重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初18450号原告：陈俊杰，男，1984年5月31日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：田枢博，重庆道伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何朗春，重庆道伦律师事务所实习律师。被告：王朝刚，男，1974年3月12日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：周新全，上海段和段（重庆）律师事务所律师。原告陈俊杰与被告王朝刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法由审判员蒙舟适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈俊杰的委托诉讼代理人田枢博、何朗春，被告王朝刚及其委托诉讼代理人周新全到庭参加诉讼。审理中，双方申请庭外和解三个月，但和解未果，本案现已审理终结。原告陈俊杰向本院提出诉讼请求：一、判令被告王朝刚履行《租赁合同》解除协议书约定义务，审理中原告明确该诉讼请求为，1、被告在税务机关办理完税手续并将原件移交给原告（后原告撤回了该项诉讼请求）；2、将商铺恢复成清水状态，确保上述商铺配套设施设备（水、电、气、消防设施等）完好无损并交付给原告。二、判令被告王朝刚赔偿原告店铺占用损失，按每日1000元从2019年3月5日起计算至完成商铺交付之日止，暂计140000元整(至2019年7月22日）；三、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月13日，原、被告续签商铺租赁合同，约定被告继续承租原告所有的位于东原ARC广场的商铺，合同期限为2018年3月1日至2023年2月28日。因被告王朝刚单方面原因提出解除合同，双方经友好协商签订了《租赁合同解除协议书》，协议第四条明确约定“被告应在2019年3月31日前完成工商部门办理租赁房屋注销手续，并办理税务机关完税手续，将原件交予原告，否则应向原告支付50000元违约责任损失。”协议第五条明确记载“被告承诺于2019年3月5日前将商铺恢复成清水状态，并确保上述商铺户内配套设施设备完好无损，并予交付给原告，否则被告须向原告支付1000元/日的商铺占用损失，直到被告完成商铺交付义务时终止。”现被告王朝刚并未在2019年3月5日前将商铺恢复成清水状态，消防设施也已损坏，且被告还在继续占用商铺，并未完成商铺交付义务，也未将税务机关完税手续交于原告，致使原告无法出租。故原告诉至人民法院，请求法院判如所请。被告王朝刚辩称，2019年2月25日前，原、被告即口头约定解除2017年4月13日签订的《房屋租赁合同》。2019年2月25日，被告组织工人加班加点拆除案涉房屋内的装修，并积极将物品搬离。2019年2月28日，被告已将案涉房屋装修全部拆除并搬离完毕，原告查看案涉房屋状况后于当天与被告签订了《租赁合同解除协议书》。因为案涉房屋系无门、无墙体的空场，必须现场交付，且在交付后需要在相邻商铺业主在场的情况下进行面积分割、确定分立墙体的位置。2019年3月1日下午，在物管处陈经理、原告父亲陈某某、被告、案涉房屋相邻的房屋业主罗永红和张伟在场的情况下，被告当场将房屋交付给原告的父亲陈某某（整个房屋从租赁到解除、交付均系陈某某代理陈俊杰进行）。陈某某当场表示，为了方便出租，地板不用拆除。2019年3月1日晚，被告根据墙体位置在公共区域与张伟、罗永红的房屋交界处砌墙。分立墙体位置的行为及砌墙行为进一步证明被告已经将案涉商铺交付给了原告。被告已经于2019年3月1日按照双方约定将案涉商铺交付给了原告，时隔几个月后原告才提出异议，也不符合常理。消防设施设备如果有缺失，也是商铺交付后才发生的，与被告无关。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审查后认定事实如下：被告王朝刚从南方东银重庆品筑物业发展有限公司处承租了位于重庆市沙坪坝区***号等多个商铺经营餐饮（芭夯兔）。其后，原告陈俊杰购买了案涉的重庆市沙坪坝区***号商铺，并继续由被告王朝刚承租。案涉商铺之间以及与邻近商铺之间没有隔墙。2019年2月28日，原告陈俊杰（甲方）与被告王朝刚（乙方）签订《租赁合同解除协议书》，载明乙方于2013年1月8日与南方东银重庆品筑物业发展有限公司（产权人）签订了位于沙坪坝区***号商铺《商铺租赁合同》，商铺租赁使用性质为餐饮业（即东原ARC5＃楼芭夯兔），租期从2013年3月1日至2018年2月28日。2017年4月7日，南方东银重庆品筑物业发展有限公司将以上商铺出售给甲方，并于2017年5月2日办理房屋产权登记。2017年4月13日，甲、乙双方新签订《商铺租赁合同》，合同约定：“甲、乙双方继续履行乙方于2013年1月8日与南方东银重庆品筑物业发展有限公司签订的《商铺租赁合同》”，合同期限从2018年3月1日至2023年2月28日。因乙方原因，现乙方提出解除《商铺租赁合同》，经甲、乙双方在平等、自愿、友好协商的基础上，达成商铺租赁合同解除协议：一、双方同意2019年2月28日解除于2018年2月28日签订的《商铺租赁合同》。二、乙方向甲方缴纳的商铺租赁合同履约保证金59539元，甲方不予返还。三、鉴于乙方提前解除租赁合同，按照合同约定乙方应向甲方支付违约金44600元，在签订本协议时立即支付。四、乙方应在2019年3月31日前完成工商部门办理租赁房屋的注销手续；并办理税务机关完税手续，并将原件移交给甲方，否则应向甲方支付50000元违约责任损失。五、乙方承诺：于2019年3月5日前将商铺恢复成清水状态，并确保上述商铺户内配套设备设施完好无损，并交付给甲方，否则乙方须向甲方支付1000元/日的商铺占用损失，直到乙方完成商铺交付义务时终止。六、乙方经营期限的债权、债务与甲方无关，由乙方负责完善。七、本协议签订之日起，协议商铺所涉及的后续物业费用等由甲方向物业管理方-重庆万友康年物业管理有限公司支付。八、甲方积极联系开发商-南方东银重庆品筑物业发展有限公司到东原ARC5#楼西侧勘测商铺面积分割、分隔墙体位置，并承诺最迟于2019年3月10日前来现场勘测分隔，否则给乙方造成的损失，由甲方按照1000元/日的标准进行赔偿，分隔墙体恢复原状所有费用由乙方承担。协议甲方处由原告陈俊杰及起代表“陈某某”签字确认。重庆万友康年物业管理有限公司陈某某作为见证人署名。陈某某出具《签字申明》，载明其仅为原告陈俊杰代表，协议权利义务由原告陈俊杰承担。原告陈俊杰也出具授权委托书，载明授权其父亲陈某某作为其代表人，与被告王朝刚商谈并签订租赁合同解除协议书。2019年3月12日，被告王朝刚经营的沙坪坝芭夯兔酒楼（个体工商户）经营场所登记为重庆市沙坪坝区***。2019年1月至6月，芭夯兔于每月月底向重庆万友康年物业管理有限公司交纳物业管理费，从2019年3月起，重庆万友康年物业管理有限公司收取芭夯兔物业管理费的面积从843㎡减少为461.28㎡。2019年6月26日，陈某某向重庆万友康年物业管理有限公司交纳了案涉店铺2019年3月至6月的物管费。2019年7月2日，重庆万友康年物业管理有限公司向原告发出《消防整改通知书》，载明沙坪坝区***号门面，在2月末与芭夯兔经营方退租、面积分割、拆除原装饰恢复清水状态过程中野蛮施工，致本层消防报警系统信号缺失，截止目前仍未恢复。根据沙坪坝区消防支队及我管理处消防安全现场管理要求，现责成原告陈俊杰收到本整改通知后，限期在七个工作日内，完成对缺失信号的消防报警点位整改，恢复消防报警系统正常运行；如未在规定期限内完成整改，我管理处将如实上报消防支队。陈某某于2019年7月3日签收。2019年7月4日，原告陈俊杰就案涉商铺的交付问题给被告王朝刚邮寄律师函。就案涉房屋是否已经交还，原、被告各执一词。原告陈俊杰认为商铺与解除协议约定的“清水状态及设施设备完好”还有如下差距：地板及外墙广告未拆除、消防报警系统损坏。同时原告陈俊杰认为被告王朝刚还在继续占用商铺，未完成交付义务。被告王朝刚则陈述因案涉商铺系无门、无墙体的空场，2019年3月1日各方划界时将商铺交还，原告的代理人陈某某当场表示不需要拆除地板，也未提其他异议。为此，原告陈俊杰举示了如下证据：原告陈俊杰代理人与物业公司工作人员陈某某和王琼的谈话笔录3份。陈某某称，其作为物管见证方在原、被告签订的《租赁合同解除协议书》签字，协议约定的清水状态即第一业主从开发商领取房屋时的清水状态，即无任何装饰装修行为。协议签订后，房屋内还有租赁方堆积的杂物，房屋地板大部分未清理且地板瓷砖损坏严重，房屋外墙广告未拆除，消防报警系统未恢复。2019年3-5月期间，陈某某多次向物管处反映，其商铺与租赁方未达成实际交付。陈某某给被告打电话，说让被告王朝刚搬离，被告王朝刚说“我新店还没装修完，东西还要堆放一个月”。被告王朝刚认为谈话笔录实质是证人证言，证人未出庭，故对其真实性不予认可。拍摄于2019年7月22日的现场照片，照片拍摄区域比较空旷，除地砖未拆除外，没有其他装饰装修，场内无序地摆放有几张塑料凳子、一台麻将机、一台电风扇和一张双人沙发及一些零星的可移动物品。被告王朝刚质证称照片中很多地方都是公共区域，因原告陈俊杰未立墙面便利了他人随意放置一些零星物品，但并非被告王朝刚本人或授意他人所为。为证明已经交还商铺，被告王朝刚举示了如下证据：1、58同城网站截图，拟证明2019年3月11日原告陈俊杰已经将案涉房屋挂网出租，并标明房屋面积350㎡，系空置状态，原告陈俊杰对该截图的真实性不予认可。2、被告王朝刚申请了证人贾冬丽、罗永红、张伟、刘永龙出庭作证。证人贾冬丽称其是被告经营的芭夯兔酒楼的店长，2019年2月25日酒楼停止营业，26日开始拆除，3月1日完成拆除并基本清空场内物品，剩余的少量杂物也于3月15日左右完全清理完毕。2019年3月1日，物管、开发商、另外两名房东一起商议处理边界问题当天，被告王朝刚已经把案涉商铺交还给陈某某，其未提出异议，并说“地板不拆了，这样还好租一些”,看了后陈某某说“可以，但是3月10日前把杂物清理干净”。其后证人贾冬丽经常看到陈某某带人前来看房。证人罗永红陈述其为被告王朝刚经营的芭夯兔酒楼房东之一，2019年3月初的一天（具体时间记不清楚了），因被告王朝刚要缩小租赁范围，通知各房东去现场确认各个房东之间的边界，当天主要解决三个房东所属商铺之间的边界划分问题，没听到陈某某与被告王朝刚讨论地板拆除、消防设施等问题。至于被告王朝刚是否将原告陈俊杰的房屋交还，证人罗永红不太清楚。当天被告王朝刚营业用的东西已经从原告陈俊杰商铺内基本都搬走了，只是现场还有施工垃圾，现场没有电，看不大清楚。证人张伟陈述其为芭夯兔酒楼房东之一，2019年3月1日，物管经理、东原公司工作人员、罗永红等一同在芭夯兔酒楼租赁房屋现场划分边界，当时原告案涉房屋内的装修基本已经拆除完，但地板没有拆，当时原被告在讨论时，听到陈某某说地板不用拆。当天协商过程中，气氛很友好，没有发生争执，证人张伟与被告王朝刚一起最后离开，期间没有听到陈某某就房子应该怎样拆除提出意见。证人刘永龙陈述，其为沙坪坝区***号商铺经营者，2018年1、2月份开始经营镜遇眼镜店，与被告经营的芭夯兔酒楼位于同一层楼。因所在楼栋消防报警信号灯无法通电，需要到另外的1栋去接主线，所以消防报警信号不亮并不是被告王朝刚和证人的责任。原告陈俊杰对上述证人证言质证称，证人贾冬丽系芭夯兔店长、证人刘永龙与被告王朝刚私交很好、证人罗永红与张伟是被告王朝刚的房东，四位证人与被告王朝刚均有利害关系，故不认可其证言的真实性。案涉商铺照片，照片拍摄区域已被完全清空，地砖未拆除，部分区域拉起警戒线圈隔。原告陈俊杰认可照片真实性，但认为是原告起诉后被告王朝刚才清空搬离的，拉上警戒线的行为更说明此前被告的物品一直滞留在房屋内。上述事实有双方举示的《租赁合同解除协议书》，原告陈俊杰举示的商铺现状照片、谈话笔录、消防整改通知书、律师函回执，被告王朝刚举示的变更后的营业执照、物业管理费收款凭证、商铺照片、证人证言以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原、被告双方于2019年2月28日签订的《租赁合同解除协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，合法有效，原告陈俊杰与被告王朝刚均应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的诉讼，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条、第七十七条规定，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。证人提供的与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。因陈某某和王琼未出庭作证，故原告陈俊杰提供的该二人的谈话笔录不能单独作为案件事实的依据。原告陈俊杰未举证证明证人罗永红、张伟、刘永龙与被告王朝刚有亲属或者其他密切关系，故对其证言的证明力本院依法予以采信，证人贾冬丽因系被告王朝刚的员工，其证言证明力将大打折扣。关于被告王朝刚是否按约交还商铺的问题，在双方未履行书面移交手续的情况下，双方对是否交还产生争议的，应结合商铺的状态，综合考量被告王朝刚是否撤场腾空并移转占有，同时根据解除协议的内容，审查交还是否符合约定。原告陈俊杰主张案涉商铺一直被被告王朝刚占用，根据原告陈俊杰举示的现场照片显示场内已经基本清空，随处散落的一些零星的可移动物品尚不能证明系被告在占有使用案涉商铺。另一方面，因案涉商铺没有任何隔墙，也无其他装饰装修，实际上没有书面移交的必要。被告王朝刚拆除装饰装修并撤场腾空即已具备了交还房屋的条件，根据被告王朝刚申请的证人罗永红及张伟证实，“当天（2019年3月1日）被告营业用的东西已经从原告陈俊杰商铺内基本都搬走了”，“当时原告案涉房屋内的装修基本已经拆除完，但地板没有拆”，结合原告陈俊杰关于房屋与清水状态只差地板及外墙广告未拆除的陈述，可以认定被告王朝刚已经按约于2019年3月5日前将房屋交付给原告陈俊杰。至于交付的房屋是否符合约定，首先关于地板未拆除是否符合解除协议约定的“清水状态”的问题，证人张伟和贾冬丽均听到陈某某说地板不用拆，即使认定“清水状态”系没有地砖的毛坯房，陈某某的陈述已改变了原有的约定。根据2019年3月1日现场情况来看，被告王朝刚基本清空现场，若未见地板砖有任何拆除迹象，作为原告陈俊杰代表的陈某某势必会提出异议，但在场的两位证人均称期间没有听到陈某某说起房子还应该如何拆除，说明其对地板不拆除也是持肯定态度的，进一步印证了证人张伟和贾冬丽的陈述。其次，关于消防报警系统的问题，重庆万友康年物业管理有限公司出具《消防整改通知书中》尚不足以认定系“原、被告双方退租、面积分割、拆除原装饰恢复清水状态过程中野蛮施工”，致案涉房屋“整层消防报警系统信号缺失”，也不能证明被告王朝刚将商铺交付给原告陈俊杰时配套设施设备存在问题。最后，即使被告王朝刚交付的房屋不完全符合双方的约定，原告陈俊杰也可与被告王朝刚另行协商，或自行处置后要求被告王朝刚承担相应的赔偿责任。仅因“地板及外墙广告未拆除”，原告陈俊杰便消极地让房屋处于空置状态，未及时采取适当措施防止损失扩大，扩大的损失应由其自行承担。综上，原告陈俊杰要求被告王朝刚按照《租赁合同解除协议书》约定交付房屋并赔偿店铺占用损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条、第七十七条的规定，判决如下：驳回原告陈俊杰的诉讼请求。案件受理费3100元，减半收取1550元（原告已预交），由原告陈俊杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 蒙 舟二〇一九年十一月二十日书记员 吴佩珊