河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初4714号原告南阳博泰物业管理有限公司。统一社会信用代码91411303399499404A。住所地南阳市卧龙区卧龙路1168号12幢1单元401室。法定代表人文加。委托代理人王路,河南定信律师事务所律师,代理权限为特别授权。被告王旭,男,汉族,1984年1月14日出生,现住南阳市卧龙区。委托代理人王辉,女,蒙古族,生于1984年3月6日，住南阳市卧龙区。代理权限为特别授权。原告南阳博泰物业管理有限公司与被告王旭物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南阳博泰物业管理有限公司委托代理人王路和被告王旭委托代理人王辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南阳博泰物业管理有限公司诉称，原告为亚龙盛世嘉园小区物业服务单位,被告为亚龙盛世嘉园小区7号楼1单元6楼东户业主。2014年12月20日,原告与建设单位签订《前期物业服务合同》,约定物业费按照业主拥有的物业建筑面积交纳,具体标准为多层住宅0.49元/月/平方米,被告应当在每年元月1日至30日到物业公司客服中心缴纳本年度物业管理服务费,如未按时交纳,被告每日按全额的百分之一向原告支付违约金。同时合同约定原告提供城市生活垃圾处理费代收代缴服务,收费标准与南阳市环境卫生管理处一致。合同签订后,原告为被告及小区的其他业主提供了物业管理和服务。但被告自2018年起未再按约交纳物业费、垃圾处理费以及公摊电费。经多次催告无果,原告诉至贵院,请求1、判令被告王旭支付原告南阳博泰物业管理有限公司2018年1月1日至2019年12月31日物业服务费1494元及逾期交纳物业费的违约金(以被告每年应交纳物业费数额为基数、按月利率2%从逾期之日起至相应物业服务费付清之日止,截止2019年6月5日违约金为306.27元)；2、判令被告支付原告2018年1月1日至2019年12月31日垃圾处理费120元、公摊电费360元；以上共计2280.27元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告王旭辩称，答辩人为与原告博泰物业管理有限公司为支付物业费纠纷一案,请求依法驳回原告起诉。现提出答辩意见如下：原告不具备诉讼主体资格,请求支付物业费及相关费用的数额,也没有法律依据1、原、被告未签订前期物业管理确认书,故原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》对被告无约束力，河南省物业管理条例第43条规定:建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容,并将临时管理规约和前期物业服务合同,作为商品房买卖合同的附件。建设单位应当将前期物业服务企业名称,物业服务内容,物业服务收费标准和物业服务合同期限等内容纳入商品房销售信息,并进行公示。本案中被告未见到建设单位的合同附件,更未见到建设单位在商品房买卖合同中约定前期物业服务合同的内容,买卖合同中也并未将前期物业服务合同作为买卖合同的附件。更没有见到建设单位将原告的名称,物业服务的内容,收费标准,合同期限等内容纳入商品房销售信息进行公示的内容。因此,该合同对被告无效。2、原被告之间并未签订《物业服务合同》,原告系原亚龙盛世嘉园后勤服务中心之后入驻的物业公司,不是业主共同选聘产生的物业服务企业。也未按规定向物业主管部门办理备案手续。二、原告起诉不符合诉讼主体资格,相应的原告起诉请求支付物业费等费用也无任何法律依据!依法应驳回原告的起诉!1、原告诉状所述被告拖欠物业费等共计228.27元。其中包含物业费、逾期违约金,垃圾处理费,公摊电费。原被告双方并未签订前期物业管理确认书,原告没有法律依据向被告收取物业费等相关费用,原告可拒绝交付。即便存在合同关系,也是由于原告在向小区业主提供管理服务过程中存在问题:如对小区内公共通道增加门禁,违章广告未及时进行劝阻制止,垃圾未进行及时清理,卫生状况不达标和未按规定向全体业主公布物业管理服务费收支账目等违约在先所致!故被告拒交属于行驶合同履行中抗辩权的行为。原告主张逾期违约金缺乏依据,应予驳回!另根据物业收费应当遵循合理公开以及质价相符的原则,应适当酌减被告应缴纳的物业服务费,对双方当事人方显公平,酌减比例应为40%为宜。《河南省物业管理条例》第39条第二款规定:物业服务企业应当在物业管理区域明显位置公示物业服务合同约定的服务内容,服务标准以及收费项目,收费标准等情况《物业服务收费管理办法》第8条规定,物业公司应当按照当地政府价格管理部门要求实行明码标价。并且在小区显著位置将各项收费内容和标准进行公示。根据相应司法解释,要求物业公司就费用使用明细、收益情况等账目公开公示。为避免物业公司价格欺诈,明确要求物业公司每季度均应向所有业主公示季度收支明细账目、物业工作总结。同时,业主可以根据物业公布费用情况进行核查,若存在额外收取费用情况,小区业主可向物价主管部门投诉,主管部门应认真回复居民关切。本案原告并未在小区任何地方予以公示上述内容,明显构成违约!另南阳市物业管理服务收费标准规定,物业收费起始时间为物业产权人自办理入住手续之日起按月缴纳,原告主张被告2018年1月1日至2019年12月30日期间的物业费显然超出规定,实属不妥!2、垃圾处理费和公摊电费更是于法无据,明显属于增加收费项目的行为!《物业管理条例》第54条规定:供水供电供气等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用。物业管理服务单位应每月公布公用设施设备产生水电等共用费用的数量、单价、金额及分摊方法,按约定的收费方式向全体业主合理分摊,而原告并非每月公布上述内容,反而每月固定的向业主平均收取每户15元的公摊电费,试想小区1000多住户每户15×1000=1.5万元,显然该公摊电费明显超出小区公共设施用电所产生的电费!另南阳市物业管理服务收费标准中明确规定收费项目不包括生活垃圾处理费,即使装修期间产生的建筑垃圾,物业服务企业只有在和业主协商同意的前提下才可收费,也不得单方确定收取建筑垃圾费!更何况原告收取的是生活垃圾处理费!《物业管理条例》第37条和50条也明确规定了,物业服务应当承担的义务和物业服务事项,包括维护物业管理区域内的环境卫生,引导业主进行垃圾分类处理等,而且收取物业费本身已经包含垃圾处理费和公共用电费用!原告再次向被告收取显然属重复收费,不在业主缴纳范围之内!且原告收费时未出具《河南省行政事业性收费基金专用票据》,被告可以选择拒交!3、《条例》第48条规定:物业服务收费应当遵循质价相符,公平公开,合理诚信的原则。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定,确需调整的物业服务企业应当与业主委员会协商,没有成立业主大会的需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《南阳市物业服务收费管理实施办法》的通知》(2009)3号规定:南阳市普通住宅区物业服务收费指导价标准:一级0.48元/月/平方,二级0.4元/月/平方,三级0.3元/月/平方,四级0.25元/月/平方,请问原告属于几级收费标准?而原告诉状所述按0.49元/月/平方米收取显然违反规定,实属多收行为依法应退还业主!况且原告是在没有物价管理部门各项审批文件原件的情况下,收费范围和项目不公开,还额外增加收费项目,自业主缴纳物业费至今也未向业主开局合法发票向小区业主收取物业费!三、根据最新的物业管理条例,以下8种情况可以拒交物业管理费1、物业费的收取应该从业主收到收楼通知书之日算起,而不应该从购房合同写明的交楼日期算起。如果开放商没有通知业主收楼,因此延迟收楼的,业主可以拒绝缴纳这段时间的物业费；2、物业公司没有和业主签合同的情况,业主可拒交；3、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的,可以拒绝交纳；4、物业服务质量过差可暂时拒交；5、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时,业主有权拒交;6、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况,业主对擅自提高的部分可以拒交。7、因房屋质量问题还未交房的,物业费是由开发商交纳；8、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况,业主可拒交；本案原告明显符合以上8种情况中所列情况,被告依法以拒交!四、按照相关法律规定,原告物业公司还应返还因其代收广告收入等相关收益给业主!《物业管理条例》第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。小区内电梯广告、公共设施租赁经营等行为,物业收取费用只是代为管理,根据物权法规定,住宅小区内公共场所,公用设施属于全体业主共同共有,因公共设施所产生的广告收益归业主共有,故物业收取车位费和车辆管理费及电梯广告、门禁广告,租赁收益,代收水电费等受益均应当返还业主。综上所述,原告的诉请不符合法律规定,应依法驳回原告起诉请求!相应的原告应返还收益给业主的部分,请求判令原告依法予以返还!经审理查明，被告王旭购买了南阳市亚龙筑路机械制造有限公司与南阳市兴立房地产开发有限公司联合开发的位于南南阳市××路世嘉园小区多层住宅7号楼1单元6楼东户的房屋，该房屋建筑面积127.12平方米。2014年12月20日，原告与南阳市亚龙筑路机械制造有限公司签订《亚龙盛世嘉园前期物业服务合同》，协议约定物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.49元/月/平方米，业主或物业使用人应当在每年元月1日至30日到物业公司客服中心缴纳本年度物业服务管理费，如未按时交纳每日按全额的百分之一支付违约金。物业服务的内容为物业共用部位的日常维护和管理；物业共用设施设备的日常运行、维护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；协助公安、消防部门,维护公共区域公共秩序及消防安全；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；电费代收代缴服务,收费标准与委托单位标准一致；城市生活垃圾处理费代收代缴服务,收费标准与南阳市环境卫生管理处一致；其他代收费用按照委托单位的标准收取，并对服务质量进行了约定，协议自业大会选聘新的物业公司并与之签订《物业服务合同》生效之日终止。协议签订后，原告为被告及小区的其他业主提供了保洁、保安、绿化养护等基本物业管理和服务。另查明，被告王旭物业服务费交纳至2017年12月31日，2018年1月1日至今的物业服务费被告未向原告交纳。上述事实，由原被告庭审陈述、亚龙盛世嘉园前期物业服务合同等证据予以证实，并经庭审质证后已记录在卷，本院予以确认。本院认为，原告南阳博泰物业管理有限公司与开发商南阳市亚龙筑路机械制造有限公司签订《亚龙盛世嘉园前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于亚龙盛世嘉园小区至今未成立业主委员会，未自行选聘物业服务企业。因此，前期物业服务合同对各业主和物业使用人具有约束力。原告依合同约定为被告提供了物业服务，被告有义务按相关约定标准向原告交纳物业服务费。因此，对原告要求被告交纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。根据前期物业服务合同物业费的收费标准每年元月1日至30日缴纳本年度物业费，物业费为0.49元每平方米每月，被告所拥有的物业建筑面积为127.12平方米，因此，被告应向交纳原告2018年1月1日至2019年12月31日的物业费共计1494元（0.49元月平方米×127.12平方米×24个月＝1494元），现原告主张被告应交纳物业服务费为1494元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，前期物业服务协议第7条约定，被告应当在每年元月1日至30日缴纳本年度物业管理服务费，第23条约定如未按时足额交纳物业服务费用的，每日按全额的百分之一向原告支付违约金，因此被告应当向原告支付违约金，关于违约金的具体数额，根据相关法律规定，违约金不能超过造成损失的30%，故本院酌定违约金应自被告应当交纳物业费之日起按同期银行贷款利率予以计算至实际支付之日止。关于原告要求被告支付生活垃圾处理费和公摊电费的诉讼请求，本院认为，生活垃圾处理费是政府行政性收费，由被告代收代缴，并不是被告的盈利性收费，不存在违规收费的问题。至于公摊电费，因前期物业服务合同并未明确约定具体分摊方式，原告统一按户分摊，并无不妥，故原告请求被告支付2018年1月1日至2019年12月31日的垃圾处理费120元、公摊电费360元，理由正当，本院予以支持。关于被告辩称原告收取的广告费应返还全体业主或抵扣被告的物业费，本院认为，广告费收益涉及全体业主权利，其收益主要用于补充专项维修资金或按照业主大会的决定使用，并不应向被告支付或抵顶被告物业费，故对被告的该项辩称，本院不予采纳。关于被告辩称现盛世嘉园小区存在的其它问题，本院认为，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解,不能求全责备，尽可能地看到物业公司在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒交、延交纳物业服务费。若拒交、延交纳物业服务费将导致降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。在小区业主大会没有选聘出物业服务企业的情况下，全体业主均应当支持、配合原告开展工作，共同建设、管理好自己的家园，唯有通过彼此的换位思考,双方的共同努力，方能营造更加和谐、文明的小区环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、国务院《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告王旭向原告南阳博泰物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费1494元及违约金（2018年度的违约金以本金747元按中国人民银行同期贷款利率自2018年1月31日起计算至实际支付之日止；2019年度的违约金以本金747元按中国人民银行同期贷款利率自2019年1月31日起计算至实际支付之日止）；二、本判决生效后十日内，被告王旭向原告南阳博泰物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年12月31日的垃圾处理费120元、公摊电费360元；三、驳回原告南阳博泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元，由被告王旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  李青审 判 员  常丽人民陪审员  卢彤二〇一九年十一月十一日书 记 员  张桢