广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6400号上诉人(原审原告、反诉被告)：中山市桦联鸿物业管理有限公司，住所地广东省中山市古镇镇冈南工业大道西八路2号首层第10卡。法定代表人：蔡彦华，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐新如，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪欣，北京市京师（中山）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市古镇名古汇百货商场，住所地广东省中山市古镇东兴西路80号82号古二裕盈商厦首层之1。主要负责人：林耀能，该商场总经理。委托诉讼代理人：颜镇海，广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳清，广东广诚信律师事务所律师。上诉人中山市桦联鸿物业管理有限公司（以下简称桦联鸿公司）因与上诉人中山市古镇名古汇百货商场（以下简称名古汇商场）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初16162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。桦联鸿公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回名古汇商场的反诉请求，依法判令名古汇商场退回租赁保证金15万元；2.依法判令桦联鸿公司无需向名古汇商场支付律师费2万元。事实和理由：一、名古汇商场违约，应解除合同并退还租赁保证金。名古汇商场的商场经营没有餐饮项目，不具备餐饮条件，致使其签订租赁合同的目的无法实现。二、即使其存在违约，违约金金额也明显过高。一审判决其向名古汇商场交纳的租赁保证金15万元全部归名古汇商场所有，该违约金金额过高，远超过名古汇商场的实际损失，违约金应当以实际损失为限。请求依法减少违约金金额，将租赁保证金抵扣租金。针对桦联鸿公司的上诉，名古汇商场口头答辩称一审法院已对桦联鸿公司的上诉内容进行驳斥，请求二审法院审核。名古汇商场上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令桦联鸿公司支付其2018年6月至2018年11月的占用费425000元（按85000元/月，共5个月）；3.判令桦联鸿公司支付违约金20万元。事实和理由：一审认定部分事实错误，适用法律错误，应予以改判。一、由于桦联鸿公司的违约行为导致其可期待利益落空，桦联鸿公司应当支付从2016年6月至2018年11月止占用其物业的占用费。其与桦联鸿公司签订合同给予免租期，是让渡其部分利益，目的是为了顺利收取后面的租金，现桦联鸿公司没有进行装修开业，还起诉到法院污蔑是其责任，桦联鸿公司应当支付这期间的占用费。二、履约保证金与违约金不存在冲突，该约定是双方真实的意思表示，其主张的违约金应得到支持。退一步说，如法院认为必须择二选一，在其坚持两个诉求都要求且不改变时才能判罚，不应当直接判定15万元而不支持违约金20万元。且判决的15万元履约保证金不能弥补其损失，法院应当支持其20万元违约金的诉求。针对名古汇商场的上诉，桦联鸿公司口头答辩称，名古汇商场所称的可得利益无事实及法律依据，且一审判决的违约金与保证金有冲突，请求二审法院予以调整。桦联鸿公司向一审法院起诉请求：1.解除桦联鸿公司与名古汇商场签订的《名古汇百货商场租赁合同》；2.名古汇商场返还押金15万元；3.名古汇商场向桦联鸿公司支付违约金20万元。名古汇商场向一审法院提出反诉请求：1.桦联鸿公司向名古汇商场支付2018年12月1日至2019年1月18日期间的租金136000元及利息（以136000元为基数，自2019年1月6日起按每日万分之三计算至清偿之日止）；2.桦联鸿公司向名古汇商场支付2018年6月至2018年11月的占用费425000元（按85000元/月，共5个月）；3.桦联鸿公司向名古汇商场支付违约金20万元；4.名古汇商场没收桦联鸿公司缴纳的租赁保证金15万元；5.桦联鸿公司赔偿名古汇商场为此支付的律师费2万元。一审法院认定事实：涉案房屋的相关土地证及房产证显示地址均为中山市XX镇XX路，土地使用权人及权属人均为中山市XX镇XX村民委员会。涉案房屋于2005年6月15日经消防验收合格，并同意投入使用。涉案房屋显示门牌地址为中山市XX镇XX路XX号及XX号。中山市XX镇XX村民委员会出具一份《证明》，确认了中山市XX镇XX路XX号及XX号xx商厦与房产证地址实属同一地址。2016年5月1日，中山市XX镇XX村民委员会将涉案房屋出租给名古汇商场使用，租赁期限是2016年5月1日至2026年4月30日。2018年5月22日，名古汇商场作为出租方（甲方）与承租方（乙方）桦联鸿公司签订一份《名古汇商业中心租赁合同》，约定甲方将中山市XX镇XX路XX号及XX号的名古汇商业中心三层C001经营面积为4183平方米的商铺出租给乙方用于经营餐饮酒楼；租赁时间2018年6月1日起至2026年2月28日止；场地交付日期为2018年5月22日，免租期至11月30日，从2018年12月1日开始计算租金；其中第1-3年每月租金85000元。每月5日前缴纳当月租金；乙方应按期缴纳租金等其他应缴费用，若乙方逾期缴交任何一项款项，每逾期一天，按应缴款项的万分之三向甲方支付滞纳金，如乙方拒付或滞付任何一项款项逾期超过15天，视为乙方单方面解除合同，甲方有权停止水、电等一切服务并收回铺位，乙方所缴纳一切费用不予退还，且甲方有权向乙方追偿拖欠的款项、滞纳金及追究乙方单方解除合同的违约责任；如乙方违约，甲方为实现该债权引发诉讼时，由乙方赔偿甲方因维权所发生的诉讼费、律师费、公证费等相关费用；本合同签订之日，乙方须向甲方一次性支付租赁保证金15万元；甲方应向乙方提供村委第一次消防验收合格资料，如需甲方协助办理相关经营行业消防验收等相关手续的，甲方应在收到乙方通知后十五天内予以协助；如需甲方协助乙方办理营业执照、税务登记等相关手续的，甲方应在收到乙方通知后十五天内予以协助；甲乙双方应按本合同约定全面履行义务，任何一方未按合同约定履行义务即构成违约，按本合同约定承担违约责任；如因甲方原因导致本合同无法履行的，则甲方应在七天内向乙方返还保证金，并向乙方支付20万元违约金，用于补偿乙方的装修及经营搬迁损失；乙方有下列违约行为之一者，甲方可随时单方解除合同，收回铺位，租赁保证金不予退还，乙方还须向甲方支付20万元作为违约金；1.……，2.乙方未按约定时间支付租金等一切费用逾期超过15个日历天的,……；合同还约定了其他内容。合同签订后，桦联鸿公司向名古汇商场缴纳了租赁保证金150000元，名古汇商场按约将租赁物交付给桦联鸿公司使用。2018年6月19日，桦联鸿公司在上述租赁地址登记设立了中山市金蒿餐饮管理有限公司。桦联鸿公司称其成立中山市金蒿餐饮管理有限公司后，以该公司名义向消防部门申请报建消防；经消防部门查实，该地段不适宜办理大型餐饮、酒楼，要求桦联鸿公司提供之前的消防许可证和消防的相关设计图纸。之后，桦联鸿公司要求名古汇商场提供上述消防资料或协助桦联鸿公司申请消防设计图纸，以尽快进行装修。但名古汇商场以各种借口拖延时间，并不能提供消防资料或代桦联鸿公司申请消防设计图纸，直接造成桦联鸿公司无法进行装修。桦联鸿公司于2018年10月18日以书面形式发出《解除合同通知书》，要求名古汇商场收到《解除合同通知书》之日办理解除合同的相关事宜。但名古汇商场不予以配合。2018年12月12日，桦联鸿公司遂向一审法院提起诉讼，主张前述诉求。立案后，名古汇商场以桦联鸿公司未缴纳租金，构成根本性违约为由向一审法院提起反诉，主张前述反诉请求。诉讼中，名古汇商场不确认桦联鸿公司主张的事实，称桦联鸿公司并没有提供任何证据证明其主张的事实，也没有提交相关部门不准许办理大型餐饮、酒楼的证明；事实上，其他商铺均可办理了消防手续；且合同约定桦联鸿公司要通知名古汇商场15日内予以协助，但名古汇商场并未收到桦联鸿公司要求协助的通知，名古汇商场已提交了消防验收合格意见书，明确记载一共4层、建筑面积19906平方米，均已办理了消防验收。对于桦联鸿公司提出解除合同的请求，名古汇商场表示同意。诉讼中，双方均确认合同于2019年1月18日解除。但对于租赁保证金15万元及违约金20万元的请求，名古汇商场表示合同解除系桦联鸿公司单方提出提前解除合同，其应承担违约责任，名古汇商场不存在违约，有权没收保证金15万元并要求承担违约责任。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，名古汇商场与桦联鸿公司签订的《名古汇商业中心租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容及形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应恪守履行。本案中，桦联鸿公司主张名古汇商场存在违约行为，但未提供任何证据证明其主张的事实，应承担举证不能的法律后果。而名古汇商场对桦联鸿公司主张的事实不予确认，并提供了证据证明其出租的房屋已办理了消防验收合格意见书。故桦联鸿公司基于名古汇商场存在违约行为，主张解除合同，要求名古汇商场返还租赁保证金并支付违约金，理由与事实并不充分，不予支持。鉴于名古汇商场同意解除合同，双方也确认了合同解除时间（2019年1月18日）并当庭办理了交接手续，一审法院对此予以确认。关于名古汇商场的反诉请求。名古汇商场主张桦联鸿公司未按合同约定缴交租金，已构成违约。一审法院认为，桦联鸿公司未提供证据证明其已按约定缴交租金，已违反合同约定，属于违约。故按合同约定，名古汇商场有权没收桦联鸿公司缴交的租赁保证金15万元。名古汇商场该项诉请，理据充分，予以支持。关于违约金20万元的请求，当事人既约定违约金，又约定保证金。现桦联鸿公司违约，一审法院已支持名古汇商场关于没收保证金的请求，该保证金已足以弥补名古汇商场的损失，故对于违约金的请求，不再支持。关于名古汇商场主张2018年12月1日至2019年1月18日期间的租金136000元及利息（以136000元为基数，自2019年1月6日起按每日万分之三计算至清偿之日止）的请求。上述已确认合同解除时间为2019年1月18日，故桦联鸿公司应支付2018年12月1日至2019年1月18日期间的租金136000元及利息。名古汇商场该项诉请，符合合同约定，予以支持。关于名古汇商场主张2018年6月至2018年11月的占用费425000元（按85000元/月，共5个月）的请求。一审法院认为，按合同约定，2018年6月至2018年11月为免租期，从2018年12月1日开始计算租金。名古汇商场主张上述免租期的占用费，依据不足，不予支持。关于律师费2万元的请求，合同约定如桦联鸿公司违约，名古汇商场为实现该债权引发诉讼时，由桦联鸿公司赔偿名古汇商场因维权所发生的诉讼费、律师费、公证费等相关费用。名古汇商场已提供了相应委托代理合同及律师费发票予以证明，故其该项诉请，理据充分，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除桦联鸿公司与名古汇商场于2018年5月22日签订的《名古汇商业中心租赁合同》；二、桦联鸿公司于判决发生法律效力之日起十日内向名古汇商场支付2018年12月1日至2019年1月18日期间的租金136000元及利息（以136000元为基数，自2019年1月6日起按每日万分之三的标准计算利息至清偿之日止）；三、桦联鸿公司缴纳的租赁保证金15万元归名古汇商场所有；四、桦联鸿公司于判决发生法律效力之日起十日内向名古汇商场支付律师费2万元；五、驳回桦联鸿公司的其他诉讼请求；六、驳回名古汇商场的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7600元，减半收取计3800元，由桦联鸿公司负担；反诉案件受理费6300元，由桦联鸿公司负担2190元，名古汇商场负担4110元。二审中当事人均没有提交新证据。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合桦联鸿公司及名古汇商场的上诉请求，综合评述如下：第一，关于合同解除的责任在谁，即谁存在违约行为的问题。租赁合同约定该商铺用于经营餐饮酒楼，证据显示，桦联鸿公司在2018年6月19日已经在上述租赁地址登记设立了餐饮公司，符合双方合同约定的经营餐饮酒楼的使用目的，但是，桦联鸿公司自2018年6月接收租赁物后，在合同约定的租金计算日即2018年12月1日起，一直没有交纳租金，已构成违约，且因桦联鸿公司的该违约行为导致租赁合同解除，因此，租赁合同履行中的违约方是桦联鸿公司，名古汇商场不存在违约行为。桦联鸿公司上诉认为系名古汇商场提供的租赁物不能达到使用目的构成违约而导致解除合同没有任何证据证实，该上诉理由不成立，不予采纳。第二，关于桦联鸿公司是否应当支付律师费的问题。租赁合同约定如桦联鸿公司违约，名古汇商场为实现债权引发诉讼的律师费等相关费用应当由桦联鸿公司赔偿。一审法院据此判决桦联鸿公司支付律师费2万元于法有据，桦联鸿公司的该上诉理由不成立，不予采纳。第三，关于桦联鸿公司是否应当支付免租期间的租金问题。租赁合同约定的免租期是2018年6月至11月30日，名古汇商场之所以给予桦联鸿公司免租优惠，应当是基于租赁合同约定的租赁期限履行完毕为前提，现因桦联鸿公司的违约行为导致租赁合同提前解除，名古汇商场给予租金优惠的前提条件已经不存在，桦联鸿公司应当按照剩余租赁期限占全部租赁期限的比例补缴免租期的租金。名古汇商场主张该期间的占用费（也就是租金）是425000元（计算了5个月），因租赁合同约定的租赁期是93个月，现租赁合同已于2019年1月18日解除，根据剩余租赁期限占全部租赁期限比例计算，桦联鸿公司应补缴免租期的租金382500元。名古汇商场要求桦联鸿公司全额补缴免租期间的租金的理由不成立，不予采纳。第四，关于名古汇商场还主张违约金20万元、桦联鸿公司主张名古汇商场收取的租赁保证金15万元应当返还及该违约金金额存在明显过高的问题。前述，本案导致合同解除的责任在桦联鸿公司，依据合同约定，桦联鸿公司未按约定时间支付租金……等费用，逾期超过15个日历天的，名古汇商场可随时解除合同，收回铺位，租赁保证金不予退还，桦联鸿公司还需向名古汇商场支付20万元作为违约金。如因名古汇商场原因导致本合同无法履行的，则名古汇商场返还租赁保证金并支付20万元违约金……。由此可见，该租赁保证金的性质仍属于违约金性质，桦联鸿公司违约，约定支付的违约金是35万元。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。就本案言，在名古汇商场及桦联鸿公司均没有就损失进行充分举证的情况下，一审法院确定15万元的违约金尚属公平合理，名古汇商场要求再支付违约金20万元以及桦联鸿公司认为该15万元违约金过高的理据均不充分，本院对此均不予采纳。综上所述，名古汇商场的上诉请求部分成立，予以采纳。桦联鸿公司的上诉请求及理由均不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初16162号民事判决第一、二、三、四、五；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初16162号民事判决第六项；三、中山市桦联鸿物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向中山市古镇名古汇百货商场支付免租期间的租金382500元；四、驳回中山市古镇名古汇百货商场的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7600元减半收取3800元，由中山市桦联鸿物业管理有限公司负担；反诉案件受理费6300元，由中山市古镇名古汇百货商场负担1575元，中山市桦联鸿物业管理有限公司负担4725元。二审案件受理费13750元，由中山市古镇名古汇百货商场负担3438元，中山市桦联鸿物业管理有限公司负担10312元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  章文佳二〇一九年十一月十九日书记员  廖建锋