江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2389号 上诉人（原审被告、反诉原告）：江西众森实业集团有限公司，住所地江西省南昌市新建区文化大道1999号众森·红谷一品，统一社会信用代码：913601006126611682。 法定代表人：朱衷平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：边缘，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘之悦，北京市盈科（南昌）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：江浩淼，男，1992年8月26日出生，汉族，住江西省上饶市婺源县。 委托诉讼代理人：江智健（江浩淼父亲），男，1960年7月2日出生，汉族，住江西省上饶市婺源县。 上诉人江西众森实业集团有限公司（以下简称众森公司）因与被上诉人江浩淼房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初422号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 众森公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回江浩淼的全部一审诉讼请求，并支持众森公司一审反诉请求；3.本案一、二审诉讼等费用由江浩淼承担。事实和理由：1.江浩淼的行为违反案涉合同约定且构成根本违约，本案具备约定和法定解除条件。《民事诉讼法》第一百九十九条规定：“当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审……当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。”该规定充分反映了生效判决的权威性和强制执行力，即使一方当事人申请再审，在法院裁定终止执行或改判前，各方均应履行生效裁判的内容。本案中，江浩淼曾因房屋买卖合同纠纷诉至新建区人民法院，要求众森公司返还购房款[案号为（2015）新民初字第272号]，该案经南昌市中级人民法院二审做出生效判决，驳回了江浩淼的上诉请求。据此，江浩淼应履行生效判决，即按照案涉合同约定支付房款。该案二审判决生效后，江浩淼一直未交付剩余房款，反而继续申诉。但支付房款是购房人的主要义务，即使合同约定采用按揭方式支付尾款，并不等同于办理按揭的义务是众森公司的，众森公司仅有配合职责。然而，现有证据显示江浩淼根本未前往银行办理按揭，也未在众森公司解除案涉购房合同前提出配合请求。江浩淼抢走购房合同，拒不办理按揭手续，也不采用其他方式支付房款，致使购房尾款未支付。在支付方式高效便捷的当今社会，江浩淼却以家里涨大水无法过来交钱进行辩解，其不履行付款义务的意思表示极为明显。据此，江浩淼不支付尾款的行为，显然属于《合同法》第九十四条第二项规定的“以自己的行为表示不履行主要债务”的情形，当然构成根本违约。同时，案涉购房合同第七条违约责任重明确约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。江浩淼未支付房款的时间早已超过30日。根据合同约定，众森公司享有约定解除权。2.众森公司解除案涉购房合同的行为合法有效。《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知对方时解除。”该规定说明当事人可以采用通知方式解除合同，通知方式解除合同采用送达生效主义。本案中，如前所述，江浩淼的行为构成根本违约，也违反合同约定，众森公司享有法定和约定解除权。众森公司采用寄发解除函的方式解除案涉合同于法有据，合法有效。3.江浩淼应依约承担违约责任。案涉购房合同第七条违约责任中明确约定“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。”众森公司已于2017年8月22日解除了买卖合同，故江浩淼应依约承担违约责任。 江浩淼辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要理由有：1.众森公司不肯退款根本不是其愿意继续履行合同，而是要逃避违约责任。2.江浩淼依法申诉，不是不愿意继续履行合同，而是对原判决本身不服。3.继续履行合同必须由众森公司补签合同而启动，而非仅尽配合之责即可。4.众森公司根据已作废的涉案购房合同认定江浩淼违约而认为其享有解除权纯属无稽之谈。5.众森公司根据《合同法》第九十六条规定认定其解除涉案购房合同的行为合法有效，明显是断章取义。6.原数审判决不支持江浩淼对本案不存在解除合同的法定事由同样适用于众森公司。7.众森公司不具备解除合同的条件，其作出的解除合同的决定应系无效。8.江浩淼没有违约行为与事实。9.众森公司的反诉超过反诉期限，索要违约金其实就是变相涨价。10.江浩淼完全履行了全部义务，不仅没有违约行为与事实，也无违约空间。11.假设众森公司能追讨违约金的话，违约金也仅为10286元，而非160011.7元。12.江浩淼因本案纠纷造成的损失比众森公司的损失大。 江浩淼向一审法院起诉请求：1.确认众森公司解除合同行为无效；2.判决众森公司按照成交确认书和商品房买卖合同履行，即判决众森公司按成交确认书的约定总价续售案涉房屋众森国际花园二期第43栋1单元402室给江浩淼；3.判决诉讼费用全由众森公司承担。 众森公司向一审法院反诉请求：1.判令江浩淼向众森公司支付购房违约金160011.7元；2.诉讼费等由江浩淼承担。 一审法院认定事实：2015年9月20日，江浩淼与众森公司签订《“众森·红谷一品”成交确认书》，约定：众森公司将众森国际花园二期43栋1单元402室洋房出售给江浩淼，面积为119.85㎡，单价为13455元/㎡，总价款1612582元。后江浩淼与众森公司的置业顾问签订了《众森·红谷一品签约确认单》，江浩淼向众森公司交付了首付款500117元，加上认筹款、物业费等各项费用共计572582元。2015年10月22日，双方拟签订《新建县商品房买卖合同》，江浩淼在合同中添加附件九：“43号幢洋房出售交定金之初被告知临湖第一幢，沙盘上也是如此，如果建造后63号幢超过43号幢洋房东二单元即本人购买房，有权要求退房”。双方为此发生纠纷，合同未签订成功。江浩淼将其已签名的5份《新建县商品房买卖合同》拿走并向新建区人民法院起诉，要求：1.判令众森公司返还全部款项572582元；2.判令众森公司赔偿利息损失和处理纠纷发生的费用；3.诉讼费由众森公司承担。新建区人民法院审理后认为，双方签订的《“众森·红谷一品”成交确认书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按约定收受了购房款，江浩淼已在《新建县商品房买卖合同》上签了字，应认定其对众森公司发出的购买商品房的邀约作出了承诺，承诺生效时合同成立，并于2016年8月22日判决驳回了江浩淼的诉讼请求。江浩淼不服，上诉至南昌市中级人民法院，请求撤销新建区人民法院的判决，改判众森公司返还购房款及利息，并承担一、二审诉讼费。南昌市中级人民法院审理后认为江浩淼与众森公司已达成房屋买卖的合意，并依约部分履行义务，在签订合同过程中所产生的纠纷是双方在具体履行房屋买卖关系中所发生的，并不影响买卖关系的成立并生效，并于2017年4月7日判决驳回上诉维持原判。江浩淼对二审判决不服，于2017年5月向江西省高级人民法院申请再审，江西省高级人民法院于2018年10月25日裁定驳回了江浩淼的再审申请。在此期间，众森公司于2017年8月21日向江浩淼发出了《合同解除函》（江浩淼收到并以此为新证据向江西省高级人民法院申请再审），以江浩淼未在约定的时间签订《新建县商品房买卖合同》，也未在约定的时间付清房款，也未交付相关材料办理按揭贷款手续，已构成根本违约，致使合同目的无法实现为由，单方解除合同。故江浩淼起诉至法院，要求：1.确认众森公司解除合同行为无效；2.判决众森公司按照成交确认书和商品房买卖合同履行，即判决众森公司按成交确认书的约定总价续售案涉房屋众森国际花园二期第*栋*单元*室给江浩淼；3.判决诉讼费用全由众森公司承担。后众森公司向一审法院提起反诉，要求：1.判令江浩淼向众森公司支付购房违约金160011.7元；2.诉讼费等由江浩淼承担。两案已合并审理。 另查明，江浩淼在2017年4月7日南昌市中级人民法院庭审时曾表示：如果众森公司不愿意赔偿，江浩淼就考虑继续买众森公司的房子，但是要法院公平公正调解下继续进行交易。但未调解成功。在2017年2月20日，南昌市中级人民法院组织双方调解时，江浩淼表示可以按原来认购所涉案房屋，但要求单价每平方米减少800元，众森公司不同意。江浩淼在2017年4月2日和2017年4月5日向南昌市中级人民法院提交的两份《调解意见书》中明确表示愿意按双方签订的《“众森·红谷一品”成交确认书》履行。 一审法院认为：依法成立的合同对双方当事人具有约束力，本案中，经过一审、二审和再审确认生效的合同，双方均应按约履行。而双方约定的付款方式是银行按揭，需要双方共同配合才能继续履行，而非江浩淼单方能完成，江浩淼上诉、申诉，只是其对判决本身不服，并未明确表示不履行合同，相反其在二审中曾明确表示按原合同履行，且众森公司在二审判决后，并未邀约江浩淼重新签订合同并约定付款方式和时间，故其称江浩淼未在约定的时间签订合同，也未在约定的时间付清房款，不予采信。合同并不具备法定的解除条件，众森公司向江浩淼发出的《合同解除函》无效，双方均应按原合同履行，且经一审、二审和再审确认生效的合同，不能仅凭一纸解除函就予以解除,故江浩淼要求确认众森公司解除合同行为无效的诉请，予以支持。本案中，江浩淼并无单方违约行为，故众森公司要求判令江浩淼向众森公司支付购房违约金160011.7元的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、众森公司解除合同的行为无效；二、江浩淼和众森公司按双方签订的《成交确认书》继续履行；三、驳回众森公司的反诉诉讼请求。案件受理费19200元，反诉案件受理费1750元，合计20950元,由众森公司负担。 本院二审期间，江浩淼提交了以下证据：1.协商方案（复印件），证明众森公司在另案一审期间不履行合同，而江浩淼是愿意履行合同的。2.调查取证申请书，证明原二审中向主审法官变更诉讼请求为继续履行合同。3.证人出庭作证申请书、银行卡开户资料及银行卡，证明2015年10月22日已办理完成按揭手续。4.微信记录（打印件）及借款借据，证明江浩淼在购房纠纷中损失惨重。经庭审质证，潘长军的质证意见为：对证据1的合法性有异议，对真实性需要庭后核实，认为协商方案是附在一审案卷中的，调取案卷应由法院加盖印章，也不能达到其证明目的，不能以此协商方案认定其有购买意向。对证据2的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为不能证明江浩淼有继续履行合同的意愿。对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为并未完全履行办理按揭的手续。对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据与本案无关。同时，认为上述证据不属于二审新证据。 众森公司二审未向本院提交新的证据。 经审查，本院对证据认证如下：证据1系南昌市新建区人民法院审理（2015）新民三初字第272号案时组织双方调解过程中江浩淼的代理人江智健向法院提交的调解意见，本院对真实性予以确认，但从该证据内容为江浩淼预改购该楼盘其他房源，不能证明江浩淼愿意继续履行原合同；案件审理中双方协商调解过程中形成的相关材料并非必须如卷的材料，不能证明众森公司存在指使该案一审法官藏匿证据的事实。证据2系江浩淼在本院二审中向法院提交的调查取证申请书，本院对真实性予以确认，但该证据不能达到其证明目的。证据3系江浩淼在银行的开户资料及银行卡，开户时间为2015年10月22日双方签订签约确认单的当日，可以确认其开卡目的系为了办理涉案房屋按揭手续。证据4与本案无关，本院不与采信。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本案的争议焦点为：涉案房屋买卖关系是否因众森公司发送合同解除函的行为得以解除？ 本院认为：合同解除包括法定解除和约定解除。众森公司认为江浩淼已经以自己的行为表示不履行房屋买卖合同，构成根本违约，因此其解除合同的行为符合法定解除条件，但（2016）赣01民终2450号案终审判决后，众森公司并没有及时通知江浩淼继续签订商品房买卖合同，其庭审中表示曾电话通知江浩淼，但未提交相关证据，众森公司也没有证据证明（2016）赣01民终2450号案终审判决后江浩淼曾明确表示不履行合同。虽然江浩淼不服终审判决向江西省高级人民法院申请再审，但并不能当然地推断出其以实际行动表明不履行合同，相反，从江西省高级人民法院（2018）赣民申字985号民事裁定书的内容看，江浩淼申请再审并非是继续寻求解除合同退还购房款，而是认为二审既不判众森退款又不判其继续履行合同存在错误，且其再审申请称，自己在二审中曾向二审审判长提出变更诉讼请求，请求判令众森公司按照成交确认书和商品房买卖合同出售房屋，其继续履行房屋买卖合同的意思表示明显。尽管江浩淼在终审判决后也没有主动联系众森公司签订商品房买卖合同，但合同的签订需要双方当事人的共同配合。本案中双方对继续签订商品房买卖合同均未采取积极适当的措施，不能将未签订合同的责任完全归于江浩淼一方，故众森公司认为江浩淼构成根本违约，己方享有法定解除权的理由不能成立。另，众森公司以《新建县商品房买卖合同》第七条第1款第（2）项的约定主张单方解除权，但该合同签订过程中，双方因添加附件九的问题导致合同未能签订成功，众森公司以未成立生效的合同中的违约责任条款为依据解除双方房屋买卖关系无事实和法律依据。 综上所述，众森公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20950元，由江西众森实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王革生 审 判 员 郑 馨 审 判 员 俞志翀 二〇一九年十一月七日 法官助理 喻文勇 书 记 员 任千千