甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初8385号原告（反诉被告）石凌云，女，1973年11月18日出生，汉族，个体工商户，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人周侃仁，甘肃策横律师事务所律师。委托诉讼代理人杜卫东，甘肃策横律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳兰光经济发展有限公司兰州分公司，住所地兰州市城关区拱星墩街道东岗东路1371号05层006室。负责人：鲁建成，该公司经理。委托诉讼代理人史丽红，兰州黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人王栋，兰州黄河律师事务所实习律师。原告石凌云与被告深圳兰光经济发展有限公司兰州分公司（以下简称：深圳兰光兰州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，作出（2018）甘0102执11100号民事判决，原、被告上诉至兰州市中级人民法院，兰州市中级人民法院作出（2019）甘01民终1204号民事裁定书裁定撤销本院（2018）甘0102执11100号民事判决，发回重审。本院于2019年7月29日立案后，另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告石凌云及其委托诉讼代理人周侃仁，被告深圳兰光兰州分公司的负责人鲁建成及其委托诉讼代理人史丽红、王栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石凌云向本院提出诉讼请求：1、判令被告因违约赔偿申请人固定资产损失赔偿费129000元、房屋装修费用209679元、租金差价886805元，上述合计1225484元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2005年，原告承租国营兰州电子科技开发公司位于东岗东路1371号写字楼的第四层房屋用于办公。后因上述房屋产权变更于被告名下，原、被告便于2010年签订了房屋租赁合同。租赁期满后，双方又于2018年4月1日签订了《房屋租赁合同》，合同约定由原告承租被告位于兰州市城关区建筑面积为404.38平方米的11间房屋用于英语教学，年租金为106756.32元；房屋租赁期限自2018年4月1日至2023年3月31日。合同签订后，被告于2018年5月31日向各租户发出通知，告知各租户因写字楼整体出租，合同到期后将不再续租。但原、被告签订的租赁合同期限至2023年3月31日，故被告于2018年10月19日又向原告发出通知，以写字楼年久失修、线路老化需要物业改造为由通知原告单方解除双方签订的房屋租赁合同，要求原告于2018年12月31日搬离涉案房屋。因原告租赁房屋用于办学，搬迁会造成生源的大量流失且原告短时间内也无法找到合适的办学场所，故原告随后回函提出两种解决方案：1、原告配合被告对写字楼进行改造（预计改造时间为半年），待改造完毕后，双方继续履行该合同至2023年3月31日；2、如被告坚持解除合同，需向甲方支付房租差价补偿、装修补偿、学生流失损失等共计716400元，且将原告的搬离期限延长至2019年6月。但被告于2018年10月30日回函拒绝了原告提出的搬迁补偿方案，并再次要求原告腾房。2018年11月22日原告诉至兰州市城关区人民法院请求确认被告发出的解除合同通知无效，上诉期内，2019年3月，被告擅自将原告承租的十一间房屋砸坏，被告已实际行动表明不履行合同，故原告要求其赔偿损失。根据2019年1月21日原告委托甘肃公信会计师事务所对原告承办学校审计，审计报告显示原告学校固定资产为129000元，同时由于被告违约行为，导致原告另租房屋办学，房租差价应由被告承担。另被告还应承担原告装修费用209671元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告深圳兰光兰州分公司辩称，1、2016年8月30日原被告签订《房屋租赁合同》，租赁期限2016年9月1日至2018年8月31日。原告了解到被告合同到期后进行整体改造不再续租的商业计划后，为了巨额赔款目的，在合同未到期情况下，勾结被告公司工作人员于合同到期前五个月续签《房屋租赁合同》。被告已提前二个多月通知全体租户合同自2018年12月31日正式解除，而且原告自己也认可其已于2018年11月搬离涉案房屋。2、因租赁物业所属大楼年久失修，多处出现线路老化、消防设施残缺不全存在重大安全隐患、卫生配套设施等方面也存在重大问题，经房屋所有权人及被告讨论决定于2018年12月31日起对大楼进行整体改造。因改造周期长，将会严重影响全部租户的安全及正常使用，为此被告依据《房屋租赁合同》第十六条的规定，于2018年10月19日向原告送达了《提前解除租赁合同的通知》，通知双方于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》自2018年12月31日正式解除，并要求原告搬离后交还租赁房屋，因此，被告系因客观原因无法继续履行该合同；3、原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按约履行各自的合同义务。租赁合同第十六条约定：“如因政府拆迁、征用、市政规划实施、城市建设改造及甲方需将建筑物整体改造、拆除等因素造成本合同及补充协议无法继续履行的，甲方应提前一个月书面通知乙方；乙方承诺在甲方指定期限内迁出租赁房屋，并将租赁房屋交还甲方；甲方退还乙方所交保证金，并免收乙方一个月租金（不含当月各项费用），合同即时终止。双方互不追究，互不补偿。”依据该约定，解除合同的条件已成就，被告作为解除权人有权单方解除合同；4、原被告签订的《房屋租赁合同》自被告书面送达的解除通知到达原告时解除，原告要求被告赔偿损失于法于理无据。综上，原、被告签订的《房屋租赁合同》自被告书面送达的解除通知到达原告时已解除，原告的诉讼请求于法无据，故请求驳回原告的全部诉讼请求。被告深圳兰光兰州分公司向本院提出反诉请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令原告向被告返还坐落于兰州市城关区间房屋；3、判令原告向被告支付拖欠的房屋租金、水、电、暖、物业费共计54186.92元，并比照房屋租金8896.36元／月向被告支付自2019年1月1日起至实际返还房屋期间的使用费及其它费用；4、本案全部诉讼费用由原告承担。事实与理由：2018年4月1日，原、被告续签了《房屋租赁合同》。之后，被告的上级单位即房屋所有权人深圳兰光集团有限公司在检查工作时发现被告代为管理、使用的坐落于兰州市城关区房屋存在年久失修、多处线路老化、消防设施残缺不全等安全隐患，并且连续接到租户及周边群众的投诉。为此，被告经慎重研究决定，将于2018年12月31日起对大楼进行整体改造，这将会严重影响租户的正常使用，并导致与租户的租赁合同无法继续履行。据此，被告依据租赁合同第十六条的约定于2018年10月19日书面告知原告，租赁合同自2018年12月31日起正式解除，原告应即时清理物品搬离，并向被告返还房屋。但是原告无视合同约定，至今不予搬离，导致被告的改造工作无法如期进行。为此，被告特提起反诉，望判如所请。原告针对被告的反诉请求辩称，原告没有拖欠租金，是被告恶意解除合同。被告2018年5月通知原告搬离和整体转租，原告不同意解除合同，而且押金也足以支付一个月租金，被告也不收租金导致原告表面上的拖欠租金。被告称原告主动搬离房屋的不属实，原告只是搬离教学点，物品没有搬离，2019年3月被告将原告房屋内所有物品砸坏破环侵害了原告的合法权益。因此，请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年4月1日，原告石凌云（乙方）与被告深圳兰光兰州分公司（甲方）续签了《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将位于兰州市城关区（建筑面积共计404.38平方米）房屋出租给乙方用于办公；租金每月每平方米22元，月租金为8896.36元，年租金为106756.32元；物业管理费每月每平方米6元，月管理费为2426元，年管理费为29112元；水电费每月每平方米2元，月水电费为809元，年水电费为9708元；租金2019年3月31日开始递增按总金额5%递增；乙方应于每季度第一个月五日前向甲方交付租金和上述各项费用；乙方租用租赁房屋的期限自2018年4月1日起至2023年3月31日止；房屋租赁保证金为36394元，租赁期间保证金不得用作支付或抵扣场地租金及其他费用；本合同终止时，乙方已交清场地租金及其他费用，并将租赁场地实际控制权交回甲方且租赁场地没有收到损坏的情况下，甲方应将保证金（不计息）返还乙方；发生不可抗力使本合同无法履行或甲、乙双方协商一致的情况下可以解除或变更本合同；如因政府拆迁、征用、市政规划实施、城市建设改造及甲方需将建筑物整体改造、拆除等因素造成本合同及补充协议无法继续履行的，甲方应提前一个月书面通知乙方，乙方承诺在甲方指定期限内迁出租赁房屋，并将租赁房屋交还甲方，甲方退还乙方所交保证金，并免收乙方一个月租金（不含当月各项费用），合同即时终止，双方互不追究，互不补偿。双方还约定了其他事宜。合同签订后，原告向被告交纳了房屋租赁保证金36394元。2018年5月31日，被告向各承租人发出通知，内容为：“接上级领导通知，我公司（深圳兰光经济发展公司兰州分公司）写字楼整体出租，各租户合同到期不再续租，请谅解。”同时，被告要求原告腾房。原告将其房屋租金及水电费、物业管理费交至2018年8月31日，之后因被告要求原告腾房，原告再未向被告交纳房屋租金及水电费、物业管理费，被告也未向原告发催缴通知。2018年10月19日，被告向原告发出《提前解除租赁合同的通知》，内容为：“……。近期，我公司在连续接到租户及周边群众投诉和反映后通过自查发现，租赁物业所属大楼因年久失修，多处出现线路老化、消防设施残缺不全及相关的安全隐患，卫生、配套设施等方面存在重大问题。经我公司慎重研究后决定，将于2018年12月31日起对大楼进行整体改造。由于大楼改造施工，届时将会严重影响租户的正常使用，并导致与你方的租赁合同无法继续履行。据此，维护双方自身合法权益，经我公司研究后决定，现依据双方租赁合同第十六条的规定，提前通知你方，并就提前解除租赁合同相关事宜告知如下：一、我公司与你方签订的上述租赁合同自2018年12月31日起正式解除。合同解除后，你方应在2018年12月31日前自行清理物品，搬离租赁物业，并向我公司交还场地。……。”原告于当日收到该通知。2018年10月25日，原告作出《搬迁补偿申请书》，在该申请书中原告提出了两种解决方案：一、原告配合被告对写字楼进行改造，待大楼改造完毕后，双方继续履行该合同至2023年3月31日，在大楼改造期间（预计改造时间为半年），因停课造成的损失30万元由被告承担；2、如被告坚持解除合同，需向原告支付房租差价补偿、装修补偿、学生流失损失等共计716400元，且将原告的搬离期限延长至2019年6月。被告收到该申请书后于2018年10月30日作出《关于你方的复函即解除双方租赁合同的二次通知书》，明确拒绝了原告提出的搬迁补偿申请方案，并再次通知原告解除租赁合同并腾房。之后，原告仍不同意解除双方签订的房屋租赁合同，也没有向被告腾房。双方发生纠纷，原告诉至本院。本院于2018年11月22日立案后，作出（2018）甘0102执11100号民事判决，原、被告不服判决，上诉至兰州市中级人民法院。二审期间，2019年3月，被告在未通知原告到场的情况下，将涉案房屋私自收回。原告另寻场地开办兰州市城关区捷力英语学校，与案外人柏云山签订《房屋租赁合同》，租期自2018年9月5日至2023年9月4日，第一年房租合计631800元。原告开办上述学校就新承租房屋进行装修，与案外人兰州永康建材有限公司于2018年10月3日签订《施工合同》，合同总价420000元。另查，原告2019年1月21日委托甘肃公信会计师事务所对兰州市城关区捷力英语学校作出2018年度审计报告，审计报告显示兰州市城关区捷力英语学校固定资产为129000元。又查，被告庭审时明确其主张的54186.92元包括2018年9月1日至2018年12月31日的房屋租金35585.6元、水电费3236元、物业管理费9704元以及2018年11月1日至2018年12月31日的暖气费5661.32元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告石凌云与被告深圳兰光兰州分公司于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，内容约定合法，合同合法有效，双方当事人应当严格遵守，适当履行，非因法定或约定事由，不得擅自变更或解除。关于被告以涉案建筑物需整体改造为由向原告发出解除租赁合同通知的效力问题。首先，根据《合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，虽然双方在合同中约定，如因政府拆迁、征用、市政规划实施、城市建设改造及甲方需将建筑物整体改造、拆除等因素造成本合同及补充协议无法继续履行的，被告应提前一个月书面通知原告，原告承诺在被告指定期限内迁出租赁房屋，并将租赁房屋交还被告，合同即时终止，双方互不追究，互不补偿，但被告提供的证据并不能证实涉案房屋存在整体改造的情形，相反被告于2018年5月31日作出的通知说明其之所以解除合同是要将写字楼整体出租，故被告主张的涉案建筑物需整体改造、无法履行租赁合同的解除合同的理由，并不符合合同约定的可以解除合同的条件，也不属于《合同法》第九十四条可以行使法定解除权的情形。其次，根据本案查明的事实，原告在2018年8月31日后再未向被告支付房屋租金。本院认为，原告之所以再未按合同约定期限支付房屋租金，是因为被告在2018年5月就开始通知原告腾房，而且在原告与被告沟通解决此事时，被告坚持要求原告腾房，故原告未按约向被告支付租金的行为有正当理由，加之被告并未催告原告在合理期限内支付租金，因此，原告在收到被告腾房通知后再未按约支付租金的行为并不构成违约。2019年3月，被告私自收回涉案房屋，其行为已使原被告签订的《房屋租赁合同》予以解除，被告终止履行合同义务的行为已构成违约，应向原告赔偿因违约行为造成的损失。关于被告主张的房租、水电费、物业管理费、暖气费，根据本案查明的事实，原告已将房屋租金、水电费、物业管理费支付至2018年8月31日，故对被告要求原告支付2018年9月1日至2018年12月31日的房屋租金35585.44元、水电费3236元、物业管理费9704元以及2018年11月1日至2018年12月31日的暖气费5661.32元的反诉请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿固定资产损失129000元的诉求，本院认为被告终止履行合同义务，擅自收回涉案房屋，构成违约，应赔偿原告因违约造成原告的损失。被告擅自收回房屋并未通知原告到场、也未进行对原告学校的固定资产的合理保管、也未通知公证处等第三方机构现场监督，故被告应承担原告开办的兰州市城关区捷力英语学校固定资产损失。根据原告委托甘肃公信会计师事务所对兰州市城关区捷力英语学校2018年度审计报告显示该校2018年底固定资产为129000元。综上原告的此项诉求，本院予以支持。关于原告诉求赔偿装修费用和另租房办学的租金差价损失，本院认为，由于被告违约造成原告的损失应以实际损失的发生为前提，以实际发生的损害为赔偿范围确定标准，以弥补守约方所受到的损失为目的，故被告违约造成原告的实际固定资产的损失本院已予以支持。原告开办学校的装修系合理支出，也并非原被告《房屋租赁合同》约定的被告应负担的义务，故原告诉求装修损失，本院不予认可。原告另租房屋办学的租金差价，也非被告违约造成的实际损失，系原告投资办学的合理支出和风险范围，故原告诉求另租房差价损失，本院不予认可。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）款条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、被告深圳兰光经济发展有限公司兰州分公司于本判决生效后十日内向原告石凌云赔偿固定资产损失129000元；二、原告石凌云于本判决生效后十日内向被告深圳兰光经济发展有限公司兰州分公司支付2018年9月1日至2018年12月31日的房屋租金35585.44元、水电费3236元、物业管理费9704元以及2018年11月1日至2018年12月31日的暖气费5661.32元；三、驳回原告石凌云的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳兰光经济发展有限公司兰州分公司的其他反诉请求。上述判项相互折抵后由被告深圳兰光经济发展有限公司兰州分公司于本判决生效后十日内向原告石凌云给付人民币74813.24元。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由原告石凌云承担，反诉费577元，由被告深圳兰光经济发展有限公司兰州分公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  黄劲松人民陪审员  陈维萍人民陪审员  杨金童二〇一九年十一月四日书 记 员  施璞琰