安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终3166号 上诉人（原审被告）：砀山中茂置业有限公司，住所地安徽省砀山县道北西路69号。 法定代表人：何斌，该公司董事长。 被上诉人（原审原告）：黄露，男，1992年8月29日出生，汉族，住安徽省砀山县。 委托诉讼代理人：雷思源，安徽贾东峰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽砀山农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇道北西路X344。 法定代表人：张磊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭方方，男，该行职员。 上诉人砀山中茂置业有限公司（以下简称砀山中茂公司）因与被上诉人黄露、被上诉人安徽砀山农村商业银行股份有限公司（以下简称砀山农商行）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院(2019)皖1321民初3271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 砀山中茂公司上诉请求：撤销原判，改判驳回黄露的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.黄露未按规定向砀山中茂公司发送书面解除合同通知书，其一审提交的证据不足以证明其向砀山中茂公司送达了书面解除合同通知，一审在未查明案件事实的基础上判决解除合同依据不足。2.砀山中茂公司不存在逾期交房的事实。根据合同约定，因地方政府政策、市政建设及环保而停工，应属于《中华人民共和国合同法》第117条规定的不可抗力。故即使砀山中茂公司未按约定时间交房，也不属于合同约定的逾期交房。一审未分析该情形为不可抗力，作出的判决不具有客观性。二、案涉房产系黄露按揭贷款，一审判决砀山中茂公司退还全部购房款错误。黄露系涉案房产银行按揭贷款人，其具有还款法定义务。如判决砀山中茂公司退还黄露购房款（含按揭款），黄露就存在套取银行资金、违反金融管理规定行为，且其按揭贷款是由砀山中茂公司提供证件为其办理抵押手续后银行才予以发放。一审法院无视砀山中茂公司的意见，仅以合同约定判决解除合同错误。三、一审法院适用法律错误。一审法院以合同中既约定利息条款，又约定违约金条款，“系双方自愿且不违反法律的规定”属适用法律错误。违约金基本性质属于约定的损害赔偿金，是以补偿性为主，故其与损害赔偿金在性质及功能上相当，二者并不能并存。虽然双方在商品房买卖合同中约定了违约金条款，黄露在追究砀山中茂公司违约责任时，应按照司法解释的规定优先适用约定的违约金条款，如果黄露认为约定违约金低于造成的损失，可依据《中华人民共和国合同法》第114条第2款的规定，请求法院予以增加，而不应适用约定违约金条款的同时要求赔偿购房款利息损失。一审法院认定砀山中茂公司既承担违约金又承担利息，系适用法律错误。 黄露辩称，1.砀山中茂公司主张未收到邮政快递没有事实依据，该快递可以通过网络予以查询，且黄露与砀山中茂公司经理通话，其表示已经收到快递并交给领导了。2.砀山中茂公司认为违反环保政策导致其停工属不可抗力没有法律依据，不能随意扩大法律对不可抗力的解释。3.砀山中茂公司主张如判决将资金返还给银行，属黄露套取银行资金没有法律依据。根据最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释相关规定，商品房买卖合同与借款抵押合同被撤销的情况下，首付款应当返还给黄露，从银行所贷款项应返还给银行，黄露所交按揭的贷款及利息也应予以返还。4.一审适用法律正确。案涉合同系国家工商总局拟定，由砀山中茂公司提供给所有购房人房人所签订，该合同不违反法律规定的。砀山中茂公司逾期交房应支付黄露违约金，一审判决支持黄露利息的诉讼请求符合民法的公平原则，不是同一行为的累加。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求予以维持。 砀山农商行辩称，同黄露的答辩意见。因砀山农商行为无过错方，故无论贷款由砀山中茂公司偿还还是由黄露偿还，只有将欠款还清后砀山农商行才能解除抵押。 黄露项一审法院起诉请求：1.判令解除黄露与砀山中茂公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令砀山中茂公司返还黄露的购房首付款141000元及向砀山农商行已支付购房贷款本金及利息30539.74元（截止到2019年9月6日，之后黄露偿还至判决生效之日的按揭贷款继续计算）；3.判令解除黄露和砀山农商行签订的《个人购房借款合同》、《个人购房借款抵押合同》，由砀山中茂公司将黄露尚未偿还的贷款金额直接支付给砀山农商行；4.判令砀山中茂公司支付给黄露已交房款的逾期利息；5.判令砀山中茂公司支付给黄露违约金12200元；6.本案诉讼费用、律师代理费由砀山中茂公司承担。 一审法院认定事实：2018年4月9日，黄露（买受人）与砀山中茂公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要条款约定：买受人购买出卖人开发的砀山县皇城御街2幢3层0304号商品房，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4449.38元，总价款为人民币461000元；买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2018年4月9日前支付首期房价款人民币141000元，占全部房价款的30.59%。余款人民币320000元申请贷款支付；商品房交付条件应当符合1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件2.该商品房已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足合同约定的交房条件；除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金等内容。黄露实际于2018年4月3日缴纳购房首付款141000元，根据购房合同的约定，余款320000元黄露申请贷款支付。2018年4月26日，涉案商品房购销合同在产权登记机构进行了备案登记。2018年7月6日，黄露（甲方）与砀山农商行的所属机构东城支行（乙方）签订《个人购房借款合同》、《个人购房借款抵押合同》。借款合同主要条款约定：甲方因购买砀山中茂公司开发的涉案商品房向乙方申请借款320000元用于支付剩余房款；借款期限从2018年7月6日至2038年7月6日止；借款年利率5.39%，本合同履行期间，借款期限在一年以上的，遇法定利率调整，乙方于下年度一月一日起开始按相应利率档次执行新的利率水平，不再另行通知甲方；采用等额本息还款，每月的扣款日为6号，每月偿还贷款本息为2181.41元；甲方在房屋他项权利证书未办妥之前，由砀山中茂公司提供连带保证责任担保等内容。黄露自愿用所购商品房提供抵押。上述合同签订后，砀山农商行东城支行按约发放了购房贷款。2018年12月30日交房期限到期后，砀山中茂公司未能按约交房。2019年6月份，黄露与砀山中茂公司售楼部负责人交涉，因结婚急需用房已经等不及，故要求退房，并通过邮政快递方式向砀山中茂公司寄送了解除商品房买卖合同通知。现涉案商品房至今仍处在施工阶段，尚未完成竣工验收。黄露自2018年8月6日起按照借款合同约定逐月向砀山农商行东城支行归还购房贷款本息合计2181.41元，至2019年9月6日，黄露已偿还贷款14期，本金合计10726.77元、利息合计19812.97元，总计还款金额30539.74元。砀山农商行东城支行隶属于砀山农商行，砀山农商行东城支行与黄露签订的涉案合同的权利和义务均由砀山农商行享有和承担。上述事实有当事人提交的《商品房买卖合同（预售）》、合同备案表、房款收据、《个人购房借款合同》、《个人购房借款抵押合同》、借款凭证、还款明细以及双方当事人当庭陈述内容在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，黄露与砀山中茂公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同的义务。根据合同约定，黄露向砀山中茂公司履行了交付全部购房款的义务，砀山中茂公司应当在2018年12月30日前向黄露交付房屋，逾期超过30日后，黄露有权解除合同。由于砀山中茂公司逾期交房已经超过30日，且涉案房屋至今未竣工验收，砀山中茂公司明显违约，因此双方约定的解除条件已经成就，对黄露要求解除《商品房买卖合同（预售）》的诉求一审法院予以支持；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因此，一审法院对黄露要求解除与砀山农商行签订的《个人购房借款合同》、《个人购房借款抵押合同》亦予以支持。涉案商品房预售合同解除后，砀山中茂公司应按约将黄露支付的购房款返还给黄露，赔偿黄露因此所产生的利息损失并承担相应的违约责任，按照合同约定违约金应为9220元（461000元×2%）。对黄露要求砀山中茂公司返还已付购房首付款及其已向砀山农商行所还贷款本金，并赔偿已付房款利息及按约承担违约金的诉求予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，因此对黄露要求砀山中茂公司向砀山农商行返还自判决生效之日起剩余贷款的请求予以支持。砀山中茂公司清偿剩余贷款本息等债务后，砀山农商行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。对砀山中茂公司提出逾期交房是由于环保政策造成停工，并不属于不可抗力范畴，砀山中茂公司的抗辩意见不予采纳。砀山农商行的抗辩意见于法无据，亦不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除黄露与砀山中茂公司于2018年4月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、解除黄露与砀山农商行签订的《个人购房借款合同》、《个人购房借款抵押合同》；三、砀山中茂公司于判决生效后十日内向黄露返还购房款141000元及利息（利息按照年利率5%标准从2018年4月3日起计算至判决生效之日止）；四、砀山中茂公司于判决生效后十日内向黄露返还自2018年8月6日起至判决生效之日止黄露已向砀山农商行归还的贷款本金和贷款利息（以砀山农商行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；五、砀山中茂公司于判决生效后十日内向黄露支付违约金9220元；六、砀山中茂公司于判决生效后十五日内向砀山农商行偿还黄露自判决生效之日起就《个人购房借款合同》剩余的贷款。自砀山中茂公司清偿上述贷款之日起十日内，砀山农商行办理涉案房屋上抵押登记的涤除手续；七、驳回黄露的其他诉讼请求。一审案件受理费4199元，由砀山中茂公司负担。 二审中，当事人未提交新的证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，黄露与砀山中茂公司于2018年4月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》及黄露与砀山农商行签订的《个人购房借款合同》、《个人购房借款抵押合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据一、二审查明的事实，黄露按照合同约定支付了砀山中茂公司购房首付款及银行按揭贷款，砀山中茂公司亦应按照合同约定于2018年12月30日前将符合合同约定交付标准的商品房交付黄露，但砀山中茂公司未在该日前交付案涉房屋，且该房屋所在工程迄今尚未竣工验收，亦不具备合同约定的交付条件，故合同约定的解除条件已经成就，黄露有权请求解除案涉《商品房买卖合同（预售）》。经核实，砀山中茂公司于2019年6月12日签收黄露发出的《解除商品房买卖合同通知书》，但其在合理期限内未提出异议，也未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，该合同自通知达到之日2019年6月12日已经解除。一审法院在该合同已经解除的情况下，仍判决解除合同不妥，本院予以纠正。砀山中茂公司未提供证据证明因环保问题导致工程停工的时间及停工后就房屋交付期限问题另行与黄露达成协议，且政策问题并非法律规定的不可抗力，故砀山中茂公司以此为由主张合同不应解除没有事实和法律依据，本院不予支持。 根据相关法律、司法解释规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，案涉买卖合同因砀山中茂公司的逾期交付违约行为而导致解除后，砀山农商行与黄露签订的《个人购房借款合同》、《个人购房借款抵押合同》目的均无法实现，故一审判决解除上述合同、砀山中茂公司向返还黄露购房款141000元、利息及黄露已向砀山农商行归还的贷款本金和贷款利息，同时判决砀山中茂公司向砀山农商行偿还黄露《个人购房借款合同》剩余的贷款既不违反法律规定，也能一次性解决当事人之间的纠纷，减轻当事人诉累。砀山中茂公司关于解除合同后黄露存在套取银行资金、违反金融管理规定行为的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。黄露因购房所支付购房款产生的利息属法定孳息，而逾期交付违约金系基于黄露与砀山中茂公司合同约定，两者性质功能均不同。故案涉合同解除后，砀山中茂公司应向黄露支付购房款利息，同时不能免除其按照合同约定违约金计算方法所应承担的违约责任。砀山中茂公司主张案涉违约金与利息不能并存、应优先适用违约金条款没有法律依据，本院不予采信。 综上所述，砀山中茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，审判程序合法。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第二款之规定，判决如下： 一、维持安徽省砀山县人民法院(2019)皖1321民初3271号民事判决第二、三、四、五、六、七项； 二、变更安徽省砀山县人民法院(2019)皖1321民初3271号民事判决第一项“解除黄露与砀山中茂置业有限公司于2018年4月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》”为“确认黄露与砀山中茂置业有限公司于2018年4月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年6月12日解除”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费8398元，由砀山中茂置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  丁 伟 审判员  杨俊举 二〇一九年十一月二十六日 书记员  夏春秋 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。