陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0802民初8933号原告（反诉被告）：榆林光大电力房地产开发有限公司，住所地陕西省榆林市榆阳区，统一社会信用代码91610800745035267J。法定代表人：吕亚雄，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李强，系该公司员工。委托诉讼代理人：来国刚，系陕西锦园律师事务所律师。被告（反诉原告）：董奶军，男，1970年1月15日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住本区，公民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王晓瑞，系陕西富能律师事务所律师。原告榆林光大电力房地产开发有限公司与被告董奶军商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序于2019年11月13日公开开庭进行了审理，原告榆林光大电力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李强、来国刚、被告董奶军及其委托诉讼代理人王晓瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告榆林光大电力房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求为1、依法判令被告支付原告房款28万元；2、依法判令被告承担原告违约金10万元；3、依法判令被告补交原告房屋差价款21359.616元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月29日，原告与被告签订了商品房预售合同，约定：原告向被告出售被告开发建设的位于榆阳区XX大道XX幢XX单元XX单元XX楼一套，预测房屋面积135.24平方米，单价3264元/平方米。第五条面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：按揭付款买受人须于签署本合同时付清总房款的38%，于签署本合同后三日内提供齐备银行认可的办理按揭贷款所需的个人资料并按出卖人要求时间配合办理贷款手续，余款26万元银行贷款。第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金等事项.合同签订后，被告交纳了首付款没有按照合同约定时间向银行申请贷款，亦没有向原告支付剩余房款，应按合同约定承担违约金251160元，原告主张10万元。被告收房时实际测量面积为141.784平方米，多出6.544平方米，按照合同约定被告应补交房款21359.616元。原告提起诉讼请求法院依法判决。对于被告的反诉，反诉人请求被反诉人与反诉人签订的商品房预售合同有效成立；反诉人要求被反诉人承担逾期交房及逾期办证违约金，因合同约定反诉人收房时交清房款，而反诉人不能交清，反诉人违约，被反诉人系合理的抗辩行为不存在违约，反诉人的该反诉请求不能成立应予驳回。原告向法庭提交了以下证据：1、商品房预售合同1份、榆林市商品房预售许可证3份，用以证明涉案房屋已取得预售许可证，原告与被告签订的合同系有效合同，被告应按照合同履行付款义务的事实。2、房地产测量报告1份，用以证明被告的房屋实际测量面积为141.784平方米，比合同面积多出6.544平方米，按照合同约定应补缴房款21359.616元的事实。3、关于催促办理榆林地电榆溪湾项目房屋按揭贷款手续的函、EMS快递回单各1份，用以证明2017年9月29日，原告通过邮寄的方式给被告送达了函，被告不予办理的事实。4、照片1张，用以证明被告未按合同约定交纳房款并实际入住的事实。5、榆林光大电力房地产开发有限公司地电榆溪湾建设项目通过竣工环境保护验收的批复、榆林市建设工程规划管理监督报告、榆林市建设工程规划专项验收合格证、榆林市新建建（构）筑物防雷装置验收报告书、榆林市人民防空办公室人民防空工程易地建设费批准书、房屋建筑和市XX组，用以证明涉案房屋于2016年6月28日经竣工验收合格并备案的事实。6、不动产权登记证1份，用以证明涉案部分房屋办理了不动产权登记证的事实。被告董奶军辩称：被告系原告职工。 2012年4月10日，原告与被告签订了商品房预售合同，约定：原告向被告出售被告开发建设的位于榆阳区XX大道XX幢XX单元XX单元XX楼一套，预测房屋面积135.24平方米，单价3264元/平方米，总房款441423元，首付款36%即161423元，余款28万元银行按揭。交付期限2014年12月31日前等事项。合同签订后，被告向原告支付了首付款，被告愿意继续履行合同进行按揭支付剩余房款。被告逾期向原告支付房款是因原告应于2014年12月31日前向被告交付房屋，而实际于2016年4月1日交付逾期456天。合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。”按2016年4月1日开始计算，原告应于2017年7月24日前办理房地产权属证书，但原告至今未办理，截止2019年9月21日已逾期789天。交付的房屋未通过政府消防验收，致房屋不能验收备案损害被告利益。交付房屋的阳台未按照合同约定采取落地窗，致被告居住舒适度下降。合同约定系大暖而实际为小区物业公司烧锅炉供暖，被告向物业公司支付暖气费。对于房屋补差价以产权登记建筑面积为准，现没有办理产权登记，该主张不能成立。故原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。同时，被告提起反诉，反诉请求为1、依法判令反诉原告与反诉被告签订的商品房预售合同有效；2、依法判令被反诉人向反诉人支付违约金及损失赔偿金80874元，其中逾期交房违约金暂38808元（以161423元为基数，从2015年1月1日起至2016年6月28日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；逾期办证违约金暂16804元（以161423元为基数，从2017年7月24日起至房产证办理到被告名下止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；3、被反诉人承担反诉费用。被告向法庭提交了以下证据：1、商品房预售合同1份、收据2张，用以证明2012年4月10日，原告与被告签订了商品房预售合同，被告向原告交纳了首付款，原告应当按期交付符合约定的房屋并办理房屋产权证的事实。2、住宅质量保证书1份、暖气费收款收据1张、百姓问政网络平台截屏5份、答复1份、榆溪湾小区存在问题现场解答纪要2份，用以证明原告于2016年4月1日交房，系逾期交房且消防未通过验收，原告未办理房产证，按合同约定为大暖而实际为小区物业公司烧锅炉供暖，被告向物业公司支付暖气费，原告存在违约的事实。3、交通银行卡号1张，用以证明被告于2014年10月16日已经按照合同约定向银行提交了一切办理贷款所需要材料，由于原告原因致被告不能办理按揭的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据，被告质证为对证据1、5真实性无异议，该证据的真实性本院予以确认并在卷佐证；对证据2、3、4、6有异议不予认可，经查，测量报告、邮寄函、被告入住、部分业主已办理不动产权登记证书的事实，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的证据，原告质证为对证据1、2的真实性无异议，该证据的真实性本院予以确认并在卷佐证；对证据3有异议不予认可，经查，三方协议没有签订，该证据对本案没有关联性，本院不予确认。本院经审理查明事实如下：被告系原告单位职工。2014年7月29日，原告榆林光大电力房地产开发有限公司（出卖人）与被告董奶军（买受人）签订合同编号YS0024577，房屋代码64442商品房预售合同，约定：第一条项目建设依据。出卖人以有偿出让方式取得位于南郊农科所东榆溪大道北。建设商品房暂定名地电榆溪湾。建设工程施工合同约定的开工日期为2012年6月5日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2014年8月31日。第三条、买受人所购商品房的基本情况。第3幢1单元1901室。预测建筑面积135.24平方米，其中套内建筑面积109.26平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积25.98平方米。第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款。1、按建筑面积计算，该商品房单价每平方米3264元，总金额441423元。第五条面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式。按揭付款：买受人须于签署本合同时付清总房款的36%，计161423元，于签署本合同后三日内提供齐备银行认可的办理按揭贷款所需的个人资料并按出卖人要求时间配合办理贷款手续，余款28万元银行贷款。第七条、买受人逾期付款的违约责任。1、逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。2、（1）买受人办理按揭贷款的，如果提交的贷款资料不完善、不齐全、买受人应在出卖人或按揭银行告知之日起五日内完善。否则，视为买受人逾期付款，则买受人应当按照第七条约定方式承担违约责任。（2）买受人办理按揭贷款的，应当按期偿还银行贷款本金及利息。否则，所造成的一切不利后果均由买受人承担。第八条、交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：4、因政府相关部门原因导致配套设施不能按期完备的。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、以上1或2条等事项。合同签订后，被告向原告交付了首付款161423元。2015年12月16日，榆林市公安消防支队榆阳区XX大队对涉案房屋作出榆阳公消验字（2015）第01号建设工程消防验收意见书，结论为综合评定该工程消防验收合格。2016年12月6日进行竣工验收备案。2016年4月1日，原告向被告发放了住宅质量保证书，内容为房主姓名董奶军，房号3幢1单元1901号，建筑面积135.24平方米，交房时间2016年4月1日等。2017年9月27日，原告向被告发出关于催促支付榆林地电榆溪湾项目房屋购房款的函，内容为董奶军欠房款28万元，限在2017年10月15日前支付，否则追究违约责任等事项。后原告持上述证据及理由向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。另查明：涉案房屋于2013年11月19日取得了榆住建预售证第2013-36号榆林市商品房预售许可证。2015年12月4日，涉案房屋经榆林市正兴房地产测绘有限责任公司作出榆正测字0014629号房地产测量报告确定面积为141.784平方米，多出6.544平方米，按照合同约定被告应补交房款21359.616元。本院认为，本案争议的焦点是1、被告应否支付原告房款28万元及补交房款21359.616元；2、原告是否承担逾期交房及办理不动产权属证书责任；3、被告是否存在违约。关于被告应否支付原告房款28万元及补交房款21359.616元的问题。原告认为原告的主张符合合同约定应予支持。被告认为按照合同约定被告首付款后，剩余28万元应按揭贷款方式进行支付；补交房款21359.616元以产权证为准，现条件不成就不予支持。经查，依原告与被告签订的合同编号YS0024577，房屋代码64442商品房预售合同“第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式。按揭付款：买受人须于签署本合同时付清总房款的36%，于签署本合同后三日内提供齐备银行认可的办理按揭贷款所需的个人资料并按出卖人要求时间配合办理贷款手续，余款28万元银行贷款”的约定，本案中，原告于2017年9月27日向被告发出关于催促办理榆林地电榆溪湾项目房屋购房款的函，内容为董奶军欠房款28万元，限在2017年10月15日前支付，否则追究违约责任等事项，而被告不能提起诉讼视为认可，违约在被告方，被告的该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。同时，被告辩称补交房款21359.616元以产权证为准，现条件不成就不予支持，经查，颁发不动产权属证书以测量报告为基准，被告的该抗辩理由亦不能成立，本院不予采纳。关于原告是否承担逾期交房及办理不动产权属证书责任的问题。原告认为被告不能按合同约定支付房款，致原告不承担逾期交房及办理不动产权属证书责任。被告认为因原告不能按合同约定履行合同致被告未支付房款。经查，依原告与被告签订的合同编号YS0024577，房屋代码64442商品房预售合同“第八条、交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：4、因政府相关部门原因导致配套设施不能按期完备的。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的约定。本案中，原告于2016年4月1日向被告发放了住宅质量保证书并于同日交房。且原告未提供可据实予以延期及双方协商同意变更合同的相关证据。原告应当承担逾期交房的违约责任，被告的该反诉请求有事实依据，本院予以支持。同时，被告反诉请求原告承担逾期办理不动产权属证书责任，经查，依原告与被告签订的合同编号YS0024577，房屋代码64442商品房预售合同“第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、以上1或2条”的约定。本案中，被告未提供“因出卖人的责任”的相关证据，应承担举证证明不能的法律后果。被告该反诉请求不能成立，本院不予支持。关于被告是否存在违约的问题。原告认为被告违约，应当承担违约金10万元，被告认为原告违约，被告不承担违约金。经查，原告与被告签订的合同编号YS0024577，房屋代码64442商品房预售合同“第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式。按揭付款：买受人须于签署本合同时付清总房款的36%，于签署本合同后三日内提供齐备银行认可的办理按揭贷款所需的个人资料并按出卖人要求时间配合办理贷款手续，余款28万元银行贷款”的约定。本案中，原告与被告对剩余28万元房款未办理按揭付款，不能确定应付款期限。原告于2016年4月1日向被告发放了住宅质量保证书并于同日交房。交房后，2017年9月27日，原告向被告发出关于催促办理榆林地电榆溪湾项目房屋购房款的函限在2017年10月15日前支付，否则追究违约责任，被告不能支付剩余房款构成违约，应当承担违约责任，违约责任的承担方式为从2017年10月15日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，原告的该诉请部分支持。综上，原告诉请1、依法判令被告支付原告房款28万元；2、依法判令被告承担原告违约金10万元；3、依法判令被告补交原告房屋差价款21359.616元的诉讼请求，依法予以支持被告支付原告房款28万元及补交原告房屋差价款21359.616元，计301359.616元及违约金（从2017年10月15日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算），其他诉讼请求不予支持予以驳回。被告反诉请求依法判令反诉原告与反诉被告签订的商品房预售合同有效及依法判令被反诉人向反诉人支付违约金及损失赔偿金80874元的反诉请求，依法应当支持逾期交房违约金从2015年1月1日起至2016年4月1日止，以161423元为基数，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，反诉原告的其他反诉请求本院不予支持予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告榆林光大电力房地产开发有限公司与被告董奶军签订的商品房预售合同有效。二、本判决生效后十日内，由被告董奶军付给原告榆林光大电力房地产开发有限公司房款301359.616元及违约金（从2017年10月15日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。三、本判决生效后十日内，由反诉被告榆林光大电力房地产开发有限公司承担反诉原告董奶军逾期交房违约金（从2015年1月1日起至2016年4月1日止，以161423元为基数，以每日万分之二承担违约金）。四、驳回原告榆林光大电力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告董奶军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7320元，由原告榆林光大电力房地产开发有限公司负担1320元，被告董奶军负担6000元。反诉费910元，反诉原告董奶军负担110元，反诉被告榆林光大电力房地产开发有限公司负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审 判 长  李长鹏人民陪审员   李生霞人民陪审员   高宝碧   二〇一九年十一月二十一日 书 记 员  张  乐 1