江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初7841号 原告：苏州星和健康投资发展有限公司，住所地江苏省苏州市金阊新城。 法定代表人：王志浩，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：江俊，该公司员工。 被告：许静，女，1962年10月20日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。 被告：颜夕根，男，1964年1月18日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。 原告苏州星和健康投资发展有限公司（以下简称星和投资公司）与被告许静、颜夕根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告星和投资公司的委托诉讼代理人江俊、被告许静到庭参加诉讼。被告颜夕根经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告星和投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告签订的《苏州市商品房买卖合同》；2、两被告向原告支付为其垫付的银行借款294893.81元，且自2019年8月3日起到实际付款日止的利息，按欠款总额的每日万分之五计算；3、两被告向原告支付违约金132612.20元；4、上述第二、三款项应直接从两被告已支付原告房款中扣除；5、两被告配合原告办理《苏州市商品房买卖合同》网签注销手续；6、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年10月24日，原告与两被告就原告开发建设的苏州市房屋签订了《苏州市商品房买卖合同》，总计房价663061元。付款方式为首付333061元于签约当天支付，余款330000元申请贷款，并2017年11月24日前支付。后被告与南洋商业银行（中国）有限公司苏州分行（以下简称南洋银行苏州分行）签署了《个人房屋抵押贷款合同》，原告对此贷款项下的债务向南洋银行苏州分行提供连带责任保证担保。后由于两被告贷款多次逾期未还，南洋银行苏州分行于2019年8月2日从原告担保帐户扣除本金、利息、罚息共计294893.81元。依据原、被告间的合同约定，上述情形发生原告则有权解除合同，被告应按房价总额的百分之二十向原告支付违约金，并承担原告垫付部分的利息，按每日万分之五计算到实际付款日止。因原告多次与被告沟通未果，于2019年8月14日向被告书面邮寄《合同解除通知》，被告已收悉。综上所述，鉴于被告无力偿还贷款，原告为维护自己的权益诉来法院，望判如所请。 被告许静、颜夕根辩称，向原告购买房屋及银行贷款330000元是事实。由于被告所经营的公司经营销售的货款未及时收回，导致在今年6月至8月间未能按期向银行归还贷款；被告曾要求银行延期付款时间，但遭到银行的拒绝，后就接到原告方销售经理通知，说银行扣除了原告方的保证金，被告即赶至苏州要求将欠款支付给原告，并要求原告交房，但原告不理不睬。对于原告所主张的诉讼请求，被告认为原告是我方银行贷款的担保人不知情，合同约定的违约金20%不知情，因此不同意承担。每日万分之五的利息过高，请求法院依法予以调整后作出判决。 经审理查明： 一、2017年10月24日，原告星和投资公司（出卖人）与被告许静、颜夕根（买受人）签订了一份《苏州市商品房买卖合同》，约定两被告向原告购买其开发建设的苏州市房屋，建筑面积47.07平方米，总计房价663061元。房款付款方式为首付333061元于签约当天支付，余款330000元申请贷款支付，合同约定房屋交付时间为2019年6月30日。同时合同补充条款第五条第一款第（3）项约定如出卖人为买受人购房按揭贷款提供担保，而买受人未能按时向贷款银行偿还当期贷款本息，导致出卖人被贷款银行扣划保证金，出卖人有权解除合同，买受人应按房价款总额的20%向出卖人支付违约金。此外买受人应在出卖人送达有关的书面通知之日起三个工作日，将出卖人支付代其向贷款银行偿还的全部费用。同时，自出卖人实际承担前述款项之日起，到买受人实际付款日止，买受人应按每日万分之五向出卖人支付违约金.合同签订之后，两被告向原告支付首付款333061元。 2017年11月16日被告颜夕根、许静（借款人）与南洋银行苏州分行（出借人）签订《房屋抵押贷款合同》一份，约定南洋银行苏州分行向借款人颜夕根、许静发放借款330000元，贷款期限为10年，抵押物的地址为苏州市总管堂路1188号健康蜂巢商务中心1幢1020室，建筑面积47.07平方米，还款方式为按月等额本金。合同签订后，南洋银行苏州分行于2017年11月16日将330000元直接汇入原告星和投资公司帐户。 二、2017年4月21日，原告星和投资公司（甲方）与南洋银行苏州分行（乙方）订立《合作协议》，约定甲方同意，乙方为甲方位于苏州市楼盘提供按揭贷款业务，甲方对购房人的借款向乙方承担连带保证责任，保证期间自乙方放款之日起至乙方取得该房产抵押的他项权利证明为止。 三、2019年5月起因被告颜夕根、许静未按约向南洋银行苏州分行支付贷款，南洋银行苏州分行于2019年8月2日从担保人原告星和投资公司帐户中扣除了借款人颜夕根、许静名下借款本金288750元、利息5944.27元、罚息199.54元，合计294893.81元。 2019年8月14日原告星和投资公司向两被告发送《合同解除通知》，并提供邮寄凭证证明被告许静于2019年8月17日签收。被告许静、颜夕根虽不认可收到，然审理中同意解除其与原告星和投资公司于2017年10月24日签订的《苏州市商品房买卖合同》。 目前涉案房屋已具备交房条件，原告星和投资公司尚未向被告许静、颜夕根交付。 审理中，原告星和投资公司陈述称，我公司被银行扣款后，即电话联系被告，被告多次说立即归还，但都没有兑现，所以公司决定与被告解除合同，并于2019年8月14日向被告发送了解除合同通知书，并不存在被告要还款公司不收款的情况。 审理中，被告许静、颜夕根陈述称，向银行贷款时我们不清楚是由原告作担保，我们也不清楚代偿的后果及应承担的违约责任。原告被银行扣款后，我们积极主动与原告协商，但原告不给我们机会。 以上事实，由原告提供的《苏州市商品房买卖合同》、《合作协议》、《房屋抵押贷款合同》、代偿证明、还款账单、解除合同通知书、邮寄凭证，及双方当事人庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《苏州市商品房买卖合同》双方均应按约履行合同。本案中由于被告许静、颜夕根未按约定向南洋银行苏州分行归还贷款，导致南洋银行苏州分行与其提前解除借款合同，并从担保人原告星和投资公司担保帐户中扣除了其尚欠的借款本金及相关利息合计294893.81元。因被告许静、颜夕根未按约归还贷款导致原告星和投资公司被贷款银行扣划保证金，原告星和投资公司于2019年8月14日向被告许静、颜夕根发送《合同解除通知》，要求解除双方之间签订的《苏州市商品房买卖合同》并支付代偿款，符合合同约定，故原告诉请要求解除前述合同，本院予以支持。商品房买卖合同解除之后，两被告应当配合原告办理《苏州市商品房买卖合同》网签注销手续，故对原告要求被告配合办理网签注销手续的诉请，本院予以支持。 原告星和投资公司在向南洋银行苏州分行承担保证责任后，其有权向被告许静、颜夕根追偿。故原告星和投资公司要求被告支付该代偿借款本息294893.81元，及自2019年8月3日起到实际付款日止的利息，按欠款总额的每日万分之五的标准支付利息损失的主张，符合法律及合同约定，本院予以支持。 关于原告主张要求支付违约金132612.20元。合同虽约定因买受人未能按时向贷款银行偿还当期贷款本息，导致出卖人被贷款银行扣划保证金，出卖人有权解除合同，买受人并应按房价款总额的20%向出卖人支付违约金。但涉案房屋的房款663061元被告于2017年11月16日前全额支付给了原告，原告自2019年8月2日被告南洋银行苏州分行扣款后，其实际损失主要是该代偿款的利息；其次，涉案房屋目前尚未交付给被告，合同解除之后，并不影响原告再次出售。虑及违约金弥补损失及惩戒违约行为的双重功能，本院对原告上述主张酌情确定为被告向原告支付违约金5万元。 综上，被告许静、颜夕根应向原告星和投资公司支付代偿款294893.81元、违约金5万元，并以294893.81元为基数，自2019年8月3日起到实际付款日止的利息，按每日万分之五计算。原告星和投资公司应在被告许静、颜夕根已付购房款663061元扣除，剩余款项应退还被告。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告苏州星和健康投资发展有限公司与被告许静、颜夕根于2017年10月24日签订的《苏州市商品房买卖合同》解除。 二、被告许静、颜夕根向原告苏州星和健康投资发展有限公司支付294893.81元及利息损失（以294893.81元为基数，自2019年8月3日起到实际付款日止，按每日万分之五计算）。 三、被告许静、颜夕根向原告苏州星和健康投资发展有限公司支付违约金50000元。 四、原告苏州星和健康投资发展有限公司退还被告许静、颜夕根购房款663061元。 上述第二、三项与第四项抵扣后，尚余款项由原告苏州星和健康投资发展有限公司在本判决生效之日起10日内向被告许静、颜夕根履行。 五、被告许静、颜夕根于本判决生效之日起10日内配合原告苏州星和健康投资发展有限公司办理《苏州市商品房买卖合同》网签注销手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10431元，减半收取5215元，由被告许静、颜夕根负担，于本判决生效之日起十日内直接向原告苏州星和健康投资发展有限公司履行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  沈录印 二〇一九年十一月十九日 书记员  朱晶雯