湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0704民初1819号原告：饶晓燕，女，汉族，1969年11月1日出生，鄂州市人，住鄂州市，被告：湖北鼎丰房地产开发有限公司，住所地：鄂州市古城路中段。法定代理人：朱某，该公司经理。被告：朱某，男，汉族，1970年8月20日出生，鄂州市人，住鄂州市鄂城区，原告饶晓燕诉被告湖北鼎丰房地产开发有限公司（以下简称鼎丰公司）、朱某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告饶晓燕到庭参加诉讼，被告鼎丰公司、朱某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶晓燕向法院提起诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房的违约金共计人民币808665元整。（从2015年2月3日至2019年6月2日共4年4个月，参照逾期贷款利率即4.35%×150%的标准计算，后期计算至房产证办理完毕）；2、判令被告开具销售不动产统一发票并协助办理房屋产权登记；3、判令朱某该公司法定代表人负连带违约责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月15日，原告与朱某签订一份《股份隐名协议》，约定由原告出资500万元与湖北小港置业发展有限公司共同开发光谷桂花城项目，占股10%。协议签订后，原告按照约定出资500万元。2013年12月26日，原告与朱某签订一份《还款协议》，协议约定，原告持有的光谷桂花城项目10%的股权作价800万元转让给朱某。朱某除以房抵款100万元和支付现金40万元外，并未按协议的约定支付全部转让款。后朱某作为被告鼎丰公司的法定代表人用其开发的“新建名都“项目中的独栋贰单元二号面积约1100平方米的商业用房抵偿所欠转让款，原告也同意，原、被告于2014年12月4日签订《商品房买卖合同》，被告向原告出具一张286万元自制的发票，涉案房屋在产权登记部门办理了本案登记手续。合同约定，被告应当在2015年2月2日前，将符合约定的商品房交付买受人使用，由于该房屋未通过消防验收合格，至今也无法交付，亦未办理房屋产权证，故原告诉至法院。被告鼎丰公司、朱某在答辩期限内未提交答辩意见。经庭审举证、质证，原告饶晓燕向法院提交的身份证复印件、商品房买卖合同及收据一份、还款协议等证据，因证据相互印证，且在其他案件中已作过证据使用并已经法院认定，故原告提供的证据，依法予以采信。根据以上有效证据及当事人当庭陈述，本案事实确认如下：2011年3月15日，朱某与饶晓燕签订一份《股东隐名协议》，协议约定，饶晓燕投资500万元作为隐名股东占项目10%股份。协议签订后，饶晓燕分三次将500万元投资款转账支付给被告朱某。2013年12月26日，朱某与饶晓燕签订一份《还款协议》，协议约定，朱某同意以捌佰万元整收购饶晓燕百分之拾的股份，并达成还款协议。朱某仅偿还壹佰肆拾万元整；2014年12月4日，朱某以鼎丰公司房屋抵款肆佰柒拾叁万元，具体见购房合同；余下欠款贰佰肆拾万元达成如下协议：…。2014年12月4日，原告饶晓燕与被告鼎丰公司签订《商品房买卖合同》，约定，鼎丰公司将其开发的位于本市建设街与大北门交汇处的新建名都独幢贰单元二号房出卖给饶晓燕，建筑面积约1100平方米，鼎丰公司应当在2015年2月2日前将具备“该商品房交付期现状“条件，并符合本合同约定的商品房交付饶晓燕使用；合同中关于违约等条款为空白未填写。同日，鼎丰公司出具一张金额为286万元的收据。现原告以被告一直未交付房屋为由诉至法院，要求：1、判令被告支付逾期交房的违约金共计人民币808665元整（从2015年2月3日至2019年6月2日共4年4个月，参照逾期贷款利率即4.35%×150%的标准计算，后期计算至房产证办理完毕）；2、判令被告开具销售不动产统一发票并协助办理房产权登记；3、判令朱某该公司法定代表人负连带违约责任；4、本案诉讼费由被告承担。另查明，2016年2月26日，本院立案受理了饶晓燕诉鼎丰公司、朱某、胡琼、湖北小港置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，饶晓燕的诉讼请求：依法判令解除饶晓燕与鼎丰公司于2014年12月4日签订的商品房买卖合同；鼎丰公司、朱某、胡琼、湖北小港置业发展有限公司共同清偿饶晓燕欠款本金473万元，并赔偿利息损失141.9万元（按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至2016年3月4日，后期利息损失计算至实际清偿之日止）。本院于2016年12月28日作出（2016）鄂0704民初363号民事判决，判决：一、被告朱某、胡琼于本判决生效之日起十日内支付原告饶晓燕欠款473万元；二、被告鼎丰公司对上述第一项的款项承担连带清偿责任。三、驳回饶晓燕对湖北小港置业发展有限公司的诉讼请求。四、驳回饶晓燕的其他诉讼请求。该案发生法律效力后，于2017年7月18日经本院审判委员会讨论决定，作出（2017）鄂0704民再4号民事裁定，决定对该案进行再审。在再审审理过程中，饶晓燕于2017年9月15日提出申请，撤回对该案的起诉，本院于2017年9月18日作出（2017）鄂0704民再4号民事裁定，裁定：一、撤销本院（2016）鄂0704民初363号民事判决；二、准许饶晓燕撤回起诉。2017年9月21日，本院立案受理饶晓燕诉鼎丰公司合同纠纷一案，饶晓燕提出的诉讼请求：1、请求判令鼎丰公司承担逾期交房的经济损失金89.87万元（暂计算至预期可以交房的时间2017年10月2日前，后经济损失金以房款总价款为基数，按人民银行同期同类贷款利率：150%标准计算至实际交房之日止。2、鼎丰公司承担本案诉讼费用。该案在诉讼过程中，饶晓燕于2017年12月4日提出撤诉申请，本院于当日作出（2017）鄂0704民初2499号民事裁定，准许饶晓燕撤回起诉。同时，饶晓燕再次向本院提起诉讼，本院于2017年12月5日立案，饶晓燕的诉讼请求，1、请求判令鼎丰公司承担逾期交房的经济损失金71.321万元（暂计算至预期可以交房的时间2018年8月2日前，后经济损失金以房款总价款为基数，按人民银行同期同类贷款利率：150%标准计算至实际交房之日止。2、要求鼎丰公司开具房产购买的税票；3、鼎丰公司承担本案诉讼费用。2018年2月26日，饶晓燕再次提出撤诉申请，本院于次日作出（2017）鄂0704民初3181号民事裁定，准许饶晓燕撤回起诉。本院认为，朱某与饶晓燕于2013年12月26日签订《还款协议》，已引发多起诉讼案件产生，多起案件确定了一个事实，即朱某因收购饶晓燕名下股份与饶晓燕形成债权债务关系，其中473万元鼎丰公司以房屋抵偿，尽管还款协议上未加盖鼎丰公司公章，但朱某系鼎丰公司法定代表人，且事后鼎丰公司亦与饶晓燕签订了《商品房买卖合同》且进行备案登记，故应认定鼎丰公司对饶晓燕用欠款抵付房款的事实认可，即涉案的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，没有违反法律规定，合法有效，饶晓燕已履行付款义务，则鼎丰公司应依合同约定交付房屋，其未按约定交付房屋应承担相应的违约责任，饶晓燕要求鼎丰公司支付逾期交房违约金的请求，依法应予支持，但其计算有误，涉案合同约定交房时间为2015年2月2日，则起算时间为2015年2月3日，但在2016年2月26日，饶晓燕提出了解除涉案合同的诉讼请求，则从当日起，饶晓燕以自己的行为表明其不再要求鼎丰公司履行交付房屋的义务，故从此时起直至该案最终审结、本院于2017年9月21日立案受理饶晓燕主张逾期交房违约金之日止，应免除鼎丰公司的交付义务，而在2017年9月21日之后，当饶晓燕再次以诉讼形式要求鼎丰公司履行交房义务时，则鼎丰公司应积极履行交付义务，其未履行，则应承担2017年9月21日之后的逾期交房违约金；至于违约金算至何时止，饶晓燕认为涉案房屋的消防验收未通过不符合交付条件，违约金应一直计算至房产证办理完毕为止，但实际上涉案房屋的其他住户、商铺已使用多年，且已经入住的业主以及使用的业主并未反映存在影响正常居住、生活质量的问题，综合整个案件事实来看，本院认为违约金算至本案判决之日止较为合理。关于违约金的计算标准问题，因涉案合同未约定逾期交房违约金，饶晓燕要求按4.35%的150%标准计收违约金，没有超过法律相关规定，依法予以支持，合同约定的房屋总价款以及收款收据上记载的为286万元，但结合现有证据、当事人当庭陈述以及多起案件认定的事实，涉案合同的房屋总价实为473万元，故，鼎丰公司应支付饶晓燕逾期交房违约金998616.38元（从2015年2月3日算至2016年2月25日止，473万元×4.35%×150%×387天÷365天=327235.00元；从2017年9月21日算至2019年11月24日止，473万元×4.35%×150%×794天÷365天=671381.38元），原告超出部分的诉讼请求，依法不予支持。其要求被告开具发票的诉讼请求，不属法院审理范围，本案不予处理。其要求被告协助办理房屋产权登记的请求，依法予以支持。因本案系由房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性原则，原告要求朱某负连带违约责任的请求，于法无据，依法不予支持。被告在收到本案诉状副本后，未提交答辩意见及证据，亦未出庭参加诉讼，应承担由此产生的不利法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告鼎丰公司于本判决生效之日起十五日内支付原告饶晓燕逾期交房违约金998,616.38元。二、被告鼎丰公司应于涉案房屋具备不动产权属登记手续办理条件后的十日内，将办理权属登记需要其提供的资料报产权登记机关，并协助原告饶晓燕办理不动产登记。三、驳回原告饶晓燕其他的诉讼请求。本案案件受理费11,887.00元，由原告饶晓燕负担1,887.00元，由鼎丰公司负担10,000.00元（该款原告已预缴，待判决生效后由被告直接支付原告）。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判长 ： 李 婷审判员 ：梅良军审判员 ： 高 虹二〇一九年十一月二十四日书记员 ：余诗媛