四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川08民终1749号 上诉人（原审原告）：四川省广元市再生资源总公司，住所地广元市利州区南街100号。 法定代表人：梁国勇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑爱民，四川同方正律师事务所广元分所律师。 被上诉人（原审被告）：四川淼汇置业有限公司，住所地广元市利州区城南市场丁区。 法定代表人：李相益，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王艳科，公司职工。 上诉人四川省广元市再生资源总公司(以下简称再生资源公司)因与被上诉人四川淼汇置业有限公司（以下简称淼汇置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2018）川0802民初7226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 再生资源公司上诉请求：上诉人不服原判决第二项，请求改判上诉人支付违约金1676813×20%=335362.6元；一审二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：原审人民法院适用法律错误，原审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》依法有效，在履行该合同过程中被上诉人未按约定按时足额支付租金，已经构成违约，被上诉人应承担相应的违约责任，根据双方当事人在合同中约定，违约方需向对方支付剩余年度租金总额的50%的违约金，上诉人在一审中只按照20%主张权利，已经降低了违约金。但原审法院错误适用相关法律，按照被上诉人未支付租金额度为基数以中国人民银行同期贷款利率的标准来判决被上诉人承担违约责任；本案由于上诉人没有违约，没有超出合同约定主张权利，不应承担一审诉讼费。 淼汇置业公司辩称，对协议、房租费和保证金无异议，协议约定违约金过高，一审时请求降低违约金，认可一审判决。 再生资源公司一审诉讼请求：1.判令被告支付2017年12月18日至2018年12月17日期间的房租费460536-172701元=287835元、履约保证金38378元、违约金1676813×20%=335362.6元，共计661575.6元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明：2015年5月21日，原告再生资源公司作为甲方与作为乙方的被告淼汇置业公司签订《房屋租赁合同》，该合同载明：“……甲方出租房屋（以下简称该房屋）位于广元北侧，共383.78平方米……租赁期限自2015年12月18日至2021年12月17日止，共计6年。第四条租金为培育市场、引进国际知名品牌，该房屋前两年免租；从第三年起月租金为100元／平方米，第四年起每年递增百分之十。特别约定：1、为引进国际知名品牌商家，乙方须按装修费不低于2500元／㎡的标准，向引进商家支付玖拾伍万元玖仟肆佰伍拾元（￥959450.00元）的装修费，该费用由乙方垫付并自行承担，但该笔资金利息按月利率1.5%、仅按壹年期计共壹拾柒万贰仟柒佰零壹元（￥172701.00元）由甲方承担，在甲方第三年租金中抵扣……3、该承租单位面积的装饰装修由乙方自行聘请有资质的单位进行设计、施工，并经相关职能部门验收合格后方可使用，施工期间的安全质量责任由乙方自行承担，在此前提下，甲方免收乙方2015年12月18日至2017年12月17日的租金……租赁期间采取押一付二的方式，即：签定合同后，缴纳一个月的租金（按100.00元／月.㎡的标准）作为履约保证金，租期届满后，若无违约，全额无息返还。租金从第三年起按月提前10天支付二个月房租……租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方支付剩余年度租金总额的50%的违约金，并承担实际损失……”。 一审庭审中，被告淼汇置业公司对原告要求其支付房租费287835元（2017年12月18日至2018年12月17日）、履约保证金38378元的诉讼请求予以认诺。 一审法院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，合法有效，应予以确认。原告按照合同约定将案涉房屋交付被告使用，被告亦应按照合同约定支付房屋租金，故对于原告起诉要求被告支付从2017年12月18日起至2018年12月17日止的房屋租金287835元的诉讼请求，本院予以支持。双方在《房屋租赁合同》中明确约定被告应在合同签定后缴纳履约保证金，故对于原告起诉要求被告支付履行保证金38378元的诉讼请求，予以支持。 关于原告诉请的违约金是否应当得到支持的问题。被告未按照《房屋租赁合同》约定按时足额支付房屋租金，该行为已构成违约，被告应就该违约行为承担违约责任。原被告双方在《房屋租赁合同》中约定违约须向对方支付剩余年度租金总额的50%作为违约金，原告主张按照剩余年度未支付租金的20%计算，被告认为该违约金约定过高，请求降低或减少，并自愿按照中国人民银行同期贷款利率计算。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原、被告签订的租赁合同虽然对逾期支付租金的违约金作了相关约定，但按该约定标准计算的违约金明显过高。依照前述法律规定，结合本案实际情况，被告未按时足额支付房屋租金的违约行为给原告造成的损失实质为该部分租金的资金占用利息，故对于被告的辩解意见，予以采纳。原被告双方在合同中约定免收2015年12月18日至2017年12月17日的房屋租金，并约定装修费172701元在第三年租金中抵扣，被告2018年每月应支付房屋租金为38378元（383.78平方米×100元/平方米），装修费172701元可抵扣135天房屋租金（172701元÷（38378元÷30天）=135天），经抵扣后，被告即应从2018年5月2日起支付房屋租金。同时原被告双方还约定“租金从第三年起按月提前10天支付二个月房租”，则被告实际应于2018年4月22日支付5月2日至7月2日房租76756元，于2018年6月22日支付7月3日至9月2日房租76756元，于2018年8月22日支付9月3日至11月2日房租76756元，于2018年10月22日支付11月3日至12月17日房租57567（38378+38378/2）元。则本案被告未按时足额支付房屋租金的违约金，应从2018年4月22日起以应付房租76756元为基数、2018年6月22日起以76756元为基数、从2018年8月22日起以76756元为基数、从2018年10月22日起以57567元为基数，均按照中国人民银行同期贷款利率计算至前述房屋租金287835元支付完毕之日止。 综上所述，一审判决如下:一、被告四川淼汇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告四川省广元市再生资源总公司支付2017年12月18日至2018年12月17日期间的房屋租金287835元、履约保证金38378元，合计326213元；二、被告四川淼汇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告四川省广元市再生资源总公司支付从2018年4月22日起以应付房屋租金76756元为基数、从2018年6月22日起以应付房屋租金76756元为基数、从2018年8月22日起以应付房屋租金76756元为基数、从2018年10月22日起以应付房屋租金57567元为基数，均按照中国人民银行同期贷款利率计算至前述房屋租金合计287835元支付完毕时止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5208元，由原告四川省广元市再生资源总公司负担1908元，被告四川淼汇置业有限公司负担3300元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，再生资源公司与淼汇置业公司对一审判决认定事实无异议，双方为违约金发生争议。本案中，双方合同约定违约金为“剩余年度租金的50%”，案涉合同已经履行，支付租金年度为4年，承租方第1年租金326213元未付违反合同约定，实际损失为利息，双方约定按剩余3年未付租金计算方式计算违约金明显过高，再生资源公司亦请求按约定标准的20%计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”结合本案，双方约定违约金计算方式，属于意思自治，但案涉合同约定违约金过高，即使按淼汇置业公司请求调整为20%即335362.6元，仍然高于欠付租金本金，属于过分高于利息损失。对于违约金约定过高的情形，应予调整。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，以实际损失为基础，兼顾合同履行和需继续履行情况、承租人对事实的认可以及合同后续履行中可能再次违约确定违约金的合理性等情况，本院酌情确定以欠付租金的20%作为违约金的计算方式，违约金为326213元×20%=65242.6元，既填补了利息损失又适当增加了违约成本。一审仅以利息损失计算违约金，不能实现双方约定违约金的目的，也不能体现公平和诚实信用原则，确定违约金金额不当，应予纠正。 另外，诉讼费属于人民法院根据诉讼标的依法计算收取费用，法院根据案件事实和诉讼请求支持情况来确定诉讼费的承担，不属于当事人诉讼范围。再生资源公司关于不承担诉讼费的请求不成立，本院不予支持。 综上，再生资源公司部分上诉请求成立，本院予以支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，确定违约金金额不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持四川省广元市利州区人民法院（2018）川0802民初7226号民事判决第一项“被告四川淼汇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告四川省广元市再生资源总公司支付2017年12月18日至2018年12月17日期间的房屋租金287835元、履约保证金38378元，合计326213元”； 二、撤销四川省广元市利州区人民法院（2018）川0802民初7226号民事判决第二项“被告四川淼汇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告四川省广元市再生资源总公司支付从2018年4月22日起以应付房屋租金76756元为基数、从2018年6月22日起以应付房屋租金76756元为基数、从2018年8月22日起以应付房屋租金76756元为基数、从2018年10月22日起以应付房屋租金57567元为基数，均按照中国人民银行同期贷款利率计算至前述房屋租金合计287835元支付完毕时止的违约金”； 三、被上诉人四川淼汇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向上诉人四川省广元市再生资源总公司支付违约金65242.6元； 四、驳回上诉人四川省广元市再生资源总公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5208元，二审案件费受理5208元，共计10416元，由四川淼汇置业有限公司负担8016元，由四川省广元市再生资源总公司负担2400元。 本判决为终审判决。 审判长 陈 燕 审判员 李开彦 审判员 贺 斌 二〇一九年十一月十九日 书记员 王梦琪