湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0683民初4281号原告:枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司，住所地枣阳市316国道南与东环路交界处。法定代表人:赵玮伦,该公司总经理。委托诉讼代理人：陈龙，湖北高实律师事务所律师。被告:宋超,男,1991年10月27日出生,汉族,住枣阳市，原告枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司（以下简称百盟公司）与被告宋超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂转普通程序，公开开庭进行了审理。原告百盟公司的委托诉讼代理人陈龙，被告宋超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百盟公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付租金46031元、商业管理服务费22827元、违约金5000元、滞纳金66427元，合计140285元；2.被告腾退所租赁的两间商铺(15栋104、105号)；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月8日,被告宋超为经营橱柜生意与原告签订《商铺租赁合同》和《运营管理服务合同》，约定宋超租赁原告管理的商铺两间(15栋104、105号)，租期(服务期)三年,自2014年5月1日起至2017年4月30日止。租赁合同第四条“第一个租赁年度租金6404元,第二个租赁年度租金12806元,第三个租赁年度租金12806元,三年合计32016元”。但时至今日,被告还有租金42558元未支付。租赁合同第十二条第12.4项，“双方均应当严格履行本合同,任何一方违约均应承担违约责任。除本合同另有约定外,一方违约的应当向对方支付违约金5000元整”。所以,被告除应付清下余租金外,还应承担违约金5000元。另《运营管理服务合同》第四条,“商业管理服务费第一年度免收、第二年度为2696元,第三年度为2696元,三年合计5392元”。但时至今日,被告还有商业管理服务费19861元未支付。租赁合同第十三条第13-2项“若乙方拖欠商业管理服务费等各项费用其中任何一项或几项的,原告（甲方）有权要求以拖欠金额按每日千分之五计收滞纳金”。所以,被告除应向原告付清商业管理服务费外,还应支付滞纳金。双方经协商无果产生纠纷。被告宋超辩称：虽然双方签订三年的租赁合同，但其只使用了一年，由于原告管理运营不善，导致其第二年、第三年未开门经营，后经枣阳市市政府协调，原告承诺第二年、第三年的租金和运营管理费减半收取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年1月1日，枣阳百盟光彩产业园投资有限公司将“枣阳百盟光彩产业园一期”项目所有业主购买的房屋委托百盟公司进行统一招商和经营管理。2014年4月8日,百盟公司作为甲方与宋超作为乙方双方签订《商铺租赁合同》和《运营管理服务合同》，主要约定，宋超租赁百盟公司商铺两间(15栋104、105号),经营橱柜生意,租期(服务期)三年,即自2014年5月1日起至2017年4月30日止。《商铺租赁合同》第四条4.1项，“第一个租赁年度租金6404元,第二个和第三个租赁年度租金各12806元,三年合计32016元。”第十二条12.4项，“双方均应当严格履行本合同,任何一方违约均应承担违约责任。除本合同另有约定外,一方违约的应当向对方支付违约金5000元整”。《运营管理服务合同》第四条4-1项，“商业管理服务费第一度免收,第二、三年度各为2679元,三年合计5392元”。4-3项，“自第四个合同年度开始，商业管理服务费标准由甲方通知乙方，乙方应按照甲方通知的商业服务费标准向甲方支付。”第五条5-1项，“乙方应向甲方支付履约保证金6000元，于合同签订时一次性付清。5-3项，“若乙方未完全履行本合同项下的义务，甲方有权从履约保证金中扣除，不足部分乙方应于5日内补足，逾期按不足部分的日千分之三收滞纳金”。第十三条13.2项，“若乙方拖欠商业管理服务费等各项费用其中任何一项或几项的,甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之五计收滞纳金，达15日以上甲方有权采取停水、电或采取其他必要措施中止乙方营业”。合同签订的同日，宋超向百盟公司交付4000元的装修保证金和商铺保证金6000元（15-104、105履约保证金）。后宋超向百盟公司交清第一年度租金，第二、三年度租金和管理费（第一年度免收）均未交付。2018年6月30日，百盟公司发布公告（以下简称6.30公告），承诺对2018年7月15日前来办理续租或退铺手续的商户，将给予以下优惠：前三年所欠租金优惠50%;不愿意继续在光彩市场营业的商户，免除第四年实际占用期间的租金等。2018年7月14日，百盟公司工作人员郑燕林给宋超开具一份缴款单：15-104、105第二年租金15502元；第三年租金15502元，根据公司出台公告租金优惠50%，即15502元，4000元冲抵装修保证金。在审理过程中，宋超当庭称：“合同到期后百盟公司的运营管理员郑林电话通知，其没有交纳房租，已把门锁了。2018年7月强行把门打开，除了废品外，将其租赁商铺内的所有商品全部搬走了，后来房屋的所有人也上过锁。”另，证人陈某出庭作证称：“其系15-106、107的租赁经营商，与宋超租赁的房屋系邻居，宋超所租赁经营的门系百盟公司的工作人员2016年年中时上的锁。”上述事实，有原、被告当庭陈述，各自提交的证据材料及法庭审理笔录在卷证实。本院认为：百盟公司与宋超签订的《商铺租赁合同》和《运营管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自的义务。根据6.30公告，结合双方的商铺租赁合同，百盟公司开具的缴款单已认可宋超前三年欠租金扣除装修押金4000元后为11502元，故本院对百盟公司要求宋超支付拖欠的租金11502元请求予以支持，过高部分不予支持。宋超未按运营管理服务合同约定支付三年服务费5392元，故百盟公司诉请宋超支付服务费有事实和法律依据，本院予以支持。针对宋超在合同到期后应否支付租金和服务费，因根据6.30公告，第四年租金免收，即2017年4月30日至2018年4月30日免收。虽然宋超陈述6.30公告发布后就将租赁房屋进行了腾空，其未提交证据证实已向百盟公司履行交付义务，但是庭审中（2018年12月5日），宋超承认已将租赁的房屋腾空，应视为宋超已向百盟公司履行了告知符合交付房屋的条件，交房成就。故宋超应当支付2018年4月30日至2018年12月5日，共计218天占用期间的费用，参照合同期内第三年的租金计算为7648.52元（12806元/年÷365天/年×218天）；百盟公司请求第四年度及交房期间的运营管理费，因百盟公司未提供证据证明其依照合同履行了通知义务，故本院不予支持。违约金和滞纳金分别属于两个不同的法律概念，违约金是平等主体间的一种民事责任形式，滞纳金是在行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式，并且违约金和滞纳金都是对非违约方因为违约方违约所造成的损失的赔偿，二者有重叠的地方，故百盟公司诉请宋超既支付违约金又支付滞纳金，没有法律依据且属于重复要求赔偿，滞纳金不应得到支持；违约金具有补偿为主惩罚为辅的双重性质,以赔偿非违约方的损失为主要功能,而不是旨在严厉惩罚违约方,有鉴于此,人民法院可依违约方的申请对过高的违约金数额进行调整,以维护民法的公平和诚实信用原则，但宋超未按合同约定支付租赁费和服务费，且未向法院提出违约金过高予以适当减少的申请，故百盟公司诉请宋超支付违约金5000元，本院依法予以支持。宋超交付的保证金6000元，百盟公司应予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条规定，判决如下：一、宋超支付枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司租金11502元；二、宋超支付枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司房屋占用费7648.52元；三、宋超支付枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司运营管理服务费5392元；四、宋超支付枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司违约金5000元；五、枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司返还宋超保证金6000元；六、驳回枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司的其他诉讼请求。上述一至五项，均于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3106元，由宋超负担1106元，枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司负担2000元，均于本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判长  谷中合审判员  彭金宏审判员  艾 斌二〇一九年十一月十二日书记员  孙 静