四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0792民初1569号 原告：杨丽琴，女，1971年1月3日出生，汉族，住四川省绵阳高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：敬曦，四川鹏道律师事务所律师。 被告：绵阳万豪房地产开发有限公司，住所地四川省绵阳高新区绵兴东路****。统一社会信用代码：91510700782289178K。 法定代表人：庄旭光，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈南猛，四川蜀兴律师事务所律师。 原告杨丽琴与被告绵阳万豪房地产开发有限公司（以下简称万豪房地产公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨丽琴的委托诉讼代理人敬曦、被告万豪房地产公司的委托诉讼代理人陈南猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨丽琴向本院提出诉讼请求：1.确认被告于2019年4月16日向原告发出的《函》中解除《定购协议书》的行为无效；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2010年9月9日签订了《万豪·尊品定购协议书》，协议约定原告定购被告开发的“万豪·尊品”项目14栋2单元3层2号住宅，房屋建筑面积98.42平米（面积以绵阳市房产管理部门最后核实为准），销售单价4916元/平米；房屋总价为491706元。原告于当日向被告支付了5万元定金。2013年12月26日，原告及其丈夫向被告提交了《提前接房申请》，申请载明房屋总价款为455121元，因原告丈夫彭前充与被告工程款项还未结清，经双方结算，被告同意剩余房款410013元（含维修资金4892元）在工程款项中进行抵扣。被告公司职工杨佳妮、总经理许世盛（系被告股东之一）在该申请上签字确认。后被告于2019年4月向原告发出《函》，要求被告于30日内缴清所欠房款，否则解除原告与被告签订的《定购协议书》。但被告却拒不与原告丈夫彭前充办理工程款结算。原告认为《提前交房申请》已经变更了原《定购协议书》约定的原告的付款条件，且系因被告原因才导致原告无法向被告交付尾款。故原告诉至法院，请求支持所提诉讼请求。 被告万豪房地产公司辩称，原告提交的《提前交房申请》不能确认系被告总经理许万盛签字，原告并未到被告处办理交纳房屋尾款的手续。被告向原告发出的函是有效的行为，不存在《中华人民共和国民法总则》所规定的无效情形。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年9月9日，原告杨丽琴（乙方）与被告万豪房地产公司（甲方）签订了《万豪·尊品定购协议书》，主要约定：乙方定购房屋为位于绵阳市的“万豪·尊品”项目14栋2单元3层2号房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积为98.42㎡（并载明面积以绵阳房地产管理部门最后核实为准），销售单价为4996元／ｍ2，房屋总价为491706元；乙方同意支付五万元作为双方正式买卖合同的定金；乙方在签定《商品房定购协议书》后，9月20日内携带买受人身份证、此定购协议书、甲方财务出具的定金收款收据到甲方“万豪·尊品”项目销售中心签订正式的《商品房买卖合同》，同时交付购房（按揭）首付款或（一次性）全额房款，本合同项下的定金折抵购房款；如乙方违反约定不能按时前来交付房款首付款（或全部房款），并签定《商品房买卖合同》，则本定购协议书自然失效，甲方有权将该房另行出售，乙方所缴定金不予退还。协议签订后，原告杨丽琴于同日向被告万豪房地产公司支付了5万元定金。 2013年12月26日，原告杨丽琴及其丈夫彭前充向被告万豪房地产公司提交《提前接房申请》，载明内容为：本人系“万豪·尊品”二期14-2-302业主彭前充、杨丽琴，此房总房款为455121元；现本人已缴纳定房定金5万元，目前因与万豪房地产公司工程款项还未结清，经双方协商，万豪房地产公司同意剩余房款410013元（含维修资金4892元）在工程款项中进行抵扣。现特申请在剩余款项进行抵扣，并与万豪房地产公司签订《商品房买卖合同》前，将“万豪·尊品”二期14-2-302此套住房现行接房。被告万豪房地产公司的工作人员杨佳妮于同日在该申请上“经办人”一栏内签字确认，该公司总经理许万盛则于2014年1月9日在申请上“总经理批示”一栏内签字确认。被告万豪房地产公司于2013年12月26日将案涉房屋交付给原告杨丽琴，原告杨丽琴亦占有使用该房屋至今。2019年2月21日，原告杨丽琴到被告万豪房地产公司处办理了《特殊优惠申请表》，载明案涉房屋特殊优惠后房款总价为455121元。该申请表由许世盛于同日签字确认。2019年4月16日，被告万豪房地产公司通过邮寄形式向原告杨丽琴发出《函》一份，载明内容主要为：杨丽琴于2010年9月9日在万豪房地产公司处定购案涉房屋，双方签订《定购协议书》后杨丽琴只向万豪房地产公司缴纳了5万元定金；因此限杨丽琴接函后三十日内缴清所欠房款；若三十日内仍未缴清房款，该函将作解除《定购协议书》的通知书，解除双方之间的房屋定购的协议内容，并请杨丽琴及时腾退案涉房屋并归还给万豪房地产公司。庭审中，原告杨丽琴称其与彭前充曾于2019年5月至6月期间向被告万豪房地产公司交纳前述剩余购房款，但被告万豪房地产公司拒绝收取；被告万豪房地产公司则称其系于2019年8月10日左右到该公司，该公司要求其按照新的房屋单价交纳购房款。 另查明：2019年4月3日，彭前充以建设工程合同纠纷为由诉至本院，请求确认其与被告万豪房地产公司签订的《万豪·尊品二期工程基坑土方开挖协议》无效，并请求判令万豪房地产公司向其支付工程款20万元以及返还利润35万元。本院经审理后于2019年7月1日作出（2019）川0792民初686号民事判决，判决前述《万豪·尊品二期工程基坑土方开挖协议》无效并驳回彭前充的其他诉讼请求。彭前充不服该判决遂上诉至四川省绵阳市中级人民法院。该案现尚在二审审理中。 本院认为，本案的争议焦点为原告杨丽琴请求确认被告万豪房地产公司于2019年4月16日向其发出的《函》中解除《定购协议书》的行为无效的诉讼请求是否成立。案涉《万豪·尊品订购协议书》系双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上所达成，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，本院予以确认。案涉《万豪·尊品订购协议书》虽约定“如乙方违反约定不能按时前来交付房款首付款（或全部房款），并签定《商品房买卖合同》，则本定购协议书自然失效，甲方有权将该房另行出售，乙方所缴定金不予退还”，且杨丽琴亦未按协议约定在2010年9月20日前履行缴纳房款的义务，但根据由万豪房地产公司工作人员杨佳妮以及总经理许万盛签字确认的《提前接房申请》，足以反映出杨丽琴与万豪房地产公司之间针对购房款支付条件合意达成了变更，即由彭前充、杨丽琴以需在万豪房地产公司处进行结算的工程款来抵扣应付购房款。之后至今，双方未能实际完成购房款抵扣事宜。万豪房地产公司于2013年12月26日就将案涉房屋交付杨丽琴占有使用至今，且于2019年2月21日对应付购房款再次予以确认。而彭前充与万豪房地产公司之间所涉及的工程款争议尚在诉讼中，还无最终定论。因此，在双方未对购房款以工程款抵扣这一支付条件作出变更或者万豪房地产公司对彭前充、杨丽琴确无尚需给付的工程款这一事实尚未经前述诉讼予以最终定论的情况下，尚不能确认杨丽琴目前未实际支付购房款的的事实属于违约行为。另,双方对购房款支付条件变更为以工程款抵扣的方式后并未对抵扣事宜履行期限作出明确约定，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，万豪房地产公司向杨丽琴发函催收购房款至少应当给予杨丽琴三个月的合理期限。但万豪房地产仅给予了杨丽琴三十天的履行期限，不符合上述法律规定。故被告万豪房地产并不具备法定的解除条件，其通过发函方式要求解除案涉《万豪·尊品订购协议书》的行为应属无效。另，即使按照案涉《万豪·尊品订购协议书》的付款约定，被告万豪房地产公司直至2019年4月16日才向原告杨丽琴发出要求解除案涉《万豪·尊品订购协议书》的函件，也早已超过一年的除斥期间。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 被告绵阳万豪房地产开发有限公司于2019年4月16日向原告杨丽琴发出的《函》中解除《定购协议书》的行为无效。 案件受理费减半收取为4338元，由被告绵阳万豪房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  李美俊 二〇一九年十一月七日 书记员  李 琳