辽宁省义县人民法院行 政 判 决 书（2019）辽0727行初64号原告高卫红，女，1960年2月5日出生，汉族，住辽宁省义县。委托代理人肖彦春，辽宁新阳律师事务所律师。被告义县自然资源局，住所地义县振兴路**。法定代表人田亚光，系该局局长。委托代理人曹慧君，辽宁秋铭律师事务所律师。委托代理人孟媛媛，女，1992年1月1日出生，朝鲜族，住辽宁省义县。第三人胡彬，男，1983年1月15日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。委托代理人白春杨，辽宁润祺律师事务所律师。原告高卫红不服被告义县自然资源局为第三人胡彬办理的预告登记，于2019年3月6日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2019年3月12日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院于2019年10月11日向第三人送达了起诉状副本及参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，于2019年11月19日公开开庭审理了本案，原告高卫红的委托代理人肖彦春，被告义县自然资源局的委托代理人曹慧君、孟媛媛，第三人胡彬及其委托代理人白春杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原义县房产管理处于2014年5月28日作出《锦州市义县房屋权属预告登记证明书》，产权证人阮某、胡彬，原产权人锦州亿华源房地产开发有限公司义县分公司，范围包括：7-113-23、7-113-21、7-133-42、7-133-48、7-107-10、7-107-19、7-104-20、7-133-56、7-130-8、7-130-12、7-131-24、17#-8、17#-12、18B-1。原告高卫红诉称，其于2012年4月9日与锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司签订了商品房买卖合同，即本案争议房屋17号楼12号门市，其一次性付了购楼款365760元，同时签订了物业管理服务协议、业主公约、房屋装饰装修管理协议，并对本案争议房屋进行了装饰、建造，使用至今。胡彬因锦州亿华源房地产开发有限公司缺乏资金，借给锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司资金，为保证按期收回借款本息，双方约定以本案争议房屋抵押，由于本案争议房屋至今没有取得房产证，不能办理房屋抵押登记，胡彬和锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司便签下了本案争议房屋的所谓“预定认购书”并到义县不动产登记中心办理了预售商品房预告登记。签订预定认购书的目的是为了抵押，用于保证债务的履行，并不存在真实的房屋买卖关系。预告登记必须以商品房的买卖为目的，为了实现自己的物权。因此，胡彬与锦州亿华源房地产有限责任公司义县分公司不存在真实房屋买卖，不是为了实现物权而办理的预告登记应予撤销。请求撤销义县****小区17号楼12号门市的预告登记。原告高卫红向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同；2、收款收据；3、义县如家物业管理有限公司的证明信；4、电费明细，证明原告交纳电费；5、门市租赁合同。以上证据证明原告全款缴纳购楼款，使用居住至今。被告义县自然资源局辩称，原告所诉的预告登记已经失效，请法庭依法判处。被告义县自然资源局向本院提交了以下证据：1、预定认购书和收款收据，证明被告办理预告登记的依据以及程序合法；2、照片（两张），证明被告将义县城乡建设管理局作出的《关于****二期17.18.18A/B.19.20.21.14上述楼房工程质量说明》张贴于义县不动产登记中心大厅以及****小区15号楼外墙上，预告登记已经失效。第三人胡彬述称，原告诉状中的内容是一种主观认识，没有事实依据，按照物权法规定，和当时买卖商品房的约定，第三人到义县相关行政机关办理相关登记是合法的；关于被告认为已经失效请法庭查清。第三人胡彬向本院提交了以下证据：1、预定认购书和收款收据；2、预告登记证明书。本院对上述证据认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、5具备行政诉讼证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信并作为认定案件事实的证据。被告提交的证据1、2具备行政诉讼证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信并作为认定案件事实的证据。第三人提交的证据1、2具备行政诉讼证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信并作为认定案件事实的证据。经审理查明，2013年7月5日，胡彬与锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司签订预定认购书，约定胡彬认购义县****17号楼12号门市，建筑面积101.6平方米，价款为拾伍万元整，该公司出具收款收据。2014年5月28日，原义县房产管理处作出《锦州市义县房屋权属预告登记证明书》，产权证人阮某、胡彬，原产权人锦州亿华源房地产开发有限公司义县分公司，范围包括：7-113-23、7-113-21、7-133-42、7-133-48、7-107-10、7-107-19、7-104-20、7-133-56、7-130-8、7-130-12、7-131-24、17#-8、17#-12、18B-1，含本案争议房屋17号楼12号门市，该门市为胡彬认购。2012年4月9日，高卫红与锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司签订商品房买卖合同，约定购买义县****小区17号楼12号门市，建筑面积101.6平方米，价款为叁拾陆万伍仟柒佰陆拾元整。同日，开发公司为高卫红出具收款收据，数额为365760元。义县如家物业管理有限公司于2019年2月25日出具证明信，证实本案争议房屋2014年9月入住至今，不欠任何费用。高卫红于2015年将本案争议房屋出租给案外人王大伟，租期1年。2018年12月19日，义县不动产登记中心将义县城乡建设管理局发布的《关于****二期14号、17号、18号A、18号B、19号、20号、21号楼工程质量说明书》张贴于****小区。2019年3月6日，高卫红向本院提起诉讼，请求撤销被告义县自然资源局为第三人胡彬办理****小区17号楼12号门市的预告登记。另查明，原义县房产管理处的房屋登记职权发生变更，由义县国土资源局继续行使房屋登记职权，义县国土资源局职权和名称发生变更，现为义县自然资源局。本院认为，原告与锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司签订商品房买卖合同，原告入住并使用房屋至今，原告与被诉行政行为具有法律上的利害关系，为本案适格原告。《房屋登记办法》第七十条规定，申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料。本案中，被告未提供证据证明第三人办理预告登记时依照上述规定提交材料，且第三人签订的预定认购书不是已登记备案的商品房预售合同，不符合预告登记的要求。《房屋登记办法》第七条规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。本案中，被告未向本院提交证明办理预告登记程序的证据，故无法认定被诉预告登记行为符合法定程序。关于被告答辩称预告登记已经失效的意见，被告提供了两张照片作为证据，本院认为，将工程质量合格的说明张贴并不能证明被告履行了告知权利人房屋能够进行权属登记的义务，或者说履行告知义务不够充分和全面，故预告登记已经失效的答辩意见，本院不予支持。综上，原义县房产管理处为第三人办理的预告登记事实不清，主要证据不足，违反法定程序，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）的规定，判决如下：撤销原义县房产管理处于2014年5月28日为第三人胡彬办理的****17号楼12号门市的预告登记。案件受理费50元，由被告义县自然资源局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  邹国前人民陪审员  张 立人民陪审员  刘 平二〇一九年十一月二十六日书 记 员  郑丽敏