湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民再175号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：长沙宝瑞房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区万家丽北路一段699号恒大雅苑综合楼一楼。法定代表人：李一萌，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖钧城，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫波，湖南金州律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：汪政，男，1975年11月6日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：卞方，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思洋，湖南通程律师事务所律师。再审申请人长沙宝瑞房地产开发有限公司（以下简称宝瑞公司）与被申请人汪政房屋买卖合同纠纷一案，湖南省长沙市开福区人民法院(以下称一审法院)于2018年2月26日作出（2017）湘0105民初7074号民事判决。宝瑞公司不服，向本院提起上诉，本院于2018年6月7日作出（2018）湘01民终2853号民事判决，已经发生法律效力。宝瑞公司仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2019年4月15日作出（2019）湘民申13号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。宝瑞公司申请再审称：原审判决认定的事实缺乏证据证明且适用法律确有错误。原审适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定酌情将违约金予以增加系适用法律错误。首先，《合同法》第一百一十四条第二款是赋予当事人可以根据其损失突破合同约定申请增加违约金的权利，而非规定法院对于该类申请应当采取的判断标准。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”可知，法律明确规定判断约定违约金是否过低应当以违约造成的损失为标准，而非可以“酌情”或“参照类案”。本案中，宝瑞公司依案涉《长沙市商品房买卖合同》的约定，按期交房且未影响汪政对房屋的使用，汪政并未产生实际损失，汪政未提供任何证据证明其损失，故不应突破该合同的约定随意增加违约金，最多也只能依约每年按已付房款的0.1%来计算逾期办证期间的违约金。再者，造成本案办证逾期的原因系产权登记机关的疏忽而非宝瑞公司，即宝瑞公司不存在违约行为，不应承担违约责任。综上，原判决认定事实、适用法律确有错误。再审请求：依法撤销二审法院（2018）湘01民终2853号民事判决和一审法院（2017）湘0105民初7074号民事判决，改判驳回汪政的全部诉讼请求或改判宝瑞公司依合同约定每年按已付房款的0.1%向汪政支付逾期办证期间的违约金。汪政答辩称：一、原审认定事实清楚，适用法律正确。关于实际损失，汪政在原审中提供了其他类似纠纷的判决作为参考证据，这也是损失证据的表现，法院据此作出判决是可行的，也符合公平原则。二、汪政已经向法庭提交实际损失的证据，由于该证据是发生在购房时，并没有书写借条及约定利息，但是父子之间关于此事项是有约定的，实际是有损失的。代付人、出借人汪林涛夫妇实际产生了支出，该支出是由于汪政没有办法办理抵押登记进行贷款的情况下，其无力偿还汪林涛夫妇的借款而产生的，实际还是承担了汪林涛投资借款的损失。因此，权证没有及时办理有实际损失，法院判决依据公平原则出具结论是正确的。三、再审期间，汪政已经向一审法院申请执行并已经履行完毕，执行了7万元左右，为减少诉累，请求法庭早日息诉。汪政向一审法院起诉请求：一、判令宝瑞公司立即办理好恒大雅苑商品房建设项目中的第61、62号栋N单元4层404号房屋产权登记手续，并发放房屋产权证；二、宝瑞公司承担因未依《商品房买卖合同》约定办理房屋产权证，支付违约金56323元（违约金从2016年3月1日至2017年11月27日，共计619天，每日按已付总购房款1819821元的万分之零点五的标准计算，2017年11月28日至房屋产权登记手续办理完毕之日期间的违约金，依照上述标准计算）。一审法院认定事实如下：汪政（买受人）与宝瑞公司（出卖人）于2012年10月9日签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20110589404），约定出卖人以出让方式取得长沙市开福区万家丽北路一段699号、编号为长国用（2011）第004480号地块的土地使用权，土地使用面积为174亩，使用权起始日期为2005年3月24日，其中非商业用地终止日期为2075年3月24日，商业用地终止日期为2045年3月24日；买受人购买的商品房为恒大雅苑项目中的第61、62号栋N单元4层404号房，建筑面积305.12平方米，其中套内建筑面积257.14平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积47.97平方米；出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5964.28元，总金额1819821元；买受人按下列方式按期付款：2012年10月7日前支付房款545946元，于2013年4月1日前付清727928元，于2013年10月1日前付清余款545947元；出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四处理。附件四约定：1、双方同意以2013年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任；2、出卖人未能在约定时间内办妥房屋产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房屋产权证，买受人有权退房。上述合同签订后，汪政依约向宝瑞公司交纳了购房款，宝瑞公司于2013年12月30日向汪政交付房屋。另查明，汪政所购房屋的所有权证至今未办理。在庭审过程中，宝瑞公司向一审法院提交长沙市房地产交易中心房屋转移手续费发票，拟证明宝瑞公司于2015年为汪政办理了商品房预告登记手续。一审法院认为：一、双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。汪政向宝瑞公司如数交纳了房款，宝瑞公司亦向汪政交付了房屋。双方约定“出卖人在2013年12月31日之次日起540个工作日内办妥房屋所有权证，买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费，逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任；出卖人未能在约定时间内办妥房屋产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房屋产权证，买受人有权退房”，宝瑞公司应于2016年2月29日前完成所有权登记。但汪政所购房屋的房屋所有权证至今仍未办理，已超过双方约定的540个工作日。宝瑞公司负有协助汪政办理所购商品房不动产权证书的义务。合同约定：如果宝瑞公司未在约定期限内办妥房屋产权证，应每年按已付房款的0.1%向汪政支付违约金。综合本案合同的履行情况、过错程度、实际损失等情况，将违约金标准酌情调整为每日按已付房款的万分之零点五向汪政支付违约金。故宝瑞公司应以购房款1819821元为基数，按每日万分之零点五的标准向汪政支付自2016年3月1日起至不动产权证书办理完毕之日止的违约金。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：（一）长沙宝瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内协助汪政办理长沙市开福区房屋的不动产权证书；（二）长沙宝瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内以购房款1819821元为基数，按照日万分之零点五的标准，向汪政支付自2016年3月1日起至不动产权证书办理完毕之日止的违约金；（三）驳回汪政的其他诉讼请求。本案受理费1208元，因适用简易程序减半收取604元，由长沙宝瑞房地产开发有限公司承担。宝瑞公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回汪政的全部诉讼请求或改判宝瑞公司按合同约定支付逾期办证期间的违约金。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院二审认为：宝瑞公司上诉主张逾期办证系因产权登记部门的过失未办理汪政的预告登记证造成的，但未能举证证实其主张，本院二审不予采信。宝瑞公司同时又主张因汪政未能提交办证资料而导致逾期，宝瑞公司的该项主张与前述主张矛盾，宝瑞公司提出交纳资料应以其开具的收件回执为准，但其未提交证据证实其收取办证资料向业主开具收件回执，故本院二审对其该项上诉理由亦不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。一审法院根据本案的案情及类案的判决情况酌情将违约金予以增加符合法律规定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费1208元，由长沙宝瑞房地产开发有限公司负担。本院再审中，汪政提交了如下证据：第一组证据：情况说明，拟证明：汪政因无房屋产权证无法向银行贷款，由其父母为其垫资付购房款，致使其父母因筹资而产生了相应的利息损失。第二组证据：派出所证明、汪林涛及汪政身份证复印件，拟证明：汪林涛与汪政系父子关系。第三组证据：结婚证，拟证明：汪林涛与欧抗美系夫妻关系。第四组证据：长沙三信房地产咨询有限公司营业执照、开户许可证；第五组证据：招商销售合作合同、合作协议、保证金协议书，第四、五组证据拟证明：汪林涛作为隐名股东投资成立长沙三信房地产咨询有限公司，汪林涛代持股人张湘杰作为长沙三信房地产咨询有限公司法定代表人与长沙香江商贸物流城开发有限公司就高岭国际商贸二期进行投资签订合同的事实。第六组证据：欧抗美中国民生银行个人账户对账单，拟证明：汪政父母为汪政购房垫付资金1489924元的事实。第七组证据：委托借款协议、朱彪中国民生银行个人账户对账单，拟证明：汪林涛因为汪政垫资，而向朱彪借款产生借款利息、借款费用的事实。第八组证据：汪林涛中国建设银行银行回单，拟证明：1、汪林涛将借来的资金的确是作为投资款而向长沙三信房地产咨询有限公司支付的事实；2、汪林涛向汪希借款10万元至今未还款付息的事实；3、汪林涛向汪英借款20万并因此产生31660元利息损失的事实，汪林涛至今尚欠汪英6660元；4、汪林涛向鲁积华借款70万元并因此产生利息损失的事实；5、汪林涛将借款用于支付长沙香江商贸物流城开发有限公司投资保证金的事实。针对汪政提交的上述证据，宝瑞公司发表质证意见称：一、对第一组证据《情况说明》三性均有异议，且不能达到汪政的证明目的。1.该证据系证人证言，未出庭作证接受法庭质证和询问，其真实性及合法性明显存疑，不具有证明力；2.该证人证言出具者是汪政的父亲，与汪政有利害关系；3.该《情况说明》内容与事实不符。二、对第二组证据派出所出具的《证明》真实性无异议，但与本案无关。三、对第三组证据《结婚证》真实性无异议，但与本案无关。四、对第四组证据，真实性请法庭核实，关联性有异议，不能达到其证明目的。五、对第五组证据，真实性请法庭核实，关联性有异议，不能达到其证明目的，且该组证据是案外人的其他法律关系，与本案无关。六、对第六组证据的真实性无异议，但对关联性有异议，该银行流水中只有2012年10月7日的109049元、2013年3月31日的727928元、2013年9月30日的545947元系支付案涉房款，其他并非支付房款。该组证据只能说明在支付案涉房款时，是用欧抗美的银行卡支付了部分房款，无法证明系欧抗美借款给汪政。七、对第七组证据《委托借款协议》、朱彪中国民生银行个人账户对账单，因并非与宝瑞公司发生的往来，真实性请法院核实，关联性有异议，且不能达到其证明目的。八、对第八组证据汪林涛中国建设银行回单，因并非与宝瑞公司发生的往来，真实性请法院核实，关联性有异议，且不能达到其证明目的。综上，汪政再审补充提交的所有证据均与本案无关，无法证明因房产证延期办理对其造成了利息损失。针对汪政提交的上述证据，本院认证认为：第一组证据系证人证言，证明人系汪政的父亲，因证人未出庭接受质询，本院对其真实性无法确认，故不予认证；第二组、第三组证据证明汪林涛、欧抗美系汪政父母，本院对其真实性予以采信；第四组、第五组证据与本案案件事实无关联，本院不予认证；第六组证据证明汪政父母为汪政垫付了大部分购房款，宝瑞公司确认的金额为1382924元，与本案有关联，本院予以认证；第七组、第八组证据与本案案件事实无关联，本院不予认证。本院再审查明：汪林涛、欧抗美系汪政父母，在涉案购房中，汪政父母为汪政垫付了大部分购房款，其中宝瑞公司确认的金额为1382924元，为汪政的主要购房资金来源。本院再审查明的其他事实与原审查明的事实基本一致。本院认为，根据双方的诉辩意见，双方争议的焦点为违约金的认定问题。双方当事人在《长沙市商品房买卖合同》中约定，宝瑞公司未能在约定时间内办妥房屋产权证的，每年按已付房款的0.1%向汪政支付违约金，汪政认为双方约定的违约金过低，请求增加。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。该解释第十八条还规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，因汪政的主要购房资金来源于父母垫付，故宝瑞公司逾期办证给汪政造成的损失难以确定，根据以上规定，本案违约金可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，汪政认为双方约定的违约金过低，要求宝瑞公司每日按已付总购房款的万分之零点五的标准向其支付违约金理由成立，且其要求增加的违约金标准未超过上述法律规定，原审判决予以支持并无不当。综上所述，宝瑞公司再审请求不能成立，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八第二款之规定，判决如下：维持本院（2018）湘01民终2853号民事判决。本判决为终审判决。审判长 杨 雅审判员 易 颖审判员 肖志维二〇一九年十一月十四日法官助理严新龙书记员刘胜附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。