北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终13844号上诉人（原审被告）：苗林，男，1980年3月4日出生，汉族。委托诉讼代理人：李金萍，天津君耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王敏，女，1983年4月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：李浩，北京市大都律师事务所律师。上诉人苗林因与被上诉人王敏房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初28291号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苗林上诉请求：1.撤销一审判决第四项、第五项；2.本案诉讼费由王敏负担。事实与理由：一、一审法院认定苗林未按照合同约定支付租金构成违约，属于事实认定错误。因王敏要求涨房租并要求苗林支付律师费与中介费，苗林不同意，导致其不知道按照何种标准交纳房租，苗林不存在违约行为。王敏擅自涨房租，存在根本违约。二、一审法院未考虑王敏的实际损失情况及合同中关于押金弥补损失的性质，认定苗林既支付滞纳金又不予返还押金，违约责任明显过重，显失公平。合同关于违约金的约定违背公平原则，加重了苗林责任，属于无效的格式条款。王敏辩称，不同意苗林的上诉请求。王敏向一审法院起诉请求：1.判令王敏、苗林签订的租赁协议于起诉之日2019年1月24日解除，苗林将北京市朝阳区×路××××房屋（以下简称涉租房屋）交还王敏；2.判令苗林将注册在涉租房屋上的工商登记迁出；3.判令苗林按照合同约定的标准支付自2018年12月1日至实际搬出之日的房屋租金；4.判令苗林支付延期支付租金的滞纳金；5.判令王敏不返还押金78932元；6.判令苗林支付中介费16400元；7.判令苗林支付免租期租金53936.87元。一审法院认定事实：2017年6月1日，王敏（出租方、甲方）与苗林（承租方、乙方）、北京×房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《北京写字楼、商铺租赁合同》，约定甲方将涉租房屋出租给乙方作为经营使用，免租期为60天，自2017年6月1日至2017年7月31日。房屋租赁期自2017年6月1日至2022年5月31日，共计5年。租金第一年5.5元/平/天，第二年5.775元/平/天，第三年6.353元/平/天，第四年6.988元/平/天，第五年7.687元/平/天。房屋建筑面积为235.91平方米。租金支付方式为押二付三，由乙方付至甲方指定银行账户，按季向甲方支付租金，支付时间分别为：2017年6月1日支付2017年6月1日至2017年8月31日的租金39466元，2017年9月1日支付2017年9月1日至2017年11月30日的租金118398元，2017年12月1日支付2017年12月1日至2018年2月28日的租金118398元，2018年3月1日支付2018年3月1日至2018年5月31日的租金118398元，其于房租支付时间按照上述原则在本合同补充条款中作出约定。押金相当于两个月租金，即78932元。如乙方违反本合同的约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：（1）乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋，或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租……（5）乙方未按合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的千分之五作为滞纳金；逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，并追究乙方的违约责任。同日，王敏与苗林签订《补充协议》，约定第二年起交纳租金如下：2018年6月1日至2018年8月31日124317元，2018年9月1日至2018年11月31日124317元，2018年12月1日至2019年2月28日124317元，2019年3月1日至2019年5月31日124317元，2019年6月1日至2019年8月31日租金136748元，2019年9月1日至2019年11月31日136748元……王敏表示苗林应于2018年12月1日支付2018年12月1日至2019年2月28日的租金，经向苗林催告，其至今未付，此后的租金也未支付，苗林未按期支付的费用已超过一个月房租，故根据合同约定要求解除双方之间的合同。苗林表示其2018年12月1日前要交当季的租金，因苗林经营药店，需要出差，对交房租产生了影响，王敏也进行了催促，12月11日左右苗林跟王敏说要交房租，王敏拒绝收房租，王敏表示不想再将涉租房屋租给苗林，要么涨房租，要么退租，从2019年1月开始，苗林跟王敏的代理律师联系沟通涨房租及相关损失之事，苗林当时同意涨房租，但不同意承担其所述的损失，故双方未达成一致，此后王敏起诉苗林。王敏表示苗林从未告知过要交房租，王敏亦未拒绝收取房租，且合同约定房租是付至王敏的银行账户，苗林完全无需王敏同意即可支付房租。苗林表示王敏要求涨房租，不同意苗林按原价格交，这便是拒绝收房租的行为。王敏提交其配偶蒋某与苗林之间的微信记录，记载蒋某于2018年11月29日提醒苗林交房租；王敏提交蒋某与苗林配偶周某于2019年3月7日的短信记录，周某表示其经济状况出现问题，会去筹钱支付租金，恳求王敏考虑一下房租的事情。苗林认可上述证据的真实性。苗林提交其与王敏代理律师李浩于2019年4月14日的短信记录，以证明双方自2018年11月30日开始一直就房租合同内容协商沟通，因王敏要涨房租导致苗林一直未交房租。王敏认可该证据真实性，不认可证明目的，表示无法体现王敏于2018年11月30日起要求涨房租的事实。苗林提交苗林配偶周某与王敏代理律师李浩于2019年4月2日的手机通话录音，证明苗林催促王敏正式解除合同并交付房屋，因王敏原因导致无法搬离涉租房屋，王敏应承担2018年12月1日至2019年4月2日期间一半的房租，苗林无须承担2019年4月2日之后的房租。王敏认可该证据的真实性，不认可证明目的及关联性，认为不能证明是王敏的原因导致苗林无法搬离。苗林提交周某自2019年1月开始的通话详单，以证明苗林于2019年1月16日开始与王敏代理律师李浩协商涨房租之事，因房租价格未达成一致，房租未交。王敏认可该证据真实性，不认可证明目的。王敏表示苗林自2017年12月1日开始的各期租金都有拖欠，要求苗林按照拖欠的当季租金的日千分之五支付滞纳金，具体如下：2017年12月1日至2018年2月28日的租金118398元应于2017年12月1日支付，实际于2017年12月12日支付6万元，于2017年12月28日支付58398元，延期28天，滞纳金为16575.72元；2018年6月1日至2018年8月30日的租金124317元应于2018年6月1日支付，实际于2018年6月8日支付，延期8天，滞纳金为4972.68元；2018年9月1日至2018年11月30日的租金124317元应于2018年9月1日支付，实际于2018年9月5日支付99998元，于2018年9月9日支付24319元，延期9天，滞纳金为5594.27元；2018年12月1日至2019年2月28日及2019年3月1日至2019年5月31日的租金要求按照日千分之五主张至其实际延期的时间。王敏表示合同约定免租期为60天，此系基于5年的租赁期，因苗林违约，不应再给予其全部免租期，按照未履行期限占5年租赁期的比例要求苗林支付免租期租金53936.87元。经查，王敏支付北京×房地产经纪有限公司中介费24000元。王敏表示因苗林违约，给王敏造成中介费损失，按照未履行期限占5年租赁期的比例要求苗林支付中介费16400元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王敏与苗林签订的《北京写字楼、商铺租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方之间的合同，苗林应于2018年12月1日支付2018年12月1日至2019年2月28日的租金，但苗林至今未支付。苗林辩称未支付该租金的原因是王敏要求涨房租，但王敏予以否认，苗林未就其主张举证证明，一审法院不予采信。苗林未按约支付租金构成违约。关于王敏要求确认双方之间的合同于起诉之日2019年1月24日解除的诉求，因苗林未按约支付费用金额已超过一个月房租，根据合同约定，王敏具有合同解除权。鉴于苗林于2019年4月19日收到苗林的起诉状等材料，一审法院确定双方之间的合同于2019年4月19日解除。王敏要求苗林交还涉租房屋于法有据，一审法院予以支持。关于王敏要求苗林将注册在涉租房屋的工商登记迁出的诉讼请求，非民事受案范围，一审法院不予处理。王敏要求苗林按照合同约定的租金标准支付自2018年12月1日至实际搬离涉租房屋之日的房屋租金于法有据，一审法院予以支持。关于王敏主张的延期支付租金的滞纳金，因苗林存在延期支付租金的事实，王敏根据合同约定主张滞纳金理由正当，但其主张标准过高，一审法院根据苗林延期支付租金的情况酌情确定滞纳金金额。关于押金，鉴于苗林违约，王敏根据合同约定可扣留该押金，故王敏要求押金不予退还于法有据，一审法院予以支持。王敏主张的中介费损失理由正当，但鉴于王敏扣留苗林的押金已足以弥补该损失，一审法院对此不再予以支持。王敏要求支付免租期租金没有合同及法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、王敏与苗林于二〇一七年六月一日签订的《北京写字楼、商铺租赁合同》及《补充协议》于二〇一九年四月十九日解除；二、苗林于判决生效之日起七日内将北京市朝阳区×路××××房屋交还王敏；三、苗林于判决生效之日起七日内支付王敏自二〇一八年十二月一日至苗林实际将北京市朝阳区×路××××房屋交还王敏之日的租金，租金支付标准如下：二〇一八年十二月一日至至二〇一九年五月三十一日的租金标准为每三个月十二万四千三百一十七元；二〇一九年六月一日至二〇二〇年五月三十一日的租金标准为每三个月十三万六千七百四十八元；二〇二〇年六月一日至二〇二一年五月三十一日的租金标准为每三个月十五万零四百二十三元；二〇二一年六月一日后的租金标准为每三个月十六万五千四百六十六元；四、苗林于判决生效之日起七日内支付王敏延期支付租金的滞纳金二万五千元；五、王敏不予返还苗林押金七万八千九百三十二元；六、驳回王敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.苗林是否应向王敏支付延期支付租金的滞纳金；2.王敏是否应向苗林返还押金。王敏与苗林签订《北京写字楼、商铺租赁合同》及《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。现苗林未按照合同约定支付租金，其主张系因王敏擅自涨房租导致，但未能提交充分的证据予以证明，本院对其该项主张不予采纳，根据合同约定，王敏有权要求苗林支付未按约定支付租金的滞纳金。关于押金，双方签订的租赁合同明确约定“如苗林违反本合同的约定，王敏可按双方约定扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补王敏损失，苗林应按约定另行赔付”，因苗林存在违约行为，王敏有权扣留全部或部分押金，且一审中已将押金用于弥补中介费损失，苗林要求退还押金的主张缺乏依据，本院不予支持。苗林上诉主张涉案租赁合同中的违约金条款属于格式条款，应属无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条及第四十条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，经审查，涉案租赁合同对王敏及苗林应负担的义务以及违约应承担的责任均进行了约定，违约条款不存在加重苗林责任、排除其主要权利的情形，苗林关于违约条款无效的上诉理由缺乏充足的依据，本院不予采纳。综上所述，苗林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2379元，由苗林负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 郑吉喆审 判 员 胡新华二〇一九年十一月二十五日法官助理 夏海曼书 记 员 马梦蕾书 记 员 陈佳琪