浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5242号上诉人（原审原告）：温州银行股份有限公司，住所温州市鹿城区车站大道196号，统一社会信用代码91330000712559654A。法定代表人：叶建清，董事长。委托诉讼代理人：倪铭，浙江联英律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宸伟，男，1983年1月16日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：永嘉县上塘海上天餐饮店，住所永嘉县东城街道望江路滨江丽景商业房101、201、301室，统一社会信用代码91330324583598332X。负责人：吴永钱。委托诉讼代理人：程剑毅，男，汉族，1978年6月11日出生，住温州市鹿城区，系该公司董事长。原审第三人：周剑锋，男，汉族，1970年2月9日出生，住永嘉县。上诉人温州银行股份有限公司因与被上诉人永嘉县上塘海上天餐饮店、原审第三人周剑锋案外人执行异议之诉一案，不服温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初3411号民事判决。向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人温州银行股份有限公司上诉称：1.原审法院未严格审查被上诉人提供存有瑕疵的证据，错误地采纳被上诉人的答辩意见，认定租期为15年的《房屋租赁合同》真实，属于认定事实错误。2.《房屋租赁合同》不可对抗上诉人已依法登记的抵押权，被上诉人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。请求撤销原审判决，确认涉案房屋不存在可对抗上诉人抵押权的租赁权；继续对涉案房屋进行腾空、执行。被上诉人永嘉县上塘海上天餐饮店答辩称：2011年3月签订的《房屋租赁合同》是真实的，是符合行业规则的，各方有效履行至今。6月的《房屋租赁合同》是去工商登记时临时书写的。请求驳回上诉，维持原审判决。原审第三人周剑锋述称：2011年3月签订的《房屋租赁合同》确实是各方真实意思表示的，接受原审判决结果。上诉人温州银行股份有限公司向原审法院起诉请求：一、判令驳回海上天餐饮店的案外人执行异议请求，确认坐落于永嘉县房屋（所有权证号：80006583)上不存在可对抗温州银行抵押权的租赁权；二、请求法院继续对被执行人周剑锋所有的上述房产进行腾空执行；三、本案诉讼费用、公告费由海上天餐饮店承担。原审法院认定：坐落于永嘉县房屋（所有权证号：80006583)登记在周剑锋名下。2011年3月31日，周剑锋、陈翼方、虞相亮（甲方）与吴永钱（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定：甲方将永嘉县滨江丽景大厦1-3楼商业用房出租给乙方。建筑面积约5000平方米（最终面积以产权证确定的实际面积为准）。租赁期限自2011年4月1日至2026年3月31日止，共计15年。甲方给予乙方半年装修期，同意起租日以2011年10月1日起计算。租赁价格为：租金每平方米每月40元，每2年递增租金，每次递增6%；租金每半年支付一次，下一期租金必须提前十五天向甲方支付。后，海上天餐饮店申请企业设立登记，并向市场监管部门提供了落款时间为2011年6月1日的《房屋租赁合同》。合同约定的出租房屋坐落永嘉县上塘镇环城路口滨江丽景大厦，建筑面积为5600平方米，使用面积为5200平方米。租赁期限为10年，从2011年6月1日起至2021年6月1日。合同载明的出租方为虞相亮、陈翼方、周剑锋，承租方为海上天餐饮店（筹），但合同未载明租金。海上天餐饮店于2011年10月18日经登记成立。登记的住所地为永嘉县滨江丽景商业房101室、201室、301室，投资人为吴永钱。海上天餐饮店成立后在涉案房屋经营至今，并有支付租金，缴纳税款，缴纳水电费等。另查明，周剑锋于2013年6月与温州银行签订编号为温银733002013年高抵字00087号《最高额抵押合同》，提供涉案房屋作为抵押物，为温州市群力建材物资有限公司的债务提供最高额抵押担保，担保的最高债权余额为2900万元。因温州市群力建材物资有限公司未能按期偿还温州银行的贷款，温州银行向该院提起诉讼，请求温州市群力建材物资有限公司偿还贷款本息，要求判令温州银行就周剑锋所有的涉案房屋折价、拍卖、变卖所得价款在2900万元范围内优先受偿等。该院于2017年8月22日作出（2017）浙0302民初3442号民事判决；判令温州市群力建材物资有限公司偿付温州银行股份有限公司借款本金3900万元、利息、逾期利息及利息复利；如温州市群力建材物资有限公司未按上述第一项规定履行，有权就拍卖、变卖登记在周剑锋名下的涉案房屋所得价款在最高额2900万元范围内优先受偿等。上述民事判决书生效后，温州银行向该院申请执行。该院于2018年1月9日作出（2018）浙0302执264号执行裁定书，裁定查封涉案房屋。后，该院送达了腾空公告，责令周剑锋或房屋实际使用人限期自行腾空迁出涉案房屋，交由该院予以拍卖、变卖或以其他形式变价。案外人海上天餐饮店知晓后，向该院提出执行异议。该院于2018年12月4日作出（2018）浙0302执异880号执行裁定：在2026年3月31日之前，不得对案外人海上天餐饮店承租的涉案房屋实施强制迁出（腾空）的执行行为。温州银行不服该裁定，向该院提起诉讼。该院认为，该案争议的焦点系如何认定海上天餐饮店与周剑锋约定的租期。本案存在两份《房屋租赁合同》，温州银行认为应当按照在市场监管部门备案的合同认定租赁期限；而海上天餐饮店则认为应按照其于2011年3月31日签订的合同认定租赁期限。对此，该院认为，备案的《房屋租赁合同》仅载明了租赁期限，却未载明租金等合同主要条款，且该合同上载明的租赁物仅笼统的表述为坐落永嘉县上塘镇环城路口滨江丽景大厦。虽然该合同在市场监管部门备案，但无证据证明双方实际履行了该合同。而落款时间为2011年3月31日的《房屋租赁合同》系由海上天餐饮店的投资人吴永钱与周剑锋等人签订，合同约定了租赁期限、装修期、租金起算日、租金、明确的租赁地址等内容。合同意思表示真实明确，且未违反法律行政法规的强制性规定，应受法律保护。海上天餐饮店与周剑锋等人实际系按该《房屋租赁合同》履行合同义务。因此，应按海上天餐饮店与周剑锋实际履行的《房屋租赁合同》确定租赁关系。温州银行认为该《房屋租赁合同》属虚假租赁合同，却未能提供证据证明，该院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。涉案房屋于2013年办理抵押登记，而涉案《房屋租赁合同》于2011年3月31日签订，故因该租赁合同产生的租赁关系不受抵押权的影响。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因本院于2018年裁定查封涉案房屋，故查封亦在《房屋租赁合同》签订之后。综上，海上天餐饮店的租赁权应受法律保护，其请求涉案房屋处置时，其在租赁期内（租赁期至2026年3月31日止）阻止向受让人移交占有涉案房屋符合法律规定，该院予以支持。温州银行主张涉案房屋不存在可对抗温州银行抵押权的租赁权及继续对涉案房产进行腾空执行于法无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，判决如下：驳回原告温州银行股份有限公司的诉讼请求。预收案件受理费186800元，依法收取95348元，由原告温州银行股份有限公司负担。本院二审查明事实与一审认定一致。本院认为：本案争议的焦点是应否保护租赁权和如何认定《房屋租赁合同》。被上诉人永嘉县上塘海上天餐饮店与原审第三人周剑锋签订了两份落款时间分别为2011年3月31日和2011年6月1日的《房屋租赁合同》。两份《房屋租赁合同》均签订在涉案房屋抵押登记之前，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，租赁关系不受该抵押权的影响，应予保护。落款为2011年3月31日的《房屋租赁合同》系被上诉人永嘉县上塘海上天餐饮店与原审第三人周剑锋等人签订的，主体合格，合同约定了租赁期限、装修期、租金起算日、租金数额、支付方式、递增标准、租赁地址等主要内容，意思表示真实，未违反法律行政法规的强制性规定，且实际履行了合同义务；落款时间为2011年6月1日的《房屋租赁合同》仅载明了租赁期限，未载明租金起算日、租金数额等合同主要条款，未明确租赁物坐落，且无确切证据证明已实际履行，故本案应根据落款为2011年3月31日的《房屋租赁合同》确认租赁权并予保护。上诉人温州银行股份有限公司上诉理由不成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费95348元，由上诉人温州银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈国庆审 判 员 张 丹审 判 员 徐玲珑二〇一九年十一月二十五日法官助理赵凌代书记员 杨 扬附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。