广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4582号上诉人（原审原告）：郑波，男，1975年2月27日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。上诉人（原审原告）：林志敏，女，1984年2月19日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：郑波，男，系林志敏之丈夫。被上诉人（原审被告）：中山市华隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区孙文东路悦华居A幢11号商铺，统一社会信用代码914420007462627957。法定代表人：龙锦洪，该公司经理。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍东华，广东中元（中山）律师事务所律师。上诉人郑波、林志敏与被上诉人中山市华隆房地产开发有限公司（以下简称华隆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初2551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。郑波、林志敏的上诉请求：撤销一审判决，改判华隆公司向郑波、林志敏支付逾期办理房屋产权证书的违约金29928元。事实与理由：一、一审法院认定超过诉讼时效有误，本案没有超过诉讼时效。首先，案涉合同第14条约定的是交付房屋后720个工作日内办证，这里应当理解为实际交付房屋后，而非合同约定的交付房屋时间。另外，郑波、林志敏等小区业主对华隆公司变更产权年限等行为进行了长时间、大规模的维权，这些行为直接导致诉讼时效中断。二、从公平原则讲，合同约定的所谓固定金额的违约金不能被采信，该金额严重偏低，且没有明确约定，属于格式条款，对郑波、林志敏严重不公平，应当予以调高。华隆公司利用文字叙述的方式，模糊数字，故意让一般购房人无法准确知道实际金额，达到减轻自身责任的目的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，郑波、林志敏有权要求按照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，一审以固定金额认定违约金对郑波、林志敏严重不公平。华隆公司答辩称：一、关于诉讼时效问题。郑波、林志敏在一审起诉状中均明确主张依据合同约定交房时间推算出华隆公司最晚应于2015年8月25日前履行递交权属登记资料的义务，即郑波、林敏自2015年8月25日开始已经知道权利受到损害，符合诉讼时效期间开始起算的法律规定。另外，小区业主之前维权的原因是针对土地证使用年限问题，而非针对逾期办证进行维权，这不能导致本案诉讼时效中断。二、关于违约金标准问题。违约金计算方式及标准是双方协商一致基础上自愿达成的，不违反法律法规禁止性规定，不属于合同法规定的合同无效的情形。对于违约金标准是否过低、是否需要调整、如何调整属于实体审查，在本案诉讼时效已经届满的情况下，郑波、林志敏已经失去程序上的胜诉权，无权要求法院再对合同双方实体权利是否合理进行审查。郑波、林志敏向一审法院提出诉讼请求：华隆公司向郑波、林志敏支付逾期办理房屋产权证书的违约金29928元。一审法院认定事实：2012年2月25日，郑波、林志敏（买受人）与华隆公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定买受人向出卖人购买座落于火炬开发区××花园××区××房的商品房，该商品房坐落的地块系由出卖人以出让方式取得，土地使用年限至2074年3月11日止；该商品房总金额为688000元，付款方式为银行按揭付款；出卖人应当在2012年9月30日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同附件六补充协议第九条约定，由于政府政策、法律、法规改变或其它影响办证进度的政府行为，出卖人可据实顺延本条的办证期限；合同还约定了其他事项。合同签订后，郑波、林志敏按合同约定向华隆公司支付了全部的购房款。2014年12月30日，中山市城乡规划局对华隆公司开发的XX花园（1区1-27幢、岗亭一、二、五、六）作出“合格”的规划验收批复。此为办理建设项目综合验收及向国土房管部门办理房产产权手续的依据。2015年6月18日，XX花园1区（1-27幢、1-153卡）的商品房产权权属登记证明书由中山市人民政府作出，共19份。该证明书“土地证号”栏载明，中府国用（2007）第XXXXXX号中府国用（2011）第XXXXXX号XXXXXX号，土地使用期限统一以中府国用（2011）第1500667号为准（即2063年4月30日）。该三项编号的三本土地使用权证对应的土地使用期限分别为至2074年3月11日、2063年4月30日、2063年4月30日。由于涉案商品房所在的XX花园1区项目建设于前述三本证所对应的三块土地上，故华隆公司与各商品房业主签订中山市商品房买卖合同时约定的土地使用年限有所不同，有的约定为至2074年3月11日，有的约定为至2063年4月30日2074年3月11日（该类合同补充协议明确土地跨两本证的，以较短的土地使用年限2063年4月30日为准）。在商品房产权权属登记证明书作出之后，部分合同约定土地使用年限至2074年3月11日的业主认为其土地使用年限被缩短，开始抗议、维权。2015年10月28日，华隆公司向中山市人民政府出具《关于协助平息XX花园1区小业主产权年限纠纷的申请》，称：华隆公司开发的XX花园由3个土地证组成[中府国用（2007）第XXXXXX号、中府国用（2011）第XXXXXX号、中府国用（2011）第XXXXXX号]，分两期开发，因涉及跨越地块的“窈窕村”泄洪坝迁移工程暂停两年开发，最终于2012年交付一期、于2013年交付二期，并约定房地产权属证书交付时间为2015年1月（一期业主）、2015年7月（二期业主），因两期交付时间相距较近，华隆公司在验收时当一个业务办理，即规划验收批复及综合验收批复均为一份件，故国土确权时要求统一按2063年办理产权年限，但引起了业主的不满，经沟通已初步达成解决问题的共识，即规划部门协助华隆公司将项目的规划验收批复按年限分割成两个，住建部门协助华隆公司根据新的规划批复将综合验收批复分割成两个；最终华隆公司向国土重新递件确权，按照二期各自年限办理房产权属证书。2015年11月3日，中山火炬高技术产业开发区管理委员会在该申请上盖章确认情况属实。之后，华隆公司重新为XX花园（1区1-27幢、岗亭一、二、五、六）办理规划验收。2016年4月14日，中山市城乡规划局作出“合格”的规划验收批复。2016年5月25日，中山市人民政府对于XX花园1区（1-27幢、1-153卡），注销其于2015年6月18日作出的权属登记，重新办理权属登记、作出19份商品房产权权属登记证明。对于不同商品房，该19份商品房产权权属登记证明的“不动产权证书号（土地证号）”栏有以下几种记载方式：中府国用（2007）第XXXXXX号中府国用（2011）第XXXXXX号XXXXXX号，土地使用期限统一为2063年4月30日；中府国用（2007）第XXXXXX号中府国用（2011）第XXXXXX号XXXXXX号，土地使用期限统一为2063年4月30日，根据中国地政函（2016）0993号，该两宗地上建筑物10、11、12、19、21、22幢等6幢住宅部分对应的分摊土地合共7143.09平方米办理延长土地使用至2074年3月11日；中府国用（2007）第XXXXXX号，土地使用期限为2074年3月11日。之后，涉案商品房项目的各套商品房陆续办出不动产权证书，土地使用年限分别为至2063年4月30日、2074年3月11日。郑波、林志敏的不动产权证书于2016年9月2日办出，土地使用年限至2074年3月11日。因华隆公司超出合同约定期限办出权属证书，郑波、林志敏诉至法院，主张前述实体权利。一审庭审中，华隆公司称为业主递件办证备案后大约要15个工作日出证。一审另查：2017年1月16日，华隆公司出具关于中山市XX花园1区确权办证的情况说明，称：华隆公司开发的XX花园项目是在五块已分别取得土地使用权证的土地上整体规划，该五块土地的土地使用权证号分别为中府国用（2007）第XXXXXX号、（2011）第XXXXXX号、（2003）第XXXXXX号、（2011）第XXXXXX号、（2004）第XXXXXX号。XX花园1区座落于其中三块土地上，该三块土地的土地使用权截止时间存在差异，其中中府国用（2007）第XXXXXX号土地的截止时间为2063年4月30日（本院注，此为笔误，应为2074年3月11日），（2011）第1500667号及（2011）第XXXXXX号土地的截止时间为2074年3月11日（本院注，此为笔误，应为2063年4月30日）。XX花园（1区1-27幢、岗亭一、二、五、六）于2014年12月30日办结XX花园1区建设工程规划验收（业务编号：282162014120008），并于2015年4月13日办结建设工程竣工验收备案后向中山市国土资源管理局申请办理商品房确权登记；该局认为XX花园1区1-27幢的基底横跨三个土地证且地下室连通，故土地使用年限以低年限为准（即截止时间为2063年4月30日），并按此办理了商品房产权权属证明书（登记证号：2015-010602～010520合计19份）；2015年7月份华隆公司陆续通知XX花园1区业主签名办理房产证时，（合同约定土地使用期限为2074年3月11日的）部分业主发现土地使用年限与房屋买卖合同约定差距较大而拒绝签办产权申请表；为维护部分业主的权益，华隆公司停止了XX花园1区相关办证工作；其后金华花园部分业主就土地年限问题掀起了大规模维权行动并受到了有关单位和领导的重视；经国土资源局、住建局等相关单位与华隆公司和业主代表多次会议商讨解决方案后，最终解决方案为由华隆公司向火炬区规划分局申请规划验收变更后再向市国土局申请办理确权变更并缴交土地使用年限补偿的相关费用，最终达到按买卖合同约定的土地使用期限来办理房产证的目的；按照多次多方协商会议精神，华隆公司于2016年4月14日重新办理了XX花园1区规划验收（10～19幢、21～27幢业务编号GH271312016030016；1～9幢、20幢业务编号GH271312016030017），并于2016年5月25日重新办理商品房产权权属证明书（登记证号：2016-010468～010471、2016-010473～010487合计19份），及此，买卖合同为土地单纯约定年限至2074年3月11日和2063年4月30日的部分业主的土地年限矛盾问题已基本解决并陆续通知签名办理房产证，根据相关协调会议的会议纪要精神，华隆公司需要办理XX花园1区10～12幢、19、21、22幢合计275套住宅（2套因法院查封未予确权）的土地使用权延期手续（因买卖合同约定74年和63年两个期限、需按长期限办理）；并于2016年6月3日申请办理上述住宅土地使用期续期手续（业务号：316-2016-100501），于8月15日缴清补缴地价款5988481元及相关税费后9月13日签领延期后的两本土地证（证尾号667、669），及后的9月22日再次向国土局申请办理XX花园1区10～12幢、19、21、22幢合计275套住宅的确权变更（业务号：A54-2016-0000203、申请土地使用期变更至2074年3月11日）并于次日办结；至此，XX花园1区办证关于年限的矛盾基本解决并通知相关业主办理相关办证手续；截止当日XX花园1区已办结房产证约1200本。同日，中山火炬高技术产业开发区六和社区居民委员会在该情况说明上盖章确认情况属实。2017年3月30日，华隆公司向中国建设银行股份有限公司中山市分行发出《关于中山市XX花园1区确权办证的情况说明》：兹有中山市华房地产开发有限公司投资开发的XX花园，项目用地本由四个土地证组成{中府国用（2007）第XXXXXX号、中府国用（2003）第XXXXXX号、中府国用（2003）第XXXXXXX号[后因融资抵押分割成中府国用（2011）第XXXXXXX号及中府国用（2011）第XXXXXX号]、中府国用（2004）第XXXXXXX号}。其中XX花园1区（1—27幢）坐落在其中的三个土地证[中府国用（2007）第XXXXXX号，使用年限至2074年3月11日；中府国用（2011）第XXXXXXX号，原使用年限至2063年4月30日；中府国用（2011）第XXXXXXX号，原使用年限至2063年4月30日]。金华花园于2006年8月31日取得规划报建批复[建字第GJ-（2006）0477号]。其中一区于2006年11月4日取得施工许可证[442000200609080401ZX]。我司于2012年9月16日起陆续取得预售许可证，根据建筑座落在不同使用年限的土地上，分别领取了[中建房（预）字第2010231、2011437、2012052号]预售证，并向市国土资源局分别办理了不同使用年限的合同备案，亦按照上述合同与业主签约并备案。XX花园一区于2015年4月13日正式通过综合验收[中建验字2015年第134号]，我司向市国土资源局申请办理权属登记，市国土资源局为此出具了（登记证号：2015-010602~010620共19份）商品房产权权属证明书，统一将备案为不同使用年限的商品房统一使用年限至2063年4月30日。及此，由于变更了部分业主[房屋座落在中府国用（2007）第XXXXXX号、使用年限至2074年3月11日]产权的使用年限，引起了业主们的强烈不满，业主们拒绝在办理产权申请表上签字，并掀起了长时间、大规模的维权行动，引起了市政府领导的重视。后经国土资源局、住建局、规划局等相关单位与我司及业主代表多次会议协商，由最初的按土地证项目进行项目分割，按土地证重新办理验收再办证的方案（该方案已办理规划验收分割，但最后办理至国土资源局后又被否决），到最终我司向国土资源局办理针对跨证建筑物（该部分建筑原我司与业主签订的备案合同按2063年4月30日作使用年限）的土地使用年限延长业务[亦即将中府国用（2011）第XXXXXXX号土地证使用年限延长至2074年3月11日]，然后按建筑物座落出具不同年限的房产证方案，该事件才得出各方满意一致的解决方案。按照上述一致的解决方案，我司于2016年4月14日重新办理金华花园一区规划验收1~27幢，并于2016年5月25日重新办理商品房产权权属证明书，及此，金华一区内业主产权按建筑物座落出具不同使用年限的房产证，业主权益得以保留，事件平息。2017年4月18日，中山火炬高技术产业开发区住房和城乡建设局在该情况说明上盖章确认情况属实，并手注“火炬区房地产领域不稳定问题专项治理工作领导小组办公室（区住建局代章）”。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。华隆公司与郑波、林志敏签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格遵守。根据合同约定，华隆公司最晚应于2012年9月30日向郑波、林志敏交付符合合同约定的涉案商品房，自此720个工作日内，华隆公司需持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案以便出证，即华隆公司最晚应于2015年8月25日前履行此项义务。但郑波、林志敏直到2016年8月19日才取得不动产权证书，华隆公司存在违约行为。现郑波、林志敏向华隆公司主张逾期办证违约金，一审法院认为，2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，逾期办证违约金约定为固定金额，应从合同约定的履行期限届满之次日（即2015年8月26日）起按民法通则的规定计算二年诉讼时效期间。现因郑波、林志敏的起诉已经超过诉讼时效期间，华隆公司已经取得了诉讼时效抗辩权，郑波、林志敏的诉求依法丧失胜诉权，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决：驳回郑波、林志敏的诉讼请求。案件受理费548元，由郑波、林志敏承担（郑波、林志敏已预付）。二审期间，郑波向本院提交以下证据：2012年12月8日收款收据两张，业主收楼物品发放签收表照片一张，拟共同证明郑波、林志敏于2012年12月8日实际接收案涉商品房。华隆公司对此质证称，郑波、林志敏提交的证据不属于二审新证据。收款收据不能证明逾期交房的时间。对照片截图的真实性、合法性确认，对关联性及拟证明内容不确认。签收表仅能证明郑波、林志敏办理收楼手续的时间为2012年12月8日，不能证明华隆公司交付案涉商品房的时间为2012年12月8日。华隆公司向本院提交以下证据：1.寄送挂号信信封2份（26栋1005房、26栋505房）；2.收楼通知书等收楼资料2份（26栋1005房、26栋505房）；拟共同证明华隆公司于2012年7月20日已经向案涉商品房所在的26栋业主寄发收楼信，要求业主于2012年7月31日前完成收楼。由于挂号信送达记录只能保存2年，故无法查询案涉商品房发出的收楼通知送达记录，因同栋505房、1005房的挂号信被退回，所以得以保存相关资料。3.26栋业主收楼物品发放签收表数份，拟证明26栋业主大部分收楼时间是在2012年9月30日前，即案涉商品房不存在逾期交房问题。郑波、林志敏因个人原因在2012年12月8日前往华隆公司处完成收楼。郑波、林志敏对此质证称，郑波、林志敏曾前往华隆公司办理收楼手续，但因华隆公司无法出示相关验收批复文件、竣工验收备案证等法定资料，故郑波、林志敏拒绝于2012年7月20日收楼。二审查明：一、涉案合同第十四条第二款第4项已明确约定了如因买受人的原因导致出卖人不能按时递交资料办理产权登记手续的，出卖人不承担任何责任。该合同文本采用小四号字印刷。涉案合同补充协议共二十三条，分为正反两页，每页约54行，每行55字左右，全篇内容均采用小五号、仿宋字体，无任何内容采用特别印刷方式。涉案合同及补充协议均未对补充协议第九条约定的“其它影响办证进度的政府行为”进行解释。二、本案诉讼中，华隆公司未对存在“其它影响办证进度的政府行为”进行解释或举证证明，对于其于2017年3月30日致中国建设银行股份有限公司中山市分行“关于中山市金华花园1区确权办证的情况说明”中提及的“由最初的按土地证进行项目分割，按土地证重新办理验收再办证的方案（该方案已办理规划验收分割，但最后办理至国土资源局后又被否决）”的说法亦未提交任何证据予以佐证，且该说法与其在2015年10月28日至中山市人民政府的书面申请中所称的“由于两期交付时间相距较近，我司在验收时当一个业务办理，故规划验收批复及综合验收批复均为一份件，故在国土确权时国土要求统一按2063年办理产权年限，引起了业主的不满”相互矛盾。三、郑波、林志敏提交业主收楼物品发放签收表照片截图一份，上面显示业主房号为26-1102，登记时间为2012年12月8日。华隆公司确认该签收表的真实性、合法性，但认为其公司已于2012年7月20日已向包括郑波、林志敏在内的26栋业主寄发收楼信，要求业主于2012年7月31日前完成收楼，但因为时间久远，其无法提供向郑波、林志敏邮寄收楼通知书的直接证据，仅能提供同栋其他业主的收楼通知书、收楼物品发放签收表。郑波、林志敏系因个人原因才于2012年12月8日前往华隆公司完成收楼。四、郑波、林志敏的不动产权证书载明，出让国有建设用地使用权至2074年3月11日止。该使用期限与涉案合同第一条约定的土地使用年限一致。五、根据国土局办事指南，在资料齐全的情况下，办证时间为收件之日起15个工作日。除以上事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案二审争议焦点为：一、本案是否已经超过诉讼时效；二、华隆公司是否存在逾期办证的违约行为；三、案涉违约金是否应予以调整。对此，本院具体分析如下：关于焦点一，即本案是否已经超过诉讼时效的问题。案涉《中山市商品房买卖合同》及补充协议，系华隆公司与郑波、林志敏双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据案涉合同第十四条约定，华隆公司应在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。对于合同约定的“商品房交付使用之日”，应当理解为实际交付使用之日，而非合同约定的交付期限届满之日。二审期间，郑波、林志敏提交了业主收楼物品发放签收表拟证明其于2012年12月8日才办理案涉商品房的收楼手续，故实际收楼时间为2012年12月8日。华隆公司反驳称其早于合同约定交付期限前通过挂号信的方式向郑波、林志敏发出收楼通知书，要求其于2012年7月31日前完成收楼手续,但郑波、林志敏因个人原因于2012年12月8日才前往华隆公司办理收楼手续。对此，本院认为，华隆公司二审提交的证据无法直接证明其在合同约定交付时间前已经向郑波、林志敏发出收楼通知要求郑波、林志敏于限定时间内办理收楼手续，即便同栋其他业主办理收楼的时间是在合同约定交付时间前，也无法推出郑波、林敏系出于个人原因没有在合同约定期限前办理收楼手续，故本院对华隆公司提交的证据不予认可。综合双方提交的证据及陈述，本院认定案涉商品房的实际交付时间为2012年12月8日。按照合同约定，华隆公司应于2012年12月8日起720个工作日内即2015年11月4日前持办理案涉商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，郑波、林志敏应于2015年11月5日起知道自己权利受到损害，并于2018年1月31日起诉华隆公司要求支付逾期办证违约金，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，故本案未过诉讼时效期间，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。关于焦点二，即华隆公司是否存在逾期办证的违约行为。本院上述已认定华隆公司应于2015年11月4日前履行合同约定的办证递件义务，但郑波、林志敏实际于2016年9月2日才取得案涉商品房不动产权证书，据国土局办事指南，在资料齐全的情况下，办证时间为收件之日起15个工作日，显然华隆公司并未于上述期限内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。华隆公司主张，根据合同补充协议第二条、第九条约定，华隆公司无需承担迟延办证的违约责任。买受人则主张华隆公司并未对该格式条款尽到告知、提醒义务，不发生法律效力。本院认为，华隆公司主张的免责事由不能成立，理由为：郑波、林志敏与华隆公司签订的涉案合同对双方主要权利义务，包括华隆公司迟延办理产权登记的免责事由等内容均作了具体约定。根据诚信原则，双方当事人固然可以通过补充协议的形式对未尽事宜进行约定，但提供格式合同文本一方不得变相免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利，否则应承担相应不利的法律后果。本案中，华隆公司与郑波、林志敏签订的补充协议第二条约定“以最先到期日为该商品房的土地使用权办证年限，出卖人无须对买受人作任何赔偿或补偿”，该约定对涉案合同关于土地使用年限以及相关权利义务的约定作了实质性变更，而土地使用年限长短系买受人购买商品房的重要权利内容，华隆公司通过上述补充协议的约定对自身责任作了大幅度限缩，限制了买受人在华隆公司违反相关约定时可获得赔偿之权利，明显违反了公平原则。该补充协议为华隆公司欲反复使用而预先制定之格式合同，华隆公司作为该格式合同的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，但从该补充协议的文本来看，其字号、行间距均明显小于涉案合同或者日常阅读文本，华隆公司未能举证证明其已通过加粗字体等方式对该免责条款的内容向买受人作了提示及说明，故该条款依法应属无效。根据合同法的相关规定，对违约责任的归责原则应适用严格责任原则，具体在判断合同当事人是否构成违约时应采用客观化判断标准依合同义务进行确定。涉案合同明确约定，华隆公司应于商品房交付使用后720个工作日内，即2015年11月4日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，亦即依约按期递件是华隆公司合同项下的主给付义务。但从本案查明事实来看，涉案商品房迟至2016年9月方才完成产权登记手续，华隆公司的迟延履行行为明显违反了合同约定的主给付义务，危及了作为合同基础的信赖关系，故在严格责任原则下，如华隆公司未能提供充足有效证据证明自身具备免责事由和买受人郑波、林志敏存在违约行为的情况下，应由华隆公司自行承担举证不能的不利后果，承担相关违约责任。华隆公司主张的另一免责事由为涉案补充协议第九条约定，即如存在政府政策、法律法规改变或其他影响办证进度的政府行为，华隆公司可据实顺延办证期限。本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定以及前已论述，华隆公司自身负有按期为买受人办理权属证书的主合同义务，如因第三人的原因导致违约，不影响其违约责任的承担。即使该补充协议条款合法有效、对双方当事人具有约束力，并且华隆公司履行办证义务过程中也确因政府行为导致办证迟延，则根据权利义务对等原则以及诚实信用原则可知，华隆公司仍应对双方在该条款中约定的“影响办证进度的政府行为”范畴外延如何，以及该相关情形发生后其已及时向买受人履行相关告知义务两方面尽到举证责任，只有在满足该条件的前提下，华隆公司方可享有据实顺延办证期限的权利。但从本案举证情况来看，华隆公司并未就上述两方面尽到举证责任，其据此主张免责的理据不足。综上，华隆公司未能提供充足有效证据证明自身具备免责事由和买受人郑波、林志敏存在违约行为，其未在合同约定期限内履行持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的义务，且主张的免责事由不能成立，导致买受人郑波、林志敏不能在约定期限内取得房地产权属证书，基于客观化判断标准，本院认定华隆公司逾期办证构成根本违约，应按合同约定承担违约责任，自迟延之日即2015年11月5日起计付违约金至华隆公司履行前述递件义务之日止。关于焦点三，即案涉违约金是否应予以调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如华隆公司无法按时履行办证义务的，则按郑波、林志敏已付房价款的万分之一支付固定金额违约金。而郑波、林志敏如未按期付款的，逾期在60日之内，则每日按应付款的0.01%的标准支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，华隆公司有权解除合同，郑波、林志敏按总房价款的10%向华隆公司支付违约金。若华隆公司同意继续履行合同的，郑波、林志敏按日向华隆公司支付逾期应付款的万分之二的违约金。本院认为，如果按合同约定的逾期办证违约金的计算方法，即华隆公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，且仅为68.8元（688000元×0.01%），已经严重低于郑波、林志敏逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任，显然不符合法律关于公平原则的基本要求。在华隆公司单方违约的情况下，作为非违约方的郑波、林志敏以约定违约金数额过低为由，要求华隆公司支付逾期办证违约金29928元（688000元×年贷款利率4.35%）。本院认为，华隆公司的违约行为确实给郑波、林志敏造成损失，因郑波、林志敏损失数额难以确认，故郑波、林志敏请求按已付房价款为基数，按照年贷款利率标准4.35%计算违约金，理据充分，本院予以支持。至于违约金支付期限的问题。华隆公司应于2015年11月5日起向郑波、林志敏支付逾期办证违约金。郑波、林志敏主张计至其实际取得权属证书之日止，与合同约定相悖，于法无据，本院不予支持。涉案商品房已于2016年9月2日核发不动产权证书，但华隆公司迄今未就其何时履行前述递件义务提交任何证据，其主张的截止点2015年6月18日明显不合常理，本院不予采纳，结合双方当事人对于递件办证流程的陈述和国土局办事指南的规定，推定华隆公司于2016年8月15日（即自核发不动产权证书之日往前倒推15个工作日）方才履行前述递件义务。故华隆公司应向郑波、林志敏支付逾期办证违约金总额为23286元（688000元×4.35%÷365天×284天）。对于郑波、林志敏超出本院核算部分，本院不予支持。综上，郑波、林志敏的上诉有理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初2551号民事判决；二、被上诉人中山市华隆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人郑波、林志敏支付逾期办证违约金23286元；三、驳回上诉人郑波、林志敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费548元（郑波、林志敏已预交），由郑波、林志敏负担121元，由中山市华隆房地产开发有限公司负担427元。二审案件受理费548元（郑波、林志敏已预交），由郑波、林志敏负担121元，由中山市华隆房地产开发有限公司负担427元（中山市华隆房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内迳付郑波、林志敏，本院不另行收退）。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 马燕清审判员 刘 通二〇一九年十一月二十一日书记员 李玉琴