陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕09民终862号 上诉人(原审原告):南平市亿发商业管理有限公司安康分公司，住所地陕西省安康市汉滨区。 负责人:金华虎，系该公司经理。 委托诉讼代理人:元武,福建麦博律师事务所律师。 委托诉讼代理人:李利祥,福建麦博律师事务所实习律师。 上诉人(原审被告):杨声宇，男，1968年10月29日出生，汉族，住安康市汉滨区。 委托诉讼代理人：肖德花，（杨声宇之妻），女，1968年12月17日出生，汉族，住安康市汉滨区。 上诉人南平市亿发商业管理有限公司安康分公司（以下简称“南平亿发安康分公司”）与上诉人杨声宇物业服务合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院(2019)陕0902民初1367号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人南平亿发安康分公司的委托诉讼代理人元武、上诉人杨声宇及委托诉讼代理人肖德花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南平亿发安康分公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判杨声宇继续向南平亿发安康分公司支付物业服务费(2018年5月31日至2018年12月31日)1075.70元、生活用电费2675.80元、违约金3423.27元，合计7174.77元；一审、二审诉讼费由杨声宇承担。事实和理由：一、一审以未履行催告义务为由不支持南平亿发安康分公司物业费的全部诉讼请求，属于适用法律错误。催告不是交纳物业费的法定义务和合同约定义务，而通过诉讼主张权利属于催告的法定方式之一，对方收到起诉状即视为催告送达。二、《前期物业服务合同》第二条第13款约定了由南平亿发安康分公司代收取水、电费，故杨声宇应予交纳。三、在杨声宇恶意拖欠物业费等费用的情况下，一审不支持南平亿发安康分公司主张违约金的请求是错误的。 杨声宇当庭答辩称，不同意交纳南平亿发安康分公司上诉所称的三项费用，并对其收费标准和资质有异议。 杨声宇上诉请求：请求依法撤销一审判决，上诉费用由南平亿发安康分公司承担。事实和理由:一、从2019年1月21日起上诉人杨声宇才收到过物业催费短信，之前并未收到任何催收单。二、南平亿发安康分公司收费的资质与业主签订服务合同的约定不符，其收费标准不符合《陕西省物业服务收费管理办法》的规定。三、南平亿发安康分公司收取物业费不合法，小区外围停车场停车服务费属于重复收费，小区配套幼儿园、健身活动场所、幼儿园后面二层小楼被其出售渔利。四、南平亿发安康分公司没有对近年来电梯、水、电、公共照明费等收支情况进行核算，并公开账务。五、南平亿发安康分公司未尽到物业服务责任，行使管理责任不到位，其收取的费用与服务质量不符。六、上诉人杨声宇于2015年2月11日与南平亿发安康分公司签订《前期物业服务合同》后开始装修，直至2016年8月虽未正式入住，但杨声宇一致积极履行合同。南平亿发安康分公司在合同履约过程中的严重违约违法行为损害了杨声宇的正当合法权益，影响其不能正常生活，杨声宇以暂时终止缴费来维护个人合法权益。 南平亿发安康分公司当庭辩称，其收取物业费的标准和资质合法，关于公共部分的收费其每个月都在布告栏张贴公示。 南平亿发安康分公司向一审法院起诉请求：判令杨声宇支付物业服务费、电梯费、公共照明费、垃圾处理费5704.30元，生活用电费2675.80元，违约金3423.27元，共计11803.37元。 一审法院认定事实：杨声宇系汉滨区XX小区XX号楼XX单元XX室的业主，房屋面积128.06平方米。2015年2月11日南平亿发安康分公司与杨声宇签订《前期物业服务合同》，约定由南平亿发安康分公司向杨声宇居住的金州国际城小区提供物业服务，双方就物业服务事项、服务标准、管理费用等进行了约定。其中物业费按照住宅高层标准每平方米每月1.2元收取，电梯费每月29元，物业费、代收代缴费用应在每月15日前按时交纳。合同签订后，南平亿发安康分公司履行了物业服务义务。杨声宇自2016年8月1日至2018年12月31日期间共欠南平亿发安康分公司物业服务费4456.488元，生活垃圾处理费319元，电梯费841元，公共照明费87元。2018年6月南平亿发安康分公司对杨声宇2016年8月1日至2018年5月30日期间所欠物业服务费、电梯费、公共照明费、生活垃圾处理费等进行了书面催收。因杨声宇未履行交费义务，南平亿发安康分公司遂诉至法院。一审法院认为，南平亿发安康分公司与杨声宇签订的前期物业服务合同符合法律规定，为有效合同。杨声宇作为小区业主，接受了南平亿发安康分公司提供的物业服务后，理应按合同约定交纳物业服务费，故南平亿发安康分公司要求杨声宇支付拖欠的物业费、电梯费、垃圾处理费、公共照明费等，应予支持。南平亿发安康分公司未举证证明其对杨声宇2018年5月30日之后所欠的物业费进行书面催收，故对南平亿发安康分公司要求杨声宇支付2018年6月1日至2018年12月31日期间物业费的请求，不予支持。南平亿发安康分公司要求杨声宇支付生活用电费2675.80元，因与本案不属于同一法律关系，不予支持。杨声宇辩称南平亿发安康分公司没有尽到物业服务义务，但其提供的证据不能证明南平亿发安康分公司在物业服务过程中存在严重瑕疵或根本性违约，对其辩解意见不予支持。杨声宇称南平亿发安康分公司将公共车位外包、利用小区公共场地营利、小区内有违章建筑、小区幼儿园后面二层小楼等建筑被其出售营利等问题，与本案不属同一法律关系，故不予支持。至于违约金问题，南平亿发安康分公司与南平市亿发房地产开发有限公司签订的前期物业合同中虽约定有违约金条款，但此后南平亿发安康分公司与杨声宇签订的前期物业合同中并没有约定违约金条款，且南平亿发安康分公司在履行合同中存在一定瑕疵，未对电梯费、公共照明费等收支情况进行公示，故对南平亿发安康分公司要求支付违约金的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条、第六十七条的规定，判决：一、杨声宇向南平亿发安康分公司支付物业服务费3380.784元（2016年8月1日至2018年5月31日）、生活垃圾处理费319元（2016年8月1日至2018年12月31日）、公共照明费87元（2016年8月1日至2018年12月31日）、电梯费841元（2016年8月1日至2018年12月31日），共计4627.784元，在判决生效后十日内履行；二、驳回南平亿发安康分公司的其他诉讼请求。案件受理费95元，由南平亿发安康分公司负担40元，杨声宇负担50元。 本院二审期间，上诉人南平亿发安康分公司围绕上诉请求当庭提供一份证据：物业服务收费公示牌，拟证明南平亿发安康分公司已经对代收电费及收费标准问题进行了公示，杨声宇未提出异议且实际使用了生活用电，故应交纳电费。杨声宇质证认为，不清楚公示牌的形成时间，且对公示牌上的收费标准有异议。 上诉人杨声宇当庭也提供了一份证据：物业住宅小区现场检查整改通知单的手机照片复印件，拟证明南平亿发安康分公司的服务质量与收费标准不符。南平亿发安康分公司质证认为，对整改通知单的真实性无异议，但只能证明物业服务有瑕疵。 对于南平亿发安康分公司提供的物业服务收费公示牌，因不能证明其代收取电费的合法性，本院不予采信；对于上诉人杨声宇提供的整改通知单手机照片复印件，南平亿发安康分公司对其真实性无异议，本院予以认定。 经二审公开开庭审理查明的事实与一审认定的基本事实一致。在查明的事实中，根据南平亿发安康分公司一审提供的证据证实：2012年8月20日甲方安康市亿发房地产开发有限公司与乙方南平市亿发商贸城置业有限公司（后更名南平市亿发商业管理有限公司）签订的《金州国际城小区前期物业服务合同》第二十四条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，不按时如数交纳物业服务费的，依照《物业管理条例》规定每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”2015年2月11日甲方南平亿发安康分公司与乙方杨声宇也签订了《前期物业服务合同》，其中第十一条约定：“费用标准。1、物业服务费：住宅高层1.2元/月.平方米；2、电梯费：高层23元+6元/月。”2014年9月南平亿发安康分公司向汉滨区XX小区住宅物业服务收费标准申报备案（汉区价服备字【2014】24号）。 根据杨声宇一审提供的证据证实：2018年1月18日原汉滨区物价局针对反映“金州国际城小区收费与服务不对等相关问题”作出汉价检函【2018】01号《关于对蔡静同志信访事项处理情况答复意见书》。 在二审审理中，2019年10月31日南平亿发安康分公司向本院提出撤回公共照明费的诉讼请求。 本院认为，前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，2012年8月20日安康市亿发房地产开发有限公司作为建设单位与南平市亿发商贸城置业有限公司（后更名南平市亿发商业管理有限公司）签订的《金州国际城小区前期物业服务合同》应属于上述规定的前期物业服务合同，该合同对全体业主具有约束力。2015年2月11日南平亿发安康分公司又与杨声宇个人签订了《前期物业服务合同》。上述合同均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。 本案的争议焦点：一、南平亿发安康分公司应否收取杨声宇物业服务费；二、南平亿发安康分公司能否代收电费和生活垃圾处理费；三、南平亿发安康分公司收取电梯费问题；四、杨声宇应否承担违约责任。 焦点一，物业服务费。一是收取标准。2012年8月20日安康市亿发房地产开发有限公司与南平市亿发商贸城置业有限公司签订的《金州国际城小区前期物业服务合同》，以及2015年2月11日南平亿发安康分公司与杨声宇签订的《前期物业服务合同》中，均约定住宅高层的物业服务费1.2元/月平方米。2014年9月南平亿发安康分公司向汉滨区XX小区住宅物业服务收费标准申报备案。《陕西省物业服务收费管理办法》第九条规定：“实行政府指导价的物业服务收费实行备案制。前期物业服务收费备案，依据建设单位和物业服务企业按照《陕西省住宅小区物业服务指导标准》和《陕西省物业服务收费等级标准》，在当地价格主管部门制定的政府指导价范围内签订的，经物业行政主管部门备案的《前期物业服务合同》、物业服务企业和业主签订的《前期物业服务协议（规约）》约定的收费标准向价格主管部门备案……”。2018年1月18日原汉滨区物价局针对反映“金州国际城小区收费与服务不对等相关问题”作出的汉价检函【2018】01号《关于对蔡静同志信访事项处理情况答复意见书》中，认为南平亿发安康分公司执行市场调节价格的物业服务收费标准高层1.2元/月.平方米符合国家收费政策规定……，现行物业收费标准由合同约定的标准执行，待业委会成立后可以对收费标准进行调整。因此在尚未依法调整之前，上诉人杨声宇认为南平亿发安康分公司收取物业费标准不符合《陕西省物业服务收费管理办法》的理由，本院不予采信。 二是杨声宇应否支付物业服务费。前期物业服务合同对业主具有约束力，双方均应遵守履行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”本案中杨声宇认为南平亿发安康分公司未尽到物业服务职责，存在行使管理责任不到位、超越职权、擅自利用小区公共场地设施牟取不当利益、账务不公布等问题，但其提供的证据不能充分证明南平亿发安康分公司在物业服务过程中存在根本性违约或重大瑕疵。审理中，南平亿发安康分公司承认在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，但其在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”杨声宇作为业主，若认为物业服务企业提供的物业服务违法或者严重违约，造成其损失，可以另行主张权利。但其以此拒交物业服务费，缺乏合同和法律依据。 三是杨声宇应支付多少物业服务费。一审判决杨声宇支付2016年8月1日至2018年5月31日的物业服务费3380.78元（一审判决书中误写为3380.784元），南平亿发安康分公司上诉称还应支付其2018年5月31日至2018年12月31日的物业服务费1075.70元。经查，南平亿发安康分公司没有提供证据证实履行了书面催交义务，其认为提起诉讼即视为履行了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的“经书面催交”义务，其主张没有法律依据，依法不予支持。本条司法解释规定物业服务企业必须经书面催交方可起诉欠费的业主，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，该条才将业主承担欠费责任的前提确定为经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳。故一审判决杨声宇支付2016年8月1日至2018年5月31日的物业服务费为3380.78元正确。 焦点二，能否代收电费和生活垃圾处理费。《物业管理条例》第四十四条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”《陕西省物业服务收费管理办法》第二十四条第一款规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当按照国家有关规定向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准由双方协商约定。供水、供电、供气、供热等专业经营单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。”本院已生效的（2019）陕09民终825号民事判决认定，南平亿发安康分公司接受的是安康市亿发房地产开发有限公司的委托代收取电费，并非依据《物业管理条例》第四十四条规定接受的是供电单位的委托。故其主张代收生活用电费2675.80元的上诉请求，本院不予支持。至于其代收的生活垃圾处理费，符合安康市生活垃圾清运相关规定，予以支持。 焦点三，电梯费的收取。2015年2月11日甲方南平亿发安康分公司与乙方杨声宇签订的《前期物业服务合同》，第十一条约定：“费用标准。1、物业服务费：住宅高层1.2元/月.平方米；2、电梯费：高层23元+6元/月。”因双方在合同中约定明确，故南平亿发安康分公司收取电梯费的请求应予支持。 焦点四，杨声宇应否承担违约责任。本案中，虽然安康市亿发房地产开发有限公司与南平市亿发商贸城置业有限公司签订的《金州国际城小区前期物业服务合同》第二十四条约定了业主逾期交费的违约责任，但是，由于南平亿发安康分公司在物业服务过程中确有不完善之处，其作为物业服务企业与业主沟通交流不够，且统一收取的费用中包含不应收取或代收的费用。综合本案的实际情况，对于南平亿发安康分公司主张杨声宇应按合同约定支付违约金的上诉请求，本院不予支持。 综上，南平亿发安康分公司和杨声宇的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因二审中南平亿发安康分公司撤回要求杨声宇支付公共照明费的诉讼请求，放弃了该项主张，因此，一审判决结果应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销陕西省安康市汉滨区人民法院(2019)陕0902民初1367号民事判决； 二、杨声宇向南平市亿发商业管理有限公司安康分公司支付物业服务费3380.78元（2016年8月1日至2018年5月31日）、生活垃圾处理费319元（2016年8月1日至2018年12月31日）、电梯费841元（2016年8月1日至2018年12月31日），共计4540.78元，在本判决生效后十日内履行； 三、驳回南平市亿发商业管理有限公司安康分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费95元，由南平亿发安康分公司负担38元，杨声宇负担57元；二审案件受理费95元，由南平亿发安康分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  帅文婷 审判员  巩伟军 审判员  刘新建 二〇一九年十一月二十九日 书记员  王 晔 1