陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终9191号 上诉人（原审被告）：王丽玲，女，1972年7月19日出生，汉族，中国平安人寿保险股份有限公司陕西分公司员工，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：杨国栋，陕西奉长律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李丹，女，1993年1月2日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：刘朋，男，1984年11月29日出生，汉族，西安萌贝特教育科技有限公司员工，住西安市雁塔区，系李丹之夫。被上诉人（原审第三人）：西安海汇万家实业有限责任公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：姜坤，该公司总经理。委托诉讼代理人:王博，男，1993年9月1日出生，汉族，该公司法务，住该公司。原审第三人：王云涛，男，1973年1月6日出生，汉族，国任财产保险公司员工，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：杨国栋，陕西奉长律师事务所律师。上诉人王丽玲因与被上诉人李丹、西安海汇万家实业有限责任公司（以下简称海汇公司），原审第三人王云涛房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初7140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王丽玲上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法驳回李丹要求房屋差价损失、按揭费用、物业费及暖气费损失的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由李丹、海汇公司承担。事实和理由：1、双方合同约定，其的违约责任是房屋成交价10%的违约金，一审法院按照市场价格判决，脱离实际。2、王云涛在得知其将涉案房屋出售后，立即表示不同意，故其在2016年12月已经正式通知李丹合同无法履行，且合同上的签字并非王云涛本人签署，合同并未成立，无法继续履行。李丹在2018年3月15日向法院提交了变更诉讼请求申请，已经非常明确的表明认可其不再履行合同的意思表示，但一审法院却采用李丹申请鉴定的时间2018年4月9日作为房屋差价款的认定时间明显缺乏事实依据。3、根据合同法的规定，合同的解除，一经通知即为生效，并未明确要求书面解除。且其已经通过微信通知李丹同有人不同意出卖的事情，微信通知，具有书面通知的属性，一审法院以未书面通知为由，采用李丹主张的时间点评估，适用法律错误。4、海汇公司在明知其已经结婚，涉案房屋属于夫妻共同财产时，却在王云涛没有到场的情况下，签订涉案合同，海汇公司没有尽到应尽的责任，导致合同不能成立，海汇公司应承担损害赔偿责任。李丹辩称，请求维持一审判决。1、王丽玲并未提供王云涛对签订涉案合同不知情的相关证据，王丽玲称王云涛不知情，但还与其签订涉案合同，王丽玲存在欺诈行为；2、合同约定的10%违约金过低，应按照房屋价格的涨幅进行赔偿，且房屋上涨价格评估的基准日应为2018年4月9日。海汇公司辩称，请求驳回王丽玲的上诉请求，维持一审判决。1、该合同的违约金不足以弥补李丹的损失，一审判决第三项系考虑李丹的实际损失作出的，应予以维持。2、涉案合同合法有效，共有产权人是否同意并不影响合同的效力；3、在签订合同时，其公司已明确告知涉案房屋为王丽玲与王云涛的共有财产，需要提供王云涛的授权，王丽玲承诺王云涛会予以配合，并会出具授权书，但实际未出具，因此过错方在王丽玲，其公司已尽到催促告知义务，不具有过错。4、王丽玲与王云涛还积极办理涉案房屋的撤押手续，且在2018年8月30日才从李丹手中收回房屋，因此是王丽玲的过错导致李丹的损失不断扩大，差价损失应按2018年4月9日评估的损失为准。王云涛陈述称，应支持王丽玲的上诉请求。李丹向一审法院提出诉讼请求：1、解除其与王丽玲、海汇公司签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》；2、王丽玲及第三人双倍返还定金80000元，同时支付其再次购买房屋的差价损失328994元，并支付其已支付的按揭费用3727元、物业费及暖气费2660元，合计415381元；3、本案的诉讼费、保全费、房屋评估鉴定费均由王丽玲及王云涛承担。。一审法院经审理查明，2016年11月27日，李丹（乙方）与王丽玲（甲方）及第三人海汇公司（丙方）签订《海汇房产房屋买卖居间合同》，合同约定王丽玲将其所有的位于西安市高新区XX园XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋即涉案房屋出售给李丹，涉案房屋面积52.58平方米，转让价格为410000元，涉案房屋设立有抵押，贷款约100000元，甲方应在2017年2月30日前办理完解押手续并取得房产证；乙方付款方式为贷款，签订合同当日乙方向甲方支付定金40000元，乙方拟贷款金额为300000元，自合同签订之日起65个自然日内，乙方须将购房首付款（含定金）110000元支付给甲方；甲方承诺本人及其他产权人对涉案房屋拥有完全产权，甲方同意且经房屋共有人同意出售或委托授权处分涉案房屋；甲、乙双方签订本合同时，丙方的居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付的居间服务佣金8000元由乙方承担，应于本合同签订当日向丙方支付；甲方于2016年12月1日交房于乙方，乙方确定承担2015年7月底至2016年12月30日之前的物业费及暖气费合计1440元，甲方交房于乙方后，房屋产生费用由乙方承担；甲乙双方未按照合同约定履行或因甲乙双方任何一方原因导致未成交，逾期超过三十个自然日的，构成合同根本违约，守约方有权解除合同并有权追究违约方的违约责任；甲方若出现以下情形之一（包括但不限于以下情形：甲方拒绝将涉案房屋出售给乙方或者提高房屋交易价格等），均视为违约，甲方应按照房屋成交价的10%向乙方支付违约金，且甲方应退还所收乙方全部已付款（包含定金），同时甲方应向丙方支付本合同约定的该房屋确认成交价款3%的违约金；对本合同的解除，应当采用书面形式。另外，合同尾部有加黑字体提示：未经甲、乙双方签订及丙方盖章的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生法律约束力，在签署本协议时，丙方已对合同每一条款向甲乙双方进行解释，且甲乙双方对各自的权利、义务清楚明白，认可所有合同条款，并愿意按照协议严格履行。此外，合同尾部在房屋共有人处有“王云涛”的签字，该签字系王丽玲代签。上述合同签订后，李丹向王丽玲支付定金40000元，同时向海汇公司支付居间服务费8000元，另外还交纳了按揭及其他代收费3727元。2016年12月3日，王丽玲将涉案房屋交付李丹，李丹结清了王丽玲之前拖欠的物业费及暖气费等。后因王丽玲不配合办理涉案房屋的后续转让手续，海汇公司向王丽玲发出《催告函》，催促其继续履行合同。审理中，王丽玲表示其出卖涉案房屋并未经过其爱人即王云涛的同意，现王云涛明确表明不同意出售涉案房屋，故其无法继续履行合同。王云涛表示其对于涉案房屋的买卖并不知情。海汇公司的证人即经纪人刘伟出庭表示，王丽玲承诺王云涛同意出卖涉案房屋，但在涉案房屋的整个交易过程中王云涛始终未出现。经询，王丽玲表示其于2016年年底就通过电话通知过李丹解除合同，但其未举证证明，王丽玲承认其确实从未向李丹发出书面的解除合同通知。原、王丽玲均确认李丹于2018年8月30日已将涉案房屋返还王丽玲。审理中，李丹、王丽玲均对涉案房屋的市场价格申请司法评估，李丹认为应当以王丽玲收到其发出解除合同的变更诉讼请求申请书之日（2018年4月9日）作为价值时点，王丽玲认为其已于2017年3月1日明确表示不履行合同，故应当以该时间点为价值时点。海汇公司表示，合同中约定解除应当采用书面方式，但王丽玲至今未发出书面解除合同通知，故应当以李丹主张的价值时点进行鉴定。经李丹、王丽玲申请，陕西华地房地产估价咨询有限公司接受西安市中级人民法院的委托，于2018年10月30日作出陕华地房估字【2018】第245号及246号房地产估价报告，认定涉案房屋在2017年3月1日的价值时点为505417元，在2018年4月9日的价值时点为738994元。李丹因此花费评估费6650元，王丽玲花费评估费4550元。李丹认为涉案房屋于2018年4月的市场价格约为950000元，鉴定机构的评估价格考虑因素不全，导致评估价远低于同地段的市场价格，故其提出书面异议。鉴定机构针对李丹的异议作出书面回复，认为其估价客观合理。审理中，李丹同时主张王丽玲及王云涛双倍返还定金及赔偿房屋溢价损失等，后经李丹明确，其主张实际损失。另外，李丹明确其主张王丽玲返还的物业费及暖气费2660元中包含了部分其自用的费用，其自愿按照合同中约定的14407元计算。一审法院认为，李丹与王丽玲及海汇公司签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》系各方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，各方均应按照合同约定享受权利、履行义务。现李丹与王丽玲及海汇公司对于《海汇房产房屋买卖居间合同》的解除均无异议，法院亦予以确认。根据合同约定，王丽玲需保证涉案房屋经房屋共有人同意出售或委托授权处分，但其配偶即王云涛现明确表示不同意出售涉案房屋，导致合同无法继续履行，故王丽玲的行为已构成违约，李丹作为守约方有权要求王丽玲承担违约责任。涉案合同解除后，因王丽玲存在违约行为，其应当向李丹返还定金40000元。关于李丹主张的因房价上涨而产生的差价损失属于其可得利益损失，因办理房屋按揭手续等产生的手续费及李丹已替王丽玲垫付的物业费及暖气费损失属于其实际损失，法院依法均予以支持。关于涉案房屋的差价损失，王丽玲辩称其已于2017年3月1日明确表示不履行合同，故应当以该时间点为鉴定的价值时点，但其辩称明显依据不足，且合同约定应当以书面方式解除合同，而其从未向李丹发出解除合同通知书，故其辩称法院依法不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，结合涉案合同的履行情况、违约方的过错程度、涉案房屋的涨价幅度及李丹为履行合同而产生的实际损失，再结合李丹在签约时明知涉案房屋有共有人而共有人未到场签字，房屋买卖将存在共有人可能不同意出售之风险，李丹放任风险仍与王丽玲签约购房之情形，法院酌定李丹关于涉案房屋差价损失、按揭费用、物业费及暖气费等损失为310000元。至于李丹要求王云涛承担责任一节，因现有证据无法证明王云涛在本案中存在过错，故对于李丹的主张法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、李丹与王丽玲及西安海汇万家实业有限责任公司就西安市高新区XX园XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》解除。二、王丽玲自本判决生效之日起十日内向李丹返还定金40000元。三、王丽玲自本判决生效之日起十日内向李丹支付房屋差价损失、按揭费用、物业费及暖气费损失共计310000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回李丹的其余诉讼请求。本案受理费7450元，由李丹承担1173元，由王丽玲承担6277元。保全费2570元，由王丽玲承担。鉴定费6650元，由王丽玲承担。以上费用因李丹已预交，王丽玲应将上述款项于本判决生效之日起十日内给付李丹。王丽玲支付的鉴定费4550元，由王丽玲自行承担。二审经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，王丽玲与李丹签订涉案的《买卖居间合同》，约定王丽玲将其名下登记的涉案房屋出售给李丹，在签订合同后，李丹按照约定向王丽玲支付了定金，在合同履行过程中，王丽玲以其丈夫王云涛不同意售房为由拒不履行合同，导致合同没有继续履行，王丽玲明显构成违约，应承担相应的违约责任。因涉案房屋存在抵押贷款未清偿，在办理产权转移时需清偿银行的抵押贷款，合同约定王丽玲应在2017年2月30日前办理完解除抵押手续并取得房产证，王丽玲也于2017年3月左右办理了涉案房屋的撤押手续，至此，涉案房屋已取得产权证书且未设定抵押权，客观可以办理产权过户手续。在履行合同的过程中李丹并未违约，王丽玲虽曾以共有权人不同意为由表示不履行合同，但王丽玲的该意思表示并不发生合同解除的法律后果。双方的合同并非诉前协商解除或单方通知解除，而是一审法院判令解除，基于合同解除前守约方的可期待利益，一审法院认定李丹房屋溢价损失的时点为2018年4月9日并无不妥，对此，本院不予变更。合同签订后，涉案房屋价格上涨，因王丽玲违约导致合同解除，造成李某某购买与涉案房屋同地段、同面积的房屋需多支付房屋涨价部分的价款，故该部分房屋涨价部分应认定为李丹的损失。同时，涉案合同解除后，涉案房屋返还给王丽玲，王丽玲客观上因合同解除而获得了涉案房屋的涨价部分，故一审法院判令王丽玲向李丹支付涉案房屋的涨价部分是正确的。李丹作为付款义务人，筹集购房款是其合同义务，其因自有资金不足而办理贷款所花费的按揭费用3727元系其为履行合同的付款义务而支出的融资成本，而并非本案所造成的损失，一审法院判令王丽玲赔偿李丹该部分损失明显不妥，本院予以变更。合同履行过程中，王丽玲向李丹交付了房屋，李丹在接收房屋后清偿了前付的物业费和暖气费2660元，根据合同约定李丹自愿承担1440元，故王丽玲应向李丹返还的物业费和暖气费为1220元。根据评估报告的结论，涉案房屋的溢价数额应为328994元，但李丹在一审中是按照300000元缴纳的案件受理费，王丽玲上诉称一审法院支持房屋溢价损失超出300000元的部分超出当事人的诉请的理由成立，根据李丹缴纳案件受理费的数额，李丹主张的房屋溢价款应为300000元。综上，王丽玲应向李丹支付房屋差价损失300000元、物业费及暖气费损失1220元，共计301220元。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初7140号民事判决第一项、第二项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初7140号民事判决第四项；三、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初7140号民事判决第三项为：王丽玲于本判决生效之日起十日内向李丹支付房屋差价损失300000元、物业费及暖气费损失1220元，共计301220元；四、驳回李丹的其余诉讼请求。一审案件受理费7450元，保全费2570元，共计10020元，李丹已预交，由李丹承担1450元，王丽玲承担8570元；一审鉴定费，李丹预交6650元，由王丽玲承担，王丽玲预交4550元，由王丽玲承担。二审案件受理费5950元，王丽玲已预交，由李丹承担500元，王丽玲承担5450元。王丽玲在履行判决款项时一并支付李丹。本判决为终审判决。   审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年十月十八日  书 记 员  刘 燕 子 1