广东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤执监74号申诉人（复议申请人、利害关系人）：刘某，男，1985年6月15日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：卢瑞瑜，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭晓彤，广东实德律师事务所实习人员。申请执行人：中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行。住所地广州市海珠区同福中路470号同乐大厦1-4楼。负责人：吴寿强。被执行人：广东国联启信投资管理有限公司（原广东启信投资管理有限公司）。住所地广东省广州市越秀区渔唱街1号601房。法定代表人：张志鹏。被执行人：广州国联华赋信息科技有限公司（原广州柏高置业发展有限公司）。住所地广东省广州市越秀区渔唱街1号601房。法定代表人：李红梅。被执行人：广东亨达利企业集团有限公司，住所地广州市越秀区环市东路371-375号南塔1309室。法定代表人：林学鉴。申诉人刘某不服广东省广州市中级人民法院（以下简称广州中院）（2018）粤01执复407号执行裁定书，向本院申诉。本院立案受理后，依法组成合议庭经调卷书面审查，本案现已审查终结。广州市海珠区人民法院（以下简称海珠法院）在执行（2008）海民二初字第612号民事判决一案过程中，以（2008）海民执字第5831号立案执行，并于2013年7月3日作出（2008）海民执字第5831-1号执行裁定书，裁定拍卖登记在广东亨达利企业集团有限公司（以下简称亨达利公司）名下的位于广州市白云区石井镇龙湖村大埗头土地及建筑物的产权。经委托拍卖，于2013年8月29日由利害关系人刘某以23800000元竞投取得，并支付拍卖佣金616000元。刘某向海珠法院提出书面异议，请求将成交价格由23800000元调整为19386237元，拍卖佣金由616000元调整为527725元，并从分得款项的债权人处执行回款金额4413763元，及要求拍卖公司退回佣金88275元，合计4502038元。海珠法院查明：关于中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行（以下简称工行同福中路支行）诉广东启信投资管理有限公司（以下简称启信公司）、亨达利公司、广州柏高置业发展有限公司（以下简称柏高公司）金融借款合同纠纷一案，海珠法院于2008年8月28日作出（2008）海民二初字第612号民事判决书，判决如下：一、启信公司在本判决生效之日起10日内向工行同福中路支行清还借款本金4738019.31元、利息559946.69元，并从2008年7月21日起至本判决确定付款期限届满之日止按月利率8.775‰计付逾期罚息、复利给工行同福中路支行；二、如启信公司不履行本判决第一项所确定的债务时，工行同福中路支行有权以启信公司所有的广州市越秀区东风东路836号一座2105、2106室的房屋折价或者拍卖、变卖后的价款在90万元的范围内优先受偿，以及以柏高公司所有的广州市越秀区东风东路836号一座2104室的房屋折价或拍卖、变卖后的价款在28万元的范围内优先受偿；三、亨达利公司对折价或拍卖、变卖广州市越秀区东风东路836号一座2105、2106室房屋的价款仍不足清偿本判决第一项所确定的债务部分承担连带清偿责任；亨达利公司承责后，有权向启信公司追偿。该判决书已于2008年9月24日发生法律效力。因启信公司、亨达利公司、柏高公司均未主动履行义务，工行同福中路支行据此向海珠法院申请执行，海珠法院于2008年10月24日立案执行，案号为（2008）海民执字第5831号。立案执行后，海珠法院已于2008年10月25日向启信公司、亨达利公司、柏高公司发出执行通知书等。执行过程中，海珠法院依法查封了亨达利公司所有的登记在亨达利公司名下的穗房地证字第208341号位于广州市白云区石井镇龙湖村大埗头房地产产权。2012年10月15日，广州市国土资源和房屋管理局函复海珠法院称：白云区石井镇龙湖村路大埗头（土名）地块原用地单位是广州联合运输总公司，并于1993年建成，已取得了穗国土建用字〔1996〕第505号《建设用地批准书》，并签订了（93）穗国地出字第396号《广州市国有土地使用权出让金合同》，用地单位已缴清土地出让金。1996年12月，广州联合运输总公司将该地块交易过户给了亨达利公司。上述地块房产已以处字82461号案办理房地产权登记，使用土地面积为26595.2平方米，建筑面积为2273.75平方米（含第7幢二层；4、6幢一层部位共702.77平方米违章建筑），房屋使用性质为“仓库”。该房屋已办理抵押登记，抵押权人是深圳发展银行广州分行中华广场支行，等。因启信公司、亨达利公司、柏高公司并未履行义务，海珠法院已对上述土地及建筑物委托评估，而本次评估土地使用权面积为26595.2平方米，建筑面积为2207.83平方米。经评估，上述土地及建筑物的市场价值为22901203元。据此，海珠法院于2013年7月3日作出（2008）海民执字第5831-1号执行裁定书裁定拍卖上述土地及建筑物的产权。2013年7月24日，海珠法院依法向广东平正拍卖有限公司、广东融华国际拍卖有限公司发出委托拍卖函，委托以上公司对上述土地及建筑物进行公开拍卖。2013年8月28日，刘某签收了《涉诉资产进场交易竞买须知》，其中载明：土地使用权面积为26595.2平方米，规划建设码头、仓库、办公项目；拍卖标的不交吉，按现状交付拍卖；以上是拍卖标的已知存在的瑕疵，竞买人应特别谨慎注意，上述标的物是否还存在其他问题，由竞买人自行向有关部门了解、掌握，并承担相应的后果；买受人一旦买受上述标的，即表明买受人接受上述标的物的现状，并承担由此产生的一切后果，房屋的实际面积以房管部门测绘为准，费用不补不退，由买受人承担，成交后办理权属证照，过户手续问题及风险由买受人承担；拍卖标的按现状拍卖，竞买人应在参加竞价前亲自详细察看拍卖标的，清楚上述拍卖标的的现状，对拍卖标的的状况、价值及其存在的所有瑕疵作充分了解，竞买人如要了解拍卖标的房地产的详细情况，可自行到房管部门查询和查阅拍卖标的的文件资料，委托人、交易机构、拍卖机构对拍卖标的不作任何担保，对其品质与瑕疵不承担任何责任；竞买人应自行判断拍卖标的是否符合拍卖文件资料的描述，而不应仅仅基于委托人、交易机构、拍卖机构对拍卖标的的介绍和说明而作出竞买决定，亦不以此为由向委托人、交易机构、拍卖机构主张任何抗辩或拒绝履行任何义务；竞买人在竞价前应充分考虑到拍卖成交后可能需要支付的拍卖佣金及相关税、费、金等费用，并充分了解拍卖标的在拍卖成交后所产生的实物移交、产权过户、相关政策规定及不可抗力因素等方面的风险，竞买人一旦参加应价，就应为自己的竞买行为承担所有的法律责任和经济责任，竞买成功，买受人不能以任何理由（包括所谓“不可抗力”或“政策”等原因）退回拍卖标的或拒付拍卖成交价款和佣金。另，《涉诉资产进场交易竞买规则》第二十二条载明：买受人在办理领取权属凭证或办理交易过户手续时，如新核发的权属凭证上所记载的内容与拍卖资料中依据原权属凭证或委托文件记录的内容不一致时，以政府主管部门核定为准，成交价不作调整，买受人不得因其差异而主张任何权利；第二十五条载明：拍卖标的按现状（包括存在的瑕疵）转让，广交所和拍卖机构对拍卖标的不承担瑕疵担保责任，竞买人须仔细阅读本《竞买规则》的规定和要求，竞买人参与竞价即被视为其已经知晓拍卖标的的历史情况、认同拍卖标的的现状。2013年8月8日，拍卖机构针对上述土地及建筑物在广州日报刊登拍卖公告，2013年8月29日举行了拍卖会。经拍卖，由刘某以2380万元竞投取得，并支付拍卖佣金616000元。同日，刘某与拍卖机构签订《拍卖成交确认书》，该确认书再次载明：买受人一旦买受上述标的，即表明买受人接受上述标的物的现状，并承担由此产生的一切后果，房屋的实际面积以房管部门测绘为准，费用不补不退，由买受人承担，成交后办理权属证照，过户手续问题及风险由买受人承担。上述拍卖成交确认书签订后，刘某依约分别向海珠法院支付了拍卖款2380万元、向拍卖机构支付了拍卖佣金共616000元。据此，海珠法院已于2013年12月9日作出（2008）海民执字第5831-2号执行裁定书裁定准刘某以2380万元购买广州市白云区石井镇龙湖村大埗头房地产产权（穗房地证字第20XXX1）等。另，由于亨达利公司在海珠法院尚有众多作为被执行人的执行案件并未执结，海珠法院已将上述拍卖款项分配处理完毕，但工行同福中路支行的债权尚未全部清偿。海珠法院另查，关于刘某诉广东平正拍卖有限公司、广东融华国际拍卖有限公司其他合同纠纷一案，广州市白云区人民法院于2014年10月28日作出（2014）穗云法民二初字第1191号民事裁定书裁定驳回刘某的起诉。后刘某不服提起上诉，广州中院于2015年4月7日作出（2015）穗中法民二终字第212号民事裁定书，其中该裁定论述道：广州市海珠区人民法院在执行过程中依法调取涉案房产的相关登记资料，经过评估，委托以上公司进行拍卖。接受委托后，依法对外公告，同时也依据法院出具涉案资产相关资料制作了拍卖的文件。拍卖成交后，刘某与拍卖公司也签订了《拍卖成交确认书》，该确认书也明确了拍卖标的已知存在的瑕疵，对于涉案标的物是否还存在其他问题，提醒竞买人应特别谨慎注意，并明确了由竞买人自行向有关部门了解、掌握，并承担相应的后果；明确买受人一旦买受上述标的，即表明买受人接受上述标的物的现状，并承担由此产生的一切后果。拍卖公司作为拍卖行已经依据法院移交的资料对涉案标的物进行了形式要件的审查，但并不具有对涉案标的物进行实质要件审查的能力，拍卖公司的拍卖行为也是法院执行行为的延续，因此拍卖公司与刘某之间的交易行为不属于民事诉讼调整的范围。至于刘某购买标的后经过实测发现土地面积与原涉案房产的相关登记资料登记的情况有出入，由此而造成的损失，刘某可以通过其他法律途径解决。故裁定驳回上诉，维持原裁定。刘某遂于2018年8月2日向海珠法院提出以上执行异议。据查册时间为2013年7月11日的房地产登记簿查册表显示：白云区石井镇龙湖村路大埗头的产权人为广东亨达利企业集团公司；占有部分为全部；使用土地面积为26595.2平方米；建筑面积为2273.75平方米；抵押权人为深圳发展银行广州分行中华广场支行。海珠法院认为：本案的争议焦点在于海珠法院在拍卖涉案标的物过程中是否已尽瑕疵信息披露义务。首先，基于人民法院的执行行为而取得涉案标的物的当事人，属于案件利害关系人，如认为其权益受到执行行为侵害的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查处理。本案中，刘某作为涉案标的物的买受人，主张涉案标的物存在面积瑕疵从而侵害了其合法权益，可依法提出执行行为异议。其次，关于刘某以涉案地块存在面积误差为由认为海珠法院未尽瑕疵披露义务的问题。具体评析如下：1、经前期调查，根据房地产登记簿以及房管部门的复函均显示，涉案地块的使用土地面积为26595.2平方米，故海珠法院以该面积数进行评估、制作拍卖文件并对外公开披露，并无不当。2、拍卖过程中，刘某所签收的《涉诉资产进场交易竞买须知》已明确告知“以上是拍卖标的的已知存在的瑕疵，竞买人应特别谨慎注意，上述标的物是否还存在其他问题，由竞买人自行向有关部门了解、掌握，并承担相应的后果；买受人一旦买受上述标的，即表明买受人接受上述标的物的现状，并承担由此产生的一切后果，房屋的实际面积以房管部门测绘为准，费用不补不退，由买受人承担，成交后办理权属证照，过户手续问题及风险由买受人承担；竞买人应在参加竞价前亲自详细察看拍卖标的，清楚上述拍卖标的的现状，对拍卖标的的状况、价值及其存在的所有瑕疵作充分了解，竞买人如要了解拍卖标的房地产的详细情况，可自行到房管部门查询和查阅拍卖标的的文件资料；竞买人应自行判断拍卖标的是否符合拍卖文件资料的描述，而不应仅仅基于委托人、交易机构、拍卖机构对拍卖标的的介绍和说明而作出竞买决定；等。”另，《涉诉资产进场交易竞买规则》同样明确告知“买受人在办理领取权属凭证或办理交易过户手续时，如新核发的权属凭证上所记载的内容与拍卖资料中依据原权属凭证或委托文件记录的内容不一致时，以政府主管部门核定为准，成交价不作调整，买受人不得因其差异而主张任何权利。”据此，在本次拍卖过程中关于涉案标的物的瑕疵及注意事项的披露是明晰的，不存在重大误解的情形，刘某参加竞买前理应知道上述条款的内容，而且竞价成交后即被视为已经知晓涉案标的物的历史情况、认同该标的物的现状并接受上述条款的约束。最后，关于刘某以涉案地块存在面积误差为由主张调整成交价款及拍卖佣金的问题。如前所述，海珠法院在拍卖过程中已尽瑕疵信息披露义务，刘某提出的涉案地块存在面积误差的问题，属于其在拍卖成交后应自行承担的法律风险，不得以此为由主张抗辩权利。据此，刘某的异议理由不成立，对其提出的异议请求，予以驳回。据此，海珠法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，作出如下裁定：驳回刘某提出的执行异议。刘某向广州中院申请复议请求：1、撤销海珠法院（2018）粤0105执异288号执行裁定书；2、依法裁定将刘某在（2008）海民执字第5831号案件中拍卖竞得的广州市白云区石井镇龙湖村大埗头房地产的成交价格由23800000元调整为19386237元，拍卖佣金由616000元调整为527725元，应从分得款项的债权人处执行回款金额4413763元（23800000-19386237）给刘某，并由拍卖公司退回佣金88275元（616000-527725）给刘某，合计4502038元。其异议理由：一、海珠法院列举的《涉诉资产进场交易竞买须知》的瑕疵内容的大部分属于对房产瑕疵问题的提示，但未对土地面积瑕疵问题作出提示。《涉诉资产进场交易竞买卖须知》第十一条第2点以及第十一条第4点的规定，该须知的瑕疵告知内容的大部分只是对房屋瑕疵问题的提示，而未对土地面积瑕疵问题作出提示。二、《涉诉资产进场交易竞买须知》规定竞买人有义务自行了解的并应承担相应后果而未作披露的瑕疵问题应理解为一般瑕疵问题，不应当指重大瑕疵问题。《涉诉资产进场交易竞买须知》规定，“上述标的物是否还存在其他问题，由竞买人自行向有关部门了解、掌握，并承担相应的后果”“买受人一旦买受上述标的，即表明买受人接受上述标的物的现状，并承担由此产生的一切后果。”等，上述未作具体披露的瑕疵问题，应理解为一般瑕疵问题，而不应当是重大瑕疵问题。不区分瑕疵的大小均须由竞买方无条件接受，这无异于竞买人须无条件接受排除自己主要权利的格式条款，与民法和合同法公平合理原则相违背，这也直接违反《中华人民共和国合同法》第四十条的规定。因此，《涉诉资产进场交易竞买须知》规定的竞买人应无条件接受的瑕疵，应理解为一般瑕疵问题，而不应当是重大瑕疵问题。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，以3%作为标准，超过3%的，买受人可以解除合同，当买受人不要求解除合同时，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。而本案中的土地面积减少近5000平方米，减少比例高达18.55%，远超出上述3%的标准，该误差属于重大瑕疵问题，不属于刘某应无条件接受的瑕疵问题之列。而刘某现不要求解除合同，不要求双倍返还超出3%部分的房款，仅是要求按比例相应调整成交价，此要求合法合理，理应得到支持。三、刘某已尽合理必要的谨慎义务，亦未能发现该土地面积减少了近5000平方米。刘某在竞买过程中，通过拍卖机构提供的材料，以及国土部门出具的查册表均记载该土地使用权面积均为26595.20平方米，未有任何材料及拍卖机构告知该土地的面积存在如此重大的误差。而在现场实地查看中，评估机构及拍卖机构的专业人士亦未能察觉和告知该土地存在约5000平方米的误差情况，刘某更无能力去判断该土地面积误差情况。四、该竞拍程序中因存在重大误解，且显失公平，刘某有权依法要求变更价款。在竞拍过程中，评估机构是基于该土地面积为26595.20平方米而作出评估价，而刘某亦是基于该土地面积为26595.20平方米而竞拍并交付成交款及佣金，上述行为均是基于刘某对涉案房地产的面积存在重大误解而做出订立和履行合同的意思表示及相应民事行为，但该表示行为与刘某真实意思不一致，且明显影响到当事人的权利义务或订约目的的实现。如果刘某得知涉案房地产的实际面积，是不会签署原拍卖合同。同时，刘某在订立合同时，将实际只有21663.0608平方米的土地使用权面积误认为26595.20平方米，误差比例高达18.55%，而房产价值也减少了近500万元，由此造成双方的权利义务明显不对等，刘某利益严重受损。根据《民法通则》第五十九条以及《合同法》第五十四条的规定，该竞拍程序中因存在重大误解，且显失公平，根据上述规定，刘某有权依法要求变更价款，依据公平原则按面积减少比例降低成交款及佣金额。对海珠法院查明的事实，广州中院经审查予以确认。广州中院另查明，“广东启信投资管理有限公司”于2011年12月13日变更为“广东国联启信投资管理有限公司”；“广州柏高置业发展有限公司”现变更为“广州国联华赋信息科技有限公司”。另，因涉案标的物前后存在较大的面积差别，广州中院向广州市国土资源和规划委员会发函查询。广州市国土资源和规划委员会于2018年11月27日作出穗国土规划协查（2018）701号《关于广州市白云区石井镇龙湖村路大埗头地块的复函》，函复如下：“申请人刘某于2014年持（2008）海民执字第5831-2、3号《协助执行通知书》等相关材料，单方申请办理委托测绘业务、国有土地使用权和房屋所有权登记。在办理实地测绘时，权属人于现场指界确认用地界址，东、南、北以实际建设的围墙为界，西面以流溪河加固陡坎为界，经计算得出实际用地面积为21663.06平方米。此复。”广州中院认为，刘某作为涉案标的物的买受人，主张涉案标的物存在面积瑕疵从而侵害了其合法权益，请求依法裁定将刘某拍卖竞得的涉案标的物的成交价格由23800000元调整为19386237元，拍卖佣金由616000元调整为527725元。关于海珠法院是否存在未尽瑕疵披露义务的问题。首先，根据房地产登记簿以及房管部门的复函均显示，涉案地块的使用土地面积为26595.2平方米，故海珠法院以该面积数进行评估、制作拍卖文件并对外公开披露，并无不当。其次，在拍卖过程中，刘某所签收的《涉诉资产进场交易竞买须知》及《涉诉资产进场交易竞买规则》中对于涉案标的物的瑕疵及注意事项的披露是明晰的，不存在重大误解的情形，刘某参加竞买前理应清楚知道上述须知和规则的内容，而且竞价成交后即被视为已经知晓涉案标的物的历史情况、认同该标的物的现状并接受上述条款的约束。海珠法院在拍卖过程中已尽瑕疵信息披露义务，刘某提出的涉案地块存在面积误差的问题，属于其在拍卖成交后应自行承担的法律风险，故对于刘某以涉案地块存在面积误差为由主张调整成交价款及拍卖佣金，因依据不足，广州中院不予采纳。综上所述，海珠法院裁定驳回刘某执行异议的处理正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项的规定，裁定驳回刘某的复议申请，维持海珠法院（2018）粤0105执异288号执行裁定。申诉人刘某不服广州中院上述执行裁定，向本院申诉，请求撤销广州中院作出的（2018）粤01执复407号执行裁定，裁定将拍卖广州市白云区石井镇龙湖村大士步头房地产的成交价款中，应从分得款项的债权人处执行回转金额3，834，236.02元给申请人以补偿申请人的损失，并退回佣金。理由称：一、申请人在竞拍过程中己尽合理谨慎义务，但广州中院却要申请人无条件自行承担涉案标的物存在巨大面积差异的后果，对申请人是极其不公平的。二、《涉诉资产进场交易竞买须知》中规定竞买人有义务自行了解其他未披露的“瑕疵”并应承担相应后果，此未作披露的“瑕疵”问题应理解为“一般瑕疵”问题，不应当指“重大瑕疵”问题。三、《涉诉资产进场交易竞买规则》中提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款应当无效。四、评估机构在评估过程中存在重大过错，且未尽合理谨慎义务，未对现场实地勘察，未作勘察笔录，导致拍卖标的面积差异近5000平方米，致使在拍卖过程中未如实披露该重大瑕疵问题。五、申请人在竞拍程序中存在重大误解，且显失公平，申请人有权依法要求变更价款。拍卖文件中均没有提及涉案标的物存在巨大面积差异的瑕疵，在竞拍过程中，评估机构是基于该土地面积为26595.20平方米而作出评估价，而申请人亦是基于该土地面积为26595.20平方米而竞拍并交付成交款及佣金，上述行为均是基于申请人对涉案房地产的面积存在重大误解而做出订立和履行合同的意思表示及相应民事行为，但该表示行为与申请人真实意思不一致，且明显影响到当事人的权利义务或订约目的的实现。如果申请人得知涉案房地产的实际面积，是不会签署原拍卖合同。土地使用权面积误认为26595.20平方米，误差比例高达18.55%，而房产价值也减少了近500万元，由此造成双方的权利义务明显不对等，申请人利益严重受损。根据我国《民法通则》第59条规定，该竞拍程序中因存在重大误解，且显失公平，根据上述规定，申请人有权依法要求变更价款。六、《房地产估价报告》己明确“估价对象的土地使用权面积以国土房产、规划等房地产管理部门最终确认的结果为准，如评估采用之面积数据与房地产管理部门最终确认的结果不一致，应作出调整”，本案情况属于该情形，故应当依法调整成交价格。综上，评估机构在评估过程中存在重大过错，且未尽合理谨慎义务，没有对现场勘察，导致对面积差异近5000平方米的重大瑕疵问题未能发现，导致在拍卖过程中未如实披露该重大瑕疵问题，申请人在存在重大误解的情况下才竞买并支付成交款，而根据《房地产估价报告》，在出现评估报告采用的面积数据与房地产管理部门最终确认的结果不一致时，估价结果也是要根据面积的调整而作出调整，综上，拍卖成交合同的履行显失公平，贵院应依法保护申请人的合法权利，维护公平和平等的原则，调整成交价格和佣金，将申诉人人因土地面积重大误差而多支付的款项3，910，920.74元执行回转给申请人。本院对广州中院查明的事实予以确认。另查明，本院于2019年9月4日向广州市规划和自然资源局（原名广州市国土资源和房屋管理局）发《关于协助核查土地登记面积减少的函》，该局2019年11月4日向本院复函并附上2000、2010、2019年影像图、测绘草图。函复如下：……二、用地面积变化情况。（一）2014年3月申请人刘某办理了地址为白云区石井镇龙湖村大埗头的测绘业务。在实地测绘时，由刘某现场指界，西面以流溪河加固陡坎为界（详见附件测绘草图）。据测量成果报告书反映，房屋总建筑面积为2207.87平方米，实际用地面积为21663.06平方米，刘某以该测量成果申请办理转移登记业务。（二）经比对用地红线图及上2000、2010年卫星影像图发现，龙滘路存在道路扩宽现象，进而缩小东面围墙的外围面积；流溪河河道发生轻微偏移，进而缩小河道加固陡坎的外围面积（详见附件影像图）。三、登记情况。2014年5月，刘某持（2008）海民执字第5831-2、3号《协助执行通知书》、《房屋面积测量成果报告书》等相关材料，单方申请以测量成果报告载明的实际用地面积和总建筑面积办理转移登记（2014登记字1000XXX3号）。经核查，该实际用地范围基本位于原穗国土建用字【1996】第505号《建设用地批准书》批准用地范围内，实地测绘草图历史影像反映的形状相符，红线图没有发生变更记录。原记载有5幢房屋，现场实测第9幢房屋已拆除，余下4幢房屋与证载保持一致，没有存在发生扩建、加建、改建的可能性，符合规范。不动产登记遵循依申请登记原则，故该登记用地面积是按刘某现场指界实际用地范围后计算得出。本院认为，本案的焦点问题系刘某主张涉案土地存在面积差异，要求退回相应的土地拍卖价款和佣金的请求是否合法。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人认为司法拍卖存在以上规定的情形，可以向执行法院提出异议，要求撤销司法拍卖。本案中，海珠法院根据房地产登记簿以及房管部门的复函，以涉案地块的使用土地面积为26595.2平方米，委托评估机构及拍卖行进行评估、制作拍卖文件并对外公开披露等，并无违反法律规定。根据广州市规划和自然资源局复函及卫星图，经对比2000年和2010年卫星图，可发现涉案土地上的龙滘路存在道路扩宽及流溪河河道发生轻微偏移情况。本案中海珠法院2013年对涉案土地公开拍卖，拍卖之前刘某签收的《涉诉资产进场交易竞买须知》和签订的《拍卖成交确认书》均明确：买受人一旦买受上述标的，即表明买受人接受上述标的物的现状，并承担由此产生的一切后果，房屋的实际面积以房管部门测绘为准……。竞买人刘某在竞买前有现场查看土地现状，了解瑕疵的义务，其在拍卖须知和确认书上签字，承诺其对涉案土地瑕疵已经充分了解并接受标的物现状及瑕疵，该承诺理应具有法律约束力。竞买人刘某在竞买涉案土地后，现场指界重新测量土地面积，并根据该结果申请办理了土地登记。现主张拍卖公告上载明的土地面积与办理变更登记面积不符，要求在不撤销拍卖的情况下变更拍卖价款并退回部分拍卖款项和佣金，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，申诉人刘某的申诉理由不成立，申诉请求本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条的规定，裁定如下：驳回刘某的申诉请求。审判长  蒋先华审判员  李昙静审判员  庄绪义二〇一九年十一月十九日法官助理吴明春书记员温星麟