山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8960号 上诉人（原审原告）：朱强，男，1979年9月15日出生，汉族，住青岛市市**。 被上诉人（原审被告）：中海物业管理有限公司青岛分公司，住所地：青岛市市**延吉路****楼**。 负责人：马广春，总经理。 委托诉讼代理人：郭春雪，女，1993年2月9日生，汉族，住青岛市市**。公司员工。 上诉人朱强因与被上诉人中海物业管理有限公司青岛分公司（以下简称“中海物业分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初4781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。 朱强上诉请求：一、撤销一审判决。二、判令被上诉人按照山东省《物业服务规范第1部分：住宅物业》规定的五星级物业服务标准向位于青岛市中海清江华府小区提供物业服务。三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院适用法律错误。1、一审法院对于《青岛市物业管理条例》第二十二条（以下简称第二十二条）第三款的理解是，在前期物业服务合同到期，并且业主大会未选聘新的物业公司，物业公司可以按前期物业服务合同约定的物业服务内容继续提供物业服务，业主仍按前期物业服务合同约定的物业服务收费标准交纳物业费。上诉人认为一审法院如此理解第二十二条第三款规定属于适用法律错误。理由如下：（1）从第二十二条第三款规定的字面上来看,在前期物业服务合同到期，业主大会未选聘新的物业公司时，第二十二条对物业管理企业的规定是“物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务”这里表述的是物业管理企业可以继续“从事”，而不是“提供”物业管理服务（这与《青岛市物业管理条例》第三十条规定“物业管理企业应按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”表述不一致）。而且就前期物业服务合同的约定也未明确是按前期物业服务合同约定的物业服务内容继续提供物业服务。再比较第二十二条对业主的规定是“业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用”，这里明确表明业主应当按照前期物业服务收费标准交纳物业费，并不是简单的规定业主按合同约定交纳物业费。由此看出，第二十二条第三款并不是要表达物业管理企业可以继续按照前期物业服务合同约定的物业服务内容提供物业服务。如果按照一审法院理解的意思，第二十二条第三款规定应改为“物业管理企业可以按照前期物业服务合同约定的物业服务内容，继续提供物业管理服务”这种表述才严谨合理，与对业主的规定以及其他条文规定在表述上做到前后相一致。由此推断，第二十二条第三款的立法本意是，在前期物业服务合同到期，业主大会未选聘新的物业公司时，按照前期物业服务合同的约定，物业管理企业与业主之间还存在着服务与接受服务的法律关系，物业管理企业享有继续在小区内从事物业服务和收取物业费的权利，业主仍应按前期物业服务合同约定的收费标准交纳物业费，但物业公司继续提供的物业服务标准应当符合相关法律、法规规定，并且与业主交纳的物业费标准相符。（2）如果按照一审法院对第二十二条第三款的理解，第二十二条第一款规定就没有制订、出台、实施的意义。第二十二条第一款规定：前期物业服务合同应当约定期限，最长不得超过二年。该条款立法目的是为了防止建设单位与物业公司双方恶意串通约定不利于业主利益的前期物业服务合同内容，例如，约定低标准的物业服务内容，收取高标准的物业费；以及约定过长的合同有效期等。为了维护业主的权益，故规定前期物业服务合同的期限最长不得超过二年。待二年期限届满，物业公司继续按照前期物业服务合同收取物业费，需要按照《青岛市物价局物业服务收费管理办法》相关规定提供符合《山东省物业服务规范》规定的、与物业费相符的物业服务。如此避免业主权益受到侵害，并且可以促使物业公司积极与业主大会签订新的物业合同，使物业服务标准与收费标准相一致。如果按照一审法院对第二十二条第三款的理解，无论前期物业服务合同是否到期，只要业主大会未选聘新的物业合同或签订新的物业合同，物业公司均可以按前期物业服务合同约定的物业服务内容提供物业服务。第二十二条第一款规定的立法目的无法实现，且第一款与第三款本身相互矛盾。（3）一审法院对于第二十二条第三款的理解，违反了民法的权利义务一致原则，以及《物业服务收费管理办法》的质价相符原则。如果按照一审法院对第二十二条第三款的理解，在本案中，前期物业合同到期后，双方之间无合同约束，上诉人依据第二十二条第三款规定继续按照前期物业合同约定的标准交纳物业费，依据《青岛市物价局物业服务收费管理办法》规定，交纳的物业费属于五星级收费标准，但第二十二条第三款规定中海物业分公司继续提供的物业服务可以远远低于相关法规规定的五星级标准，与物业费标准不相符。这明显违反了民法的权利义务一致原则，以及《物业服务收费管理办法》第五条的质价相符原则。故如果像一审法院理解的那样，第二十二条第三款将会是一条有失公平、违反法律原则的法规规定。综上，无论是从条文的字面表达，还是从立法本义，甚至是从权利义务一致原则解释第二十二条第三款，均能证明一审法院的理解是错误的，属于适用法律错误。2、一审法院认为《山东省物业服务规范》的实施晚于《前期物业管理服务合同》的订立，不能作为支持上诉人诉求的法律依据，属于适用法律错误。《山东省物业服务规范》于2012年1月1日实施，《青岛市物价局物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）于2012年9月15日实施，该《办法》第三十八条规定“本办法实施前已签订物业服务合同（包括前期服务合同）尚未到期的，物业服务及其收费标准仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定或有关规定执行”，虽然《办法》对实施前的前期物业服务合同履行无溯及力，但朱强、中海物业分公司的前期物业服务合同于2012年12月2日到期（一审法院也认可前期物业服务合同已到期，故才引用第二十二条第三款规定）后，被上诉人提供的物业服务内容与收取物业费标准应按《办法》规定执行。按照《办法》第十一条规定，中海物业分公司按前期物业服务合同收取五星级标准的物业费，就应按照《山东省物业服务规范》提供五星级物业服务。故一审法院认为不能依据《山东省物业服务规范》支持上诉人诉求，属于适用法律错误。二、一审法院认为“清江华府小区的业主委员会早已成立，可以选聘新的物业公司，或与中海物业分公司签订新的物业服务合同，提高服务标准。朱强作为小区业主，应通过正当途径行使业主权利，如对物业服务有异议，可向业主委员会提出建议，敦促业委会维护全体业主权益”，其言下之意是，上诉人对被上诉人的物业服务有异议不应通过诉讼手段来维护自己的权益，而是应该通过业主委员会维护自己的权益。此认定属于认定事实错误和适用法律错误。（1）上诉人作为一个普通的业主，没有能力和精力促使小区选聘新的物业公司，或与被上诉人签订新的物业服务合同。并且即使与被上诉人重新签订新的物业服务合同，被上诉人仍然可以不按合同提供物业服务。因为从小区业主入住至今被上诉人未按照前期物业合同提供完全符合合同约定的物业服务，一、二审法院却均支持被上诉人追缴物业费的诉讼请求。故无论小区与被上诉人签订何种严格的物业服务合同，被上诉人仍可以不完全履行合同义务，继续侵害业主权益。因为被上诉人相信即使如此，法院也会认为他们完全履行了合同义务，支持他们的诉讼请求。故一审法院属于认定事实错误。（2）涉案小区的业委会不称职，存在与物业公司串通侵害小区业主权益的可能性。2014年，涉案小区的业委会成立，自成立至今5年时间内，小区长期存在着小区大门敞开，外来人员随意进出小区；被上诉人在收取物业费的同时还收取地上车位管理费，但依然管理不好地上停车秩序；单元门禁常年失效；私搭乱建等各种问题未能解决，证实业委会并未起到监督被上诉人的作用。并且被上诉人在（2018）鲁0203民初5195号案件审理过程中，承认在业委会认可的情况下，擅自利用小区公共区域进行经营。物业管理条例明确规定对于利用公共区域经营，是需要经全体业主投票决定，业委会无权授权被上诉人，故上诉人认为业委会与物业公司串通，未经全体业主同意，擅自利用小区公共区域经营，存在侵害小区业主权益的可能性。（3）上诉人作为业主有权利通过诉讼程序维护自己的权益。一审法院认为，上诉人作为业主对物业服务有异议，可通过业委会维护业主的权益。那么，按照此逻辑，被上诉人追缴物业费也应该通过业委会督促业主交纳物业费，而不是通过起诉要求业主交纳拖欠的物业费。但实际情况是被上诉人去年起诉上诉人要求支付拖欠的物业费，得到了一、二审法院的支持，并未驳回被上诉人的诉讼请求，要求被上诉人通过业委会追缴拖欠的物业费。同一个法律关系产生的不同纠纷，不同的处理方式，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第八条规定的诉讼权利平等原则。综上所述，依据第二十二条的规定，本案前期物业服务合同于2012年12月2日到期后，被上诉人可以依据前期物业服务合同继续在涉案小区从事物业服务，但依据《办法》第十一条规定，前期物业服务等级标准应与服务收费标准相对应，故被上诉人应该根据业主交纳的五星级物业费标准提供相应标准的五星级物业服务。而且，（2019）鲁02民终1046号判决书中认定，被上诉人自认小区存在部分问题，并主张这些问题已经在整改阶段，最终判决上诉人仍要按照前期物业合同约定收费标准支付物业费。既然法院判决上诉人应按五星级标准交纳物业费，依据上述法规规定贵院也应支持上诉人的诉讼请求，要求被上诉人提供五星级标准的物业服务才合情合理合法。另，提起本次诉讼的原因是去年中海物业分公司起诉上诉人，要求支付拖欠的物业费，在该案件中本案已列举了诸多抗辩理由，其中就包括双方的前期物业合同已于2012年年底到期，按照相关规定中海物业分公司如在按照2.4元/平方米标准收取物业费就应当提供五星级服务。 中海物业分公司辩称，一审判决适用法律正确，小区前期物业服务合同现行有效，物业服务标准应按合同约定执行。前期物业服务合同尚在合同期限内且服务事实存在。前期物业服务合同适用法律法规的规定。前期物业服务合同第二十五条约定物业服务期限自本合同签订之日起至业主大会成立选聘物业公司进驻小区办理移交手续止，小区自2014年成立业主委员会后一直未与中海物业分公司签订物业服务合同或选聘其他物业公司进驻小区，按照合同约定仍在合同期内。且自2012年10月份至今上诉人及其他业主一直接受中海物业分公司为小区提供的物业服务。依据《青岛市物业管理条例》第二十二条“业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的，物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止”，中海物业分公司一直按照前期物业服务合同约定提供物业服务，前期物业服务合同期应至该小区业主大会选聘新的物业管理企业之日终止。二、小区物业服务内容、标准涉及全体业主利益，为业主大会决定事项，应由小区内全体业主共同决定。依据《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条“业主大会决定以下事项：（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；”第二十九条“决定第十七条规定的其他共有和共同管理权力事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意”。该小区已成立业主委员会，其可通过召开业主大会的方式重新制定服务内容及标准。三、中海物业分公司按照前期物业服务合同约定提供物业服务，并不断提升服务标准，关注业主诉求，小区内大多数业主比较满意。综上所述，上诉人诉状所列的各项理由均不成立。 朱强向一审法院提出诉讼请求：1、中海物业分公司按照山东省《物业服务规范第1部分：住宅物业》规定的五星级物业服务标准向青岛市中海清江华府小区提供物业服务；2、中海物业分公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：一、2010年12月3日，朱强与青岛中海嘉业房地产有限公司签订《青岛市商品房预售合同》。该合同附件五为《前期物业管理服务合同》，约定清江华府小区的前期物业服务由中海物业分公司提供，并约定了服务及收费标准，第二十五条约定“物业服务期限自本合同签订之日起至业主大会成立选聘物业公司进驻小区办理移交手续止”。二、青岛市人民代表大会常务委员会颁布的《青岛市物业管理条例》第二十二条规定“前期物业服务合同应当约定期限,最长不得超过二年。分期建设的物业除外。前期物业服务合同期限未满,业主大会选聘新的物业管理企业的,前期物业服务合同终止。前期物业服务合同期限已满,尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的,物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定,继续从事物业管理服务,直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。但业主大会要求物业管理企业退出的,物业管理企业应当退出。前期物业服务合同期满不再继续从事物业管理服务的,物业管理企业应当于期满前二个月通知业主。”该条例自2006年1月1日起施行。朱强诉讼请求中的《山东省物业服务规范》于2012年1月1日起实施。三、双方均认可，清江华府小区2014年已成立业主委员会，但未选聘新的物业公司。中海物业分公司认可，其提供的服务未达到《山东省物业服务规范》的五星级标准，仅为三星级。四、朱强主张，1、前期物业合同第二十五条应属无效，在签订商品房预售合同时没有告知，违反了《青岛市物业管理条例》第二十二条关于前期物业合同期限不得超过二年的规定，限制了朱强的权利、减轻了中海物业分公司的责任，属于不公平、不合理约定，应认定为无效。前期物业合同内容是由中海物业分公司与嘉业公司确定的，中海物业分公司与嘉业公司是关联企业，双方恶意串通，约定的合同有效期限超过《青岛市物业管理条例》第二十二条规定的前期物业合同期限最长为二年的时间，该约定损害了朱强可于自签订商品房预售合同起二年后享受高标准物业服务的权益，应认定为无约。2、依据合同有效解释原则，应对前期物业合同第二十五条解释为：期限自合同签订之日起至业主大会成立选聘物业公司进驻小区办理移交手续止，但最长不得超过二年。二年期限届满时，中海物业分公司就应依据《青岛物业服务收费管理办法》第三十八条、第十一条、以及附件1规定，按照山东省《物业服务规范第1部分：住宅物业》中的五星级标准向朱强提供物业服务。前期物业合同本身是具有临时性和过渡性的，其合同内容不是业主与物业公司协商确定的，不能真正体现业主的真实意思表示，不能够真正的维护业主的权益。3、依据《合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故本案中，中海物业分公司作为格式合同提供方，朱强、中海物业分公司对前期物业合同第二十五条有不同理解的，应采纳朱强的解释，支持朱强的主张。综上所述，对于前期物业合同第二十五条约定，应采纳朱强的解释，即前期物业合同自合同签订之日起至业主大会成立选聘物业公司进驻小区办理移交手续止，但最长不得超过二年。故自2012年12月2日后，中海物业分公司仍向朱强收取2.4元/平方米/月的物业费，就应依据法律规定按照山东省《物业服务规范第1部分：住宅物业》中的五星级标准向朱强提供物业服务。 一审法院认为，《青岛市物业管理条例》第二十二条第三款规定“前期物业服务合同期限已满,尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的,物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定,继续从事物业管理服务,直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。”清江华府小区业主大会并未选聘新的物业公司，也未签订新的物业服务合同，则中海物业分公司应按《前期物业管理服务合同》继续从事物业管理，业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。《山东省物业服务规范》的实施晚于《前期物业管理服务合同》的订立，朱强要求中海物业分公司依据该规范提供物业服务，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。此外，清江华府小区的业主委员会早已成立，可以选聘新的物业公司，或与中海物业分公司签订新的物业服务合同，提高服务标准。朱强作为小区业主，应通过正当途径行使业主权利，如对物业服务有异议，可向业主委员会提出建议，敦促业委会维护全体业主权益。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条等有关法律规定，判决如下：驳回朱强的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由朱强承担。 二审中双方均未提交新证据。 本院认为，朱强和中海物业分公司之间物业服务合同关系成立。本案《前期物业服务合同》第二十五条约定，物业服务期限自本合同签订之日起至业主大会成立选聘物业公司进驻小区办理移交手续止。《青岛市物业管理条例》第二十二条规定，前期物业服务合同应当约定期限，最长不得超过两年。物业服务合同期限已满，业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的，物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准缴纳物业服务费用，但业主大会要求物业管理企业退出的，物业管理企业应当退出。通读《青岛市物业管理条例》第二十二条，前期物业服务合同约定期限不超过两年，但是实践中可能存在约定期限到期后，业主大会尚未成立或者业主大会尚未选聘新的物业管理企业。在此情形下，只要业主大会未要求物业管理企业退出，该企业仍可以从事物业管理服务，双方仍按照前期物业服务收费标准缴纳服务费。前期物业服务合同最长期限为两年指的是合同约定的服务期限，但实际履行中，双方实际履行期限可能超过两年，本案就属于这种情形，合同一直在履行中，业主应按照物业销售合同约定的收费标准缴纳物业服务费用。对于朱强主张的五星级服务标准，因为本案系前期物业服务合同的一直履行过程中，签订合同时《山东省物业服务收费管理办法》尚未生效实施。但即使如此，物业服务也应当遵循质价相符原则。上诉人根据《山东省物业服务收费管理办法》主张物业服务不符合收费标准，如前所述，该办法不适用本案情形。在上诉人未提交其他证据的情况下，本院对该主张不予采信。 综上，上诉人朱强上诉理请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由朱强负担。 本判决为终审判决。 审判长  高大海 审判员  朱见晓 审判员  刘歆鑫 二〇一九年十一月十八日 法官助理 郭建才 书记员隋欣孜