湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初11321号原告（反诉被告）：施文斌，男，1968年7月6日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。原告（反诉被告）：李学平，女，1979年1月20日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。上列原告的共同委托诉讼代理人：邓军超（特别授权代理），湖北武北律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐小平，男，1965年10月13日出生，汉族，住湖北省浠水县。委托诉讼代理人：陈钊（特别授权代理），湖北今天律师事务所律师。第三人：汉川市美之家联合不动产经纪有限公司，住所地湖北省汉川市仙女山街道办事处世纪新城A区3号楼1层08号商铺。法定代表人：李红刚，总经理。委托诉讼代理人：李红霞（特别授权代理），女，该公司置业经理。原告施文斌、李学平诉被告徐小平以及第三人汉川市美之家联合不动产经纪有限公司（以下简称美之家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。本案审理中，申请人施文斌、李学平申请诉讼财产保全。经审查，本院依法作出（2019）鄂0102民初11321号民事裁定，冻结被申请人徐小平的银行存款3,100,000元或查封、扣押相等价值的其他财产。同时，被告徐小平提出反诉。经审查，本院依法予以受理与本诉合并审理。本案于2019年10月11日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李学平，原告（反诉被告）施文斌、李学平的共同委托诉讼代理人邓军超，被告（反诉原告）徐小平的委托诉讼代理人陈钊，第三人美之家公司的委托诉讼代理人李红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）施文斌、李学平（下称原告）向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告返还房屋所有权证两本，国有土地使用权证两本（房产证号为“武房权证岸字第2008004027号”“武房权证岸字第××号”，土地证号为“岸国用商2012第9713号”“岸国用商2012第9714号”）。2．判令被告向原告支付违约金300万元。3．判令被告承担原告律师费开支10万元。4．判令解除原、被告之间的《存量房买卖居间合同》。5．判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年3月29日，原告和被告签署《存量房买卖居间合同》一份。该合同载明，由原告向被告出售位于武汉市江岸区胜利街123号兰陵新天地3栋1层1-2室的商铺，两套总面积为301.16㎡，总价为1500万元。合同签署当日，被告向原告支付购房定金10万元，原告向被告交付了房屋产权证书两套，在后期合同履行过程中，原告采取多种形式催告被告，要求被告积极履行付款义务，包括电话催告、面谈催告、《律师函》催告等，被告应于2019年6月19日之前支付购房款690万元用于原告办理提前还贷，但被告以资金紧张为由至今未能履行付款义务，导致合同未能履行。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，被告拖延付款的行为属于合同违约行为，该行为已损害到原告的合法权益。鉴于以上事实和法律规定，特诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）徐小平（下称被告）辩称，同意原告主张的第一项、第四项诉请。被告为了履行合同已经作出准备，按照合同约定于合同签订当日向原告支付定金10万元，按照约定，原告应当在合同签订后七个工作日内在贷款银行开始预约涉案房屋还贷事宜，并严格按照期限办理还贷，领取银行解押相关资料。原告未通知被告去贷款银行办理涉案房屋还贷事宜，被告支付首付款的时间节点一直未到，属原告违约在先。原告出售的房产与合同约定的内容性质、房屋用途不一致，原告隐瞒房屋用途的事实导致被告无法取得该商铺。合同第四条明确约定如果因为原告出租行为造成被告交付后无法实际占有房屋，原告构成违约。原告应当保证被告应该实际占有房屋，事实上案涉房屋一直处于出租状态，分成多户出租，被告无法实际占有房屋，无法保障后期得以实现，同时合同第七条第三款对房屋结构进行了约定，现原告擅自改变房屋结构，在没有得到相关部门同意持有有效证件基础上，将原本一层房屋分成上下两层，因此产生的违约后果应由原告承担。综上，请求对原告主张的第二、三、五项诉请予以驳回。第三人美之家公司述称，签署合同时，第三人的经理从汉川赶来。赶到时，双方已谈得差不多了，被告又谈了50万元下来，当原告询问被告是否当天或三天内可以还款，被告说三天内可以还款，考虑资金较大，第三人的经理说七天还款。双方均同意后在空白合同上签署，第三人盖上公章，公章要么是盖好的要么是签完合同后盖的，记得不是很清楚。该房产信息在汉川也有出售登记。第四项诉请由法院依法裁决。被告（反诉原告）徐小平向本院提出反诉请求：1．判令原告向被告双倍返还定金20万元。2．判令原告向被告支付因本案发生的律师费3万元。3．判令原告承担本案本诉以及反诉的诉讼费、保全费和其他相关费用。事实与理由：2019年3月29日，被告与原告签订《存量房买卖居间合同》。合同约定，原告向被告出售坐落于江岸区胜利街123号兰陵新天地3栋1层1室和2室的两套商铺，成交价格为1500万元，并约定了各自的权利、义务及违约责任。因涉案房屋处于抵押状态，合同签订当日被告已履行先期支付定金义务后，原告却一直未按约履行预约还贷等事宜，导致被告的付款条件一直未能成就，该合同也未能继续履行。且涉案房屋用途、结构与性质与合同约定不符，原告构成根本违约。现为维护自身合法权益，被告根据《中华人民共和国民事诉讼法》等规定，向法院提起诉讼，请求法院将本诉与反诉合并审理，查明事实，维护被告的合法权益。原告（反诉被告）施文斌、李学平针对反诉辩称，请求法院驳回被告的反诉请求，被告未能支付690万元导致合同无法履行，被告属于违约方，原告无需向被告双倍返还定金，被告也无权要求原告支付相关费用。被告称原告未按约履行预约还贷等事宜与事实不符。根据合同第三条第三款、第八条第二款的约定，合同签订当日原告向银行咨询还贷事宜，银行回复只要准备还贷资金随时可以还贷，被告承诺三日内即可交付还款资金690万元，但后期未能如期履行，被告存在违约行为。至于被告称房屋结构与合同不符，该说法不能成立，在合同签订前被告对房屋情况已充分了解，合同第五条第一款也已约定。综上请求法院告驳回被告的反诉请求。第三人美之家公司针对反诉述称，请法院依法裁判。经审理查明：位于武汉市江岸区胜利街123号兰陵新天地3栋1层1室、2室房屋（以下简称案涉房屋），系施文斌所有，建筑面积分别为151.07㎡、153.29㎡，权利性质为市场化商品房，用途为住宅。案涉房屋设有抵押，抵押人施文斌，抵押权人华夏银行股份有限公司武汉江汉支行。施文斌与徐小平系战友关系。2019年3月29日，双方就案涉房屋买卖事宜进行磋商，当时在场人员包括施文斌、李学平、徐小平、吕文平（系徐小平配偶）、李红霞五人。当天，双方就租户、租金、尾款到账后的收款日为交接日等问题进行协商。施文斌、李学平还电话联系贷款银行咨询提前还款事宜，得到的答复是可以随时还款。随后，施文斌、李学平（甲方）与徐小平（乙方）、美之家公司（丙方）就案涉房屋签订《存量房买卖居间合同》。合同约定，甲方同意将案涉房屋出售给乙方，该房屋权属现状（有证），所有权人施文斌，建筑面积304.16㎡（两套总和）（以产权证书登记面积为准），房屋用途商铺。房屋成交价格1500万元。合同签订当日，乙方支付定金10万元，全部定金直接支付给甲方。本合同签订当日，甲方将房屋权属证书交由丙方保管，便于办理后期过户手续。乙方支付首付款1000万元（含定金），以下列方式支付：乙方预支购房款为甲方办理提前还贷，支付690万元，并由甲、乙双方签订《代为提前还贷协议》；剩余首付款300万元，在过户当日，乙方见到已是乙方名下不动产证收件单时支付给甲方。尾款500万元，在乙方办理按揭贷款的，由贷款银行（商业贷款）放款至甲方账户，具体金额及贷款年限以银行审批为准，不足部分由乙方以现金形式补齐。甲方承诺全款到账腾空该房屋，并将房屋钥匙交于乙方。乙方对甲方所出售的房屋已经充分了解，并自愿购买上述房屋。乙方签订本合同前，已在合理范围内了解该房屋的有关状况，因此发生的纠纷由甲、乙双方自行解决，丙方提供协助。甲、乙任何一方拒绝履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，或中途单方解除合同的，均属违约，守约方可选择要求继续履行合同或选择解除合同并要求违约方支付违约金，违约金为房屋成交价的20%。守约方因维权需要而提起诉讼的，违约方除承担前述违约责任外，还需另行赔偿守约方的其他损失（包括但不限于）：诉讼费、鉴定费、律师费、诉讼财产保全责任保险保费、交通费、误工费等。如果甲方需要办理提前还贷赎楼的，在签订本合同的7个工作日内，甲方开始预约待售房屋的提前还贷事宜，并严格按照银行指示的期限办理提前还贷，领取银行解除房屋抵押的相关资料，交于丙方协助办理注销抵押。合同签订当日，徐小平向施文斌、李学平支付10万元定金。同时，施文斌、李学平将案涉房屋的房屋所有权证两本（武房权证岸字第××号、武房权证岸字第××号）、国有土地使用权证两本（岸国用商2012第9713号、岸国用商2012第9714号）交予徐小平，徐小平出具《收条》一份。《收条》中注明“现有贷款，需解押”“见证方：李红霞”。嗣后，因徐小平未预支690万元购房款为施文斌、李学平办理提前还贷，施文斌、李学平催告未果后委托湖北武北律师事务所邓军超律师处理《存量房买卖居间合同》履行事宜。2019年6月3日、4日，邓军超律师以短信/彩信、邮件形式向徐小平发送《律师函》。《律师函》主要内容为“建议徐小平在收到本函后的10个自然日内，积极履行支付购房款690万元的义务，以顺利完成此次商铺交易行为。”短信/彩信发送至徐小平手机，EMS快递邮寄至徐小平在《存量房买卖居间合同》中留存的联系地址“湖北省浠水县清泉镇宪司坳街8号”并留有徐小平联系电话139……717。该邮件因收件人不在指定地址未妥投，最后以拒收退回。同月5日下午15时10分58秒，邓军超律师再次电话联系徐小平沟通合同履行事宜。因双方沟通未果，2019年6月24日，施文斌、李学平与湖北武北律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理本案诉讼。该所指派邓军超律师完成此案的一审、二审、执行程序。施文斌、李学平向该所一次性支付律师费10万元。签订合同后三日内付清。该所于同月26日出具《收据》一份，载明“收到施文斌、李学平付来律师费10万元整”。施文斌、李学平于2019年8月26日诉至法院。本院于2019年9月6日向徐小平送达起诉状副本等诉讼文书。2019年9月26日，徐小平与湖北今天律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理本案，该所指派陈钊律师负责此案的一审（含可能的二审）、执行程序。于合同签订后三日内支付律师代理费3万元。同年10月8日，徐小平支付律师费3万元，该所出具《湖北增值税普通发票》一张。本案审理中，徐小平请求按照当事人过错、预期利益降低违约金。还查明，案外人吕文平（系徐小平配偶）尾号2470的中国农业银行银行卡上显示，2019年3月29日至2019年4月29日期间，卡上余额10,293,274.59元。上述事实，有经过庭审举证、质证的存量房买卖居间合同、收条、律师函、快递单、EMS投递查询单、电话短信/彩信截图、委托代理合同、收据、武汉市不动产权登记信息查询单、武汉市不动产抵押信息单、湖北增值税普通发票、中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单、结婚证以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为：施文斌、李学平与徐小平以及美之家公司三方签订的《存量房买卖居间合同》，合法有效。各方均应按约定履行各自的权利和义务。现实交易中，一般买卖有抵押的房产的过户流程，首先要清偿债务消灭抵押权，然后才能办理房产转移登记。至于由谁清偿债务，则依买卖双方约定。本案中，合同约定“徐小平应预支购房款690万元为施文斌、李学平办理提前还贷。施文斌、李学平应在签订本合同的7个工作日内，开始预约待售房屋的提前还贷事宜，并严格按照银行指示的期限办理提前还贷，领取银行解除房屋抵押的相关资料，交于美之家公司协助办理注销抵押。”根据美之家公司李红霞经理的陈述以及收条记载内容，可证实1．徐小平在签约前已实地查看案涉房屋、知晓房屋结构及现状。2．《存量房买卖居间合同》签订前，施文斌、李学平与徐小平已协商一致合同的主要内容，包括房屋坐落、价款总额、价款支付时间、交接条件等。3．案涉房屋上设有抵押。4．由徐小平在7天内预先支付购房款690万元办理提前还贷、注销抵押。因此，徐小平负有先支付购房款690万元的义务。徐小平未依约履行合同义务，在经施文斌、李学平多次催告后，仍拒绝履行上述合同义务，已构成根本违约。徐小平以施文斌、李学平隐瞒房屋用途，房屋处于出租状态，无法使其取得并实际占有案涉房屋，施文斌、李学平擅自改变房屋结构等为由，认为施文斌、李学平构成违约。《存量房买卖居间合同》载明：“乙方（徐小平）对甲方（施文斌、李学平）所出售的房屋已经充分了解，并自愿购买上述房屋。乙方签订本合同前，已在合理范围内了解该房屋的有关状况。”结合合同签订当日徐小平已收到案涉房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证等事实可知，案涉房屋用途为住宅，但实际用于商铺经营，且处于出租状态的事实，徐小平是知晓的。徐小平称在合同签订后已准备充足资金，但其在合同约定的期限及催告期内，均未履行合同约定的付款义务。故，徐小平认为施文斌、李学平构成违约的陈述，缺乏事实根据。关于本诉。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”合同约定“甲、乙任何一方拒绝履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，或中途单方解除合同的，均属违约，守约方可选择要求继续履行合同或选择解除合同并要求违约方支付违约金，违约金为房屋成交价的20%。”徐小平存在违约行为，施文斌、李学平有权解除《存量房买卖居间合同》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，施文斌、李学平可以要求徐小平返还案涉房屋的所有权证和国有土地使用权证并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’。”根据法律规定，违约金具有“补偿”和“惩罚”性质。本案中，施文斌、李学平未能举证证明实际损失，其主张的违约金明显过高，故本院依照上述规定，调整违约金为10万元。《存量房买卖居间合同》还约定“违约方除承担前述违约责任外，还需另行赔偿守约方的其他损失（包括但不限于）：诉讼费、鉴定费、律师费、诉讼财产保全责任保险保费、交通费、误工费等。”施文斌、李学平为维护自身权益提起本案诉讼，与湖北武北律师事务所签订《委托代理合同》，合同约定代理费为10万元，该10万元为施文斌、李学平根据约定所必须负担的成本。施文斌、李学平主张赔偿律师代理费10万元的主张，符合约定，本院予以支持。关于反诉。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，徐小平拒绝履行合同义务，属违约行为。施文斌、李学平无违约行为，徐小平无权要求施文斌、李学平双倍返还定金以及赔偿律师代理费。综上，施文斌、李学平的本诉请求，本院部分支持。徐小平的反诉请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）施文斌、李学平与被告（反诉原告）徐小平以及第三人汉川市美之家联合不动产经纪有限公司在2019年3月29日签订的《存量房买卖居间合同》；二、被告（反诉原告）徐小平于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）施文斌、李学平返还武汉市江岸区胜利街123号兰陵新天地3栋1层1室、2室的房屋所有权证（武房权证岸字第××号、武房权证岸字第××号）、国有土地使用权证（岸国用商2012第9713号、岸国用商2012第9714号）。如逾期未返还导致原告（反诉被告）施文斌、李学平重新办证等，其合理开支由被告（反诉原告）徐小平承担；三、被告（反诉原告）徐小平向原告（反诉被告）施文斌、李学平给付的定金10万元作为违约金，不予退还；四、被告（反诉原告）徐小平于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）施文斌、李学平赔偿律师费10万元；五、驳回原告（反诉被告）施文斌、李学平的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）徐小平的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费130,400元、保全费5,000元，合计135,400元，由原告（反诉被告）施文斌、李学平负担25,531元，由被告（反诉原告）徐小平负担109,869元。案件反诉受理费2,375元（已减半），由被告（反诉原告）徐小平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  罗 松人民陪审员  许鹏洲人民陪审员  程晓鸿二〇一九年十一月二十二日书 记 员  林慧娟