广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂14民终859号 上诉人(一审原告)：谢国焘，男，1985年9月18日出生，壮族，企业职工，住广西壮族自治区崇左市江州区罗白乡岜萌村岜萌屯135-1号，现住广西崇左市江州区。 委托诉讼代理人：何华彬，广西华宣律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：利创剑，广西华宣律师事务所执业律师。 被上诉人(一审被告)：谢友新，男，1967年12月25日出生，壮族，个体户，住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人：李业辉，广西诺尔律师事务所执业律师。 被上诉人(一审被告)：谢友杰，男，1972年12月27日出生，壮族，工人，住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人:朱恒忠，广西诺尔律师事务所执业律师。 上诉人谢国焘因与被上诉人谢友新、谢友杰确认合同效力纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2019）桂1402民初493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢国焘上诉请求:撤销一审判决第二项，改判崇左市江州区住宅用地征收安置补偿款及奖励共424408.5元为谢国焘所有，并判令谢友新返还。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定位于是谢友新从谢敬芳处继承获得，不符合事实。该土地是由谢国焘的爷爷及谢友新和谢友杰的父亲谢其安与谢敬芳购买取得，这一事实有当时在场的谢其寿出具证明证实。随后，谢其安在此宅基地建了一座二间的瓦房居住，办了该房屋的房地产所有权证，占地面积107.8m2,登记在谢友新名下。该房地产权是谢其安夫妇共有，不是谢友新个人所有。之后，谢其安、谢友新和谢友杰把瓦房拆除，谢其安将107.8m2宅基地均分给谢友新和谢友杰各53.9m2建楼房，这是谢其安对其宅基地使用的均分，当时谢友新不提异议。这一事实进一步证明这107.8m2宅基地是谢其安合法取得使用权，不是谢友新继承取得分给谢友杰一半的宅基地。谢友杰的房地产权证，记载使用土地面积53.9m2，登记在谢友新名下的107.8m2宅基地使用权，有53.9m2是虚有，实际谢友新只有53.9m2宅基地使用权。但一审判决认定谢友新有107.8m2宅基地使用权，不符合客观事实。一审判决认定以《房地产买卖协议书》第二条、第六条为由，认为交易无房屋国有土地使用权证，从而认定谢友杰无协助谢国焘办理土地使用权过户手续的义务，不符合事实。由于涉案房屋所占用土地当时还是登记在谢友新名下，一整块地没有单独分出来登记，所以协议上写了无国有土地使用权证，但并非如一审判决认定无义务办理土地使用权过户手续，只是谢友新一直拖延，迟迟不予办理。二、一审法院认为谢国焘与谢友杰签订《房地产买卖协议书》，仅买卖了房屋，不涉及房屋所占有范围内的土地使用权，此认定违背常理，也不符合事实。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第31条规定:“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。”谢国焘购买了该房屋必然取得该房屋占有范围内的土地使用权。一审认定“房地分离”违背法律规定，且与事实和常理不符。如果以一审法院认定，双方仅涉及土地上的房屋，不包括土地使用权，那么在该土地上的房屋崩塌、改建、拆除等原因灭失后，购买人是否即丧失了该土地的使用权，无权继续在该土地上继续建房，如此认定不符合交易常理。当时，谢国焘与谢友杰协商房屋转让事宜时，包括了地上房屋的所有权及所占土地的使用权，并且所支付的购房款中也包括了土地使用权的部分，仅购买地上的房屋，按照当时的价格，转让款绝对不会达到这个金额，谢国焘也不会与谢友杰达成如此交易。而谢友杰一方面收到了谢国焘整栋楼房的购房款，另一方面却又串通谢友新，声称当时没有涉及土地使用权的转让，侵占本属于补偿给谢国焘的土地补偿款。一方面获得了谢国焘支付包括土地使用权在内的房屋转让款，一方面又获得了征收土地的补偿款，相当于获得了双重的利益，明显违背公平公正原则，严重侵害谢国焘的利益。三、一审判决认定谢友新还有107.8m2宅基地使用权是不事实的。登记在谢友新名下的107.8m2宅基地使用权，早已被分割，分给谢友杰53.9m2,并办了房屋使用权证。但一审判决认定谢友新有107.8m2宅基地使用权是与客观事实不相符。并把被征收的107.8m2宅基地补偿款全部判给谢友新所有错误，综上，谢国焘认为一审判决认定的事实不符，适用法律错误，违背公平公正原则，现向二审法院提起上诉，请求二审做出公正判决，维护上诉人的合法权益。 谢友新、谢友杰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 谢国焘向一审法院起诉请求：1.谢国焘与谢友杰于2010年8月16日签订的《房地产买卖协议书》有效；2.确认位于崇左市江州区住宅用地征收安置补偿款及住宅用地奖励款共424408.5元属谢国焘所有，谢友新返还谢国焘424408.5元。 一审法院认定事实：谢国焘的父亲谢友岳与谢友新、谢友杰系亲兄弟关系，谢国焘与谢友新、谢友杰系叔侄关系。谢友新在崇左市江州区太平镇新庆街有一块107.8平方米的土地。2000年左右，谢友新将该土地上的瓦房拆除，之后与谢友杰在该土地上各自使用53.9平方米的面积建起了楼房，谢友杰所建的楼房为三层。为了办理房产证谢友杰于2002年以旧房分割的名义补办了已被拆除的旧房的房屋所有权证（证号：崇房权证太字第××号），地址为崇左市江州区太平镇新庆街121号，建筑面积为26.95平方米。2003年6月24日，谢友杰为上述所建的三层楼房办理了房屋所有权证（证号：崇房权证太字第××号），并于当日注销了旧房的房屋所有权证（证号：崇房权证太字第××号）。虽然谢友新与谢友杰为各自所建的楼房办理了新的房屋所有权证，但两栋楼房所占的土地依然登记在谢友新名下。2010年左右，谢友岳代谢国焘与谢友杰口头协商后以15万元的价格购买了上述三层楼房。谢国焘付清房款后谢友杰也将该楼房交付给其居住使用。2013年，谢国焘（乙方）为了办理房产过户手续与谢友杰（甲方）补签了《房地产买卖协议书》，内容为“一、甲方自愿将座落于崇左市新庆街121号卖给乙方，乙方经过充分了解，愿意购买该房。二、该房屋已经取得1.崇房权证太字第××号《房屋所有权证》，建筑面积：233.82平方米。结构：混合。2.无《国有土地使用证》。三、该房屋成交价为壹拾伍万元整。四、付款方式：签订本协议一次性付清。六、甲方协助乙方办理房屋所有权证，所需费用由乙方承担。尾部落款日期为2010年8月16日。”2013年6月14日，谢友杰和谢国焘到房产部门申请办理了房屋转移登记。2013年6月28日，谢国焘登记取得了《房屋所有权证书》，证号为崇房权证江北区字第××号。之后因棚户区改造，涉案的房产及土地均在拆迁征收范围，登记在谢国焘名下的三层房屋经过评估审核安置补偿款为677331元，无土地征收补偿款。登记在谢友新名下的房屋经过评估审核安置补偿款为1442489元，其中土地征收补偿款为848817元。另查明，涉案土地原系谢国光于1952年取得，之后由谢国光之子谢敬芳继承所有。1990年8月16日，谢敬芳出具一份证明，内容为“兹有我祖遗房屋一间，面积为120平方米，坐落在，东近园地、南近宋艾生、西近农业生、北至菜地。本人是谢国光长子，现由侄仔谢友新继承。今后地连房均由谢友新使用，与本人无关。特此证明”。谢友新此后于1991年6月20日对该土地登记取得了国有土地使用证[证号：崇国用（1991）字第99-0188号]，使用权类型为划拨。至涉案土地被征收时，该土地依然登记在谢友新名下。 一审法院认为，一、从协议书的内容来看，协议书中第二条、第六条已经明确约定交易的房屋并无国有土地使用证，谢友杰仅需协助谢国焘办理房屋所有权证，并无协助办理土地使用证过户手续的义务。谢国焘既然认为涉案土地谢友新已经分割一半给谢友杰，该部分土地的使用权已经归谢友杰所有，因此在协商房屋买卖时则应有协助办理土地使用证及房屋所有权证过户手续的约定，而不是仅约定协助办理房屋所有权证的过户手续。双方的交易至今将近九年，谢国焘也并未提交相关证据证实曾因土地使用证的过户问题主张过权利，谢国焘的做法均与常理不相符。对于谢国焘提出依照《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，谢友杰将涉案房屋出售，该房屋使用范围内的土地使用权也相应由其享有取得的主张。因涉案土地系登记在谢友新名下，存在房屋所有权证和土地使用证并非同一人的情形，在没有相关证据证实谢友新与谢友杰之间已经存在分割土地或交易土地的事实情况下，不能认定登记在谢友新名下的土地使用权同时转让给谢国焘。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。涉案土地属于划拨土地，谢友新与谢友杰之间即使存在转让土地使用权也应优先适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的特别规定，涉案土地至今也未取得有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让的手续，依然登记在谢友新名下，不存在转让分割的事实。既然谢友杰并未取得涉案土地的使用权，对涉案土地使用权的转让也就无处分权。因此谢国焘的上述主张没有事实和法律依据，一审法院不予采信。结合协议书中的约定及谢国焘已经办理房屋过户手续的事实，一审法院确认本案的《房地产买卖协议书》所交易的仅为谢友杰名下位于新庆街121号的三层楼房，并不包含该楼房使用范围内的土地。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。谢国焘与谢友杰之间签订的《房地产买卖协议书》系双方之间真实意思的表示，转让楼房的内容不违背法律、行政法规效力性强制性规定，且谢国焘已经依照协议书的约定将购房款全部支付给谢友杰，并且已经将该房屋所有权办理过户登记至其名下，协议书中双方的权利义务均已履行完毕，谢国焘已经取得涉案房屋的所有权，因此双方签订的《房地产买卖协议书》合法有效。二、涉案土地系登记在谢友新名下，对外具有公示效力，谢友新为涉案土地唯一使用权人。对于谢国焘提出涉案土地系爷爷谢其安与奶奶施广生购买后才以谢友新的名义办理土地使用证，涉案土地并非谢友新一人所有的主张。因谢国焘并未提供证据加以佐证，且其父亲谢友岳与两被告为亲兄弟，如照谢国焘所述涉案土地为其爷爷奶奶出资购买，则在两人已经去世的情况下涉案土地应作为遗产进行分配，谢友岳一样享有继承的份额，但涉案土地并未发生过继承纠纷。谢友新提供了证据证实了涉案土地的来源，系从谢敬芳处继承所得。对于谢国焘的上述主张，一审法院不予采信。谢国焘与谢友杰的交易仅为房屋并不包含土地，对于谢国焘主张涉案土地的征收补偿款归其所有并无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、确认谢国焘与谢友杰于2013年补签的落款日期为2010年8月16日的《房地产买卖协议书》合法有效；二、驳回谢国焘请求确认位于崇左市江州区住宅用地征收安置补偿款及奖励款共424408.5元归其所有，并由谢友新返还的诉讼请求。案件受理费7666元，因适用简易程序审理减半收取3833元，由谢国焘负担。 二审期间,谢国焘向本院提供的证据：谢友岳于2018年12月30日出具的《说明书》，拟证明争议的宅基地来历。谢友新、谢友杰无证据向本院提交。 谢友新、谢友杰对谢国焘提供的证据的质证意见：对《说明书》的真实性、合法性、关联性有异议。谢友新持有的房契及国有土地所有权证足以证明宅基地是谢敬芳赠与谢友新。 本院对谢国焘提供的证据的认证：谢友岳于2018年12月30日出具的《说明书》未在一审期间提供，谢友岳系谢国焘的父亲，与谢国焘有利害关系，在无其他证据予以佐证的情况下，不予认定。故该《说明书》不能证明争议的宅基地来历。 谢国焘对一审法院认定事实的异议:《房地产买卖协议书》的名字不是其本人所签。本院认为，谢国焘在本案诉讼中已追认该协议的效力，其提出的事实异议，本院不予审查。 谢友新、谢友杰对一审法院认定事实无异议。 综上，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，《房地产买卖协议书》中第二条、第六条已明确约定交易的房屋无国有土地使用权证，证明谢国焘在签订该协议就已明知双方交易的仅是房屋，而不包括土地。此后，谢国焘又办理了房屋使用权证，其亦知晓其房屋无土地使用权证。双方交易至今将近九年，谢国焘并未就土地使用权证的过户问题主张过权利，进一步证明其明知房屋无土地使用权证这一事实。谢国焘认为，房地产转让时，房屋的使用权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让,该房屋在使用范围内的土地使用权也相应由其享有。本院认为，涉案土地登记在谢友新名下，在没有相关证据证实谢友新已将涉案土地转给谢友杰的情况下，不能认定登记在谢友新名下的土地使用权已经转让给谢国焘。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”涉案土地属于划拨土地，应优先适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的特别规定，涉案土地至今未获得人民政府批准办理土地使用权出让手续，依然登记在谢友新名下，因此，不存在涉案土地已经转让的事实，且涉案土地登记在谢友新名下，对外具有公示效力，证明谢友新为涉案土地使用权人，故对谢国焘的主张，不予支持。 综上所述，谢国焘的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7666元，由上诉人谢国焘负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁丹杰 审 判 员 柳成功 审 判 员 谢文彬 二〇一九年十月三十一日 法官助理 黄伟明 书 记 员 农吕君 附：相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。