宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）宁01民终3065号上诉人（原审原告）：马玉芹，女，汉族，退休人员，住宁夏回族自治区中宁县。委托诉讼代理人：周立敏，女，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市，系马玉芹女儿。委托诉讼代理人：张晓静，宁夏天盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨国峰，男，回族，无业，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：黄庆，宁夏北民太德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李社军，男，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。上诉人马玉芹因与被上诉人杨国峰、李社军房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初3167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问并听取双方当事人及其委托诉讼代理人意见，对案件事实及证据进行核对，决定对本案不开庭审理。上诉人马玉芹的委托诉讼代理人周立敏、张晓静，被上诉人杨国峰的委托诉讼代理人黄庆，被上诉人李社军在本院指定时间到庭发表意见。本案现已审理终结。马玉芹上诉请求：1.依法判令被上诉人杨国峰、李社军共同偿还上诉人马玉芹房屋租金、水费、采暖费、物业费、垃圾处理费、违约金共计137727.25元；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审人民法院认定事实不清，判决结果不公平。一审人民法院审理后认为：“被告杨国峰在经营期间与被告李社军签订经营权转让协议，将房屋、设备等经营权转让给被告李社军，被告李社军仅在原告与被告签订的房屋租赁合同上签名确认，并按该合同的约定履行了交付房租的义务，期间原告也未提出异议…”该认定与事实不符。因李社军在原租赁合同中增加自己的名字发，杨国峰并未要求将其名字划掉，杨国峰仍是案涉租赁合同的当事人，马玉芹与杨国峰、李社军之间的租赁合同仍然有效，原租赁合同自始未解除。杨国峰与李社军系亲戚关系，二人共同租赁涉案房屋并共同进行经营，在经营过程中，杨国峰退出其二人共同经营的餐厅并不需要马玉芹同意，杨国峰与李社军之间的经营关系亦不是马玉芹所需要考虑的问题。一审法院审理后将应该承担民事责任的主体遗漏，属认定事实不清，判决结果不公。马玉芹与杨国峰签订的房屋租赁合同合法有效并未解除。李社军后期承担的租赁费用是租赁合同的次承租人，李社军交付的租赁费用是对杨国峰应履行交付租赁费义务的债的共同加入和履行，并不影响马玉芹与杨国峰之间的租赁合同关系。李社军加入到原租赁合同关系中不能理所当然的免除杨国峰应该承当的合同义务。马玉芹依据双方约定将涉案房屋交付杨国峰占有、使用及收益，履行了自己应尽的合同义务，杨国峰就应该依合同约定履行支付房屋及房屋租赁期间的各种税费的义务。一审人民法院在没有任何证据证实双方达成解除原租赁合同合意的情况下，判令杨国峰不承担给付租赁费的义务，无事实依据及法律依据。杨国峰辩称，一、马玉芹关于其与李社军在马玉芹与杨国峰原先签订的合同上重新签字，认定为债的加入，与事实不符。双方只是鉴于履行的权利义务与之前的一致，便于双方签订合同，因此在原来的合同中签字，这是重新签订合同的意思表示，该合同的主体为杨国峰与李社军，后续马玉芹出示的包括欠条、付款协议、房屋交接确认单的均是合同双方当事人即马玉芹与李社军的确定。与杨国峰没有关系。二、杨国峰与李社军并未共同经营，在店面转让前经营的是蜀城一锅，转让后是由李社军独自经营李大师鸭爪爪火锅，因此实际的合同履行的当事人也一直是马玉芹与李社军。请求依法驳回上诉人的上诉请求。李社军辩称，涉案房屋事实上确实是李社军一人在经营，应由其本人承担责任。请求驳回马玉芹的上诉，维持原判。马玉芹向一审法院起诉请求：1.依法解除原告马玉芹与杨国峰、李社军签订的《房屋租赁合同》并判令给付原告马玉芹房屋租金截止2019年3月20日为123262元；2.判令被告杨国峰、李社军给付原告马玉芹租赁期内的水费、暖气费、物业费、垃圾处理费等相关费用共计29195.95元；3.判令被告杨国峰、李社军向原告马玉芹支付滞纳金及违约金30000元；4.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：杨国峰、李社军系外甥与妻舅的关系。2014年1月7日，马玉芹与杨国峰经协商签订了一份房屋租赁合同，合同约定马玉芹将其所有的××区营业房一套出租给杨国峰使用，出租面积为318.6平方米，房屋交付的是建筑商移交的毛坯房，未装修，租赁期共8年，自2014年3月7日起至2022年3月6日止。其中2014年1月7日起至2014年3月6日作为承租方房屋装修期间，免收房租。租金标准：前三年租金均为133550元，第四年起房租逐年按8％递增。房租每年结算一次，第一年租金分两次支付，以后按每年2月7日前全额支付年租金。合同签订后承租方支付出租方房屋押金1000元，租期届满予以退还。承租方按时缴纳自行负担的费用（经营期间发生的水费、电费、暖气费、物业费、宽带费、有线电视费和租赁税）。租赁期间如承租方因其他原因无法继续经营，须征得出租方同意后方可此房屋经营转让给第三方，转租后本合同对新租赁人继续有效。租期内承租方逾期交纳应由其负担的费用，每逾期一日，则按上述费用总额的3％支付滞纳金。逾期支付租金的每逾期一日则按日租金的10％的额度支付滞纳金。双方还对合同的变更、解除、终止、房屋交付回收、违约责任等进行了约定。合同签订后马玉芹按约将涉案房屋交付杨国峰使用，杨国峰经装修后用此房开办了一家蜀城壹锅火锅店。杨国峰也按约向马玉芹缴纳了房租及相关费用。杨国峰经营至2015年1月28日与李社军协商签订了一份转让合同，合同约定中杨国峰将该火锅店的经营权转让给李社军，交付包括火锅技术、设备、房屋装修、经营权。房屋转让后经营期限按照杨国峰与房东签订的合同期限为准，超出期限后李社军和房东协商确定。转让费58万元，经营期间李社军按照转让方与房东签订合同条款自行支付。合同签订后杨国峰退出经营，由李社军经营并另行开办了一家李大师鸭爪爪特色火锅店，李社军遂在杨国峰与马玉芹签订的原房屋租赁合同上签名，后李社军按原合同向马玉芹支付房租和相关费用。截止2018年10月9日双方经结算李社军因拖欠马玉芹房租，给马玉芹出具欠条一张，注明今欠马玉芹房租107889元，包含2017年至2019年的房租，还款日期为2018年10月15日。逾期李社军未能支付，双方遂于10月15日签订了一份营业房欠款付款协议，约定李社军欠马玉芹房租2016年11130元、2017年房租74234元，合计85364元，每月付2万元四个月付清。本月30日付14000元，逾期马玉芹封门转让。逾期马玉芹遂向杨国峰、李社军提出收回房屋请求，经协商马玉芹与李社军签署了一份房屋交接确认单，约定李社军于2019年3月3日交还出租人，双方于2014年1月7日签订的房屋租赁合同解除。租赁期间的相关费用自交接人前未支付的费用由李社军承担，交接日后产生的费用由收房人承担。房内暂时存放的餐桌等可移动的设施设备，交房人应于2019年3月20日前搬离该房，逾期搬离由收房人自行处理。李社军将涉案房屋交付马玉芹后，因未能偿还马玉芹的房租116194.6元及水费3503.04元、采暖费6634.41元、物业费7859元、垃圾处理费2972.2元。马玉芹遂诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，马玉芹与杨国峰签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，系有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当自觉全面履行合同的义务。马玉芹将涉案房屋交付杨国峰使用，杨国峰也按约向马玉芹缴纳了房屋租金及相关费用。杨国峰在经营期间与李社军签订了经营权转让协议，将房屋、设备等经营权转让给李社军，李社军也在马玉芹与杨国峰签订的房屋租赁合同上签名确认，并按该合同的约定履行了交付房租的义务，期间马玉芹也未提出异议，因此该合同对李社军具有法律约束力，李社军在履行该合同中因经营不善，现无力支付马玉芹的房租经协商签订了房屋交接确认单，约定解除了双方签订的房屋租赁合同，并已交回了涉案房屋。现马玉芹再次请求解除双方签订的房屋租赁合同，不符合法律规定，不予支持。马玉芹请求杨国峰偿付下欠的房租及相关费用，因杨国峰已于2015年将涉案房屋转让李社军经营并退出使用该房屋，李社军接管该房屋也按原房屋租赁合同履行交纳房租金的义务，故马玉芹请求杨国峰偿付房租及相关费用的主张不予支持。李社军在使用该房屋期间，因未按约支付马玉芹的房屋租金116194.6元（自2017年2月7日计至2019年3月3日）及相关的水费3503.04元、采暖费6634.41元、物业费7859元、垃圾处理费2972.2元，李社军对此应承担偿付上述费用的责任。马玉芹主张的滞纳金及违约金，因双方合同约定的计算比例明显过高，一审法院比照银行占用资金年息6％计算违约金，即137163.25元×年息6％×25天＝564元（自2019年2月7日至同年3月3日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告李社军于判决生效后十日内偿付原告马玉芹房屋租金116194.6元及相关的水费3503.04元、采暖费6634.41元、物业费7859元、垃圾处理费2972.2元及违约金564元，共计137727.25元。二、驳回原告马玉芹的其他诉讼请求。一审案件受理费1931元，由原告马玉芹负担404元，被告李社军负担1527元。二审期间，双方均未提交新证据。二审查明事实同一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，因双方均认可李社军在与杨国峰签订《转让合同》后在杨国峰与马玉芹签订《房屋租赁合同》中签名，李社军也认可其系涉案房屋的实际使用人，故一审判决李社军对案涉欠付租赁费用及其他费用承担付款责任的处理并无不当,本院予以确认。双方二审争议焦点为：杨国峰应否承担案涉房屋欠付租金及相关费用的支付责任。因《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款明确规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。杨国峰作为案涉房屋的承租人，在其将房屋转租给李社军后，并未解除其与马玉芹所签合同。故杨国峰对案涉房屋欠付租金及相关费用仍应承担共同付款责任。一审法院判决杨国峰不承担责任系适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，马玉芹的上诉请求能够成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初3167号民事判决；二、被上诉人杨国峰、李社军于本判决生效后十日内向上诉人马玉芹支付房屋租金116194.6元及相关的水费3503.04元、采暖费6634.41元、物业费7859元、垃圾处理费2972.2元及违约金564元，共计137727.25元；三、驳回上诉人马玉芹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1931元，二审案件受理费3862元，共计5793元，由上诉人马玉芹负担1212元，被上诉人杨国峰、李社军负担4581元。本判决为终审判决。审判长  程改焕审判员  李玉霞审判员  杜 欣二〇一九年十一月二十九日书记员  田 娜附本案适用相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。