吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初5606号 原告：延边吴城物业管理有限公司，住所吉林省延吉市。 法定代表人：陈驰，经理。 委托诉讼代理人：高伟伟，吉林海兰江律师事务所律师。 被告：王少梅，女，汉族，住所延吉市。 原告延边吴城物业管理有限公司（以下简称吴城物业公司）诉被告王少梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告吴城物业公司的委托诉讼代理人高伟伟，被告王少梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴城物业公司诉称：1.被告支付拖欠的物业费4598元及滞纳金；2.被告支付卫生费224元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年11月1日签订了苏州印象小区物业服务收费协议，协议约定住宅物业费收费标准为每月每平方米1.6元，支付物业费的周期为半年。被告应在缴费周期的首10日内预缴下一个季度的物业费。被告应当在指定时间内向原告支付物业费用及其他费用，如逾期15日仍未支付的，原告有权按照日千万之三加收滞纳金。被告的房屋面积为89.80平方米，但被告至今未支付2016年11月16日至2019年7月15日期间的物业费用4598元及卫生费224元。 王少梅辩称，被告于2015年11月2日与延边吴中房地产开发有限公司签订了物业买卖合同时，确认了延边吴中房地产开发有限公司与延边吴中物业管理有限公司针对苏州印象小区签订的前期物业服务合同约定服务标准为延吉市一级物业管理服务等级标准，后被告签订承诺书，并按照一级物业服务缴费标准1.6元/月/平方米缴纳了第一年的物业费。2017年，原告吴城物业公司未按延吉市一级物业管理服务等级进行服务，其未履行合同在先，理由如下：第一，吴城物业公司违反物业管理条例第三十二条关于物业企业实行资质管理制度的规定，与延吉市一级物业服务标准中第一章第一条不符。第二，吴城物业公司未对房屋管理尽到约定义务。苏州印象小区业主委员会成立后，对小区物业服务标准提出具体要求，并向物业负责人发出通知函，未按时答复将默认为同意此服务标准并按此执行，负责人签字，该服务标准中规定，共用部位发现问题，共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应及时修复，特种设备按照有关规定运行、维修、养护和定期检测，但小区出现消防设备、配电设施故障、楼内走廊瓷砖频频掉落，院内路灯损坏严重等多处问题，业主多次反映无人处理，至今还有很多设施处于损坏状态，2017年电梯损坏200多次，原告虽然要求维保单位进行维修，但因维修不彻底，迟迟不更换维保单，导致业主多次被关电梯的严重事故。原告未履行合约在先。第三，原告未对公共秩序做到有效维护。安防监控室未设专人24小时值守，保安巡查小区随意，对小区未进行道路、场地使用秩序维护，并违规收取地面共用停车位管理费，导致小区业主12家被盗，损失从几千到几万不等；业主车辆被破坏并放置恐吓字条；冬天阻拦未缴停车费业主车辆进入小区，用工程车辆阻挡小区停车场门口，恶意将业主车辆挡在两辆工程车辆之间；小区门口幼儿园家长车辆每到下午随意停放无人管理，严重干扰业主通行，电梯楼北侧车辆在人行道随意停放无人监管，导致车辆多次出现剐蹭及被盗事故。上述问题严重违反了物业管理条例第四十六条的规定，原告未履行物业服务合同的约定和承诺。第四，原告对小区卫生保洁服务未履行义务。小区内多处开放式垃圾场垃圾未及时清理，垃圾桶内垃圾满溢，多次向物业公司反映均得不到解决。冬天积雪不及时清理，业主只好发动邻居共同清理小区道路，电梯楼北侧车库门口因未及时清雪形成厚厚的冰面，业主车辆多次需要人力推行才驶出门口，而小区二期未竣工却优先清理积雪。第五，原告对小区绿化管理及养护不善。小区内草坪树木枯死随处可见，但物业公司对此不理睬，对随意破坏草坪及因大雨冲毁围墙及树木未及进修复。第六，原告违反物业管理条例第四十九、第五十条规定，2号楼东侧地下车库入口私自被改作其他用途，致使业主出入车库只有单车道通行，带来极大安全隐患。第七，原告物业服务质量未达到质价相符，收取一级物业费不为广大业主提供一级物业服务，据业主委员会进行的小区业主对前期物业服务不满意程度调查显示，85%以上业主对前期物业服务不满意，同意公开竞标选聘新的物业服务企业。第八，小区业主委员会对小区的物业服务进行了说明，显示物业服务未达到一级服务标准。总之，物业服务合同应遵守物权法和物业管理条例，对双方都有约束力，业主不仅具有缴纳物业费的义务，也享有按照物业服务合同享受质价相符的物业服务的权利，且物业公司必须按照物业服务合同履行为全体业主服务的义务。原告未按照服务合同约定为业主提供相应的服务，属严重违约，其未履行物业服务合同在先。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，由原告自行承担诉讼费用。 经审理查明：延边吴中物业管理有限公司于2015年4月10日成立，于2016年8月18日变更名称为吴城物业公司，其经营范围为物业管理服务等。2015年11月1日，延边吴中物业管理有限公司与王少梅签订了苏州印象小区物业服务收费协议，约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，收费标准为高层住宅1.8元/平方米/月，多层住宅为1.6元/平方米/月。支付物业费的周期为半年，业主应当在每个缴费周期的前10日或之前预缴下一个半年的物业费，如被告逾期15日仍未支付物业费，原告有权按照应交金额的0.3%按日加收滞纳金。委托管理事项内容为：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；绿化管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；交通秩序与车辆停放管理；房屋装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。被告的房屋位于苏州印象1期16号楼1单元201室，房屋建筑面积89.8平方米，为多层住宅。吴城物业公司按照合同约定，于2015年开始为苏州印象小区1期进行物业服务，但被告未支付2016年11月16日至2019年7月15日期间的物业费4598元（1.6元/月/平方米×12个月×89.8平方米）。 2017年至2019年，延吉市环境卫生作业有限公司委托吴城物业公司代收苏州印象小区2017—2019年度的城镇垃圾处理费，收费标准为84元/年/户，被告应当支付城镇垃圾处理费224元。 另查，原告在苏州印象小区物业服务期间，存在楼道瓷砖破损、路旁设置路障、路灯损坏、垃圾、积雪堆积等事实。 认定上述事实的证据有：营业执照、企业变更情况、物业服务收费协议、委托书、照片，以及原、被告的陈述。 对原告提交的律师函，以证明原告向被告催缴过物业费的事实。因上述证据不能证明上述内容，本院未予采信。对原告提交的雨水管维修汇总照片、2019年小区绿化补种通知、通知，以证明原告按照收费协议履行原告应当提供的物业服务，因上述证据缺乏客观性，本院未予采信。对被告提交的照片，以证明开发商承诺房屋质量保修，但没尽到义务，消防设备配备不全，高压配电室墙体渗水，走廊的公共设备多处损坏，25、26号楼设置路障，原告不符合一级物业企业标准，路灯损坏，小区业主车辆被破坏，业主房屋被盗，小区内被放置恐吓信，公共秩序管理混乱，因业主未缴纳不合理公用停车费禁止业主车辆入内，原告强行用铲车将业主车辆堵在中间，车辆管理不善导致车辆刮碰，随意设置路障，小区门口幼儿园车辆乱停乱放造成拥堵，小区内随意张贴广告原告不制止，不清理，小区随意停放车辆，保洁达不到一级服务标准，不及时清理垃圾和积雪，绿化毁损严重，业主门口堆积大量泥沙，自来水阀门未安装，物业公司打电无人接听导致漏水，原告家地板被泡。因原告对其真实性无异议，本院予以采信。对被告在庭后提交的光盘及其他证据，本院不予审查。 本院认为，原告吴城物业公司依法成立，具备物业服务管理的经营范围。吴城物业公司的前身延边吴中物业管理有限公司与被告签订的物业服务收费协议约定了物业服务内容、物业费收取标准、逾期支付物业费收取滞纳金的标准，对合同双方具有约束力。吴城物业公司已为苏州印象小区提供了相关的物业服务，被告直接或者间接地受益，其应当按照约定交纳物业费。被告拖欠2016年11月16日至2019年7月15日期间的物业费，原告有权利主张，因此原告要求被告支付物业费4598元的诉讼请求成立，本院予以支持。对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因物业服务合同约定了逾期支付物业费应当支付滞纳金的标准，其对滞纳金的约定属于对违约内容的约定，本院确认被告向原告支付相应的违约金，但其约定的标准过高，本院调整为按中国人民银行同期贷款利率计算，本院确认2016年11月16日至2017年5月15日的物业费，以862.08元为基数，自2016年12月1日计算至给付之日，2017年5月16日至2017年11月15日的物业，以862.08元为基数，自2017年5月31日计算至给付之日，2017年11月16日至2018年5月15日的物业费的违约金，以862.08元为基数，自2017年12月1日计算至给付之日，2018年5月16日至2018年11月15日的物业费的违约金，以862.08元为基数，自2018年5月31日计算至给付之日，2018年11月16日至2019年5月15日的物业费的违约金，以862.08元为基数，自2018年12月1日计算至给付之日，2019年5月16日至2019年7月15日的物业费的违约金，以287元为基数，自2019年5月31日计算至给付之日。对原告要求被告支付2017年度城镇垃圾处理费224元的诉讼请求，因延吉市环境卫生作业有限公司委托吴城物业公司代为收取上述费用，被告作为延吉市居民应当承担该部分费用，且被告同意支付，本院予以支持。 关于被告提出的原告承诺按一级物业服务标准进行服务，但原告未按一级标准对苏州印象小区进行物业服务的意见，因目前我国已取消物业服务企业资质认定，按照业主自我管理与社会化服务相结合的原则进行物业服务，且在延边吴中物业管理有限公司与被告签订的物业服务收费协议中明确约定了物业服务内容及收费标准，应当视为被告接受并认可原告的服务及收费标准，故本院不予采信。 关于被告主张的物业管理服务存在暇疵的问题，经审查，吴城物业公司在管理服务期间，存在瓷砖破损、路旁设置路障、路灯损坏、垃圾、积雪堆积、绿地有破损等问题，但对该事实发生原因、持续时长、责任主体以及维护方式、约定服务标准等内容，被告未能提供充分证据证明，故尚不足以认定吴城物业公司提供的物业管理服务存在暇疵的具体事实及严重程度，同时，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，被告作为业主，如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、行政法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其可以主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒绝支付物业费的理由。 被告关于开发商承诺房屋质量保修但没尽到义务、消防设备配备不全、高压配电室墙体渗水、业主车辆被破坏及刮碰、业主房屋被盗、小区内放置恐吓信、未安装自来水阀门，物业公司电话无人接听导致被告家地板被泡，因不属于原告的管理服务范围，本院不予采信。被告关于小区门口幼儿园车辆乱停乱放，造成拥堵的抗辩意见，因小区门口幼儿园为小区建设单位建设的项目，亦是在充分考虑方便小区业主的情况下建设，能够满足部分业主的需求，被告对此应当负有适度的容忍义务。但原告作为管理者，应当加强周围的车辆停放管理，以达到既能方便业主，又未给其他业主造成困扰的效果。 被告关于业主未缴纳不合理公用停车费禁止业主车辆入内，原告强行用铲车将业主车辆堵在中间等其他抗辩意见，未提交证据证明，本院不予采信。 被告关于其不确认物业收费协议书上“王少梅”签字是否为其本人签字，因其未提交证据证明“王少梅”不是其签字，故本院确认为被告签字。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条,《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第三十五条、第四十一条第一款的规定，判决如下： 一、被告王少梅于本判决生效后立即支付原告延边吴城物业管理有限公司2016年11月16日至2019年7月15日期间的物业费4598元,并支付违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2016年11月16日至2017年5月15日的物业费，以862.08元为基数，自2016年12月1日计算至给付之日，2017年5月16日至2017年11月15日的物业，以862.08元为基数，自2017年5月31日计算至给付之日，2017年11月16日至2018年5月15日的物业费的违约金，以862.08元为基数，自2017年12月1日计算至给付之日，2018年5月16日至2018年11月15日的物业费的违约金，以862.08元为基数，自2018年5月31日计算至给付之日，2018年11月16日至2019年5月15日的物业费的违约金，以862.08元为基数，自2018年12月1日计算至给付之日，2019年5月16日至2019年7月15日的物业费的违约金，以287元为基数，自2019年5月31日计算至给付之日）、城镇垃圾处理费224元。 如被告王少梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元,由被告王少梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员 王 静 二〇一九年十一月十八日 书记员 蔡军哲