黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0603民初3449号原告：姜彦斌，男，1956年12月23日出生，汉族，大庆市第五医院退休职工，住黑龙江省哈尔滨市南岗区，被告：大庆立天唐人商业管理有限公司，住所地大庆市龙凤区公路客运枢纽站信息楼10层，统一社会信用代码：912306035838367658。法定代表人：冯雷，董事长。委托诉讼代理人：孙畅，女，1990年5月30日出生，汉族，大庆立天唐人置业有限公司法务，住黑龙江省大庆市萨尔图区，原告姜彦斌诉被告大庆立天唐人商业管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告姜彦斌，被告大庆立天唐人商业管理有限公司委托诉讼代理人孙畅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付租金66025.53元及违约金（2018年第四季度：以25949.84元为基数，自2018年12月27日起至实际给付之日止；2019年第一季度：以25949.84元为基数，自2019年3月29日起至实际给付之日止；2019年第二季度：以25949.84元为基数，自2019年6月27日起至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月24日原告购买了大庆唐人中心室内步行街二层C259号商铺，并于2015年6月24日与被告签订了《委托经营管理协议》。约定原告委托被告对该商铺进行全权经营管理，委托期限至2035年。被告在前七个租赁年度内，前三年按照该商铺每平方米2143.2元的标准向原告支付租金，后四年按照商铺每平方米3032.4元的标准向原告支付租金。租金按季度支付，即被告在每个季度第二个月开始后的15日内向原告支付当季租金。但被告未按约定履行合同义务，自2018年第四季度至今未向原告支付租金，共拖欠原告2018年第四季度、2019年第一、第二季度租金66025.53元。为此多次向被告主张权利未果，故原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉请。被告辩称，原被告之间确实签订了委托经营管理协议，被告应给付原告各个季度租金，但应扣除相关税费。原告起诉之前，被告已经取得涉案房屋的实测面积，根据双方协议约定，要按实测面积进行租金的核算，多退少补，据此，被告尚应给付原告2018年第4季度至2019年第2季度（2018年9月28日至2019年6月27日）租金，应为58020元，被告确实欠原告扣除税费（房产税3481.2元、土地使用税112.8元、个人所得税580.2元、印花税29.01元）后2018年第4季度至2019年第2季度租金为53816.79元，因为实测面积发生变化，现涉案房屋2层C259号房实测面积为30.08平方米。根据协议约定租金按实测面积进行核算，未给付的租金未进行缴税的租金按照现行税率进行计算，2015年第三季度至2017年第一季度实际给付原告115434.23元，按照实测面积应给付原告112819元，多给付原告2615.23元；2017年第二季度实际给付原告13595.37元，按照实测面积应给付原告12541.41元，多给付1053.96元；2017年第三季度至2018年第1季度经法院调解确定给付原告40592元，按照实测面积应给付原告44829.45元，少给付4237.45元，2018年第二季度至2018年第三季度经法院调解确定给付29619.49元，按照实测面积应给付原告32882.08元，少给付3262.59元；2018年4月3日按照协议约定的面积给付2015年第三季度至2017年第一季度少给付的款项11686.63元，综上，多给付7855.77元。因此最终被告应给付原告2018年第4季度至2019年第2季度扣除按照实测面积多给付的款项，最终剩余45961.02元。违约金按协议第三条第2款和第3款约定计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提交的2015年6月24日，原告与大庆立天唐人置业有限公司签订的房屋买卖合同一份（复印件经与原件核对无异议）、委托经营管理协议复印件一份、大庆市国土资源局出具的商品房批量登记结果告知单一份（复印件经与原件核对无异议），本院予以确认并在卷佐证。综合原、被告的陈述及举证，质证，可以认定本案的法律事实为：2015年6月24日，原告购买案外人大庆立天唐人置业有限公司开发的大庆唐人中心11号、12号、2号地下车库底层商服高层公寓楼2层商铺C259室，房屋面积为34.23平方米，购房款为733617元。2015年11月2日，原、被告签订《委托经营管理协议》，原告委托被告经营管理商铺，委托期限自协议签订之日起至2035年6月27日止。约定由受托人对商铺进行全权管理，租金起算自2015年6月28日起计算租金。租金计算面积按照建筑面积计算，该商铺面积为34.23平方米，该商铺所在楼层委托经营管理商铺总建筑面积约为5163.27平方米（最终均以实测建筑面积为准）。租金及支付约定：前七个租赁年度租金标准为在前三个租赁年度，每个租赁年度租金应达到每平方米2143.20元，第四至第七个租赁年度租金为每平方米3032.41元。在此期间，商铺因租赁发生的全部税费（包括但不限于房产税、营业税及附加印花税等），以及委托人应缴纳的所得税均由委托人自行承担，受托人有权从应付租金内直接代扣代缴。协议还约定了违约金等相关内容。现被告拖欠原告2018年第四季度至2019年第二季度的租金未付。依据双方的协议约定，经计算，2018年第四季度至2019年第二季度的每季度租金为：22803.72元（30.08平方米×3032.41元/平方米÷4）。综上，被告欠原告2018年第四季度至2019年第二季度的租金共计68411.16元。另查明，原告购买的委托被告经营管理的大庆唐人中心11号、12号、2号地下车库底层商服高层公寓楼二层商铺C259室的实测面积为30.08平方米。本院认为，原、被告签订的《委托经营管理协议》，是双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。原告按协议约定将商铺交付被告经营管理，被告未按约定给付原告租金构成违约，应承担违约责任。原告要求被告给付租金66025.53元并支付违约金的请求符合法律规定，本院予以支持。关于被告主张的应以房屋实测面积计算租金问题：本院认为，双方在协议中明确约定了根据实测面积调整，多退少补等相关内容，被告提交的大庆市国土资源局出具的涉案房屋实测面积明细表能够证明涉案房屋的最终实际面积，被告的主张符合合同约定，本院对被告的主张予以采纳。关于被告主张的房屋租金应代扣代缴税费问题：本院认为，因税率会随着国家的政策而适时调整，具有不确定性等因素，被告也未提供为原告实际代扣代缴税金的相关证据，故本院对被告该部分主张不予采纳，被告可在代扣代缴税费后凭相关证据在履行给付租金义务时再行扣缴。原告主张的违约金符合合同约定河法律规定，予以支持。综上，对原告的诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告大庆立天唐人商业管理有限公司给付原告姜彦斌租金66025.53元；二、被告大庆立天唐人商业管理有限公司支付原告违约金（2018年第四季度：以22803.72元为基数，自2018年12月27日起至实际给付之日止；2019年第一季度：以22803.72元为基数，自2019年3月29日起至实际给付之日止；2019年第二季度：以22803.72元为基数，自2019年6月27日起至实际给付之日止，以上违约金均按中国人民银行同期贷款利率计算）；上列两项，于本判决生效之日起十日内履行。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费725元（已减半收取），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  孙景耀二〇一九年十一月二十八日书记员  于美琪附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第二百零八条之规定，对本判决不服，在判决生效后，有向检察机关提出申诉的权利。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。