山东省日照市岚山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1103民初1747号 原告：张涛（又名“张磊”），男，1986年3月1日出生，汉族，居民，住住日照市岚山区。 委托诉讼代理人：韩念壮，山东韩念壮律师事务所律师。 被告：张永华，男，1961年3月13日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。 被告：吕为花，女，1969年12月7日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。 两被告的委托诉讼代理人：庄新玲，山东岚杰律师事务所律师。 第三人：张永德，男，1955年5月23日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。 第三人：胡翠芹，女，1962年12月5日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。 原告张涛与被告张永华、吕为花，第三人张永德、胡翠芹物权保护纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张涛向本院提出诉讼请求：1.确认位于日照市岚山区（以下简称“后屯村”）的村集体老办公用房一处（房屋四间，东邻路，西邻张永仁，南邻巷，北邻巷）归原告所有；2.判令两被告停止侵占，向原告返还房屋；3.判令两被告赔偿原告经济损失1万元；4.诉讼费由两被告承担。事实与理由：张永明、张永德、张永华系张守同、朱长英之子，张某2、张永菊系张守同、朱长英之女。两被告、两第三人各为夫妻关系。原告系张永德、胡翠芹之子。张永明与其妻丁元英生育二子张念锋、张念平，张永明已先于张守同、朱长英去世。2008年，张永德出资800元为原告从村集体购买上述老办公用房，并将该房屋交由张守同、朱长英居住。张守同、朱长英去世后，两被告强行霸占该房屋。 张永华、吕为花辩称，原告所诉亲属关系属实，但原告所诉的老办公用房应属于朱长英所有。张永明、张永德分家时，父母分给每人房屋三间。1990年张永华结婚分家，父母将房屋五间中的西三间分给张永华，父母自住东两间，同时说定若以后张永华家庭住房不足，则张永华负责买房或建房供父母居住。2001年，张永华向村集体交纳购房款800元，拟购买村集体的老油坊房屋供父母居住，但因老油坊被其他村民占据，无法腾空交付，朱长英以老党员身份找村干部，村里于2002年让张守同、朱长英住进村委会办公室。后来，村委会未通知两被告亦未退还购房款即将老油坊拆除并在此位置为其他村民规划了宅基地，两被告认为村委会是以村委会办公室房屋顶替老油坊卖给两被告，村集体虽未再开立字据，但2014年农村房屋确权时该房屋上报的所有权人信息是朱长英，两被告不知晓张永德是否于2008年向村集体交纳800元购买村委会办公室房屋，该房屋属于朱长英所有。请求驳回原告的诉讼请求。 张永德、胡翠芹述称，张永明、张永德分家时各从父母分得房屋三间，父母分给张永华房屋三间后又于2002年搬离自住的房屋两间均属实，即张永华从父母分得房屋五间。父母搬出时无住处，朱长英以老党员身份找村委会，村委会从四间村集体办公室中腾出一间供张守同、朱长英居住属实。张永华未曾购买老办公室房屋，其2001年拟购买的是老油坊房屋，张永华、吕为花交纳了800元购油坊款并且已在村委会下账属实，但因被他人占有未能交接，此后老油坊在2008年之前被村委会拆除并规划了其他村民的宅基地，两被告不要老油坊拆下的材料，村集体补偿给两被告800元。2008年，村集体启用新办公室，张永德遂出资800元为张涛买下本案争议的老办公室房屋四间，房款交与村委会账目监督员张守栋，村委会未办理下账、开收据等手续，也未签房屋买卖协议。因为张永华、吕为花购买的油坊没有实际交付，而且拆除油坊的材料张永华也没有要，所以张守栋没有将张守德交纳的购房款在村委会下账，而是直接转交给张永华、吕为花，作为退了油坊款。朱长英在2008年3月5日所立遗嘱，是朱长英到找人打印的，然后张永德、朱长英与张念华三人在党委服务大厅加盖的村委会公章。张涛购买了办公用房后，张永德于当年秋出资在办公用房院内加盖东平房三间，并对四间老办公用房进行了维修。吕为花在2011年至2015年担任村两委委员，2014年房屋确权上报信息时，把案涉房屋以所有人为朱长英进行了上报，张永德与张涛得知消息后，将张永德、张涛进行了分户，张涛的家庭户籍地址变更为“后屯村52号”即案涉房屋地址。张守同于2011年去世，朱长英于2016年腊月去世，二老去世后案涉房屋一直被张永华、吕为花霸占。 本案争议焦点是案涉老办公用房四间的权属。 原告为证明其主张，提交以下证据： 1.后屯村于2019年4月20日的“主体党日”会议记录，其中第五项内容为：“关于张永德与张永华房产争议问题，现归朱长英，公示给朱长英，经党员、村民代（表）会公示”。 2.后屯村委会于2017年1月4日出具的证明一份，证明上述亲属关系情况。该证明由时任村干部朱先民、张守宝、马秀德签名，并加盖了村委会公章。 3.后屯村委会于2017年1月9日出具的证明一份、同年1月16日出具的证明两份。三份证明的内容一致：村委会于2008出售老办公室房屋，张永德出资800元为其子张涛购买该房屋，该房屋现归张涛所有。三份证明无村干部或经办人签字，但均加盖了村委会公章。 4.本院（2017）鲁1103民初293号案件庭审笔录材料。 5.遗书一份，内容为：朱长英自住老宅场给大儿张永明，后来盖的五间房和三儿分家分两间给张永华，后买房屋四间给孙子张磊。在落款的立遗书人栏有朱长英的签名和捺印，还加盖了后屯村委会公章，落款时间为2008年3月5日。 6.张念锋、张念平、丁元英于2019年8月9日签署的书面说明一份，证明三人不参与本案争夺老办公用房的诉讼，对该房屋永久不主张任何财产性权利。 7.张守栋的证人证言：想不清哪一年，朱长英曾让张守栋证明张永德把800元给了张永华。后屯村两委与张永德口头协商后确定将老办公室卖给张永德，没有定字据。张永德将购房款800元交给张守栋，村党支部书记张守宝和村委会会计办理了下账。张永德之妻要求张守栋将800元给张永华之妻，并要求张守栋告知张永华老办公室给了张永德，张守栋在同日将张永德交付的800元转交给张永华之妻，张守栋将800元送至张永华之妻即离开，想不清张永华之妻说了什么，张守栋不清楚张永华因何事由接受这800元。此后，张永德在老办公室院内加盖了东平房。为了照顾老党员朱长英，村集体还曾研究朱长英买老油坊，村集体研究时朱长英在场，村集体还说明如果村集体规划，房场还得给集体，只把拆房材料给朱长英。此后，张守栋不清楚是谁交的买油坊的钱，也不清楚交了多少，交钱时张守栋不在场，下账单据曾交给张守栋盖章行使监管职责，但已忘记数额。 8.证人张某1的证人证言：张某1自2005年起在后屯村委会任职3年，卖油坊时不在村委会任职，不清楚卖油坊之事。张某1听张守栋说向张永华退了油坊款800元，退的钱是张永德交的。村集体研究出售老办公室之前朱长英已经在此居住，朱长英炒菜请全体村干部在老办公室吃饭，请求村集体照顾，让张永德出钱给张涛买老办公室，张永德交的购房款，不清楚村集体是否下账。买了老办公室之后张永德又在老办公室院内加盖东房三间。张涛的小名是张磊。 张某1依原告申请出庭作证之后，本院又于2019年7月31日依职权对张某1作进一步调查，其陈述：张某1于2005至2008年与张念华干了同一届村干部，张念华是党支部书记，张某1是村委会主任（实际职务应为村委委员），之后朱先民、张永华之妻吕为花进入村两委工作，后朱先文任党支部书记至今，现任村两委还有张守宝和马秀德。朱长英请村干部去老办公室吃饭时，说办公用房给她孙子张磊买，让张永德出钱。但村干部在现场都没说什么，没有明确手续具体怎么办，也没有确定房子怎么卖、卖给谁，吃完饭就走了。过了很长时间，跟张守栋闲聊时，张守栋说张永德交了800元，他又把800元给了张永华，张某1没有参与，也未再多问，此后在张某1任职期间也未再办别的手续，没立过字据或合同。张永德在老办公室院内加盖偏房三间属实，张永华、吕为花未予阻拦。朱长英夫妇一直在老办公室住到去世。 对于原告提交的证据，被告质证认为：对于证据1的真实性无异议，该证据能够证明案涉房屋归朱长英所有，无法证实案涉房屋归原告；对于证据2真实性无异议；对于证据3、证据4、证据5的真实性、合法性不予认可，村委会出具的证明应当加盖公章并由法定代表人签字，不动产所有权应当由不动产权机构进行确认，村委会没有不动产确权职能；对于证据4的真实性认可，但该证据无法证实案涉房屋已归原告所有；对于证据5真实性、合法性不予认可，无法确认其签字是朱长英书写，且该遗书为代写遗嘱，应当由两个以上见证人在场见证并签字，村委会不能作为见证人见证，此外该份遗嘱日期为2008年3月5日，当时朱长英的丈夫张守同健在，朱长英无权处分他人的财产，该遗书应属无效遗嘱；对于证据6无异议；对于证据7、证据8的真实性不认可。 被告为证明其主张，提交以下证据： 1.朱长英与张永华、吕为花签订的协议书一份，证明朱长英将案涉老办公房赠与张永华、吕为花。该证明落款有朱长英、吕为花、张永华的签名、捺印，见证人栏有张某2的签名、捺印，在丙方栏与见证人栏之间的空行处还有马宗芹（张某2之夫）的签名、捺印，落款时间为2014年5月17日。 2.地籍调查表一份，证明2014年4月日照市国土资源局岚山分局制作的地籍调查表记载案涉办公用房的宅基地使用权人为朱长英。 3.证人张某2证人证言：张某2系张永德、张永华的姐姐。朱长英与张永华、吕为花签订的协议是朱长英在意识清楚的情况下自愿签订的，朱长英让张某2作为见证人在协议上签字。朱长英曾说过，老办公用房院内的东偏房是朱长英出钱让张永德盖的，正房是朱长英购买的，但购房款是张永华支出的。 4.后屯村时任村委会主任兼村党支部书记朱先民于2019年6月1日出具的书面证明一份，证明其于2008年10月3日担任支部书记，在其任职期间，村委会未将村集体老办公用房出售过，也未讨论过此事。 5.张念华于2019年6月12日出具的书面证明一份，证明其于2004年至2008年9月担任村党支部书记期间，村委会未将村集体四间老办公用房出售给张永德，张永德未向村委会交纳800元购房款，村委会未开会讨论研究此事。 6.2017年5月19日，后屯村委会会议记录一份，有关内容为：对于研究朱长英房屋确权问题，房屋有争议不确权，只做不动产登记；再由村两委、党员、村民代表研究决定开出证明；经村两委、监督委员会、党员、村民代表研究决定该房屋仍登记在朱长英名下。 对于被告提交的证据，原告及第三人质证认为：对于证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，被告无法证明协议书上的签名捺印是朱长英所为，朱长英不识字，协议书内容较长，不能证明朱长英理解协议内容且协议书中载明为自建房屋，而案涉房屋为购买房屋，协议中的房屋不是案涉房屋；对于证据2的真实性有异议，案涉房屋没有最终确权，没有不动产权证及宅基地使用手续，因案涉房屋存在纠纷，村委会才在确权过程进行公示时，仍记载为朱长英的名字；对于证据3，因证人与原告及第三人有较深的矛盾，对其真实性不予认可；对于证据4的真实性有异议，所载内容与事实不符；对证据5的真实性有异议，应提交该证据原件且该证据的内容只是说明案涉房屋所有权有争议，但案涉房屋属于合法建筑，已由村委会出售给原告，房屋应确权到原告名下。 在本案诉讼中，本院还对张守宝、张念华、朱先文、阚学亮进行了调查。张守宝陈述：于1991年至2004年张守宝任党支部书记兼村委会主任，张守宝于2007至2017年任村委会主任。朱长英是建国前老党员，2002年之前，朱长英向村集体争取照顾，提出让张永华购买老油坊给朱长英夫妇居住，张永华交纳购房款800元，村集体对该笔购房款下账，后来因为老油坊没有及时清空且影响房场规划，故没有实际向张永华交付，后来老油坊被拆除，张永华夫妇要求把油坊款要回去。朱长英就购买村集体办公用房的的事情多次找两委成员协商，还邀请张某1、张守宝等在该处房屋内吃饭，朱长英说谁出钱就让谁买这处房，购买之后先由朱长英夫妇居住，老两口去世后谁买的就是谁的，朱长英说这话的时候，朱长英及村两委成员知道张永德同意交钱。张永德交钱及张永华退钱都是张守栋一人经手办理的，张守宝曾听张守栋说过张永德交钱与张永华退钱是一起办的，还听其说过将张守德交的购房款直接给了张永华，作为了退还油坊款，但两笔都没有入账记录。张永华买油坊及张永德购买办公用房都没有书面合同或其他材料。张永华、吕为花即使不承认村委会退钱，但他们交的800元钱只是购买油坊的钱，与购买办公用房无关。张永德对老办公用房进行了维修，并加盖了偏房三间，此后房屋一直是由张守同、朱长英居住，张守同去世后，朱长英随张永德在日照市区生活了约三年，这期间房子是由张永德控制。后来朱长英回来住了一段时间，张永华、吕为花是在朱长英去世后控制了该处房屋。朱长英在2008年3月5日所立遗嘱不是张守宝经办盖章的，不知是否为张念华经办的。张念华陈述：张念华于2004年至2008年担任后屯村党支部书记。朱长英夫妇大约于2000年住进村委老办公室，并一直居住到去世。张念华对于老油坊和老办公室的处理情况均不知情，在任职期间，未处理过这两处房屋的任何事项，未出卖过老办公室，也未听张守栋讲述过有关情况。在接受本次调查之前未曾见过朱长英的遗书，不知其公章是如何加盖的，不是张念华办理加盖的。老办公房维修并在其院内加盖偏房属实，但不知是谁出资建设。朱先文陈述：朱先文从2017年10月起任后屯村委会主任，从2018年10月起兼任村党支部书记和村委会主任。朱先文任职期间村集体未办理过村委老办公室的任何事项，张永德曾要求村里将争议房屋登记到张涛名下，村委会以房屋有争议为由未予办理。听闻张永华曾与村里商量买油坊，张永德也未出示买卖合同等有关手续，村集体无法确认房屋归谁，如果房屋不属于双方，即应作为集体资产处理。张永德找人在老办公室院内加盖了三间偏房并对正房进行了装修属实，不确定建设资金是否为张永德支出。阚学亮陈述：2008年秋，阚学亮按照张永德要求在后屯村老办公室院内加盖偏房三间，未参与正房修缮，建设材料都是张永德自备的，工钱是张永德支出的，按照张永德的要求施工，建设期间除张永德以外无他人到场。 原告认为，以上有关人员的陈述均能证明案涉房屋系张永德出资800元为原告购买，并对房屋进行了维修及加盖偏房三间。被告认为，以上有关人员的陈述只能证明张永德有购买意向，不能证明其买受房屋，张涛、张永德没有与村委会签订房屋买卖合同，没有缴纳购房款。阚学亮的陈述仅能证明偏房的建设是张永德办理，无法证明是张永德出资，偏房实为朱长英出资并安排张永德建设。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系两第三人张永德、胡翠芹之子，张永德与被告张永华及案外人张永明（已去世）均是朱长英、张守同之子。两被告、两第三人、案外人张永明与丁元英，各为夫妻关系。在张永明、张永德分家时，张守同、朱长英各分给其房屋三间，后在张永华分家时，张守同、朱长英以房屋五间中的西三间分给张永华，东两间留作自住，同时说定若以后张永华住房不足，则张永华负责买房或建房供张守同夫妇居住。2001年，张永华向村集体交款800元，拟购买村集体的老油坊供张守同夫妇居住，但因老油坊被其他村民占据，未能交付。朱长英以老党员身份要求村集体照顾居住问题，该村集体于2002年准许张守同夫妇入住村委会办公室。2008年左右，该村启用新办公室，以上老办公室由张守同夫妇持续居住直至先后去世。在张守同夫妇居住期间，张永德对房屋进行了修缮并在其院内加盖偏房三间。之后，朱长英夫妇继续居住在该房屋内直至二人去世。在朱长英夫妇先后去世之后，原告、两被告及两第三人之间对该房屋权属发生争议。2017年1月17日，本案两第三人曾以原告身份起诉本案两被告，要求确认争议房屋归其所有，后于2017年5月12日以需搜集相关证据为由自愿撤诉，现本案原告又提起本案诉讼。 另查明，后屯村村干部任职情况大致为：1991年至2004年张守宝任党支部书记兼村委会主任，2004年至2008年张念华任党支部书记，2005年至2008年张某1任村委委员，2007至2017年张守宝任村委会主任，2008至2018朱先民任党支部书记，2017年朱先文任村委会主任，2018年至今朱先文任党支部书记兼村委会主任，本案被告吕为花自2008年至2011年任村委委员。张守栋曾担任该村村务监督员，不属于村两委成员。 本院认为，我国农村地区的房屋存在未全部完成不动产登记的情况，但房屋买卖交易在农村地区也属于重大事项，一般通过签署房屋买卖协议并规范落实购房款过付、房屋交付等有关交易流程，达到在村集体内公示不动产权利变动之目的。权利人、利害关系人因农村房屋的物权归属发生争议的，人民法院应当依据有关法律规定和农村地区房屋建设和交易的有关政策，综合房屋买卖交易的有关证据材料，认定房屋交易的基础事实与法律效力，并确认不动产物权的归属。本案中，村集体出卖集体资产，应当依合法程序与买受人签订房屋买卖协议，并规范落实有关交易流程。综合本案事实及证据，村集体是出于照顾朱长英居住之目的准许其夫妇入住老办公室，朱长英对于村集体老油坊及老办公室，也均是为了自己居住需要而与村集体交涉，无论其子女购买上述房屋是否属实，朱长英本人并无购买上述房屋的意向，也不存在买卖上述房屋的具体行为，故其不可能取得上述房屋的不动产物权，当然也无权对上述房屋作出物权处分，无论其签署的遗书、赠与协议真实与否，均不产生物权处分效力。两被告提交的地籍调查表，是有关部门在进行土地权利调查中形成的资料，不是土地使用权证书，在权利存在争议的情况下不能作为认定土地使用权归属的依据。有关会议记录，是在本案当事人对老办公室物权归属争执不下的情况下，村集体有关会议作出研究的记录，且会议记录内容相互矛盾，结合现任村干部的陈述，表明村集体对于老办公室的物权归属问题并未形成确定意见，故对于双方提交的会议记录的证明力，均不予认定。两被告与村集体协商买卖的是老油坊，交纳的也是老油坊购买款，因老油坊未能清空交付，两被告未实际取得该房屋。两被告无证据证明油坊买卖协议发生了变更，未就案涉老办公室与村集体建立买卖意向，也未发生与老油坊买卖有关的缔约、履约行为。两被告自认为其购买老油坊未成后，另以老办公室抵作老油坊买卖交易的标的物，没有法律及事实依据。原告与两第三人均主张张永德出资为原告购买了老办公室，但原告、两第三人均未与村集体签订房屋买卖合同，且无村集体收款凭证证明其主张的交款事实。原告、两第三人主张由张守栋一人办理收款事宜，办理时村集体未出具收据也未形成其他书面字据，时任村两委人员有的仅是听闻张守栋事后讲述办理收款的情况，有的表示未曾听闻有关情况，除张守栋之外再无其他人参与经办收款，仅有张守栋一人的证言直接证明其收到第三人购房款后又将款退给两被告，但也无退款凭证，两被告亦不承认收到退款。在缺乏其他直接证据的情况下，不足以认定张永德缴纳了老办公室购买款。此外，张守栋的职务是村务监督员，其并无办理村集体资产买卖交易的职权，在时任村两委干部均未经办房屋买卖、无房屋交易合同等书面材料的情况下，无论张守栋收款是真是假，均不能证明村集体与原告或两第三人达成了买卖合意，不能产生有效处分村集体不动产的法律后果。原告提交的2017年1月村委会的三份证明，内容虽为张永德为原告购买老办公室，但村委会在2017年1月连续出具四份证明，第一份关于亲属关系的证明由三名村干部签名后加盖村委会公章，而三份关于房屋购买情况的证明却无经办人签字，村委会在一个月之内连续出具这三份内容一致但缺少经办人签字的证明材料，违背一般工作程序，仅加盖印章而无法确定经办人的问题与原告提交的朱长英遗书的用印情况如出一辙，且时任村两委工作人员均否认对三份证明及上述遗书批准用印，三份证明的内容又与村干部的陈述相矛盾，故对其证明力不予认定。因此，虽然张永德在老办公室院内进行了添附建设，朱长英也在此居住，但综合本案证据不能认定原告或两第三人买受了该房屋，该房屋仍属村集体资产。对老办公室的添附，可与村集体另行处理。 综上所述，原告的诉讼请求，证据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十条、第五十八条、第五十九条、第六十一条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告张涛的诉讼请求。 案件受理费1300元，由原告张涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  黄建峰 人民陪审员  牟乃聚 人民陪审员  张念波 二〇一九年十一月三日 法官助理 秦建伟 书记员 乔洁