河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终6076号 上诉人（原审原告）：安卫东，男，1966年4月24日出生，汉族，现住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：祝校林，河北浩博律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：邯郸市丛台区荣盛租赁站，住所地邯郸市丛台区东环路与人民路交叉口。 负责人：刘巧荣，女，1966年8月1日出生，汉族，现住邯郸市邯山区，该租赁站经营者。 委托诉讼代理人：祝校林，河北浩博律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邯郸市闽台商贸城建设开发有限公司，住所地河北省磁县磁州镇磁州路中段南。 法定代表人：翁志森，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李国军，河北匡正律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：河北省磁县第一建筑安装公司，住所地河北省磁县磁州镇中山北大街60号。 法定代表人：董健，该公司经理。 委托诉讼代理人：王学利，系该公司副经理。 被上诉人（原审第三人）：王其新，男，1977年3月21日出生，汉族，现住邯郸冀南新区。 被上诉人（原审第三人）：李范涛，男，1975年6月6日出生，汉族、现住河北省磁县。 上诉人安卫东、邯郸市丛台区荣盛租赁站（以下简称荣盛租赁站）因与被上诉人邯郸市闽台商贸城建设开发有限公司（以下简称闽台商贸公司）、河北省磁县第一建筑安装公司（以下简称磁县一建公司）、王其新、李范涛房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省磁县人民法院（2019）冀0427民初784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安卫东、荣盛租赁站的委托诉讼代理人祝校林、被上诉人闽台商贸公司的委托诉讼代理人李国军、被上诉人磁县一建公司的委托诉讼代理人王学利、被上诉人王其新、李范涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安卫东、荣盛租赁站上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判闽台商贸公司给付安卫东、荣盛租赁站逾期交房违约金（自2016年11月1日起至实际交房之日止按日万分之一计算，暂计算至2018年9月20日的违约金31,390元）和为安卫东、荣盛租赁站办理不动产权证书；2、撤销原审判决枉法认定的案外错误事实；3、本案诉讼费用全部由闽台商贸公司承担。事实与理由：1、安卫东与闽台商贸公司签订的《闽台北方（国际）商贸城商铺买卖协议书》（以下简称商铺买卖协议书）合法有效，协议书约定铺位总价为450,000元，闽台商贸公司应予2016年10月31日将该房屋交付安卫东使用，如超过90日不予交房，安卫东有权退房，若安卫东要求继续履行合同，闽台商贸公司需从约定交付日起至实际交付日止，每天按所交房款的万分之一支付。闽台商贸公司时至今日不予交房，依法构成违约，并应给付逾期交房违约金。另，闽台商贸公司依法应给安卫东办理不动产权证书，一审判决认定不应办理不动产权证书的理由不能成立。2、依法撤销原判枉法认定的案外错误事实。王其新、李范涛在抵房之前拖欠荣盛租赁站租金（含租赁物损失）三十多万元，在无法给付的情况下，提出以闽台商贸公司尚未建成的商铺抵账，作价高达45万元，荣盛租赁站对相抵之提议并不乐意，后在没有办法的情况下才同意的。一审法院在没有证据的情况下，径行认定“原告从房价款中扣除第三人王其新、李范涛拖欠的租金后，将剩余的房价款给付第三人王其新。”事实认定显然错误。关于王其新持有商铺买卖协议书的原因，因闽台商贸公司迟迟不交房，王其新、李范涛与闽台商贸公司较熟悉，安卫东、荣盛租赁站委托王其新、李范涛去收房或者转售他人，并将商铺买卖协议书交给了王其新、李范涛。然而，一审法院竟然认定为“协议签订后，经协商，原告同意商铺买卖协议书由第三人王其新保存，待原告将商铺价款与王其新、李范涛所欠租赁费的差价给付王其新后，由王其新将协议书交付给原告并配合原告签订《商品房买卖合同》”。由于荣盛租赁站当时并不乐意抵顶，在委托王其新去收房或者转售他人迟迟没有结果的情况下，才起诉索要租金。邯郸市中级人民法院判决认为“以房抵租”基本实现了索要租金目的，安卫东、荣盛租赁站这才提起本案诉讼。3、本案不属于争议不大的民事案件，不应适用简易程序审理。 闽台商贸公司辩称：1、因荣盛租赁站未能按约交回商铺买卖协议书，双方还不能签订《商品房买卖合同》，而签订《商品房买卖合同》是办理不动产证书的先决条件。一审法院据此驳回荣盛租赁站关于办理不动产证书的请求正确。2、在王其新、李范涛与荣盛租赁站达成以房抵债并补足差价的口头协议后，2016年7月27日，闽台商贸公司才与荣盛租赁站签订了商铺买卖协议书。因房款远大于租赁费（详见邯郸市中级人民法院（2018）冀04民终2074号民事判决书），荣盛租赁站没有补足差价，王其新不配合荣盛租赁站办理相关事宜。荣盛租赁站认为商铺买卖协议书仅是买房的初步意向，转而在原邯郸县人民法院提起租赁合同纠纷，向王其新等人主张租赁费。一审法院基于荣盛租赁站放弃要求履行交房的事实，驳回其要求闽台商贸公司承担违约金和赔偿损失的诉讼请求是正确的。3、商铺买卖协议书不是荣盛租赁站交给王其新的，王其新持有协议书是为了约束荣盛租赁站及时补足房屋差价，这是双方口头约定的。荣盛租赁站在提起租赁合同纠纷之诉时明确说明协议书原件未给付。4、一审法院并没有认定案外事实。对荣盛租赁站为何不支付房款就能签订商铺买卖协议书，闽台商贸公司是知根知底的，其中原委与本案事实息息相关，并不是案外事实。5、一审程序合法。闽台商贸公司认可商铺买卖协议书的效力，各方对案件事实虽有争议，但没有原则性的争议。一审法院以简易程序审理本案，程序合法。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 磁县一建公司的答辩意见同闽台商贸公司的答辩意见。 王其新、李范涛辩称：1、依法驳回安卫东、荣盛租赁站的上诉，维持原判。2、在安卫东、荣盛租赁站给付商铺款与租金之间33万元差额后，王其新、李范涛把商铺买卖协议书的原件交给安卫东、荣盛租赁站。 荣盛租赁站向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告交付位于磁县交汇处闽台（国际）商贸城17栋18号商铺，判令被告赔偿原告自2016年11月1日至实际交房之日期间不能使用商铺所遭受的经济损失（实际鉴定为准）并向原告支付自2016年11月1日起至实际交房之日止按所交房款日万分之一计算的违约金（暂计算至2018年9月20日违约金为31390元）；2．判令被告为原告办理闽台（国际）商贸城17栋18号商铺不动产权证书；3．本案诉讼费用全部由被告承担。 一审法院认定事实：磁县角“闽台北方（国际）商贸城”系被告闽台商贸公司开发建设，该公司于2015年2月9日取得商品房预售许可证。闽台北方（国际）商贸城由第三人磁县一建公司承建，王其新、李范涛为实际施工人。2014年8月20日，第三人磁县一建公司担保，原告荣盛租赁站与第三人王其新、李范涛签订了《荣盛租赁合同》，该合同约定由荣盛租赁站出租钢管、扣件等建筑器材给圣中科技公司施工使用，第三人按合同约定向原告支付租金。在合同履行中，因第三人王其新、李范涛拖欠原告部分租金未付，而被告闽台商贸公司尚欠第三人工程款未付，后经原、被告及第三人口头协商约定，由荣盛租赁站负责人刘巧荣的丈夫安卫东购买闽台北方（国际）商贸城17栋18号铺位，所需房款由被告从所欠磁县一建公司和王其新、李范涛工程款中直接扣除，原告从房价款中扣除第三人王其新、李范涛拖欠的租赁费后，将剩余的房价款给付第三人王其新。2016年7月27日，安卫东与被告签订了商铺买卖协议书，该协议书约定，安卫东认购闽台北方（国际）商贸城17栋18号铺位，面积为64.87平方米，总价款为450000元，交房时间为2016年10月31日。该协议第一条第一项约定，“买受人于2016年7月27日已付清房款为：肆拾伍万元整（450000元）”，第二条第六项约定，“本协议书一式两份，出卖人一份，认购人一份，经双方签字或盖章并在出卖人实际收到认购房款后立即生效，并于《商品房买卖合同》签订时收回作废”，第二条第八项约定，“本协议书与其后签订的《商品房买卖合同》不一致，以《商品房买卖合同》为准”。由于原告未实际向被告付款，被告也未向原告出具收款收据。商铺买卖协议书签订后，经协商，原告同意商铺买卖协议书由第三人王其新保存，待原告将商铺价款与王其新、李范涛所欠原告租赁费的差价给付王其新后，由王其新将商铺买卖协议书交付给原告并配合原告签订《商品房买卖合同》。由于原告与第三人王其新就原告如何给付王其新商铺差价款发生争议，王其新拒绝将商铺买卖协议书交付原告。原告与王其新发生争议后，于是就放弃要求被告履行商铺买卖协议权利，并继续要求王其新、李范涛给付拖欠租赁费。2017年10月18日，原告以第三人磁县一建公司、王其新、李范涛拖欠租金为由，向原邯郸县人民法院起诉，要求第三人给付租金及违约金和归还钢管、顶丝等物品。2017年12月22日，原邯郸县人民法院作出（2017）冀0421民初1402号民事判决书，判决第三人给付原告租金及违约金，并归还钢管、顶丝等物品。判决书送达后，第三人王其新、李范涛不服，上诉于邯郸市中级人民法院，该院认为，安卫东代表荣盛租赁站与闽台商贸公司就王其新、李范涛所欠租赁费达成了以安卫东购买闽台北方（国际）商贸城17栋18号商铺，由王其新、李范涛以闽台商贸公司欠王其新、李范涛的部分工程款付清房款，用于清偿王其新、李范涛所欠荣盛租赁站租赁费等费用。王其新、李范涛以实际行为履行了所欠荣盛租赁站租赁费，荣盛租赁站以签订购房合同的方式进行了认可。荣盛租赁站与闽台商贸公司签订的合同目的已基本实现，故于2018年6月11日作出（2018）冀04民终2074号民事判决书，判决撤销原邯郸县人民法院（2017）冀0421民初1402号民事判决；驳回荣盛租赁站的诉讼请求。原告要求第三人给付租金及违约金和归还钢管、顶丝等物品的诉讼请求被邯郸市中级人民法院驳回后，向一审法院起诉，要求被告履行《闽台北方（国际）商贸城商铺买卖协议书》。 一审法院认为，原、被告签订的商铺买卖协议书系双方真实意思表示，且已被邯郸市中级人民法院（2018）冀04民终2074号民事判决书认定合法有效，双方应按合同约定履行权利和义务。原告依照商铺买卖协议书约定，要求被告交付位于磁县角闽台（国际）商贸城17栋18号商铺的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告辩称原告未交购房款及第三人王其新未到被告处办理工程款抵扣房款手续而不能履行商铺买卖协议书的理由不成立，不予采纳。关于原告要求被告承担违约金和赔偿损失的诉讼请求，原告因与第三人王其新就原告如何给付王其新商铺差价款发生争议，而放弃要求被告履行商铺买卖协议书，重新要求第三人王其新、李范涛继续履行给付租赁费的义务，由于原告怠于行使其权利，放弃要求被告履行交房义务的权利，是造成商铺买卖协议书未能履行的主要原因，故原告要求被告承担违约金和赔偿损失的诉讼请求，不予支持。关于原告要求办理闽台（国际）商贸城17栋18号商铺不动产权证书的诉讼请求，因原、被告签订商铺买卖协议书第二条第六项和第八项分别约定，原、被告签订《商品房买卖合同》时，由被告收回商铺买卖协议书，且商铺买卖协议书与《商品房买卖合同》不一致时，以《商品房买卖合同》为准。由于原告与第三人王其新之间的纠纷，原告未能向被告提供商铺买卖协议书，致使双方未能签订《商品房买卖合同》。因原告未按约定与被告签订《商品房买卖合同》，尚不具备办理不动产权证书的条件，故原告的该项诉讼请求，不予支持。 一审判决：一、被告邯郸市闽台商贸城建设开发有限公司于本判决生效后十日内将闽台北方（国际）商贸城17栋18号商铺交付给原告安卫东；二、驳回原告邯郸市丛台区荣盛租赁站、安卫东的其他诉讼请求。 一审案件受理费8,521元，由原告安卫东负担4,261元，被告邯郸市闽台商贸城建设开发有限公司负担4,260元。 二审中，双方均未提交新的证据。 二审查明的事实：磁县角的“闽台北方（国际）商贸城”系闽台商贸公司开发建设，该公司于2015年2月9日取得商品房预售许可证。闽台北方（国际）商贸城由第三人磁县一建公司承建，王其新、李范涛为实际施工人。2014年8月20日，由磁县一建公司担保，荣盛租赁站与王其新、李范涛签订了《荣盛租赁合同》，该合同约定由荣盛租赁站出租钢管、扣件等建筑器材给圣中科技公司施工使用，王其新、李范涛按合同约定向支付租金。在合同履行中，因第三人王其新、李范涛拖欠部分租金未付，而闽台商贸公司尚欠第三人工程款未付，后经荣盛租赁站、闽台商贸公司及第三人口头协商约定，由荣盛租赁站负责人刘巧荣的丈夫安卫东购买闽台北方（国际）商贸城17栋18号铺位，所需房款由闽台商贸公司从所欠磁县一建公司和王其新、李范涛工程款中直接扣除。2016年7月27日，安卫东与闽台商贸公司签订了商铺买卖协议书，该协议书约定，安卫东认购闽台北方（国际）商贸城17栋18号铺位，面积为64.87平方米，总价款为450000元，交房时间为2016年10月31日。该协议第一条第一项约定，“买受人于2016年7月27日已付清房款为：肆拾伍万元整（450000元）”，第二条第六项约定，“本协议书一式两份，出卖人一份，认购人一份，经双方签字或盖章并在出卖人实际收到认购房款后立即生效，并于《商品房买卖合同》签订时收回作废”，第二条第八项约定，“本协议书与其后签订的《商品房买卖合同》不一致，以《商品房买卖合同》为准”。由于未实际付款，闽台商贸公司也未出具收款收据。后荣盛租赁站与第三人王其新因商铺款与租金是否全部抵顶问题发生争议，王其新拒绝给付安卫东商铺买卖协议书。荣盛租赁站于2017年10月18日，以第三人磁县一建公司、王其新、李范涛拖欠租金为由，向原邯郸县人民法院起诉，要求给付租金及违约金并归还钢管、顶丝等物品。2017年12月22日，原邯郸县人民法院作出（2017）冀0421民初1402号民事判决书，判决第三人给付原告租金及违约金，并归还钢管、顶丝等物品。第三人王其新、李范涛不服，上诉于邯郸市中级人民法院，邯郸市中级人民法院认为，安卫东代表荣盛租赁站与闽台商贸公司就王其新、李范涛所欠租赁费达成了以安卫东购买闽台北方（国际）商贸城17栋18号商铺，由王其新、李范涛以闽台商贸公司所欠部分工程款付清房款，用于清偿王其新、李范涛所欠租赁费等费用，王其新、李范涛以实际行为履行了所欠租赁费，荣盛租赁站以签订购房合同的方式进行了认可，荣盛租赁站与闽台商贸公司签订的合同目的已基本实现，故于2018年6月11日作出（2018）冀04民终2074号民事判决书，判决撤销原邯郸县人民法院（2017）冀0421民初1402号民事判决；驳回荣盛租赁站的诉讼请求。现荣盛租赁站和安卫东向一审法院起诉，要求闽台商贸公司履行商铺买卖协议书。 本院认为，安卫东与闽台商贸公司签订的商铺买卖协议书系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。闽台商贸公司已确认收到购房款，故安卫东要求闽台商贸公司交付商铺的诉讼请求应予支持。虽然闽台商贸公司未按期交付房屋，但安卫东并未要求履行买卖合同，而是另行提起租赁合同纠纷，其上诉请求闽台商贸公司承担逾期交房违约金和赔偿损失的诉讼请求，没有事实依据，本院亦不予支持。 因安卫东与闽台商贸公司尚未签订《商品房买卖合同》，不具备办理商铺不动产权证书的条件，安卫东要求闽台商贸公司办理产权证书的上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。 关于安卫东、荣盛租赁站与第三人王其新、李范涛之间因商铺抵顶租金的数额及商铺买卖协议书原件交付问题产生的争议，与本案买卖合同纠纷不是同一法律关系，本院不予审查，双方均可另行主张。 综上所述，安卫东、荣盛租赁站请求闽台商贸公司承担逾期交房违约金、赔偿损失及办理产权证书的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费585元，由上诉人安卫东、荣盛租赁站负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨伟烈 审判员  梁国华 审判员  李忠军 二〇一九年十一月二十二日 书记员  秦梦啟