江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0924民初1555号原告：沈玉和，男，1940年2月8日出生，汉族，住江苏射阳经济开发区。委托诉讼代理人：沈国庆（系沈玉和之子），男，1973年2月3日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：黄建英，江苏三强律师事务所律师。原告：徐荣胜，男，1966年12月16日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：徐会玲（系徐荣胜之妻），女，1971年6月1日出生，汉族，住江苏省射阳县。原告沈玉和与被告徐荣胜确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月12日公开开庭进行了审理；后转为适用普通程序，于2019年7月11日公开开庭进行了审理，两次开庭原告徐荣胜及其委托诉讼代理人徐会玲，被告沈玉和的委托诉讼代理人沈国庆、黄建英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈玉和向本院提出诉讼请求：判令被告返还位于江苏射阳经济开发区房屋。事实和理由：原、被告于2017年3月18日签订一份《安置房买卖协议》，约定被告以308800元的价格购买原告位于江苏射阳经济开发区的房屋，首付款（定金）20000元已于2017年1月26日交付，被告应在2017年2月4日支付第二笔房款130000元，剩余房款应在2018年春节前全部结清。协议中就违约责任约定：被告如未按协议约定的时间付清房款，原告有权收回房屋并不予退还已收取的定金和房款。协议签订后，被告合计支付了210000元房款，剩余98800元至今未能支付。原告认为，被告未能严格履行双方之间的协议，应当承担违约责任。审理过程中，经本院释明，沈玉和变更诉讼请求为：1.请求确认原、被告双方之间于2017年3月18日签订的房屋买卖协议无效；2.判令被告返还位于江苏射阳经济开发区的房屋，原告退还被告已收取购房款210000元。徐荣胜辩称：1.双方之间签订的《安置房买卖协议》合法有效；2.未支付剩余房款系因发现原告恶意隐瞒差欠第三方房款未结清、要求原告提供担保遭到原告拒绝。该行为符合《合同法》规定，不属于被告违约；3.原告提起本案诉讼的真实目的是抵销前案财物损坏赔偿责任并将其对第三方负有的支付剩余房款的债务转嫁给被告。经本院释明，徐荣胜针对沈玉和变更后诉讼请求仍坚持上述答辩意见。本院经审理认定事实如下：2017年1月26日，徐荣胜向沈玉和交付购房定金20000元，双方于同年3月18日签订《安置房买卖协议》一份，约定沈玉和将其所有的位于江苏射阳经济开发区房屋以总价308800元出售给徐荣胜，付款方式为分期付款，房款于2018年春节前全部结清。协议签订后，徐荣胜连同协议签订前交付的定金，合计向沈玉和支付房款210000元，沈玉和将房屋交付给徐荣胜，徐荣胜对房屋进行了装修并居住。后徐荣胜得知沈玉和差欠江苏射阳经济开发区房屋款项，要求沈玉和向开发区缴清房款或书面保证该欠款与徐荣胜无关并由沈玉和儿子沈国庆担保，对此双方未能达成一致意见，徐荣胜遂未按协议约定时间付清购房尾款98800元。另查明，双方因索要剩余房款发生矛盾，沈玉和数次采取砸门、砸锁手段，造成徐荣胜已更换的入户门及锁具遭到数次破坏。徐荣胜因多次更换锁芯、锁具产生损失，于2018年10月26日向本院提起诉讼，要求判令沈玉和赔偿上述财物损失。本院经审理，于2019年4月19日作出（2018）苏0924民初6310号民事判决书，判令沈玉和赔偿徐荣胜门及锁具损失11592元。沈玉和对该判决不服，向盐城市中级人民法院提出上诉。盐城市中院经审理认为，徐荣胜在案涉房屋上已更换的入户门及锁具属于其合法财产，沈玉和未能采取合法、理性手段解决双方之间房屋买卖合同争议，而是采用过激手段损坏徐荣胜的财物，应当承担赔偿责任。据此，该院于2019年9月27日作出（2019）苏09民终3022号民事判决书，驳回上诉，维持本院（2018）苏0924民初6310号民事判决书。同时查明，原、被告双方签订《安置房买卖协议》约定的房屋坐落于江苏射阳经济开发区农民拆迁安置宅基地上，徐荣胜直至本案一审法庭辩论终结前户籍仍在射阳县。审理过程中，经本院释明，双方就案涉房屋装修价值返还问题未能达成一致且均不提出评估申请，沈玉和认为徐荣胜存在违约且自行装修未经原告认可，不同意返还房屋装修投入，徐荣胜坚持认为双方之间协议合法有效，不应判决其向原告返还房屋。以上事实有当事人陈述、《安置房买卖协议》、射阳县人民法院（2018）苏0924民初6310号民事判决书、盐城市中级人民法院（2019）苏09民终3022号民事判决书等证据在卷予以证实。本院认为：1.关于案涉《安置房买卖协议》效力的问题。依照法律规定，农村宅基地属于农民集体所有，只有作为本集体经济组织成员才能享有宅基地的权利。徐荣胜并非案涉房屋所在集体经济组织成员，无权在该集体经济组织享有宅基地，其与沈玉和签订的《安置房买卖协议》违反了法律强制性规定，应认定为无效。2.关于协议被确认无效后的处理问题。合同法第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订《安置房买卖协议》后，徐荣胜已向沈玉和支付购房款210000元，沈玉和已将房屋交由徐荣胜装修入住且拒绝返还徐荣胜装修投入，徐荣胜亦不同意返还房屋，故可不互相返还。沈玉和要求判令徐荣胜返还案涉房屋，本院不予支持，但徐荣胜应当就未支付的房屋价款以及沈玉和未能收取房款部分资金占用期间的利息损失对沈玉和折价补偿。对徐荣胜支付利息的具体标准，本院参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定的逾期付款违约金支付办法及标准，确定为自2018年2月16日（本院注：对应2018年春节）起至实际付款之日止，以尚欠的房款98800元为基数，按年利率6%计算。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告沈玉和与被告徐荣胜于2017年3月18日签订的《安置房买卖协议》无效；二、被告徐荣胜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈玉和支付购房款98800元，并承担自2018年2月16日起至实际付款之日止，以尚欠的房款98800元为基数，按年利率6%计算的利息；三、驳回原告沈玉和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算。案件受理费5932元，由原告沈玉和、被告徐荣胜各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  王 磊人民陪审员  吴友俊人民陪审员  崔德荣二〇一九年十一月二十一日法官 助理  杨晓明王雄文书记员徐金丽祁秦附录法律条文1.《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。