湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终8977号上诉人（原审原告）：杨蒲，男，侗族，1990年9月30日出生，住长沙市岳麓区。上诉人（原审被告）：长沙梅溪湖金悦置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道环湖路**方茂苑******。法定代表人：范建军，董事长。委托诉讼代理人：杨俐，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佑权，湖南金州律师事务所律师。上诉人杨蒲与上诉人长沙梅溪湖金悦置业有限公司（以下简称“金悦置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服长沙市岳麓区人民法院（以下称一审法院）（2019）湘0104民初2538号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨蒲上诉请求：撤销原判，改判金悦置业公司向其支付32442.27元并承担全部诉讼费用。事实和理由：双方合同约定金悦置业公司应在2016年3月21日前为杨蒲所购商品房申请初始登记，而金悦置业公司在2017年7月4日才申请初始登记。两证合一政策的出台不能否认金悦置业公司逾期申请初始登记和办理房屋所有权证的违约事实。一审法院酌情减少违约金缺少必要的法律依据，属于适用法律错误。金悦置业公司辩称：1、其公司已按《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定积极履行了协助办理房屋可能性证书的义务。2、杨蒲要求其公司支付违约金，但并未举证证明逾期办证的事实系因其公司的责任所致。逾期办证是因有200多户业主违章搭建导致。3、一审判决以办理初始登记计算违约金的起算时间是错误的。应当从合同约定的办理房产证或者以办理国土证的截止日期来计算违约金的起算时间。很多案例都没有以初始登记时间来起算违约金，初始登记证无需交付给业主。同时对业主也不造成实质性影响。4、杨蒲未提供证据证明损失情况。金悦置业公司上诉请求：撤销原审判决第一项，依法改判为驳回杨蒲全部诉讼请求并判决由杨蒲承担全部诉讼费用。金悦置业公司提出事实和理由：1、一审法院判决金悦置业公司承担逾期办理初始登记的违约金没有事实和法律依据。2、一审判决中认定金悦置业公司并未逾期办理不动产权证的事实清楚，证据确实、充分，应予以维持。杨蒲辩称：1、申请初始登记是办理房屋所有权证的一个环节，正是因为金悦置业公司未按合同约定及时申请初始登记才进一步逾期办理了房屋所有权证。金悦置业公司违约申请初始登记一年多，已构成违约，应承担相应的责任。2、不能因第三方的原因免除金悦置业公司的责任。杨蒲向一审法院起诉请求：1.判令金悦置业公司向杨蒲支付逾期办证违约金32442.27元（以749244元为基数，按万分之一/日自2016年8月4日至2017年10月11日）；2.本案诉讼费用由金悦置业公司承担。一审法院认定事实：2015年2月14日，杨蒲与金悦置业公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》及其附件《补充协议》，该合同约定：杨蒲购买金悦置业公司开发的位于长沙市岳麓区梅溪湖?金茂悦（金悦雅苑）第7幢N单元28层2803号的住宅商品房一套，建筑面积为115.08平方米，房屋总价款为749244元。第六条约定：买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）329244元，剩余房款肆拾贰万元（￥420000元）向银行申请贷款。第八条约定：出卖人应当在2015年2月28日之前向买受人交付该商品房。第二十条约定：出卖人在交付商品房后240个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。初始登记后120个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按第2项约定处理：2、买受人不退房，出卖人每日按已付房价款的万分之一的标准向买受人支付违约金。同时双方所签附件八《补充协议》的第七条第2项约定：“买受人须在交房通知日期内到出卖人指定的地点办理房屋交付手续，以房屋交接单上买受人签字的日期作为该房屋的收房日期，自收房之日起，该房屋的风险责任转由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费等相关费用由买受人承担”，该条第3项约定：“超过交房通知规定的最后期限，买受人未办理收房手续，则以主合同第八条约定的交付期限为房屋收房日期，视为买受人验收合格，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由买受人承担”。第4项约定“由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续或买受人未付清房款、物业维修基金等相关税费及合同约定的违约金（若有）、入伙没有提供物业维修基金缴款凭证等，出卖人有权拒绝交付房屋。出卖人并不承担由此造成延期交房的违约责任。”合同签订之后，杨蒲依约向金悦置业公司支付了首付款并办理了银行按揭手续。2015年2月15日，杨蒲依约交纳了物业专项维修资金、契税、办证费用等费用。2015年4月2日，贷款银行将杨蒲按揭贷款42万元汇入金悦置业公司指定账户。2015年4月，金悦置业公司向杨蒲发送《交房通知书》。2015年4月10日，杨蒲办理了交房手续。另查明：1.根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》[长政发（2016）15号]文件精神，自2016年9月9日起，在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙高新区范围内实施不动产统一登记，由长沙市国土资源局依法颁发不动产权证书和不动产登记证明，原各类不动产权属证书停止发放，从2016年8月29日起至9月8日，城区范围内停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。2.2017年7月4日，金悦置业公司向长沙市不动产登记中心申请办理杨蒲所购商品房的首次登记，金悦置业公司于2017年8月14日申请办理杨蒲所购商品房的不动产权登记。杨蒲庭审中认可于2017年10月10日领取了不动产权证书。一审法院认为，杨蒲与金悦置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且无法定无效情形，合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、金悦置业公司是否违约以及是否应当承担违约责任的问题。1、杨蒲、金悦置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》附件八《补充协议》的第七条第2项约定：“买受人须在交房通知日期内到出卖人指定的地点办理房屋交付手续，以房屋交接单上买受人签字的日期作为该房屋的收房日期，自收房之日起，该房屋的风险责任转由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费等相关费用由买受人承担”，第3项约定：“超过交房通知规定的最后期限，买受人未办理收房手续，则以主合同第八条约定的交付期限为房屋收房日期，视为买受人验收合格，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由买受人承担”，第4项约定“由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续或买受人未付清房款、物业维修基金等相关税费及合同约定的违约金（若有）、入伙没有提供物业维修基金缴款凭证等，出卖人有权拒绝交付房屋。出卖人并不承担由此造成延期交房的违约责任”，在杨蒲付清相应款项之前，金悦置业公司享有拒绝交房的抗辩权。故一审法院以杨蒲实际收房时间2015年4月10日是计算办理房屋权属证书的起始时间。2、根据合同第二十条约定，金悦置业公司应在商品房交付后240个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，初始登记后120个工作日内申请办理杨蒲所购商品房的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内申请办理杨蒲所购商品房的土地使用权证，据此，金悦置业公司应在2016年3月21日前（即交房后经过240个工作日）为杨蒲所购商品房申请初始登记，而金悦置业公司于2017年7月4日才向长沙市不动产登记中心申请初始登记（首次登记），金悦置业公司构成违约。但长沙市实行不动产统一登记制度后，自2016年9月9日起就不再办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，故金悦置业公司办理涉案房屋不动产权证的截止期限，应以合同约定的办理土地使用权证之日为准，而金悦置业公司申请办理不动产权证的时间为2017年8月14日，并未超过合同约定办理房屋所有权证及土地使用权证的期限，不存在违约行为。3、对于金悦置业公司所称涉案小区的其他业主违章搭建导致其未能及时办理房屋权属证书的理由，因金悦置业公司未提交充分证据予以证明，故对金悦置业公司的上述理由，一审法院不予采信。综上，金悦置业公司存在逾期申请办理初始登记的违约行为，应承担相应的违约责任。二、关于违约金的计算问题。杨蒲在本案审理过程中明确表示其主张的逾期申请办理房屋权属证书的违约金包括逾期申请办理初始登记和不动产权证的违约金，因此，金悦置业公司逾期办理房屋权属证书的期间为逾期申请初始登记期间即2016年3月22日至2017年7月4日。金悦置业公司主张杨蒲请求支付违约金的计算标准过高，请求予以减少。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，杨蒲并没有提供任何证据证实因金悦置业公司的逾期申请办理不动产权属证书的行为所造成的损失情况，现杨蒲要求金悦置业公司按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，其诉请过分高于杨蒲因此而造成的损失，对此应当予以酌减。一审法院综合杨蒲因金悦置业公司的违约行为可能造成的损失、金悦置业公司的过错程度、实际违约情况、同类案件的处理情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定金悦置业公司向杨蒲支付逾期办理房屋权属证书的违约金7027.9元（749244元×万分之零点二×469天），对杨蒲所主张的诉讼请求中的超出部分，一审法院不予支持。根据“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，金悦置业公司逾期办证违约金起算时间为2016年3月22日，杨蒲于2019年2月18日已提出诉讼，其诉请并未超出诉讼时效，故对金悦置业公司提出的杨蒲诉请已超诉讼时效的答辩意见，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，原审判决如下：一、限长沙梅溪湖金悦置业有限公司在判决生效之日起十五日内向杨蒲支付逾期办证违约金7027.9元。二、驳回杨蒲的其他诉讼请求。如果长沙梅溪湖金悦置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取306元，由长沙梅溪湖金悦置业有限公司负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案双方争议焦点为金悦置业公司应支付违约金的数额。杨蒲上诉提出金悦置业公司逾期申请初始登记和办理房屋所有权证，要求改判金悦置业公司向其支付32442.27元。金悦置业公司上诉提出一审法院判决其公司承担逾期办理初始登记的违约金没有事实和法律依据，要求驳回杨蒲全部诉讼请求。经审查，杨蒲与金悦置业公司双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效。双方合同中约定，“出卖人在交付商品房后240个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。初始登记后120个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内申请办理买受人的土地使用权证”。杨蒲办理交房手续的时间为2015年4月10日，故金悦置业公司应当在2016年9月14日前申请办理房屋所有权证，在2017年6月8日前申请办理土地使用权证。但长沙市实行不动产统一登记制度后，自2016年9月9日起就不再办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，故金悦置业公司办理涉案房屋不动产权证的截止期限，应以合同约定的办理土地使用权证之日为准。而金悦置业公司申请办理不动产权证的时间为2017年8月14日。因此，金悦置业公司应向杨蒲支付的违约金计算期间为2017年6月9日至2017年8月13日。综合杨蒲可能造成的损失、金悦置业公司的过错程度、实际违约情况等因素，酌情确定金悦置业公司向杨蒲支付逾期办证违约金974元（749244元×万分之零点二×65天）。故对杨蒲要求支付32442.27元的上诉意见及金悦置业公司要求驳回杨蒲全部诉讼请求的上诉意见不予采纳。金悦置业公司提出涉案小区的200多户业主违章搭建导致其未能及时办理房屋权属证书的理由，不能对抗本案合同相对人杨蒲，本院不予采纳。综上所述，杨蒲的上诉理由不成立，金悦置业公司上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初2538号民事判决；二、限长沙梅溪湖金悦置业有限公司在本判决生效之日起十五日内向杨蒲支付违约金974元；三、驳回杨蒲的其他诉讼请求。如果长沙梅溪湖金悦置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取306元，由杨蒲负担；二审案件受理费612元，由杨蒲负担585元，由长沙梅溪湖金悦置业有限公司负担27元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十一月十三日书记员  陈 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。