江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2000号 上诉人（原审原告及反诉被告）：江西美画教育咨询有限公司，住所地：南昌市红谷滩新区汇龙铭都8号楼商住楼第一层，统一社会信用代码：91360125071802XXXX。 法定代表人：万莉萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢建军，广东泰而安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南昌世茂商业管理有限公司，住所地：南昌市红谷滩新区红谷中大道1706号世茂广场6层，统一社会信用代码：91360125058845XXXX。 法定代表人：赵军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：况懿，江西策源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶佳伟，江西策源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南昌世茂新发展置业有限公司，住所地：南昌市红谷滩春晖路6号新龙大厦3楼301室，统一社会信用代码：91360125563800XXX。 法定代表人：汤沸，该公司总经理。 委托诉讼代理人：况懿，江西策源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶佳伟，江西策源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告及反诉原告）：南昌世茂新发展置业有限公司第一分公司，住所地：南昌市红谷滩新区红谷中大道1706号世茂广场商业楼101室（第6层）601室，统一社会信用代码：91360100MA36WDXXXX。 负责人：林燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：况懿，江西策源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶佳伟，江西策源律师事务所律师。 上诉人江西美画教育咨询有限公司（以下简称美画公司）因与被上诉人南昌世茂商业管理有限公司（以下简称世茂商管公司）、南昌世茂新发展置业有限公司（以下简称世茂置业公司）、南昌世茂新发展置业有限公司第一分公司（以下简称世茂置业一分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初862号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 美画公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第二项，并改判三被上诉人共同承担上诉人各项损失合计人民币60万元；2、请求判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：原审法院认定的部分事实不清，具体理由如下：一、一审法院认定被上诉人世茂商管公司不承担返还保证金的义务事实错误。上诉人与被上诉人世茂商管公司于2014年5月7日签订了租赁合同，世茂商管公司将位于南昌市红谷滩新区红谷中大道1706号南昌世茂广场之三层XXX、XXX出租给上诉人，租赁期限五年，租赁保证金50254.2元。后上诉人又与世茂商管公司、世茂置业一分公司签订了补充协议，约定由世茂置业一分公司作为商铺的出租方。上述两份协议中世茂商管公司均作为合同主体一方，而且补充协议约定世茂商管公司负责租赁物的管理服务事项。结合本案中该租赁物业原本就属于世茂商管公司所有，该补充协议应视为世茂商管公司委托世茂置业一分公司对租赁物业进行部分管理，故世茂商管公司作为委托方和受托方世茂置业一分公司理应共同为履行物业管理承担共同责任。但本案中的委托方世茂商管公司和受托方世茂置业一分公司却恶意串通，以品牌升级调整为由擅自调整上诉人承租商铺，未经上诉人同意，将上诉人所承租商铺的设备拆除且不予以赔偿，世茂商管公司与世茂置业一分公司理应承担共同退还保证金义务。二、一审法院认定上诉人主张补偿经济损失60万元包括33万元课时费损失及装修残余价值损失证据不足，系错误认定。上诉人是从事教育培训行业的公司，上诉人自2014年承租被上诉人出租的商铺时，该商铺属于未经任何装修而对外出租，上诉人因经营培训业务需要而必须对租赁商铺进行装修方可对外营业；而上诉人从事培训行业必然要开展聘请相应的师资和招收学员开展课时培训计划方可使得公司能够正常持续发展，否则上诉人也不可能自2014年5月份租赁商铺后每月有足够的营业收入支撑包括商铺租金、人员工资、培训设备的购置更新及水电物业费等在内的成本支出一直到2018年6月被被上诉人强行拆除而无法经营。上诉人租赁商铺需要装修并且要有必要的人、财、物的配套最终才能得到顾客接受产生经营收入后方可持续经营，这些都会产生大量的财物支出且必须有足够的营业收入支撑方得持续。在租赁期内上诉人已正常履行支付各期租金义务长达四年之久，而本案中被上诉人以品牌升级调整为由，擅自调整上诉人承租商铺，未经上诉人同意将上诉人承租的商铺设备拆除，必然会对上诉人的正常持续经营造成损失，而这些损失产生的必然性应属于正常生活和工作中的常识和正常的逻辑，且上诉人也提交了相应的课时费用和装修工程结算书用于证明课时费损失和装修损失。一审法院对上诉人所提交的证据全盘否定，明显与生活和工作基本常理不符，也违背了正常的逻辑，明显违背和曲解了民事诉讼中的证据认定的规则。请求二审法院对一审法院认定的部分错误事实予以纠正，并对一审判决进行改判，以维护上诉人的合法权益不被侵害。 世茂商管公司、世茂置业公司、世茂置业一分公司辩称：上诉人的上诉理由不能成立，根据上诉人与被上诉人签订的租赁合同补充协议，关于该商铺的租赁相应的权利义务继受转让给世茂置业一分公司，故上诉人要求世茂商管公司承担返还保证金的义务没有事实和法律依据。上诉人提供的证据不足以证明其存在损失，且根据双方签订的租赁合同，上诉人不同意被上诉人调换商铺的情况下，被上诉人有权解除合同且不承担任何赔偿责任。 美画公司向一审法院起诉请求：1、三原审被告立即返还美画公司保证金50254.2元。2、三原审被告赔偿原审原告各项损失合计600000元。3、本案诉讼费由三原审被告承担。 一审法院认定事实：位于南昌市红谷滩新区红谷中大道1706号南昌世茂广场系上海世贸商城管理有限公司开发，并由世茂置业公司、世茂商管公司管理，对外签订租赁合同并收取租金，享有租金收入。本案诉争租赁物位于该商场的三楼。 2014年5月7日，南昌夏加儿教育咨询有限公司（乙方承租方，2015年7月更名为美画公司）与世茂商管公司（甲方出租方）签订租赁合同，约定1、甲方将位于南昌市红谷滩新区红谷中大道1706号南昌世茂广场之三层XXX、XXX出租给乙方，租赁期限五年，自2014年5月8日至2019年5月7日。乙方应在2014年7月14日起开始对外营业。2、乙方在签订合同时交付保证金50254.2元，如乙方拖延交付各项费用，甲方可从保证金中扣减，因乙方违约解除合同，甲方有权不予返还保证金。如租期届满或依法依合同约定提起解除合同，甲方不计息退还保证金给乙方。3、自2014年7月14日装修期届满甲方向乙方收取租金，其中2017年5月8日至2018年5月7日租金为每月18470.8元，2018年5月8日至2019年5月7日租金为每月19426.2元，在每月结算周期首日的七天内交付物业费（每月8376元），乙方按季支付。4、甲方有权根据需要调整乙方商铺位置和面积，若乙方拒绝配合调整的，甲方有权解除本合同，双方就合同的解除互不承担违约赔偿责任。合同签订后，世茂商管公司在2014年5月8日交付了租赁物，美画公司支付保证金50254.2元，进行装修后用于经营教学并按约交付租金到2018年5月31日。2018年2月6日，美画公司（乙方）与世茂商管公司（甲方）以及世茂置业一分公司（丙方）签订一份租赁合同补充协议，三方确认原租赁合同项下关于出租人的相关权利义务自2018年4月1日起由丙方承继履行至原合同约定的租赁期限终止日，同时甲方继续享有并承担原租赁合同项下与管理服务有关的权利、义务。 租赁期间，美画公司与原审被告就租金优惠事项多次签订补充协议，其中2017年5月8日补充协议约定“2017年4月5日前缴清2017年4月至6月的租金及管理费，则按季度租金总额5%的奖励优惠，如甲方整体经营招租需要业态调整，乙方需积极配合”；2017年6月30日补充协议约定“2017年6月30日缴清2017年7月至9月的租金及管理费，则按季度租金总额5%的奖励优惠”。2017年9月30日补充协议约定“如乙方在2017年9月30日前缴清2017年10月至2017年12月的全部租金和物业费，即可免交2018年2月份的租金，在2017年12月31日前缴清2018年1月份的全部租金和物业费，即可免交2018年3月份的租金，如甲方整体经营招租需要业态调整，乙方需积极配合。任何时间乙方未按照租赁合同约定的时间支付租金、管理费及各项费用，或由于乙方擅自提前终止租赁合同或甲方因乙方违约解除租赁合同的，本补充协议约定的奖励优惠失效，甲方有权要求乙方立即补交依据本协议已奖励优惠乙方的租金，并视情况单方提前终止租赁合同”。2018年3月31日补充协议约定“2018年3月31日缴清2018年4月的租金及物业费和2018年4月30日缴清2018年5月租金及管理费，即可免交2018年6月份的租金”。根据上述补充协议，美画公司享受优惠租金包括2017年4月1日至6月30日2715.97元（季租金54319.34乘以5%计为2715.97元），2017年7月1日至9月30日2770.62元（季租金55412.4元乘以5%为2770.62元），2018年2月1日至3月31日减免两个月租金36941.6元，2018年6月1日至6月30日减免一个月租金19426.2元，共计61854.39元。另2018年3月30日补充协议，就租金交付方式由原每季交付一次变更为每月交付一次。美画公司自2018年6月1日开始未交付租金。 另查，2018年5月11日世茂商管公司书面函告美画公司“因租赁物所在综合商业体世茂广场需提升形象和品牌升级，根据租赁合同的约定，要求租户在接到通知后3日内协商调整商铺事宜，如拒绝配合，作为管理方有权取消已免租金，保留解除合同的权利”。同年6月13日世茂商管公司再次函告美画公司“自2018年7月1日起，美画公司经营的商场三层319、320号商铺调整到同楼层L301号商铺”。美画公司于同年6月14日回函表示“同意配合世茂商管公司整改调整，改造期间发生的经营损失应给予赔偿，以第三方评估确认数额，并要求按原铺位规格标准在LXXX号商铺还原”。同年6月19日世茂商管公司向美画公司发出律师函，表示“美画公司提出的整改期间经营损失显失合理，如配合调改移铺，出租方将给与一定的优惠支持并在七日内完成移铺，合理损失双方再行协商，如协商不成，同意由鉴定机构对剩余租赁期间不可利用的装饰装修残值进行评估鉴定”。原审被告于2018年6月下旬开始对整个商场进行逐层整改，整改期间停止营业。美画公司于2018年7月19日陆续搬离诉争店铺内的物品。因双方就损失补偿及店铺还原未达成一致意见，美画公司未搬至原审被告更换的LXXX号店铺，而是另行承租他处店铺。 上述事实有美画公司与原审被告当庭陈述及双方分别于2014年5月7日签订的租赁合同，于2017年5月8日、2017年6月30日、2017年9月30日、2018年2月6日、2018年3月30日、2018年3月31日签订的六份补充协议，2018年5月11日、6月13日两份通知函及2018年6月14日回函、2018年6月19日律师函等主要证据予以证实。另美画公司提供世茂校区7月至8月课时费用和装修工程结算书用于证明课时费损失和装修损失，原审被告对三性均有异议。因课时费用表系美画公司单方制作，真实性、合法性不予确认，工程结算书仅有案外人加盖公司公章，未到庭证明其真实性，且无装饰装修合同等其他证据印证，故真实性、合法性、关联性均不予确认，不作为认定事实的依据。 一审法院认为，美画公司与世茂商管公司签订租赁合同，系双方自愿意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。合同签订后，双方按约履行，美画公司交付保证金50254.2元并交付租金至2018年5月30日，因原审被告以经营所需调换美画公司承租的店铺，原审被告也表示同意，双方就调换铺位产生的损失赔偿未达成一致意见，导致租赁合同提前解除，事实清楚。根据租赁合同约定，出租方有权根据需要调整承租方商铺位置和面积，若拒绝配合调整，出租方有权解除本合同，双方就合同的解除互不承担违约赔偿责任。该约定系基于诉争商铺位于综合性商业广场内，存在整体管理的特殊性，出租方预先告知铺位调换的可能性，承租方也表示接受，调换约定不违反法律规定；但因此导致合同解除互不承担违约赔偿责任的约定，显失公平，该免除赔偿责任的约定易导致出租方变更合同的随意性过大，而承租方尽到配合出租方管理的义务后无法主张合理损失，不符合权利义务对等的法律原则，故该免责条款部分无效。据此认定原审被告调换商铺不属于违约行为，但因此造成承租方合理的实际损失应当予以赔偿。在租赁合同履行过程中，世茂置业一分公司自2018年4月承继原租赁合同中出租方的权利义务并经原出租方和承租方的确认，符合合同法关于权利义务转让的规定。现双方实际已解除租赁合同，美画公司要求世茂置业一分公司作为出租方返还保证金50254.2元，符合法律规定，一审法院予以支持；同时，世茂置业一分公司不具有法人资格，世茂置业公司作为开办设立的法人公司，依法对分公司的债务承担共同还款责任；世茂商管公司根据补充协议的约定，仅负责租赁物的管理服务事项，出租方的权利义务已转让给世茂置业一分公司，故不承担返还保证金的义务。另美画公司主张补偿经济损失60万元，包括33万元课时费损失及装修残余价值损失，因证据不足，一审法院不予支持。审理中，世茂置业一分公司提出反诉，认为美画公司不履行配合调整铺位的义务，与事实不符，美画公司在2018年6月回函中已明确表示同意调整铺位并在7月19日前搬离了店内物品，双方仅就补偿损失未达成一致意见而实际解除合同，根据补充协议关于“承租方不履行配合调整义务导致双方解除合同，出租方有权取消租金优惠”的约定，世茂置业一分公司要求美画公司补交优惠的租金61854.39元，理由不成立，一审法院不予支持；因出租方在2018年6月就向美画公司提出更换铺位并于6月下旬开始对整个商场进行逐层整改，双方处于协商状态且美画公司自7月中旬开始陆续搬离物品，已影响承租方正常使用店铺，故世茂置业一分公司要求美画公司承担2018年7月1日至25日的租金15666.29元及物管费6754.85元，没有事实依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、八十九条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、南昌世茂新发展置业有限公司、南昌世茂新发展置业有限公司第一分公司于本判决生效后五日内返还江西美画教育咨询有限公司保证金50254.2元。二、驳回江西美画教育咨询有限公司其他诉讼请求。三、驳回南昌世茂新发展置业有限公司第一分公司的反诉请求。本案由江西美画教育咨询有限公司预交的案件受理费10300元，由原审本诉被告承担1056元，由原审本诉原告承担9244元。由原审反诉原告南昌世茂新发展置业有限公司第一分公司预交的反诉费950元，由原审反诉原告承担。 二审中，美画公司提供课时损失明细13页、学员分班表6页、退费明细说明20页、银行客户回单29页。世茂商管公司、世茂置业公司、世茂置业一分公司对美画公司提供的证据质证后提出对课时损失明细、学员分班表、退费明细说明三性均有异议，系美画公司单方制作；对银行客户回单真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，大部分退费发生在2018年9月之后，甚至还有2018年11月份的报名费，美画公司提供的以上证据无法证明其课时费损失，且该案诉争系因美画公司不配合调改义务所引起，世茂商管公司、世茂置业公司、世茂置业一分公司给予优惠支持，并同意为美画公司调改后的商铺进行装修，在美画公司不同意调改的情况下，世茂商管公司、世茂置业公司、世茂置业一分公司告知过美画公司通过鉴定解决其损失，但美画公司拒不配合，从现有证据看，在协商过程中，美画公司已将商铺搬至他处继续经营，毫无协商诚意，故美画公司的损失应由其自行承担。本院认为，美画公司提供的课时损失明细、学员分班表系其单方制作，对其真实性、合法性、关联性本院不予确认；美画公司提供的退费明细说明和银行客户回单虽能反映出部分退费事实，但退费金额与美画公司的损失不能直接等同，美画公司所提供的证据无法证实其因调换店铺不成导致的经营损失数额，故对美画公司提供的证据，本院均不予采信。 世茂商管公司、世茂置业公司、世茂置业一分公司对一审查明事实无异议。美画公司对一审认定事实中“原告自2018年6月1日开始未交付租金”有异议，认为该认定有失偏颇，不是美画公司未交租金，而是根据2018年3月31日补充协议约定“2018年3月31日缴清2018年4月的租金及物业费和2018年4月30日缴清2018年5月租金及管理费，即可免交2018年6月份的租金”，美画公司可免交2018年6月份的租金，而非美画公司未交租金。本院认为，一审仅是认定美画公司已交纳租金至2018年5月底，并未认定2018年6月份开始欠交租金。且该事实的认定与本案的裁判结果无关，故对美画公司该项异议意见不予采纳。美画公司对一审认定事实中“被告于2018年6月下旬开始对整个商场进行逐层整改，整改期间停止营业。原告于2018年7月19日陆续搬离诉争店铺内的物品。”有异议，认为被上诉人于2018年6月下旬对整个商场进行整改，整改期间停止营业，且被上诉人将美画公司经营的商铺擅自进行拆除，并将店铺内的物品强制清理，强制清理后美画公司才迫于无奈将物品搬离世茂商场。本院认为，美画公司所提出的搬离原因并不影响该事实的认定，故对美画公司该项异议意见不予采纳。综上，本院查明的事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：1、世茂商管公司是否应与世茂置业公司、世茂置业一分公司共同承担向美画公司退还保证金50254.2元的义务？2、世茂商管公司、世茂置业公司、世茂置业一分公司是否应赔偿美画公司各项损失60万元？南昌夏加儿教育咨询有限公司（乙方，2015年7月更名为美画公司）与世茂商管公司（甲方）于2014年5月7日签订的租赁经营合同书中第十条第7项约定，甲方无需事前征得乙方同意，有权以书面通知乙方，将甲方在本合同项下的权利和义务自动转让给甲方的任何关联公司。世茂商管公司与美画公司、世茂置业一分公司于2018年2月6日签订租赁经营合同书补充协议，经三方共同确认，世茂商管公司在原合同项下相关权利义务自2018年4月1日起由世茂置业一分公司继续履行，故一审法院认定在租赁合同履行过程中，世茂置业一分公司自2018年4月承继原租赁合同中出租方的权利义务并经原出租方和承租方的确认，符合合同法关于权利义务转让的规定，进而判决世茂商管公司不承担向美画公司返还保证金的义务并无不当，本院予以维持。美画公司上诉要求世茂商管公司、世茂置业公司、世茂置业一分公司共同赔偿美画公司各项损失60万元，美画公司虽提供退费明细说明和银行客户回单，但就算是不退费，由于上课还有其他的成本投入，课时费不能完全认定为其利润收入，反过来说，美画公司并不能证明所退课时费金额系其直接经济损失。故对于美画公司上诉要求世茂商管公司、世茂置业公司、世茂置业一分公司支付经济损失60万元的诉请，本院依法不予支持。综上所述，美画公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人江西美画教育咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 郑 馨 审 判 员 钟 情 二〇一九年十一月十八日 法官助理 郭 婷 书 记 员 应思奇