黑龙江省鸡东县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0321民初2412号原告(申请执行人）:黑龙江鸡东农村商业银行股份有限公司，住所地黑龙江省鸡东县鸡东镇中心大街31号。法定代表人：郭俊强，职务董事长。委托诉讼代理人：赵翠霞，该单位法律顾问。委托诉讼代理人：逢崇汀，该单位员工。被告（执行案外人）:任光录，男，1976年4月11日出生，朝鲜族，现住黑龙江省鸡东县。委托诉讼代理人:徐英，黑龙江董长霞律师事务所律师。被告（被执行人）：朴哲万，男，1960年7月25日出生，朝鲜族，农民，住黑龙江省鸡东县。原告黑龙江鸡东农村商业银行股份有限公司（以下简称鸡东农村商业银行）与被告任光录、朴哲万申请人执行异议之诉一案，本院于2019年8月20日立案后，适用普通程序，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵翠霞、逢崇汀，被告任光录及其委托诉讼代理人徐英、朴哲万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸡东农村商业银行向本院提出诉讼请求：1.判令许可对朴哲万所有的位于鸡东县××街××蓝天××楼××单元××室的房屋，产权证号（2019）鸡东县不动产权第0000069号进行执行（申请主张执行标的为100000元）；2.要求被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由:任光录对登记在朴哲万名下的房屋提出执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能排除执行。任光录提交的房屋买卖协议书的签订时间是2014年8月18日，该房屋是朴哲万的回迁房屋，签订房屋买卖协议书时，朴哲万没有取得不动产登记证书，此时的房屋是禁止转让的，因此二被告签订的房屋买卖协议书是不合法的，是无效的，任光录也没有到不动产登记中心办理预告登记等相关手续。任光录没有在人民法院查封前实际合法占有案涉房屋的证据。二被告签订的房屋买卖协议书没有约定房屋交付时间，任光录也未能提供其在案涉房屋居住五年期间内的水费、电费、物业费等相关杂费。任光录没有交付全部购房款的证据，二被告签订的房屋买卖协议书内容显示：二被告签订的房屋买卖协议书时，首付款50000元没有约定交付时间，余款110000元当中的50000元当年年底交付，剩余60000元从2015年开始每年20000元，三年还清，也就是约定的购房款全部还清的时间是2017年年底。（2019）黑0321执异82号执行裁定书认定，任光录于2014年10月20日交付了全部购房款没有证据证实。任光录提供的2014年10月20日收条不是收取本案案涉房屋购房款的收条，而是蓝天名苑5号楼,该收条内容、时间与房屋买卖协议书约定的内容没有任何关联，大额资金的支付依法应有转款凭证等相关证据证实，朴哲万在收条中的字迹与房屋买卖协议中的字迹不是同一人书写。蓝天名苑项目在鸡东县不动产登记中心办理产权登记业务时间是2017年9月14日，任光录在人民法院查封前近两年的时间没有办理过户事宜，是任光录怠于行使权，不构成买受人善意取得。故原告认为贵院的解除查封措施侵犯了原告的合法权益，为了维护原告人的合法权益，诉至法院。任光录辩称：任光录在2014年8月18日与朴哲万签订购房合同，朴哲万将位于蓝天名苑6号楼1单元303室房屋卖给答辩人所有。之后任光录在当年装修房屋并实际入住，该房屋已经入住了五年的时间，因案涉房屋系回迁房屋，需要朴哲万先将房照办理到自己名下才能办理过户手续，朴哲万在2019年1月才将房照办理到自己名下，之后任光录要求朴哲万将房照更名时，朴哲万已在外地没能及时协助任光录办理更名手续。在朴哲万回家办理更名手续时房子已经被法院查封，无法办理更名手续，原告提交的起诉状称该房屋系回迁房屋没有取得不动产登记证书，房屋禁止转让的说法并没有法律明文规定，并且在房屋查封的时候朴哲万已经取得不动产登记证书。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。法律规定房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，任光录在2014年取得钥匙办理入住的时候该房屋已经转移为任光录占有，任光录入住后2016年7月8日将全部购房款已经结清给朴哲万。任光录与朴哲万房屋被查封前签订合法的房屋买卖合同后，交付全额购房款、随后入住房屋。查封前没有将房屋过户至答辩人名下是因为朴哲万办理房照后外出不在本地，任光录无法办理房屋更名手续。以上事实有充分的证据证实，以上事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。我国宪法规定保护公民的合法财产不受侵害，任光录购买的该住房系唯一住房，符合相关法律规定。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。朴哲万辩称，案涉房屋是2014年8月18日与被告任光录签订的购买合同，房款分别于2015年、2016年、2017年分期付款，任光录2014年12月31日按照合同给付50000元，我的女儿因为上大学，给我女儿的账户上汇款50000元，2015年汇给我20000元，2016年任光录给付40000元，案涉房屋是2019年1月21日才办理房照，办理完之后一周或是两个周之后才能取得房照，我拿到房照后就去我女儿那了，去深圳的飞机票是2019年2月3日，所以没有时间过户，我回来才能给办理过户，2019年5月得知这个房子给查封了，我回来的时间是2019年7月10日，回来之后案涉房屋已经查封了，不能办理过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人当庭进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：鸡东农村商业银行提供的证据如下：2.2019年8月9日，鸡东县不动产登记中心出具说明、黑（2019）鸡东县不动产权第0000069号不动产证书。证明：蓝天名苑项目办理产权登记的起始时间是2017年9月14日，产权证取得时间是2019年1月份。签订买卖协议的时候没有取得产权证，房屋不得转让。任光录认为，房屋买卖合同的生效要件并不是以房屋登记信息为主，并且该房屋在2019年1月已经取得了不动产登记证书，该房屋买卖合同真实有效。朴哲万认为，房照是2018年下半年开始办理的，开发商没有通知我们可以办理房照，是别人说的可以办理房照我才办理的。本院认为，该证据可以证实，蓝天名苑项目办理产权登记时间为2017年9月，予以采信，但案涉房屋系朴哲万通过其拆迁房屋而置换案涉房屋，且在出卖时已取得预售许可证，故对案涉房屋没有取得产权，不得转让的证明目的，不予采信。3.房屋买卖协议、收条，证明：收条体现的房屋是蓝天名苑5号楼，房屋买卖协议体现的是6号楼，两者相互矛盾，房屋没有交付时间及实际占有时间。被告陈述是分期付款，而收条体现的是收5号楼的款项一次性付清，且收取大额资金需要有相关转账凭证予以证实，仅以收条不能证实收到了收条当中的款项。而且收条与买卖协议朴哲万的签字非本人所签，两者的字体明显不是一人所签，被告任光录应监督产权登记和过户，故任光录没有办理产权过户有过错。任光录认为，该房屋买卖协议书明确了在协议签订的时候任光录交付首付款50000元，余款交付日期有相应的银行转账记录为证，收条蓝天名苑系6号楼而非5号楼，收条的作用是证明朴哲万收取了任光录全额的购房款，该组证据恰恰证实了房屋买卖协议全额交付款项的履行情况，任光录年年有催朴哲万履行房屋不动产权证书登记手续。任光录认为，合同写的不是一次性付款，是分期付款，所以当时写不了收条，收条是后补的，这是两家事，这个收条就是证明已经付完了，写的时候也没有看合同，房子买的时间是2014年，收条就按照2014年写的。朴哲万认为，任光录的姐姐2019年1月来催我要求办理过户登记，我当时没有办理房照，我办理完房照之后，就去深圳女儿那了，任光录交付完房款之后，我出具了收条。本院认为，通过庭审调查可以证实涉案房屋系蓝天名苑为6号楼及购买该房屋交付款的履行情况，故对鸡东农村商业银行的证明目的，不予采信。4.2019年8月5日鸡东县人民法院工作人员何立群对朴哲万作的询问笔录复印件一份，证明朴哲万自认6号楼的房款交付方式都是现金，朴哲万从提起执行异议之诉到证据交换以及今天的庭审对交付方式相互矛盾，一是合同约定分期付款，二是收条时间是2014年10月20日，当庭又称时间是2019年1月中旬，三是当庭陈述交付的尾款的时间是2016年7月8日，而且交付的方式既说都是现金又说转账，可见朴哲万的陈述不真实，其矛盾无法排除。任光录认为，该证据恰恰证实了买房人一直在催办理过户，因为询问笔录倒数第五行有写，办完房照就去珠海了，另外和朴哲万当庭陈述与合同约定相符，合同约定分期付款，根据分期付款的相应证据显示我方一直按照约定履行义务，全额房款已交付完毕，该房子已经卖了5年之久，现金或者转账他本人应该也记不清了，作为一个普通百姓，书写收条不严谨应该属于正常行为，该证据无法证实证明效力。朴哲万认为，案涉房款是分期支付的，交付完房款之后是后补的，我以为就是买房子的时候日期就好，不是为了掩盖虚假的，卖房是真实的。本院认为仅凭该笔录不能证实鸡东农村商业银行所要证明的目的，需结合其他证据予以证实其所要证明的目的，故对其所要证明的目的，不予采信。任光录提供证据如下：1.购房合同一份，证明在2014年8月18日朴哲万与被告任光录签订购房合同，朴哲万将位于蓝天名苑6号楼1单元303室房屋卖给任光录。鸡东农村商业银行认为，该合同中甲方朴哲万的签字与朴哲万在收条及其他材料上签字的笔迹不一致，其他证据意见同鸡东农村商业银行证据2的证明目的，朴哲万当庭承认入住时间是2012年年末，买卖协议签订记载是2014年8月18日，这份买卖协议书对房屋交付时间是空白的，可见2014年8月18日时候房屋并没有实际交付，任光录并没有实际占有该房屋。朴哲万对该证据无异议。2.收条一张，转款凭证四张，证明全额交付了款项，依据购房合同约定任光录在签订合同之时给付朴哲万50000元现金；2014年12月31日任光录通过尾号7640的账户汇款给朴哲万女儿，户名朴凤华，账户为6893的尾数转款50000元人民币；2015年12月17日任光录用本人中国银行卡号6295的尾号转给朴哲万尾号6462的账户20000元，2016年7月7日任光录用尾号2566的账号按照朴哲万的指示向朴哲万的外甥金东虎尾号1835的账号打款40000元，至此任光录履行交付全额房款的义务，在2019年前后的时候朴哲万给任光录出具了一张全部购房款的收条。鸡东农村商业银行认为，对于转款凭证无法体现转入方的姓名和账号，所谓的收款人朴凤华是独立的自然人，与本案没有关联性，对所谓的收款人金东虎无法体现因对方账户标准的是金※虎，而且金※虎与本案没有任何关系，并且该流水的数额只体现了110000元，另外50000元的大额转款并没有体现，另外，转账凭证的时间与收条时间不符，收条时间与合同时间以及当庭陈述的2019年1月份尾款2016年全部付清，是相互矛盾，该组证据与原告提交的证据4询问笔录体现的交款方式相互矛盾，以上诸多矛盾证实证据2不真实。朴哲万对该证据无异议。3.物业缴费凭证、户口信息，证明任光录实际入住房屋并在入住缴纳水费、电费等，崔海锦系任光录的母亲，任东彬系任光录的父亲。鸡东农村商业银行认为，2018年5月6日，三份增值税普通发票均未加盖公章，且无法体现与案涉房屋有关联性，其余六张票据均系白条不是合法有效的票据，而且所记载的缴费单位和缴费人是任东彬和崔海锦，与任光录没有关联性，与本案也没有关联性。朴哲万对该证据没有异议。5.证人证言，证明涉案房屋居住使用情况。鸡东农村商业银行对证人证言没有异议，但对任光录的质证意见有异议，房产部门能够办理产权证的时间是一致的，不会因开发商的原因还是用户的原因导致办证时间不一致，而且办理初始登记开发商只是配合，必须由买受方本人办理初始登记，任光录代理人所陈述没有证据支持，没有法律依据。朴哲万对证人证言无异议。本院认为，证据1.2.3.5.可以证实任光录购买案涉房屋与朴哲万签订合法有效的房屋买卖合同、交付案涉房款履行情况、案涉房屋物业费用缴纳情况及任光录已在案涉房屋入住情况，故对上述证据及任光录的证明目的，予以采信。朴哲万提供证据如下：1.购房合同，证明在2014年8月18日，朴哲万与任光录签订购房合同，朴哲万将位于蓝天名苑6号楼1单元303室房屋卖给任光录。鸡东农村商业银行质证意见同任光录证据1的质证意见一致。任光录对该证据无异议。2.接受房款记录（银行流水）2张，及朴哲万家人的户口信息3张，证明任光录将购房款给付朴哲万及家人，欠款的去向打入户名：朴凤华，账号中国工商银行鸡东支行62×××93的账户里50000元，2016年7月8日朴哲万收取购房尾款40000元，其中30000元打入户名朴凤华的账号中国工商银行鸡东支行62×××93的账号里。鸡东农村商业银行认为，朴凤华出生日期是1993年5月12日，银行流水交易时是已经年满18岁是完全能力行为人，其他质证意见与任光录的证据2银行流水的质证意见一致。任光录没有异议。3.房照一份，证明房照在2019年1月21日才办理完毕，取房照的日期从办理完毕之日起一周到两周的时间。鸡东农村商业银行认为，取得产权证后立即可以办理转移登记，二被告没有办理过户登记有过错。任光录对该证据无异议。4.广东珠海往返车票2张，朴凤华的出生时间证明，证明朴哲万及家人徐淑子2019年2月3日，从牡丹江飞往深圳机票至2019年7月10日从深圳返回，证明这期间朴哲万因为在广东珠海照顾哺乳期女儿未能回来为任光录办理房产更名事宜。鸡东农村商业银行认为，朴哲万取得产权证的时间是2019年1月21日，取得产权证后完全可以办理转移登记，出行不是不予办理产权证的理由，另外，任光录没有办理房屋过户有过错，假定朴哲万不配合可以通过诉讼及其他渠道主张权利，而任光录没有任何的证据。任光录认为，恰恰证明了朴哲万所陈述属实，朴哲万陈述房照办理完就去南方了，要求任光录等朴哲万从南方回来之后，办理房照，朴哲万并没有告诉任光录什么时候返程，任光录对没有办理房屋变更登记的事情没有任何过错，系朴哲万没有时间办理。本院认为，证据1.2.3.4，可以证实朴哲万作为案涉房屋的出卖人与买受人任光录签订合法有效的买卖合同、任光录交付房款的履行情况、案涉房屋办理房屋产权登记时间及未能及时为任光录办理产权变更登记系由于朴哲万外出的原因，故对上述证据及朴哲万的证明目的，予以采信。本院经审理认定事实如下:2018年11月6日，本院作出（2018）黑0321民初1339号民事判决书，判决：吴万天、金彩淑给付鸡东农村商业银行本金860000元，利息213960.83元；朴哲万等十一人对上述债务承担连带清偿责任。2019年5月21日，本院作出（2019）黑0321执1165号执行裁定书，裁定：查封蓝天名苑6号楼1单元303室的房屋。2019年8月5日，本院作出（2019）黑0321执异82号执行裁定书，裁定：中止对蓝天名苑6号楼1单元303室的房屋的执行（申请主张执行标的为100000元）。鸡东农村商业银行不服该裁定，在法定期限内，向本院提起本诉。2011年，朴哲万名下的房屋被拆迁，2012年末，朴哲万通过拆迁房屋置换取得案涉房屋，2014年8月18日，任光录与朴哲万签订了《房屋买卖合同》，约定：房屋总价款为160000元，协议签订时任光录支付首付房款50000元，余款110000元当中有50000元2014年年底交付，剩余60000元任光录从2015年开始每年给付20000元，三年还清，任光录按照《房屋买卖合同》约定分期支付了购房款，并于2016年7月8日，给付完最后一笔尾款。签订合同当日朴哲万将房屋交付任光录。任光录在案涉房屋已居住5年。任光录一直催促朴哲万办理产权变更登记。此前，蓝天名苑小区因证件不全，无法办理房屋产权登记。朴哲万于2019年1月21日，办理了案涉房屋的产权登记，未通知任光录案涉房屋可以办理过户转移登记。朴哲万于2019年2月3日，外出至深圳伺候女儿，2019年7月10日返回鸡西市鸡东县，2019年5月21日，鸡东县人民法院查封案涉房屋。另查明，鸡东镇前进街蓝天名苑，于2013年8月6日取得商品房预售许可证，于2017年9月14日，开始办理产权登记业务。本院认为：申请人执行异议之诉是原告请求对执行标的的许可执行。本案执行标的即案涉房屋系朴哲万通过房屋拆迁而置换取得，且登记在朴哲万名下，朴哲万在案涉房屋查封前，已将其出卖给任光录，双方签订合法有效的书面房屋买卖合同，任光录已支付全部购房款，并在案涉房屋居住五年之久，朴哲万在办理案涉房屋产权登记后，外出深圳，直至案涉房屋被查封后仍未能配合任光录办理房屋产权变更登记，任光录作为案涉房屋买受人并非由于自身原因未办理过户登记。任光录作为申请人执行异议之诉的案外人，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》中第二十八条规定的情形，享有足以排除强制执行的民事权益的问题，该规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护。在人民法院查封案涉房屋之前，任光录对案涉房屋已享有准物权，鸡东农村商业银行对被执行人朴哲万享有的是普通债权，其效力不及于任光录的准物权，故任光录享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，案涉房屋具备法律规定的“人民法院不得查封、扣押、冻结”的条件。鸡东农村商业银行的证据不足以证明其所要主张的事实，故鸡东农村商业银行的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告黑龙江鸡东农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费2300元，由黑龙江鸡东农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  高宏伟人民陪审员  于晓秋人民陪审员  于 萍二〇一九年十一月二十一日法官助理詹冀尧书记员姜凯文所附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（1）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（1）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。