湖南省衡阳市石鼓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0407民初1041号原告：衡阳市昱安物业有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区蒸湘北路210号银源春天C栋1803室。法定代表人：廖彦，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈永武，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：李荣杰，湖南天戈律师事务所律师。被告：黄德纲，男，1972年10月4日出生，汉族，湖南省邵阳监狱医生，住湖南省衡阳市石鼓区（户籍所在地湖南省邵阳市大祥区）。被告：刘艳梅（系黄德纲之妻），女，1975年1月16日出生，汉族，湖南省，住湖南省衡阳市石鼓区（户籍所在地湖南省衡阳市石鼓区）。被告：黄得成，男，1980年9月18日出生，汉族，居民，住湖南省邵东县。上列三被告共同委托诉讼代理人：邓延锋，湖南追正律师事务所律师。原告衡阳市昱安物业有限公司（以下简称昱安物业公司）与被告黄德纲、刘艳梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序。审理过程中，本院根据原告申请，追加黄得成为被告参加诉讼，分别于2019年9月12日、9月27日、10月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈永武、李荣杰，被告黄德纲、刘艳梅及三被告共同委托诉讼代理人邓延锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2013年9月1日至2019年5月31日期间所欠缴物业管理服务费83617元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告于2013年8月30日经过招投标与湖南银海置业有限公司、衡阳市谊源房地产开发有限公司签订前期物业管理委托合同，从2013年9月1日到2018年9月1日，并在2017年4月18日与银源春天小区业主委员会续签合同至2020年4月30日，为衡阳市石鼓区银源春天小区提供物业管理服务。被告系原告所管理的银源春天小区B栋104号（面积90.93㎡）、B栋201号（面积984.78㎡）商业门面的业主，应按合同约定的标准向原告缴纳物业管理费。合同生效后，原告依约为被告提供了完善的物业管理服务，但被告未向原告支付2013年9月1日至2019年5月31日期间未出租时间段的物业管理服务费83617元，原告多次上门催缴均无果，特诉至法院，请求判如所请。本案在审理过程中，原告变更诉讼请求：1、判令被告支付2013年9月1日至2019年5月31日期间所欠缴物业管理服务费106799元。三被告答辩称：被告于2014年在中国银行衡阳桥头支行贷款购买了银源春天B栋104号、201号门面，2016年3月1日，被告交纳购房尾款，并与原告办理了该房产交接手续，原告未提及交房之前的物业管理费，而原告于2019年8月20日才起诉2016年8月20日之前的物业管理费，已丧失了诉讼权利。且原告提供的物业服务不合格，强制收取租赁房天价电费（1.5元/度），堵塞消防通道，不清理垃圾等,并进行恶意诉讼。2016年3月1日之前的物业管理费，原告应找开发商讨要，2016年3月1日至今，被告未欠原告物业管理费，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：银源春天住宅小区A、B栋综合楼于2010年9月6日由衡阳市谊源房地产开发有限公司、湖南银海置业有限公司开发建设，2015年7月28日经衡阳市建设工程质量监督站验收合格。建设期间，衡阳市谊源房地产开发有限公司、湖南银海置业有限公司（甲方）与原告昱安物业公司（乙方）于2013年8月30日签订《前期物业管理合同》。合同约定：甲方选聘乙方对“银源春天”提供物业服务服务，服务费用：高层住宅每平方米1.2元，办公楼、商业物业费每平方米2.4元/月，业主应于交房之日起交纳服务费用，按1（年/季/月）交纳，合同自2013年9月1日起至2018年9月1日止。但在本合同期限内业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。2017年4月18日，原告昱安物业公司与银源春天小区业主委员会签订《物业管理服务合同》。合同约定：合同期限：自2017年5月1日起至2020年4月30日止，费用收取：高层住宅每平方米1.2元，办公住宅或商业门面物业管理服务费用每建筑平方米每月2.4元。2013年7月2日，被告黄德纲、刘艳梅、黄得成与衡阳市谊源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：买受人购买的商品房位于石鼓区，建筑面积877.8㎡（最终以验收实测面积为准），单价：每平方米5000元，总金额：438.9万元。交付期限：该商品房经综合验收合格交付买受人使用。同年7月11日，被告黄得成与衡阳市谊源房地产开发有限公司签订《合同补充协议》，该协议第4条约定：“买受人承诺在合同约定的交房之日起需交清所有房款和物业管理等相关费用，买受人在交清上述款项后才能办理交房手续”。2013年11月14日，被告黄德纲、刘艳梅、黄得成与衡阳市谊源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房位于石鼓区，建筑面积94.8㎡（最终以验收实测面积为准），单价：每平方米13800元，总金额：130.824万元，交付期限：该商品房经综合验收合格交付买受人使用。三被告购得房产后，分别于2016年2月29日将Ｂ号楼201室建筑面积946平方米的门面租赁给衡阳立行电子商务有限公司经营使用，租赁期限自2016年3月1日至2021年2月28日止，物业管理费由承租人缴纳（2016年4月27日，被告黄德纲向衡阳市谊源房地产开发有限公司支付Ｂ号楼201室门面尾款60000元，双方办理入伙确认书等交接手续）。2016年7月20日，被告将Ｂ号楼104室建筑面积94.8平方米的门面租赁给殷旭经营使用，租赁期限自2016年7月20日至2019年7月19日止，物业管理费由承租人缴纳。2017年12月7日，被告将Ｂ号楼104室门面租赁给衡阳家边购企业管理有限公司经营使用，租赁期限自2017年12月20日至2023年1月6日止，物业管理费由承租人缴纳。被告按2元/㎡向原告交纳B号楼104室（94.8㎡）门面物管费情况是：1、2015年6月4日交2015年5月7日至11月7日物管费1138元（2015年11月8日至2016年7月21日物管费未交）；2、2016年7月23日交2016年7月22日至2017年7月22日物管费2275元；3、2017年12月8日交2017年7月22日至10月30日物管费613元；3、2018年3月7日交2017年11月1日至2018年10月31日物管费2275元（2018年11月1日至12月30日物管费未交）；4、2019年1月29日交2019年1月1日至3月31日物管费570元；5、2019年5月22日交2019年4月1日至6月30日物管费569元。5次交费共计5165元。被告按1.2元/㎡向原告交纳B号楼201室（877.8㎡）门面物管费情况是：1、2016年3月18日（按450㎡）交2016年3月15日至9月14日物管费3240元；2、2016年9月27日（按450㎡）交2016年9月15日至2017年3月14日物管费3240元；3、2017年5月23日（按450㎡）交2017年3月15日至9月14日物管费3240元；4、2017年11月23日（按450㎡）交2017年9月15日至10月14日物管费540元；5、2018年1月12日交2017年10月15日至2018年2月14日物管费4213元；6、2018年4月7日交2018年2月15日至5月14日物管费3610元；7、2018年6月19日交2018年5月15日至9月14日物管费4213元；8、2018年9月26日交2018年9月15日至12月14日物管费3160元；9、2019年2月21日交2018年12月15日至2019年3月14日物管费3160元；10、2019年3月28日交2019年3月15日至3月28日物管费537元（2019年3月29日至5月30日未交物管费）；11、2019年6月11日交2019年6月1日至8月31日物管费3160元。11次交费共计32313元。三被告将其所购104号、201号门面分别于2018年12月3日、2018年12月21日办理了不动产权证，登记情况为：衡阳市石鼓区蒸湘北路210号银源春天A、B栋104室，建筑面积90.93㎡商业用房不动产权证，证号：湘（2018）不动产权第0048333号，权利人：黄德纲，共有人：黄得成、刘艳梅；衡阳市石鼓区蒸湘北路210号银源春天A、B栋201室，建筑面积984.78㎡商业用房不动产权证，证号：湘（2018）不动产权第0051845号，权利人：黄德纲，共有人：黄得成、刘艳梅。本院认为：原告昱安物业公司与衡阳市谊源房地产开发有限公司、湖南银海置业有限公司于2013年8月30日签订的《前期物业管理合同》及原告昱安物业公司与银源春天小区业主委员会于2017年4月18日签订的《物业管理服务合同》，是当事人双方的真实意思表示，符合法律规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行义务。三被告所购门面系原告进行了物业管理义务，原告理所当然应收取物业管理费，尽管原告在进行物业管理过程中存在瑕疵、管理混乱，但被告未能提供证据证明原告的物业管理服务因此造成了被告人身损害及财产损失，故被告不能以此理由抗辩拒绝支付物业管理费。关于门面交付时间的问题，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工作竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案三被告所购门面房于2015年7月28日经衡阳市建设工程质量监督站验收合格(被告商品房买卖合同中亦约定商品房经综合验收合格交付买受人使用)。故应当确认开发商交付三被告房屋时间为2015年7月30日。虽然被告于2015年6月4日支付了104号门面自2015年5月7日至11月7日物管费1138元，但仍应按2015年7月30日确定交付104号和201号门面时间，其物业管理费应当从2015年8月1日起计算。被告已交纳2015年7月30日之前的物管费，原告应当予以退回抵减（2015年5月7日至7月30日，共计83天，则94.8㎡×2元/㎡÷30天/月×83天=524.56元），被告在2015年7月30日之后未支付物管费的，则应当予以补交。三被告辩称原告于2019年8月20日才起诉2016年8月20日之前的物业管理费，已丧失了诉讼权利的意见。本院认为，三被告自2015年6月4日便支付了104号门面2015年5月7日至11月7日物管费1138元，却未支付201号门面的物管费，应当视为三被告怠于其自身原因未及时收房或及时支付201号门面物管费的行为，不能证明原告未向三被告主张物管费权益行为，故三被告的该项抗辩意见及理由，不能成立，本院不予以支持。原告与开发商及业主委员会虽然签订合同，约定办公住宅或商业门面物业管理服务费用每建筑平方米每月2.4元，但被告按2元/㎡向原告交纳104室（94.8㎡）门面物管费、按1.2元/㎡向原告交纳201室（877.8㎡）门面物管费，是原、被告根据当时物业状况及商品房买卖合同确定的门面面积共同协商确定的收费标准，且被告与其他业主一直分别按1.2元/㎡、2元/㎡交费标准交纳201号和104号门面的物业管理费，原告均予以认可，并同意收取物管费的，应当视为原、被告对物业管理费用标准已达成新的合同约定，现原告诉请要求按每平方米2.4元收取物管费，却未能提供新的证据予以支撑，对此，原告要求将物业管理费增加至每平方米2.4元，本院不予支持。但被告分别于2018年12月3日、2018年12月21日办理104号、201号门面不动产权证，确认104号门面建筑面积为90.93㎡；201号门面建筑面积为984.78㎡，则应当在确定门面面积后分别按90.93㎡、984.78㎡门面面积从2015年8月1日起计算104号、201号门面物业管理费。经审核1：104号门面（按面积90.93㎡计算）物管费，从2015年8月1日至2019年6月30日止，共计47个月，应支付8547.42元（90.93㎡2元/㎡×47个月），已支付4640.44元（5165元-524.56元），三被告尚应支付物管费3907.42元（8547.42元-4640.44元）。2：201号门面（按面积984.78㎡计算）物管费，从2015年8月1日至2019年8月31日止，共计49个月，应支付57905元（984.78㎡×1.2元/㎡×49个月），已支付32313元，三被告尚应支付25592元（57905元-32313元）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条规定，判决如下：一、被告黄德纲、刘艳梅、黄得成所有的104号门面尚欠原告衡阳市昱安物业有限公司物业管理费3907.42元；二、被告黄德纲、刘艳梅、黄得成所有的201号门面尚欠原告衡阳市昱安物业有限公司物业管理费25592元；三、原告衡阳市昱安物业有限公司物业管理费退回三被告2015年7月30日之前的物管费524.56元；四、驳回原告衡阳市昱安物业有限公司的其他诉讼请求。上述一、二、三项相减抵，三被告尚应支付原告28974.44元，此款限三被告于本判决生效后十日内清偿完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1218元（已减半收取），由被告黄德纲、刘艳梅、黄得成负担440元，原告衡阳市昱安物业有限公司负担778元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  陈锡凯二〇一九年十一月十二日法官助理刘洪勇书记员刘霞附本判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。