河南省通许县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0222民初3228号原告：河南星瑞物业服务有限公司，住所地通许县行政路西段路南。统一社会信用代码9141022257359458XG。法定代表人：周星，任经理职务。委托诉讼代理人：孙青，女，1985年12月4日生，汉族，住河南省通许县，系该公司员工。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李苏亚，女，1982年5月17日生，汉族，住河南省通许县，系该公司员工。代理权限为特别授权。被告：翟兆强，男，1989年5与我28日生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：翟世成，男，1961年7月13日生，汉族，住河南省通许县，系被告翟兆强之父。代理权限为特别授权。原告河南星瑞物业服务有限公司诉被告翟兆强物业服务合同纠纷一案。本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南星瑞物业服务有限公司委托诉讼代理人孙青、被告翟兆强委托诉讼代理人翟世成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南星瑞物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费4694元（2018.6.1-2020.5.31）；2018年6月1日至2019年7月24日产生的违约金393元，共计5087元,2019年7月24日之后的违约金按拖欠金额的万分之四/天标准计取；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年4月1日原告与开封兴通置业有限公司签订了《物业管理委托合同》，合同约定由原告向法郡小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。2017年5月30日原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定物业费标准为1.5元/月/平方米，缴纳方式为年付，缴费时间：集中交房时预收一年物业费，6月1日前预先缴纳一年物业费，以后每年3月开始预交下年物业费（截止当年6月1日前预交下年全年物业费），逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的万分之四缴纳违约金。被告物业面积130.4平方米，按约定应当向原告缴纳从2018年6月1日至2020年5月31日的物业服务费用4694元，但被告一直拒绝缴费。合同履行至今，原告按照合同约定为被告所在的小区提供了优质的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务。故原告诉至法院，要求判令所请。被告翟兆强辩称，被告没有交纳物业费是事实，但是没有交纳物业费是有原因的。被告尊重原告方主张的物业费等支付诉求，但是被告认为，根据民法总则等国家法律法规，不存在无义务的权利，即原告收取物业服务费的权利，与其根据《前期物业管理服务协议》全面履行向广大业主保质保量地提供合格的物业服务的义务是一一对应的。被告拒绝暂停缴纳物业费的原因在于，原告未能全面、严格地根据《前期物业管理服务协议》履行其约定的应尽义务。主要体现在：1.原告违反《前期物业管理服务协议》第一条第一款第2项的约定，未制定物业管理制度和《业主手册》，更谈不上书面告知业主—--上述文件属于明确原告各项详细服务内容和对应服务标准等规定原告义务的关键性文件，也是体现《服务协议》中原告方所应履行义务的重要载体。实际情况是，原告方并未履行其在《服务协议》第一条第一款第2项的约定义务，属于严重违反双方合同约定的违约行为、也是原告履行合同不适当的重要体现。2.原告实际提供的物业服务项目存在缺项、重大缺陷。如《服务协议》：第三条第二款第8项“小区道路平整，主要道路…交通标志齐全规范”，第10项“容易危及人身安全的设备设施有明显的警示标志和防范措施”，譬如消防栓的消防水带缺失、电梯缺乏应急警示等；第三条第三款第5项关于“消毒和灭虫除害”，第五款第1、2项关于“小区出入口24小时执勤、小区内按规定路线巡逻”等……不符合基本的物业服务标准。3.物业费标准的约定，未经双方协商一致。包括1.5元/月/平方收费标准等内容的《服务协议》，是以与交房验收同步捆绑的情况下，被强迫签订的---也就是说，不签订《服务协议》并缴纳首年全年物业费，就不给交房钥匙和办理交房验房手续，该份《服务协议》存在欺诈和胁迫，并非全体业主的真实意思表示。4.第一年缴纳了全年的物业费后，原告拒绝依法提供作为收费依据的正规发票，不但严重侵犯了被告作为消费者的知情权，也是原告偷逃国家税款的表现。综上，因原告存在未全面履行合同义务、所提供的物业服务存在缺项、服务质量达不到通常物业服务的基本标准等行为，严重损害了包括被告在内的广大业主的物业权益，在未以约定的物业服务标准和物业服务行业标准进行整改的情况下，作为被服务对象的业主，被告有权暂停物业服务费的支付，并追究原告的违约责任。经审理查明，原告河南星瑞物业服务有限公司系合法登记注册的物业服务公司，2015年4月1日，原告河南星瑞物业服务有限公司与开封市兴通置业有限公司签订《物业管理委托合同》，约定：开封市兴通置业有限公司委托原告对法郡小区进行物业管理服务，委托管理期限自2015年4月1日起至小区业主委员会与聘任的物业公司签订正式物业服务合同之日止，物业管理服务费住宅房屋按照建筑面积每月每平方米1.5元收取。被告翟兆强是法郡小区2号楼2单元501房业主，其房屋建筑面积为130.4平方米。2017年5月30日，被告翟兆强（乙方）与原告河南星瑞物业服务有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，协议主要约定“第一条第二款第四项：依据本协议向甲方按时足额交纳物业服务费用；第四条第一项：乙方交纳费用时间：物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新和改造费用）实行预交制度，自房屋竣工集中交付之日起开始预收全年物业服务费。以后每年交纳一次，每次交纳费用时间：每年的3月份开始预交下年的物业服务费；第四条第二项住宅按建筑面积：1.5元/月·平方米；第四条第五项因乙方原因空置房屋按建筑面积全额交纳物业服务费；第八条第四项约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方全额交纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用日万分之四的标准向乙方收取滞纳金”。另查明，被告翟兆强以原告服务不到位自2018年6月1日起未交纳物业费。上述事实有当事人陈述、物业管理委托合同、前期物业管理服务协议、文件签收单、维修申请单、照片、法庭笔录在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告河南星瑞物业服务有限公司与开封市兴通置业有限公司签订的《物业管理委托合同》及原、被告签订的《前期物业管理服务协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。《物业管理委托合同》与《前期物业管理服务协议》对原告河南星瑞物业服务有限公司和被告翟兆强均具有约束力。被告翟兆强作为业主，应当按照约定支付物业费，故对原告诉请被告支付2018年6月1日至2020年5月31日的物业费，符合合同约定和法律规定，予以支持，物业费按合同约定计4694.4元（24个月×1.5元×130.4平方米），原告仅主张4694元，予以支持。对于原告主张被告支付违约金的诉求，因原告未提供充分证据证明其在合同约定交纳期间内经书面催交，被告无正当理由拒绝交纳，故对该项诉求不予支持。对被告翟兆强辩称原告的物业服务存在瑕疵的辩解理由，因该理由并不足以使其拒绝交纳物业费，故对该辩解理由，不予采信。被告翟兆强可要求原告对其服务予以整改、采取补救措施等，对造成损失的可在其有充分证据后，另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告翟兆强于本判决生效之日起七日内支付原告河南星瑞物业服务有限公司物业服务费4694元；二、驳回原告河南星瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告翟兆强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员 张 静二〇一九年十一月八日书记员 张凤杰