安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初10646号原告：合肥浩顺物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区。法定代表人：刘兴平，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄正巍，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：戎蓉，安徽安泰达律师事务所律师。被告：顾二朋，男，1984年2月17日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告合肥浩顺物业管理有限公司（以下简称浩顺物业公司）诉被告顾二朋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告浩顺物业公司的委托代理人黄正巍、被告顾二朋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告浩顺物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付2017年7月1日至2019年12月31日拖欠的物业费3921元；2、依法判令被告立即向原告支付逾期付款违约金暂计396.31元（暂计算至2019年12月31日，其后实际违约金为以3921元为基数，按照每日千分之三的标准至全部本金清偿时止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了位于合肥市瑶海区凤台路和嘉山路交口利港银河新城的房屋，并于2010年2月26日与原告签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由原告进行前期物业管理。双方约定了前期物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任，并约定若被告逾期交纳物业管理费用的按照日千分之三支付违约金。被告身为瑶海区凤台路和嘉山路交口利港银河新城住宅业主，房屋面积为107.13平方，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行作为一个业主应尽的基本义务。被告自2017年7月1日至今，累计欠物业服务费3921元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。截至原告诉讼之时，被告并没有采取任何行动，至今仍没有支付其所欠交的物业费，现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特提起诉讼，望依法判如所请！被告顾二朋辩称：我家中客厅阳台及次卧漏水，多次向物业反映最终都不了了之，家中墙壁、家具均损坏，夏季下大暴雨，家中无法居住，跟物业反映了多年，均未得到解决。原告浩顺物业公司围绕其诉讼请求向本院提交了企业法人营业执照、被告身份证复印件、《利港银河新城前期物业管理服务协议》、服务价格登记证、催收照片、快递单，被告顾二朋围绕其辩称理由向本院提交了照片一组，本院对上述证据的真实性予以确认。基于以上认定的证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下：被告顾二朋系合肥市瑶海区凤台路和嘉山路交口利港银河新城小区业主，房屋面积为107.13平方米。2010年2月26日，浩顺物业公司与顾二朋签订《利港·银河新城前期物业管理服务协议》一份，协议约定：由原告浩顺物业公司为利港·银河新城小区提供前期物业管理，即自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。浩顺物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、共用秩序等项目进行维护、养护与管理，依据国家有关部门规定和本协议约定向业主收取物业管理费用。顾二朋应遵守本物业的物业管理制度和《利港·银河新城业主临时公约》的规定，依据国家有关部门和本协议约定向浩顺物业公司交纳物业管理服务费用。合同约定物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；物业管理区域内供水、供电、供气以及通信、有线电视等设施的维修和养护；环境卫生；公共秩序和公共防范安全；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理；公共绿化；消防管理。业主交费周期为自起算日开始实行每6个月预缴一次物业公共性服务费；公共性服务费用的收费标准为小高层第一年优惠价按建筑面积每月0.95元/平方米收取（第二年起浩顺物业公司有权参照物价局批文进行调整）；高层住宅第一年优惠价按建筑面积每月每平方1.00元（第二年起浩顺物业公司有权参照物价局批文进行调整）。浩顺物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权建议其限期改正，浩顺物业公司应根据情况及时开展整改工作，如逾期进行整改造成业主损失的，浩顺物业公司承担相应的法律责任。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，浩顺物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起支付应交纳费用3‰交纳违约金。协议还约定了其他责任条款等。协议签订后，原告浩顺物业公司依约提供了相关物业服务。因被告顾二朋自2017年7月1日至2019年12月31日期间未交纳物业费，原告浩顺物业公司催交未果后遂诉讼来院。另查明，2014年11月至2019年12期间合肥市瑶海区物价局核准利港·银河新城物业综合服务费甲级有电梯为1.22元/月/平方米。本院认为：原告浩顺物业公司与被告顾二朋签订的《利港·银河新城前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。原告浩顺物业公司依约为被告顾二朋在内的小区业主提供了物业管理服务，被告顾二朋作为小区业主，在接受和享有了原告浩顺物业公司提供的物业服务后，理应按照物业管理服务协议的约定以及物价局核定的收费标准履行给付物业费义务。顾二朋主张的家中阳台及卧室漏水严重物业未予维修好致其未交物业费，本院认为，顾二朋并未提交证据证明漏水的具体原因，且漏水造成的损失与维修问题与本案不属于同一法律关系，可等漏水原因查明，确定责任主体后另行主张，被告顾二朋如认为于物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。综上，对浩顺物业公司要求顾二朋支付2017年7月1日至2019年12月31日期间的物业费经本院核算应为3920.96元（30个月×1.22元/月/平方米×107.13平方米），本院予以支持。关于原告浩顺物业公司主张的逾期交纳物业费违约金，因本案中业主拖欠物业费系原告在提供物业服务过程中，就物业服务出现的问题与业主未能及时沟通及妥善处理所致，顾二朋不交物业费系对其提供的服务存在异议，且本院在审理涉及该小区其它物业服务合同纠纷案件中，查明原告提供的物业服务确系存在一定瑕疵，故对该项主张，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告顾二朋于本判决生效后十日内支付原告合肥浩顺物业管理有限公司自2017年7月1日至2019年12月31日期间的物业费3920.96元；二、驳回原告合肥浩顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告顾二朋负担。本判决为终审判决。审判员  夏毓萍二〇一九年十一月四日书记员  赵静怡附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。