浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终6088号 上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江容贝电子科技有限公司。住所地：杭州经济技术开发区银海街600号。统一社会信用代码：913301005630492388。 法定代表人：陆佐荣，总经理。 委托诉讼代理人：郑志锦，浙江京衡律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州金卡智能系统有限公司。住所地：杭州经济技术开发区金乔街158号。统一社会信用代码：913301016917094641。 法定代表人：朱央洲，执行董事。 委托诉讼代理人：杨介寿，浙江震瓯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹航，浙江天册律师事务所律师。 上诉人浙江容贝电子科技有限公司（以下简称容贝公司）、杭州金卡智能系统有限公司（以下简称金卡公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2018）浙0191民初3532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2018年1月9日，容贝公司（甲方）与金卡公司（乙方）签订《工业厂房租赁合同》，约定甲方将案涉位于杭州经济技术开发区银海街600号5#楼的厂房租赁给乙方使用，租赁物面积经双方认可确定为26219平方米，功能为生产用厂房；租赁期限为5年，从2018年3月1日起至2023年2月28日止；租赁保证金为首月租金，即655475元，于2018年1月8日前向甲方一次性支付完毕；租金按25元/月/平方米计算，即月租金为655475元，租金半年一付，先付后用，首期租金应于2018年1月20日前支付；如需办理供电增容的手续，增容手续由甲方负责申办，因办理供电增容所需交纳的全部费用由甲方承担。双方约定，乙方不得提前终止本合同，如确需提前解约，须提前2个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续方可解约：1.向甲方交回租赁物；2.交清物业费、水电费；3.双方结清实际应支付房租，乙方应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于当月租金1倍的款项作为赔偿。双方约定，本合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的首期租金及押金款项后生效。2018年1月11日，双方签订《工业厂房租赁合同补充协议二》，约定，双方签署的《工业厂房租赁合同》和《工业厂房租赁合同补充协议》仅供杭州经济技术开发区审批使用，双方对于该厂房的租赁部分事宜尚未最终确定，后续以另行签署相应的《工业厂房租赁合同》为准；甲方同意乙方的支付租金义务相应延后，双方按照新《工业厂房租赁合同》约定履行相应义务；本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力；本协议与原合同相互冲突时，以本协议为准。2018年1月25日，金卡公司指派施工单位杭州华彩地坪工程有限公司（以下简称华彩公司）进入案涉厂房对厂房地面进行环氧地坪改造施工。2018年3月1日，金卡公司向容贝公司出具《通知函》，载明，经金卡公司相关业务和技术人员考察论证，认为案涉厂房不符合金卡公司生产要求，因此，金卡公司于2018年2月7日通知容贝公司不再继续洽谈租赁厂房事宜，容贝公司扣留了部分施工设备；金卡公司再次正式书面通知容贝公司，不再继续与容贝公司洽谈租赁厂房事宜，请容贝公司在收函后3日内与金卡公司商谈，并返还施工设备。2018年3月13日，金卡公司再次出具《通知函》，表明不再与容贝公司洽谈租赁案涉厂房以及希望容贝公司返还施工设备，金卡公司为表达诚意，已向容贝公司提出相应弥补方案，即金卡公司继续完成厂房一楼、二楼环氧砂浆地坪施工，但容贝公司未给金卡公司反馈意见；为减少双方损失，希望容贝公司在收到本函件后3日内与金卡公司联系，商谈处理方案。以上两份《通知函》均载明了金卡公司联系人员及联系电话。容贝公司收到以上《通知函》后，未与金卡公司联系协商相关事项。因容贝公司与金卡公司就案涉厂房租赁事宜产生的争议，案涉厂房地坪改造施工项目停滞，华彩公司已完成的工程内容为，一楼、二楼的水泥地面打磨、底层漆、砂浆层，三楼的水泥地面打磨，工程价格经金卡公司与施工单位协商为20万元。2018年2月6日，华彩公司停工退场，容贝公司扣留了施工单位的施工设备及材料，对于该部分损失，经金卡公司与华彩公司协商，由金卡公司赔偿华彩公司85000元。金卡公司于2018年3月15日、2018年7月18日向华彩公司支付了上述285000元款项。2018年7月31日，容贝公司向金卡公司出具《通知函》，载明，因金卡公司在案涉厂房装修施工后明确表示不履行该合同，为减少双方损失，容贝公司将对案涉厂房重新出租；因金卡公司一直未对该地面进行恢复原状处理，为了保证能够顺利再次出租，容贝公司将对被金卡公司破坏的地面进行恢复原状处理；请金卡公司在收到本通知后三日内将其遗留在施工现场的所有环氧地坪施工的材料、设备全部清理走，逾期容贝公司将视为金卡公司放弃所有权，作垃圾处理。后华彩公司取回了相应的施工材料及设备，因部分设备及材料过期报废，经金卡公司与华彩公司协商一致，华彩公司退还金卡公司赔偿款58185元。2018年6月21日，经容贝公司委托，浙江荣成资产评估有限公司通过对比四层未经处理的原地面等方式，对华彩公司就案涉厂房一至三层已施工地面恢复到原未经损坏的金刚砂材质地面的重置成本出具评估报告，确认重置成本为912050元，评估有效期截至2019年6月14日，容贝公司为此支出评估费8000元。2018年11月26日，容贝公司向原审法院提起诉讼，请求判决：1、确认容贝公司、金卡公司之间签订的房屋租赁合同解除；2、金卡公司赔偿容贝公司场地复原损失912050元；3、金卡公司支付容贝公司因金卡公司租赁场地而额外支出的电力增容费用258万元；4、金卡公司支付容贝公司房屋租金损失5243852元（按照25元/平方米/月的标准，自2018年1月1日暂计算至2018年8月31日）；5、金卡公司支付容贝公司物业管理费419508元（按照2元/平方米/月的标准，自2018年1月1日暂计算至2018年8月31日）；6、金卡公司承担容贝公司因固定场地现状和评估恢复场地原状而支出的评估费和公证费16000元；7、诉讼费用由金卡公司承担。在原审审理中，金卡公司提起反诉，请求判决：1、容贝公司支付金卡公司就杭州经济技术开发区银海街600号5幢地坪施工所支出的工程费用20万元；2、容贝公司赔偿因扣留施工材料、设备给金卡公司造成的经济损失26815元；3、本案反诉费用由容贝公司承担。 原审另查明，2018年1月26日，容贝公司（甲方）与杭州江东电力建设有限公司（乙方，以下简称江东电力公司）签订《电气安装工程施工合同》，约定由乙方一次性包干承包甲方发包的位于杭州经济技术开发区银海街600号的增容2500KVA变配电工程；工期为现场具备电气施工条件交付乙方后，自乙方进场施工之日起90个日历天内竣工；合同总价258万元，合同签订生效后七日内，甲方向乙方支付合同总价的10%预付款，计258000元，设备进场后七天内，甲方向乙方支付合同总价的50%工程款，计129万元，通电后七天内，甲方向乙方支付合同总价的30%工程款，计774000元，剩余合同总价的10%作为质保金满一年后，在一周内付清（不计息），计258000元。2018年2月2日，容贝公司向江东电力公司支付预付款258000元。2018年3月20日，江东电力公司进场施工。2018年5月2日，容贝公司向江东电力公司支付工程款129万元。2018年4月27日，上述增容工程竣工，实际竣工工程内容为1000KVA增容至45000KVA。2018年10月10日，江东电力公司受理了容贝公司杭州经济技术开发区银海街600号4500KVA增容至12100KVA工程，该工程现已处于竣工报验阶段。 原审再查明，案涉杭州经济技术开发区银海街600号5幢厂房于2017年8月2日、2017年8月4日办理抵押登记于杭州联合农村商业银行股份有限公司下沙支行名下。2018年9月1日，容贝公司将案涉房屋出租给案外人。容贝公司为保全相关证据，申请浙江省杭州市西湖公证处对案涉房屋现状进行了公证，支出公证费8000元。 原审法院认为：容贝公司与金卡公司签订的《工业厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且经双方签字盖章确认，依法成立。根据《工业厂房租赁合同》约定，容贝公司收到金卡公司支付的首期租金及押金款项系合同生效的条件，双方签订的《工业厂房租赁合同补充协议二》约定将金卡公司支付租金的义务相应延后，现金卡公司尚未支付容贝公司相应的租金及押金等款项，且容贝公司未提供证据证明金卡公司存在为自己的利益不正当地阻止条件成就的情形，故《工业厂房租赁合同》尚未生效。但是，《工业厂房租赁合同》依法成立，相应的合同条款约定具体、明确，双方均得据此产生对合同的生效及履行形成合理信赖的基础。金卡公司在《工业厂房租赁合同》成立后，于2018年3月1日起书面通知容贝公司不再继续洽谈租赁厂房事宜，但未对该行为的合理性提供有效证据证明，其行为违反了诚实信用原则，并给容贝公司造成损失，依法应当承担缔约过失责任。关于金卡公司应赔偿容贝公司的损失，首先，容贝公司与金卡公司于2018年1月9日签订《工业厂房租赁合同》，金卡公司于2018年3月1日方书面通知容贝公司不再洽谈租赁厂房事宜，该期间内，容贝公司因信赖金卡公司承租案涉厂房而丧失与他人订立租赁合同的机会，可能导致其厂房未能及时出租并产生相应的租金损失。对于该部分损失，结合案涉厂房的具体状况、金卡公司通知容贝公司的时间以及容贝公司于2018年9月1日才将案涉厂房出租给案外人的事实，酌定金卡公司赔偿容贝公司依《工业厂房租赁合同》约定的一个月租金损失，计655475元。其次，金卡公司指派华彩公司于2018年1月25日进入案涉厂房对厂房地面进行环氧地坪改造施工，因金卡公司提出不再洽谈租赁厂房事宜，容贝公司要求其支付案涉厂房地面恢复原状的损失912050元，有事实和法律依据，予以支持。最后，关于评估费及公证费16000元，系容贝公司对双方争议事项进行证据固定而支出的必要费用，结合案件事实，酌定由容贝公司与金卡公司各半负担，即金卡公司应支付容贝公司8000元评估费及公证费。因此，金卡公司应赔偿容贝公司各项损失共计1575525元。关于容贝公司主张的电力增容费用258万元损失，因容贝公司未提供有效证据证明该增容行为系为金卡公司承租案涉厂房而实施，且在金卡公司通知其不再承租案涉厂房后，容贝公司的增容工程施工并未受到影响，并于2018年10月份继续扩大增容，故容贝公司的增容行为与金卡公司承租案涉厂房的关联性无法证实，其主张的该项损失，不予支持。关于容贝公司主张的物业管理费用，因其未提供有效证据证明该费用的计算依据及实际支出情况，不予支持。因案涉《工业厂房租赁合同》未得生效履行的原因在于金卡公司，故金卡公司要求容贝公司支付其就案涉厂房地坪施工支出的工程费用20万元无依据，不予支持。关于金卡公司要求容贝公司赔偿因容贝公司扣留施工单位的施工材料、设备产生的损失26815元的反诉请求，金卡公司主张的该项损失系其与华彩公司双方协商的结果，客观性及合法性无法确定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十二条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年5月21日判决：一、金卡公司于判决生效之日起十日内赔偿容贝公司损失1575525元；二、驳回容贝公司的其他诉讼请求；三、驳回金卡公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费76000元，保全费5000元，合计81000元，由容贝公司负担67085元，由金卡公司负担13915元；反诉案件受理费2352元，由金卡公司负担。容贝公司于判决书生效之日起十五日内向原审法院申请退费，金卡公司于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费用。 宣判后，容贝公司、金卡公司均不服，向本院提起上诉。 容贝公司上诉称：一、本案双方签订的合同成立并依法生效。金卡公司应当支付租赁保证金的时间为2018年1月8日，支付首期租金的时间为2018年1月20日。2018年1月25日金卡公司已经安排施工单位入驻租赁厂房施工。2018年2月7日，金卡公司认为厂房不符合其生产要求而明确表示不租赁厂房。因此，金卡公司已经延迟履行了支付租赁保证金和首期租金的义务，在2018年2月7日后，因其明确表示不租厂房，更不可能支付了。根据《合同法》第四十五条规定，当事人为自己的利益不当组织条件成就的，视为条件已经成就。故，本案双方签订的租赁协议成立并已生效。二、金卡公司应当承担赔偿容贝公司损失的责任。1、因金卡公司对租赁场地重新装修，对地面造成了损坏，故应予赔偿。2、因金卡公司提早单方违约，容贝公司需寻找其他承租人，至容贝公司将该房实际出租之日期间的损失金卡公司应予赔偿。3、因金卡公司租赁的5号楼在整个园区内，该楼需要保安、清洁、供水、供电等物业管理活动，容贝公司作为实际物业管理者，金卡公司应向容贝公司支付该期间的物业费用。4、因金卡公司租赁房屋，要求容贝公司将租赁的5号楼单独进行电力增容，该增容行为系应金卡公司的要求进行的，且该电力增容仅用于5号楼，故该额外增加的费用也应予赔偿。5、因金卡公司的违约行为，容贝公司为固定证据和评估损失所产生的费用，也应由金卡公司承担。综上，原判认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法改判支持容贝公司一审全部诉讼请求。 上诉人容贝公司在二审中提交《浙江容贝电子科技有限公司新建生产厂房项目7月20日联系单洽谈会议记录》一份（一审庭后已提交复印件，二审提供原件核对），该证据上诉人欲证明案涉厂房地面原为金刚砂材质。 针对容贝公司的上诉，金卡公司在二审中辩称：一、金卡公司与容贝公司之间未成立房屋租赁合同关系。二、即使涉案《工业厂房租赁合同》系已经成立的租赁合同本约，因其所附生效条件未成就，亦属于未生效合同。涉案《工业厂房租赁合同》第十六条约定“本合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的首期租金和押金款项后生效。”金卡公司与容贝公司又于《工业厂房租赁合同补充协议二》中约定“甲方同意乙方的支付租金义务延后，双方按照新《工业厂房租赁合同》约定履行相应义务”。据此，即使涉案《工业厂房租赁合同》系已成立的租赁合同，亦属于附条件生效的合同。在前述《工业厂房租赁合同》第十六条约定的生效条件即支付首期租金和押金这一生效条件未成就的情况下，合同尚未生效。容贝公司认为金卡公司延期支付首期租金和押金系故意阻止条件成就，应视为合同生效条件已成就，该主张不能成立：（1）恶意阻止应为单方行为，而本案中双方通过签署《工业厂房租赁合同补充协议二》协商一致达成金卡公司延后支付租金、继续洽谈新合同的合意，该延付行为属于双方协商一致的行为，不可能构成恶意阻止；（2）后续双方因相关合同条件无法协商一致，从而未订立新的合同启动租金和押金的支付，该事实结果的形成不构成“阻止条件成就”，这些原因至少包括：电费标准未达成一致、租金支付方式未达成一致、免租期未达成一致、关于宿舍楼与车棚问题未达成一致、拟租赁标的在2017年设定了抵押，等等。三、金卡公司不存在缔约过失，同时容贝公司的一审全部诉讼请求均缺乏事实及法律依据，应予全部驳回。1、因金卡公司与容贝公司的房屋租赁合同尚未成立和生效，容贝公司要求确认合同解除的请求无理，应予驳回。2、容贝公司要求金卡公司赔偿场地复原损失912050元以及评估费、公证费等费用，均缺乏事实及法律依据。3、容贝公司要求金卡公司支付电子增容费用258万元缺乏事实及法律依据。容贝公司拟租赁物本身存在电力增容需要，其进行电力增容并非专为满足金卡公司需求所为。容贝公司无证据表明金卡公司曾向其提出要求为金卡公司需要将电力从1000KV增加至4500KV的增容方案；容贝公司提供的《电气安装工程施工合同》无法反映该次电力增容系单独针对拟租赁的第五幢厂房；根据电力局增容记录，在金卡公司于2018年2月7日电话通知容贝公司明确不再继续洽谈租赁合同相关事宜，且容贝公司明知华彩公司已经退出施工现场的情形下，容贝公司仍在继续进行电力增容。上述电力增容直至同年5月30日方才完成。不仅如此，容贝公司于双方确认不再洽谈租赁后的2018年10月10日仍在继续向电力局申请高压增容；如果容贝公司确系专门为了金卡公司之需而实施电力增容，则应在电力增容工程完工后通知金卡公司参与竣工验收，但其并未通知金卡公司确认增容事实及电力增容竣工，可见其所述非事实。容贝公司一审时已承认，其至今在继续使用所增容电力设施，并未拆除所述的电力增容设备设施。据此，容贝公司实施电力增容并非专门为了满足金卡公司之需要，所产生的费用与金卡公司缺乏因果关系，不应由金卡公司承担。另需指出，容贝公司实际支付电力增容费用仅为129万元+25.8万元，并非其诉状主张的258万元（容贝公司一审庭审时已确认）。至于合同约定258万元不等于履行事实。容贝公司未拆除电力增容且持续增容，表明电力增容后存在相应的使用价值，增容费用无论金额多少均非实际损失。《电气安装工程施工合同》显示本次工程名称为“浙江容贝电子科技有限公司增容2500KVA变配电工程”，而杭州江东电力建设有限公司《工程竣工验收报告》上又显示，本次电力增容的工程名称为“浙江容贝电子科技有限公司1000KVA增容至4500KVA配电工程”，前后不一。退一步讲，即便容贝公司系专门为了金卡公司而实施本次电力增容，且双方租赁合同已成立生效以及系金卡公司在成立生效后提前解除，根据双方于2018年1月9日签署的《工业厂房租赁合同》第3.3条，由此而产生的全部费用亦应由容贝公司一方承担，不属于该合同文本10.2条中约定的提前解除赔偿范围。综上，容贝公司主张电力增容费用258万元由金卡公司赔偿无事实及法律依据，不应支持。容贝公司请求赔偿房屋租金损失5243852元和物业费损失419508元缺乏事实及法律依据。容贝公司主张的租金和物业管理费损失，可以2018年3月1日为界线分为前后两个部分，即2018年1月1日至2月28日部分，以及2018年3月1日至8月31日部分。《工业厂房租赁合同》第2.1条约定的租赁期自2018年3月1日起算，也即如果该合同已经成立生效，3月1日前为免租期，显然金卡公司无需支付免租期的租金和物业费。而根据《工业厂房租赁合同》10.2条，如合同成立生效，金卡公司提前解除合同的，仅需支付相当于当前月租金一倍的赔偿，也无需再支付其它赔偿或补偿费用。本案中，金卡公司主张2月7日即已通知不再洽谈，容贝公司主张金卡公司2月份以各种方式表示要“解除租赁”，该意思表示无论根据哪方主张，均已在2018年3月1日前到达容贝公司，显然容贝公司要求金卡公司支付2018年3月1日至8月31日的租金、物业费亦属无理。容贝公司未及时发布出租信息出租厂房，放任租赁物长期空置（如其所述空置的情况属实），如有损失，系其自己造成或扩大的损失，不应由金卡公司承担。综上，请求二审法院依法驳回容贝公司的全部诉讼请求。 金卡公司上诉称：一、一审认定容贝公司与金卡公司之间的房屋租赁合同成立，在认定争议性质及“合同成立”事实上均存在错误。尽管双方于2018年1月9日签订《工业厂房租赁合同》，但双方于2018年1月11日通过《工业厂房租赁合同补充协议二》书面否定了该《工业厂房租赁合同》的约束力，确认前述《工业厂房租赁合同》仅供审批备案使用，双方对于厂房的租赁部分事宜尚未最终确定，后续以另行签署的合同为准。而新的租赁合同双方未达成，本案充其量为基于补充协议二中的洽谈意向而形成的租赁预约，该预约对应的本约为拟洽商订立的新合同，因该新合同条款尚未协商达成，因此不存在租赁合同条款已经具体、明确、合同已经成立的问题。二、一审认定金卡公司未就不再洽商租赁合同的合理性进行举证，以及认定金卡公司存在合同缔约过失，与事实不符，金卡公司不存在缔约过失，无需承担任何赔偿责任。在一审中，容贝公司承认双方在租金支付方式、电费标准、免租期、宿舍楼、车棚等问题上未达成一致，以及拟租赁标的存在抵押而存在不确定性等，仅认为这些条款不属于核心条款。因双方就诸多合同条件和条款无法达成一致，金卡公司通知容贝公司不再继续洽谈租赁厂房事宜，不为法律所禁止。三、一审判决金卡公司向容贝公司赔偿损失1575525元认定事实及适用法律错误。一审判决金卡公司赔偿“地面恢复原状的损失912050元”及公证、评估费8000元缺乏事实和法律依据。“恢复原状”不适用本案情形，容贝公司准许金卡公司入场并非基于已成立的租赁合同，而是为了促成与金卡公司的租赁合同谈判，该情形并非金卡公司擅自所为，而是容贝公司为达成本约所付出的代价。即使金卡公司存在缔约过失，场地的损害赔偿亦仅以造成实际价值贬损为前提，无需也不宜采取“恢复原状”这一造成巨大资源浪费的方式，且金卡公司进行地坪施工后，相应的工作成果仍具有使用价值。容贝公司提供给金卡公司进场施工的场地并非金刚砂地面层，其主张以恢复至金刚砂地面作为损失赔偿依据显然无理。评估报告不能采信为本案定案依据，资产评估单位不具备相应的专业能力和资质。容贝公司当庭承认其并未将环氧地面打掉重做，故评估报告在本案中无意义。公证书也无法反映地面原为金刚砂的事实。故相应的评估费、公证费不应由金卡公司承担。一审根据《工业厂房租赁合同》酌情判决金卡公司赔偿1个月租金缺乏事实和法律依据。《工业厂房租赁合同》属双方确定不作为最终版本的文本，不属于对双方有拘束力的合同。且该文本第10.2条内容，且设定赔偿1个月租金适用的情形是合同成立并生效后的提前解除，该情形与合同洽谈过程中中止洽谈在程度上显然不可同日而语。四、一审判决驳回金卡公司的反诉请求，认定事实及适用法律错误。金卡公司不存在缔约过失的问题，由于双方无法就合同条款达成一致，本约无法成立。容贝公司继续占有地坪施工产生的利益缺乏法律依据，该部分利益应当返还或折价补偿给金卡公司。关于容贝公司扣留设备等造成的损失，尽管26815元的赔偿金额系金卡公司与华彩公司协商达成，但该损失具有客观性，自行协商并不为法律所禁止，一审对合法性不予认可显然无理。请求二审法院：1、撤销原判第一项，改判驳回容贝公司一审诉讼请求；2、撤销原判第三项，改判支持金卡公司的全部反诉请求。 针对金卡公司的上诉，容贝公司在二审中辩称：1、双方之间签订的工业厂房租赁合同是合法有效的。首先，双方对租赁标的物以及租金等都是非常明确的，双方是亲自盖章确认过的，而且是交有关国家机关进行备案的，因此，该合同是双方真实的意思表示，是明确的，是依法成立且合法有效的。2、关于合同的效力，在合同的补充协议里面是非常明确的，就是原合同是具有法律效力的。双方仅仅针对租金，容贝公司给予金卡公司一定的延后支付租金的协商的空间，对于其他的事项，双方是没有另外协商的余地的，在原合同当中是明确一致的。3、在2018年2月7日，金卡公司就已经非常明确的表示不履行合同，也因此在2018年2月7日的时候，金卡公司是不可能再与容贝公司进行协商租金支付的行为，其在这一日就已经明确表示不履行合同。2018年2月7日开始，金卡公司已经故意不让支付押金的合同生效条款成立，因此按照合同法的规定，应当视为合同是成立的。4、关于赔偿款的问题。首先，因为金卡公司已经与容贝公司签署了租赁合同，在其故意表示不履行合同，至容贝公司将场地另外出租期间的损失应当由金卡公司来承担，因为这是其故意不履行合同造成的房屋空置期。另外要说明一点就是因为该租赁物整栋楼是工业厂房，并不像普通的住宅房一样是可以由中介机构挂出去公开招租的，只能是私底下去寻找有相应需求的公司和企业来进行租赁，经过容贝公司自己寻找，在2018年9月1日才将房屋出租，该期间的租金损失，金卡公司是需要承担赔偿责任的。5、场地复原的费用是属于金卡公司给容贝公司造成的损失，实际损失费用应当要承担赔偿责任。6、关于电力增容问题。所有的电力增容的事项都是单独针对5号楼的，当时在金卡公司租赁厂房的时候，其他几栋楼都是单独有足够使用的电力，也就是因为金卡公司当时提出来其生产要求，容贝公司才申请电力增容的，而且该电力增容是单独针对5号楼的，虽然容贝公司没有将电力增容的费用全部支付完毕，但是电力增容的行为已经完成，双方也签署了电力增容施工协议，按照合同约定是应当要支付的。7、针对金卡公司反诉请求，容贝公司留置金卡公司的施工物品是属于物权法规定的行使留置权的行为，因为金卡公司在已经明确表示不租赁厂房之后，给容贝公司造成的损失没有赔偿，根据物权法的规定，容贝公司享有留置权，不存在违约和侵权的行为，是不需要承担违约责任或者侵权责任的。综上，金卡公司的上诉理由没有事实和法律依据，请求依法驳回金卡公司的上诉请求。 上诉人容贝公司在二审中提交的证据，经出示，金卡公司认为从证据的名称看，这只是相关单位洽商过程，而不是实际施工及实际采用某种材质的确定证明文件，证据中提到的金刚砂楼面也不能对应5号楼，不能证明金刚砂完工及完工范围。本院认为该证据结合评估报告等证据，对其证明力予以确认。 上诉人金卡公司在二审中要求责令容贝公司提交与案涉地坪施工有关的图纸和结算资料等，因上述证据属于当事人举证范畴，不属于人民法院调查取证范围，故不予准许。金卡公司还要求本院向杭州市城市建设档案馆调取案涉租赁场地地坪竣工结算书，以证明案涉租赁物地面材质。本院认为，金卡公司在二审中申请已经超过举证期限，且对本案审理不具有必要性，故不予准许。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，容贝公司与金卡公司于2018年1月9日签订了《工业厂房租赁合同》，并约定合同经双方签字盖章，并收到金卡公司首期租金及押金款项后生效。但在此之后，双方于2018年1月11日又签订《工业厂房租赁合同补充协议二》，约定了上述《工业厂房租赁合同》仅供杭州市经济技术开发区审批使用，后续以另行签署新的《工业厂房租赁合同》为准。故，《工业厂房租赁合同》成立并生效，但仅用于审批使用。据此，容贝公司诉请要求确认《工业厂房租赁合同》已解除缺乏依据，不予支持。补充协议二签订后，双方基于对后续签订新的租赁合同的预期，容贝公司将租赁厂房交付金卡公司，金卡公司也接收了厂房并进场施工。金卡公司分别于2018年3月1日、3月13日两次出具《通知函》，表示不再与容贝公司洽谈租赁厂房事宜，至此金卡公司明确了双方不再另行签订新的租赁合同，而从金卡公司2018年1月25日进场施工至其发函期间，金卡公司实际占有、使用了案涉租赁房屋，金卡公司应当支付该期间的房屋占有使用费用。在双方未签订新的租赁合同，又均未能举证租金的支付标准的情况下，原审参照原《工业厂房租赁合同》的月租金标准655475元，酌情判决由金卡公司赔偿容贝公司一个月租金损失655475元尚属合理。对于容贝公司诉请要求金卡公司支付房屋自2018年1月1日起至2018年8月31日期间租金损失不合理部分，本院不予支持。金卡公司在使用中对地面进行了施工，现容贝公司要求金卡公司恢复原状理由正当。金卡公司对容贝公司主张的原地面系金刚砂材质提出异议，但结合容贝公司提交的“7月20日联系单洽谈会议记录”及资产评估报告，可以证实容贝公司的主张。对于资产评估报告，金卡公司虽有异议，但未在一审中申请司法鉴定，也未提供其他证据足以反驳，故对其异议本院不予采信。依据资产评估报告，恢复地面的重置成本为912050元，原审判决金卡公司赔偿容贝公司该项损失并无不当。容贝公司主张的物业管理费用，因未能提供有效证据证明费用的计算依据及实际支出情况，不予支持。关于容贝公司主张的电力增容损失258万元，首先，容贝公司未举证证明该电力增容系根据金卡公司的要求而进行的，其次，在金卡公司向容贝公司明确提出不再与其洽谈租赁合同事宜后，电力增容施工仍在继续，并由最初增容2500KVA，扩至4500KVA，故该增容行为与金卡公司承租厂房之间的关联性缺乏，且容贝公司亦是电力增容的受益人，其将此费用作为损失进行主张，本院无法支持。对评估、公证费用16000元，原审酌情由容贝公司、金卡公司各半负担亦无不当。本案中容贝公司不存在违约，系金卡公司提出不再签订租赁合同，故金卡公司要求容贝公司赔偿其地面施工费用20万元缺乏依据，不予支持。至于金卡公司主张的因容贝公司扣留施工单位施工材料、设备产生的损失26815元，该损失系金卡公司与案外人华彩公司协商的结果，其客观性及合理性无法证实，且该损失与容贝公司扣留行为之间是否存在必然的因果关系也无法核实，故原审未予支持并无不当。容贝公司、金卡公司的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费86072元，由浙江容贝电子科技有限公司负担65051元，由杭州金卡智能系统有限公司负担21021元（浙江容贝电子科技有限公司、杭州金卡智能系统有限公司已分别向本院预交上诉案件受理费76000元，浙江容贝电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费10949元，杭州金卡智能系统有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费54979元）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 盛 峰 审判员 睢晓鹏 二〇一九年十一月二十七日 书记员 袁其伟