西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终13582号 上诉人（原审被告）：程佐林，男，汉族，1971年11月30日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王亚东，陕西众致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安汉华房地产开发有限公司。住所地：西安曲江新区雁翔路与南三环交汇处西北角雁翔广场**楼**。法定代表人：黄色环，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘若雨，女，1993年6月19日出生，汉族，该公司员工，住西安市长安区。上诉人程佐林因与被上诉人西安汉华房地产开发有限公司（以下简称汉华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初3994号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。程佐林上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.本案上诉费由汉华公司承担。事实和理由：其与汉华公司签订的《商品房买卖合同》已经履行完毕，其在取得了涉案房屋的所有权后，与汉华公司之间不存在任何物权关系，仅存在基于保证关系而产生的债权关系，汉华公司只能向其主张行使追偿权，无权要求解除涉及物权变动的《商品房买卖合同》；其在本案一审审理过程中，多次与汉华公司协商，由其向银行继续偿还房贷，对于汉华公司向银行代偿的自2017年6月26日起至2019年6月28日止的贷款本息176550.9元由其直接向汉华公司偿还，汉华公司同意协商，但因其提出的条件违背《商品房买卖合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押（保证）借款合同》的约定而无果；一审法院判决解除《商品房买卖合同》，并判令其于判决生效后十日内协助汉华公司办理双方签订的《商品房买卖合同》的登记备案注销手续，违背客观事实和民法公平原则，依法应予撤销。汉华公司辩称，程佐林逾期还贷超过三期以上，致贷款银行从其公司保证金账户扣款，程佐林的行为已构成违约，其公司据此根据合同约定行使约定解除权，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。请求驳回上诉，维持原判。汉华公司向一审法院起诉请求：1.解除程佐林与其公司签订的《商品房买卖合同》（合同登记号： Y14074766）：2.程佐林协助其公司办理《商品房买卖合同》备案的注销手续和商品房抵押预告登记的注销手续；3.程佐林向其公司支付违约金9800元（已支付房款*2%）；4.诉讼费用和保全费用由程佐林承担。一审法院认定事实：2014年6月30日程佐林、汉华公司签订《商品房买卖合同》及补充协议,约定:程佐林购买汉华公司位于西安市曲江新区XX路以北，XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房,建筑面积151.83平方米,商品房单价为每平方米8103.965元,装修价款为每平方米2500元，总金额为人民币161万元,其中首付款49万元,剩余房款112万元以银行按揭贷款方式向汉华公司支付。该合同附件五补充协议第二条第3款约定:如买受人不能按期支付月供而违约，由此给出卖人造成的一切损失均由买受人承担。买受人逾期支付月供超过三期的，出卖人有权解除合同出卖人在买受人已支付的房款中扣除总房款2%的违约金以及出卖人承担保证责任的本金、利息、罚息及出卖人实现债权的费用后，将剩余款项在买受人履行完毕后合同解除及撤销合同备案登记手续后，无息退还买受人。若已付房款不足以赔偿出卖人损失，出卖人有权予以追索。程佐林向汉华公司支付了首付款并于2014年8月28日程佐林作为借款人、汉华公司作为保证人与贷款人恒丰银行股份有限公司西安分行(以下简称恒丰银行西安分行)签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份,约定:程佐林因购买上述房屋向恒丰银行西安分行借款112万元,借款期限自2014年8月29日至2034年8月28日止,保证人对该借款所产生的全部债务向贷款人承担连带保证责任。后贷款人依约向程佐林发放贷款。程佐林于2017年6月起,未依约按期足额向恒丰银行西安分行偿还贷款本息, 恒丰银行西安分行向汉华公司发出催收通知书,要求汉华公司按该通知书载明的程佐林每期拖欠贷款本息数额履行保证责任,后汉华公司按该通知书由其公司在恒丰银行西安分行预留的付款账号XXXXXXXXXXXXXX0016及代程佐林偿还自2017年6月26日起至2019年6月28日止的贷款本息176550.91元。另查，汉华公司在起诉前向一审法院申请了诉前财产保全，要求对本案涉案房屋采取保全措施，该院作出了（2018）陕0113财保696号民事裁定书，查封了程佐林名下位于西安市雁塔区XX城XX幢XX单元XX层XX号的房屋，保全费为5000元。   一审法院认为,依法成立的合同,受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时,解除权人可以解除合同。本案中,程佐林、汉华公司签订《商品房买卖合同》及补充协议,为双方真实意思表示,未违反法律相关规定,合法有效。程佐林购买汉华公司开发的涉案房屋,并以向恒丰银行西安分行按揭贷款方式支付购房款,本应依约偿还按揭贷款,因其未按约还款,致使汉华公司向贷款人依法承担了连带保证责任,代程佐林偿还了其拖欠的相关贷款,根据《商品房买卖合同》附件五补充协议第二条之约定,汉华公司、程佐林之间约定的解除条件已经成就,汉华公司依约有权要求与程佐林解除商品房买卖合同,现汉华公司诉请解除其公司与程佐林签订的《商品房买卖合同》,于法有据,予以支持。商品房买卖合同解除后,程佐林依法负有配合汉华公司办理注销合同的备案登记手续义务。因该房屋上办理了预购商品房抵押预告登记手续,若按揭贷款清偿完毕,则程佐林与恒丰银行西安分行应当解除设立在该房屋上的抵押,并协助汉华公司办理抵押权预告登记的注销手续,但程佐林贷款尚未结清,汉华公司关于注销抵押预告登记的请求,不予支持。因关于违约金一节,根据《商品房买卖合同》附件五补充协议第二条约定,汉华公司有权要求程佐林因涉案的违约行为支付违约金,现汉华公司诉请程佐林支付违约金9800元,于法有据,予以支持。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决:一、原告西安汉华房地产开发有限公司与被告程佐林签订的编号为Y14074766的《商品房买卖合同》解除。  二、被告程佐林应于本判决生效之日起十日内协助原告西安汉华房地产开发有限公司办理双方签订的编号为Y14074766的《商品房买卖合同》的登记备案注销手续。三、被告程佐林应于本判决生效之日起十日内支付原告西安汉华房地产开发有限公司违约金9800元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告西安汉华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19290元,保全费5000元，由程佐林负担，因汉华公司已预交，故程佐林在给付上述款项时一并支付汉华公司。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。另查，程佐林在本案二审期间承认其并未实际收房，因资金链断裂之原因，自2017年6月至今一直未按期偿还按揭贷款，并表示不愿解除涉案《商品房买卖合同》，愿意向汉华公司归还代付按揭款后，再继续按期向按揭银行偿还贷款本息。汉华公司表示程佐林提出的上述意见不能保证其公司合法权益，其公司诉请解除涉案《商品房买卖合同》符合约定解除条件。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，程佐林与汉华公司签订了涉案《商品房买卖合同》后，以向恒丰银行西安分行按揭贷款方式支付剩余购房款，恒丰银行西安分行与程佐林之间订有《个人购房抵押（保证）借款合同》，汉华公司对程佐林的按揭贷款负有连带保证责任。因程佐林自2017年6月起就未按期足额向恒丰银行西安分行偿还贷款本息之原因，汉华公司已如约代程佐林偿还了自2017年6月26日起至2019年6月28日止的贷款本息176550.91元，涉案《商品房买卖合同》附件五补充协议第二条第3款约定：如买受人不能按期支付月供而违约，由此给出卖人造成的一切损失均由买受人承担。买受人逾期支付月供超过三期的，出卖人有权解除合同。汉华公司据此提起本案之诉，要求判决解除涉案《商品房买卖合同》、程佐林协助办理《商品房买卖合同》的登记备案注销手续，既符合涉案合同之相关约定，也符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，一审法院予以判决支持，裁处并无不当。程佐林提出的上诉意见，事实及法律依据不足，本院不予采纳。综上，程佐林上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14880元，由程佐林负担。本判决为终审判决。  审  判  长  何     强    审  判  员  肖  晓 通    审  判  员  张     楠 二〇一九年十一月二十六日（院印）书 记 员 周     伟