甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终3030号上诉人（原审被告）：敬长训，男，1979年12月22日出生，汉族，住四川省南部县。委托诉讼代理人：郭志恒，甘肃佳运律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永强，甘肃佳运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘肃海华太阳能名品汇展中心，住所地甘肃省兰州市城关区东岗东路873-899号。法定代表人：赵成，该中心负责人。委托诉讼代理人：甘培斌，甘肃昶泰（北京）律师事务所律师。原审被告：成景芳，女，1969年2月21日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：陈平来（系成景芳丈夫），男，1972年2月27日出生，汉族，住浙江省文成县。上诉人敬长训因与被上诉人甘肃海华太阳能名品汇展中心（以下简称海华中心）、原审被告成景芳租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初4705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了公开审理。上诉人敬长训的委托诉讼代理人郭志恒、被上诉人海华中心的法定代表人赵成及其委托诉讼代理人甘培斌，原审被告成景芳的委托诉讼代理人陈平来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。敬长训上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回海华中心的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由海华中心承担。事实及理由：一审判决认定本案租赁合同超过原租赁期限转租的依然有约束力错误，海华中心的转租权因前三手合同期限届满而消灭，无权再继续占有租赁物并收益；其次焦家湾街道办事处通知敬长训不得继续向海华中心交纳租金等费用；合同期限届满后，敬长训未再继续占有使用本案租赁物。海华中心辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。海华中心向本院提出诉讼请求：一、解除海华中心与成景芳、敬长训的展位租赁合同；二、成景芳、敬长训腾交位于兰州市城关区展位的商铺；三、成景芳、敬长训支付租赁费85400元、卫生管理费5096元、水费1110元、暖气费2760元；四、诉讼费用由成景芳、敬长训承担。一审法院认定事实如下：2014年4月30日，敬长训委托雇佣的员工成景芳以成景芳（乙方）的名义与海华中心（甲方）签订了展位号为Ｂ-18的《合同书》，约定甲方向乙方出租位于兰州市城关区展位，出租面积为56平方米（含展位周边场地），展位租赁期限为1年，自2014年5月1日起至2015年4月30日，乙方向甲方承诺，承租该展位仅用于太阳能的合法经营用途。该展位每月租金为35元每平方米（不含税金，税金由乙方另行承担），该展位年租金为23520元，租金支付方式为一年交35元每平方米，半年交40元每平方米，乙方以承租年度为交费周期提前交纳展位租金（不含税金，税金由乙方另行承担），乙方须于2014年5月1日前一次性交纳2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金23520元。甲方根据租赁期限、租金支付期限、展位用途、维修责任等因素，向乙方按Ｂ区2000元每间的标准收取展位租赁保证金。乙方应当向甲方交纳水、电、暖气费等自行承担的费用，交费标准以当地供水、供电和供暖部门规定为准。目前收费标准为水费为4.5元每吨，电费1.46元每度，暖气费按兰州市相关标准计算（如有），按年度进行结算交纳。遇到水、电、暖气价格浮动，做相应调整。水、电费由甲方每月10日前向乙方收取上一月实际结算数额，暖气费由甲方在当年度供暖期开始前30日，按本合同约定承租面积一次性收取当年度暖气费。甲方按1.6元每平方米每月的标准向乙方收取卫生管理费，上述费用由乙方在交纳租金时一并交甲方1075元。合同还约定了其他事宜。同日成景芳向海华中心交纳了合同中约定的展位租赁费23520元，卫生管理费1075元，租赁期间的水费360元，展位押金2000元，2014年广告牌费2000元。合同签订后，敬长训即在上述展位进行白果富能态热水器的经营，2015年4月30日合同到期后，敬长训继续使用该展位，但双方未续签书面的合同，由于敬长训拖欠租金及其他费用，期间海华中心曾通过电话、短信等方式催收，但敬长训均未能按时交纳。2018年4月5日，海华中心在涉案展位的玻璃门上张贴了通知，告知成景芳、敬长训其展位截止2018年5月1日，已拖欠市场展位使用费、暖气费、卫生管理费等共计9万余元，根据市场规定，限你在2018年4月15日前交清所欠费用，并腾挪所占用的展位，通过顺丰速运向敬长训邮寄了该通知。后因敬长训一直未支付相关费用，故诉至法院。另查，截止2019年3月19日，涉案展位门口仍放置敬长训的货物且商铺大门紧锁，房子内有办公用品及样品。再查，2006年3月9日，甘肃机场集团有限公司与兰州市城关区焦家湾街道办事处签订了《场地租赁合同》，约定甘肃机场集团有限公司将位于东岗东路约6.5亩土地租赁给兰州市城关区焦家湾街道办事处开办市场，租赁期限为十年，租赁期限自合同签订之日起算。2006年3月18日，兰州市城关区焦家湾街道办事处与甘肃国威商贸仓储有限公司签订了《联建合同》，约定双方同意将东岗东路873号-899号甘肃机场集团有限公司所属场地约6.5亩联建开办市场，合同期限为10年，甘肃国威商贸仓储有限公司进行项目投资、经营管理、收益分配，兰州市城关区焦家湾街道办事处负责办理项目建设所需的各类批准文件，市场建成后，由甘肃国威商贸仓储有限公司招商经营。2017年5月24日甘肃民航物业有限公司向兰州市城关区焦家湾街道办事处发出了《关于收回东岗东路873-899号场地及地面建筑物的函》，称贵方与我公司于2006年3月24日签订的《场地租赁合同》于2016年3月24日到期，现通知贵方终止合同。于2017年6月30日交回我方，我方另有他用。2017年5月31日，兰州市城关区焦家湾街道办事处向甘肃国威商贸仓储有限公司发出了《关于联建合同到期归还场地及地面建筑物使用权的通知》，称双方签订在东岗东路873-899号地块开办市场的《联建合同》于2016年6月到期。现通知贵公司终止合同，于2017年6月30日归还东岗东路873-899号场地及地面建筑物使用权，我街将交回甘肃民航机场集团公司。本案中太阳能市场系甘肃国威商贸仓储有限公司与兰州市城关区焦家湾街道办事处联建开办。后兰州市城关区焦家湾街道办事处于2017年7月20日、2017年8月1日向太阳能市场的各商户发出了通知，称联建合同从2017年7月1日起已到期，甘肃国威商贸仓储有限公司与兰州市城关区焦家湾街道办事处因此事正处于诉讼中，诉讼期间任何单位及个人在该市场收取管理费、房租、广告费、物业费属于违法行为，各商户可拒交，待法院判决生效后，待定，否则，视为个人私自行为，我街道概不负责。一审法院认为，海华中心与成景芳签订的《合同书》系双方的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。双方签订的合同约定的展位租赁期限为1年，2015年4月30日合同到期后虽然双方没有签订书面的续租合同，但敬长训依然占有及使用该租赁物，海华中心也没有提出异议，应视为双方形成了不定期租赁合同关系，双方应按原合同履行各自的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中涉案的展位系甘肃海华太阳能名品汇展中心转租给敬长训，根据兰州市城关区焦家湾街道办事处向甘肃国威商贸仓储有限公司发出了《关于联建合同到期归还场地及地面建筑物使用权的通知》可知，转租期限于2016年6月到期，故本案中转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效，虽然超过的期限无效，但是并不导致双方签订的《合同书》无效，该合同的其他条款对双方仍有约束力，敬长训应按照《合同书》中约定的标准支付2016年6月30日之前的租金及之后继续占有使用展位期间的房屋占有使用费、卫生管理费及水暖费。根据《合同法》第二百三十二条之规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，本案中因敬长训拒付租金，海华中心多次催收无果，并通过邮寄解除合同的通知及短信通知的方式解除与敬长训之间的不定期租赁合同，海华中心行使解除权的行为符合法律的规定，故双方之间的不定期租赁合同关系已于2018年5月1日解除，已无解除的必要，故对海华中心的该项请求，不予支持。对于海华中心要求敬长训支付租赁费、卫生管理费、水费、暖气费具体数额的问题，因敬长训从2015年5月1日至2018年5月1日占有使用该展位，《合同书》中约定该展位每月租金为35元每平方米，该展位年租金为23520元，庭审中海华中心称其计算的展位租金每年价格都在增长，但未提供相应证据，故以展位年租金为23520元计算，敬长训应支付的展位租金为70560元（23520元×3年=70560元）、卫生管理费3225元（1075元×3年=3225元）、暖气费2760元（9.2元/平方米×15个月×20平方米=2760元），上述费用对海华中心计算超出的部分，不予支持。因《合同书》中约定“水、电费由甲方每月10日前向乙方收取上一月实际结算数额”，虽然敬长训拖欠海华中心2015年5月1日至2018年5月1日期间水费，但其未提供证据证明此期间敬长训使用房屋过程中产生的水量，故对海华中心主张的该期间的水费，因证据不足，不予支持。合同解除后，该合同的权利义务终止，敬长训应该将展位退还海华中心，故对于海华中心要求腾交位于兰州市城关区展位的诉讼请求，予以支持。对于海华中心诉请支付拖欠房屋租金期间的滞纳金及利息，因双方在合同中并未约定且海华中心也未提供明确的计算方式，不予支持。对于海华中心要求成景芳承担责任的诉讼请求，因成景芳系敬长训雇佣，受敬长训委托与海华中心签订《合同书》，成景芳其从事雇佣活动，庭审中敬长训也明确表示成景芳仅是员工，对其全部行为予以认可，涉案展位的实际使用人系敬长训，故上述责任的承担主体为敬长训，对于海华中心的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，对于海华中心诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、敬长训于判决生效之日起15日内向甘肃海华太阳能名品汇展中心腾交位于兰州市城关区展位；二、敬长训于本判决生效后15日内向甘肃海华太阳能名品汇展中心支付截止2018年5月1日之前的展位占有使用费70560元、卫生管理费3225元、暖气费2760元；三、驳回甘肃海华太阳能名品汇展中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2160元，由甘肃海华太阳能名品汇展中心承担300，由敬长训承担1860元。本院在二审期间，双方未提交新证据。一审判决认定的基本事实正确，本院予以确认。另查明，2014年1月1日海华中心与甘肃国威商贸仓储有限公司签订框架协议一份，约定：甘肃国威商贸仓储有限公司将位于东岗东路873号—899号A区、B区所建商铺出租给海华中心经营，租赁期限从2014年1月1日至甘肃国威商贸仓储有限公司决定收回之日止。本院认为，海华中心与敬长训签订的《合同书》系双方的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。关于海华中心是否应当继续占有租赁物并收益，本院认为，海华中心与甘肃国威商贸仓储有限公司在协议中未约定租赁期限，为不定期租赁，对于不定期租赁合同，不存在剩余租赁期限的问题，海华中心可以转租并收益。关于敬长训主张不缴纳租金是因为焦家湾街道办事处通知其不得继续向海华中心交纳租金的上诉理由，焦家湾街道办事处向各租户发出不得继续向海华中心交纳租金的通知，系因其与国威公司履行《联建合同》所产生纠纷引起，应由该《联建合同》的当事人自行依法解决，与本案无关联。故该上诉理由不予支持。根据查明截止2019年3月19日，涉案展位内仍放置敬长训的货物及办公用品，且商铺大门紧锁，未腾交展位。敬长训主张合同到期后未继续占有使用展位因无相关证据支持，不予采信。敬长训应当按照《合同书》中约定的标准支付继续占有使用展位期间的租金、卫生管理费、暖气费。因敬长训从2015年5月1日至2018年5月1日占有使用该展位，该展位年租金为23520元，敬长训应支付的展位租金为（23520元×3年=）70560元、卫生管理费（1075元×3年=）3225元、暖气费（9.2元/平方米×15个月×20平方米=）2760元。综上，敬长训的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，第一百七十五条之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1860元，由上诉人敬长训承担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 白丽娟审判员 李文军二〇一九年十一月一日书记员 段鸿燕