四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民终1241号 上诉人（原审被告）：刘凯，男，1987年8月30日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区，现住四川省南江县。 委托诉讼代理人：杨美洲，巴中市南江县集州法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：南江镇朝阳新城小区业主委员会。 负责人：李相周，男，1971年6月9日出生，汉族，该业主委员会主任，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：刘代智，四川代智律师事务所律师。 上诉人刘凯因与被上诉人南江镇朝阳新城小区业主委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南江县人民法院（2018）川1922民初2566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘凯的上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，上诉人不应承担违约责任。一审法院在审理此案时，未将主合同与补偿协议相结合，只是认定主合同上诉人下欠租金的事实，而不认定被上诉人不履行补充协议第三条的事实，从而导致事实认定偏差；2.上诉人不应当承担被上诉人的房屋租赁税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条之规定，依法应当由产权所有人缴纳，上诉人垫支40560元，应当在房屋租金中扣减房产税。 被上诉人南江镇朝阳新城小区业主委员会辩称，1.上诉人一直未交纳房租，构成违约，应当支付租金，并承担违约金。一审将违约金从10万元调整到4万元，实质上远低于被上诉人实际损失，一审判决兼顾了上诉人的利益。2.被上诉人没有违约责任，消防通道一直畅通，是因为上诉人将通道锁闭，才导致整改。3.补充协议要求消防通道畅通，否则承担相应损失，一审中上诉人没有举出损失的相关证据。4.房屋租赁中关于税的问题与本案无关，上诉人可另行诉讼。 原审原告南江镇朝阳新城小区业主委员会向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2015年8月15日签订的《商用房屋租赁协议》；2.判决被告向原告支付自2015年11月15日起至搬离为止期间的房屋租金（2018年10月之前支付每年房屋租金120000元，2018年10月之后支付每年房屋租金132000元）；3.判令被告向原告支付违约金10万元；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：2015年8月15日，南江县原工商小区业主委员会（甲方，即2018年1月9日成立的南江镇朝阳新城小区业主委员会前身）代表陈晓东与被告刘凯（乙方）签订了《商用房屋租赁协议》，由被告租赁工商小区B幢二楼。该合同主要约定：租赁期间，2015年8月15日起至2023年11月14日，共8年；装修期免租金3个月，前三年房租每年12万元，后三年每年增长10%（2019年租金132000元、2020年租金145200元、2021年租金159720元），2022年租金183678元，2023年租金211229元；租金一年一付，每年对应日前足额以现金或转账的方式支付；承租期内房屋转让不影响租赁合同，若甲方擅自终止合同，按租用年限8年的比例赔偿乙方的装修损失；租赁期间消防器材、设备由乙方负责安装并承担费用；乙方承担水电气的使用费；合同期满后乙方享有优先租用权；双方必须全面履行合同义务，一方违约支付对方违约金10万元，并赔偿由此造成的经济损失等。合同签订后，原告即按合同约定将租赁物交付被告装修使用。2015年12月10日，工商小区业主委员会代表陈晓东（甲方）与刘凯（乙方）签订了《商用房屋租赁补充协议》，主要内容：1.甲方负责协助小区地下停车位5个供酒店使用需付费；2.因乙方装修产生垃圾第一年付500元物管费，之后酒店垃圾不需物业管理，一年后每年协商缴纳500元物管费；3.甲方负责乙方酒店经营期间的消防通道畅通和保障乙方的正常使用，如因涉及消防通道的问题导致乙方不能正常经营，属甲方违约，甲方赔付乙方一切损失承担因此带来的一切责任；4.补充协议与原合同条款有抵触以此补充协议为准。本案诉讼中，原告对该补充协议提出异议，2018年11月9日，南江镇朝阳新城小区业主委员会申请对该补充协议的签约字迹形成时间进行鉴定，经一审法院委托司法鉴定，作出不能确定补充协议原件上手写落款日期字迹的形成时间的鉴定结果。2016年6月12日，原告（经办人李相周、王树邦）向被告刘凯送达书面通知要求其交付房屋租金无果，后原告多次向被告催要房租，被告以各种理由推拖并长期使用案涉租赁房屋，至今未交纳下欠房租。 一审法院同时认定，南江县原工商小区业主委员会于2009年12月成立，业主代表为陈晓东（2016年3月离开业委会）；在2017年12月6日更名成立南江镇朝阳新城小区业主委员会，业委会主任为李相周、副主任为王树邦。2015年8月4日，案外人刘莉向马芙蓉转汇180000元。马芙蓉书面说明该款系刘凯交纳2015年8月15日至2016年8月14日的房屋租金，其中名人精品酒店房租10万元，楼下超市房租8万元。原、被告均对该事实予以认可。 一审法院认为，原、被告签订的《商用房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告在租赁原告提供的房屋后，没有在合同约定的期限内支付租金，已经构成违约，但双方未书面约定合同解除条款，且被告同意支付房租，继续履行合同，原告在审理中亦同意继续履行合同，系双方当事人的真实意思表示，鉴于本案实际，一审法院予以支持，该《商用房屋租赁协议》继续履行。被告使用租赁物应当支付租金，自2015年8月15日至2018年11月14日，按照双方合同的约定，除三个月装修期外，被告应交纳三年租金共计360000元（2015年11月15日—2018年11月14日，每年度应交纳租金120000元），减除已支付100000元，还应给付260000元；2018年11月15日—2019年11月14日，按合同约定应交纳租金132000元，合计392000元。原告要求被告支付所欠租金的诉请，一审法院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告辩称2015年8月4日案外人刘莉向马芙蓉转汇180000元中已交纳第一年房屋租金120000元，原、被告对此事实认可100000元，尚欠租金20000元，且无其他证据证明被告交纳第二年度起的案涉房租，被告应当承担举证不能的责任。 被告辩称因原告未提供消防通道亦与客观事实不符，消防通道是否畅通亦不足以成为拒交房租的理由。被告认为房屋租赁市场租金下调的环境下原告依合同约定租金上涨于己不利，亦应当与原告就租金问题进行协商，如达成一致则可变更，如不能达成一致则应按原合同约定继续履行。故被告提出的答辩主张，因缺乏事实和法律依据，不能成立，对被告的辩解意见，一审法院不予采纳。关于违约金支付问题，一审法院认为，原房屋租赁合同约定，无论双方谁构成违约，需向对方支付100000元违约金，但从立法精神看，《合同法》第一百一十四条规定的违约金性质是以补偿为主，以惩罚为辅的双重性质。为维护民法的公平和诚实信用原则，人民法院可以对不合理的违约金数额进行调整。依照《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，衡量违约金是否过高的最重要标准是违约造成的损失。结合本案实际，被告未按时交付租金给原告造成的损失应为未交租金及所产生的利息之和，双方约定的违约金明显高出上述损失的30%，故应依法予以调整，一审法院酌定被告向原告支付违约金40000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告刘凯应于判决生效之日起十五日内向原告南江镇朝阳新城小区业主委员会支付自2015年8月15日起至2019年11月14日止的租金392000元；二、被告刘凯应于判决生效之日起十五日内向原告南江镇朝阳新城小区业主委员会支付违约金40000元；三、驳回原告南江镇朝阳新城小区业主委员会的其余诉讼请求。一审案件受理费7780元，减半收取3890元，由原告南江镇朝阳新城小区业主委员会负担1000元，被告刘凯负担2890元。 二审中双方当事人都没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人刘凯与被上诉人南江镇朝阳新城小区业主委员会签订的《商用房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”上诉人刘凯在租赁被上诉人南江镇朝阳新城小区业主委员会提供的房屋后，没有在合同约定的期限内支付租金，已经构成违约。故一审判决上诉人刘凯支付拖欠租金392000元并无不当，本院予以维持。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案中，上诉人刘凯从2015年8月15日至今长达四年的时间租用案涉房屋，但上诉人刘凯提供的证据仅能证明在2018年10月25日案涉房屋消防通道锁闭的事实，不能证明该消防通道长期或者经常锁闭的事实。同时上诉人刘凯并未提供证据证明系因被上诉人南江镇朝阳新城小区业主委员会的原因导致消防通道锁闭以及消防通道锁闭导致其经营损失的状况，故对上诉人刘凯诉称因被上诉人南江镇朝阳新城小区业主委员会导致消防通道不畅而构成违约的理由，本院不予采信。 关于上诉人刘凯主张扣减垫支40560元房屋租赁税的问题，与本案不属于同一法律关系，故本案不作处理。上诉人刘凯可另行主张权利。 综上，上诉人刘凯的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费负担不变；二审案件受理费7780元，由上诉人刘凯负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨上宇 审 判 员 黄晓东 审 判 员 朱 芹 二〇一九年十一月十九日 法官助理 苟华林 书 记 员 吴 娟