四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终2769号 上诉人（原审原告）：四川世杰美家具有限公司。住所地：四川省彭州市致和镇京果村6组。 法定代表人：刘世奎，总经理。 委托诉讼代理人：刘帅，四川元海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟应福，四川元海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广州市华宁装饰工程有限公司彭州分公司。住所地：四川省彭州市天彭镇牡丹西路南段75号附202号置信逸都丹郡A区。 负责人：刘奕明。 委托诉讼代理人：蒋继洪，四川法典（彭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广州市华宁装饰工程有限公司。住所地：广东省广州市珠海区宝岗路25号085铺。 法定代表人：夏金平，总经理。 委托诉讼代理人：蒋继洪，四川法典（彭州）律师事务所律师。 上诉人四川世杰美家具有限公司（以下简称世杰美公司）因与被上诉人广州市华宁装饰工程有限公司彭州分公司（以下简称华宁彭州分公司）、广州市华宁装饰工程有限公司（以下简称华宁装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2018）川0182民初3452号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 世杰美公司上诉请求：撤销四川省彭州市人民法院（2018）川0182民初3452号民事判决，发回重审或改判华宁彭州分公司和华宁装饰公司支付尚欠世杰美公司房租及广告展位费用共计1357478.00元的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院错误将华宁彭州分公司举证的证据1认定为世杰美公司与华宁彭州分公司达成了协议系认定事实不清。首先从证据的整体来看，该证据明显是一个自然人内部之间的协议，一审法院在未查清事实的情况下错误的认定该证据的性质及部分内容，是明显不当的。其次，从客观上来说案涉房产作为彭州市黄金地段的成熟商业卖场，在交给华宁彭州分公司使用之前案涉房屋世杰美公司正在经营，并且经营多年，已经积累了大量的商业价值和客户资源，世杰美公司不可能以如此低廉的价格将涉案房屋租赁给华宁彭州分公司，一审法院错误的推论既没有理论支持，也与客观的商业规律不符。2.一审法院将原本为一个整体的书面证据进行了部分认可，单独地认定自然人之间关于租金的条款的租赁法律关系，而忽略了同一份书面证据中同时存在关于自然人之间的个人合伙法律关系，一审法院认定证据的方式违背了证据规则关于证据统一性的规定，系适用法律错误。3.一审未查清华宁彭州分公司成立时间和经营时间的起止点，华宁彭州分公司于2014年5月成立，在成立过程中，各投资主体已到位。一审判决未采纳世杰没公司对租金的评估报告，但也未查清在2016年10月市场的租赁行情，错误认定12万元/年的租金存在矛盾。因本案的关键性证据是2017年1月24日签订的协议，该协议既有双方法定代表人签字，也有案外人签字，在本案中涉及的案外人并未出庭表达意见，因此一审判决遗漏主体。4.一审判决对法律关系的认定存在不当。在房屋租赁关系中，又对合伙关系进行认定，属于适用法律不当。 华宁彭州分公司、华宁装饰公司辩称，1.世杰美公司的法定代表人与华宁彭州分公司的负责人对5楼房租有明确的约定，即为12万元/年，系双方的真实意思表示，应当得到遵守；2.一审判决认定的是租赁关系，并未认定合伙关系，一审法院适用法律正确。根据2017年1月24日，双方的负责人达成对五楼房租的协议系单独的约定，签字和落款都是本人，12万元/月的房租是真实意思表示，一审判决正确。 世杰美公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认世杰美公司与华宁彭州分公司达成的房屋租赁合同已经解除；2.判令华宁彭州分公司、华宁装饰公司支付世杰美公司自2016年10月1日至2018年5月31日的剩余租金857478元及广告展位费500000元，上述合计1357478元。 一审法院查明的事实：华宁彭州分公司是华宁装饰公司的分公司。2016年10月1日，世杰美公司与华宁彭州分公司达成了口头租房协议，约定世杰美公司将其所有的位于彭州市天彭镇北大街232号附501号5层的商业用房出租给华宁彭州分公司用于装饰、装修经营。双方未约定租期。2017年1月24日，世杰美公司的法定代表人刘世奎与华宁彭州分公司的负责人刘奕明以及案外人游子宾、梁枫达成了一份协议，在协议中载明：1、华宁装饰股份分配比例：刘世杰15%，李佳阳3.5%，剩余股份81.5%由刘奕明、游子宾、梁枫平均分，总投资1400000元；2、5楼房租条例：每年房租120000元。房租提成方式：半年提成结算一次，收款3600000元以下无提成，收款超出3600000元外金额按1%提成。游子宾、梁枫、刘世杰、刘奕明在两项协议项下均进行签字确认。一审庭审中，世杰美公司承认上述签字的刘世杰即刘世奎。上述协议达成后，华宁彭州分公司于2017年5月2日向世杰美公司支付35000元租金、于9月13日支付50000元租金，于9月27日支付50000元，于12月14日支付100000元，共计支付235000元租金。后双方发生纠纷，世杰美公司于2018年4月23日向华宁彭州分公司发出解除合同通知书，一审庭审中，华宁彭州分公司认可世杰美公司于2018年4月23日发出解除合同通知书的事实，并认可双方之间的房屋租赁合同于2018年4月23日解除。一审另查明：1.庭审中，经询问，世杰美公司和华宁彭州分公司、华宁装饰公司均陈述双方除了存在房屋租赁关系外，没有其他经济往来；2.世杰美公司租赁给华宁彭州分公司的房屋处于世杰美公司的家具卖场的5楼，1至4楼均是世杰美公司的家具卖场。华宁彭州分公司租赁位于5楼的房屋后，利用家具卖场及五楼外墙做了店面招牌、广告。 一审法院认为，世杰美公司与华宁彭州分公司于2016年10月1日达成的口头房屋租赁协议是双方真实意思表示，上述协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，未损害第三人及社会公共利益，合法有效。2018年4月23日，世杰美公司向华宁彭州分公司发出了解除通知书。一审庭审中，华宁彭州分公司认可于2018年4月23日收到该通知书，并承认世杰美公司要求确认双方口头达成的租赁合同已经解除的诉讼请求，故对世杰美公司要求确认双方租赁合同已解除的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于世杰美公司要求华宁彭州分公司、华宁装饰公司支付租金的请求。因华宁彭州分公司认可于2018年4月23日收到解除合同的通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，双方合同于2018年4月23日解除，世杰美公司主张的租金应自2016年10月1日计算至2018年4月23日，世杰美公司主张的超过2018年4月23日的租金，一审法院不予支持。关于租金的支付标准。双方在达成口头协议时，虽未明确约定房屋的租金标准，但2017年1月24日，世杰美公司的法定代表人刘世奎与华宁彭州分公司刘奕明在达成的协议中明确载明5楼房租为每年120000元。一审庭审中，经法庭询问，双方均陈述不存在其他的经济往来和纠纷，因此该约定系针对诉争房屋的租金作出的约定。截至2018年4月23日，华宁彭州分公司应支付的租金为187397元（120000元÷365天×570天），华宁彭州分公司已支付租金235000元，故对世杰美公司要求华宁彭州分公司、华宁装饰公司支付租金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于世杰美公司陈述称，双方约定年租金为120000元的前提是双方投资入股，只有华宁彭州分公司确认刘世奎的股东资格后，再由双方公司之间签订书面的租赁协议，由于刘世奎的股东身份未确认，因此该内部约定不能成立的意见。一审法院认为，该协议中虽然还约定了“华宁装饰股份分配比例”等内容，但并未明确约定投资入股是房屋年租金为120000元的前提和生效要件。而世杰美公司作为出租方，对于租金的约定应当更加谨慎，对于合同的内容及形式负有更加积极的义务，因此世杰美公司对于上述主张的事实，应当负有举证证明责任。一审庭审中，世杰美公司未举出充分的证据证明其主张的事实，应当自行承担举证不能的法律后果。关于世杰美公司要求华宁彭州分公司、华宁装饰公司支付广告展位费的请求，因华宁彭州分公司、华宁装饰公司使用世杰美公司房屋的外墙大部分系作店招之用，世杰美公司也未举出证据证明双方就广告展位费进行过约定，故对世杰美公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、世杰美公司与华宁彭州分公司达成的口头房屋租赁合同已经解除；二、驳回世杰美公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8509元，由世杰美公司负担。 二审中，世杰美公司提交了如下证据材料：2018年4月17日19时36分通话录音的文字整理，该证据是由世杰美公司的股东杨兴春提交的。拟证明，（1）案涉的租赁关系并没有约定租金是12万元/年，实际上，关于租金的问题由三部分构成，中途双方因房租问题产生的争议进行了协商；（2）一审中华宁彭州分公司提交的2017年1月24日的自然人内部协议中，自然人叫游子宾，录音中游子宾（同音）明确表示要将华宁彭州分公司的账目进行隐藏，并将相应的合同藏起来。而本案中，无论是按照业绩还是分红收取租金都需要与彭州分公司的账目进行核算，而正是因为对方隐藏账目的行为才导致无法履行1月24日签订的内部协议，由此世杰美公司才按照市场价格起诉对方支付租金。 华宁彭州分公司、华宁装饰公司质证称，对录音的真实性、合法性和关联性均不认可。本案涉及的是租赁关系，并不是合伙关系。 华宁彭州分公司、华宁装饰公司未提交新证据。 本院审查认为，世杰美公司提交的音频资料其自述为游子宾的通话，因游子宾本人未到庭，该音频资料是否为二人通话的真实性无法确定，故本院不予采信。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是如何认定案涉租赁合同的租金标准，二是世杰美公司主张的广告展位费是否应予支持。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于如何认定案涉房屋租金标准的问题。世杰美公司在认可案涉书面协议真实性的基础上，坚持认为应按其与华宁彭州分公司达成的口头协议及其约定的不同时期市场行情认定租金标准，并据此主张尚未支付租金857478元。华宁彭州分公司则主张双方于2017年1月24日达成了书面协议，对案涉房屋的租金标准进行了具体约定，应按每月12万元确定案涉房屋的租金标准。本院审查认为，第一，世杰美公司作为启动本案诉讼的原告，人民法院应按其主张的事实及理由是否成立进行审查。本案中，华宁彭州分公司举示的该公司负责人及世杰美公司的法定代表人等人共同达成的2017年1月24日书面协议，属于抗辩世杰美公司主张所提交的证据，在诉讼中的作用主要在于衡量世杰美公司主张的事实是否成立。因世杰美公司和华宁彭州分公司对该书面协议的真实性均予认可，而该协议也载明5楼房租每年12万元，同时又约定根据华宁彭州公公司半年收款金额是否超过360万元收取提成房租，故该协议与案涉争议存在关联性，应予采信并应作为双方在口头协议之后形成书面协议和租金标准的依据。第二，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”因世杰美公司自认双方于2016年10月1日达成口头协议，约定的租金标准为随行就市，而双方及游子宾、梁枫又于2017年1月24日共同达成租金标准的书面协议，表明各方已通过变更合同的方式将案涉房屋的租金标准具体化，对租金标准的理解与执行理应按该协议明确的标准执行。因此，世杰美公司二审继续主张按原口头协议标准计算应支付的剩余租金与新确定的租金标准不符，不应予以支持。第三，上述书面协议既约定有固定租金，又约定在特定情况下的提成租金，同时该协议又有游子宾、梁枫参与签订，如何确定应承担租金的义务主体需作出全面认定。一审判决仅根据其中的固定租金认定华宁彭州分公司已付清租金存在错误，应当予以纠正。但如上述，本案应重点审查世杰美公司主张的事实和理由是否成立，一审判决以世杰美公司主张不成立的基础上直接按华宁彭州分公司的抗辩证据认定租金标准虽有错误，但世杰美公司主张的租金标准与本案查明的租金标准已发生变更的事实相矛盾，依法应予驳回，故该错误不影响判决结果，本院予以维持。 二、关于世杰美公司主张的广告展位费是否应予支持的问题。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，因世杰美公司与华宁彭州分公司未对广告展位的租赁事宜进行约定，双方因使用房屋外墙墙面所产生的纠纷的法律性质及各方的权利义务尚不明确，世杰美公司应另案起诉解决。 综上所述，上诉人世杰美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但以新的书面协议认定华宁彭州分公司已付清租金，并驳回世杰美公司诉讼请求的理由虽有错误，但不影响判决结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17018元，由上诉人四川世杰美家具有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  张卫敏 审判员  袁晟翔 二〇一九年十一月十四日 书记员  方丽雯