江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4634号上诉人（原审被告）：盐城市城南新区好丽华房产经纪有限公司，住所地江苏省盐城市鹿鸣路文化名城1-119号。法定代表人：刘丽华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓岚，江苏择善律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱喻慎微，江苏择善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张志祥，男，1988年4月28日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：王龙龙，江苏盐海中亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟，江苏盐海中亚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：徐爱翠，女，1986年7月17日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市。原审被告：陈昌钧，男，1984年7月22日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市。原审被告：唐翠华，女，1981年12月10日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市。上诉人盐城市城南新区好丽华房产经纪有限公司（以下简称好丽华房产经纪公司）因与被上诉人张志祥、徐爱翠、原审被告陈昌钧、唐翠华房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2018)苏0902民初5342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。好丽华房产经纪公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判由徐爱翠承担责任；一、二审诉讼费用由张志祥、徐爱翠承担。事实与理由：一、根据案涉《房地产买卖居间协议》的约定，合同主体为张志祥、徐爱翠，与好丽华房产经纪公司无关。徐爱翠恶意隐瞒房屋查封情况导致张志祥的损失，应当由徐爱翠承担全部赔偿责任。二、好丽华房产经纪公司作为居间人，其仅为张志祥、徐爱翠提供订立房屋买卖合同的机会，张志祥、徐爱翠之间能否订立合同甚至履行合同，与居间人无关。好丽华房产经纪公司不应承担任何赔偿责任。三、房产信息属个人隐私，除法律规定的特殊主体以外，仅能由业主本人携带身份证及房产证原件到房产局进行查询，好丽华房产经纪公司无权查询他人房产信息，故在业主或者是徐爱翠不配合的情况下，好丽华房产经纪公司根本无法获悉房屋查询信息。好丽华房产经纪公司只能通过对业主或者是徐爱翠进行询问确认房屋情况，其已尽到合理审查义务，不存在重大过失。另好丽华房产经纪公司在徐爱翠、张志祥签订《房地产买卖居间协议》后，即刻陪同查询案涉房屋情况，得知案涉房屋已被查封的情况，就及时告知了张志祥，好丽华房产经纪公司不存在未尽到提醒义务，故对张志祥的损失不存在过错，不应当承担赔偿责任。四、一审法院责任划分错误，徐爱翠系《房屋买卖居间协议》的违约责任主体，其恶意隐瞒案涉房屋查封事实，对好丽华房产经纪公司既不如实告知也不配合查询案涉房屋信息导致好丽华房产经纪公司、张志祥的合法权益受损，其应当对张志祥承担全部赔偿义务。好丽华房产经纪公司保留对其追究的权利，好丽华房产经纪公司仅应当退还定金及相关费用。张志祥辩称，1.本案各方签订的《房地产买卖居间协议》合法有效，存在房屋买卖合同的法律关系，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。协议签订后，张志祥按约履行了支付定金、中介费、办证费、评估费的义务，好丽华房产经纪公司及徐爱翠在明知案涉房屋被法院查封的情况下仍然收取张志祥的定金，存在恶意欺诈，构成合同的根本违约，按照约定，应当解除协议，返还定金，承担违约责任。好丽华房产经纪公司在一审中也认可是因为当时时间比较紧迫，没有去查询案涉房屋的查封情况，不存在好丽华房产经纪公司无权查询他人房产信息的情形，2017年11月4日协议签订后，张志祥多次联系好丽华房产经纪公司办理过户手续未果，直到2018年3月左右，张志祥才了解到案涉房屋在协议签订前就已被法院查封。故不存在好丽华房产经纪公司及时告知张志祥的情况。2.本案违约责任及损失承担均有合同依据，一审法院责任划分是基于合同各方的过错程度依法划分的。好丽华房产经纪公司作为居间人，应当按照合同约定和法律规定履行居间义务，查询房屋产权情况是好丽华房产经纪公司的义务，按照行业惯例，房地产中介公司在签约前应主动询问、核实房屋是否存在司法查封等信息，交易房屋是否存在限制交易的情况等涉及房屋买卖合同能否正常履行的基本事项，好丽华房产经纪公司作为居间人应当审查并如实报告张志祥，且好丽华房产经纪公司作为专业的房屋居间交易机构，应当熟悉房屋交易中存在的风险，清楚其过错行为可能给交易双方造成的损失，因此一审法院认定好丽华房产经纪公司存在过错是有法律和事实依据的，请求驳回上诉，维持原判。徐爱翠未作答辩。陈昌钧、唐翠华未作述称。张志祥向一审法院起诉请求：1.请求判令解除《房地产买卖居间协议》，徐爱翠、陈昌钧、唐翠华、好丽华房产经纪公司立即返还张志祥定金5万元，并承担违约金216000元，好丽华房产经纪公司对该请求承担连带责任。2.判令好丽华房产经纪公司立即返还中介费16800元、办证费800元、评估费1080元，合计18680元。一审法院认定事实如下：坐落于盐城市区权利人为陈昌钧、唐翠华。2017年11月4日，徐爱翠以陈昌钧、唐翠华(甲方)代理人的名义，与张志祥(乙方)好丽华房产经纪公司（丙方）签订一份《房地产买卖居间合同》，合同主要内容:一、买卖房地产的基本情况：1.房屋地址：朗郡苑18幢705室；2.类型：住宅；3.房屋性质：商品房；4.建筑面积：126.44㎡；5.权利人：陈昌钧、唐翠华。二、总房价款：该房地产的转让价格为人民币壹佰零捌万元整（¥1080000）。三、协议的履行：1.意向金：乙方已实地验看了该房地产，为表示购买诚意，向丙方支付意向金人民币伍万元整作为与甲方洽谈只用。丙方收到意向金后5个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金。若甲方在前述期限内未能签署本协议，则乙方有权至丙方处无息取回意向金，未取回的则视为继续委托丙方与甲方洽谈。2.定金与保管：如甲方签署本协议，则上述意向金转为定金。乙方应于甲方签署本协议后壹日内补足定金至人民币伍万元整，甲方同意将上述定金由丙方代为收取并保管。六、保证与承诺：1.本协议签署人均保证具有签署本协议并支付或收取定金的权利（甲方保证有权出售或已征得全体产权人的同意，在签署本协议后甲方不再新增抵押或增设阻碍交易的情形；乙方保证具备购房资质并保证买受方资信良好），若因其无权代理或无权处分或欠缺购房资质、征信不良，导致本协议无法履行或无法生效的，该方签署人应按定金责任或违约责任的标准承担责任。本条独立发生法律效力……3.丙方有义务及时告知甲乙双方交易机会并为甲乙双方交易提供居间服务。八、违约责任：一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房款0.05%承担违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方面解除本协议并要求违约方支付总房款20%的违约金。十四、特别约定：甲方承诺自行将该房屋剩余贷款还清并注销他项权证。甲方结清该房产所有和抵押，确保在2017年11月10日前与乙方办理过户手续。合同签订当日，张志祥向好丽华房产经纪公司支付定金5万元、中介费16800元、办证费800元、评估费1080元，合计68680元。2017年11月4日徐爱翠向张志祥出具一份定金收条:今收到买方张志祥购买希望大道66号朗郡苑18幢705室定金人民币伍万元（¥50000），此收条有效期至过户结束时止，过户时一并纳入房款收条。好丽华房产经纪公司向张志祥出具收到中介费、办证费收据。另，好丽华房产经纪公司于同年11月3日向徐爱翠出具一份定金保管书，载明:现买受方张志祥因购买出售方陈昌钧、唐翠华房地产（坐落市区希望大道66号朗郡苑18幢705室）交付定金人民币伍万元整（¥50000），出售方陈昌钧、唐翠华确认已收到此定金，并交由盐城市城南新区好丽华房产有限公司代为保管。出售方签字：徐爱翠，保管人签字：好丽华房产经纪公司。合同签订后，因案涉房已于2017年10月16日被司法查封，双方未能办理过户，张志祥遂诉至一审法院。本案在审理过程中，好丽华房产经纪公司提供徐爱翠出具的一份出售房地产承诺书:本人经好丽华房产经纪公司居间介绍，与买受方张志祥就出售盐城市市区希望大道66号朗郡苑18幢705室房地产事宜，签订了《房地产买卖居间协议》，约定总房价款为壹佰零捌万元整。给予若本人违约不履行买卖居间协议，将使好丽华房产经纪公司损失可期得的佣金收入。为此，本人特郑重承诺：若因本人违约未能履行买卖居间协议，导致《房地产买卖合同》或类似合同无法签订的，本人自愿向好丽华房产经纪公司支付总房价款2%的赔偿金。一审审理过程中，好丽华房产经纪公司同意退还收取的定金、评估费、中介费、办证费等费用。一审法院认为，根据庭审查明的事实和相关证据，本案争议的焦点:一、徐爱翠与陈昌钧、唐翠华是否存在代理关系。二、徐爱翠、好丽华房产经纪公司应承担的民事责任。一、徐爱翠与陈昌钧、唐翠华是否存在代理关系问题。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。本案中，徐爱翠以陈昌钧、唐翠华代理人的名义，与张志祥、好丽华房产经纪公司签订合同，但徐爱翠、好丽华房产经纪公司均未能提供陈昌钧、唐翠华的委托手续，或予以追认的证据，因此，徐爱翠无权代理陈昌钧、唐翠华实施案涉的民事行为，其以陈昌钧、唐翠华的代理人名义，与张志祥、好丽华房产经纪公司签订的《房地产买卖居间合同》对陈昌钧、唐翠华不发生效力。二、徐爱翠、好丽华房产经纪公司应承担的民事责任问题。徐爱翠无权代理而实施代理行为，对张志祥因此产生的损失，依法应承担相应的民事责任。好丽华房产经纪公司作为居间人，应该依法履行居间义务，按照行业惯例，房地产中介公司在签约前应主动询问、核实房屋是否存在司法查封等限制信息，但好丽华房产经纪公司未尽到合理审查和提醒义务，存在重大过失。对张志祥因此产生的损失，应承担相应的赔偿责任。案涉合同约定守约方有权要求违约方支付总房款108万元的20%违约金，参照该约定，根据各自的过错责任，结合本案的具体情况，一审法院酌定徐爱翠、好丽华房产经纪公司各赔偿张志祥75000元。好丽华房产经纪公司对已收取张志祥的定金5万元、中介费16800元、办证费800元、评估费1080元应予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、四百二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，一审法院判决：一、徐爱翠于判决生效之日起十日内支付张志祥赔偿款75000元。二、好丽华房产经纪公司于判决生效之日起十日内支付张志祥赔偿款75000元。三、好丽华房产经纪公司于判决生效之日起十日内退还张志祥定金5万元、中介费16800元、办证费800元、评估费1080元，合计68680元。四、驳回张志祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5570元，公告费600元，合计6170元，由张志祥负担1481元，徐爱翠、好丽华房产经纪公司共同负担4689元。在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。本院二审另查明，2017年10月9日，原告王彬、徐爱翠起诉被告陈昌钧、唐翠华民间借贷纠纷一案，经一审法院主持调解，双方达成调解协议，一审法院于2017年10月31日作出（2017）苏0902民初5729号民事调解书，确认陈昌钧、唐翠华于2017年11月3日前一次性偿还王彬、徐爱翠借款本金52万元整。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。徐爱翠以陈昌钧、唐翠华的名义与张志祥、好丽华房产经纪公司签订《房地产买卖合同居间协议》，因徐爱翠未能提供陈昌钧、唐翠华的委托协议或者提供证据证明事后取得陈昌钧、唐翠华的同意，故案涉《房地产买卖合同居间协议》中的房屋买卖合同部分因徐爱翠属于无权代理而无效。好丽华房产经纪公司作为专业的房产中介，其应当对徐爱翠是否具有代理权、房屋是否存在司法查封等情况进行询问、核实，但好丽华房产经纪公司未能尽到合理的审查和提醒义务，一审法院认为其存在重大过失并无不当。因徐爱翠无权代理及好丽华房产经纪公司存在重大过失的行为共同造成了张志祥的损失，徐爱翠、好丽华房产经纪公司应当对张志祥的损失承担赔偿责任，一审法院依据《房地产买卖合同居间协议》中的违约责任的约定、各方过错情况及本案的具体情况，酌定徐爱翠、好丽华房产经纪公司各赔偿张志祥7.5万元亦无不当。综上所述，好丽华房产经纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675元，由上诉人盐城市城南新区好丽华房产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇一九年十一月二十日法官助理 徐 平书 记 员 周亚梅