湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终10895号上诉人（原审被告）：陈焕，男，1995年12月14日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：陈新江，男，1965年4月15日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系陈焕之父。委托诉讼代理人：刘章武，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南兴汝城房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路三段472号交通科学研究院8楼。法定代表人：谢岳，董事长。委托诉讼代理人：王歆，湖南大鲲律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓荐，湖南大鲲律师事务所律师。上诉人陈焕因与被上诉人湖南兴汝城房地产开发有限公司（以下简称兴汝城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初4918号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈焕上诉请求：请求撤销一审判决，判决合同继续履行。事实与理由：上诉人因特殊情况没有及时交纳购房款，但是并没有构成根本违约。上诉人系在成都大学读研的在校学生，根本没有能力一次性支付购房款买房，主要是上诉人的父亲当时和被上诉人法人代表有合作关系，在被上诉人困难的时候用自己的房子做抵押帮被上诉人贷款借钱，在被上诉人无房可卖的时候就提前二年支付20万的定金给他购买被上诉人期房，直到2017年7月8日签订正式的《商品房买卖协议》，当时购买此房时被上诉人也是同意分期付款和打折购房的情况下才签订的。在签订合同的时候双方的真实意思表示也不是一次性交清购房款，而是将提前二年交的20万定金及签订合同之后支付14万购房款共计34万元和房屋维修基金19837元。之后的购房款，什么时候支付，并没有详细的约定。合同约定的一次性的支付购房款的条款，当时是被上诉人确定的格式合同，只是履行一个签约手续。对后期的购房款怎么支付，什么交房双方均没有按此条款执行。在上诉人没有完全支付购房款的情况下，被上诉人也为上诉办理了房屋产权证书。在上诉人及家人购房入住的这段时间里，因上诉人的父亲与被上诉人法人代表，因其他原因产生意见分歧，被上诉人就想借此报复上诉人的父亲，想借机毁掉购房合同。给上诉人造成巨大的损失。在没有任何通知上诉人交款的情况下，就直接向法院起诉，要求解除合同。使得一审法院成为了被上诉人报复的工具，将本可以用应付给父亲陈新江的中介提成将10万却故意拖延不办抵款手续。捋本应给房产证给上诉人的情况下，上诉人拿到房地产证后立即可以抵押贷款还清所有的购房款，上诉人也故意卡在公司不予发放，故意给上诉人设难，让上诉人交不起房款而为解除合同创造理由。该争议的商品房买卖合同合法有效应当继续履行，上诉人也愿意继续履行交纳所欠购房款。合同法的立法目的及意义在于鼓励交易，减少交易成本。本案中原以交纳的购房款34万本身就是父亲代交的（所有交易过程上诉人均不知晓，仅只当面签了一份合同，其他所有协商谈判交款等均是父亲代办的），加上之前他们承诺支付给父亲陈新江的介绍购房的提成款10万元共计已经支付了44万元。超出了应付款项的50%以上，同时从开始到起诉之前也没有通知上诉人交款，根本不可能构成根本违约。在上诉人愿意承担违约金的情况下，合同可以继续履行，应当继续履行。且继续履行有利于减少交易成本和社会矛盾，比如，上诉人为此支付维护房屋维修基金以及房屋的涨价的利益等。如果一审判决了解除合同，此损失由谁来承担，此问题谁来解决，于是将新的矛盾又抛向了社会。如果判决继续履行，上诉人也同意找亲戚朋友借钱来解决暂时的困难，付清所有的房款后被上诉人将房地产证交给上诉人，上诉人再用房抵押货款还清欠借的亲戚的钱，这就解决了一切矛盾，被上诉人所索要的房款也能够及时实现，这才是一个双赢的符合实际情况的判决。综上所述，一审法院判决解除2017年7月8日双方签订的《商品房买卖合同》事实不清，证据不足、理由不充分。请求二审法院从有利于鼓励交易的原则，且上诉人愿意积极主动的交清所有购房款的情况下，改判合同继续履行合同，可以判决上诉人限期交清所有的购房款。从而达到维护双方的合法权益。被上诉人兴汝城公司辩称，1、双方签订的房屋买卖合同是真实意思表示，双方应严格遵守合同约定，履行合同义务。2、上诉人逾期支付房款行为已经构成违约，根据合同第7条的约定，被上诉人有权要求解除合同，并要求上诉人承担相应的违约责任。上诉人陈焕向一审法院起诉请求：1、解除兴汝城公司、陈焕双方于2017年7月8日签订的编号为201107061004号《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令陈焕协助兴汝城公司将兴汝城公司位于长沙市天心区房屋过户至兴汝城公司名下；3、判令陈焕支付违约金9627元；4、判令陈焕承担本案的诉讼费及保全费用。一审法院认定事实：2017年7月8日，陈焕（买受人）与兴汝城公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号201107061004），双方约定：买受人购买座落于长沙市房屋，建筑面积164.27㎡，总房价款金额821350元，买受人于合同签订之日一次性支付购房款（含定金）821350元；买受人如未按照本合同规定的时间付款，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2017年9月18日前向买受人交付该商品房；出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证。上述合同签订后，陈焕支付了购房定金20万元、购房款14万元（其中4万元为现金支付），并支付了房屋维修基金19837元等费用。兴汝城公司于2018年2月14日就涉案房产为陈焕办理了不动产权证，该证原件现仍由兴汝城公司保管，且涉案房屋至今尚未交付。另查明，兴汝城公司于2015年12月8日向案外人陈新江出具《证明》一份，载明陈新江购兴汝金城一期7栋1004房，预测面积为164.2平方米，单价为5000元／平方米，陈新江于2015年10月16日交公司房款定金20万元，财务已开具房款定金收据……陈新江介绍客户7-1402杨修星购房提成款剩余未付款项为人民币10万元，该10万元款项不产生任何利息。一审法院认为，兴汝城公司、陈焕签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。兴汝城公司主张陈焕签署合同后仅支付了34万元购房款尚余481350元未支付。陈焕认可购房款确未付清但与兴汝城公司欠付陈新江的中介费折抵后仅欠付房款35万元。对此，该院认为兴汝城公司出具的《证明》中载明所欠购房提成款的债权人系陈新江而非陈焕，且《证明》中并未就10万元冲抵购房款作出明确约定，故该院对于陈焕的上述抗辩意见不予采信。根据陈焕提交的购房款银行转账凭证及兴汝城公司在诉状中自认的事实，该院认定陈焕仅向兴汝城公司交付了购房款34万元，至今尚余481350元未予支付。根据双方《商品房买卖合同》中关于“买受人如未按照本合同规定的时间付款，逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金”的约定，兴汝城公司有权请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并要求陈焕支付违约金9627元（481350×2%＝9627），对其相应诉讼请求，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，兴汝城公司、陈焕双方合同解除后，陈焕应协助兴汝城公司将涉案房产的产权恢复至其名下，对于兴汝城公司的该项诉讼请求，该院予以支持。对于陈焕已支付的购房款，因陈焕在本案中并未提起反诉，故该院在此不予处理，陈焕可另案主张权利。关于兴汝城公司要求陈焕承担保全担保的保险费1600元的诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款关于“人民法院采取财产保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”的规定及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条关于“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，兴汝城公司可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产担保。因陈焕违约引起本案诉讼，兴汝城公司为此向保险公司缴纳的诉讼保全担保保险费系其支出的必要费用，确系其因陈焕违约造成的损失，但鉴于双方已对违约金作出约定，兴汝城公司已通过违约金的形式对自身遭受的损失进行了补偿，故对其要求陈焕另行支付保险费1600元损失的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第七十七条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除湖南兴汝城房地产开发有限公司与陈焕于2017年7月8日签订的《长沙市商品房买卖合同》；二、限陈焕在判决生效后十日内向湖南兴汝城房地产开发有限公司支付违约金9627元；三、限陈焕在判决生效后三十日内协助湖南兴汝城房地产开发有限公司将位于长沙市房屋过户至湖南兴汝城房地产开发有限公司名下；四、驳回湖南兴汝城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如陈焕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8896元、保全费4520元，由陈焕负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人陈焕与被上诉人兴汝城公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照该合同的约定权利履行各自的义务。在合同签订后，上诉人未依约支付购房款，且逾期已经超过30日，被上诉人有权依照合同的约定解除合同并要求上诉人承担违约责任，故一审判决解除上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》，并判决上诉人协助被上诉人办理涉案房屋的产权过户手续及判令上诉人向被上诉人支付违约金9627元，符合双方约定及法律规定，并无不当。上诉人提出双方当事人对购房款何时支付并没有详细的约定，合同约定一次性支付购房款的条款，是被上诉人确定的格式合同，只是履行一个签约手续的上诉意见，因证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8896元，由上诉人陈焕负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十一月二十二日书记员  侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。