贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初1940号原告：黎绍富，男，1972年12月2日出生，土家族，贵州省沿河县人，住贵州省沿河土家族自治县。原告：孙小霞（原告黎绍富之妻），女，1972年12月1日出生，土家族，贵州省沿河县人，住贵州省沿河土家族自治县。二原告共同委托诉讼代理人：张自成，贵州哲伦律师事务所律师，特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：刘晓庆，贵州哲伦律师事务所实习律师，特别授权。被告：铜仁佳诚置业有限公司，住所地铜仁市碧江区九龙大道7号笑哈哈中国中西部国际商贸物流城A区（3.4.6号楼）4-2。法定代表人：曹小顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁定松，男，该公司行政部副经理，特别授权。委托诉讼代理人：李将，男，该公司营销部经理，特别授权。原告黎绍富、孙小霞与被告铜仁佳诚置业有限公司（以下简称佳诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎绍富、孙小霞的共同委托诉讼代理人张自成、刘晓庆、被告佳诚公司的委托诉讼代理人丁定松、李将到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎绍富、孙小霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》（合同编号：2013005352）；2、判令被告立即向原告交付位于铜仁灯塔工业园区笑哈哈中国中西部国际商贸物流城第A栋-1层-1-29号门面（门面价值245375元）；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金267581元（违约金暂从2013年6月1日计算至2019年5月20日止），2019年5月21日起，违约金以245375元为基数，按每日万分之五的标准计算至实际交房之日止；4、判令被告将商品房转移登记的有关文书交付给原告，并向原告支付违约金2453.75元；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其第3项诉讼请求中的违约金计算基数为245375元；并变更其第4项诉讼请求为：判令被告协助原告办理位于铜仁灯塔工业园区笑哈哈中国中西部国际商贸物流城第A幢-1层-1-29号房屋的不动产权证书，并向原告支付逾期办证的违约金2453.75元。事实和理由：原、被告于2013年6月24日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于铜仁灯塔工业园区笑哈哈中国中西部国际商贸物流城第A栋-1层-1-29号门面；建筑面积48.10㎡，套内建筑面积35.28㎡，购房单价6955.07元/㎡，总价款245375元。合同对交房时间、逾期交房及转移登记、违约责任等事项进行了明确约定。合同签订后，原告支付了首付款125375元，余款12万元通过银行按揭贷款方式支付，已全部向被告付清。原告的合同义务已履行完毕，被告至今未按合同约定向原告交付案涉房屋，导致原告所购房屋不能正常经营，给原告造成较大经济损失。被告至今未向原告交付房屋的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告佳诚公司辩称：被告已按合同约定时间向原告交付房屋，原告诉称被告至今未交房并要求被告交付房屋，属无理之诉，理由如下：首先，案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据合同约定，交房时间为2013年5月31日前，而双方签订案涉《商品房买卖合同》的时间为2013年6月24日，被告在销售及签约时已告知原告案涉房屋的交付时间是2013年5月31日前，签约之日已达到交付和使用条件，但被告却未到物管处办理接收房屋的手续。其次，根据案涉《商品房买卖合同》第十一条对交付条件的约定：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书；（3）满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，即上下水、供电交付时达到使用条件。被告已于2013年2月5日竣工，同年9月15日市场隆重开业，铜仁当地电视、报纸、网站皆有报道，并取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书，已满足合同约定的交房条件。原告不能通过对交付条件进行变更而强加“法定”条件给被告。根据当事人意思自治原则，原、被告自愿对商品房的交付条件有明确约定，当事人双方应当遵照约定执行，不得随意变更。被告于2013年6月销售房屋时就通知交付房屋，但原告未办理接收房屋的手续。再次，案涉《商品房买卖合同》有效，被告有义务按合同约定条件交付房屋，原告也应按照约定接受房屋，不能无故拖延或拒绝接受符合合同约定的房屋。本案中，事实上是原告无故拖延接受房屋的时间。同时，被告分别于2015年9月19日、2018年10月9日两次在《铜仁日报》上刊登《办理不动产权证公告》，被告已履行了交房义务。原告黎绍富、孙小霞要求被告支付违约金的诉求应当予以驳回，理由如下：1、原告的该请求已超过诉讼时效。双方合同约定应在2013年5月31日前向原告交付案涉房屋，依照《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为2年，即2015年5月30日即超过诉讼时效。即便按照《中华人民共和国民法总则》规定的3年诉讼时效期间，原告的该诉请也已超过诉讼时效；2、被告根本不存在逾期交房的问题，被告完全可以按照合同约定的时间向原告交付房屋。原告无故拖延接收房屋的时间，在被告多次发出交房通知、刊登交房公告后仍不接收房屋。3、原告要求违约金计算至实际交房之日止没有依据。本案中，被告能够按时交付房屋，是原告无故不接收房屋。原告主张的违约金也过高，依法应当予以减少，更何况被告不存在逾期交房。原告黎绍富、孙小霞主张逾期办证违约金的诉请应当依法予以驳回，理由如下：1、被告分别于2015年9月19日、2018年10月9日两次在《铜仁日报》上刊登《办理不动产权证公告》。被告尚未办证是因为原告无故拖延接收房屋，且不提供相关办证资料，以致无法进行后续的房屋变更登记。2、根据案涉《商品房买卖合同》第二十二条关于转移登记的相关约定，对原告未退房的，并未约定违约金。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对被告提交的如下证据：1、《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《铜仁建设工程档案验收认可书》（编号：（2015）第022号）、工程质量验收会议结论、《关于笑哈哈国际商贸物流城02-15号地块综合验收意见的函》、铜仁城区房屋建设配套市政基础设施验收登记表、《建设工程消防验收意见书》（铜公消验（2014）第0020号）、《铜仁园林局建设项目绿化工程验收书》、《建设工程竣工规划认可证》（竣字第003563号、003564号、003565号），拟证明案涉房屋能满足达到购房合同约定的交付条件之一，即《商品房买卖合同》第四章第十一条第1项的约定。原告质证表示，对该组证据的真实性、合法性、证明目的有异议，原、被告双方约定的交房时间是2013年5月31日前，是否具备交房条件必须要有质监站出具的建筑工程质量认定书，规划局出具的建设工程规划验收合格证，消防部门出具的消防验收合格意见书，测绘报告以及综合验收合格的证明，被告提供的该组证据的时间均是在合同约定的交房时间之后，印证了被告在合同约定时间内不能达到交房条件。本院认为，该组证据经核实，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，证明了包括案涉房屋在内的A区建设工程经勘察、设计、施工、监理、建设单位于2013年9月出具竣工验收合格意见，消防部门于2014年1月28日出具消防验收合格意见书，案涉工程于2015年8月28日向铜仁市××区住房和城市建筑局办理了竣工验收备案的事实。2、《铜仁房屋面积测绘报告》（房产实测报（2015）第02710号），拟证明案涉房屋能达到合同约定的交付条件之一，即《商品房买卖合同》第四章第十一条第2项的约定。原告质证表示，对该证据的真实性、合法性和证据目的有异议。本院认为，该组证据客观真实，与本案具有关联性，对其真实性本院予以采信，证明了案涉房屋经铜仁房地产交易中心于2015年6月25日测量，原告所购房屋的实测建筑面积为72.13㎡，套内建筑面积为35.28㎡，并已制作了《铜仁房屋面积测绘报告》，该测绘报告中的A区就是案涉《商品房买卖合同》约定的A幢房屋的事实。3、2013年9月发布在铜仁房产网的笑哈哈国际商贸物流城市场盛大开业的报道、2013年9月发布贵阳新闻网的笑哈哈国际商贸物流城市场建成开业的报道，拟证明被告已履行交房义务，各商家已开业经营，开业时间是2013年9月15日，房屋已达到交房条件；证据来源是被告在网上截图。原告质证表示，对该组证据的真实性、合法性和关联性有异议，认为不能证明被告已经履行了交房义务。本院认为，该组证据证明案涉商贸物流城市场2013年9月开业的事实予以采信。4、被告在铜仁日报刊登的办证公告，拟证明被告多次公告通知原告办理接房、办证等相关手续。原告质证表示，对真实性有异议，被告未提交原件核实，且该份证据不完整，对其合法性有异议，达不到被告的证明目的。本院认为，经核实，该证据证明被告于2015年9月、2018年10月登报公告案涉商贸物流城办证事宜，该事实予以采信。5、案外人的不动产权证，拟证明案涉房屋不存在延期交房，相邻的1-29号房屋都已办理房产证。原告质证表示，该组证据系复印件，对其真实性、合法性和关联性有异议，达不到被告的证明目的。本院认为，经核实，该组证据客观事实，证明了案涉商贸物流城具备办证条件的事实，予以采信。经审理，本院查明事实如下：二原告系夫妻关系。2013年6月24日，原告黎绍富、孙小霞与被告佳诚公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013005352），约定原告购买被告开发建设的位于铜仁市××区灯塔工业园区笑哈哈中国中西部国际商贸物流城第A幢-1层-1-29号房屋，该房屋的规划用途为商业用房；建筑面积48.10㎡，套内建筑面积35.28㎡；按照套内建筑面积计算，购房单价6955.07元/㎡，购房总价款245375元；买受人（原告黎绍富、孙小霞）应于合同签订之日向出卖人（被告佳诚公司）支付首付款125375元，余款120000元以银行按揭贷款方式支付；出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付房屋；房屋交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；逾期交房超过60日后，买受人有权退房；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；买受人应在收到书面通知后30日内，办理该商品房的交接手续；出卖人承诺于2013年8月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；约定日期起90日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款245375元。另查明，2013年1月14日，被告佳诚公司开发建设的铜仁灯塔工业园区笑哈哈中国中西部国际商贸物流城A、B、C幢取得商品房预售许可证。2015年6月25日，铜仁房地产交易中心对“笑哈哈中国中西部A、B、C”房屋面积现场测绘，制作了《铜仁房屋面积测绘报告》（房产实测报（2015）第02710号），该测绘报告中的A区即案涉《商品房买卖合同》中的A幢。测绘报告载明原告购买的A幢-1-29号房屋实测建筑面积72.13㎡，套内建筑面积35.28㎡。案涉商贸物流城市场于2013年9月举行盛大开业。案涉工程于2013年9月经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，消防部门于2014年1月28日对案涉工程验收合格。案涉工程于2015年8月28日向铜仁市××区住房和城乡规划建设局办理了竣工验收备案登记。被告佳诚公司于2015年9月、2018年10月通过登报公告的方式通知案涉商贸物流城业主相关办证事宜。本院认为，本案当事人双方争议的焦点为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；2、被告应否向原告履行交房及协助办证义务；3、被告是否存在违约行为，原告主张的逾期交房及逾期协助办证的违约金是否于法有据。关于焦点一，本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或者解除。关于焦点二，案涉《商品房买卖合同》于2013年6月24日签订，合同约定的交房时间为2013年5月31日前，即双方签订合同时被告就应当向原告交付案涉房屋。被告称其在销售房屋时已告知原告交房，是原告拖延未办理交房手续。综合全案证据，案涉商贸物流城市场于2013年9月举行盛大开业，原、被告于2013年6月签订案涉合同，并约定交房时间发生在签约之前。则据此可推定，原、被告签订合同时，案涉房屋应初具规模，至少房屋架构应基本形成。经庭审查实，案涉工程经勘察、设计、施工、监理及建设单位于2013年9月已竣工验收合格。原告在与被告签约时应对房屋的交付时间有所预知和预判。从双方2013年6月签约至今已逾六年之久，原告作为买受人，期间未向被告主张交付房屋不符合常理。原告应在合理的期限内向被告催交房屋，而不是采取放任的态度听之任之。综合客观事实及庭审证据展示情况不足以证明被告怠于向原告履行交房义务，而是原告怠于向被告履行接房手续。故，其要求被告佳诚公司承担逾期交房违约金的主张，不符合客观事实，亦无充分证据支撑，本院不予支持。被告虽不承担逾期交房违约责任，但现原告要求将标的物即案涉房屋予以交付的要求，可以支持。关于焦点三，对办证违约金问题，被告佳诚公司没有举证证明其在双方合同约定的期限内即2013年8月31日前取得了案涉商品房初始登记，该初始登记的取得是被告应履行的法定义务，只有取得了案涉商品房的初始登记后，原告才能申请后续的房屋所有权转移登记。故，被告应对此承担违约责任。根据合同约定，双方对逾期超过90日后的违约责任未进行明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，现原告主张2453.75元的逾期办证违约金，此金额应在法定范围之内，系其对权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。至今，案涉房屋尚未办理不动产权证书，原告要求被告协助办理案涉房屋不动产权证书的主张，本院认为，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”该条例的规定明确了商品房的买受人是所购买的商品房所有权登记的申请人，本案原告应当是案涉房屋所有权登记的申请人，而被告所负有的是协助办证、提供必要的证明文件的义务。故，对原告要求被告协助其办理案涉房屋不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，对原告要求被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告交付案涉房屋、协助原告办理案涉房屋的不动产权证书的诉讼请求及支付逾期办证违约金2453.75元的诉讼请求，本院予以支持；对原告的其他诉讼请求，本院依法予以驳回。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告黎绍富、孙小霞与被告铜仁佳诚置业有限公司继续履行双方于2013年6月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013005352）；二、被告铜仁佳诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黎绍富、孙小霞交付位于铜仁灯塔工业园区笑哈哈中国中西部国际商贸物流城第A幢-1层-1-29号房屋；三、被告铜仁佳诚置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告黎绍富、孙小霞办理位于铜仁灯塔工业园区笑哈哈中国中西部国际商贸物流城第A幢-1层-1-29号房屋的《不动产权证书》；四、被告铜仁佳诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黎绍富、孙小霞逾期办证违约金2453.75元；五、驳回原告黎绍富、孙小霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8954元，已减半收取计4477元，由原告黎绍富、孙小霞负担2000元，被告铜仁佳诚置业有限公司负担2477元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  饶和秀二〇一九年十一月二十九日法官助理何婧代理书记员  杨婷婷