西安市未央区人民法院稿纸西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初10350号 原告：王文君，男，1991年4月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：范国庆，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张星，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：刘秀玲，女，1964年3月11日出生，汉族。第三人：西安浩纳置业有限公司浐灞大道分公司。法定代表人：刘佼，经理。委托诉讼代理人：杨孝坤，男。原告王文君与被告刘秀玲、第三人西安浩纳置业有限公司浐灞大道分公司（以下简称“浩纳公司浐灞分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王文君及其委托诉讼代理人范国庆，被告刘秀玲、第三人浩纳公司浐灞分公司委托诉讼代理人杨孝坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文君向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2019年3月2日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房定金5万元及支付违约金40.5万元，共计45.5万元。3、判令被告承担其违约行为给原告造成的维权律师费、诉讼费、公告费、保全费等费用。事实与理由：2019年3月2日，其与被告刘秀玲在第三人浩纳公司浐灞分公司居间下，签订房屋买卖合同。合同约定：原告与被告就西安市浐灞生态区XX路XX小区XX幢XX单元XX室的转让达成一致，房屋成交价为177.5万元，合同签订当日，原告向被告支付购房定金5万元。同时约定，一方违约，违约方应向守约方赔偿定金同等数额及总房款20%的违约金，并承担守约方因此而支出的律师费、诉讼费、保全费、催告费等。后在办理过户中，被告因与他人存在经济纠纷，导致上述房产被他人查封而无法办理过户手续。其与被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告已无法继续履行合同义务，已构成违约，原告签订合同的目的已无法实现。被告应当承担违约责任。故诉至法院，请支持其诉讼请求。被告刘秀玲答辩称，不同意解除合同并支付违约金。其确实收取原告定金5万元，其同意将房屋卖给原告，没有违约，所以不同意原告的诉讼请求。房子其是正常买卖，收取的5万元定金等房子拍卖以后其将钱返还给原告。房屋已被莲湖法院查封了，莲湖法院要拍卖，因为原告与其签了合同，所以原告有优先购买权。第三人浩纳公司浐灞分公司述称，签订合同属实，其陪原告看的房，看完房和被告签了合同。合同约定违约金是总房款的20%。后来在办手续过程中，因为房屋于2019年3月28日被查封了，其催促被告，被告一直在处理查封的事情，合同未继续履行。经审理查明，2018年3月2日，原告王文君与被告刘秀玲经第三人浩纳公司浐灞分公司居间签订《房屋买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于西安市浐灞生态区XX路XX小区XX幢XX单元XX室房屋（产权证号：120XXXXXXX-10-1-2-11802～1）；该房屋建筑面积159.38平方米；总价款177.5万元，原告应于签订合同当日向被告支付定金5万元，定金在存购房首付款当日全额冲抵首付款，并通过贷款购买此房；交房时间为过户当日，过户时间为2019年5月30日，具体根据双方所提供资料符合银行、评审机构、产权管理等部门的相关要求及标准，最终以银行实际批复后的时间为准…；合同对违约责任约定：乙方（原告）中途违约，甲方（被告）有权拒绝退还全额定金，乙方向甲方支付总房款20%作为违约金；甲方中途出现将上述房产出售给其他人或将上述房产进行抵押等违约行为，甲方应在3日内将实际收到的购房款全额退还给乙方，另付给乙方相当于定金同等数额的违约金以及支付总房款20%作为违约金，并全额赔偿乙方装修上述房产所产生的费用，…。原、被告及第三人分别在乙方、甲方、丙方处签名、捺印并盖章。合同签订后，原告王文君按照合同约定向被告刘秀玲支付定金5万元，刘秀玲出具了定金收条。后在履行合同中，因涉案房屋于2019年3月28日被西安市莲湖区人民法院查封，查封期限2019年3月28日至2022年3月27日，合同未能继续履行。现原告诉至本院，酿成诉讼。诉讼前，原告申请保全，请求对涉案房屋予以查封，由陕西金苹果诉讼保全担保有限公司提供担保，原告缴纳保全费3030元。本院裁定对涉案房屋予以查封。庭审中，原告王文君称其主张的违约金按照合同约定的5万元加总房款的20%；原告提交了以下证据：一、房屋买卖合同，证明：原被告就购房等事宜达成一致意见，合同关系成立；二、转账汇款回单及银行流水、定金收条，证明：原告按照合同约定履行了支付定金义务；三、西安市不动产登记簿，证明：刘秀玲与王文君于2019年3月2日签订购房合同后，于2019年3月28日该房产被西安市莲湖区人民法院查封，致使房屋无法过户，王文君签订合同的目的无法实现，刘秀玲已严重违反合同约定；四、民事委托代理合同及代理费发票、诉讼保全担保协议书及收款收据，证明：因刘秀玲的违约行为，给王文君造成了维权损失，根据合同第八条约定，刘秀玲应承担王文君因此而支出的催告费、律师费1万元，诉讼保全费16155元（其中保全费5000元，保全诉讼费3030元，诉讼费8125元）。被告刘秀玲称不同意解除合同，原告主张的违约金过高，希望法院予以调整；对原告提供的证据一、二、三真实性均认可，对证据四认为真假无法判定，真实性不认可。第三人浩纳公司浐灞分公司对原告证据均无异议。被告刘秀玲没有证据，第三人提供了双方签订的房屋买卖合同，证明该合同真实有效。原告王文君、被告刘秀玲对该合同真实性均认可。另查明，涉案房屋被西安市未央区人民法院、西安市碑林区人民法院分别于2019年5月28日、2019年8月2日进行轮候查封。庭审调解，因双方争议较大致调解未果。上述事实，有房屋买卖合同、转账汇款回单及银行流水、定金收条、西安市不动产登记簿、民事裁定书及人民法院收费票据，以及庭审笔录、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；…。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同有效。原告王文君按照合同约定向被告支付定金5万元，但合同履行过程中，涉案房屋因被告原因被人民法院查封，被告未能及时处理，致房屋买卖合同无法继续履行，应属违约。故原告要求解除房屋买卖合同，并要求被告返还定金5万元，本院予以支持。因双方合同约定违约方需支付对方定金同等数额的违约金及购房款20%的违约金，因原告仅支付被告定金5万元，再未支付其他房款，综合考虑合同履行情况及案件实际情况，酌情由被告支付原告违约金5万元。原告主张被告按照购房款20%支付违约金的请求，本院不予支持。原告主张的律师代理费、保全担保费等，系因此产生的损失，因损失与违约金不可同时主张，且被告承担的违约金能够弥补原告的损失，故对该部分费用，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告王文君与被告刘秀玲于2019年3月2日签订的房屋买卖合同于本判决生效之日解除。二、被告刘秀玲于本判决生效之日起十五日内返还原告王文君定金5万元，并支付违约金5万元。三、驳回原告王文君其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8125元，保全费3030元，原告均已预交，由被告刘秀玲承担8242元，于履行本判决上述付款义务时一并支付原告，其余2913元由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长     王  蔚人民陪审员     王巧娥人民陪审员     李玉梅二〇一九年十一月二十六日书  记  员     陈  丹1