北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初49782号原告（反诉被告）：北京市高聚实业公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡高碑店村南。法定代表人：张洪贵，总经理。委托诉讼代理人：张红立，北京望和律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京中艺阳光文化有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街20号1幢6层607室。法定代表人：黄泰淞，经理。委托诉讼代理人：樊羽生，北京晓生律师事务所律师。委托诉讼代理人：李响，北京晓生律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京市高聚实业公司（以下称高聚实业公司）与被告（反诉原告）北京中艺阳光文化有限公司（以下称中艺阳光公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。高聚实业公司的委托诉讼代理人张红立，中艺阳光公司的委托诉讼代理人樊羽生、李响到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高聚实业公司向本院提出诉讼请求：一、解除高聚实业公司和中艺阳光公司于2015年4月18日签订的《合作协议书》；二、中艺阳光公司腾退并返还位于北京市朝阳区高碑店村东工业区华生天桥西北角1800.94平方米的土地及地上建筑物（中合大厦北侧二层楼房）；三、中艺阳光公司支付高聚实业公司自2015年1月1日至实际腾退之日止的固定收益（按照每年425250元的标准计算）。事实与理由：2015年4月18日，高聚实业公司和北京勇闯天下贸易有限公司（2015年8月18日更名为中艺阳光公司）签订《合作协议书》，约定双方共同合作建设高碑店村“老北京民俗”文化产业项目，项目合作期限49年，自2015年1月1日至2063年12月31日，项目合作期间，高聚实业公司不参加中艺阳光公司经营管理，也不承担经营损失，中艺阳光公司每年分二次支付高聚实业公司固定收益，前五年每年固定收益为40.05万元（按照每年每亩15万元计算），第六年起每五年递增5%。现中艺阳光公司长期拖欠高聚实业公司固定收益款及物业管理费，并且在合同履行期间，中艺阳光公司私自改变项目用途，将约定投资建设的“老北京民俗”文化产业项目，改变为“小产权房”对外进行出售（以联合建设投资的名义），一次性收取商户购房款，经了解中艺阳光公司至今已拖欠建筑物施工企业工程款、装修款、设备款等。根据《合作协议书》第四条、第五条以及第七条的约定，高聚实业公司有权解除协议。故向法院提起诉讼，请求法院依法支持高聚实业公司的诉讼请求。中艺阳光公司辩称并反诉称：同意解除合同，不同意高聚实业公司的其他诉讼请求。双方签订协议后高聚实业公司就把场地封了，不让我们施工，是高聚实业公司先违约。目前建筑物在高聚实业公司的控制之下，说不上返还。地上建筑物是中艺阳光公司以2500万元从东南海岸公司购买来的，但东南海岸公司让中艺阳光公司和高聚实业公司签合同，所以我们才跟高聚实业公司签订的合同。另我方提起反诉，要求高聚实业公司赔偿我公司损失2500元，并支付自2016年1月1日至实际支付之日止的利息（以2500万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。高聚实业公司针对反诉辩称：不同意中艺阳光公司的反诉请求，补偿款应当参照鉴定的价值和双方的过错程度进行确定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月,高聚实业公司（甲方）与北京东南海岸文化传播有限公司（乙方，以下称东南海岸公司）签订《合作协议书》，约定：甲乙双方共同合作建设高碑店村“老北京民俗”文化产业项目；本项目位于高碑店村东工业区华声天桥西北角场地，场地占地面积4473.75平方米（约6.74亩）；甲方提供高碑店村新农村建设用地，收取固定收益，不参加合作项目的经营，亦不承担合作项目任何经营风险，乙方按照自身发展文化产业需要，按照高碑店新农村统一规划要求进行投资建设并负责全部建设费用，以自己名义对外独立经营，承担经营期间的全部债权债务；乙方未经甲方书面同意及有关部门批准，不得擅自转租或改变项目用地性质和用途；固定收益为，前5年乙方每年支付甲方101.1万元（按每年每亩15万元计算），第6年起每5年递增5%；合作期限50年，2014年1月1日至2063年12月31日；合作期满，如双方未达成新的合作协议，本协议终止，乙方在合作场地范围内投资建设的建筑物、构筑物、装修及设备、设施，由甲乙双方按照甲方或甲方上级主管部门的统一决定执行等等。2015年4月18日，高聚实业公司（甲方）与东南海岸公司（乙方）签订《补充协议》，将《合作协议书》原约定的占地面积调整为2687.9平方米；固定收益调整为每年60.6万元，第6年起每5年递增5%；物业费自2015年1月1日起每年19353元；其他条款未变。2015年4月18日，高聚实业公司（甲方）和北京勇闯天下贸易有限公司（乙方，后更名为中艺阳光公司）签订《合作协议书》约定甲、乙双方就共同合作建设高碑店村“老北京民俗”文化产业项目，达成合作协议，项目位于高碑店村东工业区华生天桥西北角场地，合作场地占地面积1800.94平方米，甲方提供高碑店村新农村建设用地，乙方按照自身发展文化产业需要，按照高碑店新农村统一规划要求进行投资建设。甲方按照本协议约定收取固定收益，不参加合作项目的经营，亦不承担合作项目任何经营风险，乙方以自己名义对外独立经营，并承担经营期间的全部债权债务。合作期限49年。2015年1月1日至2063年12月31日止。合作期间乙方支付甲方固定收益，前五年每年支付固定收益40.05元，第六年起每五年递增5%。2015年4月20日，东南海岸公司（甲方）、北京中合信达投资管理咨询有限公司（以下称中合信达公司，甲方担保方）、中艺阳光公司（乙方）签订《中艺文化中心项目合作转让协议》，约定：本协议签署前，东南海岸公司和高聚实业公司签订《合作协议书》，高聚实业公司同意东南海岸公司将《合作协议书》中所述的合作项目中的部分地块及地上建筑物的合作权利转让给乙方，甲方担保方承诺为甲方履行本协议承担连带保证责任。甲方将1800.94平方米的地块合作权利有偿转让给乙方，转让价格为2500万元。乙方应在本协议签署后3日内向甲方支付定金50000元。乙方在与高聚实业公司签订上述协议后15日内，向甲方支付部分转让款150万元，同时甲方将本协议中所述地块及地上建筑物交付乙方，乙方将在30日内向甲方再次支付转让费1300万元，剩余1000万元转让费应在2015年12月之前乙方对该建筑物改造完成后。本协议中所述的地块及地上建筑物交付乙方后，乙方应于2015年4月30日前对该建筑物进行装修改造。此期间，甲方及担保方应保证负责乙方在施工、捡来交付使用中所需的水电、上下水、楼梯及场地改造、村里工作协调等配套设施的正常使用，费用由乙方负担。改造夹层钢结构及门窗玻璃费用由甲方承担。2015年7月10日，曲*分五笔向欧*清账户转账共计600万元。东南海岸公司、中合信达公司先后出具多张《收据》，金额共计2500万元。在取得上述建筑物后，中艺阳光公司和案外人签订合同，将部分房屋出租给他人用于长期居住使用。2015年4月30日，北京市朝阳区高碑店乡高碑店村民委员会、高碑店村经济合作社及高聚实业公司联合发出《关于禁止买卖房屋使用权的通知》，要求高碑店村区域内所有经营企业，不得将所建房屋出售给他人用于长期居住使用，不得以长期租赁方式或其他变相方式出租所建房屋用于长期居住使用。2015年10月，各方就此事发生争议，高碑店派出所介入，此后，涉案场地地上建筑物上锁并处于空置状态。2019年1月9日，本院进行了现场勘验，涉案场地在中合大厦北侧，地上建筑物为二层楼房，现无人居住，处于空置状态。经原告申请，本院依法委托北京建基业工程管理有限公司对中合大厦北侧二层楼房的造价进行鉴定，鉴定结论为，工程造价鉴定金额7429349.77元。为查明涉案房屋所在土地性质及土地审批情况，本院依法至北京市朝阳区高碑店乡人民政府及北京市朝阳区规划局了解情况。经查，涉案土地的所有权人为北京市朝阳区高碑店乡高碑店村农民集体，土地性质为集体土地，在北京市朝阳区规划局无相关规划审批记录。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据我国土地管理法及实施条例的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。本案中，双方签订《合作协议书》，虽名为合作建设“老北京民俗”文化产业项目，但约定了开发建设建筑物的相关事宜，对合作期内发生国家征占时及合作期满后建筑物的处置亦进行了约定。双方在签订合同时已明知要在集体土地上开发建设建筑物，根据法律规定，在集体土地进行非农业建设，应当取得区县级人民政府核发的证书以确认建设用地使用权，并依法取得建设规划许可手续，但本案中各方当事人在集体土地建设建筑物进行非农建设，并未取得区县级人民政府相关部门核发的建设用地使用证书，对于该建筑物的建设亦未取得规划、建设等许可手续，故高聚实业公司和中艺阳光公司签订的《合作协议书》以及东南海岸公司、中合信达公司、中艺阳光公司签订《中艺文化中心项目合作转让协议》违反法律强制性规定，应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故中艺阳光公司应当对涉案场地予以返还。中艺阳光公司在涉案场地上投资建设了中合大厦北侧建筑物，建筑物建成之后，和涉案土地无法分割，故高聚实业公司要求返还涉案土地及中合大厦北侧建筑物的诉讼请求本院予以支持。双方签订的《合作协议书》虽被确认为无效，但高聚实业公司将涉案场地交付给中艺阳光公司，中艺阳光公司应当支付相应使用费。故对于场地使用费的时间，本院计算根据中艺阳光公司已经支付场地使用费的情况、实际使用场地的情况并参照双方约定的场地使用费用等酌情予以计算。合同无效之后，高聚实业公司应当赔偿中艺阳光公司相应损失。考虑到中合大厦北侧建筑物和涉案土地不可分割，收回涉案场地必然一并收回地上建筑物，且在收回地上建筑物之后，高聚实业公司对于该建筑物可以予以利用和使用，故本院参照工程造价的鉴定结论，结合本案的实际情况判决高聚实业公司对中艺阳光公司的损失予以赔偿。关于中艺阳光公司支付给东南海岸公司的价款，中艺阳光公司可依据和东南海岸之间的合同另行向东南海岸公司主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京中艺阳光文化有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）北京市高聚实业公司位于北京市朝阳区高碑店乡高碑店村东工业区华声天桥西北角一千八百点九四平方米的土地及地上建筑物（中合大厦北侧二层楼房）；二、被告（反诉原告）北京中艺阳光文化有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）北京市高聚实业公司场地使用费损失二十万元；三、原告（反诉被告）北京市高聚实业公司于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）北京中艺阳光文化有限公司损失七百四十二万九千三百四十九元七角七分；四、驳回原告（反诉被告）北京市高聚实业公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京中艺阳光文化有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费60800元，由被告（反诉原告）北京中艺阳光文化有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费83400元，由原告（反诉被告）北京市高聚实业公司负担24753元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京中艺阳光文化有限公司负担58647元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费133673.04元，由原告（反诉被告）北京市高聚实业公司负担66836.52元（已交纳），由被告（反诉原告）北京中艺阳光文化有限公司负担66836.52元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由被告北京中艺阳光文化有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  吴 娜人民陪审员  李秀军人民陪审员  张 玮二〇一九年十一月十八日书 记 员  李丽花