江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终1668号上诉人（一审被告）：婺源县林瑞实业有限公司，住所地江西省上饶市婺源县工业园，统一社会信用代码91361130083943548Q。法定代表人：王瑞森，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毕勤乐，江西学林律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑美玲，江西学林律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：姜剑锋，男，1978年4月22日出生，汉族，务工，住江西省婺源县。委托诉讼代理人：朱银梅，江西盛义（婺源）律师事务所律师。上诉人婺源县林瑞实业有限公司（以下简称林瑞公司）与被上诉人姜剑锋房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省婺源县人民法院（2019）赣1130民初853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未提交新的证据、事实和理由，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。林瑞公司上诉请求：请求二审法院依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实与理由：第一，双方当事人签订的《商品房买卖合同》应当系无效合同，本案房屋实际上系上诉人抵付建筑承包商工程款，房屋所有权归建筑承包商所有，然后由建筑承包商自行以二手房方式出售，但是为了避税，建筑承包商以上诉人名义与被上诉人签订《商品房买卖合同》，该合同实际上是为了避税，违反了国家利益、公共利益，故应当为无效合同；第二，上诉人公司为有限责任公司，有两位股东，其中一位股东叶学林在担任法定代表人期间严重不负责任，在合同上所签名字均由员工代签，公章亦是由员工代为加盖，按照当时的情形是交不了房的，叶学林也因为职务侵占被婺源县公安局立案侦查；第三，即使合同有效，上诉人承担的违约金亦过重，一审判决远远超过被上诉人的实际损失，故请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。姜剑锋辩称，案涉《商品房买卖合同》合法有效，是双方当事人之间真实的意思表示；一审时上诉人对于合同的真实性亦未提出异议；一审判决的违约金符合法律规定。故请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。姜剑锋向一审法院起诉请求：1、判令林瑞公司从2017年6月1日起按日向其支付房价款万分之三的违约金直至交付之日止（截至2019年5月31日已产生违约金74,740.32元）；2、本案诉讼费由林瑞公司承担。庭审中姜剑锋增加诉讼请求：要求林瑞公司为其所购买的房屋办理不动产权证。一审法院认定事实：林瑞公司以公开挂牌方式取得位于婺源县景白线南侧A-3-17地块编号为赣2016婺源县不动产权第0001178号地块的土地使用权并进行商住楼开发，小区名称为“婺源国际汽车城”。2017年5月25日，林瑞公司与姜建峰签订了《商品房买卖合同》，《合同》约定：……第三条、姜剑锋向林瑞公司购买的商品房位于“国际汽车城”第13幢楼1单元903号房，用途为公寓，框架结构，建筑面积113.76平方米。第四条、房屋单价为3000元每平方米，总房款为341280元。……第六条、付款方式为其他方式，2017年5月31日首付141280元，余款200000元买受人在指定银行办理按揭手续。……第八条、交房期限为2017年6月1日之前，即林瑞公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房在2017年6月1日之前交付姜剑锋使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；（2）买受人房款未在本合同约定交房期限内交付给出卖人的；（3）政府修改或增加法例而影响工期延误的，行政机关强行变更规划的，超出本地区平均降水量的雨天。第九条、林瑞公司逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。……第十一条、房屋交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用证明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在本合同约定的交付日期30日后不来办理交接手续，出卖人有权单方面解除合同，买受人应当按总价款的10%向出卖人支付违约金，该违约金出卖人可在买受人已付房款中直接扣除。……第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2.3项处理：…。第十九条、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的依法向人民法院起诉……。2017年5月31日，姜剑锋支付了首付款141280元。2017年8月25日，姜剑锋通过婺源县农商行按揭贷款200000元支付给林瑞公司。2017年8月10日姜剑锋缴纳住宅专项维修资金11376元。2019年4月10日，姜剑锋向林瑞公司缴纳代收代付的契税、印花税9913.37元。2018年5月3日，林瑞公司委托婺源县紫阳司法鉴定中心对婺源国际汽车城的13#、14#公寓楼建筑工程质量进行鉴定，鉴定意见为建筑符合设计要求，工程质量合格。另查明，林瑞公司称2019年5月份已通知姜剑锋办理交房手续，姜剑锋未予认可收到交房通知。实际上，姜剑锋已于2019年5月30日开始对诉争房屋进行了装修。此后，双方因对违约责任承担发生矛盾，姜剑锋诉至法院，并提出前述诉请。上述事实，有姜剑锋提供的《商品房买卖合同》、汇款业务凭单、个人业务凭证、江西省住宅专项维修资金专用收据、收款收据和林瑞公司提供的房屋装修照片、司法鉴定意见书及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。姜剑锋已按合同约定支付了首付款和房屋按揭贷款总计341,280元，其中余款200,000元是在2017年8月25日交付给林瑞公司，根据本案《合同》第八条第二款关于交房期限之约定，“买受人房款未在本合同约定交房期限内交付给出卖人的，出卖人可据实予以延期”，林瑞公司应在姜剑锋交付全部房款的第二日即2017年8月26日前向其交付房屋，因林瑞公司未按合同约定书面通知姜剑锋收房并出具诉争房屋的验收合格证明，导致姜剑锋在2019年5月30日自行接收诉争房屋，林瑞公司的行为已构成违约，应按约承担迟延履行的违约责任。姜剑锋收房后并对房屋进行了装修，庭审中林瑞公司亦向法院提交了2018年5月3日出具的建筑工程质量鉴定意见书，依法视为林瑞公司已按合同约定向姜剑锋交付房屋，故违约金从2017年8月26日计算至2019年5月30日止，违约天数计640天（365天＋9×30天＋5天）。姜剑锋向林瑞公司支付了购房款341,280元，根据双方的约定，林瑞公司应向姜剑锋支付违约金的金额为65,525.76元［（341,280元×0.0003）／天×640天］。对于林瑞公司辩称所承担的违约金过高，请求法院予以调整的意见，该院认为，林瑞公司未提供证据证明姜剑锋实际损失是多少，因此，该院无法认定双方约定的违约金是否过分高于造成的损失，本案合同约定的每日万分之三违约金，折算成年度违约金仅为房款的10.8%，按照法律允许的民间借贷通常的利率水平比较也不算高，姜剑锋主张的违约金符合法律规定，林瑞公司应当按合同约定承担违约责任，该院对林瑞公司要求调整违约金的辩解意见不予采信。关于姜剑锋要求林瑞公司为其所购买的房屋办理不动产权证的诉请。该院认为，姜剑锋按照合同约定已交清全部购房款，并履行了缴纳房屋住宅专项维修基金、购房契税、印花税等所规定的附随义务，林瑞公司亦应按合同第十五条的约定协助姜剑锋所购买的房屋办理产权证，故姜剑锋的该项诉请依法有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、婺源县林瑞实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付姜剑锋逾期交房违约金65,525.76元；二、婺源县林瑞实业有限公司于本判决生效之日起十日内协助姜剑锋办理婺源县“国际汽车城”小区第13幢楼1单元903号房屋（具体以发证单位核定的为准）的《不动产权证书》。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费1,668元，减半交纳834元，由婺源县林瑞实业有限公司负担。本院二审期间当事人均未提交新的证据材料，一审认定的事实与二审查明的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》是否有效以及一审判决的违约金是否应当进行调整。本案中上诉人提出其与被上诉人之间所签订的合同系无效合同，主要理由为该房屋并非上诉人自己所有的房屋，而是抵给建筑承建商的房屋，故其没有资格出售他人所有的房屋，经审查，该合同中双方当事人为上诉人林瑞公司及被上诉人姜剑锋，合同签订时有双方的签字并加盖上诉人公司印章，故该合同形式合法，内容真实有效，上诉人所称的事实其并未提供证据加以证实，同时合同具有相对性，只对合同当事人产生约束力，上诉人所称的其对案涉房屋没有所有权与合同是否有效没有必然的联系，合同只是物权变动的原因行为。故上诉人的该上诉意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人还提出一审判决认定违约金过高，本院认为，对此意见上诉人在一审时已经提出，一审法院对此也予以充分的阐述，在二审阶段上诉人对此并未提交新的证据予以补强，故对此问题本院意见与本案一审意见一致，本院在此不再复述，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，林瑞公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,668元，由林瑞公司负担。本判决为终审判决。审判长  范全敏审判员  付 强审判员  聂晓红二〇一九年十一月十八日书记员  程 梦