湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初2245号原告：中国建设银行股份有限公司湘潭市分行，住所地湘潭市雨湖区建设北路198号。负责人：周栋兵，该行行长。委托诉讼代理人：张爱民，该行客户经理。委托诉讼代理人：周志民，湖南恒昌律师事务所律师。被告：成峰，男，汉，1979年9月7日出生，湘潭市人，住湘潭市岳塘区。被告：陈娟娟，女，汉，1979年10月27日出生，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。被告：湘潭首和置业有限公司，住所地：湘潭市雨湖区韶山东路48号2单元302号。法定代表人：谭细珍，该公司执行董事兼总经理。原告中国建设银行股份有限公司湘潭市分行（以下简称建行湘潭市分行）与被告成峰、陈娟娟、湘潭首和置业有限公司（以下简称首和置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行湘潭市分行的委托诉讼代理人周志民到庭参加诉讼，被告成峰经本院公告送达，陈娟娟、首和置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行湘潭市分行提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告成峰、陈娟娟签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告成峰、陈娟娟立即偿还原告借款本金312963.39元，借款利息（含罚息、复利）17682.75元，本息（含罚息、复利）合计人民币330646.14元（利息、罚息及复利暂计至2019年3月11日，此后的利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）；3、判令被告成峰、陈娟娟承担原告为实现上述债权所支付的律师代理费26452元；4、判令原告对被告成峰、陈娟娟向原告提供抵押的位于湘潭市雨湖区房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、判令被告首和置业公司对上述债务承担连带清偿责任；6、判令上述被告承担本案的全部诉讼费及其他费用。事实与理由：原告与被告成峰、陈娟娟于2014年5月13日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同）。约定：原告向被告成峰、陈娟娟发放贷款人民币35万元整，借款期限为240个月。上述借款合同生效后，原告依约履行了放款义务，但被告成峰、陈娟娟却未依约履行还款义务，截至2019年3月11日，被告仍逾期，拖欠本金29955.11元，拖欠利息（含罚息、复利）17682.75元。借款合同第十六条、第十七条约定，如借款人不按借款合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期并要求借款人立即清偿全部借款本息及相关费用。同时，借款合同第二十一条、第四十一条约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费等），由借款人承担。为确保借款合同的履行，被告成峰、陈娟娟以其位于湘潭市雨湖区房产设定抵押，并办理了抵押预告登记。同时，被告首和置业公司以保证人身份在合同中签字，为借款合同项下全部债务承担阶段性连带责任保证。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院。被告成峰、陈娟娟、首和置业公司未到庭，未提供书面答辩意见。原告为支持其诉讼请求，提供了如下证据：1、原告营业执照、负责人身份证明、身份证。2、被告身份证复印件、户籍资料、结婚证、企业信用信息公示报告。3、个人住房贷款申报审批表、收入证明、谈话笔录、告客户书、客户须知。4、《个人住房（商业用房）借款合同》。5、借款借据。6、房屋预告登记证。7、个人贷款对账单。8、委托代理协议、票据。对上述证据的真实性，本院均予以确认。被告成峰、陈娟娟、首和置业公司未到庭质证，也未向本院提交证据。本院根据上述认定的证据，以及原告在法庭上的陈述，确认以下事实：2014年5月13日，原告建行湘潭市分行与被告成峰、陈娟娟签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同编号：430637700-2012-20140493538，合同约定：原告向被告成峰、陈娟娟提供贷款35万元，贷款期限为240个月，其自2014年4月28日起至2034年4月28日止，以等额本息的方式归还贷款本息2756.78元／月，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次），借款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人不按照本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，借款人除应当偿还全部贷款本息外，还应按合同的约定承担逾期还贷的罚息、复利及贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、评估拍卖费、律师费等）。为确保借款合同的切实履行，2014年5月13日，被告成峰、陈娟娟提供了预登记在其名下位于湘潭市雨湖区房屋为上述贷款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记证号为潭房预湘潭市字第××号，被担保主债权额记载为35万元。同时，由被告首和置业公司为成峰、陈娟娟的上述借款承担连带责任保证，约定“如借贷合同关系被认为不成立、不生效、全部或部分无效、被撤销、被解除，则保证人对于借款人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任”、“保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。合同签订后，原告于2014年6月17日依约一次性向被告成峰、陈娟娟发放了贷款35万元，由成峰在《贷款转存凭证（借款借据）》上签字予以了确认。此后，被告成峰只偿还了部分贷款，多次逾期偿还贷款本息。原告建行湘潭市分行遂向本院提起诉讼。另查明：1、成峰、陈娟娟名下位于湘潭市雨湖区房屋至今没有办理房屋产权证，房屋状态为已备案、已预告、已抵押预告，原、被告双方至今亦未办理抵押财产的正式抵押权登记和他项权利证书。2、截止至2019年3月11日止，被告成峰、陈娟娟欠付原告拖欠本金29955.11元、拖欠利息（含罚息、复利）17682.75元。本院认为，原告建行湘潭市分行与被告成峰、陈娟娟、首和置业公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《贷款转存凭证（借款借据）》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。原告建行湘潭市分行已依约向被告成峰、陈娟娟发放了贷款，被告成峰、陈娟娟应当按约及时偿还借款本息，现被告成峰、陈娟娟迟延履行已构成违约，根据合同约定，解除合同条件成就，原告建行湘潭市分行有权依法解除所签《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告成峰、陈娟娟立即偿还全部贷款本息、支付违约金、赔偿损失，对原告要求解除原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、立即偿还贷款本息的诉讼请求本院予以支持。对原告建行湘潭市分行要求被告成峰、陈娟娟支付为实现债权支出的律师代理费的诉讼请求，虽然原、被告在《个人住房（商业用房）借款合同》中约定了被告违约应承担原告为实现债权发生的一切相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、评估拍卖费、律师费等），在本案中，原告也委托了律师作为委托诉讼代理人参与诉讼；但在本案审理过程中，原告并未向本院提交正式发票证实其已确实支付了本案中的律师代理费，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。对于原告要求对已设定抵押权预告登记的位于湘潭市雨湖区房屋优先受偿的诉讼请求，本案所涉房产上虽然已设定抵押预告登记，但其与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。根据物权法定原则，抵押权预告登记不产生担保物权效力，预告登记权利人也即不享有处分抵押物并优先受偿的权利。故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。对原告要求被告首和置业公司对被告成峰、陈娟娟的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，因被告首和置业公司提供的保证期限是从“本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”，属于阶段性连带保证，阶段性连带保证其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时便是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。现原、被告所签主合同虽被解除，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”的规定，在被告首和置业公司与建行湘潭市分行无保证合同另有约定的情况下，本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，保证人首和置业公司的保证仍在有效保证期限内，被告首和置业公司仍应对成峰、陈娟娟的相关民事责任承担连带清偿的保证责任，原告要求被告首和置业公司对被告成峰、陈娟娟的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求本院予以支持。被告首和置业公司承担保证责任后，依法有权向债务人成峰、陈娟娟追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司湘潭市分行与被告成峰、陈娟娟、湘潭首和置业有限公司于2014年签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：430637700-2012-20140493538）；二、被告成峰、陈娟娟于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司湘潭市分行借款本金312963.39元及利息17682.75元，并按照合同约定从2019年3月12日起至贷款还清之日止按合同约定的利率计付利息给原告；三、被告湘潭首和置业有限公司对本判决第二项被告成峰、陈娟娟的给付义务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司湘潭市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6660元，由被告成峰、陈娟娟、湘潭首和置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  田 阳人民陪审员  张译元人民陪审员  徐焱伟二〇一九年十一月十五日代理书记员  曾芳兰附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。