黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8799号上诉人（原审被告）：哈尔滨高登置业有限公司，住所地哈尔滨市道里区地节街32号。法定代表人：王宏宇，总经理。委托诉讼代理人：高强，男，1989年5月4日出生，汉族，该公司法务，住黑龙江省兰西县。被上诉人（原审原告）：王永存，男，1976年3月24日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。被上诉人（原审原告）：刘丽娜，女，1994年2月16日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：陈旭，黑龙江大公律师事务所律师。（未到庭）委托诉讼代理人：金继哲，黑龙江大公律师事务所律师。上诉人哈尔滨高登置业有限公司因与被上诉人王永存、刘丽娜房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初6565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。哈尔滨高登置业有限公司上诉请求：上诉请求撤销（2019）黑0102民初6565号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，或者依法将本案发回重审。事实与理由：一、上诉人已经交付房屋，被上诉人不能实际占有使用该房屋是第三人造成的，原审未批准追加第三人，并判决上诉人于判决生效后十日内交付房屋系明显错误。首先，上诉人已经按照商品房买卖合同的约定通知被上诉人办理房屋交付手续。其次，被上诉人未能实际占有案涉房屋，是因为该房屋被哈尔滨五建工程有限责任公司（以下简称哈五建）强行占用，而非上诉人拒绝交付房屋。再次，原审判决直接要求上诉人交付房屋不具有可履行性。二、双方对违约金的计算方式有明确约定，原审在被上诉人未举证证明实际损失高于违约金的情况下，判决增加违约金，且增加部分之违约金的计算方式没有任何事实及法律依据，导致上诉人承担的违约金过高，属于认定事实不清、证据不足、适用法律错误。首先，上诉人已经完成房屋交付，不存在违约。其次，被上诉人没有请求增加违约金的条件及依据。综上所述，原审未查明上诉人已经交付房屋，且房屋系被第三人占用的事实，在双方对违约金借贷方式有明确约定，而被上诉人没有举证证明存在损失及损失高于违约金的情况下，判决上诉人交付房屋并承担极高的违约金，属于认定事实不清，证据不足，是法律适用错误。请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者依法将本案发回重审。王永存、刘丽娜辩称，认为一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。具体理由有两点，第一点上诉人在上诉状中主张已经交付房屋，但是其提供的证据仅能证明其履行了通知办理义务，其并没有履行向被上诉人交付房屋的义务。第二点，因双方约定的违约金明显过低，一审法院按照人民银行同期贷款利率来确认被上诉人的损失符合民法的基本原则，因此请求法庭驳回上诉人的请求。王永存、刘丽娜向一审法院起诉请求：请求判令被告立即交付道里区群力新区友谊路盛和世纪S1栋1—3层S01号房屋；请求被告赔偿原告损失1,466,100元，（自2017年12月1日暂计算至2019年5月7日，损失按实际交付房款的人民银行同期贷款利率4.75%计算，全部损失计算至被告交付房屋时止）。一审法院认定事实：盛和世纪小区系被告开发建设。2017年5月10日王永存、刘丽娜、哈尔滨高登置业有限公司签订《哈尔滨盛和世纪楼宇认购书》一份，约定：“王永存、刘丽娜以21,286,391元从哈尔滨高登置业有限公司处购买涉案房产；王永存、刘丽娜通过银行转账向哈尔滨高登置业有限公司指定的账户支付11,386,391元，剩余990万元以“按揭付款”方式向哈尔滨高登置业有限公司支付房款”。王永存、刘丽娜在认购书该认购书签订当日向哈尔滨高登置业有限公司指定的账户支付11,386,391元。同日，原、哈尔滨高登置业有限公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同》一份，约定：“王永存、刘丽娜购买涉案房产的用途为商业服务，建筑面积为1199.44平方米；房产总价款为21，286，391元，其中现金支付11，386，391元，商业贷款990万元；出卖人应在2017年11月30日前，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款日万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日的，买受人要求继续履行协议的，逾期交房违约金最高不超过房屋总价2%”。2017年6月2日招商银行与原、哈尔滨高登置业有限公司签订《个人购房借款及担保合同》一份，约定：“王永存、刘丽娜从哈尔滨高登置业有限公司处购买涉案房产；王永存、刘丽娜从招商银行贷款990万元，贷款期限从2017年6月2日至2027年6月2日；执行利率为人民银行公布的贷款基准利率；哈尔滨高登置业有限公司为借款人的债务承担连带责任保证；保证范围包括贷款本金、利息、罚息等”。王永存、刘丽娜按合同约定向哈尔滨高登置业有限公司支付房款21，286，391元，哈尔滨高登置业有限公司于2017年7月21日为王永存、刘丽娜出具了增值税普通发票。哈尔滨高登置业有限公司未为王永存、刘丽娜办理入户手续及将房屋钥匙交付王永存、刘丽娜。在审理过程中，哈尔滨高登置业有限公司称：哈五建系盛和世纪小区施工单位，该项目实际由哈五建内部的三个施工队分别施工完成，盛和世纪项目竣工验收并办理备案手续后，哈尔滨高登置业有限公司向哈五建支付了工程款，但因三个施工队工程款分配不均，涉案房产所在的S1栋楼被施工队强行占用。另查明，涉案房产在哈尔滨高登置业有限公司名下，王永存、刘丽娜、哈尔滨高登置业有限公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同》在房产部门联机备案。一审法院认为，王永存、刘丽娜、哈尔滨高登置业有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人应按照法律规定及合同约定履行自己的义务。王永存、刘丽娜按合同约定支付了购房款，哈尔滨高登置业应按合同约定履行交付房屋的义务，故王永存、刘丽娜要求哈尔滨高登置业交付房屋的诉讼请求符合合同约定，一审法院予以支持。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。哈尔滨高登置业提出不能向王永存、刘丽娜交付涉案房产的原因系由哈五建强行占用所造成，应由哈五建承担民事责任的主张，未有法律依据，一审法院不予支持。哈尔滨高登置业与哈五建的纠纷，应依照法律规定或者按照约定解决。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加。本案中，王永存、刘丽娜购买的涉案房产的用途为商业服务，购买房屋的部分资金为银行贷款。哈尔滨高登置业应在2017年11月30日前交付房屋而至今未能交付，如按照双方约定的逾期交房违约金最高不超过房屋总价2%计算，约定的违约金明显低于给王永存、刘丽娜造成的损失。故王永存、刘丽娜要求按人民银行同期贷款利率计算损失，符合法律规定，一审法院予以支持。哈尔滨高登置业提出王永存、刘丽娜请求的赔偿数额过分高于实际损失，未有事实和法律依据，一审法院不予采信。判决：一、哈尔滨高登置业有限公司于本判决生效后十日内将道里区群力新区友谊路盛和世纪S1栋1—3层S01号房屋交付王永存、刘丽娜；二、哈尔滨高登置业有限公司于本判决生效后十日赔偿王永存、刘丽娜损失1,466,100元（2017年12月1日至2019年5月7日按年利率4.75%计算），2019年5月8日至实际交付上述房屋时止的损失，按中国人民银行同期贷款利率计付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,995元，由哈尔滨高登置业有限公司负担（此款王永存、刘丽娜已预交，待哈尔滨高登置业履行付款义务时一并给付）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，王永存、刘丽娜与高登公司于2017年5月10日签订的《商品房买卖合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应属合法有效。双方应当按照合同的约定各自履行合同义务。高登公司未在双方合同约定的期限交付房屋，构成合同违约，双方合同约定的违约金是否应予调整，应按何种标准进行调整为双方争议焦点。双方在合同中约定逾期交房超过180日，逾期交房违约金最高不超过房屋总价2%，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，双方争议应以双方合同约定为处理纠纷的基础，但本案存在双方约定固定的违约金而非按日计算违约金、逾期交付房屋违约金与逾期付款违约金相比明显畸低、从合同约定违约日至今高登公司违约时间较长等客观因素，按合同约定进行处理双方利益失衡非常明显。一审酌定按照交付房款的年利率4.75%判决高登公司向王永存、刘丽娜支付损失与本案实际情况相当亦符合民法的公平、诚信基本原则，本院对此不予调整。综上所述，哈尔滨高登置业有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17995元，由哈尔滨高登置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何长滨审判员  柳 波审判员  万 迎（）二〇一九年十一月十一日书记员  于文娟