广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2942号上诉人（原审被告）：中山市帝悦房地产置业发展有限公司，住所地广东省中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之一，统一社会信用代码91442000668241699C。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王伟伟，该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：毛莉琼，女，1986年10月23日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。被上诉人（原审原告）：唐毅博，男，1985年9月25日出生，汉族，住湖南省。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。上诉人中山市帝悦房地产置业发展有限公司（以下简称帝悦公司）因与被上诉人毛莉琼、唐毅博商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。帝悦公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、一审法院认定的违约金过高。根据合同法第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决违约金是否过高应以违约行为所造成的损失为判断标准，具体到本案，帝悦公司认为一审法院认定的违约金过高。1.毛莉琼、唐毅博在2017年8月31日办理收楼手续时已清楚知悉涉案房屋尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》仍同意接收房屋，故帝悦公司不应承担逾期交房违约金。毛莉琼、唐毅博已经收楼实际入住、使用等，不存在房屋租金等损失，故本案毛莉琼、唐毅博主张的违约金损失已经超过实际损失。2.根据帝悦公司和毛莉琼、唐毅博买卖合同关于产权登记的约定可知，涉案房屋尚未达到合同约定的权属证书办理节点，帝悦公司不存在逾期办理涉案房屋权属证书的情况，另根据《中山市人民政府办公室关于印发中山市流动人员积分制管理实施细则的通知》第四条所需要的证明材料第四项房产情况是要求“提供房产证、不动产权证或中山市商品房销售合同登记备案证明表的原件及复印件，并同时提供市国土资源部门出具的《住房证明》原件”，毛莉琼、唐毅博已经取得涉案房屋的商品房销售合同登记备案证明表，并不影响与毛莉琼、唐毅博生活密切相关的户籍之迁及子女入学等事项。故一审法院的认定没有依据。3.帝悦公司就涉案房屋楼盘的投资金额巨大，在施工过程中受天气、政府因素、合作方等外在因素影响大，帝悦公司逾期交房、逾期办证的违约几率高，对于绝大部分商品房都是在帝悦公司提供连带保证前提下通过按揭贷款购买，在毛莉琼、唐毅博取得房产证之前，一旦业主断供，帝悦公司就要承担连带责任，故帝悦公司要承受逾期交房、金融借款等多重诉累，未能按期取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并非帝悦公司所能预期、更非帝悦公司所希望的。二、关于一审法院认定诉讼费问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，现一审法院判决驳回毛莉琼、唐毅博“2016年9月1日起至2017年6月30日止按该商品房总房价款每日万分之一支付违约金”的诉讼请求，同时判定一审案件受理费全部由帝悦公司承担，没有法律依据。毛莉琼、唐毅博辩称：不同意帝悦公司的上诉请求，帝悦公司的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。由于双方签订了新的协议书，帝悦公司承诺在2018年9月30日前取得涉案房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，超过约定时间未能取得备案登记证的，帝悦公司同意按总房价的万分之二向业主支付违约金，该协议实际是对双方签订的商品房买卖合同中迟延竣工验收的新的约定，是双方的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，一审按照双方约定的违约金标准判决帝悦公司承担相应的违约责任是正确的。毛莉琼、唐毅博于2018年12月4日向一审法院起诉请求：判令帝悦公司向毛莉琼、唐毅博支付迟延交楼违约金（自2016年8月31日起以购房款451192元为基数按每日0.01%标准计至帝悦公司取得涉案房屋《中山市建设工程竣工验收备案登记证》及供水、供电、管道煤气在交付商品房时达到使用条件并通知毛莉琼、唐毅博之日止）。一审诉讼过程中，毛莉琼、唐毅博当庭变更诉讼请求为：1.判令帝悦公司自2016年9月1日起至2017年6月30日止按该商品房总房价每日万分之一向毛莉琼、唐毅博支付违约金；2.判令帝悦公司自2018年10月1日起至竣工验收备案完成之日止按该商品房总房价每日万分之二向毛莉琼、唐毅博支付违约金。一审法院认定事实：2016年4月30日，毛莉琼、唐毅博（买受人）与帝悦公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》一份，约定毛莉琼、唐毅博购买帝悦公司开发的位于中山市××镇旭日××房，购房总价451192元。该合同部分具体约定如下：1.出卖人应当在2016年8月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；2.出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。同日，双方签订《补充协议》一份，双方对商品房交付作出更为详细约定，并确定补充协议作为商品房买卖合同有效组成部分。《补充协议》部分具体约定如下：1.除非双方另有约定，否则无论买受人是否收到出卖人的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为买受人先履行。若因买受人未按本合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，且合同第八条约定的交付期限已届满的，则除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日，此情况出卖人无须按合同第八条履行交付的责任；2.该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；3.该商品房的所有买受人均同意，若买受人为两人或两人以上的，任何一个买受人已办理该商品房的验收交接手续，均视为该商品房已经全部买受人予以认可接收。帝悦公司确认毛莉琼、唐毅博已全额支付涉案商品房的购房款并办理涉案商品房的备案手续。另，涉案工程至今未竣工验收，上述商品房仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，帝悦公司至今未能向毛莉琼、唐毅博交付前述商品房。双方协商未果，毛莉琼、唐毅博遂于2018年12月4日诉诸一审法院。一审法院另查，唐毅博于2016年9月19日签署《收楼表》一份，确认收取涉案商品房大门钥匙，同时备注“仅收锁匙，整修未完成不算收楼。”2017年8月31日，唐毅博签署《接管验收记录》，确认涉案商品房可以正式办理接收手续。同日，毛莉琼、唐毅博（作为乙方、买受人）与帝悦公司（作为甲方、出卖人）签订《协议书》一份，部分约定如下：甲乙双方确认：因甲方原因，导致该商品房未能在买卖合同约定的期限内达到约定的交楼标准，乙方亦清楚知悉至本协议签订之日，该商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，但为减少甲乙双方损失，甲乙双方一致同意：甲方于本协议签订之日将该商品房交付给乙方（乙方领取该商品房的钥匙之日，即视为甲方将该商品房交付给乙方）；甲乙双方一致同意自买卖合同约定的交付期限期满之次日至2017年6月30日，由甲方每日按该商品房总房价的万分之一标准向乙方支付违约金，甲方应支付给乙方的全部违约金折算等额物业服务费由甲方代乙方直接支付给物管公司；甲方承诺在2018年9月30日前完成旭日荟萃园竣工验收备案，即取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，如在2018年9月30日仍未完成竣工验收备案的，自2018年10月1日起至竣工验收备案完成之日止，由甲方每日按该商品房总房价万分之二的标准向乙方支付违约金；由甲方与物管公司协商确定，物管公司不收取自该商品房自2017年6月30日起至2018年9月30日止（若甲方提前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，则至取得备案登记证之日止）产生的物业服务费，同时，该期间乙方也不追究开发商任何赔偿、违约责任。一审法院又查，中山市大通物业服务有限公司于2019年1月29日向帝悦公司出具《情况说明》一份，载明“根据贵司与我司的协商，我司未收取旭日荟萃园1幢319房业主唐毅博、毛莉琼2017年6月30日至2018年9月30日期间的物业服务费。另，我司已收到贵司代荟萃园1-319号业主唐毅博、毛莉琼支付的物业服务费13716.24元。特此说明。”一审法院认为，毛莉琼、唐毅博与帝悦公司签订的《中山市商品房买卖合同》及其《补充协议》、《协议书》经双方协商一致达成，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则应承担相应违约责任。关于毛莉琼、唐毅博是否有权主张帝悦公司自2016年9月1日起至2017年6月30日止按涉案商品房总价每日万分之一的标准向其支付违约金的问题。虽然《中山市商品房买卖合同》约定帝悦公司须于2016年8月30日前向毛莉琼、唐毅博交付商品房，但唐毅博与帝悦公司于2017年8月31日签订的《协议书》已就涉案商品房交付的相关事宜进行约定，该协议实质为双方在商品房合同履行过程中就商品房交付的相关事宜重新达成一致的意思表示，双方均应按照该协议约定履行各自义务。《协议书》已约定双方一致同意帝悦公司于签订协议之日即2017年8月31日将涉案商品房交付给唐毅博，约定交付期限期满之次日即2016年8月31日至2017年6月30日的违约金，每日按商品房总房价的万分之一为标准折算等额物业服务费由帝悦公司代支付给物管公司。因此，一审法院认定涉案商品房已于2017年8月31日交付。另经核算，2016年9月1日至2017年6月30日的违约金为13625.9984元（302天×451192元×0.01%），现帝悦公司已代毛莉琼、唐毅博向中山市大通物业服务有限公司支付了物业服务费13716.24元，故毛莉琼、唐毅博无权再主张2016年9月1日至2017年6月30日止按商品房总价每日万分之一的标准计付的违约金。关于毛莉琼、唐毅博主张帝悦公司自2018年10月1日起至竣工验收备案完成之日止按每日商品房总价万分之二的标准支付违约金的问题。帝悦公司认为毛莉琼、唐毅博在办理收楼手续时已清楚知悉涉案房屋尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》仍同意接收商品房，不应再支持涉案房屋实际交付之后的逾期交房违约金，即使双方就2018年10月1日之后的逾期交房违约金进行了约定，亦是显失公平，且违约金约定过高，请求酌情减少。一审法院认为，根据《协议书》的约定，帝悦公司承诺在2018年9月30日前完成旭日荟萃园竣工验收备案，即取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，如在2018年9月30日仍未完成竣工验收备案的，自2018年10月1日起至竣工验收备案完成之日止，由帝悦公司每日按该商品房总房价万分之二的标准向毛莉琼、唐毅博支付违约金。该约定系双方达成一致的意思表示，双方均应遵守，且该协议约定的违约金性质并不等同合同约定的逾期交房违约金。帝悦公司作为《协议书》的一方，其应对如出现违约行为而承担的违约责任作出充分的考虑与评估，且因帝悦公司至今尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的违约行为，导致买受人逾期取得涉案商品房的权属证书，由此必然导致涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍迁入及子女入学等事宜具有密切联系，买受人因帝悦公司违约受到的损失显而易见。同时，帝悦公司未能提供充分的证据证明买受人依双方约定的标准计算违约金过分高于其损失，故一审法院认为协议书约定的每日万分之二计算违约金并未高于买受人的损失，毛莉琼、唐毅博要求帝悦公司按照协议书约定标准计付违约金，理据充分，一审法院依法予以支持。帝悦公司认为违约金过高，应予减少的意见，一审法院不予支持。另，帝悦公司至今未能确定取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的具体期限，故违约金应分段计付。综上所述，毛莉琼、唐毅博诉请之合理部分，一审法院予以支持，不合理部分，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决：一、帝悦公司于一审判决生效之日向毛莉琼、唐毅博支付自2018年10月1日起至帝悦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止的违约金（以451192元为基数按每日0.02%的标准计算；自2018年10月1日起至本案判决发生法律效力之日为止的违约金于判决生效之日起三日内支付、本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自本判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若违约金最后计算期限不足六个月，则于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日起三日内付清）；二、驳回毛莉琼、唐毅博的其他诉讼请求。如果帝悦公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费760元，减半收取为380元，由帝悦公司负担（该款毛莉琼、唐毅博已预付，一审法院不另收退，帝悦公司须在判决生效之日起三日内一并迳付给毛莉琼、唐毅博）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。除对一审判决“帝悦公司至今未能向毛莉琼、唐毅博交付前述商品房”的事实认定有误外，本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院二审另查明：截止至二审庭审期间，帝悦公司称目前仍未能确定涉案商品房何时才能取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点是：一审判决帝悦公司承担的逾期交房违约金是否过高。本院经听取双方当事人陈述及审查全案证据，综合评判如下：毛莉琼、唐毅博与帝悦公司签订的《中山市商品房买卖合同》、《附件六：合同补充协议》以及2017年8月31日签订的《协议书》内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，合同条款对双方具有法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，帝悦公司明显存在逾期交房违约行为，虽然商品房买卖合同已对逾期交房的违约责任进行了约定，但双方又于2017年8月31日重新签订《协议书》就交房期限及逾期交房违约金计算等事项进行新的约定，故帝悦公司应受上述《协议书》内容的约束。根据《协议书》的约定，帝悦公司承诺在2018年9月30日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，如在2018年9月30日仍未完成竣工验收备案的，自2018年10月1日起至竣工验收备案完成之日止，由帝悦公司每日按该商品房总房价万分之二的标准向毛莉琼、唐毅博支付违约金。同时，帝悦公司一审、二审期间均未能提供充分证据证明买受人依双方约定的标准计算违约金过分高于其损失，且帝悦公司至二审庭审辩论终结前仍未能确定取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的具体日期，故一审法院认为协议书约定的每日万分之二计算违约金并未高于买受人的损失，支持毛莉琼、唐毅博要求帝悦公司按照协议书约定的标准计付违约金的主张，并无明显不当，本院予以维持。另，关于诉讼费用分担的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”，本案一审案件受理费系按照毛莉琼、唐毅博一审诉求的金额暂计至2018年12月30日止计算出来的，考虑到本案纠纷系因帝悦公司的违约行为所引起，且帝悦公司的违约行为一直持续至二审期间仍然存在，因此，一审法院判令本案的诉讼费用全部由帝悦公司负担并无不妥，本院予以维持。综上所述，帝悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元（中山市帝悦房地产置业发展有限公司已预交），由中山市帝悦房地产置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  吴合波审判员  吴碧英二〇一九年十一月一日书记员  张欣琪