湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民初2805号原告（反诉被告）：张澜，女，1974年9月12日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。原告（反诉被告）：张志雄，男，1973年9月11日出生，汉族，住湖南省长沙县。原告（反诉被告）：张志良，男，1980年1月7日出生，汉族，住湖南省长沙县。被告（反诉原告）：欧红香，女，1970年6月27日，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：陈晓鹏，湖南湘天律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢运兵，男，1969年9月17日，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：陈晓鹏，湖南湘天律师事务所律师。原告（反诉被告）张澜、张志雄、张志良与被告（反诉原告）欧红香、谢运兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张志良、张澜、张志雄、欧红香、谢运兵及欧红香、谢运兵的委托诉讼代理人陈晓鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）张澜、张志雄、张志良起诉请求：1、判决被告返还原告为其毛坯房装修的全部装修款人民币十四万七千八百元，并解除原被告双方租赁合同；2、判决被告返还自原告之一张志雄2015年7月离开争议房屋后原告方继续支付至2019年5月的租金与物业费，47个月共计人民币八万二千六百七十三元（租金1500*47=70500,物业费259*47=12173，70500+12173=82673）；3、判决被告承担原告其他各项经济损失与精神损失人民币三十万元；4、判决被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2014年6月，张澜为张志雄开办盲人按摩推拿店在月湖藏珑小区寻找可以长租的房源，通过正规中介的介绍，原告与被告签订了租期为十年的租赁合同，并缴纳了中介费。因张志雄为盲人，为后期出资记账等事宜，合同的签订人为张志雄的弟弟同时也是原告之一的张志良，同时合同签订时有张澜在场见证。合同签订过程中，被告向原告承诺其不会在租期无故收回房子，谢运斌还谎称自己是西藏某部队转业的团级干部，为人正直以取得原告的信任。基于被告的承诺，原告出资十多万元对出租屋进行了精心装修。在装修过程中，藏珑小区的其他邻居告诉原告称，居民区里搞推拿按摩的商业行为是不合法的。为此，张志雄发短信咨询谢运兵，谢运兵在短信中称其有关系可以摆平，不用担心，继续装修。事后，原告在湖南省军区退伍军人管理中心查询才发现被告谢运兵只是一名部队普通复员军人，并非团级干部。原告方后来才得知社区内民宅不允许进行商业用途的规定，但是本小区内也有其他便民生活的小型家庭作坊式营业场所，一般情况是“民不追官不究”。然而，原告开业后没多久就收到了工商举报，工商执法人员表明因匿名举报人多次打电话举报无证非法经营而必须取缔关停。被告此时更是多次上门骚扰，好让原告白退还被告一个精装修的好房屋。虽然自合同签订之日起，租金和押金都由张澜转账到被告银行卡上，但只要张澜住在出租屋里，被告就以“不是合同上签字的承租人，就不能居住”为由恶意骚扰。张志雄于2015年7月彻底关闭按摩店，回到春华镇老家看病。此后，被告夫妇多次威胁甚至殴打居住在出租屋内的张澜，张澜曾多次报警。此房屋中存放了张澜收藏的字画古董，及张志雄的私人物品，为了安全起见，原告请朋友、亲戚合住帮忙照看，但被告以“非法转租”为由，多次骚扰，使得亲戚朋友都不愿再帮原告照看房子，致使房子长期空置。即使如此，原告依然按照合同交付租金，只以拒交物业费作为对被告的抗议。2016年5月，原告邀请月湖街道办事处和长沙市残联创业办的工作人员与被告协商。但被告强行要求收回房子。不但如此，2016-2017年间，被告两次起诉原告，但皆败诉。这些诉讼造成盲人张志雄一次次跑残联盖章，一次次申请了法律援助，心力交瘁，被告的行为造成三原告极大的经济和精神损失。另外，租赁房屋存在严重质量问题，存在天花板开裂变形、漏水等问题。原告方张澜在2019年1月7日银行转账租金时留言说明了房屋质量问题，被告不作为，不予维修。原告不得已从每月租金中扣除一千元，共计四千元自行维修。被告还单方面向楼上邻居索要了2500多漏水维修赔偿款占为己有，却要原告自己出钱承担内卧卫生间屋顶防水的维修责任。被告（反诉原告）欧红香、谢运兵辩称，本案是房屋租赁合同纠纷，是基于答辩人欧红香与原告张志良之间签订的《房产租赁合同》所产生的权利义务，根据合同相对性原则，张澜、张志雄不是房屋的承租人，不具有原告的主体资格。承租人和共同经营人或合伙人不是同一个概念，张澜、张志雄或许是共同经营人，但那是二人与张志良之间的内部法律关系，与答辩人无关。其次，答辩人谢运兵也不是房屋租赁合同的当事人，不是本案的适格被告。二、原告起诉状通篇在陈述答辩人如何恶意欺诈骗取原告签订合同，又如何费尽心机骚扰原告、意图解除合同，但均未提供任何有效的证据予以证实，其内容也完全是歪曲事实。三、答辩人欧红香与原告张志良之间签订的《房产租赁合同》目前仍然有效，原告要求答辩人返还装修款没有法律依据。退一步讲，即使合同期限届满或合同解除，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条、第十一条和十二条之规定，也只有在出租人违约导致合同解除的情况下才需要赔偿承租人装修款，本案明显不属于此类情形。另外，原告也没有提供装修款项147800元的有效票据，对于该金额答辩人也无法认可。四、原告张志雄并非房屋租赁合同的当事人，其是否离开案涉房屋与答辩人没有任何关系，答辩人所收取的租金是基于与张志良的《房产租赁合同》，而原告方提供的相关证据如《报案登记表》等也证明案涉房屋一直由原告方在承租使用。同时，在《房产租赁合同》依然有效的情况下，无论原告方是否使用案涉房屋，都不影响答辩人按时按约收取租金的权利。五、原告要求答辩人承担其他各项经济损失与精神损失30万元缺乏事实依据和法律依据。六、答辩人同意原告方解除合同的诉讼请求。综上，答辩人请求依法驳回原告除解除合同这一项外其他诉讼请求。被告（反诉原告）欧红香、谢运兵的反诉请求：1、判令解除双方于2014年6月28日签订的《房产租赁合同》，并判令被反诉人于合同解除后7日内搬离房屋；二、判令被反诉人支付所欠房屋租金9999元及物业费6734元；三、判令被反诉人按约支付违约金11000元（按50元／天从2019年2月9日起暂计算至2019年9月17日止）；四、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉人与被反诉人于2014年6月28日签订《房产租赁合同》，约定租赁时间从2014年7月1日至2024年6月30日止。房屋租金每月1500元，租赁期间产生的水、电、煤气、电话、有线费、物管、卫生费用由被反诉人支付，如被反诉人拖欠租金，应按50元／天向反诉人偿付违约金，如拖欠租金达7天以上，反诉人可以收回出租之房屋，并追究违约责任。同时，长沙市中级人民法院（2017）湘01民终7494号民事调解书明确载明“在合同履行期内，被上诉人本人应按合同约定支付房屋租金。（收款帐户户名:欧红香，账号:62×××07，开户行:中国邮政储落银行双拥路支行）。”但从2019年2月开始，被反诉人就一直未再按约支付租金，反诉人多次短信和电话催要均无果，至反诉人提起反诉之日止，被反诉人总共欠缴租金9999元和物业费6734元。反诉人认为，被反诉人无故拒交租金及物业费，已经严重违反了合同约定，根据《房产租赁合同》第七条第1点之约定，应按50元／天支付违约金且反诉人有权解除合同、收回出租房屋。为维护自身合法权益，反诉人特提起反诉，请求法院公正判决。原告（反诉被告）张澜、张志雄、张志良辩称，1、所有的钱都是张澜转的，对方是在玩文字游戏混淆概念；2、本案张志良是适格被告。张志雄是房屋租赁的当事人；3、张澜是实际支付房租的承租人，有居住房屋的权利；4、原告方提供的报案登记与被告说明的事实理由自相矛盾；5、我方没有欠付任何租金。由于对方多次骚扰，导致我方的按摩店无法继续经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告（反诉被告）张澜、张志雄、张志良提交的证据，本院认定如下：被告（反诉原告）欧红香、谢运兵对《房产租赁合同》真实性、合法性无异议，证明目的有异议，认为合同恰恰证明张志良才是房屋的承租人。本院认为，张志良经张澜、张志雄的授权，代理后者与被告签订了《房产租赁合同》，且张澜、张志雄对此份合同并未作出拒绝认可之表示，故不能仅以合同落款来否定张澜、张志雄依该合同而享有的权利及应承担的义务，因此，本院对该份证据予以采信；被告（反诉原告）欧红香、谢运兵对《短信往来》、《报案登记表》、《（2017）湘0105民初420号民事判决书》、《银行流水》证明目的有异议。本院认为，在《短信往来》中被告谢运兵明确告知原告张志良可以继续装修，张志良未停止装修施工进程，本院对该事实证据予以采信。但《报案登记表》及《（2017）湘0105民初420号民事判决书》仅能体现出原被告双方之间存在纠纷，但不能证明被告对原告有恶意骚扰之行为，亦与原告的其他证明目的之间没有因果关系，本院对此两证据不予采纳；被告（反诉原告）欧红香、谢运兵对《情况说明》、《合作协议》、《合作账目》三性均有异议。本院认为，《情况说明》、《合作协议》两项证据能证明三原告内部的权利与义务的相关约定，本院予以采信。《合作账目》因原告未能提供票据对账目所列款项予以佐证，故本院对具体金额不予采信；另外，被告（反诉原告）欧红香、谢运兵对《合同解除通知》、房屋损坏照片所证明的事实无异议，本院予以认可；原告提供的新闻报道、投诉举报信、证人毛某的证言因与本案争议不存在关联性，本院不予采纳。对被告（反诉原告）欧红香、谢运兵提交的证据，原告（反诉被告）张澜、张志雄、张志良均不予认可。本院认为，《物业公司的说明》中明确显示，原告（反诉被告）自2017年11月至2019年6月期间未按时缴纳物业费。另外，《邮政银行账户对账单》显示原告（反诉被告）最后一笔房屋租金付至2019年5月7日。本院对上述事实予以采纳。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2014年6月28日，张志良（乙方）受张澜、张志雄的委托，作为代表与欧红香（甲方）通过长沙新未来房屋经纪有限公司签订一份《房屋租赁合同》，房屋租赁期自2014年6月28日至2024年5月30日。合同约定欧红香将位于长沙市开福区房屋出租给原告（反诉被告），2014年-2019年每月租金1500元，2020年-2024年房租每年递增100元，押金人民币1000元整。合同还约定，房屋租赁期间产生的水、电、煤气、电话、有线费、物管、卫生费用由乙方支付，其余由甲方承担。另约定，乙方如拖欠租金，应按50元／天计算向甲方偿付违约金。乙方如拖欠租金达7天以上，甲方可以从乙方押金中扣除租金，并可收回出租之房屋，并追究违约责任。合同签订后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交付了房屋，原告（反诉被告）进行了装修。装修过程中，有邻居告知原告（反诉被告）租赁房屋所在小区内房产系民用住宅性质，按规定不能擅自改为商用。原告（反诉被告）张志雄因此向被告（反诉原告）谢云兵询问是否可以继续进行商用装修。谢运兵在其回复中告知张志雄可以继续装修，对民宅商用的行为不置可否。在原告（反诉被告）对租赁房屋装修完成，并开始经营按摩店业务后不久，因多次被人匿名举报，原告（反诉被告）于2017年7月将按摩店关闭。之后，双方多次因为房屋租赁关系发生纠纷。2017年7月3日，湖南省长沙市开福区人民法院作出（2017）湘0105民初420号民事判决书，判决维持双方签订的租赁合同。2018年3月1日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2017）湘01民终7494号民事调解书，经法院调解，双方自愿继续履行该租赁合同，并约定，原告（反诉被告）在剩余合同期内，不得将租赁房屋转租、转借、合租或用于从事违法犯罪活动，且原告（反诉被告）应按合同约定支付房屋租金。另查明，自2017年11月起，原告（反诉被告）暂停支付租赁房屋的物业服务费。长沙双瑞物业管理有限公司因此诉至湖南省长沙市开福区人民法院，随后撤回起诉。根据被告（反诉原告）提交的，由长沙双瑞物业管理有限公司出具的《物业缴费说明》上载明，截止2019年6月，原告（反诉被告）共欠缴物业费5180元。2019年1月7日，原告（反诉被告）张澜在支付租金过程中，告知被告（反诉原告）租赁房屋天花板损坏需修理，否则用租金抵偿修理费。但由于被告（反诉原告）一直未对天花板破损部分进行维修，故原告（反诉被告）自2019年2月至2019年5月每个月从租金中扣除1000元以抵扣修理费。2019年5月7日最后一笔租赁费转账后，原告（反诉被告）再未支付过房屋租金。本院认为，本案的争议焦点：1、原被告之间的租赁合同是否可以解除；2、被告（反诉原告）是否应当向原告（反诉被告）返还2015年7月至2019年5月的房屋租金及房屋装修款；3、被告（反诉原告）是否应当向原告（反诉被告）支付精神损失费；4、原告（反诉被告）是否应当向被告（反诉原告）支付自2019年5月起欠付的租金及物业费；5、原告（反诉被告）是否应当向被告（反诉原告）支付因不交租金而产生的违约金。一、关于合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，案涉合同签约双方均起诉要求解除于2014年6月28日签订的《房产租赁合同》，双方已无继续履行之意思表示，本院尊重当事人意思自治，对该项请求予以准许。二、关于原告（反诉被告）已交纳的租金及已付房屋装修款。本院认为，原告（反诉被告）张澜、张志雄、张志良与被告（反诉原告）欧红香、谢运兵于2014年6月28日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。又根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条，“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”。本案中，被告（反诉原告）作为出租人于合同签订后依约将租赁房屋交与原告（反诉被告），原告（反诉被告）自2014年7月1日起至今一直占有和使用该房屋，因此，支付租金是原告（反诉被告）作为承租人应当履行的义务，其无权要求被告（反诉原告）返还2015年7月至2019年5月已支付的租金，故本院对原告（反诉被告）租金返还主张不予支持。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。因此，原告（反诉被告）可在合同解除后，拆除并带走房屋中可以移动装饰物。至于已形成附和装饰物，由于原告（反诉被告）未提交《合作账目》的原件，且未有相应的票据予以佐证账目中所列款项，本院对147800元的装修款额不予认定。但因为被告（反诉原告）明知藏珑湖上国际花园小区内民用住宅不得转变性质为商用，且明知原告（反诉被告）租赁房屋及装修目的是开办、经营按摩院，但在原告（反诉被告）短信询问之时，却未及时提醒、制止该违规行为，故其对原告（反诉被告）因此而遭受的损失存在一定过错，应承担与其过错相应的责任。依据案涉租赁房屋面积以及2014年长沙市装修市场装修平均价格，结合诚实信用原则和公平原则，本院依法酌情判令被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）装修费3万元。三、关于精神损害赔偿。根据《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条，“自然人因人格权利遭受非法侵害，向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院依法予以受理”。该司法解释中之人格权利包括：生命权、健康权、身体权、姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权、人格尊严权、人身自由权。因本案案涉法律关系为租赁合同纠纷而非侵权损害纠纷，并且原告（反诉被告）未提供足够证据证明被告（反诉原告）事实上存在侵犯其人格权利的侵权行为，故本院对原告（反诉被告）关于精神损害赔偿的主张不予支持。四、关于原告（反诉被告）欠付的租金、物业费。基于双方之间合法有效的《房产租赁合同》，原告（反诉被告）负有按期向被告（反诉原告）支付租金的义务。《房产租赁合同》第六条甲方责任中约定，“租赁期间，出租房屋的维修由甲方负责，如租房发生重大自然损坏或有倾倒危险而甲方不修缮时，乙方可以退租或代甲方修缮，并可以用修缮费用收据抵消租金”。本案中，因租赁房屋天花板出现剥落等质量问题，原告（反诉被告）张澜在1月份告知被告（反诉原告）该情况后，被告（反诉原告）未及时采取修缮行为，原告（反诉被告）因此在2019年2月至5月间，每月扣除1000元房租以抵扣修缮费用，该行为符合合同及相关法律规定，本院予以认可。故本院认为，原告已将房屋租金支付至2019年5月7日，欠付租金期间为2019年6月至2019年9月，共计欠付租金6000元。又依据合同约定，因拖欠日期超过7日出租人可扣除承租人交付的租赁押金1000元，故原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付拖欠租金5000元。因原告（反诉被告）自2019年6月起仍占用租赁房屋却暂停支付租金，其行为构成违约。依据双方《房屋租赁合同》约定及被告（反诉原告）诉请，原告（反诉被告）应自2019年6月8日至2019年9月17日，按50元每天向被告（反诉原告）支付违约金，金额为5050元。另外，关于物业服务费用。因为被告（反诉原告）未提交证据证明其曾代替原告（反诉被告）向长沙双瑞物业管理有限公司缴纳过此笔费用，并且其并非该笔款项的实际权利人，故本院对被告（反诉原告）关于物业服务费的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、二百二十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：解除原告（反诉被告）张志良与被告（反诉原告）欧红香之间于2014年6月28日签订的《房产租赁合同》；被告（反诉原告）欧红香、谢运兵支付原告（反诉被告）张澜、张志雄、张志良房屋装修款30000元；原告（反诉被告）张澜、张志雄、张志良支付被告（反诉原告）欧红香、谢运兵自2019年6月至2019年9月欠付房屋租金5000元，及拖欠租金所产生的违约金5050元（自2019年6月8日起每日50元计算至2019年9月17日），共计10050元；驳回原告（反诉被告）张澜、张志雄、张志良其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）欧红香、谢运兵其他反诉请求。上列第二、三项判决义务，限双方于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9105元，由原告张澜、张志雄、张志良负担8000元，由被告欧红香、谢运兵负担1105元。反诉案件受理费494元，由反诉原告欧红香、谢运兵负担194元，反诉被告张澜、张志雄、张志良负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十一月一日书记员  张宜婷附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修五，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。最高人民法院《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》自然人因下列人格权利遭受非法侵害，向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理：（一）生命权、健康权、身体权；（二）姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权；（三）人格尊严权、人身自由权。违反社会公共利益、社会公德侵害他人隐私或者其他人格利益，受害人以侵权为由向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。