山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2019）晋11民终2231号上诉人（原审被告）：吕梁市离石区兴隆商厦有限公司。法定代表人：吴某吴某，该公司经理。委托诉讼代理人：贺某贺某，山西翰儒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马某马某，男，汉族，山西省人，山西省人。上诉人吕梁市离石区兴隆商厦有限公司因与被上诉人马某马某合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2018）晋1102民初1469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、公开询问审理了本案。现已审理终结。吕梁市离石区兴隆商厦有限公司上诉请求：撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2018）晋1102民初1469号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由：1.本案已过诉讼时效，应当依法驳回诉讼请求。2.上诉人与被上诉人之间口头约定房屋租赁时间、租金等都是按月计算。一审所有证据只能证明上诉人与被上诉人之间的租赁合同截止至2014年9月。在消防不合格事件发生后，该租赁期限剩余45天，上诉人让被上诉人在其门洞处摆摊7个月之多用来处理库存以弥补损失，故双方租赁合同已经到期解除，租金也抵顶完毕。一审判决依据山西家豪房地产资产评估有限公司评估报告判决上诉人赔偿被上诉人货物积压损失以及鉴定费错误。该鉴定书中存在所鉴定标的权属不明情况、以产权假设、交易假设、公开市场假设等假设性评估。3.上诉人在被上诉人支付租金后已依约提供租赁场地，但一审判决让上诉人退还被上诉人租金，双方租赁合同解除，上诉人就不应再承担任何合同的损失义务，且无需赔偿被上诉人的损失。4.上诉人因消防不合格查封后，除被上诉人之外的其他商户都另租场地进行营业以减少损失。马某马某辩称,其在事故发生后就开始在上诉人处处理货物，共计四个多月，且从2015年到2018年每年夏天处理两个月。其处理货物是为了减损，与租赁合同无关。鉴定报告是鉴定机构出具的，以鉴定意见为准。同意一审判决，应驳回上诉，维持原判。马某马某向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告间的商铺租赁合同；2、判令被告退还原告商铺租金8732元整；3、判决被告赔偿原告经济损失（待司法评估后确定）；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月，原、被告口头达成商铺租赁协议，原告分两次向被告共缴纳6万元的租赁费用（2014年4月-2014年9月）。2014年8月15日，离石区公安消防大队向被告出具离公消封字[2014]第0015号临时查封决定书，被告商场被查封至今。经原告申请，一审法院依法委托山西家豪房地产资产评估有限公司对原告货物积压损失价值进行评价，评定为货物积压损失价值为581909元。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中原、被告口头约定了场地租赁协议，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同为有效合同一审法院予以确认。根据原告缴纳租金的两支收据及双方陈述，一审法院认为双方从2014年4月开始履行租赁协议，原告开始向被告缴纳租赁费用，缴纳方式为按季交付，月租金为一万元。2014年8月15日离石区公安消防大队向被告出具离公消封字[2014]第0015号临时查封决定书，被告商场被查封至今。故被告应当退还原告已经支付的场地租金15000元（30000元÷90天×45天=15000元），现原告请求8732元应予支持。查封造成了原告货物积压，给原告造成损失,经原告申请，一审法院依法委托山西家豪房地产资产评估有限公司对原告货物积压损失价值进行评价,评定为货物积压损失价值为581909元。签订合同后,双方应按照合同约定履行各自义务，若违反合同约定，应当承担相应的责任。现由于被告自身消防设施不达标造成查封由此对原告造成损失应当予以赔偿,根据评估报告书，被告应当赔偿原告的货物积压损失581909元,由此产生的15000元评估费用被告亦应当予以承担。被告对此不予认可，辩称该评估报告是基于假设为前提，且原告有商场钥匙,可自由出入商场，商场货物是否为积压货物不得而知。一审法院认为，评估报告是基于积压货物作出评估，积压货物种类、品牌及数量的真实性是本案的争议焦点。被告商场被查封后，非被告人员进入商场被告应当尽到看管、注意义务，而非以原告有商场钥匙为由逃避其应尽职责。至于原告另一存放货物的场所，2014年被告商场被查封造成原告货物积压，被告应当积极与原告商议，减少原告损失，并对积压货物进行清算，其怠于履行该义务应当承担不利后果,故原告该辩称不予认可。被告辩称，商场查封后被告允许原告在其商场门洞等场地销售积压货物直至原告自己不再摆摊销售,该行为应当视为被告已经履行完毕合同义务,原告不再摆摊也应当视为其积压货物已全部销售完毕，故原告的损失不应当予以支持。一审法院认为，被告行为虽减少了原告的损失，但不能以此免除其应当承担的赔偿责任，而原告停止销售积压货物的行为也不能等同的认为积压货物已经清理完毕。故对被告该辩称亦不予认可。因货物积压，原告于离石区世纪广场天益巷内租赁库房存放货物，依据其提供的收据，被告应当向原告支付库房租赁费72500元。被告称本案已过诉讼时效，不应当支持原告的诉讼请求。一审法院认为，2014年8月15日被告商场被查封后，被告允许原告在其其他场所销售货物，并与原告协商处理。后被告更换法定代表人后商量未果的情况下,原告于2017年曾起诉至法院,后撤诉又于2018年起诉至一审法院,从以上情形，本案并未超过诉讼时效。原告的其他诉讼请求因未提供相应的证据予以证实导致无法核实,故其余诉请不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、判决生效后十五日内被告吕梁市离石区兴隆商厦有限公司退还原告场地租金8732元；二、判决生效后十五日内被告吕梁市离石区兴隆商厦有限公司赔偿原告货物积压损失581909元及鉴定费15000元；三、判决生效后十五日内被告吕梁市离石区兴隆商厦有限公司支付原告租赁库房费72500元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费10581元，减半收取由被告吕梁市离石区兴隆商厦有限公司承担。本院二审期间，上诉人当庭提供退案函一案，证明一审法院之前委托的一家鉴定中心因案涉标的物范围、权属无法确定予以退案。故本案鉴定意见不能作为定案依据。被上诉人的质证意见为该份退案函与本案无关，为其第一次起诉时申请的鉴定。因其第一次起诉时申请的鉴定内容中包括装修鉴定，上诉人不配合无法进行鉴定，故撤诉后又重新提起诉讼。被上诉人当庭提供证人李某李某的证言一份，证明其从2014年－2018年每年夏天在上诉人处处理货物。上诉人的质证意见为，该证据的真实性无法确认，不予认可。本院认为，本案的争议焦点为：1.被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效？2.上诉人是否应当退还被上诉人商铺租金并赔偿经济损失？关于第一个争议焦点，上诉人商场被查封后，被上诉人经上诉人允许在其商场门洞销售货物，并多次与上诉人协商处理。上诉人更换法定代表人后上诉人在多次商量未果的情况下,于2017年曾起诉至法院,后撤诉又于2018年起诉至一审法院，故被上诉人的诉讼时效发生中断，本案并未超过诉讼时效。上诉人的该项诉讼请求不予支持。关于第二个争议焦点，上诉人因消防不合格被查封后，被上诉人租赁期限剩余45天，依据被上诉人实际缴纳的租赁费用计算，上诉人应退还租金15000元。故被上诉人主张退还8732元租金的请求应予支持。上诉人主张评估报告书存在鉴定标的权属不明，该结论不能作为定案依据，本院认为，由于上诉人商场被查封导致被上诉人货物积压而产生的相关损失，上诉人应予赔偿。上诉人虽在一、二审均对该评估报告书提出异议，但未申请重新鉴定，亦未提交证据证明其所提主张，故其该项上诉请求不予支持。综上所述，吕梁市离石区兴隆商厦有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10581元，由上诉人吕梁市离石区兴隆商厦有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吕唤梅审判员 李智玲审判员 雷园园 二〇一九年十一月七日书记员 蔡 丽