浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙09民终589号上诉人（原审被告）：舟山市普陀区富发水产制品厂，住所地：浙江省舟山市普陀区六横镇丁船湾。投资人：杜夫国（又名杜富国）。被上诉人（原审原告）：裘惠珠，女，1953年6月21日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。上诉人舟山市普陀区富发水产制品厂（以下简称富发水产制品厂）因与被上诉人裘惠珠房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省舟山市普陀区人民法院（2019）浙0903民初703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富发水产制品厂上诉请求：一审认定事实和适用法律错误，改判驳回被上诉人裘惠珠一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人裘惠珠负担。事实和理由：一、案涉《房地产抵债协议书》系杜富国个人与被上诉人裘惠珠签订，上诉人并非适格主体。二、案涉《房地产抵债协议书》因违反法律法规禁止性规定而无效。1.依照《土地管理法》第四条第（三）项、第十二条、第十三条、《土地管理法实施条例》第六条，《城市房地产管理法》第三十二条、第四十四条的规定，不得随意改变土地性质、土地用途。位于舟山市普陀区间房屋（以下简称“案涉房屋”）系上诉人的办公综合大楼企业用房，其土地用途为工业与仓储用地，而被上诉人抵债所得的房屋用作住宅，因改变土地用途，在未经主管部门审批前，属于法律法规禁止转让的。结合《合同法》五十二条的规定，系无效买卖协议。2.根据舟山市普陀区人民法院的（2018）浙0903行初23号行政判决（已生效）认定，“第三人（刘凤杰）与原告（富发水产制品厂）签订以房抵债时，案涉沿港路30号房屋尚未依法领取权属证书，属于《城市房地产管理法》（1995年1月1日施行）第三十七条第（五）项规定的不得转让的房地产类型。”本案同样存在签订抵债协议时上诉人未取得权属证书，亦违反上述三十七条规定，依据上述生效判决书认定，也因违反禁止性规定而无效。3.上诉人在办理案涉房屋的房屋产权证时就配合被上诉人办理了土地使用权证，但因该买卖行为违反法律法规的禁止性规定，以及案涉房屋的土地使用性质等因素，无法通过审批而未能办理土地使用权证。被上诉人以民事判决的方式来代替行政行为，属于非法诉请。三、被上诉人的一审诉请超过诉讼时效。根据房地一体政策，案涉房屋的房屋所有权证和土地使用权证应当一并办理，在上诉人已配合办理房屋所有权证的情况下，可以印证上诉人已经履行了协议约定的配合过户义务，最终无法办理土地使用权证并非上诉人原因。被上诉人当时未向不予办理土地证的行政部门提起行政诉讼，亦是对自身权利的放弃。裘惠珠辩称，1.富发水产制品厂属于个人独资企业，其实个人与公司的资产是混同，杜富国有权代表富发水产制品厂对外签订相关协议。况且，案涉房产均登记于富发水产制品厂名下，双方在签订协议的时候对房产情况是明知的，杜富国在签订协议时就是认可将登记于富发水产制品厂名下的房屋出售给被上诉人，故上诉人的一审被告主体是适格的。2.上诉人应履行的协议义务是配合被上诉人方办理房产证等过户手续，当时的法律法规并未明确规定禁止改变土地性质（包括现行法律法规也一样），在缴纳相应转让金后是可以对案涉土地进行过户的，故抵债协议并未违反法律法规的禁止性规定。3.被上诉人作为案涉房屋的买受人，要求出卖人协助配合办理土地使用权转移手续，属于物权性质，不同于债权请求权。况且，上诉人也没有证据证明已配合被上诉人办理了土地使用权转移登记手续，故本案不适用诉讼时效。据此，一审判决认定事实和适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。裘惠珠向一审法院起诉请求：1.判令富发水产制品厂协助办理案涉房屋相应的土地使用权转移登记手续；2.案件受理费由富发水产制品厂承担。一审法院认定事实：2001年12月20日，裘惠珠作为债权人与杜富国代表的债务人富发水产制品厂签订《房地产抵债协议书》约定，富发水产制品厂向裘惠珠借款十万元，利息1.5%计付，裘惠珠现要求归还尚欠本金七万元，富发水产制品厂现无力归还，愿意将拥有在台门店面房屋折价抵债，裘惠珠同意抵入；房屋四至为东至台门沿港路、南至规划道路，西至富发水产制品厂房屋，北至财政局用地即由北边方向第三间底层；房屋建筑面积约30平方米；抵债后的产权由裘惠珠所有，有关法律转移手续由富发水产制品厂协助办理，办证所需支付的房产税金、土地契税及手续费等均由裘惠珠承担支付给有关部门。协议书签订后，富发水产制品厂将上述房屋交付给了裘惠珠占有使用。2004年1月12日，裘惠珠取得了该房屋的所有权证书，权证号为舟房权证普六字2700615号。一审另查明，1997年7月19日，富发水产制品厂自舟山市农业银行经营部受让该营业部位于舟山市1794.74平方米国有土地使用权以及地上建筑物620平方米。1999年9月2日，富发水产制品厂就该地块取得了舟山市普陀区国用（1999）字第23-4号国有土地使用证，该证书载明土地用途为工业、仓储用地，所附图纸载明该地块上规划建设一幢四层办公大楼和车间若干，案涉房屋位于规划的办公大楼内。2001年，富发水产制品厂在上述地块内未经审批翻建厂房两层、新建房屋一间，该房屋对应门牌号为六横镇台门沿港路三弄30号。2006年10月17日，富发水产制品厂与案外人刘凤杰达成以房抵债协议约定以前述房屋及土地使用权、机器设备抵偿富发水产制品厂与案外人刘凤杰之间的借款本息。2007年6月间，前述房屋办理了违章建筑补办手续及房屋登记手续。2007年7月25日和8月7日，刘凤杰取得了房屋所有权证和国有土地使用权证。在2007年8月7日向刘凤杰发放的土地使用权证登记审批表中载明经办人意见：“注：原颁发的舟山市普陀区国用（1999）字第23-4号注销”。富发水产制品厂因对刘凤杰取得上述房屋及土地的相关权属证书有异议，向舟山市人民政府提出行政复议，舟山市人民政府于2018年5月4日分别作出行政复议决定书，决定维持原颁证机关向刘凤杰颁发房屋所有权证的行政行为，确认原颁证机关注销舟普国用（1999）字第23-4号土地使用权证和向刘凤杰颁发国有土地使用权证的行政行为均违法。富发水产制品厂不服，向舟山市普陀区人民法院提起行政诉讼，法院经审理后于2019年5月24日分别判决，撤销原颁证机关为刘凤杰颁发房屋所有权证和国有土地使用权证的行政行为，撤销原颁证机关作出注销舟普国用（1999）字第23-4号土地使用权证的行政行为。上述行政诉讼判决均已生效。一审法院认为，裘惠珠与富发水产制品厂签订的《房地产抵债协议书》以有偿转移房屋所有权以及土地使用权为目的，双方也向行政主管部门申请并办理了房屋所有权过户手续，故双方之间构成房屋买卖合同关系。《房地产抵债协议书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按协议约定全面履行各自的义务。协议签订后，裘惠珠以债权被抵销的名义支付对价后，富发水产制品厂根据协议约定和法律规定有义务协助裘惠珠办理案涉房屋所有权以及相应的土地使用权转移登记手续。现双方已办理完成案涉房屋所有权的转移登记手续，富发水产制品厂还应履行协助裘惠珠办理土地使用权转移登记手续的义务，但因案涉房屋不同于普通商品房，其所占用的土地系工业、仓储用地，故双方如何办理土地使用权转移登记手续以及是否能够完成土地使用权转移登记，属行政主管机关依法依规进行行政审查的职权范围。另外，根据协议约定，办理房地权属转移登记手续的相关税费均应由裘惠珠负担。关于诉讼时效问题。法律创设诉讼时效制度的目的在于促使权利人及时行使权利，稳定法律秩序。首先，我国实行房地一体政策，房屋作为交易标的物时，其占用的土地使用权一并进行交易。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。双方进行房屋买卖交易过程中，富发水产制品厂已将出让的房屋交付裘惠珠占有、使用，且双方已完成了房屋所有权的转移登记，土地使用权依法也应进行转移登记。若因裘惠珠要求富发水产制品厂协助办理土地使用权转移登记手续的权利已超过诉讼时效，致使土地使用权不得转移登记，房屋所有权和土地使用权分属不同权利人的现状无法得到纠正，且裘惠珠对房屋行使处分的权利将存在障碍，其对自己的房屋依法可享有的占有、使用、收益和处分的所有权权能难以完满，则这既有悖房地一体政策，不符合物权法的相关规定，也违背诉讼时效在于稳定法律关系和法律秩序的制度目的。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。富发水产制品厂就土地使用权转移登记承担的是行为义务，即其履行义务的内容是协助裘惠珠办理土地使用权转移登记手续，至于能否最终完成土地使用权转移登记不是富发水产制品厂所能决定及其应履行的义务内容。富发水产制品厂辩称其并未不履行协助裘惠珠办理土地使用权转移登记手续的义务，双方未办理土地使用权转移登记手续的原因在于不具备办理该手续的条件，富发水产制品厂对此未提供相应证据，故无证据显示本案存在裘惠珠要求富发水产制品厂协助办理土地使用权转移登记手续的权利受到损害的事实而触发诉讼时效适用的余地。因此，对富发水产制品厂关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳。综上所述，裘惠珠的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条之规定，判决：富发水产制品厂于本判决生效之日起五日内协助裘惠珠办理舟山市普陀区间（房屋所有权证证号为舟房权证普六字2700615号）的土地使用权转移登记手续。案件受理费80元，减半收取40元，由富发水产制品厂负担。二审中，双方均未提供新证据。二审审理查明的事实与一审基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、富发水产制品厂作为一审被告的主体资格问题；二、案涉《房屋抵债协议书》的效力问题；三、本案诉讼时效问题。一、关于主体资格问题。富发水产制品厂主张案涉《房地产抵债协议书》系杜富国个人与裘惠珠签署，并不能代表富发水产制品厂。裘惠珠辩称《房地产抵债协议书》加盖富发水产制品厂印章，且从后续协助办理房屋所有权证书等行为看，杜富国对外代表富发水产制品厂。本院认为，案涉《房地产抵债协议书》加盖了“舟山市普陀区富发水产制品厂”印章，且杜富国系富发水产制品厂投资人，对裘惠珠而言，其有理由相信杜富国代表富发水产制品厂。同时，案涉房屋的土地使用权主体系富发水产制品厂，从双方后续办理房屋所有权证书以及行政主管部门将房屋所有权人变更为裘惠珠，此后裘惠珠实际占有使用案涉房屋十余年，富发水产制品厂并未对房屋所有权证书提出异议，可以印证富发水产制品厂对杜富国对外代表其签订《房屋抵债协议书》是认可的。因此，富发水产制品厂作为本案一审被告的主体资格是具备事实依据的，对富发水产制品厂的该项上诉请求不予支持。二、关于案涉《房地产抵债协议书》的效力问题。富发水产制品厂主张签订上述协议书时其未取得权属证书，且涉案房屋的土地性质为工业用地，未经审批不得转让，故上述协议书因违反强制性规范而无效。对此，分析如下：《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条仅是对能够导致合同无效的“强制性规定”作出限缩性解释，并未涉及“效力性强制性规定”的定性和衡量标准。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十五条、第十六条对强制性规定类型做了划分（区分为效力性强制性规定和管理性强制性规定），并指出两种类型对合同的效力产生不同影响，但对于二者的区分标准，立法和司法解释并未明确，仅作原则上的指导。理论和司法实践普遍观点认为，识别效力强制性规定，首先，判断强制性规定的立法意旨。如果该强制性规定纯粹是为了行政管理上的便利和需要，并无涉及民事主体之间利益关系的意图，则应视为管理性强制性规范；若旨在维护社会公共利益，违反此类规定将有悖于立法的意旨对交易的控制的，则属于效力性强制性规定。其次，考虑强制性规定的规制对象。如该法律规范是规制合同行为本身，还是合同履行；是当事人双方的行为，还是当事人一方的纪律条款，若规制对象是合同行为本身或当事人双方行为则为效力性强制性规定。最后，所涉法益的权衡。即在具体个案的评判中，须综合衡量社会公平、交易安全、当事人之间的诚实信用等各种法益，以期合同效力得到恰当的认定。具体到本案，《城市房地产管理法》（1995年１月１日起施行）关于“未依法登记领取权属证书”的规定，以及《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产管理法》关于改变土地权属和用途未经办理土地变更登记手续的规定，是否系“效力性强制性规定”，致使《房地产抵债协议书》无效。第一，从立法意旨看，《土地管理法》、《城市房地产管理法》及其实施条例，都是为了加强对城市房地产和土地市场的管理，维护市场交易秩序，保障房地产权利人和土地流转人的合法权益，是政府行政管理上的需要。依法登记领取权属证书，是《城市房地产管理法》对获取房地产权利的程序要求，登记是获取房地产权利的形式要件，权属证书是房地产权利的外在表现形式。其主要是为了维护房地产市场秩序，明确房地产的来源及归属，是国家对房地产领域的一种管理和监督行为。第二，从规制的对象上看，“未依法登记领取权属证书”“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”等规定，仅是对一方当事人及合同履行的约束，不影响合同行为本身的效力。第三，违反《城市房地产管理法》第三十七条第六项以及《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关规定而转让的，损害的是房屋或土地受让人的权益，并不直接损害社会公共利益。且一方单纯以未取得产权证为由，主张合同无效的，有悖诚实信用原则，有损交易安全。第四，上述法律法规只规定受让人改变土地用途的，必须向行政主管部门进行登记申请和批准同意，并未规定工业用途的土地不得转让。况且，况且，在本院审理（2017）浙09民终488号民事案件时（该案的民事判决已生效），舟山市国土资源局普陀六横中心所的复函也确认行政管理领域不存在此类转让合同无法办理过户登记的禁止性规定。因此，《城市房地产管理法》第三十七条第六项以及上述强制性规定，是以保障房屋交易产权清晰，有利于对房地产市场交易秩序的管理和监督为立法目的，应属管理性的禁止性规范。尽管案涉房屋在签订协议时尚未取得相应的权属证书，但违反之并不导致《房地产抵债协议书》无效。至于富发水产制品厂主张的舟山市普陀区人民法院（2018）浙0903行初23号行政判决书的认定结论对本案合同效力的影响问题。鉴于该行政判决审查的并非本案涉及的《房地产抵债协议书》，与本案不具有直接关联性，故一审认定案涉《房地产抵债协议书》合法有效，并无不当。三、本案诉讼时效问题。根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中，富发水产制品厂已将案涉房屋交付裘惠珠占有、使用十余年，且双方也完成了房屋所有权的转移登记。如果认为裘惠珠要求富发水产制品厂办理土地使用权已超过诉讼时效的话，将致使土地使用权无法完成转移登记，则会导致案涉房屋所有权和土地使用权分属不同权利人的情况，这既会使得案涉房屋的不动产权属完整性无法得到补正，又造成交易秩序的不稳定状态，也将对裘惠珠造成重大的不公，有违民法公平正义的基本原则。因此，鉴于本案实际，裘惠珠请求富发水产制品厂协助办理土地使用权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，故对富发水产制品厂关于本案超出诉讼时效的主张，亦不予支持。需要指出的是，裘惠珠与富发水产制品厂现已办理完成案涉房屋所有权的转移登记手续，富发水产制品厂继续履行协助裘惠珠办理土地使用权转移登记手续的义务，但因案涉房屋不同于普通商品房，其所占用的土地系工业、仓储用地，故双方如何办理土地使用权转移登记手续以及是否能够完成土地使用权转移登记，属行政主管机关依法依规行使行政审查的职权范围。另外，根据协议约定，办理房地权属转移登记手续的相关税费均应由裘惠珠负担。综上所述，富发水产制品厂的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人舟山市普陀区富发水产制品厂负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈吉审 判 员 谢佑审 判 员 方燕二〇一九年十一月二十九日法官助理牟聪代书记员 毛赟