内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院执 行 裁 定 书(2019)内0823执异99号案外人：杨军，男，1974年10月15日出生，汉族，现住内蒙古自治区乌拉特前旗乌拉山镇。申请执行人：内蒙古乌拉特农村商业银行股份有限公司，住所地内蒙古自治区乌拉特前旗乌拉山镇。法定代表人：习文军，董事长。委托诉讼代理人：高雍，男，系内蒙古乌拉特农村商业银行资产保全部经理。委托诉讼代理人：魏宝，男，系内蒙古乌拉特农村商业银行员工。被执行人：杨文达，男，1962年12月25日本出生，汉族，现住内蒙古自治区乌拉特前旗乌拉山镇。被执行人：辛爱珍，女，1951年2月19日出生，现住址同上。本院在执行内蒙古乌拉特农村商业银行股份有限公司与杨文达、辛爱珍、巴达尔冬胡、王冬霞、杨峰、王红霞杨文凯、路鲜苗金融借款合同纠纷一案中，案外人对执行标的提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人异议称，（2017）内0823民初2071号民事判决书中所指被告杨文达、辛爱珍在本案中提供的房产证（房屋产权证号101021100796）是虚假的，而该房产证所指涉案标的产权真正为案外人杨军所有，与杨文达、辛爱珍无关。该房屋已经抵顶给李军，李军于2013年10月18日将房屋出售给杨军，杨军于2013年10月18日入住至今，所有物业费、水电费、取暖费等一直由杨军交付。该财产属于案外人生活必须财产，根据相关法律规定不得作为执行标的物，故案外人杨军提出执行异议，请求中止对位于乌拉特前旗乌拉山镇水苑小区房屋一套（房屋产权证号101021100796）的查封、拍卖、变卖。案外人为支持其异议请求向本院提交以下证据：1.建筑工程劳务承包合同原件1份、协议书原件1份、房屋买卖合同原件1份；2.2014年物业代收水费、电费收据2张、2015年电费发票1张、2015年-2018年供暖费收据4张、2018年水费收据1张。本院查明，2018年2月12日，乌拉特前旗人民法院作出（2017）内0823民初2071号民事判决书，判决被告杨文凯、路鲜苗偿还原告乌拉特农村商业银行股份有限公司借款本金660000元及利息；原告对被告杨文达、辛爱珍提供的抵押物（杨文达、辛爱珍所有的乌拉特前旗乌拉山镇三区水苑小区的住房两套，房产证号为蒙房权证乌拉特前旗字第101021100796号、101021100793号）享有优先受偿权。判决生效后，内蒙古乌拉特农村商业银行股份有限公司于2019年4月28日向本院申请强制执行，本院于2019年5月5日作出（2019）内0823执1033号执行裁定书，查封、拍卖、变卖被执行人杨文达、辛爱珍所有的位于乌拉特前旗乌拉山镇水苑小区的房屋两套（房屋产权证号101021100796号、101021100793号），并向建设行政主管部门发出了协助执行通知书。在执行过程中，案外人提出书面异议。另查明，2011年5月2日，李军与巴彦淖尔市广厦建筑安装有限责任公司签订《建筑工程劳务承包合同》，由李军承包水苑二期10号楼、11号楼施工劳务工程。该合同实际是巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司前旗水苑小区二期项目部挂靠巴彦淖尔市广厦建筑安装有限责任公司的资质与李军签订的。该合同第七条第2款付款方式：10%-15%的顶账房……按形象进度支付中期工程费用。2013年7月2日，巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司与李军签订《协议书》（大轻工顶账房），将包括水苑小区二期7号楼331室、103.98平米，7号楼341室、103.98平米在内的两套房屋抵顶给李军。李军于2013年10月18日将水苑小区二期7号楼三单元四楼西户（341室）以27万元出售给案外人杨军。该房屋在出售时已刮白、铺地、厨房木工框架已完工。案外人现金支付房款17万元，剩余房款因未能办理产权手续至今未付。案外人杨军购买此房后一直居住至今，涉案房屋为杨军的唯一一套住房。但该房屋对应的房权证号为蒙房权证乌拉特前旗字第101021100796号，房权证上登记的房屋所有权人为杨文达、辛爱珍，该房权证的登记时间为2011年4月8日，于2013年4月10日办理了抵押登记。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国合同法》第二百八十六条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司通过与李军签订《协议书》，将其包括本案涉案房屋在内的房屋抵顶欠付李军的工程款，该抵顶行为符合法律规定。李军作为有处分权人，又与案外人签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给案外人杨军。该合同具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，是合法有效的商品房买卖合同。案外人作为商品房的买受人已按合同约定支付房款，案外人在法院查封之前已经占有该房屋，且非因案外人原因未办理过户登记，故案外人提出的异议能够排除本案执行。依照《中华人民共和国合同》第二百八十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：中止本院（2019）内0823执1033号执行裁定书及协助执行通知书对登记在杨文达、辛爱珍名下的位于乌拉特前旗乌拉山镇三区水苑小区的房屋一套（房屋产权证号101021100796号）的查封、拍卖、变卖。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 张 蓉审判员 周 兰审判员 德领兄二〇一九年十一月十九日书记员 陈晓彤附：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。