辽宁省沈阳市皇姑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0105民初10122号 原告：林绍峰。 被告：沈阳铁诚投资管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区华三路37巷3号。 法定代表人：罗玉科。 委托诉讼代理人：宋佳音。 委托诉讼代理人：梁鹤。 第三人：沈阳曼普利斯房地产开发有限公司，住所地沈阳市新民市兴隆堡镇兴隆堡村。 法定代表人：严肃，系公司董事长。 原告林绍峰与被告沈阳诚投资管理有限公司（以下简称“铁诚公司”）、第三人沈阳曼普利斯房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）执行异议之诉一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林绍峰，被告铁诚公司委托诉讼代理人宋佳音、梁鹤到庭参加诉讼。第三人开发公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林绍峰向本院提出诉讼请求：1、确认被告申请执行第三人处的位于新民市兴隆堡镇兴隆堡村加拿大郡小区公寓楼1502、1503（新民市兴隆堡镇中兴路013号3号楼15-2、15-3）房产的所有权归原告所有并停止对上述房产执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年8月2日，原告（案外人）收到辽宁省沈阳市皇姑区人民法院的（2019)辽0105执异字239号执行裁定书。原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。被告所申请执行的位于新民市兴隆堡镇兴隆堡村加拿大郡小区公寓楼1502、1503(新民市兴隆堡镇中兴路013号3号楼15-2、15-3)房产是原告自第三人开发公司处购买。原告已实际支付房屋全款并自2015年开始居住使用及所有，不属于第三人所有。被告对属于原告的财产申请执行是错误的，其行为没有法律依据。损害了原告对上述财产的所有权。执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实及法律依据 被告铁诚公司辩称，涉案房屋未经登记，不发生法律效力。法院驳回原告的执行异议符合法律规定，原告应明确提出阻却执行的法律依据。 第三人开发公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月3日，铁诚公司与开发公司签订借款合同一份，约定开发公司向铁诚公司借款人民币20万元，月息4%，借款期限至2016年6月4日，以开发公司开发的位于新民市兴隆堡镇中兴路029-2号加拿大郡二期二号楼1-1-1、1-1-2两处房产作为本项借款抵押。2016年3月4日，铁诚公司通过银行向开发公司支付20万元，开发公司于同日向铁诚公司出具了收款收据。2016年8月1日，铁诚公司与被告开发公司再次签订借款合同一份，约定开发公司向铁诚公司借款人民币420万元，期限一年，2017年8月1日到期，月息1.5%，罚息每月2.1万元。以开发公司开发的位于新民市兴隆堡镇中兴路029-2号“加拿大郡”二期17号楼1单元1-13楼52套住宅共2637.5平方米，单价1580元/平方米作为抵押。2016年8月25日开发公司出具收据一张，载明收现金30万元。借款到期后，因被告未偿还借款，铁诚公司于2018年6月27日诉至本院，同时请求对开发公司的财产采取保全措施。本院遂作出（2018）辽0105民初6817号民事裁定，并依据该裁定于2018年7月11日对位于新民市兴隆堡镇兴隆堡村加拿大郡小区公寓楼1502、1503(新民市兴隆堡镇中兴路013号3号楼15-2、15-3)等登记在开发公司名下的房产予以查封。2019年9月18日，本院作出（2018）辽0105民初6817号民事判决：一、被告沈阳曼普利斯房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告沈阳铁诚投资管理有限公司借款200000元；二、被告沈阳曼普利斯房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告沈阳铁诚投资管理有限公司借款200000元的利息（自2016年3月3日起至给付之日止，按年利率24%计算）；三、驳回原告其他诉讼请求。宣判后，铁诚公司不服，上诉于沈阳市中级人民法院，该院于2018年12月5日作出（2018）辽01民终13713号民事判决：一、撤销沈阳市皇姑区法院（2018）辽0105民初6817号民事判决第三项；二、变更沈阳市皇姑区法院（2018）辽0105民初6817号民事判决第一项为沈阳曼普利斯房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告沈阳铁诚投资管理有限公司借款500000元；三、变更沈阳市皇姑区法院（2018）辽0105民初6817号第二项为沈阳曼普利斯房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告沈阳铁诚投资管理有限公司借款500000元的利息（其中，200000元的利息自2016年3月3日起至给付之日止，按年利率24%计算；其中300000元的利息2016年3月3日起至给付之日止，按年利率18%计算；）；四、驳回沈阳铁诚投资管理有限公司的其他上诉请求和诉讼请求。 2019年1月22日，林绍峰对本院保全查封的位于新民市兴隆堡镇兴隆堡村加拿大郡小区公寓楼1502、1503(新民市兴隆堡镇中兴路013号3号楼15-2、15-3)房屋向本院提出书面执行异议，要求解除对上述房屋的查封。本院作出（2019）辽0105执异239号执行裁定书，驳回林绍峰的异议请求。林绍峰不服，诉讼来院。 审理中，林绍峰提交了2011年5月11日、8月1日，开发公司与沈阳伟达门窗制造有限公司签订的两份《加拿大郡塑钢门窗工程承包合同》，工程实际施工人证明一份、工程结算书一份，证明上述合同的实际施工人为林绍峰，林绍峰系以沈阳伟达门窗制造有限公司名义施工。工程完工后，开发公司与林绍峰对工程款进行实际结算。林绍峰还提交了2014年11月4日其与开发公司签订的两份《加拿大郡购房定单》、购房款收据两张、入住通知书两张等证据，证明开发商以新民市兴隆堡镇中兴路013号3号楼15-2、15-3两处房屋充抵所欠工程款，折后总房价分别为88511元和90743元，并向林绍峰出具了购房款收据两张。铁诚公司亦提供了新民市兴隆堡镇中兴路013号3号楼8-17号等房屋的《商品房买卖合同》，证明其公司在开发公司购买的部分房屋已经备案登记在铁诚公司名下。 本院认为，第三人开发公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了陈述和质证的权利，本院依法缺席审理。 案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。对符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院支持金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四个要件需完全具备，缺一不可。涉及本案，争议焦点在于林绍峰就执行标的（新民市兴隆堡镇中兴路013号3号楼15-2、15-3房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。 铁诚公司于金钱债权起诉后申请的财产保全，本院虽于2018年7月11日以（2018）辽0105民初6817号民事裁定，查封了案涉房屋。但该房屋林绍峰早在2014年11月4日已与开发公司签订的两份《加拿大郡购房定单》，该定单其内容系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，故定单合法有效，本院予以确认。因定单具备了房屋买卖合同所需主要条款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，具有房屋买卖合同的效力，双方间已经建立房屋买卖合同关系。鉴于开发公司以拖欠林绍峰的工程款充抵购房款，并于2012年8月11日向林绍峰交付了房屋，房屋买卖合同已经实际履行。现铁诚公司主张涉案房屋未经登记，不发生法律效力。结合铁诚公司提交的开发公司已经为该小区备案的相关合同，可以认定，开发公司未将林绍峰购买房屋备案登记在其名下，应属开发公司未履行应尽义务，构成违约，系其行为导致林绍峰不能取得房屋所有权证。据此，林绍峰对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，其主张停止对该涉案房屋采取的强制执行措施及确认原告对涉案房屋享有所有权的请求，理由及证据充分，本院应予支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行新民市兴隆堡镇中兴路013号3号楼15-2、15-3两处房屋，解除对上述房屋的查封； 二、位于新民市兴隆堡镇中兴路013号3号楼15-2、15-3两处房屋归原告林绍峰所有； 三、驳回原告常林绍峰其他诉讼请求。 案件受理费3700元，由第三人沈阳曼普利斯房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  关 玲 人民陪审员  张艳红 人民陪审员  翟黎霞 二０一九年十一月二十日 法官 助理  李 宁 书 记 员  陈 鹤