重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初23943号 原告：重庆加州物业服务有限公司，住所地：重庆市渝北区龙溪街道金山路11号，统一社会信用代码91500112742898542M。 法定代表人：张然，总经理。 委托诉讼代理人：王刚，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 被告：刘小祥，男，1981年10月26日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原告重庆加州物业服务有限公司与被告刘小祥物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用小额诉讼程序于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告重庆加州物业服务有限公司的委托诉讼代理人王刚，被告刘小祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆加州物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费10640.69元（2015年12月1日至2019年7月31日），违约金从逾期之日起按每日1‰计算至实际支付之日止；2、判令被告支付水电公摊费141.81元（2017年12月15日至2019年6月14日）；3、本案诉讼费、律师费由被告负担。事实和理由：原、被告签订了前期物业服务协议，被告未按照协议约定支付物业服务费及水电公摊费，原告多次催收无果。 被告刘小祥辩称，1、原告提供的物业服务不到位，被告房屋的外立面存在滴水噪音问题，多次反映一直未得到解决；2、原告未退还垃圾处理费；3、原告平时维护都需要被告在家，被告请假在家等待，但原告又不来；4、认可水电公摊费141.81元；5、被告房屋的装修因外立面滴水而遭到损坏。 本院经审理认定事实如下：被告刘小祥系房屋的业主，该房屋的建筑面积为97.26平方米，系高层住宅。 重庆聚信房地产开发（集团）有限公司曾与原告签订《前期物业服务合同》一份，约定由原告为中渝(X小区提供物业服务，合同期限自2010年12月10日起至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；高层住宅的物业服务费标准为2.5元/月/平方米（按建筑面积计算）；公共能源消耗应独立计量核算，据实向业主/使用人分摊计收；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金。该合同还对物业服务事项、双方权利义务、违约责任等进行了约定。 2014年3月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，约定由原告为本案房屋提供物业服务；高层住宅的物业服务费标准为2.5元/月/平方米（按建筑面积计算，含电梯费，不含公摊费）；共用设备设施的运行能耗消费，独立计量核算，据实分摊计收；乙方应于每月20日之前交清当月应交纳的各项费用；乙方不按协议约定的收费标准和时间足额交清物业服务费的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交纳费用每日3‰的标准收取违约金；无故不交纳物业费、以及甲方代为垫付的水费、电费，拖欠费用3个月以上的，甲方有权停止对乙方提供服务并通过诉讼方式向乙方主张权利，因此产生的诉讼费、保全费、律师费、差旅费等实现债权的费用由乙方承担。该协议还对双方权利义务、物业服务内容及标准、违约责任等进行了约定。 上述物业服务合同签订后，原告对中渝(X小区提供物业服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务费，原告在2019年4月25日向本院起诉要求被告支付物业服务费8938.64元（2015年12月至2018年12月期间）、违约金、公摊水电费79.25元，被告收到过该案的起诉状副本，后原告撤诉。审理中，原告称被告交纳物业服务费的标准为2.5元/月/平方米，被告对该标准无异议；被告提供了物业费收据证明其已将物业费交至2016年1月，原告对此予以认可；被告辩称原告提供的物业服务不到位、其房屋外立面漏水、除渣费未退，提供了视频及照片等予以证明。 另查明，原告（甲方）与北京市中银（重庆）律师事务所曾签订《法律事务委托合同》一份，约定甲方因与23户业主的物业服务合同纠纷，委托乙方提供法律服务，按2000元/户向乙方支付律师服务费，共计46000元。2018年12月3日，原告支付了该46000元。 上述事实，有房屋产权查询信息、前期物业服务合同、前期物业服务协议、受理案件通知书、（2019）渝0112民初10189号民事裁定书、视频、照片、法律事务委托合同、增值税发票、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆聚信房地产开发（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，对中渝(X小区全体业主均具有约束力。原、被告签订的《前期物业服务协议》亦系双方的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告作为物业服务企业对中渝(X小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。因被告已将物业服务费交至2016年1月，故对原告要求被告支付2015年12月至2016年1月期间的物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告曾在2019年4月25日向本院起诉要求被告支付2015年12月至2018年12月期间的物业服务费，被告收到过该案的起诉状副本，应当知晓该案起诉状中载明的内容，故应当认为原告已向被告催收2016年2月至2018年12月期间的物业服务费，本院对该期间的物业服务费予以支持。因无证据证明原告向被告催收过2019年1月至2019年7月期间的物业服务费，故本院对该期间的物业服务费不予支持。根据上述合同及协议的约定，结合原、被告陈述，被告交纳物业服务费的标准为2.5元/月/平方米，在2016年2月至2018年12月期间，被告应交纳的物业服务费为2.5元/月/平方米×97.26平方米×35个月=8510.25元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。因被告对原告诉请的水电公摊费141.81元予以认可，故本院予以支持。对于违约金及律师费，因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，被告并非无故不交物业服务费，故本院不予支持。被告辩称原告提供的物业服务不到位，虽提供视频及照片等予以证明，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由；被告还辩称其房屋外立面漏水、除渣费未退，该辩称理由与本案系另一法律关系，不能成为拒交物业服务费的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告刘小祥在本判决生效之日起三日内支付原告重庆加州物业服务有限公司2016年2月1日至2018年12月31日期间的物业服务费8510.25元； 二、被告刘小祥在本判决生效之日起三日内支付原告重庆加州物业服务有限公司2017年12月15日至2019年6月14日期间的水电公摊费141.81元； 三、驳回原告重庆加州物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费125元（已减半收取），由原告重庆加州物业服务有限公司负担100元，被告刘小祥负担25元。 本判决为终审判决。 审判员  张晓华 二〇一九年十一月二十八日 书记员  刘明哲