西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书  （2019）陕0113民初17869号原告：王梦玉，女，汉族，1989年10月16日出生，住西安市雁塔区，身份证号码：370XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：高璐，陕西丰瑞律师事务所律师。委托代理人：杨怀亮，陕西丰瑞律师事务所律师。 被告：西安中秦置业服务有限公司，统一社会信用代码：91610113757816968Y,住所地：西安曲江新区。法定代表人：曾佳金，该公司总经理。委托代理人：刘睿，陕西菲格律师事务所律师。委托代理人：齐丹，陕西菲格律师事务所律师。原告王梦玉诉被告西安中秦置业服务有限公司（以下简称“中秦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王梦玉的委托代理人高璐、杨怀亮，被告中秦公司的委托代理人刘睿、齐丹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王梦玉诉称，原、被告之间签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）约定原告购买被告开发的位于西安市曲江新区XX大道以西，XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款。2017年8月底，被告发出了《交房通知书》，通知原告于2017年9月2日收房，但此时，被告并未取得竣工验收备案表，房屋不具备交付条件，原告遂拒绝收房。此后，在长达一年半的交涉中，原告多次要求被告出具竣工验收备案表，但项目并未通过验收并备案，被告逾期交房的行为已经构成了违约。2019年5月，原告再次找到被告要求收房，被告表示此时已经取得《竣工验收备案表》，但仅可向原告提供复印件，原告认为此行为极不合理，且在仅有复印件无法查看原件的情况下，无法核实该表的真实性。2019年5月15日，其他多名业主遂无奈委托原告作为代表，自行前往西安曲江新区管委会申请公开房屋的竣工验收备案表，并于2019年5月29日收到了《政府信息公开告知书》及附件《房屋建筑和市政基础设施工程施工验收备案表》，文件显示，涉案房屋于2019年1月11日方才获得备案准许。除逾期交房违约行为外，其他业主已收房屋还出现漏水，另存在电压不稳，电力负荷过大，供电容量不足等问题，被告均消极应对，不予解决。故原告现诉至法院,请求判令1、被告承担逾期交房违约责任，向原告给付逾期交房违约金共计16612元（暂计算至起诉之日，最终以被告实际交房之日为准；）2、确认被告承担因逾期交房产生的物业费损失；3、被告依照《商品房买卖合同》履行对房屋的维修义务；4、本案诉讼费用由被告承担。被告中秦置业公司辩称，被告在涉案房屋符合交付条件后，已经按照合同约定通知原告收房，被告不存在逾期交房的事实，导致延期交房的原因在于原告，被告不应该承担逾期交房违约责任。如被告在构成逾期交房的前提下，原告超出合同约定要求被告按照合同总价款的日万分之四承担逾期交房的违约责任无事实和法律依据。原告要求被告承担涉案房屋的物业服务费与本案系两种法律关系，物业费是物业公司收取，与被告没有关系，原告在本案中主张无事实和法律依据。被告客观上不存在不履行维修义务之实。被告向原告送达了收房通知书，但是原告一直拖延收房，没有按照约定时间收房，其责任在原告。经审理查明，原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于西安市曲江新区XX大道以西，XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房，房屋总价705273元。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、由于建设工程竣工验收备案需要相关部门配合，出卖人无法控制时间，因此将本条第一项的“建设工程竣工验收备案证明文件”经甲乙双方特别确认为“经过出卖人组织建设、勘察、设计、施工、监理单位施工验收合格的证明文件”；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房...。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：因出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则：（1）买受人给予出卖人60日的宽展期。宽展期自合同第十一条约定的交房期限届满开始计算。若发生合同第十一条及本补充协议规定的出卖人可据实延期的情形，宽展期亦据实顺延。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。（2）、如宽展期届满后，出卖人仍未将该房屋交付买受人，出卖人应自宽展期届满之日的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。上述合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告曾于2017年8月底向原告发送了交房通知书，并于2017年7月23日通过了五方验收，2018年2月13日取得了消防备案验收手续，2019年1月9日取得了竣工验收备案手续，原告截止庭审之日止仍未收房，原告现主张被告承担逾期交房违约金，并提供了周边房屋的房屋租赁合同以此为据主张将违约金计算标准提高至日万分之四。被告向本院提交数张政府文件，并辩称在施工期间，政府曾经下达数份通知要求因治理污染天气为由停止施工数天，2016年11月15日到2017年3月15日期间共计121天为冬防期，冬防期间，全市严格执行“禁土令”，在建工地原则上停止开挖、出土、拆迁、倒土等土石方作业。被告主张上述天数均应在合同约定的交房宽展期限基础上予以顺延。以上事实，有《商品房买卖合同》、五方验收记录、消防备案手续、当事人陈述和庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。原告依约缴纳了全部购房款，被告应按照合同约定的交房期限向原告交付符合合同约定及法律规定的合格房屋。被告辩称因政府治理大气污染停止施工的天数应在交房期限中予以顺延，并向本院提交了数张政府文件佐证，因近两年本市确实存在因政府治污减霾要求在污染严重时停止施工的情形，故结合西安市的实际情况本院酌情认定治污减霾造成的停工期限为30天。至于被告辩称要求扣减的冬防期121天，因此时涉案项目已经即将到达交房时间，并不存在开挖、出土、拆迁、倒土等土石方作业，故对其该项辩称，本院依法不予采信。又因合同第十二条约定因被告自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则原告给予被告60日的宽展期，该期限足以抵扣被告辩称的治污减霾停工期限30天，故在合同已约定60日宽展期的前提下，不应在另行延长停工期限，房屋交付时间应为2017年10月30日。根据双方合同第九条约定房屋交付条件应为取得建设、勘察、设计、施工、监理单位施工验收合格的证明文件，该文件即应为五方验收手续，涉案房屋已于2017年7月23日取得五方验收手续，此时房屋已满足合同约定的交付条件。另根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定：应当依法进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。涉案房屋已于2018年2月13日取得消防验收备案手续，此时房屋已符合合同约定及法律规定的交付条件。综上，原告主张的逾期交房违约金应自2017年10月31日起计算至涉案房屋符合合同约定及法律规定的交房条件之日（2018年2月13日）共计105天，按照合同约定的日万分之一计算为7402.22元。至于原告辩称逾期交房违约金应提高至日万分之四一节，原告虽向本院提交了涉案房屋周边房屋的租赁合同佐证，但因租金受房屋位置、面积、用途等各个主客观因素影响，周边房屋的租金仅可作为参考，并不能作为原告所购房屋的租金损失依据，故原告主张提高违约金一节本院依法不予支持。原告称房屋存在质量问题，并主张被告履行维修义务一节，因原告本次提供的证据不足以证明房屋是否存在质量问题，且原告截止庭审之日仍未收房，原告此后若实际接收房屋，可另案主张被告承担质保义务。至于原告主张被告承担因逾期交房将产生的物业费损失一节，因物业管理费系原告与物业公司之间的关系，且并未实际产生，故原告的该项诉请本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，判决如下：一、被告西安中秦置业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王梦玉支付逾期交房违约金7402.22元。二、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费3623元，由原告承担3000元，由被告承担623元。因原告已预交，被告应在本判决生效后将其应承担部分一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。        审  判  长    李  晓  婷审  判  员    宁      莎人民陪审员    陈  保  卫 二0一九年十一 月 十一 日    书  记  员    张  雨  濛打印：相丽华       校对：王博闻      2019年  月  日送达 1