青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初3896号原告：青海省华德房地产有限公司，统一社会信用代码：91630000226593910L。法定代表人：任生超。委托诉讼代理人：胡萍。委托诉讼代理人：马年平。被告：才行拉毛，公民身份号码：×××，住青海省循化撒拉族自治县。原告青海省华德房地产有限公司（下称华德公司）与被告才行拉毛商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告华德公司的委托诉讼代理人胡萍、马年平到庭参加诉讼，被告才行拉毛经本院传票传唤后未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告华德公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《西宁市商品房预售合同》；2、判令被告立即向原告腾退房屋，并恢复房屋至其入住前的状态；3、判令被告按每月2600元的价格向原告赔偿房屋占有使用费，共计33800元；被告履行上述两项诉讼请求的内容后，原告向被告返还全部购房款270000元；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第2项诉讼请求为判令被告立即向原告腾退房屋。事实与理由：2018年1月4日，被告认购由原告开发的商品房一套，并于2018年1月4日至2019年7月1日共计向原告缴纳购房款270000元。2018年8月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告位于西宁市××区的房屋，房屋建筑面积129.57㎡，合同总价885352元，付款时间为：2018年8月28日前支付首付款150000元，2018年12月30日前支付剩余购房款735352元。合同签订后，被告除了之前向原告缴纳的270000元购房款外，至2018年12月30日未支付剩余购房款，原告多次催告，被告一直未予支付。另外，原、被告系雇佣关系。被告在未经原告同意和交付房屋的情况下，于2018年6月25日私自进入1182室房屋居住，原告发现后要求被告立即搬出，但被告不仅不听劝阻，反而利用公司员工的身份私配钥匙继续在1182室居住。至原告起诉之日，该房屋仍然由被告占用。因该房屋系精装房，市场同地段同面积的房屋租赁均价为2600元，故原告要求被告按2600元每月支付房屋占用费33800元。综上，望法院判如所请。被告才行拉毛未答辩。原告青海省华德房地产有限公司围绕诉讼请求提交了如下证据：一、2018年8月28日原告与被告签订的《西宁市商品房预售合同》一份；二、收款收据5份复印件、银行凭证6份复印件；三、四次充电记录，三次充水记录；四、收房通知原件及被告手写的交款承诺书原件、ems投递单、原告青海省华德房地产有限公司置业顾问和被告微信聊天记录证明一份；五、《劳动合同》复印件两份。被告未到庭，视为放弃举证、质证权利。本院对以上证据予以确认并在案佐证。其证明效力结合本案事实予以综合分析认定。本院经审理认定事实如下：2018年8月28日原告华德公司与被告才行拉毛签订了合同编号为YS0392480、房屋代码为557298的《西宁市商品房预售合同》，该合同约定：原告华德公司将坐落于西宁市××区的商品房出售给被告才行拉毛，房屋总价款为885352元；被告才行拉毛采取分期付款的方式向原告支付房款，总价款首期房款150000元，应于2018年8月28日支付，剩余房款735352元应于2018年12月30日前通过双方约定的付款方式付清；原告华德公司应当在2018年6月30日前向被告才行拉毛交付该商品房。2018年1月4日、2018年3月6日、2019年6月1日、2019年6月8日、2019年7月1日，被告才行拉毛通过刷卡及银行转账的方式，分别向原告华德公司转款10000元、140000元、40000元、20000元、40000元、20000元，以上六笔转款共计270000元。原告华德公司向被告才行拉毛出具了除2019年6月8日转账40000元之外五笔转款的收据，上述收据注明的收款事由为“1号1182室房款”。2018年6月25日至2019年1月21日期间，被告才行拉毛为朝阳绿洲家园1-1182室向青海业和物业管理有限公司四次总计支付了700元的电费；2018年6月25日至2018年8月31日期间，被告才行拉毛为朝阳绿洲家园1-1182室向青海业和物业管理有限公司三次总计支付了200元的水费。2019年4月25日，被告才行拉毛向原告华德公司出具了《承诺书》，承诺于2019年5月31日前付清30%首付款剩余125352元，如逾期本人自行退房。2019年6月10日，原告华德公司制作了《收房通知》，要求被告才行拉毛按《承诺书》内容办理退房手续。另查明，原、被告双方于2018年4月17日签定了原告华德公司作为用人单位、被告才行拉毛作为劳动者的《劳动合同书》；合同约定，劳动期限自2018年4月17日起至2021年4月16日终止。本院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》真实有效，双方均应全面、适当的履行合同义务。本案中被告未按照合同约定于2018年12月30日前向原告付清剩余735352元房款，被告迟延履行支付购房款的行为已经构成违约。2019年4月25日，被告向原告出具了《承诺书》，承诺“于2019年5月31日前付清30%首付款剩余125352元，如逾期本人自行退房”。原告于2019年7月9日向被告邮寄发出了《收房通知》，要求被告腾退房屋，被告于2019年7月10日签收。原、被告以上的行为足以表明，自起诉时原告对被告发出的履行支付购房款的催告已达合理期限。此外，原告作为房地产企业，与被告才行拉毛签订该合同的目的，就是出售房屋以获得购房款，被告才行拉毛的违约行为，致使原告的合同目的无法得以实现。故原告要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿。本案中，原告要求被告立即向原告腾退房屋，并恢复房屋至其入住前的状态的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，合同双方发生互负返还的义务，原告应予返还被告才行拉毛向其支付的购房款270000元。对于原告要求被告按每月2600元的价格向原告赔偿房屋占有使用费共计33800元的诉讼请求，原、被告之间的合同中已明确约定，原告应当在2018年6月30日前向被告交付涉案房屋。原告诉状中所称“被告在未经原告同意和交付房屋的情况下，于2018年6月25日私自进入1182室房屋居住，原告发现后被告继续利用员工身份私配钥匙占有居住”的理由，与合同约定的事实相悖，本院对此不予认可。原、被告双方的合同解除之前，被告占有使用涉案房屋系依约占有、合法占有，原、被告之间也无房屋使用费的约定。因此，原告的此项诉讼请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告青海省华德房地产有限公司与被告才行拉毛签订的合同编号为YS0392480、房屋代码557298的《西宁市商品房预售合同》。二、被告才行拉毛于本判决生效后十五日内向原告青海省华德房地产有限公司腾退位于西宁市××区的房屋；原告青海省华德房地产有限公司于本判决生效后十五日内向被告返还购房款270000元。三、驳回原告青海省华德房地产有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费646元，本院减半收取323元，由被告才行拉毛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 刘娓娓 二〇一九年十一月七日书记员 张丽丽附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。收取诉讼费用的办法另行制定。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。