河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0184民初11396号原告：赵彦芝，女，1970年9月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：王晶，内蒙古诺敏律师事务所律师。被告：郑州奥星实业有限公司，住所地新郑市薛店镇解放路西侧、规划货栈街南侧，统一社会信用代码914101840587843976。法定代表人：王胜利，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐会展，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈丽媛，河南针石律师事务所律师。原告赵彦芝与被告郑州奥星实业有限公司（以下简称奥星公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告赵彦芝的委托诉讼代理人王晶、被告奥星公司的委托诉讼代理人沈丽媛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵彦芝向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告赔偿原告逾期交房违约金19986.51元（暂计算至2019年10月10日，共计343天，并实际支付至涉案房屋符合法律、法规及商品房买卖合同第八条、第十四条、附件三约定时止）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月13日，原告与被告签订商品房买卖合同。原告以582697元的价格，购买被告开发的位于新郑市薛店镇解放路西侧、规划梨园路南润丰新尚A区7#号楼2单元11层1101号房屋一套。商品房买卖合同第八条明确约定被告于2018年10月31日，向原告交付房屋，如有违约被告则按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金。然而直至起诉之日起被告也未向原告交付符合条件的涉案房屋，且违约金则拒不赔偿。被告的违约行为已经导致原告遭受巨大的经济损失，几次同被告协商均未果。被告的行为已经构成严重违约，应该按照原被告之间签订的商品房买卖合同中的相关约定支付相应的违约金，故原告诉至本院。被告奥星公司辩称，一、涉案小区早已完成了竣工验收，符合交房条件，且向原告邮寄了交房通知书，履行了通知义务，因原告原因导致其未收房，该责任不应由被告承担。润丰新尚小区A区和G区于2019年1月18日完成了竣工验收，B区于2018年8月15日完成了竣工验收，即涉案小区在竣工验收当日符合了交付条件。另被告依照合同第十一条的约定即书面通知买受人办理交付手续，于2018年10月23日，统一向原告邮寄了交房通知单。邮寄单的地址、联系方式均是按照房屋买卖合同中原告提供的，《房屋买卖合同》附件四第2条明确约定了，“买受人保证在合同中所记载的名称、地址、联系方式完整、真实、准确、有效。如发生变更、买受人应在发生变更之日起3日内书面通知出卖人。”故被告依约履行了通知义务。在被告履行通知义务后，因其自身原因一直未收房，该责任不应由被告承担。二、因封土令原因导致涉案小区工期迟延，因此A区的竣工时间比预计稍晚，上述原因非被告所能控制，合同第8条约定“因政策调整……等情况，影响工期或无法达到本条约交付条件的，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付的违约责任。”涉案小区受“封土令”等政策影响延误了工期，导致竣工验收迟延，被告不承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月13日，赵彦芝与奥星公司签订《商品房买卖合同》（合同编号XXXXXX），合同主要内容为：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为新郑市薛店镇解放路西、规划梨园路南润丰·新尚X区X幢X单元X层X号房，建筑面积共106.3平方米，其中套内建筑面积86.02平方米，公共部分与公用房分摊建筑面积20.28平方米……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5481.63元，总金额（人民币）伍拾捌万贰千陆百玖拾柒元整……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式。约定金额：116697元，付款方式：现金，约定付款时间：2016-12-13，交纳比例：20.03%；约定金额：466000元，付款方式：商业贷款，交纳比例79.97%；备注：余款自合同签订之日起15日内办理银行贷款手续付清；买受人未按附件四第三条第2项约定时限按时办理贷款手续或者按揭款未按时到账的，视为买受人违约，买受人按本合同第七条约定承担责任。第八条交付期限。出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期支付房款以及房屋专项维修基金、产权证等费用；买受人逾期向按揭银行偿还贷款本息和其他费用的；3、因政策、城市规划变化、市政工程实施，恶劣的气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等情况，影响工期或无法达到本条约定交付条件的，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，因此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担逾期交房责任，从合同约定交付期限第二日起，视为已将房屋交付买受人，房屋风险责任随之转移，买受人承担含物业费在内的所有费用；如因此致使出卖人遭受损失，买受人应予赔偿。视为交付后，如满足约定的解除条件，出卖人有权解除本合同，买受人应承担自视为交付之日起至本合同解除且将商品房实际返还给出卖人之日止该期间所发生的物业费等各项费用，出卖人有权自购房款中直接扣除……附件四：《合同补充协议》（三）关于银行按揭付款方式的补充约定。1、买受人应于2016年12月13日前支付首付款116697元，剩余房款466000元贷款支付……合同签订后，赵彦芝向奥星公司支付首付款116697元。2017年1月7日，赵彦芝通过商业贷款的方式向奥星公司支付第二期房款466000元，共计582697元。另查，1、2019年1月16日涉案房屋经过建设单位、设计、施工、工程监理和有关单位竣工验收，并于2019年1月29日备案。2、奥星公司提供的郑州五洲小区出具的寄发快递清单显示，奥星公司于2018年10月23日根据赵彦芝在合同中预留的送达地址和电话向赵彦芝邮寄了交房通知书。3、奥星公司提交新郑市薛店镇人民政府证明一份，显示“根据《郑州市2017年进一步降低PM10强化施工工地扬尘污染治理工作方案》、《关于进一步加严不利气象条件下临时管控措施的通知》及《新郑市2018年大气污染防治攻坚年终冲刺20天工作要点》等相关文件要求，新郑市所有在建工程在文件规定时间内实施“封土行动”，未经允许，不得施工。以上文件规定均是临时性政策管控措施，在此之前从未有过相关政策。按政策要求，在2017年11月15日至2018年12月30日之间，新郑市薛店镇所有在建工程实际停工达140日以上。”赵彦芝认为该证明不能说明奥星公司延期交房是停工导致。上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《证明》、郑州市五洲小区出具的寄发快递清单、建设工程竣工验收消防备案凭证、《新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》及本案庭审笔录等证据证明。本院认为，奥星公司与赵彦芝签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。关于原告赵彦芝要求被告奥星公司向其支付逾期交房违约金19986.51元（暂计算至2019年10月10日，共计343天，并实际支付至涉案房屋符合法律、法规及商品房买卖合同第八条、第十四条、附件三约定时止）的诉讼请求。合同签订后，赵彦芝已向奥星公司支付了全部购房款582697元，有销售不动产统一发票为证，赵彦芝已履行了合同约定的付款义务,奥星公司应于2018年10月31日前向赵彦芝交付符合合同约定的房屋,奥星公司不能按照约定的交付时间即2018年10月31日前将验收合格的商品房交付赵彦芝已构成违约，应自2018年11月1日起至实际交付之日止，按日向赵彦芝支付已交房价款万分之一的违约金,原告赵彦芝要求被告奥星公司向其支付逾期交房违约金19986.51元（暂计算至2019年10月10日，共计343天，并实际支付至涉案房屋符合法律、法规及商品房买卖合同第八条、第十四条、附件三约定时止）的诉讼请求本院予以支持。奥星公司虽辩称其已于2018年10月23日向赵彦芝邮寄过交房通知，不存在违约，不应承担违约责任。但奥星公司于2018年10月23日向赵彦芝邮寄交房通知书时，涉案房屋尚未通过验收，并不具备交付条件，奥星公司的辩称意见本院不予支持。涉案房屋验收通过后，奥星公司于2019年11月28日再次通知赵彦芝收房，但原告赵彦芝称其并未受到该邮件。故奥星公司的抗辩意见，本院不予采信。奥星公司辩称因政府管制措施所致停工140天以上，但奥星公司作为专业的房地产开发、销售企业，在签订商品房买卖合同时，应当理性确定商品房买卖合同所涉及的履行期间和日期，在约定交房日期时也应当对可能影响交房的政策性因素予以充分考虑，故对奥星公司该辩解意见，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告郑州奥星实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告赵彦芝逾期交房违约金19986.51元（暂计算至2019年10月10日，从2019年10月11日起，以582697元为基数，按日万分之一支付至实际交付涉案房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费300元，减半收取150元，由被告郑州奥星实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  代蔚青二〇一九年十一月二十九日书记员  边秋霞