四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18043号 上诉人（原审原告）：黄伟城，男，1983年2月20日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：徐茂辉，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈姗姗，四川蓉城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都万科川府置业有限公司，住所地：四川省成都市天府新区天府大道南段888号。 法定代表人：冯兆臣，执行董事兼总经理 委托诉讼代理人：杨旭，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨乔，泰和泰律师事务所律师。 上诉人黄伟城与被上诉人成都万科川府置业有限公司（以下简称万科公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初1574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 黄伟城上诉请求：撤销一审判决，改判：1.判令万科公司返还黄伟城因大幅降低装修品质的装修差价及资金占用利息损失（利息损失按同期银行贷款利率，从交付装修款之日起计算至实际退还之日止）；2.判令万科公司赔偿因违约超建给黄伟城造成的损失，暂计10000元；3.判令万科公司限期对案涉房屋的瑕疵进行整改；4.判令万科公司加装小区大门无障碍通行电梯；5.本案一、二审诉讼费由万科公司承担。 事实和理由：一、一审认定事实不清。1.一审认定“万科公司系将房屋的装修价格包含在房屋总价中一并作价，合同所约定的装修成交价反映的并非仅仅为装修造价、成本价格”，该认定与双方的签约背景、合同本意及合同约定不一致。其一，双方对装修标准有明确约定，主合同第四条、网签合同信息查询记录均载明装修标准为4000元/平方米，该约定对双方具有约束力。其二，案涉房屋系万科公司通过成都市房协网公示，公示内容中包括四川开元工程造价咨询有限公司就案涉房屋的装修价格出具的造价报告，亦载明房屋装修价格为4000元/平方米，该公示信息构成合同要约；同时，万科公司提供的商品房买卖合同摘要上载明案涉房屋清水成交价1175894元、装修成交价4844640元，该材料由万科公司提交，对其具有约束力。其三，案涉房屋装修价格包含侵占购房者权利的内容。万科公司迫于房管部门、开发商、业主三方会谈的压力，直至2018年11月14日首次向全体业主公示装修造价咨询报告，该报告中存在诸多不规范、不合理之处，如：未采用清单计价、装修内容与价格不符、存在过高的资金占用利息、不合常理的设计费等。案涉房屋所在楼盘共12个楼栋，仅分为两种户型，万科公司针对购买相同户型的不同购房者采用相同的装修材料进行装修，但区分销售价格，不符合市场公平交易惯例。其四，案涉房屋装修部分未采取清单计价，不符合装修市场明码标价的交易习惯。其五，万科公司在销售房屋时的样板间仅展示几天就在案涉房屋交付前拆除，实际交付的案涉房屋与样板间不相符。该行为严重违反《进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》的实施细则第13条关于“实体样板房的保留时间自第一次商品房交付之日起不得少于1年，开发企业拆除实体样板房的应向建设主管部门报备”的规定。二、一审适用法律错误。万科公司提供的《确认书》属于合同法第四十条、第五十三条及《四川省合同监督条例》第十五条至第二十二条所规定的情形，应认定为无效的免责条款、格式条款。首先，《商品房买卖合同》为示范文本，对买卖双方权利义务约定均衡，开发商不具有随意更改的权利。而万科公司提供的格式条款内容属于《四川省合同监督条例》第二十一条规定的“应当在首次使用前30日内备案的格式条款”，未经备案，不应使用。其次，从《确认书》签订的时间看，是在商品房买卖合同签订及办理网签备案之前，系万科公司利用了信息不对称的优势，未提前告知黄伟城网签合同备案的内容，通过设置免责的格式条款直接剥夺黄伟城的权利，限制了黄伟城的知情权，显失公平。第三，从《确认书》签订内容看，其中关于“双方系对房屋包含装饰装修部分展开整体交易”的约定，属于强制捆绑销售装修；其中关于“对于装修交付标准、装修成交价不得提出异议。未明确约定的装修、材料及设备的品牌，甲方可以自行配置和选择”的约定，均属于减轻己方责任、加重对方责任的情形。第四，从《确认书》的措辞看，其中关于“装修标准价格基于网签、备案要求而填写”的内容，万科公司的意图十分明显，就是要突破政府对清水房价格的限制，通过装修加价变相抬高房屋整体售价，通过精装修填补房价的利润。此外，《确认书》中载明乙方为黄伟城、李翔，因中途黄伟城的婚姻状况发生变化，案涉房屋的购买人也即商品房买卖合同的最终签订人仅为黄伟城，故原《确认书》也应认定为无效。三、一审审判程序违法。1.未依法鉴定。黄伟城在一审诉前委托具有造价鉴定资质的第三方机构按照工程造价基本原则编制《装修工程造价报告》，确认案涉房屋的实际装修价值水平，仅为1324.62元/平方米，且该数额中已包含税金、合理成本等在内。一审未采信该证据，并对黄伟城多次申请对实际装修造价进行司法鉴定的申请未予准许，审理程序违法。2.一审法院错误分配举证责任。黄伟城的诉请是要求万科公司返还装修差价，一审未要求万科公司举证证明其装修符合4000元/平方米的装修标准，反而要求黄伟城举证证明所付购房总价款与同期、同类房屋价格存在较大差异，明显违背举证规则。 万科公司辩称，1.双方签订的《楼宇认购书》、《确认书》等系列前期文件以及《商品房买卖合同（预售）》，明确约定交易标的为带装饰装修的房屋，装饰装修部分没有单独计价和拆分销售。根据主合同第八条的约定，案涉房屋是总价交易，黄伟城对此是明确知晓且无异议的。同时，双方明确约定装修的交付标准是合同《附件六：关于装饰装修及相关标准的约定》，并未约定以装修价值作为交付标准，也未约定若违反时万科公司应承担返还装修差价和利息的责任。而万科公司实际交付的房屋符合约定，不存在大幅降低装修品质的情况。再者，黄伟城未举证证明存在降低装修品质的事实，其要求万科公司退还因大幅降低装修品质的差价损失，缺乏事实和法律依据。2.一审中，万科公司已举示《建设工程规划许可证》，能够证明案涉建设项目已完成报规报建，容积率指标符合规划建设条件要求，部分楼栋已修建完成并通过规划验收核实，不存在黄伟城所称的违规超建事实。黄伟城关于其因此所受的损失，亦无任何证据佐证。3.根据约定，若案涉房屋确实存在合同约定的应由万科公司承担维修责任的情况，万科公司会依约定承担整改、修复等维保义务。但本案中，黄伟城并未举证证明存在房屋质量瑕疵，其要求万科公司进行整改，无事实和法律依据。4.黄伟城要求加装小区大门无障碍通行电梯的主张，是在一审法庭辩论终结后才提出，一审法院对此项诉请未作处理，该项主张也不属于本案二审的审理范围。请求驳回上诉，维持原判。 黄伟城向一审法院起诉请求：1.判令万科公司返还黄伟城因其大幅降低装修品质的装修差价及资金占用利息损失（按照同期银行贷款利率，从交付装修款之日起计算至实际退还之日止）；2.判令万科公司赔偿因违约超建给黄伟城造成的损失，暂计10000元；3.判令万科公司限期对涉案房屋瑕疵进行整改。 一审法院认定事实：2017年2月21日，黄伟城（乙方）与万科公司（甲方）签订《楼宇认购书》，约定乙方认购甲方楼宇位置：成都万科翡翠公园项目2栋2单元7楼02号居住用房，房屋总价按套内建筑面积计价。认购书第四条约定，甲方已向乙方明示包含但不限于《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）示范文本等，乙方对前述公示内容清楚且无异议。2017年2月21日，黄伟城（乙方）与万科公司（甲方）签订《确认书》，确认书第六条约定，客户购买的房屋为装修房的，双方确认《商品房买卖合同》备案表上的装修价格仅为基于行政管理需要填写，不作为任一方主张权利的依据；双方对包含装修部分在内的房屋整体展开交易，成交价格为含增值税的房屋整体价格，未对清水房屋和装修房屋分别约定价格，亦不分别开具发票。 2017年10月25日，黄伟城（买受人）与万科公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定黄伟城购买万科公司开发的翡翠公园楼盘的房屋，该房屋的预测建筑面积共121.14平方米，其中套内建筑面积97.66平方米，分摊的共有建筑面积23.48平方米，出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告。该商品房为成品住宅，装修水平是全装，装修标准是4000元/每平方米。该房屋价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16826.59元，总价款为1643285元，付款方式为商业贷款，万科公司在2018年12月31日前向黄伟城交房。合同中，双方以附件六的形式对案涉房屋公共部分、全屋、客厅、房间、厨房、卫生间等装饰装修及相关设备标准进行了专门约定。黄伟城于2017年11月1日向万科公司支付定金加首期购房款493285元。 2018年5月11日，受万科公司咨询委托，四川开元工程项目管理咨询有限公司承接了万科翡翠公园项目一期（6号地块）4、7、8、12#楼精装修工程开发报建编制工作，并出具了相关《编制报告》，载明：“1.万科翡翠公园一期（6号地块）4、7、8、12#楼‘现代典雅风’精装修工程建筑面积单方价格：3006.84元/㎡；2.万科翡翠公园一期（6号地块）4、7、8、12#楼‘现代中式风’精装修工程建筑面积单方价格：3006.84元/㎡；3.万科翡翠公园一期（6号地块）4、7、8、12#楼‘现代东方风’精装修工程建筑面积单方价格：3006.84元/㎡。” 2019年1月15日，受案外人青美莲的委托，四川蜀通工程造价咨询招标代理有限公司对万科翡翠公园楼盘室内精装修工程（94、121户型）进行造价测算编制，并出具《建设工程造价咨询报告书》，载明：“万科翡翠公园楼盘室内精装修工程-94户型，工程造价总金额126627.38元，每平方造价：1347.10元/㎡。万科翡翠公园楼盘室内精装修工程-121户型，工程造价总金额160278.45元，每平方造价：1324.62元/㎡。” 一审法院另查明，万科公司向成都市规划管理局就案涉项目报建提交的《（3#6#11#地块商业）技术经济指标》载明的容积率为2.8。2016年11月17日，万科·翡翠公园（3#、11#地块）获得建设工程规划许可证；2016年11月22日，万科·翡翠公园6#地块（住宅、商业及配套）获得建设工程规划许可证；2017年9月28日，万科·翡翠公园6#地块（集中商业）获得建设工程规划许可证。2018年12月11日，成都市规划管理局出具《成都市规划管理局建设工程规划核实意见书》（成规核字第510122201842087号），载明：万科翡翠公园6#地块（1、2、9-11#楼）的规划核实申请已受理，经核实，该项目建设符合规划管理要求，建筑用途以测绘报告为准，核实合格。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》及收款回执、《楼宇认购书》、《确认书》、编制报告、《建设工程造价咨询报告书》、《建设工程规划许可证》、总平面图及《成都市规划管理局建设工程规划核实意见书》、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，双方当事人争议的焦点为：一、万科公司是否应当向黄伟城返还装修差价及利息；二、万科公司是否存在违约超建的事实。如存在，是否应当赔偿由此给黄伟城造成的损失；三、案涉房屋是否存在瑕疵。如存在，万科公司是否应当限期整改。对此，一审法院做如下评述： 一、关于万科公司是否应当向黄伟城返还装修差价及利息的问题。 一审法院认为，黄伟城与万科公司签订的案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方真实意思表示，对双方具有约束力。因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件，应作为确定双方权利义务的依据。首先，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》中，确有“装修标准是4000元/每平方米”的记载，但合同中，双方对商品房的装饰装修及相关设备标准还通过附件六的形式进行了详细约定。以附件六中关于全屋装修及设备标准为例，载明户内门采用“PVC覆膜木复合门”、设备配置载明“全屋开关插座（西蒙或同档次品牌）”。结合双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》中关于计价方式为按照套内建筑面积计算等约定，故案涉商品房的交付标准，应为合同附件六所约定标准，而不能简单理解为装修造价款按4000元/每平方米计算的定价标准；其次，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第八条明确约定，案涉房屋以套内建筑面积计算价款，《楼宇认购书》、《确认书》等也明确约定交易标的为带装饰装修的房屋，房屋总价款按套内面积计算。故案涉房屋系成品住宅，万科公司系将装修价包含在房屋总价中一并计价。虽案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》中相关表述为“装修款”，但4000元/平方米显然并非指房屋装修的造价或成本，亦非仅指装修材料价格、人工价格之和，而是房屋装修的销售价。按照不包括商品房在内的所有的商品交易惯例，交易价格除商品成本之外，至少还应包括税金规费、管理成本、利润等应予合理考虑的计价因素；再次，黄伟城虽向一审法院提交了案外人青美莲委托的鉴定机构出具的建设工程造价咨询报告书。该报告显示，万科翡翠公园楼盘室内精装修工程-121户型的装修造价平均每平方米为1324.62元。但一审法院认为，即便因案涉房屋为统一装修，装饰、设备标准同一，黄伟城所提交的建设工程造价咨询报告书可作为本案参照，且该建设工程造价咨询报告书所载明的装修造价与合同载明的4000元/平方米有差距。但如上所述，双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》中有关于计价方式为按照套内建筑面积计算，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》所载明的“4000元/平方米”并非指房屋装修的造价或成本。本案所涉商品房最终交易价格，也是在双方平等自愿的前提下，经邀约、承诺依法达成。黄伟城也未提交证据证明所支付的房屋总价款与当时同类房屋价格存在较大差距。故不存在因约定过高的装修价格，导致房屋总体价格畸高而显失公平的情形。本案中，在购房者对包含装修价在内的总房价予以接受的情况下，万科公司可在装修销售价的计价构成中确定其税费、利润等。此外，案涉《确认书》中明确载明双方对包含装修部分在内的房屋整体展开交易，成交价格为含增值税的房屋整体价格，未对清水房屋和装修房屋分别约定价格。黄伟城作为完全民事行为能力人，其在购房时对《确认书》的签字认可，也应认定为真实意思表示。综上，一审法院认为黄伟城要求万科公司返还装修差价及利息缺乏事实依据、合同依据，故不予支持。 关于黄伟城申请对案涉房屋的装修价格进行鉴定的问题，如上所述，因万科公司系将装修价包含在房屋总价中一并作价，合同所约定的装修成交价所反映的并非仅仅为装修造价、成本价格，故黄伟城要求对案涉房屋的装修价格进行鉴定的申请，并无必要，反而增大诉讼成本，故一审法院对其鉴定申请不予准许。 二、关于案涉商品房是否存在超建事实及相关损失的问题。 本案中，案涉项目用地为整体地块，由万科公司分期报建开发。根据成都市规划管理局于2018年12月11日出具的《成都市规划管理局建设工程规划核实意见书》，案涉项目符合规划管理要求。也即，黄伟城关于案涉商品房存在超建事实的主张与案涉项目《建设工程规划许可证》及行政主管部门依法出具的《成都市规划管理局建设工程规划核实意见书》所反映的事实相悖。且黄伟城对案涉商品房容积率超建及相关损失金额的确定系通过估算，并未提交相关证据证明。故一审法院认为黄伟城要求万科公司支付因超建造成损失的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。 三、关于案涉房屋是否存在瑕疵的问题。 一审法院认为，对案涉房屋瑕疵进行整改以案涉房屋确实存在瑕疵为前提。本案中，黄伟城虽主张案涉房屋存在泥灰、污渍、安装不到位等瑕疵，但未提交证据证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，黄伟城应承担举证不能的不利后果。故一审法院对黄伟城关于万科公司限期对案涉房屋瑕疵进行整改的主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：驳回黄伟城的全部诉讼请求。一审案件受理费650元，由黄伟城负担。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，黄伟城在一审法庭辩论结束后提交增加诉讼请求申请书，要求判令万科公司加装小区大门无障碍通行电梯，一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，未将该项诉请作为本案一审审理范围，适用法律正确。黄伟城在二审中将该项主张作为其上诉请求，属于二审中新增加的诉讼请求，因万科公司明确表示不同意就此项主张进行调解，亦不同意由二审法院一并审理，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，黄伟城的该项主张依法不属于本案二审审理范围，本院对此不予处理。黄伟城可另行主张权利。 本案二审的主要争议焦点有三个，现评判如下： 黄伟城要求万科公司返还装修差价并支付利息的主张能否成立。 本院认为，根据《商品房买卖合同（预售）》第四条“商品房基本情况”和第八条“计价方式与价款”的约定，案涉房屋按套内建筑面积计算购房总价款，购房总价款中包含全部装修在内，且没有针对装修部分单独计价或拆分销售。该约定表明，双方买卖的标的物是全装修房屋，而非在毛坯房之外由开发商另行提供装修服务。因商品房本身属于交易商品，在销售中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值应是开发商综合交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等因素后，经交易双方自愿平等协商达成的合意，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。本案中，万科公司出售的系精装房，并将装修价包含在购房总价款中一并作价，万科公司作为出卖人根据市场因素享有自主定价权，黄伟城作为买受人享有自主选择权，因此，《商品房买卖合同（预售）》第四条中关于“装修水平是全装，装修标准是4000元/平方米”的内容，应是双方基于合同附件六《关于装饰装修及相关标准的约定》，就案涉房屋全装修总价达成一致的意思表示，而非基于合同附件六约定的装修标准所计算的装修工程造价。黄伟城在一审中提交的由案外人青美莲委托四川蜀通工程造价咨询招标代理有限公司对案涉房屋所在楼盘94、121户型的室内精装修工程进行造价测算所出具的《建设工程造价咨询报告书》，系针对房屋装修工程的造价所作评估，与本案中双方约定的全装修价格缺乏关联性，黄伟城以案涉房屋的实际造价未达4000元/平方米为由向万科公司主张差价损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，黄伟城申请启动司法鉴定程序确定案涉房屋的实际装修造价，并以价格比对为由主张万科公司应返还差价及承担利息的主张，亦无事实和法律依据，一审法院对该项鉴定申请未予准许，并无不当。如果黄伟城认为万科公司未按合同附件六的装修标准交付房屋，可依约要求万科公司按此标准履行，但即使万科公司对案涉房屋装修使用的设备、材料不符合约定的事实客观成立，该事实亦不构成黄伟城在支付包含装修款在内的购房总价款后要求万科公司返还装修价差的依据。一审判决对黄伟城要求万科公司返还装修差价及利息的主张不予支持，并无不当，本院予以维持。 黄伟城要求万科公司赔偿违规超建所造成损失的主张能否成立。 庭审已查明，万科公司就案涉房屋所在建设项目已取得《建设工程规划许可证》，成都市规划管理局出具的《成都市规划管理局建设工程规划核实意见书》中已确认案涉项目建设符合规划管理要求。而黄伟城关于案涉房屋所在建设项目的实际容积率超过万科公司报建容积率2.8的主张，除黄伟城自己的陈述外，在本案中未提交有效证据佐证，黄伟城以万科公司违规超建为由主张损失赔偿，缺乏事实依据，亦无法律依据，本院不予支持。 黄伟城要求万科公司整改案涉房屋瑕疵的主张能否成立。 黄伟城上诉主张案涉房屋存在诸如漏水、地砖走灰等瑕疵，并要求万科公司进行整改、修复，但黄伟城关于上述瑕疵问题客观存在的事实，并未举示有效证据予以证明。二审中，黄伟城确认已实际接收案涉房屋，但亦无证据证明其在收房时向万科公司提出了前述质量瑕疵的异议。基于此，一审法院对黄伟城要求万科公司限期修复房屋瑕疵问题的主张未予支持，并无不当，本院予以维持。 综上，黄伟城的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人黄伟城负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇一九年十一月二十日 书记员 王朝阳