江西省湖口县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0429民初1155号 原告：中国银行股份有限公司湖口支行，住所地湖口县石钟山大道北侧东坡府商住楼A栋107-109号。统一社会信用代码91360429751132063X。 负责人：田莉云，该支行行长。 委托代理人：孙钟波，该支行业发部主任。 委托代理人：余江华，该支行客户经理。 被告：张青，男，1966年5月17日出生，汉族，住湖口县。 被告：张银柯，女，1971年6月11日出生，汉族，住湖口县。 被告：江西省彭蠡房地产开发有限公司湖口分公司，住所地湖口县三里大道教育南路。统一社会信用代码91360429056449456E。 主要负责人：骆江勇，该分公司经理。 原告中国银行股份有限公司湖口支行与被告张青、张银柯、江西省彭蠡房地产开发有限公司湖口分公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司湖口支行的委托代理人孙钟波到庭参加诉讼，被告张青、被告张银柯及被告江西省彭蠡房地产开发有限公司湖口分公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国银行股份有限公司湖口支行向本院提出诉讼请求：1、判令提前终止原告与被告签订的《个人一手住房贷款合同》，合同编号：2015年湖中银住按贷字224号；2、判令被告偿还贷款本金214,898.07元（其中正常本金201,380.27元，逾期本金13,517.80元），利息5,131.97元、罚息368.68元（计算至2019年3月16日），本息合计220,398.72元，及自2019年3月6日至贷款实际清偿之日止的利息、罚息；3、判令原告对被告抵押的兴湖豪庭……房屋享有优先受偿权；4、判令本案诉讼等相关费用由被告承担。5、判令阶段性担保人江西省彭蠡房地产开发有限公司湖口分公司负连带担保责任。事实和理由：被告张青因购房需要于2015年3月27日同原告签订《个人一手住房贷款合同》，主要内容有：被告张青向原告借款人民币30万元整。贷款期限为10年，按4.9%计息，实行浮动利率，浮动周期一年。逾期部分按合同约定的贷款利率水平上加收50%计收罚息。为担保原告之债权，被告张青与原告约定将其所购湖口县兴湖豪庭……房屋抵押给原告。合同签订后，原告依约履行了发放贷款的义务，而被告却在我行多次催收未按合同约定履行按期偿还贷款本息的义务，至今已逾期158天，连续6期未履约还款，根据合同规定，被告未按约偿还贷款本息，原告有权提前收回全部贷款本息。 原告中国银行股份有限公司湖口支行为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1、中国银行股份有限公司湖口支行的营业执照、负责人身份证复印件，负责人身份证明书、授权委托书、受托人身份证明书，受托人身份证复印件，拟证明原告的主体身份。 2、《房屋按揭贷款申请表》《客户经理调查报告》及张青、张银柯的身份证、户口本、结婚证复印件，《抵押声明》《承诺书》《工作收入证明》，《商品房买卖合同》及其备案信息，《个人一手住房贷款合同》及其借款借据，商品房购买首付发票、进账单复印件，《划付款授权书》，拟证明原告与被告建立了个人贷款合同关系，对于贷款划付和偿还进行了明确约定，原告依约向被告发放贷款300,000元，并约定了逾期还款的利息、罚息。 被告张青未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据。 被告张银柯未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据。 被告江西省彭蠡房地产开发有限公司湖口分公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2015年3月27日，被告张青以向被告江西省彭蠡房地产开发有限公司湖口分公司购买房屋为由向原告申请办理贷款并提交了《房屋按揭贷款申请表》，被告张银柯在该表配偶声明及授权一栏签名捺印同意“……将该贷款作为夫妻共同债务，承担还款责任……”。同日，被告张青、张银柯出具《抵押声明》，同意将江西省彭蠡房地产开发有限公司湖口分公司开发的“兴湖豪庭”小区……房产所有权抵押给中国银行湖口支行。同日，被告张青、张银柯出具《承诺书》承诺：如果本人未在规定期限内及时偿还借款的本息，逾期超过二期，本人必须与中行协商变卖房产偿还借款本息，逾期超过三期，本人同意中国银行湖口支行可自行作价处置抵押物还贷……。 2015年3月27日，原告中国银行股份有限公司湖口支行（贷款人）与被告张青（借款人）、被告江西省彭蠡房地产开发有限公司湖口分公司（保证人）签订编号为2015年湖中银住按贷字224号的《个人一手住房贷款合同》约定：第三条、贷款利率与计结息。1、本合同项下贷款利率为浮动利率。首次定价日为实际放款日……自实际放款日起，每经过一个合同约定的浮动周期，重新定价一次。第五条、贷款的发放。贷款人在同意借款人贷款申请后，按以下方式中的一种发放贷款。1、贷款人受托支付：借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户。放款账户具体约定见本合同附件一第三款。第十一条、下列附件及经各方共同确认的其他附件构成本合同不可分割的组成部分，具有与本合同相同的法律效力。附件一：特别签订条款。附件二、个人一手住房贷款合同通用条款……。附件一：特别签订条款。二、贷款信息。（一）贷款币种：人民币。（二）贷款金额：300,000元。（三）贷款期限：120个月。（四）贷款用途。购买住房：湖口县盛源路5-1-902。（五）参考利率选择：中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率。（3）浮动周期。每12个月为一个浮动周期。每年1月1日重新定价一次。（六）付息方式。按月付息。（七）罚息。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。三、贷款发放信息。放款账户户名：江西省彭蠡房地产开发有限公司湖口分公司。放款账户账号：19×××89。四、还款信息。（一）首期还款日为放款日起经过一个还款周期后的10日。（二）还款方式。按月等额本息。五、担保信息。以所购湖口县“兴湖豪庭”5-1-902号房产作为抵押，并由江西省彭蠡房地产开发有限公司湖口分公司提供阶段性担保。附件二、个人一手住房贷款合同通用条款。三、借款人违约事件及处理。1、下列事件之一即构成借款人在本合同项下违约：（2）未按期归还贷款本息；2、出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；（5）终止或解除本合同；（8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；（10）要求保证人承担保证责任。 该合同签订后，原告向上述合同约定的账户转账300,000元，被告张青在原告出具《借款借据》上签名捺印予以确认。被告张青起初均能按期归还按揭款，但自2019年3月起开始出现逾期。截至2019年3月16日，原告系统显示，被告张青尚欠贷款本金214,898.07元，利息5,131.97元、罚息368.68元。截至2019年10月31日，原告系统显示，被告张青尚欠贷款本金201,380.27元，利息5,554.43元、罚息1,220.77元。 本院认为：原告与被告张青之间构成金融借款合同关系，该关系合法有效，依法受法律保护。原告按合同约定发放贷款后，即已履行合同义务，被告张青即应按合同约定履行按月还本付息的义务，现被告张青于2019年4月之后连续三期、累计六期以上未按合同约定履行还本付息的义务，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第二项、第一百零八条及本案《个人一手住房贷款合同》附件二第三条的规定，原告有权终止本案贷款合同，宣布本案贷款合同项下贷款本息全部提前到期，另被告张银柯虽未在本案《个人一手住房贷款合同》上签名，但其在《房屋按揭贷款申请表》上签名同意“将该贷款作为夫妻共同债务，承担还款责任”，故对于原告请求判令提前终止原告与被告张青签订的编号为2015年湖中银住按贷字224号的《个人一手住房贷款合同》的诉讼请求，本院予以支持；对于原告请求判令被告张青、张银柯偿还所有未还贷款本金并支付计算至贷款实际清偿之日止的利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。 因本案抵押物-兴湖豪庭……房屋尚未办理不动产抵押登记，故原告不能依法享有抵押物拍卖、变卖所得价款的优先受偿权，对于原告请求判令原告对被告抵押的兴湖豪庭……房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持；但被告江西省彭蠡房地产开发有限公司湖口分公司作为保证人，自愿为原告对被告张青、张银柯的借款承担阶段性连带责任保证，且诉争房产至今未办理不动产抵押登记，原告对此无过错，故对于原告请求判令阶段性担保人江西省彭蠡房地产开发有限公司湖口分公司负连带担保责任的诉讼请求，本院予以支持。被告江西省彭蠡房地产开发有限公司湖口分公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其相应的诉讼权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第二项、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、提前终止原告中国银行股份有限公司湖口支行与被告张青、江西省彭蠡房地产开发有限公司湖口分公司签订的编号为2015年湖中银住按贷字224号的《个人一手住房贷款合同》； 二、限被告张青、张银柯于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司湖口支行归还借款本金201,380.27元并支付利息、罚息（截至2019年10月31日，尚欠利息5,554.43元、罚息1,220.77元；2019年10月31日之后的利息、罚息，合并以未还借款本金金额为基数，按中国人民银行公布的五年期以上贷款基准利率的150%计算至本案借款本息还清之日止，该利率于每年1月1日调整一次）； 三、被告江西省彭蠡房地产开发有限公司湖口分公司对本判决第二项规定的债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国银行股份有限公司湖口支行其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,606元，减半收取计2,303元，由被告张青、被告张银柯、被告江西省彭蠡房地产开发有限公司湖口分公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判员  吴龙波 二〇一九年十一月五日 书记员  王 红