辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民初545号原告（案外人）:何欢，女，1990年6月9日出生，汉族，住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人：毕丽晶，沈阳市辽中区蒲东街道办事处法律服务所法律工作者。原告（案外人）:潘东，男，1989年11月17日出生，汉族，住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人：毕丽晶，沈阳市辽中区蒲东街道办事处法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：陈继崇，男，1966年1月28日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被告（被执行人）：辽中县房地产综合开发有限公司，住所地辽中县辽中镇西环街114号。法定代表人：赵猛，该公司总经理。委托诉讼代理人：周国忠，男，1955年9月17日出生，汉族，住辽宁省辽中县.被告（被执行人）：台安县第二建筑工程公司，住所地台安县黄沙坨镇本街。法定代表人：赵乐达，该公司总经理。委托诉讼代理人：张岩旭，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告（被执行人）：何永成，男，1970年3月9日出生，汉族，住辽宁省辽中县委托诉讼代理人：孙建，男，1981年7月1日出生，汉族，住辽宁省辽中县。被告（被执行人）：芦春英，女，1967年9月25日出生，汉族，住辽宁省鞍山市迪雅溪谷Ｂ区。原告何欢、潘冬与被告陈继崇、辽中县房地产综合开发有限公司（以下简称“辽中房产公司”）、台安县第二建筑工程公司（以下简称“台安建筑公司”）何永成、芦春英案外人执行异议之诉一案，本院依法适用普通程序，于2019年10月23日对本案进行了公开开庭审理。原告何欢、潘冬的委托诉讼代理人毕丽晶、被告陈继崇、辽中房产公司的委托诉讼代理人周国忠、台安建筑公司的委托诉讼代理人张岩旭、何永成的委托诉讼代理人孙建到庭参加诉讼，被告芦春英经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何欢、潘冬向本院提出诉讼请求：一、请求撤销（2018）辽01执异1250号执行裁定书，判决停止对二原告所有的位于沈阳市辽中区市场门市楼的执行。事实及理由：一、沈阳市中级人民法院执行门市楼的所有权系申请人的合法财产。2013年6月8日，二原告从被告何永成处购买了开发建设辽中区牛心坨镇市场门市楼，以80万元的价格卖给二原告（详见收据），二原告将全部购楼款现金形式交付到被告何永成售楼处，被告何永成出具收据一份，系各方完全自愿行为，真实意思表示，该行为系真实有效。沈阳市中级人民法院（2018）辽01执异1250号执行裁定书认定的事实是错误的，被告辽中房产公司是该楼房的开发公司，但是该工程系被告何永成和卢春英合伙开发建设的，挂靠辽中房产公司，也就是说何永成有出售该楼房的权利。二、对法院查封的楼房二原告系合法取得，应该予以解除查封，停止执行。二原告在签订合同后已经合法取得该楼房的所有权，各方交易之后没有及时到房屋产权部门进行备案登记手续的原因是被告何永成一直推脱才未办理备案手续。现原告已经经营多年用于开幼儿园，正在经营当中，已经对该楼房进行了实际装修并入住，对房屋实际进行了占有、管理、使用，并交付了入住期间的水、电、气、取暖、物业等费用，所以二原告系善意取得，其财产所有人系二原告，请求沈阳市中级人民法院撤销（2018）辽01执异1250号执行裁定书，判决停止对二原告所有的位于沈阳市辽中区市场门市楼的执行。陈继崇辩称，一、原告提供的门市楼出售合同中的甲方辽中县辽西杂粮交易市场并不是此门市楼的产权人，此门市楼的产权人是辽中房产公司。二、原告提供的情况说明是说明此门市楼项目是芦春英、何永成实际投资开发的，并不说明辽西杂粮交易市场有出售权。何永成辩称，2011年何永成与卢春英合伙开发建设牛心坨杂粮交易市场，挂靠在辽中房产公司进行开发，在开发的时候由于缺少资金，对于预购门市楼的业主要求先收取购楼款，何欢、潘冬由于准备开幼儿园，就预定诉争本案的1#门市楼，当初潘冬家在该楼房原址有一套平房，动迁的时候应该得到动迁款10.5万元，该动迁款抵顶部分购楼款，剩余购楼款陆续69.5万元由何欢、潘冬支付给何永成，截止到2013年6月8日，何欢、潘冬把80万元购楼款已经全部给付给何永成完毕，由何永成给二人出具了收条一份，因当初无法办理该房屋的手续，何永成也没有开发公司的公章，根据原告要求及为其有个保障，于6月9日就用辽中县辽西杂粮交易市场的名义，各方签订了购房合同，被告辽中房产公司是该楼房的开发公司，但是该工程系被告何永成和卢春英合伙开发建设的，挂靠辽中房产公司，也就是说何永成有出售该楼房的权利，原告已经从2013年至今经营幼儿园，正在经营当中，对该楼房进行了实际装修并入住，对房屋实际进行了占有、管理、使用，并交付了入住期间的水、电、气、取暖、物业等费用，所以该楼房的所有人系二原告。辽中房产公司辩称，二原告与何永成签订的辽西杂粮市场网点门市房合同不成立，不具有法律效力。1.出售方不具有售房资质和权利。根据生效判决认定辽中房产公司是开发方，只有开发方才有售楼权利。2.签订的合同不是规范的合同文件，该合同不具有真实性、合法性。3.双方签订的交易价款，明显低于市场价格，低于市场每平方米1000元，少卖40多万元，损害了合伙人的合法权益，原告不具有善意占有事实。4.支付房款80万元的资金来源应提供充分证据佐证，证明其真实性。5.何永成收房款出具的收条，不符合出售房屋的财务手续，应由公司出具票据。6.按照物权法的有关规定，不动产的权属确定应当依据不动产登记。7.房屋的占有不一定都是房屋所有人。8.双方买卖房屋没有交税。9.双方买卖房屋没有备案登记。台安建筑公司辩称，案涉房屋的所有权人系辽中房产公司，何永成及辽中县辽西杂粮交易市场均无权处分该房屋；被答辩人何欢、潘冬并非善意第三人，也不因实际占有使用房屋而当然取得所有权。一、何永成及辽中县辽西杂粮交易市场并非案涉房屋的所有权人，其对外签订的《门市楼出售合同》系无权处分行为，不能导致所有权变动的效果，因此二被答辩人并非案涉房屋的所有权人。根据不动产登记簿记载，案涉房屋的权利人为辽中房产公司，因此辽中县辽西杂粮交易市场与二被答辩人签订的《门市楼出售合同》系无权处分他人不动产，嗣后也未取得处分权，因此，实际权利人并不承担无权处分合同的效力。另外，收据系何永成个人出具，与实际权利人辽中房产公司并无任何关联性。因此，答辩人认为案涉房屋的所有权并不因无权处分人的行为而发生物权变动的效果，二被答辩人并非案涉房屋的所有权人，本案诉求不能成立。至于合同责任应当由二被答辩人另行起诉。二、二被答辩人在签订《门市楼出售合同》时并非善意第三人，并未支付合理对价，且案涉房屋仍登记在辽中房产公司名下，因此不符合善意取得的构成要件。根据《物权法》第一百零六条规定，善意取得需符合存在无权处分、买受人受让财产时为善意、支付合理对价、不动产已登记四个条件。本案中，二被答辩人起诉称2013年6月8日以80万元的价格从何永成处购买案涉房屋共440平，不仅明知何永成系发包人，且知道其因无资质而挂靠在其他公司名下。2013年11月20日沈阳市房产局为案涉房屋核发商品房预售许可证，权利人均为辽中房产公司，因此二被答辩人在合同订立时明知何永成无预售许可等相关资质，便以现金形式一次性支付全部购房款，因此不符合买受时为善意的条件。根据辽宁省高级人民法院（2015）辽民一终字第00458号民事判决查明“2012年牛心坨辽西杂粮门市楼……楼价每平方米2800元”，即案涉房屋的合理总价应为1,232,000元，二被答辩人仅以市价三分之二的价格购得房产，难以认定为合理价格。根据《物权法》第十条、第十六条规定，我国对不动产实行统一登记制度，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。即受让人只要没有办理不动产变更登记，就不能善意取得该不动产。因此，二被答辩人并不符合善意取得的构成要件，并未取得案涉房屋的所有权。综上，案涉房屋并不因何永成及辽中县辽西杂粮交易市场的无权处分行为发生物权变动的效果，被答辩人何欢、潘冬并非善意第三人，也不因实际占有使用房屋而当然取得所有权。请法院依法裁判。芦春英经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月9日，何欢、潘东与辽中县辽西杂粮交易市场签订的《门市楼出售合同》，约定：一、辽中县辽西杂粮交易市场自愿将开发建设的位于辽中县牛心坨镇牛心坨村开发建设的辽西交易杂粮市场网点1号门市楼出售给何欢、潘东。二、交易价格捌拾万元整，现金方式交易。三、购买楼房交易后辽中县辽西杂粮交易市场无条件为何欢、潘东办理房屋产权等手续（待办理手续时双方到房屋产权部门签订备案合同）。2013年6月8日，何永成作为收款人为原告出具了收条一份，内容为：今收潘冬市场门市楼款捌拾万元整，办楼照一切费用潘冬自己承担。2014年8月3日，辽中房产公司出具情况说明一份，内容为：辽中县辽西杂粮交易市场开发项目实际投资人是芦春英、何永成，只是挂靠当时辽中县房地产综合开发有限公司，一切开发征地、办理开发手续、建筑、缴纳各种税、费、销售都是芦春英、何永成投资。原告提供了照片、沈阳市幼儿园办园许可证，组织机构代码证欲证明其实际经营使用的事实。另查明，本案申请执行人陈继崇作为原告至本院起诉被告芦春英、何永成、辽中县房地产综合开发有限公司、台安县第二建筑工程有限公司、第三人单丽苹建设工程施工合同纠纷一案。本院于2015年6月15日作出（2015）沈中民二初字第9号民事判决，判令：“一、被告辽中县房地产综合开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告陈继崇支付工程款2,224,306元；二、被告台安县第二建筑工程公司、芦春英、何永成对第一项承担连带给付责任；三、驳回原告、被告其他诉讼请求。”被告陈继崇陈继崇不服该判决，上诉至辽宁省高级人民法院，该院于2017年4月19日作出（2015）辽民一终字第00458号民事判决书，判决：“一、维持沈阳市中级人民法院（2015）沈中民二初字第9号民事判决第二项；二、撤销沈阳市中级人民法院（2015）沈中民二初字第9号民事判决第三项；三、变更沈阳市中级人民法院（2015）沈中民二初字第9号民事判决第一项为：辽中县房地产综合开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付陈继崇工程款26,444,306元及利息（自2013年5月1日起计算至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）”。本院在执行该判决过程中于2017年7月12日查封了案涉房屋，案外人何欢、潘东作为购房人向本院提起案外人执行异议，本院作出（2018）辽01执异1250号执行裁定，以案涉不动产房屋的登记权利人为辽中房产公司，并非辽中县辽西杂粮交易市场，且案外人提供的购房款收据为何永成个人出具的，并非辽中房产公司为主要理由，驳回了案外人何欢、潘东的异议。何欢、潘东不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为：案外人何欢、潘东就涉诉房屋是否享有足以排除强制的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中何欢、潘东虽与辽中县辽西杂粮交易市场于法院查封之前签订了《门市楼出售合同》，但该合同签订的主体为辽中县辽西杂粮交易市场，并非为有资质的开发单位，何欢、潘东作为房屋购买人，其在购买对于其日常生活影响较大的商品房时，更应尽审慎义务，主动审查所购房屋的开发手续是否齐全，但自何欢、潘东自2013年6月9日与辽中县辽西杂粮交易市场签订《门市楼出售合同》起，至法院2017年7月12日查封案涉房屋之日止，何欢、潘东未能提供证据证明其已向辽中房产公司或辽中县辽西杂粮交易市场主张过签订正式《商品房买卖合同》并要求办理案涉房屋的相关手续，故本院依据现有证据无法认定非因何欢、潘东自身原因未办理备案、过户登记。关于何欢、潘东支付购房款的问题，何欢、潘东仅提供了何永成出具并有中间人袁宝国的签字的收条，但袁宝国在本院审理期间出庭作证称对于何欢、潘东付款情况不清楚，本院依据现有证据无法认定何欢、潘东已支付80万元房款的事实。故此，结合以上案件事实，案外人何欢、潘东不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能排除涉诉房屋的强制执行，对其诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告何欢、潘东的诉讼请求。案件受理费11800元，由原告何欢、潘东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  韩彩霞审判员  李 妍审判员  姜会军二〇一九年十一月二十一日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。