江苏省邳州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0382民初4947号 原告：许栩，女，1984年9月8日出生，汉族,住邳州市。 委托诉讼代理人：宋杰，江苏魏东律师事务所律师。 被告：曹雪平，女，1977年8月9日出生，汉族，住邳州市运河街道东方帝景城西门对过迎驾贡酒门市。 委托诉讼代理人：张辉，江苏景来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪传波，江苏景来律师事务所律师。 第三人：曹广涛，男，1957年12月24日出生，汉族，住邳州市。 第三人：惠学芬，女，1959年10月8日生，农民，住邳州市。 原告许栩与被告曹雪平、第三人曹广涛、惠学芬案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许栩及其诉讼委托代理人宋杰、被告曹雪平及其诉讼委托代理人张辉、纪传波到庭参加了诉讼。第三人曹广涛、惠学芬经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许栩向本院提出诉讼请求：1、停止对上述诉争房屋的执行；2、解除对诉争房屋的查封；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年1月21日，经中介公司介绍，原告以万兀的价格购买了第三人了曹广涛、惠学芬夫妻二人所有的、位于邳州市房产，其后，原告对房屋进行了装修、入住。同年5月26日，原告与第三人到不动产登记部门申请办理不动产登记，拟将产权所有人登记为原告，该部门向原告出具了《不动产登记收件收据(领证凭据)》。后该部门告知原告涉案房屋己被被告申请法院查封。原告随后向邳州市人民法院提出案外人执行异议，被法院驳回。原告认为，被告与第三人之间为金钱债权，原告有权对登记在第三人名下的不动产提出异议，并符合排除被告执行的条件。为此，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告曹雪平辩称，1、本案原告房屋购买合同签订于法院查封之后。原告与第三人签订的房屋买卖合同落款时间是2018年5月25日，而经答辩人申请，由邳州法院查封涉案房产的时间未2018年5月23日，故原告与第三人签订的房屋买卖合同为无效合同。2、原告诉称其父亲许瑞强为其代购房屋与事实不符，也无法律依据。原告作为成年人与许瑞强属于不同的民事主体，根据原告提供的证据显示，许瑞强与第三人通过中介公司于2018年1月21日签订《定金合同书》，并由许瑞强给付第三人定金5万元，其后许瑞强于2018年1月23日与第三人签订《房屋买卖合同书》并给付首付款30万元，合同签订主体及付款人均为许瑞强，原告诉称许瑞强代其购买无事实和法律依据。3、答辩人与第三人签订房屋买卖合同在先，即便由债权转化而来，对涉案房产也具有法定执行效力。第三人对答辩人负有债务30万元，因无力偿还，于2017年12月2日签订《房屋买卖合同》。后第三人未按合同履行，答辩人诉至法院并保全查封涉案房屋，在答辩人与第三人达成调解后，第三人未调解书履行给付义务，答辩人遂申请强制执行，并要求拍卖涉案房产。根据《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，答辩人可以申请对涉案房产拍卖以偿还债务。4本案不适用最高院关于执行异议的司法解释规定。从原告提供的买卖合同、水电费发票、不动产登记收件收据的时间来看，原告签订合同、申请产权登记及实际入住等行为均发生于法院查封之后，不符合最高院关于执行异议的司法解释规定第28条的规定。案外人许瑞强具有过错，应自行承担交易风险。2018年5月初，答辩人得知许瑞强购买涉案房产后，先后通过向涉案房产所在小区的物业公司投诉及向运东派出所报警，告知许瑞强涉案房屋存在争议，许瑞强明知涉案房产存在纠纷仍坚持继续给付剩余购房款，在涉案房产被法院查封后，又将涉案房产交由原告许栩购买，其行为存在过错，风险应当由其自行承担。综上，请依法驳回原告的诉请。 第三人曹广涛、惠学芬未答辩。 经审理查明，2018年1月21日经中介公司介绍，原告许栩之父许瑞强与第三人曹广涛、惠学芬签订定金合同，约定原告以81.8万元的价格购买第三人了曹广涛、惠学芬夫妻二人所有的、位于邳州市产，并于当日支付定金5万元。2018年1月23日经中介公司签订《房屋买卖合同书》，后分别于2018年1月24日支付购房款30万元、2月22日支付28万元、3月13日支付2万元、5月22日支付16.8万元，并于5月22日当天第三人曹广涛给原告之父许瑞强出具收到购房款81.8万元的收据一份。2018年5月25日原告许栩与第三人曹广涛、惠学芬到邳州市房产交易中心办理房屋过户手续，签订《存量房买卖合同》，由原告购买第三人的上述房产，原告交纳了契税等费用。次日因该房被法院查封未能完成过户手续。 被告曹雪平因第三人曹广涛、惠学芬民间借贷纠纷于2018年5月21日向本院起诉，根据曹雪平的申请，本院对曹广涛、惠学芬所有的房产进行查封，并于2018年5月26日送达邳州市房产交易中心。2018年6月26日经调解制作调解书，内容为“被告曹广涛。惠学芬尚欠原告曹雪平借款本息共计30万元，于2018年7月26日前偿还10万元，2018年12月26日前偿还10万元，2019年6月26日前偿还10元……”。后曹广涛。惠学芬未按调解书履行还款义务，被告曹雪平申请强制执行。2018年10月12日本院作出（2018）苏0382执3270号民事裁定书，“冻结、扣划被执行人曹广涛、惠学芬存款6万元及迟延履行利息或者扣留、提取相应收入或者查封、扣押相应价值财产。原告提出案外人执行异议被驳回。 庭审中原告称其在2018年1月22日即实际占有了涉案房屋并对房屋进行了装修、入住。被告不予认可，但其陈述称在2018年五月十几号的时候就发现涉案房屋正在装修。被告称原告提供的原告与第三人签订的存量房买卖合同的时间是2018年5月25日，之前的合同都是原告之父与第三人签订，原告辩称原告是许瑞强唯一的女儿，购房是为其购买，由于原告在外地工作，所以之前的定金合同及买卖合同是其父亲代为签订，在房产交易中心签订存量房买卖合同办理过户手续时是其本人回来签订。 上述事实，有民事调解书、民事裁定书、协助执行通知书、定金合同书、房屋买卖合同书、存量房买卖合同、打款流水、收据及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：关于原告许栩对案涉房屋是否享有足以阻却执行的权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”如满足前述规定的情形，应停止执行。本案中，原告购买第三人的案涉房屋，由原告之父许瑞强与第三人签订《定金合同书》、《房屋买卖合同书》，并支付了全部购房款，后由原告与第三人签订存量房买卖合同书，该房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当是合法有效的。庭审中原告称其在2018年1月22日即实际占有了涉案房屋并对房屋进行了装修、入住，被告称在2018年五月十几号的时候就发现涉案房屋正在装修，可以认定原告已于本院查封之前实际占有该房屋。由于在办理过户手续过程中房屋被法院查封致使未能完成过户手续，由此可以认定房屋未办理过户并非因原告的原因导致。根据前述法律规定，原告对涉案房屋享有足以阻却执行的权益，原告请求停止对原涉案房屋的执行并解除查封，本院予以支持。第三人曹广涛、惠学芬经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 停止对位于邳州市运河街道房屋房产的执行措施，并解除对该房产的查封。 案件受理费11980元，由被告曹雪平负担5990元，第三人曹广涛、惠学芬负担5990元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  黄继玲 人民陪审员  黄继廷 人民陪审员  宋 阳 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  王 欣