湖南省龙山县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘3130民初2103号原告：李某，女，1995年8月27日出生，土家族，大学文化，教师，户籍地龙山县，现住龙山县。原告：谭某，女，1995年11月15日出生，土家族，大学文化，教师，现住龙山县。被告：龙山万汇天达房地产开发有限公司，住所地：龙山县民安街道办事处新建南路湘运商住楼110室，统一社会信用代码：91433130MA4LK2Q629。法定代表人：谭某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨凤，女，1986年3月24日出生，大学文化，现住重庆市渝北区，该公司职工。原告李某、谭某诉被告龙山万汇天达房地产开发有限公司（以下简称万汇天达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员唐庆凡独任审判，公开开庭进行了审理。原告李某、谭某，被告万汇天达公司的委托诉讼代理人杨凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某、谭某向本院提出诉讼请求：1、请求解除2019年4月25日原、被告双方签订的商品房买卖合同；2、请求判令被告退还原告方的房屋首付款每人92,453元，原告方愿意承担合理赔偿；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告在未取得房屋预售许可证的情况下，经被告要求，原告方分别付清了首付款92,453元。原告方在正式签订购房合同之前，发现被告方销售人员所推销的房屋与实际修建的不符，存在欺骗两原告对所购买的房屋的知情权，原告多次与被告协商退房，但被告明确表示不退还首付款，逼迫两原告签订了购房合同。现原告要求判决解除原、被告之间的房屋买卖合同，并退还两原告的首付款。被告万汇天达公司辩称，我公司不认可两原告提出解除合同的理由，他们的理由缺乏相应的事实依据，整个销售过程不存在任何的欺骗行为，两原告只是因为自身的原因不履行相关条款，以各种理由不认可所签订的合同内容。双方为支持各自的诉讼主张，分别向法庭提供了以下证据，两原告向法庭提供了以下证据：1、宣传设计图及相关法规，拟证明现建设的房屋与宣传不符。被告质证认为，该宣传图是效果图，不是设计图；2、2019年5月23日两原告与被告方工作人员范远利对话录音，拟证明被告方销售人员承诺销售的房屋是酒店式公寓。被告方质证认为，该录音内容属实；3、2019年7月7日两原告与被告方项目总监温玉瑞对话录音，拟证明该次对话给两原告说该房屋为普通公寓，与销售人员范远利所述不一致。被告方质证认为，对话录音内容真实；4、2019年5月23日两原告与被告方销售人员范远利的对话录音，拟证明销售人员说公摊面积不超过20%，实际公摊面积达28%，欺骗了两原告。被告方质证认为，录音内容是真实的，但不能证明我方销售人员承诺过公摊面积不超过20%；5、2019年5月23日两原告与被告销售人员范远利对话录音，拟证明签订认购协议交齐首付款后与被告方协商不再签订购房合同，退还首付款，被告方工作人员范远利答复不予退还的事实。被告质证认为，录音内容的真实性没有异议，认为该首付款包含定金和房款，因此不予退还；6、微信截图2张，拟证明被告方的其他销售人员称范远利5月21日至23日不在公司，不与两原告协商；两原告5月23日在被告公司见到了范远利，实际范远利5月21日也在公司。被告质证认为，范远利没有接待两原告，并不代表范远利的工作仅只接待两原告；7、2019年5月20日两原告与姓田的一主管对话录音，拟证明被告方工作人员与两原告交流中推脱敷衍，并称范远利5月24日才回公司，实际范远利一直在公司。被告质证认为，录音内容属实，公司员工范远利的工作随时有变更，不存在推脱、敷衍两原告的事实；8、原告李某与被告方签订的合同编号为20190014319商品房买卖合同复印件，原告谭某与被告方签订的合同编号为20190014318商品房买卖合同复印件，以及原告李某与被告方销售人员肖美玲微信聊天记录截图。拟证明购房合同签订时间不真实，不是合同上显示的2019年4月25日签订的，实际是4月28日签订的；签订地点也是假的，实际是在龙山一小门卫室签订的，合同是显示为被告公司售楼部。被告方质证认为，合同的签订时间、地点差异，不能说明合同条款有任何问题；9、原告谭某交款记录3份及被告方开具的92,453元收据，原告李某交款记录6份及被告方开具的92,453元收据，龙房预许字2019第0014商品房预售许可证。拟证明两原告交房款均在被告方于2019年4月22日取得预售许可证之前。被告方质证认为，两原告提供的证据真实性没有异议，对两原告的证明目的有异议，根据双方签订的商品房买卖合同看，无论是2019年4月25日签订还是2019年4月28日签订，都是在被告方取得商品房预售许可证之后，所以合同是有效的。被告方向法庭提交证据：1、合同编号为20190014319、20190014318的两份商品房买卖合同复印件，龙房预许字2019第0014商品房预售许可证，拟证明商品房合法合规，为有效合同。两原告质证认为，两份合同的日期、签订地点都不是两原告本人书写的。本院认为，两原告、被告在法庭审理过程中向法庭提交的上述证据，经双方当事人当庭举证质证，证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，均认定为有效证据。根据以上认定为有效的证据结合双方当事人当庭一致陈述，经审理查明，被告万汇天达公司在龙山县民安街道开发建设“龙山万汇国际商品博览城”，开发前期在龙山县城广为宣传吸纳客户，原告李某、谭某听取该宣传后，有购买意向，李某先后多次向被告万汇天达公司指定的105569800000186帐户转款，于2018年10月29日转入20,000元，11月5日分别转入20,000元、7,000元、13,000元，2019年3月20日分别转入10,000元、22,453元；谭某先后多次向被告万汇天达公司指定105569800000186帐户转款，于2018年10月29日转入20,000元，11月5日转入40,000元，2019年3月20日转入32,453元；2019年3月20日被告万汇天达公司分别给李某、谭某出具收据，收到李某B11-319购房首付款92,453元，收到谭某B11-318购房首付款92,453元。之后被告万汇天达公司与原告李某、谭某签订了“龙山县商品房买卖合同”，合同编号分别为：20190014319、20190014318。两合同均约定：出卖人以出让方式取得龙山县新城大道与S305省道交汇处（B11）编号为湘（2018）龙山县不动产权第0000844的地块土地使用权，面积为50073.88平方米，使用权自2018年1月2日起至2058年1月2日止，取得建设用地规划许可证为龙建规（地）字第（2018）1号，建设工程规划许可证为龙城（建）字第（2018）18号，规划用途为商业服务，施工许可证为433430201805110101，项目名称为“龙山万汇国际商品博览城”。买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为2019-0014。原告李某、谭某购买该项目的B11幢3层319、318号房，该商品房设计用途为商业服务，属钢筋混凝结构，建筑层数为地上5层，地下1层。该319、318两房建筑面积均为44.08平方米，套内建筑面积均为31.58平方米，公共部分与公用房屋分摊面积均为12.5平方米。按建筑面积每平方米3,912.27元，319、318号两房总金额均为172,453元；两买受人均首付92,453元，于2019年4月24日支付，剩余房款80,000元向湖南龙山农村商业银行股份有限公司申请贷款支付。买受人应在接到出卖人通知之日起7日内，将申请办理银行按揭所需全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人的通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照合同第七条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起90日内，以自有资金支付，不承担本合同第七条约定的违约责任；逾期，出卖人在90日内有权解除合同，合同解除后30日内将已付款及利息退还买受人。因出买人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，继续履行合同，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在15日内以自有资金或其他方式支付，逾期，任何一方均可单方解除合同，在合同解除后30日内，出卖人应将已付款及利息退还给买受人。该合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理，逾期未超过60日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的2%向出卖人支付违约金；买受人愿意履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2020年1月31日前，取得该商品房建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同就面积确认及面积差异处理，房屋室内层高及差异处理方式，交付期限及条件，房屋交接及违约责任，规划、设计变更的约定，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，保修责任，关于房屋使用的约定，关于产权登记的约定，物业服务，争议解决，合同的保管和效力及其他约定等进行了约定。该合同附件一为“房屋平面图”；附件二为“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”；附件三“为装饰、设备标准”；附件四为“补充协议”。该补充协议明确，除本合同条款中明确约定内容外，其他内容均不构成本合同的组成部分，本楼盘有关广告、楼书、样板房及其他宣传资料仅为买受人在选择楼盘时的参考因素，非合同的组成部分，如与合同有冲突，以合同约定为准；对买受人采取银行按揭付款方式，如经指定贷款银行审核认定乙方不符合贷款要求而拒绝放贷或减少放贷的，或银行与乙方就利率不能达成一致的，均属于因乙方的原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额，出卖人同意买受人在约定的付款日期届满后10日内，以自有资金或其他方式支付，若乙方仍不能支付，出卖人可单方书面通知买受人解除合同，并于书面通知送达之日起15日内将买受人已经支付的房价款，扣除总房价款5%后退还乙方；补充协议对房屋交付等其他问题作了相应约定。原告李某所持合同落款签订时间为2019年4月25日，原告谭某所持合同无签订时间落款，签订该合同实际时间为2019年4月28日，签订地点为原告李某、谭某工作单位龙山县第一小学门卫室。被告万汇天达公司于2019年4月22日取得“龙山万汇国际商品博览城（B11栋）商品房预售许可证，证号：龙房预许字（2019）第0014号。在双方签订合同前的4月20日至24日，原告李某、谭某多次找被告万汇天达公司协商不再签订商品房买卖合同，均未得到被告万汇天达公司的同意，被告万汇天达公司销售人员称不签订商品房买卖合同，前期所付购房款将不会退还；合同签订后，原告李某、谭某不再依据合同约定向被告万汇天达公司提供按揭贷款相关资料，并提出解除合同要求，被告万汇天达公司拒绝解除合同，原告李某、谭某遂向本院提起解除合同之诉。本院认为，原告李某、谭某与被告万汇天达公司签订的商品房买卖合同系当事人双方真实意思表示，合同成立有效，双方均应在合同签订后依照合同约定履行双方的义务，享有合同权利。原告李某、谭某诉称在签订合同过程中，被告万汇天达公司有欺诈、胁迫行为，原告李某、谭某未向法庭提供充分证据证实签订合同过程中受胁迫的事实，也未提供充分证据证实被告在进行商品房销售过程中具有欺诈行为的事实，故原告李某、谭某的该主张不成立，不予采纳。依法成立的合同，对双方当事人具法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除，原告李某、谭某诉请解除双方签订的商品房买卖合同，被告万汇天达公司不同意解除双方签订的商品房买卖合同，双方不能协商达成解除合同的意愿；原告李某、谭某也未能提出存在合同法第94条中规定的解除合同的情形，两原告提出解除商品房买卖合同的请求没有事实、法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李某、谭某的诉讼请求。案件受理费2,110元，减半收取1,055元，由原告李某、谭某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  唐庆凡二〇一九年十一月二十九日法官助理符晓丽书记员田紫笛附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。