福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽03民终2639号 上诉人（原审原告、反诉被告）：莆田市科学器材公司，住所地福建省莆田市城厢区学园路，统一社会信用代码91350302155343008J。 法定代表人：姚勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡麟峰，福建佘云律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：姚燕平，福建佘云律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李海鹏，男，1987年3月11日出生，汉族，住福建省仙游县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：莆田市壹号大药房有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海街道梅园东路观桥御景6-7号，统一社会信用代码91350304MA344A427B。 法定代表人：李海鹏，该公司总经理。 上诉人（原审被告、反诉原告）：莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店，住所地福建省莆田市城厢区凤凰山街道后巷路1107、1111、1115号，统一社会信用代码91350302MA348T9736。 负责人：陈显。 上列三上诉人的共同委托诉讼代理人：黄金重、黄森敏，福建莆中律师事务所执业律师。 上诉人莆田市科学器材公司与上诉人李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店房屋租赁合同纠纷一案，双方不服福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302民初2136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 莆田市科学器材公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、在一审判决第一项的基础上，改判由李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店共同再向莆田市科学器材公司支付占用费354557.91元；3、本案的一审、二审本诉、反诉诉讼费用由李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店承担。事实和理由：案涉《租赁合同书》虽已于2017年1月25日解除，但截止2019年6月17日一审法院组织双方对案涉店面进行交接，案涉店面仍由李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店占有、使用、收益，其应参照合同约定的租金标准支付相应的占用费。一审法院将占用费的标准调整为自2017年4月15日起至2019年6月17日止按合同约定租金标准的40%没有法律依据，属于适用法律错误。 针对莆田市科学器材公司的上诉，李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店答辩称：莆田市科学器材公司上诉的事实理由不能成立，应驳回其上诉请求，并支持我方的上诉请求。本案的违约责任在于莆田市科学器材公司，我方承租讼争房屋后接到该房屋是危房的通知，并被要求搬离。接到搬离通知后我方就着手承租另外的房屋并将药物搬离。因莆田市科学器材公司违约导致我方的损失我方可以另行主张权利。莆田市科学器材公司主张的占用费不能成立，我方在接到搬离的通知后，就着手搬离，我方的正常经营也受到影响。本案讼争房屋是危房，不符合租赁的要求，莆田市科学器材公司要求占用费没有依据。一审法院认定我方搬离的时间是2019年6月17日并不恰当，当时双方在一审法院的主持下到现场勘查，我方已经实际搬离，且讼争房屋也被莆田市科学器材公司锁住。 李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店上诉请求：1、撤销一审判决第一项，并改判驳回莆田市科学器材公司一审的诉讼请求；2、本案一审、二审本诉、反诉诉讼费均由莆田市科学器材公司承担。事实和理由：案涉房屋在莆田市科学器材公司出租后的短短几个月内就被检测确定为危房，导致案涉租赁合同无法履行，已构成根本违约。莆田市科学器材公司也以书面方式通知我方自行搬出，双方签订的《租赁合同书》已经失去了继续履行的前提，该合同已于2017年1月25日自然解除，我方也在2017年4月份完成了搬迁，并支付了至2017年4月15日的房屋租金。一审法院认定2019年6月17日为案涉店面的交还之日并不恰当，应当以2017年4月15日为实际交还日更为恰当。因案涉房屋系危房，无论从使用价值还是安全性考虑，都已经不具备继续出租的合法性，故我方是否搬离或者交还该租赁物，都不存在给莆田市科学器材公司造成损失扩大的可能性。一审法院判决我方承担至2019年6月17日止按《租赁合同书》约定租金标准的40%计算的占用费缺乏依据。 针对李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店的上诉，莆田市科学器材公司答辩称：李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店的上诉没有事实和法律依据，其主张2017年就已经搬离讼争房屋没有依据，也与其出具的缓期搬离的申请书不符。其主张在2019年6月17日之前已经搬离讼争房屋没有依据，其也没有向我方交付讼争的房屋。根据一审法院查明的事实，田尾店改名为城厢店的时间为2019年3月份，也可以看出李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店2017年并未实际搬离讼争房屋。一审法院认定交房的时间是正确的。李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店应当支付交还讼争房屋之前的占用费。其认为讼争房屋存在安全隐患而拒交占用费没有依据。案涉房屋仅仅存在部分安全隐患，并不影响其使用，请求驳回其上诉请求。 莆田市科学器材公司向一审法院起诉请求判决：1、李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店共同支付自2017年4月15日起至交还房屋之日止按《租赁合同书》约定的租金标准计算的租金（含房屋占用费）；2、李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店共同支付自2017年4月15日违约之日起至付清租金（含房屋占用费）之日止按日千分之八计算的违约金；3、诉讼费用由李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店负担。 李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店向一审法院提出反诉请求判令：1、莆田市科学器材公司返还履约保证金42200元及该款自反诉之日起至还清之日止按年利率6%计算的利息；2、本诉案件受理费、反诉案件受理费均由莆田市科学器材公司承担。 一审法院认定事实：莆田市壹号大药房有限公司是由李海鹏投资成立的一人有限责任公司，成立于2015年11月6日，法定代表人李海鹏。2016年6月3日莆田市壹号大药房有限公司成立分公司名为莆田市壹号大药房有限公司城厢区田尾店。2019年3月29日，莆田市壹号大药房有限公司城厢区田尾店更名为莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店，并将经营场所由莆田市城厢区凤凰山街道学园路西侧市科技大楼一层变更为莆田市城厢区凤凰山街道后巷路1107、1111、1115号。 莆田市科学器材公司有位于莆田市城厢区坎店面。李海鹏通过招投标中标承租上述四坎店面，并于2016年4月20日与莆田市科学器材公司签订《租赁合同书》一份。该《租赁合同书》约定：莆田市科学器材公司将上述四坎店面出租给李海鹏作为生活或经营之用；租期自2016年5月15日起至2019年5月14日止；李海鹏应在本合同签订之日支付履约保证金42200元；租金按月支付，李海鹏应于每个租赁月度前5日内支付，第一年度月租金为21100元、第二年度月租金为22155元、第三年度月租金为23263元；租赁期间李海鹏因正常生活、经营所需的水电费、环境卫生费、物业费等一切费用由李海鹏负担；在合同期满后3天内李海鹏应将房屋内的装修及安装的设备、物品搬出，并恢复房屋原状，若超过3天未搬则视为李海鹏放弃所有权，莆田市科学器材公司有权无偿保留或自行拆除；若李海鹏逾期支付租金，应自逾期之日起每日按应付租金的8‰支付违约金，若拖欠租金达30天以上的，莆田市科学器材公司有权单方面解除合同，李海鹏自莆田市科学器材公司发出解除合同通知后一周内应把房屋移交给莆田市科学器材公司，否则莆田市科学器材公司有权采取强制措施收回房屋并没收履约保证金，所造成的损失由李海鹏自行负担；如因政府或正常合法程序审批的拆迁以及莆田市科学器材公司上级主管部门政策等行为导致双方不能履行或不能完全履行本协议约定的义务，则本合同自然终止，双方互不承担违约责任；租赁期间，如莆田市科学器材公司确需收回房屋自用，必须提前一个月书面通知李海鹏，解除合同后莆田市科学器材公司应当及时退还押金；本协议自双方签字之日起生效等内容。后李海鹏向莆田市科学器材公司支付了履约保证金42200元，莆田市科学器材公司将涉案店面交付给李海鹏。该店面被用于经营莆田市壹号大药房有限公司城厢区田尾店。 2017年1月25日，莆田市科学器材公司向李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区田尾店发出《危房通知函》，告知市科技大楼经省建筑科学研究院工程质量检测中心检测，确认为危房，现通知立即自行搬出，以免造成意外伤害。后李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区田尾店支付了截至2017年4月14日止的租金。 2018年4月23日，莆田市壹号大药房有限公司城厢区田尾店向莆田市科学器材公司发出《缓期搬离申请书》，内容为：莆田市壹号大药房有限公司签订《租赁合同书》后，该门店进行新店装修并贷款300万元，在2016年新店开业之前该门店已有价值230万元的药品库存、赊账欠款已达120万元，即在开业之前该门店负债已达420万元；在收到《危房通知函》后，公司已在涉案店面的对面承租了新店面作为搬迁之用，2017年2月底280万元新申请贷款及新门店营业执照到位后，截至2017年3月该两门店的财报亏损已达180万元、负债480万元，且新门店在2017年3月底装修完毕后在向药监局备案搬迁时被拒；根据《药品流通监督管理办法》中“药品生产、经营不得在药品监督管理核准的地址以外的场所储存或者现货销售药品”规定，同时公司还不是连锁企业，不能执行门店之前的药品调拨销售，且无法退货，若强制搬离，公司不仅违反了《药品流通监督管理办法》且重新找寻店面到装修开业后还得等待长达半年以上的医保定点审批，这将导致公司80%药品过期，故鉴于上述特殊情况，特申请缓期搬离，在《租赁合同书》的剩余租期消耗剩余库存，在此期间门店人员及财产生命安全一律由我司自行负责。 后双方因《租赁合同书》的履行产生纠纷，莆田市科学器材公司于2019年4月10日提起本案诉讼。李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店于2019年5月8日提起反诉。本案审理期间的2019年6月17日，一审法院组织进行现场勘查。经勘查发现，涉案店面已空置。莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店在涉案店面的马路对面有门店经营。当日，在一审法院的组织下，李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店将涉案店面交还给莆田市科学器材公司。 一审法院认为，莆田市科学器材公司与李海鹏于2016年4月20日签订的《租赁合同书》系双方的真实意思表示，且没有违反法律法规效力性、强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。莆田市科学器材公司应当交付能够正常安全使用的房屋，李海鹏应当依约履行支付租金的合同义务。莆田市科学器材公司于2017年1月25日发出《危房通知函》告知涉案店面为危房并通知李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区田尾店立即自行搬出，此视为莆田市科学器材公司提出解除合同的意思表示，之后李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区田尾店未在合理期限内提出异议且在涉案店面的马路对面租赁新门店进行装修、准备搬迁事宜，此说明双方对解除《租赁合同书》达成了一致意见，故本案《租赁合同书》已于2017年1月25日解除。莆田市科学器材公司主张其收到《缓期搬离申请书》后同意李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店继续使用涉案店面，但未能提供证据证明，一审法院对此不予采信；但莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店在该落款为2018年4月23日的《缓期搬离申请书》中申请缓期搬离，且李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店关于其于2017年4月初搬离了涉案店面的主张缺乏证据支持，其也未能举证证明已将店面交付给莆田市科学器材公司，故一审法院依法认定李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店占用使用涉案店面至2019年6月17日即一审法院组织交付店面之日止。现莆田市科学器材公司要求李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店支付自2017年4月15日起至交付房屋之日止按《租赁合同书》约定租金标准计算的租金（含占用费），因《租赁合同书》已于2017年1月25日解除，且莆田市科学器材公司提供危房作为租赁物存在违约，结合李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店的答辩、反诉内容，一审法院依法调整为李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店应支付自2017年4月15日起至2019年6月17日止按《租赁合同书》约定租金标准的40%计算的占用费，经核算为236371.95元。莆田市科学器材公司要求李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店支付自2017年4月15日违约之日起至付清租金（含房屋占用费）之日止按日千分之八计算的违约金，因其违约在先，故一审法院对此不予支持。李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店反诉要求莆田市科学器材公司退还履约保证金42200元及该款自反诉之日起至还清之日止按年利率6%计算的利息，合法有据，一审法院予以支持。李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店辩称莆田市科学器材公司的主张已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，莆田市科学器材公司的主张没有超过诉讼时效，故一审法院对此不予采信；李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店的其他辩解缺乏依据，一审法院亦不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市科学器材公司占用费人民币236371.95元；二、莆田市科学器材公司应于本判决生效之日起十日内返还给李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店履约保证金人民币42200元及该款自2019年5月8日起至还清之日止按年利率6%计算的利息；三、驳回莆田市科学器材公司的其他本诉诉讼请求。本案本诉案件受理费人民币10838元，减半收取计5419元，由莆田市科学器材公司负担3599元，由李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店负担1820元；反诉案件受理费427.5元（已减半收取），由莆田市科学器材公司负担。 本院二审期间，莆田市科学器材公司与李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店均没有提交新的证据。 经审理查明，莆田市科学器材公司与李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店对一审查明的事实均没有异议，本院予以确认。 本院认为，根据莆田市科学器材公司与李海鹏签订的《租赁合同书》，双方形成房屋租赁合同关系，双方当事人均应按照该合同约定行使权利、履行义务。莆田市科学器材公司于租赁期限内向李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区田尾店（后更名为南门店）发出《危房通知函》，通知其自行搬出，李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区田尾店（后更名为南门店）自认收到该通知，且在合理期限内未提出异议，应视为双方就解除本案租赁合同达成合意，一审法院认定本案《租赁合同书》已于2017年1月25日解除并无不当。李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店在合同解除后继续占用案涉房屋，应当支付相应的占用费，一审法院在组织双方办理交接手续后，结合案涉房屋的危房性质等因素判决李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店应向莆田市科学器材公司支付自2017年4月15日起至2019年6月17日止按《租赁合同书》约定租金标准的40%计算的占用费亦无不当。李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店主张其在2017年4月份已完成了搬迁，但未能提供证据予以证明，本院不予支持。莆田市科学器材公司与李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店的上诉理由均依据不足，本院不予采信。 综上所述，莆田市科学器材公司与李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回莆田市科学器材公司与李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店的上诉，维持原判。 本案二审案件受理费10258元，由上诉人莆田市科学器材公司负担6618元，由上诉人李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店负担3640元。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇一九年十一月四日 书记员  黄周翔 附注：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -12-