云南省永仁县人民法院民 事 判 决 书(2019)云2327民初794号原告：蔡丽霞，女，1979年6月18日生，彝族，大学文化，永仁县公安局干警，户籍地：云南省楚雄市，现住永仁县。委托诉讼代理人：谢栩，男，云南精益律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：吕大乾，男，1978年7月29日生，汉族，初中文化，个体户，住永仁县。被告：王云竹，女，1977年8月9日生，汉族，初中文化，个体户，住永仁县，（未到庭）二被告委托诉讼代理人：张月东，男，云南张月东律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告蔡丽霞与被告吕大乾、王云竹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告蔡丽霞及其委托诉讼代理人谢栩，被告吕大乾及其吕大乾、王云竹的委托诉讼代理人张月东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡丽霞向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付尚欠原告的购房款851600.00元；2、判令二被告按年利率7.125%支付原告逾期付款损失共计67326.00元[851600.00元×7.125%÷365天×405天（2018年7月11日至2019年8月20日）]，并按年利率7.125%继续支付自2019年8月21日起至该笔房款付清之日止的逾期付款损失，以上至起诉前确定的金额共计918926.00元；3、本案全部诉讼费由二被告承担。事实与理由：2012年11月20日，原告与永仁县永宝房地产开发有限公司（以下简称：永宝公司）签订了合同编号为LYXD第101号《商品房购销合同》，约定原告向永宝公司购买其开发的位于永仁县南永公路入城段丽苑新都第11幢第3单元第一、二、三、四层101、301房产，套内建筑面积为222.01平方米，房款共计965015.00元。2013年10月7日，原告又与永宝公司签订了合同编号为LYXD第101号《商品房购销合同》，约定原告向该公司购买第3幢第一层114室（车库）号房，套内建筑面积为23.18平方米，房款为96268.00元。2017年9月20日，原告及父母与二被告签订了《房屋买卖合同》，约定原告将上述房产即永仁县永定镇丽苑新都11幢3单元1-2层101室、3-4层301室、3幢4单元114室及室内所有物品以110万元价款出卖给二被告。合同第十一条还约定：本合同未尽事项，可另行议定，其补充协议经双方签章后与本契约具有同等效力。2018年7月10日，经双方再次协商，原、被告双方重新签订了三份《云南省二手房买卖合同》，其中，第一份合同约定：原告将位于永仁县，套内建筑面积为113.10平方米商业用房出卖给二被告，房屋成交价款为人民币700000.00元；第二份合同约定：原告将位于永仁县，套内建筑面积为108.91平方米住宅出卖给二被告，房屋成交价款为人民币400000.00元；第三份合同约定：原告将位于永仁县，套内建筑面积为23.18平方米车库出卖给二被告，成交价款为人民币150000.00元。三份合同共计房款1250000.00元，均约定二被告应于签订合同时付清房款。同时，合同还约定了房屋交付及有关事项、违约责任、发生争议的解决方式等条款。合同签订后，原告积极履行了《云南省二手房买卖合同》所约定的义务，二被告也先后共支付原告购房款398400.00元，剩余房款851600.00元经原告无数次催告，二被告均以各种理由搪塞和拒绝。如今，二被告对尚欠购房款仍未支付，其行为不但构成违约，还造成原告损失。根据双方签订的《云南省二手房买卖合同》第六（四）条之约定，二被告应支付原告违约金20万元，但考虑到双方之前有交情。原告仅主张逾期付款损失，并按《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷的司法解释》第二十四条，即“被告应支付的逾期付款损失应当根据中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”规定的标准计算。具体为三年期银行贷款基准利率4.75%十4.75%×50%（基准利率上浮50%）＝年利率7.125%。综上，二被告未按《云南省二手房买卖合同》的约定按时支付购房款，其行为不但违反了法律的相关规定，还侵犯了原告的合法权益。故二被告除应支付原告尚欠购房款851600.00元外，还应支付逾期付款损失67326.00元。被告吕大乾、王云竹辩称，2017年9月20原告与被告签订房屋买卖合同，签订合同之后，被告先后向原告支付首付款40万元、尾款50万元及车库款项15万，室内家具作价5万元，购房款已全部支付完毕。并且合同约定房屋买卖之后，由出卖人再使用十个月，之后原告向吕大乾又租用该房屋，并对差欠的租金出具了保证书。2018年的二手房买卖合同仅是双方为了办理过户登记手续而签订的“假合同”，并不是双方实际协议的价格，因原告提议说如果价格写得太低会影响之后的房屋买卖，所以我们同意了按原告的意思书写价格，原、被告双方交易的金额应与2017年9月20日双方签订的房屋买卖合同的价格为准。原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告蔡丽霞围绕诉讼请求依法提交了证据：1、原告蔡丽霞、被告吕大乾、王云竹的身份证复印件，欲证实原告蔡丽霞、被告吕大乾、王云竹的基本身份信息。2、《房屋买卖合同》复印件1份，欲证明2017年9月20日，原告与被告吕大乾签订《房屋买卖合同》，双方达成涉诉房产买卖合意，约定涉诉房产价款为：101、301室共计90万元，特别备注“3幢4单元1层114室以15万元价款卖给吕大乾，电器家具所有物品折价5万元卖给吕大乾”，价款共计110万元。3、（1）、YNESF-2016-02号《云南省二手房买卖合同》（永仁县）、《承诺书》、《房屋交易申请表》、《房屋交易和产权状况告知书》；（2）、YNESF-2016-02号《云南省二手房买卖合同》（永仁县）、《承诺书》、《房屋交易申请表》、《房屋交易和产权告知书》；（3）、YNESF-2016-02号《云南省二手房买卖合同》（永仁县永定镇丽苑新都小区3幢4单114室）、《承诺书》、《房屋交易申请表》、《房屋交易和产权告知书》；（4）、《关于永仁县住房和城乡建设局住房维修资金更名通知的办理情况说明》。以上证据欲证明：（1）、基于2017年9月20日，原告与被告吕大乾签订《房屋买卖合同》第十一条即“本合同未尽事宜，可另行约定，其补充协议经双方签章后与本契约具有同等效力”的约定。2018年7月10日，原告与被告针对永仁县及3、4层301室及3幢4单元114室重新签订YNESF-2016-02号《云南省二手房买卖合同》，经双方约定，并经住建局备案确认的合同价款共计125万元；（2）、《承诺书》中“买卖双方约定的房屋成交价款真实，买卖合同系双方自愿签订”，能证明涉诉房屋价款系双方真实意思表示；（3）《关于永仁县住房和城乡建设局住房维修资金更名通知的办理情况说明》证明，涉诉房屋已过户至王云竹名下。4、《农村信用社交易明细》复印件，欲证明合同签订后，被告通过吕大乾、吕大坤账户仅支付购房款398400.00元。5、商品房买卖合同，证明原告购买车库的价款是96268.00元，第11幢3单元第一二三四层的101、301室的价款是965015.00元，税收合计是59000.00元，装修和家具32万元，合计价款是140多万元，原、被告双方最终交易的金额是125万元，另外欲证明原告不可能以明显低于原告购买价款的价钱出售房屋。被告买到房屋后所交税款都是以125万元为基础缴税。经质证，被告的质证意见为：1、对证据1的原告蔡丽霞、被告吕大乾、王云竹的身份证复印件无异议。2、对证据2的《房屋买卖合同》三性无异议，但认为该合同恰恰证明了在房款付清之后，合同上已注明付清了全部房款。3、对证据3的真实性无异议，但不认可关联性和合法性，认为该合同为程序上的要件，不代表双方对交易价格的重新约定。4、对证据4真实性无异议，但认为该交易明细不完整，没有把2017年9月1日至2017月10月的全部流水打出来，并陈述：我方支付的款项不仅仅转账支付给原告，还有按照原告的要求转到其他案外人账户，另外还有向原告支付过现金。5、对证据5的真实性无异议，对原告的证明目的有异议，认为合同的价款是双方自愿协商的，因房屋不畅销，故原告在原来的价款基础上下降后出售给被告。对被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对被告有异议的证据4的《云南省二手房买卖合同》，原告用以证实原被告签订房屋买卖合同后，双方又再次签订新的房屋买卖合同，对合同价款进行了重新约定，而被告认为《云南省二手房买卖合同》系原告提出为了将来房屋便于出售，故双方为办理产权过户手续而临时签订的合同，并非双方真实的意思表示。本院认为，在双方2018年7月10日签订该《云南省二手房买卖合同》之前，双方于2017年9月20日已签订了《房屋买卖合同》，约定价款为110万元，被告吕大乾于2017年9月1日至2017年10月2日期间，多次向原告蔡丽霞支付了购房款，原告蔡丽霞于2017年9月1日、9月20日(即双方签订房屋买卖合同当日)分别向被告出具了收到被告支付购房款110万元的收条，故从以上款项支付时间来看，原告的主张明显不合常理，故本院采信被告的陈述，认为2017年9月20日签订的《房屋买卖合同》系双方之间真实意思表示，对《云南省二手房买卖合同》在本案中不予采信。被告吕大乾、王云竹围绕辩解依法提交了证据：1、《房屋买卖合同》，欲证明被告购买原告101室、301室房屋交易价90万，且在合同上注明全部房款付清的事实，后被告又购买了车库作价15万，以及房屋室内家具作价5万元的事实，合计总价为110万购买了涉案的房屋的事实。2、收条3份，欲证明原告收到被告吕大乾购房款定金40万元、尾款50万元及车库作价款15万元、房屋室内家具作价5万元，合计110万元的事实。3、租房合同及保证书，欲证明原告向被告租赁本案房屋，并承诺2019年2月22日前支付租金的事实。4、吕大坤的银行交易明细，欲证明被告吕大乾让其兄弟吕大坤向原告账户转账293000.00元，并取现7000.00元，提前准备现金10万元，共支付40万元的事实。2017年9月20日向原告账户236800.00元，取现3万元。并按原告要求向李美芬账户转账235000.00元，共计50万元。2017年10月2日向原告转账支付15万元的事实。5、吕大乾的银行交易流水，欲证明吕大乾于2019年9月1日贷款30万元、2019年9月20日贷款50万元、2019年10月2日贷款15万元，将款项受托支付在吕大坤账户内的事实。同时证明2017年10月2日，吕大乾向原告账户转账11600.00元，支付现金38400.00元，当天支付5万元家具家电价款的事实。6、第11幢3单元第一二三四层101、301室房产证，欲证明被告按照合同约定的90万元购买房屋后获得房屋房产证的事实。7、第3幢第一层114室车库的房产证，欲证明被告已获得车库房产证的事实。经质证，原告的质证意见为：对证据1真实性无异议，但不认可被告的证明内容，认为房屋的交易价款并不是110万元，签订的两次合同应以后一次约定的价款为准；第二次签订的125万元的价款以当时房屋的实际价款接近；签订合同后被告以125万元的基础缴税，被告认为第二份合同为形式合同，在另一案中也只有一份合同，由此可以反证本案第二份合同才是双方约定的真实意思的表示。另合同上注明已付清全部价款但实际并未付清，如果已经付清就不存在10月2号再次付款，且合同是被告打印好以后让原告签的字。对证据2真实性无异议，但认为不能证明被告的证明目的。2017年9月1日，被告确实转账293000.00元给原告属于定金，我们在诉状中并未加上，该款项因收条在被告手里，当天写下收条后被告只转款293000.00元，并未履行收条里面确定的支付义务，原告写下收条后被告才开始转款，即收条在先，转款在后；对第二张收条，签订收条后被告只转款236800.00元，并未支付足50万元；对第三张收条同样不能证明被告的证明目的，我方实际收到的款项为161600.00元分为两笔款转入，一笔为15万元，一笔为11600.00元，同时可以证明现金支付不是事实。对证据3认可真实性，但认为与本案无关，认为是两个不同的法律关系；对证据4中的流水：对293000.00元的转账记录认可，对取现及提前准备的金额为被告的自行陈述，无法证明把该款项支付给原告，对2017年9月20日转账236800.00元认可，对其取现3万元同样无法证实该款项交付给原告，对向李美芬转账235000.00元，其为被告的母亲，款项在被告和母亲之间发生，是他们之间独立的关系，与原告并无关联性，也没有证据可以证明是原告要求被告将款项交付给其母亲，对该笔款项的关联性和证明目的均不予认可；对2017年10月2日转账15万元的事实认可。对证据5，该证据同原告与被告之间的买卖关系无关联性，仅能证实被告与吕大坤之间的款项往来，与原告无关；对2017年10月2日转账11600.00元的事实认可，对支付现金的事实不认可，被告并未交付原告现金，38400.00元为被告自行计算的数字。对证据6、7三性均认可，也能证实原被告之间的买卖关系成立，原告方协助被告办理了过户手续。对原告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告有异议的证据1的《房屋买卖合同》，已在原告举证中作了认证，不再赘述。对证据2三张收条中2017年9月1日收到购房定金40万元的收条，原告只认可当天转账的293000.00元属于定金，其余107000.00元不认可被告陈述的现金交付，认为没有交付。本院认为，原告认可被告于2017年9月1日转账293000.00元，并向被告出具了收到40万元的收条，注明该40万元为定金，但又不认可被告已经支付完毕该40万元，那么，在原告陈述被告未实际支付完定金的情况下，原告又与被告签订《房屋买卖合同》，又向被告出具收到其他购房尾款的收条，并在合同上注明已付清全部房款，明显不合常理。据此，因原告未提交其他证据印证其主张，本院采信被告已经支付该40万元定金的主张，故对该张收条本院予以采信；对2017年9月20日出具的2张收条，原告认为是先打收条，后付款，被告也认可其中2017年9月22日转款给自己的母亲刘美芬235000.00元、2017年10月2日转账给蔡丽霞15万元和11600.00元属于支付购房款，故本院认定该2张欠条系先打收条后付款。对其中2017年9月20日向蔡丽霞转款236800.00元、2017年10月2日转账15万元和11600.00元的事实，双方均认可，本院予以采信。对2017年9月22日转款给刘美芬235000.00元及被告陈述支付蔡丽霞现金68400.00元的主张，原告不予认可，本院认为，2017年9月20日，原告蔡丽霞向被告吕大乾出具收到50万元购房款的收条，并注明为购房尾款，同时出具收到购买车库及家电折价款20万元的收条。双方在当天签订的《房屋买卖合同》上注明：乙方（吕大乾）已在本合同签订时付清全部房款。虽然被告提交的证据并不能证明其实际付清了全部房款，但原告作为具备完全民事行为能力的成年人，在其陈述的被告未付清房款的情况下，不但在2017年9月20日向被告出具已收到购房款的收条和签订包含已付清全部房款的条款内容的《房屋买卖合同》，还在之后的2018年8月2日向被告出具20万元借款借条及2019年2月8日向被告出具欠被告房租及其他债务并保证归还的保证书，蔡丽霞的以上行为与其本案诉讼主张的事实和理由明显不符，且违背常理，故本院不予支持其主张，对被告以上两张收条因蔡丽霞在其他案件中陈述有因其他债务抵扣的情况，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月20日，原告蔡丽霞与永仁县永宝房地产开发有限公司（以下简称：永宝公司）签订了合同编号为LYXD第101号《商品房购销合同》，约定原告向永宝公司购买其开发的位于永仁县南永公路入城段丽苑新都第11幢第3单元第一、二、三、四层101、301房产，套内建筑面积为222.01平方米，房款共计965015.00元。2013年10月7日，原告又与永宝公司签订了合同编号为LYXD第101号《商品房购销合同》，约定原告向该公司购买第3幢第一层114室（车库），套内建筑面积为23.18平方米，房款为96268.00元。2017年，原告蔡丽霞与被告吕大乾协商将以上房产转让给吕大乾，2017年9月1日，被告吕大乾向蔡丽霞转账293000.00元，同日蔡丽霞向吕大乾出具收到40万元购房款前期定金的收条一张。2017年9月20日，原告蔡丽霞及其父母与被告吕大乾、王云竹签订了《房屋买卖合同》，约定原告将上述房产即永仁县永定镇丽苑新都11幢3单元1-2层101室、3-4层301室、3幢4单元114室及室内所有物品以110万元价款出卖给二被告。该《房屋买卖合同》内容中注明：乙方已在本合同签订时付清全部房款。同日，蔡丽霞向吕大乾出具收到50万元购房尾款及20万元购买车库和家具折价款的收条2张，吕大乾也于同日向蔡丽霞转账236800.00元。在之后，2017年9月22日，吕大乾向刘兰芬（吕大乾母亲）转账235000.00元，2017年10月2日，吕大乾再次向蔡丽霞转账150000.00元及11600.00元。2018年7月10日，原、被告在永仁县城建局办理房屋产权过户手续时，双方再次签订了三份《云南省二手房买卖合同》，其中，第一份合同约定：原告将位于永仁县，套内建筑面积为113.10平方米商业用房出卖给二被告，房屋成交价款为人民币700000.00元；第二份合同约定：原告将位于永仁县，套内建筑面积为108.91平方米住宅出卖给二被告，房屋成交价款为人民币400000.00元；第三份合同约定：原告将位于永仁县，套内建筑面积为23.18平方米车库出卖给二被告，成交价款为人民币150000.00元，三份合同共计房款1250000.00元。2018年7月20日，蔡丽霞与吕大乾签订房屋出租合同，约定吕大乾将从蔡丽霞手里购买来的永仁县永定镇丽苑新都11幢3单元1-2层101室、3-4层301室出租给蔡丽霞居住，每月租金4000.00元。2019年2月8日，蔡丽霞向吕大乾出具保证书一份，内容为：保证在2019年2月28日把丽苑新都小区11幢3单元整幢房子交付给吕大乾、王云竹，同时保证支付所欠房租及其他债务。另查，本院（2019）云2327民初701号案件认定以下事实：2017年8月2日蔡丽霞向吕大乾、王云竹借款人民币20万元，约定借款期限至2018年2月2日，每月支付利息4000.00元，到期不还由担保人李向丽偿还，李向丽在借条担保人处签名捺印，借条写好后双方协商吕大乾通过兄弟吕大坤的账户转入蔡丽霞账户8.6万元，同日转入万再福账户11万元。借款后，蔡丽霞于2017年9月20日至2018年7月20日期间，分11次共计向吕大乾支付135900.00元。因该笔借款至2018年8月2日还未还清，经吕大乾催要，蔡丽霞作为借款人重新写借条一份给吕大乾和王云竹，写明今借到吕大乾、王云竹两人人民币20万元，借款期限一年，即2018年8月2日到2019年8月2日，到期不还由担保人李向丽偿还，李向丽在借条担保人处签名捺印。后蔡丽霞于2018年8月10日至2019年1月14日期间，分6次共计向吕大乾支付47300.00元。在该案中，被告蔡丽霞辩称：2018年8月2日被告基于与原告深厚的同学情谊，确实请求原告提供借款给被告作为资金周转使用，但原告要求先写借条，并要求李向丽作为担保人提供保证，才同意借款，双方约定不支付利息，但借条写好后，原告并未按约定向被告实际交付20万元借款，2018年8月2日和2017年8月2日的借款之间不存在转借行为；2017年8月2日被告向原告出具的借条系双方另外独立的借贷关系，双方基于同学关系未约定支付利息，2017年8月2日的借款约定是半年，而不是一年，故2018年8月2日的借条与2017年8月2日的借条在时间上无连续性，对2017年8月2日的借条被告实际收到借款19.6万元，至借款到期日被告已归还了14500.00元，至2019年1月14日被告共计归还183200.00元，最后被告还欠12800.00元，因之后原告购买被告永定老街和丽苑新都的房子，双方同意对借款在购房款中作了抵扣，原告将借条归还给被告，故2017年8月2日的实际借款19.6万元已全部还清。（2019年8月7日，吕大乾、王云竹向本院提起诉讼，主张蔡丽霞未付清借款，该案目前尚在二审中）另查，本院（2019）云2327民初795号案件认定以下事实：2014年9月19日，原告蔡丽霞与永仁汇通古镇文化旅游开发有限公司签订合同编号为YDLJ-029的《商品房购销合同》，合同约定原告向永仁汇通公司购买其开发的位于永仁县框架结构房产一套，商品房套内建筑面积为196.38平方米，总房款1180122.00元。2017年12月13日，原告蔡丽霞与被告吕大乾就该房产签订《房屋买卖合同》（购房合同编号：YDLJ-029），双方商定成交价格为人民币壹佰万元整，乙方一次性付清房款给甲方，此房暂由甲方使用12个月（2017年12月13日至2018年12月13日止），特殊情况可延期一个月。在合同上，乙方吕大乾用手写标注乙方在本合同签订时已付清全部房款，违约方应付给对方违约金20万元。甲方蔡丽霞、乙方吕大乾、乙方配偶王云竹分别在合同上和手写标注处签字捺印。同日，原告蔡丽霞向被告出具签名和捺印的收条，收条载明：今收到吕大乾、王云竹人民币500000.00元，用于购买蔡丽霞永定老街161幢四合院商铺房子的支付房款。2017年12月16日原告蔡丽霞再次向被告出具签名和捺印的收条，收条载明：今收到吕大乾、王云竹人民币500000.00元，用于购买蔡丽霞永定老街161幢四合院商铺房子的支付房款。（2019年8月26日，蔡丽霞向本院提起诉讼，主张吕大乾、王云竹未付清购房款，该案目前尚在二审中）。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条规定：人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳；第十三条规定：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。本案原告蔡丽霞与被告吕大乾之间有多次多笔债务往来，各次债务之间看似相对独立，但从时间上来看又实际相互交叉。本案中，原告蔡丽霞既与吕大乾签订房屋买卖合同，书面认可吕大乾已付清房款，并向吕大乾出具了收条，又主张吕大乾没有付清房款，之后还向吕大乾出具借款借条及承诺偿还欠付房屋租金的保证书，同时在其他案件中陈述本案购房款与前期借款债务有相互抵扣的情况，原告在本案中主张的事实与本院以上查明事实明显不符且不合常理，而双方的陈述及证据均不能证明本案中双方的真实交易和真实债务约定。故本院认为，本案原告主张的事实并不能够证明和支持其诉讼请求。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据谁主张谁举证的证据规则，应当由原告蔡丽霞对其先出具收条，又陈述被告未付清房款，及在被告未付清房款的同时又向被告出具借款借条和房租欠条等有悖常理的行为承担举证不能的后果，故对原告蔡丽霞的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告蔡丽霞的诉讼请求。案件受理费6495.00元，由原告蔡丽霞负担（已交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  樊荣俊二〇一九年十一月二十四日书记员  何美霖