广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0881民初1573号 原告：宁文海，男,1977年5月11日出生，汉族，住桂平市。 被告：广西桂平市华燕房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇凤凰新区，统一社会信用代码：91450881MA5KAWE809。 法定代表人：陈君展，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒙剑，广西仁宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴金铭，广西仁宽律师事务所律师。 原告宁文海与被告广西桂平市华燕房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月22日受理后，依法适用简易程序进行审理。原告宁文海与被告的委托诉讼代理人蒙剑、吴金铭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告宁文海向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行双方签订的《中环国际商品房认购协议书》和《中环国际商品房认购协议书补充协议》。事实和理由：2012年2月27日，原、被告签订《中环国际商品房认购协议书》（以下称认购协议）和《中环国际商品房认购协议书补充协议》（以下称补充协议），约定：原告（乙方）认购被告（甲方）开发的位于桂平市中山路与郁江西路交汇处的中环国际小区2-A-808号商品房，建筑面积37.66平方米，该物业取得《商品房预售许可证》后，甲方通过电话或书面方式通知乙方，乙方在接到通知后七日内签订《商品房买卖合同》，并缴足首付款（含认购金），选择付款方式支付剩余房款给甲方，如果乙方逾期未签订《商品房买卖合同》及缴足首付款，则视为乙方自动放弃该物业，该物业甲方有权另行处理，如果乙方按本协议约定支付足额认购金时，甲方应保留乙方对该物业的认购权，否则视为甲方违约。认购协议还对该物业的销售价格及总房款进行了约定。认购协议签订后，原告已支付定金（房款）20000元给被告。被告现已取得《商品房预售许可证》，非但没有通知原告签订《商品房买卖合同》，履行认购协议和补充协议约定的义务，反而以材料人工上涨为理由，擅自提高房屋价格。同时，被告于2019年3月15日，向原告邮寄了“解除《中环国际商品房认购协议书》通知书”（以下称通知书），单方面宣布自即日起解除与原告签订的认购协议，要求原告在收到通知书之日起5日内与其协商退还商品房认购金事宜。原告认为，被告的行为违反合同法第八条的规定，损害了原告的合法权益，被告的所作所为是典型的见利忘义行为。被告由于自身原因，导致该物业持续开工停工、进展缓慢，责任在于被告，不能由原告来承担此责任。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告华燕公司辩称，第一，认购协议已无法继续履行，因标的物建成后，与原图纸不一致，也就是标的物已经不存在，按照原协议根本无法履行。第二，合同法及司法解释规定了在预售协议约定的条件成就时，双方应当进行磋商，但是否最终达成一致意见，法律并无强制性规定。第三，原告要求继续履行认购协议没有法律依据，因为认购协议其中一点就是签订正式的商品房买卖合同，但在开庭前被告已向原告发出了解除合同通知书，表明被告已经没有与原告签订商品房买卖合同的意思表示，原告要求法院强制被告与其签订买卖合同，违背了合同意思自治原则，不应该得到支持。第四，根据认购协议的约定，原告所支付的是认购金，其性质并不是原告所称的定金，如法院最终认定被告违约，那么违约金的支付，有约定的从其约定，无约定的按照法律规定的资金占用所需支付的利息计算，大概是0.75%。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2012年2月27日签订《认购协议》和《补充协议》，约定：原告认购被告开发的位于桂平市中山路与郁江西路交汇处的“中环国际”小区2-A-808号商品房（本编号最终以房产主管部门审批为准，物业不变，编号随之调整），建筑面积为37.66平方米，折后价格为3268元／平方米，总价款为123073元；乙方自愿支付该物业认购金为人民币20000元，乙方签订本认购书之日内交清；该物业取得《商品房预售许可证》后，甲方即通过电话或书面方式通知乙方，乙方在接到通知后七日内签订《商品房买卖合同》，并缴足首付款（含认购金），选择付款方式支付剩余房款给甲方，如果乙方逾期未签订《商品房买卖合同》及缴足首付款，则视为乙方自动放弃该物业，甲方有权另行处理该物业，乙方所缴纳款项甲方在两个月内退回给乙方，如果乙方按本协议约定支付足额认购金时，甲方应保留乙方对该物业的认购权，否则视为甲方违约；从交纳认购金之日起，甲方以认购金金额按月利率1%支付利息给乙方，利息计至甲方取得预售许可证后，甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》之日止，利息只在首期款扣减，不作现金支付。认购协议签订当日，原告支付认购金20000元给被告，被告开具的发票载明为“房款”。2019年3月15日，被告将解除《认购协议》通知书邮寄给原告。 另查明，被告于2019年4月19日取得涉案项目的商品房预售许可证。涉案项目的土地使用权和地上建筑物已被多个法院查封。 在本案审理过程中，原告宁文海于2019年6月3日向本院申请财产保全，请求对被告开发的位于桂平市中山路与郁江西路交汇处的中环国际小区3-803号商品房予以查封，并以阳光财产保险股份有限公司贵港中心支公司的保函提供担保，原告为此支付财产保全保险费500元。本院依法裁定查封上述商品房一套，查封期限为三年。 本院认为，原告与被告签订的《认购协议》和《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体和第三人的利益，应当确认为合法有效的合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，因此，将认购协议认定为商品房买卖合同，应当具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已经按照约定收取购房款。本案中，被告虽然收受了原告支付的定金（房款），但该协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。因此，本案属于商品房预约合同纠纷，而非商品房预售合同纠纷。依据《认购协议书》，原、被告仅负有就合同具体内容继续进行磋商，并在将来的一定期限内订立正式商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务，并没有必须缔约的义务，对《认购协议书》不能强制实际履行。至于能否达成协议，应视双方之后具体协商的结果而定。而正式商品房买卖合同的签订，必须完全建立在双方平等、自愿、协商一致的基础上，为当事人合意的结果。根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，原告要求被告按《认购协议书》的约定签订《商品房买卖合同》，剥夺了被告的合同自由，且缺乏事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下： 驳回原告宁文海的诉讼请求。 案件受理费2762元，减半收取计1381元，诉讼保全申请费1135元，财产保全保险费500元，合计3016元（原告已预交）由原告宁文海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费2762元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 覃海燕 二〇一九年十一月二十一日 代书记员 黄科华