大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初5900号原告：大连万科物业服务有限公司，统一社会信用代码91210200242395981T，住所地辽宁省大连市沙河口区新生路万客园150号。法定代表人：张会，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张旭，系辽宁社和律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏巍，女，1987年7月22日生，汉族，户籍地辽宁省瓦房店市，系该公司职员。被告：辛英丽，女，1951年6月9日生，汉族，户籍地辽宁省大连市甘井子区，现住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：杨莹，女，1975年1月9日生，汉族，现住址大连市甘井子区，系被告女儿。委托诉讼代理人：李健，男，1975年1月6日生，汉族，现住址大连市甘井子区，系被告女婿。原告大连万科物业管理有限公司与被告辛英丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告大连万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人张旭、魏巍，被告的委托代理人杨莹、李健出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠缴的2015年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费人民币42,294.81元；2014年1月至2019年3月期间的室内机动车管理服务费3,737.79元；2、判令被告按应付款项的日千分之三的标准向原告支付自欠交日起至2019年3月10日起的违约金96,168.45元；室内机动车管理服务费自欠交日起至2019年3月10日的违约金6,880.03元。合计人民币149,081.08元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告所购买的大连市甘井子区红旗西路万科溪之谷柳溪园84号楼1单元104号房屋，已于2011年12月2日办理入住。该房屋系由原告负责物业管理。但被告未能按时向原告交纳2015年1月至2019年3月期间的物业费、2014年1月至2019年3月期间的室内机动车管理服务费，并依法应当给付违约金。虽经原告多次催要，但被告始终以各种理由加以拒绝，侵害了全体业主及原告的共同利益，故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，对房屋的坐落、入住的时间，没有交纳物业费的起止时间没有异议。室内机动车管理服务费欠费的起止时间需要核实。被告并没有不交纳物业费，只是暂缓交纳物业费，理由是：1、原告所述及提供的第2项、第3项证据与事实不符；2、第6项证据与事实不符，在我方积极交纳物业费的前提下，原告仍不解决问题；3、原告第7项证据有造假不能采信；4、原告所阐述的违约金被告在2016年10月8日和2018年12月31日及中间多次的电话沟通中，一直说可以交纳物业费，但是希望原告的单位领导负责人出具明确的意见及态度，并且在2016年12月30日被告将物业费放置家中，通知原告工作人员去家里拿物业费，但是原告工作人员一直没有去，所以不存在不缴纳物业费的现象。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实，本院认定如下：被告系大连市甘井子区红旗西路万科溪之谷柳溪园84号楼1单元104号房屋的业主，房屋面积为218.24平方米。案涉房屋所在小区为万科溪之谷，开发商系大连万科城置业有限公司（以下简称“万科城置业公司”）。2007年10月25日，万科城置业公司与大连万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）签订《万科溪之谷前期物业服务合同》，约定：万科物业公司对案涉项目提供前期物业服务事宜，别墅物业费3.80元/平方米/月、车库0.65元/平方米/月，按季度当季交纳，业主应于每自然季度首月10日前交纳当期的物业费，每逾期一日应按欠款总额的3‰支付违约金。2011年12月2日，万科城置业公司向被告交付房屋，由被告签署《业主确认函》、《业主领取物品备忘》，内容载明：“买受人接受并遵守出卖人依约制定的《临时管理规约》以及出卖人与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，本《临时管理公约》为《商品房买卖合同》附件《补充协议》中第十七条所述之附件文件，一式贰份，买受人壹份，万科物业公司执壹份，具有同等法律效力，别墅物业费3.80元/平方米/月、车库0.65元/平方米/月”。被告对《临时管理规约》、《业主确认函》、《业主领取物品备忘》均没有异议。2019年2月22日，原告向被告发出《催缴函》，内容载明：“截止2019年3月31日，被告拖欠物业费、车库费共计46,032.60元，其中物业费自2015年1月1日至2019年3月31日，合计42,294.81元。车库费自2014年1月1日至2019年3月31日，合计3,737.79元”，被告对此没有异议。本院认为，原告作为物业服务企业与万科城置业公司签订的《前期物业服务合同》是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，在本案被告欠缴物业费期间，万科物业公司依法为案涉小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应当按照合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费。据此，被告应给付原告物业费42,294.91元（3.80元/月/平方米×218.24平方米×51个月）、室内机动车服务费3,737.92元（0.65元/月/平方米×91.28平方米×63个月）。现原告主张被告给付欠交物业费42,294.81元、室内机动车服务费3,779.79元，并未超出上述标准，原告的该项诉讼主张具有事实和法律依据，本院依法予以支持。对于被告抗辩中提到的其他业主有疑似私搭乱建、家中被盗的情形，本院认为，该情形并非物业企业的管理范畴，应由相关行政机关、公安机关处理。对于被告抗辩中陈述家中鼠患严重，本院认为，该主张属于业主专有部分的清洁养护及家政服务。根据《前期物业服务合同》第二条的约定，物业服务内容主要包括：物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等内容，且原告亦根据园区实际需要进行了鼠药的投放，已履行了应尽的义务。对于被告抗辩中陈述“自来水主管线漏水，导致笔记本电脑、手机、移动硬盘被水淹损坏”，该主张未能提供证据证明损失情况及与原告万科物业公司的关联性。故对于被告的前述抗辩理由，本院不予支持。物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因为物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度，而物业服务合同是持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结合作，共同努力，在履行过程中提出质疑，不断改进，才能更好的履行合同目的，创造和谐舒适的小区环境，这需要物业企业努力工作，不断提高服务能力，面对质疑及时解决问题，同时也离不开业主的理解与支持，这种理解与支持很重要的一项就是正常交纳物业费，以维持小区的正常运转和发展。故被告以原告服务不到位为由拒绝缴纳物业费的抗辩主张，本院不予支持。对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，但是，原告提供的物业服务并非无瑕疵，尚有需改进的地方，且创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼主张不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告辛英丽自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连万科物业服务有限公司2015年1月至2019年3月的物业费42,294.81元、2014年1月至2019年3月的室内机动车管理服务费3,737.79元，合计人民币46,032.60元。二、驳回原告大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,641元（原告已预交），由原告负担1,135元，被告辛英丽负担506元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审判员  陈袁媛二〇一九年十一月二十日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。