江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民初340号原告（申请保全人）：昆山深国际综合物流港发展有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇金阳东路333号2号房204室。法定代表人：林江，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖经纬，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘园园，广东君言律师事务所律师。被告（案外人）：卢赛君，男，1977年2月16日出生，汉族，住昆山市。第三人（被保全人）：江苏白杨湾物流中心有限公司，住所地昆山市陆家镇金阳东路333号2号房。法定代表人：徐粉扣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄华，江苏柏庐律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜国明，江苏柏庐律师事务所律师。原告昆山深国际综合物流港发展有限公司（以下简称深国际公司）与被告王英杰、史海平以及第三人江苏白杨湾物流中心有限公司（以下简称江苏白杨湾公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告深国际公司的委托诉讼代理人刘园园，被告卢赛君，第三人江苏白杨湾公司的委托诉讼代理人黄华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深国际公司向本院提出诉讼请求：1.恢复对江苏白杨湾公司名下位于昆山市陆丰西路68号第4幢21号房屋的执行；2.被告承担与本案相关的一切诉讼费用。事实与理由：2018年9月30日，苏州市中级人民法院受理了原告申请查封江苏白杨湾公司、昆山白杨湾物流专线园有限公司（以下简称昆山白杨湾公司）名下价值30256675.06元财产的财产保全案件，案号（2018）苏05财保76号。2018年10月25日，苏州市中级人民法院出具(2018)苏05执保171号、（2018）苏05财保76号的查封财产清单，列明含涉案房屋在内的共计67套房屋均为轮候查封，查封期限为2018年10月23日至2021年10月22日。原告于2019年3月12日收到被告向苏州市中级人民法院提交的执行异议申请，经苏州市中级人民法院法庭调查，于2019年3月21日出具（2019）苏05执异19号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。（2019）苏05执异19号执行裁定，在未查明被告在法院查封前与江苏白杨湾公司签订的《昆山市商品房购销合同》是否合法有效、被告是否已按照合同约定支付全部价款、案涉房屋是否实际交付、未办理过户登记的过错责任等相关案件事实的情况下，即裁定中止案涉房屋的执行，明显缺乏事实和法律依据。原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特提起前述诉请求，请贵院查明事实，依法公断。被告卢赛君辨称：一、涉案房屋早在2017年5月份卢赛君就已经与江苏白杨湾公司签订了购房合同，并在合同签订前后支付了全部房款。房屋买卖事实成立，江苏白杨湾公司已于2018年8月将上述房屋交付给本人。本人已支付了契税、维修基金等相关税费。由于非本人原因，该房屋的产权尚未变更登记至本人名下。故原告深国际公司诉求恢复执行涉案房屋的执行不成立；二、苏州市中级人民法院(2019)苏05执异19号执行裁定书所作的“中止本院对江苏白杨湾物流中心有限公司名下位于昆山市陆家合丰西路68号第4幢21号房屋的执行”是正确的；三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”请求法院驳回原告的诉讼请求，解除对涉案房屋的查封保全措施。第三人江苏白杨湾公司述称同被告意见一致。为支持其诉讼请求，原告深国际公司向本院提交（2018）苏05财保76号民事裁定书、（2018）苏05执保171号、（2018）苏05财保76号查封、冻结财产清单、（2019）苏05执异19号执行裁定书。为支持其辨称意见，被告卢赛君提交《昆山市商品房购销合同》、购房银行流水、银行交易明细、江苏白杨湾公司收据，客户业务回单，昆山市商品房竣工移交单，维修基金收据，购房发票、物业管理费收据、契税、印花税收据、办理不动产证费用、房屋租赁合同，租赁契税、房租及照片等。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认。经审理查明：深国际公司与江苏白杨湾公司、昆山白杨湾公司仲裁程序中的财产保全一案，本院于2018年9月30日作出(2018)苏05财保76号民事裁定：冻结被申请人江苏白杨湾公司、昆山白杨湾公司名下银行资金30256675.06元或查封其相应价值的其他财产。根据深国际公司的申请，本院于2018年10月23日向昆山市不动产登记中心送达上述裁定及(2018)苏05执保171号协助执行通知书，对包括涉案房屋在内的不动产进行了轮候查封登记。案外人卢赛君对本院查封的江苏白杨湾公司名下位于昆山市陆家合丰西路68号第4幢21号房屋向本院提出书面执行异议。本院于2019年4月15日作出（2019）苏05执异19号执行裁定书，裁定：中止本院对江苏白杨湾物流中心有限公司名下位于昆山市陆家合丰西路68号第4幢21号房屋的执行。深国际公司遂向本院提起本案诉讼。另查明，江苏白杨湾公司(甲方、卖方)与卢赛君(乙方、买方)于2017年5月18日签订一份编号为2017007959的《昆山市商品房购销合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于昆山市的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为3205832011CR0034。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名白杨湾物流中心，建设工程规划许可证号为建字第320583201331325④号，施工许可证号为3205832013073002；买受人购买的商品房为现房，销售商品房批准机关为昆山市建设局，商品房销售许可证号为2016128，房号为第4幢21号房，合同约定建筑面积141.58平方米，单价每平方米7698.83元，总价为109万元；买受人于2017年4月29日支付59万元整，余款50万元由银行按揭贷款方式支付；出卖人应当在2017年5月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。落款处盖有江苏白杨湾公司合同专用章及卢赛君、崔晓慧签名。江苏白杨湾公司向卢赛君出具了一份入帐日期为2016年9月15日编号4111905的收据，载明：交款单位卢赛君，收款方式POS，人民币1万元，收款事由为白杨湾物流中心4#121室商铺定金；一份入帐日期为2016年9月24日编号4111852的收据，载明：交款单位卢赛君，收款方式POS，人民币5万元，收款事由为白杨湾物流中心4#21室商铺购房款；一份入帐日期为2017年4月29日编号2018159的收据，载明：交款单位卢赛君，收款方式POS，人民币53万元，收款事由为白杨湾物流中心4#21室商铺首付款。2016年9月15日，卢赛君通过其名下在中国建设银行的账户POS交易消费1万元；2016年9月24日，卢赛君通过其名下在中国建设银行的账户POS交易消费5万元；2017年4月29日，卢赛君通过其名下在中国建设银行的账户向江苏白杨湾公司支付53万元；2017年4月29日，卢赛君通过其名下在宁波银行的账户POS交易消费14万元(两笔7万元)；2018年8月14日，卢赛君通过其名下在宁波银行的账户POS交易消费38万元。上述款项合计金额111万元。江苏白杨湾公司出具了一份落款日期为2019年3月19日的证明，该公司委托昆山国创地产投资管理有限公司代收卢赛君4-21购房款14万元用于销售费用。江苏白杨湾公司、昆山白杨湾公司出具了一份落款日期为2019年3月20日的情况说明，卢赛君于2018年8月14日通过POS机刷卡付至昆山白杨湾公司的38万元房款，系江苏白杨湾公司委托昆山白杨湾公司收取的款项。2018年8月14日，江苏白杨湾公司向卢赛君出具了两份增值税普通发票。其中编号为1821632号的发票载明，*不动产*白杨湾物流中心，4号楼21室，金额769883元；编号为1821633号的发票载明，*不动产*白杨湾物流中心，4号楼21室，金额320117元。江苏白杨湾公司向卢赛君出具了一份日期为2018年8月14日编号004582的收款收据，载明：付款人4#21号房卢赛君，名称为维修基金，金额17698元。2018年8月27日，卢赛君向国家税务总局昆山市税务局账户支付款项31661.96元。国家税务总局昆山市税务局向崔晓慧出具了一份税收缴款书(税务收现专用)，载明：房屋买卖契税31142.86元，产权转移书据印花税519.1元，房屋坐落位置：昆山市陆家镇陆丰西路68号白杨湾物流中心4号楼21室，房屋面积141.58平方米，合同签订时间2017年5月18日。陆家不动产窗口出具一份收条载明，收到卢赛君办理不动产证费用总计550元，待领取不动产证时换取发票。江苏昆利洋物业管理有限公司向卢赛君出具了一份日期为2016年7月3日编号1795951的收款收据，载明：客户名称4#21室卢赛君，物业管理费(2016.7.3-2017.7.3)4247.4元；一份日期为2018年9月18日编号4354491的收款收据，载明：客户名称卢赛君4#421室，物业管理费(2018.9.18-2019.9.18)4247.4元。卢赛君(甲方、出租方)与南京跨越速运有限公司(乙方、承租方)签订了一份落款日期为2018年7月15日的《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，合同期限为自2018年7月20日起至2020年7月19日止，租金为7.4万元/年，按半年支付。南京跨越速运有限公司于2018年7月20日向卢赛君网络转账支付3.7万元；于2019年1月16日向卢赛君网络转账支付3.7万元。审理过程中，卢赛君陈述，崔晓慧系其妻子。其支付款项111万元中，除109万元购房款外，含维修基金17698元，多余2302元作为涉案房屋物业费。本院认为：本案中，首先，卢赛君与江苏白杨湾公司早在2017年5月18日就签订《昆山市商品房购销合同》，系在本院查封之前。结合江苏白杨湾公司向卢赛君出具了购房发票，卢赛君向江苏白杨湾公司支付房款、契税、维修基金等费用，物业公司收取物业管理费的收据，涉案房屋租赁的情况以及卢赛君的银行流水及相应凭证等证据，证实卢赛君在本院查封之前已签订合法有效的商品房购销合同，支付全部价款并合法占有该不动产、等事实予以认定。其次，卢赛君陈述双方约定的办理过户登记时间为2017年9月，并于2018年8月27日自行向不动产登记部门申请办理过户登记手续并缴纳相应税费，而本院查封时间为2018年10月，结合本案相关事实，卢赛君主张未办理过户登记的原因不在于其一方而在于江苏白杨湾公司可以成立，涉案房屋非因买受人自身原因未办理过户登记。原告深国际公司对上述事实不认可，但未能提供任何反驳证据，故本院不予支持。综上，本案执行标的符合中止执行的条件，原告深国际公司请求恢复执行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告昆山深国际综合物流港发展有限公司的诉讼请求。案件受理费14610元，由原告昆山深国际综合物流港发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行账号：10×××75）。审判长  高小刚审判员  谢 坚审判员  祝春雄二〇一九年十一月二十九日书记员  王晓敏