新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0104民初11072号原告（反诉被告）：新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市新市区鲤鱼山路772号第54栋三层。法定代表人：张建新，系该公司总经理。委托诉讼代理人：樊建中，新疆百域君鸿律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘城贝，男，1966年7月29日出生，汉族，现无固定职业，住新疆沙湾县，现住新疆乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：陈昕，新疆鼎信旭业律师事务所律师。原告（反诉被告）新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司（以下简称：有色金属公司）与被告（反诉原告）刘城贝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。为表述便利，以下仍按当事人本诉诉讼地位称谓。原告有色金属公司委托诉讼代理人樊建中、被告刘城贝及其委托诉讼代理人陈昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告有色金属公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令自2019年7月6日起解除原被告之间的租赁合同；2.判令被告立即从租赁房屋、场地内搬离，并将租赁房屋、场地返还原告；3.判令被告支付原告房屋租金281325元（至2019年7月5日止），供暖管网改造费100000元，并支付原告逾期付款违约金100000元；4.判令被告支付原告以481325元为基数自2019年7月6日起至被告实际偿还之日止按月利率4.875‰计算的逾期付款利息；5.判令被告支付原告自2019年7月6日起至实际返还房屋之日止按每天3926.85元计算的房屋占有使用费；6.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年1月9日，原告与被告签订租赁合同，出租乌鲁木齐市鲤鱼山南路776号其代管的“大修车间”及相关场地。2018年8月9日，被告向原告出具《承诺书》同意支付供暖费用改造费100000元。2019年6月11日，被告再次向原告出具《承诺书》，承诺支付原告2019年半年租金71.665万元（2019年4月5日至2019年10月4日）、2018年未付租金2.3万元、供暖改造费用10万元，逾期则于2019年7月6日起解除合同，被告承担全部违约责任。嗣后被告未依约付款，双方合同即已解除。原告各项诉讼请求的依据为：（一）欠付租金的金额。原告将承诺书中合同解除之后的租金扣减，并将原告已付的100000元扣减，即得出上述结果；（二）违约金的金额。2018年9月5日到2018年12月28日，本金68.25万元加上第一年度没付的4.05万元，按照合同约定乘以2‰、104天，共计150384元；自2019年4月5日到合同解除之日至2019年7月5日，本金716650元加23000元，同上乘以2‰、90天,等于133137元，粗略计算为28万元，原告只主张10万元；（三）占有使用费。按照合同约定租金的标准，自合同解除之次日计算至实际腾退之日。被告刘城贝辩称，一、不同意解除合同，被告欠付租金时间不长，而其前期投入巨大，解除合同将造成巨大损失；二、欠付租金的金额属实（免租期的租金未计算在内），但若合同解除，要求在其中扣减被告已交付的保证金100000元；三、认可原告据以计算违约金的期间、欠付本金，但该违约金约定过高，请求法院予以减少；四、利息和违约金的主张重合了，不同意支付；五、不同意支付占有使用费，场地内目前已经停电，不应再按原租金标准交纳费用。被告刘城贝向本院提出反诉的诉讼请求：1.请求法院依法撤销反诉原告于2019年6月10日给反诉被告出具的《承诺书》；2.反诉案件受理费由反诉被告承担。事实及理由：承诺书是原告的表意自由在被告利用其优势地位进行了干扰的情况下作出，原告强加给被告的，显失公平。原告有色金属公司辩称，不同意被告的诉讼请求。承诺书是被告与原告对欠付款项多次进行核算后，自愿作出的。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定的事实为：2017年1月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同，出租乌鲁木齐市鲤鱼山南路776号其代管的“大修车间”及相关场地，该合同约定（摘要）：（一）租赁面积约为3000平方米，租赁期限为39个月，自2017年1月6日至2020年4月5日，第一年度租金为130万元（房屋65万元、场地65万元），第二租赁年度租金为136.5万元，（房屋68.25万元、场地68.25万元），第三租赁年度租金为143.33万元（房屋71.665万元、场地71.665万元），租金支付按照每半年交付一次的方式提前一个月支付，第一租赁年度前半年由乙方于签订合同时支付给甲方；第一租赁年后半年租金于2017年9月5日前支付给甲方；第二、第三租赁年度的租金由乙方于2018年和2019年的3月5日前、9月5日前分别按该年度租金的50%支付甲方，因乙方需要对租赁房屋进行装修改造，甲方同意免收乙方3个月租金；（二）双方签订合同时，乙方向甲方支付10万元财产保证金（被告已付清），合同期满，乙方将租赁房屋及附属设施（含乙方的装修改造）完好交给甲方后，甲方将该保证金退还乙方。如乙方因使用不当，造成甲方租赁房屋及设施的损害，则由甲方从财产保证金中扣减，剩余部分退还乙方，不足部分由乙方补齐；（三）乙方应按照合同约定及时缴纳房屋租金和相关费用，如逾期缴纳，则每逾期一日，按照应缴纳额的2‰向甲方支付违约金；本合同租赁期满后，乙方应按照本合同约定将租赁房屋交还甲方，否则乙方仍需承担占有房屋期间的租金，并按占用期间租金额的20%向甲方支付违约金。2018年8月9日，被告向原告出具《承诺书》同意支付供暖费用改造费100000元。2019年6月11日，被告再次向原告出具《承诺书》载明：“新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司：本人刘城贝（身份证号：6204231966××××××××）承诺于2019年7月5日前一次性将欠付贵公司的房屋租金及其他费用共83.965万元（其中：1.2018年度未支付房屋租金2.3万元；2.2019年度半年租金71.665万元；3.供暖管网改造费10万元）全额支付给贵公司。如本人未按上述承诺支付全部欠款，则本人同意自2019年7月6日起解除与贵公司于2017年1月9日签订的《租赁合同》，本人保证于2019年7月10日前搬离租赁房屋内的所有物品，将租赁房屋返还贵公司，并承担全部违约责任。”本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告按照双方签订的合同、被告对其要约作出的承诺，诉请解除合同、被告支付欠付租金及供暖管网改造费，本院予以支持。被告抗辩案涉场地存在停电事实但未举证，待证事实真伪不明，本院不予认定。被告要求将财产保证金合同在租金中抵扣，未超出原告的诉讼请求的范围，也不是独立的诉讼请求，属于针对原告诉请的权利消灭抗辩，合同提前解除后，双方未对该保证金的处理进行约定，但根据合同的相关条款及交易习惯，对该合同漏洞应按“在被告将房屋及其附属设施完好地交还后退还”予以填补，据此，案涉合同虽已解除，但被告尚未交还该房屋，退还上述保证金的条件尚未成就，本院对被告该抗辩不予支持。合同解除后，当事人可以要求恢复原状。原告诉请被告搬离、返还房屋及场地，符合法律规定，本院予以支持。被告认可原告据以计算违约金的欠款本金及期间，但主张违约金过分高于其实际损失，请求予以减少，本院认为，被告逾期支付租金给原告造成的实际损失，概为租金的利息损失，日2‰的违约金显然过分高于该损失，本院按照银行同期贷款年利率6%予以减少，具体计算方法为：1.2018年9月5日到2018年12月28日，（682500元+40500元）×104天×5‰/30，12532元；2019年4月6日至2019年7月5日，（716650元+23000元）×90天×5‰/30，11094.75元，共计23626.75元。原告诉请被告按照月利率4.875‰支付自2019年7月6日至实际偿还之日的利息，其据以计算上述利息的本金为481325元，包括房屋租金281325元、供暖管网改造费100000元、违约金100000元，违约金不得重复继续利息，本院按租金281325元、供暖管网改造费100000元为本金，对原告要求被告继续支付利息之诉请予以支持。关于原告要求被告支付合同解除后的占有使用费的问题。被告在合同解除后继续占有案涉租赁房屋，给原告造成损失，原告可以要求其予以赔偿。问题在于，赔偿损失即占有使用费的期间如何确定。本院认为，被告搬离之前的期间产生的占有使用费不能等同于原告实际产生的损失。原因在于，即便原告是案涉房产的所有权人，在被告搬离之前该房产的所有权也可能产生变更，在此情形下，占有使用费就不能再笼统归入原告损失的范畴，“举重以明轻”，原告并非案涉房屋的所有权人，更加不能将占有使用费主张至被告实际搬离之日。综上，本院将原告该项诉请中被告应支付占有使用费的期间，确定为自合同解除之次日（2019年7月7日）至本判决作出之日（2019年11月22日），计545832.06元（1433300元/365日×139日）。本判决作出之后另有损失产生的，原告可再行起诉。被告主张原告利用缔约优势地位侵扰其表意自由负有举证证明责任，但未举证，待证事实真伪不明，本院对被告的反诉诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条规定，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条判决如下：一、解除被告（反诉原告）刘城贝与原告（反诉被告）新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司于2017年1月9日签订的《租赁合同》（解除时间：2019年7月6日）；二、被告（反诉原告）刘城贝于本判决生效之日起十日内搬离并返还乌鲁木齐市鲤鱼山南路776号的租赁房屋及场地；三、被告（反诉原告）刘城贝于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司房屋租金281325元、供暖管网改造费100000元、违约金23626.75元、利息（以381325元为基数，按照月利率4.875‰，自2019年7月6日起计算至付清之日止）；四、被告（反诉原告）刘城贝向原告（反诉被告）新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司支付占有使用费545832.06元；五、驳回原告（反诉被告）新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）刘城贝的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取4259.94元（原告已预交），由被告负担3584元，原告自行负担675.94元；反诉案件受理费70元（被告已预交），本院退还被告35元，由被告自行负担35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  李庄博二〇一九年十一月二十二日书记员  马晓芳