西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初3228号原告西安蓝都置业有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人张惠珍，该公司总经理。委托诉讼代理人夏云峰，陕西弘业律师事务所律师。委托诉讼代理人张娜娜，陕西弘业律师事务所律师。被告朱宇杰，男，汉族，1982年3月15日出生，住西安市新城区。被告王瑾，女，汉族，1982年1月6日出生，住西安市雁塔区。共同委托诉讼代理人王艳妮，陕西韬达律师事务所律师。共同委托诉讼代理人刘娇，陕西韬达律师事务所实习律师。原告西安蓝都置业有限公司（以下简称蓝都置业公司）与被告朱宇杰、王瑾房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蓝都置业公司的委托诉讼代理人夏云峰、张娜娜，被告王瑾及其与被告朱宇杰的共同委托诉讼代理人王艳妮、刘娇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝都置业公司诉称，2016年4月15日，原告与被告朱宇杰签订《租赁合同》，合同约定被告朱宇杰承租原告沣1、沣2号商铺，租赁期限为3年，租赁期限为2016年6月21日至2019年6月20日，年租赁费为337327.2元。双方在签订正式租赁合同的同时约定，被告朱宇杰向原告全额支付第一期租金，租金为168664元及相当于两个月房租的押金56221元，每6个月为一个付款期，每个付款期被告应提前1个月支付下期租金。合同第5.3条约定，被告应按本合同规定按时足额向原告缴纳租赁费用及其他相关费用。如不能按时缴纳，每天按所欠费用的千分之四加收滞纳金。逾期超过一个月，乙方应按照本合同第八条相关规定承担违约责任。合同第8.2条约定，乙方（被告）违反本合同约定时，除按每项约定承担滞纳金和相应违约责任外，被告还应当向原告支付相当于三个月租赁费用的违约金并赔偿给原告造成的所有损失，且原告有权解除本合同并不承担任何责任。合同签订后，原告一直按合同约定履行义务，但被告至今未向原告缴纳2017年11月1日至2018年10月17日的房屋租金。在此期间，二被告多次向原告提出延期付款申请并书写承诺书，但却未按照申请书、承诺书中的时间向原告支付租金，原告遂于2018年10月10日向被告发送《履行合同告知函》，要求被告向原告缴纳拖欠的租金，但被告至今未履行。为避免损失进一步扩大，原告于2018年10月16日向被告发送《合同解除通知函》，解除双方签订的《租赁合同》。合同解除后，被告未向原告缴纳拖欠的租金，也未向原告交还租赁的商铺。原告认为二被告系夫妻，共同经营“西安市莲湖区猫爷的腔调餐厅”，租金应为夫妻共同债务，二被告应共同偿还。现原告诉至法院，请求：1.判令原告与被告于2016年4月15日签订的《租赁合同》于2018年10月17日解除；2.判令被告向原告支付房屋租金271617.87元及违约金84331.8元；3.判决被告按照租金标准向原告支付2018年10月18日至实际腾房之日的房屋占有使用费；4.本案诉讼费由被告承担。被告朱宇杰、王瑾共同辩称，一、《租赁合同》约定的违约金过高，人民法院应依法予以调整。二、原告2018年9月21日擅自将被告店门封锁，导致被告无法正常经营，自原告封锁店门之日起，被告并未实际占有使用承租房屋，因此原告无权要求被告支付房屋占有使用费。三、原告擅自将被告店铺的店门封锁，导致被告产生大量损失，原告应依法予以赔偿。四、原告处尚有被告两个月房租押金，应依法折抵租金。五、被告燃气开户花费38000元，原告会因此受益，故原告应向被告补偿该笔费用。综上，原告所述与事实不符，要求被告承担责任的部分诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的部分诉讼请求。经审理查明，二被告系夫妻，于2008年登记结婚。2016年4月15日，原告（甲方）与被告朱宇杰（乙方）签订《租赁合同》，约定被告朱宇杰承租原告位于西安市XX路以北、唐延路以西、沣惠路以东的唐延˙中心城建筑面积312.34平方米的沣1、沣2商铺做餐饮经营使用，租赁期限为3年，2016年6月21日至2019年6月20日，租金标准为90元/平方米·月，第二年递增12%，甲方应在2016年4月15日前将本合同租赁物交付乙方。合同第3.2条约定，双方在签订正式租赁合同的同时，乙方向甲方全额支付第一期租金，租金为168664元及房屋押金两个月房租56221元，两项费用共计224885元。第3.3条约定，每6个月为一个付款期，每个付款期乙方应提前1个月内支付下期租金。第5.3条约定，乙方应按本合同规定按时足额向甲方缴纳租赁费用及其他相关费用。如不能按时缴纳，每天按所欠费用的千分之四加收滞纳金。逾期超过一个月，乙方应按照本合同第八条相关规定承担违约责任。第5.9条约定，乙方所需的经营用气用热及相关的网线、外线电话等，由乙方自行向相关部门报批申请，申请及安装施工等所需费用由乙方自行承担。第8.2条约定，乙方违反本合同第5.3项，除按每项约定承担滞纳金和相应违约责任外，乙方还应向甲方支付相当于三个月租赁费用的违约金并赔偿给甲方造成的所有损失，且甲方有权解除本合同并不承担任何责任。合同第九条约定，乙方逾期未按本合同第3.2项、3.3项约定足额支付租金或其他费用超过15日以上的，甲方有权单方解除合同。第十条约定，合同终止后，乙方应向甲方清偿所有欠费。甲方有权从乙方押金扣除乙方尚欠甲方的一切费用，将余款部分退还乙方；若押金不足乙方应继续清偿欠费。合同签订后，原告按约将案涉商铺交付被告朱宇杰用于西安市莲湖区猫爷的腔调餐厅（以下简称餐厅）经营，并同意起租日为2016年11月1日，被告朱宇杰亦按约支付押金56221元。该餐厅系个体工商户，被告王瑾系该餐厅的登记经营人，二被告系该餐厅的实际经营人。2017年6月2日，西安唐延物业管理服务有限公司（以下简称唐延物业公司）向被告朱宇杰发送《催款通知》，要求被告朱宇杰于2017年6月6日前交清第二期房屋租赁费用168663.6元。2018年9月20日，唐延物业公司向被告朱宇杰发送《违约通知》，载明被告朱宇杰的租金已于2017年10月31日到期，要求被告朱宇杰3个工作日内交清2017年11月1日起合同约定周期的租金。2018年10月16日，被告王瑾收到原告出具的《履行合同告知函》，告知二被告房屋租金已于2017年10月31日到期，要求二被告3个工作日内交清2017年11月1日至2018年9月30日租金及物业费，否则其公司有权解除合同。2018年10月17日，原告通过顺丰速运向被告朱宇杰送达《合同解除通知函》，载明二被告自2017年11月1日起拖欠租金及物业费，自2018年9月21日单方停止经营，至今未向其公司支付拖欠的租金和物业费，其公司依据双方合同及《合同法》相关规定告知二被告：1.双方于2016年4月15日签订的《租赁合同》自二被告收到本通知函之日起解除。2.二被告自收到本函之日起3日内给付长期拖欠的租金、物业费及相应利息损失，并于收到本函七日内将联营场所恢复原状，否则其公司将通过诉讼途径解决此事。经查，唐延物业公司的法定代表人为倪朝辉，同时倪朝辉作为原告的委托代理人与被告朱宇杰签订《租赁合同》并收取租金。原、被告均认可唐延物业公司于2018年9月21日将案涉店铺加锁。本案第一次庭审结束后当晚，本院前往案涉房屋查看现场，到达时商铺门开着无人，商铺内遗留有餐饮设备及食品若干，该商铺外围被招商广告围挡，载明装修升级，随后唐延物业公司的保安前来阻止，称是领导让其打开房门，本院工作人员出来后，该保安将商铺门加锁。案件审理过程中，经本院协调双方于2019年6月13日移交案涉商铺。经双方对账，双方确认2017年10月31日前的租金已结清；2017年11月1日至2018年10月17日应支付租金325145.94元，原告认为已支付48528.07元（原告已扣除2018年10月1日至2018年10月17日物业费1769.93元，二被告不同意扣除），被告则认为已支付50298元。因此，原告认为该期间欠付租金数额为276617.87元，二被告则认为欠付金额为274847.94元。经查，2018年8月25日二被告已向唐延物业公司支付2018年3季度物业费。以上事实，有《租赁合同》、《催款通知》、《违约通知》、《履行合同告知函》、《合同解除通知函》等证据和庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告与被告朱宇杰签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照协议约定享受权利、履行义务。合同签订后，原告按约将案涉商铺交付被告朱宇杰使用，被告朱宇杰未按约及时足额向原告支付租金，构成违约。按照合同约定，在被告朱宇杰欠付租金超过15日的情况下，原告享有单方解除权。原告于2018年10月17日向被告朱宇杰送达《合同解除通知函》，故双方合同已于2018年10月17日解除。合同虽已解除，但被告朱宇杰需按合同约定向原告支付欠付租金。关于欠付租金数额，因合同于2018年10月17日解除，故被告朱宇杰应向原告支付2017年11月1日至2018年10月17日的欠付租金，原告主张271617.87元符合法律规定，本院依法予以支持。因二被告向原告支付押金56221元，二被告要求折抵租金，故折抵后二被告应向原告支付租金215396.87元。关于逾期支付租金违约金一节，合同约定违约金为3个月租金，二被告认为该约定过高，要求本院调整，因原告未提交其因此遭受损失的相关证据，故本院酌情调整为2个月租金，二被告应向原告支付，计算为56221元。关于原告要求被告朱宇杰支付2018年10月18日至实际腾房日的房屋占有使用费一节，因原、被告均陈述唐延物业公司于2018年9月21日将案涉店铺加锁，且根据本院查看现场的情况，案涉商铺确系物业公司加锁，二被告因物业公司加锁而无法向原告及时腾交房屋，因此原告应向唐延物业公司主张房屋占有使用费，原告要求二被告支付，本院依法不予支持。被告朱宇杰将案涉商铺用于餐厅经营，被告王瑾系餐厅的登记经营人，二被告既为夫妻，也为餐厅的实际经营人。现原告请求被告王瑾承担共同责任，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于二被告辩称原告将商铺加锁致其损失一节，因加锁系唐延物业公司所为，非原告所为，原告可另行向唐延物业公司主张，故本案本院依法不予处理。关于二被告要求原告补偿燃气开户费38000元一节，因合同约定燃气开户费由被告朱宇杰承担，故二被告要求原告补偿没有合同依据，本院依法不予支持。综上所述，兹依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告西安蓝都置业有限公司与被告朱宇杰于2016年4月15日签订的《租赁合同》已于2018年10月17日解除。二、被告朱宇杰、王瑾于本判决生效后十日内共同向原告西安蓝都置业有限公司支付2017年11月1日至2018年10月17日的租金215396.87及逾期支付违约金56221元。被告如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告西安蓝都置业有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费6639元，由原告承担1639元，二被告共同承担5000元。因原告已预交，故二被告应将该款于本判决生效后十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张叡婕人民陪审员  苗晓玲人民陪审员  张若川二〇一九年十一月十五日书 记 员  邹 倩打印：扈艳红校对：康黎2019年月日送达