广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终2045号 上诉人（原审被告）：广西永顺房地产开发有限公司，住所地广西陆川县温泉镇向阳路1号。 法定代表人：吴诸斌，董事长。 委托诉讼代理人：朱万欢，广西华锦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄梅，女，1974年12月29日出生，汉族，住广西陆川县。 被上诉人（原审原告）：罗全，男，1975年2月28日出生，汉族，住广西陆川县。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李敏娜，女，1975年6月9日出生，汉族，住广西陆川县马坡镇永顺商贸城5栋2单元801号房。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：韦诚，广西桂盟律师事务所律师。 上诉人广西永顺房地产开发有限公司（以下简称永顺公司）因与被上诉人罗全、黄梅商品房销售合同纠纷一案，不服陆川县人民法院（2018）桂0922民初1325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永顺公司的法定代表人吴诸斌及永顺公司的委托诉讼代理人朱万欢、被上诉人罗全、黄梅的委托诉讼代理人李敏娜、韦诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永顺公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定上诉人延期交房1152天事实不清，证据不足。1、被上诉人购买的房屋是1幢3单元401号房，1幢早在2015年4月份前售楼部根据各业主预留的电话通知了各业主前来验收房屋、领房，但是大部分业主因抗交5000元装修保证金或不急于居住，而没有前来领房，上诉人售楼部没有理由不通知被上诉人，是被上诉人故意不来验收。1幢最早来领房交5000元保证金的业主是魏燕，该业主于2015年4月20日前来领房交保证金。2、上诉人建造整幢楼都不用三年时间，被上诉人认为上诉人于2017年2月27日交房逾期1152天没有事实依据。综上所述，请求依法撤销原判，改判支持上诉人的上诉请求。 罗全、黄梅辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由缺乏事实依据，应予驳回。1、上诉人与被上诉人签订合同明确约定房屋交付的条件、标准及逾期交房的违约责任。2、上诉人没有法定或者延期交房的免责事由。3、上诉人未提供被上诉人拒绝收房的证据，交房责任属于卖方义务，应由上诉人承担是否交房的举证责任。4、2015年8月18日涉案房屋才竣工，2015年12月4日才通过验收，而上诉人在上诉状中提到其于2015年4月就通知收房与事实不符。5、2017年12月19日，上诉人才通知各业主领取《住宅质量保证书》及《房屋使用说明书》，均可说明上诉人不可能在2015年4月通知业主收房。6、上诉人与被上诉人签订合同约定了多种通知方式，除了书面通知还有公告、邮寄等，而上诉人表示只通过电话通知与合同约定不符。综上，上诉人的上诉请求不应得到支持。 罗全、黄梅向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金46460元（从2013年12月31日起至2017年2月27日止，共计1152天，违约金按房价款：（201651×0.0002×1152=46460元）；2、被告向原告支付因逾期交商铺产权登记的违约金2016.51元（201651×1%=2016.51元）；3、被告返还因逾期交商铺办证缴税（契税）的滞纳金1409.54元给原告；4、判令被告返还装修房屋保证金、办证劳务费、办证缴费共计10200元给原告；5、被告赔偿因逾期交房导致原告在外租房租金7500元给原告；6、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：被告永顺公司系经工商管理部门依法登记，领取了工商营业执照和房地产开发资质证书的房地产开发企业。2013年3月10日，原告与被告达成购房意向，当天即向被告支付了1栋3单元401号购房款201651元。2013年3月26日，原告与被告补签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于陆川县马坡永顺商贸城1栋3单元401号商品房出售给原告；单价为1788元每平方米，面积为112.78平方米，总价201651元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方共同验收合格，取得《建设工程竣工验收意见书》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，但因客观原因无法及时告知的除外；2、政府的重大行为及庆典，要求停工的；3、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；4、因政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的；气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上时，出卖人可以据实相应延期交房；5、非因出卖人原因一周内停水停电累计超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）；6、买受人房款未能按时交清，或采取按揭方式购房的，因买受人或银行的原因按揭款尚未发放至出卖人银行账户的；7、供水供电燃气等重要部门由于不能及时安装水电、燃气设施的；8、出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府部门接受资料日期为准），等待验收或丈量所需的时间除外。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点伍的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”合同附件三“联系及通知”同时约定：“一、双方同意本合同项下的任何通知、付款要求按以下任一种方式告知均视为书面送达。1、以书面形式按本合同第1项买受人所提供的联系人、联系地址送达买受人。2、以报纸（指《玉林晚报》或《玉林日报》）公告形式告知。二、买受人确定上述写明地址为真实有效地址，出卖人给买受人的交房通知及其他通知，均可寄达上述地址，时间计算以邮寄凭证为依据，如买受人的上述通讯地址或联系方法发生变化，应立即书面通知出卖人。如因买受人所留通讯地址等不详、虚假或错误而使出卖人无法送达书面通知、要求等的，其买受人未收到之后果由买受人自行承担。三、任何通知、付款要求或各种通讯只要按照上述地址或约定形式发送，或告知的应视作在下列日期被送达：1、如果是信函，则为挂号发出后5个工作日；2、如果是传真，则为发出之日；3、报纸公告，则为公告上报之日。四、出卖人发布交房公告或电话通知的10天内来领取《交房通知书》，过期视为已领取，并以《交房通知书》内容为准，买受人应按照《交房通知书》所指定的期限及地点与出卖人或出卖人委托的物业管理公司办理相关交房手续。如因买受人自身原因未能在《交房通知书》指定的期限和地点办理完毕房屋交接手续的，则自出卖人《交房通知书》指定的期限届满之日即视为房屋交接日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，房屋风险及由此产生的所有费用（包括但不限于消费、电费、物业管理费等）全部由买受人承担，买受人不得因此追究出卖人的任何责任。”合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后730个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。内容……1、买受人退房，出卖人应当在合同备案登记解除后30个工作日内将买受人已付房价款（不计息）退还给买受人，并按已付房价款1%为限赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款1%赔偿买受人损失。被告于2017年2月27日将房屋交给原告。2017年2月27日，原告委托被告为其代办房屋所有权证，并约定应办证劳务费为1800元，当天，被告收取原告办证劳务费1800元、收取原告办证费用3000元。被告办证过程中支出1098元，另收原告水电费、水电入费、装修垃圾搬运费等1006元。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，双方主体适格，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约严格履行。合同第八条第一款约定，被告应在2013年12月31日前将符合房屋交付条件的房屋交付给原告使用，原告已于2013年1月10日付清房款，所以，被告应依约定在2013年12月31日前将房屋交付给原告，但被告在2017年2月27日才将房屋交付给原告，已延期交房1152天。原告请求被告支付逾期交房的违约金有理，该院予以支持。依照《商品房买卖合同》第九条约定，逾期超过90日，合同继续履行的，被告应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。原告已付清购房款201651元，所以，被告应向原告支付逾期交房的违约金共计为201651元×0.02%×1152天=46460元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后730个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款1%赔偿买受人损失。因被告于2017年2月27日才向原告交房，按约定，被告应当在交付后730个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告交房后至现在，远没有超过730个工作日，所以，原告请求支付因逾期交商铺产权登记的违约金2016.51元，没有事实依据，该院不予支持。购买商品房缴纳相应的契税是购房者的义务，原告请求支付逾期缴税（契税）的滞纳金1409.54元，没有事实和法律依据，该院不予支持。原告请求被告赔偿因逾期在外租房租金7500元，因原告不能提供其在外租房的依据及具体支出多少租金，且双方签订的《商品房买卖合同》对此没有约定，原告的该项请求没有事实依据，该院不予支持。判决：一、被告永顺公司支付逾期交房的违约金46460元给原告罗全、黄梅；二、被告永顺公司返还多收的办证费1902元给原告罗全、黄梅；三、驳回原告罗全、黄梅的其他诉讼请求。案件受理费1490元（原告已预交745元），由被告永顺公司负担1066元，原告罗全、黄梅负担424元。 本院二审期间，上诉人永顺公司提交如下证据：1、永顺商贸城移交钥匙名册（复印件）；2、收据（复印件）。欲证明同一个小区、同栋楼的业主，上诉人已经电话通知业主领了交房通知书，业主并在领钥匙名册上签名及交保证金的时间。 被上诉人罗全、黄梅提交如下证据：通知书，欲证明上诉人于2017年12月19日才通知被上诉人领取《住宅质量保证书》及《房屋使用说明书》。 经组织质证，被上诉人罗全、黄梅对上诉人永顺公司提交的证据，认为：1、证据均是复印件，对证据1真实性、合法性、关联性均不认可，从内容上看，2014年签的明显与房屋竣工时间不一致，2015年8月份房屋才竣工。2、证据2与本案无关联，即使上诉人通知了其他业主并不代表通知了本案被上诉人。3、5000元装修保证金作为交房条件属于霸王条例，不符合法律规定。上诉人永顺公司对被上诉人罗全、黄梅提交的证据，认为：上诉人只是通知被上诉人过来领《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并不是通知被上诉人来领房。这与通知领房是两码事，且通知领房是在通知领取这两份文书之前，该证据与本案无关。 对双方提交的证据，本院认证如下：上诉人提交的证据均为复印件，无原件核对，且被上诉人不认可证据的真实性、合法性、关联性，故不能作为本案认定事实的依据。被上诉人提交的证据在一审已经提交过，不属于二审的新的证据，但来源真实、合法，上诉人也承认在此时间通知业主去领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故可作为本案认定事实的依据。 经本院审理查明：一审判决查明的事实属实，依法予以确认。 另查明：本案《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。 本院认为，上诉人永顺公司是依法成立的房地产开发企业，其与被上诉人罗全、黄梅签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，无违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，该合同合法有效。对于永顺公司是否存在逾期交房的问题。本案《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件是“该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方共同验收合格，取得《建设工程竣工验收意见书》。”该约定的交房条件低于商品房经验收合格的标准，应以经验收合格为交付条件标准。商品房经验收合格有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，买受人有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。依据本案《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”因此商品房达到交付使用条件后，永顺公司仍应当按照合同的约定以书面的方式通知林嘉裕办理房屋交付手续，双方进行验收交接，并签署房屋交接单、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等，而不仅仅局限于交钥匙。本案中，永顺公司没有提交证据证明涉案工程有可据实延期的情形，没有提交证据证明其已经通知罗全、黄梅来收房，也没有证据证明是罗全、黄梅故意迟延收房。永顺公司于2017年2月27日向罗全、黄梅交房，永顺公司已构成逾期交房的违约行为，一审判决永顺公司支付罗全、黄梅相应逾期交房违约金并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，永顺公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1490元（上诉人广西永顺房地产开发有限公司已预交），由上诉人广西永顺房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  甘伟强 审判员  谭泉清 审判员  郑燕冰 二〇一九年十一月十一日 书记员  许泰榕