陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终12719号 上诉人（原审被告）：卢新智，男，汉族，1961年8月2日出生，陕西省日报传媒集团职工，住西安市碑林区。委托代理人：童浩，陕西观瀚律师事务所律师。委托代理人：白芬蕾，陕西观瀚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘引萍，女，汉族，1967年11月24日出生，陕西日报传媒集团退休职工，住陕西日报传媒集团家属院。委托代理人：周文海，陕西平镜律师事务所律师。委托代理人：郭振杰，陕西平镜律师事务所律师。上诉人卢新智因与被上诉人刘引萍确认合同效力纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初8894号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，卢新智系陕西日报传媒集团的员工，陕西日报传媒集团为解决职工住房问题，与陕西地建达成协议，其职工可以以低于市场的价格在“南山花园”购买房屋。2016年5月5日卢新智与陕西地建房地产开发有限责任公司签订《南山花园商品房认购协议》，该协议约定：卢新智购买陕西地建开发的“南山花园”6号楼3单元9层西户的商品房，单价3980元。2016年5月1日刘引萍和卢新智签订的《商品房转让协议》，上约定：甲方（卢新智）自愿将标的房屋的认购权转让给乙方（刘引萍），乙方同意受让标的的认购权并决定购买标的房屋。标的房屋的认购权转让价款1万元，乙方在签订本协议同时一次性付给甲方。甲方收款的同时当面出具自述的收据交还给乙方。本协议生效后，甲方向乙方出具选房委托书，乙方以甲方名义办理标的房屋的挑选和购房手续，因办理购房需要产生的全部应付款项均应由乙方支付。购房时所出具的全部书面材料等均应由乙方保存原件。甲方为标的房屋名义上的权利人，乙方为标的房屋实际权利人，标的房屋的一切权利由乙方行使，一切义务由乙方承担。在开发商通知并许可的情况下，标的房屋购买人由甲方变更为乙方，甲方应当履行协助义务。合同签订后，刘引萍向卢新智如约支付了费用，卢新智将其与陕西地建房地产开发有限责任公司签订《南山花园商品房认购协议》交付给刘引萍。随后刘引萍以卢新智的名义依约向陕西地建房地产开发有限责任公司缴纳了房屋首付款。2018年7月，陕西地建房地产开发有限责任公司发出通知，要求在购买房屋的同时必须认购车位，房屋和车位的实际购买人可以同陕西地建重新签订认购合同，至此，刘引萍、卢新智对合同的履行发生争议，诉至法院。庭审中，卢新智认为签订该协议时未告知自己的妻子，故侵害了妻子的合法权益，另外该合同所涉房屋不属于能够合法买卖的房屋，故该合同应当无效。另查明，2018年7月20日、7月24日及7月25日，地建房地产公司分别发出关于南山花园认购资格问题的通知，要求认购双方自通知发出之日起30日内，持起诉状、法院案件受理通知书、诉讼费发票，在提交上述资料3日内，各缴纳全部房款（含车位款暂定20万元）一半作为保证金，保留认购资格并冻结该房屋销售。其后，刘引萍向地建房地产公司交纳房屋保证金。刘引萍于2018年08月14日起诉至西安市长安区人民法院称，2016年5月，陕西日报传媒集团与陕西省土地工程建设集团合作开发位于西安市长安区XX小区项目，卢新智获批认购资格。2016年5月1日，卢新智与刘引萍签订《商品房转让协议》，约定卢新智自愿将房屋的认购权转让给刘引萍，刘引萍同意受让该标的房屋的认购权，购房指标转让费1万元，随后刘引萍向卢新智支付了指标转让款，并挑选了南山花园6号楼3单元9层西户，建筑面积156平米的房屋一套，并于2016年8月24日向开发商支付了房屋认购款74176元。2018年7月，开发商通知可以更名并缴纳剩余房款，卢新智拒绝配合。故刘引萍诉至法院，请求法院判令：1、请求确认刘引萍、卢新智签订的《商品房转让协议》有效。2、卢新智履行协助义务，将南山花园5号楼3单元16层西户的房屋购买人更名至刘引萍名下，3、卢新智承担本案的诉讼费用。卢新智辩称，不同意刘引萍的诉讼请求，理由如下：1、该房产属于卢新智和妻子的共同财产，但是该协议是卢新智独自完成，本案缺乏必要诉讼的卢新智。卢新智私自缔约行为损害了其妻子的权益，故该转让行为应无效。2、该协议标的违法，故双方签订的协议无效。本案涉及的房产不具备进入市场交易的法律条件，无预售许可证和销售许可证，不得上市流通。该合同违反了法律强制性规定。3、刘引萍本身拥有单位住宅两套，现又在单位多次购买其他房产，违背了限购政策，实际是以合法形式掩盖炒房的目的。4、双方签订的协议显失公平，签订合同后，刘引萍仅向卢新智支付了1万元，现西安房价上涨，刘引萍可获得超过100万以上的收益，卢新智利益受到了损害，故希望驳回刘引萍的诉讼请求。另，是因为2018年陕西地建通知所有购房人必须同时购买车位，由于双方没有购买车位的协议，故导致刘引萍、卢新智的协议得不到履行。对于刘引萍称其缴纳的保证金与卢新智无关，与本案没有关联性。一审法院认为，单位内部组织职工购买的低于市场价格的房屋应当视为单位对职工解决住房问题的扶持，是一种财产性权利，对于集资房的指标转让并无法律禁止性规定，本案的涉案标的为房屋的认购权，而非房屋本身。双方在签订《商品房转让协议》虽名为商品房转让，实际为购房指标的转让，是双方真实意思的表达。庭审中，卢新智提出未向其妻子告知，其妻子不知情且不同意出售该指标，但其妻子居住陕西日报社家属院，对于单位购买房屋的事实却称不知情，且在出售该转让指标后2年才提出不知情、不同意的诉求，与常理不符，故对卢新智该辩称不予采信。刘引萍向卢新智支付了转让的费用，并如约以卢新智的名义向房地产开发企业缴纳相应房款，该协议应当合法有效，双方应当按照约定履行合同。刘引萍在购买该购房指标时，陕西地建未告知房屋和车位必须“捆绑销售”，故本案与车位是否应当同时购买无关。陕西地建于2018年7月通知办理的更名为认购协议的更名，卢新智已经将该房屋的购买资格出售给刘引萍，根据善意履行的原则，卢新智应当配合陕西地建的要求，进行认购协议更名。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四条，第八条、第六十条之规定，判决如下：一、确认刘引萍和卢新智2016年5月1日签订的《商品房转让协议》合法有效。二、卢新智于判决生效后十日内配合刘引萍在陕西地建房地产开发有限责任公司处将“南山花园”6号楼3单元9层西户房屋认购协议更名至刘引萍名下。诉讼费100元，刘引萍已预交，由卢新智负担。宣判后，卢新智不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实错误。1、双方签订转让协议时，卢新智没有告知其配偶，事后也未征得其同意。刘引萍未提交证据证明其在与卢新智签约之前或之后征求或告知过卢新智的配偶意见。2、双方缔约的目的就是房产转让，协议标的物也是房产，不是认购权。3、陕西地建在2018年7月份的多份文件中都明确表明购房者同时必须认购车位，且更名的相关流程及缴纳保证金的通知中均涉及购房资格与车位认购应同时履行。一审法院把本案协议与后续业务必然要与房地产开发公司签订合同的可行性及关联性割裂开来，属于认定事实错误。4、卢新智签订的仅是房屋买卖合同，一审法院强加给卢新智合同之外的配合刘引萍相关车位买卖的义务，超出了法定善意第三人权利的范畴。5、单位集资房不仅是一种财产权益，与单位的人事管理、生产经营等多方面具有关联性。二、一审判决证据不足。一审判决以卢新智妻子在XX社XX道卢新智处分夫妻共同财产缺乏证据支持。三、一审程序违法。本案涉及的房产是卢新智及其妻子的共同财产，卢新智妻子参与诉讼的权利不应被剥夺，卢新智妻子为本案共同必要被告。一审法院遗漏当事人。四、一审判决适用法律错误。1、南山花园属于违建，不属于人民法院管辖范围。2、刘引萍拥有多处房产，违反国家调控政策。3、违反了合同法第52条第三款、第四款规定。五、一审判决不具有执行性，无法实际执行。上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回刘引萍的诉讼请求；2、由刘引萍承担一审、二审诉讼费用。刘引萍辩称，一、一审认定事实清楚，双方签订的协议书是双方真实意思表示，真实有效。卢新智收取了刘引萍的转让费，刘引萍也以卢新智的名义也以开发商签订合同并交纳购房款，卢新智应协助刘引萍办理更名手续。二、本案涉及转让标的是购房资格，不是商品房。三、一审程序合法。卢新智出具声明表示已征得配偶同意，现卢新智所谓的私自缔约行为损害其妻子权益，是卢新智的内部行为，刘引萍系善意第三人，不存在过错。四、本案转让购房资格，系陕西日报传媒集团内部职工房屋，与商品房存在的本质区别，一审适用法律是正确的。五、上诉状是卢新智妻子的主张权，不属于民事诉讼，卢新智妻子不是当事人，为卢新智妻子主张权益，是主体错误。六、卢新智在一审中没有提出追加被告，还申请了其妻子作为证人出庭。七、夫妻互为代理权。即便是卢新智隐瞒了事实，也是卢新智与妻子间夫妻财产问题。本案实质是因房屋上涨，卢新智想撕毁合同获取非法利益。综上，一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，2016年5月5日卢新智（乙方）与陕西地建房地产开发有限责任公司（甲方）签订的《南山花园商品房认购协议》第四条第（2）项约定，在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利。《商品房买卖合同》签订后，甲方不予办理变更手续。一审判决认定事实属实。本院认为，上诉人购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，与涉案商品房的出卖人陕西地建房地产开发有限公司建立涉案商品房买卖合同关系的买受人并非上诉人，本案与通常房屋买卖之交易相比，其特殊性在于案涉购房的买受主体具有资格特定性，而上诉人仅是转让了购买特定房屋的特许权利，且上诉人转让购房资格的行为并不为我国法律和行政法规所禁止，故涉案购房指标资格转让协议系双方当事人的真实意思表示，应合法有效。上诉人所取得的认购资格是基于其陕西日报传媒集团的职工身份，其认购顺序号是根据职工工龄、职务、职称等因素确定，是陕西日报传媒集团对其集团职工的一种政策性补贴，与上诉人的配偶无关。上诉人向被上诉人转让的是认购资格，该资格的取得与其配偶无关，该资格的转让也无需其配偶同意。故一审判决不存在遗漏当事人的程序违法问题。最后，本案证据表明，涉案楼盘的开发企业地建公司也为资格转让后的合同履行创造了相应的便利条件，购房资格的转让并不存在上诉人所主张的法律上或者事实上不能履行的问题，故上诉人认为涉案购房资格转让协议履行不能的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的诉称理由不能成立，一审判决正确，应予维持。上诉人的上诉依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，卢新智已预交，由卢新智承担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○一九年十一月六日  书 记 员  杨 洁 珊 1