广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20109号上诉人（原审原告）：何春花，女，1976年4月21日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：刘宾，广东瑞迪安律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈法源（系何春花丈夫），男，1980年1月19日出生，汉族，住广州市白云区。被上诉人（原审被告）：广州新机场穗和建设开发有限公司，住所地广州市白云区人和镇华通综合市场306-308室。法定代表人：吴乾水，董事长。委托诉讼代理人：李秀丽、吴启锋，均为该公司员工。上诉人何春花因与被上诉人广州新机场穗和建设开发有限公司（以下简称穗和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初6374号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。何春花上诉请求：1.穗和公司延迟通气通邮补偿10000元，支付违约金5000元；2.穗和公司没安装天花板吊顶补偿5000元，支付违约金5000元；3.本案诉讼费由穗和公司承担。事实与理由：一审判决书第七页倒数第一段“关于原告主张被告延迟通气、通邮、未安装天花吊顶应进行补偿并支付违约金的诉请……不予支持”的论述欠妥。一、交楼时何春花对房屋未完善有提过异议。二、穗和公司向何春花发送的短信说明了通气通邮迟延。三、穗和公司给7天异议期是霸王条款，不合理的，显失公平，因为一个房子的诸多瑕疵，不是7天内可以全部发现。四、穗和公司一审提交的证据侧面说明了通气通邮延迟。五、入住的居民都知道通邮通气延迟。何春花在二审庭询中提出增加“5000元逾期办证违约金”的上诉请求，其后放弃该项上诉请求。穗和公司答辩称，何春花的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、涉案《房屋买卖合同》第十三条约定：甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。庭审中，双方均确认穗和公司已于2016年12月31日将涉案房屋交付给了何春花。第十五条约定：文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。穗和公司按时交付涉案房屋，不存在延迟通气通邮的行为。何春花关于延迟通气通邮补偿及违约金的主张没有依据，应驳回其该项上诉请求。二、《房屋买卖合同》第十六条约定：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该经济适用住房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该经济适用住房。何春花于2016年12月31日接收涉案房屋，在收楼时未提出任何异议。根据上述约定应视为穗和公司交付的房屋符合合同约定，何春花同意按现状接收。何春花在接收房屋后又主张没安装天花吊顶是没有任何依据的，应驳回其该项上诉请求。此外，在广州市中级人民法院已审结的（2019）粤01民终3447-3449号三案中也涉及同类的诉求，生效判决驳回了该项诉求。按照同案同判的原则，本案关于“没安装天花吊顶”的诉求也应当驳回。何春花向一审法院起诉请求：1.穗和公司延迟通气、通邮补偿何春花10000元，支付违约金5000元；2.穗和公司没安装天花吊顶补偿何春花5000元，支付违约金5000元；3.穗和公司延迟交付房产证支付违约金5000元；4.本案诉讼费由穗和公司承担。一审法院认定事实：2015年3月31日，何春花（乙方）与穗和公司（甲方）签订《广州市经济适用住房买卖合同（预售）》，约定何春花向穗和公司购买x区x街x号（自编x经适房）x房，建筑面积为38.15平方米，价款为221880元；第八条付款方式为按揭贷款方式付款；第十三条房屋交付：穗和公司在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付给何春花使用；第十六条交付时的验收：何春花应在接到收楼通知书之日起7日内对该经济适用住房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该经济适用住房；第二十条产权登记：何春花委托穗和公司办理产权登记，穗和公司应当在该经济适用住房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为何春花办妥产权登记，并将以何春花为产权人的房地产权证交付何春花，在此情况下，何春花应当在收到穗和公司书面通知后3个工作日内向穗和公司提供房地产登记机构要求的、需何春花提供的证件资料，穗和公司应一次性如实告知何春花为办理产权登记需要由何春花提供的证件资料，穗和公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使何春花未能及时提供证件资料的，由穗和公司承担责任；第二十一条迟延办理产权登记的违约责任：如因穗和公司未履行相关义务造成何春花不能按本合同约定期限办妥并取得《房地产权证》的，穗和公司应自逾期之日的次日开始，每日按该经济适用住房总价款0.05%的标准向何春花支付违约金，逾期达到120日的，则何春花有权在该120日届满之日起半年内解除合同；第二十二条关于装饰、设备标准承诺的违约责任：穗和公司交付使用的经济适用住房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，何春花有权要求穗和公司按双方约定的标准进行修理、更换、重做等等。合同附件三第7条对合同第二十条、第二十一条作修改和补充：⑴③何春花应在办理该经济适用住房的收楼手续时，按穗和公司的要求签署必需之文件，并向穗和公司提交办理产权登记手续所需的全部资料，否则穗和公司无义务为何春花办理该经济适用住房的《房地产权证》，如因何春花或产权登记机关的责任致使穗和公司不能在买卖合同约定日期取得《房地产权证》的，则穗和公司不承担因此而产生的何春花不能按期取得该证的责任；⑵何春花确认穗和公司已明示完整、准确告知而自身已清楚知道办理产权登记需要由自身提供的证件资料，何春花不提供或延迟提供相关资料的，概由何春花承担责任，与穗和公司无关；⑷何春花“取得《房地产权证》的日期”是指：房管部门将何春花所购经济适用住房的权属从穗和公司名下转移至何春花名下的日期，即《房地产权证》上的登记日期；⑸非因法律规定或合同约定的免责事由或可归责于何春花的原因，穗和公司未能按买卖合同第二十条约定的日期办理《房地产权证》，自迟延之日起，穗和公司按50元/日标准向何春花支付违约金。迟延超过180天仍未能办妥的，何春花有权单方解除合同；⑺何春花、穗和公司双方同意对买卖合同第二十条修改和补充如下：穗和公司应在买卖合同约定的交付使用日期之日起的180个工作日内，申请该经济适用住房项目的房地产初始登记。因实测面积与原出让合同面积有差异导致穗和公司在办理产权登记时补交费用、补签出让合同或房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致穗和公司无法按本款约定的时间办妥房地产初始登记及无法按买卖合同约定办妥《房地产权证》的，何春花同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，何春花不追究穗和公司的违约责任，超过宽限期后，穗和公司仍然不能办妥房地产初始登记及办妥《房地产权证》的，须按本补充协议附件三第7条第⑸款承担违约责任。合同附件六装饰、设备标准中载明厨房、卫生间天花为300×300铝扣板。诉讼中，穗和公司认为其向何春花邮寄了《申请书》，通知何春花于2017年5月9日到服务中心补缴面积差价、交纳契税并提交契税完税证原件及办理房产证报送材料等，何春花对此否认，穗和公司亦未提交证据证明。庭审中，双方均确认穗和公司于2016年12月31日将涉案房屋交付给了何春花。交付时，涉案房屋厨房和卫生间的天花为白色乳胶漆，未安装铝扣板。何春花陈述其向穗和公司口头提出了关于厨房、卫生间的装饰与合同约定不符的异议，穗和公司对此予以否认，何春花未能提交证据证明其在合同约定的期限内以书面形式向穗和公司提出了上述异议。何春花确认涉案房屋存在补面积差价的情形。关于通气、通邮，何春花未能提交证据证明其在合同约定的期限内以书面形式向穗和公司提出了上述异议，穗和公司提供的穗住保信访﹝2017﹞31号《广州市住房保障办公室关于黄碧容等人信访事项的复函》中载明“经核，目前小区水、电、燃气计量均按照一户一表设计安装，由自来水、电力和燃气公司直接对每户居民住宅抄表核收费用……”。何春花在庭审中明确计算迟延交付房产证的时间截至2018年4月19日。涉案房屋的《不动产权证书》显示登记日期为2018年4月19日。以上事实有《广州市经济适用住房买卖合同（预售）》及附件、不动产权证书、《广州市住房保障办公室关于黄碧容等人信访事项的复函》、《穗和家园收楼物品确认书》及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，何春花、穗和公司签订《广州市经济适用住房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。按照该合同约定，穗和公司应当在该经济适用住房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为何春花办妥产权登记，并将以何春花为产权人的房产证交付何春花。合同附件三第7条⑺约定存在实测面积与原出让合同面积有差异导致穗和公司在办理产权登记时补交费用、补签出让合同或房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致穗和公司无法按本款约定的时间办妥房地产初始登记及无法按买卖合同约定办妥《房地产权证》的，何春花同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，何春花不追究穗和公司的违约责任。本案存在需补交面积差房款的情形，故需给予90个工作日的宽限期。穗和公司在2016年12月31日将涉案房屋交付给了何春花，按约应在2018年3月15日将何春花的房产证交付何春花。合同附件三第7条⑷约定何春花“取得《房地产权证》的日期”是指：房管部门将何春花所购经济适用住房的权属从穗和公司名下转移至何春花名下的日期，即《房地产权证》上的登记日期，涉案房屋的房产证登记日期为2018年4月19日，故何春花取得房产证的时间为2018年4月19日。经核算，逾期天数为35天。穗和公司抗辩迟延交付房产证的原因之一为何春花向其迟延交付办证资料故无需支付相应违约金。按涉案合同附件三的约定，何春花应在办理该经济适用住房的收楼手续时按穗和公司的要求签署必需之文本，并向穗和公司提交办理产权登记手续所需的全部资料。庭审中，何春花陈述穗和公司未通知提交资料，穗和公司抗辩在交付涉案房屋时以邮寄方式通知了何春花，但未提供证据。即便何春花在涉案合同附件三中确认了穗和公司已告知其办理产权登记需要提供的证件资料，但涉案合同并未载明相关证件资料的名称，无法明确穗和公司已告知的具体内容。故一审法院对穗和公司上述抗辩意见不予采信。何春花主张迟延交付房产证的违约金5000元，因合同附件三第7条⑸约定非因法律规定或合同约定的免责事由或可归责于何春花的原因，穗和公司未能按买卖合同第二十条约定的日期办理《房地产权证》，自迟延之日起，穗和公司按50元/日标准向何春花支付违约金。合同附件三第7条⑺约定“……超过宽限期后，穗和公司仍然不能办妥房地产初始登记及办妥《房地产权证》的，须按本补充协议附件三第7条第⑸款承担违约责任。”根据上述约定，穗和公司应向何春花支付迟延交付房产证的违约金为1750元（50元/日×35天），超出部分一审法院不予支持。关于何春花主张穗和公司延迟通气、通邮、未安装天花吊顶应进行补偿并支付违约金的诉请，因合同约定何春花应在接到收楼通知书之日起7日内对该经济适用住房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该经济适用住房。何春花虽主张其向穗和公司提出过上述异议，穗和公司对此予以否认，何春花亦未提供证据佐证，应视为何春花同意按现状接收涉案房屋，故一审法院对何春花该诉请不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自判决生效之日起十日内，广州新机场穗和建设开发有限公司向何春花支付违约金1750元；二、驳回何春花的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由何春花负担518元，由广州新机场穗和建设开发有限公司负担32元，并在判决生效之日起十日内迳付何春花。经审查，一审查明的事实，本院予以确认。本院二审期间，何春花提交以下证据：通气短信及手机原件、《委托制作维护信报箱协议书》，拟证明穗和公司逾期通邮通气，构成违约。穗和公司质证意见为：对手机短信持有人身份的真实性不予确认，对证据的真实性、合法性、关联性不予确认。手机无法确认是何春花本人的手机，也不属于二审的新证据，真实性不予确认。且2017年8月23日的短信内容信息不完整，短信只能证明何春花去开通时煤气公司发的通知，与本案是没有关联性的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅对何春花的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于穗和公司是否应就延迟通气、通邮、未安装天花吊顶对何春花进行补偿并支付违约金。根据案涉《房屋买卖合同》第十六条关于“交付时的验收”的约定，何春花应在接到收楼通知书之日起7日内对该经济适用住房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该经济适用住房。何春花虽主张其向穗和公司提出过上述异议，穗和公司对此予以否认，何春花亦未能提供证据佐证。本案应视为何春花同意按现状接收涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条第一款规定“合同法第一百五十八条规定的检验期间、合理期间、两年期间经过后，买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定的，人民法院不予支持”，一审法院不予支持何春花的诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，何春花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费381元，由上诉人何春花负担。本判决为终审判决。审判长 穆 健审判员 张 怡审判员 余 盾二〇一九年十一月二十七日书记员 谢金泽张宏淼