广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20107号上诉人（原审被告）：广州市东圃实业发展有限公司，住所地广州市天河区东圃大马路**。法定代表人：潘杰广，董事长。委托诉讼代理人：吕玉光，广东滳雄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周碧华，女，1969年1月7日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：宋学军，男，1963年4月10日出生，汉族，住广州市越秀区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄恒、张庆，均为广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州市东圃实业发展有限公司（以下简称东圃公司）因与被上诉人周碧华、宋学军商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初29625号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。东圃公司上诉请求：1.撤销（2018）粤0106民初29625号判决；2.本案一、二审诉讼费用由周碧华、宋学军承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。在商品房买卖关系中，房地产开发企业应当协助购房者办理土地所有权变更和房屋所有权登记手续，提供必要的证明文件，而非替购房者办理土地所有权变更和房屋所有权登记手续。周碧华、宋学军1997年购买涉案房屋，广州千鹤房地产开发有限公司（以下简称千鹤公司）1998年交付使用。千鹤公司在经营期间已积极履行了“及时通知买受人，协助买受人办理土地所有权变更和房屋所有权登记手续”，该小区大部分业主已办理房产证，千鹤公司已取得大确权，具备办证条件。在此情况下，在长达十几年时间内，周碧华、宋学军不仅怠于行使权利，且未尽到合理注意义务，未能办理房产证的责任应由其自身承担。二、千鹤公司已通过合理合法公告，清算程序完毕后依法办理注销。公告期间，清算组并未收到周碧华、宋学军关于协助办理房屋产权过户的任何书面通知或主张。周碧华、宋学军逾期不行使自己的权利，未及时向清算组申报债权的，视为放弃权利，由此产生的后果自己承担。三、东圃公司并非房地产开发企业，不具备开发的资质，且无千鹤公司的相应资料，事实上也履行不了千鹤公司相应的协助义务。四、一审适用法律不当。对于千鹤公司依法清算、注销后义务承担问题，一审法院援引《公司法》第一百八十三条的规定，但该条并没有规定公司清算、注销后应由同意其清算、注销的公司履行。虽然东圃公司是同意千鹤公司依法清算的，但清算后，千鹤公司的债务就不应由股东承担，否则就违背了有限责任公司承担有限责任的法律规定。周碧华、宋学军答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，东圃公司的上诉请求没有事实依据和法律依据，应依法予以驳回。事实与理由：一、即使大部分的业主已经办理了房产证，东圃公司及千鹤公司都没有证据证明其通知周碧华、宋学军办理房产证，其在《房地产预售契约》中所应履行的协助周碧华、宋学军办理房屋产权登记的义务不能免除。二、即使千鹤公司已经过清算程序并注销，但在清算过程中，千鹤公司未及时通知作为债权人的周碧华、宋学军。根据《公司法》的有关规定，在公司清算注销的过程中，公告与通知是两个应尽的基本义务，缺一不可。目前东圃公司提供的证据只能证明曾履行了公告的程序，但没有证据证明在清算注销的过程中通知了周碧华、宋学军。因此，东圃公司作为千鹤公司的股东应履行千鹤公司应承担的义务。三、关于法律适用的问题，一审法院引用《公司法》第一百八十三条的规定无误，结合《公司法》第一百八十五条与《公司法解释（二）》第十一条规定，如果未按规定履行通知义务导致债权人债权未及时申报的，债权人主张清算组的成员，也即本案中的东圃公司承担的，人民法院应予以支持。因此，周碧华、宋学军认为一审法院作出的判决是正确的，应予以维持。周碧华、宋学军向一审法院起诉请求：1.东圃公司协助周碧华、宋学军办理广州市xx区xx路x号x房的不动产权证；2.东圃公司向周碧华、宋学军支付违约金43817.4元，并支付利息（以43817.4元作为本金，自1998年4月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算，算至东圃公司实际付清之日止）；3.本案诉讼费由东圃公司承担。一审审理过程中，宋学军、周碧华申请向法庭申请撤回第二项诉讼请求。一审法院认定事实：1997年4月26日，宋学军、周碧华（乙方、买方）与千鹤公司（甲方、卖方）签订《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第××号），约定：乙方向甲方预购广州市xx区xx路x号，朝向西的房地产（以下简称涉案房屋）；该房地产的建筑面积64.02平方米；该房地产成交总价格为219087元，甲方同意乙方选择银行按揭方式向甲方支付购房款，并在附件二中约定，十天内交付总楼价的15%即32863元，二个月交付总楼价的15%即32863元，其余款项（总楼价70%）在交齐总楼价30%后，十五天内与银行签订合同之日起，向银行交付；甲方应于1997年12月31日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；甲乙双方签署本契约后，如乙方中途违约不购买该房地产时，乙方除不得向甲方索还所交的全部手续费用外，应向甲方支付实际已付房价款总额的百分之二十作为违约金，如甲方违约不向乙方出售该房地产时，甲方应在违约之日起三十天内除退回乙方实际已付的全部房价款及利息（按当时银行贷款利率计算）、手续费用给乙方外，并向乙方支付实际已付房价款总额的百分之二十作为违约金等内容。合同签订后并在房管部门办理了预售契约备案登记手续。一审诉讼中，宋学军、周碧华与东圃公司双方均确认1998年7月11日千鹤公司已将涉案房屋交付给周碧华、宋学军使用，且涉案购房款项已经付清。一审法院另查明：2014年8月28日，《民营经济报》AD版登出“广州千鹤房地产开发有限公司股东决定，停止公司经营活动，于2014年8月27日成立清算组，开始清理债权债务；请债权人自本公告见报之日起45日内，向本公司清算组申报债权，逾期不申报，视为放弃权利；清算结束后，本公司将向公司登记主管机关申请注销登记”。东圃公司作为千鹤公司的股东，于2015年11月20日决定：1、公司清算已完成，同意公司注销；2、同意公司清算小组于2015年11月20日出具的清算报告。2015年11月25日，工商行政主管部门出具《企业核准注销登记通知书》，核准同意千鹤公司注销登记。审理过程中，一审法院向广州市国土资源和规划委员会发函调查涉案房屋的产权、预（销）售、查封（包括轮候查封）及抵押情况等内容，该局于2019年1月23日出具复函（穗规划资源协查【2019】x号），函称涉案房屋以宋学军、周碧华名义办理预售合同备案（合同编号：9xx5号），暂未办理转移登记（商品过户），暂无抵押和查封信息。2019年7月23日，一审法院工作人员会同当事人到涉案房屋现场进行勘查，由周碧华、宋学军使用钥匙打开涉案房屋大门；一审法院并于当天在涉案房屋大门门口张贴申报权利公告，通知对涉案房屋享有相关权益的公民、法人或者其他组织，应自公告张贴之日起三日内，向一审法院申报权利。上述公告张贴之后并未有人向一审法院申报权利。一审法院认为，周碧华、宋学军申请撤回的第二项诉讼请求，符合有关法律规定，一审法院予以准许。周碧华、宋学军与千鹤公司签订《房地产预售契约》购买涉案房屋并已在房管部门办理了预售契约转让备案登记手续，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应切实履行。千鹤公司已收齐了涉案房屋的房价款，其作为出让方理应协助买受人办理涉案房屋的产权过户和房地产登记手续。现千鹤公司已被清算并核准注销，依法上述义务应由同意其清算、注销的东圃公司履行。故现周碧华、宋学军要求东圃公司协助办理涉案房屋的产权过户和房地产登记手续合法有理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、八十九条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第一百八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：东圃公司于判决发生法律效力之日起10日内协助周碧华、宋学军到广州市房管部门办理广州市xx区xx路x房的产权过户和房地产登记手续，将该房的产权过户登记至周碧华、宋学军名下。本案受理费4586元，由东圃公司负担。经审查，一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，二审的争议焦点是东圃公司是否应当承担协助办理过户手续的义务。首先，周碧华、宋学军与千鹤公司签订的《房地产预售契约》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。周碧华、宋学军作为买受人支付涉案房屋的全部款项后，千鹤公司作为出卖人应当履行协助其办理涉案房屋的产权过户和房地产登记手续的义务。涉案房屋1997年5月16日以周碧华、宋学军名义办理预售合同备案，1998年7月11日交付周碧华、宋学军使用，根据已查明事实，涉案房屋暂无抵押和查封信息，也无案外人申报权利。综上，本院认为周碧华、宋学军就涉案房屋办理过户手续不存在法律上和事实上的障碍。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条第一款规定“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告”，千鹤公司虽然于2014年8月28日在《民营经济报》AD版刊登清算公告，但并不能就此免除其向已知债权人周碧华、宋学军发出书面通知的义务，东圃公司亦未提交证据证明千鹤公司清算时曾向周碧华、宋学军发出书面通知。千鹤公司清算中未协助周碧华、宋学军办理涉案房屋产权过户，东圃公司作为千鹤公司唯一股东并同意千鹤公司清算、注销，一审法院判决东圃公司承担协助履行过户义务并无不当，本院予以维持。综上所述，广州市东圃实业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4586元，由上诉人广州市东圃实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 穆 健审判员 张 怡审判员 余 盾二〇一九年十一月二十七日书记员 谢金泽张宏淼