湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6420号上诉人（原审原告）：刘虹，男，1987年5月24日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。委托诉讼代理人：王强强，湖南森力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南省熙日实业投资有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道杨丰社区星月绿洲小区8栋A101号。法定代表人：吴志成，董事长。委托诉讼代理人：彭卫荣，女，系该公司工作人员。上诉人刘虹因与被上诉人湖南省熙日实业投资有限公司（以下简称熙日公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初185号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘虹上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持刘虹的诉讼请求；一、二审诉讼费由熙日公司承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人未按期缴纳物业维修基金错误。被上诉人在签订合同时明确告知上诉人物业维修基金只需在交房时缴纳即可，而且上诉人缴纳物业维修基金需要被上诉人提供缴费单，但被上诉人未按时将缴费单交给上诉人，导致上诉人无法缴纳。另外，缴纳物业维修基金属于次要义务，而交房是主要义务，被上诉人不得以不履行主要义务来抗辩。上诉人缴纳维修基金与否不会影响被上诉人的施工。二、一审法院调低违约金的标准没有事实和法律依据。合同法规定的违约金并不只有补偿性质，还具有一定程度的惩罚性质，并非一审法院所认为的补偿性质。在出现违约行为后，应首先按照合同约定承担违约责任，如果违约方能够举证证明自己的违约行为没有给守约方造成损失或者造成的损失较小，那么法院可以根据实际情况调整违约金。本案中，被上诉人并未提供任何证据证明其违约行为没有给上诉人造成损失或者造成的损失较小，一审法院错误地将举证证明自己损失的责任转接给上诉人，明显错误。被上诉人熙日公司辩称，熙日公司的违约并非主观恶意，而是与望城区政府的政策有关。因为政府规划的调整，导致没有及时竣工验收，因此延期交房、办证是因为客观原因造成的。刘虹向一审法院起诉请求：1、判令熙日公司向刘虹支付逾期交房违约金17439.91元（2016年5月30日至2017年5月31日）；2、判令熙日公司在交房后730个工作日内办理不动产权证；3、本案诉讼费用由熙日公司承担。一审法院认定的事实：2015年4月26日，刘虹与熙日公司签订合同编号为201403373008的《商品房买卖合同》。合同约定，1、所购房屋基本情况：刘虹购买熙日公司开发的位于长沙市望城区房屋，建筑面积109.79平方米，总房价477806元。2、付款方式和期限为：买受人以公积金贷款方式付款的，应于合同签订当日向出卖人交付首付款97806元，剩余房款380000元向湖南省公积金中心申请贷款，出卖人应协助办理。买受人应在接到出卖人通知之日起3日内，将申请公积金贷款所需的全部资料提交，在接到通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照合同第八条处理。3、交付时间及条件：出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应当符合已经竣工验收合格等条件。4、交接手续：该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。5、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期在90日之内，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价万分之一的违约金；逾期超过90日的，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。6、物业维修资金交存的约定：买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在房屋交付前缴存物业维修资金；买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。同日，双方签订了《补充协议》。《补充协议》约定：1、《商品房买卖合同》第九条约定的该商品房“已经竣工验收合格”是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格，且通过消防专项验收并合格。2、由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理，出卖人给予买受人90日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，买受人无需向出卖人承担违约责任……。3、由于出卖人原因造成该商品房未在合同第九条约定期限内交付买受人的，买受人同意给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。4、《商品房买卖合同》的内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。合同签订后，刘虹于2015年5月11日支付了购房款97806元，于2016年4月20日支付购房款38万元。2017年1月23日，涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格。同年1月24日，涉案房屋经长沙市望城区公安消防大队消防验收合格。2017年5月1日，刘虹缴存物业维修基金，并于2017年5月9日实际收房。至法庭辩论终结之日，熙日公司尚未办理涉案房屋不动产权登记。一审法院认为：刘虹与熙日公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行，未按照约定履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。关于熙日公司是否存在逾期交房的违约行为。经查，《商品房买卖合同》约定熙日公司应当在2016年5月30日前向刘虹交付该商品房，但涉案商品房直到2017年1月24日才竣工验收合格，达到交付标准，并于2017年5月9日交付给刘虹。熙日公司实际交房时间超过双方合同约定的交房时间，熙日公司存在逾期交房的违约行为。熙日公司称逾期交房有客观原因，并向一审法院提交了长沙市规划局望城分局、城市建设投资集团有限公司、星城供电所等单位出具的情况说明予以证明，一审法院经审查，上述单位出具的情况说明，达不到熙日公司的证明目的，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，熙日公司该抗辩缺乏法律依据，一审法院不予采纳。关于逾期交房违约金的计算。经查，由于双方在补充协议中约定，由于出卖人原因造成该商品房未在合同第九条约定期限内交付买受人的，买受人同意给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。由此，熙日公司承担逾期交房违约责任的起算时间应该从2016年5月30日之后的第91天即2016年8月30日开始计算。同时，合同第二十条约定买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在交房前交存物业维修基金；买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。涉案房屋在2017年1月24日就已具备交付条件，但刘虹直到2017年5月1日才交存物业维修资金，故从涉案房屋符合交房条件至刘虹缴存物业维修资金之日（考虑到逾期交房的宽展期至2016年8月30日，故从2017年1月25日至2017年5月1日）不计算逾期交房违约金。本案逾期交房违约金的计算时间从2016年8月30日计算至2017年5月9日。一审法院认为违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，刘虹在本案中未提供相关证据证明其因熙日公司的逾期交房行为产生了实际损失，一审法院根据合同标的及履行情况、当事人过错、预期利益、周边房屋租赁价格等综合因素酌情调整逾期办理房屋产权证的违约金为总房价款日万分之零点三。故本案的逾期交房违约金为2236元（477806元＊156天＊0.3÷10000）。关于是否办理不动产权证的问题。经查，《商品房买卖合同》第二十一条中约定，在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记。取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证。按合同约定，熙日公司最迟应当在商品房交付使用后730个工作日内为刘虹办理不动产权证。本案截止法庭辩论终结，办理不动产权证的期限尚未届满，故刘虹请求判令熙日公司在730日内办理不动产权证的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、湖南省熙日实业投资有限公司自本判决生效之日起十日内向刘虹支付逾期交房违约金2236元。二、驳回刘虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费236元，因适用简易程序减半收取计118元，由湖南省熙日实业投资有限公司负担。本案二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：刘虹与熙日公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。首先，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》之约定，刘虹未按规定交存物业维修资金的，熙日公司有权不将涉案房屋交付给刘虹，交房时间相应顺延；同时，因此产生的逾期交房责任由刘虹承担，熙日公司不承担责任。刘虹抗辩称其延期缴纳物业维修基金系因熙日公司的原因所致，但未提供充分证据予以证实，本院不予支持。故一审法院认定的逾期交房违约金起算时间与合同约定不符，存在不当，但因熙日公司并未对此提出上诉，故本院予以维持。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，刘虹迟延交存物业维修基金存在过错，且其损失已通过一审法院增加违约金计算期间得到弥补，加之从电力部门、规划部门等相关主体出具的证明材料看，市政道路、轨道交通等基础设施的建设对涉案项目的竣工验收存在一定影响，故一审法院基于熙日公司要求减少逾期交房违约金的主张，综合双方的过错程度、导致逾期竣工验收的原因及刘虹的预期利益损失等因素，在本案中酌情将逾期交房违约金标准调整为每日按总房款的万分之零点三计算，符合公平原则，本院予以维持。第三，根据《商品房买卖合同》之约定，熙日公司最迟应当在商品房交付使用后730个工作日内为刘虹办理不动产权证。因本案中办理不动产权证的期限尚未届满，故一审法院驳回刘虹要求熙日公司办理不动产权证的诉讼请求，并无不当，本院亦予以维持。综上所述，上诉人刘虹的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费236元，由上诉人刘虹负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 金新贵二〇一九年十一月十五日书记员 林 巧