浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终2776号 上诉人（原审原告）：浙商金汇信托股份有限公司，现住所地浙江省杭州市上城区庆春路199号浙江国贸大楼7楼。 法定代表人：余艳梅，董事长。 委托诉讼代理人：段瑞强，男，1977年1月17日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区，系公司员工。 委托诉讼代理人：章根源，浙江金哲律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：浙江三联集团有限公司，住所地浙江省金华市婺城区金安公路西侧金安路35号。 诉讼代表人：浙江三联集团有限公司管理人。 委托诉讼代理人：朱小燕，女，浙江三联集团有限公司管理人工作人员。 委托诉讼代理人：胡蓉芳，女，浙江三联集团有限公司管理人工作人员。 被上诉人（原审第三人）：丰志良，男，1961年1月31日出生，汉族，住浙江省金华市。 委托诉讼代理人：徐霞，浙江训和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘建云，浙江训和律师事务所律师。 上诉人浙商金汇信托股份有限公司（以下简称金汇信托公司）、浙江三联集团有限公司（以下简称三联集团公司）因与被上诉人丰志良破产债权确认纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初13775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月17日立案后，依法组成合议庭分别于2019年9月16日、11月7日公开开庭进行了审理。金汇信托公司的委托诉讼代理人章根源、三联集团公司委托诉讼代理人胡蓉芳、丰志良的委托诉讼代理人徐霞两次庭审均到庭参加诉讼，丰志良的委托诉讼代理人潘建云第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金汇信托公司上诉请求：撤销浙江省金华市婺城区人民法院作出的（2018）浙0702民初13775号民事判决；改判支持金汇信托公司一审全部诉讼请求或将本案发回重审；由三联集团公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，最高人民法院已作出确认金汇信托公司对涉案房产享有优先权的判决。最高人民法院于2018年7月31日作出（2018）最高法民再19号民事判决书，该判决书确认金汇信托公司享有金市国有（2014）第103-02695号《国有土地使用权证》项下的国有土地使用权及其上在建工程，且包括未完工部分的优先权，但以清单的方式清楚罗列金汇信托公司不能对在办理抵押登记前已出售的房屋和办理抵押登记后经金汇信托公司同意出售的179套房屋主张优先权，合计201套房屋。本案涉案房产，不在上述民事判决书所列的201套房屋清单中，故金汇信托公司对案涉房屋享有优先权。二、一审法院认定事实错误，金汇信托公司对案涉房屋享有抵押权，丰志良购房未获得金汇信托公司同意，不能获得房屋产权或者其他优先权益。在金汇信托公司向三联集团公司提供信托贷款后，双方就桂语山居房产项目已经建成99套房屋办理抵押登记。后因三联集团公司出售房屋需要，分别于2014年3月17日、4月1日、4月24日、5月26日向金汇信托公司提交《解除抵押申请》，以申请金汇信托公司对桂语山居二期项目中179套房屋出具解押证明，获得金汇信托公司对房屋销售、预抵押、合同备案的同意。虽然在《解除抵押申请》中有113套房屋并不在已办理抵押登记的房屋之列，但是三联集团公司仍然将其列入《解除抵押申请》附件列表之中，以求获得金汇信托公司对房屋销售、预抵押、合同备案的同意。这足以说明三联集团公司认同对外销售房屋前需获得金汇信托公司同意。三、一审法院认定事实不清，丰志良与三联集团公司签订《商品房买卖合同》的行为是三联集团公司为了抵偿工程款，而不是普通的买卖行为。丰志良曾向宜昌市森宇房地产开发有限公司、三联集团公司提交申请报告，并在报告中确认其在宜昌项目从事酒店配套附属工程，截至2013年9月底已完成工程量为人民币1333万元，尚未收到工程款人民币908万元，申请以三联集团公司开发的桂语山居项目住房抵偿部分工程款，而后明确抵偿住房为涉案房屋。 三联集团公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持金汇信托公司的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。对如下事实未作认定：1.案涉房屋系在三联集团公司与金汇信托公司签订的浙金信（抵）字HY-2014-016号-1《抵押合同》范围内的相关在建房产或已完工的房产。2.金汇信托公司对案涉房屋享有抵押权，丰志良购房时未获得金汇信托公司同意。3.丰志良购买案涉房屋是否属于消费型购房户未经一审法院核实认定。本案系以房抵宜昌工程款的，一审判决所认定的款项，丰志良实际并未支付，只是抵账行为。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》来分析判定金汇信托公司的在建工程抵押权不能对抗房屋买受人丰志良系错误。2002年6月27日起实行的批复已经被2003年的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及2007年的《中华人民共和国物权法》所修改。2.一审法律适用互相矛盾。在适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的同时适用了《中华人民共和国物权法》第一百八十条第五项、第一百八十七条、第一百九十一条，这是互相矛盾的。 对三联集团公司的上诉，三联集团公司管理人二审中向本院陈述，三联集团公司的上诉状并非是管理人提交的，因为三联集团公司在2018年12月份裁定重整成功，管理人就把三联集团公司的公章移交给了投资方东方资产公司，所以对于三联集团公司提交上诉状的事情，管理人是不清楚的，我们认为一审是支持管理人意见的，管理人也是没有必要上诉。 对金汇信托公司的上诉，三联集团管理人发表如下意见：最高人民法院（2018）最高法民再19号民事判决书虽然认定金汇信托公司有优先受偿权，但该优先受偿权不能对抗商品房买受人。而且丰志良在向管理人申报债权时，无论是丰志良还是三联集团公司，都未向管理人提供所谓的抵房申请及走账依据。管理人根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，认定涉案房屋在符合交付条件时将房屋交付给丰志良，并办理了相应的权属证书，并无不当。至于丰志良是否属于消费者购房，由法院认定。 金汇信托公司对三联集团公司的上诉没有意见，其认为三联集团公司的管理人只是监督权利，并不能代表三联集团公司的真实意思表示。 丰志良对金汇信托公司、三联集团公司的上诉一并答辩称，一审认定事实正确，适用法律正确。金汇信托公司就涉案房产享有的抵押权不能对抗丰志良购买该房产的权利。一、（2018）最高法民再19号民事判决书虽然确认了金汇信托公司对本案房产的优先受偿权，但也明确其抵押权与其他购房户相冲突，并未在该判决中予以判决，所以本案一审判决并未与（2018）最高法民再19号民事判决相冲突。二、丰志良与三联集团公司建立商品房买卖合同关系，无需获得金汇信托公司的同意，丰志良向三联集团公司购房并支付了全购房款，其是真实的商品房买受者。三、丰志良与三联集团公司签订商品房买卖合同行为系双方真实意思表现，不存在金汇信托公司所说的为了抵偿工程款。金汇信托公司所说的三峡工程与本案并无任何关联，丰志良与三联集团公司并未达成任何以房抵债协议。综上，丰志良系真实购房者，一审法院认定事实正确，应予维持。 金汇信托公司向一审法院起诉请求：1.撤销三联集团公司对丰志良享有桂语山居第14-6-201号房产产权及优于金汇信托公司的优先权的认定；2.确认丰志良不享有桂语山居第14-6-201号房产产权及优于金汇信托公司的优先权；3.三联集团公司不得将桂语山居第14-6-201号房产交付丰志良，并不得办理产权转让；4.确认金汇信托公司对桂语山居第14-6-201号房产享有第一顺位的破产债权优先受偿权；5.三联集团公司承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年3月10日，金汇信托公司与三联集团公司签订了编号为浙金信（贷）字HY-2014-016号《信托贷款合同》一份，约定：金汇信托公司同意向三联集团公司提供1.95亿元的贷款，可分笔发放，资金专项用于三联桂语山居项目（二期）后续工程建设；未经贷款人书面同意，借款人不得擅自改变贷款用途，不得将信托贷款资金用于股权投资，不得将信托贷款资金用于其他违反国家政策、法律法规及金融监管规定的用途；当借款人严重违反贷款合同约定且足以影响贷款合同项下债权安全时，贷款人有权宣布贷款合同项下部分或全部贷款本金立即提前到期，提前收回部分或全部已发放的贷款，要求借款人按贷款合同约定的每笔贷款期限（20个月）计算和支付贷款利息，并通过各种形式向借款人立即追索；抵押人（即三联集团）与贷款人符合抵押合同为其在本合同项下全部义务与责任的履行提供抵押担保，编号为浙金信（抵）字HY-2014-016号-1的抵押合同项下，抵押人以位于金华市婺城区桂语山居项目（二期）在建工程为全部信托贷款债权提供抵押担保；桂语山居项目（二期）高层住宅合计销售款（合同销售收入）不超过1.2亿元且排屋（包括叠排和联排）及别墅合计销售款（合同销售收入）不超过1.8亿元的情况下，贷款人应借款人要求可办理相应在建工程抵押的解押手续；桂语山居项目（二期）高层住宅合计销售款（合同销售收入）达到1.2亿元后借款人销售剩余高层住宅的，或排屋（包括叠排和联排）及别墅合计销售款（合同销售收入）达到1.8亿元后借款人销售剩余排屋（包括叠排和联排）及别墅的，借款人按每套房屋合同销售收入的80%作为保证金划入监管账户，保证金进入监管账户后，贷款人方办理相应的在建工程抵押的解押手续……双方对其它事项也作了约定。同日金汇信托公司与三联集团公司签署了编号分别为浙金信（抵）字HY-2014-016号-1的《抵押合同》，约定将三联集团公司开发建设的抵押物为位于金华安地镇安地村地块的在建工程及占用范围内的土地使用权；双方对其它事项也作了约定。2014年3月13日，双方办理了在建工程抵押登记手续及金市他项（2014）第56号他项权证。此后，金汇信托公司于2014年3月至4月期间，陆续向三联集团公司发放贷款本金1.95亿元。2018年7月31日经最高人民法院再审的（2018）最高法民再19号民事判决书认定金汇信托公司在建工程抵押权已经依法设立，该抵押权所支配的抵押物范围，应当以抵押合同约定内容作为确定权利范围的依据；金汇信托公司关于其在建工程抵押权的范围除在办理抵押登记前已经出售的房屋和办理抵押登记后经其同意出售的179套房屋及相应的土地使用权外，应当包括金市国用（2014）第103-02695号《国有土地使用权证》项下的其余国有土地使用权及其上在建工程，包括未完工的部分的诉请理由成立，予以支持；金汇信托公司关于案涉在建工程抵押权仅限于办理了《在建工程抵押登记证明》的50套房屋及其相应的土地使用权的诉讼理由，并无相应的事实和法律依据，不予支持；三联集团公司关于金汇信托公司的在建工程抵押权与其他购房户的权利相冲突，以及破产管理人接管后新增的建筑物不属于抵押权范围的诉讼主张，因不属于该案的审理范围，最高人民法院在该案中不予理涉。另还认定根据该案的实际情况，案涉浙金信（抵）字HY-2014-016号-1《抵押合同》的约定，有权就信托贷款合同项下全部债权对案涉土地上规划可建设的全部工程享有优先受偿权的情况下，该项登记构成重复抵押，不影响对金汇信托公司的在建工程抵押权的标的物范围、优先受偿的主债权范围的认定。抵押物清单明确抵押物包括本案所涉的三联桂语山居第G5幢201房屋，面积为119.54平方米，抵押债权数额为1195400元。2014年3月13日，金汇信托公司与三联集团公司向抵押登记部门办理了包括该房屋在内的房产的在建工程抵押登记手续并取得金房建婺字第ZJ00002424号他项权证。2015年8月12日，金华市婺城区人民法院以（2015）金婺破（预）字第9号民事裁定书，受理了三联集团公司破产重整申请，2015年10月8日丰志良申报涉案房屋的债权，并列为确认的普通债权，因未有人提出异议和诉讼。经三联集团公司申报，一审法院于2016年2月23日作出（2015）金婺破字第8-6号民事裁定书，裁定确认包括丰志良在内的申报债权，已发生法律效力。2018年9月8日，三联集团公司的破产管理人经审核向金汇信托公司发送（2015）三联破管字805号《告知函》，以丰志良向其申报债权为由，准备将涉案房屋交付给丰志良，并协助办理相应的权属证书，如有异议，自接到本函之日起十五日内，可依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条之规定，向法院提起诉讼。另查明，2014年1月21日三联集团公司领取了涉案商品房预售证。2014年7月3日，丰志良与三联集团公司签订了1份不完整的《商品房买卖合同》，三联集团公司未盖公章，只有丰志良签名。同月28日，三联集团公司向丰志良开具了销售不动产发票金额1276007元，注明桂语山居14-6-201。合同未备案登记。2014年1月6日，由丰志良汇给三联集团公司3809393元（含涉案款1276007元）。 一审法院认为：案件诉辩双方争议焦点为金汇信托公司对涉案房屋优先受偿权是否对抗买受人的权利。金汇信托公司认为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的有关规定，在买卖合同订立前就已经抵押的，丰志良不能要求交付房屋或行使优先权；在未获得抵押权人同意情况下，丰志良不获得房屋产权或其他优先权益，而应向三联集团公司主张违约责任。对此，一审法院认为金汇信托公司的主张不成立，理由：一、三联集团公司对涉案抵押商品房有销售权利。金华市中级人民法院以（2017）浙07民终1993号民事判决书，认定金汇信托公司与三联集团公司的信托贷款合同及抵押合同虽约定销售额未达规定条件时，金汇信托公司应三联集团公司要求可办理相应在建工程抵押的解押手续，但未明确约定办理解押手续的条件，故三联集团公司无论以何理由要求解押，金汇信托公司可自行决定是否同意。金汇信托公司作为专业的信托公司，理应对三联集团公司的解押申请理由是否符合事实进行审查，并在审查的基础上基于自己独立的判断和自身利益决定是否同意三联集团公司的申请。然，在卷无证据证明金汇信托公司对上述解押理由是否真实进行了实质审查，金汇信托公司亦未明确其系怠于进行实质审查，还是基于自身利益故意放弃实质审查，故三联集团公司的解押申请理由是否虚构或是否与他人恶意串通与金汇信托公司解押行为之间并无必然因果关系。对此，金汇信托公司主张三联集团公司无权销售商品房的理由，不予采纳。二、金汇信托公司的抵押权不得对抗购房者的权利。按最高人民法院再审的（2018）最高法民再19号民事判决书的认定，金汇信托公司为涉案土地使用权抵押权人，确定为普通债权抵押权人，认定了抵押权所支配的抵押物范围，而确认金汇信托公司的优先受偿权，但不得对抗商品房购买者，理由：2002年的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（简称批复）的规定。《批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。三、金汇信托公司的诉请未超过诉讼时效。2018年9月21日，三联集团公司的破产管理人经审核向金汇信托公司发送（2015）三联破管字758号《告知函》，及金汇信托公司对包括涉案房产抵押优先权纠纷的诉讼，直至最后2018年7月31日经最高人民法院再审的（2018）最高法民再19号民事判决书的判决，均未超过诉讼时效，故丰志良的抗辩申请，不予支持。上述，丰志良虽未与三联集团公司签订正式《商品房买卖合同》，但有收款收据和购房税务发票等，均载明购房者、房号房款，符合购房合同的成立要件，且为真实的商品房买受者。金汇信托公司有桂语山居第14-6-201号房产的抵押权，但不得对抗丰志良已购买该房产的权利。故对金汇信托公司的诉请，予以驳回。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第（五）项、第一百八十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，及参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等规定，判决：驳回金汇信托公司的诉讼请求。案件受理费40元（已减半收取），由金汇信托公司负担。 本院二审期间三联集团公司未提交新证据。金汇信托公司提供如下证据：证据一、不动产权属查询结果单三页，用以证明丰志良名下已登记有三套房产，其所购的案涉房产系投资行为而非消费型行为。证据二、转账记录4页，用以证明以房抵工程款的事实。证明涉案款项3809393元在2014年1月6日先由三联集团公司打款至三联控股集团有限公司，而后由三联控股集团有限公司打款至宜昌市森宇房地产开发有限公司继而汇入丰志良的账户，再由丰志良打款到三联集团公司，完成一个非常完整的闭环，达到丰志良自己所出具的以房抵工程款申请的目的。从整个走账的路径及发生的金额分析，其购买案涉房产就是一个以房抵债的行为。 三联集团公司质证认为：对证据一、二真实性没有异议，对关联性由法院认定。 丰志良质证认为：对证据一，真实性没有异议，但对关联性有异议。丰志良名下有其他房产，并不代表涉案房产不是真实购房行为。对证据二，真实性没有异议，但对关联性有异议。丰志良与宜昌市森宇房地产开发有限公司之间存在工程往来款，宜昌市森宇房地产开发有限公司于2014年1月6日支付的款项在备注中明确是工程款3809393元，至于宜昌市森宇房地产开发有限公司支付丰志良该款项的款项来源，丰志良并不清楚。与丰志良有关的两份银行凭证恰恰证明了丰志良向三联集团公司支付的款项是购房款，在比对证据时三联集团公司会计凭证中记载着丰志良支付给三联集团公司的款项也是购房款，而宜昌市森宇房地产开发有限公司支付给丰志良的是工程款，这恰恰证明了两个不同的款项支付，代表着两个不同的法律关系，丰志良与三联集团公司系真实的购房行为，是一个商品房买卖关系。丰志良对三联集团公司、三联控股集团有限公司、宜昌市森宇房地产开发有限公司之间的款项往来、款项性质均不知情，不能证明金汇信托公司的待证目的。 丰志良提供如下证据：证据一、宜昌市森宇房地产开发有限公司情况说明、支付丰志良的工程款明细各一份。证据二、丰志良电子银行回单及交易明细各一份。以上证据共同证明涉案房屋系丰志良自有资金购买，自有资金的来源系宜昌市森宇房地产开发有限公司支付的工程款。 三联集团公司质证认为：上述证据的三性均由法院认定。 金汇信托公司质证认为：工程款的支付和房款的支付是事先谈好以房抵债，才出现款项从宜昌市森宇房地产开发有限公司到丰志良，再到三联集团公司，继而通过三联控股集团有限公司又回到宜昌市森宇房地产开发有限公司，形成一个完整的闭合。 本院认证认为，经核对原件，对上述当事人提交的证据真实性予以认定，对其证明目的在本院认为中综合阐述。 本院对一审查明的事实除“抵押物清单明确抵押物包括本案所涉的三联桂语山居第G5幢201房屋，面积为119.54平方米，抵押债权数额为1195400元。”外，予以确认。另查明，三联集团公司、三联控股集团有限公司、宜昌市森宇房地产开发有限公司系关联公司。2014年1月6日13:09分宜昌市森宇房地产开发有限公司转账给丰志良3809393元，13:28分丰志良转账给三联集团公司3809393元，13:57分三联集团公司转账给三联控股集团有限公司3809393元，14:13分三联控股集团有限公司转账给宜昌市森宇房地产开发有限公司3809393元。2019年7月9日的不动产权属查询结果单显示，丰志良名下登记有三套房屋，包括坐落于金华市房屋一套，权证号码为浙（2018）金华市不动产权第0042202号，其中1层建筑面积88.62平方米，-1层建筑面积63.77平方米；坐落于金华市房屋一套，权证号码为浙（2018）金华市不动产权第0042204号，其中1层建筑面积88.62平方米，-1层建筑面积63.77平方米；坐落于房屋一套，权证号码为00132941、金市国用（2004）第6-22324号，其中6层建筑面积106.62平方米、阁楼72.78平方米、附房11.91平方米。 本院认为，本案争议焦点为丰志良是否属于正常的商品房消费者，应否优先保护丰志良的购房行为。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。上述规定系为保护消费者生存权而作出的例外规定，规定中的“商品房消费者”应当限于已经支付价款超过合同约定总价款的百分之五十，所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋的买受人。本案所涉购房款系先由宜昌市森宇房地产开发有限公司向丰志良转账3809393元，当日丰志良将相同数额款项转至三联集团公司账户，三联集团公司收到后通过三联控股集团有限公司即全部转账给宜昌市森宇房地产开发有限公司。款项流转各方虽备注的款项用途不同，但流转款项金额相同，且在同日1个小时左右完成，结合三联集团公司、三联控股集团有限公司、宜昌市森宇房地产开发有限公司系关联公司的事实，本院认为前述资金流转属于走账，不是真实的支付购房款行为。故，本院认为丰志良并未实际支付购房款，且在案涉房屋同一市范围内，丰志良名下已登记有三套可用于居住的房屋，并非《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定的“商品房消费者”，依法不得对抗金汇信托公司享有的抵押权。关于金汇信托公司要求确认第一顺位的破产债权优先受偿权的问题，不属于本案审理范围，本院在本案中不予处理。故对金汇信托公司的诉讼请求合理合法部分，予以支持。一审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初13775号民事判决； 二、撤销浙江三联集团有限公司对丰志良享有桂语山居第14-6-201号房产产权及优于浙商金汇信托股份有限公司的优先权的认定； 三、丰志良不享有桂语山居第14-6-201号房产产权及优于浙商金汇信托股份有限公司的优先权； 四、浙江三联集团有限公司不得将桂语山居第14-6-201号房产交付丰志良，并不得办理产权转让； 五、驳回浙商金汇信托股份有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费40元、二审案件受理费80元，均由浙江三联集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张翼挺 审 判 员 高丽霞 审 判 员 金佳卉 二〇一九年十一月二十日 代书记员 施秀慧