文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝民终611号上诉人（原审被告、案外人）：黄俊瑞，男，1997年9月12日生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：刘丰铭，重庆德功言律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：周楚齐，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。上诉人黄俊瑞因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游开发公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院(2018)渝04民初350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄俊瑞的委托诉讼代理人刘丰铭，被上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人周楚齐、黄宦莎到庭参加诉讼，原审第三人盛景旅游开发公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄俊瑞上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回华融资产重庆分公司的诉讼请求。事实与理由：一审中，黄俊瑞举示了房款收据证明其已足额支付购房款。虽然该收据注明是转账，但实际是黄俊瑞与盛景旅游开发公司签订商品房买卖合同并按其要求缴纳的现金，普通购房者一般只核对收据金额，是否有盖章，对收据记载的其他内容不会深究。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条，应驳回华融资产重庆分公司的诉讼请求。华融资产重庆分公司答辩称，1.《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”并未限定为本案的查封，不应对此进行限缩解释，案涉房屋在2015年6月8日已被重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）查封，应当以此时间认定查封时间；2.黄俊瑞举示的《商品房买卖合同》未载明签订时间，不能证明系在案涉房屋设立抵押前签订；3.黄俊瑞未提供付款的银行流水，仅凭盛景旅游开发公司单方制作的房款收据，不能证明其支付了全部购房款；4.黄俊瑞未举示证据证明其名下无其他用于居住的房屋。盛景旅游开发公司提交书面意见称，盛景旅游开发公司对其与黄俊瑞签订的《商品房买卖合同》、《收据》的真实性、合法性、关联性均予以认可，因盛景旅游开发公司原因未能办理产权登记手续，请求人民法院依法判决。华融资产重庆分公司向一审法院起诉请求：对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X号房屋许可执行，本案诉讼费由黄俊瑞承担。一审法院认定事实：重庆海丰控股集团有限公司、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）与盛景旅游开发公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游开发公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年3月起，盛景旅游开发公司陆续取得案涉小区各幢房屋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）向重庆市第四中级人民法院（以下简称重庆市四中院）申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，重庆市四中院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，渝中区法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，重庆市四中院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，重庆市四中院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经重庆市四中院去函，渝中区法院依法将涉案房屋移送重庆市四中院执行。因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景旅游开发公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年陆续办理了9幢房屋的抵押登记。黄俊瑞与盛景旅游开发公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定黄俊瑞购买重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X号清水房屋，总价款239074元，合同约定黄俊瑞委托盛景旅游开发公司办理房地产权证，该合同没有注明签订时间。王良玉就涉案房屋与海丰建设公司签订了《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》，约定装修工程造价为60500元，合同亦未注明签订时间。2014年4月2日，盛景旅游开发公司向黄俊瑞出具涉案房屋购房款收据一张，载明金额299574元，收款方式载明：转账。收款事由下面一行载明：“王良玉转黄俊瑞”。2017年9月9日，黄俊瑞向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2017年9月1日至2018年8月31日期间的物管费891元。同日，黄俊瑞为涉案房屋办理了电入户手续。黄俊瑞在得知涉案房屋已被查封后，向重庆市四中院提出执行异议。重庆市四中院经审查后，作出（2018）渝04执异446号执行裁定书，裁定：中止对石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X号房屋的执行。一审法院认为，本案的争议焦点为：黄俊瑞能否依据《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定排除申请执行人华融资产重庆分公司对其所购房屋的执行。评述如下：一、关于《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。二、关于本案能否适用《执行异议复议规定》第二十八条或第二十九的规定排除执行问题。首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，华融资产重庆分公司提起的为申请执行人执行异议之诉，应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即重庆市四中院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”重庆市四中院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。其次，关于黄俊瑞请求排除执行是否符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，华融资产重庆分公司提起申请执行人执行异议之诉，黄俊瑞作为执行案件中的案外人，应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据黄俊瑞主张的事实，黄俊瑞虽然与盛景旅游开发公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，并由盛景旅游开发公司开具了收据，但收据上载明为转账，而黄俊瑞没有提供银行流水佐证，并未实际向盛景旅游开发公司支付购房款。从其提交的购房款收据来看，注明“王良玉转黄俊瑞”，应系盛景旅游开发公司用涉案房屋抵销海丰建设公司欠王良玉的借款本息，性质上属于以房抵债，黄俊瑞应当提供王良玉与盛景旅游开发公司之间存在真实的债权债务关系并已通过合法的程序完成以房抵债的证据。故黄俊瑞提供的现有证据无法认定其实际向盛景旅游开发公司支付了涉案房屋的购房款。且从黄俊瑞提供的证据来看，其于2017年9月9日向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2017年9月1日至2018年8月31日期间的物管费，证明其于2017年9月1日才实际占有涉案房屋，其占有房屋的时间在重庆市四中院查封涉案房屋之后，故黄俊瑞购买的本案涉案房屋不满足《执行异议复议规定》第二十八条第（二）、（三）项的规定。再次，关于本案能否适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，黄俊瑞应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定黄俊瑞已实际支付了购房款，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件，不能适用《执行异议复议规定》第二十九条第（三）项的规定，排除涉案房屋的执行。综上，黄俊瑞请求排除执行，未提交有效证据证明其已实际支付了购房款，不符合《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，其对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，华融资产重庆分公司的诉讼请求成立，予以支持。根据《执行异议复议规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，一审法院判决：准许执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X号房屋。案件受理费5793.61元，由黄俊瑞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄俊瑞举示了：1.盖有重庆彭世家族装饰工程有限公司印章的收条，拟证明其在2016年12月9日之前即对房屋进行二次装修，因此其在人民法院查封前已占有案涉房屋。2.2017年7月31日黄俊瑞向龚泽民转账18万元的银行流水，拟证明其按王良玉指示将购房款支付到龚泽民账户。黄俊瑞出具说明称，购房手续由王良玉陪同办理，按照王良玉指示打到龚泽民账户，黄俊瑞也不清楚转账金额与收据金额不一致的原因。黄俊瑞代理人之前关于黄俊瑞到盛景旅游开发公司在黄水销售部支付现金，每次付款的具体的时间和金额记不清，最后一笔款支付完毕后，盛景旅游开发公司统一出具收据的陈述与本次说明不一致的，以本次举证和说明为准。华融资产重庆分公司提交书面质证意见认为，1.不认可证据1的真实性、合法性和关联性，该证据仅有公司盖章，没有法定代表人及制作人签字，不符合《最高人民法院关于适用的解释》关于单位作证的形式要求。且根据其证据2，可认定黄俊瑞自认支付购房款时间为2017年7月31日，在购房前大半年占有房屋不合常理。2.认可证据2的真实性、合法性，不认可其关联性，黄俊瑞未举示证据证明龚泽民将购房款转给王良玉，也未提供王良玉委托龚泽民收款的证据。该笔付款的时间、金额与盛景旅游开发公司出具收据记载的内容不符，其支付时间在重庆市四中院查封之后，且未支付完毕全部购房款。盛景旅游开发公司提交书面质证意见认为，认可黄俊瑞举示证据的真实性、合法性，关联性请法院认定。本院认为，黄俊瑞举示的证据1，重庆彭世家族装饰工程有限公司作为公司收款却未按通常财务收款流程出具收据并由收款人手写签字，该证据形式也不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条关于单位出具证明材料的要件，对其真实性不予采信。该收据仅说明是收到材料款，不说明系装修完成后收款，不能证明该公司在收款时已装修完毕，亦不能证明黄俊瑞在此之前已占有案涉房屋，对该份证据的证明目的不予采信。黄俊瑞举示的证据2的真实性、合法性予以采信，但该笔付款不能证明黄俊瑞已将款项支付给了王良玉，亦不能证明其已按《商品房买卖合同》约定支付了购房款。重庆市高级人民法院(2019)渝民终259号民事判决查明，重庆市四中院于2017年7月14日向石柱县不动产登记中心送达了(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书及协助执行通知书。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，黄俊瑞对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，案涉房屋应当许可执行。理由如下：《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，本案中，黄俊瑞举示的其与盛景旅游开发公司签订的《商品房买卖合同》没有注明签署时间。虽然黄俊瑞举示盛景旅游开发公司开具房款收据的时间为2014年，但收据载明为转账，且注明“王良玉转黄俊瑞”。二审中，黄俊瑞提交书面意见陈述其于2017年7月31日向龚泽民打款，系王良玉委托收款，但并未举示授权文件。即使黄俊瑞在二审的书面陈述属实，在其打款前数年即签署合同并取得盛景旅游开发公司开具的房款收据不符合常理。结合黄俊瑞仅举示了其于2017年9月9日缴纳物管费，同日办理电入户手续等证据，在黄俊瑞未举示其他证据的情况下，应认定黄俊瑞签署《商品房买卖合同》的时间不早于黄俊瑞所称打款时间。即黄俊瑞未在人民法院查封前与盛景旅游开发公司签署《商品房买卖合同》。其次，黄俊瑞关于付款问题做过前后不同互相矛盾的陈述，其二审举示的付款数额亦远小于合同约定的房款数额，黄俊瑞还在其书面意见中表示不清楚转账金额与收据金额不一致的原因。因此应认定黄俊瑞付款不符合《执行异议复议规定》第二十八条关于支付房款的规定。最后，黄俊瑞亦未举示证据证明其属于《执行异议复议规定》第二十九条规定的商品房消费者，故黄俊瑞对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权利。综上所述，黄俊瑞的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5793.61元，由黄俊瑞负担。本判决为终审判决。审判长 徐 宾审判员 唐渝梅审判员 周 倩二〇一九年十一月二十八日书记员 谢奇静书记员 谢雨含