福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽03民终2813号 上诉人（原审被告）：王松平，男，1975年2月14日出生，汉族，农民，住四川省平昌县。 被上诉人（原审原告）：陈义雄，男，1981年2月21日出生，汉族，农民，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：黄厚福，福建慕来律师事务所执业律师。 上诉人王松平因与被上诉人陈义雄房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市秀屿区人民法院（2019）闽0305民初3683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王松平上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由陈义雄承担。事实和理由：1.本案已超过诉讼时效，一审法院支持陈义雄的主张错误。2.一审法院漠视了王松平的合法权益错误。2018年2月8日，当租赁合同到期，王松平要求与陈义雄解除合同不再续签时，因其拖欠房租未付遭至陈义雄立即收房锁门并将其存放在房内的物资全部扣押，导致王松平无法出库、无法经营使用，直至今日大批库存建材已过期失效。3.一审法院判决王松平承担合同期满后至今的租金错误。合同到期时，陈义雄已将租房收回，至于内存物资是陈义雄违法扣押的，就此一审法院再判定王松平承担此期间租金实为助纣为虐。综上所述，王松平认为，根据我国相关法律规定，陈义雄此时主张此项权力已超过了诉讼时效。王松平拖欠房租不假，但并未是到期不归还租房，陈义雄也是当时就换锁封门将房收回，只因王松平尚欠部分租金，陈义雄就将房内王松平未搬走的物资全部扣押，给王松平造成了直接的经济损失，就此陈义雄的违法行为却能得到一审法院的支持，同时还要判定由王松平承担陈义雄扣押物资期间的租金，这于情于理于法不合。 陈义雄辩称，王松平上诉理由完全不成立，其上诉的目的是在故意拖延时间，浪费司法资源，应当依法予以驳回，维持原判。1.一审认定事实清楚，判决所依据的证据充分，程序合法，判决公允。2.本案王松平从2018年2月8日合同期满后，在2017年2月8日后就拒不支付租金的情况下，一直占有使用承租的房屋，双方的租赁关系一直存在，王松平拖欠租金的事实也一直存在，陈义雄在2019年6月11日起诉并未超过诉讼时效，同时陈义雄并不存在王松平所陈述的扣押其财物的行为，至今王松平仍未将钥匙交还给陈义雄。 陈义雄向一审法院起诉请求：1.判令解除陈义雄、王松平签订的《房屋租赁合同》；2.判令王松平立即向陈义雄支付自2017年2月8日起至起诉之日止的房屋租金42000元；3.判令王松平立即搬离其所承租位于莆田市秀屿区的房屋并归还给陈义雄，且向陈义雄支付租赁合同解除后未能及时搬离而应支付的占有使用费（按每月1500元的租金标准，支付至实际搬离之日为止）；4.判令王松平已支付的押金2000元归陈义雄所有；5.判令本案诉讼费由王松平承担。 一审法院认定事实：2016年2月8日，陈义雄、王松平签订一份《房租合同书》，约定陈义雄将位于莆田市秀屿区的店面出租给王松平使用，租赁期限自2016年2月8日起至2018年2月8日止，每半年租金为9000元，时陈义雄收取王松平支付的押金2000元。《房租合同书》签订后，陈义雄将房屋交付给王松平使用，王松平也依约支付租金至2017年2月7日。后因王松平拒不给付租金，陈义雄遂诉至一审法院，要求王松平给付租金及归还租赁房屋等。案经审理，因双方各执己见，致本案调解无效。 一审法院认为，陈义雄、王松平签订的《房租合同书》是双方真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《房租合同书》约定承租人每次应预交6个月房租9000元，但截至起诉之时，王松平已拖欠两年多的租金，构成实际违约，此时出租人陈义雄享有法定的合同解除权，故陈义雄要求解除双方于2016年2月8日签订的《房租合同书》，符合法律规定，应予支持。现陈义雄要求王松平偿还自拖欠租金之日即2017年2月8日起至起诉之日止的租金共计42000元（28个月×1500元／月），合法有据，应予照准。陈义雄主张王松平违约，押金2000元不予退还，但双方并未在《房租合同书》约定违约处罚条款，陈义雄也未能提供任何证据证明双方约定了该押金为定金性质，应承担举证不能的不利后果，故陈义雄的该主张不予支持。但王松平已经支付的2000元押金应予直接抵扣其拖欠的租金，至此，王松平应再支付给陈义雄拖欠的租金40000元。《房租合同书》解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，依法应当恢复原状，故王松平依法应将案涉租赁房屋腾空后交还给陈义雄。结合本案诉讼请求，陈义雄主张王松平支付自租赁合同解除之日起至实际搬离之日止按租金标准1500元／月支付逾期腾房的占有使用费，合法有据，应予认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除陈义雄与王松平于2016年2月8日签订的《房租合同书》；二、王松平应在本判决生效之日起五日内将案涉租赁房屋位于莆田市秀屿区的店面腾空并交还给陈义雄；三、王松平应在本判决生效之日起五日内支付给陈义雄租金40000元（已抵扣押金2000元）；四、王松平应在本判决生效之日起五日内支付给陈义雄自案件生效之日起至实际搬离之日止按1500元／月的标准计算的占有使用费（案件生效前搬离即可免除付款责任）；五、驳回陈义雄的其他诉讼请求。案件受理费900元，减半收取计450元，由陈义雄负担41元，由王松平负担409元。 本院二审期间，王松平与陈义雄均没有提供新的证据。 经审理查明，王松平与陈义雄对一审法院认定的事实均没有异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。 另查明，在本院二审期间，为防止双方损失进一步扩大，经本院释明，并在一审法院的见证下，王松平于2019年10月15日将放置在陈义雄租赁房屋内的物品除了固定的东西没搬，其余的东西均已都搬走了，本案讼争的房屋已交还给陈义雄。陈义雄、王松平签订《房租合同书》第（6）条约定，王松平店面，后间及半楼所装修的，如果店面要搬走，固定的东西不要乱拆（拆不得）。 本院认为，王松平与陈义雄对签订《房租合同书》后，陈义雄将房屋交付给王松平使用，王松平也依约支付了押金2000元及租金付至2017年2月7日的事实及双方均同意解除《房租合同书》没有异议，本院予以确认。王松平上诉称“本案已超过诉讼时效，一审法院支持陈义雄的主张错误”。本院经审查认为，王松平在一审法院诉讼期间没有提出诉讼时效抗辩，且《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故王松平上诉称本案超过诉讼时效不能成立，不予支持。王松平上诉称“2018年2月8日，当租赁合同到期，王松平要求与陈义雄解除合同不再续签时，因其拖欠房租未付遭至陈义雄立即收房锁门并将其存放在房内的物资全部扣押，导致王松平无法出库、无法经营使用，直至今日大批库存建材已过期失效。合同到期时，陈义雄已将租房收回，至于内存物资是陈义雄违法扣押的，一审法院再判定王松平承担合同期满后至今的租金错误”。陈义雄辩称“王松平从2017年2月8日合同期满后，在拒不支付租金的情况下，一直占有使用承租的房屋，双方的租赁关系一直存在，同时陈义雄并不存在王松平所陈述的扣押其财物的行为，至今王松平仍未将钥匙交还给陈义雄”。本院经审查认为，王松平诉称其因经济困难曾于2018年9月与陈义雄协商解除合同，搬离房屋，但陈义雄阻挠其搬离，致租期拖长，但没有提供证据予以证实。陈义雄诉称王松平仅仅支付了一年的租金，就不再支付租金，也拒不搬走，仍然在该房屋里继续经营，但从本院察看现场，王松平已不在本案租赁的房屋里继续经营，故陈义雄诉称王松平仍然在该房屋里继续经营依据不足。鉴于本案争议的主要焦点是王松平与陈义雄签订的《房租合同书》到期后，是陈义雄诉称王松平不交房租继续占用房屋经营至今，还是王松平诉称其于2018年9月就已离开租赁房屋，并将租赁房屋交还给陈义雄，但因经济困难尚欠一年多房租，陈义雄将其经营物品扣压不让搬走的事实，双方各执一词，且双方主张的事实又没有相应的证据予以佐证，难于确定，并考虑到王松平与陈义雄经本院释明后已完成租赁房屋的交接，双方讼争的租金只有几万元，且在房屋交接时，王松平提出因经营物品扣压，至经营物品中的涂料等易损物品过期造成损失，要求陈义雄赔偿等因素，为减少双方当事人的诉累，本院结合因双方当事人混合过错及给各自造成不当损失，从平衡双方当事人利益出发，酌定王松平应支付自拖欠租金之日即2017年2月8日起至2018年9月7日止的租金共计28500元（19个月×1500元/月），王松平已经支付的2000元押金予以直接抵扣其拖欠的租金。陈义雄要求王松平支付2018年9月8日至租赁房屋交接之日止王松平占用租赁房屋的租金，不予支持。对于在交接时王松平诉称过期的涂料等损失三万多元要求陈义雄赔偿及拆走租赁房屋内固定装饰品。本院经审查认为，根据王松平与陈义雄签订《房租合同书》约定，该租赁房屋内的固定装饰品应归陈义雄所有。王松平诉称过期的涂料等损失三万多元，交接时虽有涂料等易损物品，但王松平没有提供该涂料等易损物品是否已过期及其数量价值的证据予以佐证，并考虑到即使有损失，但造成损失的责任难以确认，故本院在王松平应支付给陈义雄租金中已酌情减免租赁合同到期后的部分租金。一审法院在王松平与陈义雄因本案讼争焦点过错责任不明的情况下，判决由王松平承担全部拖欠租金的责任欠妥，本院予以纠正。王松平诉称有理部分予以采纳。为方便当事人交退费，减少当事人麻烦，本院酌定一审案件诉讼费由交纳方陈义雄负担，二审案件诉讼费由交纳方王松平负担。 综上所述，王松平上诉有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持福建省莆田市秀屿区人民法院（2019）闽0305民初3683号民事判决第一项、第二项（已执行）、第五项； 二、撤销福建省莆田市秀屿区人民法院（2019）闽0305民初3683号民事判决第三项、第四项； 三、王松平应在本判决生效之日起五日内支付给陈义雄租金26500元（已抵扣押金2000元）； 四、驳回王松平的其他上诉请求。 本案一审案件受理费900元，减半收取计450元，由陈义雄负担；二审案件受理费900元，由王松平负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈利强 审判员  黄珊珊 审判员  彭赵龙 二〇一九年十一月十三日 书记员  翁丽芬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -8-