贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔06民终1131号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄仕培，男，汉族，1954年9月16日出生，浙江省平阳县人，个体工商户，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：王磊，贵州贵达（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷爱华，贵州贵达（北京）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州南长城企业集团市场管理服务有限责任公司，住所地贵州省铜仁市碧江区金滩批发城。法定代表人：史黔红，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢平，贵州乾锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱宁宁，贵州乾锦律师事务所律师。上诉人黄仕培与上诉人贵州南长城企业集团市场管理服务有限责任公司（以下简称南长城公司）房屋租赁合同纠纷一案，贵州省铜仁市碧江区人民法院于2017年11月7日作出（2017）黔0602民初1454号民事判决书，双方当事人均不服，向本院提起上诉。本院于2018年3月30日作出（2018）黔06民终113号民事裁定，撤销原判，发回重审。贵州省铜仁市碧江区人民法院于2018年11月27日作出（2018）黔0602民初1447号民事判决，双方当事人均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄仕培的委托诉讼代理人王磊、殷爱华、被上诉人南长城公司的委托诉讼代理人谢平、朱宁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄仕培上诉请求：1.撤销原审判决；2.支持上诉人原审全部诉讼请求；3.判决驳回被上诉人原审全部诉讼请求；4.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判决认定事实错误，适用法律错误。1、原判决认定“黄仕培未举证证明南长城管理公司承诺补偿其损失，亦未证明其受到的损失。”系认定事实错误，适用法律错误。上诉人已提供录音证明南长城管理公司承诺补偿损失。上诉人原审中已举证证明遭受的损失至少为8,706,114.3元。合同约定了租赁期限和范围，被上诉人于2015年3月25日出售48户1303m2的经营权，导致上诉人租赁面积减少，造成减少面积带来损失。2、上诉人已经按约支付了租赁费，合同变更后双方未就支付租赁费达成一致，原判决认定“黄仕培未履行支付欠付租赁的义务”认定事实错误，适用法律错误。上诉人从2015年4月1日起至2017年5月30日期间上诉人已交纳租赁费1,664,000元，从而认定上诉人违约，无事实及法律依据。故原判认定市场管理费按月支付、环境维护费按年支付的事实，无依据，属于认定事实错误。3、解除合同的条件不成就，原判决法定解除条件成就，认定事实错误，适用法律错误。4、原判认定从2015年4月1日起至2017年5月30日止，上诉人交纳租赁费1,014,000元的金额错误，应为1,664,000元。二、原判遗漏必要共同诉讼当事人，严重违反法定程序。1、南长城房开公司（以下简称南长城房开公司）系涉案房屋的所有权人，应当作为当事人参加诉讼。2、原审法院未向上诉人释明是否增加或者变更诉讼请求，导致本案程序违法，判决错误。上诉人主张的诉讼请求与人民法院认定的不一致，应当向上诉人释明是否变更、增加诉讼请求，致使合同解除后上诉人的装修价值、交纳的保证金等未能主张。上诉人南长城公司答辩称：1、被答辩人因长期拖欠市场运作费，答辩人多次催告无果后，依据合同法第九十四条、第九十六条规定于2017年6月1日行使法定解除权于法有据。一审法院判决双方签订的《门面租赁协议》、《补充协议》于2017年6月1日解除有事实与法律依据。2、被答辩人同意案涉房屋所有权人南长城房开公司与48户租赁户签订《经营权出让协议》。经测绘建筑面积6882.38m2，由于被答辩人不愿意承担多余面积租赁费用，房屋所有权人才出售了1303m2房屋的经营权，出售后，被答辩人的实际使用面积仍为5545.93m2，双方约定的租赁面积5418m2并未减少，被答辩人不存在任何损失，一审法院判决驳回被答辩人的诉讼请求于法有据。被答辩人同意将租赁的商铺出让，该行为并非答辩人的单方违约，应该视为答辩人与被答辩人对各项损益进行了评估并充分磋商后双方达成的一致意见。即使被答辩人有所谓的损失，也应自担。被答辩人一审提供的48份《房屋租赁合同》不能证明其损失，其真实性待定，与多数商户进行短租，租赁期限并不固定，不能按照租户一直使用来计算其损失。上诉人南长城公司上诉请求:1.请求依法撤销原审判决第三项、第四项，依法改判为被上诉人支付上诉人房屋租赁费合计7,571,115.8元（暂计至2018年9月30日，2018年10月1日至被上诉人实际返还上诉人的租赁物时止的费用按《门面租赁合同》及《补充协议》的约定计算），以及承担逾期支付房屋租赁费的违约金1,686,001元；2、请求判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费。事实与理由：一、一审法院以5418m2租赁面积作为本案2009年10月1日至2015年3月31日期间的租赁费用计算依据，认定事实错误，二审应予改判。1、《门面租赁合同》约定为5418m2，《补充协议》增加了通道面积，并附红线图，新增面积未作测量，被上诉人租赁的总面积为6742.9m2。2、根据铜仁市房地产交易中心出具的测绘报告，被上诉人承租房屋的总建筑面积为6882.38m2，其中套内面积为6848.93m2。这与上诉人一审主张的租赁房屋为6742.9m2基本吻合，证明被上诉人实际使用租赁房屋面积为6742.9m2是正确的。3、根据被上诉人的交费收据充分证明被上诉人实际使用租赁物的计租面积为6742.9m2。二、一审法院以4115m2租赁面积作为本案2015年4月1日至2017年5月30日期间的租赁费用计算依据，也是错误的。被上诉人租赁的房屋面积无论是根据上诉人一审主张的6742.9m2计算，还是根据铜仁市房地产交易中心出具的测绘报告6882.38m2计算，在被上诉人同意出售1303m2的商铺后，被上诉人实际租赁房屋的面积都不是一审认定的4115m2。三、一审法院认定上诉人与被上诉人于2015年3月31日前的租赁费用已结清，认定事实错误。1、2009年10月1日至2015年3月31日期间，被上诉人应交的各项费用为7,849,549.5元，被上诉人在履行《门面租赁合同》过程中合计已交费用为5,509,796元，尚欠2,339,753.5元。2、仅凭2016年4月15日一张《收据》中注明“2015年3月底止，前帐结清”就认定被上诉人付清了2015年3月31日前的租赁费用，是错误的。四、一审法院判决2015年4月1日至2017年5月30日被上诉人应支付上诉人的租赁费为2,020,168元，认定事实错误，二审法院应予改判。2015年4月1日至2017年5月30日，被上诉人应交的各项费用为4,085,225.5元，被上诉人已交费用为1,664,000元，被上诉人欠付的费用为2,421,225.5元，而非一审认定的2,020,168元。五、对上诉人在一审反诉的请求判决被上诉人支付2017年5月31日至被上诉人实际返还上诉人租赁物时止的租赁费用的诉请，原审未涉及，剥夺了上诉人的诉权。上诉人将《解除合同通知书》依法送达被上诉人并要求被上诉人返还租赁房屋时，被上诉人拒绝返还，且被上诉人至今让在使用租赁房屋、收取相关费用。2017年5月31日至2018年9月30日，按面积5439m2计算，被上诉人应支付给上诉人的租赁费已达2,808,228.8元。被上诉人在未返还租赁物前，应当支付相应的费用，请二审法院予以纠正。六、一审法院判决被上诉人支付逾期违约金202,017元，认定事实错误，不符合合同约定，应予改判。上诉人黄仕培答辩称：1、从合同的约定和履行是以合同载明的面积5418m2计算租金，从合同签订后到2015年出让1303m2的经营权时，被上诉人未对承租面积提出异议。2、2015年3月的收款收据已证明在出让经营权之前的全部费用已经全部结清。3、出让经营权后，黄仕培应当支付的租金应当以合同载明的承租面积5418m2减去已经出让的1303m2为标准计算。黄仕培向一审法院起诉请求：1.判决被告于2017年6月1日作出的《解除合同通知书》无效；2.判决被告继续履行与原告签订的《门面租赁合同》，直至该合同期限届满；3.诉讼费由被告方承担。黄仕培于2018年5月30日增加诉讼请求如下：判令被告（反诉原告）南长城公司赔偿租金损失8,870,784元。南长城公司向一审法院反诉请求：1.判决被告（反诉原告）南长城公司于2017年6月1日作出的《解除合同通知书》有效，即判决被告（反诉原告）南长城公司解除双方于2009年8月21日签订的《门面租赁合同》及相关补充协议合法有效；2.判决原告（反诉被告）黄仕培支付尚欠被告（反诉原告）南长城公司的市场运作费、物管费、租赁费共计4,762,887元，并计算至原告（反诉被告）黄仕培搬出租赁房屋之日止；3、判令原告（反诉被告）黄仕培支付违约金1,686,001元；4.判决原告（反诉被告）黄仕培承担本案的本诉及反诉的诉讼费。一审法院认定：黄仕培与案外人陈仁战、陈仁选、林明昆四人合伙在铜仁金滩投资数码商城。2009年8月21日，南长城公司（甲方）与陈仁战、林明昆（乙方）签订了《门面租赁合同》约定：1、乙方自愿租赁甲方坐落在金滩商城内的桂苑栋二层经营场地，面积5,418㎡，经营数码、电脑、通讯及电子产品系列商品；经营期限2009年10月1日至2021年9月30日；2、市场运作费服务费分段计算，并约定了每年度收费标准。备注：第1、2年每月市场运作费收费标准，按12个月收取第一年每月按6.5元/㎡，第二年按每月10元/㎡计算。乙方每季度向甲方支付1次市场运作费，支付方式为现金，支付时间为每季度的前1个月21-25日，第一次在签订合同时，乙方先付季度市场运作费和半年的环境维护费给甲方；3、乙方向甲方交纳保证金100,000元；乙方在经营期间，必须向甲方交纳环境维护费，即环境维护费的收费标准每月为0.5元/㎡计算；4、乙方逾期15日未支付市场运作服务费和公共环境维护费、水费、电费的，甲方有权解除合同，乙方应按照本合同约定总额10%支付违约金。合同签订当日，双方又签订《补充协议》约定，乙方在租赁期间必须按照合同约定的面积预留公共通道，经营时必须使通道畅通。2010年6月19日，南长城公司与林明昆签订《补充协议》约定：南长城公司将金滩商城内的桂苑一栋右边楼梯间门面租赁给林明昆使用，楼梯间门面租期及租金计算如下：2010年7月1日至2013年9月30日，每年租金12,000元；2013年10月1日至2017年9月30日，每年租金15,000元；2017年10月1日至2021年9月30日，每年租金18,000元。合同签订后，南长城公司将租赁房屋交付给陈仁战、林明昆等人使用。陈仁战、林明昆从合同签订之日按照合同约定向南长城公司支付市场管理服务费直至2014年6月30日。从2014年7月31日起，黄仕培开始直接向南长城公司缴纳市场运作费。2013年11月15日，陈仁战、陈仁选退伙，2014年9月16日林明昆退伙，均签订了《退股协议书》，在协议上约定退伙人不承担商城今后的一切事务与后果，在退伙时均未对账目进行结算。黄仕培为了办理营业执照，在《门面租赁合同》及《补充协议》上签名捺印，作为合同乙方承接相关权利义务，与南长城公司继续履行合同约定内容。黄仕培承租南长城公司的场地以后，将其承租的场地化整为零、分割场地转租给其他个体经营户经营，为了方便统一管理，黄仕培于2013年12月25日，以其作为法定代表人注册登记成立铜仁市金滩市场经营管理有限公司（以下简称金滩市场管理公司）。2015年3月25日，金滩市场管理公司向其出租场地的租赁商铺发出公告，主要载明以下内容：①金滩市场管理公司与南长城公司共同协商，同意南长城集团将数码城所有商铺经营权全部出让；②原租赁户凭与南长城集团签订的《经营权出让协议》及交款凭证到金滩市场管理公司办理原租赁合同解除及押金退还和租金结算事宜，并对出让价格进行了公告。尔后，南长城公司在2015年3月将位于金滩商城内的桂苑栋二层48户租赁户面积共计1,303㎡的场地，与各承租商铺经营者分别签订了《桂苑商铺经营权出让协议书》，黄仕培向南长城公司承租的场地面积相应减少了1,303㎡，根据《门面租赁合同》约定，黄仕培的承租面积从2015年4月1日起为4,115㎡（5418㎡-1303㎡）。根据《门面租赁合同》约定，从2015年4月1日起至2017年5月30日止，黄仕培租赁的桂苑二楼按照4,115㎡计算，应当向南长城公司缴纳费用2,940,168元。2010年7月1日至2017年5月30日期间，黄仕培租赁的桂苑一楼右边楼梯间门面的租金94,000元。上述两项租金合计为3,034,168元。2009年8月21日，陈仁战第一次向南长城公司支付一个季度的市场管理服务费105,651元。从2010年4月30日至2017年5月17日期间，陈仁战、林明昆、黄仕培等人按月分别向南长城公司支付市场管理服务费，环境维护费则是按年支付，2009年8月21日至2015年12月31日共支付195,048元。2016年4月15日，黄仕培向南长城公司支付市场运作费174，000元，南长城公司在出具给黄仕培的收据中备注“2015年3月底止、前账结清”。2016年4月15日至2017年5月17日期间，黄仕培已向南长城公司支付1，014，000元。2016年12月27日，南长城公司向黄仕培发出《催收欠款通知书》载明：黄仕培累计欠南长城公司费用4979760元，催告黄仕培于2016年12月30日前来南长城公司结清所欠费用，否则将解除双方的租赁合同关系。2017年5月15日，南长城公司再次向黄仕培发出《催收欠款通知书》载明：黄仕培已累计欠南长城公司费用5887291元，催告黄仕培于2017年5月20日前来南长城公司结清所欠费用，否则将解除双方的租赁关系，并收回租赁房屋。黄仕培收到上述催收通知后，并未履行支付租金义务。2017年6月1日，南长城管理该公司向黄仕培发出《解除合同通知书》载明，因黄仕培欠付南长城公司5,887,291元费用尚未结清，按照双方的租赁合同约定，已构成违约，要求解除双方于2009年8月21日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，黄仕培已收到《解除合同通知书》。黄仕培认为其并未拖欠南长城公司的费用，不同意解除合同而向该院提起诉讼，要求确认南长城公司对其发出的《解除合同通知书》无效，南长城公司应当继续履行与其签订的《门面租赁合同》，直至该合同期限届满，并要求南长城公司赔偿其经济损失8,870,784元。南长城公司向该院提起反诉，要求确认《解除合同通知书》有效，双方签订的租赁合同及补充协议已于2017年6月1日解除；黄仕培应当支付尚欠南长城公司的市场运作费、物管费、租赁费共计4,762,887元及逾期违约金1,686,001元。庭审中双方对合同中约定的市场运作费和环境维护费实为租金的事实均无异议。一审法院认为，黄仕培与南长城管理公司签订的《门面租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同,受法律保护。合同当事人应当按照合同的约定行使权利和履行义务。根据双方的合同约定及法律规定，南长城管理公司作为出租人应当履行交付房屋的义务，黄仕培作为承租人则应当履行交纳租金的义务。关于本案租赁房屋桂苑二楼的面积问题。黄仕培认为根据双方签订的《门面租赁合同》约定，租赁房屋面积为5,418㎡，南长城管理公司认为应当按照（2017）第03274号测绘结论的6,399.94㎡作为租赁房屋面积。该院认为，从双方签订的租赁合同内容来看，租赁面积是房屋租赁合同中最为关键和重要的信息，亦是计算租赁费用的依据，南长城管理公司作为出租人，对于租赁物的租赁面积应当具有充分、全面的认知，且双方系在平等自愿的基础上签订的《门面租赁合同》，对于该合同中约定的租赁面积，应当作为计算租金的依据。从租赁合同的履行情况来看，南长城管理公司在合同签订后，长达几年的时间内均是按照合同约定的5,418㎡计算收取租金，黄仕培亦是按照5,418㎡缴纳租金，即使实际面积超出了租赁合同约定的面积，亦应当视为南长城管理公司自己对其权利的处分，而不能在合同签订并履行了多年后以实测面积作为双方的租赁合同履约面积，故南长城管理公司前述主张的理由不成立，该院不予采纳。黄仕培租赁桂苑二楼的房屋面积应当以5,418㎡为依据。2015年4月1日以后，因南长城管理公司出让了黄仕培承租桂苑二楼的1303㎡部分房屋，则从2015年4月1日以后，对于南长城管理公司出让的这部分房屋面积，应当从黄仕培支付的租赁费用中予以扣除，即从2015年4月1日以后，黄仕培租赁的桂苑二楼的房屋面积为4,115㎡。关于南长城管理公司将桂苑二层由黄仕培承租的1303㎡部分出让经营权是否违约的问题。从南长城管理公司提交的2015年3月25日铜仁市金滩市场经营管理有限公司向桂苑二层租赁商铺客户发出的《公告》内容来看，该《公告》是由铜仁市金滩市场经营管理有限公司发布的，发布对象为黄仕培所出租的商铺经营户。黄仕培作为南长城管理公司出让商铺的承租人，同时作为铜仁市金滩市场经营管理有限公司时任法定代表人，南长城管理公司出让这部分商铺黄仕培应当是知晓且同意的，故黄仕培辩称其并不知道亦不同意南长城管理公司出让1303㎡商铺的意见，该院不予采纳。关于黄仕培诉请要求南长城管理公司赔偿损失8,870,784元的问题。该院认为，2015年3月25日，金滩市场管理公司向其出租场地的租赁商铺发出公告，能够证明南长城管理公司将黄仕培承租的1,303㎡商铺进行出让，系双方共同协商的结果，系双方当事人的真实意思表示，该院予以确认。南长城管理公司出让的1,303㎡商铺，系该公司与黄仕培协商后，对于原租赁合同的变更，双方当事人均按照变更后的内容履行了各自义务，黄仕培则无需继续向南长城管理公司支付1,303㎡商铺的租赁费用。黄仕培认为南长城管理公司应当赔偿其损失，但是并未举证证明南长城管理公司承诺补偿其损失，亦未举证证明其受到的损失。故黄仕培诉请要求南长城管理公司赔偿其经济损失的请求，该院不予支持。关于黄仕培是否欠付南长城管理公司租赁费用的问题。根据审理查明的事实，2016年4月15日，南长城管理公司在出具给黄仕培的收据中备注“2015年3月底止、前账结清”，该收据为南长城管理公司出具给黄仕培的收款凭证，且是南长城管理公司制作的证据，从该收据的备注内容来看，应当理解为双方于2016年4月15日就租赁费用进行了结算，2015年3月31日前的费用已经结清。对于从2015年4月1日起至南长城管理公司发出《解除合同通知书》，即2017年5月30日止，黄仕培应当向南长城管理公司支付的租赁费用为3,034,168元，黄仕培实际支付的租赁费用为1,014,000元，则黄仕培欠付南长城管理公司的租金为2,020,168元。关于南长城管理公司与黄仕培之间的租赁关系是否已于2017年6月1日解除的问题。根据审理查明的事实，虽然双方在《门面租赁合同》中约定的租金支付方式为按季度现金支付，但从双方的实际履行情况来看，除了第一次支付的市场管理费和环境维护费是按照季度支付的，之后的市场管理费基本是按月向南长城管理公司支付，环境维护费则是按年支付，即双方在履行租赁合同过程中，实际改变了租金支付方式。但即使双方在实际履行租赁合同中按照新的期限和方式支付租金，黄仕培也应当按照新的期限和方式履行支付租金的义务，即按月支付租金。因黄仕培并未履行支付欠付租金的义务，欠付租金高达2020168元，且在收到南长城管理公司的催缴通知后并未支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力。”之规定，对于南长城管理公司的该诉讼请求，该院予以支持。关于南长城管理公司反诉要求黄仕培支付租金及违约金的问题。如前所述，截止2017年5月30日止，黄仕培尚欠南长城管理公司租金2,020,168元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，南长城管理公司要求黄仕培支付违约金的请求于法有据，该院予以支持。双方在租赁合同中约定一方违约应按照本合同约定总额10%支付违约金，则涉案违约金计算为：2,020,168元×10%=202,017元（保留整数），故对南长城管理公司要求黄仕培支付租赁费用202,0168元及逾期违约金202,017元，该院予以支持，超出部分该院不予支持。据此，一审判决：一、驳回原告（反诉被告）黄仕培的诉讼请求；二、原告（反诉被告）黄仕培与被告（反诉原告）贵州南长城企业集团市场管理服务有限责任公司于2009年8月21日签订的《门面租赁合同》及《补充协议》于2017年6月1日解除；三、原告（反诉被告）黄仕培于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）贵州南长城企业集团市场管理服务有限责任公司租赁费用202,0168元及违约金202,017元，共计2,222,185元；四、驳回贵州南长城企业集团市场管理服务有限责任公司其他诉讼请求。本诉案件受理费74,095元，减半收取计37,047.5元，反诉案件受理费56,942元，减半收取计28,471元，本案诉讼费共计65,518.5元，由原告（反诉被告）黄仕培负担60,000元，由被告（反诉原告）贵州南长城企业集团市场管理服务有限责任公司负担5,518.5元。原告（反诉被告）黄仕培预交案件受理费74,095元，扣除其承担的60,000元后，退还其14,095元。被告（反诉原告）贵州南长城企业集团市场管理服务有限责任公司预交案件受理费28,471元，扣除其应当承担的5,518.5元，退还其22,952.5元。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。另查明，贵州南长城企业集团市场管理服务有限责任公司原名为铜仁市金滩综合批发城有限责任公司，由贵州南长城房地产开发有限公司（持股98.34%）、史黔红、田俊于2005年9月25日发起设立。南长城房开公司原名为贵州南长城房地产开发有限公司，由田宏顺（持股96%）、程祖栋、董世江于2000年8月8发起设立。2013年5月18日，南长城房开公司修改公司章程，田宏顺持股99.5%，田宏保持股0.5%。南长城房开公司为案涉商铺的产权人。2015年3月25日，铜仁市金滩市场经营管理有限公司发出经协商同意南长城集团将数码城所有商铺经营权全部出让的公告时，黄仕培与田宏顺曾口头协商解除租赁合同并补偿损失问题，但双方协商未果。根据铜仁市房地产交易中心于2017年8月10日出具的房产实测报（2017）第03274号房屋面积测绘报告，房屋总建筑面积6,882.38m2，套内面积6,848.93m2，商业面积6,399.94m2，楼梯面积482.44m2。本院认为，本案二审争议焦点为：1、2009年10月1日至2015年3月31日租赁费用的计算依据及是否已结清；2、2015年4月1日至2017年5月30日租赁费用的计算依据及金额问题；3、南长城出让1303m2的商铺应否向黄仕培补偿问题；4、黄仕培是否欠付租金，解除合同的条件是否成就；5、本案是否遗漏当事人，是否程序违法；6、原判是否遗漏南长城在一审反诉请求要求黄仕培支付2017年5月31日至实际返还商铺时的租赁费用的诉讼请求。焦点一。《门面租赁合同》约定租赁的经营场地面积为5418m2，按照5418m2作为2009年10月1日至2015年3月31日租赁费用的计算依据，具有合同依据，亦符合双方履行合同的实际情况。虽然黄仕培实际使用的面积超出了合同约定面积，但双方并未对面积问题达成新的补充协议，南长城公司亦未能以合理的方式告知承租方，若以实际面积作为该期间的计算依据，不仅超出当事人的合理预期，亦不符合契约精神。故对南长城公司所持“2015年3月31日前应按照实际使用的面积6742.9m2作为计算租赁费用的依据”的上诉理由，本院不予采纳。另外，该期间租赁费用是否结清的问题，根据2016年4月15日南长城公司出具的收据中备注“2015年3月底止、前帐结清”的内容，从字面上理解，截止出具该收据时，2015年3月31日以前的市场运作费应视为已结清，该事实应予认定。故对南长城公司所持“2009年10月1日至2015年3月31日期间，被上诉人尚欠上诉人费用合计2,339,753.5元”的上诉理由，本院亦不予采纳。焦点二。1、2015年4月1日至2017年5月30日租赁费用的计算依据问题。按照合同约定，2015年4月1日以后，因南长城已出让1303m2的商铺，剩余租赁房屋的面积应为5418m2-1303m2=4115m2。故南长城公司所持“应以5439.9m2作为2015年4月1日至2017年5月30日租赁费用的计算依据”的上诉理由，本院不予采纳。2、该期间租赁费用已支付的金额问题。2016年4月15日，黄仕培支付市场运作费174,000元，南长城出具的收据注明2015年3月底止，前帐结清。可知，2016年4月15日以前支付的费用系支付2015年3月31日之前的租赁费用。根据黄仕培提供的票据，2016年10张金额774,000元（含2016年4月15日支付174000元），2017年票据4张金额240,000元，合计1,014,000元，扣除2016年4月15日支付174,000元，黄仕培共计支付2015年4月1日至2017年5月30日期间的租赁费合计840,000元。黄仕培所持“从2015年4月1日起至2017年5月30日止上诉人交纳的租赁费系1,664,000元”的上诉理由，经查，根据黄仕培提供的收据，该期间交纳的费用金额确系1,664,000元，但是，其中2015年5月27日起至2016年4月15日止共计支付824,000元系支付2015年3月31日前应交纳的租赁费用。原审判决认定从2015年4月1日起至2017年5月30日止，黄仕培实际支付该期间的租赁费用为1,014,000元，认定有误，应予纠正。3、该期间欠付金额及违约金问题。黄仕培应当向南长城公司支付2015年4月1日至2017年5月30日期间的租赁费用为3，034，168元，实际支付840，000元，故黄仕培尚欠南长城公司该期间的租赁费为2，194，168元。南长城公司所持“被上诉人欠付的费用为2，421，225.5元，而非一审认定的2，020，168元”的上诉理由，部分予以采纳。关于违约金问题。《门面租赁合同》约定了“违约金按照合同约定总金额10%向甲方支付违约金”，但按照合同约定的租赁整个期间的总金额计算违约金明显过高，原审判决按照欠付租赁费用的10%作为计算标准并无不当，故黄仕培应支付的违约金为219，416.8元。焦点三。1、黄仕培为证明南长城公司承诺补偿损失仅提供了其与田宏顺协商出让商铺时的录音。从黄仕培提供的录音资料内容看，田宏顺依次谈到商铺转让、合同解除及补偿损失等问题，未涉及补偿的具体金额及标准。可知，补偿损失隐含的前提是协商解除合同，但双方并未协商解除《门面租赁合同》，亦未达成补偿损失的协议。2、黄仕培的合同相对方为南长城公司，田宏顺并非南长城公司的法定代表人，黄仕培亦未举证证明其与南长城公司的授权代表进行过磋商，故据此亦不能认定黄仕培已向南长城公司提出过补偿损失问题。3、南长城公司出让1303m2的经营权后，黄仕培实际使用的面积为5579.38m2，仍大于《门面租赁合同》约定的面积5418m2，故黄仕培所主张的损失并不存在。4、在双方未能对补偿损失问题达成任何协议的情况下，黄仕培的独资公司对外发布公告称，经金滩市场管理公司与南长城管理公司共同协商，同意南长城集团将数码城所有商铺经营权全部出让，黄仕培应承担举证不能的法律后果。故对黄仕培所持“上诉人原审中已经充分证明南长城管理公司承诺补偿损失”的上诉理由，本院不予采纳。焦点四。从黄仕培等人向南长城公司支付市场运作费及环境维护费的金额及时间看，并未呈现一定的规律性，即无法得出“双方在履行租赁合同过程中，实际改变了租金支付方式”的结论。原审判决对此认定错误，本院予以纠正。双方未达成协议改变《门面租赁合同》的租金支付方式，黄仕培应当按照《门面租赁合同》约定履行支付租金的义务。《门面租赁合同》约定，乙方（黄仕培）逾期15日未支付市场运作费和公共环境维护费、水费、电费的，甲方（南长城公司）有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力。”之规定，本案中，从2016年6月29日至2017年5月17日，黄仕培仅支付南长城公司2015年4月1日至2017年5月30日期间的租赁费840,000元，黄仕培欠付的租赁费达2,194,168元，无论从逾期的时间还是从逾期支付的金额上，黄仕培均未履行合同约定的主要义务，其已构成违约，已达到合同约定的解除条件，即案涉《门面租赁合同》及补充协议已于2017年6月1日解除。故黄仕培所持“解除合同的条件不成就”的上诉理由，本院不予采纳。焦点五。1、根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”之规定，合同具有相对性，包含主体相对性、内容相对性和责任相对性，主体相对性是指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或者提起诉讼。本案中，案涉《门面租赁合同》及相关补充协议均系南长城公司与黄仕培等人签订，合同约定的权利义务亦只在南长城公司与黄仕培之间发生，即租赁合同的履约主体为南长城公司与黄仕培。南长城房开公司虽作为案涉商铺的产权人及南长城公司的投资人，其对黄仕培与南长城公司之间履行租赁合同并不持异议，应视为南长城公司有权对外出租案涉商铺，且南长城公司具有独立的法人主体资格和诉讼主体资格，故南长城房开公司、田宏顺不属于本案必须共同诉讼当事人。2、原审法院虽然未向黄仕培释明是否增加或者变更诉讼请求，但并未影响黄仕培诉权的行使，人民法院判决解除合同后，黄仕培可以就解除合同后的其他诉求另案主张。故黄仕培所持“本案遗漏当事人，程序违法”的上诉理由，本院不予采纳。焦点六。南长城公司一审提出的第二项反诉请求为“判决原告（反诉被告）黄仕培支付尚欠被告（反诉原告）南长城管理公司的市场运作费、管理法、租赁费共计4,762,887元，并计算至原告（反诉被告）黄仕培搬出租赁房屋之日止”，而原审法院对欠付的租赁费用只计算至2017年5月30日，属于计算有误。因本院认定《门面租赁合同》及补充协议已于2017年6月1日解除，从2017年6月1日起至黄仕培交还案涉商铺之日止，黄仕培占有、管理商铺已丧失合同依据，但针对该期间南长城公司租赁费用的损失，本院认为，应当参照《门面租赁合同》及补充协议约定的租金支付标准按照黄仕培实际占有的面积计算。该期间，黄仕培实际占有的面积为6882.38m2-1303m2=5579.38m2，而南长城公司主张按照5439.9m2计算，视为其对部分权利的放弃。从2017年6月1日至黄仕培实际实际搬出租赁房屋之日止的租金费用计算如下：1、2017年6月1日起至2018年9月30日，租赁费用为：5439.9m2×4个月×30.5元/月/m2+5000元+5439.9m2×12个月×32.5元/月/m2+18000元=2,808,228.8元；2、2018年10月1日至黄仕培实际搬出租赁房屋之日止的租赁费用为：按照二楼商铺面积5439.9m2×35.5元/月/m2×实际月数＋18000元/年（一楼门面）之和为标准计算。综上所述，黄仕培的上诉请求不能成立，南长城公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持贵州省铜仁市碧江区人民法院（2018）黔0602民初1447号民事判决第一项、第二项；二、撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2018）黔0602民初1447号民事判决第三项、第四项；三、由上诉人黄仕培于本判决生效之日起十日内支付上诉人贵州南长城企业集团市场管理服务有限责任公司2017年5月30日之前的租赁费用2,194,168元及违约金219,416.8元，2017年6月1日起至2018年9月30日止的租赁费用2,808,228.8元，2018年10月1日起至黄仕培搬出租赁房屋之日止的租赁费用按照5439.9m2×35.5元/月/m2×实际月数＋18000元/年之和为标准计算；四、驳回贵州南长城企业集团市场管理服务有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费65,518.5元，二审案件受理费149,401元，合计214,919.5元，由黄仕培负担148,357元，由贵州南长城企业集团市场管理服务有限责任公司负担66,562.5元。本判决为终审判决。审判长  吴晓慧审判员  田亚勇审判员  王电赏二〇一九年十一月十八日书记员  罗 欢