湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7727号上诉人（原审被告）:张晋菘。上诉人（原审第三人）:叶惠玲。委托诉讼代理人：林艳芳，湖南天地人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:吴莎。原审第三人：吴坚。委托诉讼代理人：黄子娟，湖南言顺律师事务所律师。上诉人张晋菘、叶惠玲因与被上诉人吴莎、原审第三人吴坚房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院(2018)湘0105民初3585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。张晋菘上诉请求：1.撤销湖南省长沙市开福区人民法院所作的（2018）湘0105民初3585号民事判决，发回重审或依法改判。2.本案诉讼费用由吴莎承担。事实与理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款规定“以合法形式掩盖非法目的”，系无效合同。《商品房买卖合同》是吴莎2015年5月利用其在长沙市人民检察院担任检察员的身份，承诺湖南捞刀河建设集团有限公司诉湖南九圭投资有限公司及张晋菘等建设工程承包合同纠纷一案，如案件处理结果对张晋菘不利，由吴莎负责以市检察院名义提起抗诉，保证抗诉后法院判决的结果会对张晋菘有利，因而本案诉争房屋市场价值达八十多万元，以50万元的超低价索取，双方签订的合同为无效合同。张晋菘对此已向各级纪检监察机关实名举报。有关部门就举报内容正在进行调查核实。一审审判阶段张晋菘提供有长沙县人民法院判决书、举报材料和证人证言等相关证据证明，一审审判阶段对该事实不予认定，系认定事实错误、适用法律错误。二、吴莎起诉出示的《商品房买卖合同》上面合同条款多处改动，合同双方没有在改动地方签名认可，该合同为作废扔弃的合同。本案标的物签订有两份合同，应以时间在后的合同，即张晋菘与吴坚所签订的《房屋买卖合同》为最终履行的合同。2018年5月12日，吴莎为将房屋直接过户至其弟弟即吴坚名下，以吴坚名义与张晋菘签订《商品房买卖合同》的行为构成无权代理，现吴坚对吴莎的行为不予追认，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七一条之规定，一审法院认定的“由行为人吴莎承担责任”错误地把吴莎认作《商品房买卖合同》的相对人，系适用法律存在错误。吴莎不是本案适格当事人。三、吴莎未按《商品房买卖合同》约定付款至指定的银行账户，不能视为吴莎已履行付款义务。双方签订的《商品房买卖合同》约定付款方式为现金或付款至农业银行账号62×××11,吴莎并未汇至约定银行账号，一审法院忽视这一事实，系事实认定不清。四、原审判决只判决将房屋不动产权转移登记至吴莎名下，而对吴莎没有支付给张晋菘的二十万购房款不做出判决，是违反法律规定的错误判决。叶惠玲上诉请求：1.撤销湖南省长沙市开福区人民法院所作的(2018)湘0105民初3585号民事判决，发回重审或依法改判。2.本案诉讼费用由吴莎承担。事实与理由：一审认定事实不清，证据不足，案件事实认定有误，适用法律错误，导致判决结果有误，应当依法予以纠正。一、一审法院认定事实错误。1、本案系吴莎利用其职权，以远低于市场价格的方式强行购买本案诉争房，吴莎的行为既违法违规又有悖公序良俗。2、双方签订的《商品房买卖合同》无效。3、本案合同系附条件的合同，条件不成就，合同不生效。4、本案的合同并非双方最终正式合同文本，吴莎不是本案适格当事人。吴莎提供的证据《商品房买卖合同》上面合同条款多处改动，合同双方没有在改动地方签名认可，该合同为作废扔弃的合同。而本案针对诉争房签订有两份合同，应以时间在后的合同，即张晋菘与吴坚所签订的《房屋买卖合同》为最终履行的合同。2018年5月12日，吴莎为将房屋直接过户至其弟弟吴坚名下，现吴坚对吴莎的行为不予追认，吴莎不能当然地取得合同相对人的地位，一审法院认定的“由行为人吴莎承担责任”错误地把吴莎认作《商品房买卖合同》的相对人，系适用法律存在错误。5、叶惠玲对一审双方当事人损害共有权人的行为强烈反对，自始至终未追认张晋菘的代理行为。二、一审法院适用法律错误。本案诉争房系叶惠玲与张晋菘夫妻共同财产，夫妻共同财产未经许可擅自处分共有物属于无权处分，本案房屋买卖合同无效。1、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《合同法》第五十一条之规定，处分财产只能由享有处分权的人行使。即使是对共有财产享有共有权的共有人，也只能依法处分其应有的份额，而无权擅自处分共有财产。2、本案诉争房屋买卖纠纷由于限购政策原因，从客观上已无法继续履行，故吴莎要求继续履行的诉请缺乏法律依据。三、一审法院对本案的判决属于司法不公。1、原审判决只判决将房屋不动产权转移登记至吴莎名下，而对吴莎没有支付给张晋菘的20万元购房款不做出处理，是违反法律规定的错误判决。2、如法院确认本案合同有效，则应按合同约定解决本案纠纷。合同第七条约定，如不能过户，张晋菘仅需向吴莎支付定金20万元的10%违约金，也就是2万元，从该条款也可反证双方均同意合同效力及是否履行待定，如条件不成就，是可以解除的。吴莎辩称，现针对上诉人叶惠玲、张晋菘的上诉理由答辩，一、张晋菘与吴莎之间的《商品房买卖合同》是合法有效的。上诉人张晋菘主张其与被上诉人吴莎之间的《商品房买卖合同》系以“合法形式掩盖非法目的”的无效合同，但未对其主张及依据的事实均未提供证据证实，根据“谁主张谁举证”的规则，该主张没有事实与法律依据，应不予支持。张晋菘主张其与被上诉人吴莎之间的《商品房买卖合同》已作废，最终履行的合同应是在后签订的其与吴坚之间的《商品房买卖合同》，但以吴坚的名义订立的《商品房买卖合同》系吴莎在未取得吴坚授权委托的情形所为，事后吴坚不追认，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款的规定，该行为对吴坚不发生法律效力，该合同是不成立的。张晋菘与吴莎之间的《商品房买卖合同》上的改动，均有利于张晋菘，且均系双方的真实意思表示，张晋菘的该主张，没有事实与法律依据，应不予支持。叶惠玲主张根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，张晋菘的行为属于无权处分，合同是无效的，但是根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，叶惠玲的该主张不应支持。叶惠玲主张诉争房屋因限购政策原因，客观上无法继续履行，但双方的房屋买卖关系于2015年成立，限购政策作为政府的政策于2017年颁布，对于之前的房屋买卖行为是没有溯及力的。叶惠玲的该主张亦不应支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，涉案《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，应当受到法律的保护。二、吴莎已经按照《商品房买卖合同》的约定，诚信履行合同义务，原一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。吴坚辩称，与我方无关，涉案合同没有法律效力，吴莎是一审适格被告。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。吴莎向一审法院提出诉讼请求：1.请求张晋菘按照《商品房买卖合同》第六条的约定,协助将房屋产权变更登记至吴莎名下；2.本案的诉讼费用、财产保全费用由张晋菘承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于长沙市岳麓区。2015年5月30日,经案外人曹晓彬介绍，吴莎与张晋菘签订了一份《商品房买卖合同》,约定吴莎以500000元的价格购买涉案房屋，该房屋的建筑面积约为128平方米。付款时间与方式为签订本合同之日吴莎向张晋菘支付200000元作为购房定金，付款账号：工商银行卡62×××33，剩余房款300000元在吴莎办理完毕房屋产权变更手续之日起二十日内付清。交付期限为张晋菘于吴莎支付200000元购房定金之日起两个月内将房屋、房屋锁匙、房屋内的所有装饰装修及附属设施设备全部交付给吴莎使用。第六条协助更名约定，张晋菘应在收到吴莎支付的购房定金200000元之日起，协助吴莎办理房屋更名手续。次日，吴莎将购房定金200000元转账支付至张晋菘上述工商银行账户内。后张晋菘将涉案房屋交付给吴莎使用。后吴莎又分别于2015年11月18日、11月19日分两次共计将100000元购房款支付至张晋菘上述工商银行账户内。后吴莎得知涉案房屋已登记至张晋菘名下，为将房屋直接过户至其弟弟即吴坚的名下，遂于2018年5月12日以其弟弟即原审第三人吴坚的名义与张晋菘重新签订了一份《商品房买卖合同》，房屋标的同上，总价同上，交付期限及协助更名等内容均同上，付款时间与方式为签订本合同之日吴莎向张晋菘支付200000元作为购房定金，付款方式为现金支付或者付款账号：农业银行卡62×××11，剩余房款300000元在吴莎办理完毕房屋产权变更手续之日起两个月内付清。庭审中，吴坚主张吴莎未经其同意和授权，私自以其名义与张晋菘签订的《商品房买卖合同》其不予追认，请求法院确认该合同无效。另查明，叶惠玲与张晋菘系夫妻关系，二人于1980年登记结婚。涉案房屋于2017年12月25日登记至张晋菘的名下（权证号码为：201××××3405）。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案诉争的房屋虽然登记在张晋菘名下，但系张晋菘与叶惠玲夫妻共同生活期间购买的，属双方夫妻共同财产。涉案房屋虽系夫妻共同财产，但叶惠玲作为共有人未在合理期间内对张晋菘出卖房屋的行为提出异议，可以认定叶惠玲对张晋菘出卖房屋行为的认可。依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”以及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，张晋菘与吴莎签订的房屋买卖合同有效。叶惠玲关于其对张晋菘出卖房屋不知情，本案所涉的房屋买卖合同无效的理由不能成立，一审法院不予支持。张晋菘辩称合同是吴莎2015年5月利用其在长沙市人民检察院担任检察员的身份，吴莎承诺湖南捞刀河建设集团有限公司诉湖南九圭投资有限公司及张晋菘等建设工程承包合同纠纷一案，如案件处理结果对张晋菘不利，由吴莎负责以市检察院名义提起抗诉，保证抗诉后法院判决的结果会对张晋菘有利，因而以50万元的超低价索取，双方签订的合同为无效合同。经查，张晋菘未能提供有关证据证明吴莎在签订合同时存在利用职权行为，张晋菘虽向有关部门对吴莎进行了举报，但有关部门并未就举报内容进行查实，故该辩解意见一审法院不予支持；张晋菘还辩称，吴莎向法庭提供的《商品房买卖合同》上面的条款多处改动,合同双方也没有在改动的地方签名认可，该合同为作废扔弃的合同。经查，张晋菘与吴莎于2015年5月30日签订的《商品房买卖合同》存在3处改动，在第1处加入了房屋交付期限的内容，即加入了“合约签订后2个月内交付”的内容；第2处对合同甲方（即张晋菘）的违约责任进行了改动，将“甲方应向乙方支付房价总款10%的违约金，并承担其他赔偿责任”修改为“甲方应向乙方支付房价定金10%的违约金”；第3处也是对甲方的违约责任进行修改，删除了“并向乙方支付自房款支付之日起至全部返还之日止的利息”。一审法院认为，上述合同的第1处改动不影响合同双方的实体权利，也不影响合同的公正履行，第2处、第3处改动均对合同甲方（即张晋菘）有利，因此可以认定上述改动是双方真实意思的表示，张晋菘与吴莎于2015年5月30日签订的《商品房买卖合同》有效，对张晋菘的该辩解意见一审法院不予支持。张晋菘还辩称，吴莎不是适格当事人，涉案房屋的买受人应系吴坚。经查，2018年5月12日，吴莎为将房屋直接过户至其弟弟即本案吴坚的名下，在未取得吴坚授权委托的情况下,以吴坚的名义与张晋菘签订《商品房买卖合同》的行为构成无权代理，现吴坚对吴莎的行为不予追认,根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定,本案中吴莎以吴坚的名义与张晋菘签订的《商品房买卖合同》对吴坚不发生法律效力,由行为人吴莎承担责任，故张晋菘的该辩解意见一审法院不予支持。关于权属转移登记。根据法律规定，出卖人应当履行向买受人交付房屋，并转移房屋所有权的义务。本案中，吴莎作为买受人已经履行了按约支付购房定金及部分购房款的义务，且实际占有、使用案涉房屋，双方签订的《商品房买卖合同》具备继续履行的条件，张晋菘应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务。故吴莎主张张晋菘协助将房屋产权变更登记至吴莎名下的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：张晋菘于本判决生效之日起十五日内协助吴莎办理位于长沙市岳麓区的不动产权转移登记手续，将该房屋的不动产权转移登记至吴莎名下。本案受理费80元，保全费5000元，合计5080元，由张晋菘承担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、主体适格问题；2、案涉《商品房买卖合同》的效力问题。关于被上诉人吴莎是否为本案适格当事人。本案涉及的，于2018年5月12日签订的《商品房买卖合同》系吴莎未经其弟吴坚授权而以吴坚名义签订。事后，因吴坚明确表示对于吴莎该无权代理行为不予追认，故依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。故实际行为人吴莎为第二份合同项下权利与义务的实际承受人。一审法院对吴莎的主体身份确认并无不当，本院予以认可。关于案涉《商品房买卖合同》是否有效。上诉人叶惠玲、张晋菘主张该合同因“以合法形式掩盖非法目的”签订而为无效合同。但上诉人提交的《长沙县人民法院判决书》及《举报材料》两份证据无法证明被上诉人吴莎曾利用职务之便向上诉人索取房屋的事实。上诉人提供的证人陈某的书面证言由于未有原件予以核对，证明力缺乏且客观性、关联性不足，亦无法证明上诉人主张事实实际存在。所以，上诉人提供的证据不足以证明其主张，其应承担举证不能的不利后果，故本院对上诉人张晋菘、叶惠玲该上诉理由不予认可。上诉人叶惠玲又主张上诉人张晋菘擅自处分夫妻共有财产的行为属于无权处分，叶惠玲对张晋菘该行为不知情且不予追认，故而该份《商品房买卖合同》应属无效。依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，且，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故，在叶惠玲未提供证据证明被上诉人吴莎与上诉人张晋菘签约之时已知张晋菘系无权处分的前提下，被上诉人吴莎基于一般常理判断，从而与张晋菘签订《商品房买卖合同》的行为并无不当，一审法院认定合同有效正确，本院予以支持。因此，案涉《商品房买卖合同》系吴莎与张晋菘合同签订之时的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。吴莎作为房屋买受人已经按约支付房屋定金及部分购房款，且实际占有、使用案涉房屋，张晋菘作为房屋出卖方应当依据诚实信用原则，按照合同约定履行协助义务。综上所述，张晋菘、叶惠玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由张晋菘、叶惠玲各负担40元。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十一月一日书记员  张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。