陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终13442号上诉人（原审原告）：简选琦，男，1963年9月26日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：杨玄，陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璇，陕西泽诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周映希，女，1976年3月23日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：王明，陕西唐都律师事务所律师。上诉人简选琦因与被上诉人周映希房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初6787号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。简选琦上诉请求：1．撤销原判，改判支持简选琦的全部诉讼请求或发回重审；2．本案一、二审诉讼费由周映希负担。事实和理由：简选琦与周映希于2017年2月23日签订《房屋租赁协议》，约定：“周映希向简选琦租赁位于长安区XX镇XX村XX路的四间三层房屋，租期为2017年3月1日起至2020年2月29日止，房屋租金为每年6万元，于上年度12月31日前支付下年度租金”。合同签订后，简选琦依约将房屋交付周映希使用，周映希将该房屋用于狗饲料及药品的加工、包装。2019年1月下旬，周映希的生产行为因简选琦举报，现正在长安区XX委调查中。上述《房屋租赁协议》合法有效，该合同履行过程中，周映希至2018年12月31日前未向简选琦按约支付租金构成违约，给简选琦造成巨大经济损失。根据《合同法》第二百二十六条及第一百零七条规定，简选琦有权要求周映希继续履行合同、支付租金并承担逾期付款利息损失。虽XX委调查周映希生产行为的最终处理结果尚未作出，但不影响周映希向简选琦履行合同约定的支付租金义务。一审法院在未查清事实的情况下，贸然以简选琦实际占有涉案房屋为由认定租赁协议已无法继续履行实属不当，况且涉案房屋现因周映希的生产行为被调查且尚未调查结束，仍用于存放周映希的产品、货物及各类设备。XX委工作人员在初步调查过程中明确表示涉案产品在调查结果出具之前不能外流，简选琦作为涉案房屋所有权人，应XX委要求对涉案房屋进行监督与看管，周映希应承担由此给简选琦造成的实际经济损失。一审中，周映希亦承认其生产行为现正在XX委调查之中，至今未接到处理结果。周映希作为被调查一方不能私自处分涉案产品，简选琦作为房屋所有人对执法机关的调查行为亦负有协助义务。就一审法院认为简选琦无证据证明XX委要求其看管房屋一节，简选琦作为一名守法公民，将其房屋出租给周映希，现周映希涉嫌制假售假被XX委调查，简选琦无法在未经XX委等相关部门许可或作出正式处理结果之前，同意或默许周映希将其产品运走，以免遭受周映希造假售假等不法行为的牵连，在XX委未向简选琦下发书面通知的情况下，简选琦对此部分除相关录音录像外，难以提供其他书面证明材料。一审法院在周映希明确承认其在涉案房屋中的生产行为现仍在调查中且结果尚未出具的情况下，以简选琦无证据证明XX委要求看管房屋，从而认定简选琦无权要求周映希赔偿实际损失，无疑打击了简选琦作为守法公民协助行政部门执法的积极性，更有可能导致周映希生产的尚未定性合格与否的产品流入市场，故一审判决无事实及法律依据。简选琦有权要求周映希继续履行《房屋租赁协议》，周映希应按约向简选琦支付租金并承担违约责任及赔偿因看管房屋产生的实际损失。周映希辩称，简选琦是西安市公安局碑林分局警官，在其老家长安区郭杜街办杜回村临凤林南路建有一个院子，共四间三层，面积约1000平米。2017年2月23日，简选琦与周映希签订《房屋租赁协议》，将房屋出租给周映希使用，租期三年，自2017年3月1日起至2020年2月29日止，每年租金6万元。协议签订后，周映希给付了两年租金12万元。2019年1月7日，简选琦儿子简某某与周映希签订《房屋租赁补充协议》，将《房屋租赁协议》约定的三年租期第三年变更为半年，从2019年3月1日起算到8月31日止，半年租金3万元简某某当场收取。周映希租用房屋后，用于西安映希生物科技有限公司（以下简称映希公司）转运库房，2017年6月12日，又以周映希父亲周治春名义，以该房屋为住所地登记设立了西安市长安区映希优宠物食品厂（以下简称宠物食品厂）。2018年12月，简选琦通知周映希，称其要为已故母亲操办逝世三周年祭奠活动，要求腾出一层房屋和院子，从2019年1月22日至29日停止一切经营活动。因映希公司和宠物食品厂在房屋内存放的物材大多属易燃品，1月19日，周映希请简选琦到房屋现场办理交接手续并建议签订安全协议，简选琦称：“房子是我的，我想用就要用”，责令周映希交出房屋钥匙。1月20日早上，映希公司几名员工准备到房屋清点整理物品，被简选琦和其子简某某、其妻段新利等挡在门外。周映希赶到现场，要求进屋清点整理物品，简选琦不让进门，还唆使段新利等对周映希和映希公司员工推搡、辱骂，周映希报警，长安区郭杜派出所民警到现场问明情况后，指出简选琦单方违约，要求简选琦不得扣押公司资产。民警走后，简选琦强行更换了门锁，又拨打投诉电话，诬告映希公司和宠物食品厂违法生产。十点左右，长安区动物检疫监督所（以下简称动检所）执法人员一行三人到现场后，才让周映希及员工进入房屋配合检查。动检所执法人员检查完毕准备离开时，简选琦还对执法人员进行阻拦并指使其妻、其子及不明身份人员对周映希和公司员工进行辱骂、推搡，把周映希打倒在地，将映希公司法律顾问刘成龙律师的衣服撕烂、颈部抓伤。赶走周映希和映希公司员工后，简选琦将房屋控制并将房屋内物品占有至今。简选琦不遵守《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》，强行在出租给周映希的房屋内办理丧事，强占周映希的财产，侵犯了周映希的财产权利。简选琦称其子简某某签订《房屋租赁补充协议》及收取半年租金3万元为越权代理，违反常理。简选琦强行控制出租房屋，周映希连门都进不去，却要求周映希给付租金，属强迫交易。从2019年1月19日起，简选琦强行占用出租给周映希的房屋，至今没有给周映希腾交房屋并占有映希公司价值几十万元的物品，致使映希公司和宠物食品厂不能生产经营，周映希向公安机关报案无果，已向长安区法院起诉，请求退还多收的房租，返还被扣押的物品。简选琦称周映希违法生产，其应XX委要求对涉案房屋进行监督和看管，没有提供任何证据。简选琦雇人看管自己的房子，却请求周映希赔偿监管费用损失实属荒唐。简选琦向一审法院起诉请求：1．判令周映希继续履行2017年2月23日签订的《房屋租赁协议》；2．判令周映希向简选琦支付2019年3月1日至2020年2月29日之间的租金6万元、违约金10800元（以6万元为基数，按年利率6%，暂计算至起诉之日，应计算至实际给付之日）；3．判令周映希向简选琦赔偿损失18000元；4．周映希负担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年2月23日，简选琦（出租方）与周映希（承租方）签订《房屋租赁协议》，约定周映希承租简选琦所有的位于XX镇XX村XX路XX层的房屋，租期三年，自2017年3月1日起至2020年2月29日止，房屋租金为每年6万元，按年定额付款，上年度12月31日前支付下年度租金，租赁房屋的用途为自用。周映希签订前述合同时系映希公司法定代表人，合同中未提及映希公司，且落款处承租方为周映希个人签名，未加盖公司公章。2019年1月7日，简选琦之子简某某与周映希就前述房屋签订《房屋租赁补充协议》，约定对原租赁协议进行补充修改，房屋租赁期自2019年3月1日至2019年8月31日，租金3万元，简某某已实际收取该租金。另查明，自2019年1月20日起周映希未能实际占有和使用涉案房屋。又，周映希之父利用承租房屋注册个体工商户，该个体工商户经营范围包括生产、加工狗饲料。简选琦以周映希拖欠房屋租金为由向西安市长安区人民法院提起诉讼。庭审中，简选琦坚持诉讼请求，称2019年1月19日双方经协商达成一致意见，允许简选琦临时使用涉案房屋一层前两间为其母亲办理过世三周年祭奠活动，次日长安区XX委进入涉案房屋进行调查，XX委委托简选琦对房屋进行监护看管，简选琦遂雇人看管房屋，未向周映希交还钥匙。现简选琦起诉要求周映希继续履行《房屋租赁协议》，支付2019年3月1日至2020年2月29日之间的租金及违约金并就简选琦损失进行赔偿。周映希辩称双方就简选琦临时使用房屋进行协商时发生争议，简选琦提出要解除合同并拒绝映希公司员工入场，随后向动检所举报称房屋内有违法生产活动，动检所调查后口头宣布不存在问题。随后简选琦以映希公司违法生产、有关部门委托其监管为由对房屋进行实际控制，拒绝映希公司员工进场和搬动物品。现周映希不同意继续履行合同，不同意简选琦的诉讼请求。一审法院认为，涉案《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规等相关规定，应属合法有效，双方均应依照合同约定履行义务、行使权利。周映希签订房屋租赁协议时并未表明其公司法定代表人身份，且协议中明确约定房屋租赁用途为自用，未涉及映希公司，加之映希公司经营范围中并无生产、加工狗饲料，周映希父亲利用承租房屋注册个体工商户，该个体工商户经营范围包括加工、生产狗饲料，综上认为本案房屋租赁合同的相对人为周映希个人，对周映希辩称其主体不适格一节，不予采信。双方均认可2019年1月20日后简选琦未将涉案房屋钥匙返还给周映希并拒绝周映希入场，房屋由简选琦实际控制。简选琦称其系受西安市长安区XX委要求对房屋进行监管，但未提供相应证据加以证明，对此不予采信，对简选琦要求周映希赔偿监管费用损失一节，不予支持。简选琦实际占有房屋，周映希租赁房屋的合同目的无法实现，合同无法继续履行，对简选琦要求继续履行房屋租赁协议的诉讼请求，不予支持。周映希已将房屋租金付至2019年2月28日，因合同无法继续履行，简选琦无权要求周映希支付2019年3月1日至2020年2月29日之间的租金。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告简选琦全部诉讼请求。案件受理费2020元，原告简选琦已预交，减半收取1010元，由原告简选琦自行负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。简选琦与周映希签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同签订后，简选琦向周映希交付了租赁房屋，周映希向简选琦支付了两年租金至2019年2月28日。自2019年1月20日起涉案房屋由简选琦实际控制，周映希未能实际使用涉案房屋。简选琦主张长安区XX委委托其对涉案房屋进行监护看管，因简选琦未就其该主张提交充分有效证据予以证明，故其应承担举证不利的法律后果，其该主张不予采信，其基于该主张要求周映希赔偿损失的诉请应不予支持。因涉案房屋由简选琦实际控制，周映希无法使用，周映希的合同目的无法实现，《房屋租赁协议》无法继续履行，现简选琦要求继续履行《房屋租赁协议》，应不予支持。涉案房屋自2019年1月20日起由简选琦实际控制，而周映希已将房租付至2019年2月28日，因《房屋租赁协议》无法继续履行，简选琦要求周映希支付2019年3月1日至2020年2月29日期间的租金，应不予支持。简选琦要求周映希支付违约金，因无事实依据，亦应不予支持。综上所述，简选琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由简选琦负担。本判决为终审判决。 审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇一九年十一月十二日书记员     张佩 1