辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初6442号原告：王淑范，女，1950年7月25日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。被告：鲁铁彪，男，1964年12月28日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。原告王淑范与被告鲁铁彪相邻关系纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员王云娇担任审判长，人民陪审员唐占刚和人民陪审员史秋卓参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理。原告王淑范、被告鲁铁彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王淑范诉称，被告家住三楼，给原告家卫生间漏水长达四五年之久，原告多次给被告打电话沟通未能解决此事。今年三月中旬被告找水暖工简单做了一次防水，但是坚持不到一个月，4月21日晚上18时左右又开始漏水。再次给被告打电话，被告始终不接，在微信电话里说了一句“谁漏你找谁去”。被告已经搬走近两年了，房子出租。虽然被告又修了一次，但是还在漏，承租被告房屋的租户半夜下班，每天半夜11点多一用水我屋就漏。我就要起来接，接满了倒之后再接，给我造成很大困扰。我给被告发过微信说又漏了怎么办，被告妻子给我回说是公共部位的事，说不管了。我认为在被告屋里发生的事都是被告自己的事。我认为被告防水还是没做好。诉讼请求：1、请求被告（三楼）给原告解决房屋卫生间漏水问题并恢复原告吊棚。被告鲁铁彪辩称，一、房屋是我父母的，他们已经不在了。我父母有三个子女，鲁铁军是我姐姐，鲁铁宗是我弟弟，在前年病逝了，鲁铁宗的孩子原来叫鲁鑫，后改的名字叫啥我不记得了。房屋的产权在我父母去世前没有任何遗嘱，去世后兄弟姐妹三人没有任何商议，我是继承人之一，我已经向原告介绍过情况，原告还将我自己作为单独被告，请求法庭给予考虑。二、房屋房龄久远，有三十年之久，我与原告居住的楼是商品楼，当时交纳的维修资金开发商没有交到政府，我们公共系统房产局都不进行维修，我们小区很多漏水分不清究竟是哪个问题导致的，我多次维修但是找不到原因。2019年4月26日左右我的租户离开，我把总阀关闭，原告在5月6日通过微信发信息告诉我又漏水了，我说我已经把总阀关闭了，又漏水我也没有办法。我到我房屋去看的时候地面干燥，这种情况还漏水，漏水责任如何确定。我曾找过很多水暖工，也找过搞维修的公司，到房屋看无法查看出原因。我在房屋居住的时候四楼也曾给我漏过水，也无法看出任何漏水现象，我分析是公共下水渗到墙里，之后渗到原告家。三、即便我是房主的话，这个责任应该确定是承租人的责任还是房主的责任。原告应该在我租户走之前告诉我起诉我的事情，因为我当时还压了一个月的租金。四、我不断地在维修房屋，漏水就维修，在维修房屋上有据可查的支出超过四千元，我维修房屋的态度是很真诚的，我曾经跟原告说过再漏水的情况下去楼上看一看漏水的事实，查找一下原因。原告说找过很多次，但没人开门。希望原告可以配合我查找真正漏水原因。第一次开庭后，我做过一次防水，当时我去原告家中已经说清楚了，漏水问题因为房屋比较老旧，有使用原因。我曾经要求维修漏点，但是原告不同意，要求做防水，根本的漏水原因是水管老化，水管老化是房产部门维修责任，原告说只要我把防水做好就不会再漏水。但我们小区漏水问题不是单单做防水就可以全部解决的问题。我对解决问题的态度是积极的，我代表其他继承人出面解决此事，态度积极并且及时向其他继承人汇报解决问题的情况。我和弟弟、姐姐通过电话，他们给过我口头授权，同意再花钱做一次防水，我只是三个继承人之一，再往下的事我做不了主，我代表不了他们。第一次做防水时我就告诉原告夫妻俩并不完全是防水的问题，我表态可以做一次防水，但完事其他问题不要再找我了，当时原告表态做完就不会有问题。2019年8月份我又做了一次防水，原告也到现场去查看，要求工程队防水测试必须达到7天，使我工期耽误7天，7天后才开始继续后续工程。在我做防水之前不排除三楼防水问题，做过防水的都知道只要试水不渗水，几年之内都不会漏水，如果两次防水做完了，两次都不成功这种概率非常小。我们住的楼是一个90年左右的楼，里边上下水管件全部过期了，这里边公共系统四处都是问题，铁管的腐蚀包括塑料管的侵蚀非常严重，我们的房屋是商品楼，在这居住的人非常少，属于弃管楼，东西都给换了，老化的特别严重。不能把二楼楼顶的漏水就推断成三楼的责任。原告曾给我发过信息说楼上又漏水了，我说租户当时已经离开20多天了，总阀关闭严实，漏水不是我房屋原因造成的。在解决二楼房屋漏水问题上，我是有诚意的，前后花费接近一万元。社区出具的证据只是说看到原告房屋漏水了，没说是被告导致的。我想询问原告最近一次漏水原告是如何与楼上沟通的。很多租户都有被漏水情况，与楼上沟通非常重要，有利于发现原因，解决问题。一漏水原告就找我，我多次与原告说漏水去楼上看看，我找到我的租户，我租户说没使用过水，我不赞同原告解决问题的方式。我有很大的诚意，为解决问题作出努力，原告在漏水的当时与我三楼的租户没有及时很好的沟通，很难确定谁漏的、哪漏的、是什么问题导致漏的。经审理查明，原告王淑范为沈阳市沈河区惠工街53-1号5-2-2（建筑面积45.48平方米）房屋的所有权人并在此实际居住。被告鲁铁彪为沈阳市沈河区惠工街53-1号5-3-2房屋的实际管理人［该房屋的所有权人为被告父母（已去世），该房屋未进行遗产分配］，被告鲁铁彪管理此房屋并对外出租。原告卫生间顶棚漏水，与被告协商，被告于2019年3月对5-3-2房屋重做卫生间防水。被告维修之后，原告卫生间继续漏水，原告诉至法院。在本案审理过程中，被告于2019年8月再次对5-3-2房屋做卫生间防水，但原告卫生间于2019年9月18日再次漏水。原告坚持要求被告维修卫生间防水直至不漏为止，并要求被告为其维修卫生间吊棚。上述事实，有双方当事人陈述、房产证、照片、居住证明、视频等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，相邻关系是指相互毗邻的两个以上不动产所有人、用益物权人或占有人，在用水、排水、通行、通风、采光等方面根据法律规定产生的权利义务关系。不动产相邻权利人应按有利生产、方便生活、团结互助、公平合理原则，正确处理相邻关系。被告鲁铁彪为沈阳市沈河区惠工街53-1号5-2-2房屋的实际管理人，其对该房屋的居住、使用、收益应尽到审慎的注意义务，对房屋内的设施、结构负有维修、养护义务，以不影响他人、不给他人造成损失为界限。原告卫生间漏水，被告虽两次对其卫生间防水进行维修，但仍存在漏水情况，被告虽陈述不是其房屋卫生间渗漏造成的漏水而是公共部位漏水，但未举证证明公共上下水存在漏水的情况，亦未举证证明在其房屋与原告房屋的楼板中间存在建设单位埋设公共水管并存在渗漏的情况，故对被告的此项答辩意见，本院不予采信。根据近因原则，被告房屋位于原告房屋上方，本院确定原告房屋卫生间棚顶漏水系因被告卫生间的设施或结构质量问题导致，被告应向原告承担停止侵害、排除妨碍及赔偿损失的责任。故被告负有继续维修其卫生间设施及结构的义务。被告因其管理的房屋漏水导致原告卫生间的吊棚损坏，应向原告承担恢复原状的义务，故被告有义务为原告恢复吊棚。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条的规定，判决如下：一、被告鲁铁彪于本判决发生法律效力之日起30日内维修沈阳市沈河区惠工街53-1号5-3-2房屋及设施直至不漏为止；二、被告鲁铁彪于本判决发生法律效力之日起30日内为原告王淑范恢复沈阳市沈河区惠工街53-1号5-2-2房屋卫生间吊棚（PVC吊顶）。案件受理费人民币100元，由被告鲁铁彪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王云娇人民陪审员  唐占刚人民陪审员  史秋卓二〇一九年十一月二十二日法官 助理  姚佳林书 记 员  訾 旭