广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1347号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园319房。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司销售部经理。被上诉人（原审原告）：林凯宁，男，1976年3月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：黄杏连，女，1979年11月30日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。两被上诉人的共同的委托诉讼代理人：刘常斌，广东真智律师事务所律师。两被上诉人的共同的委托诉讼代理人：张钊颖，广东真智律师事务所实习律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人林凯宁、黄杏连商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初2470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，判决丰怡公司无须支付违约金3601.49元；二、撤销一审判决第二项关于支付利息的判决内容,改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、二审案件受理费由林凯宁、黄杏连承担。事实与理由：一、丰怡公司至今未能办妥涉案商品房权属证书存在多重原因，既有内在原因，也存在客观外在因素。一审法院将未能办妥权属证书原因全部归咎于丰怡公司不当，请求二审法院予以纠正。1.本案存在特殊性，即丰怡公司与林凯宁、黄杏连签订的《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，包括林凯宁、黄杏连在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用，导致丰怡公司未能及时为林凯宁、黄杏连办理产权证,这是丰怡公司内部原因。丰怡公司新法定代表人自接管丰怡公司以来，已经着手研究分批次为业主办理权属证书事宜。2.2016年丰怡公司交付涉案房屋给林凯宁、黄杏连后，已按约定期限向产权登记部门递交权属登记所需资料，但恰逢我市不动产登记工作发生职能改革，客观上造成了相关确权工作的延误，因此未能按约办理涉案房屋的权属登记。林凯宁、黄杏连也没有证据证明是丰怡公司单方面的原因导致办证延误。二、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给林凯宁、黄杏连没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息，且林凯宁、黄杏连也从未正式向丰怡公司提出。如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以林凯宁、黄杏连的起诉时间作为计付该利息的起算时间。林凯宁、黄杏连辩称：一、对丰怡公司的逾期办证事实确定，理应支付逾期办证违约金。二、丰怡公司无权预收办证费，理应将收取的办证费退回给林凯宁、黄杏连。丰怡公司挪用收取的办证费获得了收益，如果该收益全部归丰怡公司所有对林凯宁、黄杏连不公平不合理，因此一审判决丰怡公司支付该办证费的利息给林凯宁、黄杏连正确。请二审法院驳回丰怡公司的上诉请求。林凯宁、黄杏连一审起诉请求：一、丰怡公司为林凯宁、黄杏连履行协助办理丰怡豪庭36幢2402房不动产权证的义务；二、丰怡公司向林凯宁、黄杏连支付逾期办理商品房不动产权证的违约金3601.49元；三、丰怡公司向林凯宁、黄杏连退还办证税费40686元并支付利息（以办证税费为基数按年利率6%自2014年10月28日起计至办证税费退清时止）；四、本案诉讼费用由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2014年10月28日，林凯宁、黄杏连（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014101727），合同约定：丰怡公司将位于阳江市江城区xxx小区xxx房出售给林凯宁、黄杏连，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字2xxx6号，该房建筑面积共157.27平方米，其中套内建筑面积125.81平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.46平方米，按套内建筑面积计算，每平方米5725.28元，总价款为720297元；付款方式为按揭贷款，签订合同当日支付总房价款的72%即520297元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款200000元向丰怡公司指定的按揭银行申请按揭贷款；丰怡公司应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给林凯宁、黄杏连使用。其中合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。签订合同当日，丰怡公司收取了林凯宁、黄杏连办证费40686元。后林凯宁、黄杏连按合同约定付清了全部购房款给丰怡公司。丰怡公司于2016年3月1日将商品房交付林凯宁、黄杏连使用，但至今未协助林凯宁、黄杏连办理产权登记。丰怡公司出售给林凯宁、黄杏连的商品房在法庭辩论终结前尚未办理初始登记。一审庭审中，丰怡公司陈述在收取林凯宁、黄杏连的办证费中已代林凯宁、黄杏连交付了维修基金11874元、初始登记费用80元、预告抵押登记费80元、房屋测绘费160元，林凯宁、黄杏连除认可丰怡公司已代其交付了维修基金11874元外，其他费用不予认可。一审法院认为：林凯宁、黄杏连丰怡公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方应恪守合同义务。林凯宁、黄杏连已依约付清购房款，丰怡公司负有将经验收合格的商品房交付林凯宁、黄杏连使用及协助林凯宁、黄杏连办理涉案商品房的权属登记义务，但丰怡公司出售给林凯宁、黄杏连的商品房在法庭辩论终结前尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记的条件，林凯宁、黄杏连请求丰怡公司协助其办理涉案商品房的权属登记，取得不动产权证书，属法律上不能履行的情形，对林凯宁、黄杏连的该项请求依法予以驳回。对逾期办证的违约责任问题。依据林凯宁、黄杏连、丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，林凯宁、黄杏连不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向林凯宁、黄杏连支付违约金。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2016年2月28日前，丰怡公司未能在最后交房之日后的90天内将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，构成违约，应按已付房价款的0.5%向林凯宁、黄杏连支付逾期办证违约金3601.49元（720297元×0.5%）。对林凯宁、黄杏连请求丰怡公司退还办证费40686元及利息问题。由于丰怡公司逾期办证，构成违约，现林凯宁、黄杏连主张丰怡公司退还办证费，应予准许。由于丰怡公司已代林凯宁、黄杏连交付了维修基金11874元及初始登记费用80元和预告抵押登记费80元，这些费用应在办证费中扣减。丰怡公司主张的房屋测绘费160元，林凯宁、黄杏连不予确认，而丰怡公司提供的测绘费发票缴款人是丰怡公司自己，金额高达56560元，丰怡公司主张林凯宁、黄杏连应分摊160元未能作出合理说明及分摊依据，因此，对该项费用一审不予核定。扣除丰怡公司代林凯宁、黄杏连支出的合理费用后，丰怡公司应将剩余办证费用28652元（40686元-11874元-80元-80元）退还给林凯宁、黄杏连。丰怡公司逾期办证，占用了林凯宁、黄杏连的办证费用，丰怡公司应自逾期办证的次日起向林凯宁、黄杏连支付利息，即自2016年5月29日起至丰怡公司付清剩余办证费给林凯宁、黄杏连时止，以28652元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付。综上所述，林凯宁、黄杏连请求丰怡公司协助办理房屋权属登记，取得不动产权证书，一审法院不予支持；请求丰怡公司支付逾期办证违约金、返还办证费用及利息，理据充分，一审法院予以支持，但返还办证费用及利息数额应以一审法院核定为准。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3601.49元给林凯宁、黄杏连；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费28652元及该款利息（从2016年5月29日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至付清之日止）给林凯宁、黄杏连；三、驳回林凯宁、黄杏连的其他诉讼请求。一审案件受理费586元，由林凯宁、黄杏连负担242元，丰怡公司负担344元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。林凯宁、黄杏连与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给林凯宁、黄杏连是否正确。本案中，林凯宁、黄杏连已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给林凯宁、黄杏连，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张在双方签订合同后，丰怡公司发生了“前任法定代表人和董事非法控制公司特殊情况，丰怡公司收取包括林凯宁、黄杏连在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用”的事实，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与其双方的合同约定不符，也没有法律依据，本院不予采信。同时，丰怡公司主张办理产权登记的时间受不动产登记部门职能改革的影响而不应承担违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因丰怡公司预收了林凯宁、黄杏连的办证费，且构成违约，丰怡公司在逾期办证期间事实上占有了林凯宁、黄杏连的资金，故一审根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日起，以剩余办证费为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给林凯宁、黄杏连并无不当。丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 施震宇审判员 陈欢欢二〇一九年十一月七日法官助理李凤霞书记员陈俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。