黑龙江省绥北人民法院民 事 判 决 书（2019）黑8111民初2169号原告：钱勇，男，1966年1月15日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：于贵彬，黑龙江省哈西律师事务所律师。被告：罗汉清，男，1987年8月24日出生，汉族，住黑龙江省兰西县。原告钱勇与被告罗汉清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月20日本院受理后，依法适用简易程序，于2019年10月21日、2019年10月30日两次公开开庭审理了本案。原告钱勇的委托诉讼代理人于贵彬、被告罗汉清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱勇向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告将位于哈尔滨市南岗区王岗镇农机街18-2号红星凯悦住宅小区2号楼1单元8层3室的不动产权属登记至原告名下；2.请求判令被告支付逾期违约金，以330000元为基础，按照每日千分之一，自起诉日计算至履行完毕日止；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月30日，原、被告签订《房屋买卖协议书》，约定原告购买被告位于哈尔滨市南岗区××农机街××红星××住宅小区××楼××单元××室××房产××套，由原告承担更名过户的相关费用。因当时该房产尚未办理房产证，待办理完毕房产证后由被告将房产更名到原告名下，如被告拒不履行更名过户约定，则按照房屋价款的千分之一承担每日的逾期违约金。协议书签订之日，原告为被告偿还了被告的房屋贷款196730.55元，同时被告为原告出具了196730.55元的收据。在2016年9月5日，被告为原告出具收到全款330000元的收据。该房屋自2016年度，都是由原告交纳供热费、物业费、电梯费，是原告在管理房屋。在原告起诉前，房产主管部门已经办理了不动产权证书至被告名下，该证书现保管在原告处。原告多次找被告，要求被告办理更名手续，被告提出再让原告多交50000元钱才会履行合同义务，同时威胁原告将争议房产办理抵押和一房二卖，原告十分担忧，诉至法院。罗汉清辩称：在原告撤诉的情况下，被告同意随时配合原告办理过户事宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.房屋买卖协议书一份。原告举证欲证明2016年8月30日，原告同被告签订《房屋买卖协议书》，约定原告购买被告位于哈尔滨市南岗区××农机街××红星××住宅小区××楼××单元××室××房产××套，由原告承担更名过户的相关费用。因当时该房产尚未办理房产证，待办理完毕房产证后由被告将房产更名到原告名下，如被告拒不履行更名过户约定，则承担按照房屋价款为基数每日千分之一逾期违约金。被告对证据的真实性和证明的问题均无异议，本院予以采信。2.收据三份、个人贷款还款凭证一份。原告举证欲证明被告在2016年8月3日收取原告定金5000元。被告于2016年8月30日为原告出具收款196730.55元的收条。被告于2016年9月5日为原告出具收到全部房款330000元的收条。其中2016年8月30日收据体现的196730.55元是原告为被告偿还本案房产解除抵押贷款而向建设银行支付的款项，被告出具的收条，认可视为被告收到196730.55元。被告对证据的真实性和证明的问题均无异议，本院予以采信。3.销售不动产统一发票一张。原告举证欲证明被告在收到全部房款330000元后，将购买房屋的发票交付原告。被告对证据的真实性和证明的问题均无异议，本院予以采信。4.物业费收款收据一份。原告举证欲证明原告自接收房屋后，缴纳物业费、多层电梯费，是原告在管理和使用本案房产。被告对证据的真实性和证明的问题均无异议，本院予以采信。5.供热费发票三份。原告举证欲证明原告自接收房屋后，缴纳2016—2017年度供热费、2017—2018年度供热费、2018—2019年度供热费，是原告始终在管理和使用本案房产。被告对证据的真实性和证明的问题均无异议，本院予以采信。6.不动产权证书一份。原告举证欲证明本案房产已经办理完不动产权证书，登记人为被告，依据《房屋买卖协议书》应当由被告将房产更名到原告名下，被告拒不履行更名义务。被告对证据的真实性和证明的问题均无异议，本院予以采信。7.原告妻子郭学娟同被告的电话录音一份。原告举证欲证明在2019年涉案房产已经具备被告将房产更明至原告名下的条件后，2019年8月29日原告妻子郭学娟给被告打电话，被告无理索要50000元才配合更名过户，索要理由为被告欠款信用卡、信用卡快被封掉了，被告拒不更名的理由无法律依据。被告对证据的真实性和证明的问题均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月3日被告收取原告定金5000元。2016年8月30日，原、被告签订《房屋买卖协议书》，约定原告购买被告位于哈尔滨市南岗区××农机街××红星××住宅小区××楼××单元××室××房产××套，由原告承担更名过户的相关费用。协议约定房屋价款330000元，并约定“在办理产权过户手续时，甲方积极配合乙方办理房屋产权手续，所发生的各项税费由乙方承担。”“甲方如不履行本合同规定的，每逾期1天按房价总额千分之一作为违约赔偿金赔给乙方。逾期超过一个月时，乙方有权解释本合同。”协议书签订之日，原告为被告偿还了被告的房屋贷款196730.55元，同时被告为原告出具了196730.55元的收据。在2016年9月5日，被告为原告出具收到房产全款330000元的收据。该房屋自2016年度，都是由原告交纳供热费、物业费、电梯费，是原告在管理房屋。2019年6月6日，房产主管部门已经办理了不动产权证书至被告名下，该证书现保管在原告处。原告多次找被告，要求被告办理涉案房产更名手续未果。本院认为，本案争议焦点和调查重点为：原告的诉讼请求是否有事实依据和法律依据，是否得到法律的保护。本院认为，2016年8月3日被告收取原告定金5000元。2016年8月30日，原、被告签订《房屋买卖协议书》，该协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法成立，合法有效。协议约定原告购买被告位于哈尔滨市南岗区××农机街××红星××住宅小区××楼××单元××室××房产××套，由原告承担更名过户的相关费用。协议约定的房屋总价款330000元原告已实际给付被告，被告将房屋交付原告，原告取得该房屋的管理和使用权。因当时涉案房产尚不具备办理不动产权过户的条件，原、被告双方未办理房屋产权过户手续。2019年6月6日，房产主管部门已经办理了不动产权证书至被告名下，该证书现保管在原告处。此时，原告要求被告将涉案房产办理产权过户登记手续至原告名下，经多次协商，被告未履行该协议义务，原告诉至法院。原告诉求被告履行将涉案房产不动产权属登记过户至原告名下，本院予以支持。关于原告诉求被告给付以330000元为基数，按照日千分之一的标准，主张自起诉日起计算至履行完毕之日止的违约金问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。国家相关文件并没有明文规定购房违约金的上限是多少，但是一般情况下购房违约金都是按照房产总成交价的20%为违约金比例，这也是法院可能支持的最高上限。本案原告诉求主张违约金的标准是以330000元为基数，按照日千分之一的标准，主张自起诉日起计算至履行完毕之日止。2019年6月6日，房产主管部门已经办理了不动产权证书至被告名下，本案具备了被告将不动产权办理过户登记到原告名下的条件。原告要求被告履行不动产权过户登记手续，被告拒绝配合办理之日，视为被告违约之日，为原告可向被告主张给付违约金的起始时间。原告诉求主张违约金的计算起始时间为从2019年9月20日立案之日起开始计算，其在诉讼请求中放弃部分违约金的主张，是原告的真实意思表示，本院予以支持。本案被告何时主动履行了不动产权过户登记至原告名下的约定义务之时，或者法院依法强制执行将涉案不动产过户登记至原告名下之时，为本案违约金计算的截止时间。因该时间不确定，如按照协议约定的违约金计算方法计算，有可能会出现违约金超过房产总成交价20%的法律保护上限，故本案违约金的最高上限应限制在66000元（330000元×20%=66000元）以内，超过部分本院不予保护。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条的规定判决如下：一、被告罗汉清于本判决生效之日起十日内配合原告钱勇将哈尔滨市南岗区王岗镇农机街18-2号红星凯悦住宅小区2号楼1单元8层3室的不动产权属登记至原告钱勇名下；二、被告罗汉清按照以330000元为基数，以日千分之一的标准给付原告钱勇从2019年9月20日起至实际履行配合不动产权属登记至原告钱勇名下之日止的违约金，但违约金的最高限额不得超过66000元。三、驳回原告钱勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3125元由被告罗汉清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员 高 勇二〇一九年十一月四日书记员 宋艳双