青海省互助土族自治县人民法院民事判决书（2019）青0223民初3063号原告：西宁润丰物业管理有限公司，住所地西宁市城中区。法定代表人：李铭。系西宁润丰物业管理有限公司经理。被告：李有福，男，现住互助县。原告西宁润丰物业管理有限公司与被告李有福物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西宁润丰物业管理有限公司的法定代表人李铭、被告李有福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西宁润丰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付原告物业费1571元、垃圾费72元，合计1643元；2.依法判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系互助县威远镇七彩明珠小区物业，被告是该小区的住户，被告从2016年5月1日起至今未向原告缴纳物业费及垃圾费，至2019年累计欠缴物业费1571元、垃圾费72元，共计1643元，原告每年向被告催要所欠物业费及垃圾费，被告均不予理会。2019年5月13日原告在被告所住的1号楼张贴物业费催款通知，被告一直未来缴纳所欠物业费。原告在被告欠缴物业费的情况下向被告继续提供物业管理服务，被告于情于理应当按时缴纳上述物业费，但被告在原告多次上门索要时，以拒绝开门或者以其他方式躲避不见原告，且原告在打电话催要时一直推脱不予支付。为此，诉至法院。请求法院支持原告的各项诉讼请求。被告李有福辩称，对原告的诉讼请求不认可，从哪天开始计算的我不清楚，但对具体的收费标准我认可。因我不经常在小区居住，无躲避不见、拒绝开门情况，从入住到现在没有和物业公司签订任何合同，但原告在我入住时，给了我业主服务手册，我在装修时，给物业该交的费用都已交纳。本案争议的焦点是：1.原告要求被告支付物业费的依据；2.被告抗辩不交纳物业费的依据。原告西宁润丰物业管理有限公司为支持自己的诉讼请求向法庭提供了以下证据材料：1.青海合盛房地产开发有限公司与原告西宁润丰物业管理有限公司签订的《物业管理合同》复印件1份，拟证明青海合盛房地产开发有限公司与原告签订物业合同，由青海合盛房地产开发有限公司委托原告对合盛·七彩明珠实行专业化、一体化的物业管理，并在合同中约定物业管理费住宅每月每平方米高层为1元、多层为0.45元；2.提交业主服务手册复印件1份、业主（住户）花名册复印件1份，拟证明和被告签订了物业合同，服务有手册中载明了物业费收费标准、被告是小区业主；3.物业费核对至2019.9.10核对表1份，物业费催收通知复印件1份，拟证明被告李有福应交2016年5月1日至2019年5月1日物业费1571元及垃圾费72元，并证明向被告催收交纳物业费；4.西宁润丰物业管理有限公司互助分公司（值班情况交接记录）复印件1份、小区保安值班巡逻时间签到表复印件1份，拟证明原告向业主提供了安全保障服务；5.2018年的工作总结1份，拟证明原告向业主提供各项物业服务；6.资质证书、收费许可证、合盛·七彩明珠小区管理及投诉流程、物业费收费一日览表复印件各1份，拟证明原告有物业管理资质及收取关费用的资格；经被告李有福对原告提供的上述证据进行质证。对证据1.2.3.4.5.6真实性和内容没有异议。但认为原告没有按照物业服务合同中的约定履行安保，我很少看到有保安巡逻，小区门警系统不好，我的车辆在小区内发生过刮擦，但是查不出是谁干的，小区内闲散车辆很多，管理不善。对手册中要求原告履行的义务，原告没有履行，各项服务我们都没有享受到。被告李有福为支持自己的反驳请求向法庭提供了2018年2月、7月、8月、2019年3月、4月照片打印件14张（被告提交照片时，陈述具体拍摄时间记不清，所述时间是大概时间）拟证明小区物业服务不到位，卫生差、维修维护方面存在问题，屋顶漏水，有返潮现象。原告西宁润丰物业管理有限公司对被告提交的照片打印件不持异议。经原、被告双方对上述证据进行质证，本院对上述证据认证如下：原告提交的青海合盛房地产开发有限公司与原告西宁润丰物业管理有限公司签订的《物业管理合同》复印件1份、业主服务手册复印件1份、业主（住户）花名册复印件1份物业费核对至2019.9.10核对表1份、物业费催收通知复印件1份、西宁润丰物业管理有限公司互助分公司（值班情况交接记录）复印件1份、小区保安值班巡逻时间签到表复印件1份、2018年的工作总结1份、资质证书、收费许可证、合盛·七彩明珠小区管理及投诉流程、物业费收费一览表复印件。因被告李有福对上述证据的真实性及内容无异议，故对上述证据的证据效力本院予以确认。对被告提交的照片打印件14张，因原告无异议，故对其证据效力本院予认定。根据原、被告提交的证据及本院的认证情况，结合当事人的当庭陈述确认本案事实如下：2013年5月14日，青海合盛房地产开发有限公司与本案原告西宁润丰物业管理有限公司签订《物业管理合同》，由青海合盛房地产开发有限公司委托原告对合盛·七彩明珠实行专业化、一体化的物业管理，并在合同中约定住宅物业管理费每月每平方米高层为1元、多层为0.45元。2015年5月6日，被告李有福入住七彩明珠小区1号楼3单元6楼361室（东室），原告交付被告《业主服务手册》1份，手册载明双方的权利义务、物业服务内容、服务质量等，并载明高层住宅根据建筑面积每月按0.44元／平方米，乙方（业主）每月需交纳垃圾处理费2元，由甲方（物业公司）代收代缴，但原、被告双方未在服务手册中签名。后被告交纳了2015年5月至2016年4月底的物业费等费用。被告李有福对2016年5月1日至2019年5月1日期间的物业费1571元及垃圾处理费72元未向原告交纳。2019年5月13日，原告张贴物业费催收款通知，要求被告李有福等人到原告办公室交清所欠的物业费。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。青海合盛房地产开发有限公司与本案原告西宁润丰物业管理有限公司签订《物业管理合同》系双方的真实意思表示，应为有效合同，建设单位在交付房屋前，与物业服务企业签订了前期物业服务合同。在交付房屋且业主入住后，该合同对于业主有强制约束力，业主应当按照合同内容交纳物业管理费。本案中原告在交给被告《业主服务手册》时双方虽未签名，但被告入住房屋后，向原告交纳2015年5月至2016年4月底的物业费等，被告已经履行主要义务，原告亦接受被告交纳的金钱，该合同成立。原、被告双方形成物业服务合同，被告作为业主，应当向原告交纳物业服务的相关费用。现被告拖欠2016年5月1日至2019年5月1日的物业相关费用，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任，原告请求被告支付拖欠的物业管理费1571元、垃圾费72元，合理合法，本院依法予以支持。被告辩称，原告没有达到在合同中所达到的标准及原告未安装门警系统，卫生差、房面渗水反潮等问题。因对有关共同管理、维修等的其他重大事项，由业主共同决定。被告的上述辩称不能代表全体业务的意愿，也并非原告服务管理中的常态现象，虽然本案原告在物业服务中服务存在瑕疵，但被告以此拒绝交纳物业管理费及垃圾费，其理由并不构成拒绝缴纳物业服务等费用的理由，故对被告的上述辩称本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：被告李有福于本判决生效之日起十日内支付原告西宁润丰物业管理有限公司自2016年5月1日起至2019年5月1日的物业费1571元，代收的垃圾费处理费72元，共计1643元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李有福负担（原告已预交，被告在履行付款义务时一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审判员 李 东 生二〇一九年十一月二十一日书记员 央宗卓玛本判决所依据的相关法律及其他有关法律《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。