湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初11493号原告：范益民，男，1984年12月23日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。原告：肖佳佳，女，1982年1月16日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告：谭海英，女，1973年12月8日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告：庞亮，男，1972年10月7日出生，汉族，住湖南省宁乡县。原告：陈伍徕，男，1989年6月3日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。原告：刘媛君，女，1988年9月18日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。六原告共同委托代理人：肖翔，湖南红雨律师事务所律师。六原告共同委托代理人：刘西菁，湖南红雨律师事务所律师。被告：长沙市岳麓区科教新村业主委员会，住所地长沙市岳麓区科教新村9栋212。负责人：李银山，男，1950年8月7日出生，汉族，住长沙市岳麓区，业委会主任。委托代理人：王振，湖南源真律师事务所律师。第三人：湖南中业物业服务集团有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区桔子洲街道潇湘大道中段283号大学科技园创业大厦F5038房A24号。法定代表人：申伟，执行董事。委托代理人：黄宝平，湖南同湘律师事务所律师。原告范益民、肖佳佳、谭海英、庞亮、陈伍徕、刘媛君诉被告长沙市岳麓区科教新村业主委员会（以下简称“科教新村业委会”）、第三人湖南中业物业服务集团有限公司（以下简称“中业物业公司”）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告范益民、陈伍徕、庞亮及六原告共同的委托代理人肖翔、刘西菁，被告科教新村业委会的委托代理人王振、第三人中业物业公司的委托代理人黄宝平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范益民、肖佳佳、谭海英、庞亮、陈伍徕、刘媛君向本院提出如下诉讼请求：1、撤销被告于2018年8月所作的与第三人签订物业服务合同的决定，并确认被告与第三人于2018年8月29日所签《长沙市岳麓区科教新村物业管理服务合同》无效；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：六原告系长沙市岳麓区科教新村小区业主。2018年8月，被告未经业主大会同意，擅自决定启动物业招标选聘工作井自行确定与第三人签订物业服务合同，于2018年8月29日与第三人签订《长沙市岳麓区科教新村物业管理服务合同》。2018年9月23日，长沙市岳麓区住建局下达《关于责令科教新村业委会限期改正的通知》，确认被告未经“专有部分占建筑面积过半数且占总人数过半数业主同意，擅自决定”与第三人签订物业服务合同。但被告拒不纠正错误，仍将第三人作为小区物业服务企业，并允许其进驻小区。被告的决定严重违反《中华人民共和国物权法》第七十六条及有关物业管理条例的规定，侵害了六原告在内的广大业主的基本权益。现六原告为了维护合法利益，特诉至法院，望判如所请。被告科教新村业委会辩称：1.原告起诉的事情已经由业主大会做出了决定，起诉业主委员会是没有事实和法律依据的，到目前为止业主大会的决定也没有被相关机构撤销，因此原告的诉请无事实及法律依据，请求驳回。第三人中业物业公司辩称：1.中业物业公司通过公开招标形式中标案涉项目，并依据中标通知书与该小区业主委员会签订物业管理服务合同，没有违反效益新法律规范，依法应认定合法有效。2.该小区业主委员会经过法定程序依法选定物业公司，中业物业公司依法参与投标，对签订物业管理合同没有任何过错或者可撤销情形。3.本案中六原告不享有撤销第三人的物业管理合同的权利，根据合同相对性原则，合同相关主体、内容合同，中业物业公司完全有理由相信双方签订的物业管理合同合法有效。经审理查明：被告系长沙市岳麓区科教新村小区经法定程序成立并经备案的业主委员会，六原告系科教新村小区的业主，科教新村小区共1778户。2018年3月31日，科教新村小区与原聘用的五星博威物业公司签订的物业服务合同到期，为决定续（选）聘物业公司，被告科教新村业委会组织了两次业主大会。第一次业主大会于2018年1月10日至1月19日召开，采取的书面投票形式，在投票过程中，科教新村小区所在八字墙社区接到部分业主投诉选票设计不合规，没有进行实名制（楼栋号）登记，经社区核实，该投诉事项属实，社区和被告科教新村业委会及时予以制止，并停止投票。2018年3月1日至3月10日，被告科教新村业委会组织召开第二次关于续（选）聘物业公司业主大会，仍然采取书面投票形式，2018年3月12日，被告科教新村业委会在桔子洲街道办事处、八字墙社区及业主代表的监督下对投票结果进行了唱票，唱票结果为：赞成公开招标选聘物业的有1105户，占全部户数（1778户）的62.14%，赞成票户的面积131462平方米，占全部面积（204483平方米）的64.29%。投赞成续聘长沙五星博威物业管理有限公司的票数为293户，占全部户数（1778户）的16.47%，赞成票户的面积33760平方米，占全部面积（204483平方米）的16.51%，并于当日将唱票结果进行了公示。本次投票仍有业主投诉和质疑，科教新村小区所在桔子洲街道、八字墙社区组织被告科教新村业委会及业主代表等人员对选票进行了清查，经核实，发现了重复投票、票面签名模糊等情况，特别是重复投票较多，清查重复投票共394票，如三区480户，却投了541票，有一户投两票和一户投三票的现象。根据核查的结果，桔子洲街道认为被告科教新村业委会组织不严谨，投票过程中对业主资格审核把关不严。2018年4月9日，八字墙社区发布公告，公告内容为通过街道复核和业主自查，发现选票有一户多投、未委托被投票、杂屋投票等问题，针对以上情况，经区住建局、街道按照物业管理有关条例，认为此次投票存在着组织不严谨、可信度不高，不能作为此次投票结果的依据。建议被告科教新村业委会重新组织业主大会进行投票选聘或续聘物业公司。但被告科教新村业委会没有重新组织业主大会。2018年7月16日，被告科教新村业委会和湖南正源项目管理咨询有限公司签订物业管理服务采购委托代理协议书，以公开招标的形式采购小区物业管理服务。经公开招标评标，第三人中业物业公司中标，被告科教新村业委会于2018年8月8日向第三人中业物业公司发出《中标通知书》。2018年8月29日，被告科教新村业委会和第三人中业物业公司签订《长沙市岳麓区科教新村物业管理服务合同》。2018年8月30日，被告科教新村业委会发布招标结果的公告。但在新老物业公司交接的过程中，两家公司发生了冲突。最终第三人中业物业公司从2018年11月1日起正式为科教新村小区提供物业服务，截至本案开庭审理之时，科教新村小区仍由第三人中业物业公司提供物业服务。2018年9月25日，长沙市岳麓区住房和城乡建设局发出《关于责令科教新村业委会限期改正的通知》，通知认为，桔子洲街道八字墙社区递交的报告反映被告科教新村业委会未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，擅自决定与第三人中业物业公司签订物业服务合同的情况属实，责令被告科教新村业委会于2018年9月30日前予以改正。但被告科教新村业委会没有在该期限内召开新的业主大会，长沙市岳麓区住房和城乡建设局又于2018年11月向被告科教新村业委会及全体业主发出《关于限期组织召开业主大会临时会议的通知》，责令被告科教新村业委会于2018年12月25日前组织召开业主大会临时会议，就小区物业管理相关事宜征求全体业主意见后进行表决。2018年12月被告科教新村业委会发布了召开业主大会的通知，但此后并没有成功召开业主大会，直至本案诉讼，科教新村小区此后均没有召开新的业主大会。另查明：第三人中业物业公司成立于2018年7月6日，科教新村小区为第三人中业物业公司提供物业服务的第一个小区。上述事实,有到庭当事人的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的房屋产权证书、《长沙市岳麓区科教新村物业管理服务合同》、长沙市岳麓区住建局《关于责令科教新村业委会限期改正的通知》、《关于限期组织召开业主大会临时会议的通知》、关于范益民信访事项的处理意见书、2018年11月1日的公告、第三人的公开信、2018年4月9日八字墙社区的公告、《科教新村(2018.3.1-2018.3.10)业主大会投票结果唱票记录》、《关于科教新村(2018.3.1-2018.3.10)业主大会投票结果的公告》及公告的公示照片、《政府采购委托代理协议》、《长沙市岳麓区科教新村业主委员会物业管理服务采购投标邀请招标公告》《投标人得分汇总袁》《评委信息抽取表》《中标候选人表》、《中标通知书》、《公告》及公示照片、《告知函》、中业物业公司致全体业主公开信等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条第二款规定“业主可以委托代理人参加业主大会会议。”第三款规定“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，科教新村小区2018年3月1日至3月10日召开业主大会，本次业主大会采用的是书面征集意见的形式，此种形式符合《物业管理条例》第十二条的规定。但根据小区所在社区、街道及住建局的调查，本次投票存在投票过程中对业主资格审核把关不严、重复投票、票面签名模糊等情况，社区及住建部门均认为此次投票程序存在瑕疵，业主大会没有形成一个合法有效的决议，责令被告科教新村业委会限期改正或者重新召开业主大会。但是，被告科教新村业委会没有重新组织召开业主大会，却于2018年7月启动了物业服务的公开招投标程序，并于2018年8月29日和第三人中业物业公司签订《长沙市岳麓区科教新村物业管理服务合同》，被告科教新村业委会做出的签订合同的决定没有取得业主大会的授权，法律依据不足，依法应当予以撤销，六原告诉至本院请求撤销被告科教新村业委会所做的与第三人中业物业公司签订物业服务合同的决定，本院予以支持。对于时效的问题，本案中六原告诉至本院要求撤销的不是业主大会授权被告科教新村业委会公开招聘选聘物业的决定，而是被告科教新村业委会做出的与第三人中业物业公司签订物业服务合同的决定。因此，六原告撤销权的时效不应当从被告科教新村业委会告知业主大会投票结果之日起计算，而应当从被告科教新村业委会做出签订合同的决定之日起计算，第三人中业物业公司关于六原告的诉讼请求已过时效的主张，本院不予采纳。但是，对于六原告要求确认被告与第三人所签物业服务合同无效的诉讼请求，本院认为，该项请求涉及合同效力的判定，和业主撤销权纠纷属于不同的法律关系，不宜在同一个案件中进行处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第七十六条第二款、第七十八条第二款，《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定,判决如下：一、撤销被告长沙市岳麓区科教新村业主委员会所做的和第三人湖南中业物业服务集团有限公司签订《长沙市岳麓区科教新村物业管理服务合同》的决定；二、驳回原告范益民、肖佳佳、谭海英、庞亮、陈伍徕、刘媛君的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取40元，由被告长沙市岳麓区科教新村业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘蜜纯二〇一九年十一月二十五日法官助理龙志宇书记员曾辉附相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。