江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2821号 上诉人（原审被告）：江西省腾泰房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市进贤县民和镇人民大道新贤城小区2号楼。统一社会信用代码：913601245736246382。 法定代表人：焦璨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗词荣，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭国印，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋焕新，男，1972年6月15日生，汉族，会计，住江西省南昌市进贤县。 委托诉讼代理人：滕伟，江西宏正律师事务所律师。 上诉人江西省腾泰房地产开发有限公司（以下简称“腾泰公司”）因与被上诉人蒋焕新商品房预售合同纠纷一案，不服进贤县人民法院（2019）赣0124民初1769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人腾泰公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定上诉人未按合同约定向被上诉人交付案涉商铺并构成违约，并判决解除合同，属认定事实和适用法律错误。上诉人已经向被上诉人履行合同约定的交付案涉商铺的义务，且被上诉人已实际取得了案涉商铺并已委托第三方公司进行管理收益，一审法院无视被上诉人委托第三方经营管理的事实，简单认定未交付，属认定事实错误。2、一审中没有将进贤县太平洋商贸有限公司、江西省农村信用社列为第三人参加诉讼，属于程序违法。 被上诉人蒋焕新辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本案一审程序合法，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 蒋焕新向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除《进贤县商品房买卖合同书（预售）》；2、判令原审被告退还原审原告共计人民币140,939.51元（包含8幢的首付款、已付银行贷款暂计算至2019年5月22日，后续银行贷款至结清之日止、维修基金、契税等费用）；3、判令原审被告向原审原告支付利息共计人民币12,353.4元（利息自付款之日2017年9月9日起，以123,534元为基数，按年利率6%计算，暂计算至2019年5月8日，后续利息直到付清之日止）；4、判令原审被告向原审原告支付违约金人民币1,066.15元；5、本案全部诉讼费、保全费、律师费等均由原审被告承担。 一审法院查明事实如下：2017年9月9日，原审原告蒋焕新与原审被告江西省腾泰房地产开发有限公司签订了《进贤县商品房买卖合同书（预售》》，原审原告向原审被告购买位于进贤县胜利中路财富广场8幢的商铺。当日支付首付款113,230元、契税8,529元、维修基金1,775元，原审被告当日出具《收款收据》，于2017年11月24日出具正式购房收据联，剩余房款10万元于2018年1月1日获得江西省农村信用社（农商银行）借款按揭还款，原审原告自2018年2月21日至2019年5月22日期间，已按揭还款16笔，每笔按揭款1,079.82元（除2018年2月21日首笔按揭1,208.21元），原审原告已支付按揭款共计17,405.51元。根据原审原、被告签订的《商品房买卖合同书》第11条、第12条约定出卖人被告）应当在2017年12月30日前向买受人（原审原告）交付该商品房及逾期交付责任。对于原审被告到期后迟迟不能交付房屋，原审原告依据合同约定，于2019年3月13日自行书写一份《解除合同通知书》前往原审被告公司处，原审被告却以各种形式不予接受通知，甚至将原审原告本人推至门外，次日原审原告追于无奈自行向贵院提起诉讼，因时间等因素向贵院提起撤诉。原审原告于2019年4月22日委托江西宏正律师事务所再次向被告发《解除律师函》，告知原审被告，原审原告解除合同，退还全部房款、契税、维修基金，并支付利息与违约金，原审被告于2019年4月23日收悉律师函，并主动与江西宏正律师事务所联系。经多次协商无果，原审原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求支持原审原告的所有诉请。 一审法院认为：原审原告在原审被告处购买房屋，原审被告未按合同约定向其交付，构成违约的事实清楚、证据充分，一审法院予以确认。原审被告辩称原审原告店铺已经与进贤县太平洋商贸有限公司签订委托经营管理合同，可以视为原审被告已经交付房屋的抗辩意见，于法无据，一审法院不予采纳。双方在合同中明确约定逾期交房超过60天，买受方有权解除合同，故原审原告要求解除合同，并要求原审被告退还购房款（含已支付的银行贷款）及已缴纳的维修基金款、契税的诉请，一审法院予以支持。原审原告要求原审被告退还后续银行贷款至结清之日止的诉请，因该款并未实际发生，一审法院不予支持。原审原告要求原审被告依约支付违约金、违约利息的诉请，符合双方合同约定，且不违反法律规定，一审法院予以支持。原审被告辩称维修基金已经交到房管部门，契税要看是否交付返还的抗辩意见，于法无据，一审法院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原审原告蒋焕新与原审被告江西省腾泰房地产开发有限公司于签订的编号为201709090003的《进贤县商品房买卖合同（预售）》。二、限原审被告江西省腾泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原审原告蒋焕新退还购房款（含银行按揭款）、维修基金款及支付契税损失等共计人民币140,939.51元。三、限原审被告江西省腾泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原审原告蒋焕新支付违约金人民币1,066.15元及支付逾期交房利息人民币12,353.4元（利息以123,534元为基数自2017年9月9日起按年利率6%暂计算至2019年5月8日，后续利息计算至付清之日止）。四、驳回原审原告蒋焕新的其他诉讼请求。案件受理费3,388元减半收取为1,694元，由原审被告江西省腾泰房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1、商业一楼进贤县民和镇胜利中路69号腾泰财富广场商住楼4楼的大产权证一份，证明案涉的房屋所处的位置商业一楼在2016年12月15日已经取得了大产权证，具备交付条件；2、进贤县太平洋商贸有限公司出具的《关于腾泰财富广场相关商铺接收交付的情况说明》，证明案涉店铺上诉人已向太平洋公司交付，太平洋公司已经接受案涉商铺，且已经进行了招租。3、腾泰财富广场的现场照片8张，证明案涉商铺所在的财富广场的现状，目前财富广场已经完工，正在进行内部装修，具备对外招租条件，且已经对外招租。被上诉人对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，根据购房合同约定，因出卖人的原因买受人未能取得房屋所有权证书，上诉人应该为被上诉人办理该商铺的产权证，大产权证达不到证明目的。大产权证在2016年12月15日就已经办理下来了，但是被上诉人是2017年9月9日买的房屋，根据购房合同第9、10、11条约定的交付条件，该大产权证不能达到交付的证明目的。上诉人也没有通知被上诉人去看房、验房，现在案涉店铺已经烂尾。对证据2三性均有异议，没有明确说明接受的是哪一套商铺，且是上诉人为了应对诉讼临时加盖的印章。上诉人称案涉房屋已经对外签约，但是没有提供相关证据。对证据3三性均有异议，不能证明所在地是哪里，也不能证明案涉商铺达到了交付条件。 双方对一审查明事实无异议或者补充，本院对一审查明事实予以确认。 本院另查明：2017年9月9日，蒋焕新、进贤县太平洋商贸有限公司、腾泰公司签订了《委托经营管理合同》，合同约定，蒋焕新委托涉案店铺的招商及经营管理事宜委托给进贤县太平洋商贸有限公司代办，合同期限自2017年12月31日起至2025年12月30日止。委托期限内，蒋焕新自愿将委托物业的经营管理权、使用权及权益追索权均委托给进贤县太平洋商贸有限公司，且进贤县太平洋商贸有限公司有权代表蒋焕新直接对外招商，与租房签订《租赁合同》，代为收取租金。进贤县太平洋商贸有限公司在委托期限取得固定租金收入，并在扣除蒋焕新应负担的税款后按公历季度按比例转付给蒋焕新。合同第四条第一款第3项还约定：蒋焕新授权进贤县太平洋商贸有限公司代表其从开发商接收本合同委托物业……。2019年10月23日，进贤县太平洋商贸有限公司出具说明，证实其于2017年9月9日已从腾泰公司接受涉案店铺。 本院认为，本案二审争议焦点为蒋焕新与腾泰公司的涉案商品房买卖合同是否应予解除。经查，2017年9月9日，蒋焕新与腾泰公司签订《进贤县商品房买卖合同（预售）》，购买位于江西省进贤县胜利中路“滕泰财富广场”8幢房屋，双方约定交房日期为2017年12月30日；同日，蒋焕新又与进贤县太平洋商贸有限公司及滕泰公司签订《委托经营管理合同》。本案诉讼中，蒋焕新认为涉案房屋逾期未交付，故要求解除涉案房屋买卖合同并由滕泰公司承担相应民事责任；而滕泰公司认为其已按《进贤县商品房买卖合同（预售）》及《委托经营管理合同》的约定进行了交付，故蒋焕新无权要求解除涉案房屋买卖合同。对此，本院认为，涉案《进贤县商品房买卖合同（预售）》及《委托经营管理合同》均是当事人真实意思表示且内容不违反法律规定，当属合法有效，应受法律保护；上述《委托经营管理合同》第四条第一款第三项约定“甲方（蒋焕新）授权乙方（进贤县太平洋商贸有限公司）全权代表甲方从开发商接收本合同委托物业……”，诉讼中滕泰公司向法院提交进贤县太平洋商贸有限公司出具的《关于滕泰财富广场相关商铺接收交付的情况说明》，证实进贤县太平洋商贸有限公司已于2017年9月9日接收涉案房屋，而蒋焕新未提交充分有效的证据证实腾泰公司存在逾期交房事实或其他违约情形以应解除涉案房屋买卖合同，故蒋焕新诉讼要求解除涉案《进贤县商品房买卖合同（预售）》并要求滕泰公司承担相应的民事责任，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，滕泰公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销进贤县人民法院（2019）赣0124民初1769号民事判决； 二、驳回蒋焕新诉讼请求。 一审案件受理费3388元减半收取为1694元（蒋焕新已预缴）、二审案件受理费3387元（江西省腾泰房地产开发有限公司已预缴），均由蒋焕新负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 江 审 判 员  沈 莉 审 判 员  陈大奎 二〇一九年十一月五日 法官助理  王超迁 书 记 员  钟万友