广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1328号上诉人（原审原告）：潘静娟，女，汉族，住清远市清城区。上诉人（原审原告）：袁桂浩，男，汉族，住清远市清城区。上述上诉人共同委托诉讼代理人：朱理忠，广东恒展律师事务所律师。上述上诉人共同委托诉讼代理人：梁海峰，广东金亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汤妙仪，女，汉族，住清远市清新区。被上诉人（原审被告）：黄杏桃，女，汉族，住清远市清新区。上述被上诉人共同委托诉讼代理人：雷雪梅，广东平正信诚律师事务所律师。原审第三人：蒋晓静，女，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：江海华，广东业证律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈烨芳，广东业证律师事务所实习律师。上诉人潘静娟、袁桂浩因与被上诉人汤妙仪、黄杏桃及原审第三人蒋晓静房屋租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初6573号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘静娟、袁桂浩上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法支持上诉人一审全部诉讼请求；2.由被上诉人负担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定的事实不清，适用法律错误。虽然上诉人潘静娟、袁桂浩与被上诉人汤妙仪、原审第三人蒋晓静2018年2月14日签订的《商铺租赁合同》在双方合意之下解除，但是根据合同法第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”之规定，涉案合同中第五条第六款约定的“乙方租赁期满或者退租，离场前必须将乙方租的二楼、三楼房重整布局(每层三个套房)如乙方未重整布局，乙方必须赔偿保证金的三倍，在乙方重整布局期间，乙方必须支付租金，直至甲方验收合格”仍然有效，而且，在原审第三人蒋晓静离场时，上诉人明确告知其和被上诉人汤妙仪、黄杏桃关于重整布局约定，三人亦表示同意接受。原审第三人蒋晓静与被上诉人汤妙仪最后均未按照合同的约定重整房屋布局，有违诚实信用原则。二、因为被上诉人自身的原因，违法随意解除合同，让上诉人承担不利的法律后果，有违诚实信用与公平原则，不利于社会主义市场经济的健康发展。被上诉人汤妙仪、黄杏桃在租赁上诉人房屋后实际已投入使用，产生经济效益。一审法院却以签订合同到解除合同仅十天，认为被上诉人缴交的保证金20000元及一个月租金7000元已弥补上诉人损失，不需增加其他赔偿，该做法明显不妥。根据公平原则，一个租赁期长达五年的合同，租金总计约40多万元，如此巨大金额租金，单凭保证金以及一个月租金根本无法抵等上诉人损失，赔偿明显不合理。被上诉人汤妙仪、黄杏桃辩称，一、答辩人从未实际使用租赁场地，也没对租赁场地做过任何的改造，故上诉人请求答辩人承担重整布局费用缺乏事实和合同依据。二、上诉人既请求没收答辩人的保证金，又要求答辩人支付重整租赁物布局费用和高额违约金，不但缺乏事实和法律依据，而且此请求要求答辩人承担的违约责任过高，原判决不予支持其关于支付重整费用和违约金，当属公平公正。原审第三人蒋晓静述称，上诉人对合同法第57条的理解是错误的，2018年2月14日《商铺租赁合同》第五条第六款的约定并不适用该条规定。双方的《商铺租赁合同》已经解除，且上诉人已将涉案商铺出租给第三方，第三方也已经使用，所谓的重整没有事实依据，请二审驳回上诉人的诉讼请求。上诉人潘静娟、袁桂浩向一审法院起诉请求：1.潘静娟、袁桂浩不需退还汤妙仪、黄杏桃保证金20000元；2.汤妙仪、黄杏桃因单方面解除合同赔偿潘静娟、袁桂浩重整租赁物布局费用60000元，蒋晓静对上述重整费用承担连带责任；3.汤妙仪、黄杏桃因违约赔偿潘静娟、袁桂浩违约金89481.60元（合同总租赁金额的20%）；4.案件诉讼费用由汤妙仪、黄杏桃以及蒋晓静负担。一审法院认定事实：2018年2月14日，袁桂浩（甲方）与汤妙仪、蒋晓静（乙方）签订1份《商铺租赁合同》，《商铺租赁合同》主要约定：甲方同意将位于清远市清城区××街道××中心村××西××铺面、××、××楼租给乙方；租赁期限5年，自2018年2月13日起至2022年3月13日止；每月租金为7000元，租金每个月支付，每两年递增百分之八；乙方交付租房按金为20000元；乙方租赁期满或退租，离场前必须将乙方租的二楼、三楼房重整布局（每层三个套房），如乙方未重整布局，乙方必须赔偿保证金的三倍；任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的100%违约金，并赔偿其他一切损失和费用。《商铺租赁合同》还约定了其他权利义务。2018年8月20日，经双方协商一致，袁桂浩与汤妙仪、蒋晓静解除该份《商铺租赁合同》。同日，潘静娟、袁桂浩（甲方）与汤妙仪、黄杏桃（乙方）签订1份《商铺租赁合同》，《商铺租赁合同》主要约定：甲方同意将位于清远市清城区××街道××中心村××西××铺面、××、××楼租给乙方；租赁期限5年，自2018年8月20日起至2022年8月20日止；每月租金为7000元，租金每个月支付，每两年递增百分之八；乙方交付租房按金为20000元；乙方租赁期满或退租，离场前必须将乙方租的二楼、三楼房重整布局（每层三个套房），如乙方必须赔偿保证金的三倍；任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的100%违约金，并赔偿其他一切损失和费用；如乙方违约保证金不退回。《商铺租赁合同》还约定了其他权利义务。合同签订后，汤妙仪、黄杏桃向潘静娟、袁桂浩支付了保证金20000元及第一个月租金7000元。2018年8月29日，汤妙仪、黄杏桃以租赁场地无法实现经营目的为由，向潘静娟、袁桂浩发出《解除合同通知书》，并表示同意已付的保证金20000元及第一个月租金7000元不予退还。庭审中，潘静娟、袁桂浩表示，2018年8月20日，袁桂浩与汤妙仪在合同上写下“已解除此合同”并签名捺手印后，袁桂浩与汤妙仪、蒋晓静2018年2月14日签订的《商铺租赁合同》即时解除，并无其他书面约定；涉案租赁房屋的现状是汤妙仪、蒋晓静的布局。另查明，潘静娟、袁桂浩是夫妻关系；涉案租赁房屋清远市清城区东城街道澜水中心村增强西街北一巷41号的所有人为潘静娟；该房屋首层为商铺，2-5层为住宅。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：1.潘静娟、袁桂浩是否不需退还汤妙仪、黄杏桃保证金20000元；2.汤妙仪、黄杏桃与蒋晓静是否需要承担涉案租赁房屋的重整布局费用60000元；3.汤妙仪、黄杏桃是否需要承担违约金89481.60元。关于第一个焦点：潘静娟、袁桂浩与汤妙仪、黄杏桃于2018年8月20日签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同合法有效。汤妙仪、黄杏桃在签订合同后仅十天的时间内，即以租赁场地无法实现经营目的为由，坚决要求解除合同，可见，潘静娟、袁桂浩与汤妙仪、黄杏桃于2018年8月20日签订的《商铺租赁合同》因汤妙仪、黄杏桃的违约而实际已经无法继续履行。潘静娟、袁桂浩主张不需退还汤妙仪、黄杏桃保证金20000元符合合同约定的违约责任，汤妙仪、黄杏桃也表示同意已付的保证金20000元及第一个月租金7000元不予退还。故潘静娟、袁桂浩不需退还汤妙仪、黄杏桃保证金20000元。因此，对于潘静娟、袁桂浩的第一项诉讼请求，一审法院予以支持。关于第二个焦点：虽然两份《商铺租赁合同》都有约定，承租方离场前必须将租赁的二楼、三楼房重整布局，否则赔偿保证金的三倍。但是，2018年8月20日，袁桂浩与汤妙仪在合同上写下“已解除此合同”并签名捺手印后，袁桂浩与汤妙仪、蒋晓静2018年2月14日签订的《商铺租赁合同》即时解除，双方并无约定需要重整布局或支付费用，且潘静娟、袁桂浩已于解除该合同的当日即将涉案租赁房屋租给汤妙仪、黄杏桃，故汤妙仪、蒋晓静无需承担2018年2月14日签订的《商铺租赁合同》约定的重整布局或支付费用的责任；而汤妙仪、黄杏桃于2018年8月20日签订《商铺租赁合同》后仅十天的时间内，就坚决要求解除合同，并未进行任何房屋布局，故汤妙仪、黄杏桃无需承担2018年8月20日签订的《商铺租赁合同》约定的重整布局或支付费用的责任。因此，对于潘静娟、袁桂浩的第二项诉讼请求，一审法院不予支持。关于第三个焦点：鉴于汤妙仪、黄杏桃已向潘静娟、袁桂浩支付保证金20000元及第一个月租金7000元，其也表示同意上述费用不予退还，结合从签订合同到要求解除合同仅十天的时间内的实际情况，一审法院认为上述费用已足以弥补潘静娟、袁桂浩因汤妙仪、黄杏桃违约所造成的损失，故汤妙仪、黄杏桃不需要再承担违约金责任。因此，对于潘静娟、袁桂浩的第三项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2018年12月5日作出判决：一、潘静娟、袁桂浩不需退还汤妙仪、黄杏桃保证金20000元；二、驳回潘静娟、袁桂浩的其他诉讼请求。案件受理费1845元，由潘静娟、袁桂浩负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、汤妙仪、黄杏桃与蒋晓静是否需要承担涉案租赁房屋的重整布局费用60000元；二、汤妙仪、黄杏桃是否需要承担违约金89481.60元。关于第一个焦点，涉案两份《商铺租赁合同》均为本案当事人的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合同应为合法有效。两份合同的当事人均应按照合同的约定履行各自的权利义务。两份《商铺租赁合同》都有约定，承租方离场前必须将租赁的二楼、三楼房重整布局，否则赔偿保证金的三倍。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，汤妙仪、黄杏桃于2018年8月20日签订《商铺租赁合同》后仅十天的时间内，就坚决要求解除合同。该合同约定，离场前必须将租赁的二楼、三楼房重整布局，否则应赔偿保证金的三倍。因此，上诉人要求汤妙仪、黄杏桃承担涉案租赁房屋的重整布局费用60000元依据充分，应予以支持。至于蒋晓静是否需要承担该60000费用的问题，因2018年8月20日，经双方协商一致，袁桂浩与汤妙仪、蒋晓静解除该份《商铺租赁合同》时并未要求蒋晓静承担该费用，且蒋晓静并非2018年8月20日签订的《商铺租赁合同》的合同相对方，因此，蒋晓静无须对该60000元费用承担连带责任。关于第二个焦点，汤妙仪、黄杏桃对于向上诉人支付保证金20000元及第一个月租金7000元并无异议，且本院已经支持上诉人的关于涉案租赁房屋重整布局费用60000元的上诉请求，结合潘静娟、袁桂浩与汤妙仪、黄杏桃从签订合同到要求解除合同仅十天的时间的实际情况，一审法院驳回上诉人要求汤妙仪、黄杏桃承担违约金89481.60元的诉求并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予以部分支持；一审判决认定事实不清，应予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初6573号民事判决第一项；二、撤销清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初6573号民事判决第二项；三、汤妙仪、黄杏桃应于本判决发生法律效力之日起十日内向潘静娟、袁桂浩支付租赁房屋的重整布局费用60000元；四、驳回潘静娟、袁桂浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1845元，由汤妙仪、黄杏桃负担650元，潘静娟、袁桂浩负担1195元；二审案件受理费3290元，由汤妙仪、黄杏桃负担1300元，潘静娟、袁桂浩负担1990元。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  成振平二〇一九年十一月十八日书记员  梁家惠书记员  梁琳培附相关法律及司法解释条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。