江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终3926号 上诉人（原审原告）：陆志华，男，1966年3月6日生，汉族，住南通市通州区。 委托诉讼代理人：孙伟，江苏开典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周红军，江苏开典律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：南通万科房地产有限公司，住所地南通市崇川区。 法定代表人：赵晓磊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张超男，北京大成（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛蓉蓉，北京大成（南通）律师事务所律师。 上诉人陆志华因与被上诉人南通万科房地产有限公司(以下简称万科公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院(2018)苏0602民初6625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陆志华上诉请求：撤销原判第一项、第二项判决，发回重审或依法改判，并由万科公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.原审对部分事实认定不清。(1)万科公司截止2018年7月12日前并未按约定将符合合同约定的案涉商品房交付给其。原审未查明案涉商品房装饰装修部分的验收标准，以及案涉商品房是否符合装饰装修部分验收标准的前提下，以案涉商品房取得建筑工程竣工验收备案证明为由，判定案涉商品房符合合同约定的交付条件属于认定事实错误。商品房交付条件既应符合法律、行政法规的强制性规定，还必须符合合同约定的标准。换言之，开发商有义务向买受人交付符合交付使用条件，包括法定的交付使用条件与约定的交付使用条件的商品房。本案中，原审无视合同约定，并未将《商品房买卖合同》附件三中的装饰、设备验收标准予以核查，遗漏关键事实，导致案涉事实认定错误。(2)原审以双方办理商品房交付手续，进而判定万科公司已将案涉房屋交付属于认定事实错误。案涉房屋系全装修房，原审未查明装饰装修部分的验收标准，其至今未收到房屋交接单、住宅使用说明书、住宅质量保证书等，万科公司并不能证明交付的商品房符合合同约定，原审对此认定事实错误。(3)万科公司直到2018年7月12日才将案涉商品房的钥匙交付给其，即便双方之前办理了相关手续，但未交付钥匙，则按合同约定仍未满足交付条件。如果交付的商品房存在质量问题，或者安全隐患，仅以房屋交付通知书、建筑工程竣工验收备案证明书，或者交钥匙即视为房屋交付义务履行完成，显然与房屋所承载的份量不相符。2.原审对万科公司维修案涉房屋影响住宿的时间期限认定错误。影响住宿时间应当自2015年12月3日至2018年7月12日止，共计452天。从万科公司提交的报修记录单来看，自2015年12月开始到2016年第一季度几乎每月都有报修，范围涉及案涉房屋卫生间、客厅等，直至双方于2017年11月18日签订维修协议之前，万科公司均未解决报修问题，其始终不予以接收案涉房屋。即便维修期为35天施工期限，但实际施工232天，对于常人而言，卫生间漏水影响业主正常生活，热水器漏水、吊顶四周裂缝等关乎公众安全，地板、墙纸整修均影响生活。同时，在2015年12月3日其拿到钥匙后，发现诸多质量问题，当即将钥匙交给万科公司，故自2015年12月3日至2017年4月，其并未入住案涉房屋。3.原审对物业费损失认定错误。因万科公司未按合同约定交付房屋，导致其未实际居住使用案涉房屋，其2016年到2018年度未入住期间的物业费属于损失。4.案涉《补充协议》第六条第3款、第4款规定业主不得以存在质量问题、装修不达标为由拒绝受领房屋，否则视为房屋已交付。该约定系万科公司提供的格式条款，免除了万科公司的主要责任，应属无效。5、原审适用法律错误。(1)其未主张解除合同，更未主张修复费用及修复期间造成的其他损失，原审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三第二款的规定错误。(2)其原审中明确主张逾期交房的违约责任，案涉商品房买卖合同也明确逾期交房违约金的计算方法，法院应当适用。(3)本案案由为商品房买卖合同纠纷，并非财产损害赔偿纠纷，原审应按案涉商品房买卖合同的约定明确各方的权利和责任。(4)其未主张房租损失，其也没有租赁房屋，并未产生房租费用，原审判由万科公司承担因维修造成其对住宿产生影响的费用错误，其主张的是万科公司逾期交房的违约责任，且合同对逾期交房的违约金有约定，原审应当适用。 万科公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。其公司已按照合同约定按时交房，不应承担逾期交房的违约金。原审对损失认定合理合法。 陆志华向一审法院起诉请求：1.判令万科公司赔偿房屋工程质量问题维修造成其无法入住的损失653583元、误工费2000元、水费360元、电费52元、车费500元、保洁费450元、电话费30元、物业费12813.6元（包含2016、2017、2018年度的物业费7729.8元以及公共分摊的电费5083.8元），合计669788.6元。2.本案的诉讼费用由万科公司承担。 一审法院认定事实：2013年9月27日，陆志华(买受人)与万科公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，买受人购买的商品房为濠河传奇佳园11幢601号房，建筑面积共114.46平方米，总金额1529028元。合同第八条交付期限条款约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任条款约定，出卖人如未在合同第八条约定期限内将该商品房交付买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人已支付的房价款日万分之5计算，违约金自合同第八条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十六条保修责任条款约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同还对其他事项进行了约定。万科公司在合同上加盖了销售合同章，陆志华在合同上签字并加盖个人私章。万科公司还提供了一份补充协议，补充协议第六条第3款约定，在商品房交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成出卖人延期交房，但出卖人应在商品房交付后按合同相关约定承担相应的责任：(1)质量问题(主体结构不合格除外)；补充协议第十二条第3款约定，在保修期内发生的属于保修范围的工程质量问题导致该商品房不能正常使用的，出卖人除维修外，还应当对买受人造成的损失承担赔偿责任，赔偿标准为根据商品房受影响的程度参照政府指导租赁价格或同地段同类商品房租金标准给予赔偿。该份补充协议无陆志华的签字确认。 2015年9月25日，案涉买卖房屋取得建筑工程竣工验收备案证明书。2015年12月3日，万科公司与陆志华就案涉的濠河传奇佳园11幢601室商品房办理房屋交接，房屋交接书确认陆志华已付清房款1534104元。 陆志华于2015年12月7日报修“门外消防门变形、弱电箱内线零乱、卫生间龙头漏水”；2016年1月5日报修“客厅吊顶裂缝”；2016年1月17日报修“地板划痕、色差、进户门关上后缝大小不一、进户门外滴水线条脱落、进户门外地砖填缝粗糙需重新填缝、客厅吊顶中间有一块大的色差、厨房窗户、热水器上方吊顶缝大、客厅吊顶四周裂缝、客厅与走道交界处吊顶裂缝”；2016年2月2日报修“燃气热水器进水管接头处漏水”；2016年3月20日报修“踢脚线松动、地板有划痕、客厅吊顶有色差”；2016年10月2日报修“卫生间隔墙有水印”；2017年3月9日报修“外遮阳帮忙安装”；2017年3月10日报修“主卫淋浴房龙头漏水”；2017年4月16日报修“卫生间漏水”；2017年4月17日报修“家里马桶边漏水”；2017年7月17日报修“卧室墙纸发霉”。 对于上述报修，万科公司均安排人员维修，但部分维修未能彻底解决问题。基于这种情况，双方于2017年11月18日确定维修方案并达成维修协议。陆志华(甲方)与万科公司(乙方)签订的维修协议约定，由于乙方水管施工存在质量问题导致甲方主卧卫生间进水管漏水，经过一年多时间，维修3-4次均以失败告终，影响甲方日常生活使用。为确保本次维修成功，经甲乙双方同意协议如下：1.维修前乙方必须提供详细的施工方案(甲方认可的，见本表维修方案部分)；2.乙方维修对甲方家中财物造成的一切损失及维修产生的费用由乙方承担，例如水电费、对住宿产生的影响、复验结束换进户门锁芯等；3.乙方修理必须按甲方认可的施工方案进行，甲方按施工质量标准复验；4.该楼栋负责房修工程师对11-601报修问题的维修须全程监督施工单位，保证和业主沟通维修进展，重要工序施工时和业主确认；该项目的客服对接人参与本次维修进度和质量的监督和跟进，确保维修成效。上述维修至2018年7月12日结束，门锁芯更换，钥匙交陆志华。维修时产生的水表读数2吨，电表读数30度-123度。双方在维修协议上对维修记录签字确认。 另查明，根据一审法院实地调查结合网络信息，在诉讼期间，与案涉房屋同地段同类型同面积的房屋，根据装修及家具的不同情况，租赁价格在每月2500元至4500元的区间。 再查明，陆志华已缴纳物业费的标准为每年4272元。 一审法院认为，陆志华与万科公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效。案涉买卖商品房取得建筑工程竣工验收备案证明书符合合同约定的交付条件，双方亦办理了商品房交付手续。商品房交付后，万科公司应承担保修期内的房屋保修责任，由此造成陆志华的损失应予赔偿。根据报修记录，陆志华接收房屋后多次报修，万科公司也进行了维修。维修期间的损失包括：(1)造成陆志华不能正常使用房屋的住宿影响损失，按照万科公司提供的补充协议的单方承诺及万科公司与陆志华签订的维修协议的约定，应参考案涉房屋同地段同类型同面积的房屋租赁价格计算，根据一审法院实地调查的情况，法院取房租中间价按每月3500元计算。其中维修时间最长的一次自2017年4月16日报修至2018年7月12日维修结束共计14个月25天，综合考虑其余的维修情况，法院确定住宿影响时间为15个月，损失为52500元。(2)维修期间水电费，2吨水计5.8元，93度电计52元。(3)物业费损失，15个月物业费为4272元÷12×15=5340元。上述损失合计57897.8元，法院予以支持。对于其他损失，陆志华未能提供证据证明，法院难以支持。陆志华主张参照逾期交房违约金的约定计算损失，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，判决：一、万科公司于判决生效之日起十日内一次性赔偿陆志华损失57897.8元。二、驳回陆志华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10474元，由陆志华负担9227元，由万科公司负担1247元。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。 经双方确认，本案二审中的争议焦点是原审对陆志华的相关损失，包括维修对住宿时间影响和物业费的认定是否正确。 本院认为，根据陆志华在一审中的诉讼请求及事实和理由，本案是因万科公司交付的房屋不符合合同约定，而产生的房屋质量纠纷。陆志华在一审中起诉要求万科公司赔偿其因维修而产生的损失，其虽在原审最后一次庭审法庭辩论阶段提出变更请求，即主张万科公司承担房屋质量不符合合同约的的违约金，但该变更并未依法提出，且无具体违约数额，故对于陆志华二审上诉提出的案涉房屋是否按期交付，以及万科公司应否承担逾期交付的违约责任问题，本院不予理涉。对于万科公司交付的房屋是否符合合同约定，万科公司已根据陆志华的报修要求，采取维修措施，故案涉房屋的质量不言而喻，即存在质量问题。关于原审对住宿时间的损失认定是否正确的问题，陆志华虽主张应从其第一次拿钥匙时间即2015年12月3日起算，因房屋质量存在问题，其没有实际使用过案涉房屋。但根据万科公司的维修情况和双方确认的维修方案，维修主要涉及卫生间、墙纸和地板，此虽给陆志华的生活带来一定影响，但并不必然影响案涉房屋的居住使用功能，原审因此根据陆志华的报修以及万科公司的维修，结合其余的维修情况，确定住宿影响时间为15个月，并无不当。关于物业费的问题。根据对上述问题的分析，因万科公司的维修影响陆志华的住宿，原审因此判由万科公司承担陆志华15个月的物业费用，亦无不当。关于原审适用法律是否错误的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案是因万科公司交付的房屋存在质量问题，导致陆志华相关损失，陆志华亦起诉主张相关损失，原审适用上述法律条文正确。 综上所述，陆志华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10474元，由上诉人陆志华负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 风 审判员 王建勋 审判员 谭松平 二〇一九年十一月十一日 书记员 汤婷婷