山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁05民终2039号 上诉人（原审原告）：孟超，男，1985年1月4日生，汉族，东营银行职工，住东营市东营区。 上诉人（原审原告）：吴文臻，女，1987年10月8日生，汉族，东营银行职工，住东营市东营区。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：王洪飞，山东德文律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东万达地产有限公司，住所地东营市开发区府前大街67号1号楼。 法定代表人：高兴军，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：桑强，男，该公司职工。 上诉人孟超、吴文臻因与被上诉人山东万达地产有限公司（以下简称万达地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服东营市东营经济技术开发区人民法院（2019）鲁0591民初1629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孟超、吴文臻上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判万达地产公司支付其违约金65,756.87元；2．一、二审诉讼费用由万达地产公司承担。事实和理由：一、一审判决按照租金标准确定违约金没有任何依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条明确规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”据此，按照同地段同类房屋租金标准确定违约金的前提是合同中没有约定，而本案合同中明确约定了合理的违约金计算方法，一审判决在此情况下强令鉴定显然不妥，参照同地段同类房屋租金标准赔付违约金明显也违反了司法解释的规定。同时，评估报告中评估依据为毛坯房的租金价格，而涉案房屋实为居住，在此情形下，即使评估最低限度亦应以装修后的房屋为标准进行，因此评估依据不足。 《山东省新建商品房买卖合同（预售）》不仅约定了万达地产公司逾期交房违约金的计算方法，同样约定了孟超、吴文臻逾期付款违约金的计算方法，二者比例完全一致，权利义务对等。孟超、吴文臻作为普通的民事主体尚需受合同约定的万分之三至万分之四的违约金的限制，万达地产公司作为商事主体，不能要求购房人承担高比例违约金而自身一再要求调低违约金比例，何况涉案违约金仅略高于合同标的额的4%，根本不存在“过分高于”的情况，因此无需调整。 同时，我国合同法采取的是补偿性违约金和惩罚性违约金兼具的模式，适用违约金时应坚持以补偿性违约金为主、惩罚性为辅的原则。故违约金并非仅以守约方所受损失为赔偿上线，可以适度适用惩罚性违约责任。依据合同约定计算出的违约金数额具有以补偿实际损失为主，惩罚违约当事人为辅的双重属性。在违约金的数额符合法律规定的前提条件下，应当予以支持。二、万达地产公司应依照合同约定向孟超、吴文臻支付逾期交房违约金。涉案《山东省新建商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，且该商品房买卖合同系万达地产公司提供的制式文本，其中内容也多为格式条款，除签字部分外的合同内容的填写也是由万达地产公司工作人员一手经办，在缔约地位强弱悬殊至此的情况下，倘若放任万达地产公司肆意违约、拒绝履行其自行起草的协议约定，实属对诚实信用原则这一帝王条款的侮辱，我国合同法律法规的尊严也将荡然无存。万达地产公司的行为完全与国家提倡的“契约精神”相左，其行为没有任何事实与法律依据。万达地产公司鼓动购房人购买房产，逾期交房后又要求按照租金标准赔付迟延交付房屋违约金，显然无视购房人心理情感及预期利益，无视社会民生，无视其最基本的社会责任，理应受到法律的严厉制裁。综上，违约金的确认应当根据案件的具体情形，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。本案中，万达地产公司为特别商事主体，应当承担与其预期收益相对应的、谨慎的、合理的注意义务，应有深入的市场参与度、敏锐的市场洞察力，充分的风险预估能力，双方对违约金的约定应当予以尊重并适用。且购房人处于强势的缔约地位，双方适用的是万达地产公司提供的格式合同及条款，万达地产公司无视购房人预期利益，而购房人按时交付房款不存在过错，在上述情形之下，依据公平原则及诚实信用原则，万达地产公司理应依据合同约定向购房人支付逾期交房违约金。 万达地产公司辩称，一、一审中，孟超、吴文臻没有提交证明其因逾期交房导致的实际损失的证据，而万达地产公司一审中向法院提交了与涉案房屋同地段、同类型房屋的网络租金价格信息的初步证据，用于证明孟超、吴文臻因此导致所谓损失的衡量标准。二、孟超、吴文臻在其上诉状中引用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，属于对该司法解释法条适用的断章取义。该司法解释第十六条明确规定当事人以约定的违约金过高请求减少的，当事人有权请求法院予以调减。三、一审中，万达地产公司依据相应法律规定申请对涉案房屋同地段、同类型房屋租金价格进行司法鉴定，并且相应的鉴定机构出具了鉴定意见，孟超、吴文臻并未在法定期限内对鉴定意见提出书面异议。因此请求驳回上诉，维持原判。 孟超、吴文臻向一审法院起诉请求：1．判令万达地产公司支付违约金65,756.87元（计算至2019年4月14日）及自2019年4月15日起至万达地产公司向孟超、吴文臻实际交付符合约定条件房屋之日止的违约金（按日利率万分之四计算）；二、诉讼费用由万达地产公司承担。诉讼过程中，孟超、吴文臻明确第一项诉讼请求为：2019年1月1日至2019年4月24日，以购房款1,580,694元为基数，按照日利率万分之四计算。 一审法院认定事实：2017年6月7日，万达地产公司与孟超、吴文臻签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定孟超、吴文臻购买万达地产公司开发建设的东营市东营区淮河路128号20幢1单元8-9层802房屋，万达地产公司应当在2018年12月31日向孟超、吴文臻交付该商品房。逾期交付责任：逾期30日内，按日支付房屋总价款万分之三的违约金；逾期超过30日后，按日支付房屋总价款万分之四的违约金。房屋总价款孟超、吴文臻已付清。涉案房屋于2019年4月27日交付。涉案房屋实测面积为205.25㎡。 另查明，涉案工程于2019年3月11日办理了《竣工验收备案表》，东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司于2019年4月22日出具《万达地产公司测绘成果报告》。 根据万达地产公司申请，一审法院委托潍坊鸿瑞价格评估有限公司对包含涉案房产在内的万达赫府小区整体房屋2019年1月1日至2019年4月30日期间的租金进行评估，该单位出具《价格评估结论书》，载明：以万达赫府小区整体房屋作为对象的房屋租金价格为0.36元/㎡?天至0.55元/㎡?天。诉讼过程中，万达地产公司同意按0.55元/㎡?天计算涉案房屋逾期交房造成的损失，且放弃关于因恶劣天气、市政施工封闭道路、政府指令等导致停工停产，交房时间应当顺延的抗辩意见，同意孟超、吴文臻主张的逾期交房期限。 一审法院认为，双方争议焦点为：万达地产公司逾期交房是否构成违约；如果构成违约，是否支付孟超、吴文臻违约金；如果支付，违约金数额为多少。 一审法院认为，孟超、吴文臻与万达地产公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行相应的义务。孟超、吴文臻依约支付了全部房款，万达地产公司应于2018年12月31日交付房屋，涉案房屋实际于2019年4月27日交付，已构成违约，故万达地产公司应当承担违约责任，向孟超、吴文臻支付逾期交房违约金。逾期交房期间117天，双方均无异议，应予确认。孟超、吴文臻要求万达地产公司依约按日计算向其支付全部房价款万分之四的逾期期间的违约金，万达地产公司抗辩合同约定的违约金过高，请求参照涉案房屋同面积、同地段的房屋租金予以调整。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的‘过分高于造成的损失’。”万达地产公司认为合同约定的违约金过高，有权请求人民法院适当减少，人民法院应当按照上述法律规定以及双方的举证情况进行审查。孟超、吴文臻因万达地产公司逾期交付房屋造成的损失应当是其未实际占有、使用涉案房屋的损失，在孟超、吴文臻未能举证证明其实际损失的情况下，万达地产公司主张以涉案房屋同面积、同地段的房屋租金作为逾期交房造成损失的依据，理由正当，予以采信。综合考虑价格评估结论书的评估意见、万达地产公司的违约事实、过错程度以及预期利益等因素，一审判决酌定万达地产公司因逾期交付房屋支付孟超、吴文臻的违约金为17,170.19元（0.55×117×205.25×130%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、万达地产公司于判决生效之日起十日内支付孟超、吴文臻违约金17,170.19元；二、驳回孟超、吴文臻的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,444元，减半收取计722元，由孟超、吴文臻负担533元，由万达地产公司负担189元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。 二审争议焦点是：一审判决参照涉案同类房屋的租金价格进行调低违约金是否正确。 本院认为，涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，万达地产公司逾期交房，违约事实清楚，其应承担相应的违约责任。但违约金的确定，应结合具体案件情况、特别是购房人实际造成损失情况予以综合衡量。 本案中，一审判决参照涉案同类房屋的租金价格进行调低违约金是妥当的。理由如下：其一，我国合同法理论中，违约金性质系以补偿为主、兼具惩罚为辅的双重性质。该制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方；违约金在我国合同法中也主要体现为一种民事责任形式，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定，尤其是对数额过高的违约金条款。因此，人民法院可以对不合理的违约金数额进行调整，以维护民法的公平和诚实信用原则。其二，针对违约金调整问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条均有明确规定。因此，万达地产公司认为涉案商品房买卖合同约定的违约金过高，其有权请求人民法院适当减少。其三，关于违约金调整的幅度，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡平。一审中，孟超、吴文臻并未举证证明其实际损失情况，万达地产公司主张以涉案房屋同面积、同地段的房屋租金作为逾期交房造成损失的依据，具有合理性，也兼顾了公平与诚信原则。因此，一审判决在综合考量本案违约事实等因素，参照涉案同类房屋的租金价格进行调低相应的违约金，并无不当，本院依法予以支持。 综上，孟超、吴文臻的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,444元，由孟超、吴文臻负担。 本判决为终审判决。 审判长 潘 霞 审判员 翟玉芬 审判员 李 静 二〇一九年十一月二十八日 法官助理袁永林 书记员倪玉佳