四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终11928号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘凡明，女，1937年3月3日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：王靳，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋孟君，女，1987年5月11日出生，汉族，住成都市锦江区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱晓宇，男，1981年1月20日出生，汉族，住成都市锦江区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：俞文山，四川遂宜律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱校均，四川遂宜律师事务所律师。 上诉人刘凡明因与被上诉人蒋孟君、朱晓宇房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初9527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘凡明上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或者在查清事实的基础上依法改判：（1）蒋孟君、朱晓宇支付商品房剩余尾款20万元；（2）蒋孟君、朱晓宇支付迟延付款的违约金（自2017年6月8日起每日按成交价的5‰计算至实际付清之日止）；（3）驳回蒋孟君、朱晓宇的反诉请求；（4）蒋孟君、朱晓宇承担本案一审、二审的诉讼费用及评估费用。事实和理由：一、关于本诉部分：1.一审法院违反法定程序，只对合同是否应当解除进行了详细审理，对于蒋孟君、朱晓宇逾期付款是否违约及是否应当承担违约责任并没有进行审理，仅以“同理，刘凡明主张蒋孟君、朱晓宇支持剩余尾款及违约金，本院不予支持”为由，驳回了刘凡明的本书请求，属于漏判；2.一审判决驳回刘凡明的本诉请求属适用法律错误。依据双方签订的《补充协议》第3条，在案涉房屋产权过户登记至蒋孟君、朱晓宇名下之日即2017年6月8日时，蒋孟君、朱晓宇就应当向刘凡明付清购房尾款，蒋孟君、朱晓宇至今尚未付清，实属违约行为，理应承担违约责任。二、关于反诉部分：1.一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十三条判决解除《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，属适用法律错误；2.一审法院认定刘凡明隐瞒非正常死亡事件，属认定事实错误；3.即使一审法院判决解除合同，基于刘凡明无任何过错，一审法院判决刘凡明承担巨额损失，既不符合合同约定，也有违法律规定和公平合理原则。三、一审法院没有判决蒋孟君、朱晓宇应当将案涉房屋过户回刘凡明名下，实属错误。 蒋孟君、朱晓宇辩称，一审对本诉的审理未违反法律程序，适用法律正确。刘凡明在一审本诉中请求要求继续履行房屋租赁合同，但是我方抗辩本案合同已经解除，所以一审法院对于本诉的审理集中在该合同是否达到解除条件。一审法院认定本案房屋买卖合同已经达到合同解除条件，故未支持刘凡明的本诉请求。案涉房屋曾发生的非正常死亡事件影响较大，消息易知晓，根据日常经验，刘凡明作为案涉房屋的所有权人，辩称其对房屋内发生过非正常死亡事件不知情，不符合常理。即使刘凡明的确不知情，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，也是因其未全面了解房屋信息、疏忽管理的重大过错所致，造成蒋孟君、朱晓宇在签订合同时作出了不真实的意思表示。而蒋孟君、朱晓宇在合同签订、履行过程中没有任何过错，如果承担房屋贬值的不利后果，则与《中华人民共和国合同法》的过错责任归责原则矛盾。故，从责任承担的过错归责规则上讲，刘凡明应承担合同违约责任。 刘凡明向一审法院提出本诉诉讼请求：1.蒋孟君、朱晓宇共同支付商品房剩余尾款20万元；2.蒋孟君、朱晓宇共同支付迟延给付的违约金（自2017年6月8日起每日按成交价的5‰计算至实际还清之日止）；3.蒋孟君、朱晓宇共同承担本案诉讼费用。 蒋孟君、朱晓宇向一审法院提出反诉请求：1.解除蒋孟君、朱晓宇与刘凡明于2017年4月25日签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.刘凡明向蒋孟君、朱晓宇回购涉案房屋，即支付回购价款42万元、房屋过户产生的不动产登记费90元，房屋专项维修资金费523.1元，契税、印花税5080.04元，共计425693.14元；3.刘凡明赔偿蒋孟君、朱晓宇装修房屋、购买家具家电产生的损失21417元；4.刘凡明赔偿蒋孟君、朱晓宇因房屋价格上涨的差价损失341200元；5.刘凡明支付蒋孟君、朱晓宇代理律师费用5万元；6.反诉诉讼费以及本诉诉讼费由刘凡明承担。 一审法院认定事实：位于成都市锦江区静安路368号1栋1单元5层21号的房屋于2012年7月2日登记所有权人为刘凡明。 2017年4月25日，刘凡明（甲方）与蒋孟君（乙方）签订《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：甲方将其所有的上述房屋出售给乙方，该房屋成交价为473000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为147000元，由乙方一并支付给甲方；乙方应在签订本合同当日支付定金5万元，乙方在过户递件前将37万元存入银行资金托管账户，待乙方取得产权证后，房管局发送指令由监管银行将该笔首付款支付给甲方；尾款20万元，由放贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准；第五条甲方对房屋产权及具体状况的承诺：4、甲方确认该房屋在本人或其直系亲属持有期间×曾经发生√未发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等）。如果甲方在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，乙方有权解除本合同，甲方另应在本合同解除后10个工作日内返还乙方全部房款，赔偿乙方因此所受的损失，包括但不限于房屋价格上涨的差价损失及主张债权的律师费等。如房屋权属已经转移至乙方，乙方有权要求甲方按本合同价款回购；乙方未按照约定时间付款的，自约定的应付款期限届满之次日至实际支付之日止，每逾期1日，乙方按照成交总价的5‰向甲方支付违约金。合同所附装饰、装修、家具、家电等附属设施清单载明：1、装修情况为地面木地板，墙面乳胶漆，铝合金窗，防盗门；2、固定设施有抽油烟机、燃气灶、热水器、坐便器、洗漱台；3、电器及家具无。 蒋孟君与朱晓宇系夫妻关系。庭审后，蒋孟君、朱晓宇明确，朱晓宇委托蒋孟君与刘凡明签订上述合同。 合同签订后，蒋孟君、朱晓宇向刘凡明支付了定金5万元、首付款37万元。2017年6月7日，蒋孟君、朱晓宇支付房屋过户产生的不动产登记费90元、房屋专项维修资金费523.1元、契税5070.04元、印花税10元，共计5693.14元。2017年6月8日，上述房屋登记所有权人为蒋孟君、朱晓宇。后刘凡明向蒋孟君、朱晓宇交付了上述房屋。 2017年9月18日，刘凡明委托律师向蒋孟君发送律师函，要求尽快支付剩余房款20万元。 蒋孟君、朱晓宇委托四川遂宜律师事务所指派律师代理本案诉讼，并签订《委托代理协议》。2017年12月12日，蒋孟君、朱晓宇向四川遂宜律师事务所支付本案律师费5万元。 又查明，2012年4月1日，李谷向成都市公安局锦江区分局成龙派出所报警称，其弟李西有精神分裂症，于当日18时被发现在上述房屋内上吊死亡。李谷对李西的死亡无异议，认为无需进一步尸检。成龙派出所同意李谷对尸体作妥善处理。经一审法院向李谷询问，其称：死亡事件发生后其未告知刘凡明，房屋租赁期为半年，期满后才向刘凡明退还房屋。 2012年8月20日，刘凡明将房屋租赁给张娴捷并签订房屋租赁合同。 刘凡明向一审法院提起诉讼后，蒋孟君、朱晓宇提交反诉申请，请求解除合同等。一审法院受理后，蒋孟君、朱晓宇于2017年12月18日缴纳反诉费用。 审理中，蒋孟君、朱晓宇申请对2017年12月18日上述房屋价值进行评估，一审法院依法委托四川大友房地产评估咨询有限公司作出报告书，估价结果：上述房屋于价值时点2017年12月18日的市场价值为814200元。 一审法院认为，刘凡明与蒋孟君、朱晓宇签订的《成都市存量房屋买卖合同》《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定履行义务。根据《成都市存量房屋买卖合同》第5.4条之规定，甲方确认该房屋在本人或其直系亲属持有期间×曾经发生√未发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等）。该条属于“甲方对房屋产权及具体状况的承诺”，刘凡明在签订合同前即应当对房屋“曾经发生”还是“未发生”过非正常死亡事件进行了解，此系合同赋予刘凡明作为甲方之义务，且刘凡明作为房屋所有权人亦应了解并清楚房屋相关状况。现合同显示在“曾经发生”前打叉、“未发生”前打勾，此即说明后刘凡明对“曾经发生”或“未发生”进行了选择，确认房屋未发生过非正常死亡事件。故刘凡明主张其对李西在房屋内上吊死亡不知情、其未故意隐瞒该情况，缺乏依据，不予采纳。根据该条“如果甲方在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，乙方有权解除本合同”之规定，蒋孟君、朱晓宇主张解除合同，符合合同约定和法律规定，予以支持。同理，刘凡明主张蒋孟君、朱晓宇支付剩余尾款及违约金，不予支持。 根据报告书估价结果，上述房屋于价值时点2017年12月18日的市场价值为814200元。蒋孟君、朱晓宇以该价值减去房屋成交价格473000元主张刘凡明赔偿房屋价差损失314200元。因报告书系对房屋包括室内状况在内的情况进行整体评估，合同中虽然载明房屋成交价格473000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价147000元，但合同所附的附属设施清单未载明有电器及家具，即合同约定的房屋价款62万元系对房屋及其装修等整体定价，故房屋价差损失应以814200元减去62万元为194200元。蒋孟君、朱晓宇多主张部分缺乏依据，不予支持。2017年12月18日系蒋孟君、朱晓宇提起反诉主张解除合同赔偿损失缴纳反诉费用之日，以该日作为房屋价差损失的评估时点并无不妥。 本案中，蒋孟君、朱晓宇已向刘凡明支付购房款42万元，并为办理房屋过户手续支付相关税费5693.14元，为本案诉讼支付律师费5万元。根据该条“甲方另应在本合同解除后10个工作日内返还乙方全部房款，赔偿乙方因此所受的损失，包括但不限于房屋价格上涨的差价损失及主张债权的律师费等。如房屋权属已经转移至乙方，乙方有权要求甲方按本合同价款回购”之规定，刘凡明应向蒋孟君、朱晓宇返还上述购房款、赔偿上述损失。蒋孟君、朱晓宇主张刘凡明赔偿装修房屋、购买家具家电产生的损失，因未提交证据证明其存在该项损失，故一审法院对蒋孟君、朱晓宇此项主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除刘凡明与蒋孟君、朱晓宇于2017年4月25日签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、刘凡明应于本判决发生法律效力之日起十日内向蒋孟君、朱晓宇返还购房款42万元；三、刘凡明应于本判决发生法律效力之日起十日内向蒋孟君、朱晓宇赔偿房屋过户税费5693.14元、房屋价差损失194200元、律师费5万元；四、驳回刘凡明的全部本诉请求；五、驳回蒋孟君、朱晓宇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3238元，由刘凡明负担；反诉案件受理费减半收取6425元，鉴定费13000元，两项合计19425元，由刘凡明负担18249元，由蒋孟君、朱晓宇负担1176元（多主张部分）。 本院二审期间，刘凡明、蒋孟君、朱晓宇对一审查明的事实无异议、无补充且无新证据。本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案存在的主要焦点在于刘凡明对案涉房屋曾发生的非正常死亡事件不知情的情况下，蒋孟君、朱晓宇是否有权解除合同。一审法院已经查明，2012年4月1日，李西被发现在案涉房屋内上吊死亡，此事件发生在刘凡明持有房屋期间。根据刘凡明与蒋孟君、朱晓宇2017年4月15日签订的《成都市存量房屋买卖合同》第5.4条的约定，此事件属于该第条中约定的“非正常死亡事件”，对此，双方在二审调查中均无异议。刘凡明在该5.4条“未发生”过非正常死亡事件处打勾，与客观事实不符，就蒋孟君、朱晓宇而言，刘凡明的该选择符合双方关于“甲方在签署本合同签前就签署事项隐瞒真实情况”的约定，蒋孟君、朱晓宇有权解除本合同。该《成都市存量房屋买卖合同》第5条为“甲方对房屋产权及具体状况的承诺”，应为双方对案涉房屋质量的约定。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任”之规定，而刘凡明交付的房屋与双方对案涉房屋质量的约定不符，则刘凡明应按照约定承担相应违约责任。刘凡明承担违约责任的前提仅为“质量不符合约定”，是否知晓房屋有质量问题不影响违约责任的成立。故，刘凡明主张其对案涉房屋曾发生的非正常死亡事件是否知情不影响并不能免除其应当承担的违约责任。由此，刘凡明在二审中提交的《调查取证申请书》，申请向成龙派出所调查在李西自杀死亡一案中，成龙派出所是否通知刘凡明或其亲属到案核实相关情况，本院认为并无必要，不予准许。另外，其提交的申请查询蒋孟君、朱晓宇在案涉小区的另一房屋信息与本案无关，本院亦不予准许。 综上，因刘凡明违约，蒋孟君、朱晓宇有权按照双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》第5.4条的约定解除合同，一审法院认定解除双方合同并无不当，并据此不予支持刘凡明要求蒋孟君、朱晓宇支付剩余尾款及违约金亦无不妥。 综上所述，刘凡明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6475元，由刘凡明负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  夏 伟 审判员  何广智 二〇一九年十一月五日 书记员  马 莉