湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10297号上诉人（原审被告）：王中正，男，1974年1月26日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：王力，湖北楚义君律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶佳满，湖北楚义君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北军山工贸有限公司，住所地武汉市经济技术开发区大军山特1号。法定代表人：郑杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：易涛，湖北瀛楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：任善有，湖北瀛楚律师事务所律师。上诉人王中正因与被上诉人湖北军山工贸有限公司（以下简称军山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初3091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王中正上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回军山公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由军山公司承担。事实和理由：一审适用法律错误。王中正与军山公司签订的诉争《租赁合同》中约定了租赁期间军山公司若无特殊原因，不得终止协议，因此本案不能直接适用《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“视为不定期租赁，当事人随时可以解除合同”的规定。军山公司在无特殊原因的情况下直接要求解除诉争《租赁合同》，违反了合同约定，王中正在本案中无任何过错。军山公司辩称，双方的签订的租赁合同约定的是租赁期间内不得终止，但军山公司提出解除合同时，租赁期间已经届满，双方已经变更为不定期租赁关系，军山公司有权依据《中华人民共和国合同法》的规定随时解除合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。军山公司向一审法院起诉请求：1、确认军山公司与王中正之间的租赁合同已于2018年11月30日解除；2、王中正向军山公司支付拖欠的租金42000元；3、王中正将汉阳大道230号办事处1-2层房屋腾退给军山公司，并支付自2018年12月1日起至实际腾退之日止的占用房屋使用费，按照每月8400元的标准计算；4、王中正承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：2004年4月20日，位于武汉市汉阳区汉阳大道230号3幢（建筑面积1556.02平方米）房屋办理房屋所有权证，房屋所有权人登记为湖北省未管所，房屋设计用途为办公。同年8月5日，上述房屋所在土地办理国有土地使用证，土地使用权人登记为湖北省未管所，使用权类型为划拨，土地用途为特殊用地（监教场所）。2014年4月，湖北省未管所将位于武汉市汉阳区汉阳大道230号3幢1-2层房屋（建筑面积约为630平方米）租赁给王中正经营旅馆。诉争房屋交付后，王中正将房屋内的原住户清退，并于2014年4月至9月期间对诉争房屋进行了整体翻新装修，在二层阳台处搭建铁棚一间，将诉争房屋翻新装修为上下两层共27间独立房间的住宿旅馆，并购置家具、家电若干。2014年8月12日，王中正向湖北省未管所缴纳保证金10000元。2014年9月10日，湖北省未管所作为出租方（甲方）与承租方（乙方）王中正签订《租赁合同》一份约定：乙方租赁甲方汉阳大道230号用于接待住宿；租赁期限暂定1年；租金金额为每年100800元；租金缴纳方式为每月25日前缴纳当月租金8400元；缴纳消防安全、合同保证金10000元；租赁期限由2014年9月10日起至2015年9月9日止，如无政府重大建设，合同顺延；租赁期间甲方若无特殊原因，不得终止协议；乙方租赁所属范围内的内部房屋整修、装饰、水电线路、管道铺设、道路平整等费用均由乙方自行解决，若要改变甲方房屋结构，须经甲方同意后，方可实施；租赁期间，乙方不得在甲方土地上搭盖房屋和建筑物，若需要临时搭盖，需经甲方同意，成本一律由乙方负担，乙方不享有产权补偿；租赁期间，若遇国家开发建设的需要甲方有权终止合同，收回所租赁房屋或土地，乙方不得向甲方提出补偿或索赔要求，但可向第三方受益单位协商提出必要的受损补偿；合同还对其他房屋租赁事宜进行了约定。租赁合同签订后，王中正依约按期向湖北省未管所支付房屋租金。2014年9月19日，王中正以诉争房屋为场所注册经营武汉市汉阳区法苑之家旅馆，经营住宿、棋牌服务。2014年11月，武汉市汉阳区法苑之家旅馆正式对外营业。上述《租赁合同》于2015年9月9日到期后，湖北省未管所未收回诉争房屋，王中正继续承租诉争房屋经营武汉市汉阳区法苑之家旅馆，并依照该租赁合同约定的租金标准继续支付了租金，湖北省未管所未对此提出异议，双方亦未就诉争房屋续租事宜另行签订其他租赁合同。2016年，王中正对诉争房屋进行了防水修补。2017年1月1日，湖北省未管所委托军山公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）王中正签订《租赁合同》一份约定：乙方租赁甲方汉阳大道230号办事处1-2层；租赁期限1年；租金金额为每年100800元；租赁期限由2017年1月1日起至2017年12月31日止；租赁期间甲方若无特殊原因，不得终止协议，国家和政府征用土地或甲方建设需要，须提前3个月通知乙方；乙方按合同缴纳租金，延缓缴纳租金的，按自行终止合同对待；乙方租赁所属范围内的内部房屋整修、装饰、水电线路、管道铺设、道路平整等费用均由乙方自行解决，若要改变甲方房屋结构，须经甲方同意后，方可实施；租赁期间，乙方不得在甲方土地上搭盖房屋和建筑物，若需要临时搭盖，需经甲方同意，成本一律由乙方负担，乙方不享有产权和补偿；租赁期间，若遇国家开发建设的需要，甲方有权终止合同，收回所有租赁房屋或土地，乙方不得向甲方提出拆迁补偿或索赔装修费用要求，并按甲方要求时限撤出；合同还对其他房屋租赁事宜进行了约定。合同下方甲方代表签字处军山公司盖章，乙方代表签字处王中正签名。合同中列明甲方名称为“湖北省未成年犯管教所工贸公司”为笔误。该租赁合同签订后，王中正依约向军山公司支付了租赁期限内的全部房屋租金。上述《租赁合同》于2017年12月31日到期后，军山公司未收回诉争房屋，王中正继续承租诉争房屋经营武汉市汉阳区法苑之家旅馆，并依照该租赁合同租金标准继续支付了2018年1月1日至2018年6月30日期间的租金，军山公司未对此提出异议，双方亦未就诉争房屋续租事宜另行签订其他租赁合同。2018年4月，王中正对诉争房屋进行防水整修及墙面粉刷。2018年7月，军山公司通知王中正要求解除双方于2017年1月1日就诉争房屋签订的《租赁合同》，并单方出具《解除合同书》一份。王中正不同意解除《租赁合同》，要求继续承租诉争房屋，遂未在上述《解除合同书》上签字，亦未实际支付房屋租金，军山公司此后亦未向王中正催收房屋租金，双方遂未就租赁合同解除事宜达成一致。2018年11月21日，军山公司向王中正直接送达《解除合同通知》一份，王中正当场签收。该《解除合同通知》载明：“我单位与您2017年1月1日订立了《租赁合同》。《租赁合同》中有以下约定：租赁时间由2017年1月1日起至2017年12月31日止。租赁期限届满后，我单位与您未续签租赁合同，您仍在实际使用租赁物。因发展需要，本单位现依据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，通知您，于2018年11月30日起解除《租赁合同》。解除合同的相关处理说明：1.租金结算：应于合同解除日前付清全部租金2018年7月至2018年11月30日租金计42000元（年租金100800元）；2.装饰装修物：对于未形成附和的装饰装修物，您可自行拆除，但不得对租赁物造成毁损；3.租赁物返还：发出通知日至合同解除日（不含）期间，为我单位给您搬迁的合理期限，您应于合同解除之日将租赁物返还给我单位。”王中正签收上述《解除合同通知》后，仍一直占有使用诉争房屋经营武汉市汉阳区法苑之家旅馆，但未向军山公司支付2018年7月1日至今的房屋租金及占用费。2019年4月11日，湖北省未管所出具《证明》一份，载明：“本单位于2016年12月13日起，将本单位位于武汉市汉阳区汉阳大道230号的房屋（产权证号：武房权证阳字第××号）委托给湖北军山工贸有限公司管理，由湖北军山工贸有限公司负责对外租赁、以其名义签订租赁合同。委托管理期限：长期。”2019年6月11日，湖北省未管所作为委托方（甲方）与受托方（乙方）军山公司签订《委托经营管理合同》主要约定：甲方将位于湖北省武汉市汉阳区汉阳大道230号的房屋委托乙方经营管理、对外出租；委托期限自2016年12月13日起至长期；甲方授权乙方以乙方名义对外签署出租合同和收取租金，甲方均予认可；对于本合同签署前乙方以其名义对外签署的房屋租赁合同及相关的法律行为，甲方均明确予以认可并追认。现军山公司与王中正就诉争房屋租赁合同履行事宜产生纠纷，军山公司诉至一审法院，请求确认军山公司与王中正之间的租赁合同已于2018年11月30日解除，判令王中正向军山公司支付拖欠租金42000元，并将位于武汉市汉阳区汉阳大道230号3幢1-2层房屋腾退给军山公司且按照每月8400元的标准向军山公司支付自2018年12月1日起至实际腾退之日止的占用房屋使用费，本案诉讼费由王中正承担。一审庭审中，王中正明确表示不就诉争房屋装修补偿提出独立反诉请求，其所主张的员工补偿费用亦尚未实际发生。一审法院另查明，军山公司于2002年8月13日成立，其唯一出资股东为湖北省楚垣集团有限责任公司。湖北省楚垣集团有限责任公司于2004年4月14日成立，其唯一出资股东为湖北省人民政府。本案在审理过程中，经人民法院主持调解，双方未能达成一致协议。一审法院认为，位于武汉市汉阳区汉阳大道230号3幢1-2层房屋的所有权人为湖北省未管所，湖北省未管所于2014年9月10日与王中正就上述诉争房屋签订《租赁合同》，后委托军山公司于2017年1月1日与王中正就诉争房屋另行签订诉争《租赁合同》。诉争《租赁合同》签订时，湖北省未管所虽未与军山公司就诉争房屋租赁事宜办理书面委托手续，但其事后却以书面形式对军山公司签署诉争《租赁合同》的行为效力予以明确追认，而王中正作为承租人在明知诉争房屋出租主体已实际变更为军山公司的情况下，未对军山公司的主体资格提出异议，并仍与军山公司签订诉争《租赁合同》，即以其行为表示认可诉争房屋租赁关系的相对方由湖北省未管所变更为军山公司，并同意由诉争《租赁合同》替代湖北省未管所与其签订的《租赁合同》继续约束诉争房屋租赁事宜的履行，故军山公司与王中正于2017年1月1日签订的诉争《租赁合同》系双方当事人针对诉争房屋租赁事宜所作出的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。对于军山公司提出要求确认双方签订的《租赁合同》已于2018年11月30日解除的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，诉争租赁合同于2017年12月31日租赁期满后，王中正继续承租诉争房屋，军山公司亦未对此提出异议，故该合同自2018年1月1日起已变更为不定期租赁合同，由军山公司、王中正继续履行。关于不定期租赁合同解除权的行使，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，军山公司于2018年11月21日书面通知王中正将于2018年11月30日解除诉争不定期租赁合同，王中正于同日签收。军山公司作为诉争房屋出租人对诉争《租赁合同》享有任意解除权，且其已在合同解除的合理期间之前提前通知王中正，军山公司就诉争《租赁合同》行使合同解除权符合法定条件，诉争《租赁合同》于2018年11月30日解除，故对军山公司要求确认双方签订的租赁合同已于2018年11月30日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。对于军山公司提出要求王中正向其支付拖欠租金42000元的诉讼请求，依据诉争《租赁合同》约定，王中正负有支付房屋租金的义务，诉争《租赁合同》于2018年11月30日解除，王中正实际支付房屋租金至2018年6月30日，尚欠2018年7月1日至2018年11月30日的租金未支付，依据合同约定诉争房屋每月租金为8400元，故王中正应向军山公司支付2018年7月1日至2018年11月30日期间的房屋租金42000元。对于军山公司要求王中正将位于武汉市汉阳区汉阳大道230号3幢1-2层房屋腾退给军山公司的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，诉争《租赁合同》于2018年11月30日解除，军山公司与王中正之间的租赁关系亦于当日解除，王中正已不具备继续占有使用诉争租赁房屋的法定或约定权利，其作为房屋承租人应当向军山公司返还诉争租赁房屋，故对军山公司的上述诉讼请求一审法院予以支持。对于军山公司要求王中正按每月8400元标准向军山公司支付自2018年12月1日起至实际腾退房屋之日止的占用房屋使用费的诉讼请求，因诉争租赁合同于2018年11月30日解除后，王中正未履行返还诉争租赁房屋的义务，并继续占有使用诉争租赁房屋至今，且未向军山公司支付任何费用，故王中正应当参照合同约定的租金标准向军山公司支付合同解除后的房屋占有使用费，对军山公司的上述诉讼请求，一审法院予以支持。关于王中正主张军山公司应向其补偿诉争房屋装饰装修损失的观点，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”之规定，诉争《租赁合同》约定的一年租赁期限现已到期，且诉争《租赁合同》约定军山公司收回房屋，王中正不得向军山公司要求赔偿装修损失，故对王中正的上述主张，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、湖北军山工贸有限公司与王中正就位于武汉市汉阳区汉阳大道230号3幢1-2层房屋于2017年1月1日签订的《租赁合同》于2018年11月30日解除；二、王中正于一审判决生效之日起十五日内腾退出位于武汉市汉阳区汉阳大道230号3幢1-2层房屋，将该房屋返还湖北军山工贸有限公司；三、王中正于一审判决生效之日起十五日内一次性支付湖北军山工贸有限公司截止2018年11月30日欠付的房屋租金42000元；四、王中正于一审判决生效之日起十五日内一次性支付湖北军山工贸有限公司2018年12月1日至王中正实际腾退上述房屋之日止的占用房屋使用费，按每月8400元的标准计算。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为425元（此款湖北军山工贸有限公司已预交），由王中正负担，王中正于一审判决生效之日起十五日内将应负担的款项直接支付给湖北军山工贸有限公司。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，军山公司与王中正于2017年1月1日签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方合同约定的租赁期限为一年，即2017年1月1日至2017年12月31日。军山公司在合同约定的租赁期限届满后对王中正继续使用租赁物并未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方之后形成的是不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。军山公司作为不定期租赁关系的出租人，依法可随时解除合同，其于2018年7月曾向王中正表达过解除合同的意思，后又于2018年11月21日向王中正送达解除合同的书面通知，告知诉争《租赁合同》于2018年11月30日解除，王中正亦予以签收。故军山公司解除诉争《租赁合同》的行为符合法律规定。本案中，军山公司并未在合同约定的2017年1月1日至2017年12月31日的租赁期间内终止协议，故王中正认为系军山公司违反了该《租赁合同》关于“租赁期间军山公司若无特殊原因，不得终止协议”的约定而直接要求解除《租赁合同》，本案不应适用不定期租赁关系的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，王中正的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由王中正负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十一月七日书记员 汪丽玲