广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终4778号上诉人（原审原告）：吕润梅，女，汉族，1974年10月23日出生，住惠州市市辖区。委托诉讼代理人：林志浩，系广东惠泰律师事务所律师被上诉人（原审被告）：李惠强，男，汉族，1975年12月16日出生，住惠州市惠城区。原审第三人：吕润怡，男，汉族，1967年4月13日出生，住惠州市惠城区。委托诉讼代理人：叶雨婷，系广东惠泰律师事务所律师上诉人吕润梅与李惠强、吕润怡土地租赁合同纠纷一案，不服惠城区人民法院（2019）粤1302民初1686号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吕润梅的委托诉讼代理人林志浩、被上诉人李惠强、原审第三人吕润怡的委托诉讼代理人叶雨婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吕润梅上诉请求：一、请求撤销（2019）粤1302民初1686号《民事判决书》，依法改判支持上诉人的诉讼请求。二、本案的一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由如下：2014年7月16日，上诉人与第三人签订《转包老窑厂鱼塘土地使用权合同》，约定第三人将位于马安镇××村老窑厂广汕路旁约10000平方米土地涉及的承包经营相关的权利义务全部转让给上诉人，同时参照“买卖不破租赁”原则，第三人与被上诉人就涉案土地签订的《土地租赁协议》约定的权利义务也全部转由上诉人行使与履行。《转包老窑厂鱼塘土地使用权合同》签订后，上诉人与第三人将涉案土地承包经营权转让的相关事宜告知了被上诉人，并通知被上诉人应自转让之日起，与上诉人继续履行《土地租赁协议》。从被上诉人在一审答辩中“答辩人与吕润怡签订《土地租赁协议》后，吕润怡就与被答辩人恶意串通立马签订所谓的土地承包权转让协议，被答辩人就已所谓土地承包人的身份阻挠答辩人使用涉案土地”的陈述，也说明了被上诉人对《转包老窑厂鱼塘土地使用权合同》的签订情况是知情的。根据《合同法》第七十九条及第八十条规定，第三人对涉案土地享有的债权已依法转让给上诉人，经通知被上诉人后，该债权转让行为对被上诉人发生效力，上诉人有权作为《土地租赁协议》新的合同主体，要求被上诉人履行合同义务。一审判决以上诉人与第三人签订《转包老窑厂鱼塘土地使用权合同》没有告知被上诉人并经得被上诉人同意，根据合同相对性原则，以上诉人非《土地租赁协议》合同主体为由，认定上诉人无权要求解除合同及要求其承担违约责任，系查明事实及适用法律错误。第三人将涉案土地的承包经营权转让给上诉人，系第三人作为原承包方依法享有的权利，属于农村土地承包经营权在本村集体经济组织成员内的流转，系物权转让的一种，并非单纯的债权转让。根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《农村土地承包经营权流转管理办法》第九条规定，上诉人享有承包经营涉案土地的优先权，而被上诉人虽然系承租人，但因其本身不是惠州市惠城区马安镇××村的村小组成员，不具备优先权，因此第三人转让涉案土地承包经营权无须事先通知被上诉人，也不需要经得被上诉人同意。而且，在上诉人承接履行《土地租赁协议》的权利义务后，并未损害第三人的任何利益，该抵扣的租金依然允许继续抵扣。恰恰相反，在原《土地租赁协议》项下租金以568000元债权抵扣完毕后，被上诉人以各种理由拒绝履行交租义务，已构成严重违约。一审判决单纯以债权关系来认定涉案各方的权利义务，并适用《合同法》第八十八条规定，系认定事实不清、适用法律错误。三、一审法院如果坚持认为上诉人并非土地租赁协议的合同主体不是适格的原告，那么一审法院应当在庭审过程中向原告释明，并且根据民诉法的规定应当驳回上诉人的起诉。综上，请求二审法院在查明本案事实的基础上依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人李惠强辩称，1、与上诉人签订的土地租赁协议是有效的；2、李润怡签订协议以后，恶意串通土地转让，我并不知情。与李润怡签订的合同跟李润梅无关。原审第三人辩称：答辩意见与上诉人的上诉意见一致。一审原告向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告的《土地租赁协议》于2018年12月29日解除;2、被告向原告支付拖欠的租金人民币428000元；3、被告立即将位于马安镇××村老窑厂旁广汕路旁约10000平方米的土地（该土地无土地使用权证）恢复原状后（恢复原状是指地上无建筑物，土地平整状态）向原告返还，并自合同解除之日起按月租金人民币23000元向原告支付租赁场地占用费，支付至被告将土地向原告返还之日止;四、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月25日，第三人吕润怡（甲方）与被告李惠强（乙方）签订一份《土地租赁协议》，约定：一、甲方同意将自己所有位于马安镇××村老窑厂广汕路旁约10000平方米出给乙方经营使用。二、租赁时间于2015年1月1日至2025年1月1日止，租期共10年。租赁期分段计算租金，前叁年按每月每平方人民币贰元计算，每叁年为一个周期，在原价上调15%计算，最后壹年按上调后的单价上调20%计算。所有租金年终结算。三、甲方原欠乙方借款以租金偿还，直至还清。水电费由乙方每月现金方式付给甲方。四、乙方同意将空置渔塘自费填平整。如租赁期间国家或政府征用该地土，填土费用甲方应补偿乙方壹拾万元整，另地上附着物补偿款前陆年甲方占30%，乙方占70%，后四年补偿款甲方占70%，乙方占30%，按比例分成处理。在签订日起乙方进行填土施工，如有问题甲方应处理一切事务，以便乙方顺利施工。五、在租赁期，如甲方无故终止协议，则应对乙方的损失进行赔偿。第三人曾向被告出具借条，确认2011年4月24日借被告款项40万元，2011年12月1日借被告款项168000元。原告向本院提交了一份落款时间为2014年7月16日的《转包老窑厂鱼塘土地使用权合同》，转包方（甲方）为第三人吕润怡，接包方（乙方）为原告吕润梅。该合同主要内容为：甲、乙双方就甲方于1987年12月16日与xx管理区办事处（现称xx村村民委员会）承包的位于xx老窑厂，面积大约八十五亩土地，其中四十二亩五分土地使用权自愿转让给乙方承包经营事宜，经双方磋商，自愿、真实地订立下列各条：一、甲方自愿将自己于1987年12月16日与xx村村民委员会承包的位于xx老窑厂的八十五亩土地，其中四十二亩五分土地即从324国道马安镇××村路段东北方向起算至四十二亩五分土地面积为界址转让给乙方承包经营[附：《xx老窑厂鱼塘红线图》]。对此乙方同意并自愿接包经营，但甲方的任何债务与乙方无关。二、转让承包经营期限：以甲方与xx村村民委员会的承包期限为2036年12月底止，乙方接包期限从2024年7月16日起至2036年12月底止，而且若xx村村民委员会继续将上述位置土地发包，优先承包权归乙方。三、甲方与xx村村民委员会签订的《承包xx老窑厂鱼塘合同》约定的权利由乙方享有，义务由乙方承担[附《承包xx老窑厂鱼塘同》]。甲、乙双方签订的《转包老窑厂鱼塘土地使用权合同》生效后，转让给乙方承包的上述位置的四十二亩五分土地与甲方无关，由乙方直接与xx村村民委员会发生关系。四、甲方在2006年8月2日，以上述位置的四十二亩五分土地抵押向乙方借款五十万元及利息（借款月利率1%），作为对甲方截止2014年7月16日前转让四十二亩五分土地经营及该土地（包括山上旧房舍和果树）上青苗和附着物的补偿，乙方不再向甲方追偿。原告向本院提交一张《惠州市惠城区马安镇收款专用票据》，拟证明原告于2018年8月28日向惠州市惠城区马安镇xx经济联合社支付了老窑厂鱼塘租金10000元。原告向本院提交了《催缴租金通知函》、《律师函》，拟证明原告2018年12月份向被告催收租金及发出解除合同的通知。被告向本院提交了第三人于2011年4月24日出具的借条及第三人于2011年12月1日向案外人出具的借条，称第三人共计欠被告的借款1658000元。庭审中，原告称与第三人系亲兄妹，涉案的位于马安镇××村老窑厂广汕路旁约10000平方米土地为集体所有土地，无相关权利凭证，原告与第三人签订《转包老窑厂鱼塘土地使用权合同》没有告知被告。第三人称未与被告就双方签订的《土地租赁协议》进行过结算。庭后，原告向本院提交了一份盖有“惠州市惠城区马安镇××村民委员会”章的证明，内容为：兹证明李惠强租赁的xx老窑厂广汕路旁约1万平方米的土地，位于我村村民吕润梅承包经营的42.5亩土地范围内。一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷。被告李惠强系与第三人吕润怡签订的《土地租赁协议》，根据合同相对性原则，因《土地租赁协议》产生的相关法律权利义务，由该协议的双方当事人即被告和第三人承受。原告并非该《土地租赁协议》的合同主体，无权诉请要求解除合同、被告承担违约责任等。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己的合同中的权利义务一并转让给第三人。本案中，原告与第三人吕润怡系未经被告同意、在被告不知情情况下自行签订一份《转包老窑厂鱼塘土地使用权合同》，该合同的签订并不能导致第三人在涉案《土地租赁协议》中的权利义务转移给了原告。原告的诉请均无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第八十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告吕润梅的全部诉讼请求。本案受理费8065元（原告已预交4030元），由原告吕润梅自行负担。当事人应在本判决生效后七日内，向本院缴交应缴的诉讼费用，逾期未交，本院依法强制执行。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案是土地租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：一、吕润梅提起本案诉讼主体是否适格；二、涉案的土地租赁协议是否应当解除的问题。具体判析如下：一、关于吕润梅提起本案诉讼主体是否适格的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”以及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”本案中，吕润梅受让涉案土地系当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规，应当认定受让行为合法有效，且按照上述规定吕润梅与李惠强形成新的租赁关系，因此原审法院认定吕润梅不具有本案的诉讼主体资格，认定欠妥，二审予以纠正。二、关于涉案的土地租赁协议是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八十二条的规定：“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”本案中，上诉人吕润梅虽然受让了吕润怡关于本案租赁合同的权利义务，但是李惠强享有原合同的抗辩权利仍可以向吕润梅主张。按照《土地租赁协议》第三条约定：“甲方原欠乙方借款以租金偿还，直至还清。”，由于本案的租金约定的方式为抵扣吕润怡与李惠强之间的借款债务，上述借款债务目前未经清算，是否已经抵偿完毕双方均未提交证据予以证明，鉴于本案为租赁合同纠纷，双方之间的民间借贷纠纷属于另一层法律关系，当事人吕润怡、吕润梅应当先行解决与李惠强的民间借贷法律纠纷之后，再行主张租赁合同权利。据此，原审法院虽然认定事实欠妥当，而判决处理结果并无不妥，二审予以维持。综上，原审法院认定事实以及适用法律均欠妥，但是判决结论正确，二审予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用8065元，由上诉人吕润梅负担。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  蓝惠兰审判员  黄宇乐二〇一九年十一月十三日法官助理黄晓娜书记员曾晓英附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；