广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤01执异1045号 案外人：黄斯铭，男，1986年9月9日出生，汉族，住广州市海珠区。 案外人：叶惠冰，女，1962年5月24日出生，汉族，住广州市海珠区。 申请执行人：广发证券股份有限公司。住所地：广东省广州市黄埔区中新广州知识城腾飞一街****。 法定代表人：孙树明，职务：董事长。 委托诉讼代理人：毛兵香，广东一粤律师事务所律师。 被执行人：广东省第三建筑工程公司。住。住所地：广州市越秀区先烈中路**大院**自编**/div> 法定代表人：汤志坚。 关于申请执行人广发证券股份有限公司依据已经发生法律效力的（1998）穗中法经初字第1号民事调解书申请执行被执行人广东省第三建筑工程公司借款合同纠纷一案，本院以（2019）粤01执恢198号立案执行。在该案执行过程中，本院查封了被执行人广东省第三建筑工程公司（以下简称省三建）名下位于广州市海珠区XX大道X路XXX街23号3XX房。现案外人黄斯铭、叶惠冰提出执行异议，要求中止对上述房产的执行程序。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年11月7日举行了听证，黄斯铭、叶惠冰，广发证券股份有限公司的委托诉讼代理人毛兵香参加了听证，现已审查终结。 黄斯铭、叶惠冰请求继续在涉案房屋居住，参照2011年同批次房屋处理方式进行协商购买广州市海珠区XX大道X路XXX街23号3XX房【房产登记号：统字29XXXX号】。其事实与理由如下:因为省三建欠债主款项，要拍卖涉案房屋，我们申请不拍卖，争取协议购房。我们几代人都是在此房屋长大，对房屋有深厚感情。当年黄斯铭的祖父黄焕于解放初期已在省建一公司工作。中国曾经经历多年战争，那时解放初期的中国处于百废待兴的时期，建筑产业是最忙最苦的其中一个行业。也是遇上公司政策性对员工福利房，省建公司在五十年代给予这批开荒牛分配福利房，黄焕也是其中一名。岁月不饶人，黄焕年事已高，退休后于1979年去世（黄斯铭祖母在黄焕去世前已去世）。黄焕的后代继续在此房屋居住。很遗憾的是黄焕为国家和公司贡献了一生，却在1992年房改后公司因黄斯铭祖父母已去世，与当时政策不符而不能购买此房。黄斯铭的父母（母叶惠冰，父黄建真已去世）由结婚到生子，一生归宿都在此房渡过，黄斯铭也是从小在此房长大，从未搬迁到其他地方。这里有着黄斯铭童年、亲朋好友、家庭每一段的温暖美好回忆。在此希望这次在拍卖房屋前，让我们这些老住户以优惠价格申请购买回原住户房屋，也希望法院为我们无辜百姓作主，争取最大的利益。 申请执行人广发证券股份有限公司答辩称：黄斯铭、叶惠冰就法院评估拍卖省三建位于广州市海珠区XX大道X路XXX街23号3XX房（简称涉案房产）提起执行异议，要求继续居住在涉案房产居住，参照2011年同批次房屋处理方式进行协商购买。广发证券股份有限公司认为，涉案房产属于被执行人省三建所有，黄斯铭、叶惠冰对涉案房产是租赁使用，除了享有优先购买权外，其主张是不能阻止法院对涉案房产拍卖执行的。现依法提出如下答辩意见：一、省三建对黄斯铭、叶惠冰没有义务提供福利房。黄建真的父亲原属于广东省第一建筑工程有限公司（以下简称省一建）的职工，省一建与省三建是彼此独立的两个不同的法人单位，省三建没有义务给黄建真的父亲提供福利房，黄建真当然没有资格享受省三建的福利房。二、黄斯铭、叶惠冰对涉案房产仅享有租赁权。在省三建提供涉案房产给黄建真居住之前，黄建真是租住省三建位于XXX街30号的宿舍，黄建真仅享有租赁使用权，不享有所有权。因拆迁省三建享有所有权的XXX街30号房产，省三建安置涉案房产给黄建真居住，黄建真对涉案房产当然依法仅享有租赁使用权，涉案房产依法属于省三建所有。三、黄斯铭、叶惠冰的主张是不能阻止执行的，黄斯铭、叶惠冰对法院拍卖处置的涉案房产仅享有优先购买权。涉案房产依法属于省三建所有，省三建对涉案房产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。省三建处分自有的涉案房产不受他人干涉。黄斯铭、叶惠冰因租赁涉案房产对涉案房产仅享有对其他购买者来说具有优先购买权。四、出于法院执行需要，在执行法院的主持下，在法律允许的原则范围内，省三建曾于2011-2012年间给予包括黄斯铭、叶惠冰在内的23户住户购买所承租房产的机会。鉴于涉案房产属于国有资产，现在请求参照2011年同批次房屋处理方式进行协商购买，没有法律依据。因为要拍卖处置包括涉案房产在内的属于省三建所有的23套房产，执行法院曾于2009年第一次对上述23套房产委托第三方进行评估，评估报告于2010年9月29日失效。执行法院于2011年4月23日再次委托第三方评估。经评估，位于XXX街****、23号的面积合计622.81㎡的18套房产于估价时点2011年01月28日的交吉市场价值5,133,441元，不交吉市场价值3,593,518元，平均房产单价：交吉平均房产单价为8242.3869元/㎡，不交吉平均房产单价为5769.8463元/㎡。考虑到住户实际居住情况，在法律允许的原则范围内，经执行法院同意，位于，位于XXX街****方惠婵等**住户与省三建以及广发证券股份有限公司于2011年12月至2012年3月间达成了变卖协议法院就变卖房产协议分别下达了民事裁定书，裁定变卖协议合法有效，上述11户住户现已分别领取了房地产权证。上述11套房产面积386.51㎡，变卖总价人民币1,917,629元，变卖平均单价为4961.3956元/㎡，变卖平均单价占不交吉平均房产单价的86%，其他拒绝购买所居住房产的6户房产（即位于XXX街23号XX2房、XX3房、XX2房、XX2房、XX1房、XX4房）于2016年9月1日在网上按公开市场价值被拍卖，其中，由黄建真的哥哥黄建光居住的XXX街23号XX4房在本次网拍中被拍卖了。因涉案房产被另案首轮查封，在本次网拍中没有被拍卖，另案未续封，本案对前述704房的查封已成为首封。涉案房产属于国有资产，省三建出售国有资产需要经广东省国有资产管理委员会批准，需要履行严格的审批程序。黄斯铭、叶惠冰仍要求参照2011-2012年间同批次房屋处理方式进行协商购买，没有法律依据。请求法院驳回黄斯铭、叶惠冰的异议。五、截止于2019年5月31日，被执行人省三建尚欠广发证券股份有限公司债权本金利息合计人民币27,451,906.25元未还，法院依法查封属于被执行人所有的财产依法有据，应许可继续执行。 本院查明，广发证券股份有限公司与省三建借款合同纠纷一案，本院于1998年4月24日作出（1998）穗中法经初字第1号民事调解书，调解内容如下：“一、双方确认截止1998年4月30日，省三建欠广发证券股份有限公司本金800万元、利息488.8万元。二、省三建以其位于广州市海珠区XX大道XXX的物业XX商住楼980.444㎡的房产（房号：90X1、90X2、90X3、90X4、10X5、10X6、11X7、11X8、12X9、12XX）以单价4000元/㎡计，冲抵欠款利息392万元，由省三建于1998年4月30日前协助广发证券股份有限公司办理好上述房屋合法的产权资料移交手续，抵偿过程中有关税费，按法律规定各自承担，省三建所欠的其余利息96.8万元以资金转账方式在同期清还给广发证券股份有限公司。三、省三建于1998年12月31日前，以分期还款方式偿还本金和利息，具体计划如下：5月31日前还本金100万元；6月30日前还本金100万元；7月31日前还本金100万元；8月31日前还本金100万元；9月30日前还本金100万元；10月31日前还本金100万元；11月30日前还本金100万元；12月31日前还本金100万元及一次性清偿自1998年5月1日起计的利息，如省三建严格按期清偿本金，则当月欠款利息按月利率8‰计。四、若省三建未能按时履行第二条的应尽义务，广发证券股份有限公司有权放弃上述房产，并要求省三建以其他财产或资金清偿相应债务……”。 该民事调解书已发生法律效力，被执行人省三建未履行上述法律文书确定的义务，依申请执行人广发证券股份有限公司的申请，本院于2001年6月8日以（2001）穗中法执字第764号立案执行。因被执行人暂无财产可供执行，本案向申请执行人发放债权凭证结案。 此后，本院查封了被执行人省三建名下位于广州市海珠区XX大道X路XXX街23号3XX房等房产。后广发证券股份有限公司申请恢复执行，本院于2019年07月01日以（2019）粤01执恢198号案立案执行。2019年07月05日本院作出（2019）粤01执恢198号公告，内容如下：“……在执行过程中，本院以（2001）穗中法执字第764号执行裁定查封了被执行人省三建名下位于广州市海珠区XX大道X路XXX街23号3XX房……现本院恢复执行，恢复执行案号为（2019）粤01执恢198号。本院拟依法处置（评估、拍卖等）上述财产，有异议者，请于本公告之日起十天内书面向我院提出……”，并对涉案房产张贴了该公告。 另查明，叶惠冰与黄斯铭为母子关系，黄建真是叶惠冰的配偶以及黄斯铭的父亲。黄建真一户原租住省三建公司宿舍XXX街30号，后因房屋拆迁，根据省三建安排，黄建真一户迁至广州市海珠区XX大道X路XXX街23号3XX房居住。黄建真去世后，叶惠冰、黄斯铭继续在该房居住，并一直向省三建物业管理分公司缴纳房租。 本院认为，因省三建未清偿生效法律文书确定的债务，（2019）粤01执恢198号案件查封省三建名下位于广州市海珠区XX大道X路XXX街23号3XX房并拟对该房进行处置，符合法律规定，并无不当。但对于已经承租了涉案房屋的相关权利人，应按照法律规定，保护其合法权利。 《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”从本案查明事实来看，黄建真一户向省三建承租了涉案房屋，在黄建真去世后，叶惠冰、黄斯铭继续租住涉案房屋，并一直缴纳租金，因叶惠冰、黄斯铭与省三建并未签订书面租赁合同，对于租赁期限没有作出明确约定，叶惠冰、黄斯铭与省三建之间的租赁关系应为不定期租赁。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”因叶惠冰、黄斯铭并未与省三建签订书面的租赁合同，该租赁合同实际为不定期租赁合同，在（2019）粤01执恢198号案件拍卖涉案房屋后，叶惠冰、黄斯铭应向买受人交付涉案房屋，无权继续占有使用。 另外，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”因叶惠冰、黄斯铭一直居住使用涉案房屋，与省三建之间存在不定期租赁关系，（2019）粤01执恢198号案件在拍卖涉案房屋时，应依法赋予叶惠冰、黄斯铭在同等条件下优先购买涉案房屋的权利。而对于叶惠冰、黄斯铭主张按照优惠价格协商购买广州市海珠区XX大道X路XXX街23号3XX房的请求，因广发证券股份有限公司明确表示拒绝，双方之间不存在协商购买上述房产的前提和条件，叶惠冰、黄斯铭该项请求缺乏依据，本院依法予以驳回。 综上所述，黄斯铭、叶惠冰其要求继续居住在涉案房屋，并按照优惠价格协商购买涉案房屋，缺乏事实和法律依据，对其异议请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下： 驳回案外人黄斯铭、叶惠冰的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 （此页无正文） 审判长  李小明 审判员  胡伟东 审判员  刘 皓 二〇一九年十一月二十九日 书记员  陈洁雅                                                                                                                                                                 莫乔珍