天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0102民初7734号原告：胡永恒，男，1985年7月9日生，汉族，中国太平洋保险股份有限公司天津分公司职员，住天津市津南区。委托诉讼代理人：王宝轩，天津玺名律师事务所律师。被告：天津帝景房地产开发有限公司，住所地天津市河东区海河东路与昆仑快速路交口恒景园物业楼。法定代表人：张强，董事长。委托诉讼代理人：只蕊，该公司职员。原告胡永恒与被告天津帝景房地产开发有限公司（以下简称“帝景公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡永恒及其委托诉讼代理人王宝轩，被告帝景公司的委托诉讼代理人只蕊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。胡永恒向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付恒大帝景恒景园1号楼-1-401号房屋；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金125367.38元；3.判令被告赔偿原告采暖费损失3813.5元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月24日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定原告购买坐落河东区房屋，建筑面积189.27平方米，房屋价款6268369元。被告应于2018年10月30日前，将符合上述条件的商品房交付原告，若逾期交房则应当依据合同约定承担赔偿责任。但在原告依据被告通知按时前往被告处办理交房手续时，被告却要求原告必须先行缴纳前期物业费才能办理收房手续，原告认为该要求违反双方合同约定，虽多次与被告协商，但被告仍然以此为条件拒绝向原告交付房屋，因而成诉。帝景公司辩称，不同意原告诉请。原告知晓合同约定交房日期，被告也已取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证，且房屋通过了竣工验收，不存在任何合同约定的逾期交房违约行为，被告并未拒绝给原告交付房屋，而被告仅为原告所购房屋的开发商，并非物业提供方，物业公司是否存在要求原告缴纳物业费用，而拒绝交付房屋的事实，与被告无关，双方为独立法人，被告并未作出授权物业公司向原告收取物业费后，才可进行交付房屋的意思表示，对于是否存在物业公司要求原告缴纳物业费，才可收房的情况，非被告授权，即使存在也属于物业公司的第三方行为，非被告意思表示，原告所述被告逾期交房时间计算错误，即使法院认定被告存在逾期交房的事实，但逾期交房的违约金期间，应该按照商品房买卖合同的补充协议第四条约定进行计算，逾期交房违约期间应计算至天津市新建商品房交付使用证下发之日止，且收房既是原告的权利也是原告的义务。物业费、取暖费等并非交房必要条件，被告并没有要求原告交纳相关费用。被告向原告发送的通知书，只是告知原告交纳房屋地点及时间，并提示交纳相关费用，并未说只有交纳费用才能收房，被告发送函告符合房地产交房通知。本案中原告属于个人放弃权利，怠于履行义务。被告逾期交房违约金计算错误，即使被告存在逾期交房事实，但是违约金按照合同第四条计算，应计算至天津市新建住房准入证下发之日。商品房合同第五条已经按照第四条取代，所以两条只能适用一项。。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月24日，帝景公司作为出卖人（甲方），胡永恒作为买受人（乙方），签订《天津市商品房买卖合同》，约定胡永恒购买帝景公司开发建设的坐落河东区房屋，价款为6268369元。合同约定，甲方应于2018年10月30日前，将符合条件的商品房交付乙方使用。合同第五条对于逾期交房的约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：......3、见补充协议第四条。《合同补充协议》四、双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。庭审中，胡永恒认可同年10月底收到帝景公司邮寄送达的《天津恒大帝景收楼通知书》，并于10月30日前往帝景公司收房，在实际办理收房手续过程中，由于被要求必须先行缴纳一年物业费，该日胡永恒未收房。庭审中，帝景公司自述于2019年5月17日向胡永恒邮寄《敦促收（验）楼通知书》，要求其5月25日前办理收房手续，该份通知书中未要求胡永恒交纳各种费用，但胡永恒否认收到了该份通知。案件审理期间，经本院调解，被告已于2019年10月22日为原告办理了收房手续（未缴纳物业费）。本院已生效类案判决中已经查明：恒景园的物业管理单位即案外人金碧物业有限公司天津分公司（简称“金碧公司”）系被告帝景公司的自持物业，系受被告帝景公司委托为包括原告胡永恒在内的业主办理交房手续，并收取相关费用。本院认为，胡永恒与帝景公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应予认定，双方均应依约履行合同。合同第三条约定了交付房屋的时间，并未约定房屋交付时，胡永恒应支付其他费用的附加条件，案外人金碧公司明确表示系受帝景公司委托于交房日向胡永恒收取相关费用，此行为显然与合同约定不符，胡永恒有权拒绝，在此情况下，帝景公司未能及时为胡永恒办理收房手续，应当承担延期交付房屋的违约责任。关于违约金的具体计算方法问题，虽然双方合同中明确约定，当逾期时间超过180日后，违约金的计算起止时间应为合同约定的交房日期次日起至该项目获得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》时止，但本案中，被告是在已经获得上述证照的情况下，违反合同约定，未能及时为原告办理交房手续的，这导致如果按照合同约定的计算方式，被告的违约责任则无法计算，故此，参照合同中对逾期交房违约金不得超过已付房款2%的约定，本院认为，原告的计算依据并无不当，因此对于原告的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告向其交付房屋一节，由于双方在案件审理期间已经自行完成了交付手续，故此，本案中对这一问题不再处理。关于原告要求被告赔偿采暖费损失一节，考虑到上述的逾期交房违约金已经足以弥补原告的采暖费损失，故此，对该项诉讼请求不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，天津帝景房地产开发有限公司给付胡永恒逾期交房违约金125367.38元；二、驳回原告胡永恒的其他诉讼请求。如果天津帝景房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2807元，减半收取计1403.5元，由原告胡永恒负担41.5元，由被告天津帝景房地产开发有限公司负担1362元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  许晓宁二〇一九年十一月八日法官助理李睿书记员石永正附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。