广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终13808号上诉人（原审被告）：马琳，女，1973年4月13日出生，回族，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：刘军，男，1974年8月31日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，系上诉人配偶。被上诉人（原审原告）：深圳市华侨城物业服务有限公司，住所地深圳市南山区华侨城创意文化园E1栋401。法定代表人：刘丹林，执行董事。委托诉讼代理人：李明星，广东志润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志森，广东志润律师事务所律师。上诉人马琳因与被上诉人深圳市华侨城物业服务有限公司（以下简称华侨城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初15503号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人马琳上诉请求：1.撤销原审判决；2.诉讼费由华侨城物业公司承担；3.华侨城物业公司返还非法收取的2009年3月至2010年5月物业管理费2423.7元，并支付相应利息。事实与理由：1.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。2.华侨城物业公司提交深圳市南山区沙河街道办东方社区工作站出具的证明与本案无关，沙河街道办并非物业公司的主管单位，工作站也非小区相对人。3.小区虽然在2006年成立了业主委员会，但并没有就选聘或续聘华侨城物业公司召开业主大会表决，也没有证据证明小区业主委员会是业主大会决定授权与华侨城物业公司签订小区《物业管理委托合同》，该合同既没有小区业主大会印章，也没有法定代表人签名。4.华侨城物业公司提交的深圳市物价局南山分局盖章确认的小区收费公示与本案事实无关。5.华侨城物业公司明知马琳不具合同主体资格与该项民事权利，误导、欺骗马琳与其签订协议，协议无效。6.马琳已经明确拒绝接受华侨城物业公司提供服务。7.物业管理方在合同履行期间给小区居民造成重大损失，按照法律规定该合同无效。2005年-2009年之间，东方花园小区共发生入室盗窃案件20多宗，给广大业主造成了重大损失。被上诉人华侨城物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。马琳与华侨城物业公司之间已经形成了事实的物业服务合同关系，华侨城物业公司已经按照合同约定向马琳提供了合格的物业管理服务，马琳应向华侨城物业公司支付物业管理费以及专项本体维修基金。华侨城物业公司一审的诉讼请求为：1.判令马琳支付给华侨城物业公司物业服务费、专项维修资金及其违约金合计30164.61元（其中物业服务费15836.10元，专项维修资金共1583.80元，违约金12744.71元，其中物业服务费和专项维修资金暂计至2018年7月，违约金暂计至2018年7月19日，实际物业服务费、专项维修资金、违约金应计至实际欠缴及最终付清之日时止）；2.本案的全部诉讼费用(包括但不限于案件受理费、保全费、公告费）全部由马琳承担。原审法院经审理查明，深圳市南山区华侨城桂花苑x区公寓xxx栋xxx房（涉诉房产），建筑面积107.72平方米，于2005年2月21日核准登记至马琳名下。2006年5月21日，深圳市南山区东方花园业主委员会（甲方)与华侨城物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对深圳市南山区华侨城东方花园（涉诉小区)提供物业管理服务；物业占地面积20万平方米，建筑面积120335.04平方米，物业类型为高层、多层、别墅住宅、商业用房；委托管理事项为房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，本物业规划红线内附属配套设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、消杀、垃圾收集、清运，小区红线内交通、车辆行使及停泊，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等安全防范工作（但不含人身、财产保险保管责任），物业及物业管理档案、资料；合同期限为三年，自2006年3月1日至2009年2月29日（2009年2月并无29日，此处可能系笔误，法院注）；物业管理服务费为每月每平方米高层桂花苑2.8元，多层1.5元，别墅2.6元，商业用房3元向业主（用户）收取；高层桂花苑物业住宅本体维修基金按政府规定每月每平方米0.25元的标准向业主（用户）收取，多层物业住宅本体维修基金按政府规定每月每平方米0.15元的标准向业主（用户）收取；甲方委托乙方对不按时交纳管理费和住宅维修基金的业主（住户）采取催缴、张榜公示、停止服务、法律诉讼等措施；合同规定的管理期满，双方若无提出异议，本合同视为自动续签一年，若有异议，应在该合同期满一个月前向对方提出书面意见；及其他内容。华侨城物业公司提交的由深圳市物价局南山分局盖章确认的东方花园管理服务中心收费公示载明：物业服务费收费标准为：桂花苑每月每平方米2.8元，U区住宅区每月每平方米1.5元；本体维修基金收费标准为：桂花苑每月每平方米0.25元，U区住宅区每月每平方米0.15元。2005年3月24日，华侨城物业东方花园管理处（甲方）与马琳(乙方）签订《物业管理服务费收交协议》，约定：依据甲方与华侨城房地产开发公司签订的物业管理委托合同以及业主公约的规定，就收取和交纳管理服务费的具体事项迖成如下协议：乙方现阶段应缴纳管理服务费标准为2.8元/月.平方米，本体维修基金标准为0.25元/月.平方米；乙方于每月20日前（含20日）交纳上述费用，如延期至下月1日后交纳，甲方按规定从该日起每天加收应付金额的万分之五的滞纳金。协议有效期自2005年3月24日起至调整管理费标准，重新签订收费协议为止。为证明其一直为涉诉小区提供物业服务，华侨城物业公司提交了深圳市南山区沙河街道东方社区工作站于2018年5月22日出具的《证明》，该《证明》的内容为：兹证明华侨城物业公司1995年12月至今为涉诉小区提供物业服务，2006年3月华侨城物业公司与东方花园业委会签订物业管理委托合同，服务内容包括：对该小区内房屋建筑及附属配套设施、相关场地进行维修、养护和管理，维护该小区内的环境卫生、安全协防和相关秩序等活动。马琳亦提交了上述《证明》，马琳提交的《证明》中手写添加了如下内容：“此证明不作为管理处控告业主拖欠物业管理费证据。2018年9月19日”，添加处加盖了东方社区工作站的公章。马琳提交了致华侨城物业公司的《关于终止〈东方花园小区物业管理委托合同〉并办理小区物业管理相关事项移交手续的函》，用以证明2010年8月1日，涉诉小区业主告知华侨城物业公司终止《物业管理委托合同》，不再接受华侨城物业公司对东方花园小区提供的物业管理服务，要求华侨城物业公司撤离小区并办理移交手续。马琳主张：华侨城物业公司在合同期限内，由于管理不善，造成马琳及其他业主重大财产损失，为此华侨城物业公司提交了《报警回执》以证明2006年8月5日马琳向深圳市南山区沙河派出所的报警记录。华侨城物业公司主张其诉请的马琳欠费期间为2010年6月至2018年7月，物业服务费按照每月每平方米1.5元，专项维修资金按照每月每平方米0.15元。为证明其向马琳催收欠费的事实，华侨城物业公司提交了一份时间为2018年7月的欠费催缴通知单，以及6份寄送给马琳的邮件。原审法院认为，华侨城物业公司与深圳市南山区东方花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》不违反法律规定，合法有效。关于该合同到期后，双方之间是否存在事实上的物业服务合同关系的问题，双方存在争议。虽然马琳提交了证据以证明马琳拒绝华侨城物业公司提供物业服务，但根据华侨城物业公司提交的涉诉小区所处街道办的社区工作站出具的《证明》，显示华侨城物业公司自1995年12月至2018年期间一直为涉诉小区提供物业服务，虽然社区工作站在出具《证明》之后又备注“该证明不作为管理处控告业主拖欠物业管理费的证据”，但并未否认《证明》中关于华侨城物业公司一直为涉诉小区提供物业服务的陈述意见，故对于《证明》所陈述的事实可予采信，确认上述物业管理合同到期后，华侨城物业公司继续为涉诉小区提供物业管理服务，双方存在事实上的物业服务合同关系。马琳提交证据并主张华侨城物业公司未能保障业主权益，但马琳的证据不足以证明华侨城物业公司未按《物业管理条例》等法规的相关规定向包括马琳在内的涉诉小区业主提供物业管理服务。物业服务企业对小区进行管理并提供服务，其收取的物业服务费用于整个小区设施的维修、养护、管理等，业主拒交物业服务费，不仅损害了物业服务企业的利益，客观上也损害了其他按时交纳物业服务费的业主的合法权利，不利于涉诉小区物业管理工作的继续开展，故马琳拒绝交纳物业服务费，理据不足，应予交纳。马琳应依照房产的建筑面积107.72平方米，按1.5元/平方米/月及0.15元/平方米/月的标准分别向华侨城物业公司支付2010年6月至2018年7月欠缴的物业服务费15834.84元（1.5×107.72×98)及专项维修资金1583.48元（0.15×107.72×98)。同时，华侨城物业公司作为物业管理服务的提供者应当不断提高服务质量，向涉诉小区业主提供优质的服务，以维护全体小区业主的合法权利。关于华侨城物业公司诉请的违约金（滞纳金）。华侨城物业公司与小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》未约定业主欠缴物业管理费、专项维修资金的，需支付滞纳金，双方签订的《物业管理服务费收交协议》虽约定了滞纳金，但华侨城物业公司与小区开发商或业主委员会签订的物业管理合同均已到期，上述收交协议亦应随之到期。故华侨城物业公司请求马琳支付欠缴物业服务费、专项维修资金的滞纳金，没有依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告马琳于判决生效之日起十日内向原告深圳市华侨城物业服务有限公司支付2010年6月至2018年7月的物业服务费15834.84元及专项维修资金1583.48元;二、驳回原告深圳市华侨城物业服务有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费277.06元，由原告深圳市华侨城物业服务有限公司负担117.06元，被告马琳负担160元。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，双方当事人争议的焦点在于是否存在事实上的服务合同关系。《物业管理委托合同》系深圳市南山区东方花园业主委员会与华侨城物业公司签订，《物业管理服务费收交协议》系马琳与东方花园管理处签订，马琳未提交证据证明合同与协议存在法律规定的无效情形，应认定该合同真实有效，其主张合同与协议无效，本院不予支持。马琳亦不能提交证据证明在合同履行期满后东方花园业主委员会委托了新的物业公司替换华侨城物业公司或明确要求华侨城物业公司退出，其主张华侨城物业公司拒绝退出、移交管理，没有事实依据，本院不予支持。华侨城物业公司提交深圳市南山区沙河街道东风社区工作站出具的证明，证明其从1995年12月至今为深圳市华侨城东方花园小区提供物业服务，马琳在庭审中陈述物业公司属于强行服务，这表明尽管马琳不愿意接受华侨城物业公司的服务，但双方确实存在事实上的服务合同关系。虽然深圳市南山区沙河街道东风社区工作站出具的证明上书写有“此证明不作为管理处控告业主拖欠物业管理费证据”的文字，但该证明是否具备证明能力及证明力应由法院确认而非出具证明的当事人，由于该证明系知道案件真实情况的社区工作站作出，本院确认其证据能力及证明力。马琳的上诉意见不符合法律规定，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费554.12元，由上诉人马琳负担。本判决为终审判决。审判长  曾瑞香审判员  李 飞审判员  袁劲秋二〇一九年十一月十二日书记员  魏思禹