沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0113民初7798号原告：郭月，住址沈北新区。委托诉讼代理人：余雅茹，系辽宁毕圣律师事务所律师。被告：杨振生，男，住址沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：杨霞，系被告杨振生之女。原告郭月与被告杨振生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭月及委托诉讼代理人余雅茹、被告杨振生及委托诉讼代理人杨霞到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告郭月向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的房屋买卖合同，并判令被告向原告返还购房款18万元及支付违约金5万元。2、判令被告赔偿原告支出的办证费用80元。3、判令被告赔偿原告另案诉讼费6450元。4、判令被告赔偿本案律师费11000元。5、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2019年2月13日，原、被告双方签订《房屋买卖协议》，约定被告以20万元价格卖给原告一处房产，签订合同当日过户，原告给付被告18万元，剩余2万元待被告搬家时付清。该合同第5条约定成交价为20万元整，如甲方违约返回乙方全部购房款，同时补偿乙方5万元，如乙方违约定金不退。合同第7条约定如甲方或乙方违约，造成法律诉讼的，违约方除需承担本合同约定违约责任外还应赔偿因此诉讼产生的一切相关费用。原告在过户当日支付了房款18万元，并缴纳了过户契税2216.12元，办证费用80元，关于契税，在本案中先不主张，但保留诉权。事后被告不按约定时间交房，原告诉至法院要求其腾房，法院以原告称表示可以解除合同为由，没有支持原告诉求，但原告因此支出一审二审诉讼费共6450元，现房价上涨，该房价格至少上涨7万元，原告认为被告违约才给原告造成经济损失，被告既不交房也不退款，另外还涉及很多费用，双方无法协商，特诉至法院。被告杨振生辩称，不同意给付，原告有欺诈，之前有判决原告均败诉，我方认为不应给付原告违约金，被告两次住院花了1万多元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月12日，被告因与子女关系不和睦，欲出卖房屋，原告得知后联系被告看房，2019年2月13日，在中间人关英见证下，原告与被告签订《房屋买卖合同书》，被告将其名下位于沈阳市沈北新区（建筑面积73.38平方米）房产出售给原告，成交价格20万元，付款方式全款。该合同还约定“…定金伍万元…，如甲方违约返回乙方全部房款同时补偿乙方伍万元整，如乙方违约，定金不退…若因甲方或乙方违约造成法律诉讼的，违约方除需承担本合同约定的违约责任外，还应赔偿因此诉讼产生的一切相关费用…”。签订合同当日过户，交易房屋评估价为22万余元，原告据此缴纳了契税，原告先付被告18万元房款，剩余2万元待被告搬家后，结清水电物业费等后再付，原告付清该款，过户当日起算10日内搬家。当日，双方在不动产登记中心签订了书面买卖合同，办理了更名手续，被告收取房款18万元。双方交易后，在双方约定的被告腾房搬家期间，2019年2月16日，被告的子女得知被告将房屋卖给原告后与原告进行交涉，被告表示不搬家交房。期间，原告告知被告可以23万元的再价格买回去，对方表示自己不能做主，2019年3月3日原告就被告拒不腾房向公安机关报案请求出面解决，原告再次表示被告赔偿3万元，可以由其将房屋赎买回去，并帮助把房证名改回去，但双方就赔偿数额未能达成一致。此后，原告诉至本院要求被告腾出涉案房屋并给付违约金，本院于2019年4月25日作出（2019）辽0113民初1998号民事判决书，该民事判决书驳回了原告的诉讼请求。原告不服提起上诉，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终8641号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，原、被告双方的房屋买卖系双方的真实意思表示，并不违反法律规定，双方签字后即生效，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。根据买卖协议约定，原告履行了主要付款义务，被告在合同约定的腾房期限届满前，明确表示并以自己行为表明不向原告交房，原告对被告的预期违约行为具有法定合同解除权。合同解除权系形成权，一经原告表示解除合同的通知到达被告即产生解除合同的法律效力。结合本案，当被告明确表示不履行合同而毁约后，原告告知被告可以23万元的再价格买回去及要求被告赔偿3万元将房屋赎买回去的意思表示，即视为解除买卖合同的意思表示，产生的法律效果等同于原告向被告作出解除合同的通知，该意思表示到达被告时即产生解除合同的法律效力。而双方当事人对损失数额、违约责任的争议，并不影响解除合同的法律效力。如上所述，本院对该房屋买卖合同已解除的法律效力予以确认。合同解除权为形成权，原告一旦依法行使了合同解除权，该合同即被解除，合同解除后，即产生合同终止的法律效力。原告再行主张判令解除该买卖合同属重复、且无必要，本院不予支持。本案中，被告的行为已构成违约，依法应承担责任。根据协议相关约定，原告主张给付的5万元为定金性质，原告主张给付的办证费用、另案诉讼费、本案律师费属违约金范畴。依据《合同法》相关规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。又结合原告的诉求及协议约定，原告优先选择主张被告按法律规定的定金罚则部分承担违约责任具有事实及法律依据，本院予以支持，而原告又同时主张被告再行给付办证费用、另案诉讼费、本案律师费等违约金，与法相悖，本院无法支持。被告抗辩违约责任过高，结合本案，涉案房产交易价格为20万元，双方当事人约定的定金5万元，已明显超出了法律所保护限额涉案合同总价的20%即4万元，故原告主张被告给付4万元部分具有事实及法律依据，本院予以支持，超出部分于法无据，本院不予支持。被告抗辩原告存在欺诈、胁迫行为，被告身为完全民事行为能力人，以实际收取原告的大部分购房款项，又未能提供证据证明其抗辩事由，本院不予采信。涉案合同解除后，被告即应返还原告所付购房款项，被告抗辩待将涉案房产更名至被告名下方可退还购房款，无事实及法律依据，本院不予采纳。被告称住院支出，与本案无关，抗辩理由不成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、九十一条之规定，判决如下：一、被告杨振生于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告郭月18万元。二、被告杨振生于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告郭月定金（违约金）4万元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关法律之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告郭月的其他诉讼请求。案件受理费4892元，被告杨振生承担4600元，原告郭月承担292元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长  肖鲁峰审判员  王泉城审判员  郑力山二〇一九年十一月十五日书记员  徐 波本案涉及的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。申请执行的期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。