甘肃省定西市安定区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘1102民初4846号 原告:定西市熙园房地产开发有限责任公司。住所地甘肃省定西市安定区水门巷40号。 法定代表人：马季林，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵磊，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。 被告：刘耀，男，1973年12月2日生，汉族，甘肃省定西市安定区人，私营业主，住安定区。 委托诉讼代理人：王灵平，甘肃佳运律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢昌东，甘肃佳运律师事务所实习律师。 原告定西市熙园房地产开发有限责任公司与被告刘耀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理。依法由审判员姚建国适用简易程序于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告定西市熙园房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人赵磊，被告刘耀的委托诉讼代理人王灵平、谢昌东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告定西市熙园房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求，请求人民法院依法判令解除原、被告于2012年10月31日签订的《房屋租赁合同》；判令被告返还原告位于定西市安定区××园区17.47亩土地、4000平方米大棚、前后院及小二楼八间客房，支付原告房屋租金150万元及自2019年10月21日起至实际返还之日止按照年租金100万元计算的占有使用费，并判令被告向原告支付截止2019年10月21日以年租金为基数，按照每天万分之三计算的违约金219300元，违约金支付至实际履行义务之日；判令被告向原告支付拆迁款820万元。上述款项共计991.93万元。事实与理由，2012年10月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于定西市安定区××园区17.47亩土地、4000平方米大棚、前后院及小二楼八间客房从事商业、餐饮经营活动，期限为15年，年租金100万元，于每年4月20日之前支付下一年租金，如被告逾期支付租金的，按每天万分之三支付违约金，同时该合同第七条第三款约定：若遇城市工业规划拆迁、征用等类似情况，合同自行终止，如有赔偿双方按各自的投资比例分成。由于被告长期拖欠租金拒不支付，且该土地及附着物因城市规划即将拆迁，拆迁协议被告与园区管委员会已经签署，而原告投资巨大，对原告投资建设部分的拆迁款应当由原告进行领取。 被告刘耀辩称，案涉九香栖凤园及附属财产已被国家征收，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第七条第三款约定若遇城市规划拆迁、征用等类似情况，合同自行终止，又根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，征收时间应为人民政府作出征收决定的时间，在本案诉讼中被告通过多种途径意欲取得征收决定而未果，仅调取了涉案房屋的评估分户明细，上面记载的时间是2018年3月7日。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定房地产价格评估机构由被征收人协商确定，因此只有在征收决定作出之后才能选定评估机构进而评估，评估之后才会有分户明细表，故本案征收决定生效的时间最迟应为2018年3月7日之前，本案的合同已经于2018年3月7日终止。原告要求被告返还安定区西川园区17.47亩土地、4000平方米大棚、前后院及小二楼八间客房已因征收而无事实依据。且其中的4000平方米大棚已经于2016年6月经原、被告协商后大部分拆除，现仅剩1/5，17.47亩土地是原告从刘社代处转让，原告与刘社代的资产转让合同已经法院判决解除，原告主张返还缺少法律支持。根据双方合同的约定，被告已经将房屋租金交付到2018年4月30日，而双方的合同已经于2018年3月7日终止，被告已履行交付租金的义务。而关于820万元拆迁补偿款，系甘肃九香餐饮管理有限公司的财产，征收补偿安置协议由该公司与甘肃创发科技投资管理有限公司签订，补偿款属该公司所有，原告起诉被告主体显属不当。故原告的诉讼请求无事实与法律依据，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对相关证据和事实，本院认定如下： 2012年10月31日，原告定西市熙园房地产开发有限责任公司（甲方，出租方）与被告刘耀（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于定西市安定区西川园区熙园房地产开发有限责任公司名下17.47亩土地、4000平方米大棚、前后院及小二楼八间客房出租给乙方，供乙方从事商业餐饮娱乐活动，租赁期限为15年，即从2012年5月1日至2027年4月30日止，年租金100万元，于每年4月20日前缴清，一年一缴。乙方逾期支付租金的，在甲方不解除合同前提下，除仍应及时如数补缴外，按每天万分之三支付违约金。合同第七条3约定若遇城市规划拆迁、征用等类似情况，合同自行终止，如有赔偿甲乙双方按各自的投资比例分成。合同还约定了解除、费用承担、装修、变更事宜及违约责任等。在合同履行过程中，2018年，因定西市安定区棚户区改造项目，租赁场地被确定为征收范围，2018年3月7日，定西市方圆房地产评估中心作出《房屋征收评估明细表》，在产权所有人处书写：九香栖凤园股东代表：刘耀、张雪琴，对相关财产进行了评估，评估价13527920元。2019年9月25日，甲方定西创发科技投资管理有限公司与乙方九香栖凤园股东代表：刘耀、张雪琴签订《房屋征收补偿协议》，将租赁场地的建筑物及附属物按货币补偿13527920元。要求乙方在2019年10月30日前自行拆除或者腾空交付被征收房屋。诉讼中，双方当事人承认被告将租金缴纳到2018年4月30日。因租赁合同纠纷，原告遂起诉。 认定上述事实的证据有原告提供的《房屋租赁合同》，被告提供的《定西市安定区2018年南滨河路西段及周边棚户区（城中村）一、二期改造项目房屋征收补偿方案》、《房屋征收评估分户明细表》及本院依被告申请调取的《房屋征收补偿协议》及《房屋征收评估分户明细表》各1份。被告对原告提供的合同认为第七条第3款约定遇城市规划拆迁、征用等类似情况，合同自行终止。如有赔偿甲乙双方按各自出资比例进行分成，故本案的合同已经终止。对被告提供的证据及本院调取的证据原告认为其作为出租人从来没有见到过，且九香栖凤园在2019年9月前一直在营业。本院认为，双方当事人对上述证据没有提出实质性异议，证据具有真实性、合法性、关联性，应予确认。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，受法律保护，在合同履行过程中，租赁物因棚户区改造被政府征收，依合同约定租赁合同已经终止，故原告请求解除合同及返还租赁物没有实在意义。关于原告要求被告给付的租金，双方当事人承认租金给付至2018年4月30日。关于租金的给付期限，被告主张依据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，应以人民政府作出征收决定的时间确定终止期限，系对该条理解有误，但涉及本案的《房屋征收补偿协议》于2019年9月25日签订，协议约定拆迁方于2019年10月30日自行拆除或腾空交付被征收房屋。故合同终止时间以签订协议的时间即2019年9月25日为妥。自2018年5月1日至2019年9月25日按照年租金100万元计算租金1401826元，被告应当给付。因2018年4月份相关部门已经出台征收政策，故原告以被告违约要求承担违约金与双方的租赁合同约定不符，本院不予支持。就租赁财产的拆迁补偿事宜，双方在合同中约定“如有赔偿甲乙双方按各自的投资比例分成”，现因拆迁协议涉及的主体及法律关系复杂，双方不能及时作出结论，应另行处理，本案不予解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告刘耀于本判决生效后二十日内给付原告定西市熙园房地产开发有限责任公司2018年5月1日至2019年9月25日按照年租金100万元计算的租金1401826元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费81235元，因适用简易程序减半收取计40618元，由被告负担8708元，原告负担31910元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。 审判员  姚建国 二〇一九年十一月二十九日 书记员  文海旭