重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初20098号原告：重庆新东原物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪镇白鹤路**负**商业**，统一社会信用代码91500108753082098Q。法定代表人：范东，执行董事。委托诉讼代理人：商文财，四川沱江律师事务所律师。被告：谭平，女，1986年10月8日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆新东原物业管理有限公司与被告谭平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆新东原物业管理有限公司的委托诉讼代理人商文财、被告谭平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆新东原物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年3月1日至2017年3月31日期间的物业服务费163215元；2.判令被告向原告支付逾期利息（以163215元为基数，按年利率6%的标准，自2017年3月31日计付至所欠物业服务费付清之日止）。事实及理由：原告与重庆同原房地产开发有限公司（以下简称同原公司）签订《前期物业服务合同》后，被告与同原公司签订了《商铺租赁合同》，该合同明确约定了被告受前述物业服务合同的约束，但被告未依约支付物业服务费，原告催收无果，遂诉至法院。被告谭平辩称，1.对原告主张的物业服务费的欠费期间及金额均有异议；2.对逾期利息有异议；3.原、被告之间未签订前期物业服务协议，且原告与同原公司所签订的物业服务合同中的物业管理范围不包括东原新新PA**购物中心，故原、被告之间未形成物业服务关系；4.原告未提交招投标文件及前述购物中心的前期物业服务合同，且擅自提高收费标准，故物业服务费没有计算依据；5.被告向同原公司承租的商铺一直漏水，按《前期物业服务合同》约定，被告可委托原告修复，原告未修复，所造成的损失由同原公司承担，故该漏水期间的物业服务费应由同原公司支付；6.原告未收到被告寄送的催缴材料，故2016年3月1日至2016年9月25日期间的物业服务费已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举示的《东原·D7区（三期）前期物业服务合同》《关于延长期限的协议》《商铺租赁合同》《东原新新PA**前期物业服务协议》、交费明细表、东原物业集团D7区三期新新PA**项目专用收据，均系原件，且结合其与本案的关联性及被告质证意见，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人举示的其他证据，本院认证如下：1.《欠费明细》，结合被告质证意见，本院对该证据显示的欠费期间予以采信；2.EMS寄件单，无法证明被告收到原告催缴物业服务费的函件，故本院不予采信；3.照片、《证明》，与本案没有关联性，本院不予采信；4.关于漏水及时解决的函、催办函，均系复印件，原告亦不予认可，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与同原公司签订了《东原·D7区（三期）前期物业服务合同》，约定：原告为位于重庆市江北区大石坝红石路东原·D7区（三期）物业提供物业服务；物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，物业区域内市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通等；物业服务费（不含公摊水电费、中央空调费用）标准为LOFT为4元/平方米/月，SOHO为3.5元/平方米/月，写字楼为15元/平方米/月，商业为35元/平方米/月，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费，从其约定，物业服务费按月交纳，应于（每月）前15日内履行交纳义务，未按时如数交纳的，每逾期一日，应按逾期金额3‰的标准支付违约金；合同期限为三年，自2014年12月19日至2017年12月18日止，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议。2016年10月17日，原告与同原公司签订了《关于延长期限的协议》。2015年4月7日，被告与同原公司签订《商铺租赁合同》，约定：同原公司将位于重庆市江北区红石路311号的东原新新PA**商场L2层A15-2号商铺出租给被告用于经营服务类雪依氏美容品牌，该商铺建筑面积为279平方米；商铺租赁期为自2015年4月14日起至2019年4月30日止，租赁期限自商铺交付之日起算，交付日期为2015年4月14日；2015年7月14日至2019年4月30运营期间，物管费按租用面积45元/平方米/月计算；在本合同签订前，同原公司已委托原告对本商场进行物业管理，被告同意在商铺交付前与原告签订物业管理协议，并服从原告的管理，被告与原告在履行物业管理协议中产生的争议与同原公司无关；同原公司有权代收本项目下的物管费及处理本租赁约定内容有关的事项，合同约定该租赁合同效力及于被告与原告签订的物管协议，物管协议与本租赁合同不一致的以本租赁合同为准，其余内容仍按物管协议约定执行。被告与原告另签订了《东原新新PA**前期物业服务协议》，约定：原告的权利义务包括对设施设备、建筑物、环境卫生、消防、治安、经营秩序实施管理和维护，收取被告应缴的物业服务费等，并有权向逾期未付者追索欠款及滞纳金，对公共配套设施设备、公共区域进行服务并保证正常安全运行，对公共秩序维护等；被告的权利义务包括享有使用符合《商铺租赁合同》的要求和协议约定的公用设施的权利，按期付清与原告相关的各种费用等；服务费的收取起始以约定交铺日期为准；被告应依约交纳服务费（包括但不限于物业服务费、公摊水电费、中央空调使用费）及其他费用（如代收代缴的水电费等），无论商铺是否空置，均按标准价格执行；服务费的标准为45元/平方米/月，按每户的租赁/建筑面积计收，被告应在每月25日前（遇节假日需提前）交纳次月物业服务费等费用，若逾期，原告有权按日向被告加收应缴纳费用3‰的滞纳金；本协议自双方签字或盖章之日起生效，至本物业业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。被告未交纳2016年3月1日至2017年3月31日期间的物业服务费，原告主张按《东原新新PA**前期物业服务协议》中约定的物业服务费的标准为45元/平方米/月收取，并对逾期交纳物业服务费的违约金，主动调整为按年利率6%的标准收取逾期利息。本院认为，结合原、被告陈述及原告举示的证据，原告诉请的物业服务费实际系《东原新新PA**前期物业服务协议》中约定的服务费。原告与同原公司签订的《东原·D7区（三期）前期物业服务合同》以及原、被告之间签订的《东原新新PA**前期物业服务协议》均依法成立。虽然《东原·D7区（三期）前期物业服务合同》具有普遍约束力，原告所诉期间亦在该合同的期限内，但是原、被告之间签订的《东原新新PA**前期物业服务协议》系双方基于商业物业服务的特别约定，该服务费包括但不限于物业服务费、公摊水电费、中央空调使用费，故对原告按《东原新新PA**前期物业服务协议》中约定为45元/平方米/月的标准收取服务费的主张，本院予以确认，对于被告与之标准相关的抗辩意见，本院均不予采纳。被告抗辩原告所诉请的2016年3月1日至2016年9月25日期间的服务费已过诉讼时效，本院经审查认为，原告举示的证据并不能证明其在本案立案（2019年8月28日）之前已及时进行过权利主张并导致诉讼时效中断，应承担相应的不利法律后果。故原告关于2016年3月1日至2016年9月25日期间的服务费请求已过诉讼时效，本院不予支持。原告关于2016年9月26日至2017年3月31日期间的服务费请求，本院予以支持，并确认该期间的服务费为77422.5元。对于被告陈述承租房屋漏水的问题，并不属于被告在本案中有效的抗辩事由，被告因此遭受的损失，可另行向相应义务人主张。关于逾期利息。被告未依约交纳相关费用的行为已构成违约，应依约承担违约责任。现原告主张按低于合同约定的违约金标准即按年利率6%的标准计收逾期利息，本院予以确认。如前所述，对于原告基于2016年9月26日至2017年3月31日期间的服务费而请求的逾期利息，本院予以支持，并确认被告以77422.5元为基数，按年利率6%的标准，自2017年3月31日计付至所欠服务费付清之日止。对于原告请求的其余部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，第《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告谭平于本判决生效之日起十日内向原告重庆新东原物业管理有限公司支付2016年9月26日至2017年3月31日期间的服务费77422.5元；二、被告谭平于本判决生效之日起十日内向原告重庆新东原物业管理有限公司支付逾期利息（以77422.5元为基数，按年利率6%的标准，自2017年3月31日计付至所欠服务费付清之日止）；三、驳回原告重庆新东原物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4004.98元，减半收取计2002.49元，由原告重庆新东原物业管理有限公司负担967.49元，被告谭平负担1035元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 施芳群二〇一九年十一月二十五日法官助理 李明航书 记 员 冯 露