文书内容重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0104民初4779号原告：北京国瑞物业服务有限公司重庆分公司，营业场所重庆市大渡口区山海路65号附1号2-1，统一社会信用代码91500104MA5UBPM957。负责人：李庆平，该公司经理。委托诉讼代理人：周晓玲，重庆山语律师事务所律师，一般授权。被告：李德明，男，1978年2月26日出生，汉族，住址重庆市巫山县。原告北京国瑞物业服务有限公司重庆分公司（以下简称“国瑞物业公司重庆分公司”）诉被告李德明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后，由审判员曾继川独任审判，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告国瑞物业公司重庆分公司的委托诉讼代理人周晓玲、被告李德明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告国瑞物业公司重庆分公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物管费5457.8元，违约金500元，共计5957.8元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告购买了重庆市大学城溪香路28号*栋*单元*-1号房屋，于2018年11月8日与原告签署了书香溪墅《前期物业管理服务协议》，该协议主要约定：被告的房屋建筑面积为300.23平方米，被告按建筑面积2.7元/平方米的标准向原告缴纳物管费；若不按协议约定按期缴纳费用的，从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三缴纳滞纳金。协议签订后，原告依约向被告提供了物业服务。被告系从另外的业主手里购买的房屋，房屋产权变更登记的时间2018年9年27日，被告的物业费计算期间是2018年10月开始，但因被告在2018年12月17日之前没有入场进行装修，故2018年12月17日装修之前按照半价收取，装修之后物业费按照全价收取，计算得出自2018年10月起至2019年5月，被告累计拖欠物管费5457.8元、违约金500元。经原告多次催收，被告拒付，原告特诉至法院。被告李德明答辩称，1、最直接的原因，原告从来没有通过打电话、发微信向被告催收过，直接使用书面的律师函催缴物业费，这种方式不妥当；2、不管是物业方的原因还是开发商的原因，小区的环境、设施均与收费的标准不匹配；3、被告在2018年5月份从小区的消防通道进入小区时，车辆堵塞，原告没有进行及时疏通，现在关闭消防通道后，需从A区车库入口进入J区，路途比较远，业主也不熟悉道路，需要花费一定的时间；4、物业对业主的态度及其恶劣，小区的工作人员与女性业主经常吵架，发生争执；5、针对小区的进出，保安工作方式不统一，有时候查得严，有时候不查；6、小区的业主设置一些商业活动，可能存在非法经营，给我们人身造成了安全隐患；7、合同上约定，卫生每天一次，但是原告对小区的工作人员管控不严，存在提前签到，没有做卫生的情况。本院经审理认定事实如下：被告李德明系重庆市沙坪坝区溪香路28号*幢*单元*-1号房屋的业主，其楼幢性质为花园洋房，房屋建筑面积为300.23平方米。2017年3月8日，原告国瑞物业公司重庆分公司作为乙方与重庆国厦房地产开发有限公司作为甲方签订《书香溪墅小区前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业管理服务合同》），主要约定：1、甲方选聘乙方对书香溪墅实施前期物业管理服务，合同期限为3年，自合同签订之日起生效，合同期满或合同期内业主委员会成立，与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止；2、物业服务收费方式采用包干制，具体收费标准（按建筑面积计算）为：高层住宅2元/平方米·月（含电梯费、含公摊费）、花园洋房3元/平方米·月（含电梯费、含公摊费）；3、业主或物业使用人应在每月前20日内履行当月交纳义务，逾期将按每天千分之三的标准向乙方交纳违约金。2017年3月17日，重庆国厦房地产开发有限公司出具《告知书》，载明：原重庆小康物业有限责任公司因故依法退出书香溪墅项目的前期物业服务，我司严格按照国家有关规定，重新启动招投标程序，已于2017年3月7日选聘国瑞物业公司重庆分公司继续为书香溪墅项目提供前期物业服务。原物业服务内容、物业服务标准不变，原服务收费标准高层住宅2元/平方米/月+公摊能源费、洋房2.7元/平方米/月+公摊能源费、别墅3元/平方米/月+公摊能源费下调为高层住宅2元/平方米/月（含公摊能源费）、洋房2.7元/平方米/月（含公摊能源费）、别墅3元/平方米/月（含公摊能源费），费用以签订的《前期物业服务协议》为准。2018年11月8日，原告国瑞物业公司重庆分公司作为乙方与被告李德明作为甲方签订书香溪墅《前期物业服务协议》，主要约定：1、乙方受书香溪墅建设单位委托，同意承接书香溪墅项目的前期物业管理，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，达成此协议，本协议自本物业通过竣工验收之日起，至本物业业主大会或业主委员会与乙方或其他物管企业签订的《物业管理服务合同》生效时止；2、物业服务费用收费标准为高层住宅2元/平方米·月（含电梯费、公摊费），花园洋房2.7元/平方米·月（含电梯费、公摊费），别墅3元/平方米·月（含公摊费）；3、甲方应于每月1至15日之间，向乙方交纳当月的物业管理服务费用；4、约定计费方式：按甲方拥有物业建筑面积计算，具体面积以购房合同载明的面积为准，房屋所有权证明办理后，以所有权证明载明面积为准；5、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。原告国瑞物业公司重庆分公司至今为书香溪墅小区提供物业管理服务，2018年10月起至2019年5月，被告李德明未向原告国瑞物业公司重庆分公司交纳物管费，经原告催收，被告仍未交纳。上述事实，有原、被告陈述、《前期物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》、《告知书》、邮政EMS快递单等证据为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应严格按照合同履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告国瑞物业公司重庆分公司与重庆国厦房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》和原告与被告李德明签订的《前期物业服务协议》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告李德明应按照物业合同的约定履行交纳物管费用的义务。对于被告李德明提出的房屋性质为高层住宅问题，物业合同约定了高层、花园洋房等收费标准，对于被告的房屋，房屋登记机关载明的房屋性质为花园洋房，被告亦未举示其他有效证据予以证实房屋性质登记有误，本院对其辩称意见不予采信。对于被告李德明举示照片等证据，拟证明原告提供的清洁、安保、房屋质量等服务不到位，因原告国瑞物业公司重庆分公司的物业服务包括小区物业共用部分、共用设施、设备的日常维修、养护、管理，公用绿地、花木等养护、管理及小区公共场所的清洁卫生、垃圾的清运、小区内的安全预防工作等内容，其提供的物业服务具有整体性和连续性，某一个时间点并不能代表整个物业服务的水平和状况，被告所举示的照片等证据即使属实，亦只能反映原告服务过程中的一些瑕疵和不足，但不足以证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵或存在根本违约的行为；另对被告提出的小区保安睡觉等问题，原告需要进一步加强对工作人员的管理；对于被告提出的车库通道设置及消防通道因人车通行堵塞问题，因小区设置通行通道属于建筑规划设计问题，在进行建设项目规划、建设时应当符合相关规定，而在实际使用过程中，各业主对此诉求不尽一致，对此问题，原告方应征求各业主意见，应尽量平衡方便业主出行和保持消防通道畅通两个方面的诉求；对于被告提出小区存在非法经营的问题，如果属实，被告可以向相关归口管理部门进行投诉反映处理。综上，被告李德明提出的不交纳物管费的抗辩理由不成立，应按规定交纳相关费用。被告的房屋为花园洋房，应按2.7元/平方米·月进行缴费，结合被告李德明的房屋登记建筑面积为300.23平方米，故对原告诉请被告支付2018年10月起至2019年5月物管费5457.8元，被告未举示证据予以证明已支付，本院予以支持。此外，原告作为物业服务企业，也需自省自查，对于被告反映的问题，要积极整改，不断加强管理、提升服务质量，保障业主利益。被告李德明虽未交纳物管费，但被告未交纳费系因原告物业服务存在不足引起，被告非恶意拖欠物管费用，故本院对原告关于支付违约金500元的诉请，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李德明于本判决生效之日起十日内向原告北京国瑞物业服务有限公司重庆分公司支付物管费5457.8元；二、驳回原告北京国瑞物业服务有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。若被告李德明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元（已由原告北京国瑞物业服务有限公司重庆分公司预缴），由被告李德明负担（在支付上述款项时一并迳付原告）。本判决为终审判决。自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  曾继川二〇一九年十一月五日书记员  韩定芬