中华人民共和国 江苏省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2017）苏行终868号 上诉人（一审原告许长照之女）许茵，女，汉族，住南京市秦淮区。 委托代理人肖其明（系上诉人许茵丈夫），男，汉族，住址同上。 委托代理人张云，江苏紫金律师事务所律师。 上诉人（一审原告许长照之女）许兰，女，汉族，住南京市鼓楼区。 被上诉人（一审被告）南京市规划和自然资源局，住所地南京市鼓楼区中山路171号。 法定代表人叶斌，该局局长。 委托代理人秦瓅，该局工作人员。 委托代理人朱昊，江苏三法律师事务所律师。 一审第三人许大为，男，现住南京市鼓楼区。   一审原告许长照因诉南京市规划和自然资源局房屋行政登记一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2016）苏01行初405号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2018年2月2日公开开庭审理了本案。许长照的委托代理人张云，被上诉人南京市规划和自然资源局的委托代理人秦瓅、朱昊到庭参加诉讼。在本院审理过程中，许长照于2018年12月26日去世，其女儿许茵、许兰要求继续参加诉讼，本院依法予以准许。本案现已审理终结。 一审法院认定，南京市××村××室原先由许长照和许大为按份共有，其中许长照份额为99%，许大为份额为1%。2016年3月22日，许长照与许大为签订存量房买卖合同，约定许长照将其享有的99%所有权转让给许大为，两人共同至原××国土资源局（以下××南京市国土局）办理房屋转移登记，提交了房屋权属登记申请书、原房屋所有权证、存量房买卖合同、房产分层分户平面图、身份证复印件、销售不动产统一发票、税收缴款书等材料。原国土局经审核，于2016年3月28日作出转移登记，并于2016年4月12日向许大为颁发了宁房权证鼓转字第××号房屋所有权证。 一审法院另查明，许大为原户籍所在地为南京市××村××室，2016年3月18日，其因出国定居被公安部门注销户籍。 一审法院认为，《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”宁委发[2015]4号《南京市人民政府职能转变和机构改革实施意见》规定，按照统一不动产登记职责的要求，将土地登记、房屋登记、林地登记等不动产登记职责整合到原国土局。因此，原国土局作为南京市不动产登记机构，具有作出案涉房屋登记的法定职权。 《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”本案中，许长照与许大为在签订存量房买卖合同后，共同向原国土局申请房屋登记时，已经提交了上述规定要求的各类材料，原国土局亦对此进行了审查，被诉的房屋登记行为具备法律规定的各项要件。 对于许长照提出的第三人许大为在房屋登记时为外国籍，其提供的居民身份证属虚假身份证明，原国土局对此未进行核查，被诉的房屋登记应予以撤销的主张。一审法院认为，《房屋登记办法》第十一条第三款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”《南京市城镇房屋权属登记条例》第八条规定：“房屋权属登记由当事人向房屋权属登记机关提出申请。当事人为法人或者其他组织的，应当使用法定名称的全称，并提交相应的资格证件；当事人为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名，并提交相应的身份证明。”第二十四条第一款第（二）项规定，提供虚假证件、证明或者申报不实，造成登记有误的，登记机关可以直接注销登记或者予以更正。本案中，许大为向原国土局提交了居民身份证复印件，并提供原件以查验。该居民身份证系公安机关核发的身份证件，并不属于虚假、伪造的材料。第三人虽已定居国外，其中国户籍亦已经被公安机关注销，但该居民身份证并未被公安机关销毁，尚可正常使用，原国土局作为房屋登记机构无法对其是否合法有效进行判断。另外，许长照及许大为原本即系该房屋的共有权人，案涉转移登记是将一位共有权人持有的份额转让给另一位共有权人，该转移登记涉及到的双方是事先即已确定的，并不牵涉到其他案外人。因此，原国土局在已经核验第三人身份证件的真实性，并明确申请登记的是原先两位共有权人的基础上作出房屋登记，其行为并无不当。 对于许长照提出案涉房屋系其与已故妻子婚姻存续期间取得的共同财产，其无权进行处分的主张。一审法院认为，存量房买卖合同的买卖双方签名系许长照与许大为所签，该合同的真实性可以确认，原国土局据此进行房屋登记具有事实依据。许长照的上述理由系对存量房买卖合同的有效性提出的质疑，许长照可以另行提起民事诉讼予以解决。在该买卖合同未被人民法院确认无效之前，被诉房屋登记行为的效力亦不受影响。 综上，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回许长照的诉讼请求。 一审原告许长照上诉称：1、因第三人隐瞒其真实的外国籍公民身份状况以及其母刚去世、家庭财产发生遗产继承等重大情况，骗取案涉房屋的转移登记，故被上诉人作出的案涉房屋登记应当撤销；2、依据《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》的相关规定，被上诉人未尽审慎查验、审核等职责。3、一审判决认定事实错误，导致适用法律和实体判决错误。请求本院撤销一审判决，并判令撤销被上诉人作出的案涉房屋所有权登记。 被上诉人南京市规划和自然资源局未向本院提交书面答辩意见，其在庭审中答辩称：1、根据《房屋登记办法》以及《南京市城镇房屋权属登记条例》的规定，申请人申请登记所提交材料的真实性由申请人负责，并不属于被上诉人的职权审查范围。2、关于第三人许大为身份证的效力认定问题，亦不属于被上诉人的职责。3、身份证复印件并不是保持物权变动的原因文件，也不是办理涉案房屋登记的登记要件，仅为查验材料，并用于证明申请人本人到场参与了涉案登记程序，因此其效力问题不当然影响到涉案登记的合法性和正确性。一审判决正确。请求本院驳回上诉，维持原判。 一审第三人许大为提交书面意见称，其与许长照签订了关于案涉房屋的《南京市存量房买卖合同》，并依法办理了房屋所有权转移登记手续，已依法取得案涉房屋的所有权；在申请案涉房屋转移登记的过程中不存在隐瞒真实情况或提供虚假材料的情况，原国土局的房屋登记行为并无不当。请求本院驳回上诉，维持原判。 一审原告许长照上诉后，一审法院已将各方当事人在一审中提交的证据材料随案移送本院。 本院庭审中，一审原告许长照对一审认定的2016年3月22日许长照与许大为向原国土局提交了《销售不动产统一发票》、《税收缴款书》的事实，以及2016年3月28日原国土局作出转移登记的时间有异议，对一审法院认定的其他案件事实无异议。被上诉人对一审法院认定的案件事实均无异议。本院经审查认为，在卷的《销售不动产统一发票》、《税收缴款书》显示，《销售不动产统一发票》开票时间以及《税收缴款书》填发时间均为2016年4月12日，在本院庭审中，被上诉人陈述上述两份材料是申请登记人于2016年4月12日向原国土局提交，故应当认定2016年4月12日许长照与许大为向原国土局提交了《销售不动产统一发票》、《税收缴款书》，一审对此认定有误，依法应予纠正。在卷的《房屋登记簿》能够证明2016年3月28日原国土局作出案涉房屋的转移登记，上诉人对登记时间的异议不能成立，依法不予支持。对一审判决认定的其他案件事实，本院依法予以确认。 本院另查明，一审原告许长照于2017年8月4日向南京市鼓楼区人民法院提起民事诉讼，请求确认其与一审第三人许大为于2016年3月22日就南京市××村××室房屋签订的《南京市存量房买卖合同》无效。同年11月3日，许长照向法院提交撤诉申请，请求撤回起诉。同日，南京市鼓楼区人民法院口头裁定准许许长照撤诉。 本院还查明，中共南京市委机构编制委员会办公室于2019年1月9日作出《关于市国土资源局职责机构编制转隶方案的通知》，将原国土局不动产登记等职责转至南京市规划和自然资源局。 本院庭审中，一审原告许长照提交了《房地产交易纳税申报表》、《税收缴款书（税务收现专用）》两份证据，用以证明许大为存在提交虚假票据的情形。被上诉人南京市规划和自然资源局经质证认为上述证据不属于《中华人民共和国行政诉讼法》所规定的新证据，且其内容与本案无关联。本院经审查认为，上述两份证据只是证明许长照本人于2016年4月12日缴纳涉案房屋买卖个人所得税的情况，与案涉房屋转移登记行为并不具有关联性，依法不予采纳。 本院庭审中，各方当事人围绕原国土局于2016年3月28日作出的对涉案房屋所有权转移登记是否合法，特别是一审第三人许大为在申请案涉房屋转移登记的过程中，是否存在隐瞒真实情况或提供虚假登记材料；被上诉人是否尽到了审慎的查验、审核职责；一审判决认定事实是否清楚、适用法律是否正确、审判程序是否合法等焦点问题进行了辩论。上诉人除坚持原来的上诉主张外，还提出原国土局在申请人未能按规定提交契税完税凭证的情形下，对涉案房屋予以转移登记违反了《南京市城镇房屋权属登记条例》的相关规定。被上诉人及一审第三人坚持原来的答辩意见。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”本案中，原国土局的不动产登记的职责已转至南京市规划和自然资源局。故本案中原国土局承担的相应法律责任应由南京市规划和自然资源局承担。 《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”《南京市城镇房屋权属登记条例》第二十条规定：“房屋核准登记后，因买卖、交换、赠与、继承、投资、企业合并等原因致使其权属发生转移的，应当自房屋交付使用之日起三十日内，由当事人申请房屋所有权转移登记，并提交下列登记文件：（一）买卖、交换、赠与、投资、合并等以合同方式转移房屋所有权的，提交原房屋所有权证和已生效的合同；……”根据上述规定，申请人申请房屋登记时应按房屋登记部门的指引，提交相应申请登记材料，并对登记材料的真实性、合法性负责。房屋登记机关对登记材料的审查应当按照现行法律规范的规定尽到审慎的审查义务。本案中，争议的房屋原本为许长照、许大为共有，现许长照作为转让方，许大为作为受让方，二人共同向原国土局申请办理涉案房屋的所有权转移登记，并提交了房屋权属登记申请书、存量房买卖合同、原房屋所有权证、房产分层分户平面图、身份证复印件等材料。原国土局根据《房地产登记技术规程》4.3.3：“查验申请主体应包括下列主要内容：1、申请人（代理人）为自然人的，申请材料上的姓名应与身份证明材料上的姓名一致，并宜通过身份证读卡器查验境内居民身份证真伪、采集相关信息；……”的规定进行了审查。第三人许大为的户籍信息在申请登记时虽已被公安机关注销，但其居民身份证并未被公安机关销毁，并不属于虚假、伪造的材料。原国土局作为房屋登记机构无法对该居民身份证实质上的合法有效性进行判断，其在职责范围内通过身份证读卡器查验了该居民身份证，应当认定已尽到了审慎审查义务。上诉人认为第三人提供虚假的身份证明，原国土局未尽审慎审查义务，予以颁发涉案房屋所有权证错误的主张不能成立。 虽然原国土局在申请人未提交契税完税凭证的情形下就办理了房屋所有权转移登记，不符合《南京市城镇房屋权属登记条例》第十六条：“有下列情形之一的，登记机关不予登记，并书面告知申请人：……（四）未能按规定提交契税完税凭证的；……”的规定，但因房地产转让而产生的税款征收形成的是税务机关与纳税人之间的行政法律关系，房屋登记则是房屋登记部门与房屋登记申请人之间的行政法律关系，两者之间法律关系不同。从本质上看，登记机关要求申请人提供房屋契税缴纳凭证，是代税务机关履行税收监管职责，并非不动产登记要件的要求。且涉案房屋的契税在原国土局颁发房屋所有权证前已经缴纳，故在此情形下，不能仅以该程序瑕疵为由撤销涉案房屋登记。 关于上诉人认为许长照无权处分涉案房屋，原国土局对案涉房屋是否有其他共有人未予审查存在错误的主张。本案在卷证据显示，涉案房屋原房屋所有权证载明的所有人为许长照和许大为，为按份共有，其中许长照份额为99%，许大为份额为1%，该房屋所有权证书未载明存在其他的共有人。在此情况下，原国土局根据许长照及许大为提交的存量房买卖合同等材料，进行涉案房屋所有权的转移登记并无不当。许长照曾于2017年8月4日向南京市鼓楼区人民法院提起民事诉讼，请求确认涉案存量房买卖合同无效，后于2017年11月3日向法院申请撤回起诉。南京市鼓楼区人民法院已裁定准许其撤诉。上诉人在无证据否认现有涉案房屋权属证明材料真实性的情况下，认为原国土局未审查涉案房屋是否存在共有人违法的主张，依据不足。 综上，原国土局作出的涉案房屋所有权转移登记符合法律规定。一审法院判决驳回许长照的诉讼请求正确。上诉人许茵、许兰的上诉理由不能成立，依法不予支持。一审法院对本案的审理，认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人许茵、许兰负担。 本判决为终审判决。 审判长 史 笔 审判员 张松波 审判员 张 静 二〇一九年十一月二十八日 书记员 陈 晨 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；