河北省邯郸市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀04执异155号 异议人（被执行人）：河北天轩房地产开发有限公司，住所地：邯郸市开发区工商联大厦4号楼10层西部。 法定代表人：官少行，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱帅，男，1986年6月17日出生，该公司员工。 申请执行人：陈江华，男，1983年9月16日出生，汉族，住河北省临漳县。 本院在执行陈江华与河北天轩房地产开发有限公司（以下简称天轩公司）民间借贷纠纷一案中，被执行人天轩公司对本院拍卖其公司名下房产的行为提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人天轩公司称，邯郸市中级人民法院（以下简称邯郸中院）在执行陈江华与天轩公司民间借贷纠纷一案中，作出裁定对查封天轩公司名下的24套房产采取评估、拍卖等执行措施，而上述房产根本不符合评估、拍卖的执行条件，法院执行明显错误，应予纠正。事实与理由：一、邯郸中院查封并采取评估、拍卖执行措施的“天轩湖畔”小区24套房产，在法院采取查封措施前，天轩公司已经合法对外出售于案外第三人，天轩公司对24套查封房产已不再享有产权，查封房产已非天轩公司项下资产，法院对于非天轩公司所有的资产采取评估、拍卖执行措施，显然与法不符，理应撤销裁定并停止执行行为。法院在2017年查封24套房屋时，房屋现状仅为主体封顶的框架形式，尚未完成门窗等装修工程，根本不具备交付和居住条件，属于在建工程，由于当时天轩公司资金断裂导致工程停工而无法完成项目后续工程的施工，后在政府帮扶小组的协调、帮助下，由业主出资将部分工程完成，并使得房产具备了现在的交付和居住条件，因此法院查封的房产并非天轩公司独立出资完成，而系业主共同出资完成，应属于天轩公司和业主的共同财产，法院不应对房产采取评估、拍卖。二、天轩公司项下“天轩湖畔”项目一期仍在施工过程中，项目并未竣工验收，属于在建工程，法院查封的24套房产属于在建工程的一部分，现将其按商品房单独进行拍卖是错误的，并违反法律规定。法院如按当时阶段对查封房产进行评估、拍卖，必将导致评估价值远低于完工后的实际价值，更会因评估、拍卖而使得项目工程再次陷入停工状态，从而引起大规模购房业主的集体信访事件。现天轩公司并非破产企业，在政府帮扶小组、业主代表、开发企业共同与施工单位就后期施工问题达成解决方案的情况下，法院不宜仅为实现陈江华个人利益而对房产采取评估、拍卖执行措施，从而罔顾全体购房业主的集体利益和社会稳定，以免因执行措施而导致广大购房业主的整体利益受损和政府帮扶成果付诸东流。三、法院执行拍卖的24套房产，是天轩公司已在临漳县住房和城乡规划建设局备案的预售商品房，依据《城市商品房预售管理办法》关于“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设”的规定，预售商品房所得资金仅可用于所属项目的工程建设，在工程尚未竣工验收前不得用于本工程建设外的任何其他事项。法院对该24套预售商品房不得以拍卖的形式将所得款项用于清偿对陈江华个人的债务，即使拍卖，也应将拍卖所得款项交付于“天轩湖畔”项目工程监管账户，并由天轩公司专款专用于该工程的后期建设。另外，法院对24套房产的评估程序也存在严重错误，评估人员在对房产进行现场观测时，并未进入房屋内部进行实际考察、拍照，而仅仅在小区楼体外围进行拍照。综上，请求依法撤销邯郸中院（2018）冀04执326号执行裁定书，并立即停止对案涉24套房产的评估、拍卖等执行行为。 申请执行人陈江华称，天轩公司要求撤销（2018）冀04执326号执行裁定，停止对查封的24套房产评估、拍卖等执行行为的异议理由没有法律依据。一、天轩公司认为查封的24套房产已经出售给他人，该公司不具有所有权，如天轩公司的理由成立，既然其已经不具有所有权，提出执行异议的基础也将不复存在，那么法院对其异议就不应当受理。事实情况是其他案外人已就相同的问题向邯郸中院提出执行异议，邯郸中院已对案外人的执行异议作出了相关裁判。天轩公司在法院就相关问题作出裁判后继续就相同问题提出异议，显然属恶意提出异议阻碍法院执行，其行为已构成妨碍民事诉讼的行为，应当给予处罚。二、法院应当对查封的房产依法进行处置，以维护陈江华的权益。案涉房产于2017年被临漳县法院查封，时至今日已两年有余，但陈江华没有拿到一分钱，执行工作一直停滞不前。案涉房产虽系在建工程，但其具有的价值是可以通过评估来确定的，对此类房产进行评估、拍卖符合法律规定。另，目前司法实践中对此类房产进行拍卖的情况比比皆是。综上，恳请法院查明事实，对查封的房产及时进行拍卖。 本院查明，陈江华与天轩公司民间借贷纠纷一案，河北省临漳县人民法院（以下简称临漳县法院）于2017年3月3日作出（2017）冀0423民初198号民事裁定，对天轩公司名下位于临漳县天轩湖畔小区的11号楼1单元101室、202室、302室，11号楼2单元201室，11号楼3单元102室、202室、402室、502室、602室，14号楼1单元701室、702室，14号楼2单元501室，15号楼1单元301室、302室、401室、402室、602室、702室、802室、902室，15号楼2单元902室，15号楼3单元301室、502室、601室、701室、702室、802室、902室共计28套房产进行了查封。2017年8月24日，临漳县法院作出（2017）冀0423民初198号民事判决，判决的主要内容是天轩公司于判决生效后十日内给付陈江华借款本金319.87余万元及利息。判决生效后，经陈江华申请，临漳县法院于2017年10月10日立案执行。在执行中临漳县法院对上述28套房产中的4套房产（15号楼3单元702室、802室、11号楼3单元502室、602室）解除查封，对其余被查封的24套房产依法委托河北金石房地产评估有限公司进行评估。2018年2月28日，河北金石房地产评估有限公司出具房地产估价报告，记载估价对象实物状况为：估价对象位于临漳县××与××路交叉口东南角的天轩湖畔小区，房屋结构为钢混，该小区尚未完工，估价对象所在楼主体已封顶，外墙刷涂料、塑钢窗，房屋生活基础设施通上下水、电、讯、暖气、燃气，至价值时点均未开通。2018年3月6日，该院将案涉房产的评估报告分别送达双方当事人。 2018年5月11日，本院作出（2018）冀04执监134号执行裁定，裁定临漳县人民法院（2017）冀0423民初198号民事判决书执行一案，由本院提级执行，并于2018年5月24日立案执行。立案后，本院依法责令被执行人履行义务，但被执行人未履行义务。经申请执行人陈江华申请，本院于2018年8月7日作出（2018）冀04执326号执行裁定，裁定对被执行人天轩公司名下已查封并评估的24套房产进行拍卖，并于同月20日对此拍卖进行公告。2018年9月29日10时至2018年9月30日10时，本院在淘宝网司法拍卖网络平台拍卖上述被查封的24套房产，其中有5套房产拍卖成交，被四名买受人竞得。后本院对拍卖成交的5套房产分别作出网络司法拍卖成交确认书和执行裁定书，裁定相应房产的所有权归买受人所有，买受人可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。并分别向买受人送达上述成交确认书和执行裁定书。 之后，对于上述5套拍卖成交的房产，本院多次向临漳县住房和城乡规划建设局（以下简称临漳住建局）送达协助执行通知书，要求该局协助将上述5套拍卖成交的房产分别过户至相应的竞买人名下。临漳住建局多次向本院回复《审查建议》，主要载明：临漳县“天轩湖畔”小区已办理商品房预售许可证，但该小区目前未办理工程竣工验收手续，该房产暂时不具备初始登记条件，该局目前无法协助法院办理该房产过户登记的有关手续，待该房产具备初始登记条件后，将积极协助办理有关手续等内容。2019年2月15日，本院作出(2018)冀04执326号罚款决定书，认为临漳住建局拒绝协助理由不成立，经多次沟通协商，仍坚决拒绝协助办理拍卖被执行人预售商品房的备案登记，该局行为已构成拒绝协助执行，遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条的规定，决定对临漳住建局罚款100万元。临漳住建局不服，提出复议。2019年6月13日，河北省高级人民法院作出(2019)冀执复238号复议决定书，撤销本院(2018)冀04执326号罚款决定书。 另查明，天轩公司于2015年10月9日取得天轩湖畔一期部分楼盘的《商品房预售许可证》，其中包括天轩湖畔小区11号楼、14号楼和15号楼，证号为（2015）临房预售字第××号。 本院认为，关于天轩公司所提第一项异议理由，经查，案涉24套房产目前登记在天轩公司名下，如果天轩公司认为已将上述房产出售给其他案外人，或案涉房产在天轩公司资金断裂后由业主出资将部分工程完成，案涉房产应属于天轩公司和业主的共同财产，则应由其他案外人对执行标的主张权利并提出异议，而非由天轩公司主张，故该项异议理由不能成立。 关于天轩公司所提第二项异议理由，经查，临漳住建局出具的复函载明案涉房产所在的天轩湖畔小区目前尚未办理工程竣工验收手续，证明包括24套案涉房产在内的天轩湖畔小区系在建工程，因案涉房产系该在建工程中不可分割的一部分，不是独立存在或可分割单独销售的房屋，结合本案具体情况综合考虑，本案中将案涉房产按照商品房单独进行拍卖不当，系对拍卖财产的现状认定错误，故天轩公司所提该项异议理由成立，本院予以采信。 关于天轩公司所提第三项异议理由，经查，商品房预售资金，是指开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，由购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。为确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，保障购房者的利益不受侵害，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。本案中，本院对案涉房产的拍卖，是基于被执行人不履行生效法律文书确定的义务而在强制执行过程中启动的司法拍卖行为，与开发商预售商品房的行为和性质均不相同，故天轩公司所提该项理由不能成立。 天轩公司还提出法院对24套房产的评估程序存在严重错误等其他异议理由，因没有提交相关证据证实，本院不予支持。 综上，天轩公司提出该公司项下“天轩湖畔”项目一期仍在施工过程中，项目并未竣工验收，属于在建工程，案涉24套房产属于在建工程的一部分，法院将该24套房产按商品房单独进行拍卖错误的异议理由成立，对天轩公司主张撤销本院（2018）冀04执326号执行裁定的请求应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项的规定，裁定如下： 撤销本院（2018）冀04执326号执行裁定。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向河北省高级人民法院申请复议。 审判长  董果芳 审判员  潘陈婴 审判员  张君磊 二〇一九年十一月十九日 书记员  张潇方