贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6578号上诉人（原审被告）：王芳，女，1986年8月10日出生，汉族，现住贵州省贵阳市白云区。被上诉人（原审原告）：贵州佰荣房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区同心路1号。法定代表人：杨芳俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭江妮，该公司员工。上诉人王芳因与被上诉人贵州佰荣房地产开发有限公司（以下简称佰荣公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初3980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王芳上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。2、本案一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：2018年12月20日，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，该租赁合同中的门面位于贵州省贵阳市白云区同心路1号负2层15号门面。案涉门面原为王成红承租，应被上诉人要求交付了2万元装修费及1万元租赁保证金，承诺不再租赁该门面时将其款项归还给王成红。2018年9月合同到期后，因王成红与上诉人系多年朋友，上诉人继续使用案涉门面。一审法院对上述2万元装修费及1万元租赁保证费用没有查明事实就予以认定，属于审理程序不公正，故请求二审法院撤销一审判决。佰荣公司辩称：上诉人搬走我公司是不知情的，搬走之后我们才发现没有交房租，遂诉至法院，对此一审法院已经查明并予以认定。佰荣公司向一审法院起诉请求：一、判令解除双方2018年12月20日签订的房屋租赁合同；二、判决被告支付原告2018年9月1日至2019年5月22日的租金70056.26元，违约金29840.34元，共计99896.6元；三、依法判令被告于合同解除后3日内将贵阳市白云区同心路1号2层白云商场25号的门面腾空返还给原告；四、诉讼费用由被告承担。一审法院查明事实：根据原、被告的陈述及原告提供的《房屋租赁合同》、催收函和被告提交的三份《收据》等经庭审质证的证据，一审法院认定的事实如下：原告所有的位于贵阳市××××号门面（50.33㎡）原由王成红承租用作鞋类销售，后由被告租赁用作鞋类销售，原、被告于2018年12月20日补签《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2018年9月1日至2019年8月31日，月租金9059元，保证金10000元，免租期一个月，租金每季度交纳一次，第一次租金在合同签订3日内支付，先交后用，以后租金交纳时间为上一季度最后一月的20日前交纳下一季度的租金，承租人逾期交付租金，除应补交欠租外，按所欠租金的千分之三每日计算向出租人支付违约金，承租人未按期交纳租金的，出租人有权解除合同，合同保证金不予退还。因被告未支付租金，原告2019年5月15日向其送达《房租催收函》向其催收，并告知若未在2019年5月20日前交齐拖欠的租金及产生的违约金将解除合同收回房屋，被告于2019年5月22日将租赁门面腾空后把钥匙退还原告。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方应按照合同约定和法律规定及时、全面地履行自己的义务。本案双方签订租赁合同后，原告按约将案涉门面交付被告使用，被告应当按照合同约定支付租金，被告经原告催收后仍未支付，故对原告诉请被告支付2018年9月1日至2019年5月22日期间的租金一审法院予以支持，根据双方约定的租金标准计算，扣除一个月免租期，该期间租金为9059元/月×7月+9059元/月÷30日/月×22日=70056.26元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”；第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条规定第二款规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》被第二十九条第二款规定，“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间的利息的，人民法院应予支持……”。被告未按时交纳租金，违反了双方的合同约定应当承担违约责任，但双方约定的违约金标准每日千分之三过高，一审法院酌情参照前述法律和司法解释的规定按年利率6%上浮30%即年利率7.8%确定被告逾期支付租金的违约金。根据双方合同约定，2019年2月28日前的租金45295元（扣除一个月免租期）被告应当在合同签订后3日内即2018年12月23日前支付，原告主张该期间租金违约金从2018年12月23日计算至2019年5月22日止，一审法院从其自愿，金额为45295元×7.8%÷365×151=1461.6元；2019年3月1日至2019年5月22日期间的租金24761.26元应当在2019年2月20日前支付，原告主张该期间租金的违约金从2019年2月20日计算至2019年5月22日止，一审法院从其自愿，金额为24761.26元×7.8%÷365×92=486.8元；前述违约金合计1948.4元，原告诉请超过的部分一审法院不予支持。对被告关于原告应退还其3万元的辩解意见，经查，被告提交的一份《收据》是2014年8月该门面原承租人交纳的2万元装修费，该费用要求退还没有依据；另两份《收据》是该门面原承租人2014年8月缴纳的共计1万元保证金，该款的付款人不是被告，庭审中原告表示该款只能退还给付款人，被告又没有提供证据证实该款的付款人同意由被告主张权利，因此对被告的该辩解意见一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》被第二十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王芳于本判决生效之日起十五日内支付原告贵州佰荣房地产开发有限公司租金70056.26元、违约金1948.4元；二、驳回原告贵州佰荣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1149元（已减半，原告已预交），由被告王芳负担。本院二审期间，上诉人提交录音一份，拟证明被上诉人收到了2万元的装修费用，本院组织当事人进行了质证，被上诉人质证称对该组证据的三性均不认可。经质证，因不能明确该录音内当事人的身份，本院对该证据不予采信。审理中，案外人王成红向本院陈述，同意用其交纳的10000元保证金抵扣上诉人应交的租金。经审理查明，涉案《房屋租赁合同》未约定被上诉人在上诉人逾期支付租金且经其催告后仍不支付，上诉人以此为由解除合同时，可将收取的保证金不予退还。查明的其余事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，上诉人应依约交纳租赁期间的租金。一审法院根据查明的合同解除日期判决上诉人支付相应期间的租金并无不当，依法应予维持。并且，涉案《房屋租赁合同》约定了逾期支付租金的违约金，但该标准显著过高，一审法院对违约金标准调减后，双方当事人均未就此上诉提出异议，故本院从当事人自愿对违约金予以维持。上诉人提出应当在欠费租金内扣除2万元装修费用及1万元保证金，首先应提交相应支付凭证证明其向被上诉人支付了以上费用。上诉人提交的2万元收据载明的交款单位为贵州佰荣房地产开发公司，并不是上诉人自己或其陈述的案外人王成红，不能证明该款系上诉人或案外人王成红支付，本院对上诉人所持扣除2万元装饰费的理由不予采纳。1万元保证金系案外人王成红交纳，且案外人王成红同意将该保证金抵扣上诉人应交纳的租金，故应从欠付的租金中扣除，本院对上诉人所持扣除1万元保证金的理由予以采纳。据此，上诉人还应当支付欠付租金60056.26元。上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立的部分予以支持，基于二审中出现的新的事实变更一审判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初字3980号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初字3980号民事判决第一项为：王芳于本判决生效之日起十五日内支付贵州佰荣房地产开发有限公司租金60056.26元、违约金1948.4元；三、驳回贵州佰荣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1149元，由贵州佰荣房地产开发有限公司负担437元，由王芳负担712元。二审案件受理费收取550元，由贵州佰荣房地产开发有限公司负担183元，由王芳负担367元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一九年十一月十三日书记员 罗 艳