重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终6216号上诉人（原审被告）：赵益，男，汉族，1986年12月11日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：李高飞，重庆军航律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳娣，重庆军航律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：田红超，女，汉族，1990年08月17日出生，住河北省唐山市乐亭县。委托诉讼代理人：李晓磊，重庆中向律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚，重庆中向律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市程景房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝中区石油路1号附8号，统一社会信用代码91500103331562243N。法定代表人：朱正香，该公司财务。上诉人赵益因与被上诉人田红超、重庆市程景房地产经纪有限公司（以下简称程景公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初19193号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵益上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人出售案涉房屋的条件是程景公司承诺先为上诉人确定购买一套住房，被上诉人也是知晓该事实的，因此，案涉房屋买卖合同是一个附条件的买卖合同，所附条件是上诉人购买到其他房屋，现上诉人未购买到其他房屋，在前期条件未成就时，上诉人当然有权拒绝履行案涉合同。2、上诉人仅收取了被上诉人田红超5万元定金，一审判决上诉人向被上诉人支付10万元定金，则已经适用了定金双倍罚则，因此，一审再判决上诉人承担违约金，属于适用法律错误。3、本案违约责任应由被上诉人程景公司承担。4、被上诉人田红超在与上诉人及被上诉人程景公司签订合同后，又与其他人签订了购房合同并已购置房产，因此，被上诉人田红超事实违约在先，案涉房屋买卖合同在被上诉人田红超起诉前事实已无法履行。田红超二审辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。程景公司二审未作答辩。田红超向一审法院起诉请求：1.解除田红超与赵益之间于2018年5月3日签订的《房屋买卖居间合同》；2.赵益退还定金10万元；3.赵益支付违约金323640元（房屋总价的10%即18万元加上2018年5月14日至2019年6月17日期间共计399天以18万元为基数按照每天0.2%计算出的违约金143640元）；4.判令程景公司对赵益应退还的定金10万元承担连带保证责任；5.本案律师费5000元和诉讼费由赵益承担。一审法院认定事实：2018年5月3日，田红超（作为房屋购买人）、赵益（作为房屋出售人）及程景公司（作为中介方、朱正兵作为经办人签字）签订《房屋买卖居间合同》，约定的主要内容为：赵益将其名下的位于重庆市南岸区南滨西路28号房屋出售给田红超，建筑面积157.77㎡，房屋成交总价为180万元；田红超应将10万元在合同当日支付给程景公司（经办人朱正兵），待程景公司经办人陪同赵益去重庆市南岸不动产登记中心查询该房屋产调无误并无司法冻结与查封且无任何私人或小贷公司抵押的情况下，程景公司经办人实时转账到赵益产权人账户上，田红超应将75万元在其贷款审核通过后三日内支付给赵益，尾款95万元由田红超通过向银行申请按揭贷款，由银行直接支付给赵益；田红超在合同当日向程景公司支付居间服务费13500元；双方应于田红超贷款审核通过后且赵益产权注销抵押后三个工作日内向房屋所在地不动产权属登记中心申请办理权属转移登记手续；在交易过程中，双方任何一方违反合同约定，使合同完全不能继续履行，违约方应赔偿守约方总价款10%违约金，并将收取守约方所有款项在7个工作日内全额无息退还，如逾期未退还，除应赔偿违约金外，违约方还将以应退还金额每日0.2%违约金叠加赔偿守约方。三方还补充协议约定：因赵益出售此房屋的前提因素为购买其他房屋资金需要，田红超、赵益协商一致，于田红超贷款审核通过后三日内支付首付款75万元给赵益买方所用，后田红超购买的此房屋的产权抵押和解押所需资金由赵益最迟2018年7月3日内全权负责处理完善，取出房产证并配合田红超办理完结过户手续，如赵益解押所需资金不足可向程景公司申请第三方垫资公司帮忙垫资解押，其中所产生月息一分八由赵益承担。上述合同签订后，赵益作为收款人即出具定金收据，写明：赵益现收到田红超交来用于购买上述房屋的定金款10万元。同时注明：此款项为田红超合同当日支付给程景公司经办人，程景公司经办人陪同赵益去重庆市南岸不动产登记中心查询该房屋产调无误后并无司法冻结与查封且无任何私人或小贷公司抵押的情况下，程景公司经办人实时转账到赵益产权人账户上，此款项自动转为房款，款项以到账为准。同时，田红超还于当日向程景公司支付居间服务费13500元。此后，田红超向程景公司提交了贷款资料申请银行按揭贷款，贷款资料审核已通过。后三方约定于2018年5月14日前往银行签订贷款合同之时，赵益提出其因程景公司未购买成功保利观塘的房屋，不愿意继续履行合同。2018年5月14日，赵益明确表示拒绝履行合同。2018年5月28日，田红超、赵益及程景公司的朱正兵通过微信再次协商处理案涉房屋买卖合同事宜，赵益明确表示不再继续履行合同。之后，三方均未再继续履行《房屋买卖居间合同》，故田红超诉至法院。诉讼中，田红超和程景公司均认可程景公司已将收取的居间服务费13500元退还给田红超；程景公司对田红超举示《定金收据》中涉及的10万元定金的意见为“赵益仅收到5万元定金系其因购置另一套房屋需要向程景公司支付5万元的托管费，且程景公司已就向赵益收取的5万元出具收据”，赵益无异议。一审法院认为，田红超与赵益签订的《房屋买卖居间合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的房屋买卖合同关系依法成立并有效，各方均应全面诚信的履行各自合同义务。合同订立后，田红超已按约向赵益支付定金10万元，然赵益在合同履行过程中提出因其购买的保利观塘房屋受阻明确表示无法继续履行合同。然即便存在其陈述的该情形，亦系其他民事法律关系事宜，并不能就此构成本案案涉房屋买卖合同无法继续履行的正当事由，赵益的行为已致使田红超在签订合同后至起诉前无法继续购买案涉房屋，导致田红超的合同目的长久无法实现。现田红超据此按约依照法律规定诉请解除其与赵益之间于2018年5月3日基于《房屋买卖居间合同》成就的房屋买卖合同关系，事实清楚、证据充分，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在上述《房屋买卖居间合同》中房屋买卖合同关系的解除后，赵益理应依法将收取的10万元定金返还给田红超。赵益辩称其仅收到定金5万元。但结合其出具的定金收据可知，其已明确表示收到田红超支付的定金10万元。虽然其实际收到程景公司转付的5万元，但剩余5万元系其因购置另一套房屋需要向程景公司支付5万元的托管费，且程景公司已就向赵益收取的5万元出具收据，赵益对此并无异议。故赵益收取的剩余5万元定金已转化为程景公司向其收取的托管费。基于上述评析，赵益理应向田红超退还定金10万元。诉讼中，田红超称因程景公司系房屋买卖合同关系的居间方，应当对返还10万元的定金承担担保责任，但三方订立的《房屋买卖居间合同》并未对此明确约定，且亦无法律依据，故不予支持。鉴于赵益在合同履行过程中存在显著违约行为，已致田红超因购买案涉房屋造成相关损失，田红超按约依法可向其主张赔偿损失。结合合同性质、合同履行情况、合同中关于违约行为的条款约定，现田红超诉请赵益支付违约金18万元（即房屋总价的10%），予以支持。关于剩余违约金。《房屋买卖居间合同》约定，守约方所有款项在7个工作日内全额无息退还，逾期未退还，除应赔偿违约金外，违约方还将以应退还金额每日0.2%违约金叠加赔偿守约方。故对于田红超主张的2018年5月14日至2019年6月17日期间共399天的违约金，应当以应退还定金10万元为基数每日按照0.2%计算，共计79800元。上述两笔违约金相加共计259800元。田红超自愿放弃该期间以外的其他违约金系对自身民事权利的处分，予以支持。关于律师费。因三方订立的《房屋买卖居间合同》并未对此明确约定出现违约之时由违约方承担该笔费用，且无法律依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、解除田红超与赵益之间基于2018年5月3日订立的《房屋买卖居间合同》成就的房屋买卖合同关系；二、赵益于本判决生效之日起5日内向田红超返还定金10万元；三、赵益于本判决生效之日起5日内向田红超支付违约金259800元；四、驳回田红超的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖居间合同》是各方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。在履行过程中，上诉人以其未购买到其他房屋为由明确表示拒绝履行本案合同，但是，本案《房屋买卖居间合同》中并未设定该附加条件，因此，上诉人是否购买到其他房屋与本案无关，其以此为由拒绝履行合同构成违约，一审予以确认正确，上诉人以此为由否定其违约责任并要求被上诉人程景公司承担违约责任的上诉理由缺乏合同依据和事实依据，本院不予支持。关于上诉人提出的一审在适用定金罚则后又主张违约金属于适用法律错误的理由，经查，被上诉人田红超向上诉人赵益缴纳了10万元的购房定金，因而在被上诉人田红超解除合同的情况下一审判令上诉人退还该10万元定金，并未适用定金双倍返还的定金处理原则。上诉人以其仅收到被上诉人缴纳的定金5万元为由据而推定退还10万元定金属于适用定金罚则的辩称意见，系上诉人基于对事实的不同认定而作出的单方错误理解所致，其该上诉理由亦不成立，本院不予支持。至于上诉人所称的被上诉人田红超已与他人签订购房合同并实际已购置房产导致本案已无法履行的理由，因被上诉人田红超是否另行购买房屋，系其他民事法律关系，与本案无关，不能构成本案案涉合同无法继续履行的正当理由，上诉人的该上诉理由缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，赵益的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律恰当，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4413元，由上诉人赵益承担。本判决为终审判决。审 判 长  于 利审 判 员  吴 杰审 判 员  钱昳心二〇一九年十一月十三日法官助理  李 婷书 记 员  黄 倩