浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初4355号 原告：黄帅，男，1992年2月28日出生，汉族，住黑龙江省勃利县。 委托诉讼代理人：顾陈斌，浙江善佐律师事务所律师。 被告：冯灵辉，男你，1981年11月21日出生，汉族，住浙江省临海市。 被告：徐芳，女，1981年12月5日出生，汉族，住浙江省遂昌县。 原告黄帅诉被告冯灵辉、徐芳居间合同纠纷一案，本院于2019年7月4日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月26日进行公开开庭审理。黄帅及其委托诉讼代理人顾陈斌，冯灵辉、徐芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄帅向本院提出诉讼请求：一、判令冯灵辉、徐芳支付服务费50万元及逾期支付期间的资金占用费（从2019年5月9日起至清偿之日止按年利率6%计算）；二、判令冯灵辉、徐芳支付违约金20万元。事实与理由：2019年4月，黄帅得知冯灵辉有一处房产在出售。在了解了基本情况之后，黄帅通过其杭州杭煜房地产代理有限公司（以下简称杭煜公司）的销售渠道推广该房源，该房源为杭州市滨江区悦江商业中心5028室。黄帅在找到意向客户之后，于2019年4月21日联系冯灵辉，表示可以为其推荐购房客户并协助其将房源以较高的价格出售。双方沟通了有关委托销售及服务费细节，初步达成口头协议。随后黄帅预约冯灵辉与客户见面，4月23日下午，在黄帅的陪同下，冯灵辉与客户李杰在房源所在地世茂中心见面，双方协商并达成了购房意向，黄帅协助买卖双方签订了购房意向协议。因案涉房产为冯灵辉与其妻子徐芳共同共有，冯灵辉在签约时表示其妻子由于腿伤坐轮椅，不便出席，但已经征得其妻子同意。当天晚些时候黄帅和冯灵辉签订了房屋销售代理合同，对委托销售及费用等事宜作了书面确认，冯灵辉表示也已征得其妻子同意。为保证交易安全，黄帅为该房过户走挂牌流程，特委托杭州益邦房地产代理有限公司（以下简称益邦公司）提供资金监管和代办房屋转移过户有关手续。在黄帅的对接下，2019年4月28日，冯灵辉、徐芳和客户李杰及其妻子陶道利到场并签订了房屋转让合同。2019年5月7日，黄帅了解到冯灵辉利用益邦公司员工胡永亮，在其店长及黄帅不知情的情况下于5月6日提前为冯灵辉办理了房屋过户及物业交割手续，并使得冯灵辉从监管账户提取了所有房款。之后，黄帅多次追讨服务费，冯灵辉以各种理由推脱拒付。基于上述事实，黄帅认为，黄帅与冯灵辉就委托出售案涉房产签订房屋销售代理合同，双方合同有效成立，黄帅提供了包括渠道推广、报告订立合同机会、带客看房、销售跟进、协助签约及过户等服务，快速促成了冯灵辉和客户之间的房屋买卖交易，并且通过黄帅的撮合，案涉房产以330万元成交（其中275万进入合同价，两笔定金各20万，并且客户承担15万元税费），比冯灵辉的保底价高出了近百万元，而冯灵辉却在交易完成并取得房款后过河拆桥逃避支付报酬，其已严重违反诚信原则和合同约定，并且造成了黄帅较大经济损失。为此，黄帅根据法律规定及合同约定要求冯灵辉履行支付约定报酬的义务，并承担违约赔偿责任。鉴于冯灵辉和徐芳系夫妻关系，案涉房产交易发生在其婚姻关系存续期间，由此产生的债务亦为其夫妻共同债务。其次，冯灵辉和徐芳作为案涉房产的共有权人，对外共同享有连带债权，承担连带债务，因此，对此债务应由冯灵辉、徐芳共同承担清偿责任。综上，请求法院依法判如诉请。 冯灵辉、徐芳辩称：一、《房产销售代理合同》签订的过程和事实情况。2019年4月23日，经他人介绍，因黄帅希望对案涉的待交易房产在未完成交易的前提下，由冯灵辉委托其以进行销售代理，随后见面进行了交流。交流过程中，冯灵辉如实告知黄帅该房产已经通过其他中介公司进行了房产的挂牌登记，且明确告知了该案涉房产已经有意向客户在进行商谈。黄帅表示其个人还是愿意以一般代理人的身份为该房产进行销售代理，且愿意进行对该房产的无偿推送工作，提出需要拟定一份《房产销售代理合同》作为洽谈意向的证明材料，并作为后续正式合约的约定性基础文件。故此，冯灵辉和黄帅在2019年4月23日下午分别以个人名义签署了关于该案涉房产的《房产销售代理合同》的约定文件，因此事比较突然，房产共有人徐芳不在场并且黄帅并未有透露有意向购买方的相关信息的前提下，故此委托代理合同中的重要内容均不能确认，冯灵辉为了确保双方的权益，就在此份委托代理合同中，根据其不确认性的因素，和原告协商补充，若要此委托代理合同生效，必须要具备以下几个条件：1、需要得到此案涉的房产共有人徐芳在此份委托代理合同上签字予以同意确认；2、以一般委托代理的授权方式，补充签订《授权委托书》确立委托代理合同中的的具体的代理权限和代理时限；若本人通过其他中介的服务完成了房产交易，那么该房产的其他方销售代理合同的约定作用就即刻自行终止。3、基于上述内容的成立，还明确该委托授权合同生效的关键条件必须是，以冯灵辉收到由黄帅关于此代理合同中的案涉房产交易定金后（该房产销售代理合同总的第四条之约定条件）方生效。若要获取该委托代理合同中的高额服务费用，必须条件是（该房产销售代理合同总的第三条之约定条件）要由黄帅个人对案涉房屋在转让交易买卖过程中产生的税费、过户费等相关费用进行支付。黄帅出示了其个人身份证作为证明，以个人名义与冯灵辉签订《房产销售代理合同》，所以冯灵辉并没有要求其出具国家机关登记核准的从事居间营业的法人或其他证明。二、《房屋转让居间协议》签订的过程和事实情况。2019年4月23日晚上，冯灵辉与益邦公司找到的意向购买方见面，见面后双方根据该房产的原始购买价、市场参考价和房产情况进行了买售价格的商议，双方确认了购买意向，并对该房产的合同房价和另增装修家居费用进行了确认，因该房产作为房产共有人徐芳为法人注册的公司的办公所在地，故本人在联系上徐芳并通过其确认后，同意通过该益邦公司以居间方的名义完成房屋的转让交易。根据益邦公司提供的《房屋转让居间协议》的合同模板，冯灵辉与购买方李杰、陶道利就该案涉房产签订了《房屋转让居间协议》，合同签订过程中，冯灵辉与益邦公司就案涉房产无委托代理人一事进行了确认，故在该份居间协议中，益邦公司作为居间合同的居间方，对买售人之间达成的就案涉房产的转让交易行为关系进行了确认，并约定提供后续服务。2019年4月24日，根据杭州房屋转让的流程及《房屋转让居间协议》的服务内容，案涉房产由益邦公司进行挂牌。2019年4月28日，根据杭州房屋转让的流程，冯灵辉、徐芳与房产购买方通过益邦公司完成合同编号为2019转让0542458的案涉房产的《杭州市房屋转让合同》的签定。当日由冯灵辉通过民生银行卡号为37×××54的个人信用卡账户将案涉房产中介服务费（居间费用）根据《房屋转让居间合同》的约定，打入益邦公司。三、案涉房产交易过程中的关联事项及费用支付的情况。因案涉房产还有杭州银行的按揭尾款尚未结清，2019年4月28日当日，通过益邦公司的介绍，冯灵辉与浙江秉象资产管理有限公司协商商定通过垫资方式进行杭州银行关于该案涉房产的尾款支付。2019年5月6日。浙江秉象资产管理有限公司完成垫资，当日冯灵辉通过其个人所持的中国工商银行湖墅支行的卡号为62×××03的储蓄卡以支付宝绑定消费的方式支付垫资费用8000元至该公司关联人账号。2019年5月6日下午，在完成该案涉房产在杭州银行的尾款结清后，冯灵辉与房屋购买人及益邦公司在杭州市滨江区办事中心办理过户手续，并由冯灵辉通过其个人所持的中国农业银行和平支行卡号为：62×××72的储蓄卡完成该房产交易税费的支付。在益邦公司的协助下，完成案涉房产过户、房产交易税费缴纳、新房产证制证后，买售双方至案涉房产物业由答辩人结清物业水电及相关费用，完成该案涉房产交割，至此，交易完成。案涉房产的交易房款的支付情况:根据019转让0542458的案涉房产的《杭州市房屋转让合同》的相关规定及买售方约定，2019年4月24日益邦公司将购买方李杰、陶道利的购房定金20万元整通过代付的方式汇款至冯灵辉的中国农业银行杭州和平支行的账号为62×××72的储蓄卡中，2019年4月28日，购买方李杰个人另将购房定金20万元整通过其个人卡号为62×××86以银行汇款方式汇至冯灵辉的中国农业银行杭州和平支行的账号为62×××72的储蓄卡中；2019年5月6日益邦公司将购买方李杰、陶道利的购房款剩余尾款275万元整通过代付的方式汇款至冯灵辉的兴业银行杭州清泰支行的卡号为62×××17的储蓄卡中。四、黄帅存在捏造民事法律关系，虚构与冯灵辉之间的民事纠纷，以捏造的事实向人民法院提起民事诉讼的行为。黄帅以2019年4月23日与冯灵辉签订的《房产销售代理合同》来作为黄帅与冯灵辉之间存在居间合同关系成立的重要依据的民事法律关系并不存在。综上，请求法院驳回驳回黄帅的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述当事人提交的有效证据及有关陈述，本院查明以下事实： 2019年4月23日下午，黄帅与冯灵辉签订一份《房产销售代理合同》。该合同约定：冯灵辉自愿委托黄帅代为销售杭州市滨江区浦沿街道信诚路857号悦江商业中心5028室房产；房产销售款中包含一定成本费用，具体包括推广费10万元、中介服务费20万元、销售劳务费10万元、委托代理费服务费10万元，共计50万元。该金额完成过户后3天内由冯灵辉支付给黄帅；税费、过户费等相关费用由黄帅全部承担；冯灵辉不得与黄帅推荐的客户买方私下成交。否则视同违约，应向黄帅支付违约金20万元。 2019年4月23日晚上，冯灵辉、徐芳（代签）与李杰、陶道利及益邦公司签订一份《房屋转让居间协议》。该协议约定：李杰、陶道利向冯灵辉、徐芳购买杭州市滨江区浦沿街道信诚路857号悦江商业中心5028室房产，价款共计315万元。协议签订后，益邦公司向冯灵辉转付李杰、陶道利定金20万元。2019年4月28日，冯灵辉、徐芳和李杰、陶道利签订一份《房屋转让合同》。当天，李杰、陶道利向冯灵辉、徐芳支付房款20万元；冯灵辉向益邦公司支付中介服务费2万元。2019年5月6日，益邦公司向冯灵辉转付李杰、陶道利房款275万元。 本院认为：《房产销售代理合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效。同日，冯灵辉又与益邦公司签订一份《房屋转让居间协议》。涉案房产究竟依据哪一份居间合同履行呢？益邦公司向冯灵辉转付李杰、陶道利定金20万元和房款275万元，说明益邦公司实际履行居间合同义务；冯灵辉向益邦公司支付中介服务费2万元，说明冯灵辉实际履行《房屋转让居间协议》所涉的居间义务。在此需要指出的是，黄帅提供《委托书》《委托协议》，证明签约当日将事项委托杭煜公司办理，杭煜公司又将事项委托益邦公司办理。从转委托之事而言，黄帅应当向冯灵辉披露，并征求冯灵辉同意，否则对其不产法律效力。从目前情况看，黄帅不能举证转委托之事，故本院不予确认。鉴于此，《房产销售代理合同》《房屋转让居间协议》，属于两份独立的居间合同，各自产生权利义务。根据上述分析，涉案房产的居间事务，是依据《房屋转让居间协议》，并非依据《房产销售代理合同》。冯灵辉与黄帅签订《房产销售代理合同》后，又将涉案房产的居间事务委托他人办理，对黄帅而言，已经构成违约，应承担违约责任。违约金如何确定？《房产销售代理合同》约定推广费、中介服务费、销售劳务费、委托代理费服务费等共计50万元，黄帅未能举证上述开支的依据，本院不予支持；《房产销售代理合同》约定违约金20万元，与该行业报酬相比过高。一般情况下，报酬为交易额的3-5%。《房产销售代理合同》没有确定交易金额，参照《房屋转让居间协议》确定315万元，报酬金额为94500元-157500元。考虑黄帅在前期销售过程中的确付出不少劳动，本院酌情处理，将违约金调整为10万元。徐芳不是《房产销售代理合同》当事人，黄帅要求其承担责任，缺乏依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告冯灵辉于本判决生效之日起十日内支付给原告黄帅违约金10万元。 二、驳回原告黄帅的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10800元，减半收取5400元，由原告黄帅负担4250元，被告冯灵辉负担1150元，诉讼保全申请费4020元，由原告黄帅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  蓝钦如 二〇一九年十一月八日 书记员  陈颖君 ?*ArabicDash?-2-? ?*ArabicDash?-1-?