广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3188号上诉人（原审原告）：中山市翔实物业管理有限公司，住所地广东省中山市板芙镇芙中北路19号尚美居会所负一层，统一社会信用代码91442000675171211Q。法定代表人：欧阳浩文，该公司总经理。委托诉讼代理人：何结娥，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张嘉敏，广东广瀚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨笑一，男，1994年3月19日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：房树志，广东洋航律师事务所律师。上诉人中山市翔实物业管理有限公司（以下简称翔实公司）因与被上诉人杨笑一物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初25149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。翔实公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持翔实公司的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。一、一审判决以业主群体性拒交物业管理费，从而推断翔实公司没有全面履行物业管理义务有误。二、一审判决将部分业主对小区物业服务质量的抗辩适用于全体业主，没有理据。三、杨笑一以翔实公司管理不到位，环境卫生没有维护好，保安工作严重不负责进行抗辩，依据谁主张谁举证原则，杨笑一应对此承担举证责任。但杨笑一现并未提供充分证据证实上述主张，故依法不应采信其抗辩理由。一审法院判决其支付80％的管理费有误。四、物业管理费拒交为一个持续的法律事实，不应分段计算诉讼时效。物业服务合同是继续性合同，合同的继续性决定了合同履行不是一次性履行完毕，而是持续进行。且翔实公司每月都有对欠费业主进行催交，根据日常经验，翔实公司长期驻守小区进行物业管理服务，不可能不向业主催交管理费。五、翔实公司依据合同约定要求杨笑一支付拖欠物业管理费违约金，应予支持，否则对已诚信交纳管理费的业主不公平，也助长业主拒交物业管理费的行为。六、业主不能以物业管理企业履行存在瑕疵就拒交物业管理费。若大部分业主均以此为由不交物业管理费，则物业管理企业必然没有经费予以维持正常运营，自然无法全面提供高质量的物业管理服务。业主若认为物业服务企业不履行或不完全履行义务，可请求物业服务企业承担违约责任，不能以不交物业管理费来对抗。七、小区共有1200多户业主，而以各种理由长期拖欠物业服务费用的部分业主（即现在翔实公司追缴物业费用的业主）占小区房屋业主总体数量的比例很低，该部分业主长期拖欠物业费用，实际已损害小区按时交付物业费用的广大业主的利益。八、一审法院以板芙派出所反映小区出现大量治安、刑事报警来推定翔实公司没有全面履行物业服务合同，完全不能成立。出现报警不等于真的存在刑事案件，且即使报警属实，也不能说明是物管责任。九、虽杨笑一没有举证证实其主张，但翔实公司在二审还是提交了部分证据来反映翔实公司已全面履行物业服务义务。杨笑一二审期间辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院予以维持。翔实公司于2018年11月27日向一审法院提起诉讼请求：杨笑一向翔实公司支付从2015年12月至2017年12月15日止的物业管理费2677.9元及违约金(以每月物业管理费109.3元为基数，分别从欠费次月6日起按每日3‰标准计至实际清偿之日止,暂计至2018年4月15日为3998.7元)。一审法院认定事实：2008年6月1日，中山马田房地产发展有限公司（以下简称马田公司）作甲方、翔实公司作乙方签订一份《前期物业服务合同》约定，甲方将中山市板芙镇尚美居商住小区物业，委托乙方提供物业管理服务，翔实公司的安全防范工作包括安全监控、巡视、门岗执勤;服务质量为设备良好，运行正常，岗亭24小时值班。物业管理费为住宅按建筑面积每月1元/㎡，商场按建筑面积每月1.5元/㎡收取；高层（小高层）电梯房：1层、12层（复式）按1.1元/㎡；2-3层按1.3元/㎡；4-5层按1.4元/㎡；6-7层按1.5元/㎡；8-9层按1.6元/㎡；10-11层按1.7元/㎡；12层以上按1.8元/㎡；小车车位服务费40元/月。每次交纳费用时间为当月10日前，业主或非业主使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交滞纳金；物业管理区域内,供电、供水、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用，或按合同的约定，来行使合同权利和履行合同义务。服务期限从2008年6月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。合同签订后，翔实公司依约对中山市板芙镇尚美居商住小区物业进行管理服务并收取物业管理费，直至2017年12月15日翔实公司被尚美居小区业主委员会要求撤场退出尚美居商住小区，停止对该小区的物业管理服务。一审庭审时翔实公司陈述杨笑一从2015年12月起开始拖欠物业管理费，计至2017年12月15日，杨笑一累计拖欠翔实公司24.5个月的物业管理费合计2677.9元（109.3元/月×24.5个月），计至2018年4月15日的滞纳金为3998.7元；上述费用合计6676.6元，翔实公司主张杨笑一拖欠上述费用提供了收费通知单及欠费明细表证明，杨笑一表示无法确认是否从2015年12月起欠物业管理费。翔实公司称经多次追讨未果，于2018年11月27日向一审法院起诉，主张前述实体权利。一审法院另查明：中山市不动产登记资料证明表记载，杨笑一系中山市板芙镇居委会芙中北路19号尚美居11座65卡业主，该物业于2012年7月17日办理由杨笑一作为权利人的房地产权属证书[土地证号：国（2012）易3000652，房产证号：02××72]，建筑面积72.86平方米。尚美居小区业委会提出翔实公司在管理小区过程中存在的诸多问题,翔实公司于2016年12月16日向小区业委会书面回复,对其中5项安全问题及8项公共维护问题作出了整改计划,并提出具体整改落实时间。但尚美居小区业委会认为翔实公司之后并未进行整改，因此要求翔实公司撤场退出尚美居商住小区，停止对该小区的物业管理服务。一审法院在审理翔实公司起诉尚美居小区业主拖欠物业管理费系列案件（翔实公司于2018年4月至本案一审期间向一审法院起诉的同类案件共有96件）过程中，部分业主认为翔实公司在尚美居小区服务期间,管理不到位,服务质量差,且多次发生盗窃事件，申请一审法院向中山市公安局板芙分局调查小区业主报警盗窃案件情况。经一审法院发函向中山市公安局板芙分局调查，该分局复函法院称,自2008年4月28日至2017年12月15日期间,板芙分局指挥中心110接警系统共接获发生在该小区的盗窃类报警警情有162起,并附上《板芙镇尚美居小区发生盗窃警情统计表》。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。翔实公司提供《尚美居前期物业管理服务协议》虽不能证明系杨笑一所签，但物业建设单位马田公司与翔实公司签订了前期物业服务合同，而杨笑一系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。翔实公司依据与马田公司的约定，对中山市板芙镇尚美居商住小区物业进行管理服务，杨笑一系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系,故杨笑一应向翔实公司支付相应的物业管理费。本案的争议焦点是：翔实公司多年来对涉案尚美居商住小区是否按照与马田公司签订的《前期物业服务合同》全面、适当地履行管理义务，杨笑一是否应当向翔实公司支付物业管理费。一审法院同时受理了翔实公司提起的，以该小区其他九十余户业主为被告的物业服务合同纠纷系列案件。在审理过程中，到庭应诉的业主均抗辩称，翔实公司在对涉案小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区脏、乱、差及安全隐患等问题未进行有效改善或整改，小区内经常有物品被盗及财物损失事件，从而引发业主群体性拒交物业管理费。因小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理应适用于全体业主，故在部分小区业主提出服务质量抗辩且事实上已引起大批业主不满及部分业主拒交物业管理费的情况下，翔实公司要求杨笑一按合同约定支付物业管理费应举证证明其已全面履行了对涉案小区的物业管理义务。一审庭审中，翔实公司并未向法庭提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。故其要求杨笑一按合同约定全额支付物业管理费及逾期付款违约金理据不足，一审法院不予全部支持。根据中山市公安局板芙分局向一审法院复函调查结果，结合大批业主群体性拒交物业管理费事实，一审法院认定翔实公司对涉案小区未全面、适当地履行管理义务，管理服务存在瑕疵。杨笑一的商铺在涉案尚美居商住小区范围内,翔实公司依据与马田公司签订的合同对该小区的所有物业进行了管理服务，翔实公司履行合同义务行为应取得相应的对价，故杨笑一应当向翔实公司支付物业管理费。综上所述，翔实公司对尚美居商住小区进行了管理服务，其履行合同义务行为应取得相应的对价，因翔实公司对该小区的管理服务存在瑕疵，可适当减免物业管理费。翔实公司要求杨笑一全额支付物业管理费理据不足，一审法院不予支持。根据本案实际，一审法院酌定对物业服务费予以减免20%，而逾期缴交物业管理费的违约金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因翔实公司在履行合同中亦存在管理不当的责任，翔实公司对涉案小区管理服务存在瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因，应自担相应损失，故对其主张相应违约金不予支持。翔实公司请求杨笑一支付物业管理费的时间从2015年12月1日起计至2017年12月15日止共24.5个月，即核定杨笑一应支付翔实公司物业管理费为2142.28元[（109.3元/月×24.5个月）×80%]。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨笑一于一审判决生效之日起五日内向翔实公司支付2015年12月1日至2017年12月15日期间的物业管理费2142.28元；二、驳回翔实公司的其他诉讼请求。如果杨笑一未按一审判决指定的期间向翔实公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（翔实公司已预交），由翔实公司负担15元，杨笑一负担10元（该款杨笑一于一审判决生效之日起七日内迳付翔实公司）。本院二审期间，翔实公司提交如下新证据：证据一清洁卫生、文娱活动、消防演练、绿化、安保等照片（复印件），拟证实翔实公司已按合同约定提供物业服务；证据二发票等票据（复印件），拟证实翔实公司按合同约定提供物业服务，翔实公司依约支付了物业服务产生的全部费用。杨笑一对上述证据质证如下：1.证据的形成时间是2010年，不属于新证据，应当在一审就提交的。2.证据不是原件，不确认真实性、关联性。3.与之前的类案二审期间提交的证据是一样的，而该案是驳回上诉的。杨笑一二审期间未向本院提交新证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。涉案《前期物业服务合同》是尚美居商住小区开发商马田公司与翔实公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同签订后，翔实公司为涉案住宅小区提供了物业服务，杨笑一作为涉案小区业主理应向翔实公司支付物业服务费用。现杨笑一以翔实公司未履行相应管理义务为由拒绝向该公司支付物业服务费及相应违约金，而翔实公司则认为杨笑一未就其主张进行充分举证且该公司已全面履行了物业服务义务。故本案二审争议焦点为翔实公司是否全面、适当履行了物业服务责任。翔实公司作为提供物业管理服务一方，应依据《前期物业服务合同》中的约定向涉案小区、业主提供符合合同约定要求的绿化管理、环境卫生管理、小区内治安维护等物业管理服务。但经查，第一，翔实公司于2016年12月16日向业主委员会出具了工作函，反映翔实公司确认其在安全和公共维护方面均存在问题。第二，从中山市公安局板芙分局出具的《板芙镇尚美居小区发生盗窃警情统计表》看，在翔实公司进驻涉案小区的10年内，涉案小区几乎每个月都会发生盗窃事件。第三，在翔实公司以涉案小区其他业主为被告另案起诉主张物业管理费的物业服务合同纠纷案件诉讼中，多名业主在法院当庭抗辩称翔实公司在对涉案小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区脏、乱、差及安全隐患等问题未进行有效的改善或整改，小区内经常有物品被盗及财物损失事件，故引起业主群体性拒交物业管理费。因此，由于涉案小区的现实情况是存在多项安全及公共卫生问题，且长期未能整改，小区盗窃频繁，而翔实公司也未能充分举证证明其就以上问题建立了健全的环境维护、安保管理制度并进行有效整改。至于其二审期间提交的照片以及票据，也仅能印证翔实公司有履行过部分管理职责，但并不能当然全面、客观地反映其整个管理期间的状况，也不足以推翻本院经查证认定其在管理上存在的上述瑕疵。故本院认为，物业服务合同属于双务有偿合同，双方当事人互享权利、互负义务，根据质价相符的原则，物业服务企业的服务标准应与服务收费的标准相适应，且小区物业管理服务面对的是全体业主，在法院生效判决已认定翔实公司并未按照前期物业管理服务协议的约定全面、适当的履行物业服务责任，其提供的物业质量达不到合同约定的标准的情况下，其在本案中要求杨笑一全额支付物业服务费理据不足，一审法院根据翔实公司提供物业管理服务的质量状况，酌情判决业主少交物业服务费的20%，即杨笑一应按约定标准的80%支付自2015年12月1日起至2017年12月15日止的物业服务费，处理并无不当，本院予以维持。至于违约金问题。翔实公司提供的物业服务具有公共服务的性质，杨笑一已实际享受了翔实公司提供的物业服务，理应缴纳物业服务费，但因翔实公司提供的物业管理服务存在瑕疵等多种原因，导致双方对物业服务费支付与否与支付标准均有争议，故一审法院对翔实公司关于要求杨笑一承担拖欠物业服务费违约金的请求不予支持并无不当，本院亦予以维持。综上，上诉人翔实公司的上诉理由不能成立，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（中山市翔实物业管理有限公司已预交），由中山市翔实物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年十一月十五日书记员  廖博睿