云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5035号上诉人（原审原告）冯硕，男，1989年8月31日生，汉族，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人范春艳，云南法彰律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）昆明巨丰房地产经纪有限公司。住所地：云南省昆明市高新区国际花园二期23幢12号商铺。法定代表人:宋代虎。被上诉人（原审被告）宋代虎，男，1979年1月8日生，汉族，住昆明市五华区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人张克祥，云南越商法律服务所法律工作者，特别授权代理。上诉人冯硕因与被上诉人昆明巨丰房地产经纪有限公司、宋代虎居间合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初1087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人冯硕的委托诉讼代理人范春艳、被上诉人昆明巨丰房地产经纪有限公司、宋代虎的共同委托诉讼代理人张克祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人冯硕上诉请求：一、撤销昆明市五华区人民法院作出的（2019）云0102民初1087号民事判决，将本案发回重审或依法改判支持上诉人的全部一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条的规定，主张法律关系存在的当事人，应当由被上诉人提供证据证明案外人高朝惠已经获得案涉房屋权利人代国辉的授权，而非由上诉人提供证据证明高朝惠没有此房屋的处分权，一审法院举证责任分配错误，据此驳回上诉人的诉讼请求无事实及法律依据。二、在一审法院对被上诉人提供的《委托书》、《情况说明》不予采纳的情况下，无任何证据证明高朝惠已获得案涉房屋权利人的授权、现涉案房屋已由权利人出售，高朝惠不可能再获得权利人的授权，故三方签订的《房屋买卖合同》自始无效，被上诉人无权依据无效的《房屋买卖合同》要求上诉人支付中介服务费。一审法院认定“原告与案外人高朝惠于2018年9月7日协商一致解除合同”，据此判决上诉人承担中介服务费属认定事实及适用法律错误。三、在本案中，被上诉人在接受上诉人的委托后，应按照《房地产经纪管理办法》第二十二条、《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定履行居间义务。现因被上诉人巨丰公司违反前述约定，虚假陈述案涉房屋归宋代虎、高朝惠所有，且高朝惠有处分权，导致三方签订的《房屋买卖合同》无效，未尽到提供居间合同服务的义务，故被上诉人巨丰公司无权要求原告支付报酬，并应当全额退还上诉人已经支付的居间服务费1万元，赔偿上诉人因此遭受的损失。被上诉人宋代虎作为巨丰公司的唯一股东，未能提供证据证明其个人财产独立于公司财产，应对公司债务承担连带责任。被上诉人昆明巨丰房地产经纪有限公司、宋代虎共同辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。冯硕向一审法院起诉请求：1.判令被告昆明巨丰房地产经纪有限公司向原告返还原告已支付的居间费10000元，并支付自2018年9月7日起至付清款项之日止的利息（按同期贷款利率上浮50%计算），暂计至2019年1月5日的利息为217.5元；2.判令被告宋代虎为被告昆明巨丰房地产经纪有限公司在本案中的债务承担连带责任；3.判令被告承担原告为实现债权支付的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、保全担保费、律师费等）。一审法院认定事实：2018年9月5日，原告（乙方或代理人）与案外人高朝惠（甲方或代理人）及被告巨丰公司（丙方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方位于昆明市五华区黑林铺街道办事处海源居委会丽阳星城A2-3幢1层110号房屋，建筑面积约83.41平方米，房屋现状为租赁、装修含固定设施；房屋成交价为85万元；签订本合同时乙方交付购买房屋的购房定金5万元给甲方，此款暂交付给丙方托管并于甲乙双方在公证机关签署统一《房屋买卖合同》时自动转为乙方交付的购房款；签订本合同时，房屋的《房屋所有权证》、《国有土地证》、契税发票等下相关证件的原件交付于丙方监管；房屋的交付方式为甲方于2018年10月10日之前将房屋交付给乙方使用。甲、乙方双共同委托丙方为其提供促成房屋买卖，协助办理房屋产权过户服务；甲、乙双方应向丙方支付相应服务费，将甲、乙双方确认，由乙方向丙方支付13600元作为丙方的居间服务费，此佣金于签订本合同时由乙方一次性支付给丙方，实际支付额以丙方开具的收据为准。乙方于甲方办理赎证扣款当天向甲方支付购房首付款34万元，此首付款包含已付定金，剩余购房尾款51万元于房屋产权过户手续完毕收到不动产登记部门开具的《不动产登记受理通知书》时乙方通过银行按揭贷款支付。若该房屋的产权处于银行按揭抵押中，则甲方须于2018年9月11日之前申请还贷赎证。合同还约定丙方的义务为：在坚持公平、公证正的原则下提供居间服务；及时向甲、乙双方通报经纪服务的进展情况及市场供求信息；陪同甲、乙双方看房，介绍房产基本情况，协助双方洽谈并签订交易合同，在交易价格、付款方式、房屋交割、交易登记及产权过户等方面为双方提供咨询服务；提供银行抵押贷款、赎楼事项的咨询服务；为甲、乙双方保守商业机密和个人隐私；甲乙双方发生违约或争执等情形时，应出面予以协商；协商无效时，应采取中立态度，并证明事实。另外甲、乙双方当事人就解除本合同协商一致的，丙方全额居间服务费由甲、乙双方各支付一半。同日被告巨丰公司收取了案外人高朝惠交纳的《商品房购销合同》、契税发票、维修基金收据原件以及售房款发票、不动产权证书复印件。签订合同后原告向案外人高朝惠微信转账支付5万元。后原告与案外人高朝惠于2018年9月7日协商一致解除合同；案外人高朝惠通过微信转账方式向原告退还4万元，向被告巨丰公司微信转账1万元。2018年9月7日，被告巨丰公司向原告出具收据一份，载明收到原告冯硕居间服务费10000元，并在备注中注明此款用于后期抵扣成交其他房源。另查明，依据昆明市不动产登记中心五华登记处于2018年12月21日出具的《不动产登记信息》载明，涉案房屋的权利人于2018年10月18日由案外人代国辉变更为案外人王耀祥。一审法院认为：原告主张案外人高朝惠对涉案房屋无处分权，故合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，虽案外人高朝惠并非涉案房屋的权利人，但庭审中原告没有提交证据证明高朝惠没有此房屋的处分权，且并未向法庭提交证据证明合同存在法律规定无效的情形，故对原告的该项主张不予采纳。涉案合同系各方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性效力性规定，属合法有效的合同，应受法律保护，各方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。涉案合同于2018年9月5日签订，原告与案外人高朝惠于合同约定的赎证期限前即2018年9月7日达成一致解除了合同，庭审中原告并未提交证据证明因被告巨丰公司虚假告知房屋权利人情况导致其无法办理过户及交房手续，对此应由原告承担举证不利的法律后果。故合同解除并非被告巨丰公司所造成，依据涉案合同的约定，原告应向被告巨丰公司支付中介服务费6800元。因被告巨丰公司于2018年9月7日收取的原告1万元中介服务费系用于后期抵扣成交其他房源，庭审中被告巨丰公司愿意退还3200元，一审法院予以确认。关于原告要求被告支付利息的诉讼请求。因合同解除并非被告造成，故对该项诉请不予支持。至于被告宋代虎是否应当承担连带责任。庭审中被告宋代虎自愿承担贷连带责任，一审法院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、被告昆明巨丰房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告冯硕退还3200元；二、被告宋代虎对被告昆明巨丰房地产经纪有限公司的上述债务承担连带清偿责任。案件受理费55元，减半收取27.5元，由被告昆明巨丰房地产经纪有限公司、宋代虎负担。本案二审期间，各方当事人均无新证据提交。一审判决认定事实清楚，本案二审认定事实与一审一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”、第四百二十六条第一款“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”的规定，被上诉人已促成上诉人与案外人高朝惠签订了《房屋买卖合同》，且该合同已成立，后虽经上诉人与案外人高朝惠协商一致解除，但并不能因此而免除上诉人对被上诉人支付居间费的义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币55元，由上诉人冯硕承担。本判决为终审判决。审判长 白 皓审判员 吴 娴审判员 饶丽佳二〇一九年十一月十九日书记员 李 哲