云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终1247号上诉人（原审原告）：李凯宇，女，1956年12月7日出生，白族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：黄劲松，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：赵锦琴，云南八谦律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：朱红，女，1974年3月8日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：宋健，北京市隆安（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨庆，北京市隆安（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：云南巨和房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市春城路C2-13号地块昆明市官渡区房产交易中心主楼10层24号。法定代表人：胡云河，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨永利，男，1958年12月15日生，汉族，住云南省昆明市五华区，系云南巨和房地产开发有限公司员工。代理权限：特别授权代理。原审第三人：昆明安泰房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市园博路6号青云街道办事办公楼308、309号。法定代表人：胡云河，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨永利，男，1958年12月15日生，汉族，住云南省昆明市五华区，系昆明安泰房地产开发有限公司员工。代理权限：特别授权代理。原审第三人：胡云河，男，1971年10月22日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：杨永利，男，1958年12月15日生，汉族，住云南省昆明市五华区，系云南巨和房地产开发有限公司员工。代理权限：特别授权代理。上诉人李凯宇因与被上诉人朱红、原审第三人云南巨和房地产开发有限公司（以下简称巨和公司）、昆明安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）、胡云河案外人执行异议之诉一案。不服云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初1172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月13日进行了调查询问。本案现已审理终结。李凯宇上诉请求：1、撤销云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初1172号民事判决；2、依法改判不得执行昆明市盘龙区龙庆路南亚未来城巨和美术小区3栋403号房屋，并解除对上诉房屋的执行措施；3、本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。（1）昆明市2011年发布的《关于在昆明市执行商品住房限购政策的通告》属于临时政策性规定，非法律或行政法规，上诉人在限购期间买房不影响购房协议的法律效力；（2）该通告第二条规定：“自本通告发布之日起，昆明市户籍居民和非本市户籍居民的同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区）只能新购买一套商品住房”。上诉人于2011年向巨和公司购买涉案房屋，购房行为并未违反2011年昆明市商品房限购政策的规定；（3）上诉人与巨和公司在《协议书》中明确约定，待限购政策到期取消、具备办理所购房屋的产权登记手续条件后，由巨和公司为上诉人或上诉人指定人员办理产权证，上诉人于2013年1月7日履行了全部合同义务，昆明市2011年限购政策于2014年8月就已经取消，涉案房产于2016年3月2日被法院查封，从限购政策取消到涉案房产被查封有两年半时间之久，在两年半时间内，巨和公司一直拖延不为上诉人办理产权登记手续，是涉案房屋不能过户登记到上诉人名下的根本原因。上诉人的这一主张，巨和公司当庭予以认可；（4）我国的不动产登记制度还不够完善，买受人购买了房产后，常常由于种种原因不能及时办理过户登记手续。限购政策作为临时性行政政策经常发生变化，撇开这些因素追究买受人的过错责任有失公平。2.一审判决适用法律错误。（1）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十九条作为对房屋消费者物权期待权的保护，对买受人主观上是否具有过错并无要求，一审法院错误认定上诉人因其自身原因导致未办理过户登记，对涉案房屋未能及时办理房产证存在重大过错，不满足第二十九条规定第（二）项排除执行的条件，不足以排除执行，适用法律错误。（2）本案可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条的规定，只要符合任一条款的规定，上诉人的执行异议即应该得到支持。上诉人在人民法院查封之前已经与巨和公司签订合法有效的书面买卖合同，巨和公司将其所有的需要办理过户登记的涉案房产出卖给上诉人，上诉人已实际交付全部价款，在人民法院查封前已经合法占有涉案房产，巨和公司未按合同约定为上诉人办理过户登记手续，上诉人的诉讼请求依法应得到支持。（3）上诉人依法享有的物权请求权应当优先于被上诉人朱红的金钱债权。《执行异议和复议规定》第二十五条至第二十九条的规定应当理解为：符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立，不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利做出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能排除执行。上诉人的请求权系针对物权的请求权，而被上诉人朱红的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，涉案房产只是作为巨和公司的责任财产成为被上诉人朱红的债权的担保，上诉人要求将涉案房产的所有权变更登记至其名下的物权请求权，应当优于被上诉人朱红的金钱债权。朱红辩称：1.对涉案房屋没有办理产权登记上诉人具有过错，2011年1月昆明市实行商品房限购政策，2014年8月份取消限购，而上诉人签订协议和支付款项都在这个时间期间。2.上诉人主张2013年就已经接房装修，而2012年涉案小区已经具备产权登记条件，直到2016年3月房屋查封，上诉人都没有主张办理产权证，对于未及时办理产权登记具有主观过错，且上诉人并没有和巨和公司在查封前签订合法有效的书面房屋买卖合同，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的要件。3.上诉人在限购期间购买商品房，根据其与巨和公司协议书的约定，其属于限购范围，即在购买涉案商品房时名下还有其他房屋，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定唯一住房的要件，不能排除人民法院强制执行。巨和公司、安泰公司和胡云河述称，同意上诉人的意见和观点。上诉人李凯宇向一审法院起诉请求：1.判令不得执行昆明市盘龙区龙庆路南亚未来城巨和美术小区3栋403号房屋，并解除对上述房屋的执行措施；2.由朱红承担本案诉讼费。一审法院认定事实：朱红向一审法院申请，对巨和公司的财产进行查封，其中包括巨和美术小区3栋403号。后李凯宇向一审法院申请提出书面异议，因李凯宇主张购买的房产未在产权管理机关办理备案登记手续，也没有提交证据证明涉案商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房产。故一审法院认为李凯宇对涉案房产不享有足以排除强制执行的权益，异议不成立，以（2017）云01执异406号裁定：“驳回案外人李凯宇的异议请求。”裁定书送达后，李凯宇提起本案执行异议之诉。另查明，李凯宇与巨和公司签订协议书，约定李凯宇以226724元购买巨和美术小区3栋403号，李凯宇已将全款支付完毕。且房屋已交付李凯宇使用至今。一审法院认为：最高人民法院《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该司法解释的规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，只要以上条件具备，即可排除人民法院的执行。本案中，李凯宇明知自己属于限购政策无法及时办理产权登记，却依然同巨和公司签订协议书，约定“待限购政策到期取消、具备办理所购房屋的产权登记手续条件后”再办理房产证。作为买受人的李凯宇对本案未能及时办理房产证存在重大过错，因其自身原因导致未办理过户登记，其不满足上述规定中第（二）项排除执行的条件，不足以排除执行，故对李凯宇的诉讼请求不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：“驳回原告李凯宇的全部诉讼请求。案件受理费人民币4701元，由原告李凯宇负担。”二审中，李凯宇提交了四组证据：第一组：昆明市不动产信息档案管理中心于2019年1月7日出具的不动产查询通知书，欲证明李凯宇与其夫肖英红名下在昆明市主城五区和三个国家开发（度假）区范围内没有住房登记信息。第二组：昆明万科物业服务中心出具的物业管理费收据，欲证明案涉房屋由上诉人实际居住。第三组：李凯宇和肖英红退休证及专业技术职务证书，证实夫妻二人有稳定的工作和收入，有能力支付15万元现金的购房款。第四组：房屋信息查询摘抄表，欲证明李凯宇于2017年6月1日将其名下位于昆明市建设路的住房转让给案外人吴维吉，案涉房屋系李凯宇夫妻名下唯一住房。朱红质证认为，第一组证据，上诉人应当在一审提交，但是一审没有提交，不应当作为新证据提交，该证据只能说明在出具查询结果的时点上诉人名下没有房屋登记，不能证明合同签订阶段和一审期间没有房屋。第二组证据，三性认可，但缴费对应的时间是2019年。第三组证据，对于真实性、合法性认可，对于关联性不认可，上诉人有能力支付和已经实际支付不能相提并论。第四组证据：对于房屋信息查询情况的关联性不认可，该证据不能证实上诉人唯一住房的观点。巨和公司、安泰公司、胡云河质证认为：对上诉人李凯宇提交证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。巨和公司在二审中经本院要求提交了公司2011年8月和2013年1月公司会计凭证，说明李凯宇已经全额交清了涉案房屋的购房款项。对于该会计凭证，李凯宇表示认可，朱红认为该会计凭证没有附相关银行流水，不能证实房款已经实际支付。本院认为：1.李凯宇在二审期间提交的夫妻经济情况证据及巨和公司提交的会计凭证，能够证实李凯宇签订协议后支付全部购房款，对于该事实予以确认。2.李凯宇提交的物业费收款收据涉及的是2019年的物业费用，与本案争议的焦点问题无关，不予采信。3.李凯宇提交的查询无结果通知书和房屋信息查询摘抄表能够证实在李凯宇2017年6月出卖其名下房屋及现在的房产登记情况，对于该组证据是否能够证实李凯宇具有排除强制执行的民事权益，本院将结合案件审理的焦点问题综合评述。对于一审判决认定的事实，上诉人李凯宇提出一审法院遗漏认定2014年限购令取消后，由于巨和公司没有按照合同约定及时为其办理产权登记手续，涉案房屋于2017年3月7日被云南省昆明市中级人民法院执行查封，导致无法办理产权登记手续。被上诉人和原审第三人对于一审判决认定的事实无异议。本院认为，上诉人李凯宇要求二审法院补充认定的事实，实际上是对于其是否享有排除执行的民事权益的法律判断，不应当作为事实加以认定。对于一审判决认定的事实，本院予以确认。综合双方的诉辩主张，本案二审审理的焦点问题是：上诉人李凯宇对于涉案巨和美术小区3栋403号房屋是否享有排除执行的民事权益。本院认为，诉争房屋登记在开发商巨和公司名下，故判断李凯宇是否享有排除强制执行的民事权益，首先应当适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定的要件予以判断。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”二审中，李凯宇虽然提供了昆明市不动产信息档案管理中心出具的查询无结果通知书，证实2019年1月7日这一时间点其名下没有登记房产，但在其与巨和公司于2013年1月7日签订的《协议书》中载明：“待限购政策到期取消，具备办理所购房屋的产权登记手续条件后，由甲方在上述条件具备之日起的90个工作日内，为乙方或乙方指定人员办理产权证”，表明在购买涉案房屋时李凯宇名下还有其他房产，其在二审期间提交的房屋信息查询摘抄表证明其于2017年6月1日将名下位于昆明市建设路的住房转让给案外人吴维吉，转让行为发生在涉案房屋被一审法院查封之后，李凯宇的该行为属于规避法律的行为，其不能因规避法律的行为受益，故其就涉案房屋享有的民事权益并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条中规定的可以排除执行的条件。关于本案是否应当适用《执行异议和复议案件规定》第二十八条的问题。本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十八条是对无过错不动产购买人执行异议成立条件做出的一般规定，包括各类住宅商品房（并不区分购买的是首套住宅还是非首套住宅）和非住宅商品房购房人等，与该规定第二十九条之间并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系，从两项条文对执行异议成立要件的规定上看，第二十九条规定的住宅商品房（首套住房）购房人排除执行异议的条件相对于第二十八条中一般不动产购买人排除执行异议的条件更宽松，如无须占有房屋，只需支付百分之五十以上购房款等，立法目的系为了加强对执行异议诉讼中首套住房商品房购房人权益的保护，并非限制和排除对无过错不动产购房人的保护。因此，即使李凯宇购买的不是首套住宅商品房而不能适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条的规定处理，但只要李凯宇的执行异议符合该规定第二十八条的设定条件，仍应按照《执行异议和复议案件规定》第二十八条确定涉案房产可以排除强制执行。《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。只有以上四个条件同时具备的情况下，李凯宇才能享有排除人民法院强制执行的民事权益。在本案中，判断“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一要件是否成立，应当从买受人的主观心理状态和客观行为等方面的判断，包括是否明知政策限制办理产权登记而购买，是否明知涉案不动产上有阻碍办理产权登记的权利负担而购买，是否主观上怠于办理过户登记等情形。根据本案查明的事实，李凯宇与巨和公司于2013年1月7日签订的《协议书》中载明：“待限购政策到期取消，具备办理所购房屋的产权登记手续条件后，由甲方在上述条件具备之日起的90个工作日内，为乙方或乙方指定人员办理产权证”，证实在购买涉案房屋时，李凯宇属于限购人员范围，李凯宇认为其购买涉案房屋的行为并不违反限购规定的主张不能成立。违反限购规定签订房屋买卖合同并不影响合同效力，但违反限购规定会直接影响涉案房屋的产权登记手续办理。李凯宇明知房屋限购政策内容，明知案涉房屋因限购措施而无法办理过户登记，其在主观明知的情况下仍然与巨和公司签订补充协议，导致在限购期间不能办理产权证，对此其存在过错，应当自行承担不能办理房屋过户登记而产生的不利后果。另外，按照李凯宇与巨和公司签订的协议书约定，在具备办证条件后，由巨和公司在90个工作日内为李凯宇办理产权证，李凯宇应按照规定缴纳税费，提供相关材料，现没有证据证实限购政策取消涉案房屋具备办证条件后，在长达一年半的时间内，李凯宇曾经申请办理产权证，向办证机关提交了书面办证申请或者办证资料，不能证实其积极主张了权利。其主张系因巨和公司拖延办证造成未能办理产权登记手续，但并没有提供证据加以证实，其还主张巨和公司对于拖延办证事实予以认可，但本案系执行异议之诉，应由案外人李凯宇承担相关举证责任，被执行人对于案件事实的认可并不免除李凯宇的举证责任，故对其主张本院不予采纳。且根据补充协议的约定，在巨和公司未在90个工作日内向房产管理部门递交产权登记手续的，应当向李凯宇承担违约责任，现也没有证据证实李凯宇因为巨和公司未按期办理产权证而向有关部门投诉或者依法追究巨和公司违约责任，故应认定李凯宇未积极主张办理产权证，行使其权利，李凯宇对于未能及时办理涉案房屋产权证存在过错。综上，李凯宇因其自身原因未办理过户登记，不符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定的排除执行的条件，不享有排除执行的民事权益，涉案房产仍应继续执行。关于李凯宇主张其对于涉案房屋享有物权请求权，可以对抗朱红对于巨和公司的普通债权的问题。本院认为，物权请求权是指物权的圆满状态受到妨碍或者有被妨碍之虞时，物权人为恢复其物权圆满状态，得请求妨害人为一定行为或者不为一定行为的权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。涉案房屋仍登记在巨和公司名下，李凯宇依据协议书对于涉案房屋享有的仍为债权，其认为其对于涉案房屋享有物权请求权的主张不能成立，本院不予支持。对于李凯宇要求解除案涉房屋执行措施的诉讼请求，本院认为，本案系执行异议之诉，仅就当事人争议标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”解除执行措施不属于本案处理范围，对李凯宇该项诉请本院不予支持。综上所述，李凯宇的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决结果应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费各4701元，均由李凯宇负担。本判决为终审判决。审判长 赵锐审判员王健审判员赵思远二〇一九年十一月三十日书记员 冯           帅