重庆市第五中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝05民终6741号 上诉人（原审被告）：彭力立，男，1985年4月22日出生，汉族，住重庆市合川区。 被上诉人（原审原告）：重庆恒大基宇置业有限公司，住所地重庆市巴南区巴南大道9号附11号，统一社会信用代码91500113660876593T。 法定代表人：彭善荣，董事长。 委托诉讼代理人：李雪梅，女，汉族，1987年9月25日出生，该公司员工。 上诉人彭力立因与被上诉人重庆恒大基宇置业有限公司（以下简称恒大置业公司）纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2018）渝0113民初15835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人彭力立，被上诉人恒大置业公司的委托诉讼代理人李雪梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 彭力立上诉请求：撤销原判，依法改判。事实及理由：1.一审判决的违约金过高。恒大置业公司在2018年6月29日已要求彭力立支付了一笔违约金，金额为14084元。2.彭力立一直在努力履行合同，但恒大置业公司在收到首付款和违约金后未按照买卖合同的约定履行责任，也给彭力立造成了一定的经济损失。3.一审判决认定的《承诺书》《借条》彭力立至今未见到，故对一审判决的认定不服；并要求恒大置业公司承担相关违约金及购买案涉房屋的所有款项，并于判决生效后10日内退还给彭力立。 恒大置业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 恒大置业公司向一审法院起诉请求：1、判令确认恒大置业公司、彭力立签订《重庆市商品房买卖合同》已解除，并判令彭力立在十日内协助恒大置业公司注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房、预购商品房抵押权），解除网签，返还恒大城46幢房屋给恒大置业公司；2、判令彭力立向恒大置业公司支付代为偿还的利息（包括正常息、罚息、复利）、案件受理费等共计62577.64元；3、判令彭力立向恒大置业公司支付违约金82650.5元；4、判令彭力立承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年11月7日，恒大置业公司作为甲方与彭力立作为乙方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定彭力立购买恒大置业公司开发建设的位于重庆市巴南区巴南大道9号房屋（以下简称），建筑面积150.30平方米，套内建筑面积128.74平方米，总价826505元，支付方式为按揭付款，并约定：2012年11月7日前，彭力立向恒大置业公司支付首期房款248505元整，余款57.8万元，须在2012年11月7日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。该合同第二十五条约定本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。当日，恒大置业公司、彭力立签订《合同补充协议》，该补充协议第5条约定：在《房地产权证》办理完毕前，乙方未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了保证责任的，甲方享有下列权利：5.1如经银行通知，乙方未在期限内偿还贷款的，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，乙方所交的全部款项不予退还，同时乙方必须在甲方履行保证责任后30天内，协同甲方到房管局办理有关解除合同的手续；第16条其他约定：（一）关于通知的约定：1、乙方确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为甲方向乙方发出书面通知的送达地址，乙方不填写地址的，有关书面通知则视乙方所提供的身份证地址为通讯地址。如乙方通讯地址变更，须在五日内书面通知甲方，否则，甲方按照上述地址发出通知，即视为已送达乙方。 因彭力立采取按揭贷款购买房屋，后彭力立作为乙方，与华夏银行股份有限公司重庆大坪支行作为甲方、恒大置业公司作为丙方（担保方），签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定：彭力立向华夏银行股份有限公司重庆大坪支行贷款金额578000元；贷款期限从2012年11月29日至2032年11月29日；贷款利率为年息6.55%；首期还款日为2012年12月20日，计4326.44元，剩余款项分239期并于每月20日前偿还。 商品房合同签订当日，彭力立另支付了物业专项维修资金12024元，契税、转移的计费等24989.05元，首期房款（含定金）50145元。同时，因彭力立出具“承诺书”，载明：本人由于资金周转问题向金碧物业有限公司重庆分公司借款用于认购重庆·恒大城（工程编号1021606）号房，双方已于2012年11月7日签订《借款协议》，本人同意该房屋的房产证办理起算日期为本人归还完借款协议约定的所借款项之次日，如借款还清日早于《商品房买卖合同》约定办证起算日期的，则仍按《商品房买卖合同》执行。恒大置业公司于当日也出具了收款收据，载明收到彭力立彭力立支付首期款198360元。 2013年11月3日，彭力立签署《业主收楼书》，并办理了接房手续。 由于彭力立未按期偿还银行按揭款，2017年9月29日，华夏银行股份有限公司重庆大坪支行于将恒大置业公司、彭力立夫妻两人共同起诉至重庆市渝中区人民法院，要求偿还借款。2018年2月5日，重庆市渝中区人民法院作出（2017）渝0113民初21914号民事判决书，判决由彭力立偿还华夏银行股份有限公司重庆大坪支行尚欠贷款本金510569.48元，以及利息、罚息、复利，由彭力立妻子承担共同还款责任，由恒大置业公司对彭力立的债务承担连带清偿责任。 法院判决生效后，恒大置业公司于2018年9月26日，代彭力立偿还了银行本金510569.48元，利息、罚息、复利共计50688.59元，诉讼费9070元，迟延履行利息2819.04元，合计573147.12元。2018年10月19日，华夏银行股份有限公司重庆大坪支行为恒大置业公司出具“代偿证明”。 另查明，2018年10月11日，恒大置业公司按照《合同补充协议》约定地点，向彭力立发出《关于解除〈重庆市商品房买卖合同〉的通知》，告知彭力立：一、解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、此通知送达三日内，须至恒大城项目现场支付承担保证责任所付费用及赔偿资金占用损失，否则，将立即从已付款中抵销，不足部分将继续追偿；三、须支付违约金82650.5元，否则，将立即从已付款中抵销，不足部分将继续追偿；四、此通知送达五日内，须配合办理完毕解除买卖合同相关一切手续，包括但不限于注销买卖合同备案登记、网签、房屋所有权预告登记/预购商品房预告登记等，须承担相关费用等。 以上事实，有双方当事人陈述及提交如下证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。 在举证期限内，恒大置业公司提交了证据：《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、《重庆市土地房屋预告登记证明》、《业主收楼书》、重庆市渝中区人民法院（2017）渝0113民初21914号民事判决书、《代偿证明》、《关于解除〈重庆市商品房买卖合同〉的通知》及邮寄单、回执；彭力立未提交证据。 一审法院认为，恒大置业公司与彭力立签订的买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，彭力立以按揭付款方式购买了恒大置业公司开发建设的号房，双方已建立商品房买卖合同关系。根据合同约定，恒大置业公司为彭力立办理银行按揭购房提供担保，彭力立即应按照贷款合同约定按期归还银行贷款。由于彭力立自2018年2月起停止偿还贷款，导致恒大置业公司经法院判决承担保证责任，并于2018年9月26日代彭力立清偿银行贷款本息合计573147.12元。彭力立未在银行收回全部贷款后及时向恒大置业公司清偿代为支付的所有费用，根据商品房买卖合同约定，彭力立的行为已构成根本违约，应承担违约责任，即恒大置业公司有权根据合同约定解除买卖合同。本案中，恒大置业公司在承担保证责任后，于2018年10月11日按照合同约定地点向彭力立发出了解除商品房买卖合同的书面通知，彭力立在合理期限内，未提出异议或向人民法院起诉请求确认解除合同的效力，故恒大置业公司发出的解除合同通知已经发生效力，即双方的商品房买卖合同已于通知到达之日，即2018年10月17日（妥投之日）解除。现恒大置业公司诉请确认双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已经解除的主张，符合法律规定，一审法院予以主张。 根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，恒大置业公司因承担保证责任向华夏银行股份有限公司重庆大坪支行清偿573147.12元后，有权向彭力立追偿利息、罚息、复利、诉讼费、迟延履行利息，现恒大置业公司诉请彭力立支付代为向银行偿付的利息及案件受理费共计62577.63元，一审法院予以主张。对恒大置业公司自愿将合同约定的彭力立未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致恒大置业公司承担保证责任，恒大置业公司有权解除合同，收回商品房，彭力立所交的全部款项不予退还的违约责任，调整变更为按照房屋总价款10%支付违约金，不存在过高情形，故对恒大置业公司诉请彭力立支付违约金82650.5元（826505元×10%），一审法院予以主张。 根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，彭力立返还恒大置业公司的房屋后，其已支付恒大置业公司的房款可以要求退回，但彭力立未向法院提出相应诉请，故彭力立可就该部分购房款向恒大置业公司另行主张权利，本案不予处理。鉴于恒大置业公司现已就涉案房为彭力立办理预告登记及合同备案登记，故对其要求彭力立协助办理注销房预告登记及合同备案登记，一审法院予以主张。因办理或撤销商品房的网签属于行政登记行为，一审法院对恒大置业公司要求注销网签的请求不予主张。彭力立提出恒大置业公司未帮助办理产权证、未开具契税发票，均不能成为其不履行合同义务、不支付房屋按揭款的理由，对其抗辩意见，一审法院均不予主张。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决：“一、原告重庆恒大基宇置业有限公司与被告彭力立签订的《重庆市商品房买卖合同》（编号）已解除；限被告彭力立于本判决生效后十日内协助原告重庆恒大基宇置业有限公司办理重庆市土地房屋预告登记（202渝预告[2012]字第号）、重庆市预购商品房买卖合同备案登记（202字号）的注销手续，并将位于重庆市巴南区巴南大道房屋返还原告重庆恒大基宇置业有限公司；二、被告彭力立支付原告重庆恒大基宇置业有限公司代偿贷款利息及诉讼费等损失共计62577.63元；三、被告彭力立支付原告重庆恒大基宇置业有限公司违约金82650.5元；四、驳回原告重庆恒大基宇置业有限公司的其他诉讼请求。上述第二、三项，限被告彭力立于本判决发生法律效力之日起20日内履行完毕；逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3204元，由被告彭力立负担，此款已由原告重庆恒大基宇置业有限公司自愿垫付，限被告彭力立于本判决生效之日起20日内径付原告重庆恒大基宇置业有限公司3204元，本院预收的案件受理费不作清退。” 二审中，彭力立提交发票和收款收据各一张，拟证实彭力立于2013年11月3日向恒大置业公司交纳了补差款5136元，于2018年6月29日向恒大置业公司交纳了违约金14084元。恒大置业公司质证称：彭力立在二审中提交的发票和收据均不属于新证据，且真实性需进一步核实；收据即使是真实的，上面也载明了是“代物业收违约金”，并非彭力立所称的交纳了违约金。在本院指定的期限内，恒大置业公司未就前述证据的真实性向本院作出书面回复。 本院二审审理查明，2013年11月3日，恒大置业公司向彭力立出具销售不动产统一发票一张，载明收到彭力立恒大城三期工程补差款5136元。2018年6月29日，恒大置业公司向彭力立出具收款收据一张，载明：收到彭力立交来的代物业收违约金14084元，收据加盖有恒大置业公司财务专用章。 本院二审查明的其余案件事实与一审查明的事实相同。 本院认为，彭力立对一审判决确认双方的商品房买卖合同已解除、彭力立需向恒大置业公司返还案涉房屋并协助办理相关注销手续、赔偿代偿贷款的利息损失等均无异议，本院在此不再赘述。双方在二审中的争议主要是彭力立已付款的金额、恒大置业公司应否在本案中承担退还款项的责任，以及违约金的赔偿问题。现具体评析如下： 1.关于彭力立已付款的金额以及恒大置业公司应否在本案中承担退还款项的责任问题。除一审判决已认定的彭力立付款金额外，根据二审新证据，即彭力立出示的发票原件，可以认定彭力立2013年11月3日向恒大置业公司交纳了案涉房屋的面积补差款5136元。但彭力立在一审中未向法院提出要求恒大置业公司退回已付房款的诉请，其在二审中提出的退款要求不属于案件审理范畴，本院不予支持。 2.关于违约金的赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。一审审理中，恒大置业公司自愿将合同约定的违约责任调整变更为按照房屋总价款10%支付违约金，一审法院遂判决彭力立支付违约金82650.5元。彭力立上诉称一审判决的违约金过高，要求扣减其已支付的违约金。根据二审新证据，可以证实彭力立在2018年6月29日向恒大置业公司交纳了违约金14084元。虽然恒大置业公司辩称其是代物业收取的违约金，但该收据上却是加盖的恒大置业公司财务专用章而非物业公司的公章。本院认为，恒大置业公司的辩称理由不能成立，本院不予支持。综合全案证据，酌情将彭力立应向恒大置业公司支付的违约金金额调整为68566.5元。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；根据二审新证据，彭力立的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、三项的规定，判决如下： 一、维持重庆市巴南区人民法院（2018）渝0113民初15835号民事判决第一项； 二、撤销重庆市巴南区人民法院（2018）渝0113民初15835号民事判决第二、三、四项； 三、彭力立于本判决生效之日起二十日内支付重庆恒大基宇置业有限公司代偿贷款利息及诉讼费等损失共计62577.63元； 四、彭力立于本判决生效之日起二十日内支付重庆恒大基宇置业有限公司违约金68566.5元； 五、驳回重庆恒大基宇置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。 一审案件受理费3204元，由彭力立负担；二审案件受理费3204.56元，由彭力立负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张雪方 审 判 员 江信红 审 判 员 邓方彬 二〇一九年十一月二十一日 法官助理 王晓静 书 记 员 汪腊梅