湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5023号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南汉业房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙县南湖大道左侧暮云工业园行政服务中心内。法定代表人：李世慰。委托诉讼代理人：郝元尉，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓雪，北京市君泽君（长沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李某，男，2004年8月26日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。法定代理人：李明贵，男，1978年11月30日出生，汉族，湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：周玉清，女，1955年11月1日出生，汉族，住湖南省湘乡市，系长沙市天心区比华利山业主委员会推荐公民。上诉人湖南汉业房地产开发有限公司（以下简称汉业公司）因与被上诉人李某商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2018）湘0103民初4433号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。汉业公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项内容，改判驳回李某的诉讼请求；二、撤销一审判决第三项内容，改判汉业公司退还李某直饮水费1680元；三、本案诉讼费用由李某承担。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律均有错误。一、根据本案《商品房买卖合同》之补充协议《委托办理权属登记协议书》第三条的约定，汉业公司的义务是向房地产权属登记机关递交权属登记资料，即汉业公司将办理产权证的材料进窗即已履行义务，何时取得产权证与汉业公司无关，根据汉业公司提交的证据显示，税务部门已就本案房产开具《契税完税证》，证明汉业公司已提交申办产权证所需资料，并代业主交付相关税费，汉业公司已经履行义务，李某无权主张逾期办证违约金；二、汉业公司营业执照规定的营业期限在2012年11月20日届满，汉业公司陷入僵局，股东双方无法就延长营业期限问题达成一致意见，至今无法开张正常经营活动，不动产主管部门以汉业公司营业期限届满为由，已停办汉业公司业务，因此汉业公司为业主申办不动产权证，非主观不愿，而系客观不能。且汉业公司并未按期为李某申办不动产权证，并未造成李某认可经济损失，李某并未提交证据证明其损失，即便存在损失，在汉业公司客观上无法为李某申办产权证的情况下，李某亦未主动自行申办，在此情况下，一审判决汉业公司承担逾期办证违约金，对汉业公司显失公平；三、汉业公司已经为业主开通燃气管道，实际已经履行义务，但该燃气管道并非新奥燃气，目前小区业主希望新奥燃气进驻小区，需要按照新奥燃气的要求重新铺设管道，李某以此为由否认汉业公司已开通燃气管道，与事实不符。李某无权要求汉业公司退还燃气开通费2430元。针对汉业公司的上诉，李某辩称：违约金合同有明确约定，合同是具有法律效力的，李某尊重一审判决，一审判决对于违约金的赔偿标准已经很低了，汉业公司应当承担责任，请求二审法院维持原判，判决汉业公司赔偿违约金。李某向一审法院起诉请求：一、汉业公司立即办理好李某的房屋产权证；二、汉业公司因逾期未能办理房屋产权证向李某支付违约金共计382400元（违约金以每日100元标准，从2007年10月6日起至2018年4月30日止，后续违约金继续计算至汉业公司办理好李某房屋产权证之日止）；三、汉业公司退还燃气开通费2430元，直饮水费1680元，电视开通费600元；四、汉业公司承担本案诉讼费。汉业公司向一审法院反诉请求：一、李某向汉业公司补足购房款补足购房款人民币15234.5元；二、李某承担诉讼费用。一审法院认定的事实：2007年4月6日，李某与汉业公司签订了买卖合同，由李某购买比华利山林荫大道15号房（以下简称15号房），该房面积共237.68平方米，单价每平方米3227.65元，总金额767147元。买卖合同附录一登记协议第一至第三条约定，李某委托汉业公司办理并领取该商品房的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》，商品房预售合同抵押备案登记等。李某应履行签署授权委托书、付清房屋价款、税费及收房等义务。汉业公司在李某已履行以上义务的180天内，将办理房产证所需资料递交管理部门。汉业公司在领取房产证之日起90天内，将办理国土证所需资料递交管理部门。汉业公司每逾期一天向管理部门递交办理权属登记相关资料应向李某支付100元的违约金。汉业公司仅负责李某所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得证书时间由登记机关确定，与汉业公司无关。合同签订后，李某按约缴纳了购房款。2009年12月28日，李某签收入伙通知书并办理收房手续。汉业公司向李某发放的商品住宅使用说明书第五条第四项载明，燃气由骏隆公司供气，使用时请详细阅读相关使用说明书…（略）初期为石油液化气，待天然气管线接入本区后再换接天然气；第六项载明，小区配有直饮水进户管网，由业主向开发商缴费后申请开通。李某亦向汉业公司缴纳产权登记费、印花税、契税、国土证费、燃气开通费、直线饮水机费（直饮水开通费）等费用52547元，其中燃气开通费2430元，直饮水开通费1680元，有线电视开通费600元。15号房权属至今尚未登记在李某名下，其遂提起诉讼。一审庭审中，李某提交2010年7月27日销售不动产统一发票一张，证明其已交纳差价款15235元。汉业公司予以认可，认为李某既然已经交纳差价款，恰好可以证明该户已经办理权属登记。一审法院另查明，李某表示不再主张电视开通费600元。一审法院认为：汉业公司是否存在逾期办证行为。双方签订买卖合同，系双方真实意思表示，买卖合同合法有效，一审法院予以认定，双方应按约定全面履行义务。双方约定办证事宜以登记协议为准，结合房地产市场交易惯例，分析本案证据，登记协议第一条约定李某委托汉业公司办理并领取权属证书，第三条载明具体办理时间和过程；且递交资料的时间仅作为计算违约金的起算点，并不能免除汉业公司办理权属登记的义务。现汉业公司提交证据不能证明其已完成递交办证资料的义务，且15号证尚未办证，一审法院认定汉业公司应承担为李某购买房屋办理权属登记的义务。其次，李某已履行缴纳房屋价款、税费及收房等义务。综上，李某所有的15号房于2009年12月18日符合办理权属登记的条件，汉业公司应于2010年9月19日前向管理部门递交办理房产证、国土证所需的资料。汉业公司未向一审法院提交证据证明其在约定时间内已向管理部门递交资料，亦未举证证明该违约行为非自身所致。因此，汉业公司应依约履行为15号房办理权属登记的义务。其次，双方约定每天按100元标准计算违约金。现李某已收受房屋并使用，也未提交证据证明因逾期办证造成的损失，汉业公司辩称应调整违约金标准的意见，一审法院予以支持。结合案情，一审法院酌情调整违约金以房款782382元为基数，按每日万分之零点五标准，从2010年9月19日起计算至汉业公司向不动产登记部门递交资料之日止。燃气开通费和直饮水费是否应退还。经一审法院核实，比华利山小区至今尚未开通天然气和安装直饮水装置。汉业公司不能向比华利山小区业主提供天燃气和直饮水使用服务，其司收取上述两项服务开通费用无事实依据，李某主张汉业公司退还燃气开通费2430元和直饮水费用1680元，一审法院予以支持。汉业公司认可李某已交纳差价款15235元，则其反诉诉讼请求已无事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，遂判决：一、限汉业公司在本判决生效后十五个工作日内协助李某办理原长沙县暮云镇比华利山林荫大道15号房的不动产权证书；二、限汉业公司在本判决生效后十日内支付李某违约金（以房款782382元为基数，按每日万分之零点五标准，从2010年9月19日起计算至汉业公司向不动产登记部门递交资料之日止）；三、限汉业公司在本判决生效后十日内退还李某燃气开通费2430元、直饮水开通费1680元；四、驳回李某的其他诉讼请求；五、驳回汉业公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费7106元，减半收取3553元，反诉受理费115元，共计3668元，由汉业公司负担。本案二审双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：李某与汉业公司签订的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按约定全面履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于汉业公司是否应承担逾期办证的违约责任及违约金应如何认定。汉业公司上诉称，其不应承担逾期办证违约金。经查，李某已履行缴纳房屋价款、税费及收房等义务。其所有的15号于2009年12月18日符合办理权属登记的条件，汉业公司应于2010年9月19日前向管理部门递交办理房产证、国土证所需的资料。汉业公司未提交证据证明其在约定时间内已向管理部门递交资料，因此，一审判决认定其应承担违约责任并无不当。双方在合同中约定每天按100元标准计算违约金，现李某已收受房屋并使用，综合考虑当事人的违约情形、损失情况，一审判决酌情调整违约金按每日万分之零点五标准计算并无不妥。汉业公司上诉称，李某无权要求退还燃气开通费。经查，汉业公司不能向业主提供天然气服务，一审判决汉业公司向李某退还燃气开通费2430元并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人湖南汉业房地产开发有限公司的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7106元，由上诉人湖南汉业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十一月二十一日法官助理冷子剑书记员侯也附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。