湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂96民终1063号上诉人（原审原告）：王鹭，男，1986年10月14日出生，汉族，湖北省潜江市人，住潜江市。上诉人（原审原告）：刘婷，女，1989年12月23日出生，汉族，湖北省潜江市人，住潜江市。上诉人王鹭、刘婷的共同委托诉讼代理人：王祖华，湖北江汉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田艾林，男，1968年9月4日出生，汉族，湖北省潜江市人，住潜江市。被上诉人（原审被告）：赵爱群，女，1969年11月21日出生，汉族，湖北省武汉市人，住潜江市。被上诉人田艾林、赵爱群的共同委托诉讼代理人：汪高波，湖北奇睿律师事务所律师。上诉人王鹭、刘婷因与被上诉人田艾林、赵爱群房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初1965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王鹭、刘婷上诉请求：撤销原判，改判支持王鹭、刘婷的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、本案所涉房屋及房屋项下土地产权登记的权利人不一致导致王鹭、刘婷无法办理产权变更登记，且不能通过缴纳土地出让金来解决对王鹭、刘婷不公平；2、因国家政策调整涉案房屋无法办理产权变更登记，根据情势变更原则和《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在合同无法继续履行不能达到合同目的时，可以解除合同；3、签合同当时因国家政策调整潜江地区所有的不动产登记都处于停止办理状态，因此才约定“待房管部门政策允许可以过户时，届时办理产权变更登记”，若国家政策一直不调整王鹭、刘婷一直不能办理过户无法保护自己的权利。田艾林、赵爱群辩称，1、王鹭、刘婷所称无法办理变更登记手续，无证据支持，能否办理变更登记手续是未知的，并非不能办理；2、根据合同法和民法总则的规定，解除合同的除斥期间是一年，王鹭、刘婷提出解除合同的期限已超过法定期限；3、目前潜江市范围内有很多类似本案诉争的房屋权属状况，政府相关部门正在调研如何解决，根据了解，只要房屋买卖双方当事人足额缴纳土地出让金，就可以办理房屋变更登记手续；4、本案中的房屋买卖合同系双方真实意思表示，没有欺诈、胁迫以及违反法律规定的禁止性规定，按诚实信用原则和契约必须遵守原则，王鹭、刘婷的请求不应得到支持。王鹭、刘婷向一审法院起诉请求：1、确认2017年4月8日王鹭、刘婷与田艾林、赵爱群签订的《房屋买卖合同》于2019年5月30日解除；2、判令田艾林、赵爱群返还王鹭、刘婷支付的220000元购房款；3、本案诉讼费由田艾林、赵爱群承担。一审法院认定事实：王鹭、刘婷与田艾林、赵爱群均系夫妻关系。2017年4月8日，双方在潜江市广华法律服务所萧军的见证下签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：“1、甲方(田艾林、赵爱群)将其所有的位于湖北省潜江市周矶农村前进五队402室住房一套[房屋所有权证：潜江房权证周农字第××号，集体土地使用证：潜国用(2004)第2824别]作价220000元卖给乙方(王鹭、刘婷)。2、乙方对甲方上述转让的房地产具体情况已充分了解，自愿购买上述房地产。3、乙方于双方签订协议之日一次性向甲方付清上述房款，同时甲方将该房屋所有权证、集体国有土地使用证(复印件)交付乙方；2017年4月12日前甲方向乙方交付该房屋、钥匙及配套燃气卡。4、房屋交付后，该房屋归乙方所有；乙方对该房屋享有占有、使用、收益等相关权利。5、待房管部门政策允许可以过户，届时办理产权变更登记，其变更登记所涉的相关税、费等均由乙方承担，甲方有义务协助乙方办理相关手续，且甲方不得因此要求乙方增加任何费用，否则视为违约。6、房屋交付后，依附于该房屋一切福利或产生的费用均由乙方享有及承担（如水电、物业、天然气、暖气等）。7、甲方保证上述房屋权属资料真实、合法、有效。如甲方房屋设定抵押、租赁等行为应告知乙方，并自行解决。如因上述原因导致本合同项下房屋交易发生产权、债权、租赁纠纷时，由甲方承担全部责任。8、房屋理过户期间，甲方不得以任何理由办理产权挂失、补办产权登记事宜或擅自形式抵押等，因此造成乙方损失的，由甲方赔偿乙方。9、如该房屋因国家政策需要拆迁，拆迁补偿款或补偿购买房屋名额等福利，均由乙方享有及承担。10、任何一方违约，向对方承担违约金人民币陆万元整。11、经甲、乙双方协商一致，本合同未尽事宜，在不违反本合同原则的前提下，可订立补充条款或补充协议，甲、乙双方订立的补充条款和补充协议及附件为本合同不可分割的一部分。12、本合同自甲、乙双方签订之日起生效。合同签订后，田艾林、赵爱群按照合同约定向王鹭、刘婷交付了房屋和潜国用(2001)第2824号土地使用证、潜江房权证周矶字第××号房屋产权证，王鹭、刘婷亦按合同约定支付了房屋价款220000元后居住至今。2018年12月底，王鹭、刘婷到潜江市不动产登记中心得知不能办理房屋变更登记手续后，于2019年5月29日向田艾林、赵爱群邮寄了一份《合同解除通知书》，该通知书载明：“1、从本《通知书》送达之日起，贵我双方于2017年4月8日签订的《房屋买卖合同书》予以解除；2、你方在收到本《通知书》三日内，与我方协商解除合同后的事宜，并退还我方支付的购房款22万元。”田艾林、赵爱群对收到该通知书予以否认并不同意解除合同。另查明，双方当事人诉争房屋的潜国用(2001)第2824号土地使用权人为湖北省国营周矶农场物资供销公司，且该土地为划拨，潜江房权证周矶字第××号上登记的是赵爱群。一审法院认为：双方当事人签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合同的内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。王鹭、刘婷向田艾林、赵爱群支付购房款后，田艾林、赵爱群将该房屋交付王鹭、刘婷占有使用至今，现王鹭、刘婷以诉争房屋不能办理房屋变更登记手续为由，要求解除《房屋买卖合同书》和返还购房款220000元，没有事实和法律规定。首先，双方当事人签订的房屋买卖合同书是在潜江市广华法律服务所的见证下签订的，王鹭、刘婷知道或者应当知道该买卖房屋目前难以办理过户手续；其次，王鹭、刘婷在知道难以办理过户手续的情况下，其双方签订的房屋买卖合同第五条约定：待房管部门政策允许可以过户时，届时办理产权变更登记。一个“待”字已明确告知了该房屋至少目前不能办理过户手续，只能等待有新的过户政策后方可办理；第三、王鹭、刘婷单方提出与田艾林、赵爱群解除房屋买卖合同和返还购房款220000元，没有法律效力。故对王鹭、刘婷的诉讼请求，该院不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回王鹭、刘婷的诉讼请求。案件受理费4600元，减半收取计2300元，由王鹭、刘婷负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明，2017年度因国家行政部门职能调整，在潜江市不动产产权登记中心成立之前，相关行政部门停止了对该地区办理不动产产权登记手续。本院认为，本案二审的争议焦点为：王鹭、刘婷要求解除房屋买卖合同是否有法律和事实依据。现结合王鹭、刘婷的上诉理由作如下评述：本案中双方签订的房屋买卖合同是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。关于王鹭、刘婷上诉称因国家政策调整涉案房屋无法办理产权变更登记已不能达到合同目的，根据情势变更原则和《合同法》第九十四条的规定应予以解除合同的问题。王鹭、刘婷认为合同目的不能实现的根本原因是地区政策变化导致王鹭、刘婷目前无法办理涉案房屋的不动产变更登记。根据已经查明的事实，王鹭、刘婷在与田艾林、赵爱群签订房屋买卖合同时，约定“待房管部门政策允许可以过户时，届时办理产权变更登记”，该约定能够表明，双方在签订房屋买卖合同时，有两点明确的意思表示，一是双方明知且认可因涉案房屋下的土地为划拨性质，根据地区政策原因，签订合同的当时无法办理涉案房屋的不动产产权登记变更这一事实，二是双方为解决这一问题，提出了双方认可的解决方案，即双方均愿意等房管部门政策允许后再进行涉案房屋不动产变更登记。结合双方的约定对比现在的情况看，当时和现在的情况并没有发生实质性变化，涉案房屋仍然因为政策原因不能办理不动产变更登记，可见，政策原因导致不能办理过户是双方当事人在订立合同时已经预见到的，故不应适用合同法关于情事变更的有关规定。王鹭、刘婷也并未提交证据证明涉案房屋已经确定在将来也不能办理不动产变更登记，在双方已经对目前不能办理不动产登记这一问题约定了明确解决方案且该约定是双方当事人真实意思表示，亦没有违反国家法律的强制性规定的情况下，双方当事人均应当按照合同约定的办法继续履行合同直到合同目的最终实现，故王鹭、刘婷主张涉案房屋买卖合同已经无法实现合同目的没有事实依据。关于能否解除合同的问题。一、关于能否法定解除的问题，因本案对过户问题的解决方案已明确作出约定，目前尚不能证明合同目的确定不能实现（确定不能过户），故该房屋买卖合同不能适用《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除的相关规定；二、关于能否依约解除的问题，涉案房屋买卖合同并没有对王鹭、刘婷在多久后仍然不能过户其二人能够解除合同作出明确约定，故不能依约解除合同。综上，王鹭、刘婷要求解除合同没有事实和法律依据，故对其认为合同目的无法实现应当解除合同的上诉请求不予支持。关于王鹭、刘婷上诉称本案所涉房屋及房屋项下土地产权登记的权利人不一致导致王鹭、刘婷无法办理产权变更登记对其不公平和如果政策一直不调整，一直无法办理过户，无法保护其权利的问题。本院认为，在合同签订后，王鹭、刘婷向田艾林、赵爱群支付了合理的房屋对价，田艾林、赵爱群也向王鹭、刘婷交付了房屋，双方形成的是自愿平等的房屋买卖关系，而关于房屋不能过户的问题，双方当事人作出了约定，该约定是明确具体和可操作的，只是现在因政策原因导致过户的条件暂时不能成就，但双方当事人仍然能够依据合同的约定依法保护自己的合法权利，当政策允许后，过户条件即可成就，王鹭、刘婷能够依据合同约定要求田艾林、赵爱群协助完成涉案房屋的过户登记，故并不存在王鹭、刘婷所称合同存在不公平和无法保护自身权利的情形。综上，王鹭、刘婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由王鹭、刘婷负担。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇一九年十一月三日法官助理邵晨书记员胡灵