湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12083号上诉人（原审被告）：唐天真，女，1966年3月16日出生，汉族，户籍所在地湖南省浏阳市，现住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：王民兵，湖南鼎忠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浏阳市中游房地产代理有限公司，住所地湖南省浏阳市集里街道办事处庆泰南路187号401、402室。法定代表人：黄权。委托诉讼代理人：言利娟，女，1980年7月21日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区，系该公司法务。被上诉人（原审被告）：李冬生，男，1950年11月13日出生，汉族，住湖南省浏阳市。上诉人唐天真因与被上诉人浏阳市中游房地产代理有限公司（以下简称中游公司）、被上诉人李冬生居间合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初4156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐天真上诉请求:1、撤销原审判决，依法发回重审或改判；2、本案一审、二审诉讼费用全部由中游公司、李冬生承担。事实与理由:原审法院判决认定事实不清，适用法律错误，作出错误判决，应当予以撤销。一、中游公司未按照约定完成居间服务，房屋并未按照居间合同约定成交，不能主张居间佣金。二、中游公司提供的《居间合同》是格式合同，签订和履行过程中存在欺诈行为，在未促成交易完成的情形下，还要求唐天真支付居间佣金不符合公平原则。三、李冬生不按约定支付房款，并已经另行买房，以实际行为解除《房屋买卖合同》，应当承担全部责任。中游公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确程序合法。1、居间合同完成的标准根据合同法的相关规定，只要促成房屋买卖合同的成立居间方就有权收取费用，而非房屋办理过户手续。2、买卖合同是双方真实意思的表示，不存在欺诈，唐天真既没有向公安机关报案，也没有向法院申请撤销。3、浏阳市并不限购，李冬生在签订涉案房屋买卖合同后再行购房不构成违约。中游公司一审法院起诉请求：1、判决唐天真、李冬生分别支付中游公司佣金12600元、4668元；2、本案的诉讼费用由唐天真、李冬生承担。一审法院认定事实：中游公司系经营房地产中介服务、信息咨询、房地产咨询服务等业务的有限责任公司。2018年7月，唐天真委托中游公司代理出售其位于浏阳市世纪星城1栋1单元0901号房屋，并同意该房源信息以报纸版面、网络、电视媒体及其他方式发布房源信息。同时，唐天真、李冬生因购房需要到中游公司处咨询房源信息。为此，唐天真、李冬生在中游公司的撮合下，于2018年7月5日达成《房屋买卖合同》。合同约定：1、唐天真将其名下位于浏阳市世纪星城1栋1单元0901号房屋（房屋产权证号为浏房权证字第××号）出售给李冬生；2、房屋转让价格9526000元，同时包含该房屋所附赠的杂屋、房内物品（见后备注或物品清单附件）；3、合同签订时买方向出卖方支付定金20000元；4、买卖双方须根据住房保障局的要求，于2018年9月5日前去住房保障局签订《浏阳市二手房房屋买卖合同》及其相关协议并办理过户手续，房屋登记受理单交由经纪方代为托管，并在办理递件手续时买方应付清全部房款；5、买卖双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款当日。合同并备注以下内容：房屋以现状交房，室内物品见物品清单，如因国家税率发生调整，不影响本合同效力，买卖双方不得借此拒绝履行本合同义务，同时合同还就其他事项进行了约定。合同签订同时，中游公司作为居间人与唐天真、李冬生分别作为卖方、买方签订《居间合同》。约定：1、买卖双方经经纪方居间中介出售及购入位于浏阳市荷花办事处唐家洲社区世纪星城1栋Ａ座901号房屋（房屋产权证号为浏房权证字第××号）；2、基于经纪方已提供之服务，买方同意支付经纪方12600元作为居间费，卖方亦同意支付经纪方4668元作为居间费，居间费于签署完本合同时即时付清（中游房产收据为证）。若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款出售或买入该房屋，则由违约方承担买卖双方居间费，如买卖双方签订本合同后协商终止本合同，则买卖双方不免除支付居间义务。同时合同还就其他事项进行了约定下。合同尾部，三方均予以签名盖章认可。上述合同签订后，李冬生即向唐天真交纳购房定金20000元。之后，唐天真、李冬生因房屋设施等未能办理产权过户手续，导致房屋交易未能成功，现唐天真、李冬生签订的《房屋买卖合同》未依法定程序解除。一审法院认为，中游公司接受唐天真、李冬生的委托，为唐天真、李冬生提供订立合同的媒介服务，撮合促成唐天真、李冬生签订《房屋买卖合同》，因此，中游公司与唐天真、李冬生间形成了真实、合法、有效的居间合同法律关系。故中游公司有权要求唐天真、李冬生按约支付居间费。签订的《居间合同》虽有“若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款出售或买入该房屋，则由违约方承担买卖双方居间费”的约定，但基于唐天真、李冬生签订的《房屋买卖合同》与三方签订的《居间合同》属于不同性质的法律关系，买卖关系中的违约责任不等同于居间关系中的违约责任，唐天真、李冬生签订的《房屋买卖合同》尚未依法定程序解除，买卖双方的违约责任尚无法确认，因此，不能依此约定确定居间费的承担。因此，中游公司要求唐天真、李冬生分别支付居间费12600元、4668元的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、唐天真于本判决生效之日起十日内向浏阳市中游房地产代理有限公司支付居间佣金12600元；二、李冬生于本判决生效之日起十日内向浏阳市中游房地产代理有限公司支付居间佣金4668元。本案受理费232元，减半收取116元，由唐天真负担86元，李冬生负担36元。二审中当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审双方诉争的焦点问题为：中游公司是否完成了《居间合同》约定的居间合同义务。涉案《居间合同》约定，“基于经纪方已提供之服务，买方同意支付经纪方12600元作为居间费…”。中游公司提交了唐天真、李冬生于2018年7月5日达成的《房屋买卖合同》。基于上述事实，中游公司完成了居间合同的义务，唐天真有义务向中游公司支付12600元佣金。关于唐天真称中游公司未按约定完成居间服务，房屋并未按照居间合同约定成交，不能主张居间佣金的上诉主张，本院认为，居间报酬请求权以居间行为、合同成立以及前两者之间的因果关系为要件。至于唐天真、李冬生签订房屋买卖合同后，基于唐、李双方原因造成房屋并未过户，并不属于不支付居间报酬的法定或约定条件，故对该上诉理由，本院不予采纳。关于唐天真称《居间合同》系格式合同，存在欺诈，要求唐天真支付佣金不公平的上诉理由，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定：“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，涉案《居间合同》并不具有免除其责任、加重对方责任等情形，对该上诉理由，本院不予采纳。对于签订合同时具有欺诈、合同不公平的上诉理由，唐天真并未提交相应的证据证明其上诉主张，本院不予采纳。关于唐天真称李冬生另行购买的房屋，属于违约方，应当由其承担居间合同中全部佣金的上诉主张，本院认为，李冬生是否在房屋买卖合同中存在违约行为，李冬生与唐天真之间应如何分担佣金，并不能构成对中游公司依据居间合同主张佣金的抗辩事由，对该上诉理由，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人唐天真的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费232元，由上诉人唐天真负担。本判决为终审判决。审判长  郭伏华审判员  王力夫审判员  何 鑫二〇一九年十一月二十五日法官助理田露书记员王嘉翌附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。