杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初5017号 原告（反诉被告）：邵铭兰，女，1974年3月27日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：罗龙江、周志亮，浙江匡智律师事务所律师。 被告（反诉原告）：唐国平，男，1982年9月13日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。 委托诉讼代理人：沈华佐，杭州市江干区律正法律服务所法律工作者。 原告邵铭兰与被告唐国平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法由审判员赵楠独任审理。在审理过程中，唐国平向本院提起反诉，本院经审查受理后，决定将本诉和反诉合并审理，本案由简易程序转为普通程序审理。后因案情需要，本院变更承办人，并另行组成合议庭进行审判。2019年11月1日、2019年11月18日，本院两次对该案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邵铭兰及其委托诉讼代理人罗龙江，被告（反诉原告）唐国平的委托诉讼代理人沈华佐到庭参加了以上两次庭审，被告（反诉原告）唐国平到庭参加了第二次庭审，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）邵铭兰提出诉讼请求：1、判决确认邵铭兰、唐国平于2018年11月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月1日解除，唐国平腾退杭州市下城区房屋；2、判令唐国平支付邵铭兰占有使用费19062元（占有使用费参照房屋租赁费计算，从2019年6月1日暂计至2019年7月19日，要求支付至唐国平腾退之日止）；3、本案诉讼费由唐国平承担。事实与理由：杭州市下城区房屋系邵铭兰与姐姐邵茹向产权人承租，并自行装修十余年长期经营的商铺。唐国平自2015年12月1日开始通过第三人何建华作为次承租人转租杭州市下城区房屋，用于杭州市下城区香景记小吃店的经营，期限至2018年11月30日。租金每半年支付，于租金使用届满提前15天支付，期间唐国平虽有拖延，但经催讨后—直继续使用。2018年11月15日，因前租金使用期限即将到期，由唐国平直接以自己的名义与邵铭兰签订2018年12月1日至2020年11月30日租赁期限的房屋租赁合同—份，合同约定租金142000元/年，租金按半年，租金提前半个月支付，逾期支付租金的，邵铭兰有权提前收回店铺及经营权。2019年5月15日，根据合同约定，唐国平应当支付2019年6月1日至2019年11月30日期间租金，但唐国平未支付。在邵铭兰催讨租金过程中与邵铭兰交恶，以要求见房屋产权方为由在应付租金期限内拒不支付租金，且多次以邵铭兰诈骗为由拒不支付，甚至报警。在派出所调解无果后，直至2019年5月30日租金使用期限届满仍未支付租金。2019年6月1日半年租金使用期限届满，邵铭兰要求唐国平腾退房屋，但唐国平至今未能腾退。双方纠纷多次报警，在派出所调解无果的情况下继续履行合同已无基础和必要。唐国平迟延支付租金的行为已经构成违约，邵铭兰有权解除合同。邵铭兰向唐国平发送解除合同通知，双方合同已经解除，唐国平应当腾退房屋，并支付占有使用期间的费用。 被告（反诉原告）唐国平辩称：没有原房东的授权委托书和相关邵铭兰能够经营本案所涉房屋的证明，邵铭兰诉讼主体不存在。要求驳回邵铭兰的诉讼请求。 被告（反诉原告）唐国平提出反诉请求：1、依法解除邵铭兰2018年11月15日与唐国平签订的无效的《房屋租赁合同》；2、判令邵铭兰赔偿2019年6月1日起强行占据唐国平承租的营业房3个月的经营损失计275000元；3、邵铭兰承担反诉费用。事实和理由：唐国平来杭州创业的2015年底，经熟人介绍后与杭州下城区蝶飞巷30号两位房东陈益伟、黄雪珍老人于2015年12月1日签订《房屋出租合同》，双方约定租房期限从2015年12月1日至2018年11月30日止，租房押金交纳11335元。2018年11月15日，正当唐国平通知出租人陈益伟、黄雪珍两老人办理房屋续租时，本案的反诉被告邵铭兰突然找到唐国平，拿出已经打印好的《房屋租赁合同》，称自己为蝶飞巷30号的“二房东”，要提前签订2018年12月1日至2020年11月30日止的租赁合同。唐国平看到邵铭兰出示的《房屋租赁合同》，其中第2条约定租金142000元。这是一份虚假合同书，因为租金142000元是月租金，还是年租金，并未区分表示，合同文本粗糙。在邵铭兰急于求成的情况之下，唐国平就在店铺里对邵铭兰提供的无效合同上写了名字。因为在续签租房合同时，邵铭兰并未出示受俩房东签名的授权委托书给唐国平，违反了第一份3年期的《房屋出租合同》细节。接着就发生本案双方二次到杭氧派出所处置治安纠纷，直至诉讼。邵铭兰在本案中提供了其与房东陈益伟、黄雪珍两老人之间的《合作经营协议》，该份协议书上两房东的签名与前份合同书不一致。而且《合作经营协议》上的合作经营时间竟是本案邵铭兰与唐国平发生纠纷之后的1个半月。为什么两老房东本人不与唐国平亲自洽谈续租房屋的具体安排呢？唐国平已经发现邵铭兰就是社会上的虚假诉讼之徒，而且横行霸道地侵占唐国平正办续租商铺达3个月之久（2019年6月1日至本案诉讼案开庭），直接经济损失达275000元。唐国平承租的房屋商铺产权不属于邵铭兰，其无权侵占唐国平承租3年正在续租中的营业商铺，这是对唐国平的合法权益的侵犯，邵铭兰应承担法律侵权责任。 原告（反诉被告）邵铭兰辩称：唐国平的第一项诉讼请求存在矛盾，解除就没有无效之说。如果是无效的，也就没有解除之说。邵铭兰认为，案涉的租赁合同是依法签订并有效的，并且也实际履行。唐国平的第二项诉讼请求也不能成立，且没有事实依据。2019年6月1日，唐国平未支付租金，故此合同已经解除。实际上是唐国平持续占据房屋至今，给邵铭兰造成租金损失。反诉状的事实、理由与事实不符，唐国平与两位房东从来没有见过面，其提交的房屋租赁合同是为了办理营业执照订立的，本身不是真实的合同。实际上双方房屋租赁关系已经持续3年多，唐国平也一直向邵铭兰支付租金，但唐国平在需交纳2019年6月1日至2019年11月30日期间的租金，并在违约的情况下提出无理要求，故意拖延并污蔑邵铭兰。 当事人围绕本诉和反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认证如下：1.唐国平对邵铭兰提交的落款时间为2018年11月15日的《房屋租赁合同》（证据1）上“唐国平”签名的真实性没有异议，本院对该份证据的形式真实性予以确认；2.邵铭兰提交的证据2借记卡账户历史明细清单的真实性无异议，但认为其中由唐国平支付的款项，邵铭兰已经退还。经审查，该清单中反映的由唐国平向邵铭兰支付款项的时间为2018年11月，并非本案争议的2019年6月，故唐国平的质证意见与查证事实不符，不予采信，本院对该份证据予以确认；3.邵铭兰提交的证据3中的企业信用信息，唐国平无异议。但唐国平对证据3中落款时间为2015年11月16日的《房屋租赁合同》有异议，认为系案外人签订。该组证据中的《房屋租赁合同》虽系案外人之间签订，但邵铭兰持有该份合同原件，唐国平亦根据该份合同向邵铭兰支付租金和押金，其中租金的金额、押金的金额均与该份合同约定一致。因此，本院对邵铭兰提交的证据3亦予以确认；4.邵铭兰提交的证据4《合作经营协议》等，邵铭兰已经提交证据8产权人的情况说明等予以补强，唐国平明确不需要核对。因此，本院将上述两组证据合并予以确认；5.微信聊天记录（邵铭兰提交的证据6、证据7，唐国平提交的证据3），双方对真实性均无异议，本院对上述聊天记录的内容予以确认；6.唐国平提交的落款时间为2015年12月1日的《房屋出租合同》（证据1），唐国平明确该份合同系备案之用，并且产权人以情况说明方式表示该份合同并非真实的租赁合同。因此，唐国平提交的合同对本案事实不具有证明力；7.唐国平提交的报表，邵铭兰有异议，认为停业系唐国平自身原因造成，与邵铭兰无关。本院认为，上述报表未经税务机关确认，本院不做认定。 综上有效证据及当事人的陈述，本院认定的案件事实如下： 杭州市下城区房屋为陈益伟与黄雪珍共同共有，两人委托黄雪珍的妹妹黄慧珍将该房屋出租给邵铭兰。邵铭兰取得该房屋的使用权后，由邵茹转租给何建华使用。为此，邵茹与何建华签订《房屋租赁合同》，约定租赁期至2018年11月30日。该份合同项下的权利义务实际由邵铭兰与唐国平享有和履行。 唐国平以杭州市下城区为经营场所开设“杭州市下城区香景记小吃店”。为办理工商登记需要，唐国平以自己名义与该房屋的产权人陈益伟签订《房屋出租合同》一份。该份合同约定的租赁期到2018年11月30日，与邵茹、何建华签订的《房屋租赁合同》约定一致。 租赁期限届满前，即2018年11月15日，邵铭兰（甲方）与唐国平（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将蝶飞巷30号出租给乙方经营，自2018年12月1日至2020年11月30日，租金142000元，每半年交一次租金，且提前半个月支付。《房屋租赁合同》明确押金11335元，续上一年度合同。就逾期支付租金，《房屋租赁合同》第4条约定，“逾期除应及时如数补交外，还应支付每日应交款的千分之三的滞纳金；且甲方有权提前收回店铺以及经营权，双方租赁合同自动解除……”。2018年11月20日，唐国平将半年的租金71000元支付给邵铭兰。 2019年5月15日为合同约定的支付租金日，唐国平并未支付。经邵铭兰催讨，唐国平表示，“签订租赁合同时一定要得到大房东的书面同意，三方当面签订转租授权委托书；合同约定的租赁期限不能超过原二房东和大房东的合同（主合同）约定的期限；合同中约定的事项不能超过主合同”。邵铭兰则明确表示，其转租行为得到了产权人的同意。双方之间的纠纷经派出所协调未果。邵铭兰于2019年5月24日通知唐国平，双方之间的租赁合同解除。邵铭兰在解除通知书中告知唐国平，收到通知书之日起八日内将房屋内物品清空，否则一切后果自负。2019年6月4日，唐国平向邵铭兰转账71000元，邵铭兰以租赁合同已解除为由将款项退回。唐国平仍未清空屋内物品，邵铭兰遂于2019年6月10日给该店铺安装加锁。至此，杭州市下城区香景记小吃店的店铺被安装了两把锁，一把由唐国平控制，一把由邵铭兰控制。 另查明，唐国平于2019年11月18日查看店铺，邵铭兰安装的门锁已经打开。 本院认为，邵铭兰虽不是案涉房屋的所有权人，但其以租赁方式取得该房屋使用权后再转租的行为得到了产权人的同意。因此，邵铭兰有权以出租人身份与唐国平签订《房屋租赁合同》。综上，邵铭兰与唐国平签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，依法有效。双方应恪守合约，诚实履行。根据在案证据，唐国平作为承租人应在2019年5月15日前向邵铭兰支付后半年的租金，但直至租期开始唐国平仍未予交纳，构成违约，对此应承担相应的违约责任。因此，邵铭兰有权以案涉《房屋租赁合同》之约定，解除租赁合同，收回房屋。唐国平收到解除通知后，理应腾空房屋归还邵铭兰。对拒不腾空，继续占用房屋期间产生的房屋占用费，唐国平理应支付。而邵铭兰在唐国平拒不腾退的情况下自行对案涉房屋安装加锁，亦应承担相应的责任。故合同解除日至11月17日期间的房屋占用费由双方各半承担，此后的房屋占用费则由唐国平个人承担。以上费用中应扣除唐国平已经支付的押金11335元。 邵铭兰向唐国平发出解除通知书后，双方的租赁合同解除。此后，唐国平对案涉房屋已经不享有使用权。因此，唐国平主张停业期间的损失已无依据。 综上，本院对邵铭兰本诉请求中的合理部分予以支持，对唐国平反诉请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、本诉被告唐国平于本判决生效后十日内将位于杭州市下城区房屋腾空归还本诉原告邵铭兰； 二、本诉被告唐国平于判决生效后十日内向本诉原告邵铭兰房屋占用费21733元（暂计算至2019年11月17日，此后按照每日389元的标准支付至实际腾退日）； 三、驳回本诉原告邵铭兰的其他本诉请求； 四、驳回反诉原告唐国平的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费277元，由本诉原告邵铭兰负担177元，由本诉被告唐国平负担100元；本案反诉案件受理费2713元，由反诉原告唐国平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 长  俞 瑛 人民陪审员  李骏毅 人民陪审员  赵招娣 二〇一九年十一月二十六日 代书 记员  冯荔波