重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝01民初348号 原告（申请执行人）：遵义市红花岗区美全小额贷款有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区中华南路丁字口遵义大饭店九楼902号，统一社会信用代码915203023143016XM。 法定代表人:何伟，总经理。 委托诉讼代理人：邵磊，重庆瑞月永华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张龙，重庆瑞月永华律师事务所实习律师。 被告（执行案外人）:杨静，女，汉族，1979年2月23日生，住贵州省桐梓县。 委托诉讼代理人：胡敏琴，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢志达，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。 被告（被执行人）：桐梓县顺发房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市桐梓县娄山关镇河滨北路，统一社会信用代码91520322789752241A。 法定代表人:令狐克胜。 委托诉讼代理人：周正强，男，公司员工。 第三人（被执行人）：重庆市鼎玺物资有限公司，住所地重庆市江北区渝北三村31号2单元9-16，统一社会信用代码9150024096856566U。 法定代表人：周成建，经理。 第三人（被执行人）：令狐克胜，男，汉族，1969年5月29日出生，住贵州省桐梓县。 第三人（被执行人）：文树香，女，汉族，1965年1月14日出生，住贵州省桐梓县。 原告遵义市红花岗区美全小额贷款有限公司（以下简称美全公司）与被告杨静、被告桐梓县顺发房地产开发有限公司（以下简称顺发公司）、第三人令狐克胜、第三人重庆市鼎玺物资有限公司（以下简称鼎玺公司）、第三人文树香执行异议之诉一案，本院于2019年4月5日立案，依法适用普通程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告美全公司的委托诉讼代理人邵磊、被告杨静及其委托诉讼代理人胡敏琴、被告顺发公司的委托诉讼代理人周正强到庭参加诉讼，第三人鼎玺公司、令狐克胜、文树香经依法公告传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告美全公司向本院提出诉讼请求：1、判令准许对位于娄山关镇电信路南都花园6栋1层1号房产的执行；2、本案诉讼费用由杨静、顺发公司承担。事实与理由:2016年11月10日，重庆仲裁委员会对申请人美全公司与被申请人令狐克胜、顺发公司、鼎玺公司以及文树香借款合同纠纷一案作出(2016)渝仲字第1535号仲裁裁决。裁决生效后，各被申请人均未履行裁决义务。美全公司向重庆市第一中级人民法院申请强制执行，该院作出（2017）渝01执136号裁决书对本案立案执行。在执行过程中，案外人杨静对执行标的房产提出书面异议，重庆市第一中级人民法院于2019年3月19日作出（2019）渝01执异54号裁决书，裁定中止对执行标的房产的执行。美全公司认为杨静对案涉房产不享有足以排除执行的权益，提起本案诉讼。 被告杨静辩称，杨静购买案涉房屋的时间在美全公司保全之前，且杨静支付了全部价款，故杨静享有足以排除执行的权利。 被告顺发公司辩称，杨静的陈述属实，杨静确实购买了案涉房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 重庆市仲裁委员会于2016年11月18日做出（2016）渝仲字第1537号仲裁裁决书，该仲裁裁决书载明，申请人为美全公司，被申请人为顺发公司、鼎玺公司、令狐克胜。该裁决书查明，2014年9月11日，申请人与被申请人顺发公司签订《借款合同》，约定顺发公司向美全公司借款1300万元，借款期限为12个月，申请人将合同项下的贷款划至顺发公司指定的账户。当日，申请人与顺发公司签订《在建工程抵押合同》，顺发公司自愿将正在建设中的坐落于遵义市桐梓县电信大道“南都花园”【房屋预售许可证号遵市商房预证桐字（2014）第05号】包含案涉房屋在内的商业用房抵押给乙方，2014年9月12日，申请人与顺发公司在桐梓县房屋产权登记中心办理了《在建工程抵押登记证明》（遵房建桐梓字第××号、遵房建桐梓字第××号）。该仲裁裁决结果为，1、顺发公司自收到本裁决书之日起7日内，向申请人美全公司归还尚未偿还的贷款本金1300万元；2、顺发公司自收到本裁决书之日起7日内，向美全公司支付借款期限内的利息260万元，逾期利息、复利及违约金，以1300万元为基数，按年利率24%，自2016年3月11日起计算至本息付清之日止；3、顺发公司自收到本裁决书之日起7日内，向美全公司支付因实现债权而产生的律师费80万元、财产保全费5000元、财产保全担保费2万元；4、令狐克胜应当对顺发公司向申请人支付的以上1、2、3项款项承担连带清偿责任；5、确认美全公司对顺发公司名下位于娄山关镇电信大道“南都花园”项目包含案涉房屋在内的商业用房享有抵押权，有权以折价或变卖、拍卖所得的价款在顺发公司应当向申请人支付的以上第1、2、3项款项以及应承担的仲裁费范围内优先受偿；6、如果申请人实现了以上第5项抵押权及优先受偿权后债权仍未得到全部清偿的，鼎玺公司应当对顺发公司向申请人支付的以上第1、2、3项款项中未清偿债务承担连带清偿责任；7、驳回美全公司的其他仲裁请求。 经美全公司申请，重庆市江北区人民法院于2016年9月23日做出（2016）渝0105执保1069号民事裁定书，并于2016年9月26日查封了案涉房屋。重庆市仲裁委员会做出的（2016）渝仲字第1537号裁决书生效后，经美全公司申请，本院于2017年2月14日做出（2017）渝01执136号之一协助执行通知书，并于2017年2月17日向桐梓县不动产登记事务中心送达了执行裁定书和协助执行通知书。杨静对涉案房屋的查封向本院提出执行异议，本院于2019年3月19日做出（2019）渝01执异54号执行裁定书，裁定中止对贵州省桐梓县电信南路“南都花园”-1号房屋的执行。美全公司于2019年4月2日签收该裁定书，后因不服裁定，向本院提起了本案诉讼。 杨静为证明其与顺发公司签订了涉案房屋的书面买卖合同，提交其与顺发公司于2016年6月23日签订的《商品房买卖合同》，合同约定，出卖人为顺发公司，买受人为杨静，买受人购买的商品房为南都花园第六幢1单元1层1号门面，建筑面积为21.19平方米，销售依据预售许可证号为桐字（2014年），销售按照建筑面积计算单价为12170元，总价为260000元，付款方式约定为一次性付款，买受人应当在2016年6月23日前支付全部房价款。房屋登记约定为，本商品房为现售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记，于商品房买卖合同（现售）签订之日起30日内申请登记，出卖人承诺于2018年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件，交付给买受人，买受人同意委托顺发公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同还对其他内容还进行了约定。该合同出卖人处加盖顺发公司公章，加盖令狐克胜私章，买受人处杨静签名并加盖指纹。附件买受人处由杨静签名并加盖指纹。对此，美全公司质证后认为，该合同是杨静与顺发公司为配合虚假诉讼而制作的证据，不能达到原告的证明目的。顺发公司质证后认为，对该证据的三性均无异议。 杨静为证明其向顺发公司支付了合同约定的购房款，提交：1、智慧柜员机业务回执打印件，表明杨静于2016年6月23日通过尾号4285的账号向王定恒尾号为4589的账号转款26万元。2、顺发公司金广厦南都花园项目部（以下简称南都花园项目部）于2016年6月23日出具的收款收据，客户名称为杨静，品名及规格为南都花园六-1-1，金额为26万元，该收据加盖项目部印章，收款人王定恒签名。对此，美全公司质证后认为，按照房屋买卖合同约定，杨静应向顺发公司的账号支付房款，现其向王定恒的账号转款，与合同约定的支付对象不一致，不能证明系支付购房款，对收款收据的真实性也不认可。顺发公司质证后认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院依法向中国建设银行桐梓支行调取了杨静6217007110009691993卡号的银行流水，证实杨静确于2016年6月23日向王定恒尾号为4589的账号转款26万元，该行还出具了银行卡事故查询清单，证明杨静的尾号4285的银行卡损坏后新换了上述尾号1993的银行卡。美全公司对本院调取证据的真实性、合法性无异议，但认为该款并非购房款。顺发公司对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 杨静为证明其已实际占有涉案房屋，提交：1、南都花园项目部于2016年7月27日出具的收款收据，客户名称为杨静，品名及规格为南都花园6号楼6-1-1号房接房款，金额为965元，该收据加盖项目部印章，收款人周正强签名。2、杨静与南都花园项目部于2016年7月27日签订的顺发房地产南都花园住房、门市决算表，该表载明房主杨静，牌号6号楼1层1室，房价26万元，增加款项目交易登记费243.36元，堪丈费41.37元，房产证工本费（双证）550元，印花税130元，维修基金、契税自缴。增加款共计965元，结算人处周正强签名，加盖南都花园项目部印章，接房人处杨静签名。3、遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司分别于2017年4月1日、2018年10月1日出具的收据，载明收到南都花园6号楼1号门面1-1-1分别交款42元，收款事由分别载明2017.4.1至2017.4.30止、2018.10.1至2018.10.30止，杨静陈述此款系物业管理费。美全公司质证后认为，上述证据均是杨静与顺发公司为配合虚假诉讼而制作的证据，对其真实性均不认可。顺发公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 杨静提交贵州省桐梓县人民法院（2015）桐法民初字第2711号民事判决书，该案原告系陈佳美、成先钊、罗义猛，被告系顺发公司，案由为合同纠纷，该案经审理查明，2012年5月21日，原告成先钊、罗义猛、陈佳美签订《合伙协议书》，约定“因遵义市金广厦房产开发有限公司南都花园项目由桐梓县人民政府收回，以桐梓县顺发房地产开发有限公司名义参与拍卖取得”，“全体合伙人一致同意以甲方名义与顺发公司签订《挂靠合同书》，该项目以顺发公司名义实施开发活动，甲方与顺发公司签订的《挂靠合同书》全体合伙人均予以认可，无异议。”2012年7月8日，顺发公司为甲方，陈佳美为乙方，双方签订了《挂靠合同书》，约定乙方挂靠甲方，使用甲方名义及资质开发桐梓县“南都花园”房产项目事宜以及挂靠费用数额和支付、双方的权利义务等内容，项目土地使用权及其上的所有构筑物、附属设施归乙方所有，乙方挂靠甲方期间，自主经营、独立核算、自负盈亏，乙方自行与具有资质的企业签订建筑施工合同。之后，三原告成立了“顺发公司南都花园项目部”进行开发建设。同年5月18日，顺发公司为甲方，三原告为乙方，双方签订了《关于桐梓县“南都花园”项目所有权归属及建设的备忘协议》，序言载明，桐梓县南都花园项目的土地使用权由乙方以甲方名义拍卖取得，所有开发手续均系乙方以甲方资质及名义实施，甲方除收取挂靠费用外，对该项目并未实际管理投资，均由乙方独立投资建设。县住建局颁发遵市商房预证桐字（2014）第05号商品房预售许可证。同年12月18日，顺发公司及股东令狐克胜、曾恩阳、黎碧永出具《关于桐梓县“南都花园”楼盘项目归属的情况说明及承诺》，对三原告以挂靠方式借用顺发公司的资质进行“南都花园”项目开发的情况进行了说明并承诺承担相关责任。杨静提交王定恒于2017年2月24日出具的《情况说明》载明，我名王定恒，系桐梓县广厦南都花园项目部的出纳，桐梓县广厦南都花园工程项目的建设资金全部由陈佳美、成先钊与罗义猛三人筹集，顺发公司从未对该项目做过任何投资，为准确核算成本及费用，筹集资金除由三人直接汇款至收款方以外，其余款项三人对外融资后，均汇至我个人账户，然后由我对外统一支付材料款、劳务费用等建设款项，故该工程的开支项目中大量出现我个人名义的汇款支出凭证，上述陈述，愿接受法院的调查，如有半点虚假，愿意接受法院的处罚。 顺发公司为证明与美全公司的借款是套路贷，提交：1、桐梓县公安局2019年7月3日做出的立案告知书，该告知书载明：令狐克胜，桐梓县令狐克胜等人被虚假诉讼一案，我局审查认为，符合立案标准，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十二条之规定，决定立案，特此告之。2、贵州省高级人民法院（2018）黔民终1156号民事裁定书，证明本案美全公司代理人邵磊是美全公司员工，而非专职律师。3、吕中银名片。顺发公司认为其与美全公司之间的借款为套路贷，公安机关已立案调查，请求中止执行程序。对此，杨静质证后认为，对裁定书的真实性无异议，邵磊的身份问题请法院核实。对立案告之书的三性不持异议，如果真如顺发公司代理人所说，则本案执行的基础已不存在了，应当终止执行，解除对涉案房屋的查封。对吕中银的身份无异议。美全公司质证后认为，裁定书的真实性无法核实，邵磊没有参与该案，与本案无关。对立案通知书的真实性无异议，但无法证明与本案的关联性，吕中银是美全公司原法定代表人，身份与本案无关。 本案诉讼中，各方当事人均陈述顺发公司与美全公司就涉案房屋办理的抵押登记已被法院判决撤销。 本院认为，本案诉讼中，顺发公司虽提交了桐梓县公安局做出的立案告知书，认为执行程序应当中止，但到目前为止，没有虚假诉讼的最终认定结论，也没有上述虚假诉讼与本案关联的证据，而美全公司提交的重庆仲裁委员会于2016年11月18日做出的（2016）渝仲字第1537号裁决书是生效裁决，至今未被宣布无效或撤销。本案仅为执行异议之诉，因执行依据导致执行案件是否应中止执行应由法院执行部门决定，并不影响本案诉讼。 本案系执行异议之诉，应当按照执行异议的规则予以审查。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述法律规定即是执行异议规则审查原则的主要条款，案外人提出的执行异议能否对抗执行，原则上以不动产登记为准，以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形为例外情况，杨静在执行部门提出的执行异议能否对抗执行，其是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定即是本案争议的焦点。因属法律规定的例外情形，故杨静负有更为严苛的举证责任。 第一，关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，杨静提交其与顺发公司于2016年6月23日签订的《商品房买卖合同》，该合同上出卖人由顺发公司加盖印章，诉讼中顺发公司也认可合同的真实性，美全公司虽对该合同的真实性提出了异议，但未提交相反证据证明其观点，故该合同真实有效。重庆市江北区人民法院于2016年9月23日作出（2016）渝0105执保1069号民事裁定书，查封了案涉房屋，故可以认定杨静在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 第二，关于杨静在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。杨静提交2016年7月27日由南都花园项目部出具的门市决算表和南都花园项目部收取增加款965元的收据，虽然决算表上载明接房人杨静，但该决算表与收据只能证明买卖双方对购房房款和增加款的决算及履行，不能直接充分证明顺发公司在决算当天将涉案房屋交由杨静占有使用。杨静提交遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司分别于2017年4月1日、2018年10月1日出具的收据，该收据载明的收款时间为法院查封之后。故杨静所举示的证据并不能切实充分的证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。 第三，关于杨静是否已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。综合杨静举示的转账凭证、顺发公司出具的收据以及本院调取的证据、王定恒出具的书面《情况说明》等证据，可认定杨静已经向顺发公司支付了全部购房款26万元。 第四，关于杨静未办理过户登记是否因其自身原因所致的问题。本案涉案房屋于2014年9月因顺发公司向美全公司借款办理了在建工程抵押登记，后该抵押被撤销，但顺发公司在本案诉讼中没有提交办理工程竣工验收决算的证据，也未提交其办理初始登记的证据，故不能证明涉案房屋具备过户登记的条件，可以认定，杨静未办理过户登记并非因其自身原因所致。 综上所述，虽然杨静在人民法院查封之前与顺发公司签订了《商品房买卖合同》，支付了全部购房价款，非因自身原因未办理过户登记，但其没有提交充分证据证明其在人民法院查封之前合法占有该不动产，故其所提出的执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能成立，其不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，美全公司关于准许对案涉房屋继续执行的诉讼请求应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下： 准许执行贵州省桐梓县电信南路南都花园房屋。 案件受理费5200元，由杨静负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。 本院（2019）渝01执异54号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  郑 泽 审 判 员  闫信良 人民陪审员  张庆玉 二〇一九年十一月十四日 法官 助理  江满意 书 记 员  程 容