文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0826民初7419号原告:中国工商银行股份有限公司涟水支行，住所地在涟水县常青西路中央城23号楼。负责人：汪竹松，该支行行长。委托诉讼代理人：颜伟，涟水县涟城法律服务所法律工作者。被告：孟祥波，男，汉族，1988年5月12日出生，居民，住涟水县。被告：穆日东，女，汉族，1987年4月13日出生，居民，住涟水县。被告：涟水润民置业有限公司，住所地在涟水县涟城镇兴闻路15号。法定代表人：孙慧荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘周国，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司涟水支行（以下至判决主文前简称工商银行）诉被告孟祥波、穆日东、涟水润民置业有限公司（以下至判决主文前简称润民公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月28日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工商银行委托诉讼代理人颜伟，被告孟祥波、穆日东、被告润民公司委托诉讼代理人潘周国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告孟祥波、穆日东归还尚欠原告贷款本金54493.34元，利息671.5元，合计55164.84元（利息暂计算至2019年6月4日，以后的利息要求按合同约定计算至贷款本息还清时止）；2、要求原告对涟水县水岸城邦46号楼607室折价变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权；3、要求被告涟水润民置业有限公司承担连带保证责任；4、判决被告孟祥波、穆日东承担诉讼代理费用5000元；5、判决被告承担本案诉讼费用。审理中原告工商银行撤回要求对被告孟祥波、穆日东所有的位于涟水县水岸城邦46号楼607室折价变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求。事实和理由：2012年4月24日被告孟祥波与被告润民公司签订商品房买卖合同，被告孟祥波购买被告润民公司开发建设的水岸城邦46号楼607室房屋，被告孟祥波因资金短缺，向原告申请个人购房贷款为140000元，贷款期限为10年，被告润民公司为被告孟祥波、穆日东的借款提供担保，并在合同上盖章，合同约定借款人逾期归还贷款本息的，原告有权宣布未还款项立即到期，借款人应归还借款本息、罚息，以及原告实现权利的其他费用，即包括但不限于律师费、诉讼费等。2012与5月28日被告孟祥波将其购买的水岸城邦46幢607室房屋作为借款保证，原告于2012年6月4日依约向原告发放了贷款。现被告孟祥波、穆日东已逾期归还贷款本息数月，其行为已构成违约，依约定应承担违约责任，故原告具状贵院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告孟祥波辩称：贷款是开发商担保的，否则我们也拿不到贷款，找别人担保别人不愿意。被告穆日东辩称：开发商不交付房屋，我们没办法还钱。这房子原来称说2013年交付，但到现在都没交付，如果给个期间说什么时候能交付，我们肯定会还钱。被告润民公司辩称：2012年4月24日，被告孟祥波和我公司签订商品房买卖合同，确认购买水岸城邦46幢607室，最后孟祥波向原告借款140000元，被告穆日东为共同借款人，我公司为被告孟祥波、穆日东提供担保，我公司承担的连带担保行为是在被告孟祥波因客观存在困难情况而不能实际实现还款的连带责任，是承担的阶段性担保责任。对于上述事实我公司予以认可；被告孟祥波并不能认为我公司房屋未交付就可以不偿还原告的银行贷款。原告工商银行为证明自己主张举证如下：1、被告与原告签订的个人购房借款/担保合同，证明被告孟祥波、穆日东从原告处借款140000元用于购买涟水县水岸城邦小区46楼607室房屋，该合同中还约定被告润民公司承担阶段性担保责任，即被告购买房屋在他项权证未交付原告前对欠款本息承担连带担保责任以及原告实现债权的所有费用。合同中还约定被告孟祥波、穆日东逾期还款构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，原告为实现债权产生的费用均由被告承担；2、被告孟祥波与涟水润民置业有限公司签订的商品房买卖合同，该合同约定孟祥波支付房款办理了140000元按揭贷款；3、还款明细，证明被告孟祥波、穆日东截止2019年6月4日连续逾期归还贷款多次的事实，尚欠原告贷款余额为54493.34元、利息671.5元（不包括利息的逾期罚息）；4、个人贷款申请表，证明被告向原告申请贷款的事实，被告穆日东作为共同借款人，同时向原告申请贷款；5、共同还款承诺书，证明被告孟祥波、穆日东作出共同还款的承诺，负责偿还贷款本息直至本息结清；6、被告孟祥波、穆日东身份证复印件及结婚证复印件各一份，证明被告的身份信息及主体资格；7、委托代理合同、代理费发票，证明原告因收回贷款委托诉讼案件及原告支付代理费的事实；8、房地产抵押合同，证明被告孟祥波、穆日东将其购买的房屋为其贷款设置抵押签订了房地产抵押合同；9、预告登记证明，证明涉案房屋办理了预告抵押登记。被告孟祥波的质证意见：对原告所举证据没有意见。被告穆日东的质证意见：我与孟祥波于2017年就离婚了，离婚时已经签了离婚协议，我净身出户，我付小孩的抚养费，房贷应该由孟祥波还。被告润民公司的质证意见：对借款/担保合同三性无异议，对其他用于办理金融借款的其他证据由法院审查，对委托代理合同三性无异议，但原告未出示有涟水县涟城法律服务所开具的正式发票。经原被告举证质证，本院查明如下事实：被告孟祥波、穆日东在夫妻关系存续期间，于2012年4月24日与被告润民公司签订商品房买卖合同，被告孟祥波购买涟水县水岸城邦小区46号楼607室房屋。2012年5月28日原告工商银行与被告孟祥波、穆日东、润民公司签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告孟祥波、穆日东向原告借款140000元，用于购买被告润民公司开发建设的涟水县水岸城邦小区46号楼607室房屋，借款期限10年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。还款方式：按月等额本息还款法（按月计息）。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。同时合同还约定：被告润民公司为保证人，保证担保为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所在其他应诉费用承担连带保证责任，但满足约定的正式抵押登记手续已经办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日到期的借款人的债务免除保证责任。被告孟祥波作为借款人、被告穆日东作为共同借款人在合同上签名，被告润民公司作为保证人加盖公司印章及法定代表人印章。2012年5月28日，被告孟祥波、穆日东向原告工商银行出具共同还款承诺书，承诺自愿共同承担还款义务，负责共同按时偿还贷款本息，直至贷款本息全部结清为止。被告孟祥波、穆日东以其购买的上述房屋为上述借款作抵押，并于2012年6月4日在涟水县房产交易管理所办理了商品房预告登记证明，但至今没有办理正式抵押登记手续。原告工商银行于2012年6月4日向被告发放140000元贷款，但被告未按合同的约定履行还款义务，现已连续逾期归还本息数次，截止2019年6月4日，被告孟祥波、穆日东共欠原告工商银行借款本息合计55164.84元。另查明：《个人购房借款/担保合同》第十七条约定：贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等，由借款人承担。诉讼中，涟水县涟城法律服务所提供其与原告工商银行签订了委托代理合同，合同根据江苏省物价局、江苏省司法厅关于基层法律服务所收费标准的通知规定（文号为苏价费[2017]112号），原告工商银行向涟水县涟城法律服务所支付代理费5000元，原告提供增值税发票一份，证明原告已实际支付律师费5000元。以上事实，有个人贷款申请表、《个人购房借款/担保合同》、《商品房买卖合同》、《房地产抵押合同》、《共同还款承诺书》、《贷款明细表》、《委托代理合同》、被告孟祥波、穆日东身份证复印件、结婚证复印件、代理费发票及原、被告当庭陈述等载卷证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告按合同约定履行了发放贷款的义务，但被告孟祥波、穆日东未按合同约定履行按期还款义务，按合同约定，原告工商银行有权提前收回尚未到期的贷款本息，故对原告工商银行要求被告孟祥波、穆日东偿还贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求对涉案房地产以拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权问题，涉案房地产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，债权登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性。因此，原告工商银行作为涉案房地产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成立或约定期限届满对涉案房屋享有现实抵押权。故对原告撤回对涉案房地产以拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权的请求，本院准许。但根据合同约定，被告润民公司应按合同的约定为商品房借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证；保证范围为全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所在其他应诉费用承担连带保证责任，故对原告要求被告润民公司对孟祥波、穆日东所欠原告借款本息承担阶段性连带责任保证的诉讼请求，本院予以支持。原告工商银行与被告孟祥波、穆日东在借款合同中约定：贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等，由借款人承担，且在审理中，原告工商银行提供了与涟水县涟城法律服务所签订的委托代理合同及实际发生的代理费增值税发票，故对原告工商银行要求被告孟祥波、穆日东给付代理费5000元的请求，本院予以支持。综上，经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孟祥波、穆日东于本判决生效后三十日内偿还所欠原告中国工商银行股份有限公司涟水支行截止2019年6月4日的贷款本金54493.34元、利息671.5元，合计55164.84元；承担自2019年6月5日起至实际付清之日止，以贷款本金54493.34元为基数，按合同约定计算的利息。二、被告涟水润民置业有限公司对被告孟祥波、穆日东所欠原告中国工商银行股份有限公司涟水支行贷款本息承担阶段性连带还款责任。三、被告孟祥波、穆日东于本判决生效后三十日内给付原告中国工商银行股份有限公司涟水支行代理费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1306元减半收取653元，由被告孟祥波、穆日东共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××57）审判员  刘立卫二〇一九年十一月二十日书记员  黄金鹏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。