陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终11152号 上诉人（原审原告）：李思嬿，女，1987年12月19日出生，汉族，陕西省交通延长石油有限公司财务部员工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：毛群，陕西潇耀律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张蕾，女，1981年9月27日出生，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：李勇，陕西萃泽律师事务所律师。原审第三人：陕西玛雅房屋中介有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：李耘，该公司总经理。委托诉讼代理人：伍丹，女，1990年5月8日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。上诉人李思嬿、张蕾因与原审第三人陕西玛雅房屋中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初15085号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人李思嬿及其委托诉讼代理人毛群、上诉人张蕾之委托诉讼代理人李勇、原审第三人陕西玛雅房屋中介有限公司之委托诉讼代理人伍丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2018年3月26日，李思嬿与张蕾、陕西玛雅房屋中介有限公司签订《买卖定金合同》，约定李思嬿向张蕾购买位于西安市高新区科技六路橡树街区XX座XX室房屋，房屋总价款为58万元。李思嬿自愿购买房屋并愿意支付定金3万元以确立买卖关系，在合同存续期间，居间人、卖方不得收取第三人定金。过户当天居间方将买方交付的定金3万元存入房管局资金监管账户作为买方房屋交易款。李思嬿所付定金由第三人代为保管。同时约定双方在2018年4月15日前签订《房地产买卖契约》，同时备齐文件委托第三人玛雅公司办理产权转移手续。在合同第7条约定卖方保障房屋产权真实合法有效，无纠纷。买方对房屋产权已做详实了解无异议，买卖双方均需积极配合居间人办理房屋转移手续。同日李思嬿向张蕾支付定金15000元。剩余15000元定金由陕西玛雅房屋中介有限公司代保管。2018年4月18日，李思嬿、张蕾双方签订合同备案号为C18017474的《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，张蕾向李思嬿出售房屋所有权证号为105XXXXXXX-10-5-11007-1房屋，位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX号房屋，建筑面积为48.34平方米，套内面积为38.38平方米。张蕾（甲方）保证已如实陈述房屋权属及其他状况，保证房屋不受他人追索。该房屋存在抵押，所有权转移登记需要在抵押登记注销后方可办理。同时约定付款方式为李思嬿（乙方、买方）将18万元存入监管账户，余款40万元向贷款机构申请贷款支付。同时约定双方自行办理房屋网签及资金监管账户。该合同特别提示第5款约定：本合同自签订之日起90日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，本合同网签备案状态自动失效，应另行网签合同。同日，双方对该案涉房屋办理备案网签。嗣后，张蕾因未办理资金监管账户，导致后续房屋过户手续未能办理。2009年9月12日，张蕾与西安明威房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买橡树街区XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋建筑面积48.26平方米。2009年11月24日，交通银行股份有限公司西安南二环支行作为抵押权人对涉案房屋抵押预告登记。2018年4月23日，张蕾注销了房屋抵押手续。根据西安市房权证高新区字第105XXXXXXX-10-5-11007-1号显示涉案房屋于2014年2月18日登记于张蕾名下。李思嬿表示对剩余房款愿一次性向张蕾支付。2018年8月15日，李思嬿对聊天记录进行公证向陕西省西安市汉唐公证处支付公证费费用4000元，2018年7月19日向中华联合财产保险股份有限公司陕西省分公司投保诉讼财产保全责任险并支付保险费3000元。2018年7月25日，李思嬿向原审法院申请查封张蕾名下位于西安市高新区沣惠南路36号橡树街区XX幢XX单元XX层XX号房屋，并提供中华联合财产保险股份有限公司陕西省分公司担保额680000元保函和100000元保证金作为担保，原审法院出具（2018）陕0113财保270号民事裁定书，对涉案房屋进行查封。上述事实，有《买卖定金合同》、《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》、公证书、李思嬿、张蕾双方提交的证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误。李思嬿于2018年8月9日起诉至西安市雁塔区人民法院，提出诉讼请求：一、判令张蕾履行合同义务配合其建立资金监管账户、办理涉诉房屋的产权转移手续并交付涉诉房屋。二、判令张蕾支付迟延履行合同违约金2000元（自2018年7月12日起算，每月2000元，最终计算至房屋实际交付之日）。三、判令张蕾支付其实际损失33000元。四、本案诉讼费、诉前保全费全部由张蕾承担。事实与理由：2018年3月26日，其与张蕾及陕西玛雅房屋中介有限公司签订《买卖定金合同》，约定其购买张蕾位于西安市高新区科技六路橡树街区XX座XX室房屋。2018年4月12日，其与张蕾双方在二手房交易管理中心签订《西安市存量房屋买卖合同》并进行了网签备案，约定：房屋成交总价为580000元，定金30000元，定金由第三人中介保管，于过户当天由居间方存入资金监管账户，双方自行办理网签及交易资金监管相关手续。其依约履行了定金义务，但张蕾却以各种理由推脱不办理房屋过户手续。并在2018年6月21日明确告知要求涨价，否则单方解除合同。其已经按照合同履行付款义务，张蕾不按约定办理监管账户、房屋转移及交付，其行为已经严重违反了诚实信用原则和合同约定，故诉至法院。张蕾辩称，一、双方签订的《买卖定金合同》属于预约合同，李思嬿诉请的要求其配合办理资金监管账户、办理房屋过户及交付房屋的诉请是本合同涉及的义务。李思嬿不能依据该合同要求其履行本合同的义务；二、李思嬿并未支付过定金及房款，支付房款是买卖合同的先行义务，李思嬿未履行先行义务无权要求其履行产权转交手续。其次，双方签订的《西安市存量房屋买卖合同（自行交易版）》是附解除条件的合同，该合同约定“自签订之日起90日内未办理资金监管相关手续，该合同失效”。双方于2018年4月12日签订合同，截至2018年7月12日，双方仍未办理资金监管手续，该合同已经失效，李思嬿无权要求按照该合同要求其履行相应义务；三、其不存在违约情况，不应向李思嬿支付迟延履行合同违约金和赔偿损失。双方签订上述合同时已明确告知第三人该房屋产权证未办理，李思嬿应当知晓，第三人亦有义务告知李思嬿该情况。同时双方在《买卖定金合同》其他约定中亦明确买方对于房屋产权已做详实了解无异议。双方签订合同后，其多次去银行办理房产证抵押注销手续，也得知必须由开发商办理亦催促开发商尽快办理。至2018年7月13日，该房屋房产证还未办理。因为该房屋房产证未办理，不具备房产继续交易条件，也无法办理资金监管手续。未办理资金监管手续的过错不在其，其不存在违约情况，要求其支付违约金及赔偿损失的理由不成立。要求驳回李思嬿所有诉请。陕西玛雅房屋中介有限公司述称，如果张蕾没有办理房产证是不能去西安市房管局办理《西安市存量房屋买卖合同（自行交易版）》的。双方已经签了上述合同，就是证明交易时该房屋是有房产证的，因为张蕾不在西安市，可能办理中途存在些麻烦，张蕾只来过两次，其余情况不清楚。原审法院认为，李思嬿、张蕾及第三人签订《买卖定金合同》、《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》系李思嬿、张蕾及第三人就买卖涉案房屋的意向达成一致，为保证双方房屋买卖合同正式订立从而签订了房屋买卖定金合同。该定金合同系当事人的真实意思表示，内容合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。李思嬿依据该定金合同依约向张蕾支付合同定金，张蕾收取定金并向李思嬿出具收条，该定金合同成立并生效，本院对该定金合同予以确认。张蕾于2014年2月18日取得涉案房屋房产证，李思嬿、张蕾2018年4月18日签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》约定在签订合同90日内需办理资金监管账户，而张蕾于2018年4月23日对涉案房屋已办理了抵押注销，至此涉案房屋已完全具备办理资金监管及产权转移登记的条件。而办理资金监管及涉案房屋产权转移登记需李思嬿、张蕾相互配合方可，但因张蕾拒不配合导致至今未能办理资金监管等。故对于张蕾的辩称未及时办理资金监管账户的原因系因张蕾未取得房屋所有权证，导致无法办理过户的辩称意见，本院依法不予采信。关于李思嬿要求张蕾承担违约责任，本院认为《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》签订后，李思嬿作为买受人，支付合同价款系其主要义务。但李思嬿仅支付定金3万元，并未履行合同的主要义务，故对于李思嬿要求张蕾支付迟延履行合同的违约金的诉讼请求本院不予支持。对李思嬿表示对剩余购房款愿意一次性向张蕾支付，本院依法予以准许。关于李思嬿主张诉讼财产保全责任险损失，本院认为，诉讼保全责任险并未违约后所必须发生的损失，双方合同签订亦未约定诉讼保全责任险或实现债权费用承担方式，故对该诉请不予支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七、第一百一十三条、第一百五十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李思嬿于判决生效之日起十日内向被告张蕾一次性支付购房款人民币55万元；二、第三人陕西玛雅房屋中介有限公司于判决生效之日起十日内将其代保管原告李思嬿所交定金15000元支付给被告张蕾；三、被告张蕾于判决生效之日起十日内应将位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX号房屋交付原告李思嬿并将该房屋产权转移登记原告李思嬿名下，同时原告李思嬿负有配合义务。四、驳回原告李思嬿其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11994元、保全费4420元、保险费3000元，由原告李思嬿承担案件受理费5494元、保全费2020元、保险费1500元，被告张蕾承担案件受理费6500元、保全费2400元、保险费1500元。因案件受理费、保全费、保险费原告李思嬿已预交，故被告张蕾将应承担的案件受理费、保全费、保险费与上述款项一并支付原告李思嬿。宣判后，李思嬿、张蕾均不服，向本院提起上诉。李思嬿提出上诉请求：1、支持其在一审诉状中的第二项诉请，判令张蕾支付迟延履行合同违约金2000元（自2018年7月19日起算，每月2000元，最终结算至房屋实际交付之日）；2、一、二审诉讼费全部由张蕾承担。事实与理由：一、张蕾为恶意涨价恶意拖延时间，故意导致网签合同备案状态失效的行为属于严重违约，理应承担违约责任。其在收到一审判决后本着定纷止争的态度愿意接受一审判决，但张蕾在收到继续履行合同的判决后提出了上诉，张蕾的行为更是证明张蕾不准备继续履行合同。二、张蕾的恶意违约行为导致其花费大笔费用用于维权，其并未有任何违约行为，不应因张蕾的违约行为损失大笔费用，即使张蕾承担了违约责任其仍有其他损失，根据合同法一百一十二条的规定，张蕾理应赔偿其的其他损失。张蕾辩称，一、其没有违约，本案没有合同条款约定办理资金监管及其他房屋过户手续的期限，其与李思嬿一共签订了两份合同，2018年3月26日签订的定金合同，2018年4月12日签订的存量房买卖合同，这两个合同均没有约定其配合办理资金监管期限。存量房买卖合同失效后，对合同双方均没有约束力的情况下，其不办理资金监管及其他房屋过户手续并不构成违约。二、在网签合同有效期内，其未办理资金监管是因为不可归责于其的原因，其没有违约。是因为房管局迟迟没有发放房产证原件，根据相关办事指南，办理资金监管必须提供房产证原件，所以导致未按期办理资金监管。三、其没有违约，就无需向李思嬿承担违约责任，赔偿损失。张蕾提出上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、依法驳回李思嬿的全部诉讼请求，并承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、其与李思嬿签订的《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》已经失效，一审法院判决继续履行失效的合同，事实认定错误导致判决错误。二、继续履行合同是承担违约责任的方式之一，本案中其没有违约行为，在不具备合同继续履行条件的情况下，一审法院判决支付房款，过户房屋没有事实和法律依据。李思嬿辩称，一、原审法院依据定金合同及网签备案合同判决继续履行合同符合事实情况及法律规定。本案定金合同虽名为定金合同但对于买方的付款方式、涉诉房屋的产权转移手续、中介费的承担方式等都做了约定，该部分约定均为双方平等自愿且并未违反法律强制性规定应属有效约定，因此定金合同所确定的义务并非仅仅是签订房屋买卖合同，一审法院依据该定金合同判决并无不妥。其次，西安市存量房买卖合同中并未约定任何解除条件。二、一审法院并未超出其诉讼请求判决。其支付张蕾购房款并非合同权利而是合同义务，也符合其请求继续履行合同的诉请。陕西玛雅房屋中介有限公司述称，买卖过程中双方都没有任何异议，才收的定金，而且网签已经做了，所有证据充分证明卖方张蕾要涨价，客户李思嬿不接受。涉案房屋在买卖交易的时候，是有房产证的，只是在银行抵押着，而且现在国家规定，办理资金监管的时候，可以把房产证从银行借出来。关于违约，张蕾是违约的，迟迟不配合办理手续，其多次催促张蕾，张蕾明确表示要加价，有聊天记录为证。经审理查明，原审法院认定事实属实。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，李思嬿与张蕾签订的《买卖定金合同》、《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，对双方均具有法律约束力，双方均应依照诚实信用原则，全面履行合同义务。同时，双方亦应根据合同的性质、目的和交易习惯，履行通知、协助等附随合同义务。根据本案查明事实，李思嬿在与张蕾签订《买卖定金合同》后，依约向张蕾支付了3万元定金，之后，双方又签订了《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，但因张蕾拒不配合办理资金监管账户，致使双方合同未能进一步履行。原审中，鉴于涉案房屋已办理了注销抵押手续，并于2014年2月18日登记于张蕾名下，李思嬿表示愿意一次性支付剩余购房款，本着保护交易秩序，遵循诚信原则，原审法院支持李思嬿要求张蕾继续履行合同，办理产权转移手续并交付房屋的诉请正确，依法应予维持。张蕾上诉称，其与李思嬿签订的《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，因双方在90日内未办理资金监管手续，已致使该合同失效，而失效合同并不具有法律约束力，原审法院依据该合同判决错误。本院认为，双方签订的《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，虽明确约定“本合同自签订之日起90日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，本合同网签备案状态自动失效，应另行网签合同”，但未能办理资金监管手续，系张蕾欲单方加价拖延办理所致。因此，关于张蕾主张“双方《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》已经失效及不应继续履行合同”的上诉理由，因缺乏事实依据及法律依据，本院依法不予支持。而李思嬿上诉主张张蕾应向其承担迟延履行合同违约金，因双方并未就迟延履行违约金事项在合同中作出明确约定，在法院依法认定双方合同继续履行的情形下，对于其该项请求，本院亦不予支持。综上，李思嬿与张蕾的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元（李思嬿已预交400元，张蕾已预交9600元），由李思嬿承担400元，张蕾承担9600元。本判决为终审判决。  审  判 长    侯     静审 判 员    高     玮审  判  员    侯  新  省 二〇一九年十一月十一日  法官助理      袁  观  磊书 记 员    邱  鹏  翔  1