河北省沧州市运河区人民法院民 事 判 决 书(2019)冀0903民初3481号原告（反诉被告）:杜变娣，女，汉族，1988年2月5日出生，住河北省沧县。委托诉讼代理人:路斯淇，河北建平律师事务所律师。被告（反诉原告）:李丹丹，女，汉族，1992年6月13日出生，住河北省青县。委托诉讼代理人:杨国斌，北京市。原告（反诉被告）杜变娣与被告（反诉原告）李丹丹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2018年11月21日作出（2018）冀0903民初3868号民事判决书。被告（反诉原告）李丹丹不服，提出上诉。沧州市中级人民法院于2019年9月6日作出（2018）冀09民终1901号民事裁定书，撤销原判，发回重审。我院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜变娣及其委托诉讼代理人路斯淇、被告李丹丹及其委托诉讼代理人杨国斌均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杜变娣向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，偿还原告欠款620000元及从欠款之日到清偿之日的利息（以620000元为本金按同期银行贷款利率计算）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月20日原告与被告签订房屋买卖合同，约定原告将位于沧州市运河区住房卖给被告，双方约定房屋价款853000元，合同约定被告支付首付款后，原告协助被告前往房管局办理过户，房屋过户到被告名下后被告办理银行贷款并支付剩余房屋尾款620000元。原告按照房屋买卖合同如约履行了合同义务，将房屋过户到被告名下，被告拿到房产证后始终拒绝支付原告剩余尾款。原告多次催要未果，为了维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告李丹丹辩称，对于原告的诉讼请求，我们不认可。原告杜变娣和被告李丹丹在2018年5月20日签订了一份房屋买卖合同，按照合同约定，李丹丹支付了房屋的首付款向中介支付了中介费。但是在履行合同的过程中，李丹丹发现原告杜变娣与其签订的房屋买卖合同涉及的房屋产权人并不是杜变娣，对此提出疑问以后，杜变娣及中介一再向李丹丹保证该房屋的实际产权人就是杜变娣，要求李丹丹继续履行合同。鉴于已经支付了部分房款，花费了很多的时间和精力。李丹丹同意继续履行，但是在之后的履行过程中，杜变娣及中介方的很多做法让李丹丹疑惑。而且这种疑惑一直得不到解释。所以李丹丹一直在了解事实的真相，最后发现在中介方向银行提交的贷款申请材料里面关于房屋的产权证是造假的。房屋的产权证是付红娟名下，但是银行贷款申请材料里面的产权证是杜变娣。鉴于这种情况，李丹丹为了洗清自己的嫌疑不再进行银行贷款手续，而是向公安机关对这个情况报案。该合同不能履行的责任在于杜变娣方的银行贷款申请材料造假，致使银行贷款手续不能正常进行，不能取得银行贷款。所以合同不能继续履行。这个原因在于杜变娣方违约。所以我们认为对方的诉求是不能成立的。合同不能履行的原因是原告方造成的，原因是贷款银行发现原告提供的房产证复印件是虚假的，所以贷款申请给驳回了。反诉原告李丹丹向本院提出诉讼请求：1、确认反诉人与被反诉人、沧州亚都房产经纪有限公司签订的编号为0051456的《房屋买卖合同》因被反诉人违约于2018年8月14日解除。2、被反诉人返还反诉人依据《房屋买卖合同》约定向被反诉人已支付的购房款233000元。3、被反诉人向反诉人支付违约金170600元。4、被反诉人向反诉人支付房屋买卖佣金等费用18500元。5、被反诉人向反诉人支付反诉其他经济损失20000元。以上各项共计442100元。6、解除反诉人与付红娟签订的编号为1806190026的《沧州市存量房买卖合同》，反诉人向付红娟和被反诉人返还合同所涉房屋的产权，办理返还手续所需的全部费用由付红娟和被反诉人承担；7、律师费3000元，由反诉被告承担；8、本案的本诉和反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人、中介方沧州亚都房地产经纪有限公司于2018年5月20日签订编号为0051456的《房屋买卖合同》，约定被反诉人将坐落在运河区黄河西路南侧锦绣天地A-9#楼2-1502的房屋出售给反诉人。合同签订后，反诉人按合同约定向被反诉人支付房屋首付款233000元，向中介方支付中介费用18500元，按中介方要求向中介方提供了办理申请银行贷款审批所需要的手续材料。然而在随后联系被反诉人和中介方工作人员办理房屋产权登记过户手续的过程中，反诉人发现合同涉及的房屋的产权人不是被反诉人，而是付红娟。对此被反诉人解释房屋的产权只是登记在付红娟名下，实际的所有人为被反诉人自己，付红娟是其表姐，是借名购房。反诉人对此心存疑惑，但是在被反诉人和中介的一再保证下，保证虽然产权人是付红娟，但不会对过户有任何影响，而且因为他们着急出国，急需用钱，（后来又变成工人受伤急需用钱），反诉人考虑到已经支付了相当的费用，同意继续履行合同。但是在之后与被反诉人和中介方为办理银行贷款和房屋产权过户的联系沟通过程中，被反诉人和中介方的行为、言语让反诉人的疑惑越来越重。而且反诉人要求被反诉人和中介方出具被反诉人出售房屋以及收取的购房款的行为系付红娟委托的正式材料，被反诉人和中介方也只应承不出具。为了维护自己利益，反诉人多方查证，于2018年8月7日在中国邮政储蓄银行沧州浮阳支行查阅贷款申请材料时发现，被反诉人和中介方提交的房屋产权证复印件是伪造的。双方买卖的房屋原来是登记在付红娟名下，房屋产权人是付红娟，但是贷款申请材料中的产权证复印件上的房屋产权人却是被反诉人杜变娣。被反诉人的此行为已经涉嫌犯罪，如果反诉人按照被反诉人的要求办理成功银行贷款的话，反诉人将涉嫌与被反诉人共同犯罪。为了洗清举报人的嫌疑，反诉人已于2018年8月14日向河北省沧州市公安局运河分局经侦大队报案，沧州市公安局西环中街派出所对杜变娣伪造证件行为已经认定为违法，并作出处罚。从民事角度而言，被反诉人的违法行为已经致使房屋买卖合同无法继续履行，构成根本违约，应该承担违约责任。对于违约责任，合同约定：被反诉人违约致使合同不能履行，被反诉人向反诉人支付合同约定成交总价款20%违约金，退还反诉人定金和已收取的全部购房款，并承担中介的佣金费用和反诉人的其他经济损失。反诉人于2018年8月14日在沧州亚都房产经纪有限公司门市通知被反诉人和亚都公司解除《房屋买卖合同》，但是三方未能达成一致。基于上述理由，反诉人向法院提起反诉，请法院依法支持反诉人的诉求，维护反诉人的合法权益。反诉被告杜变娣辩称，第一，不同意解除编号为0051456的房屋买卖合同。首先该合同是原告、被告及沧州亚都房产经纪有限公司三方真实意思表示签订。且该合同已生效且原告方已经履行完全部合同义务。合同解除权是法律赋予守约方的权利，被告作为违约方未履行合同中第二条第三项及第十条第二项的给付剩余房款的义务，所以被告负有金钱给付义务的一方无权要求解除合同。第二，房屋买卖合同第四条第二项第十条第一项约定甲方负有交付房屋产权，承担过户相应费用的义务，贷款审批之后，剩余房款由贷款银行支付给甲方。本案中，被告未按贷款银行要求提供贷款手续配合银行办理贷款业务，而是在银行审批贷款后，要求被告到房管局办理房屋贷款抵押登记时，被告拒绝配合才导致银行贷款至今未发放，经原告多次催要剩余房款被告始终拒绝支付。所以从本案来看被告拒绝履行合同义务，支付原告剩余房款，本案违约方在于被告而非原告。第三，按照房屋买卖合同约定，甲方违约导致合同不能履行的，甲方向乙方支付合同成交价格20%的违约金，退还房款，并承担丙方佣金及乙方其他经济损失。本案中，合同约定的需要甲方履行的义务，甲方已经全部履行完毕，不存在甲方违约的事由，因此反诉状中第二至五项诉讼请求不应该得到支持。第四，虽房屋过户之时房屋产权证登记记载的房主为付红娟，但是原告在与被告于2018年5月20日签订房屋买卖合同之时，已从付红娟处购得了该房屋，原告有权处分该涉案房屋。在被告对此存有质疑的情况下，原告也出示了和付红娟签订的房屋买卖协议，该买卖协议也明确记载付红娟认可原告对该房屋有出卖权，并且全力配合原告办理过户手续。且上述问题在付红娟配合原、被告办理房屋过户手续之时就已经不存在。原告已经按照合同约定完成了全部义务。第五，被告反诉状中声称的原告涉嫌骗取银行贷款说法不成立，首先该罪名必须以非法占有为目的，而杜变娣作为该涉案房屋的合法出售人已经给付了原房主付红娟全部购房款，且已经得到了付红娟同意出售该房屋，原告对该房屋享有处分权，这一点毋庸置疑。其次，李丹丹作为贷款申请人，以其名下房产（申请贷款时，该房产已经过户至李丹丹名下）做抵押，如李丹丹正常配合银行到房管局办理抵押手续，后再由银行发放贷款。银行放款依据的房屋抵押权真实有效，不存在骗取银行贷款的事由。最后，有原告提供的杜变娣为该房屋所有人的权属证明，只是依据银行规定，二手房买卖贷款审批下来后，只能放款到原房主名下，由于当时杜变娣已将全部房款支付给了原房主付红娟，且取得了该房屋处分权。为了避免银行将贷款下放至付红娟名下，导致付红娟得到双份儿房屋购房款后违约，杜变娣再维权增加不必要的麻烦，在付红娟及被告的同意下，将该原房主名称变更为了杜变娣，该行为并未对合同的履行及任何一方造成损失。因为于付红娟而言，其已经得到了杜变娣支付的购房款，且认可杜变娣为房屋买卖合同签定时的所有人。于贷款银行而言，银行发放贷款依据的是李丹丹的收入凭证及李丹丹持有的该房屋产权证明，以该产权的抵押登记为准。至于房款发放到杜变娣名下还是付红娟名下，对银行而言没有任何损失。于李丹丹而言，其购买房屋在未支付首付款以外的购房款是事实。导致银行未放款也是由于李丹丹不出面配合银行办理房屋抵押登记手续，而非由于提供的原房主证明错误，事实上银行已经审核通过了该笔贷款。在要求李丹丹去房管局配合办理房屋抵押登记时李丹丹反悔，拒绝配合，导致银行贷款未如期发放。综上所述，本案导致纠纷产生的原因是由于被告不配合银行办理抵押手续，导致银行贷款部分的房款始终未支付给原告。所以本案的违约方应为被告，而非原告。根据《合同法》第107条、109条的规定，原告有权要求被告继续履行合同中确定的给付金钱义务。请法庭支持原告诉讼请求，驳回被告全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月，原告杜变娣（甲方）与案外人付红娟（乙方）签订房屋买卖合同，约定付红娟自愿将位于沧州市运河区房屋卖给原告杜变娣，价款为740000元，并约定甲乙双方无条件配合办理过户手续，并无条件配合过户到乙方指定人名下；乙方有权出售该房屋，甲方无条件配合并提供相关证件。在该合同签订后，原告杜变娣按照双方合同的约定将房款给付了付红娟，付红娟将房屋交付给原告，但双方未办理房屋产权过户手续。2018年5月20日,原告杜变娣（出售人、甲方）与被告李丹丹（买受人、乙方）、沧州亚都房产经纪有限公司（居间方、丙方）签订房屋买卖合同，约定原告杜变娣将位于沧州市运河区住房卖予被告李丹丹，双方约定房屋价款853000元，定金为20000元。关于违约责任约定:(一)甲方违约致使合同不能履行的，甲方向乙方支付本合同约定成交总价款20%违约金，退还乙方所交定金，乙方有权解除合同，甲方需退还所收取的全部购房款，并承担丙方的佣金费用及乙方的其他损失。（二）乙方违约致使合同不能履行的，乙方向甲方支付本合同约定成交总价款20%违约金，并承担丙方的佣金费用及甲方的其他经济损失。合同还约定:1、该房屋因过户发生的费用由甲方承担，产权过户当日已房管局实时政策为准，办理贷款以银行实时政策为准。2、过户当日乙方将首付款打到甲方账户，甲方配合乙方办理过户手续，剩余房款由贷款银行支付甲方，甲方收到全款后为房屋交接日，之前所欠的费用由甲方承担，之后产生的费用由乙方承担。3、甲方保证该房屋产权真实有效无产权纠纷。4、合同履行期间，双方应严格执行，如乙方违约需赔偿对方定金双倍，中介费由违约方支付。5、乙方首付款贰拾万最低(含定金)。6、乙方保证名下贷款无不良记录。在该协议签订后，被告李丹丹于2018年5月20日向中介方沧州亚都房产经纪有限公司交纳中介费18500元、给付原告定金20000元，2018年6月19日给付原告房款163000元，2018年6月20日给付原告房款50000元。被告李丹丹于2018年5月28日向银行提出贷款申请，因原告杜变娣提交给银行的房产证中的产权人一栏，其将付红娟的名字直接改为自己的名字，致使贷款没有被审批通过。2018年6月19日，付红娟在原告的要求下，将涉案房屋直接过户至被告李丹丹名下，被告李丹丹取得涉案房屋的所有权，过户费用由原告杜变娣支付。双方同时在沧州市不动产登记中心签订沧州市存量房买卖合同一份，该合同中载明的房款为600000元。该笔房款被告李丹丹并未实际支付给付红娟。因银行未向被告李丹丹发放贷款，故被告李丹丹未向原告支付剩余房款620000元，原告杜变娣追要未果，故于2018年8月24日诉至本院。另查明，被告李丹丹于2018年8月14日向公安机关报案称杜变娣涉嫌骗取贷款，沧州市公安局运河分局于2019年1月23日作出不予立案通知书，决定不予立案。但对于杜变娣伪造使用房产证复印件的行为，沧州市公安局运河分局于2019年2月15日作出行政处罚决定书，决定对其行政拘留五日。再查明，本案在审理过程中，原告杜变娣向本院提交了付红娟的书面证言及宣读该证言的视频，其证言如下：“第一，沧州市运河区锦绣天地A区9号楼2单元1502室房屋是我原始购得，该房屋登记在我名下，2018年5月9日，我收到了杜变娣支付的全部房屋价款，该房屋卖给了杜变娣，且因时间问题当时未过户，并同意日后配合过户登记。第二，2018年5月20日，杜变娣跟我说她把房子卖给了李丹丹，让我配合她办理过户登记，我同意了，并且于2018年6月19日跟随杜变娣及买房人李丹丹还有他们签订购房协议的中介人员一同到沧州市不动产登记中心，将该房屋过户到了李丹丹名下。第三，当时我已将房屋卖给了杜变娣，并收到了全部房款，配合了过户，购房行为全部完成，不会再向李丹丹索要房款。以后此房屋发生的任何纠纷均与本人无关”。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告、被告之间签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。原告杜变娣作为房屋出卖方已将房屋过户至被告李丹丹名下，并承担了房屋过户的费用，合同约定的义务已履行完毕。在本案审理过程中，原告杜变娣提交了付红娟证人证言及视频资料，其中付红娟已明确表示其房屋已卖给原告杜变娣，其已收到全部房款，原告杜变娣出售涉案房屋给被告李丹丹时已取得了完全的处分权、付红娟不再就涉案房屋另行向李丹丹索要房款。被告李丹丹作为房屋受让方在未支付全部房款的情况下得到了受让房屋所有权，其应继续承担给付原告剩余房款的义务。故对于原告杜变娣主张继续履行合同、被告李丹丹给付房款620000元的诉讼请求，本院依法予以支持。原告杜变娣作为房屋转让方，其在与被告李丹丹签订房屋买卖合同时未如实告知其房屋尚未完成产权变更登记到自己名下的事实，致使双方在履行合同中因其伪造房产证复印件而致使被告李丹丹未如期贷款，故原告本身亦有过错，应承担一定的法律责任，故对其主张被告李丹丹给付利息的诉讼请求，本院不予支持。对被告（反诉原告）李丹丹的反诉主张原告杜变娣的违法行为已经致使房屋买卖合同无法继续履行，主张解除其与原告之前签订的房屋买卖合同并赔偿其违约金、佣金、其他损失、律师费及解除其与付红娟签订的存量房买卖合同的反诉请求。对此本院认为，房屋抵押贷款仅是被告李丹丹支付房款的一个方式，被告李丹丹没有取得贷款并不妨碍其已通过其他方式继续履行合同给付原告剩余房款，也不影响其合同目的的实现，在买卖房屋已过户、原告杜变娣已完全履行合同义务的情况下，其主张解除其与原告之间签订的房屋买卖合同不符合法律规定，故对于其反诉请求，证据不足，本院不予支持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告李丹丹继续履行2018年5月20日与原告杜变娣签订的房屋买卖合同，偿还原告杜变娣剩余房款620000元，限本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告杜变娣其他诉讼请求。三、驳回被告李丹丹的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10000元、反诉费3966元,由被告李丹丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  张 雯人民陪审员  韩美荣人民陪审员  孙金荣二〇一九年十一月三十日书 记 员  高志远