大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初6336号原告：但堂强，男，1990年5月26日出生，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：丁咏梅，辽宁摩斯尔律师事务所律师。被告：王贤风，男，1953年3月26日出生，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王贤春，被告弟弟，住大连市沙河口区。原告但堂强与被告王贤风房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告但堂强委托诉讼代理人丁咏梅、被告王贤风及其委托诉讼代理人王贤春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求被告返还原告房屋租金14000元及逾期付款利息，利息自2019年7月21日起，按欠款金额以中国人民银行同期贷款利率即年利率6%标准计算至付清日止。事实与理由：原告与被告于2019年6月13日签订了房屋租赁合同，合同约定由被告将其位于大连市沙河口区XX号房屋出租给原告，租赁期限自2019年6月20日起至2020年6月19日止，房屋月租金3500元，付款方式为半年付款，以现金方式支付，第一期于2019年6月13日前支付自2019年6月20日至2019年12月20日的租金21000元，同时约定自签订合同时原告另需向被告支付3500元作为履约保证金，合同第六项第七条约定如因原告原因导致本合同解除时，原告须向被告支付违约赔偿金，赔偿金额相当于本合同约定的贰个月租金。合同签订后原告于2019年6月13日向被告支付现金21000元房租及3500元保证金，被告出具收条。由于出现特殊情况，原告于2019年7月18日通知被告要求解除租赁合同，经与被告协商，被告指定大连市唐氏地产经纪有限公司与原告办理交接验收房屋手续。原告于7月19日搬出承租房屋后，唐氏地产验收房屋给原告出具了交接明细单。依据双方所签合同，扣除了原告两个月房租作为违约金后，被告尚需返还原告租金14000元，原告向被告索要时，被告拒不返还，故诉至法院。被告辩称，不同意返还租金及支付利息，要求原告继续履行合同。原告说我没交物业费房子不租了纯属捏造，我和原告没有协商过，我没有委托唐氏地产办任何事情，甲乙双方签订合同后，唐氏地产已经完成了中介应做的工作，原告租用我的房子住人存物是他的权利，原告人离开后室内还存有他的大量物件，有单人上下铺三张、双人木床一张、床垫子一张、沙发一个、金属台一个，这套房子他还在使用为什么还要起诉我，恳请法庭驳回他的非法要求。围绕诉讼请求，双方依法提交了证据。原告提供了房屋租赁合同、专用收款收条、租赁房屋交接清单、房屋租赁合同解除通知书短信、通话录音资料（光盘及文字材料一份）及由唐氏地产出具的情况说明，拟证明原告主张事项。被告提供了物业费收据及照片，证明被告不欠物业费，原告家具至今还放在房屋视为仍然还使用这个房屋。经双方交换证据并质证，本院对房屋租赁合同、专用收款收条、租赁房屋交接清单、房屋租赁合同解除通知短信、通话录音资料、唐氏地产出具的情况说明及照片的真实性、合法性、关联性予以确认，上述证据具有证明力。经审查，结合当事人的陈述及证据，本院认定事实如下：2019年6月13日，被告王贤风（出租人）、原告但堂强（承租人）经大连市唐氏地产经纪有限公司（以下简称唐氏地产公司）居间介绍签订了《房屋租赁合同》1份，合同约定：王贤风将其位于大连市沙河口区XX号房屋出租给但堂强居住使用，租赁期限自2019年6月20日起至2020年6月19日止，月租金3500元，付款方式为半年付款，现金支付，于2019年6月13日前支付自2019年6月20日至2019年12月20日的6个月租金共计21000元，自签订合同时原告另需向被告支付3500元作为履约保证金。合同还约定如因承租人原因导致本合同解除时，须向出租人支付违约赔偿金，赔偿金额相当于本合同约定的2个月租金等内容。合同签订后，但堂强于2019年6月13日向被告支付首期6个月房租21000元及保证金3500元，王贤风出具收条，双方办理了房屋交接手续。2019年7月18日，原告致电给被告，提出由于其个人原因要求与被告提前解除房屋租赁合同，同意按照合同约定承担相当于2个月房租的违约金，请求被告将其余租金退回原告，被告不同意退回租金，但认可原告将房屋钥匙交至中介（即唐氏地产公司）。原告于次日搬出承租房屋后，遂将房屋钥匙委托由唐氏地产公司转交被告并代为交接案涉房屋，唐氏地产公司于2019年7月19日向原告出具《交接单》，载明：“承租方于2019年6月20日在唐氏地产昌平店与光华街XX号房主签订租赁合同一年（房租半年付一次性付7个月房租含押金1个月），住了一个月，因承租方原因违约解除合同，按照合同走房主应退还承租方4个月房租，现房主拒绝退还，承租方已起诉，特来唐氏地产开此证明。今于2019年7月19日已交接位于沙河口区光华街XX号房屋，一切东西正常使用，无损坏，无缺失，钥匙经过房主本人同意，已交到唐氏地产四把。”落款处由唐氏地产公司加盖印章，原告亦签名。同年7月20日，被告通过唐氏地产公司接收了房屋钥匙，但不同意由唐氏地产公司将原告的家具物品代为搬出，至今双方协商未果。本院认为，但堂强、王贤风双方于2019年6月13日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，但堂强如约向王贤风支付租金及保证金，王贤风亦如约提供了租赁房屋。本案中，原告因其个人原因于2019年7月19日通知被告解除租赁合同并搬离了承租的房屋，被告虽表示不同意解除合同及退还租金，但其于次日接收了原告通过中介方代为返还的房屋钥匙。那么，双方争议焦点在于：案涉租赁合同是否应予解除；若合同依法解除，其法律后果应如何确定。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示不履行或以自己的行为表明不履行主要债务”。在原告已明确其不再继续履行合同的情况下，被告接收了房屋钥匙的行为亦表明对房屋的实际占有、使用权利已回归于被告，此时案涉租赁合同既不能履行，也不存在继续履行的必要。同时，虽然双方约定如因承租人原因导致本合同解除时，应当由承租人向出租人支付违约赔偿金，赔偿金额相当于本合同约定的2个月租金，该约定应系对合同履行中违约责任的约定，并非双方约定解除合同的条款。因此，结合本案实际情况，本院认为案涉租赁合同应当依法解除。关于合同解除的法律后果，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，权利受到侵害一方可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，合同履行始于2019年6月20日，原告通知被告解除合同是2019年7月19日，此时合同仅履行了1个月，而双方约定租赁期限是1年，且按照租赁关系提前终止的惯例，原告亦应对此提前告知被告，使出租方留有必要的准备时间，以减少可能产生的预期利益受损，本院认为应当参照案涉合同第二.3条中关于承租人续租须在租期届满1个月前提出申请的约定，原告应当提前1个月通知被告解约为宜，案涉合同实际履行期限应计至2019年8月19日。因合同约定因承租人原因导致合同解除的违约赔偿金为2个月租金即7000元，故被告应当返还原告租金金额为7000元。关于原告主张被告返还保证金3500元，因被告在庭审中提出其沙发部分受损，结合原告当庭陈述意见，为减少当事人诉累，本庭酌定由原告给予被告200元补偿费用，其余3300元应由被告予以返还。至于被告辩称“原告的家具等物品未搬走仍视为继续承租房屋”等意见，结合原告提供的双方通话录音及案涉中介方唐氏地产公司证明，其内容能够证明因原告提出解除合同未获被告同意，原告遂委托中介方代为搬出其家具，此举并不违反常理，被告拒绝配合之举无理。原告的部分请求，于法有据，应予支持。被告的部分抗辩理由，依据不足，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王贤风返还原告但堂强房屋租金7000元；二、被告王贤风返还原告但堂强保证金3300元；三、驳回原告的其他诉讼请求。上述具有给付内容的款项均于本判决生效后十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费150元（原告已预交），由被告负担100元，给付时间同上；其余50元，由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  唐利群人民陪审员  赵秀娟人民陪审员  刘 伟二〇一九年十一月二十六日书 记 员  王志伟