苏州市吴中区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0506执异24号案外人：冯志强，男，汉族，1983年1月30日生，住昆山市。委托诉讼代理人：黎月嫦、尤宏波，江苏六典律师事务所律师。申请执行人：苏州市吴中区广融农村小额贷款有限公司，住所地苏州市吴中区孙武路622-1号。法定代表人：俞雄伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾青峰、李文颖，江苏苏明律师事务律师。被执行人：严绪仁，男，汉族，1982年9月17日生，住昆山市。被执行人：张井罗，女，汉族，1983年8月2日生，住昆山市。被执行人：严绪让，男，汉族，1984年10月19日生，住昆山市。被执行人：彭湘芸，女，汉族，1985年3月14日生，住滨海县。被执行人：昆山市浚宸建设工程有限公司，住所地昆山市花桥镇光明路1029号。法定代表人：严绪仁。本院在执行苏州市吴中区广融农村小额贷款有限公司（以下简称广融小贷公司）申请执行严绪仁、张井罗、严绪让、彭湘芸、昆山市浚宸建设工程有限公司借款合同纠纷一案中，案外人冯志强向本院提出书面异议。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2019年2月22日，本院对广融小贷公司诉严绪仁、张井罗、严绪让、彭湘芸、昆山市浚宸建设工程有限公司借款合同纠纷一案作出(2018)苏0506民初8190号民事调解书：（一）严绪仁于2019年2月28日前给付广融小贷公司借款本金人民币2884464元及支付至2018年9月6日的罚息合计623181元（此后罚息以借款本金2884464元为基数，自2018年9月7日起按照月利率2%计算至还清之日）；（二）严绪仁于2019年2月28日前给付广融小贷公司律师费123629元；（三）张井罗、严绪让、彭湘芸、昆山市浚宸建设工程有限公司对严绪仁上述债务承担连带清偿责任；（四）广融小贷公司有权在全部债权范围就登记在严绪仁名下的位于昆山开发区黑龙江××楼××室抵押房产以折价、拍卖、变卖所得款项在优先偿付第一顺位抵押权人中国建设银行股份有限公司昆山支行的债权后在本案抵押登记债权560000元范围内优先受偿；就登记在严绪让名下的位于昆山市花桥××大道××楼××室抵押房产以折价、拍卖、变卖所得款项在抵押登记债权2500000元范围内优先受偿；（五）案件受理费减半收取17925元、财产保全费5000元，合计人民币22925元，由严绪仁、张井罗、严绪让、彭湘芸、昆山市浚宸建设工程有限公司共同负担。该案审理过程中，本院根据广融小贷公司的诉讼保全申请，于2018年10月10日作出（2018）苏0506民初8190号民事裁定：冻结严绪仁、张井罗、严绪让、彭湘芸、昆山市浚宸建设工程有限公司银行存款人民币4000000元或查封相应价值的等值财产。2018年10月22日，本院向昆山市不动产登记中心发出（2018）苏0506民初8190号民事裁定书及协助执行通知书，依法查封了登记在张井罗名下位于昆山市××花桥XX大道××室房屋所有权及土地使用权，查封期限自2018年10月22日至2021年10月21日止。该房于2015年1月28日设定抵押，抵押权人昆山鹿城村镇银行股份有限公司，债权数额220万元。案外人冯志强提出执行异议称，2017年12月2日，其与张井罗、严绪仁签订《房地产买卖居间协议》，约定由其以260万元购买张井罗、严绪仁位于昆山市花桥XX大道××室房屋××套，面积273.53平方米，该合同依法成立有效。同日，其按约向严绪仁支付房款50万元，并约定2018年1月15日过户当日支付房款200万元，剩余尾款10万元待过户完成水、电、物业变更后再支付。2018年1月15日前后，其催促对方办理过户，但均遭到张井罗、严绪仁的拒绝，经其和中介公司多次催促，张井罗、严绪仁于2018年3月15日向其交付房屋，并向其出具《交房协议》。其占有上述房屋后，于2018年6月12日与承租人晏某某签订《房屋租赁协议》，并对上述房屋进行装修，承租人晏某某租赁该商铺经营足浴至今。自2017年7月1日起暂算至2018年12月31日，其已向上述房屋所在的上海万群物业管理有限公司交纳物业管理费用暂计19696.2元。2018年10月22日上述房屋被吴中区人民法院查封。2018年11月21日，其向昆山市人民法院提起诉讼，要求张井罗、严绪仁将上述房屋过户至其名下，经昆山市花桥人民法院立案（2019）苏0583民初5211号案件审理，庭审中其表示自愿将剩余房款210万元汇入昆山市人民法院，用于解除该房屋抵押权及查封后，将上述房屋过户至其名下。现上述房屋未能办理过户并非其自身的原因，而是因为张井罗、严绪仁没有足够款项解除上述房屋被设定的抵押权，导致上述房屋至今未能过户至其名下。综上，其的权利符合能够排除查封的情形，故请求法院中止查封昆山市花桥XX大道××室房屋的执行，并解除对该房屋的查封。申请执行人广融小贷公司未作答辩。被执行人严绪仁、张井罗、严绪让、彭湘芸、昆山市浚宸建设工程有限公司未作答辩。另查明，冯志强为证明其购买了涉案房屋并已于2018年3月15日实际占有使用该房屋的事实，向本院提供了如下证据：①冯强与张井罗、严绪仁及居间方昆山市花桥镇德吉房产中介服务所分别于2017年11月2日和2017年12月2日签订的《房地产买卖居间协议》复印件一份。协议约定冯志强委托居间方昆山德吉房产经纪有限公司以总价260万元购买张井罗、严绪仁位于昆山市花桥XX大道××室房屋，其中购房定金为50万元，并约定于2018年1月15日前双方办理过户手续，在办理过户手续当日支付房款200万元，剩余10万元尾款在过户后由冯志强对上述房产进行验看、清单，结清水、电、煤及物业管理费等交割清楚后支付给张井罗、严绪仁；②交付房款转账凭证及收据复印件各一份，分别载明：2017年12月2日冯志强通过其农业银行（卡号为62×××99）的账户向严绪仁卡号为（62×××10）的账户转账50万元；同日，严绪仁及居间方昆山市花桥镇德吉房产中介服务所向冯志强出具了50万元的收据一份，收款事由为：付昆山市花桥XX大道××室商铺定金；③严绪让与冯志强于2018年3月15日签订的《交房协议》及《补充协议》复印件各一份，协议载明：“严绪仁与冯志强于2017年12月2日签订房地产买卖居间协议，因张井罗、严绪仁无力归还贷款，导致无法正常交易过户，现同意将房提前交给冯志强……”④冯志强、严绪仁与晏崇利及中介方昆山市花桥镇德吉房产中介服务所分别于2018年6月12日、同年6月19日签订的《房屋租赁协议》复印件一份，协议约定冯志强、严绪仁将涉案房屋出租给晏某某，租赁期自2018年7月25日至2023年7月26日止，租金为前二年每年租金13万元，第三第四年每年租金14万元，第五年租金为15万元；⑤晏崇利于2018年6月20日交付房租的收据复印件一张，载明：收款金额为现金76000元，收款事由为租XX大道XX号XX室店面房租陆个月65000元，押金壹个月11000元；⑥自2017年7月1日至2018年12月31日分别由荣欣装潢和冯志强交付的物业费发票复印件三张；⑦冯志强于2018年11月21日向昆山市花桥镇法庭起诉的民事起诉状复印件一份及（2019）苏0583民初5211号原告冯志强与被告张井罗、严绪仁房屋买卖合同纠纷一案的合议庭组成通知书。另，在本院审查期间，案外人冯志强向江苏省昆山市人民法院交付剩余房款210万元。本院认为，案外人主张执行标的物的实体权利应提供相应阻止标的物执行的证据。现案外人冯志强提供的证据能证明就本案所涉昆山市花桥XX大道××室房屋，在本案诉讼前就与被执行人张井罗、严绪仁签订了《房屋买卖协议》，支付了定金并实际占有上述涉案房屋，且在异议审查期间主动将剩余购房款项交付江苏省昆山市人民法院。因此，案外人冯志强与张井罗、严绪仁之间的房屋买卖真实可信，案外人所提异议的事实及理由符合排除法院执行之条件，异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对昆山市花桥XX大道XX号XX室房屋的查封。如不服裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  张峥嵘审判员  徐国聪审判员  姜春燕二〇一九年十一月二十八日书记员  李 莉