江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8079号上诉人(原审原告)：刘玲君，女，1979年9月6日出生，汉族，住湖南省宁远县。委托诉讼代理人：刘石军，1977年9月7日出生，汉族，住湖南省宁远县,系刘玲君哥哥。上诉人(原审被告)：相新国，男，1975年6月11日出生，汉族，住江苏省灌南县。上诉人刘玲君、相新国因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初731号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘玲君上诉请求：撤销原判第一项，依法改判或发回重审。事实和理由：刘玲君在起诉状和庭审中多次声明不要求相新国归还房屋，只要求相新国支付房屋使用费，一审判决相新国返还房屋不当。相新国答辩称：同意刘玲君的上诉请求。上诉人相新国上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。1、刘玲君诉讼请求中不包含要求相新国归还房屋，一审判决相新国返还刘玲君房屋属于超诉请判决，如要求相新国返还房屋则应查明相新国的装修损失。2、在江苏吴中地产集团有限公司（以下简称吴中地产公司）诉刘玲君的案件中已确认合同无效，故刘玲君非涉案房屋的合法占有人，无权要求相新国支付占有使用费。刘玲君答辩称：1、刘玲君确实没有要求相新国返还房屋。2、虽然双方签订的合同无效，但相新国实际使用了涉案房屋，应参考租金标准支付占有使用费。原审原告刘玲君向一审法院起诉请求：1.判令相新国支付租金57000元（从2018年9月5日起按照每月4750元计算至2019年10月4日）；2.本案诉讼费用由相新国承担。一审法院经审理认定事实如下：2017年9月5日，刘玲君（出租房、甲方）与相新国（承租方、乙方）签订《租房合同》一份，约定甲方将其合法拥有的位于苏州市吴中区房屋（胥香园公交站2号楼2号房西边起第一间，上下两层约120平方米）出租给乙方使用，用于经营生活用品店，面积120平方；租赁期自2017年9月5日至2019年10月4日止，免租期一个月，第一年2017年9月5日至2018年9月4日租金55000元，第二年2018年9月5日至2019年10月4日租金57000元，租赁押金10000元，租金每年一付，共分2期支付。首期租金于本合同签订当日内支付，以后各期租金于上一期届满前30日支付，房屋终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，甲方退还乙方押金。刘玲君、相新国双方确认相新国向原告支付了第一年的租金55000元及10000元的押金，此后未再支付租金，相新国称，上述第二年租期中1个月为免租期。上述合同签订后，相新国使用合同约定的房屋至今。另查，吴中地产公司（甲方）与刘玲君（乙方）于2014年3月5日签订《房屋租赁合同》一份，约定吴中地产公司向刘玲君出租位于胥香园公交站1号楼、2号楼房屋，租赁期共72个月，从2014年4月10日起至2020年4月9日止。吴中地产公司于2017年10月24日诉讼一审法院，要求相新国支付截止2017年9月30日房屋使用费52.35万元，并支付至实际腾房日的使用费（按合同约定标准计算），并按同期银行贷款利率自起诉之日起支付逾期违约金；确认解除双方签订的《房屋租赁合同》并腾房迁让。该案审理中，刘玲君反诉要求吴中地产公司归还预交租金294000元、店面转让费380000元、店面装修费650000元，合计1324000元；赔偿转租商户损失500000元、门头广告制作费40000元、开业筹备费48000元、存放在房屋内的家具费58000元；支付自2014年4月起的利息。一审法院于2018年9月25日作出（2017）苏0506民初7738号民事判决书，认定因案涉租赁房屋至今未取得合法的批准建造手续，故吴中地产公司与刘玲君之间于2014年3月5日签订的《房屋租赁合同》无效，判决刘玲君迁出位于苏州市吴中区，支付吴中地产公司2014年4月10日至2018年4月9日期间的房屋使用费444000元及按月租金16537.5元计算自2018年4月10日至实际迁出房屋之日的房屋使用费，驳回吴中地产公司的其他诉讼请求，驳回刘玲君的反诉请求。刘玲君不服上述判决，向苏州市中级人民法院提出上诉，苏州市中级人民法院于2019年3月27日（2018）苏05民终11005号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述事实房屋租赁合同、租房合同、民事判决书、公交站建造使用协议、营业执照、告示以及一审法院开庭笔录在卷佐证。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，案涉房屋系由吴中地产公司出租给刘玲君后，刘玲君再转租给相新国使用，现一审法院生效判决已确认刘玲君与吴中地产公司签订的《房屋租赁合同》因合同项下租赁房屋未取得合法批准建造手续而无效，故刘玲君与相新国就上述房屋再行转租所签订的《租房合同》亦无效，相新国应返还刘玲君案涉租赁房屋，刘玲君应返还相新国已收取的租金55000元及押金10000元。鉴于相新国自合同签订后使用案涉租赁房屋至今，刘玲君有权参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，结合刘玲君诉讼主张相新国自2018年9月5日起按照每月4750元计算至2019年10月4日的租金共计57000元，并表示其中1个月为免租期，扣除刘玲君应返还相新国的租金及押金后，一审法院确认相新国还应自2018年12月8日起按每月4750元计算至实际返还房屋之日止的使用费，但截止日期不应超过2019年10月4日。关于相新国认为其无需向刘玲君支付租金的抗辩意见，因吴中地产公司已将案涉房屋出租给刘玲君，法院已判决刘玲君就案涉房屋向吴中地产公司支付使用费，故相新国的抗辩依据不足，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，一审法院判决：一、相新国于判决生效之日起十日内返还刘玲君位于苏州市吴中区房屋（西边起第一间，上下两层面积约120平米）。二、相新国于判决生效之日起十日内支付刘玲君自2018年12月8日起按每月人民币4750元计算至实际返还房屋之日止且不超过2019年10月4日的使用费。案件受理费1225元，由刘玲君负担641元，由相新国负担584元。二审中，相新国向本院提交以下证据：1、损失清单一份，以证明相新国在租赁涉案房屋期间被自称吴中地产公司的人员断了电，造成相新国经营的超市4天没电，损失较大。2、吴中地产公司出具的情况说明一份，以证明相新国经营的绿叶超市于2019年6月11日另行与吴中地产公司签订了房屋使用协议。刘玲君发表质证意见为：1、该损失清单并没有确切的损失金额，无法确定具体损失，且造成损失的主体并非刘玲君，谁造成损失就应由谁赔偿损失。2、吴中地产公司出具的情况说明内容真实性无法确认，刘玲君与相新国的合同还在履行期间，相新国与其他主体签订的合同应属无效。以上事实，由相新国提交的损失清单、情况说明等证据及当事人陈述在卷佐证。二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，刘玲君与相新国就苏州市吴中区房屋签订的租赁合同因涉案房屋不具备建筑规划许可、临建手续而无效，但相新国自合同签订后实际使用案涉房屋至今，刘玲君有权要求相新国参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。刘玲君与相新国一致确认相新国已付至2018年12月7日的租金，则相新国还应支付自2018年12月8日起按每月4750元计算至2019年10月4日的占有使用费。相新国关于不应支付租金或占有使用费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。相新国就其损失未提出反诉，其关于损失的上诉主张，本院不予理涉，相新国二审提交的相关证据本院不予采纳。即便吴中地产公司与相新国签订使用协议，也不能免除相新国向刘玲君支付房屋占有使用费的责任，故对于该份证据，本院不予采纳。刘玲君于一审庭审中变更诉讼请求,撤回了要求相新国搬离苏州市吴中区房屋的诉讼请求，一审仍判决相新国搬离不当，本院予以改判。综上，刘玲君、相新国关于涉案房屋不返还的上诉理由成立，本院予以采纳，基于刘玲君、相新国上诉均包含有该项理由,本院确定二审案件受理费2450元，由刘玲君负担1225元，相新国负担1225元。一审法院基本事实认定清楚,但实体处理不当,本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初731号民事判决；二、相新国于本判决生效之日起十日内按每月4750元为标准支付刘玲君自2018年12月8日起至2019年10月4日的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1225元，由刘玲君负担641元，由相新国负担584元。二审案件受理费2450元，由刘玲君负担1225元，相新国负担1225元。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年十一月五日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。