江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2734号 上诉人（原审原告、反诉被告）：西安禛祺商贸有限公司，住所地：陕西省西安市高新区科技五路以北橡树星座第1幢3单元8层30810号房，统一社会信用代码：91610131057121583Y。 法定代表人：陈媛媛，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：党稳信，陕西和途律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：江西乐盈商业管理有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区广场南路205号恒茂国际华城16栋B座909室，统一社会信用代码：91360103343290441N。 法定代表人：于志，职务：总经理。 委托诉讼代理人：陈政，江西融冰律师事务所律师。 上诉人西安禛祺商贸有限公司（以下简称禛祺公司）因与上诉人江西乐盈商业管理有限公司（以下简称乐盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初4241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，禛祺公司委托诉讼代理人党稳信、乐盈公司委托诉讼代理人陈政到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 禛祺公司上诉请求为：1.撤销一审判决，依法改判乐盈公司赔偿禛祺公司中岛及道具费用、保证金、收银系统、装修费用、人员工资及培训费用、管理及其他费用等损失总计1068577.54元（截止2019年1月9日）；2.本案诉讼费用由乐盈公司承担。事实和理由：2018年9月6日，禛祺公司与乐盈公司签订了《盈石广场·租赁合同书》《租赁合同书补充协议（一）》及《租赁补贴协议二》，合同签订后，禛祺公司依约履行合同，乐盈公司未按约定与涉案房屋前任商户解除合约，不能按期向禛祺公司提供解约函，致使禛祺公司不能按期取得Mango盈石项目授权书，不敢依合同进一步投入。禛祺公司接收承租场地并在承租场所完成道具安装，货品进场前，乐盈公司未按约支付第二笔补贴款40万元，致使Mango盈石项目未能按时开业。2018年12月13日，禛祺公司函告乐盈公司，要求提供解约函并支付第二笔补贴款，但经双方多次商洽，乐盈公司仍拒绝履行合同，并强行破锁开门，占有租赁商铺，单方解除合同。一、原审中乐盈公司只是在调解时才出具涉案房屋的权属证明材料及授权委托书，一审未经质证而采信属程序违法。二、一审未审查清楚乐盈公司委托诉讼代理人黄细梅是员工还是律师。三、一审法院认定事实错误。1.乐盈公司未能按约提供其与前任商户的解约函，属根本违约。2.落款日期为2019年3月26日的函件，禛祺公司收到日期为2019年4月8日，一审法院仅依据落款日期认定不当。3.禛祺公司三次报警，情况各不相同，一审法院仅列明第三次出警情况，有失公正。4.一审法院仅依据2019年7月30日到涉案房屋现场查看情况，采信乐盈公司陈述，即认定一楼安装了灯具及部分道具，二楼灯具未安装，撤出的灯具及部分道具存放于乐盈公司仓库不当。乐盈公司单方破锁开门，造成部分事实无法查清，应承担责任。乐盈公司仓库确有灯具及部分道具存放，但一审法院未对数量和种类进行清点。乐盈公司称破锁开门时有第三方机构录音录像，但未提交。5.一审法院认定禛祺公司对租赁现场遗留物的种类和数量无异议错误，禛祺公司虽对数量无异议，但对种类统计有异议，对“租赁现场遗留物”定性错误。6.禛祺公司提交的装修损失有装修合同、发票等证据，一审法院未采信。税票是开具给乐盈公司的，税金损失26213.56元。禛祺公司购置中岛及道具是为该涉案项目购置，一审法院仅简单判定由禛祺公司拉回不当。禛祺公司道具损失中含Mango总部设计费40万元，一审法院未涉及。禛祺公司为该项目投入的差旅费、保证金均为实际发生，一审法院未予支持不当。7.乐盈公司未能解决与前任租户权属纠纷，构成根本违约，一审法院再适用《租赁补贴协议（二）》认定已安装的道具及灯具归乐盈公司所有不当。四、禛祺公司已向公安举报乐盈公司涉黑行为，但尚未有结论，一审法院未予考虑。 乐盈公司答辩称：一、禛祺公司主张的损失没有依据。1.进口设备材料费用与事实不符。禛祺公司提供的清单显示日期为2018年7月17日，而双方签约日期为2018的9月6日；禛祺公司未提供转账凭证、货物通过手续等材料，且一审现场查看其所称的进口材料为中国制造；禛祺公司提交的证据不符合证据要求，不能作为定案依据。2.装修损失举证不足。禛祺公司提交了其与西安创融建筑工程有限公司的装修合同，该公司成立日期为2018年10月14日，签订装修合同日期为2018年10月15日；约定的工程固定总价为20万元，但禛祺公司仅提供17万元的发票，且未提供转账凭证；约定的完工日期为2018年11月15日，开票时间为2019年5月13日；该装修公司已经于2019年7月被当地工商局列入经营异常名录；根据现场走访，施工人员非来自西安，而是本地装修机构；3.其他费用均存在与事实不符、证据不足等问题。员工工资福利待遇不能认定为损失，且未提供证据证明其为禛祺公司员工；禛祺公司提供的差旅费票据时间与乐盈公司所掌握的沟通时间不一致，且含有南昌以往的其他地区的交通票据等。二、禛祺公司严重违约，给乐盈公司造成损失。禛祺公司未按合同约定的开业时间即2018年10月1日开业，除应支付相应的租金，还应承担逾期开业的违约金；禛祺公司承租房屋位于综合体出入口处，长期未开业造成的损失不可估量；截至2019年1月8日，乐盈公司未看到禛祺公司取得的品牌授权书；因此，禛祺公司违约给乐盈公司造成损失包括装修补助50万元，违约责任143.27142万元以及商业机会、商业信用损失不低于50万元，合计240余万元。三、乐盈公司在履约过程中不存在过错。1.支付款项无过错，根据协议约定第二笔装修补贴的支付时间是“安装完毕道具，货品进场前”，但从现场图片可以看出，装修与道具安装并未完成且最后付款节点为货品进场亦未达成，故乐盈公司不支付第二笔款无过错。2.禛祺公司主张乐盈公司与前手承租人未解约不成立。解除条件成就时，自解除通知到达时即解除，前手承租人与乐盈公司是否解约与本案系不同的法律关系，禛祺公司在承租过程中，也未受到任何阻碍，乐盈公司也作出承诺与前手租户纠纷与禛祺公司无关，禛祺公司亦未举证证明乐盈公司未能与前手租户解约；乐盈公司提出与前手租户解约合理合法。 乐盈公司上诉请求为：1.撤销一审判决，改判驳回禛祺公司诉讼请求，支持乐盈公司一审反诉请求。2.本案一、二审案件受理费由禛祺公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，乐盈公司对合同终止不存在过错。双方签订合同时，乐盈公司已告知禛祺公司“前任商户”因商户自身原因未正常开业的事实，并提供了乐盈公司有权发出的单方解约函，且在合同中约定“由于前期甲方（乐盈公司）与前任商户的纠纷而产生的任何问题与乙方（禛祺公司）无关”。因此，乐盈公司已履行了告知义务，合同终止是因为禛祺公司未完成装修、未如期开业导致，乐盈公司不存在过错，不应承担责任。二、禛祺公司因违约导致合同终止，应返还经济损失50万元装修补贴款和商铺闲置租金716357.1元。乐盈公司同意支付装修补贴是为禛祺公司能实际投入且尽快开业，但禛祺公司在收到50万元后第二天就以货款的形式转账给自己的股东王利博25万元且未提供合同、收货证明、发票等凭证，可知禛祺公司未将装修补贴款用于供货和装修。禛祺公司仅在前任租户基础上安装了30米左右线槽和简单的道具物件，装修费用未达到50万元且一直未完成装修、安装完毕道具及如期开业。禛祺公司自2018年9月接收商铺至2019年1月8日终止合同，根据商铺一般租赁水平一层300元/平方米/月，二层200元/平方米/月，导致乐盈公司租金损失716357.1元。因此，禛祺公司应就其违约行为承担返还装修补贴款和赔偿租金损失的责任。 禛祺公司答辩称：乐盈公司的上诉无事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。 禛祺公司向一审法院提起的诉请：1.判令乐盈公司赔偿禛祺公司中岛及道具费用、保证金、收银系统、装修费用、人员工资及培训费用、管理及其他费用等损失总计1068577.54元（截止2019年1月9日）；2.本案诉讼费用由乐盈公司承担。 乐盈公司向一审法院提起的反诉诉请：1.判令禛祺公司返还乐盈公司已支付的装修补贴款50万元；2.判令禛祺公司赔偿租赁损失716357.1元（计算至2019年1月8日）；3.反诉诉讼费用由禛祺公司承担。 一审法院认定事实为：坐落于江西省南昌市丁公路1XX号“乐盈商业广场3#商业”，由江西XX投资有限公司出资兴建。江西XX投资有限公司与乐盈公司为关联公司。2016年12月，江西XX投资有限公司将该商业广场全部委托乐盈公司对外出租管理。 2018年9月6日，乐盈公司（出租人，甲方）与禛祺公司（承租人，乙方）签订了《盈石广场·租赁合同书》、《租赁合同书补充协议（一）》及《租赁补贴协议二》。租赁合同书主要约定，由甲方向乙方出租位于江西省南昌市丁公路1XX号IM广场X号楼1层1X09、1X10号，2层2X03、2X05、2X06、2X07号商铺，总面积为940.73平方米，租赁期限为5年，从2018年10月1日起至2023年9月30日止。租赁用途为经营零售MANGO品牌服饰。租赁费用按租赁面积计算，以销售额扣率折抵租金和物业管理费。合同签订日，乙方应向甲方支付50000元履约保证金。开业日期暂定为2018年10月1日。约定三个月免租期，即2018年10月1日至2018年12月31日。2019年1月1日正式计租。该商铺天花、地面及墙面均已按MANGO品牌设计要求完成了装修交付乙方。第十四条违约责任约定：“1．本合同签署后，如乙方未能在合同约定的期限内足额支付履约保证金及首期租金、物业服务费等或在甲方根据本合同规定抵扣保证金后未按约补足的，则由乙方每日向甲方支付1000元的迟延履约违约金，自乙方逾期支付第5日，甲方即有权解除合同。乙方已交的保证金（如有）不予退回，且乙方应向甲方支付相当于应付未付的保证金及首期应付款项金额的违约金。2.本合同或补充协议约定的进场日到来后，如乙方原因未按时办理交付，则自合同等约定进场日起，每延期进场施工一日，乙方应向甲方支付相当于首期日租金标准100%的逾期进场施工违约金；延长超过15日的，甲方有权解除合同，乙方除应支付逾期进场施工违约金外，还应承担导致合同终止的违约责任；如甲方不解除合同，则除逾期进场施工违约金外，乙方应自合同约定计租日起按照合同约定支付租金，无论届时是否开业。乙方未能在开业日开业，除应按照本合同约定支付租金等费用外，每天还应向甲方支付相当于届时日租金标准200%的逾期开业违约金，直至该房屋正式开业之日止。逾期超过15天（包括）甲方有权立即终止本合同，并由乙方承担提前终止合同的违责任，乙方在收到甲方解除合同通知书之日起5日内全面清场，否则甲方有权强行清场，租赁场所内的物品视为乙方抛弃物，如强行清场造成财产损失或人员伤亡等，一切后果均由乙方承担，并且甲方对乙方装修、购置设备及其他一切经营投入的损失不承担任何责任。若甲方不解除合同的，由乙方每日应当向甲方支付5000元的迟延履约违约金，且由乙方承担由此造成的一切损失”。《补充协议（一）》主要约定，乙方自计租日开始承担该房屋的所有运营服务费，2018年10月1日至2019年9月30日期间，运营服务费为销售额扣率2.4%。2019年10月1日至2020年9月30日期间，运营服务费为销售额扣率2.8%。2020年10月1日至2023年9月30日期间，运营服务费为销售额扣率3.2%。《补贴协议二》主要约定：“1、补贴内容：因乙方装修需要，甲方同意支付人民币100万元作为乙方用于装修开业及抵御经营风险的租赁补贴。乙方装修形成的资产属于甲方，乙方无权主张权利，乙方有权在租赁期间使用。甲方应根据本协议的规定按时支付补贴。乙方装修方案应提交甲方审核，未取得甲方审核通过之前乙方不得开展装修。乙方应确保装修工作的质量和进度，甲方应严格按照合同约定进度支付乙方装修补贴。2、补贴的支付：在本协议签署完毕7个工作日内，乙方完成进场装修相关手续办理，甲方向乙方支付50%的补贴50万元。在乙方接收了承租场所并在承租场所安装完毕道具，货品进场前，甲方向乙方支付40%的补贴40万元。在乙方已经在承租场所开始营业后7个工作日内，甲方向乙方支付剩余10%的补贴10万元。甲方需确保与前任商户解除合约，由于前期甲方与前任商户的纠纷而产生的任何问题与乙方无关”。 上述合同及协议签订后的第5日，即2018年9月11日，乐盈公司转款50万元至禛祺公司第一分公司账户。次日，该50万元被转给禛祺公司及其股东王某某各25万元。2018年10月15日，禛祺公司与西安XX建筑工程有限公司签订了《装修施工合同》，约定工期为2018年10月15日至2018年11月15日，合同固定总价款20万元（含道具安装）。2019年5月13日，西安XX建筑工程有限公司开具了171069.54元的增值税发票，备注注明“南昌IM盈石广场MANGO店装修工程款”。 2018年11月19日，乐盈公司书面致函禛祺公司：“因贵公司原因，导致贵司承租经营的MANGO品牌专卖店未能在2018年10月1日开业，现我司要求贵司最迟不得迟于2018年11月30日开业。同时关于该新开业日的要求并不意味着我司放弃对贵司本应于2018年10月1日开业而未能如期开业的相关责任的追索及求偿的权利。……我司敦请贵司按照合同约定尽快全面履行贵方的义务，确保MANGO品牌专卖店即期开业”。 11月23日，禛祺公司书面回复乐盈公司：“1、关于开业日期，贵我双方在《租赁合同书》中暂定为2018年10月1日，第21.11条约定，2018年10.1-12.31为免租期，2019年1月1日正式计租。当时双方已经达成共识，免租期为给予我司的装修期，而正式开业日期为2019年1月1日。在此过程中，我司全力以赴推进项目进展。2、我司和贵司在签订《租赁合同书》的同时，为了保证合同顺利履行，又签订了《租赁合同书补充协议一》、《租赁补贴协议二》。其中《租赁补贴协议二》6.1条约定甲方需确保与前任商户解除合约，由于前期甲方与前任商户的纠纷而产生的任何问题与乙方无关。目前我司已经在积极与总部沟通，望贵我双方共同努力，排除干扰，确保项目正常推进”。 12月13日，禛祺公司书面致函乐盈公司，称“我司为确保项目正常推进，更换了全部灯具，两次改进了灯柱，墙面框架新增了背板和灯带，完成了店铺道具的安装，取得了总部的品牌授权，等待贵公司第二笔付款”。 12月21日，张某某提交备忘录称双方经协商达成共识意见：1、第二笔付款12月25日前后即可走完流程付款；2、开业日期以走完流程付款前确定，本次确定的开业日期为最终开业日期；3、二楼的开业时间在一楼开业之后，确定无干扰因素的条件下争取于春节前开业。 12月29日，乐盈公司书面致函禛祺公司：“现因客观情况之原因，我司诚恳邀请贵司于此函发出后十日内与我司就合同履行情况进一步进行协商沟通，以期最终达到互信互惠的合作目的”。同日，禛祺公司书面致函乐盈公司：“根据协议内容，乐盈公司于2018年9月11日向禛祺公司支付了第一笔租赁补贴50万元。2018年9月18日，禛祺公司进场装修，并全力推进该项目。根据《租赁补贴协议二》4.1中规定，在承租场所安装完道具，货品进场前，甲方向乙方支付40万元租赁补贴。2018年11月28日禛祺公司已按照要求，所有道具到达现场，乐盈公司未能支付第二笔租赁补贴。随后双方多次沟通无果，导致该项目停滞无法推进。2018年12月18-20日，禛祺公司张艳和张宏新就该项目问题和乐盈公司张惠总经理进行了当面沟通，达成了尽快推进该项目的共识。2018年12月29日上午9点30分，禛祺公司张艳收到乐盈公司徐丽丽终止合同的电话通知，并告知随后将以书面形式通知”。 2019年1月8日，乐盈公司张某、徐某和禛祺公司张Y、张某某在南昌乐盈公司经协商，张某某提交备忘录称达成以下共识：1.确认由于盈石广场内部原因单方面要求终止《盈石广场租赁合同书》及《租赁补充协议一》、《租赁补贴协议二》；2.乐盈公司就禛祺公司的“南昌MANGO项目前期费用单”及附件尽快进行核算，并于2019年1月11日前回复；3、乐盈公司希望禛祺公司立即停止盈石广场MANGO项目相关工作，尽可能减少项目损失。 2019年1月11日，乐盈公司书面致函禛祺公司：贵我双方于2018年1月8日就商铺后续租赁事宜进行了初步沟通，贵司提交的关于此次会议备忘录也已收悉。但因贵司行程匆忙，未就贵司遗留在该商铺内之物品进行双方现场盘点核查并经双方认可确认，或将导致双方无法就该商铺内物品现状达成一致，从而影响后续进一步沟通。我司诚恳邀请贵司于此函发出后十日内与我司就贵司遗留在该商铺内物品与我司一道双方当面盘点核查并确认，以期下一步的协商沟通，最终达到互信互惠的合作目的。 2019年1月18日，禛祺公司书面致函乐盈公司：“关于盈石广场MANGO项目，我司2019年1月8日和贵司就2018年12月29日商户函中客观情况进行了交流，贵司要求单方面终止合同，然时至今日贵司仍未就该项目下一步如何终止合同拿出方案。如果久拖不决，我司将会通过诉讼方式保证我方权益”。 2019年2月13日，乐盈公司书面致函禛祺公司：我司曾发函贵司希望贵司派员到租赁商铺现场对现场装修状况及物件进行核实确认，但贵司工作人员一直未曾到达现场与我司开展相关工作。为停止目前商铺租赁的不确定状态，防止相关各方损失进一步扩大，我司依照租赁合同相关约定，对商铺装修现状及内部物品进行拍照及清点列表，具体内部状况及物品规格数量详见后附清单。望贵司仔细核查该附件清单，如有异议请速与我司联系。如贵司收悉此函后七个工作日未与我司联系，则我司将以此函所列装修状况及物品规格数量为准，与贵司开展下一步工作。 2019年2月21日，禛祺公司书面回复乐盈公司：认为乐盈公司统计的道具数量有误，主要为：1、灯具不是77个应为222个，2、漏统计：欧式四线轨道175.4米、轨道接头72个、固定H架3件。要求乐盈公司因违约提前终止合同赔偿其损失1568577.54元。庭审中禛祺公司陈述对乐盈公司的物品清单统计数量无异议，只是双方对物品的编号、名称统计不一致。 2019年3月26日，乐盈公司书面致函禛祺公司：贵我双方签订了关于贵司承租我司商铺用于经营［MANGO］品牌的租赁合同及相关补充协议，按照《租赁补贴协议二》3.4条款的约定：乙方应确保装修工作的质量和进度，甲方应严格按照合同约定进度支付乙方装修补贴。第4.1条款补贴的支付方式的约定：乙方接收了承租场所并在承租场所安装完毕道具，货品进场前，甲方向乙方支付40%的补贴。我方已按《租赁补贴协议二》第4.1条款的约定支付贵司第一笔装修补贴，即补贴总金额的50%，按照该合同约定，贵方应尽快完成装修并确保道具的安装完毕，此后，我司再依约向贵司支付40%的装修补贴。然而，截至本函发出之日，贵司承租场地装修状态并未结束，装修现状及品质与MANGO国际品牌所要求的及租赁合同所约定的均具有较大差距，构成“乙方应确保装修工作的质量和进度”严重违约事实，我司在此前提下暂停向你方支付后续装修补贴。贵司于2018年11月23日给我司致函称：MANGO品牌专卖店正式开业日期为2019年1月1日，截至本函发出时，贵司已经延期开业达85个自然日。我司敦请贵司按照合同约定尽快全面履行贵方的义务。并尽快于收到本函后，派员至租赁现场商讨合同履行的后续事宜，以求避免我司损失的进一步扩大。我司保留依照合同约定及法律规定采取进一步措施的权利。 2019年1月23日、3月12日、4月4日，禛祺公司张某某三次在南昌电话报警，民警均及时到现场，要求合同双方依法依规冷静处理。其中3月12日处警情况记载：“经了解报警人张某某称因其在丁公路盈石广场租用了一个店面，因经营不善将店门上锁离开了南昌去了上海，现盈石广场的经理余某某将其店门打开后做了卖场，不属于盗窃行为，告知报警人携相关合同向法院提起诉讼”。 另查明，本案6间商铺，江西XX投资有限公司曾于2017年7月10日出租给桂林XX服装有限公司。桂林XX服装有限公司经营的项目同样为MANGO品牌专卖，该公司对商铺装修后未开业。2018年5月11日，江西XX投资有限公司致函桂林泽轩服装有限公司，解除双方签订的租赁合同及附属系列补充协议。 2019年7月30日下午，一审法院会同禛祺公司、乐盈公司到租赁现场开展调解工作。经一审法院现场查看，案涉一楼的一间商铺已出租给他人经营，另一间商铺及二楼商铺仍未出租，一楼中岛已被撤出，安装了灯具及部分道具，二楼灯具及道具均未安装，撤出的灯具及部分道具存放于乐盈公司仓库。因双方调解意见分歧悬殊致调解未果，一审法院责成乐盈公司妥善保管未安装的灯具及道具。 一审法院认为：禛祺公司与乐盈公司签订的《盈石广场·租赁合同书》、《租赁合同书补充协议（一）》及《租赁补贴协议二》，是合同双方的真实意思表示，合同内容不违反我国现行法律法规的规定，对该合同的效力，一审法院予以确认。依法成立的合同，对合同双方均具有约束力，各方当事人应按约及时、全面履行好合同义务。上述合同及协议签订后，乐盈公司即于合同签订后的第5日支付给禛祺公司租赁补贴50万元，积极履行了合同约定的义务。而禛祺公司本应在合同签订当日支付的履约保证金50000元，始终没有支付。合同第九条开业日暂定为“2018年10月1日”，禛祺公司自述其于2018年9月18日进场装修，但却拖延至2018年10月15日才与装修公司签订装修合同，约定工期一个月，至11月15日完成全部工程（包括道具安装）。虽然合同约定了三个月的免租期，至2019年1月1日正式计租，但免租期不能等同于装修期，更何况案涉商铺的硬装部分（地面、墙面、天花板）前任商户已按经营MANGO品牌专卖店的要求完成了装修，事实上禛祺公司进场后按其自述“更换了全部灯具，两次改装了灯柱，墙面框架新增了背板和灯带”。经一审法院查看，二楼灯具及道具均未安装。2018年11月19日，乐盈公司书面催促禛祺公司尽快开业，并要求最迟不得迟于2018年11月30日开业。但禛祺公司并未积极响应，认为“免租期即为装修期，正式开业日应为2019年1月1日”，同时提出要求乐盈公司确保与前任商户解除合约，消除其后顾之忧。《补贴协议二》第6.1条已明确约定“由于前期甲方与前任商户的纠纷而产生的任何问题与乙方无关”，庭审中，禛祺公司也陈述自始至终无人干扰其装修行为。禛祺公司基于乐盈公司未能提供与“前任商户”双方签署的解约协议，一方面停止了对二楼灯具及道具的安装，一方面又要求乐盈公司尽快支付第二笔租赁补贴40万元，致使乐盈公司对禛祺公司的履约诚意产生怀疑。双方经过多次协商沟通，于2019年1月8日达成了终止履行《盈石广场·租赁合同书》、《租赁合同书补充协议（一）》及《租赁补贴协议二》的共识。导致双方终止合约，禛祺公司与乐盈公司均存在一定的过错。首先，禛祺公司未按约完成装修及道具的安装，一再推迟专卖店的开业日期，使乐盈公司对禛祺公司的履约诚意产生合理怀疑。禛祺公司迟延、不全面履行合同义务，应承担违约责任；其次，乐盈公司未能提供与“前任商户”的解约协议，虽然双方约定“由此产生的任何问题与乙方无关”，乐盈公司也提供了单方解除合约的函件，但没有提供与“前任商户”双方签字确认的生效文件，进一步消除禛祺公司的顾虑，乐盈公司对纠纷的产生也负有一定责任。基于上述原因，彼此信任度一再降低，最终导致协议终止合约。对禛祺公司与乐盈公司终止合约的行为，一审法院予以确认。禛祺公司与乐盈公司为履行合同均产生了一定的经济损失。乐盈公司付出了50万元的租赁补贴和一定的租金收益（乐盈公司反诉租金损失为716357.1元）。禛祺公司虽诉称损失总计达1568577.54元，但其提供的证据不足于证明损失的数额。禛祺公司只提供了装修发票171069.54元、税金发票26213.56元（90万元租赁补贴的税金，其中40万元租赁补贴未发生）、来往差旅费发票10015元，而诉称的中岛及道具1034008元损失无购销合同及发票证实，并且收银系统、部分灯具及道具未安装使用，禛祺公司支付给芒果（中国）有限公司的保证金24万元，则为其于2017年开设重庆店时交纳，因合同到期转为本案支付给芒果公司的保证金。双方在履约过程中所产生的损失，因双方均负有责任，损失由各自承担为宜。禛祺公司遗留在租赁现场的收银机、未安装的灯具及道具由禛祺公司自行领回，已安装的道具及灯具根据《租赁补贴协议二》的约定，该部分资产属于乐盈公司所有。对于租赁现场遗留物的种类和数量，以乐盈公司清点制作的物品清单为准，禛祺公司在一审庭审中也表示对该清单物品数量无异议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决：一、西安禛祺商贸有限公司遗留在江西乐盈商业管理有限公司处未安装的收银机、灯具、道具（具体详见附件物品清单）由西安禛祺商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内自行领回，江西乐盈商业管理有限公司应予以配合；二、驳回西安禛祺商贸有限公司的其他诉讼请求；三、驳回江西乐盈商业管理有限公司的反诉请求。本案由西安禛祺商贸有限公司预交的本诉案件受理费14417元，诉讼保全费5000元，合计19417元，由西安禛祺商贸有限公司承担；江西乐盈商业管理有限公司预交的反诉费7874元，由江西乐盈商业管理有限公司承担。附：物品清单：1、不锈钢有底座分体立挂架（78个）2、不锈钢服装挂架（中号：6个）3、不锈钢异形架（7个）4、平面台架（5个）5、塑料进出店磁控感应器（2片）6、收银机（2台）、收银主机箱（2台）7、塑木大托盘（3个）、塑木小托盘（7个）8、筒形射灯（77个产地广东） 禛祺公司、乐盈公司二审中均未提交新证据。 本院查明，涉案房屋由江西XX投资有限公司投资建设，2016年12月30日，江西XX投资有限公司出具委托书，委托江西乐盈商业管理有限公司对外出租管理，委托期限为2017年1月1日至2022年12月31日。一审法院列明禛祺公司与乐盈公司的往来函件，所列日期均为函件落款日期，其中，一审载明“12月21日，张宏新提交备忘录称双方经协商达成共识意见：……”，该备忘录的落款时间为2018年12月21日，会议时间为2018年12月19日、20日。一审载明“2019年1月8日，乐盈公司张某、徐某某和禛祺公司张艳、张某某在南昌乐盈公司经协商，张某某提交备忘录称达成以下共识：……”该备忘录的落款时间为2019年1月9日，会议时间为2019年1月8日。 还查明，一审已查明禛祺公司张某某分别于2019年1月23日、3月12日、4月4日进行电话报警，其中，1月23日处警情况记录“报警人称去年九月份和盈石广场签订一个店面的承租，现要续签不知道怎么办求助民警，告知报警人合同承租可向工商部门寻求帮助”。4月4日处警情况记录“经了解系张某某在丁公路盈石广场租了一个店面与丁公路盈石广场市场部有合同纠纷一事引起，民警告知双方好好协商，不要做出过激行为”。 二审庭审过程中，合议庭询问双方主张对方违约的事实有哪些，禛祺公司陈述主张乐盈公司违约主要在于：1.一房两租，未提供乐盈公司与前手租户的解约函；2.双方发生争议后，乐盈公司未经禛祺公司同意，采取单方破门的方式收回房屋，单方解除合同。乐盈公司陈述主张禛祺公司违约主要在于：1.禛祺公司未按约支付5万元保证金；2.未按约于2018年10月1日开业；3.未按合同约定的时间搬离并清场，禛祺公司应在合同终止后3日内搬离并撤走物品。关于涉案房屋现状，禛祺公司陈述至一审时，是一部分出租，一部分闲置；乐盈公司陈述涉案房屋已于今年9月底10月初全部另行出租。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：本案合同终止的原因为何？双方是否有过错？双方应如何承担责任？ 本案中，禛祺公司提起本诉，乐盈公司提起反诉，均主张对方违约造成损失，对此，本院认为，双方主张对方构成根本违约不成立，但双方在履行合同的过程中均存在一定程度的未按约履行的情况，虽经协商，未能达成一致，双方对于合同终止均负有责任。具体分析如下： 关于禛祺公司上诉主张乐盈公司不能按期向其提供解约函构成根本违约，乐盈公司辩称，其在与禛祺公司签订合同时已告知并提供了因“前任商户”自身原因未正常开业而有权发出的单方解约函，且在合同中约定“由于前期甲方（乐盈公司）与前任商户的纠纷而产生的任何问题与乙方（禛祺公司）无关”。对此，本院认为，禛祺公司主张乐盈公司需提供与前任商户的解约函的合同依据为“甲方需确保与前任商户解除合约”，但该条并未具体约定乐盈公司需提交何种解约函，出租人有法定和约定的义务保证租赁物的正常使用，现禛祺公司在签订合同时已知晓其与前任商户的解约情况，并乐盈公司也承诺“由此产生的任何问题与乙方（禛祺公司）无关”，同时，在禛祺公司使用租赁物期间，并未有现实的来自前任商户的阻碍，故禛祺公司据此主张乐盈公司构成根本违约的上诉理由不能成立。 关于禛祺公司上诉主张乐盈公司未按约支付第二笔补贴款40万元构成根本违约，乐盈公司辩称支付第二笔补贴款的条件尚未成就。本院认为，双方签订的主合同为房屋租赁合同，乐盈公司的主要合同义务在于交付房屋并已按约履行，作为租赁合同的补充协议的《租赁补贴协议二》约定按阶段支付装修补贴款，现双方对于支付第二笔装修补贴款产生争议，分歧在于是否已达到“安装完毕道具，货品进场前”的支付条件，双方也曾就此协商过，从一审法院查看现场的情况看，禛祺公司并无充足理由证明已达到付款条件，现禛祺公司据此主张乐盈公司构成根本违约，理由并不充分。 关于乐盈公司上诉主张禛祺公司未正当使用其支付的第一笔装修补贴构成违约，本院认为，本案中，禛祺公司确实进行了装修，乐盈公司仅以其款项流向主张禛祺公司未正当使用装修补贴依据不足，故乐盈公司据此主张禛祺公司违约不能成立。 关于二审庭审双方的补充理由，本院认定如下：1.乐盈公司主张禛祺公司未按约支付5万元保证金，禛祺公司虽辩称其与乐盈公司口头协商5万元保证金将在第二笔装修补贴支付时予以扣减，但禛祺公司并未提供证据证明，合同约定应在合同签订日即支付5万元保证金，禛祺公司并未支付，但根据双方举证来看，直至诉讼发生前，乐盈公司也并未主张过。2.关于是否未按约定时间开业的问题，从落款日期为2018年11月19日及2018年11月23日的往来函可以看出，双方对于约定的开业时间存有争议，根据落款日期为2018年12月21日的备忘录可以看出，双方对此当面协商，但未最终确定具体时间。从落款日期为2019年3月26日的乐盈公司致禛祺公司的公函可以看出，乐盈公司此时主张延期开业85个自然日，其并未以2018年10月1日为开业时间主张权利，故乐盈公司现据此主张违约不能成立。3.关于乐盈公司主张禛祺公司未按合同约定的时间搬离并清场，禛祺公司主张乐盈公司未经其允许采取破门的方式收回房屋，单方解除合同的问题。本院认为，从双方往来函件来看，双方就解除事宜及涉案房屋内物品清点工作曾进行过协商，禛祺公司对合同终止并未提出异议，对后续处理方案双方尚未达成一致，这种情况下乐盈公司采取单方破门的方式收回房屋确有不当，但根据禛祺公司2019年3月12日报警材料记载，显示其“因经营不善将店门上锁离开了南昌”，禛祺公司既未进一步装修以积极履行合同，也未对解除的后续事宜积极响应配合，双方对于纠纷的产生均存在过错。 综上，双方在履约过程中均存在过错或履行不到位的情况，虽不至于构成根本违约，但明显降低了互相合作的信任度，双方在履约过程中也曾多次进行协商，但最终协商未果产生纠纷，现双方已实际终止合同履行，双方均存在损失，一审法院根据双方履约情况认定由双方各担损失并无不当，一审法院已进行现场清点，认定已固定部分归乐盈公司所有，未固定部分由禛祺公司自行取回并无不当。关于禛祺公司主张房屋的权属证明材料及授权委托书未经质证，经查，禛祺公司在一审时已发表质证意见“产权证不是乐盈商业广场的，是江西北奥投资有限公司，对于委托书没有异议”，故其主张一审程序违法没有依据。关于乐盈公司一审委托诉讼代理人黄细梅的身份问题，经查，一审庭审记录载明黄细梅为公司员工，一审提交的委托手续亦为作为员工出庭的相关手续，并未查询到显示其为律师的相关材料。关于禛祺公司反映的涉黑问题，其已向公安机关反映，经二审庭审询问，其表示公安机关尚未有结论，其亦主张不影响本案民事案件的审理。 综上所述，一审法院认定事实清楚，本院予以维持。禛祺公司和乐盈公司的上诉没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22291元（西安禛祺商贸有限公司预缴14417元，江西乐盈商业管理有限公司预缴7874元），由西安禛祺商贸有限公司负担14471元，由江西乐盈商业管理有限公司负担7874元。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 王革生 审 判 员 俞志翀 二〇一九年十一月十八日 法官助理 刘 岚 书 记 员 万志新