陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕08民终3414号上诉人（原审被告）：郝俊林，男，1987年7月5日出生，汉族，住陕西省府谷县，现住府谷镇。上诉人（原审被告）：武焕玲，女，1989年6月24日出生，汉族，住陕西省府谷县，现住府谷镇，系被上诉人郝俊林之妻。二上诉人共同委托诉讼代理人：郝金霞，府谷县司法局148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：孙美霞，女，1964年3月18日出生，汉族，住陕西省府谷县，现住府谷镇。委托诉讼代理人：田梅，陕西海内律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郝永祥，男，1982年4月26日出生，汉族，住陕西省府谷县，现住府谷镇。委托诉讼代理人：郝巧萍(系被上诉人郝永祥之妻)，女，住陕西省府谷县孤山镇，现住府谷镇。上诉人郝俊林、武焕玲因与被上诉人孙美霞、郝永祥房屋买卖合同纠纷一案，不服府谷县人民法院（2018）陕0822民初1492号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人郝俊林、武焕玲上诉请求：一、撤销府谷县人民法院（2018）陕0822民初1492号民事判决，查清事实驳回孙美霞的诉讼请求。二、一二审费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清。1.被上诉人孙美霞称郝俊林是基于郝永祥欠其欠款而占有该房屋，并不是事实，郝永祥并不欠郝俊林款项，且郝俊林是分批次支付郝永祥的房款，其中20万元购房款是上诉人向府谷县农村商业银行股份有限公司孤山支行贷款后支付的郝永祥。2.郝永祥下欠孙美霞180多万元借款，孙美霞得知上诉人取得该房屋使用权并占有房屋时，担心郝永祥无法偿还对其的欠款，为了减少利益损失，恶意诉讼上诉人，损坏上诉人的利益。3.孙美霞并没有取得该房屋所有权，也无任何法律依据主张返还该房屋。涉案房屋的所有权人是张乃荣，孙美霞、郝永祥、郝俊林、武焕玲均无权处分，孙美霞无权要求返还房屋。4.上诉人购买房屋时支付46万元，装修投资20万元，由谁负责承担？被上诉人孙美霞答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。一、上诉人并未举证证明其已足额向郝永祥履行房款给付义务。且郝永祥与郝俊林、武焕玲系亲属关系，双方存在恶意串通损害第三方债权人利益的重大嫌疑。二、本案诉争的房屋买卖合同纠纷实质是“小产权”房屋买卖纠纷，一审判决认定合同无效正确。孙美霞与张乃荣签订的房屋买卖合同，基于“不告不理”原则，该合同非本案审理范围。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，涉案的房屋买卖合同无效后，郝俊林、武焕玲、郝永祥应当将诉争房屋返还孙美霞。三、对于上诉人在上诉状中提及的20万元装修款，首先，关于该20万元装修款的真实性存疑，没有证据佐证；其次，即使该20余万元装修款真实发生，上诉人在一审中并未提及，本案中应不予审理。被上诉人郝永祥答辩称，上诉人已向郝永祥付清房款，郝永祥也向孙美霞付清了房款。孙美霞起诉请求：1.孙美霞与郝永祥签订的房屋买卖合同无效；2.郝永祥与郝俊林、武焕玲签订的房屋买卖合同无效；3.郝永祥、郝俊林、武焕玲共同返还涉诉房屋一套（锦绣家园二单元102室）；4.郝永祥、郝俊林、武焕玲共同承担本案诉讼费。一审法院查明：2010年9月3日，孙美霞与张乃荣签订集资建房协议书一份，约定筹建方（甲方）为张乃荣，集资建房方（乙方）为孙美霞，该集资房为砖混结构，室内为毛坯，乙方自选楼房为2单元1楼2号，价格为188000元，乙方应于本合同签订之日向甲方支付定金150000元，剩余房款38000元在甲方交房时一次性交清，房屋按此合同修好后，甲方通知乙方结清剩余房款、移交钥匙，房屋证为集体房屋证。集资建房协议签订后，孙美霞作为甲方（卖方）与郝永祥作为乙方（买方）签订房屋买卖合同（未注明签订时间）一份，约定甲方自愿将府谷县府谷镇高石崖村锦绣家园后排楼二单元102号房出卖给乙方（附集资建房协议书复印件），双方议定房屋价款为46万元，签订协议后立即支付购房全款和缴清房屋。合同签订后，郝永祥仅支付孙美霞购房款16万元，剩余30万元未付，于2012年1月12日向孙美霞出具借据一支。另查明，2011年11月27日，郝永祥作为甲方（卖方）与武焕玲作为乙方（买方）签订房屋买卖协议一份，约定甲方自愿将坐落于府谷县府谷镇高石崖锦绣家园小区后排二单元102室（集资建房协议下的标的房屋）房屋出售给乙方，售价为46万元。协议签订当日，郝永祥即向武焕玲出具了46万元的收据一支，庭审中，郝俊林、武焕玲未提交证据证明已实际履行了支付房款46万元的义务。经查，本案诉争的房屋位于府谷镇高石崖，附着土地的权属性质属于集体土地宅基地使用权，权利人为张乃荣。孙美霞系城镇居民，郝永祥系府谷县孤山镇徐家峁村第三自然村村民，郝俊林、武焕玲系府谷县田家寨乡刘沙坬村朱家峁第二自然村村民，现诉争房屋实际由郝俊林、武焕玲占有、居住。一审法院认为，本案诉争房产附着土地的权属性质属于集体土地宅基地使用权，权利人为张乃荣，孙美霞与张乃荣签订的集资建房协议名为“集资建房”，实质是小产权房买卖，孙美霞作为城镇居民，其向张乃荣购买了小产权房，又将该房屋出卖于郝永祥，涉案一系列房屋买卖合同实为连环农村房屋买卖合同，且孙美霞及郝永祥、郝俊林、武焕玲均不是房屋所在地集体经济组织成员，因农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，买卖小产权房的行为导致宅基地使用权的非法流转，损害了集体经济组织的权益，故根据合同法第五十二条以及为严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，应当认定孙美霞与郝永祥及郝永祥与武焕玲签订的房屋买卖合同均为无效合同。根据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中不存在不能返还或者没有必要返还的情形，因此，孙美霞与郝永祥签订的房屋买卖合同，以及郝永祥与武焕玲签订的房屋买卖合同被确认无效后，其法律后果应当是互相返还，因涉案房产实际由郝俊林、武焕玲居住，故郝俊林、武焕玲应共同向原告返还涉案房产，孙美霞根据合同的相对性原则，应将因房屋买卖合同取得的购房款16万元返还郝永祥。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、确认孙美霞与郝永祥签订的房屋买卖合同无效。二、确认郝永祥与武焕玲签订的房屋买卖合同无效。三、郝俊林、武焕玲于本判决生效之日起三个月内共同向孙美霞返还位于府谷镇高石崖村锦绣家园后排楼二单元102号房产一套。四、孙美霞于本判决生效之日起三十日内返还郝永祥购房款16万元。五、驳回孙美霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4060元，由郝永祥负担。二审期间，上诉人向本院提交如下证据：第一组：取暖费、物业费、水电费、天然气票据及陕西广电网络传媒收费票据等共计44份。证明从2012年开始上诉人一直居住在涉案房屋，并使用该房屋天然气，广电网的户名为郝俊林，可见涉案房屋权属属于上诉人。第二组：天然气登记证一份。证明涉案房屋内所涉天然气的户主名为郝俊林，该天然气及壁挂炉从2013年开始使用至今，可见涉案房屋权属属于郝俊林。第三组：邻居证人证言五份。证明上诉人于2011年装修涉案房屋后入住的事实。第四组:银行明细一份。证明郝俊林为购买涉案房屋向银行贷款20万元的事实，且取款用现金方式向郝俊林实际支付。第五组：居住证明四份。证明郝俊林、武焕玲等人一直居住于涉案房屋，可见涉案房屋权属属于上诉人。被上诉人孙美霞对上诉人提供的证据发表如下质证意见：对第一、二、三、五组证据的真实性及证明目的有异议，票据号有连续性；对第四组银行贷款不认可，只能证明上诉人贷款的事实，不能证明贷款用于买房。以上证据不能证明涉案房屋的权属问题。被上诉人郝永祥对上诉人提供的证据发表如下质证意见：对上诉人提供的证据没有异议，都是事实。本院对上诉人提供的证据认证如下：因涉案房屋系占用农村宅基地修建，上诉人并不能因为其居住或者签订房屋买卖合同取得所有权，故对上诉人提供的第一、二、三、五组证据均不予认定。上诉人提供的第四组证据可以证明其贷款的事实，但并无其他证据佐证该笔贷款用于支付涉案房款，故依法不予认定。本院查明的事实与一审查明的事实一致，故本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院只对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，被上诉人孙美霞与被上诉人郝永祥及郝永祥与武焕玲签订的两份房屋买卖协议，因涉及的房屋附着的土地性质属于集体土地，双方之间的买卖行为系法律禁止行为，一审法院认定该两份协议均为无效并无不当。合同无效后，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，因该合同取得的财产，应当予以返还。上诉人主张涉案房屋的权利人为张乃荣，孙美霞无权主张返还房屋的理由，因本案中张乃荣并未主张权利，根据“不告不理”的诉讼原则，本案中不予审查张乃荣与孙美霞之间的合同。一审法院判决郝俊林、武焕玲向被上诉人孙美霞返还房屋并无不当。对于上诉人主张的购房款及装修投资，因其在一审中并未主张权利，二审依法不予审理。上诉人的其他主张，均无事实及法律依据，依法不予支持。综上，一审法院查明事实清楚，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8200元，由上诉人郝俊林、武焕玲承担。本判决为终审判决。审判长  徐晓炯审判员  白成钰审判员  吴凤凤二〇一九年十一月十二日书记员  白婷婷