文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初21137号原告：傅仕玉，女，1984年4月10日出生，汉族，住重庆市北碚区。被告:重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号（世界贸易中心大厦）22楼，统一社会信用代码91500103790713418P。法定代表人：张力，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐锋，重庆豪文律师事务所律师。原告傅仕玉与被告重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司（以下简称“谛威资产评估公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告傅仕玉，被告谛威资产评估公司的委托诉讼代理人唐锋到庭参加了诉讼。本案现已经审理终结。原告傅仕玉向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告的损失95002元；2、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2因被告出具的《房地产评估报告》有误，导致被告多支付了约9.5万元的拍卖款。原告于2017年8月4日通过淘宝网司法拍卖成功竞拍下位于“重庆市九龙坡区谢家湾正街XX号(华润XX城)XX栋XX号房屋”。据“重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司”提供的评估报告显示，本次拍卖标的的为重庆市九龙坡区谢家湾正街XX号(华润XX城)XX栋XX号房屋，共计14间。其中11号-14号出租给“法国安杰玛会所”，租金为20000元/月(详见附件《评估报告》第三条划线部分)。但据后来承租人提供的《房屋租赁合同》显示，其承租的房屋为11号-20号，共10间，租金总额为20000元/月(详见附件《房屋租赁合同》第一条和第三条划线部分)。也就是说这20000元的租金并非评估公司表述的11号-14号这4间房屋的，而是11号-20号共计10间的总租金。评估公司既没有在《评估报告》中提供《房屋租赁合同》供使用人参考。同时其表述的内容又与租赁合同严重不符，差距悬殊。导致原告等及其他相关竞买人依据评估公司提供的租金收益情况来考量标的物的潜在价值，以此来确定心里价位。致使各竞买人争相出价，最终成交价比其他几个同等条件的标的高出约5万元(详见附件《评估报告》最后一页“房地产估价明细表”中划线部分，和附件《成交价》)。据《评估报告》最后一页“房地产估价明细表”计算1号-10号房屋面积，又统计1号-10房屋拍卖最终成交价，计算得出最终平均拍卖成交单价10692元/平方米。从附件《成交价》中可以看出，大部分房屋只需1人抄底用起拍价轻松拍得或只有2人左右报名参与竞拍，仅有1、2次出价，几乎是以接近起拍价成交的。然而11号房屋的报名人数高达9人，更是经过激烈的112轮竞价，原告出价32次，经过2天竞价，并延时5分钟，最终才以717840元的高价成交。高出正常成交价格约9.5万元原告认为这完全是又由评估公司提供的虚假报告或者说是重大遗漏的报告，误导了众多竟买人做出了错误的判断，高估了标的物的潜在价值所造成的。评估公司应对此承担全部责任。依据《中华人民共和国资产评估法》第二十条“评估机构不得出具虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告。”和第五十条“评估专业人员违反本法规定，给委托人或者其他相关当事人造成损失的，由其所在的评估机构依法承担赔偿责任。因此被告应当赔偿给原告多支付的高于其他正常拍卖的价款，人民币95002元整。计算方式为1号-10号房屋的成交均价与原告成交价的差额，即原告的成交价717840元减去622838元等于人民币95002元整。为保护原告的合法民事权益，现向法院提起诉讼。被告谛威资产评估公司辩称，1、从诉讼主体看，原告并非我方作出的评估报告的所涉相关当事人，被告也并非其诉称的其损害赔偿的责任方，双方均不是本案的适格主体。2、从被告作出的估计内容和功能看，被告对案涉房屋的估价客观公允，完全符合房地产估计的规范要求，估价结果的功能，仅是将其通过专业方法得出的案涉房屋的市场价值提供给执行法院参考，辅助其确定拍卖保留价，估价报告不是对案涉房屋权属情况的尽职报告，原告回避估价结果客观公允的事实，片面以并未对估价结果产生任何影响的租金收益信息遗漏为名，作为其诉讼的唯一理据，不具有任何说服力。被告得出的估价结果，并非依据原告诉称的房屋实际租赁情况，即使被告的报告对租金情况的披露出现遗漏，也未对估计结果本身产生任何实际影响，人民法院的判决只要结果正确，即使在事实认定上出现遗漏也不会撤销或改判。3、原告自身对其诉称的损失存在重大过错，应自行承担由此产生的经济损失。4、从损害事实看，原告主张的损失没有任何事实依据。5、从因果关系看，原告诉称的损失与被告出具的评估报告之间没有任何法律意义上的因果关系。案涉房屋的租赁合同系在执行法院查封之后签订的，被执行人并未经执行法院许可擅自将案涉房屋予以出租，其租赁合同并未被执行法院所认可，原告诉称的租赁合同的相关事实只构成案涉房屋的瑕疵，该瑕疵在司法拍卖公告中已经向原告进行了说明。原告诉称的租赁合同的相关信息，与其诉称的经济损失之间没有任何直接的因果关系。6、从诉讼时效看，原告的起诉已超过拍卖法第六十一条所要求的一年诉讼时效。综上所述，原告的诉请没有事实及法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年4月26日，谛威资产评估公司根据重庆市第五中级人民法院的委托出具《房地产估价结果报告》载明：估价对象系位于重庆市九龙坡区谢家湾正街XX号（华润XX城XX栋7楼26-7-1至26-7-14）的住宅；根据估价委托人提供估价对象11-14《房屋租赁合同》记载，出租方为陈振华，而实际权利人为华康装饰（重庆）有限公司，经估价人员查询陈振华为华康装饰（重庆）有限公司的法定代表人；估价对象11-14租赁期为2016年5月1日至2026年4月30日，租金为20000元/月。合同期内租金采用递增方式（第二年以上一年度为基数上调4%，第三年以上一年度为基数上调5%，第四年以上一年度为基数上调6%，第五年至第七年均以上一年度为基数上调7%），租金支付方式为按季支付，截止价值时点，承租方已按合同约定支付2016年8月-2017年3月租金。经估价人员现场勘察，估价对象11至14已经全部打通，均出租为“法国安杰玛健康管理-国际SPA会所”。26-7-11的市场价值为75.73万元，与其面积相同的该层其他房号市场价值均为75.73万元。2017年6月30日，重庆市第五中级人民法院在淘宝网发布司法拍卖公告：拍卖标的位于重庆市九龙坡区谢家湾正街XX号（华润XX城）XX栋7楼7-11住宅用房（建筑面积58.25平方米）；现场勘察发现，拍卖标的物XX栋7-11，室内结构已做改变，并与XX栋7-14之间全部打通使用，均出租为“法国安杰玛健康管理-国际SPA会所”使用，该会所整体由本次拍卖标的的部分（XX栋7-11）和其他房屋共同组成；据《房租租赁合同》记载，XX栋7-11至XX栋7-14的出租方为陈振华，而实际权利人为华康装饰（重庆）有限公司，据估价人员查询陈振华为华康装饰（重庆）有限公司的法定代表人；租赁期为2016年5月1日至2026年4月30日，租金为20000元/月。合同期内租金采用递增方式（第二年以上一年度为基数上调4%，第三年以上一年度为基数上调5%，第四年以上一年度为基数上调6%，第五年至第七年均以上一年度为基数上调7%），租金支付方式为按季支付，截止价值时点，承租方已按合同约定支付2016年8月-2017年3月租金。2017年8月4日，傅仕玉以717840元竞拍到九龙坡区谢家湾正街XX号（华润XX城）XX栋7楼7-11住宅用房。2017年8月22日，重庆市第五中级人民法院对傅仕玉进行询问，傅仕玉称愿意购买九龙坡区谢家湾正街XX号（华润XX城）XX栋7楼7-11住宅用房。同日，重庆市第五中级人民法院作出（2016）渝05执204号执行裁定书，裁定将位于重庆市九龙坡区（谢家湾正街XX号）华润XX城XX幢7-11房产的所有权变更登记到傅仕玉名下。2017年9月1日，傅仕玉取得九龙坡区谢家湾正街XX号XX幢7-11号房屋的不动产权证。庭审中，傅仕玉陈述2017年8月22日重庆市第五中级人民法院执行局工作人员口头告知其九龙坡区谢家湾正街XX号XX幢7-11至7-20号房屋租金为每月20000元，7-11至7-14的房屋租金不是评估报告中载明的20000元；其在询问过程中表示愿意继续购买案涉房屋并领取了执行裁定书。上述事实,有重庆市第五中级人民法院执行裁定书、房地产权证、房屋租赁合同、重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司房地产估价结果报告、执行笔录等证据及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，应由傅仕玉就谛威资产评估公司的评估行为存在过错、其购买案涉房屋产生了损失以及过错和损失之间存在因果关系的事实承担举证责任，现傅仕玉提供的证据不能证明上述事实，应由傅仕玉承担举证不能的不利后果。其在重庆市第五中级人民法院告知7-11至7-14的房屋租金不是评估报告中载明的20000元的情况下，选择了继续购买案涉房屋。故傅仕玉请求判令谛威资产评估公司赔偿损失的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。综上所述，原告傅仕玉的诉讼请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告傅仕玉的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计1088元，由原告傅仕玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  程斌二〇一九年十一月十三日书记员  曹燎