广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初277号原告（反诉被告）：深圳市龙华郭吓股份合作公司，住所地深圳市龙华区街道龙观路郭吓办公大楼，统一社会信用代码91440300769181939U。法定代表人：赖建洪，董事长。委托诉讼代理人：管佩亮，广东鹏鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：傅崇光，男，汉族，1938年10月29日生，身份证住址广东省深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：袁观红，广东慧尔斐司律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵慧，广东慧尔斐司律师事务所律师。原告深圳市龙华郭吓股份合作公司诉被告傅崇光土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案。被告在法定期限内提起反诉。本院依法适用简易程序，将本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告深圳市龙华郭吓股份合作公司委托诉讼代理人管佩亮，被告傅崇光委托诉讼代理人袁观红、赵慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告将其承租的位于龙华××村“山塘”地段2350平方米地块恢复原状并退还原告；2、请求人民法院依法判令被告支付原告拖欠的租金（占用费）人民币366574.00元；3、请求人民法院依法判令被告向原告支付自起诉之日起至实际搬离之日止的场地占用费，占用费标准按每月人民币9400元至实际搬离之止；4、请求人民法院依法判令被告承担本案的一切诉讼费用。原告起诉的事实与理由：1997年12月20日，原告与被告原经营的深圳市宝安区龙华富金家私厂（该厂为个体工商户，现已注销）之间签署《临时搭建协议书》。按照合同约定，原告将位于龙华××村“山塘”地段2000平方米的地块出租给被告做为临时存入物品场地使用，该临时场地租用期限为15年，1998年1月1日起至2012年12月31日止，起始年的租金标准为每月5000元，租赁期满时的月租金标准为每月8000元。与此同时，双方在其他违约责任、权利义务事项均做出了明确的约定。然而在合同期满后，被告以各种理由继续无理占用场所，拒绝搬出，且自2014年10月以来未向原告支付场地占用费。鉴于上述特殊情况，原告多次向被告发出通知要求其补交占用期间费用并自行搬离原租赁场所，但被告对此要求置之不理，放任原告的损失进一步扩大。为处理被告的无理行为，政府部门多次责令被告拆除临时搭建设施，但被告仅拆除部分临时设施，其余剩余物品仍占用租赁场所。为了切实维护原告集体及全体股民的合法权益，现原告按合同约定及相关法律规定诉至贵院，望人民法院及时做出公正的裁决。被告答辩称：1.原告已在2014年拆除了被告租用场地的2000平方米建筑物，在2018年7月27日又另外拆除了被告租赁土地上的800多平方米建筑物，实质租用的场地建筑物已被原告全部拆除，原告不存在退还及恢复原状的前提，因此原告第一项诉讼请求不具有可履行性。2.被告不存在拖欠租金的情况。双方2014年至2017年期间的租赁是由于原告强制拆除被告租赁土地上的建筑物，双方未能就拆除事宜达成一致。直至2017年，原告为被告重新测量土地后才恢复缴纳租金，2017年租金是一年5万元，双方已经口头协商免除2017年以前的租金。3.因原告已经强制拆除被告土地上的建筑物，被告不存在占用的情况，因此不存在需要支付占用费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出如下反诉请求：1、判令原告赔偿被告拆迁费用及损失858734元；2、原告承担本案反诉费用。被告反诉的事实与理由：1997年12月20日，被告经营的深圳市宝安区龙华富鑫家私厂与原告签署《临时搭建协议书》，约定自2007年起每月每平方米为4元；如果使用地的一方需要对厂房的产业和土地赔偿时，所赔偿的厂房产业50%归被告所有，如要拆迁，其材料归被告所有；合同期满后，被告有优先租用权；原告同意被告在原有的用地侧扩大临时用地800平方米。被告依约自行兴建厂房，并按时交付租金，由于扩建厂房于2007年建成，被告自2007年起便按照实际面积2350平方米支付租金。2012年12月31日合同到期后，双方自愿续约15年。2013年起每月每平方米为4元，2017年起每月每平方米为5元，被告一再催促原告签署书面协议，但原告由于内部人员调动，一直未予落实。2014年初，原告得到涉案地块将要被开发商收购土地使用权的消息，便推托与被告续签协议，且在未提前明确告知更未经被告允许的情况下，擅自将被告1500余平方米的厂房拆除，却未作任何补偿。被告多次与原告协商，原告承诺另行提供同样面积地块供被告使用，待实际测量使用面积后再予以计租。直至2017年初，虽经被告多次催促，原告测量确认，按照830平方米计租，但未支付被告任何擅自拆迁补偿。2018年7月27日，被告的厂房被全部拆除。原告为达到拒付被告厂房产业补偿的目的，自2014年至2018年的不断陆续拆除及滋扰，造成被告巨大损失。故原告要求被告支付土地占用费没有任何事实依据，被告恳请法院依法支持被告傅崇光的全部诉讼请求。针对被告的反诉，原告答辩称：被告的反诉请求不能成立，请法院予以驳回。其一，1997年12月20日，原告前身郭吓经济合作社与被告签署名为临时搭建协议书，实为土地租赁合同，按照合同性质可以看出，土地租赁是以每平方米为计算单位，按照平方米的租金标准支付土地租金，在实际使用过程中被告使用2350平方米。据此，截止2014年以前被告支付年租金为112800元，每月租金为人民币9400元。另外，根据合同第6条约定，在原合同期满后一切固定资产归甲方所有。而本案合同期限是2012年12月31日止，土地租赁合同早已逾期，土地当中所遗留的物品应当无偿归本案原告所有。其二，在履行合同期间，由于被告对使用场所监管不力，出现政府部门限制存放的危险物品。据此，龙华街道办执法队等部门多次要求被告将涉案地块内的临时搭建违法建筑予以拆除，同时将地块内的危险物品予以清理。由于被告不配合，此案被评定为深圳市政府督办案件。2014年，政府主管部门对被告所使用的区域进行强拆。2019年9月，再次成立专案组对涉案地块上的违法建筑及其他危险物品进行拆除清理。所以，现在被告所使用的地块仍有部分的铁皮房等临时搭建设施，但其仍拒绝搬出。所以被告在反诉过程中所提出的经济损失赔偿，其计算基础是原来被政府有关部门按照违法临时搭建设施予以拆除，由于被告的标的为违法标的，政府执法单位对其进行拆除，所产生的后果责任与本案原告无关，原告不应当承担被拆除设施的任何赔偿责任。三、本案在上次证据交换后我方到现场进行实际考察，发现被告仍占用土地面积约2000平方米，仍拒绝搬出。而对被告提出的2014年至2017年期间免收其占用费的主张，我方不予认可。本案相关事实一、涉案土地系位于深圳市××村“山塘”地段2350平方米部分。原告称，涉案土地为集体用地，土地及地上临时建筑物均未办理不动产登记，亦未在行政主管部门进行任何两规申报。被告称，涉案土地曾在龙华国土储备中心办理过历史遗留问题普查登记，登记人为宝安县龙华镇富鑫家私厂。二、1997年12月20日，深圳市宝安区龙华镇三联村郭吓经济合作社（甲方）与宝安县龙华镇富鑫家私厂（乙方）签订《临时搭建协议书》约定：甲方将位于龙华××村“山塘”地段2000平米土地提供给乙方使用，自1998年1月1日至2012年12月31日；乙方负责该土地的临时建筑和水电及其它一切费用；第四条约定“……2007年1月1日至2012年12月31日期间每月租金为4元/平米”，计租8000元/月，每月10日前交清当月租金；合同期满后，一切固定资产归甲方所有；在合同期内，如遇政府的规划或其他的建设需要清拆时，乙方应无条件执行，甲方不作任何补偿给乙方；使用地一方须要对厂房产业和土地赔偿时，所赔偿的厂房产业十年内30%归甲方，70%归乙方，十年后50%归甲方，50%归乙方，土地赔偿全归甲方所有。此外，双方约定了其他事项。1998年7月29日，双方在上述协议中补充约定：甲方同意乙方在原有的用地侧扩大临时用地800平米，租金同协议第四条，自1998年7月1日起交租。经查，原告前身系深圳市宝安区龙华镇三联村郭吓经济合作社，被告系原宝安县龙华镇富鑫家私厂（已注销）经营者。三、在取得涉案土地后，被告在2013年12月31日前的租金已全部付清。庭审中，被告主张，其系按照2350平方米的租赁面积支付2014年以前的租金；2014年至2016年，因部分建筑被拆除，原告并未主张被告支付租金，直至2017年才确定计租面积为830平方米。原告对被告前述主张不予认可，但确认行政主管部门在2014年间拆除了近2000平方米的厂房，并主张该拆除的厂房并不位于被告承租土地范围内。原告主张，被告已支付2014年租金83331元，该年度拖欠租金29469元；自2015年至本案起诉时，每年拖欠租金112800元。被告则确认，2014年2月25日已支付了2013年全年租金112800元，因2014年涉及拆迁问题，故未向原告支付租金。四、因被告未经行政主管部门批准在涉案土地搭建临时建筑，深圳市宝安区城市管理行政执法局于2014年9月在涉案土地上进行了执法，拆除占地面积大约为2000平米的违法建筑。2018年9月6日、2018年9月20日，龙华街道办事处对涉案租赁土地上的违建物再次进行强制拆除。原告主张，在执法部门拆除部分临时建筑后，被告仍继续占用涉案土地用以办公及人员居住。五、庭审中，被告提交由深圳市众量行资产评估有限公司出具的《拆迁补偿费用及损失估价咨询报告书》为证。根据该《报告书》显示，截止基准日2018年10月18日，被告委托的各项资产拆迁费用及损失为858734元。裁判结果本院认为，本案属土地租赁合同纠纷。一、关于涉案《临时搭建协议书》效力问题。涉案位于深圳市××村“山塘”地段2350平方米部分土地未进行土地宗地号登记。原告属村集体股份合作公司，其作为涉案土地的管理人已确认涉案土地为农村集体用地。被告未举证证明涉案土地已办理了建设用地征地补偿手续或非农业建设占用耕地审批手续，结合被告在涉案土地上加盖临时建筑被行政主管部门多次执法之事实，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定，涉案《临时搭建协议书》应属无效合同，原、被告应参照《合同法》关于无效合同法律后果相关规定主张权利。二、关于土地返还及恢复原状问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告之间的《临时搭建协议书》已由本院确认为无效合同，被告未举证证明其具有继续占用涉案土地的合法依据，故，原告诉请被告返还涉案土地于法有据，本院予以支持。在被告取得涉案土地使用权后进行了临时建筑建设，且在被告占用土地期间部分临时建筑已由行政主管部门拆除。原告作为涉案土地管理人，其有权在被告搬离后自行处理剩余地上构筑物，且该处理方式符合双方在成立《临时搭建协议书》关于腾退土地之约定，故，在原告未就涉案土地原状情况提供证据的情况下，原告诉请被告恢复土地原状依据不足，本院不予支持。三、关于租金（占用费）。虽然涉案《临时搭建协议书》为无效合同，但被告占用土地确实实现了土地使用价值，其应向原告支付相应的使用对价。根据庭审查明事实，被告在2014年以前已根据双方约定的租金标准足额支付租金，但2014年9月以及2018年9月期间，被告建造的临时建筑被执法部门拆除，而双方均未就拆除建筑的用地面积进行测绘。对此，原告主张，即便执法部门确实存在执法行为，但被告仍应按照合同约定的土地面积支付租金；被告则辩称在临时建筑拆除后，被告仅在830平方米范围内享有使用、收益权，其仅应支付830平方米部分租金。本院认为，原、被告签订《临时搭建协议书》时已明知被告将在涉案土地上搭建临时建筑，而在集体用地上搭建临时建筑必然违反土地管理规定，双方对于《临时搭建协议书》认定为无效合同均存在过错。对于无效合同而言，其在诉讼过程中被认定无效所致法律效益对比双方签订合同时预期效果而言必将发生减损，而在涉案租赁过程中，被告对涉案土地使用权益的减损应属由双方按照过错大小予以分担的损失，故，结合本案原、被告之举证及双方过错程度，本院采纳被告以830平方米作为计算占用使用费依据之意见，同时，鉴于被告确认其自2014年起未向原告支付租金，且原告亦请求被告支付返还土地前的使用费，本院将原告关于租金的诉求合并予以处理，确定被告应以每月3320元（830平方米×4元）为标准，自2014年1月1日起向原告计付占有使用费至返还土地之日止。超出前述部分诉求的占用使用费，属原告因无效合同所应自行承担的损失，对该部分诉求，本院不予支持。四、关于被告反诉主张的拆迁费及损失问题。虽然《临时搭建协议书》为无效合同，但双方成立该合同时已约定了使用期限，截至原告起诉之日，该使用期限已经届满，被告的装修及投入应当在使用期限届满时折旧完毕，故对被告赔偿拆迁费及损失之诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告傅崇光应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙华郭吓股份合作公司返还位于深圳市龙华区三联郭吓村“山塘”地段2350平方米土地。二、被告傅崇光应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙华郭吓股份合作公司支付占有使用费（以每月3320元为标准，自2014年1月1日起计算至被告傅崇光返还土地之日止）；三、驳回原告深圳市龙华郭吓股份合作公司的其他诉讼请求；四、驳回被告傅崇光的全部反诉请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3399元，由原告深圳市龙华郭吓股份合作公司承担2000元，被告傅崇光负担1399元，反诉案件受理费人民币6194元，由被告傅崇光承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇一九年十一月二十九日书记员  车建华书记员  黄淑娟