重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0106民初19479号原告：重庆融汇物业管理有限公司，住重庆市巴南区融汇大道5号B区15栋，统一社会信用代码915001137907036317。法定代表人：陈忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孔晓晖，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：何显峰，男，汉族，1972年4月12日出生，住重庆市沙坪坝区。原告重庆融汇物业管理有限公司与被告何显峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后,依法适用小额诉讼程序，于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告重庆融汇物业管理有限公司的委托诉讼代理人孔晓辉到庭参加诉讼，被告何显峰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。重庆融汇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付自2015年9月1日至2019年2月28日的物管服务费4949.78元；2、请求依法判令被告以欠付的物业服务费为基数，自欠费当月第16日起至被告付清时止，按每日千分之三的标准支付违约金。3、依法判决由被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系融汇泉景A区房屋的所有权人，房屋建筑面积为79.07m²，原告为该小区物业服务单位。根据《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》第六条的约定：被告应按1.5元/m²/月的标准，按建筑面积向原告支付物业服务费。根据《融汇泉景A区临时管理规约》约定：被告逾期支付物业服务费的，应按照每日千分之三的标准支付违约金。被告自2015年9月1日起开始拖欠物业服务费，截止2019年2月28日累计拖欠物业服务费4949.78元，并已产生相应的违约金。上述款项经原告多次催收，被告至今仍未支付。为维护原告合法利益，特诉至贵院，望判如所请。被告何显峰未作答辩。本院经审理认定事实如下：重庆融汇物业管理有限公司系物业服务企业，重庆融汇物业管理有限公司与开发商重庆融汇投资有限公司于2014年5月21日签订《前期物业服务合同》，该合同约定，由重庆融汇投资有限公司选聘重庆融汇物业管理有限公司对其开发的重庆融汇国际温泉城A区实施前期物业管理服务，合同期限2014年5月22日起至2017年5月21日止。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。双方约定物业服务费按建筑面积计算，住宅物业服务收费标准为1.3元/月/平方米物业服务费按月交纳，业主逾期不缴纳物业服务费的，按日加收应缴纳费用千分之三的违约金。原告定期巡逻检查绿化、公共设施、电梯等，已经尽到物业管理义务。2015年10月14日，重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司、重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处泉景社区委员会、重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处向泉景A区全体业主出具《关于融汇泉景A区物业服务费标准调整的说明》一份。该说明载明，泉景A区业主总户数2408户（住宅2户及商业未售，计1户，实际产权户数2407户），房屋总建筑面积221303.64㎡。由于该小区没有成立业主委员会，以上门征求意见的方式召开业主大会。在天星桥街道、泉景社区的指导监督下，由重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司牵头，于2015年9月23日至10月13日上门征求业主意见，参与进行投票户数为1321户，业主投票结果显示：有效同意（住宅物业服务费标准调至1.5元/平方米，商业物业服务费调至5元/平方米）的有1304户，占业主总户数54.18%，同意户数对应面积为118372.74平方米，占总建筑面积53.49%。根据小区业主大会投票结果确定：1、业主与重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司继续执行开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》，合同中关于融汇泉景A区物业服务费收费标准条款修改为：从2015年11月1日起，住宅由1.3元/㎡调整为1.5元/㎡，商业由1.5元/㎡调整为5元/㎡。2、《前期物业服务合同》中关于物业服务标准条款及其他条款内容不变。待本小区成立业主委员会后另行签订新的物业服务合同，《前期物业服务合同》终止。重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司、重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处泉景社区委员会、重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处在该说明尾部加盖公章。2015年12月15日，原告重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司(甲方）签订《补充协议》，约定从2015年11月1日起，泉景A区的物业服务费收费标准：住宅由1.3元/㎡·月调整为1.5元/㎡·月，商业由1.5元/㎡·月调整为5元/㎡·月。2017年5月21日，原告重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司（甲方）签订《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方对融汇泉景A区实施前期物业管理服务。合同除对物业费收费标准及合同期限进行变更外，其他内容与重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司（甲方）于2014年5月21日签订的《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》一致。双方将住宅物业费调整为1.5元/月·平方米；商场为5元/月·平方米（不含中央空调运行费，中央空调运行费据实分摊）；门面为5元/月·平方米。合同期限为三年，自2017年5月22日起至2020年5月21日止。2019年2月20日，原告重庆融汇物业管理有限公司向被告何显峰发出《催缴物业及公摊费的通知》，要求被告支付从2015年9月1日至2019年2月28日期间的物业服务费4949.84元，从2015年8月至2019年1月期间的水电公摊费116.85元，合计总额为5066.69元，以上物业费违约金合计为2124.60元。另查明，被告何显峰系重庆市沙坪坝区清溪路住宅房屋的所有权人，该房屋建筑面积为79.07平方米。何显峰未缴纳从2015年9月至2015年10月期间的物业服务费205.58元（79.07×1.3×2），2015年11月至2019年2月期间的物业服务费4744.20元（79.07×1.5×40）。再查明，涉案小区业主张洪于2016年6月13日向本院起诉重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司、重庆融汇物业管理有限公司，要求确认重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司按1.5元/㎡·月收取物业服务费无法律依据并退还多收取的物业费19.64元。本院于2016年9月7日作出（2016）渝0106民初字第8201号民事判决书，驳回张洪的诉讼请求。张洪不服该判决，上诉至重庆市第一中级人民法院。该院于2016年12月9日作出（2016）渝01民终8726号民事判决书，驳回上诉，维持原判。张洪不服该判决，向重庆市高级人民法院申请再审，重庆市高级人民法院于2017年5月2日作出（2017）渝民申277号民事裁定书，驳回张洪的再审申请。庭审中，原告举示服务简报，拟证明其积极履行了对涉案小区的物业服务义务。被告何显峰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。上述事实，有原告的陈述，原告提交的《融汇泉景A区前期物业服务合同》、《补充协议》、关于融汇泉景A区物业服务费标准调整的说明、《催缴物业及公摊费的通知》、档案查询结果、EMS邮寄详情单、第一服务中心半年服务简报、七月服务简报、（2016）渝0106民初字第8201号民事判决书、（2016）渝01民终8726号民事判决书、（2017）渝民申277号民事裁定书等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原告重庆融汇物业管理有限公司与重庆融汇投资有限公司签订的两份《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》和《补充协议》，是重庆融汇物业管理有限公司与重庆融汇投资有限公司的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，前述前期物业服务合同对被告何显峰具有约束力，被告何显峰接受了物业服务，应当按照《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》的约定给付物业服务费。根据《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》的约定，2015年11月1日之前的住宅物业服务费的收费标准为1.3元/月•平方米，2015年11月1日至2019年2月28日期间住宅物业服务费的收费标准为1.5元/月•平方米，被告的房屋建筑面积为79.07平方米，故应向原告缴纳2015年9月至2015年10月期间的物业服务费为205.58元，2015年11月至2019年2月期间的物业服务费为4744.20元。原告重庆融汇物业管理有限公司与重庆融汇投资有限公司签订《融汇泉景A区前期物业服务合同》第九条明确约定物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。第二十九条明确约定甲方、业主或物业使用人违反上述合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。现被告何显峰从2015年9月至2019年2月一直未交纳物业服务费，除应继续向原告重庆融汇物业管理有限公司支付物业服务费外，还应当依照合同约定向原告重庆融汇物业管理有限公司支付违约金。合同约定的违约金标准为每日千分之三，本院考虑原告损失情况确定违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算。对于原告主张的违约金超出上述范畴的部分，本院不予支持。因此，被告何显峰逾期支付物业服务费，应当向原告重庆融汇物业管理有限公司支付违约金，该违约金以每月拖欠的物业服务费为基数，从逾期支付之日开始，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告何显峰于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆融汇物业管理有限公司支付2015年9月至2019年2月期间物业服务费4949.78元。二、被告何显峰于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆融汇物业管理有限公司支付违约金，该违约金以2015年9月至2019年2月期间每月拖欠的物业服务费为基数，从当月16日开始，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至付清之日止。三、驳回原告重庆融汇物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告何显峰负担。本判决为终审判决。审 判 员 陈庆忠二〇一九年十一月八日法官助理 刘 超书 记 员 王 艳