河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终5375号上诉人（原审原告）陈硕硕，女，1988年3月20日出生，汉族，乌鲁木齐市人，现住北京市西城区。委托诉讼代理人：高国静，河北冠廷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）固安县联众房地产经纪有限公司，住所地：固安县106国道东侧天地物业商住楼。统一社会信用代码：911310220633932867。法定代表人：刘伟，职务：经理。委托诉讼代理人：谷云飞，固安县贺东法律服务所法律工作者。上诉人陈硕硕因与被上诉人固安县联众房地产经纪有限公司（以下简称联众公司）居间合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初1998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈硕硕上诉请求：1、撤销原判，改判被上诉人返还上诉人居间服务费25万元。2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实理由：第一、原审判决认定“就履行过户这一内容来看是买卖双方即原告与周衎的履行内容，而被告作为居间公司只是协助义务”是错误的。本案中，买卖双方以及被上诉人均知道上诉人不符合固安县购房政策，上诉人在不具备固安县购房资格的前提下，被上诉人承诺能够为上诉人办理固安县购房资格，故此双方才签订的《居间服务合同》及补充协议，后与周衎签订了房屋买卖合同，否则，上诉人不可能明知自己不符合固安县购房政策还购买本案中的房屋。被上诉人在补充协议中利用自己专业的居间服务知识，模糊了“办理”和“协助办理”的概念。同时被上诉人为了强化自己让上诉人能够成功购买该房屋的能力，又在补充协议中约定了“若在房屋卖方房产证满半年（自房产证上列示的发证之日起算），该套房屋仍未过户至甲方名下，乙方应在两日内向甲方退还全部居间服务费”。也就是说，如果不是被上诉人承诺能够为上诉人办理过户登记手续，那么过不过户与作为居间人的被上诉人是无关的，根本不必约定6个月不能过户退居间服务费的内容。由此可以看出，原审认定该约定仅仅是上诉人与周衎的履行内容属于断章取义的认定，该约定应当是办理过户的义务，是被上诉人与买卖双方的约定，而被上诉人不仅仅是协助义务，所以办理涉案房屋的过户手续是被上诉人的主要义务，上诉人协助办理才对，故一审对此认定错误。第二、原审判决认定“原告与被告约定在某一具体日期过户，被告明显无法协助完成的行为，此条款对原告、被告不适用、不成立，不能规范原被告的行为”更是错误的。既然被上诉人根本无法完成协助完成买卖双方过户的行为，而其又向上诉人承诺能够协助办理过户，否则退款。明显被上诉人就是在向上诉人做虚假承诺。根据《合同法》第425条第二款“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，本案中被上诉人无权取得居间服务费的报酬。居间合同中关于不能协助办理过户退中介费的约定，既不违法也不存在欺诈、胁迫，应当对双方具有约束力，适用于双方，故一审认定没有事实依据和法律依据。第三、从双方签订的《补充协议》第十三条来看，双方该条约定属于附条件的退款行为。即被上诉人有义务协助上诉人和周衎办理过户登记手续和物业变更登记手续，如果6个月内（以房产证上列示发证之日起算）不能办理完毕，被上诉人退还全部居间服务费。原审已经查明，卖方周衎的房产证2××8年3月26日就已经下发，2××8年9月26日前被上诉人不能协助办理完毕过户登记手续，就应当退还上诉人全部居间服务费。至2019年1月10日周衎提起诉讼时，已经超过6个月约定期限，符合双方约定退还居间服务费的条件，被上诉人应当退还全部居间服务费。第四、原审判决还认定“房屋不能过户是原告无购房资格这一客观原因所造成”没有支持上诉人的诉讼请求更是没有依据。本案中上诉人没有购房资格是双方及周衎均认可的，本案审理的应当是双方之间关于被上诉人不能协助上诉人过户而退居间服务费的约定是否有效，是否符合退还居间服务费的条件问题，而不是不能过户是由谁造成的问题。既然被上诉人没有协助上诉人办理完毕过户登记手续，就应当按照约定退还上诉人全部居间服务费。第五，双方签订的补充协议第二条也明确约定，在甲乙双方办理完成房屋过户手续当日向乙方支付剩余款项即人民币140000元，通过该条约定当中的甲乙双方即是本案的上诉人和被上诉人也能够证实被上诉人承诺为上诉人办理房屋过户登记手续的事实。第六，上诉人赔偿了周衎50万元违约金，原审判决认定通过调解书可知原告承认违约，系认定错误，违反法律规定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第67条，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。综上，一审认定事实错误，判决错误，望二审法院予以纠正。联众公司答辩称，第一，购买资格是国家房屋限购政策规定，非被上诉人可以更改或者调整，因此被上诉人不可能作出违法承诺；被上诉人对涉案房屋的购买已完成居间服务义务，应当取得居间报酬。双方的约定条款不能实现的原因，是上诉人没有购买资格不能办理过户，所以导致被上诉人亦无法协助，因此双方关于半年的时间约定根本不能实现，该条款不能成立。第二，被上诉人作为居间方在办理过户的过程中，只能是协助义务，具体的办理人必须是房屋的买卖双方，而判决书中认定另案上诉人构成违约的调解书是已经生效的法律文书，上诉人所提到的诉讼证据规则是在当事方私下达成的调解或者作出的对事实的相关认可，不包括已经生效的法律文书，所以原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉维持原判。陈硕硕向一审法院起诉请求：被告退还原告居间服务费25万元。一审法院认定事实：2017年8月6日，原告陈硕硕与被告联众公司签订一份房屋购买居间协议，合同中甲方为原告，乙方为被告。合同约定：甲方拟购买位于河北省固安县的房屋，拟购买价格为壹仟肆佰伍拾万元整。乙方作为居间人接受甲方委托，提供居间服务。权利义务：1、甲方应积极配合乙方的居间活动，按照乙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本协议的约定，及时足额向乙方支付居间服务报酬。2、甲方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。3、乙方为甲方提供居间服务，包括提供房屋出售信息，为甲方寻找并确定意向房屋；提供与购买该房屋相关的政策、市场行情咨询；协助并撮合甲方与房屋出卖人签订房屋买卖合同。4、乙方应秉承诚实信用原则为甲方提供居间服务，不得故意在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；居间服务报酬，甲方在乙方提供的房屋出卖人签订房屋买卖合同时，应向乙方支付居间服务报酬，金额为391500元。合同中还约定了其他相关内容。经被告联众公司提供居间服务，原告陈硕硕购买了周衎位于河北省固安县房屋一套，建筑面积354.7平方米，房屋总价款1450万元。原告陈硕硕与周衎及被告在2017年8月8日签订了一份买卖合同，合同中约定了相关权利义务内容及居间报酬的数额为39万元，第十三条内容为补充约定，注明补充约定与合同正文约定不符的，以补充约定为准。补充协议约定：因目前国家政策调整，现买受人不具备该套房屋购买资格，经买卖双方协商一致同意，补充协议部分内容如下：1、出卖人同意将该套房屋出卖给买受人，并积极和无偿配合买受人办理产权转移登记手续；2、买受人积极办理具备购房资格的相关业务，待买受人符合该套房屋购买资格后应积极配合出卖人和居间方办理产权转移登记手续；3、如国家政策调整，买受人在具备购买资格后应积极配合出卖人和居间方办理产权转移登记手续；4、出卖人和买受人已经详细了解和熟知河北省廊坊市固安县关于房地产方面相关法律法规和政策信息，且居间方已详细告知；5、居间方已告知买卖双方该套房屋暂未取得产权证，出卖人和买受人自愿签署该套房屋买卖合同和本补充协议；6、出卖人同意买受人将该套房屋更名到买受人指定的具备购买资格的第三方名下，第三方继续履行买受人的权利和义务；7、如该套房屋未能在2019年3月31日前成功过户到乙方名下，造成甲方产生该套房屋房产税的，则产生的该套房屋房产税费用由乙方承担。8、待乙方支付甲方房款达到人民币壹仟肆佰万元整，甲方配合乙方将该套房屋公证或委托给乙方指定的第三人。2017年8月18日，原告与被告又签订了一份补充协议，内容为：鉴于乙方提供居间服务，甲方购买河北省固安县房屋，甲方于2017年7月25日向乙方支付了人民币伍万元的定金，然后甲乙双方于2017年8月18日签署了关于居间服务费及支付相关的协议，现经甲乙双方友好协商，达成以下补充协议：1、甲方向乙方支付总额为人民币叁拾玖万元的居间服务费，由于甲方已经向乙方支付了定金伍万元，扣除甲方向乙方支付的定金，甲方还需向乙方支付人民币叁拾肆万元整。2、甲方于2017年8月18日向乙方支付了人民币贰拾万元，在甲乙双方办理完成房屋过户手续当日向乙方支付剩余款项计人民币壹拾肆万元整。3、乙方应积极、全力协助买卖双方将该套房屋过户至甲方名下并协助完成该套房屋物业变更手续。若在房屋卖方取得房产证后满半年（自房产证上列示的发证之日起算），该套房屋仍未过户至甲方名下，乙方应在两日内向甲方退还全部居间服务费。协议签订后原告共向被告交付了部分居间服务费共计25万元，被告在2017年8月18日给原告出具了收据一张。涉案房屋的出卖人周衎将涉案房屋及钥匙等物品交给了陈硕硕。周衎和陈硕硕在合同履行过程中发生纠纷，2019年周衎将陈硕硕诉至一审法院，一审法院于2019年4月4日作出（2019）冀1022民初279号民事调解书，调解书主文内容为：一、原告周衎、被告陈硕硕一致确认于2××8年12月14日解除2017年8月8日的关于河北省固安县房屋《房屋买卖合同》。二、原告周衎返还被告陈硕硕购买款1000万元；三、被告陈硕硕给付原告周衎违约金50万元。以上事实有当事人陈述、房屋买卖合同、房屋购买居间协议、补充协议、收据、起诉状、（2019）冀1022民初279号民事调解书等证据在案证实。一审法院认为，被告为原告与周衎房屋买卖的居间公司，双方签订了居间合同，原、被告居间合同法律关系依法成立。在被告的居间服务下，原告与周衎签订了房屋买卖合同，且履行了部分内容，在履行过程中，原告与周衎发生纠纷，本案诉讼前通过在另案诉讼，双方达成调解协议，解除了买卖合同，原告还赔偿了周衎违约金50万元。综上，被告为原告购买房屋提供了房屋信息，经居间服务使买卖双方即原告和周衎达成了房屋买卖合同，且房屋买卖合同已履行了部分内容，被告在居间过程中为原告购买房屋提供了大部分居间服务义务，收取了原告部分服务费25万元，符合法律规定。从原告与周衎所签订房屋买卖合同的第十三条可知，原告、周衎与被告均知道购买涉案房屋原告陈硕硕购房资格有问题，周衎将涉案房屋过户至原告陈硕硕条件暂不具备，故作出此约定。原、被告在补充协议中“乙方应积极、全力协助买卖双方将该套房屋过户至甲方名下，并协助完成该套房屋物业变更手续。若在房屋卖方取得房产证后满半年（自房产证上列示的发证之日起算），该套房屋仍未过户至甲方名下，乙方应在两日内向甲方退还全部居间服务费”的约定，就履行过户这一内容来看是买卖双方即原告与周衎的履行内容，而被告作为居间公司只是协助义务，本案中房屋不能过户是由于原告无购房资格这一客观原因，通过调解书可知原告还承认违约，因此在原告暂无购房资格的前提下，又与被告约定在某一具体日期过户，是被告明显无法协助完成的行为，此条款对原、被告不适用、不成立，不能规范原、被告的行为，也不能作为原告要求被告返还服务费的依据。被告以此理由请求被告返还已给付的部分居间服务费的请求，理由不充分，证据不足，不能得到法律的支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定作出判决，驳回原告陈硕硕的诉讼请求。案件受理费5050元，减半收取2525元，由原告负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本案二审查明事实与一审认定基本事实一致。本院认为，被上诉人联众公司就上诉人陈硕硕拟购买河北省固安县房屋与陈硕硕签订了房屋购买居间协议及补充协议。另外，在被上诉人居间下，上诉人与周衎签订了《房屋买卖合同》。在居间协议及《房屋买卖合同》签订时，各方均明知上诉人在固安县不具备购房资格。后房屋出卖人周衎与上诉人因合同履行发生纠纷，双方经法院调解解除了《房屋买卖合同》。被上诉人与上诉人于2017年8月18日签订的补充协议第3条约定，乙方应积极、全力协助买卖双方将该套房屋过户至甲方名下并协助完成该套房屋物业变更手续。若在房屋卖方取得房产证后满半年（自房产证上列示的发证之日起算），该套房屋仍未过户至甲方名下，乙方应在两日内向甲方退还全部居间服务费。被上诉人作为房屋买卖的专业居间公司，其在掌握国家房屋限购政策、房屋市场信息等方面具有更强的优势，对于房屋买卖合同可履行性的预期具有更大的责任。本案被上诉人在明知上诉人不具备在固安县购买房屋资格的情况下，仍与上诉人签订房屋买卖居间协议，现因上诉人不具备购房资格，上诉人与周衎因履行纠纷解除了房屋买卖合同，被上诉人作为专业房屋买卖居间机构存在一定过错，应当承担一定责任，居间费用应适当退还。上诉人在明知自己不具有在固安县购房的资格，仍与被上诉人签订房屋买卖居间协议，其自身亦有过错，其不应要求被上诉人退还所支付的全部居间费25万元。根据当事人双方过错，本院酌定被上诉人退还上诉人居间服务费15万元为宜。综上所述，陈硕硕的上诉请求部分成立，本院予以支持，对上诉人其他诉求，不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初1998号民事判决；二、被上诉人固安县联众房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内返还上诉人陈硕硕居间服务费15万元；三、驳回上诉人陈硕硕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5050元减半收取2525元由上诉人陈硕硕负担1010元，由被上诉人固安县联众房地产经纪有限公司负担1515元；二审案件受理费5050元，由上诉人陈硕硕负担2020元，由被上诉人固安县联众房地产经纪有限公司负担3030元。本判决为终审判决。审判长  樊清维审判员  盖秀红审判员  韩静威二〇一九年十一月二十日法官助理杨学军书记员郝镜颖