西安铁路运输法院     行 政 裁 定 书     （2019）陕7102行初2075号       原告郑龙君，男，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，汉族，住甘肃省XX城县。     委托代理人向波，陕西赢弘律师事务所律师   委托代理人陈伟峰，陕西赢弘律师事务所律师。   被告西安市住房和城乡建设局，住所地西安市。   法定代表人苗宝明，局长。   委托代理人张瑾，工作人员。   委托代理人李佳斌，陕西法智律师事务所律师。    原告郑龙君诉被告西安市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）房屋行政登记一案，于2019年5月23日向本院提起行政诉讼，本院立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年9月18日公开开庭审理了本案。原告郑龙君及其委托代理人陈伟峰、被告委托代理人张瑾、李佳斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告郑龙君诉称，原告系郑某乙（已故）之子。郑某乙于2010年全款购买了西安达生实业（集团）有限公司开发的位于西安市未央区XX城XX路XX小区XX幢XX单元XX房屋，并于2011年1月12日将房屋买卖合同在被告处办理了备案登记，合同登记号为Y11003514。2013年8月7日，郑某乙因疾病死亡，由于原告等郑某乙家人均未在西安生活，以致该房屋一直空闲且很少过问该房屋情况。2019年4月初，原告受家人委托，为办理该房屋的抵押贷款手续向被告申请公开该房屋相关信息时得知，被告已于2016年8月4日，注销了该房屋的备案登记。被告的注销行为发生在郑某乙死亡之后，且原告亲属亦未收到注销通知，显系擅自注销。原告认为，被告擅自注销该房屋买卖合同备案登记的行为无任何法律和事实依据，且明显违反法定程序，属于违法行政，侵害了郑某乙的合法权益。由于郑某乙已死亡，原告作为其近亲属，故依法提起诉讼。诉讼请求：1.依法撤销被告于2016年8月4日作出的注销郑某乙与西安达生实业（集团）有限公司签订的西安市未央区XX城XX路XX小区XX幢XX单元XX房屋买卖合同（备案登记号Y11003514）备案登记的行为；2.本案诉讼费由被告承担。   被告市住建局辩称，一、本案应追加西安达生实业（集团）有限公司（以下简称达生公司）及郑某甲、郑风君为本案第三人参与诉讼。因达生公司作为涉案房屋的出卖人，也系涉案房屋合同备案登记注销的申请人，郑某甲、郑风君作为被答辩人近亲属，与本案被诉具体行政行为的处理结果存在利害关系，依据法律规定，应追加为第三人参与本案诉讼。另被答辩人一人不能代表同一序列近亲属起诉；二、被答辩人作为原告的主体不适格，因本诉具体行政行为与被答辩人无法律上利害关系，也即被诉行政行为并未对被答辩人的权利义务产生实际的影响。1.该局对于商品房买卖合同进行登记备案的行为属于行政管理行为，该行为并未针对特定的人或事采取具体措施，亦未对公民、法人或其他组织权利义务产生实际的影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款之规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”故商品房买卖合同是否备案，亦或者是否备案被注销，均不影响双方当事人商品房买卖合同的效力，也即商品房买卖合同登记备案行为，不对当事人权利义务产生实际的影响。2.根据该局在处理被答辩人关于涉案房屋的信访事宜过程中，从达生公司提供的甘肃省XX城县公证处所作（2016）庆证内字第075号公证书可知，被答辩人已放弃了对涉案房屋的继承权，郑某乙的长子郑某甲为涉案房屋的唯一继承人，故被答辩人与被诉行政行为无已无法律上的利害关系，其原告主体资格不适格，诉请不符合法律规定，应裁定驳回其起诉。三、该局注销郑某乙与达生公司商品房买卖合同登记备案行为，合法有据。该局依据达生公司提交的《西安市商品房买卖合同备案注销申请表》，该申请表均有合同双方当事人签字及印章，已符合注销合同备案登记的形式要件。基于此，该局依据《城市商品房预售管理办法》第十条之规定，注销上述商品房买卖合同备案登记行为，该注销登记行为合法有效。四、被答辩人所诉事项正处于信访处理阶段，且诉讼已超过两年的诉讼期限，其起诉应依法裁定驳回。2019年4月23日，该局收到被答辩人的信访反映书后，依据《信访条例》规定，信访人对于行政机关作出的信访处理意见不服，可向上级行政机关申请复查，故被答辩人在信访调查处理阶段，另行提起行政诉讼于法无据，应裁定驳回。因涉案房屋合同备案注销时间为2016年8月4日，被答辩人于2019年5月21日才提起诉讼，已超过法律规定的诉讼期限。五、被答辩人应首先解决关于涉案房屋的民事争议。根据被答辩人起诉所称内容及该局在信访调查处理过程中从西安达生公司提供材料所了解信息可知，涉案房屋备案注销的实质争议系被答辩人与郑某甲、郑风君等其他继承人之间继承纠纷。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”因此，被答辩人应首先解决涉案房屋的民事争议。综上所述，被答辩人应诉请撤销合同登记备案注销行政行为，因被答辩人原告主体资格不适格，诉请无事实及法律依据，且就同一事项已提起信访，在该局已受理、信访事项处理未完结时径行向法院提起行政诉讼，导致信访程序的中止，应予以裁定驳回。况且，其起诉已超过法定诉讼期限，请求法院依法裁定驳回起诉或驳回其诉讼请求。   经审理查明，2011年1月12日，被告市住建局对出卖人达生公司与买受人郑某乙（已故）就座落于西安市未央区XX城XX路的佳馨花园第20幢1单元25层2502号房签订的3份商品房买卖合同进行了备案，合同登记号为Y11003514。2016年8月4日，被告市住建局又依据达生公司于2016年7月26日提交的《西安市商品房买卖合同备案注销申请表》，办理了对案涉房屋预售合同的备案注销。   另查明，购房人郑某乙因病于2013年8月7日死亡。现涉及上述房屋的预售合同于2017年4月22日重新办理了备案，买受人变更为章东哲。   本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织有权提起诉讼。同时还规定对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为不属于行政诉讼的受案范围。商品房预售合同的注销备案登记行为，系房地产管理部门对商品房预售合同办理的登记备案，其目的在于将商品房开发企业与购买人之间签订的商品房预售合同情况予以登记、存档备查或者将商品房预售合同在网上予以公开，系一种事实状态的记载。这种登记备案行为是房地产管理部门基于管理的需要对商品房开发企业实施的一种行政管理措施，其目的在于加强对商品房预售的管理。从其法律属性看，不会对当事人的权利义务产生实际影响。反之，本案被告作出的对郑某乙与西安达生实业（集团）有限公司签订的商品房预售合同的注销登记备案行为，亦是对商品房预售合同状态的一种管理，不具有审查、批准的性质，亦不改变原有的合同法律关系，也未对合同双方设定新的权利义务。   另，预售合同的登记备案行为，不产生物权变动的效力。根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋权属登记只有记载于房屋登记簿，才能产生物权效力。而预售合同登记备案虽然也涉及不动产，在客观上也有向社会公示预购权利的效果，但其公示的内容是买卖合同，并不发生物权变动的效果。况且商品房买卖合同效力以及合同约定的权利义务均不因登记备案行为或注销备案行为而产生任何影响。本案中，被告基于房地产开发企业的申请，作出的商品房预售合同注销登记备案行为，对商品房买卖合同本身的效力不产生影响，亦不产生物权公示效力，即对当事人的权利义务不产生实际影响。因此，即使原告是商品房买卖合同中买方郑某乙的合法继承人，但被告作出的行为对其不产生利害关系，其原告主体资格不适格。同时该行为依法不属于人民法院行政诉讼受案范围。当然，原告郑龙君作为郑某乙的合法继承人，如认为其父郑某乙在商品房买卖合同的债权受到侵害，可以通过民事诉讼途径进行救济。   综上，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国行政诉讼法的解释》第六十九条第一款第（一）、（八）项的规定，裁定如下：     驳回原告郑龙君的起诉。     本案受理费50元，退还原告郑龙君。     如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安铁路运输中级法院。         审判长 赵欣   人民陪审员 乔汉林   人民陪审员 王亚丽       二〇一九年十一月二十日       书记员 康新苗        1