湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终8048号上诉人（原审原告、反诉被告）:张政强，男，1977年11月16日出生，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：高尚，湖南任金律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄辉，湖南任金律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋先波，男，1980年10月2日出生，汉族，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：闫珍，湖南睿淼律师事务所律师。上诉人张政强与上诉人蒋先波房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（以下称一审法院）（2019）湘0104民初1179号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张政强上诉请求：撤销原判，改判蒋先波双倍返还张政强定金10万元，本案全部诉讼费由蒋先波承担。事实和理由：1、一审法院认为蒋先波不存在违约行为，与事实不符。蒋先波没有在2019年1月1日将门面交付给张政强。2、一审法院依据蒋先波提交的证据不足以认定本案事实。蒋先波在2018年12月4日发信息说门面搞好了，但涉案房产还是一片狼籍，门面未达到交付条件。一审法院认定蒋先波已将门面房顶增高，但无任何证据证明蒋先波已将房顶改造升高。一审法院因为门面空置而认定2019年1月15日合同实际已解除，缺乏依据。3、一审法院判决张政强承担反诉全部诉讼费用不合理。蒋先波辩称：张政强的上诉请求无事实和法律依据，其上诉状中陈述的事实与客观事实不符。一审已就本案相关事实作出了明确查明，请求二审法院依法驳回张政强的上诉请求。蒋先波上诉请求：撤销一审判决并依法改判，支持蒋先波的合法诉讼请求，本案上诉费用由张政强承担。事实和理由：1、一审法院未支持蒋先波实际损害赔偿请求明显错误。2、蒋先波在一审中提供了充分有效的证据证明其为履行合同而支出的所有合法费用以及因张政强未依法履行合同而造成的损失。一审已查明上述事实，但未依法支持蒋先波的合理请求，明显错误。张政强辩称：1、蒋先波是从第三方租赁了12个门面，所产生的装修费用并不只是涉案两个门面的费用。2、蒋先波在2019年1月1日合同开始之日未交付门面，存在违约张政强对蒋先波的损失不应承担责任。因蒋先波的违约行为导致合同未继续履行，按照定金法则，应当将蒋先波支付的5万元定金双倍返还。3、张政强称2018年12月4日通过微信通知交房，与事实不符。张政强向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《合同书》；2、蒋先波双倍返还张政强定金100000元：3、诉讼费用由蒋先波承担。蒋先波向一审法院反诉请求：1、张政强赔偿损失317395元；2、张政强前期支付的定金50000元归蒋先波所有。3、反诉诉讼费用由张政强承担。一审法院认定事实：2018年11月12日张政强、蒋先波签署《合同书》，约定蒋先波将长沙市枫林大市场Z区+2-3、Al、A2号门面（原贵州茅台店）约400平方米整体出租于给张政强，租赁时间自2019年1月1日起至2022年1月1日，共3年，租赁时间到期后可续租，租金为每月48000元，半年一付。合同定金5万元，若甲方违约，须赔付乙方双倍定金，若乙方违约，则定金不退。甲方负责将门面区域的房顶、地面增高，水电到户等基础设施搞好，保证房顶不漏水。如甲方提前收回门面，造成乙方的所有损失由甲方负责赔偿。租赁时间到期后如市场房租有递增，甲方有权递增，如市场没有递增，则甲方不能递增。2018年11月12日，张政强向蒋先波支付定金5万元。签订以上《合同书》后，蒋先波为了达到合同书约定的出租条件，另行从枫林大市场的管理方长沙市金枫市场管理有限公司租赁了相应的门面，并雇请人员对以上门面进行合并、修整，进行地面和房顶的抬高等施工，支付了相应的费用，但张政强认为涉案门面增高高度不符合要求，未达到门面交付条件，故拒绝继续履行《合同书》，双方产生争议，张政强遂诉至一审法院。另查明，一、蒋先波出租给张政强的门面是从枫林大市场的管理方长沙市金枫市场管理有限公司租赁的，本案审理过程中，长沙市金枫市场管理有限公司出具了《证明》，蒋先波的转租行为亦得到市场管理主体的认可；二、涉案门面现仍然空置。一审法院认为，一、关于《合同书》的解除问题。张政强与蒋先波签订的《合同书》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因涉案门面现仍然空置，故张政强与蒋先波签订的《合同书》实际上已经解除，一审法院予以确认，以2019年1月15日为《合同书》的解除日。二、关于责任的承担问题。签订以上《合同书》后，蒋先波另行从枫林大市场的管理方长沙市金枫市场管理有限公司租赁了相应的门面，并雇请人员对以上门面进行合并、修整，进行地面和房顶的抬高等施工，支付了相应的费用，但张政强认为涉案门面增高高度不符合要求，未达到门面交付条件，拒绝继续履行《合同书》，从现有证据来看，蒋先波积极履行《合同书》，没有违约行为，但张政强却拒绝继续履行《合同书》，存在违约行为，应当承担违约责任。双方约定：“合同定金5万元，若甲方违约，须赔付乙方双倍定金，若乙方违约，则定金不退”。现张政强诉请蒋先波双倍返还定金10万元，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。蒋先波反诉请求张政强所付的定金5万元归其所有，理由正当，一审法院予以支持。另蒋先波反诉请求张政强赔偿其损失317395元，但没有提供充分证据证明其具体损失情况，故一审法院对蒋先波的该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、张政强与蒋先波签订的《合同书》于2019年1月15日解除；二、张政强向蒋先波支付的定金50000元归蒋先波所有；三、驳回张政强的其他诉讼请求；四、驳回蒋先波的其他反讼请求。本诉案件受理费减半收取1150元，反诉案件受理费减半收取3030元，由张政强负担。二审中，张政强向本院提交了如下证据：涉案门面的照片共计2张，拟证明蒋先波没有对涉案门面进行加高。经本院组织质证，蒋先波发表如下质证意见：该两张照片无法体现拍摄时间，无法体现涉案门面的真实情况，且因拍摄角度的问题无法达到其证明目的。因张政强提出涉案门面没有建设工程规划许可证和施工许可证，本院通知蒋先波补充建设工程规划许可证或证明涉案门面经主管部门批准建设的相关证据材料。蒋先波向本院提交了如下证据：证据一、长房权证岳麓字第××号周当二的房产证复印件。证据二、长沙市岳麓区天顶街道航天社区居民委员会出具的舒小伟产权证明复印件。证据三、长沙市枫林大市场提供的长沙市人民政府关于出让土地给湖南航天工业总公司进行使用的相关区域图复印件。拟证明涉案面门中54.33平方米面积具有合法的房屋所有权证。经本院组织质证，张政强发表如下质证意见：1、对证据一的真实性、合法性无异议，对关联性及证明力有异议。该房产证载明的是望城坡路1046号001栋房屋，涉案房产位于枫林三路，且有产权的面积也只有54.33平方米。2、对证据二的真实性无异议，对合法性及关联性有异议。社区居委会没有权力确认房屋的所有权，也不能证明与涉案房产有关。3、对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性及证明力有异议。根据区域图来看，这里既没有长沙市金枫市场管理有限公司的土地，也看不出哪部分属于枫林大市场。经审查，张政强提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信；蒋先波提交的证据与本案缺乏关联性，不能证明涉案门面取得了建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，本院不予采信。本院二审查明，蒋先波未提交充分的证据证明涉案门面取得了建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，应认定张政强与蒋先波签订的《合同书》无效。其他事实与一审法院认定的事实一致。二审审理期间，本院向张政强、蒋先波的代理人作出释明，要求双方变更上诉请求。张政强提出要求确认合同无效并要求蒋先波返还定金10万元，蒋先波未予变更。本院认为，本案双方争议焦点为定金的处理及赔偿损失的问题。本案二审审理期间，本院已要求蒋先波补充提交涉案门面建设工程规划许可证等相关证据，但蒋先波未提交充分的证据。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”上诉人蒋先波没有提供充分的证据证明涉案门面取得了建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，蒋先波应承担举证不能的不利后果，应当认定其与张政强签订的租赁合同无效。关于已交纳的定金问题。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现租赁合同无效，应将蒋先波收取的5万元返还张政强。因蒋先波与张政强均有过错，蒋先波主张不予返还定金、要求赔偿损失的上诉请求及张政强要求双倍返还定金的上诉请求本院不予支持。综上所述，蒋先波的上诉请求不能成立，张政强的上诉请求部分成立，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初1179号民事判决；二、蒋先波于本判决生效后十日内向张政强返还5万元；三、驳回张政强的其他诉讼请求；四、驳回蒋先波的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费减半收取1150元,由张政强负担575元，由蒋先波负担575元，反诉案件受理费减半收取3030元，由蒋先波负担；本案二审案件受理费2300元，由张政强负担1150元，由蒋先波负担1150元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十一月二十二日书记员  陈 娇