湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1222民初1159号原告：通城县富源小商品市场业主委员会，住所地通城县富源小商品市场C4-10号。法定代表人：魏金甫，主任。委托代理人：黎琼楼，湖北海舟律师事务所律师。委托代理人：张仲衡，湖北海舟律师事务所律师。被告：湖北金罐苑房地产开发有限公司，住所地通城县隽水镇步行街138号。法定代表人：雷振亚，董事长。委托代理人：黎少云，湖北泰元律师事务所律师。委托代理人：徐三蛟,湖北泰元律师事务所律师。被告：通城县顾主物业管理有限公司，住所地通城县隽水镇旭红社区一组东阁路48号。法定代表人：吴伯鱼，总经理。委托代理人:徐洋广，男，1968年1月17日生，汉族，湖北省通城县人，居民，住湖北省通城县，委托代理人：吴明祥，男，1962年8月21日生，汉族，湖北省通城县人，该公司副总经理，住湖北省通城县，原告通城县富源小商品市场业主委员会（以下简称通城富源市场委员会）与被告湖北金罐苑房地产开发有限公司（以下简称湖北金罐苑房地产公司）、通城县顾主物业管理有限公司（以下简称通城顾主物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告通城富源市场委员会的委托代理人黎琼楼、张仲衡，被告湖北金罐苑房地产公司的委托代理人黎少云、徐三蛟，被告通城顾主物业公司的委托代理人徐洋广、吴明祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通城富源市场委员会诉称，2018年6月3日，在通城县隽水镇及隽水镇古龙村村委会的组织下，原告通城富源市场委员会依法成立，并于2018年6月25日经通城县房地产管理局依法备案，2019年3月14日依法在通城县公安局刻制公章，成立独立的民事主体。原告通城富源市场委员会是基于通城县富源小商品市场全体业主召开业主大会成立，依法有权代表业主就公共部位、公共设施等方面向侵权方主张权利。通城县富源小商品市场业主购买了被告湖北金罐苑房地产公司开发建设的位于通城县隽水镇古龙社区富源商贸物流中心的房屋，签订了《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款，业主已经在实际使用房屋。《业主大会和业主委员会指导规则》第八条规定了被告湖北金罐苑房地产公司应当移交包含物业管理区域证明、房屋及建筑面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、交付使用公共设施设备的证明、物业服务用房配置证明等文件资料给业主大会。第三十五条、第三十六条规定了业主委员会即本案的原告应当履行职责，对侵犯公共部分、公共设施等物业的行为，原告通城富源市场委员会应当予以制止或采取其他方式维权。被告湖北金罐苑房地产公司未依法移交上述资料，且被告湖北金罐苑房地产公司将规划建设的业主公共用房当成商品房私自销售，但该款项却未依法支付给业主，侵犯了业主的财产权利。且被告湖北金罐苑房地产公司存在未按照规划设计施工建设，未按照规划设计建设公共用房，未建设绿化，未施工建设玻璃雨棚、未施工沥青路面等违法情形。同时，被告湖北金罐苑房地产公司开发建设的房屋存在地下排水管设施等质量问题，对业主房屋造成了巨大的损害，应当承担赔偿责任。被告通城顾主物业公司对业主的公共用房、公共设施具有维护、维修的法定职责，应当对原告通城富源市场委员会的上述损失承担连带赔偿责任。原告通城富源市场委员会认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十五条、《业主大会和业主委员会指导规则》之规定，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具有实施物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。故原告通城富源市场委员会为了维护业主的合法财产权利，向法院起诉，请求依法判决被告金罐苑公司赔偿原告公共用房损失，暂定贰拾万元（以司法鉴定为准）。被告通城顾主物业公司承担连带责任。请求依法判决被告金罐苑公司赔偿原告未施工绿化造成的损失，暂定贰拾万元（以司法鉴定为准）。被告通城顾主物业公司承担连带责任。请求依法判决被告金罐苑公司赔偿原告未施工玻璃雨棚造成的损失，暂定贰拾万元（以司法鉴定为准）。被告通城顾主物业公司承担连带责任。请求依法判决被告金罐苑公司赔偿原告未施工沥青路面造成的损失，暂定贰拾万元（以司法鉴定为准）。被告通城顾主物业公司承担连带责任。请求依法判决被告金罐苑公司赔偿原告因质量问题造成的公共排水管设施损失，暂定贰拾万元（以司法鉴定为准）。被告通城顾主物业公司承担连带责任。判决被告湖北金罐苑房地产公司、通城顾主物业公司承担本案诉讼费。原告通城富源市场委员会在举证期限内，向本院提交如下证据：证据1、备案证明、负责人证明、会议纪要，证明目的：原告通城富源市场委员会是依法成立的业主委员会，具备诉讼主体资格。证据2、被告湖北金罐苑房地产公司、通城顾业物业公司工商登记信息，证明目的：被告湖北金罐苑房地产公司、通城顾业物业公司诉讼主体资格。证据3、质量整改通知单、问题汇总表、处理记录、照片，证明目的：被告湖北金罐苑房地产公司开设建设的房屋存在公共排水管诸多质量问题，以及业主公共用房被金罐苑公司违法销售。证据4、规划图纸，证明目的：通城县富源小商品市场总建筑面积163368平方米，公共用房规划三处及其具体位置。规划的绿化现状。证据5、施工图纸，证明目的：未按照规划设计施工建设，未建设公共用房、不按照规划设计建设公共用房，未建设绿化，未施工建设玻璃雨棚、未施工沥青路面等违法情形。证据6、鉴定申请书，证明目的：原告通城富源市场委员会申请对诉求1-5项的相关损失申请了司法鉴定。另外要求鉴定建设规划设计条件和建筑施工图与现在的公共区域建筑存在哪些差异。经质证，被告湖北金罐苑房地产公司对原告通城富源市场委员会向本院提交证据1文件真实性关联性无异议，对原告通城富源市场委员会诉权有异议。根据物业管理条例第六条，业主委员会在法庭上倾向于非法人组织，但是管理活动必须遵守第六条、第七条的规定。我公司认为物业管理委员会在法律规定内是有权代表业主行使权力的，但是在法律规定之外需要业主授权，对于能不能代表业主起诉，必须是基于业主大会的授权。原告通城富源市场委员会可以作为全体业主代表，对损害全体业主的事项也可以提出起诉，但是如果是第六条、第七条规定之外的需要2/3以上的业主签字，目前诉权材料缺少。对证据2真实性，关联性无异议，对证明目的有异议，我公司认为物业在管理上有失误需要承担责任，但是在设备上缺失是没有责任的，具体由物业公司质证。对证据3、4、5规划图真实性无异议，是否能达到证明目的需要技术人员来解释，代理人看不到，到时候出具书面意见。对证据6由法院依法进行裁决。经质证，被告通城顾主物业公司对原告通城富源市场委员会向本院提交证据的主体资格确实存在争议，业主委员会是否按照规定来成立，不是治安大队来批而是需要公安局来批。我物业公司没有承担连带责任的依据。原告通城富源市场委员会申请鉴定应当在举证之前完成，再去鉴定肯定是超过了时效，我物业公司尊重法官的选择。所有的证据均无证明我物业公司承担连带责任的证明目的。本院认为，原告通城富源市场委员会向本院提交证据1业主委员会对于损害业主合法权益的行为，有权代表业主向人民法院提起诉讼。原告通城富源市场委员会的起诉诉讼主体适格。证据2被告湖北金罐苑房地产公司、通城顾主物业公司的基本情况与本案有关联性，予以采信。证据3-6原告通城富源市场委员会的所有的诉求只能基于物业服务管理的目的请求继续履行或修复，不能要求赔偿损失。故对原告徐亚洲、徐豪主张要求赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。因此，本院对证据3-6的证明目的不予采信。被告湖北金罐苑房地产公司辩称，按规划设计条件和建设施工图的全部到位了，没有的就没有。被告湖北金罐苑房地产公司在举证期限内，未向本院提交证据。被告通城顾主物业公司辩称，本案中，要我物业公司，承担连带责任是没有依据的，不是我物业公司承建的，协助业主管理是一种服务；绿化问题，我物业公司收费里面没有这一项，物业费也没有收齐，我物业公司没有收费的权利；玻璃雨棚、沥青路面、公共排水管的损失问题，我物业公司不承担连带赔偿责任，没有法律依据。被告通城顾主物业公司在举证期限内，未向本院提交证据。根据原告通城富源市场委员会的起诉、被告湖北金罐苑房地产公司、通城顾主物业公司的答辩、举证和质证、庭审调查、本院可以确认以下事实：2013年5月，通城县富源小商品市场开工建设，尔后，原告通城富源市场委员会业主陆续与被告湖北金罐苑房地产公司签订商品房买卖合同，购买了由湖北金罐苑房地产公司开发建设的通城县隽水镇古龙社区富源商贸物流中心的房屋合同中涉及本案争议事实的主要条款如下：第二条、买受人购买的商品房为预售商品房，商品房批准机关为通城县房地产管理局，商品房预售许可证号为鄂隽房预字（2013）009号。第二十一条、合同附件与本合同具有同等法律效力。第二十二条、本合同连同附件共17页，一式陆份，具有同等法律效力。该商品房买卖合同附件四：合同补充协议约定：第六条、本补充协议作《合同》附件，与《合同》具有同等法律效力。合同签订后，原告通城富源市场委员会业主按合同约定给付了购房首期款，剩余购房款由被告湖北金罐苑房地产公司代为原告通城富源市场委员会的各位购买商品房业主办理了银行按揭贷款；被告湖北金罐苑房地产公司也按合同约定日期向原告通城富源市场委员会各位购买商品房业主交付了所购商品房。2016年10月13日，通城县富源小商品市场竣工，并有验收报告。原告通城富源市场委员会各位购买商品房业主在实际使用商品房过程中，发现被告湖北金罐苑房地产公司未按照2013年1月14日通城县城张规划设计室制作的湖北省通城县富源商贸物流中心方案总平面建设公共用房、未建设绿化、未施工建设玻璃雨棚、未施工沥青路面、还存在地下排水管设施质量问题。原告通城富源市场委员会各位业主于2018年6月3日依法成立原告通城富源市场委员会，并于同月25日经通城县房地产管理局依法备案。2018年8月13日起至2019年1月25日止，原告通城富源市场委员会各位业主多次向通城县建设工程管理局就被告湖北金罐苑房地产公司开发富源小商品市场质量反映房屋质量问题，并形成相应的投诉处理记录，被告湖北金罐苑房地产公司未按该投诉处理记录整改到位。引起原、被告成诉。本院认为，本案争议的焦点为：一、原告通城富源市场委员会是否具有诉权？二、被告湖北金罐苑房地产公司是否将规划建设的公共用房作为商品房销售了，该款项有无交给原告通城富源市场委员会？三、被告湖北金罐苑房地产公司是否未按规划完成绿化、玻璃雨棚、沥青路面建设，是否该赔偿公共排水管道设施损失？本案争议焦点一，原告通城富源市场委员会是否具有诉权。本院认为，业主委员会对于损害业主合法权益的行为，有权代表业主向人民法院提起诉讼。根据最高人民法院（2002）民立他字第46号关于金湖村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函明确答复，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。业主委员会是全体业主实现共有物业管理权的业主自治管理组织，代表全体业主执行业主大会作出的决议，维护全体业主的利益。原告业主委员会由业主大会选举若干委员组成，有自己的公章，具备一定的组织机构，并经职能部门登记备案合法成立，对物业管理有关的事项具备民事诉讼主体资格。本案被告湖北金罐苑房地产公司未按规划完成基础设施建设，原告通城富源市场委员会起诉诉讼主体适格。本案争议焦点二：被告湖北金罐苑房地产公司是否将规划建设的公共用房作为商品房销售了，该款项有无交给原告通城富源市场委员会？本院认为,根据《湖北省物业管理服务条例》第十二条规定：新建住宅的，建设单位应当按照下列要求在物业区域内配置物业服务用房：（一）不低于总建筑面积千分之二，且最少不低于一百平方米；（二）应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置。物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得分割、转让、抵押，也不得擅自变更用途。业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其面积不低于二十平方米。本案被告湖北金罐苑房地产公司未在其规划设计方案和商品房买卖合同书中明确公共用房的位置及建筑面积，依据该规定被告湖北金罐苑房地产公司作为建设单位必须向原告移交包括办公用房在内不少于100平方米物业管理用房。因原告通城富源市场委员会未能举证证明案涉该“公共用房”房产的建筑面积已公摊到规划区域内的商品房中，亦未能举证证明被告湖北金罐苑房地产公司将“公共用房”用房作为商品房私自销售，本案的该“公共用房”的性质及产权归属不明。原告通城富源市场委员会主张被告湖北金罐苑房地产公司赔偿原告通城富源市场委员会公共用房损失没有事实和法律依据，本院不予支持。本案争议焦点三，被告湖北金罐苑房地产公司是否未按规划完成绿化、玻璃雨棚、沥青路面建设，是否该赔偿公共排水管道设施损失。本院认为，绿化、玻璃雨棚、沥青路面、排水管道基础设施涉及到业主的共同利益，被告湖北金罐苑房地产公司应该按照规划图纸完成建设。本案玻璃雨棚、绿化、沥青路面等仅从规划涉及图纸来看，不能显示出其具体的数量及面积大小，无法判断被告湖北金罐苑房地产公司是否达到规划要求，因原告通城富源市场委员会未能举证证明小区绿化率（30%）、玻璃雨棚、沥青路面没有达到规划标准，原告通城富源市场委员会主张没有事实及法律依据，对原告该诉求本院不予支持。关于排水管道，根据原告通城富源市场委员会提供的照片及庭审中原被告举证质证，排水管道确实出现了问题，但造成的原因不明，因原告通城富源市场委员会未能举证证明该问题是由于管道质量问题还是其他因素所致，对原告通城富源市场委员会主张要求被告湖北金罐苑房地产公司赔偿公共排水管道设施损失的诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，原告通城富源市场委员会代表的是全体业主的共同利益，承担的是物业管理与服务职责，不是与被告湖北金罐苑房地产公司直接签订合同的当事人，原告通城富源市场委员会要求被告湖北金罐苑房地产公司承担损害赔偿责任，被告通城顾主物业公司承担连带责任，都是基于违约损失的诉请，应由具体业主主张，原告通城富源市场委员会不具备提出该诉求的主体资格。原告通城富源市场委员会的所有的诉求只能基于物业服务管理的目的请求继续履行或修复，不能要求赔偿损失。综上，原告通城富源市场委员会以上诉求均没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第八十三条第二款、《物业管理条例》第八条、第十五条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告通城富源市场委员会的诉讼请求。案件受理费3800元，由原告通城富源市场委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  褚毅君审 判 员  谢卫东人民陪审员  卢雅媚二〇一九年十一月二十六日书 记 员  汪 丽附:相关法律、法规、司法解释条文：《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区域内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区域内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《物业管理条例》第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。最高人民法院针对安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示一案复函》中明确答复：业主委员会可以自己名义对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房提起诉讼。业主委员会作为业主大会的执行机构，应当依法履行职责，其职责范围是针对物业管理、物业服务等事项进行监督；与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。