河北省廊坊市安次区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1002民初1799号原告：廊坊市金轮物业服务有限公司，住所地廊坊市安次区银河南路。统一社会信用代码：91131002601210062K。法定代表人：李运华，经理。委托诉讼代理人：王超，河北张克锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思宇，河北张克锋律师事务所律师。被告：刘如贺，男，1975年3月31日出生，汉族，无业，住廊坊市安次区。原告廊坊市金轮物业服务有限公司与被告刘如贺物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廊坊市金轮物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘思宇、被告刘如贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廊坊市金轮物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付拖欠原告的物业费、水电费、垃圾处理费共计6837.6元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2001年3月30日，被告与廊坊市汇源房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，被告购买XXXX5-3-601室房屋，约定商品房移交后，由汇源物业（即原告廊坊市金轮物业服务有限公司）管理。在商品房移交被告使用后，原告一直全面为被告提供物业服务，但是被告自2006年2月1日起一直拖欠原告物业费、水电费及垃圾处理费等费用。因此，原告依法提起诉讼，请求判如所请。被告刘如贺辩称，1.起诉状与事实严重不符，水电费及垃圾处理费被告从未拖欠，一直在交。2.刚开始被告买房之后一直在交物业费，后2003年因为房屋屋顶漏水，被告去找物业修理，物业修理没修理好，从2006年起物业说被告没有交维修基金就不给修了，被告去交了维修基金，交了以后，物业又说需要整栋楼的住户都交了维修基金才能修。后来，被告和物业经理商定，自己维修屋顶，以后不再交物业费了。之后，物业公司没有找过被告要物业费。后来又换了经理，2018年11月18日，开始找被告要物业费，被告的房顶自己修了三次，现在还有漏水的现象，但不太严重了。具体什么时候开始没交物业费被告记不清了，原告起诉状说是2006年2月份，但是原告给被告的催缴通知书上是2007年5月份开始拖欠。3.原告找被告要物业费已经超过了诉讼时效，超过三年了，不能再要了。本院经审理认定事实如下：2001年3月30日，被告与廊坊市汇源房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，被告购买XXXX5-3-601室房屋，约定该商品房移交后，指定廊坊市汇源物业管理有限公司负责物业管理，被告遵守物业管理公司制定的物业管理规定。该商品房交付被告后，由廊坊市汇源物业管理有限公司提供物业服务。2009年4月7日，廊坊市汇源物业管理有限公司更名为廊坊市金轮物业服务有限公司，原告廊坊市金轮物业服务有限公司继续提供物业服务。自2006年被告因屋顶漏水维修问题无法解决，开始未交纳物业费。庭审中，原告认可被告不拖欠水电费和垃圾处理费的事实。XXXX物业费的收取方法为，每个月15日交纳上个月15日至本月14日的物业费。原告主张被告拖欠物业费的计算方法为：1.2006年2月1日至2007年5月31日，按每月每平方米0.18元计算，被告房屋面积为83.18平方米，按16个月计算，物业费为239.6元；2.2007年6月1日至2009年12月31日，按每月每平米0.36元计算，被告房屋面积为83.18平方米，按31个月计算，物业费为928.3元；3.2010年1月1日至2012年5月30日，按每月每平米0.45元计算，被告房屋面积为83.18平方米，按29个月计算，物业费为1085.5元；4.2012年6月1日至2019年3月31日，按每月每平米0.65元计算，被告房屋面积为83.18平方米，按84个月计算，物业费为4541.6元。共计物业费6795元。原告提交了2009年廊坊市物业服务收费备案表，收费标准为每月每平米0.36元，2010年廊坊市物业服务收费备案表，收费标准为每月每平米0.45元。原告对提供物业服务提交了2019年1月至3月楼内保洁巡检记录表、保洁消杀工作记录、日常巡查记录表、设备设施巡视设施。原告主张自2006年至今一直向被告催要物业费，被告仅认可原告曾于2018年11月18日催缴过物业费，对其他时间的催缴不予认可，原告仅提供了2018年4月18日的照片一张，未提供其他证据。原、被告双方对被告屋顶漏水的事实予以认可。被告主张曾与原告方达成口头协议，自己维修屋顶，不再交纳物业费，原告对此予以否认，被告对此未提交相关证据。原告主张自己维修屋顶三次，共花费维修费10450元，对此提供收据三张，原告对上述收据不予认可。2019年5月，原告对小区屋顶漏水问题进行了大范围维修，其中包含被告的屋顶漏水问题。上述事实有原告提交的《商品房购销合同》、内资企业登记基本情况表、廊坊市物业服务收费备案表、楼内保洁巡检记录表、日常巡查记录表、设备设施巡视设施、保洁消杀工作记录、安防交接班登记表、外来人员出入登记、楼内巡逻登记、河北省增值税专用发票及照片，被告提交的收据、照片及原、被告的陈述为证。本院认为，被告与廊坊市汇源房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》中约定由廊坊市汇源物业管理有限公司负责物业管理，并提供物业服务。后廊坊市汇源物业管理有限公司更名为原告廊坊市金轮物业服务有限公司，原告继续为被告提供物业服务，原、被告之间已经形成了物业服务合同关系，原告为被告提供物业服务，被告理应交纳物业费。被告主张曾因屋顶漏水与原告达成口头协议，原告同意被告不再交纳物业费，原告对此不予认可，被告对此未提供相应证据，故对被告的此项主张本院不予支持，被告主张原告催缴自2006年2月1日至2019年3月31日的物业费已超过诉讼时效，原告主张曾多次向被告催缴物业费，被告对原告曾多次催缴物业费的事实不予认可，仅认可原告曾于2018年11月18日催缴过物业费，原告对自己的主张仅提供了2018年4月18日的照片一张，被告对此照片的真实性予以认可，但对原告主张的证明目的不予认可，原告对一直催缴物业费的事实不能提供其他证据予以证明，故原告主张的自2006年2月1日至2015年11月17日的物业费已超过诉讼时效，原告主张的2015年11月18日至2019年3月31日的物业费共计2190元未超过诉讼时效。原告作为物业服务提供者，理应按照物业服务合同约定或者法律、法规规定以及行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务全面履行物业服务，因原告对提供物业服务仅提供了2019年1月至3月的部分工作记录，对以前的工作不能提供相关的工作记录，且原告对被告屋顶漏水长期未尽到维修义务，故原告履行物业服务存在明显瑕疵，物业费应酌情扣减20%。被告应给付原告物业费1752元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告刘如贺于本判决生效之日起十日内给付原告廊坊市金轮物业服务有限公司物业费1752元；二、驳回原告廊坊市金轮物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘如贺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  周素芳二〇一九年十一月五日书记员  宋文鹰注：本判决书在生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。