河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初22290号原告：某粮油公司。法定代表人：蔡某，总经理。委托诉讼代理人：郭启龙，河南郑韩大有律师事务所律师。被告：杨某。委托诉讼代理人：时建辉，河南融业律师事务所律师。原告某粮油公司诉被告杨某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某粮油公司的委托诉讼代理人郭启龙，被告杨某的委托诉讼代理人时建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的房屋租赁合同；2、被告支付原告五个月房租175000元，并自2019年6月1日起按照35000元每月的标准支付房租直至被告搬离租赁原告的房屋之日止；3、本案的一切诉讼有关费用由被告承担。事实与理由：原告于2009年12月3日通过法院途径取得了郑州市××区××街××楼的所有权，并于2010年9月20日取得了该房屋的产权证。原告取得房屋时，该房屋的原房东与杨某签订有房屋租赁合同，该合同于2018年12月31日到期。原告于2018年9月31日在该房屋处粘贴通知书予以公示自2019年1月1日起将对杨某收取租金。2018年11月26日，被告杨某与原告的委托人史某签订房屋租赁合同，杨某继续租赁原告位于郑州市××区××街××楼××楼××和××层房屋，约定租金为420000元每年，被告租赁房屋从事快捷酒店经营。合同约定被告应于每季度前一个月支付租金，后经原告多次催要租金，被告至今未支付，为此，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告辩称，一、原告解除合同的诉讼请求没有事实和法律依据，该租赁合同应继续履行。原告未按照合同的约定将租赁房屋全部交付给被告使用，存在在先的违约行为，被告不缴纳租金是行使先履行抗辩权。租赁合同约定包含1楼最南边房屋，合同签订后该一楼最南边房屋并未交付给被告使用，一直由商店自2005年经营使用至今。原被告在签订合同时协商该房屋交付给被告后，由被告在该房屋位置加装电梯供酒店使用。租赁合同签订后，被告多次要求原告将一楼最南边房屋交付给原告使用，但原告均未付诸实施。根据合同法第六十七条之规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。原告在被告交纳定金及租金之后，仍未按照合同约定向被告交付租赁房屋的行为构成违约，按照上述规定，在原告一方履行债务不符合约定时，被告可以拒绝原告的履行要求。二、被告已经向原告支付了5万元房租，应当从原告的诉讼请求中扣除。在租赁合同签订前的2018年11月1日，被告向原告代理人史某支付了1万元现金作为房屋定金，签订租赁合同当日又通过被告配偶的账户向史某支付租金4万元。因原告未向被告移交一楼最南侧房屋违约在先，1万元定金理应充当租金。因此原告的诉讼请求应当减少5万元。三、请法院结合原告未交付案涉一楼最南侧房屋的违约行为及2019年3月-6月道路施工对原告经营的影响，将被告所实际使用的房屋租金降低至30万元/年。在租赁合同履行过程中，原告应当依约向被告交付一楼最南侧房屋。合同签订时，双方约定该最南侧房屋由被告加装电梯后作为酒店大厅使用，该最南侧房屋的租金为10万元/年，如不包含该房屋则租金为32万元。被告基于上述约定，才与原告签订了每年42万元的租赁合同。但合同签订后原告并未将一楼最南侧的房屋交付被告使用，造成被告经营损失巨大。此外，2019年3月-6月，金水区东三街道路封闭施工三个月，造成被告经营困难，请求法院依法将被告现在使用的房屋租金降低至30万元/年。经审理查明：1、2018年10月1日，原告出具《委托书》一份，内容为：“兹委托史某，.代理我公司位于：郑州市金水区某临街房产租赁事宜。”2、2018年11月26日，史某（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将位于郑州市××区××街××楼的一楼1-7共2间、2-5层共4层房屋出租给乙方；租赁期限共5年，自2019年1月1日至2024年12月31日；房屋租金每年420000元，付款期限为每季度提前一月交房租；如遇特殊情况，经甲乙双方同意可以转租；因承租人违约导致合同解除，承租人除补交租金外，还应承担相应的经济损失，等等。3、上述合同签订后，原告未将合同中约定的郑州市××区××街××楼1层最南侧房屋交付给被告，被告占用使用涉案合同中约定的其他房屋。4、2018年11月1日，史某向原告出具《收据》一份，载明：“今收到居家宾馆杨某交来定金人民币壹万元整￥10000.00元”。2018年11月26日，被告妻子高军娜向史某转账40000元。5、2019年3月2日，原告出具《授权委托书》一份，主要内容：“原告与被告关于某楼上部分房屋租赁合同纠纷一事，特委托河南郑韩大有律师事务所郭启龙律师与杨某进行商谈接洽。”2019年3月13日，河南郑韩大有律师事务所向被告邮寄《律师函》一份，主要内容：“由于您长期未缴纳某u楼上部分房屋租金已严重侵犯委托人合法权利，限您在2019年3月18日以前腾空搬出该房屋，若未按时腾空，委托人将通过诉讼渠道解决纠纷。”6、位于郑州市××区××街××楼的房屋登记在原告名下。7、诉讼中，经被告申请，本院依法委托河南正达房地产评估测绘咨询有限公司对郑州市××区××街××楼1层居家快捷酒店大厅面积、郑州市××区××街××楼1层最南侧房屋面积及该最南侧房屋的租赁价格进行鉴定，该公司于2019年11月13日作出【2019】110110号测绘成果报告，测绘成果为金水区南阳路东三街79号1号楼1层南侧房屋建筑面积为44.63㎡；该评估公司于当日作出豫郑正达评字【2019】112321B号房地产估价报告，估价结果为房地产租金评估单价为4.70元/平方米·日（以建筑面积计）。被告为此次鉴定花费鉴定费5000元。8、庭审中，被告称除涉案1层南侧房屋，从2008年被告一直租赁使用合同中约定的其他房屋。本院认为，原告委托史某与被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。合同签订后，原告未将合同约定的1层南侧房屋交付被告使用，根据鉴定结果，可以计算出来该南侧房屋的年租金为76562.77元（44.63㎡×4.70元/平方米/日×365日），扣除该租金后，被告应每年支付原告其余房屋的租金343437.23元（420000元-76562.77元）。根据《房屋租赁合同》约定，支付租金的期限为每季度提前一个月支付，但被告仅向原告支付50000元，并未按照上述约定的期限向原告支付足额房租。虽原告未将涉案房屋一楼南侧房间交付给被告使用，但相比《房屋租赁合同》中约定的租赁房屋，该南侧房屋面积所占比例较小，且被告亦正常使用其余房屋，原告的上述行为尚未构成根本违约，被告以此拒绝向原告缴纳其所占有使用房屋的租金实属不当。被告未缴纳房租的行为已构成违约，现原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。被告应当向原告支付2019年1月至2019年5月期间的剩余房租共计93098.85元（343437.23元/年÷12个月×5个月-50000元）。原告主张的从2019年6月1日至被告搬离涉案房屋之日的租金，应按照每月28619.77元的标准计算。原告主张的过高部分，本院不予支持。原告称被告已支付的50000元系押金，不是租金，证据不力，本院不予采信。被告辩称应将实际使用的房屋租金降低至30万元/年，依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除史某代原告某粮油公司与被告杨某于2018年11月26日签订的《房屋租赁合同》；二、被告杨某于本判决生效后十日内支付原告某粮油公司2019年5月31日之前的租金93098.85元，并按照每月28619.77元的标准支付自2019年6月1日至被告实际搬离涉案房屋之日的租金；三、驳回原告某粮油公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1900元，由原告某粮油公司负担889元，由被告杨某负担1011元。鉴定费5000元，由原告某粮油公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 何 珂二〇一九年十一月二十一日书记员 梁伟伟