福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初2633号 原告：宁德万达广场有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区天湖东路1号宁德万达广场2幢603，统一社会信用代码91350900565357082E。 法定代表人：曲晓东，执行董事。 委托诉讼代理人：黄鹏达，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：孙建文，男，1972年12月1日出生，汉族，户籍地福建省宁德市周宁县，合同约定地址无锡市锡山区。 被告：李巧玲，女，1973年12月25日出生，汉族，户籍地福建省宁德市周宁县，合同约定地址无锡市锡山区。 第三人：中国建设银行股份有限公司宁德分行，住所地福建省宁德市蕉城南路43号，统一社会信用代码913509008574217797。 负责人：吴平，行长。 委托诉讼代理人：蔡娟玉，系该行员工。 原告宁德万达广场有限公司与被告孙建文、李巧玲、第三人中国建设银行股份有限公司宁德分行（以下简称建行宁德分行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄鹏达、第三人建行宁德分行的委托诉讼代理人蔡娟玉到庭参加诉讼，被告孙建文、李巧玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告宁德万达广场有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与二被告于2011年11月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20111100053）已于2018年12月13日解除；2.判令二被告向原告支付违约金185485.8元（购房总价款927429元的20％）,从被告的购房款中直接扣除；3.判令二被告向原告偿还银行代垫款762592.85元，从被告的购房款中直接扣除；4.判令二被告承担原告支出的律师费40000元，从被告的购房款中直接扣除；5.判令原被告的抵销行为有效，原告从二被告的购房款中直接扣除违约金、代垫款、律师费，不足部份由二被告向原告另行支付；6.判令二被告将宁德市蕉城区天湖东路1号宁德万达广场15幢901室房产腾空返还给原告；7.判令被告配合原告办理福建省宁德市蕉城区天湖东路1号宁德万达广场15幢901室的注销预告登记、备案登记事项手续，并承担由此产生的费用。事实与理由：2011年11月1日，原告与二被告签订合同编号为20111100053的《商品房买卖合同》，双方约定：二被告购买原告建设的福建省宁德市蕉城区天湖东路1号宁德万达广场15幢901室；购房总价款927429元，二被告选择首付287429元，剩余购房款640000元以办理银行按揭贷款付清；支付方式如下：合同签订日付首付款287429元；余款640000元向经原告认可的贷款银行申请贷款。 同时，补充协议第二条第4款第1项约定“乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），……”；补充协议第二条第4款第2项约定“乙方没有按照本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下的严重违约。甲方有权选择立即解除本合同。甲方选择解除本合同的，除有权按照本补充协议第十一条约定扣除相关约定费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项”；补充协议第十一条第2款第1项约定“如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约赔偿金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约金和上述税、费先行予以扣除。乙方的购房款不足以抵扣违约金和前述税费的，甲方有权继续向乙方追偿。”及第4项约定“如该房屋交付后合同解除，乙方应向甲方支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付之日至乙方实际交还该房屋之日，计费标准为购房款总额的3%/月”……；补充协议第十一条第3款第3项“……乙方明确同意，甲方有权从应返还款项中扣除乙方尚欠银行的按揭贷款及利息，并直接返还给按揭银行”。 购房合同签订后，二被告就约定的剩余购房款向建行宁德分行申请贷款，并于2012年4月20日签订编号为2012年建宁东个个房借字××号的《个人住房借款合同》，原告作为保证人为二被告的贷款承担连带保证责任。贷款银行按《个人住房借款合同》约定发放了贷款并达原告账户，至此，原告全额收到购房款人民币927429元。但自2014年6月29日起，因原告未能及时履行还款义务，第三人要求原告履行保证责任从原告担保账户上实际扣收132281.13元并向宁德市蕉城区人民法院提起诉讼。2018年11月22日，宁德市蕉城区人民法院作出2018闽0902民初1421号民事判决书，判决：两被告偿还第三人借款本金556164.56元及相应利息、罚息、复息，原告对此承担连带清偿责任。2018年12月13日，第三人从原告帐户扣划630311.72元。至此，原告因履行担保责任已代被告偿还全部贷款，根据合同约定，双方签定的《商品房买卖合同》（合同编号：20111100053）已自动解除。原告于2019年1月31日向二被告发出《解除合同通知函》。综上所述，二被告的行为已严重违反合同的约定，侵犯了原告的合法权益。 第三人建行宁德分行辩称原告陈述属实，无异议。 被告孙建文、李巧玲未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.《商品房买卖合同》，证明二被告购买原告建设的商品房，并就购房款、支付方式及违约责任等作了约定；2.《个人住房借款合同》，证明二被告向第三人贷款640000元作为购房款，原告为二被告的贷款承担阶段性连带担保责任；3.房屋交接单、钥匙交付确认单，证明被告已于2013年6月22日接收讼争房产；4.宁德蕉城区人民法院2018闽0902民初1421号民事判决书，证明因二被告未能及时履行还款义务，第三人向蕉城区人民法院起诉要求原告履行保证责任；5.个人贷款还款凭证、单位客户专用回单、贷款结清证明，证明至2018年12月13日止，原告已代被告偿还全部贷款，双方签定的《商品房买卖合同》（合同编号：20111100053）已自动解除，原告因履行担保责任支出代垫款总计762592.85元；6.《解除合同通知书》及邮寄面单、查询记录，证明原告就解除合同事宜通知二被告；7.委托代理合同及律师费发票、转帐凭证，证明原告因被告违约行为支付律师代理费用为40000元。 第三人建行宁德分行对原告出示的证据无异议，确认原告是代被告垫付了762592.85元。 本院经审查认为，被告孙建文、李巧玲未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为放弃质证的权利；上述证据，来源合法，内容真实，与原告的陈述能互相印证，第三人亦无异议，本院予以采信；根据采信的证据，本院对上述事实予以确认。 本院另查明，本院分别于2013年3月29日、2015年3月12日、2019年11月26日查封了涉案房产；江苏省无锡高新区技术产业开发区人民法院于2014年4月25日、2016年4月29日轮候查封了上述房产。 综上所述，本院认为，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条的规定，国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。因此，预查封的目的是限制房产权属的变更、转移。涉案房屋所有权一直未登记在被上诉人孙建文、李巧玲名下，法院针对孙建文、李巧玲采取的预查封措施，不具有对房屋所有权的保全性质。同时，原告宁德万达广场有限公司与被告孙建文、李巧玲签订的《商品房买卖合同》为有效合同，对原、被告双方都具有约束力，原、被告应当按照协议的约定履行义务。在合同履行过程中，因被告连续多个付款期未偿还银行按揭贷款本息，导致贷款银行起诉并从原告银行账户扣划了拖欠的购房贷款。依据合同约定，俩被告的行为已构成违约，原告依据合同的约定请求解除双方之间的《商品房买卖合同》并要求被告按购房款的20%向原告支付违约金185485.8元、赔偿律师费损失40000元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告于2019年1月31日通过特快专递致函被告，明确涉案购房合同已于2018年12月13日解除，根据合同补充协议第一条约定“以特快专递发出的，寄出后第3日为送达日”，可认定原告解除合同的主张已通知被告，合同于2019年2月3日解除。合同解除后，原告应将被告已支付的购房款927429元返还被告，转为查封对象，支付给包括原告在内的各债权人分配，公平地保护各债权人的合法利益；原告要求将被告应付未付款项从被告已付购房款中直接抵扣，依据不足，本院不予支持。合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，履行妥善处理合同终止事宜的协助义务，原告请求被告腾空返还涉案房产及配合办理解除备案登记、预告登记相关手续符合法律规定，本院予以支持；但原告请求被告承担因解除合同所产生的各项注销手续费用，因尚未发生，具体数额无法确定，本院不予支持。被告孙建文、李巧玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、原告宁德万达广场有限公司与被告孙建文、李巧玲于2011年11月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20111100053）于2019年2月3日解除； 二、被告孙建文、李巧玲于本判决生效之日向原告宁德万达广场有限公司支付解除合同违约金185485.8元； 三、被告孙建文、李巧玲于本判决生效之日向原告宁德万达广场有限公司偿还银行代垫款762592.85元； 四、被告孙建文、李巧玲于本判决生效之日向原告宁德万达广场有限公司赔偿律师费损失40000元； 五、被告孙建文、李巧玲于本判决生效之日将坐落于宁德市蕉城区天湖东路1号宁德万达广场15幢901室房产腾空返还给原告宁德万达广场有限公司； 六、被告孙建文、李巧玲于本判决生效之日协助原告宁德万达广场有限公司办理解除《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记注销手续； 七、原告宁德万达广场有限公司于本判决生效之日返还被告孙建文、李巧玲购房款927429元； 八、驳回原告宁德万达广场有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13681元，减半收取6840.5元，由被告孙建文、李巧玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。 审判员 陈 庄 二〇一九年十一月二十八日 书记员 薛梦玲 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 -3-