河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1402民初9448号原告:程建国,男,1967年8月18日出生,汉族,住河南省商丘市。委托诉讼代理人:焦广华，河南方邦律师事务所律师。被告:商丘永商五金机电有限公司。住所地：河南省商丘市城乡一体化示范区方域路与阳光路交叉口东北角。统一社会信用代码：914114000613635856。法定代表人：吕宁，该公司经理。委托诉讼代理人：王昱森，河南旷奇律师事务所律师。原告程建国与被告商丘永商五金机电有限公司（以下简称永商公司）民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月8日、11月16日公开开庭进行了审理。原告程建国及其委托诉讼代理人焦广华、被告的委托诉讼代理人王昱森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告交付位于阳光路东侧、方域路北侧的模具加工区B1区0单元107号、111号、113号、114号、137号、138号、139号、140号、141号、142号、143号房屋，办理房产证，并按同期人民银行1年期贷款的基准利率上浮50%向原告支付逾期交房违约金。2、本案的一切诉讼费用由被告承担。原告当庭变更诉讼请求为：1、请求判令被告偿还原告借款1579200元，并自借款之日按月息2分计算利息至借款还清之日止。2、原告对备案抵押在原告名下的11套房屋评估拍卖后的价款享有优先受偿权。3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年6月16日原告与他人共同筹资300万元购买被告开发建设的位于阳光路东侧、方域路北侧的模具加工B1区商用门面房24套，原告购买其中11套房屋，分别为107号、111号、113号、114号、137号、138号、139号、140号、141号、142号、143号，原告将房款付清后，被告与原告签订了商品房买卖合同，并在商丘市房地产产权交易管理部门进行了备案登记，依照原、被告签订的商品房买卖合同约定，被告应在2016年3月31日前将房屋交付给原告，同时约定，如逾期超过90日不能交房，被告应按已交付房款的日万分之0.2的比率向原告支付违约金，该违约金约定比率明显过低，为此原告要求被告按同期人民银行1年期贷款的基准利率上浮50%向原告支付逾期交房违约金。时至今日，被告迟迟不按合同约定向原告交付房屋，原告为维护自己的合法权益，请求依法判如所请。被告永商公司辩称：1、原、被告之间不存在涉案11套房产的买卖合同关系。双方存在的真实法律关系为民间借贷。商品房买卖合同是为借款所做的抵押担保。双方之所以签订商品房买卖合同，共计24套，其中原告名下11套，是因为2015年6月被告因资金困难，经人介绍，向原告借款，原告要求用房产买卖合同的形式为借款进行抵押担保，为此双方签订了房产买卖合同，并在房管部门备案。可以见到本案的基础法律关系是民间借贷关系，因此原告要求被告办理房产证并承担未办证的违约责任，是与事实不符的，根据最高法关于审理民间借贷案件的司法解释的规定，原告诉讼请求不能得到支持。2、双方虽然签订了金额为300万元的借款合同，但原告仅仅支付借款50万元，根据合同法的规定，应当以原告实际支付的借款认定本案的借款金额。3、双方在合同约定的借款利息，高于法律规定的标准，不应该全部得到支持。4、原告起诉超过诉讼时效。根据双方诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、原、被告之间是商品房买卖合同关系还是民间借贷关系；2、如果是民间借贷关系，被告向原告实际借款金额是多少；3、被告与原告签订的商品房买卖合同是否是为借款而进行的抵押；4、原、被告之间如果存在民间借贷关系，约定的借款利息是否高于法律的规定。5.原告起诉是否超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2015年6月17日，原、被告双方签订借款合同一份。约定被告向原告借款300万元，利息为月息4分。并约定被告自愿用永商五金城加工区152-164号、137-143号、107号、111号、113号、114号房屋作为抵押。同日，双方就107号、111号、113号、114号、137号、138号、139号、140号、141号、142号、143号签订《商品房买卖合同》，被告为原告出具了350万元的收款收据。同日双方又签订《商品房回购协议书》，约定双方签订的模具加工区152-164号、137-143号、107号、111号、113号、114号共24套房屋的《商品房买卖合同》实质为商品房抵押借款合同。合同签订当日，原告向被告支付借款50万元。2015年12月21日，被告向原告出具44万元借款条一份。同日，原告向被告指定账户汇款30万元，交付现金14万元。被告向原告出具收到条一份。载明：“今收到程建国签订的2015年6月17日借款合同中的款肆拾肆万元整（440000.00），此借款4个月后归还，逾期未还款，程建国可自由处置借款合同中的抵押房子，借款人：商丘永商五金机电有限公司需无条件配合出借人（程建国）办理房屋相关手续，借款人指定汇入账户：（工行永商市支行户名吕燕账号：62×××76）”。被告法定代表人吕宁在收到条上签名捺印。后被告未及时还款，原告多次催要借款未果，双方发生纠纷。另查明：被告为原告对案涉11套房屋办理了网签登记，但未办理抵押登记。以上事实，有《借款合同》、《商品房买卖合同》、网签登记证明、《商品房回购合同》、借条、收到条及汇款凭证、微信料条记录等有效证据在卷佐证。本院认为，关于原告起诉是否超过诉讼时效问题。根据原告提交的有效证据，可以证明借款到期后原告以多种方式向被告催要的事实。被告认为本案超过诉讼时效的抗辩意见不能成立。本院不予采信。关于本案性质问题。原、被告均认可双方之间不存在涉案11套房产的买卖合同关系，双方存在的真实法律关系为民间借贷，故本院认定本案为民间借贷纠纷。关于借款金额的认定问题。双方签订的借款合同虽约定被告向原告借款300万元，被告后又向原告出具了350万元的借据，但双方均认可借款未按照合同约定的实际支付。故本案应依据有效证据确定借款实际金额。原告提交了向被告转款50万元、30万元的转账凭证，本院予以认定。原告主张向被告支付现金14万元，有被告出具的借条及收到条为证，本院予以确认。故本院依据有效证据确认本案借款实际金额为94万元。关于利息问题。双方借款合同约定利息4分，原告按照月息2分起诉，不超过法律规定的范围，本院予以支持。其中50万元利息应从2015年6月17日起算，44万元利息应从2015年12月21日起算。关于原告对案涉11套房屋是否享有优先受偿权的问题。案涉房屋既未办理抵押权登记，亦未进行预告登记，仅进行了网签备案登记，不能产生正式抵押登记效力，原告不享有现实的抵押权。故原告对案涉11套房屋不享有优先受偿权，对原告的该诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条之规定，判决如下：一、被告商丘永商五金机电有限公司偿还原告程建国借款本金94万元及利息（其中以50万元为本金，按月利率2分计算，从2015年6月17日起至借款清偿之日止；以44万元为本金，按月利率2分计算，从2015年12月21日起至借款清偿之日止）。于本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决第一项指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19012元，减半收取9506元，由原告程建国负担2906元，由被告商丘永商五金机电有限公司负担6600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  孙宽江法官助理殷刚二〇一九年十一月二十日书记员  陈 坤