文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝03民终1591号上诉人（原审被告、反诉原告）：张正权，男，汉族，1964年1月8日出生，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：陈开阳，重庆市武隆区平桥法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：何德会，女，汉族，1966年10月13日出生，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：张正权，身份信息同上。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王伦，男，汉族，1966年8月6日出生，住重庆市南川区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：覃昌飞，女，汉族，1986年10月13日出生，住重庆市南川区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：文化，重庆市南川区蓝天法律服务所法律工作者。上诉人张正权、何德会与被上诉人王伦、覃昌飞房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院(2019)渝0119民初3796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张正权及其委托诉讼代理人陈开阳、上诉人何德会的委托诉讼代理人张正权、被上诉人王伦、覃昌飞及其委托诉讼代理人文化到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张正权、何德会上诉请求：依法撤销(2019)渝0119民初3796号民事判决书，并在查清事实的基础上对该判决依法作出改判。事实和理由：一审法院作出的(2019)渝0119民初3796号民事判决认定事实不清，并且查明的事实有误，证据不充分。一审法院在查明的事实中这样写到:该房屋正在被拆迁，2018年11月23日南川区国有土地上房屋征收调查表(一)显示渝房权证304字第XX号第三层建筑面积为80平方米，产权人登记为王伦、覃昌飞。这一事实是认定错误的。(1)该登记表的名称与实际有出入。渝房权证304字第XX号的土地使用权不是国有土地，而是农村宅基地，这与实际事实不相符;(2)渝房权证304字第XX号的产权人登记是张正权的名字，而不是被上诉人王伦和覃昌飞。证明一审法院所提取的2018年11月23日南川区国有土地上房屋征收调查表(一)缺乏真实性。不符合民事诉讼法有关证据的三性原则。一审法院采信一份缺乏真实性的证据作为定案的依据，是违反法律规定的。(3)一审法院在查明的渝房权证304字第XX号第三层建筑面积为45.97平方米，而在计算损失的时候却采信缺乏真实性的证据中登记的80平方米的面积来计算是错误的。首先2018年11月23日南川区国有土地上房屋征收调查表(一)，在渝房权证304字第XX号第三层建筑面积为45.97平方米面前的证明力是非常明确的。其中的34.03平方米，虽然已经是做成了住房，但是，这是属于违章建筑。在法律层面上讲，在真正拆迁时的补偿标准是非常低的，一审法院在提取2018年11月23日南川区国有土地上房屋征收调查表(一)时，没有同时提取违章建筑部分的补偿标准，而将违章建筑部分的损失标准按照正常合法的建筑面积的补偿标准计算损失，明显存在错误。2、渝房权证304字第XX号住房是否拆迁现在还没有定下来作为具有产权人资格的我上诉人还没有与政府签订拆迁合同。一审法院仅以2018年11月23日南川区国有土地上房屋征收调查表(一)缺乏真实性的证据认定有补偿费388204.12元的依据显然是不充分的。因为这个补偿费必须是我上诉人已经和政府签订了拆迁合同，才补偿下来，如是我上诉人已经与政府签订了房屋拆迁合同，一审法院这样认定才证据充分。一审法院认定我们双方签订的房屋买卖合同因违反国家法律规定而无效，对此，双方均有过错，考类到张正权、何德会作为卖方不主动卖房的情况下，买房不主动上门购买，有违法律的主观故意。这一认定是没有道理的。首先，没有哪一条法律规定我上诉人不能主动提出卖房，我主动提出卖房是违反法律的主观故意，一审法院的说法是没有法律依据的。只能是双方在签订“房屋买卖合同”时缺乏法律知识，不懂得农村宅基地过户的明确规定，导致合同履行过程中出现了法律上的问题。这个过错责任并非我上诉人一方的错误，这是我们买卖双方的过错。如果当时被上诉人知道所买的这套住房是过不到户的，他会不会购买这套住房呢?况且，我们买卖双方所签订的“房屋买卖合同”的中已经明确说明:“乙方对该房屋作了充分了解并实地看过房屋的现状无异议，愿意购买该房屋的第三层。”如果是我上诉人将所争议房屋卖给了我同一集体经济组织的成员，这个房屋的买卖合同会不会被人民法院宣布无效呢?肯定是不会的。所以，一审法院以此认定我上诉人是违反法律的主观故意是没有道理的，更没有法律条文来支撑。同时以此为由，将“房屋买卖合同”无效的过错责任划分90%给我是没有法律依据的。其次，2014年3月份，被上诉人提出将买卖的房屋进行过户的事宜后，我上诉人是积极配合予以过户的，在我办理过户的过程中经查明王伦、覃昌飞户口是属于大观兴隆镇居住，不属于南川区东城街道办事处北郊居委六组，办不了过户手续，导成合同无法履行。但是由于法律方面的原因，我们双方在知道合同违反法律规定无法过户给被上诉人的事实。我上诉人还主动提出退款给被上诉人，并解除我们之间签订的“房屋买卖合同”，而被上诉人却不认可，当时被上诉人尚欠我购房款近4万余元。从那时起，被上诉人就已经知道双方签订“房屋买卖合同”的行为已经违反了相关法律和政策的规定，不能继续履行合同中的约定义务，被上诉人就应该与上诉人协商解除合同，或者走法律程序宣告该“房屋买卖合同”无效。为什么被上诉人直到现在才起诉到人民法院来主张权利?这是不符合法律规定的。被上诉人在知道或者应当知道权利被侵犯之日起法定期限内向我上诉人主张权利，但是，被上诉人在法定期限内没有向我上诉人主张权利，这是对自己的合法权益的放弃。另外，在法定期限内，被上诉人不向我上诉人主张权利，而是故意让自己的损失扩大，自2014年3月至今这段时间的损失完全是被上诉人故意拖延所造成的，这部分损失依据相关法律规定，我上诉人是没有义务去承担赔偿责任的。2018年11月22日被上诉人才将拖欠我的购房款支付给我上诉人，证明这个时候我们双方的“房屋买卖合同”约定的价款支付结束。本来被上诉人已经知道自己损失的存在，还义不容辞的将购房尾款4万余元交给我上诉人。再次证明被上诉人没有认为我上诉人侵犯了他的合法权益和给他造成了损失。第二天即2018年11月23日就迫不及待的到相关部门私自以产权人的身份非法填写了南川区国有土地上房屋征收调查表(一)，而一审法院没有查清这方面的事实，采信和认定被上诉人就是产权人的身份，断章取义，武断作出民事判决，判决我上诉人承担90%的过错责任，并赔偿被上诉人损失205383.71元是明显丧失法律的公平、公正的。一审法院在审理(2019)渝0119民初3796号判决第二条，由被告张正权、何德会于本判决生效后赔偿原告王伦、覃昌飞损失205383.71元。这个判决依据是不充分的。首先没有减除被上诉人自己扩大损失的部分;其次没有将违章建筑的34.03平方米的损失按照合法方式计算损失是不合理的，但是，一审法院没有减除这一部分，所以我上诉人对此不服。再则，这个补偿费现在政府还没有找我产权人签订拆迁合同，能不能被拆迁现在还不确定，而一审法院就判决我上诉人在本判决生效后赔偿被上诉人的损失205383.71元，是损害上诉人的法律权益，如果是我上诉人已经收到此补偿费的情况下，按照合理的标准赔偿被上诉人我是没有意见的。被上诉人王伦、覃昌飞辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判，或改判上诉人履行买卖合同，给予80个平方的房屋。王伦、覃昌飞向一审法院起诉请求：依法判令张正权、何德会履行房屋买卖合同第四条、第六条甲方应过户给乙方并协助办理房屋过户手续。诉讼过程中，王伦、覃昌飞变更诉讼请求为：1.确认双方于2011年9月9日签订的房屋买卖合同无效后，由出卖方退还购房款16万元及利息，购买方退还房屋；2.出卖方赔偿购买方的损失400000元（按现在市场价值5000元一个平方共80个平方计算）。张正权一审反诉请求：判令王伦、覃昌飞退还房屋并支付居住期间的房屋租金86400元。一审法院认定事实：2011年9月9日，张正权、何德会与王伦、覃昌飞签订房屋买卖合同，约定王伦、覃昌飞购买张正权、何德会位于南川区XX路18号的房屋（房屋产权证号为渝房权证304字第XX号，第三层建筑面积80平方米），价款16万元。合同签订后，张正权、何德会将房屋交给王伦、覃昌飞使用居住至今，至2018年11月22日王伦、覃昌飞共计支付给张正权购房款16万元，后张正权自愿出具清单一张给王伦，载明购房款16万元已经付清，此房屋归王伦所有，此后三楼80平方的赔付为王伦所有。另查明，张正权与何德会于2006年5月23日离婚，离婚时双方协议房屋归张正权所有，但登记在何德会名下。2011年9月9日，张正权与何德会双方签订房屋买卖合同，2014年8月29日，何德会将房屋过户登记给张正权。房屋登记信息显示，该房屋土地用途为农村宅基地，第三层房屋建筑面积为45.97平方米。该房屋正在被拆迁，2018年11月23日南川区国有土地上房屋征收调查登记表（一）显示渝房权证304字第XX号第三层建筑面积为80平方米，产权人登记为王伦、覃昌飞。庭审中，双方一致同意按一审法院依职权向相关部门调取的诉争房屋拆迁补偿费用来定房屋现值，一审法院向重庆市南川区东街改造项目部调取了诉争房屋的面积确认及房屋征收补偿费用结算，诉争房屋被拆迁面积为80平方米，补偿总费用为388204.12元。2005年10月19日，何德会、张正权从南川市农村信用合作社城郊信用社贷款40000元并就该房屋签订抵押合同，2014年张正权从重庆农村商业银行股份有限公司南川支行贷款250000元并就该房屋签订抵押合同。还查明，王伦、覃昌飞户口现均在重庆市南川区XX镇XX村6组。一审法院认为，王伦、覃昌飞并非重庆市南川区XX街道办事处XX村6组村民而不能享有该村农村宅基地，故双方签订的房屋买卖合同无效，经释明后，王伦、覃昌飞变更诉讼请求，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，由张正权、何德会退还购房款160000元及利息，并赔偿损失400000元；同时，张正权提起反诉，要求王伦、覃昌飞退还房屋及支付租金86400元。对双方的房屋买卖合同因违法国家法律规定而无效，双方均无异议，对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方签订的房屋买卖合同无效后，张正权、何德会因该合同取得的160000元购房款应当返还王伦、覃昌飞，王伦、覃昌飞因该合同取得的房屋应该退还给张正权、何德会。故王伦、覃昌飞主张张正权、何德会返还购房款160000元的主张，符合法律规定，应予以支持。张正权主张王伦、覃昌飞返还诉争房屋的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。关于王伦、覃昌飞主张张正权、何德会赔偿损失400000元。经查，现该房屋正面临拆迁，庭审中，双方一致同意按一审法院依职权向相关部门调取的诉争房屋拆迁补偿费用来确定房屋现值。一审法院依职权调取的诉争房屋被拆迁面积为80平方米，补偿总费用为388204.12元，即诉争房屋现值388204.12元，超出的228204.12元（388204.12-160000）为房屋增值的溢价，可视为损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据双方的过错程度进行责任承担。由于合同因违法国家法律规定而无效，对此，双方均有过错，考虑到张正权、何德会作为卖方不主动卖房的情况下，买方不会主动上门购买，有违反法律的主观故意，而且房屋在出卖8年后，买房人已经搬进房屋使用居住8年之久，现房屋面临拆迁，双方发生争议，主观过错更大，而王伦、覃昌飞作为完全民事行为能力人，应该知道民事交易应遵守国家法律法规，故亦存在一定的过错。为此，一审法院确定双方的过错责任比例为1:9，既王伦、覃昌飞承担10%的过错责任，张正权、何德会承担90%的过错责任。张正权反诉认为，现在房屋买卖合同无效，愿意退还王伦、覃昌飞房款、赔偿损失20000元，但王伦、覃昌飞在诉争房屋居住多年，他们应当按照每月900元，共96个月计算并支付相应的房屋租金86400元。对此，一审法院认为，2011年双方签订买卖合同后张正权、何德会确将房屋交给王伦、覃昌飞使用居住至今，即王伦、覃昌飞取得了诉争房屋的居住使用权，应当认定王伦、覃昌飞因此取得了一定的使用利益，该利益虽不直接反映为货币或实物，但该使用利益可以物化为财产性利益。故张正权主张王伦、覃昌飞支付房屋占用期间租金的反诉请求，予以支持，由于张正权未举示充分合法有效的证据证明诉争房屋的出租价格，考虑到张正权、何德会本应按照前述判决支付王伦、覃昌飞已付购房款160000的利息，此二笔费用可做冲抵，双方可互不支付。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张正权、何德会与王伦、覃昌飞于2011年9月9日签订的房屋买卖合同无效。由王伦、覃昌飞将取得的渝房权证304字第XX号第三层建筑面积为80平方米的房屋退还给张正权、何德会，由张正权、何德会将收受的购房款160000元退还给王伦、覃昌飞。二、由张正权、何德会于本判决生效后赔偿王伦、覃昌飞损失205383.71元。三、驳回王伦、覃昌飞的其他诉讼请求。四、驳回张正权的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取4740元，由张正权、何德会负担3390元，王伦、覃昌飞负担1350元；反诉费980元，由一审反诉原告张正权负担。二审中，当事人均未提交新的证据，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，二审中双方当事人争议的焦点为：1.合同无效后，双方过错责任的划分；2.合同无效后，王伦、覃昌飞损失数额的计算。关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”张正权、何德会在2011年9月9日与王伦、覃昌飞签订房屋买卖合同，王伦、覃昌飞在支付大部分房屋款后，张正权、何德会将房屋交付王伦、覃昌飞一家人居住使用。王伦、覃昌飞一家在房屋内居住生活使用已经8年，至此，双方均无争议。该讼争房屋涉及拆迁时，张正权、何德会才提出异议，可见，张正权、何德会有违诚信，具有主观过错。其次，张正权明知已将房屋卖给了他人，却仍将该房产权证办理在自己名下并将房屋抵押给重庆农村商业银行股份有限公司南川支行贷款25万元，且至2018年11月22日仍在收取王伦、覃昌飞的购房款，由此可见，张正权、何德会的主观过错有延续、加深的过程，在本案中应当承担主要过错责任。王伦、覃昌飞购买该房屋，违反了国家法律法规，也存在一定过错。故，一审法院认定由张正权、何德会承担90%，王伦、覃昌飞承担10%的过错责任，并无不当。关于焦点二。在一审法院的第一次庭审中，双方均一致同意房屋的现值以房屋拆迁价值来确定，根据一审法院调取的诉争房屋征收面积及征收补偿费用表，涉案房屋的被拆迁面积为80㎡，补偿费用为388204.12元，该拆迁房屋价值具有客观真实性，可以用于计算房屋的现价值。故一审法院采用该金额计算房屋增值的溢价，符合客观事实及法律规定，上诉人对此提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人提出应以房屋的产权证上的面积45.9㎡计算价值，但是根据双方签订的买卖合同以及现在对房屋征收计算的费用均是以80㎡计算，故上诉人的该部分理由不能成立，本院不予采纳。关于上诉人提出被上诉人有扩大损失的行为，但是未举示相应的证据予以证明，对此，本院不予采纳。故，一审法院对本案合同无效后王伦、覃昌飞损失的计算，并无不妥。综上所述，张正权、何德会的上诉理由均不能成立，其上诉请求，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9480元，由上诉人张正权、何德会负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈中林审 判 员 李 勇审 判 员 陈胜泉二〇一九年十一月二十八日法官助理 董 瑞书 记 员 赵许梅