广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0621民初943号 原告：黎建宣，男，1976年8月15日出生，壮族，户籍所在地广西上思县，现住广西上思县。 委托诉讼代理人：黄岳吉，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 被告：广西十万大山万蝶谷旅游开发有限公司,住所地广西上思县。 法定代表人：李前锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏强，广西心田律师事务所律师。 原告黎建宣与被告广西十万大山万蝶谷旅游开发有限公司（以下简称万蝶谷公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告黎建宣的委托诉讼代理人黄岳吉，被告万蝶谷公司的委托诉讼代理人苏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金37723.12元（以528335元为基数，按日利率0.3‰计算，自2017年6月30日起计至2018年2月23日止，逾期天数为238天）；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金1056.67元（以528335元为基数，按日利率0.1‰计算，自2019年6月20日起暂计至2019年7月10日，最终计至被告实际完成房屋所有权登记之日止）；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告预售的位于上思县，总房款为528335元，首付款为198335元（含定金）。合同签订后，原告已经按照合同约定履行支付首付款义务。合同第十条约定：“（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房……”合同第十一条约定：“逾期交付责任……出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”据此，被告应于2017年6月30日前将符合该合同约定的涉案房屋交付原告使用，如逾期交房，原告有权要求被告每日按全部房价款万分之三支付逾期交房违约金。现被告于2018年2月23日才将涉案房屋交付原告使用，逾期天数长达238天，已构成严重违约。被告理应按合同约定向原告支付逾期交房违约金37723.12元（528335元×0.0003×238天）。根据原告与被告签订的合同第十九条的约定，被告应于合同约定的交房之日起720日内（即2019年6月20日前）为原告办理房屋所有权证书，但被告至今仍未按合同约定履行为原告办理房屋所有权转移登记的义务。被告已构成违约，理应按合同约定向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金1056.67元（528335元×0.0001×20天，暂计至2019年7月10日，最终计至被告实际完成房屋所有权登记之日止）。原、被告签订的合同合法、有效，应受法律保护，被告应按约定履行合同义务。为此，原告多次与被告协商，但被告置若罔闻。被告的行为不仅违背诚信、构成违约，也侵犯了原告的合法权益。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告辩称，一、原、被告双方约定的逾期交房违约金过高，应适当调整。原告没有证据证明因被告延迟交房给原告造成的实际损失。被告认为违约金应按全部房款日万分之一点五计算比较合适。而且涉案房屋的实际成交价为468335元，并非原告所说的528335元。二、被告存在顺延交房的约定事由，即存在不可抗力的因素。从原、被告签订合同开始，出现不可预测的降雨量大于10毫米导致停工以及施工进程缓慢的事由，应当顺延工期。根据上思县气象局提供的材料可知，自双方签订合同后至约定交付房屋之日止，出现中雨以上天气为13天，因此应当予以扣除。三、被告不存在逾期办理房屋所有权证书的事实。双方签订的合同第十九条约定：“买受人未能在该商品房交房之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的……”即商品房正式交付之日起超过720日后才开始算违约金。本案中，被告于2018年2月23日将涉案房屋交给原告，自交房之日起至本案开庭之日止，还在约定的时间范围内，被告不存在逾期办证行为。因此，原告主张逾期办理房屋所有权证书的违约金没有事实和法律依据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对其陈述的事实向本院提供以下证据：1、黎建宣居民身份证，证明原告黎建宣的身份信息、主体资格；2、商品房买卖合同，证明原告向被告购买上思县名凯御景小区2栋A单元1701号房，约定的总房款为528335元，被告应于2017年6月30日向原告交房，并于合同约定的交房之日起720日内（即2019年6月20日前）为原告办理不动产权证；3、上思县名凯御景小区2栋A单元1701号房购房首付款收据，4、个人购房借款/担保合同，5、商品房买卖合同登记备案证明，证据3-5证明原告已经支付完购房款；6、入伙通知书，证明被告于2018年2月23日才将涉案房屋交付原告，已经逾期交房238天，被告应于2019年6月20日前为原告办理不动产权证，但被告逾期未办理，构成违约。被告为其辩解向本院提供以下证据：1、气象资料证明书，证明原告和被告签订合同后至约定的交付房屋之日止，出现中雨以上天气为13天；2、（2018）桂0621民初738号民事判决书，证明上思县人民法院曾认定被告延期交房按日万分之三计算的违约金过高，应按日万分之一点五计算较为合适；3、购房分期还款说明书，证明原告向被告购房实际成交价为468335元；4、收据（№2016554、№2016126、№2019019、№2019020、№2015267、№2015807），证明原告分批向被告交首付款的情况。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据1-6的真实性无异议，但认为证据6不能证明被告逾期办理不动产权证的事实，目前仍在交房之日起720日内，被告没有违约。原告对被告提供的证据1、2、4的关联性有异议，认为证据1不足以证明被告存在不可抗力影响施工的情形，认为不能凭证据2认为本案约定的违约金过高，应按合同约定执行，认为证据4不能证明待证事实；对证据3有异议，认为该购房分期还款说明书在商品房买卖合同之前签订，商品房买卖合同改变了之前的约定，房屋总价应以在房产局备案的商品房买卖合同为准。 对于双方提供的证据，本院认证如下：原告提供的证据1-6，被告对其真实性均无异议，且上述证据与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的证据1与本案有一定的关联性，本院将其作为参考依据；被告提供的证据2与本案无关，本院不予采信；被告提供的证据3、4真实、合法，且与本案相关联，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：原告黎建宣向被告万蝶谷公司购买上思县思阳镇中华南路名凯御景2幢A单元17层1701号房，双方于2017年2月24日签订《商品房买卖合同（预售）》。合同第五条约定：“该商品房单价为每平方米3672.56元，总金额528335元。”合同第六条约定：“买受人同意在签署本合同后，向出卖人支付首期房款，首期房款占总房款的37.54%，计人民币198335元（含定金）。其余购房款占总房款的62.46%，计人民币330000元，由买受人向银行申请按揭贷款支付给出卖人。”合同第十条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。”合同第十一条约定：“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人的……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）……同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”合同第十九条约定：“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”2016年7月10日，原告因向被告购买涉案房屋而支付被告购房定金10000元。2017年2月27日，被告出具《收据》（凭证号码NO：2016307）一份，载明：“兹收到黎建宣交来2#-A-1701号房购房首付款￥198335元。”被告加盖公章予以确认。2017年3月16日，涉案房屋在上思县房地产管理所进行了商品房买卖合同登记备案（合同备案编号：20170278）。2017年3月24日，原告作为借款人、被告作为保证人与贷款人中国工商银行股份有限公司上思县支行签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：委购借字防城港分行上思支行2017年033号），约定原告向该银行申请公积金委托贷款330000元用于支付涉案房屋剩余房款。2017年5月31日，防城港市住房公积金管理中心上思管理部将330000元转存至被告的银行账户。被告认可原告已支付完总房款。2018年2月23日，被告将涉案房屋交付原告，被告已逾期交房238天。2017年2月24日合同签订后至合同约定的交房日（2017年6月30日）期间，出现中雨以上降水天气的天数为13天。涉案房屋至今未办理不动产权证书。 本案的争议焦点为：一、被告是否应支付原告逾期交房违约金37723.12元；二、被告是否应支付原告逾期办理房屋所有权证书的违约金。 本院认为，原告黎建宣与被告万蝶谷公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方应当按照约定履行自己的义务。 关于被告是否应支付原告逾期交房违约金37723.12元的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告逾期交付房屋的免责事由仅为不可抗力。被告作为出卖人，既应证明存在足以影响施工的事由，也应证明该事由已实际影响到施工。现被告提供气象资料证明书证明2017年2月24日合同签订后至合同约定的交房日（2017年6月30日）期间出现中雨以上天气为13天，但不足以证明该事由已实际影响到施工。因此，被告不存在逾期交房的免责事由，被告应按合同约定于2017年6月30日前向原告交付符合约定条件的房屋。至2018年2月23日被告向原告交付房屋，被告实际逾期交房共238天，已构成违约，应向原告承担违约责任。被告辩称涉案房屋的实际成交价为468335元，但并未提供相应证据证明，且原告对此不予认可。故对被告上述辩解，本院不予采纳。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。因双方约定的违约金过高，且被告请求予以减少，故本院将违约金调整为按全部房价款日万分之一点五计算。因此，被告应向原告支付的逾期交房违约金为：528335元×0.15‰×238天=18861.56元。对于原告要求被告支付逾期交房违约金37723.12元的诉讼请求，本院予以部分支持。 关于被告是否应支付原告逾期办理房屋所有权证书违约金的问题。《商品房买卖合同（预售）》第十九条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。被告辩称《商品房买卖合同（预售）》第十九条中约定的“商品房交付之日”为涉案房屋实际交付之日即2018年2月23日。本院认为，原、被告约定的交房日期为2017年6月30日，根据诚实信用原则，原告有理由期待被告于2017年6月30日交房，且从该日起720日内取得房屋所有权证书。被告将“商品房交付之日”解释为实际交付之日，显然置原告方的利益于不顾，使原告方的权益处于不确定状态，对原告方不公平，且有违合同的诚实信用原则，不符合对合同条款的一般理解。故对被告的上述辩解，本院不予采纳。根据合同约定，被告应在该商品房交付之日起720日内（即2019年6月20日前）与原告共同办妥涉案房屋的所有权证书。现被告未按期履行上述义务，应向原告支付相应的违约金。按照合同约定，被告应支付原告的违约金为：以528335元为基数，从买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日（即2019年6月21日）起至实际完成房屋所有权登记之日止，按日利率0.1‰计付。对于原告要求被告支付自2019年6月20日起至实际完成房屋所有权登记之日止的违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西十万大山万蝶谷旅游开发有限公司向原告黎 建宣支付逾期交房违约金18861.56元； 二、被告广西十万大山万蝶谷旅游开发有限公司向原告黎 建宣支付逾期办理房屋所有权证书的违约金（违约金以528335元为基数，从2019年6月21日起至实际完成房屋所有权登记之日止，按日利率0.1‰计付）； 三、驳回原告黎建宣的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费384.70元（原告已预交），由原告黎建宣负担187.10元，被告广西十万大山万蝶谷旅游开发有限公司负担197.60元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内按普通程序预交上诉案件受理费770元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 黄应良 二〇一九年十一月五日 法官助理 唐雅婷 书 记 员 梁珍彩