广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执异906号异议人（案外人）：钟志伟，男，1967年2月14日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：卢迪欣，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘华海，广东广信君达律师事务所实习人员。申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广州市天河区体育西路111号建和中心25楼。负责人：蓝晓寒。委托诉讼代理人：易丽萍，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗林，广东金桥百信律师事务所律师。被执行人：广州市城镇建设开发总公司，住所地广州市天河区黄埔大道西49号（恒城大厦三、四楼）。法定代表人：朱明沛。本院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达公司，原申请执行人为中国建设银行广州市天河支行）与被执行人广州市城镇建设开发总公司（以下简称城建公司）金融借款合同纠纷一案［广东省公证处（2003）粤公证内字第37973号，执行案号为（2019）粤01执恢38号］中，查封了城建公司所有的位于广州市白云区北站路19之4号203房（房产登记号：稳字93361），并于2019年4月16日作出（2019）粤01执恢38号公告，拟对上述房产进行处置。案外人钟志伟向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。钟志伟称，1.钟志伟于2002年3月7日与城建公司签订《商品房订购书》，约定钟志伟向城建公司购买涉案房屋，房屋总价为219258元，付款方式为一次性付款，钟志伟在2002年4月5日签署房管部门《广州市房地产买卖合同》是付清首期款64277元，其余房款在办理交易过户前付清；上述《商品房订购书》签订后，城建公司一直没有通知钟志伟签署房管部门的《广州市房地产买卖合同》以及何时可以办理房屋过户手续。在钟志伟反复催促下，城建公司于2003年5月29日与钟志伟签订了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》约定的房屋总价款与《商品房订购书》约定的价款一致，城建公司先行将涉案房屋交付钟志伟使用，钟志伟先支付订金5000元，在接到城建公司可办理房屋过户通知之日起十个工作日内钟志伟付清应付所有房款。其后钟志伟于2003年6月3日入住涉案房屋，一直居住至今。但城建公司一直没有通知钟志伟办理过户手续的相关事宜，在钟志伟询问下，城建公司称房屋历史问题尚未解决，并未办妥房屋产权登记手续，待相关问题解决后再联系钟志伟办理过户手续并支付余款。2.2019年8月8日，钟志伟在涉案房屋门口处看到法院需要处置涉案房屋的公告，公告中张贴出涉案房屋的房产登记号，钟志伟对涉案房屋登记号查册后才发现涉案房屋存在多个法院查封情形，城建公司是多个案件的被执行人。综上所述，钟志伟已经和城建公司签订了书面的房屋买卖合同，并且实际占有使用涉案房屋多年，虽然没有支付购房余款和办理房屋过户手续，但完全是城建公司的原因造成的，在城建公司没有通知的情况下钟志伟即使想付款也无从谈起。因此钟志伟希望能够排除本案中的强制执行行为，并请求法院安排具体的余款支付方式，以便钟志伟能够付清房屋余款，享受房屋完整的合法权益。信达公司答辩称：1.钟志伟未在法院查封涉案房屋前合法占有涉案房屋。钟志伟提交的交割确认书，仅是买卖双方转移占有的意思表示，不能证明钟志伟对涉案房屋进行实际控制。2.钟志伟对未办理过户登记存在过错。《商品房买卖合同》载明未按时办理过户手续的原因是房产需要重新测绘。因此房屋不存在其他阻碍过户不能克服的事由。而根据买卖合同的约定，钟志伟支付房款的义务和城建公司办理过户的义务不存在先后顺序，那么在涉案房屋具备办理过户条件时，双方均应当积极履行义务。涉案房屋首次被查封的时间是2003年12月，说明此事房屋已经具备办理过户的条件，而钟志伟不仅在合同签订后至房屋被查封之间，长达6个月时间未支付房款，未向城建公司主张办理过户，甚至到现在都未提出主张，该情形明显是不符合常理的，因此，买卖双方对涉案房屋未办理过户登记这一结果均存在过错。综上，钟志伟无充分证据证明其在法院查封之前合法占有，钟志伟自身对未办理过户存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，其仅以支付不足3%的房屋对价所取得的请求权来排除强制执行，是不能得到支持的。钟志伟提交了证据：1.商品房订购书；2.商品房买卖合同；3.交割确认书；4.水费单据、电费单据、有线电视费用单据、其他单据；5.定金收据；6.结婚证。信达公司提交了涉案房屋的查册表。本院查明，2003年12月19日，广东省公证处应中国建设银行广州市天河支行的申请，作出（2003）粤公证内字第37973号《执行证书》。该执行证书查明：借款人（抵押人）城建公司与贷款人（抵押权人）中国建设银行广州市天河支行于2002年10月9日签订了《人民币资金借款合同》和《抵押合同》，借款人为偿还1999年房流字第××号合同项下借款人所欠贷款人债务人民币2500万元整，借款人违反该合同约定，至2003年11月21日尚欠贷款本金人民币2500万元，利息人民币665229.67元；申请执行人中国建设银行广州市天河支行可持本证书向广州市有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人为广州市城镇建设开发总公司，执行标的为本金人民币2500万元，利息人民币665229.67元（暂计至2003年11月21日止，实际金额按合同约定的计算方式至实际清偿日止），以及为实现抵押权所支付的费用。2004年4月19日，中国建设银行广州市天河支行申请执行，在执行过程中，本院对有关查封物除不具备执行条件的以外均已作处理，执行款已冲抵相关系列案件的借款本金，因无发现被执行人其它可供执行的财产，本院于2006年6月作出（2004）穗中法执字第1143号民事裁定书，裁定本案终结本次执行。2018年3月29日，本院作出（2018）粤01执异93号执行裁定书，裁定变更信达公司为（2004）穗中法执字第1143号案的申请执行人。2018年11月5日，经信达公司申请，本院以（2019）粤01执恢38号立案恢复执行。2019年4月16日，本院发出（2019）粤01执恢38号公告，告知本院查封了城建公司所有的位于广州市白云区北站路19之4号203房（房产登记号：稳字93361），并依法拟对上述房产进行处置。钟志伟遂提出本案异议。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。因涉案房屋至今登记在城建公司名下，故本院在本案执行中查封涉案房屋并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，钟志伟虽然主张在本院查封前向城建公司购买了涉案房屋，并实际占有使用该房产。但因钟志伟仅支付了房款5000元，并不符合上述司法解释所规定的情形。故钟志伟没有足以阻止执行标的转让的实体权利，钟志伟据此要求中止对涉案房屋的查封并停止对涉案房屋的执行，依据并不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人钟志伟的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  邹殷涛审判员  叶洁靖审判员  李小明二〇一九年十一月七日书记员  梁安安