黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终489号上诉人（一审原告、反诉被告）：哈尔滨市哈西新区房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区哈双路89号2楼201室。法定代表人：周启纲，该公司总经理。委托诉讼代理人：李劲松，黑龙江龙信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐怡，黑龙江龙信达律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：黑龙江东方天地房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区辽河路中植方洲苑小区3栋1层6号门市。法定代表人：胡洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：于奇，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：石玉佳，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。哈尔滨市哈西新区房地产开发有限责任公司（以下简称哈西房开公司）因与被上诉人黑龙江东方天地房地产开发有限公司（以下简称东方天地公司）合作开发房地产合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民初197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、法庭调查的形式审理了本案。哈西房开公司的委托诉讼代理人李劲松、齐怡，东方天地公司的委托诉讼代理人于奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。哈西房开公司上诉请求：1.改判一审判决第三项，东方天地公司增加支付25号楼20,543,901.60元土地出让金自2017年6月5日至取得预售许可之日按一年期贷款利率计算的利息损失（截至2018年1月31日为595,773.15元）；2.改判一审判决第四项，哈西房开公司不承担25号楼建筑面积568.94平方米的配套费250,969.43元；3.改判一审判决第四项，哈西房开公司不承担25号楼人防工程施工图审查费、正式电设计费，合计48,004.90元；以上合计894,747.48元。4.由东方天地公司承担一、二审诉讼费用。事实及理由：1.东方天地公司应支付25号楼土地出让金因未取得预售许可证造成的利息损失。一审法院认定东方天地公司应赔偿在应取得预售许可证期间支付施工款的利息损失，且未支持土地出让金20,543,901元的利息损失，应改判支付25号楼土地出让金自2017年6月5日至取得预售许可之日的利息。2.一审法院认定25号楼建筑面积存在错误。哈西房开公司享有开发权的25号楼建筑面积为10278.18平方米，对应东方天地公司反诉的配套费用也应为10278.18平方米，而不是10847.12平方米，面积差值568.94平方米的配套费用250,969.43元不应承担。3.一审法院认定由东方天地公司承担2-21-3-1024-2号宗地东方新天地项目的人防费用及规划设计费、楼房施工图设计费、小区庭院、综合管网设计费，但判决第四项却将人防工程施工图审查费、正式电设计费48,004.90元由哈西房开公司承担。东方天地公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回哈西房开公司的上诉请求。事实与理由：双方所签合同对土地出让金投入的回报时间并未与房屋预售证相关联，哈西房开公司无权以预售许可证取得延误为由主张利息损失。25号楼建筑面积应为10847平方米，地上建筑面积10278平方米，地下建筑面积568.94平方米，地下包括设备间、电梯间等，为建筑整体结构所必须，属于建筑的附属部分，不能分割独立使用，故地下应归属于哈西房开公司所有。哈西房开公司应承担地下人防工程相关费用。哈西房开公司向一审法院起诉请求：1.东方天地公司向哈西房开公司确认其享有的2-21-3-1024-2号宗地（即2012HTH005地块）东方新天地项目住宅604.86平方米（23号楼）、商服5616.96平方米开发权（均按规划建筑面积计算）；2.东方天地公司承担2-21-3-1024-2号宗地（即2012HTH005地块）东方新天地项目全部规划设计费、楼房施工图设计费、小区庭院、综合管网设计费；3.东方天地公司向哈西房开公司支付其缴纳的2-21-3-1024-2号宗地（即2012HTH005地块）东方新天地项目住宅604.86平方米（23号楼）、商服5616.96平方米土地出让金12,436,098.40元的利息损失，按五年以上期贷款利率计算自2012年6月29日至东方天地公司确认哈西房开公司享有开发权之日止（截至2018年1月31日为4,051,991.76元);4.东方天地公司向哈西房开公司支付其已缴纳的25号楼土地出让金20,543,901.60元的利息损失5,445,075.52元（按三年以上期贷款利率计算自2012年6月29日至2016年12月25日）；5.东方天地公司向哈西房开公司支付25号楼开发成本45,283,901.60元的利息损失，按一年期贷款利率计算自2017年6月5日至25号楼取得预售许可或销售许可之日止（截至2018年1月31日为1,160,306.48元）；以上合计10,657,373.76元；6.东方天地公司承担本案诉讼费。东方天地公司向一审法院反诉请求：哈西房开公司支付其应承担的市政公用设施配套费、给排水、供电、供热、燃气、强弱电等外网配套及其他工程的建设费用，共计7,381,804.76元。一审法院认定事实：2012年6月29日，案外人李云飞与哈西房开公司根据哈尔滨市国土资源局国有建设用地使用权挂牌转让公告（哈西2012HTH005宗地位于南岗区交角地段，土地用途为住宅、商服，用地面积为139480.6平方米，规划建筑面积为358465（地上）平方米），就联合竞买案涉宗地签订《联合竞买、开发哈西2012HTH005宗地协议书》（以下简称《联合竞买协议》），主要约定：一、开发规模划分。竞买成功后，哈西房开公司按出资比例4.6%享有不小于建筑面积1.65万平方米的商服和住宅（含地下）开发建设权利，剩余部分归李云飞开发改造。二、哈西房开公司开发楼位置。哈西房开公司开发楼房位置商服位于南兴路西侧两栋高层群楼中间商服，住宅位于绥化路与南兴路交角酒店南向靠绥化路第一栋高层，如此商服和住宅建筑面积不能满足1.65万平方米要求，在距此楼南侧的第二栋楼中补满哈西房开公司约定的建筑面积。商服和地下均按出资比例或出让金比例分摊。三、双方同意以李云飞为代表全权负责竞买，哈西房开公司按23%的比例承担并交纳竞买保证金即3298万元，其余费用由李云飞交纳。四、双方按照开发占地面积比例来分摊并交纳土地出让金。五、该项目以李云飞名义开发建设，由李云飞办理此项目（含哈西房开公司开发的面积部分）的全部前期报批和各种配套手续。哈西房开公司自行建设哈西房开公司楼房2米内全部施工项目，李云飞承担哈西房开公司楼房2米以外的按规划设计要求庭院配套工程建设费用和全部配套建设；哈西房开公司根据实际开发的建筑面积，按照规定标准分摊市政公用设施配套费（大配套费）、给排水、供电、供热、燃气、强弱电等外网配套的建设费用。李云飞自愿承担哈西2012HTH005宗地项目按规划需要配建的全部公用设施配套（幼儿园、活动室、社区办公室、图书馆等全部公用项目）项目和廉租房建设及费用，人防工程费由李云飞承担并交纳，哈西房开公司不再承担本项目廉租房、公用设施配套费和人防工程费用。六、哈西房开公司建设方式可哈西房开公司自建，也可李云飞代建，具体方式另议。七、李云飞承担项目的全部规划设计、小区庭院设计和楼房施工图设计，哈西房开公司楼房内的户型大小、设计格局等事宜需征得哈西房开公司同意后再进行设计。八、哈西房开公司有权自主销售自行建设的房屋，李云飞应为哈西房开公司建设和销售房屋提供完备合法的手续，保证哈西房开公司房屋正常依法合规销售、办理房屋所有权证书……十、双方应认真履行合同，任何一方不得违约，因竞买、建设均以李云飞名义进行，如竞买成功后，李云飞单方解除协议或不按协议规定履行，李云飞应根据竞买建筑面积1.65万平方米规模，按照建筑面积2000元/平方米支付违约金。同时双方在《联合竞买协议》约定，李云飞和哈西房开公司作为联合竞买人对该宗地使用权各自所占的份额为李云飞占95.4%，哈西房开公司占4.6%，由李云飞代表其他各方参加竞买活动，该宗地使用权受让人主体为李云飞，竞得后由项目公司与市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。双方于2012年6月29日向哈尔滨国土资源局缴纳了案涉2012HTH005宗地土地出让金定金142,980,000元，其中包括哈西房开公司按上述协议约定的比例缴纳的3298万元土地竞买保证金。2012年7月16日，哈尔滨市国土资源局与李云飞签订《国有建设用地使用权出让合同》，将案涉的坐落于哈尔滨市南岗区交角地段（宗地编号2-21-3-1024-1）的133685.27平方米国有土地使用权出让给李云飞，出让宗地总面积为139480.60平方米，出让价款为714,880,000元。2012年7月30日，哈尔滨市国土资源局与东方天地公司签订《国有建设用地使用权出让合同(合同补充条款)》，将《国有建设用地使用权出让合同》受让人由李云飞变更为东方天地公司。2016年4月8日，东方天地公司与哈西房开公司及李云飞三方签订《联合竞买、开发哈西2012HTH005宗地协议书补充协议》（以下简称《联合竞买补充协议》,约定：一、原《联合竞买协议》的甲方由李云飞变更为东方天地公司。二、原协议中哈西房开公司享有的开发建设权利，具体为哈西房开公司开发建设的建筑面积为1.65万平方米；楼号暂定25号；具体位置位于绥化路与南兴路交角酒店南向靠近绥化路第一栋高层，如此商服和住宅建筑面积不能满足1.65万平方米要求，在据此楼南侧的第二栋楼中补满哈西房开公司约定的建筑面积；计划开工时间2016年11月1日，计划竣工时间2018年9月30日。实际开竣工时间根据净地情况进行最后确定。三、其他事项按原协议约定执行。本补充协议与原协议具有同等法律效力。该协议中据此楼南侧的第二栋楼为23号楼，均为住宅。东方天地公司确认哈西房开公司享有25号楼住宅规划建筑面积10278.18平方米的开发建设权利。2013年10月10日，哈尔滨西部地区开发建设领导小组办公室在给哈尔滨市国土资源局出具的《关于黑龙江东方天地公司NG13-G-07宗地分期开发建设等相关意见的复函》中就有关情况进行说明：土地出让合同约定按50%比例分两期缴纳，东方天地公司目前仅缴纳142,980,000元，尚欠571,900,000元。该宗地范围内有南岗区城管局下属环卫车队50329平方米土地，因新址建设涉及相关问题无法解决，致使南岗区环卫车队至未搬迁。经与南岗区政府积极协商，南岗区政府正式出文承诺于2016年12月20日前完成南岗区环卫车队搬迁工作，并交付净地。由于原哈西客站地区建设办公室未能按合同约定时间交付净地，该公司也未按时缴纳剩余出让价款，建议按有关规定根据规划部门确定的分宗实施规划方案对该项目的《国有土地使用权出让合同》有关内容进行调整。此后，哈尔滨市国土资源局与东方天地公司于2014年7月15日再次签订一份《国有建设用地使用权出让合同(合同补充条款)》，对有关内容调整为：变更交地时间由2012年8月1日改为2013年10月20日，变更动工时间由2013年8月1日改为2013年11月20日，变更竣工时间由2016年7月31日改为2019年12月30日。一期出让价款支付时间由2012年8月15日改为2014年6月20日，支付金额由35744万元改为47197万元。二期出让价款支付时间由2013年7月16日改为2016年12月25日，支付金额由35744万元改为24291万元。该项目分二期建设，用地范围内南岗区环卫车队所在规划地块为二期用地，由哈尔滨西部地区开发建设领导小组办公室负责交付土地，一期交地时间、动工时间以合同中变更时间为准，一期竣工时间由2016年7月31日改为2016年11月20日。二期交地时间为2016年12月20日，二期土地出让价款支付时间调整为2016年12月25日前，二期出让价款自顺延后日期开始计息。二期动工时间为2016年12月30日前，竣工时间为2019年12月30日前。该项目实际建设中，南岗区环卫车队所占地块由东方天地公司规划调整为三期用地。2016年东方天地公司与案外人哈尔滨市第四建筑工程公司就该项目三期工程二标段施工签订《建设工程施工合同》，约定合同价款为2658万元，其中预付款为分部分项工程部分的25%，预付款预付时间：暂设、相关机械设备进场及文明施工实施搭建完毕起3日内支付；计划开工日期为2016年12月20日，计划竣工日期为2017年12月31日。该合同于2017年2月16日在建设行政主管部门备案。哈尔滨市第四建筑工程公司于2016年10月启动三期工程施工建设。2017年1月20日，哈尔滨市第四建筑工程公司已完成地库拆除部分、主楼桩及地库底板及成材部分，故向东方天地公司申请支付25号楼形象进度款。2017年1月23日，东方天地公司向哈西房开公司发函，告知东方天地三期工程建设已经启动，哈西房开公司享有开发建设权益的单体楼及地库已完成基础及地下室底板施工，因施工单位多次催要进度款故要求哈西房开公司尽快筹措资金解决。2017年5月18日，哈尔滨市第四建筑工程公司向东方天地公司发函要求支付25号楼工程进度款。2017年5月23日，东方天地公司再次向哈西房开公司发函，告知东方天地三期工程目前完成产值1460万元，按70%比例支付，应为1022万元，已付350万元，现楼体已完成至9层，应再支付672万元，因施工单位多次催要进度款故要求哈西房开公司尽快筹措资金予以解决。在2017年1月至诉讼前，哈西房开公司向东方天地公司分6笔共计支付25号楼建设资金2474万元，具体如下：2017年1月24日支付350万元、2017年6月5日支付500万元、2017年7月31日支付536万元、2017年8月18日支付88万元、2017年9月6日支付600万元、2017年10月10日支付400万元。东方天地公司于2017年1月4日取得东方新天地三期12号、21-23号、29-32号楼的商品房预售许可证，25号楼至今未取得商品房预售许可证。东方天地公司在2017年11月16日为哈西房开公司出具的《关于东方新天地与哈西房开联合竞买2012HTH005宗地的情况说明》确认：哈西房开公司按投资比例享有总建筑面积的4.6%的开发规模（即哈西房开公司享有1.65万平方米的住宅和商服），并由哈西房开公司优先选定了本项目最佳位置的一栋楼25号楼，25号楼面积不足部分，从前一栋楼23号将面积补齐，商服网店选在2号-3号之间，面积为200-300平方米，双方在附图上做了位置的标记。协议约定哈西房开公司不分摊以下费用，包括配套公租、廉租费用；幼儿园、活动室、图书馆、人防等公共设施配建费；园林绿化等小区内配套费用。2018年5月15日，东方天地公司向哈西房开公司发出[2018]前期第（2）号工作联系函，函件主要内容为二标段25号楼已于4月3日提交了商品房预售许可证办理手续，同日商品房处下发办理预售资金监管通知单，故要求哈西房开公司尽快提供25号楼物价局备案单价、销售单价及总价。哈西房开公司于2018年5月25日复函提供了25号楼定价明细。东方天地公司在2018年5月15日同时向哈西房开公司发出[2018]前期第（3）号工作联系函，函件主要内容是东方天地公司于2017年3月1日已为哈西房开公司负责的二标段25号楼办理了施工许可证，因哈西房开公司未缴纳配套费用，致使预售许可证无法办理，要求尽快核对并缴纳相关费用。根据《国有建设用地使用权出让合同》及东方天地公司提供的2016年12月12日版规划图显示，2012HTH005宗地地上总建筑面积358465平方米，其中住宅236587.90平方米，商服121877.10平方米，地下总建筑面积125626.42平方米；东方新天地三期总建筑面积183026.47平方米，其中地上建筑面积124544.18平方米；三期工程中25号楼总建筑面积10847.12平方米，其中地上建筑面积10278.18平方米，地下建筑面积568.94平方米。庭前东方天地公司提出反诉，请求哈西房开公司支付其应承担的市政公用设施配套费、给排水、供电、供热、燃气、强弱电等外网配套及其他工程的建设费用共计7,381,804.76元。哈西房开公司同意暂时支付3,172,824.96元。一审法院认为，案涉《联合竞买协议》及《联合竞买补充协议》等均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照协议全面履行。关于哈西房开公司享有案涉项目开发权的商服和住宅面积问题。根据《联合竞买协议》及《联合竞买补充协议》约定，哈西房开公司享有按出资比例4.6%且建筑面积1.65万平方米的25号楼商服和住宅（含地下）开发建设权利，商服和地下均按出资比例或占出让金比例分摊；如商服和住宅建筑面积不能满足1.65万平方米要求，在南侧的23号楼补满约定的建筑面积。据2016年12月12日版规划图显示2012HTH005宗地总建筑面积358465平方米，其中住宅236587.90平方米，商服121877.10平方米，故按出资比例4.6%计算，哈西房开公司享有住宅10883.04平方米及商服5606.35平方米的开发建设权，因25号楼住宅建筑面积为10278.18平方米，不足部分604.86平方米按照约定应在23号楼补足。按照出资比例4.6%计算，哈西房开公司应享有的地上建筑面积（住宅和商服）为16489.39平方米（10883.04平方米+5606.35平方米），与协议约定的1.65万平方米尚差10.61平方米应在商服中补足，即哈西房开公司享有商服开发建设权的建筑面积为5616.96平方米。关于商服位置，东方天地公司在2017年11月16日为哈西房开公司出具的《关于东方新天地与哈西房开联合竞买2012HTH005宗地的情况说明》确认商服网店位置在2号-3号之间，并在附图上作出位置标记。经一审法院组织双方当事人至案涉小区实地查看，双方亦确认上述商服位置，且对无论是用住宅还是商服补足尚未交付的享有开发建设权的建筑面积均予认可。故东方天地公司抗辩双方对此约定不明确与事实不符，哈西房开公司的第一项诉讼请求符合合同约定，一审法院予以支持。关于哈西房开公司请求东方天地公司给付案涉东方新天地项目23号楼住宅604.86平方米、商服5616.96平方米的土地出让金12,436,098.40元及25号楼土地出让金20,543,901.60元的利息损失是否应予支持的问题。土地出让金票据显示2012年6月29日哈西房开公司缴纳的3298万元土地出让金与东方天地公司缴纳的土地出让金1.1亿元共计1.4298亿元直接支付到哈尔滨市财政局账户，该款项是双方按照协议约定为共同购买2012HTH005宗地而支付的定金。因此哈西房开公司关于东方天地公司未及时将哈西房开公司缴纳的3298万元土地出让金用于哈西房开公司的开发、东方天地公司将哈西房开公司缴纳的3298万元土地出让金用于缴纳以其名义开发项目的土地出让金的主张缺乏事实依据，东方天地公司已按照协议约定及时履行了缴纳哈西房开公司承担的土地竞买保证金的义务，并不存在迟延履行或拒绝履行交付义务导致竞买土地失败的结果。关于25号楼土地出让金，虽实际缴纳时间为2016年12月25日，但系根据哈尔滨市国土资源局与东方天地公司2014年7月15日签订的《国有建设用地使用权出让合同(合同补充条款)》关于对迟延交付净地导致交付土地出让金及交地、动竣工时间的顺延的有关内容，其中包括二期用地（含三期工程）出让价款支付时间由2013年7月16日改为2016年12月25日，东方天地公司2016年12月25日缴纳土地出让金是与哈尔滨市国土资源局根据迟延交付净地的情况所作出的补充约定，哈西房开公司亦受该补充条款的约束。故哈西房开公司诉讼请求三和诉讼请求四没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于哈西房开公司请求东方天地公司给付25号楼开发成本45,283,901.60元的利息损失是否应予支持的问题。哈西房开公司主张按照25号楼地上建筑面积10278.18平方米分摊土地出让金20,543,901.60元（3298万元÷1.65万平方米×10278.18平方米），加之建设资金2474万元，组成开发成本45,283,901.60元。依前所述，由于该宗地范围内有南岗区城管局下属环卫车队未搬迁导致未能按照原计划开工建设，交地、动竣工时间进行了调整，也影响了25号楼开发建设的进度。2016年东方天地公司与哈尔滨市第四建筑工程公司就该项目三期工程二标段施工签订《建设工程施工合同》，约定合同价款为2658万元，其中预付款为分部分项工程部分的25%，该施工合同涉及的工程款由哈西房开公司承担，但哈西房开公司并未按照合同约定时间足额拨付进度款，哈尔滨市第四建筑工程公司多次发函催要，直至2017年6月5日付第二笔款时合计850万元，才达到建设资金总额25%的要求。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”本案中，哈西房开公司逾期支付《建设工程施工合同》约定的25%的预付款，导致不能按期办理25号楼的商品房预售许可证，直至2017年6月5日已具备办理商品房预售许可证的条件，但东方天地公司至今未能取得25号楼的商品房预售许可证，导致哈西房开公司无法对外销售25号楼商品房，东方天地公司应当赔偿哈西房开公司的损失。哈西房开公司主张25号楼开发成本45,283,901.60元的利息损失，诉讼前哈西房开公司陆续投入建设资金共计2474万元，东方天地公司已按照协议约定及时履行了缴纳哈西房开公司承担的3298万元土地出让金的义务，因此哈西房开公司该项诉请中关于东方天地公司给付25号楼的开发建设资金部分2474万元自2017年6月5日自取得商品房预售许可证之日的利息损失具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于案涉项目全部规划设计费、楼房施工图设计费、小区庭院、综合管网设计费由谁承担的问题。根据《联合竞买协议》约定，东方天地公司承担项目的全部规划设计、小区庭院设计和楼房施工图设计，哈西房开公司楼房内的户型大小、设计格局等事宜需征得哈西房开公司同意后再进行设计。故案涉项目全部规划设计费、楼房施工图设计费、小区庭院设计费应当由东方天地公司承担。双方争议的是综合管网设计费应由谁承担的问题。综合管网设计包含建筑物外部环境的消防、给排水、电力及市政等外部管网的布置走向等内容。前述协议仅约定哈西房开公司根据实际开发的建筑面积按照规定标准分摊市政公用设施配套费、给排水、供电、供热、燃气、强弱电等外网配套的建设费用，并不包含综合管网设计费，依照合同的文义解释和体系解释，综合管网设计费应在协议约定的全部规划设计费的范畴内，该费用应当由东方天地公司承担。哈西房开公司第二项诉讼请求成立，一审法院予以支持。关于哈西房开公司应承担的市政公用设施配套费、给排水、供电、供热、燃气、强弱电等外网配套及其他工程的建设费用问题。以下按照东方天地公司的诉请费用分项阐述。1.按照《黑龙江省物价监督管理局黑龙江省财政厅关于哈尔滨城市基础设施配套收费标准的批复》《省财政厅省物价监督管理局关于将公共消防设施建设同并入城市基础设施配套费统一征收的通知》规定，案涉建设项目城市基础设施配套费收费标准为每平方米190元。因《联合竞买协议》约定哈西房开公司享有商服和住宅的开发建设权利包含地下部分，故哈西房开公司应当按照25号楼总建筑面积承担城市基础设施配套费，该项费用为2,060,952.8元（190元/平方米×10847.12平方米=2,060,952.8元）。2.关于住房专项维修资金，《住房专项维修资金交存告知单》载明住房专项维修资金交存标准为按每平方米建筑面积成本价的2%交存首次专项维修资金，配备电梯的商品住房成本价为1600元/平方米。因该告知单仅是为告知建设单位交存标准和提交材料，并无交存票据佐证，东方天地公司可待实际发生再行主张，该院不予支持。3.黑龙江新型墙体材料专项基金征收标准确定按8元/平方米建筑面积标准缴纳，依前所述哈西房开公司应当按照25号楼总建筑面积承担，该项费用为86,776.96元（8元/平方米×10847.12平方米=86,776.96元）。4.达尔凯阳光（哈尔滨）热电有限公司负责东方新天地小区三期集中供热并网工程，合同约定集中供热工程费按50元/平方米建筑面积收取，达尔凯阳光（哈尔滨）热电有限公司变更名称为威立雅（哈尔滨）热电有限公司，威立雅（哈尔滨）热电有限公司向东方天地公司开具发票，同理，哈西房开公司应当按照25号楼总建筑面积承担集中供热工程费，该项费用为542,356元（50元/平方米×10847.12平方米=542,356元）。5.达尔凯阳光（哈尔滨）热电有限公司负责东方新天地小区三期计量温控装置及数据远传通讯设备采购、安装工程，按户用表1980元/块计算费用，25号楼共72户，该项费用为142,560元（1980元×72户=142,560元）。6.黑龙江百利港建筑安装工程有限公司负责东方新天地小区三期人防工程，施工合同总价款为540,141.75元，按照《联合竞买协议》第五条约定，人防工程费由东方天地公司承担，故该院对东方天地公司主张该项费用不予支持。7.哈尔滨市人防机电设备厂为东方天地小区三期工程提供人防防护设备并安装，合同价款4,826,957元，东方天地公司主张该项费用为286,071.09元。按照《联合竞买协议》第五条约定，人防工程费由东方天地公司承担，故该院对东方天地公司主张该项费用不予支持。8.哈尔滨宏瑞建筑工程有限公司负责东方新天地小区三期排水工程施工，合同价款1,559,000元，因《联合竞买协议》约定哈西房开公司享有商服和住宅的开发建设权利包含地下部分，故哈西房开公司应当按照25号楼总建筑面积计算，同理以东方新天地三期总建筑面积183026.47平方米为基数计算分摊比例，哈西房开公司应当承担的排水工程施工费为92,394.61元（1,559,000元÷183026.47平方米×10847.12平方米=92,394.61元）。9.哈尔滨玺瑞电力投资有限公司负责东方天地小区三期正式用电工程，《三期电力安装工程承包合同》约定承包范围为由电业局上级电源出线到单体楼总进户箱前的所有供配电设施及线路。合同价款22,372,299元，住宅供电设施工程费用及公共分摊建筑以115元/平方米收取，变电亭部分以1800元/平方米收取，电表采购工作双方各负担50%。合同金额计算方式为（住宅供电设施工程费：住宅面积×115元）+（变电亭土建费用：550平方米×1800元）+（50%电表采购费：49块×2398元×0.5+1252块×297元×0.5）。按25号楼总建筑面积所占比例及户数计算，电力安装费为1,317,982.45元。（计算方式：115元×10847.12平方米=1,247,418.8元；550平方米×1800元÷183026.47平方米×10847.12平方米=58,672.65元；1块×2398元×0.5+72块×297元×0.5=11,891元）。10.黑龙江金锁水暖安装有限公司负责水表安装工程，合同价款425,028元，水表DN150型号每套6551元，DN50型号每套880元，DN20型号每套297元。哈西房开公司应当承担的该项费用为27,935元（72×297元+1×6551=27,935元）。11.哈尔滨中庆燃气有限责任公司负责为东方新天地小区三期安装燃气。合同约定2800元/户，报警器190元/户，案涉25号楼72户，哈西房开公司应当承担的安装燃气费为215,280元[（2800元+190元）×72户=215,280元]。12.青岛国岳电梯公司负责定制并安装三期所用电梯，按照合同约定25号楼安装费为845,882元（315,748元+319,868元+104,218元+106,048元=845,882元）。13.黑龙江房慧科技有限公司为东方新天地小区三期提供智慧社区定制化项目，包括产品及安装调试，合同总价款为2,128,992元。按25号楼总建筑面积所占比例计算，哈西房开公司应当承担的该费用为126,175.37元[（1,130,172元+998,820元）÷183026.47平方米×10847.12平方米=126,175.37元]。14.黑龙江中域信成建筑工程有限责任公司负责为东方新天地小区三期智能化工程（监控系统）施工安装，合同价款2,517,512.31元。按25号楼总建筑面积所占比例计算，哈西房开公司应当承担的该项费用为149,201.14元（2,517,512.31元÷183026.47平方米×10847.12平方米=149,201.14元）。15.威立雅（哈尔滨）热电有限公司为东方新天地小区三期供热，合同约定案涉25号楼热费共计284,322.9元，哈西房开公司应当承担该项费用。16.哈尔滨市道里区新世界供水设备经销处为东方新天地小区三期提供并安装生活水箱等相关产品，合同价款339,500元。按25号楼总建筑面积所占比例计算，哈西房开公司应当承担的该费用为20,120.57元（339,500元÷183026.47平方米×10847.12平方米=20,120.57元）。17.黑龙江中域信成建筑工程有限责任公司负责对东方新天地小区三期工程安装电话、宽带通信、数字模拟电视系统，合同价款400,000元。按25号楼总建筑面积所占比例计算，哈西房开公司应当承担的该项费用为23,706.12元（400,000元÷183026.47平方米×10847.12平方米=23,706.12元）。18.黑龙江久和科技有限公司为东方新天地小区三期提供柴油发电机组设备，合同价款234,800元。按25号楼总建筑面积所占比例计算，哈西房开公司应当承担的该项费用为13,915.49元（234,800元÷183026.47平方米×10847.12平方米=13,915.49元）。19.哈尔滨方舟工程设计咨询有限公司为东方新天地小区三期项目设计施工图等相关资料，设计费17元/平方米，东方天地公司主张该项费用为184,401.04元（17元×10847.12平方米=184,401.04元）。按照《联合竞买协议》第七条约定，施工图设计由东方天地公司承担，故对其该项主张不予支持。20.黑龙江瑞兴工程管理咨询有限公司负责东方新天地小区三期工程监理，监理费计取标准为9.8元/平方米建筑面积。哈西房开公司应当承担的25号楼该项费用为106,301.78元（9.8元×10847.12平方米=106,301.78元）。21.黑龙江国发项目管理有限责任公司负责东方新天地小区三期项目设计单位、监理公司、总包工程招标代理事宜，合同单价0.5元/平方米建筑面积，哈西房开公司应当承担的25号楼该项费用为5423.56元（0.5元/平方米×10,847.12平方米=5423.56元）。22.黑龙江同舟施工图审查有限公司为东方新天地小区三期工程出具审图意见，综合单价1.2元/平方米建筑面积，哈西房开公司应当承担的25号楼该项费用为13,016.54元（1.2元/平方米×10847.12平方米=13,016.54元）。23.哈尔滨市成源电力咨询服务有限公司为东方新天地小区三期工程提供临时用电设备及安装服务，合同总价款为1,080,000元。按25号楼总建筑面积所占比例计算，哈西房开公司应当承担的该项费用为64,006.53元[（186,000元+894,000元）÷183026.47平方米×10847.12平方米=64,006.53元]。24.黑龙江瑞盛建设工程质量检测有限公司对东方新天地小区三期桩基础单桩静载试验、低应变试验检测，合同总价款为53,100元，合同约定按固定单价及实际检测桩数结算，但东方天地公司并未举示证据证明25号楼实际检测桩数，故对东方天地公司主张该项费用不予支持。25.哈尔滨润城测量有限公司对东方新天地小区三期房屋进行测量，合同约定单价1.5元/平方米，哈西房开公司应当承担的25号楼该项费用为16,270.68元（1.5元/平方米×10847.12平方米=16,270.68元）。东方天地公司主张该项费用16,001.63元属于对其实体权利的自由处分，应予准许。26.中民防咨询中心公司对东方新天地小区三期人防工程地下室施工图审查，合同总价款为160,000元，该项费用哈西房开公司应承担9482.45元（160,000元÷183026.47平方米×10847.12平方米=9482.45元）。27.黑龙江联富房产信息技术开发有限公司为东方新天地小区三期项目进行商品房数据整理及合同网签专项服务，合同约定计价标准为住宅每套120元，25号楼共计72户，该项费用已经实际发生，哈西房开公司应承担8640元（120元×72户=8640元）。28.黑龙江华溪市政建筑工程有限公司负责东方新天三小区三期临时用水工程，合同总价款96,996元。按25号楼总建筑面积所占比例计算，哈西房开公司应当承担的该项费用为5748.50元（96,996元÷183026.47平方米×10847.12平方米=5748.50元）。29.哈尔滨恒水实业有限公司负责东方新天地小区三期临时用水工程，合同总价款为15,019.31元。按25号楼总建筑面积所占比例计算，哈西房开公司应当承担的该项费用为890.12元（15,019.31元÷183026.47平方米×10847.12平方米=890.12元）。30.哈尔滨供水集团有限责任公司为东方新天地小区三期项目提供基建临时用水，合同价款为1,180,520元。按25号楼总建筑面积所占比例计算，哈西房开公司应当承担的该项费用为69,963.88元（1,180,520元÷183026.47平方米×10847.12平方米=69,963.88元）。31.哈尔滨市勘察测绘研究院为东方新天地小区三期规划测量进行专项技术服务，合同价款308,700元。按25号楼总建筑面积所占比例计算，哈西房开公司应当承担的该项费用为18,295.20元（308,700元÷183026.47平方米×10847.12平方米=18,295.20元）。32.2017年4月27日，东方天地公司就东方新天地居民住宅外网络由10KV电管电缆工程的管路使用权与黑龙江圣龙建筑工程有限公司达成《协议书》，工程名称东方新天地三期10KV供电工程，约定将2号、3号楼、东方新天地商业电源管路供东方天地公司使用。东方天地公司主张按25号楼总建筑面积所占比例计算该项费用131,568.98元。因东方天地公司提交的证据九《三期电力安装工程承包合同》约定承包范围为由电业局上级电源出线到单体楼总进户箱前的所有供配电设施及线路，故该供电工程费用不应当重复计取，该院对东方天地公司该项主张不予支持。33.哈尔滨信诚水利勘测有限公司为东方新天地小区三期提供测绘专项服务，合同总价款为812,876.20元。按25号楼总建筑面积所占比例计算，哈西房开公司应当承担该项费用为48,175.36元（812,876.20元÷183026.47平方米×10847.12平方米=48,175.36元）。34.哈尔滨市恒云气象科技有限公司为东方新天地小区三期项目进行防雷检测的专项服务，合同总价款为72,000元。按25号楼总建筑面积所占比例计算，哈西房开公司应当承担该项费用为4267.10元（72,000元÷183026.47平方米×10847.12平方米=4267.10元）。35.哈尔滨立信供电设计公司负责东方新天地小区三期项目提供正式用电工程设计工作，合同价款为650,000元。按25号楼总建筑面积所占比例计算，哈西房开公司应当承担的该项费用为38,522.45元（650,000元÷183026.47平方米×10847.12平方米=38,522.45元）。36.哈尔滨轻成电力安装有限公司负责东方新天地小区三期临时变台及线路拆除工程，合同价款90,000元。按25号楼总建筑面积所占比例计算，哈西房开公司应当承担的该项费用为5333.88元（90,000元÷183026.47平方米×10847.12平方米=5333.88元）。37.黑龙江开源检测技术有限公司为东方新天地小区三期项目编制环境报告专项技术服务，合同价款为63,000元，按25号楼总建筑面积所占比例计算，哈西房开公司应当承担的该项费用为3733.71元（63,000元÷183026.47平方米×10847.12平方米=3733.71元）。38.黑龙江联程安洋消防网络监控服务有限公司为东方新天地小区三期项目安装消防报警远程监控系统，合同价款为29,320元。按25号楼总建筑面积所占比例计算，该项费用哈西房开公司应承担1737.66元（29,320元÷183026.47平方米×10847.12平方米=1737.66元）。39.哈尔滨兴旺建设工程质量检测有限公司为东方新天地小区三期工程实施建筑环境检测，合同约定检测三期单体工程10栋，检测单数134点，价款110,000元，应当按照检测点数分摊费用，但合同并未标明25号楼检测点数，故东方天地请求按照25号楼总建筑面积所占比例计算缺乏合同依据，不予支持。40.哈尔滨兴旺建设工程质量检测有限公司为东方新天地小区三期工程实施建筑节能检测，合同价款102,494.82元。按照25号楼总建筑面积所占比例计算，哈西房开公司应当承担的该项费用为5755.78元（102,494.82元÷183026.47平方米×10847.12平方米=6074.39元）。综上，哈西房开公司应承担的市政公用设施配套费、给排水、供电、供热、燃气、强弱电等外网配套及其他工程的建设费用共计6,374,857.54元。综上所述，哈西房开公司的本诉请求以及东方天地公司的反诉请求部分成立，一审法院部分支持。判决：一、确认哈西房开公司享有2-21-3-1024-2号宗地（即2012HTH005地块）东方新天地项目住宅604.86平方米（23号楼）、商服5616.96平方米的开发建设权（均按规划建筑面积计算）；二、东方天地公司承担2-21-3-1024-2号宗地（即2012HTH005地块）东方新天地项目全部规划设计费、楼房施工图设计费、小区庭院、综合管网设计费；三、东方天地公司自判决生效之日起十日内向哈西房开公司给付25号楼建设资金2474万元的利息损失，自2017年6月5日至25号楼取得预售许可证明之日按照中国人民银行一年期贷款基准利率计算；四、哈西房开公司自判决生效之日起十日内给付东方天地公司市政公用设施配套费、给排水、供电、供热、燃气、强弱电等外网配套等建设费用6,374,857.54元；五、驳回哈西房开公司的诉讼请求；六、驳回东方天地公司的其他反诉请求。案件受理费85,744.24元，由东方天地公司负担10,139.11元，哈西房开公司负担75,605.13元。反诉费63,472.63元，由哈西房开公司负担27,407.49元，东方天地公司负担4328.83元，退还东方天地公司31,736.31元。本案双方当事人在二审期间未提交新证据。本院二审期间，哈西房开公司上诉主张地下部分开发权应归东方天地公司，东方天地公司在一审、二审期间均予以明确否认，当事人双方对25号楼地下部分568.94平方米开发权归属始终存在争议，故一审法院认定“东方天地公司确认哈西房开公司享有25号楼住宅规划建筑面积10278.18平方米的开发建设权利”有误，不应予以认定。除此，二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，案涉《联合竞买协议》《联合竞买补充协议》等均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定合法有效正确。关于哈西房开公司上诉主张的25号楼土地出让金利息损失承担的问题。哈西房开公司交付25号楼土地出让金，东方天地公司将此款及时向国土部门缴纳，并未从中获取利息或收益，且双方系合作开发房地产合同关系，各自的成本投入、资金回报及实际损失通过结算能最终予以明确，现东方天地公司虽然存在逾期办理25号楼预售许可证的情形，但预售许可证逾期办理，并不是必然产生损失，此期间是否存在房价降低、是否给哈西房开公司造成了实际损失，哈西房开公司并未举示充分证据予以证实。故哈西房开公司主张土地出让金的利息，本院不予支持。关于哈西房开公司上诉主张的25号楼中568.94平方米的归属及相应费用的承担问题。双方认可所签协议已确定25号楼地上部分归哈西房开公司享有开发建设权，现争议在于25号楼地下部分568.94平方米是否也归属于哈西房开公司。哈西房开公司主张地下部分开发权应归东方天地公司，东方天地公司主张25号楼整体开发权均归哈西房开公司。双方于2016年4月8日签订的《联合竞买补充协议》约定“哈西房开公司开发建设的建筑面积为1.65万平方米，楼号暂定25号”，在2017年11月16日东方天地公司出具的情况说明中亦载明“哈西房开公司优先选定了本项目最佳位置的一栋楼25号楼”，双方未明确说明归属于哈西房开公司开发的25号楼是否包含地下部分。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定，双方对约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。现双方对此未能达成补充协议。从双方签订协议本身看，其表述内容始终为25号楼，从未体现将25号楼区分为地上、地下两部分，且最初签订的开发协议第一条约定，“哈西房开公司按出资比例4.6%享有不小于建筑面积1.65万平方米的商服和住宅（含地下）开发建设权利”，此表述中特别说明了包含地下，在后期明确分配为25号楼时，双方应知晓25号楼包含地下部分，但协议中并未对地上与地下部分加以区分或特别约定。从楼房的实际使用功能上看，地下部分区域为配电室、送风机房、电梯设备等本楼相关设备、设施，部分区域为人防配建部分，故25号楼地上与地下部分作为一栋楼的整体建筑，相应设备的使用、维护、维修等上下部分不可分割，人防区域从功能上来说也是首先为保证本楼业主安全所设定，保持设备完整性、权利主体统一性，地上与地下由同一主体统一使用比较符合楼房建筑的客观实际。故从协议约定的理解与楼房相关设施、区域使用等情况来看，25号楼总建筑面积10847.12平方米作为一个整体全部归属于哈西房开公司开发建设，应符合协议约定的本意。据此，双方亦应按合同约定确定25号楼相关费用的承担。一审法院依据案涉协议第五条、第七条约定，确定人防工程费、施工图设计费由东方天地公司承担，施工图审查费、正式电设计费与合同约定的施工图设计费内容不同，故一审法院认定地下部分相关配套费用、施工图审查费、正式电设计费等费用由哈西房开公司承担，符合合同上述约定，本院不再赘述。哈西房开公司上诉请求不成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,747.47元，由哈尔滨市哈西新区房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李艳梅审判员  李维东审判员  安学思二〇一九年十一月二十日书记员  孙思宇