安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终2817号 上诉人（原审原告）：张素君，男，1969年1月23日出生，汉族，住安徽省固镇县。 委托诉讼代理人:征军,安徽龙庭律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：安徽金邦商业运营管理有限公司灵璧分公司，住所地安徽省灵璧县灵城北部迎宾大道东侧杨河路南侧。 负责人：潘亮，该分公司经理。 委托诉讼代理人：章超，安徽安友律师事务所律师。 上诉人张素君、安徽金邦商业运营管理有限公司灵璧分公司（以下简称金邦公司）因租赁合同纠纷一案，均不服安徽省灵璧县人民法院（2019）皖1323民初2094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张素君上诉请求：1.改判一审判决第二项，由金邦公司承担装修损失260476.08元；2.判决金邦公司返还商铺订金40000元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：1.按照双方签订《灵璧大市场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）约定，金邦公司构成根本违约，该合同已经无法履行。张素君与上游公司签订代理合同并投入大量资金按公司要求进行装饰装潢。因金邦公司违约导致商铺无法营业，给张素君造成巨大损失。一审法院认为金邦公司仅构成部分违约，承担30%责任与事实不符，应当承担全部损失。2.金邦公司一审答辩时认可收到商铺订金，并称应在第四年转为商铺租金，虽收款单位系安徽联顺置业有限公司，但实际收款人为金邦公司，一审法院未判决金邦公司返还错误。 金邦公司答辩并上诉称：撤销一审判决，改判驳回张素君的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院混淆了房屋租赁合同和供电合同两种不同的法律关系。双方签订的租赁合同合法有效，张素君违反约定拖欠2018年1月1日至12月31日租金的事实已经安徽省灵璧县人民法院（2018）皖1323民初4489号民事判决确认并判决张素君给付，该判决被安徽省宿州市中级人民法院维持。故张素君作为履行合同的违约方要求解除租赁合同于法无据。且自2018年12月31日至今，张素君在拖欠后续租金的前提下仍继续使用案涉四间商铺，说明双方之间的租赁合同仍在履行中，在合同未约定承租方有权解除且双方未达成一致同意解除的情况下，一审判决解除租赁合同超越权限。2.张素君使用的生活用电被停与租赁合同无关。张素君自2017年1月承租房屋，一直都是每月10日前交纳上月电费，然而到了2019年1月10日张素君却故意拖欠电费225元，且经催要态度蛮横，与物业人员吵闹，否认拖欠电费。之后拖欠的电费也未按时交纳。物业公司是经营性企业，无义务免费提供电力，双方因拒缴电费产生的纠纷应在供电合同范围内依法处理。如一审法院认为停电违法并给张素君造成损失应以供电合同纠纷为由判决责任方赔偿损失，而不应涉及本案租赁合同。3.张素君承租房屋并进行装潢经营，属于其为自身经营需要投入，与租赁合同之间无关，其因经销合同到期和经营不善向金邦公司主张权利无事实依据。4.停电发生在2019年1月21日，至2019年3月18日不到两个月时间，且在停电一个多月前张素君已经不进货，与浙江德升木业公司之间的经销合同也已经到期，一审法院以此为由解除合同于法无据。二审补充上诉理由：张素君一审提供的浙江德升木业公司的解除合同通知不具有真实性，张素君现更换经营地点，仍代理浙江德升木业公司的品牌。目前张素君在租赁合同未解除的情况下自行拆除店面，搬往新的经营地点，说明张素君要求解除租赁合同的目的是因为案涉商铺经营位置不好。 张素君辩称，1.金邦公司停止供电的行为导致租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现，一审法院将停电作为解除租赁合同的一个因素并无不当。2.一审对张素君损失进行评估时已经扣除了折旧部分。3.张素君代理浙江德升木业公司、兔宝宝木门和整屋装修三个品牌，之前在案涉商铺内只代理兔宝宝木门，因浙江德升木业公司发出解除通知，故张素君自行拆除门头和标识。 张素君向一审法院起诉请求：1.依法解除与金邦公司签订的商铺租赁合同；2.判令金邦公司返还44000元的商铺订金及装修保证金；3.金邦公司赔偿张素君装修损失260476.08元；4.金邦公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年9月份，金邦公司作为甲方，张素君作为乙方，双方签订租赁合同一份，主要内容为：第一条：“商铺概况：1.……2.该商铺房屋坐落于灵璧大市场18栋110、111、112、113号。租赁范围为该商铺房屋及附属设备设施。该商铺房屋总面积为374.41平方米。3.……”第二条：“1.乙方租赁该商铺房屋仅作为经营建材（业态）兔宝宝衣柜木门、欧帝滑动门（品牌）的商业店面，乙方如需更改经营场所内的经营范围，应经甲方书面同意后方可调整。2.……3.……”第三条：“租赁期限该商铺租赁期限为4年，自2017年1月1日至2020年12月31日。”第五条：“租金及支付方式1、甲方承诺，乙方在该商铺房屋租赁期间内，享受3个月（自交付之日起算）免租金政策。2.该租赁商铺房屋的租金标准为：第一年3元／平米／月，年租金为13478元；第二年6元／平米／月，年租金为26957元；第三年9元／平米／月，年租金为40436元；第四年13.2元／平米／月，年租金为59306元。3.租金支付时间和支付方式，本合同签订之日支付第一年房屋租金，并于当年合同租赁期限届满前30日支付次年全年租金，依次类推。”第七条：“其他费用1.……2.乙方在装修前须缴纳1000元/间装修保证金（领取商铺装修时缴纳），保证装修期内产生水、电、垃圾清运及其他费用以及约定期限内完成相应装修，经甲方验收合格并具备开业条件，否则甲方有权解除本合同并不予退还装修保证金；若乙方在甲方通知开业前完成装修并经甲方验收合格后30日内则装修保证金剩余部分给予无息退还。3.乙方在签订本合同时，须缴纳壹万元整订房保证金，其中含5000元运营保证金，保证乙方在租赁期限内持续经营，否则甲方有权解除本合同并不予退还运营保证金；若乙方在本合同约定时间内购买本合同约定出租房屋的，则该订房保证金享折抵2万元的购房款项的优惠政策；若乙方未在本合同约定时间内购买本合同约定出租房屋并持续经营至第4年订房保证金做为租房款使用。”第十一条：“在灵璧大市场试营业前，甲方需完善基础配套设施（水、电、正常通行道路以及市场形象标志过街门头竖立），否则租期依次顺延。以开发商正式完善基础配套设施起开始收取房租。”第十三条：“合同的解除1.……3.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该租赁商铺房屋（1）不支付或者不按照约定支付租金达30日的。（2）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用达3000元的……”第十四条：“违约责任1.……2.乙方有本合同第十三条第3款约定的情形之一的，除本合同约定应承担的约定不退还款项外，乙方还应向甲方支付违约金3000元，若乙方给甲方造成的损失超过违约金的，甲方有追偿的权利。3.……4.乙方未按约定时间支付租金或欠缴相关费用，乙方应按照拖欠租金或欠缴相关费用的每日万分之五向甲方支付违约金。”合同签订后，金邦公司将房屋交付张素君使用，张素君已交付房屋租金13478元。2016年7月22日，张素君缴纳“灵璧大市场商铺订金18#110、111、112、113”肆万元，收款单位为安徽联顺置业有限公司。2016年9月4日，张素君缴纳“灵璧大市场商铺18#110、111、112、113装修保证金肆仟元整”，金邦公司出具了收据。2018年9月10日，金邦公司曾以张素君拖欠其房租费和物业费为由，向一审法院提起诉讼，要求判令：1.张素君支付给金邦公司店铺租金26957.52元和物业费3593元，合计30550.52元；2.张素君支付给金邦公司违约金3000元。3.诉讼费由张素君承担。2018年11月26日，一审法院作出（2018）皖1323民初4489号民事判决，判决：一、张素君应于判决生效后10日内付给金邦公司自2018年6月27日至2018年12月31日房屋租金13773元。二、驳回金邦公司其他诉讼请求。张素君对该判决不服提出上诉，经安徽省宿州市中级人民法院审理，于2019年3月27日作出（2019）皖13民终182号民事判决，驳回上诉，维持原判。 2019年1月21日，金邦公司将张素君店铺的供电停掉，直至2019年6月26日恢复供电。2019年3月18日，“浙江德升木业有限公司”以合同到期及张素君业绩不理想（连续3个月没有从我司进货）为由，向张素君发出“取缔函”，终止与其兔宝宝木门经销合同，要求张素君不得再使用该公司品牌LOGO及商标，退回授权证书及其他资料。审理过程中，张素君申请对其店铺的装修损失（装修费用）进行评估，经一审法院委托安徽新安资产评估有限公司评估，至评估基准日（2019年6月19日），该店铺装饰装修费重置全价为338280.62元，根据使用年限，按照成新率77%计算，评估价值为338280.62×77%=260476.08元。 一审法院认为，张素君与金邦公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。在合同履行过程中，双方因房租费，亦或电费、物业费等原因产生矛盾纠纷，金邦公司遂将张素君店铺的供电停掉，导致双方矛盾加深。审理认为，无论张素君是否拖欠被告的房租费，亦或电费、物业费，金邦公司都应当通过正当合法的途径予以解决，而不应当强行将正在营业的店铺停电，违反了合同的约定，因为双方签订的租赁合同中并未约定张素君欠费金邦公司可以强行停电。长达五个多月的停电时间，必然会给从事经营的张素君造成损失。 由于张素君的经营业绩不佳（当然，并不都是停电造成的），已被取消兔宝宝的代理销售资格，而根据双方签订的租赁合同，张素君租赁金邦公司的房屋就是为了代理销售兔宝宝，现代理销售资格被取消，合同目的已无法实现，且该结果与金邦公司有关，金邦公司应当承担相应责任。张素君因合同目的无法实现，要求解除合同，于法有据，予以支持。关于装修损失（装修费用）的承担，张素君为经营需要而进行装修，该费用本应由其自行承担，但因金邦公司的部分违约和过错行为，造成其无法经营，金邦公司对此也应当承担相应责任。综合本案的具体情况，裁量以金邦公司承担30%的责任为宜，即应当赔偿张素君装修损失费78142.82元（260476.08×30%）。关于商铺订金，根据当事人提供的收据，收取商铺订金的是安徽联顺置业有限公司，并不是金邦公司，金邦公司没有返还义务。张素君可另行处理。关于装修保证金，根据双方签订的租赁合同，装修保证金须“在甲方通知开业前完成装修并经甲方验收合格后30日内则装修保证金剩余部分给予无息退还”，现张素君没有提供证据证明该费用已具备退还条件，故现在要求退还，依据不足，暂不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决：一、解除张素君与金邦公司签订的《灵璧大市场商铺租赁合同》；二、金邦公司于判决书生效后10日内赔偿张素君房屋装修损失费78142.82元；三、驳回张素君的其他诉讼请求。案件受理费5866元，减半收取2933元，由张素君负担2170元，由金邦公司负担763元。 本案二审期间，当事人均未提交新证据。一审查明事实基本属实，本院予以确认。另查明，张素君提供的缴纳电费的收据日期至2018年12月9日。 本院认为，从本案查明事实显示，张素君在租赁期限内因未按照约定向金邦公司交纳租金，金邦公司为维护合法权益诉至一审法院，该案经本院作出终审判决认定张素君存在拖欠租金行为，故张素君在履行租赁合同期间首先存在违约行为，这也是导致双方矛盾进一步激化的主要原因。从张素君提供的录音材料显示，双方争执的主要是物业费用的给付，此时金邦公司提起诉讼案件尚未作出终审判决，张素君物业费用是否给付应由人民法院作出裁决，金邦公司不应以此停止向张素君供电。后张素君继续使用案涉商铺，但未能提供证据证明积极交纳相应电费，金邦公司在张素君未及时交纳电费时应采取适当措施进行催交，其采取停电的方式不但会导致双方矛盾进一步激化，因张素君经营装饰装修等建材，停电行为无疑会对其经营产生影响。因此，对于租赁合同履行至目前状况双方均存在过错，但张素君违反租赁合同主要义务，未按时支付租金在先，故其无权要求解除租赁合同。但考虑到张素君已经另行租赁店铺进行经营、金邦公司未能采取适当维权措施给张素君经营造成不良影响等因素，案涉租赁合同继续履行已无可能，对一审判决解除租赁合同的判项本院予以维持。但一审判决金邦公司承担30%赔偿责任偏高，综合本案案情，本院酌定由金邦公司承担40000元赔偿责任为宜。 另，因向张素君出具40000元收据的并非金邦公司，双方租赁合同也未能履行至第四年，其要求金邦公司在本案中返还无事实依据，一审法院已告知其可以另行处理，其该项上诉意见不予采纳。 综上，张素君上诉请求不能成立，应予驳回；金邦公司上诉请求部分成立，部分予以支持。一审判决虽认定基本事实清楚，但对于租赁合同解除原因论述及过错比例划分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省灵璧县人民法院（2019）皖1323民初2094号民事判决第一项，即“解除张素君与安徽金邦商业运营管理有限公司灵璧分公司签订的灵璧大市场商铺租赁合同”； 二、撤销安徽省灵璧县人民法院（2019）皖1323民初2094号民事判决第三项，即“驳回张素君的其他诉讼请求”； 三、变更安徽省灵璧县人民法院（2019）皖1323民初2094号民事判决第二项，即“安徽金邦商业运营管理有限公司灵璧分公司于本判决生效后10日内赔偿张素君房屋装修损失费78142.82元”为“安徽金邦商业运营管理有限公司灵璧分公司于本判决生效后10日内赔偿张素君房屋装修损失费40000元”； 四、驳回张素君的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5866元，减半收取为2933元，由张素君负担2493元，由安徽金邦商业运营管理有限公司灵璧分公司负担440元；二审案件受理费5866元，由张素君负担4635元，由安徽金邦商业运营管理有限公司灵璧分公司负担1231元。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  丁 伟 审判员  张 奥 二〇一九年十一月九日 书记员  朱贝贝 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。