山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初6002号原告：龙湖物业服务集团有限公司青岛分公司，住所地山东省青岛市城阳区流亭街道双元路16号龙湖滟澜海岸物业客服中心。法定代表人：李文磊，该分公司总经理。委托诉讼代理人：袁永吉，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董之润，山东众成清泰（城阳）律师事务所实习律师。被告:王丽，女，1970年2月13日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。原告龙湖物业服务集团有限公司青岛分公司与被告王丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙湖物业服务集团有限公司青岛分公司的委托诉讼代理人袁永吉、被告王丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙湖物业服务集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业服务费3761.92元及违约金1128.58元，共计4890.50元；2、请求判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告购买了位于青岛市城阳区王沙路36号龙湖锦璘原著QDJLYZ-45-1-303户的房屋，从2017年4月1日起，被告拖欠原告物业服务费及违约金。王丽辩称，涉案45号楼规划时是在小区范围内的，实际交房时却是在小区院墙之外，原告擅自将45号楼划在小区之外，致使业主们无法进入小区，也无法享受小区的相关配套服务设施；原告提供的物业服务存在瑕疵，卫生差，安全和消防隐患严重；原告随意出租公共区域门头房、电梯里遍布广告，严重侵害业主的收益权；45号楼为经济适用房，公摊面积为30%以上。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的《青岛市商品房预售合同》、《名称变更登记信息查询结果》、EMS回执、收据的真实性和证明事实均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、原告提交《前期物业服务协议》1份，证明原告为涉案小区的物业服务企业，合同中对原、被告的权利、义务进行了约定的事实。被告对该证据的真实性不予认可，认为自己之前没有见过该合同。本院认为，该证据为原告与涉案小区建设单位青岛龙昊置业有限公司签订的前期物业服务合同，来源合法，内容真实，且与本案有关联性，本院予以采纳。2、原告提交《名称变更登记信息查询结果》1份，证明2016年6月27日原告名称变更的事实。被告对该证据的真实性不予认可，认为自己之前没有见过该证据。本院认为，该证据为青岛市城阳区市场监督管理局出具的原告企业名称变更登记信息情况，来源合法，内容真实，且与本案有关联性，本院予以采纳。3、被告提交《龙湖-锦璘原著项目总平面示意图》和小区内展示牌示意图1份，证明涉案45号楼的实际位置与签订购房合同时的规划位置不一致的事实。原告对证据的真实性无异议，但认为《龙湖-锦璘原著项目总平面示意图》的“说明”部分明确表明“以实际交付为准”，原告仅是针对开发商交付的小区进行物业管理，对楼座在小区所处的位置、环境无法进行改变，该证据不能成为被告拒缴物业费的理由。本院认为，1、仅凭该证据无法证明《龙湖-锦璘原著项目总平面示意图》中包裹涉案楼座的虚线为涉案小区规划的外院墙。2、《龙湖-锦璘原著项目总平面示意图》为《青岛市商品房预售合同》的附件，出具方为涉案小区开发商，而非原告，且涉案小区在交付时，涉案楼座与小区院墙的位置就已经固定，被告也未提交证据证明原告对涉案楼座的位置及涉案小区的院墙进行过变动，因此，被告以该证据主张涉案楼座与小区院墙位置在购房时的约定和实际交付的不一致，并以此为由拒缴物业费，理由不成立，该证据与本案物业服务合同纠纷无关，本院不予采纳。2、被告提交照片一宗，证明小区物业管理存在严重问题，卫生脏乱差、存在严重安全隐患的事实。原告对证据的真实性不予认可，认为被告提交的照片为打印件，无原始载体，无拍摄时间、地点，且其中反映卫生脏乱差的照片无法确定是属于小区物业管理范围内的还是社会公共区域内的，且也无法证明是否是持续存在这种状况；反映小区公共区域收益的照片，原告已经将收入计入公共收益中，且这也不是业主拒缴物业费的理由；反映楼道堆放杂物的照片，这是个别业主违反管理公约的行为，原告进行过规劝，但不具有强制执法权。本院认为，该组证据来源合法，且与本案有关联性，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、被告王丽于2015年1月5日购买了位于青岛市城阳区王沙路36号龙湖锦璘原著一期（龙湖安乐住宅楼）经适房45号楼3层303户房产，该房屋建筑面积为63.33平方米。被告与青岛龙昊置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》第二十四条约定，青岛龙昊置业有限公司已选聘重庆新龙湖物业服务有限公司青岛分公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》。重庆新龙湖物业服务有限公司青岛分公司与青岛龙昊置业有限公司签订的《前期物业服务协议》中，约定由重庆新龙湖物业服务有限公司青岛分公司进行龙湖.安乐项目物业辖区的物业服务工作，并对物业服务费等内容作出了约定：叠拼、联排住宅物业费按建筑面积5.00元/平方米/月计收，高层公寓物业费按建筑面积3.00元/平方米/月计收（含电梯费），经济适用房物业费按建筑面积2.5元/平方米/月计收（含电梯费）；物业服务费和电梯运行维护费按季度缴纳，在每季度最后一个月25日前缴纳下季度物业费，逾期将按日加收应交纳费用3‰的合同违约金。被告按照约定实际缴纳了2017年4月1日之前的物业费，自2017年4月1日开始拒绝缴纳物业费。2、重庆新龙湖物业服务有限公司青岛分公司于2014年4月17日办理工商登记。2016年6月27日，重庆新龙湖物业服务有限公司青岛分公司名称变更为原告龙湖物业服务集团有限公司青岛分公司。3、2019年3月12日，原告通过EMS向被告邮寄送达物业费催缴函。本院认为，本案系因物业服务合同引发的纠纷。物业费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。本案中，原告作为提供物业服务的公司，与涉案小区开发商青岛龙昊置业有限公司签订前期物业服务合同，并实际履行了为涉案小区提供物业服务的义务，被告亦缴纳了2017年4月1日之前的物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原、被告之间成立物业服务合同关系，被告接受了原告提供的物业服务，就应当按照合同约定交纳相关的物业费。原告主张被告应支付欠缴的2017年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费3799.80元（63.33平方米×2.5元/平方米×24个月），证据充分，理由正当，本院予以支持。原告为物业服务企业，而非涉案小区的建设单位和开发商，在其开始为涉案小区提供物业服务时，涉案楼座与小区院墙的位置就已经确定，被告也未提交证据证明原告对涉案小区的院墙进行过变动，因此，被告以涉案楼座与小区院墙位置在购房时的约定和实际交付的不一致为由拒缴物业费，理由不成立，本院不予支持。原告与开发商签订前期物业服务合同，为整个小区提供物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告以自己居住的楼座在小区院墙之外，享受不到小区内的部分物业服务为由拒缴物业费，于法无据，本院不予支持。且《前期物业服务协议》中对涉案楼座物业费标准的约定也已经低于同小区内其他高层公寓的物业费标准。对被告抗辩称原告提供的物业服务存在瑕疵，本院认为物业服务具有内容多样性、服务过程时间持续性，以及服务标准无法计量等特点，加之物业服务合同中约定的物业服务企业应当履行的义务较为概括笼统，因此，被告提交某段时间内的照片，仅能证明原告提供的物业服务在某些环节、个别区域做的不够好，但不足以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵。被告仅以照片主张缓交物业费或者按实际服务的标准降低物业费的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。物业服务企业对小区进行物业服务是整体性的，收益人是全体小区业主，若部分业主因其自身权益受损或者对物业服务不满意就拒交物业费，长期以往将会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致整个小区的物业服务质量下降，这对其他已经缴纳物业费的业主来讲是不公平的，而且势必会形成恶性循环，最终损害的将是全体业主的权益。因此，业主对物业服务企业提供的服务不满意可以通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可以就存在的服务问题向业主委员会、当地居委会等部门反映求得解决，还可以依法通过业主大会或者其他法定方式解聘和重新选聘物业服务企业，而不应消极地采取长时间拒缴物业费的方式来对抗物业服务企业。被告抗辩称原告随意出租公共区域门头房、电梯广告，损害业主收益权，但其仅提供照片证明原告有出租的事实，未提交证据证明原告出租行为存在违法性，或者给业主的权益造成损失，且原告在庭审过程中也认可出租收益应归入公共收益部分，因此，被告以此为由拒缴物业费，没有法律和事实依据，本院不予采纳。关于违约金，对同一楼座内存在多户业主欠缴物业费的情况，物业公司应积极听取业主们的意见，加强与业主交流沟通，提高自身的物业服务意识和服务质量，而不应简单的通过邮寄物业费催缴函、收取违约金的方式处理问题，否则将会加深其与业主之间的矛盾，严重影响双方在小区内的和谐共处。因此，综合考虑本案的实际情况，对原告主张的违约金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王丽于本判决生效后10日内支付原告龙湖物业服务集团有限公司青岛分公司位于青岛市城阳区王沙路36号龙湖锦璘原著一期（龙湖安乐住宅楼）45号楼303户房产自2017年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费3799.80元；二、驳回原告龙湖物业服务集团有限公司青岛分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，并缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  王晓莉人民陪审员  季雪玲人民陪审员  黄保钢二〇一九年十一月十四日书 记 员  侯蓓蓓