浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙09民终564号上诉人（原审被告、反诉原告）：舟山市定海区昌洲花苑业主委员会，住所地浙江省舟山市定海区昌洲花苑。负责人：曾贞。委托诉讼代理人：王曾，浙江震舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：舟山市城市建设综合开发总公司，住所地浙江省舟山市定海区临城街道海天大道******。法定代表人：魏文通，总经理。委托诉讼代理人：何易，北京大成（舟山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙荦寅，北京大成（舟山）律师事务所律师。上诉人舟山市定海区昌洲花苑业主委员会（以下简称昌洲花苑业委会）因与被上诉人舟山市城市建设综合开发总公司（以下简称城建公司）所有权纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2019）浙0902民初1205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。昌洲花苑业委会上诉请求：1.请求撤销一审判决，支持其一审反诉请求；2.一、二审诉讼费由城建公司承担。事实和理由：1.讼争房屋在建设红线内，其土地使用权在昌洲花苑小区土地使用权范围内；2.讼争房屋在各项报批表中明确使用性质为门卫房，属于物业服务用房；3.城建公司应当举证讼争房屋资金来源是自有资金；4.不能因为城建公司配套了部分物业用房从而否认讼争房屋的性质，法律没有规定物业用房的上限；5.因城建公司未移交讼争房屋，目前昌州花苑实际没有合法的门卫用房。城建公司辩称，1.讼争房屋坐落在昌州花苑土地范围内，并不能推定该房屋为小区业主共有；2.讼争房屋规划审批性质为附属用房，与小区门卫房在规划文件和实际使用中均相互独立。建设单位或施工单位在建设过程中的自拟文件就案涉房屋不规范表述，系工作人员疏忽所作，不能作为房屋用途变更的依据；3.其资金来源拨付还是自有留存资金，是国有资产拨付使用的具体方式，均不能改变城建公司投资建设取得原审产权的事实；4.其已配备远超规范要求并能满足小区需求的公共用房，案涉附属房屋不再有认定为公共用房的必要性。城建公司向一审法院起诉请求：1.确认城建公司对坐落舟山市定海区房屋享有所有权。2.诉讼费用由昌洲花苑业委会承担。昌洲花苑业委会向一审法院提出反诉请求：1.确认坐落于舟山市定海区房屋为昌洲花苑小区附属用房，具体用途为昌洲花苑小区门卫房，归昌洲花苑小区全体业主共同所有：2.诉讼费用由城建公司承担。一审法院认定事实：城建公司为昌洲花苑小区的建设方。后城建公司将昌洲花苑27幢1号、2号、3号、4号向社会招租。城建公司对讼争房屋曾向行政部门要求过所有权登记，为此，昌洲花苑业委会提出异议，并提出行政复议。城建公司已为昌洲花苑小区配套提供了物业管理用房。昌洲业委会的起诉得到全体业主的授权。一审法院认为，业主委员会依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为，具备诉讼主体资格。业主委员会虽然不具有完全权利能力，但在维护全体业主共同利益的时候可以提起诉讼，具有诉讼主体资格。业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。昌洲花苑业委会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼；本案中昌洲花苑业委会的反诉也得到了全体业主的授权。故昌洲花苑业委会为适格的主体。城建公司因合法建造行为依法取得原始物权。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。城建公司作为唯一的合法投资建设方，在房屋竣工验收后，即取得事实上对案涉四套房屋的所有权。涉诉房屋规划用途为附属用房。附属用房最主要的特征就是建成位置与住宅具体权界不在同一区间，从规划许可证的附图可以看出本案涉诉房屋的结构是独立于小区其他住房和公用配套设施(如门卫房)之外的，符合附属用房的特征。《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定：“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。”从上述法律法规可以看出，仅规定了公共场所、公用设施和物业服务用房三类配套用房的权属属于业主共有，但是对于附属用房的界定并未明确属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。由于法律上没有明确规定附属用房是否属于共有部分，小区附属用房符合专有部分的构成要件，那么就是专有部分，不能将其纳入共有部分的范围。据此推论，小区附属用房并不当然属于小区全体业主共有，除非开发商通过合同的形式将附属用房作为小区的共有部分。“其他公共场所、公用设施”部分应理解为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施或者公共场所，如围墙、大门、绿化道路，以及公共照明、供电、供水、供热、供气设施等。本案讼争房屋并不属于建筑物区分所有人生活利用不可缺少的其他公共场所或公用配套设施，自建成后一直独立于业主物业由城建公司实际使用，显然不同上述的公共设施；讼争四套房屋不应归入到物权法第七十三条规定的“其他公共场所、公用设施或物业服务用房”范畴。城建公司提供昌洲花苑小区物业用房外，另提供了门卫房，符合小区配套设施。综上所述，城建公司的本诉诉讼请求，予以支持。昌洲业委会的反诉诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十三条、第六十八条、第七十三条、第七十四条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《物业管理条例》第三十条的规定，判决：一、确认城建公司对坐落于舟山市定海区房屋享有所有权；二、驳回昌洲花苑业委会反诉诉讼请求。本诉案件受理费80元，减半收取40元，反诉案件受理费收取40元，均由昌洲花苑业委会负担。二审期间，城建公司向本院提交两组证据，证据一：《舟山市规划区建设项目规划合格证》，拟证明讼争房屋在昌州花苑二期项目规划中为附属用房。证据二：《国有土地使用权出让呈报表（划拨）》、《国有土地使用权出让合同》【舟土资补（2017）-51号】，拟证明城建公司对昌州花苑二期土地享有土地使用权。昌洲花苑业委会对上述两组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。证据一明确显示包括讼争房屋在内的土地使用权的房屋建筑为昌州花苑所有，是小区的建设项目。证据二的土地使用权在建造完成交付时已移交给相应的业主和业委会，城建公司不具有土地使用权。讼争房屋在拆迁安置小区的土地使用范围内，并非单独划拨建设，城建公司并没有独有排他的权利。本院认为，对证据一所证讼争房屋规划审批为附属用房可予确认。证据二不能证明城建公司原享有土地使用权就可推定讼争房屋为其所有。另查明，昌洲花苑为拆迁安置小区，业主系原房屋拆迁异地安置而来。该小区一期规划有门卫室，后规划变更门卫室为移动值班房。讼争附属用房系规划变更后新增，与移动值班房并不处于同一位置。因一期交付需物业管理用房，故城建公司将其所有的小区会馆中划出336㎡作为物业管理用房，该面积已超有关配备物业用房占总建筑面积最低比例千分之七的规定要求。除上述事实，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为讼争附属房屋的所有权。首先，昌州花苑属于拆迁安置小区，包括讼争附属房屋在内均由城建公司投资建设。其次，讼争附属房屋系规划变更后新增，用途为附属用房，与规划的门卫移动值班房并不处于同一位置，故不能认定为业主共有的门卫房。再次，讼争附属用房符合专有部分的构成要件，即与其他建筑能够明确区分、可以排他使用、能够登记成为特定业主所有权。不属《物权法》第七十三条规定的属于业主共有的情形。《物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”据此推定，在城建公司与业主就区划内附属房屋归属没有约定的情况下，附属房屋不当然属于全体业主共有。最后，讼争附属用房在城建公司已足额提供物业服务用房且另有门卫房的情况下，昌洲花苑业委会诉请附属用房系门卫房，为全体业主共同所有，缺乏足够证据，本院难以支持。一审支持城建公司诉请并驳回昌洲花苑业委会反诉请求，并无不当。综上，上诉人昌洲花苑业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审本诉案件受理费80元，二审反诉案件受理费40元，均由舟山市定海区昌洲花苑业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈吉审 判 员 褚炅审 判 员 方燕二〇一九年十一月二十八日法官助理杨涛代书记员 毛赟