襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0607民初6015号原告：孙先恩，男，1961年4月4日生，汉族，住襄阳市襄州区。被告：襄阳市襄州区水利局。住所地：襄阳市襄州区交通路18号。法定代表人：杨全新，该局局长。委托诉讼代理人：胡东升，湖北春园律师事务所律师。原告孙先恩与被告襄阳市襄州区水利局（以下简称襄州水利局）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，依法适用简易程序，由审判员黄燕独任审判，2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告孙先恩及被告襄州水利局的委托诉讼代理人胡东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙先恩向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告赔偿因其解除合同而对原告造成的经济损失103000元；2.由被告负担本案诉讼费、评估费。事实和理由：2018年10月29日，襄阳市襄州区人民法院判决确认原、被告签订的《襄樊市襄阳区水利局食堂租赁经营协议》于2018年3月26日解除，并判令原告将租赁的房屋及土地腾退返还给被告。在原告租赁该房屋及场地对租赁物进行了巨资装修，且租赁时间未到的情况下，悍然解除了双方签订的合同，对原告造成了损失，请求法院依法判令被告赔偿原告损失103000元。被告襄州水利局辩称：1、根据襄阳市中院的生效判决，合同解除系因承租人原因导致，故原告要求被告承担本案诉讼费及评估费没有法律依据；2、基于上述同样理由，被告对于原告在租赁房屋内形成的装饰装修，考虑其价值，本着避免浪费的原则同意利用，具体利用价值由法院认定，但原告孙先恩应先将占用的房屋及评估报告中所列的装饰、装修物品交付给被告襄州水利局。经审理查明：被告襄州水利局在行政区划名称变更前为襄樊市襄阳区水利局。2010年4月30日，原、被告签订《襄樊市襄阳区水利局食堂租赁经营协议》（以下简称4月份的房屋租赁协议），由原告孙先恩租赁被告襄州水利局自建的位于襄阳市××区城区交通路18号的办公楼一楼，共九间房屋及门前围墙以内的场地，用于经营食堂；租赁期限5年，自2010年5月1日起至2015年4月30日止；年租赁经营费22000元整，协议签订时，由原告孙先恩交清第一年的租赁经营费22000元，此后需以现金或银行转账方式于下一年4月30日一次性交清第二年的租赁经营费用，不得以餐条作抵。合同第四条第2款约定：租赁期间，原告可以根据经营需要，在不改变房屋主体结构及不影响主楼安全的前提下，对食堂餐厅等进行粉刷、装饰、改建、扩建，相应费用由原告承担，且期满后不折价给被告。第6款约定：租赁期间，按现行价格条件，食堂水电费单价与甲方机关工作人员相同，由原告按月向被告支付，不得拖欠，否则按违约处理。第8款约定定：租赁期间，双方不得无故提前终止合同；若遇特殊情况需终止合同的，需提前一个月通知对方，经双方协商一致，方可终止合同，否则视为违约，应向对方支付违约金5000元，并赔偿相应损失。同年5月18日，原、被告又重新签订了《襄樊市襄阳区水利局食堂租赁经营协议》（以下简称5月份的房屋租赁协议）一份，该协议除将合同履行期限由原来的5年变更为20年，即自2010年5月1日起至2030年4月30日止外，其他内容与前述房屋租赁协议内容一致。协议签订后，原告孙先恩便承租被告襄州水利局的房屋、场所，并经过装修、搭建，开办了“汉江人家”酒店。上述协议履行期间，国务院颁布第621号令即自2012年10月1日起实行的《机关事务管理条例》，该条例第二十三条规定，政府各部门不得出租、出借办公用房或者改变办公用房使用功能。随后，湖北省人民政府颁布第373号令即自2014年11月1日起实行的《湖北省机关事务管理办法》，该办法第二十三条第一款规定，政府各部门不得出租、出借办公用房，办公用房已经出租、出借的，应当收回。2018年3月，被告襄州水利局以原告孙先恩未按约定的期限和金额交纳房租及国务院、湖北省人民政府出台的规定为由向襄阳市襄州区法院提起诉讼，要求：1.解除双方之间的房屋、场地租赁合同，孙先恩将承租的房屋、场地等资产交还襄州水利局；2.孙先恩向襄州水利局支付违约金5000元、拖欠的租赁费用99500元；3.孙先恩自2018年4月1日起按22000元/年的标准向襄州水利局支付房屋、场地等资产占用费，直至交还资产之日止。本院受理后认为，襄州水利局主张国务院《机关事务管理条例》等文件的颁布应理解为租赁协议第四条第8项的特殊情况，依约应终止合同，符合行政法规的规定和合同约定。2018年底，本院作出（2018）鄂0607民初1459号民事判决书，判决：一、确认襄阳市××区水利局与孙先恩签订《襄樊市襄阳区水利局食堂租赁经营协议》于2018年3月26日解除。二、孙先恩于本判决生效后三十日内将位于襄阳市××区水利局办公大楼××楼9间房屋及门前围墙以内的场地腾退返还给襄阳市××区水利局。三、孙先恩于本判决生效后十日内支付襄阳市××区水利局2018年1月1日起至2018年3月的租赁费5500元。四、孙先恩自2018年4月起至返还租赁物时止，按22000元/年的标准，向襄阳市××区水利局支付占用费。五、驳回原告其他诉讼请求。2019年1月，被告襄州水利局不服本院作出的（2018）鄂0607民初1459号民事判决书，认为一审对孙先恩未按合同约定交纳租赁费，襄州水利局也未按约定收取孙先恩的水电费，双方均存在违约行为的认定，无事实及法律依据，故对一审驳回襄州水利局要求孙先恩支付5000元违约金的判决不服，向襄阳市中级人民法院（以下简称市中院）提起上诉，要求维持原审判决第一、二、三、四项，加判孙先恩支付违约金5000元。市中院受理后，认为孙先恩未按合同约定期限支付租赁费，在构成根本违约的情况下，襄州水利局虽然享有合同的解除权，但其于2015年、2016年多次向孙先恩寄送《催交食堂租赁通知书》，其中并没有明确地作出因孙先恩未按合同约定交纳租金而解除合同的意思表示，未发生解除合同的法律效力。而在该案一审审理前，孙先恩已交纳了大部分房租。二审认为，违约金的适用以合同双方当事人达成合意为前提，该案双方当事人仅在合同第四条第8款中约定“租赁期间，双方不得无故提前终止合同；若遇特殊情况需终止合同的，需提前一个月通知对方，经双方协商一致，方可终止合同，否则视为违约，应向对方支付违约金5000元，并赔偿相应损失”，孙先恩并未在租赁期间内单方终止合同，襄州水利局上诉要求孙先恩支付5000元违约金的请求，二审不予支持。2019年4月1日，市中院作出（2019）鄂06民终144号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效至今，原告孙先恩尚未将租赁的房屋退还被告襄州水利局。2019年9月18日，原告孙先恩委托湖北弘正资产评估有限公司对讼争的位于襄州水利局（交通路18号）办公楼一楼所租赁开办的湖北汉江人家饮食服务有限公司装修（包含防盗门、石膏吊顶、地板砖、墙纸、地脚线及实物资产）的市场价值进行评估。同年9月24日，湖北弘正资产评估有限公司作出鄂弘正评报字[2019]2045号《湖北汉江人家饮食服务有限公司（孙先恩）委估襄州水利局（交通路18号）办公楼一楼（共九间）房屋装修资产评估报告书》，认定截止评估基准日2019年9月18日，湖北汉江人家饮食服务有限公司（孙先恩）委托评估的位于襄州水利局（交通路18号）办公楼一楼（共九间）室内损失的评估价值为人民币103580元。该房屋装修评估结果明细表为：襄阳厅20792元（含立泰门业的防盗门1个、800*800地板砖、双级石膏吊顶、不锈钢腰线、柜式空调2台、墙纸、瓷砖地脚线、电改造），樊城厅10878元（含立泰门业的防盗门1个、600*600地板砖、双级石膏吊顶、不锈钢腰线、柜式空调1台、墙纸、瓷砖地脚线、电改造），谷城厅10878元（含立泰门业的防盗门1个、600*600地板砖、双级石膏吊顶、不锈钢腰线、柜式空调1台、墙纸、瓷砖地脚线、电改造），襄城厅10878元（含立泰门业的防盗门1个、600*600地板砖、双级石膏吊顶、不锈钢腰线、柜式空调1台、墙纸、瓷砖地脚线、电改造）、河口厅37734元（含立泰门业的防盗门3个、800*800地板砖、双级石膏吊顶、不锈钢腰线、柜式空调2台、墙纸、瓷砖地脚线、钛合金门1个、厕所地板砖、玻璃隔断、PVC吊顶、电热水器1台、洗手盆1个、墙砖、钢制阁楼、仿瓷涂料、水电改造），走廊12420元（含600*600地板砖、石膏吊顶、装饰镜、仿瓷涂料、背景墙），上述合计103580元。原告孙先恩支出评估费3000元。为，根据生效的判决认定，原、被告签订的《襄樊市襄阳区水利局食堂租赁经营协议》已于2018年3月26日解除。原告孙先恩起诉要求被告襄州水利局赔偿因其解除合同而对原告造成的经济损失103000元的请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，…。”的规定，审理中，襄州水利局同意对剩余租赁期内租赁物的装饰装修残值进行利用，原、被告双方对剩余租赁期内装修残值的处理达成合意，且襄州水利局对原告孙先恩委托评估机构对租赁残值的价值评估真实性不持异议，虽然保留了重新评估的权利，但其在指定期限内未提交重新评估的申请，故原告孙先恩要求被告襄州水利局赔偿经济损失103000元的请求，并未超出评估金额，亦符合双方约定及法律规定，本院予以支持。但原告孙先恩应将评估报告中载明的可移交的装饰、装修物品按记载清单交付给被告襄州水利局。原告孙先恩要求被告襄州水利局承担评估费3000元的请求，被告襄州水利局辩称合同解除是因原告孙先恩违约导致，故不同意承担评估费。本院认为，根据市中院（2019）鄂06民终144号判决书认定的事实，本案租赁合同的解除，系因“不可抗力”而造成，并非因原告孙先恩违约导致，故被告襄州水利局的该辩称理由，本院不予采纳。被告襄州水利局辩称原告孙先恩应先将租赁的房产交付给被告后其才支付装修赔偿款的理由，本院认为，关于房屋交付问题在本院及中院生效判决中已予以确认，被告可依据生效判决申请执行，本案不予合并处理，故该辩称理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：原告原告孙先恩在本判决生效后十日内将鄂弘正评报字【2019】2045号《湖北汉江人家饮食服务有限公司（孙先恩）委估襄州襄州水利局（交通路18号）办公楼一楼（共九间）房屋装修资产评估报告书》房屋装修评估结果明细表中载明的资产交付被告襄阳市襄州区水利局，被告襄阳市襄州区水利局收到后即时向原告孙先恩支付经济损失103000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2360元，减半收取1180元，评估费3000元，合计4180元，由被告襄阳市襄州区水利局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  黄燕二〇一九年十一月十五日书记员  韩涵