湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2347号上诉人（原审被告）：湖南省福兴房地产集团有限公司，住所地中方县建设局内。法定代表人：高秀彬，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗本璞，该公司员工。被上诉人（原审原告）：向雪梅，女，汉族，1965年1月4日出生，户籍住址湖南省洪江市。委托诉讼代理人：翟叶叶，湖南民海律师事务所律师。上诉人湖南省福兴房地产集团有限公司（以下简称福兴公司）因与被上诉人向雪梅商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。福兴公司上诉请求：1、请求依法改判驳回被上诉人主张上诉人支付逾期办证违约金和退还代办证费和代收两证费的诉讼请求。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、买受人不按《商品房买卖合同》第十五条的约定主张违约金责任，人民法院不应支持；2、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条已经有约定，应按合同约定执行；3、不动产权证的办理时间并非上诉人所能控制，不动产办理部门于2017年9月即已受理上诉人办证申请，上诉人已按时为被上诉人申请办理不动产权证，并没有逾期办证的违约行为。另外，上诉人的法定代表人高秀彬遭他人故意伤害至生命垂危，至今仍未康复，以致不能正常安排公司事务，对上诉人的工作经营都造成严重影响，没有办法向不动产登记部门跟进办证进度，故不能及时办理不动产权证登记并非上诉人的原因。至于不动产权证是否交给买受人，并不影响买受人取得商品房的所有权，对买受人并无损害，上诉人不应承担违约金。特别是对大部分按揭贷款的买受人，产权证抵押在银行，买受人也拿不到；4、退还被上诉人代办费和办证费，出现了同案不同判是不合理的，办证费和代办费已经开支，不存在退还；5、2017年3月27日，100多名业主围堵高秀彬在其办公室内，胁迫高秀彬在《关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书》上签字，使其一天都无法办公，不得已签了字，该承诺书是被胁迫所签的一份显失公平的承诺书，不是上诉人的真实意思表示。向雪梅辩称：一、上诉人没有证据证明在签订该承诺书时被上诉人有胁迫欺诈和乘人之危的行为。二、关于两证办理费和代办费的问题，上诉人没有证据证明代收的两证办理费和代办费的两证费用都是已经上交的。上诉人说到开支的问题，上诉人没有提供证据可以证明两证费已经开支，证是由政府为解决历史遗留问题统一办理的，测绘费和办证费没有关联。向雪梅向一审法院提出诉讼请求：一、判决被告立即为原告办理水岸蓝城15栋303号商品房的房屋产权证（一审中变更为：原告委托被告办理不动产权证的委托关系从2019年7月24日解除）；二、判决被告向原告按日支付已付房款万分之三的违约金即每天60.9027元，从2017年3月27日暂算至2019年5月8日共772天，为47016.88元（其余算至原告实际拿到房屋产权证之日止）；三、判决被告立即退还代收原告的契税2030元、专项维修基金4060元、代收代办费406元、代收两证费1375元，共计7871元，并按年利率6%向原告支付利息，从2012年12月10日暂算至2019年4月10日为2990.98元（其余利息算至被告将代收费用实际退还原告之日止）；四、判决被告向原告开具房款结清单；五、由被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2012年12月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的水岸蓝城第15幢3层03号房，房屋建筑面积85.84平方米，购买价格为2364.96元/平方米，房屋总价款203009元；原告委托被告办理房产证和土地使用证，由被告向原告代收费用，费用合计3811元，包括交易契税按房屋交易额1%税率计算为2030元，由原告于2012年12月10日前交清；原告按购房总额的2%向被告交纳维修基金4060元；被告应在2014年2月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；被告应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告付清了购房款203009元，并于2012年12月10日向被告交纳了代收契税2030元、代收维修基金4060元、代收代办费406元、代收办证费1375元。2017年3月27日，被告与小区部分业主达成“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”，内容为：被告承诺对于一期（8、9、10、11栋楼）的业主于2017年9月30日之前将不动产权证办理完毕并交付，对于二期（4、6、7、14、15栋楼）的业主于2017年12月30日之前将不动产权证办理完毕并交付。如被告在以上时间内将不动产权办理完毕交付业主后，被告不再承担逾期办证的赔偿责任。否则，一期从2016年10月1日起，二期从2017年3月27日起，被告给予业主不动产权证逾期办证赔偿，时间计算至不动产权证签发之日，赔偿标准为：办证逾期3个月以内按照购房金额每日万分之二计算，逾期3个月以上按照购房金额每日万分之三计算。承诺书一式三份，原、被告各执一份，具有法律效力。附件业主签名名单表经开发商盖章同具法律效力。原告未在该承诺书附件上签名。2017年9月，怀化市不动产登记中心受理被告开发的水岸蓝城项目不动产登记业务，因被告未将代收的契税、维修基金等交相关单位，怀化市不动产登记中心未向原、被告发放不动产权证。原、被告双方均认可原告所购的涉案房屋已于2019年1月21日办理不动产权证。一审法院认为，首先，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应当于2016年12月31日办理好不动产权证，如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。该约定确定了被告的办证期限在2016年12月31日前，但未约定买受人不退房情形下的逾期办证违约金。现被告未按约定将代收原告的契税及维修基金交给相关部门，导致被告未能按约办理不动产权证，其行为构成违约，但被告现同意向原告退还其代收的契税和维修基金，故上述行为应视为原、被告对于合同约定委托办证内容已协商进行变更，且双方均认可不动产权证已在登记部门实际办出，办证事项已经履行完毕，原告要求解除委托办证关系已无必要，故对原告的该诉讼请求一审法院不予支持。其次，在《关于办理水岸蓝城不动产证的承诺书》中，原告并未在业主方签字以表示对承诺书内容予以认可，故该承诺书并不约束原告，原告要求按照该承诺书内容主张被告承担违约责任依据不足，一审法院不予采纳，双方应当按照《商品房买卖合同》中的相关约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综合本案的具体情况，一审法院酌情确定逾期办证违约金以房款总金额按日万分之一计算。原告主张从2017年3月27日起计算，故从此日计算至双方认可的不动产权证办理之日2019年1月21日，被告应支付原告逾期办证违约金为203009元×665天×0.1‰≈13500元。对超出该部分的诉讼请求，一审法院不支持。再次，因被告未将代收原告的房屋维修基金、契税交到相关部门，导致逾期办证，但被告现同意退还该部分费用，故对原告请求被告退还代收原告的契税2030元、专项维修基金4060元的诉讼请求一审法院予以支持。此外，由于代办权利证书及收取代办费是双方自愿约定的事实，且被告履行了代办义务，而被告又不同意退还该部分费用，故对原告要求返还代收两证费、代办费的诉求一审法院不予支持。至于原告要求按年利率6%从2012年12月10日起支付资金占用利息的请求证据不足，一审法院不予支持。最后，关于原告请求判决被告向原告开具房款结清单，因双方签订的《商品房买卖合同》并未对此作出约定，故原告的该项请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告湖南省福兴房地产集团有限公司于判决生效之日起10日内支付原告向雪梅逾期办证违约金13500元；二、被告湖南省福兴房地产集团有限公司于判决生效之日起10日内退还原告向雪梅代收房屋维修基金、代收契税计6090元；三、驳回原告向雪梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1247元，减半收取623.5元,由原告向雪梅负担418元，由被告湖南省福兴房地产集团有限公司负担205.5元。本院对一审判决认定的事实予以认可。本院认为：本案上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现上诉人未在约定期限为被上诉人办好不动产权证，其逾期办证事实客观存在，应当承担违约责任。鉴于双方在《商品房买卖合同》中未对买受人不退房情形下出卖人需承担的逾期办证违约金作约定，以及被上诉人未在《承诺书》上签字，故一审法院根据本案实际参照同类案件标准即按已付房款的日万分之一计算并无不当。关于上诉人主张其没有逾期办证违约行为的理由，上诉人并未能提交相应证据证实此事实主张，欠缺事实依据，本院不予支持。关于上诉人主张应按《商品房买卖合同》第十五条约定承担逾期办证违约金的理由，由于双方在《商品房买卖合同》中只对解除合同的逾期办证的违约责任作约定，并未对继续履行合同的逾期办证的违约责任作约定，故本院对该理由不予支持。关于上诉人主张其向被上诉人退还代办费、办证费不合理的理由，一审法院对被上诉人要求上诉人退还代办费、办证费的诉讼请求未予以支持，对此被上诉人并未上诉，本院不予审查。综上所述，福兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费138元，由湖南省福兴房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  王文利审 判 员  黄丽霞二〇一九年十一月二十九日法官助理颜利华代理书记员  张宝珍