浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终9004号 上诉人（原审原告）：浙江喜得力钢结构有限公司，住所地：杭州市余杭区塘栖镇塘康路132号。统一社会信用代码：9133011075951850XY。 法定代表人：陈力赟，总经理。 委托诉讼代理人：朱俊刚，浙江华新律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州骏联玻璃有限公司。住所地：杭州市余杭区塘栖镇塘康路281号。统一社会信用代码：91330110099270595K。 法定代表人：秦文燕，经理。 被上诉人（原审第三人）：杭州三联玻璃有限公司，住所地：杭州市余杭区塘栖镇塘康路281号-1。统一社会信用代码：913301105832411042。 法定代表人：胡小卫，经理。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：张平安，浙江天杭律师事务所律师。 上诉人浙江喜得力钢结构有限公司（以下简称喜得力公司）因与被上诉人杭州骏联玻璃有限公司（以下简称骏联公司）、杭州三联玻璃有限公司（以下简称三联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初7680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：喜得力公司于2005年1月以出让方式取得余杭区塘栖镇河西埭村一宗工业用地，后建造钢结构1号厂房（一层，建筑面积4232.02平方米）、钢混结构2号厂房（5层，建筑面积3601.3平方米），并于2008年领取了房屋所有权证，地名更改为余杭区塘栖镇塘康路132号。 2014年3月8日，喜得力公司与骏联公司签订《租赁合同》一份，骏联公司承租塘康路132号（德胜坝）喜得力公司厂区一层主厂房及附属用房总面积3400平方米，南侧（主厂房8间，原精工车间、喷漆间、办公室、5间宿舍），并约定：租赁期限为20年，自2014年3月8日至2034年3月7日（2014年2月18日交付，2014年2月18日至2014年3月7日为免租期）；合同总租金280万元，由合同签订后一个月内一次性以现金方式支付；交接后骏联公司需对喜得力公司地面及房屋作一次性修复，喜得力公司一次性补贴10万元维修费；合同第5条违约责任，双方应全面实际履行本合同，不履行或不完全履行的应承担违约责任，违约方应支付守约方违约金…2、喜得力公司如提前停止租赁，租金按280万元÷20年的实际年份退还骏联公司，搬迁损失双方约定…（2）喜得力公司提前终止，按实际补贴增加10%。后骏联公司于2014年3、4、5月向喜得力公司支付租金270万元。2016年2月，三联公司使用上述部分租赁物，并据此变更住所。骏联公司、三联公司在案涉租赁物内生产经营至今。 2014年3月，喜得力公司向塘栖镇人民政府递交《关于加建车棚的申请报告》，并填报《房屋翻修与临时搭建审批表》，要求在厂区加建车棚一个。后在未获批准的情况下完成车棚的搭建（2018年下半年拆除部分车棚）。为此，喜得力公司、骏联公司签订《补充协议》，载明至2018年6月30日由于骏联公司在厂区内搭建临时建筑和设施并无法正常清退，影响喜得力公司其他用房正常审批使用和调整引进优化企业，签订本协议，约定骏联公司承担场地使用费给喜得力公司每年12万元，以弥补喜得力公司收入，从2018年7月1日签订至合同履行结束，每年分2次支付，2018年7月1日开始支付6万元，以后每半年分别在1月1日和7月1日各支付6万元，先付后使用，不开具发票；若由于政策再次收紧，院内搭建物和设施需清除，并无法继续使用保留的，喜得力公司不承担责任，骏联公司应无条件服从，喜得力公司停止收取约定的费用，租赁合同如提前结束，场地费也相应结束。案涉纠纷发生后，骏联公司于2019年4月11日、7月2日各向喜得力公司转账6万元，附言场租费。 2018年12月24日，喜得力公司以其产业结构调整需使用厂房，案涉房屋租赁合同需提前终止为由，发函要求骏联公司于2019年3月30日前腾退厂房，骏联公司的投资和搬迁将根据合同约定处理。该邮件被拒收退回。2019年1月2日，喜得力公司以全球邮政特快专递方式再次向骏联公司寄送《提前终止〈房屋租赁合同〉通知》，并办理了公证手续。次日由门卫收取该邮件。喜得力公司曾采用在厂区张贴的方式，告知骏联公司、三联公司提前终止租赁合同，要求腾退归还厂房。骏联公司曾于2019年4月8日复函，表示于4月7日发现喜得力公司于6日晚张贴的通知书，并明确不同意终止合同。喜得力公司于2019年4月16日起诉，请求判决：1、确认喜得力公司、骏联公司于2014年3月8日签订的《租房合同》及《补充协议》解除；2、骏联公司及三联公司一并归还承租厂房；3、由骏联公司承担本案的诉讼费用。庭审中，喜得力公司明确其提出解除合同是依据租赁合同第5.2条，依约定解除。 原审法院认为：喜得力公司、骏联公司之间的房屋租赁合同关系合法有效，依法应予以保护。本案喜得力公司、骏联公司对骏联公司在租赁期内已按约支付租金的事实没有异议，现喜得力公司主张其依据案涉租赁合同第5.2条的约定已通知骏联公司终止租赁关系，而骏联公司认为喜得力公司无权单方解除合同，要求继续履行该租赁合同。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。经查，案涉租赁合同第5.2条虽有“喜得力公司如提前停止租赁，租金按280万元÷20年的实际年份退还骏联公司，搬迁损失双方约定……”的表述，但合同权利义务的终止须存在合同解除等法律规定或当事人约定终止的情形，而喜得力公司主张的因现有厂区企业被定性为低税无税企业而需收回进行产业升级的意见，不属于合同法第九十四条规定的情形，案涉租赁合同亦未就此作出约定，且该合同中也未约定当事人单方解除合同的条件，其第5.2条文义应理解为一方请求解除合同，双方协商一致合同解除时，请求一方应承担的违约责任。现无证据表明骏联公司存在违约或存在双方约定解除合同条件且条件成就的情形，亦不存在法定终止合同情形的情况下，喜得力公司无权以单方通知方式终止合同的履行，即喜得力公司起诉要求确认案涉租赁合同解除以及由此主张的腾退租赁物，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年8月22日判决：驳回喜得力公司的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取40元，由喜得力公司负担。 宣判后，喜得力公司不服，向本院提起上诉称：一审判决书第11页认定案涉租赁合同第5.2条虽有“喜得力公司如提前停止租赁，租金按280万元/20年的实际年份退还骏联公司，搬迁损失双方约定……”的表述，但合同权利义务的终止须存在合同解除等法律法规或当事人约定终止的情形，喜得力公司现提出合同解除的理由不属于合同法第94条规定的情形，案涉租赁合同亦未就此作出约定，且该合同中也未约定当事人单方解除合同的条件，其第5.2条文义应理解为一方请求解除合同，双方协商一致合同解除时，请求方应承担的违约责任。喜得力公司认为一审认定与事实不符。《租赁合同》第5.2条应认定为喜得力公司享有的单方解除权，且该条约定的如提前终止租赁，租金按280万元：20年的实际年份退回骏联公司，搬迁损失双方约定为，……甲方提前终止，按实际补贴增加10%，即是喜得力公司提出单方解除应支付的解除对价。为此，喜得力公司根据《民事诉讼法》之规定提起本案上诉，请求二审法院：1、撤销原审判决，改判支持喜得力公司的原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由骏联公司、三联公司承担。 针对喜得力公司的上诉，骏联公司、三联公司共同发表答辩意见称：一审法院在一审判决时认定的事实和法律适用基本正确，判决公平公正，喜得力公司的上诉意见不成立，应驳回。理由如下：一、骏联公司与喜得力公司签订的租赁合同合法有效，骏联公司、三联公司系合同守约方，其合同权力应该得到法律保护。骏联公司与喜得力公司签订的《租赁合同》，签订双方主体适格、内容合法，且系双方真实的意思表示，是合法有效的。骏联公司已一次性交清了20年的租金，履行了合同主要义务，是诚信的守约方，其合法的租赁权理应得到法律保护。二、一审法院对《租赁合同》第5.2条款的性质认定正确。《租赁合同》第5.2条款，是从属于“第五条违约责任”里的条款，从其性质来说，这就是个违约条款，并非解约条款。5.2条款的内容约定：“甲方如提前停止租赁，租金按280万元÷20年的实际年份退还乙方，搬迁损失双方约定……”从该内容表述来说，约定的是甲方违约，或双方协商一致合同提前终止时，甲方需要承担的违约责任。并没有约定甲方在什么情况下可以强行解约，更不是约定甲方只要愿意承担这个责任就可以解约，也就是说这一条并不是约定可以解约的条件。这一点一审法院在判决书进行了清楚分析阐述，一审法院对该条款的理解正确。喜得力公司认为该条款是约定的解约条件，只要出租方想解除合同就可以提前解除，事后退回未履行部分租金，并补贴10%就可以的说法，是对条款的错误理解，是本末倒置的说法，不应得到法院支持。三、骏联公司在租赁合同履行中不存在《合同法》第94条约定的情形，公司在承租厂房内打算长期经营，不同意喜得力公司提出的提前解除合同的要求。客观上来说从骏联公司投入和经营情况来看，也无法同意提前终止合同。1、骏联公司与喜得力公司签订《租赁合同》后，按合同约定一次性交清了20年的租金，把所有设备、几百万的存货都搬到承租厂房内，准备在此长期经营，并在附近承租了装缷货物用的码头。为了扩大经营在经上诉人同意后，又引入了另一玻璃加工企业三联公司。后在喜得力公司抱怨房租便宜时，骏联公司又用临时搭建的简易设施以每年12万的使用费来增加喜得力公司的收入。从谈租赁合同、付房租开始，到使用厂房、经营公司都无不体现了骏联公司作为一个企业在履行合同中最大的诚信，根本不存在有什么违约行为。现因这几年地价上涨而导致房租行情上涨后，喜得力公司就以各种理由要求解约，这种见利忘义、严重违约的失信行为，骏联公司坚决不会同意，也不应得到法院支持。2、《租赁合同》签订后，骏联公司与三联公司对房屋进行了装修、安装了很多不可移动的贵重设备，承租了附近装缷货物用的码头。如果提前终止合同，会给骏联公司与三联公司造成房租涨价损失、装修拆除、设备损坏、配套码头无法使用等重大损失，甚至找不到合适的经营场所，使企业不得不解散的风险。因此客观上说，骏联公司与三联公司也不法同意提前解除《租赁合同》。四、喜得力公司一审时提出的解约理由和上诉意见均不成立。1、喜得力公司在一审开庭时明确，其要求法院确认《租赁合同》解除的理由是已分别于2018年12月28日、2019年1月2日向骏联公司寄送了两份解约通知。但由于寄给骏联公司的两份解约通知，喜得力公司书写的收件人均为个人，且该收件人并非骏联公司员工，最终两份快递均被退回，客观上说喜得力公司的这两份解约通知均未送达，从法律上来说当然不能产生相应的法律后果。2、从喜得力公司提供的证据上显示，其发出的几份《解约通知》解约理由均为“因公司产业结构调整需使用厂房”。而双方签订的《租赁合同》并未约定喜得力公司可以以产业结构调整为由解除合同，也就是说喜得力公司提出的解约理由并不是《合同法》第93条、第94条约定的情形。根据最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条理解与适用的请示的答复（2013年6月4日法研〔2013〕79号），明确规定：当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第93条或者第94条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。由此可见，喜得力公司寄送的《解约通知》就算真送达，也并不能产生解约的法律效力。综上，答辩人认为本案中骏联公司是合法的租赁人、是诚信的守约方，不存在任何违约的行为，其合法的承租权理应得到法律保护。本案争议合同中也未约定出租方单方可以解除合同的条件，更不存在解除合同条件成就的情形，其要求确认租赁合同已解除的诉请缺乏事实和法律依据，是不成立的，一审法院判决正确，应驳回其全部上诉请求。 二审中，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人主张解除合同，必须满足法定或约定解除的事由。本案中，喜得力公司依据案涉《租赁合同》第5.2条主张解除合同，其认为该条款系双方对合同单方解除的约定。本院认为，依据合同的体系及该条款的文义，第5.2条位于违约责任项下，且内容系对喜得力公司违约的责任约定，而非喜得力公司可单方解除合同的条件。故喜得力公司依据该条款要求确认合同解除，本院难以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上，喜得力公司的上诉理由依法不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人喜得力公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 胡 宇 审判员 睢晓鹏 二〇一九年十一月二十六日 法官助理徐森燕 书记员袁其伟