山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终1650号上诉人（原审被告）：太原锡和物贸有限公司，住所地山西综改示范区太原唐槐园区龙城街5号。法定代表人：李和义，总经理。委托诉讼代理人：何瀚原，山西君竹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨治韬，男，1967年8月1日出生，汉族，太原山杰合利科技有限公司业务经理，住太原市。委托诉讼代理人：卫索实，山西法自诚律师事务所律师。上诉人太原锡和物贸有限公司因与被上诉人杨治韬房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初3494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人太原锡和物贸有限公司的委托诉讼代理人何瀚原，被上诉人杨治韬、杨治韬的委托诉讼代理人卫索实到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原锡和物贸有限公司上诉请求：1.依法撤销太原市小店区人民法院作出的（2018）晋0105民初3494号民事判决书的第二项判决，对本案予以改判；2.本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人在一审中虽主张上诉人应按照周边写字楼每平方15000元的价格赔偿，但未提供相应证据证明周边房价为每平方米15000元，也未申请一审法院对案涉房屋进行价格评估，一审法院也未调取证据证明周边房价，一审法院酌定12000元的标准缺乏证据和事实依据。（2018）晋0105民初4458号民事判决书认定的案件事实与本案存在明显差异，没有参照的价值。本案中，上诉人与被上诉人除签订《购房合同》外，并没有签订其他协议。若上诉人违约，应按照《购房合同》约定的违约条款承担违约责任。2.上诉人违约应按照《购房合同》约定的违约条款承担违约责任，而不是抛开约定，另行主张违约责任。若上诉人逾期交房，被上诉人解除合同，则上诉人应承担的违约金是按照被上诉人累计已付款的同期银行贷款利息的2倍向被上诉人支付。被上诉人的一审诉讼请求明显缺乏事实和法律依据。综上所述，请求二审法院查清本案事实，撤销原判，依法改判。杨治韬辩称，关于商品房价格，我方提供了周边的房屋的价格，作为商业用户价值是远远高于住宅的，常见的在1.5倍到3倍之间，周边的房价在11000元到12000元之间，一审法院仅按住宅房房价来判决，我方实际是不认可的，但为了解决问题，并没有提出上诉，关于一审查明的上诉人为解决徐进波的纠纷而提出的解决方案，这个方案不可能是远远高于所认可的价格，因此一审法院认定12000元/平米是有事实依据的；关于法律适用问题，上诉人认为依据合同违约条款来，是指逾期交房的逾期条款，本案在几次庭审过程中，对方均自认房已抵押或出售，合同标的已灭失了，并不存在逾期交房的情况，而是不能履行的情况。依照合同法107条规定的违约责任，在本案中，我方也曾提出继续履行或换置房屋的请求，但上诉人均未能满足，所以一审判决的赔偿损失是符合法律规定的。杨治韬向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方于2010年1月30日签订的《购房合同》；2.请求依法判令太原锡和物贸有限公司按照房屋市场价值全额返还杨治韬购房款1500000元；3.请求依法判令太原锡和物贸有限公司按照《购房合同》约定向杨治韬支付自2011年1月1日至《购房合同》解除之日止的逾期交房违约金；4.请求依法判令太原锡和物贸有限公司赔偿杨治韬因太原锡和物贸有限公司未按期交房产生的租房损失250000元；5.本案诉讼费、保全费等费用由太原锡和物贸有限公司承担。一审法院认定事实：2010年1月30日，杨治韬为买受人与太原锡和物贸有限公司为出卖人签《购房合同》，合同约定，太原锡和物贸有限公司将位于太原市经济技术开发区128小区K-20101029研发大厦7层西顶头房用途为住宅楼出售给杨治韬，建筑面积100平方米，每平方米2900元，总金额290000元。付款方式为合同签订后5日内一次性付款。交付期限为太原锡和物贸有限公司应当在2010年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付杨治韬使用。若逾期超过10日未交付，杨治韬有权要求继续履行合同，太原锡和物贸有限公司需按日支付从2011年1月1日起至实际支付之日止已交付房款万分之三的违约金。杨治韬在买受人处签字，太原锡和物贸有限公司在出卖人处签字盖章。同日，杨治韬通过银行转账的方式向太原锡和物贸有限公司支付购房款，太原锡和物贸有限公司向杨治韬出具290000元的收据，并加盖公章。2012年12月25日、2014年12月23日，杨治韬向太原锡和物贸有限公司送达律师函，要求太原锡和物贸有限公司交付涉案房屋，太原锡和物贸有限公司予以签收。庭审中，杨治韬、太原锡和物贸有限公司双方均认可涉案房屋已办理房屋所有权证。本案在审理过程中，杨治韬曾变更诉讼请求，要求太原锡和物贸有限公司在不能交付合同约定的房屋时，可交付相同相近的商品房，但太原锡和物贸有限公司均表示现在太原锡和物贸有限公司名下的房屋不是办理了抵押登记就是实际出卖给他人，已无房可交付，在法院释明后杨治韬将诉讼请求变更。另查明，杨治韬、太原锡和物贸有限公司合同所约定的七层西顶头房已变为0706号，并于2017年3月13日抵押给太原市城区农村信用合作联社。案外人徐进波也于2010年1月30日购买太原锡和物贸有限公司开发建设的锡和商务大厦1幢西单元七层西顶头房，因太原锡和物贸有限公司无法交房，于2018年4月16日双方达成协议，太原锡和物贸有限公司于2018年5月16日前支付徐进波750000元，逾期违约承诺一次性支付1200000元，后因太原锡和物贸有限公司未履行协议，徐进波诉至法院，法院受理后于2018年7月15日作出（2018）晋0105民初4458号民事判决书，判决太原锡和物贸有限公司支付徐进波1200000元，现该判决已生效。再查明，本案在审理期间，依杨治韬申请法院依法于2016年2月4日对太原锡和物贸有限公司名下位于龙城街55号1幢B段5层0502、0504号房屋采取保全措施，为此杨治韬交纳保全费4670元。太原锡和物贸有限公司的经营范围为建筑材料、化工产品、普通机械、煤制品、矿产品、万金交电、水暖器材、装潢材料、桶装润滑油的销售；建筑设备的租赁；房屋租赁、酒店管理、钢结构工程施工；普通机械设备的调试及安装等。上述事实有购房合同、收款收据、租房合同、银行转账明细、（2018）晋0105民初4458号民事判决书及庭审笔录等经过质证，可以采信。一审法院认为，杨治韬、太原锡和物贸有限公司所签订的《购房合同》是双方真实意思的表示，也不违反法律强制性规定，且太原锡和物贸有限公司在杨治韬起诉前已取得房屋所有权证，故应为有效合同，双方均应遵守。关于太原锡和物贸有限公司认为双方争议的房屋是商业用房，在杨治韬未提供其购买房屋用于商业用途的情况下，属违反土地法关于土地用途的管制制度，应认定无效的抗辩理由，于法无据，法院不予采纳。关于太原锡和物贸有限公司认为其不是房地产开发企业，其所签的房屋买卖合同与其经营范围不一致，应当认定无效的主张，因现行法律并不禁止企业出售合法房产，故法院对太原锡和物贸有限公司的上述抗辩意见也不予采纳。现杨治韬基于太原锡和物贸有限公司不交付双方合同约定的房屋而提出解除合同的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持；造成解除合同的原因是太原锡和物贸有限公司不履行合同所致，故法院对杨治韬主张按房屋市场价值进行赔偿的诉讼请求予以支持，依据双方合同约定应按商品住宅的价格确定，参照其周边房价及生效的民事判决书所赔偿的金额，法院酌定按每平方米12000元予以退赔。关于杨治韬要求的违约金、租金的损失，因在退赔房款时已按市场价予以计算，故上述损失不再计算。判决如下：一、解除杨治韬、太原锡和物贸有限公司于2010年1月30日签订的《购房合同》。二、太原锡和物贸有限公司于判决生效后十日内赔偿杨治韬1200000元。三、驳回杨治韬的其他诉讼请求。本院二审期间，经太原锡和物贸有限公司申请，合议庭决定委托山西志和房地产资产评估有限公司对杨治韬名下位于太原市经济技术开发区128小区K-20101029研发大厦7层西顶头房，建筑面积100平方米的房屋进行市场价值评估。评估费由杨治韬、太原锡和物贸有限公司各担50%。山西志和房地产资产评估有限公司作出晋志和评报字（2019）第2054号评估报告，确定在估价时点2019年5月14日，评估对象的总价为125.02万元，评估单价为12502元/m2。二审审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。本院认为，上诉人太原锡和物贸有限公司主张一审酌定涉案房产房价为12000元/m2的标准缺乏证据和事实依据，但经本院委托对涉案房产价值作出评估，评估单价为12502元/m2。考虑到对房产评估价值的时点不同，评估单价虽与一审法院认定有一定出入，但被上诉人杨治韬未对原审法院的酌定价格提出上诉，故本院对12000元/m2的价格予以认定。上诉人主张违约责任应按照《购房合同》约定的违约条款承担赔偿责任，本院认为，违约责任的立法目的是为弥补违约方给守约方造成的损失。太原锡和物贸有限公司无法如期交付房屋，由于近年来房产价格高企，上诉人的违约行为客观上给杨治韬造成了较大经济损失，原《购房合同》约定的违约责任显然不足以弥补杨治韬的损失，故一审法院判定太原锡和物贸有限公司按照市场价格退赔杨治韬房款，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人太原锡和物贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人太原锡和物贸有限公司负担。评估费15840元，由上诉人太原锡和物贸有限公司负担7920元，由被上诉人杨治韬负担7920元。本判决为终审判决。审判长 曹轶群审判员 范红琴审判员 申延艳 二O一九年十一月四日书记员 邵 华