四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17407号 上诉人（原审原告）：邓勇，男，1982年7月6日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：邱万兵，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司。住所地：成都市武侯区武科东二路2号1栋。 负责人：刘志容。 委托诉讼代理人：郑杰，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李柯宏，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：深圳市百利玛建材发展有限公司。住所地：深圳市罗湖区笋岗街道宝安北路梨园路笋岗仓库2#楼六楼6038。 法定代表人：邓雨珠。 委托诉讼代理人：郑杰，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李柯宏，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都友豪百利玛商场管理有限公司。住所地：成都市武侯区武科东2路2号。 法定代表人：雷体伏。 委托诉讼代理人：吴丹，男，公司员工。 上诉人邓勇因与被上诉人深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司（以下简称百利玛成都分公司）、深圳市百利玛建材发展有限公司（以下简称百利玛公司）、成都友豪百利玛商场管理有限公司（以下简称友豪商场管理公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初5314号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓勇上诉请求：1.依法改判成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初5314号民事判决第二项判决中的金额73878元为492522.64元；2.本案一、二审诉讼费由百利玛公司、百利玛成都分公司以及友豪商场管理公司承担。事实和理由：百利玛公司、百利玛成都分公司以及友豪商场管理公司未履行合同约定的管理义务，导致合同提前解除，应由其赔偿全部装修残值损失。一审认定合同提前解除邓勇承担主要责任而百利玛公司、百利玛成都分公司以及友豪商场管理公司仅赔偿小部分装修残值损失，事实认定不清且法律适用错误。一、百利玛公司、百利玛成都分公司以及友豪商场管理公司未依约提供正常的经营管理秩序，且经营状况严重恶化，导致合同解除。邓勇与百利玛成都分公司签订的《租赁经营合同》及《补充协议》不同于普通的租赁合同，出租人除了提供场地外，还应为邓勇提供正常的经营秩序和良好的营销环境。但百利玛成都分公司未依约提供正常的经营管理秩序，经营状况也一直恶化。二、邓勇暂停缴纳租金系依法行使不安抗辩权，不是合同解除的原因。邓勇在经营状况严重恶化的情况下，暂停支付租赁经营费，符合《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，属于依法履行不安抗辩权，不存在违约的情况。这不能作为百利玛成都分公司关闭整个商场的借口，更不能作为其不承担或少承担赔偿责任的理由。三、百利玛公司、百利玛成都分公司以及友豪商场管理公司应赔偿邓勇全部装修残值损失。邓勇因相信招商时百利玛成都分公司会持续经营的承诺，故花巨资对商铺进行了装修，但因百利玛成都分公司违约，导致邓勇无法继续经营并在租赁期内被迫解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，百利玛公司、百利玛成都分公司以及友豪商场管理公司应共同承担赔偿责任。 百利玛公司、百利玛成都分公司辩称，一、邓勇违反《租赁经营合同》的约定拖欠租金在先，其主张解除合同的原因系百利玛公司、百利玛成都分公司未依约提供正常的经营管理、拒交租金系行使不安抗辩权无事实及法律依据。1.租赁合同明确约定了租金缴纳时间，邓勇应当按期缴纳。且邓勇缴纳租金系其承担合同的主要义务，是使用租赁物的前提条件。2.百利玛成都分公司对百利玛商场尽到了全面管理的义务，邓勇长期欠租、闹事阻挠经营系租赁合同解除的唯一原因。二、邓勇主张的装修残值不应由百利玛公司、百利玛成都分公司承担。1.装修残值不等于评估净值。邓勇自行委托作出的《资产评估报告》载明的评估公司违背了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定。2.邓勇不存在装修残值，或装修残值极低。根据租赁合同，邓勇称其租赁到期后自然续租、其具有续租期期待权无合同依据。邓勇与友豪商场管理公司约定的租赁期间为2014年7月1日至2015年6月30日，百利玛成都分公司接手后续期为2015年7月1日至2016年6月30日，但其在该租赁期内并未装修，装修原值在前一租期已经摊销完毕。综上，邓勇的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院驳回其全部上诉请求。 友豪商场管理公司辩称，一审法院对事实和责任的划分事情清楚的，邓勇先与友豪商场管理公司签订过相关的租赁合同，但在2015年左右，其与友豪商场管理公司及百利玛公司三方签订了相关的转移协议，因此，此后发生的合同纠纷，系邓勇与百利玛之间的纠纷，与友豪商场管理公司无关。 邓勇向一审法院起诉请求：1.百利玛公司、百利玛成都分公司、友豪商场管理公司赔偿邓勇装修损失429878元、合同保证金18966元、水电押金2000元、其他损失179034元，合计629878元；2.百利玛公司、百利玛成都分公司、友豪商场管理公司承担本案诉讼费、律师费、鉴定费、评估费、保全费。一审庭审中，邓勇增加诉讼请求，请求撤销百利玛公司、百利玛成都分公司、友豪商场管理公司深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司、成都友豪百利玛商场管理有限公司与邓勇签订的《出租方主体变更协议书》。 一审法院认定事实：2011年，成都友豪商场管理公司承租成都友邦豪生酒店管理有限公司位于成都市武侯区武科东二路2号的房产用于开设“友豪百利玛国际厨卫中心”商场。 2015年6月5日，成都友邦豪生酒店管理有限公司与深圳市百利玛建材发展有限公司签订《商业用房租赁合同》，约定将成都市武侯区武科东二路2号1幢编号为1层1号、2层1号的房屋，即案涉商业用房出租给深圳市百利玛建材发展有限公司，租赁期为2015年7月1日至2023年6月30日。 自2011年起，邓勇承租“友豪百利玛国际厨卫中心”商场的部分铺面进行经营。2015年7月1日，百利玛成都分公司与邓勇签署《租赁经营合同》及《补充协议》，约定将成都市武侯区武科东二路2号1号楼第二层2005号面积164平方米商铺出租给邓勇。租赁期限自2015年7月1日至2016年6月30日。其中，2015年7月1日至2015年12月31日的租金为6888元/月，管理费为4592元/月，共计11480元/月；2016年1月1日至2016年6月30日的租金为5248元/月，管理费为4592元/月，共计9840元/月。合同签订后，邓勇缴纳保证金、水电费押金共计20966元。 关于邓勇支付案涉商铺租金及管理费至何时的问题，百利玛成都分公司主张交至2015年6月30日，邓勇主张交至2016年2月15日。邓勇举示了百利玛成都分公司开具的2015年8月缴纳租金管理费34440元及2016年1月28日缴纳租金管理费17050元的《收据》两张，但两张《收据》上均未载明该两笔款项缴纳的是何段区间的租金及管理费。邓勇主张该款项是缴纳的百利玛成都分公司认可的2015年6月30日以后的租金及管理费，其中，2015年8月26日缴纳的34440元是预交的2015年10月、11月、12月的租金管理费，2016年1月28日缴纳的是2016年1月、2月、3月的租金管理费的一半。百利玛成都分公司认为该两笔款项都是补交的2015年6月30日之前的欠付租金。一审法院认为，该问题的证明责任在邓勇。邓勇举示的两张《收据》因未载明租金及管理费的缴纳时间段，且2016年1月28日缴纳的17050元的金额与其主张的2016年第一季度租金管理费金额的一半的金额也不一致，加之邓勇在一审法院告知其举证责任之后并未将2015年缴纳的租金管理费的所有收据进行举示以便核对，故，一审法院认定邓勇支付案涉商铺租金及管理费至2015年6月30日。 一审另查明，2015年10月至2016年5月期间，百利玛成都分公司多次向邓勇发出《关于催缴租金等费用的函》《关于提前终止合同及归还场地的通知》《关于再次要求归还场地的通知》。 2016年3月，百利玛成都分公司与包括邓勇在内的多家商户发生纠纷，多家商户在商场门口张贴《关于百利玛建材中心全体商户维权告知函》，称“由于百利玛建材中心在商场经营过程中未有效进行空位招商、商业氛围营造、市场宣传与推广等管理与运营工作，造成全体商户巨额亏损”。百利玛成都分公司发布《关于成都百利玛公司商户诉求事件的通告》，指出22家商户存在拖欠租金的严重违约行为，影响商场经营。后，百利玛成都分公司与包括邓勇在内的多家商户多次协商未果，百利玛公司及百利玛成都分公司将整个“友豪百利玛国际厨卫中心”商场停业。 关于商场停业的时间，百利玛成都分公司陈述为2016年4月25日，邓勇陈述为2016年2月29日。围绕该主张，百利玛成都分公司提交了以下证据：1.2016年5月25日出具的《关于深圳百利玛成都分公司商户闹事维权的情况说明》，其中载明：“2016年4月25日，以澜帝负责人余强、特能杰负责人王学文、千川负责人郭建军、格力负责人王林、欧普照明负责人肖三为首的商户召集社会闲杂人员近200人，聚集在商场严重扰乱商场正常经营活动。……深圳百利玛集团针对此事件在充分分析后，决定商场停止营业并放弃经营”；2.百利玛成都分公司驻商场员工2016年4月的《工资及社保、公积金发放台账》《记账凭证》《付款申请单》《业务回单》，拟证明2016年4月百利玛成都分公司仍在向驻商场员工发放工资，购买社保及公积金；3.百利玛成都分公司与成都尼彩图像有限公司、成都晟意天光文化传播有限公司等多家广告公司的《协议书》及2016年4月的《付款申请书》、税务发票、《业务回单》等付款凭证，拟证明2016年4月百利玛成都分公司仍在为商场购买广告服务。邓勇未提交证据，仅陈述从2016年1月起，百利玛成都分公司驻商场管理人员就已大量减少。百利玛成都分公司对邓勇的该陈述意见不予认可。故，对于商场停业的时间，一审法院对百利玛成都分公司提交的证据予以采信，认定为2016年4月25日。 一审庭审中，邓勇陈述百利玛成都分公司存在拒收租金的事实，但未提交相关证据，且百利玛成都分公司不予认可。故，对该陈述意见，一审法院不予采纳。 一审庭审中，邓勇为证明百利玛成都分公司存在经营管理不善足以使其不交租金的情形，举示了如下证据：1.2016年2月29日多家商户找百利玛成都分公司进行维权的视频；2.微信名“黄艳玲”关于商场无管理人员的聊天记录以及微信群名为“百利玛商户群”的微信群里关于聚会的聊天记录；3.多家商户在商场门口拉横幅的照片及商场内部照片；4.《关于深圳百利玛成都分公司商户闹事维权的情况说明》。百利玛成都分公司对1、2份证据的真实性关联性不予认可，认为视频及微信记录中人员身份无法核实；对3、4份证据的证明目的不予认可，认为仅能证明百利玛成都分公司正是因为商户的聚众闹事而停止营业。一审法院认为，第1份证据邓勇陈述其形成时间为2016年2月29日，故不能证明百利玛成都分公司在百利玛公司、百利玛成都分公司、友豪商场管理公司欠租之时即2015年7月起存在经营管理不善；第2份证据微信聊天记录中的人员身份无法确认，且邓勇陈述其为商户之间的聊天记录，故亦不能达到证明目的；第3、4份证据能证明多家商户的维权情况，但不足以达到邓勇的证明目的。且邓勇举示的证据，其形成时间均在2016年，而邓勇欠付租金则是从2015年7月1日开始。故，对邓勇的该陈述意见，一审法院不予采纳。 纠纷发生后，邓勇委托四川龙华资产评估有限公司对案涉商铺的房屋室内装饰装修项目进行评估。2016年7月25日，四川龙华资产评估有限公司出具《资产评估报告[川龙华评报字（2016）第029号]》，评估价值原值为628292元，净值为429878元。其中，《委托资产评估明细表》载明，对于非可搬迁资产，2011年9月装修的原值为236370元，2013年9月装修的原值为19440元，2015年8月装修的原值为370280元。 一审又查明，2019年初，案涉商铺已被收回，截至一审庭审之日，邓勇并未实际占有该商铺，商铺装修已被破坏，无法进行鉴定。 一审法院认为:百利玛成都分公司与百利玛公司、百利玛成都分公司、友豪商场管理公司所签订的《租赁经营合同》《补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。邓勇与友豪商场管理公司、百利玛成都分公司并未签订《出租方主体变更协议书》，故一审法院对邓勇要求撤销《出租方主体变更协议书》的诉讼请求不予支持。 关于合同的履行、解除及解除的原因问题，百利玛公司及百利玛成都分公司认为在合同履行过程中，包括邓勇在内的多家商户违反合同约定拖欠租金，出现严重的违约行为，故百利玛成都分公司行使解除权，于2016年3月31日向邓勇发函并张贴《关于提前终止合同及归还场地的通知》之时，合同即解除。邓勇则认为长期以来，百利玛成都分公司对商场经营管理不善，尤其是从2015年底起，公司对商场管理人员进行了大规模裁员，运营出现较大问题，且自行停止商场营业，导致合同无法继续履行，邓勇不缴纳租金是行使不安抗辩权，百利玛成都分公司不能因此追究邓勇责任。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”及原百利玛公司、百利玛成都分公司、友豪商场管理公司之间租赁合同的约定，邓勇应履行按期支付租金的义务。邓勇提出百利玛成都分公司存在拒收租金及经营管理不善的理由，但未提交相关证据或证据并未达到其证明目的，且合同中未约定少交、不交租金的情形，故，对于邓勇陈述的不交租金的理由，一审法院不予采纳。邓勇未按期向百利玛成都分公司支付租金构成违约。另一方面，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，百利玛成都分公司作为出租人应提供符合商场内商户经营条件的场地。本案中，百利玛成都分公司出租的是商场内部的商铺，与普通的房屋租赁相比具有特殊性，因此，百利玛成都分公司除负有提供房产的义务外，还应负有维护商场正常经营秩序以及对商场进行统一管理的义务。百利玛成都分公司在仅有部分商户欠租的情况下，在合同约定的租赁期届满前自行决定将整个商场停业，损害了商场内部承租人的权益，亦构成违约。故，一审法院对于百利玛成都分公司认为2016年3月31日其行使单方解除权之时合同解除的意见不予采纳，一审法院认为，2016年4月25日商场停止营业，商铺已失去实际效用，合同已实际解除。关于合同解除的原因，一审法院认为，邓勇未按期支付租金的违约行为以及百利玛公司、百利玛成都分公司自行将整个商场停业的违约行为共同导致合同解除。在这其中，邓勇截至商场停业时已欠缴租金长达九个月有余，严重违反了合同约定，其违约行为应是合同解除的主要原因。 对于邓勇要求百利玛公司、百利玛成都分公司、友豪商场管理公司返还保证金、押金的诉讼请求，一审法院认为，合同解除后，邓勇缴纳的保证金、水电费押金共计20966元应予以返还。关于返还的主体问题，因邓勇与百利玛成都分公司存在合同关系，应由百利玛成都分公司负责返还，依照《中华人民共和国公司法》第十四条“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，故一审法院确定返还义务主体为深圳市百利玛建材发展有限公司、深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司，对邓勇要求友豪商场管理公司承担返还义务的诉讼请求不予支持。 对于邓勇要求百利玛公司、百利玛成都分公司、友豪商场管理公司赔偿装修损失的诉讼请求，一审法院认为，涉案商场作为经营家装厨卫用品的专业商场，承租商户必然存在装修需求，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”、第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……”之规定，对于未形成附合的装饰装修物，即可搬迁资产，由邓勇拆除；对于剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值损失，友豪商场管理公司不承担责任，又因百利玛成都分公司系百利玛公司的分公司，故剩余租赁期内的装饰装修残值损失应由邓勇、百利玛公司、百利玛成都分公司根据各自的过错承担。 关于装饰装修残值的计算依据及方法问题，邓勇认为应以其委托四川龙华资产评估有限公司出具的《资产评估报告》中的净值作为装饰装修残值。百利玛公司、百利玛成都分公司则认为该委托评估是邓勇单方委托的，且评估方法不正确，对评估报告不予认可。一审法院认为，一审庭审中，邓勇、百利玛公司、百利玛成都分公司均认可案涉商铺的装修已无法进行再次评估，且双方均不申请鉴定机构人员出庭，故，对于装饰装修的原值，一审法院采纳《资产评估报告》的数据；对于装饰装修残值的计算方法，评估公司采用的成新率折算的方法不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，故对于装饰装修的残值，一审法院对《资产评估报告》的净值数据不予采纳，应按照租赁期来折算剩余租赁期内的装饰装修残值损失。虽然《租赁经营合同》约定的租赁期间为2015年7月1日至2016年6月30日，但基于百利玛公司向成都友邦豪生酒店管理有限公司承租案涉商场的租赁期至2023年6月30日的事实以及一般而言商场的经营时间是一个较长期间的常理，加之包括邓勇在内的商户中也有多户在该《租赁经营合同》签订之前就已承租案涉商铺的情形，且《租赁经营合同》中亦有关于继续租赁使用经营场地的约定，可以推断，包括邓勇在内的多家商户承租案涉商铺，投资数十上百万元进行装修，是基于约定租赁期届满后继续承租的预期，且对于商铺出租方而言也并不排除此种预期，因此，若以《租赁经营合同》约定的租赁期间来计算剩余租赁期以此折算剩余租赁期内的装饰装修残值损失显然有失公平，也不符合双方当事人的预期。故一审法院认为，以《资产评估报告》中装饰装修评估价值原值为基数，以邓勇的装修时间至百利玛公司向成都友邦豪生酒店管理有限公司承租案涉商场的租赁期届满时间即2023年6月30日为租赁期间，以合同解除次月至2023年6月30日即86个月为剩余租赁期，以此方法计算剩余租赁期内的装饰装修残值损失较为适宜。 本案中，虽然《租赁经营合同》约定的租赁期间自2015年7月1日起，但自2011年起邓勇就开始经营该商铺，并进行了装饰装修，故一审法院以实际装饰装修的时间为起点对剩余租赁期进行计算。对于2011年9月装修的部分，剩余租赁期内的装饰装修残值损失的具体数额为：236370元÷142个月×86个月=143153.66元；对于2013年9月装修的部分，剩余租赁期内的装饰装修残值损失的具体数额为：19440元÷118个月×86个月=14168.14元；对于2015年8月装修的部分，剩余租赁期内的装饰装修残值损失的具体数额为：370280元÷95个月×86个月=335200.84元。以上装饰装修残值共计492522.64元。关于分担比例问题，一审法院认为，对于合同解除，邓勇及百利玛公司、百利玛成都分公司均有责任，且邓勇的违约行为是合同解除的主要原因，故一审法院酌定百利玛公司、百利玛成都分公司赔偿邓勇租赁期内的装饰装修残值损失为73878元。 对于邓勇要求百利玛公司、百利玛成都分公司、友豪商场管理公司赔偿工人工资、营业利润的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、百利玛公司、百利玛成都分公司于判决生效之日起五日内向邓勇返还保证金、水电费押金共计20966元；二、百利玛公司、百利玛成都分公司于判决生效之日起五日内向邓勇赔偿装修损失73878元；三、驳回邓勇其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10099元，由邓勇负担8579元，由百利玛公司、百利玛成都分公司负担1520元。 二审中，百利玛公司、百利玛成都分公司以及友豪商场管理公司未提交新证据。邓勇提交了如下新证据： 证据1：《关于深圳百利玛发虚假函件的情况说明》，拟以此证明1.邓勇从未收到过百利玛公司函件；2.因百利玛公司管理不善和不作为，导致商场客户从2015年7月1日起至2016年2月由70家减至不到40家；3.商户依法向各主管部门反映情况和维权。 证据2：《关于百利玛建材中心全体商户维权告知函》及附件《百利玛建材中心商户诉求书》，拟以此证明1.百利玛公司在商场经营过程中未有效进行空位招商、商业氛围营造、市场宣传与推广管理与运营工作，造成全体商户巨额亏损；2.2016年3月12日起全体商户关店歇业。 证据3：《紧急情况反映》，拟以此证明2016年中旬起部分未撤离现场的商家财物陆续被盗。 证据4：《信访告知单》，拟以此证明李洁等12人到成都市武侯区信访和群众工作局信访维权。 证据5：《关于暂停缴纳租金及管理费用的情况说明》，拟以此证明1.因百利玛公司管理不善和不作为以及撤走主要管理人员等行为，导致商场根本无法正常经营，各商家同期经营业绩急剧下滑，损失惨重；2.商户们出现不安，惶恐，无奈之下为自我保护和减少损失才暂停缴纳租金和管理费。 证据6：《关于保诺塔（1020）三季度租金交款说明》及《收据》，拟以此证明1.百利玛成都分公司可以从商户的货款中直接扣除租金及管理费；2.百利玛成都分公司接手后的不作为，导致商户入不敷出，无货款可扣。 证据7：友豪酒店公司与百利玛公司的合同，载明友豪商场管理公司与百利玛公司签订的合同是2015年7月1日至2015年10月31日，案涉房产租金为0，即百利玛公司无需向友豪商场管理公司支付租金。证明百利玛公司向友豪商场管理公司承租房屋租金极低，但百利玛公司并未提供相应的服务，商家却要承担高额的违约金和租金，显示公平。 百利玛公司、百利玛成都分公司发表质证意见称，对证据1至证据5的三性均不认可，签字人员的身份无法核实，且是邓勇的单方陈述。关于百利玛公司是否尽到了商场管理及当时商户闹事的情况，一审经过了反复的查明，在此不再赘述。对证据6的真实性予以认可，但对关联性及证明目的不予确认。就抵扣的租金，对租金金额我方并未重复计算。关于证据7百利玛公司与友豪酒店公司的合同问题，我方认为友豪酒店公司与百利玛公司的合同与本案无关，且我方的投入与赚取的租金也与本案无关。在庭审中，百利玛公司、百利玛成都分公司对证据4的真实性予以确认。 友豪商场管理公司发表质证意见称，对证据1至证据6的真实性、合法性和关联性均不予认可，且与友豪商场管理公司无关。 本院经审查认为：关于证据1、证据2、证据3、证据5，首先，上述证据的性质系证人证言，故应当出庭作证。但在本案中，邓勇并未提交相应证据证明做出说明、情况反映的相关人员存在民事诉讼法规定的可以不出庭的相应证据，故本院上述不予采纳。关于证据4，因系行政部门作出的回复，本院对真实性予以采纳。但该证据并未对纠纷发生的原因、责任的划分以及解决问题的方式予以明确，故不能达到邓勇的证明目的，本院对此不采纳；对于证据6，百利玛成都分公司在货款中扣除管理费行为与邓勇主张的百利玛成都分公司存在不作为、导致商户入不敷出的事实并无关联性，故本院对此不予采纳。关于证据7，系百利玛公司与案外人签订的协议，其约定的租金支付金额与本案亦无关联性，不能达到邓勇的证明目的，本院不予采纳。 除“自2011年起，邓勇承租“友豪百利玛国际厨卫中心”商场的部分铺面进行经营”，“本院认定邓勇支付案涉商铺租金及管理费至2015年6月30日”，“另查明，2015年10月至2016年5月期间，百利玛成都分公司多次向原告发出《关于催缴租金等费用的函》《关于提前终止合同及归还场地的通知》《关于两次要求归还场地的通知》”，“故，对于商场停业的时间，本院对百利玛成都分公司提交的证据予以采信，认定为2016年4月25日”，本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人邓勇的上诉请求与被上诉人百利玛成都分公司、百利玛公司、友豪商场管理公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一审法院对百利玛公司、百利玛成都分公司应当承担的损失金额认定是否正确。 根据本案查明的事实，邓勇因未及时足额支付租金，百利玛成都分公司在部分承租人未支付租金的情况下停止商铺所在商场的经营。邓勇主张其系行使不安抗辩权的，本院经审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”之规定，行使不安抗辩权的前提条件一为应当先履行债务的当事人，条件二为有确切证据证明对方存在就合同继续履行障碍的情况。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《中华人民共和国合同法》第六十八条第二款“当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”的规定，邓勇主张百利玛成都分公司未提供正常的经营秩序，但双方在合同中并未就“正常秩序”和“良好的营销环境”予以具体明确，且邓勇在诉讼中提交的证据不足以证明百利玛成都分公司提供的场地不符合合同约定；而百利玛成都分公司在经营案涉商铺所在商场的过程中，因部分承租人欠付租金后以实际行为解除了案涉租赁合同，其行为也有所不当。故原审法院对合同解除的原因及相应责任的认定正确，本院予以确认。 在此情况下，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定以及《出租方主体变更协议书》第一条的规定，并根据实际履行情况对案涉商铺装修损失的责任承担予以分配并无不当。对于邓勇上诉提出友豪商场管理公司应当承担赔偿责任的问题，本院审查后认为，因各方对合同履行主体达成合意予以变更，友豪商场管理公司未与邓勇继续履行原合同，故邓勇主张友豪商场管理公司承担赔偿责任的理由也不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人邓勇的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7580元，由邓勇负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 赵 锋 审判员 廖 方 二〇一九年十一月四日 书记员 龙春光