广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3485号上诉人（原审被告）：陈强，男，1972年1月15日出生，汉族，住广东省中山市西区。委托诉讼代理人：郑琳，广东冠伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨云龙，广东冠伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱文友，男，1968年6月16日出生，汉族，住湖南省武冈市。被上诉人（原审原告）：陈明龙，男，1968年7月10日出生，汉族，住浙江省乐清市。上述两名被上诉人共同委托诉讼代理人：邓春池，广东中亿律师事务所律师。原审第三人：朱小军，男,1991年9月1日出生，汉族，住湖南省武冈市。上诉人陈强因与被上诉人朱文友、陈明龙及原审第三人朱小军建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初14409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈强上诉请求：撤销一审判决，改判驳回朱文友、陈明龙的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误。1.朱文友、陈明龙未按照涉案合同约定的期限办理土地使用权过户手续，违反双方合同约定。2.朱文友、陈明龙在合同履行中多次违反付款达到期限的约定，依法应认定为违约行为。3.涉案地上建筑物确实属于陈强建设，并享有所有权。朱文友、陈明龙在合同履行过程中，没有履行建设地上建筑物的义务。陈强自行建设了涉案地上建筑物，陈强在签订土地转让合同前自行办理了规划、报建等行政手续，并将该工程发包给中山市中诚建筑工程有限公司（以下简称中诚公司）。朱小军只是从中诚公司手中分包部分工程，但不能改变陈强系涉案地上建筑物的建设单位和发包人的事实。目前中山市自然资源局不动产登记信息系统中，陈强也是当然的地上建筑物的产权人，根据物权法的规定，陈强是涉案地上建筑物的所有权人。4.一审法院在没有任何事实根据和证据支持的情况下，主观认定涉案地上建筑物是朱文友、陈明龙委托朱小军建设，认定朱文友、陈明龙是地上建筑物产权人，是错误的。朱文友、陈明龙和朱小军无证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。且我国对不动产的管理历来采取严格的法定主义立场，根据物权法的相关规定，必须严格遵循法律规定的原则来确认不动产的所有权，对不符合法定条件和程序的建设行为，不应当给予司法保护。陈强在一审已提交从政府部门复印出来的规划、报建等材料，陈强与中诚公司签订总的工程承包合同，陈强与朱小军签订工程施工合同，上述一系列民事行为均可证明陈强才是涉案地上建筑物的产权人。朱文友与朱小军系父子关系，在没有其他证据佐证情况下，仅凭朱文友与朱小军的口头陈述，且在陈强已提供足够证据证明的情况下，直系亲属之间的口头陈述的证明效力明显弱于书证，但一审仅凭该口头陈述就认定案件事实，违反了证据规则。5.陈强开始履行规划、报告等法律程序时，尚未与朱文友、陈明龙洽谈土地转让事宜，故一审法院认定朱文友、陈明龙委托陈强代为办理上述程序是错误的。我国法律规定地上建筑物的建设流程包括立项、申请规划、报建、工程建设、验收、办证等法律程序，工程建设仅是其中一个环节。6.本案中陈强与朱文友、陈明龙仅就土地使用权转让达成一致，而未就地上建筑物的转让进行过任何形式的协商。在地上建筑物产权归属于陈强的情况下，双方的土地转让合同无法实际履行，因双方未对地上建筑物的转让交易达成一致，故也不具备继续履行的条件。7.国家机关制作的权利证书证明效力高于其他形式和来源的证据，但一审法院在审理过程中没有采纳涉案不动产权利证件，违反了证据规则。8.根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更和取得均以登记为形式要件，本案中履行法定登记义务的是陈强，朱文友、陈明龙并未在不动产管理部门履行登记义务。9.人民法院为司法机关，并非不动产登记机关，一审法院在没有相关职权的情况下代行不动产行政机关的职权，有滥用职权之嫌。朱文友、陈明龙二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、双方未能按照合同约定的期限办理过户手续是国家政策和陈强违约造成的。在涉案地上建筑物取得产权证前，双方无法办理土地使用权过户手续是因国家政策原因即空地不能办理过户手续，双方皆无过错。涉案合同第三条第4款中对此有明确提及，表明双方明知该规定。这也符合涉案合同第三条第10款约定的情形。在2018年3月15日涉案土地的地上建筑物办理好不动产权证以后，朱文友、陈明龙多次通知陈强一起去办理过户手续，陈强却一再拒绝，故办证以后未能办理过户手续完全是因陈强单方违约造成，其应承担违约责任。二、朱文友、陈明龙已提前支付绝大部分土地款，没有任何违约行为。涉案合同约定的土地转让款有两期：第一期款项朱文友、陈明龙早已依约支付完毕；在陈强拒不配合过户、第二期款项的支付条件尚未成就的情况下朱文友、陈明龙也已支付了460万元（第二期款项共490万元）。三、陈强的其他上诉理由无理。1.以陈强名义报建本就是陈强的合同义务，也是为了解决空地不能过户的办法。在整个建设过程中，陈强除了必要的签名，所有工作以及所有费用都是朱文友、陈明龙承担的，包括建筑物方案确定、委托施工、竣工验收资料整理、办证等，陈强前期支付的勘察、设计、报建等费用也由朱文友、陈明龙予以返还了。陈强未付出任何劳动，未承担任何费用，故其关于拥有建筑物所权的主张不能成立。2.陈强虽曾垫付工程的前期费用，办理过规划报建手续，但不能证明建筑物归其所有。涉案合同已就陈强垫付勘察、设计、报建等各项费用作出约定，并确认这些由陈强垫付的前期费用由朱文友、陈明龙予以返还，也证明陈强放弃了地上建筑物的全部权益。四、一审法院并没有就涉案不动产的权属问题作出判断，仅确认双方合同有效，支持朱文友、陈明龙要求陈强履行合同义务、配合办理不动产过户手续的请求。五、因双方签订了土地使用权转让合同，才出现陈强以其自己的名义实际由朱文友、陈明龙主导投资建设地上建筑物的行为，陈强是按照合同约定办理建筑物的报建、验收及办证等手续，涉案建筑物登记在陈强名下，是双方在签订转让合同时约定的，登记在陈强名下不代表其有权拒绝转让给朱文友、陈明龙，若陈强认为不动产登记在其名下就不能转让给他人，不符合常理。六、合同约定陈强仅是以其名义配合办理涉案不动产的相关流程，陈强并不清楚涉案不动产所取得证件的数量，虽然涉案不动产登记在陈强名下，但其没有使用和处分权利。朱小军二审期间未发表陈述意见。朱文友、陈明龙于2018年7月13日向一审法院起诉请求：1.陈强继续履行土地转让合同，将位于中山市××镇南文村“墩下”、土地证号为中府国用（2011）字第易2700044号的国有土地使用权及地上建筑物的所有权转让给朱文友、陈明龙，立即配合朱文友、陈明龙办理过户手续；2.陈强以朱文友、陈明龙已经花费的费用17265704.23元为基数按照月息2％的标准向朱文友、陈明龙支付违约金（自2018年4月1日起至将涉案土地使用权过户至朱文友、陈明龙名下之日止）；3.陈强赔偿朱文友、陈明龙律师费290718元。一审诉讼中，朱文友、陈明龙明确撤回诉讼请求第2、3项；明确诉讼请求为陈强继续履行土地转让合同，将位于中山市××镇南文村“墩下”不动产权证为粤2018中山市不动产权第0054373号的土地和房屋过户至朱文友、陈明龙名下。一审法院认定事实：1.2016年11月28日，陈强（转让方、甲方）与朱文友、陈明龙（受让方、乙方）签订土地转让合同，约定：甲方将名下位于中山市××镇南文村“墩下”土地使用权转让给乙方，该土地使用权面积为6000平方米，独占面积为6000平方米，使用权类型为出让，使用权终止日期为2050年8月2日，土地证号为中府国用（2011）字第易2700044号；土地使用权转让价款（实收）为980万元，涉及该地块的所有办证手续，包括但不限于申请规划、报建、过户等所有产权登记、变更、转让等手续均由乙方负责办理，合同涉及的土地使用权转让所涉及的一切费用，包括但不限于办理规划、工程报建等手续的税费、建设工程款、设计费、办理产权登记、办理过户登记等一切手续产生的一切税费均由乙方负责承担；在甲、乙双方签订合同后，第一期付款490万元作为履行本合同的定金，第一期转让价款付款方式为首先支付220万元至指定账户、乙方确认土地无抵押后支付270万元至指定账户；在甲方签署办理相关的房地产过户登记文书，并经国土部门收件认可，经甲、乙双方一同拿到房地产权证后，乙方应立即支付转让款490万元，乙方此前交付的定金抵作土地使用权转让价款，土地转让费用全部付清，房地产权成功过户后合同终止；甲方前期预缴报建费用于乙方拿到无抵押的土地证后即时付给甲方，前期预缴费用包括社保基金、新墙材专项基金、交易服务费、税金、印花税、工资保障金、村镇基础设施配套费、宗地映图费、交建委税金、银行业务费、设计费、审图费、勘查资料费共计687084.23元；鉴于该土地使用权现状为空地，根据中山市政府的相关规定，禁止空地直接转让或者办理过户手续，因此双方商定：在甲方将土地使用权交付给乙方支配后，则本合同涉及到的国有土地使用权的一切权利归属于乙方所有，与此有关的全部义务也由乙方负责承担，乙方有权继续以甲方名义进行相关报建（含规划）审批手续，并以甲方名义办理产权登记手续，甲方应当提供相应的协助，在乙方支付第一期第二次款前与朱小军签订一份本工程的施工承包合同；在能办理房地产权过户时，甲方在接到乙方办理过户手续通知后3天内必须到中山市国土房管部门，办理过户交易手续；乙方在签订合同后，1年内办理好过户手续，如属政府政策问题则双方协商决定；土地使用权交付后与使用权有关的土地或者建设工程使用期间的所发生的一切事故，均由施工方负责承担；甲、乙双方任何一方违反合同导致合同无法继续履行的，违约方需赔偿守约方的违约金为定金的两倍；甲、乙双方任何一方违反合同导致合同无法继续履行的，违约方需赔偿守约方的赔偿金为守约方因履行合同所产生的所有费用及损失的两倍；甲方如违反合同导致合同无法继续履行，需支付乙方所交购地款及其余所交费用的利息给乙方，利息为按月息2%从所交购地款及其余所交费用的支付当天起计。合同还约定了其他内容。2.土地转让合同签订后，朱文友于2016年11月29日、2017年1月10日分别向陈强转账支付200万元、3387084元，陈强于收款当日即出具收据分别确认收到购买土地定金220万元、270万元。朱文友、陈明龙称，其在合同签订前已向陈强支付诚意金20万元，故其于2016年11月29日转账支付200万元后，陈强出具收据确认收到220万元；其于2017年1月10日支付的款项包含土地转让定金270万元、前期预缴报建费用687084元。后朱文友又于2018年1月19日向陈强支付土地款100万元，于2018年6月7日向陈强转账支付土地款70万元并委托案外人倪录燕向陈强汇款290万元。综上,前述土地款合共950万元,前期预缴报建费用687084元。3.根据中山市不动产登记资料查询结果反映：位于中山市××镇南文村“墩下”的房地，陈强作为权利人，不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0054373号，土地使用权性质为出让/自建房，土地权属性质为国有，登记时间为2018年3月15日，建筑面积4363.29平方米,房屋性质为自建房，该房地产于2018年8月2日因本案被一审法院查封。4.朱文友、陈明龙多次通过律师函、短信及微信方式催促陈强协助办理涉案房地产过户手续,并委托广东中亿律师事务所于2018年6月12日、20日向陈强发送律师函，要求陈强在指定期限内协助办理涉案房地产的过户手续。律师函发出后，朱文友另通过短信催促陈强在律师函指定期限内办理税务及过户手续事宜。朱文友与陈强于2018年的微信记录反映：5月25日，陈强表示“之前签了那个代建合同，你要开个收款收据才行”，朱文友回复“那你付款给我，就马上开给你。你们不要想得太多了，代建没有付款能开收据吗……房产过户后，代建合同作废就行了。请抓紧配合处理，不要耽误过户时间”，随后朱文友应陈强要求向其发送了由陈强作为建设单位签名的建筑工程施工合同的照片；6月2日，陈强要求朱文友先行支付290万元，朱文友要求陈强办理过户付款手续，陈强回复按合同办理并等朱文友通知办理过户手续；后朱文友告知已支付款项事宜，要求陈强配合办理代建走账、税务及过户手续，陈强于6月10日回复因朱文友、陈明龙一直未能过户、迟迟不付款而涉案土地地价已上涨许多，其已委托律师处理；后双方就对方是否存在违约事宜产生分歧，朱文友于6月18日告知陈强次日到税务部门办理有关手续，陈强予以拒绝并要求朱文友联系其委托律师。5.陈强与朱小军确认合同有效纠纷一案已向一审法院另案提起诉讼，案号为（2018）粤2071民初14642号。该案审理过程中各方当事人陈述了有关土地转让合同签订后地上建筑物的施工过程。朱小军陈述：（1）在其与陈强签订建筑施工合同前，陈强已与中诚公司签订广东省建设工程标准施工合同（以下简称标准施工合同），不清楚陈强委托中诚公司办理报建手续的事宜，中诚公司并未实际参与施工。（2）后因陈强将涉案土地建设用地使用权转让给朱文友、陈明龙，而该土地使用权须有地上建筑物才可以过户，故朱文友、陈明龙在涉案土地上投资建设建筑物。为保障朱文友完全控制涉案工程故在土地转让合同中指定陈强与朱小军签订建筑施工合同，后为保障陈强不必向朱小军支付涉案工程款，由陈强与朱小军签订关于陈强办公楼建筑工程施工合同的协议书（以下简称协议书），建筑施工合同、协议书的签订均是为了顺利办理建设用地使用权转让过户手续，确保朱文友、陈明龙控制涉案土地而防止他人介入。（3）考虑到陈强已与中诚公司签订合同并办理了部分税务备案手续，为便于处理报建、税费事宜，涉案工程以陈强作为名义上的建设方、中诚公司作为名义上的承包方出面办理有关手续，陈强未向中诚公司或者朱小军支付任何工程款，实际由朱文友统筹并支付全部建设费用,朱小军管理及办理相关手续，而朱小军、朱文友系父子关系，二人对涉案工程工作内容的分工也不影响朱文友就相关土地的买受人利益。（4）朱文友于2017年1月6日组织施工、同年2月22日打桩完毕、同年10月底完工、同年11月至12月办理竣工验收手续，并在2018年3月15日以陈强名义领取了涉案工程所在土地的房地产权证书。朱文友、陈明龙对朱小军的前述陈述予以确认，主张其已为涉案地上建筑物的建设支付工程款共计6108620元，并提供了注明付款方为陈强、收款方为中诚公司的税务发票原件作为证据，还提供了由朱小军委托案外人就涉案建设工程消防水池土建部分的施工合同、发票、工程预算书等原件作为证据。陈强委托诉讼代理人陈述如下：（1）陈强委托中诚公司就涉案土地的地上建筑物进行施工，中诚公司将部分工程交由朱小军施工，其认识中诚公司和朱文友、陈明龙，但不清楚中诚公司与朱小军之间的关系，代理人对陈强与朱小军之间的关系不清楚，朱文友、陈明龙与地上建筑物的建设工程无关。（2）代理人只能陈述陈强于2015年9月28日取得规划许可证、2016年9月18日取得施工许可证、于2016年4月6日签订标准施工合同、于2016年8月23日提交施工许可申请表，其他情况不清楚。（3）建筑施工合同签订前中诚公司已进场施工，具体开工时间不清楚，施工过程中有监理单位在场，陈强未派人到施工现场。涉案工程完工日期大概是在2017年11月，中诚公司口头通知陈强完工，竣工手续由中诚公司负责，陈强不记得是否在竣工资料上签字，如果陈强有签字则表明有参与竣工验收。（4）施工过程中，陈强没有支付过任何工程款，没有与朱小军或者中诚公司进行过结算，朱小军或中诚公司也没有向陈强追讨过涉案工程款。对于陈强在涉案工程中实际参与的环节，陈强委托诉讼代理人表示，陈强将工程发包给中诚公司办理规划、建设手续，委托了监理单位，参与了工程前期工作。另，本案庭审中，陈强主张有关建筑物的工程款系由其支付，但除朱文友、陈明龙提交的发票反映其为付款方外，并无其他证据证明。一审法院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。朱文友、陈明龙与陈强签订的土地转让合同，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行各自义务。土地转让合同约定：“鉴于该土地使用权现状为空地，根据中山市政府的相关规定，禁止空地直接转让或者办理过户手续，因此双方商定：在甲方（陈强）将土地使用权交付给乙方（朱文友、陈明龙）支配后，则本合同涉及到的国有土地使用权的一切权利归属于乙方所有，与此有关的全部义务也由乙方负责承担，乙方有权继续以甲方名义进行相关报建（含规划）审批手续，并以甲方名义办理产权登记手续……在能办理房地产权过户时，甲方在接到乙方办理过户手续通知后3天内必须到中山市国土房管部门，办理过户交易手续。”前述合同内容表明，为达到涉案建设用地使用权转让条件，陈强作为转让方必须履行一定的协助义务，即将涉案土地使用权交由朱文友、陈明龙支配以建设房产，且朱文友、陈明龙可以陈强名义建设房产并以陈强名义领取初始的房地产权证书。同时，根据前述合同约定，在合同得到履行的情况下，涉案建设用地使用权交付使用后，由朱文友、陈明龙享有建设用地使用权涉及的一切权利，即为保障建设用地使用权转让而建设的房产的权利显然亦由朱文友、陈明龙享有。可见，土地转让合同实际上已明确办理过户登记手续时，陈强应将建设用地使用权以及相应的地上建筑物即登记在陈强名下的位于中山市××镇南文村“墩下”的房地产一并过户登记至朱文友、陈明龙名下。因此，双方就涉案地上建筑物产生的纠纷并未超出本案审理范围，双方是否就该地上建筑物价格达成一致意见也不影响合同继续履行与否。关于合同是否应继续履行的问题。土地转让合同约定，朱文友、陈明龙应在合同签订后支付第一期款项490万元作为履行本合同的定金、在陈强取得涉案土地无抵押土地证后支付前期陈强预缴的报建费用687084.23元、在办理过户手续后支付第二期转让款490万元。由查明的事实可知，朱文友、陈明龙已提供转账凭证及陈强出具收据证明其已向陈强支付转让款950万元、前期报建费用687084元，合计10187084元,已足额支付了合同约定的办理过户手续前应支付的转让款。陈强辩称前述款项中部分为税费而非转让款，但未能提供证据予以证明，故对陈强有关朱文友、陈明龙未依约支付转让款的辩解意见,一审法院不予采纳。朱文友、陈明龙已履行合同约定的办理过户手续前的付款义务，涉案房地现已取得以陈强作为权利人的房地产权证书，符合土地转让合同约定的过户条件，且该房地产除因本案被一审法院第一查封外，不存在其他被查封或抵押等无法履行的情形，朱文友、陈明龙要求陈强继续履行土地转让合同，将涉案房地产过户至其名下的诉求，符合法律规定以及合同约定，一审法院予以支持。陈强辩称朱文友、陈明龙未在合同约定期限内办理过户手续,因双方没有约定合同签订一年后未办理过户手续则陈强具有拒绝继续履行合同的权利，在涉案房地产于2018年3月15日符合约定的过户条件后，朱文友多次催促陈强协助办理过户手续，现陈强以过户期限届满为由拒绝继续履行合同，有违诚实信用原则，故一审法院对该辩解意见不予采纳。陈强辩称朱文友、陈明龙未履行建设房产义务，但并未提交证据予以证明，且其对有关工程款支付的陈述前后矛盾，而朱文友、陈明龙提交了有关微信记录、施工合同、发票原件等证据予以反驳，故一审法院对陈强该辩解意见亦不予采纳。合同继续履行，根据权利义务对等的原则，朱文友、陈明龙应履行支付剩余转让款300000.23元（9800000元+687084.23元-10187084元）的义务，陈强作为款项接收方，应配合朱文友、陈明龙收取该剩余购房款。至于在交易中产生的税费问题，根据合同约定应由朱文友、陈明龙自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陈强继续履行与朱文友、陈明龙于2016年11月28日签订的土地转让合同；二、陈强于一审判决发生法律效力之日起七日内协助朱文友、陈明龙将陈强名下位于中山市××镇南文村“墩下”的房地产[不动产权证号:粤（2018）中山市不动产权第0054373号]过户至朱文友、陈明龙名下；在此同时，朱文友、陈明龙向陈强支付剩余转让款300000.24元。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费117252元,诉讼保全费5000元,合共122252元（朱文友已预交），由陈强负担（陈强于一审判决生效之日起七日内迳付朱文友、陈明龙）。各方当事人在二审期间未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：一审第一次庭审的答辩过程中，陈强称：朱文友、陈明龙没有严格按照合同约定履行建设房产的义务，但是本案实际情况是陈强承建商负责建设，房产的工程建设合同确实是由陈强和承建商签订的，由此可以证实房产是陈强委托承建商建设好的，该房产所有权所以归属陈强所有，但对于工程款的款项是由朱文友、陈明龙支付。一审第二次庭审，陈强针对朱文友、陈明龙一方提交的工程款发票称：发票很明确证实了房产的建筑付款单位是陈强，收款人是中诚公司，该笔款项就是陈强支付的。经一审法院释明，陈强以其本人回了老家、无法赶来中山为由，未到庭对涉案交易及工程施工事实进行陈述。朱文友、陈明龙提起本案诉讼后，陈强提起另案确认合同有效之诉[一审案件为（2018）粤2071民初14642号，二审案件为（2018）粤20民终3175号]，陈强该该案中起诉请求：1.确认陈强与朱小军于2017年1月10日签订的建筑工程施工合同有效；2.朱小军与陈强对中山市××镇南文村“墩下”陈强办公楼工程的工程款进行结算；3.陈强只需向朱小军支付工程款10000元。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。朱文友、陈明龙与陈强于2016年11月28日签订的土地转让合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现陈强上诉要求驳回朱文友、陈明龙的诉讼请求，即陈强不同意继续履行双方签订的涉案合同，理由有二：一系朱文友、陈明龙存在未按期付款及办证的违约行为，二系涉案土地的地上建筑物由陈强建设、归陈强所有。对此本院作如下分析：首先，陈强上诉称朱文友、陈明龙未按合同约定期限付款及办理土地使用权过户手续的行为已构成违约。经查，涉案土地转让合同中约定：涉案土地使用权转让价款（实收）为980万元；签订合同后，第一期付款490万元作为履行本合同的定金，首先支付220万元至陈强指定收款账户，朱文友、陈明龙确认土地无抵押后再支付270万元至指定账户；在陈强签署办理相关的房地产过户登记文书，并经国土部门收件认可，经双方一同拿到房地产权证后，朱文友、陈明龙应立即支付转让款490万元。上述条款内容清晰明确，不存在任何歧义，即：在陈强签署办理相关的涉案房地产过户登记文书并经国土部门收件认可，陈强与朱文友、陈明龙一并领取到登记于朱文友、陈明龙名下的新房地产权证以前，朱文友、陈明龙须向陈强支付490万元定金；陈强履行上述约定协助过户义务且双方一并领取到新房地产权证后，朱文友、陈明龙向陈强支付剩余的土地转让款490万元。经查，2016年11月28日双方签订涉案合同后，朱文友、陈明龙于2016年11月29日向陈强支付200万元（朱文友、陈明龙称在签订合同前已向陈强支付诚意金20万元），于2017年1月10日向陈强支付3387084元（其中包括定金270万元及前期预缴报建费用687084元）。至此，朱文友、陈明龙已向陈强支付的定金合计490万元（220万元＋270万元），完成了合同约定的第一期转让款490万元的支付义务，且未超出合同约定的该部分款项支付期限，而陈强也已分别出具收据确认收取上述两笔定金。另外，按合同约定，在陈强履行约定协助过户义务且双方一并领取到新房地产权证后前，朱文友、陈明龙支付剩余土地转让款490万元的条件尚未成就。但此后，经查，在陈强一直未履行约定的协助过户义务的情况下，朱文友、陈明龙仍按陈强要求分别于2018年1月19日、2018年6月7日向陈强支付100万元、70万元，并于2018年6月7日委托案外人倪录燕向陈强汇款290万元，至此朱文友、陈明龙一方已向陈强支付的土地转让款合计为950万元，已达合同约定土地转让总价款的96.9%，远超合同约定其一方在该阶段应负的付款义务。故陈强关于朱文友、陈明龙未按约定期限付款构成违约的主张明显不能成立，本院不予支持。涉案合同中另约定：在能办理房地产过户时，陈强接到朱文友、陈明龙办理过户手续通知后3天内必须到中山市国土房管部门，办理过户交易手续。2018年3月15日陈强取得涉案房地产不动产权证书后，朱文友、陈明龙多次通过律师函、短信及微信方式催促陈强协助办理涉案房地产过户手续，但陈强并未按约定期限且至今仍拒绝履行合同约定的协助过户义务、将涉案房地产过户至陈强履行上述约定协助过户义务且双方一并领取到新房地产权证后名下，陈强上述行为已构成违约。故陈强称朱文友、陈明龙未按约定期限办证构成违约的主张亦明显不能成立，本院不予支持。其次，陈强另称涉案土地的地上建筑物由其建设、归其所有。经查，涉案合同中约定：陈强将涉案土地转让给朱文友、陈明龙，朱文友、陈明龙向陈强支付转让价款（实收）980万元；鉴于该土地使用权现状为空地，根据中山市政府的相关规定，禁止空地直接转让或者办理过户手续，故双方商定在陈强将土地使用权交付陈强支配后，本合同所涉土地使用权的一切权利归属于朱文友、陈明龙所有，与此有关的全部义务也由朱文友、陈明龙负责承担，朱文友、陈明龙有权继续以陈强名义进行相关报建（含规划）审批手续，并以陈强名义办理产权登记手续，陈强应当提供相应的协助。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”因陈强与朱文友、陈明龙签订涉案合同时涉案土地上并不存在房产，故为实现土地转让的合同目的，双方于涉案合同中约定了房产转让的交易方式，即由当事人先投资建设房产，待投资开发达到上述规定的交易条件后再办理过户手续。现陈强称朱文友、陈明龙一方未履行建设地上建筑物的义务。但经查：1.前期预缴报建费用实际由朱文友、陈明龙负担。虽然涉案土地上建筑物工程在陈强与朱文友、陈明龙签订涉案合同前已首次取得建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，但双方于涉案合同中明确约定陈强前期预缴报建费用687084.23元（包括社保基金、税金、印花税等）于朱文友、陈明龙拿到无抵押的土地证后即时付给陈强，而实际上朱文友、陈明龙也已依据该约定于2017年1月10日向陈强支付了前期预缴报建费用（包括社保基金、税金等）687084元。故虽然签订合同前涉案土地上建筑物工程的前期规划、报建等手续由陈强一方负责办理，但该部分费用最终系由土地的受让方朱文友、陈明龙负担。2.工程款实际由朱文友、陈明龙支付。陈强称涉案地上建筑物由其自行建设，但其首先在一审第一次庭审答辩时自认涉案土地上建筑物相关工程款是由朱文友、陈明龙支付，而在一审第二次庭审中又称朱文友、陈明龙一方提交的工程款发票明确证实涉案房产的建筑付款单位是陈强，该笔款项就是由陈强支付。陈强的主张明显前后矛盾，且除朱文友、陈明龙提交的发票反映陈强为付款方外，陈强并未提交其他证据证实其支付工程款的主张。而相反，与涉案建筑物相关的工程税费发票、报建、办证资料和有关施工合同原件等均系由朱文友、陈明龙一方提交。朱小军作为涉案合同中指定的施工方，一审时陈述称陈强仅为名义上的建设方，中诚公司仅为名义上的承包方出面办理有关手续，陈强未向中诚公司或者朱小军支付任何工程款，实际由朱文友统筹并支付全部建设费用，朱小军管理及办理相关手续。而陈强的委托诉讼代理人于一审庭审时陈述，施工过程中陈强没有支付过任何工程款，也没有与朱小军或中诚公司进行过结算，朱小军或中诚公司也没有向陈强追讨过工程款。故上述证据和事实足以印证涉案土地上建筑物工程款实际由持有工程税费发票、报建、办证资料和有关施工合同原件的朱文友、陈明龙一方支付。3.陈强本案中不能具体陈述涉案工程施工经过，也不能提供标准施工合同以及报建、施工等资料原件。经一审法院释明，陈强本人无正当理由未到庭对涉案交易及工程施工事实进行陈述。而根据陈强的委托诉讼代理人在一审庭审中陈述的反映，陈强仅参与了前期报建备案工作，在建筑施工合同签订后，除工程报建、完税资料中建设单位一栏注明为“陈强”外，陈强实际未参与具体的工程建设环节，甚至无法明确陈强是否参与了涉案工程的竣工验收。据此本院认为，虽然陈强以涉案工程首次规划、报建时尚未与朱文友、陈明龙签订涉案合同以及涉案建筑物均以其名义规划、报建、办理物权登记等为由主张其为涉案土地上建筑物的实际发包人，但根据本案已查明事实，如陈强为实际发包人，则陈强从未实际参与具体工程建设各个环节，从未向施工方支付任何工程款，也从未保留与工程相关的施工合同等施工材料原件，既明显有违建筑行业的一般交易习惯，也明显与常理不符。相反，从朱文友、陈明龙一方提交的证据与诉讼中各方当事人及诉讼代理人陈述足以反映，朱文友、陈明龙是仅以陈强名义办理涉案土地上建筑物的报建、规划等审批手续，以及先由陈强名义办理地上建筑物的产权登记手续，但实际是由朱文友、陈明龙两人实际投资建房，该两人实际参与涉案建筑物工程施工，且该两人持有与工程相关的工程税费发票、报建、办证资料和有关施工合同原件等，而朱文友、陈明龙上述行为与涉案合同中约定的履行方式及内容基本吻合。因此，陈强明显并非涉案土地上建筑物工程的实际发包方，其称涉案建筑物工程由其建设、归其所有，主张明显不能成立。上述工程实际由朱文友、陈明龙投资建设，由该两人享有该建筑物的相关合法权益。故虽涉案土地上建筑物现登记于陈强名下，但该状态仅系双方合同约定的履行涉案合同过程中的其中一个必经阶段，其目的在于通过先将地上建筑物登记于陈强名下后，由陈强再将土地及地上建筑物一并过户至朱文友、陈明龙名下的方式以最终实现转让涉案土地至朱文友、陈明龙名下的合同目的。故陈强以涉案地上建筑物由其建设、归其所有为由不同意继续履行涉案合同，其主张不能成立，朱文友、陈明龙享有请求陈强继续履行合同，要求陈强一并协助办理过户登记的权利。最后，因朱文友、陈明龙已基本履行合同约定的办理过户手续前的付款义务，涉案土地及地上建筑物现已取得陈强作为权利人的房地产权属证书，符合法律规定及土地转让合同约定的过户条件，且涉案房地产除因本案被法院第一查封外不存在其他被查封或抵押等无法继续履行的情形，故一审法院支持朱文友、陈明龙要求陈强继续履行涉案土地转让合同、将涉案房地产过户至两人名下的诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人陈强的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元（陈强已预交），由陈强负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年十一月十五日书记员  易嘉璇