湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初11079号原告：长沙珀瑞投资管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道潇湘北路三段1088号渔人商业广场1栋101-1、101-2房。法定代表人：李正。委托诉讼代理人：吴娟，湖南湘鼎律师事务所律师。被告：长沙优努斯清真食品有限公司，住所地长沙市开福区新河路286号湖动社区新河市场102房。法定代表人：杨志刚。被告：杨志刚，男，1972年5月25日出生，回族，住宁夏灵武市。原告长沙珀瑞投资管理有限公司（以下简称“珀瑞公司”）诉被告长沙优努斯清真食品有限公司（以下简称“优努斯公司”）、杨志刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后，依法由审判员黄婧适用简易程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理，书记员柳遇珍担任法庭记录。原告珀瑞公司的委托诉讼代理人吴娟，被告优努斯公司的法定代表人杨志刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告珀瑞公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告签订的合同编号为2017025《商铺租赁合同》，判令被告在合同解除之日起三日内向原告返还该商铺并在合同解除之日起30日内完成商铺经营证照的注销；2、判令被告向原告支付截至2019年9月30日的租金229,168元和物业费81,584元，后续租金、物业费计算至合同解除之日或被告退场之日止；3、判令被告以拖欠的租金为基数按日息0.5‰计算向原告支付从2019年3月15日至全部款项付清之日止的违约金，暂计算至2019年7月25日的违约金为15,125.09元；4、判令被告以拖欠的物业费为基数按日息0.5‰计算向原告支付从2019年3月15日至全部款项付清之日止的违约金，暂计算至2019年7月25日为5,384.54元；5、请求确认被告向原告支付的108,839元保证金不予退还；5、请求判令本案的律师费15,000元、诉讼费、保全保险费、保全费、公告费等费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年12月19日签订合同编号为2017025的《商铺租赁合同》，合同约定原告将位于长沙市岳麓区铺位号为106-113、124-128号商铺出租给被告作“宁夏餐饮特长馆”品牌经营使用，经营商品包括宁夏特产及其相关配套服务。商铺租赁时间自2018年1月1日起至2019年12月31日止，共计2年；2018年1月1日至2019年12月31日为计租时间．双方还在合同里详细约定了租金、物业费、租赁保证金、费用及支付方式、合同提前终止的条件、双方违约责任等条款。租赁合同第15.1条约定在租赁期限内，被告逾期交付租金、物业费及水、电、燃气费等相关费用之一或全部的，每逾期一日按逾期交付金额的0.5‰支付违约金。租赁合同第15.3条约定被告拖欠支付租金、物业费、推广费及其它费用之一或全部的达到30日的，原告有权单方解除租赁合同，收回商铺，并要求被告赔偿因此给原告造成的损失。合同第15.4条约定原告依据第15.3条单方解除合同的，应当书面通知被告3日内迁离并交回该商铺，并在30日内完成商铺经营证照的注销；租赁保证金108839元不予退还，被告应按照3倍租赁保证金作为违约金赔偿给原告；若以上违约金不足赔偿原告损失的，被告应负责补足。租赁合同第15.8条约定原告因向被告催付租金或者其它费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及原告因行使合同项下其它任何权利而引起的所有费用、开支，均由被告承担，原告有权向被告追讨该等费用、开支。合同签订后，原告如约向被告交付该商铺，被告接收商铺验收合格后进行了装修并开业经营，但是被告未按照合同约定支付租金和物业费，被告在签订商铺租赁合同后未按合同的约定履行交付租金的义务，从2019年3月15日截至2019年9月30日被告共拖欠租金229168元，逾期132天，违约金15125.09元，拖欠物业费81584元，逾期132天，违约金5384.54元，总计欠费331261.63元。原告起诉前通过多方面对被告拖欠租金及相关费用的事实予以告知及催促，但被告置之不理，被告拖欠租金等费用的行为已经严重违反合同约定、严重侵犯了原告的利益，原告迫于无奈诉至法院，请求法院支持原告所有的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告优努斯公司辩称：1、根据原告与优努斯公司签订的《谅解备忘协议》，优努斯公司在2019年5月31日之前加上已经减免的90,699元，已经交清2018年整年的租金，在交清后，公司还支付原告100,000元作为2019年的租金；2、原告要起诉的话应当以2019年未交的租金来起诉，而不是加上2018年的租金一起起诉。被告杨志刚辩称：被告杨志刚作为优努斯公司的法定代表人，涉案租赁合同是该公司签订的，与个人无关。经审理查明，2017年12月19日，原告（甲方）与被告优努斯公司、杨志刚（乙方）签订了《长沙珀瑞投资管理有限公司商铺租赁合同》，第三条商铺出租3.1条约定甲方将坐落于长沙市岳麓区潇湘北路三段1088号长沙渔人商业广场内，店铺商铺出租给乙方使用，3.3条约定该商铺在16号楼，第一层，铺位编号为106-113、124-128号商铺，租赁建筑面积为604.66平方米、其中负一楼建筑面积为604.66平方米，甲方以租金自2018年1月1日起至2019年12月31日止按照60元/平方米/月（不含税）出租给乙方；3.4条约定租赁时间自2018年1月1日起至2019年12月31日止，共计2年（合计24个月）；自2018年1月1日起至2019年12月31日为计租时间，乙方应当向甲方按时足额交纳租金；3.5条约定前款所约定的免租期属于甲方对乙方的扶持政策，只适用于真实全面履行本合同的承租人。在合同期内，乙方单独解除合同或严重违约达到本合同约定甲方解除条件的，乙方必须全额补缴已经减免租金。第四条商铺用途4.1条约定该商铺提供乙方作宁夏餐饮特产馆品牌经营使用，经营商品包括宁夏特产及相关配套服务。第五条租金、费用及支付方式5.1条约定基本租金为按照商铺的租用面积计算，租金标准为（年租金=当年日租金标准x租用面积x365天，当年日租金=当年月租金÷30天）。租金交纳方式及付款时间为：2017年12月25日前支付2018年1月1日起至2018年3月31日止的租金108,839元；2018年3月15日之前支付2018年4月1日起至2018年6月30日止的租金108,839元；2018年6月15日前支付2018年7月1日起至2018年9月30日止的租金108,839元；2018年9月15日前支付2018年10月1日起至2018年12月31日止的租金108,839元；2018年12月15日前支付2019年1月1日起至2019年3月31日止的租金108,839元；2019年3月15日支付2019年4月1日起至2019年6月30日止的租金108,839元；2019年6月15日前支付2019年7月1日至2019年9月30日止的租金108,839元；2019年9月15日前支付2019年10月1日起至2019年12月31日止的租金108,839元。5.1.2条约定上述租金不包括乙方需交付的物业费、推广费用、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他运营费用（如水、电、燃气、电话、空调服务费、网络、电视费等）。5.1.3条约定首月及最后一个月的租金计算方式为：乙方在该月实际租赁的天数乘以日租金额。5.2.1约定乙方在《商铺租赁合同》签署生效之日起3日内向甲方交纳作为履行本合同义务的租赁保证金。若乙方未按前述约定支付租赁保证金的，甲方有权终止本合同，乙方应承担每逾期一日需要支付的违约金为租金保证金的0.5‰/天。租赁期间，如果乙方有违反本或不履行本合同的行为，并给甲方造成严重损失或者损害，甲方有权直接从该保证金中抵扣赔偿款，以补偿乙方给甲方造成的损失或者损害，但甲方应在抵扣行为发生后3日内书面告知乙方。如保证金不足以抵扣的，乙方必须在3日内补足甲方损失。且如果甲方、乙方继续履行合同，则乙方必须按照5.2.1确定的金额在接到甲方抵扣通知7日内补足租赁保证金。5.2.3约定在本合同终止或解除时，乙方需在3日内把经营场所交还给甲方，在双方就本合同而产生的一切权利、义务、责任清理完毕，并注销该店铺的经营证照后，甲方在乙方无违约行为的前提下，90日内退还该租赁保证金（不计利息）。第5.3.1条约定乙方应向甲方指定的物业公司足额交纳的物业费按该承租商铺使用面积计算每月每平方米8元人民币。租赁期间，甲方有权根据实际情况及根据有关法规合理地调整物业费，但每次调整需提前30日以书面方式通知乙方。5.3.2物业费按照商铺的租用面积计算（年物业费=当年日物业费标准x租用面积x365天；当年日物业费=当年月物业费÷30天）。物业费交纳方式及付款时间为：2017年12月15日前支付2018年1月1日起至2018年3月31日止的物业费14,512元；2018年3月15日之前支付2018年4月1日起至2018年6月30日止的物业费14,512元；2018年6月15日前支付2018年7月1日起至2018年9月30日止的物业费14,512元；2018年9月15日前支付2018年10月1日起至2018年12月31日止的物业费14,512元；2018年12月15日前支付2019年1月1日起至2019年3月31日止的物业费14,512元；2019年3月15日支付2019年4月1日起至2019年6月30日止的物业费14,512元；2019年6月15日前支付2019年7月1日至2019年9月30日止的物业费14,512元；2019年9月15日前支付2019年10月1日起至2019年12月31日止的物业费14,512元。5.3.3首月及最后一个月的物业费，按实际天数进行结算。计算方式为乙方在该月实际租赁的天数乘以当年日物业费。第六条商铺交付与验收第6.1条约定该商铺的交付日期确定为2017年12月31日。第七条装修期及开业日第7.1条约定乙方的装修期确定为2018年3月31日结束。7.6条约定乙方开业日确定为2018年4月1日。第十条经营条款10.2条约定乙方必须配合甲方于指定的时间开业营业。遵守甲方制定的《商铺运营管理手册》。第十三条商铺交还第13.1.1条约定乙方应于本合同约定的租期结束之日起不超过3日内交还该商铺。13.1.2条约定除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过3日内交还该商铺。13.2.2如果该商铺交还时之状况不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取措施使得该商铺至状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担。13.3.1条约定合同结束前（无论基于何种原因），各方均应提前5日通知对方交还该商铺的具体日期，甲方应当按照该等通知，依照通常合理的标准及本合同第13.2条规定查验及接收该商铺；13.3.2在符合本合同第13.2条规定的情形下，甲乙双方应当签署一份交还凭据，交还凭据一经签署，乙方交还该商铺的义务立即完成。13.4.2乙方逾期交还商铺，每逾期一天按合同最后一个月应缴总金额的20%交付逾期期间的租金、物业费等各项费用，直至乙方交还该商铺或甲方依照本合同第13.4.1条的规定收回该商铺。第十四条约定合同提前终止的条件第14.1.1约定租赁期限内，除本合同另有规定外，如出现甲方或乙方违反本合同及其补充条款的约定，且另一方提出后的30日内，违反方未予纠正的，另一方有权提出解除合同……。第十五条乙方违约责任第15.1约定在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业费、及水、电、燃气费等相关费用之一或全部的，每逾期一日，按逾期交付金额的0.5‰支付违约金；第15.3条约定在租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，由此造成甲方的损失，乙方应予以赔偿，乙方对甲方解除合同有异议的，应当在十日内向人民法院起诉；第15.3.5条约定拖欠支付的租金、物业费、推广费及其他费用之一或全部达到30日。第15.4条约定甲方依据本合同第15.3条单方解除合同的，应当书面通知乙方3日内迁离并交回该商铺，并在30日内完成店铺经营证照的注销，租赁保证金不予退还，乙方同时应当按照3倍租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若以上违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应当负责补足。上述协议签订后，原告将涉案商铺交付给两被告进行经营使用，被告向原告交纳108,839元保证金。之后，原告与被告就2018年期间的租金支付事宜发生纠纷，双方于2019年2月18日签订一份《协议》，载明：被告自2019年开始按以前双方签订合同的租赁费用正常交纳相应的费用，并表示双方须在2019年5月31日前解决完毕2018年双方的合同纠纷，被告如有差额的租赁费须全部付清，在此期间，原告不得干涉被告的正常经营。但之后，双方并未实际履行上述协议。自2019年1月1日起至2019年9月30日，被告应交纳的租金为326,517元，扣除被告已经交纳的前四期及第五期部分租金共计97,349元外，剩余229,168元未再交纳；自2018年4月起计算至2019年9月30日止被告应交纳的物业费为87,072元，扣除被告已支付的5,488元，剩余81,584元被告未再交纳，原告遂诉至法院。被告于2019年8月15日收到本院向其送达的起诉状副本、证据副本、开庭传票等相关法律文书。另查明，原告因本案纠纷与湖南湘鼎律师事务所签订了一份《委托代理合同》，约定湖南湘鼎律师事务所指派龚兴旺、吴娟、黄芳作为原告的代理人，参与本案诉讼。并在其他约定处手写注明：本案代理费15,000元，案件诉讼费用（受理费、保全费、保全保险费、公告费等）由原告承担，并提交了一张增值税专用发票。上述事实，有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审举证、质证，本院认可的《商铺租赁合同》、委托代理合同、《协议》的证据予以证实，本院予以确认。被告优努斯公司、杨志刚未提交证据。本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，双方均应按约定履行。现原告向被告交付了涉案房屋，被告应当按照约定支付租金。根据涉案《商铺租赁合同》第15.3.5条的约定被告拖欠的租金、物业费、推广费及其他费用之一或全部达到30日的，原告有权单方面要求解除合同，并赔偿给原告造成的损失。第15.4条约定甲方依据本合同第15.3条单方解除合同的，应当书面通知乙方3日内迁离并交回该商铺，并在30日内完成店铺经营证照的注销，租赁保证金不予退还。现被告自2019年1月1日起至今，欠付租金和物业费的时间已达到约定的解除合同的条件，故原告有权要求解除涉案《商铺租赁合同》，并有权要求被告优努斯公司和杨志刚支付截至2019年9月30日欠付的租金共计229,168元、物业费81,584元，对于之后的租金及商铺占用费可以参照原涉案合同约定的租金标准108,839元/三个月，自2019年9月31起计算至被告实际腾退涉案商铺之日止；对于之后的物业费可以参照原涉案合同约定的物业费标准14,512元/三个月，自2019年9月31起计算至被告实际退还涉案商铺之日止。同时原告已收取的保证金108,839元，有权不予退还。对于被告杨志刚主张的其系优努斯公司的法定代表人签订合同系职务行为，并非涉案合同主体的抗辩，因涉案《商铺租赁合同》的承租方载明系杨志刚，合同尾部签章处有杨志刚的签字和优努斯公司的盖章，且事实上两被告均履行了合同约定的义务，故可以认定两被告共同承租了涉案商铺，故对被告该项抗辩主张本院不予采信。对于被告抗辩的其与原告之间达成过协议，原告同意扣减部分租金的主张，因被告未提交充分、有效的证据予以证实，故本院不予采信。根据涉案《商铺租赁合同》第15.1条约定在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业费、及水、电、燃气费等相关费用之一或全部的，每逾期一日，按逾期交付金额的0.5‰支付违约金的约定，被告自2018年12月15日起未足额交纳租金，故原告有权以被告欠交租金为计算基数，按照月息1.5%的标准自2019年3月15日起计算至被告实际付清所有款项之日止；被告自2018年4月起仅支付了5,488元物业费，故原告有权以欠付物业费为计算基数，自2019年3月15日其计算至被告实际清偿所有欠款之日止。对于被告主张的原告有停水停电的行为，故不应当计算违约金的抗辩意见，因其未提交任何合法、有效的证据予以证实，故本院对此抗辩主张不予支持。对于原告主张的律师费，因原告仅提交了委托合同及发票的证据证实，并未提交该费用实际已支出的凭证佐证，故本院无法支持原告该项诉请。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告长沙珀瑞投资管理有限公司与被告长沙优努斯清真食品有限公司、杨志刚在2017年12月19日签订的《商铺租赁合同》；二、限被告长沙优努斯清真食品有限公司、杨志刚于本判决生效之日起七日内腾空位于长沙市岳麓区铺位编号为106-113、124-128号商铺，并交付于原告长沙珀瑞投资管理有限公司；三、限被告长沙优努斯清真食品有限公司、杨志刚于本判决生效之日起七日内向原告长沙珀瑞投资管理有限公司交纳租金共计229,168元（该费用暂计算至2019年9月30日，之后的租金及商铺占用费按《商铺租赁合同》约定的租金108,839元/三个月的标准，自2019年9月31起计算至被告实际腾退涉案商铺之日止）；四、限被告长沙优努斯清真食品有限公司、杨志刚于本判决生效之日起七日内向原告长沙珀瑞投资管理有限公司交纳物业费81,584元（该费用暂计算至2019年9月30日，之后的物业费按《商铺租赁合同》约定的14,512元/三个月的标准，自2019年9月31起计算至被告实际腾退涉案商铺之日止）；五、依法确认原告长沙珀瑞投资管理有限公司已收取的108,839元保证金不予退还；六、驳回原告长沙珀瑞投资管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取4,063元，由被告长沙优努斯清真食品有限公司、杨志刚共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黄婧二〇一九年十一月二十二日法官助理彭婷书记员柳遇珍附相关法律条款：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。