黑龙江省鸡东县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0321民再5号原审原告：张淑华，女，1969年10月25日出生，汉族，个体，住黑龙江省鸡东县。原审被告：鸡西市福缘房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡东县前进街五委。法定代表人：王文俊，经理。委托诉讼代理人：赵亮，男，该公司法律顾问。原告张淑华与被告鸡西市福缘房地产开发有限公司（福缘房地产公司）确认合同无效纠纷一案，（2018）黑0321民初1954号民事判决书已经发生法律效力，现在已有新证据能证明案件事实发生变化，经本院审判委员会讨论决定，于2019年4月16日作出（2019）黑0321民监6号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原告张淑华、被告福缘房地产公司的委托诉讼代理人赵亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张淑华称，要求确认张淑华与福缘房地产公司2013年7月2日签订的置业计划书无效，并要求双倍返还购楼款256000元。事实和理由：2013年7月2日福缘房地产公司在开发鸡东县福缘家居小区时将张淑华的豆腐坊拆迁，双方签订补偿协议，补偿张淑华营业损失78000元，以此抵期房房款，双方同日又签订置业计划书，张淑华购买福缘家居小区11号楼2单元501室，张淑华另交付现金50000元，剩余房款52000元双方约定签订正式房屋买卖合同时交付。后张淑华得知所购买的房屋并未取得商品房预售许可证明，故诉至法院。福缘房地产公司辩称，对张淑华要求双倍返还购房款的诉讼请求，不予认可。福缘房地产公司没有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，或提供商品房预售许可的事实，不应承担双倍返还购房款的责任。购房协议是双方真实意思表示，在双方仍可以履行合同的情况下，不宜轻易解除合同。张淑华向本院起诉请求：1.要求确认张淑华与鸡西市福缘房地产开发有限公司2013年7月2日签订的置业计划书无效；2.鸡西市福缘房地产开发有限公司给付双倍购楼款256000元；3.本案诉讼费用由被告负担。本院原审认定案件事实：2013年7月2日，福缘房地产公司在开发鸡东县福缘家居小区时将张淑华的豆腐坊拆迁，双方签订补偿协议，补偿张淑华营业损失78000元，以此款抵期房房款。同日签订《置业计划书》，张淑华购买福缘房地产公司开发的福缘家居小区11号楼2单元501室的住宅，房屋总价款180000元。张淑华于2013年7月2日给付房款20000元，2013年7月6日给付房款30000元，余下购房款52000元未给付。本院原审认为，福缘房地产公司与张淑华签订的《置业计划书》虽然是双方当事人的真实意思表示，但福缘房地产公司未取得涉案房屋的预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，双方签订的《置业计划书》无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”的规定，关于鸡西市福缘房地产开发有限公司是否故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，应由鸡西市福缘房地产开发有限公司举证证明没有故意隐瞒的事实，因鸡西市福缘房地产开发有限公司未能举证证明这一事实，需承担举证不能的后果。双方签订补偿协议，补偿张淑华营业损失78000元，以此款抵期房房款。抵顶房款的78000元应视为已交房款，故张淑华要求鸡西市福缘房地产开发有限公司返还购房款128000元并承担已付购房款一倍的赔偿责任128000元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一项规定，判决如下：一、张淑华与鸡西市福缘房地产开发有限公司于2013年7月2日签订的《置业计划书》无效；二、鸡西市福缘房地产开发有限公司于判决生效之日立即返还张淑华购房款128000元并赔偿损失128000元，共计256000元。案件受理费2570元，由被告鸡西市福缘房地产开发有限公司负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审中提供的新证据：鸡东县烂尾楼政治领导小组办公室出具的《关于福缘家居小区建设项目情况的说明》，福缘房地产公司对证据无异议，张淑华认为，福缘家居小区只是有几个楼没有交工，没有供热，五证不齐全。本院认为，该证据系鸡东县烂尾楼政治领导小组办公室向黑龙江省高级人民法院作出的说明，为保障安居工程建设，保障居民早日回迁，目前小区配套设施已经完工，建设手续已经完成土地挂牌，后续手续也会尽快完善，予以采信。再审查明的事实与原审一致。再审另查明事实：2019年4月3日，鸡东县烂尾楼整治领导小组办公室向黑龙江省高级人民法院汇报关于福缘家居小区建设项目情况的说明中称，福缘家居建设项目于2011年开工建设，为确保居民早日回迁，保障性安居工程项目审批实行绿色通道制度，对具备基本开工条件的项目，可以边开工边办手续。为尽快解决福缘家居小区项目回迁户、购房户早日入住，依据省委（2017）35号文件精神，经县政府协调相关部门，福缘家居小区供热、供水、供电配套设施已完工。关于福缘家居小区建设手续问题，目前已完成土地挂牌，现正在办理规划用地手续，相关部门也积极配合开发企业尽快完善各项手续，尽快解决权属登记问题。本院再审认为，鸡东县烂尾楼整治领导小组出具的情况说明称，鸡东县福缘家居建设项目、棚户区改造项目于2011年开工建设，为加快保障性安居工程建设，确保居民早日回迁，按照省政府要求，保障性安居工程项目审批实行绿色通道制度。对具备基本开工条件的项目，可以边开工边补办手续。为尽快解决福缘家居小区项目回迁户、购房户早日入住。根据省委（2017）35号文件精神，经县政府协调相关部门，福缘家居小区供热、供水、供电配套工程已完工，已经基本符合入住条件。张淑华拆迁时，以承租房屋补偿的营业损失款抵顶部分房款，并依约定缴纳部分剩余房款购买房屋用于居住，双方签订合同为真实意思表示。虽双方签订合同时福缘房地产公司的预售许可登记尚未取得，但该办理手续已进入政府规划的绿色通道，相关部门也正在积极配合尽快完善。我国对于商品房预售实行许可证制度，是一种行政许可行为，从上述法律规定的立法本意来看，系通过国家建设行政主管部门控制商品房预售许可来控制商品房的预售交易，所以，开发商想取得商品房预售许可，实际上需要政府的允许。鸡东县政府已将鸡东县福缘家居建设项目列为保障性安居工程，并且对于保障性安居工程可以边开工边补办手续，实际上对福缘房地产公司建设和销售行为一直持默许态度。综上，应当认定双方当事人签订的《置业计划书》有效。原审作出双方签订的《置业计划书》无效的判决不当，应予撤销。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：一、撤销鸡东县人民法院（2018）黑0321民初1954号民事判决；二、张淑华与鸡东县福缘房地产开发有限公司于2013年7月2日《置业计划书》有效。原审案件受理费2570元，由原审原告张淑华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审判长  王晓伟审判员  高宏伟审判员  马 慧二〇一九年十一月十七日法官助理詹冀尧书记员姜凯文