广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0310民初1669号原告（反诉被告）：深圳连力钢结构工程有限公司，住所地深圳市坪山区石井街道石井社区坪葵路202号B栋，统一社会信用代码914403003195719057。法定代表人：陈连全，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈俊文，广东信科律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄元纯，广东信科律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳市茗帝物业投资管理有限公司，住所地深圳市坪山区坪山街道沙湖社区金碧路238号，统一社会信用代码91440300081253359Q。法定代表人：熊良。委托诉讼代理人：周少刚，广东穗江律师事务所律师。委托诉讼代理人：任正会，广东穗江律师事务所实习律师。第三人：深圳市坪山区城市建设投资有限公司，住所地深圳市坪山区马峦街道东纵路147号地税9楼，统一社会信用代码91440300699079014H。法定代表人：高晓兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：张润，广东仁人（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彩瑾，女，该公司员工。原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依普通程序公开开庭进行了审理。原告深圳连力钢结构工程有限公司(以下简称“连力钢结构公司”）及其委托诉讼代理人陈俊文、黄元纯，被告深圳市茗帝物业投资管理有限公司（以下简称“茗帝物业公司”）及其委托诉讼代理人周少刚，第三人深圳市坪山区城市建设投资有限公司（以下简称“坪山区城建公司”）的委托诉讼代理人刘彩瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连力钢结构公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告退还原告租赁保证金87600元及利息；3.判令被告退还原告代缴的2018年8月的电费14960.22元及利息；4.判令被告赔偿原告的工厂搬迁费用564080元及利息；5.判令被告赔偿原告支付其员工的补偿金210600元及利息；6.判令被告承担本案全部诉讼费用，以上共计877240.22元。事实和理由：2014年9月30日，原告的股东陈连全与被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定，被告将其位于深圳市坪山区××路××号×栋及宿舍三楼整层、二楼3、4、5、6间的房屋出租给原告，租期从2014年10月1日起至2019年7月14日止。合同签订后，原告按约缴纳了租赁保证金以及租金。2016年11月，被告告知原告租赁的厂房存在严重的安全隐患，需要立即搬离。2018年7月5日，原告不得已委托劳务公司将工厂搬离租赁场地。由于工作地点变更，原告的员工要求解除劳动合同，原告按照法律规定支付了相应的补偿金。由于被告的房屋安全问题构成违约，造成原告的重大经济损失，损害了原告的合法权益。请求法院判如所请。被告茗帝物业公司答辩并反诉称：一、双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议无效。因案涉租赁房屋是我方从第三人处承租而来，并经其同意转租给原告，该房屋没有取得建设工程规划许可证及房屋产权证明等资料，根据法律规定，案涉合同无效。二、原告应当支付拖欠的房屋占有使用费150115元。根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。原告从2014年10月1日起一直占有使用房屋至2018年8月29日，应当按照约定的租金标准向我方支付房屋占有使用费，原告迄今尚欠2017年2月至5月份的部分房屋占有使用费102815元及2018年8月份的房屋占有使用费47300元，合计150115元。三、原告应将破坏的厂区围墙恢复原状。原告在使用房屋期间，为出行方便，未经我方同意将厂区的围墙部分拆除改建为大门，现我方要求原告在一个月内将该围墙修建好恢复原状。被告向本院提出反诉请求：1.判令确认双方签订的《深圳市房屋租赁合同》及《补充协议》无效；2.判令原告支付拖欠的房屋占有使用费150115元；3.判令原告在一个月内恢复围墙的原状；4.本案诉讼费用由原告承担。第三人坪山城建公司答辩称：一、第三人出租给被告的房屋经被告检测质量合格，使用过程中出现的质量问题与第三人无关，第三人对此不应承担任何责任；二、第三人在发现安全隐患后，给予了充分的时间让原、被告撤离，被告目前仍在使用房屋，原告直至收到通知后2年才开始撤离，被告、原告均未因撤离一事受到任何实际损失；三、第三人合法取得案涉房产的使用权，与被告签订了《房屋租赁合同》并办理了租赁登记，如果第三人与被告的租赁合同无效，则被告与原告的转租合同也随之无效，本案中合同无效导致的结果是第三人没有向原、被告承担责任的法律依据。经审理查明，2014年9月30日，原告的股东陈连全（乙方）与被告（甲方）签订了《房屋租赁合同》和《补充协议》。合同约定，被告将位于深圳市坪山区××路××号×栋及宿舍三楼整层、二楼3、4、5、6间的房屋出租给原告，租期从2014年10月1日起至2019年7月14日止，租金为43800元/月，每月15日前支付租金。租赁房屋用途：厂房。第七条约定：甲方交付租赁房屋时，乙方缴纳87600元的租赁保证金，缴纳20000元的水电押金。返还租赁保证金的条件为：1.合同期满；2.当乙方依本合同及附件履行义务时；3.乙方凭租赁合同及保证金原件。不予返还保证金的情形：1.拖欠租金及其他费用；2.房产本体及相关设施损坏；3.当乙方未依本合同履行义务时。第八条：租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费；乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费等因使用租赁房屋产生的其他费用。第九条：甲方应确保交付的租赁房屋及其附属设施的安全性符合有关法律、法规或规章的规定。第十九条约定：甲方提供的出租房屋应符合安全使用的标准和条件，不存在任何安全隐患。出租房屋的建筑、消防设备、燃气设施、电力设施、出入口和通道等应符合市政府规定的安全生产、消防、治安、环保、卫生等管理规定或标准。本合同约定的各项条款，甲乙双方均须自觉履行，如有一方违约，按合同约定承担相应违约责任。《补充协议》约定：1.乙方拖欠租金的，除应向甲方支付未付租金外，还应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为欠租金总额的日3‰；若拖欠租金达一个月以上的，甲方有权单方免责解除合同。3.甲方给予乙方一个月的免租期，从2014年10月1日至2014年10月31日止免租期内不收取租金，但应支付水电、厂长费、卫生费（厂长费+保安费=1600元）。水电费押金在签订合同之日支付。3.房租租金每两年按8%的幅度递增。同一天，陈连全向被告交纳了两个月的厂房押金87600元。2016年8月17日，被告向原告发出《关于关闭石井厂房及工作人员撤离的通知》，通知记载：经检查发现你司使用的厂房南侧的墙面破了以及地基严重下沉现象，为避免出现安全隐患、人身伤害和财产损失，现要求你司立即将厂房关闭，相关人员进行撤离。相关人员撤离后，未经我司批准不允许进入该厂房。原告签字盖章确认“已知悉”。2016年10月17日，原告对被告出具《承诺书》，对以下事项作出承诺：1.承诺对石井××工业区××路××号×栋厂房建立安全管理制度，制定事故防范措施和应急救援预案；同时加强安全检查，及时消除事故隐患；2.承诺必须加强对石井太阳工业区坪葵路202号B栋厂房的安全管理，如坚持继续租用厂房，对出现的一切安全风险及事故责任与被告无关，由原告自行承担，原告在原租期内继续使用厂房期间，不追究被告和第三人的任何安全责任。2016年11月22日，深圳市坪山新区城市建设投资有限公司安全生产领导小组、深圳市东鑫物业服务有限公司作出《关于存在安全隐患关闭石井厂房及撤离工作人员的通知书》，向包括原被告在内的四家公司发出通知，称发现四家公司租赁我司的石井厂房存在严重安全隐患：F15栋厂房两侧的两面山墙局部基础沉降加剧、墙体开裂严重，F19栋地基严重下沉等重大安全隐患。为避免安全事故的发生，请上述四家公司按照2016年8月17日下发的《关于关闭石井厂房及工作人员撤离的通知》要求，立即撤离石井厂区的所有工作人员，严禁工作人员在石井厂区内进行生产作业和逗留，防止因墙体坍塌等危险事故发生。2016年11月25日，深圳市坪山新区城市建设投资有限公司再一次向前述四家公司作出《关于关闭石井厂房及撤离工作人员的通知》（深坪城投通[2016]53号），以相同理由要求原告等立即撤离所有工作人员。2017年1月3日，第三人向前述四家公司再次发出《关于石井厂房存在安全隐患的通知》（深坪城投通[2017]01号），告知包括原、被告双方在内的四家公司做好相关的安全防范措施。2017年1月18日，第三人委托深圳市太科检测有限公司，对××路×××-×××号石井厂房×××栋，作出了《××路×××-×××号石井厂房F19栋建筑物结构安全性检测鉴定报告》（报告编号××××××××××××××××××），其检测结论为：该建筑地基基础单元的安全性等级均评为Bu级，上部承重结构单元、围护系统承重部分的安全性等级评为Du级，整体结构的安全性等级因此评定为Dsu级，即安全性严重不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》对Asu级的要求，严重影响整体承载力。另查明，2014年1月14日，在深圳市坪山石井股份合作公司的见证下，第三人与案外人深圳市奕信实业有限公司签订了《房地产转让协议书》，约定将坪山区××社区××工业区有关房地产转让（包含涉案房产）给第三人。2014年3月21日，深圳市奕信实业有限公司出具了《放弃房地产权利声明书》，对房地产转让一事进行了确认。2014年12月8日，第三人与被告订立《房屋租赁合同》，约定第三人将位于深圳市坪山区石井××工业区××路×××、×××号的房屋出租给被告使用。第十五条约定：租赁期间，经第三人书面同意，被告可凭该同意转租的书面证明到房屋租赁主管机关办理登记（备案）手续。后于2014年9月17日，被告收到第三人的复函，第三人同意被告将部分控制厂房进行转租。2014年10月，被告委托深圳市建工质量检测鉴定中心有限公司对第三人与被告《深圳市房屋租赁合同》项下的租赁房屋进行了检测，并出具了《结构检测鉴定报告》7份，检测鉴定结论如下：1、检测区域结构平面布置规则；建筑物外观质量基本完好；结构整体性一般，传力途径合理；结构轴线尺寸、构件布置、楼层层高基本符合设计规范要求；2、检测区域的主体结构构件未发现明显影响结构承载力的倾斜、裂缝、变形或其他缺陷；3、建筑物结构目前没有发现明显的不均匀沉降；无明显整体倾斜现象；可推断上部结构和地基基础工作状况基本正常。4、建筑物检测区域内不得私自搭建任何结构形式的阁楼、夹层等。5、检测区域的结构安全性满足申请功能的使用要求。6、该建筑物应确保在正常环境条件下使用和维护；建筑物在使用中应注意加强观察，如发现异常情况应立即停止使用并报当地相关管理部门；不得擅自改变建筑物的使用功能和随意增加使用荷载。报告有限期为2014年10月13日至2019年10月12日。还查明，案涉租赁房屋没有取得房地产权权属证明，也无建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。深圳连力钢结构工程有限公司系自然人独资企业，股东及法定代表人均是陈连全。原告主张，2018年7月5日，原告委托深圳远弘劳务有限公司进行工厂搬迁，花费搬迁费合计564080元。与此同时，由于工厂的搬迁，导致原告处18名员工要求解除劳动合同，原告为此支付210600元的经济补偿。另，搬迁时，原、被告之间进行了综合结算，并形成了一份“综合清算单”，该单显示：卫生费2017年4月到2018年8月4000元；水电算到2018年8月底，水卫费9418元；物业自用扣6708元，综合结算水电、卫生费9418扣6708元扣隔壁厂瑞赛尔电费8936元，物业应退连力费用（8936+6708）-9418=6226元，连力截止2018年7月的水电费已结清。且，2018年8月电费14960.22元均由原告缴纳。被告主张2018年8月份原告仍在占有使用，一直到8月底才完全腾空退还给被告。另查，被告主张原告在使用涉案房屋期间，未经被告同意，擅自将厂区部分围墙拆除改建为大门。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示，但违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的强制性规定，即被告出租的房屋在出租时未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，且在法庭辩论终结前仍未取得，故该《房屋租赁合同》及《补充协议》为无效合同。无效合同自始无效，故原告诉请解除与被告之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》，于法无据，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告请求被告退还租赁保证金87600元，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告连力钢结构公司占有使用租赁房屋，被告茗帝物业公司有权要求连力钢结构公司参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付占有使用期间的费用。原告拒不听从安全警示限期搬离，而是继续租用厂房，并向被告出具《承诺书》，承诺对出现的一切安全风险及事故责任与被告无关，由原告自行承担，原告在原租期内继续使用厂房期间，不追究被告和第三人的任何安全责任。且，案涉房屋虽在使用过程中发现存在安全隐患，但并未影响原告的正常使用，故原告应当支付使用期间的占有使用费。根据原告提供的《工厂拆迁工程劳务分包合同》显示，工作期限为2018年7月5日至2018年8月28日，被告主张2018年8月29日才搬离租赁房屋，符合常理，本院认定原告实际占有使用案涉房屋到2018年8月29日。双方已明确原告缴清到2018年7月的租金，仅对2018年8月的租金存在争议。原告应支付被告2018年8月的租金47300元÷31天×29天＝44248.4元。被告提交了落款时间为2017年4月25日的《××路×××号厂房租金、电费清算单》，其中第五项：整修厂房63873元，检测报告19000元，电路检测报告4000元，配电房新建15942元，合计102815元。被告称该清算单是原告制作并交给被告的，所花费的费用是用于消除安全隐患，请第三方公司进行检测及配电房新建。原告称该部分费用依法属出租方应承担的义务，原告只是垫付，事后双方进行了结算并予以抵扣相应的租金，且事后长达一年多的时间被告并未追缴该部分租金，庭审中，被告又当庭确认原告已结清到2018年7月份的租金，结合双方的陈述，本院认为原告的主张具有高度盖然性，本院予以采信，被告经结算抵扣后再行主张有违诚实信用原则，对其该102815元的诉请部分，本院不予支持。原告提交的《综合清单》上显示“连力截止2018年7月的水电费已结清”，说明双方并未对8月份的水电支付达成合意，原告实际占有使用案涉房屋至8月份，占有使用期间的水电费仍应由原告支付，故原告诉请被告退还原告代缴的2018年8月份的电费14960.22元，无事实依据，本院不予支持。被告诉请原告在一个月内恢复围墙原状，因被告未提交证据证明原告存在将厂区的围墙部分拆除改建为大门的事实，原告亦不确认，故对被告该诉请，本院不予支持。关于原告诉请被告赔偿工厂搬迁费用564080元及利息、赔偿原告员工补偿金210600元及利息的问题，本院认为，因案涉租赁合同无效，原被告对此均有过错，综合考虑合同的履行情况、双方的过错程度及剩余租期，本院酌定被告赔偿原告工厂搬迁费用564080元×80%＝451264元。原告过高的诉请部分，本院不予支持。因合同无效，利息诉请，本院不予支持。原告诉请被告赔偿原告支付其员工的补偿金210600元及利息，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2014年9月30日签订的《深圳市房屋租赁合同》及《补充协议》无效；二、被告深圳市茗帝物业投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告深圳连力钢结构工程有限公司租赁保证金87600元；三、被告深圳市茗帝物业投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告深圳连力钢结构工程有限公司工厂搬迁损失451264元；四、原告深圳连力钢结构工程有限公司于本判决生效之日起五日内支付被告深圳市茗帝物业投资管理有限公司房屋占有使用费44248.4元；五、驳回原告深圳连力钢结构工程有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市茗帝物业投资管理有限公司的其他反诉请求。上述付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费12572元，原告已预缴，由被告负担7723元，原告负担4849元；反诉受理费1652元，被告已预缴，由原告负担483元，被告负担1169元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  阳云其人民陪审员  王 治人民陪审员  郭 毅二〇一九年十一月一日书 记 员  刘容峥