江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初4040号原告：南京大贺房地产销售有限公司，住所地在南京市玄武区红森公寓3幢101室。法定代表人：陈晓吉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙仁红，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：张海青，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被告：陈明德，男，汉族，1970年7月20日生，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：陈文海，北京鑫兴（天津）律师事务所律师。第三人：孙立花，女，汉族，1978年2月14日生，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：陈文海，北京鑫兴（天津）律师事务所律师。原告南京大贺房地产销售有限公司（以下简称大贺公司）与被告陈明德、第三人孙立花居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大贺公司的委托诉讼代理人孙仁红、张海青，被告陈明德和第三人孙立花的委托诉讼代理人陈文海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大贺公司向本院提出诉讼请求：要求被告给付房地产中介佣金以及代办费用15000元。事实和理由：2018年11月20日，原、被告签订一份房地产买卖中介合同，约定原告接受买方于某和被告的委托，促成双方关于南京市栖霞区房屋订立买卖合同，原告完成被告委托事项，买方或违约方应向原告支付佣金和代办费用15000元。合同签订后，原告已促成被告与买方签订房屋买卖合同，但是在买方办好银行贷款时，被告拒不协助买方办理过户手续，也未支付佣金以及代办费用，为此原告诉至法院。被告陈明德辩称：与原告签订房地产买卖中介合同属实。在履行合同过程中，公安机关对被告采取监视居住的刑事强制措施，该突发情况被告无法预见、无法克服、无法避免，因此造成合同无法继续履行的现状，不应就此认为被告构成违约，应该按照意外事件来处理，没有义务承担因此造成的后果。在本案居间合同订立时，原告未能充分审查签约人的授权资格，其行为本身存在重大过错，造成合同后续不能履行，原告本身负有不可推卸责任。所以，因无事实和法律依据，故请求法院驳回原告诉请。第三人孙立花述称：在房地产买卖中介合同上本人签字属实。第三人是陈明德公司的员工，从事出纳工作，长期驻守南京，因陈明德本人长期不在南京，所以委托第三人代其办理售房一事，但是没有明确具体授权内容，仅将房屋产权证和土地使用证交给第三人。在签订居间合同时，被告本人当时因故无法到场，陈明德的秘书通知第三人前往原告处签约，买方于某到达原告处签约时，第三人也打电话告诉陈明德，陈明德回复已经知道此事。经审理查明：2018年11月20日，委托人陈明德（出售方、甲方）、委托人于某（买受方、乙方）与受托人原告（中介方、丙方）签订一份房地产买卖中介合同，三方约定：1、丙方接受甲、乙双方的委托，促成甲、乙双方订立房地产买卖合同，并完成其它服务事项。房屋所有权人为陈明德，坐落于南京市栖霞区，建筑面积为74.48平方米，售价为160万元，且注明“甲乙双方各自付税”。甲方委托丙方出售以下房产，并代办产权转移、房屋交付事宜。乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付、贷款等事宜；2、丙方派张某经纪人负责该房产的居间活动，完成约定的乙方委托事项，乙方应向丙方支付中介服务费15000元，如果甲、乙双方有一方违约的，除了本应支付的中介费外，还应向丙方支付对方应付的中介费。上述费用甲、乙方应于预批贷款前支付给丙方。三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：无正当理由不履行合同的，未按约定提供必要的文件和配合、造成丙方无法履行合同的，串通损害丙方利益的，未支付约定佣金和代办费的。同时，三方签订一份补充协议约定：约定定金为10万元，乙方于签订合同当日支付甲方定金10万元；购房款100万元乙方以银行贷款方式支付给甲方，且乙方应于2018年11月30日前与贷款银行签订借款合同；乙方收到贷款银行出具的个人贷款预审批意见书当日起5个工作日，支付甲方首付款48万元，同时甲方协助乙方办理产权过户手续，尾款2万元在交房时以现金方式支付给甲方；银行下款5日内正式交付该房屋，另甲方在交房前将其在该房屋的户籍关系迁出，每逾期一天则按总房款的万分之三支付违约金。同日，第三人孙立花书面声明且承诺：本人已将出售涉案房屋的情况告知陈明德，届时如果因此导致房屋买卖合同或委托代理合同不能生效，其本人愿意支付中介费15000元，同时支付买房人20000元作为违约金。同时，被告陈明德与第三人孙立花收到买房人于某给付的购房定金10万元。2018年12月28日，张某在微信中明确通知孙仁红:于某的贷款银行已正式批复，要求落实客户办理过户手续，提前一个工作日告知过户时间，以便准备过户材料。2019年5月17日，在南京市栖霞区人民法院主持下，于某（原告）与陈明德、孙立花（被告）达成和解，双方约定：陈明德返还于某购房定金100000元，并赔偿、补偿于某损失35000元，双方不再存有争议，诉讼费2150元由陈明德负担。另查明：1、南京市栖霞区房屋的所有权人为陈明德。2、2019年1月4日，苏州市公安局通知陈明德家属：已于当日16时对涉嫌诈骗罪的陈明德执行指定居所监视居住（住址：“北京市海淀区XXXXX园X号楼X单元5018室”。审理中，原告补充表示：2019年1月初，三方商定共同前往房产主管部门，由购房人支付首付款以及被告协助办理过户手续，但是约定时间已到，被告却以生病为由未能到场，1至2个月后仍然无法继续上述履约行为。被告补充表示：2019年1月4日，被告已经携带必要证件前来南京，准备协助购房人办理过户手续，但是就在到达南京当天，苏州公安机关要求被告协助调查，后来采取监视居住措施，被告妻子当时也不知道具体情形，所以不应属于违约行为。以上事实有房地产买卖中介合同、补充协议、收条、书面声明、（2019）苏0113民初2171号民事调解书、监视居住通知书以及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，原、被告和案外人于某订立的居间合同，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律和行政法规的禁止性规定，应当依法成立并应当有效，双方应严格依照约定履行各自的义务。2019年1月4日苏州市公安局通知，于当日16时已对被告陈明德指定居所监视居住，但是该刑事强制措施并非被告拒不履行协助过户义务的法定事由，在人身自由受到限制后，被告仍然可以通过合法方式从事普通民事行为，继续履行涉案房屋买卖合同约定的义务。2019年5月17日，在人民法院主持下，陈明德与购房人已经达成和解，返还购房人定金且赔偿经济损失，双方同意涉案房屋买卖合同纠纷已经没有任何争议。由于被告未能及时履行协助过户、交付房屋的约定义务，因此导致涉案房屋买卖合同最终终止履行，依据居间合同的约定被告的上述行为已对原告构成违约、应当承担违约责任。在居间合同中约定，被告委托原告代办产权转移、房屋交付等事务，购房人委托原告代办产权证、房屋交付、贷款等事务；购房人应向原告支付中介费15000元，如果被告与购房人有一方违约的，除了中介费外，还应向原告支付对方应付的中介费。因被告的违约行为导致在定金交付以后，房屋买卖合同实际已经未再履行，原告事实上未能办理上述事务，也未付出相应行为成本，所以原告认为被告应支付全部居间报酬的诉称意见，不符合已查明的事实和法律规定，本院不予采信。基于原告已经实施了部分居间行为，本院酌定被告应支付的报酬为5000元；超出上述数额的原告诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈明德应于本判决生效之日起十五日内给付原告南京大贺房地产销售有限公司居间费人民币5000元；二、驳回原告南京大贺房地产销售有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费175元，由原告负担75元。被告负担100元。原告预交案件受理费中的剩余部分100元由本院退回，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十五日内向本院交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  王月珍人民陪审员  单凌波二〇一九年十一月二十八日书 记 员  罗安迪