大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初988号原告：李波，男，1971年3月28日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：韩峰，系辽宁誉晟律师事务所律师。被告：大连开成房地产开发有限公司，统一社会信用代码91210200736428683H，住所地大连市甘井子区红旗镇柳树村。法定代表人：韩明福，系董事长。委托诉讼代理人：周世杰，系辽宁华夏律师事务所律师。原告李波与被告大连开成房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月30日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李波及其委托诉讼代理人韩峰，被告大连开成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周世杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李波向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付逾期办证违约金73,381.4元（自2016年1月3日起至2017年9月30日止，按总房款的日万分之一计算）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2010年11月13日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的甘井子区恩泽南园13号楼2单元2层2号商品房。合同第十五条约定，因出卖人原因，买受人在商品房交付使用后120日内不能取得产权证的，出卖人继续办理，若出卖人超期一年仍未能办理完毕，一年期满买受人可以退房。如不退房，自一年期满之次日起出卖人向买受人支付已付房款的日万分之一违约金，直至可以办理。合同签订后，买受人依约履行了合同义务。被告在2014年9月5日交付房屋，但却未能按期办理完毕初始产权登记手续，致原告无法办理产权登记。直到2017年9月30日，被告虽具备产权登记条件，但其后被告却以种种理由拒绝承担违约责任。故诉至法院，请依法维护原告合法权益。被告大连开成房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、根据双方合同约定，涉案房屋阳台为非封闭式，原告不得擅自改变房屋主体和承重结构，但原告自接收房屋以后进行了私自拆改，导致质监站迟迟不能核发竣工验收备案表，进而影响了涉案小区整体产权的办理，后来经过街道致函市建委才最终取得了竣工验收备案，因此，在造成逾期办证的原因中，原告方私自拆改的行为具有重大过错也应承担相应的责任；2、涉案小区于2017年7月17日就具备了办证的条件，2017年7月25日被告通过短信通知了原告可以办理产权证的信息，由于原告系贷款购房，在原告办理贷款时被告就已经将用于办理产权证的全套手续交给了银行，原告在得知符合办证条件后，让银行通知代办公司即可办证，无需被告配合，因此在2017年7月25日以后原告未能取得产权证书不能归责于被告。本院经审理查明：2010年11月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买被告开发建设的位于甘井子区恩泽南园13号楼2单元2层2号房屋一套，总金额1,153,796元；被告应当在2012年5月30日前将经建设单位验收合格的房屋交付原告居住使用；在房屋交付使用后120日内，被告将办理权属登记需要由其提供的全部资料报送产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在上述120日内取得房屋权属证书的，双方一致同意被告继续办理，若被告超期一年仍未能办理完毕，原告可以选择退房，如果原告不退房，自一年期满之次日起被告向原告支付已付房款的日万分之一违约金，直到可以办理；双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告如期给付全部购房款1,153,796元(部分为按揭贷款)，2011年3月18日，被告为原告出具销售不动产统一发票。2014年9月5日，在原告交纳了一个年度的物业费用后，被告将涉案房屋交付原告居住使用至今。原告入住后，对涉案房屋的南北阳台进行了封闭处理。同时查明，2017年5月2日，被告通过了涉案房屋所处工程项目的竣工验收备案。同年6月21日，被告取得了上述工程项目所占用土地的权属证书【辽（2017）大连市内四区不动产权第00900061号、宗地面积20721.1平方米】，同年7月17日，该宗土地上的包括涉案房屋在内的共7栋楼的部分房源可以办理首次登记。另查，2017年7月25日，被告通过手机向原告发送短信，通知原告到被告处换取结算发票。同年9月30日，原告取得了涉案房屋的权属登记证书。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、专用收款收据，有被告提交的产权证书、手机短信记录，另有当事人陈述以及本院的庭审调查笔录等在案为凭。上述证据，业经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系基于双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告均应按合同全面、完整地履行各自义务。合同签订后，原告按约给付全部购房款，全面履行了自己的合同义务。被告收款后，虽然于2014年9月5日向原告交付房屋，但在双方约定的协助办理产权登记期限届满日即在2016年1月2日前（交房后的第485天），由于自身原因，其没能向房屋登记管理部门提交办理涉案房屋权属登记所需的全部备案资料。由于被告怠于履行自身的协助义务，迟延提交办理房屋权属登记所需的全部备案资料，故被告的行为构成实质违约，依法应当承担相应的违约责任。现，原告请求被告支付逾期办证违约金，与法有据，本院予以支持。关于违约金的计算方法一节，应遵循诚实信用、意思自治原则，以双方当事人在合同中约定的日万分之一为标准，并结合实际交房时间和取得产权证日期，以2017年9月20日作为被告完成办证告知和履行协助义务的时点来计算相应的违约金为宜。关于被告的相关抗辩意见，其理由均不能成立。理由如下：1、针对被告提出的因业主私自拆改房屋导致质监站不能及时发放竣工验收备案证，影响了涉案小区整体产权的办理，在造成逾期办证的原因中，原告方私自拆改的行为具有重大过错也应承担相应的责任的抗辩意见，本院认为，根据民诉法及相关司法解释的有关规定，当事人对自己提出的反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供充分的证据加以证明。本案中，被告提供的请示报告、照片等相关证据均无法证明系由原告封闭阳台的行为影响了涉案房屋所在工程项目的整体竣工验收备案，故本院对被告的此项抗辩不予采纳。2、针对被告提出的涉案小区在具备了办证条件后，被告于2017年7月25日通过短信通知了原告可以办理产权证，在短信通知以后原告未能取得产权证书不能归责于被告的抗辩意见，本院认为，从具体内容上看相关短信仅仅是提示了购房人更换结算发票而已，并不能以此推定被告完成了办证告知和协助义务，故被告不能因此免责。被告此项辩言证据不足，本院亦不予考虑。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连开成房地产开发有限公司赔偿原告李波逾期办证违约金72,227.88元（自2016年1月3日起至2017年9月20日止，以115.38元/日为标准计算）。二、驳回原告李波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,635元（原告已预交），由原告承担26元；余款1,609元由被告负担，此款应同上述款项一并给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长  郭 强人民陪审员  张淑华人民陪审员  周长丹二〇一九年十一月十二日书 记 员  宋子豪本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。