广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终18216号上诉人（原审被告）：缪金凤，女，汉族，1985年11月12日出生，身份证住址：广东省深圳市盐田区，被上诉人（原审原告）：深圳市盐田区政府物业管理中心，住所地：深圳市盐田区沙头角海景二路工青妇大楼16楼，统一社会信用代码：1244030845575260K。法定代表人：周锦颂，主任。委托诉讼代理人：薛明享，广东中深律师事务所律师。上诉人缪金凤因与被上诉人深圳市盐田区政府物业管理中心房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2019）粤0308民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人缪金凤上诉请求：1、撤销深圳市盐田区人民法院（2019)粤0308民初218号民事判决第一项、第二项，依法改判缪金凤与深圳市盐田区政府物业管理中心续签《深圳市房屋租赁合同书》，缪金凤按照原合同约定租金支付2018年1月至今的占有使用费；2、一二审诉讼费用全部由深圳市盐田区政府物业管理中心承担。被上诉人深圳市盐田区政府物业管理中心辩称：一审事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。深圳市盐田区政府物业管理中心向一审法院诉请：1.缪金凤将深圳市盐田区沙头角梧桐路2007-1号商铺房屋清空并交回深圳市盐田区政府物业管理中心；2.深圳市盐田区政府物业管理中心不需返还缪金凤租赁保证金人民币7000元；3.缪金凤支付深圳市盐田区政府物业管理中心2018年1月至2018年8月的赔偿金人民币56000元以及自2018年9月起的赔偿金（按每月人民币7000元的标准计至房屋交回之日止）；4.由缪金凤承担本案诉讼费用。一审法院审理查明：缪金凤于2013年开始承租涉案房屋，每年签订租赁合同。深圳市盐田区政府物业管理中心、缪金凤双方于2016年8月23日签署《深圳市房屋租赁合同》及《补充合同》，约定深圳市盐田区政府物业管理中心将位于深圳市盐田区××号商铺出租给缪金凤，租赁面积50平方米；月租金为3500元；租赁期限自2016年7月1日起至2017年12月31日止；深圳市盐田区政府物业管理中心交付租赁房屋时，可向缪金凤收取2个月租金数额的租赁保证金7000元；如缪金凤有拖欠租金、水电费等费用及有其他违约行为，深圳市盐田区政府物业管理中心不予返还保证金；合同终止后，缪金凤应于三日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由缪金凤承担的各项费用并办理移交手续。缪金凤逾期不迁离或不返还租赁房屋的，深圳市盐田区政府物业管理中心有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向缪金凤收取相当于双倍租金的赔偿金。2017年7月11日及2017年12月26日，深圳市盐田区政府物业管理中心两次向缪金凤送达《租赁合同到期通知》，主要内容为：租赁合同到2017年12月31日期满，房屋因调配需要，不再出租，故合同期满后不再和缪金凤续约；缪金凤需在合同期满后3日内办理清费退房搬离事宜，并如期交还房屋。后缪金凤并未搬离涉案房屋，并继续占用至今。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，深圳市盐田区政府物业管理中心、缪金凤签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。租赁合同于2017年12月31日到期，深圳市盐田区政府物业管理中心、缪金凤未就续租事宜达成一致意见，没有重新订立合同，双方就本案合同的权利义务关系终止，缪金凤应依约返还租赁房屋。现缪金凤逾期未返还租赁房屋，深圳市盐田区政府物业管理中心有权依据约定在合同到期后，要求缪金凤支付相当于双倍租金的赔偿金直至交回之日止，每月赔偿金标准为7000元。关于深圳市盐田区政府物业管理中心不用退还7000元租赁保证金的诉求，因为已经按照双倍租金计算了赔偿金，再没收保证金过于严苛，此项诉求一审法院不予支持，缪金凤的租赁保证金可以抵扣赔偿金，抵扣完毕，缪金凤2018年1月至2018年8月的赔偿金为49000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十一条第七项、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、缪金凤应于本判决生效之日起十日内将深圳市盐田区沙头角梧桐路2007-1号商铺清空并交回给深圳市盐田区政府物业管理中心；二、缪金凤应于本判决生效之日起十日内向深圳市盐田区政府物业管理中心支付2018年1月至2018年8月的赔偿金人民币49000元以及自2018年9月起的赔偿金（以每月人民币7000元的标准计至房屋交回之日止）；三、驳回深圳市盐田区政府物业管理中心的其他诉讼请求。案件受理费人民币687.5元，由深圳市盐田区政府物业管理中心负担人民币152.78元，由缪金凤负担人民币534.72元。案件受理费深圳市盐田区政府物业管理中心已经预交，缪金凤应于本判决生效之日起十日内将其应负担部分迳付深圳市盐田区政府物业管理中心。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，应予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。缪金凤、深圳市盐田区政府物业管理中心签订的《深圳市房屋租赁合同书》未违反法律规定，内容合法有效，对双方具有约束力。该《深圳市房屋租赁合同书》于2017年12月31日到期，深圳市盐田区政府物业管理中心、缪金凤未就续租事宜协商一致，深圳市盐田区政府物业管理中心已明确表示不再续租案涉房产，缪金凤应依约返还租赁房屋，搬离案涉房屋。关于缪金凤续签《深圳市房屋租赁合同书》的上诉请求，因其并未在一审提出反诉，该请求不属于本案审理范围，本院不予处理。关于案涉房屋的2018年1月以后的赔偿金。本院认为，《深圳市房屋租赁合同书》约定，逾期搬离或不返还房屋的，就逾期部分收取双倍租金的赔偿金，该项约定具有违约金的性质。本案深圳市盐田区政府物业管理中心并未提供证据证明其实际损失，且该赔偿金的标准明显过高，本院酌定按照原租金的130%收取赔偿金，也即每月赔偿金4550元（3500*130%），一审认定的赔偿金标准过高，本院予以纠正。缪金凤上诉主张按照原租金标准支付赔偿金缺乏相应依据，本院不予支持。另，一审认定缪金凤支付的租赁保证金可抵扣赔偿金，深圳市盐田区政府物业管理中心未对此提出上诉，视为其对一审判决该认定的认可。因此，缪金凤的租赁保证金7000元可以抵扣赔偿金，抵扣完毕，缪金凤2018年1月至2018年8月的赔偿金为29400元，2018年9月起的赔偿金以每月人民币4550元的标准计至房屋交回之日止。综上所述，缪金凤的部分上诉请求成立，就成立部分，本院予以支持。一审判决处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市盐田区人民法院（2019）粤0308民初218号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市盐田区人民法院（2019）粤0308民初218号民事判决第三项；三、变更广东省深圳市盐田区人民法院（2019）粤0308民初218号民事判决第二项为：缪金凤应于本判决生效之日起十日内向深圳市盐田区政府物业管理中心支付2018年1月至2018年8月的赔偿金人民币29400元以及自2018年9月起的赔偿金（以每月人民币4550元的标准计至房屋交回之日止）；四、驳回深圳市盐田区政府物业管理中心其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费687.5元（深圳市盐田区政府物业管理中心已预交），由深圳市盐田区政府物业管理中心负担152.5元，缪金凤负担535元；缪金凤负担的535元由其迳付深圳市盐田区政府物业管理中心；二审案件受理费1025元（缪金凤已预交），由深圳市盐田区政府物业管理中心负担490元，缪金凤负担535元，深圳市盐田区政府物业管理中心负担的490元，由其迳付缪金凤。本判决为终审判决。审判长 吴 思 罕审判员 许 莹 姣审判员 邓   媛二〇一九年十一月二十六日书记员 戴斌（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。