镇江市丹徒区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1112民初2482号 原告：匡勇，男，1974年2月23日生，汉族，住镇江市丹徒区辛丰镇。 委托诉讼代理人：张林彬，江苏东方之光律师事务所律师。 被告：颜国平，男，1961年9月18日生，汉族，住镇江市丹徒区辛丰镇。 被告：倪锐洪，男，1964年11月14日生，汉族，住镇江市丹徒区辛丰镇。 被告：吴静妹，女，1963年12月8日生，汉族，住镇江市丹徒区辛丰镇。 原告匡勇与被告颜国平、倪锐洪、吴静妹申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告匡勇及其委托诉讼代理人张林彬、被告颜国平、倪锐洪、吴静妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：准许对被告倪锐洪、吴静妹名下的位于镇江市丹徒区辛丰镇于南村谏黄公路旁，辛丰镇政府对面，大润发超市一楼沿街门面房的执行。事实和理由：2018年10月11日，镇江市丹徒区人民法院对原告匡勇与被告倪锐洪、吴静妹民间借贷纠纷一案作出了（2018）苏1112民初第2825号民事判决，判决被告倪锐洪、吴静妹于判决书生效后十日内偿还原告借款本金1300000元及利息（自2018年8月1日起以借款本金1300000元为基数按照月利率2%计算至实际给付之日）。该判决生效后，被告倪锐洪、吴静妹未能履行还款义务。此后，原告依法向镇江市丹徒区人民法院申请强制执行，并申请对两被告名下的已查封财产进行拍卖。此后，镇江市丹徒区人民法院依据（2018）苏1112执2088号执行裁定书查封两被告名下的位于镇江市丹徒区辛丰镇于南村谏黄公路旁，辛丰镇政府对面，大润发超市一楼沿街门面房。2019年7月2日，被告（案外人）颜国平对上述执行标的提出书面异议，同年8月12日，镇江市丹徒区人民法院作出（2019）苏1112执异52号执行裁定书，裁定中止对被告颜国平购买的被告倪锐洪、吴静妹房屋的执行。原告对此不服，认为被告颜国平与被告倪锐洪、吴静妹存在业务往来，倪锐洪、吴静妹拖欠颜国平货款，为了支付货款，三人签订了名为《售房合同》，实为《以物抵债协议》。执行机构仅对《售房合同》及收条做出了形式审查。在未组织原、被告听证这一正当程序下，草率作出了中止执行的结论。被告颜国平仅以《售房合同》、收条不足以证明其拥有涉案房屋的所有权。综上，被告颜国平对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。为维护原告的合法权益，现根据相关法律规定向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告颜国平辩称：我与倪锐洪、吴静妹并非恶意串通，我有《售房合同》和收条作为依据，该合同是真实有效的，房屋面积共164平方米，于2018年4月16日签订售房合同。2013年4月至2014年3月，倪锐洪共计欠我钢材款636790元（有销货清单），2014年年底结账我没有拿到钱，倪锐洪重新出具了借条，包括利息共计640000元，借条中约定利息按月利率1.5%计算。2015年到2016年，我拿了一年利息，但没有收到本金。2017年底，我本金利息均未收到。2018年底，倪锐洪停止支付利息。2018年3月，我找到倪锐洪、吴静妹，经协商他们同意将存仁堂药店的房屋出售给我。倪锐洪原先与存仁堂药店有租赁合同未到期，但房租已经收取，所以就交给了我，我共收取了一年零五个月的房租，租金共计93500元。之后还有另外三家，17000元两家，另一家14170元。倪锐洪应该给我的房租是141670元。我还付了现金77500元给倪锐洪，合计购房款为984000元。倪锐洪出售给我的房屋应该归我所有，原告不能申请法院强制执行。 被告倪锐洪辩称：我与原告的借贷关系已经好多年了，我实际给的利息按3分算，已经远远超过了本金。因我将房屋抵押给了辛丰精工轴承厂，如果抵押有效该房屋的权利人系精工轴承厂。我的别墅当时评估330余万元加上装修大概400多万元，当时原告要求执行，我最低拍卖290万元，我不知道有什么猫腻，按232万元拍卖出去了，造成我重大损失，我的钱已经给的差不多了，该房屋已经够还原告款项了。我不同意原告执行涉案房屋，该房屋已经抵押给了辛丰精工轴承厂。 被告吴静妹辩称：颜国平的陈述属实，我们已将涉案房屋出售给了颜国平，现在房屋属于颜国平所有，因此，原告不能再执行该房屋。 本院经审理认定事实如下:本案讼争的房屋坐落于镇江市丹徒区辛丰镇于南村谏黄公路旁，辛丰镇政府对面，土地使用权性质为国有划拨土地，土地使用者为丹徒县辛丰镇集镇建设办公室，诉争房屋登记在被告倪锐洪、吴静妹名下。 另查明，2018年9月3日，本院立案受理了原告匡勇与被告倪锐洪、吴静妹民间借贷纠纷一案，同时，匡勇向本院提交了财产保全申请，要求查封、冻结、扣押倪锐洪、吴静妹1350000元银行存款或等值财产，并提供中国大地财产保险股份有限公司的保函作为担保。同日，本院作出（2018）苏1112民初2825号民事裁定，裁定查封、冻结、扣押倪锐洪、吴静妹1350000元银行存款或等值财产。同日，本院向镇江市丹徒区不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了登记在倪锐洪、吴静妹名下的位于丹徒新城驸马山庄领山别墅百合园J幢106室及丹徒区辛丰镇于南村谏黄公路旁的商业用房（建筑面积为2165.51平方米）。 又查明，2018年10月11日，本院对原告匡勇与被告倪锐洪、吴静妹民间借贷纠纷一案作出了（2018）苏1112民初第2825号民事判决，判决被告倪锐洪、吴静妹于判决书生效后十日内偿还原告借款本金1300000元及利息（自2018年8月1日起以借款本金1300000元为基数按照月利率2%计算至实际给付之日）。该判决生效后，被告倪锐洪、吴静妹未能履行还款义务。此后，原告依法向镇江市丹徒区人民法院申请强制执行，并申请对两被告名下的已查封财产进行司法拍卖。此后，本院依据（2018）苏1112执2088号执行裁定书，查封了两被告名下的位于镇江市丹徒区辛丰镇于南村谏黄公路旁，辛丰镇政府对面，大润发超市一楼沿街门面房。随后颜国平对本院的执行行为提出书面异议，2019年8月12日，本院经审理作出（2019）苏1112执异52号执行裁定书，裁定中止（2018）苏1112执2088号执行案件中对颜国平购买的被执行人倪锐洪、吴静妹房屋的执行。 还查明，2018年4月16日，颜国平（乙方）与镇江市丹徒区润宇商行（甲方，投资人为倪锐洪）签订《售房合同》一份，约定甲方将现有的自建房润宇经适性保障房现存仁堂药店（自前到后）房屋转让给乙方永久使用拥有，转让面积164㎡，单价为6000元/㎡，金额为984000元等，被告倪锐洪、吴静妹在合同甲方处签名。此后，颜国平通过货款抵扣（764800元）、房租抵扣及现金给付（77500元）等方式付清了购房款，但未办理过户登记。 以上事实，有（2019）苏1112执异52号执行裁定书、抵押担保合同、售房合同、租赁合同、收条、国有土地使用证、镇江市不动产登记信息查询结果证明等证据及当事人当庭陈述予以证实。 本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，被告颜国平对登记在被告倪锐洪、吴静妹名下的诉争房屋提出执行异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。应同时满足上述四个要件，缺一不可。本案中，涉案房屋所涉及的土地为划拨取得，且现仍登记在丹徒县辛丰镇集镇建设办公室名下。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”的规定以及物权法上“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理，本案中，虽然被告颜国平与倪锐洪、吴静妹签订了《售房合同》，但转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。案涉《售房合同》中的房屋建立于倪锐洪、吴静妹以划拨方式取得的土地之上，因此其处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，上述条例属于行政法规的强制性规定。本案房屋的土地使用权人倪锐洪、吴静妹未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《售房合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定，本案在起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，案涉《售房合同》亦应认定为无效。 此外，被告颜国平向倪锐洪、吴静妹购买诉争房屋的房款主要是通过货款抵账的方式付清，这说明双方《售房协议》的订立系基于颜国平与倪锐洪、吴静妹之间的货款抵账行为，涉案合同性质实质上是以房抵债协议，该协议的目的在于消灭颜国平对倪锐洪、吴静妹的债权而非单纯的房屋买卖。颜国平与倪锐洪、吴静妹之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债务的利益，且破坏了债权平等受偿原则，损害了其他与倪锐洪、吴静妹之间存在债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据《售房合同》阻却有合法权利的原告基于生效法律文书申请强制执行。 综上，原告主张准许执行被告倪锐洪、吴静妹名下的位于镇江市丹徒区辛丰镇于南村谏黄公路旁，辛丰镇政府对面，大润发超市一楼沿街门面房的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 准许执行被告倪锐洪、吴静妹名下的位于镇江市丹徒区辛丰镇于南村谏黄公路旁，辛丰镇政府对面，大润发超市一楼沿街门面房。 案件受理费2300元，由被告颜国平负担1150元，被告倪锐洪、吴静妹负担1150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交相应上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  罗晓文 人民陪审员  夏瑞锋 人民陪审员  尹建良 二〇一九年十一月七日 法官 助理  邰利明 书 记 员  徐 娴