江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终6779号上诉人（原审原告）：苏州港龙商业管理有限公司。委托诉讼代理人：吕义然，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴芸，江苏久顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐佰明。上诉人苏州港龙商业管理有限公司（以下简称港龙公司）因与被上诉人徐佰明房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初3002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。港龙公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.一、二审诉讼费用由徐佰明负担。事实和理由：1.关于搬离日期。一审认定徐佰明2017年3月31日搬离且认定搬离之日即返还房屋之日有误。徐佰明未有证据证实，且未告知港龙公司。徐佰明在一审庭审中对搬离时间陈述前后矛盾。一审法院不应依据徐佰明单方陈述进行认定。另，一审认定港龙公司租金损失从2017年2月20日计算至2017年3月31日即认定商铺租赁合同解除日期为2017年3月31日，无事实和法律依据。港龙公司依据商铺租赁合同第七条行使合同约定解除权，于2018年8月19日向徐佰明发函，故合同解除日期为2018年8月21日，故港龙公司租金损失应自2017年2月20日计取至2018年8月21日。2.关于占有使用费。港龙公司于2018年9月12日将诉争A1046、A1047商铺另租他人，故A1046、A1047商铺占有使用费应参照合同约定的租金、管理费计取2018年8月21日至2018年9月12日。另，A1048、A1049应计取2018年8月21日至2019年3月20日的占有使用费。3.关于空调费。港龙公司依据空调主机运行表计算得出，按约应由徐佰明负担。徐佰明未提供证据证明其实际搬离，故空调费仍在租赁期间，应由徐佰明负担。徐佰明辩称，除了承租诉争四个商铺外其还承租B幢两间商铺，其于31日关掉诉争商铺，于2018年8月20日终止B幢两间商铺合同，期间港龙公司从未有人向徐佰明主张租金、空调费等。港龙公司向一审法院起诉请求：1.确认港龙公司、徐佰明于2015年11月15日签订的四份商铺租赁合同（合同编号：2015-3-A1046、2015-3-A1047、2015-3-A1048、2015-3-A1049）已于2018年8月21日解除；2.徐佰明支付租金39145元、综合管理服务费8611.2元和空调费3588元；3.徐佰明支付占有使用费91673.4元；4.徐佰明支付违约金15344.84元；5.本案诉讼费用全部由徐佰明承担。一审诉讼中，港龙公司增加诉讼请求：徐佰明返还。一审法院认定事实：苏州市姑苏区苏站路1398号喜临门商业广场1幢1046室所有权为朱明华与配偶柳文共同共有，1047室所有权为周丽娅单独所有，1048室所有权为李素芳、李素珍、陈素根、孙金男共同共有，1049室所有权为陈婷与配偶陶华敏共同共有。上述四处房屋建筑面积均为14.95平方米，用途均为非居住。2012年11月，柳文、周丽娅、李素芳、陶华敏分别与苏州中富商贸城经营管理有限公司签订委托经营管理合同，将苏州市姑苏区苏站路1398号喜临门商业广场1幢1046室、1047室、1048室、1049室委托苏州中富商贸城经营管理有限公司招商、经营管理。2014年1月22日，苏州中富商贸城经营管理有限公司名称变更为苏州港龙商业管理有限公司。2015年11月15日，港龙公司将上述四处房屋出租给徐佰明，并签订了四份商铺租赁合同，租赁期限均自2016年6月1日起至2019年5月31日止，约定如本商城延期开业，租赁期限则相应顺延。租金半年一付，合同约定租金如下：第一承租年半年度租金，1046室、1048室、1049室均为1964元，1047室为1937元；第二承租年半年租金，1046室、1048室、1049室均为3928元，1047室为3875元；第三承租年半年租金，1046室、1048室、1049室均为5893元，1047室为5812元。综合管理服务费约定为8元/平方米/月，空调费为10元/平方米/月，双方同意空调费按实际开启天数（每年度约6个月）计付。综合管理费和空调费按承租季度支付，每一承租季度的前15天付清下一承租季度的综合管理费和空调费。合同第七条第一条约定，未按约定及时缴纳租金及按本合同约定应当由乙方交纳的各项费用且逾期超过7天仍不能缴清的，甲方有权解除本合同，同时乙方所交租金、履约保证金及其他款项一律不予退还。合同第八条违约责任中约定：“乙方如逾期支付租金及合同约定应缴费用，则须按欠缴租金额日千分之三的标准向甲方支付逾期付款违约金，逾期超过7日仍不能缴清的甲方有权解除本合同，同时甲方有权按乙方实质违约向乙方主张违约金。”合同签订后，因商城延期开业，实际租赁期自2016年8月20日起算，徐佰明在承租房屋内经营车载日用品百货。徐佰明支付了保证金8000元及第一承租年的半年度租金（含综合管理服务费）。自2017年2月20日起，徐佰明未支付任何费用。2018年8月19日，港龙公司向徐佰明发出解除函，告知拖欠2017年2月20日至2018年8月20日期间租金39154.05元和物业费8611.2元、空调费3747.47元，要求于2018年8月30日24时前支付，否则，商铺租赁合同于2018年8月21日0时解除。该解除函由港龙公司张贴于1048室门上。港龙公司陈述，2018年8月19日张贴解除函时，涉案四间房屋已无人经营，但房屋内有部分物品未搬离，钥匙也没有交给公司。一审审理中，港龙公司陈述，综合服务费从2017年2月20日计算至2018年8月19日，按8元/平方米/月标准，主张8611.2元（8元×14.95平方米×4×18个月）；空调费通过空调主机运行表计算得出188天计算，按10元/平方米/月标准，主张3588元（10元×14.95平方米×4×6个月）；租金及占有使用费主张至2019年3月20日，按合同约定标准，此后的费用不再主张；违约金依据为合同第八条第1款，乙方如逾期支付租金及合同约定应缴费用，须向甲方支付逾期付款违约金，现主张按月息2%主张，以欠缴租金为基数分段计算，主张至2019年3月14日，计15344.84元，此后不再主张；履约保证金8000元按约不予退还。2019年6月3日，一审法院至现场勘验，见四间商铺均上锁，无人经营，其中1046室、1047室门头招牌已更换为“保罗品牌”、“批发零售内衣、内裤”等，1048室内堆满杂物，可见模特衣架、货架、电动车等。2019年6月21日，港龙公司出具情况说明，1046室、1047室在2018年8月19日向徐佰明发出解除通知后，其已于2018年9月12日起租赁给其他商户，在此之前，其从未租赁、占用、借用上述商铺。一审庭审中，港龙公司陈述，涉案商铺为敞开式商铺，因管理项目部人太少，要管理2500多户商铺，因此没有发现涉案商铺无人经营，直至2018年8月才发现无人经营，因此张贴了解除函；公司对于商铺出租正常是收取租金，至于其他事情由物业公司进行管理；徐佰明不交租金后，公司曾与其联系，但是联系不上。以上事实，有房屋所有权证、委托经营管理合同、商铺租赁合同、收款收据、解除函、照片、一审法院勘验笔录、当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，港龙公司、徐佰明签订的四份商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应恪守。徐佰明作为承租方，应当按照约定提前15天支付下一季度租金，但其仅支付了第一期租金，自2017年2月20日起未再支付，且在租赁期内返还房屋，徐佰明以自己的行为表明不履行合同义务，系其违约，应当承担违约责任。关于涉案商铺的返还时间，一审庭审中双方均确认商铺系敞开式，交付时并无门锁，徐佰明陈述2017年3月底已搬离，因还需支付的一个月租金是否在履约保证金中抵扣，双方意见不一而未办理退租手续，港龙公司陈述2018年8月才发现无人经营。一审法院认为，港龙公司作为涉案商铺的出租方及经营管理方，在承租方不支付租金达一年半时间内，既未向徐佰明催讨租金，也未至涉案商铺查看使用情况，与常理相悖，在2019年5月16日庭审中，港龙公司陈述涉案商铺1046室-1049室一直由徐佰明占有使用，没有正常经营，但房屋已被上锁，内有部分物品未搬离，而在一审法院6月3日现场勘验后，港龙公司于6月21日书面说明1046室、1047室已于2018年9月12日起租赁给其他商户，鉴于港龙公司陈述自相矛盾，可信度低，在双方均无证据证明徐佰明搬离涉案商铺具体日期的情形下，一审法院采信徐佰明的陈述，认定2017年3月31日徐佰明搬离涉案商铺，因涉案商铺系敞开式，故认定搬离之日即返还之日。港龙公司要求返还涉案1046-1049室商铺的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持。因港龙公司于2018年8月19日在涉案商铺大门上张贴解除函，而此时，徐佰明已搬离，涉案商铺业已返还，故其要求确认商铺租赁合同于2018年8月19日（一审笔误，实际应为“2018年8月21日）解除的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持。徐佰明未按合同约定支付租金，且中途退租，构成根本违约，港龙公司有权依法主张拖欠的租金、综合管理服务费，并要求支付违约金。2017年2月20日至3月30日（计1个月11天）租金计1784元〔（1964元×3+1937元）÷6+（1964元×3+1937元）÷6÷30×11〕，综合管理服务费654元（14.95㎡×4×8元+14.95㎡×4×8元÷30×11），上述费用应当在2017年2月5日前支付，但徐佰明未支付，故应当自2017年2月5日起支付违约金，因合同约定过高，港龙公司按每月利率2%主张，符合法律规定，一审法院予以支持。关于空调费，因港龙公司未提交徐佰明使用空调的证据，故对该诉讼请求不予支持。关于履约保证金8000元，因徐佰明根本违约，港龙公司有权按照合同约定主张违约责任，履约保证金不予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：一、徐佰明于判决生效之日起十日内支付苏州港龙商业管理有限公司拖欠的租金及综合管理服务费2438元，并承担自2017年2月5日起至实际支付之日止的违约金（以2438元为基数，按月利率2%计算）。二、驳回苏州港龙商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3396元，减半收取1698元，由苏州港龙商业管理有限公司负担1156元，徐佰明负担542元。二审中，当事人未提交新证据。二审另查明，2019年6月6日一审庭审中，徐佰明答辩称，“我们是2016年5月20日签的合同，2016年8月26日开张，房屋是1046-1049四个门面。当时我把房租和押金都付了，到2017年3月底我和港龙公司刘经理说过了，也和财务交接过。当时港龙公司要求我们再交1个月房屋，我和刘经理协商有押金在他们那，从押金里扣。但是港龙公司没同意。事实上我与港龙公司之间的合同已经在2017年3月底已经解除，但是没有办理相关交接手续。我有押金还在港龙公司处，港龙公司可以从里面扣除。房屋在解除合同时我已经和刘经理说退给他们了，也没有再使用了。我的租金支付至2017年2月20日，实际上2月21日至3月底的租金没支付，其他都已经全部支付了，房屋也早就还给港龙公司了。港龙公司还有押金8000元没有退还给我。我当时和刘经理说一个月的租金从押金里抵扣。对于港龙公司的其他诉请不予认可。我们在2017年3月底从涉案商铺搬出后四间商铺都没有上锁，当时除了一个收银台放在里面我不要了之外，其他没有东西在里面，收银台也和刘经理说过的。”上述事实，有当事人陈述、一审庭审笔录在案佐证。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，徐佰明向港龙公司承租四个商铺用于经营车载用品百货，自2017年2月20日起徐佰明未支付任何费用。徐佰明主张其于2017年3月31日搬离，2018年8月19日港龙公司向徐佰明发函解除合同，港龙公司由此诉至法院。关于徐佰明的搬离时间。港龙公司上诉认为，徐佰明未提交证据证明其搬离时间，且未告知港龙公司，一审认定徐佰明搬离日期及租金、占有使用费有误。徐佰明认为，其于2017年3月底搬离，双方因还需支付的一个月租金是否在履约保证金中扣除发生争议，因意见不一而未办理退租手续。对此本院认为，一审庭审中双方确认诉争商铺为敞开式商铺，徐佰明自2017年2月20日起未向港龙公司支付费用，港龙公司作为诉争商铺的出租方及经营管理方，主张其至2018年8月才发现诉争商铺无人经营，与常理不符。另一审中，港龙公司主张其对诉争商铺的占有使用情况与一审法院现场勘查情况不符，一审法院对港龙公司所作陈述作不利推定进而采信徐佰明的陈述并据此认定徐佰明搬离日期、商铺返还日期并无不当。诉争商铺租赁合同因徐佰明搬离而事实上无法履行，徐佰明构成违约，一审法院认定租金、综合管理服务费、违约金等，并无不当，本院予以维持。关于空调费。港龙公司主张的依据是其根据空调主机运行表计算得出的费用，徐佰明不予认可，港龙公司未能进一步提供证据证明上述费用是徐佰明承租诉争商铺期间发生的空调费用，因此港龙公司主张空调费依据不足，一审法院未予支持，并无不当。综上，上诉人港龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3396元，由上诉人苏州港龙商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇一九年十一月二十五日书记员  陈 莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。