广西壮族自治区荔浦市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0331民初1961号 原告：林富青，男，1971年2月8日出生，汉族，住浙江省温岭市。 委托诉讼代理人：李居旺，荔浦市方正法律服务所法律工作者。 被告：黄兴鹏，男，1972年10月28日出生，汉族，住广西荔浦市。 委托诉讼代理人：谢新学，广西中园律师事务所律师。 原告林富青诉被告黄兴鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林富青及其委托诉讼代理人李居旺、被告黄兴鹏委托诉讼代理人谢新学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林富青向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告50000元、返还押金50000元；2、本案诉讼费由被告承担。本案在庭审过程中，原告增加一项诉讼请求：解除原告与被告于2018年8月31日签订的厂房出租合同。 事实和理由：原告于2018年8月31日与被告签订厂房出租合同，合同约定被告将位于荔浦市金牛工业园区小微企业园B-08-06地块厂房2000平方米出租给原告，租期3年，自2018年10月1日起至2021年10月1日止，每年租金150000元。其中合同第六条约定：“租赁期间，如乙方无理由单方面终止合同，所收押金则不予退还，如果甲方在租赁合同期未满提前收回厂房要赔偿乙方伍万元，押金照常退还。”合同签订时原告给付被告110000元并给付押金50000元。2019年4月被告将原告所租厂房转让，导致原告无法继续租用，且被告没有提供2000平方米厂房给原告使用，被告自己还占用部分厂房。被告的行为侵害了原告的合法权益，特具状起诉。 原告林富青对其主张提交的证据有：1、厂房出租合同，证明原告与被告于2018年8月31日签订厂房出租合同的事实；2、收条2张，证明原告向被告支付租金110000元、押金50000元的事实；3、照片6张，证明被告自己占用部分厂房及他人占用厂房的事实；4、电话录音，证明被告没有提供2000平方米厂房给原告使用的事实。 被告黄兴鹏辩称，原告诉称部分与事实不符，原、被告签订厂房出租合同是事实，但签订合同后原告并未按合同约定支付租金及押金，仅支付160000元的租金及押金，其余租金按合同约定应予2019年1月30日付清，原告已构成违约。原告称被告没有给够2000平方米厂房供原告使用不完全是事实，因为原告一直未按约定支付租金，且已经多占了被告的露天场地。原告称被告将厂房转让给他人也不是事实，被告只是有意向转让，且转让不影响原告的租用。原告在无法支付租金的情况下不愿意再租用，是原告自身造成的，与被告是否转让无关。原告诉请没有事实及法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。被告当时并未转让厂房，而是原告一直无法按时交付租金，原告实际上另有打算而不租用，不是被告的原因导致。被告没有违反合同约定，没有过错。同时被告依法提起反诉，要求原告支付未付的租金40000元、电费7000元。原告没有按合同约定将租金全部交付被告，尚欠租金、电费共计47000元。原告在租赁期间，按合同约定应当按时交纳所使用的水、电费，但是原告从2019年6月走后，对其之前所使用的电费没有交清，于法无据，应予以补交。 本案在审理过程中，被告黄兴鹏对原告未付部分租金及电费提起反诉，后于2019年9月26日撤回反诉，故本院对反诉部分不予审理。 被告对其辩解在举证期限内提交的证据有：1、原告付款的银行流水记录，证明原告不是2018年8月31日一次性给付租金，而是签订合同后给；2、水电费发票，证明原告离开厂房后还欠水电费未交；3、土地转让补充协议，证明厂房的转让不影响租赁，被告没有收回厂房。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的证据1本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、对原告提交的证据2及被告提交的证据1，被告提交的证据1能够证明原告交付租金的具体时间，原告虽主张被告银行流水的款项系借款，但无证据证明，原告虽未在2018年8月31日交付租金，但经被告默认且已实际履行，故本院对该两组证据均予以采信； 2、对原告提交的证据3、证据4，因被告在电话录音中已承认交给原告使用的厂房少了约600平方米，并与一名刘姓老板谈话中称其用了500多平方，就算它600平方，故对原告证据3、证据4予以采信； 3、对被告提交的证据2，虽然缴费发票为被告持有，但经原告补充提交的银行流水，该费用为原告所交，故对被告该证据不予采信； 4、对被告提交的证据3，因原告诉状中已认可被告土地转让的事实，且被告及受让人均未强制要求原告退出所租赁的厂房，故对被告该证据予以确认。 综合全案证据及庭审记录，本院确认以下法律事实： 2013年8月31日，被告黄兴鹏（甲方）与原告林富青（乙方）签订《厂房出租合同》，合同约定被告将其位于荔浦市金牛工业园区小微企业园B-08-06地块的厂房2000平方米及400平方米露天场地出租给原告，租赁期限3年，即从2018年10月1日至2021年10月1日，租金每年150000元，合同签订之日原告付租金100000元，余款于1月30日前付清，原告交付被告押金50000元。合同第六条约定，租赁期间，如乙方无理由单方面终止合同，所收押金不予退还，如果甲方在租赁合同期未满前收回厂房要赔偿乙方50000元，押金照常退还。合同同时约定合同履行期间水电费由原告缴纳，被告厂房水泥地要在10月30日前全部搞好。合同签订后，原告于2018年8月31日至2018年11月25日先后向被告支付租金110000元及押金50000元。被告对原告给付租金、押金的期限并无异议，向原告出具的收条日期均注明为2018年8月31日。合同履行过程中，被告交付原告2000平方米厂房使用，被告在与原告协商中自称交付给原告使用的厂房差600平方米，原告使用厂房加水泥地面积1900平方米（即提供给原告1400平方米厂房、水泥地500平方米）。2019年3月，被告将涉案土地使用权转让给韦礼壮。2019年5月9日，原告缴纳完最后一次所租用的厂房电费7975.35元，之后不再使用其所租用的厂房并将部分机器设备搬走。 本案在审理过程中，本院派员到涉案地块实地测量，被告搭建的厂房总面积约为1600平方米，厂房大部分面积为案外人堆放货物，厂房外的部分空地堆放了木板及建筑废弃泥砖等杂物。原告提供的电话录音中，被告称原告使用厂房、水泥地面积为1900平方米，其余使用未硬化的土地。因案件审理过程中，原告机器设备基本已搬走，厂房及厂房外已被案外人占有使用，无法查明原告在履行租赁合同期间使用的厂房、水泥地以及其他未硬化的土地具体面积。庭审中原告表示，原告之所以给付租金110000元正是被告没有提供相应的厂房。 另查明，被告所提供的电费发票7975.35元，为原告于2019年5月9日所缴纳。 归纳本案的争议焦点为：原、被告在履行合同过程中是否违约。 本院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《厂房出租合同》约定，被告应提供2000平方米厂房及400平方米露天场地给原告使用，但直至本案审理时，被告仍未能提供2000平方米厂房，因此，被告在履行合同过程中存在违约。被告虽然违约，但原告一直使用租赁的厂房，直至2019年5月搬走部分机器设备时以其实际行为表示不再履行租赁合同。另根据买卖不破租赁原则，无论是被告未提供足够厂房面积供原告使用，还是被告将厂房转让给案外人韦礼壮，均不足以导致合同无法履行。原告在合同未解除前，未经协商，未经法律途径即以实际行为不再履行合同，原告的行为才是合同最终无法履行的主要原因。综合全案，被告违约在先才导致原告之后的违约行为发生，故原、被告在本案中过错相当。因被告已将涉案土地及厂房转让给他人并已占有使用，本案双方当事人合同已无继续履行的可能，故原告诉请解除《厂房出租合同》，符合客观情况，合法有据，本院予以支持。本案合同解除并非原告单方过错导致，故合同解除后，被告收取的押金50000元应予以退还，原告诉请被告返还押金50000元合法有据，本院予以支持。原告主张被告赔偿50000元，无事实依据，本院不予支持。至于原、被告租金结算的问题，应由原、被告依据双方履行合同过程中原告具体使用的厂房、露天场地（包括硬化地面和非硬化地面）面积、市场价及合同约定等另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告林富青与被告黄兴鹏于2018年8月31日签订的《厂房出租合同》； 二、被告黄兴鹏退还原告林富青押金50000元； 三、驳回原告林富青的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕（户名：荔浦市人民法院，开户行：中国工商银行荔浦市支行，账号：21×××39），如果未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条至规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费2300元，减半收取1150元，由原告林富青、被告黄兴鹏各负担575元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2300元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。 审判员  欧仕强 二〇一九年十一月十一日 书记员  陈恩琴