浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终4646号 上诉人（原审原告）：浙江广通房地产集团有限公司，住所地浙江省杭州市上城区水澄路6号2楼。 法定代表人：王学农。 委托诉讼代理人：马郁飞、楼斌，杭州市拱墅区天恒法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：浙江龙网信息技术有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区文二路328号A区6楼1166室。 法定代表人：方中元。 委托诉讼代理人：姜泽民、屠铁君，北京中伦文德（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨国田，男，1967年9月23日出生，汉族，户籍所在地浙江省天台县。 委托诉讼代理人：李子根、禇娇娇，浙江五联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州胤隆会酒店管理有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区北干街道通惠中路698号12层。 法定代表人：杨国田。 委托诉讼代理人：李子根、禇娇娇，浙江五联律师事务所律师。 上诉人浙江广通房地产集团有限公司（以下简称广通公司）因与被上诉人浙江龙网信息技术有限公司（以下简称龙网公司）、杨国田、杭州胤隆会酒店管理有限公司（以下简称胤隆会酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：1998年由杭州市拱墅区商业总公司将仓基新村65幢西单元2-4层（现为仓基新村26幢西单元2-4层）调拨给杭州景福百货大楼。2003年4月25日，杭州景福百货有限公司（以下简称景福公司）作为卖方与广通公司作为买方签订《关于杭州景福百货有限公司非住宅转让合同》一份，约定卖方将包括仓基新村65幢西单元2-4屋在内的房屋出售于买方，总价款为10288240元，卖方因商业经营状况不佳等原因向乙方借款合计1710万元，双方同意以上述房屋折价冲抵借款。 2004年2月19日，景福公司（作为出租方）与杨国田（作为承租方）共同签订《房屋租赁合同》一份，约定景福公司将仓基新村26幢第四层出租给杨国田，建筑面积为200平方米，租赁期限自2004年3月20日至2012年10月31日止，第一年至第三年为每年2万元，以后第二年递增5%。 2006年5月，景福公司出具《房产情况说明》一份，认为屋的房屋归其所有。 2006年6月，景福公司与彭振明签订《房屋租赁协议》一份，约定景福公司将位于仓基新村26幢2和3屋房屋，面积为482平方米，租赁给彭振明使用。房屋租赁期自2006年7月1日至2009年6月30日，房屋租金每月3500元整。 2010年，彭振明（甲方、出租方）与杨国田共同签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方自愿将坐落于杭州市仓基新付6幢2-3层的房屋，面积为482.3平方米，出租给乙方使用。房屋租赁期自2010年8月15日起至2012年8月14日止，该房屋租金为每年8万元，每次付12个月的租金。 2006年，广通公司（甲方、出租方）与龙网公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方自愿将坐落于杭州市的房屋，面积为482.3平方米，出租给乙方使用。租赁期限自2006年8月15日至2012年8月14日止，该房屋租金为每年四万元，每次付24个月的租金。第一次租金在2006年8月15日之前付清，以后每次需提前1个月支付后24个月的租金。乙方支付甲方房屋设施押金3000元。 2012年10月16日，龙网公司出具《关于仓基新村26幢租赁情况的经过说明》一份，载明：本公司于2006年8月向广通公司承租位于的房屋，用于开设棋牌房。该棋牌房由施晓芳和彭振明共同投资和经营，至2007年底，因双方在经营中产生分歧，经征得广通公司周师傅的同意后，施晓芳退出了该棋牌房的经营、并将所有关于房屋租赁事宜全部移交给彭振明，双方于2008年1月4日在广通公司周师傅的见证下签订了移交协议并办理了所有移交手续（详见两者之间的“关于仓基新村26幢棋牌室移交协议），自此之后未再过问任何事宜。……我司自2008年1月以后就与彭振明无任何往来，对其后所发生的事情既不知道、更未参与。 2013年6月19日，广通公司委托律师向施晓芬发函，该函载明：贵公司承租广通公司所有的位于屋面积为482.3平方米的房屋，合同约定租赁期自2006年8月15日起至2012年8月14日止，……贵公司在租赁期内尚有部分租金未支付，租赁期满后，贵公司也未及时归还房屋。该函已签收。 另查明，景福公司的股东为广通公司、杭州景福百货有限公司职工持股协会、陈春富和唐浙海。 广通公司诉至原审法院，请求判令：1.杨国田、胤隆会酒店立即将其占用的位于杭州市拱墅区房屋腾退归还广通公司；2.龙网公司、杨国田、胤隆会酒店共同支付广通公司自2012年8月15日起至2017年12月14日止的占用费1664000元（按同期同类地段1.8元/天/平方米计算；3.本案诉讼费用由被告承担。 原审法院认为：本案中广通公司作为案涉房屋的产权所有人要求龙网公司、杨国田、胤隆会酒店腾离房屋并支付占用费，而龙网公司、杨国田、胤隆会酒店认为广通公司并非产权人。对此，广通公司虽提交了房屋买卖合同，然房屋买卖合同并不能直接产生物权变动的效果。广通公司与案外人景福公司签订的房屋买卖合同的时间为2003年，然2006年景福公司仍以所有权人名义对外出租房屋，且出具《房产情况说明》认为屋的房屋归其所有。故原审法院认为广通公司主张其系案涉房屋所有权人的依据不充分，对于广通公司要求归还房屋及支付逾期归还房屋所产生的占用费的诉求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2018年12月11日判决：驳回广通公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取9888元，保全申请费5000元，合计14888元，由广通公司负担。 宣判后，广通公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定房屋买卖合同未能直接产生物权变动的效果，从而认定广通公司不能要求龙网公司、杨国田、胤隆会酒店归还房屋、支付占用费的观点不符合物权法的精神。广通公司与景福公司于2003年4月25日签订了包括案涉房产在内的五处房产的非住宅转让合同，因为历史原因，该合同内房产均未进行过初始登记。广通公司虽未根据非住宅转让合同进行物权登记，但是并不能否定该份合同的有效性。同时，在杭州市中级人民法院（2005）杭民一初字第365号民事判决书中，也已经认定了广通公司基于该份合同处分合同内房产的有效性。也即说明，案涉房产虽然尚未达到物权变动的效果，但广通公司基于合同取得的权利仍然是得到法律保护。既然法院已经认可了广通公司基于转让合同而取得了房屋的处分权，也可以推定广通公司享有案涉房产的其他所有权权利。因此，广通公司要求占用人腾退房屋的要求符合法律规定。二、广通公司与龙网公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，广通公司基于合同取得的合同权利应当受到法律保护。1.景福公司虽于2006年以所有权人名义对外出租案涉房屋，且出具《房产情况说明》，有其一定历史背景。首先，如果按照物权变动以登记为准的规定，景福公司显然也并非物权法意义上的所有权人，其出具《房产情况说明》仅是出于出租房产需要，物权的归属显然不能适用于自认。其次，景福公司于2006年6月与彭振明签订的《房屋租赁协议》并未实际履行。再次，景福公司当时已经是广通公司的作为法人控股股东的子公司，以其名义对外出租均经过广通公司授权进行。而案涉房产的转让行为本身就是在广通公司与景福公司之间发生，对外以谁的名义出租，是公司内部的决定，并不产生房屋产权确认的效果。因此，景福公司在将案涉房屋转让给广通公司后，又对房产作出出租的行为，并不能由此即推断出广通公司不具备对案涉房产的所有权权利。2.2006年8月，广通公司与龙网公司签订《房屋租赁合同》，租赁期为2006年8月15日至2012年8月14日，龙网公司于2006年6月5日出具的《说明》与2012年10月16日出具的《关于仓基新村26幢租赁情况的经过说明》都能够证明以下两个事实：龙网公司正在履行与广通公司签订的租赁合同并认可其有效性；彭振明在案涉房屋内的经营行为以及彭振明以其个人名义对外的转租行为均得到龙网公司授权。且彭振明以个人名义与杨国田签订的《房屋租赁合同》约定租赁期到2012年8月14日止。明显与广通公司、龙网公司签订的租赁合同一致，更加能够证明了广通公司、龙网公司签订的租赁合同是实际履行的有效合同。广通公司基于合同权利要求承租人、实际占用人支付占用费符合法律规定。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，支持广通公司一审全部诉请；2.一、二审诉讼费、保全费由龙网公司、杨国田、胤隆会酒店承担。 针对广通公司的上诉，龙网公司答辩称：首先，广通公司在一审中的诉讼请求都是基于物权而产生，但广通公司至今未提供其对案涉房屋享有物权的任何证据。一审判决以广通公司未能证明其是案涉房屋的所有权人，从而驳回广通公司的诉讼请求，完全有法律依据。第二，关于广通公司的上诉理由部分，龙网公司认为，首先，（2005）杭民一初字第365号民事判决书涉及的房屋与本案所涉房屋完全不同，而且该判决并没有对同类型房屋做出物权的判定。其次，物权法于2007年10月1日施行，物权法对物权的取得、保护等内容有明确规定。因此，该判决内容不足以认定案涉房屋由广通公司享有所有权。第三，广通公司与龙网公司签订的房屋租赁合同，因广通公司并非案涉房屋的所有权人，也至今没有取得景福公司的追认，应当是无效合同，也没有实际履行。案涉房屋在同一个时间段由景福公司与彭振明签订的租赁合同在实际履行。龙网公司也提供了工商登记资料证明了案涉房屋由彭振明开设棋牌室，其中提交的相关资料都是由景福公司提供。同时，广通公司也陈述龙网公司并没有向广通公司支付过房租，显然所有的房租都是由彭振明支付，所以案涉房屋的实际履行合同应该是景福公司与彭振明之间的房屋租赁合同。综上所述，广通公司没有证据证明其是案涉房屋的所有权人，无权以所有权人的名义行使物权的相关诉讼主张。一审判决有事实和法律依据，请求驳回广通公司的上诉，维持原判。 针对广通公司的上诉，杨国田、胤隆会酒店答辩称：本案判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。涉案房屋产权权属应归景福公司所有。杨国田、胤隆会酒店在一审时提交的固定资产调拨单、房产情况说明等证据已经证实，1998年杭州市拱墅区商业总工会已将该涉案房屋产权调拨给景福公司。2006年5月，景福公司书面确认前述房产仍在其名下。广通公司与景福公司就涉案房屋签订的非住宅转让合同，未经登记，不发生效力。转让合同不直接产生物权变动的效果，广通公司基于转让合同仅享有合同债权。景福公司不具有转让涉案房屋的合意，该房产仍在其名下。2010年8月，彭振明将涉案房屋转租给杨国田，后因景福公司一直欠杨国田500余万元未还，杨国田在使用该房屋期间从未被要求支付租金。若涉案房屋系广通公司所有，根据正常市场交易习惯，其理应要求杨国田、胤隆会酒店支付租金、腾退房屋。广通公司对于如何取得涉案房屋权属的问题上，说辞前后矛盾，第一次庭审时广通公司的陈述以及提交的证据表明涉案房屋产权系广通公司建设取得；第二次庭审时，广通公司又陈述系转让取得。广通公司刻意隐瞒涉案房屋的真实产权属性以及在法庭上前后不一的陈述，足以证明其签订转让合同的目的主要是利用双方控股关联关系来互相规避债权债务。龙网公司也明确广通公司与龙网公司签订的房屋租赁合同实际并未履行。景福公司虽与广通公司存在控股关联关系，但根据公司法规定，景福公司仍具有独立法人地位，可以以其名义对外经营。不论房屋租赁合同是否实际履行、是否有效，合同约定的租期仅至2012年8月14日，截止之后，广通公司并无证据证明其享有涉案房屋的租赁权。因此，广通公司无权要求支付2012年8月15日之后的占用费。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应驳回广通公司的上诉请求。 二审期间，广通公司向本院提交证据材料如下： 1.（2005）杭民一初字第365号民事判决书1份，用以证明该生效判决认定广通公司与景福公司签订的非住宅买卖合同合法有效，且广通公司根据该合同对案涉房产已具备处分权。 2.门牌××份，用以证明广通公司根据原始取得的相关建设材料以所有权人名义向拱墅区民政局申领门牌证的事实。 广通公司提交的证据经龙网公司质证：证据1，与本案没有关联性；证据2，不能证明广通公司对涉案房屋享有所有权。上述证据经杨国田、胤隆会酒店质证：不属于新证据，不具备关联性，不能证明其待证事实。 二审期间，龙网公司、杨国田、胤隆会酒店均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人的主张与请求系法院进行裁判的基础与前提。本案中，广通公司以租赁合同纠纷提起本案诉讼，要求杨国田、胤隆会酒店腾退位于杭州市拱墅区房屋即涉案房屋，并要求龙网公司、杨国田、胤隆会酒店支付占用费。（一）关于广通公司要求杨国田、胤隆会酒店腾退涉案房屋并支付占用费的请求。广通公司认为，杨国田是涉案房屋的占用人，但实际办公的是以杨国田为法定代表人的胤隆会酒店。对此，杨国田、胤隆会酒店认为，涉案房屋先由彭振明经营棋牌，在彭振明不再经营棋牌后由杨国田接手。龙网公司认为，其与广通公司签订的《房屋租赁合同》并未实际履行，涉案房屋由彭振明经营棋牌，龙网公司对此后事宜不知晓、未参与。本院经审查后认为，根据景福公司与彭振明签订的《房屋租赁协议》以及彭振明与杨国田签订的《房屋租赁合同》之约定，涉案房屋由景福公司出租给彭振明，后彭振明又将涉案房屋出租给杨国田。显然，该两份租赁协议及合同所载明的内容与前述各方当事人的陈述可以相互印证。也即，广通公司与杨国田、胤隆会酒店之间就涉案房屋并不存在租赁合同关系。因此，在广通公司也未提供证据证明其系涉案房屋所有权人的情况，广通公司基于租赁合同关系而要求杨国田、胤隆会酒店腾退并归还涉案房屋的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，无法予以支持。同理，广通公司在本案中要求杨国田、胤隆会酒店支付占用费的诉讼请求，也无法得到支持。（二）关于广通公司要求龙网公司支付涉案房屋占用费的请求。本案中，龙网公司认为，其与广通公司之间签订的《房屋租赁合同》并未实际履行。本院经审查后认为，广通公司并未提供证据证明其与龙网公司之间就双方签订《房屋租赁合同》存在相关履行行为。而综前所述，龙网公司关于其与广通公司之间签订的《房屋租赁合同》并未实际履行的主张与在案有效证据及各方当事人的相关陈述相互印证，故应予以采信。在此情形下，广通公司在本案中要求龙网公司支付涉案房屋占用费的诉讼请求，依据不足，亦无法予以支持。综上，广通公司的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19776元，由浙江广通房地产集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年十一月十三日 法官助理秦海龙 书记员董悦