浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终4381号 上诉人（原审被告）：黄振红，男，1992年2月1日出生，汉族，住浙江省浦江县。 委托诉讼代理人：方梁斌，浙江新湖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姚益平，女，1971年9月26日出生，汉族，住江苏省宜兴市。 委托诉讼代理人：陈棋良，浙江匡智律师事务所律师。 上诉人黄振红为与被上诉人姚益平定金合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2018）浙0191民初2231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案依法延长审理期限三个月，现已审理终结。 黄振红上诉请求：1.请求判令撤销一审判决，依法改判黄振红仅退还姚益平已支付的定价150000元；2.本案一二审诉讼费用由姚益平承担。事实与理由:一、定金合同的目的是为了销售无产权的房屋所作的担保，属于房屋买卖合同的从合同，定价合同因主合同违法而无效。1.案涉房屋仅仅均有使用权，并不能进行销售交易。案涉房屋具有特殊性，仅仅有使用权，不符合房屋转让的条件，且未来亦不可能取得房屋的产权进行变更登记。故仅有使用权的房屋的交易没有法律依据，不具有合法性。2.《杭州市房屋转让合同》无效，定金合同作为从合同不具有法律效力。双方之间签订的《定金协议》系为签订《杭州市房屋转让合同》而签订的从合同。双方均已知晓案涉房屋仅有使用权，而针对房屋使用权的交易违反法律的禁止性规定，定金合同属于房屋买卖合同的从合同，同属无效合同。但黄振红同意配合姚益平收取房屋，但姚益平拒绝接收。因合同无效，黄振红亦同意返还已收取的定金。二、姚益平的合同目的是取得房屋使用权，且该目的已经实现，但其要求办理过户登记无法实现。1.案涉房屋无法签订商品房买卖合同，无法办理变更登记。因案涉房屋仅有使用权，双方实际无法签署《杭州市房屋转让合同》，无法办理《定金协议》第8.4条约定的过户事宜。双方在沟通中一直同意交付房屋，并配合相关事宜，但姚益平一直坚持要求过户登记，无法实现，符合合同解除的条件。2.黄振红一直同意交付房屋，姚益平实现取得房屋所有权没有障碍。3.《定金协议》7.3条之约定也符合解除合同的条件。该条款约定“若因国家或地产交易政策、限购政策、信贷政策调整，导致本合同无法按约定履行，甲乙双方择时协商，自本合同第4.1条约定签署《杭州市房屋转让合同》日起30日内协商未果的，甲乙双方无责解除。”案涉房屋转让合同因政策法律原因无法签署，黄振红多次要求与姚益平沟通房屋交易实现方式，但姚益平均予以拒绝。因而黄振红可以依据《定金协议》7.3条主张无责解除。综上，请求支持黄振红的上诉请求。 姚益平答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案涉定金合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定为合法有效。在黄振红存在违约情形的情况下，姚益平当然可以主张适用定金罚则，要求黄振红承担相应的法律责任。本案一审中经历数次庭审，一审法院就案件事实已作出详尽查明。请求驳回上诉，维持原判。 姚益平向一审法院起诉请求：1.判令黄振红双倍返还姚益平300000元；2.本案诉讼费用由黄振红负担。 一审法院认定事实：2018年6月23日，黄振红（甲方、出卖人）、姚益平（乙方、买受人）、杭州聚隆房地产经纪有限公司（以下简称聚隆公司）（丙方、受托方）签订《定金合同》。该合同约定：甲方所售房屋坐落于杭州经济技术开发区，建筑面积为48.24平方米；甲方所售房屋内保留附属设施、设备如下：除洗衣机、冰箱、床、电视机外的全部固定装修及厨卫设施，空调、沙发、茶几等全部包含在房价内；房屋类别为非住宅，房屋类型为商品房；为表示乙方对丙方居间提供的房屋的购买诚意，乙方于2018年6月23日向丙方交付诚意金150000元作洽谈之用，并于甲乙双方在本协议上签字时，乙方同意将交付给丙方的诚意金直接转为购房定金；甲乙双方协商一致，甲方所售房屋成交价格为610000元，此成交价格已包含附属设施、设备费用；乙方房款支付方式为一次性付款；乙方应于2018年6月23日前向甲方指定银行账户转入150000元作为定金（定金不得超过成交价格的20%），该定金为双方日后签署正式房屋买卖合同的担保，在甲方双方签署正式房屋买卖合同后，对于甲方已经收取的定金进行重新约定；甲乙双方协商一致，双方共同委托丙方办理房产交易、过户手续，并约定于2018年6月29日之前前往开发商处签署《杭州市房屋转让合同》；乙方应在2018年6月29日前向指定银行监管账户支付首付款150000元，房屋装修好交房之日付清尾款，验收合格情况下；若甲方未按时与乙方签署正式房屋买卖合同，则视为甲方违约，甲方应向乙方返还双倍定金（包含乙方已支付定金），同时乙方应按本合同第3.5条的约定向丙方支付违约金；若乙方未按时与甲方签署正式房屋买卖合同，则视为乙方违约，甲方有权不退还乙方定金作为违约金，同时甲方应按本合同第3.5条的约定向丙方支付违约金；若因国家或地方房产交易政策、限购政策、信贷政策调整，导致本合同无法按约定履行的，甲乙双方择时协商，自本合同第4.1条约定签署《杭州市房屋转让合同》日起30日内协商未果的，甲乙双方无责解除；经甲乙双方协议，2018年7月23日为交房日，如未按期交房则按500元/天的违约金在剩余尾款中扣除；2018年6月29日（前后五天）必须办理房屋过户事宜，不得故意拖延时间，如甲乙双方不能按时到场则为违约，如甲方违约则赔偿乙方连同定金共300000元，如乙方违约则150000元定金不退。同日，姚益平以转账方式向黄振红交付定金150000元。同年6月28日，姚益平向黄振红发短信，告知黄振红按定金合同约定于同年6月29日上午10时30分到聚隆公司办理房屋过户手续。同年7月2日，姚益平向黄振红发短信，告知黄振红按定金合同约定于同年7月4日之前到聚隆公司办理房屋过户手续。同年7月4日，姚益平向黄振红发短信，告知黄振红按定金合同约定于同年7月4日之前到聚隆公司办理房屋过户手续。同年7月6日，姚益平再次向黄振红发短信，告知黄振红7月5日至7月11日到场过户，姚益平又给黄振红一个星期时间，如再过不了户，就是黄振红的责任了。黄振红向姚益平发短信回复“收到我会尽全力去搞的，谢谢”。另查明，2016年4月3日，黄振红（受让方）与杭州倍邦置业有限公司（以下简称倍邦公司）（转让方）签订两份《房屋使用权转让合同》（合同编号分别为：YC20160404-2-415-1、YC20160404-2-415-2），约定：倍邦公司将杭州经济技术开发区金乔街与元成路交汇处的元成时代中心2号楼415室房屋的使用权转让给黄振红，使用权转让期限自2016年12月31日起至2036年12月30日止、自2036年12月31日起至2052年6月11日止；总价款为346905元，黄振红以银行贷款方式支付，黄振红在2016年4月3日支付186905元，剩余款项160000元办理贷款；房屋交付之后，黄振红须付清本合同价款等全部应付款项的条件下，方可对房屋使用权权益进行转让；黄振红的转让手续必须在倍邦公司备案，否则，该转让手续对倍邦公司不产生效力。再查明，签订该《定金合同》时，黄振红未还清购买该房屋使用权的贷款。姚益平、黄振红均知悉黄振红对该房屋不享有所有权也无独立的权属证书。姚益平、黄振红确认《定金合同》约定的“过户”系指待黄振红还清贷款后，姚益平、黄振红至倍邦公司处将《房屋使用权转让合同》、发票等所载的受让方变更为姚益平。 一审法院认为，案涉《定金合同》由姚益平、黄振红及聚隆公司签订，系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。姚益平于合同签订当日向黄振红交付定金，故案涉《定金合同》已生效。黄振红辩称该合同系无效合同，缺乏事实和法律依据，该院不予采纳。黄振红辩称即使该合同有效，姚益平、黄振红也有权解除该合同，对此，根据相关法律规定，合同的解除或由当事人协商一致解除，或由赋有解除权的当事人行使解除权。该合同不存在当事人协商一致解除的情形，也无当事人行使过解除权。因此，无论姚益平、黄振红是否有权解除该合同，该合同均尚未解除。该合同约定“2018年6月29日（前后五天）必须办理房屋过户事宜，不得故意拖延时间，如甲乙双方不能按时到场则为违约，如甲方违约则赔偿乙方连同定金共300000元，如乙方违约则150000元定金不退”。而根据黄振红提交的姚益平、黄振红在签订该合同时的对话录音，姚益平、黄振红在签订该合同时确认，该合同约定的“过户”，系指待黄振红还清上述贷款后，姚益平、黄振红至倍邦公司处将案涉房屋的《房屋使用权转让合同》、发票所载的受让方变更、明确为姚益平，以及变更《房屋使用权转让合同》约定的付款方式。结合姚益平、黄振红均知晓黄振红对该房屋不享有所有权且无独立的权属证书之事实，该院对此也予以确认。经姚益平多次催讨，黄振红未在合同约定的期限内办理“过户”，在姚益平予以延期一周的情况下，黄振红仅回复“收到我会尽全力去搞的，谢谢”，仍未办理“过户”，黄振红的行为已构成违约，姚益平有权适用定金罚则。姚益平要求黄振红双倍返还定金共计300000元，但因合同约定的定金数额150000元已超过主合同标的额610000元的20%，故对于超过部分的28000元，不适用定金罚则，无须双倍返还。该院确认黄振红应返还姚益平272000元(122000元×2+28000元)。综上，该院对姚益平的诉讼请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于适用 二审期间，黄振红、姚益平均未向法庭提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为：本案二审争议焦点为《定金协议》的效力问题。案涉《定金协议》由姚益平、黄振红及聚隆公司签订，符合各方的真实意思表示，亦不违反法律规定，应认定合法有效。对于定金协议从属的房屋买卖合同，其标的虽不能进行产权登记，但双方当事人均对房屋产权情形系属明知，对房屋使用权的交易亦符合双方签订《定金协议》时的真实意思。在协议所约定的“过户”的真实意思问题上，双方当事人亦明确为“待黄振红还清贷款后，姚益平、黄振红至倍邦公司处将案涉房屋的《房屋使用权转让合同》、发票所载的受让方变更为姚益平”的实际履行方式。综合上述情形，应当认定《定金协议》合同目的所指向的主合同，名为《杭州市房屋转让合同》，实质为房屋使用权转让合同。黄振红提出因主合同无效，从合同亦无效之主张，缺乏依据，本院不予支持。鉴于双方对于合同约定的“过户”的真实意思，以及在合同约定的“过户”期限届满后姚益平同意黄振红展期一周黄振红表示“收到我会尽全力去搞的，谢谢”等情形，对于黄振红主张案涉《定金协议》系因政策原因无法履行，双方协商未果应无责解除之主张，缺乏依据，本院不予支持。一审法院据此判定定金合同有效，黄振红存在违约情形应承担相应违约责任并无不当。综上，上诉人黄振红的上诉理由依据不足，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2740元，由黄振红负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈剑 审判员  赵魁 审判员  崔丽 二〇一九年十一月十九日 法官助理陈典 书记员金佳惠