福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初1544号 原告：漳州玮隆房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区景山村福晟钱隆学府毅达莘园17幢D01-D05号店面，统一社会信用代码91350603081610555M。 法定代表人：陈和杰，总经理。 委托诉讼代理人：吴秋香，女，公司员工。 被告：林坤田，男，1986年4月13日出生，汉族，住泉州市安溪县。 第三人：中国建设银行股份有限公司漳州分行，住所地漳州市芗城区胜利东路9号，统一社会信用代码913506008565047673。 主要负责人：林斯勇，行长。 委托诉讼代理人：陈志群，男，该行员工。 委托诉讼代理人：黄飞，男，该公司员工。 原告漳州玮隆房地产开发有限公司（以下称“玮隆公司”）与被告林坤田、第三人中国建设银行股份有限公司漳州分行（以下称“建行漳州分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。玮隆公司的委托诉讼代理人吴秋香、建行漳州分行的委托诉讼代理人陈志群、黄飞到庭参加诉讼，林坤田经公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 玮隆公司向本院提出诉讼请求：1、解除玮隆公司与林坤田于2016年9月30日签订的《商品房买卖合同》（编号：1420010016090120575015）（项目名称漳州钱隆公馆8幢502号），协助玮隆公司办理《商品房买卖合同》撤销备案登记手续及预售商品房预告登记注销手续；2、林坤田、建行漳州分行协助玮隆公司办理漳州钱隆公馆8幢502号的抵押权预告登记注销手续；3、林坤田支付玮隆公司违约金74840元（按总房款20%计算）；4、林坤田支付玮隆公司被银行扣收贷款21380.87元及因代垫该款产生的利息（自银行扣款之日起至林坤田向玮隆公司实际还清款项之日止计算）。事实和理由：2016年9月30日，玮隆公司与林坤田双方签订《商品房买卖合同》（编号：1420010016090120575015）。合同约定，“林坤田向玮隆公司购买漳州市蓝田开发区北环城路以南漳州钱隆公馆8#502号商品房，建筑面积64.64平方米，每平方米5789元，总价款374201元。” 2016年11月14日，林坤田向建行漳州分行申请银行按揭贷款，双方共同签订编号为350667008—QN—20161065411的《个人住房借款合同》（以下称“《借款合同》”），玮隆公司为保证人，承担连带责任保证。2018年4月至12月（共计9个月）林坤田未按期偿还建行漳州分行月供款，导致建行漳州分行从玮隆公司保证金账上划扣款项共9个月月供款计21380.87元。玮隆公司多次电话、书面催讨，林坤田无故拒不偿还。截止今日，玮隆公司从建行漳州分行处了解到林坤田2019年1月、2月份月供款仍未偿还给建行漳州分行。根据合同附件四约定，林坤田连续三期或累计六期不能按期偿还所欠款项，玮隆公司有权单方解除合同并有权要求林坤田按合同总价款20%支付违约金（该违约金可以从房款中直接扣除）。综上请求支持玮隆公司的诉讼请求。 林坤田未作答辩。 建行漳州分行述称，不承认玮隆公司的部分诉讼请求。事实和理由：1、林坤田所购商品房已办理抵押权预告登记，未经权利人同意，该商品房依法不能发生物权变动的法律效果。林坤田与玮隆公司签订《商品房买卖合同》并办理备案登记后，林坤田所购漳州市蓝田经济开发区北环城路以南漳州钱隆公馆8幢502号房产所有权即已由林坤田享有。而该商品房已于2017年2月13日办理预售商品房抵押权预告登记，建行漳州分行作为权利人对该不动产享有合法权利应得到有效保障，未经建行漳州分行同意，该项不动产依法不得发生相关物权变动。玮隆公司申请解除《商品房买卖合同》并要求撤销备案登记，将导致该物权发生实质变动，侵害建行漳州分行的合法权益，依法不应予以支持。且本案林坤田与建行漳州分行签订的《借款合同》并未申请解除，本案抵押权所担保的该笔债务本息也尚未清偿完毕，玮隆公司要求建行漳州分行协助办理抵押权预告登记注销的诉请没有法律依据。 2、如玮隆公司要求解除《商品房买卖合同》并办理撤销备案登记，玮隆公司应代为清偿林坤田所欠建行漳州分行全部按揭贷款本息。对林坤田向建行漳州分行申请办理个人住房按揭贷款，玮隆公司作为该笔贷款连带责任保证人，在借款人不能按期清偿情况下，理应履行代偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，如果玮隆公司要求解除《商品房买卖合同》，应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息予以返还，如仍不足清偿借款人所欠贷款本息的，仍应对不足部分向建行漳州分行履行代偿责任。 在玮隆公司提前代为清偿林坤田所欠建行漳州分行的全部贷款本息后，建行漳州分行方可协助办理撤销抵押权预告登记。综上，请求依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（附当事人提交的证据目录清单），本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月30日，玮隆公司与林坤田签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：1420010016090120575015）。《商品房买卖合同》及补充协议载明，“……第一章合同当事人：出卖人玮隆公司，买受人林坤田。第二章商品房基本状况：第三条3.该商品房为第一条规定项目中的福建漳州市蓝田开发区北环城路以南漳州钱隆公馆8幢502号。4.该商品房预测建筑面积64.64平方米，其中套内建筑面积49.78平方米。第三章商品房价款：第七条付款方式及期限，4.买受人于本合同签订前向出卖人支付人民币30000元（大写：叁万元整）作为履行合同的定金，现合同签订时抵作房款后，买受人要于2016年9月30日前支付房款人民币45201元（大写：肆万伍仟贰佰零壹元整），余款人民币299000元（大写：贰拾玖万玖仟元整）由出卖人协助买受人申请银行按揭贷款。第八条逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照以下方式处理1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在365日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点壹的违约金。（2）逾期超过365日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起柒日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）……。”附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定。7.买受人承诺：在买受人获得银行贷款后，且在出卖人承担阶段性担保期内，如果出现买受人不能按期偿付贷款本息的情况，在出卖人自银行履行担保责任后，买受人应于出卖人发出还款通知之日起七日内向出卖人偿还全部应付款。若买受人连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在出卖人履行担保责任后，出卖人有权向买受人追偿所欠款项，并有权单方解除合同及本补充协议，并要求买受人按合同总房价的20%支付违约金……。”《商品房买卖合同》签订后林坤田支付玮隆公司购房款75201元。 2016年11月14日，林坤田、玮隆公司与建行漳州分行签订《借款合同》，玮隆公司提供阶段性连带责任保证。2018年4月至12月，因林坤田连续9个月未返还按揭贷款，2018年9月30日和12月29日玮隆公司分二次通过银行转账方式支付建行漳州分行21380.87元用于代为偿还林坤田尚欠9个月按揭贷款。2019年11月4日玮隆公司通过银行转账方式支付建行漳州分行283016.83元用于代为偿还林坤田尚欠剩余按揭贷款本金及利息。建行漳州分行出具《中国建设银行个人贷款结清证明》，载明“借款人贷款结清后，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。” 2018年10月26日，玮隆公司向林坤田发出《催款通知书》，载明“林坤田客户：……2018年10月1日起至今我司多次电话催促你（林坤田）按期归还按揭贷款银行本息，您均置之不理。根据合同附件四第7条约定……。现请您收到本通知之日起7日内向我司一次性归还保证金14237.37元，自我司被扣保证金之日起按银行同期贷款利率向我司支付利息……。”但林坤田亦未向玮隆公司支付银行扣收款项14237.37元。 2019年1月18日，玮隆公司向林坤田发出《关于要求按时履行按揭还款义务并立即支付逾期还款的催告函》，载明：“林坤田先生：……现我司接到银行通知，至2018年12月31日，你方已连续9期未偿还每月应付的房屋贷款合计21380.87元……。根据合同附件四第7条约定……。请你方务必严格按照借款合同履行按时偿还贷款的义务，并在收到本函件后立即与我司联系，办理归还垫付逾期贷款的手续……。”但林坤田亦未向玮隆公司支付房屋贷款21380.87元。 诉讼中，本院向建行漳州分行释明其可作为本案有独立请求权第三人提出诉讼请求，建行漳州分行在规定期限内未提出诉讼请求。 本院认为，玮隆公司与林坤田签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规效力性强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。 本案林坤田自2018年4月至12月连续9个月未按时偿还按揭贷款，玮隆公司代为履行保证责任，林坤田的行为已构成违约，根据《商品房买卖合同》补充协议附件四第7条约定，该违约行为符合合同约定的解除条件，玮隆公司依约有权解除合同。现玮隆公司要求解除《商品房买卖合同》，依约成立本院予以支持。合同解除后，玮隆公司应返还林坤田已支付购房款及利息，利息应自付款之日即2016年9月30日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算。 本案经本院向建行漳州分行释明其可作为本案有独立请求权第三人提出诉讼请求，建行漳州分行明确表示不提出诉讼请求，要求另行处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，本院不审理《借款合同》。 玮隆公司要求林坤田支付违约金、协助办理《商品房买卖合同》撤销备案手续的诉求，均有合同依据，应予支持。违约金根据合同补充协议附件四第7条约定即买受人林坤田应按合同总房价的20%支付违约金，确定为购房款总额374201元的20%计74840元。 玮隆公司要求林坤田支付银行扣收贷款本息21380.87元的诉求，因玮隆公司支付该扣收款项系做为《借款合同》中保证人应承担的保证责任，且《商品房买卖合同》解除后，林坤田未偿还的贷款部分亦应由玮隆公司返还银行，玮隆公司要求林坤田支付该款项的诉求于法不符，本院不予支持，但玮隆公司因代垫该款项产生的利息应予支持，根据合同补充协议附件四第7条约定，自银行扣款之日即2018年12月29日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算。 诉讼中玮隆公司代为支付林坤田尚欠建行漳州分行剩余贷款本金及利息，履行《借款合同》约定保证责任，建行漳州分行确认借款人林坤田贷款已结清，《借款合同》及相关约定相应解除，《借款合同》终止。故玮隆公司要求林坤田、建行漳州分行协助玮隆公司办理讼涉商品房抵押权预告登记注销手续的诉求成立，本院予以支持。 《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条规定“被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。”本案林坤田经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了当庭陈述、举证和质证的权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条规定，判决如下： 一、解除漳州玮隆房地产开发有限公司、林坤田双方于2016年9月30日签订的《商品房买卖合同》（编号：1420010016090120575015）。 二、林坤田应于本判决生效之日起10日内支付漳州玮隆房地产开发有限公司违约金74840元； 三、林坤田应于本判决生效之日起10日内支付漳州玮隆房地产开发有限公司承担保证责任所产生的利息（以21380.87元为基数，自2018年12月29日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算至本判决确定的履行期限届满之日止）； 四、林坤田应于本判决生效之日起10日内协助漳州玮隆房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》撤销备案手续； 五、林坤田、中国建设银行股份有限公司漳州分行应于本判决生效之日起10日内协助漳州玮隆房地产开发有限公司办理讼涉商品房抵押权预告登记注销手续。 六、漳州玮隆房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内返还林坤田购房款75201元及利息（以75201元为基数，自2016年9月30日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至本判决确定履行期限届满之日止）； 七、驳回漳州玮隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费6913元，由林坤田负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  邹岩松 审 判 员  苏碧恋 人民陪审员  郭少中 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  郑栖伟 蔡浦真