湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1281民初2827号原告：湖北飞龙物业有限公司（以下简称飞龙物业公司），住所地：赤壁市河北大道207号。统一社会信用代码：914212817476646145。法定代表人:来媛，飞龙物业公司总经理。委托代理人：来飞，飞龙物业公司副总经理。委托代理人：况自友，飞龙物业公司法律顾问。被告：赤壁市景发置业有限公司（以下简称景发置业公司），住所地:赤壁市赤壁大道景发太阳城。统一社会信用代码：91421281764120352T。法定代表人：徐志昂，景发置业公司董事长。委托代理人：汪梦霞，该公司经理。原告飞龙物业公司与被告景发置业公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人来飞、况自友，被告景发置业公司的委托代理人汪梦霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告飞龙物业公司向本院提出诉讼请求：1、撤销起诉状中对承租人陶世忠的诉讼请求，由被告景发置业公司承担承租人陶世忠2011年2月1日至2016年9月15日欠缴的物业费27594.57元。2、判令被告支付原告14号商铺2011年2月1日至2016年9月15日承租人少缴纳的50%的物业费32594.57元。3、被告支付原告14号商铺2011年2月1日至2019年12月31日闲置期间应缴的物业费42122.22元，并按合同约定支付滞纳金。4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年11月20日，原、被告签订《景发太阳城小区物业服务合同》，约定原告自合同签订之日起进驻景发太阳城小区进行物业管理服务，商铺按1元/㎡/月收取物业费。2011年2月1日至2016年9月15日被告景发置业公司将14号面积为1002.91㎡的商铺出租给陶世忠，但双方在商铺租赁合同中约定的物业管理费是0.5元/㎡/月，承租人陶世忠应按照租赁合同约定的标准缴纳物业管理费共计32594.57元，已缴纳5000元，下欠物业费27594.57元，但因被告提供的承租人信息不准确，原告无法联系陶世忠，因此撤销对陶世忠的诉求，其欠缴的27594.57元物业费由被告景发置业公司承担。而因租赁合同约定的物业费标准比物业服务合同约定的标准少0.5元/㎡/月，减少的这50%的物业费应该由被告景发置业公司承担，共计32594.57元。2011年2月1日至2019年12月31日，14号商铺35个月未出租期间的物业管理费共计42122.22元应由被告景发置业公司承担，并按照物业服务合同的约定支付滞纳金。原告多次向被告催讨，并于2013年9月28日发函景发置业公司催讨物业费，被告均不予回复。为此原告向本院提起诉讼。被告景发置业公司辩称：１、2013年7月以前，景发置业公司与飞龙物业公司签订的服务合同中未约定物业费的具体缴费标准，原、被告协商住宅和商铺均按0.5元/㎡/月收取，所以景发置业公司在租赁合同中与承租人约定的物业费是0.5元/㎡/月的暂定标准，飞龙物业公司后来与小区业主委员会签订的物业服务合同将商铺物业费定为1元/㎡/月，但是飞龙物业公司并没有将新标准告知景发置业公司或承租人，承租人均按照0.5元/㎡/月的标准向物业公司足额缴纳了物业费，不能因为找不到缴费收据就认为承租人没交物业费，也不能因为联系不上承租人就让景发置业公司承担相应的物业费。２、景发置业公司将14号商铺于2010年6月16日至2015年9月15日出租给陶世忠，但合同未到期陶世忠就提前终止了租赁合同，并于2013年9月18日至2014年9月17日将14号商铺转租给王志华，合同到期后，景发置业公司又于2015年11月18日至2016年11月17日与秦雯签订商铺租赁合同，后双方又将合同延期至2017年11月17日，这期间三位承租人均按时足额缴纳了物业费，否则物业公司不会让他们继续经营。因此，2010年6月16日至2015年9月15日，2015年11月18日至2017年11月17日14号商铺未闲置，也不欠物业费。3、其他时间14号商铺闲置，但闲置期间原告飞龙物业公司并没有提供相应的物业服务，那么闲置期间的物业费就不应该按1元/㎡/月的标准缴纳，应该按照合同约定标准的50%或70%收取。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：１、《物业服务合同》6份。２、被告14号商铺物业费欠交清单1份。３、商铺租赁合同1份。4、物业缴费收据2张。以上证据证明14号商铺从2011年2月1日至今欠缴物业管理费。被告为支持自己的主张，向本院提交了商铺租赁合同一组以证明14号商铺自2010年6月16日至2015年9月15日，2015年11月18日至2017年11月17日处于出租状态，且承租人已向原告缴纳物业管理费。经审理查明，2010年11月20日，原、被告签订《物业管理（试用）委托合同》，约定由原告为被告开发的赤壁景发太阳城小区提供物业服务，期限为2010年11月20日至2011年2月19日，被告以包干的形式每月支付原告物业费12000元。2011年2月20日，原、被告续签《物业管理（试用）委托合同》，期限为2011年2月20日至2011年12月31日，未约定物业费的计费方式。2012年1月1日，原、被告签订《景发太阳城小区服务合同》，期限为2012年1月1日至2016年12月31日，商铺物业费的计费方式按赤壁市物价局审批的计价收取。成立小区业主委员会后，2013年7月13日原告与小区业主委员会签订《景发太阳城小区服务合同》，期限为2013年7月1日至2015年6月30日，商铺按1元/㎡/月收取物业费。2015年6月30日，原告与小区业主委员会续签《景发太阳城小区服务合同》，期限为2015年7月至2017年12月30日，商铺按1元/㎡/月收取物业费。2018年1月1日，原告与小区业主委员会续签《景发太阳城小区服务合同》，期限为2018年1月1日至2020年12月31日，商铺按1元/㎡/月收取物业费。2010年6月16日被告景发置业公司将14号面积为1002.91㎡的商铺租与陶世忠，租期6年，合同约定物业费按0.5元/㎡/月的暂定标准收取，但2013年9月17日承租人陶世忠提前与被告解除租赁合同。2013年9月18日至2014年9月17日，景发置业公司将14号商铺出租给王志华，后又于2015年11月18日至2016年11月17日将商铺出租给秦雯，并在合同到期后将合同延期至2017年11月17日，之后14号商铺闲置至今。租赁期间14号商铺的承租人分别于2013年3月5日、2014年7月11日向原告飞龙物业公司缴纳了2000元和3000元物业费。原告认为租赁合同约定的物业费标准低于小区物业服务合同的约定，承租人陶世忠应该按照租赁合同约定的标准向原告支付欠缴的物业费，但因被告景发置业公司提供的承租人信息不准确，原告无法与承租人取得联系，根据《物业管理条例》的规定，承租人陶世忠欠缴的物业费应由被告承担连带缴纳责任，而因租赁合同的约定降低了物业收费标准导致承租人少缴纳的50%的物业费和商铺闲置期间的物业费都应由被告景发置业公司承担，为此原告向本院提起诉讼。根据原、被告诉辩意见及诉争焦点，本院评述如下：一、针对原告诉请被告支付14号商铺2011年2月1日至2016年9月15日承租人欠缴的27594.57元，以及承租人按照租赁合同少缴纳的50%的物业费32594.57元，被告辩称飞龙物业公司与小区业主委员会签订的物业服务合同将商铺物业费提高为1元/㎡/月并未以任何形式告知景发置业公司或承租人，且承租人按照0.5元/㎡/月的标准缴纳物业费，飞龙物业公司未提出异议，也未向承租人发出拖欠物业费的通知。承租人均表明已足额向物业公司缴纳了物业费，不能因为找不到缴费收据就认为承租人没交物业费，也不能因为联系不上承租人就让景发置业公司承担相应的物业费。本院认为被告的抗辩理由成立，虽然被告无法提供承租期限内所有的缴费收据，但因原告飞龙物业公司开具的收据并非正规税务发票，本院认为这种不规范的经常性开支凭证，不能要求承租人能够常年保存，简单适用举证规则认定被告承担举证不能的证明责任不合常理，且原告飞龙物业公司收费和财务管理混乱，亦无法提供确凿的证据证明承租人在租赁期间内未缴纳物业费。本院无法根据现有证据认定承租人2011年2月1日至2016年9月15日是否缴纳物业费，因此，本院对原告要求被告支付2011年2月1日至2016年9月15日承租人欠缴的物业费27594.57元和少缴纳的50%的物业费32594.57元的诉求不予支持。二、针对原告要求被告支付2011年2月1日至2019年12月31日14号商铺闲置期间的物业费42122.22元的诉求，本院认为：1、2010年6月16日至2013年9月17日景发置业公司将14号商铺租与陶世忠，2013年9月18日至2014年9月17日将商铺组与王志华，2015年11月18日至2016年11月17日又将商铺租与秦雯，并在合同到期后将合同延期至2017年11月17日。即2010年6月16日至2014年9月17日、2015年11月18日至2017年11月17日14号商铺未闲置，且在租赁期间14号商铺的承租人分别于2013年3月5日、2014年7月11日向原告飞龙物业公司缴纳了2000元和3000元物业费。因此，对于原告诉请被告支付这期间的物业费请求，本院不予支持。2、本院认定2014年9月18日至2015年11月17日、2017年11月18日至2019年10月31日14号商铺处于闲置状态，但被告提出闲置期间的物业费应该按照合同约定标准的50%或70%缴纳。本院认为2014年至2015年、2017年至2019年原告与景发太阳城业主委员会签订的小区服务合同明确约定商铺物业费按1元/㎡/月收取，对未出售及未交付的房屋第一年按70%收取物业费，一年后按全额收取，被告景发置业公司的上述抗辩理由既无法律依据亦无合同约定，所以对原告诉请被告景发置业公司支付2014年9月18日至2015年11月17日、2017年11月18日至2019年10月31日共37.5个月闲置期物业费的诉求本院予以支持，以合同约定的1元/㎡/月的标准支付，共计37609.125元（1002.91㎡×1元/㎡/月×37.5个月）。３、对于2019年11月1日至2019年12月31日的物业费，因本院无法对尚未发生的法律事实做出裁决，遂对这部分物业费诉求不予支持。4、原告要求被告支付滞纳金的诉求，因本院只支持原告对2014年9月18日至2015年11月17日、2017年11月18日至2019年10月31日的物业费诉求，而这期间只有2013年7月1日至2015年6月30日所签订的小区物业服务合同中约定了滞纳金，故对2014年9月18日至2015年6月30日原告要求被告支付滞纳金的请求本院予以支持，但飞龙物业公司要求景发置业公司按照日5‰标准支付滞纳金过高，本院调整为按所欠物业费金额的20%支付2014年9月18日至2015年6月30日所欠物业费的滞纳金，共计1905.53元（〔1002.91㎡×1元/㎡/月×9.5个月〕×20%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定判决如下：一、被告景发置业公司于本判决生效后立即付清原告2014年9月18日至2015年11月17日、2017年11月18日至2019年10月31日商铺闲置37.5个月的物业管理费37609.125元，并承担2014年9月18日至2015年6月30日所欠物业费的滞纳金1905.53元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2350元，原告负担1500元，被告承担850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应于提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院开户行为：中国农业银行咸宁金穗支行，账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未足额预交的，按自动撤回上诉处理。审判员  万子琼二〇一九年十一月二十八日书记员  吕 成附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条严格履行与诚实信用当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。*