湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2371号上诉人（原审被告）：湖南省福兴房地产集团有限公司，住所地中方县建设局内，统一社会信用代码：91431221734771760T。法定代表人高秀彬，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人罗本璞，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）朱翔东，男，1991年7月27日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人翟叶叶，湖南民海律师事务所律师。上诉人湖南省福兴房地产集团有限公司（以下简称福兴房地产公司）与被上诉人朱翔东商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3755号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。福兴房地产公司上诉请求：一、依法改判驳回被上诉人主张上诉人支付逾期办证违约金的诉讼请求；二、由被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1、双方在合同中已对逾期办证违约金作约定，即买受人退房，出卖人退房款并按已付房价款的5%赔偿买受人损失，现被上诉人未按约定主张违约金，法院不应支持；2、双方应按合同约定执行；3、不动产权证的办理时间并非上诉人所能控制，不动产办理部门于2017年9月即已受理上诉人办证申请，上诉人已按时为被上诉人申请办理不动产权证，并没有逾期办证的违约行为。其次，上诉人的法定代表人高秀彬于2017年12月2日遭他人故意伤害至生命垂危，一直住院至今仍未康复，以致不能正常安排公司事务，对上诉人的工作经营都造成严重影响，没有办法向不动产登记部门跟进办证进度，故不能及时办理不动产权证登记并非上诉人的原因。至于不动产权证是否交给买受人，并不影响买受人取得商品房的所有权，对买受人并无损害，上诉人不应承担违约金。特别是对大部分按揭贷款的买受人，产权证反正抵押在银行，买受人也拿不到。4、退还被上诉人代办费和办证费，出现了同案不同判，判决退还不合理，办证费和代办费已经开支，怀化市不动产中心收取了不动产登记费和测绘费，水岸蓝城所有的不动产权证已全部办理完毕，不存在退还；5、2017年3月27日，上诉人的法定代表人高秀彬签的《关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书》是被胁迫签的一份显失公平的承诺书，不是上诉人的真实意思表示。朱翔东辩称，上诉人要求按照已付房款的5%支付逾期办证违约金事实上是没有约定的，双方并未在合同中对逾期办证违约金作约定；《承诺书》是双方真实意思表示，上诉人并未提交相应证据证实其签署《承诺书》时受到胁迫的情形；原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。朱翔东向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告为原告办理水岸蓝城15栋603号商品房的房屋产权证；2、判决被告向原告已付房款万分之三的违约金即每天人民币67.2819元从2017年3月27日暂算至2019年5月8号(772天),为人民币51941.62元(其余算至原告实际拿到房屋产权证之日止)；3、判决被告立即退还代收原告交纳的契税人民币2243元专项维修基金人民币4485元、代收代办费449元、代收办证费75元,共计人民币8552元,并按6%年利率向原告支付利息,从2013年3月18日暂算至2019年4月18日为人民币3121.48元(其余利息算至被告将代收费用实际退还原告之日止)；4、判决被告向原告开具房款结清单；5、由被告承担本案全部诉讼费。原判认定：2013年3月18日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的水岸蓝城第15幢603号房，房屋面积为85.87平方米，购房单价为2611.77元/平方米，房款总价为224273元；原告委托被告代办两证，并向被告交纳契税2243元、专项维基金4485元、代收两证费1375元、代收代办费449元；如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，买受人可以退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失等等。但合同未对继续履行合同的延期办证违约责任进行约定。合同签订之后，原告通过现金支付及按揭贷款的方式向被告交纳购房款224273元，并于2013年3月18日向被告交纳契税2243元、专项维基金4485元、代收两证费1375元、代收代办费449。2017年3月27日，被告与小区部分业主达成“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”，内容为：被告承诺对于一期（8、9、10、11栋楼）的业主于2017年9月30日之前将不动产权证办理完毕并交付，对于二期（4、6、7、14、15栋楼）的业主于2017年12月30日之前将不动产权证办理完毕并交付。如被告在以上时间内将不动产权证办理完毕交付业主后，被告不再承担逾期办证的赔偿责任。否则，一期从2016年10月1日起，二期从2017年3月27日起，被告给予业主不动产权证逾期办证赔偿，时间计算至不动产权证签发之日，赔偿标准为：不能办证逾期3个月以内按照购房金额每日万分之二计算，逾期3个月以上按照购房金额每日万分之三计算。承诺书一式三份，原、被告各执一份，具有法律效力。附件业主签名名单表经开发商盖章同具法律效力。但本案原告未在该承诺书附件上签名。2017年9月，怀化市不动产登记中心受理被告开发的水岸蓝城项目不动产登记业务。2019年1月20日涉案房屋不动产权证办出。因被告未将代收原告的契税、专项维修基金等向相关主管单位缴纳，故怀化市不动产登记中心未发放不动产权证。原判认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。该《商品房买卖合同》约定被告应于2016年12月31日办理好不动产权证，但未约定买受人不退房情形下的逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综合本案的具体情况以及参照本市其他同类案件确定的违约金标准，本院酌情确定本案逾期办证违约金以已交房款总金额按日万分之一的标准计算，自逾期办证之日即2017年3月27日起计算至房屋产权证办妥之日即2019年1月20日。被告应支付原告逾期办证违约金为224273元×664天×0.1‰＝14891.73元。对原告请求违约金中超出该金额的部分，本院不予支持。鉴于被告对案涉房屋已在怀化市不动产登记中心进行了权属登记，原告要求被告办理权属证书的诉求在事实上已确立，故原告该诉求已无支持的必要。被告未将代收原告的房屋维修基金、契税转交相关管理部门，原告请求被告退还代收原告的契税及专项维修基金的请求符合法律规定，本院予以支持。但原告要求按年利率6%支付资金占用利息的请求没有法律依据，本院不予支持。由于代办权利证书及收取代办费是双方自愿约定的事实，且福兴房地产公司履行了代办义务，故对原告要求返还代收两证费、代办费的诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告湖南省福兴房地产集团有限公司于本判决生效之日起10日内支付给原告朱翔东逾期办证违约金人民币14891.73元；二、被告湖南省福兴房地产集团有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告朱翔东房屋维修基金2243元、专项维基4485元，合计人民币6728元；三、驳回原告朱翔东的其他诉讼请求。案件受理费1390元，减半收取计695元，由原告朱翔东负担195元，由被告湖南省福兴房地产集团有限公司负担500元。二审中，双方当事人均没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》及《承诺书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《承诺书》相比《商品房买卖合同》而言，是双方对各自在《商品房买卖合同》中的权利义务进行的补充约定。双方在该《承诺书》中，重新对上诉人的办证期限及需承担的逾期办证违约金予以了约定，现上诉人未能按约定期限为被上诉人办好不动产权证，其逾期办证事实客观存在，应当承担违约责任。一审法院根据本案实际依法认定上诉人向被上诉人支付相应的违约金并无不当。上诉人主张其没有逾期办证违约行为的理由，经查，上诉人并未能提交相应证据证实此事实主张，欠缺事实依据，本院对此理由不予支持。上诉人主张其签署的《承诺书》系受胁迫非真实意思表示并显失公平，以及应按《商品房买卖合同》第十五条约定承担逾期办证违约金的理由，经查，《承诺书》正是基于上诉人已逾期办证而事后所签，主要针对上诉人的办证期限及需承担的逾期办证违约金重新进行的约定，《承诺书》内容属双方意思自治范围，体现了双方变更原合同内容的意思表示，且上诉人亦未能提交相应证据证实其签署《承诺书》时存在受到胁迫的情形，故本院对此理由不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费172元，由湖南省福兴房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  欧晓林审 判 员  周 晓审 判 员  彭湘平二〇一九年十一月二十七日代理书记员  米玉巍