湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0421民初3127号原告：衡阳海博物业管理有限公司，住所地衡阳市雁峰区白沙洲工业园白沙大道18号。法定代表人：曾文西，该公司总经理。被告：时敬敬，女，1986年10月15日出生，汉族，河南省息县人，居民，住河南省息县。原告衡阳海博物业管理有限公司（以下简称海博物业）与被告时敬敬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告海博物业到庭参加诉讼，被告时敬敬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海博物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费9204元，支付违约金9919元，合计19123元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告时敬敬系蒸鼎国际花园7栋1单元701房房主。2011年8月5日原、被告签订《前期物业服务协议》，该协议对双方权利、义务进行了约定。协议签订后，被告支付了2014年7月17日之前的物业管理费，此后再未支付物业费。时至今日，被告拖欠原告物业管理费9204元及按协议约定的违约金9919元，经原告多次催讨，被告均以各种理由拒付。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告时敬敬未予答辩，亦未向本院提交证据。原告海博物业围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院审查核实，其具有真实性、关联性、合法性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告衡阳海博物业管理有限公司为有限责任公司，成立于2010年7月15日，主要从事物业管理，房屋中介服务，房屋装饰装潢服务，建筑装饰材料销售，盆景、花卉租售服务。被告时敬敬系蒸鼎国际花园7栋1单元701房房主。2014年8月29日，原告衡阳海博物业管理有限公司为甲方与被告时敬敬为乙方签订《房屋装饰装修管理协议》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》，在前期物业服务协议中双方约定由甲方负责乙方所在小区的物业管理服务，甲方按照建筑面积以每月每平方米1.2元（电梯房）的价格收取物业管理费，协议第九条规定若乙方不能按期交纳规定的各项费用，甲方可以从逾期之日起每日加收千分之三的违约金和采取必要催交等相应措施，由此造成的后果由乙方负责。合同签订后，被告时敬敬按照合同约定向原告缴纳了2014年7月17日之前的物业管理费。2014年7月18日后被告时敬敬再未交纳物业管理费，经原告多次催收被告拒绝支付，截止到2019年6月18日，被告下欠原告物业管理费9204元，原告为维护自身合法权益，向本院提起诉讼。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告时敬敬在收楼时已书面明确认可原告与开发商签订的《前期物业服务协议》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，前期物业服务协议对蒸鼎国际花园小区业主均具有约束力。被告作为蒸鼎国际花园小区7栋1单元701室业主，应按照前期物业服务协议的内容，自觉履行按期交纳物业管理费的义务。原告衡阳海博物业管理有限公司依照合同约定向被告提供了物业管理服务，被告时敬敬在接受服务之后自2014年7月18日至2019年6月30日一直没有按照约定向原告交纳物业管理费，构成了违约，应当承担违约责任。原告诉请被告按每日加收千分之三向其交纳2014年7月18日至2019年6月30日期间的滞纳金共计9919元，该滞纳金在民事法律关系中应视为违约金，基于违约金的金额过分高于了原告海博物业管理有限公司实际受到的损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，结合本案的实际情况，本院依法予以调整，核定被告时敬敬支付原告衡阳海博物业管理有限公司2014年7月18日至2019年6月30日期间违约金2761.2元。原告海博物业管理有限公司请求违约金过高部分，本院依法予以驳回。被告时敬敬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的抗辩权利和举证权利，由此造成的不利后果由其自行承担，本案依法缺席审判。综上所述，原告衡阳海博物业管理有限公司诉请被告时敬敬偿付物业管理费及违约金有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下一、被告时敬敬应如数支付原告衡阳海博物业管理有限公司物业管理费9204元；二、被告时敬敬应如数支付原告衡阳海博物业管理有限公司物业管理费违约金2761.2元；三，驳回原告衡阳海博物业管理有限公司的其他诉讼请求。以上一、二项合计11965.2元，限本判决书生效之日履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146元，减半收取计73元，由被告时敬敬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  汪向东二〇一九年十一月二十二日法官助理彭艳君书记员龙娇姿附：适应法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院〈关于适用审理物业服务纠纷案件若干问题〉的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。