重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝04民终1339号上诉人（原审被告）：彭水县银利源建材市场有限公司，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道沙沱社区山谷路22号澎湖花园A栋第四层，统一社会信用代码91500243093135077Q。法定代表人：王源超，该公司董事长。委托诉讼代理人：李银刚，男，该公司监事。委托诉讼代理人：楚才伟，重庆市彭水县郁山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道南门街（江上村三楼），统一社会信用代码91500243709306437J。法定代表人：魏勇，该公司经理。被上诉人（原审原告）：重庆渝云建设有限公司彭水分公司，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道南门街（江上村综合楼），统一社会信用代码91500243671021486R。法定代表人：卜天其，该公司经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：冯应明，重庆中庸律师事务所律师。上诉人彭水县银利源建材市场有限公司（以下简称银利源公司）因与被上诉人重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司（以下简称永力公司）、重庆渝云建设有限公司彭水分公司（以下简称渝云公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院(2018）渝0243民初3947号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人银利源公司的委托诉讼代理人李银刚、楚才伟，被上诉人永力公司、渝云公司的委托诉讼代理人冯应明到本院接受询问。本案现已审理终结。银利源公司上诉请求:撤销原审判决，驳回永力公司、渝云公司对银利源公司的所有诉讼请求；由永力公司、渝云公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决解除合同及《补充协议》缺乏事实和法律依据。从涉案事实来看，合同中约定“解除合同的，应当提前三个月书面通知对方”，合同履行至今，双方均没有口头或书面解除合同的行为；从法律规定来看，根据我国《合同法》第九十六条规定，一审以永力公司、渝云公司起诉状送达银利源公司之日为解除合同的前提条件判令解除合同有违法律规定。2.一审判决银利源公司支付永力公司、渝云公司租金及违约金错误。永力公司、渝云公司违约在先，未履行“对供水、供电设施进行维修保养，并承担全部费用”的义务。在签订合同时，永力公司、渝云公司知晓引水管有质量问题但没有告诉银利源公司，永力公司、渝云公司对因主水管阀门脱落给银利源公司造成的损失也未予补偿，由此造成被水淹没的两千平方米的房屋至今未得以使用，不应按照两年的时间计算租金。另外永力公司、渝云公司拒绝为银利源公司提供已缴纳房租和下年房租发票，故银利源公司无法支付房租，如果银利源公司按照一审判决支付了房租，等于支持银利源公司帮助永力公司、渝云公司偷税漏税。违约金是因违约行为给守约方造成严重损失后，给予经济救济的一种方式，本案中造成损失的是永力公司、渝云公司，一审判决银利源公司支付永力公司、渝云公司违约金错误。3.银利源公司与永力公司、渝云公司订立的《房屋租赁合同》未到期，银利源公司不存在违约，应当判决继续履行。永力公司、渝云公司辩称，银利源公司的上诉请求缺乏事实以及法律依据，依法不应支持。一审法院认定事实清楚、程序合法、证据充分、判决结果公正，请求二审法院予以维持。永力公司、渝云公司向一审法院起诉请求：1.解除永力公司、渝云公司与银利源公司于2014年10月15日签订的《“澎湖花园”项目“银利源建材城”房屋租赁合同》及《补充协议》，银利源公司立即将租赁房屋退还永力公司、渝云公司；2.银利源公司立即支付永力公司、渝云公司2017年1月25日至2019年1月24日的房屋租赁费7735200元，并承担违约金1547040元（按照租赁费的百分之二十计算违约金）；3.银利源公司按《“澎湖花园”项目“银利源建材城”房屋租赁合同》约定的租金标准支付对应期间的房屋占用费，如对应期间租赁合同中无约定，则按合同约定的第十五年的标准计算；4.本案受理费由银利源公司承担。一审法院认定事实：2015年3月7日，永力公司（甲方1）、渝云公司（甲方2）作为共同出租方与承租方银利源公司（乙方）签订“澎湖花园”项目“银利源建材城”房屋租赁合同，约定如下：“第一条租赁房屋的权限范围在房屋租赁期间，乙方对租赁甲方的房屋只享有承租人的权利，没有房屋的所有权。第二条租赁房屋的位置、面积及用途1.乙方租赁甲方的房屋位于彭水县汉葭街道沙沱社区山谷路22号澎湖花园综合楼。2.A栋负二层至负四层的商业用房（除拆迁安置还房、车库和消防通道、车道、人形通道和其他综合验收要求不能出租的房屋外）租赁给乙方整体经营，共计三层，房屋建筑面积总计约10021㎡。其中：第四层（负四层）房屋建筑面积约3640㎡、第五层(负三层）房屋建筑面积约3074㎡、第六层（负二层）房屋建筑面积约3303㎡（最后以测绘部门的实际测绘面积为准）。3.B栋从标高250高层起（小区坝子一层）至滨江一层的部分商业用房（除拆迁安置还房、车库和消防通道、车道、人形通道和其他综合验收要求不能出租的房屋外）租赁给乙方整体经营，共计三层，房屋建筑面积总计约4437㎡……第三条房屋租赁期限1.房屋租赁期限为十五年。甲方从二〇一四年十一月一日起将出租的房屋分别交给乙方装饰装修，甲、乙双方在交付房屋时应签订交接房清单，注明本合同租赁物业的详细状况；因甲方的消防验收合格手续办理时间未确定，从甲方将租赁房屋消防验收合格手续交付给乙方之日起顺延六个月开始计算房屋租赁费用和计算房屋租赁期限，直至十五年到期后甲方收回出租的房屋……第四条房屋租赁费用标准及租赁费用的支付1.经甲、乙双方议定，若乙方承租的房屋建筑面积以14458㎡计算，十五年的房屋租赁费用总额约为7615万元。其中由房屋维修维护费占总金额的25%、设施设备管理费占总金额的25%、房屋租金占总金额的50%的三部分组成，其具体明细如下：（1）第一年至第三年（预计在2015年7月1日至2018年6月30日），租赁费用单价按22元/月/㎡计算（其中，房屋维修维护、设施设备管理费用11元/月/㎡、房屋租金11元/月/㎡），合计金额为381.69万元×3年=1145万元。（2)第四年至第五年（预计在2018年7月1日至2020年6月30日），租赁费用单价按24.2元/月/㎡计算（其中，房屋维修维护、设施设备管理费用12.1元/月/㎡、房屋租金12.1元/月/㎡），合计金额为,840万元×2年=1145万元……2.上述约定的租赁费用总额及预计的分期租赁费用数额，若因乙方承租的房屋建筑面积有出入时，最终以测绘部门的实际测绘面积为准，拒实结算多退少补，但约定的房屋租赁费用单价不变。3.乙方向甲方交纳的房屋租赁费用，采取按年度支付的方式向甲方交纳，具体交纳的支付方式和时间约定如下：……（3）乙方在房屋租赁期内，次年房屋租赁费用的缴纳，乙方应在当年期届满一个月前向甲方一次性全额支付房屋租赁费用，依次类推。……第六条……4.合同到期后，乙方应在60日内撤出，在撤离期内，乙方应将所有权属于乙方货物清除。在撤离期间，甲方不收取乙方租赁费用……第七条甲、乙方的权利义务（一）甲方的权利和义务1.有权按本合同的约定按时足额收取房屋租赁费用，有权在租赁届满之后，向乙方收回出租房屋的使用权……（二）乙方权利和义务……9.乙方应正常使用并爱护租赁房屋及甲方提供的各项设备设施，乙方使用房屋或设备设施出现损坏或发生设备设施故障，乙方应负责及时维修赔偿。若乙方无法维修，甲方可代为维修，维修所产生的全部费用由乙方承担（除国家规定的保修期除外）。第八条租赁房屋设施设备的管理……3.提供原设计标准的电功率供乙方使用，由物业管理公司控制。甲方应对本租赁物业的表前供水、供电设备设施进行维护保养，并承担全部费用；乙方应对本租赁物业的表后供水、供电设备设施进行维护保养，并承担全部费用……第九条合同争议、终止的解除办法……2.甲、乙双方依照本合同约定条款主张解除合同的，应当提前三个月书面通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，双方可协商解决，协商不成的，双方均可向当地人民法院诉讼。第十条违约责任1.该合同签字生效后，如因乙方违约，致使合同不能正常履行的，给对方造成损失，违约方向守约方按当年租赁费用总额的二倍支付违约金，但人力不可抗拒或国家政策规定的因素除外……3.乙方违反本合同约定，延迟交付房屋租赁费用，装修损坏房屋结构或使用功能；未按时足额向甲方缴纳房屋租赁费用及其他相关费用，甲方有权解除本合同并按规定由乙方进行赔偿。4.任何乙方擅自提前终止合同的，均视为严重违约。违约方应向守约方支付合同租赁费用总额20%的违约金，若损失高于违约金则按实际损失赔偿……”。2015年3月7日，永力公司（甲方1）、渝云公司（甲方2）作为共同出租方与承租方银利源公司（乙方）签订“澎湖花园”项目“银利源建材城”房屋租赁合同的“补充协议”，约定在原免租期限的基础上再延期四个月等内容。前述协议签订后，双方按照约定进行了房屋交付，银利源公司在房屋内进行装修并对外进行分开招租。2016年9月29日凌晨4点左右，澎湖花园A栋供水管阀门（位于永力公司、渝云公司租赁给林彬家具经营部的办公区）阀口脱落，将银利源公司部分经营场地浸淹，家具、办公用品泡损。事故次日，永力公司将阀门更换并清理积水。永力公司维修阀门、清理积水后，银利源公司将被浸淹过的部分经营场地继续对外出租。永力公司、渝云公司、银利源公司一直未对赔偿事宜与赔偿方案达成一致。2017年6月7日，永力公司澎湖花园开发部向银利源公司发出《催款通知》，称按照合同约定乙方（银利源公司）应于2016年12月25日前缴纳2017年的房屋租赁费，租金金额为租赁面积14650㎡×22元/月/㎡×12个月=3867600元（大写叁佰捌拾陆万柒仟陆佰元）。截止一审法庭辩论终结前，银利源公司方仍在涉案房屋中经营。永力公司、渝云公司、银利源公司一致确认：涉案合同永力公司、渝云公司、银利源公司从2016年1月25日开始计算租金，银利源公司从2017年开始未向永力公司、渝云公司支付租金。2014年12月26日，彭水苗族土家族自治县公安消防大队出具彭公消验字（2014）第0035号《建设工程消防验收意见书》，综合评定澎湖花园B、C栋建设工程消防验收合格。2015年3月25日，彭水苗族土家族自治县公安消防大队出具彭公消验字（2015）第0023号《建设工程消防验收意见书》，综合评定澎湖花园A栋建设工程消防验收合格。庭审中，经永力公司、渝云公司、银利源公司一致确认：涉案租赁房屋“澎湖花园”商业用房建筑面积共计为14650㎡。2017年7月3日，永力公司、渝云公司向该院提起诉讼，请求银利源公司向其支付2017年1月25日至2018年1月24日的房屋租赁费3867600元，并承担违约金773520元。该次诉讼中，永力公司、渝云公司未主张解除合同。诉讼过程中，银利源公司提起反诉，主张前述事实中澎湖花园A栋供水管阀门（位于永力公司、渝云公司租赁给林彬家具经营部的办公区）阀口脱落导致的经济损失，请求永力公司、渝云公司连带赔偿200万元。该院作出(2017）渝0243民初2540号民事判决书。银利源公司不服提起上诉，重庆市第四中级人民法院受理后，作出（2018）渝04民终46号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。该院重审中，永力公司、渝云公司向申请撤回起诉，银利源公司申请撤回反诉，该院作出（2018）渝0243民初1910号民事裁定，裁定准许双方撤回诉讼。2018年9月13日，银利源公司向该院提起诉讼，主张永力公司、渝云公司承担违约、赔偿等责任。2019年1月23日，该院作出(2018)渝0243民初3778号民事判决书，银利源公司不服提起上诉，现该案正在二审中。永力公司、渝云公司于2018年8月23日向该院提起诉讼，要求解除其与银利源公司签订的《房屋租赁合同》，并返还租赁房屋，支付租金及违约金等。该院受理后，于2018年9月4日向银利源公司送达了起诉状副本。一审法院认为，本案系一起房屋租赁合同纠纷，其争议焦点在于：银利源公司是否违约，即永力公司、渝云公司是否享有单方面解除合同的权利；如若银利源公司违约，银利源公司需要缴纳的租赁费、违约金如何确定。关于银利源公司是否违约（永力公司、渝云公司是否享有单方面解除合同权利）问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。永力公司、渝云公司、银利源公司于2014年10月15日签订了《“澎湖花园”项目“银利源建材城”房屋租赁合同》，其中约定了双方的义务，其中包括了租赁费用支付义务以及房屋维修维护、设备管理义务。银利源公司认为涉案供水管阀门阀口脱落未得到永力公司、渝云公司赔偿，其享有欠缴租赁费用的不安抗辩权。本案的事故起源于凌晨4点左右，主供水管阀门阀口脱落所致，永力公司、渝云公司作为业主方，事故后第一时间将阀门进行更换，也派员参与善后事宜，以上事实足以认定，永力公司、渝云公司在事故发生后积极在履行合同约定的房屋维修维护、设备管理义务，永力公司、渝云公司并未逃避责任，而银利源公司未获得永力公司、渝云公司相应赔偿，原因在于责任主体、责任大小尚未明确；同时，银利源公司举示的证据亦不足以证明永力公司、渝云公司无能力履行赔偿义务。综上，银利源公司辩称其享有不安抗辩权，无事实和法律依据，不予确认。银利源公司从2017年7月1日起未缴纳涉案房屋租赁费，经永力公司澎湖花园开发部催告后仍未支付租金，根据以上认定，其拖欠行为并无法律和事实依据，明显违反了合同约定，该行为系违约行为；同时，永力公司、渝云公司起诉后，该院已于2018年9月4日向银利源公司送达了起诉状副本，现《房屋租赁合同》约定的合同解除条件已成就，故永力公司、渝云公司与银利源公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议，于2018年9月4日解除。综上，对永力公司、渝云公司要求解除其与银利源公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议，并返还租赁房屋的诉讼请求，予以支持。关于租金数额问题。永力公司、渝云公司、银利源公司一致确认涉案合同从2016年1月25日起开始计算租金、涉案物业建筑面积共计为14650㎡，系双方真实意思表示，予以确认。银利源公司从2017年度开始拖欠租金，故租赁期间拖欠的租赁费时间段应当从2017年1月25日起至2018年9月4日（租赁合同解除之日）。涉案合同第四条中约定，银利源公司应当在当年租期届满一个月前向永力公司、渝云公司缴纳次年房租，2017年1月25日至2018年1月24日期间的租金，银利源公司应当于2016年12月25日至2017年1月24日期间缴纳，该段时间合同中约定租赁费用单价按22元/月/㎡计算，涉案物业建筑面积共计为14650㎡，故该段时间租金为3867600元（14650㎡×22元/月/㎡×12个月）；2018年1月25日至2019年1月24日期间的租金，银利源公司应当于2017年12月25日至2018年1月24日期间缴纳，又因涉案合同于2018年9月4日解除，故该租赁期间应当计算为2018年1月25日至2018年9月4日；涉案合同约定2015年7月1日至2018年6月30日期间租赁费用单价按22元/月/㎡计算，2018年7月1日至2020年6月30日期间租赁费用单价按24.2/月/㎡计算，故本案2018年1月25日至2018年6月30日期间租赁费用单价按22元/月/㎡计算，共计1666291元（14650㎡×22元/月/㎡×5.17个月），2018年7月1日至2018年9月4日期间租赁费用单价按24.2元/月/㎡计算，共计755148.9元（14650㎡×24.2元/月/㎡×2.13个月）。综上2017年1月25日至2018年9月4日租赁期间的租赁费用共计为6289039.9元。关于违约金问题。永力公司、渝云公司主张按照拖欠租金的20%计算违约金，符合法律规定，亦不违反合同约定，予以准许；但经认定银利源公司拖欠租金数额为6289039.9元，故本案违约金计算为1257807.98元（6289039.9元×20%）。永力公司、渝云公司主张2017年1月25日至2019年1月24日期间的租金计算违约金。本案系房屋租赁合同，而合同解除后双方权利义务终止，故本案实际租赁期间仅能计算至2018年9月4日，银利源公司应当承担的违约责任，亦应当系合同存续期间的违约责任，故本案按银利源公司实际拖欠的租金计算违约金，对于永力公司、渝云公司前述计算方式不予采纳。银利源公司主张违约金计算标准过高，要求调低违约金。银利源公司第一笔租金3867600元按照合同约定应于2017年1月24日前支付，直至合同解除之日，该笔款项逾期约20个月；第二笔租金2421439.9元应于2018年1月24日前支付，直至合同解除之日，该笔款项逾期约8个月；前两笔逾期租金，按法律规定的民间借贷中最高年利率计算24%,其利息高于认定的违约金1257807.98元；而参照年利率24%标准，原因在于涉案合同中约定的违约金计算标准租赁费用总额二倍明显过高，故参照年利率24%标准审查永力公司、渝云公司主张的违约金计算标准并不过高，对于银利源公司前述主张不予支持。关于房屋占用费起止时间及计算标准。根据涉案合同第六条第4项中约定，银利源公司享有60日的腾房期（不收取租金），故本案按照60日计算银利源公司合理腾退房屋的期间，该期间届满，银利源公司应当向永力公司、渝云公司支付逾期腾房的占有使用费。涉案合同于2018年9月4日解除，60日后届满之日为2018年11月3日，故本案房屋占用费从2018年11月4日起计算至腾退之日止。关于计算标准，酌定以合同解除时的租金标准（每月每平方米24.5元）进行计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十二条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，并经该院审判委员会讨论决定,判决：一、永力公司、渝云公司与银利源公司于2015年3月7日签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2018年9月4日解除；二、银利源公司于判决生效之日起60日内将永力公司、渝云公司位于重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道沙沱社区山谷路22号澎湖花园综合楼A栋商业用房(负二层至负四层)、B栋商业用房（滨江第一、二、四层）腾退给永力公司、渝云公司；三、银利源公司于判决生效之日起十五日内向永力公司、渝云公司支付自2017年1月25日起至2018年9月4日的租金6289039.9元及因欠付租金应承担的违约金1257807.98元；四、银利源公司于判决生效之日起十五日内向永力公司、渝云公司支付房屋占用使用费（以14650平方米面积计算，按照每月每平方米24.2元的标准，从2018年11月4日起计算至腾退房屋之日止的占有使用费）；五、驳回永力公司、渝云公司的其他诉讼请求。案件受理费76776元（永力公司、渝云公司已预交38388元），减半收取计38388元，由永力公司、渝云公司负担6074.5元，由银利源公司负担32313.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的其余事实与一审法院查明的事实相同，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1.银利源公司与永力公司、渝云公司签订的房屋租赁合同以及补充协议是否应当解除？2.银利源公司是否应当支付永力公司、渝云公司租金、违约金、房屋占用使用费？如支付，应如何计算？评述如下：关于银利源公司与永力公司、渝云公司签订的房屋租赁合同以及补充协议是否应当解除问题。虽然银利源公司承租的本案租赁房屋于2016年9月29日凌晨发生供水管阀门脱落，导致银利源公司经营场地被浸淹，但永力公司、渝云公司于事故次日即组织更换阀门，处理善后事宜，永力公司、渝云公司已经履行了租赁合同相关合同义务。双方对浸淹损失虽未能达成协议，但银利源公司已另案提起诉讼，浸淹损失不属本案审理范围，故本案银利源公司以浸淹损失未处理完毕而拒绝支付租金的理由不能成立，本院不予支持。关于银利源公司是否应当支付永力公司、渝云公司租金、违约金、房屋占用使用费以及如何计算的问题。由于银利源公司至今仍然实际在经营使用租赁房屋，依法应当承担租金及房屋占用使用费，并且银利源公司未按约定支付租金，应当承担违约金，一审判决对房屋租金、违约金及房屋占用使用费的计算并无不当。对于银利源公司提出因浸淹造成房屋租赁面积减少2500平方米的问题，未提供充分证据证明，本院不予支持。对于开具房屋租金发票的问题，双方在租赁合同中并无约定，在一审中银利源公司也未提出该主张，故不属本案二审审理范围。综上所述，银利源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费76776元，由银利源公司彭水县银利源建材市场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁咏梅审 判 员 王军峰审 判 员 陈明生二〇一九年十一月二十一日法官助理 孙正心书 记 员 陈思羽