江西省定南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0728民初2574号 原告：王建文，男，1986年9月3日生，汉族，住龙南县。 原告：张伟东，女，1980年10月3日生，汉族，住定南县。 被告：江西明旺投资有限责任公司 地址：定南县工业大道桃花源景区售楼部 法定代表人：邱小明 委托诉讼代理人：崔丽颖，系该公司员工，一般代理。 第三人：中国建设银行股份有限公司定南支行 住所地：定南县仙岭大道3-1号 负责人：朱林，系该支行行长 统一社会信用代码：9136072858656980X9 委托诉讼代理人：廖鑫，系该行员工，特别授权。 原告王建文、张伟东与被告江西明旺投资有限责任公司（以下简称：明旺公司）及第三人中国建设银行股份有限公司定南支行（以下简称：建行定南支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王建文、张伟东、被告明旺公司的委托诉讼代理人崔丽颖及第三人的委托诉讼代理人廖鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：一、依法判决解除原、被告于2015年11月25日签订的《赣州市商品房买卖合同》，并判决被告向原告支付违约金2000元；二、依法判决被告在判决发生法律效力之日起十日内返还原告购房首付款150000元及利息，利息自2015年11月25日起按中国人民银行同期同类存款利率计算至还清之日止；三、依法判令被告返还原告购房按揭款350000元及利息（截止2019年10月8日已还本金31537.62元，已还利息为61857.75元，2019年10月9日至还清剩余按揭款之日止的利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、依法判决被告在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告天然气安装费、登记费、住房专项维修资金等计人民币4862元；五、依法判决解除原告与第三人之间的《个人住房（商业用房）贷款合同》编号：20150785938；六、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告为夫妻关系。2015年11月25日，二原告与被告签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“客家风情村（明远第1846）”X房屋一套，房款共计人民币500086元。合同签订后，原告先后支付了首付款150086元，余款350000元整在第三人中国建设银行股份有限公司定南支行办理按揭贷款。根据合同第8条约定被告应在2016年10月31日前取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定条件的房屋交付给原告。合同第九条约定逾期超过60天后，买受人有权解除合同并有权向被告要求承担违约责任。2015年11月25日，原告与被告签订了一份《合同补充协议》，约定“出卖人未在规定的时间内办理好《房屋所有权证》，买受人有权选择退房”。被告已经严重违约，致使原告合法权益受损，现请求退房。为维护自身的合法权益，现将被告诉诸贵院，请求依法处理。 被告明旺公司辩称：第一、被告明旺公司不同意解除合同。首先根据双方签订的合同第五条第三款，买受方应该在签订《商品房买卖合同》时缴纳首付款150086元，由于买受人资金不足的原因，与出卖方协商后签订了《首付分期付款补充协议书》，约定签订合同时缴纳首付款100086元，余下的50000元在2016年11月25日前付清。但原告在约定的时间内未履行，并在出卖方多次催款，原告一直以各种理由拒绝支付，直到今年8月28日出卖方再次发出催款函后，才于2019年9月4日支付。这事实在买受人提供的证据中有显示。按照合同，原告违约在先，未在规定的时间内支付首付款，我方有抗辩权，不同意解除合同并支付违约金。购买合同中买受人为第一履行义务方，卖方为第二履行义务方，而本案中买受人的履行义务是在2019年9月4日才履行完毕，作为出卖方完全有理由从这一天开始履行应有的义务。第二、依据江西省定南县人民法院民事判决书（2018）赣0728民初1508号的裁决，及合同第八条第二款第二项，如因政府行为等社会因素导致逾期交房的，出卖人明旺公司不承担违约责任，在本案中由于县政府对相关桃花源排水管道的规划变更，导致桃花源项目审批进程受影响，进而导致出现逾期交房，根据上述约定，出卖人不承担违约责任。根据合同法107条规定的违约责任方式，一方不履行义务或者履行义务不符合约定，应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿违约损失责任。从上述条款的立法目的及条款内容看，当一方出现违约其首要的救济途径应当是继续履行而不是解除合同，从维护商业交易的稳定性来看，双方签订买卖合同买受人的合同目的是购买房屋，出卖人的合同目的是为了售房获取售房款。继续履行有利于合同目的的实现，利于维护商业秩序的稳定。综上，被告明旺公司认为不应当解除合同，而且导致违约的原因是由于政府行为，市政规划，明旺公司不应当承担责任。第三、关于原告主张的违约金及利息，被告明旺公司认为，上述费用不符合双方签订的合同约定，根据买卖合同第九条第一款第二项违约金按照买受人已付房款的百分之零点一来支付。另外违约金的金额累计不超过2000元，此条款是经两原告与被告明旺公司协商一致，是双方真实意思表示。原告主张的预存电费、办证费等费用，其收费部门并非被告明旺公司，被告明旺公司没有义务进行返还。原告主张的其他损失不符合双方的合同约定。第四、买受人主张的合同补充协议，我方认为首先执行的协议不仅是这一份，按照签合同的日期来看，同时生效的还有《首付分期付款补充协议书》，那么按照这个协议的规定，“逾期超过30日买受人就已经自愿放弃所购商品房物业和已付的款项，出卖人有权在不另行告知的情况下将该物业另行处理。”出卖人出于履行合同的真正目的，买受方拖欠了近三年的前提下，被告除了催款外，未按协议对商品房另行处理。其次对《合同补充协议》的合法性有怀疑，首先当天签订的《商品房买卖合同》以及《首付分期付款补充协议书》中明确的记载了合同双方及买卖商品的属性，并且有双方的签字，而同一天签订的《合同补充协议》却并没有明确记载买卖双方及商品的属性，无法确定是否是本案涉及的买卖双方的商品房，所以我方不认为能作为主要的证据来采纳。最后，作为出卖方，我方本着合同的主要目的：买卖房屋，排除各种困难，尽力使合同能顺利执行，而买受方却在缴纳延迟近三年首付款后，提起解除合同，我方认为对方的动机不纯，为了保护合同双方能得到公平的对待，也请主审法官能够注意到这点。 第三人建行定南支行辩称：原告与第三人签订的借款合同是真实有效的，建行定南支行也进行了放款，原、被告双方必须保证银行合法权益前提条件下处理他们之间的商品房销售关系。 原告为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据：1、两原告身份证复印件、结婚证复印件，证明两原告的诉讼主体适格；2、原告王建文、张伟东与第三人建行定南支行签订的个人住房借款合同复印件；两原告与被告明旺公司签订的赣州市商品房买卖合同复印件，证明两原告向被告购房和向第三人按揭贷款的事实；3、合同补充协议复印件、预存电费收据、定金收据复印件，首付款收据复印件、首付欠款尾款复印件各一份、竣工验收备案表复印件，证明被告违约，未在规定时间内办好《房屋所有权证》，买受人（原告）有权选择退房。 被告为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据：1、首付分期申请表、首付分期补充协议、催款函；2、定南法院（2018）1508号民事判决书复印件一份，证明被告延期交房的原因是不可抗因素造成。 第三人建行定南支行没有向法庭提交证据支持其诉讼。 就案件事实本院审理认定如下：2015年11月25日，原告王建文、张伟东夫妇因购买被告明旺公司客家风情村一期（3-1、3-8#楼）X栋X号住宅，双方签订了赣州市商品房买卖合同（合同备案编号：20151105480）及《合同补充协议》。因原告资金不足，原、被告签订了一份《首付分期付款补充协议书》，原告支付了100086元首付款，尚欠被告首付款50000元，该款约定于2016年11月25日前付清。2015年12月26日，两原告因其购房行为与第三人建行定南支行签订了个住房借款合同。第三人依双方签订的贷款合同按约发放了个人住房贷款。两原告签订购房合同后，按规定缴交了相关购房费用。《购房合同》载明：“两原告购买被告明旺公司开发的定南县客家风情村一期建设项目第X幢X号房，建筑面积210.12m2，单价2380元/m2，总价合计500086元，付款方式及期限：缴纳首付款为150086元，其余房款在2015年11月28日前办理银行按揭贷款计人民币350000元；……第十七条：出卖人负责办理该商品房及其建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共享设施和物业管理用房等房屋所有权的初始登记。初始登记后的转移登记，买受人可以自行申请办理或可以委托出卖人申请办理。双方约定按下列第（1）种方式处理。（1）买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后180日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》。（2）买受人自行申请办理该商品房转移登记的，出卖人应当于该商品房交付使用后90日内，将办理转移登记所需资料提供给买受人。出卖人未在上述约定时间内取得该商品房《房屋所有权证》或提供转移登记所需资料的，双方同意按照下列约定处理：1、逾期不超过90日，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；2、逾期超过90日后，双方同意按下列第（2）项处理；（1）买受人退房，出卖人应当在买受人提出退房要求之日起0日内将买受人已付款退还给买受人，并按已付房价款的0%向买受人支付违约金。（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。同时在合同补充协议约定：“经双方约定，就关于《商品房买卖合同》中第十七条关于房屋产权登记的约定条款中作出下列补充：出卖人未在规定的时间内办理好《房屋所有权证》，买受人有权选择退房”。两原告没有按照原、被告签订的《首期分期付款补充协议书》约定的期限支付所欠首期付款50000元。经被告2019年8月28日发出的催款函，两原告于2019年9月4日支付了所欠被告首付款50000元。 2018年10月23日，客家风情村一期工程（3-6栋商住楼）通过规划建设部门的竣工验收。 本院认为，两原告与被告明旺公司签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按约定履行。本案的争议焦点在于：被告明旺公司是否构成逾期办证的违约。本案原告在购房时因资金紧张，与被告签订了《首付分期付款补充协议书》，对首付款作了分期支付的计划。根据协议原告本应在2016年11月25日前将所欠首付款50000元支付给被告，但原告却一直拖欠至2019年9月4日才予以付清，因原告违约付款的行为，致使被告也一直没有给原告办理房产证，从公平的角度上看，被告的办证期限应当从原告付清房款的时间作为计算办证的起算时间。据此，被告应在2020年3月4日前办妥产权转移登记手续，被告不存在逾期办证的违约行为，对原告根据双方签订的《合同补充协议》的约定要求解除双方签订的《商品房买卖合同》理据不充分，本院不予支持。对于原告要求被告返还购房款、其他相关费用及承担违约责任和要求解除与第三人建行定南支行签订的《个人购房借款合同》的诉讼请求，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告王建文、张伟东的全部诉讼请求。 案件受理费9058元，减半收限4529元，由原告王建文、张伟东承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判长  黄化斌 二〇一九年十一月十一日 书记员  张云媛