山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终3457号 上诉人（原审原告）：淄博市临淄长城公司，住所地淄博市临淄区管仲路南首。 法定代表人：朱树奎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王冰，山东大地人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东北金集团有限公司，住所地淄博市临淄区凤凰镇北金村。统一社会信用代码：91370305726711709R。 法定代表人：孙晓涛，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）:淄博市临淄双鹏工贸有限公司，住所地淄博市临淄区管仲路78号。统一社会信用代码：913703057372293017。 法定代表人：王芳，该公司经理。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：路存华，山东稷下律师事务所律师。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：任霞，山东稷下律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：淄博圣惠楼餐饮有限公司，住所地淄博市临淄区管仲路78号。统一社会信用代码：91370305796187244J。 法定代表人：刘洪娟，该公司经理。 委托诉讼代理人：何虎，男，1986年4月22日出生，汉族，系该公司职员，现住。 上诉人淄博市临淄长城公司（以下简称长城公司）因与被上诉人山东北金集团有限公司（以下简称北金公司）、淄博市临淄双鹏工贸有限公司（以下简称双鹏公司）、淄博圣惠楼餐饮有限公司（以下简称圣惠楼公司）排除妨害纠纷一案，不服淄博市临淄区人民法院（2019）鲁0305民初3452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人长城公司的法定代表人朱树奎及该公司的委托诉讼代理人王冰，被上诉人北金公司和双鹏公司的共同委托诉讼代理人路存华、任霞，被上诉人圣惠楼公司的委托诉讼代理人何虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长城公司上诉请求：撤销原判，发回重审。事实与理由：一、一审判决认定事实错误：一审认定上诉人与被上诉人达成口头买卖协议，将涉案房产以380万元价格卖给被上诉人，系单方说法，上诉人作为卖方是有卖房的打算，但是双方从来没有对总价达成一致，上诉人不同意被上诉人提出的380万元的价格，交易总价一直待定，被上诉人仅仅有占有、使用权。二、一审判决程序错误，应予纠正：1.申请鉴定合理合法，一审违背法定程序：上诉人曾委托律师申请对涉案房产的价值进行司法鉴定，以证实房产价值远远高于被上诉人主张的380万元，以显失公平的理由证明成交总价仅仅380万元是不可能的，而一审法庭不公平的采信单方的陈述，对上诉人不同意380万元的成交总价以及对十几年来双方不签订书面买卖协议均未作出回应，对近二十年来双方不过户的事实亦未考虑，丧失了起码的公正立场。一审对涉案不动产做一次价值鉴定即有利于本案双方矛盾化解，又不会浪费司法资源，有助于纠纷的案结事了，但是一审违背《民事诉讼法》相关规定，偏听被上诉人一方说辞，违法不委托司法鉴定，程序上存在瑕疵。2.一审超范围、超标的判决：即便一审法院驳回上诉人诉讼请求，也不应当在本院认为当中认定上诉人对房产丧失所有权，从而间接给被上诉人发一个房产证，对上诉人不公平。三、一审判决适用法律错误，合同不成立，不构成物权转移：1.合同未成立：上诉人因为没有对房产价格达成一致，因此没有签订任何书面协议，也没有形成会议记录或备忘录等书面证据，不动产买卖合同是书面要式合同，双方均是法人单位，不是农民之间的口头买卖，因此，一审想当然的认为房产买卖合同成立是错误的。2.合同没有成立的情况下，物权不具备转移的法定条件：目前涉案房产仍旧在上诉人名下，物权仍然属于上诉人，即便双方过户，也应当持有书面合同，而十九年以来从来没有书面买卖合同。3.即便被上诉人具有占有、使用权，也不能视为物权转移：被上诉人占有房产己经19年，根据租赁合同的最长年限是20年的规定，上诉人在租期即将属满时要求被上诉人排除妨碍、腾空房屋是合理的，而一审法庭对此事实视而不见，反而超范围判决被上诉人已经对房产有物权，严重侵害上诉人权利，依法应予纠正。综上所述，一审判决违背法律程序、认定事实不清、适用法律错误，请求撤销原判发回重审。 北金公司、双鹏公司共同答辩称，一、原审法院认定事实清楚、适用法律正确、判决程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。二、如认定原审法院判决有不合理之处，即原审法院并未支持答辩人要求将本案移送公安机关侦查处理的请求。本案的上诉人特别是上诉人的法定代表人朱树奎，歪曲事实，进行虚假诉讼，欲以诉讼手段达到非法占有他人财产的目的，涉嫌构成诈骗罪，答辩人在本案审理结案后，会直接向公安机关报案。根据上诉人的上诉请求及陈述的事实理由，与一审诉状的事实理由不相符，与一审代理律师提交的对上诉人法定代表人律师调查笔录的内容不相符，足以证实上诉人及朱树奎有非法占有他人财产行为，因此恳请二审法院将本案移送公安机关侦查处理。 圣惠楼公司辩称，不同意上诉人的上诉请求及事实和理由。 长城公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告就涉案房屋予以腾空、排除妨害；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实:被告山东北金集团有限公司副总经理王文在2011年3月12日的记事本中显示，经理会会议上，记载有辛店办事处380万购一处房产，并记载了所购房产一、二、三、四层的功能等并有王文等负责洽谈的字样。之后2001年3月29日，被告北金集团有限公司分别向农行临淄支行支付570000元、1830000元，合计2400000元，上述款项用于偿还了原告从临淄农行的贷款本息和原告在农行临淄支行的的银行卡透支本息。上述2400000元用以支付的涉案案号分别为（2000）临执字第1339号、1440号、1441号和1442号。后在2001年4月26日被告向原告付款358000元，有原告的法定代表人朱树奎向被告北金集团出具了收据，收据载明“今收到北金集团房屋出卖预付金”的字样。2001年4月26日被告北金集团向原告付款现金36876.79元，2001年5月25日被告向原告付款358000元，有原告的法定代表人朱树奎向被告北金集团出具了收据，收据载明“今收到北金集团购买淄博临淄长城公司临淄管仲路78-80号房产款”的字样，2001年7月17日被告向原告付款80000元，原告的法定代表人朱树奎向被告北金集团出具了收到物资款现金捌万元的字样。2001年8月13日向原告付款36370元，有原告的法定代表人朱树奎在被告北金集团出具的借款凭证上签字，借款凭证上借款用途为“房款”的字样，2001年5月15日向原告付款20000元，有原告的法定代表人朱树奎在被告北金集团出具的借款凭证上签字，借款凭证上借款用途为办手续的字样，2001年7月11日向原告付款50000元，有原告的法定代表人朱树奎在被告北金集团出具的借款凭证上签字，支票存根上有用途为房款的字样，2001年8月9日向原告付款6260.86元和917.58元，有王玲在被告北金集团出具的借款凭证上签字，借款凭证上借款用途为支付电费的字样，支票存根上注明收款人为临淄供电局城区供电所，王玲在存根上签字。2001年8月9日向原告付款3936.60元，有王玲在被告北金集团出具的借款凭证上签字，借款凭证上借款用途为付水费的字样，2001年8月13日向原告付款55000元，有原告的法定代表人朱树奎向被告北金集团出具借条，该借条上明确载明“今借到房屋出卖款”的字样。2001年12月18日向原告付款30000元，有原告的法定代表人朱树奎向被告北金集团出具借条，该借条上明确载明借款用途房款的字样。2001年9月5日向原告付款2000元，有原告的法定代表人朱树奎在被告北金集团提供的借款凭证上签字，该借条上明确载明借款用途付现的字样。北金集团合计向原告付款和原告支付水费和电费等合计1128444.25元，再加上被告北金集团代原告偿还的临淄农行的贷款本息和原告在农行临淄支行的的银行卡透支本息2400000元。被告北金集团已累积向原告支付了3528444.25元。被告北金集团就涉案房产在2002年7月25日的原始记账凭证中，亦有购楼房款1座。固定资产，3800000元，实际支付3528444.25元，欠271555.75元的记载。还查明，在原告涉农业银行临淄支行贷款和信用卡透支的（2000）临执字第1339号、1440号、1441号和1442号案件中。淄博市临淄区房屋评估事务所在1996年4月25日出具了涉案房屋及附属物的评估报告，评估结果为涉案房产的现值为3483467.85元，后1996年5月3日，原告和农业银行临淄支行就涉案贷款等对涉案房地产进行了抵押，双方签订了（临）房地产抵押契字××号房地产抵押契约，现涉案房产有被告北金集团的子公司，即本案第二被告淄博市临淄双鹏工贸有限公司已出租给了本案第三被告淄博圣惠楼餐饮有限公司，有第三被告用作饭店餐饮使用。又庭审结束后原告向法庭递交申请，撤回了其委托诉讼代理人李政宇律师在本案中的授权委托。 一审法院认为，本案争议的主要焦点是涉案房屋在本案中的所有权应归谁所有，被告北金集团支付的款项民事法律性质应如何界定。原告要求三被告就涉案房屋予以腾空、排除妨害有何事实和法律依据。对此，一方面在原告的法定代表人朱树奎向被告北金集团签字的借款凭证和收条记载的内容中，数次出现收到房屋出卖预付金、购买淄博临淄长城公司临淄管仲路78-80号房产款，房款等字样，及在存根中数次出现房款和朱树奎从被告北金集团处收款的支票底根有购房款的原始记载，没有一处出现对涉案房屋收取租赁费和向临淄农行代付原告的贷款等的描述或记载，结合收付款的联续性过程综合来看，本案所涉被告北金集团在本案中的支付的款项，系是被告本金集团为购置涉案房产向农行和原告支付的购房款项。而非原告主张的支付的是预付租金或代付款。二是原告主张的预付租金或代付款如成立，但对如此数额巨大的3800000元的款项，原告在和被告北金集团在未形成明确代付意图和归还期限及租赁合意和基本的租赁合同要件如租金、租期等未形成一致的情况下，被告北金集团就向临淄农行支付240000元和向原告支付1120000元，显然与正常的市场交易习惯严重不符，原告和被告就涉案款项的性质不具备系租金或代付款法律关系的基本特征。且原告未提供出涉案款项为租金或代付款的任何有效证据。三方面在原告涉农业银行临淄支行贷款和信用卡透支的相关案件的卷宗材料中有淄博市临淄区房屋评估事务所在1996年4月25日出具对涉案房屋及附属物的评估报告，评估结果为涉案房产的现值为3483467.85元，及原告和农业银行临淄支行就涉案贷款等对涉案房地产进行了抵押的内容，结合被告北金集团的在向银行和朱树奎付款前，记载的经理会对购买涉案房产的相关记录及2002年7月25日的记账凭证载明的“固定资产3800000”内容，再结合涉案款项至2001年9月5日，被告北金集团已付款3528444.25元，自此之后至今，已近19年之久，但在如此长的时间内，被告却再未向原告付过任何款项，原告也未举证向北金集团主张继续要求支付所谓的租金，或向被告北金集团就所谓的涉案房产这一租赁物主张权利的有效证据，更进一步应认定被告北金集团支付的款项系购房款的基本事实。结合前述事实和涉案房产在1996年评估价值为3483467.85元。原告主张的和原告达成口头一致涉案房产总价为380万元，并约定在办完房屋过户手续时全部结清，因涉案房产一直未办理过户登记，所以上述剩余款项一直未支付给原告的解释更符合当时的市场交易价格和习惯。退一步讲如未形成买卖房屋的总价款的充分一致，原告就贸然向原告付款348万余元的行为不符合正常的交易习惯，故涉案房产依法应认定为380万元。原告虽在庭审结束后，申请撤回了对其的委托诉讼代理人李政宇律师在本案中的授权委托。但原告未申请撤回委托前，其代理人在庭审活动中的主张和意见等诉讼行为仍系有效的代理行为。对原告在庭审结束后，申请对涉案房产的在2001年的价格进行鉴定事项，一审法院认为，原告在本案中系以侵权为基础法律关系向被告主张民事权利，构成民事侵权的前提是原告对涉案房产仍拥有所有权，但依据查明的事实，可以认定，原告已失去了对原归原告所有的涉案房产的占有、使用和收益等权利。在此情况下，原告依据侵权为基础法律关系向被告主张民事权利的情况下，而要求对涉案房产2001年的价格进行鉴定，依法不能受理，应予驳回。综上，被告北金集团提供的证据应依法认为已形成了完整的证据链条，可以证实系被告北金集团和原告达成一致，被告北金集团以380万元价格购买原归原告所有的涉案房产，并交付给被告北金集团占有和使用，为此北金集团已向原告付款3528444.25元，剩余款项一直未支付给原告的基本事实。原告主张的被告北金集团支付的涉案款项系租赁涉案房产的租金或代付款，涉案房产仍归原告所有的主张依法不能支持。基于前述认定事实和理由，涉案房产虽未过户仍登记在原告名下，但涉案房产的占有使用和收益等权利已归被告北金集团所有，在此情况下，被告的子公司即本案第二被告淄博市临淄双鹏工贸有限公司将涉案房产出租给本案第三被告淄博圣惠楼餐饮有限公司租赁使用，符合法律规定。原告要求三被告就涉案房屋予以腾空，排除妨碍的主张依法不能支持。另涉案款项的交付，原告予以认可，仅系对交付款项的性质和涉案房产的所有权和被告产生争议，并未捏造涉案款项的虚假事实，原、被告在本案中的争议属正常的民事争议，被告认为原告捏造事实，提起虚假诉讼。涉嫌诈骗，应将此案移交公安机关予以侦查的意见与法无据，依法不能采信。予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求依法不能支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告淄博市临淄长城公司的诉讼请求；二、案件受理费50元，由原告淄博市临淄长城公司负担。 二审期间，当事人提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人长城公司提交评估鉴定报告一份，拟证明涉案房产在2001年价值5243000元，与被上诉人主张的380万元相差巨大。北金公司、双鹏公司共同质证认为，该证据是上诉人诉讼程序外单方委托出具的，不具有证明力，且因涉案房屋当时是处于法院评估执行情况下达成的买卖合意，北金公司以380万元取得该房屋所有权与当时的客观价格有一定出入，不然北金公司也不会在资金较难的情况下，出巨资为上诉人买单，因此，对该证据的证明效力不予认可。圣惠楼公司质证认为，同北金公司、双鹏公司的质证意见。北金公司提交涉案房产买卖时时任中国农业银行淄博临淄支行行长张伟签字出具的证明一份，拟证明涉案房产系北金公司购买，抵押于中国农业银行临淄支行，当时经银行协商，北金公司替长城公司支付了长城公司所欠的银行贷款及透支款本息及相关诉讼费用共240万元，因证明人张伟行长因工作原因不能出庭作证，其在身份证复印件上留有电话号码，请求法庭予以核实。长城公司质证认为，一、该证明属于证人证言，证人应当出庭作证；二、证明内容有异议，该证明只是证明2001年因为上诉人欠贷款未按期偿还而走的诉讼程序，但不能证明北金公司通过法院的司法处理获得房产所有权，另外，该证明没有关于该房产总价的说明，只是阐述了北金公司代上诉人偿还了240万元贷款的事实，该证明不具有使涉案房产物权转移的效力。圣惠楼公司质证认为，对该证明无意见。本院经审查认为，长城公司提交的评估鉴定意见书，系其单方委托鉴定作出，该鉴定意见中载明评估基准日2001年3月29日涉案房屋的市场价值为5243000元，长城公司认可的北金公司共向其支付3528444.25万元款项与该价值存在差距，但在无其他证据佐证的情况下，款项差距无法证实长城公司与北金公司就案涉房产形成租赁关系，亦无法证实双方之间不存在房屋买卖合同关系，即，该鉴定意见无法证实本案所涉法律关系相关事实，对其证明效力，本院不予确认。北金公司提交的证明，属于单位出具的证明材料，该证明材料中有单位负责人签字且有单位公章，符合法律规定的证据形式要求，证明中载明的事实与原审中北金公司提交的临淄区人民法院（2000）临执字第1339、1440、1441、1442号执行案件卷宗以及证人证言相互印证，能够证明北金公司向农行临淄支行支付款项用于长城公司偿还银行贷款的事实，对其证明效力，本院予以确认。 二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：上诉人要求被上诉人腾空案涉房屋、排除妨害有无事实与法律依据，即被上诉人占有案涉房屋有无事实与法律依据。根据法律规定，无权占有不动产或者动产者，权利人可以请求返还原物。临淄区人民法院（2000）临执字第1339、1440、1441、1442号执行案件卷宗材料，结合二审中北金公司提交的证明，证实北金公司以案涉房产为目的（系长城公司向中国农业银行临淄区支行贷款的抵押物）为长城公司偿还了长城公司欠中国农业银行临淄区支行的贷款、透支款本息2400000元。一审中当事人提交付款凭证等证据证实北金公司另向长城公司付款1128444.25元，其中数张付款凭证中均载明支付给长城公司法定代表人朱树奎的款项系房款、银行电子回单中载明用途为购房，朱树奎向北金公司出具收到条中载明收到房屋出卖预付金字样，其他部分涉及北金公司和长城公司款项交付凭证中亦载明款项用途为房屋出卖款、房款等字样，证实北金集团向长城公司支付的款项系用于购买房屋；朱树奎在借款人处签字的借款凭证中载明用途为房款，证实长城公司获得款项的基础事实为房屋买卖。另，北金公司副总经理王文在2011年3月12日记事本中记载以380万元购买房产一处、长城公司以案涉房产抵押向中国农业银行贷款时案涉房产的评估值为3483467.85元，且前已有述案涉房产买卖与长城公司偿还中国农业银行贷款（以该房产作为抵押）相关联，故一审认定房屋买卖合同标的额为380万元符合实际，长城公司关于交易价格未定的主张不成立。综合上述证据和事实，能够认定长城公司与北金公司就案涉房产形成买卖合意，北金公司已经支付了大部分房屋价款，且案涉房产亦已交付。根据法律规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。故，北金公司与长城公司房屋买卖合同关系依法成立并生效。北金公司对案涉房产的占有系基于其与长城公司依法成立并有效的买卖合同，北金公司亦履行了主要义务，尽管案涉房产现登记于长城公司名下，但相对于作为房屋出卖人的长城公司，北金公司占有案涉房产具有合法权源；北金公司在合法占有案涉房产的情形下，将案涉房产出租，圣惠楼公司基于合法有效的租赁合同占有案涉房产亦具有合法的权利来源。长城公司主张返还案涉房产无事实和法律依据。 长城公司上诉主张一审未准许其鉴定申请违反法定程序。对此，根据法律规定，申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。因一审综合本案证据查明了案涉房产的交易价格，故对长城公司鉴定申请不予准许并无不当。长城公司上诉主张一审在本院认为中认定其丧失案涉房产所有权系超诉讼请求裁判，违反法定程序；且认定物权转移系适用法律错误。对此，原审将本案争议焦点归纳为涉案房屋所有权归属问题确属不当，长城公司诉讼请求为要求被告腾空案涉房屋、排除妨害，仅涉及对案涉房屋占有状态的评价，占有是一种状态，所有权并非对物的占有、使用的唯一权利来源，故一审总结争议焦点不当，本院予以纠正。一审在说理部分认定长城公司丧失对案涉房产所有权，对此，根据法律规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，在案涉房产仍登记在长城公司名下的情形下，一审认定长城公司丧失所有权无事实和法律依据。尽管一审判决中上述认定存在错误，但是未影响裁判结果，应予维持。 综上所述，上诉人长城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实、适用法律虽有不当之处，但是裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人淄博市临淄长城公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王光龙 审判员  杨继生 审判员  张玉杰 二〇一九年十一月二十六日 书记员  张文琪