山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终4410号上诉人（原审原告）：张海，男，1975年10月12日出生，汉族，户籍所在地：山东省济宁市任城区，现住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：孔维雷，山东公明政和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侯佩苓，女，1970年6月5日出生，汉族，户籍所在地：山东省济宁市任城区，现住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：姚海涛，山东纵横统一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁山中联混凝土有限公司。住所地：山东省梁山县经济开发区云龙路16号。统一社会信用代码：913708325978355362。法定代表人：盛春德，董事长。委托诉讼代理人：冯永革，山东文思达律师事务所律师。上诉人张海因与被上诉人侯佩苓、梁山中联混凝土有限公司（以下简称梁山中联公司）确认合同有效纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2017）鲁0811民初8380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。张海上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求；一、二审诉讼费和保全费由侯佩苓和梁山中联公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，严重侵害了张海的合法权益，应当依法予以撤销。事实与理由：（一）张海系本案争议的济宁市任城区阜桥辖区府河新村27号楼东单元五层西室房产（以下简称争议房产）的真实权利人，对该房产享有物权。其在一审期间提供了充足证据，证明其对争议房产出资购买并自2001年至今实际居住的事实，应当依法确认借名购买合同有效。1.张海系争议房产的实际出资人。一审判决认定其提交了“《收款凭证》复印件”与事实严重不符。一审庭审时，张海提供了加盖《山东电力建设第二工程公司济宁基地物业公司》印章的《收款凭证》“原件”两份，只是质证后向法庭留存了复印件。该收款凭证明确载明，张海分两次交纳购房款合计38813.2元，交款人处明确载明“张海”。该金额结合《职工购房交款通知单》载明的内容，可以确定系争议房产的全部应交购房款，更可以证明张海系争议房产的实际出资人。2.张海自2001年5月3日开始，在争议房产内结婚、生子，实际居住至今已近18年之久，系争议房产的实际使用人、实际占有人。一审期间，张海提交了加盖济宁市任城区阜桥街道办事处蒋林社区居民委员会印章的《证明》原件一份，该证明中存在出具人的签字及联系方式，符合证据形式的规定，能够证明其自2001年5月3日至今一直在此居住的事实。同时，结合张海提交的实际居住产生的物业、水、电费单据，也可以印证张海实际居住的事实。另外，截止至本案上诉之日，张海依然在此居住，该事实具有客观性。基于以上事实，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》【以下简称物权法解释（一）】第二条的规定，张海对争议房产享有物权，系争议房产的真实权利人。故在该基础之下，张海请求确认其与侯佩苓之间的借名购房合同有效，于法有据。（二）梁山中联公司不构成对争议房产的善意取得。侯佩苓与梁山中联公司之间存在恶意串通损害张海合法权益的事实，应当依法确认他们之间签订的编号为20151222013的《房屋买卖协议》无效。1.梁山中联公司对争议房产的“购买”行为不符合《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百零六条第一款第一、二项的规定，不构成善意取得。（1）梁山中联公司“购买”争议房产时存在重大过失，“购买”行为非善意。按照一般常识及房屋买卖的交易习惯，善意的房屋购买人在购买房屋、签订合同前，首先必须会去房屋所在地查看房屋现状，包括房屋是否真实存在、是否完整、是否有人居住等是否存在阻碍购买的其他情形。若发现房屋有其他人居住或者暂住，不可能贸然签订买卖合同。这是人之常情，众所周知的交易习惯。但是，依据梁山中联公司提供的《房屋买卖协议》可知，该合同签订时间为2015年12月22日，所谓的“付款时间”也是在同一日。此时，张海正在上述房屋内居住、生活，全然不知房屋已被他人“买卖”了。故梁山中联公司从未对上述房屋进行过查看。“购买”行为不符合房屋买卖的交易习惯，不具有一般房屋购买人的主观善意。（2）梁山中联公司对其辩称的42万元“购房款”，未提供任何支付凭证，不能证明其实际支付上述款项的事实。也不能认定其与侯佩苓之间以“合理的价格”转让了争议房产。该公司虽然提供了济宁市房产交易中心盖章的20151222013号《房屋买卖协议》，但是，未提供任何款项支付事实的凭证。虽然，上述协议来源于济宁市房产交易中心，但是，该协议书本身不能证明支付款项的事实。按照房产交易规定，只要房屋转让时依法缴纳了相关税费，符合过户的形式要件时，房产交易中心就会为其办理房产变更登记手续。房款是否支付属于事实审查范围，并非房产交易中心在房屋买卖变更登记时所审核的条件。房屋买卖协议书中载明的交易额，只是房产交易中心审核部分税费的参考依据，房屋买卖协议本身，也只是房产交易中心进行房产变更登记时的备案文书。因此，梁山中联公司有责任和义务证明款项实际支付的事实，否则，不能认定其实际支付合同对价的事实。另外，42万元属于较大的金额，现金支付不符合房屋买卖的交易习惯，也不符合梁山中联公司作为法人机构款项支出的财务制度。故该公司必须提供实际支付款项的银行流水等转款凭证，否则，也不能认定其对上述款项实际支付的事实。一审法院对此未依法查明，存在严重错误。退一步讲，即使42万元存在支付的情形，该金额也与争议房产的市场均价不符。争议房产位于济宁市任城区阜桥街道办事处蒋林社区，该社区南靠海关路，北临洸河路，东接科苑路，西至琵琶山路，四周学校齐全，商业繁华，居住条件优越。虽然房地产市场行情不固定，但是，在2015年，该地的房产单价绝不会低于7000元，该价格系济宁市居民众所周知的事实，具有客观性。但是，侯佩苓与梁山中联公司之间订立的买卖协议约定的出售价值仅为42万元，即单价仅为4967.47元（建筑面积84.55平米），二者相差巨大，不符合该房产在当时的市场交易价格。依据物权法解释（一）第十九条规定，不能认定他们之间以“合理价格”转让争议房产。2.侯佩苓与梁山中联公司之间存在恶意串通的事实，该事实损害了张海的利益。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第二项规定，应当依法确认20151222013号《房屋买卖协议》无效。一审时张海提交的梁山中联公司和案外人梁山县中联建材有限公司的工商登记信息，可以证明侯佩苓与梁山中联公司存在密切的利益关系，具体事实为：（1）侯佩苓在2015年5月5日前系梁山中联公司的经理（2015年5月5日工商变更信息中载明）。本案所涉20151222013号《房屋买卖协议》也是在2015年度签订，该协议签订时，侯佩苓系梁山中联公司的直接权利人，能够支配或者控制公司的行为，能够为双方恶意串通提供便利条件。（2）侯佩苓还系案外企业梁山县中联建材有限公司的法定代表人、股东、实际控制人。同时，该公司又是梁山中联公司的原始股东之一。故，侯佩苓与梁山中联公司之间自始至终都存在相互支配和利益共享的利害关系。同时，该关系也能印证梁山中联公司对侯佩苓无权处分争议房产的事实，是明知和应知的。能够证明二者之间存在虚假交易、恶意串通的事实。综上所述，本案所涉借名购房的产生与历史留存的房改房政策存在因果关系，系张海无法直接变名的基础原因。张海借名购房具有客观性、合理性。一审时，张海提供了支付全部款项并实际入住的证据，足以说明其系争议房产的真实权利人。争议房产系普通住宅房，张海自2001年居住至今已达18年，该房产早已构成了其生活中不可分割的重要部分，若失去争议房产，其将无法生活、居住。梁山中联公司作为注册在梁山县的企业法人，在未查看房屋实际状况的情况下，以虚假购买行为，将位于济宁市区的住宅房登记在自己名下，单对其自身行为而言已不具备居住使用的合理性和客观性。一审法院仅凭房产已登记在他人名下为由，而置真实事实于不顾，严重背离了物权法的立法本意，严重损害了张海的合法权益。侯佩苓辩称，请求驳回上诉，维持原判。（一）其与张海之间不存在借名购房合同关系，张海既未能提供证据证明双方之间存在书面借名购房合同，也未能举证证明双方存在口头约定。所以，张海主张的基础事实不存在。（二）本案诉讼并非是张海的真实意思表示，存在虚假诉讼。赵俊生2017年4月死亡，随后侯佩苓便向张海提出腾房请求。张海在争议房产中居住至2017年6月，所以电费也是交到这个时间。因为张海的父母与侯佩苓产生矛盾，所以在其父母操作下，以其名义在2017年8月提起了本案诉讼。这一事实，有侯佩苓在一审中提供的录音为证。（三）张海起诉确认两个合同的效力，系两个不同的法律关系。（四）侯佩苓及其丈夫赵俊生对争议房产享有物权，可以依法处分。如何处分、处分给谁、处分的价值均与张海无关，张海无权提出异议。梁山中联公司辩称，（一）张海请求确认效力的两个合同，并非同一法律关系。梁山中联公司不是其所诉借名购房合同的当事人，其无权向该公司主张权利。张海将该公司列为被告属于错列诉讼主体，应当驳回其诉讼请求。张海并非20151222013号《房屋买卖协议》的当事人，不具备原告主体资格，无权向梁山中联公司及侯佩苓主张权利，应裁定驳回其起诉。（二）赵俊生、侯佩苓与梁山中联公司签订的房屋买卖协议合法有效。首先，争议房产为山东省电力建设第二工程公司的房改房，具有一定的政策性、人身属性和福利性质。赵俊生作为该工程公司职工，根据房改政策购买争议房产，并登记在赵俊生名下，应当产生设立物权的法律后果，有权处分争议房产，并与梁山中联公司签订房屋买卖协议。其次，赵俊生、侯佩苓与梁山中联公司已经根据房屋买卖协议办理了权属登记，梁山中联公司已经取得案涉房屋所有权。张海向一审法院起诉请求：1.确认张海与侯佩苓就争议房产的借名购买合同有效；2.依法确认侯佩苓与梁山中联公司之间签订的编号为20151222013的《房屋买卖协议》无效；3.诉讼费、保全费和律师费由侯佩苓、梁山中联公司承担。一审法院认定事实：赵会仁（1986年去世）与付家英（2015年去世）夫妇育有两个子女，即赵学梅与赵俊生。张海系赵学梅之子，侯佩苓与赵俊生系夫妻关系，赵俊生于2017年去世。赵俊生为山东电力建设第二工程公司职工，分得府河新村42号楼东单元五层西室（后改为27号楼，以下简称争议房产）。2000年山东电力建设第二工程公司进行房改，赵俊生应交售房款48385.24元。2004年8月18日，赵俊生与单位签订《公有住房买卖协议书》，并于同年7月15日取得争议房产的房权证（产权证号：阜字10534），房屋所有权人为赵俊生。2015年12月22日，赵俊生、侯佩苓将争议房产以42万元的价格出售给梁山中联公司，双方签订《房屋买卖协议》。梁山中联公司缴纳房屋买卖契税，并取得房产部门颁发的房权证（济宁市房权证济字第××号）。2017年赵俊生去世。另查明：争议房产用电客户登记为张海，张海提供用电发票至2017年6月份。侯佩苓为梁山县中联建材有限公司股东（发起人）、执行董事兼总经理，该公司为梁山中联公司股东。2015年5月5日前，侯佩苓在梁山中联公司任董事、总经理。一审法院认为，双方对以下事实有争议：（一）本案起诉是否是张海真实意思表示；（二）张海和侯佩苓夫妇之间是否存在借名购房的事实；（三）侯佩苓与梁山中联公司之间房屋买卖是否为善意取得。关于焦点（一），该院认为，侯佩苓主张起诉并未张海真实意思表示，提供与张海之间的录音予以证明。因张海庭审中未到庭，其委托诉讼代理人无法质证。该院要求张海到庭核对证据。张海到庭后认可录音的真实性，但主张起诉是其真实意思表示，故侯佩苓主张本案为虚假诉讼的主张，该院不予采信。关于焦点（二），该院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。张海主张争议房产由其借名购买，其应当对借名购买的事实承担举证责任。庭审中，张海提供的《职工购房交款通知书》一次性付款金额48385.24元、补偿支付金额10432.34元、应交款金额37952.9元、保险金金额860.3元，与《收款凭证》金额可以相互对应，也与侯佩苓提供争议房产档案中收款凭证载明的赵俊生应缴售房款48385.24元金额能够对应。但侯佩苓对张海主张的借名购买房屋予以否认，并对其缴纳保险金和购房款的收据真实性提出异议，主张其在收款收据交款人处添加自己的签字，其未将该两份证据原件提交法庭核对，也未提供其他证据证实自己的主张；虽然张海主张其在争议房产中进行居住，但双方存在亲属关系，居住并不能证明争议房产所有权发生转移。因此，张海提供的证据并不足以证明其诉称借名购买争议房产，其是争议房产实际所有权人的主张，应当承担举证不能的责任。关于焦点（三），该院认为，争议房产于2015年12月出售，交易价格为42万元，梁山中联公司缴纳房屋买卖契税，并取得房产部门颁发的房产证。张海主张房屋交易价格明显过低，梁山中联公司并非善意取得，其主张的依据是侯佩苓为梁山中联公司股东梁山县中联建材有限公司的法定代表人，侯佩苓曾任梁山中联公司董事、总经理，双方存在利益关系。张海提供争议房产所在小区网络出售价格用以证实自己的主张，但其提供的价格为报价，不能证明该价格是侯佩苓与梁山中联公司交易时争议房产所在小区房屋的交易价格。因此，张海主张梁山中联公司取得争议房产不是善意取得，证据不足，该院不予支持。综上，该院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。张海主张争议房产系借用赵俊生名义购买，其应当对自己的主张提供证据予以证实，但其提供的证据不足以证实自己的主张，该院不予支持。张海主张梁山中联公司购买争议房产非善意取得，亦未提供明确证据予以证实，且梁山中联公司已在房产部门取得房权证，故张海的此项主张，证据不足，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：驳回张海的诉讼请求。案件受理费200元、保全费2211元，合计2411元，由张海负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。张海二审中提供的济宁市任城区阜桥街道蒋林社区居民委员会2019年4月26日出具的证明，与其在一审诉讼过程中提供的该居委会2017年9月1日出具的证明，内容基本一致，属于重复举证，不属于新证据。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：张海一审诉讼过程中提供的山东省电力建设第二工程公司2000年9月5日出具的两张收款凭证（收据）系用复写纸书写的复写件，一审判决认定为复印件与事实不符。其中一张载明：“兹收到赵俊生购房款人民币（大写）叁万柒仟玖佰伍拾贰元玖角正”，在该收款凭证交款人处签有“张海”的姓名；另一张载明：“兹收到赵俊生购房保险金人民币（大写）捌佰陆拾元叁角正”，在该收款凭证交款人处亦签有“张海”的姓名。张海一审诉讼过程中提供的职工购房交款通知单显示，购房申请人为赵俊生，购房申请人配偶为侯佩苓。争议房屋应交购房款为48385.24元，扣除赵俊生的住房资金补偿10432.34元，应交购房款为37952.90元，应交保险金为860.30元，与前述两张收款凭证（收据）载明的交款数额一致。张海、侯佩苓以及梁山中联公司手中均没有争议房屋的公有住房买卖协议书原件。侯佩苓未能提供购买争议房屋时的缴款凭证。本院认为，根据张海的上诉请求，结合侯佩苓及梁山中联公司的答辩意见，本案的争议焦点为：（一）张海与侯佩苓之间是否存在借名购房合同关系？合同是否有效？（二）张海请求确认侯佩苓与梁山中联公司之间的房屋买卖协议无效，是否应当予以支持？关于焦点（一），本院认为，首先，虽然争议房屋是以赵俊生的名义从其单位购买的，但是缴纳房款的收据上明确记载交款人为张海，而且该收据复写件一直由张海保管。如果张海只是代赵俊生缴纳购房款，该收据复写件应当由赵俊生或者侯佩苓持有，不应在张海手中。侯佩苓又未能提供缴纳购房款的凭证。因此，张海主张系其缴纳了购房款，本院予以采信。其次，由于赵俊生系张海的亲舅舅，张海借用赵俊生的名义购买房改房，没有签订书面合同，亦是人之常情。再次，购得争议房屋后，一直由张海居住使用。即便按照侯佩苓的说法，张海至少一直居住到2017年6月。也就是说，尽管赵俊生、侯佩苓2015年12月22日与梁山中联公司签订房屋买卖协议后，将房屋所有权人变更为了梁山中联公司，梁山中联公司也未实际占有该房。综上，本院认定存在张海借用赵俊生名义购买争议房产的事实。但是，借名购房行为发生在2000年9月，对于借名购房的效力应当适用当时的法律法规进行评价。《中华人民共和国民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”由于张海借名购买的房屋系房改房，所以应当遵守国家房改政策。由于当时普遍存在单位公房难以满足全部职工购房需要的情形，所以房改政策禁止不符合购买房改房条件的个人借名购房。借名购房会直接导致不符合购买房改房条件的人占有、挤压单位公房资源，损害其他轮候等待购房职工的合法权益，损害社会公共利益。因此，依照合同法第五十二条第四项规定，借名购房合同无效。张海请求确认其与侯佩苓之间的借名购房合同有效，本院不予支持。关于焦点（二），本院认为，前已述及，虽然张海借用赵俊生名义购买争议房产是事实，但是该借名购房行为因违反国家政策、损害社会公众利益而无效，张海不能取得争议房产的合法物权。因此，其无权请求确认侯佩苓与梁山中联公司之间房屋买卖协议无效。综上所述，一审判决没有认定张海与赵俊生、侯佩苓之间存在借名购房的事实欠妥，本院予以纠正。但是，判决驳回张海的诉讼请求，结果并无不当。张海的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张海负担。本判决为终审判决。审判长  闫先东审判员  宋汝庆审判员  史海洋二〇一九年十一月二十八日书记员  周平平