吉林省蛟河市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0281民初2790号 原告：赵连武（案外人），男，1959年12月29日出生，汉族，住吉林省蛟河市。 被告：薛红梅（申请执行人），女，1978年9月20日出生，汉族，住吉林省蛟河市。 委托诉讼代理人：马仁，吉林佳誉律师事务所律师。 被告：刘洪福（申请执行人），男，1961年10月24日出生，汉族，住吉林省蛟河市。 委托诉讼代理人：马仁，吉林佳誉律师事务所律师。 被告:李铁华（申请执行人），男，1964年3月10日出生，汉族，住吉林省吉林市。 委托诉讼代理人：马仁，吉林佳誉律师事务所律师。 被告：苏雷（申请执行人），男，1973年6月27日出生，满族，住吉林省吉林市。 委托诉讼代理人：马仁，吉林佳誉律师事务所律师。 被告：王小平（申请执行人），男，1964年10月25日出生，汉族，住吉林省吉林市。 委托诉讼代理人：马仁，吉林佳誉律师事务所律师。 被告（被执行人）：吉林市鼎盛房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市。 法定代表人：张宝江，总经理。 原告赵连武与被告薛红梅、刘洪福、李铁华、苏雷、王小平、吉林市鼎盛房地产开发有限公司（以下简称鼎盛公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月11日做出（2019）吉0281民初162号民事判决。被告李铁华、刘洪福、王小平、苏雷、薛红梅不服，提出上诉。吉林市中级人民法院于2019年8月19日作出（2019）吉02民终1221号裁定书，撤销原判，发回重审。本院于2019年11月7日依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵连武、被告刘洪福、李铁华及被告薛红梅、苏雷、王小平的共同委托诉讼代理人马仁到庭参加诉讼。被告吉林市鼎盛房地产开发有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵连武向本院提出诉讼请求：1.撤销（2015）民保字第121号裁定书；2.撤销（2018）吉0281执异99号执行裁定书；3.解除对位于蛟河市庆岭镇瑞景新家园小区下列房屋的查封、评估、拍卖：1号楼西数6-20号越层门市房屋，建筑面积为998平方米；2号楼西数1-8门车库，面积为158.4平方米，1号楼伸缩缝以东门市房屋建筑面积为200平方米；2号楼1单元5楼502室暂定建筑面积为90.56平方米住宅；1号楼2单元3楼301室暂定面积为67.34平方米住宅，终止对上述房屋标的执行；4.确认上述房屋归赵连武所有；5.诉讼费由薛红梅、刘洪福、李铁华、苏雷、王小平、鼎盛公司共同承担。 事实和理由：2012年，鼎盛公司开发建设蛟河市庆岭镇老供销社，赵连武系该项目的动迁户。2012年9月23日、2013年1月1日、10月20日，赵连武与鼎盛公司签订了房屋动迁补偿合同书、动迁补偿补充协议、房屋抵债协议书，约定将蛟河市庆岭镇瑞景新城家园小区1号楼门市越层8个（建筑面积998平方米）、2号楼车库8个（面积为158.4平方米）、1号楼伸缩缝以东建筑面积200平方米门市房安置给赵连武。2012年12月29日、12月31日，赵连武与鼎盛公司签订商品房预定合同书，交付购房款9万元，购买了2号楼1单元5楼502室（暂定建筑面积90.56平方米）和1号楼2单元301室（暂定建筑面积67.34平方米）住宅。签订以上协议后，赵连武如期将自身房屋及其附属设施交付鼎盛公司。后来得知薛红梅、刘洪福、李铁华、苏雷、王小平、鼎盛公司分别起诉鼎盛公司申请执行时将赵连武的以上房屋查封并进行评估拍卖后，赵连武向法院提出执行异议，被法院裁定驳回。为维护自己的合法权益，赵连武提出以上诉讼请求。 薛红梅、刘洪福、李铁华、苏雷、王小平辩称：一、赵连武的第一项、第二项、第四项中的解除查封请求不符合法律规定；二、赵连武将鼎盛公司列为被告错误，执行异议是鼎盛公司主张提起，而鼎盛公司与赵连武的主张一致，故应将鼎盛公司列为第三人；三、鼎盛公司无征地拆迁的审批手续，未取得拆迁许可证，无权实施征地拆迁，其与赵连武签订的房屋动迁补偿合同是无效的协议。四、鼎盛公司与赵连武签署的确认单载明回迁越层门市房位置为1号楼西数6-20号门市（960平方米，最终以实测面积为准），在二审审理过程中，经过鉴定机构实地测量，6-15号门市一二楼总面积为884.84平方米，第16号门市一二楼总面积为104.72平方米，6-16号门市的总面积为989.56平方米，足以满足赵连武的回迁要求，但鼎盛公司以其不同意鉴定机构测量为由对鉴定报告不认可。另《动迁补偿合同书》中约定8个车库，南门6个、北门2个，确认单中将车库变更为西数1-8号，没有标明南门还是北门，虽然写明建筑面积为158.4平方米，也无法确定具体的车库位置，属于约定不明。五、赵连武与鼎盛公司签订的商品房预定合同及抵债协议书，因鼎盛公司未取得商品房预售许可证，该预定合同及抵债协议书无效。六、鼎盛公司开发建设的瑞景新城1号楼至今不具备使用条件，2号楼只完成三层主体尚未完工，赵连武并没有实际居住以上房屋。综上，请求法院依法驳回赵连武的诉讼请求。 吉林市鼎盛房地产开发有限公司原一审辩称：同意赵连武的诉讼请求。 赵连武围绕诉请向法庭提供了房屋动迁补偿合同书、动迁补偿补充协议书、房屋抵债协议书、回迁房屋具体位置确认单 、收据、商品房预定合同、照片、公告照片、房屋产权无争议证明、蛟河市供销合作社联合社出具证明、联社收据、庆岭镇政府文件、庆岭镇原供销社开发项目协议书。鼎盛公司在原一审中对以上证据均无异议。薛红梅、刘洪福、李铁华、苏雷、王小平对以上证据均有异议，认为鼎盛公司就该项目并未取得商品房预售许可证，所有以房抵债行为均是无效行为。确认单是形成于执行异议裁定做出之后，不具有排除执行的效力。 鼎盛公司在原一审中向法庭提供了庆岭镇人民政府文件、蛟河市发展改革委文件、关于庆岭镇老供销社房地产开发项目的说明，蛟河市庆岭镇原供销社房地产开发项目协议书、吉林省行政事业单位资金往来票据，蛟河市庆岭镇9438.5平方米用地规划，赵连武对以上证据均无异议；薛红梅、刘洪福、李铁华、苏雷、王小平以上证据的真实性有异议，认为该份协议中约定庆岭镇政府协助鼎盛公司办理相关审批手续，但鼎盛公司至今并未取得任何审批手续，本协议无效。 薛红梅、刘洪福、李铁华、苏雷、王小平在原一审中向法庭提供了判决书两份（吉林省吉林市中级人民法院2018吉02民终814号民事判决书、2018吉02民终3236号民事判决书），赵连武、鼎盛公司对以上证据的真实性无异议，对证明问题有异议，因为赵连武的两份认购协议书与真正的买卖合同存在差异，赵连武的两份认购书是动迁补偿协议的延伸，应为动迁补偿协议的一部分，应按动迁补偿协议予以履行。薛红梅、刘洪福、李铁华、苏雷、王小平在本次庭审中补充了（2015）蛟民保字第121号民事裁定书一份,(2016)吉0281民初861号民事裁定书一份，测绘成果报告书一份。赵连武对补充的证据没有异议，鼎盛公司未到庭参加诉讼，放弃了当庭质证的权利。 本院对以上无异议的证据予以确认并在卷作证，对赵连武、鼎盛公司提供证据证明鼎盛公司开发庆岭老供销社项目，从开发立项到与赵连武签订房屋动迁安置合同过程，对此应予采信。对于测绘报告证明了现有建房面积情况，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 天南供销社系蛟河市供销合作社联合社下属单位，于1995年并入天岗供销合作社，于1998年进入破产程序，于2005年重新组建蛟河市天岗中心合作社。2009年12月，蛟河市天岗中心合作社将天南供销社以院墙为界，以现有大门为中心以东为界的土地及地上建筑物出售给赵连武。 2012年10月15日，蛟河市庆岭镇向蛟河市发改局请示关于老供销社房地产开发项目的立项。2012年10月25日，蛟河市庆岭镇人民政府与鼎盛公司签订原供销社房地产开发项目协议书，约定由鼎盛公司开发蛟河市庆岭镇原供销社房地产开发项目。2012年11月6日，蛟河市发展和改革局下发关于蛟河市庆岭镇瑞景新城家园小区项目节能登记表予以备案的通知。 2012年9月23日，赵连武与鼎盛公司签订房屋动迁补偿合同书，约定吉林市鼎盛房地产开发有限公司为建设瑞景新城小区，动迁赵连武购买天南供销社土地3944平方米及地上建筑物960平方米，作为产权调换，为赵连武产权调换新建楼房998平方米（回迁门市房越层8个，每个建筑面积120平方米，该门市开间为款4米、长15米，赵连武有权优先选定；2号楼车库8个，位置在2号楼西起南门6个、北门2个，建筑面积为158.4平方米）；另外人民币补偿42万元，于2012年11月30日给付15万元，于2012年11月30日给付27万元。 2013年1月1日，赵连武与鼎盛公司签订动迁补偿补充协议书，约定鼎盛公司尾欠赵连武动迁补偿金40万元，以月息2.5分计息，于2013年9月30日前将补偿款及利息一次付清。 2013年10月20日，赵连武与鼎盛公司签订房屋抵债协议书，约定上述未付动迁补偿金以瑞景新城小区1号楼伸缩缝以东门市房200平方米一次性给赵连武抵债。 2012年12月29日，赵连武与鼎盛公司签订商品房屋预订合同，约定鼎盛公司将自己开发的蛟河市庆岭镇瑞景新城小区1号楼2单元301室房屋（暂定建筑面积67.37平方米）预售给赵连武，总价款134680元。2012年12月31日，赵连武与鼎盛公司再次签订商品房屋预订合同，约定鼎盛公司将自己开发的蛟河市庆岭镇瑞景新城小区2号楼1单元502室房屋（暂定建筑面积90.56平方米）预售给赵连武，总价款197420元，赵连武共计交付购房款9万元。现案涉小区未完全竣工，房屋不具备交付条件。 鼎盛公司开发的蛟河市庆岭镇瑞景新城小区在拆迁未取得拆迁许可证，至今未取得商品房预售许可证。 本院在审理苏雷诉鼎盛公司商品房预售合同纠纷一案中，苏雷于2015年7月15日申请法院财产保全，本院于2015年7月23日作出（2015）蛟民保字第121号民事裁定书，查封瑞景新城家园小区1号楼3单元、4单元住宅房屋24座。 本院在审理王小平诉鼎盛公司建设工程施工合同纠纷一案中，王小平于2016年5月4日申请法院财产保全，本院于2016年5月5日作出（2016）吉0281民初861号民事裁定书，查封瑞景新城家园小区1号楼2单元、5单元的房屋。 2018年5月10日，薛红梅、刘洪福、李铁华、苏雷、王小平共同向本院提交申请书，要求对瑞景新城家园1号楼、2号楼、3号物业小楼、锅炉房进行评估。 2018年12月28日，赵连武与鼎盛公司签订回迁房屋具体位置确认单，对双方于2012年9月23日房屋动迁补偿合同书中的回迁房屋具体房源位置书面确认如下：2012年9月23日房屋动迁补偿合同书中补充条款第一款越层门市位置为1号楼西数6-20号门（回迁面积共计960平方米，最终以实测为准多退少补），补充条款第二款中8个车库位置为2号楼西数1-8门（回迁面积共计158.4平方米，最终以实测面积为准多退少补）。确认日期：2012年9月23日；签订日期：2018年12月28日。 赵连武得知薛红梅、刘洪福、李铁华、苏雷、王小平要求对瑞景新城家园1号楼、2号楼、3号物业小楼、锅炉房进行评估，向法院提出执行异议，要求法院终止对1号楼西数6-20号越层门市房屋，建筑面积为998平方米；2号楼西数1-8门车库，面积为158.4平方米；1号楼伸缩缝以东门市房屋建筑面积为200平方米；2号楼1单元5楼502室暂定建筑面积为90.56平方米住宅；1号楼2单元3楼301室暂定面积为67.34平方米住宅的执行；确认上述房屋归赵连武所有。 本案争议的焦点为：1号楼门市西数6-20号门、2号楼车库西数1-8门、1号楼伸缩缝以东门市房屋建筑面积为200平方米、2号楼1单元5楼502室（暂定建筑面积为90.56平方米）住宅、1号楼2单元3楼301室（暂定面积为67.34平方米）住宅应否归赵连武所有，能否阻却法院的执行。 根据本院查明的案件事实，结合争议的焦点，本院综合评判如下： 一、不得对蛟河市庆岭镇瑞景新城小区1号楼西数6-16号越层门市房屋、2号楼西数1-8门车库予以执行。 赵连武与鼎盛公司于2012年9月23日签订房屋动迁补偿合同书是双方当事人的真实意思表示，不违反相关的法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，该协议依法成立并生效。根据双方约定，鼎盛公司补偿赵连武的越层门市总面积为960平方米，根据测绘结果报告显示，6-16号越层门市房的总面积为989.56平方米，足以满足赵连武的回迁要求。6-16号越层门市及2号楼西数1-8门车库，系因拆迁安置所得，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定。如对以上房屋采取执行措施，将损害赵连武的合法权益，故不得对蛟河市庆岭镇瑞景新城小区1号楼西数6-16号越层门市房屋、2号楼西数1-8门车库予以执行。 关于赵连武请求确认以上房屋归赵连武所有的主张，因以上房屋至今未办理相关的产权手续，故赵连武请求以上房屋归其所有的主张依据不足，本院在本案中不予一并审理，待条件成就时赵连武可另行主张权利。 二、蛟河市庆岭镇瑞景新城小区1号楼伸缩缝以东建筑面积为200平方米门市房屋、1号楼2单元3楼301室住宅、2号楼1单元5楼502室住宅不应确认归赵连武所有，法院对以上房屋可以继续执行。 蛟河市庆岭镇瑞景新城小区1号楼伸缩缝以东建筑面积为200平方米门市房屋系赵连武自鼎盛公司抵债而来。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，买受人能够排除执行的首要条件为已签订合法有效的书面买卖合同，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，抵债也属于房屋交易的一种形式，没有办理商品房预售许可证明的房屋在法律上禁止买卖，自然亦禁止抵债，故赵连武与鼎盛公司于2013年10月20日签订的房屋抵债协议书无效。同理，赵连武与鼎盛公司于2012年12月29日、12月31日签订的商品房屋预订合同亦属无效。 综上，应当对蛟河市庆岭镇瑞景新城小区1号楼伸缩缝以东建筑面积为200平方米门市房屋、1号楼2单元301室房屋、2号楼1单元502室房屋继续执行。 综上所述，赵连武的部分合理诉讼请求，本院予以支持，其他诉讼请求本院应予驳回。依照《中华人民共和国民合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条的规定，判决如下： 一、停止对蛟河市庆岭镇瑞景新城小区1号楼西数6-16号越层门市房屋、2号楼西数1-8门车库的执行。 二、驳回原告赵连武的其他诉讼请求。 案件受理费9800.00元，由原告赵连武负担2940元，由被告薛红梅、刘洪福、李铁华、苏雷、王小平、吉林市鼎盛房地产开发有限公司负担6860元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  徐 亮 人民陪审员  刘培玲 人民陪审员  王丽娜 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  冯媛媛