广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0702民初字3470号 原告：钦州新城万博房地产开发有限公司，住所地钦州市金海湾大街1号，统一社会信用代码：91450700MA5LB6MJ7W。 法定代表人：杨可，总经理。 委托代理人：梁钦东，该公司员工。 委托代理人：罗榆，该公司员工。 被告：陈丽勤，女，汉族，，住所地广西灵山县，现住灵山。 委托代理人：施韦庆，男，汉族，系陈丽勤丈夫。 原告钦州新城万博房地产开发有限公司诉被告陈丽勤商品房销售合同纠纷一案，本院2019年10月11日受理后，适用简易程序审理，于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗榆及被告的委托代理人施韦庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提起诉讼主要请求为，判令确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》于2019年7月15日予以解除；判令被告支付违约金120236.6元，并确认该笔款项可以直接从原告支付的首付款中扣除；判令被告在判决配合原告办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》手续；本案诉讼费由被告承担。 主要事实与理由，原告与被告于2018年8月28日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018082813989），约定由被告购买原告开发的位于钦州市房屋，房屋总价款为601183元，被告应于2018年9月27日前付清购房款45万元。由于被告截止起诉之日止仍有尾款42万元未付清。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十六补充协议第七条约定:“买受人若未按期付款，须向出卖人支付逾期未付款额的日万分之五计算的违约金，逾期超过30天的。出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金。”由于被告已经逾期超过30天，根据合同约定，原告有权解除合同。原告于2019年7月13日向被告发出《解约函》，声明合同解除，同时主张被告向原告主张违约金120236.6元，并配合办理商品房买卖合同备案登记注销等手续。为此，原告遂向人民法院提起诉讼。 被告陈丽勤辩称，被告与原告签订合同是事实，但没有按时付款是由于未能办理贷款导致的，对原告要求解除合同没有意见，但原告主张的违约金明显过高，有违法律规定。请求法院依法予以调整处理。 当事人围绕诉讼请求及焦点问题依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对于当事人提供的证据材料的证据形式上的真实性予以确认，但对于当事人主张以上证据所要证明的内容，本院将结合案情加以综合认定。 依据双方提交的证据和庭审笔录记录内容，本院确认本案的法律事实如下：原告与被告于2018年8月28日签订《商品房买卖合同》（合同编号），约定由被告购买原告开发的位于钦州市房屋，房屋总价款为601183元，于2018年8月28日前支付首付款151183元，余款45万元由买受人向银行申请贷款支付。买受人未按约定办理贷款支付购房款，按合同八条约定及附件十六补充协议约定处理。合同约定后，被告在2019年5月10日前只支付购房款181183元，尚有余款42万元余款未付。原告委托律师于2019年5月10日向审被告发出《逾期付款催款律师函》，要求被告尽快付款，否则按合同约定解除合同，追究违约责任。2019年7月13日，原告给被告发出《解约函》，要求解除合同，按合同约定支付总价款20%的违约金。 另查明，《商品房买卖合同》附件十六第七条《合同违约及赔偿》:(2)买受人若未按期付款，须向出卖人支付按逾期未付款额的日万分之五计算的违约金；逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金。附件十五预购商品房退预告登记约定书，约定原告在合同签订90日内为被告购房办理预购商品房退预告登记，预登记后逾期三个月未申请转移登记时，预告登记失效。预告登记后，双方自愿或解除合同时，双方应应自合同解除之日起三个月内，向房屋登记机构申请注销预告登记。合同签订后，原告没有为被告购房的房屋办理至今没有为被告购买的房屋办理《商品房买卖合同登记备案证明》手续。 以上事实有当事人提供的商品房买卖合同、逾期付款催款律师函、EMS邮寄单、解约函等证以及原、被告在庭审中的陈述附卷予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。但合同附件中的补充协议，附件十六张七条约定“买受人若未按期付款，须向出卖人支付按逾期未付款额的日万分之五计算的违约金；逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金。”，而该约定系原告单方制作的格式条款。依法规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，上述“逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金。”中“收取合同总价款20%的违约金”的约定明显有违公平原则，加重了被告的违约责任，排除了被告要求返还已付购房款的合法权利，应属无效。 合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。由于被告未能办理贷款，也未能在催告后交纳购房房款，出卖人有权单方解除涉案《商品房买卖合同》。故原告向被告发出合同解除函到达被告时为合同之日，现原告请求确认合同于2019年7月15日已解除，合法有理，本院予以支持。解除合同后，被告有配合原告到房屋产权登记机关办理解除该商品房买卖合同登记备案等相关手续的义务，因原告并没有提供其已为涉诉房屋办理合同备案登记手续，故原告要求被告配合解除备案登记手续的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于被告未完全履行涉案关联合同即《商品房买卖合同》项下之义务，致使涉案《商品房买卖合同》解除，应负全部违约责任，承担支付违约金义务。因补充协议中“收取合同总价款20%的违约金”的违约金约定为无效条款，而原告并未提供证据佐证其实际的损失，故结合本案当事人的履行情况以及当前房地产销售趋势，本院酌情确定，被告赔偿原告违约金10000元。 因商品房买卖合同被解除的，出卖人应当将收受的购房款返还买受人。故涉案《商品房买卖合同》解除后，原告公司负有返还已收取的购房款给被告的义务，对此被告可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第三款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告钦州新城万博房地产开发有限公司与被告陈丽勤于2018年8月28日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018082813989）已于2019年7月15日解除； 二、被告陈丽勤支付原告钦州新城万博房地产开发有限公司违约金10000元； 三、驳回原告钦州新城万博房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件适用简易程序审理，受理费减半收取1452元，由被告陈丽勤负担150元，原告钦州新城万博房地产开发有限公司承担1302元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员 何 锋 二〇一九年十一月二十二日 书记员 郑稚钟