云南省寻甸回族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0129民初3605号原告：仇志刚，男，1961年1月6日生，汉族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。委托诉讼代理人：李金凤（系原告仇志刚妻子），女，1963年7月15日生，汉族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县，特别授权代理。被告：云南温商地产开发有限公司（以下简称温商地产公司），住所：昆明经开区洛羊街道办事处大冲社区东冲顶。统一社会信用代码：91530100668256719L。法定代表人：陈俊强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：丁鸿波，系该公司员工，特别授权代理。原告仇志刚与被告温商地产公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仇志刚的委托诉讼代理人李金凤、被告温商地产公司的委托诉讼代理人丁鸿波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仇志刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付租金93504.48元；2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2010年1月16日，原告向被告购买其开发的位于寻甸县商铺，双方就此签订了《商品房购销合同》，明确约定了双方的权利和义务。同日，双方就该商铺返租事宜签订为期3年的《委托经营协议书》。2014年10月13日，双方又签订了为期12年的《合作经营协议》。此后，原告按照合同约定，支付了全部购房款，履行了合同约定的全部义务。但被告至今尚欠原告租金93504.48元未付。被告的行为，严重违反了合同的约定，损害了原告的合法权益。特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告温商地产公司辩称，1、温商财富广场第1-70号、1-71号商铺所有权不属于原告，应当驳回该部分的诉讼请求。本案诉争的第1-70号、1-71号商铺，现存在权属争议。因被告公司2014年经营期间存在管理混乱的问题，部分商铺存在一房二卖的情形，本案第1-70号、1-71号商铺在2014年7月22日出售给了案外人李凯，并办理了房屋产权登记。根据《物权法》规定的不动产登记生效原则，本案诉争的房屋所有权属于李凯，因此本案原告无权主张租金。2、本案诉争商铺现状：（1）2010年1月6日原告与被告签订的3年《委托经营协议书》的租金已从购房款返租扣抵了清。（2）2014年10月13日签订12年的《合作经营协议书》，2015年6月3日公司法定代表人陈俊强涉案，公司在经营过程中，“寻甸温商财富广场业主委员会（原告业主是成员之一）方稳柱、肖礼华”于2015年12月11日发了公告：“从公告之日起，所有单位、公司、个人凡与本商场任何一方签订涉及本商场权益的任何合同、协议都必须要征得寻甸温商财富广场业主委员会的书面同意，否则业主委员会作为产权方代表宣布该合同、协议无效”。温商公司受到“业委会”限制和干扰，无法进行有效、独立、完整的正常运作。（3）2015年12月31日，寻甸温商财富广场业主委员会（方稳柱、肖礼华）交到公司“挂靠租赁经营决定书”，本公司已同意其全部内容，明确了温商公司只收物业管理费用，“业委会”代表业主的租赁经营业务并已行使租赁权项，包括第三楼层的租赁合同已在法院的（2019）云0129民初2056号判决书业委会胜诉。2017年6月3日，第一、第二楼层业主开会组织成立了“寻甸财富广场一二楼层业主授权监督小组经营管理（原告业主是授权人之一）”。随后2018年7月2日；2019年7月1日原告商位己由其授权的“监督小组”（成员：马丽丽、方稳柱、李金凤、毕翠芬、陆侨富、陈雪涛、金勇）与商户进行签约经营管理付租。2018年11月13日原告曾起诉过，法院（2018）云0129民初3620号民事裁定书，裁定准许原告撤诉。综上所述，根据物权法、合同法的相关规定，原告无商铺所有权，也就没有租赁权利，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理，本院确认以下法律事实：原告仇志刚与被告温商地产公司于2010年1月16日签订《商品房购销合同》，明确约定了双方的权利和义务，被告温商地产公司将其开发的位于寻甸温商财富广场一层第1-70、1-71号商铺出售给原告仇志刚，铺面建筑面积58.39平方米，总价款477065元，此后，原告仇志刚按照合同约定向被告温商地产公司支付了购房款。同日，原被告双方就该商铺返租事宜签订为期3年的《委托经营协议书》，约定原告仇志刚将商铺返租给被告温商地产公司。2014年10月13日，双方又签订了为期12年的《合作经营协议》，租期自2014年1月1日至2025年12月31日，约定1-70、1-71号商铺前三年租金为每年19083元，第四年为23853元，第五年至第十二年的租金在前一年基础上递增4%，在每年租期满后支付下一年租金。按合同约定，截至2018年6月30日，被告温商地产公司应付原告仇志刚商铺租金累计78610.22元（2014年10月13日起至2018年6月30日），租金的支付时间已经届满，被告温商地产公司未支付原告仇志刚。以上事实有合作经营协议、租金计算表、民事判决书及原被告陈述等在卷予以证实。本案争议的焦点是：原告仇志刚主张的自2014年1月1日起至2018年6月30日的商铺租金99365.33元是否应得到支持？本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告仇志刚与被告温商地产公司签订的《合作经营协议》系双方真实意思表示，没有违反法律规定和损害社会公共利益，协议合法有效，应受法律保护，原告仇志刚主张的商铺租金于法有据，应予支持，但计算金额有误，应予更正。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现租金的支付期限已经届满，被告温商地产公司应当按照合同约定的时间给付原告仇志刚相应的租金，但被告温商地产公司没有按时足额给付，违反法律规定，依法应承担按时足额给负的民事法律责任。依据原被告签订的《合作经营协议》，被告温商地产公司应支付第1-70、1-71号（2014年10月13日起至2018年6月30日）商铺租金78610.22元（〈19083元÷12个月×2个月〉＋〈19083元÷12个月÷30天×19天〉＋19083元＋19083元＋23853元＋〈23853元＋23853元×4%÷2〉），原告仇志刚要求支付商铺租金93504.48元的计算诉请有误，根据民法公平原则，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案原被告签订租赁合同的时间是2014年10月13日，该时间应当视为租金的起算时间，租金计算表自2014年1月1日起算租金不当，租赁合同尚未签订即不发生租金，故本院对其主张的该项诉讼请求依法予以部分支持。对于被告温商地产公司主张本案的房屋租赁合同于2015年12月11日解除，原告无权主张租金的抗辩理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。依据昆明市中级人民法院（2019）云01民终2131号民事判决书所确认的法律事实，因本案被告温商地产公司系商铺的销售方及承租方，庭审中提交2017年6月3日的授权委托书，其委托事项中关于解除《合作经营协议》系自行手写添加内容，不是双方真实意思表示，该解除租赁合同的行为方式不具有合法有效性，被告温商地产公司提交的证据不能证实其主张，故本院依法对其抗辩理由不予支持。关于被告温商地产公司主张本案的第1-70号、1-71号商铺权属存在争议，原告无权主张租金的抗辩理由，本案中，原告仇志刚的诉讼目的为房屋租赁合同纠纷法律关系，原被告双方对签订的租赁合同的真实性、合法性、关联性均认可，而被告主张的商铺所有权确认系房屋买卖合同纠纷法律关系中产生的物权纠纷，房屋租赁合同纠纷与物权确认纠纷是不同的法律关系，且不属于主从关系，不宜在同一诉讼中处理，商铺所有权可另案诉讼主张，被告温商地产公司的抗辩理由不成立，故本院依法对其抗辩理由依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（四）项，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条的规定，判决如下：由被告云南温商地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告仇志刚支付2014年10月13日至2018年6月30日的商铺租金78610.22元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2130元，减半收取计1065元，由被告云南温商地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  谭继林二〇一九年十一月十三日书记员  程小丽