青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初4179号原告：张婵，女，汉族，1986年12月3日生，住青海省格尔木市，现住西宁市。委托诉讼代理人：王鹏，李广清，青海延辉律师事务所律师。被告：青海隆豪置业有限公司（统一社会信用代码：91633100757442302N），住所地：青海省西宁市城东区互助路191号。法定代表人：张武科，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗时层，男，汉族，1984年6月27日出生，该公司职员，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：尚青春，男，汉族，1962年5月10日出生，该公司职员，住西宁市。原告张婵与被告青海隆豪置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2019年9月9日向本院提起诉讼，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王鹏、李广清，被告委托诉讼代理人罗时层，尚青春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付违约金64121元；二、判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由。原被告于2011年11月8日签订《商品房预售合同》，合同价款为377405元，房款已全部付清，约定交付时间为2012年12月31日前。关于产权登记双方约定被告在房屋建成并竣工后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。原告依约履行了付款义务，但被告实际交付入住时间延迟至2014年6月9日，此后被告也未按约向房屋登记机构申请办理初始登记，房屋作为不动产，其交付必须进行过户登记，被告以种种理由推诿，被告行为严重侵害了原告对该房屋享有的物权所有权。综上所述，为了维护原告的合法权益，依据我国相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法裁决，支持原告的各项诉讼请求。被告辩称，一、被答辩人要求答辩人向其支付违约金64121元无事实及法律依据。答辩人与被答辩人签订的《商品房预售合同》第十五条第一款约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收合格后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。并约定买受人委托出卖人办理房屋所有权证的，需由买受人提供办理的资料给出卖人。”由此可见，被答辩人委托答辩人办理房屋所有权证的，应当向答辩人提供办理房屋所有权证所需的资料，但被答辩人并未将办理《房屋所有权证》所需的材料提供给答辩人，答辩人无法为被答辩人办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，由于被答辩人自身原因致使答辩人不能办理的，该不利后果应由被答辩人自己承担，故被答辩人向答辩人主张要求答辩人承担逾期办证登记的违约金无事实及法律依据。二、被答辩人对非因自身原因导致逾期办证的违约责任可免责。首先，2013年8月28日，答辩人已于工程竣工验收合格后，按合同约定的期限向原西宁市城乡规划和建设局报送了办理初始登记的相关材料，履行了合同约定的申请办理初始登记的义务。然而，由于国家政策调整，彼时国家部门正值职能和机构整合，不动产产权登记办理权属发生变更。根据青海省西宁市《关于设立西宁市不动产登记服务中心的批复》，西宁市于2016年2月4日正式挂牌成立西宁市不动产登记局和不动产登记服务中心，统一由西宁市不动产登记局和不动产登记服务中心办理不动产产权登记。但是政府职能部门权属发生变更后，因前后两个部门的衔接出现问题，故答辩人无法有效地办理不动产产权登记。其次，答辩人积极主动按照规定向西宁市不动产登记服务中心报送了办理不动产产权证初始登记的资料，但因西宁经济技术开发区东川工业园区管理委员会擅自调整征收隆豪万利园小区城市基础设施配套费优惠政策并对隆豪万利园小区采取行政限制措施停办一切手续，致使答辩人开发建设的隆豪万利园小区无法享受开发区城市配套费的优惠政策。同时，就配套费问题西宁经济技术开发区东川工业园区管理委员会于2018年4月9日向西宁市城东区人民法院申请强制执行，2018年9月5日西宁市城东区人民法院依法作出不准予强制执行的裁定后，该项目的行政限制才经相关部门决定予以解除。直到2019年3月13日，西宁市经济技术开发区东川工业园区不动产登记中心才发出通告，答辩人隆豪万利园小区不动产权首次登记业务（大证）届时完成。以上一系列行为都能够证明答辩人一直积极履行其义务，对逾期办理不动产产权证不具有过错。最后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，答辩人已经积极履行了自己的义务，由于政府政策调整致使答辩人逾期不能办理不动产产权证，不属于本条规定的“由于出卖人的原因”，故答辩人不应承担违约责任。三、被答辩人的诉求已经超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。退一步讲，即使答辩人构成违约，被答辩人应当自知道其权利受到侵害之日起行使其权利，本案中，违约行为发生之日，被答辩人应当知道其权利受到侵害，故被答辩人应从答辩人违约之日起即向答辩人行使其权利。本案中，案涉房屋工程竣工验收时间为2013年8月28日，根据《商品房预售合同》第十五条的约定，约定办证登记期限届满的时间为2014年2月27日，故答辩人应当于2017年2月28日前行使其违约金请求权，被答辩人直到现在才行使自己的权利，明显超过了权利保护期限。四、本案诉讼费用应当由被答辩人承担。根据《民事诉讼法》规定，被答辩人应当对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明被答辩人的事实主张的，被答辩人应承担不利后果。故本案诉讼费用应由被答辩人全额承担。综上所述，请求人民法院依法维护答辩人的合法权益，依法驳回被答辩人的诉讼请求。原告提交了以下证据：证据一：商品房预售合同，证明方向：1、原被告双方存在房屋买卖关系；2、合同十五条中有逾期交房违约条款的约定；证据二：不动产信息登记查询申请书，证明方向：证明该房屋的竣工日期为2013年8月12日，初始登记日期为2019年3月14日，被告违反《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定：“被告应当自房屋建成并竣工验收后180日内办理初始登记。”应当承担违约责任；1、初始登记后办理产权证时效未过；2、竣工日期为2013年8月12日，被告于2019年3月14日才完成初始登记，而不是按合同约定的180日内办理，存在严重违约行为；证据三：发票（No01104513）由被告出具给原告的商品房增值税普通发票，证明方向：证明原告向被告共计支付了368513元购房款及代收费的事实。被告对证据一的三性不持异议，对证明方向不予认可，理由是城东法院于2013年、2014年作出的两份民事判决书中，对逾期交房已经做出相应的回复，是政府相应政策的调整，是不可抗力原因造成的；对证据二的客观真实性不持异议，导致迟延的原因是由于被告与西宁市城东区经济技术开发区管委会之间关于配套费问题有分歧，通过诉讼解决了争议；对证据三的客观真实性不持异议，对原告方入住时间予以认可。被告提交了以下证据：证据一：西宁市城东区人民法院及西宁市中级人民法院作出的民事判决书，证明方向：逾期交房必然导致延期办证，由于政府政策调整及规划调整，系不可抗力原因；证据二：《商品房预售合同》，证明方向：原告要求被告承担逾期办理登记的违约金无事实及法律依据；证据三：建设工程竣工验收备案表，证明方向：2013年8月28日，被告已于工程竣工验收合格后，按合同约定的期限向原西宁市城乡规划和建设局报送了办理初始登记的相关材料，履行了合同约定的申请办理初始登记的义务。然而，由于国家政策调整，彼时国家部门正值职能和机构整合，不动产产权登记办理权属发生变更。根据青海省西宁市《关于设立西宁市不动产登记服务中心的批复》文件通知，西宁市于2016年2月4日正式挂牌成立西宁市不动产登记局和不动产登记服务中心，统一由西宁市不动产登记局和不动产登记服务中心办理不动产产权登记。但是政府职能部门权属发生变更后，因前后两个部门的衔接问题导致不动产登记中心出现了大量的办证资料积压，故被告未能及时有效的办理不动产产权登记；证据四：西宁经济技术开发区东川工业园区管理委员会宁开东管函（2011）17号关于青海盈方房地产有限公司入驻开发区的批复；证据五：中华人民共和国建设工程规划许可证；证据六：建设项目审批书；证据七：关于收取城市建设配套费的审核意见，证据四、五、六、七的证明方向：被告经批准到开发区进行隆豪俪景城住宅小区（现隆豪万利园小区）的项目开发建设，享受开发区优惠政策，按照优惠政策的规定应当按照《西宁市城市基础设施配套费征收暂行办法》规定的征收标准的50%征收配套费。另外，根据西宁市城乡规划建设局西宁经济技术开发区分局出具的《关于收取城市设施配套费的审核意见》明确承诺被告完成配合工作后，城市基础设施配套费可享受减免；证据八：西宁市人民政府宁政（2007）93号关于印发《西宁市城市基础设施配套费征收暂行办法》的通知，证明方向：按照优惠政策的规定，被告应当按《暂行办法》规定征收标准的50%缴纳配套费，享受优惠政策；证据九：关于青海隆豪置业有限公司欠缴基础设施配套费问题的回复函，证明方向：2015年11月20日，东川工业园区规划建设和土地管理局在收到检察建议书后，对被告采取相关措施并停办被告一切项目的审批手续；证据十：西宁经济技术开发区东川工业园区管理委员会宁开东管函（2017）10号关于限期缴纳城市基础设施配套费催告的函；证据十一：西宁市经济技术开发区东川工业园区管理委员会关于缴纳城市基础设施配套费的决定；证据十二：强制执行申请书，证据十至十二的证明方向：西宁经济技术开发区东川工业园区管理委员会不顾被告所开发的隆豪万利园住宅小区项目属于享受开发区优惠政策的项目，全额征收城市基础设施配套费，并对被告采取行政限制措施并停办被告一切项目的审批手续；证据十三：青海省西宁市城东区人民法院行政裁定书，证明方向：西宁市城东区人民法院依法认定西宁经济技术开发区东川工业园区管理委员会对事实认定不清，明显缺乏事实根据和法律依据，依法裁定不予执行；证据十四：青隆房（2018）第17号关于切实解决隆豪万利园小区办理不动产证方案的承诺，证明方向：在西宁市城东区人民法院依法作出不准予强制执行的裁定后，东川工业园区管委会口头通知被告享受经济技术开发区的征收城市配套费的优惠政策并就切实解决万利园小区办理不动产权证方案作出书面承诺；证据十五：宁开东规建土（2018）46号文件，证明方向：西宁经济技术开发区东川工业园区规划建设和土地管理局为尽快妥善解决万利园小区办理不动产权证明确同意被告报送的解决方案，按《暂行办法》规定征收标准的50%征收配套费并尽快妥善解决办证问题；证据十六：关于申请解除隆豪万利园小区房屋行政限制的报告，证明方向：被告自工程竣工验收后交房给原告，一直努力同政府相关部门积极协调，就是因为城市配套费问题相关政府部门对被告采取一切行政限制措施停办一切项目审批手续，非因被告自身原因最终导致逾期办证；证据十七：通告，证明方向：该项目因城市配套费等问题全部得到解决，政府相关部门解除对被告的行政限制，不动产权证办证工作正式展开。原告对证据一的真实性、合法性无异议，对证明方向有异议，原告计算违约金以实际交房时间为准，逾期交房与本案无关；对证据二真实性予以认可，对证明方向不认可，被告办理初始登记时间延误；对证据三的真实性、合法性无异议，该证据恰恰证明被告延误了竣工验收日期，故被告应在该日期后180日内办理房屋产权证；对证据四、五、六、七的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，关于城市配套费问题，原告已经履行相关缴纳义务，被告与政府之间的问题与原告方无关；对证据八的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，城市建设配套费是开发商与政府之间的分歧，开发商应当自己履行相应的责任义务，不应让业主承担延期后果；对证据九、十、十一、十二的真实性、合法性无异议，对证明方向有异议，理由是被告确实拖欠政府征收的城市配套费，被告与政府交涉中应当先履行政府的相关规定，被告以自己拖欠城市配套费为由，而让原告承担相应缴纳义务不合理；对证据十三的真实性无异议，对证明方向异议，该裁定书并不是对缴纳配套费问题做出的裁定，只是证明申请人主体不适格而做出的裁定；对证据十四的真实性无异议，对证明方向异议，被告确实欠缴费用，且被告违法超建，故政府进行管控并采取相应措施，也是由于被告的过错；对证据十五的真实性及证明方向无异议；对证据十六的真实性无异议；对证据十七的三性均无异议。本院对双方均认可的证据的真实性予以确认。经审理查明，原、被告于2011年11月8日签订了《商品房预售合同》，合同约定，被告将位于本市××区房屋出售给原告，房屋的建筑面积为141.35平米，单价为2670元，合同价款为377405元，约定的交房时间为2012年12月31日前，合同签订后，原告全额缴纳了房款，并于2014年8月9日入住。合同第十五条约定：出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，如买受人不退房，出卖人每日按已付房价款的万分之一赔偿买受人损失。在双方履行合同的过程中，被告就缴纳城市基础配套费的标准和金额与西宁经济技术开发区东川工业园区规划建设和土地管理局（以下简称土地管理局）发生争议，土地管理局对被告开发建设的涉案房屋进行了行政限制，2018年12月，城市基础配套费问题得到了解决，被告向土地管理局提交解除隆豪万利园小区房屋行政限制的报告，2019年3月13日，被告向业主发出通告，告知业主可以办理产权登记，并告知了办理产权登记的方式及相关事项。2019年3月14日，被告完成了初始登记。本院认为，原被告签订了《商品房预售合同》，合同虽然约定逾期办理产权登记的违约责任，但在双方履行合同的过程中，被告就缴纳城市基础配套费的标准和金额与西宁经济技术开发区东川工业园区规划建设和土地管理局发生了争议，土地管理局对被告开发建设的涉案房屋进行了行政限制，直到2018年12月，城市基础配套费问题得到了解决。上述障碍的出现属于情势变更，是被告不可预见的，不宜归责于被告，在城市基础配套费问题得到了解决后，被告及时向土地管理局申请解除了隆豪万利园小区房屋行政限制，并在办理初始登记同时向业主发出通告，通知业主办理产权登记等相关事项。据此，原告要求被告按照合同约定承担违约责任显失公平，故对原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张婵的诉讼请求。案件受理费1404元，减半收取702元，由原告张婵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 霍金德 二〇一九年十一月六日书记员 冯美鑫附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。