四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川05民终1137号 上诉人（原审被告）：泸州川源房地产开发有限公司，住所地四川省合江县合江镇符信路20号3幢1单元9号，统一社会信用代码91510522560719427D。 法定代表人：赵家贵，董事长。 被上诉人（原审原告）：曾华东，男，汉族，1978年8月20日生，住四川省合江县。 上诉人泸州川源房地产开发有限公司（以下简称川源房地产公司）因与被上诉人曾华东买卖合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2019）川0522民初1440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案受理后，依法组成合议庭于2019年10月15日组织双方当事人听证。上诉人川源房地产公司的法定代表人赵家贵，被上诉人曾华东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人川源房地产公司上诉称，讼争车位已交付曾华东实际使用，即便车位已抵押也不影响曾华东对车位的使用，且法院拍卖也只能卖给同一小区业主，不会给曾华东造成任何损失。原审判令返还全部房款并支付85000元赔偿责任过重。因此，上诉人请求二审法院撤销原审判决第三项，并依法予以改判。 被上诉人曾华东辩称，曾华东购买车位的目的是取得该车位的所有权，而非仅仅是使用权，上诉人不能以不影响使用为由免除其违约责任。且因停车库没有物管管理，不能保障曾华东对讼争车位的单独使用，故曾华东并未实际享有对讼争车位的使用权。川源房地产公司故意隐瞒车位被抵押的事实，致使曾华东不能取得该车位的所有权，依照相关规定，曾华东有权主张一倍赔偿及相应利息，原审酌定85000元赔偿金并未加重川源房地产公司的责任。因此，被上诉人认为原判正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 曾华东于一审起诉时请求判令：一、解除双方于2014年11月6日签订的《川源.第一城车位认购协议》；二、川源房地产公司返还曾华东购房款135000元，并支付利息损失41614元；三、川源房地产公司赔偿曾华东一倍房款损失135000元；四、本案案件受理费由川源房地产公司承担。 原判认定，2012年12月8日，双方签订《川源.第一城“地下车位”特惠权预约登记协议书》，双方就预约登记地下车位进行约定，预约登记诚意金为50000元，曾华东当日交纳车位定金50000元。2014年11月6日，双方签订《川源.第一城车位认购协议》，曾华东购买川源房地产公司开发建设的川源.第一城5栋2单元902号（5号楼下A区295号）车位，并就购买事宜进行约定，其中车位总价款135000元；车位交付：因车位已竣工并呈现，买受人已经对该车位进行现场查看，确认车位已经达到合同约定的交付使用条件，出卖人无须再以书面形式通知买受人办理车位的交付手续。当日，曾华东交纳车位款85000元。此后，曾华东对车位进行使用。 另认定，案涉车位系川源房地产公司开发的川源.第一城负一层，分为A、B区，A、B区均未就每一车位办理独立产权，仅就每一区分别办理三个权属登记，其中A区的不动产权证号为201213387、201213392、201213402；B区的不动产权证号为201213396、201213405、201213406。案涉车位处于A区。 2013年12月17日，川源房地产公司就川源.第一城A、B区负一层向南充市商业银行股份有限公司成都锦江支行设置抵押，设定抵押期限为2013年12月17日至2018年12月1日。此后，南充市商业银行股份有限公司锦江支行申请查封前述房产，查封字号为（2015）成执保字第99号，查封日期为2015年8月21日。2018年，成都市中级人民法院就前述车位发布拍卖公告。 原判认为，双方签订的车位认购协议，对车位位置、价款交付、车位交付以及权属办理等进行了明确约定，系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方应按合同约定行使权利、履行义务。合同签订后，曾华东向川源房地产公司缴纳车位款，川源房地产公司虽交付车位，但并未依照合同约定向曾华东办理不动产权转移登记。另川源房地产公司在与曾华东签订认购协议前，已将该车位设立抵押，但并未就抵押情况告知曾华东，后车位又被法院查封、拍卖。川源房地产公司的行为致曾华东购买车位的合同目的无法实现，该行为已构成违约，故对曾华东主张解除车位认购协议，返还已付购房款的诉讼请求，原审法院予以支持。曾华东要求川源房地产公司支付利息损失41614元，其认为车位并未实际交付，虽也有使用，但因川源房地产公司未尽管理责任，致曾华东未能完全独立的使用车位。从一审庭审中的陈述以及认购协议、川源房地产公司提供的车位照片来看，双方在签订认购协议后，车位即交付曾华东使用，故对曾华东在使用期间的利息损失，原审法院不予支持。川源房地产公司在与曾华东签订车位认购协议时，并未将车位抵押情况告知曾华东，故川源房地产公司应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。鉴于川源房地产公司在签订认购协议后将车位交付曾华东使用的实际情况，以及抵押是在双方签订《“地下车位”特惠权预约登记协议书》，曾华东交纳车位定金（预约登记诚意金）后设置，原审法院酌情确定川源房地产公司向曾华东承担85000元的赔偿责任。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、解除原告曾华东与被告泸州川源房地产开发有限公司于2014年11月6日签订的《川源.第一城车位认购协议》。二、被告泸州川源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告曾华东购房款135000元。三、被告泸州川源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曾华东支付赔偿金85000元。四、驳回原告曾华东的其他诉讼请求。本案案件受理费5974元，减半收取2987元，由被告泸州川源房地产开发有限公司负担。此款原告曾华东已预交，被告泸州川源房地产开发有限公司在履行前述义务时一并向原告支付。” 本案二审审理过程中，双方当事人均无新证据向法庭提交。本院二审经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的案件事实一致。本院对原审法院经审理查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于：双方买卖合同应否解除，川源房地产公司应否返还曾华东购房款135000元，并支付赔偿金85000元。上诉人川源房地产公司认为，即便车位被抵押也不影响曾华东实际使用该车位，川源房地产公司的行为不会给曾华东带来实际损失，买卖合同不应解除，且原审判支付85000元赔偿金过高。经审查，曾华东向川源房地产公司购买讼争车位之前，川源房地产公司已将该车位抵押给南充市商业银行股份有限公司成都锦江支行，且未告知曾华东。现南充市商业银行股份有限公司成都锦江支行对包括该车位在内的房产申请了查封，且成都市中级人民法院已于2018年对上述房产发布了拍卖公告。曾华东至今未取得该车位的所有权。基于以上事实，因川源房地产公司的过错致使曾华东未取得讼争车位的所有权，即曾华东基于该买卖合同的合同目的未能实现，曾华东有权要求解除合同，川源房地产公司应将曾华东支付的购房款135000元予以返还。川源房地产公司以曾华东能够实际使用该车位为由认为曾华东不能要求解除买卖合同的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于原审判令的赔偿金金额是否过高的问题，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，买受人有权要求过错方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原审结合本案案件事实及川源房地产公司的过错程度，酌定川源房地产公司承担85000元的赔偿责任，并无明显不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人泸州川源房地产开发有限公司的上诉理由不成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1925元，由泸州川源房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 平 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇一九年十一月一日 书记员 唐 繁