苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初4808号 原告：苏州路劲商业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇开平路180号赛格商贸广场-3698。 法定代表人：单颂曦。 委托诉讼代理人：李华栋，江苏博爱星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江承成，江苏博爱星律师事务所律师。 被告：欧成华，男，汉族，1973年9月5日生，住所地苏州市虎丘区。 原告苏州路劲商业管理有限公司（以下简称路劲公司）与被告欧成华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月24日公开开庭进行了审理，原告路劲公司的委托诉讼代理人李华栋、江承成，被告欧成华到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2019年8月15日公开开庭进行了审理，原告路劲公司的委托诉讼代理人李华栋到庭参加诉讼，被告欧成华未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州路劲商业管理有限公司向本院提出的诉讼请求为：1.确认双方2018年2月9日签订的《苏州路劲又一城商铺租赁合同》于2019年3月31日解除；2.欧成华支付拖欠的租金94865元，并支付违约金（以94865元为基数，自2019年3月31日起按银行同期贷款利率的四倍计算至实际履行之日止）；3.欧成华支付拖欠的物业费33861元，并支付违约金（以33861元为基数，自2019年3月31日起按银行同期贷款利率的四倍计算至实际履行之日止）；4.欧成华支付违约金34231元；5.欧成华承担律费16300元;6.诉讼费由欧成华承担。 事实和理由：2018年2月9日，路劲公司作为出租人与欧成华作为承租人签订了《苏州路劲又一城商铺租赁合同》一份。合同约定，路劲公司将坐落于苏州市吴江区松陵镇开平路180号赛格商贸广场-3698苏州路劲又一城内编号4F-06的商铺出租给欧成华，物业面积为83㎡，租赁期限自2018年3月1日至2021年3月30日止，并约定了租金、物业费的金额及支付方式。其中第一租赁年度的时间为2018年3月1日至2019年3月30日，租金计算方式为4.17元/㎡/天，物业费计算方式为45元/㎡/月。双方在合同中还约定，在履行合同过程发生争议，诉至法院所实际支付的相关律师费用由欧成华承担。路劲公司已全部履行完合同约定的出租人义务，欧成华也已正式营业，但欧成华拒绝支付2018年6月29日至今的租金、物业费。路劲公司多次讨要，欧成华依然置之不理。根据租赁合同约定，若承租人在租赁期内逾期支付租金、物业费等任何一项费用超过二十日，出租人有权直接解除合同，并按合同约定要求承租人承担相应违约责任。现路劲公司已向欧成华发出《商铺租赁合同解除通知书》及《交还商铺催告通知书》，要求自2019年3月31日起解除合同，并要求欧成华返还商铺、付清全部欠款，但欧成华仍无回应。 被告欧成华辩称：1.同意解除租赁合同，但解除日期应当是2018年12月21日，欧成华在当日结束经营。2.欧成华不应支付租金、物业费及相应违约金，因商场未通过消防验收，不具备合法经营的条件，未达到合理的开业率，欧成华因路劲公司不具备经营条件而遭受较大的经济损失。3.对路劲公司主张的违约金34231元不予认可，欧成华已于2018年12月21日将物业交还给路劲公司。4.对路劲公司主张的律师费不认可。 经审理查明：2018年3月10日，路劲公司作为出租人（甲方）与欧成华作为承租人（乙方）签订《苏州路劲又一城商铺租赁合同》一份。合同约定，甲方将坐落于苏州市吴江区松陵镇开平路180号赛格商贸广场3698苏州路劲又一城内编号为1F-32商铺（以下简称“该物业”）出租给乙方使用。该物业套内面积83㎡，乙方在该物业内经营品牌为欧多雅的服装。租赁期限自商铺交付之日起3年1个月，暂定交付日期为2018年3月1日，即租赁期限自2018年3月1日至2021年3月30日；具体的交付时间、装修期限、租赁期限以附件二房产交付通知书或附件三交付确认书为准。 关于租金及支付时间，租赁合同4.1.1条约定：1.装修期2018年3月1日至2018年3月30日，装修期租金包含在首期租金内；2.2018年3月31日至2019年3月30日期间租金为4.17元/㎡/天，合计月租金为10528元、年租金为126336元；3.2019年3月31日至2020年3月30日为5元/㎡/天，合计月租金为12623元、年租金为151476元；4.2020年3月31日至2021年3月30日为5.5元/㎡/天，合计月租金为13886元、年租金为166632元；5.第一个租约年内首期租金为进场日起至第3个月最后一日期间（2018年3月1日至2018年5月31日）的租金共21403元（具体首期租金额度以附件二房产交付确认书为准），首期租金支付时间为办理进场日支付。除首期租金外，其他租金均按2个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳，最后一个月租金归入上一个交付期合并交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的5日前（若5日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。 关于物业管理费，租赁合同第4.2.1条约定：1.物业管理费包含空调使用费、公共能耗费、公共保洁费等，每三个月为一个支付期，先支付后使用；2.首期物业服务费为约定装修期结束次日起至第3个月最后一日期间（2018年3月31日至2018年5月31日）的物业服务费共计7593元。除首期物业服务费外，其他费用均按每2个自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交费期交纳。乙方应当在每个交费期最后一个月的5日前（若5日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交费期费用。3.物业服务费的收费标准为45元/㎡/月；每月物业服务费=月物业服务费单价*承租面积。 关于履约保证金，租赁合同第5.1条约定：乙方向甲方支付履约保证金15000元。租赁合同第5.2.1条约定，租赁期内，如果乙方有违反本合同行为给甲方造成损失的，在甲方发出要求乙方纠正该行为并赔偿甲方损失或支付相应违约金的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该行为且不向甲方赔偿损失或支付违约金的，甲方有权直接从履约保证金中抵扣赔偿款或违约金，履约保证金不足以支付赔偿款或违约金的，甲方仍可向乙方继续追偿。第5.2.5条约定，甲方应于执行抵扣履约保证金行为后的三个工作日内书面通知乙方，乙方应于收到通知后七个工作日内向甲方补足扣除部分的履约保证金。 关于装修期，租赁合同第六条约定：1.装修期为进场日起算不超过30天；2.装修押金为5000元。 关于物业装修，租赁合同第8.6条约定，乙方完成对该物业装修后3日内，应当按照政府相关主管部门的要求以及消防安全规定申请政府主管部门验收，甲方予以配合。截至约定开业日仍未能通过验收的，甲方有权解除本合同。 租赁合同第9.1条约定，乙方正常营业时间为：周日至周四9:30-21:30；周五至周六9:30-22:00（法定节假日期间营业时间由甲方另行通知），如遇不可抗力情形或特殊原因需要调整营业时间的，由甲方另行通知（特殊经营业态的营业时间经甲乙双方商议，另以书面形式订立）。乙方应配合甲方于指定的时间开业并遵守甲方的营业时间，不得在甲方营业时间内无故停止营业、撤离派驻人员。 关于物业交还，租赁合同第14.1条约定：乙方应当于合同终止、解除或租期届满之日起三日内将该物业恢复原状并交还给甲方。第14.3条约定，乙方自行将该物业内所有可移动的自有设施与物品搬离或清除出该物业；将该物业恢复至交付给乙方时的原始状态。第14.4条约定，合同解除、终止或期限届满后三日内，乙方应与甲方办理该物业交还手续，由双方签署书面交还确认单。第14.6.1条约定，乙方逾期交还该物业，除应依照最后一个月的租金标准支付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外，乙方缴纳的履约保证金不予退还，且每逾期一日，按合同最后一个月的日租金/保底日租金标准的两倍或一次性按合同总金额(即年度租金与管理费的总和乘以合同租赁年限)的20%向甲方支付违约金，直至乙方交还该物业或甲方依照本合同约定收回该物业(上述两种违约金的承担方式甲方可任意选择适用)。 关于乙方违约责任，租赁合同17.1条约定：租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费、水、电等其他费用，经甲方书面催告后七日内仍未支付的，自催告期届满之日起，每逾期一日，按逾期应付款项的千分之二支付违约金。第17.2条约定，租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不遵守9.1条约定，每发生一次延迟营业或提前结束营业行为的，乙方应支付违约金2000元。第17.4.3条约定：租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费等任何一项费用超过二十日，或逾期支付租金、物业管理费等费用累计超过四十五日的，或逾期支付租金、物业管理费等任何一项费用累计超过三次（含三次），甲方有权直接解除合同。合同第17.5条约定，甲方根据17.4条约定提前解除租赁合同的，甲方有权没收乙方缴纳的履行保证金。 关于争议的解决，租赁合同第二十条约定：甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决，协商不成时，双方同意向该物业所在地有管辖权的人民法院起诉。在协商或争议解决期间，对于本合同不涉及争议部分的条款，各方仍须履行。除非生效判决/裁决另有规定，各方为解决争议而实际支付的费用(包括但不限于诉讼/仲裁费、合理的律师费、保全费等)均由败诉方承担。 关于责任限额，租赁合同第23.3条约定：因一方存在本合同约定的违约情形而导致其他方提前解除本合同的，或一方无正当理由擅自单方面解除本合同的，违约方在赔偿守约方因此所遭受的损失时（包括但不限于预期的租赁收入、招商成本、经营损失、装修费用等），其赔偿的最低限额为合同解除时当年租赁年度三个月的租金，其赔偿的最高限额为合同解除时当年租赁年度十二个月的租金（履约保证金不被计算在内）。 租赁合同签订后，欧成华支付了履约保证金15000元、装修押金5000元。2018年4月28日，欧成华承租的涉案商铺开业经营。路劲公司确认，欧成华已支付了首期租金21403元。 2018年8月1日、2018年12月14日，路劲公司向欧成华发送费用催缴函，要求欧成华支付拖欠的租金、物业费。2019年2月20日，路劲公司向欧成华发送律师函，要求欧成华支付拖欠的租金、物业费以及违约金。 2018年12月12日，欧成华向路劲公司提出书面的《撤场申请》，载明：由于商场人流量极少，当初招商展望与商场实际营业状况相差过大，导致我店铺开业至今经营状况惨淡，累积亏损严重，入不敷出，致使我店铺现在实在难以为继，现正式向商场提出于月底撤场申请，请商场给予理解和支持，给予批准。 2019年1月3日，路劲公司向欧成华发出《关于异常经营告知函》，载明：欧成华于2018年12月20日下午21:30未经我公司同意私自将货品全部撤除，停止营业，并无一人在现场，致使商场形象验收受损，此行为已严重违反双方签订的租赁合同第9.1条、第17.2条，要求欧成华于2019年1月5日前恢复正常经营。如届时欧成华仍未恢复正常经营，依据合同第17.4.5条约定，路劲公司可单方解除合同，并要求赔偿。 2019年3月15日，路劲公司向欧成华发送《商铺租赁合同解除通知书》，内容为：因欧成华逾期支付租金、物业费等费用，在路劲公司催告后30日仍未付清，违反了合同约定，路劲公司通知欧成华租赁合同于2019年3月31日提前解除。租赁合同解除后，所涉商铺由路劲公司自用或另外交给他人使用。根据租赁合同第十四条、第十七条的约定，已缴纳的履约保证金，该款项将不予退还。 另查明：1、路劲公司于2018年12月22日申报的改造及内装修工程，经苏州市公安消防局验收后，于2019年1月2日综合评定为消防验收合格。 2、2019年2月28日，路劲公司与江苏博爱星律师事务所签订《委托代理合同》。路劲公司委托该所处理涉案纠纷，路劲公司为此支付律师费16300元。 以上事实，有商铺租赁合同、欧多雅费用催缴函、异常经营告知函、律师函、解除通知书、委托代理合同、江苏增值税普通发票、撤场申请书、消防监督结果公开以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，路劲公司与欧成华签订的租赁合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行。 关于本案租赁合同解除时间的问题。被告欧成华虽于2018年12月12日向路劲公司提出撤场的申请，但其当时提出解除合同的理由为店铺经营难以为继，该解除理由并不符合法律规定或双方合同约定的解除条件，且该撤场申请也无证据证实得到了路劲公司的同意，故欧成华主张合同解除日期为2018年12月21日，本院不予采信。苏州路劲公司于2019年3月15日向欧成华发出解除合同的通知，该通知于2019年3月18日到达欧成华，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“合同自通知到达对方时解除”，故本案租赁合同于2019年3月18日解除。路劲公司发出的通知，虽提出于2019年3月31日解除，但该日期晚于通知到达日期，故解除日期应以通知到达日期为准。 关于欧成华是否应当支付租金、物业费以及相应违约金的问题。本院认为，欧成华自2018年4月28日开业经营，在开业经营时涉案商铺所在商场虽未通过消防验收，但欧成华已实际开始使用涉案商铺开展营业活动，故应当支付租金和物业费。欧成华虽于2018年12月撤场，但此时双方的租赁合同尚未解除，故对合同解除之前的租金、物业费，欧成华仍应支付。经本院核算，2018年6月29日至2019年3月18日期间的租金、物业费分别为90510元、32336元。因欧成华迟延支付上述费用，路劲公司主张欧成华支付违约金，符合双方的合同约定，但合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整为按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算。欧成华主张已付的首期租金应计算至2018年7月27日，本院认为，合同约定的首期租金包含了装修期，在2018年4月28日开业之前欧成华已进行了装修，享有了相应的装修期，故首期租金应计算至2018年6月28日。 关于路劲公司主张的违约金34231元是否应当支持的问题。本院认为，欧成华于2018年12月底将涉案房屋内物品全部搬离，并主动提出由路劲公司收回房屋，以自己的行为表明不再继续履行租赁合同，该房屋已具备返还给路劲公司的条件，此时路劲公司也应采取适当措施防止损失扩大，及时将该房屋收回另行使用，以防止损失的进一步扩大。2019年3月，路劲公司向欧成华发出解除合同的通知，租赁合同于2019年3月18日解除，此时距离欧成华搬离涉案房屋已近三个月，在此期间房屋处于空置状态，路劲公司已有充足时间采取措施防止损失扩大，故在合同解除后，路劲公司已可使用涉案房屋，其后产生的损失属于扩大的损失，路劲公司再主张欧成华支付违约金，本院不予支持。 关于路劲公司主张的律师费是否应当支持的问题。本院认为，租赁合同中明确约定，为解决争议而支付的律师费由败诉方承担，结合本案路劲公司的胜诉金额，本院酌情确定欧成华承担3000元。 关于欧成华支付的履约保证金15000元、装修押金5000元如何处理的问题。审理中，路劲公司同意装修押金用于抵扣欧成华应付款项，本院予以确认。对于履约保证金15000元，本院认为，租赁合同第5.2.5条约定，路劲公司执行抵扣履约保证金的，应当在三个工作日内书面通知乙方，而路劲公司并未提供证据证明在合同履行期间执行抵扣过履行保证金并进行过书面通知，且一次性没收全部履约保证金15000元，也不合理，考虑到路劲公司在2019年1月2日之前未通过消防验收，故对路劲公司没收履约保证金15000元的主张，本院不予支持，上述履约保证金15000元亦应用于抵扣欧成华应付款项。上述可抵扣款项20000元，用于抵扣欧成华应付路劲公司租金后，欧成华尚应支付路劲公司租金70510元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、原告苏州路劲商业管理有限公司与被告欧成华签订的《苏州路劲又一城商铺租赁合同》于2019年3月18日解除。 二、被告欧成华支付原告苏州路劲商业管理有限公司租金70510元，并支付违约金（以70510元为基数，自2019年3月31日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止），于本判决生效后十日内履行。 三、被告欧成华支付原告苏州路劲商业管理有限公司物业费32336元，并支付违约金（以32336元为基数，自2019年3月31日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止），于本判决生效后十日内履行。 四、被告欧成华支付原告苏州路劲商业管理有限公司律师费3000元，于本判决生效后十日内履行。 五、驳回原告苏州路劲商业管理有限公司其他诉讼请求。 当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的加倍债务利息。 案件受理费7494元，由被告欧成华负担，并于本判决生效后十日内直接给付原告苏州路劲商业管理有限公司。原告苏州路劲商业管理有限公司已预交的诉讼费用，本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。 审 判 长  陆菊文 人民陪审员  沈舜心 人民陪审员  戴秀英 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  钱雪春 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。