重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝民终40号 上诉人（原审原告、案外人）：金晓梅，女，1964年11月23日出生，回族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范滔滔，重庆博萃律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。 原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：肖华安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。 上诉人金晓梅因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（以下简称重庆四中院）（2018）渝04民初352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭，并于2019年1月29日公开开庭进行了审理。上诉人金晓梅的委托诉讼代理人陈伟超、范滔滔，被上诉人华融公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，原审第三人盛景公司的委托诉讼代理人肖华宪、张叶娟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金晓梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号6幢2单元6－2号房屋（以下简称案涉房屋）；2.本案一、二审案件受理费由华融公司承担。事实和理由：1.金晓梅与盛景公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），盛景公司出具了购房款收据并将房屋交予金晓梅占有，由其关联的物业管理公司收取了物业费，表明其认可金晓梅为案涉房屋的买受人并支付了全部购房款。金晓梅举示的商品房买卖合同、购房款票据、物业费票据等证据也充分证明其已经支付了全部购房款。2.金晓梅以“原债权作为履行购房款”的支付方式符合最高人民法院公布的72号指导判例的精神。3.金晓梅对案涉房屋享有的权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议规定）第二十八条之规定，足以排除强制执行。4.华融公司以不到借款金额20%的价款购买重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行）的借款债权，却要申请执行各买受人支付100%购房款的房屋（由此产生的物权），不具有公平性。5.华融公司的债务人为重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司），海丰建设公司已进入破产程序，华融公司应当在破产程序中主张权利。 华融公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实与理由：1.根据金晓梅在一审中的陈述，其与王芳、海丰公司之间存在三角债关系，金晓梅系通过以房抵债的方式取得案涉房屋，但其提供的现有证据不足以证明三方之间债权债务关系的真实性，仅凭盛景公司提供的合同、收据不能证明金晓梅以抵债的方式支付了购房款。2.即使金晓梅与王芳、王芳与海丰建设公司之间存在真实的债权债务关系，金晓梅通过以房抵债的方式取得案涉房屋，签订的商品房买卖合同损害了国有企业的利益，为无效合同；金晓梅对案涉房屋享有的权利与基于消费者身份购买商品房的权利有根本性的区别，不能获得物权期待权的保护，不能对抗抵押权。3.金晓梅提供的商品房买卖合同未载明签订时间，亦未举示相应的抵房协议，无法证明是在华融公司取得的案涉房屋抵押权设立之前签订。4.华融公司对案涉房屋享有抵押权，因此本案应当适用执行异议规定第二十七条的规定进行审理并驳回金晓梅的上诉请求。即使本案需依照执行异议规定第二十八条、第二十九条进行审理，金晓梅的权益也不足以排除执行。5.根据《中华人民共和国担保法》（以下简称担保法）的相关规定，债权转让抵押权一并转让。华融公司从重庆银行受让债权，重庆银行对案涉房屋享有的抵押权一并归华融公司享有，未损害第三人的合法权益，金晓梅称华融公司仅以不到20%的价款受让债权无任何法律和事实依据。6.根据《中华人民共和国物权法》和担保法的相关规定，在债权不能实现时，债权人可以选择行使担保物权来实现债权，金晓梅称华融公司仅能通过申报破产债权的方式实现债权没有法律依据。7.本案应当适用首轮查封时间，即重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）的查封时间2015年6月8日，一审法院认定案涉房屋的查封时间错误。 盛景公司述称，盛景公司同时在项目所在地、大渡口区等地设立销售点，各买受人到销售点洽谈购买房屋事宜，在双方达成意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款、抵工程款等方式支付购房款、装修款及税费到盛景公司账户或者盛景公司指定账户，具体支付方式、支付时间以收据载明为准。盛景公司对各买受人提交的《重庆市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）、收据的真实性、合法性、关联性均予以认可，因盛景公司原因未能办理网签、房屋产权证等手续，请求人民法院依法判决。 金晓梅向一审法院起诉请求：1.停止对案涉房屋的执行；2.本案诉讼费由华融公司负担。 一审法院认定事实：重庆市海丰控股集团有限公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为肖华安。盛景公司于2012年5月28日取得重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年11月27日，盛景公司取得该小区商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。 2017年7月5日，重庆银行向重庆四中院申请强制执行，该行在执行期间中，将债权转让给了华融公司，重庆四中院依法裁定变更申请执行人为华融公司。2015年6月8日，渝中区法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行申请执行后，重庆四中院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，重庆四中院于2017年8月2日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称石柱国土局）送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经重庆四中院去函，渝中区法院依法将案涉房屋移送重庆四中院执行。 另查明：因海丰建设公司向重庆银行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱国土局于2015年3月对案涉房屋办理了抵押登记。 再查明：金晓梅与盛景公司签订商品房买卖合同，约定金晓梅向盛景公司购买案涉房屋，房屋用途为住宅，总价款391534元，付款方式为一次性付款，房产证委托盛景公司办理，该合同无签订时间。同时，金晓梅与海丰建设公司签订《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》，约定装修款为56991元。2014年4月26日，盛景公司给金晓梅出具金额为448525元的收据一张，载明的收款方式为“转账”，收款事由为“6-2-6-2号房总房款”。王芳于2013年3月11日向金晓梅转账5万元，金晓梅于2013年3月12日向王芳转账200万元，金晓梅称该200万元是借给王芳。2014年4月24日，王芳作为法定代表人的重庆鑫洲普昂科技发展有限责任公司（以下简称鑫洲普昂公司）向海丰建设公司转账450万元。2018年1月29日，鑫洲普昂公司出具《付款情况说明》载明：2014年4月24日，我公司向海丰建设公司的银行账户转账支付450万元的款项，此款项系按照王芳的指示，代金晓梅向盛景公司付的购房款。2015年6月8日，金晓梅办理了涉案房屋的宽带入户手续；2017年7月18日，金晓梅缴纳了涉案房屋从2017年7月18日至2018年7月17日止的物管费。除涉案房屋外，金晓梅在“明月绿洲”小区还购买了四套住房，其陈述付款方式与本案一致。王芳在“明月绿洲”小区亦购买了多套房屋，且部分房屋也在一审法院诉讼中。金晓梅得知涉案房屋被重庆四中院查封后，向重庆四中院提出执行异议。重庆四中院经审查后，作出（2018）渝04执异485号执行裁定书，裁定驳回金晓梅的异议请求。 一审法院认为，本案的争议焦点为：金晓梅能否依据执行异议规定第二十八条或第二十九条的规定排除案涉房屋的执行。 一、关于执行异议规定第二十八条、第二十九条的适用问题 执行异议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”执行异议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”执行异议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融公司受让了重庆银行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，执行异议规定第二十八条、第二十九条属于第二十七条规定的例外情形，第二十八条系对一般不动产买受人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。案外人针对执行标的为商品房的执行异议，符合执行异议规定第二十八条规定的情形的，可以认定为异议理由成立而中止执行。如其异议理由不符合执行异议规定第二十八条规定，但符合执行异议规定第二十九条规定的，也可认定为异议理由成立而排除执行。因此，华融公司提出案外人针对执行标的为商品房的异议，只能适用执行异议规定第二十九条规定的理由不能成立。 二、关于本案能否适用执行异议规定第二十八条或第二十九条的规定排除执行的问题 首先，关于人民法院查封时间的认定问题。本案中，金晓梅提起的为案外人执行异议之诉，人民法院应当按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立的案件引起，查封时间应当以本案即重庆四中院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”重庆四中院于2017年8月2日向石柱国土局送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。 其次，关于本案能否适用执行异议规定第二十八条的规定排除执行的问题。本案中，金晓梅应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据金晓梅提交的证据，金晓梅虽然与盛景公司签订了商品房买卖合同，但盛景公司出具的购房款收据载明付款方式为“转账”，金晓梅应进一步举示转账凭证予以证明。金晓梅主张系因王芳未偿还其借款，王芳作为法定代表人的鑫洲普昂公司便代为支付了购房款。虽然金晓梅举示了鑫洲普昂公司的付款凭证及《付款情况说明》，但因金晓梅在“明月绿洲”小区购买有多套房屋，其未进一步举证其购房款总金额与鑫洲普昂公司支付的金额是否一致，且鑫洲普昂公司支付的款项并未支付给盛景公司，加之王芳在“明月绿洲”小区亦有购房行为，故金晓梅所提供的证据不足，一审法院根据其提供的现有证据无法判断其实际向盛景公司支付了涉案房屋的购房款。因此，本案不能适用执行异议规定第二十八条的规定，排除涉案房屋的执行。 最后，关于本案能否适用执行异议规定第二十九条的规定排除执行的问题。本案中，金晓梅应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合执行异议规定第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定金晓梅已实际支付了购房款，加之金晓梅在该小区购买了多套住房，故本案不能适用执行异议规定第二十九条的规定排除案涉房屋的执行。 综上，金晓梅对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，其诉讼请求不应得到支持。根据执行异议规定第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，一审法院遂判决：驳回金晓梅的诉讼请求。一审案件受理费7173.01元，由金晓梅负担。 二审中，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 金晓梅向本院举示了如下证据：第一组证据：1.王芳、海丰建设公司、盛景公司就借款和抵房事宜而签订的《抵房协议》（2014年11月4日）、盛景公司财务人员蔡渝确认抵房给王芳或其指定的第三人的《王芳房款收据明细统计表》（2015年6月10日），拟证明2014年11月4日，王芳、盛景公司、海丰建设公司就海丰建设公司所欠本金及利息进行了确认，并达成《抵房协议》。第二组证据：鑫洲普昂公司工商登记信息、王芳与海丰建设公司的《借款协议》复印件（2014年7月3日）、银座银行对账单两张（鑫洲普昂公司），拟证明王芳系鑫洲普昂公司的法定代表人，王芳通过鑫洲普昂公司分两次借给向海丰建设公司450万元、722万元，共计1222万元。第三组证据：银座银行对账单（周淑萍）、存款金融交易明细查询（周淑萍），拟证明王芳通过其财务人员周淑萍借款给海丰建设公司246万元，其中146万元由海丰建设公司指定的工作人员兰红梅作为收款人，另外100万元直接转入海丰建设公司账户。第四组证据：个人活期明细结果两张（王芳）、王芳与海丰建设公司的《借款协议》复印件（2014年5月28日），拟证明王芳将借给海丰建设公司的六笔借款转账至海丰建设公司指定的收款人张叶娟账户，共计916万元，王芳将借给海丰建设公司的一笔借款转账至海丰建设公司指定的收款人兰红梅账户，共计46万元。第五组证据：收据复印件（2010年4月23日）一份，拟证明王芳2010年4月通过其男朋友杨树海出借给海丰建设公司借款100万元。第六组证据：三份收据复印件以及海丰公司盖章的借款本息确认清单（未载明时间，应为2012年以前）。 对金晓梅举示的上述证据，本院认证如下：对第一组证据：因华融公司及盛景公司均认可《抵房协议》的真实性，故本院对该证据予以采信；对《王芳房款收据明细表》，因盛景公司、华融公司也认可该证据的真实性，且该证据上有王良玉和盛景公司财务人员蔡渝的签字，故本院对该证据的真实性认可并予以采信。对第二组证据：因华融公司及盛景公司均认可鑫洲普昂公司工商登记信息的真实性，故本院对该证据予以采信；因借款协议（2014年7月3日）无原件，且未得到华融公司的认可，故对该证据不予采信；因华融公司及盛景公司均认可银座银行对账单（鑫洲普昂公司）的真实性，故本院对该证据予以采信。对第三组证据：对银座银行对账单（周淑萍）和存款金融交易明细查询（周淑萍），因华融公司及盛景公司均认可该证据的真实性，故本院对该证据予以采信。对第四组证据：对个人活期明细结果2张（王芳），因华融公司及盛景公司均认可证据的真实性，故本院对该证据予以采信；因王芳与海丰建设公司的《借款协议》复印件（2014年5月28日）无原件，且未得到华融公司的认可，故对该证据不予采信。对第五组、第六组证据：因收据复印件均无原件，且未得到华融公司的认可，故对该部分证据不予采信；第六组证据中的海丰建设公司与王芳之间的借款本息确认清单，尽管加盖有海丰建设公司公章，但无支付相应款项的银行凭证，不能证明该笔债权的真实性，故本院对该份证据不予采信。 本院二审查明：本院（2019）渝民终259号民事判决书载明，重庆四中院向石柱土家族自治县不动产登记中心送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书的时间为2017年7月14日。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：金晓梅对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本院对此评述如下： 首先，执行异议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”执行异议规定第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合执行异议规定第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。 其次，执行异议规定第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。华融公司系作为债权受让人替代重庆银行参加执行，而案涉房屋系重庆四中院依据重庆银行的申请而查封，故应以重庆四中院查封时间认定本案相关事实的查封时间。经查，重庆四中院于2017年7月14日向石柱土家族自治县不动产登记中心送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，故重庆四中院的查封时间为2017年7月14日。 最后，执行异议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 关于案涉商品房买卖合同的签订时间问题。金晓梅与盛景公司签订的商品房买卖合同虽未载明签订时间，但盛景公司于2014年4月26日给金晓梅出具了购房款收据，案涉《抵房协议》的时间为2014年11月4日，盛景公司财务人员蔡渝签订《王芳房款收据明细统计表》的时间为2015年6月10日，均早于案涉房屋被人民法院查封的时间，结合案涉房屋在《王芳房款收据明细统计表》中列明且载明抵款人是王芳、业主名字为金晓梅的情况，可以认定金晓梅与盛景公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 关于购房款的支付，根据本院采信的金晓梅举示的证据以及本案查明的事实可知，因海丰建设公司欠付王芳借款，而王芳又欠付金晓梅借款，海丰建设公司、盛景公司系关联公司，其法定代表人均系肖华安，盛景公司、海丰建设公司遂同意以包括案涉房屋在内的80套房屋冲抵给王芳，并由王芳指定的金晓梅与盛景公司就案涉房屋签订了商品房买卖合同，可以认定盛景公司已经收到了案涉房屋的购房款，符合已支付全部价款的条件。 关于案涉房屋的占有，金晓梅在一审中举示了由中国电信石柱代办于2015年6月8日开具的案涉房屋使用机顶盒、光猫和电视费用的收据，该时间早于人民法院的查封时间，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。 最后，关于未能办理过户登记手续的过错问题，金晓梅签订商品房买卖合同时，其申请查询、复制登记资料的权利可能存在障碍，不宜对其苛以过高的注意义务。在商品房预售许可证与抵押权并存的情形下，金晓梅基于对商品房预售许可证的合理信赖而与盛景旅游开发公司签订商品房买卖合同，符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯，可以认定金晓梅已经履行了合理的注意义务，故案涉房屋未办理过户登记非因金晓梅自身原因。因此，金晓梅符合执行异议规定第二十八条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，金晓梅的上诉理由成立，本院予以支持。因二审出现新证据，本院予以改判。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 一、撤销重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初352号民事判决； 二、不得执行金晓梅购买的重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号6幢2单元2－2号房屋。 一审案件受理费7173.01元，二审案件受理费7173.01元，均由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。 重庆市第四中级人民法院（2018）渝04执异485号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 本判决为终审判决。 审判长  唐渝梅 审判员  郭 勇 审判员  李 震 二〇一九年十一月八日 书记员  柯美玲