广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初5711号 原告：广西嘉和置业集团有限公司，住所地广西南宁市兴宁区昆仑大道995号，统一社会信用代码：91450000739954566G。 法定代表人：温慕松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张莎，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张凝凯，广西万益律师事务所律师。 被告：李秋连，女，1980年9月5日出生，汉族，住广西南宁市。 委托诉讼代理人：梁建卓，男，1977年2月2日出生，汉族，住广西南宁市。 第三人：广西北部湾银行股份有限公司南宁市兴东支行,住所地广西南宁市兴宁区厢竹大道63号兴宁区政府办公大院兴东路临街铺面，统一社会信用代码：9145010274998075M。 代表人：蒋逵。 原告广西嘉和置业集团有限公司(以下简称嘉和公司)与被告李秋连、第三人广西北部湾银行股份有限公司南宁市兴东支行（以下简称北部湾兴东支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉和公司的委托诉讼代理人张凝凯、被告李秋连的委托诉讼代理人梁建卓到庭参加诉讼，第三人北部湾兴东支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告嘉和公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2015年5月17日签订的《商品房买卖合同》，并判令被告向原告返还位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡25栋1703号房屋、协助原告办理登记编号为201506302470的《商品房买卖合同登记备案证明》及证号为邕房预字第1632694号的《房屋预告登记证明》的撤销手续；2、被告向原告偿还原告代其偿还的贷款本息31178.24元及逾期偿还代偿贷款本息的违约金1193.29元（计算方法：依据补充协议第三条第三款，以每次代偿款项金额为基数，自每次代偿行为发生之日起第十一日，每天按代偿款项万分之五，暂计至2019年7月31日，实际请求计付至全部偿还之日止）；3、被告向原告支付逾期办理备案登记和房屋预告登记注销手续的违约金66010.59元（计算方法：据补充协议第六条第1款，从发出解除合同的通知后第16天起，按房款总额每日万分之四计算，暂计至2019年7月31日，实际请求计付至全部履行之日止）；4、被告向原告支付违约导致合同解除的违约金48537.2元（计算方法：依据补充协议第三条第三款，485372元×10%=48537.2元）；5、被告向原告支付一审律师代理费27800元；6、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2015年5月17日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，由被告向原告购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡25栋1703号房屋，合同总价款为485372元。原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定原告为被告所购房屋个人商品房按揭贷款承担阶段性连带保证责任，后经第三人审核最终向被告发放所购房屋个人商品房按揭贷款共计339000元，加上被告已付首付款146372元，至此被告已向原告支付了全额购房款，此后，原、被告双方完成合同备案及不动产预告登记。因被告拖欠第三人到期贷款未还，第三人依据前述保证合同的约定向原告主张连带保证责任并从原告银行账户扣款31178.24元。此后，经原告向被告多次催告，被告并未向原告偿还代偿款项，为此，原告依据合同附件六《合同补充协议》前引第三条第一款、第三款的约定，分别于2018年8月4日、2018年8月10日向被告发出《催款函》及《解除合同通知函》，但被告至今仍未归还原告代偿的银行贷款。被告因未依约向第三人偿还贷款本息而导致原告承担担保责任，已具备合同前引条款约定的合同解除条件，因此，原告有权依据合同前述约定要求被告偿还原告代偿的贷款本息及逾期偿还代偿贷款本息的违约金。同时，原告还有权解除合同，并要求被告按合同总价款的10％支付违约金及原告为本案诉讼而发生的律师费、诉讼费等费用。 被告李秋连辩称，根据合同法114条相关规定，当事人认为违约金过大，应当协商处理。本案应算小额诉讼程序审理，应当适用简易程序不应按普通程序审理。 第三人北部湾兴东支行未作陈述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年4月23日，原告嘉和公司取得南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡25、27、28栋住宅部分的《商品房预售许可证》[证号：南房预字（2015）第056号],有效期从2015年4月23日至2018年8月20日。 2015年5月17日，原告（出卖人）嘉和公司与被告（买受人）李秋连签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：被告向原告购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡25栋1703号房屋，建筑面积共81.81平方米，购房价款为485372元；合同第七条及补充协议第三条第一款约定被告按银行按揭方式支付房款，于合同签订日向原告支付合同总价款的30％，即146372元作为首期付款，其余合同总价款的70％，即339000元，由被告向银行申请办理按揭贷款手续支付。附件六《合同补充协议》第一条约定：“出卖人发给买受人与《合同》及附件有关的任何通知、付款要求等材料均应按以下买受人载明的联系方式以信函、短信、电话或传真方式送达对方，或以报纸公告形式告知：买受人：李秋连、收件人：李秋连、邮寄地址：南宁市兴宁区济南路118号，公告送达的报纸：《南国早报》或《南宁晚报》，不论买受人或者其授权代表是否实际收到出卖人发出的信函，只要出卖人按照上述地址发送，则应当视作在下列日期被送达，由此产生的后果，由买受人承担：1、如果是信函的，则自出卖人信函发出之日起计算第五天（遇法定节假日顺延），视为信函已于该日送达买受人”。第三条第三款约定：“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人保证代偿行为之日起10日内偿还出卖人全部代偿款项（包括本、息），如逾期，每逾期一日，还应向出卖人支付代偿款项万分之五的违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。出卖人有权通过诉讼、查封、拍卖买受人房屋的方式追索代偿款项。在办理完毕房产证和房屋抵押他项权证前，如买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的，无论出卖人是否代为偿还贷款，自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权解除《合同》，收回该商品房另行处理。《合同》因此解除的，买受人应按合同总价款的10％向出卖人支付违约金，并放弃《合同》项下的一切权利，且应按本补充协议第六条约定办理《合同》解除后的注销抵押登记备案及注销销售备案登记、预告登记等相关手续；在《合同》解除时，房屋已交付买受人装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋已装修为由拒绝交还房屋或向出卖人主张装修赔偿”。第六条第1款约定：“出卖人、买受人根据《合同》或本协议的约定解除合同的，双方应在发出解除合同的通知或签订解除合同的协议后15天内，到产权登记机关注销《合同》的抵押登记备案和销售备案登记、预告登记。一方逾期办理备案登记和预告登记注销手续的，应按房款总额每日万分之四向对方支付违约金”。第六条第4款约定：“因买受人原因导致《合同》及本协议解除或买受人存在其他违约行为的，买受人除应向出卖人按约支付违约金外，还应向出卖人支付因此产生的律师代理费、诉讼费、公证费及其他合理支出等相关费用，如出卖人应向买受人退还房款，前述全部费用可在出卖人应退还房款中予以扣除；在《合同》解除时，房屋已交付买受人装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋已装修为由拒绝交还房屋或向出卖人主张装修赔偿”。 被告李秋连向原告支付了首付购房款146372元。被告李秋连与第三人北部湾兴东支行、原告签订《个人购房担保借款合同》，被告向第三人借款339000元用于购置本案所购房产，原告为被告上述所购房屋个人商品房按揭贷款承担阶段性连带保证责任。合同签订后，第三人依约向被告发放所购房屋个人商品房按揭贷款共计339000元，至此被告已向原告付清全额购房款485372元。 被告李秋连所购房产于2015年7月15日取得《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201506302470，并取得《房屋预告登记证明》（证号：邕房预字第1632694号）。 因被告李秋连逾期未归还第三人贷款本息，第三人北部湾兴东支行约定于2018年6月13日从原告账户扣款5269.31元，于2018年11月27日扣款7580.44元，于2019年7月16日扣款7711.67元，扣款共计20561.42元。 2018年8月4日，原告嘉和公司根据合同指定通讯联系地址向被告李秋连邮寄送达《催款函》，主张被告应在收到本通知后2日内归还原告代偿款项，否则原告将解除合同，并追究被告的违约责任。2018年8月10日，原告嘉和公司根据合同指定通讯联系地址向被告李秋连邮寄送达《解除合同通知函》，主张因被告至今未按前述《催款函》向原告归还代偿款项，已构成根本违约，为此通知解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，被告应在收到本通知后3日内到原告处办理合同解除、退房及结算相关手续，并于原告发出本通知后15日内办理注销抵押登记备案、合同备案登记及房屋预告登记手续，同时，原告保留追究被告违约责任的权利。被告至今未归还原告代偿的银行贷款本息。 涉案房屋经被告委托广西筑邦建筑工程有限公司进行改造，已于2017年1月1日完成改造并交付给被告使用。 因本案诉讼需要，原告嘉和公司委托广西万益律师事务所律师为本案的一审诉讼代理人。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人北部湾兴东支行经本院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 关于本案审判程序问题 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。”该条是关于人民法院审理案件中适用小额诉讼程序的规定，根据上述法律规定以及广西上年度平均工资水平，标的额在22000元以下的才适用小额诉讼程序，而本案中原告主张的标的额远远超过上述规定，故本案适用普通程序审理并无不当。 二、关于涉案合同效力及是否解除的问题 原告嘉和公司与被告李秋连签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效，双方应恪守履行。现被告未按期归还银行按揭贷款致使原告嘉和公司向第三人北部湾兴东支行承担连带保证责任，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定及双方签订的《合同补充协议》第三条第三款的约定，原告嘉和公司对此享有解除权，故原告要求解除双方签订的前述合同，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定以及双方签订的《合同补充协议》第一条“自出卖人信函发出之日起计算第五天（遇法定节假日顺延），视为信函已于该日送达买受人”之约定，在原告通过邮寄方式向被告送达《催款函》后，被告仍未归还代偿款项的情况下，原告于2018年8月10日通过邮寄方式向被告送达《解除合同通知函》，则该通知于2018年8月15日视为送达被告处，故原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》应于2018年8月15日解除。 三、关于办理各项登记注销手续及被告将该房屋返还给原告问题。 办理合同备案登记和房屋预告登记为签订房屋买卖合同后的附随义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，被告应配合原告办理所购房屋的合同备案登记和预告登记的撤销手续。现被告未依约协助办理上述撤销手续，原告诉请被告协助原告办理商品房买卖合同登记备案和房屋预告登记的撤销手续，于法有据，本院予以支持。因被告向原告购买的房屋原告已实际交付给被告使用，该房屋已由被告控制，而原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》已于2018年8月15日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，在合同解除时，被告应将房屋返还给原告，故原告主张被告向原告返还房屋于法有据，本院予以支持。 四、关于原告承担连带保证责任而代偿款项的承担问题 根据《合同补充协议》第三条第三款“买受人应在出卖人保证代偿行为之日起10日内偿还出卖人全部代偿款项（包括本、息）”的约定，原告据此要求被告支付其承担连带保证责任的代偿贷款本息，符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。因第三人向原告主张连带保证责任并从原告银行账户实际扣款20561.42元，故被告向原告偿还原告代偿的贷款本息金额应为20561.42元。 五、关于原告主张的各项违约金问题 原告在本案共主张三项违约金，分别是为被告代偿贷款本息违约金、被告逾期办理备案登记和房屋预告登记注销手续违约金、解约违约金，被告在庭审中提出本案违约金过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，原告未能举证证明其因对方违约造成的实际损失，故被告提出违约金过高的理由成立，本院予以采纳。违约金的性质是以补偿性为主、惩罚为辅，应当以实际损失为基准计算。本案因被告逾期偿还贷款本息导致原告代为向第三人清偿债务，从而导致双方合同解除。结合本案各种因素，根据本案违约方的违约行为及守约方的实际损失情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素进行考量，本院酌情将全部违约金调整为按合同总价款的20%计算，即485372元×20％＝97074.4元。 六、关于原告诉请的律师代理费问题。 原告要求被告负担因被告原因导致合同解除而产生的本案诉讼委托律师事务所支出的律师代理费，符合双方签订的《合同补充协议》第三条第三款、第六条第4款的约定，并已提供发票证明已经实际发生，但被告应承担的律师费应以合同总价款为基数来计算，参照广西律师收费标准，本院核定为20992元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告广西嘉和置业集团有限公司与被告李秋连于2015年5月17日签订的《南宁市商品房买卖合同》于2018年8月15日解除； 二、被告李秋连向原告广西嘉和置业集团有限公司返还位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡25栋1703号的房屋； 三、被告李秋连协助原告广西嘉和置业集团有限公司办理《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201506302470）和《房屋预告登记证明》（证号：邕房预字第1632694号）的撤销手续； 四、被告李秋连向原告广西嘉和置业集团有限公司支付代偿贷款本息20561.42元； 五、被告李秋连向原告广西嘉和置业集团有限公司支付违约金97074.4元； 六、被告李秋连向原告广西嘉和置业集团有限公司支付律师代理费20992元； 七、驳回原告广西嘉和置业集团有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8581元，由原告广西嘉和置业集团有限公司负担1232元，被告李秋连负担7349元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘慧玲 人民陪审员  梁绍连 人民陪审员  雷瑞强 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  赖 兵 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可依约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可依约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可依约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。