河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终6160号 上诉人（原审被告）：段妮妮，女，1989年9月21日出生，汉族，住邯郸市峰峰矿区。 委托诉讼代理人：张卫国，河北新择律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：索爱霞，女，1972年12月19日出生，汉族，住邯郸市峰峰矿区。 委托诉讼代理人：李润波，河北天汉律师事务所律师。 原审第三人：邯郸市峰建投资有限责任公司，住所地河北省邯郸市峰峰矿区滨河东路188号。 法定代表人：程亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王慧兰，该公司员工。 委托诉讼代理人：王易坤，该公司员工。 原审第三人：郭慧芳，女，1990年7月29日出生，汉族，住河北省邯郸市。 上诉人段妮妮因与被上诉人索爱霞、原审第三人邯郸市峰建投资有限责任公司（以下简称峰建投公司）、郭慧芳租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市峰峰矿区人民法院（2019）冀0406民初885号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人段妮妮及代理人张卫国、被上诉人索爱霞及代理人李润波、原审第三人峰建公司代理人王慧兰、王易坤、原审第三人郭慧芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 段妮妮上诉请求：1、依法撤销峰峰矿区人民法院（2019）冀0406民初885号民事判决，并依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订转让协议时，上诉人接受了被上诉人的转让款，被上诉人从上诉人处接受了包括博雅艺术幼儿园经营权以及幼儿园房屋场所及整修装饰、附属设备、电器、师资、生源等有形、无形资产。既然一审判决认定房屋租赁合同无效，那么被上诉人也应返还财产或折价补偿，而一审判决只判决上诉人返还被上诉人财产，对被上诉人应该返还上诉人的资产只字不提，属适用法律错误；上诉人与五矿社区管理处签订的房屋租赁协议书中的标的物是一排破烂不堪的平房，在上诉人投入大量人力物力进行整体修缮，并购置大量设施设备和无形资产（房屋装修、装饰、桌椅、空调、厨房等设备以及品牌、师资、生源等）才有了博雅艺术幼儿园。上诉人租赁的是房屋，但峰建公司拍租的标的物是博雅艺术幼儿园，峰建公司对租赁标的物以外的博雅艺术幼儿园有形及无形增值部分没有处分权。峰建公司在未与上诉人解除租赁合同前，就进行了房屋租赁权公开拍卖，上诉人与峰建公司解除合同时间为2019年2月19日，而其在网上公开拍卖房屋租赁权的时间为2018年12月28日、29日。峰建公司在未与上诉人解除合同前，就与第三人郭慧芳签订房屋租赁合同，明显存在过错。峰建公司应退还上诉人的2000元押金，一审未予处理。 索爱霞未提交书面答辩意见，庭审时口头答辩称，段妮妮的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 峰建投公司答辩称，答辩人与段妮妮所签《租赁合同》已依法解除，答辩人对外委托拍租的是案涉房屋租赁权，答辩人不存在任何过错，一审判决于法有据，上诉人的上诉请求依法不应支持。请求驳回上诉、维持原判。 郭慧芳未提交书面答辩意见。 索爱霞向一审法院起诉请求：1.判决原、被告解除《博雅艺术幼儿园转让协议》；2.判决被告返还原告转让款250000元；3.判决被告赔偿原告损失100000元；4.本案保全费、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年1月1日甲方五矿社区管理处后勤服务科与乙方段妮妮签订《房屋租赁协议书》，载明：“一、租赁地点：迁村北平房一排四间；二、租赁时间：自2017年1月1日至2022年12月31日，时间为五年；三、甲方的责任和权力1、甲方负责向乙方提供营业场所，所有权归甲方……四、乙方的责任和权力1、现使用的房屋设施及产权均属甲方所有，乙方不得私自转让和对外租赁，如出现上述情况之一，协议自行终止，并且由此发生的一切经济损失由乙方负全部责任……3、提前一周向甲方一次性交清全年年租2000元，合计五年10000元……”。2018年2月13日峰峰矿区住房和城乡建设局与峰峰集团五矿社区管理处联合向段妮妮出具《租赁合同权利义务转让通知》，载明：“峰峰集团与峰峰矿区人民政府于2017年8月签署“三供一业”正式移交协议，按照协议规定，峰峰集团在峰峰矿区人民政府所有，峰峰矿区人民政府决定由峰峰矿区住房和城乡建设局接收，依据《合同法》第80条、第81条、第82条、第83条、第84条、第85条、第86条之规定，峰峰集团五矿社区管理处（单位名称）与你签订的租赁合同权力义务转让，由峰峰矿区住房和城乡建设局房地产管理处行使合同权利义务。”。2018年3月29日甲方（出租方）峰建投公司与乙方（承租方）段妮妮签订《租赁合同》，载明：“甲方将拥有的邯郸市峰峰矿区大院门面房出租给乙方使用。出租房屋面积共360平方米。一、租赁期限、用途1.该房屋租赁期共63个月。自2017年10月1日起至2022年12月31日止。2.签订本合同时乙方向甲方交合同履行保证金2000元。合同期满，乙方续租保证金继续履行，直至合同终止，甲方退还乙方，不计利息……三、权利和义务5.乙方不得转租房屋，只限本人租赁；如私自转租房屋，转让协议无效，甲方有权终止合同，收回房屋，押金不再退还。……”。该租赁合同备注“1.本合同签订根据‘三供一业’移交资产、变更资产所有权主体延续未到期合同。2.对本合同的公平性、合理性，待相关中介机构评估后，根据实际情况，甲乙双方重新订立合同。”2018年6月10日甲方（转让方）段妮妮、乙方（受让方）索爱霞、丙方（公证方）张艳军达成《博雅艺术幼儿园转让协议》，载明：“第一条：甲方将位于邯郸市峰峰矿区大院博雅艺术幼儿园经营所有权转让给乙方，转让费贰拾伍万元整。第二条：博雅艺术幼儿园产权方为峰峰矿区住建局，甲方与峰峰矿区住建局签订了租赁合同，租期到2022年12月31日，甲方已付清租赁费。本协议生效后甲方应协助乙方与产权方达成协议，保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。如乙方未能与产权方达成协议，本协议无效。第三条：博雅艺术幼儿园现有装修、装饰、设备等物品在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方所有，租赁期满后不动产（包括房屋内原有的一套木质沙发、一个衣柜、一辆电动车）归产权方所有，动产无偿归乙方所有。第四条：乙方在2018年6月10日向甲方交付转让定金伍万元整（定金收取后概不返还）。剩余贰拾万元于2018年6月24日之前一次性交清。上述费用包括甲方预交房租、第三条所述装修、装饰、桌椅、空调、电脑等设备物品，甲方不得再向乙方索取任何其他费用。……”。当日，段妮妮收到索爱霞伍万元整转让定金，同年6月24日，段妮妮收到索爱霞转让金拾捌万元整，同年11月30日段妮妮收到索爱霞押金贰万元。后索爱霞对该幼儿园投资经营。2018年8月27日峰建投公司就“三供一业”所移交资产进行对外出租事宜向峰峰矿区人民政府请示，其中包含涉案房屋。同年8月29日峰峰矿区财政局作出峰财国资［2018］25号文件《关于同意“三供一业”所移交资产进行对外出租的批复》。同年12月14日峰建投公司向峰峰矿区公共资源交易中心就“三供一业”项目有关片区房屋及闲置厂区等资产拍租（三期）提交申请，并于同年12月17日在《中原商报》就涉案房屋租赁权刊登拍卖公告。2019年1月4日甲方（出租方）峰建投公司与乙方（承租方）郭慧芳签订《租赁合同》，载明：“甲方将拥有的邯郸市峰峰矿区五矿原博雅艺术幼儿园门面房出租给乙方使用。出租房屋面积共310.35平方米。该房屋租赁期共3年。自2019年1月1日起至2021年12月31日止……。”同年1月16日郭慧芳向峰建投公司交付押金1552元和租金18621元，现郭慧芳在涉案房屋承租经营。2019年2月25日峰建投公司向原承租人段妮妮出具通知并张贴于涉案博雅艺术幼儿园大门外的墙上，载明：“五矿博雅艺术幼儿园已由峰峰五矿社区管理处于2017年12月10日移交到峰峰矿区相关部门，该幼儿园属于‘三供一业’资产。根据区长办公会议纪要［2018］7号文件，‘三供一业’资产归邯郸市峰建投有限责任公司所有，我公司于2018年12月28日已对五矿博雅艺术幼儿园进行公开拍租，您没有中标，由新承租人成功竞拍。原承租人段妮妮签订的租赁合同已自愿解除，请您按规定腾房并在接到本通知后于2019年2月27日前将五矿博雅艺术幼儿园腾清，逾期不腾清产生一切经济责任及后果，自行承担。”同年2月29日在原2018年3月29日其与峰建投公司签订的《租赁合同》上书写“此合同作废，退还段妮妮押金2000元，效用适用于甲乙双方”，段妮妮签字捺印，段妮妮与峰建投公司解除租赁关系。2019年3月18日上午，郭慧芳为保证竞拍房屋的合法权益，将涉案房屋大门上锁，产生争执，索爱霞向邯郸市公安局峰峰矿区分局太安派出所报案称五矿博雅艺术幼儿园有人闹事。该派出所告知双方到法院处理，索爱霞遂诉至法院。另查明，索爱霞提供的加盖公章的有效票据经核算为10711元。 一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合法有效的租赁合同关系受法律保护。《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，本案租赁物为五矿博雅艺术幼儿园所占房屋，该房屋原属于五矿社区管理处资产，2017年8月五矿社区管理处将涉案房屋无偿移交峰峰矿区人民政府，决定由峰峰矿区住房和城乡建设局接收。2018年3月29日段妮妮与峰建投公司签订《租赁合同》，明确有约定“乙方（段妮妮）不得转租房屋，只限本人租赁；如私自转租房屋，转让协议无效，甲方有权终止合同，收回房屋，押金不再退还”，且庭审中出租方峰建投公司表示对段妮妮转租的事情不知情。一审法院认为，段妮妮与峰建投公司签订的《租赁合同》中明确约定不得转租，因段妮妮与索爱霞签订的《博雅艺术幼儿园转让协议》未经峰建投公司同意，事后也未得到峰建投公司追认；另段妮妮和索爱霞签订的转让协议第二条约定“如乙方（索爱霞）未能与产权方达成协议，本协议无效”，截止2019年3月18日双方发生纠纷时，索爱霞也未与产权方峰建投公司达成租赁协议，故段妮妮与索爱霞签订的《博雅艺术幼儿园转让协议》不符合法律规定，应为无效。原告索爱霞主张段妮妮返还其转让款250000元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，索爱霞自2018年6月开始租赁涉案房屋，用于经营博雅艺术幼儿园，经营至2019年3月，共计10个月，协议约定租期到2022年12月31日共计55个月，转让费250000元，截至到2019年3月产生的房屋占有使用费为250000元÷55月×10月=45454.5元，因转让协议无效，故段妮妮应返还索爱霞250000元-45454.5元=204545.5元，超出部分不予支持。原告索爱霞主张段妮妮赔偿其损失100000元。本案中，索爱霞提交了峰建投公司与段妮妮签订的《租赁合同》，该合同明确约定“乙方（段妮妮）不得转租房屋，只限本人租赁”，据此可知索爱霞在与段妮妮签订转让协议时就明知涉案房屋不得转租的限制性约定条款，协议签订后，双方均未积极和产权方联系，未与产权方达成协议，对此双方均存在过错。原告索爱霞主张装饰装修物损失22150元，因索爱霞提供的加盖公章的有效票据为10711元，对此段妮妮应承担10711元×50%=5355.5元，予以支持；原告索爱霞主张的其他损失于法无据，且提交的证据不足以证明造成了直接损失，故对索爱霞主张的其他损失的请求依法不予支持。峰建投公司按照合同约定与段妮妮解除租赁合同，且段妮妮在解除手续上签字捺印，不违反法律规定，故峰建投公司在本案中不承担责任。郭慧芳按照公开拍卖会流程参与竞拍，并与峰建投公司签订了租赁合同，向峰建投公司交付了押金和租金，未违反法律规定，故郭慧芳在本案中不承担责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、2018年6月10日被告段妮妮与原告索爱霞签订的《博雅艺术幼儿园转让协议》无效；二、被告段妮妮于本判决生效之日起十日内返还原告索爱霞204545.5元；三、被告段妮妮于本判决生效之日起十日内支付原告索爱霞损失5355.5元；四、驳回原告索爱霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6650元，减半收取3325元，由原告索爱霞负担1331元，被告段妮妮负担1994元。保全费2020元，由被告段妮妮负担。 本院经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，段妮妮与峰建投公司签订的《租赁合同》中明确约定不得转租房屋，且段妮妮与索爱霞签订的《博雅艺术幼儿园转让协议》中亦有“如乙方（索爱霞）未能与产权方达成协议，本协议无效”的约定，故一审判决段妮妮与索爱霞签订的《博雅艺术幼儿园转让协议》无效正确。段妮妮与索爱霞签订的《博雅艺术幼儿园转让协议》被认定为无效协议，意味自始无效。自《博雅艺术幼儿园转让协议》无效时博雅艺术幼儿园经营权及幼儿园房屋场所及整修装饰、附属设备、电器、师资、生源等有形、无形资产属段妮妮所享有。段妮妮所享有的权利，根据合同的相对性原则，应按照其与峰建投公司签订的《租赁合同》另行主张相应权利。因其在一审时未提出反诉，故一审判决适用法律不存在错误情形；段妮妮与五矿社区管理处签订的房屋租赁协议书中的标的物系平房，其投入大量人力物力进行整体修缮，并购置大量设施设备和无形资产（房屋装修、装饰、桌椅、空调、厨房等设备以及品牌、师资、生源等）才有了博雅艺术幼儿园确属事实。峰建投公司根据区长办公会议纪要[2018]7号文件，接受‘三供一业’资产，接受的应是段妮妮五矿社区管理处签订的房屋租赁协议书中的标的物，并非博雅艺术幼儿园所有财产，峰建投公司接受段妮妮所租赁标的物资产后，是否按租赁权原则应由段妮妮继续租赁或拍租及峰建投公司对租赁标的物以外的博雅艺术幼儿园有形及无形增值部分是否有处分权，在本案中不作评议。段妮妮就博雅艺术幼儿园资产问题，双方可根据所签《租赁合同》予以处理，前已释明。峰建投公司应否退还段妮妮的2000元押金，由段妮妮另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4450元，由上诉人段妮妮负担。 本判决为终审判决。 审判长  王双振 审判员  米秉华 审判员  张树刚 二〇一九年十一月二十日 书记员  张倩文