天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终1784号上诉人（原审原告）：马红旗，男，1977年12月6日出生，住河北省沧州市盐山县。委托诉讼代理人：孙洁颖，北京德恒（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李龙，天津多闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津启正投资咨询有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽河滨里10-4-202。法定代表人：赵福禄，总经理。委托诉讼代理人：叶红，天津标高律师事务所律师。上诉人马红旗因与被上诉人天津启正投资咨询有限公司（以下简称启正公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初81509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人进行了审理。本案现已审理终结。马红旗上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判启正公司返还马红旗押金100000元。2.一审、二审诉讼费由启正公司承担。事实和理由：一、一审法院认定马红旗与启正公司签订的《商铺租赁合同》有效，属于法律适用错误。根据合同法第一百五十一的规定，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。而截至庭审期间，案外人天津泰达发展有限公司商业管理分公司（以下简称泰达发展公司）并没有对启正公司转租商铺的行为进行追认，启正公司也依旧没有对涉案商铺的转租权，其行为仍然是无权处分。二、一审法院认定马红旗没有交齐押金的行为构成违约，属于事实认定错误。虽然合同约定，承租人应当一次性支付134138元，马红旗也于签约当天转账100000元，但是双方签约时，涉案商铺尚未实际交付使用，双方也口头约定，押金可以到实际交付商铺时补交。后马红旗了解到，启正公司并没有转租涉案商铺的权利，故马红旗要求启正公司提供其有权转租的证明，但启正公司一直置之不理。启正公司辩称，一审认定事实清楚，证据充分，请求驳回马红旗的上诉请求。答辩理由：一、关于涉案合同效力的问题。涉案《泰达×××商铺租赁合同》（以下简称商铺租赁合同）成立且生效。首先，租赁合同为诺成性的合同并非实践性合同，并不以交付为生效要件，仅需双方意思表示达成一致即可成立。其次，一审庭审中马红旗提出商铺租赁合同属于效力待定，而其诉讼请求中请求返还押金的依据是启正公司没有交付商铺违反商铺租赁合同的约定，足以证明马红旗对商铺租赁合同成立且生效是认可的。最后，启正公司是否有转租资格并不影响商铺租赁合同的效力。马红旗并不能突破合同相对性，以启正公司和泰达发展公司签订合同中约定的条款追究启正公司的责任。二、关于启正公司的交付义务。根据商铺租赁合同的相关规定，马红旗未足额交付押金的行为已经违反了合同义务，启正公司有权不交付房屋并终止合同，不退还押金。马红旗向一审法院起诉请求：1.判令启正公司返还马红旗房屋押金100000元；2.本案诉讼费由启正公司承担。一审法院认定事实：马红旗、启正公司双方于2018年9月签订《泰达×××商铺租赁合同》，约定启正公司将位于天津经济技术开发区×××单元出租给马红旗使用，其中，合同第2.8.1条约定：承租方按照附表四（附表四中关于押金部分双方约定承租方应在签署本合同时一次性向出租方支付押金：即人民币134138元，总计相当于3个月租金114975元和3个月物业服务费19163元作为押金）的要求及时缴纳租金及押金后，出租方向承租方交付该商铺单元且双方签署交付凭据，即视为出租方已履行将该商铺单元合格地交付给承租方的义务。若承租方未于交付日（定义见附表二）前往出租方指定的本项目物业服务公司办理该商铺单元的交付手续，则自交付日起至承租方实际办理交付手续之日之天数将在承租方的免租装修期中相应扣减。若承租方直至交付日起计的第8天仍未前往出租方指定的本项目物业服务公司实际办理验收、交接手续，则出租方有权提前终止本合同，承租方已支付的押金将不予退还，并有权向承租方追索因承租方的该等行为而造成出租方所遭受的一切损失。若在此情况下出租方不选择提前终止合同，则该商铺单元自出租方书面通知中列明之交付的次日起视为正式交付承租方；7.1条约定：除本合同其他条款约定的出租方解除合同的权利之外，出租方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，立即解除本合同，并合法地提前收回该商铺单元以及任何部分。在此情况下，出租方无需对承租方承担任何责任，包括但不限于任何装修费、设备添加费的补偿。该等情况包括7.1.1本合同内任何一项应付的租金、物业服务费、或任何其他费用，承租方从该租金、物业服务费、或任何其他费用应付之日起拖欠超过15天（无论是否正式追索）；7.2条约定：当发生本合同第七章第7.1条情况时，承租方已经支付的押金不予退还，并且承租方应承担如下违约责任：7.2.1承租方应向出租方支付相当于三个月租金总和之金额的违约金，违约金不足以承担损失的，还应当赔偿实际损失。合同签订后，马红旗于2018年9月16日通过银行转账方式向启正公司汇款100000元。另查明，涉案房屋系启正公司自泰达发展公司处承租后再行转租给马红旗。一审庭审过程中，经当庭询问双方当事人，启正公司称愿继续履行双方签订的商铺租赁合同，马红旗则当庭明确表示不同意继续履行。经一审法院实地查勘，涉案房屋至今仍处于空置状态，双方均无证据证明房屋的实际交付情况。2019年2月15日，启正公司向马红旗邮寄《律师函》催收欠付的押金、租金、物业费等费用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于转租效力问题，租赁合同属诺成性合同，自合意双方签订《租赁合同》之日起生效，马红旗虽抗辩称启正公司存在违法转租行为，但经一审法院电话告知泰达发展公司涉案房屋的相关情况，截至庭审期间泰达发展公司尚未有任何行使解除权的实际行为，故一审法院对双方签订的商铺租赁合同效力予以确认；关于押金退还问题，根据商铺租赁合同相关约定，合同签订后，马红旗负有足额向启正公司支付押金的义务，然而马红旗至今仍未足额向启正公司支付押金，马红旗行为已构成违约。关于马红旗所持启正公司拒不向其交付房屋的主张，一审法院认为，启正公司在已经向泰达发展公司交纳物业费的情况下，仍将房屋长期闲置明显与常理不符。经当庭询问，启正公司表示愿意继续履行双方租赁合同，并称可随时向马红旗交付涉案房屋，马红旗则当庭明确表示要求解除合同。一审法院认为根据双方租赁合同约定，马红旗无正当理由擅自解除合同无权要求退还押金，故一审法院对其诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回马红旗全部诉讼请求。案件受理费减半收取计1150元，由马红旗自行负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，商铺租赁合同签订后，马红旗于2018年9月6日通过银行转账方式向启正公司汇款100000元。2019年2月14日，启正公司向马红旗邮寄《律师函》催收欠付的押金、租金、物业费等费用。本院审理查明的其他事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。关于商铺租赁合同效力问题。租赁合同属于诺成性合同并非实践性合同，并不以交付为生效要件，自双方合意签订商铺租赁合同之日起即可生效。马红旗主张启正公司存在违法转租行为，商铺租赁合同效力待定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，一审法院已经电话告知泰达发展公司涉案房屋的相关情况，泰达发展公司尚未有任何行使解除权的实际行为，且六个月内也未对启正公司的转租行为提出异议，故一审法院认定商铺租赁合同有效，并无不当，本院予以维持。关于涉案押金返还问题。根据商铺租赁合同的相关约定，商铺租赁合同签订后，马红旗负有足额向启正公司支付押金的义务，然而马红旗至今仍未足额向启正公司支付押金，马红旗的行为违反了合同约定已经构成违约。启正公司依据相关合同约定，不向马红旗返还收取的100000元押金，并无不妥，本院予以维持。马红旗主张启正公司向其返还100000元押金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，马红旗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由马红旗负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  王 晶审判员  薛东超二〇一九年十一月二十六日法官助理刘德跃书记员廖雨婷附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……