广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0881民初2365号 原告：蓝满，男，出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：曹世享，广西世享律师事务所律师。 被告：桂平大藤峡谷文化旅游有限责任公司，住所地：桂平市西山镇白兰开发区，统一社会信用代码：。 法定代表人：刘伟峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐旭彬，广西贵诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃梦，广西贵诚律师事务所律师。 原告蓝满与被告桂平大藤峡谷文化旅游有限责任公司（以下简称大藤峡谷公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告蓝满及其委托诉讼代理人曹世享，被告大藤峡谷公司的委托诉讼代理人唐旭彬、覃梦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蓝满向本院提出诉讼请求：一、被告返还购房款及办证费合计80700元给原告；二、被告支付利息（以80700元为基数，从2019年1月19日起，至还清之日止，按年利率6%计算）给原告。事实和理由：2018年11月24日，原、被告签订《合作建房协议书》，约定原、被告合作建设位于桂平市（因被告已收回《合作建房协议书》，该套房的建筑面积、价格、总款等已记不清）；签订协议书当日，支付建房款70000元，在项目取得商品房预售许可证后，被告发出通知之日起7日内支付剩余出资建房款；原告付清全部出资建房款后，享有项目中一套房屋的所有权，不享有该项目的其他任何投资回报及股东权利；在项目取得商品房预售许可证后，本合作建房协议作废。当日，原告支付了房款70000元给被告。 2019年1月19日，被告在未与原告进行任何协商的情况下，哄骗原告与其签订了《竹悦休闲小镇.壹号院认购书》(以下简称认购书)，该认购书的主要内容有：原告认购“竹悦休闲小镇.壹号院”房，建筑面积112.94平方米（无约定公摊面积）；总房价750203元，首付230203元，余下520000元以银行按揭借款方式支付；原告须在被告电话或短信通知后7日内到“竹悦休闲小镇.壹号院”销售中心付清本认购书约定的款项后签署被告提供的《商品房买卖合同》及其附件一至附件十一和办理相关手续；如因原告的原因导致上述合同文件未能签署，本认购书自行终止，被告不予返还原告已付的定金，并有权不再另行通知原告而将涉案物业另行出售。当日，原告支付了房款10000元及办证费500元给被告。 2019年4月份，被告通知原告签订《商品房买卖合同》，但双方就房号、房价、面积误差处理、公摊面积、房屋交付时间、房屋质量、提交资料备案、违约责任、解除合同、争议解决方式等条款无法协商一致，未能签订《商品房买卖合同》。 原告认为，一、原、被告签订的《合作建房协议书》是被告为非法集资所签订，没有合作建房的事实。二、认购书不但改变了小区名称、房号、建筑面积、房价，且没有提供相关资料给原告阅读了解。三、由于双方就小区名称等条款无法协商一致，至今未签订商品房买卖合同，被告应返还房款、办证费及支付利息给原告。为此，原告特向法院提起诉讼。 被告辩称，原、被告签订的认购书是双方真实意思表示，合法、有效，原告称被告非法集资、哄骗其签订合同不是事实。签订认购书时，被告已向原告明示《商品房买卖合同》及其附件内容，原告也在认购书中确认其同意接受上述合同文件的全部条款内容并按时签署。2019年4月底，被告通知原告前往签订《商品房买卖合同（预售）》并支付购房款，但其未能履行该义务，原告主张双方因不能就合同条款协商一致而无法签订合同不是事实。被告已依据认购书全面履行了义务，原告请求被告返还购房款及办证费并支付利息，没有事实和法律依据。相反，原告应依照认购书的约定履行与被告签订《商品房买卖合同（预售）》、支付购房款给被告的义务。 本院经审理认定如下法律事实：2019年1月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了认购书。认购书第一条约定原告认购被告开发的“竹悦休闲小镇.壹号院”10号楼5层503号房；第二条约定总房价750203元，首付230203元，余款以银行按揭贷款方式支付；认购当日支付认购定金70000元，如按期签约，该定金自动冲抵或扣除购房款，无须退还；第三条约定在本认购书约定的时间与乙方签署甲方明示的《商品房买卖合同》及其附件一至附件十一，但乙方未到场签署或拒绝签署的除外。在本认购书约定的甲乙双方签署上述合同文件的时间前，甲方不得将乙方的物业另行出售。甲方违反本条任一约定的，甲方应返还乙方已付的定金；第四条约定在本认购书约定的时间与甲方签署本认购书第三条第1款约定的合同文件。乙方确认：在签订本认购书之前乙方已阅读并理解甲方明示的双方将签署的上述合同文件的全部条款内容，并认为上述合同文件的约定全面具体明确，不存在有任何异议及需要修改增加的事项，故乙方同意接受上述合同文件的全部条款内容并按时签署，双方签署上述合同文件的时间为开发商电话或短信通知后7日内，如因原告的原因导致上述合同文件未能签署，本认购书自行终止，被告不予返还原告已付的定金，并有权不再另行通知原告而将涉案物业另行出售，如甲方同意乙方延期付款及签订购房合同等文件的，则乙方同意按延长的时间计算每天按合同总金额2‰支付延期违约金。签订认购书当日，原告支付了80200元及办证费500元给被告，被告分别出具了收据给原告收执。后被告于2019年4月8日在该认购书上盖章并写上当日的日期。 2019年4月，被告通知原告前往签订《商品房买卖合同》，原告对合同内关于房号、房价、面积误差处理、公摊面积、房屋交付时间、房屋质量、提交资料备案、违约责任、解除合同、争议解决方式等条款有异议，双方无法磋商一致，未能签订《商品房买卖合同》。2019年4月25日，被告向原告发出《签署商品房买卖合同的催告函》，要求原告于2019年5月5日前前往办理相关换签合同手续，否则将不予退还原告所交定金，并重新出售涉案商品房。2019年6月10日，被告向原告发出解除认购书的通知，载明因原告未按约定与其签署《商品房买卖合同》及办理相关手续，构成根本违约，自2019年6月16日起解除了其与原告签订的认购书，并没收原告所交定金7万元。 另查明，2019年1月9日，被告取得涉案商品房的预售许可证。 本院认为，原、被告签订的认购书系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效。从认购书中原告在约定的期限内交付首付款，被告在有效期内保留房源，不得另行销售，双方在原告交付首付款后签订《商品房买卖合同》等内容可知，双方签订认购书目的在于双方能在将来就原告已选定的房源签订正式的商品房销售合同，故认购书应为商品房预约合同。订立预约合同的目的，是在订立本约前先行就部分合同条款予以明确，将双方一致的意思表示通过合同条款的形式固定下来，并约定后续协商其余条款，直至本约订立。预约合同的意义在于促使双方在公平、诚信的的原则下继续磋商，为最终订立形式完备，内容具体的本约创造条件。因此，如果一方违反公平、诚信原则，违反预约合同中已经确定的条款，提出对方不能接受的明显不合理的条件，或者直接拒绝继续磋商的，均构成对预约合同的违约，应当承担相应的违约责任。 因原、被告双方未能签订《商品房买卖合同》，被告已发函原告载明于2019年6月16日解除认购书，故涉案认购书已解除。而原、被告双方未能签订本约的原因在于无法就合同条款磋商一致。双方在预约合同中虽然已经就商品房的坐落、房号、价款、付款方式进行了约定，但从交易规则来说，商品房的买卖双方在坐落、房号、价款、付款方式之外，尚有其他合同条款需双方合意。现双方已就订立本约进行了磋商，但无法就面积误差处理、公摊面积、房屋交付时间、房屋质量、提交资料备案、违约责任、解除合同、争议解决方式等条款达成一致，未能最终签约，属于不可归责于双方的原因，不属于预约合同所指的违约情形，双方均不构成违约。被告辩称双方签订认购书时，已向原告明示《商品房买卖合同》及其附件内容，原告也在认购书中确认其同意接受上述合同文件的全部条款内容并按时签署，现原告不按约定与被告签订《商品房买卖合同》，属原告违约在先，但其未能举证证实。按照一般常理推断，如被告在签订认购书时已能向原告明示《商品房买卖合同》及其附件，则双方只需直接签订《商品房买卖合同》及其附件即可，没必要再先行签订认购书。因此，对被告该辩解意见本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，认购书解除后，被告应将原告交纳的定金返还给原告。办证费是原告预先支付的日后办理商品房产权登记的费用，现原、被告双方买卖关系未成立，该款亦应返还给原告。因此，原告主张被告返还认购定金80200元及办证费500元，合计80700元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但是，对于双方未能签订商品房买卖合同，被告并不存在过错，因此，原告主张被告支付占用资金期间的利息于法无据，本院不予支持。利息应从原告起诉之日即2019年6月11日起，按年利率6%计算。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告桂平大藤峡谷文化旅游有限责任公司应返还定金及办证费合计80700元及支付利息（以80700元为基数，从2019年6月11日起至付清款项之日止，按年利率6%计算）给原告蓝满； 二、驳回原告蓝满的其他诉讼请求。 本案受理费908元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告桂平大藤峡谷文化旅游有限责任公司负担。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费1816元，款汇至户名为:广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行:农行贵港分行；账号:20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 陈静珍 二〇一九年十一月四日 代书记员 曾格婷