四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川05民终1224号 上诉人（原审原告）：张杰，男，1981年6月27日出生，汉族，住四川省古蔺县。 上诉人（原审原告）：黄静，女，1976年3月11日出生，汉族，住四川省古蔺县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：付航，四川朝旭律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：钱双，女，1989年10月1日出生，汉族，住四川省古蔺县。 委托诉讼代理人：李小华，四川睿之轩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曾勇，男，1979年5月25日出生，汉族，住四川省古蔺县。 被上诉人（原审被告）：钱利，女，1984年6月14日出生，汉族，住四川省古蔺县。 被上诉人（原审被告）：四川宏运达房地产营销策划有限公司，住所地成都市武侯区金花街63号，统一社会信用代码91510107062414022K。 法定代表人：黄平，总经理。 委托诉讼代理人：陈波，四川泽理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王苓，男，1992年12月1日出生，汉族，住四川省古蔺县，系公司员工。 上诉人张杰、黄静，上诉人钱双因与被上诉人曾勇、钱利、四川宏运达房地产营销策划有限公司（以下简称“宏运达公司”）房屋买卖纠纷一案，不服四川省古蔺县人民法院（2019）川0525民初922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。于2019年9月26日组织双方进行了听证，上诉人张杰、黄静及其委托诉讼代理人付航，上诉人钱双及其委托诉讼代理人李小华，被上诉人宏运达公司的委托诉讼代理人王苓、陈波到庭参加听证，被上诉人曾勇、钱利未到庭参加诉讼，提交书面答辩意见。本案现已审理终结。 上诉人张杰、黄静的上诉请求：1、撤销（2019）川0525民初922号民事判决第三项，并依法改判就该判决第二项内容钱利、曾勇对承担连带责任，宏运达公司依过错承担赔付责任；2、钱利、曾勇、钱双按约定承担房屋总价款20%的违约金，并按628000×2%每月支付资金利息，向上诉人给付2017年12月31日前的资金占用利息4000元；3、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定钱利、曾勇与钱双之间系代理关系，那么钱利、曾勇在代理过程中存在严重过错，给张杰、黄静造成的损失应当承担连带责任，同时由于未按约交付房屋，应根据《补充协议》的约定，承担违约责任。宏运达公司未尽到审查义务，也未监管将购房款用于归还银行按揭贷款，具有重大过程，应当承担赔付责任。 上诉人钱双的上诉请求：撤销（2019）川0525民初922号判决，改判钱双不承担返还张杰、黄静购房款62800元以及资金占用利息的责任，案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院违背了不告不理原则，张杰、黄静起诉要求曾勇、钱利返还628000元购房款及月利率2%的资金利息以及违约金等。对钱双的诉讼请求为在578000元的范围内承担连带责任，一审法院却判决钱双承担628000元以及月利率2%的购房款返还责任，超出了一审原告的诉讼请求。一审判决钱双承担责任属于适用法律错误，本案中钱利是冒充钱双的身份，并不存在代理行为，一审法院对钱利冒充的行为推定钱双是明知的，没有事实依据。钱双没有与张杰、黄静签订《房屋买卖合同》，也未获利，不应当承担责任。 张杰、黄静针对钱双的上诉辩称：钱利、曾勇存在对张杰、黄静的诈骗。购房款是打入钱双的账户，现张杰、黄静未取得房屋所有权，钱双应当将钱返还，宏运达公司作为中介公司，基本义务就是审查出卖人的资格和权属，但宏运达公司未尽到基本的审查义务，应当承担赔偿损失的责任。 钱双对张杰、黄静的上诉辩称：钱利、曾勇将钱双的房子出售给张杰、黄静，是对张杰、黄静的诈骗行为，对钱双是无权处分财产的行为。张杰、黄静支付的全部购房款均为钱利、曾勇收取，钱双从未收到过任何购房款，也从未委托钱利、曾勇出售其名下的房产。 宏运达公司辩称：宏运达公司作为居间人，已经尽到居间义务，监督责任不是居间人的义务。 钱利、曾勇提交书面答辩状辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求维持原判。钱利、曾勇不存在诈骗行为，愿意协助钱双归还银行按揭贷款，将房屋过户给张杰、黄静。另外，房屋虽未过户，但已经交付给张杰、黄静使用，张杰、黄静应当支付房屋租金。 张杰、黄静向一审法院起诉请求：1.请求判令解除2017年5月16日签订的房屋买卖合同；2.判令钱利、曾返还购房款628000元，宏运达公司承担连带责任，钱双在578000元范围内承担连带责任；3.钱利、曾勇按购房款总价款的20%向张杰、黄静支付违约金和资金利息4000元；4.判令钱利、曾勇自2018年2月9日起至其向张杰、黄静返清购房之日起按628000元每月按2%月利率支付资金利息，5.判令被告赔偿原告因本案产生的法律服务费、交通费等损失50000元，6.由被告承担诉讼费。 一审法院认定事实：张杰与黄静系夫妻，钱利与曾勇系夫妻，钱利与钱双系同胞姐妹。2015年7月10日，钱双（实为钱利用钱双身份证）与泸州新世界置业有限公司签订《商品房屋买卖合同》，按揭购买了该公司开发建设的位于古蔺县的房屋，每平方米4039元，签订合同时付110580元，按揭贷款430000元，曾勇支付了该房屋的首付款，银行按揭贷款卡交由钱利、曾勇使用，房屋交付后，曾勇、钱利购买材料装修入住该房屋至出售前，该房屋产生的水电气等费用都是由曾勇、钱利支付，房屋按揭贷款由钱利、曾勇支付至2018年3月。2017年5月16日，张杰、黄静与钱利、曾勇在宏运达公司工作人员的中介下，双方通过看房后，就上述房屋签订了《房屋买卖合同》，合同主要约定：“1、卖方钱双，经纪方宏运达公司金兰大道分公司，买方张杰，共有人黄静；2、房屋成交价款728000元，签订合同前交纳50000元，付款方式及期限：卖方预约银行还贷当日（2017年6月20日前）一次性付款578000元；买方在房屋过户后取得双证当日由经纪方协助向银行申请贷款，银行放贷当日内将剩余房款100000元一次性支付卖方；办理过户税费等由购买方负担；买卖双方应各自按与经纪方签订的协议向经纪方支付服务佣金，于本合同签订当日一次性付清；违约责任，本合同签订后，任何一方违约，守约方可以选择适用定金法则或违约金救济措施要求索赔偿；违约方应向守约方支付本合同房屋总价款20%的违约金，违约金不能弥补损失的，应继续赔偿损失；逾期支付房款的按月息2%支付利息，双方的违约行为不影响经纪方服务佣金的收取，合同解除的，双方的佣金由提出解除方承担。”签订合同时，钱利出示了钱双的身份证原件，房屋买卖合同的原件，宏运达公司查询了不动产登记中心的产权登记情况，钱利在卖方处签上钱双名字，曾勇和张杰签字确认。当日，张杰支付了钱利现金50000元，钱利出具的收条载明“今收到张杰交来购帝景银都2号楼1单元第20层1-20-4号住房购房款50000元正，收款人钱双。”2017年5月22日，黄静通过工商银行账户62×××43向钱双账户23×××82（银行按揭贷款卡号62×××43）转款578000元。转款不久后，钱利、曾勇将房屋及房屋的相关手续、《商品房买卖合同》交付给了张杰、黄静，张杰、黄静随后搬入该房屋内居住至今，对该房屋保持现状没有重新装修。后钱双未按约将张杰、黄静支付的购房款归还银行按揭贷款，致使房屋的产权证不能取出过户给原张杰、黄静告。经多次催促不成，双方于2018年1月9日在宏运达公司的主持下，签订《补充协议》，该协议主要载明“房屋总价款728000元，签订合同支付定金50000元，第二部分房款原合同约定2017年6月20日卖方预约房地产银行还款当日买方支付房款578000元用于卖方银行还贷，余款100000元于房屋过户后，办理完水电气物管等过户手续后当日付清。”因卖方挪用此款未按合同将此款用于银行还贷，导致买方要求于2017年8月31日前办理产权过户，卖方无钱不能将产权证从银行赎出，后经双方协商于2017年12月31日前将贷款还清将产权过户给买方，至今日仍无偿还能力，协议如下：卖方于2018年2月9日前还清银行还贷，银行通知可领取产权证三日内积极配合买方办理产权过户及水电气、物管过户手续。卖方承诺于2018年2月9日前卖方仍无能力偿还银行贷款，造成违约，自愿承担房屋总成交价20%的违约金，如延期造成不能办理过户的卖方自愿承担买方因借款买房的资金利息，自2018年2月9日起，按已付房款628000元月利息2%按月支付买方。卖方违约未能在规定期限2017年8月31日前办理过户手续，卖方自愿支付买方2017年12月31日前因买房借款支付的资金利息4000元，卖方钱双（钱利代签名），买方张杰。补充协议约定的期满后，经张杰、黄静多次要求钱利、曾勇履约，钱利、曾勇仍未按约履行，2018年底-2019年初，有人到张杰、黄静购买的房屋内催收装修款，张杰、黄静才知钱利并不是钱双，双方由此发生纠纷，曾勇、钱利将钱双办理房屋按揭贷款的银行卡归还了钱双，该房屋按揭贷款从2018年4月起一直由钱双归还。在一审庭审中，法庭告知钱利、曾勇与钱双是否对该房屋的权属问题提起确权之诉，双方明确表示不主张权属问题，以房屋产权证书载明为准。后法庭给予一定期限，至今钱利、曾勇、钱双仍未主张房屋的权属。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按合同约定履行应尽的义务，如有违约应承担违约责任。本案中，双方对张杰、黄静购买了登记在钱双名下的坐落于古蔺县古蔺镇帝景银都2幢楼1单元20层4号的房屋，并按约支付款项628000元（其中钱利收取50000元，钱双银行卡578000元），张杰、黄静已搬入该房屋居住至今的事实均无异议，一审法院予以确认。双方争议的主要焦点有以下三点：一、涉案房屋的所有权人是钱利、曾勇还是钱双。本案中，商品房买卖合同的原件和首付款的交款依据均在曾勇、钱利的手中，曾勇支付房屋首付款，曾勇和钱利事实上也对该房屋进行了装修入住，但钱利、曾勇并没有主张房屋的权属归其所有，根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第十七条的规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”该房屋的产权登记在钱双名下，至今该房屋的物权没有发生异动，故该房屋属钱双所有。钱利、曾勇支付了首付款和装修款，与钱双形成的是债权债务关系，可另行依法解决。钱双认为钱利、曾勇与其有债务纠纷，未举证予以证实，且与本案无关联性，一审法院不予采信，双方可另行协商解决。二、本案的责任如何承担。本案是合同纠纷，依照法律规定应由合同的相对方承担主体责任，钱双系涉案房屋的所有权人，其将身份证原件和银行卡交由钱利去办理房屋买卖等手续，购房款也是汇在其银行账户，按揭贷款也是以其名义归还，在签订房屋买卖合同时也是以其名义完成所有的交易活动，钱利系其指定代理人，双方虽没有办理书面委托书，但从表现形式上，其对钱利实施的行为是明知的，故钱利在代理权限范围内以钱双名义实施的民事法律行为，对钱双发生法律效力，钱利代理的法律后果应由钱双承担，双方签订房屋买卖合同后因其不能按期将房屋过户登记给原告，其行为已构成违约，应当由钱双本人承担相应的违约责任。钱双与钱利之间的纠纷，属其他法律关系，由双方另案依法解决，如钱双认为钱利侵害了其合法权利可在其承担责任后另案向钱利、曾勇主张。张杰、黄静认为钱利、曾勇的行为涉嫌犯罪，但未举证证明有公安机关的立案通知书等事实存在，其可依法主张权利，不影响本案的审理。钱利认为在签订房屋买卖合同时就已告知本人不是钱双，也未举证证明自己的主张，一审法院不予采信。宏运达公司作为中介机构，只应对当事人的身份信息和房屋产权登记信息、房屋状况位置等进行必要的注意义务，因钱利与钱双系同胞姐妹关系，其对持有房屋所有权人钱双身份证原件的钱利，公司工作人员和张杰、黄静均不能完全辨认的情况下，只能进行形式上的审查完全符合常理，且从钱利出示的商品房买卖合同原件、银行按揭贷款银行卡号、不动产登记中心载明的房屋所有权人均系钱双的名字，宏运达公司在居间过程中，已经尽到了合理的审查注意义务，不存在重大过失或其他过错行为，张杰、黄静与钱双房屋买卖合同纠纷未能及时按约登记过户不是中介机构的原因造成的，故宏运达公司在本案中不应承担任何责任。三、张杰、黄静的诉求是否合理合法。本案中，双方在房屋买卖合同和补充协议中明确约定了涉案房屋过户登记的时间，张杰、黄静已按合同约定支付了相应的购房款，而经张杰、黄静多次催促均未按约定归还银行按揭贷款，致使涉案房屋至今不能过户到张杰、黄静的名下，不能实现房屋买卖合同的目的，故钱双的行为已构成合同违约，应当承担相应的违约责任，张杰、黄静主张解除合同，钱双承担违约责任的主张，符合法律规定和合同的约定，一审法院予以支持。双方的合同解除后，钱双应将收取的购房款全部返还给张杰、黄静，张杰、黄静应把房屋返还给钱双，但本案中，张杰、黄静并未提出返还房屋，钱双也未提出反诉或主张其他权利，双方可另行协商或依法解决。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一、二款的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方已在《房屋买卖合同》第九条明确约定了“如有违约按房屋总成交价20%的违约金”，后又签订了《补充协议》第二条约定“承诺于2018年2月9日前办理过户，延期则承担房屋总成交价款20%的违约金，自2018年2月9日起按月利息2%支付房款628000元的资金利息，还应支付2017年12月31日前的利息4000元”，故张杰、黄静既主张支付20%总价款的违约金，又主张支付2%月利率的资金利息和其他利息的请求，违反了法律规定，且超过了张杰、黄静在本案中的实际损失，一审法院不予采信，钱双的行为已违约，其认为不支付违约金的理由也不能成立，因张杰、黄静主张的违约金过多过高，一审法院对张杰、黄静主张的违约金部分依法予以适当减少，根据公平原则和诚实信用原则，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度、当地房价上涨因素、张杰、黄静已于2017年8月起在房屋内居住的事实等，由钱双根据张杰、黄静已支付的购房款628000元从2018年2月9日起按2%月利息计算资金利息至该款还清为止作为违约金较为公平合理。张杰、黄静主张的代理费和交通费无合同约定，也未举出证据予以证明，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款和第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：一、解除张杰、黄静与钱双于2017年5月16日签订的《房屋买卖合同》；二、由钱双于本判决生效后十日内返还张杰、黄静购房款628000元，并按月利率2%从2018年2月9日起支付资金占用利息至该款还清为止；三、驳回张杰、黄静的其他诉讼请求。一审案件受理费5040元，由钱双负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 对本案的争议焦点，本院综合评议如下： 一、关于钱利以钱双名义签订合同的行为是否构成代理关系。钱利冒用钱双的名义与张杰、黄静签订《房屋买卖合同》，但在签订过程中钱利出示了钱双的身份证原件、《房屋买卖合同》原件、钱双的银行卡，并将大部分购房款项指定支付至该钱双的银行卡内，张杰、黄静有理由相信与其签订《房屋买卖合同》的就是钱双本人。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，钱利与钱双之间，形成表见代理关系。因此，作为合同相对人的钱双应当退还张杰、黄静购房款。至于钱双与钱利、曾勇之间的关系，可以另行处理。 二、关于宏运达公司是否应当承担连带责任的问题。 宏运公司作为中介机构，就居间房屋，已经要求出卖人提供了所有形式要件的原件予以核对，因钱利与钱双系胞妹，未能识别钱利非钱双本人，系不可归责于宏运达公司的原因，宏运达公司已经尽到形式上的审查义务，因此，就《房屋买卖合同》而言，宏运达公司没有过错，购房款的退还不承担连带责任。 三、关于一审法院是否超诉讼请求裁判的问题。 张杰、黄静虽然在起诉时，对钱双的诉讼请求为在578000元范围内承担责任，但在2019年6月5日一审法院的庭审中，张杰、黄静的特别授权委托诉讼代理人在庭审笔录中有，如一审法院查明钱双确实授权给钱利、曾勇买卖房屋，那么钱双应当承担合同义务以及补充协议的义务的表述，应当视为对钱双诉讼请求的增加。因此，由前所述，钱利代钱双签订《房屋买卖合同》的行为构成表见代理，钱双应当承担合同责任，一审法院判决钱双按照合同责任归还张杰、黄静628000元，并按月利率2%从2018年2月9日起支付资金占用利息至该款还清为止并未超出张杰、黄静的诉讼请求。 综上所述，上诉人张杰、黄静，上诉人钱双的上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10080元，由上诉人张杰、黄静负担5040元，由上诉人钱双负担5040元。 本判决为终审判决。 审判长 钟 洁 审判员 曹天全 审判员 李 平 二〇一九年十一月六日 书记员 毛 林