广西壮族自治区扶绥县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂1421执异22号 异议人：耿永军，男，1965年9月20日出生，汉族，自由职业，住所地广西南宁市兴宁区。 申请执行人：广西扶绥县农村商业银行股份有限公司中东支行，所在地广西扶绥县中东镇古阳桥路**。统一社会信用代码91451421199651547T。 负责人：黄锦任，该支行行长。 被执行人：广西昊良农业科技集团有限公司，所在地广西南宁市青秀区民主路**艺丰大厦**。统一社会信用代码9145010069537127XF。 法定代表人：林树兵，该公司执行董事。 被执行人：覃杰宽，男，1973年1月7日，壮族，住所地，住所地广西南宁市iv> 被执行人：邓庆庭，男，1980年2月16日，汉族，住所地，住所地广西武鸣县iv> 被执行人：黄淑芹，女，1960年3月30日，汉族，住所地，住所地广西大新县iv> 被执行人：梁平威，男，1983年4月23日，汉族，住所地，住所地广西扶绥县iv> 被执行人：梁岳，女，1962年11月23日出生，壮族，住所地，住所地广西南宁市青秀区iv> 在本院执行申请执行人广西扶绥农村商业银行股份有限公司中东支行（以下简称农商行中东支行）与被执行人广西昊良农业科技集团有限公司（以下简称昊良农业科技公司）、覃杰宽、邓庆庭、黄淑芹、梁平威、梁岳金融借款合同纠纷一案中，异议人耿永军对扶绥县人民法院（2019）桂1421执709号公告责令位于广西南宁市青秀区民主路13号力天大夏3楼商铺中的租户在2019年11月13日前迁出房屋的行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人耿永军称，扶绥县人民法院在执行本案过程中，本人对扶绥县人民法院作出的（2019）桂1421执709号公告责令“被执行人覃杰宽、邓庆庭、黄淑芹、梁平威及屋内住户在2019年11月13日前迁出房屋。”不服。理由为：一、2016年8月19日，异议人与覃杰宽、邓庆庭、黄淑芹、梁平威之间签订了《房屋租赁合同》，合同约定覃杰宽、邓庆庭、黄淑芹、梁平威（甲方）将座落于广西××秀区××号力天大夏3楼商铺出租给异议人（乙方），租期自2016年8月19日至2021年8月18日止，还约定了押金、租金支付方式、违约责任等相关条款。合同签订之后，异议人根据约定支付给覃杰宽、邓庆庭、黄淑芹、梁平威押金80000.00元、从2016年8月19日起至2020年2月18日的租金，还花费巨资对租赁物进行了装修，覃杰宽、邓庆庭、黄淑芹、梁平威也依约交付了房屋使用至今，上述合同的签订过程都是由覃杰宽本人代理邓庆庭、黄淑芹、梁平威完成的，且其一直在收取异议人的租赁费。异议人是涉案房屋的实际使用人，且于2019年10月18日已经支付了下一季度的租赁费，因此异议人的租赁合同是合法有效的，应受法律保护，异议人有权继续使用该房屋，不应腾房。二、扶绥县人民法院在处置该涉案商铺时，应保护异议人的合法租赁权及优先购买权等相关权益。综上，扶绥县人民法院在（2019）桂1421执709号执行公告中涉及的房产强制执行中损害了异议人的合法权益，恳请法院终止对该商铺腾房的行为直至2021年8月18日合同期满为止。 本院查明，申请执行人农商行中东支行诉被执行人昊良农业科技公司、覃杰宽、邓庆庭、黄淑芹、梁平威金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月2日作出（2019）桂1421民初292号民事判决书，该判决生效后被执行人不履行生效法律文书确定的义务，申请执行人农商行中东支行向本院申请执行，本院于2019年10月22日立案并执行，案号为（2019）桂1421执709号。本院于2019年10月29日以（2019）桂1421执709号执行裁定查封了被执行人覃杰宽、邓庆庭、黄淑芹、梁平威名下位于广西××秀区××号力天大夏3层商场（房产证号：邕房权证字第××号、邕房权证字第**295822、邕房权证字第××、邕房权证字第××）。同日，本院作出（2019）桂1421执719号之一裁定书，裁定：“拍卖被执行人覃杰宽、邓庆庭、黄淑芹、梁平威名下位于广西××秀区××号力天大夏3层商场（房产证号：邕房权证字第××号、邕房权证字第**295822、邕房权证字第××、邕房权证字第××）”。 2019年10月29日，本院作出（2019）桂1421执709号公告，该公告的内容为：“申请执行人广西扶绥农村商业银行股份有限公司中东支行申请执行广西昊良农业科技集团有限公司、覃杰宽、邓庆庭、黄淑芹、梁平威、梁岳金融借款合同纠纷一案，本院做出的（2019）桂14民终931号民事判决书已经发生法律效力。被执行人应当履行生效法律文书所确定的义务，但被执行人仍拒不履行。本院依法裁定拍卖被执行人覃杰宽、邓庆庭、黄淑芹、梁平威所有的座落于广西××秀区××号力天大夏3层商场，以拍卖所得款清偿债务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，本院责令被执行人覃杰宽、邓庆庭、黄淑芹、梁平威及屋内住户在2019年11月13日前迁出房屋。到期仍不履行的，本院将依法强制执行，由此产生的损失由被执行人覃杰宽、邓庆庭、黄淑芹、梁平威及屋内住户自行承担。屋内物品无人认领的，视为放弃所有权。若上述房产有租赁，请承租人在张贴本公告之日起五日内将相关材料递交本院审查，逾期后果自负。”。2019年11月4日本院受理耿永军对（2019）桂1421执709号执行公告提出的书面异议，请求本院中止（2019）桂1421执709号执行公告的执行至2021年8月18日。异议人耿永军为了证明其是广西××秀区××号力天大夏3楼商场的承租人，提供了房屋租赁合同及支付租金凭证复印件各一份，房屋租赁合同显示“出租人为覃杰宽，承租人为耿永军，承租房屋座落于南宁市××秀区××号力天大夏3楼商铺，承租建筑面积617.53平方米，租赁期从2016年8月8日至2021年8月18日，签订时间2016年8月8日。”等内容。 本院认为，根据我国民事诉讼法的制度设计，为保障执行案件当事人以及执行案件当事人以外的人的合法权益免受法院执行行为的侵害，分别以第二百二十五条和第二百二十七条设置了执行行为异议和案外人标的异议两种救济制度。执行行为异议，旨在审查执行法院作出的执行行为是否违反法律规定，审查的结果是维持、撤销或改正原执行行为，侧重于程序权益的救济；案外人异议，旨在审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权益，审查的结果是是否应当中止对执行标的的执行，侧重于实体权益的救济。 引发本案异议人提出执行异议的争议执行行为，系本院在执行（2019）桂1421执709号案过程中，针对被执行人覃杰宽、邓庆庭、黄淑芹、梁平威所有的座落于广西××秀区××号力天大夏3层商场张贴的《公告》。该《公告》明确要求被执行人或其他居住在涉案房产内的人员须于2019年11月13日前自行迁出，逾期不迁将强制搬迁。由此可知，公告的内容是明确、具体的，即涉案房产内的居住人员必须在公告指定期限内向法院移交房产。异议人正是基于对这一强制限期迁出房产的执行行为不服，提出不同意移交房产即阻止移交房产的异议请求。换言之，异议人异议指向的是本院已经作出并客观存在的执行行为，该异议属于民事诉讼法第二百二十五条规定的执行行为异议。 根据最高人民法院关于《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条、第三十一规定，法院在执行程序中拍卖、变卖财产的，应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行调查。在执行中拍卖、变卖房地产调查中，可以采取先期在现场公告告示的方式开展调查，先期公告的内容包括“拟对被执行人名下不动产采取强制执行措施；如对上述不动产享有抵押权、租赁权、使用权及其它相关权利的，应于指定日期前向法院书面申报权利，并提交相关证据材料；如未申报或虚假申报的，将自行承担法律责任；……”等。经先期公告调查或其它方式调查后，如有承租人以对该不动产享有租赁权为由进行申报的，执行实施法官应先行审查，作出带租拍卖或除去租赁拍卖的裁定。具体实施拍卖裁定生效再实施后续的执行行为。但本案在实际执行中，未依法对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，在没有确认涉案房产是否涉及租赁关系，或存在的租赁关系其租赁合同是否能对抗申请执行人和本案中法院的执行迁出，是否应带租拍卖或除去租赁拍卖，是否存在拍卖不破租赁等情形进行认定的情况下，就公告指定期限内涉案房产内住户迁出，且公告指向是笼统“屋内住户”，明显属于在拍卖前并未查明案涉房产的权利负担情况，违反了《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条、第十一条的规定，属于程序不当。异议人基于租赁为由提出不同意公告要求其于2019年11月13日前迁出房屋的异议请求，本院予以支持。对异议人请求至租赁期于2021年8月18日后迁出的请求，应属在执行中审核后作出带租拍卖或除去租赁拍卖的裁定处理，因此，本案对此不涉理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第五条第（五）项、第十七条第（三）项规定，裁定如下： 中止扶绥县人民法院（2019）桂1421执709号公告涉及要求异议人耿永军于2019年11月13日前迁出广西南宁市青秀区民主路13号力天大夏3楼商场的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广西壮族自治区崇左市中级人民法院申请复议。 审 判 长  潘扬标 人民陪审员  覃 凯 人民陪审员  程兆贲 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  何慧清 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》 第五条有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议： （一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的； （二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的； （三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的； （四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的； （五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。