广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0803民初1355号原告：康伟浪，男，1982年8月16日出生，汉族，住广东省吴川市，委托诉讼代理人：康伟勇，男，住广州市越秀区，吴川市梅菉街道红新社区居民委员会推荐。被告：湛江永胜实业有限公司，住所地湛江市椹川大道中45号。法定代表人：温道甜。委托诉讼代理人：郑伟清，男，系公司法务。被告：湛江开发区中居地产营销策划部，住所地湛江市观海路183号荣基国际广场公寓1816号房。经营者：张公民。原告康伟浪诉被告湛江永胜实业有限公司（以下简称“永胜公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，根据原告康伟浪的申请，依法追加了湛江开发区中居地产营销策划部（以下简称“中居策划部”）作为本案被告参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康伟浪的委托诉讼代理人康伟勇、被告永胜公司的委托诉讼代理人郑伟清到庭参加诉讼，被告中居策划部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康伟浪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告永胜公司签订的《商铺买卖认购合同书》；2.判令解除《商铺委托经营协议》；3.判令被告永胜公司向原告退还购房款297687元；4.判令被告退还团购费30000元；5.判令被告永胜公司和湛江中居房地产营销策划有限公司连带返还原告购房款和团购费，并支付自起诉之日起按日万分五计算的损失；6.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告永胜公司签订的《商铺买卖认购合同书》；2.判令被告永胜公司向原告退还购房款297687元和团购费30000元，并支付自起诉之日起至款项还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；3.判令被告永胜公司向原告赔偿一倍的购房款297687元；4.判令被告中居策划部对团购费30000元承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年12月24日，被告永胜公司开发的湛江义乌小商品批发城开展有“3万抵6万”的团购促销优惠活动，原告遂向被告中居策划部支付了30000元团购费。后原告与被告永胜公司签订了《商铺买卖认购合同书》，约定原告认购湛江义乌小商品批发城A区1层097号商铺，房屋价款为577687元。合同签订后，原告依约向被告永胜公司支付了首期购房款297687元，但被告永胜公司未依约和原告签订《商品房买卖合同》。经原告催告，被告永胜公司仍未在合理期限内履行签约义务，根据法律规定，原告有权行使合同解除权，被告永胜公司应当返还购房款和团购费以及支付相应利息。被告永胜公司出售涉案商铺前，已将涉案商铺抵押给广东南粤银行，并办理了抵押登记。在未向原告说明情况下，与原告签订《商铺买卖认购合同书》，故意隐瞒商铺已抵押登记的事实。根据相关法律的规定，被告永胜公司应当支付一倍购房款的赔偿。原告所交的团购费30000元是为了购买涉案商铺，是两被告之间的共同串通行为，被告中居策划部应对团购费30000元承担连带清偿责任。被告永胜公司辩称，1.《商铺买卖认购合同书》是否解除由法院依法认定。2.被告永胜公司只收取了购房款297687元，并没有收取原告的团购费30000元。所谓的团购费实则为居间费，由被告中居策划部收取，不应由被告永胜公司负责偿还。3.在现实生活中，在建工程抵押给银行是很正常的，购房者支付了购房款后才办理解押手续。原告也知道购买的是期房，被告并没有故意隐瞒商铺被抵押的事实，原告要求一倍赔偿不符合法律的相关规定。4.原告的第四项诉讼请求与永胜公司无关。5.诉讼费由法院依法判决。被告中居策划部不到庭，亦不提交书面答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《湛江义乌国际商贸城客户回款时间确认表》《湛江义乌国际商贸城变更申请表》，其真实性、关联性需结合其他证据予以认定；2.原告提交的《收据》（No.1495543），其真实性本院予以认可；3.原告提交的（2019）粤0803财保96号民事裁定、送达回证，其真实性本院予以认可；4.被告提交的《湛江义乌商贸城销售代理合同书》《湛江义乌商贸城销售方案》《湛江义乌国际商贸城增量电商合作协议》、《湛江义乌商贸城销售代理合同书（一）》《湛江义乌商贸城代理销售协议补充协议》《湛江义乌商贸城代理销售协议（一）》，其真实性本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月24日，原告康伟浪与被告永胜公司签订《商铺买卖认购合同书》（合同编号A1-097），主要约定：1.原告认购湛江义乌小商品批发城A区1层097号铺位，该铺位建筑面积为24.84平方米，总价为856185元；2.被告一次性给予原告24%的折扣优惠，该商铺实际合同总价为577687元；3.原告于2017年12月24日前付清首期购房款297687元，余款280000元通过银行按揭支付；4.原告须依上述付款方式按时如数支付上述房款，并同时须签署《商品房买卖合同》；5.原告自愿在缴纳首期款时，与湛江市多隆物业服务有限公司签订《商铺委托经营协议》，同意将所购买之铺位从交付之日起的3年内，即2018年5月31日至2021年5月31日，将该铺位使用权、收益权、管理权交由湛江市多隆义乌小商品批发城有限公司享有。合同签订后，原告向被告永胜公司支付了首付款297687元。由于被告永胜公司一直未与原告签订买卖合同以及协助原告办理相关银行按揭贷款手续，原告经多次催讨未果，遂于2019年5月27日向本院提起本案诉讼。另查明，被告永胜公司与案外人湛江中居房地产营销策划有限公司签订《湛江义乌商贸城销售代理合同书》，约定永胜公司委托湛江中居房地产营销策划有限公司担任“湛江义乌商贸城”项目的外场总包。2017年12月24日，被告中居策划部向原告出具《收据》（No：1495543），该收据载明，缴款人为康伟浪，缴款金额为30000元，收款事由为湛江义乌国际商贸城A1-097铺位团购费（3万抵6万）叁万圆整。再查明，坐落于湛江市霞山区××大道××号湛江义乌小商品批发城登记在被告永胜公司名下。2017年8月21日，被告永胜公司取得湛房预许第0120170097号《广东省湛江市商品房预售许可证》，载明项目名称为湛江义乌小商品批发城，预售房屋栋号及层数为1幢2幢4幢5幢商业裙楼，地上7层，备注为该项工程已办理在建工程最高额抵押，经抵押权人（广东南粤银行股份有限公司第一直属分行）同意办理预售许可，并在预售时同时注销该项目相应的在建工程最高额抵押登记。涉案商铺所在的湛江义乌小商品批发城仍在建设中，尚未竣工。2019年5月22日，原告康伟浪向本院申请诉前财产保全，本院于2019年5月22日作出（2019）粤0803财保96号民事裁定，裁定查封永胜公司名下位于湛江市霞山区××大道××号湛江义乌小商品批发城A区1层097号、098号铺位。湛江市房地产交易所给本院的送达回证上注明“湛江市霞山区××大道××号湛江义乌小商品批发城1幢、2幢、3幢、4幢、5幢、6幢商业裙楼1层097、098号商铺已于2017年7月21日在建工程最高额抵押，抵押权人为：广东南粤银行第一直属支行”。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告康伟浪与被告永胜公司签订的《商铺买卖认购合同书》，虽约定需另行签订房屋买卖合同，但该合同对标的商铺、面积、价款、交付时间均做了明确约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，且在合同签订后，原告支付了首付房款，履行了合同约定的付款义务，因此应当认定双方签订的《商铺买卖认购合同书》为商品房买卖合同。该合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告永胜公司收取原告的购房款后，经原告多次催告，至今仍未与原告签订用于备案登记的房屋买卖合同，并协助原告办理银行按揭贷款手续，且湛江市义乌小商品批发城至今尚未竣工验收，被告永胜公司已构成根本违约，原告无法实现合同目的。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项之规定，原告要求解除与被告永胜公司签订的《商铺买卖认购合同书》，依法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，《商铺买卖认购合同书》解除后，被告永胜公司应当向原告返还购房款297687元以及支付自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。关于原告要求被告永胜公司一倍赔偿购房款的问题。被告永胜公司已取得商品房预售许可证，且预售许可证上载明了在建工程抵押的情况，并未隐瞒被告永胜公司开发的湛江义乌小商品批发城已整体抵押给银行的事实。现实生活中，存在开发商先将在建工程整体抵押给银行，取得预售许可证后对外销售房产，然后涂销抵押办理不动产过户手续的方式，这种做法目前为法律法规所准许。因此，原告要求被告永胜公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项的规定，本院不予支持。关于团购费的问题。原告为了购买涉案商铺，参与了被告永胜公司举办的团购优惠活动，无论何人收取团购费，原告都有理由相信收款人系受被告永胜公司的委托，其所缴纳的费用属于购房款的一部分。现《商铺买卖认购合同书》被解除，被告永胜公司应当向原告返还团购费30000元并支付自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。被告永胜公司与被告中居策划部应属委托关系，受托人履行委托事项中的权利义务应由委托人承担，原告要求被告中居策划部承担连带返还团购费依法无据，本院不予支持。被告永胜公司辩称团购费由中居策划部收取，与其无关的意见，本院不予采纳。被告湛江开发区中居地产营销策划部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十四条、第九十七条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告康伟浪与被告湛江永胜实业有限公司于2017年12月24日签订的《商铺买卖认购合同书》（合同编号A1-097）；二、限被告湛江永胜实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告康伟浪返还购房款297687元及支付自2019年5月27日起至债务清偿之日止以中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；三、限被告湛江永胜实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告康伟浪返还团购费30000元及支付自2019年5月27日起至债务清偿之日止以中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；四、驳回原告康伟浪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5765.3元，保全费2020元，均由被告湛江永胜实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  吴嘉嘉人民陪审员  黄 颛人民陪审员  杨霞玲二〇一九年十一月六日书 记 员  刘珺玥附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行;(二)合同解除;(三)债务相互抵销;(四)债务人依法将标的物提存;(五)债权人免除债务;(六)债权债务同归于一人;(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法法规》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。