湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初5963号 原告（反诉被告）：彭文军，男，汉族，1967年4月15日出生，现住怀化市鹤城区。 被告（反诉原告）：怀化市金瑞达房地产开发有限公司，住所怀化市。 法定代表人：李炯樟，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐松英，女，汉族，1976年8月7日出生，住所地湖南省溆浦县。系该公司法律顾问。 委托诉讼代理人:杨修松，男，汉族，1977年9月3日出生，住所地湖南省中方县，系该公司总经理助理。 原告（反诉被告）彭文军诉被告（反诉原告）怀化市金瑞达房地产开发有限公司（以下简称“金瑞达公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）彭文军、被告（反诉原告）金瑞达公司的委托诉讼代理人唐松英、杨修松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）彭文军向本院提出诉讼请求：1、请求判令金瑞达公司立即向彭文军出示泰平盛世第1幢10层1002-B号房屋竣工验收合格验收备案表、质量保证书；2、请求判令金瑞达公司向彭文军支付从2015年1月1日起至起诉之日（2019年9月30日）止共1734日逾期交房违约金人民币133211.082元，并按照93.13元/日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3、本案全部诉讼费用由金瑞达公司承担。事实和理由：2013年9月22日，彭文军与金瑞达公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：彭文军以429419元的价格购买金瑞达公司开发的泰平盛世第1幢10层1002-B号房屋，金瑞达公司应按照购房合同第十一条约定“在2014年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须竣工并经当地建筑工程质量监督管理机构验收合格。”由于被告未在合同约定期限内交房，逾期超过90天，且原告要求继续履行合同，应当按照合同第十二条约定“逾期超过90日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”承担违约责任。合同签订后，彭文军于约定时间内将383632元付给金瑞达公司，至此彭文军已按照合同履行全部付款义务，但金瑞达公司未依照合同约定将验收合格的房屋交付彭文军验收使用。经彭文军及其他业主多次催促，金瑞达公司工作人员于2017年10月16日将房屋钥匙交付给原告，但至今该商品房未竣工且未经当地建筑工程质量监督管理机构验收合格。彭文军认为，金瑞达公司逾期交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。为维护彭文军的合法权益，故起诉至法院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第十一条、第十二条之约定，支持彭文军的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）金瑞达公司答辩并反诉称：一、金瑞达公司和彭文军于2013年9月22日签订《商品房买卖合同》，合同约定彭文军以429419元的价格购买金瑞达公司开发的泰平盛世第1幢10层1002-B号房屋，金瑞达公司未能按照购房合同第十一条约定的在2014年12月31日前，按照国家和地方人民政府的相关规定，将合同约定的商品房交付彭文军使用。由于金瑞达公司未能在合同约定期限内交房，逾期超过90天，且彭文军要求继续履行合同，并要求金瑞达公司按照合同第十二条约定，“逾期超过90天，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”承担违约责任，其主张不成立。金瑞达公司与彭文军于2013年9月22日签订《商品房买卖合同》，彭文军选择分期付款方式付款，房款的60%即257362元于签订合同之日支付，于B栋主体封顶之前支付房款的20%即85787元，剩余房款85787元于交房之日前付清。彭文军于2017年10月16日实际取得钥匙并占有案涉房屋至今，尚有购房款45304元未付，故彭文军应当承担合同约定按照每日万分之六支付逾期付款违约金的违约责任；二、彭文军于2017年10月16日到金瑞达公司相关部门物业处领取房屋钥匙，写具“承诺书”先入住后补交相关物业费用，当时房屋只通过单项质量验收，还未通过竣工验收，原告在明知该房屋未经竣工验收的情况下，仍接收并实际占有房屋，而合同约定交房日期为2014年12月31日，故原告主张的逾期交房违约金已经超过诉讼时效。 经本院审理查明：2013年9月22日，彭文军（买受人）与金瑞达公司（出卖人）签订《怀化市商品房买卖合同》（条纹码为201300761002-B），合同约定：彭文军购买金瑞达公司开发的泰平盛世第1幢10层1002-B号房，建筑面积133.1平方米，单价每平方米3222.66元，总购房款428936元，购房款60%即257362元于签订合同之日支付，于B栋主体封顶之前支付房款的20%即85787元，剩余房款85787元于交房之日前付清。上述《怀化市商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”及第十二条约定：“……由于出卖人原因，未按本合同第十一条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之2的（该比率应不小于第（1）项中的比率）违约金。”第十九条约定：“经协商，买受人同意将所购房屋委托深圳盛建物业公司进行物业管理，房屋交付使用后，买受人应遵守物业管理公司制定的物业管理规定，并按时缴纳物业管理费用及水电等费用。” 合同签订后，彭文军与2013年9月22日交纳购房款257362元，于2014年2月7日交纳购房款85787元，于2015年8月19日交纳房款483元。2017年10月16日，彭文军向金瑞达公司交纳购房款4万元，并约定剩余房款交房时付清，金瑞达公司在开庭时陈述其向彭文军出具该收据时口头承诺彭文军一周内交清剩余房款。当日，彭文军取得案涉商品房钥匙，对商品房进行装修并入住。至开庭时，金瑞达公司所售的案涉商品房未取得工程质量验收合格，也未经消防验收合格；彭文军所欠购房款45304元亦未支付。 上述事实,经原、被告当庭举证、质证和辩论，本院确认,有彭文军居民身份证、金瑞达公司企业登记信息、《怀化市商品房买卖合同》、收据及庭审笔录予以证实。 本院认为，原告与被告签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。《怀化市商品房买卖合同》约定，金瑞达公司应在2014年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付给彭文军使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，金瑞达公司未能按照约定交房，至开庭日案涉商品房仍未经竣工验收并取得竣工验收备案表，不符合合同约定的交房条件，金瑞达公司已构成逾期交房之根本违约，应承担逾期交房的违约责任，故彭文军主张被告逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据法律规定，金瑞达公司交付房屋不符合合同约定时，原告有权拒绝收房，但因原告于2017年10月16日收房并入住，应视为对交房条件的变更和认可，故逾期交房违约金计算截止时间为2017年10月16日。逾期交房违约金的计算标准根据本地经济发展状况和本案情况，本院酌定为金瑞达公司按彭文军已付购房款每日万分之一的标准计算。《怀化市商品房买卖合同》约定金瑞达公司逾期交房违约金按日向彭文军支付，即该项违约金之债以日为计算单位，而法律规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。彭文军于2019年10月16日向本院提起诉讼，故彭文军要求金瑞达公司支付逾期交房违约金诉讼请求中的2016年10月16日之前的逾期交房违约金因超过了三年的诉讼时效，故金瑞达公司每日应向彭文军支付逾期交房违约金38.36元（383632元×0.0001/天），自2016年10月16日起至2017年10月16日止的逾期交房违约金为14001.4元（38.36元×365天），彭文军主张逾期交房违约金的金额以本院计算的为准，超过部分，本院不予支持。关于彭文军主张金瑞达公司立即出示竣工验收合格验收备案表、质量保证书的诉讼请求。根据《城市房地产管理法》第二十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发企业向买受人交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房，故金瑞达公司有法定的义务，应及时对商品房办理验收合格，但在金瑞达公司履行该项义务前，因彭文军已办理接收房屋手续并入住，且案涉房屋至今未经竣工验收，故对彭文军该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张本案诉讼时效存在中断的情形且被告系违法交房，但其提交的证据不足以证明其上述主张意见，应承担举证不利的后果，故对原告的上述主张意见本院不予采纳。 原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，彭文军选择分期付款方式支付购房款，故彭文军应当依约按时履行支付购房款的合同义务。合同约定彭文军最后一期付款时间为交付房屋时支付，同时根据金瑞达公司向彭文军出具的收据词意理解，彭文军应在接收房屋时交清余欠购房款。彭文军接收房屋时间为2017年10月16日，故彭文军应在该日交清房款，但彭文军在该日仅支付4万元，尚欠购房款45304元至今未付，已构成违约，故对金瑞达公司主张彭文军支付购房款并承担逾期付款违约金的反诉请求，本院予以支持。逾期付款违约金的计算标准同样根据本地经济发展状况和本案情况，酌定为彭文军按所欠购房款每日万分之一的标准计算，金瑞达公司主张按照所欠购房款每日万分之六标准计算，其超出本院确定部分的诉讼请求，本院不予支持。金瑞达公司在庭审中陈述在出具收据时口头承诺彭文军于收房后一周内付清余欠款项，则彭文军支付逾期付款违约金的起止时间为自2017年10月23日至该款付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）怀化市金瑞达房地产开发有限公司限于本判决生效之日起10日内向原告彭文军支付逾期交房违约金14001.4元； 二、原告（反诉被告）彭文军限于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）怀化市金瑞达房地产开发有限公司支付购房款45304元及逾期付款违约金（计算方式为：以前述所欠购房款为基数，按照每日万分之一的标准自2017年10月23日计算至该45304元偿清之日止） 三、驳回原告（反诉被告）彭文军的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）怀化市金瑞达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2964元，减半收取计1482元，由原告（反诉被告）彭文军负担1100元，由被告（反诉原告）怀化市金瑞达房地产开发有限公司负担382元；反诉案件受理费726元，由原告（反诉被告）彭文军负担500元，由被告（反诉原告）怀化市金瑞达房地产开发有限公司负担226元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 （本页无正文） 审 判 员  申 敏 二〇一九年十一月二十八日 代理书记员  彭建军