四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川03民终1688号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国建设银行股份有限公司宜宾分行，住所地四川省宜宾市叙州区蜀南大道西段34号。负责人：杨端，行长。委托诉讼代理人：黄俊杰，四川康维律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卓，四川康维律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：范智敏，男，1959年8月28日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。被上诉人（原审被告、案外人）：周小英，女，1981年4月18日出生，汉族，住四川省宜宾市。委托诉讼代理人：范智敏（系被上诉人周小英之夫），1959年8月28日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾鼎城置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市临港区白沙组团地中海蓝湾营销中心。法定代表人：冉寅吾，总经理。委托诉讼代理人：夏强，男，宜宾鼎城置地有限责任公司工作人员。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼。法定代表人：王又民，总经理。委托诉讼代理人：夏强，男，宜宾鼎城置地有限责任公司工作人员。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾市寅吾投资集团有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸酒都中路59号8楼。法定代表人：王又民，总经理。委托诉讼代理人：夏强，男，宜宾鼎城置地有限责任公司工作人员。被上诉人（原审被告、被执行人）：冉寅吾，男，汉族，1958年3月22日出生，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：夏强，男，宜宾鼎城置地有限责任公司工作人员。被上诉人（原审被告、被执行人）：冉恒川，男，汉族，1985年4月19日出生，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：夏强，男，宜宾鼎城置地有限责任公司工作人员。上诉人中国建设银行股份有限公司宜宾分行（以下简称建行宜宾分行）因与被上诉人范智敏、周小英、宜宾鼎城置地有限责任公司（以下简称鼎城公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）、宜宾市寅吾投资集团有限公司（以下简称寅吾投资公司）、冉寅吾、冉恒川申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省自贡市大安区人民法院（2019）川0304民初1382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。建行宜宾分行的委托诉讼代理人黄俊杰，范智敏、周小英委托诉讼代理人范智敏，被上诉人鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川的共同委托诉讼代理人夏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行宜宾分行上诉请求：依法撤销一审判决，并改判准许执行位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号7幢1单元18层2号房屋。事实和理由：一审判决在对范智敏、周小英支付价款的时间、金额、方式等事实未查明的情况下，仅依据鼎城公司出具的收据以及物业公司出具的收据，认定其支付了案涉房屋价款且实际占有该房屋，属于事实认定错误。另双方的房屋买卖实质系“以物抵债”，范智敏、周小英系债权人而非消费者。范智敏、周小英辩称，在人民法院查封案涉房屋前，其与鼎城公司已签订合法有效的房屋买卖合同，并已支付购房款并实际占有案涉房屋。因此，其所购房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形，依法享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决正确，请求予以维持。鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川辩称，收到款项后，开发商均是开具的收款收据，需要办理产权证的时候，才统一出具发票，故收款收据及物业费票据，能证明业主支付款项及实际占有情况，故请求驳回上诉，维持一审判决。建行宜宾分行向一审法院起诉请求：判令对位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号7幢1单元18层2号房屋继续执行。一审法院认定事实：2016年5月16日，范智敏、周小英与鼎城公司签订《商品房买卖合同》(合同编号：YW-QHL-1906)，约定鼎城公司将位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号7幢第18层1单元2号房屋，以总价款1938892元出售给范智敏、周小英，该合同还载明了商品房的销售依据和基本情况、抵押情况等条款。同日，范智敏通过其在中国邮政储蓄银行股份有限公司宜宾市莱茵支行账户取现800000元，鼎城公司向范智敏、周小英出具收到购房款850000元的收款收据。2016年8月18日，范智敏通过其在中国邮政储蓄银行股份有限公司宜宾市莱茵支行账户取现288892元，鼎城公司向范智敏、周小英出具收到补交购房款288892元的收款收据。2016年5月11日，川消消防工程有限公司出具一份欠条，该欠条载明：“今欠鼎城置地有限责任公司龙湾一号项目7-1-1802购房款800000元（捌拾万圆），以后在我公司龙湾壹号消防工程款中抵扣。”2016年12月14日，川消消防工程有限公司向鼎城公司出具工程款抵房委托，该委托载明：“请将由我公司承建的龙湾一号消防工程的工程款项中800000元（捌拾万元整）用于抵扣7号楼18-2范智敏部分房款，剩余房款由范智敏缴纳现金补足。特此委托。同意抵购。冉恒川2017.1.22”。2017年1月23日，鼎城公司向范智敏、周小英出具收到购房款800000元的收款收据，该收据上载明：“由川消消防公司龙湾壹号消防工程款抵购”。2016年8月18日，范智敏、周小英与成都合智商务服务有限公司签订《前期物业服务合同》，并于同日预付了2016年8月13日至2016年11月12日的物业服务费、于2017年12月15日缴纳了2017年8月13日至2018年8月12日的物业服务费和2016年4月14日至2017年12月10日的水费、于2019年7月15日交纳了2018年9月10日至2019年7月10日的水费。建行宜宾分行与鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川金融借款合同纠纷一案，因建行宜宾分行申请诉前财产保全，四川省高级人民法院于2017年3月13日作出（2017）川财保4号民事裁定书，并于2017年3月20日向宜宾市不动产登记中心发出（2017）川执保字第25-3号协助执行通知书，依法对鼎城公司位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块、权证号为宜市翠国用（2012）第03377号的国有土地使用权及其开发的龙湾一号中尚未出售的房屋予以查封。在该案诉讼中，因当事人达成一致意见，四川省高级人民法院于2017年7月24日作出（2017）川民初39号民事调解书。在该调解书生效后，因鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川未履行还款义务，建行宜宾分行向四川省高级人民法院申请强制执行。四川省高级人民法院于2017年9月29日作出（2017）川执43号执行裁定书，裁定（2017）川民初39号民事调解书由本院执行。本院于2017年12月8日作出（2017）川03执95号执行裁定书，裁定四川省高级人民法院（2017）川民初39号民事调解书由一审法院执行。一审法院于2018年1月16日立案执行，并于2018年2月5日作出（2018）川0304执106号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川银行存款450000000元或查封、扣押同等价值财产。2019年7月17日，范智敏、周小英向本院提出书面执行异议，就位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2号地块龙湾一号7幢第18层1单元2号房屋主张排除执行。同年7月24日，一审法院作出（2019）川0304执异83号执行裁定书，裁定中止对坐落于宜宾市南岸三江口片区B-2地块龙湾一号7幢1单元18层2号房屋的执行。建行宜宾分行不服该裁定，遂于法定期限内向一审法院提起执行异议之诉。本案所涉位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2号地块龙湾一号7幢第18层1单元2号房屋于2017年3月20日被四川省高级人民法院予以查封，为首轮查封。另查明，本院作出（2019）川03民终602号民事判决书，已发生法律效力，该判决书认定以下事实：建行宜宾分行作为贷款人，与鼎城公司作为借款人，因金融借款先后签订了数份抵押合同，双方据此于：2013年4月19日，办理了鼎城公司名下、位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块土地使用权的他项权利证，证号为宜市翠他项（2013）第3号;2014年9月12日，办理了鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块7#、8#、9#楼地上、7-10#楼和幼儿园下地下室的在建工程（编号：在建-97号）的他项权利证，证号为宜宾市房建翠屏区字第00000017号（后作变更）。鼎城公司对“龙湾一号”开发建设至一定时期后，拟对外进行商品房预售。建行宜宾分行于2014年7月22日，向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，表示“我行同意宜宾鼎城置地有限责任公司预售龙湾壹号三期商住7#楼、8#楼小区商品房，并负责收回贷款”。宜宾市房地产管理局依据建行宜宾分行出具的证明，于2015年7月22日，向鼎城公司颁发了（2014）房预售证第15号、16号、22号《商品房预售许可证》，预售对象分别为“龙湾一号（第7幢住房、商业，第8幢住房）”、“龙湾一号（C幢商业，D幢商业，E、F幢商业）”、“龙湾一号地下室（商业、仓库、车库）。一审法院认为，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。范智敏、周小英向鼎城公司缴纳了全部款项、契税、维修基金，且已实际占有使用案涉房屋。建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，购买案涉房屋不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定。范智敏、周小英基于建行宜宾分行同意销售房屋行为而产生能够办理过户登记的合理信赖，并已尽到了充分的注意义务，故案涉房屋未办理产权转移登记并非范智敏、周小英自身原因造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。据此，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、第二款，第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回中国建设银行股份有限公司宜宾分行的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：范智敏、周小英就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。（一）关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题。首先，范智敏、周小英在法院查封之前已经与鼎城公司签订了《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。抵押权人建行宜宾分行出具了同意销售抵押房产的证明，范智敏、周小英买受案涉房屋不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定。（二）关于被告范智敏、周小英是否已经支付价款的问题。根据范智敏、周小英与鼎城公司签订的《商品房买卖合同》，约定案涉房产的总价款为1938892元。首先，范智敏在银行分别取现800000元、288892元后，按照合同约定向鼎城公司支付购房款，被告鼎城公司同日分别出具了850000元、288892元的收款收据；其次，川消消防工程有限公司向鼎城公司出具欠条和工程款抵房委托，将其承建的龙湾一号消防工程的工程款项800000元用于抵扣范智敏部分房款，鼎城公司同意抵扣并向范智敏、周小英出具收到购房款800000元并以川消消防公司龙湾一号消防工程款抵购的收款收据。综上，应当认定范智敏、周小英已经按照合同约定支付全部购房款。（三）关于是否非因范智敏、周小英自身原因未办理过户登记的问题。虽然案涉房屋上存在抵押权，但建行宜宾分行出具了同意销售抵押房产的证明，买受人范智敏、周小英基于对建行宜宾分行同意销售抵押房屋行为而产生对能够办理过户登记的合理信赖，并已尽到了充分的注意义务。故，案涉房屋未办理过户登记并非因范智敏、周小英自身原因。因此，范智敏、周小英所购案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，建行宜宾分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22250元，由中国建设银行股份有限公司宜宾分行负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈品强审 判 员 谢邑钦审 判 员 黄观海二〇一九年十一月二十九日法官助理 唐一银书 记 员 杨玉玲