广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执复612号复议申请人（被执行人）：周美君，女，1968年12月22日出生，汉族，住湖南省凤凰县。委托代理人：周湘茂，系广东广强律师事务所律师。申请执行人：张文俊，男，1990年6月25日出生，汉族，住广州市越秀区。被执行人：滕驰，男，1985年5月15日出生，苗族，住湖南省凤凰县。被执行人：陈咏贤，女，1987年9月17日出生，汉族，住广州市越秀区。被执行人：广州市君逸贸易有限公司，广州市天河区东圃一横路86号901房。法定代表人：陈咏贤。复议申请人周美君不服广东省广州市天河区人民法院（以下简称天河法院）（2019）粤0106执异476号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查完毕。天河法院在执行申请执行人张文俊与周美君、滕驰、陈咏贤、广州市君逸贸易有限公司（以下简称君逸公司）国内非涉外仲裁裁决纠纷一案中，天河法院查封了周美君名下的位于天河区东圃镇黄村西路72号1105房及位于天河区中山大道中路11号之2的两套房产，并委托广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司进行估价评估。被执行人周美君对上述执行行为不服，向天河法院提出书面执行异议。天河法院查明，张文俊与周美君、滕驰、陈咏贤、君逸公司民间借贷合同纠纷的仲裁申请一案，中国广州仲裁委员会作出的（2015）穗仲案字第2635号裁决书已经发生法律效力。根据该裁决：一、周美君应向张文俊偿还借款本金180万元并支付利息。二、滕驰、陈咏贤、君逸公司对周美君的上述债务承担连带清偿责任。三、周美君、滕驰、陈咏贤、君逸公司向张文俊补偿财产保全费5000元。四、本案公告费1000元由周美君、滕驰承担，本案仲裁费31635元由周美君、滕驰、陈咏贤、君逸公司承担。因被执行人没有按期履行还款义务，根据申请执行人的请求，该院以（2016）粤0106执2500号立案执行。2018年5月7日，该院作出（2016）粤0106执2500号执行裁定书，裁定拍卖被执行人周美君名下涉案房屋。对于涉案房屋，其中天河区东圃镇黄村西路72号1105房自2009年9月14日登记在周美君名下，2015年5月6日被该院以（2015）穗天法金民初字第1670号民事裁定书裁定查封；天河区中山大道中路11号之2自2010年9月27日登记在周美君名下，2015年6月16日被该院以（2015）穗天法立保字第124号民事裁定书裁定查封。上述两套涉案房屋均自2013年4月16日设定抵押，抵押权人均为中国工商银行股份有限公司广州粤秀支行。就涉案房屋，该院向阿里拍卖网络询价平台作线上询价，因周美君异议，该院委托广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司进行评估，该司于2019年3月18日作出《房地产司法委托估价报告》。经评估，价值时点2019年3月8日，天河区中山大道中路11号之2评估价值为23559819元，天河区东圃镇黄村西路72号1105房评估价值为9550903元，合计33110722元。该报告于3月23日送达被执行人周美君。周美君提出异议。广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司针对周美君的异议，于2019年5月21日向该院提交异议复函，称，该司经广东省住房和城乡建设厅备案登记，依公开程序准入了司法委托评估业务。本次估价业务中，估价人员严格遵循房地产估价原则，对估价对象进行实地查勘，评估单价是综合了比较法和收益法的结果，评估单价是客观、合理、公正的。该司与相关当事人不存在利害关系和偏见，严格按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行评估。另查，涉案房屋没有任何承租人以案外人名义向该院提出执行异议。天河法院认为：本案争议焦点有三：一是，异议人是否有权代案外人主张租赁权权利；二是本案是否符合中止执行的情形；三是，异议人对评估报告提出异议是否属于执行异议审查范围。关于第一个争议焦点，异议人是否有权代案外人主张租赁权权利问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本条提出异议的主体为承租人。异议人虽是涉案房屋的权属人，其将名下房屋出租，仅是租赁关系的出租义务人，不享有租赁权，更无权代承租权人行使权力。异议人以与案外人存在合法有效的租赁合同、该院的拍卖行为损害案外人合法权益为由提出执行异议，依法无据。对异议人此项请求，不予支持。关于第二个争议焦点，本案是否符合中止执行的情形。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条规定，有下列情形之一的，人民法院应当裁定中止执行：（一）申请人表示可以延期执行的；（二）案外人对执行标的提出确有理由的异议的；（三）作为一方当事人的公民死亡，需要等待继承人继承权利或者承担义务的；（四）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（五）人民法院认为应当中止执行的其他情形。经审查，本案不具备以上执行案件中止的情形。异议人无论以不具备主体资格的利害关系人或案外人，还是以当事人的身份请求本案中止执行，均不符合上述规定。异议人此项异议缺乏事实及法律依据，不予支持。关于第三个争议焦点，异议人对评估报告提出异议是否属于执行异议审查范围。首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三条规定，人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。阿里拍卖网络询价平台，广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司均是依公开程序依法取得的具有司法委托评估资质的机构，其有资格接受该院的司法委托鉴定、评估、拍卖行为。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，异议人认为评估程序严重违法、评估对象的估价低于市场价、评估方法、评估主体资格等均违法，实质是对评估报告的程序和内容均有异议，即对独立于司法行为之外的第三方鉴定、评估、拍卖行为的异议，此行为不属于执行异议审查范围。且异议人也没有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，故异议人此项异议缺乏事实及法律依据，不予支持。据此，天河法院于2019年5月27日作出（2019）粤0106执异476号执行裁定，驳回被执行人周美君的异议申请。周美君向本院申请复议称，一、天河法院认为周美君无权主张租赁权与事实及法律规定不符。本案有案外人租客已向天河法院提出执行异议，足以阻却执行行为，但天河法院视而不见，违法继续推进执行，周美君有权进行监督。二、天河法院称本案不具备中止执行的情形，违背事实。根据相关法律规定，对涉案被查封的房屋，已有案外人即房屋租赁人对执行标的提出异议，法院应当裁定中止执行，暂停各种执行行为，包括作出评估报告等。三、天河法院认为周美君对评估报告提出的异议不属于执行异议审查范围违反法律规定，有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，法院应当允许。当事人对法院委托的评估机构作出的评估报告有异议的，法院应当审查并作出是否重新评估的处理。四、本案的评估报告作出的过程中，执行行为、程序违法，价格严重低于市场价，严重损害周美君的合法权益。法院对外委托时没有在选定评估机构时通知我方到场，没有在评估机构现场勘验时通知我方到场。评估报告中没有评估技术报告，同时该报告中适用了比较法，但没有可比实例名称、位置及附位置图和外观照片，缺乏相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息。鉴定估价报告存在重大疏漏或缺项。评估机构没有依照《房地产估价规范》的规定去收集相关资料，评估机构拒绝提供估价规范要求的资料是程序违法。鉴定材料的取得程序违法，取得方式不合法，估价人员没有去现场进行实地勘查，估价报告中注册房地产评估师的声明虚假。报告称使用了收益法，但收益法需要了解房产的运营费用等成本，没有证据证实估价人员向租客或通过其他方式了解房产的运营费用。同时，估价报告中未列明土地价值，无法区分土地价值在整个拍卖中的份额。估价报告中的委托书缺乏估价目的和价值时点两个内容，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条的规定。估价报告的结论明显依据不足，评估价格过低，背离市场价值，甚至远低于委托阿里拍卖网络询价平台作出的阿里拍卖网络询价报告，我方怀疑评估公司在过程中存在违法犯罪的行为，保留对其进行刑事控告的权利。据此，周美君的复议请求为：撤销天河法院（2019）粤0106执异476号执行裁定，认定天河法院委托评估公司作出评估报告的行为违法、程序违法且不得采用，对该错误的执行行为予以纠正。本院经审查查明的事实与天河法院查明的事实基本一致。本院另查明，广东新鸿信土地房地产评估有限公司具有壹级估价资质，估价机构资质证书编号为：粤房估备字登1600001-1/1，资质证书有效期至2021年9月14日止。作出涉案房地产司法委托估价报告的两位估价师均持有由中华人民共和国住房和城乡建设部批准颁发的房地产估价师资质证书。本院认为，本案应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定予以审查。首先，周美君为被执行人，并非承租人，不符合作为租赁权人就本案执行提出执行异议的主体身份。其要求代租赁权人提出执行异议的主张无事实及法律依据，本院不予支持。其次，周美君主张已有案外人就执行标的提出执行异议，但并未提交充分证据予以证明，天河法院也未收到相关的执行异议申请，周美君据此主张应中止执行的理由不成立，本院不予支持。周美君以应中止执行为由，认为不应对涉案房产进行评估的主张无事实依据，本院不予认可。最后，依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款的规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。”天河法院经过司法委托程序，委托具有房地产评估资质的评估机构对涉案房产进行评估，并由持有房地产估价师资质证书的估价人员进行评估，作出涉案《房地产司法委托估价报告》，评估机构及评估人员均具有相应的评估资质，委托评估程序合法。天河法院在报告出具后向周美君送达该报告，由其在收到报告后五日内提出书面异议符合上述引用条款的规定。周美君对估价报告提出的异议，天河法院已将其异议送达评估机构，评估机构已作出相应的回复。周美君并未举出充分证据证明涉案估价报告存在上述引用条款所规定的程序严重违法的情形，其申请重新评估理据不足，本院不予支持。周美君在本案中对估价报告所提出的关于估价报告结论、评估方法等针对估价报告内容的异议，不属于执行异议审查范围，本院不予处理。综上所述，周美君的复议理由均不成立，对其复议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款的规定，裁定如下：驳回周美君的复议申请，维持广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106执异476号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  张蕾蕾审判员  李小明审判员  叶洁靖二〇一九年十一月二十八日书记员  罗英之