湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终9011号上诉人（原审被告）：武汉武商量贩连锁有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区常青路43号。法定代表人：王斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁黎，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱果，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中囯银行股份有限公司黄冈分行，住所地湖北省黄冈市西湖二路29号。负责人：朱红亮，该行行长。委托诉讼代理人：周君宇，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱毅，湖北瑞通天元律师事务所律师。原审第三人：黄冈商业步行街开发建设有限公司，住所地湖北省黄冈市黄州区东门路1号。法定代表人：李立荣，该公司经理。上诉人武汉武商量贩连锁有限公司（以下简称武商公司）因与被上诉人中国银行股份有限公司黄冈分行（以下简称中行黄冈分行）、原审第三人黄冈商业步行街开发建设有限公司（以下简称黄冈步行街公司）债权人代位权纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初3746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武商公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中行黄冈分行在一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由中行黄冈分行承担。事实与理由：一、关于所有权变更部分已付租金的扣除，应在武商公司应付租金中扣除自变更产权日起至2017年10月17日止，武商公司已向黄冈步行街公司支付的产权变更房产的租金4557759.28元。二、关于减免租金和租赁房屋部分所有权变更后扣减租金的顺序问题，黄冈步行街公司与武商公司的减租约定仅对黄冈步行街公司名下的15011.12平方米租赁面积发生效力，即应在15011.12平方米计租面积的租金基础上，扣减4000000元租金优惠，武商公司应支付的房屋租金为7061994.55元。三、关于物业费的扣除问题，应按照目前新的物业管理方黄冈市华荣物业有限公司主张的物业管理费标准即每月每平方米0.9元，在应付租金中扣减2018年1月16日至2019年4月17日的物业管理费202650.12元。四、关于黄冈步行街公司应赔付给武商公司的损失，武商公司到期应付房屋租金7061994.55元中，应同时扣除黄冈步行街公司的违约损害赔偿共计3436979.2元。五、关于税费扣减问题，若无法开具符合合同约定的发票，武商公司应付金额应进行税费扣减，扣税后的剩余金额为中行黄冈分行实际应得的代位租金。中行黄冈分行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审判决已将所有权变更部分的租金予以扣除，一审判决关于扣除的顺序是正确的。根据合同约定，武商公司向黄冈步行街公司支付的全部是租金，不包括物业费。黄冈步行街公司的违约、侵权应另案起诉，与本案无关。开具发票的主体是黄冈步行街公司，武商公司若认为有损失也应另案起诉。黄冈步行街公司述称，武商公司的上诉请求不应支持，武商公司应向中行黄冈分行支付租金10738630.4元。中行黄冈分行向一审法院起诉请求：1.判令武商公司向中行黄冈分行履行代位清偿义务，向中行黄冈分行支付2017年10月18日至2019年4月17日止应付给黄冈步行街公司的到期租金14738630.4元，用以偿还黄冈步行街公司的债务；2.本案诉讼费由武商公司负担。一审法院认定事实：2008年6月29日，黄冈步行街公司与武商公司签订《房屋租赁合同》一份，约定将黄冈步行街名下坐落于黄冈市黄州区东门路1号摩尔城面积约20000平方米的房屋出租给武商公司作为超市商场使用，租赁期限为15年，自2008年7月18日至2023年10月18日止；房屋租金每平米每月32.5元，年租金7800000元，其中物业管理费和房屋租金由黄冈步行街公司按比例分配，分配比例必须符合税务部门的要求，自2008年7月18日开始计租，前3年不递增，满3年从第4年开始每3年为一阶段累计递增，递增幅度为8%；房屋租金为半年支付，黄冈步行街公司应在每期开始的5天内将物业租赁合法税务发票交付武商公司财务部门，武商公司在收到发票后7天内支付该期物业租金；黄冈步行街公司负责出租房屋外公共部位的环境卫生、绿化养护和安全防范，如在房屋交付武商公司使用后，发生因房屋、设备质量问题或安保工作的疏忽导致人员伤害、财产损失的，其责任由黄冈步行街公司负责赔偿。2013年1月10日，中行黄冈分行与黄冈步行街公司签订《固定资产借款合同》，约定由中行黄冈分行向黄冈步行街公司出借70000000元，借款期限120个月。同日，双方又签订《抵押合同》，约定将黄冈步行街公司上述出租房屋中摩尔城5栋负一层3956.07平方米、2栋负一层5869平方米、2栋第二层5140.9平米，合计14966平方米的房屋抵押给中行黄冈分行。2013年1月14日，中行黄冈分行、黄冈步行街公司与武商公司签订《租赁收入三方协议书》，约定在黄冈步行街公司在该行开设的账户作为收取武商公司租赁收入的账户，中行黄冈分行有权从该账户直接扣划资金用于归还贷款本息，未经中行黄冈分行书面同意，不得将租金支付至任何其他账户，武商公司签署本协议并不表示对中行黄冈分行负有任何支付义务，仅表示同意支付租赁收入账户的变更，任何情况下，中行黄冈分行都不得向武商公司主张租金的支付，只能通过其他方式向黄冈步行街公司追索，如武商公司与黄冈步行街公司因租赁合同发生纠纷导致租金暂停或不予支付，武商公司无义务将租金支付至本协议约定账户，但黄冈步行街公司与武商公司应提前告知中行黄冈分行。2016年11月24日，因黄冈步行街公司未依约向中行黄冈分行还款，中行黄冈分行向湖北省黄冈市中级人民法院申请诉前财产保全，该院作出保全裁定，对黄冈步行街公司上述房屋进行查封，并对武商公司应支付给黄冈步行街公司的租金进行冻结，武商公司于11月30日向该院出具《租金情况说明》，载明其已于当年9月向黄冈步行街公司支付了2016年10月18日至2017年10月17日的租金，对之后租金，其将履行协助义务，停止支付。后中行黄冈分行将黄冈步行街公司诉至湖北省黄冈市中级人民法院，该院经审理作出（2017）鄂11民初148号民事判决书，判决黄冈步行街公司向中行黄冈分行偿还借款本金49398937.99元及相应利息、罚息。因黄冈步行街公司未履行该判决确定的给付义务，也未向武商公司主张支付租金，中行黄冈分行遂提起本次诉讼。一审法院另查明，2015年2月13日至2016年6月7日，黄冈步行街公司将上述出租给武商公司的房屋内面积合计4988.88平方米的房屋出让给案外人梅实、左钧羽、永州市江华瑶族自治县盛兴隆商贸有限公司、永州市毅川荣商贸有限责任公司和湖南状元堂商贸有限公司，并办理了过户登记。一审法院还查明，2016年5月16日，武商公司向黄冈步行街公司发出《解除合同函》，通知其解除双方之间的《房屋租赁合同》。同年6月15日，黄冈步行街公司回函同意给予优惠，将2016年10月19日至2018年10月18日租赁期间的租金每年减免2660000元，2018年10月19日至2019年10月18日租赁期间的租金减免2680000元，并承诺按期实收租金金额开具正式税务发票，依据原租赁合同物业管理费和租金比例分配标准为租金占55%，管理费占45%，2016年10月19日至2019年10月18日期间租金按年支付。武商公司在收悉该函后，放弃解除合同，继续经营该商场。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十三条规定：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代为行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。”中行黄冈分行对黄冈步行街公司所享有的债权已经过生效判决认定，中行黄冈分行系黄冈步行街公司的合法债权人。武商公司未向黄冈步行街公司支付2017年10月18日至2019年4月17日的租金，该金钱给付债务金额在中行黄冈分行对黄冈步行街公司享有的债权范围内，且已到期，黄冈步行街公司也未以诉讼方式或者仲裁方式向武商公司主张该到期债权，对中行黄冈分行造成了损害，故中行黄冈分行有权以债权人身份向次债务人武商公司提起代位权诉讼。黄冈步行街公司抗辩称租金金额不确定及应付租金已由法院查封，并不阻碍中行黄冈分行提起债权人代位权诉讼。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十八条规定：“在代位权诉讼中，次债务人对债务人的抗辩，可以向债权人主张。”本案中武商公司对黄冈步行街公司拒付租金的抗辩，有权向中行黄冈分行主张。对其抗辩理由，一审法院认定如下：一、关于减免租金和租赁房屋部分所有权变更后扣减租金的问题。因武商公司要求解除租赁合同，2016年6月15日，黄冈步行街公司向武商公司发函，承诺对2016年10月19日至2019年10月18日期间的租金予以减免，武商公司在收到该函后，继续履行了租赁合同，系双方协商一致，对《房屋租赁合同》中租金约定的变更，因当时武商公司对部分租赁房屋所有权发生变更的事实并不知晓，应推定该减免租金所针对的是全部租赁面积。其中所涉仍登记在黄冈步行街公司名下的房屋租金的变更，对黄冈步行街公司具有约束力，在争议期间内的原租金为14738400元（20000平米×40.94元每平米每月×18个月），减免4000000元后，为10738400元。在武商公司与黄冈步行街公司租赁期间内，黄冈步行街公司将租赁房屋的部分出售给案外人，根据买卖不破租赁的法律规定，在部分房屋所有权发生变更后，武商公司就该部分房屋与案外人形成了新的租赁关系，该部分房屋的租金，武商公司应向案外人缴纳，其有权拒绝向黄冈步行街公司缴纳该部分房屋的租金。扣除该部分房屋后，剩余仍登记在黄冈步行街公司名下的房屋面积占比为75%，在减免租金的基础上，剩余租赁面积在2017年10月18日至2019年4月17日的房屋租金为8053800元。一审法院对武商公司的上述抗辩意见，部分予以采纳，但扣减顺序，应调整为先减免租金，再扣除所有权变更部分。二、关于物业管理费扣除问题。在《房屋租赁合同》中，双方约定物业管理费和房屋租金由黄冈步行街公司按比例分配，分配比例必须符合税务部门的要求，该合同中对黄冈步行街公司在租赁区域内具体实施哪些物业管理行为并无约定，而仅约定了对出租房屋外公共部位的管理，能够认定双方对于物业管理费和租金的占比仅是基于符合税务开票要求而进行的约定。且黄冈步行街回函中将物业管理费占比约定至45%，明显有违交易习惯，武商公司亦无证据证明黄冈步行街公司未提供物业管理服务，故对该项扣减物业管理费的抗辩，一审法院不予采纳。三、关于所有权变更部分已付租金的扣除。武商公司对该项抗辩，未提供案外人向武商公司主张租金权利已由人民法院受理的证据，其并不能证明案外人向其提出该租金主张，故其主张在已付租金中扣除所有权变更部分租金的抗辩，一审法院不予采纳。四、黄冈步行街公司应赔付给武商公司的损失。武商公司主张因黄冈步行街公司对外下欠债务，导致债权人到场闹事，影响经营，导致物品损坏、收益下降、租户退租，其提供的证据均不能证明上述事件与黄冈步行街公司具有直接关联性，也不能证明影响经营的行为是持续而长期发生的，实际侵权人也并非黄冈步行街公司，武商公司应向实际侵权人主张相应权利，且黄冈步行街公司已经对租金进行了减免。故一审法院对武商公司在本案租金中扣除黄冈步行街公司应赔付损失的抗辩，不予采纳。五、关于税费扣减问题。武商公司在租赁合同中承担的主要义务是支付租金，黄冈步行街公司给付发票系从属义务，武商公司无权以未开发票为由拒绝支付租金，且武商公司在履行次债务人的代位履行义务后，有权向黄冈步行街公司另行主张该权利。故对该项抗辩，一审法院亦不予以采纳。综上所述，一审法院对次债务人武商公司对债权人中行黄冈分行所提租金减免及部分承租房屋所有权变更应扣租金的抗辩意见予以采纳，其余抗辩意见，不予采纳。故武商公司应履行的代位支付租金金额为8053800元，中行黄冈分行在该金额范围内的诉讼请求，一审法院予以支持，超出部分不予支持。在武商公司履行上述租金给付义务后，中行黄冈分行与黄冈步行街公司之间、黄冈步行街公司与武商公司之间相应的债权债务关系即予消灭。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十一条、第十三条、第十八条第一款、第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决:一、武汉武商量贩连锁有限公司于一审判决生效之日起十日内向中国银行股份有限公司黄冈分行代位支付租金8053800元；二、驳回中国银行股份有限公司黄冈分行的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费110232元，由中国银行股份有限公司黄冈分行负担50045元，武汉武商量贩连锁有限公司负担60187元（此款中国银行股份有限公司黄冈分行已预付一审法院，武汉武商量贩连锁有限公司应随同上述判决款项一并支付中国银行股份有限公司黄冈分行）。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：武商公司向本院提交如下证据：证据一、民事裁定书一份，证明五位业主已向法院对武商公司主张租金。证据二、公告一份，证明永州市江华瑶族自治县盛兴隆商贸有限公司已提起上诉。经质证，中行黄冈分行对于武商公司提交证据的意见为：证据一、证据二的真实性由法院认定，该两份证据即使真实，也只有一位业主主张权利，且驳回了该业主的诉请。根据买卖不破租赁的原则，产权转让也不影响租金的支付。黄冈步行街公司对于武商公司提交证据的意见为：证据一、证据二的真实性有异议，对证明目的不予认可。本院认为，对于武商公司向本院提交的证据一，因该证据系打印件，本院对该证据的真实性不予确认。对于武商公司向本院提交的证据二，因该证据上未载明系永州市江华瑶族自治县盛兴隆商贸有限公司提起上诉，本院对该证据的证明目的不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，中行黄冈分行对黄冈步行街公司所享有的债权已经过生效判决认定，武商公司未向黄冈步行街公司支付2017年10月18日至2019年4月17日的租金，该金钱给付债务金额在中行黄冈分行对黄冈步行街公司享有的债权范围内，且已到期，黄冈步行街公司怠于行使其到期债权，对中行黄冈分行造成了损害，故中行黄冈分行有权以债权人身份向武商公司提起代位权诉讼。武商公司上诉认为在其应付租金中应扣除自变更产权日起至2017年10月17日止，武商公司已向黄冈步行街公司支付的产权变更房产的租金4557759.28元。因武商公司并未提交充分的证据证明案外人向其主张租金权利的诉请是否得到人民法院的支持，武商公司是否向案外人实际支付相应款项，故武商公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。武商公司上诉认为黄冈步行街公司与武商公司的减租约定仅对黄冈步行街公司名下的15011.12平方米租赁面积发生效力，即应在15011.12平方米计租面积的租金基础上，扣减4000000元租金优惠，武商公司应支付的房屋租金为7061994.55元。因武商公司与黄冈步行街公司于2016年协商对于《房屋租赁合同》约定的租金条款予以变更时，武商公司对于案涉部分租赁房屋所有权发生变更的事实并不知晓，一审法院据此推定该减免租金针对的是全部租赁面积符合武商公司与黄冈步行街公司的真实意思表示，并无不当。武商公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。武商公司上诉认为应按照目前新的物业管理方黄冈市华荣物业有限公司主张的物业管理费标准即每月每平方米0.9元，在应付租金中扣减2018年1月16日至2019年4月17日的物业管理费202650.12元。因黄冈步行街公司与武商公司签订的《房屋租赁合同》对于黄冈步行街公司在武商公司租赁区域内具体实施的物业管理行为没有明确约定，武商公司并未提交充分的证据证明黄冈步行街公司未提供物业管理服务，亦未提交充分的证据证明其已向黄冈市华荣物业有限公司实际支付物业管理费202650.12元，故武商公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。武商公司上诉认为其到期应付房屋租金7061994.55元中，应同时扣除黄冈步行街公司的违约损害赔偿共计3436979.2元。因武商公司对其主张的黄冈步行街公司给其造成各项损失共计3436979.2元一节事实并未提交充分的证据予以证明，武商公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。武商公司上诉认为若无法开具符合合同约定的发票，武商公司应付金额应进行税费扣减，扣税后的剩余金额为中行黄冈分行实际应得的代位租金。因黄冈步行街公司与武商公司签订的《房屋租赁合同》约定的主要义务是武商公司支付租金，黄冈步行街公司交付发票属于该合同约定的次要义务，武商公司可在履行支付租金的义务后，向黄冈步行街公司另案主张权利。武商公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，武商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60187元，由武汉武商量贩连锁有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十一月一日书记员 赖瑞文