山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3619号上诉人（原审被告）：山东龙象置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区龙头西路南侧。法定代表人：王其彪，经理。委托诉讼代理人：侯志然、张帅，山东鼎赢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田军，男，1977年2月28日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审原告）：于秀云，女，1978年11月18日出生，汉族，住址同上。共同委托诉讼代理人：皮庆汉、王海峰，山东隆远律师事务所律师。上诉人山东龙象置业有限公司（以下简称龙象公司）因与被上诉人田军、于秀云商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龙象公司的委托诉讼代理人侯志然，被上诉人田军、于秀云的共同委托诉讼代理人皮庆汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙象公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或者发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人没有办理房屋所有权登记是双方原因造成的，应当减轻上诉人的责任。1.被上诉人没有申请办证。办理房屋权属转移的主体是房屋的购买人，上诉人作为开发公司只是协助，而不是办证主体。被上诉人应当向房产交易部门申请才能办证，而被上诉人没有证据证明其向房产部门申请，即被上诉人也有责任；2.上诉人具备了五证，符合出售和办证的前提基础条件；3.小区没有整体竣工验收，上诉人没有过错。根据枣庄市和市中区的要求，涉案小区要建设成品牌化、规模化的高档小区。在建设工程中不断征收、不断开发，目前仍在建设开发中，整个小区的整体验收，需要整个小区建设完毕。二、以412537元为基数计算违约金过高，不公平。被上诉人交付的412537元，有房款、配套设施费、税金和城市建设费等。司法解释规定是以房款为基数，因此应该扣除配套费、税金、城市建设费等。三、违约金超过三年诉讼时效。上诉人于2013年11月22日将房屋交付给被上诉人，一审于2019年4月11日被受理。在2016年4月11日之前的债务已经超过诉讼3年，自2015年10月1日起计算违约金属于适用法律错误。四、约定违约金可能高于实际损失。根据合同法第一百一十四条第二项的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。如上诉人在2016年4月11日起至3000天后，依然未能履行办理过户的义务，此时已超过房屋标的额的30%，最高计算到2016年4月11日后的第3000天。田军、于秀云辩称，一、上诉人没有按照合同约定和法律规定，将办理权属登记资料报产权登记机关备案，致使无法办理产权证，全部责任在于上诉人，被上诉人没有过错。上诉人以被上诉人没有申请办证，以及上诉人具备五证进行抗辩不能成立。二、被上诉人依据购房合同的约定主张违约金，符合合同法的规定，违约金具有惩罚违约方的性质，上诉人主张被上诉人没有实际损失，不承担违约金没有事实和依据。三、原审法院按被上诉人所交的房款收据数额为基数，判决上诉人支付违约金，符合法律规定以及合同约定。田军、于秀云向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理房屋产权证（将办理权属登记资料报产权登记机关备案），并按日计算向原告支付全部已付购房款412537元万分之一的违约金，自2015年10月1日起至实际取得房屋所有权登记之日止；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实:2012年6月4日，原告（××）与被告（××）签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于市中区长乐路北侧，崮山路西侧江北绿城小区G7号楼东1单元1层东户房屋。该合同第十九条房屋登记中第（三）项转移登记中约定：2、××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同……××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告分次向被告支付购房款共412537元,被告于2013年11月22日将涉案房屋交付给原告，但至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定：“××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续。被告的行为构成违约，应属违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于××的责任致使××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定：“××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。”该违约金计算标准不违反法律法规的强制性规定，该院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告山东龙象置业有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于市中区长乐路北侧、崮山路西侧江北绿城小区G7号楼东1单元1层东户房屋的权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并支付原告田军、于秀云违约金（以412537元为基数，自2015年10月1日起至将办理房屋权属登记备案需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一的标准计算）；二、驳回原告田军、于秀云的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1024元，减半收取计512元，由被告山东龙象置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为，一审判决龙象公司支付相应逾期办证违约金是否符合法律规定。依据被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》，上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。因此，上诉人系履行上述合同义务的主体，上诉人主张应当由被上诉人申请才能办证，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。上诉人未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人主张因涉案小区正在开发建设中，未整体竣工验收，导致本案房屋不能办证的理由没有依据，本院不予支持。上诉人称一审法院计算违约金的基数过高，有违公平。本院认为，一审法院以被上诉人向上诉人最终支付的房屋价款为依据，且有上诉人向被上诉人出具的收据相互印证，一审对此的认定并无不当，本院予以确认。本案《商品房销售合同》约定的日万分之一的违约金计算标准并不违反法律及行政法规的强制性规定，本院予以确认，该标准可以作为计算违约金的依据。上诉人关于约定的违约金过分高于造成的损失的主张，本院不予支持。因上诉人一审中并未对被上诉人的诉请提出诉讼时效的抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”规定，本院对上诉人二审提出的诉讼时效的抗辩不予支持。综上所述，山东龙象置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1024元，由上诉人山东龙象置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李政远审判员  李 帅审判员  单 伟二〇一九年十一月二十一日书记员  史安伟