广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终1780号 上诉人（一审原告）：百色欣欣物业服务有限公司，住所地：广西百色市右江区城北二路凤凰巷52号。 法定代表人：陆丽红，该公司经理。 委托诉讼代理人：罗健恩，该公司项目经理。 被上诉人（一审被告）：黄小斌，男，1989年6月14日出生，汉族，现住广西百色市右江区。 上诉人百色欣欣物业服务有限公司因与被上诉人黄小斌物业服务合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，于2019年11月4日通知双方当事人到庭进行法庭调查。上诉人的法定代表人陆丽红及其委托诉讼代理人罗健恩，被上诉人黄小斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百色欣欣物业服务有限公司上诉请求：1、请求被上诉人支付一审认定的各项本金外，还需支付物业费逾期违约金3814.06元、电费逾期违约金4944.74元、生活用水逾期违约金3283.11元、公摊电费逾期违约金251.58元、公摊水费逾期984.83元，共计13278.86元，违约金计算至被上诉人实际缴付之日止；2、被上诉人承担上诉所有费用。事实和理由：1、一审法院驳回物业费违约金请求不合理不合法。没有任何法律关于物业服务公司存在“服务不到位、未及时公布账目等瑕疵”就可以免除违约金的规定，另外《百色市凤凰花园一期A区物业服务合同》中，也没有物业服务工作存在瑕疵就可以免除违约金的约定。因此，一审不支持上诉人支付物业服务费违约金的判决是不合理、不合法的。2、对于水电费违约金的赔偿比例判定过低。根据国务院令第196号《电力供应与使用条例》第三十九条规定违反本条例第二十七条规定，逾期未交付电费的，供电企业可以从逾期之日起，每日按照电费总额的1‰至3‰加收违约金，具体比例由供用电双方在供用电合同中约定。广西壮族自治区《城市供水条例》办法第二十一条：“……用户接到水电费通知之日起15日内仍不缴纳水费的，按应缴纳水费额每日加收5‰的滞纳金”。被上诉人恶意拖欠，应当承担违约责任。一审按照年利率6%计算违约金显然过低，应当按照合同约定进行计算。 黄小斌辩称，上诉人不仅物业服务不到位，严重影响了被上诉人的正常生活，而且合同违约，不仅应免除物业费违约金，还应承担违约造成被上诉人损失减免物业服务费。上诉人上诉称被上诉人母亲周月平恶意欠费，不是事实。一审法院判决水电费违约金赔偿合理，请求法院驳回上诉人的上诉，维持原判。 百色欣欣物业服务有限公司向一审法院起诉请求:1.判令被告立即支付拖欠原告的物业费2013.88元以及逾期违约金3814.06元；2.判令被告立即支付拖欠的电费7498.25元及逾期违约金4944.74元；3.判令被告立即支付拖欠的生活用水费1035.64元及逾期违约金3283.11元；4.判令被告立即支付拖欠的生活垃圾处理费352元及其他维修费673.32元；5.判令被告立即支付公摊电费370.97元及逾期违约金251.58元；6.判令被告立即支付公摊水费479.48元及违约金984.83元。上述6项费用合计25701.86元（计算至2019年4月）。7.被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2015年8月25日，原告欣欣物业公司与涉案的百色市凤凰小区一期A区业主委员会签订《物业服务合同》。合同第四章“服务费用”第二条约定：“本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，独立核算，自负盈亏；物业服务费用按0.5元/平方米的标准收取”；第五条约定：“水、电费、物业服务费应按月交纳……小区内公共水费、电费及损耗量参照生活垃圾清运费收取方法分摊到各户”；第六条约定：“业主或使用人逾期缴纳各项费用的，从逾期之日起，水费每日按欠费总额收取5‰的违约金；电费每日按欠费总额收取1‰的违约金，物业服务费每日按欠费总额收取3‰的违约金”。第六章“其他事项”第一条约定：“本合同期限三年，自2015年8月25日起至2018年8月25日止”；第二条约定：“本合同期满前2个月，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业”。 合同签订后，因2015年9月业委会将该小区的部分区域交由南宁市东昇物业服务有限公司百色分公司管理，欣欣物业公司将业委会起诉至法院，要求业委会继续履行双方签订的《物业服务合同》。该案经一审法院一审判决、百色市中级人民法院再审判决，认定欣欣物业公司与业委会于2015年8月25日签订的《物业服务合同》为合法有效合同，判令业委会继续履行该合同。 合同履行期间，业委会与物业公司因物业服务质量、收费等问题多次产生矛盾。2017年9月27日，业委会以召开业主临时大会，超过50%的业主表决同意为由，要求终止原告在供销区域提供物业服务，并向原告发出《关于终止物业服务的函》。原告于2017年9月28日向业主委员会复函，认为因双方的《物业服务合同》未到期，公司不存在违反合同的行为，不同意终止合同，并要求业委会继续履行合同。 另查明，涉案的11幢1单元104号房的房屋所有权人（户主）原为周月平，建筑面积为91.54平方米。2018年8月周月平去世，该房产至今仍登记在周月平名下。周月平的第一顺位继承人分别为大女儿黄小莉、二女儿黄小芳，小儿子即本案被告黄小斌。开庭审理后，经一审法院释明，原告申请追加黄小莉、黄小芳为共同被告。后黄小莉、黄小芳分别向一审法院提交书面声明，自愿放弃对该房产的继承权，由黄小斌继承该房产，一审法院因此不予追加黄小莉、黄小芳为共同被告。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告是否是本案的适格主体？二、原告诉请的物业费、水电费、垃圾处理费、维修费及违约金有何事实和法律依据？ 关于第一个争议焦点，其一，针对原告的主体问题，经一审法院及百色市中级人民法院的生效判决书确认，原告与业委会签订的《物业服务合同》合法有效。2017年9月27日，业委会向原告发函要求解除合同，原告复函不同意解除合同，并继续为涉案小区提供物业服务。因本案无充分有效证据证实原告在履行合同过程中构成根本违约，故《物业服务合同》并未达到法定解除的条件，业委会单方解除合同的行为未发生法律效力，即合同继续有效。2018年8月25日合同到期后，业委会未在期满前选聘新的物业管理企业，原告继续参照原合同为该小区提供服务，双方形成了事实上的物业服务关系。现因业主拖欠物业费、水电费等相关费用，原告有权向法院起诉要求业主支付，故一审法院认定，欣欣物业公司为本案适格原告。其二，针对被告的主体问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故本案原告与业委会签订的《物业服务合同》，对涉案房产的业主周月平具有约束力。而周月平去世后，本案被告黄小斌作为该房产的唯一继承人，对原业主周月平拖欠的各项费用以及被告继承之后产生的各项费用，有义务向物业公司支付。故一审法院认定黄小斌为本案适格被告。 针对第二个争议焦点，一审法院逐项认定如下： 1.关于原告主张的物业费2013.88元，虽然被告向法庭提交证据证实欣欣物业公司在保安、绿化、卫生等方面存在管理上的瑕疵,但是根据物业服务的行业规律,服务质量是在发现问题后不断改正、完善的基础上得到提升。作为业主,应加强与物业公司的沟通,或通过向有关部门反映的途径解决与物业公司的矛盾，而非通过拒交物业费的方式对抗物业公司,如长期以往,势必造成恶性循环,影响全体业主的合法权利,故业主应当按该合同的相关约定向物业公司交纳物业服务费。原告主张的物业费数额2013.88元（按0.5元/平方米收取，每月物业费45.77元，从2015年9月欠至2019年4月），符合《物业服务合同》的约定，且原告提供了催收凭证证实对被告进行了催收，故对原告的该项主张，本院予以支持。关于原告主张的物业费违约金3814.06元（按日3‰收取），鉴于原告与业委会就《物业服务合同》的效力、服务质量等问题多次产生纠纷，从被告提供的《关于欣欣物业多收水电公摊费、物业服务差的情况反映》、《关于移交所代收旧欠款的函》等证据可证实，原告在管理上确实存在服务不够到位、未及时公布账目等瑕疵，业主拒交物业费并非完全无理，原告的工作确实尚存在改进、提高之处，故综合本案的实际，一审法院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。 2.关于原告主张的代收生活用电费7498.25元、生活用水费1035.64元，被告主张原告无权代收水电费，一审法院认为，首先,根据《物业管理条例》第四十五条“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用”之规定,物业服务企业接受委托可代收水电费；其次,虽然原告代收代缴水电费没有水电公司的书面授权,但原告提供了证据证实涉案小区的水电费实际上已由其代收代缴，水电公司亦是直接与其结算而非向最终用户收取,因此,水电公司事实上已认可了原告代收水电费的行为，故被告的辩解理由不成立，被告应向原告交纳水电费。至于水电费的数额，原告提供了代交水电费的发票、收据、水电费手抄本、涉案房屋的欠费明细表等证据，有事实依据，虽然被告对上述数额不予认可，但未提供反驳证据，也未提出其应承担的水电费数额，故本院对上述数额予以采信，对原告要求被告支付上述费用的诉请予以支持。关于原告主张的电费违约金4944.74元（按日1‰收取）、水费违约金3283.11元（按日3‰收取），一审法院认为，被告实际使用了水电后，无正当理由拖欠水电费，构成违约，应承担违约责任。被告认为该项违约金约定过高，请求法院予以调整。因被告所负的是金钱给付义务，其逾期付款给原告造成的实际损失应为资金占用的利息损失，在原告未举证证明有其他损失的情况下，根据《关于适用若干问题解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成损失”的规定，一审法院认定原告主张的违约金过高，酌情认定违约金的计算方式为以每月欠付水电费金额为基数,按年利率6%,自每月费用应缴日期之次日起计至2019年4月。经过测算，被告应支付的电费违约金为812.83元，水费违约金为107.94元。 3.关于原告主张的公摊电费370.97元、公摊水费479.48元，因《物业服务合同》中约定小区内公共水费、电费及损耗量参照生活垃圾清运费收取方法分摊到各户，由此可见上述费用并非包含在物业成本中，故被告认为公摊费用应包含在物业成本中的理由不成立，应不予采纳，被告应按合同约定承担相应的公摊水电费用。关于公摊水电费的数额，原告提供了代交水电费的发票、收据、水电费手抄本、涉案房屋的欠费明细表等证据，有事实依据。被告未提供反驳证据证实原告主张的数额存在不合理之处，也未提出其应承担的公摊水电费数额，故一审法院对上述数额予以采信，对原告的该项诉请予以支持。关于原告主张的公摊电费违约金251.58元、公摊水费违约金984.83元，一审法院认为，小区产生水电公摊费是客观存在的，被告无正当理由拖欠公摊水电费，构成违约，应承担违约责任。被告认为该项违约金约定过高，请求法院予以调整。基于前述理由，一审法院酌情认定违约金的计算方式为以每月欠付水电费金额为基数,按年利率6%,自每月费用应缴日期之次日起计至2019年4月。经过测算，被告应支付的公摊电费违约金为41.36元，水费违约金为32.38元。 4.关于原告主张的生活垃圾处理费352元、其他费用673.32元，原告提供了垃圾处理费收据、发票、维修照片、维修费用公示及交费通知、测算依据等证据，有事实依据，被告认为上述费用应包含在物业成本中的理由不成立，且未提供反驳证据证实原告主张的数额存在不合理之处，故一审法院对上述数额予以采信，对原告的该项主张予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《关于适用若干问题解释（二）第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告黄小斌向原告百色欣欣物业服务有限公司支付物业费2013.88元；二、被告黄小斌向原告百色欣欣物业服务有限公司支付生活用电费7498.25元及违约金812.83元、生活用水费1035.64元及违约金107.94元；三、被告黄小斌向原告百色欣欣物业服务有限公司支付公摊电费370.97元及违约金41.36元、公摊水费479.48元及违约金32.38元；四、被告黄小斌向原告百色欣欣物业服务有限公司支付垃圾处理费352元、其他维修费用673.32元；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费368元，减半收取184元，由原告负担76元，被告负担108元。 二审期间，上诉人向本庭提交公示照片、百色市住宅专项资金管理暂行规定、被上诉人违规放养母鸡图片，证明上诉人按照政府规定收费并进行了公示，被上诉人故意违规放养影响小区创卫工作。被上诉人提交凤凰花园一期供销区2015年9—11月公摊测算、凤凰花园一期A区收费单、10月份水电费公摊核算表，证明新来的物业服务公司公摊收费比上诉人收费低，上诉人一直在多收费。被上诉人对上诉人提交的证据均有异议，不予认可。上诉人对被上诉人提交的证据均有异议，也不予认可。对上诉人和被上诉人提交的证据，均与本案缺乏关联性，本院均不予采信。 本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据当事人诉辩双方意见，本案争议焦点是：被上诉人对逾期缴纳物业费应否支付违约金，以及逾期缴纳水电费、公摊水电费和其他费用的逾期违约金计算标准如何确定。根据《百色市凤凰花园一期A区物业服务合同》第六条规定业主逾期缴纳物业服务费每日按欠费总额收取3‰逾期违约金，依照该约定被上诉人逾期缴纳物业服务费应当支付违约金。对于违约金计算标准问题，因被上诉人所负的是金钱给付义务，其逾期付款给上诉人造成的实际损失应为资金占用的利息损失，上诉人亦未能提供其他证据造成其他损失，故该合同约定逾期每日按照3‰收取违约金明显过高，本院应予以调整。根据《关于适用若干问题解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成损失”的规定，本院认定上诉人主张的违约金过高，酌情认定违约金的计算方式以拖欠物业服务费金额2013.88元为基数,按年利率6%,自每月费用应缴日期之次日起计至2019年4月。经过测算，被上诉人应支付的物业服务费违约金为208.99元，一审法院未能认定逾期缴纳物业服务费违约金，本院予以纠正。对于上诉人诉请逾期缴纳水电费、公摊水电费和其他费用的逾期违约金计算问题，被上诉人逾期缴纳对上诉人造成的损失亦是资金占用的利息损失，故一审法院按照年利率6%来计算违约金是正确的，对上诉人提出违约金计算标准过低的意见，本院不予采纳。 对于被上诉人辩称上诉人存在违约才不缴纳相关费用问题。根据百色市凤凰花园一期A区业主委员会与上诉人签订的《百色市凤凰花园一期A区物业服务合同》，该物业服务合同合法有效，对业主具有约束力。上诉人提供了物业服务，有向业主收取物业服务费的权利。被上诉人作为小区业主，在接受物业管理服务的同时，有按时交纳物业服务费的义务。若被上诉人认为物业服务提供方不履行或不完全履行合同约定的物业服务义务的，可依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，另行依法通过诉讼途径维护权利，而不应以拒交物业服务费的行为予以对抗。 综上所述，上诉人上诉部分理由成立，一审判决认定事实部分清楚，程序合法，适用法律正确，但判决错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初952号民事判决第二、三、四、五项； 二、变更百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初952号民事判决第一项为：被上诉人黄小斌向上诉人百色欣欣物业服务有限公司支付物业费2013.88元及违约金208.99元； 三、驳回上诉人百色欣欣物业服务有限公司其他上诉请求。 一审案件受理费368元，减半收取184元，由上诉人百色欣欣物业服务有限公司负担76元，被上诉人黄小斌负担108元；二审案件受理费132元，由上诉人百色欣欣物业服务有限公司负担100元，被上诉人黄小斌负担32元。 上述应履行的义务，应在收到本判决书后10日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 亮 审 判 员  凌文楼 审 判 员  玉 江 二〇一九年十一月十四日 法官助理  田必堂 书 记 员  黄晓莉