山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2019）晋11民终1703号上诉人（原审被告）：文水县凯润物业管理有限公司。法定代表人：李某，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔚某，山西介治律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庞某，女，汉族，山西省文水县人，住文水县。委托诉讼代理人：赵某，山西荣通律师事务所律师。上诉人文水县凯润物业管理有限公司因与被上诉人庞某房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省文水县人民法院（2019）晋1121民初743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、公开询问审理了本案。本案现已审理终结。文水县凯润物业管理有限公司上诉请求：1、撤销山西省文水县人民法院（2019）晋1121民初743号民事判决第一项，改判驳回被上诉人庞某一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：第一，2015年9月5日赵俊杰、上诉人文水县凯润物业管理有限公司、被上诉人三方协商一致，赵俊杰将其享有上诉人的232000元预期债权转让给被上诉人，上诉人将正在修建中的位于××县在修建中的在修××县以232000元价格充抵给被上诉人，并给被上诉人出具一份收款收据，被上诉人与上诉人之间实际并不存在房屋买卖事实，一审法院认定上诉人将案涉房屋以232000元出售给被上诉人有误。第二，2015年9月5日赵俊杰承揽的上诉人水电暖工程正在建设之中，赵俊杰转让给被上诉人的232000元属于预期债权，只有工程全部竣工并验收合格后上诉人才具备支付条件，从2017年6月4日赵俊杰与上诉人签订的赔偿协议除赔付上诉人现金150000元外，还应将上诉人充抵给被上诉人的楼房退回，也可以确定案涉债权232000元不具备转让条件，债权转让应属无效行为，依据《中华人民共和国合同法》第八十二条、第八十三条规定，上诉人以被上诉人受让房屋抵顶赵俊杰给上诉人造成的损失，于法有据。第三，一审法院将本案定性为房屋买卖合同纠纷有误。第四，案涉房屋未办理建设用地手续缺乏事实依据，本案不存在真正的房屋买卖合同关系，应以债权转让相关事实来认定，上诉人也从未收取过被上诉人购房款，不存在拖欠购房款或约定交房期限，被上诉人主张的利息于法无据。庞某辩称，一审判决事实清楚、适用法律正确、程序合法，应驳回上诉维持原判，上诉人在一审中对案涉楼房买卖没有异议，上诉人与赵俊杰的未竣工赔偿协议与本案无关，被上诉人并不知情，上诉人与被上诉人已形成新的房屋买卖关系与债权转让无关，不涉及抗辩权，且案涉楼房始终未办理建设用地审批手续，违背法律强制性规定，应属无效。庞某向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认原、被告于2015年9月5日签订的商品房屋买卖合同无效。2、判令被告返还原告购房款232000元及按照年利率6%计算从2015年9月5日起截止到2019年5月20日的利息51040元，两项共计283040元。3、判令被告按照年利率6%支付原告从起诉之日起到执行之日的利息。4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月5日，赵俊杰将其对被告文水县凯润物业有限公司享有的债权232000元转让给原告庞某。债权转让当天，被告将位于××县（修建当中）以232000元的价格出售给原告，抵顶欠原告的232000元债务。被告给原告出具收款收据一份，并加盖文水县凯润物业管理有限公司公章。至××县西户房屋交付原告。另查明，2017年6月4日，因赵俊杰所承揽被告凯润小区的水电暖工程未完成全部工程，双方签订一份水电暖工程未竣工赔偿协议。协议约定由赵俊杰赔偿被告未完工程造成的损失392000元（现金150000元、将被告充抵给原告的楼房以价值242000元退回），该协议由赵俊杰与被告签名盖章。凯润小区楼房建筑占地，属文水县凤城镇岳村村民委员会集体所有，至今未办理建设用地审批手续。一审法院认为，原、被告双方争议的焦点是：1、债权转让是否成立；2、双方是否存在购房协议。一审法院认为，2015年9月5日赵俊杰将其对被告享有的债权转让与原告，被告于当天将位于××县（修建当中）以232000元的价格出售给原告，抵顶该笔债务。应认定为被告认可赵俊杰对其享有相对债权，故该债权转让合法有效。根据相关法律规定债权转让未经受让人同意不得撤销。因而赵俊杰与被告签订的赔偿协议对原告没有约束力；被告为原告出具购房款收据，应认定原、被告之间存在买卖楼房的事实。但因该建筑占地属文水县凤城镇岳村村民委员会集体所有，至今未办理建设用地审批手续。故双方的购房协议违反《中华人民共和国土地管理法》及国家政策的相关规定应认定为无效合同。原告要求被告返还其购房款的主张符合法律规定应予支持，被告占用原告资金期间，应按银行利率支付利息。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第八十条的规定，判决：一、被告文水县凯润物业管理有限公司于本判决生效后十五日内返还原告庞某购房款232000元，并承担此款从2015年9月5日起至执行完毕之日止的利息（按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）；二、驳回原告庞某的其他诉讼请求。案件受理费2773元，由被告文水县凯润物业管理有限公司负担。二审审理期间，上诉人文水县凯润物业管理有限公司提交如下新的证据，被上诉人庞某当庭予以质证：文发改字〔2013〕240号文件一份、专题〔2013〕第26次会议纪要一份，拟证明案涉房屋是经文水县人民政府批准建设的棚改房。被上诉人庞某质证意见：对上述证据的真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，上述证据是请示、会议纪要不是审批手续。二审审理期间，被上诉人庞某提交如下新的证据，上诉人文水县凯润物业管理有限公司当庭予以质证：水电暖工程总结算协议一份，拟证明上诉人欠赵俊杰工程款1710000元多，上诉人总共折抵给赵俊杰五套房、一辆车、2000元工资，上诉人单就案涉债权提出异议，结算协议可能是伪造的。上诉人文水县凯润物业管理有限公司质证意见：对水电暖工程总结算协议三性不予认可，该证据是复印件，来源不明，持有人应该是赵俊杰，我们有权选择五套中任意一套。针对上诉人文水县凯润物业管理有限公司、被上诉人庞某提供的上述新证据，本院认证如下：上诉人提供的证据，被上诉人对该证据的真实性、合法性没有异议，本院对该证据的真实性、合法性予以采信。被上诉人提供的证据是复印件且无其他证据佐证，本院不予采信。二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，关于案涉纠纷是否为房屋买卖合同纠纷的问题，因被上诉人庞某提供了加盖上诉人文水县凯润物业管理有限公司公章的房款收据一份，一审法院确定本案案由为房屋买卖合同纠纷并无不当。关于案涉转让债权232000元是否属于不具备支付条件的债权问题，因上诉人与被上诉人对“2015年9月5日，赵俊杰将其对被告文水县凯润物业管理有限公司享有的债权232000元转让给原告庞某。债权转让当天，被告将位于××县（修建当中）以232000元的价格充抵给原告，并给原告出具一份收款收据”这一事实均无异议，上诉人作为债务人在债权转让当天给被上诉人出具房款收据表明：第一，上诉人、被上诉人、赵俊杰三方对案涉债权金额及转让行为均无异议，债权转让行为于2015年9月5日完成；第二，同日上诉人与被上诉人达成买卖案涉房屋协议并以案涉转让债权抵顶购房款的方式履行了交纳购房款的义务，案涉债权具备支付条件，否则上诉人也不会向被上诉人出具房款收据，另上诉人也未提供足以佐证案涉债权转让时是预期债权不具备支付条件的证据，理应由其承担举证不能的法律后果。关于案涉购房协议是否有效的问题，因上诉人二审提供的文发改字〔2013〕240号文件、专题〔2013〕第26次会议纪要只能证明文水县发展和改革局于2013年11月23日就文水县岳村棚户区改造工程项目向市发改委请示过以及文水县凤城镇岳村属城中村，无法佐证案涉房屋所占土地已取得审批手续等，一审法院判决认定案涉购房协议无效并无不当。关于上诉人与赵俊杰就凯润小区水电暖工程相关赔偿事宜，上诉人可另案解决。综上所述，上诉人文水县凯润物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5673元，由上诉人文水县凯润物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王晓瑜审判员 张晓艳审判员 李高峰 二〇一九年十一月一日书记员 李 轲