安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖15民终1659号上诉人（原审被告）：沈亚洲，男，1990年10月8日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：陈英杰，安徽英锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵德玖，安徽英锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张宇，男，1997年3月1日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。委托诉讼代理人：王康健，安徽中仪律师事务所律师。委托诉讼代理人：田吟霜，安徽中仪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张本树,男,1967年10月5日出生,汉族,住安徽省六安市金安区。原审第三人：六安市康居房屋销售咨询有限公司,住所地安徽省六安市解放中路名仕苑1幢六号,统一社会信用代码91341500798133557Q。法定代表人：刘必能,该公司总经理。委托诉讼代理人：张应卫，该公司员工。上诉人沈亚洲与被上诉人张宇、张本树、原审第三人六安市康居房屋销售咨询有限公司（以下简称康居销售公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市金安区人民法院（2018）皖1502民初4975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈亚洲上诉请求：一、撤销一审判决第一项，并驳回张宇的诉请。二、本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定沈亚洲与张本树系恶意串通，该认定事实不清，证据不足，具体理由如下：（一）沈亚洲并没有以低于市场合理价格购买张本树的房屋，其支付的购房款也在市场合理价格范围之内。上诉人与张本树签订的《存量房买卖合同》房屋价格标注是329900元，但是实际成交价格是40万元，且是在房屋成交时，一次性支付。同时，沈亚洲也承担了房屋成交全部税费（25072元，其中包括本应当由张本树承担的部分税费12536元），其实际支出的购房款至少是412536元。合同法并没有规定判断买卖合同标的物成交价格是否属于“明显不合理的底价”的标准，合同法司法解释（二）第十九条第二款规定了转让价格达不到交易时交易地指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的底价。结合本案房屋价格评估报告，即使参照合同法司法解释（二）第十九条第二款规定来评价，上诉人与张本树之间的房屋买卖成交价格实际已经达到房屋评估价的77.64%。同时，该房屋系回迁房，价格上不可能高于正常销售的商品房。因此，上诉人是按照合理的对价支付了房屋价款。（二）沈亚洲购房行为并无不合常理之处，也尽到了合理的注意义务。通过原判已经查明，上诉人购房系通过程振阳介绍后才购买，之前也去案涉房屋查勘过房屋情况。在与张本树签订《房屋买卖合同》时，张本树也给出了合理的解释即房屋出租给其亲戚使用至2018年8月。上诉人正是基于相信张本树给出的合理解释，签订《房屋买卖合同》后才没有去再查看房屋。同时，上诉人在办理不动产登记证书的时候，也没有发现上诉人与张宇之间签的《存量房买卖合同》有任何的备案。因此，上诉人尽到了合理的注意义务，上诉人的行为也符合常理，何况上诉人对张宇和张本树之间的房屋买卖一事根本不知情。因此，上诉人与张本树签订的房屋买卖合同合法有效，应当受到法律的公正保护。二、原判认定上诉人与张本树间的《存量房买卖合同》无效，该判决推理基本逻辑严重错误，判决结论不能成立。原判的基本殴是因为上诉人的行为不符合常理，又没有证据证明上诉人是善意购买，便推导出上诉人与张本树之间是善意串通进行房屋买卖。以此类推，法院直接排除了上诉人被张本树欺骗的可能。事实上，根据本案相关情况，上诉人根本没有与张本树进行串通的意图和必要，张本树极有可能对沈亚洲事实了欺诈行为，否则，上诉人也不会花40多万元区购买存在争议和法律风险的房屋。显然，上诉人沈亚洲也是受害人，毕竟上诉人沈亚洲处于对张本树的信任，实际已经给付了40多万元购房款并承担了交易所有税费。因此，一审判决推理缺乏事实基础，也不合逻辑，判决结论纯属主管臆断，该结论不能成立。张宇辩称，一、沈亚洲不是善意购买人，与张本树签订的涉案房屋买卖合同无效。1、沈亚洲在明知所购涉案房屋内有人居住使用的情况下却未对所购房屋实地查看、了解，就签订购房合同，且一次性付款，有违常理。2、沈亚洲和张本树2017年11月24日签订的购房合同第三条约定的成交价格是329900元，购房价格达不到交易时市场交易价的70%，购买价格仅为市场交易价格的55.32%，系明显不合理的低价。同时二审阶段有新证据向法庭举证，可以进一步证明该项事实。3、张本树2017年11月24日取得涉案房屋不动产登记证书，同日，张本树又将涉案房屋过户到沈亚洲名下，而沈亚洲与张本树对交房时间未作书面约定，未进行房屋的实际交接沈亚洲就一次性支付购房款，也有违常理。二、涉案房屋为张本树一人所有，张本树有权签订房屋买卖合同，且该涉案房屋已经实际于2016年12月22日交付给张宇全家居住至今，张宇与张本树签订的涉案房屋买卖合同有效。1、涉案房屋合同对价288000元已经于2014年9月15日支付给了张本树。2、2016年12月21日，张本树陪同张宇和张爱兵一同去涉案房屋所在地小区办理入住手续，入住证的回迁户姓名也只有张本树一人。张本树2017年11月24日取得涉案房屋不动产登记证书，登记证书登记为“房屋单独所有”，进一步证明涉案房屋的所有权人为张本树个人。3、2016年12月22日张宇全家入住至今，也将涉案房屋进行了装修，如果有其他共有权人不可能至今不知道房屋被他人装修居住的事实，但至今没有所谓的涉案房屋共有人向张宇提出过撤销权，据《合同法》第七十五条规定涉案房屋假使有共有人的，该撤销权也已经消灭。康居销售公司述称，当时张本树与张宇在我公司签订合同，具体他们房屋之间的交易我不清楚。我只知道有签订买卖合同这回事，买卖合同是我给他们准备的，我提醒他们房屋没有房产证，交易有风险，我也跟张本树说收到钱就要打收条。张宇向一审法院起诉请求：1、判令被告张本树、沈亚洲签订的案涉六安市曙光龙泽府第小区40幢2单元2407室的房屋买卖合同无效；2、判令被告张本树、沈亚洲协助将案涉六安市曙光龙泽府第小区40幢2单元2407室房屋转移登记到原告张宇名下；3、判令被告沈亚洲立即协助原告到国网安徽省电力有限公司六安供电公司和六安市城东供水有限公司恢复六安市曙光龙泽府第小区40幢2407室房屋的供水供电；4、本案评估费2400元及诉讼费用由被告张本树、沈亚洲承担。一审审理查明基本事实如下：张爱兵与文士君系夫妻关系。2013年3月19日，许正炎、金胜兰向文士君、张爱兵夫妇借款40万元。2014年许正炎从张本树处购买位于六安市曙光·龙泽府第小区40幢2407室房屋，购房款为288000元，许正炎并向张本树给付购房款计288000元[其中先付定金88000元，2014年5月5日许正炎通过银行汇款方式向张本树在中国工商银行账户（卡号：62×××79）汇款200000元]。因许正炎欠张爱兵、文士君夫妇40万元借款，且张爱兵的侄子张宇需要购买房屋，经协商，许正炎支付给张本树的购房款288000元从所欠张爱兵、文士君夫妇借款40万元中予以比除，即张爱兵为其侄子张宇垫付涉案购房款288000元，由张宇与张本树就涉案的房屋签订买卖合同。2014年9月15日，张爱兵、许正炎、张本树、张宇来到康居销售公司，张宇（买受方，乙方）在康居销售公司(经纪方，丙方)和张本树（出卖方，甲方）签订一份《存量房买卖合同》。该合同约定:甲方将位于六安市曙光·龙泽府第小区40幢2407室回迁房屋出售给乙方，房屋结构为钢混，房屋建筑面积约90平方米，房屋成交价格为288000元，乙方为一次性付款购买；现甲方产权证尚未办理，办理第一本产权证费用由甲方承担，待甲方产权证办好之后通知乙方办理产权转户手续，费用由甲、乙双方共同承担。同日，张本树就上述《存量房买卖合同》的购房款出具了收条，收条上载明“今收到张爱兵购房人民币288000元”，张本树在该收条收款人处签名、捺印，许正炎以担保人身份在收条的下方签名、捺印，该收条证明单位一栏加盖了“六安市康居房屋销售咨询有限公司业务受理章”印章。后张宇已经陆续将上述购房款288000元全部支付给其叔叔张爱兵。2016年12月22日，张本树与张宇共同到六安曙光精英物业服务有限公司办理涉案房屋入住手续，该公司将六安市曙光·龙泽府第小区40幢2407室房屋的所有钥匙交付给张宇。后张宇对该房屋进行装修后全家即入住、生活至今。2017年11月24日，张本树在房产部门办理了六安市曙光·龙泽府第40号楼2407室房屋的登记手续，取得该房屋的不动产登记证书（权属证书号0064345），该房屋不动产登记薄载明“所有权人张本树，共有情况为房屋单独所有”。同日，沈亚洲（买方，乙方）与张本树（卖方，甲方）签订一份《存量房买卖合同》。该合同约定，张本树将位于六安市曙光·龙泽府第40号楼2407室住宅房出售给沈亚洲，房屋结构为钢混，房屋建筑面积86.36平方米。该合同第二条房屋现状约定，买卖双方均清楚该房屋产权及面积现状，并确认该房屋是以现状出售，该房屋产权现状为：1、该房屋已办理房屋所有权证，没有法律、法规规定限制交易的情形，卖方对该房屋享有完整的所有权，能完全支配和处理。……。3、……双方同意由卖方在实际交付房地产时处理与承租人的租赁关系事宜。……。该合同还约定，房屋的成交价格为329900元，房款交付为房款结清，甲、乙双方于2017年11月30日前到不动产登记部门办理该房屋产权交易过户手续，买卖过户所涉及所有税费由买方支付。该合同第八条房屋交付约定，在交付房屋时，买卖双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，移交该房屋钥匙。但该合同对交房时间未作约定。2017年11月24日沈亚洲两次通过银行转账向张本树汇款计40万元，同日，张本树将六安市曙光·龙泽府第40号楼（原G19）2407室房屋过户给沈亚洲，沈亚洲并取得该房屋的不动产登记证书[权属证书号：皖（2017）六安市市不动产权第0064354号]，沈亚洲为房屋过户支付契税计25072.4元。本案庭审中，沈亚洲陈述“我与程振阳是朋友，合伙开网吧，张本树与程振阳也是朋友，我在2016年8月份和程振阳一起去张本树家看涉案房屋的时候认识张本树的，我与张本树签合同前没有到涉案房屋看房子，合同约定价款329900元，我实际支付房款40万元，是为了少缴税，我是2018年8月去看涉案的房屋才知道该房屋已出卖给他人，合同签订前我没去现场看房，是因张本树讲他家亲戚在租住该房，2018年8月份才愿意走，房价给我降一点”。沈亚洲的人口信息载明，沈亚洲的服务处所为天一典当行。2018年8月，沈亚洲来到张宇家中，告知张宇，张本树已经将六安市曙光·龙泽府第40号楼2407室房屋出售给了沈亚洲，并出示了房产证，要求张宇全家搬离此房，在张宇拒绝后，沈亚洲于2018年8月办理了该房屋停止供电、供水手续。本案审理过程中，张宇就位于六安市曙光·龙泽府第40号楼（原G19）2407室住宅房地产在2014年9月15日（此时房屋为毛坯房）、2017年11月24日（此时房屋为已经装修完毕的房屋）的市场价格向一审法院申请司法鉴定，经一审法院委托的博文房地产评估造价集团有限公司于2018年12月20日出具了《估计报告书》，估计结果为：涉案房地产在2017年11月24日的市场价值为房地产单价6905元/㎡、房地产总价59.63万元（房屋是已装修状况下进行评估的，其中装修价值为6.5万元）；涉案房地产在2014年9月15日的市场价值为房地产单价3463元/㎡、房地产总价29.91万元（房屋是毛坯状况下进行评估的）。张宇为评估支付评估费2400元，因涉案房屋的保全支付保全费3770元。本案第二次开庭审理中，张宇向一审法院撤回其第三项诉请。一审法院认为，张宇在本案诉讼中自愿撤回“判令被告沈亚洲立即协助原告到国网安徽省电力有限公司六安供电公司和六安市城东供水有限公司恢复六安市曙光龙泽府第小区40幢2407室房屋的供水供电”的诉请，一审法院依法予以准许。归纳诉辩双方的意见，本案争议焦点为：一、张宇和张本树签订的《存量房买卖合同》的效力问题。二、沈亚洲与张本树签订的《存量房买卖合同》的效力问题。一、关于张宇和张本树签订的《存量房买卖合同》的效力问题。一审法院认为，张宇和张本树签订的《存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，张宇的叔子张爱兵通过与许正炎抵账的方式为张宇垫付涉案购房款288000元，张本树亦将房屋实际交付给张宇占有使用，张宇已经陆续将购房款288000元支付给其叔叔张爱兵，该合同内容不违背法律和行政法规的强制性规定，张宇和张本树之间的《存量房买卖合同》应认定为合法有效。张本树及其女儿张方虽在涉案房屋的拆迁安置协议书上签字，有关契税尽管也是以张本树、张方的名义缴纳的，但不能由此确认该房屋即归张本树及其女儿张方共同所有，且2017年11月24日张本树在房产部门办理的涉案房屋的不动产登记证书载明“所有权人张本树，共有情况为房屋单独”，同时，张宇从2016年12月办理涉案房屋的入住手续并居住至今，但张方至今并未向张宇主张其权利，故对沈亚洲主张的“张宇和张本树的房屋买卖合同不能生效”的辩解意见不予采信。二、关于沈亚洲与张本树签订的《存量房买卖合同》的效力问题。一审法院认为，张本树在将涉案房屋出售给张宇、收取了涉案房屋全部房款，并将房屋实际交付给张宇占有使用的情况下，按理张本树应在房屋过户条件成就后及时通知并配合张宇办理房地产过户登记手续，但张本树在房屋的过户条件成就后却未通知张宇、也未与张宇办理过户手续，而是与沈亚洲再签订《存量房买卖合同》将系争房屋出卖给沈亚洲，并将房屋过户到沈亚洲名下，其行为客观上损害了张宇的利益，主观上具有明显的恶意。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。在张本树主观上存在恶意，客观上又损害了张宇利益的情况下，判断沈亚洲与张本树签订的《存量房买卖合同》是否有效，关键在于沈亚洲是否存在与张本树恶意串通的行为。在本案中，沈亚洲与张本树在签订《存量房买卖合同》之前即相识，沈亚洲的人口信息载明其服务处所为天一典当行；沈亚洲在明知所购涉案房屋内有人居住使用的情况下却未进所购房屋实地查看、了解，而购房属家庭重大支出项目，系家庭重大事项之一，不对所购房屋进行现场查看就作出购买决定有违常理；沈亚洲与张本树签订的《存量房买卖合同》载明的成交价格为329900元，沈亚洲向张本树汇款计40万元，而涉案房地产在2017年11月24日的市场价值为房地产总价59.63万元（房屋是已装修状况下进行评估的，其中装修价值为6.5万元），在房地产价格大幅上涨后，双方以如此不合理低价达成买卖协议不符合常理；沈亚洲与张本树签订的《存量房买卖合同》的当日，张本树取得涉案房屋的不动产登记证书，同日，张本树又将涉案房屋过户至沈亚洲名下，而沈亚洲与张本树对交房时间未作书面约定，未进行房屋的实际交接沈亚洲就一次性支付购房款亦有违常理，且《存量房买卖合同》签订后相隔八个多月即2018年8月沈亚洲才去看涉案的房屋。鉴于沈亚洲的上述行为明显不合常理，现有证据一审法院无法确认沈亚洲是出于善意而购买系争房屋，故一审法院确认张本树与沈亚洲之间就系争房屋的买卖行为系恶意串通，其行为严重损害了张宇的合法利益，张本树与沈亚洲签订的《存量房买卖合同》应认定为无效合同。综上，张宇要求确认沈亚洲与张本树签订的《存量房买卖合同》无效，一审法院依法予以支持。张宇要求张本树、沈亚洲协助将案涉六安市曙光龙泽府第小区40幢2单元2407室房屋转移登记到张宇名下，因张宇对沈亚洲取得的房屋不动产权证书尚未提起诉讼，故不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、被告沈亚洲与被告张本树于2017年11月24日签订的《存量房买卖合同》无效；二、驳回原告张宇的其他诉讼请求。案件受理费6620元，保全费3770元，评估费2400元，合计12790元，由被告张本树、沈亚洲负担。二审期间，张宇提交张本树银行流水，证明张本树收到沈亚洲40万元后，分两笔转给程振阳共计28万，张本树本人实际只收到沈亚洲12万元，沈亚洲和张本树虚拟购房的行为侵害了张宇的合法权益。沈亚洲经过质证对该份证据的关联性、证明目的均有异议，从本案的银行流水只能看出双方之间有转账行为，不能证明张本树、程振阳与沈亚洲之间是恶意串通，不能排除张本树与程振阳之间也有债务关系。康居销售公司经过质证对该证据没有意见。本院认证：对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认，关于该份证据的证明力，本院将在论理部分结合其他证据予以阐述。各方所举其他证据与一审相同。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明：张本树、张方与程振阳在2017年1月24日签订了《权益转让合同》，约定张本树、张方将案涉房屋转让以30万元的价格转让给程振阳，并到六安市皋翔公证处对上述《权益转让合同》进行了公证。程振阳于2017年1月24日向张方汇款30万元。本院认为，从现有证据反映，张本树在2017年11月24日收到沈亚洲40万元后，分两笔转给程振阳28万元，故张宇认为沈亚洲与张本树存在虚拟购房，为查清事实，本院依法传唤程振阳。程振阳陈述“2016年底到2017年初，沈亚洲这套房子，张本树本来是卖给我的，也到公证处做了公证，还有公证书，张本树与他女儿张方一起去签的字，做了公证之后，我就把钱打给他了，后来房价上涨了他就不同意卖房子了，他说等他手里有钱就把这个钱给我，后来我将张本树卖房子的消息告诉沈亚洲，沈亚洲有买房子的意向，我就把沈亚洲介绍给了张本树”、“我跟沈亚洲提前说了，让沈亚洲与张本树过户把钱给张本树以后，让沈亚洲跟我说一声，因为张本树欠我钱，后来我打电话给张本树，让张本树把钱还给我”，再结合程振阳提供的公证书原件以及2017年1月24日30万转账单原件，本院认为，根据现有证据不能够证明沈亚洲买卖合同的付款行为系虚假履行。综上，本院认为，根据现有证据尚不足以证明沈亚洲与张本树在签订合同时具有与张本树恶意串通侵害先买受人合法权益的行为，故张宇主张张本树与沈亚洲签订的案涉六安市曙光龙泽府第小区40幢2单元2407室的房屋买卖合同无效的诉讼请求不能成立。综上，沈亚洲的上诉请求成立，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销安徽省六安市金安区人民法院（2018）皖1502民初4975号民事判决；二、驳回张宇的诉讼请求。一审案件受理费6620元，保全费3770元，评估费2400元，合计12790元，由张宇负担5000元，张本树负担7790元；二审案件受理费6620元，由张宇负担2000元，张本树负担4620元。本判决为终审判决。审判长 何 武审判员 王 丽审判员 魏晶晶二〇一九年十一月二十八日书记员 邵 爽附：相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。