广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1227民初838号 原告：唐艳，女，1971年5月19日出生，壮族，住广西河池市金城江区。 委托诉讼代理人：张鹏，男，1964年9月5日出生，汉族，住广西巴马瑶族自治县。 被告：广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，住所地广西巴马瑶族自治县巴马镇东园路85号。 法定代表人：罗振聪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：覃小峰，男，1988年3月19日出生，壮族，住广西东兰县。系被告公司策划经理。 原告唐艳与被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司（以下简称联邦伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，同年10月31日依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张鹏，被告的委托诉讼代理人覃小峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金43046.66元（以242507元总房款为基数，从2015年8月31日至2019年5月26日止，按中国人民银行同期贷款基准年利率4.75%计算）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发位于印象巴马第6#2-406号商品房一套，该房总价款242507元，原告已在规定期限内付清全款购房款。《商品房买卖合同》约定被告在2015年8月31日前交房，如逾期交房，逾期超过120日的，被告按日向原告支付已交付房款万分之1.5的违约金，累计最高数额为总房款的4%。结果，被告直至2019年5月26日（逾期1364天）才通知原告交房，原约定违约金9700.28元（总房款242507×4%），违约金明显过低。根据相关法律规定，请求增加违约金，原则按中国人民银行同期贷款基准年利率4.75%（1-5年）计算占用资金利息。 被告辩称：一、其于2009年9月14日取得巴马国土局颁发的开发建设面积为66200㎡“印象巴马”项目的土地使用证，并依法取得案涉房屋的预售许可证。而后，巴马县人民政府以该宗土地未获得用地指标收回所颁发的土地证，另外向其颁发临时土地使用者，面积却变为43212.9㎡，造成案涉房屋所在楼盘压红线，其为配合政府行为而被迫停工，属于《商品房买卖合同》中第八条约定的可延期交房的行为，不属于违约，不需要承担违约责任。且根据相关法律规定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外，因此，造成案涉房屋无法按时交付的原因是政府的行为导致的，其无法预见、不能克服，更不应承担责任；二、假设其逾期交房的情形下承担违约责任，原告诉请的违约金的计算办法不准确。根据《商品房买卖合同》附件四第三条的约定，逾期交房超过120日的，累计最高额违约金为总房款的4%，即242507×4%=9700.28元，而不是按照银行贷款利率计算。且原告也没有任何证据证明该违约金过低。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。 原、被告均围绕各自的诉辩向本院提交了相应的证据，双方对对方提供的证据的真实性均无异议，本院对证据的“真实性”予以确认，至于证据能否达到证明目的将在“本院认为”部分予以阐述。 本案经审理查明：2015年1月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发位于，该房总价款242507元，并约定被告在2015年8月31日前交房，如逾期交房，逾期超过120日的，被告按日向原告支付已交付房款万分之1.5的违约金，累计最高限额为总房款的4%。合同签订当日，原告一次性付清购房款。2019年5月26日，被告向原告交付案涉商品房。 另查明，被告于2009年9月以出让方式取得巴马镇东园路案涉项目所在地块的土地使用权，被告即在该地块上开发建设“印象巴马”楼盘对外销售商品房，同时亦取得了商品房预售许可。2010年9月，巴马县国土资源局收回案涉项目的土地使用权，后于2019年3月才颁发不动产权证。 本院认为，原、被告对双方签订的《商品房买卖合同》的效力没有异议，且经审查该合同不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，该合同合法有效。对于《合同补充协议》，原告提出该补充协议无效，但没有提出相应证据证据证明补充协议具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故本院对原告的主张不予采信。综上，对于合法有效的合同及协议，对即原、被告均应全面履行合同约定的义务。 本案争议焦点，一、被告的行为是否构成违约；二、原告以约定的违约金过低为由请求调整是否有法律依据。 关于第一个争议焦点，被告未能按合同约定时间交房这一事实，双方均无争议，但对该事实导致的法律后果，原告主张构成违约，被告辩称是因政府收回土地证导致其被动停工，属于合同第八条约定的“延期交房”，不构成违约。本院认为，被告的答辩意见不成立，本案政府收回土地证的时间是2010年9月，本案双方当事人签订合同的时间是2015年1月29日，即在双方签订合同之前，被告在明知政府收回土地使用证的情况下仍向原告承诺于2015年8月31日前交房，后又以《商品房买卖合同》第八条第二款第3点“因政府机构的行为，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引致的延误；根据国家、地方法律法规或规章的规定，可以据实顺延施工工期的情形出现的。”约定为其不能按时交房的行为进行抗辩，显然违背诚信与公平的原则，被告的行为已然构成违约。 关于第二个争议焦点，本案合同约定被告交房时间为2015年8月31日，但其实际交房时间为2019年5月26日，逾期交房1364天，案涉补充协议约定，被告逾期交房的违约金累计最高限额为已付房款的4%，根据约定计算本案违约金最高为9700.28元（242507元×4%），明显低于该房款总额的中国人民银行同期贷款利息，故原告主张参照中国人民银行同期贷款基准年利率4.75%计算对本案违约金进行调整，理由充分，本院予以支持。即本案违约金应为43046.65元（242507元×4.75%×1364天/365天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告唐艳支付违约金43046.65元。 上述给付义务，义务人应按本判决书规定的时间履行义务，逾期则依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限的最后一日起二年内向本院或被执行的财产所在地基层人民法院申请强制执行。 案件受理费876元，减半收取438元，由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费876元，上诉于河池市中级人民法院。上诉案件受理费汇入：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 韦朝欢 二〇一九年十一月十一日 法官助理 罗 才 书 记 员 覃江秋 附本判决有关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。