山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3112号上诉人（原审被告）：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴路400号。统一社会信用代码：91370402164520467M。法定代表人：王绥金，董事长。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司员工。委托诉讼代理人；任为先，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张居荣，女，1954年2月1日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：马文涛，山东诺诚律师事务所律师。上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称中汇公司）因与被上诉人张居荣商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理审理了本案，上诉人中汇公司及其委托诉讼代理人，被上诉人张居荣的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中汇公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1023号民事判决，改判驳回张居荣的诉讼请求，或发回重审；2.上诉费用由张居荣负担。事实和理由：张居荣未足额缴纳专项维修资金导致中汇公司不能办理综合验收备案，中汇公司不应承担逾期办证的违约责任。张居荣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张居荣向一审法院起诉请求：1、依法判令中汇公司将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助张居荣办理房屋所有权转移登记；2、依法判令中汇公司支付张居荣逾期办理房产证违约金暂计71485.21元，并以购房款为基数按照每日万分之一向张居荣支付违约金至中汇公司将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日；3、中汇公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：枣庄中汇住宅开发有限公司投资开发“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2014年3月27日，张居荣（买受人）与枣庄市市中区住宅建设开发公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，张居荣以632833元的价格购买出卖人开发的东湖明珠X号楼X单元X室房屋。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述合同签订后，中汇公司于2014年3月28日将涉案房屋交付给张居荣。张居荣已按约支付给中汇公司购房款632833元。中汇公司至今未办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。另查明，2018年3月枣庄市市中区住宅建设开发公司变更名为枣庄中汇住宅开发有限公司。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。张居荣、中汇公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，中汇公司应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但中汇公司至今未履行该备案义务，并致使张居荣至今未能办理房屋权属登记手续。中汇公司的行为构成违约，理应承担违约责任，支付违约金。《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。中汇公司的违约行为自2014年6月28日起一直延续至今，故违约金的计算应自2014年6月28日起开始计算。而张居荣于2019年2月25日诉至一审法院，法律规定的诉讼时效期间为3年，故自2016年2月25日之后至中汇公司将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止的违约金未超过诉讼时效，一审法院予以支持。张居荣、中汇公司对违约金约定的计算标准，不违反法律法规的强制性规定，一审法院予以确认。综上所述，张居荣的部分诉求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区文化西路东湖明珠X号楼X单元X室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋所有权转移登记；二、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告张居荣逾期办证违约金（以632833元为基数，按日万分之一计算自2016年2月25日起至被告将办理坐落于枣庄市市中区东湖明珠X号楼X单元X室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止）；三、驳回原告张居荣的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1587元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，中汇公司于2018年1月18日、2018年4月7日将缴纳住宅专项维修资金的通知张贴于东湖明珠小区电梯及花园内。张居荣于2019年6月20日缴纳了住宅专项维修资金。本院还查明，中汇公司于2019年4月17日将办理东湖明珠3号楼房屋登记备案的材料报枣庄市市中区不动产登记中心备案。本院认为，依据张居荣与中汇公司签订的《商品房买卖合同》，中汇公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中汇公司提供的资料报产权登记机关备案。中汇公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，中汇公司有义务通知张居荣需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在张居荣知晓上述规定前，中汇公司仍应当承担违约责任。因缴纳住宅专项维修资金是办理房屋权属登记的必要条件之一，张居荣在知晓上述通知后，于2019年6月20日缴纳了住宅专项维修资金，但中汇公司已于张居荣缴纳住宅专项维修资金前将涉案房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，故中汇公司不应再承担从2018年1月19日起至涉案房屋权属登记备案材料报产权登记机关备案之日止的逾期办证的违约责任。综上，中汇公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1023号民事判决；二、上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付被上诉人张居荣逾期办证违约金（以632833元为基数，按日万分之一计算自2016年2月25日起至2018年1月18日止）；三、驳回被上诉人张居荣的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1587元，由上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司负担1300元，张居荣担287元；二审案件受理费各1587元，由上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司负担1300元，张居荣负担287元。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  周永恒审判员  朱海燕二〇一九年十一月二十九日书记员  马馥君