江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0791民初1744号 原告：宋丽，女，1975年11月21日生，汉族，住连云港。 委托诉讼代理人：张玉萍，江苏田湾（连云）律师事务所律师。 被告：杨燕青，女，1986年7月1日生，汉族，曾住连云港市朝阳镇张庄村3-45,现住连云港市连云区。 委托诉讼代理人：王丽丽，江苏苍梧律师事务所律师。 被告：仲崇举，男，1978年9月6日生，汉族，住连云港连云区。 委托诉讼代理人：王丽丽，江苏苍梧律师事务所律师。 原告宋丽与被告杨燕青、仲崇举房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告宋丽的委托诉讼代理人张玉萍，被告杨燕青、仲崇举及其委托诉讼代理人王丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告支付给被告的购房款等各种款项共计人民币138600元及利息（自起诉之日起至实际支付之日止按中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款的利率标准计算）；2.判令被告双倍返还购房定金2万元；3.判令被告赔偿原告其他各项损失2000元；4.判令被告承担本案诉讼费以及其他相关费用。事实与理由：2018年8月13日，经协商一致，被告杨燕青将位于自己名下的江苏连云港朝阳-45处房子总价人民币贰拾肆万元整（240000元）出售给原告，但未签订书面合同。随后，原告根据双方口头之前约定及被告要求，先后分别于2018年8月15日当日及之后多次转账给二被告购房预定金、购房款、煤气管道的初装费、修建院子围墙费等费用共计人民币138600元。双方再次口头约定交购房尾款前签订书面合同。2019年8月27日，原告把拟好的合同发给被告，被告以该房屋有拆迁可能和该区被定为自贸区范围，故意提出增加分割大部分拆迁款等显失公平条款，经多次协商未果，原告要求被告返还购房款等所有费用，但遭到拒绝。原告认为，原被告虽未采用书面形式订立合同，但（在签字或者盖章之前）原告已经履行主要义务（支付了57.75%的购房款等款项），被告已接受，根据《合同法》第三十六条、第三十七条等规定，该房屋买卖合同成立，被告应当履行签订书面合同、接受房屋购房尾款及交付房屋等义务。此外，被告还假借订立合同，恶意进行磋商，故意不签订合同，导致原告失去在朝阳购买房屋的机会。被告严重违背诚实信用原则的行为依法应当受到谴责并承担法律后果。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告杨燕青、仲崇举辩称，一、答辩人不存在违约行为，自始至终答辩人均是同意以协商的24万元出售涉案房屋，并未反悔。相反，被答辩人却由最初的承诺全额付款到迟迟不支付尾款，直到2019年8月27日，在涉案房屋所处区域被划为自贸区范围以及可能面临拆迁的情况下，被答辩人自己拟好合同后发给答辨人签字，双方对于其中拆迁条款的协商未达成一致导致纠纷发生。涉案房屋是答辩人于2010年4月份从杨某手里买过来的，后来因为孩子快要上小学了，就在墟沟买了一套房，然后就在网上登记了卖涉案房屋的信息。答辩人和被答辩人宋丽认识多年，2018年8月份的一天晚上，被答辩人主动打电话过来闲聊，主动要求购买此房。我知道她的经济状况并不太好，让她考虑清楚。被答辩人坚持要求购买该房屋。2018年8月28日，被答辩人用微信支付了一万块钱，并说会尽快签合同并将剩余的房款付清。但是之后，被答辩人一直强调她经济困难。2018年9月26日，被答辩人给付了12万。后来一直没有付清尾款，而是一再强调经济状况紧张。直到今年八月份，被答辩人在得知房屋所处区域被划为自贸区范围以及可能面临拆迁的情况下，主动约我想尽快把合同签了并付清剩余房款。被答辩人发过来的合同里有几个条款，我们看过后存在异议，也将修改后的合同发给被答辩人看了，双方对未来房屋可能拆迁的那个条款始终无法达成一致。二、对于录音，被答辩人在房屋调解过程中偷偷录音，对答辩人进行人身攻击，对自己不利的问题避而不谈，故意激将答辩人，致使答辩人说出就算将房子低价卖给旁人也不卖给被答辦人的气话。从录音内容可以看出，答辩人对于房屋的价款一直没有争议，答辩人从未反悔说房子不卖给她。而且为了体谅她的难处，从2018年8月份确定买房到现在拖了一年之久。对于房屋拆迁一事，被答辦人开始就承诺说如果发生这种情况，她一定会給答辩人一定的补偿，但是在被答辩人发过来的合同里，却全盘否定了，还强调这一条款不能写在合同里，万一发生的话，随她心缘给。在答辩人要求将所谓的“随心缘给”数字化写在了合同里时，被答辩人不同意，并说她不买了，让答辩人把钱退给她就好了。答辩人打电话给被答辩人，问是不是确定不买了，被答辩人予以了肯定。是被答辩人违约在先，因此，要求双倍返还定金没有法律依据。三、关于购房款，被答辩人仅支付了13万元，对于8600元是被答辩人要求安装煤气管道以及修建院墙支付的费用，并非购房款。四、对于被答辩人所谓的假借订立合同，恶意进行磋商，故意不签订合同，导致其失去在朝阳购买房屋的机会。答辩人无法认同，是被答辩人迟迟不支付尾款，多次违约，故意不签订合同，一直以各种理由拖着答辩人，答辩人一直念及双方的情分，导致房屋一直无法正常交易，也失去其他卖房机会。五、因涉案房屋为农村宅基地，且为答辩人杨燕青单独所有，主张要求答辩人仲崇举承担责任没有事实与法律依据。因涉案房屋为农村宅基地，双方之间约定的房屋买卖合同依法应为无效合同。另涉案为杨燕青单独所有，故该房屋买卖合同与仲崇举之间并无关联性，要求仲崇举承担责任事实与法律依据。综上，是被答辩人的违约导致合同无法履行，其主张的利息、双倍返还定金及损失没有法律依据，不应予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了杨燕青和宋丽微信聊天截图9页33张、房屋买卖协议（宋丽版本）、房屋买卖协议（杨燕青版）、杨燕青和宋丽微信聊天截图（房产证照片）5页、宋丽微信聊天记录、微信、银行转账记录、宋丽与被告仲崇举的录音整理、概述共6页及光盘、不动产登记证。本院依法组织双方进行质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2018年8月13日,原告宋丽与被告杨燕青口头约定:杨燕青将位于自己名下的江苏连云港朝阳-45处房子总价人民币240000元出售给宋丽，双方未签订书面合同。 2018年8月15日，宋丽通过微信转账方式，向杨燕青转账10000元并备注购房预定金，杨燕青当日确认并收款。2018年9月26日，因杨燕青、仲崇举需要购置车辆，宋丽又使用中国工商银行银行卡通过汇款方式，向被告仲崇举中国邮政储汇卡上汇款120000元用于支付购房款。 2019年4月19日宋丽通过中国工商银行账户向杨燕青邮政储蓄银行账户转账5000元，于2019年4月23日通过中国工商银行向杨燕青邮政储蓄银行账户转账3000元，通过微信转账向杨燕青转账600元，共计8600元款项是用于对涉案房屋院子围墙的修建。 2019年8月27日，宋丽通过微信给杨燕青发送了一份房屋买卖协议，杨燕青在8月28日将修改后的房屋买卖协议通过微信发给了宋丽。双方对于房屋的出售价格以及宋丽已经支付给杨燕青的购房款130000元的事实均予以认可，但是因对房屋拆迁以及违约责任的约定双方无法达成一致，最终双方并未签订房屋买卖协议。 另查明，连云港市国土局于2019年7月15日为涉案房屋办发了不动产产权证明，载明该涉案房屋为杨燕青单独所有，使用权限为宅基地使用权。该涉案房屋属于农村宅基地。原告宋丽并非朝阳镇张庄村村民。 本院认为，原告宋丽与被告杨燕青、仲崇举虽未签订书面的房屋买卖合同，但根据双方的转账凭证、微信聊天记录及庭审时的陈述已经形成了完整的证据链，足以证明双方之间系宅基地使用权转让关系且原告宋丽已经向被告杨燕青支付130000元购房款和8600元修建围墙费用的事实。《中华人民共和国土地管理法》规定,农民集体所有的土地依法属于村民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,宅基地上所建农村房屋也只能在同村组村民之间转让,而宋丽并非该村组村民,不符合购买案涉房屋的法定条件,因此,宋丽与杨燕青、仲崇举口头订立的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。被告杨燕青、仲崇举依双方约定收取了宋丽130000元购房款以及8600元的围墙修建款，根据法律规定应当返还给宋丽，因此原告宋丽要求被告杨燕青、仲崇举返还购房款等各种款项共计138600元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告所主张的利息，《中华人民共和国合同法》第五十八条中还规定了有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中，被告在出售房屋时并未告知原告涉案房屋属于农村宅基地，存在一定过错，理应赔偿原告因此受到的损失，所以原告主张被告承担以138600元为基数，自起诉之日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，符合法律规定，本院予以支持。 因合同无效，担保合同亦无效。所以原告宋丽要求被告杨燕青、仲崇举双倍返还定金20000元的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五项）、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告杨燕青、仲崇举于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告宋丽已付款项138600元及利息（以138600元为基数，从2019年9月16日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）； 二、驳回原告宋丽其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1756元、保全费1420元，共计3176元（原告已预交），由被告杨燕青、仲崇举负担，于给付上述款项时一并支付给原告。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  张坤瑞 二〇一九年十一月十二日 书记员  陈婉玥 法律条文和上诉须知 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 [二]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 预交上诉费收款人：连云港市中级人民法院 账号：10×××94 开户行：江苏省连云港市农业银行苍梧支行