四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1181民初3249号 原告：四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司峨眉山分公司，住所地：四川省峨眉山市山湖路南段6号峨秀湖假日半岛小区，统一社会信用代码91511181MA62802R7B。 法定代表人：李小龙，公司总经理。 委托诉讼代理人：陈宇平，女，1988年9月28日出生，汉族，住四川省峨眉山市，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：江银强，四川精伦律师事务所律师。特别授权。 被告：曾某，男，1964年8月29日出生，汉族，住四川省成都市武候区。联系地址：四川省成都市。 原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司峨眉山分公司（以下简称嘉宝分公司）与被告曾某物业服务合同纠纷一案,本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序于2019年11月19日公开开庭进行了审理，原告嘉宝分公司代理人陈宇平、江银强到庭参加诉讼，被告曾某经传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告嘉宝分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳2011年12月30日至2019年10月31日所欠物业服务费27241.5元；2.判令被告按合同约定计算向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金26479.85元（截止至2019年10月31日）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年11月26日，四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司峨眉山分公司与被告曾某签订了“峨秀湖假日半岛”项目前期物业服务协议，约定原告负责该项目的物业管理服务工作，业主负有交纳物业费义务。被告从2011年12月30日起，截止起诉之日，被告未向原告缴纳物业服务费。该户的产权面积为115.87平方米，根据“峨秀湖假日半岛”项目前期物业服务协议约定，被告应按照2元每平方米的标准向原告缴纳物业管理费。若逾期缴纳物业管理费，被告应从逾期次日起每天按应付物业管理服务费的5‰向向原告支付违约金。被告拒不缴纳物业管理费的行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了一定的经济损失，同时妨碍了小区的统一管理，侵害了已经缴费业主的合法权益。原告为维护自身合法权益，依照相关法律规定向法院提起诉讼，请求判决如诉。 为证明上述事实及主张，原告嘉宝分公司向法庭出示了公司营业执照、公司法定代表人身份证明、公司法定代表人身份证、准予变更登记通知书、前期物业服务协议、被告身份证、商品房买卖合同、律师函、被告所欠物业费明细表、百世快递邮寄单、缴费通知书、EMS快递邮寄单、测绘报告、物业费缴纳提示函、盛大交房通知等证据予以证实。 诉讼中，原告变更违约金的计算方式为从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的万分之六向原告支付。 被告曾某经本院传票传唤无正当理由未到庭，庭前未提供书面答辩意见和证据，依法视为其自动放弃举证质证和答辩的权利。 经庭审，本院认定以下事实： 1.原、被告双方存在物业服务合同关系； 2.原告依约履行了物业服务义务,被告存在物业服务费用未按时缴纳的情况; 3.原告履行了物业费催收通知义务。 另外，本院还查明以下事实： 1.本案所涉房屋门锁目前尚在物业公司存放，被告曾某逾期仍未接房，即被告曾某并未入住该房屋； 2.本案所涉房屋内多媒体箱等相关设施已经或破损，或脱落。 本案争议的焦点问题是： 1.被告是否已经接收房屋，是否应当缴纳物业服务费； 2.被告方是否存在违约责任，违约金如何计算。 根据庭审中原告的陈述、举证、辩论及本院调查核实的事实，本院评述如下： 1.关于被告曾某是否已经接收房屋，是否应当缴纳物业服务费的问题。从本案所涉房屋来看，表面上被告曾某未实际接收房屋，但根据现有的房屋买卖合同、开发商交房公告等证据，责任应在被告曾某，案涉房屋的实际权利人实际已经转化为被告曾某。同时，原告嘉宝分公司与被告曾某也已签订了《物业综合管理服务协议》，原告嘉宝分公司自签订《物业综合管理服务协议》之日起，至今一直在该房屋所在小区提供物业服务，因此，原告嘉宝分公司要求被告曾某缴纳物业服务费的主张符合法律规定，本院依法予以支持。 2.关于被告曾某是否存在违约，违约金如何计算的问题。据上所述，被告曾某长达8年之久不按时交纳物业服务费，无事实和法律依据，明显存在违约行为，原告嘉宝分公司依据《物业综合管理服务协议》主张支付违约金于法有据。但是，依据双方所签订的物业服务合同看，双方约定的违约金明显过高，原告虽然已经主动进行了调整，但是，根据违约金具有补偿和惩罚双重性质的特点，和以补偿为主的原则，加之原告方未就被告违约造成其损失的事实和依据提供证据证实，调整后的违约金仍然过高。当然，被告曾某的违约客观上也造成了对原告资金占用的事实，参考相关司法裁判案例，本院认为，以年利率6%计算违约金更显公平合理。同时，从本案房屋目前实际未交付被告以及房内相关设施破损情况看，虽然原告主张与本案无关联性，但是，结合原告方承认的受开发商委托交房的事实，原告方存在协调通知被告接房、督促开发商修整完善不到位的情况。因此，本院酌情确定总违约金予以减半支持。 以上事实有原告方提供的证据及本院调查提取的证据及庭审笔录载卷佐证。 本院认为，合法的合同关系依法应当受到保护，依法成立的合同应当得到履行。原告嘉宝分公司与被告曾某签订的《物业综合管理服务协议》合法有效，双方应当全面遵守。原告嘉宝分公司依法履行了合同义务，要求支付物业服务费用及违约金符合法律规定，依法应予支持。被告曾某消极应诉，应由其承担不利的法律后果。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条、第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条等有关规定，判决如下： 一、被告曾某在本判决生效之日起十五日内，支付所欠原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司峨眉山分公司从2011年12月30日至2019年10月31日物业管理费27241.5元，并以各期欠费为基数以年利率3%（6%÷2）的比例计算支付违约金3354.61元； 二、驳回原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司峨眉山分公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费减半收取572元（已由原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司峨眉山分公司预交）由被告曾某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于乐山市中级人民法院。 审判员  彭远华 二０一九年十一月十九日 书记员  宋梦琴 附：本案所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。 第七十六条当事人对自己的主张只有本人陈述而不能提出其他相关证据的其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。