安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖08民终2130号上诉人（原审原告）：苏传美，女，1965年9月29日出生，汉族，住安庆市迎江区。委托诉讼代理人：黄玉珠，安徽皖宜律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱小艳，安徽皖宜律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：张建明，男，1959年5月7日出生，汉族，住安庆市迎江区。上诉人（原审被告）：陆克兰，女，1969年2月5日出生，汉族，住安庆市迎江区。以上两上诉人共同的委托诉讼代理人：曹宗国，安徽恒物律师事务所律师。以上两上诉人共同的委托诉讼代理人：于建军，安徽恒物律师事务所律师。上诉人苏传美与上诉人张建明、陆克兰房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2019）皖0802民初627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人苏传美及其委托诉讼代理人黄玉珠、朱小艳，上诉人张建明，上诉人张建明、陆克兰共同的委托诉讼代理人曹宗国、于建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏传美上诉请求：撤销原判，改判支持其全部一审诉讼请求。事实和理由：一、双方签订的房屋买卖合同合法有效，张建明、陆克兰应按合同约定履行房屋权属变更登记。按照《房屋买卖协议》约定，应在办理产权变更手续后，苏传美才履行余下购房款的支付义务。苏传美所购房屋物权已因拆迁而消灭，有权主张所购房屋产权的对价即全部拆迁补偿款。案涉房屋未能办理产权变更登记的原因是张建明、陆克兰恶意违约，原审判决按照已付购房款比例分配拆迁补偿款导致违约方因违约获得非法利益。二、房屋的附属物及设施补偿款、搬家及临时过渡补助费23899元应归苏传美所有。苏传美自2006年7月入住该房屋并进行装饰装修，直至2018年10月29日因断水断电、门窗拆除方不得已搬离房屋，该房屋装饰装修、居住、管理、维护人均为苏传美。张建明、陆克兰辩称，苏传美诉求无法律依据，苏传美仅应当依据合同追究违约责任包括赔偿损失，或者通过行政诉讼程序起诉。苏传美一审已自认于2018年6月搬离涉案房屋，并交由张建明、陆克兰占有使用，系用行为解除房屋买卖合同，请求二审法院驳回苏传美的上诉。张建明、陆克兰上诉请求：撤销原判，改判驳回苏传美的全部诉讼请求。事实和理由：一、苏传美于2018年6月搬离涉案房屋并交由张建明、陆克兰占有、使用，双方用行为解除了合同，拆迁补偿款应全部归张建明、陆克兰所有。二、即使属于张建明、陆克兰的责任，但苏传美只能依据合同主张违约责任，确认房产、附属物及设施等拆迁补偿费228268.32元归苏传美所有无法律依据。三、张建明、陆克兰是房屋所有人，该房屋的拆迁补偿款无疑也属于张建明、陆克兰，安庆市迎江区城乡建设局出具的《房屋征收搬迁证》合法有效。苏传美辩称，一、其并没有和对方解除买卖合同，并未将涉案房屋返还给张建明、陆克兰且没有主动从涉案房屋中搬迁，苏传美之所以搬离，是因为房屋被断水断电，且防盗门、窗被拆除无法居住才搬离的。城东路社居委及华中路社居委出具的《证明》证明苏传美一直居住到2018年7月，张建明、陆克兰认为苏传美于2018年6月交还房屋的事实并不存在。二、张建明签订买卖合同后2012年在苏传美不知情的情况下以20万元折价抵押给了案外人罗菊花，其行为已经构成了违约，答辩人通过诉讼将罗菊花与张建明的调解协议撤销，案涉房屋已经不存在抵押权。根据合同法一百三十五条规定，现涉案房屋因房屋拆迁而消灭，物权已经转化为拆迁补偿款的现金价值，苏传美有权要求享有涉案房屋的拆迁房屋对应的补偿款。请求二审法院驳回张建明、陆克兰的上诉。苏传美向一审法院起诉请求：一、确认安庆市迎江区城乡建设局对安庆市华中路北三巷30号2栋2单元401室（现程墩路北一巷9号2栋2单元401室）建筑面积61.03平方米房屋所有权、附属设施设备征收补偿及搬家临时过渡补助等相关征收补偿款556752元归苏传美所有；二、本案诉讼费由张建明、陆克兰承担。一审法院认定事实：张建明与陆克兰系夫妻关系。2006年7月2日，张建明收取苏传美购房定金3000元并出具收条。2006年7月4日，张建明（甲方）与苏传美（乙方）签订了《房产买卖协议》，协议约定甲方将其所有的坐落于华中西路北三巷30号2栋2单元401室（现址程墩路北一巷9号2栋2单元401室）房产出售给乙方，房屋连同其附属设施转让价格为68000元；合同另约定“因甲方房产证遗失，需叁个月才能拿到补证过户，乙方把13000元现金于合同签订日起交给甲方作为买卖房屋产权的定金，同时甲方把房屋及钥匙交给乙方使用，待房产证过户到乙方名下时，乙方把余款55000元交给甲方。”2006年7月8日，张建明收取苏传美余下定金10000元，并出具收条。2006年8月25日张建明借苏传美3000元并用于冲抵房款，并出具借条。2013年1月15日，张建明收取苏传美购房款20000元，并出具收条，收条另载明“争取一个月解决过户问题，总房款88000元”。房产买卖协议签订后，张建明将涉案房屋交付给苏传美，双方一直未办理产权过户。2012年8月30日，一审法院作出（2012）迎民一初字第00549号民事调解书，调解条款中张建明、陆克兰将涉案房屋折价抵偿给罗菊花（案外人）。2018年6月27日，苏传美对上述民事调解书提起第三人撤销之诉，经过终审判决认定苏传美与张建明签订的房屋买卖协议合法有效。2018年6月23日，张建明与安庆市迎江区城乡建设局签订《安庆市国有土地上房屋征收补偿协议书》一份，约定涉案房屋补偿款532853元、附属物及设施补偿款17207元、搬家及临时过渡补助费6692元，共计556752元。2018年6月，苏传美搬离涉案房屋。2018年11月19日，安庆市迎江区城乡建设局向张建明开具《房屋征收搬迁证》，载明搬迁交房日期为2018年11月19日。一审法院认为，苏传美与张建明签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，合法有效。涉案房屋自合同签订后已交付苏传美占用使用至房屋被征收之时，苏传美也按约支付了购房定金和部分房款，张建明、陆克兰负有将涉案房屋产权过户至苏传美名下的义务。现涉案房屋被政府征收并已拆迁，涉案房屋物权消灭，涉案房屋已无法办理产权过户手续。虽然房屋灭失前登记于张建明名下，但基于双方既成的房屋买卖关系，且未办理过户手续的责任在于被告，苏传美可选择主张解除合同的违约责任，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价即拆迁补偿款的享有权。经一审法院向苏传美释明，苏传美选择主张享有拆迁补偿款的享有权。现因张建明尚未实际领取拆迁补偿款，故苏传美诉请享有所购房屋对应的拆迁补偿款所有权的合理部分，符合权利义务相一致原则，应予支持。因苏传美和张建明在2013年1月15日的收条中补充约定房屋价款为88000元，苏传美已支付房款（含定金）36000元，占总房款的41%，故对于苏传美主张的房屋补偿款、附属物及设施补偿款、搬家及临时过渡补助共计556752元，一审法院酌定按已付房款占总房款的比例进行分配，即苏传美享有41%的份额，计228268.32元。据此，依照，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认坐落于安庆市华中西路北三巷30号2栋2单元401室（现址程墩路北一巷9号2栋2单元401室）房产、附属物及设施、搬家及临时过渡补偿费用共计228268.32元归原告苏传美所有；二、驳回原告苏传美的其他诉讼请求。案件受理费9368元，减半收取4684元，保全费3520元，合计8204元，由原告苏传美负担4840.36元，被告张建明、陆克兰共同负担3363.64元（该款原告已预交，被告在履行本判决确定的给付义务时将应负担的部分一并交至一审法院）。本案二审期间，苏传美提交以下证据：证据一、安庆市公安局华中路派出所接警单，证明2018年10月29日苏传美发现涉案房屋的门窗被拆除，向警方报警寻求帮助。证据二、安庆市迎江区程家墩社区居民委员会和安庆市迎江区华中路棚户区改造指挥部出具的《证明》，证明涉案房屋一直由苏传美占有使用，没有将房屋返还给张建明。证据三、棚户区改造指挥部聘请的评估公司对苏传美室内设施清点的统计表（复印件），证明是由苏传美与拆迁部门办理的拆迁手续。张建明、陆克兰质证意见为：以上证据均不是新证据。派出所的接警单真实性由法院认定，不能达到对方的证明目的，因为上诉人苏传美在一审庭审中承认于2018年6月搬离了涉案房屋，而报警单的时间为2018年10月29日，从时间前后看，只能得出苏传美虚报警情；对居委会的证明，恰恰证明了苏传美于2018年6月搬离涉案房屋是真实可信的，而实际的拆除时间为2018年11月19日，双方以行为解除了买卖合同；对统计表的真实性、关联性无法判定。本院认证如下：证据三为复印件，且无其他证据相印证，本院不予认定。对证据一接警单、证据二《证明》的真实性予以认定，至于能否达到证明目的，需综合全案判断。对一审查明的事实，本院予以确认。二审另查明，张建明于2007年将案涉房屋抵押给案外人罗菊花，办理了抵押登记。本院认为,关于房屋买卖合同是否已事实上解除。张建明、陆克兰认为苏传美于2018年6月搬离房屋，即是双方以行为解除了合同；苏传美不予认可，陈述其搬出房屋并不是退还房屋给张建明、陆克兰，而是因为拆迁被迫搬离，因为张建明、陆克兰迟迟不与其办理过户，其虽然实际居住多年，但是无法与政府部门办理拆迁手续。二审庭审中，张建明又陈述其与苏传美协商解除合同，并实际支付给苏传美7万元作为解除合同的补偿，但未提交证据证明，本院不予采信。张建明、陆克兰主张双方以行为解除合同的上诉理由，无事实依据，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的合同解除条件，本院不予采纳。关于苏传美主张确认案涉房屋的征收补偿款归其所有是否有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。”根据双方房屋买卖合同的约定，苏传美已按照合同约定支付部分房款后，张建明、陆克兰本应依约及时将出卖房屋过户登记至苏传美名下，但因张建明、陆克兰的原因一直未过户，现因涉案房屋被政府征收并已拆迁，涉案房屋物权消灭，苏传美已无法取得所购房屋的产权。在此情形下，苏传美可选择主张解除合同的违约责任，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价即拆迁补偿款的享有权。张建明作为涉案房屋登记的所有权人，与安庆市迎江区城乡建设局签订的征收补偿协议，合法有效。张建明在该协议中的合同权利，一定意义上即为其出卖给苏传美的房屋及土地使用权的对价。现因张建明、陆克兰尚未实际领取拆迁补偿款，苏传美主张确认其享有张建明、陆克兰出卖给苏传美的房屋所对应的拆迁补偿款，有事实和法律依据。关于苏传美应享有征收补偿款的具体数额。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”涉案房屋自合同签订后已交付苏传美占有使用，苏传美依约支付了购房定金和部分房款共计36000元，尚余52000元房款未支付。根据2006年7月4日张建明与苏传美签订的《房产买卖协议》“因甲方房产证遗失，需叁个月才能拿到补证过户，乙方把13000元现金于合同签订日起交给甲方作为买卖房屋产权的定金，同时甲方把房屋及钥匙交给乙方使用，待房产证过户到乙方名下时，乙方把余款55000元交给甲方”的约定，双方办理过户登记后，苏传美才有支付下余房款的义务。因张建明与苏传美签订《房产买卖协议》后，与他人在房产上设立抵押权，又在民事诉讼中将涉案房屋折价抵偿给罗菊花，一直未履约将房屋过户登记给苏传美，本案中未办理过户手续的责任在于张建明、陆克兰。根据法律规定，双务合同有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。故本案中苏传美履行义务没有违反合同约定，其未支付下余52000元房款，系因合同有先后履行顺序，付款条件未成就。一审判决按已付房款占总房款的比例进行分配，认定苏传美享有41%的份额计228268.32元，未区分守约方与违约方的责任，使违背诚信原则的一方因违约行为反而获取不当利益，未正确适用法律且处理不当。案涉房屋补偿款、附属物及设施补偿款、搬家及临时过渡补助共计556752元，应归苏传美所有，但应扣除未支付房款52000元，苏传美实际享有的数额为504752元。综上，苏传美的上诉请求部分成立，应予改判。张建明、陆克兰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销安徽省安庆市迎江区人民法院（2019）皖0802民初627号民事判决；二、确认坐落于安庆市华中西路北三巷30号2栋2单元401室（现址程墩路北一巷9号2栋2单元401室）房产、附属物及设施、搬家及临时过渡补偿费用共计504752元归原告苏传美所有；三、驳回苏传美的其他诉讼请求。一审案件受理费9368元，减半收取4684元，保全费3520元，合计8204元，由苏传美负担1204元，张建明、陆克兰共同负担7000元（该款苏传美已预交，张建明、陆克兰在本判决生效后将应负担的部分交至一审法院）。二审案件受理费9368元，由苏传美负担1227.26元，张建明、陆克兰共同负担8140.74元。本判决为终审判决。审判长 黄 谷审判员 刘梦灵审判员 金 京二〇一九年十一月十九日法官助理潘朝玉书记员吴杰附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。