西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终11483号  上诉人（原审原告）：黄某，男，1987年9月2日出生，汉族，无业，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：刘新功，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛晓征，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甲公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：董某，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王富建，男，1984年12月3日出生，汉族，该公司员工，住陕西省宁强县，现住该公司。委托诉讼代理人：郑敏，女，1979年12月21日出生，汉族，该公司员工，住四川省成都市武侯区，现住该公司。原审第三人：乙公司，住所地陕西省西安市经开区。法定代表人：王某，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱小洁，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：史甜茹，陕西永嘉信律师事务所实习律师。原审第三人：丙公司，住所地西安市新城区。法定代表人：朱某，该公司总经理。上诉人黄某因与被上诉人甲公司（以下简称甲公司）、原审第三人乙公司（以下简称乙公司）、原审第三人丙公司（以下简称丙公司）返还原物纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初644号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄某及其委托诉讼代理人刘新功、牛晓征，被上诉人甲公司委托诉讼代理人王富建、郑敏，原审第三人乙公司委托诉讼代理人朱小洁、史甜茹，原审第三人丙公司法定代表人朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄某上诉请求：1．撤销一审判决第二项；2．改判为甲公司向其腾房及赔偿损失1万元；3．二审诉讼费由甲公司负担。事实和理由：其与甲公司签订的委托租赁合同已到期，未续签新的租赁合同，其已明确表示不再将房产租赁给甲公司，但甲公司仍强占其房产的侵权行为却得到一审法院的变相支持。因此，甲公司基于违法行为产生的权利，不具备优先承租权。其行使对物权的排除妨害，并非处分物权的用益物权，一审认为其处分物权的用益物权涉及集体利益，与其诉讼请求不符。其诉讼请求行使的是占有，非收益和处分，不涉及集体利益。其要求腾房系其行使对物权的合法占有，甲公司非法占有行为违反物权法规定，其收益（占用费）已得到一审法院的支持。其房产有独立的房产证，其诉讼也是独立的个案，不存在集团诉讼的利益问题，不能以少数服从多数行使权益为由驳回其腾房的诉讼请求。一审认定事实不清，适用法律错误。甲公司辩称，其优先承租权来源于包括黄某在内的业主自愿签订的合同约定以及法律规定，合法有效，同时该优先权也是基于诉争房屋的历史和现有格局形成的，符合全体业主的核心利益。一审判决驳回黄某关于腾房的诉讼请求，是纠正黄某违反合同约定及侵害其利益的违法行为，同时也是防止损失的扩大，非黄某所称的一审法院变相支持违法侵权行为。其以各种方式向黄某表示愿意支付租金，黄某授权的丙公司亦与其进行了磋商并达成了租赁关系，其对于诉争房屋的使用有合法的权利依据，未妨害黄某行使物权。黄某要求其腾房损害其与绝大多数业主的利益，应当予以纠正。所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能，要想获得收益，必须让渡占有、使用等权能。基于诉争房屋构造及出租上的整体性，黄某将所有权各项权能割裂开来，有悖于法理。一审支持黄某关于占用费的请求正是基于黄某让渡占有、使用权能。黄某的诉讼请求是独立的，但诉讼请求指向的标的物房屋是整体的，除了黄某个体利益外，还有整体利益，而整体利益决策必须符合绝大多数人的意志。黄某委托丙公司拟将房屋租赁给乙公司时未征求其是否行使优先承租权，且从其与部分业主签订租赁合同支付租金的标准来看，已远高于乙公司的租金标准，一审认定黄某委托丙公司将房屋出租给乙公司损害其优先承租权正确，符合法律规定与客观事实。其已取得77位产权人及肖根祥所有房屋的使用权，不论是业主数量还是面积均已过半，同时其拥有承租权的房屋分布于一、二、三层。虽然涉案商铺分属于各个产权人，但涉案商铺系产权式商铺，与普通商铺相比，具有一定的特殊性，只有在统一规划、整体使用时才能体现价值。因此，一审以个别业主权利的行使受限于多数业主的意志，未支持黄某腾房的诉讼请求，合理合法。黄某购买的商铺与其他商铺紧密相连，空间上没有明确的区分隔断墙体，不具备独立经营和分割条件，故涉案商铺与其他业主出租的商铺在使用和经营上具有整体性和不可分割性，黄某的房屋客观上不具有腾退的条件和可能性。其已与黄某委托的丙公司形成了租赁关系，黄某无权要求其返还房屋。黄某请求因主张权利而产生的损失及律师费用，缺少事实和法律依据。乙公司系恶意竞争，乙公司与丙公司签订租赁合同侵害其优先承租权，损害其利益，应属无效合同。乙公司述称，甲公司原《房屋租赁合同》于2017年3月17日届满，原合同条款不再履行，甲公司与某24G全体业主之间的租赁关系已经终止，甲公司无权继续占用涉案房屋。甲公司虽与丙公司多次协商，但未最终达成一致。甲公司主张已与丙公司签订房屋租赁合同，但丙公司未盖章，该合同未成立、未生效，故甲公司与丙公司之间未建立租赁关系。2016年12月30日，某24G业主代表作为委托方与丙公司签订《委托协议》，丙公司享有以自己名义对某24G商铺进行对外招商的权利。2017年7月21日，丙公司与其签订《租赁合同》，该合同成立并生效，乙公司依法享有涉案房屋的租赁权。甲公司向丙公司提出续租请求达成的初步租赁意向，不等于双方形成了租赁关系。甲公司在原租赁合同期满后继续占用、不腾退房屋行为，侵犯了业主的物权及其合法权益。甲公司主张的优先租赁权是基于自己与戊公司签订的《房屋租赁合同》，而该合同已到期终止，对黄某与丙公司无约束力。甲公司原《房屋租赁合同》所谓的优先承租权仅是优先缔约请求权，并非到期后业主必须与甲公司续租。因此，甲公司不享有涉案房屋的优先租赁权，无权继续占有涉案房屋。其与丙公司签订的《租赁合同》约定的租金标准明显高于甲公司的租金标准，二者的租金标准不属于“同等条件”，甲公司已不具备优先租赁权的行使条件，一审认定甲公司享有优先承租权无法律及合同依据。甲公司在明知其与丙公司签订《租赁合同》后仍违法占用涉案房屋，并称自己私下与55位业主签订租赁合同、与10位业主签订协议书约定房屋使用费定期结算，该做法与甲公司主张的享有优先承租权自相矛盾。甲公司与55户业主签订租赁合同的行为属于恶意串通，损害其与业主及丙公司的合法权益，违反《合同法》五十二条规定，应属无效合同。其与丙公司签订的《租赁合同》已经大多数业主追认，系双方真实意思表示，合法有效。其已依约向丙公司支付定金4439773.80元，实际履行了合同义务，并就涉案房屋在相关部门办理租赁登记，系涉案房屋合法承租人。一审判决认定其《租赁合同》对全体业主并无约束力，认定事实错误且无法律依据。丙公司述称，同意黄某的上诉请求及事实和理由，同意乙公司的述称意见。黄某向一审法院起诉请求： 1．判令甲公司向黄某腾交位于西安市XX路XX号“某·24G”10213号的商铺共计80.56平方米；2．判令甲公司向黄某支付自2017年3月18日至2018年12月17日的商铺占用费219928.8元及至实际腾房之日止的占用费（按每平方米130元计算）；3．判令甲公司向黄某支付因黄某主张权利产生的损失及律师费1万元；4．诉讼费由甲公司负担。一审法院认定事实： 1．某24G产权来源及前期租赁相关事实。甲公司与丁公司（以下简称丁公司）分别于2006年8月14日、2007年3月30日、2008年1月18日签订《房屋租赁合同》、补充协议，约定由甲公司承租丁公司开发的西安市新城区XX路XX号XX层至三层房屋，承租建筑面积6080平方米，租赁期限10年，2007年3月18日至2017年3月17日。同时约定，合同期满后，甲公司如继续承租，应向丁公司发出书面通知，同等条件下，甲公司享有优先承租权。在甲公司承租期间，丁公司将所出租的房屋依不同面积、位置分别对外销售给一百余位购房者，并签订委托经营管理协议，其中包含黄某等56位原告。2013年戊公司与甲公司以及丁公司三方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定由戊公司全部受让丁公司在与甲公司的房屋租赁合同、协议中的权利义务，戊公司也一并接受丁公司与购房者所签订的管理经营协议，并另行与购房者分别签订《委托经营管理协议》。2017年3月17日房屋租赁合同届满。甲公司与戊公司曾协商继续租赁房屋事宜，未能达成一致。甲公司向戊公司交纳房租截至时间为2017年3月17日，现房屋仍由甲公司使用。2017年9月26日戊公司向一审法院提起诉讼，要求甲公司向其腾交房屋，一审法院于2017年12月8日作出（2017）陕0102民初7743号民事判决，判令甲公司向戊公司腾交涉案房产，甲公司不服向西安市中级人民法院提出上诉，西安市中级人民法院判决维持原判，甲公司向陕西省高级人民法院提出申诉，陕西省高级人民法院作出（2018）陕民申2168号民事裁定认为：甲公司于2016年12月30日向戊公司发函请求续租涉案房屋。2017年1月12日，戊公司向甲公司回函称其未取得业主授权，无法与甲公司协商续租事宜，并表示其将积极协助甲公司与业主代表进行续租工作相关事宜；2017年1月3日，丙公司向甲公司发函，称丙公司已得到业主授权对外招租涉案房屋，同时征询甲公司是否续租。2017年3月7日丙公司向甲公司回函，提出了新的续租方案，同时，丙公司鉴于合同即将到期，同意甲公司提出的续租两个月的意见并提出了该两个月期间的租金收取标准；2017年3月13日甲公司向丙公司发函，提出了不同的续租方案，并对续租的两个月房租收取标准提出了自己的方案。甲公司与戊公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。根据查明的事实，涉案合同于2017年3月17日租赁期限届满。戊公司在涉案合同期限届满前即2017年1月12日已告知甲公司其不再有业主授权，无法与甲公司协商续租事宜。在涉案合同届满前即2017年3月13日甲公司与具有业主授权的丙公司就续租两个月事宜达成一致。故应认定在涉案合同期限届满后甲公司和戊公司之间的租赁法律关系终止，甲公司与丙公司建立新的租赁法律关系。戊公司在涉案租赁合同届满后以租赁期限届满为由要求甲公司腾交房屋无事实及法律依据，戊公司不具有原告诉讼主体资格。遂指令西安市中级人民法院再审，西安市中级人民法院于2019年3月21日作出（2019）陕01民再19号民事裁定查明，戊公司于2016年11月10日、2017年7月27日向业主发出通知，声明戊公司与业主之间的《委托经营管理协议》在2017年3月17日《房屋租赁合同》期限届满时而终止，后业主也并未与戊公司重新签订《委托经营管理协议》。再审中，甲公司提交了在《房屋租赁合同》到期后，该公司与某24G部分业主签订的房屋租赁合同。原审查明其余事实属实，应予确认。西安市中级人民法院上述裁定认为，甲公司与戊公司签订的《房屋租赁合同》于2017年3月17日租赁期限届满，戊公司与某24G业主的委托关系因《房屋租赁合同》到期后而自动终止，之后戊公司就涉案房屋未与业主签订《委托经营管理协议》，其不再具有经营管理的权利和义务。在《房屋租赁合同》到期后，涉案房屋亦交由业主实际掌控，据此，戊公司与本案没有直接利害关系，其以涉案房屋租赁期限届满为由要求甲公司腾交房屋无事实及法律依据，不具有原告诉讼主体资格，依法裁定驳回戊公司起诉。2．关于丙公司与业主之间的委托授权关系。第三人丙公司于2018年以委托合同纠纷为由，起诉业主张甲、乙公司。要求业主履行第三人与乙公司签订的租赁合同。一审法院于2018年4月12日作出（2018）陕0102民初391号民事判决查明：2016年3月18日，张甲出具委托授权书，言明其系西安市新城区XX路XX号XX层XX号业主，全权委托马甲、张甲、尹甲、马乙、张乙、高甲、张丙、廖甲、朱某、张丁、王甲、张戊、马丙负责本人所属商铺的招商工作事宜。2016年12月20日，某24G业主代表张甲、高甲、朱某、尹甲、王甲、张戊、张乙、张丙、廖甲、张己、马甲、马乙十二人与丙公司签订委托协议，约定丙公司（受托方）“某·24G”第一、二、三层（非独立商铺）业主指定对外招商的法定公司，负责以自己名义对外招商事宜；丙公司对外招商而形成的合同权利、义务，均实际由委托方享有及负担；丙公司以自己名义将上述商铺对外招商，招商事项必须经某24G业主代表会议表决通过，并在某24G业主微信群里发布，且获得60%以上的业主同意后方可执行；以上协议经由70%以上的业主代表和商业运营公司签字后生效，并具有法律效力等内容。该协议签订后，丙公司即开展招商工作，在未按照委托协议约定的须获得60%业主同意的情况下与乙公司签订了租赁合同，并收取了定金4439773.80元。张甲承认已与甲公司签订了租赁合同。法院审理认为，张甲与丙公司签订的委托合同，是当事人的意思真实表示，不违反法律的规定。丙公司在履行委托合同的具体条款上有所欠缺，未能按照委托合同的内容履行，即须经60%以上业主的同意方可执行的条款，从程序上来说，违反约定，该租赁合同不能约束张甲。虽然丙公司在与乙公司签订租赁合同后，征求了大部分业主的同意，但不能认定业主张甲也同意，且也未经其事后追认。一审法院判决驳回丙公司的诉讼请求。丙公司不服提出上诉，西安市中级人民法院作出（2018）陕01民终6320号民事判决，维持原判。3．某24G商业租赁合同签订情况2017年6月21日，朱某代表丙公司与甲公司签订《房屋租赁合同》，约定将某24G商铺租赁给甲公司，租期十年，合同第八十条约定合同经加盖双方公章之日起生效。合同签订后，丙公司未盖章确认。该合同未生效。2017年7月21日，丙公司与乙公司签订租赁合同约定，租期自2017年11月10日至2028年2月9日，同时约定交付租赁物日期为2017年11月10日，超过60天，苏宁可解除合同。并约定乙公司向丙公司支付定金4439773.80万元。2017年7月27日，乙公司向丙公司支付了4439773.80元。庭审中，丙公司称已经发放了90户，现剩200余万元。黄某收到了该款项。2017年8月至2018年12月间，甲公司与张西纬等55位业主分别签订房屋租赁合同约定，租赁期限为自2017年3月18日至2027年4月17日；租金为一层每平方米每月130元，二层每平方米每月105元，三层每平方米每月98元，每两年租金递增5%。后甲公司又与10位业主签订协议书约定房屋使用费定期结算。上述合同及协议签订后双方履行至今。 4．关于业主人数在乙公司合同中标注是164位，庭审中黄某及丙公司称有业主142位。甲公司称有业主140多位。在业主与丙公司的委托协议中第一条注明租赁关系非独立商铺。另查，本案标的为某24G一至三层物业，自其对外出租以来，均系整体对外租赁。五十位原告所有物业与其他100余位业主物业错综分布在各个不同位置。一审法院认为，本案的焦点问题在于：1．甲公司是否享有优先租赁权；2．第三人丙公司与乙公司签订的租赁合同对某24G全体业主是否具有约束力；3．黄某对自己享有的物权行使是否具有排他性；4．甲公司是否应当支付商铺占用费。关于焦点1，当事人的民事权利来源于法定或者约定，我国法律目前对于优先租赁权虽无明确规定，但《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。在物权变动上，法律赋予了承租人优先购买的权利，那么对于承租人的优先租赁权，在当事人意思自治的情况下法律也应予支持。所谓优先租赁权，应当依照当事人双方的约定行使。本案甲公司与戊公司订立的租赁合同第六十二条约定，合同期满前一个月，甲公司如要求继续承租，应向戊公司发出书面通知，同等条件下，甲公司享有优先承租权。该约定合法有效，应予确认。甲公司依照约定向原出租人戊公司提交续租申请，后又与业主授权的丙公司达成了租赁意向。黄某认为其依据物权要求甲公司腾交商铺，与甲公司主张的优先租赁权无关。就合同相对性而言，戊公司虽然不再享有某24G商铺对外出租代理权，但戊公司是作为某24G全体业主的受托方，与甲公司签订租赁合同，该合同效力及于委托方，对全体业主均产生约束力。该物业的业主应依照合同约定和法律规定，在同等条件下甲公司未行使优先租赁权利之后，方可另行出租。本案黄某与丙公司签署授权委托协议，将某24G商铺出租给乙公司，侵害了甲公司的优先租赁权。甲公司提出享有优先租赁权应予支持。关于焦点2，一审法院生效裁判文书驳回了丙公司要求有关业主履行丙公司与乙公司签订的租赁合同的请求，故该租赁合同对某24G全体业主并无约束力。 关于焦点3，物权是指权利人对特定物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。虽然权利意味着在法律规定范围的意志自由，但这种自由是有一定限度的。这个界限就是不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。本案中，某24G一至三层商铺约有140余位业主，自建成以来即整体对外出租，期间从未分割出租过，维持其出租的整体性符合多数业主的利益，如分散出租、不限业态势必形成各种不同需求之间的矛盾，从而损害全体业主权益。因此，就本案从物权的使用上而言，业主的权利是受限的，其对自己物业的使用必须符合多数业主的普世利益。广大业主的核心利益和根本利益在于某24G物业出租和收益的稳定性。涉及案件的原告一共有五十六位，并未形成业主数量的多数或者大多数，目前仍有部分业主与甲公司陆续建立了租赁合同关系，其主张甲公司腾退场地，不仅与甲公司发生矛盾也加剧了业主内部矛盾和冲突，与各方业主形成零和博弈，黄某腾房之诉在没有经过多数业主同意的情况下势必有损全体业主的核心利益，造成各方利益的损失，增加社会的不稳定因素。某24G业主虽然分别享有各自商铺的排他性支配权利，但在行使该权利时，应充分考虑其建筑物区分所有的使用、分配及各商铺是否可以独立、独自对外出租经营。在未经过多数业主达成一致意见的情况下，个别业主权利的行使受限于多数业主的意志。故黄某要求腾房之诉法院不予支持。关于焦点4，黄某作为业主对其所有物享有物权，包括收益权，其处分权的受限，并不影响其对物权收益的取得，甲公司占用黄某商铺，应当支付占用期间的占用费。占用费标准应参照甲公司与其他业主签订的租赁合同中约定的租金标准计算。 综上，黄某在某24G业主未形成多数意见之前，不宜坚持要求甲公司返还原物之诉，但其要求甲公司支付占用费用于法不悖，应予支持。经法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七条之规定，判决：一、被告甲公司于本判决生效后十日内支付原告黄某自2017年3月18日至2018年12月17日的商铺占用费177634.8元，自2018年12月18日起至实际腾房之日止的商铺占用费（按每平方米每月105元计算）。二、驳回原告黄某其余诉讼请求。案件受理费4748元，由被告甲公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。经查，甲公司与丁公司分别于2006年8月14日、2007年3月30日、2008年1月18日签订《房屋租赁合同》、补充协议，约定由甲公司承租丁公司开发的西安市新城区XX路XX号XX层至三层房屋，承租建筑面积6080平方米，租赁期限10年，2007年3月18日至2017年3月17日；在甲公司承租期间，丁公司将所出租的房屋依不同面积、位置分别对外销售给一百余位购房者，并签订《委托经营管理协议》；期间，上述房屋从未分割出租。可见，涉案商铺出租的整体性符合多数业主的利益，亦属多数业主的意愿。目前，在多数业主就商铺使用方式未作出新的决定的情况下，少数业主自行决定改变原有商铺的使用方式，分散出租，势必形成各种不同需求业主之间的矛盾，进而导致损害全体业主利益。本案中，黄某作为个体业主，行使权利应当符合其他商铺业主的整体意志，在多数业主尚未共同决定改变商铺使用现状的情况下，黄某提出腾房的诉讼请求，改变了涉案商铺整体对外出租的使用方式，不符合多数业主的共同利益。据此，一审对黄某腾房的诉讼请求不予支持，并无不妥。黄某上诉主张甲公司赔偿其损失1万元，依据不足，本院依法不予支持。综上所述，黄某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄某负担。本判决为终审判决。 审 判 长 陈      平审判员 李涛   审判员李刚   二O一九年十一月十二日  书记员  李艳法官助理  王坤   1