广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0703执异71号 异议人：红岭创投电子商务股份有限公司，住所地：深圳市福田区福保街道益田路1006号益田创新科技园19栋13层。 法定代表人：周世平，董事长。 委托诉讼代理人：王远征，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈克元，广东冠景律师事务所律师。 申请执行人：秦能祥，男，汉族，1948年10月4日出生，居民，福建省福清市人，住福建省福清市。 申请执行人：林之青，男，汉族，1982年12月5日出生，居民，福建省福清市人，住福建省福清市。 申请执行人：林泽旺，男，汉族，1967年1月1日出生，福建省福清市人，住福建省福清市。 以上三申请执行人的委托诉讼代理人：陈业芸，广西源群律师事务所律师。 以上三申请执行人的委托诉讼代理人：蒙裕建，广西源群律师事务所实习律师。 被执行人：广西钦州大华房地产开发有限公司，住所地：钦州市永福东大街19号5-201号房。 法定代表人：周训吉，董事长。 被执行人：周祖华，男，1955年7月24日出生，福建省福清市人，住福建省福清市。 以上二被执行人的委托诉讼代理人：林玉平，广西钦州大华房地产开发有限公司员工。 本院在执行秦能祥、林之青、林泽旺与广西钦州大华房地产开发有限公司（以下简称大华公司）、周祖华建设工程施工合同纠纷一案中，异议人红岭创投电子商务股份有限公司（以下简称红岭公司）提出书面异议，本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人红岭公司称，请求法院依法停止对大华公司名下位于广西钦州市钦北区大垌镇人民医院新址北面大华•富贵家园3#楼在建工程【建设工程规划许可证：建字第4507032013001XX号，建筑面积8031.77平方米】的执行拍卖。事实与理由：钦北区法院（2019）桂0703执965号执行案拟对大华公司名下位于钦州市钦北区大垌镇人民医院新址北面大华•富贵家园3#楼在建工程进行拍卖，以偿还申请执行人秦能祥、林之青、林泽旺的建筑工程施工款。因该拍卖财产属于异议人的抵押物，拍卖该抵押财产将损害异议人的抵押权。一、贵院拟拍卖的大华•富贵家园3#楼在建工程系被执行人大华公司向异议人借款提供的抵押物，异议人对该抵押物享有优先受偿权；目前大华公司尚欠异议人借款本金1448万元及其利息，异议人已向法院诉讼确权。2017年3月9日，异议人、大华公司与中国银行股份有限公司钦州分行（以下简称中行钦州分行）签订《人民币委托贷款合同》，合同约定异议人委托中行钦州分行向大华公司发放4600万元贷款，大华公司提供其名下位于钦州市钦北区大垌镇钦北区人民医院新址西北面商住楼（1#、3#、7#、8#、9#、11#、12#、13#）在建工程及对应的土地使用权为贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续【不动产登记证明：桂（20XX）钦州市不动产证明第00036XX号】。因此，钦北区法院拟拍卖的大华•富贵家园3#楼在建工程是大华公司抵押给异议人的抵押物，异议人对此享有优先受偿权。目前大华公司尚欠异议人借款本金1448万元及利息3,928,748元，异议人已向深圳市福田区人民法院起诉，该院已立案受理并在诉讼中作出（2019）粵0304执保3536号《查封、冻结、扣押财产通知书》，查封了大华公司抵押给异议人的大华•富贵家园3#楼在建工程共计68套房产。该案于2019年10月8日开庭审理，目前在审理期间。二、经查询，拟拍卖的大华•富贵家园3#楼在建工程以被执行人大华公司与秦能祥、林之青、林泽旺擅自协定的价格28,504,062.00元作为起拍价有失公正，未经第三方机构评估确定的价格违反程序正义，将损害异议人的合法权益。经查询，钦北区法院（2019）桂0703执965号执行案中，被执行人大华公司与秦能祥、林之青、林泽旺于2019年6月24日签订《协议书》，大华•富贵家园3#楼建筑面积8010.06平方米，达到交房条件的市场均价为每平方米4380元，但尚有部分工程未完成，需再投资694万元，因此，协定以28,504,062.00元作为起拍价。因大华•富贵家园3#楼是异议人的抵押物，申请执行人秦能祥、林之青、林泽旺是建筑工程施工方，异议人与申请执行人对大华•富贵家园3#楼都享有优先受偿权；而申请执行人秦能祥、林之青、林泽旺却与大华公司擅自协定起拍价，未经作为抵押权人的异议人同意，这种以利害关系人自行协商而未经第三方公正评估的定价方式，严重违反程序正义。同时，经初步核算，申请执行人秦能祥、林之青、林泽旺等享有优先受偿的施工款共计达3900余万元，这无疑在实体上也将使异议人的抵押权悬空，损害异议人的合法抵押债权。综上，请求法院依法停止对大华•富贵家园3#楼在建工程的拍卖，待异议人的债权经法院判决后，再委托评估机构以评估方式确定起拍价，以维护异议人的合法权益。 异议人红岭公司向本院提供如下证据： 1、大华公司工商登记信息，证明大华公司的工商登记情况； 2、《人民币委托贷款合同》、《抵押合同》、《不动产登记证明》，证明2017年3月，异议人委托中行钦州分行向被执行人大华公司出借4600万元，大华公司以名下位于钦北区大垌镇钦北区人民医院新址西北面大华•富贵家园3#楼在建工程在内的财产提供抵押担保，并办理了抵押登记手续； 3、《民事起诉状》、《案件受理通知书》、《查封、冻结、扣押财产通知书》、《开庭传票》，证明异议人与大华公司借款纠纷，异议人已向深圳市福田区法院起诉，该院已受理，目前，该案正在审理中。 申请执行人秦能祥、林之青、林泽旺称，1、申请执行人对处置大华·富贵家园3#楼在建工程所得享有的是法定优先受偿权，是第一顺序的优先受偿权。而红岭公司享有的仅是基于抵押权而产生的优先权，是约定的受偿权。因此，申请执行人的优先受偿权优于红岭公司的基于抵押权而产生的优先权。法院应继续依法拍卖处置大华·富贵家园3#楼在建工程，拍卖所得应优先偿还申请执行人的工程款。2、大华·富贵家园3#楼的建筑面积为8010.06平方米，达到交房条件时，市场均价为每平方米4380元，总价约35084062元，但尚有部分工程未完成，部分税费未交，要达到交房条件，尚需投资约694万元。因此，大华·富贵家园3#楼目前市值约28504062元。申请执行人与被申请执行人一致同意，大华·富贵家园3#楼的起拍价为28504062元，完全符合实际，既不违反法律程序，也不损害红岭公司及其他债权人的利益。至于拍卖所得在偿还第一顺序优先受偿权后，是否还有余额偿还红岭公司及其他债权人，不应在拍卖程序中予以考虑。综上，红岭公司以其享有抵押权以及认为协议起拍价过低为由，要求停止拍卖，没有事实和法律依据，应予以驳回。 申请执行人秦能祥、林之青、林泽旺向本院提供如下证据：大华·富贵家园3#楼地下室工程竣工需要资金统计表，证明大华·富贵家园3#楼共需投入约980万元方能达到交房条件。 被执行人大华公司、周祖华未对异议人的异议提出意见。 本院查明，原告秦能祥、林之青、林泽旺与被告大华公司、周祖华建设工程施工合同纠纷一案经本院审理，于2019年4月25日作出（2019）桂0703民初546号民事判决书，判决：一、被告广西钦州大华房地产开发有限公司应支付工程款总额30,399,427.33元及利息（自2019年2月13日起以30,399,427.33元为基数按照中国人民银行发布的同期流动资金贷款利率计息至还清之日止）给原告秦能祥、林之青、林泽旺；二、被告周祖华对被告广西钦州大华房地产开发有限公司应支付工程款总额30,399,427.33元及利息（自2019年2月13日起以30,399,427.33元为基数按照中国人民银行发布的同期流动资金贷款利率计息至还清之日止）承担连带清偿责任；三、被告广西钦州大华房地产开发有限公司应支付停工期间管理人员工资125,000元给原告秦能祥、林之青、林泽旺；四、原告秦能祥、林之青、林泽旺对其承建被告广西钦州大华房地产开发有限公司位于钦州市钦北区大垌镇钦北区人民医院新址西北面的大华·富贵家园项目3#楼（建筑面积为8031.77平方米）和该项目的全部地下停车位（面积为10577.20平方米）工程折价或者拍卖的价款在应付工程款30,399,427.33元的范围内享有优先受偿权。以上判决发生法律效力后，被执行人大华公司、周祖华均未履行生效法律文书所确定的义务。秦能祥、林之青、林泽旺于2019年7月22日向本院申请强制执行。该案进入执行程序后，本院于同年8月15日作出（2019）桂0703执965号《执行裁定书》，裁定：一、查封登记在被执行人广西钦州大华房地产开发有限公司的位于钦州市钦北区大垌镇钦北区人民医院新址西北面的大华·富贵家园项目3#楼（建筑面积为8031.77平方米），期限为三年。二、查封登记在被执行人广西钦州大华房地产开发有限公司的位于钦州市钦北区大垌镇钦北区人民医院新址西北面的大华·富贵家园项目的全部地下停车位（面积为10577.20平方米），期限为三年。……四、限被执行人广西钦州大华房地产开发有限公司、周祖华自本裁定送达后立即履行本院于2019年4月25日作出的（2019）桂0703民初546号民事判决书确定的义务。逾期不履行的，本院依法处置上述被查封的财产，以偿还案件债务。本案在执行中，经申请执行人秦能祥、林之青、林泽旺及另执行案的申请执行人严兆泉、王建德、广东建安消防机电工程有限公司北部湾分公司与被执行人大华公司对涉案在建工程起拍价进行议价，确定起拍价为：位于钦州市钦北区大垌镇钦北区人民医院新址西北面的大华·富贵家园项目3#楼（建筑面积为8031.77㎡，具体面积以实地测绘为准）起拍价为2850.4062万元；位于钦州市钦北区大垌镇钦北区人民医院新址西北面的大华·富贵家园项目的全部地下停车位（面积为10577.20㎡，具体面积以实地测绘为准）起拍价为746万元。2019年11月18日，异议人向本院提出书面异议，要求停止执行拍卖。 本院认为，执行过程中，当事人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。异议人认为其是涉案房地产的抵押权人及申请执行人与大华公司擅自协定起拍价，违反法定程序，侵害其权益向本院提出执行异议，要求中止执行拍卖。一、关于异议人认为其具有抵押权优先受偿权，其对抵押物享有优先受偿权，该权利是否影响拍卖的合法性。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”本案的执行依据（2019）桂0703民初546号民事判决书中明确“原告秦能祥、林之青、林泽旺对其承建被告广西钦州大华房地产开发有限公司位于钦州市钦北区大垌镇钦北区人民医院新址西北面的大华·富贵家园项目3#楼（建筑面积为8031.77平方米）和该项目的全部地下停车位（面积为10577.20平方米）工程折价或者拍卖的价款在应付工程款30,399,427.33元的范围内享有优先受偿权。”该判决书确认了本案的申请执行人对大华·富贵家园项目3#楼和该项目的全部地下停车位工程的价款优先受偿权。因此，申请执行人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。异议人是否享有抵押权，该案正在审理中，即使其享有抵押权，其优先受偿权，亦不优于本案中建筑工程价款的优先受偿权，但其可申请按清偿顺序参与分配。二、异议人认为申请执行人与大华公司擅自协定起拍价，违反法定程序，侵害其权益。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条、第四条规定：“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式”“采取当事人议价方式确定参考价的，除一方当事人拒绝议价或下落不明外，人民法院应当以适当的方式通知或者组织当事人进行协商，当事人应当在指定期限内提交议价结果。双方当事人提交的议价结果一致，且不损害他人合法权益的，议价结果为参考价。”且法院以各方当事人的议价为公开拍卖确定保留价，不是对标的物的实际价值进行估价，同时，该价值不是标的物的最终价值，标的物的价值最终通过公开拍卖，公开竞价，由市场决定。因此，没有损害异议人的合法权益，本院的执行行为没有违反法定程序。综上，异议人的异议请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下： 驳回异议人红岭创投电子商务股份有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向钦州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  梁卫兵 人民陪审员  林丽莉 人民陪审员  莫如凤 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  章 艳