广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2571号 上诉人（原审被告）：陈曦文，男，1989年3月17日出生，汉族，住。 委托诉讼代理人：陈智坚，广西桂宁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：阳朔县文化饭店，住所地广西壮族自治区阳朔县阳朔镇县前街30号，组织机构代码：4503216001437921-1。 经营者：李景忠，男，1961年8月2日出生，汉族，住。 委托诉讼代理人：邓斌烈，广西桂山律师事务所律师。 上诉人陈曦文因与被上诉人阳朔县文化饭店房屋租赁合同纠纷一案，不服阳朔县人民法院（2019）桂0321民初122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈曦文的委托诉讼代理人陈智坚，被上诉人阳朔县文化饭店的委托诉讼代理人邓斌烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陈曦文上诉请求：1、请求二审法院依法撤销(2019)桂0321民初122号民事判决书，依法改判或发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、诉讼主体不适格。与上诉人签订租赁合同的是敬涛，而不是阳朔县文化饭店，合同既没有阳朔县文化饭店盖章，也没有经营者李景忠签字，被上诉人不是合同一方当事人，不能以其名义向法院起诉。二、租赁合同无效。敬涛不是文化饭店门面的所有人，也不是文化饭店的经营者，其无权将文化饭店门面出租给上诉人，双方签订的租赁合同是无效的。三、一审法院存在程序违法。被上诉人在一审开庭时当庭变更诉讼请求，增加的租金数额能否成立与双方何时解除合同息息相关，双方对何时解除合同说法不一致，应当进行重新举证，但一审法院并未告知上诉人重新举证的权利，直接对案件进行审理，给上诉人造成一定的诉讼障碍，影响案件的公正性，最终作出了对上诉人不利的判决。四、如果法院认定合同有效，被上诉人要求上诉人支付全年的租金也无事实依据。根据租赁合同第三条约定，逾期两个星期不交租金的，视为上诉人终止合同。上诉人在2018年10月份就没有交纳租金，按照合同约定，租赁合同就已经终止，无需再向被上诉人支付租金。上诉人至此之后将门面钥匙交回被上诉人，没有使用门面进行经营，被上诉人也承认上诉人停止了营业，如果被上诉人认为上诉人有继续使用门面应当提供证据。因此，被上诉人不能要求上诉人继续支付10月份以后的租金。五、如果法院认定合同有效，被上诉人就上诉人逾期交纳租金后发生的租金损失自行承担。根据租赁合同第三条约定，逾期两个星期不交租金的，视为上诉人终止合同。在上诉人逾期两个星期后，双方的合同就终止了，被上诉人可以收回门面，重新进行出租获得租金，其租金损失完全得以弥补。根据合同法第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此，在上诉人违约后，被上诉人如果没有及时采取措施将门面收回，产生的租金损失不得要求上诉人支付。六、履约保证金应当折抵租金。签订租赁合同时，上诉人向被上诉人交纳了履约保证金10万元，如果法院判决上诉人支付租金，因双方合同已经解除，为防止诉累，应当将履约保证金在本案一并解决，与所欠租金相互折抵。七、在一审法院第一次开庭审理时，被上诉人撤回要求腾空门面的诉讼请求，证明被上诉人已经收回门面，因此2019年3月28日至5月20日不应计算租金。八、被上诉人私自出卖门面内设备获利25000元，应折抵租金。 被上诉人阳朔县文化饭店答辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，判决公正，请求二审法院予以维持。上诉人提起的上诉请求没有事实根据和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。理由：一、上诉人与被上诉人2016年4月20日签订的《房屋租赁合同》是合法有效的合同，没有违反法律的强制性规定并且自双方签订该合同后答辩人将出租门面给上诉人使用，上诉人也使用承租门面2年多，合同实际履行，所以上诉人主张合同无效不成立。在一审的答辩、质证过程中上诉人对《房屋租赁合同》真实性和效力明确认可，其违约是因2018年10月7日经营不善倒闭，要求退出合同。所以，根本不存在合同无效的事实。二、一审判决上诉人给付租金及滞纳金是基于上诉人实际使用门面2年多没有按期交付租金的违约事实判决的，该判决内容事实理由充分，法律依据明确。三、上诉人要求解除合同并要求以履约保证金折抵租金，这是另外一个法律关系，上诉人可另行主张。四、一审变更诉讼请求是因为解除合同与要求给付租金有矛盾，故选择其一。五、设备处理时经过双方协商确定的，这个问题不在本案审理范围内。 被上诉人阳朔县文化饭店向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告房屋租金60833元;2.判令被告支付原告所欠房屋租金的滞纳金8900元；3.判令被告腾出所租门面房给原告；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中原告将诉讼请求变更为：1.判令被告给付原告房屋租金165000元；2.判令被告支付原告电费6600元、水费3000元；3.判令被告支付原告所欠房屋租金的滞纳金2496.6元(250000元/365天×1%×365天)；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年4月20日，原告阳朔县文化饭店与被告陈曦文签订《租赁合同》，约定：一、原告将位于阳朔县阳朔县文化饭店一楼门面（面积约120平方米）租给被告，作经营轻音乐酒吧使用。租赁期限从2016年5月20日至2022年5月19日止；二、为维护双方权益，保证本协议顺利执行，签订租赁合同时，被告向原告交100000元人民币履约保证金（签订合同当日交押金）。合同期满按协议规定，双方办理好交接手续后，原告将履约保证金无息返还；三、房屋租金2019年5月20日以前每年为租金250000元人民币，以后每年递增30000元人民币，至合同期满。（2019年5月20日起280000元，2020年310000元，2021年340000元，2022年370000元）。被告在签订合同日内一次性向原告交付年租金以及房屋押金。之后每年5月20日前将本年度的房租交齐。逾期按每日的1%收取滞纳金。超过两个星期不交租金的，视为被告终止合同，原告不返还履约保证金；四、被告在经营期间必须做好防噪音处理，坚决服从县政府酒吧管理条例，做到不超时超限经营，搞好环境卫生，保持门前清洁；五、被告在经营期间未经原告同意，不能随意改变酒吧用途，不能转租第三方，否则视为被告单方面违约，原告有权终止合同，履约保证金不予退还；六、房屋租赁税、垃圾费、治安费、计生费等政策性服务性税费均由被告自行承担；七、被告在经营前对房屋进行装修，必须征得原告同意，并接受原告监管，不得改变房屋结构，并且按照装修方案装修，同时符合消防要求，装修完工后，将装修图交给原告备案。装修费被告自行承担。期满不续租的，被告不得随意拆除，按经营现状交付原告，如要拆除，由被告负责恢复原样;八、合同期内，因房屋质量问题造成的开裂、塌陷、或主体受损，并经质检部门检查，需加固装修工程的，费用由原告负责；九、合同期内，原告提供基本水源、电源。原告按被告水表、电表使用量每月收取水电费；十、租赁期间，原被告均不得借故解除合同，如被告在合同期满前解除合同必须提前三个月进行书面通知。押金不退还。原被告就合同的其他事项进行约定。合同签订后，原告按合同履行了交付门面义务，被告向原告交纳当年房租及履约保证金100000元。被告将该门面与原告租赁给他人的另一个门面的承租人一起合伙经营酒吧。2018年5月1日，被告向原告交纳2018年5月19日-2019年5月20日的租金85000元，尚欠租金165000元未交。2018年10月7日，被告经营的酒吧暂停营业，被告未向原告交纳剩余租金165000元。被告经营的酒吧欠原告电费5718.6元、水费3583.6元。 一审法院认为，综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、原被告签订的《租赁合同》是否有效；二、原告的诉请有无事实和法律依据。一、关于原被告签订的《租赁合同》是否有效的问题，原告与被告签订《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力。原被告应按合同履行各自的权利义务。二、关于原告诉请有无事实和法律的问题，原被告签订的合同合法有效，原被告应按合同履行义务。被告未按合同约定向原告交纳2018年5月19日至2019年5月20日的租金已违约。原告要求被告给付租金165000元，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。被告与他人合伙经营酒吧使用水电，所欠水电费，被告应承担一半，即水费1791.8元（3583.6元÷2）、电费2859.3元（5718.6元÷2）。因被告未按时交纳房屋租金已违约，原告要求被告给付滞纳金2496.6元，原告以年租金250000元为基数计算，计算错误，被告已交纳85000元，应以未交纳的租金165000元为基数计算，滞纳金为1650元（165000元/365天×1%×365天）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告陈曦文在本判决生效之日起十日给付原告阳朔县文化饭店房屋租金165000元及滞纳金1650元；二、被告陈曦文在本判决生效之日起十日给付欠原告阳朔县文化饭店电费2859.3元、水费1791.8元；三、驳回原告阳朔县文化饭店的其他诉讼请求。案件受理费3842元，原告已预交，由原告负担107元，被告陈曦文负担3735元。 本院二审期间，上诉人提交新证据为阳朔公安局的询问笔录一份，证明被上诉人私自低价出售上诉人的设备、桌椅板凳等，实际获得25000元，并同意折抵25000元的租金。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对新证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，被上诉人认为处理的设备不是上诉人所有。本院对新证据的真实性、合法性予以认可，但是上诉人并未进一步举证被上诉人处理的设备全部属于上诉人所有，被上诉人对此不予认可，故对证据与本案的关联性不予认可。 综上，一审认定事实属实，本院依法予以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：一审判决上诉人给付被上诉人房屋租金165000元及滞纳金1650元是否有依据。本涉案房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”上诉人主张合同无效，但并未举证证明涉案合同具有法律规定的合同无效的情形，故对于其上诉主张本院依法不予采信。关于诉讼主体资格，被上诉人对敬涛代表其签订租赁合同予以认可，故被上诉人提起本案诉讼，主体适格。本案涉案租赁标的物系被上诉人向阳朔县文化局承租后转租给本案上诉人，亦未违反法律规定。如前所述，上诉人及被上诉人签订的合同合法有效，合同双方应按合同履行义务。上诉人未按合同约定向被上诉人交纳租金构成违约，故一审法院依据合同及法律规定，判决上诉人支付租金及违约金依据充分，本院依法予以维持。关于上诉人主张其2018年10月停止营业，故被上诉人不能要求其支付之后的租金，对此，本院认为，从二审上诉人提交的证据可知，上诉人停止营业后，并未与被上诉人就解除租赁合同达成一致意见并将租赁房屋内的设备、家具等腾空，而是一直占有使用租赁标的物，直至2019年5月2日被上诉人清场，故对其主张本院依法不予采信。关于一审判决上诉人承担的水电费，上诉人并无异议，本院依法予以确认。关于履约保证金及设备处理费用，上诉人在一审过程中并未提出反诉请求，本院依法不予处理，当事人可另案诉讼。关于一审程序，被上诉人在第二次开庭当庭变更诉讼请求，一审法院未依法给予答辩期，但是并未影响本案实体判决。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人陈曦文的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3726元，全部由上诉人陈曦文负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 霞 审判员 丁 勇 审判员 阳志辉 二〇一九年十一月六日 书记员 粟建玉