湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民初187号原告（执行案外人）：杨小良，男，1978年9月14日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：赵俊，湖南淮新律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司湖南省分公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段金色地标大厦第26-27楼。负责人：樊志江，该分公司总经理。委托诉讼代理人：方芳，女，汉族，1993年1月24日出生，户籍地安徽省安庆市迎江区，该分公司业务经理。委托诉讼代理人：吴社章，湖南日月明律师事务所律师。第三人（被执行人）：怀化市鸿瑞房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区人民南路198号，统一社会信用代码：9143120077677488X9。法定代表人：刘玉成，该公司执行董事。第三人（被执行人）：怀化市鸿瑞农机市场有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区本业大道388号，统一社会信用代码：91430000712196013N。法定代表人：刘玉成，该公司总经理。原告杨小良与被告中国信达资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称信达湖南分公司）、第三人怀化市鸿瑞房地产开发有限公司（以下简称鸿瑞房地产公司）及怀化市鸿瑞农机市场有限公司（以下简称鸿瑞农机公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨小良委托诉讼代理人赵俊、被告信达湖南分公司委托诉讼代理人吴社章到庭参加了诉讼，第三人鸿瑞房地产公司及鸿瑞农机公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨小良向本院提出诉讼请求：1、请求解除对怀化现代农机物流中心（一期）项目中第一栋一层117号（产权证号为71××10）门面的查封；2、请求确认怀化现代农机物流中心（一期）项目中第一栋一层117号（产权证号为71××10）门面的产权归原告所有，并停止对该财产的执行；3、判决被告承担本案的全部诉讼费及律师费。事实与理由：中国农业发展银行怀化市方园支行（以下简称农发行方园支行）诉第三人鸿瑞房地产公司、鸿瑞农机公司金融借款合同纠纷一案审结后，农发行方园支行申请怀化市中级人民法院执行，该院在执行过程中于2017年5月16日分别向怀化市房地产局和怀化市不动产登记中心执行下达了（2017）湘12执保6号及（2017）湘12财保3号执行裁定，将原告所有的怀化现代农机物流中心（一期）项目中第一栋一层117号（产权证号为71××10）门面予以查封。而该财产早在2015年10月21日就依法登记在原告名下。2018年10月31日，农发行方园支行已将本案诉争的房产（债权）转让给被告信达湖南分公司。被告信达湖南分公司答辩称：1、信达湖南分公司原债权人农发行方园支行的债权得到了法院的确认，合法有效地提起了保全措施，在2017年申请执行时，从不动产登记部门查询，涉案房产登记在鸿瑞房地产公司名下，不是在杨小良名下，判决、执行没有错误，更不损害杨小良的利益。2、原告购房合同中涉及的购房金额是190余万元，与付款金额250万元以及开具的发票是前后矛盾的，且发票没有原件，对其是否真实买卖涉案房屋存在质疑。3、原告诉请的诉讼费及律师费要被告承担没有事实和法律依据。第三人鸿瑞房地产公司、鸿瑞农机公司未作陈述。原告杨小良为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、原被告、第三人身份信息复印件各一份，证明：原被告、第三人诉讼主体资格。证据二、怀化市商品房卖合同（合同编号：20120158117）、收据、银行流水，证明：原告杨小良与第三人鸿瑞房地产公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，且买受人杨小良已经向出卖人鸿瑞房地产公司支付了涉诉房屋的全部价款，即原告已经履行了合同的主要义务。证据三、怀化市房产管理局网上签约信息系统查询结果证明、怀化市不动产登记中心房屋产权信息查询表、怀房预城中字第××号房屋预告登记证明、手写发票，证明：本案涉诉房屋（鸭嘴岩组团、怀黔路与望江路交汇处西北角1栋117号，房产证号71××10）已经于2015年10月21日登记（预告登记）于原告杨小良名下，且交纳了相关税费，杨小良属于该房屋的所有权人，法院对该房屋进行查封的行为是错误的。证据四、《怀化市鸿瑞农机机电市场门面租赁合同》、《门面租赁合同》、钟梅芝身份证复印件、中国建设银行个人活期账户交易明细、《怀化现代农机物流中心租赁合同》，证明：原告已经实际占有并使用（处分）本案涉诉房屋。证据五、（2018）湘12民初184号民事裁定书、（2018）湘12执异97号执行裁定书、（2017）湘12财保3号民事裁定书、房屋产权信息查询表，均证明：（1）、因农发行方园支行与鸿瑞农机公司、鸿瑞房地产公司借款纠纷一案，本院作出（2017）湘12财保3号，查封了预告登记于原告杨小良名下的房屋（鸭嘴岩组团、怀黔路与望江路交汇处西北角1栋117，房产证号71××10）；（2）、因原告对本院作出的（2017）湘12财保3号查封房产证号为71××10的裁定不服而提出异议，本院作出的（2018）湘12执异97号执行裁定书驳回原告异议的请求，但本院认定的事实是错误的，怀化现代农机物流中心（一期）项目中的第一栋第一层117号门面的产权证号是71××10，即本院查封的产权证号为71××10的房屋其实是原告的房屋，因此本院查封行为存在错误；（3）、本院作出的（2018）湘12民初184号民事裁定，认定2018年10月31日，农发行方园支行已经将本案涉诉房产转让给了信达湖南省分公司，该公司属于本案适格主体；（4）、怀化市房产管理局与怀化市不动产登记中心关于鸭嘴岩组团、怀黔路与望江路交汇处西北角1栋117号房屋信息登记不一致（应当以怀化市房产管理局登记的信息为准）。证据六、湖南增值税普通发票、《委托代理合同》，证明：原告杨小良因本案而支出的律师代理费伍万元（第一审阶段），应当由本案被告承担。被告对证据一没有异议。对证据二的真实性有异议，因为被告不是合同的当事人，对真实性无法核实；收款收据是房地产部门出具的收据，而且出具的是一个收据的复印件，不符合房屋买卖正规的发票，对真实性有异议，并且合同约定的价款和实际付的价款不一致。对证据三有异议，这两个查询证明明显是有矛盾的，有一份证明是网签到了杨小良，还有一个就是登记在鸿瑞房地产公司的名下，所以到底哪个是真实合法的无法确认；对预告登记证的形成时间提出质疑，但是对预告登记证本身没有异议；手写发票是没有预告费收费的概念，发票上面的单位名称是鸿瑞房地产公司，不是杨小良，所以对真实性、关联性都有异议。对证据四以及证据六律师事务所代理合同的真实性和关联性都有异议，与本案没有关联性。对证据五的法律文书没有异议。被告出示了原告所提交的（2018）湘12民初184号民事裁定书、（2018）湘12执异97号执行裁定书，两份文书证明被告和第三人的债权债务成立，所以当时申请了保全措施。房产查询表，证明在2018年查询的房产是登记在鸿瑞房地产公司名下，申请保全是在2017年，所以申请保全和执行措施都是符合法律规定的，并没有侵害原告的权利。上述相关法院的裁判文书原告已经提交，所以被告就不重复提交。第三人鸿瑞房地产公司、鸿瑞农机公司未提交证据。本院对当事人提供的证据材料认证如下：对于原告提供的证据1本院予以采信；对于原告提供的证据2被告虽然表示怀疑，但并无证据予以否认，该组证据能够证明原告与鸿瑞房地产公司存在真实有效的房屋买卖关系，本院予以采信；对于原告提供的证据3，怀化市房产管理局与怀化市不动产登记中心显示的查询信息并不矛盾，怀化市房产管理局的信息证明原告购买了诉争的房屋，怀化市不动产登记中心查询信息证明诉争房屋的所有权仍然登记在鸿瑞房地产公司名下，该组证据能够证明诉争房屋出售给了原告，并办理了预告登记的事实。因此，本院予以采信。对于证据4、5、6，予以采信。根据采信的证据和当事人陈述，本院确认以下案件事实：2014年7月17日，原告杨小良与第三人鸿瑞房地产公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20120158117），购买第三人开发的位于鸭嘴岩组团、怀黔路与望江路交汇处西北角的怀化现代物流中心项目（一期）中的第1幢1层117号房，建筑面积326.11平方米，交付了购房款，且缴纳了相关税费，并办理了预告登记，登记号为怀房预城中字第××号。原告已实际占有并使用该房屋。怀化现代物流中心项目所占用的地块土地使用权证号为怀国用（2012）第出78号，该项目产权证号为怀房权证鹤字第××号等。原告聘请本案律师所支付的代理费为5万元。2017年5月15日，本院作出（2017）湘12财保3号民事裁定，裁定：“一、查封怀化市鸿瑞农机市场有限公司名下怀国用（2012）第出78号的国有土地使用权；二、查封鸿瑞房地产公司名下的产权证号为怀房权证鹤字第××号、70××95号的房产和产权证号为71××10。。。。。。的房产；三、冻结鸿瑞房地产公司在怀化市鸿瑞农机市场有限公司的股权1860万股”。原告于2018年5月29日向本院提出执行异议，本院于2018年6月27日，作出（2018）湘12执异97号民事裁定，驳回了原告的异议请求。原告不服前述执行异议裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，2018年10月31日，中国农业发展银行湖南省分行与信达湖南分公司签订协议，将农发行方园支行对借款人鸿瑞农机公司享有的7400万元债权及抵押权依法转让给了信达湖南分公司，该公司因此成为了对被执行人鸿瑞房地产公司、鸿瑞农机公司等金融借款合同纠纷一案的申请执行人。本院认为，本案争议的焦点在以下几个方面：一、关于怀国用（2012）第出78号的国有土地使用权的归属及能否查封、执行的问题。首先，从本案查明案件事实可知，怀国用（2012）第出78号的国有土地使用权已经进行怀化市现代农机物流中心（一期）开发，该一期工程已经完工并对外销售。故怀化市现代农机物流中心（一期）全体业主对该一期建筑物享有建筑物区分所有权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”之规定，鉴于怀国用（2012）第出78号的国有土地使用权并非鸿瑞房地产公司和鸿瑞农机公司专有的整栋建筑物的规划占地，而是整个怀化市现代农机物流中心（一期）规划占地，故怀国用（2012）第出78号的国有土地使用权属于怀化市现代农机物流中心（一期）全体业主共同享有。其次，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”和第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”之规定，业主能够进行处分的仅限于其建筑物专有部分，共有部分不能单独处分，共有部分相关权利从属于专有部分，随专有部分一同转让，不存在所谓的对共有部分进行析产单独处分的问题。现如前所述，怀化市现代农机物流中心（一期）的怀国用（2012）第出78号的国有土地使用权为全体业主共用，法院查封和执行全体业主共有的土地使用权，侵害了其他业主对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利，也有违法律关于建筑物区分所有权共有部分的权利不得单独转让之规定。最后，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”之规定，法院查封和执行怀国用（2012）第出78号的国有土地使用权，将导致非被执行人的其他业主的专有部分被一同处分，显然将侵害非被执行人之外的其他业主建筑物专有部分的权利。综上，基于以上三点理由，法院查封、执行怀化市现代农机物流中心（一期）全体业主共有的怀国用（2012）第出78号的国有土地使用权错误。法院只能查封和执行被执行人在怀化市现代农机物流中心（一期）的专有部分房产，共有部分相关权利随专有部分将来执行转让而一同转让。二、本案所涉117号房屋的归属及原告能否请求排除执行的问题。首先，从本案查明的案件事实来看，怀国用（2012）第出78号的国有土地使用权虽登记在鸿瑞农机公司名下，但该土地使用权用于了怀化市现代农机物流中心（一期）联合开发。鸿瑞房地产公司、鸿瑞农机公司等共同原始取得怀化市现代农机物流中心（一期）所有权，并将开发的房产出售给了原告等人。而本案所涉执行债务系鸿瑞房地产公司、鸿瑞农机公司等人的债务，并非怀化市现代农机物流中心（一期）全体业主的债务。故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行”之规定，法院强制执行中只能针对属于被执行人的财产部分，不能执行全部的共有财产。其次，原告购买了117号房屋，并办理了预告登记，且原告已经占有、使用该房屋。至此，原告取得了对上述房屋的物权期待权。同时，从权利性质来看，信达湖南分公司对鸿瑞房地产公司、鸿瑞农机公司等的债权属于一般性的金钱债权，而非鸿瑞房地产公司、鸿瑞农机公司与其之间的房屋买卖合同等引发的物权期待权。故不发生因鸿瑞房地产公司、鸿瑞农机公司无权处分117号房产前提下信达湖南分公司善意取得117号房产的问题。因此，原告享有的物权期待权足以排除对117号房产的执行。最后，如前所述，原告购买了117号房屋，但尚未办理房产过户登记手续，原告享有的是对该117号房产的物权期待权，而非所有权。因此，原告要求直接确认享有117号房屋的所有权没有法律依据。此外，原告要求被告承担原告为本案诉讼所支付的律师代理费，双方既无约定，又无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十二条、第一百四十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行怀化市现代农机物流中心（一期）117号房产及该房屋在怀国用（2012）第出78号的国有土地中相应的使用权；二、驳回原告杨小良的其他诉讼请求。案件受理费22410元，由被告中国信达资产管理股份有限公司湖南省分公司负担20000元，由杨小良负担2410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  向敦来审判员  朱湘辉审判员  胡海雄二〇一九年十一月四日法官助理陈若愚书记员向玉玲