重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6945号上诉人（原审被告，反诉原告）：重庆国平物业开发有限公司，住所地重庆市渝中区棉花街18号12楼9号，统一社会信用代码91500103733976959T。法定代表人：彭建飞，总经理。委托诉讼代理人：王朝辉，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：孟君婷，国浩律师（重庆）事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：熊江龙，男，1989年9月8日出生，汉族，住重庆市武隆区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张春梅，女，1989年6月24日出生，汉族，住重庆市武隆区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙琴，重庆剑直律师事务所律师。上诉人重庆国平物业开发有限公司（以下简称：国平物业公司）与被上诉人熊江龙、张春梅商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2018）渝0103民初21004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。国平物业公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审或查清事实后纠正原判第一项违约金金额，改判支持上诉人的反诉请求；2、一审反诉费用、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决与一审法院同一批次其他案件同案不同判，对上诉人承担的逾期办理产权登记违约金的起算日期的事实认定错误。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，本案上诉人办理产权登记的时间应从交付使用之日起计算二百日，该“交付使用”并非指的是双方约定的交房日期，而是被上诉人实际接房使用日期。双方在合同中约定了购房人的接房义务，需购房人办理接房手续（签署收楼书）才能领取钥匙和“两书一证”，完成接房，而事实上当事人也遵从了这一约定，在实际接房时办理了接房手续，这说明双方对于交房义务区别于接房义务是明知且接受并遵守的。一审法院认为约定的交房时间就视为已经交房，显然是对事实认定错误。二、一审判决对接房时间的事实认定错误。交房和接房虽然在内容上有部分重叠，但分属两个不同的行为主体，应是两个独立的义务，交房是出卖人的义务，而接房是买受人的义务。本案中“视为交付”指的是出卖人交给第三方完成交付义务，但不等于买受人完成了对房屋的接收和占有，其接收义务没有完成，构成违约，应承担违约责任。三、一审判决对本诉和反诉同理不同判，认为被上诉人不承担逾期接房违约金的法律适用错误。双方在《补充协议》中约定：“自双方约定的交接日期届满30日起，乙方无正当理由逾期未办理房屋交接手续的，须按日向甲方支付房屋总价款万分之一的违约金”，而一审判决漠视该约定，以上诉人不存在遭受损失的事实基础为由认定被上诉人不承担违约责任，同理被上诉人要求上诉人承担逾期办证违约金，需要证明其损失，但一审法院在双方都没有提供证据证明存在损失的情况下，判决上诉人担逾期办证违约金，被上诉人却不承担逾期接房违约金。熊江龙、张春梅答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。熊江龙、张春梅向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判决国平物业公司立即向熊江龙、张春梅支付逾期办理产权登记的违约金人民币9871元（违约金以已付房款519482元为基数，从2016年8月17日起至2017年2月23日止，按每日万分之一的标准计算）;2.由国平物业公司负担本案诉讼费。国平物业公司向一审法院反诉请求：判决熊江龙、张春梅支付国平物业公司逾期办理房屋交接手续违约金8519.5元（以房屋总价款519482元为计算基数，自2016年1月13日起至2016年6月25日止，按每日房屋总价款万分之一计算）。一审法院认定事实：2015年6月13日，熊江龙、张春梅（合同中称乙方、买方）与国平物业公司（合同中称甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由熊江龙、张春梅购买国平物业公司开发的位于重庆市武隆县房屋，房屋为预售商品房，房屋成交金额519482元；乙方签署合同当日缴付人民币156482元，乙方向银行申请363000元的个人购房抵押贷款，由银行直接拨付给甲方。合同第七条“交房期限及交付条件”约定，甲方应在2016年1月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第八条“交房手续的办理”约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备；双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；验收交接后，双方应签署房屋交接单；甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》；如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定，除遭遇不可抗力情况外，甲方逾期将商品房交付乙方使用，按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金。合同第十三条“关于办理产权登记的约定”约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过180日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。该合同附件五为合同补充协议，其中第七条“关于交房手续办理”第1条约定，双方将主合同第八条第1款关于交房通知事宜的约定修改为：甲方应于2016年1月31日达到合同约定之交房条件，届时由乙方自行到甲方售房部办理房屋交接手续，甲方不再书面通知交房，若届时乙方未前来接房又未委托他人前来接房的，已过交房日期，甲方则将房屋钥匙交付给前期物业服务公司，甲方将房屋钥匙交付给前期物业服务公司之日，视为已完成商品房交付责任。第9条约定，由于乙方无正当理由逾期未办理房屋交接手续，将给甲方增加工作负担和工作成本，因此，自双方约定的交接日期届满30日起，乙方无正当理由逾期未办理房屋交接手续的，乙方告须按日向甲方支付房屋总价款万分之一的违约金。第八条第2条约定，由于非甲方原因致使甲方无法按合同约定期限按时办理合同登记备案、产权登记或预告登记的，甲方不承担违约责任。第6条约定，甲乙双方一致同意，合同中第十三条第1款、第2款产权登记办理时间按照以下进行约定：（1）购买期房的，甲方在商品房交付使用后的二百日内取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单。第十一条“确定前期物业服务的约定”第1条约定，物业服务企业自合同约定的房屋交付之日起计收物管费。合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，熊江龙、张春梅已支付了合同约定的购房首付款以及履行了按揭付款的义务，国平物业公司也于2016年1月31日取得了案涉房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2016年6月25日，熊江龙与武隆县绿园物业服务有限公司签署了《收楼书》，载明业主熊江龙同意接收5幢22-4房屋，自2016年6月25日起，该房屋由国平物业公司交付给业主。业主确认收到该房屋钥匙，确认收到国平物业公司发放的《新建商品房屋质量保证书》《新建商品房屋使用说明书》。交付的《新建商品房使用说明书新建商品房质量保证书》载明“本商品房交付日期为2016年1月30日”。当日，熊江龙还向武隆县绿园物业服务有限公司交纳了物业费及公摊费，计费时间自2016年2月1日起。2017年2月23日，武隆区不动产登记中心受理了国平物业公司提交的为熊江龙、张春梅办理所购房屋产权登记的申请，并于当日向国平物业公司出具了受理通知单。对于上述当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”。本案中，原、被告订立的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行各自义务。现原告（反诉被告）已按约定支付了全部购房款，全面履行了己方合同义务。按照《重庆市商品房买卖合同》关于房屋交付的约定，案涉房屋在2016年1月31日已达到交付条件，应当视为被告（反诉原告）已履行交付义务，故被告（反诉原告）还应按照合同约定，在将房屋交付给原告（反诉被告）后的二百日内即2016年8月18日前为原告（反诉被告）办理房屋权属转移登记并取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单，但被告（反诉原告）迟至2017年2月23日才取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单，已逾期190日，属违约，依法应当承担逾期取得产权登记受理单的违约责任，按照合同约定向原告（反诉被告）支付违约金。按照合同约定，被告（反诉原告）应当向原告（反诉被告）支付的违约金为519482元×万分之1×190天=9870元，对原告（反诉被告）超过上述金额的诉讼请求，没有事实依据，一审法院不予支持。关于国平物业公司提出的反诉请求。“合同补充协议”第七条“关于交房手续办理”第9条约定了乙方无正当理由逾期未办理房屋交接手续的，须按日向甲方支付房屋总价款万分之一的违约金，但第1条已约定甲方应于2016年1月31日达到合同约定之交房条件，届时由乙方自行到甲方售房部办理房屋交接手续，甲方不再书面通知交房，若届时乙方未前来接房又未委托他人前来接房的，已过交房日期，甲方则将房屋钥匙交付给前期物业服务公司，甲方将房屋钥匙交付给前期物业服务公司之日，视为已完成商品房交付责任。商品房交付作为买卖合同中的标的物转移行为，既包括出卖人向买受人移交房屋钥匙和《新建商品房使用说明书新建商品房质量保证书》等物品，也包括买受人对房屋进行验收、确认、接收和占有。办理房屋交接手续仅为商品房交付行为（转移占有）的具体表现形式，并不能孤立的将之视为交付行为以外的独立履约行为。既然合同约定出卖人在约定的交房日期后将房屋钥匙交付给前期物业服务公司即视为按约完成了交付，则也应视为买受人同时完成了对房屋的接收和占有。此外，《新建商品房使用说明书新建商品房质量保证书》作为商品房买卖合同的附件，明确载明“本商品房交付日期为2016年1月30日”，该交付时间由双方一致确认，自该交付日期起，买受人即开始承担房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用，而出卖人自然不再负有保管义务，也无须再承担房屋毁损、灭失的风险。因此，本案中并不存在买受人违约接房给出卖人造成损失的事实基础。国平物业公司的反诉请求，没有事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、重庆国平物业开发有限公司于本判决生效后立即向熊江龙、张春梅支付逾期办理房屋产权登记的违约金9870元；二、驳回熊江龙、张春梅的其他诉讼请求；三、驳回重庆国平物业开发有限公司的反诉请求。本案本诉案件受理50元，减半收取计25元，反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由重庆国平物业开发有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由并结合被上诉人的答辩意见，本院归纳双方当事人的争议焦点为：一是上诉人支付逾期办证违约金的起算时间如何认定；二是被上诉人是否承担逾期接房违约责任。一、关于上诉人支付逾期办证违约金的起算时间如何认定的问题。上诉人国平物业公司认为，一审法院以合同约定的交房时间视为交房时间错误，交房时间应当是实际交房时间即被上诉人签署《收楼书》的时间。本案中，上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件五《合同补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第八条第二款约定：“如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。”《重庆市商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第七条约定：“甲方应于2016年1月31日前达到合同约定之交房条件，届时由乙方自行到甲方售房部办理房屋交接手续，甲方不再书面通知交房。交房日到来之时，乙方应当前来接房，若届时乙方未前来接房，又未委托他人前来接房的，已过交房日期，甲方则将房屋钥匙交付给前期物业服务公司。甲方将房屋钥匙交付给前期物业服务公司之日，视为已完成商品房交付责任”。从上述约定可以看出，上诉人与被上诉人约定的交房时间是2016年1月31日，超过约定时间被上诉人不接房的，上诉人将房屋钥匙交付给前期物业服务公司即视为已完成商品房交付责任，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由被上诉人承担。再结合上诉人交给被上诉人的《新建商品房使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》上载明的商品房交付日期亦为2016年1月31日，一审法院认定上诉人于2016年1月31日完成房屋交付并无不当。上诉人认为应当以被上诉人在《收楼书》上签字确认的时间为交房时间的意见，本院不予采纳。综上，一审法院以2016年1月31日作为办理产权登记二百天的起算时间并由此计算逾期办证违约金并无不当。二、关于被上诉人是否承担逾期接房违约责任的问题。被上诉人承担逾期接房违约责任的前提是存在被上诉人逾期接房的事实。商品房买卖中，出卖人对房屋的交付行为对应的是买受人对房屋的接收行为。本案中，既然双方合同约定，上诉人在约定的交房日期2016年1月31日后将房屋钥匙交付给前期物业服务公司即视为上诉人按约完成了交付，相应地，亦应视为被上诉人同时完成了对房屋的接收和占有。因此，一审法院认定上诉人主张被上诉人承担逾期接房违约责任缺乏事实基础并无不当。国平物业公司关于一审法院在双方没有提供证据证明存在损失的情况下，判决上诉人承担逾期办证违约金，被上诉人却不承担逾期接房违约金，存在同理不同判情况的上诉理由，与一审评析理由并不一致，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费100元，由重庆国平物业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 商雪梅审 判 员 蒋 科审 判 员 肖 琴二〇一九年十一月二十八日法官助理 史大贤书 记 员 李德桥