湖北省黄梅县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1127民初1860号原告（执行案外人）：卢赛军，男，生于1980年6月18日，汉族，湖北省黄梅县人，住湖北省黄梅县。委托诉讼代理人：陈爱军，男，住黄梅县，由龙感湖雷池花苑业主委员会推荐。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：周子成，男，住黄梅县，由龙感湖雷池花苑业主委员会推荐。代理权限为一般授权。被告：段光明，男，生于1972年10月12日，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县。委托诉讼代理人：梅祥，湖北靖柏律师事务所律师。代理权限为参加诉讼，承认诉讼请求，调解，签收法律文书。被告：湖北瑞通怡景房地产开发有限公司。住所地：龙感湖管理区交通中路。法定代表人：王春香，该公司董事长。被告：王正国，男，生于1968年1月1日，汉族，湖北省黄梅县人，黄梅县号。第三人：龙感湖瑞通运输贸易有限公司。法定代表人：王涛，该公司董事长。第三人：王萌，女，生于1990年3月5日，汉族，湖北省黄梅县人，黄梅县号。以上两被告及第三人共同委托诉讼代理人：黄勋、张文，均为湖北益惠民律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告卢赛军与被告段光明、王正国、湖北瑞通怡景房地产开发有限公司（以下简称“瑞通房地产公司”）、第三人龙感湖瑞通运输贸易有限公司（以下简称“瑞通运输公司”）、王萌案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢赛军的委托诉讼代理人陈爱军、周子成，被告段光明的委托诉讼代理人梅祥，被告王正国、被告瑞通房地产公司、第三人瑞通运输公司、王萌的共同委托诉讼代理人黄勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢赛军向本院提出诉讼请求：1、依法裁定排除执行案外人案涉房屋的执行，确认卢赛军于2015年8月26日与被告瑞通房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认黄梅县龙感湖雷池花苑小区（1802、1803、1805、1806、2202、2205号）商品房归卢赛军所有；2、裁定撤销对卢赛军购买的位于黄梅县龙感湖雷池花苑小区（1802、1803、1805、1806、2202、2205号）房屋的强制执行，并解除对上述商品房的查封；3、敦促被告瑞通房地产公司立即协助和配合卢赛军办理雷池花苑小区（1802、1803、1805、1806、2202、2205号）商品房的产权过户备案登记；4、本案的案件受理费由以上被告负担。事实和理由：被告王正国因瑞通房地产公司急需支付民工工资，向原告借款200万元，王正国用瑞通房地产公司开发的位黄梅县龙××湖雷池花××小区××套套商品房抵偿原告的借款。2015年8月26日，原告与被告瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，被告瑞通房地产公司将其公司开发的位黄梅县龙××湖雷池花××小区××商品房（××、××、××、××、××、××、××、××）××2000万元抵偿给原告。合同约定：出卖人保证所销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，出卖人提供办理产权过户备案登记手续，其相关税费由原告自行承担；因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人同意买受人的退款退房约定。上述合同签订后，瑞通房地产公司向原告开具了加盖该公司财务专用章的200万元收款收据。被告瑞通房地产公司向买受人交付房屋后，原告把已购得房屋但未完工的部分进行了施工，装门、出售（其中2201号、2203号原告已转卖）并实际占有，按照雷池花苑成立的业主委员会要求分摊出资完善了水、电、路、天然气配套设施（分摊价22700元）。原告在购得房屋后，多次找被告要求配合、协助原告到房产管理部门进行过户备案登记，被告用各种理由推脱，原告找到房产管理部门建设局要求对所购商品房进行网签和备案登记，建设局回复瑞通公司开发的雷池花苑不具备备案登记条件。被告段光明与被告王正国及第三人瑞通运输公司因民间借贷纠纷一案，段光明向法院申请强制执行，2019年1月7日黄梅县人民法院作出（2018）鄂1127执847号执行裁定书，裁定查封登记在瑞通公司名下的雷池花苑由原告已购买的商品房。另查，第三人王萌因与湖北瑞华房地产开发有限公司存在纠纷，于2017年6月27日向黄冈市中级人民法院提出诉前财产保全申请，瑞通公司用已出售的56套（含1802、1803、1805、1806、2202、2205号）雷池花苑商品房为申请人王萌提供保全担保，黄冈市中级人民法院于2017年6月27日作出（2017）鄂11财保6号民事裁定书：查封瑞通公司位于龙感湖管理区雷池花苑已竣工（实际已销售）的56套商品房，并向黄冈市龙感湖管理区建设局下达协助执行通知书。造成原告所购房屋未能办理过户备案登记的主要原因是被告瑞通房地产公司以各种理由拒不配合、阻止原告办理过户备案登记，且原告所购商品房自2017年7月11日至2020年7月10日处于查封状态（后是否解除查封不详），房屋购买后的查封情形导致未能及时办理过户登记，并非因原告自身过错未办理过户备案登记。2019年2月20日，原告卢赛军委托雷池花苑小区业主委员会依法向黄梅县人民法院提出书面执行异议书，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并排除、撤销对原告案涉财产的执行。2019年4月15日，黄梅县人民法院作出（2019）鄂1127执异字第41号执行裁定书，原告提交的《商品房买卖合同》合法性不予确认，裁定驳回原告的执行异议，并告知在收到裁定书之日起15日内向执行法院提起案外人执行异议之诉。综上，原告认为，原告与王正国因借贷关系，双方经过协商，用以房抵债方式与被告瑞通房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告以房抵债方式一次性向被告瑞通房地产公司支付了全部房款，瑞通公司也向原告出具了200万元的收款收据。没有办理过户备案登记手续也不是因原告的过错造成。原告作为案外人对案涉房屋提出的执行异议，足以排除执行的权利。故原告提起案外人执行异议之诉，请依法支持原告的诉讼请求。被告段光明辩称，1、我对被告王正国、第三人瑞通运输公司享有的债权已得到黄梅县人民法院作出的裁判文书得到确认。2、我取得房屋所有权是因法院执行过程中在法官主持下达成的执行和解。3、以房抵债给我的房屋在执行程序中已经通过法院委托评估机构进行了评估，取得房屋所有权的程序合法。综上，我认为应该驳回原告的诉讼请求。被告瑞通房地产公司、王正国辩称，1、本案涉案房屋在原告起诉之前已经在法院执行局主持下通过执行和解协议和以房低债协议形式已经抵偿给段光明，这是得到司法确认的，与原告的协议，法律效力更高，更应受到法律保护；2、原告房屋买卖合同实际是与王正国签订的，被告瑞通房地产公司并不确认该买卖合同，且一直表示反对；3、作为房屋所有权人瑞通房地产公司并没有收到原告支付的房款，也没有向原告交付房屋，同时一直拒绝为原告办理相关房屋手续，原告至今未实际占有涉案的房屋，所以请求法院依法驳回原告的诉讼请求，特别是第三项诉讼请求，与执行异议之诉无关联性，应予以驳回。其他的同被告段光明的答辩意见。第三人瑞通运输公司、王萌述称，同被告瑞通房地产公司、王正国答辩意见一致。本院经审理查明：被告王正国因瑞通房地产公司急需支付民工工资，向原告借款200万元，王正国用瑞通房地产公司开发的位黄梅县龙××湖雷池花××小区××套套商品房抵偿原告的借款。2015年8月26日，原告与被告瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，被告瑞通房地产公司将其公司开发的位黄梅县龙××湖雷池花××小区××商品房（××、××、××、××、××、××、××、××）××2000万元抵偿给原告。合同约定：出卖人保证所销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，出卖人提供办理产权过户备案登记手续，其相关税费由原告自行承担；因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人同意买受人的退款退房约定。上述合同签订后，瑞通公司向原告开具了加盖该公司财务专用章的200万元收款收据。被告瑞通公司向买受人交付房屋后，原告把已购得房屋部分进行了出售（其中2201号、2203号原告已转卖）并实际占有，原告卢赛军现已作为涉案房屋业主于2018年5月14日按照雷池花苑成立的业主委员会要求分摊出资完善了水、电、路、天然气配套设施（分摊价22700元/每套房屋）。但因雷池花苑项目不具备备案登记条件未办理房屋产权登记手续。被告段光明与被告王正国、第三人瑞通运输公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月3日调解审结。调解书生效后，段光明向本院申请执行，在执行过程中瑞通房地产公司以上述房屋为王正国、瑞通运输公司提供执行担保。执行中，本院于2019年1月7日作出（2018）鄂1127执847号执行裁定书，裁定查封登记在瑞通公司名下的雷池花苑楼盘预售的担保房屋，包含了本案案涉房屋，且本院已委托黄冈市海正房地产评估有限公司对涉案房屋进行了评估。原告认为该执行裁定查封的雷池花苑小区编号为（1802、1803、1805、1806、2201、2205）六套商品房系被告瑞通房地产公司抵偿借款，该执行行为侵害了其合法权益，遂向本院提出了执行异议申请，本院于2019年4月15日作出（2019）鄂1127执异40号执行裁定，裁定驳回卢赛军异议请求。另查明：瑞通房地产公司2008年10月15日成立，法定代表人为王正国，2011年12月30日法定代表人变更为徐永林，2012年6月18日法定代表人变更为王春香。另查明，第三人王萌因与湖北瑞华房地产开发有限公司存在纠纷，于2017年6月27日向黄冈市中级人民法院提出诉前财产保全申请，被告瑞通房地产公司以其位于龙感湖管理区雷池花苑已竣工尚未销售的56套（含涉案房屋1802、1803、1805、1806、2202、2205号）商品房为第三人王萌提供保全担保，黄冈市中级人民法院于2017年6月27日作出（2017）鄂11财保6号民事裁定书，裁定查封瑞通公司位于龙感湖管理区雷池花苑已竣工尚未销售的56套商品房（含涉案房屋六套），并向黄冈市龙感湖管理区建设局下达协助执行通知书。查封期限自2017年7月11日至2020年7月10日。瑞通房地产公司开发的雷池花苑因多种原因未能竣工验收，龙感湖雷池花苑业主委员会对雷池花苑的后期配套工程（路、电、水、天然气等）自筹资金进行建设，并将因配套工程产生的费用按户分摊至各业主。本院认为，本案的争执焦点为：（一）原告卢赛军与被告瑞通房地产公司基础法律关系的问题；（二）原告卢赛军是否享有排除强制执行的权益的问题。关于原告卢赛军与被告瑞通房地产公司基础法律关系的问题。因被告王正国与原告卢赛军之间存在债权债务关系，双方约定并实际操作以瑞通房地产公司房产抵偿债务，后原告卢赛军与被告瑞通房地产公司就所抵房屋签订商品房买卖合同，并按照合同的约定以消灭债务方式支付了购房款，瑞通房地产公司向卢赛军出具了收款收据，并加盖了其财务专用章，足以证实原告卢赛军与被告瑞通房地产公司之间基础的法律关系是商品房买卖关系。原告卢赛军占有房屋应属商品房买卖合同权利，而非以物抵债的合同权利。原告卢赛军于2015年8月26日与瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，并约定自双方签字之日起生效，在瑞通房地产公司未举证并请求撤销或主张无效的情况下，该合同当然对双方当事人具有约束力，合同双方当事人均应按合同约定全面履行义务。原告虽已依据上述合同履行了义务并实际占有房屋，但鉴于本案系案外人执行异议之诉，非确认之诉，故对卢赛军要求确认黄梅县龙感湖雷池花苑小区1802、1803、1805、1806、2202、2205号商品房归卢赛军所有的诉讼请求，本院不予支持。关于原告卢赛军是否享有排除强制执行的权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，卢赛军于2015年8月26日就已与瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，并于2015年8月26日按照合同的约定支付了购房款，而本院查封案涉房屋系2019年1月7日，且卢赛军购买涉案房屋后，按照龙感湖雷池花苑业主委员会的要求，交纳了因该小区后期配套工程建设的分摊费用，实际履行了作为雷池花苑业主的义务，应认定对涉案房屋进行了实际占有。雷池花苑涉案房屋之所以未能办理过户登记，是因为雷池花苑因多种原因未能竣工，并非因卢赛军的原因而未能办理过户登记。卢赛军对登记在被执行人瑞通房地产公司名下的不动产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。被告瑞通房地产公司、王正国及第三人瑞通运输公司、王萌主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定，强调涉案房屋并非卢赛军名下唯一住房，卢赛军不享有排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。对比第二十八条不难看出，二者立法本意都是对善意占有人的保护，但二者所指向的保护对象有所不同，第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对不动产的性质没有特殊的要求，不论是商业用房还是居住用房，均一体保护；第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，是基于对消费者生存权的维护，侧重于保护消费者的生存权。而本案所涉的房屋并非是基于消费者生存权的维护，故本案应适用第二十八条的规定，无需审查所涉房屋是否系买受人名下唯一用于居住的房屋，故对瑞通房地产公司、王正国及第三人瑞通运输公司、王萌的此项观点本院不予采纳。综上，原告卢赛军在法院查封之前就已经同瑞通房地产公司签订了《商品房买卖合同》，且依据合同约定交清了房款，对涉案房屋已实际占有，未能办理过户登记原因不能归责于卢赛军，故卢赛军对涉案房屋依法享有排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行雷池花苑第18、22栋1802、1803、1805、1806、2202、2205号房屋；二、驳回原告卢赛军的其他诉讼请求。案件受理费300元，由被告王正国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判长 桂 彦审判员 王 伟审判员 黎 明二〇一九年十一月二十七日书记员 梅艳芳