黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终542号上诉人（原审被告）：哈尔滨中财房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市。法定代表人：罗立林，该公司总经理。委托诉讼代理人：张传辉，黑龙江学院律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：哈尔滨道外房产经营物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市。法定代表人：孙汝正，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹爱民，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。委托诉讼代理人:赵立岩，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。上诉人哈尔滨中财房地产开发有限公司（以下简称中财公司）因与被上诉人哈尔滨道外房产经营物业管理有限责任公司（以下简称道外物业公司）物业服务合同、供用热力合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民初137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中财公司的委托诉讼代理人张传辉，被上诉人道外物业公司的委托诉讼代理人尹爱民、赵立岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中财公司上诉请求：1.依法从应付物业费中扣除850,744.97元，变更一审判决主文第一项支付物业费金额为14,593.18元；2.依法从应付电梯费中扣除34,754元，变更一审判决主文第二项支付电梯费金额为6,624元；3.依法从应付供热费中扣除330,5682.35元，变更一审判决主文第三项支付供热费金额为8,651,437.07元，并对相应的损失计算方法进行调整；4.由道外物业公司承担本案全部上诉费用。事实和理由：一、一审判决对中财公司关于诉讼时效的抗辩主张不予支持错误。《雅典城社区物业管理委托合同》（以下简称《雅典城物业合同》）虽然约定了合同期限，但合同同时约定“如双方在合同期满后30天内互不提出续签合同，视为自然延续合同”，故亦应自合同终止或解除之日起计算诉讼时效期间。本案共涉及两份《雅典城物业合同》，第一份是由雅典城小区业主委员会（以下简称雅典城业委会）与道外物业公司于2005年11月30日签订，委托期限自2005年12月1日起至2008年12月31日止，自然延续至2011年12月31日；第二份是由雅典城业委会与道外物业公司雅典城物业管理经营分公司（以下简称雅典城分公司）于2011年12月28日签订，委托期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止。因此，第一份合同已经在2012年1月1日终止，该合同的诉讼时效期间应当自2012年1月1日起计算。由于道外物业公司在本案起诉前未就第一份合同向中财公司主张过权利，已经超过法定的诉讼时效期间，法院不应保护。一审判决认定中财公司在2006年度至2011年度欠付的物业费金额为416,674.06元（其中住宅部分为110,730.12元），欠付的电梯费金额为34,754元，扣除上述超过诉讼时效期间的金额后，应付物业费金额为448,663.99元，应付电梯费金额为6,624元。二、小区封闭范围之外的门市房，不应包含在道外物业公司提供物业服务的范围之内，道外物业公司实际也从未提供过保安、保洁、垃圾清运等任何物业服务。门市房现存在外墙理石残缺不全、门窗破损严重、屋面破损漏雨、下水管线堵塞等诸多问题。因此，中财公司不应支付该门市房自2012年度至2017年度的物业费740,014.85元。扣除上述金额及上诉状第一条中的住宅物业费110,730.12元，中财公司应付物业费金额为14,593.18元。此外，该门市房物业费所依据的使用面积与实际使用面积不符。三、道外物业公司与部分房屋承租人建立了供热合同关系，该部分供热费3,305,682.35元，其应当向承租人主张权利。2016年4月20日，中财公司与黑龙江维多利亚妇产医院有限公司（以下简称妇产医院）签订房屋租赁合同，约定将雅典城会馆租赁给妇产医院，热费由承租人直接交纳。2016年末，妇产医院向道外物业公司交纳了该年度热费500,368.31元，道外物业公司向承租人出具了发票。上述事实证明道外物业公司与妇产医院之间建立了供热合同关系。对于雅典城会馆2017年度的热费500,368.31元，道外物业公司应向妇产医院主张权利。2016年12月1日，中财公司与刘长余签订房屋租赁合同，约定将原好又多超市租赁给刘长余，热费由承租人直接交纳。2016年12月和2017年12月，刘长余直接向道外物业公司交纳热费各15万元，道外物业公司向承租人出具了发票。上述事实证明道外物业公司与刘长余之间建立了供热合同关系，对于原好又多超市2016和2017年度的欠缴热费2,805,314.04元，道外物业公司应向刘长余主张权利。四、一审判决主文第三项确定中财公司自每年10月20日起按照银行同期贷款利率向道外物业公司赔偿热费损失错误，应当自每个供热期开始的次年的1月1日起计算利息。道外物业公司辩称，一、本案属于物业供热合同纠纷，因物业供用热合同项下物业费、电梯费、供暖费系每年支付给物业及供暖单位，属于同一债务分期履行，应当自最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效期间。雅典城业委会虽与道外物业公司及雅典城分公司签订了两份物业合同，但双方间的供暖、物业、电梯服务一直持续进行，仅是因为分公司受道外物业公司指派继续履行合同需要对主体进行调整才签订了第二份物业合同，属于续签物业合同。两份物业合同签订时间完全衔接，内容几乎一致。道外物业公司与中财公司之间是基于物业供热合同的法律关系而形成的债权债务，双方之间的物业供热合同关系一直处于持续状态，所形成的债权债务关系也处于持续、延续状态，而中财公司多年以来又在陆续缴纳物业、电梯、供暖费，双方的权利义务一直在履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条的规定，义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务”，而中财公司一直在分期、部分履行支付物业、电梯、供暖费，符合上述法律规定的“同意履行义务”。诉讼时效期间因中财公司“同意履行义务”而一直中断，不存在超过诉讼时效期间的问题。二、《雅典城物业合同》第二条约定，提供物业、电梯、供热服务的四至方位为东至景阳街、南至南极街、西至东开源街、北至南马路，案涉门市房均在合同约定的四至范围内，且一审庭审中双方均对此认可。至于中财公司提到的计算门市房物业费依据的使用面积与实际使用面积不符更非客观事实。中财公司在一审中对各项费用汇总明细表及平面图在法庭给予的核对期限内未提出任何异议，此后对账过程中也使用了上述数据。三、本案物业供热合同相对人为作为物业供热服务企业的道外物业公司与业主方中财公司，中财公司是否将案涉房产出租与本案无关。中财公司在租赁合同中将其作为业主方应承担的缴费义务转嫁到承租人身上的约定对道外物业公司不产生法律效力。如承租人违反了与中财公司签订的承租合同约定，给中财公司造成损失，中财公司可通过另案提起诉讼的方式予以解决。中财公司主张道外物业公司应向承租人主张权利没有事实及法律依据。四、中财公司主张应以每个供热期开始的次年1月1日起计算利息没有事实及法律依据。双方均认可每年度供热期开始时间为当年度10月20日，一审判决判令中财公司自每年10月20日起给付热费损失，并无不当。道外物业公司向一审法院起诉请求：1.中财公司立即支付2006年度至2017年度的物业费865,338.05元；2.中财公司立即支付2006年度至2017年度的电梯费41,378元；3.中财公司立即支付2011年度至2017年度的供热费12,667,087.16元(2017年度供热起始日期为2017年10月20日至2018年4月20日)；4.中财公司立即支付2011年度至2017年度的供热费滞纳金（按所欠热费总额的千分之一计算，暂计至2017年12月30日为10,071,481.50元）；5.由中财公司承担诉讼费用。上述款项合计23,645,284.71元。一审法院认定事实：中财公司系中财公寓、中财雅典城开发商。2005年11月30日，哈尔滨中财物业管理有限公司（甲方）向哈尔滨物业供热集团有限责任公司（以下简称哈尔滨物业供热公司）（乙方）移交了关于中财公寓、中财雅典城的物业项目及供热服务并签订《物业交接合同》。合同第六条约定：“甲方应提供给乙方移交物业以下相关资料：1.房屋或住宅小区规划平面图……。”第九条约定：“该物业交接后，甲方空置房屋的供热费，甲方不要求开栓的乙方按照30%收取热能损耗补偿费；物业费按照《物业管理条例》的规定进行收取。”第十三条约定：“对该物业实施物业管理服务，包括：1.清洁卫生，绿化的管理；2.物业管理区域内秩序的管理；3.公共部位、设施及公共区域的日常维修养护；4.水电、排污、供热设施的维护和管理；5.物业区域道路、护栏等公共设施的维护和管理。”2006年8月28日，雅典城业委会与哈尔滨物业供热公司下属的道外物业公司签订《雅典城物业合同》，委托道外物业公司提供物业。其中第二条物业基本情况“座落位置：哈尔滨市道外区南极街167号雅典城小区。四至：东至景阳街、南至南极街、西至东开源街，北至南马路”。委托管理期限为2005年12月1日至2008年12月31日。合同第六章对于电梯费、物业费单价进行了约定。合同第三十二条约定：“合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见，如双方在合同期满后30天内互不提出续签合同，视为自然延续合同。”2011年12月28日，雅典城业委会又委托道外物业公司名下的雅典城分公司提供物业服务并签订《雅典城物业合同》。合同期限三年。合同第六章对电梯费、物业费单价进行了约定。合同第三十一条约定：“合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见，如双方在合同期满后30天内互不提出续签合同，视为自然延续合同。”2006年1月1日至2017年12月31日，中财公司拖欠物业费、电梯费明细如下：2006年度物业费143,544.86元，电梯费21,540元;2007年度物业费74,751.61元，电梯费5,940元；2008年度物业费57,491.04元，电梯费2,280元；2009年度物业费51,169.49元，电梯费1,668元；2010年度物业费45,074.45元，电梯费1,668元；2011年度物业费44,642.61元，电梯费1,658元；2012年度物业费53,728.39元，电梯费1,344元；2013年度物业费79,563.04元，电梯费1,344元；2014年度物业费79,563.04元，电梯费1,344元；2015年度物业费79,563.04元，电梯费1,344元；2016年度物业费78,123.29元，电梯费660元；2017年度物业费78,123.29元，电梯费660元。2011年10月20日起至2018年4月20日，中财公司未缴纳供热费情况如下：雅典城会馆2011年度供热费448,790.50元，已交112,614.80元，未付376,175.55元；2012年度供热费448,790.50元未付；2013年度供热费448,790.50元，已交120,000元，未付368,790.35元；2014年度供热费448,790.50元未付；2015年度供热费445,665.06元未付；2017年度供热费550,368.31元未付，未付金额合计2,668,579.73元。原好又多超市（南马中路68号）2013年度供热费1,702,902.64元未付；2014年度供热费1,702,902.64元未付；2015年度供热费1,552,657.02元未付；2016年度供热费1,552,657.02元，已付150,000元，剩余1,402,657.02元未付；2017年度供热费1,552,657.02元，已付150，000元，剩余1,402,657.02元。未付金额合计7,913,776.22元。雅典城门市九套房屋（按照供热面积和单价全额计算）2014年度供热费351,049.80元，已付105,314.94元；2015年度供热费320,076.63元；2016年度供热费265,334.71元，已付140,649.71元；2017年度供热费265,334.71元。中财公司未申请对上述九套房屋开栓，2017年度甲13、15、17三套房屋空置。雅典城地下车库2015年度未付供热费476,300元；2016年度供热费476,300元，已付300,000元，剩余176,300元未付；2017年度未付供热费476,300元。未付金额合计1,128,900元。双方均认可每年度供热期开始时间为10月20日。一审法院另查明：道外物业公司雅典城分公司系道外物业公司的分公司，道外物业公司系哈尔滨物业供热公司的下属公司。道外物业公司和哈尔滨物业供热公司出具关于中财雅典城小区物业、电梯及供热的移交情况说明，将合同履行起始日之后对于中财雅典城小区之后的物业、电梯及供热等相关权利义务（包括但不限于对于费用的收取）全部移交给道外物业公司雅典城分公司。一审法院认为：哈尔滨中财物业管理有限公司与哈尔滨物业供热公司于2005年11月30日签订的《物业交接合同》、雅典城业委会与道外物业公司于2006年8月28日签订的《雅典城物业合同》及雅典城业委会与道外物业公司雅典城分公司于2011年12月28日签订的《雅典城物业合同》，系各方当事人真实意思表示，各方当事人均应按合同约定履行各自权利义务。道外物业公司和哈尔滨物业供热公司出具关于中财雅典城小区物业、电梯及供热的移交情况说明，将合同履行起始日之后对于中财雅典城小区之后的物业、电梯及供热等相关权利义务（包括但不限于对于费用的收取）全部移交给道外物业公司雅典城分公司，且雅典城业委会作为雅典城小区业主大会的执行机构，依照《物业管理条例》第十五条第二款规定，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，故道外物业公司雅典城分公司具有本案诉讼主体资格。关于2015年10月1日之前的物业费、电梯费、供热费是否超过诉讼时效期间问题。因本案涉及的物业服务合同中的供热费、电梯费、物业费为同一债务，以每一提供服务年度为期限分期履行，应自最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效期间。《物业交接合同》未约定期限，故应自合同终止或解除之日起计算诉讼时效期间。《雅典城物业合同》虽然约定了合同期限，但合同同时约定“如双方在合同期满后30天内互不提出续签合同，视为自然延续合同”，故亦应自合同终止或解除之日起计算诉讼时效期间。中财公司关于按照供热年度分别计算诉讼时效期间的主张，不予支持。关于门市房是否包含在物业服务范围内的问题，经询问，双方均认可门市房实际包含在合同范围四至内，故应支付物业费用。关于电梯费、物业费，道外物业公司雅典城分公司制作了费用明细表，中财公司在庭审询问中认为计算金额应当没有问题，要求回去核对，称十日内不提出异议，证明数额计算没有问题。中财公司未在十日内提出异议，且在第二次庭审组织双方核对账目时也仅对部分电梯费按54元收取提出异议，道外物业公司雅典城分公司做出合理解释，是根据合同约定入户全额收取，故对道外物业公司雅典城分公司主张的物业费、电梯费予以支持。关于供热费，中财公司主张将部分房屋出租，根据其与承租人合同约定，应由承租人缴纳热费，道外物业公司雅典城分公司应向承租人主张权利。因合同具有相对性，中财公司作为房屋所有权人，与案外人建立房屋租赁关系，约定由案外人向道外物业公司雅典城分公司履行给付供热费义务，该约定不能对道外物业公司雅典城分公司产生效力。中财公司主张《黑龙江省城市供热条例》第三十三条和《哈尔滨市城市供热办法》第四十三条均有规定，用户逾期未缴纳热费超过三十日的，供热单位可以对其暂缓供热、限热或者停止供热，但不得损害其他用户的用热权益。道外物业公司雅典城分公司可以采取停热、限热手段减少损失。上述规定并非强制性法律法规，规定的是供热单位可以暂缓供热、限热或者停止供热而非必须暂缓供热、限热或者停止供热。中财公司将房屋出租，如采取上述措施，将损害承租人利益，且作为违约责任，道外物业公司雅典城分公司可以采取主张赔偿损失的方式弥补，故对该项抗辩主张，不予支持。《物业交接合同》第九条约定：“该物业交接后，甲方空置房屋的供热费，甲方不要求开栓的，乙方按照30%收取热能损耗补偿费。”中财公司主张雅典城门市九套房屋未申请开栓，应按照合同约定30%收取热费。双方就该条款约定产生争议，道外物业公司雅典城分公司认为如中财公司不申请开栓，应提交不开栓申请，中财公司认为该条约定为申请开栓，才提交书面申请。从该条含义来看，应当是要求开栓提交书面申请，道外物业公司雅典城分公司未提交中财公司书面开栓申请，故对中财公司的该项主张，予以支持。关于热费滞纳金，虽然双方并未在合同中约定，但中财公司违反合同约定未按时缴纳供热费，应赔偿道外物业公司雅典城分公司损失。道外物业公司雅典城分公司亦主张热费滞纳金系中财公司未按照合同约定缴纳供热费造成的损失。关于损失金额构成，道外物业公司雅典城分公司未举证证实，主张按照原《黑龙江省城市供热条例》规定的日千分之一计算，中财公司认为过高，应按照中国人民银行同期利息计算。虽然原《黑龙江省城市供热条例》规定“用户逾期未缴纳热费的，供热单位可以自逾期之日起，按照所欠热费金额的千分之一按日加收滞纳金”，但在《黑龙江省城市供热条例》修改后该条款被废止，故损失酌定按照中国人民银行同期贷款利息计算。判决：一、中财公司于判决生效后三日内支付道外物业公司雅典城分公司2006年度至2017年度的物业费865,338.05元；二、中财公司于判决生效后三日内支付道外物业公司雅典城分公司2006年度至2017年度的电梯费41,378元；三、中财公司于判决生效后三日内支付道外物业公司雅典城分公司2011年度至2017年度的供热费11,957,119.42元及损失(以376,175.55元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2011年10月20日起至2012年10月19日止；以824,996.05元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年10月20日起至2013年10月19日止；以2,896,659.04元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年10月20日起至2014年10月19日止;以5,048,352.18元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年10月20日起至2015年10月19日止；以7,616,997.25元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年10月20日起至2016年10月19日止；以9,134,904.97元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年10月20日起至2017年10月19日止；以11,957,119.42元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年10月20日起至实际给付之日止)；四、驳回道外物业公司雅典城分公司其他诉讼请求。案件受理费160,026.42元，由道外物业公司雅典城分公司负担56,738.85元；由中财公司负担103,287.57元。本院二审期间，道外物业公司举示企业信用信息公示报告和工商档案材料各一份，意在证明因国有企业改制要求，道外物业公司雅典城分公司依法注销，根据公司法规定，其权利义务由道外物业公司承继。中财公司对该证据的真实性及证明的问题均无异议。故本院二审依法将本案道外物业公司雅典城分公司诉讼主体变更为道外物业公司。本院确认上述一审法院认定的事实。本院认为，案涉《物业交接合同》及两份《雅典城物业合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规效力性强制性规定，一审判决认定合同有效正确。关于中财公司2006至2011年度欠付的物业费和电梯费是否超过诉讼时效期间问题。尽管案涉雅典城小区先后签订过两个物业合同，因两份合同的受托方（乙方）合同主体分别为道外物业公司及其雅典城分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故前后两个合同主体从法律意义上应属同一主体，且两份合同期限衔接，内容基本相同，权利义务主体相同，双方的权利义务及物业服务关系并未因签订两份物业合同而发生变化，合同约定的物业服务持续进行，道外物业公司及其雅典城分公司提供物业服务及中财公司接受物业服务具有连续性，案涉债务性质亦均为物业费和电梯费。因此，上述第一份物业合同履行期间所发生的费用应属于案涉全部物业费、电梯费中的一部分，属于同一债务分期履行的情形。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故一审判决对案涉物业费、电梯费等从双方最后一份合同终止或解除之日起计算诉讼时效期间，并无不当。中财公司主张第一份物业合同的诉讼时效期间自2012年1月1日起计算的理由不能成立，本院不予支持。关于中财公司应否支付案涉门市房物业费问题。尽管门市房存在对外开门、不能完全封闭在小区范围内问题，但因其坐落在物业合同约定的四至内，而双方对门市房物业费并未作出特别约定，故中财公司应当承担案涉门市房的物业费。中财公司主张道外物业公司对门市房未提供任何物业服务及计算物业费依据的房屋面积与实际不符，因其未能提供相关证据，本院不予支持。关于中财公司对其对外出租房屋应否向道外物业公司支付供热费问题。尽管中财公司在其分别与妇产医院及刘长余签订的房屋租赁合同中约定采暖费由承租人向有关部门交纳或由承租人承担，但道外物业公司并未参与租赁合同签订，故该约定内容对道外物业公司并无约束力。尽管承租人有直接向道外物业公司交纳热费的情形，根据《黑龙江省城市供热条例》第四十四条规定，租赁房屋的热费，由房屋所有人交纳，中财公司仍应承担该出租房屋尚欠热费的交费义务。至于中财公司与承租人之间的供热费问题，其双方可另行解决。关于热费损失计算问题。因道外物业公司未能举证证明案涉热费的具体收费类型，且根据《黑龙江省城市供热条例》第四十四条规定，无论实行热计量收费的用户还是未实行热计量收费的用户，预交全额热费的期限均为每年12月31日前，中财公司主张自每个供热期开始的次年1月1日起计算欠款利息损失，理由成立，本院予以支持。一审判决自实际供热开始时间即每年10月20日起计算利息损失，缺乏依据，本院予以纠正。综上所述，中财公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民初137号民事判决主文第四项；变更哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民初137号民事判决主文第一项为哈尔滨中财房地产开发有限公司于本判决送达后十日内给付哈尔滨道外房产经营物业管理有限责任公司2006年度至2017年度的物业费865,338.05元；变更哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民初137号民事判决主文第二项为哈尔滨中财房地产开发有限公司于本判决送达后十日内给付哈尔滨道外房产经营物业管理有限责任公司2006年度至2017年度的电梯费41,378元；变更哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民初137号民事判决主文第三项为哈尔滨中财房地产开发有限公司于本判决送达后十日内给付哈尔滨道外房产经营物业管理有限责任公司2011年度至2017年度的供热费11,957,119.42元及损失(以376,175.55元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年1月1日起至2012年12月31日止；以824,996.05元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年1月1日起至2013年12月31日止；以2,896,659.04元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年1月1日起至2014年12月31日止;以5,048,352.18元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年1月1日起至2015年12月31日止；以7,616,997.25元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年1月1日起至2016年12月31日止；以9,134,904.97元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年1月1日起至2017年12月31日止；以11,957,119.42元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年1月1日起至实际给付之日止)；四、驳回哈尔滨道外房产经营物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费×××元，由哈尔滨中财房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  武铁军审判员  黄世斌审判员  樊 琦二〇一九年十一月十八日法官助理孙希书记员金鑫