安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1202民初6768号原告：薛雯，女，1984年12月20日出生，汉族，初中文化，户籍地安徽省太和县，现住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：于明湖，安徽鸣理律师事务所律师。委托诉讼代理人：王阿青，安徽鸣理律师事务所律师。被告：韩成珍，女，1951年9月10日出生，汉族，文盲，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：王艳，女，1980年10月25日出生。汉族，住安徽省阜阳市颍泉区，系韩成珍女儿。第三人：阜阳市易家乐房产经纪服务有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区万霖花园西门9号，统一社会信用代码91341200054470630P（1-1）。法定代表人：王玉南，该公司经理。委托诉讼代理人：谢义海，安徽蓝邦律师事务所律师。原告薛雯与被告韩成珍、第三人阜阳市易家乐房产经纪服务有限公司（以下简称易家乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院经审理于2018年12月28日作出（2018）皖1202民初8096号民事判决，判决：一、解除原告薛雯、被告韩成珍于2018年8月2日签订的存量房买卖居间协议；二、被告韩成珍于本判决生效之日起十日内返还原告薛雯购房定金20,000元；三、驳回原告薛雯的其他诉讼请求。案件受理费3,860元，减半收取1,930元，由原告薛雯负担1,713元，被告韩成珍负担217元。原告薛雯不服该判决，于法定期限内向安徽省阜阳市中级人民法院提出上诉。该院经审理于2019年6月17日作出（2019）皖12民终1197号民事裁定，以原一审判决认定基本事实不清为由，裁定撤销本院（2018）皖1202民初8096号民事判决，将该案发回本院重审。本院于2019年7月10日重新立案，依法由审判员张新宏与人民陪审员王桂珍、江珍组成合议庭，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告薛雯及其委托诉讼代理人于明湖、王阿青、被告韩成珍的委托诉讼代理人王艳、第三人易家乐公司的委托诉讼代理人谢义海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛雯向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的存量房买卖居间协议；2、被告赔偿原告137,000元整（按照总房价款20%计算）；3．被告偿还原告定金20,000元；4、被告支付原告律师费10,000元、中介费10,000元、搬家费1,000元；5、本案诉讼费、诉讼财产保险责任保险费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年8月3日经易家乐公司中介，签订了存量房买卖居间协议，约定主要内容为：买方购买卖方位于颍州区文峰路金马小区1幢207室，面积的85.19平方米，产权证号阜字第398，房屋价格68.5万元；买方看房后交2万元意向金，签署本协议三个工作日转为定金；一方未按照本协议约定履行，其行为视为违约，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款的20%的违约金。并于同日签订了补充协议，协议约定甲乙双方待甲方办理好新房产证起，7个工作日内到房产局办理网签手续。合同签订后原告严格按照合同约定支付被告2万元定金，但被告并没有按合同履行网签存量房买卖合同。经原告催要，被告一再拖延直到最后拒绝签约，后拒绝接听原告电话。根据合同约定的条件及被告客观存在的违约事实，原告提起诉讼，请求法院支持其的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告韩成珍辩称：我方不存在违约行为。2018年8月2日，韩成珍和薛雯在第三人易家乐公司签订存量房买卖居间协议及补充协议。2018年10月19日，韩成珍办理了新房产证并及时通知薛雯和第三人易家乐公司，要求薛雯去办理网签。因双方对于房款支付方式产生纠纷，后经第三人协调，双方同意按照协议的约定支付房款，并去办理网签。委托人王艳于2018年11月8日取得委托公证书，2018年11月14日，电话联系薛雯去办理网签手续，薛雯回答：不在阜阳，无法办理。次日，薛雯就向阜阳市颍州区人民法院起诉韩成珍违约。综上，韩成珍与薛雯因买卖房屋产生的纠纷，双方一直在协商解决，并不存在违约的行为，对方不应该用争执期间的录音作为不卖房的证据，在之后，我方也继续积极通过中介和原告交涉，并且表示愿意卖房，而原告方回避交涉导致交易未成功，我方不应该承担违约责任。据此，请求人民法院驳回薛雯的诉讼请求。第三人易家乐公司述称：原、被告之间的居间买卖协议是合法有效的协议，在协议履行过程中原、被告如出现分歧的情况下应该尽量协商解决，第三人在中介案涉房屋已经尽到审查和告知的义务，并且诉讼双方签订了居间买卖协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人的举证及当庭陈述，本院认定案件事实如下：薛雯（乙方、买受方）与韩成珍、王守德（甲方、出售方）于2018年8月2日经第三人易家乐公司（丙方，居间方）居间，签订《存量房买卖居间协议》一份，协议约定的主要内容为：乙方购买甲方位于阜阳市颍州区文峰路金马小区1幢207室住宅，面积约85.19平方米，产权证号阜字第398号，房屋价格68.5万元；乙方看房后为表示诚意，向丙方支付意向金人民币2万元，作为与甲方洽谈之用，在委托期内如乙方放弃购买该存量房，则乙方所支付的意向金作为丙方居间服务所支出的经济损失补偿，若甲方在前述期限内未能签署本协议，则乙方有权自丙方处无息取回意向金，未取回的视为继续为丙方与甲方洽谈；如甲方同意乙方提出的所有条款并签署本协议，则上述意向金转为定金。乙方应于甲方签署本协议后三日内自行或通过丙方补足定金至人民币2万元，此定金在交易时直接转化为房款；付款方式：乙方首付款21.5万元，银行贷款47万元；违约责任：一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金，甲乙双方同意将定金的50%支付给丙方，作为丙方居间服务活动的经济损失补偿。原、被告并于同日签订了《补充协议》，该协议约定：甲方王安德、韩成珍共有房屋，现出售给乙方薛雯，因甲方需要办理继承公证手续，需要时间处理，现甲乙双方约定待甲方办理好新房产证起，7个工作日内到房产局办理网签手续，超出3日视为乙方违约。定金不退还。甲方同意乙方提前入住房子，甲方办理委托公证手续如遇到不可抗力因素，甲乙同意合同自动解除，退还押金，互不追究双方责任，乙方无条件搬出房屋。期限为7天。如遇银行政策原因，导致无法贷款，合同自动解除，三方互不追究责任。合同签订后原告支付被告2万元定金，并于2018年8月3日搬进该房屋居住。韩成珍于同年10月22日将新房证办理好后通知第三人，告知其可以办理网签手续。后因韩成珍对付款方式有异议，经第三人协调未果，2018年11月4日，韩成珍与其子找到薛雯，要求薛雯先搬出涉案的房屋，双方发生争执期间，韩成珍口头称不再与薛雯继续办理网签手续，房屋不卖了。薛雯于同年11月9日搬出该房屋。2018年11月20日，韩成珍方通过第三人联系薛雯，就涉案房屋的买卖同意继续办理相关手续，但薛雯通过第三人回复称需要先谈好搬家费用及租房费用的损失后才有可能继续办理房屋买卖的事宜。后双方就上述费用、损失未达成一致意见，薛雯遂诉至本院，要求满足其以上提出的诉讼请求。至薛雯诉至本院时，其尚未向韩成珍支付购房首付款21.5万元，自签订《存量房买卖居间协议》起至薛雯搬离涉案房屋期间，薛雯在涉案房屋内共计居住了三个月，其未向韩成珍支付任何费用。庭审中，薛雯自称其损失为2,000元的搬家费用、一年20,000元的租房费用，10,000元的律师费等，但其未举证租房费用的损失。韩成珍认为薛雯主张的违约金过高，要求本院予以调整。本院认为：薛雯与韩成珍及第三人易家乐公司签订的《存量房买卖居间协议》及《补充协议》，是各方的真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，各方均应严格按照合同约定履行。根据双方签订的上述合同，韩成珍、薛雯均按合同约定部分履行了合同，薛雯如约向韩成珍支付了定金2万元，韩成珍亦如约让薛雯提前入住涉案的房屋。韩成珍在办理新房产证后，因其对付款方式有异议，未按《补充协议》约定与薛雯办理网签手续，并让薛雯搬离涉案房屋，该行为已构成违约，根据双方签订的合同约定，薛雯有权要求解除双方之间签订的《存量房买卖居间协议》，对薛雯的该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，收取定金一方理应返还收取的定金，故对薛雯要求返还定金20,000元的诉讼请求，本院予以支持。薛雯要求韩成珍支付其支出的1,000元搬家费、10,000元中介费、10,000元律师费等，结合本案，薛雯主张的10,000元律师费并非因韩成珍违约造成的必然损失，故该笔费用不应支持，其主张的10,000元的中介费由第三人收取，应向第三人主张权利，薛雯主张的搬家费用1,000元确实实际发生，但该项费用应属于因违约造成的损失，薛雯已单独向本院诉请要求韩成珍支付违约金137,000元，本院对上述诉请考虑实际支持的违约金数额予以认定。薛雯诉请要求韩成珍支付违约金137,000元，因薛雯并未实际向韩成珍支付购房款68.5万元，其应当支付的首付款21.5万元亦未支付，其主张的违约金明显高于其因韩成珍违约造成的损失，庭审中韩成珍认为薛雯主张的违约金过高请求予以减少，本院以薛雯举证的实际损失为基础，兼顾本案合同的履行情况、双方的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对薛雯要求韩成珍赔偿的违约金及赔偿的损失，本院酌情支持20,000元。综上，对薛雯诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。被告虽辩称其不存在违约行为，依法不应承担违约责任，但其在合同履行过程中，确实曾表示不愿履行合同，后虽愿意履行合同，但双方已失去信任的基础，导致本案之诉，其行为实属违约，故对其辩解意见本院不予采信。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告薛雯与被告韩成珍、第三人阜阳市易家乐房产经纪服务有限公司于2018年8月2日签订的《存量房买卖居间协议》；二、被告韩成珍于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告薛雯购房定金20,000元；三、被告韩成珍于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告薛雯违约金20,000元；四、驳回原告薛雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,860元，由被告韩成珍负担860元，原告薛雯负担3,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  张新宏人民陪审员  江 珍人民陪审员  王桂珍二〇一九年十一月十四日书 记 员  樊长龙