广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终5703号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：邱文珍，女，1976年1月9日出生，汉族，户籍住址广东省廉江市，现住广东省广州市番禺区。 委托诉讼代理人：方仕根，广西八桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙美合，广西八桂律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）莫小东，男，1980年8月13日出生，汉族，户籍住址南宁市邕宁区，现住南宁市青秀区。 原审被告（原审反诉被告）：南宁市荣航房地产置业有限公司，住所地南宁市仙葫开发区西区金地世家·南宁仙葫电器城8栋1层811号商铺。统一社会信用代码914501035819526820。 法定代表人：覃正恒，该公司总经理。 原审被告（原审反诉被告）：南宁市荣航房地产置业有限公司第一分公司。住所地南宁市青秀区仙葫大道中16号海茵·国际花城住宅小区5-1号商住楼01号商铺。统一社会信用代码914501030771430269。 负责人：覃正恒。 原审被告共同委托诉讼代理人：陈露萍，荣航公司副总经理。 上诉人邱文珍因与被上诉人莫小东、原审被告南宁市荣航房地产置业有限公司（以下简称荣航公司）、原审被告南宁市荣航房地产置业有限公司第一分公司（以下简称荣航一分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2017）桂0103民初5440号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，组织双方当事人到庭对案件争议事项进行了调查、询问、辩论。上诉人邱文珍及其委托诉讼代理人方仕根、龙美合，被上诉人莫小东均到庭参加了诉讼。原审被告荣航公司、荣航一分公司经本院传票传唤无正当理拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人邱文珍上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，驳回被上诉人莫小东要求上诉人邱文珍双倍返还定金16万元的诉讼请求，判决上诉人邱文珍没收被上诉人莫小东己支付定金3万元。事实与理由:一、一审判决认定事实及适用法律错误。根据本案事实，被上诉人莫小东未依约向上诉人邱文珍足额支付定金8万元，己构成违约，依法应向上诉人邱文珍承担违约责任。一审判决认定事实未明确指出荣航公司是作为上诉人邱文珍收取定金的代理人，还是作为被上诉人莫小东支付定金的代理人。被上诉人莫小东在2017年3月19日前未向上诉人邱文珍支付剩余的5万元定金，己构成违约，按照合同约定，合同自动解除，己付款项作为违约金由上诉人邱文珍没收。二、一审判决认定“邱文珍在合同履行过程中存在违约行为”，认定事实及适用法律错误。上诉人邱文珍己依约履行合同，不存在违约行为。交通银行广西分行出具的两份回函内容自相矛盾，根据证据规则，该证据不应作为定案依据。上诉人邱文珍在知道办理贷款申请人是莫少奇，而不是本案的合同买方主体被上诉人莫小东，上诉人邱文珍有权拒绝配合协助莫少奇办理贷款申请。由于被上诉人莫小东在2017年3月19日前并未向上诉人邱文珍支付剩余的5万元定金，己构成违约，上诉人邱文珍有先履行抗辩权或同时履行抗辩权，有权拒绝配合协助办理贷款申请。合同约定交易手续需在2017年6月30日前完成，但被上诉人莫小东于2017年5月22日向一审法院起诉要求解除合同，主张双倍返还定金，无任何法律依据。即使上诉人邱文珍暂时未能配合办理按揭手续，也未超出合同约定的2017年6月30日的最后截止期限。被上诉人莫小东是知情并认可对首付款数额及时间做出的变更，即按承诺书约定在2017年3月19日前支付首付款20万元，上诉人邱文珍认为原审被告在承诺书上签字确认的行为对被上诉人莫小东构成表见代理。 被上诉人莫小东辩称，我方并没有承诺过在2017年3月19日前支付首付款20万元，如果上诉人邱文珍告知我要支付首付款，我一定会支付，但中介公司如何与上诉人邱文珍说的，我不清楚。当时我在中介公司得知上诉人邱文珍有一套楼中楼卖87万元，我觉得合适就交了三万元定金给中介公司，但后来由于房价上涨，上诉人邱文珍就不愿意再卖给我。现在这套房子又拿出来出售，足以证明当时是上诉人邱文珍觉得卖亏了故意违约的。请求法院驳回上诉人邱文珍上诉请求，维持原判。 原审被告荣航公司、荣航一分公司未到庭也未作出答辩。 莫小东向一审法院起诉请求：一、解除莫小东与邱文珍、荣航一分公司三方签订的《房屋买卖合同》；二、邱文珍、荣航一分公司、荣航房地产公司共同双倍返还原告定金人民币16万元；三、邱文珍、荣航一分公司、荣航房地产公司共同赔偿原告支付的房产评估费4350元；四、邱文珍、荣航一分公司、荣航房地产公司共同赔偿原告支付的中介买卖服务费5000元；五、本案的诉讼费由邱文珍、荣航一分公司、荣航房地产公司共同承担。 邱文珍向一审法院提出反诉请求：一、解除编号为000694的《房屋买卖合同》；二、邱文珍没收莫小东支付的定金30000元；三、莫小东、荣航一分公司、荣航房地产公司承担本案的全部诉讼费、保全费等诉讼费用。 一审法院认定：2017年3月11日，荣航房地产公司第二分公司出具《收据》，载明：今收到莫小东交来承购上水人家7栋2单元1004号房之购房定金（该定金由我司先代收，待我司与业主成功签订单边合同后，由我司转交业主）。2017年3月13日，莫小东（买方）与邱文珍（卖方）、荣航一分公司（经纪方）签订了一份《房屋买卖合同》（以下简称“合同”），协议约定莫小东向邱文珍购买其名下的南宁市青秀区号房，建筑面积167.59平方米，成交价870000元。合同第九条约定：基于买卖双方独家委托经纪方已促成买卖双方签订了本合同，且经纪方在买卖该物业时提供了信贷业务咨询服务，买卖双方同意买方于本合同签订之日须向经纪方支付咨询及中介服务费15000元和信贷业务咨询服务费8700元。合同附件第2条约定：a、买方于2017年3月13日支付人民币30000元作为部分定金，余额定金50000元应在2017年3月19日前支付。合计定金人民币80000元；b、首期楼款（不含定金）人民币90000元应在买卖双方到房屋产权交易中心成功受理本次交易过户并取得房屋产权交易中心受理通知单当天内付清。c、余款700000元于买卖交易完成，并办妥他项权证登记手续后三个工作日内，由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付，交易手续需在2017年6月30日前完成，如因房屋产权交易中心或银行原因导致延迟则时间应延迟。2017年3月13日，邱文珍收到莫小东支付的购房定金30000元。 同日，邱文珍出具《咨询服务确认书》，载明：鉴于荣航房地产公司为本人解答了房地产专业问题，并提供了策划、市场走势分析及房地产数据研究等专业服务。另外，因本人公务繁忙，未能前往办理相关的房屋按揭、涂销抵押归档、交易递件、交税过户登记，及房屋水、电、煤过户等手续；现本人委托荣航房地产公司代本人办理上述相关的手续。为此，本人同意于签署确认书成功过定金之日向荣航房地产公司支付20000元作为咨询及劳务代办费。该确认书空白处手写如下字样：备注：确保卖方邱文珍小姐能收到完整卖房款人民币850000元。同日，邱文珍出具《承诺书》，载明：“因卖方邱文珍自身原因，在签署完《房屋买卖合同》之后，未将房产证交由经纪方保管。所以卖方邱文珍必须承诺，在房屋未办理交税过户期间，不能擅自拿出抵押或者再次和其他经纪公司或个人签署房屋买卖合同，否则一切后果由卖方邱文珍自行承担。备注：此协议在2017年3月19日首付20万元到账，以银行放款为准有效日。买卖双方（邱文珍、莫小东）在遵循购房买卖合同前提下有效，确保卖方完整在过户后收到85万元的前提下有效。” 2017年3月17日，荣航一分公司出具《收据》，载明：今收到莫小东交来承购上水人家7栋2单元1004号房之购房定金，由我司代为保管或转交业主（2017年3月11日已收定金30000元，共计60000元整）。2017年3月21日，荣航一分公司继续出具《收据》，载明：今收到莫小东交来承购上水人家7栋2单元1004号房之购房定金20000元，由我司代为保管或转交业主。2017年3月11日交来30000元，3月17号交来30000元，共计80000元整。2017年3月26日，莫小东向荣航房地产第二分公司交纳房屋评估费4350元；2017年3月29日，莫小东向荣航房地产第二分公司、交纳中介买卖服务费5000元。荣航房地产的分公司均出具收据予以确认。 2017年4月14日，荣航一分公司通过转账方式向邱文珍转账30000元，摘要处载明：承购上水人家7栋2单元1004号房定金。 另查明：关于余款700000元，莫小东拟以莫少奇的名义、以涉案房屋为抵押担保，向交通银行申请按揭贷款。邱文珍与莫少奇签订了关于涉案房屋的《存量房买卖合同》、《划款协议书》，并出具《售房人声明》。一审法院为查明本案合同履行过程中，是谁撤回了交通银行的贷款申请，于2017年11月24日向交通银行广西区分行发函，该行于2017年12月1日回函，载明：莫少奇拟向该行申请按揭贷款，该行客户经理已收集莫少奇的部分贷款申请资料，但由于资料不齐，一直未上报该行授信管理部门审批，因此，该行未审批通过莫少奇与邱文珍贷款申请，由于属于资料不齐导致贷款审批程序都尚未能提起，是否是莫少奇与邱文珍以不提供资料，消极取消贷款申请不得而知。2018年2月9日，交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行再次回函，载明：出让人邱文珍未能向贷款银行提供户口本等相关个人证明，贷款资料不全，我行不予受理下一步贷款审批流程。 再查明：庭审中，关于合同无法继续履行的原因，莫小东主张是因邱文珍未配合去交通银行办理贷款申请签字及提交户口本复印件。邱文珍主张是因莫小东未按合同约定支付定金及首付款；其已于2017年3月16日下午和荣航房地产公司、荣航一分公司的工作人员一起到交通银行办理了贷款申请的签字并递交户口本复印件。荣航房地产公司、荣航一分公司主张邱文珍虽到了交通银行，但不配合办理贷款申请的签字手续，并要求在2017年3月19日前收到首付款200000元；莫小东则要求办理涉案房屋过户手续时支付首付款，双方因首付款支付时间未达成一致意见。 还查明：位于南宁市青秀区号房的房屋所有权人系邱文珍（邕房权证字第××号），共有情况：单独所有。 一审法院认为：莫小东与邱文珍、荣航一分公司签订的《房屋买卖合同》是三方当事人在平等、自愿的基础上协商一致所订立，未损害国家和社会公共利益，亦未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，三方应恪守履行。对于合同约定的总价款，莫小东、荣航一分公司均主张为870000元，邱文珍则主张其所持合同的总价款为850000元。经一审法院核对，邱文珍所持合同附件第2条约定了付款方式及时间，上述数额相加为总额870000元，与邱文珍主张不相符，故一审法院认定本案合同约定涉案房屋总价款为870000元。庭审中，三方均同意解除合同，一审法院对此予以确认。 关于莫小东在履行合同过程中是否存在违约的问题。合同约定了定金数额及支付时间，考虑合同当事人的特殊情况，邱文珍在广州居住，而莫小东与邱文珍亦未见过面，莫小东将定金支付给中介方荣航房地产公司，具备合理性。莫小东将80000元定金支付给荣航房地产公司后，荣航房地产公司根据邱文珍签署的咨询服务确认书扣除20000元。邱文珍主张咨询服务确认书所载内容非其真实意思表示，且对荣航一分公司在2017年4月14日所转的30000元不知情，对此一审法院认为，邱文珍作为完全民事行为能力人，应知道在咨询服务确认书上签字的法律后果，荣航一分公司据此收取邱文珍20000元费用，合理有据。邱文珍作为其名下银行卡持有人，在收到30000元转账后，即使不知道所转款项为涉案房屋的购房定金，作为诚实守信的公民，也应积极对所转款项来源、性质等进行核对，从款项到邱文珍银行账户之日至开庭审理当日，邱文珍一直未采取相应措施，其消极履行自身义务的行为，违背了诚实信用原则，亦不应让莫小东承担其行为所造成的后果。因此，认定莫小东已依约向邱文珍足额支付定金80000元。合同还约定购买涉案房屋的首期楼款90000元应在买卖双方到房屋产权交易中心办理过户递件，房屋产权交易中心出具受理通知单当天支付。现邱文珍以《承诺书》中约定在2017年3月19日前收到首付款200000元为由，认为莫小东逾期支付首付款。事实上，合同已明确约定首付款的支付时间，而《承诺书》系邱文珍单方出具，虽有荣航房地产公司员工作人员作为见证人签字，但该《承诺书》未送达给莫小东，亦无莫小东签字确认，故其对合同关于付款时间的主要条款内容所进行的变更不能约束莫小东，邱文珍无权要求莫小东在2017年3月19日前付清首付款。综上，莫小东已依约支付购房定金80000元，在履行合同的过程中亦无其他违约行为，邱文珍要求没收其收到的定金30000元，于法无据，一审法院不予支持。 关于邱文珍在履行合同过程中是否存在违约的问题。莫小东主张邱文珍不配合到银行办理面签手续，邱文珍则抗辩称其于2017年3月16日与莫小东、荣航一分公司一起到交通银行签署了申请贷款所需的相关材料。经查，交通银行最终未办理本案房屋买卖贷款审批的原因是邱文珍未向银行提交户口本等相关个人证明。邱文珍在庭审中陈述已于2017年3月16日下午与荣航一分公司、荣航房地产公司的工作人员一起到交通银行办理面签并递交户口本复印件，与上述情况不符。且荣航地产第一分公司亦主张因邱文珍的原因导致交通银行无法审批莫小东的贷款申请。因此，一审法院认定邱文珍在合同履行过程中存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，合同解除后，邱文珍应向莫小东双倍返还定金160000元。根据合同第十二条约定：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方须在七个工作日内无息退还买方已付的所有款项外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失。因此，莫小东要求邱文珍赔偿其已付的房产评估费4350元、中介服务费5000元的诉请，无合同依据，一审法院不予支持。 三、关于荣航房地产公司、荣航一分公司是否应承担连带责任的问题。根据合同第九条约定，经纪方收取中介服务费和信贷业务咨询服务费的前提是促成买卖双方签订合同，且在买卖涉案房屋时提供了信贷业务咨询服务。现莫小东、邱文珍已签订合同，荣航房地产公司、荣航一分公司亦履行了相应的中介服务，莫小东要求荣航房地产公司、荣航一分公司承担连带责任，无事实依据，故不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）莫小东与被告（反诉原告）邱文珍、被告南宁市荣航房地产置业有限公司第一分公司（反诉被告）于2017年3月13日签订的《房屋买卖合同》；二、被告（反诉原告）邱文珍双倍返还原告（反诉被告）莫小东定金160000元；三、驳回原告（反诉被告）莫小东其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）邱文珍其他诉讼请求。本案本诉受理费3687元，由被告（反诉原告）邱文珍负担。本案反诉受理费275元，由被告（反诉原告）邱文珍负担。 本院二审期间，上诉人邱文珍围绕上诉请求补充了其与原审被告工作人员的全部微信聊天记录。本院组织当事人进行了质证。被上诉人莫小东对微信聊天记录的真实性未提出异议，但称自己不清楚原审被告与上诉人邱文珍的聊天情况，对承诺书也不知情，也没有与上诉人邱文珍单独联系过。经核查，微信聊天记录与一审中原审被告的陈述相吻合，其内容也与本案纠纷有关，故对其真实性、合法性和关联性均予确认。 各方当事人对一审判决认定事实无异议，对解除本案合同亦无争议，本院予以确认。 另查明，合同第十八条对于其他事项作出约定：经买卖双方友好协调，一致达成以下协议：买方有权指定第三方落名人。2017年3月16日，原审被告工作人员通知上诉人邱文珍办理银行借款手续时，已要求带上身份证、户口本和房产证。当日，上诉人邱文珍与原审被告工作人员一起到银行办理了贷款审批手续，上诉人邱文珍在买方为莫小奇的《存量房买卖合同》、《划款协议书》上签下其名字，并出具了《售房人声明》。2019年3月18日，上诉人邱文珍即提醒原审被告在3月19日前转余下的17万定金，原审被告则答复称已叫被上诉人莫小东安排时间给钱。之后，因未能收到17万定金，上诉人邱文珍认为买方没有诚意履行合同，即以微信方式向原审被告提出解除合同，并要求提供帐号以便退还三万元定金。2017年4月13日，原审被告工作人员称买方莫小东已准备好钱，银行审批贷款还需上诉人邱文珍的户口本复印件，要求上诉人邱文珍将户口本复印件提交给银行。上诉人邱文珍回复“。话之前已经说明白了，也提醒你提供账号退还三万元合同订金，按照协议办事。”但原审被告次日即将3万元定金转账至上诉人邱文珍账户内。2017年6月21日，被上诉人莫小东向一审法院提起本案诉讼。 综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：本案的违约责任主体应如何认定;邱文珍是否应向莫小东双倍返还定金。 本院认为，三方当事人签订的合同包含了房屋买卖关系和居间合同关系。三方当事人签订合同的目的就是为了保障三方的合法权益,卖方出售房屋取得交易价款,买方支付交易价款取得房屋,经纪方促成了买卖双方达成交易收取中介费。其内容系各方当事人真实意愿的表示，没有违反法律法规的强制性规定，故应为合法有效，各方当事人应全面履行。二审中各方当事人对解除合同均无异议，本院予以确认。 围绕着涉案合同履行过程中各方责任认定问题,首先，各方当事人所提供的证据，不足以证明上诉人邱文珍关于2017年3月19日前支付首付款20万元的要求已经被原审被告有效地转达给被上诉人莫小东并经买卖双方协商一致，因此，买卖双方仍应按《房屋买卖合同》的约定履行义务。上诉人邱文珍认为被上诉人莫小东因未能如期支付首付款20万元而构成违约，没有合同根据，本院不予支持。被上诉人莫小东未能依照约定在2017年3月19日前支付定金余额5万元，迟延支付定金，但仅逾期两天时间，故不构成根本性违约，同时上诉人邱文珍在2017年3月19日提出解除合同，并非基于被上诉人莫小东延迟支付定金的行为，而是认为被上诉人莫小东未能支付20万元的首付款，因此，应认定被上诉人莫小东不应承担违约责任。上诉人邱文珍主张被上诉人莫小东已构成违约而要求没收被上诉人莫小东已付的3万元，没有合同依据，本院不予支持。 其次，在买卖双方没有直接联系方式的情况下，提供居间服务的原审被告未能及时将上诉人邱文珍要求变更首付款时间和数额这一合同重大事项的要求如实报告被上诉人莫小东；在上诉人邱文珍未授权其保管定金的情况下，原审被告荣航一分公司未及时、足额地将被上诉人莫小东定金转付上诉人邱文珍的行为亦与居间服务合同的要求不符，故应认定，本案合同不能履行，系原审被告荣航一分公司未能尽到勤勉、尽力促成交易义务所致，故原审被告荣航一分公司应承担过错责任，应负责返还被上诉人莫小东已支付的定金。因荣航一分公司属于荣航公司的分支机构，其从事营利活动产生的民事责任由法人承担，故该部分定金应由原审被告荣航公司负责退还。 再次，原审被告荣航一分公司已在微信中告知上诉人邱文珍，办理银行贷款手续时应带上房产证、身份证和户口本，但银行提供的证据表明，因上诉人邱文珍未能提供户口本，导致银行未能进行下一步贷款审批流程，但因漏交户口本的行为不构成根本性违约，故上诉人邱文珍不应承担违约责任。上诉人邱文珍主张其不应双倍返还定金，符合法律规定，本院予以支持。 被上诉人莫小东要求上诉人邱文珍以及原审被告退还中介买卖服务费、房产评估费，在一审判决驳回该两项诉讼请求后，被上诉人莫小东对未对此提出上诉，故本院不予处理。 综上所述，上诉人邱文珍上诉部分有理，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持（2017）桂0103民初5440号民事判决第一项、第三项、第四项； 二、撤销（2017）桂0103民初5440号民事判决第二项； 三、上诉人邱文珍应退还被上诉人莫小东购房定金60000元； 四、原审被告南宁市荣航房地产置业有限公司应退还被上诉人莫小东购房定金20000元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 一审本诉受理费3687元，由莫小东负担1945元，邱文珍负担1305元，南宁市荣航房地产置业有限公司负担437元；一审反诉受理费275元，由邱文珍负担；二审受理费3775元，由上诉人邱文珍负担1258元，被上诉人莫小东负担1258元，原审被告南宁市荣航房地产置业有限公司负担1259元。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦美云 审 判 员 梁世平 审 判 员 包林辉 二〇一九年十一月二十五日 法官助理 李佳萍 书 记 员 黄黎欣