贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2138号上诉人（原审被告）：龙家燎，男，1971年9月10日出生，侗族，住贵州省天柱县，被上诉人（原审原告）：贵州星力商业管理有限公司，住所地贵州省天柱县凤城镇金山大道44栋8号。法定代表人：黄少林，总经理。上诉人龙家燎因与被上诉人贵州星力商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服贵州省天柱县人民法院（2019）黔2627民初1075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，经阅卷因当事人没有提出新的证据、事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。龙家燎上诉请求：1、撤销贵州省天柱县人民法院（2019)黔2627民初1075号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人于2017年7月4日签定《缤纷天地商铺租赁合同》，合同对商铺位置、面积、租金标准、商业管理费标准、设备维修费标准、经营范围、双方权力义务都就行了约定。2017年7月4日至2018年7月3日期间，商城的各种公共设备都维护得很好，上诉人也按照合同如期缴纳各种费用。被上诉人自2018年7月4日至2019年7月3日期间率先违背了《缤纷天地租赁合同》相关规定，对商城的公共设备没有进行维护：卫生脏、乱、差，厕所坏了不修；过道照明坏了不修，一片黑暗；电梯大部分停用。上诉人花了几十万元在商城投资开店，本来对商城的潜力非常看好才投资的。现在商城环境如此恶劣，不但严重影响门店经营，也更加打击经营者的信心。上诉人向一审法院提供了大量的证据（音影图文）指证了被上诉人没有对商城公共设备进行维护，被上诉人率先违反了《缤纷天地商铺租赁合同》出租方应对设备维护的规定。庭审中，上诉人向一审法院提出，因被上诉人违反合同规定对设备不进行维护，那么设备不维护就不产生设备维护费。请求一审法院依法判决从上诉人向被上诉人缴纳的年设备维护费5512.56元中扣出4593.84元抵物业管理费，余下部分留作设备维护费，一审法院不予采纳。上诉人认为一审法院对被上诉人违反合同规定的行为不予以依法进行判处和对本案事实认定是错误的。二、上诉人在本商城开店就是看好商城的环境和潜力才投资的，可是2018年下半年上诉人门店楼上新开了一家健身会所，健身人员做健身运动时将健身器械丢在楼板上产生震耳欲聋的巨响，震坏了上诉人店面的许多顶灯，严重影响上诉人的店面经营，上诉人也因此患上了耳鸣、眼花、失眠等症状。上诉人多次向被上诉人交涉未果的情况下，加上被上诉人向上诉人收取了年设备维护费5512.56元而不对设备进行维护的违规行为，上诉人才拒交2018年7月4日至2019年7月3日的物业管理费。庭审中，上诉人向一审法院提供了巨响声源的录影证据，要求一审法院依法判决被上诉人立即对有害声源进行整改，整改之后，上诉人可按照合同规定，向被上诉人缴纳之后产生的物业管理费。一审法院认定这一事实不在本案审理范围，不予采纳。上诉人认为，一审法院在事实清楚，证据齐全的情况下，没有依法维护上诉人的权益，而把这一事实转移到另一法律关系，是对法律程序的错误运用。三、原判决支持《缤纷天地商铺租赁合同》合法有效。认定上诉人享受了被上诉人提供的物业服务，应对支付物业管理费。但被上诉人率先违反合同规定，没有对设备进行维护，而又收取了上诉人年设备维护费5512.56元。相同的道理，上诉人没有享受到被上诉人对设备的维护，法院依法应判决从被上诉人向上诉人收取的年设备维护费专项资金5512.56元中扣出4593.84元抵物业管理费。一审判处上诉人承担2018年7月4日至2019年7月3日物业管理费的70%即3215.69元是错误的。综上所述，上诉人认为原审法院判决认定事实、法律适用错误，请求二审法院在查明本案事实和正确适用法律的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人贵州星力商业管理有限公司答辩称：一、龙家燎所称缴纳的设施设备维护费实为案涉合同中的商铺租金的组成部分，且该款项并非为星力公司所收取。2017年7月4日，星力公司与龙家燎双方签订《缤纷天地商铺租赁合同》，其中第一条约定的商铺租金由租金、月商业管理费、月设备维护费三部分内容组成，将商铺租金设置为三个不同的项目，其原因在于公司财务运营及合同条款设置的需求，但其租金实质与答辩人和案涉商铺业主所约定的租金标准一致，即8元/m2/月。租金递增方式的约定亦与《缤纷天地商铺业主委托出租合同》第四条第-款内容相同。龙家燎每期所缴纳的租金（包含其所指的设备维护费），星力公司都依约按期如数通过银行转账的方式交给了案涉商铺的业主。综上，自龙家燎承租以来，星力公司所收取的款项仅为《缤纷天地商铺租赁合同》所约定的物业管理费，从未收取设施设备维护费等相关费用。二、星力公司在龙家燎拖欠物业管理费期间，仍一直为其提供物业管理服务，未曾间断。三、就龙家燎所提健身房吵闹问题，星力公司已多次针对该问题上门与相关租户进行沟通。星力公司已履行过相应职责，曾多次与健身房的租户进行协调解决。但融洽的邻里关系是相互而成的，非一蹴而就，星力公司作为物业管理者，仅为调和者的角色，非主要矛盾的决定者。综上所述，龙家燎所称缴纳的设施设备维护费实为案涉协议的商铺租金之组成部分，该款项并非为星力公司所收取；星力公司在龙家燎拖欠物业管理费期间，仍一直为其提供物业管理服务，未曾间断;且就龙家燎所提健身房吵闹问题，星力公司已多次针对该问题上门与相关租户进行沟通，履行了相应的职责，故请求法院依法驳回上诉人龙家燎的上诉请求。贵州星力商业管理有限公司一审法院起诉请求：一、判决被告向原告支付2018年7月3日至2019年7月3日的物业管理费4593.84元；二、判决被告承担原告为实现债权所支出的律师代理费等费用；三、案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：2017年7月4日原告贵州星力商业管理有限公司与被告龙家燎签订《缤纷天地商铺租赁合同》，合同约定：一、商铺位置、面积、费用。被告承租原告缤纷天地商铺2号楼222号、223号、233号、234号、235号门面，建筑面积共计191.41平方，月租金、月商业管理费、月设备维护费共计1531元。二、租赁期限自2017年7月24日至2022年7月3日，共计60个月。三、租金交纳方式与优惠办法。1、签订合同时，原告收取被告6个月租金，合计9187元，以后的租金采取先支付后使用的原则，每6个月支付一次。被告必须在上一期租金届满之日前10将下一期应交租金一次性支付给原告。2、免收租金期限。原告给予被告6个月的装修期，装修期内免收租金。3、前3年租金不变，从第4年开始，按上一年度的5%逐年递增。四、物业管理费标准与优惠办法。1、建筑面积计算，物业管理费暂定为2元/㎡/月，今后物业管理费的调整随政府行业主管部门的有关规定办理，合同期限内最高不超过5元/㎡/月。2、交纳方式与优惠办法：物业管理费每6个月交纳一次，前6个月为优惠期，免收物业管理费，在优惠期满之前10内交纳下一期物业管理费。五、原告应当按约定交付房屋及相关配套设施设备，并确保其处于完好状态。六、承租期间由于被告的违约行为、过错而对原告造成的损失(包括律师费用等)被告应承担赔偿责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告将租金、设备维护费交至2019年7月2日，物业管理费交至2018年7月2日。由于从2018年下半年开始原告在物业管理方面存在一定问题，如公共区域部分灯光不亮、三楼健身会所健身器材产生震动，影响原告经营等等。为此，被告拒绝交纳2018年7月3日之后的物业管理费。2019年5月6日原告诉至一审法院请求：一、判决被告向原告支付2018年7月3日至2019年7月3日的物业管理费4593.84元；二、判决被告承担原告为实现债权所支出的律师代理费等费用；三、案件受理费由被告负担。一审法院认为，2017年7月4日原、被告双方签订的《缤纷天地商铺租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。被告作为承租人享受了原告提供的物业服务，应当依约交纳物业管理费，原告请求被告交纳2018年7月3日至2019年7月3日的物业管理费，予以支持。关于交纳物业管理费的具体数额问题。原告向被告收取了设施设备维护费和物业管理费后，提供的物业服务不符合合同第7条第2项(即查明事实部分的第5条）的约定和《物业管理条例》第2条的规定，故应当适当减少物业管理费。具体交纳数额从本案案情来看，以被告交纳应交总额4593.84元的70%的物业管理费为宜，即交纳物业管理费3215.69元(4593.84元×70%)。关于原告请求被告支付原告为实现权利所支出的律师代理费等费用5000元的问题，因被告拒绝交纳物业管理费是原告向被告收取了设施设备维护费和物业管理费后，提供的物业服务不符合合同约定和法律规定所致，其主张一审法院不予支持。被告提出三楼健身会所健身器材产生震动，震坏被告的孔灯和给被告造成耳鸣，应由原告赔偿，属于另一法律关系，不在本案审理范围。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、被告龙家燎于本判决生效之日起十日内一次性支付原告贵州星力商业管理有限公司2018年7月3日至2019年7月3日的物业管理费3215.69元(4593.84元×70%)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告贵州星力商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告龙家燎负担。二审期间，双方当事人未提交新的证据。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《缤纷天地商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方当事人应当严格按照合同约定履行义务，上诉人享受了被上诉人提供的物业服务，应当按照约定及时交纳物业管理费，但被上诉人提供的物业服务未达到合同约定标准，应当适当较少上诉人的物业管理费，一审法院结合双方当事人的违约情况，判决上诉人交纳其应承担的全部物业管理费4593.84元的70%即3215.69元，于法有据，应予支持。关于上诉人提出用设备维护费用抵扣物业管理费及上诉人的产品和身体受到其所租门面三楼健身会所影响产生的损害赔偿问题，系另一法律关系，一审法院不予处理并无不当，上诉人可另行起诉主张。综上所述，上诉人龙家燎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人龙家燎负担。本判决为终审判决。审判长  刘志红审判员  田 嫄审判员  王山地二〇一九年十一月二十五日法官助理罗安松书记员汪玲