浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终2778号 上诉人（原审原告）：浙商金汇信托股份有限公司，现住所地浙江省杭州市上城区庆春路199号浙江国贸大楼7楼。 法定代表人：余艳梅，董事长。 委托诉讼代理人：段瑞强，男，1977年1月17日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区，系公司员工。 委托诉讼代理人：章根源，浙江金哲律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：浙江三联集团有限公司，住所地浙江省金华市婺城区金安公路西侧金安路35号。 诉讼代表人：浙江三联集团有限公司管理人。 委托诉讼代理人：朱小燕，女，浙江三联集团有限公司管理人工作人员。 委托诉讼代理人：胡蓉芳，女，浙江三联集团有限公司管理人工作人员。 被上诉人（原审第三人）：谢莹，女，1978年12月31日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：王洪朗，浙江迎鸽律师事务所律师。 上诉人浙商金汇信托股份有限公司（以下简称金汇信托公司）、浙江三联集团有限公司（以下简称三联集团公司）因与被上诉人谢莹破产债权确认纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初13776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月17日立案后，依法组成合议庭于2019年11月7日公开开庭进行了审理，金汇信托公司的委托诉讼代理人章根源、三联集团公司委托诉讼代理人胡蓉芳、谢莹的委托诉讼代理人王洪朗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金汇信托公司上诉请求：撤销浙江省金华市婺城区人民法院作出的（2018）浙0702民初13776号民事判决；改判支持金汇信托公司一审全部诉讼请求或将本案发回重审；由三联集团公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，最高人民法院已作出确认金汇信托公司对涉案房产享有优先权的判决。最高人民法院于2018年7月31日作出（2018）最高法民再19号民事判决书，该判决书确认金汇信托公司享有金市国有（2014）第103-02695号《国有土地使用权证》项下的国有土地使用权及其上在建工程，且包括未完工部分的优先权，但以清单的方式清楚罗列金汇信托公司不能对在办理抵押登记前已出售的房屋和办理抵押登记后经金汇信托公司同意出售的179套房屋主张优先权，合计201套房屋。本案所涉房产，不在上述民事判决书所列的201套房屋清单中，故金汇信托公司对案涉房屋享有优先权。二、一审法院认定事实错误，金汇信托公司对案涉房屋享有抵押权，谢莹购房未获得金汇信托公司同意，不能获得房屋产权或者其他优先权益。在金汇信托公司向三联集团公司提供信托贷款后，双方就桂语山居房产项目已经建成99套房屋办理抵押登记。后因三联集团公司出售房屋需要，分别于2014年3月17日、4月1日、4月24日、5月26日向金汇信托公司提交《解除抵押申请》，以申请金汇信托公司对桂语山居二期项目中179套房屋出具解押证明，获得金汇信托公司对房屋销售、预抵押、合同备案的同意。虽然在《解除抵押申请》中有113套房屋并不在已办理抵押登记的房屋之列，但是三联集团公司仍然将其列入《解除抵押申请》附件列表之中，以求获得金汇信托公司对房屋销售、预抵押、合同备案的同意。这足以说明三联集团公司认同对外销售房屋前需获得金汇信托公司同意。三、一审法院认定事实不清，谢莹与三联集团公司签订《商品房买卖合同》的行为是三联集团公司为了抵偿借款，而不是普通的买卖行为。谢莹曾向三联集团公司提供借款人民币300万元，谢莹、案外人周小军以及三联集团公司签订《协议》，对借款金额进行确认，且各方同意用涉案房屋抵偿债务。因此，谢莹与三联集团公司签订《商品房买卖合同》是为了抵偿借款，而非仅是普通的买卖行为。 三联集团公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持金汇信托公司的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。对如下事实未作认定：1.案涉房屋系在三联集团公司与金汇信托公司签订的浙金信（抵）字HY-2014-016号-1《抵押合同》范围内的相关在建房产或已完工的房产。2.金汇信托公司对案涉房屋享有抵押权，谢莹购房时未获得金汇信托公司同意。3.谢莹购买案涉房屋是否属于消费型购房户未经一审法院核实认定。本案系以房抵谢莹的相关借款的，判决书所涉现金缴款单款项，谢莹并未实际支付，这只是个抵账的行为。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》来分析判定金汇信托公司的在建工程抵押权不能对抗房屋买受人谢莹系错误。2002年6月27日起实行的批复已经被2003年的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及2007年的《中华人民共和国物权法》所修改。2.一审法律适用互相矛盾。在适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的同时适用了《中华人民共和国物权法》第一百八十条第五项、第一百八十七条、第一百九十一条，这是互相矛盾的。 对三联集团公司的上诉，三联集团公司管理人二审中向本院陈述，三联集团公司的上诉状并非管理人提交的，三联集团公司在2018年12月份裁定重整成功，管理人就把三联集团公司的公章移交给了投资方东方资产公司，所以对于三联集团公司提交上诉状的事情，管理人是不清楚的，我方认为一审是支持管理人意见的，管理人是没有必要上诉的。 对金汇信托公司的上诉，三联集团管理人发表如下意见：最高人民法院（2018）最高法民再19号民事判决书虽然认定金汇信托公司有优先受偿权，但该优先受偿权不能对抗商品房买受人。谢莹向管理人提交的申报材料中，并无任何抵偿借款的相关材料，款项也已经全部付清，并办理了预告登记，所以管理人才认定在涉案房屋符合交付条件时，将涉案房屋交付给谢莹，并办理产权证书，至于谢莹是否最终属于消费型购房，由法院认定。 金汇信托公司对三联集团公司的上诉没有意见，三联集团公司的上诉状上所分析的事实和理由也完全正确。 谢莹对金汇信托公司、三联集团公司的上诉一并答辩称，一、一审判决事实认定无误，不存在事实认定错误和缺项。1、最高法院（2018）最高法民再19号民事判决书第37页确认“三联集团公司关于金汇信托公司的在建工程抵押权与其他购房户的权利相冲突，以及破产管理人接管后新增的建筑物不属于抵押权范围的诉讼主张，因不属于本案的审理范围，本院在本案中不予理涉”，本案之争议与该判决互不冲突。2、金汇信托公司、三联集团公司之间信托贷款合同及抵押合同约定：金汇信托公司在三联集团公司销售桂语山居后应根据三联集团公司要求办理相应房产解押手续，在三联集团公司预售高层住宅销售款1.2亿元及排屋及别墅销售款达1.8亿元后，三联集团公司销售剩余高层住宅时需向其保证金账户汇入相应比例的购房款；即三联集团公司预售房屋已经获得金汇信托公司的事先同意，三联集团公司应当也可以销售抵押物——桂语山居商品房。该事实已经生效判决金华市中级人民法院（2017）浙07民终1993号、（2017）浙07民终2000号民事判决书确认无误。金汇信托公司上诉称未经其同意，与事实不符。3、本案讼争房屋于2014年1月21日获得商品房预售证，金汇信托公司在建工程抵押登记于2014年3月13日，预售许可在前抵押登记在后，且涉案房屋在房产登记部门一直未记载有抵押；谢莹属于善意第三人。4、谢莹和三联集团公司签订商品房买卖合同的第G8-1-1501、G8-2-604、G8-2-904、G8-2-1004、G8-2-13A02、G8-2-13A04、G8-2-1504号共7套房屋，合法有效。谢莹和丈夫周小军2012年-2013年期间先后借给三联集团公司300万元（月利率2%），2014年6月16日经双方共同结算尚欠340万元左右，其中的3299744元转化为购房款转付给三联集团公司。2014年6月26日，谢莹按照当时市场价约6500元/平方（均价）购买了三联集团公司开发的桂语山居第G8-1-1501、G8-2-604、G8-2-904、G8-2-1004、G8-2-13A02、G8-2-13A04、G8-2-1504号共7套房屋，总价3299744元。三联集团公司和谢莹签订了七份商品房买卖合同，并办理备案登记、房屋预告登记，开具全额销售不动产发票。谢莹于2014年7月11日通过赵燕英以现金缴款方式全款付清购房款，款项付到三联集团公司的金华银行账户，三联集团公司也已经入账。2015年8月12日三联集团公司破产案件由法院立案后，谢莹申报了上述7套房屋的债权，该债权经破产管理人依法确认，2015年12月18日三联集团公司第一次债权人会议会议资料中的债权清单中将谢莹申报的债权列为确认的普通债权（可能转为房产的债权），债权申报编号589、596、607、613、617、620、623，会后无人提出异议，经管理人报请，金华市婺城区人民法院于2016年2月23日作出（2015）金婺破字第8-6号民事裁定书，裁定确认谢莹申报的7笔债权（可能转为房产的债权）（序号669、674、695、691、695、698、701）。该裁定书已经发生法律效力。二、一审判决法律适用正确。1、法释（2002）16号《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，实际上均有效施用，不存在被修改、冲突的问题。2、谢莹和三联集团公司经自愿结算，终止原借款关系，形成新的商品房买卖合同关系，将原有合法的借款本息转化为购房款，并签订了商品房买卖合同、备案登记、房屋预告登记、开具交付全额销售不动产发票，合法有效，完全符合最高人民法院72号指导案例的指导精神。本案讼争房屋已经办理房屋产权预告登记，依法具有准物权效力，依法具有优先于抵押权人的优先受偿权。3、《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第25项规定“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，一般不予支持。”《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第39项规定“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。”4、现行有效的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，在建工程价款优先于抵押权，而工程价款优先受偿权不得对抗房屋买受人，故金汇信托公司在建工程抵押权亦不得对抗已经支付了全部购房款的房屋买受人——谢莹。该规定并未限定房屋买受人仅为“消费者”。5、谢莹属于消费者。金汇信托公司主张购买房产的消费者应以购买唯一用房为限，但消费者权益保护法等法律及司法解释均未对此作出规定，结合“消费者”文义及日常生活实践，亦不能得出该观点。详见金华市中级人民法院（2017）浙07民终5379号民事判决书。6、即使按照金汇信托公司诉称，谢莹也属于依法应当特别保护的善意第三人。《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。该规定并未限定房屋买受人仅为“消费者”，而是“受让人”。针对刚三联集团公司管理人提出的三联集团公司的上诉并非其管理人所为，我们认为三联集团公司管理人是在代为行使三联集团公司的法人意志的单位，既然未经其同意，且不知情，在庭审中也明确表示不必提起上诉的，三联集团公司的上诉应当按非其真实意思表示处理。综上，三联集团公司、金汇信托公司的上诉无事实依据和法律根据，一审判决事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 金汇信托公司向一审法院起诉请求：1.撤销三联集团公司对谢莹享有桂语山居第G8-1-1501、G8-2-604、G8-2-904、G8-2-1004、G8-2-13A02、G8-2-13A04、G8-2-1504号房产产权及优于金汇信托公司的优先权的认定；2.确认谢莹不享有桂语山居第G8-1-1501、G8-2-604、G8-2-904、G8-2-1004、G8-2-13A02、G8-2-13A04、G8-2-1504号房产产权及优于金汇信托公司的优先权；3.三联集团公司不得将桂语山居第G8-1-1501、G8-2-604、G8-2-904、G8-2-1004、G8-2-13A02、G8-2-13A04、G8-2-1504号房产交付谢莹，并不得办理产权转让；4.确认金汇信托公司对桂语山居第G8-1-1501、G8-2-604、G8-2-904、G8-2-1004、G8-2-13A02、G8-2-13A04、G8-2-1504号房产享有第一顺位的破产债权优先受偿权；5.三联集团公司承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年3月10日，金汇信托公司与三联集团公司签订了编号为浙金信（贷）字HY-2014-016号《信托贷款合同》一份，约定：金汇信托公司同意向三联集团公司提供1.95亿元的贷款，可分笔发放，资金专项用于三联桂语山居项目（二期）后续工程建设；未经贷款人书面同意，借款人不得擅自改变贷款用途，不得将信托贷款资金用于股权投资，不得将信托贷款资金用于其他违反国家政策、法律法规及金融监管规定的用途；当借款人严重违反贷款合同约定且足以影响贷款合同项下债权安全时，贷款人有权宣布贷款合同项下部分或全部贷款本金立即提前到期，提前收回部分或全部已发放的贷款，要求借款人按贷款合同约定的每笔贷款期限（20个月）计算和支付贷款利息，并通过各种形式向借款人立即追索；抵押人（即三联集团公司）与贷款人符合抵押合同为其在本合同项下全部义务与责任的履行提供抵押担保，编号为浙金信（抵）字HY-2014-016号-1的抵押合同项下，抵押人以位于金华市婺城区桂语山居项目（二期）在建工程为全部信托贷款债权提供抵押担保；桂语山居项目（二期）高层住宅合计销售款（合同销售收入）不超过1.2亿元且排屋（包括叠排和联排）及别墅合计销售款（合同销售收入）不超过1.8亿元的情况下，贷款人应借款人要求可办理相应在建工程抵押的解押手续；桂语山居项目（二期）高层住宅合计销售款（合同销售收入）达到1.2亿元后借款人销售剩余高层住宅的，或排屋（包括叠排和联排）及别墅合计销售款（合同销售收入）达到1.8亿元后借款人销售剩余排屋（包括叠排和联排）及别墅的，借款人按每套房屋合同销售收入的80%作为保证金划入监管账户，保证金进入监管账户后，贷款人方办理相应的在建工程抵押的解押手续……双方对其它事项也作了约定。同日金汇信托公司与三联集团公司签署了编号分别为浙金信（抵）字HY-2014-016号-1的《抵押合同》，约定将三联集团公司开发建设的抵押物为位于金华安地镇安地村地块的在建工程及占用范围内的土地使用权；双方对其它事项也作了约定。2014年3月13日，双方办理了在建工程抵押登记手续及金市他项（2014）第56号他项权证。此后，金汇信托公司于2014年3月至4月期间，陆续向三联集团公司发放贷款本金1.95亿元。2018年7月31日经最高人民法院再审的（2018）最高法民再19号民事判决书认定金汇信托公司在建工程抵押权已经依法设立，该抵押权所支配的抵押物范围，应当以抵押合同约定内容作为确定权利范围的依据；金汇信托公司关于其在建工程抵押权的范围除在办理抵押登记前已经出售的房屋和办理抵押登记后经其同意出售的179套房屋及相应的土地使用权外，应当包括金市国用（2014）第103-02695号《国有土地使用权证》项下的其余国有土地使用权及其上在建工程，包括未完工的部分的诉请理由成立，予以支持；金汇信托公司关于案涉在建工程抵押权仅限于办理了《在建工程抵押登记证明》的50套房屋及其相应的土地使用权的诉讼理由，并无相应的事实和法律依据，不予支持；三联集团公司关于金汇信托公司的在建工程抵押权与其他购房户的权利相冲突，以及破产管理人接管后新增的建筑物不属于抵押权范围的诉讼主张，因不属于该案的审理范围，最高人民法院在该案中不予理涉。另还认定根据该案的实际情况，案涉浙金信（抵）字HY-2014-016号-1《抵押合同》的约定，有权就信托贷款合同项下全部债权对案涉土地上规划可建设的全部工程享有优先受偿权的情况下，该项登记构成重复抵押，不影响对金汇信托公司的在建工程抵押权的标的物范围、优先受偿的主债权范围的认定。抵押物清单明确抵押物包括本案所涉的三联桂语山居第G5幢201房屋。2015年8月12日，金华市婺城区人民法院以（2015）金婺破（预）字第9号民事裁定书，受理了三联集团公司破产重整申请，2015年10月10日谢莹申报涉案房屋的债权，编号为589、596、607、613、617、620、623，因未有人提出异议和诉讼。经三联集团公司申报，一审法院于2016年2月23日作出（2015）金婺破字第8-6号民事裁定书，裁定确认包括谢莹在内的申报债权，已发生法律效力。2018年9月11日，三联集团公司的破产管理人经审核向金汇信托公司发送（2015）三联破管字758号《告知函》，以谢莹向其申报债权为由，准备将涉案房屋7套交付给谢莹，并协助办理相应的权属证书，如有异议，自接到本函之日起十五日内，可依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条之规定，向法院提起诉讼。另查明，2014年1月21日三联集团公司领取了涉案商品房预售证。2012年7月9日、同年11月25日、同年12月7日、2013年4月23日三联集团公司分别向谢莹及其丈夫周小军共计借款300万元，并双方签订《借款协议》各1份，均载明借款期限1年，月息2%，后三联集团公司及下属企业陆续还本息给谢莹及其丈夫。2014年6月26日，谢莹与三联集团公司分别签订了《商品房买卖合同》共计7份，约定了涉案房屋房号、各套建筑面积、单价及总价、房屋交付、一次性房款支付和违约责任等权利义务。同年7月8日全部办理了预购商品房预告登记，11日三联集团公司单位的赵燕英为谢莹购房存入三联集团公司账户现金3299744元的全部购房款，交款单注明系谢莹购房款，但之前同月4日，三联集团公司已向谢莹开具了销售不动产发票7份。截至2018年10月26日涉案房屋未有抵押和查封信息。在一审庭审中，金汇信托公司提交了谢莹与三联集团公司及其丈夫周小军曾签订《协议》的复印件，内容为谢莹因于2012年12月31日、2013年4月24日分两次出借给三联集团公司150万元；周小军于2013年4月24日出借给三联集团公司150万元；合计人民币300万元，利息月2%；截至2014年6月17日未归还本金300万元，未支付利息40万元，合计人民币340万元；经双方共同协商达成如下协议，涉案七套商品房用于抵偿谢莹及周小军所借的本金及利息共计人民币3299744元，并由出借人指定登记于谢莹名下；双方于本协议签订后7日内签订商品房买卖合同；借款人办理完备案手续视为借款人已归还出借人所出借本金300万元及利息30万元。 一审法院认为：诉辩双方争议焦点为金汇信托公司对涉案房屋优先受偿权是否对抗买受人的权利。金汇信托公司认为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的有关规定，在买卖合同订立前就已经抵押的，谢莹不能要求交付房屋或行使优先权；在未获得抵押权人同意情况下，谢莹不获得房屋产权或其他优先权益，而应向三联集团公司主张违约责任。对此，一审法院认为金汇信托公司的主张不成立，理由：一、三联集团公司对涉案抵押商品房有销售权利。金华市中级人民法院以（2017）浙07民终1993号民事判决书，认定金汇信托公司与三联集团公司的信托贷款合同及抵押合同虽约定销售额未达规定条件时，金汇信托公司应三联集团公司要求可办理相应在建工程抵押的解押手续，但未明确约定办理解押手续的条件，故三联集团公司无论以何理由要求解押，金汇信托公司可自行决定是否同意。金汇信托公司作为专业的信托公司，理应对三联集团公司的解押申请理由是否符合事实进行审查，并在审查的基础上基于自己独立的判断和自身利益决定是否同意三联集团公司的申请。然，在卷无证据证明金汇信托公司对上述解押理由是否真实进行了实质审查，金汇信托公司亦未明确其系怠于进行实质审查，还是基于自身利益故意放弃实质审查，故三联集团公司的解押申请理由是否虚构或是否与他人恶意串通与金汇公司解押行为之间并无必然因果关系。对此，金汇信托公司主张三联集团公司无权销售商品房的理由，不予采纳。二、预告登记具有权利保全效力。三联集团公司与谢莹终止借款合同关系，借款本金利息转化为已付购房款，并双方签订商品房买卖合同，且为保障将来实现物权，双方向登记机构申请预告登记。故预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。另按《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定。故涉案房产抵押权人不得排除或抵抗该房产预告登记权利人对涉案房产的优先受偿权。四、金汇信托公司的诉请未超过诉讼时效。一审法院认为2018年9月21日，三联集团公司的破产管理人经审核向金汇信托公司发送（2015）三联破管字758号《告知函》，及金汇信托公司对包括涉案房产抵押优先权纠纷的诉讼，直至最后2018年7月31日经最高人民法院再审的（2018）最高法民再19号民事判决书的判决，均未超过诉讼时效，故谢莹的抗辩申请，不予支持。上述，谢莹为真实的商品房买受者，金汇信托公司有桂语山居第G8-1-1501、G8-2-604、G8-2-904、G8-2-1004、G8-2-13A02、G8-2-13A04、G8-2-1504号房产的抵押权，但不得对抗谢莹已购买该房产的权利。故对金汇信托公司的诉请，予以驳回。根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第（五）项、第一百八十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，及参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等规定，判决如下：驳回金汇信托公司的诉讼请求。案件受理费40元，由金汇信托公司负担。 本院二审期间三联集团公司、谢莹未提交新证据。金汇信托公司提供如下证据：证据一、不动产权属查询结果单九份，证明购房前谢莹夫妇已经有两套房产，加上案涉七套房产，一共是九套，因此我方认为案涉房产属于投资型房产。证据二、银行流水凭证及现金缴款单一组（共六页）,证明案涉七套房产的房款实际是三联集团公司为了归还谢莹的借款而出的钱，实际是用于抵借款。 三联集团公司质证认为：二组证据由法院核实原件后，依法认定。 谢莹质证认为：对证据一，真实性由法院核定，但我们认为不能证明金汇信托公司的待证目的，理由在答辩中已经陈述。对证据二，原先是借款，后经双方合意，原先的借款关系终止，形成新的房屋买卖关系，原来的借款本息转化为购房款。 本院认证认为：上述证据中，证据一案涉七套房产的不动产权属查询结果单7份，以及证据二中，编号为2031971的现金缴款单（赵燕英现金存款到三联集团公司账户3299744元）、普通转账回单（金华市三联市政园林工程有限公司转给赵燕英5518201元），谢莹在一审中已经作为证据提交。一审法院已经作为认定案件事实的依据，二审不再重复进行认定。其他证据，各方当事人对证据的真实性均无异议，经核对原件，本院对上述证据的真实性予以认定。 本院对一审查明的事实中除“抵押物清单明确抵押物包括本案所涉的三联桂语山居第G5幢201房屋”外，其他部分予以确认。另查明，2014年7月11日三联集团公司分别转账给金华市三联市政园林工程有限公司5518201元，转账给浙江三联建设有限公司1566744元。同日金华市三联市政园林工程有限公司转账给赵燕英5518201元、浙江三联建设有限公司转账给赵燕英1566744元并备注退款谢莹。2019年7月9日的不动产权属查询结果单显示，除本案所涉七套房屋外，谢莹、周小军名下另登记有二套房屋，包括坐落于保集半岛C-1幢8室一套，建筑面积63.31平方米；坐落于环城东路1777号润园4幢17室房屋一套，建筑面积122.06平方米。 本院认为，本案争议焦点为谢莹是否属于正常的商品房消费者，应否优先保护谢莹的购房行为。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。上述规定系为保护消费者生存权而作出的例外规定，规定中的“商品房消费者”应当限于已经支付价款超过合同约定总价款的百分之五十，所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住房屋的买受人。本案中，谢莹与三联集团公司存在借贷关系在先，双方经结算合意以案涉房产抵偿三联集团公司的欠款。谢莹主张赵燕英代其现金缴纳的房款，实际系三联集团公司与金华市三联市政园林工程有限公司、浙江三联建设有限公司及赵燕英之间的资金走账行为，并非真实的支付购房款行为。案涉房产虽经预告登记，但预告登记发生在抵押登记之后，且在案涉房屋同一市范围内，谢莹名下已登记有两套可用于居住的房屋。故谢莹并非《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条所指的“商品房消费者”，依法不得对抗金汇信托公司享有的抵押权。关于金汇信托公司要求确认第一顺位的破产债权优先受偿权的问题，不属于本案审理范围，本院在本案中不予处理。故对金汇信托公司的诉讼请求合理合法部分，予以支持。一审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初13776号民事判决； 二、撤销浙江三联集团有限公司对谢莹享有桂语山居G8-1-1501、G8-2-604、G8-2-904、G8-2-1004、G8-2-13A02、G8-2-13A04、G8-2-1504号房产产权及优于浙商金汇信托股份有限公司的优先权的认定； 三、谢莹不享有桂语山居G8-1-1501、G8-2-604、G8-2-904、G8-2-1004、G8-2-13A02、G8-2-13A04、G8-2-1504号房产产权及优于金汇信托公司的优先权； 四、浙江三联集团有限公司不得将桂语山居G8-1-1501、G8-2-604、G8-2-904、G8-2-1004、G8-2-13A02、G8-2-13A04、G8-2-1504号房产交付谢莹，并不得办理产权转让； 五、驳回浙商金汇信托股份有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费40元、二审案件受理费80元，均由浙江三联集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张翼挺 审 判 员 高丽霞 审 判 员 金佳卉 二〇一九年十一月二十日 代书记员 施秀慧