广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2798号原告：丘罗安，男，汉族，1952年4月18日出生，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：古志军、张才丰，广东政衡律师事务所律师。被告：邝超华，男，汉族，1988年6月28日出生，住广东省广州市从化区，原告丘罗安与被告邝超华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理后，依法由审判长王硕、人民陪审员李君仪、李丝维组成合议庭适用普通程序于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人古志军到庭参加了诉讼，被告邝超华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告丘罗安向本院提出诉讼请求：一、判令被告履行合同，将位于从××区街口街××小区××房交付原告使用；二、判令被告协助办理从××区街口街××小区××房屋不动产权证给原告；三、判决被告按原告支付40万元购房款为本金，从2017年4月1日起按千分之一标准计算违约金给原告；四、本案诉讼费由被告承担。原告当庭变更第一、二项诉讼请求为：一、解除2015年10月23日双方签订的房屋买卖合同及补充合同；二、判令被告返还购房款40万元与办证费1.5万元。事实和理由：原被告于2015年11月23日签订房屋买卖合同一份，约定原告向被告购买位于从××区街口街××小区××房屋，该房屋筑面积60平方米，现状为空置，价款45万元，由原告分期缴纳，原告负责缴纳交易税费。合同签订后，原告按约定交付购房款40万元及办证费用1.5万元，但被告未能按约定办理不动产权证。2016年11月25日，原被告双方签订补充合同，约定被告承诺对物业有完整所有权，无产权纠纷，补偿8000元给原告，如未能将房屋过户至原告名下，将于2017年3月31日前将房屋移交给原告使用，并协助原告办理水电气的开通使用。如未能将房屋移交原告使用，按已付购房款每日千分之一标准计算违约金给原告，至被告将房屋移交给原告为止。但被告至今仍未履行合同约定的义务，为房屋办理不动产权证及将房屋交付给原告使用，对原告的合法权益造成损害。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法受理并判准原告所请。被告邝超华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩权利。经审理查明：2014年9月24日，案外人从化市街口街道办事处（以下简称“街口街道办”）与邝超华签订《从化市街口街城南村下围地段房屋征收安置购房协议书》，双方约定：“被告邝超华自愿认购街口街道办提供的的位于街口街凤仪东路一巷6号乔安楼小区A栋一梯1802和1807房屋。”该合同有街口街道办与邝超华盖章及签名捺印确认。上述合同中涉及的“1802号房屋”为本案涉案房屋，该房屋的《不动产登记查册表》显示，登记人为“从化市城镇地产开发公司”。2015年11月23日，原告丘罗安与被告邝超华签订《房屋买卖合同》，双方约定：“一、被告将从化区街口街凤仪东路一巷6号乔安楼小区A栋一梯1802房的物业（房地产权证号码：01××62，建筑面积57.43平方米）出售给原告，房屋价款为450000元整，由原告承担全部税费；二、被告须保证对该物业享有完整所有权以及没有产权纠纷和债权债务纠纷。四、付款方式采用分期付款，原告需在签订合同时向被告支付第一期房款200000元（含90000定金），于2015年12月1日前向被告支付第二期房款200000元，于原告取得上述物业《房地产权证》之日起5日内支付第三期房款50000元；五、由于上述物业的《房地产权证》还在办理中，若该物业的《房地产权证》于2016年5月26日至2016年11月25日期间办理完成，则被告须自签约之日起每月计算已缴房款的千分之五给原告作利息，利息随《房地产权证》办理完成即停止计算，利息于原告结清房款时支付给原告；六、违约责任：若该物业的《房地产权证》于2016年11月24日尚未办理完成，则被告须退还向原告收取的全部款项，且被告须自签约之日起每月计算已缴房款的百分之一给原告作利息（计息期限不超过12个月），利息于退还房款时支付给原告；七、被告收齐房款后，原告有权要求被告协助办理过户手续。”合同落款处有原告丘罗安、被告邝超华签名捺印确认。合同签订后，原告丘罗安于2015年11月23日向被告邝超华支付第一笔房款200000元（其中90000元通过银行转账支付，110000元现金支付）；于2015年12月3日通过银行转账支付第二笔房款50000元；于2015年12月8日支付第三笔房款150000元（其中110000元通过银行转账支付，40000元通过现金支付）；于2017年2月18日通过现金支付办证费15000元。以上均有被告邝超华出具收据并签名捺印确认，合计415000元。原被告又于2016年11月25日签订《房屋买卖补充合同》，双方约定：“一、双方同意将房屋交付时间延迟至2017年3月31日前；……三、被告负责将该物业的房屋产权证办到原告名下，办理房产证所需经费，原告支付15000元，多不退，不足由被告负责垫付；……九、因被告的原因，未能于2017年3月31日前将房屋交付原告使用的，应当每日按已付房款1‰的标准向原告支付违约金至被告将物业移交给原告止。”该补充合同落款处有原告丘罗安、被告邝超华签名捺印确认。庭审中，原告陈述其向被告支付购房款后，被告未能交付房屋，且涉案房屋已经装修，被告的父母已在居住，并表示不愿意将房屋转让。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》是双方的真实意思表示，有原被告签名捺印确认，双方约定未违反法律法规的强制性规定，合同有效，双方应依约履行合同义务。本案中，原告已依约向被告足额支付了购房款及办证费，被告未履行交楼义务，也未为原告办理过户登记，怠于履行合同相关义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的……。”、第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”现涉案房屋仍登记在“从化市城镇地产开发公司”名下，而被告已下落不明，无法联系，交付房屋及办理房产证的合同目的已经无法实现。原告现主张解除《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》，于法有据，本院予以支持。因本院依法公告送达被告起诉状、证据副本，送达日为2019年9月17日，故原被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》应于2019年9月17日解除。关于返还购房款与办证费。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告丘罗安在签订合同后已分期向被告邝超华支付了购房款400000元以及办证费15000元。现因解除合同主张被告返还400000元购房款及办证费15000元，于法有据，本院予以支持。关于违约金，原被告在《房屋买卖合同》中约定了违约责任，但双方又在《房屋买卖补充合同》重新约定了违约条款为：“合同履行时间延长至2017年3月31日；因被告的原因，在2017年3月31日前未能办妥并将房屋移交给原告使用，被告将从2017年4月1日起，每日计付违约金千分之一给原告（按已付房款计算），直至被告将物业移交给乙方之日止。”故原告主张自2017年4月1日起按每日千分之一计付符合合同约定，因合同已经解除，故违约金应计算至合同解除之日止。综上，本院确认原告主张的违约金应以已付房款400000元为基数，按每日千分之一从2017年4月1日起计至合同解除之日止，依据公平原则，计付违约金以不超过已付房款400000元为限。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，缺席判决如下：一、原告丘罗安与被告邝超华签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》于2019年9月17日解除。二、被告邝超华自本判决发生法律效力之日起10日内向原告丘罗安返还购房款及办证费共415000元；三、被告邝超华自本判决发生法律效力之日起10日内向原告丘罗安支付违约金（以已付房款400000元为基数，按每日1‰自2017年4月1日起计付至2019年9月17日止，以上违约金以不超过已付房款为限）。四、驳回原告丘罗安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8050元，由原告丘罗安负担526元，被告邝超华负担7524元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 硕人民陪审员  李君仪人民陪审员  李丝维二〇一九年十一月十四日法官助理吴景峰书记员龙艳