湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11132号上诉人（原审原告）：武汉东湖高新物业管理有限公司长沙分公司,住所地长沙市雨花区环保中路188号1号厂房D102，统一社会信用代码91430111320536517N。负责人：范晓燕，系该分公司部门经理。委托诉讼代理人：王瑞，湖北瀛楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪瑶，女，1996年2月9日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区。系该公司员工。被上诉人（原审被告）：天鉴国际工程管理有限公司，住所地长沙市雨花区金海路128号领智工业园第A6栋101房，统一社会信用代码91430000782894191G。法定代表人：黄星，系该公司经理。委托诉讼代理人：伍洋，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔庆军，男，1967年9月11日出生，土家族，住湖南省石门县。系该公司员工。上诉人武汉东湖高新物业管理有限公司长沙分公司（以下简称东湖物业长沙分公司）因与被上诉人天鉴国际工程管理有限公司（以下简称天鉴公司）物业服务合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院作出的（2019）湘0111民初4515号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。东湖物业长沙分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；2、由天鉴公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决推断认定上诉人认可《长沙东湖高新国际研创中心前期物业服务委托合同》（以下简称《前期物业合同》）内约定的委托物业总建筑面积9.7万平方米不包含诉争面积，属于认定事实错误；诉争地下室系天鉴公司委托高新公司在长沙国际研创中心内开发的第A6幢101号房屋楼下挖掘，其已通过竣工验收。该地下室虽未办理产权登记，但位于研创中心园区范围之内，理应属于《前期物业合同》约定的总建筑面积中的地下面积范围之内。二、天鉴公司已实际使用诉争地下室，用于日常办公期间公司员工和客户进入园区停放车辆所用，其实际已接收了上诉人提供的物业服务，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条之规定，天鉴公司应该履行对应的交纳物业费的合同义务。一审法院以《湖南省物业服务收费管理办法》否定上诉人的合法权益，属于适用法律错误。诉争地下室天鉴公司已接收并投入日常的办公使用，依据法律规定，其有交纳物业费的义务；天鉴公司虽拒绝交纳物业费，但一直接收上诉人提供的配套综合物业服务；《湖南省物业服务收费管理办法》非为法律、行政法规和地方性法规，其只有在不违反法律法规的相关规定的情况下，才有适用的空间。一审法院适用该办法第十六条作出的相关认定，有违相关规定，明系错误。综上，请求发回重审或依法改判。天鉴公司辩称，1、东湖物业长沙分公司陈述的对前期物业合同的总面积认定不清，该事实在一审中明确前期物业合同约定的9.7成平方米面积不包含地下车库，天鉴公司的产权面积为5755.27平方米，并就该产权面积已交纳物业费；2、关于法律适用，《湖南省物业收费管理办法》为下位法补充，与上位法不冲突，不影响实际实施，且天鉴公司所购房屋建筑为地下一层地上六层，产权面积为5755.27平方米，地下室是在签订商品房买卖时约定的，并未享有产权，故一审法院适用法律正确；3、该地下室至今从未进行书面交付。东湖物业长沙分公司向一审法院起诉请求：1.判令天鉴公司向东湖物业长沙分公司支付欠付的物业管理费46109.71元（2016年6月1日至2019年5月31日，按1.9元/月/㎡、1635.89㎡标准收取），并以该数额为基数按照年利率6%的标准，从2019年4月30日起至实际支付之日止赔偿占用此笔费用给东湖物业长沙分公司造成的损失，暂时合计主张的数额为46337.1元；2.判令天鉴公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年4月27日，天鉴公司（买受人）与高新投资公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20150010101），约定天鉴公司购买高新投资公司在雨花区金海路128号领智工业园（推广名：国际研创中心）内开发的第A6幢101号房屋，规划用途为工业厂房，合同约定建筑面积5755.27㎡，该商品房共计一至六楼。2015年5月28日，天鉴公司与高新投资公司另签订《地下室买卖协议》一份，约定高新投资公司将长沙国际研创中心A6号栋地下一层卖给天鉴公司，天鉴公司所购地下室仅作为停车使用，经预测，该地下室建筑面积为1635.89㎡，双方约定地下室不办理产权证。天鉴公司后取得了上述房屋（雨花区金海路128号领智工业园A6栋101）的不动产权，权证书（湘〔2017〕长沙市不动产权第0162504号）载明房屋建筑面积5756.98㎡。2016年6月23日，东湖物业长沙分公司与高新投资公司签订《前期物业合同》，约定高新投资公司将长沙国际研创中心工业园区委托东湖物业长沙分公司进行物业管理服务，委托物业总建筑面积为9.7万平方米，最终面积以产权测绘单位面积为准，合同期内物业费用为1.9元/㎡，委托期限自2016年6月1日起至园区业主委员会成立之日。东湖物业长沙分公司后依约对长沙国际研创中心即领智工业园区进行了物业管理，天鉴公司亦自2016年9月1日起按1.7元/月/㎡标准向东湖物业长沙分公司支付了A6栋101房屋1-6楼的物业管理费。东湖物业长沙分公司因向天鉴公司催要地下室物业管理费无果，于2019年4月28日诉至法院，请求判如所请。另查明，1.双方庭审中均确认湘〔2017〕长沙市不动产权第0162504号权证书内面积未包含诉争地下室面积，东湖物业长沙分公司另认可《前期物业合同》内约定的委托物业总建筑面积9.7万平方米亦不包含诉争地下室面积。2.天鉴公司已实际使用诉争地下室，用于停放员工及客户车辆；东湖物业长沙分公司陈述现未就园区进出车辆进行收费。一审法院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。天鉴公司作为领智工业园A6栋101房屋业主，东湖物业长沙分公司与高新投资公司签订的《前期物业合同》对天鉴公司具有约束力，东湖物业长沙分公司与天鉴公司之间形成前期物业服务合同关系，天鉴公司应履行交纳物业管理费的义务。根据查明事实，天鉴公司已按约交纳了A6栋101房屋1-6楼的物业管理费，双方争议焦点为天鉴公司是否应交纳附属地下室的物业管理费。《湖南省物业服务收费管理办法》第十六条规定：物业服务费用根据住宅的法定产权建筑面积按月计收，已办理不动产权属证书的，按照不动产权属证书记载的建筑面积计算。天鉴公司购买领智工业园A6栋101房屋后，已依法办理了不动产权登记，该不动产权属证书记载的建筑面积仅包含1-6楼建筑面积，故天鉴公司根据产权记载面积向东湖物业长沙分公司交纳物业管理费符合相关法律规定，诉争地下室未计入产权面积不应作为计费面积；且东湖物业长沙分公司与高新投资公司签订的《前期物业合同》内约定的委托物业面积亦不包含诉争地下室，故东湖物业长沙分公司、天鉴公司就诉争地下室并不构成前期物业服务合同关系。综上，东湖物业长沙分公司主张根据诉争地下室面积收取物业管理费没有事实与法律依据，不予支持，天鉴公司如有事实管理行为，应根据相应法律关系另行主张。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《湖南省物业服务收费管理办法》第十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决驳回武汉东湖高新物业管理有限公司长沙分公司的诉讼请求。一审案件受理费958元，因适用简易程序减半收取479元，由武汉东湖高新物业管理有限公司长沙分公司负担。二审审理过程中，各方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实和一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点是天鉴公司是否应交纳领智工业园A6栋101房屋附属地下室的物业管理费。根据对双方产生约束力的《前期物业合同》第九条“委托物业建筑面积及使用情况：总建筑面积9.7万平方米，其中地上面积—平方米，地下面积—平方米（以上面积最终以产权测绘单位面积为准”及双方庭审确认的事实可知，诉争地下室的面积（约1635.89㎡）不包含在总建筑面积9.7万平方米物业服务之中，又根据长沙东湖高新投资有限公司与天鉴公司鉴定的《地下室买卖协议》第一条“该地下室仅作为停车使用，不得擅自改变使用用途、建筑主体和承重结构”的约定，领智工业园A6栋101房屋附属地下室其实际就是规划用的停车位，且实际情况也是如此。又根据《物业管理条例》第四十条物业服务收费的原则及《前期物业合同》第二十五条“停车收费分别采取以下方式：1、乙方暂时不向业主收取车位租金及车辆停泊服务费，但随着园区车辆增多，管理难度加大，乙方有权根据实际情况合理收取有关费用；2、乙方如需向业主收取车位租金及车辆停泊服务费，需取得甲方书面认可且收费标准不得超过长沙市相关收费管理规定”的约定，东湖物业长沙分公司要求天鉴公司支付停车位服务费必须另行协商服务费用，并按当地实际情况合理收取。东湖物业长沙分公司要求对领智工业园A6栋101房屋附属地下室按住宅建筑面积1.9平方米/月标准收取物业管理服务费没有法律依据和合同依据，本院不予支持。综上所述，武汉东湖高新物业管理有限公司长沙分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费958元，由上诉人武汉东湖高新物业管理有限公司长沙分公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  刘 刚审判员  徐 成二〇一九年十一月十五日书记员  曾知畅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；