苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初6921号原告（反诉被告）：陈波波。委托诉讼代理人：梅秋娟，江苏天辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙辉，江苏天辩律师事务所律师。被告（反诉原告）：何凤生。委托诉讼代理人：朱唐盛，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜壮志，江苏剑桥颐华律师事务所律师。原告陈波波与被告何凤生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理。诉讼中，被告何凤生向本院提起反诉，本院决定合并审理。本案依法由审判员沈国全适用简易程序于2019年7月11日公开开庭进行了审理。因案情复杂，转为适用普通程序，依法组成合议庭于2019年10月29日公开开庭进行了审理，原告陈波波及其委托诉讼代理人梅秋娟，被告何凤生的委托诉讼代理人朱唐盛、姜壮志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈波波向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告将位于**房屋过户至原告名下，并将涉案房屋交付给原告。2.判令被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由:原告与被告及被告儿子何*于2019年3月9日在居间方苏州**房地产经纪有限公司（下称经纪公司）及其见证下签订了书面的《房屋买卖(居间)合同》(合同编号NO.1802776)，约定被告将位于**房屋所有权和土地使用权出让给原告。合同签订后，原告依约支付定金人民币7万元整及居间服务费。合同签订后，原告依约将办理房屋网签备案及过户登记手续所需要的所有材料交付给居间方，随即居间方为原被告双方办理了网签备案手续，且已经审核通过。后原告要求被告办理房屋过户登记手续，但是被告均以各种理由拒绝，导致该房屋至今未能过户至原告名下。原告认为，被告的行为已经严重损害其合法权益，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。何凤生答辩并反诉称，被告始终按约履行合同义务并配合原告及中介办理网签备案手续，但是原告及中介在未取得被告同意情况下基于自身避税的考量擅自将网签价格进行了变更，降低至76万元。原告的行为无端将被告置于违法行为中，增加被告的交易风险。并且在被告提出异议后，原告仍然拒绝将网签备案价格恢复至真实价格致使网签备案手续至今未完成，这是双方合同未能继续履行的根本原因。原告在诉状中陈述的被告拒绝配合办理网签备案手续是有原因的，并非恶意违约。合同第九条明确约定：乙方承诺在2019年6月1日前全部流程结束，如果超过期限则按违约处理，根据上述约定，原告应于2019年6月1日前办理完毕全部购房流程，所谓全部购房流程，应包括但不限于：合同签订、支付预付款、签订网上登记备案协议、办理资金托管手续、办理贷款、支付贷款以及房产证变更等全部流程，而时至今日原告仅完成了预付款的支付，后续流程全部未完成，已经逾期一月有余。如果后续办理完毕全部流程预计至少三个月时间，原告的违约行为将持续四个月有余。基于原告的违约行为，被告在反诉时要求解除双方之间的买卖合同于法有据，原告要求继续履行合同、交付房屋的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求法院判决驳回。因本案诉讼的发生完全是原告自身过错所致，其在自身存在重大过错的情况下却恶意在先提起本案诉讼，本案诉讼费应由原告全部承担。原告和房产中介擅自降低网签价格，是导致双方逾期办理网签备案等手续的根本原因，原告具有全部过错，被告提出解除合同应获支持。直至2019年5月13日，房产中介才通知买卖双方至不动产登记中心办理网签备案和资金托管手续，被告因故未能参加。但事实上，因房产中介预先上传的网签备案价格已由真实交易价格133万元降低至76万元（被告于2019年5月16日才知道网签价格为76万元），如此变更未有任何人与被告进行商议，完全系原告基于逃税的考虑与中介恶意串通所为，故即使被告于2019年5月13日前往办理网签备案等手续，也不会同意如此违法避税、增加卖方交易风险的行为，双方不具备按此价格网签备案的事实基础。在被告对网签价格明确提出异议后，原告和房产中介拒绝变更至真实价格，已严重违约，并非原告所述被告不配合办理网签手续。2019年5月16日，被告主动提出商谈继续履行合同事宜。在会谈中，被告表示可以于第二天（即2019年5月17日）前往不动产登记中心办理网签备案手续，并愿意在双方约定的最后期限的基础上顺延因己方原因导致网签备案迟延的相应天数，同时明确提出要求房产中介和原告将网签备案的交易价格恢复至合同价格133万元并重新办理网签备案手续。但原告和中介方拒绝承认网签价格不一致的错误行为，并拒绝调整网签价格。之后，在被告的坚持要求下，原告及其中介虽勉强同意调整网签价格，但提出延长一个月时间的要求。对此，被告明确表示反对，并表示将就迟延行为要求原告承担违约责任，原告对被告的主张不予认可，并直接提起诉讼。因此，双方之间房屋买卖合同的网签备案及资金托管等手续至今未能办理，系因原告严重违约所致，不存在其所述被告不配合网签的情形。然而，原告在其自身迟延履行义务已超过一个月的情况下，却恶意在先提起诉讼，明显缺乏继续履行合同的诚意，故被告提出解除合同依法应得到法院支持；原告单方面更改网签价格，本质上是一种故意逃税的违法行为，由此所造成的时间损失当然应该由其自身承担。现房产中介预先上传的网签备案价格与真实交易价格不一致，原告无权要求被告按此价格配合其办理网签备案手续。因原告的逾期情形至今已超过一个月时间，根据《房屋买卖（居间）合同》第五条第5款和第六条第5款的约定，被告有权要求原告按该房屋成交价格的20%标准支付违约金，计26.6万元。被告认为，原告的行为已严重违反合同约定和法律规定，为维护自身合法权益，特提起反诉，请求判令解除双方于2019年3月9日签订的《房屋买卖（居间）合同》；判令原告立即支付逾期违约金26.6万元；反诉费由原告承担。陈波波对何凤生的反诉答辩称，陈波波从未有迟延履行网签备案资金托管的行为，何凤生所述陈波波与房产中介恶意串通降低网签价格与事实不符。本案的买卖合同有两个中介，双方各有一个中介，两个中介人员对于网签的价格均确认为市场交易的一般习惯。网签备案的价格由中介确认，并非陈波波要求，通知面签的前一天才知道网签价格为76万元。按照中介的时间要求，双方若在5月13日完成网签面签，就不可能超过合同约定的6月1日的期限。在中介提前通知何凤生网签面签时间后，当天中介与陈波波均到场，但是何凤生故意未到场，当时何凤生未到场，其并不知情网签备案合同的真实情况，故陈波波认为何凤生在2019年5月13日前已经做好了违约准备。综上，陈波波认为在履行房屋买卖合同过程中不存在违约行为，请求法院依法驳回何凤生的反诉请求。本案经审理查明如下事实：陈波波委托房产中介购买房屋，由其中介帮忙找房源。该中介联系到挂出房源的房产中介经纪公司。2019年3月9日，陈波波、何凤生、经纪公司签订《房屋买卖（居间）合同》一份，由何凤生将其名下位于**房屋出卖给陈波波。合同约定，成交价格：实际成交价格为133万元，过户产生的相关税费由陈波波承担；中介信息服务费及支付：由陈波波向经纪公司交纳中介信息服务费20000元；付款约定：陈波波于2019年3月9日向何凤生交付定金20000元，何凤生在收取陈波波购房定金的同时，将该房屋的房产证、土地证（不动产证）等相关权证、凭据、发票交给经纪公司，经纪公司出具收件凭证。陈波波在2019年3月9日交付定金20000元、3月10日交付定金3万元，余款128万元陈波波以资金托管方式支付。相关事宜：经纪公司为双方提供交易机会，经纪公司应如实传递何凤生或陈波波所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助双方办理产权或租赁权过户手续，双方须在2019年4月5日前提供相应原合法的贷款证件，否则视为违约。何凤生承诺款清腾空房屋，并将该房屋钥匙交于陈波波。以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金。超过七日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任。违约责任：任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生其他违约现象，均由违约方向另一方支付房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方中介费及其它费用由违约方承担。何凤生收取定金后，将房产证和土地证（不动产证）原件存放于经纪公司，双方全权委托经纪公司办理挂牌、网签、过户等手续。约定其他事项：何凤生净得房款133万元；评估费由陈波波支付；托管资金由陈波波先打入，不足部分由何凤生补足；陈波波承诺在2019年6月1日之前全部流程结束，如果超期则算违约处理。其它：本合同经何凤生、陈波波、经纪公司三方签字盖章后生效，本合同如与双方签订的《存量房买卖契约》及附件相抵触的条款，以本合同为准。该房屋产权或租赁过户的相关税费计算依据是房管局或税务部门评估系统对该房屋的评估价格，而非经纪公司提供的交易参考价和双方商定的实际成交价。《房屋买卖（居间）合同》签订当日，陈波波转账支付何凤生20000元、现金交付30000元，合计50000元；支付经纪公司中介费10000元，经纪公司向陈波波开具了定金收据及中介费收据。2019年4月27日，陈波波转账支付何凤生20000元。《房屋买卖（居间）合同》签订后，双方中介根据陈波波的公积金贷款数额及首付款金额确定网签备案合同价格为76万元，制作网签合同，并将网签合同上传至不动产网站由房产交易处进行审核。符合相关要求后经纪公司预约买卖双方于2019年5月13日到不动产交易处签订资金托管协议。2019年5月13日，经纪公司工作人员及陈波波准时到达不动产交易处，何凤生未到场。陈波陈提交的中国银行交易流水明细清单显示：2019年5月14日-5月27日，陈波陈在中国银行存款有90余万元；借记卡账户历史明细清单显示：2019年5月13日陈波陈在工商银行存款有380000元，2019年6月21日存款变更为350109.5元。涉案房屋登记在何凤生名下，登记日期为2018年11月26日，不动产权证号：苏（2018）苏州市吴江区不动产权第9117730号。陈波波提交的2019年5月14日电话录音主要内容为：2019年5月14日，陈波波及其中介一起去何凤生家，告知何凤生约定昨天做托管，何凤生称身份证丢掉了，中介要求陪何凤生去补办身份证，何凤生答应明天下午去补办身份证，然后当天办理网签手续，何凤生妻子称其儿媳妇觉得房价133万元卖低了。何凤生提交的2019年5月16日电话录音主要内容为：在场人员有何*（何凤生儿子，甲方）、陈波波（乙方）、经纪公司工作人员（丙方）、买方房产中介工作人员（丁方）。甲方陈述，现在甲方决定不违约了，要求继续履行合同。按照合同约定6月1日前所有流程全部结束，甲方认为网签价格没有得到甲方的同意，故其不认可。政府备案的网签合同更有效，网签价格76万元，加大了其交易风险。网签价格更改为76万元，事实上意味着甲方在配合乙方偷税漏税，存在法律风险。要求网签价格调整为133万元，到政府部门备案应该是合同价133万元。两中介陈述，根据陈波波贷款金额和首付金额来推算网签的价格为76万元，丙方陈述网签76万元可能会帮乙方省一点钱。丁方陈述乙方没有避税想法，因为产证未满二年，没法避税；更改为133万元不合理，首先政府限价是根据一手房或者新楼盘的政府限价或者定价来决定，对于二手房价格都是根据私下买卖决定，乙方没有偷税漏税，输入到税务机关系统里跳出来多少钱就多少钱，所有二手房市场都这样操作，政府这边也是这样操作的。网签价格是根据贷款金额决定的，是有比例的，网签价格若为133万元，就要贷100多万元，而乙方只要贷款30多万元就行了，不需要贷那么多钱。丙方陈述当天会把差价补给甲方，但甲方认为不合理。丁方认为2019年5月13日何凤生未到场办理网签，已构成违约，而甲方认为即使当天去面签，因价格不一致，也不会签字。甲方陈述涉案房屋何凤生是给何*二哥的，涉案房屋买卖合同签订不久，何*二哥在苏州的一套房屋被法院拍卖掉，何*二哥没有房屋了，所以不想卖了，现陈波波要求继续履行合同，予以同意，但要求网签价格改成133万元，并于2019年6月1日之前全部流程结束，2019年5月13日中介让双方去面签，距离5月16日，差4天，故同意在2019年6月1日的基础上顺延四天。丁方认为网签重做，需要一个月左右的时间，贷款时间也应顺延。甲方表示不同意。庭审中，何凤生陈述，因陈波波的违约行为导致双方网签至今没有完成，且双方在2019年9月30日前没有向相应的交易管理部门备案，所以根据新政涉案商品房不具备销售条件，双方合同无法继续履行。为此向法庭提交苏州市人民政府发布的苏府[2019]61号市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见。诉讼中，陈波波转账至法院账户房款126万元。以上事实，有陈波波提供的《房屋买卖（居间）合同》、不动产权证、照片、收款收据、转账凭证、银行明细清单、电话录音（光盘）、缴款凭证，何凤生提供的电话录音及双方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，陈波波与何凤生签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈波波非二手房房产交易专业人员，其不熟悉交易流程，故委托房产中介操作。双方中介根据陈波波贷款情况确认网签价格为76万元，且从陈波波提供的银行流水可以看出陈波波2019年5月14日已准备购房余款126万元，之后也一直督促何凤生继续履行合同，陈波波没有违约行为。从合同履行情况看，何凤生恶意比较明显，从录音中可看出何凤生因故不想再出卖涉案房屋，后又同意继续履行合同，但前提是网签价格调整至133万元，在2019年6月4日前完成全部流程，否则不同意继续履行合同。因网签合同需要先预约，将合同文本交到房产交易中心，时间上绝对不是顺延几天就能解决的。且《房屋买卖（居间）合同》记载本合同如与甲乙双方签订的《存量房买卖契约》及附件相抵触的，以本合同为准，该房屋产权过户的相关税费计算依据是房管局或税务部门评估系统对该房屋的评估价格，而非经纪公司提供的交易参考价和双方商定的实际成交价，可见网签价格并非一定要与真实交易价格一致。何凤生主张根据苏府[2019]61号《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》双方签订的《房屋买卖（居间）合同》应以解除，无相关事实与法律依据。综合本案情况，本院认为双方应继续履行合同，由何凤生协助涉案房屋过户，并交付涉案房屋给陈波波，陈波波支付剩余房款给何凤生，故对陈波波的诉讼请求本院予以支持，对何凤生的反诉请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈波波与被告（反诉原告）何凤生签订的《房屋买卖（居间）合同》继续履行。二、被告（反诉原告）何凤生应于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）陈波波将位于**房屋[不动产权证号：苏（2018）苏州市吴江区不动产权第9117730号]过户至原告（反诉被告）陈波波名下,并将上述房屋交付给原告（反诉被告）陈波波。过户手续完成后由被告（反诉原告）何凤生至本院领取剩余房款1260000元。三、驳回被告（反诉原告）何凤生的反诉请求。本诉案件受理费16810元、诉讼保全费5000元，合计21810元，由被告（反诉原告）何凤生承担，于本判决生效之日起十日内交至本院。原告（反诉被告）陈波波已预交的诉讼费用本院于本判决生效之日起十日五内予以退还；反诉案件受理费19164元，由被告（反诉原告）何凤生承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。(此页无正文)审 判 长  沈国全人民陪审员  黄美凤人民陪审员  徐火观二〇一九年十一月二十二日书 记 员  李佳凯附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。