广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初17195号原告：成都市威士达物业管理有限公司，住所地四川省成都市郫县郫筒镇龙腾二路27号四季豪廷1-1-11号，统一社会信用代码：91440300618831578M。法定代表人：范鹏，总经理。委托诉讼代理人：居君，广东瑞霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘刨，广东瑞霆律师事务所律师。被告：敖菊莲，女，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：林宾，男，系被告配偶。原告成都市威士达物业管理有限公司诉被告敖菊莲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人居君、被告委托诉讼代理人林宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费3950元；2、判令被告向原告支付原告垫付的水费791.94元；3、判令被告向原告支付原告垫付的专项维修资金400元；4、判令被告向原告支付滞纳金500.59元（按每天万分之五的标准，暂计至原告起诉之日，应计至被告实际支付之日止）；5、本案诉讼费由被告承担，上述各项合计为5642.53元。事实与理由：被告系原告所管理的深圳市××号房屋业主，建筑面积126.35平方米。原告于1997年10月1日与深圳市中建实业股份有限公司签订了《物业服务合同》，约定了涉案小区的物业管理事宜，约定物业管理费为每平方米3.5元。2015年10月9日，原被告双方另行签订了《关于楼宇管理服务费的协议》，约定被告每月应向原告缴纳物业管理费348元（折合人民币为每月每平方米2.71元）。实际上，原告是按照每月每平方米2.5元的标准收取物业管理费。自2017年9月1日至2018年9月15日之间，被告经原告通知，拒不缴纳上述期间的物业管理费（截至起诉之日，被告共计拖欠滞纳金500.59元）。此外，原告在上述期间为被告垫付水费791.94元，专项维修资金400元。综上所述，被告拒不支付物业管理费、水费、专项维修资金以及滞纳金的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告特此向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告敖菊莲辩称：1、原告没有对深南花园进行物业管理的法律依据，不具备起诉被告的资格；深南花园小区的物业服务提供者有四个主体，分别为深圳威士达物业发展有限公司、深圳市威士达物业管理有限公司深南花园管理处、成都市威士达物业管理有限公司深南花园管理处、深圳市威士达物业管理服务有限公司；上述四个公司未经深南花园业主的同意，也无业主或者业委会的委托书，即对深南花园小区进行物业管理，属于违法；根据深物协（2016）009号文件，深圳威士达物业发展有限公司被取消了深圳市物业管理行业协会会员资格，已无从事物业管理的资格；被告未与原告签订《关于楼宇管理服务费的协定》，且原告不是《深南花园物业管理合同》中约定的合法合规的乙方，被告与原告间并无合同关系，原告无权起诉被告；2、原告或者威士达侵占深南花园专项维修资金、停车费收入、广告收入等，违反《深南花园物业管理合同》的约定；原告或威士达侵占小区车库停车费、小区公共区域广告费、宽带资源接入花园费、小区商业设施的租金等，上述收入从未在收支公告中体现，也没有进入专项维修资金里，更没有以其他方式归还给业主，损害了全体业主的权益；3、威士达提供的物业服务存在严重的瑕疵，违反法律法规及《深南花园物业管理合同》的约定；原告未足额缴纳专项维修资金；未与接管的金地物业管理公司履行交接义务；对深南花园的违建采取不作为和包庇态度；原告管理缺位，存在安全隐患；B2层地库天花板裸露、管理区域内存在违建，小区内存在安全隐患和消防隐患；4、原告的起诉不符合法律规定。原告未提供原被告签署的《关于楼宇管理服务费的协定》；原告在诉讼请求中提出具体诉讼请求金额无事实和法律依据，所以原告的起诉不符合起诉条件；5、原告主张要求支付滞纳金的诉讼请求无事实和法律依据。原告要求支付滞纳金的依据是《深南花园物业管理合同》，但是《深南花园物业管理合同》中并无对滞纳金的约定，故原告即使有证据证明其提供了物业服务，也无权要求支付滞纳金。综上所述，被告认为原告没有起诉被告的资格，违法经营，违反法律法规，违反《深南花园物业管理合同》的约定；原告提交的证据材料均未能证明原告及多个威士达实体各自提供了多长时间的物业服务，甚至未能证明原告提供了物业服务；原告的起诉没有具体的诉讼请求、无事实依据，不符合起诉条件；为维护包括被告在内的广大业主的合法权益，规范原告的物业服务行为，提高原告的物业服务水平，规范物业服务市场秩序，促进物业服务行业健康发展，促进和谐社区建设，维护社会经济秩序，保证社会稳定，请贵院依法判决驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1997年10月1日，深圳市中建实业股份有限公司（甲方，委托方）与深圳威士达物业发展有限公司（乙方，受托方）签署《物业管理合同》，约定：深圳威士达物业发展有限公司对深圳市南山区科园路的商住楼实行物业管理；合同期限为十年，自1997年10月1日至2007年10月1日止；本物业的物业管理费按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积3.5元；合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但依据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同；及其他条款。被告敖菊莲是深圳市××的业主，房屋面积为126.35平方米，在原告物业管理区域范围内。深圳威士达物业发展有限公司于2016年3月16日更名为成都市威士达物业管理有限公司（原告）；企业住所地变更为××镇××四号；2016年6月20日，深圳威士达物业发展有限公司被深圳物业管理协会取消会员资格。2018年1月18日，原告向深圳市科技园物业集团有限公司支付了深南花园A座2017年7月31日之前的专项维修资金439781.43元；2018年1月18日，原告向深圳市科技园物业集团有限公司支付了深南花园B座2017年7月31日之前的专项维修资金358072.79元；2018年5月15日，原告向深圳市科技园物业集团有限公司支付了2017年8月至2018年3月深南花园B座的专项维修资金42245元；2018年5月15日，原告向深圳市科技园物业集团有限公司支付了2017年8月至2018年3月深南花园裙楼的专项维修资金47617元。原告提交2016年4月20日、2016年5月20日深圳威士达物业发展有限公司深南花园管理处的污水处理费和垃圾处理费收据、2016年4月22日、2016年5月22日深圳威士达物业发展有限公司深南花园管理处交纳水费的盖有深圳市水务（集团）有限公司发票专用章的发票；2017年8月11日深圳市威士达物业管理服务有限公司深南花园管理处污水处理费和垃圾处理费收据、2017年5月24日、2017年7月24日、深圳市威士达物业管理服务有限公司深南花园管理处交纳水费的盖有深圳市水务（集团）有限公司发票专用章的发票；2018年2月24日、2018年2月26日成都市威士达物业管理有限公司深南花园管理处污水处理费和垃圾处理费收据、2018年8月21日、2018年8月22日成都市威士达物业管理有限公司深南花园管理处交纳水费的盖有深圳市水务（集团）有限公司发票专用章的发票，拟证明原告代被告缴纳过水费和排污费，被告主张上述证据是小区的总的水费收据，与被告无关。原告提交“关于楼宇管理服务费的协议”，该协议约定乙方（业主）需于每月五日前缴清上月管理服务费，如延期缴付，甲方（深圳威士达物业管理发展有限公司深南花园管理处）可按延期天数每天加5%的滞纳金。被告认为该份协议系与深圳威士达物业管理发展有限公司深南花园管理处签订的，并非原告，与原告无关。被告提交中国银行交易流水明细清单、发票，拟证明深圳市威士达物业管理服务有限公司在涉案小区经营的事实，也证明原告不在涉案小区内。原告称深圳市威士达物业管理服务有限公司与其系关联公司，并提交了由深圳市威士达物业管理服务有限公司出具的《情况说明》予以证明，该《情况说明》载明，深圳市威士达物业管理服务有限公司系原告为经营方便在深圳所设立的关联公司，其未实际在涉案小区提供任何物业服务，仅在个别情况下，接收原告的指使，代为收取费用、发布通知而已，在涉案小区提供物业服务的人员，均是由原告聘请和管理。被告不认可该两公司系关联关系。经查，原告的原住所地与深圳市威士达物业管理服务有限公司的现住所地均为深南花园裙楼504房；两公司商号都是威士达；原告曾任的法定代表人与深圳市威士达物业管理服务有限公司的现任法定代表人均系李向阳；且李向阳目前仍系深圳市威士达物业管理服务有限公司的现任股东。被告提交深圳市住房和建设局网页截图、小区简介截图、深圳市南山区人民政府网页截图，拟证明物业未向政府足额缴纳专项维修资金、证明深圳市威士达物业发展有限公司不作为，且因为其不作为，导致违建。原告认为深圳威士达物业发展有限公司虽被取消物业行业协会会员资格，但不代表原告退出了深南花园的物业管理服务，且即使原告迁往成都市，也不影响涉案物业合同的有效和继续履行。涉案小区作为一个共同的物业区域，由原告以及深圳市科技园物业集团有限公司分别管理不同的具体区域，但根据住建局的要求，专项资金统一归扣后由后者直接向专项维修中心缴纳，根据原告提交的收据和银行转账记录足以证明，原告已经向科技园物业缴纳了专项维修资金，至于科技园物业是否向专项维修资金中心缴纳，原告无法控制。被告提交照片六张，拟证明深圳市威士达物业发展有限公司与违建方合谋，实施违建；被告提交“举报深南花园小区成都威士达物业主体资格混乱”，拟证明原告把经营权和管理权转移给深圳市威士达物业管理服务有限公司；被告提交“深南花园业委会致小区两家物业管理公司的函”拟证明物业公司的不作为。原告对上述证据三性均不予认可。庭审中，原告主张物业管理费按照2.5元/平方米/月计算；水费是按照供水单位公开的价格实用实收，原告以整个小区为单位，整体向供水单位垫付，按照每户实际用水量来自行登记并计算出上述水费；专项维修资金是按照物业管理部门及住建局的规定0.25元/平方米/月向物业管理部门垫付；楼宇管理服务协议中违约金的计算标准为每日百分之五，但是原告自愿将滞纳金调低，要求按照每日万分之五的标准计算。为证明被告欠交水费等相关费用的情况，原告提交了被告欠交费用计算表的复印件，表格系手抄而制，且未有任何盖章，被告认为这个表格是手抄的，不予认可。本院认为，关于原告是否有权向被告收取物业管理费等相关费用的问题。首先，《深南花园物业管理合同》中物业服务提供者深圳威士达物业发展有限公司于2016年3月16日更名为成都市威士达物业管理有限公司（原告）；其次，根据原告提交的向深圳市科技园物业集团有限公司缴纳专项维修资金的中国银行支付记录、收款收据、缴纳税费的增值税专用发票等，结合原告提交的由深圳市威士达物业管理服务有限公司出具的《情况说明》以及本院核查的原告与深圳市威士达物业管理服务有限公司的法定代表人、股东及住所地变更等相关信息来看，本院有理由相信原告系涉案小区物业服务的实际提供者，故原告有权向被告收取物业管理费等相关费用。关于被告称原告提供的物业服务质量不达标，存在违约行为等问题，鉴于物业服务企业是对小区进行管理并提供服务，其收取的物业管理费是用于整个小区设施的维修、养护、管理等，业主拒交物业管理费，不仅损害了物业服务企业的利益，也是对其它业主利益的侵害，且被告所抗辩的亦不足以成为其拒交物业管理费等相关费用的理由，故对于被告抗辩本院不予采纳。关于原告主张被告支付2017年9月1日至2018年9月15日的物业费3950元、水费791.94元、专项维修资金400元及滞纳金的诉求。关于物业费，本院认为，原告向被告提供了物业服务，有权收取物业费，被告享受物业服务，应履行缴纳物业费用义务；被告既未提供银行卡划扣记录，也未提供现场缴纳的收款收据，故对被告不清楚是否已缴纳相关费用的说法本院不予认可；关于专项维修资金，原告提供收款收据、发票等证明其已对涉案物业的专项维修资金予以垫付，故对于原告诉请被告支付专项维修资金的诉请，本院予以支持；关于水费，因原告未提交充分证据证明被告实际欠缴水费的金额，故本院对于原告主张被告支付水费的诉请，本院不予支持。综上，经计算，被告需向原告支付2017年9月1日至2018年9月15日的物业费3948.44元（2.5×126.35×12.5=3948.44元）、专项维修资金394.84元（0.25×126.35×12.5=394.84）。对于原告主张的滞纳金。被告一直拖欠相关费用的行为，依据《关于楼宇管理服务费的协议》，原告主张被告以欠缴相关费用的总额为基数，以每日万分之五的标准向其支付滞纳金的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告敖菊莲于本判决生效之日起十日内向原告成都市威士达物业管理有限公司支付2018年9月1日至2019年9月15日期间的物业管理费3948.44元；二、被告敖菊莲于本判决生效之日起十日内向原告成都市威士达物业管理有限公司支付2018年5月至2019年9月15日期间的专项维修资金394.84元；三、被告敖菊莲于本判决生效之日起十日内向原告成都市威士达物业管理有限公司支付2018年5月至2019年9月15日期间的滞纳金（以每月欠缴的物业管理费和专项维修资金为基数，按每日万分之五的标准，从次月6日起支付至本院判决确定的付款之日止）；四、驳回原告成都市威士达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告深圳市龙城物业管理有限公司已预交，由被告敖菊莲负担。本判决为终审判决。审判员  何珍珍二〇一九年十一月六日书记员  周 圆附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。