天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初12264号原告：林跃文，男，1975年7月3日出生，汉族住天津市河西区。被告：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。法定代表人：王斯恒，总经理。委托诉讼代理人：李璐茜，女，该公司职员。原告林跃文与被告天津星耀投资有限公司（以下简称“星耀公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理后，依法由审判员鲁一男适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林跃文及被告星耀公司之委托诉讼代理人李璐茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林跃文向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付原告2016年3月14日至2019年3月15日逾期交房期间的已付款利息和违约金共计108359.38元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年5月12日与被告签订了商品房买卖合同，双方约定原告购买被告开发的坐落于津南区，总房款750000元，被告应于2014年5月30日前将验收合格的商品房交付给原告。原告已经依约履行了付款义务，但被告逾期向原告交付商品房，已经构成违约，故诉至法院。星耀公司辩称，认可逾期交付，但是逾期交付期间内不认可，原告首次起诉时间为2019年10月21日，因此2016年10月21日之前的违约金以及利息已经经过了诉讼时效，被告通知原告于2019年3月15日办理收房手续，因此被告认可的逾期交付的期间2016年10月21日至2019年3月14日，期间因发生政府停工令，诉争房屋自2017年10月1日至2018年3月31日因该停工令无法施工，请求法院扣除该段期间的违约金及利息。另外被告认为原告主张的违约金及利息标准过高，请求法院调减。本院根据认定的证据并结合庭审情况认定如下事实：原、被告于2014年5月12日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：“原告购买被告开发的坐落于津南区，价款为750000元。被告应于2014年5月30日前将经验收合格的房屋交付给原告”。双方签订的商品房买卖合同第五条规定：（注：甲方为被告，乙方为原告）甲方逾期交付商品房的处理如下：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在0日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第3种约定，追究甲方违约责任。”。同日，双方还签订了补充合同，补充合同第8条约定：“合同第三条及第九条补充如下内容：在合同履行过程中发生下列情况导致合同项下商品房逾期交付或配套设施延期运行的，不适用合同第五条有关甲方（星耀公司）逾期交付商品房的处理的条款及第九条有关商品房配套设施运行约定的条款，但甲方应出具相关证明文件方能作为延期交付或配套设施延期运行的依据：（1）政府行为：是指当事人的合同订立后，政府当局颁布新的政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的。．．．”。该补充合同第10条约定：“逾期30日内的，甲方（被告）不需向乙方（原告）支付已付款利息，但每日应支付10元违约金；逾期超过30日的，合同继续履行，甲方不需向乙方支付已付款利息，但自30日之次日起，每日应支付违约金20元”。补充协议第30条加黑并加注下划线约定：“甲方特别提示乙方（林跃文）在签署本协议之前应认真、仔细的阅读协议各项条款，对协议内容已充分知晓、专业问题已咨询专业人士，协议内容系双方真实的意思表示，乙方在本协议上的实际签署即表明乙方已完全理解协议各项条款的含义并且承诺遵守”。合同签订后，林跃文按约向星耀公司交付购房款750000元，但被告未按合同约定的时间向原告交付商品房。2017年8月25日，中共天津市委办公厅发布了津党厅［2017］82号通知，该通知要求2017年10月至2018年3月，天津市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工、水泥搅拌及浇筑等作业，诉争房屋于该期间由于政府停工导致无法施工。2018年12月27日，诉争房屋取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。后被告以邮寄的方式通知原告2019年3月16日起可到被告处办理收房手续。诉争房屋现已交付。为证明以上事实，林跃文向本院提交了商品房买卖合同及补充合同、交付通知书、发票，星耀公司向本院提交了准交证、停工令相关材料，双方对于上述证据的真实性均认可，本院予以确认。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告依约支付了房款，被告亦应按期交付房屋，被告逾期交付房屋，应当按照双方签订的合同承担违约责任。关于逾期交房的起算日和诉讼时效问题，原告从合同约定的交房日期次日起，就应当知道权利被侵害（因为原告未在合同约定的日期收到被告的办理房屋交接手续的通知），应积极向被告主张逾期交房的违约责任。依照《中华人民共和国民法总则》相关诉讼时效的规定，原告就被告逾期交房的违约责任应当在诉讼时效内主张权利，原告未能提供证据证明其有诉讼时效中断的情形，故本院确定被告逾期交房的起算时间应为，故本院确定被告逾期交房的起算时间应为2016年10月21日。关于被告逾期交付房屋的截止时间，诉争房屋已经具备了合同约定的交付条件，且被告已经按照合同约定的方式通知原告于2019年3月16日收房，履行了交付通知义务，故被告逾期交房的截止时间应为2019年3月15日，但根据双方签订的补充协议的约定，由于政府行为导致的逾期交付房屋不按照商品房买卖合同的约定承担违约责任，故被告承担逾期交房违约责任的期间应为2016年10月21日至2017年9月30日及2018年4月1日至2019年3月15日。对于被告逾期交房的行为，考虑被告按双方约定的违约金计算方式承担逾期交房违约责任，不足以弥补原告的损失，原告主张按日万分之一的标准调高违约金，但被告抗辩违约金计算标准过高。根据相关规定，当事人约定的违约金过高的可以请求减少，违约金过低的可以请求增加，违约金应以不超过实际损失的30%为宜。由于被告逾期未交付房屋造成的后果是原告无法使用房屋，故本院酌情认定被告逾期交房给原告造成的损失为租金损失。逾期交房违约金应按照当地的租金标准计算，故被告应支付原告2016年10月21日至2017年9月30日及2018年4月1日至2019年3月15日逾期交房违约金37536.76元（按照行政部门公布的同地段高层租金标准计算，2016年、2017年每平米每月13元，2018年、2019年每平米每月14元，房屋面积为121.57平方米）。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、天津星耀投资有限公司于本判决书生效后10日内给付林跃文自2016年10月21日起至2019年3月15日的违约金37536.76元。二、驳回林跃文的其他诉讼请求。如天津星耀投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2467元，减半收取1233.5元，由天津星耀投资有限公司负担414元，由林跃文负担819.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  鲁一男二〇一九年十一月二十六日书记员  刘 璐附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。