安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终2614号 上诉人（原审原告）：中国人民解放军安徽省萧县人民武装部，住所地安徽省萧县龙城镇八一路。 法定代表人：周磊，该人民武装部部长。 委托诉讼代理人：周宗书，安徽三联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马莉，安徽三联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐鹏，男，1976年8月5日出生，汉族，住安徽省萧县。 上诉人中国人民解放军安徽省萧县人民武装部（以下简称萧县人武部）因与被上诉人徐鹏租赁合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2019）皖1322民初2968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。萧县人武部的委托诉讼代理人马莉、被上诉人徐鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 萧县人武部上诉请求：判令徐鹏拆除违规扩建的房屋，立即腾退房屋、移交租赁的场地、房屋等资产给萧县人武部，支持萧县人武部的一审全部诉讼请求，案件受理费由徐鹏承担。事实和理由：1.一审判决认定事实部分不清，适用法律错误。一审查明徐鹏没有报经行政部门办理建设规划审批手续，也没有经过萧县人武部同意，于2014年在原有房屋基础上增建部分房屋，将门厅由一层增建至二层，另建一处三层建筑。根据案涉租赁合同第八条规定，徐鹏增建、扩建房屋必须经过萧县人武部的书面同意后方可实施，依照相关法律规定，承租人未经出租人同意装饰、装修或扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。人民法院应对增扩建的房屋进行处理。一审法院却依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条规定，没有对徐鹏违规增、扩建的房屋进行认定不当。2.徐鹏没有移交租赁的房屋及场地、没有交出房间钥匙，部分房间内存放着徐鹏大量不可移动的经营用品、附属设施等物品，致萧县人武部对案涉房屋、场地无法使用，影响着部队的正常训练活动。 徐鹏辩称，1.其进行增建、扩建是经过萧县人武部原负责人同意的，一审提供了原负责人签字确认的证明，并对该部分资产进行了评估，现萧县人武部已挂牌使用了该资产；2.其已将案涉资产移交给了萧县人武部。因房间没有钥匙，不需要交付钥匙。 萧县人武部向一审法院起诉请求：1.确认萧县人武部与徐鹏之间的不定期租赁合同于2018年4月9日解除；判令徐鹏拆除违规扩建的房屋，立即腾退房屋、移交租赁的场地、房屋等资产给萧县人武部；2．判决徐鹏支付拖欠的租赁费用、场地及房屋占用费共计625000元；3．徐鹏承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年4月26日，萧县人武部发布《萧县人武部空余房公开竞价招租文件》，对位于萧县龙城镇顺河路萧县人武部营区西南角适合餐饮、宾馆于一体的新建楼房向社会公开招租，场地面积约4000平方米，建筑面积约2770平方米，租期为15年，合同采取每年一签制度，公开招租年租金底价为500000元，租金每年支付一次，先付后租，第一年租金因承租方需对房屋进行装修，房屋租金定为300000元，于签订租赁合同后五个工作日付清；15年租期内第二至第五年租金以中标价为基准不变，以后逐年递增。后徐鹏中标。2013年11月30日，萧县人武部（甲方）与徐鹏（乙方）签订军队房地产租赁合同，约定：甲方自愿将位于安徽省萧县的房屋建筑面积2700平方米，场地面积500平方米，出租给乙方使用；租赁用途餐饮和住宿业；租赁期限自2013年12月1日至2014年11月30日止；租金总额年租金300000元；租金按年结算，乙方于每合同期的前十日内交付甲方；合同的解除：（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；合同还对双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，萧县人武部依约将房屋及场地交付给徐鹏使用，徐鹏依约支付租金，并设立“萧县颐云山庄餐饮服务有限公司”，将涉案房产用于经营餐饮、住宿服务。2014年11月30日合同期满后，萧县人武部与徐鹏没有再签订书面租赁合同。此后双方均按年租金500000元予以收取及缴纳。2014年年底，徐鹏在原有房屋的基础上增建部分房屋，将门厅处由一层增建至二层，另加建1处三层建筑，并对新增房产进行了装修。2015年9月18日，萧县人武部向徐鹏发出书面告知书，要求停止一切在建改建工程，告知书送达后，徐鹏未再进行在建改建。2018年4月9日，萧县人武部（甲方）与萧县颐云山庄餐饮服务有限公司（乙方）签订租赁终止合同，约定：甲乙双方经协商同意终止彼此间的房地产租赁合同；甲乙双方同意本合同生效日为租赁终止日；合同签署后，乙方前期装修及新建设施投入资金以及租赁合同到期后资产的处理事宜甲方不再参与等。终止合同签订后，徐鹏继续使用涉案房屋及场地等。2019年2月28日，萧县人武部向徐鹏送达关于颐云山庄停止营业并收回的通知，2019年3月1日再次向徐鹏送达关于颐云山庄停止营业的补充通知，要求徐鹏停止颐云山庄营业活动，拆除“颐云山庄酒店”招牌及其他宣传广告牌等有关标识。2019年2月28日，颐云山庄即停止营业。2019年3月1日，萧县人武部拆除颐云山庄相关招牌和标识，并在涉案房产上贴上封条。双方因解除租赁合同后补偿事宜未达成一致，萧县人武部提起诉讼。另查明，2018年10月10日及12月21日徐鹏分两次共支付萧县人武部2017年度（至11月30日）租金500000元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于萧县人武部主张确认其单位与徐鹏之间的不定期租赁合同于2018年4月9日解除的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，萧县人武部与徐鹏于2018年4月9日签订租赁终止合同，约定双方经协商同意终止彼此间的房地产租赁合同，徐鹏对该事实亦当庭认可，因此涉案合同于2018年4月9日已经协商一致解除。萧县人武部的该项诉讼请求成立，予以支持。关于萧县人武部主张徐鹏拆除违规扩建的房屋，立即腾退房屋、移交租赁的场地、房屋等资产的诉讼请求。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”，该法第六十四条规定“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”。根据上述法律规定，徐鹏在颐云山庄内增建房屋，应取得建设工程规划许可证，但徐鹏并未取得城乡规划主管部门或者政府部门批准许可，其增建房屋是否属于违法建筑，应当由政府部门予以认定并依法采取措施。萧县人武部要求徐鹏拆除违规扩建的房屋的诉讼请求，不属于人民法院民事案件审理的范围，不予处理。2019年2月28日，萧县人武部向徐鹏送达关于颐云山庄停止营业并收回的通知，2019年3月1日，又向徐鹏送达关于颐云山庄停止营业的补充通知，要求徐鹏停止颐云山庄营业活动。2019年2月28日，颐云山庄停业，同时徐鹏将涉案房产交付萧县人武部管理。2019年3月1日，萧县人武部拆除颐云山庄相关招牌和标识，并在涉案房产上贴上封条，该房产的控制管理权已经完成移交，且萧县人武部已将涉案房产用作萧县国防动员教育训练基地及征兵办公室。萧县人武部现诉请徐鹏立即腾退房屋、移交租赁的场地、房屋等资产的诉讼请求，与查明事实不符，不予支持。关于萧县人武部主张徐鹏支付2017年12月1日至2019年2月28日拖欠的租赁费用、场地及房屋占用费共计625000元的诉讼请求。经查，徐鹏自2014年起按年500000元支付萧县人武部租金至2017年11月30日，2019年2月28日，颐云山庄停业，徐鹏将涉案房产交付萧县人武部管理，此后徐鹏未再使用涉案房屋。徐鹏应支付萧县人武部自2017年12月1日起至2019年2月28日的租赁费、场地占用费等625000元（500000元＋500000元÷12月×3月）。徐鹏辩称其缴纳租赁费至2018年12月1日，未能提供相关证据予以佐证，不予采信。关于徐鹏在庭审时当庭提出反诉的问题，因徐鹏未在规定的期限内缴纳案件反诉费，应视为其撤回反诉。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认萧县人武部与徐鹏之间的不定期房地产租赁合同于2018年4月9日解除；二、徐鹏于判决生效后十日内给付萧县人武部自2017年12月1日至2019年2月28日拖欠的租赁费用、场地及房屋占用费共计625000元；三、驳回萧县人武部的其他诉讼请求。案件受理费10050元，由徐鹏负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐鹏提供一份资产评估报告，以证明其增扩建行为得到了原萧县人武部负责人的同意，现该部分资产价值10000000元。萧县人武部质证意见为：对评估报告的真实性有异议，徐鹏称该报告系经过萧县人武部原负责人同意，但该评估报告中反映不出，且评估报告中的明细仅针对附加的物品，与本案没有关联。本院认证意见为：该评估报告与本案无关，本案不予认定。一审查明基本事实属实，本院予以确认。另查明：双方均认可徐鹏经营期间添置的部分物品尚在租赁的房间内。 本院认为，徐鹏在租赁萧县人武部的场所进行经营时，将该场所进行了部分改建及扩建，虽徐鹏称其扩建行为得到了萧县人武部原负责人的同意，但萧县人武部不予认可，鉴于徐鹏没有提供租赁合同约定的经萧县人武部书面同意其扩建的证据，且徐鹏在扩建时也没有依法取得相应的批准建设手续，一审根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，认定该部分增建建筑物的违章与否及如何处理，属于行政部门认定及采取措施的问题并无不当，萧县人武部认为该问题应由人民法院处理，本案亦不予支持。 徐鹏与萧县人武部间的租赁合同已经双方协商解除，但对于徐鹏添置的部分物品，双方均认可现尚在租赁的房间内，虽萧县人武部对部分房间加贴了封条，但双方并未对上述财产实际进行交接，不能视为萧县人武部接受了徐鹏的该部分物品，且双方对该部分的物品的价值及补偿存在争议，二审期间，萧县人武部亦明确表示不同意接收该部分物品，故一审认定萧县人武部已完成了案涉租赁物的管理权移交不当。鉴于萧县人武部一审请求徐鹏腾退房屋、移交租赁场地及房屋，其该诉求应予支持。 综上，萧县人武部的上诉理由部分成立，部分予以采纳；一审判决部分事实认定不清，致判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下: 一、维持安徽省萧县人民法院（2019）皖1322民初2968号民事判决第一、二项，即“一、确认中国人民解放军安徽省萧县人民武装部与徐鹏之间的不定期房地产租赁合同于2018年4月9日解除；二、徐鹏于判决生效后十日内给付中国人民解放军安徽省萧县人民武装部自2017年12月1日至2019年2月28日拖欠的租赁费用、场地及房屋占用费共计625000元；” 二、撤销安徽省萧县人民法院（2019）皖1322民初2968号民事判决第三项，即“驳回中国人民解放军安徽省萧县人民武装部的其他诉讼请求”； 三、徐鹏于本判决生效后三十日内将所租赁的房屋、场地腾退并移交给中国人民解放军安徽省萧县人民武装部； 四、驳回中国人民解放军安徽省萧县人民武装部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费10050元，由徐鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  张 奥 审判员  丁 伟 二〇一九年十一月十一日 书记员  张 猛 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。