苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0509民初9558号 原告：苏州路劲商业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇开平路180号赛格商贸广场-3698。 法定代表人：单颂曦，董事长。 委托诉讼代理人：李华栋，江苏博爱星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴明鑫，江苏博爱星律师事务所实习律师。 被告：苏州百川影业有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇人民路180号赛格商贸广场四楼。 法定代表人：凌德碧。 原告苏州路劲商业管理有限公司（以下简称路劲公司）与被告苏州百川影业有限公司（以下简称百川公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序于2019年11月14日公开开庭进行审理，原告路劲公司的委托诉讼代理人李华栋到庭参加诉讼，被告百川公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告路劲公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的自2018年11月1日至2019年1月31日的租金266178元，并承担以上述金额为基数，按照每日千分之一承担自2019年1月31日起至实际履行之日止的逾期履行违约金；2、被告共同支付拖欠的自2018年11月1日至2019年1月31日的物业费105012元，并承担以上述金额为基数，按照每日千分之一承担自2019年1月31日起至实际履行之日止的逾期履行违约金；3、诉讼费、原告律师代理费由被告承担。审理中，原告将诉讼请求变更为：1、被告向原告支付拖欠的自2018年11月1日至2019年1月31日的租金257874元，并承担以上述金额为基数，按照每日千分之一承担自2019年1月31日起至实际履行之日止的逾期履行违约金；2、被告共同支付拖欠的自2018年11月1日至2019年1月31日的物业费84780元，并承担以上述金额为基数，按照每日千分之一承担自2019年1月31日起至实际履行之日止的逾期履行违约金；3、诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告路劲公司与被告百川公司于2017年7月3日签订了《苏州路劲又一城商铺租赁合同》，合同约定原告作为出租人将坐落于苏州市吴江区松陵镇开平路180号赛格商贸广场-3698号苏州路劲又一城内的编号4F-01的商铺出租给被告，建筑面积为2826平方米，租赁期限为10年，自2017年11月24日至2027年11月23日止，约定自2017年11月24日至2020年11月23日的租金为每月88726元，一个月缴纳一次，自2017年11月24日至2018年2月28日物业费为每月94223元，之后按照每平方每月10元的计算标准为29170元，三个月缴纳一次。因被告一直拒付2017年11月24日至2018年10月31日的租金及自2018年3月1日至2018年10月31日的物业费，原告诉至法院，在法院的主持下达成了（2018）苏0509民初11315号民事调解书，约定“被告于2019年1月31日前支付原告租金、物业费合计1144857元、违约金260263元，共计1405120元；律师费损失80000元，诉讼保险服务费3000元，合计83000元；案件受理费44475元，保全费5000元，合计49475元。如被告未能按期于2019年1月31日前支付，则原告与被告签订的《苏州路劲又一城商铺租赁合同》解除，原告有权就被告未履行部分申请执行。”现该民事调解书已经生效，被告拒不按期履行支付义务，原告已向法院申请强制执行。虽原被告之间签订的《苏州路劲又一城商铺租赁合同》已于2019年1月31日解除，但被告在租赁期间2018年11月1日至2019年1月31日仍实际使用该商铺，至今分文未付租金及物业费，造成原告巨大的经济损失。根据合同17.1条约定，乙方（即被告方）逾期支付租金、物业管理费、水、电等费用，经甲方（原告）书面催告后七日内仍未支付的，自催告期届满之日起，每逾期一日，按逾期应付款项的千分之一支付违约金。另根据合同第二十条之约定，违约方需承担原告为解决争议所支出的费用（包括但不限于诉讼/仲裁费，合理的律师费、保全费等）。被告行为已严重违约，为了维护原告的合法权益，原告提起本案诉讼。 被告百川公司未作答辩。 经审理认定如下事实：2017年7月3日，甲方常州路劲商业管理有限公司吴江分公司与乙方百川公司签订了一份《苏州路劲又一城商铺租赁合同》，约定：路劲公司作为出租人将坐落于苏州市吴江区松陵镇开平路180号赛格商贸广场-3698号苏州路劲又一城内的编号4F-01的商铺出租给百川公司，百川公司经营品牌为星美国际影商城，建筑面积为2826平方米，租赁期限为10年，自2017年11月24日至2027年11月23日止，约定自2017年11月24日至2020年11月23日的租金为每月85958元，一个月缴纳一次，自2017年11月24日至2018年2月28日物业费为91374元，之后按照每平方米每月10元的计算标准为28260元，三个月缴纳一次。租赁期限内，乙方逾期支付租金、物业管理费、水、电等其他费用，经甲方书面催告后七日内仍未支付的，自催告期届满之日起，每逾期一日，按逾期应付款项的千分之一支付违约金。苏州隽宏房地产开发有限公司出具《出租同意书》，明确其系苏州市吴江区松陵镇开平路180号赛格商贸广场-3698号苏州路劲又一城内的编号4F-01的商铺产权人，其与常州路劲商业管理有限公司吴江分公司已签订《商铺租赁合同》，常州路劲商业管理有限公司吴江分公司有权承租该物业，租赁期限为2016年10月1日至2036年9月30日，按照合同约定，承租方有权将该物业出租给第三方，故同意将该物业出租给百川公司。合同签订后，双方按约履行。 2018年2月26日，甲方常州路劲商业管理有限公司吴江分公司、乙方百川公司、丙方路劲公司签订《补充协议》一份，约定：由丙方路劲公司受让上述租赁合同项下甲方常州路劲商业管理有限公司吴江分公司的权利义务，丙方取代甲方作为原合同的履行主体。 因百川公司欠付租金，路劲公司诉至本院，在本院组织下，双方于2018年11月30日达成（2018）苏0509民初11315号民事调解书，内容为：一、路劲公司与百川公司于2017年7月3日签订的《苏州路劲又一城商铺租赁合同》继续履行。二、百川公司确认结欠路劲公司租金、物业费合计1144857元、违约金260263元（截至2018年10月31日），共计1405120元，于2019年1月31日前支付路劲公司。三、百川公司赔偿路劲公司律师费损失80000元、诉讼保险服务保费3000元，合计83000元，于2019年1月31日前履行。四、若百川公司未在2019年1月31日前正常排片营业，及/或未按约履行上述第二、三项债务及其应承担的诉讼费用给付义务，双方签订的《苏州路劲又一城商铺租赁合同》解除，路劲公司有权就被告百川公司未履行部分申请执行。五、本案纠纷就此了结，双方就本案所涉纠纷再无任何纠葛。六、双方当事人一致同意，本调解协议自双方签字后即具有法律效力。七、案件受理费减半收取44475元，保全费5000元，合计49475元，由百川公司负担，于2019年1月31日之前直接给付路劲公司，路劲公司已预交的诉讼费用本院不再退还。 后百川公司未履行上述付款义务，路劲公司向本院申请强制执行，2019年5月28日，本院出具执行裁定书，明确申请人受偿款项为132828元，申请人路劲公司表示无法提供其他可供有效执行的财产线索，确认（2018）苏0509民初11315号民事调解书主文未履行部分本次执行程序终结。 以上事实，由原告提供的苏州路劲又一城商铺租赁合同、出租同意书、补充协议、民事调解书、执行裁定书，原告委托诉讼代理人的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为：原、被告之间的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告路劲公司要求被告百川公司支付拖欠的自2018年11月1日至2019年1月31日的租金257874元、物业费84780元，符合双方合同约定，本院予以支持。原告要求被告承担每日千分之一的逾期履行违约金，超过了法律规定的标准，本院依法将违约金调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍，超过部分，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告苏州百川影业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州路劲商业管理有限公司租金257874元及违约金（以257874元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍，从2019年2月1日起计算至实际履行之日止）、物业费84780元及违约金（以84780元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍，从2019年2月1日起计算至实际履行之日止）。 如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6868元，由被告苏州百川影业有限公司负担，被告于本判决生效之日起十日内付至本院，原告预交的诉讼费用6868元，本院于本判决生效后十日内退还原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  王 惠 人民陪审员  仓公鼎 人民陪审员  戴秀英 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  吴 昊 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。