广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终4375号 上诉人（原审原告）：郭慧，女，1968年11月1日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：吴静，广西银正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：罗筱梅，女，1967年10月16日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 被上诉人（原审被告）：许文玲，女，1993年9月6日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 被上诉人（原审被告）：许文兴，男，1995年2月3日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 被上诉人（原审被告）：黄增花，女，1962年10月7日出生，壮族，住广西壮族自治区忻城县。 被上诉人（原审被告）：王显军，男，1972年1月30日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 被上诉人（原审被告）：刘志优，男，1968年9月30日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 以上六被上诉人委托诉讼代理人：朱华，男，1965年8月15日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 上诉人郭慧因与被上诉人罗筱梅、许文玲、许文兴、黄增花、王显军、刘志优租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 郭慧上诉请求：一、撤销一审判决;二、确认上诉人与被上诉人《商铺出租合同》于2018年11月25日解除;三、六被上诉人共同向上诉人返还租房押金66000元;四、六被上诉人共同承担上诉人因本案而支出的律师费3300元;上述共计:69300元。五、本案一审、二审诉讼费用由六被上诉人共同承担。事实和理由：一审法院在上诉人与被上诉人就商铺出租协商一致签订的《商铺出租合同》的情况下，却依然认定合同未就租赁物性质进行过约定;在被上诉人违约提供非合同约定性质房屋的情况下，却依然认定出租人已履行租赁物（住宅）的交付义务，事实认定错误，法律适用错误。一、事实认定错误。（一）上诉人与被上诉人签订《商铺出租合同》，从合同名称及首段双方就已经作出租赁物为商铺的明确意思表示：甲乙双方在平等、自愿协商一致的基础上，依据《合同法》的规定，就乙方承租甲方商铺的相关事宜达成如下协议，订立本合同共同遵守。从合同内容上看，第一条明确约定租赁物商铺的坐落；第三条明确约定租赁物商铺的用途；第五条明确约定租赁物商铺的租金、押金；第六条明确约定被上诉人有权出租租赁物商铺；第七条明确约定被上诉人逾期交付商铺的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，因此，交付约定租赁物是出租人最基本的义务，即便在合同双方对租赁物系商铺已经明确约定至此的情况下，一审法院仍然认定“合同未就租赁物性质进行过约定”，约定还能如何明确？双方合议出租承租的是商铺，交付的是住宅，这么简单的事实，一审法院却指鹿为马。（二）上诉人为了经营幼儿园与案外人于2018年6月21日签订《幼儿园转让协议》，第一条明确约定“由案外人负责与房东协商租赁合同变更事宜，将幼儿园的租赁方变更为上诉人，变更后房租的租赁期及租金与案外人原来与房东签订的租赁期限及租金相同（即租期为八年，可租赁至2017年2月1日至2025年元月31日止）”。因此，上诉人与被上诉人租赁合同期限才为2017年2月1日至2025年1月31日,但该《租赁合同》与《幼儿园转让协议》以及案外人在2018年6月21日交付给上诉人的租房押金收条共同证明了，上诉人承租日期为2018年6月，租金也是从此时开始支付；且在被上诉人没有提供在2018年6月之前认识上诉人或与上诉人签订过任何协议或收到过上诉人交付的租金或将房屋权属证明交付给上诉人的任何证据，没有任何证据显示上诉人在签订租赁合同前系租赁物的实际使用人，一审法院无视上诉人提供的完整证据链，不知是完全听信被上诉人口述还是主观臆想进而得出上诉人知晓租赁物为住宅性质的结论。上诉人认为，上诉人已就租赁关系建立时间进行充分举证，若被上诉人认为上诉人此前已是租赁物实际使用人，根据民事诉讼证据规则，应由被上诉人进行举证，否则，应承担举证不能的法律后果。二、法律适用错误。（一）一审法院为论证上诉人不享有合同解除权，使用了《中华人民共和国合同法》第八条的规定，认为依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但被上诉人至今未依约履行交付商铺这一合同主要义务，从房屋查档结果为住宅性质上看，被上诉人也无法履行商铺交付义务，因此，该条规定恰恰证明由于被上诉人的违约，上诉人当然享有合同解除权。（二）一审法院为论证上诉人不享有合同解除权，另使用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，就该司法解释的适用:第一、根据《最高人民法院关于司法解释工作的规定》第五条规定：最高人民法院发布的司法解释，具有法律效力。但具有法律效力不等同于法律，一审法院放弃适用效力位阶仅次于宪法的法律，转而适用与对法律缩小解释的司法解释，让人费解;第二、该司法解释仅以列举的方式列举了当租赁房屋无法使用使得承租人享有合同解除权的情形，本案上诉人并未主张房屋无法使用，而是以被上诉人明确无法履行交付商铺这一主要合同义务的违约行为，同时，也导致上诉人合法经营幼儿园这一合同目的无法实现，均符合《中华人民共和国合同法》第九十四条为由行使合同的法定解除权。因此，该司法解释不仅效力位阶低且所规定的内容也与本案驴唇不对马嘴。 罗筱梅、许文玲、许文兴、黄增花、王显军、刘志优辩称，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院予以维持，驳回上诉人的上诉请求。 郭慧向一审法院起诉请求：1．罗筱梅、许文玲、许文兴、黄增花、王显军、刘志优共同向郭慧返还租房押金66000元；2．罗筱梅、许文玲、许文兴、黄增花、王显军、刘志优共同承担郭慧因本案而支出的律师费3300元；3．本案诉讼费用由罗筱梅、许文玲、许文兴、黄增花、王显军、刘志优共同承担。诉讼过程中，郭慧增加诉讼请求为：确认郭慧与罗筱梅、许文玲、许文兴、黄增花、王显军、刘志优签订的《商铺出租合同》于2018年11月25日解除。 一审法院认定事实： 2017年，案外人聂如发与作为房屋出租权利人代表罗筱梅签订一份《商铺出租合同》，该合同中约定租赁的商铺坐落于柳江县基隆开发区商铺，面积1400㎡；租赁期限为八年，时间自2017年2月1日至2025年1月31日止，租赁用途为办幼儿园或教育培训；押金为66000元等内容。案外人聂如发于2017年1月15日向罗筱梅支付租房押金66000元，罗筱梅出具一张收条给案外人聂如发收执。2018年6月21日，案外人聂如发、邹颖与郭慧签订一份《幼儿园转让协议》，约定案外人聂如发、邹颖将共同拥有的柳江县基隆开发区南环路224、226、228、230、232号租赁场地的民办幼儿园经营权予以转让（包括幼儿园、装修装饰、全部设备电器、设施及家具、以及现有师生），幼儿园的房屋建筑面积为1400㎡；由案外人聂如发负责与房东协商租赁合同变更事宜，将幼儿园的租赁方变更为郭慧，变更后房屋的租赁期及租金与聂如发原来与房东签订的租赁期限及租金相同（即租赁期为八年，可租赁至2017年2月1日至2025年12月31日止）；在案外人聂如发、邹颖收到郭慧全部转让金后，将幼儿园现有装修、全部设备电器、设施以及家具全部移交给郭慧所有,租赁期满后，幼儿园不动产的使用权交回给出租方，幼儿园中的全部设备、电器、设施以及家具全部属于郭慧，郭慧有权拆移（动产与不动产的划分及权属与原来租赁合同的约定一致）等内容。协议签订后，案外人聂如发于2018年6月21日在罗筱梅于2017年1月15日出具的收条下方备注“以上房屋（和谐幼儿园）租房押金款66000元郭慧转给聂如发了，上面押金条及钱归郭慧所有，押金转让人聂如发，押金收款人郭慧”，并将该收条交与郭慧收执。同时，按照上述《幼儿园转让协议》的约定，罗筱梅、刘志优、黄增花、王显军作为出租方（甲方,下同）还与郭慧作为承租方（乙方，下同）就上述224、226、228、230、232号商铺重新签订了一份《商铺出租合同》，约定租赁期限仍为八年，时间自2017年2月1日至2025年1月31日止；租赁用途仍为办幼儿园或教育培训；甲方提供乙方办理营业执照过程中应由甲方提供有关资料；如发生诉讼应由违约方承担律师费等内容。后郭慧接手并经营该幼儿园。2018年11月，郭慧自行关园并将园内的财物搬离，并于当月25日将该租赁房屋的一套钥匙交还给刘志优、黄增花。同时向罗筱梅、许文玲、许文兴、黄增花、王显军、刘志优等六人提出解除双方签订的《商铺出租合同》以及要求六人返还其租房押金66000元，并因此发生争议。协商未果后，郭慧于2019年2月9日与广西银正律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所为其提供法律服务并指派律师参加本案诉讼，为此支付律师费3300元。 另查明，坐落于柳江县基隆开发区产的权利人为罗筱梅、许文玲、许文兴；坐落于柳江县基隆开发区产的权利人为王显军、龙双凤；坐落于柳江县基隆开发区产的权利人为曾运贡、刘志优；坐落于柳江县基隆开发区产的权利人为戚荣干、黄增花，上述房产的规划用途均为住宅。 又查明，郭慧支付租金至2018年11月。 一审法院认为，郭慧与罗筱梅、刘志优、黄增花、王显军自愿签订《商铺出租合同》，意思表示真实，内容未违反法律行政法规的强制性规定，且已实际履行，应为有效，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。本案中，郭慧在与罗筱梅、刘志优、黄增花、王显军签订《商铺出租合同》之前，即系涉案租赁物(住宅)的实际使用人之一，故其对涉案租赁物为住宅的性质是明知的，且合同亦未就租赁物的性质进行过约定，其亦未能提供因该涉案租赁物为住宅的性质而使其无法办理幼儿园经营手续的相关证据，因此，郭慧主张罗筱梅、刘志优、黄增花、王显军存在违约行为无事实依据，对此不予认定。同时，又鉴于其未能提供证据证明涉案《商铺出租合同》存在上述司法解释规定的可以解除合同的法定条件，故对其要求解除《商铺出租合同》并返还租房押金以及支付其律师代理服务费的诉讼请求，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：驳回郭慧的诉讼请求。一审案件受理费1533元（郭慧已预交），由郭慧负担。 二审期间，上诉人提交2019年4月拍摄的案涉出租物照片，拟证明被上诉人在2018年11月收回租赁物钥匙后已经积极对外招租，已经取得租赁物的完全使用权。被上诉人发表质证意见是，认可照片反映的出租物现状，照片中招租广告的联系电话确实是被上诉人的，但提出广告牌并不是被上诉人制作的，认为到现在上诉人既没有交房租，也没有交还房屋。因该照片与本案关联，本院处理时将予以综合考虑。 当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审认定的事实予以确认，并补充查明，罗筱梅、刘志优、黄增花、王显军代表出租方（甲方,下同）与郭慧作为承租方（乙方，下同）就上述224、226、228、230、232号房屋重新签订的《商铺出租合同》第七条第2项约定，甲方未经与乙方协商同意，提前收回商铺，应向乙方支付人民币50000元整；第八条第2项约定，乙方未经与甲方协商同意，提前向甲方归还商铺，应向甲方支付人民币50000元整。 本院认为，本案争议焦点为：一、合同是否解除？二、被上诉人是否应当向上诉人返还房屋押金66000元？三、相关费用（诉讼费、律师费）如何承担？本院综合评判如下： 合同的解除有协议解除、约定解除和法定解除三种情形。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案上诉人与被上诉人签订的《商铺出租合同》合法有效，该合同对单方终止解除合同进行了相关约定，其中第八条第2项明确规定，乙方未经与甲方协商同意，提前向甲方归还商铺，应向甲方支付人民币50000元整。上诉人于2018年11月25日将解除合同的意思表示通知被上诉人，符合约定解除的情形，按照法律规定，应当认定合同自通知到达时即2018年11月25日解除。本案上诉人与被上诉人的租赁关系是通过受让转续被上诉人原来与案外人聂如发之间的租赁关系而形成，上诉人承续了原来的押金权利义务，现在合同解除，租赁合同法律关系终止，被上诉人应当就收取的押金等与上诉人结算。根据双方合同约定，上诉人单方解除合同，应当支付50000元，故被上诉人需要返还的款项数额为66000元-50000元=16000元。同时，依照双方合同约定，上诉人因为诉讼支付的律师费3300元，被上诉人应当按照比例承担800元。相关诉讼费用亦按照法律规定及双方约定比例承担。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初603号民事判决； 二、郭慧与罗筱梅、许文玲、许文兴、黄增花、王显军、刘志优之间关于柳州市基隆开发区南环路224、226、228、230、232号房屋的租赁合同于2018年11月25日解除； 三、罗筱梅、许文玲、许文兴、黄增花、王显军、刘志优于判决生效之日起十日内返还郭慧16000元； 四、罗筱梅、许文玲、许文兴、黄增花、王显军、刘志优于判决生效之日起十日内支付郭慧律师费800元； 五、驳回郭慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请强制执行。 一审案件受理费1533元，二审案件受理费1533元，合计3066元（郭慧已预交），由郭慧负担2323元，罗筱梅、许文玲、许文兴、黄增花、王显军、刘志优负担743元。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇一九年十一月二十九日 书记员 赵雅婷