北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15026号上诉人（原审原告）：金梅，女，1969年5月4日出生，回族，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：董安华，女，1962年4月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人金梅与上诉人董安华房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初63897号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金梅上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持我方一审全部诉讼请求；2.要求董安华赔偿装修的相关损失5000元；3.本案二审案件受理费由董安华承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院认定金梅与董安华是正常解除合同，这是错误的，董安华是恶意解除合同同。1.董安华没有按合同提前一个月提出来解除合同，而是在2018年10月25日提出收房，要求2018年10月30日搬离。2.董安华多次打电话威胁，说2018年10月30日不搬家就换锁封门，把东西扔到门外，不顾及有三岁的孩子。3.房屋是一居室改二居，当时平均租价在5200-5500之间，董安华提出租金6500元属于恶意提价。二、时间节点不正确。2018年11月7日，屋子已经没有人居住了，都搬走了，而不是一审判决书中所说还有人没搬。三、判决程序不规范一审时，董安华当庭没有提供任何证据，法官让董安华回去准备证据，但后来并未经过质证就判决了，有失法律的公平。四、忽略金梅的损失，对董安华损失认定过多。1.在董安华同意续租三年的情况下，金梅给董安华装修了房子，更换了电器，维修了阀门、纱窗，现一年半就被迫搬出，造成金梅财务损失。2.不存在水卡、电卡丢失情况。金梅请董安华当面交接，董安华没有来。现水卡、电卡均在金梅手中。3.房屋损毁情况不明确，没有任何证据。4.后来董安华房屋长时间租不出去，是由于其自己造成的，和金梅没有任何关系，不应该承担董安华房屋租不出去的损失。5.董安华没有尽到房东义务，2017年供暖费虽经金梅多次沟通、催缴，一直不缴费，致使供暖公司多次上门催缴，严重打扰了金梅正常的生活。综上，一审法院事实认定及法律程序均存在错误。董安华答辩称，不同意金梅的上诉请求及事实理由。首先，房屋根本没有装修。其次，董安华是偶然发现金梅将房子转租出去，而且她收人租金。另外，金梅拿着房卡、钥匙就是要要挟董安华退钱。关于法庭程序不规范，一审时都是现场拿出手机微信对着看的。董安华上诉请求：1.撤销一审判决书；2.根据双方签订的房屋租赁合同，要求金梅把擅自毁坏的房屋恢复原状或赔偿4900元；3.归还房本复印件和房主身份证复印件；4.归还电卡、煤气卡（其中煤气卡已补办赔偿实际费用）；5.结清实际所用的电费、水费、燃气费及卫生费；6.赔偿因金梅违约造成的实际损失；7.一、二审诉讼费用由金梅承担。事实和理由：2017年2月，双方签订了房屋租赁合同，期限为一年。金梅自称是开办补习班需要给学员提供免费的住宿，租金形式为押一付三，每月租金4900元整，后来得知2017年5月金梅就已经拿着董安华的房本和身份证到58同城进行转租，租金每月2600元。2018年2月，金梅提出想继续使用该房屋。当时北京市房价、房租价已经长的很高，且因为大兴火灾导致当时的房屋租金很高，金梅和董安华说了很多好话，并答应完善和保护好房屋，善待使用。在2018年国庆节时，董安华因私事找69号楼的同事才到该房屋查看，租客根本就不认为董安华是房主，董安华当场给金梅打电话问怎么回事，她当时承认转租给客户。鉴于金梅用欺骗的手段取得董安华的房屋并分房间转租牟取暴利已经改变了房屋使用居住的目的，因此要求金梅赔偿差价，并扣保证金4900元。因金梅扣押董安华的电卡、煤气卡导致董安华没有办法正常把房屋转租出去，上面有金梅使用搬离该房屋时没有结清的费用，现要求金梅赔偿电费324.2元、水费360元及燃气费82.056元、卫生费60元，赔偿董安华的实际经济损失17100元。金梅答辩称，不同意董安华的上诉请求和理由。金梅向一审法院起诉请求：1.判令董安华退还金梅房屋租金4900元、保证金4900元；2.判令董安华支付违约金4900元；3.涉案诉讼费用由董安华承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：金梅与董安华于2019年3月1日签订了《房屋租赁合同》，由金梅承租董安华北京市朝阳区松榆西里68号楼1809室房屋，租期一年，自2017年3月6日起2018年3月5日止，房屋保证金4900元，租金每月4900元，按三个月为一期提前支付；租赁期满后，董安华同意续租三年以上。该租赁合同签订后，双方依约履行。在该租赁合同到期后，董安华同意金梅续租使用涉案房屋，双方之间未再签订书面租赁合同。现金梅诉称系董安华在2018年10月24日向金梅提出房租涨到每月6500元，因双方未达成共识，董安华通知于2018年19月30日收房，金梅后于2018年11月7日将房屋交付董安华，但董安华对于金梅已交纳的2018年11月8日至2018年12月5日间的房租4900元及保证金4900元迟迟不予退还，故金梅起诉至法院。现董安华对金梅所述有关时间节点及房屋出租状况的陈述不予认可，董安华陈述双方在《房屋租赁合同中》第二条租赁用途条款中的2-1项约定了涉案房屋“用于客户居住”，既金梅声称的其开展业务过程的有关客户在此使用，在合同的2-2项约定了在租赁期内，未事先征得甲方同意，乙方不得改变该房屋的使用用途；董安华因与金梅沟通舒畅，获得彼此信任而给予其相应优惠的房屋租赁价格，且在合同一年期届满，社会上房屋租金普遍上涨较大的情况下，继续以原价格续租给金梅，但此后董安华偶然发现金梅在网上发布房源信息，谎称已获房主授权，将涉案房屋分割转租给多人，从中获取房屋差价利润，由此遂产生后续董安华收回房屋之情形。在2018年11月7日，金梅转租的一个房间的客户搬走，但仍有另一房间客户因有孩子和保姆找房困难未走，后最终收房时间为2018年11月27日；对此收房时间，金梅当庭表述最终搬离时间为2017年11月11日，金梅曾催促董安华验收收房，董安华推脱有事未到。另，董安华称房屋收回后发现门厅墙上有十多处金梅承租时敲上的钉子，且为水泥钉，一起钉子就会在墙上留下一个洞，目前还有十余个钉子在墙上保留，此外房屋门也有损坏，屋中写字台遗失以及相关煤气卡、电卡丢失等，董安华要求金梅恢复原状及赔偿房屋受损的相关损失。一审法院认为，本案金梅与董安华之间签订了相关房屋租赁合同，该合同为双方自愿协商签订，且不违反国家法律法规的规定，合法有效，双方应当依约定内容履行合同；此外，法律规定合同双方当事人协商一致，可以解除合同。就本案而言，双方已经就涉案房屋租赁关系的解除形成合意，并已实际交、收了房屋，双方亦未存违约之主观恶意，故对当事人双方之对方有违约情形的陈述一审法院不予支持，综合考虑涉案房屋出租起始情形及此后租赁过程中的诸多细节，再斟酌房屋收回时的有关损坏事项和另行寻租时间上的考量，一审法院从公平之原则出发，酌定董安华退还金梅保证金一千元，金梅之有关剩余房租及保证金款用于补偿董安华涉案房屋损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定判决：一、判令董安华于判决生效之日起七日内退还金梅保证金款一千元整；二、驳回金梅其他之诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审中，金梅提交如下证据:1.微信记录，用于证明董安华的为人以及大部分是金梅花钱装修，只有一次是董安华出钱金梅找的人，还有金梅2017年6月才把冰箱拉走，一直占地方，还有供暖和换水表问题，还有金梅要求董安华退房款董安华不退还，董安华用威胁的手段逼金梅，另外证明董安华只让金梅把钥匙交给门房，没让金梅交水卡，且董安华利用金梅把房子装修好，然后把金梅赶走,让房子租出更高的价格。2.房屋与安装及现状对比，证明房屋原样很差，现状很好，董安华想利用金梅把房子租高价。董安华对证据1真实性表示不确定，对其证明目的不认可；对证据2真实性不认可，证明目的不认可，表示如果房子真的这么破不可能租4900元。董安华提交其2019年3月6日与中介等签订的租赁合同，证明其二审中主张的金额是合理的。金梅表示对该证据真实性不清楚，不认可。经查，一审判决书第2页第4段第2行“2019年3月1日”应为“2017年3月1日”，一审判决书第3页第1段第1行“19月30日”应为“10月30日”，对于上述笔误本院依法予以更正。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审中金梅的上诉请求第二项以及董安华上诉请求第二、三、四、五、六项均为二人二审增加诉讼请求，未经一审审理，董安华对于金梅的上诉请求第二项不同意在本案中一并审理或调解，金梅对于董安华的上诉请求第二、三、四、五、六项亦不同意在本案中一并审理或调解，故本院对此不予处理。关于合同解除情况，金梅上诉主张系董安华恶意解除。对此，本院认为根据本案在案证据，可以认定双方就涉案房屋租赁关系的解除已经形成合意，且已实际交、收了房屋，因此金梅主张董安华恶意解除案涉房屋租赁合同缺乏事实依据，本院不予采纳。同时，结合涉案房屋出租起始情形及后续租赁过程，一审法院认为双方在合同履行过程中并不存在违约的主观恶意，并不予支持双方之对方有违约情形的陈述并无明显不当，本院对此不持异议。关于返还款项，根据在案证据情况，案涉房屋收回时存在损坏情形，综合考虑该损坏情况以及董安华另行寻租时间等因素，并结合案涉房屋出租情况，一审法院酌定董安华退还金梅保证金一千元，并将金梅剩余房租及保证金款用于补偿董安华涉案房屋损失并无明显不当，本院对此不持异议。综上，金梅及董安华的上诉请求及理由均不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由金梅负担50元（已交纳），由董安华负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  金妍熙二〇一九年十一月十三日法官助理  郑 浩书 记 员  赵婷婷书 记 员  朱芮萱