抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0411民初3376号 原告：蔡颖慧，女，1972年4月25日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。 委托诉讼代理人:蔡宏伟，男，1974年4月5日出生，汉族，住吉林省长春市。（系原告弟弟） 被告：抚顺德创置业有限公司，住所地辽宁省抚顺市顺城区。 法定代表人：崔月明，该公司经理。 委托代理人：胡良忠，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于岩，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。 原告蔡颖慧与被告抚顺德创置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡颖慧委托诉讼代理人蔡宏伟，被告抚顺德创置业有限公司委托诉讼代理人于岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付迟延办理产权证的违约金21405.56元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月18日，我与被告签订了《抚顺市商品房买卖合同》，我按约定以现金方式全额支付购房款415642元，合同约定被告应于2015年8月30日前将房屋交付给我，并于交付之日起365日内为我办理房屋所有权证。根据《抚顺市商品房买卖合同》第9条第2款、第4款和第11条，以及“远洋城”二期《抚顺市商品房买卖合同补充协议》第7条第2款、第3款的约定，被告因迟延办理房屋所有权证应承担2016年9月1日至2019年6月27日共计1030天的违约责任，赔偿逾期违约金共计21405.56元。我于2019年7月向被告书面索要违约金未果，现诉至法院，要求被告支付违约金，请求法院支持我的诉讼请求。 被告辩称，一、对于违约金计算的开始日期有异议，应为2016年11月5日。案涉房屋的实际交付日期为2015年11月5日，根据合同约定，违约金计算的开始日期应为商品房交付之日起365日后，即2016年11月5日。二、对于违约金计算的截止日期有异议，应为2018年11月29日。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理，并提供必要的证明文件。可以看出办理产权证的法定和约定的主体都是购房人，开发商只有协助义务。所谓的协助义务就是办理商品房初始登记，我公司于2018年11月29日取得商品房初始登记，故违约金的截止日期应为2018年11月29日，之后原告未能办理的原因不在我公司。三、原告并无实际损失，主张的违约金过高。我公司已按约交付房屋，原告一直实际占用、使用，已实现了房屋的使用价值，我公司并未对原告享有的物权造成任何影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金虽兼具补偿性与惩罚性双重价值属性，但应以补偿性为主。本案，若按合同约定的违约金日万分之零点五的标准，即使开始日期为2016年11月5日,截止日期为2018年11月29日，违约金的数额达到15669元。现原告并未提供证据证明逾期给其造成的实际损失，原告主张的违约金过高，且我公司涉及的潜在同类案件多达2000起，金额约3000多万元，加之政府欠的各类款项近3亿多元，导致项目运转困难，最终导致企业走向破产，请法院予以酌情调整违约金。 经审理查明，2014年4月18日，原、被告签订了一份《抚顺市商品房买卖合同》（合同编号：R201400188237），其中约定，原告购买被告开发的位于顺城区规划路6-1号楼3单元301号房屋，建筑面积84.75平方米，房屋总价款为415642元；被告应当在2015年8月30日前将房屋交付原告使用。之后双方又签订了一份“远洋城”二期《抚顺市商品房买卖合同》补充协议，其中约定，预售商品房的，在本商品房实际竣工使用之日起365日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因被告的责任，逾期超过365日后，原告同意继续履行合同，被告按原告已付房款的日万分之零点五支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了全部的购房款，被告于2014年4月29日为原告出具了销售不动产统一发票。2015年8月30日，被告向原告交付房屋，原告因个人原因实际上于2015年11月5日接收房屋，并于当日向被告交付了2015年9月1日至2016年8月30日期间的物业费1830.6元。2019年5月9日，被告向原告发出了一份《抚顺远洋城办理产权证通知书》，内容主要为项目已于2018年年底安排办理房屋产权证。根据房产局要求，您需配合提供相关资料预约办理房屋产权证及领取相关办理材料，并按照房产局要求的时间到房产局办理手续。收到本通知后，请您尽快准备相关材料并于我司进行核对，如因个人原因导致办证延迟，一切后果由个人承担。2019年6月27日，原告取得不动产权证书。 另查明，抚顺市人民政府于2019年8月26日在政府网站上针对提出的远洋城二期逾期办理房产证的原因予以回复，主要内容为：经了解，远洋城二期产权证问题在我市第一批“办证难”问题解决范围之内，逾期办理产权证的原因是规划建设方面的问题。 本院所确认的上述事实，有原告提交的身份证、抚顺市商品房买卖合同、“远洋城”二期《抚顺市商品房买卖合同》补充协议、销售不动产统一发票、抚顺远洋城办理产权证通知书、不动产权证书、抚顺市人民政府网站回复、物业费收据，被告提供的业主资料卡、承诺书、物品交接单等证据材料以及原、被告陈述在案为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”，本法条明确规定“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据。本案，原、被告双方签订了《抚顺市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后，原告已按约定付清全部购房款，但被告未能按约定的期限履行义务，保证原告在约定的期限内取得不动产权证书，其行为构成违约，应依法承担相应的违约责任。关于违约金的起算日期一节，根据合同约定，在商品房实际竣工使用之日起365日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿。如因被告的责任，逾期超过365日后，被告按原告已付房款的日万分之零点五支付违约金。原告主张房屋交付之日为2015年8月30日，违约金的起算日期为2016年9月1日，被告主张原告实际接收房屋的日期为2015年11月5日，违约金的起算日期为2016年11月5日。本院认为，原告自认因个人原因在被告通知的收房日期未能收房，实际于2015年11月5日收房，但被告自2015年8月30日起开始收取原告的物业费，原告亦未提出异议，视为双方均认可房屋交付使用时间从2015年8月30日开始计算，另，合同中约定如因被告的责任，逾期超过365日后，被告支付违约金，应理解为被告支付违约金的起算时间为2017年8月29日，但被告自认从2016年11月5日起算，本院予以确认。关于违约金的截止日期，根据上述合同约定，原告主张以其取得不动产权证书的日期即2019年6月27日为截止日期，被告主张以2018年11月29日取得商品房初始登记的日期为截止日期。本院认为，案涉合同为被告单方制定的合同版本，争议的合同条款属于法律规定的格式合同条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条规定，当双方当事人对格式合同条文理解不一致时，应作出不利于格式合同条款制定方即原告的解释，另结合合同约定，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请并记载于抚顺市房屋登记簿，取得房屋初始登记不代表取得房屋所有权证，故原告主张以其取得不动产权证书的时间作为被告承担违约责任截止时间的主张，本院予以支持。关于违约金的数额，合同约定如因被告的责任，逾期超过365日后，被告按原告已付房款的日万分之零点五支付违约金，即自2016年11月5日起至2019年6月27日止，共计965天，数额为20054.73元。被告主张违约金过高要求予以调整，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共合国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告抚顺德创置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告蔡颖慧延迟办理房屋产权证违约金20054.73元; 二、驳回原告蔡颖慧其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费168元（已减半收取），原告蔡颖慧负担11元，被告抚顺德创置业有限公司负担157元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至抚顺市中级人民法院。 审判员  栾海萍 二〇一九年十一月二十六日 书记员  苗伟伦