山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终10473号 上诉人（原审被告反诉原告）：陈惠红，女，1977年2月23日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。 委托诉讼代理人：赵永，山东青凯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告反诉被告）：徐田军，男，1988年4月12日出生，汉族，户籍所在地山东省莒南县，现住山东省青岛市城阳区。 原审被告：陈惠萍，女，1972年4月10日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。 委托诉讼代理人：赵永，山东青凯律师事务所律师。 上诉人陈惠红因与被上诉人徐田军、原审被告陈惠萍房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院作出的（2018）鲁0213民初2821号民事判决向本院提出上诉,本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈惠红向本院提出上诉请求:1、请求依法撤销判决书第二条；2、改判第四条，将徐田军向陈惠红支付修复价值6914元改判为15949元；3、本案一审、二审诉讼费用由徐田军承担。以上改判金额共计9235元。事实和理由:陈惠红认为一审法院认定部分事实错误，最终作出错误的判决，理由如下:一、涉案双层铁床系陈惠萍购买，徐田军并没有证据证明系其所有。徐田军并未向一审法院提交任何证据证明涉案双层床系其所有，根据“谁主张谁举证的”举证原则，徐田军在不能举证的情况下应当承担不利法律后果，一审判决直接认定涉案铁床系徐田军所有，与事实不符。二、一审判决认为涉案房屋修复价值为6914元对陈惠红显失公平，对涉案房屋踢脚线、墙体污损维修费支出的3600元没有认定更是事实认定错误。陈惠红申请对涉案房屋修复价值进行司法鉴定，最终得出两个修复方案，一审法院择最低的修复方案对房屋维修，对陈惠红有失公允。陈惠红一审中提交了充分的证据证明房屋交付后，陈惠红及陈惠萍委托青岛海青丰房屋修缮工程有限公司对涉案房屋的踢脚线、墙体污损进行维修，支付维修费3600元，开具了相应发票，证据充分。且根据陈惠红一审提交的涉案房屋视频、照片可以看出，涉案房屋踢脚线破损严重，《资产评估报告书》中的踢脚线维修费仅133元，由此也可看出，陈惠红已先对房屋的踢脚线进行了维修。综上，一审法院事实认定错误，请求依法予以改判。 徐田军在二审法院中答辩称：对上诉人主张的数额不予认可，不认为上诉人进行了自行修复。认可一审判决。 原审被告陈惠萍述称：认可上诉人的意见。 徐田军向一审法院诉称：1、判令陈惠红、陈惠萍返还徐田军海尔牌空调2台、海尔牌热水器1台、双层床2张或赔偿上述财产损失5497元；2、判令陈惠红、陈惠萍返还租房押金3000元；3、判令陈惠红、陈惠萍补偿空调移机人员费用150元；4、本案诉讼费由陈惠红、陈惠萍承担。事实和理由：2016年3月24日至2018年3月24日，徐田军租赁陈惠红位于青岛市李沧区银座华府5号楼2单元1303户房屋（以下简称涉案房屋）。涉案房屋户主为陈惠红，陈惠萍代陈惠红签合同。2017年春节前，徐田军电话通知陈惠萍不再续租，并向陈惠萍提出将空调和热水器折价转让的意向，但双方未达成一致意见。房租到期前，徐田军无法在到期日前搬离，陈惠红同意延长10天。徐田军于2018年2月28日搬家，但将空调2台、热水器1台、双层床2张遗留在涉案房屋。2018年3月31日，徐田军约陈惠萍在涉案房屋内交接，陈惠萍以墙壁有污点、瓷砖有裂缝为由不退还押金。徐田军雇佣人员到涉案房屋拆走空调、热水器等物品，但被陈惠萍阻拦。 陈惠萍、陈惠红在一审法院中辩称：空调及热水器是陈惠红购买的；根据合同规定，徐田军不续租应提前30日告知陈惠红并配合看房，否则押金不退；租赁期间徐田军将房屋破坏严重，且合同到期拒不搬出。故陈惠萍、陈惠红提出反诉请求：1、徐田军支付房屋维修费2.5万元、超期居住期间的租金3500元、物业费194.60元，赔偿衣物损失6000元，共计34694.60元及利息；3、本案诉讼费用由徐田军承担。案件审理过程中，陈惠红、陈惠萍将反诉请求变更为：1、徐田军支付房屋维修费用15949元、超期居住租赁费3500元、物业费194.60元、房屋维修期间的租赁费损失1750元、鉴定费2000元；2、本案诉讼费由徐田军承担。 一审法院经审理查明：涉案房屋竣工于2015年5月26日，陈惠红是登记权利人。涉案房屋购买后，进行了装修。2016年3月22日，陈惠红（甲方）与徐田军（乙方）签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋租赁给徐田军，租赁期限自2016年3月24日至2017年3月24日，年租金3.6万元，乙方若不续租，应提前30天配合甲方看房，如不配合押金不退。甲方处有“陈惠红陈惠萍代”落款。合同签订后，陈惠萍代陈惠红收取了租金3.6万元、押金3000元。徐田军于2016年4月7日安装海尔电热水器一台（型号为：EC5002-Q6，出厂编号为：GA0RQF00700G6G3K0027）,于2016年7月17日在涉案房屋内安装海尔空调两台（型号均为：KFR-23GW/10EBA13U1,MAC码分别为：DC330D02C758、DC330D02BDA3）。徐田军支出电热水器价款899元及安装费157元、空调价款3198元及安装费270元。2017年3月8日，双方续签合同到2018年3月24日，年租金4.2万元。甲方处有“陈惠萍”落款。合同签订后陈惠萍收取了徐田军租金4.2万元。2018年3月31日，徐田军自涉案房屋内搬出，搬出时尚有海尔空调两台、海尔电热水器一台、双层铁床两张遗留在涉案房屋。搬出时涉案房屋的墙面、地砖等存在破损之处。经陈惠红申请及一审法院委托，青岛大信房地产土地资产评估有限公司对修复价值和修复期间进行了鉴定。经鉴定,以2019年5月29日为基准日，若客厅地砖全部更换，则修复价值为12349元，修复期间为15天；若客厅地砖部分更换，则修复价值为6914元，修复期间为10天。陈惠红为此而支出鉴定费2000元。 一审法院认为，徐田军、陈惠红之间签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照该合同约定行使权利并承担义务。陈惠红是涉案房屋的登记权利人，2016年3月23日的房屋租赁合同也明示陈惠萍系代陈惠红签订的。故可以认定合同的出租方是陈惠红，承租方是徐田军，陈惠萍是陈惠红的代理人。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，徐田军应当向陈惠红主张权利并向陈惠红履行义务。合同约定的租赁期限已经于2018年3月24日期满，徐田军也已经于2018年3月31日搬出了涉案房屋,故双方之间的合同已经解除。陈惠红未举证证明其曾经要求过徐田军配合看房而徐田军拒不配合，故徐田军支付的押金3000元应当由陈惠红退还给徐田军。空调、热水器系徐田军安装的，遗留在现场的双层铁床也属于徐田军的物品，陈惠红扣留没有依据，应当返还给徐田军，若不能返还则应当折价赔偿。电热水器是2016年4月7日安装的，空调是2016年7月17日安装的。根据家用电器安全使用年限细则，电热水器的安全使用年限为8年、空调的安全使用年限为8-10年。参照上述规定，一审法院酌情认定,到2018年3月31日，热水器价值为674元（899元÷8年×6年），空调价值为2487元（3198元÷9年×7年）。因双层铁床的品牌、型号和价值无法确认，且已不在涉案房屋内，一审法院认为以赔偿损失为宜。徐田军、陈惠红均未举证证明双层铁床的品牌、型号和价值，一审法院根据陈惠红提交的录像，酌情认定该两张铁床的价值为200元。徐田军主张空调移机费150元，但其提交的证据不足以证实该主张，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，否则应予赔偿。徐田军作为承租人在向出租人交付钥匙时应当与出租人就返还的租赁物的状况进行确定，若有争议应当及时固定证据，但徐田军并未举证证明其返还时的租赁物的状态，应当承担不利后果。且根据陈惠红提交的交接当天的录像，结合一审法院的现场勘验，可以认定在徐田军将涉案房屋返还给陈惠红时，涉案房屋存在墙面污损、地砖破损等现象，故一审法院认定鉴定范围内的损坏是徐田军导致的。一审法院委托鉴定的是修复价值，修复价值并不是徐田军搬离时就可以确定的，故鉴定机构以2019年5月29日为评估基准日并无不当。根据现场勘验，一审法院认为涉案房屋的客厅地砖虽有破损，但并不影响使用，对美观的影响也较小，客厅地砖的损失应以部分更换价值为准。陈惠红涉案房屋的修复价值应当为6914元，修复期间应当为10天，房屋维修期间的租金损失应当为1167元（3500元/月÷30天×10天），鉴定费用2000元也应当由徐田军负担。陈惠红主张的超期租赁费3500元包括徐田军居住超期7天的租赁费和涉案房屋维修期间的租赁费，而涉案房屋维修期间的租赁费一审法院已经予以支持，陈惠红无需重复主张。徐田军超期居住7天应当向陈惠红支付租赁费817元（3500元/月÷30天×7天）。陈惠红主张已支出的维修费3600元，但其提交的证据不足以证实上述费用已经实际发生、上述损失是徐田军造成的及上述损失的合理性，故一审法院不予支持。陈惠红提交的证据显示自2018年4月1日开始才由其交纳物业费，其并未举证证明徐田军欠付2018年3月31日前的物业费，故对其主张2018年3月31日之前的物业费194.60元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、徐田军于判决生效之日起十日内将海尔空调两台（型号均为：KFR-23GW/10EBA13U1,MAC码分别为：DC330D02C758、DC330D02BDA3）、海尔电热水器一台（型号为：EC5002-Q6，出厂编号为：GA0RQF00700G6G3K0027）拆走，拆除费用由徐田军自行承担，陈惠红予以配合；若陈惠红不予配合，应当向徐田军支付空调折价款2487元、热水器折价款674元。二、陈惠红向徐田军支付双层铁床折价款200元，于判决生效之日起十日内付清。三、陈惠红向徐田军返还押金3000元，于判决生效之日起十日内付清。四、徐田军向陈惠红支付修复价值6914元、维修期间的租金损失1167元、超期居住期间的租金817元、鉴定费2000元，于判决生效之日起十日内付清。上述各项损失可以相互折抵。五、驳回本诉徐田军和反诉陈惠萍、陈惠红的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（徐田军已预交），由陈惠红负担；反诉案件受理费334元（陈惠红已预交），由陈惠红负担262元，徐田军负担72元；两项折抵，徐田军支付给反诉陈惠红22元，于判决生效之日起十日内直接付清。 二审中各方均未提交证据。 二审查明的事实同一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的焦点在于铁床的所有权人及被上诉人应赔偿上诉人的费用。关于铁床的权属，双方均未能提交购买记录，但依据双方租赁合同约定的内容，屋内物品中并未包括铁床，故上诉人主张铁床系租赁房屋原所有或是其购买的，证据不足，本院依法不予支持。关于踢脚线维修费3600元，上诉人未能提供实际付款凭证，且在鉴定中踢脚线仍需要维修，亦对其数额进行认定，故对上诉人的该主张本院依法不予支持。关于其他维修费用，一审根据实际勘验情况，对维修的档次、标准进行认定，符合法律规定，应予维持。 综上，上诉人的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费199元，由上诉人陈惠红负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十一月二十五日 法官助理 徐鹏 书记员曹文斌