西安市未央区人民法院西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初13018号 原告张麦琴，女，1976年7月12日出生，汉族，住陕西省洛川县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人郭琛，陕西格润律师事务所律师。委托代理人侯瑞峰，陕西格润律师事务所律师。被告李鹏鹏，男，1984年4月24日出生，无业，现住陕西省洛川县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告张麦琴与被告李鹏鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张麦琴的委托诉讼代理人郭琛、侯瑞锋，被告李鹏鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张麦琴向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告向原告支付违约金、赔偿损失共计631587.77元（其中违约金126317元，其余为损失）；3本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年1月10日，原被告经张二强、王小强介绍签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于西安市XX城XX路XX路XX幢XX单元XX号房屋，面积90.74平方米，价格63.9万元。双方应自房产证到手之日3日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，所有手续必须于2018年6月30日前办理完毕。同时还约定本合同签订后，被告再将房屋出卖给第三人，导致原告不能取得房屋所有权证的，原告有权解除合同，被告应退还原告全部已付款（已付款包含原告所还银行贷款本息），并按原告累计已付房款的一倍支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了定金，并依约替被告偿还了2018年1月至5月涉案房屋按揭款及银行剩余的按揭贷款，并于2019年4月1日替被告缴纳了涉案房屋契税等，同时原告应被告要求将涉案房屋应收的租赁费3000元（2018年1月10日至2018年10月2日）直接支付给被告冲抵了购房款，现原告已累计向被告支付房款共计631587.77元。后被告在未告知原告且未经原告同意的情况下于2019年6月18日将涉案房屋出售给案外人卢某甲已办理了过户手续，致使原告合同目的不能实现。现诉至法院，请求判如所请。被告李鹏鹏辩称，其与原告签订合同时价格本身跟市场价格偏差很大，其不想卖，但因为其在外有高利贷，迫于还款的压力，我无奈之下签订该买卖合同。后来开始扫黑除恶，把王小强抓了，其就不认可签的这个合同了，再后来经协商其与原告都同意解除合同，其也已经退还了原告71万元，故原告现在主张的违约金和损失其不认可。经审理查明，2018年1月10日，原告张麦琴与被告李鹏鹏经案外人张二强、王小强介绍签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于西安市XX城XX路XX路XX幢XX单元XX室房屋，建筑面积90.74平方米，成交价格为63.9万元，合同签订后3日内，原告向被告支付定金25万元。2018年5月，双方到银行缴纳本房屋在银行按揭贷款的剩余部分32万元，从2018年1月至5月所还该房屋按揭款，其中利息部分由原告承担，本金部分由原告替被告还款，该笔款项（本金）属于买房款中的一部分。房屋过户到原告名下并对房屋验收交接完成后3日内，原告向被告支付成交总价的剩余款（扣除该房屋出租回收保证金叁万元）。自合同签订后，租住户的房屋租赁费应每月支付给原告，按原租赁合同规定每月交付租金650元。另约定，双方同意自被告房产证到手之日起3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，所有手续必须于2018年6月30日办理完毕，如原告未能在房屋权属登记部门规定的办理房屋权属转移登记手续的期限内（最长不超过1个月）取得房屋所有权证书的，原告有权退房，被告应自收到退房通知之日起3日内退还原告全部已付款，并按已付款一倍赔付违约金（已付款包含买方所还银行贷款本息）。原告丈夫关某某于2017年12月29日向被告李鹏鹏支付2.9万元，2018年1月11日，再次支付22.1万元，共计25万元；原告张麦琴丈夫关某某分别于2018年1月18日、2月18日、3月19日、4月17日向被告李鹏鹏转账1900元、1901.9元、1901.9元、1900元，用于偿还上述房屋按揭贷款；2018年5月9日，被告向关某某出具了收条，记载收到房款1万元；2018年5月16日，关某某再次向被告李鹏鹏转账333136.5元，产生手续费50元；2018年5月18日，被告向关某某出具了收条，记载收到房款1万元；2019年3月20日，原告代被告向案外人西安星火房地产开发有限公司清偿10152.84元；2019年4月1日，原告代被告缴纳了涉案房屋契税7698.43元。2018年6月18日，被告李鹏鹏将涉案房屋过户至案外人卢某甲名下。  另查明，原告张麦琴与居间人张二强系堂兄妹关系。被告李鹏鹏称其从王小强处借有高利贷，张二强系其在其他公司借款的担保人。迫于王小强要求还贷的压力，其被迫与原告签订了《房屋买卖合同》。庭审中，经询问，被告称无人逼迫其签合同，王小强仅要求其还款，不管其是否出卖房屋，其没有办法，为了还款只能签合同。另查明，被告李鹏鹏于2019年7月7日向原告转账71.3万元，原告认可已收到。被告称其与原告协商一致解除了《房屋买卖合同》故退还了原告支付的款项，并收回了《商品房买卖合同》，原告本案诉讼提供的《商品房买卖合同》系偷张二强的。原告称其未予被告协商一致解除合同，其要求被告支付房款一倍的赔偿，被告不同意，其担心之后拿不回来钱就同意被告先支付一部分。关于已经与原告协商一致解除了《房屋买卖合同》被告并未提交证据。庭审中，双方各执己见致调解未果。以上事实，有房屋买卖合同、转账记录、收条、收款收据、契税发票、西安市不动产登记簿、当事人陈述等在卷佐证。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告虽称其基于偿还高利贷的压力无奈与原告签订《房屋买卖合同》，但其同时陈述签订合同时无人逼迫其，且即使原被告之间签订的《房屋买卖合同》属于可撤销合同，撤销权的除斥期间已经届满。故本院认为原告张麦琴与被告李鹏鹏签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，为有效合同，双方应当按照合同约定履行义务。被告于2019年7月7日向原告转账71.3万元，根据原告庭审陈述可知原告在被告退还款项时并未对解除合同提出异议，仅称双方未就违约责任的承担协商一致，故本院认为双方之间的《房屋买卖合同》已经解除。本案关于原告要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求因本院认为该合同已经解除，故依法不予支持。关于双方在解除合同时是否就违约责任的承担达成一致意见，原告以其起诉的行为表明未达成一致意见，被告虽辩称已经达成一致意见，但其未提供证据，原告接受被告退还71.3万元的行为本身并不必然产生双方已经就违约责任协商一致的法律后果。被告未提供证据，应由其承担举证不能的法律后果。本院认为原被告双方虽然已经协商解除了《房屋买卖合同》，但并未就违约责任的承担达成一致的意见。结合原告的证据及陈述，原告共计向被告支付628591.57元，被告向原告支付71.3万元时被告已将房屋出售给案外人，被告的行为构成违约，原告要求被告承担违约责任于法有据。原告购买房屋时对涉案房屋的基本情况及被告的经济状况应当是明知的，原告购买房屋后向被告支付高额定金，垫付按揭款、代偿款项等行为均与西安市二手房交易强制资金监管的政策不符，原告自身对购买风险预计不足，亦存在过错。《商品房买卖合同》约定的违约金过高，结合被告的违约行为及本案的实际情况，本院酌情按照购房款总额的30%计算原告的违约金及损失，计191700元。原告共计向被告支付628591.7元，而被告已向原告退还71.3万元，故被告应当再向被告支付原告107291.7元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李鹏鹏于本判决生效之日起十五日内支付原告张麦琴违约金、损失共计107291.7元。二、驳回原告张麦琴的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10115元，原告张麦琴已预交，现由原告承担3000元，被告承担7115元。被告承担的部分于履行上述付款义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长     王宝娟审  判  员     崔小梅人民陪审员     荣春玲  二〇一九年十一月十五日  书  记  员      刘旭华