苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初4296号原告：张兴兴，男，1993年3月26日出生，汉族，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：陈涛、刘丹，江苏苏明律师事务所律师。被告：陈乃荣，男，1968年10月2日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：涂礼艳，江苏万拓律师事务所律师。本院于2019年5月9日受理了原告张兴兴诉被告陈乃荣房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员梁虹适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张兴兴及其委托诉讼代理人陈涛、刘丹，被告陈乃荣之委托诉讼代理人涂礼艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张兴兴向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿其因被告解除《厂房租赁合同》造成的损失193050元(自2018年7月3日计算至2019年6月22日的租金损失)；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年5月3日，被告(承租方、乙方)与其(出租方、甲方)签订《厂房租赁合同》一份，约定其将坐落于苏州市吴中区厂房出租给被告使用，租赁日期自2018年5月18日起至2021年5月18日止，租金为16500元每月。合同签订后，被告因无证经营等问题而被有关部门通知停止经营，后被告提出解除《厂房租赁合同》并起诉至法院。涉案房屋直至2019年6月23日才重新出租给他人。其认为，被告解除合同行为已经构成违约，故应赔偿其房屋空关期间的租金损失。被告陈乃荣辩称：1.其与原告签订房屋租赁合同时，原告便知晓其承租房屋系用于经营废品回收生意，并承诺办理产证事宜，合同中也约定由原告代办营业执照等相关手续。但其承租涉案房屋没过几天便被政府要求搬离，原告对此存在过错。2.其被政府部门责令停止经营及限期搬迁后发现与其签订合同的主体（兴宏木业苏州有限公司，以下简称兴宏公司）不存在，不能实现合同的目的，遂于2018年6月1日向原告发书面通知告知原告其已于2018年5月28日迁出并腾空房屋，故其不存在违约行为，搬迁系因政府政策导致。3.即便法院认定其单方解除合同存在违约，原告主张的损失过高且没有法律依据。在租赁合同中，承租人单方解除合同，作为出租人的损失，主要是再次寻租期间的房屋空置的租金损失，其认为原告主张的寻租期过长，寻租期以一个月为宜。2018年6月1日，其已通知原告腾空房屋，但原告拒不接收房屋，导致2018年7月2日才办理交接，故2018年6月1日至2018年7月2日期间的空关损失系因原告拒不接收房屋才导致的扩大损失，合同约定一方违约仅需要赔偿三个月的租金损失，原告的诉请无法律依据，请法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年5月3日，被告陈乃荣（承租方、乙方）与原告张兴兴（出租方、甲方）签订一份《厂房租赁合同》。合同约定：甲方出租给乙方的厂房坐落在吴中区，建筑面积750平方米，厂房类型为框架结构；厂房装修日期15天，自5月3日起至5月18日止，装修期间免收租费，厂房租赁自2018年5月18日起至2021年5月18日止，租赁期3年；租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前二个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。该厂房月租金为16500元，年租金为198000元，租金三年不变，双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为一个月租金，租金应预付六个月，在支付月十日前向甲方支付租金。乙方在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租转让，则甲方不再退还租金和保证金。租赁期间，双方都应遵守国家的法律法规，不得利用厂房租赁进行非法活动。租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承担，甲方也不作任何补偿。租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。该合同出租方落款处盖有兴宏公司公章，落款下方备注有水电费以实际国家政策为准，押金20000元整（贰万圆整），并盖了兴宏公司公章。被告陈乃荣向原告张兴兴支付了涉案厂房租赁合同项下押金20000元及租金149800元。另查明，坐落于苏州市吴中区房屋登记所有人为刘峰，刘峰至本院陈述其将涉案厂房出租给了原告张兴兴，出租期限自2018年4月25日起至2033年4月24日止，原告承租上述房屋后，又全部转租给了被告陈乃荣，刘峰对转租事宜知晓并同意。合同签订后，被告陈乃荣于2018年5月3日接收并使用涉案厂房。2018年5月16日，被告接到行政管理部门通知，载明因检查中发现被告营业执照异地、不具备安全生产条件、安全管理混乱、叉车无年检报告、叉车驾驶员未持证等事由无法保证安全生产，要求被告停止经营并于2018年5月27日前搬离涉案厂房。被告于2018年5月28日从涉案厂房迁出并于2018年6月1日向原告张兴兴邮寄通知以张兴兴存在欺诈为由要求解除合同并赔偿损失等。2018年6月7日，陈乃荣因返还房屋、押金、培训搬迁费等事宜诉至本院。该案审理中，张兴兴与陈乃荣于2018年7月2日办理了涉案厂房的交接，张兴兴按现状接收涉案厂房并要求陈乃荣赔付其因合同解除可能遭受的损失，但未提起反诉。本院于2018年8月28日作出判决，认定涉案厂房租赁合同已因陈乃荣通知而解除，陈乃荣应支付自2018年5月18日至2018年7月2日的租金计24750元，扣除上述租金，张兴兴应返还陈乃荣145050元。陈乃荣虽主张合同解除的过错在于张兴兴，但未能就此提供相关证据，故本院对陈乃荣要求张兴兴赔付搬迁损失，经营损失等的诉讼请求，不予支持。张兴兴虽要求陈乃荣赔偿损失，但并未就此提起反诉，本案不予理涉。判决后，张兴兴不服该判决提起上诉，要求扣除三个月租金49800元作为违约金，苏州市中级人民法院经审理认为张兴兴一审中未就此提出反诉，张兴兴可另案主张，于2019年2月25日作出（2019）苏05民终105号民事判决，驳回上诉，维持原判。审理中，原告称，被告承租涉案厂房时谎称用于电子余料分拣，隐瞒用作回收废品用途，因被告没有营业执照等审批手续导致被政府要求停止经营迁出，最终致使双方签订的租赁合同解除。合同解除后，涉案房屋直至2019年6月23日才出租给他人，故被告应赔偿其涉案房屋空关期间的租金损失。为此，原告向本院提交了以下证据：1、涉案房屋照片。证明涉案房屋直至2019年3月30日仍然空关。2、证明及庞行行身份证复印件。证明涉案房屋直至2019年3月31日仍未出租。原告称庞行行无法出庭作证。3、苏州宸锐达激光科技有限公司工商登记信息打印件及原告与张宝山签订的租赁合同复印件、微信转账记录截图，证明涉案房屋自2019年6月23日起出租给案外人张宝山。被告质证后称，对上述证据真实性均不予认可。其已于2018年7月2日与原告办理了涉案房屋交接手续，上述证据无法证明涉案房屋交接后是否对外出租的情况。其因收到政府通知不得已搬离涉案厂房，而原告明知其承租涉案厂房用于废品回收确未告知厂房位于“263整治”范围，导致合同解除，故其不应承担赔偿责任。为此，被告向本院提交了其与原告的微信聊天记录，其认为其在微信中提到原告没有告知厂房在整治范围一事，但并无证据证明其承租涉案厂房时已告知原告系用于废品回收。原告称，对于微信聊天记录真实性没有异议，但是被告被强制迁出原因在于自身无证经营等，并非厂房不准用于废品回收。以上事实，由原告提供的厂房租赁合同、民事判决书、通知及现场检查记录照片打印件、照片、庞行行身份证复印件、证明、微信转账记录截图打印件、工商登记信息打印件厂房租赁合同复印件，被告提交的微信聊天记录截图及本院庭审笔录、询问笔录等附卷佐证。本院认为，原、被告签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，且与法不悖，合法有效，双方均应按约履行合同义务。现该合同因被告通知而解除，合同解除后当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现合同解除的根本原因在于被告存在营业执照异地、不具备安全生产条件、安全管理混乱、叉车无年检报告、叉车驾驶员未持证等事由无法保证安全生产等情形，被行政管理部门要求停止经营并搬离涉案厂房，导致涉案合同无法继续履行，故被告对合同解除应承担责任，原告要求被告支付因合同解除而产生的房屋空置期间租金损失的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告要求被告支付自2018年7月3日计算至2019年6月22日的租金损失193050元，但其提供的现有证据不足以证明其因合同解除产生上述损失且该损失超出合理范围，原告作为出租人也负有减少损失扩大的义务，考虑到原告再次出租涉案房屋需要一定期间，结合双方合同约定、当事人的过错程度及逾期利息等综合因素，本院酌定房屋空置合理期间为三个月，被告应支付原告房屋闲置期间三个月的租金损失16500元/月×3个月，合计49500元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告陈乃荣于本判决生效之日起十日内支付原告张兴兴人民币49500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3270元，由原告张兴兴负担人民币2180元，被告陈乃荣负担人民币1090元。被告负担部分已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10555301040017676。审 判 长  梁 虹人民陪审员  金惠林人民陪审员  樊华仙二〇一九年十一月十一日书 记 员  徐姝玢