四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终3306号 上诉人（原审原告）：四川省润无声物业发展有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区肥猪市街******，统一社会信用代码91510000711888659G。 法定代表人：向国荣，董事长。 委托诉讼代理人：何泽永，分公司负责人。 上诉人（原审被告）：勾宗林，男，生于1978年12月23日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 上诉人四川省润无声物业发展有限责任公司（简称润无声物业公司）、上诉人勾宗林因物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初6656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人润无声物业公司的委托诉讼代理人何泽永，被上诉人勾宗林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 润无声物业公司上诉请求：撤销原判，重新审理和判决。事实和理由：一审法院在审理本案时不尊重事实，在参照《民法总则》第一百八十八条规定时断章取义。上诉人与被上诉人签订了《小区费用收缴协议》等相关资料，达成了被上诉人应当缴纳物业费和生活垃圾清运费的约定，一审审理过程中被上诉人认可从2012年未交费的事实，上诉人于2017年1月3日在被上诉人进户门上张贴了催费通知单，作为上诉人诉讼前最后一次告知被上诉人履行缴费约定，所以通过诉讼请求人民法院维护支持上诉人权利受损的事实以及申请人民法院保护的时间未超过二十年，人民法院应予支持。 勾宗林辩称，物业费不属于特殊情况，是物业公司自己放弃追缴权利。 勾宗林上诉请求：1.撤销绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初6656号民事判决；2.判令被上诉人起诉上诉人的物业服务合同纠纷案不成立；3.一审法院对事实认定及判决不合法理，请求重新判决；4.判令解除被上诉人与上诉人的事实物业服务关系；5.判令被上诉人返还上诉人个人公共收益5878.8元；6.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人起诉上诉人的物业服务合同纠纷不成立。被上诉人提供的《前期物业管理委托服务合同》是其与开发商签订的，没有明示上诉人，上诉人是不知情人。《业主手册》第3页第12条已经注明了本协议前期物业管理服务期限为三年，此《业主手册》签订于2009年7月13日，在2012年7月12日就终止了，如果以小区整体物业交付之日起计，该《业主手册》还未生效，故被上诉人应该向开发商要物业费。小区在2015年成立了第一届业主委员会，业委会的发函及张贴到单元门的公告也可以证明物业是清楚前期合同已失效的，被上诉人在合同到期后并未续签或另签合同，故被上诉人起诉上诉人物业服务合同纠纷案是不成立的。二、被上诉人向一审法院主张债权权利的时间是2019年7月19日，那么2016年8月以前的债权权利都超出了诉讼时效期间为三年的规定。三、被上诉人没有按约履行失效的物业服务合同。小区的共用部位、共用设备、绿化、卫生、道路等未及时进行修缮，整个小区环境脏、乱、差。楼梯间常年堆放杂物、电动车乱拉电线充电，导致去年11月和今年6月发生火灾2次。小区安保太差，什么人都可以随意进出小区，时有偷盗发生。四、被上诉人没有按照《业主手册》上约定的二级标准提供服务，所以是物业公司违约在先，被上诉人提供的服务只有四级标准，一审法院按原合同约定的二级物业服务收费标准进行判决不合理。五、上诉人小区一直在维权。开发商进行了一次入户调查，1600多户参与了调查，满意的只有30户，一般的150户，其余1400余户全部不满意。在这种无约束、无监督的状态下服务差，超标收费，侵占业主公共收益，故请求解除被上诉人与上诉人的事实物业服务关系。六、《业主手册》明确了物业服务收费是包干制，那么小区公共收益应当归于业主。从2009年7月13日至2019年7月12日，被上诉人从未返还上诉人车位租金、电梯广告、显示屏等产生的公共收益。小区11栋共有业主132户，平均到上诉人有5878.8元的公共收益。 润无声物业公司辩称，勾宗林的上诉请求属于物业公司诉勾宗林物业服务合同之外，不属于本案审理范围。 润无声物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付从2012年2月1日至2019年12月31日的物业服务费10885元（1.3元×88.14平方米×95个月）、生活垃圾费498元（6元×83个月），并承担逾期违约金2276.6元（11383元×20%），共计13659.6元；2.本案诉讼费由被告支付。 一审法院认定事实：2008年3月1日，四川省三台慧川房地产开发有限责任公司、绵阳市兴苑房地产开发有限责任公司作为甲方与润无声物业公司作为乙方签订《前期物业管理委托服务合同》，约定由乙方为甲方开发的御景名城小区提供前期物业服务，物业管理前期介入阶段指从业主入住之日起至第一次召开全体业主大会、选取业主委员会之日止，期限暂定三年，自交房之日起计，若在此期间本物业成立业主委员会，委托期限则至业主委员会正式成立之日另行签署合同之时止。 被告勾宗林为御景名城11栋3单元2楼2号房屋（产权面积88.14平方米）业主，于2009年7月13日作为甲方与润无声物业公司作为乙方签订《前期物业服务协议》，其中约定：1.乙方为御景名城前期物业管理阶段的物业管理服务单位，甲方为御景名城11栋3单元2楼2号住宅房屋业主；2.前期物业管理服务期限为三年，服务期限自物业整体正式交付使用之日起计，合同服务期限内若成立业主大会，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；3.前期物业管理服务的内容包括房屋共用部位的维护和管理、共用设施及其运行的维护和管理、物业区内公共环境卫生、公共秩序维护（协助做好本物业区域内的安全防范工作）、车辆停放与交通秩序维护、房屋装饰装修管理等，服务标准为《绵阳市住宅物业服务等级指导标准》二级；4.前期物业服务费为小高层住宅每月1.3元/平方米，物业管理服务费第一次缴纳6个月，之后由业主选择按年、半年或季等方式缴纳；5.物业管理区域内，供水、供电、生活垃圾清运等单位向用户收取的有关费用，若有关单位委托的，由物业公司代收代缴的，甲方应按时按量缴纳；6.甲方违反本协议，不按预定收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰的标准计收滞纳金；7.若发生治安事件时，物业管理公司在积极采取应急措施的同时，及时向有关行政部门报告，并协助做好救助工作，物业内若发生治安、刑事案件，由此造成的财产损失及人身伤害，其相关责任由相关义务人协商或由人民法院裁决或仲裁裁定；8.乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未改正，给甲方造成损失的，乙方应当承担相应责任。同日，四川省润无声物业发展有限责任公司御景名城物业管理处作为甲方与勾宗林作为乙方签订《小区费用收缴协议》，约定乙方按其拥有的物业建筑面积向甲方交纳物业服务费，标准为每月1.3元/平方米，全年共计1374.96元，生活垃圾清运费每月6元，全年共计72元。勾宗林从2012年2月1日起未按时缴纳物业管理服务费和生活垃圾清运费。后原告经催收未果，起诉请求判如所请。庭审中，被告提供小区照片拟证明原告的物业服务存在瑕疵，未达到二级物业服务标准。 另查明：2017年1月3日起，原告分多次向被告发送短信催收此前被告欠付的物业管理费和相关费用。 一审法院认为，依照《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；……”规定，结合原、被告签订的《前期物业服务协议》和原告与开发商签订的《前期物业管理委托服务合同》，证实约定的前期物业服务期限均为三年，在期限届满后，双方未重新签订其他书面物业服务合同，案涉小区至今仍是原告在为其提供物业服务，故应认定期满后原、被告存在事实上的物业服务关系，对于物业服务内容和物业服务费标准应参照原合同继续进行。小区环境和秩序与小区业主的整体素质有很大关系，不应完全归责于物业服务企业；同时，物业服务企业对小区的管理没有执法处罚权，业主不能以服务瑕疵为由拒交物业服务费。故依照《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”之规定，原告实际为小区提供了物业服务，被告应当按约定标准支付物业服务费。原告于2017年1月3日才向被告催缴费用，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，原告主张的2015年1月4日前的物业服务费及垃圾清运费已经超过诉讼时效，对原告的该部分主张不予支持，被告应向原告支付从2015年1月4日至2019年8月31日期间的物业服务费6408.95（1.3元/月/平方米×88.14平方米×55月+1.3元/月/平方米×88.14平方米÷30天×28天）和生活垃圾清运费335.6元（6元/月×55月+6元/月÷30天×28天），对原告超出上述费用的主张不予支持。因被告提供的证据能证明原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，故对原告主张的逾期违约金，不予支持。 综上所述，原告的部分诉讼请求应当予以支持。依照《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告勾宗林于本判决生效之日起五日内向原告四川省润无声物业发展有限责任公司支付2015年1月4日至2019年8月31日期间的物业服务费6408.95元及垃圾清运费335.6元；二、驳回原告四川省润无声物业发展有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71元，由原告四川省润无声物业发展有限责任公司负担46元，被告勾宗林负担25元。 二审中，勾宗林提供照片、发票、小区成立业委会的复印件等证据，拟证明其上诉请求成立。润无声物业公司对勾宗林提供的证据均不予认可。本院认为，业委会是否存在与物业公司有无权利起诉业主没有因果关系，故对小区成立业委会的复印件不予采信；因一审已认定润无声物业公司提供的物业服务存在瑕疵，故照片属于重复提交证据，不予采信；因公共收益处分与物业服务合同纠纷属于不同的法律关系，不属于本案审理范围，故对发票不予采信。 经二审审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案争议焦点为：一、上诉人勾宗林与上诉人润无声物业公司之间的物业服务合同纠纷是否成立，是否应按1.3元/月/平方米的标准计算费用；二、一审法院对本案诉讼时效的认定是否正确；三、上诉人勾宗林主张的公共收益及解除事实物业服务关系的请求是否应予支持。 关于争议焦点一，勾宗林认为其不是《前期物业管理委托服务合同》的当事人，润无声物业公司无权提起本案诉讼，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，勾宗林该项上诉理由不能成立，本院不予支持。虽然《前期物业服务协议》约定的服务期限已满，但润无声物业公司仍在履行物业管理义务并实际提供了物业服务，双方之间形成了物业服务合同关系，故润无声物业公司起诉要求勾宗林支付相应的物业服务费符合《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，本院予以支持。因双方在《小区费用收缴协议》里约定收费标准为1.3元/月/平方米，故在双方未达成新的物业服务费计费标准前，一审法院按照双方原约定的收费标准进行判决并无不当，本院予以支持。 关于争议焦点二，润无声物业公司认为本案未过诉讼时效，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”之规定，最长诉讼时效是从权利被侵害之时开始计算，即使权利人不知道其权利被侵害，亦只在20年内获取法律保护。从润无声物业公司张贴催费通知单的行为可知，其不符合适用最长诉讼时效规定的情形，故润无声物业公司认为其申请人民法院保护权利的时间未超过二十年应予支持属于对法律适用的错误理解，本院不予支持；勾宗林认为2016年8月以前的债权权利已过诉讼时效，因润无声物业公司于2017年1月3日起多次向勾宗林催收相关物业费用，已产生诉讼时效中断的效力，一审法院自2015年1月4日起计算交费时间符合法律规定，本院予以支持。 关于争议焦点三，因勾宗林未在一审中提起反诉，其在二审中主张的返还公共收益及解除事实物业服务关系等请求属于二审新增的诉讼请求，不属于本案审理范围，不予处理。 综上所述，润无声物业公司、勾宗林的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人四川省润无声物业发展有限责任公司负担50元，上诉人勾宗林负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 田 苑 审判员 陈兴旺 审判员 于红霞 二〇一九年十一月二十五日 书记员 毛玉红