湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1181民初3340号原告：龙菲，女，1986年4月10日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市武昌区洪山路**，现住黄冈市黄州区，委托诉讼代理人：孙金玲，湖北德铭律师事务所律师。被告：武汉福润达石业有限公司，住所地：武汉市东西湖区台南一道南、高桥四路东（3），统一社会信用代码：914201125655693336。法定代表人：冯长明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈伟，湖北诚信联合律师事务所律师。第三人：湖北鑫城房地产开发有限公司，住所地：麻城市新建街**，统一社会信用代码：914211816736529352。法定代表人：庆增斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李远朝，该公司员工。原告龙菲诉被告武汉福润达石业有限公司（以下简称福润达公司）、第三人湖北鑫城房地产开发有限公司（以下简称鑫城公司）执行异议之诉一案，本院受理后，于2019年10月29日公开开庭进行了审理，原告龙菲的委托诉讼代理人孙金玲，被告福润达公司的法定代表人冯长明及其委托诉讼代理人陈伟、第三人鑫城公司的委托诉讼代理人李远朝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告龙菲向本院提出诉讼请求：一、请求麻城市人民法院依法撤销麻城市人民法院作出的（2019）鄂1181执异3号执行裁定书，并在执行（2018）鄂1181执恢9号案件时不得执行备案在原告龙菲名下的位于麻城市××浦路格林国际城的3栋一单元102、103、104、105、111、112、113、115号门面（麻城房产备案合同编号分别为：tj022、tj021、tj003、tj004、tj005）共计八套房产；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年04月14日，鑫城公司向原告龙菲借款2000万元，期限为三个月，双方签订了编号为：20140414的《借款合同》。同日，双方还签订了编号为：20140414的《房地产抵押反担保合同》，约定将第三人湖北鑫城房地产开发有限公司名下位于麻城市××浦路格林国际城的房地产【1号楼、超市、2号楼、2、3号楼间商铺、3号楼、前排附楼，房屋面积为：4925.98平方米；土地使用权证号为：麻土国用（2013）第420003059号，面积为15878.5平方米】作为借款担保。但因鑫城公司要资金周转，按上述《房地产抵押反担保合同》办理抵押的话会造成所有房产无法卖出，后经双方多次协商，于2015年7月28日，鑫城公司自愿将位于麻城市××浦路格林国际城的3栋一单元102、103、104、105、110、111、112、113、114、115号门面共计十套房产备案在原告龙菲名下（麻城房产备案合同编号分别为：tj022、tj021、tj003、tj004、tj005），作为上述借款的担保。现麻城市人民法院在执行（2018）鄂1181执恢9号案件时要对其中的八间门面进行评估拍卖。原告认为商品房预售合同登记属于一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为登记，属于预告登记的范畴，该登记备案实际上是对商品房买卖进行了公示，是将物权公示手段运用债法上的请求权，原告龙菲基于备案登记的权利应优先于（2018）鄂1181执恢9号执行案件的非登记权利，故请求依法支持原告诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告福润达公司辩称，原告龙菲和第三人鑫城公司名义上签订商品房预售合同，实为借款担保合同，但由于双方未办理抵押登记而丧失优先偿还权，这在黄州区人民法院生效判决书已确认。况且商品房预售登记不产生登记请求权的物权效力，不得对抗人民法院的强制执行查封措施。麻城市人民法院在执行（2018）鄂1181执恢9号案件时对涉案的八间门面进行评估拍卖和抵偿程序是合法的。就执行异议的法律要件，原告没有对涉案的八间门面进行买卖，而是借款担保，没有支付对象，也没有实际占有，主观上存在过错，原告的商品房预售登记不能对抗人民法院的执行。故应驳回原告的诉讼请求。第三人鑫城公司辩称，要求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告龙菲提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五不能综合证明原告龙菲基于商品房预售合同登记备案的权利应优先于（2018）鄂1181执恢9号执行案件的非登记权利。故本院不予采信。被告福润达公司提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五能够综合证明原告龙菲对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益。故本院予以采信。本院依原告龙菲的申请，本院依职权调取了一份麻城市房屋交易和产权管理中心出具的证明，证明麻城市格林国际城的房屋合同编号为TJ021、TJ022、TJ003、TJ004、TJ005已于2015年7月29日在该中心已备案。对该证据的程序性、合法性、关联性本院予以采信。经审理查明：本院在执行申请执行人福润达公司和被执行人鑫城公司建筑工程合同纠纷一案过程中，对原诉讼过程中经福润达公司申请财产保全后涉案查封的房屋进行评估拍卖，两次流拍后，双方自愿达成和解意见：鑫城公司下欠的案款以其所有的位于麻城市××浦路格林国际城的3栋一单元102、103、104、105、111、112、113、115号八套门面房向福润达公司抵偿案款。本院于2018年8月24日作出（2018）鄂1181执恢9号执行裁定书，裁定将湖北鑫城房地产开发有限公司所有的位于麻城市××浦路格林国际城的3栋一单元102、103、104、105、111、112、113、115号八套门面房予以解除查封。异议人龙菲因不服（2018）鄂1181执恢9号执行裁定书向本院提出执行异议，本院于2019年7月30日作出（2019）鄂1181执异3号执行裁定书，裁定驳回异议人龙菲的执行异议。原告龙菲遂向本院提起执行异议之诉。另龙菲诉鑫城公司、武汉市天合联盟供应链有限责任公司、付荣跃、李伟、武汉市金储物资贸易有限公司、李华芳借款合同纠纷一案，黄冈市黄州区人民法院于2018年8月21日作出的（2017）鄂1102民初1139号民事判决书已经发生法律效力。该案查明：“2014年4月14日，龙菲与鑫城公司签订一份《借款合同》，合同约定，被告鑫城公司向龙菲借款人民币2000万元，借款期限三个月。同日，鑫城公司与龙菲签订一份《房地产抵押反担保合同》，合同约定，鑫城公司向龙菲借款2000万元，抵押人鑫城公司以位于坐落在麻城市××浦路格林国际城1号、2号、3号楼的第一层整层（包含1号楼、超市、2号楼、2、3号楼间商铺、3号楼、前排附楼提供抵押担保。”该案认定，“因原、被告未就该房地产办理抵押登记，原告龙菲主张确认对被告鑫城公司抵押的房地产享有优先受偿权利，依法不予支持。又查明，鑫城公司与龙菲于2015年7月28日签订商品房预售合同并自愿将其所有的位于麻城市××浦路格林国际城的3栋一单元102、103、104、105、110、111、112、113、114、115号门面共计十套门面房备案在原告龙菲名下（麻城房产备案合同编号分别为：tj022、tj021、tj003、tj004、tj005），作为上述借款的担保。”本院认为，本案争议焦点是商品房预售合同登记是否产生登记请求权的物权效力，是否可以对抗人民法院的执行？《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自合同签订之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。该条规定属于房地产部门行政管理范畴，其性质只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋合同或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。物权法设置预告登记，是为保全一项请求权而进行的不动产登记，使被登记的请求权具有物权对抗的效力。由此可见，商品房预售合同登记不能等同物权法设置预告登记，商品房预售合同登记不产生登记请求权的物权效力，不得对抗人民法院的强制执行。原告龙菲和第三人鑫城公司名义上签订商品房预售合同，实为借款担保合同，由于双方未办理抵押登记而丧失优先偿还权。综上所述，原告龙菲对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求撤销麻城市人民法院（2019）鄂1181执异3号执行裁定书的诉请无事实及法律依据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十条、第一百八十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《城市商品房预售管理办法》第十条之规定，判决如下：驳回原告龙菲的诉讼请求。案件受理费100元，由原告龙菲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判长  袁向阳审判员  占 云审判员  邱爱萍二〇一九年十一月二十日书记员  镇 晟附：本案证据目录1、原告龙菲提交五组证据及其拟证目的：证据一、原告龙菲的身份证复印件、被告武汉福润达石业有限公司及第三人湖北鑫城房地产开发有限公司工商登记信息，拟证明原告、被告及第三人的基本情况；证据二、编号为201410414的《借款合同》、《借据》、转账凭证，拟证明原告龙菲与第三人湖北鑫城房地产开发有限公司签订借款合同及原告龙菲依约将款项转给湖北鑫城房地产开发有限公司指定账户的事实；证据三、编号为20140414的《房地产抵押反担保合同》及编号分别为ti022、ti021、tj003、tj004、tj005的《备案合同》各一份，拟证明湖北鑫城房地产开发有限公司自愿将其所有的房地产为该笔借款提供反担保并依法办理了备案手续的事实；证据四、（2018）鄂1181执恢9号《执行裁定书》和《协助执行通知书》，拟证明麻城市人民法院在执行（2018）鄂1181执恢9号案件时要对备案在原告龙菲名下的八间门店进行评估拍卖；证据五、黄州区人民法院（2017）鄂1102民初1139号民事判决书、（2019）鄂1102执204号执行裁定书，拟证明龙菲和鑫城公司的民间借贷关系已经由黄州区人民法院确认，并进入执行，在执行过程中依法查封了本案争议的房产。2、被告武汉福润达石业有限公司提交五组证据及其拟证目的：证据一、被告公司营业执照，拟证明被告公司信息；证据二、麻城市人民法院（2016）鄂1181民初字64号民事判决书、（2016）鄂1181民初字64-1号民事裁定书、黄冈市中级人民法院（2016）鄂11民终1476号民事判决书，拟证明1、被告申请强制执行的法律依据；2、被告在诉讼过程中依法申请了财产保全；证据三、麻城市房地产管理局《证明》一份、《麻城市人民法院查封湖北鑫城房地产开发有限公司的格林国际城31套商铺的情况》一份、麻城市国土资源局《证明》一份，拟证明原告主张的房屋经麻城市房地产管理局、麻城市国土资源局证实被人民法院查封时无查封无抵押登记；证据四、麻城市人民法院（2018）鄂1181执恢9号之一执行裁定书，拟证明原告主张的房屋经麻城市人民法院两次拍卖流拍，人民法院裁定抵偿被告的案款；证据五、黄州区人民法院（2017）鄂1102民初1139号民事判决书、（2019）鄂1102执204号之四执行裁定书，拟证明原告主张的本案涉案商铺优先受偿权被生效法律文书依法驳回。3、本院依职权调取了一份麻城市房屋交易和产权管理中心出具的证明，证明麻城市格林国际城的房屋合同编号为TJ021、TJ022、TJ003、TJ004、TJ005已于2015年7月29日在我处已备案。