四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3443号 上诉人（原审被告）：廖红梅，女，1986年9月18日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：何毅，四川建春律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：沈纪平，男，1969年11月15日出生，汉族，住河北省保定市雄县。 被上诉人（原审原告）：李会楼，女，1969年12月21日出生，汉族，住址同上。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：罗永鸿，南充市顺庆区中城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：刘中奇，男，1975年11月10日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原审第三人：中国农业银行股份有限公司南充嘉陵支行，住所地四川省南充市嘉陵区人和街4号。 法定代表人：赵涛，行长。 委托诉讼代理人：钟旭，该行职工。 上诉人廖红梅因与被上诉人沈纪平、李会楼、刘中奇，原审第三人中国农业银行股份有限公司南充嘉陵支行（以下简称农行南充嘉陵支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初1513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 廖红梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判《个人房屋转让协议书》针对上诉人无效，上诉人无须协助沈纪平、李会楼办理南充市顺庆区南门北街1号楼1单元28层01室房屋不动产登记证；2.驳回沈纪平、李会楼全部诉讼请求；3.被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、事实认定错误。本案《个人房屋转让协议书》上诉人未参与签订，也未收取房屋转让款。事后未追认，未明确表示同意转让。法院推定上诉人知晓，事实认定错误。二、适用法律错误。一审判决引用合同法，适用法律错误。上诉人未参与房屋买卖，且也未同意出售，应当优先适用婚姻法，再辅助适用合同法。认定为夫妻共同债务，需要证明刘中奇欠付材料款是事实，且需要证明上诉人同意出卖房屋，房款用材料款抵扣。根据婚姻法规定，夫妻关系存续期间，所得房屋属于夫妻共同财产，处分时必须得到廖红梅同意，否则对廖红梅无效。沈纪平未与上诉人联系过，未取得上诉人同意，《个人房屋转让协议书》未让廖红梅签字，应当认定买卖合同无效。三、一审证据认定不当，举证责任分配错误。四、沈纪平、李会楼知道案涉房屋有银行贷款，仍进行交易，有过错，不能主张合同有效。即使合同认定有效，也无法过户，银行对抵押房屋有优先权。 沈纪平、李会楼辩称，1.沈纪平和李会楼向刘中奇河北涞水九龙湾碧桂园和郑州碧桂园市政工程供应材料,由于刘中奇一直无法给付余下的材料款接近200万元。2017年6月17日，沈纪平和刘中奇签订《个人房屋转让协议书》，由刘中奇和廖红梅将其位于南充市顺庆区房屋，作价90万元抵偿给沈纪平和李会楼，签订协议书前，刘中奇和廖红梅就房屋转让相关事宜达成了一致意见。2017年11月17日，沈纪平、李会楼同廖红梅，刘中奇夫妻双方四人一起到四川恒河物业管理有限公司办理了房屋交接手续，该房屋已经完全交付给沈纪平和李会楼，并取得的业主身份。2.沈纪平和刘中奇的通话内容，可以证实廖红梅知道也表示认可房屋转让的事实。尽管未在《个人房屋转让协议书》签字，但是廖红梅行为足以说明认可房屋转让协议。3.《个人房屋转让协议书》上诉人廖红梅和李会楼的身份证号码有误，是打印的笔误，不能以此为由推翻《个人房屋转让协议书》。4.关于银行贷款的问题，如刘中奇和廖红梅不偿还银行贷款，沈纪平和李会楼愿意代为清偿该房屋在银行的贷款，涤除抵押权。代为清偿后向刘中奇和廖红梅追偿。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 刘中奇未进行答辩。 农行南充嘉陵支行述称，只要清偿银行贷款本息，同意转让案涉房屋，解除抵押权。 沈纪平、李会楼向一审法院起诉请求：1.请求确认原告与被告签订《个人房屋转让协议书》合法有效，并判令二被告履行协议书约定的将房屋过户给二原告；2.本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：沈纪平、李会楼系夫妻关系；廖红梅、刘中奇系夫妻关系。 2017年6月17日，沈纪平与刘中奇签订《个人房屋转让协议书》，协议转让方（甲方）：廖红梅、刘中奇，受让方（乙方）：沈纪平、李会楼。协议约定：转让房屋位于南充市顺庆区1号楼1单元28层01室的房屋（面积163.38平方米）转让；转让价款人民币90万元；付款方式为甲方在乙方供货款中扣除。刘中奇、沈纪平在《个人房屋转让协议书》中签字确认，廖红梅、李会楼未在协议中签字。同日，刘中奇向沈纪平出具《收据》，载明“今收到沈纪平房款（抵材料款）玖拾万元正900000.00元。”被告于2017年11月6日将房屋交付给原告。同日，沈纪平、李会楼和四川恒河物业管理有限公司外滩1号物业客服服务中心签订《业主公约》、《房屋装饰装修管理协议》、《前期物业管理服务协议》等文书，并缴纳2017年5月1日至12月31日的物业管理费2546元，四川恒河物业管理有限公司出具了《四川恒河物业管理有限公司专用收据》，载明“外滩1号1-1-28-1李会楼物业服务费20117.5.1-2017.12.31￥2546元”；2018年9月17日。李会楼又缴纳了2018年1月1日至9月30日的物业管理费。沈纪平、李会楼认为刘中奇、廖红梅未按《个人房屋转让协议书》履行相关义务向法院提起诉讼。 同时查明：原、被告之间有经济上的往来。廖红梅的身份证号码：5137011986××××××××，李会楼的身份证号码：1324341969××××××××。 案涉房屋由刘中奇、廖红梅于2016年1月18日在农行南充嘉陵支行处抵押贷款购买，现尚欠农行南充嘉陵支行贷款。诉讼中，经征求农行南充嘉陵支行意见，为原、被告均可凭人民法院的生效法律文书偿还全部按揭贷款本息后即可涤除抵押权。 诉讼中，沈纪平、李会楼提供了沈纪平与刘中奇的录音通话，内容显示：刘中奇承认欠沈纪平款项以及用案涉房屋作抵的事实，以及在沈纪平与刘中奇谈话途中，廖红梅打电话给刘中奇，刘中奇告知廖红梅“你明天去问一下我们那个房子，卖给沈哥那个房子的还差多少钱，你去银行问一下，沈哥说他拿钱先把那个房款先交上，交上以后把户过了”……廖红梅在电话中讲到“不管多少，都便宜卖”刘中奇讲到“我们的心意不论多便宜，贵也好，卖了就卖了，关键是那个钱，沈哥这老不过户，还说我们是什么意思，不卖了还怎么了”“你去问一下，沈哥这把户过了，正好我们免得去交那个钱”廖红梅讲到“那好吧，我先去把银行卡拿了”。 一审法院认为，沈纪平与刘中奇签订的《个人房屋转让协议书》合法有效，刘中奇、廖红梅应将案涉房屋登记过户给沈纪平、李会楼名下，理由如下： 一、沈纪平与刘中奇均具有完全民事权利能力和民事行为能力，达成的《个人房屋转让协议书》以及刘中奇向沈纪平出具的《收据》刘中奇认可，系双方的真实意思表示，刘中奇将其享有的案涉房屋权益转让给沈纪平，未违反法律、法规强制性规定，对沈纪平请求确认该协议有效，并由刘中奇协助办理过户手续的诉讼请求予以支持。 二、位于南充市顺庆区1号楼1单元28层01室的房屋系刘中奇、廖红梅夫妻共同所有，夫妻之间有平等处分夫妻共同财产的权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”，根据该规定，本案中根据查明的事实，廖红梅在刘中奇转让案涉房屋中完全知晓。首先：沈纪平提供廖红梅与刘中奇的通话记录证实刘中奇告知廖红梅“你明天去问一下我们那个房子，卖给沈哥那个房子的还差多少钱，你去银行问一下，沈哥说他拿钱先把那个房款先交上，交上以后把户过了”，廖红梅未表示不同意，而是讲到“不管多少，都便宜卖”，说明当时二被告的经济状况，无钱给付沈纪平欠款，廖红梅同意处理案涉房屋。沈纪平提供的录音资料形式上具备连贯性，内容清晰、完整显示刘中奇与沈纪平的通话以及刘中奇与廖红梅的通话情况，该录音资料能够作为定案依据；其次：李会楼不是案涉房屋所在小区的业主，小区物业管理部门是对小区业主服务，如果不是廖红梅、刘中奇向其告知案涉房屋变更所有人为沈纪平、李会楼，小区物业管理部门是不会与小区外的业主建立物业服务关系，这是基本常识，现李会楼与小区物业管理部门签订了物业相关协议，并交纳相关物业费用，小区物业管理部门已就认可了沈纪平、李会楼的小区业主身份，从而也可证实刘中奇转让房屋给沈纪平、李会楼的事实，廖红梅知晓房屋转让的事实。再者，从2017年准备卖房时，廖红梅、刘中奇就商量过卖房还款，询问房屋市价之事，长达两年时间之久，廖红梅都没有过问该房出卖还债情况，不符合常理。综上所述，廖红梅应当知道刘中奇与沈纪平达成的《个人房屋转让协议书》，并已将案涉房交付给沈纪平、李会楼的事实，且没有不同意见。为此，其应当协助办理案涉房屋过户手续。 沈纪平、李会楼系夫妻关系是本案不争的事实，《个人房屋转让协议书》上李会楼、廖红梅的身份证号码均是一个数字的错误，但不影响双方的诉讼主体资格以及本案的实体处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九条第一款“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”、第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，一审法院作出判决：一、确认原告沈纪平与被告刘中奇签订的《个人房屋转让协议书》合法有效；二、被告刘中奇、廖红梅在本判决生效之日起十五日内协助原告沈纪平、李会楼办理位于南充市顺庆区1号楼1单元28层01室房屋的不动产登记证。案件受理费12800元，由刘中奇、廖红梅负担。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，一、关于《个人房屋转让协议书》的效力。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”。夫妻双方对于共有财产，享有平等的处分权。家庭重大财产如房屋的转让，夫妻应当平等进行协商，达成一致意见。本案中，案涉房屋转让时，房屋系廖红梅与刘中奇夫妻共有财产。从案涉房屋的交付，沈纪平、李会楼与物业公司重新签订物业管理协议，并交付物业管理费，以及廖红梅、刘中奇夫妇的通话内容，可推定廖红梅对房屋转让事实知情并同意。因此，《个人房屋转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，刘中奇、廖红梅应当履行房屋转让协议中的附随义务，协助办理案涉房屋的不动产登记。廖红梅上诉主张处分房屋未经其同意合同无效，理由不成立，本院不予支持。《个人房屋转让协议书》，性质上虽系以房抵债协议，但是，债权人沈纪平、李会楼已受领了债务人刘中奇、廖红梅对房屋的交付，双方实际履行完毕，故刘中奇所欠材料款债务，因房屋转让协议的履行其债权债务关系已经消灭。因此，廖红梅认为《个人房屋转让协议书》属以房抵债协无效，理由不成立。同时，廖红梅上诉认为对刘中奇欠材料款，应当由沈纪平另行起诉主张权利，亦不予支持。 二、关于案涉房屋刘中奇、廖红梅在农行南充嘉陵支行办理抵押登记问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案审理中，沈纪平、李会楼表示，如刘中奇和廖红梅不偿还银行贷款，其愿意代为清偿在农行南充嘉陵支行的贷款消灭抵押权。同时，农行南充嘉陵支行亦同意只要清偿债务本息，同意转让财产，消灭抵押权。因此，本案房屋转让协议能够履行，没有法律上不能履行的情形。 综上，上诉人廖红梅的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12800元，由廖红梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 辉 审判员 李卫东 审判员 雷发军 二〇一九年十一月十一日 书记员 毛 蕊