广西壮族自治区荔浦市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0331民初2081号 原告：周义春，男，1962年2月12日出生，汉族，住荔浦市。 委托诉讼代理人：潘以双，广西江浔律师事务所律师。 被告：吴虹燕，女，1974年10月17日出生，壮族，住荔浦市。 被告：韦玮，男，1991年11月19日出生，壮族，住荔浦市。 被告：黄观云，女，1995年1月3日出生，汉族，住荔浦市。 原告周义春诉被告吴虹燕、韦玮、黄观云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周义春及其委托诉讼代理人潘以双、被告吴虹燕到庭参加诉讼，被告韦玮、黄观云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周义春向本院提出诉讼请求：1、判令三被告支付购房款350000元；2、判令三被告赔偿违约金159000元（自2019年4月9日以合同总价530000元为基数，每天按2‰暂计算至2019年9月9日，之后的违约金计算至房款付清之日止）；3、本案受理费、财产保全费由三被告负担。 事实和理由：2018年10月12日，原、被告经协商达成协议，签订《房屋买卖合同》，约定乙方（被告）购买甲方（原告）位于荔浦市商品房（房产证号：桂房权证荔字第××号，土地证号：荔国用2014第cb14046号）。房屋总价530000元，被告分三次付清，即签订合同之日付定金20000元，第二期160000元在原告完成商品房隔墙并经被告验收合格后支付，被告支付第二期购房款后，原告配合办理房屋过户手续，第三期由被告向银行借款，于被告取得不动产权证之日起3个月内付清。2018年12月28日，原告收到被告支付的第二期购房款后，配合被告办理不动产过户登记手续。2019年1月8日，不动产权顺利过户到被告韦玮、黄观云夫妇名下。按合同约定，被告应于2019年4月8日前付清余款350000元，但被告至今未付。故根据合同约定，被告应自2019年4月9日起向原告计付违约金，每日1060元（530000×2‰=1060元），直至付清之日止。本次诉讼暂计至2019年9月9日共150日，即159000元。 原告周义春对其主张在举证期限内向法庭提交的证据有：1、《房屋买卖合同》，证明原、被告于2018年10月12日签订房屋买卖合同，合同详细约定了房屋买卖价款金额、支付方式、交付、过户手续办理及违约责任等事项；2、桂（2019）荔浦市不动产权第0010080号《不动产权证》及抵押登记证，证实原告出卖给被告的房屋已经于2019年1月8日过户到被告韦玮、黄观云名下，原告已经交付完成，被告韦玮、黄观云将购买的房屋向银行办理抵押登记，可以获得贷款350000元；3、证人林某证词，证实原告及中介人多次催促，被告均不支付合同约定的第三期购房款350000元，构成违约的事实。 被告吴虹燕、韦玮、黄观云共同辩称，原告在合同履行时违约在先，应当承担全部违约责任。原告没有按时完成合同第五条第（5）、（6）条约定的事项，是造成被告无法履行支付最后购房款的主要原因。具体为：1、按约定，原告要在2018年12月15日前完成对房屋大门外的基本装修，但原告没有完成，被告准备于2019年春节装修入住也无法完成，直至现在房屋主卧室的卫生间也没有安装排污管道。2、原告房屋一直没有办理好水电开户，2019年9月中介才通知被告称房屋已装好水电，如要装修，现在房屋的用水还得从楼上用户接水。3、消防通道无法使用，按照约定，原告应当参照楼上住房的状况改造好消防通道，但至今未改造，存在重大安全隐患。由于原告违约，导致被告无法装修房屋，被告韦玮、黄观云的结婚计划也被迫改变，因此被告才延迟履行交付购房款。因原告没有按期完工交房，依据合同约定应赔偿被告购房定金一倍的违约金20000元，另赔偿被告首付款180000元的利息计1665元。原告违约导致合同无法在约定期限履行，实际上原告并无损失。原告诉请被告赔付159000元违约金无法律依据，合同中约定的违约金过高，即使人民法院认定被告违约，原告主张违约金按房屋总价每天千分之二计算违约金也不符合法律规定，买卖合同支付违约金应以实际损失计算，应按同期银行贷款利率计算。即便被告违约，给原告造成损失也是资金利息损失，被告也只是延迟支付350000元而不是房屋总价款，请人民法院依法调整过高部分违约金。综上，被告认为原告履行合同违约在先，被告延迟付款是履行抗辩权，请驳回原告要求承担违约金的诉讼请求。 被告对其辩解在举证期限内向法庭提交的证据有：1、2019年6月3日微信聊天记录1张，证明中介人林某发了几张图片给被告吴虹燕，说明隔墙和电梯门口的瓷砖没有按照合同约定时间完工，且做好的也仅是合同约定的一部分；2、手机照片截图1页，证明2019年5月26日拍摄的时候楼梯口地上和墙上瓷砖、室内排污都没有做好；3、手机照片截图1张，证明直到2019年9月4日水电还没有安装好，室内排污管也没有做好；4、手机照片截图1页，证明直到2019年10月19日室内水电还没有做好，排污管也没有做好。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的证据2本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、对原告提交的证据1，该合同系原、被告双方真实意思表示，且房屋亦已完成交付，本院予以采信； 2、对证人林某关于被告未支付购房尾款350000元的事实，该事实被告予以认可，故本院对证人证言予以采信； 3、对被告提交的4组证据，因合同约定为“甲方保证商品房电梯门口和其他楼层一样铺好水泥砖并把四户商品房隔好并装好商品房大门，室内要和开发商一样布局隔好每个房间和卫生间”，且合同约定原告做好上述工程，经被告验收之后支付第二笔购房款160000元，而本案中被告已支付第二笔购房款，且房屋已办理不动产权过户登记，故应视为原告已做好上述工程，即使尚有部分未完工，被告的付款行为亦视为其默认验收合格，至于被告4组证据中主张的排污、消防等问题，合同并无约定，应为购房者与开发商之间的合同关系，与本案无关，故对被告提交的4组证据本案均不予采信。 综合全案证据及庭审记录，本院确认以下法律事实： 2018年10月12日，经中介方林某介绍，原告周义春与被告吴虹燕、韦玮及中介方林某签订《房屋买卖合同》，合同约定原告将位于荔浦市商品房出售给被告吴虹燕、韦玮，房屋总价为530000元，分三次付清，分别为：第一期于签订合同当日支付购房定金20000元，第二期于原告完成商品房隔墙并经被告验收合格后支付160000元，第三期购房款350000元于被告办理不动产权证之日起3个月内，通过银行贷款向原告一次性付清。合同就违约责任的约定主要为：如原告中途违约，须在三日内将被告所交款项退还被告，另赔偿被告违约金20000元，如被告中途违约，不得索还购房定金，过户费及中介费由违约方承担；被告不能按时向原告付清购房款或原告不能按时向被告交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付每日按成交价的千分之二的违约金；原告保证商品房电梯门口和其他楼层一样铺好地板砖并把该楼层四户商品房隔好并装好大门，室内要和开发商一样布局隔好每个房间和卫生间，原告于2018年12月15日前完成隔墙和铺好电梯口地板砖，否则无条件退购房定金。合同签订后，原告完成了房屋隔墙、电梯口地板砖的铺设，因原、被告口头约定大门由被告自行安装，费用从购房尾款中抵扣，故原告未按期安装大门，但原告后于2019年9月将大门安装好。被告按期支付了第二期购房款160000元，原告协助被告办理完房产过户登记手续，于2019年1月8日将该房产登记在被告韦玮、黄观云名下。完成房产过户后，被告亦于2019年3月13日办理好不动产抵押登记，但经原告及中介人林某多次催促，被告以原告违约为由不予办理按揭贷款，至今未付清原告购房尾款350000元。 归纳本案争议焦点为：1、原、被告履行合同过程中是否违约；2、原告主张的违约金是否计算过高。 本院认为，一、关于原、被告在履行合同过程中是否违约的问题。首先，本案原、被告签订《房屋买卖合同》的目的是房产交易，合同对于双方的权利义务均作了明确约定，对被告支付三期购房款亦约定了条件，被告辩解原告未完成消防通道、水电安装等导致违约，但原、被告合同对此并无约定，因此原告并未违约。其次，即便相应的附属设施依据交易习惯应由原告完成，该类随附义务的履行亦不足以影响合同目的的实现，且本案房产已经办理完过户登记手续，原告已经完成房产交付，依据合同约定，被告应按合同约定履行给付购房款的义务。而被告在办理好不动产抵押登记后，其抵押贷款的条件已然成就，却至今未办理贷款手续支付原告第三期购房款350000元，构成违约。 二、关于原告主张的违约金是否过高的问题。原、被告约定的违约金为每日按成交价的千分之二计算，即每年为70%，而原告并无证据证实因被告违约造成的损失年利润达70%，原告虽认为按现在的房价上涨导致原告损失，原、被告约定的违约金并未过高，但被告的违约行为尚未构成根本违约导致合同无法履行，不应以此计算损失，故被告主张违约金过高的辩解本院予以采纳。而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”同时参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，年利率24%属合法利润，同时鉴于被告的违约主观意图明显，本着不应让违约方获利，让守约方受损的公平正义、诚实守信原则，若仅按银行贷款利率计算违约金，实际上是一概否认合约中关于违约金的约定，亦是支持违约，否认诚实信用原则，此非相关法律规定的立法本意。因此对于本案违约金计算标准，本院酌情调整为以未付购房款为基数按年利率20%计算，自2019年3月9日起计算至购房款付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百五十八条第一款、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告吴虹燕、韦玮、黄观云向原告周义春支付购房款350000元； 二、被告吴虹燕、韦玮、黄观云自2019年3月9日起以350000元为基数按年利率20%向原告周义春支付违约金，直至购房款付清之日止。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕（户名：荔浦市人民法院，开户行：中国工商银行荔浦市支行，账号：21×××39），如果未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条至规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费8890元，减半收取4445元，财产保全费3070元，合计7515元，由原告周义春负担1500元，由被告吴虹燕、韦玮、黄观云共同负担6015元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费8890元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。 审判员  欧仕强 二〇一九年十一月十九日 书记员  陈恩琴