四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初8637号 原告：曹晓丽，女，1969年2月19日出生，汉族，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：刘威，四川广力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许立河，四川广力律师事务所律师。 被告：四川欧伯特物联科技有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段777号1栋2单元26层2610号。 法定代表人：李金升，系公司董事长。 委托诉讼代理人：张耀月，北京首信（成都）律师事务所律师。 原告曹晓丽与被告四川欧伯特物联科技有限公司（以下简称“欧伯特公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹晓丽的委托诉讼代理人刘威、被告欧伯特公司的委托诉讼代理人张耀月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹晓丽向本院提出诉讼请求：1、判令欧伯特公司立即腾退位于成都市高新区房屋；2、判令欧伯特公司向曹晓丽支付逾期未搬离房屋的使用费（每日按合同最后一年日租金的两倍自2019年8月6日计算至实际搬离之日止），并向曹晓丽支付逾期搬离房屋违约金（每日按月租金的10%自2019年8月6日起计算至实际腾退之日止）；3、判令欧伯特公司向曹晓丽支付逾期支付租金违约金290610元；4、判令欧伯特公司承担本案全部诉讼费。事实与理由：2017年7月18日，曹晓丽与欧伯特公司签订《房屋租赁合同》，约定由欧伯特公司承租曹晓丽的位于成都市高新区房屋，租赁面积为334.65平方米，租期自2017年10月29日起至2022年10月28日止。起始租金为每月17401.80元，租金支付方式为每三个月支付一次租金，每次提前15日支付。但自2018年10月起，欧伯特公司开始迟延支付租金，截止起诉之日，欧伯特公司已迟延支付租金达167日，曹晓丽在通知欧伯特公司解除合同并要求搬离房屋后，欧伯特公司仍拒不搬出，曹晓丽的权益已经受到了严重的侵害。故曹晓丽诉至法院，望判如所请。 欧伯特公司辩称，关于第一项诉讼请求，欧伯特公司已经将涉案房屋交付给曹晓丽，因此曹晓丽主张的第一项诉讼请求不成立。其次，曹晓丽与欧伯特公司解除房屋租赁合同的时间应是曹晓丽将涉案房屋卖给第三人的时间，并非曹晓丽所说的时间，因此曹晓丽主张的第二项诉讼请求不成立。最后，原告主张的违约金过高，违约金是以损失为依据，曹晓丽并未举出相关损失的证据，且欧伯特公司迟延支付租金是因为曹晓丽的违约行为造成的，并非欧伯特公司的原因，因此请求法院驳回曹晓丽的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年7月18日，曹晓丽（甲方）与欧伯特公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：1、甲方将位于成都市高新区房屋租给乙方。租赁期自2017年10月29日至2022年10月28日，共计五年，甲方同意在2017年7月17日前将房屋交付给乙方使用。2017年7月18日至2017年10月28日为装修免租期。2、每月租金17401.80元，从第三年起，租金按每年6%逐年递增。3、乙方每三个月向甲方支付一次租金，在本合同签订之日起3日内付清，之后每次提前15日向甲方支付一次租金。4、合同有效期届满或自本合同提前解除或终止之日起7日内，乙方必须全部搬离租赁房屋内的财产，否则甲方有权自行收回房屋。如房屋内仍有余物，视为乙方放弃所有权，甲方可自行处理。同时，乙方逾期搬离期间的房屋使用费，甲方按照合同最后一年日租金的两倍计算按日向乙方收取。5、《房屋租赁合同》第十条第4款约定，乙方有下列情况之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回房屋：（1）不按照约定支付租金达15日的。（2）欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的。6、乙方有第十条第4款约定的情形之一的，应按一个月的租金向甲方支付违约金，并结清完未支付的租金及相关费用。同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失，甲方退还乙方押金。7、甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期1日，按照月租金的10%支付违约金。 《房屋租赁合同》签订后，欧伯特公司通过员工成臣的账户，于2017年7月25日向曹晓丽转账34803.60元，2017年7月28日转账26102.70元，2018年1月15日转账52205.4元，2018年4月16日转账52205.40元，2018年7月17日转账52205.4元，2019年3月13日转账52205.4元，2019年7月15日转账52205.4元，2018年10月22日向冷杉杉转账52205元。 2019年7月29日，曹晓丽通过短信向欧伯特公司员工成臣发出通知，载明由于欧伯特公司拖欠房租达15日以上，双方的租赁合同正式解除。8月7日，曹晓丽委托四川广力律师事务所发出律师函，要求欧伯特公司立即搬离房屋，并支付未按约支付租金的违约金。2019年8月27日，欧伯特公司已搬离案涉租赁房屋。 在本案庭审中，曹晓丽明确其诉请中并未要求欧伯特公司支付迟延月份的租金。欧伯特公司提出欧伯特公司支付了押金8700.9元，如果法院认为欧伯特公司应当承担责任，也应当先抵扣押金。且违约金过高，请求予以调减。曹晓丽表示同意抵扣押金。 上述事实有《房屋租赁合同》、南京银行账户交易明细、律师函、短信和微信记录以及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，曹晓丽与欧伯特公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，合法有效。双方应该按照合同的约定履行各自的义务。欧伯特公司未按照约定支付租金，超过15日，曹晓丽有权单方解除合同并收回房屋。结合庭审查明的事实，由于曹晓丽的南京银行账户交易明细载明案涉房屋租金均由欧伯特公司的员工成臣转账，微信和短信记录载明欧伯特公司与曹晓丽的租房相关事宜均由成臣联系和处理，故，对曹晓丽主张2019年7月29日已经通过短信的形式向欧伯特公司发送解除房屋租赁合同通知，本院予以确认。欧伯特公司抗辩成臣不能代表公司与曹晓丽处理相关事宜的主张，与事实不符，本院不予采纳。鉴于庭审中双方确认在2019年8月27日，欧伯特公司已搬离案涉租赁房屋，故，对曹晓丽请求欧伯特公司立即腾退位于成都市高新区房屋的诉请不再支持。 关于逾期未搬离房屋的使用费及逾期搬离房屋违约金，房屋租赁合同解除后，欧伯特公司应及时按照约定将租赁房屋退还曹晓丽，欧伯特公司未按约腾退房屋应当按照约定支付使用费和违约金，但双方约定的使用费和违约金过高，应依法予以调减，本院酌定以日租金为标准在扣除欧伯特公司的押金8700.9元后按照130%计算为宜。即5278.55元〖（17401.80÷30×22-8700.9）×130%〗。 关于逾期支付租金的违约金，欧伯特公司逾期支付租金，应当按约向曹晓丽支付违约金。但双方约定的违约金过高，应依法予以调减。结合本案中合同的履行情况，本院认为由欧伯特公司以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算向曹晓丽支付违约金较为适宜。即1474.95元（52205.4×4.75%÷365×167×130%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告四川欧伯特物联科技有限公司自本判决生效之日起十日内向原告曹晓丽支付逾期未搬离房屋的使用费和违约金5278.55元。 二、被告四川欧伯特物联科技有限公司自本判决生效之日起十日内向原告曹晓丽支付逾期支付租金的违约金1474.95元。 三、驳回原告曹晓丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3064元，由被告四川欧伯特物联科技有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  敖富 二〇一九年十一月二十日 书记员  徐萌