贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2410号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：杨祥，男，1989年9月4日出生，苗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：杨学周，男，苗族，1980年9月25日生，住贵州省住凯里市。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社。法定代表人：淳正福，男，苗族，1966年6月15日生，住贵州省雷山县，系该合作社理事长。委托诉讼代理人：吴成才，男，侗族，农民，1987年2月26日出生，住贵州省雷山县。上诉人杨祥因与被上诉人雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省雷山县人民法院（2019）黔2634民初435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。杨祥上诉请求：撤销贵州省雷山县人民法院（2019）黔2634民初435号民事判决，依法改判雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社赔偿杨祥为租赁的门面购置材料装修费21700元（其中：①木板120m2×100元=12000元；②收银台45000元；③卷闸门2600×2个=5200元），判决雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社退回多收部分租金26600元，赔偿为装修所造成误工费23931.68元。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审避开合同约定月租金大写壹仟壹佰元的规定，以小写2500元来作认定是错误的。在第一季度三个月内每月多收的1400元应予返还。雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社多收的行为属于不当得利。发生租赁纠纷的原因是雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社不愿返还多收的部分，才导致事后杨祥拒交两个季度租金。2.杨祥是得到雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社的承诺之后才花费巨资购置新的卷闸门、收银台和木板。二、一审判决违反法律程序。一审判决书中没有体现双方当事人提供的证据材料所作的质证意见。一审判决认定杨祥在“租赁期间未就租金事宜提出异议”是违背客观事实的。雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社未有答辩。雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社向一审法院起诉请求：1.判令杨祥立即把门面交回雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社；2.判令杨祥赔偿门面超期后第一阶段（2019年7月1日至2019年7月25日）的租金损失费5000元；3.判令杨祥赔偿门面从2019年7月26日直至杨祥把门面交回期间的租金损失。一审法院认定事实：本案讼争的房屋门面位于雷山县××镇河滨路××楼商铺（房权证雷山字第××号）。雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社与杨祥于2017年10月28日签订《房屋出租合同》，合同约定：“第一条甲方将从宋科名下以受让的方式得来的坐落在丹江镇河滨路.A幢一楼商铺(房权证雷山字第××号)出租给乙方使用。第二条租赁期从2017年10月1日至2019年6月30日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年6月30日收回……。第三条甲乙双方议定月租金壹仟壹佰元(2500.00元)，租金一定到期不变，首期乙方需要交3000元作为保证金，以后每季5日前必须交付当季房租给甲方。若乙方未于每季5日前交付当季租金,从当季首月第6日开始计算,按月租金的5%/天向甲方交付违约金，同时甲方有权利按合同第二条第三款规定有提前收回房屋的权利。”合同签订后，双方按照合同履行了各自的权利和义务，杨祥按照月租金2500元支付了全部租金。2019年6月10日，合同即将到期时，雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社在本村办公楼召开招租会议，当时杨祥的母亲也被通知到场，但其不参加竞标。2019年6月30日，雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社、杨祥签订的《房屋出租合同》租赁期限届满。2019年7月1日，雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社以月租金6000元与他人签订了新的《门面出租合同》。合同到期后，雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社向杨祥收回门面时，杨祥提出月租金应是大写的壹仟壹佰元，不是2500元，要求退还多给的租金，否则拒绝退回门面，雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社则认为大写的壹仟壹佰元是笔误，月租金应为2500元，且杨祥实际已经按照月租金2500元履行了义务，支付了全部的租金，要求杨祥立即交回门面并赔偿损失，从而导致双方发生纠纷，雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社于2019年7月25日诉至法院。庭审中，杨祥提出要求雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社返还3000元保证金。经法院主持调解未果。另查明，该争议的房屋门面系雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社于2017年4月30日从房屋所有权人宋科名下转让得来，产权证为房权证雷山字第××号。双方在合同中也明确约定租金每月2500元至2019年6月30日止，并按照“买卖不破租赁”的原则收取租金。一审法院认为：雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社与杨祥签订的《房屋出租合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方应当遵循诚实信用原则，严格按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社已将租赁物门面交付杨祥使用、收益，杨祥已按照合同约定的月租金2500元按季度全部支付清楚，期间未就租金事宜提出异议，应视为双方对月租金2500元的认可。租赁期限届满后，双方未能续签租赁合同，现杨祥继续占有使用该房屋门面，没有合同依据，也无法律和事实依据，雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社请求收回出租的门面，理据充分，予以支持，而提出判令杨祥赔偿租金损失费5000元等诉讼请求，证据不够充分，不予支持，但是结合本案案情，租赁期限届满后的租金可以参照届满前的月租金2500元予以给付，每天的租金折算为83元。关于杨祥在答辩中提出的抗辩理由与庭审查明的事实和证据不符，不予采纳。而提出反诉请求退还房屋租金和赔偿门面装修费、误工费等主张，也因证据不足，理由不充分，不予支持，但提出的保证金应当返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告（反诉原告）杨祥于本判决生效后5日内将位于雷山县××镇河滨路××楼商铺（房权证雷山字第××号门面，建筑面积100.48平方米）返还给原告（反诉被告）雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社；二、被告（反诉原告）杨祥按照每天83元的标准自2019年7月1日起向原告（反诉被告）雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社支付租金，至搬出之日止；三、由原告（反诉被告）雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社于本判决生效后5日内退还给被告（反诉原告）杨祥门面保证金3000元；四、驳回原告（反诉被告）雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杨祥的反诉请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告（反诉原告）承担20元，由原告（反诉被告）承担5元，反诉费803元，由被告（反诉原告）承担。在二审举证期间，双方未提交新的证据材料。本院审理查明的案件事实，与一审法院认定的事实基本一致，予以确认。本院认为，本案二审争议的主要焦点是：雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社是否存在多收取租金行为；杨祥为租赁的门面购置的装修材料，是否应由雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社赔偿。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社与杨祥签订的《房屋出租合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。关于雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社是否存在多收取租金行为。杨祥与雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社签订的《房屋租赁合同》第三条约定“月租金壹仟壹佰元（￥2500.00元）”，虽然合同对月租金的约定，存在金额大小写书写不一致的问题，但是合同实际履行中，杨祥是按照月租金2500元的标准支付从2017年10月1日至2019年6月30日整个租赁期内的租金，雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社也是按照月租金2500元的标准收取了租金，双方在租赁期内对2500元的租金均未提出异议，房屋租赁合同已经实际履行，应视为双方对月租金的真实意思表示是2500元而不是1100元，租赁合同到期后，杨祥提出租赁物月租金应为1100元，要求返还每月多收取的1400元，没有事实依据，一审判决不予支持，并无不当。关于杨祥为租赁的门面购置的装修材料，是否应由雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社赔偿的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”根据上述司法解释规定，杨祥在租赁期间为租赁物安装的卷闸门、设置的收银台，装修租赁物用的木板，未形成附合的，可以拆除；已形成附合的，杨祥请求雷山县望丰乡羊卡村淳碧种养殖专业合作社补偿，没有法律依据，应不予支持。综上所述，杨祥的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨祥负担。本判决为终审判决。审判长  郑厚祥审判员  王大梅审判员  龙 恺二〇一九年十一月二十五日法官助理郑华品书记员田仁晖