河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民再567号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王超峰，男。委托诉讼代理人：李春营，河南日诚律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：河南台兴房产有限公司。法定代表人：王超斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：李冬菊,女系该公司员工。委托诉讼代理人：李重阳，女系该公司员工。再审申请人王超峰因与被申请人河南台兴房产有限公司(以下简称台兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）豫01民终17937号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。该院于2019年8月5日作出（2019）豫民申4080号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王超峰的委托诉讼代理人李春营，被申请人台兴公司的委托诉讼代理人李冬菊、李重阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王超峰申请再审称，1.台兴公司依法不存在有因政府不动产登记政策变化而免责的客观事由，依照合同约定其应当向王超峰支付自2014年3月1日起至实际办理完毕产权登记之日的违约金，原审对此认定有误，应予纠正。台兴公司并未出示其在房管部门产权登记调整前后向房管部门申请办理初始登记的任何相关凭证，而事实上台兴公司至今仍未向房管部门申请办理涉案房产的初始登记。而原审仅凭台兴公司出示的无法核实真伪的2018年8月20日商品房预变现受理通知单复印件，认定台兴公司因政府职能调整和房产登记政策变化的不可抗力而享受免责的权利，显失公平。2.王超峰维修基金交纳时间与台兴公司承担违约责任的期间无任何关系，且王超峰交纳维修基金的时间为2013年12月17日，但因台兴公司当时变更涉案房产房屋坐落位置导致王超峰维修基金交存收据更换为2017年7月6日，原审认定错误，应予纠正。涉案商品房买卖合同明确约定，房屋维修基金由王超峰自行交存，未及时交存的，台兴公司因办理房屋初始登记则由台兴公司代为交存，台兴公司可向王超峰主张该费用的同期银行存款利息，台兴公司在一审中并未因维修基金提起反诉。综上，请求撤销原判，将本案发回重审或依法公正判决。台兴公司辩称，原审中王超峰递交的发票维修基金是2017年，现在王超峰提供的是复印件加盖了房管局的公章，且金额也不一致，应该按照发票原件实际计算。请求驳回王超峰的再审申请，维持原审判决。王超峰向一审法院起诉请求：1.判令台兴公司向王超峰支付逾期办证违约金46000元（以房屋总价款630192元为基数，按照日万分之0.5的标准自2014年3月1日计算至台兴公司发放商品房权属证书之日止，暂计算至起诉之日为46000元）；2.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月17日，双方签订《商品房买卖合同》，王超峰购买台兴公司开发的位于郑州市××区××南××、××南街××侧××单元××层××号房屋，合同总价款630192元。同时，该合同附件四约定维修基金由王超峰自行交存。王超峰应在商品房交付使用前交存房屋专项维修基金，直接存入房屋专项维修资金专户。王超峰未及时交存维修基金，台兴公司因办理房屋初始登记需要代为交存的，王超峰应当按照同期银行存款利率向台兴公司支付利息；台兴公司应于2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；台兴公司在约定时限未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向王超峰支付总房款的0.005%违约金；且台兴公司应在取得初始登记后240日内取得房屋所有权证并及时通知王超峰领取。王超峰于2013年7月10日交纳房屋预售定金10000元，2013年7月17日交纳涉案房屋的首付款242192元，于2013年11月21日支付剩余购房款378000元，并于2013年12月17日交纳了契税，于2017年7月6日交纳了房屋专项维修资金。涉案房屋现由王超峰居住使用。台兴公司已向房地产管理部门报送了办理涉案房屋权属初始登记的资料，2018年8月20日郑州市住房保障和房地产管理局办事大厅向台兴公司下发的受理通知单显示进展为“商品房预变现”阶段。因王超峰至今未能取得涉案房屋的产权证书，双方由此引发纠纷，故王超峰诉至该院，请求判令：1.台兴公司向王超峰支付逾期办证违约金46000元（以房屋总价款630192元为基数，按照日万分之0.5的标准自2014年3月1日计算至台兴公司发放商品房权属证书之日止，暂计算至起诉之日为46000元）；2.本案的诉讼费由台兴公司承担。另查明：《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员。国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林地等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中约定台兴公司应于2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，台兴公司在约定时限未上报送申报资料或资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向王超峰支付总房款的0.005%违约金，但台兴公司至今未办理完成涉案房屋的权属登记手续，台兴公司的行为已构成违约。合同签订后王超峰于2017年7月6日才交纳房屋专项维修基金，该院酌定向房管部门提供资料的时间应为2017年9月6日前。根据该院查明的事实，2015年3月1日开始实施《不动产登记暂行条例》，到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，对台兴公司办理权属登记的周期会产生一定影响，故该情况应当予以考虑。鉴于前述现实情况出现的变化，如以双方合同约定的内容来确定台兴公司应承担的违约责任有失公允。结合本案情况，对台兴公司的违约金应按总房款的日0.005%计算自2017年9月6日起至郑州市住房保障和房地产管理局办事大厅向台兴公司下发的受理通知单之日即2018年8月20日共计348天共计10965.34元，酌定赔偿60%即6579.20元为宜，王超峰多请求的部分院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告王超峰支付逾期办证违约金6579.20元；二、驳回原告王超峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，减半收取475元，原告王超峰负担407.5元，被告河南台兴房产有限公司承担67.5元。余额475元退回原告王超峰。二审审理中，王超峰提交于郑州市物业维修基金管理中心查询的《郑州市房屋专项维修资金交存证明》一份，证明王超峰实际交存房屋维修基金的时间是2013年12月17日，原一审所交维修基金票据之所以日期与实际交付时间不符是因当时维修基金交付发票地址开错，所以一审时提交的发票是后来补开的，日期靠后。台兴公司针对王超峰提交的证据质证称，不能作为其交存维修基金的证据，交纳该基金有发票，应以发票时间为准，该证据不能达到其证明目的。台兴公司提交两份证据。证据一，郑州市房屋面积测绘报告书，证明台兴公司已经向房管局办理不动产手续，在办理过程中政府办证改革，台兴公司不存在违约行为。证据二，购房人逾期付款统计表，证明王超峰逾期付款，应支付违约金。王超峰针对台兴公司提交的证据质证称，对证据一的真实性和证明目的均有异议，该证据为复印件，无法核实真伪，不能作为本案定案依据。台兴公司在上诉状中明确认可原产权登记未实测和初始登记，而台兴公司并没有证据证明其将涉案房产初始登记资料提交房产登记部门。依据谁主张谁举证的基本原则，台兴公司应承担举证不能的不利法律后果。对证据二的真实性和证明目的均有异议，该证据系台兴公司单方所做证据，不能作为本案定案依据。涉案房产的分期款是否能如实按照合同约定期限交纳，取决于银行贷款的审批和发放速度，属于不可抗力，即使逾期交纳买受人也不应当承担对应的违约责任。且是否承担违约金与本案无关，台兴公司应另行起诉。二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。二审法院认为，上诉人王超峰与上诉人台兴公司双方签订的《商品房买卖合同》及其附件，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。由于双方签订的《商品房买卖合同》约定台兴公司应于2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但台兴公司未在合理期限内办理涉案房屋的权属登记手续，且至今未办理完成涉案房屋的权属登记手续，台兴公司的行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。虽然《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，对办理权属登记的周期会产生一定影响，该情形变化应当予以考虑，但不因此导致双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条约定的失效，台兴公司应当根据政策变化继续履行其合同义务。因此，一审鉴于前述现实情况出现的变化，对台兴公司应承担的逾期办理产权登记违约金予以酌减并无不当，故台兴公司要求免除其违约责任的上诉理由不成立。二审中台兴公司提交的证据，不能证明其主张，不予采信。王超峰上诉称其实际交纳维修基金的日期为2013年12月17日，且与台兴公司承担违约责任的期间无任何关系。本院认为，维修基金的交纳时间对于办理初始登记有一定影响，原审法院以此酌定台兴公司向房管部门提供资料的时间并无不当。一审时王超峰提交维修基金交存凭证以支持其诉讼主张，所以，一审据此认定其交纳房屋专项维修基金亦无不当；二审中，王超峰又提交《郑州市房屋专项维修资金交存证明》，以此证明其一审提交的维修基金交存凭证中的交存时间与实际不符。但由于该二份证据均为王超峰提供，王超峰又无证据证明维修基金交存凭证是后来补开的，因此，对王超峰的上诉主张不予支持。综上所述，王超峰、河南台兴房产有限公司的上诉请求均不成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由王超峰负担475元，由河南台兴房产有限公司负担475元。本院再审查明的事实除与原审一致外，另查明，郑州市物业维修基金管理中心于2018年9月30日出具郑州市房屋专项维修资金交存证明，显示王超峰交纳房屋专项维修基金交存日期为2013年12月17日。本院再审认为，王超峰与台兴公司签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。《商品房买卖合同》约定台兴公司应于2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，台兴公司在约定时限未报送申报资料或资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向王超峰支付总房款的0.005％违约金。王超峰与台兴公司于2013年7月17日签订《商品房买卖合同》，合同签订后王超峰于2013年12月17日交纳房屋专项维修基金，原审对王超峰交纳维修基金的时间认定错误，本院再审予以纠正。台兴公司应按合同约定向房管部门提供资料，但未在合理期限内办理涉案房屋的权属登记手续，且至今未办理完成涉案房屋的权属登记手续，台兴公司已构成违约。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，对台兴公司办理权属登记的周期会产生一定影响，鉴于现实情况出现的变化，原审酌定对台兴公司应承担的逾期办理产权登记违约金予以酌减并无不当。结合本案情况，对台兴公司承担的违约金按总房款的日0.005%计算，自2014年3月1日起至郑州市住房保障和房地产管理局办事大厅向台兴公司下发受理通知单之日即2018年8月20日止1633天共计51455.18元，酌定赔偿60%即30873.11元。综上，王超峰的再审理由部分成立，本院予以支持。原审认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫01民终17937号民事判决；二、维持郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初5936号民事判决第二项，即：“驳回原告王超峰的其他诉讼请求”；三、变更郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初5936号民事判决第一项：“被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告王超峰支付逾期办证违约金6579.20元”为“被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告王超峰支付逾期办证违约金30873.11元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费475元，由王超峰负担143元，河南台兴房产有限公司负担332元；二审案件受理费950元，由王超峰负担285元，河南台兴房产有限公司负担665元。本判决为终审判决。审判长 陈 元审判员 芦 祎审判员 王明哲二〇一九年十一月二十九日书记员 刘俊丽