建设单位的上述原因所致的问题外，原告也存在保安人员在岗睡觉、职责范围内的维修义务及卫生清扫不及时等情况，因此，本院认为，原告向被告提供的物业服务存在瑕疵，且原告已经不在案涉小区提供物业服务，无法通过后续的物业服务对存在的问题进行整改，故其要求被告按照合同约定支付全额物业费显系不妥。综合庭审调查的事实，本院对本案进行全面考量，认为以按合同约定计算的尚欠物业费为基数，以80%的标准确定原告应收缴的物业服务费较为合理。因原告在本案中也主张其于2019年5月初即开始实施解除合同的行为，其也于2019年5月15日正式退出该小区的物业管理，因此，对于2019年5月份的物业费原告不应再收取。本院确认被告应向原告缴纳物业费的期间为2015年7月1日至2019年4月30日，物业管理服务费2,180.36元（2,725.45元×80%）。关于电梯的收取标准，因被告在与建设单位签订的《临时公约》上已对电梯费的收取标准变更至30元/月/户，该标准未超过相关部门的规定，本院予以确认。现原告要求被告支付电梯费1,410元，如上原因，本院对其中1,380元予以支持。至于原告主张的违约金问题，因本案存在因建设单位的过失致业主与原告均无法按合同约定履行义务的情况，故无法认定被告未向原告交纳物业费的行为属于违约，因此对原告的此节请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告卫学强于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司自2015年7月1日至2019年4月30日的物业费2,180.36元及电梯费1,380元，合计3,560.36元；二、驳回原告大连一品蓝天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交，简易程序已减半收取），由被告卫学强负担，被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  李晓男二〇一九年十一月十一日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。