宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3255号 上诉人（原审被告）：马海军，男，回族，个体，住宁夏回族自治区金凤区。 委托诉讼代理人：靳文艳，宁夏言成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王娟，女，汉族，无业，住宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：王晓丽，北京市盈科（银川）律师事务所。 委托诉讼代理人：汤睿佳，北京市盈科（银川）律师事务所。 上诉人马海军与被上诉人王娟诉房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2019）宁0121民初2564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人马海军向本院提出上诉请求：一、请求撤销宁夏回族自治区永宁县人民法院（2019）宁0121民初2564号民事判决；二、请求人民法院判决将本案发回重审；三、涉案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人丈夫秦明、许某均系朋友关系。2012年8月28日许某在永宁县设立桌球俱乐部，随将该店地址确定××县营业房并与该房屋所有权人签订《房屋租赁合同》约定租期至2017年8月27日。2015年10月1日因桌球经营不善随在原址更改为行阅自助火锅店，火锅店的实际经营者即许某的妻子张某1与被上诉人再次签订《房屋租赁合同》，约定该房屋租期至2020年10月1日止，房屋租金系每年人民币8万元，前三年租金不变，第四年租金在8万元基础上逐年递增10%。该两份租赁合同在行阅自助火锅办理工商注册登记和消防验收登记时都有备案。后许某、张某1经营不善停业导致拖欠被上诉人租金。被上诉人丈夫秦明认为房屋并未实际继续使用，许某、张某1无法联系，房屋租赁合同未到期，随联系上诉人，希望上诉人能帮忙解除租赁合同，上诉人不知涉案房屋具体房租是多少，在秦明的陈述下出具了解除合同。事后发生本案，在原审庭审中，上诉人认为其存在如下争议：一、原审法院未查明案件事实如下：原审法院认为涉案房屋租赁是2015年10月被上诉人与案外人许某所签订，该时间存在严重的错误。涉案房屋系2012年8月28日案外人许某所承租，租赁期限是2012年8月28日至2017年8月27日。出租主体并不是被上诉人，而是案外人银川鑫实物业服务有限公司，承租该房屋主要是为了开店所用，店面成立期间，许某与银川鑫实物业服务有限公司签订租房协议用于工商登记备案手续，银川鑫实物业服务有限公司并给永宁县工商局出具介绍信，认可许某承租的的位××区营业房。该房屋实际租金差异较大，出租起始时实际租金是21000元，该房屋的实际租金是首年免费，第二年21000元，第三、四年在每个月租金7元的基础上递增每平米3元，随后张某1签订与被上诉人签订的《房屋租赁合同》房租是每年80000元，并非被上诉人陈述的120000元和2018年的150000元，可见，实际租赁合同与原审法院查明的租金存在较大的出入。原审法院查明的被上诉人出租的××县营业房纯属错误，本案只有19号营业房，压根就没有17、18、11号营业房。2016年的房租并不是上诉人支付给被上诉人的，如果是被上诉人支付，应该有转账记录，而不是信口开河被采信；行阅自助火锅店经营者系张某1并不是上诉人，上诉人也不是该店股东，永宁县工商局登记的该店系个体户并没有股东。二、原审法院采信的证据严重不足。本案是房屋租赁合同纠纷，既然是租赁合同纠纷，肯定有租赁合同才会有解除合同，而在整个原审庭审中或判决书中，至始至终就没有出现任何租赁合同，作为定案依据的租赁合同被上诉人一直未出示，原审法院也没有要求被上诉人出示房屋租赁合同，试问？没有租赁合同，何来的解除合同？何来的使用房屋？何来的租金？三、原审法院审理程序错误。1、根据房屋租赁合同的法律规定，合同的相对方才是本案的诉讼主体，本案的诉讼主体应该是银川鑫实物业有限公司、被上诉人与许某、张某2之间的法律纠纷，而不是上诉人与被上诉人王娟之间的房屋租赁合同纠纷，被上诉人王娟也不是2017年8月27日的合同相对方，其不具备诉讼主体资格。2、房租租赁合同是案外人许某、张某2所签订，是为了开设行阅自助火锅店所用，许某与张某2系夫妻关系，张某1系该火锅店的实际经营人。上诉人既不是火锅店的实际经营人，也不是火锅店的股东，更不是《房屋租赁合同》的合同当事人，也不是实际履行租赁合同的付款方，原审法院认定上诉人是本案的承担责任主体严重错误。3、许某、张某1应是本案的当事人，原审法院在庭审中既没有依职权追加被告，也没有告知上诉人申请追加被告，在没有核实本案适格当事人的情况下草率结案，应该属于程序上的严重错误。 被上诉人王娟辩称，一、上诉人称其并非租赁合同的当事人与事实不符，于法无据。上诉人与被上诉人之间虽未签订租赁合同，但双方已经形成了事实上的租赁合同法律关系。事实上，案外人许某于2012年8月28日与案外人银川鑫实物业服务有限公司签订了租赁协议，将永宁县永泰家园B区32号楼19号营业房租赁给许某经营桌球店。后被上诉人通过商品房买卖取得了永宁县永泰家园B区32号楼11-17-18-19号营业房的所有权，案外人许某转为向上诉人缴纳房租。2016年后该营业房变更为经营自助火锅店，由上诉人及其姐夫实际经营，案外人许某退出经营。由于营业房周边商业环境有很大改善，上诉人与被上诉人双方协商一致约定，上诉人租赁被上诉人的四间营业房，租金为每年15万元。虽然双方并未签订书面租赁合同，但17-18-19-11号营业房一直是上诉人在实际使用，火锅店也是由上诉人在直接负责经营。依据《合同法》第215条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，据此规定，上诉人与被上诉人之间对四间营业房已构成不定期租赁关系。因此，签订合同与否不影响上诉人是租赁合同主体的认定，上诉人应该根据事实上形成的租赁合同关系向被上诉人支付下欠的租金。二、上诉人称其并非火锅店的实际经营者和实际履行租赁合同的付款方，毫无事实依据。 上诉人所称其不是火锅店实际经营者，欠条是在上诉人陈述下出具的纯属信口开河。虽然火锅店登记的为个体工商户没有上诉人，但该登记不影响上诉人为实际经营者的事实。上诉人在与被上诉人的通话中曾多次向被上诉人承诺会想办法尽快偿还下欠房租，并表示愿意用车辆来抵顶房租。另外，上诉人于2017年10月26日、2018年11月18日两次向上诉人出具了租金欠条，于2019年3月3日上诉人向上诉人出具了房租租赁合同解除协议。由以上事实都可明确，上诉人一直在负责火锅店的具体事务，也一直在在代表火锅店处理其欠付房屋问题。因此，上诉人为永宁县永泰家园B区32号楼17-18-19-11号营业房的实际使用人及行阅火锅店的实际经营者，上诉人称其并非火锅店的实际经营者毫无事实。三、上诉人称实际租赁合同与原审法院查明的租金存在较大出入毫无事实依据。虽然上诉人与被上诉人未签订书面租赁合同，但涉案房屋的租金是十分明确的。案外人许某于2012年8月28日与案外人银川鑫实物业服务有限公司签订了租赁协议的标的××县营业房。2015年后营业房周边商业环境有了较大的改善，自2016年9月30日起，双方租赁的标的变更为11-17-18-19号四间营业房，因此双方口头对租金变更为了15万元每年，事实上之后双方也一直是按照每年15万计算房租。另外，上诉人提出的在工商注册登记处备案的租赁合同中约定的租金为8万元每年，但该份租赁合同中并没有被上诉人的签字，该租赁合同是上诉人为取得火锅店营业执照自行提交的。由此可知，一审法院根据被上诉人提供的欠条等证据认定租金为15万元，事实认定清楚明确。 原告向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋租金27万元、利息118560元（120000元×7.6%÷365天×730天×4倍=72960元+150000元×7.6%÷365天×365天×4倍=45600元） 共计388560元；2、判令诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下：2015年10月原告与案外人许某就永宁县永泰家园B区32号楼17-18-19-11号营业房签订了租赁合同。被告马海军投资与许某共同经营火锅店，具体由被告马海军负责管理。2016年的房租被告马海军和许某支付给了原告，2017年被告马海军给原告支付了3万元房租，剩余12万元及2018年的房租15万元，被告于2018年11月18日给原告出具了欠条。2019年3月3日，被告马海军与原告协商签订了《房屋租赁解除协议》，约定：乙方装修不计算任何费用，室内所有物品顶给甲方（折价3万元作为2019年1-2月份房租），2019年3月1日前乙方所有外债与甲方无关。后原告向被告马海军索要欠付的房屋租金，被告推拖不付，原告遂提起诉讼。 一审法院认为，被告马海军投资与他人经营火锅店，租用了原告的房屋，尽管房屋租赁合同不是被告所签，但被告具体在租赁的房屋内负责经营管理火锅店，并给原告出具了欠房屋租金的欠条，火锅店停业后，被告又与原告签订了解除房屋租赁协议，处理了相关事宜。上述事实足以认定被告是房屋的实际承租人，租赁期间的房屋租金应当由被告支付。被告辩解不知道房屋租赁合同的理由不能成立。因被告出具的欠条及双方签订的房屋租赁解除协议均没有注明房屋租金的支付时间，故原告主张的租金利息，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告马海军于判决书生效后立即支付原告王娟房屋租金27万元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7128.00元，减半收取3564.00元，由被告马海军负担2675.00元；由原告王娟负担889.00元。 二审中，上诉人向本院提交如下证据： 证据一、国家企业信用信息公示报告打印件一份，证明：涉案房屋永泰家园B区32号19号营业房系永宁县杨和镇行业阅自助火锅店的注册经营地址，该店属于实际经营者系张某1经营的个体工商户。 被上诉人对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该证据仅能证实行阅自助火锅店登记时的注册经营者登记为张某1。并不能证明其实际经营者及房屋的实际使用者也是张某1，事实上2017年至2019年的3月合同解除之时该火锅店的实际经营者及房屋实际使用者为本案上诉人。 证据二、《租赁协议》一份（调档件加盖印章）、介绍信一份（调档件加盖印章），证明：2012年8月28日银川鑫实物业服务有限公司以出租人的身份将永泰家园B区32号19号营业房，出租给案外人许某，主要经营台球，租赁期限为2012年8月28日至2017年8月27日，第一年免租金，第二年租金是21000元，第三、四年在每个月租金7元的基础上递增每平米3元。该份租赁合同并在永宁县杨和镇市场监督管理所登记备案。 被上诉人对该证据合法性予以认可，对证据的真实性、关联性及证明目的不认可，该租赁协议是在被上诉人取得涉案房屋之前所签订的，与本案没有关联性。 证据三、《房屋租赁合同》一份、《商品房买卖合同》一份，均系调档件加盖印章，证明：1、2015年10月1日被上诉人王娟与案外人张某1签订房屋租赁合同，约定将永泰家园B区32号19号营业房出租给案外人张某1，租赁期限自2015年10月1日至2020年10月1日，2015年10月1日房租为80000元；2016年10月1日租金为80000元；2017年10月1日为80000元；第四年租金在80000元基础上逐年递增10%。2、该合同第八条约定：在租赁期限内，除本合同约定的其他解除权条款及非下列情况之一的，任何一方不得变更或者解除本合同。可证明上诉人马海军不属于合同的相对人，是无权解除房租赁合同的。3、该房屋租赁合同在永宁县杨和镇市场监督管理所登记并备案。4、被上诉人王娟给张某1提供商品房买卖合同用于办理行阅自助火锅店工商登记手续。 被上诉人称该组证据不属于二审新证据的范围，对合法性予以认可，对真实性、关联性及证明目的不认可，该租赁协议中并没有被上诉人的签字，被上诉人因签字的地方均系打印。该份合同系行阅火锅店注册登记时其单方制作的，同时该证据也不能够证明马海军不是合同的相对人，租赁合同中租赁法律关系并不以是否签订书面的租赁合同作为要件，本案中上诉人以其实际行动履行了上诉人与被上诉人的租赁合同，其应承担相应的支付责任。 证据四、《房屋租赁合同》一份（调档件系复印件），证明：1、2015年10月1日被上诉人王娟与案外人张某1签订房屋租赁合同，约定将永泰家园B区32号19号营业房出租给案外人张某1，租赁期限自2015年10月1日至2020年10月1日，2015年10月1日房租为80000元；2016年10月1日租金为80000元；2017年10月1日为80000元；第四年租金在80000元基础上逐年递增10%。2、该合同第八条约定：在租赁期限内，除本合同约定的其他解除权条款及非下列情况之一的，任何一方不得变更或者解除本合同。可证明上诉人马海军不属于合同的相对人，是无权解除房租赁合同的。3、该房屋租赁合同在永宁县杨和镇消防中队登记并备案。 被上诉人对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，其系复印件。该证据不属于二审新证据的范围，该租赁协议中并没有被上诉人的签字，被上诉人因签字的地方均系打印。该份合同系行阅火锅店注册登记时其单方制作的，同时该证据也不能够证明马海军不是合同的相对人，租赁合同中租赁法律关系并不以是否签订书面的租赁合同作为要件，本案中上诉人以其实际行动履行了上诉人与被上诉人的租赁合同，其应承担相应的支付责任。 被上诉人向本院提交如下证据： 证据一、《房租欠条》原件一份，证明：2017年10月16日被上诉人向上诉人出具了房租欠条，载明上诉人欠付被上诉人2016年9月至2017年9月延期至2017年12月30日的房租15万元。结合一审提交证据可知，上诉人两次向被上诉人出具的租金欠条中均是以15万元每年计算的房租。由此可知，上诉人对欠付房租及房租金额一直是明知的，上诉人所称不知房租是多少，在被上诉人陈述下才出具解除合同明显与事实不符。 上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，不符合二审新证据。时间上有错误，上面记载2017年10月26日签署，还款期限是2017年9月1日，时间倒置。该欠条写两人合伙，可是只有马海军一人的名字。15万元的金额计算出来是2016年9月30日到2017年9月30日加10月、11月、12月共计15万元不是每年的15万元。 证据二、电话录音，证明：证明上诉人为永宁县永泰家园B区32号楼17-18-19-11号营业房的实际使用人及行阅火锅店的实际经营者，上诉人对欠付被上诉人房租的事实一直是认可的，并多次向被上诉人承诺会想办法尽快偿还下欠房租。故此，上诉人与被上诉人之间建立了房租租赁合同法律关系，上诉人应向被上诉人支付下欠房租并承担相应的逾期付款利息。 上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，该录音无法核实双方的身份，也没有载明上诉人是行阅火锅店的实际经营人，不能达到证明目的。 经审查，对上诉人提供的证据一、国家企业信用信息公示报告一份，真实性予以采信，对其关联性不予采信；证据二、《租赁协议》一份、介绍信一份系本案租赁合同签订之前的的租赁合同，与本案不具有关联性，本院不予采信；证据三、《房屋租赁合同》一份，并无被上诉人王娟签字，对该证据不予采信，对《商品房买卖合同》一份真实性予以确认；证据四、《房屋租赁合同》一份亦无被上诉人签字，对该证据不予采信。 对被上诉人提供的证据一、《房租欠条》一份，虽然出具的时间为2017年10月26日，但承诺还款时间为2017年9月1日，但马海军并不能否认其签字的真实性，故对该欠条的真实性予以确认；证据二、电话录音无法核实通话人员，达不到被上诉人证明目的，本院不予采信。 本院经审理查明，2017年10月26日，马海军出具《房租欠条》一份，载明：今租房人马海军（两人合伙）欠房东王娟（秦明）座落在永泰家园17#、18#、19#、14#营业房（自2016年9月30日至2017年9月30日到期，延期至2017年12月30日）的租金，合计金额150000元，承诺于2017年9月1日前一次性还清。欠款人：马海军。 本院经审理认定的其他事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，虽然马海军与王娟未签订房屋租赁合同，但通过其出具的（房租）欠条、及双方签订的房屋租赁解除协议，证明马海军与王娟存在房屋租赁合同关系。故一审法院支持王娟关于要求马海军支付所欠租金的诉讼求并无不当。上诉人二审举证的证据并不能否定本案租赁关系存在的事实。 综上，上诉人上诉主张不成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7128元，由上诉人马海军负担。 本判决为终审判决。 审判长  牛有成 审判员  倪新秀 审判员  王 刚 二〇一九年十一月十二日 书记员  马丽媛 附：适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。