湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6960号上诉人（原审被告、反诉原告）：曾跃辉，女，1964年9月25日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。上诉人（原审被告、反诉原告）：肖庆华，男，1965年9月7日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙高鑫房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区天顶街道雷锋大道609号。法定代表人：熊海涛，董事长。委托诉讼代理人：周圣喆，湖南言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华，湖南言顺律师事务所律师。上诉人曾跃辉、肖庆华因与被上诉人长沙高鑫房地产开发有限公司（以下简称高鑫公司）商品房预约合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初694号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曾跃辉、肖庆华上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或依法改判如下：（1）驳回被上诉人全部诉讼请求；（2）被上诉人继续履行双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：200652821204），上诉人按照该合同约定价格办理住房公积金贷款并缴纳首付款，被上诉人将“高鑫麓城”2栋1204房及时交付上诉人；2、由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、就原审本诉部分而言，原审判决存在认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销并发回重审或改判。1、被上诉人没有在法律规定的期间内行驶合同解除权，其权利已经消灭。2、就《高鑫麓城认购书》的履行，上诉人并不存在任何违约情形，违约方是被上诉人，被上诉人作为违约方要求解除合同，没有法律依据。3、《高鑫麓城认购书》存在继续履行的基础，原审判决认定“经双方多次协商仍未签订正式合同”，因此判决该协议解除，属于事实认定错误，适用法律错误。4、原审虽判决《高鑫麓城认购书》解除，但对其依据的事实和法律没有论述清楚，其将影响上诉人（守约方）另案向被上诉人（违约方）主张定金双倍返还、损害赔偿责任的权利。二、就原审反诉而言，原审判决存在认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销并发回重审或改判。1、根据我国《商品房买卖合同》网上签约及备案的操作办法及流程，网上签约成功的，其商品房交易信息必然已经完善，且必然已经形成商品房买卖合同文本。2、《商品房买卖合同》网上签约及备案体现了双方订立合同的意愿，应认定属以其他形式订立合同且已成立。3、原审判决以无法证实双方已经签订纸质《商品房买卖合同》，且双方均没有提供网签合同文本为由，驳回上诉人全部反诉请求，属于认定事实不清，适用法律错误。三、原审判决书落款（签发）日期为二〇一九年二月二十七日，然原审开庭时间为2019年3月6日，该判决内容在案件开庭审理前既已确定，严重违反了我国民事诉讼法律规定，属严重的程序违法，是对法院裁判权威性的重大冲击，应依法撤销原判决并发回重审。被上诉人长沙高鑫房地产开发有限公司辩称：一审判决本诉部分认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉理由不能成立。1、答辩人有权行使合同解除权，被答辩人称答辩人合同解除权已消灭没有事实与法律依据。2、在履行《高鑫麓城认购书》中，被答辩人是违约方，被答辩人的违约行为导致合同目的已不能实现。3、答辩人与被答辩人没有签订《商品房买卖合同》，《高鑫麓城认购书》合同目的已不能实现，已无法继续履行，一审判决解除认购书公正正确。二、一审判决反诉部分认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉理由没有事实依据。三、一审判决落款时间错误属于笔误，不影响一审法院对本案的事实认定与法律适用，不影响法院作出的公正判决。一审法院已于2019年4月25日作出的（2019）湘0104民初694号《民事裁定书》裁定对判决书中笔误部分进行了补正。高鑫公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除高鑫公司与被告签订的《高鑫麓城认购书》；2.判令曾跃辉、肖庆华于判决书生效之日起10日内协助高鑫公司到长沙市房屋产权登记机关办理撤销高鑫麓城2号栋1204房被录入的肖庆华信息及自动生成的合同编号等网签信息的相关手续；3.曾跃辉、肖庆华承担本案全部诉讼费。一审过程中，曾跃辉、肖庆华提出反诉：1.判决高鑫公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：200652821204），按照原合同价格办理住房公积金贷款并交纳首付款，将高鑫麓城2栋12层1204号房屋及时交给曾跃辉、肖庆华；2.由高鑫公司承担本案反诉诉讼费用。一审法院认定事实：曾跃辉与肖庆华系夫妻关系。2007年11月10日，高鑫公司（出售方）与曾跃辉（认购方）签订一份《高鑫麓城认购书》，约定：认购物业为高鑫公司开发的高鑫麓城2栋12层1204号房屋，该商品房性质为住宅，建筑面积132平方米；总房价521664元，付款方式银行按揭贷款，定金伍仟陆佰元，须于签署本认购书时付清，按揭付款的，首期楼款161664元，于2007年11月20日前付清（上列付款方式如有调整，以正式《商品房买卖合同》所列为准）；买卖条款：认购方应于签订本认购书后于公开发售七天内即2007年11月10日至11月20日携带本认购书、定金或已交楼款票据、身份证明文件正本及复印件到出售方指定地点交纳房款。同时签署《商品房买卖合同》，否认视为认购途中违约，在签署《商品房买卖合同》后，此认购书自动作废。当天，高鑫公司在曾跃辉支付了定金5600元后向曾跃辉出具相应金额的收款收据。因高鑫公司当时只有商业贷款方式，肖庆华向高鑫公司提出建议可以增加公积金贷款方式有利于高鑫公司销售，并表示将其认购书中银行按揭贷款变更为公积金贷款，高鑫公司工作人员表示予以同意，并表示待公司与长沙市住房公积金管理部门签订协议后，再由肖庆华来办理支付首付款及公积金贷款等手续事宜。2007年12月29日，长沙市房屋产权管理局向肖庆华发送了编号为200652821204号的购房合同的原始密码。2008年1月24日，肖庆华向长沙市住房公积金管理中心提出贷款申请，但该贷款申请并未实际办理。2008年1月29日，高鑫公司将购房人肖庆华的姓名、身份信息、联系方式，预售合同编号200652821204，房屋总价516447元，付款方式公积金贷款，首付款156447元录入长沙市商品房户室信息表进行了网签。后虽经多次协商，但双方就高鑫麓城2栋12层1204号房屋的首付款及贷款手续仍未达成一致意见。2013年5月29日，高鑫公司以撤销高鑫麓城2栋12层1204号房屋的网签合同信息将曾跃辉、肖庆华诉至一审法院，后于2013年8月13日提出撤诉，一审法院予以准许。2013年10月15日，肖庆华收到高鑫公司发出的解除认购书的通知书。后双方又进行多次协商，但仍未就涉案房屋达成一致意见。高鑫公司也未再向曾跃辉、肖庆华发出解除认购书的通知。现双方诉至一审法院，酿成本次纠纷。一审法院认为：高鑫公司、曾跃辉、肖庆华签订的《高鑫麓城认购书》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。后双方在实际履行认购书时将认购方曾跃辉变更为肖庆华、银行按揭贷款变更为公积金贷款、首付款时间等进行变更，应视为双方当事人经协商一致对认购书的部分内容进行了变更。本案争议焦点为：双方是否签订了正式的《商品房买卖合同》。一、《长沙市商品房屋销售合同网上签约备案登记管理办理（试行）》（2005年8月）第十条规定“双方当事人应当根据网上公布的商品房销售合同示范文本，协商拟定合同条款，并由购房者在系统中设置购房密码。购房合同条款经当事人双方在系统中确认后，在网上签约完成，同时打印纸介质合同文本，双方签字盖章。房地产开发企业通过网上操作系统，将合同基本信息传送至市房产局办理预售合同备案和房地产权属登记申请”，根据查明的案件事实，虽然市房产局向肖庆华发送了购房密码，高鑫公司在网上操作系统将预售合同进行了备案，但根据现有的证据无法证实双方已经签订了纸介质的《商品房买卖合同》。双方本次房屋买卖行为不符合“在网上签约完成，同时打印纸介质合同文本，双方签字盖章”的规定。二、根据肖庆华提供的《长沙市商品房户室信息表》内容没有约定支付首付款时间、贷款办理时间、约定交房期限、违约责任等诸多条款，与正式的商品房买卖合同条款相差甚远，实际上双方也无法根据该信息表记载的合同内容进行履行，该信息表表明涉案x号房屋只是办理了网签手续，故对肖庆华提出的该网签也是合同的一种有效形式，双方已签订了《商品房买卖合同》的主张，一审法院不予支持。因双方均没有提供编号200652821204的商品房买卖合同，且经一审法院释明后，肖庆华仍不变更现有诉请，故对肖庆华提出的要求高鑫公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：200652821204）的反诉请求，一审法院无法支持。三、根据现有证据，双方的权利义务应当以《高鑫麓城认购书》为准，虽然高鑫公司在2013年10月15日向肖庆华发出过解除认购书的通知，其以行为表明此后与肖庆华进行了多次协商，但双方至今仍未签订正式的《商品房买卖合同》。根据“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，因双方对商品房买卖合同具体内容无法达成一致意见，导致未能签订商品房买卖合同，属于合同磋商阶段的问题。现双方经多次协商仍未签订正式合同，因此，对高鑫公司解除认购书的诉请，综合本案实际情况，一审法院酌定双方签订的《高鑫麓城认购书》于本判决之日（即2019年3月27日）解除。根据“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，因涉案1204号商品房已经办理了网签手续，现双方协议已经解除，肖庆华应当配合高鑫公司办理解除商品房网签手续，故对高鑫公司的此项诉请，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、高鑫公司与曾跃辉、肖庆华签订的《高鑫麓城认购书》于2019年3月27日起解除；二、曾跃辉、肖庆华于判决生效之日起十日内配合高鑫公司到合同（或产权）登记机关办理完注销商品房网签（或合同备案登记）的相关手续；三、驳回高鑫公司的其他诉讼请求；四、驳回曾跃辉、肖庆华的全部反诉请求。一审案件受理费减半收取40元，由高鑫公司负担，反诉案件受理费减半收取40元，由曾跃辉、肖庆华负担。在本院二审审理过程中，上诉人提交了以下证据：证据一、曾跃辉在交通银行长沙高新支行为购房而开户、存款记录；证据二、曾跃辉在长沙交通银行的银行流水记录。证明上诉人网签时已将首付款支付至被上诉人办理开发贷款的银行。高鑫公司质证意见为：对证据一、证据二的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。两份证据跟本案无关，该证据只能证明上诉人在银行的存款情况，从证据反而可以看出上诉人没有将首付款支付给被上诉人，而是用于个人支出。经举证质证，本院对证据一、证据二的真实性、合法性无异议，但对其关联性及证明目的有异议，以上证据均不能证明曾跃辉将首付款支付至了高鑫公司账上，亦不能证明曾跃辉有支付首付款的意愿。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点是：1、双方是否签订了《商品房买卖合同》；2、被上诉人高鑫公司是否有权解除《高鑫麓城认购书》。关于焦点一，经查，曾跃辉、肖庆华没有按照《高鑫麓城认购书》约定支付首付款，未能办理住房公积金个人贷款，曾跃辉、肖庆华、高鑫公司均没有提供纸质的《商品房买卖合同》。根据《长沙市商品房屋销售合同网上签约备案登记管理办理（试行）》（2005年8月）第十条规定“双方当事人应当根据网上公布的商品房销售合同示范文本，协商拟定合同条款，并由购房者在系统中设置购房密码。购房合同条款经当事人双方在系统中确认后，在网上签约完成，同时打印纸介质合同文本，双方签字盖章。”双方的行为不符合“在网上签约完成，同时打印纸介质合同文本，双方签字盖章”规定。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”上诉人曾跃辉、肖庆华提供的《长沙市商品房户室信息表》没有对商品房价款、付款方式、交房时间、违约责任等条款进行约定，不具备正式的商品房买卖合同必备条款，双方亦无法根据网签信息进行履行，对上诉人曾跃辉、肖庆华提出的网签备案成功应认定签订了《商品房买卖合同》的主张，本院不予支持。关于焦点二，上诉人曾跃辉、肖庆华提出根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，高鑫公司的解除权消灭。经查，曾跃辉、肖庆华与高鑫公司履行《高鑫麓城认购书》过程中经多次协商，就商品房买卖合同具体条款无法达成一致意见，一直未能签订正式的《商品房买卖合同》。高鑫公司基于上述原因提出解除《高鑫麓城认购书》，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的“出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款”的情形，故不适用该条款。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”双方未在《高鑫麓城认购书》中约定解除权的行使期限，曾跃辉、肖庆华没有提供证据证明向高鑫公司进行过催告，故高鑫公司有权行使合同解除权，一审法院结合实际情况判决《高鑫麓城认购书》于2019年3月27日解除并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人曾跃辉、肖庆华的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人曾跃辉、肖庆华负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十一月二十五日书记员  徐彬彬