天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初82405号原告：王东瑞，男，1988年7月28日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托代理人：刘纯，原告之妻，1988年3月13日出生，汉族，住址同上。被告：金管家（天津）物业管理有限公司，住所地天津滨海新区中心商务区港滨路989号。法定代表人：刘方，经理，执行董事。委托代理人：赵凌娜，该公司员工。被告：天津俏管家生活服务有限公司，住所地天津市华苑产业区榕苑路15号1-B-1602。法定代表人:蒋官清，总经理。委托代理人：杨学成，该公司员工。第三人：段玉琳，女，1998年3月2日出生，汉族，户籍地河南省封丘县，现住天津开发区。原告王东瑞与被告金管家（天津）物业管理有限公司（以下简称金管家公司）、天津俏管家生活服务有限公司（以下简称俏管家公司）、第三人段玉琳租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘纯，被告金管家公司的委托代理人赵凌娜、以及第三人段玉琳到庭参加了2019年7月5日的庭审。原告的委托代理人刘纯，被告金管家公司的委托代理人赵凌娜、被告俏管家公司的委托代理人杨学成到庭参加了2019年10月9日的庭审，第三人没有参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁管理合同》，承租人腾退房屋；2.判令被告支付2018年7月2日至2019年10月2日的欠缴租金共计人民币26660元（期间15个月，被告只支付5个月，欠10月房租，每月租金是2666元，十个月就是26660元）；3.判令被告支付滞纳金共计人民币5838.54元；4.判令被告支付合同违约金共计7198.2元；5.判令被告支付2018年至2019年、2019年至2020年度采暖费共计人民币3861元；6.判令被告支付2018年1月1日至2019年10月2日的物业费共计4536元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2018年6月28日签订房屋租赁合同，约定被告承租原告所有的位于天津开发区房屋，周期自2018年7月2日起至2020年7月1日止，月租金为2666元。自合同签订后被告在原告多次催缴并诉至法院后才相继支付了五个月的租金。原告认为被告在具有实际支付能力的情况下恶意欠缴租金，属于合同第十条第五项约定的连续三个月未缴纳租金的，视为乙方违约的情形。其行为构成严重违约，导致合同无法继续履行，应向原告支付合同剩余总租金的30%额度的违约金。同时被告没有按照约定支付应当向第三方支付的费用，包括暖气费、物业费等，在案涉合同续签之前，原被告已于2015年6月20日签订了房屋租赁管理合同，租赁期间共计36个月，至2015年7月2日起至2018年7月2日止，在续签合同时，被告表示由于物业费按年缴纳，承诺续签成功后于2018年年底前交齐本年度物业费，但经物业公司和原告多次催缴，被告仍没履行交费义务。故呈讼。被告金管家公司辩称，目前房屋由俏管家实际管理，腾退房问题，业主已经强行收回。我们主张自2019年5月2日至7月1日租金是5332元，原告还有2000元的押金；滞纳金、违约金不同意支付；采暖费我们同意向原告支付2018-2019年度的；物业费认可承担至2019年5月7日的物业费3518.4元。2019年5月7日之前我们正常按月支付房租，每年有两个月空置期，2018年7月2日至18年11月1日是没有房租的，因为签的是两年的合同，所以提前空置四个月。2019年5月被告曾想和原告协议解除合同，当时至2019年5月19日应退给原告10983元，也补了空置期5332元，但未能确定打款时间，故原告没有同意，协议也就没有签成。被告俏管家公司辩称，该公司自愿加入诉讼，并同意就原告的诉请，金管家应向原告应承担的责任，被告俏管家自愿向原告承担连带责任，其答辩意见与被告金管家公司一致。第三人段玉琳述称，第三人是通过被告金管家公司出租原告的房屋，自18年9月开始出租，双方签了一年的合同，按月支付，每月从第三人的卡中直接扣划，每月2717元，截至第一次庭审时第三人还在租住。同意原告要求腾房的诉请，但第三人在被告处还有押金，希望被告退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定如下事实：原告系天津开发区房屋的产权人，原与被告金管家公司曾于2015年6月20日签订过房屋租赁管理合同，约定租赁期间为36个月，自2015年7月2日起至2018年7月2日止。2018年6月28日，双方继续签订了房屋租赁管理合同，约定原告将其上述房屋以包租方式租赁给金管家公司管理，由金管家公司对外转租。合同租期为24个月，至2018年7月2日起至2020年7月1日止。金管家公司每月向原告支付固定租金为2666元，金管家公司需向原告交纳押金2000元。押金可用于抵销本合同最后一个月的租金，或合同终止时原告无条件返还被告。房屋租金按月结算，金管家公司须于每月2日前以转让形式向原告指定账户支付。在租赁期间内，原告给予金管家公司每年六十天的免租期。作为金管家公司正常招租的空置期管理费用。此期间不计租金。免租期的扣除方式在合同生效日起一次性扣除。金管家公司应自行承担物业费水电费煤气费暖气费有线电视费影响第三方支付的相关费用。原告的房屋由金管家公司依法对外租赁并统一经营管理。原告同意金管家公司对外转租并签署授权委托书作为合同附件，房屋的转租管理工作由金管家公司负责，包括向转承租方收取租金等，原告不得干涉金管家公司的具体经营管理。合同履行期间双方均不得无故解除合同。任何一方提出解除合同提前四个月书面通知经协商一致后，方可终止合同。合同履行期间内，原告擅自解除合同的，合同剩余总租金的30%的额度向被告支付违约金。违约金不得少于房屋的月租金。如造成的损失高于违约金的，按实际损失赔偿。合同履行期间金管家公司一方擅自解除合同的，金管家公司应按合同剩余总租金的30%的额度向原告支付违约金，违约金额不得少于月租金。金管家公司方未按合同约定支付租金的，每逾期1月按月租金的3%支付滞纳金。连续三个月未交纳租金的，视为乙方违约，合同另补充约定2019年2月和2020年1月为春节不支付房租。原告于2018年6月25日为金管家公司出具授权委托书，委托金管家公司处理对外租赁事宜。委托期限为2018年7月2日至2020年7月1日。截至法庭辩论终结之前，金管家公司于2019年1月4日、2019年1月16日、2019年2月27日、2019年3月12日和2019年6月3日向原告支付房租，每次支付金额为2666元，共计13330元。关于迟延交付租金的原因，金管家公司称，该公司经营不善，无法支付租金更无法支付工人工资，后将业务转给俏管家公司，合并过程中曾给业主发过短信，并征求意见是否同意解除或改签。18年10月份左右发短信，并询问过业主是否愿意解除或改签等情况。原告认可被告曾向原告发过短信，并表示因为被告违约在先，所以原告也想解除合同。另查，2018-2019年度采暖费1930.5元，由原告实际支付。2018年1月1日起物业费尚未交纳，标准为每年2600元。庭审中二被告表示认可承担2018年1月1日至2019年5月7日的物业费3518.4元，但超过部分不同意支付。被告金管家公司与第三人均表示双方曾于2018年9月18日建立租赁合同关系，金管家公司将原告的房屋转租给第三人居住，第三人在2019年7月5日的庭审时表示其仍在诉争房屋居住，同意原告腾房的请求，但2019年10月9日的第二次庭审，第三人没有到庭。二被告称原告已经收回房屋，但没有提交证据，被告也没有对证实其向原告进行过房屋交接。本院认为，原、被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，该租赁合同不违反法律规定，应为有效合同，当事人应当按照合同的约定或者法律的规定全面履行自己的义务。本案争议焦点为：1、双方租赁合同是否解除、谁存在过错；2、合同未到期终止被告是否还享受免租期；3、租金、违约金的计算。现就上述争议焦点分述意见如下：一、关于合同解除原告要求解除合同，被告不持异议，本院予以照准。至于解除的时间，原告与二被告就合同解除问题双方曾经进行过协商，但未达成一致意见，故在本案第一次庭审时，双方才均同意解除合同，故合同解除时间以2019年7月5日为宜。金管家公司及次承租人第三人应及时向原告腾退房屋。关于金管家公司所交的房屋押金，因该房屋尚未腾房，故押金不再本案中处理，双方可在房屋交接后，另行解决。关于被告金管家公司是否构成违约一节，合同约定每月租金在当月2日前付清，连续三个月未交纳租金的，视为金管家公司违约。结合庭审中查明的五笔付款记录，金管家公司最后一笔付款时间为2019年6月3日，距2019年3月2日应付3月房租的时间已超三个月，金管家公司的行为已构成违约。且庭审中金管家公司自认逾期支付租金系因该公司经营不善。故对于合同解除，是由金管家公司存在过错导致，金管家公司应向原告承担违约责任。二、关于免租期是否仍然适用租赁合同约定在租赁期间内，原告给予金管家公司每年六十天的免租期，作为金管家公司正常招租的空置期管理费用。此期间不计租金。免租期的扣除方式在合同生效日起一次性扣除。金管家公司辩称，免租期应一次性扣除4个月，故被告应自2018年11月2日支付第一个月的房租，而原告则认为因被告违约，其无权享受免租期，被告应自2018年7月2日开始计付租金。对此，本院认为，正常完全履行合同的情况下，租金起算可以从2018年11月2日开始，但本案租赁合同因金管家公司原因中途解约，原告以其自有住宅租赁给金管家公司，双方协商确定的免租期是以预期合作两年为前提的，然至2019年7月5日解除，合同仅持续一年有余，原告丧失了对未来一年案涉房屋稳定收益的预期，故如继续适用免租期前扣4个月，对原告而言有失公平，加之俏管家公司在与原告协商解除时也同意补偿空置期两个月房租，故本院认为，按照合同解除之时占全部约定期限的比例，免租期前扣两个月为宜。故合同解除后租金核算应以2018年9月2日起计算租金。三、租金、使用费和违约金首先，截至法庭辩论终结时，二被告均没有证据证实其曾向原告进行过房屋交接，也没有证据证实原告已经自行收回房屋，加之第三人曾当庭陈述其还在案涉房屋居住，故在合同于2019年7月5日解除后，房屋实际腾退之前，金管家公司仍应按原租金标准向原告支付房屋占有使用费。故原告主张被告承担直至2019年10月2日期间的房租，并不不当，本院予以支持。核算后，金管家公司应向原告支付2018年9月2日至2019年10月2日期间的租金差额21328元（含2019年7月6日至2019年10月2日期间的房屋占有使用费）。原告超出此范围的诉请，依据不足，本院不予支持。其次，合同约定的违约金标准为合同剩余总租金的30%的额度向原告支付违约金，违约金额不得少于月租金，本院认为，结合上述认定的租金数额，2018年9月2日至2019年10月2日期间共计13个月，双方完全履行合同时，原告能够得到20个月的租金，则剩余期间为7个月，故金管家公司应向原告支付违约金5598.6元为宜，关于滞纳金一节，合同中滞纳金的约定实为逾期付款违约金，经核算滞纳金应为639.84元，两项合计金管家公司应向原告支付违约金共计6238.44元，原告主张超出此范围的主张，依据不足，本院不予支持。再次，关于物业费与采暖费，被告认可支付2018年至2019年年度采暖费共计人民币1930.5元，以及2018年1月1日至2019年5月7日的物业费3518.4元，予法不悖，本院予以照准。原告主张2019至2020年度采暖费、以及2019年5月8日至2019年10月2日的物业费，但未提供相关票据，故原告此项请求，依据不足，本院不予支持。被告俏管家公司自愿对金管家公司上述义务承担连带责任，属于债务加入，是俏管家自行处分权利，未见违法之处，本院予以照准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百三十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十四条的之规定，判决如下：一、原告王东瑞与被告金管家（天津）物业管理有限公司就天津开发区房屋签订的《房屋租赁管理合同》于2019年7月5日解除；二、被告金管家（天津）物业管理有限公司以及第三人段玉琳应于本判决生效之日起十日内向原告腾房；三、被告金管家（天津）物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告王东瑞支付租金差额21328元；四、被告金管家（天津）物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告王东瑞支付违约金6238.44元；五、被告金管家（天津）物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告王东瑞支付物业费3518.4元和取暖费1930.5元；六、被告天津俏管家生活服务有限公司对上述金管家（天津）物业管理有限公司的全部义务承担连带责任；七、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费719元，由二被告负担647元，由原告负担72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  闫冉冉人民陪审员  孔凡娟人民陪审员  王媛媛二〇一九年十一月六日书 记 员  钟丽婷