福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5325号 上诉人（原审原告）：厦门厦禾物业管理公司，住所地厦门市思明区故宫路128号408室。 法定代表人：钟武春，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赖健美，福建知圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林涛，福建知圆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门市旧城保护开发有限公司，住所地厦门市思明区湖滨西路9号亿力大厦17A、17B1、17D1室。 法定代表人：张光强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴婷婷，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 原审第三人：厦门市金祥大厦第一届业主委员会，住所厦门市禾祥东路28号金祥大厦0409。 代表人：翁锦凤，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：陈定来，该业主委员会委员。 上诉人厦门厦禾物业管理公司（以下简称厦禾物业公司）因与被上诉人厦门市旧城保护开发有限公司（以下简称保开公司）、原审第三人厦门市金祥大厦第一届业主委员会（以下简称金祥大厦业委会）物权确认纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初9723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 厦禾物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持一审的全部诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实错误、适用法律错误，违反法定程序。理由如下：一、双方已通过函件确定交接时间为2018年12月31日，保开公司负有办理交接的义务，不能仅仅以保开公司抗辩合理性和可能性便予以采纳而排除证据已证明的事实。首先，2018年11月27日厦禾物业公司向保开公司发函时，“希望可以将腾退时间延长至12月31日，”在2018年12月5日保开公司回函同意，根据以上函件，该时间不仅仅是指腾退时间，也包括厦禾物业公司与保开公司的交接时间。厦禾物业公司已在2018年12月29日清空腾退房屋，不仅有邮寄给保开公司的图片为证，同时，在一审庭审时，金祥大厦业委会也确认厦禾物业公司已在2018年12月29日将金祥大厦地下室清退腾空，不能仅因保开公司自身原因未到场确认便否定厦禾物业公司已履行腾空讼争房屋的义务。其次，厦禾物业公司在2018年12月29日拟定《关于即使办理希望大厦地下室和金祥大厦三夹层（技术转换层）、地下室移交手续的函》并在2018年12月30日邮寄，同时在2018年12月31日8:43送达，签收人小王。从该邮件的查询结果来看，足以证明书面函件在2018年12月31日送达至保开公司。原审仅以投递员的工作人员姓氏与签收人姓氏一致便认定为签收人就是投递员明显不符合逻辑，甚至是对EMS整个系统提出了质疑。我们都知道，法院送达的合作机构也是中国邮政EMS公司，有关上诉时间计算、生效时间计算等均是依赖于EMS的送达情况，说明法院是认可EMS公司的快递服务的。因此，厦禾物业公司认为在没有相反证据推翻该证据已确定事实的情况下，就应当认定为事实。再次，厦禾物业公司认为双方已确定交接时间在2018年12月31日，那么接收房屋作为保开公司的义务也应当积极履行。而且在2018年11月27日的函件中厦禾物业公司也说到地下室情况复杂，也建议保开公司与业委会进行三方协商会谈，同时在厦禾物业公司与保开公司双方对接人的聊天记录中，厦禾物业公司也多次约谈保开公司交接事宜，在12月29日腾空讼争房屋后通过口头方式及书面函件通知保开公司。上述事实均足以证明厦禾物业公司已尽到合理、谨慎的履行办理讼争房屋手续的通知。二、厦禾物业公司对讼争房屋的经营管理有合法的授权，保开公司也同意将腾退时间延至2018年12月31日，说明保开公司认可厦禾物业公司在该时间之前的经营管理。一审法院认定厦禾物业公司未举证证明保开公司同意其享有讼争房屋自2015年9月1日至2018年12月31日期间的使用权和收益权，从而对厦禾物业公司请求确认对其享有讼争房屋该期间的使用权和收益权不予支持。但厦禾物业公司已举证证明厦禾物业公司对讼争房屋的经营管理系来自于厦门市厦禾路旧城改造指挥部办公室《关于委托管理“金祥大厦”物业的通知》，有权对讼争房屋进行经营管理。2018年11月20日保开公司的发函中“现通知贵司于2018年12月20日前清空腾退上述公房，逾期未腾退的，我司将按照同地段市场租金向贵司追缴2015年9月1日至实际腾房之日的房屋占用费。”之后双方经协商之后，将腾退时间延至2018年12月31日。上述函件中说明只要厦禾物业公司按约定腾退房屋，就不会涉及相关的房屋占用费问题，说明保开公司是认可厦禾物业公司在2018年12月31日前对讼争房屋的收益权和使用权的。 保开公司辩称，1.2018年12月31日是双方沟通中的最迟的腾退时间的约定，而不是双方将交接时间确定在12月31日。厦禾物业公司选择在元旦期间发函，因当时是元旦假期，保开公司并未收到。厦禾物业公司的工作人员与保开公司的工作人员关于房产的腾退原是通过微信往来或者电话联系，如果在紧急情况下腾退房屋，可以使用微信电话联系，厦禾物业公司却选择了最不便利的假期寄送通知函。事实上保开公司是在假期结束后收到函件，因案涉房屋本身处于争议的状态，国有资产的交接更应谨慎，案涉房屋多年来由厦禾物业公司管理，由其负责收取物业费和停车费，其与业委会是十分熟悉，故双方的说辞不足以采信。停车场中车辆处于流动的状态，难以认定是否清空。2.原审的证据证明案涉房屋在2004年已经移交给国土局进行管理，并不是厦禾物业公司所陈述的文件内容模糊。3.在案涉的移交协议中涉及的另三套房屋，厦门中院已作出判决支持保开公司要求厦禾物业公司返还房屋并按市场评估价支付占用费。故一审驳回厦禾物业公司的诉求是正确的。 金祥大厦业委会述称，同意厦禾物业公司意见，当时厦禾物业公司从25日开始陆续清空地下停车场。且保开公司对案涉房屋不享有权利。 厦禾物业公司向一审法院起诉请求，判令：1．确认厦禾物业公司已于2018年12月31日清空腾退厦门市禾祥东路28号金祥大厦的地下室和三夹层（技术转换层）；2．确认厦禾物业公司在2018年12月31日前对厦门市禾祥东路28号金祥大厦的地下室享有使用权和收益权。 一审法院认定事实：1997年11月5日，旧改指挥部向厦禾物业公司（当时名称为厦门市厦禾旧城改造物业管理公司）发出《关于委托管理“金祥大厦”物业的通知》，载明“‘金祥大厦’将于1997年12月底竣工，住户将逐步进驻。为此，委托你司对‘金祥大厦’物业实施经营和管理。” 2004年2月12日，厦门市人民政府作出《厦门市人民政府关于同意撤销厦禾路旧城改造指挥部的批复》，载明同意撤销旧改指挥部及其办公室，从2004年3月1日起停止对外办公，由市建设局与管理局牵头、市财政局及市土房局（即厦门市国土资源与房产管理局）配合成立移交工作小组，负责办理资产、档案等移交工作；指挥部撤销后，土地移交市土房局管理，财务移交市财政局管理，其他资产由市财政局商建设与管理局提出处理意见；指挥部自建安置房的物业管理暂由厦禾物业公司负责，所报指挥部直管公房划归市土房局管理。 2004年8月18日，旧改指挥部善后工作协调小组（作为移交方、甲方）与厦门市国土资源与房产管理局（作为接收方、乙方）签订了一份《厦禾路旧城改造指挥部管理的土地房屋移交协议书》，约定：根据《厦门市人民政府关于同意撤销厦禾路旧城改造指挥部的批复》精神，原旧改指挥部管理的土地房屋于2004年3月起开始移交乙方，现已经完成移交，为完备移交手续，甲方双方经协商签订本移交协议书；移交的土地面积93961.043平方米；移交的非住宅房屋（空房）及其附属物建筑面积45323.97平方米，包括金祥大厦地下室4254.2平方米、三夹层（技术转换层）1236.3平方米；移交的直管公房住宅2130套。该合同移交方落款处加盖有“厦门市厦禾路旧城改造指挥部财务专用章”，厦门市财政局亦作为见证方盖章。 2011年7月5日，厦门市国土资源与房产管理局向市国资委发送一份《关于协助处理厦禾物业管理公司非法占用我局房产的函》，载明“根据《厦禾路旧城改造指挥部管理的土地房屋移交协议书》，……希望大厦地下室（3972平方米）、金祥大厦地下室（4254平方米）等五处房产2005年应移交我局管理，几年来我局多次电话和书面通知厦禾物业公司将非法占用出租的房屋移交我局，但厦禾物业公司置若罔闻，为了防止国有资产流失，请市国资委加强对厦禾物业公司的监管，责令厦禾物业公司尽快将上述国有房产移交我局管理。” 2015年8月31日，厦门市人民政府办公厅发出《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》，将思明辖区内各类直管公房的经营管理权移交保开公司具体经营管理，经营管理权移交基准日为2015年8月31日。次日，厦门市人民政府在厦门日报上公告了该事项。 2017年6月8日，保开公司向厦禾物业公司和厦门国贸物业管理有限公司送达一份《关于厦禾旧城改造物业管理公司占用多处房产的函》，要求尽快归还包括讼争房屋在内的房产。该函件由钟武春签收。 2018年11月20日，保开公司向厦门国贸物业管理有限公司发出《关于腾退金祥大厦禾祥东路28号三夹层（技术转换层）、地下室通知的函》，要求厦门国贸物业管理有限公司在2018年12月20日前清空腾退讼争房屋，逾期未腾退的，将按照同地段市场租金追缴2015年9月1日至实际腾房之日的房屋占用费。 2018年11月29日，厦禾物业公司就上述函件向保开公司发出《关于腾退希望大厦地下室和金祥大厦三夹层（技术转换层）、地下室的复函》，希望可以将腾退时间延长至2018年12月31日。2018年12月5日，保开公司回函同意将腾退时间延长至2018年12月31日。 2018年12月30日，厦禾物业公司通过EMS国内标准快递向保开公司邮寄一份《关于及时办理希望大厦地下室和金祥大厦三夹层（技术转换层）、地下室移交手续的函》，载明“我司于2018年12月29日对希望大厦地下室和金祥大厦禾祥东路28号三夹层（技术转换层）、地下室进行了清空，并拟向贵司移交。为保证上述公房的顺利交接，请贵司尽快于2018年12月31日前与我司联系办理移交手续。”该邮件的查询结果显示“2018年12月30日13:56，厦门市分公司滨北揽投部已揽收。2018年12月31日8:41，厦门市分公司湖滨南揽投部安排投递，预计13:00前投递，投递员姓名王大弟。2018年12月31日8:43，投递并签收，签收人小王”。保开公司主张该邮件的签收人小王就是投递员王大弟，保开公司实际是在2019年1月2日签收该邮件的；厦禾物业公司对此不予认可。 2019年1月4日，保开公司通过EMS国内标准快递向厦禾物业公司邮寄一份《律师函》，要求厦禾物业公司在2019年1月10日前腾空返还讼争房屋并按市场租金评估标准支付自2015年9月1日起至实际腾退之日的占用费。该邮件已由厦禾物业公司签收。 2018年12月31日，金祥大厦业委会向厦禾物业公司发出一份《关于金祥大厦地下室由金祥大厦第一届业委会接管的函》，载明“贵司在2018年12月29日对本大厦地下室停车等全部清空后，经调查金祥大厦业主拥有本大厦地下室公摊面积，为了维护地下室停车秩序，所以地下室使用权在没有明确归属的情况下，从2019年元月1日起暂由金祥大厦第一届业主委员会暂时派人管理。”2019年1月1日起，金祥大厦地下室由金祥大厦业委会进行管理。 在厦禾物业公司与保开公司交涉讼争房屋返还事宜过程中，厦禾物业公司的工作人员龚海园与保开公司的工作人员陈荟宇有通过微信方式进行沟通。2018年12月13日，龚海园发微信给陈荟宇，内容为“小陈，下星期看找个时间跟业委会一起沟通下，你这里定个时间”。2018年12月24日，龚海园发微信给陈荟宇，内容为“领导说马上到约定的交接时间，请贵司能尽快腾出时间来谈下”，后双方进行了语音通话沟通。2019年1月2日，陈荟宇发微信给龚海园，内容为“贵司来函我司于今日下午收悉，如现场清空无异议，我司是否可与贵司约于1月10日至现场做交接”；龚海园于次日回复“应贵司要求，我司已于2018年12月29日清空，因贵司未按约定时间接管，自2019年1月1日起，业委会已派人管理，我司已失去管理权。请贵司与业委会联系。” 另查明，2017年8月25日，一审法院作出（2017）闽0203民初9948号民事判决，认为“《厦禾路旧城改造指挥部管理的土地房屋移交协议书》虽仅加盖了‘厦门市厦禾路旧城改造指挥部财务专用章’，但旧改指挥部在该协议书签订前已被撤销，故旧改指挥部善后工作协调小组使用财务专用章签订该协议，并不影响该协议书的效力。该协议书中约定的汇文路57号103室房屋的经营管理权自2015年9月1日起移交保开公司具体经营管理；厦禾物业公司凭借旧改指挥部在签订该协议书前的委托管理，主张有权经营管理该房屋，理由不能成立”，并判决厦禾物业公司将汇文路57号103室房屋腾空交付给保开公司并支付自2015年9月1日起的占用费。该民事判决已发生法律效力。 一审法院认为，厦禾物业公司要求确认其已于2018年12月31日向保开公司清空腾退讼争房屋，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。具体理由如下：首先，厦禾物业公司负有至迟在2018年12月31日将讼争房屋腾空返还给保开公司的义务。其次，厦禾物业公司向保开公司邮寄《关于及时办理希望大厦地下室和金祥大厦三夹层（技术转换层）、地下室移交手续的函》，通知保开公司在2018年12月31日前与其联系办理讼争房屋移交手续。虽然保开公司已收到该邮件，但从该邮件的查询结果来看，该邮件系在2018年12月31日由小王签收，在保开公司否认小王系其工作人员的情况下，厦禾物业公司并无证据可以证明小王有权代表保开公司签收该邮件。值得注意的是，查询结果显示“2018年12月31日8:41安排投递，预计13:00前投递，投递员王大弟。2018年12月31日8:43投递并签收，签收人小王”，从快递部门安排人员投递至签收仅间隔2分钟，时间上尚难谓合理，结合当时恰逢元旦放假、签收人仅显示小王、投递员亦姓王、保开公司向厦禾物业公司及时反馈的事实，保开公司主张该邮件系由投递员签收、其系在2019年1月2日实际签收，具有相当的合理性和可能性。因此，保开公司主张其未在2018年12月31日收到邮件并知悉前述函件的内容，一审法院予以采信。第三，众所周知的事实，2018年12月30日至2019年1月1日属于2019年元旦放假时间。厦禾物业公司应当充分认识到保开公司在该期间若无特殊情况并不会照常办公，其在通知保开公司办理讼争房屋交接手续的通知方式、办理时间等方面应当更为积极合理。第四，除了邮寄书面函件方式通知保开公司接收讼争房屋外，厦禾物业公司还可以通过上门通知、微信通知的方式通知保开公司，而且这些方式的便利性、及时性显然是优于邮寄书面函件方式的，但厦禾物业公司并未采用这些方式通知保开公司接收讼争房屋。第五，在明知金祥大厦业委会提出异议的情况下，如果厦禾物业公司确实已在2018年12月29日具备返还讼争房屋的条件，其可采取更为便捷有效的上门通知、微信通知方式通知保开公司及时办理交接手续，但却选择在放假期间的2018年12月30日以邮寄书面函件方式进行通知，难以认定其已合理、谨慎地履行了办理讼争房屋交接手续的通知义务。 根据在案事实，保开公司自2015年9月1日起承接了金祥大厦地下室的经营管理权，故厦禾物业公司在此之前是否享有金祥大厦地下室的使用权和收益权，与保开公司无关，一审法院不予审查认定。厦禾物业公司并未举证证明保开公司同意其享有金祥大厦地下室自2015年9月1日起至2018年12月31日期间的使用权和收益权，故厦禾物业公司要求确认其享有金祥大厦地下室该期间的使用权和收益权，一审法院不予支持。至于各方当事人争议的其他事项，可通过协商或诉讼等方式另行处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回厦门厦禾物业管理公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由厦门厦禾物业管理公司负担。 二审中，各方当事人对于一审法院认定的事实，除厦禾物业公司认为一审判决书第7页倒数第2行的“11月27日”应是11月29日，以及遗漏查明2018年12月30日发出的函件中还包含腾退现场清空的照片，一审中金祥大厦业委会确认讼争场地于12月29日已经清空等事实外，其余事实没有争议。本院没有争议的事实予以确认。 金祥大厦业委会提交以下证据：1.《关于腾退金祥大厦地下室的函》，由金祥大厦业委会发给厦门市国土资源与房产管理局；2.《关于腾退金祥大厦地下室的函》，由金祥大厦业委会发给保开公司；3.《关于金祥大厦地下室由金祥大厦第一届业委会接管的函》两份，由金祥大厦业委会发给厦禾物业公司；4.《公示》，金祥大厦业委会与金祥大厦管理处发给金祥大厦业主。 厦禾物业公司质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联系均无异议，说明厦禾物业公司已及时腾退案涉场地，完成清空的义务。保开公司质证认为，上述证据与本案均没有关联性。证据1.2系金祥大厦业委会主张案涉地下室的权属问题；证据3.4.5从时间上看，双方无缝交接明显存在不合理，也无法体现已经清空腾退。 本院认为，本案各方当事人争议的焦点系厦禾物业公司是否已于2018年12月31日向保开公司履行清空腾退讼争房屋的义务及讼争房屋的相关权益的归属。厦禾物业公司向保开公司通知办理移交讼争房屋的函件，因送达时间系法定假期，而签收人“小王”的身份无法确认。故厦禾物业公司没有提供有效的证据证明该邮件已合法送达保开公司，其不能证明已履行讼争房屋移交的通知义务。案涉房产于2015年9月1日起由保开公司承接经营管理权，故此前的相关权益与保开公司无关。至于2015年9月1日至2018年12月31日期间的使用权和收益权，厦禾物业公司并未举证证明其依法享有权利。况且，保开公司尚未主张讼争房屋的相关权益。另，金祥大厦业委会二审提交的证据均系其单方制作，未经保开公司等确认，与本案也无直接的关联性。 综上，厦禾物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费100元，由厦禾物业公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林巧玲 审判员  胡林蓉 审判员  柯艳雪 二〇一九年十一月二十八日 书记员  黄亚君 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。