长春经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0191民初1483号 原告：长春赛融科技有限公司，住所地：长春经济开发区东方广场万豪国际A座529室。 法定代表人：王东一，该公司董事长。 委托诉讼代理人：皮瀚雯，吉林衡丰律师事务所律师。 被告：吉林省创赢品牌设计咨询有限公司，住所地经济开发区东方广场万豪国际A座20层2029室。 法定代表人：陈晓蕾，该公司董事长。 委托代理人：李继福，该公司员工。 委托代理人：田绍华，吉林良智律师事务所律师。 被告：陈晓蕾，女，汉族，1971年5月30日出生，住黑龙江省牡丹江市东安区。 委托代理人：贾茹，吉林良智律师事务所律师。 委托代理人：田绍华，吉林良智律师事务所律师。 原告长春赛融科技有限公司（以下简称赛融公司）与被告吉林省创赢品牌设计咨询有限公司（以下简称创赢公司）、陈晓蕾房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。赛融公司的委托代理人皮瀚雯，创赢公司的委托代理人李继福、田绍华，陈晓蕾的委托代理人贾茹、田绍华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 赛融公司向本院提出诉讼请求：1、判令创赢公司向赛融公司支付提前解除合同违约金人民币719,082.00元，已收取的保证金人民币100,000.00元不予返还；2、判令陈晓蕾对上述债务承担连带给付责任；3、诉讼费、保全费、律师费等费用由二被告承担。事实和理由：2017年11月1日，赛融公司与创赢公司签订《房屋租赁协议书》，根据协议约定，创赢公司承租位于长春市经济开发区东方广场万豪国际A座2029-2040室房屋，建筑面积为1,683.84平方米；租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日；房屋总租金为前三年76,825.00元/月，后两年84,507.50元/月；租金按年缴纳，协议生效之日，创赢公司即应向赛融公司缴纳一年租金，以后每期租金应在届满前30日内向我公司支付；协议签署之日起5日内，创赢公司应向我公司缴纳保证金100,000.00元，租赁期限内，创赢公司未经我公司书面同意擅自提前终止本协议的，保证金不予退还。另外，根据协议第11.7条，若创赢公司提前解除本协议，需提前三个月通知我公司且经我公司书面同意后双方签订解除或终止协议，否则，创赢公司应当按照本合同租金总额的15%向我公司承担违约责任。根据协议第12.4条，违约方应当承担诉讼费、律师费、鉴定费以及其他损害赔偿责任。合同签订后，双方履行合同约定义务。但2018年9月29日，创赢公司突然向我公司发出通知，要求于三个月后解除本协议。我公司当即不同意解除，且与创赢公司协商赔偿及违约责任承担事宜，但双方始终未能够达成一致意见。另，因陈晓蕾系创赢公司法定代表人，且二者财产混同，故依据相关法律规定，对于创赢公司的债务，陈晓蕾应当承担连带给付责任。鉴于上述事实与理由，现将二被告诉至人民法院，请求人民法院依法维护自身合法权益。 创赢公司辩称，一、双方签订的《房屋租赁协议书》已于2018年10月10日解除，即创赢公司仅需向赛融公司支付租金至2018年10月10日止。双方签订的《房屋租赁协议书》（证据1）11.7约定：乙方单方提前解除或终止本协议的，应提前三个月书面通知并有效送达至甲方，经甲方书面同意后双方签订解除或终止协议，否则，乙方应当向甲方承担违约责任。《合同法》第九十六条规定，一方当事人依据《合同法》第九十三、九十四条之规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，创赢公司于2018年9月29日向赛融公司发送《解除房屋租赁的函》（证据2)，载明“因公司经营以来无业务收入，无法承担租金费用，现提前三个月以书面形式向您单位提出解除租赁合同。为表诚意，我公司将保证金：100,000元、三个月房屋租金：230,475元、装修：1255,681元、监控设备：28,000元、灯具：55,628元，合计1669,784元作为补偿”，赛融公司于2018年10月15日回函（证据3)，称10月10日收到创赢公司的致函，且未对合同解除提出异议仅就赔偿事宜提出异议须进一步磋商。据此，赛融公司与创赢公司之间的租赁合同已于2018年10月10日解除，创赢公司仅需向赛融公司支付租金至2018年10月10日止。二、赛融公司主张的违约金过高，请求人民法院予以调整。首先，《合同法》第114条规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。最高人民法院《合同法》解释二第29条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第114条过分高于造成的损失。”本案中，双方约定的违约金即合同总金额15%相当于9个月的房屋租金属明显偏高，赛融公司在2018年9月29日发出函中已对赛融公司损失做出补偿保证金：100,000元、三个月房屋租金：230,475元、装修：1255,681元、监控设备：28,000元、灯具：55,628元，合计1669,784元作为补偿。上述补偿足以弥补赛融公司的全部损失，甚至会为以后赛融公司的房屋出租带来利益。即使赛融公司不接受创赢公司提供的补偿，创赢公司也仅应就其实际损失来承担违约责任，现赛融公司没有提供相应的证据证明其实际损失。其次，《合同法》第119条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案中，创赢公司按照合同约定提前三个月通知赛融公司解除《房屋租赁协议》，赛融公司合同解除后非但未及时止损，更阻止赛融公司将物品搬离涉案房屋，创赢公司无奈最终于2019年2月19日诉至贵院，在法院主持下调解后，赛融公司方才同意创赢公司将办公用品搬离房屋（证据5、6、7)。故对赛融公司损失扩大部分，与创赢公司无关，应由赛融公司承受其后果。综上，创赢公司请求人民法院，参照赛融公司的实际损失，依法予以调整，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，创赢公司按照合同约定提前三个月通知赛融公司解除《房屋租赁协议》，赛融公司合同解除后非但未及时止损，更阻止创赢公司将物品搬离涉案房屋，创赢公司无奈最终于2019年2月19日诉至贵院，在法院主持下调解后，赛融公司方才同意创赢公司将办公用品搬离房屋（证据5、6、7)。故对赛融公司损失扩大部分，与创赢公司无关，应由赛融公司承受其后果。综上，创赢公司请求人民法院，参照赛融公司的实际损失，依法予以调整。三、违约金应优先从赛融公司应返还给创赢公司的租金和保证金中予以扣除。根据《房屋租赁协议》中的4.7条约定（证据1)，若乙方未完全履行本协议项下的义务，甲方有权决定将乙方应付而未付费用（包括但不限于租金……以及乙方应向甲方支付的违约金、赔偿金等）从履约保证金中扣除，故本案中创赢公司已向赛融公司支付的履约保证金应优先抵扣违约金，赛融公司既主张违约金又主张履约保证金没有事实及法律依据，故赛融公司应先从保证金中扣除违约金额，仅就不足扣除的部分向创赢公司追偿。四、本案诉讼费、律师费、保全费等费用应由赛融公司承担。根据《房屋租赁协议》第13.4条，双方在履行过程中所发生的争议，应先友好协商，创赢公司一直本着友好协商的态度与赛融公司沟通处理问题，但自2018年10月28日创赢公司向赛融公司发送关于解除合同补偿事宜的回函后，赛融公司就再未回复过创赢公司。赛融公司完全违背了协议中友好协商的原则，故应由赛融公司承担相关的诉讼费用及律师费用等费用，另赛融公司主张的相关费用金额无任何依据。此外，对于保全并不是诉讼中必经的过程，赛融公司出于对创赢公司的不信任申请了保全，也必然应该承担申请保全的相关费用，且保全费用的承担并未在协议中约定。综上所述，本案诉讼费、律师费、保全费等费用应由赛融公司承担 陈晓蕾辩称，创赢公司财务制度规范、支付清晰、有独立的经营场所，不存在与股东财产混同之情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年11月1日，赛融公司（合同甲方）与创赢公司（合同乙方）签订《房屋租赁协议书》，根据协议约定，创赢公司承租位于长春市经济开发区东方广场万豪国际A座2029-2040室房屋，建筑面积为1,683.84平方米；租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日；房屋总租金为前三年76,825.00元/月，后两年84,507.50元/月；租金按年缴纳，协议生效之日，创赢公司即应向赛融公司缴纳一年租金，以后每期租金应在届满前30日内向赛融公司支付；租赁期限届满、本协议解除或终止，属于创赢公司的家具、电器等应由创赢公司负责搬走，由创赢公司增加的装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏室内状况的）不得拆除，对于创赢公司的装修费用，赛融公司不承担补偿义务；合同4.6约定出现以下情形之一时，甲方不予退还乙方已缴纳的保证金：4.6.2租赁期限内，创赢公司未经书面同意擅自提前终止本协议的。合同11.7约定，若创赢公司单方提前解除或终止本协议应提前三个月书面通知并有效送达至赛融公司，经赛融公司书面同意后双方签订解除或终止协议，否则，乙方应当按照合同租金总额的15%向甲方承担违约责任；12.4约定由于一方违约给另一方造成其他损害的，应承担相应的损害赔偿责任，包含但不限于诉讼费、律师费、鉴定费、担保费以及因任一方违约给第三人造成的赔偿责任。违约金、赔偿金应在违约或者损害事实发生后十日内支付。 2018年9月29日，创赢公司向赛融公司发出通知，载明：本公司于2017年1月1日向您单位租赁万豪国际A座20层作为办公使用，租赁期限到2022年12月31日止，现因公司经营以来无业务，无法承担租金费用。现提前三个月以书面形式向您提单提出解除租赁合同。为表诚意我公司只把办公用品、实木家私、电脑、打印机、投影仪等电子设备、家用电器、地毯、窗帘等带走，将合同保证金、三个月房屋租金、装修、监控设备、灯具等作价1669,784元作为补偿。2018年10月15日赛融公司向创赢公司发出回函，载明：就创赢公司的来函回复如下：一、贵我双方签订的租赁协议约定，贵公司承租长春经济技术开发区万豪国际A座2029室至2040室，租赁房屋建筑面积为1,683.84㎡，租赁期限为2018年1月1日至2022年12月31日，租赁期限为五年；二、在租赁期限内因贵公司擅自提前终止本协议的，故要求贵公司向我司承担如下责任：1、租赁保证金不予退还，未到期租金不予退还；2、向我司支付补偿金人民币460,950元即六个月租金；3、贵公司向我司支付供暖费11,309.30元。以上各项合计472,259.3元。2018年10月28日创赢公司函复表明金愿意承担采暖费，同时保证金、三个月的房租、装修等作为补偿，不同意额外支付六个月租金作为补偿金。 庭审中，赛融公司提交证据证明陈晓蕾曾以个人账户向其支付租金，存在公司财产与个人财产混同情形。 另查明，创赢公司系有限责任公司（自然人独资），陈晓蕾系公司法定代表人。2018年10月，双方因办公设备归还问题产生纠纷，2019年1月19日向我院起诉，要求返还创赢公司所有的物品，双方达成和解，我院于2019年5月29日作出（2019）吉0191民初625号民事调解书，由创赢公司取回在案涉房屋中的办公设备。 再查明：赛融公司因本案支付律师费55,000元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方之间签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。现合同履行期限未届满，创赢公司向赛融公司出具的解除房屋租赁的函明确表示不再履行合同，双方签订的《房屋租赁协议》第11.7条约定“若乙方单方提前解除或终止本协议的，乙方应提前三个月书面通知（盖乙方公章）并有效送达至甲方，经甲方书面同意后双方签订解除或终止协议，否则，乙方应当按照本合同租金总额的15%向甲方承担违约责任。”，该条并非赋予创赢公司单方解除合同的权利，双方合同的解除需以解除通知到达赛融公司外，还应以赛融公司同意解除并签订解除协议为前提，否则创赢公司应当按照该条约定承担支付违约金的责任。庭审中，创赢公司认为该条款中关于违约金的约定过高，要求人民法院予以调整，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”结合本案实际情况，创赢公司提出解除租赁合同，未与赛融公司达成合意，而赛融公司行使出租人留置权不允许创赢公司取回办公物品，双方最终经我院调解取回物品，占用房屋时间较长，同时因创赢公司对案涉房屋的结构进行了改造，导致房屋短时间内无法出租、出售，若恢复原状后继续出租则需要较高的费用，结合双方约定的租金数额，市场租赁行情，案涉租赁合同约定的违约金并不存在奇高的情形。对于创赢公司提出装修的添附物应予弥补赛融公司的损失，应当予以扣除的主张，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，现赛融公司不同意利用现有装饰装修，故对创赢公司的该项主张不予支持，对赛融公司要求创赢公司按照总合同价款的15%即719,082元支付违约金的诉请，本院予以支持。 关于保证金100,000元是否应予返还的问题，因赛融公司未提交证据证明因创赢公司的违约行为所造成的损失超出了违约金的数额，违约金和保证金的同时适用有违公平原则，故赛融要求保证金100,000元不予返还的诉请，本院不予支持。 关于创赢公司是否应当承担律师费的问题，根据案涉租赁合同第12.4条“除本协议特别约定外，由于一方违约给另一方造成其他损害的，应承担相应的损害赔偿责任，即直接损失与间接损失，包含但不限于诉讼费、律师费、鉴定费、担保费以及因任一方违约给第三人造成的赔偿责任。违约金、赔偿金应在违约或损害事实发生后十日内支付”的约定，律师费包含在违约责任中，已由违约金进行了弥补，本院对此项诉请不予支持。 关于陈晓蕾是否应当承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，现根据赛融公司庭审提交证据可以证明陈晓蕾个人财产与创赢公司财产存在混同情形，故应当对创赢公司所承担的违约责任承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告吉林省创赢品牌设计咨询有限公司于本判决生效后十日内立即向原告长春赛融科技有限公司支付违约金619,082元（已扣除保证金100,000元）； 二、被告陈晓蕾对本判决第一项承担连带给付责任； 三、驳回原告长春赛融科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,991元减半收取计5,995.5元、保全费4,615元，共计10,610.5元，由长春赛融科技有限公司负担2,652.5元，由被告吉林省创赢品牌设计咨询有限公司、陈晓蕾共同负担7,958元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判员  王瑜 二〇一九年十一月二十九日 书记员  韩旭