四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川03民终1647号 上诉人（原审原告）：何春芳，女，1977年5月8日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 委托诉讼代理人：杨小英，四川宏宗律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：雷华，男，1987年10月8日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。 被上诉人（原审第三人）：自贡市木屋房产经纪有限公司，住所地四川省自贡市大安区大安街新村居委会4组。 法定代表人：缪健搏，总经理。 委托诉讼代理人：刘刚，男，自贡市木屋房产经纪有限公司工作人员。 上诉人何春芳因与被上诉人雷华、自贡市木屋房产经纪有限公司（以下简称木屋房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院（2019）川0302民初1345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月19日公开开庭审理了本案。上诉人何春芳及其委托诉讼代理人杨小英、被上诉人木屋房产公司的法定代表人缪健搏及其委托诉讼代理人刘刚到庭参加诉讼，被上诉人雷华经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 何春芳上诉请求：维持一审判决第一项，改判一审判决第二、三、四项；一、二审诉讼费由被上诉人雷华、木屋房产公司负担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。一审法院认定木屋房产公司没有将房屋钥匙交给何春芳以及没有告诉何春芳可以装修错误。签订协议当日，木屋房产公司就将房屋钥匙交给了何春芳，何春芳基于对木屋房产公司信任才将房屋进行了装修；2.一审法院认定木屋房产公司在本案中没有过错是错误的。居间人木屋房产公司清楚房屋存在抵押可能导致难以过户的风险，但木屋房产公司没有告之风险，反而还说没有问题，木屋房产公司在履行居间合同义务存在过错；3.一审法院认为木屋房产公司在履行居间合同义务，不应退还居间费错误。《买卖协议》约定任何一方违约，导致合同不能履行的，仍需支付居间费，该条款是木屋房产公司提供的格式条款，没有对何春芳进行解释，该协议对何春芳不生效。且木屋房产公司居间义务没有完成，故一审法院认定木屋房产公司完成居间义务错误；4.一审法院认定何春芳承担40%过错错误，何春芳对案涉房屋进行装修没有过错；5.一审法院判决何春芳承担诉讼费和保全费错误。综上所述，一审法院事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。 木屋房产公司辩称：对何春芳上诉请求第一项无异议。关于40000元定金，系何春芳直接交付给雷华，我公司不应承担连带责任；房屋由买卖双方自行交付，装修损失不应由我公司承担；我公司的主要义务是了解客户信息、对接可匹配的房源、进行实地联系和带领看房等，居间费6100元属于工作人员劳动所得，不应退还。 雷华未发表答辩意见。 何春芳向一审法院起诉请求：1.判决解除何春芳与雷华签订的买卖协议；2.判决雷华和木屋房产公司连带返还何春芳定金80000元；3.判决雷华和木屋房产公司连带赔偿何春芳房屋装修款220000元；4.判决雷华和木屋房产公司连带支付何春芳违约金250000元；5.判决木屋房产公司退还何春芳6100元居间服务费；6.诉讼费、律师费、保全费由雷华和木屋房产公司承担。 一审法院认定事实：2018年9月20日，雷华(甲方)、何春芳(乙方)、木屋房产公司（丙方）共同签署《买卖协议》一份，约定：甲方将自己所有的坐落于自贡市自流井区白果居委会15组春天花园X栋X单元，建筑面积为240.82平方米的房产出售给乙方，约定成交价格为568000元；乙方向甲方交付定金人民币40000元，定金将作为第一期房款；2018年12月30日前，丙方协助乙方申请银行或公积金贷款通过后，丙方协助甲乙双方办理该房屋不动产权证全权过户等相关手续；当乙方收到产权变更受理收件单时，乙方支付甲方第二期购房款168000元；乙方申请的贷款实际放款时，支付甲方第三期购房款360000元；约定交房时间为2018年9月21日前，甲方将房产交付给乙方；2018年12月30日前，甲方迁出此房产上的所有户口，逾期则甲方按房款总额的5‰，按日向乙方支付违约金；甲方不得以任何理由拒绝或延迟履行前述所有义务，甲方违约适用定金法则；协议签订之时起视为丙方的居间行为成立，因甲乙双方或一方违约，导致本协议无法履行的，甲乙双方仍需向丙方全额支付居间服务佣金。买卖协议中载明：“涉案房屋，目前存在抵押，甲乙双方经实地查验，对房产已做充分了解，房产的实体情况，交房情况，权属状况，租赁及抵押的相关情况均已知晓，且无异议”。协议签订当日，何春芳取得案涉房屋钥匙。 2018年9月20日，何春芳向雷华支付购房定金40000元，向木屋房产公司支付居间服务费6100元。2018年9月25日，何春芳与案外人黄生良签订房屋装修合同，开始对房屋进行装修。 另查明，涉案房屋于2016年12月21日办理了抵押登记，抵押权人为自贡市商业银行股份有限公司，抵押担保的主债权为50万元，2019年5月9日被人民法院依法查封。 一审法院认为，何春芳与雷华、木屋房产公司签订的《买卖协议》，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，依法成立并生效。现因案涉房屋在《买卖协议》签订前已被设立了抵押，其抵押担保的债务未被清偿，且案涉房屋已被人民法院依法查封，已不能办理产权过户。何春芳要求解除《买卖协议》的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，故予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，《买卖协议》解除后雷华应当返还何春芳双倍定金80000元。 雷华作为房屋的抵押人，在出卖房屋时未清偿房屋抵押担保的债务，并因其他诉讼纠纷导致案涉房屋被查封，其行为造成《买卖协议》合同目的不能实现，应当对何春芳因履行《买卖协议》造成的损失进行赔偿。木屋房产公司系何春芳与雷华签订《买卖协议》的居间人，《买卖协议》成立并生效，居间人即完成义务，应当获取相应报酬，且居间人木屋房产公司并未隐瞒房屋抵押的情况，故不应退还居间服务费和承担何春芳的损失赔偿。 何春芳在明知房屋存在抵押，并未完成产权过户的情况下进行房屋装修，对造成损失存在过错，应当自行承担部分损失。何春芳主张房屋装修花费共计220000元，并提供了《房屋装修合同》，订货单、送货单等票据予以证明。但有有效收据证明的装修发生金额为149958元，其中何春芳提供的君悦格尔瓷砖收据其印章为“自贡市汇东帝陶建材料经营部”，其形式不规范；自贡市高新区春天建材经营部的一张未写有年月日的收据，且与另一收据内容高度雷同，故以上两份收据不予以采信，认定何春芳的装修损失为149958元。根据何春芳与雷华的过错情况，何春芳承担40%，雷华承担60%，即雷华应当赔偿何春芳89974.80元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第四百二十六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除何春芳与雷华签订的《买卖协议》；二、雷华于判决生效之日起十日内返还何春芳定金80000元；三、雷华于本判决生效之日起十日内赔偿何春芳装修款89974.80元；四、驳回何春芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14196.90元，由何春芳负担9937.83元，雷华负担4259.07元。保全费2070元，由雷华负担。 二审举证期限内，何春芳向本院提交了调查令申请书，申请前往自贡银行股份有限公司调取雷华以坐落于自贡市自流井区白果居委会15组春天花园X栋X单元、不动产权证号为川（2016）自贡市不动产权第X号、建筑面积为240.82平方米房屋抵押贷款截止2018年9月2日本金、利息的情况。本院发出调查令后，何春芳向本院提交了一份自贡银行股份有限公司出具的银行明细一份，拟证明何春芳与雷华签订合同之时，案涉房屋存在抵押，且抵押金额与本息一直未偿还，木屋房产公司存在过错。 针对何春芳提交的证据，木屋房产公司的质证意见为：对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。是否欠银行的贷款或按揭利息，与房屋买卖不发生关系，当时已经查询到案涉房屋有抵押，没有查封冻结，不影响交易。 雷华未发表质证意见。 对二审新的证据，本院认证如下：该证据系自贡银行股份有限公司出具且当事人对其真实性、合法性均无异议，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，但该证据不能达到何春芳拟证明目的，本院不予采信。 二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院对一审查明的案件事实予以确认。 本案的争议焦点为：1.雷华是否应当赔偿何春芳装修款？如果应当赔偿，具体金额是多少？2.何春芳是否应当承担40%的过错责任？3.木屋房产公司是否应当对定金、装修款承担连带赔偿责任？ 关于焦点1.雷华是否应当赔偿何春芳装修款以及如果应当赔偿，具体金额是多少的问题。本院认为，本案导致合同解除以及不能完成产权变更登记的主要原因是雷华未清偿案涉房屋抵押担保的债务且因其他诉讼纠纷导致案涉房屋被查封，现何春芳要求解除何春芳与雷华签订的买卖协议，符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，该条款明确了合同解除后当事人的权利和义务，由于雷华的主要原因导致合同目的不能实现，雷华应当承担相应的赔偿责任。因何春芳在合同签订后对案涉房屋已经开始装修并产生装修费，现因合同解除已实际造成损失，故有权要求赔偿装修损失。根据雷华、何春芳的过错程度，雷华承担60%的过错责任，因各方当事人认可装修金额为149958元，故雷华应当赔偿何春芳装修损失金额为89974.80元。 关于焦点2.何春芳是否应当承担40%的过错责任的问题。本院认为，本案中，何春芳在明知案涉房屋存在抵押且并未完成产权变更登记的情况下进行房屋装修，对造成的损失亦存在相应过错。一审法院根据雷华、何春芳的过错程度，认定何春芳承担40%、雷华承担60%过错责任并无不当。 关于焦点3.木屋房产公司是否应当对定金、装修款承担连带赔偿责任的问题。本院认为，承担连带责任，一是当事人之间的有效约定、二是有关法律和司法解释有明确规定，本案何春芳要求木屋房产公司承担定金、装修款连带赔偿责任既无约定，亦非法定，故何春芳该主张于理不合、于法无据，本院不予支持。 综上所述，何春芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4391元，由上诉人何春芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 莉 审 判 员  张 俊 审 判 员  郑 轶 二〇一九年十一月二十一日 法官助理  吴彩霞 书 记 员  张泽平