河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终7620号上诉人（原审被告）：栾守东，女，1978年1月18日出生，汉族，遵化市人民医院医生，住遵化市。委托代理人：王凯（系栾守东丈夫），男，1974年10月8日生，汉族，现住河北省遵化市。上诉人（原审原告）：遵化市怡家物业服务有限公司，住所地：遵化市文柏路80-11号。统一社会信用代码：9113028167990040XD。法定代表人：王佐富，该公司经理。委托代理人：李子龙，河北京遵律师事务所律师。委托代理人：马力国，男，1974年5月10日生，汉族，该公司员工，现住河北省遵化市。上诉人栾守东因与上诉人遵化市怡家物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省遵化市人民法院（2019）冀0281民初2565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。栾守东上诉请求：1、请求二审法院依法撤销遵化市人民法院（2019）冀0281民初2565号民事判决；改判不支持被上诉人一审诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律不当。第一、2016年6月上诉人栾守东（一审被告）与北京依水源房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：唐依水现代城遵2010字第0715号），购买依水现代城一期2号楼1单元805室商品房一套，交房时原告发现：墙壁多处裂缝，裂缝最长的约2米，厨房卫生间地砖不防滑，卫生间门不是钦镁合金门，卫生间漏水，抽油烟机、煤气灶不是买房时承诺的欧派或价值2000元的电器，只是价值几百元的劣质品。在交房时，开发商代表、怡家物业代表告诉原告，将由遵化市怡家物业服务有限公司进行后续维修或赔偿，并出示了《商品房住宅质量保证书》，该保证书明确注明由遵化市怡家物业服务有限公司负责房产质量的后续维修和赔偿。上诉人于是收房，到遵化市怡家物业服务有限公司进行了相关质量问题的登记，并口头约定，如果怡家物业不及时进行维修和赔偿，原告将用物业费进行抵扣。原告入住后，不知从何时起，遵化市怡家物业服务有限公司突然消失，取而代之的是一家使用“遵化市依水现代城收费专用章”的物业为业主提供服务，因其与开发商名字相似，因此造成上诉人连续6年没有缴纳物业费，被上诉人遵化市怡家物业服务有限公司也从未催缴过物业费。二、被上诉人在法庭上共出示了一份物证、两个人证、物证《催缴通知书》（贴条）明显是不真实的，都是2019年集中造假，其中证人李建东在庭审中称记不清向业主催缴时间，因此该证据没有证明效力。另外一个证人梁艳会说有约谈录像，上诉人当庭要求提供录像，被上诉人至今没有提供。三、一审判决中称不论是刘建江和马一鸣向上诉人收取物业费用，上诉人以房屋质量问题抵顶物业费用拒绝缴纳，由此推断被上诉人一直在催缴这一结论是不当的，因为法庭没有对刘建江和马一鸣何时对小区进行管理没有进行调查。四、被上诉人主体不适格。上诉人有证据证明2016年之前被上诉人曾经以遵化市怡家物业服务有限公司收费专用章收过费，可以证明一审判决第7页倒数第二行至第8页第一至五行认定事实错误。被上诉人称遵化市怡家物业服务有限公司一直在为包含依水现代城小区在内的众多物业服务，可是在工商局公开公示的信息中却显示该公司在2013年-2015年从业人数为零，2016年更是被列为经营异常企业名单，证明被上诉人所述事实不符。另外，上诉人多次要求被上诉人遵化市怡家物业服务有限公司提供其与使用“遵化市依水现代城收费专用章”物业组织的法律关系问题，被上诉人至今没有提供。遵化市怡家物业服务有限公司进行答辩称，一、上诉人拖欠物业费是事实，双方签订前期物业合同，其中关于物业费具体明细及缴纳时间均有约定，上诉人应当按照约定缴纳上诉费用。二、被上诉人已经提交了充足的证据证实拖欠物业费情况及催缴的情况。遵化市怡家物业服务有限公司上诉请求：1、撤销遵化市人民法院（2019）冀0281民初2565民事判决书第二判项，改判支持上诉人所提出的，被上诉人应按约定支付自2013年至2019年应付未付款总额1.5倍的滞纳金。2、本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对滞纳金部分事实认定不清，应支持上诉人所提出的，被上诉人应按约定支付自2013年至2019年应付未付款总额1.5倍的滞纳金。根据上诉人与被上诉人《前期物业服务合同》第十一条第三项约定，“甲方即被上诉人违反本合同，不按合同约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关代收代缴费用的，乙方即上诉人有权要求甲方即被上诉人补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金”。《前期物业服务合同》系为甲乙双方的真实意思表示，上诉人所主张的滞纳金有相应的合同支持，故上诉人所主张的滞纳金理据充足，依据上诉人与被上诉人所签订的《前期物业服务合同》，上诉人所主张的滞纳金应该得到支持。栾守东答辩称，上诉人在接收商品房的时候与遵化市怡家物业服务有限公司签署物业合同，因物业公司在后期违约没有提供物业服务，也没有履行商品住宅质量保证书中解决房产遗留问题，同时催缴证明都是造假的，主体不适格，给被上诉人提供物业的不是遵化市怡家物业服务有限公司，是依水现代城给上诉人提供的服务，遵化市怡家物业服务有限公司提供的是取暖服务。无论是从诉讼时效还是主体资格都没有权利起诉被上诉人。遵化市怡家物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.要求被告支付原告拖欠的物业费15078元，并按约定支付应付未付款总额1.5倍的滞纳金；2.本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。审理中,原告将第一项诉讼请求物业费的金额变更为14817元。一审法院认定事实：被告栾守东购买了位于遵化市××街，建筑面积135.95平方米、地下室9.39平方米。2012年6月26日，被告栾守东与原告签订了《前期物业服务合同》，该合同约定了双方的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴费用、专项维修基金的管理和使用、违约责任等。当日，被告与原告签订了《业主临时公约》，公约的主要内容有：物业使用和维修、物业服务费用的交纳、业主的共同利益、其他相关事项、违约责任和违约纠纷的解决及附则。同日，被告在单元（业主）房屋接收确认书上签名，并向原告交纳了一年的物业费用。另查，2014年8月6日，遵化市物价局出具了遵价批复[2014]19号关于依水现代城小区物业服务收费标准的批复，确定了该小区物业收费执行遵化市一级物业服务收费标准。即物业费1.00元/建筑平方米月；电梯费0.35元/建筑平方米月；二次加压费0.15元/建筑平方米月；地下室0.20元/建筑平方米月。原告称向被告以打电话、贴条、去家里找、在物业办交谈的方式催缴物业费用。被告称证人李建东未向其催缴过物业费，其所在的2号楼应由李管家催缴。审理中，被告向法庭提交了（1）北京东×××质量保证书证明该保证书是开发商和物业公司在交房时提供给被告的和被告提交的在工商系统网上查询原告在2013年至2016年经营状况的公示证明2013年、2014年、2015年公示的人数资料上显示是0人；（2）被告向法庭提交了2013年6月至2016年11月被告及邻居缴纳费用的收据，收据上显示为依水现代城收费专用章；（3）被告提交了微信截屏，证明管家李继平在2019年3月21日下午给被告的丈夫王凯发信息催缴物业费证明被告早就与非原告的公司谈过用精装修问题抵扣物业费；（4）证人张志良出庭证实刘建江、马一鸣管理过物业收过物业费，不是怡家物业管理，工商注册时前期没有人员配比，2016年10月以后进入依水现代城，才有人员配比；（5）提交了维修电器客户单证明维修电器开支850元。另查，关于被告在答辩意见中称其要求物业公司赔偿其精装修问题、电器被烧、地下室被淹造成的损失，经法庭征求其意见是否反诉，被告当庭表示不反诉。又查，被告提交的在2012年6月26日交纳的物业费和此后预交的电费及其邻居交纳的物业费收费收据上均显示加盖遵化市依水现代城收费专用章。上述事实，有双方当事人的陈述、《前期物业服务合同》、《业主临时公约》、单元（业主）房屋接收确认书、证人证言、遵化市物价局批复文件、商品住宅质量保证书、物业费缴费收据、证人证言等证据予以证实。一审法院认为，被告栾守东与原告怡家物业公司签订了《前期物业服务合同》，原告按合同约定履行了对依水现代城小区进行维修、养护、管理和维护义务，被告享受了原告提供的服务，应依合同约定向原告交纳拖欠的物业服务费用。遵化市物价局出具了关于依水现代城小区物业服务收费标准的批复，确定依水现代城小区物业服务收费为遵化市一级物业服务收费标准，该标准低于被告和原告所签订的《前期物业服务合同》中关于物业服务费用的标准。故原告主张物业费1.00元/建筑平方米/月；电梯费0.35元/建筑平方米/月；二次加压费0.15元/建筑平方米/月、地下室0.20元/建筑平方米/月的标准收取依法有据，本院予以采纳。原告主张按约定支付应付未付款总额1.5倍的滞纳金，理据不足，本院不予支持。关于诉讼时效及适格主体，被告在庭审过程中向法庭提交的自2012年6月26日至2016年加盖有遵化市依水现代城收费专用章的收据，原告称其公司管理不仅该小区一处，在该小区收费、交费所用均是依水现代城物业办或依水现代城收费专用章，且被告向法庭提交的其在2012年6月26日交纳物业费、预交电费和其邻居的交纳的物业费收费收据上均显示加盖了遵化市依水现代城收费专用章，上述事实，能够证明原告物业公司自与被告签订《前期物业合同》时，自始在用遵化市依水现代城收费专用章。不论是刘建江还是马一鸣向被告收取物业费用，被告自2013年7月起至今以精装房质量问题抵顶物业费为由拒绝交纳物业费用，由此可知，对于被告拖欠物业费用一直在被催缴，故被告抗辩原告主张物业费已超过诉讼时效及自2013年至2016年主体不适格的意见，理据不足，本院不予采纳。关于被告抗辩工商信息“天眼查”显示和证人张志良的证言均证明自2013年至2016年11月期间未进行正常经营，但是被告未能提交证据证实该期间非原告对该小区进行物业管理的证据，故其意见本院不予采纳。被告抗辩其入住的精装房有质量问题，物业公司的工作人员承诺用物业费抵顶精装房维修费用，但未向法庭提交证据予以证实，故本院不予采信。关于被告入住的精装房的质量问题，因被告向法庭提交了北京东×××保证书，尽管商品住宅质量保证书第五条明确“住户入住后，有关商品住宅的质量问题，本公司委托怡家物业服务公司及时给予答复或妥善处理”，但是该保证书第六条“本质量保证书当作商品住宅销售合同的附件，是本公司承担商品住宅质量责任的法律文本，与销售合同具有同等法律效力”，对此，被告购买的商品住宅的质量问题，应另行向开发商主张权利。关于被告称其电器被烧坏、地下室被淹造成的损失，被告表示不反诉，故对该部分损失，被告可另案向原告主张权利。综上，被告应交纳的物业费用合计为14611.45元（自2013年7月1日起至2019年5月31日，商品房135.95平方米，物业费1.0元/建筑平方米/月、电梯费0.35元/建筑平方米/月、二次加压费0.15元/建筑平方米/月；地下室9.39平方米，0.2元/建筑平方米/月）。为维护双方当事人的合法权益，遂判决：一、限被告栾守东于本判决生效后10日内给付原告遵化市怡家物业服务有限公司拖欠的物业服务费用14611.45元。二、驳回原告遵化市怡家物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，减半收取计85元，保全费246元，合计331元，由原告负担5元，由被告负担326元。本院二审期间，上诉人栾守东提交收据两张，证明在一审判决中第7页18行上诉人在庭审过程中向法院提交了自2012年6月26日-2016年加盖依水现代城收费专用章收据，所以一审法院得出怡家物业自始使用现代城专用章与事实不符。怡家物业公司有专门的物业章。上诉人遵化市怡家物业服务有限公司质证意见为，依据证据规则该份证据不应认定为新证据，证据上记载的日为2014年和2015年，上诉人应在一审中提交。被上诉人在一审过程中已经向一审法庭说明怡家物业公司作为物业服务公司管理，但不限于依水现代城数个居民区，依水现代城物业办或者是收费专用章是被上诉人用来区分业务区域使用的。本院二查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，上诉人栾守东主张上诉人遵化市怡家物业服务有限公司作为本案诉讼主体不适格，但上诉人栾守东与上诉人遵化市怡家物业服务有限公司公司签订了《前期物业服务合同》，栾守东在一审庭审过程中向法庭提交的自2012年6月26日至2016年加盖有遵化市依水现代城收费专用章的收据及向法庭提交的其在2012年6月26日交纳物业费、预交电费和其邻居的交纳的物业费收费收据上均显示加盖了遵化市依水现代城收费专用章，故对于该主张本院不予支持。上诉人主张购买的商品住宅的质量问题，应另行向开发商主张权利。上诉人遵化市怡家物业服务有限公司在二审庭审结束后向本院提交了撤诉申请书，本院认为该撤诉符合法律规定，予以准许。综上所述，栾守东的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，第一百七十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计217元，其中受理费167元上诉人栾守东负担。其中受理费50元，减半收取，由上诉人遵化市怡家物业服务有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判长 毕雪维审判员 徐万启审判员 沈 军 二〇一九年十一月二十五日书记员 郑 悦