山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁11民终1676号 上诉人（原审被告）：李树欣，男，1954年1月18日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：陈平，日照东港弘德法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告）：李照会，男，1962年8月22日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：魏绪富，日照东港时代法律服务所法律服务工作者。 上诉人李树欣因与被上诉人李照会房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初2740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李树欣上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：李树欣的户口虽然不在秦楼街道，但其妻安佰智、儿子李明洲、女儿的户口均在该村，上诉人只是按照农村民俗代表家庭成员在购买房屋契约上签字，其行为系代表家庭成员的代理行为，因此被上诉人没有将涉案房屋卖给集体经济组织以外的成员，而是出售给集体经济组织内部人员，没有违反行政法律的强制性规定，该契约合法有效。 二审审理过程中，上诉人补充上诉事实和理由：该房屋买方实际为上诉人的岳父安某1，上诉人当时是一种代签行为，并且该购房款全部由安某1与安某2出资。在之前房屋买卖意向都是李照会和安某1在谈，付款时，购房款是安某1亲手交到被上诉人李照会手中。故被上诉人李照会对于谁是真正买受人知情。该房屋买卖后被上诉人也将房契原件交予安某1，之后直至拆迁均由安某1居住。并且土地使用证已过户到安某1名下。在房屋拆迁安置时房屋直接登记在安某2和许嘉德的名下。此二人系村民，并且已安置到户入住。因此上诉人的诉求违背了诚实信用原则，上诉人与被上诉人的买卖合同合法有效。 李照会辩称，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律得当，依法维护了被上诉人的合法权益，被上诉人应当享有本集体组织成员的相关待遇，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 李照会向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认其与李树欣签订的房屋买卖契约无效；2、诉讼费由李树欣承担。 一审法院认定事实：李照会系日照市东港区秦楼街道居民，并于村集体划拨宅基地上自建房屋五间。2001年正月16日，李照会与李树欣签订房屋买卖契约，约定将上述房屋以18000元的价格卖于李树欣。李树欣的户籍一直在日照市东港区两城镇龙山一路,至今未将户口迁至秦楼街道，同时亦未取得该村居民身份。 一审法院认为，农村宅基地系村集体组织成员基于该组织成员的身份而申请取得，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同无效。本案李照会将涉案房屋出卖给本集体经济组织以外的李树欣，该房屋买卖契约因违反了行政法律的强制性规定而无效，因此李照会要求确认李树欣与李照会在2001年签订的房屋买卖契约无效的主张，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，一审法院判决：李照会与李树欣于2001年正月十六日签订的房屋买卖契约无效。案件受理费100元，减半收取50元，由李树欣负担。 二审中，上诉人提交：证据一、上诉人妻子安佰智的户口本复印件，证明安佰智系该村村民；证据二、集体使用权证的复印件，登记使用者是安某1，证明涉案房屋的实际买受人是安某1；证据三、一审中房屋买卖契约，在此份合同中安某1签字追认；证据四、开具的一份收款凭证，2001年9月3日，证实该房屋买卖后安某1交买房土地补偿款3000元和基建配套费1000元共计4000元；证据五、房屋拆迁安置时收取房屋证件收到凭条和证据二相对应；证据六、涉案房屋拆迁安置协议，证实该房屋已安置到上诉人连襟许家德名下；证据七、许家德向村委交纳超平方购房款的收据，证明该房屋已安置到许家德名下。 被上诉人质证后认为：证据一是复印件，不应当作为证据使用，其次，即使该复印件与原件一致，也与本案没有关联。证据二系复印件，不应当作为证据使用，而且无论该证是否登记在案外人安某1名下与本案房屋买卖合同争议无关联，涉案房屋至今登记在被上诉人名下，一审中提交了相关的证据；对于证据三，因该房屋买卖契约一审中已经向法庭出示并发表了相关意见，在被上诉人提交的原件中没有案外人安某1的签字，上诉人提交的该证据中签字系造假，对该签字被上诉人不予认可；对于证据四系案外人安某1向所在村委会交付的相关费用与本案无关联；证据五系村委会收取案外人安某1的房产手续以及房屋拆迁的房屋拆除验收的合格证明与本案无关联；证据六被上诉人不发表其他意见。本案争议的房屋买卖当事人是李照会与李树欣，对证据七案外人许家德超平方购买的购房费用进一步证实案外人的户口不在涉案房屋的村组织，本村集体组织成员没有该现象的发生。 对上诉人提交的上述证据，本院认证如下：证据一可以证实安佰智的户籍现在日照市东港区秦楼街道，对该证据，本院予以采信；证据二、四、五、六并不能证实上诉人主张的涉案房屋的实际购买人的事实，对该四份证据，本院不予采纳；证据三内容上有改动，且与被上诉人提交的该买卖合同不一致，对该证据本院不予采纳。 二审中，上诉人申请证人安某2及安某1出庭作证。安某2称，上诉人系其姐夫，涉案房子系其父亲购买，签协议是2000年左右。当时其父亲只有8000元，又向其借了10000元凑够的房款。付房款的时候其不在场，房屋后期办理手续时其也没参与。2015年涉案房屋拆迁签协议时其和父亲一起去的村委，其父亲说房屋系其与父亲共同出资，就写其与父亲两个人的名。安某1称，上诉人是其女婿，买房子时其住在上诉人处，人太多住不开，其想买个地方住，涉案房子是其购买。买房子其大约付了800元还是几百记不清了，其他都是其六闺女安某2付的。当时其拿着款和上诉人、上诉人的大哥李树槐去找的被上诉人，被上诉人两口子都在，其就把钱给了被上诉人。当时协议签了两张，签名是上诉人李树欣所签，后来在过户时就改成安某1的名字了，去村委盖的章。 上诉人对证人证言质证后认为，通过证人证言可以看出涉案房屋实际买受人是安某1并且被上诉人对此也知情，上诉人作为家庭代表签字是一种代签行为，故上诉人认为该买卖合同合法有效。被上诉人质证后对上诉人及两位证人所要证实的内容不予认可，上诉人与案外人安某1不存在房屋买卖关系，证人安某1证实的内容是与上诉人间的买卖，其并没有参与上诉人与被上诉人之间的买卖。 本院对上述证人证言认证如下：上述两证人与上诉人均存在利害关系，且证人之间的证言也存在矛盾之处，故对该两证人证言，本院不予采纳。 被上诉人提交日照市东港区秦楼街道民委员会出具的证明一份，证明被上诉人与上诉人存在买卖关系，并且与其他人不存在房屋买卖关系。该证明载明：李树欣与安某1于2001年正月十六日自李照会处购买房屋一处共五间，共签订两次购房合同，第一次购房人为李树欣、第二次购房人为李树欣与安某1。该房屋已于2015年9月28日拆迁，该房屋拆迁安置楼房现在许加德名下。上诉人质证后认为：该份证明能够证实上诉人主张的涉案房屋买受人系安某1。 本院对被上诉人提交的证明认证如下：因涉案房屋买卖合同签订及履行过程，村委人员均未在场，故对该证明，本院不予采纳。 二审审理过程中，上诉人向本院提交户主姓名为安佰智（上诉人之妻）的户口材料一份、日照市东港区秦楼街道民委员会出具的证明及乡镇户口证明各一份，其中户口材料上载明安佰智的住址为日照市东港区，服务处所为秦楼街道；委会的证明载明：安佰智和李明洲两位同志于2008年7月13日户口迁入我村；乡镇户口变动证明载明：由于建房和退伍，安佰智和李明洲的户口迁至。对该三份证据，被上诉人质证后认为，本案审理的系上诉人与被上诉人间的纠纷，而非安佰智与被上诉人间的纠纷，即使安佰智的户口迁至该村，也对本案无影响，况且安佰智的户口是在2017年迁至该村，与本案无关，被上诉人不予认可。 本院对上述证据认证如下：上述证据可以证实上诉人之妻安佰智及其子李明洲户籍变动的相关事实，对该证据，本院予以确认。 二审审理过程中，根据案情的需要，本院前往日照市东港区秦楼街道民委员会调取中国共产党党员组织关系介绍信二份、村直通日会议点名册复印件三张，并对该村会计秦绪众、组织委员刘波进行调查。秦绪众称，逢年过节村里发放的福利待遇，李明洲都有，安佰智没有。至于他们两个人是不是党员，是否参加党员会议需向组织委员核实。2008年7月13日，安佰智和李明洲的乡镇户口变动证明属实，是从该村村委复印的。刘波称，李明洲和安佰智的党员关系都在该村，二人均参加党员会议，李明洲去年出车祸后就没再参加党员会议，安佰智一直都参加党员会议，可以将党员会议签到表给法院复印。上诉人质证后对上述证据均无异议。被上诉人质证后认为：一、对调查笔录的真实性无异议，该两位被调查人与本案无关，安佰智和李明洲是否享受福利待遇，是否参加组织活动，不影响本案判决。二、对两份组织关系的转移证明和会议点名册真实性无异议，但认为与本案无关。本案争议的焦点是上诉人与被上诉人间房屋买卖合同的效力问题，上述证据不影响本案判决。 二审查明，安佰智系上诉人李树欣之妻，李明洲系李树欣、安佰智之子，安佰智与李明洲的户口均于2008年7月13日迁至日照市东港区秦楼街道，该村每次发放的村民的相关福利待遇，李明洲均享受。安佰智与李明洲的党员关系亦于2008年转至该村，该村召开的党员大会，二人均参加。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，上诉人李树欣在本案审理过程中虽称涉案房屋系安某1购买，但未提交有效证据证实，对上诉人的该主张，本院不予采信。本案争议的焦点问题是李照会与李树欣签订的涉案房屋买卖合同效力问题。首先，本案买卖合同的标的物为农村房屋,农村房屋是建筑在宅基地上的附着物,从我国目前房地一体的格局来看,双方就房屋买卖的同时必然涉及宅基地使用权的问题。根据现行法律的规定，宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定以及国务院及相关部门对非本集体经济组织成员及城市居民购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展之目的。其次，虽上诉人及被上诉人在签订涉案房屋买卖合同时，上诉人并非该村集体经济组织成员，但在2008年因其妻及其子的户口及党员关系已迁至本村并享受该村集体经济组织成员待遇，上诉人之妻及之子作为其家庭成员已成为被上诉人所在的同一村集体经济组织成员,该房屋宅基地也系该村集体经济组织管理,上诉人的家庭成员已经取得案涉房屋所在地的集体经济组织成员资格。最后，上诉人与被上诉人间的转让行为已长达十几年，且涉案房屋于2015年因城中村改造被拆除获得巨大利益的补偿，现被上诉人才以违反法律规定为由主张合同无效，被上诉人的主张违反诚实信用原则。综上，上诉人的家庭成员在2008年取得该村集体经济组织成员资格，涉案房屋及宅基地因此仍属于该村集体经济组织成员所有，上诉人与被上诉人所签订的涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。 综上，一审认定事实不清，导致判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、撤销日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初2740号民事判决； 二、驳回李照会要求确认与李树欣签订的涉案《房屋买卖契约》无效的诉讼请求。 一审案件受理费100元，减半收取50元；二审案件受理费100元，均由李照会负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 红 审判员 刘玉玉 审判员 王春燕 二〇一九年十一月二十日 法官助理王莹莹 书记员刘一凤