山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3151号上诉人（原审被告）：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴路400号。统一社会信用代码：91370402164520467M。法定代表人：王绥金，总经理。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司员工。委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾斌，男，1989年12月18日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称中汇公司）因与被上诉人贾斌商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中汇公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1900号民事判决，改判驳回贾斌的诉讼请求，或发回重审；2.上诉费用由贾斌负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，本案已过诉讼时效，贾斌的诉求不再受法律保护，一审法院应依法判决驳回贾斌的诉讼请求。二、中汇公司无过错，没有违约，不应承担违约责任。贾斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。贾斌向一审法院起诉请求：1.请求依法判决中汇公司在判决生效之日起三十日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助贾斌办理房屋所有权转移登记。2.依法判决中汇公司自2016年4月4日起至中汇公司将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，以购房款总额488125元为基数，按照每日万分之一向贾斌支付违约金；3.本案诉讼费由中汇公司承担。一审法院认定事实：中汇公司投资开发“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2013年7月17日，贾斌(买受人)与枣庄市市中区住宅建设开发公司(出卖人)签订了《商品房买卖合同》，贾斌以488125元的价格购买出卖人开发的位于枣庄市市中区东湖明珠X号楼X单元X室房屋。该合同第十条关于交付时间和条件：出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述合同签订后，中汇公司于2015年11月21日将涉案房屋交付给贾斌。贾斌实际支付给中汇公司购房款488125元。2018年6月5日，贾斌缴纳了专项维修资金7203元。2019年5月4日，中汇公司就案涉东湖明珠小区6号楼取得了鲁(2019)枣庄市不动产权第10XXX05号不动产权证书。2019年4月22日，市中区不动产登记中心受理了中汇公司关于案涉东湖明珠小区6号楼初始登记。2015年2月28日，山东省住房和城乡建设厅、山东省财政厅、山东省民政厅、山东省机关事务管理局联合下发的《山东省住宅专项维修基金管理办法》第十一条规定：“商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。”第十二条：“未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。”枣庄市人民政府办公室《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》(枣政办字【2016】82号)载明：凡未足额交存首期住宅专项维修资金、新建物业治理保修金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案。中汇公司曾于2018年1月18日将上述文件张贴于东湖明珠小区电梯及花园内。2018年3月枣庄市市中区住宅建设开发公司变更名为枣庄中汇住宅开发有限公司。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，贾斌与中汇公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。贾斌向中汇公司交清购房款后，中汇公司将房屋交付贾斌居住使用，但中汇公司在商品房交付使用后九十日内，并未在合同约定的期限内将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约。中汇公司主张是由于贾斌未缴纳住宅专项维修资金导致不能办理房屋所有权证，因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，中汇公司有义务通知贾斌本人缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在贾斌知晓上述规定前，中汇公司仍应承担违约责任。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。涉案房屋的实际交付时间为2015年11月21日，中汇公司应在交付时间后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此中汇公司的违约行为自其后90日起一直延续至今，而贾斌于2019年4月19日诉至法院，且中汇公司已提出时效抗辩，故违约金应从2016年4月19日起开始计算至中汇公司将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日即2019年4月22日止，因2018年1月18日中汇公司履行了向全体业主通知办理房屋权属登记需要交纳专项住宅维修资金的义务，但贾斌至2018年6月5日才交纳了专项住宅维修资金，因而2018年1月18日至2018年6月5日期间的违约金应予扣除。贾斌与中汇公司约定违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，应予以确认。综上所述，贾斌的部分诉求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告贾斌办理坐落于枣庄市市中区文化西路东湖明珠小区X号楼X单元X室房屋的所有权转移登记；二、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告贾斌违约金46860元；三、驳回原告贾斌的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，减半收取计500元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据贾斌与中汇公司签订的《商品房买卖合同》，中汇公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中汇公司提供的资料报产权登记机关备案。中汇公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，中汇公司有义务通知贾斌需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在贾斌知晓上述规定前，中汇公司仍应当承担违约责任。因缴纳住宅专项维修资金是办理房屋权属登记的必要条件之一，贾斌在收到上述通知后，直至2018年6月5日才缴纳了住宅专项维修资金，故中汇公司不应再承担此阶段逾期办证的违约责任，一审法院对中汇公司应承担违约金的判决并无不当，本院予以支持。中汇公司主张本案已过诉讼时效的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，中汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩茂森审判员  崔兆军审判员  赵 慧二〇一九年十一月二十五日法官助理孙微书记员马馥君