福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初3431号 原告：宁德亿利金威投资有限公司，住所地福建省宁德市东侨区金马南路1号亿利城营销中心，统一社会信用代码91350900073233120M。 法定代表人：李辉，经理。 委托诉讼代理人：刘鸿鹤，上海金钻（宁德）律师事务所律师。 被告：肖吝生，男，1972年5月27日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。 委托诉讼代理人：赵振华，福建环三律师事务所律师。 被告：张月华，女，1968年2月25日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，现在福建女子监狱服刑。 委托诉讼代理人：张从建（系张月华之兄），住福建省福鼎市。 原告宁德亿利金威投资有限公司（以下简称“亿利金威公司”）与被告肖吝生、张月华商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月19日作出（2017）闽0902民初4148号民事判决。亿利金威公司不服该判决，向宁德市中级人民法院提起上诉。宁德市中级人民法院于2018年11月29日作出（2018）闽09民终1474号民事裁定，发回重审。本院于2019年4月10日立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告亿利金威公司的委托诉讼代理人刘鸿鹤，被告肖吝生的委托诉讼代理人赵振华，被告张月华的委托诉讼代理人张从建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿利金威公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付解除合同违约金170579.4元；3.判令被告偿还原告垫付的银行按揭贷款384644.07元并支付违约金（违约金以384644.07元为本金，自2017年6月29日起至被告还清之日止，按日千分之二计算）；4.判令被告协助原告向房屋登记管理部门办理预购商品房预告登记、抵押权预告登记等相关备案的注销手续；5.本案诉讼费、保全费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2014年8月25日，亿利金威公司与肖吝生、张月华签订《商品房买卖合同》，肖吝生与张月华购买亿利金威公司开发的宁德市火车站棚户区改造配套项目F1幢1501室住房（以下简称“案涉房产”），购房价为568598元。肖吝生与张月华支付首付款178598元，余款39万元向中国工商银行股份有限公司宁德蕉城支行（以下简称“工商银行宁德蕉城支行”）申请按揭贷款。亿利金威公司、肖吝生、张月华与工商银行宁德蕉城支行签订《个人购房借款/担保合同》，工商银行宁德蕉城支行向肖吝生发放公积金贷款39万元，亿利金威公司为肖吝生的按揭贷款提供连带担保责任。亿利金威公司收到全部购房款后，为案涉房产办理了合同备案、预购商品房预告登记以及抵押权预告登记等手续。但两被告未按时偿还贷款本息，暂计至2017年4月24日已累计逾期7期，亿利金威公司保证金账户被扣划384644.07元用于偿还两被告的逾期贷款本息。根据《商品房买卖合同》的约定，在亿利金威公司为两被告担保期间，两被告连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，亿利金威公司有权解除合同，两被告应按购房款的30%向亿利金威公司支付违约金。2017年4月7日亿利金威公司向两被告发出《解除合同通知书》，通知解除双方签订《商品房买卖合同》，要求两被告承担违约责任、偿还代垫款并配合办理合同解除及备案注销手续，但两被告至今未予解决。故向法院提起诉讼。 肖吝生辩称，1.亿利金威公司主张解除合同尚不具备条件，且解除合同将减少其财产，严重损害查封案涉房产的债权人的合法权益。2.亿利金威公司发出的解除合同的通知不具有法律效力。亿利金威公司于2017年4月24日保证金账户被扣划15000元，但其通知解除合同的时间为同月7日，此时亿利金威公司还未实际承担保证责任。3.案涉房产为预查封的房产，其效力等同于正式查封，故案涉房产预查封的效力是有效保护查封权人的合法利益。若解除合同，显然违反了法律的公平性原则。4.亿利金威公司既要求解除合同、返还房屋，又要求返还垫付的384644.07元，属于重复主张。 张月华辩称，亿利金威公司于2017年4月7日向肖吝生、张月华发出解除合同通知，但其保证金账户于2017年4月24日被扣划，故其发出解除合同通知时保证金账户尚未被扣划，其发出的解除合同通知不具有法律效力。案涉房产虽为预查封，但其效力等同于正式查封，若解除合同影响查封权人的合法权益，违反法律的公平性原则。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明：2014年8月25日，亿利金威公司作为出卖人，张月华、肖吝生作为买受人，双方订立备案合同编号为20140500591的《商品房买卖合同》，就买卖案涉房产达成如下协议：房款合计568598元，买受人应于签订本合同当日向出卖人支付购房款178598元作为购房首付款，购房余款39万元由买受人向银行申请按揭贷款。买受人若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，出卖人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，同时买受人还应另按购房款30%向出卖人支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由买受人承担。 2014年10月14日东侨经济技术开发区房管局对案涉房产进行了预告登记（宁房预东侨字第××号），权利人为张月华、肖吝生。 2015年5月7日，亿利金威公司与宁德市住房公积金管理中心签订《宁德市个人住房公积金贷款保证金质押合同》约定，债务人不履行到期债务或不履行被宣布提前到期的债务，或违反其他约定，宁德市住房公积金管理中心有权从其保证金专户中划收相应款项。 2015年11月11日，肖吝生、张月华作为借款人，中国工商银行股份有限公司宁德蕉城支行作为贷款人，亿利金威公司作为保证人，三方订立编号为2015委托贷0000490号《个人购房借款/担保合同》，约定：本合同项下公积金贷款39万元，贷款期限为240个月，贷款用途仅限于借款人支付其购买涉案商品房的购房款，年利率为3.5%。借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至亿利金威公司账户，按月等额本金还款法。 2015年12月24日宁德市住房公积金管理中心委托中国工商银行蕉城支行向亿利金威公司账户转入39万元。在宁德亿利金威投资有限公司保证期间，因肖吝生未按期归还贷款本息，中国工商银行蕉城支行于2017年4月27日从亿利金威公司的保证金账户扣划贷款本息15000元，2017年6月29日中国工商银行蕉城支行宣布贷款提前到期从亿利金威公司的保证金账户扣划贷款本息369644.07元。2017年6月30日公积金贷款已结清。因肖吝生、张月华连续六期共计七期未按时偿还按揭款。2017年4月7日亿利金威公司向肖吝生、张月华发出《解除合同通知书》。 另查明，2016年3月24日宁德市公安局蕉城分局作出宁蕉公封通字（2016）00007号协助执行通知书查封案涉房产，查封期限至2018年3月23日，未进行续封。2017年6月29日蕉城区人民法院查封案涉房产。 上述事实，当事人均不持异议，且有亿利金威公司提供的《商品房买卖合同》、《房屋预告登记证明》、《个人购房借款/担保合同》、《宁德市个人住房公积金贷款保证金质押合同》、《贷款还款明细》、《宁德市住房公积金管理中心直属营业部扣划公积金贷款保证金通知书》、交通银行电子回单凭证、交通银行进账单、《解除合同通知书》、快递邮寄底单、结婚证予以证明，本院予以确认。 本案的争议焦点为：当事人订立的《商品房买卖合同》能否予以解除。 本院认为，首先，根据《中华人民共和国共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据当事人双方签订的《商品房买卖合同》约定“买受人若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，出卖人有权解除合同，并按购房款的30%支付违约金”。本案张月华、肖吝生连续六期共计七期未按时偿还按揭款，导致亿利金威公司承担代偿按揭贷款本息的担保责任。且2017年4月7日亿利金威公司已向肖吝生、张月华发出《解除合同通知书》，为此双方约定的合同解除条件成就，亿利金威公司可以行使解除权。其次，张月华、肖吝生抗辩认为案涉房产为预查封的房产，其效力等同于正式查封，若解除合同，侵害了债权人的合法权益，显然违反了法律的公平性原则。本院认为，预告登记系为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，其保全效力集中体现在对于预告登记期间不动产物权变动效力的排斥，但并不改变请求权本来的法律关系。相应地，由于预告登记权利人对不动产享有的是物权期待权，在完成登记之前，尚未取得不动产物权，此时，对不动产采取查封措施，实为保全预告登记权利人的债权，以保障将来案外人对预告登记权人的权利得以实现。然而，仅因商品房被查封就得出解除权不能行使之结论，可能令各方利益失衡，阻塞权利实现路径，导致矫枉过正。况且本案宁德市公安局蕉城分局于2016年3月24日作出宁蕉公封通字（2016）00007号协助执行通知书查封案涉房产，但查封期限至2018年3月23日，未进行续封。2017年6月22日依原告亿利金威财产保全的的申请，本院作出（2017）闽0902民初4148号民事裁定书，查封案涉房产。故本案不存在查封在先，不予解除合同的情形。且经本院释明，张月华、肖吝生确无继续履行合同的能力。因此，亿利金威公司与张月华、肖吝生订立的《商品房买卖合同》应予以解除。 综上所述，本院认为，本案当事人约定的解除合同的条件成就，亿利金威公司可依法行使解除权。亿利金威公司请求张月华、肖吝生支付违约赔偿金并配合办理预告登记、抵押权预告登记注销手续，符合合同约定，不违反法律规定，应予支持。亿利金威公司收取的首付款178598元以及购房余款39万元均属张月华、肖吝生支付的购房款，为此，待合同解除后，亿利金威公司主张张月华、肖吝生返还其代垫的按揭贷款384644.07元及利息，于法无据，不予支持。在审理过程中双方当事人均表示若合同解除，亿利金威公司应当返还张月华、肖吝生首付款178598元及代垫按揭的差额款5355.93元，共计183953.93元，本院予以支持。亿利金威公司主张张月华、肖吝生负担保全申请费3370元，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，判决如下： 一、解除原告宁德亿利金威投资有限公司与被告张月华、肖吝生于2014年8月25日订立的《商品房买卖合同》（备案合同编号为20140500591）； 二、被告张月华、肖吝生应于本判决生效之日起十日内配合原告宁德亿利金威投资有限公司办理注销预告登记、抵押权预告登记等相关手续； 三、被告张月华、肖吝生应于本判决生效之日起十日内支付原告宁德亿利金威投资有限公司违约金170579.4元； 四、被告张月华、肖吝生应于本判决生效之日起十日内支付原告宁德亿利金威投资有限公司保全申请费3370元； 五、原告宁德亿利金威投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告张月华、肖吝生购房款183953.93元； 六、驳回原告宁德亿利金威投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9486元，由原告宁德亿利金威投资有限公司负担6641元，由被告张月华、肖吝生负担2845元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  黄 芳 人民陪审员  巫明东 人民陪审员  石晓霞 二〇一九年十一月六日 书 记 员  王 龙 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。 第一百三十二条民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。