江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9109号上诉人（原审被告）：昆山华德尔复合肥有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇万安路289号。法定代表人：黄仕芬，总经理。被上诉人（原审原告）：徐宝宏，男，1989年11月16日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：沈世同，江苏展驰律师事务所律师。原审原告：汤维勤，男，1951年4月5日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：沈世同，江苏展驰律师事务所律师。上诉人昆山华德尔复合肥有限公司因与被上诉人徐宝宏及原审原告汤维勤土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昆山华德尔复合肥有限公司的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或者依法改判。事实和理由：1、双方《土地租赁合同》中明确约定不得转租,被上诉人徐宝宏未征得我公司同意,私自将涉案的土地转租给汤维勤,属于违约行为,其无权要求退还房屋租金及押金。2、拆除违章搭建是政府行为，昆山市规划局在2016年7月29日即已经发函通知。双方在《土地租赁合同》中没有约定搭建服务费可以退还，本案中应当首先抵扣对方应承担的土地租金。徐宝宏辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。昆山华德尔复合肥有限公司拖欠他人债务被强制执行，涉案的土地和厂房被司法拍卖，导致《土地租赁合同》无法继续履行，我方交纳的押金应当由对方返还。我方不存在转租的行为，土地上的建筑物也不是违章建筑。周市镇建设管理所已经将搭建押金退还给昆山华德尔复合肥有限公司，其应当退还给我方。请求驳回上诉，维持原判。汤维勤述称:同意徐宝宏的答辩意见。徐宝宏、汤维勤向一审法院起诉请求：判令原审被告返还押金51000元(租赁押金20000元，城建搭建押金25000元，水电押金6000元)。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2014年2月22日，徐宝宏（乙方、承租方）与昆山华德尔复合肥有限公司（甲方、出租方）签订一份《土地租赁合同》。合同约定：“一、甲方将位于昆山市厂区内东南面共计面积为1089平方米土地租赁给乙方使用，租赁期为5年，自2014年3月1日起至2019年2月28日止。二、租金每年支付一次，其中水泥地块869平方，租金5元/平方.月，土地220平方，租金为4.5元/平方.月，前三年不变，后三年租金每年递增10%，先付后用，租金提前一个月支付。押金贰万元整，在首次支付租金时一并支付，租赁期满后，结清所有费用后退还。三、。乙方在租赁期内，未经甲方同意不得转租，否则甲方有权收回土地，并要求乙方承担相应违约责任，且不退回剩余租金及押金。乙方在所租土地上搭建设施，如遇政府要求拆除或要求缴纳相关费用，乙方必须执行政府决定，所涉费用与甲方无关。四、租赁期间，乙方使用的水电费、卫生费由乙方承担。水、电费按月抄表结算。合同期满搬离时，乙方需结清水电费及其他杂费后方可搬离。卫生费每月300元，月初收取。五、甲方提供土地租金收据。八、合同双方任何一方违约，均需向守约方支付两个月租金的违约金。政府规划拆迁或改造，甲方需提前一个月通知乙方，方可收回土地，乙方在所租房屋内的装璜等不做补偿，双方免责。”。合同签订后，徐宝宏按约向昆山华德尔复合肥有限公司交付租金，并支付押金20000元、搭建服务费25000元，昆山华德尔复合肥有限公司于2014年3月7日开具一张金额为10万元的收据，收据摘要载明：“土地租金：2014年3月1日至2015年2月28日5.5万，押金2万。搭建服务费2.5万，计10万元”。之后，徐宝宏按约向昆山华德尔复合肥有限公司华德尔支付租金和水电费。2017年2月25日昆山华德尔复合肥有限公司开具一张金额为77463元的收据并附周小弟银行账号，收据摘要载明“第四年（2017年3月1日至2018年2月28日）每年增加10%；水泥地租金869平方，计63089元；土地租金220平方，计14374元”。2017年3月3日、2017年3月15日，徐宝宏通过徐晨涛向周小弟账户分别转账10000元、10000元。之后，因昆山华德尔复合肥有限公司与他人的金融借款合同纠纷一案，未履行生效法律文书确定的义务，苏州工业园区人民法院依法拍卖昆山华德尔复合肥有限公司名下的昆山市房产七套及昆山市周市镇斜塘村国有土地使用权、昆山市周市镇斜塘村东侧国有土地使用权，于2017年2月17日发出执行公告，责令昆山市、2号房、5号房、7号房、8号房、9号房、10号房的承租户于2017年3月31日前迁出，停止支付被执行人昆山华德尔复合肥有限公司的租金，后续租金，交纳至法院账户。徐宝宏按照苏州工业园区人民法院的执行公告迁出，后续再未向昆山华德尔复合肥有限公司支付租金。徐宝宏认为双方土地租赁合同已于2017年4月底终止，现徐宝宏要求昆山华德尔复合肥有限公司退还押金未果，由此引起本案纠纷。另查明，2016年2月之后，徐宝宏按昆山华德尔复合肥有限公司要求将租金、水电费转账至周小弟账户。2017年4月20日，昆山市周市镇建设管理所向昆山华德尔复合肥有限公司退还保证金52000元。2017年7月20日，昆山市周市镇建设管理所财务科出具一张证明，内容载明：“昆山华德尔复合肥有限公司交与昆山市周市镇建设管理所的剩余押金已于2017年五月全部退清”。对于2014年3月7日收据上载明的“搭建服务费25000元”，徐宝宏陈述该款系搭建押金，徐宝宏向昆山华德尔复合肥有限公司缴纳后，由昆山华德尔复合肥有限公司统一向昆山市周市镇建设管理所缴纳。上述事实，有土地租赁合同、收据、证明、个人转账汇款业务受理回单、执行公告、情况说明、账户对账单以及双方当事人的陈述予以证实，原审法院予以确认并在卷佐证。原审法院认为：本案中，徐宝宏与昆山华德尔复合肥有限公司均提交一份《土地租赁合同》，这两份合同唯一不同之处在于徐宝宏提供的合同右下角乙方处有两个原审原告的签字，昆山华德尔复合肥有限公司提供的合同右下角乙方处仅有徐宝宏一人的签字，对此徐宝宏陈述，因徐宝宏与汤维勤系合伙人，所以后来徐宝宏让汤维勤在乙方处补签字，但未在昆山华德尔复合肥有限公司持有的土地租赁合同上补签字。结合双方提交的土地租赁合同，原审法院认为，涉案土地租赁合同主体为徐宝宏与昆山华德尔复合肥有限公司。徐宝宏与昆山华德尔复合肥有限公司签订的土地租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应遵守。合同签订后，昆山华德尔复合肥有限公司交付土地给徐宝宏使用，徐宝宏也按约向昆山华德尔复合肥有限公司支付租金。后因昆山华德尔复合肥有限公司未履行生效法律文书，涉案土地、房屋被依法拍卖，徐宝宏无法继续使用，按照执行公告要求搬出，并结合徐宝宏的陈述，故原审法院认定双方签订的土地租赁合同于2017年4月30日解除。合同解除后，徐宝宏向昆山华德尔复合肥有限公司支付的押金应予以返还，根据徐宝宏提供的2014年3月7日的收据、账户对账单，昆山华德尔复合肥有限公司应返还徐宝宏押金共计45000元。关于徐宝宏要求昆山华德尔复合肥有限公司退还水电押金6000元，但未提供相关证据，原审法院不予支持。徐宝宏在搬出涉案土地前已经向昆山华德尔复合肥有限公司支付了20000元租金，昆山华德尔复合肥有限公司认为徐宝宏仍结欠租金，并保留要求徐宝宏支付租金及违约责任的权利，未提起反诉，对此本案不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、昆山华德尔复合肥有限公司于本判决生效之日起十日内向徐宝宏返还押金45000元。二、驳回徐宝宏、汤维勤的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1076元，公告费300元，以上合计1376元，由徐宝宏负担127元，昆山华德尔复合肥有限公司负担949元。其中，徐宝宏预交的案件受理费949元，原审法院予以退还，昆山华德尔复合肥有限公司应当负担的949元缴纳至原审法院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811113832，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。徐宝宏支付给第三方的公告费300元，昆山华德尔复合肥有限公司应负担的300元直接支付给徐宝宏。拒不交纳诉讼费的，原审法院将依法强制执行。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《土地租赁合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于昆山华德尔复合肥有限公司拖欠他人债务且未履行生效判决书确定的义务，涉案的土地及房屋被苏州工业园区人民法院强制执行和拍卖，包括被上诉人徐宝宏在内的各承租户被强制搬迁，《土地租赁合同》因无法继续履行而解除。被上诉人徐宝宏对于合同解除不存在过错，故其在本案中主张出租人返还已经交纳的押金和搭建服务费合法有据，依法应当得到支持。双方当事人在《土地租赁合同》中对于搭建服务费的性质及合同终止后如何处理等事项虽然未作明确约定，但是昆山华德尔复合肥有限公司在统一收取搭建服务费并缴纳给昆山市周市镇建设管理所之后，昆山市周市镇建设管理所已经将相关款项全额返还，结合当事人所作的陈述，搭建服务费同样属于保证金或者押金的性质。被上诉人徐宝宏对于合同解除并无过错，其要求上诉人昆山华德尔复合肥有限公司返还搭建服务费正当合理，相关诉请应当得到支持。上诉人昆山华德尔复合肥有限公司主张被上诉人徐宝宏存在违法转租的行为，并未举证证明，对其相关上诉请求本院碍难支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1076元，由上诉人昆山华德尔复合肥有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇一九年十一月二十六日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。