广东省郁南县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5322民初631号原告（执行案外人）：林春雾，女，1984年2月4日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。原告（执行案外人）：罗树锐，男，1979年1月30日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。被告（申请执行人）：黎彩霞，女，1975年5月29日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。被告（被执行人）：魏镜芝，男，1966年4月24日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。被告（被执行人）：沈营蓬，男，1978年9月17日出生，汉族，住四川省蓬安县。被告（被执行人）：郁南县鸿源房地产开发有限公司。住所地：广东省云浮市郁南县连滩镇邱伙春旧宅上第二排B、C首层。法定代表人：郭洁云。第三人：郁南县农村信用合作联社。住所地：广东省云浮市郁南县都城镇江滨东路2号。法定代表人：蔡碧伟。委托诉讼代理人：陈智敏，男，该社工作人员。原告林春雾、罗树锐与被告黎彩霞、魏镜芝、沈营蓬、郁南县鸿源房地产开发有限公司（以下简称鸿源公司），第三人郁南县农村信用合作联社（以下简称郁南农信社）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林春雾、罗树锐，第三人郁南农信社的委托诉讼代理人陈智敏到庭参加诉讼。被告黎彩霞、魏镜芝、沈营蓬、鸿源公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林春雾、罗树锐向本院提出诉讼请求：1.不得执行郁南县***房屋（证号：粤房地权证郁字第××号，建筑面积153.83平方米）；2.确认原告林春雾、罗树锐与被告魏镜芝于2013年11月9日签订的《购房合同》有效；3.被告魏镜芝继续履行合同，履行房屋过户手续。事实和理由：2013年11月9日，二原告与魏镜芝签订《购房合同》，约定魏镜芝将郁南县**房屋（即郁南县***房屋，以下简称涉案房屋）以每平方米2000元转让给二原告，总房款320000元。二原告于2013年11月9日支付了120000元，余款200000元约定办理房贷后再支付。因魏镜芝未能办理过户手续，余款至今未支付。2014年农历八月，二原告入住该房屋。2017年2月24日，郁南县人民法院作出（2017）粤5322执54号执行裁定，查封涉案房屋。2019年4月，二原告向郁南县人民法院提出书面异议，异议被驳回。魏镜芝将其所有的房屋出售给二原告，作为购买者已经支付了合理对价并实际占有使用，因魏镜芝未能履行过户手续，二原告行使不安抗辩权拒不支付款项也是合法合理的，且二原告不存在过错。综上所述，为维护二原告的合法权益，特提起执行异议之诉，请支持诉请。被告黎彩霞、魏镜芝、沈营蓬、鸿源公司未作答辩。第三人郁南农信社述称，郁南农信社对涉案房屋依法享有抵押权，对房屋处置、拍卖价款享有优先受偿权。在魏镜芝未能清偿债务的情况下，其无权继续履行购房合同和办理过户手续。1.2015年2月12日，魏镜芝与郁南农信社签订《个人借款合同》和《抵押担保合同》，抵押物包括涉案房屋等15套房产，于2015年2月13日办理了抵押登记。2015年2月13日、14日，郁南农信社向魏镜芝合计发放贷款800万元，期限至2017年2月12日。2016年6月2日，魏镜芝与郁南农信社达成协议，对15套房产整体抵押登记变更为单个房产的抵押登记。2.因魏镜芝未能按期归还贷款本息，郁南农信社于2018年3月提起诉讼，郁南县人民法院认定郁南农信社对涉案房屋享有抵押权，郁南农信社于2019年2月申请执行。3.二原告虽与魏镜芝签订《购房合同》，但并未办理房屋所有权转移登记。原告林春雾、罗树锐围绕诉讼请求依法提交了（林春雾、罗树锐）居民身份证、购房合同、收据（1份）、房地产权证、（2017）粤5322执54号执行裁定书、（2019）粤5322执异19号执行裁定书。被告黎彩霞、魏镜芝、沈营蓬、鸿源公司没有提交证据。第三人郁南农信社提交了（2018）粤5322民初309号民事判决书。本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月9日，罗树锐、林春雾与魏镜芝签订《购房合同》，约定魏镜芝将郁南县**房屋以每平方米2000元的价格转让给罗树锐、林春雾，房屋总价按投影面积160.08平方米计算；签订协议后支付120000元作为首期购房款，余款在办理房地产权证后付清或办理银行按揭。2013年11月9日，魏镜芝出具《收据》给罗树锐、林春雾，确认收到罗树锐、林春雾购房款120000元。2016年5月19日，本院对黎彩霞与魏镜芝、沈营蓬、鸿源公司民间借贷纠纷一案作出（2015）云郁法民初字第889号民事判决，判决沈营蓬清偿借款本金2150000元及利息给黎彩霞，魏镜芝、鸿源公司承担连带清偿责任。上述判决生效后，因沈营蓬、魏镜芝、鸿源公司拒不履行生效判决所确定的义务，黎彩霞向本院申请强制执行[案号：（2017）粤5322执54号]。2017年2月24日，本院作出（2017）粤5322执54号执行裁定，查封魏镜芝名下共36套房屋，其中包括涉案房屋。案件执行期间，罗树锐、林春雾认为涉案房屋为其购买所得，向本院提出书面异议。2019年5月9日，本院作出（2019）粤5322执异19号执行裁定，驳回罗树锐、林春雾的异议请求。罗树锐、林春雾不服，于2019年5月13日向本院提起执行异议之诉。另查明，郁南县**房屋与涉案房屋是同一个房屋。涉案房屋的房地产权证登记时间为2014年10月23日，证号为粤房地权证郁字第××号，权属人系魏镜芝，共有情况为单独所有，抵押权人为郁南农信社，于2016年6月2日办理了抵押登记。关于郁南农信社与魏镜芝、何美红、练汉华、梁丽玲、梁土金、陈火娇金融借款合同纠纷一案，本院于2018年9月10日作出（2018）粤5322民初309号民事判决，判决魏镜芝向郁南农信社清偿借款6247068.73元及利息和律师费5000元，郁南农信社对魏镜芝用于借款抵押的房地产权（其中包括涉案房屋）在借款本金、罚息、利息、复利、律师费范围内享有优先受偿权。诉讼过程中，本院书面通知罗树锐、林春雾在本院指定的期限内交付剩余购房款，但其未能将剩余的购房款交付执行。本院认为，本案是案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是：1.罗树锐、林春雾与魏镜芝签订的《购房合同》是否有效；2.罗树锐、林春雾对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于罗树锐、林春雾与魏镜芝签订的《购房合同》是否有效的问题。罗树锐、林春雾与魏镜芝于2013年11月9日在协商一致的基础上签订涉案房屋的《购房合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同有效。关于罗树锐、林春雾对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然罗树锐、林春雾与魏镜芝在本院采取查封措施前签订了涉案房屋的书面买卖合同，罗树锐、林春雾并支付了部分购房款，但经本院书面通知，罗树锐、林春雾在本院指定的期限内未能将剩余的购房款交付执行。根据上述规定，罗树锐、林春雾对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求排除执行，理据不足，本院不予支持。至于罗树锐、林春雾请求魏镜芝继续履行合同，履行房屋过户手续，因该请求与阻却执行的诉讼目的无关，不属于执行异议之诉案件审理范围，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、确认原告林春雾、罗树锐与被告魏镜芝于2013年11月9日签订转让郁南县***房屋的《购房合同》有效；二、驳回原告林春雾、罗树锐的其他诉讼请求。案件受理费5914.9元（该款原告林春雾、罗树锐已预付），由原告林春雾、罗树锐负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  谢 宁人民陪审员  卢锦光人民陪审员  周少云二〇一九年十一月十二日书 记 员  邓广华