江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1202民初4163号原告：泰州旺家房产经纪有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区莱茵东郡花园D2幢08室。法定代表人：王小娟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：殷鹏飞，江苏恒乐律师事务所律师。被告：邹开雨，男，1993年2月15日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。被告：张琳健，女，1995年12月7日生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。被告：高小丽，女，1982年4月4日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。被告：朱元吉，男，1982年6月5日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。原告泰州旺家房产经纪有限公司（以下简称旺家房产）诉被告邹开雨、张琳健、高小丽、朱元吉居间合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告旺家房产委托诉讼代理人殷鹏飞，被告邹开雨、高小丽、朱元吉到庭参加诉讼，被告张琳健经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告旺家房产向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告邹开雨、张琳健共同向原告支付中介服务费10000元及逾期付款违约金（自2019年6月27日起按年利率24%计算至实际付款之日止）；判令被告高小丽、朱元吉立即向原告支付中介服务费6666元及逾期付款违约金（自2019年6月27日起按年利率24%计算至实际付款之日止）；2、请求判令四被告共同赔偿原告律师费损失6000元；3、本案诉讼费用由四被告共同承担。事实与理由：原告系有资质的房产经纪公司，对外从事房屋买卖居间、代理活动等。被告朱元吉、高小丽预对外出售高小丽名下坐落于泰州市海陵区的房屋一套，随即委托原告对外挂牌出售。通过原告提供的信息，被告邹开雨、张琳健预购买该套房屋，原告即安排诸被告进行详谈，并于2019年6月27日促成邹开雨、张琳健和高小丽、朱元吉签订《房地产(二手房)买卖合同》，合同约定被告邹开雨、张琳健同意购买被告高小丽名下位于泰州市海陵区的房屋，成交价128万元。邹开雨、张琳健在签订合同时已知案涉房屋有两笔抵押贷款，并约定于8月10日前支付高小丽、朱元吉首付款60万元（含定金），要求高小丽、朱元吉在2019年8月15日前将上述贷款余额结清，具体金额以银行金额为准。同时合同还约定，朱元吉承担中介居间佣金6666元，邹开雨、张琳健承担中介居间佣金10000元，并约定任何一方不按时给付中介费，须按日千分之一向原告支付逾期违约金，并承担实现债权的诉讼费、律师费。合同签订后，被告邹开雨、张琳健单方违约，致使四被告之间的房屋买卖合同不再履行，四被告一直未能向原告支付上述中介费，原告多次催要无果，故向法院提起诉讼。原告为证明其主张，向本院提交下列证据：证据一、《房地产（二手房）买卖合同》一份、佣金确认书一张，证明在原告的居间服务下，四被告签订房屋买卖合同，合同载明中介居间费甲方承担以约定为准，乙方承担1万元，在合同签订当日付清，及逾期付款的责任承担等。证据二、委托代理合同及律师费代理发票一份，证明原告为主张权利所支付律师代理费6000元。被告邹开雨辩称，原告虽然是房屋中介机构，但其业务员业务不熟练，在未充分了解房屋贷款余额的情况下，冒然促成双方签订买卖合同。而我方在次日按照合同约定将定金汇至原告业务员账户后，该业务员因去国土部门查询到甲方的房产信息，告知我方该房屋二押的金额为94万元，提示我方售房人高小丽、朱元吉存在征信问题，房屋买卖风险很大，劝我方不要购买。后来经过双方调解，原告不愿意为我们双方合同的促成提供担保，所以我方觉得案涉房屋买卖存在较大风险，要求原告退还我方20万元，之后原告仅退还19万元。综上，我方认为原告对房屋情况不了解，在合同履行过程中存在过错，请求驳回原告的诉讼请求。被告邹开雨为证明其主张，向本院提交银行打款记录、与原告业务员小周的微信聊天记录。被告高小丽、朱元吉辩称，我方在合同签订过程中一直强调不承担任何中介费用。合同签订当日，为奖励业务员的工作，我承诺奖励其6666元的红包，但由于该房屋最终未能在该业务员手中卖出去，故该承诺不生效。合同签订时，我已经明确告知原告及买受人贷款的情况，一押权利人是南京银行，贷款金额38万元左右；二押权利人是平安银行，金额为17万元左右，房管局资料显示案涉房屋二押债权金额为98万元，仅是我和平安银行约定的最大债权金额，并非实际借款金额，原告业务员在不了解抵押登记债权金额与实际贷款金额之间区别的情况下，背着我方联系买受人，误导买受人，致使我方未拿到买受人已经交付在原告处的19万元定金，导致我未能及时交付与案外人签订的买卖泰兴房产的首付款。一直到三天之后，我跟买家沟通时，买家才告诉我已经把19万元打给中介了。之后，被告邹开雨、张琳健提出要么由原告提供担保，要么由我先结清贷款，因原告未能提供担保，而我不同意先行结清贷款的方案，未能达成，原告返还其19万元。之后，我即通知原告不再等待邹开雨、张琳健付款，另行出售房屋。综上，我方认为原告业务不熟，误导双方当事人，请求驳回原告的诉讼请求。被告高小丽、朱元吉未举证。经审理查明：2019年6月27日，被告高小丽、朱元吉作为出售方（甲方），被告邹开雨、张琳健作为购买方（乙方）、原告旺家房产作为见证方（丙方）签订了一份《房地产（二手房）买卖合同》，合同约定甲方将高小丽名下位于泰州市海陵区万元出售给乙方。合同签订之日，乙方向甲方支付20万元作为购房定金，在甲方契税满二年五天之内共同委托丙方办理产权过户，乙方在甲方签字且交易部门收件后即支付尾款人民币8万元给甲方……因甲方房屋有贷款余额需要先偿还，甲、乙双方约定在2019年8月10日前乙方支付首付款60万元整（含定金），乙方在签约前已知晓该房屋存在贷款及抵押，甲乙双方经协商约定在2019年8月15日前将上述贷款余额结清。贷款余额以银行余额为准，由乙方从首付款中先支付还贷款，不足部分由甲方现金补足，甲方同意由三方共同到银行直接办理用首付款还贷手续，若甲方不配合办理还贷手续的则乙方有权拒付房款，由此而产生的违约责任由甲方负责（甲方须在合同签订当日到所贷款银行办理“预约还款手续”，因还贷注销抵押事宜，造成无法按合同约定时间过户的，则过户时间顺延，若延期超过10日的需另行签订书面补充协议）。甲乙双方在2019年8月30日前办理产权他项抵押手续后，乙方支付甲方房款45万元整减5万。甲方双方约定在2019年9月30日前交付房屋。合同第四条第4项约定中介居间佣金：甲方承担约定元，乙方承担壹万元，中介服务费在合同签订当日付清，合同履行过程中，若有一方违约而造成合同终止，丙方应得的中介费正常收取。守约方有向违约方追讨损失的权利。第5条，任何一方不履行按时给付中介费的义务，须按日千分之一向丙方支付逾期付款违约金，并承担丙方因实行债权所产生的一切费用（含诉讼费、律师代理费等等）。其他约定：甲方同意配合乙方贷款并提供银行卡、银行卡密码及身份证暂押在丙方，银行放款后由丙方监管到乙方账户后证件退给甲方。高小丽、朱元吉在合同下方甲方处签字，邹开雨、张琳健在合同下方乙方处签字，原告在合同下方丙方处盖章。合同签订后，被告邹开雨、张琳健当场通过支付宝将10000元定金打款至原告账户，原告当场转给朱元吉。并约定于次日10点前将其余19万元定金通过原告转交给朱元吉。朱元吉在原告制作的佣金确认书上签字确认：“本人委托旺家房产代理出售依云湾3栋103室房屋，于合同签订当日支付旺家房产合同佣金6666元整。”2019年6月28日上午，原告业务员周某和被告朱元吉一同到房产交易中心查询案涉房产的权属情况。在调取该房屋权属证明后，周某注意到该房屋二押的债权金额为98万元。上午10点前，邹开雨按约将19万元定金汇给周某。周某即通过微信将上述查询结果告知张琳健，周某要求张琳健“不要说钱在我们这”、“不然他说我们不让你们买”，在朱元吉一再催促下，周某微信张琳健“我假装打电话你”、“你说你等会就去”“打钱”。被告张琳健随即就询问其“现在他房子是什么情况”、“债务是什么情况”“是不是安全”，周某未答复。朱元吉在双方约定的交付定金日期到期后三日未收到余款19万元，遂与邹开雨、张琳健联系，得知了2019年6月28日上午的情况，即多次联系原告和邹开雨、张琳健协调，希望继续履行合同。但此时，邹开雨、张琳健对合同中载明的贷款金额具体是多少已经产生怀疑，朱元吉遂将银行贷款流水全部打印出来。邹开雨、张琳健表示如继续履行房屋买卖合同，需要原告保证交易安全，或者朱元吉先行将银行贷款还掉后注销抵押，但上述要求未能得到原告及朱元吉的同意。邹开雨、张琳健遂提出要求中介返还其定金，原告遂将其保管的19万元返还给邹开雨、张琳健，但其余1万元，因已经支付给朱元吉，朱元吉不同意返还，遂未能返还给邹开雨、张琳健。朱元吉亦从原告处将房产证取回，并将案涉房屋重新委托中介机构出售，现该房屋已经出售。因邹开雨、张琳健多次要求原告返还其1万元定金，导致双方产生矛盾。原告遂委托江苏恒乐律师事务所律师代为起诉，并支付律师代理费6000元。以上案件事实有原告当庭提交的《泰州市房地产转让合同》、房产不动产权复印件、佣金确认书、被告邹开雨提交的微信聊天记录、律师代理合同及当事人当庭陈述予以佐证。本院认为，甲方朱元吉、高小丽、乙方邹开雨、张琳健、丙方旺家房产签订的《房地产（二手房）买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，合同各方应当按照合同约定履行各自的义务。但合同签订次日，邹开雨、张琳健按约将定金汇至原告账户，原告理应在合同约定时间内交付给甲方。但由于原告自身对抵押登记载明的债权金额和贷款金额存在误解，并误导被告邹开雨、张琳健，致使其二人不敢再继续履行合同，在多次协商未果后，卖方提出不再继续履行合同，另行出售房屋，邹开雨、张琳健提出要求原告返还预付款，原告将预付款19万元返还给邹开雨、张琳健，已经说明案涉《房地产（二手房）买卖合同》已被合同当事人事实解除。本案争议的焦点为合同解除之后，各方的责任。对此，本院认为合同解除的原因系原告业务员对房产登记中心对案涉房屋权属证明中抵押债权金额与实际贷款金额的区别不了解，在其误导下邹开雨、张琳健对卖方产生不信任，邹开雨、张琳健已经按照约定时间将预付款交给原告，原告未交付给高小丽、朱元吉，致使合同解除，因此原告和邹开雨、张琳健对合同的解除均存在过错，高小丽、朱元吉在整个合同履行过程中无违约亦无过错，故原告无权要求卖方支付中介费。因邹开雨、张琳健与原告均对合同继续履行的风险产生怀疑，在邹开雨、张琳健提出要求原告返还其19万元时，原告将全款悉数返还，即视为原告接受合同解除时不再收取中介服务费。旺家房产在返还其款项后再次起诉要求其给付中介费，违反合同法的诚实信用原则和契约精神，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告泰州旺家房产经纪有限公司的诉讼请求。本案案件受理费人民币366元，减半收取183元，由泰州旺家房产经纪有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 姜 琴二〇一九年十一月十一日书记员 孙雅梅