盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1103民初3824号原告：杨银花，女，1983年9月21日生，朝鲜族，辽宁省盘锦市人，无业，住辽宁省盘锦市双台子区。委托诉讼代理人：刘桂清，辽宁芳诚律师事务所律师。被告：盘锦居然之家购物中心有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区田家镇田家村。法定代表人：王鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张瑞卿，该公司员工。被告：盘锦一线置业有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区田家镇田家村。法定代表人：朱玉芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：邸洪实，该公司员工。原告杨银花与被告盘锦居然之家购物中心有限公司（以下简称盘锦居然之家）、盘锦一线置业有限公司（以下简称盘锦一线置业）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨银花及其委托诉讼代理人刘桂清、被告盘锦居然之家委托诉讼代理人张瑞卿及被告盘锦一线置业委托诉讼代理人邸洪实到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付拖欠原告的房租费共计43,611.00元，并按照银行同期贷款利率标准给付预付款的违约金；二、判令被告继续履行租赁协议；三、涉诉费由被告承担。事实和理由：2011年9月28日，原告与盘锦一线物业管理有限公司（以下简称盘锦一线物业）签订《商铺租赁协议》。协议约定：原告将自有产权的商铺租给盘锦一线物业，租期15年。同日，原告与盘锦一线物业及被告盘锦一线置业签订《商铺租赁协议的补充协议》。协议约定：被告一线置业公司自愿为一线物业公司提供担保，并承担连带保证责任。2014年9月15日，原告与盘锦一线置业、盘锦一线物业签订《商铺租赁协议的补充协议（二）》，协议约定：自2014年9月15日起，盘锦一线物业放弃对原告商铺的承租权，由盘锦一线置业继续承租；盘锦一线物业在原告与盘锦一线物业签订的商铺租赁协议中的全部权利义务由盘锦一线置业承担，原告、盘锦一线置业双方沿用原告、盘锦一线物业签订的协议，不再签订新的协议。2015年10月31日，原告、盘锦一线置业、盘锦居然之家三方签订《关于居然之家二期商铺转租事宜的协议》。协议约定自2015年10月1日起，盘锦一线置业放弃对原告商铺的承租权，改为盘锦居然之家继续承租，双方沿用《商铺租赁协议》、《商铺租赁协议补充协议（二）》、《商铺租金优惠的知会函》及《居然之家盘锦店商铺租金领取表》；盘锦一线置业为租赁协议的履行提供担保，并承担相关责任。协议签订后，租赁协议继续履行，但被告盘锦居然之家至今未给付原告2018年的租金和回报金，共计43,611.00元。综上，起诉至贵院，望支持原告诉求。被告盘锦居然之家辩称：原告要求我公司依法履行租赁合同，我公司不予认可，2015年，我公司与杨银花、盘锦一线置业签署转租协议，约定盘锦一线置业将其承租的房屋转租给我们，原告当时亦认可我公司同盘锦一线置业之间的行为，实际上我公司同原告之间并无直接租赁关系，我公司实际上是同盘锦一线置业公司确定了租赁关系，且我公司并未与盘锦一线置业约定租赁合同的时间，故应当视为不定期租赁，我公司有权在通知盘锦一线置业后随时解除合同。其次，原告要求我公司按照银行同期贷款利率支付违约金，我公司不予认可，根据2015年三方签署的转租协议约定及合同法规定，我公司为次承租人，并不应对出租人直接承担责任，故要求我公司承担违约责任无任何依据。综上，我公司在履行租赁合同过程中并无任何不当行为，请法院驳回原告诉求。被告盘锦一线置业辩称：原告所主张的2018年租金的商铺，实际承租人为盘锦居然之家，我公司并非本案租赁合同的相对方，仅为承租人的担保人。依据《关于居然之家二期商铺转租事宜的协议》约定，担保人对承租人的合同义务提供担保。但在此协议的担保条款中未约定保证期间。依据《中华人民共和国担保法》及司法解释的规定，未明确约定保证期限的，保证期间为六个月，原告应当在保证期间六个月内向我公司主张权利。针对原告所主张的2018年租金，截止到原告起诉时，我公司的保证期间早已届满，故不应承担保证责任。综上，请求贵院驳回原告对我公司的诉讼请求。经审理查明：2011年9月28日，原告与被告一线置业签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于筑景·城市广场居然之家第2幢2单元2层020291号商网。2011年9月28日，原告与案外人盘锦一线物业签订《商铺租赁协议》，原告将其购买的诉争商铺出租给案外人一线物业统一经营。编号为00219的租赁协议约定的租赁期限自2014年10月1日至2029年9月30日；约定第1至第4年，租金为每月3,231.00元，年租金为38,766.00元；第5年至第11年，每月租金为3，432.00元，每年租金为41,189.00元；第12年至第15年，每月租金为3,634.00元，每年租金为43,611.00元。租赁协议约定的租金支付方式为每12个月为一个结算周期，结算周期第一个月内支付本期租金（上打租）；另约定，承租人未能在30日内支付租金则按日向出租人支付本年租金万分之0.5的违约金。当日，原告及案外人盘锦一线物业、被告盘锦一线置业签订《商铺租赁协议的补充协议》，约定被告盘锦一线置业为案外人盘锦一线物业应交的租金提供连带责任保证，保证范围包括因租赁商铺所发生的租金及违约金，担保期限自该合同生效之日起至租赁双方的租赁期限届满并交纳全部费用后终止。2011年12月20日，案外人一线物业以“关于居然之家开业商铺租金优惠的知会函”方式承诺原告“2011年度租金为总房款的8%净租金回报，自2012年10月1日起至2031年9月30日止，我司所承租的您的商铺，在《商铺租赁协议》约定的租金外，每年额外增加总房款的0.5%的租金回报。”且案外人一线物业经原告确认为原告出具了“居然之家盘锦店商铺租金领取表”，该表以双方约定的原房款数额484,571.00元为计算依据，确定案涉2018年商铺租金为43,611.00元。另查：2014年9月15日，原告与案外人盘锦一线物业及被告一线置业签订了《商铺租赁协议的补充协议（二）》，约定自2014年9月15日起，盘锦一线物业放弃承租权，原告购买的本案诉争的商铺由被告盘锦一线置业承租，盘锦一线物业与原告签订的租赁协议中的全部权利义务由盘锦一线置业承担。2015年10月31日，原告与被告盘锦一线置业及被告盘锦居然之家签订了《关于居然之家二期商铺转租事宜的协议》，约定被告一线置业自2015年10月1日起放弃诉争商铺的承租权，该商铺由被告盘锦居然之家承租，盘锦一线置业在原租赁协议中的全部权利义务由盘锦居然之家承担，同时盘锦一线置业为租赁协议的履行提供担保，并承担相关责任。被告盘锦居然之家按《居然之家盘锦店商铺租金领取表》确定的数额向原告支付了2018年10月前的租金。2018年10月至2019年10月期间的租金未支付。上述事实，有当事人当庭陈述、商品房买卖合同复印件一份、商铺租赁协议复印件一份、商铺租赁协议的补充协议复印件两份、关于盘锦居然之家开业商铺租金优惠的知会函复印件一份、居然之家的商铺租金领取表复印件一份、商铺租赁协议的补充协议（二）复印件一份、关于居然之家二期商铺转租事宜的协议复印件一份、二被告的工商登记查询信息各一份在卷为凭，经本院审查，予以采纳。本院认为：本案原告将其购买的诉争商铺出租给案外人盘锦一线物业，后又经过与被告的协商先后将该商铺转租给被告一线置业及盘锦居然之家，原告与被告之间先后签订的租赁协议及转租协议等[包括“商铺租赁协议”、“关于盘锦居然之家开业商铺租金优惠的知会函”、“居然之家盘锦店商铺租金领取表”、“关于居然之家二期商铺转租事宜的协议”、“商铺租赁协议的补充协议（二）”]均为各方的真实意思表示，不违反法律规定，均为有效协议，原告与被告应按上述协议内容享有权利并承担义务。根据上述协议，原告与案外人一线物业2011年10月8日签订的“商铺租赁协议”及之后一线物业作出的“关于盘锦居然之家开业商铺租金优惠的知会函”中约定的承租方权利义务现均由被告盘锦居然之家承担，被告盘锦一线置业承担保证责任，因此次签订的转租协议内未明确保证方式，应按照连带责任保证方式承担保证责任，故被告一线置业需对盘锦居然之家对原告所负债务承担连带保证责任。根据原告与盘锦一线物业管理所签订的《商铺租赁协议》中约定，第五年至第十一年，每年租金为41,189.00元，原告所主张的案涉商铺在2018年处于第五年至第十一期间，适用该租金标准。2011年12月20日案外人盘锦一线物业在向原告作出的关于居然之家开业商铺租金优惠的告知函中承诺，2011年度租金为总房款的8%净租金回报，在2012年10月1日起至2031年9月30日止，除《商铺租赁协议》约定的租金外，每年额外增加总房款的0.5%的租金回报，根据该项承诺，2018年10月至2019年10月期间，商铺的租金回报金分别为2422.00元，被告盘锦居然之家应支付原告租金为41,189.00元，合计43,611.00元。对双方约定的违约金计算标准，现原告自愿主张按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，不违反法律规定，本院予以认可。被告盘锦一线置业作为连带责任保证人应对盘锦居然之家所欠原告的该笔租金及违约金承担连带责任。针对原告所主张的要求被告继续履行租赁协议的诉求，本院认为，当一方当事人不履行合同或者履行合同不符合约定时，另一方当事人可以要求其继续履行，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告盘锦居然之家购物中心有限公司给付原告杨银花2018年10月1日至2019年9月30日的商铺租金共计43,611.00元，并自2018年11月1日起至本判决确定的给付之日止以上述租金数额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告支付逾期付款违约金；二、被告盘锦一线置业有限公司对上述款项承担连带给付责任。上述款项于本判决生效后十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费890.00元（原告已预缴951.00元），减半收445.00元，由被告盘锦居然之家购物中心有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员  常林二〇一九年十一月二十八日书记员  陈璐