广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0191民初2651号原告：广州市高德长兴置业有限公司，住所地广东省广州市天河区奥体南路12号广州市高德汇奥体购物中心市场D305-6房（市场地址：广州市天河区长兴路13号自编B栋三层第20至32轴、三层夹层电影院部分除外），统一社会信用代码91440101661828606U。法定代表人：吴健梅，该公司总经理。委托代理人：胡新范、王永强，广东佰卓律师事务所律师。被告：李燕彬，男，1989年6月28日出生，汉族，住广东省英德市，委托代理人：曹一飞，广东理奥律师事务所律师。被告：李晶，女，1981年6月23日出生，汉族，住黑龙江省拜泉县，原告广州市高德长兴置业有限公司（以下简称高德长兴公司）与被告李燕彬、李晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高德长兴公司委托代理人王永强、被告李燕彬及委托代理人曹一飞、被告李晶到参加诉讼。本案现已审理终结。原告高德长兴公司向本院提出诉讼请求：1.被告李燕彬、李晶支付原告高德长兴公司自2019年5月1日至2019年7月8日租金25587.6元及迟延缴纳租金的违约金（以欠费当月租金为本金，自欠费当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准自逾期付款之日起计至付清之日止）；2.被告李燕彬、李晶支付原告高德长兴公司2017年7月21日至2017年10月20日优惠期租金差额20604.87元。3.被告李燕彬、李晶支付原告高德长兴公司为实现债权所支付的律师费3000元；4.确认双方已于2019年7月9日解除房屋租赁合同及租赁合同补充协议；5.本案全部诉讼费由被告李燕彬、李晶承担。庭审中，原告高德长兴公司明确被告李晶对被告李燕彬的债务承担连带保证责任。事实和理由：原告高德长兴公司与被告李晶于2017年7月签订广州市房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，约定原告高德长兴公司将位于广州市天河区长兴路13号D-210铺位出租给被告李晶使用。2018年5月1日，原告高德长兴公司、被告李燕彬和被告李晶三方签订《租赁合同转让协议》，约定自2018年5月1日零时起，被告李晶将其在合同项下的全部权利义务转让给被告李燕彬，被告李晶对被告李燕彬合同的履行承担连带担保责任。上述合同签订后，被告李燕彬自2019年5月起开始拖欠租金，故原告高德长兴公司诉至法院。原告高德长兴公司提交证据：1.房屋租赁合同；2.租赁合同补充协议；3.租赁合同转让协议；4.租赁证明；5.被告收铺资料；6.律师函；7.最后一次催款函、解除合同通知书；8.律所委托合同、律师费发票、付款凭证；9.律师费支付凭证。被告李燕彬辩称：1.原、被告双方于2019年4月30日已达成协议解除合同，我方向高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司提交书面的申请，并希望能够退回3个月的保证金30900.45元，管理保证金14047.5元，水电保证金5610元，随后，该物业公司表示上述保证金不会退还，可以允许我方将所有费用缴至4月30日后撤离该铺位，至此双方的租赁合同协调一致于2019年4月30日解除，双方权利义务终止，被告撤离该铺位的整个过程均是与该管理处协商解决的，没有任何私自撤铺的行为。2.高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司作为原告高德长兴公司的代表，一直为原告高德长兴公司处理租铺的事宜，租赁合同的洽谈、签订均是在该处进行，被告李燕彬善意信赖该单位有权决定合同的解除事宜。3.我方认为不应当承担违约金，假如应支付违约金，违约金也过高，我方认为应当是中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。4.优惠期的租金差额不应当由我方承担，我方签订合同的时候并不知道被告李晶与原告高德长兴公司签订的合同内容，原告高德长兴公司只告知我方承租就必须签订后面的转租协议，并没有出示之前的合同。被告李燕彬提交证据：1.提前申请书。被告李晶辩称：1.签订租赁合同的时候我方有缴纳保证金，管理处告诉我租期不满三年，提前离场的话，保证金不予退还，如果产生相应的费用，将从保证金中抵扣。2.我方找到被告李燕彬转让涉案的店铺，并将原签订的所有租赁合同、发票、营业执照等资料给了被告李燕彬，然后与被告李燕彬一同去管理处进行变更，变更成了被告李燕彬的名字，将上述材料的原件交给了管理处，并且我去工商局和税务局变更了店铺登记信息，并且我和被告李燕彬私下达成协议，商铺的盈利和亏损都与我无关。3.我不知道我方需要承担连带保证责任。被告李晶没有提交证据。经审理查明：2017年7月19日，高德长兴公司（甲方）与李晶（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》。合同主要内容约定：一、租赁物的情况：位于广州市天河区长兴路13号D-210铺位，计租面积187.3平方米。二、约定的租赁期限及租金：1.标准租金：2017年7月21日至2018年7月20日，月租金10301.5元；2018年7月21日至2019年7月20日，月租金11331.65元；2019年7月21日至2020年7月20日，月租金12464.82元。2.优惠租金：2017年7月21日至2017年10月20日（物业培育期），月租金3433.21元；2017年10月21日至2018年7月20日，月租金10301.5元；2018年7月21日至2019年7月20日，月租金11331.65元；2019年7月21日至2020年7月20日，月租金12464.82元。三、约定的租金支付时间：每月5日前支付当月租金。四、违约责任：1.如乙方迟延缴交租金或其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金，从迟交日起，按日加付所欠缴金额5‰的迟延违约金。2.如乙方逾期缴付达三十日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方终止租赁合同关系收回乙方承租物业并没收租金保证金等所有名目的款项。3.如乙方未违反合同的任何约定，则可享受优惠条款；如乙方违反合同的任何约定，自违约之日起乙方不再享有合同中的一切租金优惠，乙方需自违约之日起3日内按照原标准交纳及补足培育及优惠期的所有租金差额。4.由于乙方违约导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追究乙方违约责任的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。2018年5月1日，高德长兴公司（甲方、出租方）、李晶（乙方、转让方）与李燕彬（丙方、受让方）签订《租赁合同转让协议》。合同主要内容约定：一、甲乙双方于2017年7月21日签订了《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》及相关补充协议（以下简称“《合同》”），租赁位于广州市天河区长兴路13号D-210铺位，因业务发展需要，乙方经与甲方、丙方协商一致并经甲方、丙方同意后，拟将乙方在《合同》项下的全部权利义务转让给丙方。二、自2018年5月1日零时起，乙方将其在《合同》项下的全部权利义务转让给丙方。三、自2018年5月1日零时起，丙方受让《合同》项下原由乙方享受及承担的全部权利义务。受让后，丙方将取代乙方，继续向甲方履行《合同》。丙方确认：在协议签署前，已完全了解所有与该物业相关的信息及全部的权利义务。四、转让后，乙方对丙方合同的履行承担连带担保责任。2019年5月起，李燕彬未再缴纳商铺租金。2019年7月5日，高德长兴公司向李燕彬发出《解除合同通知书》，告知于2019年7月8日提前解除双方签订的《物业服务合同》《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。庭审中，李燕彬确认有收到该《解除合同通知书》。另查明，2019年间，高德长兴公司（甲方）与广东佰卓律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定：甲方因与李燕彬、李晶租赁合同纠纷案件，乙方接受甲方委托，指派胡新范、王永强律师为甲方的代理人。一审代理费共3000元，委托人应在受托人提供合法等额有效增值税专用发票后十五个工作日内支付。2019年9月29日，高德长兴公司向广东佰卓律师事务所支付本案律师费3000元。2019年4月29日，李燕彬出具《提前申请书》，载明“因广州市天河区长兴路13号D-210铺位生意冷淡，是在无法经营，租金都难以缴纳，需提前解除合同……申请终止日期为2019年4月3日止”。《提前申请书》由高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司工作人员谭振威签收。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。高德长兴公司与李晶签订的《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》和高德长兴公司与李晶、李燕彬签订的《租赁合同转让协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。关于合同解除的时间。高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司系为涉案物业提供物业管理服务的公司，其工作人员谭振威在李燕彬提交的《提前申请书》签收处签名，并无法直接证明李燕彬与高德长兴公司已就退铺事宜达成一致，李燕彬也未能提供办理退铺交接手续等其他证据进行佐证，故本院对李燕彬关于双方于2019年4月30日解除涉案合同的主张不予支持。自2019年5月起，李燕彬未按时足额支付租金，已构成违约，应承担违约责任。高德长兴公司向李燕彬发出《解除合同通知书》，告知于2019年7月8日解除《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》，李燕彬亦确认收到《解除合同通知书》，高德长兴公司通知解除合同具有事实和合同依据，符合法律规定，本院予以支持，故本院确定合同解除的时间为2019年7月8日。高德长兴公司诉请要求李燕彬支付2019年5月1日至2019年7月8日的租金25587.6元[2019年5月租金为11331.65元，2019年6月租金11331.65元，2019年7月1日至8日租金为2924.3元（11331.65元÷31天×8天）]及迟延缴纳租金的违约金，具有事实和合同依据，符合法律规定，本院予以支持。关于迟延缴纳租金违约金的计算标准，应以当月欠付租金为本金，自欠费当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计至付清之日止，但违约金总额以本金为限。原、被告三方签订的《租赁合同转让协议》属于债权债务概括转移，即合同关系的一方当事人将其依据原合同享有的债权债务通过协议全部转让给第三人，由第三人在移转范围内享受合同权利并承担合同义务，也就是说李燕彬应在原合同范围内享受合同权利并承担合同义务。故高德长兴公司诉请要求李燕彬支付培育及优惠期的租金差额20604.87元[（10301.5元/月-3433.21元/月）×3月]和律师费3000元，具有事实和合同依据，符合法律规定，本院予以支持。至于李晶的责任问题。李晶自愿对李燕彬《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》的履行提供连带担保责任，合法有效。高德长兴公司诉请要求李晶就李燕彬所欠租金、违约金、优惠期租金差额及律师费承担连带保证责任，本院予以支持。李晶承担保证责任后，有权向李燕彬追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州市高德长兴置业有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》于2019年7月8日解除；二、被告李燕彬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市高德长兴置业有限公司支付租金25587.6元（[2019年5月租金为11331.65元，2019年6月租金11331.65元，2019年7月1日至8日租金为2924.3元）及迟延缴纳租金的违约金（以当月欠付租金为本金，自欠费当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计至付清之日止，但违约金总额以本金为限）;三、被告李燕彬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市高德长兴置业有限公司支付培育及优惠期的租金差额20604.87元；四、被告李燕彬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市高德长兴置业有限公司支付律师费3000元；五、被告李晶对被告李燕彬上述判决第二、三、四项的债务向原告广州市高德长兴置业有限公司承担连带清偿责任，被告李晶承担保证责任后有权向被告李燕彬追偿；六、驳回原告广州市高德长兴置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费521元，由被告李燕彬、李晶共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志伟二〇一九年十一月二十七日法官助理邓凯锋书记员任瑞雪