湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10289号上诉人（原审被告）：广济堂医药连锁有限公司，住所地武汉市江岸区新江岸五村188号永红工业园0311栋一楼。法定代表人：高立红，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗小露，该公司员工。被上诉人（原审原告）：武汉市生态环境局（原名称：武汉市环境保护局），住所地武汉市江汉区新华路422号。法定代表人：闫忠宁，该局局长。委托诉讼代理人：刘德君，湖北楚韬律师事务所律师。上诉人广济堂医药连锁有限公司（以下简称广济堂公司）因与被上诉人武汉市生态环境局房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初6824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广济堂公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回武汉市生态环境局要求支付房屋占用使用费的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由武汉市生态环境局承担。事实与理由：一、一审判决审理程序违法，剥夺了广济堂公司答辩的权利。二、一审判决认定事实不清，广济堂公司已于2019年4月18日腾退所租赁的房屋。三、武汉市生态环境局要求广济堂公司支付房屋占用使用费无法律依据。原租赁合同的效力不能延续至新的不定期租赁合同。在双方没有明确约定违约金的情况下，不应适用原租赁合同的违约金条款。武汉市生态环境局辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，没有剥夺广济堂公司的答辩权利。一审判决广济堂公司于2019年5月17日腾退房屋以及支付房屋使用费有法律依据，请求驳回上诉，维持原判。武汉市生态环境局向一审法院起诉请求：1.广济堂公司立即腾退所租赁房屋；2.广济堂公司向武汉市生态环境局支付逾期腾房占有使用费291995元（自2019年1月6日起计算，按2018年月租金标准的三倍计算，暂计算至2019年4月19日，应计至广济堂公司腾退完租赁房屋之日止）；3.本案诉讼费用由广济堂公司承担。一审法院认定事实：2017年1月1日，武汉市环境保护局后勤服务中心（甲方）与广济堂公司（乙方）签订《武汉市市直行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》约定，甲方将位于武汉市江岸区江大路147号（市环保局综合楼）1层1号（面积43.05平方米）和1层2号的房屋（面积180.35平方米）出租给乙方用于药品经营，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，每月租金17255元，乙方交付保证金及首期租金后，甲方于三日内将房屋交付给乙方，租赁期满后，乙方逾期不归还房屋的，乙方应按本合同约定的月租金的3倍向甲方支付房屋占有使用费。同时该合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，武汉市环境保护局后勤服务中心按照约定向广济堂公司交付了房屋，广济堂公司按照约定支付租金。合同到期后，广济堂公司未再签订房屋租赁合同，但继续承租案涉房屋，并按每月28349元的标准向武汉市生态环境局交纳租金至2018年12月31日。2018年11月29日，武汉市环境保护局召集租户开会，告知承租人位于武汉市江岸区江大路147号的全部门面将于2019年1月1日零时起停止对外出租，要求承租人于2019年1月6日前腾退所承租的门面。经询问，广济堂公司陈述于2019年4月16日左右腾退案涉房屋，但是是事后才通知武汉市生态环境局收房。具体通知时间广济堂公司的委托诉讼代理人表示不清楚。武汉市生态环境局表示2019年5月17日收到广济堂公司工作人员的电话，告知广济堂公司已于2019年4月中下旬腾空房屋，要求其收房。位于武汉市江岸区江大路147号（市环保局综合楼）1层1号、2号房屋的所有权人为武汉市环境保护局。武汉市环境保护局后勤服务中心系武汉市环境保护局下属机构。2019年1月28日，武汉市生态环境局挂牌成立，武汉市环境保护局并入武汉市生态环境局。一审法院认为，武汉市生态环境局与广济堂公司于2017年1月1日签订的《武汉市市直行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。租赁期间届满后，广济堂公司继续使用案涉房屋，武汉市生态环境局收取房租，《武汉市市直行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》继续有效，租赁期限为不定期，武汉市生态环境局与广济堂公司可以随时解除《武汉市市直行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》。武汉市生态环境局于2018年11月29日通知广济堂公司案涉房屋将于2019年1月1日零时起停止对外出租，武汉市生态环境局与广济堂公司之间房屋租赁关系于该日解除，广济堂公司应按照要求于2019年1月6日前腾退案涉房屋。广济堂公司于2019年4月16日左右腾空房屋，于2019年5月17日要求武汉市生态环境局收房，关于武汉市生态环境局要求广济堂公司腾退案涉房屋的诉讼请求一审法院不再处理。广济堂公司应当向武汉市生态环境局支付2019年1月7日至2019年5月17日期间的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费，武汉市生态环境局要求广济堂公司按照2018年月租金标准的3倍支付。武汉市生态环境局的诉讼请求及相关事实，一审法院依法向广济堂公司送达了民事起诉状副本及开庭传票，广济堂公司应当知晓武汉市生态环境局的诉讼请求及依据的事实、理由，现广济堂公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交证据及书面意见，视为其对武汉市生态环境局的诉讼请求及相关事实已认可。广济堂公司应向武汉市生态环境局支付房屋占有使用费371371.90元（85047元×4个月+85047元÷30天×11天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、广济堂医药连锁有限公司于一审判决生效之日起十日内向武汉市生态环境局支付房屋占用使用费371371.90元；二、驳回武汉市生态环境局的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5680元，减半收取2840元，由广济堂医药连锁有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，广济堂公司认为合同约定的违约金过高，请求本院予以调整。本院认为，武汉市生态环境局与广济堂公司于2017年1月1日签订的《武汉市市直行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。租赁期间届满后，广济堂公司继续使用案涉房屋，武汉市生态环境局收取房租，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方当事人签订的《武汉市市直行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》继续有效，租赁期限为不定期。故广济堂公司关于原租赁合同的效力不能延续至新的不定期租赁合同的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因案涉租赁合同的租赁期限为不定期，当事人均可随时解除合同，武汉市生态环境局于2018年11月29日通知广济堂公司案涉房屋将于2019年1月1日零时起停止对外出租，广济堂公司于2019年1月6日前腾退案涉房屋，故双方当事人的房屋租赁合同关系于2019年1月1日解除，广济堂公司应按照上述通知要求于2019年1月6日前腾退案涉房屋。广济堂公司后于2019年5月17日要求武汉市生态环境局收房，故广济堂公司应向武汉市生态环境局支付从2019年1月7日至2019年5月17日期间的房屋占有使用费。根据双方当事人签订的《武汉市市直行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》约定，租赁期满后，广济堂公司逾期不归还房屋的，应按合同约定的月租金的3倍向武汉市生态环境局支付房屋占有使用费，该条款系广济堂公司逾期不归还房屋的违约责任的约定。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。广济堂公司在二审中亦表示合同约定的违约金过高，请求本院予以调整。结合本案的事实和双方当事人对合同的履行情况以及因广济堂公司的违约行为给武汉市生态环境局所造成的实际损失，本院认定广济堂公司按照月租金28349元的1.3倍即每月36853.7元的标准向武汉市生态环境局支付从2019年1月7日至2019年5月17日期间的房屋占有使用费160927.8元（36853.7元×4个月+36853.7元÷30天×11天）。经过审查，一审审理程序符合法律规定，广济堂公司关于一审审理程序违法的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，广济堂公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初6824号民事判决；二、广济堂医药连锁有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉市生态环境局支付房屋占有使用费160927.8元；三、驳回武汉市生态环境局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5680元，减半收取2840元，由广济堂医药连锁有限公司负担。二审案件受理费5680元，由武汉市生态环境局负担2840元，广济堂医药连锁有限公司负担2840元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十一月二十六日书记员 赖瑞文