河南省舞阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1121民初2544号原告（反诉被告）:漯河市东润物业管理有限责任公司。住所地：舞阳县舞泉镇张家港路与舞北路交叉口。统一社会信用代码：9141112178620125XD。法定代表人：张东豪，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡彩霞，该公司员工。被告（反诉原告）：尹新红，女，生于1972年11月30日，汉族，住舞阳县。原告（反诉被告）漯河市东润物业管理有限责任公司（以下简称东润物业公司）与被告（反诉原告）尹新红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月17日受理后，依法适用简易程序，分别于2019年9月25日、2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）漯河市东润物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人胡彩霞，被告（反诉原告）尹新红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）东润物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付物业费及公共照明费7008元和违约金189元，共计7197元。2、诉讼费、保全费由被告尹新红承担。事实与理由：被告尹新红系原告东润物业公司管理的东润城上城小区1#商住楼南侧1层26、27、28号铺的业主，2011年12月6日按《物业管理条例》的相关规定委托业主委员会与东润物业公司签订了《物业服务合同》，合同到期后被告尹新红又委托业主委员会与东润物业公司续签《物业服务合同》，合同中均约定了物业费和公共照明费的收取办法。原告一直按合同对其所在小区物业的安全、清洁及维护等进行着系列的物业管理工作，但被告从2015年6月起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催促未果，为委托自身合法利益，原告东润物业公司特诉至法院。被告（反诉原告）尹新红答辩并反诉称：2014年我购买铺时物业费是每平方米一元，交了一年的物业费共计1480元，可事实是东润物业公司为了扶持商户决定暂不收取物业费，仅从2018年按每平米0.5元开始收取物业费。所以我不仅不欠物业费，东润物业公司反欠我早收取的1480元以及产生的利息。另东润物业公司收取业主物业服务费却拒绝为业主服务，应付了事，给反诉原告造成损失。现反诉原告要求反诉被告赔偿原告各项损失12835元，反诉诉讼费由东润物业公司承担。反诉被告东润物业公司辩称：反诉原告的诉请与东润物业的本诉不是同一法律关系，应驳回反诉原告的诉讼请求。东润物业公司为证明其主张，向本院提供了下列证据：1、东润物业公司与城上城小区业主委员会签订的《物业服务合同》两份，依据《物业服务合同》规定，东润物业公司按照合同规定向尹新红提供物业服务，根据尹新红商铺建筑面积计算物业费为6788元、照明费220元、违约金189元，以上共计7197元。2、尹新红第一次缴费的收据存根、催缴通知书、催缴照片、电话催缴信息，以上证据证明原告东润物业公司向尹新红催缴物业费的事实。经质证，尹新红认为：对东润物业公司提供证据的真实性无异议，但认为东润物业公司未按合同约定提供管理服务。卫生一直是自己打扫，环卫拉走，东润物业公司没有处理过垃圾。物业监控损坏不维修，多次发生丢失物品事件，无奈自己安装了监控。商铺外墙漏水，屋里储存电机屡次进水。小区花砖烂掉，小区秩序无人管理。尹新红为证明其主张，向本院提交了下列证据：1、光盘一份。证明东润物业公司未履行物业职责，卫生是环卫打扫，地坪损坏未修，是我们自己掏钱维修，出现电动车丢失问题，我安装监控的事实。2、修电机监控设备清单，证明我为装监控花费1575元。3、东润城上城业主收款收据7份，证明其他业主按每平方米0.5元收取物业费。4、东润城上城业主签字捺印说明1份，证明监控、卫生、地坪、管理秩序等问题。5、营业执照1份，证明我和老公因在门口被打造成1个月不能经营的误工费及精神赔偿最低10000元。其他损失还有我修理90千瓦的电机损坏花费1800元，修理75千瓦的电机1500元，修理22千瓦两台电机花费800元。东润物业公司经质证认为，根据物业服务合同规定，车辆未放在有人看管的封闭车棚内，未缴纳车辆看管费，损失自负。外墙损坏渗水已启用维修基金进行维修，现房子已修好。电机属于室内个人私有财产，损坏是否与原告有关系。卫生问题，商铺门前卫生也由物业保洁员打扫。地坪损坏是因被告汽车装货卸货及部分外来车辆来往，人为损坏应自己维修。提供的城上城业主收据是科技市场租户，这些商铺产权是东润开发公司，由开发公司代替租户向东润物业缴纳剩余一半租金。修电机设备清单未注明修哪里的。城上城小区共计八个摄像头，目前在维修维护中，商铺门前以前没有装摄像头。经审理查明,东润物业公司与城上城小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同期限分别自2015年1月1日至2017年12月31日，2018年1月1日至2020年12月31日。《物业服务合同》第三章第九条第一项物业管理费用第3条规定：“……商业按建筑面积每月每平方米1元，公摊费8元/月”。第9条规定：“业主和物业使用人未及时交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天物业费的3%交违约金”。尹新红于2014年6月27日交纳2014年5月17日-2015年5月16日期间的物业费1481元。2015年6月至2019年12月，被告所购房面积123.41平方，计物业费6788元、公共照明费220元、违约金189元，以上共计7197元，由于从2015年6月起尹新红一直未交物业管理费。经东润物业公司工作人员多次催促交纳未果，东润物业公司诉至法院。再查明，反诉原告尹新红当庭变更反诉诉讼请求为要求反诉被告东润物业公司赔偿损失15675元，庭下未补缴诉讼费，本院仍以反诉原告尹新红反诉诉讼请求赔偿数额为12835元进行审理。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中东润物业公司与东润城上城业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。该《物业服务合同》对被告尹新红具有约束力，尹新红已于2014年6月27日向东润物业交纳一年的物业费，视其对《物业管理合同》的认可，其应当按照《物业服务合同》的约定向东润物业公司支付物业费。根据合同约定，被告尹新红逾期未缴纳物业费、公共照明费，其应当按照合同约定向原告缴纳物业费、公共照明费。原告要求被告缴纳上述费用合计7008元，理由正当，本院予以支持。关于违约金的问题，被告尹新红逾期不缴纳物业费，按照物业服务合同约定，根据被告尹新红未缴纳物业费的违约事实及期限，原告东润物业公司请求按每逾期一日按物业费的3%向乙方支付违约金，现东润物业公司仅要求尹新红支付189元，不违反法律规定，本院予以支持。被告尹新红辩称东润物业公司没有尽到物业管理职责，但未向本院提供充分证据证明，本院不予采信。关于反诉原告尹新红诉称反诉被告东润物业公司因提供物业服务有瑕疵造成自己损失12835元的诉讼请求，其提供的证据不能充分证明反诉原告尹新红所遭受的实际损失情况，且其损失是否与反诉被告存在因果关系无证据证明，因此，反诉原告要求反诉被告赔偿损失的请求，证据不足，本院不予支持。东润物业公司作为服务公司，周到的服务会让业主感受到回家的幸福，希望原告东润物业公司在今后的物业服务过程中应与业主保持良好的沟通关系，认真听取业主的意见和建议，及时解决业主反映的问题，加强小区管理，为全体业主提供安全、文明、卫生的小区环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告尹新红于本判决生效之日起十日内向原告漯河市东润物业管理有限责任公司支付物业服务费、公共照明费7008元及违约金189元。二、驳回反诉原告尹新红的诉讼请求。如被告未在本院指定期间履行还款义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费50元，保全费90元，由被告尹新红负担。反诉费61元，由反诉原告尹新红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。本判决生效后,当事人必须自觉履行,一方拒绝履行的,对方当事人可在判决书确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行，逾期本院依法不予强制执行。审判员  张浩洁二〇一九年十一月十八日书记员  闫阳婕