广东省恩平市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0785执异52号 异议人（案外人）：梁振明，男，汉族，1969年3月18日出生，户籍地：广东省英德市，住广东省清远市清新区。 申请执行人：郑广扬，男，汉族，1960年9月17日出生，住深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：刘伟亮，国信信扬（江门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何利甜，国信信扬（江门）律师事务所实习律师。 被执行人：罗松生，男，汉族，1962年9月13日出生，住清远市清新区。 被执行人：罗雪锋，男，汉族，1986年5月8日出生，住清远市清新区。 被执行人：吴凤娣，女，汉族，1962年4月7日出生，住清远市清新区。 被执行人：清远市清新区清晖房地产开发有限公司，住所地：清远市清新区太和镇明霞大道中**山湖世纪花园**世纪悦城售楼部。 法定代表人：罗松生。 本院在执行郑广扬与罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称清晖公司）民间借贷纠纷一案过程中，案外人梁振明向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2019年11月20日公开举行了听证，案外人梁振明和申请执行人郑广扬的委托诉讼代理人刘伟亮参加了听证。现已审查终结。 案外人梁振明提出异议，请求：1、依法解除（2016）粤0785执保25号之一民事裁定书对清远市清新区××镇××路××一巷×号首层×的查封行为；2、依法中止对清远市清新区××镇××路××一巷×号首层×的执行。事实与理由：法院在执行（2016）粤0785执保25号裁定书过程中，查封了清晖公司开发的位于清远市××区××镇××巷×号首层×商铺。而异议人是该商铺的实际所有人，法院没有调查清楚查封该商铺，实为不妥，损害异议人权益，造成异议人极大困扰。异议人于2008年向清晖公司购买该商铺，双方约定交易总价为236000元，异议人支付首期房款150000元，余款由清晖公司帮助异议人办理银行按揭手续。异议人按照约定于2008年6月4日向清晖公司交纳首期房款150000元，清晖公司将该商铺交付异议人使用。事后，异议人积极配合办理余款的银行按揭手续，清晖公司却告知异议人，由于公司原因无法办理银行按揭手续，对于余款的支付，清晖公司也没有其他办法解决。此后十年时间，因清晖公司无法协助异议人办理过户登记手续，自觉理亏一直没有催促异议人支付余款。异议人于2017年得知自己购买并且使用多年的商铺因清晖公司与申请执行人郑广扬之间的债务纠纷，于2016年9月22日被恩平市人民法院查封，查封文号为（2016）粤0785执保25号之一，并且已经进入了实质执行阶段。由于清晖公司自身问题查封异议人财产，给异议人造成极大麻烦，严重损害异议人权益。异议人在得知此情况后，立即亲自到恩平法院了解情况，提出书面异议，要求终止执行，但没有得到明确答复，并且异议人向不动产所在地清新区人民法院了解情况，被告知说由于该查封没有经过他们处理，他们并不知情，但鉴于法院已经查封涉案房产，必须先提出执行异议，他们无权撤销其他法院的查封裁定，现阶段也无法判决办理过户给异议人。异议人所购买房屋被查封时，根本没有收到过法院工作人员送达的材料，亦没有任何人联系过异议人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，异议人与清晖公司就购买该商铺事宜达成的口头协议，是双方的真是意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。据此可以认定异议人在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同。其次，在法院查封该商铺之前，异议人已经合法占有、使用该商铺多年，异议人提交的水电费缴费单、商铺内部照片等证据可以佐证。再次，异议人已经按照约定向清晖公司支付150000元首期房款（达总房款百分之六十以上），余款应由清晖公司办理银行按揭，但因为清晖公司自身原因，一直无法为异议人办理，无法支付余款的过错不在异议人，异议人由始至终都是愿意支付的，异议人同意将余款按照法院的要求交付执行。最后，涉案商铺未办理过户登记，过错不在异议人，是清晖公司一直拖延办理，十年期间多次向异议人承诺办理，结果却一次又一次地令人失望。综上所述，异议人完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除执行的情形，异议人是该商铺的实际所有人，法院查封涉案商铺损害了异议人的合法权益，恳请法院解除对该房产的查封并中止对该房产的执行。 申请执行人郑广扬答辩称，相关购买房屋及商铺全部没有在查封之前付清全部购房款，按照法律规定必须要付清房款及实际占有才可中止执行，否则各异议人应当按普通合同纠纷向当地法院起诉以确认相应债权或其他权利，在未付清房款的前提下相应证据我方无法核实真实性，亦不应由本执行案审查，与本案无关不具有关联性。 被执行人罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司经本院合法通知，未参加听证，亦没有提交答辩意见。 本院查明，申请执行人郑广扬与被执行人罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月19日作出（2016）粤0785执保25号民事裁定：查封罗松生、吴凤娣、清晖公司价值38000000元的财产。于2016年9月6日作出（2016）粤0785执保25号之一民事裁定：一、解除对被保全人清远市清新区清晖房地产开发有限公司下列财产的查封（详见解除查封清单）；二、查封清远市清新区清晖房地产开发有限公司下列财产（详见查封清单）。其中查封清单序号为19号的清新区××镇××路××一巷×号××楼×幢首层×是案外人梁振明所购买的商铺。本院于2017年7月14日作出的（2016）粤0785民初521号民事判决已发生法律效力。依该判决被告罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司应偿还借款本金20411507.83元及利息给原告郑广扬。由于被告罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司未履行生效判决确定的全部义务，郑广扬向本院申请执行。本院于2019年8月5日作出（2019）粤0785执恢80号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人清晖公司名下的房屋及车位，其中清单序号为18号的清新区××镇××路××一巷×号××楼×幢首层×是案外人所购买的商铺。 另查明，被执行人清晖公司于2008年6月4日出具收到案外人梁振明支付的商铺房款150000元的收据（NO：0917129），其中在收据中双方约定涉案商铺价款与办证费合计人民币236000元。 本院认为，本案案外人所提异议，是对拍卖裁定的执行标的主张权利，阻却执行措施的行为，应当以民事诉讼法第二百二十七条进行审查。本院执行依据（2019）粤0785执恢80号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人清晖公司名下的房屋及车位，其中清单序号为18号的清新区××镇××路××一巷×号××楼×幢首层×是案外人所购买的商铺。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行，第二十五条第一款第（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。清晖公司作为本案被执行人，本院对其名下的财产予以查封符合法律规定，并无不妥。案外人虽提供了被执行人清晖公司出具的收款收据、用水用电明细等证明材料以说明其是涉案商铺所有权的真实权利人，但双方在本院查封之前并没有签订合法有效的《商品房买卖合同》，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的情形，案外人的异议理由不成立，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人梁振明的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  吴艳明 人民陪审员  何冬岚 人民陪审员  冯珊珊 二〇一九年十一月二十五日                                                                                                                                                   法官助理  刘引弟                                                                                                                                                 书记员  冯宇君