宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初1838号原告：沙某，宁夏回族自治区贺兰县人，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：康某、王某1，均系宁夏天盛律师事务所律师。被告：宁夏金冠投资置业有限公司。法定代表人：王某2。委托诉讼代理人：周某，宁夏回族自治区银川市人，大学文化，住宁夏回族自治区银川市。原告沙某与被告宁夏金冠投资置业有限公司（以下简称金冠公司）合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沙某的委托诉讼代理人康某、王某1到庭参加诉讼、被告金冠公司的委托诉讼代理人周某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沙某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告房屋租金92512.3元,违约金27753.69元（92512.3元×30%=27753.69元），以上金额共计120265.99元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年3月14日，原告购买了被告公司位于贺兰县金盛·欧洲城第1幢X房、Y房，建筑面积分别为42.43平方米、47.43平方米，两套房屋总价款共计557132元。双方在签订商品房买卖合同的同时签订了两份《代租协议》，约定：1.原告所有的两套房屋由被告代为租赁和管理，期限为2014年3月14日起至2026年3月14日止，租金从2014年3月14日起开始计算；2.被告在代租及管理期的前六年，按照总房款的8%返还原告租金，即两套房屋每年共计44570.56元；3.从第一年开始，被告每年在3月14日之前，一次性交付给原告当年租金。若逾期超过15天，被告以当年租金为基数，按照每天千分之一的标准支付原告违约金。原告与被告签订《代租协议》后，被告于2015年3月16日、2016年3月17日分别支付原告2014年度、2015年度房屋租金各40113.5元；2017年5月15日、6月13日、7月24日分别支付8022.7元、9627.24元、22463.56元，合计支付2016年度房屋租金40113.5元；2018年12月24日支付租金10000元。剩余房屋租金至今没有支付。截止2019年3月15日，被告累计共拖欠原告房屋租金92512.3元，违约金27753.69元（按照协议约定计算违约金为162727.09元，原告主动降低至欠付租金本金的30%，即92512.3元×30%=27753.69元）。经原告多次催要，被告拒不偿还。原告为维护自己的合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告金冠公司辩称，1、被告拖欠原告租金属实，但原告所主张的租金金额不属实，双方签订租赁合同后自2015年3月14日起被告已向原告支付了四年的租金（税后），即2014年3月14日至2015年3月14日支付租金44570.56元，2015年3月14日至2016年3月14日支付租金44570.56元，2016年3月14日至2017年3月14日支付租金44570.56元，2017年3月14日至2018年3月14日支付租金10000元。因存在纳税的行为，被告在向原告支付租金时每年扣除税金2104.53元，2017年至2018年部分租金未付，其原因是宁夏回族自治区税务局发文要求办理实名纳税因原告未去税务机关办理实名纳税，导致被告无法向其支付租金，被告尚欠原告租金共计79141.2元，对于原告所主张的违约金被告不认可，且合同约定违约金按日千分之一，原告主张违约金过高，同时被告的违约行为未给原告带来实际损失，且合同约定的违约金比例过高，请求法院依法调整至每日万分之一计算。请求法院依法查明事实作出公正裁决。本院经审理认定事实如下：2014年3月14日，原告购买了被告公司的的位××区商铺1（面积42.43平方米，房屋价款263066元）和商铺2（面积47.43平方米，房屋价款294066元）二套营业房。同日，原告将上述两套营业房交于被告代为租赁、管理，并与被告签订两份《协议书》，约定原告将上述两套营业房交于被告管理12年，管理期自2014年3月14日起至2026年3月14日止；租金管理期前6年以两套营业房的购房款557132元为基础乘以8%（即44570.56元），管理期后6年以购房款为基数乘以9%；被告需在每年3月14日之前一次性交付给原告当年的租金。若逾期超过15天，每逾期一天支付原告当年租金额千分之一的违约金。合同履行过程中，被告分别于2015年3月16日和2016年3月17日向原告支付了2014年度和2015年度的租金40113.5元。2017年5月15日、2017年6月13日和2017年7月24日被告分三次共向原告支付了2016年度（2016年3月14日至2017年3月14日）租金40113.5元，金额分别为8022.7元、9627.24元、22463.56元。2018年12月24日支付了2017年度的租金10000元。后因被告未能按照约定支付租金，原告诉至法院，请求判如所请。另查明，2015年11月24日，被告以应交税率中的10%代原告缴纳2014年3月14日至2015年3月14日期间的税费4457.06元。被告具体支付租金情况，如下图所示：返租期间应返金额（元）实返金额（元）差额（元）应返日期实返日期逾期天数是否代缴税款（元）2014.3.14-2015.3.1444570.5640113.54457.062015.3.142015.3.160（扣除履行期15天）应缴4457.06实缴4509.82015.3.14-2016.3.1444570.5640113.54457.062016.3.142016.3.170无证据2016.3.14-2017.3.1444570.568022.74457.062017.3.142017.5.1547天（扣除履行期15天）无证据9627.242017.6.1376天（扣除履行期15天）22463.562017.7.24117（扣除履行期15天）2017.3.14-2018.3.1444570.561000034570.562018.3.142018.12.24270（扣除履行期15天）无证据合计未付返租租金及少付金额合计为43484.68元（4457.06＋4457.06＋34570.56）以上事实，依据原、被告的当庭陈述以及原告提交的证据一组、银川德胜工业园区《商品房买卖合同》1一份，银川德胜工业园区《商品房买卖合同》2一份、证据二、银川德胜工业园区《协议书》1一份，银川德胜工业园区《协议书》2一份、证据三、原告《个人账户明细查询》单打印件一份；被告提交的证据一、税收通用机打发票二份、税收缴款书四份予以证实，本院予以采信并在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的两份《协议书》，系双方的真实意思表示，合法有效，原、被告均应当按照约定诚信、全面地履行义务。本案中，合同签订日期为2014年3月14日，被告于2015年3月16日支付了第一年的租金，根据《协议书》有关“被告需在每年3月14日之前一次性交付给原告当年的租金”的约定，结合双方的交易习惯，能够确定次年的3月14日支付的系上年度3月14日至次年的3月14日期间的返租租金，原告接受租金后未提出异议，可视为原、被告双方就《协议书》约定的租金支付方式进行了变更，即租金支付方式为次年3月14日支付上一年度至次年3月14日期间的租金。对于原告要求被告支付2015年3月14日至2018年3月14日期间租金92512.3元的诉讼请求，虽庭审采信的证据证实被告欠付租金为43484.68元，但被告在答辩环节自认其尚欠原告租金79141.2元，被告就对其不利的事实明确表示承认的，原告对此无需举证证明，故对于原告主张的租金，本院予以支持79141.2元。对于原告要求被告按照所主张租金的30%支付2015年3月14日至2019年3月15日期间的违约金27753.69元的诉讼请求，被告庭审中请求降低违约金标准，对于被告的该意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定是否采纳。本案中，原告并未提交证据证明其因被告逾期支付返租租金给其造成的损失，且原告主张违约金的计算方式为被告欠付租金的30%，即92512.3×30%，考虑到被告逾期支付租金原告有一定的利息损失，结合合同履行情况、当事人过错程度，本院考虑以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务出发，本院参照合同约定酌情调整为被告逾期支付租金超过15天（应付日期为3月14日前），每逾期一天按当年应付租金44570.56元的万分之一计算违约金，从履行期限届满之日起计算（3月14日+15天），因此，原告主张的该期间的违约金，以当年应付租金为基数，按照日万分之一，计算自履行期限届满之日2015年3月30日至2019年3月15日期间的违约金计算如下：1.2014.3.14-2015.3.14日违约金为0元；2.2015.3.14-2016.3.14日违约金4818元（44570.56元×0.01%×1081天≈4818元）；3.2016.3.14-2017.3.14日违约金3187元（44570.56元×0.01%×715天≈3187元）；4.2017.3.14-2018.3.14日违约金1560元（44570.56元×0.01%×350天≈1560元）；5.2018.3.14-2019.3.15日违约金因房屋租金未到期，故违约金不予支持，以上违约金合计9565元，超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告宁夏金冠投资置业有限公司支付原告沙某2015年3月14日至2018年3月14日期间欠付租金79141.2元，支付违约金9565元，合计88706.2元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告沙某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1353元（已减半收取），由原告沙某负担355元，被告宁夏金冠投资置业有限公司负担998元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 刘月风 二〇一九年四月十二日法官助理 崔黎明书 记 员 李 娜附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。