湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初4423号原告：胡琼文，女，1979年12月29日出生，汉族，本科文化，市场服务中心工作人员，户籍地湖南省湘潭市雨湖区，现住湖南省长沙市。委托诉讼代理人：刘浩（系原告胡琼文的丈夫），男，1979年9月23日出生，汉族，本科文化，路桥公司工作人员，户籍地湖南省湘潭市岳塘区，现住湖南省长沙市。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告胡琼文诉被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告胡琼文的委托诉讼代理人刘浩到庭参加了诉讼，被告大成酒店公司、山水置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡琼文向本院提出诉讼请求：1.判令被告大成酒店公司支付欠付的2018年1月1日至2019年6月30日租金37253元、装修折旧款52109元，以及租金违约金1118元、装修折旧款违约金521元；2.判令被告山水置业公司对被告大成酒店公司的上述支付义务承担连带担保责任。事实和理由：2013年12月31日，原告与被告签订了一份《商品房购买合同》，购买了被告位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店山水座第9层929号房间，原告于签订之时一次性付清了全部款项，即房价248350元，装修折旧款347690元。同时，原、被告还签订了《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》，因被告长期违约，不遵守合同，原告于2018年10月办理了案涉房屋的产权证。因被告自2016年9月以来一直未按合同约定支付租金和装修折旧款，原告向法院提起了诉讼，张家界市永定区人民法院作出了（2018）湘0802民初3603号民事判决，判决被告支付原告2017年12月31日欠付的租金、房屋装修折旧款及相应违约金。被告不但未履行上述判决，还继续拖欠原告的房屋租金和装修折旧款，原告故提起诉讼，请求判如所请。被告大成酒店公司、山水置业公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及相关证据材料。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1.2013年12月31日，原告胡琼文与被告大成酒店公司、山水置业公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：原告胡琼文将从被告山水置业公司以248350元购买的山水座第9层929号房屋出租给被告大成酒店公司管理经营，期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。租赁期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。租赁期限内，第一年、第二年甲方的年租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为人民币￥37252.5元整。租赁期限内，第三年至第五年甲方的年租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为人民币￥24835元整。乙方按年向甲方支付租金收益，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。租赁期内，如逾期3个月未向甲方支付租赁收益，除应付给甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司支付租金收益提供连带担保。2.2013年12月31日，原告胡琼文与被告大成酒店公司、山水置业公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：原告胡琼文将从被告山水置业公司购买的山水座第9层929号房屋以347690元（由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成）委托被告大成酒店公司按照五星级酒店客户标准改造后对外统一经营管理，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。装修改造期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。委托期限内，乙方应从本合同生效之日起第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十五（15%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，则该房屋每年委托装修改造折旧款返还的金额为人民币￥52153.5元；第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十（10%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，则该房屋每年委托装修改造折旧款返还的金额为人民币￥34769元。乙方按年向甲方返还委托装修改造折旧款，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司返还委托装修改造折旧款提供连带担保。3.2013年12月31日，原告胡琼文按照合同约定将购买的第9层929号房屋交付给被告大成酒店公司经营，并向被告大成酒店公司支付了购房款248350元、装修款347690元。自2014年1月1日至2015年12月31日，被告大成酒店公司已经按照合同约定向原告胡琼文支付了全部租金和装修改造折旧款。此后，被告大成酒店公司未全额向原告支付租金和装修改造折旧款。原告胡琼文于2018年10月30日向本院提起诉讼，要求被告大成酒店公司支付下欠的2016年1月1日至2018年10月31日的租金和装修改造折旧款及相应的违约金。本院作出（2018）湘0802民初3603号《民事判决书》，判决：一、被告大成酒店公司向原告支付自2016年1月1日起至2017年12月31日止的租金及装修改造折旧款共计89406元及相应违约金；二、被告山水置业公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对上述第一、二项确定的被告大成酒店公司的债务承担连带清偿责任。原告现再次向本院提起诉讼。原告胡琼文陈述2018年1月1日至2019年6月30日期间，被告大成酒店公司未向其支付款项。据此，被告大成酒店公司共下欠原告租金37253元（24835元／年×1.5年），装修折旧款52154元（52153.5元×1.5年）。原告胡琼文诉请装修折旧款金额为52109元，系原告胡琼文对其民事权利的处分，本院依法予以确认。4.根据合同约定，自2018年1月1日-2018年12月31日期间：租赁合同违约金为24835元×3%＝745.05元；委托装修合同违约金为34769元×1%＝347.69元；上述违约金共计1092.74元。自2018年1月1日起至2019年6月30日，租赁合同违约金为37253元×3%＝1117.59元；委托装修合同违约金为52109元×1%＝521.09元；上述违约金共计1638.68元。上述事实，有当事人陈述、《张家界市现房买卖合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、（2018）湘0802民初3603号《民事判决书》《房屋不动产权证书》等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告胡琼文与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告胡琼文与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》租赁期限届满日期为2018年12月31日，在合同约定的租赁期限届满后，原告与被告大成酒店公司在没有续签合同的情况下，被告大成酒店公司继续使用原告房屋，原告没有提出异议，原租赁合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。被告大成酒店公司未按照合同约定支付租金和装修改造折旧款，属违约行为，依法应当支付下欠的租金和装修改造折旧款，并承担违约责任。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业为被告大成酒店公司提供连带担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告胡琼文不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告胡琼文依法有权要求被告山水置业公司承担支付义务，故被告山水置业公司应在提供自有物业价值范围内承担连带清偿责任。但被告山水置业公司的担保责任应当以合同约定的租赁期限内产生的租金、装修折旧款、违约金为限，故被告山水置业公司承担的担保责任为被告大成酒店公司欠付的截止2018年12月31日的租金和违约金，故其担保的租金和装修折旧款共计为59604元（24835元+34769元），租金违约金及装修违约金共计为1092.74元。两被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告胡琼文支付自2018年1月1日-2019年6月30日止的租金和装修改造折旧款共计89362元（37253元＋52109元），以及租金违约金和装修改造折旧款违约金共计1638.68元；二、被告张家界山水置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司应支付原告胡琼文的自2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金和装修改造折旧款59604元，以及租金违约金和装修改造折旧款违约金1092.74元承担连带清偿责任；案件受理费2076元，适用简易程序减半收取计1038元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。（本页无正文）审判员  向金春二〇一九年十一月十五日书记员  田际容附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。