贵州省锦屏县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2628民初688号 原告：陈广星，男，1968年12月10日出生，汉族，湖南省长沙市人，居民。住长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：李明（特别授权），男，湖南金州律师事务所律师。 被告：陈杰，男，1975年10月6日出生，侗族，贵州省锦屏县人，农民，住锦屏县。 被告：陈元明，男，1952年2月6日出生，侗族，贵州省锦屏县人，农民，住锦屏县隆里乡隆里社区隆里小区，现住凯里市。 委托诉讼代理人：彭双雄（特别授权），男，贵州杉乡律师事务所律师。 原告陈广星与被告陈杰、陈元明房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年6月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼，被告陈杰、陈元明及其委托诉讼代理人彭双雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈广星向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告返还原告租金208000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月5日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定“被告将位于锦屏县××隆里村东门广场边房屋（产权证号：锦屏县不动产权证0000013号）租赁给原告，该房屋为砖木结构二层加建二层，共4层，租赁期限自2017年3月6日至2029年7月5日，租金分四次支付，每三年支付一次，租金自2017年7月1日开始计算，第一次付费期为2017年7月1日至2020年6月31日，租金为208000元”。合同签订后，原告于2017年3月30日向被告支付了第一期租金208000元，但被告以需要摆完酒以后再交付房屋为由一直拖延交付房屋。2019年3月7日，双方签订《补充协议》，因该房屋未实际交付，双方同意终止合同。合同解除后，原告多次要求被告返还租金，但被告拒绝返还，为此特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告陈杰、陈广星辩称：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，合同应当继续履行。原告已经实际合法有效对租赁房屋进行占有、使用、收益和处分，并通过商业广告对租赁物进行招租，只因招商未成功，导致原告企图通过解除合同形式退还租金。原告提出解除双方签订的《房屋租赁合同》缺乏事实和法律依据，原告提供的《补充协议》存在欺诈性条款，该补充协议本身无效。补充协议陈述房屋并未实际交付，但是原告并未有主张双倍返还房屋租金，说明被告内心极不确定、不自信，根据房屋实际情况，原告早已实际占有、使用租赁物，被告误认为补充协议内容为对后面租期的结束，并没有仔细核对协议内容，导致进行盲目签字确认，该协议应当撤销。租赁房屋所有权属于被告陈元明所有，《房屋租赁合同》均有陈元明的签字，但补充协议却没有陈元明签字，陈元明对补充协议不知情，更不与追认。被告陈杰单方面作出的的行为缺乏法律效力，双方之间做出的《补充协议》无效。请法院驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年2月6日，原告陈广星向被告陈杰、陈元明交付租房定金5000元。2017年3月5日，原告陈广星（乙方）与被告陈元明、陈杰（甲方）签订《房屋租赁合同》，主要内容如下：“第一条房屋的基本情况及相关约定。1、甲方出租给乙方的房屋位于锦屏县隆里乡××广场边（××县不动产权证0000013号，陈元明单独所有，属于划拨用地，砖木结构二层，宗地面积180平方，具体见附件产权证复印件）。该房屋的现状为陈杰使用（陈元明与陈杰系父子关系，陈杰为房屋所有权合法使用人（继承人））。产权人在原二层房屋上已加建二层，共四层，现主体已基本做完。一、二层水、电已安装好，其他没有安装；无窗户无门；内墙为水泥粗坯未粉刷；外墙为粗体砖未粉刷；房屋内地面和内顶无装饰，为水泥粗坯。楼梯无扶手；无其他任何设施设备。2、双方确认按房屋现状进行租赁。现已在建房屋中使用的工具由乙方无偿使用，待建设房屋完毕后甲方再收回。二、租赁期限。该房屋租赁期自2017年3月6日至2029年7月5日，租赁期限为12年4个月，其中2017年3月6日至2017年7月5日共4个月为房屋装修期，甲方免收房屋租金，水电费由乙方按实际使用费用结算。租金从2017年7月1日起开始计算。第三条房屋租赁用途及使用约定。房屋用途为商业经营，甲方交付的房屋为主体粗体基本完工，后续工程及装修全部由乙方负责，因乙方前期投入工程及装修费用较大，租赁期满，甲方或乙方不再续租的，乙方可以拆除单独使用和移动的物品（空调、电器、办公用品、家具及个人用品），固定件不拆除，如乙方强制拆除造成损坏的，按市场价赔偿甲方损失。第四条租金及支付方式。房租费分四次进行支付，每三年支付一次租金，支付费用周期及费用标准明细如下：第一次付费期为2017年7月1日至2020年6月31日，租金费用为20.8万元，减去之前已支付的5000元定金，实付租金20.3万元。第一次付费期的付款时间为2017年3月31日，从第二个付费期起付费时间为6月30日之前。第七条违约责任。1、甲方不能提供本合同约定的房屋，乙方有权解除本合同，甲方应双倍返还本合同,甲方应双倍返还本合同约定的房屋租金。4、甲方保证房屋主体加层对房屋结构和主体不存在任何的安全风险，如因甲方对房屋的加层引起的安全风险和纠纷，均由甲方承担全部责任。2017年3月30日，原告将第一期租金203000元转账至被告陈杰账号2609070101020100064154。2019年1月3日，被告陈杰通过手机微信向原告陈广星发函如下：“陈广星先生你好。您于2017年阳历3月5日租用我东门城外广场边的一幢砖房，并且一手付清三年租金20.8万元，但至今未经营，也未装修一砖一瓦。因此特向陈广星先生发出处理函，要求您在收到此函十五日内作出装修答复，二十日开始着手装修，如无答复、不着手装修，视为放弃对我房屋的租用，陈广星和陈元明签订的房屋出租合同自动失效，房屋的使用权和管理权全部收回到我手中，租金分文不退。立函人：陈元明。”2019年1月16日，被告陈杰通过手机微信与原告沟通后，双方在微信中一致同意终止房屋租赁合同，同时被告陈杰表示租金分文不退，但原告并未作出回复。2019年3月7日，原告与被告陈杰签订《补充协议》，主要内容如下：“经双方友好协商，现就陈杰、陈广星2017年3月5日签订的贵州省锦屏县隆里乡隆里所村东门广场边（锦屏县不动产权证0000013号）房屋租赁合同，从2019.1.16日通过电话微信沟通先终止本租赁合同，现特签订本协议终止合同协议，原租赁的房屋并未实际交付，现终止后，所有物品都原封未动全部退还，同意终止合同”。 同时查明，2016年9月27日，锦屏县住房和城乡建设局向被告陈杰下达责令停止违法行为通知书，认定被告陈杰未经规划部门会同文物部门审批许可，擅自在锦屏县隆里古城保护性规划区东门广场进行超出控制性要求建设行为，责令立即停止违法行为，并接受调查处理。2019年9月18日，锦屏县隆里古城保护与开发管理委员会出具《房屋证明》，证明陈元明位于隆里景区东门广场边房屋于2019年9月16日前已按隆里古城建筑风貌整改完毕，已符合隆里古城建筑风貌。 另查明，原、被告签订前述《房屋租赁合同》后，原告在其所租赁房屋的二楼发布招租广告。 以上事实，有当事人的陈述，案件涉及的证据及庭审笔录等为证，并经庭审质证，本院予以认定。 本院认为：一、关于原、被告签订《房屋租赁合同》效力的认定。 根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”结合本案，被告出租给原告的房屋第一、二层符合建设规划许可，并依法取得了房屋产权证，双方自愿对该房屋签订租赁合同，没有违反法律规定，为此，第一、二层的房屋租赁合同自成立时生效。因第三、四层的房屋系被告取得房产证后加盖的，在法庭辩论终结前也未取得建设规划许可，为此，该部分租赁合同无效。 二、关于被告是否已向原告交付房屋的认定。 本案中，原、被告所签订的《房屋租赁合同》约定，按房屋现状进行租赁，可知原告与被告对于房屋现状是清楚的；另外，原告与被告陈杰所签订的《补充协议》载明了“现终止后，所有物品都原封未动全部退回”，结合原告客观上已在本案租赁房屋二楼发布招租广告、被告陈杰通过微信要求原告进行房屋装修，可知被告所出租的房屋已按照合同约定交付给原告。综上，原告依据《补充协议》载明的“房屋并未实际交付”以证明房屋并未交付，与本院查明的客观事实不符，本院不予采信。 三、关于《补充协议》效力的认定。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”结合本案，被告陈元明与陈杰系父子关系、陈元明年龄已达67岁，以及房屋的现在为陈杰使用，原告有理由相信被告陈杰系代理陈元明签订《补充协议》。所以被告陈杰与原告签订的《补充协议》有效，本院予以认定。 四、关于原告的租金退还数额的认定。 对于原告与被告所签订的房屋租赁合同，本院予以认定了合同对第一、二层的约定有效，对第三、四层的约定无效。 1、对于第一、二层的租金退还数额的认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。原、被告于2019年1月16日通过微信协商一致解除房屋租赁合同，后于2019年3月7日签订书面的《补充协议》，为此，本院予以认定《房屋租赁合同》中的第一、二层楼于2019年1月16日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。虽然原告与被告所签订《补充协议》并未约定原告已交的租金如何处理，但根据被告陈杰在与原告签订《补充协议》前的微信聊天记录，可知被告一直是坚持租金不予退还，即被告主张合同解除后，原告需要承担租金不予退还的责任。现房屋租赁合同已解除，原告应承担对房屋第一、二层租金不予退还的责任，即被告有权不予退还租金10.4万元（整体房屋租金20.8万元的一半），所以，原告诉请被告退还房屋第一、二层的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 2、对于第三、四层房屋租金退还租金数额的认定。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的，人民法院一般应予支持。”本案中，被告将房屋第三、四层出租给原告，该部分合同虽然无效，但是房屋已经交付给原告，原告已经享有该房屋的使用权。为此，对于从2017年7月1月至2019年1月16日，共计565天的房屋租金（房屋第三、四层），原告仍有义务支付给被告，即原告应支付被告房屋（第三、四层）租金为53662.10元（104000元÷365天÷3×实际占用天数565天）。所以，被告应当退还原告的房屋租金为50337.9元（104000元-原告实际应支付租金53662.10元）。 综上所述，对于原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十二条、第五十六条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告陈杰、陈元明于本判决生效后十日内共同退还原告陈广星租金50337.90元； 二、驳回原告陈广星的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4420元，减半收取2210元，由原告陈广星负担1681元，被告陈杰、陈元明负担529元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 如义务人未按本判决确定的履行期限履行义务，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。逾期申请，本院不再执行。 审判员  滕远 二〇一九年十一月八日 法官助理杨博云 书记员杨久成