四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初3583号 原告:成都天府新区住房保障中心，住所地：成都市天府新区华阳街道南湖路53号。 法定代表人：谢德明，副主任。 委托诉讼代理人：肖雅升，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金静，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 被告：严思来，男，1980年7月1日出生，汉族，住四川省双流县。 原告成都天府新区住房保障中心（以下简称天府住保中心）与被告严思来房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天府住保中心的委托诉讼代理人肖雅升、被告严思来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天府住保中心向本院提出诉讼请求：1.判令严思来支付天府住保中心租金9274.2元（暂计至2019年5月31日，实计至严思来返还房屋之日）；2.判令严思来向其支付违约金2781.87元（暂计至2019年5月31日，实计至付清租金之日）；3.本案诉讼费用由严思来承担。庭审中，天府住保中心将上述第一项诉讼请求即“判令严思来支付天府住保中心租金9274.2元（暂计至2019年5月31日，实计至严思来返还房屋之日）”变更为“判令严思来每月按7元／㎡的标准支付2017年4月至2019年6月的租金，共计9630.9元”。将第二项诉求即“判令严思来向其支付违约金2781.87元（暂计至2019年5月31日，实计至付清租金之日）”变更为“判令严思来支付违约金2888.7元”。事实和理由：从2017年4月1日起，严思来向双流区房管局（原双流县房产管理局）申请承租位于天府新区保障性住房）。双方约定该房屋月租金按季以现金方式于每月5日前支付。天府新区成立后，廉租、公租房租赁及租金收缴等管理职能整体移交天府新区管理。华阳街道“尚善雅舍”保障性住房由天府住保中心管理。天府住保中心据此作为租赁合同合法继承的履约主体。租赁住房已依约定提供给严思来使用，且一直使用至今。严思来未按照7元／㎡标准支付租金。截止2019年6月，严思来累计拖欠租金9630.9元。 严思来辩称，认可天府住保中心提出的金额，因为经济比较困难暂时没有支付。 本院经审理认定事实如下：2017年4月，严思来向双流区房管局（原双流县房产管理局）申请承租案涉房屋，即南湖路45号“尚善雅舍”小区X幢X单元X楼X号保障性住房。双方约定房屋月租金按建筑面积7元/㎡计收，按季以现金方式于每月5日前支付。之后，严思来入住案涉房屋至今。期间，严思来未按约定缴纳2017年4月至2019年6月房屋租金。 另查明，2015年8月31日，中共四川省成都天府新区成都片区工作委员会机构编制办公室下发《天府新区成都党工委编办关于国土房管局下属成都市天府新区籍田房管所更名及相关事宜的通知》（天成委编办【2015】8号）将国土房管局下属成都市天府新区籍田房管所更名为成都天府新区住房保障中心，更名后，其职能调整为：负责保障性住房资格审查、租赁补贴、租金核算等工作；负责保障性住房配租、维修维护、使用及安全管理工作；负责直管区范围内直管公房租赁、租金收缴、房屋维修、使用安全等管理工作。2017年9月19日，中共四川天府新区成都工作委员会组织部下发《天府新区成都党工委组织部关于天府新区成都党工委管委会工作机构下属单位设置有关事项的通知》(天成委组【2017】119号)将规划建设国土局下属华阳房产管理所成建制并入住房保障中心，成都市天府新区住房保障中心更名为成都天府新区住房保障中心。 以上事实有《证明》、《住房租赁合同》、《关于天府新区成都直管区涉及房产管理移交工作签署单》、《天府新区成都党工委编办关于国土房管局下属成都市天府新区籍田房管所更名及相关事宜的通知》、《天府新区成都党工委编办关于国土房管局下属成都市天府新区籍田房管所更名及相关事宜的通知》、欠租清单以及当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为，双方当事人在本案中的争议焦点为：1.严思来是否应当支付天府住保中心2017年4月至2019年6月保障性住房租金9630.9元；2.严思来是否应当支付违约金，如应支付，具体金额为多少。对此，本院做如下评述： 《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”就本案而言，严思来申请租住案涉保障性住房后，无论系签订的是书面合同还是口头约定，形式、内容均不违反法律、行政法规禁止性规定，也不损害社会公共利益，应视为其真实意思表示，对其具有约束力。严思来自入住案涉保障性住房后，一直租住该房屋至今，应当按照约定支付房屋租金。其本人在庭审中也陈述：“我认可原告提出的金额。因为经济比较困难暂时没有支付”。也即，严思来本人认可欠缴租金的事实，仅主张经济存在困难。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，严思来的上述主张不属于法定免责事由，本院不予采纳。严思来签订案涉合同后，原华阳房管所已将案涉保障性住房交由严思来使用，履行了合同约定的义务，严思来亦应按照合同约定履行其义务。2017年9月，原华阳房产管理所成建制并入天府住保中心后，该租赁合同的权利义务由天府住保中心继受。故严思来应向天府住保中心缴纳案涉房屋欠付租金9630.9元（356.7元/月×27月）。 关于严思来是否应当支付违约金及具体金额的问题。根据查明事实，严思来未按住房租赁合同支付租金，应当按照合同约定支付违约金。案涉《住房租赁合同》中，虽有逾期未支付，从逾期之日起每日按当月应付租金的1%支付违约金的约定，但天府住保中心主张违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。此外，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”规定。本案中，天府住保中心未提交其实际损失的相关证据，根据公平原则和诚实信用原则，调整为以欠付款项金额10%计算违约金，即963.1元（9630.9元×10%）。 综上，天府住保中心要求严思来支付房屋租金及违约金的诉求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告严思来于本判决生效之日起十日内向原告成都天府新区住房保障中心支付2017年4月至2019年6月租金9630.9元。 二、被告严思来于本判决生效之日起十日内向原告成都天府新区住房保障中心支付违约金963.1元； 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费51元，由被告严思来负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  夏旭东 二〇一九年十一月二十日 书记员  陈代丽