湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7023号上诉人（原审被告）:熊伟力，女，1955年8月18日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：熊伟煌，男，1952年8月8日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。被上诉人（原审原告）:湖南天环物业管理有限责任公司,住所地湖南省长沙市天心区友谊西路958号克拉美丽山庄会所一楼。法定代表人:曹丰。委托诉讼代理人:陈丽,广东诚公(长沙)律师事务所律师。上诉人熊伟力因与被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司(以下简称天环物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初9534号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人熊伟力不服一审判决，向本院上诉，请求：撤销一审判决。一、原审法院认定事实不清。本案关于空置房物业管理费应当按照1.2元/平方米90%收取。而实际情况是从2011年5月至2015年12月天铭物业公司都是按60%收取空置房的物业管理费的，天环物业公司在2016年接管后把空置房物业管理费从60%提高到90%。实质上是擅自调整物业收费标准行为，属于“涨价”。二、适用法律不当。根据湖南省发展和改革委员会、湖南省住房和城乡建设厅印发《湖南省物业服务收费管理办法》湘发改价调【2017】第十一条规定：物业服务企业在合同履行期间不得擅自调整物业收费标准，确需要调整的，应当在物业管理区域内按幢(梯)公示调整方案，拟调价理由，成本变动等相关资料，并经物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主且人数过半数的业主书面同意。天环物业公司将空置房物业管理费从60%调整到90%，既没有履行上述程序和手续，没有公示调整方案，召开业主大会，更没有超过半数业主签署同意调整收费意见书。天环物业公司的行为是违规的，是无效的，严重侵害了业主的合法权益。被上诉人天环物业公司辩称：1、我方对于物业费始终没有涨过价，一直都是1.2元每月，只是将空置房和有关房物业收费标准按合同约定从2015年12月1日至2016年底按90%收取，并在2017年相关物业费管理办法中已经取消了空置房优惠的物业费标准；2、熊伟力在2011年8月就入住了，我方在一审提交了相关证据。但是在2016年之前，我方仍然以6折的优惠向他收取物业费。因为上诉人不愿意超过6折的物业费缴纳才导致诉讼。对于一审认定的事实部分：2017年1月开始就没有优惠了，但是一审法院是以2017年10月为分界点是错误的。天环物业公司向一审法院起诉请求：1、熊伟力支付其拖欠的物业管理费6797元及违约金459元(暂计至2017年10月31日);2、熊伟力承担本案全部诉讼费用。一审法院确认如下事实：2010年5月4日，天环物业公司与熊伟力签订前期物业服务协议，约定天环物业公司为熊伟力所在的小区提供物业管理服务，业主未使用的房屋，业主按照60%缴纳物业管理服务费;自双方签字之日起生效，至本物业业主大会与其选聘的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时终止。2015年12月1日，湖南天铭物业管理有限公司与熊伟力所入住的小区嘉盛和园业主委员会签订物业服务管理合同，合同约定空置房和空关房的物业管理费按照《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条规定以每月1.2元/平方米的90%收取物业管理费用。合同签订后，天环物业公司按约提供物业服务，2016年1月1日至2017年12月31日，熊伟力欠付天环物业公司物业管理费6797元（1.2元/月/平方米*236.01平方米*24个月），违约金部分天环物业公司部分请求459元，多余部分自动放弃。天环物业公司司从2017年5月10日起向熊伟力缴纳上述费用，最后催缴时间为2017年12月28日；熊伟力出具收据2014年至2015年，按前期物业服务协议第四条的约定，熊伟力按照60%缴纳物业管理服务费；熊伟力另出具收据按照物业管理费的60%支付2016年1月1日至2017年10月31日的物业管理费3738元、全额支付2017年11月1日至2017年12月31日的物业管理费564元；熊伟力于2017年10月份入住房屋。2017年11月1日，湖南天铭物业管理有限公司与天环物业公司签订债权转让协议书，并出具债权转让通知书，天环物业公司承受湖南天铭物业管理有限公司的权利及义务。一审法院认为：天环物业公司与熊伟力之间的《前期物业服务协议》、湖南天铭物业管理有限公司与熊伟力所入住的小区嘉盛和园业主委员会签订物业服务管理合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“、、、业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力”，本案中，《前期物业服务协议》因湖南天铭物业管理有限公司与熊伟力所入住的小区嘉盛和园业主委员会签订物业服务管理合同生效而自动终止，故本案关于空关房的物业管理费应当按照每月1.2元/平方米的90%收取；另熊伟力当庭陈述其于2017年10月份入住房屋，天环物业公司未能举证证明熊伟力实际入住时间，故熊伟力应当支付2016年1月1日至2017年9月30日止物业管理费为5353元（236.01平方米*1.2元/月/平方米*21个月*0.9）；2017年10月1日至2017年12月31日物业管理费为850元（236.01平方米*1.2元/月/平方米*3个月），共计6203元，熊伟力已经支付物业管理费4302元，故该院对天环物业公司请求熊伟力支付剩余物业管理费1901元予以支持；依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定以及原熊伟力双方签订的物业管理服务合同中关于违约责任的规定，天环物业公司主张自2016年1月起按照每月0.9%支付违约金，该院予以部分采纳，将违约金比例调整至每日万分之二。故该院对天环物业公司最后催缴物业服务管理费用之次日起即自2017年12月29日起至实际支付完毕之日止按照每日万分之二的标准向熊伟力收取违约金予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、熊伟力在判决生效之日起三日内向天环物业公司支付物业管理服务费1901元及自2017年12月29日起按照每日万分之二的标准支付违约金至实际支付完毕之日止;二、驳回天环物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由熊伟力负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：天环物业公司与熊伟力之间的《前期物业服务协议》因湖南天铭物业管理有限公司与熊伟力所入住的小区嘉盛和园业主委员会签订物业服务管理合同生效而自动终止，而湖南天铭物业管理有限公司与嘉盛和园业主委员会签订的物业服务管理合同明确约定，空置房和空关房的物业管理费按照《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条规定以每月1.2元/平方米的90%收取物业管理费用。故本案关于空关房的物业管理费应当按照每月1.2元/平方米的90%收取。熊伟力上诉认为天环物业公司将空置房物业管理费从60%提高到90%没有依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决根据上述标准认定熊伟力向天环物业公司支付物业管理服务费1901元及自2017年12月29日起按照每日万分之二的标准支付违约金并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，判处得当，依法应予维持。上诉人熊伟力的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人熊伟力负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十一月八日书记员  黄 佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。