河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终3420号上诉人（原审被告）：胡小毛，女，汉族，1963年10月15日生，住江西省九江市永修县。委托诉讼代理人：刘景升，男，汉族，1986年4月2日生，住北京市丰台区，系胡小毛女婿。上诉人（原审原告）：翟文静，女，汉族，1984年7月6日生，住廊坊市。委托诉讼代理人：李杰，河北张克锋律师事务所律师。上诉人翟文静因与胡小毛房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊市安次区人民法院（2019）冀1002民初545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月14日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。胡小毛上诉请求：1、撤销原审民事判决;改判解除双方之间的房屋买卖合同；2、一、二审诉讼费用等由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，故意不采信上诉人证据，枉法裁判。2018年12月27日，胡小毛及其代理人就涉案房屋能否过户问题，先后咨询了廊坊市房管局备案科及廊坊市市政服务大厅房管过户科。另外，2019年2月11日，翟文静、张平（翟文静丈夫）与胡小毛丈夫蔡国昌、胡小毛女婿张峰四人共同携带涉案房屋的买卖合同等相关材料到廊坊市房地产管理局亦就涉案房屋过户事宜进行过咨询。廊坊市房屋管理局工作人员答复，房屋过户需该房屋网签合同及购房人所办的廊坊市购房准购证。本案双方房屋买卖合同系双方自行签订，未在房管局进行网签备案，且胡小毛在廊坊市无社会保险或纳税记录，按照廊坊市政府出台的限购政策，房管局无法为胡小毛办理购房资格证明（准购证）、网签合同，无法为该房屋办理过户。以上事实，上诉人在一审中已经提供了录音、录像资料、文字资料等相关证据。在胡小毛诉翟文静要求解除房屋买卖合同纠纷一案中，二审法院作出(2018)冀10民终4460号民事判决认定该房屋买卖合同可以继续履行和交易，涉案房屋可以办理过户手续，没有事实依据。本案翟文静诉胡小毛，一审法院援引廊坊中院(2018)冀10民终4460号民事判决内容，判决支持翟文静诉讼请求，继续履行合同，对于上诉人胡小毛提供的涉案房屋不能过户的事实和证据不予采信和调查，有违事实，涉嫌枉法裁判。二、一审判决上诉人胡小毛支付违约金7万元，没有事实和法律依据。在翟文静下发房本后，胡小毛与翟文静以及中介廊坊市爱居房地产经纪公司曾多次协商沟通房屋过户事宜，胡小毛也多次到房管部门咨询涉案房屋过户问题，并曾与翟文静及其家人一起到房管部门咨询，证明胡小毛一直积极履行合同，想把房屋过户至其名下，因限购政策却始终不能达成目的，故未按约定支付尾款70万元，确实不属于违约情况，一审判决胡小毛支付违约金无法无据。三、若法院继续判决履行合同，只能违约造成上诉人利益受到重大损失。2017年3月签订房屋买卖合同时，翟文静称最迟两月下发房本，却一直到2017年10月11日才下发房本，从而赶上限购政策，该房屋不能过户胡小毛名下。双方多次协商后，2018年2月双方同意解除合同，但翟文静没有给出退还房款的时间。现双方诉讼已经进行一年有余，上诉人因房屋迟迟不能过户，本应支付的房屋尾款已做理财亏损，现已无力支付尾款及违约金，若法院判决履行合同，胡小毛只能进一步违约，将造成胡小毛利益受到更大损失。综上，请求二审法院查清事实，依法改判，保护上诉人合法权益。翟文静辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决继续履行合同正确。第一，被上诉人胡小毛与上诉人翟文静于2017年3月6日签订《房屋买卖合同》，约定被上诉人胡小毛全款购房。同日，胡小毛支付购房定金10万元，2017年3月8日按约付清70%的购房款,即160万，并实际占有使用涉案房屋，故双方房屋买卖合同关系已经成立,并已实际进行履行。第二，根据廊坊市房屋交易与房产中心2017年6月3日发布的《关于在廊坊市主城区贯彻执行廊坊市人民政府办公室的实施细则》可知，限购政策对被上诉人胡小毛的购房资格和条件并不产生影响。胡小毛上诉称其因限购政策不具备继续履行合同的资格，不属实。第三，胡小毛在廊坊市出台限购政策后长达一年之久，并未通知上诉人解除房屋买卖合同，其不想继续履行合同的真正原因,就是因房价下跌，想转嫁损失，其要求解除《房屋买卖合同》，系故意违约。第四，廊坊市限购政策的发布实施时间，晚于本案双方当事人订立房屋买卖合同的时间，并且限购政策并未明确对发布实施前的房屋买卖行为有约束力，按照“法不溯及既往”的一般法治原则，本案双方的房屋买卖行为，不受限购政策调整。综上所述，应当驳回胡小毛的上诉请求，维护翟文静的合法权益。同时,翟文静上诉请求：1、撤销原审判决书第二、三项，依法改判被上诉人支付违约金23万元及利息。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：双方签订的《商品房买卖合同》第46条第4项,明确约定违约方支付总房款230万元10%的违约金，实际损失超出违约金总额的，可增加违约金。一审法院酌定违约金损失7万元，没有事实依据，判决错误。胡小毛针对翟文静的上诉请求答辩称，不同意翟文静的上诉请求，事实理由与上诉意见一致。翟文静向一审法院起诉请求：1.判决被告履行2017年3月6日签订的《房屋买卖合同》，支付剩余70万元房款、违约金及利息。（违约金按照总房款230万元的10%计算即23万元，利息以未付房款70万元及违约金23万元，共计93万元为基数，自第一次起诉之日2018年3月18日起至实际付清之日止，按照年利率6%计算）；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月6日，原、被告及廊坊市爱居房地产经纪有限公司三方签订《房屋买卖合同》，约定由被告购买原告所有的廊坊市安次区光明西道111号中科紫峰园第5幢2单元18层1801号房，房屋总价款230万元。在签订该合同时，原告尚未取得涉案房屋的产权证书。《房屋买卖合同》第二条约定，甲方即原告保证对所出售的房屋具有完全的所有权，并根据国家及本地区的相关政策能够上市自由交易，该项房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权，没有其他任何形式的权属纠纷或争议，能够按本合同将该房屋的所有权转让给乙方即被告并将该房屋实际交付被告使用。第五条第五款约定，原被告双方在确认产权过户及物业交接手续完毕基础上，由廊坊市爱居房地产经纪有限公司主持原被告双方验收、交接房屋。双方在业务结束单上签字确认，并由廊坊市爱居房地产经纪有限公司向原告交付全部房款同时向被告交付新的房屋产权证件。第六条违约责任第四款约定，原、被告双方任一方擅自解除、拒绝履行本合同，或者发生违反有关原告认可被告以贷款方式付款的情形时，均由违约方向守约方支付房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，廊坊市爱居房地产经纪有限公司收取的居间费不予退还。第九条约定，原告无条件配合被告办理过户手续，由乙方即被告承担所产生的税费；被告2017年3月12日付清70%房款即160万元。合同签订后，2017年3月6日，被告向原告转账10万元作为定金；2017年3月8日，被告分两次转账给原告50万元和100万元；以上被告共计向原告支付购房款160万元。在签订合同后，原告于2017年4月将涉案房屋交付被告，被告自此一直居住至今。2017年10月11日，原告取得涉案房屋的不动产权证书。2018年3月27日，胡小毛向廊坊市安次区法院起诉翟文静、廊坊市爱居房地产经纪有限公司，要求解除2017年3月6日签订的涉案《房屋买卖合同》，并要求翟文静返还胡小毛160万元购房款及利息，廊坊市爱居房地产经纪有限公司返还胡小毛中介费2.3万元。2018年6月25日，廊坊市安次区人民法院作出（2018）冀1002民初789号民事判决，判决解除双方签订的《房屋买卖合同》,并由翟文静退还胡小毛购房款160万元，胡小毛将涉案房屋交付给翟文静，廊坊市爱居房地产经纪有限公司返还胡小毛居间费1万元。后翟文静上诉至廊坊市中级人民法院，2018年9月26日，廊坊市中级人民法院作出（2018）冀10民终4460号民事判决，认为胡小毛要求解除房屋买卖合同的理由，是其无法通过购房资格审查且房屋买卖合同无法履行，但翟文静与胡小毛签订的房屋买卖合同并不具备解除条件，且《房屋买卖合同》可以继续履行和交易，故判决撤销廊坊市安次区人民法院（2018）冀1002民初789号民事判决并驳回胡小毛的诉讼请求。以上事实有原告提供的《房屋买卖合同》、《不动产权证》、（2018）冀1002民初789号民事判决书、（2018）冀10民终4460号民事判决书，及原、被告双方的当庭陈述可证。一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。一、关于涉案合同能否继续履行。合同签订后，被告于2017年3月6日、2017年3月8日共计向原告支付购房款160万元；原告于2017年4月将涉案房屋交付被告，被告自此一直居住至今。上述事实说明原、被告双方均已按合同约定履行了自己的义务，在原告的产权证下发后，已具备房屋过户至被告胡小毛名下的条件。虽然廊坊市政府2017年3月21日、2017年6月2日先后出台了限购政策，但双方的合同签订时间为2017年3月6日，已履行的时间在2017年3月21日前，且廊坊市中级人民法院的生效判决已确定双方合同不具备解除的条件，故双方的合同可以继续履行，一审法院对原告主张要求继续履行合同、支付剩余70万元房款、过户费用按约由被告承担的诉请予以支持。二、关于原告主张的违约金。虽然合同中约定违约方应支付房屋总价款230万元10%的违约金，但该约定明显过高。根据原告产权证书下发的时间及庭审情况，被告并未按约支付尾款，被告确实存在违约，原告也确有损失事实的发生，故酌定原告的违约损失为7万元。三、关于原告主张的利息。原告要求被告支付利息，利息以未付房款70万元及违约金23万元，共计93万元为基数，自第一次起诉即2018年3月18日起至实际给付之日止，按照年息6%支付利息，因原告未向法庭提供应由被告向原告支付利息的证据，故对原告的该项诉请不予支持。四、被告在庭审中抗辩,因政策等原因涉案房屋不能过户，资金困难不能继续履行合同，但廊坊市中级人民法院在多次向房管部门沟通、咨询后，作出（2018）冀10民终4460号生效的民事判决书，已认定涉案合同并不具备解除的条件，房屋买卖合同可以继续履行和交易，现被告再次以同样理由进行抗辩，不同意继续履行，对其抗辩理由不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定作出判决，一、被告胡小毛向原告翟文静支付剩余未付房款70万元，并由原告翟文静协助被告胡小毛办理涉案房屋廊坊市安次区房屋的过户手续，过户所产生的所有费用由被告胡小毛承担。此款于本判决生效之日起10日内履行。二、被告胡小毛支付原告翟文静违约金7万元。于本判决生效之日起10日内履行。三、驳回原告翟文静的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计5400元，由被告胡小毛承担。本院二审期间，上诉人翟文静提交一份证据：廊坊市房屋交易与产权管理中心于2017年6月3日发布的《关于在廊坊市主城区的实施细则》，证明双方签订的房屋买卖合同不受限购政策的调整，涉案房屋可以办理过户等手续。胡小毛质证称，廊坊市政府2017年3月21日出台的《关于进行一步加强房地产市场调控的意见》规定，购房时间认定以在本地房管局认定信息系统网签购房合同时间为准。根据这个意见，翟文静的产权证2017年10月下发，该房屋买卖合同未进行网签，不能办理过户。上诉人胡小毛提交证据：1、廊坊市主城区购房预约证明及胡小毛购房资格所需材料，证明胡小毛没有购房资格。2、2017年3月21日《关于进行一步加强房地产市场调控的意见》，证明购房时间认定以网签时间为准。3、河北省高级人民法院（2019）冀民申4760号受理通知书，证明胡小毛就（2018）冀10民终4460号民事判决已向河北省高级人民法院申请再审。4、2018年8月22日廊坊市中级人民法院审判员马令梅询问廊坊市爱居房地产经纪有限公司刘利云的询问笔录，证明双方同意解除合同以及在限购政策后双方曾沟通协商过户事宜。5、胡小毛诉廊坊市房地产管理局行政诉讼案庭审笔录，证明双方没法办理网签过户。翟文静质证称，对证据一真实性不予认可，预约证明不能证明胡小毛没有购房资格；证据二没有限制胡小毛的购房资格；对于证据三，省高院的受理通知书是复印件,对其真实性不予认可，且省高院只是审查没有受理，与本案没有关联性；对于证据四,双方没有就解除合同达成一致意见；证据五,庭审笔录中明确,有二审法院认定的事实作为依据,可以办理过户手续，胡小毛未办理准购证是因其未提交申请。本院二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，河北省高级人民法院于2019年10月30日作出（2019）冀民申4760号民事裁定书，裁定驳回了胡小毛对（2018）冀10民终4460号民事判决的再审申请。本院认为，依法成立的合同，对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案上诉人胡小毛与翟文静签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方合同签订后，已经进行了部分履行，胡小毛已经支付了70%的购房款，翟文静亦将涉案房屋交付给了胡小毛使用。双方合同签订于廊坊市房屋限购政策出台之前，且双方约定系全款购买，根据廊坊市房屋交易与产权管理中心于2017年6月3日发布的《关于在廊坊市主城区的实施细则》，双方签订的房屋买卖合同不受限购政策的调整，可以过户。且生效的（2018）冀10民终4460号民事判决认定，双方房屋买卖合同可以继续履行。故对于胡小毛关于其受廊坊市限购政策影响，不具有购房资格，涉案房屋未进行网签，无法过户的上诉主张，不能得到采信和支持。另外，在廊坊市出台限购政策后一年多，胡小毛才提出解除双方房屋买卖合同，其明显存在故意违约，一审判决其承担违约金，并无不当。双方合同关于违约金的约定明显过高，且上诉人翟文静亦未提供充分有效的证据证明其实际损失，故对于其要求胡小毛按总房款230万元的10%计算，即23万元支付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，翟文静、胡小毛的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14300元，由上诉人胡小毛负担10800元,由上诉人翟文静负担3500元。本判决为终审判决。审判长  田雪芹审判员  宋 强审判员  赵洪亮二〇一九年十一月十四日书记员  蔡晓依