山西省大同市云冈区人民法院民事判决书（2019）晋0214民初1915号原告:郭某,女,汉族，1962年4月3日出生,大同市云冈区煤峪口矿第一小学教师，现住大同市。委托诉讼代理人：秦某，大同市云冈区煤峪口街法律服务所法律服务工作者。原告：武某,男,汉族,1965年11月25日出生,同煤集团忻州窑矿技术员，现住大同市。委托诉讼代理人：尹某，山西乌金律师事务所律师。被告：某房地产开发有限公司（现变更为大同市某房地产开发有限公司）,住所地：大同市云冈区迎新街41号，社会统一信用代码：×××。法定代表人：幸某，该公司总经理。被告委托诉讼代理人：李某，山西云冈律师事务所律师。被告委托诉讼代理人：曹某，山西云冈律师事务所实习律师。原告郭某、武某与被告某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭某的委托代理人秦某、原告武某及其委托代理人尹某，被告某房地产公司的委托代理人李某、曹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭某、武某向本院提出诉讼请求：一、请求法院解除原、被告双方签订的《内部认购协议书》；二、判令被告立即返还原告全部购房款人民币259000元；三、判令被告向原告赔偿已交购房款的定期利息68647元（从2014年3月2日至2019年10月起诉之日止）；四、判令被告赔偿原告因该起案件纠纷引起的交通费3500元；五、判令被告承担2014年3月至2016年6月合同缔约过失赔偿责任共计259000×27×0.5%=34965元，以上合计366112元；六、本案的诉讼费用被告承担。事实理由：2014年3月2日，原告向被告购买了大同市某小区一期1号楼3单元802号房屋一套，并与被告签订了《内部认购协议书》。当时购房时因该房屋为开盘房，故预计为高层电梯房，之后原告按协议内容约定履行了自己的义务，向被告支付了该房屋的全部购房款人民币259000元整。但此后的一年多时间该楼盘迟迟没有开工，原、被告在协商后又于2015年10月18日在原协议书上签订了补充协议，将原告原认购的某小区一期1号楼3单元802号改为预购某小区一期1号楼4单元601号，但在签补充协议时被告并没有告知原告要变更楼房的结构，因此，原告认为被告不仅没有按照协议约定履行自己的义务，而且还隐瞒了原告楼房变更结构的事实，现因双方签订合同时约定的房屋已无法建成，导致双方所签协议无法继续履行，故只能解除双方签订的《内部认购协议书》，原告要求被告返还全部购房款，并按照缴款日期（即：2014年3月2日）开始赔偿定期利息。被告违反诚实信用原则，明知在建地块不符合建造中高层建筑的要求，却故意隐瞒相关事实，仍与原告签订《内部认购协议书》与补充协议，严重侵犯了原告的合法权益。因此，向法院提起诉讼。原告郭某、武某围绕其诉讼主张，向本院提供下列证据：1、郭某、武某的身份证、结婚证，欲证实原告系适格的主体；2、大同市矿区房地产开发有限公司工商信息，欲证实被告系适格的主体；3、收据、《内部认购协议书》，欲证实原、被告签订购房协议且原告已交付全部房款的事实；4、大同市中级人民法院（2019）晋02民终1233号民事判决书、大同市矿区人民政府大同市城乡规划局同规字（2016）69号文件，欲证实原、被告签订的购房协议已无法实际履行的事实；5、大同市矿区人民政府大同市城乡规划局同规字（2016）69号文件，欲证实被告没有告知过原告不能按照协议约定的结构建房的事实。6、签订第一期、第二期购房合同时的购房宣传单共6页，证明被告承诺所建房屋的结构和位置；被告某房地产公司辩称，认可原、被告之间签订的购房协议以及原告购房的时间、所购房屋的楼号等，同意解除《内部认购协议书》并返还原告购房款259000元，但因诉争房屋没有建成是因为政府规划变更的原因，被告公司不存在缔约过失，不同意给付合同缔约过失赔偿、原告购房款的定期利息、原告交通费且不承担本案诉讼费。被告某房地产公司围绕其答辩意见，未向本院提供相应证据。庭审质证中，被告某房地产公司对原告提交的证据1、2、3、4均无异议。对证据5的真实性没有异议，但认为该证据不能证明被告向原告隐瞒房屋不能建成的事实。对证据6的真实性没有异议，但认为该宣传单不属于购房合同的组成部分。本院对前述经原告郭某、武某、被告某房地产公司庭审质证无异议的证据予以确认。经本院对前述有争议的证据审核认为：大同市矿区人民政府大同市城乡规划局同规字（2016）69号文件被告于2016年6月21日已得知，应立即将原、被告双方签订的《内部认购协议书》中约定的，具有某些特别条件的（高层）房屋无法建成的事实，及时告知原告，但被告未及时告知，从而使双方订立《内部认购协议书》的内容无法实现，被告存在违约的事实。根据原、被告的当庭陈述及本院确认的上述有效证据，认定本案事实如下：2014年3月2日，二原告向被告购买某小区一期1号楼3单元802号房屋一套，并与被告签订了《内部认购协议书》，同时向被告支付了该房屋的全部购房款人民币259000元整。后经原、被告在协商，又于2015年10月18日在原协议书上签订了补充协议，将原告原认购的某小区一期1号楼3单元802号改为预购某小区一期1号楼4单元601号，并在补充协议中约定“明年3月中旬动工，如4月份还未开工，住户要求退房，按交款日开始赔偿定期利息”。2016年6月21日，大同市矿区人民政府大同市城乡规划局出具同规字（2016）69号文件，将本案所涉及楼房的层次，配套结构等整体规划进行变更。因此原、被告双方签订合同时约定的房屋已无法建成。原告认为被告未按协议约定履行义务，且隐瞒了原告楼房变更结构的事实，现因双方所签协议无法继续履行，故要求解除双方签订的《内部认购协议书》，并要求被告返还全部购房款，同时按照缴款日期开始赔偿定期利息。因此，向法院提起诉讼。另查，被告某房地产开发有限公司于2019年10月10日名称变更为某房地产开发有限公司。本院认为，同规字（2016）69号文件变更了本案所涉及的楼房的层次，配套结构等整体规划，导致原、被告双方签订的《内部认购协议书》中约定的，具有某些特别条件的（高层）房屋无法建成，因此该房屋无法按约交付并非被告故意或其他原因拒不履行协议所致，应属不可抗力致使合同目的无法实现。按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，该《内部认购协议书》依法应当解除。因此原告请求法院解除原、被告双方签订的《内部认购协议书》、立即返还原告全部购房款人民币259000元的主张符合法律规定，应予支持。对于原告要求被告赔偿已交购房款的定期利息68647元（从2014年3月2日至2019年10月起诉之日止）的主张，虽补充协议中约定“明年3月中旬动工，如4月份还未开工，住户要求退房，按交款日开始赔偿定期利息”，但由于《内部认购协议书》中未明确约定交房日期，且被告当时无法预见涉案房屋会因不可抗力无法建成，因此被告当时并无违约行为。但作为开发商，自2016年6月21日，大同市矿区人民政府大同市城乡规划局出具同规字（2016）69号文件后，未及时将约定房屋无法建成的事实告知原告，存在一定过错，本院认为结合实际情况及原告诉求，被告应当从2016年7月1日起至实际付清购房款之日止，就占用原告购房款的行为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至实际付清购房款之日止予以赔付较为合理。对于原告主张的交通费，因原告未提交相应证据，考虑到原告为维权产生一定交通费用，本院酌情支持1000元。对于原告要求被告承担2014年3月至2016年6月合同缔约过失赔偿责任的主张，因原、被告在签订《内部认购协议书》及补充协议时，被告无法预见涉案房屋会因不可抗力而无法建成，因此被告在合同订立过程中不存在因违背诚实信用原则所负的义务，致使原告信赖利益受损的结果，故对于该主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条的规定判决如下：一、解除原告郭某、武某与被告某房地产开发有限公司双方签订的《内部认购协议书》；二、被告某房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告郭某、武某购房款259000元，并向原告赔偿占用购房款期间的利息损失（以购房款259000元为基数，从2016年7月1日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算至实际付清购房款之日止）；三、被告某房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告郭某、武某交通费1000元；四、驳回原告郭某、武某其他诉讼请求。案件受理费6791元（(原告已预交)），减半收取3395.5元由被告某房地产开发有限公司负担，余款3395.5元退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 柳贡余 二○一九年十一月二十六日书记员 闫琪琪附相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。