湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7243号上诉人（原审原告）：任望福，男，1979年10月10日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。上诉人（原审原告）：刘顺，女，1982年7月7日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区上述两上诉人共同委托诉讼代理人：刘明，湖南睿邦律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：贺喜，湖南睿邦律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：湖南中鼎置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区高塘岭街道郭亮北路70号。法定代表人：莫益芳，董事长。委托诉讼代理人：聂治伟，男，系该公司工作人员。上诉人任望福、刘顺与上诉人湖南中鼎置业有限公司（以下简称中鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，双方不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初591号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人任望福、刘顺上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持任望福、刘顺的全部诉讼请求；2、由中鼎公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决违背不告不理原则。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条的规定，必须由当事人通过反诉或者抗辩的方式提出，法院才能调整违约金。但本案中被诉人均没有提出调整违约金的要求，故一审法院酌定中鼎公司以730天为期按合同约定标准计算违约金，明显违背不告不理原则，法律适用错误。二、一审判决认定事实错误。一审判决认为任望福、刘顺没有证据证明因逾期取得不动产登记遭受的损失数额，属事实认定错误。事实上，中鼎公司的逾期办证行为必然造成业主产生巨大的经济损失。如在长沙限购、限售之后会造成子女无法入学就近就读，无法正常落户，长沙房产新政后无法购买新房、房屋无法办理抵押、贷款、租赁、出售、购买二套房等等，众所周知，且无法用金钱衡量。三、一审关于与本案同被告、同事实的案件同案不同判。四、一审判决结果显失公平，可能造成社会不稳定因素。上诉人中鼎公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回该项诉讼请求；2、由任望福、刘顺承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、本案纠纷系由政府部门引起，不能归责于中鼎公司。2013年2月20日，因黄桥大道建设导致行政机关调整中鼎江岸花城项目相关用地红线范围内净用地及代征用地需办理合同及权证变更手续。但截至2016年9月1日，行政机关一直未给中鼎公司办妥相关用地合同及权证变更手续，致使中鼎公司无法办理涉案楼盘的初始登记及不动产权登记。另，2016年8月，长沙市望城区开始实施不动产权登记制度，登记部门因系统原因有半年多时间未受理不动产权登记。中鼎公司在本案纠纷中没有任何过错及拖延行为。二、即使认定中鼎公司存在违约行为，因任望福、刘顺未按合同约定的时间验收房屋或提供有效证件，因此本案逾期办证时间应从实际收房或提供有效证件之后900日开始计算。三、任望福、刘顺在办证过程中拒不配合办理契税的缴纳，导致涉案房屋无法办理不动产登记，中鼎公司不应承担违约金。任望福、刘顺向一审法院起诉请求：1、判令中鼎公司办妥不动产登记证并交付任望福、刘顺；2、判令中鼎公司按万分之一每日支付自2016年3月18日起至实际办妥房屋权证日止（暂计算至起诉之日的逾期办证违约金32933元）；3、判令中鼎公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2012年11月29日，中鼎公司（出卖人）与任望福、刘顺（买受人）签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》约定：1、买受人购买由出卖人开发的位于长沙市望城区房屋；2、房屋建筑面积为93.97平方米，房屋总价为331985元；3、出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房；4、买受人购买的商品房为预售商品房的，自商品房交付使用后900日内办妥买受人的房屋所有权证，980日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人责任，致使买受人不能在约定期限内办理产权登记，双方同意分别处理，即：买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将已付房款退还买受人，并按已付购房款2%支付违约金；买受人不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按已付房款的0.1‰支付违约金。在签订合同当日，任望福、刘顺交纳了物业维修基金，并向中鼎公司交纳了代收代缴税费7612元。合同签订后，任望福、刘顺依约支付了房款，2013年9月30日，中鼎公司将该房屋交付给任望福、刘顺使用。一审法院认为：任望福、刘顺与中鼎公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法产生法律效力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同的约定，中鼎公司应在商品房交付后即2013年9月30日后的900日内办妥买受人的房屋所有权证，980日内办妥买受人的土地使用权证，但中鼎公司直至本案庭审前，没有证据证明已向长沙市望城区不动产登记中心申请办理涉案房屋产权登记，已构成违约，应承担相应的违约责任；经计算，从2016年3月28日至2019年1月19日止，中鼎公司共逾期1022天。根据原中鼎公司合同履行情况，及任望福、刘顺逾期未能取得不动产登记但没有其他证据证明因此遭受损失得数额，一审法院酌定中鼎公司以730天为期按合同约定标准计算违约金24235元（331985×0.1‰×730）故对于任望福、刘顺主张中鼎公司支付逾期办证违约金32933元的诉讼请求，一审法院予以部分支持，中鼎公司应当在合理期限内继续为任望福、刘顺办妥不动产登记。中鼎公司辩称任望福、刘顺未及时补交税款而不应承担逾期办证的违约责任，因中鼎公司在2013年9月30日向任望福、刘顺交房后至双方约定的办证最后期限（2016年6月19日），没有证据证明办证资料已提交登记，也没有通知任望福、刘顺补缴税金，故中鼎公司的辩请一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、湖南中鼎置业有限公司于本判决书生效之日起五日内向任望福、刘顺支付违约金24235元；二、湖南中鼎置业有限公司于本判决书送达之日起90日内为任望福、刘顺办妥不动产登记，任望福、刘顺应予配合；三、驳回任望福、刘顺的其他诉讼请求。一审案件受理费317元，由湖南中鼎置业有限公司负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：任望福、刘顺与中鼎公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。根据合同约定应从2013年9月30日交房后的900日内（即2016年3月18日）前办妥任望福、刘顺的房屋所有权证，但中鼎公司至今未办妥，故应向任望福、刘顺支付至2019年1月19日起诉之日的逾期办证违约金33928元（331985×0.1‰×1022）。一审法院酌情认定中鼎公司以730天为期计算逾期办证违约金，缺乏依据，本院予以更正。关于此后的逾期办证违约金，任望福、刘顺可在实际发生后另行主张。中鼎公司上诉主张因政府部门变更用地红线范围导致其逾期办证，中鼎公司应免除相应责任。本院认为，涉案楼盘土地的红线范围在2013年2月就已发生变更，而中鼎公司未提供证据证明该红线范围变更对其办理产权证的时间造成影响以及因此延长的具体办证时间，故对中鼎公司该项上诉意见，本院不予支持。中鼎公司又上诉主张不动产登记政策变化导致其办证迟延，应免除相应责任。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的有关规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，中鼎公司在不动产登记政策发生变化前就已存在迟延办理房屋权属证书的情形，故对该项上诉理由，本院不予采纳。中鼎公司另上诉主张因任望福、刘顺存在延期收房及未按时提供有效证件等违约行为，逾期办证违约金的计算时间应予扣减，因中鼎公司未提供有效证据证明任望福、刘顺存在上述行为，故本院对该项上诉意见亦不予采信。中鼎公司还上诉主张因任望福、刘顺拒不缴纳契税导致无法办理不动产登记，中鼎公司不应承担逾期办证违约金，因任望福、刘顺在合同签订当日即向中鼎公司交纳了代收代缴税费，中鼎公司未提供证据证明其已通知任望福、刘顺补缴税费，故本院对中鼎公司的该项上诉意见亦不予采信。综上所述，上诉人任望福、刘顺的上诉请求成立，应予支持；上诉人中鼎公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初591号民事判决第二项；二、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初591号民事判决第三项；三、变更湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初591号民事判决第一项为“湖南中鼎置业有限公司于本判决书生效之日起五日内向任望福、刘顺支付违约金33928”；四、驳回任望福、刘顺的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费317元，二审案件受理费634元，共计951元，由湖南中鼎置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇一九年十一月二十六日书记员 林 巧