重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初8023号原告：重庆市江北嘴物业服务有限公司，住所地重庆市江北城A18-1地块江北城CBD招商楼207、218室，统一社会信用代码915001055842911388。法定代表人：吴加妙，董事长。委托诉讼代理人：莫涛，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔羽佳，重庆百君律师事务所实习律师。被告：穆礼华，男，1971年1月29日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：钟松，男，住北京市昌平区，单位推荐。被告：重庆硕源商贸有限公司，住所地重庆市南岸区南滨路22号1栋14-1号，统一社会信用代码91500108057797671A。法定代表人：万茂侠，执行董事兼总经理。原告重庆市江北嘴物业服务有限公司（以下简称江北嘴公司）与被告穆礼华、重庆硕源商贸有限公司（以下简称硕源公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江北嘴公司的委托诉讼代理人莫涛、孔羽佳到庭参加诉讼。被告穆礼华经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉；被告硕源公司经本院公告送达起诉状副本、开庭传票等诉讼材料，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告江北嘴公司向本院提出诉讼请求：一、判令二被告共同向原告支付122211.6元（其中2018年7月1日至2019年3月31日期间的物业费120875.49元，2018年6月1日至2019年3月31日的电费1336.11元，其中自用电费809.64元，损耗分摊部分526.47元）；并以前述欠款122211.6元为基数，从2018年11月1日起至款项实际支付之日止，按日千分之三的标准计算违约金；二、判令二被告共同向原告支付律师费14400元。事实和理由：原告系江北嘴金融城2号项目物业服务企业，2013年12月20日，与被告硕源公司签署《前期物业服务协议》，约定原告为被告名下的位于江北区东升门路X号金融城X号X栋X-X室提供物业管理服务，以及水电气等费用代收代缴服务。后硕源公司将该房屋出租给穆礼华。2018年1月4日，穆礼华将房屋转租给了重庆乾德企业管理顾问有限公司，并与原告订立《前期物业服务三方协议》。在物业服务期间，被告拖欠物业费、水电费。为维护原告的合法权益，特起诉至法院。被告穆礼华辩称，被告拖欠物业费属实。由于物业处于闲置状态，被告未实际享受原告提供的服务，没有水、电的消耗，请求对物业费、律师费给予一定程度的减免；违约金的计算标准过高，请求减免或法院予以调整。被告一次性支付款项存在困难，请求分期分期支付。被告硕源公司未出庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告举示的不动产权信息查询结果、前期物业服务协议、前期物业服务三方协议、会计记账凭证、民事法律委托合同、进账单、发票因系原件，本院予以采信。本院认定事实如下：被告硕源公司系位于重庆市江北区东升门路61号14-4房屋的业主，房屋建筑面积497.43平方米。2013年12月20日，原告与被告硕源公司签署《前期物业服务协议》，约定：根据重庆江北嘴金融城2号项目建设单位重庆市江北嘴置业有限公司委托，原告同意对重庆江北嘴金融城2号项目提供物业管理服务。被告应根据本协议、原告与建设单位签订的《重庆江北嘴金融城2号项目前期物业服务合同》及《重庆江北嘴金融城2号项目业户临时管理规约》执行。本协议签订后即视为被告同意并接受原告对重庆江北嘴金融城2号项目提供前期物业管理服务，服务内容包括但不限于物业、道路、共用设施设备等实施管理、组织和维护工作。物业管理服务费，按建筑面积计算收取：写字楼物业管理服务费27元/月/建筑平方米（含物管费、公共能耗费、空调费），其中物业费15.62元/月/建筑平方米、公共能耗费3.7元/月/建筑平方米（电梯运行费、生活水泵运行费、公共照明费、办公用水费、绿化用水费、保洁用水费、卫生间排风、开水器）、空调费7.68元/月/建筑平方米。物业管理服务费（含物管费、公共能耗费、空调费）按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日之前（或以原告书面通知时间为准）预交下月的物业管理服务费用，逾期将按每日加收应交纳费用千分之三的违约金。受有关部门委托原告可提供水、电、气等代收代缴费服务，业主或使用人逾期未交纳水、电、气等费用的从逾期之日起每天按应交费总的千分之三交纳违约金。服务期限自本物业首批交付业户之日起，至本物业业主委员会成立并与原告签订《物业服务合同》之日，或者本物业业主大会、业主委员会决定另行聘请的物业服务企业入场三方签署交接文件之日止。2014年5月30日，被告硕源公司将涉案房屋出租给被告穆礼华，约定租赁期限为2014年5月30日至2026年5月29日；租赁期间，该物业每月的物管费、通讯费、水电费、天然气费及其他相关费用均由被告穆礼华承担，应按相关收费部门的规定缴纳。2018年1月4日，原告（丙方）与被告穆礼华（甲方）、重庆乾德企业管理顾问有限公司（乙方）签订《前期物业服务三方协议》，约定甲方应履行甲丙双方签署的物业服务合同、临时管理规约等相关协议；甲方应督促乙方向丙方按时缴纳费用，甲乙双方向丙方承担共同支付义务；写字楼物业管理服务费27元/月/建筑平方米（含物管费、公共能耗费、空调费）；物业管理服务费用须按月缴纳，应在每月25日之前（或以丙方书面通知时间为准）预缴下月的物业管理服务费用，逾期将按每日加收应缴纳费用千分之三的违约金；受有关部门委托丙方可提供水、电等代收代缴服务，逾期未交纳水、电等费用的从逾期之日起每日按应缴费总的千分之三交纳违约金。任何一方违反本协议约定的，均应承担违约责任，并应承担另一方为实现债权而产生的所有费用，包括但不限于律师费、诉讼保全担保费、评估费等。被告从2018年7月1日起未交纳物业服务费，从2018年6月1日起未交纳电费。另原告与重庆百君律师事务所签订《民事法律事务委托合同》，原告向重庆百君律师事务支付律师服务费14400元。本院认为，原告与被告硕源公司签订的前期物业服务协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。被告硕源公司将涉案房屋出租给了被告穆礼华，之后原告与被告穆礼华、重庆乾德企业管理顾问有限公司签订《前期物业服务三方协议》亦系当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。被告硕源公司作为业主、被告穆礼华作为承租人，均负有向原告缴纳物业服务费等费用的义务。故二被告应向原告交纳2018年7月1日至2019年3月31日期间的物业服务费120875.49元（497.43平方米×27元/月/平方米×9个月），2018年6月1日至2019年3月31日的自用电费809.64元、损耗分摊部分526.47元。关于律师费，由于有关律师费承担的约定仅在原告与被告穆礼华之间，故由被告穆礼华向原告支付律师费14400元。关于违约金的问题。原告主张了电费的违约金，由于电费属于原告代收代缴，合同未约定何时缴纳电费，原告亦未举示证据证实进行过催收，根据合同法的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，故被告应从原告向法院起诉之日再给予必要的准备时间之次日即2019年5月13日起算。被告穆礼华提出违约金标准过高，请求调整。本院认为，对于当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，予以调整。本案中，被告迟延履行金钱债务给原告造成的损失，本质上即为利息损失，双方合同约定的违约金标准为每日千分之三，该标准明显过高，本院予以调整。本院认为，结合中国人民银行同期贷款年利率4.35%上浮30%，即以年利率5.7%标准计算违约金为宜。二被告应向原告支付违约金（以2018年7月至同年11月的未付款67153.05元为基数，按照年利率5.7%的标准，从2018年11月1日起计算至实际支付上述款项之日止；以2018年12月的未付款13430.61元为基数，按照年利率5.7%的标准，从2018年11月26日起计算至实际支付上述款项之日止；以2019年1月的未付款13430.61元为基数，按照年利率5.7%的标准，从2018年12月26日起计算至实际支付上述款项之日止；以2019年2月未付款13430.61元为基数，按照年利率5.7%的标准，从2019年1月26日起计算至实际支付上述款项之日止；以2019年3月未付款13430.61元为基数，按照年利率5.7%的标准，从2019年2月26日起计算至实际支付上述款项之日止；以未付的电费1336.11元为基数，按照年利率5.7%的标准，从2019年5月13日起计算至实际支付之日止）。对原告超过此部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆硕源商贸有限公司、穆礼华于本判决书生效之日起十日内支付原告重庆市江北嘴物业服务有限公司物业服务费120875.49元。二、被告重庆硕源商贸有限公司、穆礼华于本判决书生效之日起十日内支付原告重庆市江北嘴物业服务有限公司自用电费809.64元、损耗分摊电费526.47元。三、被告穆礼华于本判决书生效之日起十日内支付原告重庆市江北嘴物业服务有限公司律师费14400元。四、被告重庆硕源商贸有限公司、穆礼华于本判决书生效之日起十日内支付原告重庆市江北嘴物业服务有限公司违约金（以2018年7月至同年11月的未付款67153.05元为基数，按照年利率5.7%的标准，从2018年11月1日起计算至实际支付上述款项之日止；以2018年12月的未付款13430.61元为基数，按照年利率5.7%的标准，从2018年11月26日起计算至实际支付上述款项之日止；以2019年1月的未付款13430.61元为基数，按照年利率5.7%的标准，从2018年12月26日起计算至实际支付上述款项之日止；以2019年2月未付款13430.61元为基数，按照年利率5.7%的标准，从2019年1月26日起计算至实际支付上述款项之日止；以2019年3月未付款13430.61元为基数，按照年利率5.7%的标准，从2019年2月26日起计算至实际支付上述款项之日止；以未付的电费1336.11元为基数，按照年利率5.7%的标准，从2019年5月13日起计算至实际支付之日止）。五、驳回原告重庆市江北嘴物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3032.24元，由被告重庆硕源商贸有限公司、穆礼华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  黄 静人民陪审员  别晓玲人民陪审员  李 蓉二〇一九年十一月二十六日法官 助理  刘成林书 记 员  卢俊玲