沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初7913号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳东陵支行，住所地沈阳市沈河区万柳塘路103号甲。负责人：薛兵，该行行长。委托诉讼代理人：刘娜，辽宁欣合律师事务所律师。被告：王彪，男，1977年7月20日出生，汉族，住址沈阳市苏家屯区。被告：嵇富美，女，1976年5月17日出生，汉族，住址沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：王彪，自然情况同上。被告：沈阳鸿鹄房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区冬青街59号。法定代表人：李长征，该公司经理。委托诉讼代理人：焦健，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原告中国建设银行股份有限公司沈阳东陵支行（以下简称“建设银行”）与被告王彪、嵇富美、沈阳鸿鹄房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人刘娜，被告沈阳鸿鹄房地产开发有限公司的委托诉讼代理人焦健到庭参加诉讼，被告王彪、被告嵇富美经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告王彪、嵇富美之间的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告偿还原告贷款余额208333.52元，利息、罚息、复利罚息及违约金，共计212092.90元（利息、罚息暂计至2018年10月17日。以后利息、罚息按合同约定给付至实际付清之日为止）；3、判令原告对被告王彪、嵇富美抵押给原告位于苏家屯区的房屋享有优先受偿权；4、判令被告沈阳鸿鹄房地产开发有限公司在借款合同约定的保证责任范围内承担还款责任；5、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用、律师费用、财产保全费。事实与理由：被告王彪与被告嵇富美为夫妻关系，于2015年4月28日与原告中国建设银行股份有限公司沈阳东陵支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为人民币25万元整，用于购买位于苏家屯区的房屋，借款期限为贰佰肆拾个月（即2015年4月21日至2035年4月21日），并将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保，依法办理了抵押登记。合同成立后，原告按约定发放了贷款，但被告长期拖欠原告贷款，虽然原告多次催要，被告却拒不偿还债务。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约束力，借贷双方应严格遵守。被告长期拖欠借款不予清偿，因此原告有权利要求解除合同，并要求被告立即偿还剩余贷款本金、利息、罚息，并承担相关费用，对抵押给原告的房产原告享有优先受偿权。基于以上事实，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王彪未到庭，提供书面答辩意见如下：我与我爱人嵇富美对起诉书的欠款数额无异议，同意第二项诉讼其你去，暂时无还欠款能力。大概于2019年12月31日之前还清剩余欠款。现在购买的房子没有办房证，还在与开发商协调办证手续。被告嵇富美未作答辩。被告沈阳鸿鹄房地产开发有限公司辩称，被告阶段性保证合同系附解除条件的保证合同，开发商阶段性保证担保设立的初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设及协助办理产权登记手续。合同法第四十五条规定，当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就，本案被告将商品房如期竣工，进行了竣工验收备案登记，并按约通知购房人办理产权登记手续，作为开发商已经履行全部合同义务，开发阶段已经完成。若购房人不积极完成正式登记，为不正当阻却条件成就，应视为条件已成就，被告不应再承担保证责任，因此，开发商阶段性保证合同解除条件的判定标准应为开发商是否完成登记的初始条件。本案开发商已取得初始登记证明，并于购房人积极联系办理房证手续，被告无过错、无违约行为，因此保证责任已解除。原告虽以合同所附通用条款即担保责任在正式抵押登记手续办理完毕担保责任才能免除为由要求被告继续履行担保义务，但从通用条款文字上理解，原告所谓通用条款，就指当事人为了重复使用而预先设定、在订立合同时未与对方协商的条款，因此原告所谓通用条款为格式条款，原告无权以加重被告责任的通用条款要求被告承担责任。经审理查明，2015年4月21日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳东陵支行作为贷款人，被告王彪、嵇富美作为借款人、抵押人，被告沈阳鸿鹄房地产开发有限公司作为保证人，签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：210480008-2012-20150374791），约定借款金额为人民币25万元整，用于购买位于苏家屯区的房屋，借款期限为贰佰肆拾个月（即2015年4月21日至2035年4月21日）。被告王彪、嵇富美将所购买的房产办理预告抵押登记给原告。被告沈阳鸿鹄房地产开发有限公司为被告王彪、嵇富美的借款提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2015年4月27日，原告取得坐落于苏家屯区房屋的抵押权预告登记证明。2015年4月28日，原告将贷款予以发放，向被告王彪账户转账25万元。因截止至2018年10月17日被告王彪、嵇富美尚欠原告贷款余额208333.52元，利息2696.77元、罚息2.42元、利息罚息23.73元及违约金1036.46元，共计212092.9元，原告起诉来院。上述事实，有当事人陈述、个人住房（商业住房）借款合同复印件、个人贷款支付凭证复印件、预购商品房抵押权预告登记复印件、贷款账户的基本信息复印件、中国建设银行个人贷款对账单、个人类贷款诉讼清收委托代理协议、中国建设银行单位客户专用回单等证据予以证实，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王彪、嵇富美经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证的权利，本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。原、被告之间的借款合同事实清楚，权利义务明确，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同各方均应依约履行。原告发放贷款给被告王彪、嵇富美，被告王彪、嵇富美应依约履行还款义务，被告未及时依约偿还，构成违约，依法应承担违约责任。原告现要求解除与被告王彪、嵇富美之间的借款合同并要求被告王彪、嵇富美偿还贷款余额、给付利息、罚息、复利、违约金等，存在事实及法律依据，本院予以支持。因原告仅取得坐落于苏家屯区房屋的抵押权预告登记证明，并非抵押权登记证明，故原告主张就该房屋享有优先受偿权，缺乏依据，本院不予支持。因上述房屋未办理正式的抵押权登记，根据合同约定，被告沈阳鸿鹄房地产开发有限公司对被告王彪、嵇富美的贷款偿还应承担连带责任保证。故对原告要求被告沈阳鸿鹄房地产开发有限公司在借款合同约定的报站担保范围内承担保证责任的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告承担本案律师费问题，原告虽然提供了与辽宁欣合律师事务所签订的《个人类贷款诉讼清收委托代理协议》以及转款凭证，但不能证明系为本案支付的律师费，亦不能证明律师费数额，且原告未能提供完税票据，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳东陵支行与被告王彪、嵇富美签订的《个人住房（商业住房）借款合同》（编号：210480008-2012-20150374791）；二、被告王彪、嵇富美于本判决发生法律效力之日起15日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳东陵支行贷款余额208333.52元、利息2696.77元、罚息2.42元、利息罚息23.73元及违约金1036.46元（截至2018年10月17日止）；三、被告王彪、嵇富美于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳东陵支行贷款利息、罚息、利息罚息及违约金等（自2018年10月18日起至实际清偿之日止，按合同约定和中国人民银行相关规定计算）；四、被告沈阳鸿鹄房地产开发有限公司对上述第二、三项确定的义务在合同约定的保证责任期间内承担连带保证责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳东陵支行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4481元，保全费1580元，由被告王彪、嵇富美、沈阳鸿鹄房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  皮晓赛人民陪审员  解 刚人民陪审员  谢建华二〇一九年十一月二十二日书 记 员  刘 娇