海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1544号上诉人（原审原告、反诉被告）：海南省第三人民医院，住所地海南省三亚市解放路146号。法定代表人：陈仲，该院院长。委托诉讼代理人：符祥文，海南法立信（琼海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宏才，海南法立信（琼海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：三亚诚起贸易有限公司，住所地海南省农垦三亚医院大门临街铺面B幢5号。法定代表人：袁军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：耿兆楠，海南三和元律师事务所律师。上诉人海南省第三人民医院（以下简称第三人民医院）与被上诉人三亚诚起贸易有限公司（以下简称诚起贸易公司）租赁合同纠纷一案，因不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2097号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。第三人民医院上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判诚起贸易公司足额支付租金；2.撤销一审判决第三项，改判诚起贸易公司向第三人民医院支付逾期缴纳租金的滞纳金51,993.9元（滞纳金支付至实际腾退商铺之日止，本次暂计至2019年1月25日）；3.撤销一审判决第四项，改判诚起贸易公司缴纳的租赁履约定金归第三人民医院所有；4.本案诉讼费用由诚起贸易公司承担。事实与理由：一、一审判决认为案涉的《铺面租赁合同》解除是因为诚起贸易公司违反《铺面租赁合同》第八条第一款，双方约定解除租赁合同的条件已成就，因而认定我院有权解除合同，但却没有判决履约定金归我院所有，前后矛盾。二、一审判决认定我院停水、电的行为构成违约，因而租赁铺面的租金按照约定价款的60%计算错误。诚起贸易公司拖欠2018年9月16日以后的租金，《铺面租赁合同》约定采用先支付租金后使用的方式。租赁方未按照合同约定的时间支付租金，视为违约，出租方有权解除合同并要求赔偿损失。在2018年9月16日以后我院多次催讨租金，诚起贸易公司始终没有支付。在我院停水、电之前已经多次告知诚起贸易公司尽快缴纳租金，但其不缴纳。根据合同法第一百一十九条规定，我院为避免损失扩大，才通过停水停电的方式来追讨租金。我院是行使抗辩权，是权利的救济。在停水、电之后诚起贸易公司一直都在经营使用，停水、电的行为未对诚起贸易公司造成实质性影响，因而诚起贸易公司应足额支付租金。三、一审判决认定《商铺租赁合同》未约定收款账户信息，不能确定具体履行方式进而认定滞纳金的起算点为起诉之日错误。双方在签订《商铺租赁合同》时，诚起贸易公司已经通过银行转账支付过第一次的三个月租金，并且我院提供的发票上也有收款账号，诚起贸易公司辩称没有具体的收款账号不能支付租金与事实不符。我院停水、电后，诚起贸易公司立即支付了之前拖欠的水电费，由此可知，诚起贸易公司实际上是有收款账户的。根据合同法第六十一条之规定，交易习惯如果不被排除，自动进入合同之中。我院与诚起贸易公司已不是第一次签订租赁合同，按照之前签订的合同，诚起贸易公司实际上有具体缴纳租金的账户，形成了交易习惯，按照之前的做法可以及时缴纳租金。即使诚起贸易公司没有付款账号，也不能一直拖欠租金不缴纳，其完全可以找我院的财务部门实际履行或者通过提存的方式去履行。四、一审法院判决履约定金全额返还错误。诚起贸易公司在合同约定的期限内未缴纳租金也未及时缴纳水电费构成违约，按照合同约定，履约定金应归我院所有，一审判决我院返还履约定金违反合同自由原则。诚起贸易公司辩称，虽然诚起贸易公司延迟交付租金，但是第三人民医院也存在停水停电的违约行为，并且根据合同第四条第一款的约定，是约定在25日前按指定的银行账户缴费，但未明确具体银行账户，且交租金的惯例是第三人民医院统计完金额后，通知诚起贸易公司支付到指定的账户中，由于第三人民医院没有指定账户，造成我方无法及时支付费用。在本案中，2018年11月20日交付水电费时，也是第三人民医院将水电费的通知金额及账户一并指定给我方，因此我方未交费的违约行为是由第三人民医院未指定账户导致。停水停电并不是诚起贸易公司未及时交租金的救济方式，其停水停电造成铺面无法经营使用，已对诚起贸易公司造成实际影响，因此一审法院酌情考虑按60%计算较合理。综上，对第三人民医院的上诉请求应予以驳回。第三人民医院向一审法院提出本诉请求：1.判令解除第三人民医院与诚起贸易公司签订的《铺面租赁合同》并判令诚起贸易公司立即将第三人民医院名下的位于海南第三人民医院临街第B18号铺面腾退给第三人民医院；2.判令诚起贸易公司向第三人民医院支付租金90,958元（总租金支付至实际腾退商铺之日止，本次暂计2018年9月至2019年1月止为90,958元）；3.判令诚起贸易公司向第三人民医院支付逾期缴纳租金的滞纳金33,654.46元（滞纳金支付至实际腾退商铺之日止，本次暂计至2019年1月25日为33,654.46元）；4.确认诚起贸易公司缴纳的租赁履约定金（54,574.8元）归第三人民医院所有；5.本案的诉讼费由诚起贸易公司负担。后第三人民医院当庭变更其第一项诉讼请求为：请求判令解除第三人民医院与诚起贸易公司签订的《铺面租赁合同》。诚起贸易公司向一审法院反诉请求：1.请求确认双方签订的《铺面租赁合同》已于2019年1月25日终止；2.判令诚起贸易公司不再向第三人民医院支付租金72,766.4元（2018年10月1日至2019年1月25日）；3.判令第三人民医院退还租赁履约定金54,574.8元；4.判令第三人民医院承担本案的反诉诉讼费用。庭审中，诚起贸易公司当庭撤回其第2项诉讼请求，并将其第1项诉讼请求变更为：确认双方签订的《铺面租赁合同》已于2019年1月25日解除。一审法院认定事实：2018年6月15日，第三人民医院与诚起贸易公司就涉案B18号铺面签订《铺面租赁合同》（下称该合同）。根据该合同约定：1.第三人民医院将自有的位于第三人民医院临街B18号铺面出租（建筑面积：49.84平方米）给诚起贸易公司生产经营；2.租赁期限为2018年6月15日至2021年6月15日，租金按照建筑面积，第一年单价以365元每平方米的标准进行计算，月租金为18,191.6元；3.租金按季度缴纳，第一次付款时间为签署《铺面租赁合同》当日，之后在每季度最后一个月的25日前将下季度租金存入出租方指定的银行账户后方可经营。水、电费用按月于每月的28日前缴纳。4.若租赁方在约定的时间内逾期支付，则每日按月租金费用的5‰计收滞纳金，逾期七天未支付出租方有权解除合同并收回租赁铺面，并全额扣除租赁履约定金；5.租赁方一次性缴纳3个月的租赁履约定金（54,574.8元）待合同期满后，无违约行为在10个工作日内无息退还。合同落款处有第三人民医院法定代表人、委托代理人的签名并盖有第三人民医院的合同专用章，亦有诚起贸易公司的盖章和法定代表人的签名。租赁合同签订前，诚起贸易公司于2018年5月24日已向第三人民医院缴纳了履约定金54,574.8元及2018年6月15日至9月15日的租金54,574.8元。2018年11月20日，诚起贸易公司支付了之前的水电费用共计799.2元。此后诚起贸易公司未再向第三人民医院支付过任何费用。2018年11月20日，第三人民医院对诚起贸易公司所在的铺面进行停水停电。2019年1月25日双方同意解除B18号铺面的租赁合同，诚起贸易公司于合同解除当日将涉案B18号铺面退还第三人民医院。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、涉案的《铺面租赁合同》是否应予以解除；二、第三人民医院主张的租金及滞纳金有无事实根据与法律依据；三、履约定金是否应予返还；四、诚起贸易公司主张的营业损失有无事实根据与法律依据。一、涉案的《铺面租赁合同》是否应予以解除。本案中，诚起贸易公司自2018年9月16日起未再向第三人民医院支付租金，其行为已违反《铺面租赁合同》第八条第一款“乙方如未按照合同约定的时间向甲方支付租金、水电费等费用……，甲方有权立即解除合同并收回租赁铺面，并全额扣除租赁履约定金”的约定，涉案租赁合同解除的条件已成就，庭审中双方均认可涉案租赁合同已于2019年1月25日解除，一审法院予以支持。二、第三人民医院主张的租金及滞纳金有无事实根据与法律依据。第三人民医院与诚起贸易公司于2018年6月15日就涉案B18号铺面签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应恪守履行合同义务。1.关于租金的问题，365元/m2/月的租赁价格是第三人民医院在第一次竞拍中确定的最终竞租价，而205元/m2/月的租赁价格是第二轮竞拍中确定的最终竞租价。因竞拍受市场因素和竞拍人意愿等因素的影响，故前后价格并不具有关联性，亦不能成为诚起贸易公司拒缴租金的理由。合同签订后，诚起贸易公司支付完前三个月即2018年6月15日至9月15日的租金后未再支付其后的租金，现合同解除后，其租金应从2018年9月16日起计算至诚起贸易公司实际退还铺面之日即2019年1月25日止。对于其租金标准，合同虽已进行了约定，但因第三人民医院于2018年11月20日起停止向诚起贸易公司供水供电，使诚起贸易公司无法正常使用该铺面。依据《中华人民共和国合同法》第二百一六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，第三人民医院因在租赁期间未向诚起贸易公司提供符合约定用途的租赁物，存在违约行为，故一审法院认定对停水停电后的租金标准应在约定数额的基础上进行扣减，即2018年11月20日（包含当日）以后的租金，应以10,914.96元/月（18,191.6元/月×60%，即219元/m2/月）的标准计算，截止2019年1月25日所产生的租金为63,185.49元（18,191.6元+18,191.6元+18,191.6÷30天×4天+10,914.96元÷30天×67天）。2.关于滞纳金的问题，《铺面租赁合同》第八条第一款已约定“乙方如未按合同约定的时间向甲方支付租金、水电费等费用，每逾期一日按月租金费用的5‰计收滞纳金”，本案中，诚起贸易公司未按时缴纳租金存在违约，第三人民医院主张滞纳金具有合同依据，一审法院予以支持。关于滞纳金的计算方式，因双方签订的《铺面租赁合同》中未注明收款账户信息，且无证据证明双方曾就收款账户信息进行过约定，诚起贸易公司付款义务的具体履行方式因第三人民医院的原因而未得以明确，故逾期支付租金而产生的滞纳金的起算点应以诚起贸易公司收到第三人民医院的催款通知之日起计算，第三人民医院虽向一审法院提交了其于2018年11月7日制作的《第三人民医院关于医院临街铺面租金缴纳告知函》但其中并未载明相关收款账户信息，对于2019年1月14日制作的《第三人民医院合同违约告知函》因无诚起贸易公司的签收记录，无证据证明该函件已实际向诚起贸易公司进行了送达，故对于其滞纳金的起算时间，一审法院认定应从起诉之日即2019年3月6日起计算至租金付清之日止。关于滞纳金计算标准。依据《铺面租赁合同》约定，滞纳金是每日按月租金费用的5‰计收，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据改判原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中，每日按月租金费用的5‰计收滞纳金，其月滞纳金标准为1,637.24元（10,914.96元/月×5‰×30天），未超出月租金的30%（10,914.96元/月×30%=3,274.49元），不构成违约金过高的情形，故对于合同中约定的滞纳金计算标准予以支持。三、履约定金是否应予返还。履约定金作为双方当事人履行合同义务的担保，其用途在于促进双方积极履行合同义务。本案中，诚起贸易公司作为承租方，其合同义务为依约支付租金，现诚起贸易公司逾期支付租金的行为已构成违约，理应承担违约责任。第三人民医院作为出租方，其合同义务是为诚起贸易公司提供符合约定用途的租赁物，本案中诚起贸易公司虽过错在先，但第三人民医院在存在解除合同等其他救济方式的情况下径自决定停水停电，不但对诚起贸易公司的经营带来不便亦构成了违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，本案双方均存在违约情形，各自承担违约责任，现合同解除后，第三人民医院所收履约定金应予退还。四、诚起贸易公司主张的营业损失有无事实根据与法律依据。本案中，诚起贸易公司虽主张停水停电行为严重影响其正常营业给其造成营业损失，但未提交相关证据进行佐证，且停水停电期间产生的影响已在租金中进行了扣减，故诚起贸易公司的该项诉讼请求，缺乏事实和法律意见，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条规定，遂判决：一、确认第三人民医院与诚起贸易公司于2018年6月15日签订的《铺面租赁合同》已于2019年1月25日解除；二、诚起贸易公司应自判决生效之日起十日内向第三人民医院支付租金63,185.49元；三、诚起贸易公司应自判决生效之日起十日内向第三人民医院支付滞纳金（按1,637.24元/月的标准，从2019年3月6日起计算至判项二中的租金付清之日止）；四、第三人民医院应自判决生效之日起十日内向诚起贸易公司返还履约定金54,574.8元；五、驳回第三人民医院的其他诉讼请求。本诉案件受理费3,884元（已预交4,774元），由第三人民医院负担2,514元，诚起贸易公司负担1,370元，退还第三人民医院890元；反诉案件受理费582元（已预交1,423元），由第三人民医院负担，退还诚起贸易公司841元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《铺面租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效。本案中，诚起贸易公司未依合同约定按时缴纳租金，存在违约行为，应当承担违约责任。因诚起贸易公司已缴纳履约定金，在诚起贸易公司违约的情况下，第三人民医院完全可以依据合同约定采取解除合同或扣除履约定金等措施维护自己的合法权益，但第三人民医院却对涉案商铺采取停水停电的措施，造成诚起贸易公司不能正常经营，亦存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，第三人民医院不能按合同约定扣除履约定金。同时因第三人民医院的停水停电行为给诚起贸易公司造成了损失，故一审法院酌情扣减停水停电期间的租金及滞纳金，以充抵诚起贸易公司的损失并无不当。综上，第三人民医院的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,099元（第三人民医院已预交），由第三人民医院负担。本判决为终审判决。审 判 长 尹合欢审 判 员 付春燕审 判 员 李新建 二〇一九年十一月八日法官助理 唐 瑶书 记 员 林尤锦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉人，第二审人民法院不得再次发回重审。