湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11138号上诉人（原审原告）：周常翠，女，1943年8月1日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：栗波，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖欢，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈丽华，女，1962年4月25日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘瑞，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周金艳，湖南湘达律师事务所律师。原审第三人：林会兰，女，1960年8月8日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。上诉人周常翠与上诉人陈丽华及原审第三人林会兰案外人执行异议之诉纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初7966号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周常翠上诉请求：1、依法撤销长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初7966号民事判决第二项；2、依法改判确认海南省文昌市昌洒镇月亮湾起步区雅居乐二期B1栋1802房屋（以下简称诉争房屋）为周常翠所有；3、本案诉讼费用由陈丽华负担。事实和理由：诉争房屋在预查封前系周常翠从林会兰处购买，并支付了全部购房款后实际入住，该房屋依法应为周常翠所有，一审法院未对该事实进行认定错误，同时一审法院认为“确认诉争房屋归上诉人所有不是本案审理范围”，属于法律适用错误。请求改判诉争房屋为周常翠所有。陈丽华辩称，1、周常翠对诉争房屋不享有所有权；2、假设周常翠购买林会兰房屋是真实的，那么周常翠希望通过法院诉讼确认所有权，将林会兰房产过户登记到其名下的不当目的不应得到支持。林会兰未到庭陈述意见。陈丽华上诉请求：1、依法撤销长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初7966号民事判决第一项，驳回周常翠的全部诉讼请求；2、判令周常翠承担一、二审诉讼费、公告费。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。（1）一审法院认定周常翠购买诉争房屋的全款是43万元没有证据支持，认定事实错误；（2）一审法院认定是周常翠与林会兰交易，认定周常翠与林会兰是买卖合同的双方，但从《收条》并不能得出林会兰是房屋买卖合同的交易主体，该事实认定错误；（3）《收据》并不是周常翠与林会兰签订的购买诉争房屋的书面买卖合同，也不能将两者等同；（4）一审法院忽视了周常翠购买未取得房产证的房屋本身就存在过错。2、一审法院适用法律错误。（1）一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条错误；（2）本案是案外人执行异议之诉，非执行程序中的执行异议，一审法院应审理周常翠对诉争房屋是否享有实体权益，如有，周常翠所享有何种实体权利，其实体权益是否能排除执行；（3）适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（五）款错误；（4）一审适用举证责任错误。周常翠辩称，1、周常翠已经提供相应的证据证明自己为真实购房，周常翠以43万元全款购买诉争房屋，林会兰收到43万元后出具的收据明确记载了已收到43万元，林会兰在交房时并出具购房认购书、发票等，周常翠实际也入住，诉争房屋的开发商及物业也予以认可，能够证明43万元系全部购房款；2、陈丽华主张的不能从《收据》中得出林会兰是房屋买卖合同的交易主体，属于逻辑错误，其主张依法不能成立。该房屋是由林会兰自开发商购买，备案于林会兰名下，周常翠是直接从林会兰购买的，《收据》中的宋丹的表述系林会兰理解错误作出的表述，不能因该表述证明诉争房屋是宋丹所有；3、《收据》能够认定双方的房屋买卖关系成立，能够认定其权利义务，能够达到书面买卖的目的，双方按照《收据》履行了房屋相关买卖义务；4、诉争房屋没有办理过户登记、且没有办理房屋产权证登记不是周常翠导致，周常翠方不存在过错。诉争房屋为第二期尚未到办理产权证的时间，由于林会兰的原因导致房产权无法办理；5一审法院认定不得查封正确。林会兰未到庭陈述意见。周常翠向一审法院起诉请求：1.判令停止对海南省文昌市昌洒镇月亮湾起步区雅居乐二期B1栋1802号房屋的执行；2.确认海南省文昌市昌洒镇月亮湾起步区雅居乐二期B1栋1802号房屋为周常翠所有；3.判令陈丽华承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月20日，林会兰林会兰（认购方）与海南雅航旅游置业有限公司（出售方）签订一份《海南雅居乐月亮湾认购书》，约定：林会兰以总价款396218元的价格购买位于海南省文昌市房屋；付款方式为分期付款，定金50000元，第一期房款108487元须于2015年12月27日前付清，第二期房款237731元须于2016年1月20日前付清；认购方须于2015年12月27日或之前至出售方指定点签署《商品房买卖合同》；该物业为标准装修，出售方应于2016年12月30日之前向认购方交付房屋，自房屋交付使用后720个工作日内，在认购方提供齐备资料的前提下为认购方办理产权登记申请手续。2015年12月30日，文昌市房屋交易管理部门对林会兰与海南雅航旅游置业有限公司就林会兰购买位于海南省文昌市昌洒镇月亮湾起步区雅居乐二期Ｂ1幢18层1802房签订的商品房买卖合同进行备案（合同备案号ＷＨＬ000036573）。之后，林会兰付清了全部购房款。2016年10月，周常翠经他人介绍，与林会兰就诉争房屋转让事宜达成协议，双方约定周常翠以43万元价款向林会兰购买诉争房屋，但双方未签订书面协议。2016年10月10日，周常翠通过其子陈旌的银行帐户向林会兰转账支付了43万元。2016年10月12日，林会兰向周常翠出具《收据》，载明：今收到周常翠购买宋丹名下海南省文昌市月亮湾雅居乐二期一栋1802房房款43万元整（此购房款通过陈旌建行账号于10月10号转账至林会兰名下）；在此收据款项购买房产的房产证出来以后，即由周常翠指定的代理人员办理相关的过户手续，住房过户过程中发生的相关税费宋丹方概不负责。当天，周常翠儿媳胡新键在该《收据》上注明收到林会兰交付的购房票据。2016年12月，开发商将涉诉房屋交付使用，周常翠儿媳胡新键同林会兰一起看房并验收，周常翠方领取了房屋钥匙，并添置了家具入住。2017年3月28日，雨花区人民法院受理了陈丽华诉林会兰、株洲华源融联投资管理有限公司（以下简称华源公司）民间借贷纠纷一案，在该案审理过程中，该院依据陈丽华的财产保全申请，于2017年4月21日预查封了诉争房屋，查封期限自2017年4月21日至2020年4月20日。2017年6月15日，雨花区人民法院作出（2017）湘0111民初1881号民事判决书，判决林会兰向陈丽华返还借款本金248万元并支付利息，华源公司对林会兰的上述应返还的借款本金中的200万元及利息承担连带清偿责任。该判决生效后，陈丽华向雨花区人民法院申请强制执行，执行过程中，周常翠以其为涉诉房屋实际所有权人为由，向雨花区人民法院提出执行异议申请。该院于2018年8月16日作出（2018）湘0111执异55号执行裁定书，驳回了周常翠的异议请求。周常翠不服，于2018年9月6日提起案外人执行异议之诉，请求判如所请。审理过程中，周常翠述称，诉争房屋被保全查封前，开发商尚在办理该小区一期房屋的产权登记事宜，而诉争房屋属于二期，且林会兰自2017年6月出境后未回国，诉争房屋目前还未办理产权登记手续。一审法院认为，本案的争议焦点为，周常翠对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。林会兰向开发商购买了诉争房屋（预售房）后，双方签订了商品房买卖合同并在房屋交易管理部门进行了备案，林会兰向开发商付清了全部房款。之后，林会兰将房屋转让给了周常翠。尽管周常翠与林会兰未签订书面转让合同，但双方对房屋买卖事宜达成了合意，林会兰向周常翠出具的《收据》确定了诉争房屋为转让标的、转让价款及双方后续权利义务等内容，双方之间成立房屋买卖合同关系，且双方达成的合意是当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在达成一致协议后，均以实际行为履行了各自的合同义务。周常翠向林会兰支付了全部购房款，林会兰亦在开发商交房后将房屋交付给周常翠使用。陈丽华辩称与周常翠交易的相对人是宋丹。根据本案查明的事实，林会兰向开发商购买了诉争房屋，双方签订了合同并进行了备案登记，向开发商支付房款的主体亦是林会兰，没有证据显示案外人宋丹为诉争房屋的权利人，且陈丽华申请保全或执行诉争房屋也是基于其认为林会兰为该房屋权利人，故陈丽华的该项抗辩主张不能成立。周常翠在诉争房屋被预查封之前，已与林会兰达成房屋买卖合意并付清了全部价款，且已实际居住使用诉争房屋。诉争房屋至今未办理产权登记手续，并非周常翠方过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，法院不得查封、扣押、冻结诉争房屋。周常翠对诉争房屋依法应享有占有、使用等实体权利，足以阻却、排除对诉争房屋的执行。周常翠诉请停止对涉诉房屋的执行，有事实和法律依据，应予以支持。周常翠诉请确认诉争房屋归其所有，因不是本案审理范围，周常翠可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第五项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决：一、停止对位于海南省文昌市昌洒镇月亮湾起步区雅居乐二期B1栋1802号房屋的执行；二、驳回周常翠的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，公告费560元，合计640元，由陈丽华负担。二审审理过程中，各方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实和一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案各方争议的焦点：一是周常翠对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；二是一审法院没有对诉争房屋的所有权进行确认是否正确。关于焦点一，首先，周常翠是否享有受法律保护的实体权益。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”基于以上规定，周常翠在本案中享有相关实体权益，主要理由是：1、周常翠与林会兰已成立合法有效的买卖房屋合同关系。从购买房屋的价款来看，周常翠以高于林会兰从开发商购买的价格予以购买诉争房屋；从购买房屋的时间上看，该时间早于人民法院查封的日期。至于合同的形式，不影响本案买卖合同客观真实性的认定；2、周常翠按照口头合同约定支付了诉争房屋全额价款。这有《收据》、银行转账凭证、汇款回单予以佐证；3、周常翠在诉争房屋被查封前就已合法占有。这有钥匙托管承诺书、管道燃气供用气合同、执行调查笔录等证据佐证；4、周常翠未办理房屋的过户登记，系非自身原因造成。诉争房屋属于雅居乐二期工程，一期工程的房产证尚在办理之中，二期工程的房产证属客观上不具备办理条件。综上，周常翠与林会兰之间签订了合法有效的房屋买卖合同，周常翠按照合同的约定履行了支付房屋全额款的义务，林会兰也实际交付了房屋，周常翠也已装修入住并实际占有房屋。虽因不动产变更登记事项尚未完成，周常翠不是房屋所有权人，但其因合法有效的买卖合同而对诉争房屋享有物权期待权，该权利依法应受法律保护。其次，周常翠享有的实体权利能否排除强制执行。周常翠享有的物权期待权，属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权。无论从时间成立的先后，还是债权的优先性考虑，周常翠的物权期待权应优先给予保护，且能够排除针对诉争房屋陈丽华对林会兰金钱债权的实现。原审法院认定周常翠享有足以排除强制执行的民事权益，并据此停止对诉争房屋的执行，并无不当，陈丽华的该上诉请求，本院不予支持。关于焦点二，如上所述，周常翠对诉争房屋享有的是物权期待权，其本质特性还是特殊的债权，并非物权关系，故其要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，没有法律依据，其可在条件具备后另行主张。周常翠要求确认诉争房屋所有权的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，周常翠、陈丽华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人周常翠负担80元、上诉人陈丽华负担80元。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  刘 刚审判员  徐 成二〇一九年十一月十五日书记员  曾知畅