湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初14403号原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳街道含光路660号卓越蔚蓝海岸二期31栋203房。负责人彭英。委托诉讼代理人谭思敏，湖南一星律师事务所律师。委托诉讼代理人曹璐，湖南一星律师事务所实习律师。被告伍建光，男，1979年3月9日出生，汉族，住湖南省隆回县。原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司与被告伍建光物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司的委托诉讼代理人谭思敏、曹璐、被告伍建光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付长沙市岳麓区卓越蔚蓝海岸二期27栋201房2017.6.1-2019.3.31物业管理费3980.13元；2、被告立即支付因拖欠上述物业管理费而产生的违约金4119.43元，上述两项总计8099.56元；3、被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：被告为长沙市岳麓区卓越蔚蓝海岸二期27栋201房业主，房屋面积为120.61平方米。2011年12月30日，原告与被告签订前期物业管理服务协议。服务期间，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，自2017年6月1日至2019年3月31日，被告一直未缴纳物业管理费，截止2019年3月31日，被告共欠缴22个月的物管费3980.13元，应当承担违约金4119.43元，物业费及违约金总计8099.56元。原告多次催缴未果，故诉至法院。被告伍建光辩称，原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，己造成违约。根据原、被告双方就卓越蔚蓝海岸物业管理服务成协议中的第一条双方权利义务的第四条，禁止违反《卓越蔚蓝海岸业主临时管理公约》及本物业其他管理制度行为。《公约》内写明原告深圳市卓越物业管理有限公司长沙分公司为业主提供优质高效的服务标准。然而原告从提供服务至今，各项硬件软件配套设施问题层出不断，多次与物业沟通协商均未得到妥善解决，给业主带来很大隐患和困扰。2018年，二期27栋全体业主联名将问题以书面性质交与物业进行协商与沟通，但依然没有得到有效处理，物业人员也是简单登记后就没有下文，导致业户与物业公司矛盾激化，业主没有享受到优质高效的服务，缓交或拒交物业费也是情理之中，违约也是原告在先。一、按照协议约定的违约责任中的第一条，甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。1、2016年春节期间，住户2期27栋201房业主家里无人，由于原告对小区管道疏通未尽到应有责任和义务导致堵塞，污水返流至业主家厨房、卧室，导致厨房部分电器和次卧室木地板、衣柜浸泡受损，业主多次与物业片管沟通协商未果。2、201房主卧室外墙渗水一直相当严重，多次报与物业协调需进行维修，却一直未得到及时修缮，在快过保修期时，物业找师傅进行简单的刷胶。第二年开春下雨，墙壁依然渗水，情况反馈给物业，得到的回复是已过保修期，之前报修的底单在物业已经找不到，原告一直以过期为由没有采取任何措施处理，一直拖到2019年4月因房间实在无法继续居住，只好重新装修。3、由于外墙砖条脱落砸坏业主的车辆，2019年物业处理27栋外墙砖条，师傅将被告阳台栏杆踩踏，当即反应绐物业片管多次，答复是协调处理，但至今无音讯。被告私车停楼下坪里，无故车牌被人强掰，找物业调取监控，结果监控都是瘫痪状态。本小区物业安防设施不完善，疏于维护管理，未尽到物业服务安保职责。二、建立建全的财务管理制度，每三个月公布一次物业管理费的收支状况及对小区临时经营，电梯广告费的收支等。原告从第一批入住业主起从未进行公布，与所签协议相违背。三、根据物权法第八十条，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定，没有约定的或者约定不明确的，按照业主专有占建筑物总面积的比例确定以及物权法第七十四条，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。原告私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告收入费用，并且没有向业主公布其收入的流向，其广告、车位及占地经营收入应为全体业主共有，原告的行为严重侵害了全体业主的权利，应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金，并向全体业主公布收支情况。业主缴纳的物业费、水电费只开收据拒开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理办法》，涉嫌偷税漏税。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或法律。法规规定以及相关行业规范确定的维修养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。综上，原告起诉被告没有道理，原告没有认真履行其应有的责任和义务，也未按相关规定提供相应的服务，是原告违约在先，请求驳回原告起诉。经审理查明：原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司系长沙卓越蔚蓝海岸小区的物业服务企业。2011年12月30日，原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司（甲方）与被告伍建光（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议对双方的权利义务、物业管理服务内容及质量标准、物业管理服务费用以及违约责任等内容作了明确约定。其中第四条物业管理服务费用约定：一、缴费时段界定：自售房单位发出《房屋入伙通知单》之日的次月至本合同终止之日所发生的物业管理服务费用；三、乙方缴纳费用的时间：交房之日开始预交3个月的物业管理服务费，以后每月5日前交纳当月管理费，亦可提前交纳。四、服务收费依据与标准（一）、物业管理费：高层住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.5元；第五条违约责任：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方补交所欠管理费用并从逾期之日起交纳以所欠费用为基数的每天千分之三的滞纳金。被告伍建光系涉案物业小区长沙卓越蔚蓝海岸二期27栋201号房的业主，该房屋属于高层住宅，建筑面积为124.06平方米。被告伍建光于2011年12月30日收房。上述物业服务协议签订后，原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司为被告伍建光所住的卓越蔚蓝海岸小区提供了物业管理服务，但在提供物业服务过程中，被告伍建光房屋存在渗水情况。而被告伍建光从2017年6月1日开始就未按协议的约定按时交纳物业管理服务费，2017年6月1日起至2019年3月31日止拖欠原告物业管理服务费共计3980.13元。原告催索无果，酿成纠纷。上述事实，有前期物业管理服务协议、收楼声明书、律师函、书面催收函件照片、照片及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司与被告伍建光签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且无法定无效情形，合法有效，双方均应严格按照此协议的约定履行义务。原告为被告提供了物业管理服务，但被告自2017年6月1日起一直未交纳物业管理服务费，依照双方上述协议的约定，原告主张被告应交纳自2017年6月1日起至2019年3月31日止的物业管理服务费3980.13元（120.61平方米×1.5元/月/平方米×22个月=3980.13元）。但原告在提供物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，被告房屋存在渗水情况，一定程度影响被告生活，故对原告主张被告支付物业管理服务费3980.13元的诉讼请求，本院予以部分支持，酌情认定被告向原告支付物业管理费3180元。对原告主张被告承担违约金4119.43元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告伍建光在本判决生效之日起五日内向原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司支付2017年6月1日起至2019年3月31日的物业管理服务费3180元；二、驳回原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司负担10元，被告伍建光负担15元。本判决为终审判决。审判员 吕 鸣二〇一九年十一月十九日书记员 宋子琳