西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初7415号 原告（反诉被告）：杨云云，女，1991年10月13日出生，汉族，住西安市曲江新区。 委托诉讼代理人：葛峰昊，陕西金镝律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郭萍，女，1989年1月3日出生，汉族，住西安市长安区。 委托诉讼代理人：辛平，陕西高得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任波，陕西高得律师事务所律师。 第三人：陕西境商房地产营销策划有限公司第二十九分公司，住所地：西安市曲江新区。 负责人：徐天，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李雅敏，女，1996年1月26日出生，汉族，住西安市雁塔区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：孟振国，男，1988年12月28日出生，汉族，住西安市雁塔区曲江新区，系该公司员工。 第三人：招商银行股份有限公司西安分行，住所地：西安市高新区。 负责人：王晏蓉，系该行行长。 委托诉讼代理人：朱丹，女，1986年9月30日出生，汉族，住西安市莲湖区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：肖铭谦，男，1991年1月10日出生，汉族，住西安市碑林区，系该公司员工。 原告杨云云与被告郭萍、第三人陕西境商房地产营销策划有限公司第二十九分公司（以下简称境商公司）、第三人招商银行股份有限公司西安分行（以下简称招商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨云云的委托诉讼代理人葛峰昊到庭参加了诉讼，被告郭萍的委托诉讼代理人辛平到庭参加了诉讼，第三人境商公司的委托诉讼代理人李雅敏、孟振国到庭参加了诉讼，第三人招商银行的委托诉讼代理人朱丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨云云诉称，2017年4月22日，原告与被告经境商公司居间介绍签订了房屋买卖三方合同，合同约定，被告将位于西安市曲江新区XX路XX园XX路XX号楼XX单元XX层XX号”房屋以620000元的价格出卖给原告，房产证号为201XXXXXXXX，并于2017年5月1日实际交付该涉案房屋，原告入住至今。原告依约于2017年4月13日向被告支付50000元定金，2017年8月30日，原告与被告及境商公司签订补充协议后，原告再次向被告支付50000元定金。原告从2017年5月1日起每月向被告支付1800元银行按揭款至原告起诉时。原告在准备好购房款后，多次催促被告及第三人办理房屋所有权转移登记等相关手续，但被告一直借口拖延，导致合同不能顺利履行，被告的行为已经构成违约，现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、确认房屋买卖三方合同及补充协议有效并继续履行；2、被告限期履行办理西安市曲江新区XX路XX园XX路XX号楼XX单元XX层XX号”房屋还款、撤押、注销、过户手续，并将涉案房屋过户至原告名下；3、被告向原告赔偿违约金62000元，并承担居间服务费18600元及律师费30000元；4、本案诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、保险费用等）由被告承担。在本案审理过程中，原告追加招商银行作为本案第三人，并将其第2项诉请变更为：原告向招商银行代偿被告所欠涉案房屋全部债务；招商银行债权全部清偿后立即协助原告办理“XXXXXXXX号楼X单元XX层XXXX号”房屋的抵押注销手续；原告在涉案房屋抵押注销后，将剩余购房款扣除代被告清偿债务部分及其应承担的款项后支付给被告；被告于收到剩余款项后立即协助原告办理过户手续；第3项诉请增加反诉律师代理费10000元。 被告郭萍辩称，1、请求依法驳回原告诉讼请求。双方签订的三方买卖合同及补充协议无法履行并非被告责任，由于被告的房屋属于限售房屋，不满足满五满二的条件，双方经过协商后已经解除合同，并对违约金进行协商，不存在原告所诉请的要求合同继续履行的可能性。2、2018年，西安市出台政策满三满二，因双方没有重新协商，也未重新签订相关买卖合同，双方对房屋价款未达成一致，本案原告诉请依法不应当支持。关于第二项诉请，由于第三人招商银行是属于无独立请求权的第三人，原告请求判令无独立请求权的第三人承担民事责任无法律责任及事实依据。3、关于第三项诉请，由于被告不存在违约的事实，原、被告及第三人境商公司明知被告的房屋不具备交易条件，因为截至到最后一份补充协议签订时，涉案房屋尚未办理房屋初始登记，原、被告双方听信境商公司承诺其有办法、有途径将涉案房屋交易，甚至境商公司向原、被告收取办理房屋交易的公关费，临近被告交费时，境商公司又通知被告无法办理，后原告也向境商公司要求其加急办理房屋产权证，境商公司答应后临近原告交费时，境商公司同样以无法办理为由将此事搁置至今，直至2018年9月17日，被告取得了不动产权证。4、本案是由于第三人境商公司欺骗、误导原、被告，让双方对不具备交易条件的房屋签订房屋买卖合同，导致合同无法履行，被告不具有任何过错，也无违约事实，更无须承担违约责任，请求依法驳回原告的诉请。同时，被告反诉至法院，要求法院依法判令：1、解除原告与被告及第三人境商公司签订的房屋买卖定金合同、房屋买卖三方合同及补充协议；2、原告向被告支付位于西安市曲江新区XX路XX园XX路以北XXXXXXXX号楼X单元XX层XXXX号房屋的占有使用费65000元；3、原告承担全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、担保费用等）。 第三人境商公司陈述意见，同意原告的诉讼请求。在2017年4月22日签订房屋买卖三方合同时，西安市未出台购房合同满五年才能上市交易的政策。合同签订后在2017年6月28日西安市出台了限购政策，导致此房屋暂时不能交易，故原、被告及第三人签订了补充协议，约定被告将房屋交给原告，由原告居住使用，并约定原告每月替被告偿还月供1800元，另约定待此房屋符合国家政策时，被告配合原告办理过户手续。2018年6月24日，国家出台新的限购政策，此房屋符合该政策可以交易，我方在通知被告办理过户手续时，被告提出两个条件，一是涨价至1000000元出售，二是房屋不卖，赔偿违约金，原告不同意，所以诉至法院。 第三人招商银行陈述意见，被告确实在招商银行借款310000元，涉案房产已抵押给招商银行，对于原、被告之间的交易招商银行并不知情，在被告清偿招商银行全部贷款本息后，招商银行同意配合被告办理房屋撤押手续。 原告杨云云针对被告的反诉辩称，1、原告与被告及第三人境商公司签订的房屋买卖定金合同、房屋买卖三方合同及补充协议有效且应继续履行。2、原告不应向被告支付房屋占有使用费65000元。因双方并未约定房屋占有使用费或租金。原告每月向被告支付的1500元或1800元为月供。3、原告不应承担本案的全部诉讼费用，根据合同约定，应由违约方全部承担。综上，请求法院驳回被告的全部反诉请求。 第三人境商公司针对被告的反诉陈述意见，其不同意被告的反诉请求，理由同本诉的陈述意见。 第三人招商银行针对被告的反诉陈述意见，反诉请求与其无关，不予答辩。 经审理查明，2017年4月13日，买方杨云云与卖方郭萍及居间方境商公司签订房屋买卖定金合同，合同约定，买卖房屋位于西安市曲江新区XX路XX园XX路以北XXXXXXXX-X-XXXX号房屋，房屋成交价格为620000元；买方应在本合同签订之时，支付定金50000元以确立买卖关系，定金由居间方代卖方收取。同日，郭萍出具收条一张，内容为“今收到杨云云612XXXXXXXXXXXXXXX购买XXXXXXXX号楼X-XXXX室定金伍万元整（50000元）”。 2017年4月22日，甲方郭萍与乙方杨云云和丙方境商公司签订房屋买卖三方合同，合同约定，甲方将位于西安市曲江新区XX路XX园XX路以北XXXXXXXX-X-XXXX号房屋一套出售给乙方，合同登记号为：YXXXXX060；房屋成交价格为620000元，此成交价包含定金50000元；甲方承诺在乙方做资金监管当日，将定金50000元整返还给乙方，乙方将首付款存入房地局资金监管账户；甲乙双方同意于本合同签订当日向丙方支付居间报酬共计18600元（其中甲方向丙方支付居间费9300元，乙方向丙方支付居间费9300元）；乙方自愿代甲方支付中介费9300元。 2017年4月23日，境商公司向杨云云出具收款收据一份，该收款收据显示境商公司收到杨云云佣金18600元。 2017年5月1日，被告郭萍向原告杨云云交付了涉案房屋。 2017年8月30日，甲方（卖方）郭萍与乙方（买方）杨云云及丙方境商公司签订补充协议，协议约定，买方再次支付卖方房款50000元共计100000元，在做房地局资金监管时卖方须将买方100000元首付款返还买方用于做资金监管；买方2017年5月1日开始支付卖方每月1500元，于2017年10月1日开始支付卖方每月月供1800元，直到该房屋过户前1个月；卖方拿到房产证后30个工作日内，按照国家时下政策或买卖双方协商一致，卖方全力配合买方办理过户手续；本协议签订后5个工作日内卖方须将办理产权证相关资料提交相关部门；买方于每月2号需将月供1800元存至指定银行卡；卖方于2017年5月1日将金地翔悦天下11号楼3单元3302房屋交付给买方。 2017年8月30日，郭萍出具收条一张，内容为“今收到杨云云612XXXXXXXXXXXXXXX购买XXXXXXXX号楼X单元XXXX室定金伍万元整（50000元）”。 2018年9月17日，位于西安市曲江新区XX路XX段XX号XX幢XX室办理了不动产证书，证书号为（2018）西安市不动产权第143XXXX号。 上述事实，有房屋买卖定金合同、收条、房屋买卖三方合同、补充协议、不动产权证书、收款收据、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。 本院认为，原告与被告签订的房屋买卖定金合同、房屋买卖三方合同及补充协议系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告要求解除房屋买卖定金合同、房屋买卖三方合同及补充协议既无合同依据，亦无法律依据，故对于被告的该项诉请，本院依法不予支持，合同应当继续履行。因此原告要求确认房屋买卖三方合同及补充协议合法有效并继续履行的诉请，本院依法予以支持。虽然原告与被告签订房屋买卖定金合同及房屋买卖三方合同时，涉案房屋系限购房屋，但根据双方签订的补充协议的约定“卖方拿到房产证后30个工作日内，按照国家时下政策或买卖双方协商一致，卖方全力配合买方办理过户手续”，卖方即本案的被告于2018年9月17日取得涉案房屋不动产权证书时，涉案房屋的备案登记已满三年，此时涉案房屋具备交易条件，符合当时国家政策，故被告有义务配合原告办理过户手续。因涉案房屋购买时存在按揭贷款的情形，招商银行系涉案房屋的抵押权人，故原告要求代被告向第三人招商银行偿还涉案房屋的全部债务的诉请，本院依法予以支持。债权清偿完毕后，第三人有义务为被告办理抵押注销手续，但因涉案房屋已经出卖给原告，故原告要求招商银行在债权实现后协助原告办理抵押注销手续的诉请，本院依法予以支持。在扣除原告代被告向第三人招商银行偿还的款项后，原告应将剩余的购房款支付给被告，被告应在收到购房款之后配合原告办理房屋过户手续，故原告要求从其未向被告支付的购房款中扣除代被告向第三人招商银行清偿债务后支付给被告的诉请，本院依法予以支持。原告要求被告收到剩余款项后协助原告办理过户手续的诉请，本院依法予以支持。因被告未提供证据证明其于2017年5月1日向原告交付房屋系向原告出租房屋，故被告要求原告支付房屋占有使用费65000元的诉请，本院依法不予支持。虽然原告与被告合同约定的违约金为总房款的10%，但是被告违约时原告并未向被告支付总房款，虽然被告存在违约行为，但按照约定违约金为62000元，该违约金明显有失公允，结合原告向被告支付的款项共计100000元的事实，本院认定违约金为10000元（100000元×10%）。虽然被告存在违约行为，但原告并未因此而解除合同，其通过中介购买房屋必然产生居间服务费，故原告要求被告向其支付居间服务费18600元的诉请，本院依法不予支持。因原告提供的本诉的委托代理合同中已包含反诉的代理权限，故原告要求被告向其支付本诉律师费30000元及反诉律师费10000的诉请，本院依法予以支持30000元。至于原告要求从其应向被告支付的购房款中扣除其他款项的诉请，本院依法不予支持。因原告保全向保险公司支付的保险费并非诉讼费，且原告未交纳保险费相应的诉讼费，故本院依法不予处理。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）杨云云与被告郭萍（反诉原告）及第三人陕西境商房地产营销策划有限公司第二十九分公司签订的房屋买卖三方合同及补充协议有效，并继续履行。 二、原告（反诉被告）杨云云于本判决生效之日起十五日内向第三人招商银行股份有限公司西安分公司代被告郭萍（反诉原告）偿还所欠的用于购买西安市曲江新区XX路XX段XX号XX幢XX室的全部债务。 三、第三人招商银行股份有限公司西安分公司在原告（反诉被告）杨云云履行了上述第二项义务后三十日内配合原告（反诉被告）杨云云办理西安市曲江新区XX路XX段XX号XX幢XX室房屋抵押注销手续。 四、原告（反诉被告）杨云云应支付的购房款520000元中扣除上述第二项已付的款项后三十日内将剩余款项支付给被告（反诉原告）郭萍。 五、被告（反诉原告）郭萍于原告（反诉被告）杨云云履行完毕上述第四项义务后三十日内配合原告（反诉被告）杨云云办理位于西安市曲江新区XX路XX段XX号XX幢XX室房屋的过户手续。 六、被告（反诉原告）郭萍于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨云云支付违约金10000元。 七、被告（反诉原告）郭萍于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨云云支付律师费30000元。 八、驳回原告（反诉被告）杨云云其余的诉讼请求。 九、驳回被告（反诉原告）郭萍的全部反诉请求。 本案案件受理费10000元、保全费5000元，由被告郭萍承担。因原告杨云云已预交，被告郭萍并上述款项支付给原告杨云云。本案反诉费5000元，由被告郭萍承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  赵 妍 人民陪审员  魏爱萍 人民陪审员  卜 珺 二〇一九年十一月十九日 书 记 员  刘 欢 打印：扈艳红校对：鲁蔓年月日送达 1