湖北省仙桃市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂9004民初2958号 原告：湖北忆美地产置业有限公司，住所地：仙桃市沙嘴办事处黄金大道。 法定代表人：杨世君，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李清亮，湖北惊天律师事务所律师。 被告：戴慧荣，女，1980年2月1日出生，汉族，仙桃市人，住仙桃市。 委托诉讼代理人：尹国兵（戴慧荣之夫），住仙桃市。 第三人：中国银行股份有限公司仙桃分行，住所地：仙桃市复州大道264号。 负责人：朱鸿，该分行行长。 委托诉讼代理人：邵贵斌，该分行经理。 原告湖北忆美地产置业有限公司与被告戴慧荣、第三人中国银行股份有限公司仙桃分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月5日公开开庭审理了本案，经审理发现存在不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年11月11日再次公开开庭审理了本案，原告湖北忆美地产置业有限公司的委托诉讼代理人李清亮、被告戴慧荣的委托诉讼代理人尹国兵、第三人中国银行股份有限公司仙桃分行的委托诉讼代理人邵贵斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告湖北忆美地产置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告所签订的编号为XT14008771号商品房买卖合同；2、被告将位于仙桃市××办事处黄金大道忆美·翰林公馆7号楼1单元2801号商品房返回给原告；3、原告返还被告购房首付款127981元，被告已向第三人偿还的购房按揭款本息95603.02元，另加第三人通过被告专用账户转账给原告的按揭贷款185677元（已扣除偿还部分），三项合计409261.02元；4、解除第三人与被告签订的且由原告提供担保的编号为2015年借字01000026号个人一手住房贷款合同，被告应返还给第三人（至起诉之日）的贷款余额185677元，由原告从应返还给被告的购房款中直接支付给第三人；5、在原告偿还第三人贷款余额185677元后，撤销翰林公馆7号楼1单元2801号商品房的预告抵押登记；6、本案诉讼费由被告承担。在第二次庭审过程中，原告将第3项、第4项诉讼请求变更为：3、原告返还被告购房首付款127981元，被告已向第三人偿还的购房按揭款本息95603.02元，另加第三人通过被告专用账户转账给原告的按揭贷款176754.47元（已扣除偿还部分），三项合计400338.49元；4、解除第三人与被告签订的且由原告提供担保的编号为2015年借字01000026号个人一手住房贷款合同，被告应返还给第三人（至2016年6月30日）的贷款余额176754.47元，由原告从应返还给被告的购房款中直接支付给第三人。事实和理由：仙桃市黄金大道翰林公馆小区为原告依法开发，2014年7月3日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定被告购买翰林公馆7号楼1单元2801号商品房，房屋总价款407981元。被告选用银行按揭贷款方式付款，首付款127981元，余款280000元通过银行按揭贷款的方式给付，合同同时明确了违约责任，其中第七条约定：“买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同……，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确认。”商品房买卖合同签订后，被告依约给付了首付款127981元，并与第三人签订了个人一手住房贷款合同（即按揭合同），办理了预告抵押登记。第三人依据按揭合同，将被告所借的280000元购房款支付给了原告；同时，应第三人的请求，原告为被告所贷的280000元按揭款提供了不可撤销连带责任担保。自2018年4月起，被告违约，停止了向第三人偿还按揭购房款，第三人则依据与原告的担保约定，直接从原告设立的保证金专用账户中扣划了应当偿还的相应款额，截止2019年6月30日，原告已代被告偿还本息共计44362.02元。目前剩余贷款余额为176754.47元。对代为偿还之款，原告多次催讨，被告始终置之不理。综上，被告的行为已构成根本违约，致使原告无法实现合同目的。 被告戴慧荣辩称，希望原告给予半个月还款宽限期，被告愿意在此期限内将原告垫付款项及银行贷款余额清偿完毕，如果在半个月内没有清偿，同意原告诉请，同意解除合同。 第三人中国银行股份有限公司仙桃分行述称，对原告陈述事实没有异议，同意原告诉请，但如果解除担保合同，要求清偿被告逾欠贷款本息。 本院经审理认定事实如下：2014年7月3日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告购买原告建设的位于仙桃市××办事处黄金大道北侧的忆美·翰林公馆7号楼1单元2801号商品房，房屋总价款407981元。被告选用银行按揭贷款方式付款，首付款127981元，余款280000元办理按揭贷款手续。上述合同签订后，被告依约向原告支付首付款127981元，并于2014年12月30日与第三人签订个人一手住房贷款合同，约定被告将上述房屋抵押给第三人贷款280000元以支付购房尾款，并约定贷款期限为10年、按月等额本息还款。2015年3月10日，原告向第三人出具不可撤销连带责任担保函，承诺为第三人向被告发放的280000贷款元本金、利息、其他费用等承担连带保证责任，担保期间为借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付之日止。2015年3月18日，第三人依约将280000元贷款发放至原告账户。被告与第三人亦为上述房屋办理了预告抵押登记，抵押权人为第三人，证号为仙桃市房预龙华山字第××号。被告在向第三人偿还贷款本息95603.02元后，自2018年4月起开始违约不还款。第三人根据原告出具担保函的承诺，从原告的保证金账户中扣划了被告应偿还的贷款本息44362.02元（截至2019年8月5日），截至2019年8月5日，被告尚欠第三人贷款本金179088.38元，利息731.28元，应收本金罚息11.70元，应收利息罚息3.90元，共计179835.26元。 另查明，案涉商品房已交付被告，被告已装修入住。该房屋于2018年3月7日、2019年4月11日被本院在另案中分别查封、轮候查封。 以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同、不可撤销连带责任担保函、保证金扣收还款通知书、贷款已还款明细清单、不动产登记查询证明书等证据以及当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同、被告与第三人签订的个人一手住房贷款合同是两份关联合同，均为当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。虽然商品房合同签订后，被告采取首付和按揭贷款方式支付了购房款，但因被告未按约偿还第三人贷款本息，导致原告承担了保证责任。原告主张解除与被告签订的商品房买卖合同、被告及第三人签订的个人一手住房贷款合同，被告对原告的诉讼请求没有异议，第三人也同意解除个人一手住房贷款合同，根据合同当事人意思自治原则，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。案涉商品房买卖合同尚未办理不动产物权的产权登记，故被告仅享有该合同的债权，尚未取得涉案房产的所有权。虽然根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定，赋予法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，并且明确待房屋权属登记后自动转为查封登记，但上述规定实际仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行行为为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，并未禁止非以规避执行行为为目的的而对被查封财产上原有基础法律关系依法变更的权利，故原告仍可以依法行使合同解除权，本院对案涉房屋的预查封不影响合同解除权的行使。 关于商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同解除后房屋、购房款处理，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉商品房买卖合同解除后，被告无理由继续占有使用案涉商品房，应将其返还原告；原告已经收受的购房款应当返还被告。按揭贷款合同解除后，原则上应当恢复原状，即购房人返还贷款，银行返还购房人已经偿还的本金及利息，但为减少不必要重复和繁琐，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”可由贷款实际收取方即原告直接将贷款本息返还银行即第三人。原告主张向被告返还购房款并由原告直接向第三人支付被告应当返还第三人贷款本息的诉讼请求，应予支持。截至2019年8月5日，原告已经代被告向第三人返还的贷款本息44362.02元，亦不用再相互返还。案涉商品房贷款本息返还第三人之后，原告有权要求解除案涉商品房的预告抵押登记。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，判决如下： 一、解除原告湖北忆美地产置业有限公司与被告戴慧荣签订的商品房买卖合同； 二、解除被告戴慧荣与第三人中国银行股份有限公司仙桃分行签订的个人一手住房贷款合同； 三、被告戴慧荣于本判决生效之日起十日内返还原告湖北忆美地产置业有限公司位于仙桃市龙华山街道办事处黄金大道北侧的忆美·翰林公馆7号楼1单元2801号商品房； 四、原告湖北忆美房地产置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告戴慧荣购房首付款127981元及被告戴慧荣向第三人中国银行股份有限公司仙桃分行偿还的贷款本息95603.02元，合计223584.02元； 五、原告湖北忆美房地产置业有限公司于本判决生效之日起十日内代被告戴慧荣返还第三人中国银行股份有限公司仙桃分行逾欠贷款本息179835.26元（其中利息计算至2019年8月5日）； 六、第三人中国银行股份有限公司仙桃分行于本判决生效之日起十五日内协助原告湖北忆美地产置业有限公司办理位于仙桃市龙华山街道办事处黄金大道北侧的忆美·翰林公馆7号楼1单元2801号商品房预告抵押登记注销手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7420元，由被告戴慧荣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。 审 判 长  黄 超 人民陪审员  黄志刚 人民陪审员  陈利红 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  林 霞