吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉02民终2607号 上诉人（原审被告）：梁在成，男，1974年10月2日生，朝鲜族，吉林石化公司乙烯厂职工，住吉林省吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：梁辰，吉林松花江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司，住所地吉林市丰满区。 负责人：王维剑，地区管理中心总监。 委托诉讼代理人：程小娟，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：曹志刚，男，该公司法律顾问。 上诉人梁在成因与被上诉人中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司（以下简称宏洋物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初1525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 梁在成上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：（一）宏洋物业公司不具备诉讼主体资格，没有诉讼权利。1.通过查询政府部门公示信息可知，宏洋物业公司是在2012年10月16日成立，2011年11月至2012年10月16日期间宏洋物业公司并不存在，没有提供物业服务的可能性，一审法院判决梁在成自2011年11月起支付给宏洋物业公司物业费是错误的。2.根据梁在成的房屋产权登记证及吉林市房屋权属交易服务中心档案查询可知，梁在成的房屋属于江南壹号花园小区而非紫御东郡小区，且宏洋物业公司的物业合同签署的服务对象显示为紫御东郡B、D区业主，即便梁在成的房屋现在处于紫御东郡小区内，也不能以此突破合同相对性。3.根据《物业管理条例》的规定，物业公司提供物业服务，需经过招投标或房地产主管部门审批。而一审中宏洋物业公司无法对其合法承包物业服务进行举证，且梁在成入住时的物业公司为北京育新物业管理公司吉林市分部而非宏洋物业公司，开发商是与中海物业管理有限公司吉林市分公司（以下简称中海物业公司）签订物业服务合同，时间为2011年11月1日至2014年3月1日，在此期间产生的物业费用的主体为中海物业公司，此期间的物业费如果主张也应由中海物业公司向梁在成主张，与宏洋物业公司无关。综上所述，宏洋物业公司不能提供证据证明其合法入驻，一审判决中部分期间物业服务的合同主体也非宏洋物业公司，因此宏洋物业公司没有诉讼主体资格。（二）一审认定事实错误，适用法律错误。1.本案宏洋物业公司提供的物业服务并不是连续的，也没有证据能够证明宏洋物业公司向梁在成主张过物业费以及送达过物业费催费通知，已过诉讼时效。本案中承包紫御东郡B、D区物业的服务公司在各个阶段是不同的物业公司，发包人在各个阶段也不相同，承包时间出现间断，因此不是一个连续的合同，也不是一个连续稳定的债权债务关系，应当以每段的债权债务认定，因此由于宏洋物业公司怠于行使诉讼权利造成未主张的物业费部分已经超过诉讼时效，不应予以支持。2.宏洋物业公司没有合法的入驻手续，因此物业服务合同因违反法律强制性规定而无效，宏洋物业公司没有诉讼权利和诉讼主体资格，应当驳回其起诉。 宏洋物业公司辩称，（一）原审双方当事人是适格的诉讼主体，双方具有合法的物业服务合同关系。1.在业主委员会未成立以前由开发单位及该小区所在社区代表全体业主与宏洋物业公司签订的《物业服务合同》对全体业主均具有约束力，因此宏洋物业公司有权向梁在成主张物业费，双方主体身份适格。2.梁在成房屋所在的位置处于中海紫御东郡园区内，应当认定梁在成房屋所在的小区就是宏洋物业公司提供物业服务的中海紫御东郡，梁在成仅以其房屋所有权证中登记的名称来排除接受宏洋物业公司提供物业服务的事实，没有法律依据和事实依据。（二）物业服务费并未超过诉讼时效。宏洋物业公司持续为梁在成所在小区提供物业服务至今，梁在成明知自身长期拖欠物业费未缴纳，故该诉讼时效应当从提供物业服务的最后一期物业费交纳期限届满之日起计算，并且宏洋物业公司定期通过张贴催缴通知单、电话催缴、邮寄律师函催缴等各种方式进行了物业费的催缴，故本案中宏洋物业公司主张的物业服务费并未超过诉讼时效。综上，原审判决认定事实正确、适用法律正确。 宏洋物业公司向一审法院起诉请求：1.判令梁在成立即支付2011年1月至2019年12月期间物业费合计人民币17,258.40元；2.支付违约金1,725.80元；以上两项诉讼请求合计金额为18,984.20元。 一审法院认定事实：2011年11月1日，吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司（以下简称怡恒伟业公司）与中海物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由中海物业公司为中海紫御东郡B、D区住宅及商业住户提供物业服务，物业服务费标准为：高层住宅1.3元/月/平方米，商业物业2.5元/月/平方米。服务期限从2011年11月1日起至2013年10月31日止。中海地产集团为配合在国内三线城市房地产开发建设，准备成立地产公司专线物业服务体系。基于此，中海物业公司的员工及资产全部过渡到宏洋物业公司。2011年10月21日，中海物业公司与宏洋物业公司签订《委托协议书》，约定：中海物业公司委托宏洋物业公司代收2011年11月1日至2012年12月31日期间的物业服务费。从2013年1月起由宏洋物业公司开始为中海紫御东郡B、D区提供物业服务。2014年3月10日，怡恒伟业公司与宏洋物业公司签订《中海紫御东郡B、D区前期物业服务合同》，约定由宏洋物业公司为中海紫御东郡B、D区提供物业服务，收费标准为住宅房屋1.35元/月/平方米（不含电梯费用）。该前期物业服务合同期限为2014年1月1日至2014年12月31日。2015年1月1日，怡恒伟业公司又与宏洋物业公司继续签订了前期物业服务协议，约定物业服务期限为2015年1月1日至2015年12月31日。因中海紫御东郡小区暂未成立业主委员会，2016年，由吉林市丰满区江南街道江滨社区居民委员会（以下简称滨江社区）代表全体业主与宏洋物业公司签订物业服务合同，合同约定：宏洋物业公司为中海紫御东郡B、D区提供物业服务，收费标准为高层住宅每月每平方米1.3元；物业费按年交纳，业主应在每年12月30日前交纳次年的全部服务费用；未能按时交纳的，应按照每日千分之三的标准支付违约金；合同期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止。合同到期后，宏洋物业公司一直持续为该小区提供物业服务。2018年5月20日，滨江社区与宏洋物业公司再次签订物业服务合同，约定由宏洋物业公司为中海紫御东郡B、D区提供物业服务，收费标准仍为高层住宅每月每平方米1.3元；物业费按年交纳，业主应在每年12月30日前交纳次年的全部服务费用；未能按时交纳的，应按照每日千分之三的标准支付违约金；合同期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。合同期满前三个月，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，合同期限延续至甲方代表全体业主与依法选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻小区之日止。至判决时，宏洋物业公司仍为中海紫御东郡B、D区提供物业服务。梁在成为该小区x区x号楼x单元xx室业主，房屋建筑面积为122.94平方米，拖欠2011年11月至今的物业费未付。宏洋物业公司曾多次以口头方式及张贴缴费通知单等方式向梁在成催缴物业费。 一审法院认为，（一）本案双方当事人是否为同一小区的物业服务企业与业主及双方之间是否存在合法有效的物业服务合同的问题。1.梁在成以其房屋在房产部门登记的坐落位置为“丰满区滨江东路1号江南壹號花园小区x号楼x单元x层x号”为由，认为其所居住的房屋与宏洋物业公司提起本案诉讼主张的“中海紫御东郡x区x号楼x单元x室”并非同一房屋，双方并非物业服务企业与业主的关系。经本院在庭审结束当时，与双方当事人共同到梁在成所有的房屋实地进行查看发现，其房屋所在小区的大门、楼宇门、电梯口均标注为“中海紫御东郡”。故应当认定梁在成所在小区为宏洋物业公司提供物业服务的中海紫御东郡，而不能仅以其房屋所有权证中登记的名称来排除其接受宏洋物业公司提供物业服务的事实。2.涉案小区在业主委员会未成立前，由开发单位怡恒伟业公司及该小区所在社区，代表全体业主与宏洋物业公司签订的物业服务合同，该合同对全体业主均具有约束力。虽然2011年11月至2013年10月31日期间是由怡恒伟业公司与中海物业公司签订的物业服务协议，但根据中海物业公司与宏洋物业公司签订的委托书，宏洋物业公司有权代收该小区业主2011年11月1日至2012年12月31日期间的物业服务费。从2013年开始该小区一直由宏洋物业公司提供物业服务至今。因此，宏洋物业公司有权向梁在成主张物业服务费。（二）本案部分物业服务费是否超过诉讼时效的问题。鉴于宏洋物业公司提供的物业服务具有连续性，处于持续服务状态，梁在成明知自己长期拖欠物业服务费未交纳，仍继续接受宏洋物业公司提供的物业服务，连续拖欠物业费的诉讼时效期间应从提供物业服务的最后一期物业费交纳期限届满之日起计算，故不应认定为宏洋物业公司主张的物业服务费超过诉讼时效。（三）宏洋物业公司主张的物业费及违约金是否应予支持的问题。根据合同权利义务的相对性原则，梁在成在享有接受物业服务权利的同时即负有交纳物业费用的义务。本案中，宏洋物业公司向小区业主提供了物业服务，梁在成作为该小区的业主，在享受到物业服务的同时，应履行交纳物业服务费的义务。本案现无证据证实宏洋物业公司在履行物业服务合同过程中存在重大瑕疵，故宏洋物业公司要求梁在成交纳物业费的诉讼请求应予支持。但因中海物业仅委托宏洋物业公司收取2011年11月1日至2012年12月31日期间的物业服务费，故对宏洋物业公司主张的2011年1月至2011年10月的物业费，不予支持。另鉴于本案物业服务合同到期后未续签，而至判决时宏洋物业公司仍在为中海紫御东郡B、D区提供物业服务，故梁在成应给付宏洋物业公司物业费至2019年7月止。虽然前期物业服务协议中约定的物业服务费为1.35元/月/平方米，但宏洋物业公司现按每月每平方米1.3元主张权利，应予准许。梁在成从2011年11月至2019年8月期间的物业费应为14,863.45元（1.3×93×122.94）。考虑到梁在成系因与宏洋物业公司就物业服务质量存在争议而拒绝交纳物业服务费，故对宏洋物业公司要求梁在成支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。应当指出，小区居住环境直接影响居民的生活质量，物业服务质量与居民的生活息息相关。物业服务企业与业主虽是合同关系，但亦是相辅相成的互助关系。只有广大业主积极交纳物业费用，物业服务企业才能更好的为小区业主服务。我们应该承认，即使再敬业，物业服务企业的服务也是很难做到尽善尽美、毫无瑕疵的，如仅因细微瑕疵的存在，业主就拒交物业费，对物业服务企业是不公平的。但同时，也只有物业服务企业的服务日趋完美，才能得到广大业主的认可，才能使广大业主按时主动交纳物业费用。物业服务企业应在今后的服务中提高服务质量，提升员工素质，多与广大业主沟通，以取得业主的理解和谅解。广大业主亦应在合理维权的同时，履行自己及时交纳物业费的义务。望广大业主和物业服务企业均能持积极主动、互通有无、互帮互助的平和心态，共同营造一个和谐、文明的优质小区。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条、第六十四条之规定，判决：一、梁在成于本判决生效后五日内给付宏洋物业公司2011年11月至2019年7月，共93个月的物业费14863.45元；二、驳回宏洋物业公司的其他诉讼请求。案件受理费138元（已减半收取），由梁在成负担108元，由宏洋物业公司负担30元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，梁在成的上诉主张依法不能成立。根据中海物业公司与宏洋物业公司签订的委托协议书约定，宏洋物业公司作为受托人，有权向业主梁在成主张2011年11月1日起至2012年12月31日期间的物业服务费。 虽然梁在成所有房屋产权登记为江南壹號花园小区，但根据一审法院组织双方当事人实地踏查，其房屋所在小区通用名称实为中海紫御东郡，同时宏洋物业公司为该小区提供物业服务，故梁在成以产权登记名称与物业服务合同中物业名称不一致为由，拒绝交纳物业，缺乏事实依据，不能成立。 关于宏洋物业公司选聘方式是否合法的问题，《物业管理条例》第二十四条之规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”该条规定并未强制要求必须通过招投标的方式选聘物业服务企业，宏洋物业公司是依法核准登记备案的物业服务企业，先后与建设单位及居民委员会签订了物业服务合同，为该小区提供物业服务多年。而且以何种方式选聘物业服务企业的决定权应在业主（业主委员会）或居民委员会一方，现梁在成以选聘方式不合法为由，拒绝交纳物业费，依法不能成立。 关于诉讼时效问题，虽然2013年前后由宏洋物业公司接替中海物业公司为该小区提供物业服务，但物业服务的员工、资产、财务账目及服务内容均未发生变化，物业服务合同仍处于连续履行的状态，又因物业服务合同中物业费的支付属于分期履行的同一债务，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，宏洋物业公司的物业服务合同仍在履行之中，故其起诉要求梁在成交纳物业费，未超过诉讼时效。 综上所述，梁在成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费172元，由上诉人梁在成负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙海波 审判员  关 晶 审判员  张 蕾 二〇一九年十一月十九日 书记员  聂 力