浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7316号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张明权，男，1980年9月18日出生，汉族，住杭州市临安区。 委托诉讼代理人：马志明，浙江天目源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州市临安区市容环境卫生管理处，住所地杭州市临安区钱王大街688号，统一社会信用代码：12330185470360553F。 法定代表人：张松。 委托诉讼代理人：高舒，浙江满江红律师事务所律师。 上诉人张明权因与被上诉人杭州市临安区市容环境卫生管理处（以下简称临安环卫处）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2019）浙0185民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2010年5月31日，临安环卫处与张明权签订了《房屋租赁合同》一份，约定临安环卫处将位于临安锦城街道城北回龙中转站大楼一层至二层、西边楼三层至四层租赁给张明权使用，租赁期限从2010年6月1日至2018年8月31日共计捌年（其中三个月是顺延装修期），租金约定为前五年租金为5万元每年，后三年租金为6.5万元每年，同时约定了临安环卫处给予张明权三个月免租金装修期。合同中还约定了租赁期满，租赁房屋内可移动的装修物品归张明权，不可移动装修物品无偿归临安环卫处所有。合同违约责任约定张明权逾期交付租金的，除应如数补交外，还应当支付按租金的0.5%/天支付违约金（在押金中扣除），但合同中并未对房屋租金交付时间进行明确的约定。2018年1月份起的案涉租赁房屋的水电费一直未付，庭审中张明权明确表示水电费其愿意按实际使用进行支付。 另查明，案涉租赁房屋面积1287.01平方米，租赁期内的房租已全部付清。2018年12月11日，张明权在临安环卫处要求其腾退房屋的通知上签字并注明收到通知，也愿尽力清退本房屋内的租户。 临安环卫处诉至原审法院，请求判令：1.张明权立即腾退位于杭州市临安区回龙中转站综合楼一层至二层及西侧三至四层；2.张明权立即支付逾期付款违约金39650元（暂按合同第12条约定的标准从2018年9月1日时许算2018年12月31日，此后仍按上述标准计算至实际付款支付止）；3.张明权立即向临安环卫处支付2018年1月至11月的水电费共计22733.8元（2018年12月1日后至实际腾退之日止的水电费按实结算支付）；4.张明权向临安环卫处支付房屋占有使用费273360.92元（以1.2元/㎡/天为计算基数，暂计算自2018年9月1日至2019年2月25日止，之后的费用按上述标准计算至实际腾退之日止）；5.本案诉讼费用由张明权承担。 张明权提起反诉，请求判令：1.临安环卫处赔偿张明权房屋装饰损失150万元（具体以法定的评估报告为准）；2.本案本诉及反诉诉讼费用由临安环卫处承担。 原审法院认为：临安环卫处与张明权签订的《房屋租赁合同》系依法成立的合同，不违反法律及行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，《房屋租赁合同》中明确约定房屋租期至2018年8月31日，且约定租赁期满，租赁房屋内可移动的装修物品归张明权，不可移动装修物品无偿归临安环卫处。《房屋租赁合同》约定的租赁期间已届满，承租人张明权应当返还租赁物即案涉房屋，故对临安环卫处要求张明权立即腾退位于杭州市临安区回龙中转站综合楼一层至二层及西侧三至四层的租赁房屋的诉讼请求，予以支持。《房屋租赁合同》中并未对房屋租金的交付时间进行约定，庭审中双方认可租赁期内的房屋租金已付清，故对临安环卫处要求张明权支付逾期交付租金承担违约金的诉讼请求，因缺乏合同依据，不予支持。庭审中，张明权认可案涉租赁房屋的水电费自2018年1月以来一直未交纳，明确表示愿意据实结算，故对临安环卫处要求张明权支付2018年1月以来案涉租赁房屋产生的水电费的诉讼请求，予以支持。《房屋租赁合同》中明确约定房屋租期至2018年8月31日，租赁期满后，张明权继续占有使用案涉租赁的房屋，应当支付自2018年9月1日后的占有使用费，临安环卫处提交的房屋租赁价格评估报告起点时间为2019年4月8日，而2018年9月1日后的房屋租赁价格评估报告中并未涉及，庭审中张明权自认可以在2018年8月31日前房屋租金6.5万元每年的基础上递增30%计算2018年9月1日后的房屋租赁价格，临安环卫处同意张明权对2018年9月1日至2019年4月8日期间的房屋租赁价格的计算方式，故对临安环卫处就张明权租赁期满后的房屋占有使用费合理部分的诉讼请求，依法予以支持。庭审中，张明权辩称《房屋租赁合同》中有约定租赁期满后其可以续租的意见，对此，《房屋租赁合同》中并未有此约定，对张明权该辩称意见，不予采纳。《房屋租赁合同》中明确约定案涉租赁房屋由承租人负责装修，租赁期满后租赁房屋内可移动的装修物品归张明权，不可移动装修物品无偿归临安环卫处。故对张明权提交申请要求对租赁房屋装修物进行评估并要求临安环卫处对其装修进行赔偿，缺乏事实和法律依据，依法不予准许，对其要求临安环卫处赔偿损失的反诉诉讼请求，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2019年7月22日判决：一、张明权应于判决生效之日起十日内腾退其承租的位于杭州市临安区回龙中转站综合楼一层至二层及西侧三至四层面积为1287.01平方米的房子；二、张明权应于判决生效之日起十日内支付临安环卫处2018年1月至11月的水电费共计22733.8元（2018年12月1日后至实际腾退之日止的水电费按实结算支付）；三、张明权应于判决生效之日起十日内支付临安环卫处房屋占有使用费（其中2018年9月1日至2019年4月7日期间按66950元每年的标准计算、2019年4月8日后至实际腾退之日按192200元每年的标准计算）；四、驳回临安环卫处本诉诉讼部分的其他诉讼请求；五、驳回张明权的反诉诉讼请求。如果张明权未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6336元，减半收取3168元，由张明权负担2168元，由临安环卫处负担1000元；反诉案件受理费9150元，由张明权负担。 宣判后，张明权不服，向本院提起上诉称：一、张明权与临安环卫处于2010年5月30日签订了一份租赁合同，双方在合同中及口头约定，期满后仍然同意张明权续租。基于这个条件，张明权在签订合同后投入了200余万元资金进行房屋装修。二、临安环卫处在一审中提起诉讼的理由是由于将租赁物提前收回提供给其他单位进行租赁使用，临安环卫处的诉请违反了基本常理及相应法律规定，临安环卫处收回租赁房屋必然会造成张明权经济损失。张明权希望临安环卫处能够像原法定代表人答应张明权那样，到期后继续让张明权续租。在张明权续租的前提下，张明权愿意支付合理合法的房租费用。三、当时签订的房屋租赁合同，临安环卫处提供的房屋全部是毛坯，在临安环卫处同意之下，张明权投入了200余万元装饰费用。当时的负责人也同意续租，合同相关内容也是可以体现上述内容的含义。如果张明权投入的装饰费用得不到法院支持，则有失公允。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法支持张明权在一审时的反诉请求，并驳回临安环卫处在一审时的所有诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由临安环卫处承担。在二审审理过程中，张明权变更上诉请求为：1.撤销原审判决，驳回临安环卫处在一审时的所有诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由临安环卫处承担。 针对张明权的上诉，临安环卫处答辩称：临安环卫处与张明权签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限已经届满，张明权应当按照合同约定及时向临安环卫处返还案涉房屋，且结清租赁及房屋占有期间的水电费用。租赁期限早已届满，在临安环卫处与张明权多次协商下，张明权仍不腾空房屋并返还临安环卫处，严重违反了合同条款，侵害了临安环卫处的合法权益。至于张明权所说的双方曾有过口头约定“合同期满后同意张明权续租”的事实，张明权迄今没有拿出任何有效的证据予以证实。所以，张明权提出的这一观点无非是为了拖延腾退房屋，根本不足以证明张明权有权或者已经续租的事实。故，临安环卫处在租赁期满后，有权依法收回房屋，并按照租赁合同的约定，对张明权进行添附的不可移动装饰物无偿接收，或者要求张明权按租期届满时的装修状况移交租赁房屋，不需要对张明权进行折价赔偿。租赁期满后，承租人即张明权不及时返还租赁物的行为是违约行为，应当支付的房屋占有使用费。 二审期间，张明权、临安环卫处均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据张明权的上诉请求与临安环卫处的答辩意见，本院将围绕二审期间双方当事人之间的争议焦点进行分析认定。本案中，张明权与临安环卫处于2010年5月31日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。上述租赁合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。关于租赁房屋的返还。租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物。本案中，租赁期限届满后，张明权曾在临安环卫处要求其腾退房屋的通知上签字，确认收到该通知并承诺清退租赁房屋内的租户。根据在案有效证据，在《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方并未就涉案房屋另行达成续租合同。因此，在租赁合同期限届满后，张明权作为承租人理应将租赁房屋返还。张明权未及时返还租赁房屋，故临安环卫处有权依法要求张明权腾空并返还涉案租赁房屋。因此，原审法院判定由张明权向临安环卫处腾空并返还涉案租赁房屋，并无不当。关于占有使用费的支付。租赁合同期限届满后，张明权未依法及时返还房屋，其应当支付自合同期限届满之次日起至其实际将租赁房屋腾空并返还给临安环卫处之日止的占有使用费。因此，原审法院判定由张明权向临安环卫处支付相应期间的占有使用费，也无不当。关于水电费的支付。对此，张明权在一审中认可租赁房屋的水电费自2018年1月以来未交纳并明确表示同意据实结算。因此，根据临安环卫处的主张及举证情况，原审法院判定由张明权向临安环卫处支付相应的水电费，亦无不当。综上，张明权的上诉请求依据不足，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费368元，由张明权负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年十一月十四日 法官助理秦海龙 书记员董悦