沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初303号原告（反诉被告）：杨斌，男，1958年6月4日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：金成淑，辽宁德帮仲达律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳华利房产开发经营有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街28号，统一社会信用代码912101006046146956。法定代表人：张涛，该公司董事长。委托代理人：张志毅，辽宁开宇律师事务所律师。委托代理人：刘双，辽宁开宇律师事务所律师。原告（反诉被告）杨斌诉被告（反诉原告）沈阳华利房产开发经营有限公司（以下简称“华利房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案受理后，于2018年8月22日作出（2017）辽0102民初3508号民事判决书，被告不服向沈阳市中级人民法院提起上诉，沈阳市中级人民法院作出（2018）辽01民终11201号民事裁定书，裁定撤销沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初3508号民事判决；本案发回沈阳市和平区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人金成淑、被告（反诉原告）沈阳华利房产开发经营有限公司的委托代理人张志毅、刘双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨斌诉称，2002年3月20日，原告向被告支付了购房定金2万元。2002年5月8日，原、被告经协商签订《商品房买卖合同》（下称合同），合同约定的主要内容是：原告购买被告出售的涉案房屋，建筑面积211.81平方米，单价每平方米5233元，总价款人民币1,108,402元，付款方式银行按揭，房屋交付时间为2002年7月1日，被告应在涉案房屋交付使用后90日内为原告办理房屋权属登记手续，否则应按房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按照约定以支付定金、首付款和按揭贷款等方式付清了涉案房屋的总价款，但被告于2002年12月10日逾期交付涉案房屋后，没有按照约定将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。为此，原告开始还能找到被告交涉此事，但自2004年年底起至今为止，原告一直未能找到被告，致使原告长时间不能办理房屋权属登记和土地使用权登记等手续，经查涉案房屋所在的华利广场项目已于2004年8月26日已经取得初始登记批复（批准文号为：沈房权初登字[2004]第2142号），但被告恶意隐瞒上述事实，逃避履行为涉案房屋办理权属登记的约定和法定义务，从而使原告遭受了较大的经济损失，被告理应因此承担继续履行合同、支付违约金等违约责任。综上事实和理由，原告为依法保护自己的合法权益，特向人民法院提出诉讼，望人民法院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、被告继续履行《商品房买卖合同》，为原告开具商品房销售正式发票，并为原告办理《商品房买卖合同》项下商品房（位于沈阳市和平区和平北大街28号12层4号，下称涉案房屋）权属登记手续；2、被告向原告支付逾期办证违约金11084.02元，并赔偿因逾期开具正式售房发票致使原告遭受的所有损失（包括但不限于迟延交纳契税需交纳的滞纳金等，暂计10万元，以实际发生的损失额为准）；3、被告承担本案案件受理费。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、被告继续履行《商品房买卖合同》，为原告开具商品房销售正式发票，并为原告办理《商品房买卖合同》项下商品房（位于沈阳市和平区和平北大街28号12层4号，下称涉案房屋）权属登记手续，办理权属证书所需费用由被告承担；2、被告向原告支付逾期办证违约金11084.02元；3、被告承担本案案件受理费。被告沈阳华利房产开发经营有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，根据原、被告双方签订的还款协议书约定，原告至今未还清欠款，因此，被告不但不应给交付的房屋办理产权证，还应根据还款协议书约定，原告应退回房屋，并承担违约责任。反诉原告沈阳华利房产开发经营有限公司向本院提出反诉请求，反诉原告、反诉被告于2002年5月8日签订《商品房买卖合同》，反诉原告为卖方，反诉被告以银行按揭的付款方式购买了位于沈阳市和平区和平北大街28号华利大厦12层4号房产，约定总价款为1,108,402元。因反诉被告无力足额缴纳办理按揭用的首期购房款，于2002年5月8日向反诉原告借款人民币168,402元并签订了《还款协议书》作为华利大厦购房合同的附件，协议约定反诉原告为甲方，反诉被告为乙方，借期为2002年5月8日起至2003年5月8日止，双方约定该笔借款为无息借款，借款期满后，乙方应立即还款，如若拖欠，每增加一天，按借款额的0.5%作为利息赔偿甲方损失。另外，双方还约定，如乙方未能按约定时间还款给甲方，甲方有权收回乙方购买的华利大厦12层4号房产并扣除乙方已付房款额50%作为赔偿金。合同签订后，反诉原告履行了房屋交付义务，反诉被告也使用至今，反诉原告多次催要借款，但反诉被告仍欠88,402元，故反诉原告未给反诉被告办理房屋产权证，反诉被告明知但仍未履行还清拖欠房款义务。为此，反诉原告提起诉讼，请法院依法判决。反诉请求：1、解除《商品房买卖合同》；2、反诉原告收回反诉被告的房屋并由反诉被告承担已付房款50%，共计510，000元违约金；3、反诉被告承担本案的诉讼费用。反诉被告杨斌对被告沈阳华利房产开发经营有限公司的反诉辩称，一、反诉原告的反诉请求不应与本诉合并审理。1.反诉原告是基于《还款协议书》的约定提出的反诉请求，《还款协议书》没有涉及对《商品房买卖合同》内容所做的说明细化，也没有补充或修改，说明《还款协议书》没有依附性或从属性。2.《还款协议书》的性质符合《借款合同》的特点。内容明确约定了反诉原告为反诉被告提供的是总房款15%的一年期无息借款，主文内容均系借款合同应具备的条款和内容。3.《还款协议书》已失去效力，没有证明力。《还款协议书》第6条约定：“自乙方还款完毕之日起，本协议同时失效”。若《还款协议书》是附件或从合同，反诉被告已还款完毕，《还款协议书》已失去效力。二、反诉原告提出的解除《商品房买卖合同》的反诉请求没有根据。1.反诉被告至2002年6月27日已全额交纳购房款，不存在拖欠房款的情况，此后的付款行为均是对168,402元借款的还款行为，故反诉请求没有事实根据。2.《商品房买卖合同》及《还款协议书》对解除权的行使期限没有约定，且反诉原告从未催告，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，反诉原告以拖欠房款为由要求解除商品房买卖合同的解除权应从还款期限届满之日起一年内未行使归于消灭。三、反诉原告提出的收回房屋并承担违约金的请求缺乏依据。1.包括涉案房屋在内的房产售出后，为逃避履行办理房屋权属登记的义务，反诉原告从工商登记的住所地消失，华利大厦的业主无法找到反诉原告,因此系反诉原告故意逃避导致还款不能。涉案房屋所在项目于2004年8月26日取得初始登记批复，反诉原告当时有条件办理权属登记，是反诉原告故意隐瞒事实恶意拖延不予办理。2.反诉原告依据《还款协议书》第5条约定提出的收回房屋并承担违约金的反诉请求,根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，《还款协议书》约定的违约责任明显过高，应予适当减少，而且被答辩人须提供证据加以证明其发生的实际损失。四、被答辩人的反诉请求已过诉讼时效。《还款协议书》从内容和性质上应属于借款合同，独立于《商品房买卖合同》，且被答辩人是根据《还款协议书》第5条的约定提出的反诉请求。从2003年5月9日还款期限届满之日起被答辩人超过二年未主张权利,因此反诉原告的反诉请求因超过诉讼时效而不应受法律保护。经审理查明，原告杨斌曾于2002年3月20日支付定金20000元，2002年5月8日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于沈阳市和平区和平北大街28号12单元4号房，建筑面积211.81平方米的房屋，房屋总价款为1,108,402元，付款方式为银行按揭。合同第七条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，原、被告签订还款协议书，华利房产公司为杨斌提供涉诉房屋总房款的15%，一年期无息借款168,402元，作为涉诉房屋的首期款，借款期间为2002年5月8日至2003年5月8日。协议约定若杨斌延期还款，每增加一天按借款额的0.5%作为利息，赔偿华利房产公司损失。若杨斌未能按约定时间还款，华利房产公司有权收回杨斌购买的涉诉房屋，并扣除已付房款的50%作为赔偿金。杨斌于合同签订当日交付150,000元。2002年6月27日，原告杨斌与中国工商银行常德支行签订《个人购房借款合同》，借款770000元用于购买涉诉房屋，同时约定以涉诉房屋作为抵押物，并办理了个人贷款购房抵押备案登记。被告于2002年12月10日交付涉案房屋，至此房款余168,402元尚未付清。后原告于2003年4月30日交付20000元，2004年1月18日交付60000元，华利房产公司均开具收据。另查明，涉诉房屋于2004年8月26日取得初始登记批复。原告于2015年1月11日还清银行贷款，现涉诉房屋抵押权已撤销。再查明，原告杨斌于2016年1月18日起诉被告华利房产公司，诉请被告履行《商品房买卖合同》，为原告开具商品房销售正式发票，并为原告办理涉诉房屋权属登记手续，支付逾期办证违约金及因逾期开具正式售房发票致使原告遭受的所有损失。被告提交收款收据证明原告已交付房款为1020000元，主张原告欠付房款88402元。后原告于2016年6月30日撤诉。原告于2016年9月14日通过银行转账向华利房产公司交付68402元，现原告仍欠房款20000元。上述事实，有商品房买卖合同、还款协议书、收款收据、个人转账汇款业务受理回单、发票、房屋准住通知单、个人购房借款合同、关于个人贷款购房抵押备案登记的批复、房屋抵押权注销登记申请书、关于华利广场项目初始登记的批复等证据以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定向被告支付了大部分购房款，欠房款20000元系因原告单方认为杨壹琳交付华利房产公司的20000元定金已用于抵付涉诉房屋房款，但钱款的抵付行为应取得合同相对人即被告华利房产公司的同意，原告未能举证证明被告同意抵付，且被告对此事实不予认可，故认定原告尚余20000元房款未支付。关于原告2016年通过银行转账向被告支付的68402元，虽被告辩称该款未注明房款，但原、被告双方除本案外并无其他债权债务关系，故该68402元应为本案诉讼房屋房款。经释明，原告表示同意支付20000元房款，现原告已支付大部分购房款，且涉诉房屋已具备办理产权登记的条件。被告交付房屋长达17年之久，虽然被告辩称原告未全额支付房款，但多年来被告并未向原告主张过支付拖欠房款，鉴于上述案件事实及合同应当全面履行的法律原则，被告应在原告足额支付房款后协助其办理涉诉房屋的不动产权证书。关于原告杨斌要求被告为其开具商品房销售正式发票的诉请，该诉请属税务机关职责范围，不属于民事案件的受理范围，故对该诉请不予支持。关于原告杨斌要求被告支付逾期办证违约金的诉请，2004年8月26日被告已取得初始登记批复，而此时原告购房款尚未付清，鉴于原告未付清房款且怠于履行合同的情况，原告诉该讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于反诉原告华利房产公司提出的解除《商品房买卖合同》的反诉请求，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。因《商品房买卖合同》中没有约定付款期限，且反诉原告对欠付房款没有催告，故反诉原告最迟应在2003年5月9日前行使解除权。反诉原告逾期未行使，解除权已消灭，故对该反诉请求不予支持。关于反诉原告华利房产公司要求反诉被告杨斌赔偿违约金的诉请，现反诉原告系依据还款协议书的约定主张违约金，而本案为商品房买卖合同纠纷，反诉原告的主张与本案不是同一法律关系，故对该反诉请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条规定，判决如下：一、被告沈阳华利房产开发经营有限公司于原告杨斌支付20000元房款后十日内，协助原告杨斌办理位于沈阳市和平区和平北大街28号12单元4号，建筑面积211.81平方米房屋的不动产权证书；二、驳回原告杨斌的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告沈阳华利房产开发经营有限公司的反诉请求。案件受理费15676元，由原告杨斌负担900元，被告沈阳华利房产开发经营有限公司负担14776元；反诉费4450元由被告沈阳华利房产开发经营有限公司负担；保全费5000元由被告沈阳华利房产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郭树琼人民陪审员  赵淑媛人民陪审员  刘陶然二〇一九年十一月二十五日法官助理邹珊巍书记员李萌本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条法规标题中华人民共和国合同法制定机关全国人民代表大会效力等级法律公布日期1999.03.15时效性现行有效根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。