湖北省鹤峰县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2828民初1061号原告：杨慧，女，1985年11月15日出生，苗族，大专文化，自由职业，户籍地湖北省宣恩县，现住湖北省恩施市。委托诉讼代理人（特别授权）：吴远照，恩施广源法律服务所法律工作者。被告：马于国，男，1969年3月20日出生，土家族，初中文化，农民，户籍地湖北省鹤峰县，现住湖北省鹤峰县。委托诉讼代理人（特别授权）：陈钰阜，鹤峰县祥云法律服务所法律工作者。被告：夏迎兵（曾用名夏辉），男，1988年1月16日出生，土家族，大学文化，自由职业，户籍地湖北省鹤峰县，现住湖北省恩施市。原告杨慧与被告马于国、夏迎兵案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨慧及其委托代理人吴远照、被告马于国及其委托诉讼代理人陈钰阜、被告夏迎兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨慧向本院提出诉讼请求：1、不得对位于恩施市舞阳坝街道办事处金子坝村16幢303号房屋执行；2、由马于国、夏迎兵承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年3月18日，夏迎兵与恩施众森绿色产业投资发展有限公司签订《商品房买卖合同》，合同编号ES1301146，购买了位于恩施市××坝街道办事处金子坝村金××小区××商品房××套，建筑面积61.75平米，房屋总价款279952元，付款方式为首付89952元，中国银行按揭190000元。2018年3月，我与夏迎兵达成口头协议，双方约定：我以总价款350000元购买前述房屋，首期支付170000元，再按月偿还夏迎兵在中国银行的抵押贷款。2018年3月21日至26日期间，我分别向夏迎兵及其妻肖慧思转款130000元和10000元，剩下余款30000万元用于抵扣夏迎兵2018年3月12日借款29400元（其中600元差额忽略不计）。2018年3月27日，夏迎兵给我出具房款收据，2018年4月13日双方补签了《房屋交易合同》。我自2018年4月起，入住上述房屋并偿还房屋按揭贷款，交纳水电费。2018年5月4日，我与恩施州聚佳物业管理有限公司签订了《地下停车场车位租赁协议书》，2019年续租一年。在夏迎兵与马于国民间借贷纠纷一案，因马于国申请财产保全，鹤峰县人民法院于2019年3月25日作出民事裁定书，查封了前述房屋，查封期限一年。我对该裁定书不服，提出异议，鹤峰县人民法院于2019年5月13日作出执行裁定书，驳回异议申请。我与马于国之间不存在任何法律意义上的因果关系，也不是应当列为被执行人的主体；同时鹤峰县人民法院也认定了我购买房屋在先并已占有使用，所签订的房屋交易合同合法有效，房屋未登记也非我的原因，足以证明我已善意购买，权利正当合法。为了实现马于国的债权，而强行要求我将余款约170000元交付给法院，无事实依据，亦无法律依据。故此，为维护我的合法权益，提起本案诉讼，请求支持我的诉讼请求。杨慧为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据一、杨慧的身份证复印件一份，拟证明杨慧的身份信息及主体资格；证据二、2013年3月18日恩施众森绿色产业投资发展有限公司与夏迎兵签订的《商品房买卖合同》一份，拟证明夏迎兵购买案涉房屋的事实；证据三、2018年4月13日杨慧与夏迎兵签订的《房屋交易合同》一份，拟证明：1、杨慧购买夏迎兵案涉房屋的事实；2、房屋买卖行为发生于法院查封之前；3、双方约定的付款方式为现金加代夏迎兵偿还银行的按揭贷款；证据四、1、中国银行交易流水清单及微信转账记录；2、付款收据附转账记录说明；3、微信转账记录附银行按揭还款记录。拟证明：1、杨慧已给夏迎兵支付了购房款170000元；2、自2018年4月杨慧一直在按合同约定给银行偿还夏迎兵所欠按揭款，未有逾期；证据五、水费缴费清单、车辆办理登记表复印件，拟证明杨慧已实际占有并使用案涉房屋；证据六、（2019）鄂2828执异5号民事裁定书复印件，拟证明鹤峰法院认定的事实与杨慧所诉的事实相符，该裁定强行要求杨慧将170000元余款交给法院于法无据；证据七、2013年中国工商银行股份有限公司恩施临江支行与夏迎兵、恩施众森绿色产业发展有限公司签订的《个人购房借款担保合同》一份，拟证明案涉房屋已抵押给中国工商银行股份有限公司恩施临江支行，恩施众森绿色产业发展有限公司为此笔贷款提供担保。如执行该房屋，将损害中国工商银行股份有限公司恩施临江支行的权利；证据八、《国内标准快递单》一份，拟证明杨慧于2019年6月13日以特快专递的方式向法院递交了本案诉讼材料，在法定时效内提起了诉讼。马于国辩称，一、杨慧与夏迎兵对该房屋的买卖交易价款尚有余款约170000元未付清，该款系夏迎兵应收款，人民法院保全下余的财产实为强制夏迎兵依法用自己的财产偿还债务。杨慧作为案外人无正当理由而明确表示不愿意将购买争议房屋的剩余价款交付给法院保全，依照相关法律规定，裁定驳回杨慧的异议申请，于法有据。二、鹤峰法院作出（2019）鄂2828执异5号执行裁定书的时间是2019年5月13日，而杨慧向法院起诉的时间是2019年6月13日，已超过法律规定的起诉时间，故法院应当驳回杨慧的起诉。综上，请求人民法院驳回杨慧的全部诉讼请求并由杨慧承担本案诉讼费用。马于国为支持其抗辩理由，向本院提交了下列证据：证据一、（2019）鄂2828民初596号民事调解书复印件一份，拟证明马于国与夏迎兵的债务纠纷已经鹤峰县人民法院调解结案，马于国申请查封夏迎兵所购商品房有事实依据和法律依据；证据二、（2019）鄂2828执异5号执行裁定书一份，拟证明：1、法院查封的是夏迎兵购买的位于恩施市××坝街道办事处××单元××号房屋，而杨慧所诉争的房屋为303号，与法院查封的房屋无关联性；2、杨慧购买的夏迎兵的房屋尚有170000元余款未给夏迎兵付清；3、在法院审查过程中，杨慧明确表示不将未支付的余款交由法院保全。法院裁定驳回杨慧的异议申请于法有据。夏迎兵辩称，我与马于国的民事纠纷是发生在我与杨慧签订买卖合同之后，不存在欺诈行为，房屋买卖合同签订后，原告总共给我支付了170000元价款，银行的按揭款我从购房后只偿还至2018年3月，此后的按揭款都是杨慧按合同约定给银行偿还的。我认为人民法院在执行我与马于国纠纷一案中执行本案涉案房屋是不合理的，房屋从2018年4月正式移交给杨慧，已经是杨慧的合法固定财产，不能由于我与马于国有经济纠纷而执行杨慧的财产。经庭审质证，马于国对杨慧提交的证据一、证据二无异议，对杨慧向本院提交的证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八的真实性无异议，但认为不能达到杨慧的证明目的。杨慧对马于国向本院提交的证据一的真实性、合法性无异议，但认为该证据与本案无关联性；对证据二的真实性无异议，但认为其诉争的房号与《商品房买卖合同》上的房号是一致的。夏迎兵对杨慧、马于国向本院提交的证据均未提出异议。对双方当事人无异议的证据，本院作为本案证据予以采信。对当事人有异议的证据，本院认为，杨慧向本院提交的证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八内容真实，来源合法且能证明本案相关事实，本院均作为本案证据予以采信；马于国向本院提交证据一、证据二均系本院作出的法律文书，本院依法予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年3月18日，夏迎兵与恩施众森绿色产业投资发展有限公司签订《商品房买卖合同》,购买了位于恩施市××坝街道办事处金子坝村金××小区××商品房××套，房屋总价款279952元。双方约定的付款方式为：夏迎兵于合同签订当日支付首付款89952元，余款190000元以银行按揭款支付。随后，夏迎兵、恩施众森绿色产业投资发展有限公司与中国工商银行股份有限公司临江支行签订了《个人购房借款、担保合同》，夏迎兵在中国工商银行股份有限公司临江支行贷款190000元，用于支付购房款。双方约定用夏迎兵所购买的案涉房屋对此笔贷款进行抵押担保，并由恩施众森绿色产业投资发展有限公司对此笔贷款承担保证责任。贷款期限为30年，还款方式为按月等额本息还款。2018年3月以前的贷款夏迎兵均已按约定偿还。案涉房屋的预告登记证号为恩市房预字号20132024号，目前尚未办理房产证。2018年3月，杨慧与夏迎兵达成口头协议，夏迎兵将案涉房屋以350000元出卖给杨慧。2018年3月20日至2018年3月26日杨慧以银行转账的方式和微信转账的方式共计给夏迎兵支付购房款140000元。另因夏迎兵2018年3月12日向杨慧借款29400元未还，夏迎兵自愿同意杨慧抵减30000元的购房款。2018年4月13日双方补签了《房屋交易合同》，双方主要约定：一、夏迎兵自愿将位于金桂大道金桂公馆16幢303号房卖给杨慧；二、房屋总价款为350000元；三、付款方式为：1、杨慧给夏迎兵支付房款170000元；2、银行按揭余款约177000元由杨慧继续偿还；四、因房屋产权证正在办理之中，待房产证出来后再将房屋过户给杨慧。2018年4月起，杨慧入住金桂公馆小区16栋303号房屋，租用了小区地下停车位、自行交纳水电费并按时偿还银行按揭贷款至今。2019年3月19日本院立案受理了马于国与夏迎兵民间借贷纠纷一案，经本院主持调解，双方达成协议，夏迎兵偿还马于国借款本金150000元及2019年2月28日前未支付的利息20000元，并自2019年3月1日起以150000元为基数按年利率20%计算利息至清偿之日止。后经马于国申请，本院于2019年3月25日作出（2019）鄂2828民初596号民事裁定书，查封了登记在夏迎兵名下的位于恩施市××街道办事处××单元××号房屋，查封期为一年。2019年4月28日杨慧对该裁定提出异议，请求解除保全措施。本院审查后认为杨慧的异议不成立，于2019年5月13日作出（2019）鄂2828执异5号执行裁定书，驳回了杨慧的异议请求，并于2019年6月4日以邮寄的方式给杨慧送达了该裁定书，杨慧于2019年6月13日以邮寄的方式给法院提交了民事诉状。本院认为，2018年4月13日夏迎兵与杨慧签订的《房屋交易合同》是双方当事人的真实意思表示且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案的争议焦点为：1、杨慧诉称的恩施市舞阳坝街道办事处金子坝村16幢303号房屋与本院查封的恩施市××街道办事处××单元××号房屋是否系同一房屋；2、杨慧向本院提起执行异议之诉是否超过法律规定的起诉期限；3、杨慧对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。针对上述争议焦点，本院评述如下：一、杨慧诉称的恩施市舞阳坝街道办事处金子坝村16幢303号房屋与本院查封的恩施市××街道办事处××单元××号房屋是否系同一房屋。在夏迎兵与恩施众森绿色产业投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》中可以看出，恩施众森绿色产业投资发展有限公司出卖给夏迎兵的房屋表述为“舞阳坝金子坝村第16幢3层303号房，建筑面积为61.75平方米”，而在夏迎兵与杨慧签订的《房屋交易合同》中，双方将买卖的房屋表述为“金桂大道金桂公馆16幢303号房（建筑面积61.75平方米）”，而在法院查询夏迎兵的不动产登记情况时，在恩施市夏迎兵仅购买有恩施市××街道办事处××单元××号房屋，故应当认定，无论是“恩施市舞阳坝街道办事处金子坝村16幢303号房屋”、“舞阳坝金子坝村第16幢3层303号房”、“金桂大道金桂公馆16幢303号房”、“恩施市舞阳坝街道办事处金子坝村16幢303号房屋”还是“恩施市××街道办事处××单元××号房屋”，只是表述不同，均系同一房屋。二、杨慧向本院提起执行异议之诉是否超过法律规定的起诉期限通过本院查明的事实，虽然本院作出（2019）鄂2828执异5号执行裁定书的时间是2019年5月13日，但给杨慧送达该裁定书的时间是2019年6月4日，杨慧向本院起诉的时间为2019年6月13日，并未超过法律规定的15日起诉期限。故对马于国的抗辩理由，本院不予支持；三、杨慧对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，杨慧与夏迎兵签订书面买卖合同是在2018年4月13日，本院查封涉案房屋是在2019年3月29日，符合买卖合同签订在的人民法院查封之前的情形；依照房屋交易合同，杨慧自2018年3月支付购房款，2018年4月入住并缴纳水电费、租赁临近地段的停车位，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的情形；本院在查封争议房屋时，该房屋还未进行不动产登记，处于预告登记状态，符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形；另根据杨慧与夏迎兵签订的《房屋交易合同》中约定的付款方式来看，只要杨慧按合同约定给夏迎兵支付支付了购房款170000元并承诺按时偿还夏迎兵所欠银行的按揭贷款，则杨慧的付款义务即告完成，此后，只要杨慧在按约定给银行偿还按揭贷款，则夏迎兵就无权要求杨慧再给其支付购房款。从本院查明的事实来看，杨慧已给夏迎兵支付了购房款170000元并已按合同约定每月在给银行偿还夏迎兵所欠的按揭贷款，故应当认定杨慧已按合同约定支付了全部价款。综上，虽然本院查封的案涉房屋预登记的人为夏迎兵，但杨慧才是实际享有案涉房屋相关财产权益的人。对案涉房屋，杨慧享有足以排除强制执行的民事权益，故对于杨慧要求不得对案涉房屋强制执行的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：不得对湖北省恩施市舞阳街道办事处金子坝村16幢1单元0303号房屋（预告登记证号：恩市房预字号**）执行；本院（2019）鄂2828执异5号执行裁定于本判决生效时自动失效；案件受理费80元，由被告马于国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费80元，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄延华人民陪审员  刘玉梅人民陪审员  汪 波二〇一九年十一月一日法官助理曾铸书记员涂莉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形处理：案外人就执行标的享有足心排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条对案外人执行异议这诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人的执行异议这诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。