文书内容重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0155民初4085号原告（反诉被告）：梁平县亿梁商业管理有限公司，住所地重庆市梁平区双桂街道迎宾路371号，统一社会信用代码91500228595158105L。法定代表人：林剑，系公司执行董事。委托诉讼代理人：漆辉豪，男，1995年1月3日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：周小林，重庆尚可尚律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈顺利，女，1981年4月15日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。原告（反诉被告）梁平县亿梁商业管理有限公司与被告（反诉原告）陈顺利房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员崔彬松独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2018年4月16日签订《商铺租赁合同》，合同约定租赁期限为60个月，自2018年5月1日起到2023年4月30日止。按照租赁合同的约定，被告应当在2019年2月底前交纳2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金51804元及物业服务费2677元。其间，原告多次向被告进行了催收，被告认账不给，被告至今没有交纳2019年度的租金和物业服务费。据了解，被告从2019年5月1日前已经全部搬出商铺没有经营业务活动。现原告诉至本院，要求判令：1、解除《商铺租赁合同》；2、被告支付原告2019年度（2019年5月1日至2020年4月30日）的租金51804元和物业服务费2677元；3、被告赔偿原告损失，每天按应付金额千分之五从2019年5月1日起计算至被告付清时；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原告的诉讼请求不能成立，其所陈述的事实违背事实真相。原告既要求被告停止营业又要求被告支付租金是相矛盾的，被告交纳了2018年5月1日至2019年4月30日的租金。2018年12月，被告接到原告市场部通知，称市场要调整业态，要求被告到市场制定区域营业。2019年2月，被告同意搬迁后市场要求被告调整门市被告也同意，但在被告作装修规划的第二天市场部就反悔了，要求被告加租一个门市，被告不同意加租门市，原告市场部就不同意将门市出租给被告。2019年4月30日，被告将原经营场地进行搬迁后因新营业点没有落实，被告就要求继续租赁原来的门市，但原告市场部称不再将原门市出租给被告并于第二日在门市上张贴了起诉状。2019年6月3日，原告再次在原租赁门市张贴租金催缴函。被告反诉称，原被告于2018年4月16日签订《商铺租赁合同》，合同期限为60个月。被告按照合同约定按时交纳了租金，但原告违反合同约定，在2018年12月通知被告市场要重新调整业态规划，被告同意服从市场安排并同意搬迁到市场制定的新营业点。2019年2月，原告要求被告加租新营业点旁边的一个门市，被告不同意加租，原告遂不同意租赁新营业点门市给被告，导致被告停业大半年，更为重要的是原告违反合同约定给被告造成了巨大的经济损失和精神打击。现被告提出反诉，要求判令：1、解除原被告之间签订的《商铺租赁合同》；2、由原告赔偿被告原门市装修费50000元、停业的经济损失30000元、违约金19250元；3、原告退还被告合同押金4000元；4、反诉诉讼费由原告承担。原告针对反诉辩称，原被告于2018年4月16日签订《商铺租赁合同》，合同期限为60个月，合同到期日为2023年4月30日。在合同履行期内，双方尚未解除合同，租赁商铺依然由被告经营、控制和管理，被告对其商铺的装修和拆除装修有自由处置权，与原告无关。其次，被告对租赁门市搬迁在前，其要求新营业点的租赁与原告商谈在后，所以对新增租赁商铺的成功与否不影响被告对原门市的自行拆除。第三，在租赁期内，原告没有存在致使被告停止营业的行为，被告的停业行为是其个人行为，其损失应由其个人承担。第四、在履行合同过程中，被告没有支付2019年的租金和物业管理费，被告应当支付原告相应的损失。综上，请求驳回被告的反诉请求。经审理查明，2018年4月16日，原被告签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告将位于梁平区迎宾路588号市场A区7栋8101、8102、8103号一楼共3间，建筑面积共139.25平方米的营业商铺有偿出租给被告；订立合同时，被告应当向原告一次性全额交纳“履约保证金”，被告应当向原告交纳履约保证金共计4000元，合同期满后，经原告确认被告无相关的违法、违约行为时，被告将物业完整移交给原告，被告所支付的履约保证金在合同期满后60天内不计利息返还给被告；被告所承租商铺的租期为60个月，自2018年5月1日起到2023年4月30日止；在签订合同时，被告交纳第一个周期的租金38499元，之后被告提前两个月主动交纳下一个周期租金，并不得以任何理由拒付；被告应当向原告交纳市场经营物业管理服务费，具体标准为1.6元/月/平方米，被告从签订合同之日一次性交纳1年的市场经营物业管理服务费2005元，之后以每12个月为一个周期，提前两个月主动交纳下一个周期市场经营物业管理服务费，并不得以任何理由拒付；被告逾期未支付合同约定的各项费用，每天按应付金额5‰计赔原告损失，逾期30日以上未支付的，原告有权解除合同，收回商铺经营权并对外公开出租，且已经收取的入市经营保证金不予退还，由此造成的一切损失由被告自行承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。2018年4月16日，被告向原告支付了2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金38499元。2018年4月20日，被告向原告交纳了履约保证金4000元。2019年4月30日，被告将其承租门市内的搬离，并迁出了其承租的门市，因就租金交纳问题发生争议后被告即向原告表示解除合同并由原告自行收回出租商铺。2019年5月2日，原告以被告逾期交纳2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金及物业管理服务费30日以上为由，向被告发出《商铺收回通知函》，要求与被告解除所签订的《商铺租赁合同》，并收回商铺对外公开出租，已收取的履约保证金不予退还，由此造成的一切损失由被告自行承担，并要求被告于2019年5月10日之前搬离所租赁商铺，若被告逾期未搬出租赁商铺，则被告放置于商铺内的一切设施设备包括装修等物品将视为放弃物，原告有权自行完成恢复原状、拆除、搬出和修复工作。同日，原告还在被告承租的门市上张贴了一份民事起诉状，要求判令解除《商铺租赁合同》，被告停止营业，归还租赁商铺。上述事实有原告提供的《商铺租赁合同》，被告提供的租金收据、履约保证金收据、照片、到庭证人证言等证据，以及原告委托诉讼代理人、被告的当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原被告双方于2015年3月12日签订《商铺租赁合同》，约定了双方的权利义务，双方应当按照合同约定行使各自的权利并承担相应的义务。被告首先未按照合同约定向原告按期足额交纳2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金，并于2019年4月30日向原告明确表示其已经搬离了承租门市并要求原告收回门市，原告行使合同解除权于2019年5月2日向被告发出商铺收回通知函并要求被告在2019年5月10日前搬离商铺由其收回商铺并对外公开出租。至此，应当认为被告以自己的行为表明不再继续履行合同，原告也同时向被告主张了合同解除权，双方于2018年4月16日签订的《商铺租赁合同》已经解除。现原告要求解除《商铺租赁合同》并由被告立即归还租赁商铺，被告反诉要求解除《商铺租赁合同》，本院对解除双方的《商铺租赁合同》的诉讼请求予以支持，对原告要求被告归还租赁商铺的诉讼请求，本院不予支持。原告还要求被告支付2019年度租金、物业服务费及相应损失，因被告已于2019年4月30日搬离了其承租的门市并通知了原告，原告也要求被告在2019年5月10日搬离。故，对原告要求被告支付2019年度租金、物业服务费及相应损失的诉讼请求，本院不予支持。被告要求原告赔偿门市装修费、停业的经济损失及违约金，因被告未按期向原告交纳租金违约在先，原告行使合同解除权解除了与被告签订的《商铺租赁合同》，且被告也自认其在2019年4月30日时要求原告收回门市，且被告也未提供证据证明其门市装修费及停业损失。故，被告要求原告赔偿门市装修费、停业损失及违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告还要求原告退还合同押金4000元即合同约定的履约保证金，因被告未按期交纳租金违约导致原告行使合同解除权，被告要求原告退还履约保证金不符合双方在合同中约定的退还保证金的条件。故，对被告要求原告退还合同押金的诉讼请求，本院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告梁平县亿梁商业管理有限公司与被告陈顺利于2018年4月16日签订的《商铺租赁合同》已解除；二、驳回原告梁平县亿梁商业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告陈顺利的其他反诉请求。本诉案件受理费1162元，减半收取581元，由原告负担；反诉案件受理费2365元，减半收取1182.50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  崔彬松二〇一九年十一月十三日书记员  王忠美