湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘09民终1589号 上诉人（原审被告）：冷建新，男，1973年1月8日出生，汉族，住湖南省沅江市。 被上诉人（原审原告）：中国人民银行沅江市支行，住所地沅江市。 法定代表人：何静凯，该支行行长。 委托诉讼代理人：何学良，湖南德宽律师事务所律师。 原审第三人：王凤林，女，1969年1月28日出生，汉族，住湖南省沅江市。 上诉人冷建新因与被上诉人中国人民银行沅江市支行（以下简称沅江人民银行）、原审第三人王凤林房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省沅江市人民法院（2019）湘0981民初1059号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人冷建新，被上诉人沅江人民银行之委托诉讼代理人何学良、原审第三人王凤林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冷建新上诉请求：撤销一审判决，改判驳回沅江人民银行的全部起诉请求。事实和理由：1、沅江人民银行未提交证据证明其为案涉租赁物所有权人；2、沅江人民银行承诺，冷建新给付转让费后，不收回案涉租赁物，且不得随意增加租金，现沅江人民银行在合同期内无故增加房租，导致冷建新租金损失及门面无法转租产生的相关损失，上述损失沅江人民银行应予以赔偿；3、沅江人民银行要求冷建新支付全部房租无法律依据。 沅江人民银行辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律准确，应维持原判；2、沅江人民银行出租给冷建新的房屋系1992年建设竣工，作为城市信用社场所使用，信用社撤销后，房屋改为门面出租；3、沅江人民银行未违反合同约定，冷建新诉称的违约事由无事实依据；4、冷建新应支付合同期满即2018年3月15日至房屋实际交付之日止的房屋租金。 王凤林辩称，冷建新应退还租金。 沅江人民银行向一审法院起诉请求：1、判令冷建新将占用房屋交付给沅江人民银行；2、判令冷建新支付2018年3月15日交付房屋之日止应付租金（按2.1万/年计算）；3、确认冷建新与第三人王凤林签订的《门面租赁合同》超过沅江人民银行与冷建新签订的《门面房租赁合同》的租赁期限部分无效即2018年3月15日后的期限无效；4、请求责任第三人王凤林将占用房屋交还给沅江人民银行；5、由冷建新承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年3月15日，沅江人民银行与冷建新签订了《门面房租赁合同》，租用范围为：以原城关信用社韩家汊分社租用范围为准，包括一楼里外间，外加厨房和仓库，二楼六个单间。合同约定：租赁期限为五年，即从2012年3月16日至2017年3月15日止，租期内，乙方不可自行转让。年租金不低于21000元，租期内租价不变。至2017年3月15日，合同到期。沅江人民银行与冷建新没有续签租赁合同，冷建新又交纳了一年的租金。沅江人民银行在2017年12月向冷建新发出书面通知，告之其在2018年3月15日后，房屋将不再对外租。2018年3月15日，合同到期后，沅江人民银行多次催促冷建新搬出承租房屋将承租房屋交付给沅江人民银行未果。冷建新将涉案门面转租给第三人王凤林。租赁期限从2016年7月15日至2019年7月15日止。租用范围以原城关信用社韩家汊分社一楼外间。承租价格，为14000元每年。冷建新已交纳沅江人民银行2017年3月16日至2018年3月15日的租金。 一审法院认为，沅江人民银行与冷建新签订的《门面房租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，合同不违反法律法规的强制性规定，合同内容真实有效，双方当事人应全面履行自己的义务。合同签订后，双方均依约履行了各自的义务，但案涉合同租赁期限届满后，冷建新继续租赁涉案门面，并交付房租。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，沅江人民银行与冷建新签订的《门面房租赁合同》继续有效，且形成了不定期租赁合同关系。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2017年12月，沅江人民银行因上级部门中国人民银行要求各分行、支行的财产不得对外出租，于是通过书面的形式通知冷建新在2018年3月15日后房屋不再对外出租，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，沅江人民银行主张不再对外出租的通知到达冷建新时已生效，沅江人民银行与冷建新双方的不定期租赁合同于2018年3月15日已解除。故对沅江人民银行要求冷建新交付占用房屋的诉讼请求，予以支持。基于冷建新占用第二层房屋，第三人占用第一层房屋，两人无合法依据继续占用房屋，应当相应予以腾退房屋给沅江人民银行。对于沅江人民银行要求冷建新支付2018年3月15日至交付房屋之日止的房屋租赁费的诉讼请求问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因沅江人民银行与冷建新双方之间的房屋租赁合同期限已于2018年3月15日届满，冷建新应当履行返还租赁房屋的合同义务，冷建新仍占有使用租赁房屋，应承担相应房屋占有使用费。故对沅江人民银行的第二项诉讼请求予以支持，即从2018年3月16日起至冷建新交付房屋之日止的房租仍应参照原合同标准支付，即按2.1万/年计算。对于冷建新要求沅江人民银行支付因沅江人民银行将在合同期内涨价的通知发给现在租户，导致冷建新的损失46800元的主张，因冷建新未提供损失的直接证据，故对冷建新的主张，不予支持。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效，故对沅江人民银行的第三项、第四项请求予以支持。第三人辩称冷建新收取房屋押金，应另行主张权利；第三人辩称要求沅江人民银行赔偿损失，因损失未提供相应证据，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、冷建新自判决发生法律效力之日起十五日内将房屋租赁合同所涉房屋（第二层）腾退给沅江人民银行；二、冷建新自判决发生法律效力之日起10日内给付沅江人民银行占有使用费（自2018年3月16日起至实际腾退完毕之日止，按照租金2.1万元/年计算）。三、冷建新与第三人王凤林签订的《门面租赁合同》超过沅江人民银行与冷建新签订的《门面房租赁合同》的租赁期限部分无效即自2018年3月15日后的期限无效；四、第三人王凤林自判决发生法律效力之日起十五日内将房屋租赁合同所涉房屋（第一层）腾退给沅江人民银行。案件受理费325元，由冷建新负担。 本院二审期间，冷建新围绕上诉请求依法提交了王凤林、周正根的证人证言各一份，拟证明沅江人民银行违约造成冷建新损失。沅江人民银行质证认为，周正根应出庭作证，对该份证明的合法性有异议，对王凤林出具证明的真实性有异议，且与本案无关。王凤林对上述两份证明无异议。本院认为，周正根未出庭作证，其证明材料的真实性无法核实，对该份证明不予采信。王凤林与沅江人民银行无租赁关系，其与冷建新协商的租赁事宜与本案无关联，对该份证明亦不予采信。 本院对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、冷建新应否返还案涉门面给沅江人民银行；二、沅江人民银行是否违约，应否赔偿冷建新损失；三、冷建新应否支付2018年3月15日之后的门面占用费。 一、关于案涉门面的权属问题。本院认为，沅江人民银行与冷建新签订了《门面房屋租赁合同》，合同期内沅江人民银行依约履行了交付租赁房屋的义务，冷建新依约取得了案涉门面的使用权，且无案外人向案涉租赁物主张权利影响冷建新使用租赁房屋。租赁期届满后，冷建新应当向沅江人民银行返还租赁房屋。现冷建新上诉以沅江人民银行对案涉租赁物不享有所有权为由拒绝返还租赁房屋无事实依据。且本案系审理房屋租赁纠纷，冷建新主张的案涉房屋权属问题非本案审理范围。 二、关于应否支付违约损失的问题。本院认为，冷建新主张案涉房产系支付高额转让费承租且沅江人民银行在租赁期内违约增加租金应赔偿其损失，在相关损失费用未解决之情形下，不应将租赁房产返还。冷建新一审未对此提出反诉，亦未提交相应证据证实损失存在，本院不予审查。冷建新不能以租赁合同履行存在损失为由对抗本案租赁物返还。 三、关于应否支付门面占用费的问题。经审理查明，2012年3月15日沅江人民银行与冷建新签订的《门面租赁合同》到期，后双方均未续签合同，因冷建新继续使用租赁物，沅江人民银行未提出异议，双方可视为不定期租赁关系。沅江人民银行于2017年12月通过书面形式告知冷建新在2018年3月15日后不再对外出租房屋，即沅江人民银行在合理期限内通知了承租人冷建新解除不定期租赁合同，冷建新应于2018年3月15日前腾房返还租赁物，冷建新逾期腾房，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，应给付房屋占用使用费。故一审判决冷建新向沅江人民银行支付2018年3月15日之后的门面占用费正确，本院予以维持。 综上，冷建新的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定本案基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费325元，由冷建新负担。 本判决为终审判决。 审判长 夏 蓉 审判员 刘文煜 审判员 熊文佳 二〇一九年十一月四日 书记员 曹 敏