广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初7301号原告：关瑞敏，女，1977年12月30日出生，汉族，身份证地址广州市越秀区，现住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：王莹，广东洛亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱琪琪，广东洛亚律师事务所实习律师。被告：广州市荔鸿房地产发展有限公司，住所地广州市荔湾区南岸路马塘坊23号自编302房。法定代表人：何国华，职务总经理。委托诉讼代理人：童鸿飞，广东宏安信律师事务所律师。原告关瑞敏诉被告广州市荔鸿房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王莹，被告的委托诉讼代理人童鸿飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告关瑞敏向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《鞋博汇·商铺认购协议书》、《（预售）》、《补充协议（商铺）》;2.判令被告向原告返还购房款347753元，银行按揭费2528.5元，契税、印花税、物业维修基金及其他费用共12393元，以及上述全部款项的利息（基数为362674.5元，利息自2014年6月24日起计至被告实际退款之日止，按中国人民银行公布的逾期贷款利率计算，即中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%），且原告按房屋总价款的10%即34775.3元向原告支付违约金;3.判令被告向原告支付迟延交房违约金33801.59元(每日按总房价款的0.01%的标准，自2017年1月1日起暂计至2019年8月31日止，最终计算至被告实际支付之日止);4.判令被告向原告支付迟延办理房地产权证的违约金240645.08元[每日按总房价款的0.05%的标准，自2015年11月16日（即2014年6月1日起365个工作日届满次日）起暂计至2019年8月31日止，最终计算至被告实际支付之日止];5.判令被告赔偿原告因维权而支出的律师费6000元;6.判令被告承担本案全部诉讼费用。庭后，原告申请撤回上述第一项、第二项诉讼请求。事实和理由：原、被告双方就原告购买被告开发的位于广州市荔湾区东风西路81号的荔鸿商贸大楼6层642号房，于2013年1月31日签订了《鞋博汇·商铺认购协议书》，又于2014年6月24日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议（商铺）》。双方约定，原告向被告购买荔鸿商贸大楼6层642号房，套内建筑面积5.97平方米，总金额347753元。其中，《鞋博汇·商铺认购协议书》第五条第8款约定，如因履行本合同发生争议导致诉讼，由违约方承担因此产生的一切费用，包括评估费、律师费等。《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条约定，被告应当在2016年12月31日前将房屋交付原告使用。第十四条约定，被告如未能按本合同规定的期限交房，本合同继续履行，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向原告交付违约金。第二十二条约定，如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；原告要求解除合同的，被告应退还原告己支付房价款并支付利息，（利息以原告付款日起至被告退款之日为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向原告支付违约金。《补充协议（商铺）》第六条约定，被告应当在2014年6月1日起365个工作日内到房地产登记机构办理产权登记。原、被告签订上述协议书、买卖合同及补充协议后，原告已按照合同约定及时足额地支付了首期款，办理了银行按揭贷款，还支付了银行按揭费、契税、印花税、物业维修基金等一系列费用。然而被告近几年经营状况严重恶化，在建的工程多处抵押，官司缠身，案涉房屋所在项目至今仍未竣工，被告仍未能将案涉房屋交付给原告，更未能为原告办理房地产权证。经原告多次催促维权，被告一而再再而三地假意承诺、拖延敷衍，毫无诚信可言，如今整个项目毫无进展，交房、办证之日遥遥无期。自原、被告双方签订上述一系列合同至今己过去五年，原告支付了大额购房款，背负着银行高息贷款，却从未曾享有过案涉房屋的使用权和所有权，被告长期地、持续地怠于履行交房、办证义务已高达一千多天，确实己经导致原告当初购买房屋的目的无法实现，原告有权依法解除合同，并要求被告承担各项违约责任。被告广州市荔鸿房地产发展有限公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。双方签订《鞋博汇·商铺认购协议书》后又于2014年6月24日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议（商铺）》，是双方真实表示，没有违反法律法规的规定，且原告所购房屋已完成网上签约和购房手续。根据补充协议第8条的约定，本合同应当继续履行。另依据补充协议第10条约定，原告要求解除合同的除斥期间已过。案涉楼盘已于2016年6月7日完成永用电验收，2016年7月22日通过竣工验收消防备案，于2014年3月25日完成了永久性供水，另现已与施工单位签订了复工协议，争取在6个月内完成项目的遗留工程达到验收标准。以上事实除了复工协议是新的，其他的均在（2017）粤0103民初73号案中予以查明。因此，案涉大楼已基本竣工且被告积极地履行相关确权义务，原告的请求缺乏依据，应予驳回。经审理查明：2013年1月31日，原告与被告签订编号NO:0000092《[鞋博汇]商铺认购协议书》,约定原告自愿认购位于广州市东风西路81号“荔鸿商贸大楼”[鞋博汇]6层42物业，建筑面积11.2277平方米（套内建筑面积5.9737平方米），写字楼折扣后总价347753元。在协议书第五条第8项约定：如因履行本合同发生争议导致诉讼，由违约方承担因此产生的一切费用，包括评估费、律师费等。2014年6月24日，双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买荔鸿商贸大楼第6层642号房，房屋地址：荔湾区东风西路81号642房；建筑面积11.25平方米，套内建筑面积5.97平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方58250.08元，总金额347753元；首期款自预售合同网签之日支付全部房价款51.11%即177753元，余款170000元应于2014年7月1日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供电、供气及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供电、供气、通邮的证明文件；第十三条房屋交付：甲方应当在2016年12月31日前将作为合同标的物的房屋交付乙方使用；第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，本合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方交付违约金；第二十一条产权登记：甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；第二十二条迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；第三十一条：本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为合同附件。同日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《补充协议（商铺）》，第六条约定：本合同第二十一条变更为：双方同意由乙方委托甲方办理该单位《房地产权证》。甲方应当在2014年6月1日起365个工作日内到房地产登记机构办理产权登记；第八条约定：如因甲方责任致使不能按约定将房屋交付乙方使用，或者因甲方责任致使不能在收齐乙方办证文件日后按合同约定日期内履行甲方在办理房地产权证中应履行的义务，本合同仍继续履行，逾期再超过365天则甲方按乙方己付房价的每日万分之一向乙方支付违约金（但因政府部门或银行或其他单位和个人的原因致逾期的除外）；第十二条约定：本补充协议自双方签订日起立即生效。如补充协议与《广州市商品房买卖合同》有不同约定的，以补充协议为准。协议签订后，原告于2014年6月24日向被告支付了房款177753元、银行按揭费2528.5元及契税、印花税、物业维修基金、其他费用共12393元。原告于2014年12月12日以银行按揭的方式向被告支付剩余房款170000元。被告至今未将涉案房屋交付原告使用，亦未为原告办理涉案房屋的权属证明。诉讼中，被告陈述案涉房屋未达到合同约定的交楼条件，现在还没有合同约定交楼时应提供的《建设工程规划验收合格证》和《建设工程竣工验收报告》。2019年8月14日，原告与广东洛亚律师事务所签订《委托代理合同》，约定：该所代理关瑞敏与广州市荔鸿房地产发展有限公司之间的商品房预售合同纠纷，律师代理费为6000元。2019年8月13日，广东洛亚律师事务所向关瑞敏出具金额为6000元的发票。庭后，原告申请撤回第一项、第二项诉讼请求，要求继续履行合同，被告表示同意。本院认为：原告申请撤回第一项、第二项诉讼请求，是其对自身权利的处分，本院予以准许。原被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议（商铺）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告已按照合同约定向被告支付了全部购房款，因此被告依约负有按合同约定标准交付房屋及为原告办理产权登记的合同义务。现原告要求被告承担逾期交房及逾期办证的违约责任，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于逾期办证违约金及延期交楼违约金的标准及起算截止日问题。首先逾期办证违约金的标准，双方在补充协议已重新作出约定，即按原告己付房价的每日万分之一向原告支付。延期交楼违约金的标准在商品房买卖合同已约定为被告每日按总房价款0.01%的标准向原告交付违约金。即逾期办证违约金及延期交楼违约金的标准均应按原告己付房价的每日万分之一支付。对逾期办证违约金的起算时间，补充协议约定被告应当在2014年6月1日起365个工作日内到房地产登记机构办理产权登记，逾期再超过365天则被告向原告支付违约金，故逾期办证违约金应以2016年11月17日起算。同理，延期交楼违约金的起算时间，约定的交楼时间为2016年12月31日，补充协议约定逾期再超过365天则被告向原告支付违约金，故延期交楼违约金应以2018年1月1日起算。至今为止，涉案房屋何时具备交楼及办证条件尚不确定，相应地，被告应支付逾期办证及延期交楼违约金至何时止亦不确定，在本案中本院只处理支付逾期办证及延期交楼违约金至本案立案之日，在此之后出现的违约责任，原告仍可就此另行主张权利。原告主张延期交楼、逾期办证违约金的起算时间及逾期办证违约金的标准与协议不符，本院不予采纳。关于原告主张被告赔偿律师费损失的请求，在《[鞋博汇]商铺认购协议书》中约定：“如因履行本合同发生争议导致诉讼，由违约方承担因此产生的一切费用，包括评估费、律师费等。”，本案原告主张的逾期交房及逾期办证违约责任是基于履行《广州市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议（商铺）》的约定产生的，并非履行《[鞋博汇]商铺认购协议书》而产生，故原告要求被告赔偿律师费损失6000元的诉请缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司向原告关瑞敏支付逾期交楼违约金（逾期交楼违约金以347753元为本金，按每日万分之一的标准计算，从2018年1月1日起计至2019年8月21日止）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司向原告关瑞敏支付逾期办证违约金（逾期办证违约金以347753元为本金，按每日万分之一的标准计算，从2016年11月17日起计至2019年8月21日止）；三、驳回原告关瑞敏的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2753元，由原告关瑞敏负担2156元，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司负担597元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  汤燕弟二〇一九年十一月十一日书记员  郑 波江志芳麦嘉颖