江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏民申2892号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：吴彩霞。委托诉讼代理人：徐云付，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴雅文，江苏法德东恒律师事务所实习律师。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王和平。委托诉讼代理人：徐云付，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴雅文，江苏法德东恒律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：盐城聚鑫置业有限公司，住所地江苏省滨海县滨淮镇东罾商业广场。法定代表人：张子龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈振华，滨海县滨淮法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨红梅，滨海县八巨法律服务所法律工作者。再审申请人吴彩霞、王和平因与被申请人盐城聚鑫置业有限公司（以下简称聚鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市中级人民法院（2018）苏09民终2618号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。吴彩霞、王和平申请再审称，（一）聚鑫公司向申请人交付的是办公性质的房屋，未按约交付商业用途的房屋，申请人有权依照合同约定以及合同法有关抗辩权的规定拒绝支付相应的购房款。聚鑫公司通过伪造印章提供虚假材料的方式办理不动产登记手续，将本为办公性质的房屋当作商业性质的房屋进行销售，吴彩霞、王和平提交二审判决以后出现的新证据滨海县住房和城乡建设局于2018年10月17日发布的《关于撤销东罾商业广场商品房预售许可证的公告》，公告撤销了案涉项目的商品房预售许可证，进一步证明聚鑫公司将办公性质的用房当作商业性质进行销售，交付的房屋不符合约定，导致申请人的购房目的无法实现，申请人可以依据合同约定行使抗辩权。（二）申请人依据合同法第五十四条的规定于2018年12月11日向聚鑫公司送达了解除合同通知，聚鑫公司于2018年12月12日收到通知后未通过诉讼或仲裁方式行使异议权，故房屋买卖合同已经于2018年12月12日解除，合同解除后，聚鑫公司无权要求申请人支付购房款。（三）双方约定按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，并未约定按照24%计算，一、二审法院按照24%计算利息缺乏事实和法律依据。即便按照24%计算，将2018年1月20日的欠款提前计算至2019年8月4日，这种计算方式必将导致利息计算过高。吴彩霞、王和平依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项的规定申请再审。聚鑫公司提交意见称，(一)双方签订的商品房买卖合同载明，东罾商业广场3#楼一楼的105室和二楼的205、206室均为商铺，而五层整层均为“商业”，并且在合同附件房产分户图的二层平面图、五层平面图已经明确标明二层为“商铺”、五层为“办公”。吴彩霞、王和平对五层具体用途为“办公”是明知的。（二）滨海县村镇规划管理办公室审核的建筑总平面图表明，设计时3#楼就是商业综合楼。2018年1月29日滨海县住房和城乡建设局出具的情况说明以及2018年6月19日关于东罾商业广场商住楼项目规划用途的复函均确定，3#楼为商业综合楼，并明确一至二层为商铺，三至五层为办公。中华人民共和国GB50137-2011《城市用地分类和规划建设用地标准》条文说明第三部分用地分类3.1.1第三段的规定，综合楼的主要性质难以确定时，按底层使用的主要性质进行归类。商品房买卖合同中按照底层使用的主要性质将3#楼确定为商业，是符合上述文件精神的，“商业”是一个大概念，“办公”属于商业中的一个小分类。（三）案涉房屋已经办理了产权证书并登记在申请人名下，申请人于2015年3月份接收房屋后立即进行了装修并营业至今，期间于2015年11月30日通过了滨海县公安局消防大队的消防验收并依法备案，目前仍在正常从事宾馆经营。盐城市规划局盐规函〔2017〕1号出具给市公安消防支队的函，明确办公用房可作为商业使用，申请人将案涉房屋用于宾馆等商业用途不存在任何障碍。（四）关于3#楼预售许可证问题，2014年2月24日滨海县住房和城乡建设局颁发的《建设工程规划许可证》载明的建设项目名称为东罾商业广场商住楼3#，在申请办理预售许可证时住建局工作人员因认识错误，要求将建设工程规划许可证中的建设项目名称改为商业楼3#，聚鑫公司职工自行将建设工程规划许可证中的建设项目名称“住”改为“业”，并加盖了伪造的印章，聚鑫公司并不知情。滨海县住房和城乡建设局虽然因此作出撤销预售许可证的行政处罚决定，但其中明确，在调查处理结束后公司可以重新办理预售许可证，现3#楼均已实际销售完毕，对购房人的权利并无实际影响，所以聚鑫公司未重新申办，但同样情况的4#楼已经于2019年2月重新办理了预售许可证，项目名称仍是东罾商业广场商住楼4#，只是在建设情况一栏由全部商业用房调整为商业用房980.45平方米，商办用房3586.16平方米。（五）聚鑫公司依据还款协议的约定主张利息，不违反法律规定。请求驳回吴彩霞、王和平的再审申请。本院经审查认为，吴彩霞、王和平于2015年3月购买聚鑫公司东罾商业广场3#楼五层及105、205、206号商品房，双方签订的《商品房买卖合同》载明：一至二层商品房用途为“商铺”，五层商品房用途为“商业”，并且合同附件“房产分户图”进一步标明五层为“办公”。该合同载明的房屋用途与东罾商业广场设计图一致，亦与2018年1月19日滨海县村镇规划管理办公室、滨海县住房和城乡建设局出具的《情况说明》载明的“东罾商业广场3#楼为商业综合楼，其中1-2层使用性质为商铺、3-5层使用性质为办公”相一致，并最终为滨海县不动产登记中心于2018年依职权变更登记使用性质为“商办”所确认。上述商品房买卖合同中关于房屋用途的约定系双方当事人的真实意思表示，与行政机关最终批准的房屋性质相一致，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。吴彩霞、王和平以及聚鑫公司均应当依照合同约定履行相应的义务。虽然双方订立合同时东罾商业广场3#楼预售许可证载明的建设情况为“商业用房5402.96平方米”，未作商业、商办区分，但双方合同已经明确约定有“商铺”、“商业”之分，且分户平面图明确说明五层为“办公”，故，聚鑫公司交付的房产性质与双方合同约定一致，现吴彩霞、王和平申请认为聚鑫公司交付的办公性质的房产不符合合同约定并拒绝继续支付相应的购房款，不能成立。至于聚鑫公司签订案涉商品房买卖合同前存在提供虚假材料取得东罾商业广场3#楼预售许可证的行为，因双方在本院审查过程中一致认可，滨海县住房和城乡建设局因上述原因撤销东罾商业广场3#楼预售许可证以后聚鑫公司可以依据房屋实际使用性质情况进行补办，而且案涉房屋在出售给吴彩霞、王和平办理不动产权登记以后，现不动产登记中心已经对案涉房屋性质进行了更正登记；吴彩霞、王和平亦在取得房屋后进行了装修，并办理消防验收等手续将案涉房屋用作宾馆进行正常经营，而且，盐城市规划局盐规函〔2017〕1号文件明确，“商业服务用地内办公和商业性质兼容的，其办公用房可作为商业使用”。故，吴彩霞、王和平提交的撤销公告尚不足以证明房屋性质变更登记将导致吴彩霞、王和平不能实现其购房目的。吴彩霞、王和平于二审生效判决以后向聚鑫公司发函，认为聚鑫公司存在欺诈行为交付的房屋违约致其不能实现合同目的，通知解除合同，但吴彩霞、王和平为此提交的无锡轻大建筑设计研究院有限公司《关于东罾商业广场3号楼疏散宽度计算说明》并不能证明聚鑫公司交付的房屋严重违约不能实现其合同目的，吴彩霞、王和平不具有合同法第九十四条第四项规定情形下的解除权，聚鑫公司亦依据本案二审审理结果回函提出了异议；而且，双方之间的房屋买卖合同应当继续履行，吴彩霞、王和平应当向聚鑫公司支付相应房款及利息系生效判决确定的法定义务。故，吴彩霞、王和平申请认为其于二审判决生效后向聚鑫公司发出解除通知书，双方合同已经解除，不能成立。关于本案利息的计算截止时间，因双方在《归还房款协议书》中明确约定了逾期支付购房款利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至全部履行完毕之日止，故，一、二审法院判令吴彩霞、王和平承担欠付房款利息至履行完毕之日，并无不当。关于利息标准，双方当事人在协议书中明确约定逾期支付购房款的，利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，但一、二审判决按年息24%的标准计算，高于当事人的约定，在聚鑫公司未举证证明其损失高于约定标准的情况下，一、二审法院以年息24%的标准判决显属不当。但是，在本院审查过程中，聚鑫公司于2019年11月8日向本院及一审法院执行部门出具书面承诺书，明确表示同意逾期支付购房款的利息标准按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，超出部分放弃执行。在此情形下，本案已无再审的必要。综上，吴彩霞、王和平的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回吴彩霞、王和平的再审申请。审 判 长 刘悦梅审 判 员 刘海平审 判 员 杜三军法官助理 张 霞二〇一九年十一月二十日书 记 员 王 婷