江苏省盐城市大丰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0982民初1136号 原告：崔小红，女，1976年2月4日出生，汉族，住东台市。 委托诉讼代理人：许海燕（特别授权），江苏峰路律师事务所律师。 被告：东台市中瑞银基地产有限公司管理人，住所地东台市北海中路中瑞华府楼盘项目部。 委托诉讼代理人：虞银春（特别授权），江苏天全律师事务所律师。 被告：东台市中瑞银基地产有限公司，统一社会信用代码91320981569147250A，住所地东台市新民北路8号德驰华府1幢03、04室。 诉讼代表人：东台市中瑞银基地产有限公司管理人，住所地东台市北海中路中瑞华府楼盘项目部。 委托诉讼代理人：虞银春（特别授权），江苏天全律师事务所律师。 原告崔小红诉被告东台市中瑞银基地产有限公司管理人（以下简称中瑞公司管理人）、东台市中瑞银基地产有限公司（以下简称中瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，经盐城市中级人民法院指定本院审理。本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告崔小红及其委托诉讼代理人许海燕，被告中瑞公司管理人和被告中瑞公司的委托诉讼代理人虞银春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔小红向本院提出诉讼请求：1、判令被告将现编号为中瑞华府3号楼1611号顶层房屋交付给原告，同时将该房与拍卖信息中的5号楼1611号（16层，最高17层）的次顶层房屋的差价赔付给原告，暂估价为20万元，给付迟延交房的利息损失63659元（自2018年2月14日起按中国人民银行同期贷款利率1.5倍暂计算15个月）；2、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年1月，中瑞公司管理人在淘宝平台上发布《关于东台市中瑞银基地产有限公司名下中瑞华府5号楼1611室等房产的拍卖公告》，拍卖由被告中瑞公司管理人负责破产清算的中瑞公司名下的中瑞华府房产。因拍卖标的物说明中注明拍卖房1611号房屋楼层为16层，且注明最高层为17层。原告看到拍卖房1611号为次顶层后，遂于2018年2月7日参加拍卖。原告拍卖该房屋后，按要求将全部房款汇入中瑞公司管理人指定账户。但被告未按要求提供相关法律文书，亦没有按要求在付款后5日内网签合同及交付钥匙、登记过户。经原告催促，被告只是以法院材料未办妥、听通知等为由推诿拖延，至今未履行相关义务。被告现通知原告交付的5号楼1611室，并非是原告购买的拍卖公告上载明的次顶层房屋（原告认为是5号楼1602室）。鉴于被告已无法交付拍卖公告中载明的次顶层房屋，原告只能要求被告交付5号楼1611室（现编号为3号楼1611室）顶层房屋，并赔偿原告5号楼1611室房屋与公告中次顶层房屋之间的差价损失及迟延交付房屋的利息损失，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告中瑞公司、中瑞公司管理人辩称：1、原告主张交付房屋与事实不符，依法也不成立。（1）在原告参与竞买案涉房屋并交付部分房款后，出卖方已经多次通知原告方办理房屋交付手续，但是原告方拒绝接收房屋及办理房屋交付手续。（2）原告拒绝交付的理由是对标的物房屋的争议，并不是对出卖方是否应当履行交付义务的争议，所以出卖方通知原告交付房屋，已经履行出卖方的义务，所以不存在再行主张出卖方履行交付的争议。2、关于原告主张的损失，在原告没有接收3号楼1611号房屋之前，不存在主张所谓的差价等损失。原告的诉讼请求依法均不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明:2017年3月29日，东台法院作出（2017）苏0981破申1号民事裁定：受理殷剑文等人对东台市中瑞银基地产有限公司的重整申请。同日，东台法院作出（2017）苏0981破1号决定书，指定清算组担任东台市中瑞银基地产有限公司管理人。 2017年12月，被告中瑞公司管理人经东台市人民法院同意在淘宝网司法拍卖平台上发布《关于东台市中瑞银基地产有限公司名下中瑞华府5号楼1611室等房产的拍卖公告》，该拍卖公告载明主要内容：特别声明本次拍卖为东台市中瑞银基地产有限公司管理人根据债权人委员会表决通过的《商品房财产变价方案》进行的拍卖；本次拍卖咨询、交接等后续所有手续及标的物情况解释均由东台市中瑞银基地产有限公司管理人负责；一、拍卖标的：东台市中瑞银基地产有限公司名下中瑞华府5号楼1611室房产，起拍价593775元，特别提醒：该房产房产证未领取，土地证未分割，该楼盘土地使用权整体被抵押于中国建设银行；二、咨询、展示看样的时间与方式：公告期间（节假日及休息时间除外）接受咨询，有意者可自行前往看样，也可在开拍三个工作日前与东台市中瑞银基地产有限公司管理人联系，统一安排看样（联系电话：0515-85214212、电话：189××××9091）；五、特别提醒：标的物以实物现状为准，管理人不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。十二、竞买人成功竞得网拍标的物后，淘宝网拍平台将生成相应《司法拍卖网络竞价成功确认书》，确认书中载明实际买受人姓名、网拍竞买号信息，该材料仅为竞价成功确认书，并非《拍卖成效确认书》，竞买人按竞买公告第十条缴清拍卖余款后5日内与管理人签订商品房买卖合同。涉及5号楼1611室的标的物介绍：建筑总面积101.50平方米、公摊面积26.43平方米、房产年龄准现房、装修情况毛坯、房屋户型3室2厅1卫、房屋楼层16层，最高17层、房屋朝向南北向；标的评估总价696290元。《竞买须知》第四条：“拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、内在质量以移交时的现状为准。拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。”第十条：“本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请求竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。对拍卖标的能否办理过户手续、办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。” 2018年2月5日，原告崔小红缴纳保证金100000元。2018年2月7日，原告崔小红以起拍价593775元竞得东台市北海中路中瑞华府5幢1611号住宅。2018年2月14日，原告崔小红向中瑞公司银行账户转账493775元。被告于2018年10月16日电话通知原告于2018年10月19日签订商品房买卖合同。届期，原告未与被告签订合同。 2018年11月1日，原告向东台市人民法院提起诉讼，请求责令被告中瑞公司管理人提交有效司法文件，履行网签、交付约定的次顶层商品房义务，并赔偿相关损失。 2018年12月25日，中瑞公司管理人向崔小红发出《通知书》，通知崔小红在2019年1月5日前到东台市中瑞华府接待中心办理《商品房买卖合同（预售）》签订手续。《通知书》载明：合同签订手续签订完成后，随后即将办理房屋交付相关手续。2019年1月4日，崔小红前往签订合同时，未在中瑞公司提供的《商品房买卖合同（预售）》上买受人处签名，而是在该合同中第18页买受人下方书写“注:1、对本合同与该房司法拍卖在网上的拍卖公告及其他资料一致的我方同意，其它的皆不认可.2、未见平面图.崔小红.2019年1月4日”的内容。 另查，中瑞华府5号楼（现编号为3号楼）共三个单元，每单元一梯四户，最西边单元最高层为16层，最东边单元最高层为17层。该楼1602室已于2018年7月通过淘宝网拍卖出售给他人。 审理中，2019年10月8日，被告中瑞银基管理人向原告发出《通知书》，通知原告尽快前往办理《商品房买卖合同（预售）》签订及房屋交付相关手续。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。中瑞公司管理人通过淘宝网司法拍卖平台拍卖处置破产企业中瑞公司位于中瑞华府5号楼1611室商品房，原告报名参与竞拍并竞得该商品房，后缴纳了全部购房款，原告与中瑞公司就5号楼1611室建立商品房买卖合同关系。原告主张其购买的应为次顶层房屋（即现在的3幢1602室）的事实不能成立。主要理由：1、案涉拍卖房屋虽然在拍卖前未标房号，但根据日常生活经验，东西走向的商品房房号是自东向西编号，被告提供的案涉《房屋测绘成果报告书》及《盐城市公安局门楼牌编制管理工作规定》亦是如此编号，本案中5号楼1611室应在最西边单元。原告庭审中称认为5号楼1611室房屋在最东边单元，不符合事实，原告称有工作人员告知1611室在最东边单元也未提供证据证实。2、拍卖公告及拍卖须知中载明“本次拍卖咨询、交接等后续所有手续及标的物情况解释均由东台市中瑞银基地产有限公司管理人负责”、“特别提醒：标的物与实物现状为准，管理人不承担标的瑕疵保证，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负”、“未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”等内容，并公告了咨询、展示看样的时间与方式以及中瑞公司管理人的联系方式。原告应当实地看样或咨询被告，对标的物情况充分了解后，再行参与竞买，否则应承担相应的法律后果。综上，原告在淘宝网上竞买的房屋应认定为现编号为3幢1611室的房屋。现原告要求被告交付中瑞华府3幢1611室，虽然其在本案中主张交付房屋的理由与被告同意交付的意思不相一致，鉴于被告同意与原告办理案涉房屋的《商品房买卖合同》签订及交房手续，故对原告要求交付房屋的请求予以支持。原告主张被告支付楼层差价损失，无事实和法律依据，本院不予支持。对原告崔小红要求对楼层差价进行评估或咨询的申请，本院不予采纳。原、被告建立买卖合同关系后，拍卖公告应成为双方合同的组成部分，对双方具有约束力。拍卖公告载明：“竞买人按竞买公告第十条缴清拍卖余款后5日内与管理人签订商品房买卖合同”，原告于2018年2月14日已缴纳全部购房款，被告应于2018年2月20日前与原告签订商品房买卖合同，被告于2018年10月16日才通知原告于10月19日签订合同，违反拍卖公告的约定，故被告应承担原告购房款自2018年2月20日起至2018年10月19日期间按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。原告未按通知时间签订商品房买卖合同，后又认为竞买标的物不是现编号为3幢1611号的房屋，不同意签订正式商品房买卖合同、接收3幢1611室，并进行诉讼，本院经审理认为原告的理由不能成立，因此原告主张自2018年10月20日起产生的利息损失，本院不予支持。人民法院已受理中瑞银基公司破产案件，但诉讼主体仍应为中瑞公司，中瑞公司管理人应作为中瑞公司的诉讼代表人参加诉讼，原告起诉中瑞公司管理人主体不适格，原告起诉要求中瑞公司管理人承担责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第二十五条的规定，判决如下： 一、被告东台市中瑞银基地产有限公司与原告崔小红办理中瑞华府5号楼1611室(现编号为3幢1611室)的网签手续，将该房屋交付给原告崔小红。于判决生效后30日内履行完毕。 二、被告东台市中瑞银基地产有限公司赔偿原告崔小红以购房款593775元为基数自2018年2月20日起至2018年10月19日期间按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失17291.22元。于判决生效后30日内履行完毕。 三、驳回原告崔小红的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11838元，由原告崔小红负担6738元，被告东台市中瑞银基地产有限公司负担5100元。被告东台市中瑞银基地产有限公司于本判决生效后15日内将诉讼费5100元汇缴至收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）、收款银行：中国银行大丰支行营业部、收款账号：62×××68。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  赵 强 人民陪审员  周桂云 人民陪审员  叶 娟 二〇一九年十一月四日 书 记 员  陆 陈 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国企业破产法》 第二十五条管理人履行下列职责： （一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料； （二）调查债务人财产状况，制作财产状况报告； （三）决定债务人的内部管理事务； （四）决定债务人的日常开支和其他必要开支； （五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业； （六）管理和处分债务人的财产； （七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序； （八）提议召开债权人会议； （九）人民法院认为管理人应当履行的其他职责。 本法对管理人的职责另有规定的，适用其规定。