河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初27987号原告岳明彩，男，1957年8月15日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人吴磊松，河南太昊律师事务所律师。被告郑州泽龙置业有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区科学大道89号升龙又一城2号院A座25楼329号。法定代表人林挺,总经理。委托代理人胡威，该公司员工。原告岳明彩与被告郑州泽龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴磊松、被告委托代理人胡威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年11月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告从被告处购买商铺一处，合同约定被告应于2015年6月30日前将房屋交付给原告，交付使用后60日内，到产权登记机关办理备案手续，否则按日向原告支付总房款万分之0.1的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告至今未按合同约定交付房产、办理备案登记手续。后经原告了解，时至今日，被告仍无法向原告交付符合合同约定条件的房屋，也未为原告办理备案登记手续。被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告合法权益，请求判令：1、被告向原告交付符合合同约定标准的、位于郑州高新技术产业开发区××大道××楼××号房屋（以下简称本案争议房屋）；2、被告协助为原告办理本案争议房屋的不动产权属证书；3、被告支付原告逾期办证违约金（以总房款为基数，按照日万分之0.1，自2015年8月31日起计算至房屋产权登记办理完毕之日）；4、被告赔偿原告因不能按约定时间交付房屋而造成的租金损失（租金损失从2018年7月1日，按照总房款的7%计算年租金至实际交付符合《商品房买卖合同》约定标准的本案争议房屋之日止）。被告辩称：1、原告要求被告向其支付逾期办证违约金缺乏合同及法律依据，依法应予驳回。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条第一款约定，出卖人应在房屋交付使用后60日内，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区房产管理局。依据该条款，被告仅负有报送初始登记所需资料的义务而无办证义务，且该义务起止时间为房屋交付之日起60日内，逾期承担违约责任，鉴于本案争议房屋至今尚未实际交付，被告报送初始登记资料的起始时间尚未开始计算，违约金无从谈起。即便被告未及时报送初始登记资料所需材料应承担违约金，因双方约定的违约金以日为单位累计计算，系继续性债权，依法应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。自原告起诉之日起回溯已超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不应再予以支持。同时，在合同履行过程中，郑州市产权登记政策发生重大变化，郑州市房管局房屋所有权初始登记行政职能自2016年8月20日起取消，改由市不动产登记中心办理国有建设用地使用权与房屋所有权合二为一的首次登记。鉴于初始登记已无履行的现实可能性，原告诉请被告承担2016年8月20日后逾期办证违约金，无合同及法律依据。2、原告要求被告向其支付逾期交付房屋而造成的租金损失缺乏合同及法律依据，应依法予以驳回。本案争议房屋2015年8月26日竣工验收合格，2015年9月16日取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，因市政配套基础设施变电站未能配建到位导致未能完成交付。项目配套雪莲变电站2019年8月底方建成，此种情形双方于合同签订时既无法预知，亦无法避免，更非被告故意所为，被告自身不存在任何过错，不应承担由此带来的不利后果，依合同约定房屋交付时间应据实延期，被告不应向原告支付其所主张的赔偿费用。经审理查明：2014年11月30日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、原告购买位于郑州高新技术产业开发区××大道××楼××房屋××套（即本案争议房屋），房屋价款为2555321元，该商品房用途为商业服务。2、被告应当于2015年6月30日前向原告交付商品房，交付房屋需具备以下条件：（1）该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；前期物业管理已经落实；（2）2015年6月30日供水设施、雨污水设施、供配电设施达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，排水方式为接入市政管网，供配电运行方式为市政电力直接供给，并取得公共供水企业、城市管理部门、电力企业出具的验收合格证明文件；电话、网络线路等弱电设施于2015年6月30日敷设到户，达到申请使用条件。3、被告未按照本合同规定期限将本案争议房屋交付原告使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还已付款，并按原告累计已付款1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金。4、被告应当在2015年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之0.1的违约金。5、被告在取得该房屋初始登记后，原告自行申请办理转移登记，被告应在原告提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。2014年11月30日，被告向原告开具了金额为2555321元的销售不动产统一发票。原告与郑州又一城商业管理有限公司（以下简称又一城商业管理公司）签订《商业合作合同书》一份，约定：1、又一城商业管理公司受被告委托有偿为升龙又一城整体商业进行策划、推广和统一招商、统一管理，以促使升龙又一城商业氛围尽快形成。2、原告同意让渡该商铺使用权给又一城商业管理公司，又一城商业管理公司放弃应向被告收取的商业策划、推广和统一招商、统一管理服务费总额中的572987元，即原告确认与被告签订的《商品房买卖合同》第四条商品房总价是在被告原定总房价基础上优惠572987元后的价格。3、原告明确在该商铺使用权让渡期前36个月商铺使用权产生或可能产生的全部收益归又一城商业管理公司所有，原告让渡给又一城商业管理公司的该商铺独立使用期自本合同签订生效并由原告办理该商铺交接手续之日起满36个月止（具体起算日期以接房日期为准，原告委托又一城商业管理公司办理接房手续）。4、鉴于招商的专业性和承租人对租期的不同要求，原告同意又一城商业管理公司或该公司委托的第三方有权签订超出使用权让渡期的租赁合同，但又一城商业管理公司需保证使用权让渡期届满后月租金收益不低于让渡期最后一个月原告实得收益并保证让渡期届满后的收益全部归原告所有。2015年9月16日，本案争议房屋取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》。庭审中，原、被告均认可本案争议房屋没有正式供电，导致无法交付原告。被告未按照《商品房买卖合同》约定期间履行交房义务后，原告多次到被告处要求尽快交房给予补偿。现原、被告因合同纠纷协商未果，遂引起本案纠纷。另查明：1、李伊珍诉被告商品房买卖合同纠纷一案，案号（2019）豫0191民初23282号，该案与本案同时立案、开庭，李伊珍所购商铺与本案争议商铺均系被告开发，且属于同一地段。在李伊珍一案中，李伊珍购房时与又一城商业管理公司签订的《商业合作合同书》约定：自商铺交付之日起算的第37个月至第48个月期间，李伊珍每月获得租金收益6271元[相当于以李伊珍原定总房款为基数（《商品房买卖合同》约定购房款1028487元+《商业合作合同书》中优惠房款225765元），按照年利率6%计算]，第49个月至第60个月期间，李伊珍每月租金收益7316元（相当于以李伊珍原定总房款为基数，按照年利率7%计算）。2、杜申堂诉被告商品房买卖合同纠纷一案，案号（2019）豫0191民初27990号，该案与本案同时立案、开庭，杜申堂所购商铺与本案争议商铺均系被告开发，且属于同一地段。在杜申堂一案中，被告销售人员向杜申堂出具的《升龙又一城AB区商业首批开盘优惠说明》显示，参与返租的优惠为：前三年每年返租6%，折入总房款，第四年返租6%，第五年返租7%（按合同金额），此两年返租按季度以现金形式支付给业主。以上事实，由下列证据及庭审笔录在案佐证：原告提交的《商品房买卖合同》一份、《商业合作合同书》一份、销售不动产统一发票一份。被告提交的《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》、《梧桐办事处致广大业主的一封信》各一份。被告提交的（2019）豫01民终14373、14375、14377号民事判决书与本案无关联性，本院不予采纳。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行”。本案中，根据《商品房买卖合同》约定，被告应当于2015年6月30日前将符合该合同约定条件的本案争议房屋交付原告，但本案争议房屋至今没有正式供电，不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，在事实上不具备交付原告使用的可能性。原告请求被告交付本案争议房产，本案中不予支持。原告请求被告协助办理本案争议房产不动产权属登记，本院认为，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告在取得该房屋初始登记后，原告自行申请办理转移登记，被告应在原告提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。因此，在本案争议房屋取得首次登记后，被告应当协助原告办理本案争议房屋的不动产权属证书。原告请求被告支付逾期办证违约金（以总房款为基数，按照日万分之0.1的标准，自2015年8月31日计算至房屋产权登记办理完毕之日），本院认为，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当于2015年8月30日（房屋交付使用后60日）前将应由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房管局，未在约定时限内报送或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日支付总房款日万分之0.1的违约金。本案中，《商品房买卖合同》约定的向房管局办理初始登记现已实际变更为向不动产登记中心报送首次登记，本案争议房屋至今不具备交付条件，被告向不动产登记中心报送首次登记资料的条件尚未成就。因被告应当在本案争议房屋实际交付使用后60日内履行报送首次登记资料的义务，故在本案争议房屋至今未交付使用的情况下，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告请求被告赔偿因不能按约定时间交付房屋而造成的租金损失（租金损失从2018年7月1日，按照总房款的7%计算年租金至实际交付符合《商品房买卖合同》约定标准的本案争议房屋之日止），本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”。本案中，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当于2015年6月30日前将本案争议房屋交付原告，但截至本判决作出之日，本案争议房屋仍不符合法定交付条件，被告应当赔偿逾期交房给原告造成的经济损失。原、被告签订《商品房买卖合同》时，原告与又一城商业管理公司签订《商业合作合同书》一份，约定，自本案争议房屋交房之日起36个月内，原告将使用权让渡给又一城商业管理公司，因此获得房款优惠572987元[相当于以原定购房款3128308元为基数（《商品房买卖合同》约定购房款2555321元+《商业合作合同书》中优惠房款572987元），按照年利率6%计算]。现因被告逾期交付本案争议房产，导致原告无法获得签订《商品房买卖合同》时双方均能够预见的租金收益。因此，被告应当赔偿原告2018年7月1日至2019年6月30日的租金损失153319元（2555321元×6%）。针对2019年7月1日之后的租金损失，因李伊珍、杜申堂所购房屋与本案争议房屋均系被告开发，且位于同一地段，原告主张参照上述两案的租金标准，具有合理性，本院予以支持。以2555321元为基数，按照年利率7%的标准计算，自2019年7月1日至本判决作出之日（即2019年11月30日），被告应当赔偿原告租金损失74530元（2555321元×7%÷12个月×5个月），以上合计227849元。本判决作出之后至实际交付本案争议房屋之日止的租金损失尚未实际产生，本案暂不予处理。被告辩称应当按照《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准承担逾期交房的违约金，对原告请求的租金损失不应当予以支持。本院认为，根据《商品房买卖合同》约定，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金。因本案争议房屋的用途为商业，其价值并非居住，而是在于出租或自营获取经济回报，被告作为房地产开发企业，应当预见到逾期交房行为必然造成原告的租金损失。原、被告《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金标准明显过低，不能完全弥补原告的经济损失，因此，原告请求按照双方能够预见的租金收益标准赔偿租金损失，具有合理性，对被告的该答辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州泽龙置业有限公司协助原告岳明彩办理位于郑州高新技术产业开发区科学大道89号4号楼2层附147号房屋的不动产权属证书，于上述房屋取得首次登记后30日内协助办理。二、被告郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后10日内，支付原告岳明彩租金损失227849元。三、驳回原告岳明彩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7012元，减半收取3506元，由被告郑州泽龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 王 青二〇一九年十一月三十日书记员 王艳玺