山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）鲁01民终8623号上诉人（原审被告）：济南御峰置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论，董事兼总经理。委托诉讼代理人：张志良，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：王玲玲，女，1988年9月20日出生，汉族，住济南市。上诉人济南御峰置业有限公司（以下简称御峰置业公司）因与被上诉人王玲玲商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。御峰置业公司上诉请求：1.撤销原审判决第二、三、四项，依法予以改判；2.本案诉讼费用由御峰置业有限公司承担。事实与理由：一、一审判决第二、四项强制解除《济南恒大御峰车位认购协议》并返还房款，无法律依据和合同依据。王玲玲在一审中已明确表示不同意解除，一审判决解除无法定事由及合同约定事由。二、一审判决第三项扣除违约金的金额及返还购房款的时间与合同不符，御峰置业公司的损失无法得到弥补。关于退款的金额，根据《商品房买卖合同》附件五补充第三条约定，因王玲玲原因导致合同解除的，御峰置业公司有权扣留房屋总价款10%作为违约金。一审中，王玲玲并未请求予以减少，也未提供证据证明约定的违约金过高；一审判决在认定王玲玲违约的情况下，对御峰置业公司的实际损失、预期利益损失、王玲玲的过错程度及违约金的惩罚作用等均未予以调查及综合考虑，直接予以酌定，客观上降低了王玲玲的违约成本，御峰置业公司的损失无法获得弥补，有违公平原则和诚信原则。关于退款的时间，合同补充协议第十四条明确约定在办理完毕注销合同备案及撤销网签手续后予以退还，一审判决同时履行，侵害了御峰置业公司的合法权益。三、关于诉讼费用，本案合同未能履行的原因在于王玲玲违约造成的，一审判定诉讼费用主要由御峰置业公司承担，客观上扩大了御峰置业公司的损失。综上请求本院依法查明案件事实，支持御峰置业公司的上诉请求，维护御峰置业公司的合法权益。王玲玲辩称，坚持一审诉讼请求及事实理由，一审判决适用法律正确，请求依法驳回御峰置业公司的上诉，维持原判。王玲玲向一审法院起诉请求：1.判令御峰置业公司返还王玲玲购房款1700248元；2.判令御峰置业公司支付王玲玲利息，以1700248元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年11月1日起，直至御峰置业公司实际返还上述1700248元为止；3.本案诉讼费用由御峰置业公司负担。庭审过程中，王玲玲当庭增加诉讼请求：1.要求御峰置业公司返还王玲玲购买车位款项共计16万元；2.撤销双方签订的房屋买卖合同的网签备案手续。一审法院认定事实：2018年8月11日，王玲玲（乙方、买受人）与御峰置业公司（甲方、出卖人）签订《济南恒大御峰商品房认购书》，约定：乙方自愿以下列条件向甲方认购济南恒大御峰楼盘10号楼2单元2502室。该商品房建筑面积129.39平方米,其中套内面积97.58平方米。房屋总价款2200248元。一、乙方同意签署本认购书时支付20000元作为定金，甲方在认购书第三联加盖财务专用章作为收款凭据。二、乙方选择下列第2种方式付款：2、按揭付款（公积金贷款）：乙方须于2018年8月15日前支付首期房款1680248元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款（即50万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2018年8月15日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则逾期不足10天的，乙方每天按贷款额的万分之一向甲方支付违约金，逾期10天以上不足20天的，乙方每天按贷款额的万分之二向甲方支付违约金；逾期20天以上，视作乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还，甲方可另行处理该房屋。五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到济南恒大御峰销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。双方还对其他事项进行了约定。签订认购书当日，王玲玲支付定金20000元。于同日，恒大地产集团有限公司向原告交付1份《无理由退房承诺书》，载明：“尊敬的王玲玲客户：为保障购房者的权益，我司向您郑重承诺：您所购买的恒大属下公司开发的恒大御峰楼盘10幢2单元2502房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”2018年8月15日，原告通过齐鲁银行槐荫支行向被告支付首付房款1680248元，于当日被告向原告开具收到房款1700248元（含定金20000元）的收据。2018年8月23日，王玲玲（买受人）与御峰置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及其附件，约定：“第三条，买受人购买的商品房位于10号楼2单元2502号。第六条，2018年8月15日前支付首期房款1700248元，余款50万元，须在2018年8月15日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续。同时附件五第三条第一项第3条中约定：“如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行公积金中心审批终了之日起十日内付清剩余房款。否则视为逾期付款，逾期20天以上，视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金，出卖人无需通知买受人可另行销售该商品房。第十四条第6项：出卖人依据合同约定或法律规定解除合同的，买受人应无条件配合、协助出卖人办理退房手续（包括但不限于办理注销合同备案、撤销网签、撤销合同登记备案手续、撤销预告登记手续、解除按揭贷款合同手续、撤销抵押登记手续等）因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。双方办理完毕全部手续后，出卖人向买受人支付扣除违约金、赔偿款、补偿款等买受人全部应付费用后的剩余房款。”双方还对其他事项进行了约定。2018年8月15日，双方还签订《济南恒大御峰车位认购书》，约定：车位总金额16万元，签署认购书时支付20000元作为定金，于2018年8月24日前支付14万元。双方还对其他事项进行了约定。签署认购书当日，原告通过齐鲁银行槐荫支行向被告支付车位款20000元；原告于2018年8月31日向被告支付车位款14万元，由被告向原告出具收到车位款14万元收据。由于原告未在合同约定的2018年8月15日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续，2018年11月1日，御峰置业公司向王玲玲送达1份《解除函》，解除函中载明：“王玲玲女士：2018年10月23日，您与我公司签订了《商品房预售合同》，约定购买济南恒大御峰（项目）10号楼2单元2502室。根据合同及补充协议的约定，您采用按揭贷款方式付款，应于2018年8月15日前办完银行按揭贷款相关手续，否则您应在2018年11月12日前自行付清剩余房款，逾期付款的，应按照约定承担违约责任。我公司现正式通知您：您至今未办理完毕银行按揭贷款申请手续，亦未付清剩余房款，已构成违约，合同已解除，我司将收回房屋另行售卖，并依约从您已交房款扣除相应违约金。”诉讼过程中，被告认可双方签订的《济南恒大御峰商品房认购书》、《商品房买卖合同》及其附件于2018年11月1日已经解除，双方同意协助办理撤销双方签订的房屋买卖合同的网签备案手续；被告认可原告已交纳房屋预付款1700248元、购买车位款16万元。但被告辩称，因原告违约未按时办理银行按揭贷款，根据《商品房买卖合同》附件五第三条约定，应扣除商品房总价款的10%作为违约金，还应扣除销售佣金22002元，并提交销售房屋佣金系统记录复印件1份，证明支付销售原告房屋推荐人佣金22002元，应在退还房款中扣除。被告还认为，商品房买卖合同与车位购买合同是分别独立的合同，商品房买卖合同解除，不影响车位购买合同的履行，不同意返还车位款。原告反驳称，根据合同约定，原告要按照正常流程办理贷款肯定要有正式的合同文本，合同约定被告应在2018年8月15日之前签订正式的房屋买卖合同，但直到2018年10月23日才签订正式的房屋买卖合同，原告不存在违约，且签订的认购书时间与约定的办理银行按揭时间太短；被告说原告存在征信问题，原告不认可，被告没有证据证明，被告应根据退房承诺书无理由退款；对于被告主张扣除佣金，原告认为其提交的销售佣金系统是复印件，不予认可，且该款是向案外人鞠龙康支付的款项，无法核实；对于被告陈述的购买车位合同不解除，原告认为，房屋买卖合同主合同已解除，购买车位合同从合同也没有存在价值。另查明，根据王玲玲提交的中国人民银行“个人信用报告”，证明王玲玲自2016年11月至2018年10月期间，存在多次逾期还贷的情形。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。王玲玲与御峰置业公司签订《济南恒大御峰楼宇认购书》、《商品房买卖合同》及其附件、《济南恒大御峰车位认购书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定双方签订的《济南恒大御峰楼宇认购书》、《商品房买卖合同》及其附件、《济南恒大御峰车位认购书》为有效合同，一审法院予以予以采信。被告认可双方签订的《济南恒大御峰商品房认购书》、《商品房买卖合同》及其附件已经解除，认可原告已交纳房屋预付款1700248元、购买车位款16万元；被告同意协助办理撤销双方签订的房屋买卖合同的网签备案手续，一审法院予以确认。对于原告诉讼请求返还购房预付款1700248元，被告辩称由于原告违约未按时办理银行按揭贷款，要求扣除商品房总价款的10%的违约金、扣除销售佣金22002元后，剩余的房款退还给原告。一审法院认为，原告是否存在违约问题。原告未在2018年8月15日前办理完毕银行按揭贷款手续；而原告在与御峰置业公司签订《商品房买卖合同》后，至收到御峰置业公司《解除函》之间的二个多月的时间内，仍未办理银行按揭贷款相关事项；而且根据王玲玲提交的中国人民银行“个人信用报告”，原告确实存在因个人征信问题未能通过银行及公积金中心的贷款申请的事实；原告也未通过其它付款方式付清剩余房款，是导致双方无法继续履行《商品房买卖合同》的主要原因，故原告逾期支付剩余房款违反了合同约定，应承担违约责任。但由于造成原告不能及时办理银行按揭贷款的违约行为，与被告在原告于2018年8月15日前支付首房款1680248元后，没有及时与原告签署《商品房买卖合同》，而是直到2018年8月23日才与原告签订《商品房买卖合同》有关系，应当减轻原告的违约责任。且御峰置业公司要求原告承担总价款的10%计算违约金，明显高于实际损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。一审法院酌定原告的违约损失为28000元，原告多请求的部分不予支持。被告辩称的应当扣除销售佣金22002元，一是该佣金损失证据不足，二是双方签订的合同中没有约定，一审法院不予支持。对于被告辩称：商品房买卖合同与车位购买合同是分别独立的合同，商品房买卖合同解除，不影响车位购买合同的履行，不同意返还车位款。一审法院认为，因双方已解除《济南恒大御峰商品房认购书》、《商品房买卖合同》及附件，致使双方签订的《济南恒大御峰车位认购书》的合同目的无法实现，当事请求解除《济南恒大御峰车位认购书》，并要求返还购买车位款16万元，人民法院应予支持。因此，原告该诉讼请求应予支持；被告辩称理由不成立，不予支持。对原告诉讼请求被告御峰置业公司支付以1700248元为基数，自2018年11月1日起至实际返还1700248元止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。一审法院认为，根据双方签订的第十四条第6项：出卖人依据合同约定或法律规定解除合同的，买受人应无条件配合、协助出卖人办理退房手续（包括但不限于办理注销合同备案、撤销网签、撤销合同登记备案手续、撤销预告登记手续、解除按揭贷款合同手续、撤销抵押登记手续等）因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。双方办理完毕全部手续后，出卖人向买受人支付扣除违约金、赔偿款、补偿款等买受人全部应付费用后的剩余房款。”现双方还没有办理注销合同备案、撤销网签、撤销合同登记备案手续等退房手续，原告要求被告支付自2018年11月1日起至办理退房手续之前的逾期退房款利息损失，理由不充分；但被告应承担原告自办理完退房手续之日起至返还原告应退房款之日止的利息损失，因该办理完退房手续时间不确定，因此，对于原告自办理完退房手续之日起至返还原告应退房款之日止的银行同期贷款利息损失，可另行主张。判决：一、原告王玲玲与被告济南御峰置业有限公司签订的《济南恒大御峰商品房认购书》、《商品房买卖合同》及其附件已于2018年11月1日解除；二、于判决生效之日起十日内解除原告王玲玲与被告济南御峰置业有限公司于2018年8月15日签订的《济南恒大御峰车位认购书》；三、被告济南御峰置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告王玲玲购房款1672248元（已扣除违约金28000元）；四、被告济南御峰置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告王玲玲车位款160000元；五、被告济南御峰置业有限公司于判决生效之日起十日内协助原告王玲玲办理涉案商品房（合同编号：销售（字）201827031674）的撤销网签及注销备案的相关手续；六、驳回原告王玲玲的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23602元，由原告王玲玲负担602元，被告济南御峰置业有限公司负担23000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议问题有：一、一审判决解除涉案车位认购协议是否得当；二、一审判决御峰置业公司于判决生效之日起十日内返还王玲玲购房款1672248元是否得当；三、一审诉讼费的分担是否合法。关于争议问题一，本案双方对于一审判决解除商品房认购协议、商品房买卖合同并无争议，对此应予确认。在上述商品房买卖合同已解除的情况下，王玲玲购买车位的合同目的无法实现，故王玲玲一并提出解除车位认购协议，符合法律规定，一审予以支持并无不当。关于争议焦点问题二，本案房屋交易过程中，双方均存在违约行为，一审根据双方的过错程度、损失大小等情况，酌定由王玲玲向御峰置业公司支付违约金28000元，并无不当。鉴于涉案房屋买卖合同已经解除，一审在扣除上述违约金之后判决御峰置业公司返还王玲玲剩余购房款1672248元，并同时判决御峰置业公司协助王玲玲办理涉案房屋的撤销网签及注销备案的相关手续，并无不妥，本院予以维持。关于争议问题三，一审根据判决结果所体现的胜负比例，判决双方分担诉讼费，并无不当，予以维持。综上所述，御峰置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23602元，由上诉人济南御峰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄宏伟审 判 员 李莎莎审 判 员 焦玉兴二〇一九年十一月十五日法官助理 乔 馨书 记 员 李在利