辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1002民初1570号 原告：辽阳市武圣房屋开发有限责任公司，住所地辽阳市白塔区解放路86-1号。 法定代表人：穆春茂，该公司总经理。 委托代理人：曾东，辽宁德远律师事务所律师。 被告：王萍，男，汉族，住辽阳市文圣区。 委托代理人：吴兆亮，辽宁文正律师事务所律师。 委托代理人：谷静园，辽宁文正律师事务所律师。 被告：邵云飞，男，汉族，住辽阳市白塔区。 原告辽阳市武圣房屋开发有限责任公司为与被告王萍、被告邵云飞排除妨害纠纷一案，于2019年6月6日向本院提起诉讼，本案受理后，依法组成了合议庭，于2019年7月17日公开开庭审理了本案。原告辽阳市武圣房屋开发有限责任公司的委托代理人曾东，被告王萍及其委托代理人吴兆亮、谷静园到庭参加了诉讼，被告邵云飞经本院依法传唤无当正理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告辽阳市武圣房屋开发有限责任公司诉称：被告王萍原系辽阳市武圣房屋开发有限责任公司的法定代表人，被告于2008年8月23日与案外人边福林签订了一份《股权转让协议》，将辽阳市武圣房屋开发有限责任公司100%股权转让给边福林，协议中包含现有的13788.14平方米的房屋以及地上物，该协议已实际履行，后该房屋以及地上物又转至原告名下。被告于2014年6月在上述协议约定的房屋内开设饭店，非法占用房屋的面积约为400平方米，虽然原告多次要求被告停止经营饭店，但被告拒不理会，其行为严重侵犯了原告的合法权益。综上，依法判令被告立即停止在原告房屋内经营饭店的行为，并立即从原告房屋中搬出。判令被告承担本案全部诉讼费用。 被告王萍辩称：本案主体不适格，应驳回原告的起诉。首先，原告主体不适格。本案系排除妨害纠纷，根据《物权法》第三十五条规定，原告提起排除妨害之诉要先确认其拥有案涉房屋的物权，但目前原告提供的证据不能证明其拥有物权。辽阳市中级人民法院的竞买公告显示，2018年5月28日，辽阳市武圣房屋开发有限责任公司100%的股权以17935325.1元人民币价格，通过司法竞拍成交。当时武圣公司资产包括13788.14平方米公益用地使用权和有照房一项（面积2245.57平方米），无照房5项（面积1072.96平方米，附属用房）；而案涉房屋（483.12平方米）并不包含在上述拍卖范围内。因此，即使原告依法取得13788.14平方米土地使用权，也并不意味着其取得了案涉房屋的所有权。更何况2004年11月17日，辽阳市武圣房屋开发有限责任公司（王萍任法人）将案涉房屋分别出卖给那换和那丽，且该协议已履行完毕。虽然，案涉房屋因尚未完成综合验收，导致其未办理房屋所有权证，但事实上那换和那丽已经是案涉房屋的所有权人。其次，被告主体不适格。案涉房屋目前并非由我占用，我不存在妨害物权所有人行使物权的客观行为。2004年11月17日，辽阳市武圣房屋开发有限责任公司（王萍任法人）将案涉房屋分别处分给那换和那丽。2008年8月23日，我与案外人边福林签订了《股权转让协议》，将辽阳市武圣房屋开发有限责任公司100%股权转让给边福林。2009年3月9日，我与边福林到工商管理部门办理完毕股权转让手续。依据上述事实，辽阳市武圣房屋开发有限责任公司将案涉房屋处分给案外人的行为是公司行为，并非我的个人行为；我将辽阳市武圣房屋开发有限责任公司100%股权转让给边福林后，我已与辽阳市武圣房屋开发有限责任公司没有任何法律上的关联。况且从始至终，我个人没有对案涉房屋占用。再次，案涉房屋并非违建，而是具有完整的审批手续。2004年11月17日，辽阳市武圣房屋开发有限责任公司将案涉房屋处分给那换和那丽时，房屋对价是100万（每处50万元），并开具了正式发票，该钱款也是公司收取。后期，由于建设施工未按规划全部完成，综合验收无法通过，才最终导致案涉房屋未办理权属证书。 被告邵云飞未答辩，未到庭参加诉讼。 本院经审理查明，2002年10月29日，辽阳市武圣房屋开发有限责任公司取得位于辽阳市的土地使用权，使用权面积13788.14平方米。 2004年11月17日，辽阳市武圣房屋开发有限责任公司与案外人那丽签订《商品房销售（预）合同》，约定将位于白塔区网点，建筑面积241.56平方米，以50万元价格出售给那丽。2004年11月17日，辽阳市武圣房屋开发有限责任公司与案外人那丽签订《商品房销售（预）合同》，约定将位于白塔区网点，建筑面积241.56平方米，以50万元价格出售给那换。 被告王萍、案外人安素坤、王永明原系辽阳市武圣房屋开发有限责任公司股东。2008年8月23日，王萍代表安素坤、王永明，边福林代表边凯，签订股权转让协议书，协议约定王萍将辽阳市武圣房屋开发有限责任公司的100%股权，13788.14平方米土地使用权，房地产开发资质及公司院内建筑物转让给边福林。 2018年7月16日，辽阳市中级人民法院将辽阳市武圣房屋开发有限责任公司的股权拍卖给竞买人秦玉。拍卖标的为房屋：有照房1项，建筑面积2245.57平方米，无照房五项，总建筑面积1072.96平方米。土地：面积为13788.14平方米。 2018年9月10日，秦玉将99%股权转让给穆春茂。穆春茂现为原告辽阳市武圣房屋开发有限责任公司的法定代表人。 现案涉房屋由被告邵云飞占有使用。 本院所确认的上述事实有原告辽阳市武圣房屋开发有限责任公司提供的中华人民共和国国有土地使用证复印件、辽阳市国土资源勘查规划院宗地图一份、辽阳市宏图测绘有限公司出示的放大图、股权转让协议一份、辽阳市中级人民法院执行裁定书一份、变更登记核准通知书、企业机读档案登记资料，被告王萍提供的商品房销售合同两份、竞买公告一份及原、被告当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，2002年10月29日，原告辽阳市武圣房屋开发有限责任公司依法取得位于辽阳市土地使用权后，在地上建造案涉房屋，原告虽与案外人那丽、那换签订《商品房销售（预）合同》，但案涉房屋未取得不动产权属证书。现原告依据其合法取得的土地使用权主张非法占有使用案涉房屋人被告邵云飞腾房，有事实及法律依据，本院予以支持。现被告王萍未占有使用案涉房屋，故原告主张被告王萍腾房没有事实依据，本院不予支持。 综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告邵云飞于本判决生效后十五日内将位于辽阳市的房屋腾还给原告辽阳市武圣房屋开发有限责任公司。 二、驳回原告辽阳市武圣房屋开发有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费100.00元，由被告邵云飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审判长  刘彦超 审判员  陈 月 审判员  曾 玥 二〇一九年十一月十一日 书记员  周明霞 附件： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。 法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。