山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1302民初10489号 原告：临沂宝德建设发展有限公司，住所地兰山区银雀山路182号。统一社会信用代码：913713007731779163。 法定代表人：崔义良，经理。 委托诉讼代理人：符维清，山东上和律师事务所律师。 被告：苗海玲，女，1981年10月12日出生，汉族，住临沂市兰山区。 第三人：中国民生银行股份有限公司临沂分行，住所地临沂市兰山区银雀山路58-1号。统一社会信用代码：91371300684845505H。 负责人：杨玉君，行长。 委托诉讼代理人：陈艳娇（该银行工作人员），女，1986年2月2日出生，满族，住临沂市兰山区。 原告临沂宝德建设发展有限公司与被告苗海玲及第三人中国民生银行股份有限公司临沂分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告临沂宝德建设发展有限公司的委托诉讼代理人符维清，第三人中国民生银行股份有限公司临沂分行的委托诉讼代理人陈艳娇到庭参加诉讼。被告苗海玲经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告临沂宝德建设发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》；2.判决被告返还原告为其垫付的银行贷款71617.63元，并向原告支付违约金13070元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告原公司名称为临沂宝德房地产开发有限公司，2018年11月8日，原告变更名称为临沂宝德建设发展有限公司。2017年7月15日，原、被告签订《山东省新建商品房买卖合同(预售)》(合同编号Y5201710549号)，合同约定：被告购买原告开发的宝德新领域B7号楼2单元9-10层908号商品房，预测建筑面积154.24平方米，总价款为2084590元，被告支付首付款424590元，余款1660000元申请贷款支付。该合同附件十一补充协议第五条约定：买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应按日向出卖人支付相当于出卖人承担全部款项万分之五的违约金。买受人逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上(含二次)，出卖人有权解除本合同，收回房屋，另行出售，买受人应按本合同约定承担违约责任。合同签订后，被告向中国民生银行临沂分行贷款1660000元，原告为该笔借款提供担保。自2018年2月至今，被告多次未偿还银行贷款，原告已为其垫付贷款计71617.63元，被告应依法承担违约责任。根据原、被告双方约定，被告逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上，原告有权解除合同，现被告逾期偿还银行到期贷款本息已达15次，远超二次以上，原告有权解除双方签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》。 被告苗海玲未作答辩。 第三人中国民生银行股份有限公司临沂分行述称，因苗海玲在宝德公司开发的宝德新领域项目处购商品房，于2017年9月6日在我行办理一手住宅按揭贷款，金额166万元，期限30年，由开发商宝德公司提供阶段性连带责任保证担保。截至2019年10月29日，苗海玲剩余应付本金1544722.25元，剩余应付利息3237.91元(具体金额以实际还款日为准)，宝德公司已代偿本金92222.2元、利息143080.29元、逾期罚息4882.57元，合计240185.06元。鉴于本案原告宝德公司向贵院要求解除与苗海玲之间的商品房买卖合同，如贵院准许解除，则苗海玲与我行签署的《个人购房/车位借款及抵押合同》丧失合同履行基础，合同目的将不能实现，现我行向贵院申请：1.贵院准许原告解除与苗海玲商品房买卖合同之前，要求原告宝德公司先行代偿苗海玲全部贷款应付本息1547960.16元(计算至2019年10月29日，具体金额以实际还款日为准)；2.代偿完毕后，请求贵院依法解除我行与苗海玲签署的《个人购房/车位借款及抵押合同》。 原告临沂宝德建设发展有限公司为证实其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.营业执照及企业信用信息公示报告一份，证明原告的诉讼主体资格；2.原、被告于2017签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，证明被告购买原告开发的宝德新领域B7号楼2单元9-10层908号商品房，合同约定买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担或被通知要求承担担保责任的，自出卖人承担上述款项之起，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。买受人逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止借款合同，出卖人有权解除本合同，收回房屋另行出售，买受人应按照本合同的约定承担违约责任；3.贷款还款凭证及明细账目原件共11页，证明因被告未按时偿付贷款，原告分12次代被告向借款人中国民生银行股份有限公司临沂分行偿还贷款252185.06元；4.被告身份证复印件一份，证明被告的身份信息；5.收据3份，证明被告支付首付款及贷款166万元的事实。第三人中国民生银行股份有限公司临沂分行对原告临沂宝德建设发展有限公司提交的证据1-5均无异议。 第三人中国民生银行股份有限公司临沂分行向本院提交还款明细表一份，证明本案被告还款及欠款情况以及原告代偿及担保的情况。经质证，原告临沂宝德建设发展有限公司对证据真实性无异议，其认为2018年2月28日，中国民生银行股份有限公司在苗海玲账户内的扣款，系原告工作人员范永海将款12000元直接存入苗海玲还款账户，原告实际代偿金额为252185.06元。 原告及第三人对对方所提交证据均无异议，被告苗海玲经合法传唤未到庭质证，视为放弃权利。对原告临沂宝德建设发展有限公司及第三人中国民生银行股份有限公司临沂分行提交的证据，本院均予以确认。 根据原告陈述及经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：一、2018年10月24日，原临沂宝德房地产开发有限公司更名为临沂宝德发展有限公司。2018年11月8日，原临沂宝德发展有限公司更名为临沂宝德建设发展有限公司；二、2017，原告以临沂宝德房地产开发有限公司名义与被告苗海玲签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同编号为：YS201710549。合同约定被告购买原告开发的宝德新领域B7号楼2单元9-10层908室，预测建筑面积共计154.24平方米，每平方米单价为13515.24元，总金额为2084590元。合同约定，本合同签订前，买受人已向出卖人支付定金17000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，买受人应当于2017年6月26日前支付首期房价款424590元（占全部房价款的20%），余款166万元申请贷款支付，并委托银行将全部贷款支付给原告。第二十八条中约定，对本合同中未约定或约定不明确的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。合同签订后，被告苗海玲将首付款424590元（包括定金17000元）按合同约定交付给原告原临沂宝德房地产开发有限公司；三、2017年7月15日，原、被告签订补充协议，补充协议第5条第2款约定，买受人逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》，出卖人有权解除本合同，收回房屋，另行出售，买受人应按照本合同的约定承担违约责任；四、上述合同签订后，被告苗海玲就剩余房款166万元向中国民生银行股份有限公司临沂分行申请贷款，借款的年利率为5.39%，原临沂宝德房地产开发有限公司作为担保人为苗海玲借款提供连带责任保证。三方并于2017年9月6日签订《个人购房/车位借款及抵押合同》。借款合同签订后，中国民生银行股份有限公司临沂分行按合同约定将借款166万元汇入被告苗海玲指定账户内。五、被告苗海玲未按借款合同约定的期限分批偿还中国民生银行股份有限公司临沂分行借款本息，中国民生银行股份有限公司临沂分行扣收原临沂宝德房地产开发有限公司款项252185.06元（包括原告工作人员直接汇入被告苗海玲账户的12000元）用于偿还苗海玲借款本息。另，被告苗海玲共计偿还中国民生银行股份有限公司临沂分行借款本息50475.79元。现案涉房屋贷款尚有本息1547960.16元（系计算至2019年10月29日止）尚未偿付。 本院认为，原临沂宝德房地产开发有限公司与被告苗海玲签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，被告应当按照合同约定交付购房首付款，并按借款合同的约定偿还按揭贷款。否则，原告可以解除合同。现被告未按合同约定偿还银行贷款，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告要求解除双方签订的商品房预售合同及补充协议，理由正当，本院予以支持。 参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。现本案中第三人中国民生银行股份有限公司临沂分行申请解除三方签订的《个人购房/车位借款及抵押合同》，由原告偿还被告剩余贷款本息。本院参照该司法解释予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。因原、被告签订的合同已经解除，对于原告代为偿还的银行贷款部分由原告自行承担。被告苗海玲支付的银行贷款50475.79元和房屋首付款424590元及利息，由原告临沂宝德建设发展有限公司予以返还。本案中，本院酌定首付款利息按年利率6%予以计算。 关于原告临沂宝德建设发展有限公司主张的违约金问题。本院认为，被告苗海玲逾期偿还第三人中国民生银行股份有限公司临沂分行银行贷款构成违约，但其违约行为并未对原告临沂宝德建设发展有限公司在房屋买卖合同中造成任何实际损失，且原告临沂宝德建设发展有限公司因被告苗海玲违约行为而解除了购房合同，现涉案房屋及周边小区价格连续多年上涨，原告临沂宝德建设发展有限公司在被告苗海玲违约过程中获得了一定的利益，故对原告临沂宝德建设发展有限公司主张的违约金，本院不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条之规定，判决如下： 一、解除原告临沂宝德建设发展有限公司与被告苗海玲于2017年签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同编号为：YS201710549号； 二、解除原告临沂宝德建设发展有限公司与被告苗海玲、第三人中国民生银行股份有限公司临沂分行于2017年9月6日签订的《个人购房/车位借款及抵押合同》； 三、原告临沂宝德建设发展有限公司于本判决生效后十日内返还被告苗海玲购房首付款424590元及利息（以首付款424590元为基数，按年利率6%计算，自2017年6月24日起至实际返还之日止）; 四、原告临沂宝德建设发展有限公司于本判决生效后十日内返还被告苗海玲已偿还第三人中国民生银行股份有限公司临沂分行的贷款50475.79元； 五、原告临沂宝德建设发展有限公司于本判决生效后十日内偿还被告苗海玲在第三人中国民生银行股份有限公司临沂分行的剩余贷款本息1547960.16元及2019年10月29日以后的利息（按原、被告与第三人中国民生银行股份有限公司临沂分行签订的个人购房/车位借款及抵押合同约定计算）； 六、驳回原告临沂宝德建设发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24154元，由原告临沂宝德建设发展有限公司负担10000元，由被告苗海玲负担14154元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。如提出上诉，应在递交上诉状之日起七日内向本院预交上诉费，逾期不预交，则视为撤回上诉。 审 判 长  董希林 人民陪审员  魏丕苓 人民陪审员  林奕含 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  张卓然