成都铁路运输中级法院 执 行 裁 定 书 （2019）川71执异112号 案外人：赵锦，男，1985年10月19日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。 委托诉讼代理人：吴奇，四川瑞鑫律师事务所律师，特别授权。 申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司四川省分公司。住所地：四川省成都市人民中路二段35号四川中银大厦323201-3213号。 主要负责人：侯一平，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：王国超，四川扩信律师事务所律师。 被执行人：成都长湖园林有限公司。住所地：成都市金堂县淮口镇学府街2号1—3楼。 法定代表人：廖耘平。 被执行人：成都森宇实业集团有限公司。住所地：成都市双流区东升街道棠湖西路一段一号。 法定代表人：万忠宇。 第三人：成都蝴蝶泉餐饮文化管理有限公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳华府大道一段619号。 法定代表人：庞伟东 委托诉讼代理人：余红贤，女，1976年10月3日出生，汉族，住四川省成都市温江区。该公司员工。 在本院执行中国东方资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称东方资产四川分公司）与被执行人成都长湖园林有限公司（以下简称长湖公司）、成都森宇实业集团有限公司（以下简称森宇公司）公证债权文书一案中，案外人赵锦于2019年11月12日对本院执行四川省成都市温江区温泉大道一段558号2栋房产（以下简称案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人赵锦称，成都蝴蝶泉餐饮文化管理有限公司（以下简称蝴蝶泉公司）与其签订租赁合同，自2012年7月起承租案涉房产中的体育场地用于经营羽毛球、乒乓球，租赁期限为2012年8月1日至2017年7月31日。2016年3月15日，因租赁期将至，但场地需投入资金维修，约定维修资金由案外人赵锦承担，并以温江微风羽毛球俱乐部（系经营者为赵锦的个体工商户）名义续签租赁合同，租赁期限为2017年8月1日至2022年7月31日。2019年11月，本院在淘宝网对案涉房产进行司法拍卖时，在竞买公告中载明优先购权人为无，且未载明案涉房屋的拍卖方式为附带租赁合同的拍卖，侵犯案外人赵锦的租赁权，故请求中止对其租赁案涉房产的强制腾退，立即停止本次拍卖，并变更拍卖方式为附带租赁合同的拍卖方式。 东方资产四川分公司答辩称，（一）法院拍卖公告注明了有租赁，租赁情况自行了解，案外人异议请求不能成立。2019年10月12日发布的拍卖公告第一条第1项明确注明“拍卖标的物涉及租赁情况，具体租赁情况不详，买受人自行了解。”标的物介绍中使用现状也明确为“出租”，故异议人请求变更拍卖方式为带租赁的拍卖是无病呻吟；（二）异议人租赁权不能阻止法院向受让人移交占有被执行的不动产。首先，案涉房产系被执行人森宇公司先出租给蝴蝶泉公司，再由蝴蝶泉公司转租给异议人，异议人属次承租人依附于主租赁合同。其次，证据表明，蝴蝶泉公司在签订抵押合同时承诺，抵押权人行使抵押权时，承租人自愿放弃租赁权并无条件腾退。该承诺虽是向当时的抵押权人兴业银行股份有限公司成都分行作出，但东方资产四川分公司在受让债权时明确约定，兴业银行将“与实现和执行不良债权相关的全部权利和法律救济”一并转让。因此，蝴蝶泉公司放弃租赁权的承诺对东方资产四川分公司继续有效，承租人应无条件腾退。即便蝴蝶泉公司未承诺抵押权人行使抵押权时无条件腾退，其租赁关系也不能阻止案涉房产的移交。再次，执行中，蝴蝶泉公司提供情况说明，称2014年11月至2015年11月森宇公司在蝴蝶泉公司消费832204元，抵扣部分租金。即便该事实成立，蝴蝶泉公司自2015年11月后未向森宇公司支付租金，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。因此，蝴蝶泉公司的租赁权不能阻止法院向受让人移交占有被执行的不动产，次承租人温江微风羽毛球俱乐部要求阻止向买受人移交不动产显然缺乏事实和法律依据。（三）即便不考虑温江微风羽毛球俱乐部次承租关系的因素，其租赁也不能对抗抵押权人行使抵押权。异议人赵锦与蝴蝶泉公司签订租赁合同，期限为2012年8月1日至2017年7月31日。合同到期后，以温江微风羽毛球俱乐部名义与蝴蝶泉公司另行签订租赁合同，期限为2017年8月1日至2022年7月31日，而案涉房产则于2017年3月27日办理的抵押登记，属于抵押设立在先而租赁在后的情形，依据《物权法》第一百九十条之规定，异议人赵锦的租赁也不能对抗抵押权。综上，法院应驳回案外人赵锦的异议。 蝴蝶泉公司代理人对案外人赵锦提供的租赁合同、收款等情事实予以认可，对蝴蝶泉公司是否在签订抵押合同时承诺抵押权人行使抵押权时承租人自愿放弃租赁权并无条件腾退不清楚，请求法院保障案外人赵锦的租赁权。 本院查明，2014年11月23日，森宇公司（甲方）与蝴蝶泉公司（乙方）签订《租赁合同》，租期自2014年11月23日至2032年11月22日。合同约定，甲方将位于温江公平镇五江村森宇音乐花园蝴蝶泉恒温游泳馆、森宇音乐花园超市、森宇音乐花园茶室、森宇音乐花园原样板房以上场地全部租赁为乙方，乙方为甲方小区提供相应配套服务，乙方自主经营也可转租部分项目以增加服务的多样性。2012年7月31日蝴蝶泉公司与赵锦签订租赁合同，用于经营羽毛球、乒乓球，租赁期限为2012年8月1日至2017年7月31日。2016年3月15日，案外人赵锦因场地维修等原因以温江微风羽毛球俱乐部（系经营者为赵锦的个体工商户）名义与蝴蝶泉公司续签租赁合同，租赁期限为2017年8月1日至2022年7月31日，案外人赵锦履行了交付租金义务经营至今。 另查明，2017年3月28日，森宇公司将名下位于温江区公平温泉大道一段558号2栋房产（面积3570.83平方米）抵押给兴业银行股份有限公司成都分行。2018年5月29日，本院依据（2018）川71执78号执行裁定书和协助执行通知书查封了案涉房产。2019年10月24日，法院公告要求其强制性搬离该案涉房产。2019年10月12日本院发布的拍卖公告第一条第1项注明“拍卖标的物涉及租赁情况，具体租赁情况不详，买受人自行了解”；标的物介绍中使用现状也明确为“出租”。 本院认为，本案争议焦点有三个，分别阐述如下： （一）关于案涉房产是否系带租赁权的拍卖问题。根据2019年10月12日本院发布的拍卖公告第一条第1项注明“拍卖标的物涉及租赁情况，具体租赁情况不详，买受人自行了解”，以及标的物介绍中使用现状也明确为“出租”事实，这表明案涉房产的拍卖为带租赁权的拍卖，异议人赵锦主张变更案涉房产为带租赁权的拍卖无事实依据，本院不予支持。 （二）关于案外人赵锦租赁权是否合法有效问题。森宇公司与蝴蝶泉公司签订的《租赁合同》约定，将位于温江公平镇五江村森宇音乐花园蝴蝶泉恒温游泳馆、森宇音乐花园超市、森宇音乐花园茶室、森宇音乐花园原样板房以上场地全部租赁给蝴蝶泉公司，可以自主经营也可转租部分项目以增加服务的多样性，租期自2014年11月23日至2032年11月22日。据此，蝴蝶泉公司与案外人赵锦于2012年7月31日和2016年3月15日签订了租赁合同并持续经营至今，属于在抵押及法院查封之前已经签订合法有效的租赁合同并占有使用该案涉房产情形，其租赁权应该依法受到法律保护。东方资产四川分公司以案外人赵锦以温江微风羽毛球俱乐部名义与蝴蝶泉公司签订租赁合同的期限为2017年8月1日至2022年7月31日，以及案涉房产则于2017年3月27日办理的抵押登记等事实，主张属于《物权法》第一百九十条之规定抵押设立在先而租赁在后情形。本院认为依照合同法相关规定，案涉租赁合同的生效应自租赁双方签字盖章之日起，而非以租期开始之日始，因此，东方资产四川分公司的上述主张缺少法律和事实依据，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，本院不予支持。 （三）关于案外人赵锦的租赁能否阻却案涉执行问题。东方资产四川分公司关于“蝴蝶泉公司在设定抵押担保时承诺抵押权人行使抵押权时无条件腾退，故案外人赵锦依法不能阻止法院向买受人移交案涉房产”的主张，并未提供蝴蝶泉公司上述承诺的原件，其真实性不能确定，且即便蝴蝶泉公司承诺真实，该承诺也不影响租赁关系的合法有效。东方资产四川分公司关于“蝴蝶泉公司与森宇公司存在恶意串通，依法不能阻止法院向买受人移交案涉房产”的主张,未提交充分证据予以证实。案外人赵锦以其租赁权主张停止拍卖，本院认为根据《物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款等规定，合法租赁权仅能阻却买卖房屋的交付，而不能阻却案涉房产的交易，故本院对案外人赵锦中止拍卖的主张不予支持，但赵锦基于其合法租赁权可以中止对案涉房产的强制腾退。 综上，本院对东方资产四川分公司的主张依法不予支持，对案外人赵锦的异议请求部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 一、中止对赵锦租赁的温江区温泉大道一段558号2栋温江微风羽毛球俱乐部房产的强制腾退； 二、驳回赵锦的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  陈 洲 审 判 员  凡维佳 审 判 员  周成军 二〇一九年十一月二十六日 法官助理  陈 娟 书 记 员  唐慧颖