河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终6853号上诉人（原审被告）：南阳鸿德房地产开发有限公司。住所地：南阳市人民路鸿德花园（鸿德街1号）。法定代表人：陈继平，任董事长。委托诉讼代理人：张伟，河南通义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李恒凯,女,汉族,1974年4月22日出生,住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：吴庆红，河南子午律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王付梅，女，汉族，1971年7月1日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：吴庆红，河南子午律师事务所律师。上诉人南阳鸿德房地产开发有限公司（以下简称“鸿德公司”）因与被上诉人李恒凯、王付梅房屋买卖合同纠纷一案，不服南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初3869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日受理后，依法组成合议庭，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。上诉人鸿德公司的委托诉讼代理人张伟，被上诉人李恒凯、王付梅的委托诉讼代理人吴庆红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿德公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、被上诉人与原南阳鸿德房地产开发有限公司签订的《鸿德购物公园商品房认购协议书》内容违法，不符合办证的法律条件。《鸿德购物公园商品房认购协议书》属于“变相返本销售”、“售后包租”、“销售房产份额”的违法行为，且依照建设部2008年颁发的《房屋登记办法》第十条规定“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间”，“非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记”，我公司目前案件所涉及的商铺销售即不具备“幢、层、套、间等有固定界限”，也不符合“可以独立使用”的条件，因此不符合登记条件。业主要求上诉人为其办理房屋所有权证书或不动产权证书的请求应当依法驳回。2、涉案商铺的具体位置目前无法进行具体确认，不符合办证条件。在以往以及这次案件的庭审调查过程中已经查明，由于业主是分割购买，共同使用，所以业主购买商铺的具体位置、面积、边界四至等均无法确定。上诉人也愿意配合测绘，但目前不具备条件，上诉人没有违约的主观意图和行为。如果要查清这一事实，就必须由房管部门进行测绘确认才行，否则进行产权登记就没有事实依据。本案原审法院仅凭一个商铺的编号，就判决进行产权登记，无事实依据，也根本无法执行。二、原审判决让上诉人承担违约金责任，没有事实依据和法律依据。被上诉人与原南阳鸿德房地产开发有限公司签订的《鸿德购物公园商品房认购协议书》违反了相关法律法规的规定，这是历史原因造成的遗留问题，并非上诉人的违约行为所致。本案涉及的买卖关系违反法律规定，不应据此判令上诉人承担违约责任。请求支持上诉人的上诉请求。李恒凯、王付梅答辩称，1、答辩人与上诉人签订的商品房买卖合同合法有效。双方签订合同时意思表示真实，内容合法，价款合理合法，应认定为有效商品房买卖合同。租赁合同按照购房款总额的一定百分比计算租金标准，是租赁合同双方的自愿意思表示，不是返本销售，不违反相关法律规定。2、符合办证条件。在签订商品房买卖合同之时，销售房屋已经有商品房销售预售许可证，有明确的销售房屋区域位置及面积的统一编号图纸，并交房租赁经营使用，具备法律规定的办证条件。上诉人要求答辩人与其签订了办证协议，要求答辩人交纳了办证各项税费，并以办证为名收回商品房买卖合同及购房发票原件。现上诉人称不能办证，前后矛盾，不能采信。请求驳回上诉，维持原判。李恒凯、王付梅向一审法院提出诉讼请求：1、判令鸿德公司履行合同义务，立即协助李恒凯、王付梅办理产权登记证书。2、依法按照约定向李恒凯、王付梅支付逾期办证的违约金。一审法院认定事实：2006年，李恒凯、王付梅购买鸿德公司位于南阳市××与××路交叉口东侧鸿德购物公园二层083号房产，面积8.16平方米，每平方米单价33800元，总价248000元，李恒凯、王付梅采取一次性付清房款方式付款，李恒凯、王付梅随即支付购房款248000元。2016年1月20日，李恒凯、王付梅依鸿德公司计算标准缴纳购房款248000元。至今未办理产权登记。2006年6月22日，鸿德公司获颁鸿德购物公园B区1、2号楼的（宛市）房预售证第2006020号商品房预售许可证。2006年3月27日，鸿德公司获颁宛城区西城根西侧地号为202/25/90和202/25/91两幅土地证号分别为宛市土国用（2006）第00105号和宛市土国用（2006）第00106号的土地使用证。2006年5月31日，鸿德公司获颁B区1号楼和2号楼的宛市规管字（2006）第41号建设工程规划许可证，2006年11月22日，鸿德公司获颁证号为2006-66的建筑工程施工许可证。2006年8月2日，鸿德公司获颁鸿德购物公园A区1层、2层01-27室、3层、B区3#、D区1#，2#楼的（宛市）房预售证第2006026号商品房预售许可证。2006年6月26日，鸿德公司获颁宛城区民主街地号为3/202/34/159和3/202/35/73两幅土地证号分别为宛市土国用（2006）第00278号和宛市土国用（2006）第00277号的土地使用证。2006年7月6日，鸿德公司获颁D区1号楼和2号楼的宛市规管字（2006）第72号建设工程规划许可证、获颁A区商业楼、ABD区地下层、B区3号楼的宛市规管字（2006）第71号建设工程规划许可证。2006年8月2日，鸿德公司获颁证号为2006-49的建筑工程施工许可证。一审法院认为，鸿德公司与李恒凯、王付梅之间存在商品房买卖关系。根据李恒凯、王付梅提交的证据材料，出卖人和买受人主体明确，房屋的坐落位置、面积情况确定，房屋价格明确，已经具备商品房买卖合同的主要内容，鸿德公司已经收取李恒凯、王付梅交纳的房款并出具有收款收据，故，双方关于涉诉房产的关系应依法认定为商品房买卖合同关系。李恒凯、王付梅作为买受人已付清购房款和各类税、费，涉诉房产已办理商品房预售许可证，已具备交易条件和办理产权登记条件，鸿德公司作为涉诉房屋的出售方有义务按双方约定协同买受人办理产权过户登记手续，但至今未办理，应承担相应的违约责任，应协同李恒凯、王付梅办理产权登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，李恒凯、王付梅主张违约赔偿责任，予以支持。逾期办证违约金应当从支付购房款之日起90日后计算，按照购房款总额以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、鸿德公司在判决生效后九十日内协同李恒凯、王付梅到房地产行政管理部门办理将南阳市××与××路交叉口东侧鸿德购物公园二层083号商品房的所有权登记在李恒凯、王付梅名下的产权登记手续。二、鸿德公司本判决生效后十日内赔偿李恒凯、王付梅逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算以248000元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息，从2016年4月19日计算至房屋权属证书办理完毕之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由鸿德公司负担。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以认定。二审另查明，鸿德购物公园1号楼负一楼部分房产于2012年10月23日办理抵押，抵押权利人为中国银行深圳高新支行，权利价值12434.40万元。本院认为，李恒凯、王付梅与鸿德公司签订的《鸿德购物公园商品房认购协议书》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议。鸿德公司称双方属于以租代售、售后包租、销售房产份额的情况，但李恒凯、王付梅足额支付了购房款并由鸿德公司出具收款收据，双方之间成立租赁关系与房屋买卖关系，并不互相替代，也未规避相关的法律、行政法规规定，鸿德公司上诉称该协议书违法的理由不成立，本院不予支持。本案中李恒凯、王付梅所购买的商铺虽为产权式商铺，与其他商铺之间未设物理间隔，但有特定的位置和确定的面积，系具备独立价值的特定空间，鸿德公司上诉称不符合办证条件，但并未提交房产登记部门对本案所涉房产无法办理房屋权属登记的规定或文件，故对鸿德公司的该条上诉理由本院不予支持。现诉争商铺已经设立抵押权，李恒凯、王付梅要求鸿德公司履行办证义务的诉讼请求存在现实障碍，但鉴于该障碍系鸿德公司在与李恒凯、王付梅签订房产买卖合同后设置，依据公平原则和诚实信用原则，鸿德公司应当自行消除该障碍并继续履行合同，至于鸿德公司如何涤除抵押权，与本案并非同一法律关系，本院不予处理。关于违约金，李恒凯、王付梅购买的二楼商铺已经办理商品房预售许可证，具备办理产权登记的条件，且鸿德公司也已收取李恒凯、王付梅交纳的办证费用，但鸿德公司至今未协助办理房屋产权登记手续，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，鸿德公司已经构成违约，一审判令鸿德公司承担违约责任符合法律规定，并无不当。综上所述，鸿德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人南阳鸿德房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇一九年十一月二十八日书记员  尚志向