广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0481民初2315号 原告：岑溪市承翰物业管理有限公司，公司住所地岑广西壮族自治区岑溪市义洲三街，统一社会信用代码：91450481MA5NC6YG6J。 法定代表人：龙朝波。 委托诉讼代理人：赖煦阳，男，1968年9月3日出生，汉族，广西壮族自治区岑溪市人，住岑溪市。 被告：潘培成，男，1965年6月5日出生，汉族，广西壮族自治区岑溪市人，现住岑溪市。 委托诉讼代理人：严金东，广西昌义律师事务所律师。 原告岑溪市承翰物业管理有限公司与被告潘培成物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告岑溪市承翰物业管理有限公司的委托诉讼代理人赖煦阳与被告潘培成及其委托诉讼代理人严金东到庭参加了诉讼，原告岑溪市承翰物业管理有限公司的法定代表人龙朝波经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付拖欠的物业服务管理费4592元、公共维护费1935元、违约金7853元合计人民币14380元给原告；2.由被告承担本案诉讼费及律师费。事实与理由：岑溪市欣荣物业服务有限公司于2012年5月受岑溪市欣建房地产开发有限公司的委托负责对岑溪市盛世东方小区进行前期物业管理。2018年5月盛世东方小区业主委员会成立，原告被选聘为“盛世东方”小区新的物业管理公司。原告接受与岑溪市欣荣物业服务有限公司签订的债权转让协议中约定履行的权利和义务。2018年11月16日原告与“盛世东方”小区业主委员会签订“盛世东方”小区物业服务合同，物业服务期限为五年，服务合同签订后原告依照合同约定履行服务管理业务。被告在岑溪市“盛世东方”小区购买的X栋X单元XXX房于2013年9月30日确认验房，被告确认验房后应按其与岑溪市欣荣物业服务有限公司签订的合同缴交物业管理费及其他费用，但被告截至2019年7月31日止一直拖欠物业服务管理费4592元、公共维护费1935元、违约金7853元合计人民币14380元。经原告多次催促被告交付此费用，但被告拒不缴交。为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定，现向贵院提出起诉，恳请支持原告的诉讼请求。 原告向本院提供的证据及拟证明主张有：1.被告(业主）身份证复印件、业主入伙验房表、装修竣工验收表、前期物业服务协议，拟证明被告的身份、验房时间和事实、已签订前期物业服务协议的事实；2.前期物业和新选聘物业公司的营业执照复印件、“盛世东方”物业服务合同、选聘新物业业主投票结果公示、物价局文件岑价字[2014]4号，拟证明前期物业和新选聘物业公司的主体资格和合法性、签订“盛世东方”物业服务合同的合法性、前期物业和新选聘物业收费的合法性；3.物业管理项目移交平稳过渡的通告、债权转让通知及业主欠费清单、张贴投票结果、通告、通知书的公示照片，拟证明由小区业委会主持前期物业与新选聘的物业管理项目移交平稳过渡的合法性、被告欠费的事实，公示业主欠费清单证明原告已履行告知义务和债权转让的事实、将投票结果、通告、通知书进行公示证明原告的各项工作符合程序规定；4.催缴通知单照片、催欠费业主的通知表和发律函记录、发送给欠费业主的催缴信息、发给欠费业主的催缴通知单，拟证明前期物业和原告在不同的时间以多种方式催促欠费业主缴费的事实。 被告口头辩称，原告不是被告所在小区业主合法选聘的物业公司，原告主体资格不适格，原告与“盛世东方”小区业主委员会签订的物业服务管理合同未经业主大会通过，是虚假和违反法律程序的无效合同，因此原告不具有收取被告物业服务及相关费用资格。岑溪市欣荣物业服务有限公司与原告的债权转让不符合法律规定，岑溪市欣荣物业服务有限公司与被告的纠纷尚未产生相关的债，原告未依法取得代岑溪市欣荣物业服务有限公司向被告主张权利的资格，岑溪市欣荣物业服务有限公司与“盛世东方”小区业主委员会解除合同产生的相关费用，应由岑溪市欣荣物业服务有限公司而不是原告向被告主张权利。原告提供物业服务管理不符合规定，原告诉请的各项费用不符合规定、不合理，属于乱收费，其乱收费部份明显侵害了被告的合法权益。被告不同意原告的诉讼请求。 被告向本院提供的证据及拟证明主张有：1.2018年10月26日“盛世东方”小区业主委员会张贴的通知，拟证明涉案小区业主大会投票同意未过半，所投票作废，此后未开过业主大会；2.“盛世东方”小区业主委员会成员的辞职书，拟证明2018年10月3日业主大会召开不成功后，“盛世东方”小区业主委员会成员辞职，其辞职报告虽没有送达给政府部门，但“盛世东方”小区业主委员会成员已将辞职书张贴到公示栏及发到业主群，业委会成员辞职之后没有召开业主大会，也没有发生选聘物业公司的事。 被告对原告举示的证据1表示无异议。被告对原告举示的证据2所涉及的营业执照无异议，但对“盛世东方”小区物业服务合同有异议，认为此物业服务合同的签订没有经过业主大会及专有部份建筑物总数超过双过半业主的同意，并且业委会大部份业主已贴出辞职公告，没有新的投票，也没有相关人员到场，原告所称的投票结果是不真实的，故对原告此证据的真实性、合法性不予认可。被告对物价局文件真实性没有异议，但对关联性有异议，认为原告接管“盛世东方”小区物业服务管理是不清楚的。被告对岑溪市欣荣物业服务有限公司的文件没有异议。被告对原告的证据3所涉通告的真实性、合法性有异议，认为原告业委会大部成员已于2018年10月10日提出辞职申请，没有新的业主委员会成员的交接参与，并且之前岑溪市欣荣物业服务有限公司与“盛世东方”小区物业服务管理的业主存在有纠纷，岑溪市欣荣物业服务有限公司对存在有纠份的“债”不能转让，被告对原告受让债权也没有收到通知书，对水费、电费等应由什么相关单位收取也没有公示，被告认为是不合理的。被告对原告举示的证据4，认为原告没有收费的合法资格，被告因此不同意缴费给原告，原、被告因产生纠纷也曾经报警处理。原告对被告的质证意见驳辩称，其与“盛世东方”小区业主委员会签订的物业服务合同是经过该小区委员会同意签订，并有当地政府的相关部门的领导到场的，投票也是有相关部门监督的；原告经“盛世东方”小区业主委员会与岑溪市欣荣物业服务有限公司达成物业服务管理移交不存在争议，原告收取物业服务费的资格是有房产局职能部门认定的。本院认为，被告对原告的举证虽提出其异议意见，但原告对“盛世东方”小区物业服务管理的履职事实经过，有较充分的举证，其履职行为虽有瑕疵可作为案件处理考虑的因素，但原告对被告进行了物业服务管理是事实存在而不能否认，原告的举证经审查，符合认证规定，本院予以采信，并作为认定本案案件事实的依据。 对被告的举证，原告认为，被告所称的此次投票未过半是事实，但召开的第二次业主大会投票已过半，而且2018年10月26日第二次业主大会有房产局及岑城政府樟木社区工作人员到场参加，并宣布投票成功，被告的举证没有关联性，对被告举证所涉的辞职书因无原件核对，故对其真实性存在异议，并且被告所主张的业主委员会成员辞职也没通过相关部门确认，不能认可其是正式辞职。本院认为，原告的驳辩意见成立，本院予以采纳。 案经审理，本院确认以下法律事实：2012年5月，案外人岑溪市欣荣物业服务有限公司受房地产开发商岑溪市欣建房地产开发公司的委托负责对岑溪市工农路X号“盛世东方”小区进行前期物业服务管理。2013年9月30日被告潘培成验收其购买位于此小区X栋X单元XX号房屋(建筑面积112.66平方米），并于当日与岑溪市欣荣物业服务有限公司签订《盛世东方前期物业服务协议》，岑溪市欣荣物业服务有限公司(甲方）在协议落款处加盖了公司印章，被告(乙方）在落款处签名并捺指模，双方的《盛世东方前期物业服务协议》对相关事项进行了约定。协议内容其中载明：乙方(业主）潘培成房屋为“盛世东方”小区X栋X单元XXX房，协议关于乙方的义务第2条、第7条、第9条分别约定：“按时足额向甲方交纳物业管理的有关费用，如逾期交纳，每日加收应交费3‰的滞纳金(违约金）。”；“不霸占公共场地，不在公共场地过道堆放杂物，晾晒衣物。”；“车辆的通行与停放必须按规定的速度行驶，按指定的位置停放，并按规定交纳车辆泊位费及管理费。”双方约定协议期限按甲方与开发企业签订的主合同约定，如主合同延期，则该协议也顺延期限，对甲方的收费项目及标准后附，乙方应于建设开发企业通知房屋交付之月起交纳物业公共性服务费用，乙方在首次办理入伙手续时应一次性交清一年的物业服务公共性服务费，之后按年度交费，乙方要在每年度第一个月的10日前主动向甲方交清当年应交的各项费用，如本年第二个月末乙方未交清本年物业服务公共性服务费，甲方从下月第一天起按本协议约定加收滞纳金。2018年5月岑溪市“盛世东方”小区业主委员会成立。2018年8月21日，岑溪市“盛世东方”小区业主委员会、岑溪市欣荣物业服务有限公司与原告联合发文通告岑溪市“盛世东方”小区业主，其内容为:“盛世东方”小区物业是欣建开发商委托岑溪市欣荣物业服务有限公司管理的前期物业管理企业，为更好地促进小区的各项管理工作，提高物业服务质量，经业主委员会提出重新选聘由岑溪市承翰物业管理有限公司从2018年8月21日起作为本小区的物业管理；在小区委员会、岑溪市承翰物业管理有限公司在场，岑溪市欣荣物业服务有限公司将完整保留资产(属业主所有）的公共设施设备、办公用具、物业相关所有资料，移交给岑溪市承翰物业管理有限公司接管，截止2018年7月31日欣荣物业服务有限公司未收上物业管理费欠款527524元、公共预收款欠款287931元，以上款项由岑溪市承翰物业管理有限公司垫支给岑溪市欣荣物业服务有限公司，业主所欠的物业费、公共预收款以及车位服务费等各项收费，经欣建开发商、欣荣物业、小区业委会同意由岑溪市承翰物业管理有限公司收取。原告从2018年8月21日起开始接管岑溪市“盛世东方”小区物业管理服务。2018年8月25日，岑溪市“盛世东方”小区业主委员会、岑溪市欣荣物业服务有限公司与原告又联合发文通告岑溪市“盛世东方”小区业主，其通告主要内容为:岑溪市欣荣物业服务有限公司因经营严重亏损、负债严重等原因无力为“盛世东方”小区提供物业服务，该公司经与岑溪市“盛世东方”小区业主委员会谨慎协商达成一致意见，该公司于2018年8月正式退出对岑溪市“盛世东方”小区的物业管理，并配合岑溪市“盛世东方”小区业主委员会于次月前完成将小区资产转移给“盛世东方”小区业委会重新选聘、委托的原告，由原告对岑溪市“盛世东方”小区进行物业管理。同日原告作出“债权转让通知书”，告示“盛世东方”小区业主其公司已受让岑溪市欣荣物业服务有限公司在该小区所拥有包括小区业主所欠物业管理费、所欠的公共预收款和车位服务费的债权788187元(详见业主欠款清单），要求欠款业主自接到通知书之日起一个月内向其公司履行交款义务。2018年9月11日，岑溪市物价局下发岑价格函(2018）3号文件给原告，告知原告其“盛世东方”小区物业收费标准由物业公司、业主双方以合同形式约定，也可以参照该局岑价字(2014）4号批文的标准执行。2018年11月16日，岑溪市“盛世东方”小区业主委员会与原告签订《盛世东方物业服务合同》，其中收费约定:高层房屋按建筑面积每月每平方米0.7元；商业用房按建筑面积每月每平方米2元；电梯保养费每户每月20元；垃圾费每户每月7元；公摊电费按本栋电表电量分摊。合同还约定了停车场的具体收费项目标准。合同对原告收取物业服务费应开支的项目进行了说明。被告入住上述其房屋后，截至2019年7月31日止，被告拖欠包括原告继受前物业公司移交的被告欠费及原告接管“盛世东方”小区物业后被告的欠费，被告拖欠管理费人民币4592元、公共维护费人民币1935元未付清给原告。原告虽向被告催收欠费，但被告以原告不是被告所在小区业主合法选聘的物业公司而没有收费资格、提供物业服务管理不符合规定和收费不合理等理由拒绝支付，双方因此产生纠纷，原告向本院提起民事诉讼。 本院认为，根据《中华人民共和国物业管理条例》、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订前期物业管理合同，在物业小区成立业主委员会并与其他物业服务企业签订新的物业服务管理合同之前，业主应当接受前期物业服务合同的约束，本案中，建设单位岑溪市欣建房地产开发公司选聘了岑溪市欣荣物业服务有限公司进行前期物业服务管理，岑溪市欣荣物业服务有限公司是经岑溪市工商行政管理局核发《营业执照》允许经营物业管理的法人企业，业主通过验收商品房时，与该公司签订了《前期物业服务协议》并在该协议上签字盖章确认，是双方当事人真实意思表示，其《前期物业服务协议》内容不违反法律、法规强制性规定，应认定为合法、有效合同。“盛世东方”小区业主委员会成立之前，房地产开发商岑溪市欣建房地产开发公司与岑溪市欣荣物业服务有限公司签订的前期物业管理委托合同对被告产生约束力。岑溪市“盛世东方”小区业主委员会成立后重新选聘、委托原告对岑溪市“盛世东方”小区进行物业管理，与原告签订《盛世东方物业服务合同》，该合同对作为该小区业主的被告具有约束力。原告受让岑溪市欣荣物业服务有限公司在岑溪市“盛世东方”小区所拥有包括小区业主拖欠物业管理费、公共预收款、车位服务费等债权及资产，经岑溪市欣荣物业服务有限公司、岑溪市“盛世东方”小区业主委员会及原告意见一致达成协议合意，没有违反法律规定的情形，应认定合法有效。原告有依合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范提供维修、养护、管理和维护等物业服务义务，被告有依合同约定交纳物业服务费、电梯费等费用的义务。原告作为物业服务管理企业，也应虚心听取被告等业主的意见并及时改进物业服务中存在的问题、提高物业服务水平，避免双方发生纠纷，共创文明、和谐小区。原告已依上述合同约定履行相应的义务，对小区物业进行了维修、养护、管理等，被告在审理中并未否认原告已提供物业服务的事实，即便原告在物业管理服务过程中存在瑕疵，原告的服务质量尚不能为被告所接受，但原告的物业管理行为尚不足以成为被告拒交物业服务管理费的法定事由，况且被告不交纳物业服务费等费用，必然会影响小区公共设施设备的正常使用和运转，损害小区其他业主的合法权益。被告抗辩理由不成立，本院不予采纳。在案件审理中，被告对拖欠原告的费用的数额没有提出异议，本院对此予以确认。被告拖欠原告的物业管理服务费，其行为违反了涉案合同的约定，损害了原告的合法权益，应依法承担相应的民事责任。被告应依约支付拖欠的管理费人民币4592元、公共维护费人民币1935元给原告。被告逾期缴交物业管理服务费，依合同约定，应承担违约责任，支付违约金(滞纳金）给原告。原告诉请的违约金额过高，应依法予以调整并以被告所拖欠费用总数额的30%计付违约金，同时考虑到原告提供的物业服务及管理存在瑕疵，原告在案件中也有过错应减轻被告责任的因素，本案违约金由原告承担40%、被告承担60%，则被告在本案支付的违约金为人民币1175元（6527元×30%×60%)。原告在本案要求被告支付律师费无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，为维护物业管理秩序和当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条第二款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告潘培成应支付2019年7月31日前拖欠的物业服务管理费人民币4592元、公共维护费人民币1935元合计人民币6527元给原告岑溪市承翰物业管理有限公司； 二、被告潘培成应支付违约金人民币1175元给原告岑溪市承翰物业管理有限公司； 三、驳回原告岑溪市承翰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案诉讼受理费160元，减半收取80元(原告已预交），由原告岑溪市承翰物业管理有限公司负担30元、被告潘培成负担50元。 上述被告潘培成应履行之款，限在本判决书生效之日起10日内履行完毕。被告潘培成可将履行款直接交付本院或汇入本院帐户（帐户：岑溪市人民法院，帐号：21×××15，开户行：中国工商银行岑溪市支行），由本院转给原告岑溪市承翰物业管理有限公司。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案权利人向本院申请执行期限为本判决书确定的履行期限届满之日起二年内。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 胡光华 二〇一九年十一月八日 法官助理 吴宏斌 书 记 员 覃家钰