四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0703民初5437号 原告(反诉被告)：四川省绵阳市红光实业有限责任公司，住所地：绵阳市涪城区御旗路9号。 法定代表人：李胜清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈伟，四川远阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓洪，四川天启律师事务所律师。 被告(反诉原告)：绵阳市涪城区百分百商务宾馆，住所地：绵阳市涪城区御安街49号。 经营者：顾文军，男，生于1962年10月12日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：苟峨峰，四川蜀仁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李奎，男，生于1964年10月23日，汉族，住绵阳市高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：苟峨峰，四川蜀仁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李盛尧，男，生于1976年9月10日，汉族，住绵阳市高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：苟峨峰，四川蜀仁律师事务所律师。 原告(反诉被告)四川省绵阳市红光实业有限责任公司(以下简称红光公司)与被告(反诉原告)绵阳市涪城区百分百商务宾馆(以下简称百分百宾馆)、李奎、李盛尧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月27日作出（2017）川0703民初750号民事判决书，被告(反诉原告)百分百宾馆、李奎、李盛尧不服向绵阳市中级人民法院提起上诉，绵阳市中级人民法院于2018年4月17日作出（2018）川07民终119号民事裁定书，裁定撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2017）川0703民初750号民事判决;本案发回四川省绵阳市涪城区人民法院重审。本院受理后依法重新组成合议庭,公开开庭审理了本案。原告红光公司法定代表人李胜清及委托诉讼代理人陈伟、邓洪、被告百分百宾馆经营者顾文军、被告李奎及共同委托诉讼代理人苟峨峰、被告李盛尧的委托诉讼代理人苟峨峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告红光公司向本院提出诉讼请求：1、请依法判决被告立即腾退位于绵阳市涪城区的3061平方米房屋，并返还原告;2、请依法判决被告赔偿原告租金损失每月48976元（自2016年10月20日起至租赁物返还之日止）;3、本案诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：2009年10月19日，原告将自己所有的位于绵阳市涪城区的3061平方米房屋出租给被告使用。租赁期为7年，自2009年10月20日起至2016年10月19日止。租赁期届满前，原告通知了被告关于续租、腾退、优先承租事宜。但原、被告经过多次协商没有达成协议。被告还委托律师告知不参加竟租，放弃优先承租权，至今也不腾退房屋。现该租赁物已由他人竟租成功，由于被告不腾退房屋无法交付。原告本可强行关门、强行收回和停水、停电，但考虑到还是用法律武器要好些。所以，原告现只好依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，提起诉讼，请依法保护其合法权益为谢！ 三被告百分百宾馆经营者顾文军、李奎、李盛尧共同辩称：1、答辩人为了长期租赁房屋用以开设宾馆，在被答辩人同意的情况下，答辩人对涉案房屋进行改造，修建和装饰装修，投入了大量的资金，根据双方签订的房屋租赁合同的约定，合同期届满后，被答辩人应当给与答辩人补偿；2、被答辩人为了达到不让答辩人继续租赁，涉案房屋的目的，人为的设置各种障碍，是对自己权利的滥用；3、被答辩人请求的每月租金过高，违反了市场行情，请求法院按双方签订合同约定的租金计付。 三被告百分百宾馆经营者顾文军、李奎、李盛尧向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告补偿租赁房屋期间修建、改造、添加设施设备等费用共计239.15万元；2.本诉和反诉的案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：2009年10月19日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》后，反诉人根据合同的约定和被反诉人原法定代表人的要求，为了开办《百分百商务宾馆》和提升该幢楼的商业价值，反诉人对承租的涉案房屋（原为仓库房）进行了改造、修建、增设和装饰装修等，先后投资680多万元，为后续租赁奠定了良好的基础。其中：反诉人修建顶楼和将2至5楼改成75个客房，投资108万元；将货运电梯井改造成客运电梯井及购买电梯，投资16.34万元；对一楼大厅、所有玻璃钢化及增加塑钢窗，投资24.84万元；安装增设房间实木门，投资14.4万元；安装卫生间洁具及淋浴设施，投资38.8万元；推、挖、平整及硬化停车场投资7.2万元；安装天热气及入户3.8万元；新增锅炉5.3万元；新增空调20.47万元，共计239.15万元。在租赁期间，反诉人与被反诉人一直和睦相处，互守合约。但2016年初以来，由于被反诉人现在的法定代表人一反常态，违背原法定代表人招商引资的良好心态和初衷，故意违背房租市场价格成下降趋势的规律，抬高房价，设置苛刻条件（一是只签订一年期限合同；二是不出租门面和停车场等），恶意撵走反诉人，欲将房屋转租给他人。尤其是反诉人现在才得知被反诉人以股权转让的形式将反诉人承租的房屋卖给了新的所谓法定代表人，其行为严重侵犯了反诉人的优先购买权。在此情况下，反诉人一方面按原合同支付了半年房租，另一方面要求被反诉人按合同约定对添附和添置的设施设备，以及修建的顶楼和改造的房间在给予合理的补偿后，反诉人自愿放弃续租。但被反诉人不但不给于补偿，反而恶人先告状。综上所述，为了维护国家法律的尊严和反诉人的合法权益，根据《房屋租赁合同》之约定，被反诉人应当对反诉人所添附的财产及相关设施设备予以补偿，但反诉人拒绝补偿，其行为严重侵犯了反诉人的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及司法解释的相关规定特此提起反诉。请贵院根据反诉人的反诉请求，依法判处。 反诉被告红光公司辩称，一、答辩人依法、依约不同意给被告装修及增建物予以任何补偿。1、2009年10月19日，双方达成的《房屋租赁合同》第六条第6项规定“除本合同约定的内容外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先以书面的形式征得甲方的同意，由乙方按规定报请有关部门审批同意后，方可进行。”至今答辩人没有书面同意被告装修或者增设附属设施和设备，答辩人根本不知道被告究竟什么时候装修或增设了多少设施、设备，现答辩人不同意被告增设装修和增设附属设施、设备。2、《房屋租赁合同》第七条房屋返还时的状态约定“1、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后准时将房屋归还甲方。2、乙方返还租赁房屋时，乙方在租赁期期间因经营需要增设的附属设施和设备，乙方在不破坏房屋安全结构的情况下可以拆除或协商折价后来的租赁者或甲方。”租期届满后被告应准时将房屋归还答辩人，而现在被告仍以各种理由未归还房屋给答辩人。协议条款规定“被告可以拆除或协商折价后来的租赁者或答辩人”，协议内容应公平合理、权利义务对等，也就是说“答辩人也可以要求被告拆除或折价”而不是必须只能折价。答辩人早在期满前明确表示不需要被告的装饰、装修，也不会给他折价，而是要求被告搬离并返还租赁物。二、答辩人依法、依约要求被告拆除未形成附合的装饰装修物，并恢复原状。《房屋租赁合同》第七条已明确约定被告可拆除未形成附合的装饰装修物,并恢复原状。答辩人没有出售该房屋，股权变化是公司内部行为，大股东未出现根本变化，未侵害被告的优先购买权。综上,请求依法驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年10月19日,顾文军、李奎、李盛尧作为合伙出资人以“百分百商务宾馆”的名义,作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的红光公司签订了《房屋租赁合同》（以下简称合同），合同约定：一、甲方将位于绵阳市涪城区,）建筑面积3061平方米全现浇框架结构共4层房屋及附属停车场约800平方米出租给乙方。二、租赁用途：乙方整体租赁甲方第五幢房屋，将其打造为商务酒店并由乙方自主经营使用。同时，第5幢院内楼下的空地作为停车场一并出租给乙方（由甲方划定）。乙方保证按本合同规定合法使用该幢房屋，不得擅自改变使用性质。乙方在经营期间应遵守国家、本市的有关房屋使用和物业管理及行业管理的各项规定，如有违法、违规行为由乙方承担一切责任。三、租赁期限：1.该房屋租用期限为7年，自2009年10月20日起至2016年10月19日止，合同签订之日后的2个月时间为乙方筹备、装修优惠时间，计入正式租期，不计收房租费；2.租赁期满，乙方需继续租赁该房屋，应于租赁期届满前2个月向甲方提出续租的书面要求，在同等条件下，乙方有优先承租该房屋的权利。四、租金支付方式和期限：1.在七年租期内，分两个租赁段，前四年为一个租赁段，后三年为第二个租赁段。在第一个租赁段中前两年（2009年10月20日—2011年10月19日）房屋租金按（人民币）：37万元／年（大写：叁拾柒万元正）收取；从第三年（2011年10月20日）起每年递增3%-5%：在第二个租赁段中（2013年10月20日—2016年10月19日），租金按当时本地段的平均价格双方提前两个月协商确定（可参照当地门面租金涨降比例）；2.每年租金分两次付清，即当年的9月20日之前，次年的3月20日之前，首次付款不得低于年租金的50%。合同签订两日内付首次款。3.院内停车场每年租金为（人民币）：10000元／年（大写：壹万元正），停车场租金支付形式为：一次交清全年租金。五、保证金和其他费用：1.甲、乙双方约定，签定本合同前，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金（人民币）70000元（大写：柒万元正），甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证（保证金不计息）。2.本租赁合同期满或提前解除时。甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵冲合同中约定应由乙方承担而又未支付的费用外，剩余部分在本租赁合同期满或提前解除时并了清相关手续后5日内无息归还乙方。3.租赁期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、气、保洁、排污清运费、物业管理费等各类费用，均由乙方承担。所涉及到共同的公共设施维修维护费用双方按比例承担。六、房屋使用要求和维修责任：1.本合同签订后，甲方负责将租赁的房屋整体移交给乙方，涉及该房屋现租用户到期的解释和房屋（含门面）移交工作（含停车场），由甲方负责，乙方配合。2.甲方同意乙方按合同签订用途对该房屋进行改造、装修。乙方在改造装修前应请双方认可有资质的设计单位进行方案设计。在施工时应请有资质的施工单位进行改造装修；改造、装修不得破坏房屋主体安全结构。乙方擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在甲方要求的合理期限内仍不予恢复原状，甲方有权请求解除合同并要求赔偿损失。在改造装修竣工后由乙方负责验收，甲方应配合其工作，验收合格后方能使用。3.乙方在施工中应制定相关的安全措施，保护施工者及第三方人身安全并承担相应的责任。4.由乙方出资将甲方现在在使用的货梯改造为客用电梯，并经相关部门验收合格发证后方可按要求使用。5.租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修恢复达到原设计要求，不能恢复原状或达到原设计要求的，甲方有权要求乙方承担赔偿等违约责任。6.除本合同约定的内容外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先以书面的形式征得甲方的同意，由乙方按规定报请有关部门审批同意后，方可进行。七、房屋返还时的状态:1.除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后准时将房屋归还甲方。2.乙方归还租赁房屋时，乙方在租赁期间因经营需要增设的附属设施和设备，乙方在不破坏房屋安全结构的情况下可以拆除或协商折价给后来的租赁者或甲方；在经营期间对该幢房屋的整体装饰、装修在返还时应保持原状，不得人为损毁破坏后交还甲方，否则，甲方将在租赁保证金中根据损毁程度予以扣出。八、转租、转让：1、在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前2个月通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权。乙方在收到甲方出售通知后15日内须向甲方作出书面答复，逾期视为放弃优先购买权。2、在租赁期间内，乙方可对其位于1楼的门面采取自营或转租第三方经营，但其余房屋不得另行私自转租；如果乙方合伙出资人发生改变或变更，更提前通知甲方，否则，视为违约。九、违约责任：1、租赁期间，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋时的，甲方除应向乙方支付本合同租金的30%作为违约金外，若有损失，甲方还应负责赔偿。3、乙方如果没有按时缴纳租金，应以年租金为标准，按每日5‰（千分之五）缴纳滞纳金；如超过10日仍未及时缴纳租金时，甲方将发书面通知，乙方收到书面通知后五日内仍未及时缴纳租金时，除向甲方支付本合同年租金的30%作为违约金外，甲方有权解除本租赁合同，并书面通知乙方在15日内搬离；若有损失，乙方还应负责全额赔偿。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，红光公司将合同标的物交与“百分百商务宾馆”使用经营；“百分百商务宾馆”于2009年10月21日付给红光公司租房保证金70000元，并按约定支付了当年应付租金。2009年10月，“百分百商务宾馆”开始对租赁房屋进行了改装，将原为仓库的涉案房屋改成客房，添附了钢结构，将货运电梯井改造成客运电梯井并安装客运电梯,对一楼大厅、所有玻窗钢化及增加塑钢窗，房间安装实木门、卫生间洁具及淋浴设施，推、挖、平整及硬化停车场,并增加栏栅、安装了天然气设施，新增锅炉、空调等。为此，原告作为委托人与作为监理人的绵阳鸿志建设监理有限责任公司于2009年11月6日签订了《建设工程委托监理合同》（以下简称《监理合同》）一份。《监理合同》约定,由监理人监理红光实业院内总投资200万元,工程规模3061㎡第五幢综合楼装修改造工程。 2010年4月22日，绵阳市涪城区百分百商务宾馆在绵阳市涪城区工商行政管理局注册登记,类型个体工商户,经营场所绵阳市,经营者顾文军,经营范围住宿、茶座、洗浴服务。 合同履行过程中,红光公司内部股权结构发生了变化。即红光公司于2012年7月25日召开职工持股会临时会员大会,决议将红光公司30.74％(出资额173.7万元)转让给文映傚165万元、转让给射洪食品有限公司8.7万元。2012年10月6日,射洪食品有限公司股东会决议与文映傚联合收购红光公司股权,射洪食品有限公司出资收购红光公司28万的股权,占收购股权的5％。2013年5月3日,红光公司股东会决议,吸收冯天平为公司新股东;同意射洪食品有限公司将原持有公司股权28万元(占注册资本的5％),以现金的形式转让给股东文映傚;同意公司注册资本和实收资本由565万元增加至1130万元,文映傚和冯天平各占注册资本的50％。2016年6月30日,红光公司召开股东会并于2016年7月5日作出决议,股东文映傚将持有的公司股份565万元(占公司总股本的50％)全部转让给公司法定代表人李胜清。 2016年1月6日，红光公司向百分百宾馆送达《通知》，载明：“你宾馆租赁的我公司综合楼合同将于2016年10月19日到期。为便于合同到期后贵宾馆下一步的打算和我公司尽早考虑下一步安排，请你宾馆将合同期满后的经营打算于2016年4月30日之前以书面形式告知我公司。同时，如果你宾馆若续租请及时与我公司商议下一个租期的相关事宜。”2016年2月26日，百分百宾馆给红光公司送达《回执函》，载明：“贵公司关于《百分百商务宾馆综合楼租赁的通知》已收悉。我宾馆作如下回复：经我们股东商议决定在租赁期满后，依据合同继续租赁贵公司的综合楼。”2016年6月25日，百分百宾馆向红光公司送达《百分百宾馆关于续租综合楼的函》，该函表明,百分百宾馆愿签订续租合同,以便提前对宾馆进行改造升级设计,因宾馆的设施和设备陈旧,宾馆的股东决定对宾馆全面改造升级,预计投资超过350万元人民币,希望红光公司与其在签订不少于7年的租赁合同,同时,由于宾馆长期处于亏损状态,希望红光公司在一定程度上降低租金。此后，双方就续租事宜未达成协议。2016年10月24日，红光公司委托四川远阳律师事务所,向百分百宾馆及李奎、李盛尧、顾文军发出《律师函》,要求上列当事人立即搬离绵阳市涪城区御安街49号房屋及附属停车场,并返还给红光公司。2016年11月12日，百分百宾馆及李奎、李盛尧、顾文军委托四川科大律师事务所,向红光公司发出《律师函》,函告红光公司,依据合同约定百分百宾馆合同期满后在同等条件下享有优先承租权,希望红光公司采取积极态度就继续租赁事宜与百分百宾馆进行协商,届时将通过法律途径向红光公司主张合同权利。 2016年11月29日，红光公司向包括百分百宾馆及李奎、李盛尧、顾文军在内各邀请承租人发出《竞争承租公告》和《行使优先承租权通知》，要求百分百宾馆及李奎、李盛尧、顾文军务必在2016年12月3日上午9时30分到四川省射洪县文化路237号四川远阳律师事务所一楼办公室参与竞租，并行使优先承租权；如不按时出席，视为放弃优先承租权等。2016年11月30日，百分百宾馆及李奎、李盛尧、顾文军委托四川科大律师事务所向红光公司发出《律师函》：“一、贵公司在采取竞争承租措施前应将绵阳市百分百商务宾馆补偿问题处理妥当；二、贵公司在《竞争承租公告》中设置的承租条件缺少公平、公正，绵阳市百分百商务宾馆拒绝行使优先承租权，参加竞争承租。”等。2016年11月30日竞租人黄德建报名竞租、2016年12月1日竞租人杨中德、陈立卿报名竞租。2016年12月3日，竞租人黄德建以每月每平方米15元的价格竞租成功。2016年12月5日，红光公司向百分百宾馆及李奎、李盛尧、顾文军发出《请搬离、返还租赁物通知》，载明：“……一、红光公司不同意对你们经营增设的附属设施和设备折价，请你们自行拆除搬离。二、限你们7日内（2016年12月12日之前）搬离、返还绵阳市涪城区3061平方米房屋，并将钥匙、水、电手续等交付给红光公司，并按市场价支付超期租金至搬离时止。如逾期视为你们已搬出全部物品，甲方有权单方自行打开房门交付给现在的承租人使用。” 2016年12月19日，百分百宾馆通过中国工商银行绵阳御营支行向红光公司账户存款197600元，凭证摘要：付红光实业半年房租。 庭审中，百分百宾馆称其承租房屋后，投入了巨大资金进行装修，提供了装修合同、建设工程委托监理合同、收方单、收款收据、图片、财产保险单等证据予以证明，并要求红光公司支付其因修建、改造、添加设施设备等装饰装修费239.15万元。同时,百分百宾馆认为红光公司以股权转让的方式变相将涉案房屋卖给法定代表人李胜清,侵犯了承租人的优先购买权。红光公司对百分百宾馆进行装饰装修的事实无异议，但认为百分百宾馆如何投资和装修，因租赁期已满，故装修所产生的费用与其无关。 另查明：案涉出租房屋于1999年4月27日由绵阳市房管局颁发房屋所有权证，证号为绵房权证市房监字第××号，房屋所有权人为四川省绵阳市红光实业有限责任公司，房屋坐落于绵阳市涪城区，产别为股份制，房屋状况：5幢4层共计3061平方米，其中第1层建筑面积为765.25平方米，用于商业服务；第2层建筑面积为765.25平方米，用于生产仓库；第3-4层建筑面积为1530.5平方米，用于办公。 庭审结束后,被告申请对双方发生纠纷时点即2016年10月时点,被告对案涉房屋修建、改造、添加的顶楼(24个标准间)、玻璃窗、延伸的外墙、房间夹隔(55个标准间)、电梯(原为货梯)、锅炉、空调、实木门和锁、天然气、硬化的停车场等永久性添咐物现存价值进行评估。本院审查后予以准许。本院按程序选定评估机构时,原告明确表示拒绝参加选定,在评估人员进行现场评估时,原告亦明确表示拒绝到场配合鉴定。2019年8月26日,江油市蜀江资产评估事务所在实地查看的基础上采用重置成本法作出蜀江评估(2019)014号《资产评估报告书》,结论为上列添咐物在2016年10月表现的市场价值为780237.30元。被告支付评估费12000元。经庭审质证,原告对评估结论不予认可,认为被告的改建无合法手续,违法,不能有价值,不能作为鉴定标的,有些鉴定标的不是永久性附着物,是能拆馀除的也不能作为鉴定标的,鉴定是在开庭后提出的,原告不同意鉴定,整个评估程序和实体违法。被告对评估结论虽认为价值评估低了但认可其结论。 本院重审认为：原、被告在平等、自愿、协商一致基础上签订的《房屋租赁合同》,合法有效。对双方均具有法律约束力,双方应当按照约定全面履行自已的义务。本案结合当事人的陈述和到案证据,可以认定,在合同到期后,基于原告方股东的变更和双方对续租租金的标准不能协商一致,双方未能续签合同,但双方就合同终止后,作为出租方的原告是否应给予作为承租方的被告经济补偿存在分歧,形成本次诉讼。根据法律规定,租赁期满,承租人应将租赁物返还出租人,返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因承租人的过错,致使租赁物受到损失的,承租人应承担赔偿责任。本案中,双方签订的《房屋租赁合同》期限届满,双方未能续签合同,作为承租人的被告理应将案涉房屋完好返还原告。原告诉请被告腾退案涉房屋的主张,有事实和法律依据,本院予以支持。对于原告主张的按每月48976元计算租金损失至返还之日止的诉请。因双方签订的《房屋租赁合同》中对合同到期,被告继续占有使用案涉房屋以何种标准收取占用费,未作出明确约定。结合本案被告在双方发生纠纷时主动向原告转账支付197600元,并在付款凭证摘要中注明“付红光实业半年房租”,原告红光公司收款后未主动退回这一事实存在。应视原告红光公司对被告的付款行为的默认。本院结合双方所签《房屋租赁合同》第四条租金支付方式和期限约定的内容和被告仍实际占用案涉房屋的事实,酌定被告按下列标准向原告支付合同到期后实际占用案涉房屋期间的占用费,即2016年10月20日至2018年10月20日期间的占用费按395200元／年计算共790400元,但应扣减半年占用费197600元;2018年10月21日至腾退之日占用费在395200元的基础上递增5％计算占用费,即按年占用费414960元计算。 关于被告李奎、李盛尧是否承担责任的问题,本院认为,广义的个体工商户,其中就包括个人合伙,个人合伙形式的个体经营实体是自然人的集合、财产的集合,合伙人之间具有共同经营、共同劳动、共担风险的经营关系。本案中原告与顾文军、李奎、李盛尧签订《房屋租赁合同》时，绵阳市涪城区百分百商务宾馆并未注册成立,顾文军、李奎、李盛尧三人是以合伙人的身份与原告签订的《房屋租赁合同》,且在经营过程中和本案诉中,顾文军、李奎、李盛尧三人和原告对其合伙人身份均无异议。根据《中华人民共和国民法通则》第三十三条“个人合伙可以起字号,依法经核准登记,在核准登记的经营范围内从事经营。”和第三十四条“个人合伙的经营活动,由合伙人共同决定,合伙人有执行和监督的权利。合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动,由全体合伙人承担民事责任。”的规定,被告李奎、李盛尧作为《房屋租赁合同》的签订人和百分百宾馆的合伙人,在本案中理应与百分百宾馆经营者顾文军共同承担民事责任。被告李奎、李盛尧亦有权以反诉原告的身份提起反诉。 关于反诉原告的诉讼请求是否成立的问题。本院认为，承租人在征得出租人同意,对租赁房屋进行改善或增设他物,在租赁合同终止时,存在有益费用的返还问题。所谓有益费用是指承租人支出的使租赁物价值增加的费用。结合本案实际,被告与原告签订合同时,原告即明确被告租用目的是开设宾馆之用,对被告的改建、增设他物行为是同意和明知的,此有原告与工程监理单位签订的《监理合同》和合同履行过程中至合同到期原告均无异议的客观事实为证,足以认定被告属善意添附。同时,被告对原属办公、生产仓库之用的案涉房屋进行的改造,使得案涉房屋的价值明显增加。况且,至双方合同到期发生纠纷时,因被告对案涉房屋改造使得案涉房屋增加的价值仍然存在。虽然承租人支出费用改善租赁物或增设他物,最根本的目的还是为了在租赁期间提高租赁物的使用价值,从而实现自己的特定使用收益目的,其受益人首先是其自己。只有在租赁合同终止时现存的价值才能为出租人享有,才属于出租人取得的利益。但鉴于在本案中,案涉房屋经评估增加的价值额仍然存在的事实,依据公平原则,原告应当对被告给予适当补偿。对于反诉被告(原告)红光公司的抗辩理由。本院认为,按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离和不可分离(形成附合)两种形态。装饰装修物与租赁房屋结合在一起形成继续性和固定性的,非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大,由于这些设备需嵌装在房屋中,安装拆除费用都很高,一旦拆除会严重影响其本身的价值,而且还会损坏房屋本身,可以认定形成附合。如本案反诉原告(被告)硬化的停车场、玻璃窗、实木门和锁、吊顶粉墙、天然气管道等。装饰装修物与租赁房屋未完全结合尚未达到不可分离状态,则不能认定形成附合,如本案反诉原告(被告)安装的空调、电梯、锅炉等。虽不构成附合,但客观上也使租赁房屋的价值提高,若强制性将其拆除,拆除亦无实用性,也会造成财产上的损失。从公平的角度出发,兼顾双方利益,避免造成浪费,对增添物的现值进行评估,由出租人给予承租人适当补偿也符合民法的公平原则。同时,本着最大限度发挥装饰物价值的原则和公平原则,根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第86条规定和双方所签《房屋租赁合同》第七条第2项约定的处理原则。依据物权法上的添附原理,出租人在租赁期满后,基于添附原理获得附合动产的所有权,出租人也应当根据当时动产的客观价值给予承租人一定的补偿。对于评估程序是否合法及资产评估报告是否采信的问题。本院认为,鉴于增添物在租赁到期时其使用价值仍然存在这一基本事实,以及双方争议较大,难于准确计算价值,虽然反诉原告(被告)在庭审结束后提出价值评估申请,本院视其提出延期举证申请,并予以准许。本院依法委托评估机构进行评估,程序合法,并无不当,经对评估结论进行质证,反诉被告(原告)虽对评估结论不予认可,但未提供证据证明其主张。基于此,本院结合本案实际和查明的事实,确认江油市蜀江资产评估事务所作出的蜀江评估(2019)014号《资产评估报告书》符合证据的客观性、关联性、合法性特征，予以采信。反诉被告(原告)不予补偿的抗辩主张,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第86条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告绵阳市涪城区百分百商务宾馆经营者顾文军、李奎、李盛尧在本判决生效后15日内将位于绵阳市涪城区的3061平方米房屋腾退给原告四川省绵阳市红光实业有限责任公司。 二、被告绵阳市涪城区百分百商务宾馆经营者顾文军、李奎、李盛尧在本判决生效后15日内,支付原告四川省绵阳市红光实业有限责任公司从2016年10月20日起至案涉租赁房屋腾退之日止的占用费,计算标准如下:2016年10月20日至2018年10月20日期间的占用费按395200元／年计算共790400元,但应扣减半年占用费197600元;2018年10月21日至腾退之日占用费在395200元的基础上递增5％计算占用费,即按414960元／年计算占用费。 三、反诉被告(原告)四川省绵阳市红光实业有限责任公司在本判决生效后15日内,支付反诉原告(被告)绵阳市涪城区百分百商务宾馆经营者顾文军、李奎、李盛尧补偿款780237.30元。 四、评估费12000元,原、被告各负担一半。 五、驳回原告(反诉被告)四川省绵阳市红光实业有限责任公司和被告(反诉原告)绵阳市涪城区百分百商务宾馆经营者顾文军、李奎、李盛尧的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8646元，原告四川省绵阳市红光实业有限责任公司负担4252元、被告绵阳市涪城区百分百商务宾馆经营者顾文军、李奎、李盛尧负担4394元；反诉案件受理费减半收取12966元，由反诉原告绵阳市涪城区百分百商务宾馆经营者顾文军、李奎、李盛尧负担7166元,反诉被告四川省绵阳市红光实业有限责任公司负担5800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起在十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供上诉状副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  唐 俊 人民陪审员  王汝萍 人民陪审员  潘 红 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  张 冉 史琳