浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙11民终1253号 上诉人（一审原告）：徐炜铢，女，1985年11月9日出生，汉族，户籍所在地浙江省缙云县，现住浙江省缙云县。 委托诉讼代理人：褚晓兵，浙江丽阳（缙云）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：李春阳，男，1975年6月14日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市下城区，现住浙江省丽水市莲都区。 被上诉人（一审被告）：叶森，女，1975年5月12日出生，汉族，户籍所在地浙江省丽水市莲都区，现住浙江省丽水市莲都区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄旭华，北京市京师（上海）律师事务所律师。 上诉人徐炜铢因与被上诉人李春阳、叶森房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省缙云县人民法院（2019）浙1122民初631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人徐炜铢上诉请求：一、撤销（2019）浙1122民初631号民事判决，查清事实后依法改判支持上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用（案件受理费、保全申请费）由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院认为田瑞华在2019年1月25日仅仅代理李春阳签订《房地产买卖契约》错误。首先，2019年1月25日，房产中介周美茹与李春阳的通话录音证实双方协商内容为“你们家里派个代表（代理人）过来签字”，双方表达的意思明确，过来签字的人是代表被上诉人家里的，当然也包括叶森。而且在通话过程中，李春阳也向配偶叶森询问：“叶森，中介问你200万卖不卖？”足以证明叶森当时就在李春阳旁边，参与、知道自己家里派代表签字的情况。另外，周美茹还在商谈最后陈述：“你账号提供过来，定金打过来，这让买房人知道是跟你们（指被上诉人夫妻）谈，事情才好定下来”，再次强调是跟被上诉人夫妻谈。根据签订合同当天协商的实际情况，田瑞华就是代理李春阳一家（包括叶森）进行签字；根据协商过程的相关事实，上诉人也是有理由相信田瑞华是代理李春阳一家来签字的。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定，双方签订的《房地产买卖契约》在2019年1月25日田瑞华代理被上诉人一家与上诉人签字时就已经成立。其次，双方签订《房地产买卖契约》后的第二天即2019年1月26日，叶森在与房产中介周美茹通话过程中陈述：“第一套房子（即本案所涉房屋）你帮我卖便宜了，第二套房子总要卖贵点”“哎呀，你第一套房子都帮我卖了，你还跟我说诚不诚信，我们最好讲话的了”“你那个协议和昨天签给你的是一样吗？”叶森的这些陈述都能够证明其确认田瑞华代理卖了第一套房子的事实和前一天其已经签订《房地产买卖契约》的事实。更何况，叶森在通话快结束时还强调：“我还问一下，昨天的那一套你也帮我催催贷款的事情”，足以证明其同意、确认已出售案涉房屋并希望催催贷款尽快履行。综合以上事实，叶森是知道并同意田瑞华代理被上诉人一家将案涉房屋卖了并且签订协议的。即使其否认这一客观事实，那么其在第二天也追认了上述事实。据此，田瑞华代理两被上诉人签订的《房地产买卖契约》已经成立是客观事实，一审法院没有客观、全面认定事实。二、一审法院仅因叶森没有补签《房地产买卖契约》就认定叶森没有同意是错误的，将叶森没有补签作为合同不成立的理由更是错误的。首先，没有补签不影响合同已经成立。田瑞华代理签订的《房地产买卖契约》已经成立，该契约第五条约定：“在甲方本人到佳美房产补签合同后，乙方再付首付款计人民币伍拾伍万元整”。补签合同（不是签订合同），再付首付款是约定履行合同义务的方式，不是合同成立的条件。其实，不但叶森没有补签不影响合同成立，即使李春阳也没有补签也不影响合同已经成立的事实，只会影响合同的履行。其次，没有补签不等于没有同意出售房产。客观上，1月30日前被上诉人一家就已经同意出卖第一套房子即案涉房屋。1月30日叶森在另外一套出卖的房产买卖合同上签字，是基于那套房产是当天协商确定、当天签订合同。而本案所涉契约是原先已经签订，1月30日仅仅就补签后再付款的履行过程再简单沟通，双方都认为合同已经签订没有要求叶森也一定要补签，所以叶森才没有在合同上补签，并不是叶森不同意出售。如果叶森当时坚决不同意出售，上诉人为了避免麻烦就不会也不敢支付第二笔55万元的款项。三、从法律上看，即使叶森当时不同意，那么其实也不是合同是否成立的问题，而是合同履行纠纷。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。从该法条可以看出，法律上支持了无权处分时合同有效说。即使退一万步讲，假设叶森确实不知情也不同意，李春阳和叶森的代理人田瑞华与上诉人签订的合同也是在平等自愿协商的基础上签订的，意思表示是真实的，没有违反法律行政法规的强制性规定，也是有效的，应当按照合同来履行相关的权利和义务，故一审法院的判决明显是错误的。综上所述，一审法院没有客观、全面审查和认定事实，导致判决结果错误。请求二审法院查清事实，依法改判。 被上诉人李春阳、叶森辩称，不同意上诉人的全部上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：一、一审法院认定田瑞华仅代理李春阳签订本案合同，没有代理叶森是正确的。从本案审理过程中可知，本案的证据材料中从未出现叶森委托田瑞华的委托材料。从案涉《房地产买卖契约》的内容来看，契约清晰记载的卖方主体是李春阳，卖方代理人是田瑞华，没有记载叶森的名字，表明田瑞华并没有代理叶森。上诉人在一审提交的证据中，唯一能证明田瑞华代理叶森的是一份录音，录音中李春阳询问叶森：“叶森中介问你200万卖不卖？”对于该份录音，首先，从录音中能听到，当时李春阳问这句话的时候是喊着说的，也就是说当时叶森没有在电话边，是不可能听到电话内容的，否则李春阳不需要喊着说。其次，从整个录音中没有听到任何叶森的声音和叶森作的任何回复，也表明叶森不在电话边。退一步讲，即使叶森听到了李春阳的问话，也不能认定田瑞华的行为对叶森构成代理或表见代理。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第13条规定，合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。第14条规定，人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务，此外还要考虑合同的缔结时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点、购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途、建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参与合同履行等各种因素，作出综合分析判断。本案合同签订过程中，无论中介方还是上诉方都明确知道案涉房屋是两被上诉人夫妻共有的房产，而案涉《房地产买卖契约》上并没有叶森的签字，本案中也没有叶森对田瑞华出具的委托书，上诉人主张田瑞华的行为对叶森构成表见代理不成立。二、叶森没有对田瑞华的代理行为作出追认。1、《民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中作为代理和被代理的双方，叶森和田瑞华均没有认可双方之间成立代理关系，也没有证据证明田瑞华对外是代理叶森签订合同，所以也不存在需要追认的问题。2、在录音中，叶森曾多次要求中介把房屋买卖合同发给她看，可以证明叶森没有看到过案涉《房地产买卖契约》。即使叶森追认，前提也是叶森去签约当日可以拿到55万款项。3、两被上诉人有两套房屋在委托本案中介进行出售，2019年1月30日，中介约两被上诉人到中介公司签订合同时，是签订两份房屋买卖合同，两份合同情形相似，在当日另行签订的一份合同上，两被上诉人是作为共同卖方在合同上面均有签字。一审中，中介到庭作证，可以证明上诉人先到中介与两被上诉人进行磋商，因为上诉人没有带55万签约时要付的款项，叶森和李春阳发生了争执，所以叶森没有签字。叶森在另外一套房屋的合同上进行签字出售房屋，恰恰说明叶森也是认为房屋需要由其进行签字出售的。本案合同上没有叶森的签字，说明叶森是不同意出售该房屋的。至于为什么会有李春阳的签字，是因为叶森签完另一份合同后就离开了，而上诉人承诺合同签订后的第二天会支付55万元，李春阳就可以和叶森说把房子卖给上诉人，所以合同落款时间是2019年1月31日而不是2019年1月30日。但第二天上诉人并没有支付55万元，所以案涉合同并未成立。因此，本案的关键并非效力的探讨，而是合同是否成立。 上诉人徐炜铢向一审法院起诉请求：1.判令李春阳、叶森继续履行与徐炜铢签订的《房地产买卖契约》；2.判令李春阳、叶森将坐落缙云县的房屋过户登记至徐炜铢名下；3.案件受理费、保全申请费及律师费由李春阳、叶森负担。 一审法院认定事实：2003年11月28日，李春阳、叶森登记结婚。2013年3月10日，李春阳与缙云县人民政府五云街道办事处签订《征收房屋补偿安置协议书》。2019年1月，李春阳因上述房屋拆迁安置取得坐落缙云县等房屋共五套。因李春阳在外地工作，2019年1月25日，李阳春与佳美房产公司电话商谈后，电话委托其嫂嫂田瑞华与徐炜铢、佳美房产公司签订了《房地产买卖契约》，约定：一、甲方（李春阳）自愿将其于2013年6月前签订的拆迁协议中壹套房屋及车位转让给乙方（徐炜铢）；二、该房屋系甲方名下拆迁安置房，现委托田瑞华签订买卖协议，李春阳知情并承担相应责任，安置房屋坐落在县城西桥西侧D地块11幢2单元1302室（车位852号），建筑面积120.01平方米，实际建筑面积按不动产权证登记为准；三、甲、乙双方议定房地产（包括车位）成交价格为贰佰万零捌仟元整（2008000元）；四、房地产交易定金为伍万元整（50000元）；五、付款方式：在甲方本人到佳美房产公司（丙方）补签合同后，乙方再付首付款伍拾伍万元整（550000元），甲方即去办理本人自己名下产权证，办理完毕即可进行交易的相关证件原件（即不动产权证、契税发票、拆迁协议等，办理时间最迟不超过收到首付款两个月内）。双方即由丙方办理产权证过户登记手续，完成房产证件更名到指定户名后三日内，乙方即付清余款壹佰肆拾万捌仟元整（1408000元）支付给甲方，付清全部购房款甲方将房屋交付给乙方使用，房屋交付使用之前该房屋的债权债务由甲方自己承担；……八、违约责任：1.若甲方不能提供过户所需的全部手续、有产权纠纷等致使本房产不能过户，乙方有权提出退房，甲方必须在乙方提出退房10日内退还已收取的定金、房款，以及支付乙方已付房款百分之二的月利息。若甲方（包括其他共有人）不卖此房造成违约，则按乙方已付购房款100%支付违约金即双倍返还已付购房款；若乙方不买此房造成违约则按所付转让款100%支付违约金即全部没收所付的购房款；2.乙方未如约定逾期支付房款，乙方应按月向甲方支付预期房款的百分之二月利息；3.甲方未如约定逾期交付房屋，甲方应按月向乙方支付已付房款的百分之二月利息等。同日，徐炜铢、李春阳的代理人田瑞华在契约上签字，且徐炜铢于当日将定金50000元转账给李春阳。同月30日晚，李春阳、叶森返回缙云到佳美房产公司，因徐炜铢当日未能支付首付款550000元，双方再进行协商，最后李春阳同意首付款于次日支付，李春阳在合同上签字并注明日期为2019年1月31日，叶森没有签字。同月31日，李春阳、叶森对上述房产办理了不动产权证，权利人为李春阳、叶森，房屋坐落缙云县。2019年2月1日，徐炜铢将首付款550000元转账给李春阳。2019年2月12日，李春阳通过转账分别返还给徐炜铢500000元、50000元，同月14日，李春阳又通过转账返还给徐炜铢50000元。 一审法院认为，本案主要争议焦点为：一、关于徐炜铢与李春阳及代理人田瑞华签订的《房地产买卖契约》是否成立的问题。首先，虽然《征收房屋补偿安置协议书》系李春阳签订，但从拆迁指挥部了解，应理解为李春阳代表户主签订合同；另外，即使李春阳的旧房是李春阳婚前取得财产，但旧房拆迁安置后的房屋李春阳同意作为夫妻共同财产并登记在李春阳、叶森名下。综上，应认定案涉房屋为李春阳、叶森共同共有财产。其次，根据录音材料分析，李春阳通过电话口头委托代理人田瑞华签订合同，没有证据证明叶森委托田瑞华签订合同，故田瑞华签字并不能代表叶森。其三，根据婚姻法及司法解释规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。本案李春阳、叶森对夫妻共同共有房屋买卖做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。李春阳、叶森同一晚对两套房屋进行买卖，其中一套李春阳、叶森均同意，且均在合同上签字；而另一套即案涉房屋买卖仅有李春阳签字，没有叶森签字，应认定叶森没有同意。综上，《房地产买卖契约》尚未成立。二、关于李春阳、叶森是否应支付徐炜铢律师费的问题。虽然徐炜铢提交证据证明其委托律师及支付律师费的情况属实，但徐炜铢无证据证明有本案律师费由对方承担的约定。综上所述，徐炜铢要求李春阳、叶森继续履行合同、协助办理房屋过户登记手续及由李春阳、叶森承担律师费的诉讼请求，均没有事实和法律依据，不予支持。李春阳、叶森提出合同尚未成立及不承担律师费并驳回徐炜铢诉讼请求的辩称意见有理，予以采纳。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、第十九条第一、二款规定，判决：驳回徐炜铢的诉讼请求。本案一审案件受理费22864元、保全申请费5000元，由徐炜铢负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明：李春阳户在联系案涉房屋买卖的中介处共出售了两处房屋。2019年1月26日叶森与中介协商买卖另一套房屋的过程中，在谈及另一套房屋也需要按揭贷款时，中介提到“昨天你签订的那份协议也是这样写的”，叶森回答“我都说我老公了，卖房哪有这样卖的，唉，算了”。另，在协商过程中，叶森还明确表示“第一套房子（即案涉房屋）你帮我卖便宜了，第二套房子你总要卖贵点”“哎呀，你第一套房子都帮我卖了，你还跟我说诚不诚信，我们最好讲话的了”“第一套交给你，第二套仍然交给你，我们的诚意是放在这里的，是吧”“那130也不算大面积的，我第一套给你卖那才是真的是大面积的”“要是有钱我第一套都不会卖了”“你那个协议和昨天签给你的是一样的吗？”“昨天的那一套你也帮我催催贷款的事情”。2019年2月1日，徐炜铢将首付款550000元转账给李春阳前，中介曾致电李春阳询问款项付至哪个账户，李春阳告知中介将款项付至其收取过定金的账户。此后，中介再次电话联系李春阳要求李春阳出具收条，李春阳也表示好的。 本院认为，一、关于能否认定田瑞华不仅代理李春阳，同时也代理叶森的问题。案涉《房地产买卖契约》（以下简称契约）明确委托和承担责任人均为李春阳，且亦无其他证据证明叶森曾书面或口头委托田瑞华签订案涉契约，故一审法院认定李春阳与田瑞华之间构成委托代理关系，而叶森与田瑞华之间不构成委托代理关系并无不当，本院予以确认。徐炜铢主张田瑞华同时代表李春阳和叶森，依据不足，本院不予支持。 二、关于案涉契约在李春阳和徐炜铢间是否成立的问题。田瑞华作为李春阳的代理人其行为的效力与李春阳本人行为的效力一致，其已于2019年1月25日与徐炜铢就案涉房屋的买卖达成合意，故案涉契约在李春阳和徐炜铢间于2019年1月25日即已成立。李春阳辩称，双方当事人曾于2019年1月30日一致确认，若徐炜铢于2019年1月31日支付首付款，则案涉契约成立，否则案涉契约不成立，因此2019年1月30日签字时，其将落款时间签成了2019年1月31日，因徐炜铢于2019年2月1日才支付首付款，故案涉契约在其与徐炜铢间不成立。针对李春阳的上述抗辩，首先，本案中，李春阳并未举证证明双方当事人对于合同的成立时间有特殊约定，案涉契约关于“在甲方本人到佳美房产补签合同后，乙方再付首付款计人民币伍拾伍万元整”的约定仅为对合同履行方式的约定，而非关于合同成立时间的约定，因此，双方当事人就案涉契约于2019年1月25日达成合意，案涉契约即成立；其次，案涉契约签订后，徐炜铢于当日就履行了支付50000元定金的付款义务，可见案涉契约于2019年1月30日前就已经部分履行；最后，2019年2月1日，中介电话告知李春阳，徐炜铢要支付李春阳首付款时，李春阳明确表示好的，并未提出任何异议，且在中介向其核实账号时，其还明确告知中介付款账号，此后还口头同意出具收条，即使双方当事人在2019年1月30日确实另行口头约定若徐炜铢未于2019年1月31日前支付首付款，则案涉契约不成立，那么2019年2月1日李春阳也以其行为认可案涉契约成立并接受了部分履行。综上，李春阳关于案涉契约在其和徐炜铢间不成立的抗辩依据不足，一审法院未认定案涉契约在其和徐炜铢间成立不当，本院予以纠正。 三、关于案涉契约的效力是否直接约束叶森的问题。叶森主张，2019年1月30日其原计划签订两套房屋的买卖契约。但当天其在另一份房屋买卖契约上进行了签字确认，却未在案涉契约上签字，可见其并不同意将案涉房屋出售给徐炜铢，故案涉契约的效力不应直接约束叶森。针对叶森的主张，虽然现有证据不足以认定2019年1月25日田瑞华的签字行为同时代表了叶森，但根据叶森与中介协商买卖另一套房屋的电话录音，2019年1月26日叶森已经知晓了案涉房屋的买卖情况，且以催收房款的形式对案涉房屋的买卖行为进行了追认，其在口头追认后又以未书面补签契约为由拒不认可案涉契约的效力有违诚实信用原则，本院不予支持。 综上，案涉契约系李春阳与叶森的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对李春阳与叶森具有法律约束力。李春阳与叶森应当按照案涉契约的约定履行自己的义务。按照案涉契约的约定，徐炜铢履行支付50000元定金和550000元首付款的契约义务后，即可要求李春阳与叶森在两个月内协助办理案涉房屋的产权过户登记手续，徐炜铢已经于2019年2月1日前支付上述款项，虽然此后李春阳将徐炜铢支付的款项全部退还给了徐炜铢，但李春阳的上述行为系以其行为不当阻却契约履行条件的成就，不影响徐炜铢依法要求李春阳与叶森继续履行案涉契约。现徐炜铢要求李春阳与叶森继续履行案涉契约并协助办理案涉房屋的产权过户登记手续，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，徐炜铢的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定部分事实不清，实体处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第十条、第三十七条、第四十四条、第五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省缙云县人民法院（2019）浙1122民初631号民事判决； 二、被上诉人李春阳、叶森继续履行与上诉人徐炜铢签订的《房地产买卖契约》； 三、被上诉人李春阳、叶森于上诉人徐炜铢支付60万元款项（即50000元定金和550000元首付款）后十五日内协助上诉人徐炜铢办理坐落于浙江省缙云县（含车位852号）房屋的产权过户登记手续。 本案一审案件受理费22864元，保全申请费5000元；二审案件受理费22864元，均由被上诉人李春阳、叶森承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 毛向东 审 判 员 汤丽军 审 判 员 刘 斐 二〇一九年十一月二十九日 代书记员 汪鑫莹