江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣10民终1128号上诉人（原审被告）：刘永红，女，汉族，1977年10月11日，江西省抚州市。上诉人（原审原告）:抚州市东乡区万家兴物业管理有限公司，住所地：江西省抚州市东乡区陈家桥（天发家园），统一社会信息代码913610290544373988。法定代表人：乐满友，董事长。委托诉讼代理人：杨小平，江西书童律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：胡帆，江西书童律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人抚州市东乡区万家兴物业管理有限公司（以下简称“万家兴物业公司”）因与上诉人刘永红物业合同纠纷一案，不服江西省抚州市东乡区人民法院（2019）赣1029民初1512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人万家兴物业公司的委托诉讼代理人胡帆，上诉人刘永红到案参加庭询。本案现已审理终结。上诉人万家兴物业公司上诉请求：1、请求撤销抚州市东乡区人民法院（2019）赣1029民初1512号民事判决书，并依法改判被上诉人立即支付拖欠的2019年7月31日前的全部物业管理费2957.9元。2、一、二审诉讼费依法由被上诉人承担。事实和理由：一审判决支持被上诉人的诉讼时效抗辩无事实和法律依据,属认定事实和适用法律错误。第一，2015年因被上诉人拖欠上诉人2013年至2014年12月的物业管理费1049元一案，上诉人向东乡县人民法院提起诉讼，东乡县人民法院于2015年3月作出（2015）东民初字第5号《民事判决书》，判决被上诉人在判决生效后十日内支付物业管理费1049元。判决生效后，被上诉人拒不执行判决，为此，申请人已向法院申请强制执行。然时至今日，因被申请人无视法院生效判决，并采取转移、隐匿财产的方法抗拒强制执行，仍未履行该判决书确定的义务，造成近四年来执行无果，致法院判决权威受到严重损害，也使上诉人的权益无法实现。即事实上，申请人要求被申请人交纳物业管理费的行为，从未停止、间断。第二，由于被上诉人拒不执行法院生效判决，进一步造成上诉人向被上诉人收取物业管理费无果。如此，在每年连续催收及法院强制执行无果情况下，申请人不得不于2019年7月再次就被申请人余欠2015年1月之后的物业管理费提起诉讼。然被申请人却以自2014年开始从未向其催收物业管理费之事由，主张申请人的诉讼超过时效。一审法院判决片面支持被申请人以本案上诉人起诉日（2019年7月18日）起三年诉讼时效抗辩之理由，无视被上诉人恶意拖欠物业管理费，及拖欠物业管理费为持续状态之事实,不予支持上诉人诉请的2016年7月18日之前的物业管理费。刘永红答辩称，是因为物业服务不符合标准所以我不同意交物业费。上诉人刘永红上诉请求：请求撤销抚州市东乡区人民法院（2019）赣1029民初1512号民事判决书。查清事实，审核被上诉人是否属于暴力收费，其服务质量是否达到合同规定的服务标准，上诉人是否有权要求被上诉人赔偿被其破坏的水管、门锁等私人物品。因被上诉人不作为（未按合同约定的对房屋外墙屋顶进行维护，上诉人买房时已交纳房屋维修基金）导致上诉人房屋受损，上诉人是否有权要求被上诉人赔偿，被上诉人是否必须按照物价局批文规定因未达到服务质量标准降低物业管理费标准？请审核以上内容是否属于物业纠纷处理范围或将本案发回重审。二、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人诉上诉人物业纠纷一案，经东乡区人民法院作出一审判决，在上诉人提供了被上诉人暴力收费及其服务质量完全未达到服务标准的充分证据的情况下，东乡区人民法院作出不予采纳的处理方式（偏听偏信被上诉人说这些证据与本案无关，不在本案的处理范围），东乡区人民法院只认定上诉人与被上诉人存在事实物业服务关系，却不管上诉人遭受的是怎样的物业服务，小区环境脏乱差不说，上诉人还遭受被物业关水，被物业锯断水管，被物业用胶水封门，被物业公司殴打等恶劣违法行为的侵害。东乡区人民法院不对黑物业作出任何处理，反而要求上诉人按照原价支付物业费，这种违法裁决应予撤销，改判或者发回重审。理由如下：一、东乡区人民法院既认定上诉人与被上诉人存在事实物业服务关系，缴纳物业费是上诉人的义务，但被上诉人就必须按照合同内容为上诉人提供服务，未达到服务内容标准的必须按照物业局批文规定降低物业管理费标准。二、一审在上诉人提供了被上诉人暴力收费及其脏乱差的服务质量证据下，对上诉人提供的证据不予采纳，未履行其法定义务。万家兴物业公司答辩称，刘永红的上诉没有事实法律依据，依法驳回。万家兴物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令刘永红支付2015年1月1日至2019年7月31日拖欠的物业费2957.9元；2、本案诉讼费用由刘永红承担。事实和理由：抚州市东乡区万家兴物业管理有限公司是管理抚州市东乡区东景花苑小区的物业公司，刘永红是该小区27栋1单元602室的住户。刘永红从2015年1月1日至2019年7月31日共拖欠物业费2957.9元（134.45㎡*0.4元/㎡/月*55个月）。万家兴物业公司多次催交，刘永红均拒付，因此特具文书起诉，恳请人民法院依法判决为感！一审法院认定事实：2007年11月12日，刘永红与东景花苑物业管理有限公司签订了《前期物业管理协议书》，其主要内容是：刘永红所购房屋位置为东景花苑27栋1单元602室，住户缴纳费用时间为元月1日、7月1日分别缴纳当年上半年、下半年的物业费，自《商品房买卖合同》中约定的交房之日起开始缴纳，缴费标准按每月政府标准／㎡收取等。2012年12月26日，江西东景房地产开发有限公司、东乡县东景花苑物业管理有限公司联合书面向东乡县房地产管理局报告，退出东景花苑物业管理，并经东乡区房管局同意东景花苑小区的物业管理由东景花苑物业管理有限公司移交给万家兴物业公司，其批示为“根据你东景开发企业、东景物业公司、业主代表的报告，同意你万家兴物业公司进驻东景物业小区开展管理服务，请万家兴物业公司按以下要求开展工作……”。东乡县物价局于2014年6月23日对万家兴物业公司物业管理服务费收费标准作了批复，决定从2014年7月1日起多层建筑物业费调整为0.4元/月/平方米。万家兴物业公司按照约定为该小区提供了物业服务，但刘永红未按约定交纳从2015年1月1日至2019年7月31日的物业服务费2957.9元。另查明，刘永红购买了东乡区东景花苑小区27栋1单元602室，并于2007年11月交房，该房屋建筑面积134.45平方米。迄今为止，该小区未成立业主委员会，双方也未签订物业服务合同。一审法院认为，依法成立的合同，对合同双方均具有约束力。本案中，万家兴物业公司虽未与刘永红签订书面合同，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定“当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，万家兴物业公司从2012年12月26日起为东景花苑小区提供物业服务，刘永红也接受了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，刘永红理应履行支付相关物业费用的义务。刘永红辩称物业管理服务存在瑕疵，因其证据不足，不予支持。刘永红辩称，成立业主委员会是由小区业主自己选举产生，与万家兴物业公司无关，万家兴物业公司未尽到其相应的责任及采取粗暴行为造成业主的人身和财产安全受到损害，故拒绝缴纳物业管理费，并要求给予赔偿，一审法院认为，其拒绝缴纳物业管理费的理由不充足，即便万家兴物业公司有此行为，该小区可以成立业主委员会更换物业公司，对于刘永红要求万家兴物业公司给予赔偿，亦不是本案处理范围，故不予支持。对于刘永红提出诉讼时效抗辩，一审法院认为，本案中万家兴物业公司要求刘永红给付2015年1月1日至2019年7月31日的物业费，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年……”、《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日施行）第一百八十八条”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年……”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条”民法总则施行之日诉讼时效期间尚未满民法通则规定的2年或者1年，当事人主张适用民法总则3年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，本案2015年1月1日至2015年9月30日适用2年诉讼时效，2015年10月1日至2019年7月31日适用3年诉讼时效，即2015年1月1日至2016年7月18日的物业服务费已过诉讼时效，故仅支持2016年7月19日至2019年7月31日的物业管理费1989.86元（134.45㎡*0.4元/㎡/月*37个月）。故一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、刘永红于判决书生效后二十日向抚州市东乡区万家兴物业管理有限公司支付自2016年7月19日至2019年7月31日的物业费1989.86元；二、驳回抚州市东乡区万家兴物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由刘永红承担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。上诉人万家兴物业公司对一审查明的事实无异议。上诉人刘永红对一审查明的事实无异议，但认为遗漏了以下事实：1、“东乡县物价局于2014年6月23日对万家兴物业公司物业管理服务费收费标准作了批复”，批复内容遗漏了“未达到服务合同中所规定的内容和服务质量标准的，应降低物业管理服务费标准”；2、遗漏了其未享受物业公司提供的服务这一事实。经审查，二审依法对一审认定事实予以确认。对上诉人刘永红认为一审查明事实遗漏部分，经查：1、2014年6月23日东乡县物价局《关于制定万家兴物业管理有限公司物业管理服务收费标准的批复》第二项载明，“你公司接文后，应将以上物业管理服务费标准对外公示，接受广大业主监督，并按物业管理服务合同内规定的内容和服务质量做好服务工作，未达到服务合同中所规定的内容和服务质量标准的，应降低物业管理服务费标准。”2、根据一审查明的事实万家兴物业公司从2012年12月26日起为东景花苑小区提供物业服务。二审庭询中，刘永红自述“2008年1月份入住，至今一直居住在该小区”，刘永红应事实上接受了万家兴物业公司物业服务。二审另查明，据上诉人刘永红一审提交的有东景花苑小区众多业主签名的《关于撤销万家兴物业管理公司承包东景花苑的申请》载明，“万家兴物业管理公司未按物业管理服务合同内规定的内容和服务质量做好服务工作，还年年上调物业费，万家兴物业管理公司还经常关业主自来水，剪断业主自来水管等，严重影响业主正常生活，据此我们业主坚决要求撤销万家兴物业管理公司承包东景花苑！”再查明，2015年3月26日，原东乡县人民法院（2015）东民初字第5号生效民事判决，判令刘永红给付万家兴物业公司2013年1月至2014年12月物业服务费1049元。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、刘永红应否给付万家兴物业公司物业费1989.86元？2、万家兴物业公司诉请刘永红支付物业费是否已过诉讼时效?本院认为，万家兴物业公司虽未与刘永红签订书面合同，但万家兴物业公司从2012年12月26日起为东景花苑小区提供物业服务，刘永红作为业主客观上接受了万家兴物业公司的小区物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，刘永红理应依约交纳物业服务管理费。刘永红辩称，物业服务不符合标准不同意交物业服务费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，在物业服务企业具有上述情形，刘永红作为业主有要求“物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”等权利，但不能以此拒绝物业服务费的交纳。关于万家兴物业公司诉请刘永红支付2015年1月1日至2016年7月18日的物业费是否过诉讼时效的问题。万家兴物业公司称到上门催收物业费，并对（2015）东民初字第5号生效民事判决申请强制执行，要求刘永红支付拖欠的物业费。本院认为，第一，万家兴物业公司曾诉至法院要求刘永红支付2013年1月至2014年12月物业服务费，并就该案申请强制执行。现刘永红继续拖欠2015年1月之后的物业费，万家兴公司不可能对刘永红拖欠物业费置之不理，不予催收。刘永红一直居住在东景花苑小区，作为小区的物业服务公司对其上门催收物业费完全符合常理。第二，刘永红在上诉状中称其拒交物业费的理由为万家兴公司服务质量和标准不到位，并未称因该物业费已过诉讼时效而不交费。二审庭询中，其仍答辩“因为物业服务不符合标准所以不同意交物业费”，其并未明确表示因该物业费已过诉讼时效而不应交纳。第三，小区物业服务是持续性的，物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间产生的物业费系同一合同项下具有整体性和管理性的定期给付之债。该物业费之债的请求权，在物业服务合同对物业费支付周期及履行期限没有约定和约定不明的情况下，合同到期终止或解除时，物业费的诉讼时效开始计算。故，万家兴物业公司诉请刘永红支付案涉物业服务费，并未过诉讼时效。一审对此适用法律错误，本院予以纠正。根据东景花苑小区业主的联名申请，可以看出万家兴物业公司在物业服务中确有不到位之处，以至引发业主申请更换物业公司。万家兴物业公司的服务质量存有瑕疵，一审判决结果仅支持其诉请的2016年7月19日至2019年7月31日的物业费1989.86元，公平合理，并无不当。另关于刘永红要求万家兴物业公司赔偿的请求，其在一审未提起反诉，亦不属于本案二审审理范围。综上所述，一审裁判理由及适用法律确有偏差，但裁判结果并无不当，二审予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘永红负担50元，抚州市东乡区万家兴物业管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 黎 璆审判员 王一敏审判员 万燕飞二〇一九年十一月二十八日书记员 李恒超