贵州省贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终6135号上诉人（原审原告）：郭荣奎，男，1976年9月11日出生，汉族，住贵州省清镇市杨家井巷4号。上诉人（原审原告）：徐红梅，女，1981年6月15日出生，布依族，住贵州省清镇市卫城镇小十字居委会二段一组。委托诉讼代理人：郭荣奎，男，1976年9月11日出生，汉族，系徐红梅之夫。上诉人（原审被告）：合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司，住所地贵州省贵阳市清镇市云岭大街下段百花新城6号楼501号房。负责人：李云高，该分公司经理。上诉人（原审被告）：合江县新天地房地产开发有限公司，住所地合江县九支镇安居社区滨河路。法定代表人：成小华，该公司总经理。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：王栋，贵州黔策律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：黄潇瑶，贵州黔策律师事务所律师。上诉人郭荣奎、徐红梅、合江县新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）、合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司（以下简称新天地分公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院(2019)黔0181民初804号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郭荣奎、徐红梅上诉请求：1、撤销原判第二项，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审案件受理费由二被上诉人负担。事实及理由：一、原判错误采信来源不明的证据导致认定事实错误。1、原判依据来源不明的《建设工程规划许可证》认定被上诉人施工过程中不存在车库规划变更的情形事实错误；2、原判依据不具有证明力的清镇市房地产开发科的说明，认定二被上诉人不属于私自修改销售价格错误。二、原判适用法律错误。针对郭荣奎、徐红梅的上诉，新天地公司、新天地分公司答辩称，一审法院依职权向行政机关调取证据后，据此驳回郭荣奎、徐红梅的车位补偿及多付购房款的诉讼请求事实清楚，请求驳回郭荣奎、徐红梅的上诉请求。新天地公司、新天地分公司上诉请求：1、撤销原判依法改判或者发回重审；2、一、二审案件受理费由二被上诉人负担。事实和理由：原判认定事实及适用法律均错误。电视入户费265元系上诉人代被上诉人收取，该费用不在上诉人开发成本且上诉人已将该款交至广播电视局，故上诉人不应当退还被上诉人该265元。针对新天地公司、新天地分公司的上诉郭荣奎、徐红梅答辩称，根据贵州省人大在2014年的相关规定，水、电、燃气应当包含在房款中，不得再向购房人收取。郭荣奎、徐红梅向一审法院起诉请求：1.判令被告退还多付房款57520元；2.判令被告支付规划变更违约赔偿金自2015年5月8日计算至足额修建停车位止，以每月176.78元支付违约赔偿金(暂计算至2019年1月10日，共1343天，赔偿金额为7913.85元)；3.判令被告退还违法收取的数字电视安装费265元；4．判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实，2012年7月27日，新天地分公司（出卖人）与徐红梅、郭荣奎（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定“第一条、项目建设依据出卖人以出让方式取得位于清镇市百花大道总土地面积为33151.69平方米、编号为清国用（2011）第XF-1867的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为碧翠红枫。建设工程规划许可证号为筑规建字2012（清镇）006号，建筑工程施工许可证号为522525201206050201。第二条、销售依据买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为清镇市住房和城乡规划建设局，预售许可证号为筑商房预字第201207号。第三条、基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条和第二条约定项目中的第8幢（8）2单元6层2号房，建筑面积149.01平方米，套内建筑面积132.57平方米。第七条、计价方式与价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3983.31元，总价款528068元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。第八条、付款方式及期限贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款159068元，余款369000元以公积金贷款支付。第十二条、相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1、上水、下水交付时达到使用条件；2、供电交付时达到使用条件；4、燃气达到交付时线路敷设到户；5、电话通信交付时线路敷设到户；6、有线电视交付时线路敷设到户；7、宽带网络交付时线路敷设到户。以上第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”。第十六条、规划变更的约定出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。如规划变更，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照同期银行活期存款利率付给利息。买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下（空白）”。《商品房买卖合同》附件五“关于项目内相关配套设施、设备的具体约定1、相关设施的位置及用途；2、其他约定。（4）电话、闭路电视线、宽带线引入至进户门处，开通手续由业主自理。”。2015年5月25日，新天地分公司向徐红梅开具收据一份，载明“代收契税15842、预告抵押160、闭路265、房产证90、土地证33，合计16390元”。已经生效的贵阳市中级人民法院（2017）黔01民终2524号民事判决书中查明了郭荣奎、徐红梅已取得所购买商品房的房屋所有权证（建筑面积为145.27平方米，套内建筑面积129.01平方米），并维持了由新天地分公司退还郭荣奎、徐红梅因所购商品房套内建筑面积减少的购房款14180.58元，新天地公司承担连带责任的一审判决。同时查明，“清镇市碧翠红枫小区工程地下车库”工程已于2014年11月30日竣工验收，于2018年6月8日在清镇市住房和城乡规划建设局完成竣工验收备案。诉讼中，一审法院依法到清镇市自然资源局调查案涉工程的规划变更情况，查明案涉工程的《建设工程规划许可证》证号为筑规建字2012（清镇）006号，与合同中约定的一致，施工过程中不存在地下车库规划变更的情形。一审法院依法到清镇市住房和城乡建设局调查碧翠红枫的商品房销售价格及备案情况，清镇市房地产开发科出具说明“1、经查询贵阳市房产管理信息系统，合江县新天地房地产开发有限公司办理的7、8号楼及1号商业楼预售许可证201207中住宅预售均价为3980元/平方米；2、在贵阳市房产管理信息系统中实行一房一价的时间为2017年12月底。”。上述事实，有原、被告陈述，身份证复印件，结婚证复印件，企业信息，商品房买卖合同，购房发票复印件，国有土地使用证，房屋所有权证，收据，建设工程规划许可证，建设工程竣工规划许可证，竣工验收备案表，清镇市房地产开发科说明，（2017）黔01民终2524号民事判决书打印件等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以认定。一审法院认为，二原告与新天地分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。二原告在诉状中自认在看房时已通过新天地分公司提供的资料知晓所购房屋的套内面积单价为3983.31元／平方米，同时清镇市房地产开发科出具的说明中载明了二原告所购买的碧翠红枫8号楼商品房的销售均价为3980元/平方米，所谓均价即存在随着楼层和房屋朝向的不同可能导致销售价格会在3980元/平方米的基础上上浮和下浮，新天地公司与二原告在合同中约定按套内建筑面积3983.31元/平方米计价，不属于私自修改销售价格，故对二原告要求被告退还多付购房款57520元的诉请，不予支持。新天地分公司依法取得碧翠红枫项目的《建设工程规划许可证》，案涉工程已经过竣工验收，且案涉工程中的地下车库不存在规划变更的情形，新天地分公司没有违反合同约定，故对二原告要求被告支付规划变更违约赔偿金的诉请，不予支持。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定,商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任,约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月所作的《关于(贵州省城镇房地产开发经营管理条例>有关问题询问的答复》中指出,根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定,新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中,房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件,其具有当然的法律约束力,应当予以适用。另外双方在合同中已约定商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用,出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。因此,在前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》颁布施行后,被告又以代收代缴名义向原告收取闭路电视费用265元显然于约不符、于法无据,故新天地分公司应退还二原告闭路电视费用265元。新天地分公司不具有法人资格，其民事责任由新天地公司承担，故新天地公司与新天地分公司共同对上述债务承担责任。对被告所提原告要求退还闭路电视费用已超过诉讼时效的辩解意见，因被告收取闭路电视费用违反前述规范性文件的规定及合同约定，二原告在交纳该笔费用时并不存在知道或应当知道被告无权收取的事实，故一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决：一、限合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司、合江县新天地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内共同退还郭荣奎、徐红梅闭路电视费用265元；二、驳回郭荣奎、徐红梅的其他诉讼请求。案件受理费1442元，减半收取721元，由郭荣奎、徐红梅负担696元，合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司、合江县新天地房地产开发有限公司共同负担25元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭荣奎、徐红梅提交黔（2018）清镇市不动产权第0010875号不动产权证（包括分层分户平面图）复印件一份，拟证明新天地公司、新天地分公司未按规划修建726个车位，仅修建了475个车位。新天地公司、新天地分公司诉讼代理人经与当事人核实后，于2019年9月23日向本院递交书面质证意见称，对证据的真实性无异议，达不到证明目的。第一，一审法院依职权向职能部门调取的证据已经证明项目不存在规划变更；第二，产权证中未体现机械车位，加上机械车位后并无不足；最后，郭荣奎、徐红梅并未实际装修入住，且本小区停车位充足，故郭荣奎、徐红梅没有损失。新天地公司、新天地分公司提交：人民网下载的2016年11月20日白云区领导留言版关于三通费及电视费用的回复截图一份、贵州省地方税务局通用机打发票一份，拟证明新天地分公司可以代收闭路电视费且已经将闭路电视费缴至广播电视公司。经质证，郭荣奎、徐红梅对证据真实性无异议，即使是代收房开也应当退还购房人。二审经审理查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。关于郭荣奎、徐红梅要求新天地公司、新天地分公司退还多付购房款57520元的上诉请求，一审法院就1、碧翠红枫的贵州省商品房销售价目表中准许销售的价格；2、清镇市实行商品房销售价格备案的时间向清镇市住房和城乡建设局出具调函。清镇市房地产开发科出具的说明中载明了二原告所购买的碧翠红枫8号楼商品房的销售均价为3980元/平方米，该说明来源合法真实，与本案有关联性，可以作为本案定案依据，原审据此认定新天地公司按套内建筑面积3983.31元/平方米出售房屋，不属于私自修改销售价格，驳回郭荣奎、徐红梅要求退回多付购房款57520元诉请认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。关于郭荣奎、徐红梅所提新天地公司、新天地分公司变更规划未足额修建车位应赔偿违约损失的诉讼请求，《商品房买卖合同》第十六条：“规划变更的约定出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。如规划变更，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照同期银行活期存款利率付给利息。买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下（空白）”。一方面，一审法院到清镇市自然资源局调取的案涉工程的《建设工程规划许可证》来源合法真实，与本案有关联性，可以作为本案定案依据。该筑规建字2012（清镇）006号《建设工程规划许可证》与合同中约定的一致，新天地公司、新天地分公司施工过程中不存在地下车库规划变更的情形。郭荣奎、徐红梅未提交充足证据推翻前述有效书证证明新天地公司、新天地分公司施工中变更地下车库规划的事实；另一方面，退一步来说，即使新天地公司、新天地分公司存在变更规划的违约行为，根据《商品房买卖合同》第十六条的约定，新天地公司应当赔偿购房人损失，现郭荣奎、徐红梅亦未提交充足证据对其造成的损失加以证明。综上，郭荣奎、徐红梅要求新天地公司、新天地分公司赔偿违约损失其理由不能成立，原判驳回郭荣奎、徐红梅该项诉讼请求认定事实清楚，适用法律正确，本院亦予以维持。关于闭路电视费用265元，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用，合同第十二条约定，燃气、有线电视设施系案涉房屋的配套设施，属于上诉人交付房屋必备的内容，故新天地公司以代收名义向郭荣奎、徐红梅收取该部分费用违反双方合同约定。该合同附件五2.4仅约定电话、闭路电视、宽带线引入需要买受人自行办理开通使用手续，并未约定电话、闭路电视、宽带线配套设施入户安装费由买受人承担。本案新天地公司以代收名义收取郭荣奎、徐红梅案涉费用亦不符合《中华人民共和国价格法》第十三条：“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定。综上，原审判令新天地公司、新天地分公司退还郭荣奎、徐红梅闭路电视费用265元认定事实清楚，适用法律正确，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人郭荣奎、徐红梅、合江县新天地房地产开发有限公司、合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2884元，由郭荣奎、徐红梅共同负担1442元，由合江县新天地房地产开发有限公司、合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司共同负担1442元。本判决为终审判决。审判长 龙 珑审判员 邓禹雨审判员 唐有临二〇一九年十一月二十二日书记员 杨 欢