湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0304民初4386号 原告：周智虎，男，1966年5月26日出生，汉族。 委托诉讼代理人：潘柳，湖南湘剑律师事务所律师。 被告：陈育林，男，1985年2月17日出生，汉族。 委托诉讼代理人：杨巧，湖南湘晋律师事务所律师。 被告：湘潭世纪文都教育科技有限公司，住所地湘潭市九华经济开发区传奇西路9号创新服务中心综合楼。 法定代表人：张天佑。 委托诉讼代理人：颜华玲，女，1988年2月10日出生，汉族，湘潭县人。 委托诉讼代理人：唐紫钰，女，1996年9月15日出生，汉族，株洲市人。 原告周智虎诉被告陈育林、湘潭世纪文都教育科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周智虎及其委托诉讼代理人潘柳，被告陈育林委托诉讼代理人杨巧，被告湘潭世纪文都教育科技有限公司委托诉讼代理人颜华玲、唐紫钰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告周智虎向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告陈育林签订的《商铺租赁合同》自2019年9月24日解除；2、判令被告陈育林支付原告拖欠租金705元（计算至2019年9月24日）；3、判令被告陈育林立即返还门面给原告并支付原告门面占有使用费4240元（暂自2019年9月25日计算至10月25日，按照每月4240元标准计算至门面实际返还之日止）；4、判令被告陈育林支付原告已拖欠物业费9298元（暂计算至2019年10月31日，按照350元每月计算至门面实际返还之日止）；5、判令原告有权扣留合同保证金10000元，另判令被告陈育林支付原告违约金10000元；6、判令被告湘潭世纪文都教育科技有限公司自法院判决生效之日起立即返还房屋给原告，未按期返还的应按照每月4590元向原告支付门面占有使用费。事实与理由：原告与被告陈育林于2016年3月20日签订《商铺租赁合同》，原告将其所有的面积220平方米的商铺出租给被告陈育林，商铺为上下两层结构，租期自2016年3月20日至2026年3月19日。起始月租金4000元，自2019年9月1日至2020年8月30日，月租金4240元，往后每年递增6％。合同还约定被告必须提前5日缴纳租金，由被告承担物业费等所有费用以及未经原告同意不得转租。被告陈育林按期交租至2019年9月19日后，被告陈育林称不再继续缴纳商铺租金，经原告查询，发现被告陈育林不但将门面擅自转租给被告湘潭世纪文都教育科技有限公司使用，而且自2016年开始拖欠物业费未缴纳。2019年9月24日，原告以律师函方式单方解除双方租赁合同，并要求被告返还房屋、支付租金、房屋占有使用费和租金，但被告一直未履行。原告为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。 被告陈育林辩称：首先，本案的基本事实是答辩人同时与原告周智虎及周智虎、卓晖《商铺租赁合同》，原告周智虎及周智虎、卓晖分别将其所有的商铺出租给答辩人用于公司经营，后由于答辩人公司转型，不能继续租赁涉案商铺，于是答辩人便与原告周智虎及周智虎、卓晖协商解除租赁合同，原告在内的三人同意在2019年8月30日解除合同，租金支付至9月20日，退还保证金10000元。其中卓晖已经与答辩人于2019年9月20日解除《商铺租赁合同》并办理了结算手续。因此答辩人已经于2019年8月30日与原告周智虎解除了租赁合同，不存在还要支付租金和门面占用使用费；其次，答辩人是经原告周智虎同意将二楼商铺转租的，故转租行为不属于违约行为；另外，拖欠物业管理费不属于本案审理的范围。 被告湘潭世纪文都教育科技有限公司辩称：原告的诉讼请求无意见，我们与陈育林签订的合同，租金已交至2020年2月29日。原告在2019年9月份跟我们联系过，租赁合同到期了，问我们是否续租，续租的话要重新签订合同。如果不续租，在搬走之前的租金，原告只会找被告陈育林收取。我方已于2019年10月31日腾空房屋并分别通知了原告在内的三个房东。 原告周智虎为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 证据1、原告身份证复印件、被告公民信息检索单一份、被告国家企业信用信息表一张，拟证明：原、被告诉讼主体适格； 证据2、租赁合同一份，拟证明：原被告关于租期、租金支付方式、支付标准不得擅自转租、以及物业费承担方式，违约金、保证金等进行了详细的约定。被告违反了约定未按期支付房租、物业费，擅自转租并且要求提前终止合同，已经构成违约，被告应当承担违约责任； 证据3、物业欠费通知，拟证明：被告至2016年3月1日一直拖欠物业费至今，除文都教育公司已交纳的部分物业费外，至2019年10月31日尚欠物业费9298元，至本案庭审被告一直拖欠物业费用（物业费用标准为每月350元）。 证据4、律师函及邮寄凭证，拟证明：因被告严重违约，原告于2019年9月24日向被告送达解除合同律师函，双方租赁合同至2019年9月24日解除。 被告陈育林为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据： 证据5、原告委托王涛与被告2代理人聊天的截图，拟证明：原告对被告将门面转租的行为是知情的，原告在租期到期后与被告2沟通续租以及租金支付的事宜； 证据6、卓晖与被告陈育林签订的商铺租赁合同以及一份解除合同的凭证（收条），拟证明：被告就商铺的租赁、转租以及租赁合同的解除是与包括原告还有卓晖、王涛共同的行为，被告已经与包括原告在内的三个房东于2019年8月30日协商解除商铺租赁合同，并将租赁的商铺交还给原告。卓晖已经按照商定的方案与被告办理解除合同的结算手续。 经庭审质证，被告陈育林对原告提交的证据1没有异议。对证据2的合法性及证明目的有异议，该份合同约定的违约金过高不合法，而该份合同可以证实经原告同意被告陈育林可以转租商铺的事实，被告经原告同意转租商铺和原告充分协商，提前解除租赁合同，不构成违约。对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，本案是租赁合同纠纷，非物业服务合同纠纷，因此物业服务费不属于本案审理的范围，就其物业管理费被告陈育林已经与物业公司协商达成一致，被告没有拖欠物业费，原告没有实际支付物业费，因此不能证实被告有拖欠物业费的事实；对证据4真实性、合法性、关联性均有异议，原告与被告于2019年8月30日协商解除商铺租赁合同，并就租赁的相关费用达成结算的方案，被告已经将商铺返还给原告，并向原告多支付房租，被告没有违约。原告对被告陈育林提交的证据5的真实性没有异议，对其证明目的有异议，聊天记录没有具体年月实际时间应当是2019年9月至10月之间，因为当时被告陈育林已经因为严重违约被原告方单方解除合同，原告在此时才知道转组给文都的事实，并非原告同意并认可转租，该聊天记录也是原告在知道转租情况后与文都协商后续租金支付问题，最终文都没有支付原告10月31日租金6381元，原告至今也没有收回包括文都所使用的二楼，已经陈育林使用的一楼门面，也从来没有与陈育林就门面解除达成一致意见，9月24日解除是原告单方解除。对证据6的真实性、合法性、关联性均不予认可，没有原件核对，也与原告方没有任何关联，被告租赁的其他门面如何解除与原告方没有关联，卓晖也从来没有代表过原告方。被告湘潭世纪文都教育科技有限公司对被告提交的证据5真实性无异议，对原、被告提交的其他证据表示不知情。 本院对证据认证如下：证据1-4的真实性、合法性、关联性本院予以确认。证据5、6因与待证事实缺乏关联性，不作为认定本案事实的依据，且证据5达不到被告陈育林的证明目的。 本院根据以上采信的证据和庭审过程中当事人的当庭陈述，查明如下事实： 原告周智虎与被告陈育林于2016年3月20日签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：原告将其所有的商铺出租给被告陈育林，商铺为上下两层结构，租期自2016年3月20日至2026年3月19日；起始月租金4000元，自2019年9月1日至2020年8月30日，月租金4240元，往后每年递增6％；必须提前5日缴纳租金，租赁期间物业管理、卫生、水电等费由被告承担；未经原告同意不得转租；被告缴纳合同保证金10000元；违约责任为任何一方违约须向守约方支付违约金10000元等。被告陈育林按期交租至2019年9月19日后称不再继续缴纳商铺租金，原告发现被告陈育林将门面擅自转租给被告湘潭世纪文都教育科技有限公司使用，且自2016年开始拖欠物业费未缴纳，遂于2019年9月24日以律师函方式单方解除双方租赁合同，并要求被告返还房屋，支付所欠租金及物业管理等费用，双方协商未果，遂成诉讼。 另查明，被告湘潭世纪文都教育科技有限公司系与被告陈育林签订的转租合同，转租被告租赁的商铺的二楼用于公司使用。被告湘潭世纪文都教育科技有限公司对原告解除租赁合同无异议，已于2019年10月31日腾空涉案转租商铺。被告陈育林、湘潭世纪文都教育科技有限公司已于2019年11月21日交付原告周智虎房屋钥匙。 本院认为，本案原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的规定，具有法律效力。被告陈育林在合同履行期间擅自转租以及拖欠租金和物业管理费用的行为均构成违约，原告据此单方解除双方租赁合同符合双方合同和法律的约定，双方租赁合同至被告陈育林收到解除通知时已经解除，被告对原告单方解除合同并无异议，故原告要求确认与被告陈育林签订的《商铺租赁合同》自2019年9月24日解除的诉讼请求没有必要，本院不予干预。双方租赁合同解除后，被告应将租赁房屋返还原告进行验收。被告陈育林称已经于2019年9月20日与原告周智虎解除了租赁合同没有事实依据，其亦未提供已移交租赁房屋给原告的证据，故原告要求被告陈育林返还租赁房屋、支付违约金10000元、支付合同有效期内所欠租金705元及支付合同解除后租赁物占有使用费4240元至实际返还门面之日止的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。由于被告陈育林已于2019年11月21日与原告周智虎对房屋钥匙进行交接，对于房屋交付本院予以确认。对于其他各项费用的支付，本院予以确认计算至2019年11月21日。关于物业管理费，双方合同约定租赁期间物业管理、卫生、水电等费由被告承担，原告根据物业公司的催缴通知向被告主张租赁期间的所欠的物业管理费符合合同的约定，本院予以支持。关于本案合同保证金，从合同条款内容看并非定金性质，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”故原告主张本案被告交纳的合同保证金10000元不予退还的诉讼请求，本院不予支持。另本案被告湘潭世纪文都教育科技有限公司与原告没有租赁合同关系，在原告单方解除本案租赁合同后，被告湘潭世纪文都教育科技有限公司对解除合同并无异议，并在合理的期限内腾空了租赁使用的房屋，无拒不腾房的行为和事实。因此，被告湘潭世纪文都教育科技有限公司在本案中不应承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告陈育林应于本判决生效之日起十日内支付原告周智虎房屋租金705元（截至2019年9月24日）； 二、被告陈育林应于本判决生效之日起十日内支付原告周智虎租赁物占有使用费4240元（暂自2019年9月25日计算至2019年10月25日，后续按4240元/月计算至2019年11月21日止）； 三、被告陈育林应于本判决生效之日起十日内支付原告周智虎合同违约金10000元； 四、被告陈育林应于本判决生效之日起十日内支付原告周智虎物业管理费9298元（暂计算至2019年10月31日，后续按350/月计算至2019年11月21日止）； 五、驳回原告周智虎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费720元，减半收取360元，由被告陈育林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员 王 振 芳 二〇一九年十一月二十一日 法官 助理 肖   永 代理书记员 肖永（兼） 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条、当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条、当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条 第一款、当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百二十四条、承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条、租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。