重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终8961号上诉人（原审被告、反诉原告）：夏结君，男，1992年9月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：王贤贵，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：汪晓玲，女，1981年9月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：秦君红，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人夏结君因与被上诉人汪晓玲房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初12949号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月14日立案后，对本案进行了询问。上诉人夏结君及委托诉讼代理人王贤贵、被上诉人汪晓玲的委托诉讼代理人秦君红到庭参加询问。本案现已审理终结。夏结君上诉请求：1、撤销原判；2、依法改判为驳回汪晓玲的诉讼请求，汪晓玲退还夏结君保证金39000元；3、本案诉讼费用由汪晓玲承担。主要事实和理由：一审法院查明事实不清，证据不足，汪晓玲不具有转租案涉房屋的主体资格，其与夏结君签订的《门面租赁合同》是无效的。一审法院适用法律错误，因前述合同无效，夏结君只能将房屋交还所有权人重庆渝高新兴科技有限公司，且汪晓玲应退还保证金39000元。汪晓玲辩称，请求驳回上诉，维持原判。汪晓玲向一审法院起诉请求：1.立即解除汪晓玲与夏结君于2017年4月29日签订的《门面租赁合同》；2.夏结君立即将承租的房屋腾空后返回给汪晓玲；3.夏结君立即向汪晓玲支付自2018月12月15日起至返还房屋时止的租金；4.夏结君向汪晓玲支付以每季度拖欠的租金数额为基数，自2018年11月16日起按年利率24%的标准计算至付清时止的逾期支付租金的违约金；5.夏结君立即向汪晓玲支付自2017年7月起至返还房屋时止的物业管理费，按照每月400元计算；6.夏结君立即向汪晓玲支付拖欠的2019年3月16日至2019年5月22日期间的水、电费1300元；7.夏结君立即向汪晓玲支付违约金13000元；诉讼费由夏结君承担。夏结君向一审法院反诉请求：1.依法确认汪晓玲与夏结君签订的《门市租赁合同》无效；2.汪晓玲退还夏结君的门市保证金39000元；诉讼费由汪晓玲承担。一审法院认定事实：2017年4月29日，汪晓玲（甲方、出租方）和夏结君（乙方、承租方）签订了一份《门面租赁合同》，主要约定：甲方出租的商铺坐落于金竹路106号附4号，建筑面积约110平方米；双方商定房屋租期为自2017年4月29日起至2020年1月15日止；三、承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋，3、承租方拖欠租金累计达10天的，并赔偿违约金13000元；四、租金及保证金交纳方式，1、2017年4月29日-2018年4月14日，每月租金为15163元/月，即每季租金为45489元，2018年4月15日-2019年4月14日，每月租金为16376元/月，即每季租金为49128元，2019年4月15日-2020年4月14日，每月租金为17686元/月，即每季租金为53058元，每年租金在上年的基础上递增8%（合同期内不得额外增加房租），租金提前一个月支付，每3个月支付一次，2、承租方以现金（或银行转账）形式向出租方支付租金，租金暂定为每季支付一次，并必须提前一个月时间交至出租方，3、承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的5%加收滞纳金，乙方应于本合同生效之日向甲方支付保证金39000元（保证金已由原承租人但建全代缴），保证金用于乙方正常履约的担保，如出现乙方违约、乙方故意或非故意损坏房屋的基本设施，违约金和损失赔偿额可在保证金中抵扣；六、各项费用的缴纳，1、物业管理费，乙方每月向甲方交纳400元物业管理费，如果物业费上涨，乙方物业费相应上涨，2、水电费，由乙方缴至甲方，水表底数为819度，电表底数为44761度，此度数以后的费用由乙方承担，直至合同期满。合同还约定了其他内容。合同签订当日，汪晓玲向夏结君出具了《收条》，主要载明：今收到夏结君交来门市保证金39000元，此款项由但建全转租门市代付。夏结君举示了汪晓玲出具的4张《收条》，显示夏结君于2018年1月14日向汪晓玲支付了2017年12月15日至2018年3月14日期间的租金30000元；夏结君于2018年3月6日向汪晓玲支付了2018年3月15日至2018年6月14日期间的租金47915元；夏结君于2018年5月19日向汪晓玲转账20000元，于2018年6月3日转账29128元，合计47915元，支付的是2018年6月15日至2018年9月14日期间的租金；夏结君于2019年1月16日向汪晓玲转账支付了2018年9月15日至2018年12月14日期间的租金49128元。庭审中，汪晓玲与夏结君一致确认，案涉房屋的所有权人为重庆渝高新兴科技有限公司。汪晓玲陈述，案涉房屋是其配偶李路从案外人唐世洪处承租的，汪晓玲一直按时向唐世洪支付租金；夏结君之前的承租人是但建全，但建全向汪晓玲支付了租赁保证金39000元，但建全退租时，其支付的保证金转为了夏结君向汪晓玲支付的保证金；夏结君已向汪晓玲付清了2018年12月14日之前的租金，2018年12月15日之后的租金未支付；案涉房屋整条街门面的所有权人均是重庆渝高新兴科技有限公司，汪晓玲在案涉房屋旁边的门面经营彩票店，重庆渝高新兴科技有限公司从未向夏结君催收过租金；汪晓玲依据合同第三条第3款主张解除合同及解除合同的违约金13000元，合同解除给汪晓玲造成了另行寻租期间的租金损失；汪晓玲主张夏结君支付逾期支付租金违约金的依据是合同第四条第3款，该条款约定的滞纳金就是指的违约金，夏结君应于2018年11月15日之前支付2018年12月15日至2019年3月14日期间的租金49128元，故汪晓玲主张从2018年11月16日起计算违约金；夏结君未向汪晓玲支付过2017年7月后的物管费；夏结君支付水电费是通过微信转账的，汪晓玲没有出具过水电费的收条；水电表在案涉房屋内，汪晓玲无法查看，夏结君之前缴纳的水电费每月1200元左右，汪晓玲据此估算主张夏结君支付2019年3月16日至2019年5月22日期间的水电费1300元；同意用夏结君支付的保证金39000元抵扣欠付款项。夏结君陈述，夏结君从2017年4月29日开始在案涉房屋内经营串串生意；合同签订当日夏结君向汪晓玲现金支付了保证金39000元，不清楚但建全是谁，不清楚汪晓玲出具的《收条》上为何写但建全；夏结君向汪晓玲付清了2019年3月14日之前的租金；夏结君向汪晓玲付清了2019年3月15日之前的物管费和水电费，有的现金支付，有的微信转账支付，基本是支付给汪晓玲彩票店内的工作人员，但汪晓玲从未出具过收条；汪晓玲向夏结君多收取了一年半的水电费8000多元，不认可欠付水电费1300元；目前案涉房屋空置的，夏结君持有钥匙；2019年3月所有权人重庆渝高新兴科技有限公司找到夏结君收取租金，才知晓真正的所有权人，夏结君因生意不好就没有经营了，汪晓玲也向夏结君催收租金，夏结君不清楚应将钥匙还给谁。一审法院认为，夏结君主张双方于2017年4月29日签订的《门面租赁合同》无效，理由是汪晓玲未经所有权人同意擅自转租案涉房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。据此，若汪晓玲未经出租人同意擅自转租的，有权主张转租合同无效的应是出租人，夏结君作为次承租人无权以汪晓玲擅自转租为由主张转租合同无效。此外，夏结君亦无证据证明《门面租赁合同》存在《中华人民共和国民法总则》规定的民事法律行为无效的情形，故夏结君主张合同无效无事实和法律依据，不予认可。汪晓玲和夏结君于2017年4月29日签订的《门面租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。关于解除合同、返还房屋、解除合同的违约金。夏结君作为支付租金和相关费用的义务人，其应当对按合同约定向汪晓玲支付了租金和相关费用承担相应的举证责任，其未对此举示证据予以证明，应承担举证不能的责任。夏结君主张其向汪晓玲付清了2019年3月14日之前的租金，但未对此举示证据予以证明，故对汪晓玲主张夏结君欠付2018月12月15日之后租金的事实予以认可。合同第三条第3款规定，夏结君拖欠租金累计达10天的，汪晓玲有权终止合同、收回房屋，夏结君还应向汪晓玲赔偿违约金13000元。夏结君拖欠租金已经超过10天，汪晓玲有权解除合同，夏结君于2019年6月10日收到一审法院送达的诉状副本等法律文书，故判决于2019年6月10日解除双方签订的《门面租赁合同》。合同解除后，夏结君应向汪晓玲返还案涉房屋，故对汪晓玲要求夏结君腾空并返还重庆市渝北区金竹路106号附4号房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。因夏结君原因导致合同提前解除，夏结君应按约向汪晓玲支付解除合同的违约金13000元。关于租金、逾期支付租金的违约金。合同于2019年6月10日解除，夏结君应向汪晓玲支付2018年12月16日至2019年6月10日期间的租金16376元/月×3.97个月＋17686元/月×1.87个月＝98085.54元。其后夏结君仍占用房屋的应向汪晓玲支付房屋占用费而非租金。汪晓玲主张其诉请的逾期支付租金违约金的依据是合同第四条第3款，该条款约定，夏结君如无故拖欠租金，汪晓玲有权向夏结君每天按实欠租金的5%加收滞纳金。该滞纳金即逾期支付租金的违约金。该违约金计算标准过高，一审法院酌情调整为按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。合同第四条约定，租金提前一个月支付，每3个月支付一次。故2018年12月16日至2019年1月14日期间的租金15884.72元，夏结君应于2018年9月14日前支付，夏结君未支付，应向汪晓玲支付以15884.72元为基数从2018年9月15日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清之日止的逾期支付租金的违约金。2019年1月15日至2019年4月14日期间的租金49128元，夏结君应于2018年12月14日前支付，夏结君未支付，应向汪晓玲支付以49128元为基数从2018年12月15日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清之日止的逾期支付租金的违约金。2019年4月15日至2019年6月10日期间的租金33072.82元，夏结君应于2019年3月14日前支付，夏结君未支付，应向汪晓玲支付以33072.82元为基数从2019年3月15日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清之日止的逾期支付租金的违约金。关于物管费、水电费。合同第六条第1款约定夏结君应向汪晓玲按照每月400元标准支付物管费。夏结君称其向汪晓玲付清了2019年3月15日之前的物管费，但并无证据予以佐证，不予采信，故对汪晓玲要求夏结君向其支付自2017年7月1日起按照每月400元的标准计算至返还房屋之日止的物业管理费的诉讼请求，一审法院予以支持。合同第六条第2款约定水电费由夏结君向汪晓玲支付。汪晓玲诉请夏结君支付2019年3月16日至2019年5月22日期间的水、电费1300元，夏结君称其付清了2019年3月15日之前的水电费、多支付了汪晓玲水电费8000多元，均无证据予以佐证，故不予采信，其应向汪晓玲支付2019年3月16日至2019年5月22日期间的水、电费，但是汪晓玲并无证据证明该期间实际产生的水电费金额，其估算金额1300元无依据，故对汪晓玲诉请夏结君支付2019年3月16日至2019年5月22日期间的水、电费1300元，因无证据证明具体金额，故不予支持。关于保证金。合同第四条第3款约定如出现夏结君违约、夏结君故意或非故意损坏房屋的基本设施，违约金和损失赔偿额可在保证金39000元中抵扣。因夏结君违约导致合同解除，保证金应按合同约定与违约金、损失赔偿额相抵扣，抵扣后若有剩余部分汪晓玲应予以返还。夏结君应向汪晓玲支付解除合同的违约金13000元和逾期支付租金的违约金，保证金39000元抵扣前述款项后若有剩余，汪晓玲应返还夏结君。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、于2019年6月10日解除原告（反诉被告）汪晓玲与被告（反诉原告）夏结君于2017年4月29日签订的《门面租赁合同》；二、被告（反诉原告）夏结君于本判决生效后立即向原告（反诉被告）汪晓玲腾空并返还重庆市渝北区金竹路106号附4号房屋；三、被告（反诉原告）夏结君于本判决生效后立即向原告（反诉被告）汪晓玲支付2018年12月16日至2019年6月10日期间的租金98085.54元；四、被告（反诉原告）夏结君于本判决生效后立即向原告（反诉被告）汪晓玲支付解除合同的违约金13000元；五、被告（反诉原告）夏结君于本判决生效后立即向原告（反诉被告）汪晓玲支付以15884.72元为基数从2018年9月15日起、以49128元为基数从2018年12月15日起、以33072.82元为基数从2019年3月15日起，均按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清之日止的逾期支付租金的违约金；六、被告（反诉原告）夏结君于本判决生效后立即向原告（反诉被告）汪晓玲支付从2017年7月1日起按照每月400元的标准计算至返还房屋之日止的物业管理费；七、被告（反诉原告）夏结君已付的保证金39000元抵扣第四、五项的款项后若有剩余，原告（反诉被告）汪晓玲应向被告（反诉原告）夏结君予以返还；八、驳回原告（反诉被告）汪晓玲的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）夏结君的其他反诉请求。本诉案件受理费3378元减半收取1689元、反诉案件受理费387.5元，由被告（反诉原告）夏结君负担。”本院二审期间，汪晓玲举示收据5份，拟证明汪晓玲及其配偶持续向重庆渝高物业管理有限责任公司缴纳水电费、物管费、水电公摊费，重庆渝高物业管理有限责任公司与房屋的所有权人重庆渝高新兴科技有限公司均系重庆两江新区产业发展集团有限公司的全资子公司，二者为关联企业，故可以推定房屋的所有权人知晓房屋被转租的事实。经质证，夏结君对上述证据的真实性不予认可；不属于新证据；其中4张收据的业主确认签字人是李路，而李路不是本案当事人，故与本案无关；收据显示的时间在汪晓玲与夏结君签订租赁合同之后，说明汪晓玲没有取得租赁权，不是合法占有人；其中1张收据确认签字人为汪晓玲，交纳的物业费也是在双方签订租赁合同之后，达不到证明目的。经审查，上述收据均盖有重庆渝高物业管理有限责任公司发票专用章，对其真实性本院予以确认，但该收据载明的缴款单位名称均为彩票店，无法确定其与本案的关联性，亦达不到证明目的，本院依法不予采信。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案争议焦点为汪晓玲与夏结君签订的《门面租赁合同》的效力问题；案涉房屋应当退还给谁；39000元保证金是否应当退还。现针对争议焦点评判如下：1、关于汪晓玲与夏结君签订的《门面租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。而夏结君并未举示相关证据证明其与汪晓玲签订的合同具备上述情形之一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据此规定，有权请求人民法院确认转租合同无效的主体为出租人，而夏结君显然不具备此身份。汪晓玲与夏结君签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，属有效合同，对合同双方均具有约束力。2、关于案涉房屋应当退还给谁的问题。如前所述，汪晓玲与夏结君签订的《门面租赁合同》合法有效，出租人汪晓玲有权依据合同约定和法律规定行使解除权，根据合同相对性原则，在合同解除后，承租人夏结君理应将房屋交还给出租人汪晓玲。3、关于39000元保证金是否应当退还的问题。根据《门面租赁合同》的约定，保证金可用于抵扣违约金，在有剩余的情况下，汪晓玲应当退还给夏结君。对一审法院做出的其他评判，本院予以确认。综上所述，夏结君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3302元，由上诉人夏结君负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫信良审 判 员 师玉婷审 判 员 郑 泽二〇一九年十一月六日法官助理 王 玲书 记 员 张冬梅