德阳市旌阳区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)川0603执异184号 案外人：程鸣，男，1962年12月24日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 申请执行人：段国平，男，1954年1月23日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：马方平，四川仁竞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李厚亮，四川仁竞律师事务所律师。 申请执行人:重庆中川建设有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道莲花路50号4-1，统一社会信用代码91500226787492554W。 法定代表人:邓成孝，该公司董事长。 申请执行人:德阳鼎天广告有限公司，住所地四川省德阳市区泰山路39号。 法定代表人:江莉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴洲，四川仁竞(成都)律师事务所律师。 申请执行人：重庆豪旺建材有限公司，住所地重庆市江北区五里店街道建新东路297号1-2。 法定代表人:杜述文。 被执行人：德阳嘉皇房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市天山路与岷江东路交汇处天山南路二段17号A3幢2层2-2号。 法定代表人：杨孝甫。 在本院执行段国平与德阳嘉皇房地产开发有限公司（以下简称嘉皇公司）合资、合作开发房地产合同纠纷、民间借贷纠纷，重庆中川建设有限公司（以下简称川建公司）与嘉皇公司建设工程施工合同纠纷，德阳鼎天广告有限公司（以下简称鼎天公司）与嘉皇公司广告合同纠纷以及重庆豪旺建材有限公司（以下简称豪旺公司）与嘉皇公司建设工程分包合同纠纷案中，案外人程鸣对查封登记于嘉皇公司名下位于德阳市（嘉皇·心悦城）2幢32楼5号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人程鸣称，请求解除对诉争房屋的查封。事实和理由：2015年7月，因嘉皇公司的民间借贷纠纷，该诉争房屋被司法机关查封。2013年9月24日，案外人与嘉皇公司签订了商品房买卖合同，嘉皇公司已将诉争房屋出售给案外人。案外人按约定于2013年9月22日至24日分别向嘉皇公司支付了全额购房款278402元,该套房屋与2014年12月19日交房入住至今，交房同时案外人再次向嘉皇公司交纳了房屋维修基金、契税、房屋产权代办费等共计12365元，2015年物管费588元，2016、2017年物管费1406元，该房屋应属案外人所有。因嘉皇公司与其他人有经济纠纷而损害了案外人的合法权益，为维护案外人的合法权益，请法院解除该房屋查封。 申请执行人段国平称，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因在法院查封时，案外人没有办理过户登记，也未办理房屋买卖合同的网签备案，法院查封无错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人仅提供了收据，未提供相关支付凭证，不能证明其已经实际支付了全部价款。同时，案外人亦未提供证据证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，以及非因其自身原因未办理过户登记。综上，请求驳回案外人的异议请求。 申请执行人川建公司称，1.案外人与被执行人所谓的于2013年9月24日签订了《商品房屋买卖合同》是否真实，申请人不清楚。案外人与被执行人签订的《商品房屋买卖合同》不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，案外人与被执行人如果真实在2013年9月24日签订了《商品房屋买卖合同》，尔后又向被执行人累计支付了购房款278402元，异议人是否客观真实支付了278402元购房款，案外人提供《收据》的三性，我方均不予认可；案外人提供的《中国银行借记卡历史数据明细》，该明细并不能直观反映案外人与被执行人的经济往来，且用途不明。被执行人开发的房屋并未完工，被执行人并未将该房屋交付给案外人，案外人也并未占有使用该房屋。案涉房屋至今产权在被执行人名下，并未登记在案外人名下。故案外人所提的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。申请执行人与被执行人签订《建筑施工合同》并对该项目进行施工，现该项目已完工，由于被执行人未支付我方工程款，我方向重庆仲裁委申请仲裁并作出《裁决书》，明确我方对涉案项目享有优先权，但被执行人至今尚欠我方工程款8000万余元未付。我方也于2015年对案涉项目进行了冻结和查封。综上，案外人程鸣提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，请法院依法核查并予以驳回。 申请执行人鼎天公司称,执行查封财产属于被执行人,人民法院依法对其查封没有违反法律规定。根据《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案外人依据《商品房合同买卖》对涉案财产主张权利，缺乏法律依据。《商品房买卖合同》未经备案登记，不具有对抗第三人的法律效力。根据《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机购申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”我国实行物权法定原则，物权的种类与内容只能由法律作出规定，任何组织与个人都不允许自由创设。《城市房地产管理法》及相关法律并没有对商品房登记备案的法律效力作出规定，即没有直接明确规定预售人进行了商品房登记备案可以对抗第三人。既然法律没有赋予商品房登记备案具有对抗第三人的效力，那么任何组织与个人也都没有为商品房登记备案创设对抗第三人的权利。综上，已登记备案的商品房尚且不具有对抗第三人的法律效力，更何况《商品房买卖合同》未经备案登记。案外人尚未支付全部购房款、涉案房屋尚未交付，不影响人民法院查封、执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”案外人的情况并不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定。另，涉案房屋已被多人申请异议，均非直接转账支付，付款真实性无法核实，结合实际情况，被执行人和案外人有根据交易记录制造合同关系的可能性，以规避法院执行。案外人与嘉皇公司之间的合同纠纷，不影响本案的执行。案外人作为购房者，如权益受到损害，可依据《商品房买卖合同》向嘉皇公司主张损害赔偿，但其主张权益不得损害申请执行人的合法权益。综上，请求人民法院驳回案外人的异议请求。 申请执行人豪旺公司未作陈述。 被执行人嘉皇公司未作陈述。 本院查明，2015年7月23日，本院就段国平与嘉皇公司民间借贷纠纷一案作出（2015）旌民初字第2892号民事调解书，载明：嘉皇房公司欠段国平借款本金740万元；嘉皇公司于2015年8月30日前偿还140万元，2015年9月30日前偿还600万元；上述款项从2014年9月26日起按年息15%计算利息至付清之日止（息随本清）。2015年7月24日，本院就段国平与嘉皇公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案作出（2015）旌民初字第2893号民事调解书，载明：嘉皇公司退还段国平投资款本金2000万元，并支付相应利息等。诉讼中，本院于2015年11月18日查封诉争房屋。2016年1月19日，段国平就上述两案向本院申请强制执行。2016年2月18日，川建公司因与嘉皇公司建设工程施工合同纠纷一案向本院提出财产保全申请，本院于当日作出（2016）川0603财保47号民事裁定书：冻结嘉皇房公司银行存款5400万元或查封、扣押其相应价值的财产。依据上述生效裁定，本院于2016年2月26日轮候查封诉争房屋。2017年8月16日，鼎天公司因与嘉皇公司广告合同纠纷一案向本院申请强制执行。2017年11月27日，本院作出（2017）川0603执2019号之一执行裁定，裁定冻结或扣划嘉皇公司的银行存款30万元或查封、扣押其等同价值的其他财产。2017年5月31日，豪旺公司因与嘉皇公司建设工程分包合同纠纷一案向本院申请强制执行，2017年11月27日本院作出（2017）川0603执1533号之一执行裁定书，裁定冻结或扣划嘉皇公司的银行存款180万元或查封、扣押其等同价值的其他财产。依据上述生效裁定，本院于2017年11月29日轮候查封诉争房屋。另查明，2013年9月24日嘉皇公司与程鸣签订《商品房买卖合同》，合同约定：商品房预售许可证号为德2013房预售证第017号，所购商品房为2幢第32层1-32-5号，该商品房的预测绘建筑面积65.23平方米，总价款278402元。2013年9月24日嘉皇公司与程鸣签订《商品房买卖合同》补充协议，约定：在合同订立当日，买受人向出卖人一次性支付全部房款278402元。程鸣提交的两份收据显示，2013年9月22日支付定金20000元、2013年9月24日支付房款258402元。2014年10月10日涉案房屋分户验收合格，2014年12月17日嘉皇公司代收房屋维修基金契税及其他费用11965元，德阳金钥匙房产营销有限公司收取房屋产权代办费400元，2014年12月24日德阳阳光物业管理有限责任公司收取物管费588元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前就已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前就已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案程鸣已经签订合法有效的书面合同，合同价款已经支付完毕，在人民法院查封之前就占有该房产，未办理过户登记是由于被查封所致，对未办理房屋登记没有过错。综上，案外人程鸣享有排除执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对位于德阳市河东区房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  郭文东 人民陪审员  李道菊 人民陪审员  易秀兰 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员  蒲文英