江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3874号上诉人(原审原告)：袁军宁，男，1972年9月18日出生，汉族，住江苏省东海县。上诉人(原审原告)：张某，女，1973年2月26日出生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：袁军宁，系张某丈夫。被上诉人（原审被告）：连云港友邦置业有限责任公司，住所地江苏省东海县牛山街道北辰东路105号翰林公馆1-101铺。法定代表人：郑一兵，总经理。委托诉讼代理人：李彩，江苏东帝律师事务所律师。上诉人袁军宁、张某因与被上诉人连云港友邦置业有限责任公司（以下简称友邦公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院(2019)苏0722民初4848号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年9月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人袁军宁、张某上诉请求：1.查清事实，发回重审或依法改判；2.判令被上诉人支付逾期交房违约金24356.92元；3.一、二审诉讼费用及其他涉案费用由被上诉人承担。事实和理由：2016年10月10日，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，双方就房屋交付时间及逾期交房的违约责任作出了明确约定。合同签订后，上诉人按照约定向被上诉人支付购房款，但被上诉人未按照约定时间交付房屋。上诉人认为被上诉人不按照合同约定期限交付房屋，违反了双方约定，侵犯了上诉人的合法权益，被上诉人应承担向上诉人支付逾期交房违约金的法律责任。2018年11月1日上诉人委托律师对被上诉人提起民事诉讼，2018年12月31日收到被上诉人快递，其建议上诉人到公司完善手续，并办理不动产证书。被上诉人未按照约定时间交房，上诉人多次前往被上诉人处要求交房并办理不动产证书，被上诉人表示必须先签承诺书放弃追究延期交房的责任。因上诉人急需在无锡买房，于2019年3月1日在被上诉人欺骗、诱骗之下，在被上诉人事先打印好的放弃追究被上诉人延迟交房责任的承诺书上签字，后又被要求在撤诉申请书上签字。当天，被上诉人为上诉人办理了交房手续并办理不动产证书。故请求撤销一审判决，支持上诉人上诉请求。被上诉人友邦公司辩称，上诉人的上诉没有事实与法律依据，一审认定事实清楚，证据充分，程序合法。1.上诉人系完全民事行为能力人，应该对放弃追究责任的法律后果有所预见，其辩称是为了在无锡买房，这种情况并不是法律规定的应急情况，上诉人在签订放弃追究延迟交房责任后出尔反尔，违背诚信，不应予以支持。2.涉案房屋在2019年7月2日已出卖给案外人，房屋的实际控制权已经转移，买卖合同的权利义务已经转移，上诉人对此不再具有诉权。综上，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。袁军宁、张某向一审法院起诉请求：1.依法判令友邦公司支付逾期交房违约金24356.92元，（以667313元为基数按每日万分之一自2018年3月1日起计算至实际交房之日2019年3月1日止，违约金共计24356.92元）；2.友邦公司承担本案的诉讼费及其他相关涉案费用。一审法院认定事实：2016年10月10日，袁军宁、张某作为买受人与友邦公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，双方约定，袁军宁、张某购买友邦公司开发的位于东海县，总价款为667313元。该合同的第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2018年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定关于出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限交付买受人使用，按逾期时间，分别处理。其中逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同的第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。一审另查明，袁军宁、张某依照合同约定支付了购房款667313元。袁军宁、张某与友邦公司于2019年3月1日办理了房屋交接手续。同时，袁军宁、张某向友邦公司出具了承诺书一份，其内容为：“承诺书因第三方原因，致连云港友邦置业有限责任公司迟延交付房屋，袁军宁、张某放弃对连云港友邦置业有限责任公司延迟交付的法律责任承诺人袁军宁2019.03.01”。在一审诉讼中，袁军宁、张某诉称，其因急需资金，需尽快办理上述房产登记手续，友邦公司以此为胁迫，欺骗袁军宁、张某出具了上述承诺书。袁军宁、张某并向法庭出具了在某地购买房屋相关证据。友邦公司质证认为，袁军宁、张某出具承诺书是衡量自身利益后，自愿作出选择，不存在胁迫。一审法院认为，袁军宁、张某与友邦公司双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应当履行合同约定的义务。本案中，友邦公司未按合同约定于2018年2月28日前向袁军宁、张某交付房屋，应承担延迟履行义务的违约责任。2019年3月1日，在已发生逾期交房情况后，袁军宁、张某出具了承诺书放弃追究友邦公司延迟交房的责任。因此，在该承诺书被确认无效或撤销之前，对袁军宁、张某与友邦公司双方具有法律约束力，袁军宁、张某应当承担相应的法律后果，即袁军宁、张某无权利要求友邦公司承担延期交付房屋的违约责任。袁军宁、张某主张其出具的承诺书是在友邦公司胁迫的情况下作出，因证据不足，不予支持，袁军宁、张某可在证据充分的情况下另行主张。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回袁军宁、张某的诉讼请求。案件受理费410元，减半收取205元，由袁军宁、张某负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院认定的事实无异议，本院依法予以确认。另在本院二审期间，上诉人袁军宁向被上诉人友邦公司的委托诉讼代理人播放了存放在其自己手机里的视频，用以证明友邦公司拒绝办理不动产权证，袁军宁和其他购房户十余人于2019年1月7日共同前往友邦公司要求办理不动产权证，友邦公司工作人员表示必须先签承诺书放弃追究延期交房责任，必须把在法院的纠纷处理完才可以办理不动产权证，袁军宁等十余人均表示拒绝签字。袁军宁并表示在一审诉讼期间认为友邦公司延期交房证据确凿，所以并没有将此视频作为证据提交法院。友邦公司则认为该视频并不属于新证据，且并不能证明袁军宁是在迫不得已和被欺骗和诱骗下而在承诺书上签字。被上诉人友邦公司则提交了一份房屋产权转移登记材料，用以证明上诉人袁军宁已将涉案房屋卖与他人，已不是本案适格诉讼主体。袁军宁表示其确已于2019年7月初将涉案房屋卖与他人。本院认为，被上诉人友邦公司未按《商品房买卖合同》约定的时间交付房屋，上诉人袁军宁、张某依据合同约定的违约责任条款，在合同继续履行的情况下，有向友邦公司要求支付逾期交房违约金的权利。但依据合同约定产生的这一民事权利，当事人可以自行处分。袁军宁、张某已向友邦公司出具承诺书，明确表示对友邦公司延迟交付的法律责任予以放弃，是对其民事权利的自行处分。袁军宁在二审期间依据存放于自己手机中的视频所提出的主张，对一审判决所认定的基本事实并无实质性影响，且其在诉讼过程中已经表明其对签署该承诺书的法律后果有明确的认知，本院对该视频不予审查认定。被上诉人所提交的房屋产权转移登记材料，与本案争议纠纷的处理并无关联，本院亦不予采纳。综上，上诉人袁军宁、张某的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费410元，由上诉人袁军宁、张某负担。本判决为终审判决。审 判 长 王秀叶审 判 员 乔永礼审 判 员 严伟晏二〇一九年十一月二十九日法官助理 戚文静书 记 员 李双艳