江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣05民终972号上诉人（原审被告、反诉原告）：廖文龙，男，1954年2月15日生，汉族，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：廖香莲，女，1976年12月15日生，汉族，系廖文龙女儿，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：於清凤，江西观睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王小平，男，1971年6月5日生，汉族，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：涂娟娟，渝水区城南办法律服务所法律工作者。原审被告：晏小荣，男，1969年7月4日生，汉族，住江西省新余市。上诉人廖文龙因与被上诉人王小平、原审被告晏小荣房屋买卖合同纠纷，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初1606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，并公开开庭审理了本案。上诉人廖文龙的委托诉讼代理人於清凤，被上诉人王小平及其委托诉讼代理人涂娟娟到庭参加诉讼。原审被告晏小荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。廖文龙上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、五项，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由王小平承担。事实和理由：一、一审判决认定的事实和法律关系错误。1.廖文龙是案涉房屋的原始产权人即所有人，已经经过产权登记并取得产权证书。一审判决认定廖文龙将案涉房产登记在自己名下存在过错，没有法律依据，即使登记有过错，也不属本案的审理范围，应属行政诉讼范畴。2.廖文龙依法取得房屋是原始取得不是继受取得，不可能涉及到廖文龙是否善意取得的问题，即使认定以房抵款协议无效，也完全不影响廖文龙对案涉房屋的所有权。3.廖文龙原始取得案涉房屋，是合法的房屋产权人，晏小龙不是房屋产权所有人，其将廖文龙的房子卖给王小平完全属于无权处分。4.一审判决认定廖文龙18年来未向王小平主张权利而认定王小平的房屋所有权没有证据支持和法律依据。首先，廖文龙从未授权晏小荣处分自己的房屋，也没有对晏小荣的无权处分行为进行追认。其次，本案争议的是不动产，不动产以登记为权利公示方式，王小平在居住18年之久却未向晏小荣主张合同责任，也未向登记机关提出异议，反而向合法权利人主张权利，没有任何事实及证据依据。二、一审证据认定错误，举证责任分配错误。1.廖文龙已经提交了案涉房屋系原始取得的证据，一审依然以廖文龙无法提交以房抵款证据而认定廖文龙对案涉房屋没有所有权是强加给廖文龙莫须有的举证义务。2.根据举证规则，王小平主张享有案涉房屋所有权，就应当完成举证义务，王小平未提出任何证据证明晏小荣具有出卖案涉房屋的权利，也无法证明廖文龙对晏小荣的出卖行为进行追认，就应承担举证不能的责任。综上，请求二审法院依法支持廖文龙的上诉请求。王小平辩称，一审判决认定事实清楚，廖文龙的上诉理由不能成立，应驳回起诉，维持原判。一、1999年8月31日，王小平与晏小荣签订《新余市解放东路商住新区认购书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。二、案涉房屋所在楼房3、4单元全部转给晏小荣做，晏小荣对3、4单元房屋拥有所有权，廖文龙在庭审中也予以了认可。因此，晏小荣对案涉房屋具有完全的处分权利。三、廖文龙将案涉房屋登记在自己名下，非房屋实际所有权人，依法应协助王小平办理所涉房屋的过户义务。四、廖文龙持有该房屋不动产权证，其取得不动产权证具有不合法行为。综上，请求二审法院驳回廖文龙的全部诉讼请求，依法维持原判。王小平向一审法院起诉请求：1.依法确认晏小荣与廖文龙之间的以房抵款协议无效；2.依法确认位于新余市渝水区解放东路2号1栋4单元602室的房屋所有权归王小平所有；3.依法判令晏小荣与廖文龙将新余市渝水区解放东路2号1栋4单元602室不动产权证过户至王小平名下，过户费用由晏小荣与廖文龙负担；4.依法判令晏小荣与廖文龙以40800元为基数，按年利率6%支付自2010年1月15日至过户完毕之日止的逾期违约金；5.本案诉讼费由晏小荣与廖文龙承担。一审法院认定事实：1998年，廖文龙与廖耐仁、廖市平、廖小菊、廖桃根、廖香莲、廖木英通过出让方式共同取得位于新余市解放东路地号为5372-3的国有土地一块，用于自建私有住宅楼一栋（即涉案房产所在建筑）。该地块由廖文龙单独做两个单元，廖耐仁、廖市平、廖小菊、廖桃根、廖香莲、廖木英等人做两个单元，但廖耐仁等人做了一部分后转给了晏小荣做。1999年8月31日，王小平与晏小荣签订“新余市解放东路商住新区认购书”，约定王小平向晏小荣购买位于新余市解放东路商住区从东到西第二单元第六层第二号房（即本案诉争房产），房屋总价40800元，付款方式为第一次付款2万元，第二次房子六楼封顶付1万元，第三次在交锁时付2000元，余下部分由晏小荣办理房产证时付清，双方还对其他事项进行了约定。认购书签订后，王小平于1999年8月31日支付房款15000元、9月15日支付房款5000元，1999年交付第二次房款1万元，2000年1月30日支付第三次拿锁时的2000元。王小平拿到房子后即开始装修，并于2000年下半年开始入住在诉争房子里。王小平多次催促晏小荣办理房屋产权证，但晏小荣一直未按照合同约定办理相关产权证。2010年1月4日，晏小荣以尚欠廖文龙债务，总产权证在廖文龙处，要向廖文龙还钱才能拿到证为由，要王小平向其支付办证时剩余购房款8800元，并将该款给了廖文龙，晏小荣并给王小平出具收条一份。王小平支付剩余款项后，房产证一直没有办下来，故王小平诉至法院要求晏小荣与作为该房产承建的合伙人即廖文龙以及王小平认为的挂靠公司新余市超力房地产开发有限公司立即为其办理房产证等诉求。一审法院立案后，廖文龙以诉争的房子系晏小荣为抵偿其债务，自愿将该房子抵款并办理了房产证，诉争房子属廖文龙所有为由向本院提出反诉，要求王小平搬出侵占的诉争房屋等诉求。王小平收到一审法院送达的反诉状后，才知诉争房产已经登记在廖文龙名下，故要求变更诉讼请求，并向一审法院提出撤回对新余市超力房地产开发有限公司起诉，一审法院予以准许。另查，1.廖文龙于2001年12月24将新余市解放东路北面（2号1栋）房屋六层（包括涉案房屋在内）的房屋权属初始登记进行申请，并于2002年1月30日登记在其名下，且涉案房屋也登记在其名下；2.廖文龙于2000年下半年也居住该栋建筑内，直至本案诉讼前五六年才搬离；3.在此期间，廖文龙从未向王小平主张过该房产属于其所有，也未向王小平要求支付租金等；4.廖文龙未提供其反诉所称的晏小荣以房抵债的相关证据；5.王小平直至廖文龙反诉后才知诉争房产早已登记在廖文龙名下。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。关于王小平请求法院依法确认晏小荣与廖文龙之间的以房抵款协议无效的诉请，一审法院认为，廖文龙反诉称该房产是因为晏小荣为抵债抵偿所致，但廖文龙未提供关于晏小荣以房抵债的具体情况和相关证据，仅提供晏小荣出具的借条一张，但借条无法证明晏小荣以房抵债，因晏小荣未到庭，一审法院无法查明其是否确实抵偿了相应的对价，也无法确认第一、二被告抵债真实性，且王小平居住在诉争房产中长达18年之久，廖文龙从未向王小平主张搬离房屋或者支付租金，廖文龙主张存在以房抵款协议不符合通常逻辑。故对王小平主张确认晏小荣与廖文龙之间的以房抵款协议无效的诉请本院予以支持。王小平于1999年8月31日向晏小荣购买诉争房产，支付全部购房款，并于2000年下半年装修入住至今，其已经依照合同约定全面履行了自己的义务，并已实际行动占用、使用该房产，对于诉争房产没有办理在王小平名下，也是基于晏小荣没有及时办理所致，王小平在该房屋买卖合同中不存在过错。其次，廖文龙作为该栋房产的合伙承建人，其也住在涉案房屋所在栋舍内，其辩解在房产登记前不知道王小平已经入住，该辩解不符合生活常理，其应当知道王小平已经装修并入住，但其在王小平已经实际占有使用，涉案房产可能存在产权争议的情形下，仍于2002年将诉争房产登记在其名下，其具有一定的过错；且廖文龙明知王小平在其登记房产内居住达18年之久，从未要求王小平搬离或者要求支付租金，对诉争房产没有主张过任何权利，即廖文龙在长达18年时间内未主张物权所有者权利。综上，一审法院认定廖文龙并未善意取得诉争房屋的所有权，诉争房屋所有权归王小平所有,故对王小平主张要求确认涉案房屋系其所有，予以支持。另，王小平与晏小荣之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，予以确认，王小平依约履行了合同义务，晏小荣作为合同相对方，负有将诉争房屋产权证办理至王小平名下的义务，且一审法院认定诉争房屋所有权归王小平所有，廖文龙无法证明晏小荣将诉争房屋合法抵债给廖文龙，但目前该房屋实际登记在廖文龙名下，故廖文龙应与晏小荣共同将诉争房屋产权手续过户给王小平。关于过户费用的问题，依合同，该过户费用应由晏小荣承担，廖文龙并非该房屋合同相对人，故廖文龙不承担诉争房屋的过户费用。对于王小平要求晏小荣与廖文龙以40800元为基数，按年利率6%支付自2010年1月15日至过户完毕之日止的逾期违约金，因合同没有约定，不予支持。对于廖文龙基于房屋所有权要求王小平搬出涉案房屋、对租金保留进一步追偿的权利以及反诉费由王小平承担的诉求于法无据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认晏小荣与廖文龙之间的以房抵债协议无效；二、确认位于新余市渝水区解放东路2号1栋4单元602室的房屋所有权归王小平所有；三、晏小荣、廖文龙应于本判决生效之日起十日内协助王小平将上述房屋过户到王小平名下，过户费用由晏小荣承担；四、驳回王小平的其他诉讼请求；五、驳回廖文龙的其他诉讼请求。本诉案件受理费3300元，由晏小荣承担，反诉费1650元，由廖文龙负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明事实和一审查明事实一致。本院认为，根据诉辩双方当事人的意见，本案的争议焦点是：王小平要求确认案涉房屋归其所有及要求晏小荣、廖文龙协助将案涉房屋过户到其名下是否依法有据？就上述争议焦点，本院评述如下：从已查明的事实来看，1998年，廖文龙与廖耐仁、廖市平、廖小菊、廖桃根、廖香莲、廖木英通过出让方式共同取得案涉国有土地，用于自建私有住宅楼，其中廖文龙单独做两个单元，廖耐仁、廖市平、廖小菊、廖桃根、廖香莲、廖木英等人做两个单元，后廖耐仁等人做了一部分后转给了晏小荣做，由此可见，就案涉房屋所在的住宅楼，廖文龙与晏小荣之间属合作建房关系。虽然案涉住宅楼（含案涉房屋）均登记在廖文龙名下，但晏小荣作为合作建房者，就其分得的房屋，有权对外出售。故晏小荣与王小平于1999年8月31日签订的《新余市解放东路商住新区认购书》依法有效，双方应遵照执行。王小平依约要求晏小荣及其合作建房者廖文龙协助办理案涉房屋的过户手续，依法有据，本院予以支持。廖文龙对此提出抗辩，在原一审、二审及重审一审阶段，其抗辩理由为案涉房屋是其通过晏小荣抵债获得的，在本案二审阶段，其抗辩理由又变成为案涉房屋为其原始取得，廖文龙前后矛盾的说辞，违反了禁止反言的原则。同时，廖文龙的上述两个抗辩理由均不足以对抗王小平要求其与晏小荣协助办理案涉房屋过户手续的主张。首先，正如一审判决所认定的，廖文龙主张的以房抵债协议缺乏证据支持且不合通常逻辑，被一审判决认定该抵债协议无效。其次，廖文龙作为案涉房屋的初始登记人，因其合作建房人晏小荣将案涉房屋出售给了王小平，廖文龙有义务和其合作建房人晏小荣共同协助王小平办理案涉房屋的过户手续。故廖文龙的抗辩理由不能成立，本院不予支持。另，因本案属房屋买卖合同纠纷，王小平依据其与晏小荣签订的《新余市解放东路商住新区认购书》享有的为合同债权，故王小平要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼主张，依法无据，本院不予支持，一审法院就该项判决存在不当，本院予以纠正。综上，廖文龙的上诉请求不能成立，本院不予支持，但一审判决存在部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初1606号民事判决第一、三、四、五项；二、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初1606号民事判决第二项。一审案件受理费3300元，由晏小荣负担，反诉费1650元，由廖文龙负担；二审案件受理费3300元，由廖文龙负担。本判决为终审判决。审判长  赵卫珍审判员  甘致易审判员  艾力钊二〇一九年十一月二十九日书记员  杨 玲