福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0102执异252号 异议人（案外人）：黄可团，男，汉族，1975年10月6日出生，住福建省永泰县。 异议人（案外人）：黄可营，男，汉族，1980年11月2日出生，住福建省永泰县。 委托代理人：夏朝晖、叶秋渊，福建世好律师事务所律师。 申请执行人：檀斯金，女，1977年10月8日出生，汉族，住福建省永泰县。 被执行人：陈子成，男，汉族，1959年6月3日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被执行人：范榕华，女，汉族，1959年9月3日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被执行人：福建闽峰集团有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇北门路59号，统一社会信用代码：913501251548279405。 法定代表人：陈子成。 本院在执行（2018）闽0102执5413号申请执行人檀斯金、被执行人陈子成、范榕华、福建闽峰集团有限公司借款合同纠纷一案中【执行依据为（2017）闽0102民初7979号民事判决书】，案外人黄可团、黄可营向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人黄可团、黄可营的异议请求：裁定不得执行福州市永泰县山水国际小区13-19幢地下室车位（下称“案涉车位”）并解除案涉车位的查封措施。 事实与理由：因被执行人陈子成、范榕华及福建闽峰集团有限公司（以下统称“债务人”）对檀承灿负有到期债务无力清偿，故各方对借款进行结算并协商以物抵债的方式将案涉车位折价抵偿给檀承灿。2016年1月16日，异议人向檀承灿购买案涉车位，因案涉车位尚未登记在檀承灿名下且为便于今后办理产权证，故异议人直接与被执行人福建闽峰集团有限公司签订《山水国际13-19幢地下室负一层车位销售协议书》（以下简称“销售协议”），由被执行人福建闽峰集团有限公司向异议人出具收款收据。该销售协议签订后，异议人向檀承灿支付车位价款。檀承灿将案涉车位交付给异议人后，异议人即将案涉车位出租给被执行人福建闽峰集团有限公司，由被执行人福建闽峰集团有限公司出租给经营者开办购物广场，被执行人福建闽峰集团有限公司均有向异议人支付租金。因此，自2016年起，异议人即已合法占有案涉车位，并行使案涉车位占有、使用、收益和处分的权利。但被执行人福建闽峰集团有限公司称案涉车位上有抵押权，暂无法办理产权证，且被执行人福建闽峰集团有限公司至今仍未通知异议人办理产权证。虽案涉车位暂未登记在异议人名下，但异议人已实际占有、使用，行使物权人的权利，因此异议人为案涉车位的实际权利人，案涉车位归异议人所有。 然在法院受理的申请执行人檀斯金与被执行人陈子成、范榕华、福建闽峰集团有限公司借款合同纠纷执行一案，查封了案涉车位。异议人认为，异议人对案涉车位享有能够排除执行的权利，法院不得查封、处置案涉车位，具体理由如下： 首先，檀承灿与债务人经重新协商并结算，在案涉车位查封前即以被执行人福建闽峰集团有限公司的案涉车位抵债，将借款关系转变为车位买卖合同关系，而异议人是直接从檀承灿处购买的案涉车位，只是以被执行人福建闽峰集团有限公司的名义与异议人签订销售协议书，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“《执行异议规定》”）第二十八条第（一）项规定的在查封前已签订有效的书面买卖合同； 其次，檀承灿早在查封前即将案涉车位交付给异议人，异议人已实际占有、使用案涉车位，行使案涉车位物权人的相关权益，符合《执行异议规定》第二十八条第（二）项规定的在查封前已合法占有不动产； 第三，异议人已全额向檀承灿支付转让价款，且被执行人福建闽峰集团有限公司已向异议人开具了收款收据，确认已收到异议人的车位价款。在抵债后，抵债部分的债务相应消灭，因此符合《执行异议规定》第二十八条第（三）项规定的已支付全部价款； 最后，案涉车位未登记在异议人名下，完全是因为案涉车位上有抵押权，而之后案涉车位即被法院查封，均系因被执行人福建闽峰集团有限公司的原因。因此，并非异议人自身原因未办理案涉车位的过户登记，符合《执行异议规定》第二十八条第（四）项规定的情形。 综上所述，檀承灿已将债权抵作车位价款，檀承灿与债务人之间的借款法律关系已在抵债范围内终止，就抵债部分双方建立新的车位买卖法律关系，是双方实现权利义务平衡的一种交易安排。檀承灿虽然没有以现金或转账方式向被执行人福建闽峰集团有限公司交付车位价款，但以物抵债亦是支付车位价款的一种形式，而且异议人是从檀承灿处购买的案涉车位，已完全支付价款。因此，异议人符合《执行异议规定》第二十八规定的情形，享有排除执行的权利，法院不得查封、处置案涉车位。 鉴此，异议人为维护自身合法权益，特根据我国相关法律规定向法院提出异议申请，恳请法院裁定解除对案涉车位的查封措施。 异议人黄可团、黄可营向本院提交如下证据： 证据A1、《协助执行通知书》，说明福州市鼓楼区人民法院受理的申请执行人檀斯金与被执行人陈子成、范榕华、福建闽峰集团有限公司借款合同纠纷执行一案查封了案涉车位。 证据A2、《山水国际地下室车位销售协议书》、《收款收据》，说明1、异议人向檀承灿购买案涉车位，由被执行人福建闽峰集团有限公司直接与异议人签订销售协议书；2、被执行人福建闽峰集团有限公司向异议人出具收款收据；3、异议人已实际支付价款，异议人为案涉车位的实际产权人。 证据A3、《车位返租协议》、《银行流水》、《证明》，说明1、异议人自2016年起将案涉车位返租给被执行人福建闽峰集团有限公司，被执行人福建闽峰集团有限公司通过陈子明向异议人支付租金；2、异议人自2016年起即实际占有、使用、管理案涉车位。 证据A4、《银行账户历史流水》、《情况说明》、《结婚证》，说明1、檀承灿对被执行人陈子成、范榕华、福建闽峰集团有限公司享有债权，并以债权抵作车位价款的方式购买案涉车位；2、檀承灿将案涉车位转让给异议人。 本院查明，本案的执行依据为（2017）闽0102民初7979号民事判决，判决：“被告陈子成、范榕华、福建闽峰集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告檀斯金返还借款本金人民币3450000元并支付利息（以55万元为基数，从2016年2月12日起按月利率2%计至款项还清之日止；以110万元为基数，从2015年7月12日起按月利率2%计至款项还清之日止；以100万元为基数，从2015年4月29日起按月利率2%计至款项还清之日止；以80万元为基数，从2016年5月5日起按月利率2%计至款项还清之日止）。” 因被执行人未按照生效判决履行，2018年12月6日，本院向永泰县不动产登记和交易中心送达《协助执行通知书》，查封被执行人福建闽峰集团有限公司名下的车位及房产（详见财产清单）。2018年12月28日，永泰县不动产登记中心向本院发函载明，本院（2018）闽0102执5413号《协助执行通知书》要求查封107本不动产权证书（涉及三百多个车位）中，有38个车位均已办理不动产转移登记手续。 另查明，2016年1月16日，案外人黄可团、黄可营（乙方）与被执行人福建闽峰集团有限公司（甲方）签订了《山水国际地下室车位销售协议书》，上述协议书约定，被执行人福建闽峰集团有限公司位于永泰县山水国际小区13-19幢地下室车位以人民币13.9万元销售给异议人。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案中，异议人与被执行人福建闽峰集团有限公司签订的《山水国际地下室车位销售协议书》系以物抵债的协议，以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而车位的交付仅系以物抵债的实际履行方式，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，亦不足以排除本案的执行。综上，异议人黄可团、黄可营主张的已支付的购房款实际为檀承灿对被执行人陈子成、范榕华、福建闽峰集团有限公司的借款，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第（三）项规定的“已支付全部价款或部分价款”的情形，其异议请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人黄可团、黄可营的执行异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 王 平 审判员 赵 南 审判员 张莉珍 二〇一九年十一月二十日 法官助理李榕 书记员张哲敏 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。 未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。 对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。