甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初8023号原告（反诉被告）:中国人民解放军93811部队，住所地甘肃省兰州市城关区。负责人：刘强，系直工处处长。委托诉讼代理人王萍，甘肃佳运律师事务所律师。委托诉讼代理人芦永峰，甘肃佳运律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘肃璐园商贸有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区嘉峪关东路64号。法定代表人：于子淇，该公司经理。委托诉讼代理人张伟华，甘肃佳运律师事务所律师。原告中国人民解放军93811部队（以下简称93811部队）与被告甘肃璐园商贸有限公司（以下简称：璐园公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，被告在答辩期内，向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告93811部队的委托诉讼代理人王萍、芦永峰，被告甘肃璐园商贸有限公司的委托诉讼代理人张伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告93811部队向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告于2014年9月30日签订的《军队房地产租赁合同》于2019年3月21日解除；2、判令被告腾交位于甘肃省兰州市城关区嘉峪关东路64号院内综合服务中心北楼一层房产（面积512平方米）；3、判令被告支付2018年7月1日至2019年3月31日房屋租金共计92160元，以及2019年4月1日至实际返还房屋日的租金（每月10240元）；4、判令被告向原告支付违约金75479.04元；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告于2010年12月30日签订《综合服务中心超市租赁合同》，约定原告将位于甘肃省兰州市城关区嘉峪关东路64号院内综合服务中心北楼一层（面积512平方米）房屋出租给被告用于经营超市，租赁期限自2011年1月10日至2014年1月9日，年租金337920元。合同履行至2013年10月，原被告又重新签订《军队房地产租赁合同》，租赁期限一年，自2013年10月1日至2014年9月30日，年租金下调至122880元，按年支付，租赁期限届满后，双方再未签订过书面房屋租赁合同。2018年8月，原告收到中央军委办公厅军办发【2018】65号《关于改革期间营区生活保障社会化有关问题的通知》和中国人民解放军后战【2018】216号《关于印发的通知》，要求部队营区内开设的超市（便利店）应引进连锁超市整体承包，因被告超市不符合上级文件的要求，原告于2018年9月10日向被告发出限期停业、腾退返还房屋的通知，但被告不予配合。2019年3月21日原告委托兰州市公证处向被告公证送达解除合同告知函，解除双方租赁关系，要求被告腾退房屋。被告未履行，原告故诉至法院。被告璐园公司辩称，被告对原告的诉讼请求不予认可，原告的诉讼请求不具有事实和法律的依据，应予以驳回。被告璐园公司向本院提出反诉请求：1、判令原告支付因其违约给被告造成的实际损失的补偿金1275000元（自2018年9月起至2022年12月止，暂按按年度经营平均收益30万元计算，最终以评估报告结论为准）；2、本案全部诉讼费用由原告承担。事实与理由：原、被告于2010年12月30日签订《综合服务中心超市租赁合同》，约定原告将位于甘肃省兰州市城关区嘉峪关东路64号，原兰空院内综合服务中心北楼一层512平方米房屋出租给被告用于经营超市，合同约定租赁期限为12年，分四个三年期签订，本期租赁期限自2011年1月10日至2014年1月9日，年租金337920元。至2013年10月经双方协商改成一年一签，年租金调整为184320元，2014年9月30日签订下一年度合同时，双方再次协商年租金变更为122880元，按年支付，履行期限届满后，双方未再按年底签订书面合同，但变更仍按2014年9月30日合同租金标准缴纳租金，双方无异议。2018年9月10日，原告通知变更由于不符合服务供应方为企业的要求，要求被告于2018年9月16日停止经营、腾退房屋。原告的《通知》既违反合同约定，又不符合实际情况，并且原告关停被告超市达50多天。2019年3月23日原告向被告送达《告知函》，称原被告之间合同系无固定期限合同，原告解除合同。故自2018年9月10日原告的行为一直致使被告无法正常经营，给被告造成重大损失，原告应承担赔偿责任。原告针对被告的反诉请求辩称，一、原被告之间合同解除的原因是军队政策调整，属于不可抗力，解除合同不构成违约，因此原告不应当承担赔偿责任；二、原被告之间解除合同，并未给被告造成任何损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年12月，空军房地产管理局兰州房地产管理处对兰州市城关区天骄嘉园小区门面房和综合服务中心超市使用权出租进行招标，甘肃沣圆商贸有限公司参与竞标，2010年12月10日甘肃沣圆商贸有限公司中标。2010年12于17日空军房地产管理局兰州房地产管理处与甘肃沣圆商贸有限公司签订《综合服务中心超市租赁合同》，约定甲方（空军房地产管理局兰州房地产管理处）将位于兰州市城关区嘉峪关东路64号兰空院内综合服务中心北楼一层512平方米超市出租给乙方（甘肃沣圆商贸有限公司）使用。租赁期限12年分四个三年期签订，本合同为第一个三年期合同，自2011年1月10日至2014年1月9日，年租金337920元。2013年兰州军区空军司令部直属工作处下属兰州军区空军机关综合服务中心负责对涉案房屋进行出租事宜，2013年10月1日，兰州军区空军机关综合服务中心与甘肃沣圆商贸有限公司签订《军队房地产租赁合同》，约定上述房屋租赁事宜，租赁期限自2013年10月1日至2014年9月30日，年租金184320元。2014年9月30日兰州军区空军机关综合服务中心与被告甘肃璐园商贸有限公司签订《军队房地产租赁合同》，约定涉案房屋租赁事宜，租期自2014年10月1日至2015年9月30日，年租金122880元。租期到期后，双方未签订书面租赁合同，但被告继续以上述合同内容承租涉案房屋和缴纳租金。2018年9月10日，原告93811部队参谋部向机关营院内各商业服务点发出《通知》，内容为“为坚决贯彻落实军委《关于改革期间营区生活保障社会化有关问题的通知》要求，进一步规范营院生活保障社会化项目管理，现将有关事项明确如下：1、院内所有商业服务点于2018年9月16日前全部关停，到期仍营业的将被强制关停。2、院内超市（便利店）由于不符合服务供应方为企业的要求，必须到期停止营业、腾退营房。3……”2019年3月21日，原告向被告发出《告知函》，内容为原告收到中央军委办公厅军办发【2018】65号《关于改革期间营区生活保障社会化有关问题的通知》和中国人民解放军后战【2018】216号《关于印发的通知》，要求部队营区内开设的超市（便利店）应引进连锁超市整体承包，因被告超市不符合上级文件的要求，现通知被告解除租赁合同、腾退房屋。庭审中查明被告房屋租金向原告缴至2018年6月30日，涉案房屋尚未腾交。另查，兰州军区空军机关综合服务中心现变更为中国人民解放军93811部队机关综合服务中心，由中国人民解放军93811部队直工处负责管理，涉案房屋现属原告中国人民解放军93811部队所有。又查，甘肃沣圆商贸有限公司于2010年1月4日成立，2018年3月20日注销，原法定代表人王晓梅。原告甘肃璐园商贸有限公司于2014年7月29日成立。法定代表人于子淇。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同中租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，2014年9月30日原告（原兰州军区空军机关综合服务中心）与被告甘肃璐园商贸有限公司签订《军队房地产租赁合同》租赁期限届满后，被告继续使用涉案房屋，原告也未提出异议，故双方于2014年9月30日签订的《军队房地产租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。对于不定期租赁，双方都可以随时解除合同，但出租人应当在解除合同之前的合理期限内通知承租人，以给承租人必要的准备时间。故原被告签订的《军队房地产租赁合同》于原告《告知函》通知被告之日（2019年3月21日）予以解除。被告应向原告腾交涉案房屋。关于原告所诉被告支付2018年7月1日至实际返还房屋之日房租，本院认为原告所诉具有事实依据，被告应向原告按照年租金122880元的标准支付原告房屋租金自2018年7月1日至实际腾交房屋之日。关于原告诉求被告支付违约金，本院认为被告并未主观故意拒不缴纳房租和拒不腾交房屋，被告认为原告出于主观目的擅自解除合同会给被告带来经济损失，为防止损失扩大，故履行了不安抗辩权，被告并未主观恶意拖延缴纳房租和腾交房屋，故根据《中华人民共和国民法通则》的公平原则、诚实信用原则，为衡平双方当事人利益关系，综合考量原告受到的损失，本院认为被告不应承担违约金。关于被告反诉称原告应赔偿其实际损失补偿金，被告称其于2010年公开投标、竞标、中标取得涉案房屋的承租权，2010年签订合同租赁期间为十二年，分三个四年期合同。本院认为2010年竞标中标取得承租权的系甘肃沣圆商贸有限公司，甘肃沣圆商贸有限公司与被告甘肃璐园商贸有限公司在法律上和工商登记上并非同一公司。原被告签订的合同系于2014年9月30日签订的《军队房地产租赁合同》，合同履行期限届满后转为不定期租赁合同，原告有权随时解除合同。故原告并未违约，也未给被告造成损失，被告的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告中国人民解放军93811部队与被告甘肃璐园商贸有限公司签订的《军队房地产租赁合同》于2019年3月21日予以解除；二、被告甘肃璐园商贸有限公司于本判决生效后三十日内向原告中国人民解放军93811部队腾交位于甘肃省兰州市城关区嘉峪关东路64号院内综合服务中心北楼一层房屋（面积512平方米）；三、被告甘肃璐园商贸有限公司于本判决生效后三十日内向原告中国人民解放军93811部队支付自2018年7月1日至房屋实际腾交之日的房屋租金（按年租金122880元的标准计算）；四、驳回原告中国人民解放军93811部队的其他诉讼请求；五、驳回被告甘肃璐园商贸有限公司的反诉请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1826元，由原告中国人民解放军93811部队承担900元，被告甘肃璐园商贸有限公司承担926元。反诉费8138元，由被告甘肃璐园商贸有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  黄劲松二〇一九年十一月五日书记员  施璞琰