贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初3119号原告：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾2单元29楼4号。法定代表人：宁桂兰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师。被告：石政法，男，1982年3月19日出生，苗族，贵州省石阡县人，务工人员，住贵州省铜仁市碧江区。原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司（以下简称“凯祺公司”）与被告石政法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告凯祺公司的委托诉讼代理人石少会、被告石政法均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告凯祺公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（合同编号：HT-TRB-06-05-01-0110）；2、判令被告向原告支付(2017年7月1日至2019年12月30日)五笔租金共计141411元；3、判令被告向原告支付自被告应支付之日起至被告实际付清之日止的违约金（违约金分段计算：第一笔以26141元基数，从2017年7月1日起开始计算，第二笔以27186元为基数，从2018年1月1日起开始计算，第三笔以28232元基数，从2018年7月1日起开始计算，第四笔以29361元为基数，从2019年1月1日起开始计算，第五笔以30491元为基数，从2019年7月1日起开始计算，以上违约金计算标准均是按照年利率24%计算，暂计算至2019年7月15日，共计33973元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月6日，原、被告双方签订《麒龙国际会展城（铜仁）受托租赁合同》，约定被告承租原告受托经营管理的位于铜仁市××区××硐镇坞泥村××组麒龙国际会展城C9C10-1-16／17／18／19号的商铺（建筑面积217.84平方米）用于商业经营，双方在合同中已对租赁期限、租金的支付时间及支付方式作出明确约定。合同中对逾期付款违约责任明确约定“如被告未能按合同之约定按时足额缴纳租金，则每推迟一天，应向原告支付应缴费用总额1%的违约金”，合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但截止目前，被告未按照合同约定按时足额向委托人支付租金，为此，为维护原告自身合法权益，特向法院起诉。被告石政法辩称，同意解除合同，被告石政法于2019年5月23日提出书面退铺申请，2019年6月30日搬离门面，2019年7月10日将租赁的门面恢复后将钥匙交给物业公司，被告持有的租赁合同原件于2019年5月23日退还给原告公司。被告对支付租金的期限有意见，认为租金应该计算至交付钥匙之日，因为合同已经解除，钥匙已经交付。违约金的主张不认可，因为违约不是被告单方面的问题，原告在招租的时候承诺将被告租赁的地方打造成铜仁最大的美食城，但是，原告并未没有按照承诺每年进行推广。原告在未取得消防验收合格的情况下将涉案房屋交付给被告，不是合格的房屋。被告如果未支付或者拖欠租金6个月以上，原告可以强制收回房屋，降低原告的损失，但是原告时隔两、三年没收回门面，造成扩大损失。本院经审理认定事实如下：2017年9月18日，案外人杨卓伦与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称麒龙公司）签订了四份《商品房买卖合同》，四份合同分别约定杨卓伦购买麒龙公司开发的铜仁国际会展城A1区C9C10幢2层2-16号、2-17号、2-18号、2-19号房，建筑面积分别为98.12平方米、32.65平方米、34.18平方米、53.52平方米，套内建筑面积分别为61.63平方米、20.51平方米、21.47平方米、33.62平方米，以上商品房土地使用权年限均为2013年7月15日起至2053年7月15日止，同时均约定交付房屋的日期为2016年6月30日前。同日，杨卓伦与原告凯祺公司签订了四份《铜仁国际会展城项目A-1区商业用房委托经营管理合同》，以上合同约定杨卓伦将购买的铜仁国际会展城A1区C9C10幢2层2-16号、2-17号、2-18号、2-19号房经营管理权均委托给凯祺公司，由凯祺公司以自己的名义与商家租户等订立租赁合同、制订租金标准、收取租金收入、依法向租户追缴相关费用，凯祺公司全权享有该商铺的经营管理及收益等全部权益，委托期限以杨卓伦与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日（或视为交付之日）起至五年期届满，杨卓伦授权凯祺公司直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。2015年8月6日，凯祺公司（甲方）与石政法（乙方）签订了一份《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：HT-TRB-06-05-01-0110），约定：甲方为乙方所承租商铺的受托经营管理方，享有乙方所承租商铺的经营管理权以及出租、占有、使用、收益等权利，具有与乙方签订本合同的主体资格并承担本合同项下相应的权利义务。乙方承租的商铺位于铜仁市××区××硐镇坞泥村××组麒龙国际会展城A1区，房号：C9C10栋2层16至19号，共4间，计租面积217.84平方米，乙方经营范围为建材。租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，租赁期限截止到2020年4月30日，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准。装修期1个月，免租期12个月，合计不计租的时间为13个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金，装修期和免租期届满后开始计租。不计租期限届满的年度为缴纳租金的第一年度，租金为￥20元/平方米/月，合计月租金为￥4357元。次年度租金按上年度租金标准上浮8%作为次年度租金标准，租金标准以此类推，至本合同终止。在甲方公示或向乙方送达装修通知后30日内，乙方必须进场装修。双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期限届满后的第一期租金，即￥13071元。第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方交纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天全部缴清。依据甲方的业态规划，乙方承租的商铺只能经营区域内规定的商品，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变经营产品种类和品牌。乙方须在合同签订当日按所承租商铺一月的租金标准缴纳履约保证金￥4357元，该履约保证金用于乙方履行本合同和相关附件及相关经营责任的担保。乙方在履行本合同以及经营过程中产生违约或各种责任，甲方可从该履约保证金中直接扣取。在乙方按约办理完毕相关交接手续及交清所有费用后，乙方所交纳的履约保证金转为商品或服务保证金，在乙方退场满12个月后，如乙方销售的产品或提供的服务无纠纷，甲方将在上述期限届满10日内将履约保证金无息全额退还乙方。乙方在经营过程中所产生的物业管理费、水电费等由物管公司统一收取，产生的其他电话、宽带、光纤等相关费用，由乙方自行负责。未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的商铺以任何方式给第三方使用。对所承租的商铺进行改造和装修时必须实现将装修方案以书面形式向甲方提出申请，得到甲方书面同意后方可进行。乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业管理费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金。如乙方拖欠上述费用达30日，甲方除有权要求乙方缴清各项欠费和按上述约定支付违约金外，还有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的各项损失。合同还约定了双方的权利、义务，违约责任及处理，合同解除、续约及商铺返还、争议解决办法等其他约定及十个附件。原告凯祺公在签订合同后于2015年8月20日将案涉商铺交付给了石政法并签订了《装修交接表》。石政法签订《麒龙国际会展城商铺租赁合同》时，已交纳2017年4、5、6月三个月的租金13071元及保证金4357元。另查明，案涉租赁房屋所在的建设项目于2014年1月3日取得建设工程规划许可证，同月10日取得建筑工程施工许可证。2016年6月14日，铜仁市公安消防支队对案涉租赁房屋所在建筑进行了整体验收，综合评定该工程消防验收合格。现石政法在未征得凯祺公司同意的情况下已搬离涉案门面。以上事实，有凯祺公司提交的营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件、《商品房买卖合同》、《麒龙国际会展城A1区商业用房委托经营管理合同》、《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：HT-TRB-06-05-01-0110）、装修交接表、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、铜公消验字[2016]第0095号建设工程消防验收意见书、本院制作的询问笔录、庭审笔录为证，足以认定。对石政法提交的退铺申请、照片，系孤证，无其他证据印证，达不到石政法证实其2019年5月23日已向凯祺公司提交书面退铺申请，并将租赁房屋墙体恢复的证明目的，故本院不予认定。本院认为，凯祺公司与石政法于2015年8月6日签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。对石政法提出的案涉商铺没有进行整体验收，案涉租赁合同无效的抗辩,经查实，案涉租赁房屋所在的建筑工程在建时有建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并于2016年6月14日通过了消防验收，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，故石政法所持此项抗辩意见与审理查明的事实及法律规定不符，本院不予采信。凯祺公司主张解除与石政法签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》，石政法同意解除合同，故对该项请求，本院予以支持。关于租金及违约金的问题。签订合同后，凯祺公司、石政法均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，凯祺公司在将案涉商铺交由石政法经营管理,石政法理应依约支付凯祺公司房屋租金。石政法未按约定足额交付租金，已构成违约，应当承担交付租金、支付违约金的违约责任。现凯祺公司要求石政法支付2017年7月1日至2019年12月30日五笔租金的共计141411元，凯祺公司于2019年8月8日向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，后于2019年9月29日增加解除凯祺公司、石政法签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》的诉讼请求，石政法于同日领取了增加诉讼请求申请书，根据公平原则，故本院认为应以石政法领取诉讼材料的日期即2019年9月29日作为房屋租金截止的时间，石政法已支付2017年4-6月3个月的租金，故涉案租金的计算时间应为2017年7月1日至2019年9月29日，其中2017年7月1日至2017年12月31日的租金应为26142元（4357元／月×6月）；2018年1月1日至2018年6月30日的租金，因有3个月的租金上浮8%，即该3个月的租金应为4705.56元（4357元+4357元×8%），则该期间内的租金应为27187.68元（4357元／月×3月+4705.56元／月×3月）；2018年7月1日至2018年12月31日的租金为28233.36元（4705.56元／月×6月）；2019年1月1日至2019年6月30日的租金，因有3个月租金上浮8%，即该3个月的租金应为5082元（4705.56元+4705.56元×8%），则该期间的租金应为29362.68元（4705.56元／月×3月+5082元／月×3月）；2019年7月1日至同年9月29日，租金则为14907.2元（5082元×2个月+（5082元÷30天）×28天），租金合计为125832.92元。综上，本院认定石政法欠凯祺公司租金为125832.92元。凯祺公司主张按照年利率24%计算2017年7月1日起至实际付清之日止的违约金，石政法提出违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，当事人约定的违约金过高的，人民法院应当综合案情对违约金进行衡量、调整。现凯祺公司主张违约金按照年利率24%计算明显过高，本院结合案涉合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按年利率6%的标准计算。依据案涉合同的约定，违约金需分段计算：第一笔违约金以石政法所欠的2017年7月1日至12月31日的租金26142元为基数，按照年利率6%从2017年7月1日计算至该笔租金付清之日止；第二笔违约金以石政法所欠的2018年1月1日至6月30日的租金27187.68元为基数，按照年利率6%从2018年1月1日计算至该笔租金付清之日止；第三笔违约金以石政法所欠的2018年7月1日至12月31日租金28233.36元为基数，按照年利率6%从2018年7月1日计算至该笔租金付清之日止；第四笔违约金以石政法所欠的2019年1月1日至6月30日租金29362.68元为基数，按照年利率6%从2019年1月1日计算至该笔租金付清之日止；第五笔违约金以石政法所欠的2019年7月1日至9月29日租金14907.2元为基数，按照年利率6%从2019年7月1日计算至该笔租金付清之日止。石政法提出的租金应计算至交付钥匙之日的抗辩，因石政法搬离门面的行为未经凯祺公司同意，不能视为合同解除的条件，故本院对石政法的该项抗辩不予采信。石政法提出的不应支付违约金的抗辩，本案中，石政法在凯祺公司按约向其交付租赁房屋并使用后，在计租期限内仅支付了三个月租金13071元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，石政法拖欠租金,已经构成违约,应当承担相应违约责任,故本院对石政法所持此项抗辩意见不予采信。关于石政法提出凯祺公司没有按照其承诺每年进行推广，但石政法并未提交相应证据予以证实其抗辩主张，故对其抗辩，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、解除原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司与被告石政法2015年8月6日签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：HT-TRB-06-05-01-0110）；二、被告石政法于本判决生效后十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司租金125832.92元；三、被告石政法于本判决生效之日起十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司违约金：第一笔违约金以26142元为基数从2017年7月1日开始计算；第二笔违约金以27187.68元为基数从2018年1月1日开始计算；第三笔违约金以28233.36元为基数从2018年7月1日开始计算；第四笔违约金以29362.68元为基数从2019年1月1日开始计算；第五笔违约金以14907.2元为基数从2019年7月1日开始计算，上述违约金均按照年利率6%计算至每笔租金分别付清之日止；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3808元，减半收取计1904元，由原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司承担446元，被告石政法负担1458元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  张 莎二〇一九年十一月五日法官助理雷琴代理书记员  朱録锋