云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初2266号原告：曲靖市中辰物业服务有限公司。统一社会信用代码：91530302560099854Q。住所：曲靖市麒麟区银屯路和谐家园。法定代表人：张春枚，总经理。委托代理人：刘海义，男，回族，1987年3月4日生，住曲靖市麒麟区。公司员工。（特别授权代理）委托代理人：王洪丽，云南精茂律师事务所律师。（特别授权代理）被告：周尧，男，汉族，1980年4月27日生，住曲靖市麒麟区。委托代理人：周承林，男，汉族，1949年6月1日生，住址同上。系被告周尧之父。（特别授权代理）原告曲靖市中辰物业服务有限公司诉被告周尧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月28日受理后，依法组成合议庭，2019年5月8日，本院公开开庭审理了本案。原告曲靖市中辰物业服务有限公司的委托代理人刘海义，被告周尧的委托代理人周承林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲靖市中辰物业服务有限公司诉称，原告系曲靖田源小区开发商曲靖市贵源房地产开发有限公司聘请的前期物业服务企业。2014年1月入驻田源小区，开始提供物业服务。因小区一直未成立业主委员会，也未以业主委员会名义另行聘请其他物业公司，因此，原告一直为田源小区提供物业服务至今。被告系田源小区业主。根据《前期物业服务协议》，原告于2014年4月1日开始向被告收取物管费。被告向原告支付了2014年4月1日至2017年3月31日期间的物管费。2017年4月1日至2019年3月31日的物管费经原告多次催要，被告一直未支付。请求判令被告支付2017年4月1日至2019年3月31日的物业服务费4220元、二次供水加压费及水池清洗费200元、垃圾清运费264元，逾期付款违约金1194.42元，合计5878.42元；支付2019年3月31日以后的违约金按月利率1.5%计付至付清之日止。本案诉讼费由被告承担。被告周尧辩称，原、被告签订的《前期物业服务协议》有效期已于2017年3月31日终止。协议终止后，小区管理委员会及本人与原告未聘请以及续签物业服务合同。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定，周尧未欠原告物业费4220元。2018年8月6日，原告擅自停周尧家的水，至今未恢复，停水造成房子不能租、住。没人居住，何谈水和垃圾费，故周尧未欠原告二次供水加压费及水池清洗费200元、垃圾清运费264元。周尧从未与原告签订过违约金合同，本金未产生，怎么会产生违约金利息。故周尧未欠原告违约金1194.42元。《前期物业服务合同》终止后，原告使用停水、打人的黑恶势力手段，强迫业主接收服务。请求驳回原告的全部诉讼请求。原告为证明其诉讼主张，向本院举证如下：1、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、企业信用信息报告各一份，用于证明原告的主体资格；2014年4月15日，原告的公司名称变更为曲靖市中辰物业服务有限公司。2、身份证、户口册复印件各一份，用于证明被告的诉讼主体资格。3、《物业服务协议》一份，用于证明原告与曲靖市贵源房地产开发有限公司就田源小区的物业管理服务，签订了《物业服务协议》，对服务期限、物业服务费收费标准及逾期付款违约金的计算作了约定。4、《商品房购销合同》及商品房购销合同登记备案表复印件各一份，用于证明被告是田源小区5幢2单元10楼04号房屋的业主，房屋建筑面积为135.26㎡。5、曲靖市发改委物业服务价格管理备案证、曲靖中心城区垃圾处理费标准的批复文件各一份，用于证明原告收费标准是经曲靖市发改委登记备案的。其中高层住宅物管费为1.3元/㎡、二次供水加压及水池清洗费100元/户/年、垃圾清运费11元/户/月。6、收款收据三份，用于证明被告向原告交纳了2014年4月1日至2017年3月31日的物管费、二次加压费、垃圾清运费。7、催收通知二份，用于证明原告以通知的方式向被告催收物管费。8、曲靖市麒麟区住房和城乡建设局《关于田源小区业主委员会备案登记的情况说明》一份，用于证明田源小区至今未成立业主委员会。经质证，被告对原告提交的证据2、3、4、6、8无异议。对证据1认可第一年，之后原告成立分公司无证照。对证据5认为不真实，原告取标准的上限。对证据7，提出催收通知未收到。被告对其答辩理由，向本院举证如下：1、《物业服务协议》一份，用于证明合同已到期。2、原告2014年1月进驻田源小区的资质证书一份，用于证明原告未经招投标进驻，原告无资质。3、关于成立田源小区业主大会筹备组的申请一份，用于证明小区成立业主大会筹备组。4、关于成立田源小区管理委员会及选举管理委员会成员的情况说明一份，用于证明小区成立了自己的管理机构。5—6、会议记录、会议纪要各一份，用于证明群众选举管理委员会形成了会议记录。选举主任、副主任是符合相关规定的。7、告知函、催交函各一份，用于证明小区成立管理委员会，合同已到期，请原告退出。9、图片两张，用于证明成立业主管理委员会时，原告进行阻挠。10—11、照片六张，用于证明原告代理人被打住院，以及打人凶手躲藏的车辆号牌照片。经质证，原告对被告提交的证据1无异议，但认为依据前期物业服务合同的规定，协议并未终止。对证据2无异议，提出资质证书每两年要更换。对证据3无异议，但认为只是申请筹备，并未实施。对证据4不予认可，认为没有签字。对证据5、6不予认可，认为是自行组织，其中有一些人不是业主。对证据7、8认为，业主委员会未成立，告知函不符合法律的规定，不存在移交。对证据9认为与本案无关。对证据10、11认为，殴打原告代理人的是与其有私人恩怨的人所为。本院认为，原告提交的证据以及被告提交的证据1、2，真实、合法，与本案有关联，经本院审理予以确认。被告提交的其他证据，与本案无关联，本院不予确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2013年11月21日，被告购买曲靖市贵源房地产开发有限公司开发的位于曲靖市住宅。2014年1月3日，原告与曲靖市贵源房地产开发有限公司签订《物业服务协议》约定，曲靖市贵源房地产开发有限公司将田源小区商住楼7幢17单元952户及商铺、地下停车位，委托原告实施物业管理服务。委托管理期限自本合同签署之日起至经依法成立的业主大会按法定程序决议解除本委托之日止，否则本合同有效。电梯房住宅按建筑面积每月每平方1.3元向业主收取。代收费用为：代收水费、电费；代收垃圾清运费及垃圾外围费。费用支付方式：物业服务先收费后服务，水电先使用后收费，按月交费。每年1月1日至1月31日收缴本年度物业管理费，每月25日至30日收缴水电费及垃圾处置、清运费。业主或物业使用人逾期未交纳上述费用的，从逾期之日起按逾期应交费用总额的5‰，按日累加计算承担违约金，逾期90天的，受托方有权采取停水停电措施进行催收。2014年1月24日，曲靖市发展和改革委员会向原告发出了《物业服务价格管理备案证》，对田源小区的物业服务价格、车辆停放服务费、二次供水加压及水池清洗费作出了政府指导价。其中物业服务价格为：高层住宅每平方每月1.3元（含电梯运行维护费），垃圾处理费未含在物业服务费内；二次供水加压及水池清洗费，每户每年100元；垃圾代运费和垃圾处理费每户每月11元。2014年3月12日，被告接房后向原告交纳了第一年（2014年4月1日至2015年3月31日）的物业服务费1948元及其他费用，并与原告签订《物业服务合同》约定，被告将其购买的5幢2单元1004号住宅，建筑面积135.26平方，委托原告实施物业管理服务。物业服务费：住宅每月每平方1.2元；合同期限三年，自2014年4月1日至2017年3月31日止。经本院查证，被告因未按期交纳物业服务费，原告曾向本院起诉，本院于2017年6月8日作出（2017）云0302民初1851号判决，判决被告十五日内支付原告2015年4月1日至2016年3月31日期间的物业服务费1948元。又因被告未交纳2017年4月1日之后的物业服务费及其他费用，原告于2018年8月6日采取停水的方式催收。被告向本院起诉要求原告赔偿损失，并恢复供水。本院于2018年10月20日作出（2018）云0302民初6971号判决，判决原告两日内向被告供水。审理中，原、被告认可，被告未交纳2017年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费及其他费用。本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。虽然原、被告2014年3月12日签订的《物业服务合同》，合同期限至2017年3月31日届满，但因田源小区未依法成立业主委员会，原告仍为该小区提供物业服务。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告与曲靖市贵源房地产开发有限公司于2014年1月3日签订《物业服务协议》，对被告具有约束力。被告未按约定交纳2017年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费和其他费用，应承担违约责任。原、被告签订的《物业服务合同》约定，物业服务费为每月每平方1.2元，现原告要求按每月每平方1.3元交纳，因原、被告双方未达成提高服务收费标准的协议，原告也无提高收费标准的理由，本院不予采纳。原告仍应按每月每平方1.2元收取，即被告应支付2017年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费3896元；两年的二次供水加压费及水池清洗费200元。因被告未入住，并且原告于2018年8月6日采取停水的方式催收物业费，侵害了公民的基本生存条件，其行为违反了公序良俗的规定，对造成本案纠纷有一定过错，原告要求被告支付垃圾清运费、要求支付逾期违约金的诉求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条；《物业管理条例》第二条、第二十一条、第四十一条、第四十二条、第四十五条、第六十七条；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告周尧于本判决发生法律效力后十五日内支付原告曲靖市中辰物业服务有限公司2017年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费3896元；两年的二次供水加压费及水池清洗费200元。二、驳回原告曲靖市中辰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告曲靖市中辰物业服务有限公司负担20元；被告周尧负担30元，（履行期限同上，履行时由被告给付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  郭聪辉人民陪审员  官忠亚人民陪审员  武昔花二〇一九年十一月二十五日书 记 员  李桃仙