贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0403民初2101号原告：宾秀兰，女，1967年8月3日生，汉族，广东省珠海市人，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：陈礼平、于凤英，安顺市平坝区中心法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权代理。被告：贵州屹源房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市平坝区安平办事处迎宾花园小区，统一社会信用代码：91520421063067042R。法定代表人：戚湘英，职务：总经理。委托诉讼代理人：何晓航、舒天海，贵州汇能辉律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告宾秀兰与被告贵州屹源房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2019年8月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告宾秀兰委托诉讼代理人陈礼平、被告贵州屹源房地产开发有限公司委托诉讼代理人舒天海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宾秀兰向本院提出诉讼请求：1.请求判令依法解除双方签订的《内部选房协议书》；2.判令被告双倍返还原告购房定金20000元；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：因贵州夏天天气好，适合避暑。2019年7月5日，原告和田云华二人一同到平坝购房，准备来年到贵州避暑。经被告的销售工作人员罗江明、岳XX介绍，经与其协商一致，达成购房协议。原告选定的房是被告开发的贵安-水清木华-6号楼1单元17层1号房屋，房屋建造面积110.66平方米，单价为每平方米6088元，总价款673698元。原告按照与被告销售人员的约定，当天先行支付购房定金10000元，被告出具了收条。被告的销售人员要求原告在一星期内到被告处办理签订购房合同事宜，因原告在广东省珠海居住，来回不方便。故我们双方约定一个月时间准备好钱来签购房合同。2019年8月12日原告将钱准备好后到被告处要求交款和签订《商品房买卖合同》，被告的销售人员告知原告，原告选定的房屋已经卖给他人，没有房屋卖给原告了。原告要求按协议履行退还原告的购房定金，被告不予退还。为此，原告向110报警，110警察要求原告到法院解决。原告到法院后，法院要求只能诉讼解决。为维护原告的合法权益，惩罚被告这种不诚信的行为，特依《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，向人民法院起诉，请求人民法院根据《中华人民共和国合同法》的规定，判决解除原被告双方签订的《内部选房协议书》，判决被告依法双倍返还原告定金20000元，判决被告承担全部诉讼费。原告宾秀兰为支持其主张向本院提交如下证据材料：身份证、内部选房协议书、收据、银行支付凭证、企业信用信息公示报告等证据。被告贵州屹源房地产开发有限公司辩称：1.原告陈述事实不属实，签订协议书后，原告留的电话都不对，被告工作人员无法联系到原告，为避免发生争议，原告选定的房屋，被告至今未出售，所以不存在被告违约将房屋另转售的事实；2.根据协议书约定，原告应在2019年7月12日前与被告签订正式购房合同，但原告未按协议履行合同义务，被告有权根据约定没收原告支付的定金。3.原告进行报警，代理人提供的调查专用证明无法达到原告的证明目的，只能证明原告委托代理人进行调查咨询的事实，无法反映出警警官的陈述内容，原告向法院工作人员的咨询只是基于原告的单方面陈述，无法反映本案的客观事实。4.原、被告没有新的协议，也没有同意原告延长签约付款时间，关于签约时间的约定，在协议中是手写体，如被告同意与原告达成延期签约，可以马上在协议上进行修改。5.原告主张返还定金的主要理由是被告将房屋售与他人，但原告未提供证据予以证明，且被告已提供证据证明涉案房屋未出售，根据证据规定，主张事实发生的一方承担举证责任，被告没有违反双方约定的义务，不承担返还定金的责任，反而是原告违反协议书约定的签约时间，被告有权没收定金。6.协议约定如果原告违反签约时间与被告进行签约，被告有权将涉案房屋另行出售，因此，如果在合同约定的签约时间后，被告将涉案房屋出售给他人的，也符合合同约定，综上所述，应驳回原告的诉讼请求。被告贵州屹源房地产开发有限公司为支持其主张向本院提交销售控制表等证据材料。经审理查明：2019年7月5日，原、被告签订了《内部选房协议书》约定：甲方：贵州屹源房地产开发有限公司，联系电话：0851-34666777。乙方：宾秀兰，身份证号:。联系电话：151××××7421。乙方经现场考察、慎重考虑，自愿选择定购甲方开发的位于贵安新区规划范围内的平坝区贵安大道旁“贵安.水清木华”项目物业（暂定名），双方就选房定房相关事宜达成如下协议，共同遵守。一、乙方确定购买住宅/商铺为6-1-17-1号（物业位置不变，最终编号以相关买卖合同及房管部门的编号为准），暂测建筑面积为110.66㎡（最终产权面积以《不动产权证》面积为准）。二、价格：该物业按建筑面积计价，单价为（小写￥6088元/㎡），总价为陆拾柒万叁仟陆佰玖拾捌元（小写：￥673698元）。上述价格为表价，所有优惠在签署相关正式合同时，凭相关凭证、根据付款方式，从上述总价中相应扣减，合同总价=（表价总价×付款方式优惠比例）-公告的其他特别优惠-认筹优惠，此计算公式中，相关优惠额度以公告的内容或价格表中折扣优惠额度为准。三、定金：乙方确认购买物业的位置、面积、价格后，与甲方签订本协议，签订本协议之日乙方缴纳的定金为壹万元整。乙方所交定金概不退还。四、乙方付款签约时间：乙方须于2019年7月12日前或在甲方通知的日期前，由乙方带齐签约所需资料至甲方销售现场，双方签订相关购房合同并支付购房款；五、乙方选择按下列第3种方式支付房款。逾期签约的，甲方有权另行销售该物业。付款方式具体如下：1、选择一次性付款方式付款的，乙方在签订相关购房合同当日，一次性付清房款；2、选择分期付款方式付款的，乙方在签订相关购房合同当日，付清不低于总房款20%的首付款，余款在24个月内均分四次付清，即每6个月支付总房款的20%。3、选择按揭方式付款的，乙方在签订相关购房合同当日，付清首期款即不少于总房款的30%，余款以银行按揭贷款方式支付。在甲方通知办理银行按揭之日起7天内，乙方须完整准确的交清银行贷款所需资料，且认可银行因乙方贷款条件而要求乙方追加首付的可能。六、签订本协议前，乙方已知晓并清楚了解甲方公示的《选房须知》、《选房协议书》、《商品房买卖合同》等文件，文件确认且无异议。甲方不认可任何人的任何口头协议，双方其他任何约定必须以书面形式并加盖甲方公章，否则甲方不予认可。七、本协议签订后，概不退、换已定物业。购房相关税费各自承担，以有关部门规定为准。八、本协议签订后，若乙方不能履行本协议中的相关约定、或未能在约定的时间支付房款并签订相关购房合同的，甲方有权将乙方已定物业另行出售。九、双方签订相关购房合同前，该协议对双方均有约束力，具有同等法律效力；签订相关购房合同后，该协议自动失效。十、双方对本协议有争执的，协商解决，协商不成的，可向平坝区人民法院申请裁决。十一、本协议由双方签章，乙方交付购房定金后生效。十二、本协议一式三份，甲方两份，乙方一份，具有同等法律效力。甲方：贵州屹源房地产开发有限公司，乙方：宾秀兰（签字），置业顾问：部门，姓名罗江明（签字），日期：2019年7月5日。同时查明：原告于2019年7月5日向被告支付10000元定金。另查明，贵州屹源房地产开发有限公司开发建设的水清木华6号楼1-17-1号房屋未办理商品房预售备案登记。上述事实，有当事人陈述及原、被告提交的身份证、内部选房协议书、收据、银行支付凭证、企业信息公司报告、销售控制表及本院核实笔录、证明等在卷为凭。结合当事人诉讼请求、事实理由和答辩意见，并经当事人确认，本案的争议焦点是：原告方的诉讼请求是否具有法律事实及依据。本院认为，被告是依法设立从事商品房建设、销售的企业法人，与原告签订内部选房协议书，原告为购房交纳定金10000元，该行为不违反法律规定，本院予以确认。原、被告签订的《内部选房协议书》明确约定：“三、定金：乙方确认购买物业的位置、面积、价格后，与甲方签订本协议，签订本协议之日乙方缴纳的定金为：壹万元整。乙方所交定金概不退还。四、乙方付款签约时间：乙方须于2019年7月12日前或在甲方通知的日期前，由乙方带齐签约所需资料至甲方销售现场，双方签订相关购房合同并支付购房款。六、签订本协议前，乙方已知晓并清楚了解甲方公示的《选房须知》、《选房协议书》、《商品房买卖合同》等文件，乙方确认且无异议。甲方不认可任何人的任何口头协议，双方其他任何约定必须以书面形式并加盖甲方公章，否则甲方不予认可。八、本协议签订后，若乙方不能履行本协议中的相关约定、或未能在约定的时间支付房款并签订相关购房合同的，甲方有权将乙方已定物业另行出售。”从该协议内容可知，原、被告双方约定的定金性质是作为订立商品房买卖合同主合同担保的立约定金。所谓立约定金，指为了保证正式订立合同而交付的定金。这种定金的双方一般有预约，为保证正式订立合同，在合同订立前由一方向另一方交付定金。给付定金的一方如不订立正式合同，则失去给付的定金，收受定金的一方如不订立正式合同，则应加倍返还定金。据此，原告请求返还定金，应当举证证明原、被告签订的认购协议无效、双方未签订商品房买卖合同原因系不可归责于当事人双方的事由或被告方构成违约。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定，原告未举证证明符合上例情形。本案中，原告主张其之所以未能支付购房款及与被告签订商品房买卖合同，因原告居住在珠海，来回不便，且签订内部选房协议书后还需到黄果树等景点旅游，原告方已口头向被告销售人员申请并经被告同意其于2019年8月12日才来交付购房款并签订《商品房买卖合同》，但在2019年8月12日原告方来交购房房款时，被告销售人员告知其因原告未在2019年7月12日支付购房款签订购房合同，原告方所预购房屋已出售给他人，为此原告方还进行了报警，警察告知系民事纠纷，要求原告方到法院处理，原告到本院后，立案庭要求其进行诉讼解决。但对于原告上述主张，被告方不予认可，抗辩原告所述不属实，并表示原告预购房屋并未销售，原告可继续交付购房款、签订购房合同。本院向安顺市平坝区房产事业管理局核实，原告所预购房屋并未办理商品房预售备案登记。对于原告提出的报警及到本院立案庭进行处理协调事宜，本院与原告方提供的警察信息及本院立案庭工作人员核实，该警官对当天情况并不清楚，又无出警记录，本院立案庭的人员也表示对原、被告事宜未进行实质性处理，具体情况不清楚。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，故对原告方主张，本院不予采纳。其次，本院查明，原告在《内部选房协议书》中留下的电话不是本人电话，原告也认可所留电话的确不是原告本人电话，其主张称系被告销售人员告知原告不要留原告本人电话，是为防止其他人员骚扰原告。对于原告方该项主张，被告不予认可。本院认为，原、被告签订协议后双方均应对自己的行为负责，原告不留下本人正确的电话，也未举证其有留下其他联系方式，其对被告方无法对其进行通知，是可以预知的，被告未能有效通知到原告，原告未能按期支付购房款其后果应由原告自行负责，原、被告未能签订正式购房合同的过错不在于被告方。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。原告方上述抗辩事由均不属于上述规定的“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立”，也未举证系被告方违约导致原告未能支付购房款和签订购房合同，故原告方主张双倍返还定金的诉请无事实和法律依据。综上，原、被告签订的认购协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告请求解除合同、双倍返还定金，既不能举证证明双方签订的认购协议存在无效情形，又不能提供证据证明因不可归责于当事人双方的事由或被告方过错导致双方未能订立商品房买卖合同的情形，且被告方亦同意原告继续交付购房款、签订购房合同，故对原告请求解除双方签订的《内部选房协议书》、要求被告双倍返还定金的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定判决如下：驳回原告宾秀兰诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告宾秀兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  李洪波二〇一九年十一月十五日法官助理王菊书记员刘娇