广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂12民终2071号 上诉人（原审被告）：覃美荣，女，1968年8月29日出生，壮族，住河池市金城江区。 委托诉讼代理人：陆善标，河池市法律事务中心法律工作者。 被上诉人（原审原告）：蓝英耐，女，1947年8月8日出生，壮族，住河池市金城江区。 委托诉讼代理人：李平，广西罗挥得律师事务所律师。 原审第三人：兰光宁，男，1969年3月11日出生，壮族，住河池市金城江区。 原审第三人：蓝佩洁，女，1970年10月31日出生，壮族，住河池市金城江区。 原审第三人：兰佩秀，女，1973年6月30日出生，壮族，住河池市金城江区。 原审第三人：韦水么，女，1965年10月18日出生，壮族，住河池市金城江区。 原审第三人：兰慧，女，1985年4月30日出生，壮族，住河池市金城江区。 原审第三人：兰岚，女，1989年6月24日出生，壮族，住河池市金城江区。 上诉人覃美荣因与被上诉人蓝英耐，原审第三人兰光宁、蓝佩洁、兰佩秀、韦水么、兰慧、兰岚买卖合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2019）桂1202民初537号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人覃美荣上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由如下：一、蓝英耐称直到其丈夫去世，才知道讼争地基已被卖出，这完全是编造的，覃美荣取得《宅基地建设用地规划许可证》等相关资料，蓝英耐是知情的。讼争土地在2009年时的价格，就是15万元左右，现在随着城市发展，价格不断上涨，蓝英耐等是在要求补偿35万元转让费遭拒后，才诉至法院引起本案纠纷。二、讼争土地的转让，是双方当事人合意决定的，转让协议应受法律保护。土地是夫妻共同财产，蓝英耐的丈夫也有权处分。三、《土地管理法》只是从行政管理的角度，规范建房行为而非买卖行为，且从实际情况看，本案买卖已经履行完毕，应从尊重现状、维持稳定的原则出发，认定转让协议有效。此外，覃美荣取得土地后，当年便建设地基，如今已经建成的房屋，开支超百万元之多。 被上诉人蓝英耐答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的请求，维持原判。事实和理由如下：一、覃美荣的上诉理由不成立，根据相关规定，农村宅基地只能在同一集体经济组织内流转，禁止对外买卖。覃美荣与蓝英耐等并不是同一生产队，因此也无权购买。二、本案的《转让协议》是蓝英耐丈夫签订的，蓝英耐本人并不知情，也不同意，协议也违反了法律强制性规定，是无效的。 原审第三人蓝佩洁、兰佩秀答辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人兰光宁、韦水么兰慧、兰岚未发表答辩意见。 蓝英耐向一审法院起诉请求：1、确认覃美荣与兰彩昌2009年4月2日签订的关于河池市河政[2007]103号建设用地规划[2007]私地557号宅基地的《住宅基地房产产权转让协议书》无效；2、覃美荣立即将该宅基地建设用地规划许可证、土地平面图、土地使用红线图、集体土地建住宅的批复原件返还蓝英耐；3、本案诉讼费由覃美荣承担。 一审法院认定事实：兰彩昌生前与原告蓝英耐生育有子女兰光益、兰光宁、蓝佩洁、兰佩秀、兰光伍。兰光伍、兰光益已去世，兰光益生前与韦水么生育有女儿兰慧、兰岚。因城市建设需要，政府征收蓝英耐母亲韦三姐位于下任屯的住宅，蓝英耐系韦三姐唯一的女儿，2006年10月24日，河池市土地储备中心与蓝英耐签订征地拆迁协议书，协议将一间位于下任回建规划区内面积60平方米的宅基地给予蓝英耐。被告覃美荣欲购买蓝英耐位于下任回建规划区内60平方米的宅基地，并委托剧玉常帮其购买该宅基地。剧玉常与兰彩昌协商购买宅基地事宜后，2009年4月2日，双方签订了《住宅地基房产产权转让协议书》，内容为，甲方蓝英耐，乙方：覃美荣，甲乙双方就宅基地与房产产权买卖事项经协商，一致同意订立合同条款如下：一、甲方现将位于金城江五桥西岸私人宅基地一处转让给乙方建房之用，转让款为15万元[批准使用土地60平方米，详见使用土地红线图、建住宅批复书、河政（2008）103号建设用地规划（2007）私地577号]。二、在甲方一次性收到乙方宅基地转让费15万元后，甲方将所有宅基地与建房文件交由乙方保存。三、在双方签订买卖合同之日起，在宅基地与建房过程中，甲、乙双方不得随意退出。四、……甲方签名按手印：蓝英耐、夫兰彩昌、大仔兰光益、二仔兰光宁、大女兰佩结、二女兰佩秀，乙方签名按手印：覃美荣，证人签名按手印：剧玉常。该协议签订后，剧玉常将《住宅地基房产产权转让协议书》交给覃美荣收持。覃美荣交给剧玉常转让款15万元后，剧玉常将《收条》一份交给覃美荣收持，该《收条》内容为本人出卖住宅地基60平方米一间给覃美荣，位于金城江五桥头西岸第二栋33号，价15万元，收款人：蓝英耐，2009年4月3日。兰彩昌存折账号70×××20，河池市区农村信用合作联社下任储蓄所。另查明，本案案涉土地所有权性质为集体所有。庭审中，覃美荣认可已收持有涉案《宅基地建设用地规划许可证》、《土地平面图》、《土地使用红线图》、《集体土地建住宅的批复》原件。第三人蓝佩洁、兰佩秀陈述，本案转让协议书中的签名不是其本人所签写。经法庭释名后，双方均未提交申请对协议书中的签名笔迹进行鉴定，覃美荣向法庭提交《放弃司法鉴定说明书》，表示不申请对笔迹进行鉴定。 一审法院认为，本案案涉土地位于河池市回建安置区即城区第五桥西岸北面，土地所有权为集体所有。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。而本案所涉的土地为农民集体所有的土地，覃美荣不是桥卜社区下任一组的集体经济组织成员，本案《住宅地基房产产权转让协议书》的签订违反了法律的禁止性规定，故兰彩昌等与覃美荣签订的《住宅地基房产产权转让协议书》无效。关于蓝英耐诉请返还宅基地建设用地规划许可证、土地平面图等相关材料的原件，合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还，该主张合理合法，予以支持。覃美荣因合同无效后，所受到的经济损失可另行提起诉讼。关于《住宅地基房产产权转让协议书》中，“蓝英耐、兰佩秀”等人的签名是否为其本人书写，因蓝英耐及第三人兰佩秀、蓝佩洁陈述不是其本人所书写，而签订该协议时，覃美荣不在场，亦不清楚是否为蓝英耐等人所书写，现双方均未申请笔迹鉴定，故一审法院对《住宅地基房产产权转让协议书》中“蓝英耐、兰佩秀”等人签名的真实性不予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、兰彩昌等人与被告覃美荣于2009年4月2日签订的《住宅地基房产产权转让协议书》无效；二、被告覃美荣返还《宅基地建设用地规划许可证》、《土地平面图》、《土地使用红线图》、《集体土地建住宅的批复》原件给原告蓝英耐。案件受理费100元（原告已预交），由原告蓝英耐承担50元，被告覃美荣承担50元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：讼争《住宅地基房产产权转让协议书》的效力如何认定？ 本院认为：1、本案土地为集体用地，并非国有建设用地，双方当事人争议的是农村集体用地的转让问题，故案由应定为买卖合同纠纷，一审认定为建设用地使用权转让合同纠纷错误，应予纠正。2、对于农村集体土地的转让，现行《土地管理法》等已有明确规定，双方必须为同一集体经济组织成员，本案覃美荣作为受让方，与兰彩昌、蓝英耐等并非同一生产队，故一审判决《住宅地基房产产权转让协议书》无效有事实和法律依据，本院予以维持。对于覃美荣因合同无效而遭受的损失，其可另行主张权利。 综上所述，上诉人覃美荣的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人覃美荣负担。 本判决为终审判决。 审判长 祝 贺 审判员 韦 媛 审判员 张桂生 二〇一九年十一月二十日 书记员 梁 捷