河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民初144号原告：杨云桃，男，汉族，1964年5月26日生，住浙江省瑞安市，现住甘肃省甘谷县。委托诉讼代理人：康静，河南凯仁律师事务所律师。被告：河南太圣置业有限公司，住所地河南省洛阳市西工区坡璃厂南路53号3幢1单元1-608号。法定代表人：张来正，该公司董事长。委托诉讼代理人：张备战，河南一得律师事务所律师。原告杨云桃与被告河南太圣置业有限公司（以下简称太圣置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告杨云桃及其委托诉讼代理人康静，被告太圣置业的委托诉讼代理人张备战到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨云桃向本院提出的诉讼请求：1.请求太圣置业立即返还杨云桃购房款1420万元；2.请求太圣置业按月息2%承担1420万元购房款的利息，时间自2014年11月1日计算至太圣置业全部清偿完毕上述房款之日止（2014年11月1日至2019年5月1日利息为15336000元）；3.本案诉讼费用由太圣置业负担。诉讼中原告杨云桃增加诉讼请求：1.解除双方签订的《商品房买卖意向合同》及补充协议；2.请求太圣置业支付杨云桃的律师代理费15万元。事实与理由：2012年10月14日，杨云桃、太圣置业签订《商品房买卖意向合同》，合同约定：甲方经相关部门批准，在位于河南省××××路北侧（原工、农行家属院）建筑商品房，（暂定名）为“太圣圆宏国际广场”。合同标的物为该期房一、二、三号楼之间东临街1-4层（共四层），面积约为4000平方米（以实测面积为准），合同对商品房价格、交房标准、交房时间以及付款方式分别做了详细约定。合同签订后，杨云桃即按约支付首付款600万元整，太圣置业于当月22日向杨云桃出具了收款收据。此后，杨云桃又分两次向太圣置业支付购房款820万元，太圣置业向杨云桃出具了日期为2014年1月25日、2014年2月20日的收款收据。然而，由于太圣置业的原因，房屋未能按约交付，对此，杨云桃保持了极大的谅解和忍让。后双方于2014年6月23日签订《补充协议》，协议重点约定了新的交房期限以及不能按期交房时太圣置业应按月息1.5%承担1420万元的利息以及利息计算期限。但是，太圣置业又一次违约，再次未能履行按约交房的义务。杨云桃不得已，于2018年11月16日同太圣置业签订了《协议书》。协议中，双方同意解除原签订的房屋买卖协议及其它补充协议，太圣置业分四笔退还杨云桃所预交房款1420万元及约定的利息，若不能完成退款，又不能给杨云桃办理网签备案手续的，太圣置业应按月息2%承担未支款项的利息，时间从2014年11月1日起计算至实际支付日。依照协议约定，第一笔退款820万元的期限为2019年3月底，相应的网签备案时间节点应在2019年4月底。但实际情况是，截止起诉时，杨云桃并未收到太圣置业的任何退款，房屋也被司法机关采取了查封措施，太圣置业即便想要履行网签备案义务也事实上不可能完成，太圣置业违约成了事实，杨云桃的合同利益再次受到损害。太圣置业不按期交房或不及时履行网签备案的行为，构成违约，太圣置业应当对此承担违约责任。太圣置业反复违约，致使杨云桃经济严重受损。为维护杨云桃合法权益，特提起诉讼，请求法院裁判。太圣置业辩称，杨云桃在诉状中陈述的太圣置业于2014年1月25日、2014年2月20日给其出具了购房款收据的说法与事实不符。该两份收据是太圣置业给黄兆利出具的收据，若杨云桃以该两份收据主张向太圣置业支付了相应的820万元购房款，则应当由黄兆利本人对此做出明确说明。杨云桃要求按照合同约定的月息2%标准计算违约期间的利息，标准明显过高。杨云桃与太圣置业在合同中约定的月息2%的标准，系计算逾期交房期间的利息的计算标准，该标准明显过高，恳请法院依法予以减少。杨云桃主张由太圣置业承担的律师费，在合同违约条款中虽有涉及，但双方在合同中没有就律师费的计算标准、支付时间及金额进行明确，同时依据合同约定内容不明确的律师费负担条款要求合同相对人承担不是必然发生的律师费支出也缺乏明确的法律依据，对此恳请法院依法予以处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定事实如下：2012年10月14日，太圣置业与杨云桃签订《商品房买卖意向合同》，该合同约定太圣置业出售商业用房给杨云桃，房屋位于宜阳县××路北侧，暂定名为太圣圆宏国际广场，具体在一、二、三号楼之间东临街1-4层面积约为4000㎡，以房管局实际测量为准，均价为4900/㎡。太圣置业最迟于2013年9月30日前交付房屋，杨云桃于合同签订后七日内一次支付太圣置业600万元，如首付达到银行按揭房贷标准，剩余部分太圣置业可为杨云桃办理按揭房贷。2012年10月22日，杨云桃通过黄兆利转账给太圣置业法定代表人张来正600万元，太圣置业给杨云桃出具600万元收据。2014年1月25日杨云桃通过黄兆利转账给太圣置业法定代表人张来正100万元，同日杨云桃通过黄兆利转账给太圣置业员工王桂霞120万元。当日太圣置业给黄兆利出具220万元收据。2014年3月20日杨云桃通过黄兆利转账给太圣置业法定代表人张来正400万元、200万元，当日太圣置业给黄兆利出具600万元收据。2014年6月23日，太圣置业与杨云桃签订补充协议，协议约定因太圣置业未能按期交房，太圣置业自愿降低房价，由4900/㎡降低为4072元/㎡，总房款1710万元，杨云桃已付房款1420万元，剩余290万元分两次付清。如果太圣置业不能在2014年10月31日前交付房屋，则太圣置业从2014年11月1日起按已交房款1420万元支付杨云桃利息，月息1.5%，直至实际交房之日。2018年9月7日，太圣置业给杨云桃出具承诺，如果在2018年10月20日其公司与杨云桃不能签订正式房屋买卖合同（网签不动产合同），将四个车位归杨云桃所有。2018年11月16日，太圣置业与杨云桃签订《协议书》。该协议书约定，太圣置业原因导致杨云桃购买的房屋未能签订网签合同，双方解除房屋买卖协议及补充协议。太圣置业退还杨云桃预交的房款1420万元及利息，二者合计2485万元，并约定分四期退还杨云桃。如果有任何一期款项未在约定时间转账给杨云桃，则本协议作废，原签订的房屋买卖协议及补充协议有效，同时2014年6月23日签订的补充协议第5条关于利息部分，剩余未支付本金由月息1.5%变更为月息2%，从2014年11月1日起计算至实际支付之日止。如果原房屋买卖协议及补充协议仍然有效，则太圣置业应当在约定的付款时间节点顺延一个月给杨云桃办理网签备案，如果不能网签备案，则杨云桃有权单方解除合同，太圣置业赔偿乙方除利息外，还应当按照法律规定赔偿其他损失。如果太圣置业未按照协议履行义务。杨云桃有权诉至法院，太圣置业承担杨云桃的律师费、诉讼费、财产保全费等实现债权的费用。2019年5月24日，杨云桃与河南凯仁律师事务所签订《委托代理合同》，合同约定杨云桃委托康静代理本案诉讼，并于签订合同当日支付代理费15万元，河南凯仁律师事务所2019年6月19日、7月23日向杨云桃共出具15万元发票。另查明，2014年1月24日，25日，杨云桃给黄兆利转账100万元，通过其儿子杨成宇给黄兆利转账100万元。2014年3月19日，杨云桃分别给张敏学、李素平、杨成宇转账200万元，当日，上述三人将款项转账给黄兆利。黄兆利出庭作证称，因为杨云桃在外地做生意，委托其代办交房款事宜，交给太圣置业的820万元是杨云桃先转账给他，然后转交给太圣置业。本院认为，太圣置业与杨云桃签订的《商品房买卖意向合同》及相关补充协议是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，系有效合同双方应当依约履行，否则应当承担相应的责任。因太圣置业不能履行合同义务，杨云桃请求解除合同符合双方约定，本院予以支持。本案争议焦点主要有两个，一是黄兆利支付给太圣置业的820万元是否为代杨云桃支付的购房款，二是太圣置业如何承担违约责任。一、黄兆利支付给太圣置业的820万元是否为代杨云桃支付的购房款。根据查明的事实，杨云桃先转账或通过他人转账给黄兆利转账820万元，黄兆利再转账给太圣置业的法定代表人张来正或其公司员工，太圣置业给黄兆利出具收据。一方面太圣置业与杨云桃在补充协议对已交房款820万元进行了确认，另一方面，黄兆利亦认可其是受杨云桃委托代为付款，因此，应当认定黄兆利支付给太圣置业的820万元是代杨云桃支付的购房款。黄兆利虽然旁听了庭审，但根据转账等情况，不影响对上述款项性质认定，太圣置业关于820万元不是杨云桃的购房款的答辩与事实不符。二、太圣置业如何承担违约责任。太圣置业未能在约定的时间交付房屋和办理网上备案，经双方协商，三次延期后太圣置业仍未按约定履行合同义务，最后双方签订《协议书》，约定如果太圣置业不能按期办理网签备案，则杨云桃有权单方解除合同，太圣置业赔偿杨云桃利息，月息从1.5%变更为月息2%，从2014年11月1日至实际支付之日止，并承担杨云桃的律师费、诉讼费、财产保全费等实现债权的费用。太圣置业主张双方约定的月息2%过高，明显超过给杨云桃造成的实际损失，请求法院减少，律师费不应当承担。本院认为，一方面由于太圣置业单方面违约，经三次延期后仍然不能履行合同义务，双方在补充协议约定按月息2%赔偿利息及其他损失；另一方面，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定违约方造成的损失既包括守约方的实际损失，也包括可以获得的利益。本案中杨云桃购买太圣置业的房屋为商业用房，由于太圣置业未能按约交付房屋和网签备案，杨云桃损失不仅由于房屋涨价带来的损失，还有商业用房的租金损失，因此，太圣置业请求调整违约金的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，太圣置业未按合同约定履行义务，杨云桃请求解除合同，返还房款及赔偿损失的诉讼请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除河南太圣置业有限公司与杨云桃签订于2012年10月14日的《商品房买卖意向合同》及其全部补充协议；二、河南太圣置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还杨云桃房款1420万元，并赔偿利息(2014年11月1日至2019年5月1日利息为15336000元；从2019年5月1日起至房款实际返还完毕之日止利息以1420万元为本金，按月息2%计算。)；三、河南太圣置业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿杨云桃律师费15万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费190230元，由河南太圣置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇一九年十一月十一日书记员  李圆圆