黑龙江省集贤县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0521民初1210号原告：潘昌，男，1970年6月15日出生，汉族，无固定职业，住集贤县。委托诉讼代理人：李红伟，系黑龙江诺成律师事务所律师。被告：王亮，男，1982年6月5日出生，汉族，无固定职业，住双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：王萌，系黑龙江大成律师事务所律师。原告潘昌与被告王亮租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘昌及其委托诉讼代理人李红伟、被告王亮及其委托诉讼代理人王萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘昌向本院提出诉讼请求：1.判令王亮履行《场地租赁协议》义务，腾让场地；2.判令王亮承担占用场地期间给付40万元违约金的责任；3.由王亮承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年9月30日，王亮与原场地所有人刘某签订了《场地租赁协议》，约定租赁期间为2014年10月1日至2017年10月1日。后刘某将该场地转让给潘昌。2015年10月8日潘昌与王亮共同签订了补充协议，约定原合同内容不变。合同期满后王亮拒不腾让场地，潘昌诉至法院。王亮辩称，一、被告主体不适格，申请追加租赁场地实际使用人王胜利为本案被告。王胜利与王亮是父子关系。2014年王胜利的煤炭无处存放，委托王亮代为签订了《场地租赁协议》，租赁腰屯乡韩英进口南侧场地面积18139平方米场地。协议签订后，王胜利将自有煤炭存放在上述场地，并由王胜利本人给付租赁费。而后，王胜利将上述煤炭抵押给黑龙江省森工融资担保有限公司（下简称“森工”），由森工担保从一家小额贷款公司贷款。2017年森工法定代表人马明河因涉嫌刑事犯罪被立案调查，公司处于停滞状态，因煤炭抵押手续在森工处保管，王胜利本人也无权处理该煤炭，故腾让场地非主观不作为而是客观不能。二、要求给付40万元违约金明显过高，于法无据。《场地租赁协议》第三条租金4万元/年，第七条违约责任约定20万元违约金，针对这两个条款可知，该场地正常出租的租金收入是4万元，而违约责任高达20万元，明显违背法律规定，按《合同法》第一百一十三条和第一百一十四条的规定，潘昌主张40万元违约金没有事实和法律依据，请求法院驳回。潘昌针对自己的诉讼主张向本院提交以下6组证据：1.刘某与王亮签订的《场地租赁协议》一份、潘昌与王亮签订的《补充协议》一份，用于证明合同的有效性和对违约金的约定。2.记载土地使用权人为宏兴畜牧小区体土地使用权证、于某与潘昌签订的《土地转让协议》，用于证明潘昌与于某签订协议，将宏兴畜牧小区的土地使用权转让给潘昌。3.证人于某的当庭证言，用于证明王亮所使用的租赁场地是于某转让给潘昌和转让的过程。4.证人刘某的当庭证言，用于证明《场地租赁协议》签订情况，租赁场地的使用权人和《补充协议》签订的具体情况。5.在集贤县自然资源局调取的宏兴畜牧小区档案材料，用于证明于某申请建设宏兴畜牧小区项目，项目勘测定界图与《场地租赁协议》附件一致，说明于某对该场地享有使用权，转让土地使用权的行为具有合法性。6.冯国珍与于某签订的《土地转让协议》和腰屯乡人民政府与于某签订的《买卖合同》，用于证明腰屯乡人民政府认可于某是案涉土地使用权人。对上述第1、2、5、6组证据，结合当事人陈述和质证意见，经综合评议，本院对真实性予以确认；对上述第3、4组证人当庭证言，结合其它证据，本院对于某陈述的其申请宏兴畜牧小区项目，办理宏兴畜牧小区土地使用权证，并委托刘某签订《场地租赁协议》和《补充协议》的陈述内容予以采信，对刘某陈述其系受于某委托代办场地租赁事宜予以采信。王亮未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月30日，刘某与王亮签订《场地租赁协议》，将位于腰屯乡口南侧场地租给王亮用于存放原煤，约定租赁期限自2014年10月1日至2017年10月1日共三年，租金每年4万元，三年共12万元于签约当日支付6万元，于2015年10月1日支付6万元。该租赁土地的使用权证是2012年12月28日颁发，记载土地所有权人为××村农民集体所有，土地使用权人为宏兴畜牧小区。宏兴畜牧小区是于某个人申请的畜禽设施项目。于某认可刘某签订的《场地租赁协议》系受其委托所为。2015年9月28日，于某与潘昌签订《土地转让协议》，将宏兴畜牧小区[集腰集用（2012）第236号]以135万元的价格转让给潘昌，并约定于某在2014年9月30日与王亮签订的《场地租赁协议》转让潘昌。2015年10月8日潘昌、王亮、刘某共同签订一份《补充协议》，约定2014年9月30日签订的《场地租赁协议》中原出租人刘某变更为现出租人潘昌，其它条款内容不变。现王亮承租场地后存放的物品至今未腾让。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中虽然是刘某与王亮签订的《场地租赁协议》，但该场地使用权人于某对刘某出租场地的行为认可，应为有效租赁合同。按照我国《合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，于某将该场地使用权转让给潘昌后，原租赁合同仍有效。且原署名的出租人刘某与王亮、潘昌共同签订《补充协议》，明确将出租人刘某变更为潘昌，说明三方一致同意对《场地租赁协议》的出租人变更为潘昌，因而潘昌享有该场地出租人的权利。按租赁合同规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案涉及的租赁期间届满日是2017年10月1日，双方没有达成新的租赁合意，按《场地租赁协议》第七条的约定，王亮应在2017年10月31日前将存放于租赁场地的所有物资设备运出。故对潘昌要求王亮腾让场地的诉讼请求应予支持。关于潘昌要求王亮承担40万元违约责任的诉讼请求，按照我国《合同法》第一百一十三条和第一百一十四条之规定，一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中涉案场地的租金双方约定为每年4万元，承租方因迟延腾让场地，给出租方造成的损失应参照该出租场地的租金收益即每年4万元的标准认定。因此，双方在《场地租赁协议》中约定的每年20万元违约金，明显过分高于造成的损失，应予适当减少。自租赁期满至今，王亮持续占用场地已两年，由此给出租人造成的场地占用损失应认定为8万元为宜。对王亮关于“场地内存放的物品是其父亲王胜利所有，场地的实际使用人是其父王胜利，应由王胜利承担《场地租赁协议》的权利义务”的辩解意见，从《场地租赁协议》中可清晰明确承租方是王亮，依据合同的相对性，出租人向王亮主张权利，有事实和法律依据，王亮作为完全民事行为能力人，应对其所签订的合同承担法律责任。王亮辩称其系代父亲王胜利签订合同，实际使用人为王胜利，王亮不是适格被告的主张，无法律依据，不予支持。对王亮关于“承租场地内王胜利存放的煤炭因在某公司抵押而无权处理，导致腾让场地客观不能”的辩解意见，本院认为，王亮签订《场地租赁协议》后，其允许他人存放在承租场地内的物品能否处理，与出租人无关，王亮作为承租人应按约定腾让场地，未及时腾让给出租人造成的损失理应赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十九条、第二百三十五条规定，判决如下：一、王亮于本判决生效后五日内将存放在原承租的位于腰屯乡韩英道口南侧场地{土地使用权证为：[集腰集用（2012）第236号]}内所有物品自行运出，将该场地交还潘昌；二、王亮于本判决生效后五日内给付潘昌占用场地的损失8万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300.00元（原告已预交），由王亮负担1800.00元、潘昌负担5500.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。审 判 长  李月菊人民陪审员  李长红人民陪审员  刘文英二〇一九年十一月十五日书 记 员  关云慧附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。