安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖10民终663号上诉人（原审原告）：吴美玲，女，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。上诉人（原审原告）：李振，男，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：汪晓华，安徽一飞律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：黄秀兰，安徽一飞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄山置地投资有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。法定代表人：刘志全，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪晓农，安徽道同律师事务所律师。上诉人吴美玲、李振因与被上诉人黄山置地投资有限公司（以下简称黄山置地）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初1017号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴美玲、李振共同的委托诉讼代理人黄秀兰、被上诉人黄山置地的委托诉讼代理人汪晓农到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴美玲、李振上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判支持吴美玲、李振一审全部诉讼请求；3.一、二审案件受理费由黄山置地承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决的认定仅立足于黄山置地自行提供的宣传资料及网页截图，随时可以修改，不具有真实性客观性，吴美玲、李振在庭审中出示了黄山置地官方微信公众号关于玉兰轩楼盘宣传的手机原画面，宣传中根本没有相应提示，其并未履行合理提示的义务。案涉房屋是以预售形式交易的，在没有现房情况下，销售广告及宣传资料是确定是否购买案涉房屋的主要因素，黄山置地在销售广告中对小区环境作出了明确具体的承诺，该承诺无疑极大提升了小区环境的格调，致使吴美玲、李振出于对高雅的小区环境的追求而高价购买，玉兰轩小区现状却并非一审判决认定的“环境优美”，原允诺的“35米宽景观公园”黄山置地曲意解读为小区旁边的既没有娱乐设施也没有通行道路的绿化带。二、一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，黄山置地在楼盘宣传资料中以彩页的形式展现小区的视觉效果图，且该效果图与售楼处沙盘模型一致，在小区中轴视觉效果图旁明显标注“35宽景观公园”、在沙盘展示时也将该设计作为小区亮点展示，促使多名业主产生购房欲望，对买卖的成交起到了决定性作用，黄山置地的这种明确而具体的允诺已不再是要约邀请，而应当视为要约。三、一审判决有违诚实信用原则，有悖公序良俗，二审应当予以纠正。黄山置地辩称，黄山置地已按照商品房买卖合同的约定完成了涉案房屋的开发及交付，没有违约行为；黄山置地未曾承诺出售给吴美玲、李振的房屋所处的小区当中中轴景观带为35米，该小区中轴景观带以及35米宽的景观公园是各自独立的，目前已建设完成并交付使用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。吴美玲、李振向一审法院起诉请求：1.黄山置地立即按照销售广告和宣传资料的内容整改栢景雅居玉兰轩小区景观带；2.黄山置地支付吴美玲、李振违约金16610.12元（按房款总价款的1%计算）；3.黄山置地承担本案诉讼费。一审法院认定事实：吴美玲、李振系夫妻关系。2017年1月5日，吴美玲、李振与黄山置地投资有限公司签订两份《商品房买卖合同》，购买黄山置地投资有限公司开发的位于黄山市屯溪区栢景雅居玉兰轩小区4幢505室及5幢501室的商品房，其中4幢505室单价为每平方米7676.57元，5幢501室单价为每平方米7922.31元，合同还对交房条件及违约责任等事项进行了约定。2018年6月26日，栢景雅居玉兰轩小区通过竣工验收，6月29日双方办理了交房手续。黄山置地投资有限公司在销售栢景雅居玉兰轩小区房屋过程中，通过沙盘模型、宣传图册、网络等途径进行广告宣传，有“推窗揽景、全景体系”、“35米宽景观公园、中轴景观带、入口喷泉广场、绿意公园呵护幸福健康生活”等宣传语，有“本广告图片及内容仅供参考”、“本站所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准”等提示字样。现栢景雅居玉兰轩小区大门入口有喷泉一处，楼房之间有绿化景观，小区边有35米左右的斜坡绿化带。一审法院认为，黄山置地投资有限公司为销售栢景雅居玉兰轩小区房屋进行销售广告宣传，虽然宣传图册和网站上的提示语字体较小，但吴美玲、李振作为具有民事行为能力的成年人，应当能够预见广告宣传和实际会存在差距。吴美玲、李振认为黄山置地投资有限公司没有按照销售广告宣传内容建设，黄山置地投资有限公司辩解已经按照销售广告宣传内容建设完成，系双方对广告宣传内容理解上的分歧。栢景雅居玉兰轩小区现有绿化景观、喷泉、健身游乐等设施，环境比较优美，虽与销售广告宣传内容不完全一样，但并不直接影响商品房的居住品质，也未对买受人购房、订立合同及合同价格的确定产生重大影响，现吴美玲、李振诉请按照销售广告宣传内容对栢景雅居玉兰轩小区景观带进行整改，不符合客观实际，不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才能视为要约，且说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任，但黄山置地投资有限公司的宣传册及网页宣传资料虽载明“35米宽景观公园、中轴景观带、入口喷泉广场、绿意公园呵护幸福健康生活”广告词语，但上述宣传资料并未明确35米宽景观公园、中轴景观带、入口喷泉广场的具体位置、面积等内容，该宣传资料纯粹是以宣传的方式邀请买受人与其订立商品房买卖合同为目的，仅能视为要约邀请而并非要约，对黄山置地投资有限公司没有拘束力，故对吴美玲、李振主张黄山置地投资有限公司构成违约并应支付违约金，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回吴美玲、李振的诉讼请求。案件受理费214元，由吴美玲、李振负担。二审中，当事人双方均没有提交新证据，所举证据与一审相同，相对方的质证意见均同一审，本院认证意见与一审一致。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，虽然黄山置地在销售案涉房屋的广告宣传中，有“推窗揽景、全景体系”、“35米宽景观公园、中轴景观带、入口喷泉广场、绿意公园呵护幸福健康生活”等宣传语，但在宣传广告中并未对景观公园、中轴景观带等的具体位置、面积等内容作出具体明确的承诺；广告用语本身有联想和夸张的成分，黄山置地是通过发布广告的形式，希望社会公众受广告的影响向其发出订立合同的意思表示，故黄山置地的广告宣传是要约邀请，对双方并不产生拘束力。小区内现有绿化景观、入口喷泉、健身等设施，环境优良，客观上亦未对购房者合同价格的确定产生重大影响。吴美玲、李振上诉主张整改小区景观带和支付违约金的诉请无事实依据，本院不予支持。综上，吴美玲、李振的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费215元，由上诉人吴美玲、李振负担。本判决为终审判决。审判长 黄 征审判员 戴英杰审判员 余淑媛二〇一九年十一月二十五日书记员 吕 琳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。