山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋08民初308号 原告（案外人）：王铬，女，汉族，1985年1月10日出生，住山西省万荣县。 委托诉讼代理人：张银玉，山西宁丰（运城）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：山西新翔建筑安装工程有限公司，住所地：山西省芮城县黄河西街17号。 法定代表人：南亚丽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张鹏飞，运城经济技术开发区法律服务所法律工作者 第三人（被执行人）：运城市光信房地产开发有限公司，住所地：运城市盐湖区圣惠路明珠小区二期（明珠佳园）综合楼幢3层301号。 法定代表人：姚霞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕啸虎，山西啸虎律师事务所律师 原告王铬与被告山西新翔建筑安装工程有限公司（以下简称新翔公司）及第三人运城市光信房地产开发有限公司（以下简称光信公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王铬的委托诉讼代理人张银玉、被告新翔公司的委托诉讼代理人张鹏飞、第三人光信公司的委托诉讼代理人吕啸虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王铬向本院提出诉讼请求：1.立即停止对原告购买的位于运城市盐湖区解放北路明珠•逸和园小区7号楼1单元1101号房产的强制执行，并解除查封措施。2.依法确认原告与第三人光信公司于2016年10月3日所签订的《明珠•逸和园商品房认购书》(运明珠•逸和园第205号)、2014年11月30日所签订的《地下室买卖合同书》合法有效，并确认明珠•逸和园小区7号楼1单元1101号房产、7号楼1单元第25号地下室归原告所有。3.判决第三人光信公司为原告办理明珠•逸和园小区7号楼1单元1101号的产权登记手续。4.本案的案件受理费用由被告承担。事实及理由：被告新翔公司诉第三人光信公司建设工程施工合同纠纷财产保全一案，贵院于2018年10月31日作出（2018）晋08财保5号民事裁定书，冻结光信公司银行存款4400万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。该裁定生效后，贵院又于2018年11月19日作出（2018）晋08执保41号协助执行通知书，将位于运城市盐湖区解放北路明珠•逸和园小区7号楼1单元1101号房产予以查封，查封期限为三年。原告提出案外人执行异议，贵院在2019年6月27日作出（2019）晋08执异30号《执行裁定书》，对原告的异议请求裁定驳回。申请人不服该裁定，特根据法律规定提出执行异议之诉。理由如下：2014年1月20日，原告和第三人光信公司签订了《明珠•逸和园住宅小区内部予留房认购合同书》，购买了该小区7号楼1单元1101号房产，房款为346842元。2016年10月3日，原告与第三人光信公司重新签订了《明珠•逸和园商品房认购书》,房屋价款变更为345799元。原告依合同约定于2018年4月24日付清了全部房款345799元。2014年11月30日原告与第三人光信公司签订了《地下室买卖合同书》，购买了7号楼1单元第25号地下室，并于当日付清地下室房款14895元。原告认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该《内部予留房认购合同书》是双方真实意思表示，又不违反法律规定，应当属于合法有效合同。根据《合同法》第130条及《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，原告已取得该房屋的所有权。且原告签订房屋认购合同、支付房款均在两被告就工程价款发生纠纷之前，该房屋又是原告的首套房屋。至于房屋没有交付及过户，是第三人光信公司的违约行为所致。山西省运城市中级人民法院依据被告新翔公司的请求，对明珠•逸和园小区7号楼1单元1101号房产进行查封，损害了原告的合法权益。为此，原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、227条之规定，提出诉讼。请求人民法院依法查明本案事实，判决支持原告的诉讼请求。 被告新翔公司辩称：1.被答辩人与光信签订的内部预留房合同书未经建设部门备案，房屋建成后也未向有关部门登记，该合同第六条明确写明“此合同为正式签订电子版商品房买卖合同签的合同约定”，该合同不应认定为合法有效的买卖合同。2.本案涉及查封的房屋为不动产，应当依法备案登记，否则不得对抗第三人，同样法院的查封是依据中华人民共和国民事诉讼法第227条之规定以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定。3.原告在买卖过程中应当提供相应的购买凭证和发票以及收据，能够综合全面的体现买卖合同的真实性，总计价款、支付方式、支付金额，每笔交易都能够做到有据可循。4.房屋买卖合同应当为正式的备案登记合同，并且能够做网签，切实维护好当事人的合法权益，本案中房屋购买人在购买之后并未进行备案登记，因此风险负担由买受人承受。 第三人述称：1.原告所述的与答辩人签订的购房认购书的时间、按约定支付房款的事实均属实。2.答辩人分别与2014年12月30日、2015年2月2日，办理完成涉案房产的预售许可证。根据最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条、第五条之规定，本案中原告与答辩人签订的购房认购书属于合法有效的商品房买卖合同。综上，请人民法院依法判决。 原告王铬向本院提交了以下证据：1.身份证；2、明珠•逸和园住宅小区内部予留房认购合同书》；3.中国邮储银行万荣县皇甫乡营业所《账户交易明细》；4.万荣农村商业银行万泉支行《客户明细账》；5.中国建设银行信用卡对账单；6.POS机小票；7.2014年1月20日,明珠房地产开发有限公司商品房销售收据；8.中国工商银行万荣支行《借记卡账户历史明细清单》；9.万荣农村商业银行万泉支行《客户明细账》；10.POS机小票；11.2015年1月3日《光信房地产开发有限公司商品房销售收据》；12.2015年3月14日《光信房地产开发有限公司商品房销售收据》；13.2015年5月31日《光信房地产开发有限公司商品房销售收据》；14.中国工商银行万荣支行《信用卡交易明细》；15.中国工商银行万荣支行《信用卡交易明细》；16.2015年6月22日《光信房地产开发有限公司商品房销售收据》；17.2016年1月20日《光信房地产开发有限公司商品房销售收据》；18.2016年6月11日《光信房地产开发有限公司商品房销售收据》；19.POS机小票；20.《明珠•逸和园商品房认购书》；21.2018年4月24日《光信房地产开发有限公司商品房销售收据》；22.《地下室买卖合同书》；23.中国邮政储蓄银行万荣支行《账户交易明细》；24.2014年11月30日《光信房地产开发有限公司商品房销售收据》；25.商品房预售许可证；26.运城市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》；27.（2019）晋08执异30号《执行裁定书》；28.《结婚证》；29.万荣县皇甫乡乌苏村村委会证明；30.明珠•逸和园置业计划书宣传页；31.《致全体业主的一封公开信》；32.《逾期交房补偿单》。 被告新翔公司与第三人光信公司对原告提交的证据无异议。 被告新翔公司未提交证据。 第三人光信公司提交了商品房预售许可证两份。 原告王铬与被告新翔公司对第三人光信公司提交的证据无异议。 本院认为原告王铬提交的证据真实合法有效，应予采信，第三人光信公司提交的证据真实合法有效，应予采信，第三人光信公司提交的证据可以证明案涉房屋符合销售条件。 经审理查明,被告新翔公司诉第三人光信公司建设工程施工合同纠纷财产保全一案，本院作出（2018）晋08财保5号民事裁定书，冻结光信公司银行存款4400万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。之后本院向运城市不动产登记中心送达了2018年11月19日作出（2018）晋08执保41号协助执行通知书，要求协助查封光信公司位于运城市北部新区规划曲渠街以北明珠•逸和园小区的129套房产，其中包括7号楼1单元1101号房屋。原告在收到（2019）晋08执异30号裁定书后，在法定期限内提起诉讼。 另查明，原告王铬于2014年1月20日与运城明珠房地产开发有限公司签订了《“明珠•逸和园”住宅小区内部预留房认购合同书》，购买了该小区7号楼1单元1101号房屋，房款为346842元；于2014年11月30日，与光信公司签订地下室买卖合同书，并交付了14895元；2016年10月3日又与光信公司重新签订了《明珠•逸和园商品房认购书》（运明珠•逸和园第205号），总房款变更为345799元，并于2018年4月24日付清全部房款345799元。该房屋至今未交付使用。 还查明，运城市不动产登记中心查询结果证明，截止2019年7月15日，原告王铬无不动产登记信息。原告所购买的房屋已取得销售许可证。 本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除法院强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同总价款的百分之五十”。本案中，原告王铬作为案外人与第三人光信公司签订的《内部予留房认购合同书》约定了价款、付款方式及期限，也约定了交房时间等主要内容，原告也依合同向第三人支付了全部房款。依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，故原告王铬与第三人光信公司签订的《内部予留房认购合同书》应认定为合法有效。原告王铬与第三人光信公司的上述合同签订于2016年10月3日，人民法院对案涉房屋的查封时间为2018年11月19日，可以确定原告王铬在人民法院查封之前已与第三人光信公司签订了合法有效的书面合同，原告王铬举证的2019年7月15日运城市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，原告王铬在运城市并无其他用于居住的房屋，原告王铬也向人民法院陈述其购买房屋的目的是为了居住。综上，原告王铬的起诉符合立案条件，其提供的证据足以证明原告王铬就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求成立，应予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，判决如下： 一、不得执行运城市盐湖区明珠•逸和园7号1单元十一层1101号房屋。 二、驳回原告王铬的其他诉讼请求。 案件受理费6726元，由被告山西新翔建筑安装工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。 审判长  林学武 审判员  梅智勇 审判员  席少君 二〇一九年十一月十八日 书记员  余 婧