四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川09民终805号 上诉人（原审原告）：遂宁市北兴物业服务有限公司，住所地四川省遂宁市经济技术开发区北固街遂宁花园会所二楼，统一社会信用代码915109007523419328。 法定代表人：郑占金，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：何云福，四川广略律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周武，男，1971年5月7日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 上诉人遂宁市北兴物业服务有限公司（以下简称北兴物业公司）因与被上诉人周武物业服务合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2018）川0903民初4059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，因当事人没有提供新的事实、证据或理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 北兴物业公司上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2018）川0903民初4059号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求或者发回重审；2.本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定未来城业主委员会与上诉人签订的《物业服务合同》无效，属于认定事实和法律适用错误。首先，未来城小区业主委员会依法成立并取得备案登记，刻制印章，对内对外在物业管理事项领域依法行使职权。根据《物业管理条例》的规定，业主大会及业主委员会作出的决定依法对业主具有拘束力，业主如果认为业主大会或业主委员会的决定侵犯了业主的合法权益，业主可以通过撤销权之诉等形式依法维权。第二，在一审中，上诉人及被上诉人均没有提供证据证明业主委员会通过了全体业主过半数选聘上诉人作为物业服务企业，但自2009年上诉人进驻未来城小区以来一直为该小区提供物业服务，尤其是业主委员会选举成立后,该委前后多次与上诉人签订并履行《物业服务合同》，上诉人除2016年12月30日签订的合同尚未履行完毕外，前面的《物业服务合同》均已履行完毕。结合前述，一审法院不能以业主委员会未经业主大会过半数同意为由，当然认为该合同无效。业主委员会是否获取业主大会过半数同意的授权是业主大会组织形式，小区业主自治的内部授权程序，其内部授权程序效力不能突破其内部结构当然及于物业公司。第三，一审法院认为业主委员会违反了业主委员会章程和业主大会议事规则，故而无效，于法无据。《物业管理条例》中，选聘物业企业应当经过半数业主同意，是业主大会的职责和权利，是业主大会在物业管理领域中的管理性规范，而非效力性规范，本案中业主委员会选聘物业服务企业并签订物业服务合同，其程序和内容并没有《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的各种情形，应属有效。2.一审法院以诉讼时效为由，减少上诉人应得的10个月物业服务费，应予纠正。首先，物业服务合同具有连续性、继续性、人数众多的特点，物业服务也具有整体性、公共性的属性，其与一对一的交易合同具有典型区别；第二，物业公司书面催缴的手段有限，一般业主均会拒签，故此从公平角度而言，是否书面催缴，应由双方举证，并结合其他业主的陈述。本案中，被上诉人申请的证人均陈述上诉人有书面催缴的行为，且被上诉人在法庭中一再声明其不是拒交物业服务费，而是要求按之前的服务费标准缴纳，说明其明确承诺应当缴纳物业服务费，只存在金额或标准的差异，这是明显的对物业服务费请求的确认。所以一审法院以诉讼时效为由，扣减上诉人的物业服务费，应予纠正。 周武辩称，1.业主委员会只是依据相关条例执行相关事宜。现业主委员会私自与北兴物业公司签订物业合同，其签订合同之前没有依据《未来城业主大会议事规则》的规定经过三分之二的业主投票通过，也没有经过业主的追认，其签订的两次合同均无效。2.根据诉讼时效的规定，本案中部分物业服务费的诉讼时效已届满，法院不应支持。 北兴物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决周武立即向北兴物业公司支付物业服务费5769元，并承担滞纳金940.32元，共计6709.32元；2.本案诉讼费由周武承担。 一审法院认定事实：北兴物业公司属2级物业服务企业。周武系位于遂宁市国开区房屋（建筑面积145.65平方米）的业主，北兴物业公司系该小区物业服务企业。2009年6月15日，四川北兴实业有限公司、遂宁市兴和房地产开发有限公司与北兴物业签订《前期物业服务合同》，约定多层住宅的收费标准为0.50元／月／平方米，小高层住宅的收费标准为0.60元／月／平方米，高层住宅的收费标准为0.70元／月／平方米，物业服务费用可按半年期交纳，本合同期限从2009年6月15日起至业主委员会和业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。2014年6月，未来城业主委员会成立，并向相关主管部门备案。在未召开业主大会并征得三分之二以上业主同意的情况下，2014年12月28日，业主委员会代表未来城全体业主与北兴物业公司签订《未来城物业管理服务合同》，约定合同期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止，多层住宅物业服务费按每月每平方米建筑面积0.70元收取（执行时间2015年1月1日），电梯公寓二层以下（含二层）住宅物业服务费按每月每平方米建筑面积0.90元收取，电梯公寓二层以上住宅物业服务费按每月每平方米建筑面积1.20元收取（执行时间2015年1月1日），若逾期缴纳物业费的，按每天千分之三收取逾期缴费违约金。对电梯公寓二层以上住宅的物业服务费，北兴物业公司实际按每月每平方米建筑面积1.10元收取。2016年12月30日，未来城业主委员会与北兴物业公司签订《未来城物业服务合同》，约定合同期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，多层住宅物业服务费按每月每平方米0.70元收取，高层住宅二层以下（含二层）0.90元／月／平方米，二层以上1.10元／月／平方米（执行时间2017年1月1日），若逾期缴纳物业费的，按每天万分之五收取逾期缴费违约金。周武的物业费缴纳至2014年12月31日。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、北兴物业公司与未来城业主委员会签订的《物业服务合同》是否合法、有效；二、周武所欠北兴物业公司的物业管理费如何确定，是否部分超过诉讼时效；三、北兴物业公司主张的滞纳金是否应当支持。关于争议焦点一，未来城业主委员会，在未按照法定程序召开业主大会，且未征得该小区过半数业主同意的情况下，代表未来城全体业主与北兴物业公司分别于2014年12月28日和2016年12月30日分别签订了《物业服务合同》，违反了未来城小区业主委员会章程和业主大会议事规则，业委会主任代表全体业主签订《物业服务合同》应为无效，对未来城全体业主不具有约束力。关于争议焦点二，交纳物业费是每个业主的义务，拒交物业费，势必导致物业管理服务企业无法按照约定为小区全体业主提供有效的物业服务，从而损害全体业主的利益。北兴物业公司为未来城小区业主提供了物业服务，周武系该小区业主，客观上接受了北兴物业公司提供的物业管理服务，应当支付物业管理费。关于物业管理费计算的起算时间问题。周武辩称北兴物业公司主张的部分费用已经超过诉讼时效。本案中北兴物业公司虽然提供了《催费通知》，但不能证实北兴物业公司尽到了催收义务。北兴物业公司怠于行使权利，周武关于诉讼时效的抗辩，予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于民法总则诉讼时效的司法解释》第二条、第三条的规定，本案的物业管理费应自2015年10月1日始计算至2017年12月31日止。关于物业管理费的计算标准问题，北兴物业公司与周武未就物业管理费的计算标准达成协议。参照遂宁市发展和改革委员会与遂宁市住房保障和房屋管理局2013年11月19日发布的《关于公布遂宁市物业服务等级划分物业服务收费政府指导价标准及相关规定的通知》的规定，北兴物业公司系2级物业服务企业，此类企业对于有电梯的城区住房的物业服务收费基准价为1.10元/月/平方米。故周武所有的住房应当按照电梯住宅的收费标准计算,酌情认定该小区电梯住宅按1.10元/月/平方米。周武欠付的2015年10月1日至2017年12月31日期间的物业管理费为4325.81元（1.1元/月/平方米×27月×145.65平方米）。对于周武提出的“北兴提供物业服务不到位、未达到承诺的服务标准”的意见，一审法院认为，该意见不能对抗北兴物业公司要求支付物业服务费的请求，北兴物业公司为周武所在的小区提供了相应的物业服务，周武及其它业主事实上也接受了北兴物业公司提供的物业服务，虽然周武对北兴物业公司所提供的服务质量提出了意见，但其应当通过正常途径依法行使其业主的权利，而不是以拒绝缴纳物业服务费的方式来对抗，故对周武的抗辩意见，不予支持。关于争议焦点三，因北兴物业公司与未来城业主委员会于2014年12月28日和2016年12月30日签订的物业服务合同无效，不能根据前述合同主张滞纳金。故对北兴物业公司的该项诉讼请求，不予支持。同时，北兴物业公司作为物业服务企业，应充分兼顾到每一位业主的合理利益要求，通过优质服务、适时沟通、透明管理，减少类似纠纷发生。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于民法总则诉讼时效的司法解释》第二条、第三条规定，判决：一、被告周武于本判决生效后三日内向原告遂宁市北兴物业服务有限公司支付2015年10月1日至2017年12月31日的物业管理费4325.81元；二、驳回原告遂宁市北兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告周武负担。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审审理查明的案件事实予以确认。 本院认为，结合双方的诉辩理由，本案的争议焦点为：一、未来城业主委员会与北兴物业公司于2014年12月28日和2016年12月30日签订的《物业服务合同》是否合法、有效；二、北兴物业公司向周武主张的物业管理费是否部分超过诉讼时效。 关于争议焦点一，首先，强制性规范包括效力性规范和管理性规范。效力性规范指法律或行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或合同不成立的规范，或者是虽未明文规定违反这些禁止性规定将导致合同无效或合同不成立，但违反了这些禁止性规定后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范；管理性规范指法律或行政法规没有明确规定违反了此类规定将导致合同无效或合同不成立，而且违反此类规定后如果使合同继续有效也并不损害国家利益和社会公共利益。《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十二条的规定并未明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或合同不成立，违反了这些禁止性规定后如果使合同继续有效也并不损害国家利益和社会公共利益，只是损害当事人的利益，因此，《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十二条的规定属于管理性强制规范。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。故，即使未来城业主委员会违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十二条的规定或没有依据《未来城业主大会议事规则》的规定经过三分之二的业主投票通过与北兴物业公司签订了《物业服务合同》，也属于违反了法律、法规的管理性强制规范和未来城小区内部自治管理规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”调整范围。其次，被上诉人周武并未提交证据证实北兴物业公司对未来城业主委员会未依据《未来城业主大会议事规则》的规定经过三分之二的业主同意与北兴物业公司签订《物业服务合同》的事项知情，且被上诉人周武亦无证据证实北兴物业公司与业主委员会之间存在恶意串通的情形。最后，根据《物业管理条例》第十二条规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，如果被上诉人周武认为未来城业主委员会在选聘物业管理公司中存在侵害业主合法权益的行为，其可以请求人民法院予以撤销，而不能以此为由拒绝缴纳物业管理费。综上，未来城业主委员会与北兴物业公司分别于2014年12月28日、2016年12月30日签订的《物业服务合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效的情形，一审法院认定该合同无效实属不当，本院依法予以纠正。北兴物业公司为全体业主提供了物业管理服务，周武理应按照合同约定交纳物业管理费。对于北兴物业公司主张的滞纳金，因滞纳金实际系违约金性质，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错等因素综合考虑，而周武拖欠物业费系不满北兴物业公司服务质量以及双方未就物业管理费的计算标准达成一致意见，并非恶意拖欠，故本院对北兴物业公司主张的该项诉求不予支持。 关于争议焦点二，本案中北兴物业公司仅提供了《催费通知》，但该《催费通知》系其单方面作出，并无证据证实周武收到或知悉该催缴情况，因此，北兴物业公司并未提供充分证据证实其尽到了催收义务，一审法院支持周武提出的诉讼时效抗辩正确，本院予以维持。综上，因北兴物业公司主张周武拖欠物业费的计算标准为1.1元/月/平方米，低于2014年12月28日签订的《物业服务合同》约定的1.2元/月/平方米,系当事人对自身权利的自由处分，不违反法律、法规的禁止性规定，本院予以准许。因此，按照当事人处分原则及合同的约定，周武应支付2015年10月1日至2017年12月31日的物业管理费仍为4325.81元（1.1元/月/平方米×27月×145.65平方米）。 综上所述，北兴物业公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理正确，但认定案涉合同无效实属不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由遂宁市北兴物业服务有限公司负担25元，由周武负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  刘玉梅 审判员  郑 艳 审判员  梁 燕 二〇一九年十一月八日 书记员  谢 倩