湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终3186号上诉人（原审原告）：杨志龙，男，汉族，1964年4月10日出生，住湖北省宜都市。被上诉人（原审被告）：宜昌晶品物业管理有限公司，统一社会信用代码9142050078090355XQ，住所地宜昌市开发区发展大道。法定代表人：梅汉林，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦建周，湖北民基（点军）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人杨志龙因与被上诉人宜昌晶品物业管理有限公司（以下简称晶品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市三峡坝区人民法院（2019）鄂0591民初1150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。上诉人杨志龙，被上诉人晶品公司的委托诉讼代理人秦建周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨志龙上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判晶品公司向杨志龙按年租金二倍标准23244元支付违约金。二、上诉费用由晶品公司承担。事实和理由：一审法院认定对杨志龙的第三项诉讼请求按一年的租金标准支付是错误的。杨志龙与晶品公司之间约定：“乙方选择的第三方中途擅自退租的乙方应按剩余年限的租金的50%向甲方支付约定补偿金。装修残值归甲方所有。”按年租金标准两倍向守约方支付违约金远低于合同约定。晶品公司只是单方说发了短信通知了甲方收房，直到2018年9月30日才通过宜昌市宜家物业公司交房给杨志龙，这样造成杨志龙房租损失24135.55元（11622元/年，758天）。杨志龙也是晶品国际的业主，为何与2016年到2017年间晶品国际的业主起诉晶品公司的判决结果等十几位业主不能一样？二审终审判决都是支持的两倍年租金的赔偿。晶品公司举证的省高院（2017)鄂民再391号《民事判决书》，仅针对晶品公司与上海驿居酒店管理有限公司（以下简称驿居公司），系另一法律关系，对杨志龙不产生权利义务关系，更不产生法律效力。何况驿居公司是确认交房以前的租金全部交清了，不欠租金，没有给晶品公司造成损失。所以一审法院参照省高院（2017)鄂民再391号《民事判决书》确定解除合同的违约金标准无法律依据，是错误的。为维护杨志龙合法利益和社会的公平正义,特具文上诉，恳请二审法院依法撤销原判，要求同案同判！晶品公司辩称，1、晶品公司受开发商的委托做了驿居公司和业主之间租赁的中间人，双方的两边合同是一模一样的，晶品公司也没有赚差价，签合同的目的是为了促成租赁交易模式的实现。2、本案争议产生的根本原因是驿居公司提前终止合同，晶品公司也是在没办法的情况下和各个业主终止了租赁合同，晶品公司和驿居公司之间因解除合同产生争议经过了一审、二审，最后经省高院的再审提审，最终确认的违约金标准是按合同解除当年一年的租金为标准（原二审判决的是合同解除当年两年的租金）。基于上述情况，晶品公司认为本案审理的违约金标准应参照省高院再审的判决结果标准执行，否则对晶品公司是不公平的。3、关于杨志龙刚才提到的房屋交付的时间以及实际损失的问题。在2016年9月2日，晶品公司已经通知了各个业主合同终止交还房屋，各个业主为什么没有实际交接房屋是因为物业要进行改造，比如大堂、电梯、水电修复等等，在2016年11月份包括杨志龙在内的80多名业主委托业主代表和晶品公司签过一份协议，其内容是各个业主是委托晶品公司对整栋大楼的水电进行改造，改造费用由业主按户分担，改造完成之后，业主才实际使用。物业是商用性质的，杨志龙在前一个租赁合同终止之后对物业进行一些改造再利用，这本就是杨志龙自行经营物业的行为，显然不是杨志龙因合同终止所产生的的损失。杨志龙向一审法院起诉请求：一、判令晶品公司立即支付截止从2016年4月1日至6月29日期间拖欠的房屋租金2865.69元（11622元/年÷365天/年×90天），逾期期间（2016年4月21日—2016年6月29日）每日0.3‰逾期违约金59.31元（2865.69元×0.3‰×69天）；二、判令晶品公司从2016年7月15日起按双倍租金标准支付房屋占用费3184.10元（11622元/年×2÷365天/年×50天）（2016年7月15日—2016年9月2日）；三、判令晶品公司向杨志龙支付违约金23244元（11622×2倍）；四、本案诉讼费由晶品公司承担。一审法院认定事实：2007年8月6日，晶品公司名称由宜昌晶品酒店管理有限公司变更为宜昌晶品物业管理有限公司。2006年12月18日，杨志龙、晶品公司双方签订编号为JP2005《协议书》，约定第一年至第五年租金为11145元/年，第六年至第十年租金为11622元/年……以季度为周期，采取先支付租金后使用的原则，以阶段递增的方式支付租金，并在每季度第一个月开始后20天内支付该季度租金，每逾期一日支付租金，按逾期支付租金的0.3‰支付违约金。租赁期间，杨志龙租金收入的税费由晶品公司代扣代缴。租赁期满或协议解除后，晶品公司应在15日内向杨志龙返还房屋。若晶品公司逾期不支付租金累计超过3个月，一方可书面通知另一方解除协议。违反协议的一方应向另一方按年租金的双倍支付违约金。租赁期满或协议解除后，未经杨志龙同意逾期返还房屋的，晶品公司应按租赁期满前一年或协议解除当年租金的2倍向杨志龙支付该房屋占用期限的使用费。一方中途擅自退租，按剩余年限租金的50%向对方支付补偿金。协议生效后，晶品公司将房屋租赁给第三人用于经营酒店。2016年4月起，杨志龙未收到晶品公司租金至起诉之日累计超过三月有余，杨志龙认为晶品公司累计超过三个月不支付租金的行为已构成解除本协议的条件。杨志龙认为2016年6月29日杨志龙作为业主通知晶品公司解除合同，晶品公司应在收到《解除合同通知书》15日内即2016年7月14日前向杨志龙返还房屋、支付租金和违约金。晶品公司于2016年9月2日以短信方式通知包括杨志龙在内的所有出租人解除租赁协议，并要求办理房屋回收交接手续。一审法院认为，一、关于杨志龙是否享有约定解除权及《协议书》的解除时间问题。根据查明的事实，晶品公司逾期支付租金的期间达到了解除合同约定的条件，故杨志龙于2016年6月29日与其他出租户一起向晶品公司发出解除合同通知时，晶品公司累计逾期支付租金已经超过3个月，解除合同的条件已具备。虽晶品公司于2016年9月2日也发出短信通知，但不改变合同已经解除的事实。二、关于租金等问题。杨志龙与晶品公司签订的房屋租赁《协议书》合法有效，双方均应依约履行。晶品公司对杨志龙的租金只支付至2016年3月31日，双方已于2016年6月29日解除了合同，故杨志龙诉请2016年4月1日至6月29日期间的房屋税后租金2751.06元（11622元/年×96%÷365天/年×90天），逾期期间（2016年4月21日—2016年6月29日）每日0.3‰逾期违约金56.94元（2751.06元×0.3‰×69天），应予支持。晶品公司应在收到解除合同《通知书》15日内即2016年7月14日前向杨志龙返还房屋，而其于2016年9月2日才以群发短信的方式，要求杨志龙前来收房，按合同约定晶品公司应当按照11622元/年的标准的两倍向杨志龙支付2016年7月15日起至2016年9月2日期间的房屋占用费3184.10元（11622元/年×2÷365天/年×50天）（2016年7月15日—2016年9月2日）。三、关于违约金的计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”根据合同的相对性原理，杨志龙与晶品公司之间的权利义务，按照双方之间的合同约定确定，而晶品公司与驿居公司之间的合同约定，对杨志龙与晶品公司之间的权利义务不产生影响。晶品公司关于应当按照其与驿居公司诉讼的结果确定本案违约金标准的意见无法律依据。湖北省高级人民法院（2017）鄂民再391号《民事判决书》第30页已写明“如晶品公司确有其他证据证实上述违约金数额不足以弥补其实际损失的，可另行主张权利。”即以晶品公司因向包括杨志龙在内的业主承担违约金等遭受的损失为依据向驿居公司主张权利，而不是以驿居公司承担违约金的标准来确定晶品公司向业主承担违约金的标准。因晶品公司违约，杨志龙诉请按照合同约定的年租金的双倍支付解除合同违约金，晶品公司认为违约金过高。因我国违约金的性质体现为损失弥补原则为主、惩罚性为辅，故当存在约定违约金过高的情形，且一方当事人就此提出抗辩的情况下，人民法院依法应当予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因解除合同造成的杨志龙损失表面看是从解除合同之日起至合同约定的租期届满之日的租金，但解除合同后，或者自住、或者再出租、或者卖出等等，房屋不可能空置十多年，而杨志龙未对因合同解除产生的损失举证，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，应酌定解除合同的违约金按年租金金额计11622元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：晶品公司在本判决生效之日起十日内向杨志龙支付2016年4月1日至2016年6月29日期间的税后租金2751.06元，及支付2016年4月21日至2016年6月29日期间的逾期违约金56.94元。二、晶品公司在本判决生效之日起十日内向杨志龙支付2016年7月15日至2016年9月2日期间的房屋占用费3184.10元。三、晶品公司在本判决生效之日起十日内向杨志龙支付解除合同违约金11622元。四、驳回杨志龙的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取267元，由杨志龙负担97元、晶品公司负担170元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于解除合同的违约金数额问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”晶品公司于2016年9月2日以群发短信的方式，要求杨志龙前来收房。杨志龙称其在当日并未收房，而是在2018年9月30日才从晶品公司处接收案涉房屋。但是首先，杨志龙在二审中提供的其与宜昌市宜家物业管理有限公司之间签订的《晶品国际大厦前期物业管理委托合同》，系其与宜昌市宜家物业管理有限公司之间形成的合同法律关系，根据合同的相对性原则，据此不足以证明晶品公司在2018年9月30日才将案涉房屋交予杨志龙；其次，晶品公司亦辩称，在2016年11月包括杨志龙在内的80多名业主委托业主代表和晶品公司签过一份协议，其内容是各个业主是委托晶品公司对整栋大楼的水电进行改造，这应属杨志龙自行经营物业的行为，而非杨志龙因案涉房屋租赁合同解除所受的损失；因此，一审法院认定晶品公司向杨志龙交予案涉房屋的时间为2016年9月2日，并无不当。在此基础上，一审法院综合考虑杨志龙对其损失举证情况、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依法酌定解除合同的违约金应按一年租金金额计11622元，亦属合理合法；是在双方当事人约定违约金过高的情况下，在一方当事人提出抗辩后，人民法院依法对违约金数额作出的适当调整，由此本院对杨志龙的上诉理由不予采纳。综上所述，杨志龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费91元，由杨志龙负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 肖小月审判员 李 丹二〇一九年十一月二十七日书记员 余 丹