黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初10404号原告：高睿，男，1985年6月24日生，汉族，无职业，住北京市朝阳区。委托代理人：冯春龙，黑龙江冰都律师事务所律师。被告：刘洋，女，1981年10月26日生，满族，哈尔滨音乐学院教师，户籍所在地哈尔滨市南岗区，住哈尔滨市松北区。委托代理人：张永全（与被告系夫妻关系），男，1978年6月18日生，汉族，佳木斯大学教师，户籍所在地黑龙江省佳木斯市向阳区，住哈尔滨市松北区。原告高睿与被告刘洋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高睿的委托代理人冯春龙、被告刘洋及其委托代理人张永全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高睿诉称，原、被告于2017年10月9日签订房屋买卖合同。合同约定被告购买所有权为原告的座落于哈尔滨市松北区美丽洋房小区B6栋3单元302室房屋，购房款为100万元。合同约定：1、自签订合同之日起被告（乙方）支付给原告（甲方）定金5万元。2、自签订合同起一周内原告结清之前所有房屋费用（物业费、包烧费、水电费、燃气费等）。3、原告负责尽快办理房屋三联单过户手续。过户完成后三日内被告一次性结清购房款。4、房屋买卖期间双方如有违约双倍赔偿给对方，如原告违约还需赔偿被告一切装修费用。5、如果不能办理房屋更名手续或暂时不能办理产权证：第一、被告再交给原告人民币85万元购房款，被告装修入住，余款十万元待办理完产权证过户后被告当日一次性付给原告。第二、可以办理产权证时，先办理原告产权证，费用由原告全部自理。之后，原告将此房产卖给被告，原告同意被告在合理时间办理被告名下产权证，费用由被告自理，被告在办理完产权证当日，将剩余10万元购房款一次性付给原告，此房产交易完成。2017年11月10日被告和其找来的美丽洋房小区的开发商委托的房屋中介人员陈女士约原告到道里区一肯德基店，被告和房屋中介人员要求原告在一张更名申请单上签字，称美丽洋房可以办理产权证了（此前，松北房产交易中心已经通知美丽洋房小区居民开始办理房屋所有权证了），按照程序先在申请更名单上签字。原告当时不知被告真实目的，误以为先同意更名卖房，然后再到房产交易中心办理手续才签的字。按照房产交易中心规定，办理房屋所有权证必须提供合同和购房发票。为了相互制约、以防不测，原告提出其保留购房原始发票，将购房合同交给被告，办理产权证时双方到场办理，并结清余款，被告同意，当日，原告将购房合同交给被告，被告又给付原告75万元（按照合同约定被告装修入住时需再给付原告85万元，现被告已违约，于2017年10月25日只给付原告10万元）。至此，被告只给付原告90万元，尚欠10万元至今未付。原告认为，按照合同约定，可以办理产权证时，双方应到房产交易中心，先办理卖方即原告名下的房屋所有权证，费用由原告承担，之后，原告将此房卖给被告，费用由被告承担。现被告已违反了双方的合同约定，为了避其应承担的税费，自行将房产证更名成其名下，欠原告房款至今不付已侵犯了原告的合法权益，给原告精神和经济上均造成了一定的损失。故原告诉至法院，要求：一、判令被告履行双方的房屋买卖合同，给付尚欠购房款10万元；二、判令被告给付电费200元、水费210元、垃圾清运费200元、燃气初装费2500元，共计3110元；三、判令被告给付上述款项的利息，自2017年12月1日被告取得争议房屋所有权证照之日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至尚欠款实际给付之日止；四、诉讼费用由被告承担。被告刘洋辩称，一、根据起诉状诉讼请求答辩。1、本人追究原告合同违约金10万元，是根据原告在房屋买卖合同中屡次违约，依据合同约定，本人有权追究原告双倍赔偿的权利，扣除十万元作为违约金，原告知情并默认，此合同具有买卖双方相互制约效益，必须遵守。2、原告诉讼请求的第二条要求赔偿3110元费用，与本人无关，与本合同也无关，合同上并没有此项费用由本人支付，本人有本小区物业证明，本小区物业从未收过这些费用，因此不予支付（物业证明8）。3、诉讼请求第三点，原告属无理取闹，此事与双方合同无关，更与本人无关。不予支付。4、案件受理费由法院判决。二、根据原告起诉状的事实与理由答辩。根据合同约定，原告多次违约，原告能办理三联单过户却不去办理，原告能办理房产落户手续也不去办理，纯粹就是严重违约，纯属明知故犯。这里要说明：起诉状的事实与理由前部分都是合同内容，已经解答过，这里不再重复。1、原告起诉状第二页第二段中清清楚楚的写着，原告、本人与开发商委托中介人陈女士在道里区肯德基店办理过户更名手续的整个过程，原告将此过程写的如此详细，怎么还说不知情？原告说不知情其实就是逃避合同规定原告应负责三联单更名过户的费用，原告就是为了逃避国家税款，原告捏造事实，自相矛盾，这明明是在撒谎，还有签写的是什么内容您不知道吗?上面白纸黑字写的清清楚楚，难道是您不识字吗？你是揣着明白装糊涂。在签此更名申请的同时，此房就与原告再无关系，原告票据一切作废（提交更名证明9）。而且当时当场当着原告的面,本人交给陈女士3万元本应该由原告支付的更名费用的时候，已经正式告知原告，由于你的严重违约，买房尾款10万元作为违约赔偿。2、原告起诉本人违约根本是无稽之谈，请您拿出证据，被告有本人没有违约的证据，有原告收款记录和收条（提交90万票据10），根据本房屋买卖合同，本人的义务就是交钱，原告的义务就是履行合同，所以本人没有任何违约；本人自本合同签订之日起，2017年10月8日—11月10日一个月期间，本人支付买房款90万元，按合同要求的时间不仅没有延后反而提前，因此本人根本没有违约，本人时刻遵守合同约定。这里要说明的是，如果原告能认真履行合同，也不会给本人造成那么多经济损失。3、起诉状第三页第三行，按照合同上写的：甲方先办理房产证，乙方再办理，原告从接到通知可以办理房产证之日起，没有按照合同去主动办理落户手续，而是让本人去沟通落户事宜，原告根本不办理过户更名，并拒绝出更名费用，原告一切都没有去履行，目的就是为了逃避和掩盖履行合同应承担的费用和税费（提交证据同7）。4、起诉状第三页第六行，原告起诉本人“自行将房产证更其名下”，这是捏造事实，是诬告，在法治社会的今天，谁有如此能耐？谁有如此胆量？何况签署更名申请书的时候，大家都在场，原告不签署相关证明，本人是没有任何能力将其房产更其名下，纯属诬告。5、原告起诉本人避税根本不存在，因为是原告包更名，本人是正常买卖，不存在避税，纯属恶人先告状，因此税费由原告负责，避税也是原告避税，与本人无关。说明：如果按照合同上第五条第二项规定，原告需要先办理自己的产权证再过户给本人，那么原告所产生的费用是125160.6元（明细另附同上7）。综上所述，原告的所作所为都是有预谋的，各种伎俩机关算尽，不管你怎么推卸自己犯下的违约责任，我国的法律原则就是：“以事实为依据，以法律为准绳。”法律面前人人平等。相信法律会还本人公正。被告不同意原告的诉讼请求。原告为证明其主张的事实成立，向法院提交证据，被告质证情况如下：证据一、哈尔滨市商品房销售预收款专用票据一张。证明原告于2009年10月购买位于松北区××花园小区××室建筑面积223.45平方米房屋，购房款91.1676万元。被告对证据一真实性及证明问题均无异议。证据二、原告的母亲高德凤代原告与被告刘洋签订房屋买卖合同一份。证明原告将其所有的房屋卖给被告，总价款100万元，合同约定了相关办理更名过户手续及费用承担的问题。剩余10万元应当在办理产权证当日一次性交付。被告对证据二真实性无异议，对证明问题有异议。高德凤不是房主，也不是委托人，高德凤与刘洋签订的合同不具有法律效力。证据三、收款收据复印件五张，证据原件已交给被告。证明原告进户时缴纳水费210元、电费200元、燃气初装费2500元、装修保证金1000元、垃圾清运费200元，总计4110元。被告对证据三真实性无异议，原件在被告处，对证明问题有异议，此项与合同无关。被告方有物业证明，物业没有收过水费、电费、燃气初装费、装修保证金、垃圾清运费此项费用。证据四、被告和被告爱人张永全在2017年11月10日出具收条一张。证明被告在未付全款前原告即将房屋交付给被告及被告尚欠原告水电、垃圾清运费、燃气初装费、装修保证金等费用，被告承诺最后清账，房屋交付的时间也是2017年11月10日。被告对证据四真实性无异议，确实收到了上述收条上写的票据，确实陈述最后清账了，房屋交钥匙的时间是2017年11月10日。证据五、2017年10月20日哈尔滨慧宇房地产开发有限公司出具商品房买卖合同补充协议复印件一份。证据来源于开发公司向原告出示，原告拍照获得。证明开发商通知业主房屋面积发生变化了，可以办理房屋所有权证了。被告对证据五真实性及证明问题均无异议。证据六、更名申请复印件一份，证据原件已交给被告。证明被告在未告知原告真实事实的情况下直接将该房产在开发公司处更名到被告名下，而没有按照合同约定共同到房产交易中心办理该房产的初次登记，以及二次更名。被告对证据六真实性及证明问题均无异议，原件确实在原告处。证据七、2017年11月10日房屋买卖合同复印件一份，证据原件在被告处证明2017年11月10日被告高睿从外地回来之后在2017年10月8日的原房屋买卖合同被告持有的一份上开头甲方处、结尾甲方处补签的名字，甲方处按照被告的要求原告的父亲在上面签了名。被告对证据七真实性及证明问题均无异议。被告刘洋为反驳原告的主张，向法院举证，原告质证情况如下：证据一、物业给高睿开具2010年10月19日至2017年10月18日的票据一份。证明房屋买卖合同第二条规定，签订合同之日2017年10月8日一周内甲方结清所有的相关费用，但原告并没有按照合同执行，以各种理由故意拖延，直到2017年11月9日原告才补交物业费等相关费用，且票据上已经注明退还了原告的维修保证金1000元，可以证明现在的物业是有效的，此焦距还可以证明原告违约再现，没有按照合同一周内结清费用。原告对证据一真实性无异议，对证明问题有异议，保证金是包含在应缴纳的物业费中，但是原告没有主张保证金，这个物业费是原告方在交房之前根据被告的要求补交的费用，但实际上在原告进户之后不到一年时间，中天物业公司就撤离了该小区，中间的几年期间是没有物业服务的，所以这部分钱本不应该缴纳，但是被告方当时强烈要求物业费不能断档，所以原告只好向当时新接手的三友志和物业公司补交了物业费用，这份证据恰恰能够证明原告方为了履行合同已经将相关的费用缴纳给现在的物业公司，是履约行为，而非违约行为。证据二、高明义出具的收条一份。证明被告交给原告的定金费用15万元，因为原告违约，被告追究原告赔偿违约金30万元人民币（定金双倍），按照合同相互制约。原告对证据二真实性无异议，对证明问题有异议。定金的金额按照合同约定和收条上所写的都是5万元，没有所谓的15万元定金的说法；收条上能够显示的是被告交首付购房款的时间是2017年12月25日，在这个时间之前被告仅交付了5万元定金，交款的行为是部分履行合同义务，剩余的房款在之后陆续缴纳。证据三、装修公司的合同一份、分部分项工程和单价措施项目清单与计价表一份、装修公司出具的证明一份、租房合同一份、微信截屏一份、中国银行流水一份。证明由于原告故意拖延时间，给被告造成了巨大的经济损失达16.26万元，在此项上按照合同约定被告追究原告赔偿被告人民币111.26万元-之前追究的合同违约金10万元，原告还需要赔偿被告101.26万元。原告对证据三真实性及证明问题均有异议。装修公司的合同及计价表与本案没有关联性，根据合同上所显示的装修费用是80万元整，在计价表上显示赶工措施费15万元，这部分钱属于被告额外支出的费用，被告房屋装修及工期的确定是被告自己的单方行为，至于其是否着急入户与原告没有任何关系，而且这份装修合同是否实际履行了，也无从得知，所以被告方所提供的证据装修合同、计价表及证明与本案不具有关联性，不能够证明被告所要证明的问题。租赁合同上显示的时间是2015年至2016年，而双方之间签订买卖合同是2017年10月份，合同看不出来与本案有任何关联性，被告所提供的这组证据与本案不具有关联性，其所谓的损失没有任何依据。证据四、更名费用票据一份。证明此更名费用是被告出具，按照合同应由原告负责。原告对证据四真实性及证明问题均有异议，票据的出具单位是天洋房地产经纪公司，而在办理房产买卖过程中，更名过户的只能是到房产交易部门，经纪公司收的钱原告并不知情，与本案不具有关联性，所以这份证据不能证明被告的主张。证据五、刘洋与高明义微信记录截屏复印件一份。证明原告在接到可以办理产权证通知以后，自己没有按照合同去主动办理三联单更名和产权过户，而是让乙方去沟通此事，原告是在故意拖延不去办理相关手续。原告对证据五真实性有异议，是否和高明义之间有关联性，从截屏上看不出来，这份证据上所显示的文字内容和刚才被告向法庭提供证据所要证明的问题之间没有关联性，证据不能证明被告所要证明的问题。证据六、三友志和物业负责人孙玉琴出具证明一份。证明原告于2017年11月9日交物业费，原告违约在先，原告在美丽洋房302室的房屋卖给被告后，原告私留房屋钥匙，在房主豪不知情的情况下，于2018年4月17日私自进入该房屋，本物业第一时间赶到，及时处理此事。物业从未收取美丽洋房302室燃气初装费、垃圾清运费，（2001）585号文件要求水、电、气等一切费用一律取消，被告追究原告非法买卖他人房产、私闯民宅的责任。原告对证据六并不是被告所述物业公司出具的证据，而是孙玉琴出具的，对于孙玉琴本人与物业公司的关联性无从得知，证据的真实性无法核实，孙玉琴也没有出庭作证，所以不具备法律效力。证据七、照片两页及2017年11月7日被告给原告出具的收条复印件一份。收条原件在原告处，证明被告收到了原告给的所有钥匙，原告留了一把钥匙，并将房屋进行了二次买卖。原告对证据七照片的真实性无法确定，收据与原告举证是一致的，证明我方交房交钥匙的时间，对真实性予以认可。证明问题与被告举证时所要证明的问题没有任何关联。证据八、中国银行手机转账截屏复印件八张及原告出具的收条一份、中国银行汇款申请表一份、汇款凭证一份。证明被告没有违约，被告支付购房款共计90万元，其中通过银行转款15万元，通过银行汇款75万元，收条是针对银行汇款出具的，15万元手机截屏之前提供了高明义出具的收条。原告对证据八真实性无异议，75万元收条和银行汇款的申请书是一致的，我方认可。对于15万元通过银行转账的方式支付给原告我方也是认可的，该15万元高明义出具了收条，一共收到了90万元购房款。本院确认，原告举示的证据的真实性，本院予以确认；被告举示的证据一、二、七中的收条、证据八的真实性，本院予以确认。被告举示的证据三、四，与本案的关联性，本院不予确认；被告举示的证据五为复印件，证据七中的照片，原告不认可，对其真实性，本院不予确认；被告举示的证据六为证人证言，证人未出庭，不予采信。经本院审理查明，案涉房屋位于哈尔滨××北区××洋房小区××楼××单元××室，系原告于2009年购买取得，未办理产权登记。2017年10月8日案外人高德凤与被告签订房屋买卖合同，合同的甲方是高德凤，乙方是刘洋，合同约定，乙方购买甲方位于哈尔滨××北区××洋房小区××楼××单元××室房屋，购房款100万元整，自签订合同之日起，乙方支付给甲方房屋定金5万元，自签订合同之日起一周内，甲方需结清之前所有房屋费用（物业费、包烧费、水电费、煤气费等）；甲方负责尽快办理房屋三联单过户手续，过户完成后三日内乙方一次性结清所有购房款；房屋买卖期间双方如有违约，双倍赔偿给对方，如甲方违约还需赔偿乙方一切装修费用。如果不能办理房屋更名手续或暂时不能办理产权证;乙方再交给甲方人民币85万元购房款，乙方装修入住，余款10万元待办理完产权证过户后乙方当日一次性付给甲方，可以办理产权证时，需双方协商解决，先办理卖方房产证，费用由卖方全部自理，之后，甲方将此房产卖给乙方，甲方同意乙方在合理时间办理买房产权证，费用由买房自理，买方在办理完产权证当日，将剩余10万元购房款一次性付给甲方，此房产交易完成。该份协议签订后，2017年11月10日原告在上述协议的首部及“甲方高德凤”处后面签名。被告认可案涉房屋系从原告处购买。原告认可高德凤及高明义的代理行为。合同签订后，原告承认被告于2017年10月8日交付定金5万元，于2017年10月25日交购房款10万元，于2017年11月10日交付购房款75万元，2017年11月10日原告将案涉房屋供暖费、物业费票据、电费票据、水费票据、垃圾清运费票据、燃气初装费票据、购房合同及钥匙交给被告，被告为原告出具了收条，该收条显示电费票200元、水费票210元、垃圾清运费200元、燃气初装费2500元，最后清账。2017年11月10日原告为被告出具了更名申请，同意更名，除更名费外，双方交易所产生的任何费用与开发公司无关。原告将案涉房屋交付被告。后被告就案涉房屋与案外人房屋开发公司签订商品房买卖合同，在不动产登记部门办理了案涉房屋的不动产登记手续，于2017年12月5日取得不动产权证书。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。按照合同约定案涉房屋交款为100万元，原告承认已收到被告购房款90万元，原告已将案涉房屋交付被告，被告已于2017年12月5日取得案涉房屋的不动产权证书，事实清楚，证据充分。按照合同约定，原告负责尽快办理房屋三联单过户手续，过户完成后三日内被告一次性结清所有购房款，现原告已协助被告办理相关手续，被告已取得案涉房屋的不动产权证书，被告应按合同约定于过户完成后三日内给付原告剩余购房款10万元，被告至今未给付，属违约行为，原告要求被告给付购房款10万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息，符合法律规定，本院予以支持，原告主张的电费200元、水费210元、垃圾清运费200元、燃气初装费2500元，均发生在双方买卖案涉房屋之前，对于买卖行为发生时该费用消费情况及如何承担，事实不清，约定不明，故原告要求被告承担及支付利息，证据不足，本院不予支持。被告抗辩原告违约，故不同意给付原告剩余购房款10万元，无事实及法律依据，对其抗辩主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告刘洋于本判决生效之日起十日内给付原告高睿购房款10万元；二、被告刘洋于本判决生效之日起十日内给付原告高睿购房款10万元的利息，从2017年12月9日起至给付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；二、驳回原告高睿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2362元，由被告刘洋负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 姜忠琦人民陪审员丁杰人民陪审员 梁        园二〇一九年十一月六日书 记 员 李    欣    欣