新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初2691号原告（案外人）：钱凤英，女，1951年12月5日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。被告（申请执行人）：杨大国，男，1979年7月21日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：李可夫，新疆商务律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昊，新疆商务律师事务所律师被告（被执行人）：赵成立，男，1983年11月16日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。被告（被执行人）：乌鲁木齐钱来钱往商贸有限公司，住所地乌鲁木齐高新区（新市区）长沙路158号绿苑雅筑小区二期8栋1层商铺8号。法定代表人：杨新兰，该公司总经理。第三人（被执行人）：潘文娜，女，1982年4月13日出生，汉族，住乌鲁木齐市。原告钱凤英与被告杨大国、被告赵成立、被告乌鲁木齐钱来钱往商贸有限公司（以下简称钱来钱往公司）以及第三人潘文娜案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月28日及11月13日公开开庭进行了审理。原告钱凤英、被告杨大国及委托诉讼代理人李可夫、李昊到庭参加诉讼，被告赵成立、被告钱来钱往公司、第三人潘文娜经公告送达开庭传票未到庭。本案现已审理终结。原告钱凤英向本院提出诉讼请求:1.判令立即停止对原告购买的位于乌鲁木齐市沙依巴克区住宅的强制执行措施并解除对该房屋的查封、冻结、拍卖；2.本案案件受理费、邮寄送达费等相关费用由被告承担。事实和理由：2012年4月23日，赵成立、潘文娜以公证方式授权原告的女儿周学美代其办理房屋转让、过户、查询信息等事宜，同年4月25日原告以银行转账方式支付潘文娜购房款10万元。2016年3月11日，潘文娜与原告签订房产转让合同，并向原告出具购房款26万元收条一张。由于潘文娜的父母没有地方居住，原告将该房屋租赁给潘文娜，用租金支付按揭款。由于潘文娜没有及时过户，原告向法院起诉，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院于2017年9月27日作出（2017）新0103民初8669号民事调解书。在该调解书执行过程中发现该房屋被新市区法院查封冻结并进入拍卖程序，原告遂提出执行异议，新市区法院于2019年3月13日作出（2019）新0104执异29号执行裁定。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告杨大国辩称，原告所称的给付10万元及26万元购房款均应是其给潘文娜的借款，原告与潘文娜签订的买卖合同为事后补签，银行贷款尚未清偿完毕根本不具备买卖条件，案涉房屋价值近70万元，被执行人规避法院执行恶意签订低价转让合同属于无效法律行为。原告没有完成过户以及由其实际占有使用房屋，房屋现由潘文娜出租进行支配，民事调解书作出的时间也晚于新市区法院查封时间，请求驳回原告的诉讼请求。被告赵成立未到庭也未提答辩状。被告钱来钱往公司未到庭也未提答辩状。第三人潘文娜未到庭也未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法审查认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月25日，本院受理杨大国与赵成立、潘文娜及钱来钱往公司民间借贷纠纷一案，诉讼中杨大国申请保全，本院于同年5月25日作出（2017）新0104民初3531号民事裁定，查封、冻结潘文娜名下价值406,300元的财产，于同年6月2日发出协助执行通知书查封本案涉诉房屋及对应的土地使用权手续。同年6月12日，本院作出（2017）新0104民初3531号民事调解书，赵成立、潘文娜、钱来钱往公司偿还杨大国借款40万元以及支付利息6,000元，共计40.6万元，分四期于同年10月30日支付完毕。杨大国于同年8月2日、11月23日及2018年3月12日向本院申请强制执行，钱凤英提出案外人执行异议，本院于2019年3月13日作出（2019）新0104执异29号执行裁定，驳回钱凤英的异议请求。潘文娜在钱凤英案外人执行异议中称，本案涉诉房屋为其婚前由父母支付首付款购买，按揭贷款由其父母偿还，其因丈夫赵成立2012年开办公司而以该房屋抵押向钱凤英借款10万元，2015年其想将房屋转让给钱凤英但赵成立不同意，2016年说好给钱凤英过户但赵成立不配合而未办成，钱凤英2016年起陆续给其现金26万元，是按当时的市场价抵房，现由钱凤英偿还按揭款。2017年9月26日，本市沙依巴克区人民法院作出（2017）新0103民初8669号民事调解书，潘文娜于同年10月30日之前协助钱凤英办理本案涉诉房屋的解押手续并协助办理过户手续。潘文娜与赵成立于2009年5月20日登记结婚，赵成立为新疆利天中瑞电子科技有限公司法定代表人，该公司成立时间2010年7月30日，股东为赵成立和潘文娜。钱来钱往公司法定代表人杨新兰与赵成立为母子关系，该公司成立于2014年7月17日，为自然人独资的有限责任公司。本案涉诉房屋为潘文娜于2008年7月3日与新疆天华置业有限责任公司签订商品房预售合同（编号YS0037075）购买，建筑面积82.93平方米，单价3,380元，总价款280,303元，首付房款84,303.40元，剩余房款19.6万元以银行按揭贷款支付。潘文娜于同年7月与建行乌鲁木齐中山路支行签订个人住房借款合同以及房产抵押合同，借款金额19.6万元，借款期限为20年。截止2019年1月18日，贷款余额为117,174.17元、已还本金87,825.83元、已还利息87,456.32元。潘文娜与赵成立于2012年4月24日向钱凤英的女儿周学美出具授权委托书并经公证，授权周学美办理本案涉诉房屋转让、收取房款等事项至办理完毕为止且有转委托权。2012年4月25日，钱凤英向潘文娜转款10万元。本案涉诉房屋所有权人于2013年7月29日登记在潘文娜名下，权属证书上共有情况为单独所有，权属证书号2013395905。2016年3月11日，潘文娜与钱凤英签订房产转让合同书，该合同约定：本案涉诉房屋转让总价格为40万元（实际价283,334元），付款方式为第一次支付房价的25%、第二次2016年3月11日以内支付房价的40%、第三次2017年7月30日以内支付房价的35%（即还银行按揭尾款），合同签订后双方持有关证件于30日内向登记部门申请办理产权过户登记。同日，潘文娜向钱凤英出具购房款26万元收条一份，该收条上还写有“现金已均收到房款已全部付清”。同日，钱凤英（出租方）与潘文娜（承租方）签订本案涉诉房屋租赁合同，合同约定租用期限2016年4月25日至2017年7月30日，房屋租金按月支付即此房产的银行每月的按揭款。本案审理中，钱凤英提供乌鲁木齐市天华物宝物业有限公司、儿童村社区于2019年4月18日出具的证明各一份，证明的内容为钱凤英于2017年1月1日登记办理入住、2017年1月在本案涉诉房屋居住至今。钱凤英称，自2017年8月起至2019年4月期间由其按月向银行偿还按揭贷款。本院认为，相关司法解释规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告钱凤英作为执行案外人是否同时符合上述四种情形是判断其是否享有足以排除强制执行的民事权益的标准。钱凤英于2012年4月25日向潘文娜转款10万元，在此前一天潘文娜夫妇向钱凤英的女儿出具办理本案涉诉房屋相关手续的授权委托书，无证据证实钱凤英与潘文娜在此时已达成该房屋转让的合意，故该10万元无法认定为房屋转让款。潘文娜在2008年购买本案涉诉房屋的总价款为280,303元，2016年3月11日潘文娜与钱凤英签订房产转让合同约定该房屋转让价款40万元分三次于2017年7月30日以内付清，潘文娜于当日出具购房款26万元并注明房款已全部付清的收条，但钱凤英本案审理中提供的是2016年4月18日自己提款15万元的银行交易凭证，无法印证其是按照合同约定向潘文娜支付的房屋转让款，且钱凤英在2017年7月30日前也未清偿银行按揭贷款的剩余本息，更无将剩余房价款交付人民法院执行的可能性。上述房产转让合同签订的同时，双方又签订该房屋的租赁合同，钱凤英将该房屋出租给潘文娜，而租金为该房屋每月银行按揭贷款的还款，有悖于“二手房”买卖的交易习惯。潘文娜夫妇于2012年4月24日即向钱凤英的女儿出具办理本案涉诉房屋转让的经公证的授权委托书，该房屋产权于2013年7月29日即登记在潘文娜名下，钱凤英也明知该房屋抵押的事实，但无证据证明钱凤英在2017年6月2日本院查封之前提出过办理过户登记的请求，故未办理过户手续是钱凤英自身原因所致。钱凤英未同时具备上述司法解释所规定的情形，其依据合同享有的房屋所有权转移登记请求权为债权而非物权，根据债权的平等性，钱凤英所享有的民事权益不足以排除强制执行。综上，本案原告钱凤英的诉讼请求不能成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告钱凤英的诉讼请求。本案案件受理费3,900元（原告已预交）由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长  郭 荣人民陪审员  刘曼玲人民陪审员  衣长生二〇一九年十一月十九日书 记 员  史雅楠