江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终6913号上诉人（原审原告）：黄翔雨。委托诉讼代理人：郭倩，江苏通达瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨智茗，江苏通达瑞律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：朱美。被上诉人（原审被告）：刘左。委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师，共同代理上述两被上诉人。委托诉讼代理人：张旭亮，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师，共同代理上述两被上诉人。上诉人黄翔雨因与被上诉人朱美、刘左房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初1147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄翔雨上诉请求：1.撤销原判，改判支持黄翔雨一审全部诉请或发回重审；2.本案全部诉讼费用由朱美、刘左负担。事实和理由：一、一审错误认定黄翔雨迟延消除限购政策障碍、继续履行合同导致诉争房屋买卖合同及补充协议因不能实现合同目的而被解除。1.黄翔雨在2018年8月8日得知自己因存在其他房屋网签信息导致无法履行本案房屋网签、资金托管手续时，积极与其前妻、网签房屋开发商及时沟通，一次性清偿网签房屋贷款并于2018年10月23日前消除网签，黄翔雨已经具备履行诉争房屋买卖合同的条件。2.诉争房屋买卖合同及补充协议约定2018年10月27日前办理过户手续，但当天是周六无法办理过户，根据交易习惯应顺延至2018年10月29日。黄翔雨在当时购房资格已经符合要求，是朱美、刘左未继续履行合同，构成违约。二、一审错误认定朱美、刘左于2018年9月4日、2018年9月17日发出的解除通知不产生法律效力。1.朱美、刘左主张其于2018年9月4日行使法定解除权，诉争房屋买卖合同及补充协议自其解除通知送达黄翔雨之日即2018年9月4日解除，此后系与黄翔雨沟通解除事项，而非继续履行合同。一审法院应评判前述法律事实的后果，而非认定上述解除通知不发生效力。三、一审法院以朱美、刘左具备合同法第九十四条第四款规定的条件并认定诉争房屋买卖合同及补充协议于2018年10月10日解除有误。1.黄翔雨签订购房合同时是否具备购房资格不必然导致诉争房屋买卖合同在合同履行期限届满前无法履行或朱美、刘左无法实现合同目的。在诉争合同履行期限届满即合同约定过户日期前，黄翔雨已经具备购房资格，朱美、刘左于2018年9月4日解除合同，不符合合同法第九十四条第四款规定，系违法解除。2.2018年9月4日系朱美、刘左单方行使合同解除权，2018年10月10日朱美、刘左向黄翔雨发出解约协议书并要求黄翔雨寄回的行为是具有民事合同性质的双方法律行为，并非单方行使合同解除权。一审法院认定朱美、刘左2019年10月10日具有通知解除合同的意思表示有误。综上，请求二审法院支持黄翔雨的上诉请求。朱美、刘左辩称，1.购房资格是双方签署和履行房屋买卖合同的基础，如仅需过户前具备购房资格，则限购政策毫无意义。诉争房屋买卖合同签订后网签时发现黄翔雨不具备购房资格，黄翔雨并未明确该问题是否可以解除及何时解决，这是导致朱美、刘左合同目的不能实现的根本原因。基于此，朱美、刘左有权行使法定解除权。2.关于合同解除，双方约定于2018年10月27日前过户，黄翔雨直至2018年10月29日才具备继续履行合同条件。诉争房屋买卖合同包括资格预审、网签、资金托管、贷款、过户等流程，无论是根本违约还是严重违约，朱美、刘左均有权解除合同。3.关于定金，基于黄翔雨存在违约行为，朱美、刘左有权没收定金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄翔雨向一审法院起诉请求：1.确认黄翔雨与朱美、刘左于2018年7月23日签订的房屋买卖合同及2018年8月4日签订的补充协议于2018年11月10日解除；2.朱美、刘左返还黄翔雨购房定金10万元；3.朱美、刘左赔偿黄翔雨房屋差价损失暂计100万元(具体损失金额以评估金额为准)；4.本案诉讼费用由朱美、刘左负担。一审法院认定事实：2018年7月23日，朱美、刘左（甲方）与黄翔雨（乙方）及居间方（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定由甲方将坐落于苏州市工业园区和乔丽晶5幢1003室房屋（房屋所有权证号00230660）出售给乙方，建筑面积210.98㎡，价格为537万元。乙方于签订合同当日支付10万元作为定金。甲乙双方需在7月26日前提供相应原合法的送审材料，否则视为违约。甲方承诺于过户当天腾空该房屋，并将房屋钥匙交于乙方。合同第三条关于中介信息服务费，甲方须向丙方交纳中介信息服务费10万元，乙方向丙方交纳中介信息服务费5000元。甲乙丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同定金20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。另在合同第八条“约定其他事宜”中，约定：“①资金托管当日，乙方补交定金25万元，过户当天交房付3万元尾款，网签备案价格为499万元。②资金托管后，两个月办完贷款过户，如贷款无法办理，则乙方全额付款，或按银行利率付给甲方。③2018年8月8日网签，到2018年10月12日前过户。”朱美、刘左在合同落款甲方处签字，黄翔雨在合同落款乙方处签字，合同丙方处空白。当日，黄翔雨即交付定金10万元给朱美。2018年8月4日，甲方朱美、乙方黄翔雨、丙方钱明洁签订《补充协议》1份，约定：三方就2018年7月23日签订的《房屋买卖合同》达成一致意见，将第三条中“甲方须向丙方交纳中介信息服务费10万元变更为甲方须向丙方交纳中介信息服务费55000元，乙方向丙方交纳中介信息服务费5000元”变更为“乙方向丙方交纳中介信息服务费30000元”。将第八条中第③条“2018年8月8日网签，到2018年10月12日前过户”变更为“2018年10月27日前过户”。其余合同内容保持一致。本协议自签订之日生效，并以此作为网签合同的依据。有任何一方违约，按照2018年7月23日签订的《房屋买卖合同》执行。2018年8月8日，涉案房屋在办理网签备案手续过程中，苏州工业园区房产交易中心告知居间方钱明洁，由于黄翔雨系外地户口，其名下已有一处房屋网签备案，故不符合苏州市的购房政策，无法通过资格初审。居间方钱明洁将上述情况均告知了双方。2018年8月12日至8月17日，朱美通过居间方钱明洁在微信中沟通涉案房屋的买卖合同履行事宜时，钱明洁曾表示，黄翔雨可以通过朋友名额代持。朱美表示，这样她马上去确认一下她上周看中的那套房子。但其后双方就合同签订事宜未谈妥。2018年9月4日，朱美向黄翔雨发送短信，内容为：“因黄翔雨不符合购房资格，将无法履行合同，故通知解除房屋买卖合同”。后朱美在与钱明洁的微信记录中，钱明洁表示，黄翔雨可以全额付款，但因其没有购房资格，故无果。2018年9月17日，朱美向黄翔雨发送短信内容为：“通知书因黄翔雨无购房资格而网签未成，现已9月中旬，已严重违约，因此朱美通知解除房屋买卖合同。但中介回复称正为黄翔雨获取购房资格，至今仍未有结果。现通知黄翔雨于2018年9月21日前务必办好网签，过期将出售涉案房屋于他人。”黄翔雨回复，“按照合同约定时间，通知无效。”同日，朱美向钱明洁邮寄的《通知书》也列明上述要求，又注明其急需资金，且已有他人意向购买房屋。2018年9月25日至10月10日，朱美一直与钱明洁微信联系，要求其与黄翔雨联系，三方见面沟通涉案房屋买卖事宜。期间，居间方钱明洁表示，黄翔雨购房资格可以解决，但是因其担心朱美不卖房，纠结。朱美表示，既然购房资格可以解决，可以早点网签，而且已签购房合同，不用担心。因涉案房屋性价比较高，黄翔雨拖着不处理已直接影响其经济损失。2018年10月9日，朱美向黄翔雨发送短信，内容为：因黄翔雨购房资格问题，要求解除合同。2018年10月10日，朱美又向黄翔雨发送短信，内容为：“黄先生，中午好，正如我们在电话中所述，鉴于双方沟通与一致，本着诚信原则，自愿解除《房屋买卖合同》，我需要您给我一个收件地址，我将协议书送于你，谢谢！”黄翔雨回复，“通园路辰雷科技园A幢510室。”朱美即将解约协议书邮寄上述地址，顺丰单号为287702965779。解约协议书内容为：朱美、刘左（甲方），黄翔雨（乙方），苏州一斗文房产经纪有限公司（丙方）。因乙方不符合购房资格，将无法正常履行合同，现三方就房屋买卖合同解约事宜达成以下协议：甲方不予退还乙方于2018年7月23日支付的房屋买卖合同定金10万元，除以上费用之外，甲方放弃其他应由乙方给甲方造成的包含违约金等费用在内的一切费用及损失……黄翔雨于2018年10月11日收到上述协议书，但是一直未签字寄回解约协议书。2018年11月1日，黄翔雨委托律师向朱美、刘左邮寄《律师函》1份，称因朱美、刘左未在2018年10月27日前配合其办理房屋网签、资金托管及过户手续，要求其收到律师函之日起7日内办理上述手续。2018年11月5日，朱美、刘左委托律师向黄翔雨邮寄《律师函复函》1份，回复称，因黄翔雨的购房资格问题，导致合同无法履行，朱美、刘左已向黄翔雨邮寄了解除合同通知函,合同已经解除，故无法配合黄翔雨办理相关手续。2018年11月9日，黄翔雨又向朱美、刘左邮寄《律师函》，要求解除《房屋买卖合同》、《补充协议》，返还定金10万元，赔偿房屋差价100万元。一审又查明：经一审法院查询，苏州工业园区房产交易中心登记显示:2018年10月23日,由苏州苏城万家房地产经纪有限公司将涉案房屋买卖合同提交资格初审。2018年10月29日，涉案房屋买卖合同通过了资格初审，但因双方未在期限内至房产交易中心进行网签合同，该条信息已经注销。一审法院认为：本案的争议焦点为涉案《房屋买卖合同》以及《补充协议》于何时解除。黄翔雨认为：朱美、刘左一直迟延履行与我方签订的房屋买卖合同中主要义务，因此我方已于2018年11月9日委托律师发函解除与朱美、刘左签订的案涉房屋买卖合同及补充协议，后我方又另行购买了一套房屋，因此双方签订的房屋买卖合同及补充协议，也不具备继续履行的条件，致使合同目的无法实现。朱美、刘左认为：双方签署买卖合同后，2018年8月8日发现黄翔雨不具备购房资格，所以黄翔雨方构成了根本违约。2018年9月4日，朱美、刘左向黄翔雨发函解除合同，后又给予黄翔雨截止到2018年9月21日的宽限期，但黄翔雨仍然未取得购房资格。基于黄翔雨购房资格取得的不确定性以及作为双方签署购房合同的基础要件，所以朱美、刘左经与黄翔雨协商后，并于2018年10月10日再次发出解除合同协议书，确认双方合同解除。黄翔雨在刚刚的质证意见中也陈述，朱美、刘左在前期电话沟通中表达了要解除双方合同的意思表示。2018年10月10日之后，朱美、刘左多次与双方沟通解除合同后续事宜，但黄翔雨仍然拖延办理，所以整个履约过程中不存在朱美、刘左拖延配合的情形，所有的拖延及不具备购房资格导致合同无法签署的原因及过错均在黄翔雨，黄翔雨无权行使合同解除权，双方的合同应当于2018年9月4日或于2018年10月11日已经实际解除。一审法院认为：黄翔雨与朱美、刘左之间签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。首先，《补充协议》将第八条中第③条“2018年8月8日网签，到2018年10月12日前过户”变更为“2018年10月27日前过户”。其余合同内容保持一致。本协议自签订之日生效，并以此作为网签合同的依据。有任何一方违约，按照2018年7月23日签订的《房屋买卖合同》执行。虽网签时间已经删除，过户时间变更为2018年10月27日前，但《房屋买卖合同》的其他内容未变。双方需在2018年7月26日前提供相应原合法的送审材料，否则视为违约。资金托管后，两个月办完贷款过户，如贷款无法办理，则乙方全额付款，或按银行利率付给甲方。上述约定，根据房屋买卖的实践，已经包含各项流程的时间要求。即2018年7月26日前资格送审→网签、资金托管（时间未作明确约定）→两个月内完成贷款或全款支付→2018年10月27日前过户。也即网签、资金托管时间应在2018年10月27日前一段合理的时间内，否则无法预期涉案房屋能在2018年10月27日前完成过户。对于卖方朱美、刘左来说，因其“急需资金”所以出售房屋，沟通过程中朱美、刘左一再积极的向黄翔雨督促解决购房资格问题以继续履行合同；双方签订的房屋买卖合同中对各项流程的履行期限均有详细约定，且部分履行期限又经过补充协议的变更约定与重复确定，由此可见履行期限对于本案合同的重要性。根据合同的性质和当事人的意思表示，履行期限在合同的内容上特别重要，债务人不在此期限内履行，就达不到合同目的的，债务人未在履行期限内履行，债权人可以不经催告而径直解除合同。其次，虽朱美于2018年9月4日、2018年9月17日各向黄翔雨发出了解除合同的通知，但此时距离合同过户的截止日期尚有充足的时间，如若黄翔雨尽快解决购房资格问题，合同尚能继续履行，朱美、刘左在发出通知后也依然与中介及黄翔雨沟通履行事宜，故上述解除通知不发生法律效力。2018年10月10日，在等待黄翔雨解决购房资格两个月未果的情况下，朱美与黄翔雨经过电话沟通，已向黄翔雨通知了解除合同的意思表示，并通过短信要求黄翔雨提供邮寄地址以送达解约协议书。黄翔雨也通过短信提供了地址。一审法院认为，2018年10月27日已是买卖合同约定的过户截止期限，若2018年10月上旬再不进行网签、资金托管，已经可以合理预期买卖合同已无法按约履行（况且最终黄翔雨系在2018年10月29日完成资格初审）。因此，2018年10月10日，朱美、刘左已经具备符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定的条件，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。涉案《房屋买卖合同》以及《补充协议》于2018年10月10日解除。最后，苏州市的限购政策之施行及变更均向社会公众公开,黄翔雨作为完全民事行为能力人,在签订涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》之前,对其自身是否具备购房资格,负有审慎注意义务,理应对自己的行为性质及应承担的责任,有合理的认知与判断。即使黄翔雨在签订合同时无法判断自己的购房资格问题，但在2018年8月8日，经苏州工业园区房产交易中心明确，黄翔雨已经明知自己不符合苏州市购房政策。在其后长达两个多月的时间里，黄翔雨迟延消除限购政策障碍、继续履行合同，导致涉案《房屋买卖合同》以及《补充协议》因不能实现合同目的而被解除，故黄翔雨系本案合同的违约方，其无权要求守约方朱美、刘左返还定金以及支付违约金。对于黄翔雨的全部诉讼请求，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条的规定，一审法院判决：驳回黄翔雨的全部诉讼请求。案件受理费14700元、保全费5000元，共计19700元，由黄翔雨负担。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，2018年7月23日，朱美、刘左与黄翔雨签订房屋买卖合同，后于2018年8月4日签订补充协议，约定2018年8月8日网签、2018年10月27日前过户。2018年8月8日，诉争房屋办理网签备案手续过程中，因黄翔雨属外地户口且名下已有一处房屋网签备案故不符合苏州市购房政策导致无法通过资格初审，双方因此产生争议。本案二审争议焦点在于，诉争房屋买卖合同、补充协议的解除时间及违约方如何认定。黄翔雨上诉认为，朱美、刘左于2018年9月4日单方行使合同解除权属于违法解除合同，在黄翔雨积极消除网签障碍、2018年10月29日诉争房屋买卖合同通过资格初审的情况下拒绝履行合同，构成违约。对此本院认为，双方于2018年8月4日签订的补充协议约定，2018年8月8日网签、2018年10月27日前过户。2018年8月8日，诉争房屋网签备案因黄翔雨购房资格问题导致无法通过资格初审，双方为此进行协商。虽朱美于2018年9月4日向黄翔雨发送短信通知解除合同，但结合此后朱美、中介钱明洁微信聊天记录、朱美于2018年9月17日向黄翔雨发送的短信，双方仍在就诉争房屋买卖合同继续履行事宜进行协商沟通，一审法院据此未确认朱美2018年9月4日解除通知产生解除合同的效力，与上述事实相符，应予维持。2018年9月17日朱美向黄翔雨发送短信内容显示，朱美催告黄翔雨于2018年9月21日前办好网签，而至2018年10月10日黄翔雨并未提供证据证明其向朱美、刘左明确告知其解决购房资格问题的合理期限，朱美、刘左据此认为其合同目的无法实现且以向黄翔雨发送短信形式明确解除合同意思表示，并无不当，一审法院据此认定朱美、刘左行使法定解除权，符合法律规定，应予维持。黄翔雨作为违约方，无权要求朱美、刘左返还定金、赔偿损失。综上，上诉人黄翔雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14700元，由上诉人黄翔雨负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇一九年十一月二十五日书记员  陈 莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。