江苏省句容市人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏1183执异59号案外人：江苏泰容建设发展有限公司，住所地句容市。法定代表人：朱小兵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：朱丽，江苏石城律师事务所律师。申请执行人：高显富，男，1955年3月11日生，汉族，句容市人，住句容市。被执行人：李剑，男，1976年2月13日生，汉族，句容市人，住句容市。本院在执行高显富申请执行李剑民间借贷纠纷一案中，异议人江苏泰容建设发展有限公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，2019年3月7日，本院对高显富诉李剑民间借贷纠纷一案作出（2019）苏1183民初1218号民事调解：一、被告李剑偿还原告高显富借款140万元及利息19万元，本息合计159万元，此款于2019年4月6日前一次性给付；二、本次纠纷一次性处理结束，原、被告双方今后就本次纠纷无涉；三、案件受理费19110元，减半收取9555元，保全费5000元，共计14555元，由被告承担（此款原告已预交，被告于2019年4月6日前将此款给付原告）。审理过程中，根据高显富的申请，本院于2019年3月1日作出（2019）苏1183执保268号民事裁定：查封李剑购买的坐落于句容市青筑家园032幢05层0505室房产。根据高显富的申请，本院于2019年4月16日立案强制执行，案号为（2019）苏1183执1357号。在本案执行过程中，本院于2019年10月10日作出（2019）苏1183执1357号通知：因被执行人李剑拒不履行本院作出的（2019）苏1183民初1218号民事调解书确定的义务，限你在接到本通知七日内履行生效法律文书确定的义务，逾期将依法评估、拍卖李剑购买的坐落于句容市青筑家园032幢05层0505室房产。案外人江苏泰容建设发展有限公司提出异议称：请求停止对句容市宝华镇××大道××家园××室房屋的拍卖、评估，停止对该房屋的执行措施并解除对该房屋的预查封。事实及理由：一、被执行人李剑未向异议人支付全部的房款，异议人无法实现《商品房买卖合同》目的，异议人于2018年1月向李剑寄送了解除合同告知函，李剑收取该函后未提出异议，依据法律规定，《商品房买卖合同》已经解除。2017年5月19日，异议人与李剑签订了《商品房买卖合同》，约定李剑向异议人购买位于句容市宝华镇××大道××家园××室房屋，房屋总价1008132元，李剑于2017年5月19日向异议人支付首付款308132元，余款于2017年5月19日办理按揭，并于2017年6月9日前下款至异议人账户。合同签订后，双方办理了商品房预售合同备案登记表手续，但李剑仅支付了首付款308132元，因其征信有逾期记录，借款一直无法办理。李剑承诺以现金方式继续支付剩余房款，但仅向异议人支付了20万元，余下50万元经异议人多次催讨，未能支付。2018年1月，异议申请人向被执行人李剑寄送了《解除商品房买卖合同告知函》，要求与其解除商品房买卖合同并要求其承担相应的违约责任。该《解除商品房买卖合同告知函》李剑已经签收，且未提出异议。根据合同法九十三条、第十四条、九十六条的规定，《商品房买卖合同》自《解除商品房买卖合同告知函》送达至李剑时解除，即在2018年1月份，异议人与被执行人李剑签订的《商品房买卖合同》已经解除。二、被执行人李剑未取得该房屋所有权，该房屋所有权人为异议人；如上所述，李剑取得涉案房屋所有权的前提是被执行人李剑完全履行《商品房买卖合同》义务，但因李剑未支付所有房款，签订的《商品房买卖合同》已经解除，李剑已经丧失了涉案房屋所有权的合同基础，不是涉案房屋的房屋所有权人。《物权法》第十四条规定：不动产设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释（2015）10号第二十五条：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。根据上述规定，江苏泰容建设发展有限公司系房屋的实际所有权人。人民法院无权因第三人的债务，对异议人享有的所有权财产采取强制措施。故请求法院停止对句容市宝华镇××大道××家园××室房屋的拍卖、评估、停止对该房屋的执行措施并解除对该房屋的预查封。申请执行人高显富答辩称：一、被执行人李剑已经依法购买了被执行的房产，被答辩人事实上没有解除与被执行人李剑的房屋买卖合同。2017年5月19日案外人与李剑签订了一份商品房买卖合同，购买了句容市宝华镇××大道××家园××室房产，即使后来案外人于2018年1月向李剑送达《解除商品房买卖合同告知函》，但是也不能解除房屋买卖，因为2018年4月2日案外人还收到李剑交付的购房款20万元，视为双方同意继续履行合同，案外人对被执行房产主张与被执行人李剑已经解除合同缺乏事实和法律依据。二、申请执行人高显富同意法院拍卖被执行的房产，拍卖后所得价款优先支付剩余房款，驳回异议人的异议申请。江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）第13条规定：执行法院对被执行人向案外人购买且已经支付全部或部分价款的不动产采取查封或者其他执行措施，案外人提出执行异议，请求解除查封或者排除执行的，申请执行人同意从不动产变价款中优先支付剩余价款的，应驳回其异议申请；案外人因此提起执行异议之诉的，驳回其诉讼请求。案外人同时提出的解除或撤销合同请求，不予支持。现高显富同意拍卖涉案房产，法院拍卖后所得款优先支付剩余房款，因此驳回异议人异议申请。被执行人李剑未作答辩，亦未提交证据材料。另查明：2017年5月19日，案外人江苏泰容建设发展有限公司与被执行人李剑签订商品房买卖合同一份约定李剑购买案外人开发的坐落于句容市××南侧宝××北侧××家园××房，房屋总价款为1008132元，付款方式为于2017年5月19日向出卖人支付首付房款人民币叁拾万捌仟壹佰叁拾贰元整（含定金），余款人民币柒拾万元整于2017年5月19日办理按揭，并于2017年6月9日前下款到出卖人账户。该合同第七条还约定买受人如未按本合同规定的时间付款，“逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。”合同签订后，李剑按约支付了首付款308132元，但李剑未能办理商品房按揭贷款。2018年4月2日，李剑又给付案外人20万元。同年12月7日，李剑向案外人发出“退款声明”，要求将其已付购房款508132元退还。2019年1月10日，案外人通过邮政特快专递向李剑送达了落款时间为2018年1月10日的“商品房买卖合同解除告知函”，该函的内容为：“1、解除与你所签订的《商品房买卖合同》，没收所付定金贰万元，并付违约金壹万零捌佰壹拾叁元整。2、所购房屋我司另行处理，并无条件配合我司到有关政府部门办理《商品房买卖合同》注销手续。3、请在收到本通知之日起2日内到我司办理后续事宜。”2019年11月18日，案外人致函本院，表示同意将李剑交付的购房款508132元交至本院。本院认为，本案的争议焦点是案外人向被执行人发出的解除合同通知，能否排除对案涉不动产的执行？本案查封的是被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，该查封为预查封。在预查封前，案外人已向被执行人送达了商品房买卖合同解除告知函，且被执行人李剑迟延支付购房款，按照案外人与被执行人的约定，案外人要求解除合同，符合法律规定。合同解除后，被执行人即不能行使房屋交付请求权和所有权转移登记请求权。况且，案外人同意将被执行人交付的购房款交至本院，并未损害被执行人李剑的债权人的利益。因此，案外人对案涉不动产享有阻却执行的民事权益，对其请求应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项之规定，裁定如下：中止对坐落于X不动产的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长 张 路审判员 张 伟审判员 居祥龙二〇一九年十一月二十二日书记员 朱文茜