济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初3659号 原告：温建亮，男，1971年8月22日出生，住济南市。 委托诉讼代理人：代树平，北京市京师（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛永红，北京市京师（济南）律师事务所律师。 被告：山东寓到家公寓管理有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：杨超，总经理。 委托诉讼代理人：富雅聘，山东和翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李敏，山东和翔律师事务所实习律师。 原告温建亮与被告山东寓到家公寓管理有限公司（以下简称寓到家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。因案情复杂，本院于2019年年10月22日作出（2018）鲁0104民初3659号民事裁定：本案转为普通程序。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告温建亮及委托诉讼代理人代树平，被告委寓到家公司托诉讼代理人富雅娉、李敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 温建亮向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的房屋租赁合同，限期维修租赁房屋并腾出房屋；2.判令寓到家公司赔偿管路检测费用200元；3.判令寓到家公司修复楼下邻居房屋受损部分；4.诉讼费用由寓到家公司承担。事实和理由：2017年6月4日，双方签订房屋租赁合，合同约定，由寓到家公司承租温建亮位于济南市2号楼2单元201室，租赁期限为2017年8月4日至2021年8月3日，租金为每月1200元，租金每三个月支付一次。租赁合同签订后，寓到家公司对租赁房屋装修后转租使用，2018年2月份起，温建亮多次收到楼下邻居对租赁房屋的漏水等问题反映，温建亮多次联系寓到家公司工作人员要求解决处理，但对方均未妥善处理，并导致楼下邻居损失不断扩大。2018年4月6日，温建亮与涉案小区物业对热冷水管打压，寓到家公司工作人员同时在场，管道打压结果显示房屋热冷水管路均无问题，温建亮支付检测费200元。2018年4月15日、16日，温建亮与寓到家公司员工周兵一起，在涉案房屋阳台做了闭水试验，结果显示阳台不漏水。因此，寓到家公司明知因其装修改造涉案房屋导致楼下邻居出现漏水问题，温建亮多次联系寓到家公司修缮涉案房屋及楼下邻居房屋，但寓到家公司始终没有处理。温建亮认为寓到家公司的行为已经违反了租赁合同约定。 在审理过程中，温建亮增加诉讼请求为：赔偿房屋维修费6850元、赔偿灯具维修费950元，撤回第一项诉讼请求中限期维修租赁房屋的内容及第三项诉讼请求。 寓到家公司辩称：1.不同意解除合同，温建亮并没有约定或法定解除合同的理由，无权要求解除合同，且双方的租赁合同目前仍然在正常的履行，寓到家公司按约定交纳租金，温建亮已经正常收取。2.温建亮已经确认闭水试验显示阳台不漏水，楼下邻居房屋渗水并非寓到家公司装修或使用不当造成的，其损害和寓到家公司的行为没有因果关系，寓到家公司无义务支付各项费用。3.目前涉案房屋属于正常状态，双方正常履行合同，寓到家公司无任何违约行为，不影响租赁合同继续履行。租赁合同系双方自愿签订，寓到家公司承租房屋是为了作为公寓经营出租，并为履行合同花费大量人力财力，温建亮在无约定或者法定理由的情况下要求解除合同，不仅违约也违反了诚实信用原则。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 坐落于济南市2号楼2-201号房屋所有权人为温建亮、郝延文共同共有。 2017年6月4日，温建亮与寓到家公司签订《寓到家房屋租赁合同》1份，约定：温建亮将涉案房屋出租给寓到家公司居住使用；租赁期限，温建亮同意寓到家公司对涉案房屋按照实际需要进行装修及添附，装修期自2017年6月4日至2017年8月4日，租赁期限4年，自2017年8月4日至2021年8月3日，在此期间，温建亮无正当理由不得解除合同；租金及支付方式，租金每月1200元，每3个月支付一次，第一期租金3600元于合同签订当日支付，以后每期租金应于上期到期10日前支付；其他费用，温建亮在交付房屋时应结清前期相关费用。租赁期内的物业、水、电、煤气、电讯、宽带等费用由寓到家公司承担并交纳。寓到家公司需要发票，税金及相关费用由寓到家公司承担。租赁期间内房屋土地使用税、房屋维修费等原由温建亮支付的费用，仍由温建亮缴纳。合同第八条寓到家公司权利和义务约定：1.寓到家公司应按合同约定，按时支付租金、保证金及其他各项应付费用。2.经双方协商同意，寓到家公司可以对房屋进行装修及添附，但不得改变原有房屋结构、破坏房屋墙体的原有设施。租赁期满或合同终止后，寓到家公司可将添附的可拆除部分自行拆除，所有权归寓到家公司所有。寓到家公司需保证不影响房屋的完好及正常使用，寓到家公司保证在原房屋结构基础上只增加一间房屋。3.温建亮已了解寓到家公司的经营范围之一为公寓管理。租赁期间，寓到家公司可以将承租房屋转租或部分转租（包括对可独立使用的房间分别单独转租给不同的次承租人）。无论寓到家公司对房屋整体转租或单独房间分别转租，都无需另行通知温建亮或取得温建亮同意。寓到家公司及次承租人应当爱护使用房屋。4.寓到家公司应按合同约定合法使用租赁房屋。5.合同约定的租赁期限内，如因温建亮原因造成租赁期提前结束，温建亮应根据寓到家公司提供的装修成本全额支付装修赔偿金。合同第九条合同的终止及解除约定：1.租赁期满后，寓到家公司如需续租，应在合同租赁届满前1个月通知温建亮，由双方另行协商续租事宜，并签订新的租赁合同。2.合同期满后，双方不再续约的，寓到家公司应在合同期满后7日内将承租的房屋及设施在正常状态下交还温建亮；如交还房屋后仍遗留有寓到家公司物品，温建亮通知寓到家公司取回，寓到家公司收到通知后3日内仍未取回的，温建亮有权自行处理遗留物品。第十条违约责任约定：如因履行合同发生纠纷，应首先协商解决，协商不成的，双方同意向温建亮住所地人民法院提起诉讼。租赁期间如因自然灾害等不可抗力原因导致房屋毁损或造成损失的，双方互不承担责任，合同自然终止。第十一条其他约定：附加7，双方沟通协商，寓到家公司在租赁期内，产生下水道堵塞，造成的一切问题，由寓到家公司承担。 签订合同后，温建亮向寓到家公司交付了房屋，寓到家公司进行了装修并出租给数户居住使用。寓到家公司装修部分为地板、门、厨房，并对房屋进行隔断，房屋内安装空调，阳台地面铺砖。 2018年11月之前，寓到家公司按时支付了租金。自2018年11月起，寓到家公司出现逾期支付租金的情形，但现已足额支付了至2019年11月3日止的租金，自2019年11月4日起的租金没有支付。涉案房屋现仍由寓到家公司使用。 2018年2月，涉案房屋一楼住户反映涉案房屋漏水，并给其房屋造成损害。2018年4月，温建亮、寓到家公司及物业公司对涉案房屋进行了冷、热水管打压试验，试验结果水管无泄漏。后温建亮与寓到家公司对阳台做闭水试验，试验结果阳台不漏水。 2018年6月2日，上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司出具收据1份，载明：2号楼2单元201室热水管打压1次，100元；冷水管打压1次，100元，合计200元；备注中载明：无泄漏，2018年4月5日、6日打压。 2019年11月13日，温建亮收到物业发放的《缴费通知单》，载明：须缴纳费用为2017年11月1日至2019年10月31日物业管理费5241.6元。请接到通知后15日内办理交费手续。 在审理过程中，温建亮提交照片3张，内容显示屋顶墙面有水渍，屋顶吸顶灯位置墙皮起皮、脱落且水渍明显，温建亮诉称该照片显示一楼邻居房屋受损的事实。寓到家公司对照片的真实性没有异议，认为该照片无法确定损失程度且无法证明该损失与寓到家公司装修有关。 温建亮提交山东大途声学环保科技有限公司于2018年7月31日出具发票，载明：金额为6850元，服务名称为建筑服务、装修费，温建亮诉称该费用系其为维修一楼邻居房屋支付的维修费用。寓到家公司提出异议，认为发票内容缺少维修明细，无法证明系维修房屋的费用，即便该费用真实存在，一楼房屋漏水原因并未查清，与寓到家公司使用房屋没有因果关系。 温建亮提交其与“租房寓到”、“寓到公寓”聊天记录打印件，内容显示：3月15日，我：这周内，按咱们先前说好的，打暖气压，一楼拆了窗帘和灯，再打压，打的结果告诉我。租房寓到：好的。我：上点心，一周内。租房寓到：跟楼下约好了。4月25日，我：周兵，几点要求：1.给我楼下的墙面恢复原状，15天内；2.前期打压，问题诊断产生的费用；3.由此由于使用原因造成的漏水问题，不积极解决，拖延，造成的时间损失，邻里关系伤害，赔偿我5000元，一周内给予回复。租房寓到：收到短信，我会给公司报备交代你的看法。5月4日，租房寓到：公司五一前来人看过，初步可能是说空调外机的安装的问题。我：你不接电话，我要求的不答复，我直接给你公司联系了。租房寓到：你的要求我也传达到公司了。我：传达了以后？租房寓到：初步判定空调的问题，公司正协调找安装空调的。温建亮诉称该聊天记录是其与寓到家公司工作人员周兵的聊天记录，欲以此证明温建亮多次与寓到家公司联系维修涉案房屋及一楼房屋，但寓到家公司不予理会。寓到家公司对聊天记录的真实性没有异议，认为从聊天记录可以看出寓到家公司一直在积极配合协调解决房屋漏水问题。 温建亮提交其与“一楼房*”聊天记录打印件，内容显示：一楼房*：请你理解，我不是为难你；温老师，请问灯什么时间安装，你去买，还是叫你装修的去买？我：周六我去吧，最好咱们一起去。一楼房*：你把我那个灯拍下照来，你自己去吧。我：邻居好，灯，我把钱给你，你自己看着买，行不？一楼房*：如果你确实没有时间，你先了解一下灯的价格，再给我钱也可以。我：你这个灯买的时候多少钱，我按这个给就行。一楼房*：那时候买的时候是950元，现在不知道多少钱。我：那我给你950吧，行不？一楼房*：可以，那我自己抽出时间去买吧。咱们都是邻居。（我：已被领取950元）。我：谢谢邻居。（一楼房*：已收钱950元）。一楼房*：不客气。先谢谢你了。咱们邻居相互包容吧。我：是滴是滴。温建亮诉称该聊天记录是其与一楼邻居的聊天记录，欲以此证明其已经赔偿一楼邻居灯具费950元。寓到家公司对聊天记录的真实性予以认可，但认为该费用系温建亮与邻居协商确定，在邻居损失是否与寓到家公司存在因果关系确定之前，无权向寓到家公司主张。 在审理过程中，温建亮、寓到家公司对于涉案房屋的楼下一楼房屋屋顶发生渗水，二楼的涉案房屋屋顶未发生渗水的事实没有争议。 本院认为，温建亮与寓到家公司签订的房屋租赁合同是当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，各方均应按约定履行义务。根据合同约定，房屋租金每3个月支付一次，第二期租金应于上期租金到期10日前支付，根据寓到家公司提交的转账记录，寓到家公司存在逾期支付租金的行为，由于寓到家公司已经支付至2019年11月3日止的租金，且温建亮已经收取该租金，故寓到家公司上述逾期支付租金的行为虽构成违约，但违约行为轻微，尚未构成根本违约。根据温建亮提交的缴款通知单，载明尚欠2017年11月1日至2019年10月31日止的物业管理费5241.6元，根据合同“租赁期内的物业、水、电、煤气、电讯、宽带等费用由寓到家公司承担并交纳”的约定，该费用应由寓到家公司承担，由于该费用温建亮并未实际支付，合同尚在履行过程中，且双方在合同中没有约定在寓到家公司拖欠物业管理费用情形下，温建亮可以要求解除合同的内容，且鉴于寓到家公司已经对于涉案房屋进行装修并经营使用，故温建亮要求房屋租赁合同依据不足，不予支持；其要求寓到家公司腾出涉案房屋亦不予支持。 温建亮要求寓到家公司赔偿房屋维修费6850元及灯具950元、管道检测费200元，寓到家公司提出异议。经审查，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本院认为，温建亮将位于二楼的涉案房屋交付寓到家公司后，寓到家公司进行装修并出租经营，在寓到家公司使用涉案房屋期间，涉案房屋楼下的一楼房屋屋顶出现水渍，吸顶灯位置内墙面出现起皮、脱落，而温建亮与寓到家公司均认可涉案房屋屋顶没有发生渗水，在此情形下，虽然寓到家公司辩称损害原因不明，但由于寓到家公司在使用涉案房屋，寓到家公司应提供证据证明楼下一楼房屋的损害与其没有因果关系。由于寓到家公司没有提供证据证实一楼房屋的损害后果与其没有关系，且根据温建亮提交的其与周兵的聊天记录中载明的“公司五一前来人看过，初步可能是说空调外机的安装的问题”、“初步判定空调的问题，公司正协调找安装空调的”等内容，可以看出寓到家公司并没有否定其责任，故本院认为一楼房屋的损害后果应由寓到家公司承担损害赔偿责任。同时根据温建亮提交的其与周兵的聊天记录，可以看出寓到家公司怠于履行维修义务，在此情形下，温建亮为查清漏水原因支付的检测费及为维护邻里关系和睦相处而先行支付的房屋维修费、灯具费系温建亮的合理支出，温建亮现要求寓到家公司予以赔偿，合情合理合法，予以支持。寓到家公司辩称与其无关的理由于法无据，亦不符合情理，不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、山东寓到家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付温建亮房屋维修费6850元； 二、山东寓到家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付温建亮灯具维修费950元； 三、山东寓到家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付温建亮检测费200元。 四、驳回温建亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1440元，由山东寓到家公寓管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  李子萍 人民陪审员  王万波 人民陪审员  张 政 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  吴 琼