广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6254号上诉人（原审被告）：赵丽君，女，1984年7月26日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：覃政华，广东万里海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄强，广东万里海天律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：中山市华振租售房地产顾问有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区康乐大道30号宇宏健康花城4号楼15卡之1商铺，统一社会信用代码9144200069473872XX。法定代表人：梁观武，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱华容，男，该公司员工。上诉人赵丽君因与被上诉人中山市华振租售房地产顾问有限公司（以下简称华振公司）居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初7738号判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵丽君上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：（一）一审认定事实错误，华振公司是通过故意隐瞒、未如实告知重要事实来促使居间合同成立，而赵丽君因华振公司的故意隐瞒、未如实告知重要事实的行为非但没能成功购房，反而蒙受经济损失，华振公司的行为严重损害赵丽君的合法利益，华振公司无权要求赵丽君支付报酬。因赵丽君的经济条件只能允许其采取按揭贷款的方式来购买该房屋，故赵丽君就涉案房屋能否办理按揭向华振公司咨询，华振公司的中介人员为了达到签单的目的，故意隐瞒，未告知赵丽君属于外地户口情形不可以银行按揭贷款的方式购买两套房子的情况，反而信誓旦旦向赵丽君保证可以采取按揭贷款的方式购买涉案的房屋，赵丽君基于对华振公司的合理信赖签订了涉案的合同，结果在履行合同时赵丽君因为户籍问题无法向银行申请按揭贷款，一时间无法拿出足额的钱来支付巨额购房款，而华振公司为了推脱自己的责任反而还威胁赵丽君如不按期支付房款要承担巨额赔偿责任，当赵丽君最后筹集到购房款时却被华振公司告知该房子已经交易给别人。整个事件中，赵丽君是受害者，因华振公司故意隐瞒真实情况、欺骗购房者，其无权要求赵丽君支付中介费用。（二）退一万步讲，根据公平原则，赵丽君即便需承担中介费用，根据合同的实际履行情况、双方的过错程度，赵丽君也不应承担六成的中介费用，一审判决赵丽君承担的中介费过重。1.华振公司作为一家专业的房产中介公司，理应向赵丽君如实告知涉案房屋能否办理按揭贷款的真实情况，但华振公司为了促成居间合作，故意隐瞒购房政策，导致赵丽君因无法办理银行贷款，最终未能购买涉案房屋。2.在实际履行居间合同过程中，华振公司只是带过赵丽君看过一次房，且看房来回的路程还不足500米，华振公司并未充分履行合同的义务，一审判决赵丽君承担的22800元中介费用与华振公司在合同实际履行过程中所付劳务成本不成正比，赵丽君承担的中介费用过高，有违公平原则。综上，赵丽君依法提起上诉，请求二审法院作出公正的裁决。被上诉人华振公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。华振公司向一审提出诉讼请求：赵丽君向华振公司支付拖欠的中介服务费38000元、律师费3600元并向华振公司支付逾期付款利息损失（以41600元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计至付清之日止）。一审法院查明事实如下：1.2019年1月6日，赵丽君（买方）、张×亮（卖方）在华振公司的居间服务下签订房地产买卖合同，约定赵丽君以1900000元成交价向张×亮购买位于中山市西区××花园××区××房，买方签署合同时向卖方支付10000元定金，并于卖方签署本合同之日起三日内向卖方补交定金370000元；买方需于2019年5月15日前申请按揭，卖方须提交申请按揭所需收款账户及银行所要求卖方应提供的资料，双方均不得借故拖延；买方应签订合同时支付成交价3%作为经纪方本次交易的佣金，若买方交纳定金后违约，应全额承担经纪方服务佣金并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用。合同补充协议约定，若因国家政策原因改变导致买方无法贷款，卖方同意退还已收定金，解除合同，三方互不追究。合同签订后，赵丽君向张×亮支付了10000元定金。2.赵丽君提交的微信聊天记录显示，经华振公司工作人员的介绍、游说，赵丽君购入涉案房屋。2019年1月6日，华振公司工作人员告知赵丽君“128万贷30年，月供7800元，25年8400元，20年9300元，到时候办理贷款你再选择用哪一种……”；2019年1月12日，华振公司工作人员称“我在替你想办法你还这样！我和你说明一下吧！你们已经是签了合同的，如果明天你不能履行合同也就是单方面违约，那会面临业主没收定金，订金38万业主会起诉你们缴纳剩余的37万，我们公司也会遵照合同追缴38000的违约佣金，……”；2019年1月16日，在华振公司工作人员询问赵丽君“过来了没？”后，赵丽君回复称“还没有，我到了会打电话给庄主”“没钱了，还要一下”；2019年1月18日，赵丽君陈述“我们已经筹到钱了”，华振公司工作人员回复“中午签了，款项也付了”。3.华振公司称，因赵丽君一直不按合同约定支付剩余购房定金，后面涉案房屋有其他人要买，卖方要求在赵丽君违约的情况下解除合同，华振公司履行职责向赵丽君发出解除合同通知书，该通知书载明，因赵丽君没有按合同约定时间交付剩余定金，按合同约定由张×亮没收10000元定金并解除合同，继续出售该房屋。4.华振公司因本案诉讼支出3600元律师费。一审法院认为，本案系居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”张×亮与赵丽君系经华振公司居间服务正式出售与购入案涉房产。因此，华振公司在本案中主张中介服务费的条件成就。涉案合同约定，对于本次促成交易华振公司应获得的中介服务费为38000元，若因一方违约导致合同无法履行，则违约方应全额承担经纪方服务佣金和追讨佣金所产生的诉讼及律师费。华振公司认为赵丽君作为导致案涉房地产交易无法履行的根本违约方，应承担向华振公司支付中介服务费及律师费的责任。庭审中，赵丽君明确其因发现华振公司没有向其告知中山市限购政策，导致其在没有购房资格、就算可以购房也没有贷款资格的情况下购买了案涉房屋，因此没有在约定时间内交足剩余定金。同时赵丽君亦明确，因在购房时华振公司工作人员没有问及其名下是否有房产，因此其也没有向华振公司告知其名下已有一套房产的事实。一审认为，本案房产交易属于二手房交易，赵丽君购买二手房的购房资格，不受中山市关于楼市限购政策的约束。赵丽君主张未按约定支付剩余购房定金的原因在于其签订合同后知道其不享有购房资格、不符合购房贷款条件，但根据其与华振公司工作人员的聊天记录显示，其未能按约支付剩余购房定金的原因在于其未能及时筹足资金，微信聊天过程中未见关于购房资格及贷款条件的陈述。赵丽君在涉案房产交易中最终是否能办理按揭贷款，存在不确定性，但即使赵丽君未能获得按揭贷款资格，涉案合同补充协议已明确约定“若因国家政策原因改变导致买方无法贷款，卖方同意退还已收定金，解除合同，三方互不追究”，即涉案交易中若赵丽君因中山市房地产市场限购政策的影响而导致无法贷款，三方的处理方式为互不追究，合同三方已对涉案按揭贷款未能通过的处理方式进行约定，不存在故意隐瞒导致赵丽君交易损失的主观恶意。综上分析，一审认为，赵丽君未按合同约定及时支付购房定金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。华振公司依约诉请判令赵丽君支付居间服务费、律师费及逾期付款利息损失，理据充分，一审予以支持。但华振公司作为房产交易中介，其提供的中介服务除了促成双方签订合同外，还包括托管不动产权证、协助办理赎楼手续、协助办理按揭贷款手续、协助办理递件过户手续及收楼手续等，但本案交易在双方在支付部分定金后，剩余交易手续就没有再履行，即华振公司的中介服务亦没有完全服务完毕。且华振公司作为专业的房地产销售顾问公司，应主动、及时向购房双方告知购房限购政策，并主动查问交易双方与购房限购政策相关的信息，其未及时向赵丽君告知该情况，存在一定过错。而赵丽君作为已经有购房经验的完全民事行为能力人，在进行房产大宗交易前，有义务了解购房城市的购房限购政策，同时与购房限购政策相关的信息，也应及时告知交易方。综上，根据合同的履行情况、双方履约中的过错程度及华振公司提供的中介服务事项考量，一审酌情将华振公司应收中介服务费调整为按应收款60%即22800元收取。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：赵丽君于判决发生法律效力之日起七日内向华振公司支付中介服务费22800元、律师费3600元及逾期付款利息损失（利息以26400元为基数，从2019年3月25日起至实际付清欠款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。如果赵丽君未按判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费840元，减半收取为420元（该款华振公司已预付），由华振公司负担153元，由赵丽君负担267元（该款赵丽君于判决生效之日起七日内径付华振公司）。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查，针对赵丽君提出其是因限购限贷无法办理银行贷款才未能及时履行房屋买卖合同的主张，本院二审期间询问赵丽君如何获知其属于限购限贷情况，赵丽君认为依据《中山市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称通知），其在中山市购买第二套房不能办理按揭贷款，而华振公司并无主动告知该情况。经查，上述通知仅为规范购买第二套新建商品住房，即第二套“一手房”的情况；本案赵丽君向张×亮购买的属于“二手房”，故不适用上述通知。本院询问赵丽君现有无相关规定针对“二手房”交易作出限购限贷政策，赵丽君回答：“目前没有”。本院认为，涉案房地产买卖合同由张×亮、华振公司、赵丽君三方签订，实际为复合型合同，既包含张×亮与赵丽君的房地产买卖合同，又包含赵丽君与华振公司之间的居间合同，该合同系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人未提出上诉请求的事项，本院不作审查，故本案仅审查赵丽君与华振公司之间的居间合同关系。综合赵丽君与华振公司的诉辩主张，归纳本案争议要点为：赵丽君应承担的中介服务费为多少？现分析如下：涉案居间合同为居间方华振公司提供的复合型合同中镶嵌的居间条款，居间条款中对华振公司应提供的具体服务项目、内容、要求及标准并无详细约定。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”现各方当事人均确认华振公司已促成×亮与赵丽君签订房地产买卖合同，虽然合同签订后赵丽君并未履行该买卖合同，但据此可认定华振公司已完成向委托人报告订立合同机会或提供订立合同媒介服务的工作，因此，在赵丽君无证据证明双方有另行约定其他居间服务事项的情况下，华振公司有权依据涉案居间条款向赵丽君主张支付居间服务报酬。赵丽君辩称其未能履行房地产买卖合同，是基于华振公司未告知赵丽君其属于限购限贷的情况，并主张其依据的是《中山市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其在中山市购买第二套房不能办理按揭贷款，而华振公司并无主动告知该情况。但上述通知仅为规范购买第二套新建商品住房，即第二套“一手房”的情况；而本案赵丽君向张×亮购买的属于“二手房”，故不适用上述通知。赵丽君未能提供证据证明其属于涉案“二手房”交易中限购限贷的对象，应承担举证不能的不利后果。据此，赵丽君主张其未能履行房地产买卖合同系基于华振公司未告知其属于限购限贷的对象，缺乏理据，本院不予采信。另，华振公司作为专业的房地产中介服务公司，应当全面了解及掌握所在地的地方购房政策，并主动、如实告知委托人。二审期间，本院询问华振公司有无告知赵丽君相关购房政策，华振公司表示没有告知。对此，本院认为，虽然赵丽君未能证明其不能履行涉案房地产买卖合同与华振公司未尽告知义务之间存在必然因果关系，但华振公司作为专业提供居间服务的公司，应当主动向委托人或客户释明所在地购房相关政策，故华振公司在履行合同过程中存在一定过错，一审酌情调整华振公司应收的居间报酬，并无不妥，本院予以维持。综上所述，赵丽君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费460元，由上诉人赵丽君负担。本判决为终审判决。审判长  姜新林审判员  阮碧婵审判员  蔡惠群二〇一九年十一月十二日法官助理曾颖珩书记员黄铭怡