湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂28民终2165号上诉人（原审被告）：李剑华（曾用名李敬华），男，1987年12月13日出生，汉族，湖北省建始县人，住建始县。委托诉讼代理人：杨勇，恩施自治州联合法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：咸丰县家家健大药房连锁有限公司，住所地咸丰县高乐山镇桃花源小区，统一社会信用代码914228267391137242。法定代表人：张建军，总经理。委托诉讼代理人：官昌明，湖北闳辩律师事务所律师。原审被告：咸丰县新城购物中心，经营场所咸丰县高乐山镇皇城广场颐丰公司门面，注册号422826700007996。经营者：廖芳，女，1989年8月27日出生，土家族，湖北省咸丰县人，住咸丰县。委托诉讼代理人：邱兵，湖北施南律师事务所律师。原审被告：李必慧，女，1975年2月14日出生，土家族，湖北省建始县人，住咸丰县。上诉人李剑华因与被上诉人咸丰县家家健大药房连锁有限公司（以下简称家家健大药房）及原审被告咸丰县新城购物中心（以下简称新城购物中心）、李必慧房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省咸丰县人民法院（2019）鄂2826民初1095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李剑华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回家家健大药房的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由家家健大药房承担。事实和理由：1.李剑华将涉案房屋转让给新城购物中心是经过咸丰县颐丰电力开发有限责任公司同意的，李剑华自2015年8月起就不再是缴纳涉案房屋租金的义务人；2.家家健大药房与咸丰县颐丰电力开发有限责任公司签订的房屋买卖合同效力待定，且咸丰县颐丰电力开发有限责任公司转让涉案房屋租金收取权利时并未通知李剑华，故家家健大药房没有合法取得咸丰县颐丰电力开发有限责任公司转让的收取涉案房屋租金的权利，同时咸丰县颐丰电力开发有限责任公司买卖涉案房屋的行为也侵犯了李剑华的优先购买权。家家健大药房辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。新城购物中心辩称，答辩人与李剑华之间是转租关系，该转租关系的具体内容须另案查明，家家健大药房并没有通知答辩人收取租金的事宜，该通知是送达给李剑华和李必慧的。李必慧辩称，李剑华与新城购物中心是转让关系，该转让行为得到了咸丰县颐丰电力开发有限责任公司的同意；咸丰县颐丰电力开发有限责任公司将涉案房屋卖给家家健大药房，答辩人不知情，答辩人也没有收到家家健大药房催收房租费的通知。家家健大药房向一审法院起诉请求：1、判令新城购物中心、李剑华、李必慧支付房屋租赁费130000元（2016年8月1日-2018年8月1日租金120000元，延期占用租赁门面2个月占用费10000元）；2、判令新城购物中心、李剑华、李必慧承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、2013年8月1日，李必慧（咸丰县颐丰电力开发有限公司员工）以李敬华（承租方、简称乙方）名义与咸丰县颐丰电力开发有限责任公司（出租方、简称甲方）签订《房屋出租合同》，约定内容，1、出租房屋门面：皇城广场大门面；2、租金：2013-2014年度伍万元整（50000.00元），2015-2018年度，每年房租费陆万元整；3、租赁期限：6年（2013年8月1日至2018年8月1日）；4、租金交纳方式：于合同签订后三日内一次付清2013年度房租费，次年的同期分别付清当年度房租。……甲方咸丰县颐丰电力开发有限责任公司签章及代表伍祥签名，乙方李敬华签名（李敬华签名由李必慧代签）。合同签订后,咸丰县颐丰电力开发有限责任公司将案涉租赁房屋门面交付李必慧用于经营使用至2015年8月。2015年8月，李必慧经咸丰县颐丰电力开发有限责任公司同意将案涉租赁房屋门面转租给新城购物中心，新城购物中心支付李必慧人民币120000.00元，新城购物中心使用案涉租赁房屋门面至2018年9月底。2015年7月23日，李必慧向咸丰县颐丰电力开发有限公司交纳2015年8月1日至2016年8月1日的房屋租赁费60000.00元。二、2016年1月13日，出卖方（甲方）咸丰县颐丰电力开发有限责任公司与买受方（乙方）家家健大药房签订《门面房买卖合同》。该合同载明，第一条、房屋的基本情况。甲方自愿将下列十间门面出售给乙方，乙方同意购买，门面房的基本情况如下：……3、咸丰县皇城广场广电大楼B区6#-12#门面七间。该门面未办理房屋产权证及土地使用权证，甲方于2009年4月16日向重庆奔阳物业发展有限公司咸丰分公司购买（见《商品房买卖合同》），合同面积为：230.09㎡。上述6#-10#门面已出租给李敬华，租赁合同到期时间为2018年8月1日。……第三条、甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。第六条，其他约定。……2、本协议签订后，甲乙双方共同对全部出售门面房的出租情况与承租人进行现场确认，甲方与现有承租人签订的房屋租赁合同履行期限内的租金全部归甲方所有，并由甲方自行向承租人收取，甲方与现有承租人签订的房屋租赁合同到期后，由乙方对所购门面自行处理。……出卖方咸丰县颐丰电力开发有限责任公司签章及负责人徐芳签名，买受方家家健大药房签章及负责人郝文胜签名。2016年4月11日，家家健大药房向咸丰县颐丰电力开发有限责任公司支付了相应购房款。2018年5月28日，（甲方）咸丰县颐丰电力开发有限责任公司与（乙方）家家健大药房签订《合同变更协议》。该协议载明，甲乙双方一致同意将2016年1月13日签订《门面房买卖合同》第六条第二款“本协议签订后，甲乙双方共同对全部出售门面房的出租情况与承租人进行现场确认，甲方与现有承租人签订的房屋租赁合同履行期限内的租金全部归甲方所有，并由甲方自行向承租人收取，甲方与现有承租人签订的房屋租赁合同到期后，由乙方对所购门面自行处理。”变更为“本协议签订后，甲乙双方共同对全部出售门面房的出租情况与承租人进行现场确认，甲方与现有承租人签订的房屋租赁合同履行期限内的租金全部归乙方所有，并由乙方自行向承租人收取，甲方与现有承租人签订的房屋租赁合同到期后，由乙方对所购门面自行处理。”……甲方咸丰县颐丰电力开发有限责任公司签章及负责人徐芳签名，乙方家家健大药房签章及负责人郝文胜签名。签订《合同变更协议》后，李剑华、李必慧均未收到转让的通知。另查明，李剑华口头委托李必慧与咸丰县颐丰电力开发有限责任公司签订《房屋出租合同》。一审法院认为，李剑华与咸丰县颐丰电力开发有限责任公司签订的《房屋出租合同》是双方当事人真实的意思表示，其内容未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，不存在无效事由，对其效力予以确认。根据双方的诉讼主张和抗辩理由，本案的争议焦点归纳为：1、家家健大药房是否是本案适格原告；2、本案承担支付房屋租赁费义务的主体。对此分析评判如下:一、家家健大药房是否是本案适格原告《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。咸丰县颐丰电力开发有限责任公司将案涉租赁房屋应收租金债权于2018年5月28日通过签订《合同变更协议》转让给家家健大药房，双方达成了转让的合意并且不存在不得转让的情形，因此咸丰县颐丰电力开发有限责任公司与家家健大药房之间对案涉租赁房屋租金债权的转让行为有效。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。李剑华于2019年4月18日签收本案诉状副本等诉讼材料，可以认定债权转让的通知于2019年4月18日到达李剑华，并对李剑华发生通知转让的法律效力。故本案中，家家健大药房基于《合同变更协议》取得对案涉租赁房屋应收租金债权，是本案适格原告。二、本案承担支付房屋租赁费义务的主体李剑华委托李必慧与咸丰县颐丰电力开发有限责任公司签订《房屋出租合同》，虽然由李必慧实际使用承租房屋，但不改变合同的主体，该合同的双方当事人仍为出租人咸丰县颐丰电力开发有限责任公司与承租人李剑华，故李剑华是本案房屋租赁合同承租人，系支付房屋租赁费用的责任主体。李必慧在签订合同时是李剑华的代理人。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。故依据合同的相对性原则，出租人仅能依据原租赁合同向承租人收取租赁费用，而无权基于转租法律关系向次承租人主张权利。故家家健大药房无权请求李必慧与新城购物中心支付房屋租赁费，仅有权向李剑华请求支付案涉房屋租赁费。《房屋出租合同》中约定2015-2018年度每年房租60000.00元，李必慧已向咸丰县颐丰电力开发有限责任公司交纳2015年8月1日至2016年8月1日房租60000.00元。尚有2016年8月2日至2018年8月1日两年的租金120000.00元未支付，家家健大药房基于债权转让取得案涉租赁房屋两年的租金收取权，故对家家健大药房主张的要求支付房屋租赁款120000.00元的诉讼请求予以支持。对其主张的超过租赁期限的2018年8月-2019年9月的房屋占用费10000.00元的请求权基础系另案法律关系，在本案中不予处理，当事人可自行协商处理或另行主张权利，故在本案中不予支持。综上，判决：一、李剑华向咸丰县家家健大药房连锁有限公司支付房屋租赁费120000.00元，限于判决生效后十五日内履行；二、驳回咸丰县家家健大药房连锁有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2900元，减半收取计1450元，咸丰县家家健大药房连锁有限公司负担112元，李剑华负担1338元。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，李剑华在二审中诉称，经咸丰县颐丰电力开发有限责任公司同意，其已经将涉案房屋转让给新城购物中心，李剑华退出涉案房屋的租赁，由新城购物中心与咸丰县颐丰电力开发有限责任公司直接成立房屋租赁法律关系，但对该主张，李剑华并未向本院提交直接、有效的证据予以证实，其应承担举证不利的法律后果。因此，本院对李剑华的上述主张不予支持。关于家家健大药房是否为本案适格原告的问题，一审判决已经对该问题进行了充分阐述，本院不再赘述。至于李剑华关于其优先购买权受到侵害的主张，其可以另行主张权利。综上，李剑华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人李剑华负担。本判决为终审判决。审判长  聂礼刚审判员  谭 云审判员  李志华二〇一九年十一月六日书记员  杨亚琼