云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云23民终1384号上诉人（原审被告）：李福昌，男，1957年12月11日生，住姚安县。上诉人（原审第三人）：张寿林，男，1964年5月16日生，住姚安县。被上诉人（原审原告）：姚安县栋川镇蜻蛉社区居民委员会。住所地：姚安县栋川镇胡家屯。负责人：杜正锦，居委会主任。委托诉讼代理人：王新民，该居委会副书记。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人:朱志华，云南精益律师事务所律师，代理权限为特别授权。原审第三人：李建明，男1977年4月20日生，住姚安县。上诉人李福昌、张寿林因与被上诉人姚安县栋川镇蜻蛉社区居民委员会（以下简称“蜻蛉社区”）、原审第三人李建明土地租赁合同纠纷一案，不服姚安县人民法院（2019）云2325民初220号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李福昌，上诉人张寿林，被上诉人姚安县栋川镇蜻蛉社区居民委员会的委托代理人王新民、朱志华到庭参加诉讼。原审第三人李建明经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李福昌的上诉请求：撤销原判第一、二、三项，改判和发回重审，请求解除《土地租赁使用合同补充协议》并由被上诉人承担侵权民事责任赔偿上诉人的损失。其事实理由是：一审认定事实不清，适用法律错误，被上诉人在签订合同时隐瞒真相，误导上诉人违背真实意愿，承租的土地实际面积与合同约定面积相差0.72亩，被上诉人存在违约行为。上诉人虽存在迟延履行合同的情况，但已履行大部分义务，尚不构成根本违约，被上诉人违约在先，无权要求上诉人履行义务。被上诉人未征得上诉人同意直接向第三方收取租金，侵害了上诉人的合法权益。合同期满后，被上诉人可获得经济利益672760元，被上诉人应按总价款承担20%的违约金134522元，退还因土地使用面积不足的费用14964元，并赔偿因擅自向第三方收取租金给上诉人造成的经济损失本息合计219420元。蜻蛉社区答辩称：租赁合同及补充协议均是双方在平等自愿的基础上签订的，社区已履行合同义务，李福昌不按合同约定支付租金是造成本案的根本原因。按照合同约定，李福昌的违约行为已达到合同约定的解除条件。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，李福昌的上诉请求及理由不能成立，请求二审予以驳回。张寿林上诉请求：撤销原判一、三项，改判蜻蛉社区居委会与李福昌继续履行合同。其事实理由是：本案所涉合同及补充协议达不到解除条件，不应当解除。李福昌与社区签订合同后，又将租赁物转租给他人，社区对转租行为是同意的，上诉人已在租赁物上投资近600万元建盖了酒店，按一审判决，上诉人的投资就无法保护。蜻蛉社区答辩称：因李福昌的违约行为达到合同约定的解除条件，如因我方收回土地造成张寿林受到损害，也应由李福昌承担相应责任，原审判决解除合同，并由李福昌、张寿林返还租赁物公平合法，请求二审予以维持。蜻蛉社区一审的诉讼请求是：一、请求判令解除双方于2005年4月1日所签订的《土地使用租赁合同》和2011年9月17日所签订的《土地使用租赁合同补充协议》，并由李福昌返还所租赁的蔬菜批发市场的土地；二、请求判令李福昌给付2015年5月1日至2017年4月30日的租金55044元；2017年5月1日至2019年4月30日的租金58102元；四年租金合计：113146元；三、判令由李福昌承担本案全部诉讼费用。庭审中又增加了“要求第三人李建明、张寿林协助李福昌返还租赁的土地”的诉讼请求。原审法院经审理确认的本案事实是：2004年3月8日，姚安县国土资源局以姚国土资用（2004）20号文件批准，同意将仁和镇（现属栋川镇）蜻蛉村委会胡家屯、程家桥两个村民小组的集体农用地（耕地）21.22亩转为建设用地，该土地集体所有权不变，使用权作为蜻蛉村委会集体蔬菜交易批市场建设用地。2005年4月1日，蜻蛉居委会（原系姚安县仁和镇蜻蛉村委会）作为甲方与李福昌（乙方）签订了一份土地使用租赁合同，约定由蜻蛉社区将当时准备作为蜻蛉村蔬菜批发市场建设的15.29亩土地租赁给李福昌管理使用。租赁期限为25年，从2005年5月1日起至2030年4月30日止。土地使用租金为第一个五年（2005年5月1日至2010年4月30日）每年租赁费1000元/亩，合计每年租金15290元；第二个五年（2010年5月1日至2015年4月30日）每年租赁费1100元/亩，合计每年租金16819元；第三个五年（2015年5月1日至2020年4月30日）每年租赁费1200元/亩，合计每年租金18348元；第四个五年（2020年5月1日至2025年4月30日）每年租赁费1300元/亩，合计每年租金19877元；第五个五年（2025年5月1日至2030年4月30日）每年租赁费1400元/亩，合计每年租金21406元。付款方式实行分年付款，每年付一次，乙方必须在每年的4月30日前付清当年租金，不得拖欠。若超过5个月不付清租金，甲方有权终止合同，土地上的一切建筑物归甲方所有，一切损失由乙方负责。合同签订后，蜻蛉社区按约定将土地交给了李福昌管理使用。2009年6月26日，李福昌将其中的部分土地转租给第三人李建明使用，租期从2009年10月1日起至2019年9月30日止。2011年4月30日，李福昌将另外剩余土地中的一部分土地转租给第三人张寿林使用，租期从2011年5月1日起至2030年4月30日止。2011年9月17日，蜻蛉社区与李福昌就租金问题进行协商后又签订了一份《土地使用租赁合同补充协议书》，对租金作如下调整：自2012年5月1日起至2030年4月30日止，第一个五年（2012年5月1日至2017年4月30日）每年租金1800元/亩；第二个五年（2017年5月1日至2022年4月30日）每年租金1900元/亩；第三个五年（2022年5月1日至2027年4月30日）每年租金2000元/亩；2027年5月1日至2030年4月30日每年租金2100元/亩。其余内容仍然保持了原合同的主要条款，付款方式与原合同一致。但在合同履行过程中，李福昌自2015年5月1日起未按合同约定支付租金，李福昌现差欠蜻蛉社区自2015年5月1日至2017年4月30日的租金55044元，2017年5月1日至2019年4月30日的租金58102元。另查明，第三人李建明、张寿林现仍然管理使用着与李福昌所转租的土地。因李福昌未按约定支付租金，蜻蛉社区于2017年10月26日直接向第三人李建明收取租金30000元，于2018年6月5日向李建明收取租金10000元。蜻蛉社区于2017年1月17日直接向第三人张寿林收取租金30000元。原审法院认为，双方于2005年4月1日签订的土地使用租赁合同和2011年9月17日签订的蜻蛉村委会土地使用租赁合同补充协议书，是双方在平等自愿的基础上协商达成的合同，除其中约定的租赁期限25年已违反我国《合同法》第二百一十四条规定的“租赁期限最长不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”的规定外，其他内容合法有效，对双方当事人具有法律上的约束力，双方都应按照合同的约定履行义务。合同签订后，蜻蛉社区已按约定将土地交给李福昌管理经营，但李福昌从2015年5月1日后就未按合同约定支付租金，已违反双方签订的合同中“乙方必须在每年的4月30日前付清当年租金，不得拖欠。若超过5个月不付清租金，甲方有权终止合同，土地上的一切建筑物归甲方所有，一切损失由乙方负责。”的约定，我国《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。故蜻蛉社区请求解除与李福昌2005年4月1日签订的《土地使用租赁合同》和2011年9月17日签订的《土地使用租赁合同补充协议书》，并由李福昌返还租赁的土地的诉请符合双方解除合同的约定和上述法律的规定。对李福昌在合同履行期间将所租赁的部分土地又分别转租给第三人李建明、张寿林管理使用，在解除合同后，第三人李建明、张寿林已不再享有承租权，第三人李建明、张寿林无权再继续占用该土地，应与李福昌一并承担返还义务。对蜻蛉社区请求李福昌给付2015年5月1日至2017年4月30日的租金55044元；2017年5月1日至2019年4月30日的租金58102元的诉请，按照《合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，李福昌未按约定支付，蜻蛉社区诉请李福昌支付租金的请求符合法律规定，但要求支付的金额有误。因李福昌未按约定支付租金，蜻蛉社区分别于2017年10月26日、2018年6月5日向第三人李建明直接收取的租金共40000元，2017年1月17日直接向第三人张寿林收取的租金30000元。应在李福昌应支付的租金中予以扣减，李福昌现实际还应支付的租金为43146元（55044元十58102元–40000元–30000元）。李福昌的其他辩解因无相关证据予以证明，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告姚安县栋川镇蜻蛉社区居民委员会与被告李福昌2005年4月1日签订的《土地使用租赁合同》和2011年9月17日签订的《土地使用租赁合同补充协议书》于本判决生效之日予以解除；二、由被告李福昌于本判决生效之日起15日内支付原告姚安县栋川镇蜻蛉社区居民委员会租金43146元；三、由被告李福昌和第三人李建明、张寿林于本判决生效之日起15日内将所租赁的蜻蛉村蔬菜批发市场的土地返还原告姚安县栋川镇蜻蛉社区居民委员会。四、驳回原告姚安县栋川镇蜻蛉社区居民委员会的其他诉讼请求。二审中，针对原审判决认定的事实，张寿林、蜻蛉社区无异议，李福昌认为蜻蛉社区隐瞒事实真相，未按合同约定提供同等面积的土地，才导致未按时交纳租金，补充协议不是李福昌的真实意思表示。对原审认定事实中双方当事人无争议的部分，本院予以确认。二审中，李福昌提交以下证据：1、《土地勘测定界技术报告》，欲证明蜻蛉社区未提供同等面积的土地；2、村民给姚安县委、县政府的信访件，欲证明在双方签订补充协议之前，蜻蛉社区就与村民发生争执；3、两份村民小组与蜻蛉村委会签订的补充协议，欲证明其与蜻蛉社区签订的补充协议并非其真实意思表示。经质证，蜻蛉社区认为：对补充协议的真实性无异议，但认为与本案无关；信访件与本案并不是同一法律关系，正是因为李福昌不按时交纳租金，导致社区不能支付村民的租金，才造成村民上访；技术报告系李福昌单方行为，对三性均不认可。张寿林对上述证据均予以认可。本院经审理认为：证据1系李福昌单方委托相关部门出具，委托程序不合法；证据2系原蜻蛉村委会与下属村民小组因土地租赁发生争执后，村民小组要求政府处理的信访件，与本案诉争无关；证据3系原蜻蛉村委会与下属村民小组之间签订的合同，与本案诉争无关，均不作为本案定案依据。针对李福昌对原审认定事实提出的异议，本院经审理认为：补充协议对原合同的租金、付款方式及时间进行了变更，蜻蛉社区认为因李福昌未按约定支付租金引发村民上访，在栋川镇政府的协调下双方才协商签订补充协议。李福昌认为因其将部分土地转租给张寿林，在张寿林投资建盖房屋过程中蜻蛉社区要求增加租金，考虑到张寿林的投资问题才和社区签订了补充协议。李福昌上诉要求解除补充协议，实际的主张是补充协议违背其真实意思，只愿意履行原租赁合同，但并未提交证据证明补充协议的内容违背了其真实意思，故该项异议不能成立。虽然签订合同时双方并未测量实际土地面积，但合同签订后，已得到长期履行，在之后双方协商签订补充协议时，对原合同约定的面积也予以了确认，现李福昌无有效证据证明合同约定面积与实际租赁面积存在误差，其关于蜻蛉社区隐瞒事实真相，未提供足额面积土地的异议亦不能成立。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：李福昌与蜻蛉社区签订的《土地使用租赁合同》及《土地使用租赁合同补充协议》是否应当解除。本院认为：经审理查明，蜻蛉社区与李福昌在平等、自愿基础上签订的《土地使用租赁合同》及《土地使用租赁合同补充协议书》均合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。合同签订后，蜻蛉社区已将租赁物交付李福昌使用，但李福昌未按约定按时足额交纳租金，2015年以后的租金至今未付，即使扣减蜻蛉社区直接向次承租人收取的租金，按照“乙方（李福昌）必须在每年的4月30日前付清当年租金，不得拖欠。若超过5个月不付清租金，甲方（蜻蛉社区）有权终止合同，土地上的一切建筑物归甲方所有，一切损失由乙方负责”的约定，也达到了解除合同的条件，故蜻蛉社区有权行使合同解除权。李福昌租用土地后，将部份租赁物转租给次承租人张寿林、李建明使用，张寿林在其承租的场地上建盖了房屋，该转租行为得到了蜻蛉社区认可，但蜻蛉社区与李建明、张寿林并无合同关系。现李建明的租赁期限已届满，其对原审判决未提出上诉。张寿林与蜻蛉社区同意在蜻蛉社区与李福昌解除合同后双方自行协商处理相关事宜。故李福昌应尽快返还其向蜻蛉社区承租的租赁物，以免产生新的纠纷及造成不必要的损失。综上，原审认定事实清楚，因李福昌的违约行为合同解除的条件已成就，合同应当解除，李福昌并应给付尚欠的租金。李福昌关于蜻蛉社区违约应当赔偿其经济损失的上诉请求及理由无事实法律依据，应予驳回。原审判决次承租人李建明、张寿林与李福昌共同返还租赁物属适用法律不当，二审予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持姚安县人民法院（2019）云2325民初220号民事判决第（一）、（二）、（四）项，即维持“原告姚安县栋川镇蜻蛉社区居民委员会与被告李福昌2005年4月1日签订的《土地使用租赁合同》和2011年9月17日签订的《土地使用租赁合同补充协议书》于本判决生效之日予以解除；由被告李福昌于本判决生效之日起15日内支付原告姚安县栋川镇蜻蛉社区居民委员会租金43146元；驳回原告姚安县栋川镇蜻蛉社区居民委员会的其他诉讼请求；二、变更姚安县人民法院（2019）云2325民初220号民事判决第（三）项内容为“由上诉人李福昌于本判决生效之日起三十日内将所租赁的蜻蛉村蔬菜批发市场的土地返还被上诉人姚安县栋川镇蜻蛉社区居民委员会。若负有义务的当事人不自动履行本判决，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二五五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。一审案件受理费2563元已由姚安县栋川镇蜻蛉社区居民委员会预交，由姚安县栋川镇蜻蛉社区居民委员会承担1586元，由李福昌承担977元，李福昌预交上诉费2563元，按规定应交纳879元，由其自行承担，多收取的上诉费1684元退还李福昌。张寿林预交的上诉费100元由其自行承担。本判决为终审判决。审判长 刘 斌审判员 马春梅审判员 沈黎芸二〇一九年十一月二十五日书记员 陈滇滇