清水河县人民法院   民事判决书   （2019）内0124民初883号   原告：内蒙古联发物业服务有限公司。   住所地：内蒙古自治区清水河县城关镇同蒙小区院内北面2楼。   统一社会信用代码：911501245919567088。   法定代表人：张瑞兵，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈军，男，该公司员工,住清水河县。   被告：孙文清，男，汉族1970年3月27日出生，汉族，住清水河县。   原告内蒙古联发物业服务有限公司与被告孙文清物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告联发物业服务有限公司法定代表人张瑞兵未到庭，其委托诉讼代理人陈军到庭参加诉讼，被告孙文清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告内蒙古联发物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告缴纳物业服务费3538元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月9日原告与内蒙古飞翔房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，原告受内蒙古飞翔房地产开发有限公司委托，为清水河县城关镇飞翔小区住宅楼及商业楼提供物业管理服务。被告在××区东户居住，建筑面积为116.61平方米，2016年1月1日至2018年12月31日，物业服务费按用户建筑面积每平方米0.8元/月收取，应收物业3358元（116.61m²×0.8元×36月）；市政垃圾转运费180元，总计3538元。在此期间原告为该小区提供了完善的物业服务，履行了自已应尽的义务，被告应按合同缴纳物业管理服务费。原告曾多次催要物业服务费，但被告总是拒绝给付。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，也给原告的经营管理造成了困难。   被告孙文清辩称，一、房顶下水管坏了，多次找物业维修，一直未果。导致室内墙面损坏，维修水管花费1000元，我和物业公司协商，抵顶维修费后再缴纳500元物业费，视为2016年、2017年物业费已全部缴清，我现在就差2018年的物业费未缴纳；二、楼道门是坏的，无法锁住，PVC管是坏的导致楼宇门对讲机无法接通，PVC管都是接的明线有安全隐患，自来水管经常爆裂导致小区经常停水，电表箱是坏的无法锁住，小区物业服务不到位。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。原告方当事人围绕诉讼请求依法提交了二组证据。一、原告提交的第一组证据为《清水河县商住小区前期物业服务合同》复印件一份、物业费催缴通知复印件一份，欲证明原告方与飞翔小区全部业主存在物业服务合同关系，原告曾向被告书面催缴物业费。原告提交的第二组证据为市政垃圾转运费收据二份，欲证明联发物业公司按照政府要求代收费用，已缴纳了垃圾转运费。被告孙文清的质证意见是对以上证据予以认可。以上证据本院予以确认并在卷佐证。被告提交的第一组证据是联发物业公司物业费专用收据一份，欲证明2016年、2017年缴纳过500元的物业费，当时和物业公司协商抵扣1000元的维修费后，再缴纳500元物业费视为2016年、2017年的物业费全部缴清。原告的质证意见是：被告提交的收据是我公司开具的，只能证明被告2017年交过500元物业费，不能证明交过2016年的物业费。经审查，收据上标注收费期2017年1月1日至2017年12月31日，收费金额1119元，备注“交打扫卫生倒垃圾钱就值这么多”字样，认定500元是缴纳2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费及垃圾转运费，被告提交的第二组证据是照片八张，证实物业服务不到位，原告的质证意见是：防盗门质量不好是开发商的责任，电表箱修好了也总是有用户为了给电动车充电把电表箱门弄坏，楼宇门对讲机无法接通也是开发商的责任。经审查，系被告于开庭当日拍摄，与待证事实无关联，故本院不予采信。二、联发物业公司主张被告孙文清在××区东户居住，建筑面积为116.61平方米，2016年1月1日至2018年12月31日，物业服务费按用户建筑面积每平方米0.8元/月收取，应收物业3358元（116.61m²×0.8元×36月）；市政垃圾转运费180元，总计3538元的事实，因被告缴纳2017年1月1日至2017年12月31日500元钱物业费收据上标注交打扫卫生倒垃圾钱就值这么多视为缴纳了2017年全年物业费及垃圾转运费，故联发物业公司主张2017年未缴纳物业费的事实不予采信。以上事实有物业服务合同、物业费催缴通知、收据两张、物业费收据一张在卷佐证。   本院认为，原告内蒙古联发物业服务有限公司与内蒙古飞翔房地产有限公司签订的前期物业服务合同合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称最高院关于物业服务纠纷的解释）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，2016年1月1日至2018年12月31日期间，联发物业公司为飞翔小区业主提供了物业管理服务，被告孙文清系飞翔小区业主，经原告书面催缴后仍未交纳物业费。最高院关于物业服务纠纷的解释第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。因被告缴纳2017年1月1日至2017年12月31日500元钱物业费收据上标注交打扫卫生倒垃圾钱就值这么多视为缴纳了2017年全年物业费。故联发物业主张被告缴纳2017年物业费及垃圾转运费的诉讼请求，本院不予支持，原告主张被告缴纳2016年、2018年物业费的诉讼请求，本院予以支持；被告孙文清答辩时称，房顶下水管坏了，多次找物业维修，一直未果。导致室内墙面损坏，维修水管花费1000元，我和物业公司协商，抵顶维修费后再缴纳500元物业费，视为2016年、2017年物业费已全部缴清，因被告未提供水管维修费抵顶2016年物业费的证据，应承担举证不能得法律后果，故对其主张水管维修费抵顶2016年物业费的主张，本院不予采信；被告答辩时称楼道门是坏的，无法锁住，PVC管是坏的导致楼宇门对讲机无法接通，PVC管都是接的明线有安全隐患，自来水管经常爆裂导致小区经常停水，电表箱是坏的无法锁住，以上事实与其是否缴纳物业费在法律适用上并不相同，不属于同一法律关系，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：   被告孙文清于本判决生效后10日内向原告内蒙古联发物业服务有限公司支付物业费及垃圾转运费2359元。   如未按本判决指定期间履行金钱给服义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元由被告孙文清负担。   本判决为终审判决。   审判员 曹海燕     二0一九年十一月十五日     书记员 张骄荣   附：相关法律规定   《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。