浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙09民终577号上诉人（原审原告）：舟山灵通顾问咨询有限公司，住所地舟山市定海区临城街道港航路123号中浪国际大厦B座11楼。法定代表人：吴莉雅，执行董事。委托诉讼代理人：胡忠海，舟山市定海区海山法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：柴香娟，女，1956年5月19日出生，汉族，住浙江省岱山县。委托诉讼代理人：吴敏华，北京大成（舟山）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：钟安娜，女，1981年9月25日出生，汉族，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：吴敏华，北京大成（舟山）律师事务所律师。上诉人舟山灵通顾问咨询有限公司（以下简称灵通公司）因与上诉人柴香娟、钟安娜居间合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2019）浙0902民初1276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实、证据和理由，合议庭决定不开庭审理。上诉人灵通公司的委托诉讼代理人胡忠海，上诉人柴香娟、钟安娜及其共同委托诉讼代理人吴敏华到庭就案件事实和法律适用发表了各自意见并接受法庭询问。本案现已审理终结。灵通公司上诉请求：撤销原判，改判支持灵通公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对部分事实认定不清。（一）对讼争房源是否委托灵通公司独家代理的事实认定不清。首先，讼争房源的房东只委托灵通公司代理出售，柴香娟、钟安娜没有证据（如房源登记、电话记录）证明房东委托过其他中介或其他中介有证据证明其有房源来源。其次，对柴香娟、钟安娜与灵通公司之间就讼争房源的买卖事宜签订的独家居间服务合同的事实认定不清。双方签订的服务合同是一份独家代理合同，这是双方真实意思表示，也不违反法律规定，也不剥夺其与房东进行谈判或减免谈价等权利，更没有加重或减轻灵通公司的责任。（二）庭审中三个证人都证明柴香娟在签订居间服务确认书时，看过内容，是先看房后签名，并非强迫其在居间服务确认书上签名。对于陪同看过的房源柴香娟愿意接受灵通公司独家居间服务的特别约定内容,上诉人在居间服务确认书作了特别的提醒，柴香娟也声明在此之前没有看过讼争房源。但一审法院对此事实避而不谈。（三）对钟安娜向其他中介支付中介费的事实认定错误。钟安娜在不动产交易中心备案的合同中记载的中介费只有1000元而非13000元，这是钟安娜跳单违约的根本原因，且从备案合同价看，合同价造假，恶意偷税漏税。二、一审法院对确认书中“委托人声明”条款是否属于无效条款的认定是错误的。首先，确认书中“委托人声明”条款是柴香娟的真实意思表示，其本意是确认对讼争房源接受灵通公司的独家居间服务，并没有减损其实质性权利，应认定有效。其次，2019年1月3日，灵通公司陪同柴香娟实地查看红茅山南苑14幢305室房屋，2019年1月6日，钟安娜即通过其他没有该房屋房源的中介机构与案外人王承安签订房屋买卖合同，这期间仅隔数日。在此期间，灵通公司多次联系柴香娟、钟安娜询问购房事宜，但柴香娟、钟安娜均表示对涉案房产不满意，由此可见，柴香娟、钟安娜故意欺骗灵通公司，将从灵通公司处获取的房源信息私下告诉另一家没有房源信息的中介并完成交易。柴香娟、钟安娜的行为属于恶意跳单。三、一审法院对灵通公司向柴香娟、钟安娜主张支付居间报酬并赔偿违约金的主要依据认定错误。灵通公司向柴香娟、钟安娜提供了独家房源信息，陪同其看房，为促成其与原权利人的交易积极斡旋，而钟安娜利用从灵通公司处获取的房源信息，故意拖延，转而通过没有房源的晓刘中介完成交易，系恶意不正当阻止佣金支付条件成就，应视为条件已成就。一审法院以居间确认书中委托书声明条款无效为由否定柴香娟、钟安娜的违约责任无事实和法律依据。四、一审法院对购买方在签订居间合同后是否享有任意放弃、选择中介提供服务而无视居间合同的约束力的认定是错误的。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。委托人单方擅自解除合同的行为违反了合同法的有关规定，应承担违约责任。所谓购买方任意选择中介机构提供服务的权利应当在其与中介机构尚未签订居间合同的前提下方能适用，如若不然，合同对双方当事人的约束效力将如同虚设。另外，本案中灵通公司与柴香娟、钟安娜订立居间合同后只有3天时间就发生跳单行为，不存在一审法院认为限制期限过长的情形。五、一审法院对违反诚信的“跳单”行为不予纠正，将会对房产中介市场造成不良影响。委托人签订居间合同后若仍享有任意选择其他中介的权利，则合同对双方当事人的拘束力明显不对等。为了少付中介费转而利用获取的商业信息达成交易，这样的行为会破坏社会的诚信体系和契约精神。六、一审法院程序违法。本案一审法院于2019年4月9日立案，适用简易程序审理，应在立案之日起3个月内审结，但本案一审判决作出之日为2019年8月8日，超过审理期限。柴香娟、钟安娜辩称，灵通公司所有上诉主张都是围绕本案房源是否为独家房源展开，答辩人提供了晓刘中介的情况说明，证明并非独家房源的事实。原审中答辩人也提供了通话记录证明本案房源的房东或代理人在授权灵通公司出售房屋的前几日就已经委托了晓刘中介挂牌出售。晓刘中介和案涉房源的代理人也有相应的微信聊天记录，印证并非独家房源的事实。另外，晓刘中介的经营者在出庭作证时陈述在钟安娜之前，也带其他客人去看过涉案房屋。因此，上述所有证据均表明案涉房屋并非灵通公司的独家房源。关于合同条款是否为格式合同，答辩人认可一审法院的意见，均为格式合同。灵通公司所称钟安娜在不动产登记中心的备案价格，与本案没有关联，灵通公司在一审中已经认可房价为158万元。另外不动产登记中心的所有价格都是因为备案需要，柴香娟、钟安娜没有参与，是中介负责的。钟安娜仅负责签名。答辩人实际支付的中介费是13000元，其中通过支付宝转账10000元，另外现金交付3000元。灵通公司在客观上仅陪同柴香娟看过一次房，没有披露永达中介与灵通公司的合作情况，更没有多次联系钟安娜谈购房事宜。柴香娟、钟安娜上诉请求：撤销原审判决，改判驳回灵通公司的原审全部诉讼请求。事实和理由：一、原审认定柴香娟、钟安娜与灵通公司之间的居间合同成立属错误认定。（一）案外人永达中介未向柴香娟、钟安娜披露其与灵通公司的业务合作关系。钟安娜因购房需要，与永达中介的工作人员有过联系，但对永达中介将其转介绍给灵通公司并不知情。原审中证人夏某明确陈述“介绍系基于行业惯例，无须向买家告知合作关系”，故柴香娟、钟安娜与灵通公司间无居间合同成立前提。（二）柴香娟的签名并非系与灵通公司签订居间合同的意思表示。柴香娟是在陪同看房人员以“签名仅代表开门看过房产”的解释下，为配合中介工作人员所签。这与证人夏某在庭审中提到的“应秀琴向阿姨说看过房了，要签个名，是公司的规定”能一一对应。从手写内容的笔迹看，足以认定《居间服务确认书》中手写内容和条款内容都系灵通公司事后添加。故柴香娟的签名仅是对看过案涉房产的确认，而非与灵通公司签订居间合同的意思表示。（三）钟安娜与灵通公司无居间合同关系。首先，钟安娜与永达中介员工之间的聊天记录，与灵通公司无关，钟安娜与灵通公司间未就案涉房屋居间事宜有过任何协商。其次，钟安娜仅委托母亲柴香娟看房，未委托柴香娟与其他中介建立居间合同关系，更未授权柴香娟在权利义务毫不对等的《居间服务确认书》上签名。故柴香娟代钟安娜签名的行为，不能视为认定钟安娜与灵通公司之间居间合同关系的依据。二、柴香娟、钟安娜无须向灵通公司支付报酬。柴香娟、钟安娜与灵通公司居间合同不成立，灵通公司无请求报酬的前提基础。退一步讲，即使柴香娟与灵通公司的居间合同成立，因柴香娟未与案涉房屋卖家订立房屋买卖合同，灵通公司亦不得要求支付报酬。灵通公司员工在本案中除了陪同柴香娟看过一次案涉房屋外，再无任何作为。关于是否应支付看房引起的必要费用，根据2018年浙江省房地产行业平均工资58776元（折合161元/日），柴香娟也只需以161元为限向灵通公司支付，而非原审认定的报酬1000元。灵通公司辩称，一审认定居间合同成立是正确的。即便案外人永达中介未向对方披露合作关系，也不影响合同成立。钟安娜与灵通公司签订的居间服务合同上明确载明居间人为灵通公司。一审中证人都证明陪同柴香娟看房及签字时告知她看过案涉房屋后，不能跳过灵通公司与其他中介签订合同。柴香娟具有完全民事行为能力，其签名是其真实意思表示，居间合同是真实、合法、有效的。对于柴香娟所称签名仅代表看过房，是不符合事实的。合同上有加黑的字体提醒柴香娟，之前没有看过该房屋，也不再委托其他中介购买该房屋。柴香娟应该知道加黑部分的内容。关于案涉房屋的详细地址，在签名前已经填好了，即便是事后填写，灵通公司也没有故意欺骗，因为对方在灵通公司仅看过涉案的这套房屋。柴香娟与钟安娜是母女关系，钟安娜在宁波工作，委托母亲看房是很正常的。在看房过程中，钟安娜一直与永达中介工作人员有微信联系。关于是否支付报酬及数额，根据以往的判例，没有一个判决认为禁止客户跳单条款是无效的。退一步讲，即使不成交，中介有权要求支付劳动报酬。这个劳动报酬不是简单按照看房的次数确定的。中介每天都是要上班，但是可能一个月才成交一套房。所以要综合考虑中介机构的成本支出。灵通公司一审法院起诉请求柴香娟、钟安娜支付中介费15800元并赔偿违约金31600元。一审法院认定事实：定海区临城街道（现为千岛街道）红茅山南苑14幢305室房屋原所有权人登记为案外人王承安，房屋建筑面积122.27平方米。2018年6月8日，由案外人张海波（系王承安亲属）委托灵通公司代为出售。2018年底至2019年初，永达中介工作人员夏某陪同柴香娟在定海区临城登记现场查看了多处待售房产。永达中介与灵通公司之间存在业务合作关系。2019年1月3日，在永达中介与灵通公司工作人员共同陪同下，柴香娟查看了定海区临城街道红茅山南苑14幢305室房屋。当日看房结束后，灵通公司工作人员应秀琴向柴香娟提供一份《居间服务确认书》，柴香娟代钟安娜以委托人名义在该份确认书上签名，该份确认书约定：委托事项，代购下列房屋一套（下列房屋已经确认陪同看房并经居间介绍服务）座落于红茅山南区，并代办下列事项包括代找房源、陪同看房，提供交易机会和政策咨询，协助拟买卖合同，协助代办产权过户手续，协助代办水、电、煤气过户；时间范围自签订本合同日起至委托事项完成时止；若买卖合同不成交，则不用支付中介佣金，若买卖成交，委托人按总房价1%支付居间人中介服务费，签订好房屋买卖合同时支付；委托人声明此前未就上述房源接受过其他中介服务或没有上述房源信息并确认对上述已看过的房源接受居间人独家服务，上述房源不再接受或委托其他机构及个人代理或自行办理上述房源买卖业务（不论他人是否有此房源及报价的高低）或将房源信息告诉其他中介及其他购房人，否则视为促成交易成功和视委托人实质性违约，并承担违约责任；委托人为逃避居间人中介费而回避居间人另行办理买卖过户或故意以他人（包括但不限于夫妻、子女、父母、兄弟姐妹、朋友）名义签订居间人提供信息或服务过的房屋买卖协议，视为居间人已促成交易成功，并视委托人违约，并承担违约责任；双方同意在委托人签署上述房产买卖合同或产权完成过户后，即视为居间人完成居间中介的责任；其他中介机构作为共同委托人前来看房合作的，合作中介方确认所看房源此前在别人处没有看过，并承诺只与本居间人独家合作成交上述房源，否则视为跳单行为，应赔偿居间人中介费损失并承担违约责任；违约责任，委托方违约支付中介报酬，并承担总房价2%违约责任及承担居间人为主张该权利而发生的全部费用，居间人违约不得收取中介费或赔偿损失；（本人已经看过上述房源和居间合同内容）。陪同查看案涉房源后，钟安娜又与永达中介工作人员范祥荣通过微信洽谈了买房事宜。2019年1月6日，案外人王承安（甲方）与钟安娜（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方将定海区临城街道红茅山南苑14幢305室房屋出售给乙方，双方拟定房屋成交价1580000元，乙方先于2019年1月6日付款20000元作为购房定金，于2019年2月20日过户时付款400000元，于2019年3月20日付款1160000元，双方在签订合同时，乙方须支付晓刘中介中介费13000元。订约当日，钟安娜通过微信支付晓刘中介款项10000元，庭审中钟安娜陈述因微信当日支付限额在10000元内，故又现金支付3000元给晓刘中介，并由晓刘中介向钟安娜出具一张收条，载明：今收到钟安娜购舟山市定海区红茅山南苑14幢305室房屋中介费13000元。2019年1月14日，定海区临城街道红茅山南苑14幢305室房屋登记在钟安娜名下。根据舟山市自然资源和规划局不动产登记查询，钟安娜与案外人王承安签订的《舟山市存量房房屋买卖合同》载明房屋成交总价800000元，钟安娜支付晓刘中介中介费1000元。钟安娜交纳商品住房税款64977.77元。一审法院认为，本案系居间合同纠纷。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。从实践来看，房地产居间人为买卖双方提供的服务兼具报告居间和媒介居间两种类型，即其不仅要为买卖双方提供订立合同的机会，还需要撮合双方进行协商，并最终达成买卖合同。就本案而言，灵通公司与柴香娟签订的《居间服务确认书》，内容上具备居间合同主要权利义务。柴香娟辩称其文化程度较低、在其签名时该份确认书中部分内容留白，就签名行为非系其真实意思表示，但柴香娟对此未提供充分证据予以证明，钟安娜辩称由其母柴香娟代签名行为不对其发生法律效力，但根据灵通公司提供的微信聊天记录，双方确曾就房屋居间事宜进行过协商，灵通公司带柴香娟看房后，在双方均明确实际购房人系钟安娜前提下，由其母亲代签名行为，符合授权，该居间合同在灵通公司与柴香娟、钟安娜之间依法成立。依法成立的合同，自成立时生效。但柴香娟、钟安娜抗辩灵通公司提供的确认书中“委托人声明”条款属于格式条款，此条款属于提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利之情形，属于无效条款。而灵通公司向柴香娟、钟安娜主张支付居间报酬并赔偿违约金的主要依据也即该格式条款。因此，对该格式条款效力认定成为本案争议焦点之一。对灵通公司而言，其在确认书中设定对于案涉房源委托人不再接受或者委托其他机构及个人代理的独家委托条款，目的是防范委托人的道德风险。但本案中，统观确认书中各主要条款之间联系，委托人不得自行或另行委托任何第三方居间，委托期限自双方签署本协议之日起至居间人完成委托事项之日止。这就导致委托人需无期限地放弃选择其他居间人的权利。显然，居间人设置该条款的目的不仅在于防止委托人利用其提供的服务“跳单”，还强行性地对委托人规定了独家买卖的义务。同时，比较确认书中对独家委托格式条款设置，从权利义务相统一角度出发，又未客以居间人在享有独家委托权利的情形下所承担的较一般委托更重的独家委托义务，造成二者之间权利义务不对等，这就导致不管居间人是否勤勉、是否及时履行自己的义务，委托人皆得放弃选择权。显然，对居间人无任何制约、无条件要求委托人选择居间人独家委托的格式条款是违背公平原则的。综上，认定上述格式居间独家委托条款无效。灵通公司无权据此主张居间报酬请求权。灵通公司能否主张因其从事居间活动支出的必要费用。根据本案居间合同约定，居间人不但要向委托人报告订约信息、代找房源、陪同看房，还要促成买方和卖方签订买卖合同，为委托人办理了产权过户、协助水电煤交接等事务。根据本案审理查明事实，灵通公司工作人员陪同柴香娟仅查看了案涉房源，其他陪同看房均由永达中介工作人员陪同，前后也均由永达中介工作人员与钟安娜微信进行磋商，在灵通公司未提供证据证明其为柴香娟、钟安娜提供居间服务所支出的合理费用情形下，综合客观事实酌情确定由柴香娟、钟安娜支付灵通公司为本次居间服务所支出合理费用1000元，超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第四百二十二条之规定，判决：一、柴香娟、钟安娜于判决生效之日起十日内向灵通公司支付报酬1000元；二、驳回灵通公司的其他诉讼请求。案件受理费收取295元，由灵通公司负担285元，由柴香娟负担10元。二审中，当事人均未提交新的证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、柴香娟、钟安娜与灵通公司之间的居间合同是否成立,二、讼争房源是否委托灵通公司独家代理,三、灵通公司提供的确认书中居间独家委托条款是否有效,四、柴香娟、钟安娜是否应支付灵通公司从事居间活动支出的必要费用。其一，柴香娟、钟安娜与灵通公司之间的居间合同是否成立问题。灵通公司与柴香娟签订了《居间服务确认书》，内容具备居间合同主要权利义务，灵通公司与永达中介工作人员带柴香娟看房后，在双方均明确实际购房人系钟安娜前提下，由其母亲代为签名，柴香娟本人亦签名确认,合同另一方为灵通公司。之后，钟安娜又与陪同其母柴香娟看房的范祥荣通过微信洽谈了买房事宜，因此，原审认定该居间合同在灵通公司与柴香娟、钟安娜之间依法成立并无不当。其二，讼争房源是否委托灵通公司独家代理问题。本案中,灵通公司确认其工作人员陪同柴香娟看房过程中未向柴香娟提供房主的联系方式等信息，不能认定柴香娟通过灵通公司提供的信息私下与房主协商洽谈，晓刘中介工作人员出庭作证其有诉争房源并提供居间服务促成了交易，钟安娜提交的微信支付凭证等亦能印证该陈述内容，在灵通公司未提供充分证据证明讼争房源系其独家代理的情况下，对灵通公司关于讼争房源系其独家代理的主张不予支持。其三，灵通公司提供的确认书中居间独家委托条款是否有效问题。根据该条款的约定,不论他人是否有此房源，也不论其报价高低,委托人不能再接受或委托其他机构及个人代理上述房源买卖业务,实质上剥夺了委托人自由选择中介服务机构达成最终交易的权利,也剥夺了委托人选择更低报价进行交易的权利，同时实质上免除了居间人积极促成合同成立的义务，依据《合同法》第四十条规定，原审认定该项格式条款无效并无不当。四，柴香娟、钟安娜是否应支付灵通公司从事居间活动支出的必要费用问题。根据法律规定,居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，作为居间人的灵通公司提供了媒介服务，但未能促成交易，原审判令委托人酌情支付必要费用并无不当。最后,关于灵通公司主张的一审超审理期限一节,经核查,本案一审审理过程中,原被告以庭外和解为由共同向法院申请扣除审限一个月,原审审理期限并未超期。综上所述，灵通公司、柴香娟、钟安娜的上诉请求缺乏事实依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1010元，由舟山灵通顾问咨询有限公司负担960元，柴香娟、钟安娜负担50元。本判决为终审判决。审判长  熊俊杰审判员  许旭涛审判员  刘燕波二〇一九年十一月十九日法官助理龚杨书记员赵璐华