文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7589号上诉人（原审被告）：国泰君安证券股份有限公司，住所地上海市浦东新区商城路618号，组织机构代码63159284-X。法定代表人：杨德红，董事长。委托诉讼代理人：江海波，该公司职员。被上诉人（原审原告）：周方谦，男，1972年7月8日出生，汉族，住浙江省乐清市北白象镇。委托诉讼代理人：李乾静，重庆佰庭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆科华电子技术有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路1号，组织机构代码62190170-9。法定代表人：谢中华，总经理。上诉人国泰君安证券股份有限公司（以下简称国泰君安公司）因与被上诉人周方谦、被上诉人重庆科华电子技术有限公司（以下简称科华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆渝中区人民法院作出的（2019）渝0103民初18386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人国泰君安公司的委托诉讼代理人江海波，被上诉人周方谦的委托诉讼代理人李乾静，被上诉人科华公司的法定代表人谢中华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。国泰君安公司上诉请求：撤销原判，驳回周方谦的全部诉讼请求。事实及理由：此前生效判决书已明确诉争房屋属周方谦所有，其无法取得房屋产权证系行政机关不作为所致，而非国泰君安公司导致妨碍，与国泰君安公司无关；国泰君安公司与科华公司的预售商品房合同无意解除，为维护国泰君安公司向科华公司追究民事责任的权利及自身的权益，该预售合同不宜被终止，在此情况下，国泰君安公司客观上无法执行该项协助注销预售登记的判决。一审法院判决存在认定事实及适用法律错误。周方谦答辩称：一审判决正确，请求维持原判。科华公司答辩称：同意周方谦的意见，请求法院依法判决。周方谦向一审法院起诉请求：1.判令国泰君安公司和科华公司解除重庆市渝中区长江一路“中华广场”房屋的预售登记，并由科华公司协助周方谦办理上述房屋的产权转移登记手续。2.诉讼费由国泰君安公司和科华公司承担。一审法院认定事实：2003年8月13日，周方谦与科华公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定周方谦向科华公司购买渝中区建兴正街（现为长江一路）“中华广场”住宅一套，建筑面积88.6㎡，成交金额231774元；周方谦应于签合同时付房款211774元，剩余20000元于办理房产证时一并付清；科华公司应于2003年8月30日前将经质量验收合格的房屋交付给周方谦；科华公司应在合同签订之日起30日内向商品房所在地的区县房地产交易管理部门申请登记备案，并在房屋移交使用后60日内将办理权属登记需由科华公司提供的资料报产权登记机关备案。双方还对其他权利义务进行了约定。同日，周方谦向科华公司支付了购房款211774元，并于2013年7月9日向法院账户提存20000元作为该房屋尾款。之后，科华公司将上述房屋移交周方谦使用至今，但该合同未经房地产交易管理部门登记备案，科华公司亦未给周方谦办理上述房屋的房地产权证。2013年3月1日，周方谦向法院起诉，请求：判令确认重庆市渝中区建新正街（现为长江一路）“中华广场”房屋归周方谦所有。重庆市渝中区人民法院审理后认为，周方谦与科华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容合法，应属有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行其义务。国泰君安公司与科华公司签订《商品房预售合同》，预购包括本案讼争房屋在内的“科华大厦”32套房屋，并进行了合同预售登记，后国泰君安公司将上述房屋划拨给具有独立法人资格的国泰君安投资公司，国泰君安投资公司与科华公司签订《商品房预售合同权益转让书》，又委托科华公司出售上述房屋，其实质是由科华公司代国泰君安投资公司销售上述房屋，双方之间形成委托代理关系，因此，科华公司的销售行为所产生的法律后果应由委托人国泰君安投资公司承担。虽然《商品房预售合同权益转让书》于2003年5月22日被重庆市第一中级人民法院一审判决解除，但重庆市高级人民法院于2003年9月22日才作出终审判决，而周方谦与科华公司的《商品房买卖合同》系重庆市高级人民法院终审判决之前即2003年8月13日签订的，同时，虽然科华公司于2002年8月20日向国泰君安投资公司出具了暂缓销售的《承诺书》，但并无证据证明周方谦知晓该承诺书或与科华公司恶意串通，即使科华公司违反承诺，其法律责任亦应由科华公司承担，而不能让买受人周方谦承担不利后果。周方谦在签订《商品房买卖合同》后，按约支付了购房款，并实际使用讼争房屋多年，故周方谦应当享有该房屋所有权，因此，作出（2013）中区法民初字第02340号《民事判决书》判决：重庆市渝中区长江一路“中华广场”房屋归周方谦所有。判决后，国泰君安公司未提起上诉，国泰君安投资公司不服，上诉至重庆市第五中级人民法院。重庆市第五中级人民法院于2013年11月18日作出《民事裁定书》，认为上诉人国泰君安投资公司一审诉讼中是以第三人的身份参加诉讼，同时未在一审审理中提出独立的诉讼请求，且一审法院也未判决其承担民事责任，国泰君安投资公司不享有当事人的权利义务即不能就本案提起上诉，裁定本案不作上诉处理。对于当事人双方无争议的事实，一审法院予以确认。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第三十五条规定：“妨碍物权或者可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨碍或者消除危险。”第三十九条：“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，重庆市渝中区人民法院作出的（2013）中区法民初字第02340号《民事判决书》，已经确认重庆市渝中区长江一路“中华广场”房屋归周方谦所有，该判决书已经发生法律效力，即诉争房屋的物权已经由生效法律文书予以确认，周方谦对诉争房屋享有所有权。国泰君安公司在诉争房屋上的预售登记，客观上妨碍了周方谦对讼争房屋所有权的行使，根据上述法律规定，周方谦可以请求排除该妨碍。现周方谦要求国泰君安公司、科华公司解除重庆市长江一路“中华广场”房屋的预售登记，一审法院予以支持。关于周方谦要求科华公司协助其办理诉争房屋权属转移登记手续的诉讼请求。本案中，诉争房屋的产权已经由（2013）中区法民初字第02340号《民事判决书》予以了明确，即周方谦对诉争房屋已经具有所有权，科华公司已经没有为其办理诉争房屋权属转移登记手续的义务，故周方谦以（2013）中区法民初字第02340号《民事判决书》为依据，请求科华公司协助其办理涉诉房屋的权属转移登记手续，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：“一、被告重庆科华电子技术有限公司、国泰君安证券股份有限公司在本判决生效后立即为原告周方谦申请办理重庆市渝中区长江一路“中华广场”房屋预售登记的注销手续；二、驳回原告周方谦的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告周方谦负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案讼争的房屋，国泰君安公司与周方谦分别作为购买人与科华公司签订了房屋买卖合同。其中，国泰君安公司与科华公司所签订的房屋买卖合同进行了房屋预售登记。但涉诉房屋的产权已经由（2013）中区法民初字第02340号生效《民事判决书》予以明确，即周方谦对诉争房屋已经具有所有权。生效判决书的内容对当事人、法院和社会均有拘束力，非经法定程序不得随意变更、或撤销。本案中由于国泰君安公司与科华公司所签订的房屋买卖合同进行了房屋预售登记，属于民事法律行为，该行为已对上述判决书确认的权利人即周方谦办理涉诉房屋所有权的物权凭证造成了妨碍，一审法院判决由国泰君安公司与科华公司将涉诉房屋的预售登记办理注销手续，并无不当。国泰君安公司上诉认为，周方谦无法取得房屋产权证并非国泰君安公司导致的妨碍、与其无关的理由，与事实不相符，本院不予支持。关于国泰君安公司提出，为维护其公司向科华公司追究责任及自身的权益，该预售合同不宜被终止，以及国泰君安公司客观上无法执行协助注销预售登记的问题，可以通过其他救济渠道予以解决，不属本案审理范围。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确；国泰君安公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人国泰君安证券股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪方审 判 员 江信红审 判 员 邓方彬二〇一九年十一月十五日法官助理 王晓静书 记 员 汪腊梅