湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘09民终2197号上诉人（原审被告）：湖南亚都房地产开发有限公司，住所地住所地湖南省沅江市琼湖办事处新河社区新源北路。法定代表人：周建可，系该公司经理。委托诉讼代理人：庄旭云，湖南义剑（安化）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：曾文，男，1973年4月24日出生，汉族，住益阳市赫山区兰溪镇玉兰桥村兰王公村民组。委托诉讼代理人：颜志辉，湖南天声律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人湖南亚都房地产开发有限公司（以下称亚都公司）因与被上诉人曾文房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省沅江市人民法院（2019）湘0981民初1358号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。上诉人亚都公司的委托诉讼代理人庄旭云、被上诉人曾文的委托诉讼代理人颜志辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。亚都公司上诉请求：撤销湖南省沅江市人民法院（2019）湘0981民初1358号民事判决，改判以年利率6%的标准，从曾文分别支付购房款开始进行计算至2019年6月21日的利息为94000元，后段从2019年6月22日开始按此标准计算至付清购房款为止；2、由曾文承担部分一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决对利息部份的认定和计算标准错误。1、购房款收据上未约定如返还购房款时没有利息损失的计算表示。2、根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于利息计算的相关规定，曾文的利息损失请求权只能从其交纳购房款之日开始，并以年利率6%的标准计算资金占用期间的利息。而一审判决支持曾文的利息请求，并统一从2014年1月12日至2019年6月24日止计算利息为37万元错误。3、承诺书、补充承诺书与认购协议书所涉及的两个不同法律关系，承诺书与补充承诺书所体现的是一种承包合同关系，而商品房认购协议书及曾文交付购房款是一种房屋买卖合同关系，各自彼此独立。并且承诺书和补充承诺书中涉及的均是承包项目的定金或者保证金，对项目能否承包成功所约定的利息计算方式，不能把承包合同约定的内容强加到解除商品房认购协议后，以预付的购房款为本金，按月利率2%计算利息，显然是不公平的，损害了亚都公司的利益。曾文答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。一审判决认定月利率为2%的依据就是《补充承诺书》，该补充承诺书由亚都公司的法定代表人周建可亲笔签名，合法有效，且月利率2%不违反法律规定。曾文向一审法院起诉请求：1、解除曾文与亚都公司所签订的三份《商品房屋认购协议书》，退还购房款30万元，并按照承诺内容支付利息37万（以本金30万元按月息2%，自2014年1月12日计算至2019年6月21日止，要求计算至清偿之日止）；2、由亚都公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：曾文与亚都公司于2014年1月12日、2014年5月20日分别签订三份《商品房认购协议书》，协议约定曾文认购由亚都公司开发建设的位于沅江市琼湖办事处新和社区陈家咀安置房A片（亚都·丽水花园）的9栋1001房一套（2480元/平米）、5栋1101房一套（2600元/平米）和5栋1103一套（2600元/平米），面积均为133.6平方米，同时约定双方不得以市场价变化而改变该价格，在签订本合同时先付100万元，余款待开盘时一次性以首付付款方式或一次性付款方式付清；亚都公司取得房屋预售许可证后，与曾文另行签订《商品房屋买卖合同》。曾文分别于2014年1月15日、2014年5月21日缴纳了三套房屋的预付款10万元，合计30万元。2014年5月22日，双方协商由曾文承揽丽水花园3、5栋铝合金楼梯扶手项目，并由亚都公司向曾文出具承诺书一份，承诺曾文缴纳的丽水花园的购房定金40万元作为承揽铝合金工程的保证金，房屋主体完工后，铝合金楼梯扶手项目交予曾文施工。2014年12月8日，亚都公司又补充承诺，承诺如工程启动后曾文同意继续承揽工程，自交款之日起六个月后按月息2%计算利息；如曾文不承揽工程项目，则自交款之日起按月息2%计算利息；1月25日购房合同的承诺同上述两条。后曾文发现一份2018年12月29日颁发给亚都公司的预售许可证，认为亚都公司已取得涉案房产的商品房预售许可，要求晋城都公司与曾文就涉案房产签订《商品房买卖合同》，亚都公司告知涉案房产尚未办理预售许可，且即便将来签署正式商品房买卖合同，房屋价格也要按市场价格而非原认购协议约定价格执行，双方由此产生纠纷。一审法院认为：本案曾文与亚都公司之间签订的商品房认购协议，其目的是为保证合同一方主体能够在可预期的时间内以固定的单价，自另一方主体处取得预定房产所订立。该合同保障的虽是一种远期签约机会，但同样符合合同法要约承诺的性质要求，应认定对各方当事人产生合同法意义上的约束力。该认购协议内容出于当事人真实意思表示，亦未违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对当事人具有法律约束力。亚都公司抗辩所称该协议仅为订购意向性协议，不具有合同效力的意见，不予采纳。依法成立的合同，当事人应全面履行。亚都公司在履行过程中，违反协议承诺，以自己的行为明确表示将不按协议约定的价格条款执行，属于对合同约定的单方违反，已构成根本性违约。曾文据此提出解除合同的请求，符合合同法关于合同解除的规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故对曾文要求亚都公司退还预付款30万元的诉讼请求，应依法予以支持。补充承诺中明确约定“如曾文不承揽工程项目，则自交款之日起按月息2%计算利息，1月25日购房合同的承诺同上述两条”，系当事人对于原协议履行过程中可能出现行为如何处理的事后补充约定，为当事人真实意思表示，应认定为有效。对于合同解除后损失赔偿问题的处理，可适用该条款的约定。因曾文分三次缴纳购房款，利息应自实际付款之日起分段计算，曾文要求亚都公司支付2014年1月12日至2019年6月21日止的利息37万元，后段利息以30万元为本金计算至实际付清之日止，未超过约定的范畴，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条的规定，判决：一、解除曾文与湖南亚都房地产开发有限公司于2014年1月12日、2014年5月20日签订的三份《商品房认购协议书》，该协议终止履行；二、限湖南亚都房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内退还曾文预付款30万元，并赔偿约定利息损失（利息分段计算：前段利息计算至2019年6月21日止为37万元；后段利息以30万元为本金，自2019年6月22日起按月息2%计算至实际还清之日止）。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5250元，财产保全申请费3870元，合计9120元，由湖南亚都房地产开发有限公司承担。二审中，当事人双方均未向法庭提交新的证据。二审经审理查明，1、《商品房认购协议》签订后，曾文于2014年1月15日向亚都公司支付购房款10万元；于2014年5月21日二次向亚都公司支付购房款20万元。2、2014年12月8日，周建可出具的《补充承诺》第二条载明：如曾文等不同意承担工程项目，从交款之日起计算利息，按月息2%计算；第三条载明：1月25日购房合同的承诺同以上第一、第二款执行。二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，当事人双方对一审判决解除曾文与亚都公司于2014年1月12日、2014年5月20日所签订三份《商品房认购协议书》均无异议，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《商品房认购协议书》签订后，曾文三次按约向亚都公司交纳了购房款30万元。该协议解除后，根据上述法律规定，亚都公司应当退还曾文交纳购房预付款30万元，并赔偿相应损失。虽然购房款收据上未约定利息，但亚都公司法定代表人周建可在《补充承诺》中明确承诺，如曾文不承揽工程项目，则自交款之日起按月息2%计算利息。该承诺系亚都公司对《商品房认购协议书》履行过程中可能出现行为如何处理的补充约定，为当事人真实意思表示，且该利率约定不违反法律的强制性规定，合法有效。《商品房认购协议书》解除后，亚都公司赔偿曾文的损失，以曾文分别缴纳购房款金额为本金，按利率2%的标准，分别从交付购房款之日起计算至2019年6月21日止的利息为37万元；之后利息以30万元为本金，按月利率2%的标准计算至实际付清之日止，符合亚都公司的承诺。亚都公司上诉所提“应按年利率6%的标准计算资金占用利息”的上诉理由，本院不予支持。综上所述，亚都公司上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由湖南亚都房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾艳红审判员  周佑明审判员  彭 青二〇一九年十一月二十六日书记员  姚 瑜