云南省南华县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2324民初1168号原告：夏燕波，男，汉族，1968年8月19日生，初中文化，退休职工，住南华县龙川镇。原告：方立芹，女，汉族，1968年11月20日生，小学文化，农民，住南华县龙川镇。委托诉讼代理人：李红，楚雄公正法律服务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：南华欣泰房地产开发有限公司统一社会信用代码：915323245873991286法定代表人：王平，职务：执行董事兼总经理，身份证号码：532324197301080919。地址：南华县龙川镇龙旗路。委托诉讼代理人：郑志军，云南楚恒律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：云南南华农村商业银行股份有限公司（原南华县农村信用合作联社）统一社会信用代码：91532324217520728M。法定代表人：李永贵，职务：董事长，身份证号码：532225197805030019。地址：云南省楚雄州南华县龙川镇龙泉东路259号，委托诉讼代理人：陈明兵，男，1971年10月2日生，大学文化，云南南华农村商业银行股份有限公司龙泉支行员工，住南华县龙川镇，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：王晓琼，云南楚恒律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告夏燕波、方立芹诉被告南华欣泰房地产开发有限公司（以下简称：欣泰公司）、云南南华农村商业银行股份有限公司（以下简称：农商行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告夏燕波、方立芹及其委托诉讼代理人李红，被告欣泰公司委托诉讼代理人郑志军，被告农商行委托诉讼代理人陈明兵、王晓琼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与被告欣泰公司于2012年8月13日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、依法解除原告与被告农商行于2013年3月20日签订的《个人购房借款合同》；三、依法判令被告欣泰公司返还原告自2013年4月20日起至2019年7月24日止已向农商行归还的拖欠本息共计178618.13元；四、依法判令被告欣泰公司按原告已付款的0.05%乘以逾期天数支付原告自2013年3月10日起至原告已付全部款项返还原告之日止的违约金；五、依法判令被告欣泰公司向被告农商行偿还自2019年7月25日起就《个人购房借款合同》剩余贷款本金及相应的利息（剩余贷款本金及利息以农商行的贷款账为准）；六、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年8月13日，原告与被告欣泰公司签订了编号为“欣泰字欣泰华府佳苑20120722092号”的《商品房购销合同》及合同补充协议，约定原告向被告欣泰公司购买其开发的坐落于南华县龙川镇龙山路欣泰华府佳苑组团第15幢1-5层1号房屋，房屋总价款为人民币1153582元整，付款方式为银行按揭贷款方式支付，即原告在签订本合同时支付全部应付房款的60%计人民币693582元，其余款项460000元向与被告合作的银行办理按揭贷款支付，被告欣泰公司应于2013年3月10日前将验收合格并符合本合同约定的房屋交付给原告；若被告欣泰公司未按约定交房，逾期交房30天后被告欣泰公司应按原告已付款的0.05%乘逾期天数支付违约金。《商品房销售合同》签订后，原告按照合同约定及时支付了购房首付款，并按照被告欣泰公司及贷款经办银行的要求提供了办理按揭贷款的全部资料，并于2013年3月20日与被告农商行下属龙泉信用社签订了编号为：2013年南龙字第139号《个人购房借款合同》，约定借款金额为46万元，用途为购买坐落于龙川镇龙山路欣泰华府佳苑的房屋，期限自2013年3月20日起至2033年3月20日止，借款以委托支付的方式支付至被告欣泰公司在龙泉信用社开立的账号为3100008561888012的账户。被告欣泰公司还于2012年7月10日与农商行签订编号为南联信合字（2012）第001号《个人购房贷款项目合作协议》，约定被告欣泰公司在农商行设立合作项目售房款专户，保证发放的全部个人贷款进入该账户，农商行对被告欣泰公司的转款账户资金进行监管；同时，被告欣泰公司就合作项目为购房人依借款合同所产生的债务提供连带责任担保，农商行向购房人发放因被告欣泰公司与购房人之间的房屋买卖合同被确认为无效或撤销、解除，致使，农商行与购房人之间的借款合同被解除的，被告欣泰公司应在合同解除后一个月内返还农商行贷款本息。在协议履行的过程中，被告欣泰公司作为专业的房地产开发企业，其在未达到商品房预售许可的条件下向原告出售房屋，并与银行合作办理按揭贷款。被告农商行作为专业的金融机构，并与被告欣泰公司合作并办理个房按揭贷款的过程中，未严格审慎的审查被告欣泰公司的房地产项目，且在贷款发放后未尽到到资金监管义务，致使被告欣泰公司对购房人贷款支付的房款未能充分、合理的利用到案涉房地产开发项目中。后因被告欣泰公司的原因，案涉房地产开发项目至今未开工建设，所约定的2013年3月10日前交付房屋的合同目的完全落空，案涉《商品房购销合同》的目的客观已经不能实现。经原告多次找被告欣泰公司协商解决，被告欣泰公司以其资金链断裂为由暂无力履行合同，而原告在负担高额借款本息的前提下，又要负担高额的住房租赁支出，致使原告因案涉合同的履行而生活困难。综上原告认为，被告欣泰公司拒不履行合同义务的行为严重损害了原告的合法权益，且结合木案实际，现案涉《商品房购销合同》及《合同补充协议》客观上已无实际履行的可能，原告的购房目的不能实现，据此，原告有权要求解除与被告欣泰公司的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。另因被告农商行对贷款调查未尽到审慎义务及资金监管义务，故结合字（2012）第001号《个人购房贷款项目合作协议第十二条的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，在原告与被告欣泰公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》解除后，原告有权要求解除与被告农商行的《个人购房借款合同》。同时，因上述协议的接触系被告的违约或过错所导致，故被告应当支付原告相应的损失及违约金。依照相关的法律规定，特向贵院提起诉讼。庭审中，原告书面申请变更诉讼请求，放弃原诉讼请求的第三、四项，保留其余的第一、第二、第五、第六项请求。被告欣泰公司答辩称：1、双方签订合同的时候，我们已经取得了预售权；2、合同签订以后，导致合同不能履行的原因是南华县政府违约，现在我方所购买的土地还没有拆迁，原告所购买的房产也是在政府拆迁范围之内，导致我方无法正常的开发，不是我方不积极的开发，是由于政府的拆迁工程还没有完成；3、按照合同约定，原告方应付我方首付款，但是原告现在首付款也没有付给我方，按揭贷款下来后，这笔贷款也是我方在偿还，由于政府至今对相关土地没有做相应的处理，所以我方也很为难，也没有办法继续开发。我方请求法庭按照相关法律来处理，解除合同我们也没有意见，原告的贷款确实是来到我方账户上，我方也愿意继续在贷款期限内偿还这笔银行贷款。被告农商行答辩称：1、原告与我方签订了《个人购房借款合同》是双方真实意思表示，原告起诉解除合同是没有法律依据的，南华农商行已经把贷款发放到被告欣泰公司的账户上；2、我方不同意解除按揭贷款合同。原告由于资金不足向我方申请贷款，被告欣泰公司承担连带责任，目前被告欣泰公司向银行贷款比较多，资金紧张，没有过多的资金来偿还这笔款项，本案借款的主体是二原告，并不是欣泰公司，应当由二原告继续偿还贷款本金376586.55元（截至2019年7月24日支付本金83413.45元，尚欠本金376586.55元未支付，已支付利息至2019年7月24日）。恳请法庭驳回原告的诉求请求。本案争议的焦点是：原告与农商行签订的《个人购房借款合同》是否应当解除？若解除应由谁向农商行返还尚未归还的按揭贷款本金及相应利息？原告针对其诉讼主张，所举证据有：1、二原告身份证复印件各一份及二原告结婚证复印件一份，欲证明二原告的诉讼主体资格及二原告是合法夫妻；2、被告企业工商登记信息，欲证被告的身份情况及主体资格；3、《商品房购销合同》及《合同补充协议》原件各一份，欲证明原告与被告欣泰地产签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，对购房行为、房屋交付、违约责任等进行约定的事实；4、《个人贷款购房项目合作协议》复印件一份；欲证明被告欣泰地产与被告南华农商行合作案涉贷款项目，以及二被告对案涉借款项目的相关权责义务进行书面约定的事实；5、《个人购房借款合同》原件一份，欲证明原告为购买案涉房屋，与被告欣泰地产合作的被告南华农商行签订借款合同，贷款支付案涉房屋购房款的事实；6、《（2018）云23民终1316号民事判决书》复印件一份，欲证明与本案类似案件中的判例；7、《贷款账》复印件一份，欲证明原告归还借款本息178618.13元的情况，以及截至2019年7月24日，案涉贷款剩余贷款本金376586.55元的事实。经质证，被告欣泰公司对原告所举证据均无异议。被告农商行对原告所举证据1、2、3、4、5、7均无异议；对证据6关联性不予认可。原告所举证据，被告无异议的本院予以采纳并作为本案定案依据。对证据6的关联性，本院评析认为，云南省楚雄彝族自治州中级人民法院（2018）云23民终1316号民事判决书对涉案事实所作出的判例，虽然与本案所诉事实没有直接的关联性，但终审生效的判例与本案认定的事实性质属同类，对本案的处理具有重大的指导参判性，本院予以认同。根据原、被告的陈述及本院确认的证据，本院认定本案法律事实如下：夏燕波与方立芹系夫妻。欣泰公司系南华县龙川镇龙山路城镇混合住宅欣泰华府佳苑建设项目的房地产开发企业，并取得南华县住房和城乡建设局南预许2012字（03）号商品房预售许可证。2012年8月13日，原告与被告欣泰公司签订了编号为“欣泰字欣泰华府佳苑20120722092号”的《商品房购销合同》及合同补充协议，约定原告向被告欣泰公司购买其开发的坐落于南华县龙川镇龙山路欣泰华府佳苑组团第15幢第1-5层1号框架结构地上五层房屋，房屋总价款为人民币1153582元，原告在签订本合同时支付全部应付房款的60%计人民币693582元，其余款项460000元向与欣泰公司合作的农商行办理按揭贷款支付，欣泰公司应于2013年3月10日前将验收合格并符合本合同约定的房屋交付给原告，若被告欣泰公司未按约定交房，逾期交房30天后被告欣泰公司应按原告已付款的0.05%乘逾期天数支付违约金。《商品房销售合同》签订后，原告未按照合同约定支付购房首付款人民币693582元，但已经按照约定提供了贷款经办银行所需的办理按揭贷款的全部资料。2013年3月20日夏燕波、方立芹与南华县农村信用合作联社龙泉信用社签订了编号为：2013年南龙字第139号《个人购房借款合同》，约定借款金额为人民币460000元，借款用途是借款人购买坐落于龙山路欣泰华府佳苑的房屋，建筑面积为237.95平方米，借款人不得以任何理由挪作他用，借款期限自2013年3月20日起至2033年3月20日止，按月等额本息还款法还款，借款人委托贷款人将借款划入借款人指定的欣泰公司在龙泉信用社开立的账号为3100008561888012的账户内，借款人指定其在贷款人处开立的夏燕波账户作为还款账户，借款人授权于每月从还款账户中扣收贷款本息，并保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款，原告将所购房产向贷款信用社作了抵押，2013年3月20日贷款银行已按约定将借款人民币460000元划入欣泰公司的账户内。此后，欣泰公司代原告按合同约定向贷款银行归还贷款本息至2019年7月24日，现尚欠贷款本金376586.55元未归还。另外，欣泰公司于2012年7月10日与农商行签订了南信联合字（2012）第001号《个人购房贷款项目合作协议》，约定欣泰公司在农商行设立合作项目售房款专户，保证发放的全部个人贷款进入该账户，农商行对欣泰公司的转款账户资金进行监管；同时，欣泰公司就合作项目为购房人依借款合同所产生的债务提供连带责任担保，农商行向购房人发放因欣泰公司与购房人之间的房屋买卖合同被确认为无效或撤销、解除，致使农商行与购房人之间的借款合同被解除的，欣泰公司应在合同解除后一个月内返还农商行贷款本息。另查明，至本案开庭时，被告欣泰公司因所涉土地还没有拆迁，建设项目的房地产开发还没有动工，客观上不具备《商品房销售合同》约定的房屋交付条件。根据以上认定的事实，本院认为，原告与被告欣泰公司签订的《商品房销售合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按合同约定履行各自义务。欣泰公司作为开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，欣泰公司应当在2013年3月10日前将验收合格并符合本合同约定的房屋交付给原告，而欣泰公司未按约定交房，逾期交房至今，目前涉案房屋还没有动工，客观上不具备合同约定的交房条件，购销合同的目的已不能实现，原告有权要求解除与欣泰公司签订的《商品房销售合同》，欣泰公司对原告要求解除合同也无意见。该合同解除后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予支持”。故原告要求对本案中的《个人购房借款合同》一并解除，符合法律规定，本院予以支持。按揭贷款合同的解除系欣泰公司的原因所导致，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由欣泰公司承担。本案中，欣泰公司一直在为购房人直接将购房按揭贷款向银行支付本息，承担了购房人应当承担的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。故欣泰公司应将通过按揭贷款已收取的购房款向银行归还贷款本息。关于本案涉及的商品房预售款监管问题，因不属于民事诉讼审查的范围，故不予评判。综上，对原告要求解除《商品房购销合同及补充协议》、《个人购房借款合同》及要求欣泰公司向农商行偿还《个人购房借款合同》剩余贷款本金及利息的请求，符合法律规定，本院应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告夏燕波、方立芹与被告南华欣泰房地产开发有限公司于2012年8月13日签订的《商品房购销合同》及合同补充协议；二、解除原告夏燕波、方立芹与被告云南南华农村商业银行股份有限公司于2013年3月20日签订的《个人购房借款合同》；三、被告南华欣泰房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向被告云南南华农村商业银行股份有限公司偿还原告夏燕波、方立芹自2013年3月20日起就《个人购房借款合同》剩余贷款本金人民币376586.55元及相应利息（本息已付至2019年7月24日，利息以云南南华农村商业银行股份有限公司出具的贷款账明细单为准）。案件受理费人民币3872.00元，本案适用简易程序审理减半收取1936.00元（原告已预交），由被告南华欣泰房地产开发有限公司承担（未交，限判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  刘彦华二〇一九年十一月二十八日书记员  罗仕鸿