福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0403民初1784号 原告：海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司，住所地福建省三明市三元区新市南路206号24幢,统一社会信用代码91350400699043193C。 法定代表人：傅卫华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖贵勤，福建万天律师事务所律师。 被告：刘秀枝，女，1985年9月11日出生，汉族，住福建省大田县。 原告海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司（以下简称海翼公司）与被告刘秀枝商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海翼公司的委托诉讼代理人廖贵勤、被告刘秀枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海翼公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除海翼公司与刘秀枝于2018年8月30日签订的合同编号为第2018×××××××1号《商品房买卖合同（预售）》及附件；2.判令刘秀枝协助海翼公司办理合同编号为第2018×××××××1号《商品房买卖合同（预售）》的备案登记的注销手续；3.判令刘秀枝支付海翼公司违约金94688元；4.判令刘秀枝承担本案诉讼费和保全费。事实和理由：2018年8月30日，海翼公司与刘秀枝就预售三明市三元区商品房签订第2018×××××××1号的《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定海翼公司将该商品房（建筑面积118.36平方米）以每平方米8000元，合计946880元的价格出售给刘秀枝。全部购房款以首付加按揭贷款方式付清，即刘秀枝于合同及补充协议签订当日支付首期款189880元，余款757000元通过银行按揭借款方式一次性支付给海翼公司.刘秀枝需自合同及补充协议签订之日起7日内向海翼公司提供办理个人住房按揭贷款的全部资料。刘秀枝未能按期提交资料或提交的资料不齐全或不符合要求，或者在海翼公司通知办理按揭贷款手续之日起7日内仍未办理银行按揭贷款手续的，视为刘秀枝违约。逾期超过30日，刘秀枝应于第31日内一次性付清购房余款和违约金；若再逾期，经海翼公司书面催告7日后，刘秀枝仍不履行付款义务的，海翼公司有权解除合同，刘秀枝应按购房总价款的10%向海翼公司支付违约金。此外，合同及附件还就其他方面作了约定，并在三明市住房和城乡建设局办理了合同备案登记。但刘秀枝仅支付购房首期款，且经海翼公司书面通知后，拒不办理银行按揭贷款，也不一次性付清购房余款，构成根本违约。综上，海翼公司认为，其有权解除《商品房买卖合同（预售）》并要求刘秀枝承担违约责任。合同解除后，刘秀枝应协同海翼公司办理合同备案的注销手续，故海翼公司具状起诉至本院。 刘秀枝辩称，1.合同签订时，双方约定首付款交纳购房款总价的20%，首付款缴纳后，答辩人向银行办理按揭贷款，银行告知首付款需缴纳30%，剩余10%的款项缴清后才能办理按揭贷款。因家境并不宽裕，一直在筹款，现已筹集到剩余10%的款项。2.海翼公司主张的违约金过高，希望可以减免。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据当事人无异议的证据及法庭笔录，本院认定如下法律事实： 1.2018年8月30日，海翼公司作为出卖人、刘秀枝作为买受人签订编号为第2018×××××××1号的《商品房买卖合同（预售）》一份，主要约定：买受人购买的商品房位于三元区；建筑面积共118.36平方米；商品房单价为每平方米8000元，总金额946880元；买受人按其他方式付款（按揭贷款详见附件四）；出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人。该合同附件四主要约定：（1）买受人应于合同及补充协议签订当日向出卖人支付购房首期款189880元，剩余购房款757000元由买受人通过银行按揭贷款方式一次性支付给出卖人。（2）买受人须自合同及补充协议签订之日起7日内向出卖人提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料（具体内容以贷款银行确定的为准）并办理按揭贷款；买受人未能按期提交资料或提交的资料不齐全或不符合要求，或者在出卖人通知办理按揭贷款手续之日起7日内仍未办理银行按揭贷款手续的，视为买受人违约。（3）逾期不超过30日（含30日），自本合同及补充协议规定得的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人应于第31日内一次性付清购房余款和违约金；若再逾期，经出卖人书面催告7日后，买受人仍不履行付款义务的，出卖人有权解除合同并将买受人原购买的商品房出卖给他人，买受人按购房总价的10%的标准向出卖人支付违约金，对此买受人不持异议。（4）解除合同后，买受人已付购房款扣除买受人应付违约金及解除合同产生的相关费用后，余款由出卖人无息退还给买受人。（5）买受人逾期付款的，除承担逾期付款责任外，出卖人有权顺延交房和办理房地产权属证书的日期。（6）按揭款具体年限、金额以贷款银行最后审批为准。若因买受人原因造成按揭银行批准的按揭成数低于上述买受人申请的按揭款，买受人应在接到出卖人书面通知15日内一次性支付全部剩余差额。合同及附件还就其他事项进行了约定。 2.刘秀枝在合同签订前后共支付海翼公司购房款189880元。2018年9月13日，案涉合同在三明市住房和城乡规划建设局办理了备案登记（业务宗号为：1018×××××××3）。 3.2018年12月27日，海翼公司委托福建德和联盟律师事务所廖贵勤律师向刘秀枝发出《律师函》，《律师函》对该商品房的总价款、付款方式、期限、逾期付款违约责任进行了重审，并告知刘秀枝，自2018年8月30日合同及补充协议签订后，海翼公司至今未收到刘秀枝以银行按揭贷款方式支付的购房余款，也未收到刘秀枝以其他方式支付的购房余款，有悖合同约定，刘秀枝务必自本律师函送达之日起7日内办理银行按揭贷款手续，期限内未办理的，则视为违约，海翼公司将向人民法院提起诉讼等方式，依约追究逾期付款责任。刘秀枝于2018年12月30日收到《律师函》后，未办理银行按揭贷款手续，也未以其他方式支付购房款。 4.2019年6月21日，海翼公司向刘秀枝发出《关于一次性付清购房余款的催告书》，催告书重审了案涉房屋总价款、付款方式、期限及逾期付款违约责任，并告知刘秀枝，海翼公司已于2018年8月30日向刘秀枝发出《关于限期至银行办理按揭贷款手续的通知》，限刘秀枝自该通知送达之日起7日内至银行办理完按揭贷款手续，但刘秀枝至今仍未完成办理，构成违约，且逾期超过30日，刘秀枝应于第31日内一次性付清购房余款757000元和违约金，现再次催告刘秀枝务必自本催告书送达之日起七日内一次性支付购房余款757000元和违约金，逾期仍不履行付款义务的，将依法、依约解除合同并追究违约责任。刘秀枝于2019年6月27日收到该催告书后，仍未办理银行按揭贷款手续，也未以其他方式支付购房款。 诉讼中，本院根据海翼公司的财产保全申请，依法查封了位于三明市三元区房屋。 综上所述，本院认为，海翼公司与刘秀枝签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。根据合同约定,刘秀枝应于合同签订当日支付购房首期款189880元，剩余购房款757000元通过银行按揭贷款方式一次性支付，并在7日内提供办理个人住房按揭贷款全部资料，逾期超过30日，刘秀枝应于第31日内一次性付清购房余款和违约金，若再逾期，经出卖人书面催告7日后，买受人仍不履行付款义务的，出卖人有权解除合同并将买受人原购买的商品房出卖给他人，买受人应按购房总价款的10%支付违约金。合同签订前后，刘秀枝仅支付购房款189880元，余款757000元至今未获得银行按揭贷款或一次性付清剩余购房款，且经海翼公司书面催告后仍未付清剩余购房款，合同约定的解除条件已经成就，因此，海翼公司要求解除其与刘秀枝签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件、协助海翼公司办理《商品房买卖合同（预售）》备案登记的注销手续、支付违约金94688元（946880元×10%）的诉讼请求，有相应的合同和法律依据，应予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下： 一、解除海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司与刘秀枝于2018年8月30日签订的编号为第2018×××××××1号《商品房买卖合同（预售）》及附件； 二、刘秀枝于本判决生效之日起三十日内协助海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司办理第2018×××××××1号商品房买卖合同备案登记的注销手续； 三、刘秀枝应于本判决生效之日起三十日内支付海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司违约金94688元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13269元，减半收取计6634.50元，财产保全费5000元，共计11634.50元，由刘秀枝负担，该款应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  张明健 二〇一九年十一月二十八日 法官助理郭鹭虹 书记员赖少哲 附：本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。