福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终8398号 上诉人（原审被告）：毛瑞平，男，1961年7月20日出生，汉族，住福建省永安市。 委托诉讼代理人：林安民，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜宗冷，北京大成（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：鄢文娟，女，1973年11月20日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：王晖，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张金华，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 原审第三人：福州市仓山区明珠麦田房产中介所，经营场所福建省福州市仓山区南台岛金山新区江南水都杰座16号楼08店面。 经营者：张爱军。 委托诉讼代理人：徐聪龙，公司职员。 原审第三人：福建麦田房产经纪有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道望龙二路1号海西金融大厦38层03、06、13单元。 法定代表人：缪寿建，总经理。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。 原审第三人：黄彬，男，1988年12月31日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：梁旭铭，福建远大联盟（漳州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江东，福建远大联盟（漳州）律师事务所律师。 上诉人毛瑞平因与被上诉人鄢文娟、原审第三人福州市仓山区明珠麦田房产中介所、福建麦田房产经纪有限公司、黄彬房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初3600号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 毛瑞平上诉请求：撤销一审判决，并改判驳回鄢文娟一审诉请。事实与理由：一、毛瑞平与鄢文娟不认识，毛瑞平不知晓与鄢文娟存在《房屋买卖合同》等相关协议。毛瑞平与黄彬的公证授权代理关系的产生不是基于信任关系，房屋买卖违约行为的存在是黄彬无视毛瑞平的真实意愿和切身利益而滥用代理权，与鄢文娟串通起来编造出的一起违约事实。鄢文娟未应尽到合理的审查注意义务，主观上具有放任毛瑞平财产利益受损结果发生的故意，主观过错明显。毛瑞平并无主观上的过错，不需承担违约责任。黄彬滥用代理权的行为系本案违约事实发生的根本原因，一审法院未予以认定错误存在错误。二、鄢文娟向毛瑞平主张违约金明显过高，一审法院调整比例过低，适用法律错误。合同约定违约金为200万，明显过高。一审法院已经确认鄢文娟未能向法院提交证据证明其实际损失，应认定鄢文娟未有损失，一审法院酌定违约金为150万，增加了毛瑞平的负担。本案违约事实的发生并非毛瑞平主观故意而为之，全系第三人黄彬滥用代理权而导致，对该等结果发生的责任承担上，过分要求毛瑞平予以承担有失公平。鄢文娟的间接损失为房价上涨的差价问题，而从讼争房产买卖至今，该地段房价并未上涨，鄢文娟所谓的间接损失并不存在。此外，鄢文娟已经收到其支付的保证金850000元，权益并没有进一步被侵害。鄢文娟在讼争房产的买卖当中，本身也存在过错，其也要承担一定的责任。 鄢文娟辩称，一、本案毛瑞平及其配偶以公证方式委托黄彬从事民事行为是合法有效的，代理人黄彬所实施的代理行为后果应由毛瑞平承担责任。毛瑞平主张其是在受胁迫情况下出具公证委托书且黄彬滥用代理权，但并未提供任何证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。本案中黄彬以毛瑞平的名义与鄢文娟等签署的《房屋买卖合同》及其《补充协议》、《居间服务合同》、《交易服务合同》，均是在毛瑞平及其配偶傅秋燕的委托事项范围内所从事的代理行为，并未超出公证委托书的授权范围，黄彬的代理行为依法有效并对毛瑞平产生法律效力。鄢文娟作为善意第三人依据黄彬持有的公证委托书，认定黄彬为有权代理人并无不当。二、鄢文娟主张的违约金并不高，一审法院调整数额亦无不当。《房屋买卖合同》第十条本意并非是特意针对毛瑞平一方，而是针对在日后履约过程中违约的一方，对毛瑞平与鄢文娟来说是对等的。本案诉争房产的成交总价是16650000元，2000000元的违约金仅占16650000元成交总价的12%，违约金所占比例并不高，违约责任条款并不违反法律强制性规定且也是公平合理的。合同法及司法解释规定的是只有在违约金过分高于损失时才适当予以调整，毛瑞平亦未举证证明违约金过高，应承担举证不能的法律后果。三、毛瑞平在经过公证委托的情况下还矢口否认委托书的客观真实性，拒不认可该委托书、拒不承认诉争房屋买卖合同。由此可见毛瑞平并不是客观原因不能履约，其具有恶意违约的主观故意。况且一审法院已根据毛瑞平的违约金过高的抗辩理由综合考量鄢文娟实际损失、合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，将2000000元违约金降低至1500000元，已明显降低违约金数额。综上所述，一审判决事实认定清楚、证据确实充分、法律适用正确，依法驳回毛瑞平的上诉请求。 福州市仓山区明珠麦田房产中介所述称，福州市仓山区明珠麦田房产中介所提供的房屋居间服务已于购房交易结束后履行完毕，本案系因房屋买卖结束后毛瑞平未按合同履行相应义务导致，与福州市仓山区明珠麦田房产中介所无关，具体违约责任承担由法院依法认定。 福建麦田房产经纪有限公司述称，根据交易服务合同约定，福建麦田房产经纪有限公司为本案讼争房产提供买卖交易服务，本案纠纷发生系毛瑞平未依约办理解押还款手续，期间福建麦田房产经纪有限公司多次发函催促，福建麦田房产经纪有限公司已履行完交易义务。2019年4月29日福建麦田房产经纪有限公司与鄢文娟及黄彬签订具结书约定三方除具结书之外的义务已终止，不得向对方主张权利，关于本案违约责任认定请求法院依法裁判。 黄彬述称，黄彬签署案涉房屋的买卖合同是在毛瑞平及其配偶办理公证授权委托前提下履行代理义务行为，后果由毛瑞平承担。黄彬在本案中没有滥用代理权，也无其他过错，本案违约系毛瑞平自身原因造成。 鄢文娟向一审法院起诉请求：1.请求判令毛瑞平支付鄢文娟违约金2000000元；2.请求判令毛瑞平赔偿鄢文娟为本案诉讼所支出的律师代理费20000元；3.本案诉讼费用、财产保全费等全部由毛瑞平承担。 一审法院认定事实：2018年8月17日，毛瑞平与傅秋燕于到福建省福州市闽江公证处，以公证的形式委托黄彬作为他们的全权代理人，为他们办理坐落于福建省闽侯县不动产权第0023483号］的如下事项：1、代为签订上述房产的买卖合同；2、待上述房产解押后，代为办理上述房产产权出售转让、交易过户、领取交易税单、网上签约及撤销、地税申报、缴税等相关事宜；3、代为办理、领取上述房产《不动产权证书》及其过户的相关手续；4、代为签订与出售上述房产相关的资金监管协议、有权向银行办理相关的资金监管手续；5、代为协助买方办理上述房产的公积金或银行商业按揭贷款手续、签订银行贷款合同、银行款项（包括二手房首付款等款项）；6、代为办理上述房产相关资料的调档查册、退补件及登报申明等相关手续；7、代为办理上述房产水、电、管道煤气、有线电视（数字电视）、公共维修基金、物业等相关配套设施过户手续；8、代为办理上述房产户口查询、落实、迁移等相关手续。受托人在上述权限范围内所进行的代理活动，办理有关事项，签署的有关文件我们均予以承认。委托期限自委托之日起至2019年8月16日为止。 2018年9月16日，黄彬以毛瑞平名义（甲方）与鄢文娟（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定甲方将位于福州市闽侯县旗山文城6-1＃楼01联排住宅出售给鄢文娟，房屋成交价16550000元。合同第六条约定房屋存在抵押，甲方应在2018年9月20日前向抵押权人申请还款。第九条约定乙方应在本合同签订时支付购房保证金850000元。第十条约定房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金2000000元。交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。同日，黄彬以毛瑞平名义与鄢文娟、福州市仓山区明珠麦田房产中介所签订《居间服务合同》，合同约定经福州市仓山区明珠麦田房产中介所提供居间服务，毛瑞平与鄢文娟就买卖位于福州市闽侯县旗山文城6-1＃楼01联排住宅的房屋签订了《房屋买卖合同》。同时黄彬以毛瑞平名义与鄢文娟、福建麦田房产经纪有限公司签订《交易服务合同》，合同约定福建麦田房产经纪有限公司为毛瑞平、鄢文娟进行房屋交易提供交易服务。 合同签订后，鄢文娟支付了保证金850000元。 2018年11月1日，黄彬以毛瑞平名义与鄢文娟签订《补充协议》，补充协议约定双方对《房屋买卖合同》第七条交易流程作如下变更，乙方有权指定合同外第三人作为所购房屋产权人,在2018年12月15日前，甲乙双方应申请办理该房屋所有权过户登记。 2018年12月24日，福建麦田房产经纪有限公司向毛瑞平发出告知函，内容大概如下：毛瑞平未在合同约定期限内向抵押权人办理还款手续，特发函予以催促。2018年12月29日，福建麦田房产经纪有限公司向毛瑞平发出履约通知函，内容大概如下：毛瑞平未在合同约定期限内向抵押权人办理还款手续，特发函予以催促。 2019年4月24日，鄢文娟向毛瑞平发出《解除合同通知函》，内容大概如下：因毛瑞平未按《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《交易服务合同》约定向抵押权人办理还款手续，福建麦田房产经纪有限公司作为交易服务方曾多次致电、发函催促履行，但至今仍未履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《房屋买卖合同》第十条的约定鄢文娟有权解除双方签订的《房屋买卖合同》，并依据《房屋买卖合同》的约定追究毛瑞平的违约责任。特发出解除合同通知函告知即日起解除双方签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》、《居间服务合同》、《交易服务合同》。快递面单显示2019年4月25日投递并签收。 2019年4月29日，鄢文娟与福州市仓山区明珠麦田房产中介所、福建麦田房产经纪有限公司签订《具结书》，大概内容如下：因毛瑞平在合同签订后一直未履行合同义务，毛瑞平的行为已经严重侵害鄢文娟的合法权益，鄢文娟已于2019年4月24日向毛瑞平发出《解除合同通知函》，现鄢文娟与福建麦田房产经纪有限公司协商一致具结解除双方签订的《交易服务合同》。《具结书》签订后，福建麦田房产经纪有限公司将收取的850000元保证金退还给鄢文娟。 庭审中，鄢文娟、黄彬与福州市仓山区明珠麦田房产中介所、福建麦田房产经纪有限公司均确认本案讼争的《房屋买卖合同》及《补充协议》已于2019年4月29日解除。 另查明，鄢文娟为本案支出律师代理费20000元。 一审法院认为，关于本案讼争《房屋买卖合同》及其《补充协议》、《居间服务合同》、《交易服务合同》的效力问题，黄彬在接受毛瑞平与傅秋燕委托后，在福州市仓山区明珠麦田房产中介所、福建麦田房产经纪有限公司居间和交易服务下与鄢文娟签订了《房屋买卖合同》及其《补充协议》、《居间服务合同》、《交易服务合同》，且鄢文娟已实际按合同约定履行了义务，因此一审法院认为本案讼争的《房屋买卖合同》及其《补充协议》、《居间服务合同》、《交易服务合同》系各方当事人的真实意思表示、内容合法，并不违反法律强制性规定，应为有效合同，各方均应严格按照合同约定履行义务。毛瑞平认为其是在受胁迫的情况下向黄彬出具公证授权委托书且黄彬存在滥用代理权的情形，因此本案讼争《房屋买卖合同》及其《补充协议》、《居间服务合同》、《交易服务合同》均应认定为无效，但毛瑞平未能提供充足证据证明其抗辩的主张，因此一审法院对毛瑞平的上述抗辩理由不予采纳。 关于违约金问题，毛瑞平未按约定履行银行解押及过户登记义务,至今尚未履行,违约事实清楚,应按约承担违约责任。讼争《房屋买卖合同》第十条约定自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金2000000元，现毛瑞平已构成违约，毛瑞平应当向鄢文娟支付违约金。关于本案违约金金额是否过高问题，一审法院认为违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，但系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方，违约金的认定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，同时根据公平原则、诚实信用原则予以裁量。本案中鄢文娟未向一审法院提交实际损失的证据，且鄢文娟在发现毛瑞平违约后已与福州市仓山区明珠麦田房产中介所、福建麦田房产经纪有限公司签订《具结书》，收到了其支付的保证金850000元，一审法院认为违约金调整为1500000元为宜。 关于律师代理费问题，讼争《房屋买卖合同》第十条交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等），审理查明鄢文娟确为本案支出律师代理费20000元，现鄢文娟要求毛瑞平支付其为本案支出的律师代理费，有事实和法律依据，一审法院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、毛瑞平应于本判决生效之日起十五日内向鄢文娟支付违约金1500000元；二、毛瑞平应于本判决生效之日起十五日内向鄢文娟支付鄢文娟为本案支出的律师代理费20000元。案件受理费22960元，依法减半收取计收11480元，由鄢文娟负担4400元，毛瑞平负担7080元。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，毛瑞平因其亲属陈如、毛晓妹等人与案外人万飞凰的另案纠纷，毛瑞平与配偶傅秋燕分别于2018年8月9日、8月17日至闽江公证处办理了（2018）闽证内字第7829、8370号《公证书》，将讼争房产的不动产权证书办理及讼争房屋的出售事宜全权委托给黄彬。讼争房产的一手不动产证书亦是由黄彬代为办理，现毛瑞平主张其是在受胁迫的情况下向黄彬出具公证授权委托书，但未能提交充足证据证明。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。毛瑞平作为具备完全行为能力的成年人，亦应知晓自己的委托行为可能产生的后果并应承担相应后果，其主张不认识鄢文娟及不知晓讼争合同签订等事宜故不应承担责任的上诉理由不能成立。毛瑞平主张黄彬滥用代理权，亦未提交证据证明其主张，不予采信。黄彬在接受毛瑞平委托后，与鄢文娟签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同，双方均应遵照合同约定履行。毛瑞平未能按照讼争合同约定期限向抵押权人申请还款，导致讼争合同解除，其应按约承担违约责任。一审法院据此认定毛瑞平承担违约责任正确。根据合同约定，因一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付2000000元违约金。结合本案讼争房屋约定售价16550000元及购房保证金为850000元及合同的履行情况、当事人的过错程度等，一审法院将违约金调整至1500000元已臻合理，应予维持。 综上所述，毛瑞平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费18300元，由毛瑞平负担。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  李 杰 审判员  张 敏 二〇一九年十一月二十九日 法官助理蔡娟 书记员林舒