内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内29民终406号上诉人（原审被告）：赵蕊,女,1979年11月6日出生,汉族,个体经营者,现住内蒙古乌海市。委托诉讼代理人：张鹏，内蒙古鹏旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王永红,女,1958年11月16日出生,汉族,退休职工。委托诉讼代理人菅永恒,1958年11月1日出生,汉族,退休职工。系王永红丈夫。被上诉人（原审原告）：菅永恒,男,1958年11月1日出生,汉族,退休职工。原审被告：曹俊伟，男,1977年8月14日出生,汉族，个体经营者,现住内蒙古乌海市201室。委托诉讼代理人：张鹏，内蒙古鹏旭律师事务所律师。上诉人赵蕊与被上诉人王永红、菅永恒，原审被告曹俊伟房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2019）内2921民初1708号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人赵蕊、原审被告曹俊伟委托诉讼代理人张鹏，被上诉人菅永恒（被上诉人王永红委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵蕊上诉请求：1、请求撤销阿拉善左旗人民法院（2019）内2921民初1708号民事判决书,依法改判上诉人支付被上诉人房租13万元,不支付利息损失。2、本案的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由:2015年12月1日,上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》,合同约定租金75000元,第二年上诉人委托姬某与被上诉人协商房租一事,姬某协商后,被上诉人同意降房租到6.5万元,但是双方当时没有补签合同,只是让人将被上诉人的合同原件捎回乌海。2018年3月份,被上诉人称其要办理贷款,让上诉人将合同原件寄给被上诉人,上诉人就嘱咐曹俊伟公司人员办理邮寄事项。一审开庭时被上诉人提供的四份录音和大量短信微信均没有任何内容显示上诉人或曹俊伟认可75000元。所以从被上诉人整个案件证据来看,实际房租应该是双方商量的65000元。证人姬某是一名教师,其证言完全可信。合同约定是租赁4层,但实际只给上诉人租用了三层半。少租的部分应当在总租金中剔除。一审法院判决利息13478元,并按照4.75%计算年利息。首先利息该不该支付就是问题，被上诉人违约导致上诉人无法支付房租,过错应在被上诉人，4.75%年利率明显高于被上诉人的实际损失。王永红、菅永恒辩称，不存在6.5万元的租赁合同，一审证人出庭作证的原因是与原审被告曹俊伟有利害关系，证言不属实。原审被告曹俊伟的意见与上诉人赵蕊的上诉意见一致。王永红、菅永恒向一审法院起诉请求：1、判令被告给付2016年12月1日至2018年11月30日的租金15万元；2、判令被告偿付原告垫付的采暖费7444.64元，维修费40000元；3、判令被告向原告支付至付清款之日止迟延给付租金的利息损失，计息标准为中国人民银行同期同类贷款利率，其中自2016年12月1日起至2019年4月22日的利息为13478.12元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：二被告系夫妻关系。2015年12月1日原告与赵蕊签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告租赁原告位于××旗房屋用于经营活动，租赁期限从2015年12月1日至2018年11月30日，被告每年支付原告租金7.5万元，于当年的11月一次性付清，水、电、暖、物业等相关费用由被告交纳。原告依约按时将房屋交付被告使用，但被告只支付了第一年的租金，没有支付第二、三年的租金，也没有交付2015年12月1日至2015年4月15日和2018年10月15日至2018年11月30日的采暖费。2018年7月6日原告向被告发出律师函要求被告支付租金和采暖费，但是被告置之不理。被告的行为已构成严重违约，故诉请人民法院支持原告的请求。一审法院查明事实及认定：原告提交了2015年12月1日原告王永红与赵蕊签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（原告）将位于××旗房屋，共四层，出租给乙方（被告）；租赁期限从2015年12月1日起至2018年11月30日止；年租金为7.5万元，租金年付，每年一次性支付，以后每年需11月一次性支付全年租金；乙方必须按时交纳房租，否则视为乙方违约。协议终止；乙方按时交纳水、电、取暖、物业管理等费用由被告交纳；如任何一方违反该合同任何条款的约定，均须按照租金额度的30%向对方承担违约责任。双方还约定了其他权利义务。合同签订后原告将租赁物移交被告使用，被告交付了第一年的租金7.5万元和2016至2017年度的采暖费。原告提交热力公司的收费发票和证明证实原告已交暖费7444.64元/年。2018年7月6日原告向二被告发出律师函，要求二被告在收到律师函之日起十日内交付租金15万元，采暖费8000.00元，并通过微信、短信向二被告送达了。被告未履行。被告对该合同其他内容和履行合同义务没有异议，对合同约定的违约金条款不予认可，并提交了同日王永红与赵蕊签字的《房屋租赁合同》予以证明。原告质证认为被告拟定了没有约定违约金条款的合同后，原告要求增加该条款，双方同意了，并签字确认。本院认证认为原告提交的《房屋租赁合同》中违约金条款的打印字体确与其他条款的打印字体不同；双方提交的《房屋租赁合同》的其他约定完全一致；原告没有依照合同约定要求被告支付违约金，那么原告添加违约金的约定就成为不必要的行为，故对原告的示证目的和质证意见予以采纳。被告陈述从第二年起租金变更为6.5万元/年；实际交付使用了三层，地下室没有使用；2018年10月已经将房屋退还原告。并由证人姬某出庭证明。原告质证认为：虽然姬某曾经与原告协商租金问题，但是姬某没有出示授权证明，所以原告没有协商；姬某证明双方签订了新的租赁合同，但是被告没有提交新的租赁合同；2018年7月6日原告向被告发出支付租金和采暖费的律师函后，原告与被告的微信、短信记录可以证实原告不认可姬某有权代表被告协商租金，且明确表示依照合同给付租金。短信记录中被告没有提出双方间存在新的租赁合同。所以被告的陈述不应采信。双方签订《房屋租赁合同》时协商一致地下室中的一间房屋由原告使用，其他房屋均向被告移交了。被告没有提交2018年10月已经将房屋退还原告的证据。2018年11月30日原告向被告发出短信催促被告合同已到期应尽快移交房屋。12月2日收到被告交回的钥匙后，因原告不在就委托三个朋友到场进行了查验并作了接收清单，时间为2018年12月3日。所以被告陈述的移交时间不应确认。本院认证认为，原告提交了相关证据足以证明其所述质证意见，故对被告的陈述不予采信，对原告的质证意见予以采纳。另查明，1982年8月12日原告王永红、菅永恒结婚，2009年11月30日案涉房屋登记的所有权人为王永红。原告陈述二被告为夫妻关系，被告赵蕊不予认可，双方均未提交证据予以证明，因涉及身份关系，故依法不予采信原告的陈述。一审法院认为，原告王永红与被告赵蕊经自愿协商一致签订《房屋租赁合同》，意思表示真实，不违法法律规定，依法确认具有法律效力。原告依据合同约定履行了将租赁物交付被告使用的义务，被告应履行向原告支付租金、承担采暖费的义务。被告陈述原告没用将地下室交付其使用，但其提交的其他证据不足以证明，故由其承担举证不能的责任。被告未向原告支付2016年12月1日至2018年11月30日的租金15万元；以及未承担2015年12月1日至2016年4月15日和2018年10月15日至2018年11月30日的采暖费，合计7444.64元。被告应承担继续履行的义务。被告陈述自第二年起租金变更为6.5万元/年，且于2018年10月已将租赁物交还原告，但其提交的其他证据不足以证明，且原告提交的证据足以否定被告的陈述。故对被告的抗辩意见不予采纳。被告以合同约定不按时交付租金即终止合同为由，认为合同已经终止。但原告并未行使终止合同的权利，且被告一直至租赁期限届满后才将钥匙交还原告，故对被告的抗辩理由不予采纳。被告未按时交付租金，原告要求其按照中国人民银行同期贷款利率承担自拖欠之日起至付清之日止的逾期付款利息的请求，符合法律规定，依法予以支持。原告按照中国人民银行公布的2019年一至五年期贷款基准利率4.75%/年，分别计算自2016年12月1日和2017年12月1日起的逾期付款利息，其中至2019年4月22日的逾期付款利息，合计为13478.12元，其采用的利率、计息日、计算方法均正确，依法予以确认。原告请求被告赔偿维修费4万元，但没有提交证据证明确实存在应由被告承担维修责任的损害事实，以及4万元属于真实客观产生的维修费，故对原告的此项诉讼请求，依法不予支持。被告赵蕊不认可原告所述其与曹俊仁系夫妻关系的陈述，原告没有提交足以证明二人系夫妻关系的证据，故对原告要求曹俊仁共同承担民事责任的请求，依法不予支持。综上，被告赵蕊应承担向二原告给付租金、采暖费，并偿付逾期付款利息的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告赵蕊给付原告王永红、菅永恒租金15万元、采暖费7444.64元。二、被告赵蕊向原告王永红、菅永恒偿付自拖欠租金之日起至付清租金之日止逾期付款的利息（年利率4.75%），其中至2019年4月22日的逾期付款利息为13478.12元。三、驳回原告王永红、菅永恒的其他诉讼请求。以上一、二项被告赵蕊承担的给付义务于本判决生效之日履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3448.00元，减半收取1724元，由被告赵蕊负担。本院二审期间，被上诉人提交2015年12月1日房屋租赁合同一份、2019年5月29日说明一份，以上两份证据，一审审理时已存在，不属于新证据，不予采信。二审经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，房屋租赁合同是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同。王永红与赵蕊经自愿协商一致签订《房屋租赁合同》，意思表示真实，不违反法律强制性规定，房屋租赁合同合法有效。被上诉人依据合同约定履行了将租赁物交付上诉人使用的义务，上诉人应履行向被上诉人支付房屋租赁费的义务。上诉人赵蕊上诉称房屋租赁费变更为65000元/年，房屋未全部交付，但其提交的证据不足以证明，故应承担举证不能的不利后果。关于支付利息的问题，被上诉人向上诉人发出律师函，要求支付房屋租赁费，能够证实上诉人存在未按时缴纳房屋租赁费的违约行为。一审法院按照中国人民银行公布的2019年一至五年期贷款基准利率4.75%/年计算并无不当。综上所述，赵蕊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3448.89元，由上诉人赵蕊负担。本判决为终审判决。审判长  伊丽娜审判员  王生铎审判员  王 娟二〇一九年十一月五日书记员  邢剀喃