云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书(2019)云0181民初2029号原告：张文超，男，汉族，1984年7月19日生，住址云南省安宁市，现住云南省安宁市。原告：段梅香，女，汉族，1984年3月16日生，住址云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县，现住云南省安宁市。委托诉讼代理人：张文超，系段梅香丈夫，特别授权代理。被告：安宁东湖置业房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市安宁市连然街133号。法定代表人：荣承厚，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨茜，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告张文超、段梅香与被告安宁东湖置业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告张文超及原告段梅香的委托诉讼代理人张文超到庭参加诉讼，被告安宁东湖置业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文超、段梅香向本院提出诉讼请求:1、请求法院判令被告立即为原告办理不动产登记证；2、请求法院判令被告支付自2016年9月2日至办理产权证、土地证手续之日止的违约金，截止2019年7月26日已逾期1058天，产生违约金114615.11元；3、请求法院判令被告返还应由原告承担的测绘费、不动产权籍调查费300元；4、请求法院判令被告承担本案诉讼费用（以上合计114915.11元）。事实与理由：2011年12月8日，原告与被告签订《商品房购销合同》，并支付547361元购房款，用于购买被告开发的东湖第一城.东湖新苑一期第6栋第31层3505号住房一套。2015年7月3日，被告向原告开具售房发票，金额547361元，发票号码：00696002。合同约定被告应于2012年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方。2016年6月3日，被告向原告办理交房手续，开具接房清单，原告按被告要求向被告交付了办证相关材料，并支付了契税、公共维修基金、印花税等合计18968元按照购房合同约定被告承诺交房后90日内为原告办理产权证、土地证。期间，原告多次并敦促被告早日办理房屋所有权证，但时至今日，被告方一直以种种原因拖延办理原告应有的产权证、土地证，也未通知原告办理其他任何手续。2019年2月22日，原告在小区业主群看见一则缴纳代办费的信息，后在开发商处得知该笔费用为开发商要求办证时必须缴纳。为了尽快办证，2019年4月30日，原告按照上面的信息向云南圆兴测绘有限公司支付了测绘和不动产权籍调查费300元，不动产登记费80元。但原告一直不清楚为什么要缴纳本应由开发商承担测绘和不动产权籍调查费300元。2019年5月16日，原告看到了被告在东湖新苑小区大门张贴的《关于办理不动产权证的通知》，才知道该笔费用为被告要求云南圆兴测绘有限公司收取，不缴纳不给办理产权证，该笔费用超出了合同第十二条范畴，不属于办理产权证、土地证时须交纳的政府收费、税费，按合同约定应由被告承担。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当在交房后90日内（2016年9月1日前）办理房屋产权证及土地证。原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对房子进行买卖、转让、房屋价值下跌、转让税费增加，致使原告遭受巨大损失。现原告要求被告立即办理房屋产权证及土地证，并赔偿自2016年9月2日至办理产权证、土地证手续之日止产生的违约金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，被告须支付给原告迟办房屋产权证、土地证违约金114615.11元（暂按截止2019年7月23日，已违约天数1057天，详见计算表）。根据《民法总则》第一百二十条，被告违反合同约定，转嫁本应由其支付的房屋测绘和不动产权籍调查费300元给原告，属于不当得利，应返还原告测绘和不动产权籍调查费300元。被告安宁东湖置业房地产开发有限公司辩称：本案诉讼请求涉及两个法律关系,一是因逾期办证产生的合同纠纷,二是不当得利纠纷,两个诉讼请求属于不同的法律关系,不应当在同一案件中予以审理,应依法驳回被答辩人的起诉,针对不同的诉讼请求拆案处理。一、原告主张权利的时间已经超过法定的诉讼时效,丧失胜诉权。《商品房购销合同》第十二条第3款约定答辩人于交房后90天内为被答辩人办理产权登记手续。2013年1月19日，答辩人于《都市时报》登报告知交房事宜,通知各业主于2013年1月21日起至答辩人处办理接房手续,2013年7月30日,被答辩人张文超出具《声明》,办理接房手续。依据《商品房购销合同》约定,答辩人办理产权登记的时间为2013年10月28日,被答辩人于该日知晓其权利受到侵害,应于2015年10月27日前向答辩人主张权利,但被答辩人于2019年7月26日才起诉,已经远远超过法定的诉讼时效,其丧失胜诉权。二、被答辩人主张支付逾期办证违约金无合同及法律依据。《商品房购销合同》第十二条第3款约定逾期办证的,依据合同第九条第一款第3项处理,即被答辩人有权解除合同,按购房款总额的15%支付违约金。对于逾期办证的违约事项,双方已经做出明确约定,该合同系原被告双方协商一致自愿签订,所约定的内容对合同双方具有约束力,应遵照执行,因此本案中逾期办证违约事项并不适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定,被答辩人主张支付逾期办证违约金无合同及法律依据。三、被答辩人不应双重获益。2013年8月15日,因该商品房事宜答辩人已向被答辩人支付房屋总价款6%的过渡费,且被答辩人承诺自愿放弃向开发商主张任何权利,被答辩人再次起诉不仅违反其承诺,且违反不应双重获益的原则。四、答辩人并非第三项诉讼请求的适格主体。房屋测绘费、不动产籍调查费的收费主体是云南圆兴测绘有限公司,答辩人并非该费用的收取主体,不是该诉讼请求的适格主体。另，依据《房产测绘管理办法》之规定,房产测绘所需费用应由申请产权证的委托人支付,被答辩人作为产权登记的申请主体,应当依法支付该笔费用。综上,恳请法庭依法驳回原告的起诉。原告张文超、段梅香向本院共同提交下列证据：1、原告身份证。欲证明：原告主体资格。2、被告工商注册登记信息。欲证明：被告主体资格。3、结婚证。欲证明：两原告系夫妻关系，代理人资格合法。4、《购房合同》。欲证明：甲方有办证义务。甲乙双方对办证费用的约定，政府收费、税费不由乙方承担，应由甲方承担。甲乙双方没有对不退房违约金进行约定，应从法定。5、公证书（个人住房商业用房借款合同）。欲证明：原告购买该房屋，银行要求原告承担的罚息率。开发商也作为贷款合同的担保人进行了签字盖章。人民银行的贷款利率计息天数为每月30日，每年360日。6、购房发票。欲证明：证明原告已按合同约定支付购房款项，及已付购房款总额。7、东湖第一城业务群微信截图。欲证明：原告得知被告私自委托云南圆兴测绘有限公司办理产权证时间。8、关于东湖第一城不动产权登记的通知。欲证明：云南圆兴测绘有限公司收取300元费用包含的范围；云南圆兴测绘有限公司指定的办证事项的联系电话。被告与云南圆兴测绘有限公司关系。云南圆兴测绘有限公司指定联系电话，与通话录音形成证据链。9、收条。欲证明：原告被迫向云南圆兴测绘有限公司缴纳应由开发商承担费用的收据。金额为380元，其中应由开发商承担的为300元。10、收条。欲证明：原告已按合同约定支付购房款项，及已付购房款总额。11、接房清单。欲证明：被告交房时间，确定具体的违约办证违约金计算时间为2016年9月2日开始。12、关于办理《不动产权证》的通知。欲证明：云南圆兴测绘有限公司为被告委托的权籍调查单位；权籍调查单位收取的费用为被告强迫要求缴纳；被告指定的联系电话与通话录音形成证据链；被告无理要求剥夺原告的诉讼权利。13、金融机构人民币存贷基准利率调整表。欲证明：被告违约期间人民银行贷款的基准利率。14、录音1及通话记录。欲证明：云南圆兴测绘有限公司关系被告的代办公司，阻碍不动产权证的工作推进。15、录音2通话记录。欲证明：云南圆兴测绘有限公司与被告代办关系，以及双方沆瀣一气强迫原告缴纳应由被告缴纳300元费用的手段。16、通话清单。欲证明：通话清单、通话记录及被告、云南圆兴测绘有限公司通知形成证据链。17、安宁回迁户举报房子下沉倾斜。欲证明：被告违规交付，已被安宁住建局处罚及证明被告交房时的说辞。被告安宁东湖置业房地产开发有限公司质证认为：证据1、证据2、证据3，三性认可。证据4，真实性、合法性认可，证明目的不认可；证据5，真实性、合法性认可，关联性不认可；证据6，真实性、合法性认可，关联性不认可；证据7，三性不予以认可，该证据不符合法定证据形式，与本案无关，没有被告的盖章及确认签字，案外人与被告无关；证据8，三性不予以认可，原告未提交原件，不符合真实性，该份证据通知的主体为案外人，并非被告，本份证据的诉争小区，原告于2016年1月5日就已经知晓，诉讼时效延长至2019年4月2日，而原告2019年7月才起诉，时效已经过了；证据9，三性不予以认可，主体不是被告；证据10，真实性、合法性不予以认可，该收条仅证明缴纳相关的费用与本案的诉争无关；证据11，真实性予以认可，关联性不予认可，该份证据并没有被告公司的签字及盖章，2013年1月21日被告通知接房；证据12，三性不予认可，该份证据未提交原件，该份证据形式为拍照，该份证据无法证实原告的主张；证据13，三性均不予认可；证据14、证据15、证据16，三性均不予认可，该份录音，不确定提交的录音是否与原本的一致，原告提交的被告方工作人员的通话记录及录音，被告方无法证明是否是被告方公司的工作人员，通话清单只能证明原告拨打过；证据17，三性不予认可，原告把该证据提交是不符合证据形式，对于真实性存疑，该份证据无法证明被告违规交房被处罚的信息。被告安宁东湖置业房地产开发有限公司提交以下证据：一、《商品房预售合同》。欲证明：被告同意在交房后90日内办理产权登记手续，未能办理的按合同第九条第一款第3项处理，即原告有权解除合同，该合同系原、被告双方协商一致自愿签订，所约定的内容对合同双方具有约束力，应遵照执行。二、《交房公告》。欲证明：被告于2013年1月19日在《都市时报》告知交房事宜，原告依据交房公告接房。三、《声明》、《过渡费支付凭证》。欲证明：原告于2013年7月30日承诺同意办理接房手续，被告按购房款6%向原告支付过渡费。原告张文超、段梅香质证认为：证据一，真实性、合法性予以认可，但证明目的不予认可，在合同的第10页第十二条关于办理产权的约定，该条款为权益性条款，该份合同是被告提供的格式合同，而且该份合同还被被告方删除了一条条款。关于违约金没有作出约定，但法律有规定的，就根据法律规定来进行约定。证据二，真实性予以认可，但证明目的、关联性不予认可，根据购房合同的相关约定，在合同的第9页第10条有明确约定，原告不清楚该公告的内容，被告并非按照合同来进行告知，原告不知晓。根据相关规定，建设验收合格的才可交房进行使用。证据三，认可收到款项，但具体金额时间记不清，《声明》上签字是原告所签字捺印。原告认为不是交房的手续，也并非像被告所陈述的放弃相应的权利，我同意办理交房，只是说明我不退房。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于涉及第三人云南圆兴测绘有限公司的证据，本院依法不予确认。对有争议的证据和事实，本院在说理部分予以评判。本院经审理认定事实如下：2011年12月8日，原告与被告签订《商品房购销合同》（合同编号DHXY-0032），购买被告开发的东湖第一城·东湖新苑一期6栋第31层3505号住房一套，该商品房套内建筑面积为99.71平方米，单价为人民币每平方米5489.53元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额人民币547361元整；分期付款：签订本合同时交付首付款200361元，尾款乙方（原告）需在签订本合同之日起15日内办理完按揭手续；被告应于2012年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方；乙方（原告）逾期付款的违约责任：甲方（被告）有权解除合同，如解除合同乙方按总房款的15%向甲方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生交易相关税费由乙方承担；甲方逾期交房的违约责任：乙方有权解除合同，如解除合同甲方按总房款的15%向乙方支付违约金，甲方退还乙方已交房款，乙方在此期间按揭利息由甲方承担；交接：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话、手机短信、电视台公告通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方负责；由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方负责。关于产权登记的约定：1、甲方负责为乙方办理本物业的产权证、土地证；2、办理产权证、土地证时需缴纳的政府收费、税费由乙方承担；3、甲方承诺交房后90日内为乙方办理以上手续，因甲方原因导致产权证、土地证不能办理，乙方有权按本合同第九条第一款第3项处理即乙方有权解除合同，如解除合同甲方按总房款的15%向乙方支付违约金，甲方退还乙方已交房款，乙方在此期间按揭利息由甲方承担。2013年1月19日被告在《都市时报》上刊登公告告知接房事宜。2017年7月30日原告《声明》载明：本人张文超（购房人姓名），系东湖第一城·东湖新苑一期6-3505（商品房购销合同约定房号）业主，同意办理接房手续，并且自愿作出如下声明：一、接受开发商安宁东湖置业房地产开发有限公司的以下协调条件。另，我将尽力帮项目公司澄清不实的谣言、抵消媒体对所购物业的公司造成的负面影响。具体协调条款如下：1、对已购商品房双方协商一致，不作退房处理；2、出于品牌推广和企业形象长远考虑，给予声明人购房房款6%的过渡费；3、过渡费在2013年8月15日之前到账。二、针对东湖新苑一期交房逾期问题，确系市政道路的影响和其他客观因素的存在，鉴于开发商已给到购房房款6%的过渡费，我方也已接受，故本人就商品房延期交房问题自愿放弃开发商主张任何权利，并且今后就此问题不再提出任何主张，双方之间就东湖新苑一期交房逾期所产生的纷争就此终结。本人已仔细阅读如上内容，签字代表确认上述内容为本人真实意思表示。附有原告张文超签名及指印。同日，被告通过银行向原告打款32842元。2016年6月3日，被告向原告办理交房手续。2019年4月30日，原告向云南圆兴测绘有限公司支付了测绘和不动产权籍调查费300元。2019年8月6日，原告向本院提起诉讼，1、请求法院判令被告立即为原告办理不动产登记证；2、请求法院判令被告支付自2016年9月2日至办理产权证、土地证手续之日止的违约金，截至2019年7月26日已逾期1058天，产生违约金114615.11元；3、请求法院判令被告返还应由原告承担的测绘费、不动产权籍调查费300元；4、请求法院判令被告承担本案诉讼费用（以上合计114915.11元）。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律的强制性禁止规定，合同成立并生效。原、被告签订的《商品购销合同》载明：“第七条交付期限，甲方（安宁东湖置业房地产开发有限公司）应于2012年9月30日前，将经过建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（张文超、段梅香）。关于产权登记的约定：1、甲方负责为乙方办理本物业的产权证、土地证；2、办理产权证、土地证时需缴纳的政府收费、税费由乙方承担；3、甲方承诺交房后90日内为乙方办理以上手续，因甲方原因导致产权证、土地证不能办理，乙方有权按本合同第九条第一款第3项处理即乙方有权解除合同，如解除合同甲方按总房款的15%向乙方支付违约金，甲方退还乙方已交房款，乙方在此期间按揭利息由甲方承担。2013年1月19日被告在《都市时报》上刊登公告告知接房事宜。2017年7月30日原告《声明》载明：本人张文超（购房人姓名），系东湖第一城·东湖新苑一期6-3505（商品房购销合同约定房号）业主，同意办理接房手续，并且自愿作出如下声明：一、接受开发商安宁东湖置业房地产开发有限公司的以下协调条件。另，我将尽力帮项目公司澄清不实的谣言、抵消媒体对所购物业的公司造成的负面影响。具体协调条款如下：1、对已购商品房双方协商一致，不作退房处理；2、出于品牌推广和企业形象长远考虑，给予声明人购房房款6%的过渡费；3、过渡费在2013年8月15日之前到账。二、针对东湖新苑一期交房逾期问题，确系市政道路的影响和其他客观因素的存在，鉴于开发商已给到购房房款6%的过渡费，我方也已接受，故本人就商品房延期交房问题自愿放弃开发商主张任何权利，并且今后就此问题不再提出任何主张，双方之间就东湖新苑一期交房逾期所产生的纷争就此终结。本人已仔细阅读如上内容，签字代表确认上述内容为本人真实意思表示。附有原告张文超签名及指印。同日，被告通过银行向原告打款32842元。原告提交的证据不能全面、客观、充分证明其所依据的事实主张，应依法承担不利后果，原告的主张不成立，本院不予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张文超、段梅香的诉讼请求。案件诉讼费2598元，由原告张文超、段梅香承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  刘唐兵人民陪审员  徐艳辉人民陪审员  周左丽二〇一九年十一月二十一日书 记 员  杨 莲