陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终11001号上诉人（原审被告）：李某某，男，汉族，1952年9月10日出生，原西安蝴蝶手表厂退休干部，住西安市长安区。委托诉讼代理人：王亚军，陕西长华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安市长安区劳动就业管理服务中心，住所地西安市长安区。法定代表人：胡锋，该中心主任。委托诉讼代理人：林曦，上海市XX城（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安市XX基地XX店，住所地西安市北。经营者：毛小龙，该便利店负责人。被上诉人（原审被告）：西安市XX基地XX店，住所地：西安市XX基地XX街XX号。负责人：高小檐，该小吃店负责人。上诉人李某某因与被上诉人西安市长安区劳动就业管理服务中心（以下简称就业中心）、西安市XX基地XX店（以下简称甜甜便利店）、西安市XX基地XX店（以下简称高小檐小吃店）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初171号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李某某上诉请求：撤销原判，改判驳回就业中心的诉讼请求或者发回重审，本案一、二审诉讼费由就业中心、高小檐小吃店、甜甜便利店承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、李某某与就业中心当时租赁房屋《合同书》中约定“甲方将长安县韦曲县委什字劳动大楼南面经营场地门面房80㎡租予乙方经营，产权无争议”，就业中心要求返还120㎡房屋没有依据；2、2001年6月3日的合同约定期限为自2001年7月1日至2016年7月1日，李某某于合同签订之前就已经交了租金，之后每次都是交纳当年7月至下一年度6月的租金，一审法院判决让李某某多交了半年租金；二、关于一审程序问题。一审中，证人潘某某因身体原因以及因受到就业中心压力的情况下未到庭作证，一审法院在潘某某未到庭辩论质证的情况下否定潘某某证言的效力，违反民诉法相关规定。三、双方合同约定的租赁面积为80㎡，一审判决李某某返还并腾退120㎡房屋明显不公。就业中心辩称：一、一审法院认定事实清楚，李某某的上诉请求应当依法予以驳回。李某某占有使用120㎡房屋无法律及合同依据，作为房屋产权所有人，就业中心有权要求李某某返还全部房屋；二、李某某欠付租金事实清楚，其应当支付2016年1月1日至2016年7月1日期间的租金；三、一审法院程序正确，李某某的上诉请求应当依法予以驳回。证人未出庭并非一审法院或就业中心的原因，该后果应当由举证人李某某承担责任。甜甜便利店辩称，同意就业中心的答辩意见。高小檐小吃店经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。就业中心向一审法院起诉请求：判决李某某恢复原状、返还并腾退所占有使用的全部房屋、支付拖欠的租金及至实际腾退房屋之日止的占用费（自2016年1月1日暂计至2018年11月18日为35600 元）、案件受理费由李某某承担。一审法院认定事实：2001年6月30日，就业中心（合同中的甲方，原名称为长安县劳动就业管理服务中心）与李某某（合同中的乙方）签订《合同书》一份，约定“一、甲方将长安县韦曲县委什字劳动大楼南面经营场地，门头三间（两窗一门）及内屋两间共80㎡租予乙方经营，产权无争议。二、甲乙双方商定使用期限为15年，即从2001年7月1日至2016年7月1日止。三、甲乙双方商定，每年租金壹万贰仟元整，从合同签订之日起每半年交一次房租；…”。该合同甲方签字栏处加盖有长安县劳动就业管理服务中心的公章，乙方签字栏处有李某某的签名。上述租赁合同签订后，就业中心即将合同所涉房屋交付给李某某使用。合同履行期间，李某某将上述房屋转租给了高小檐小吃店，高小檐小吃店在经营的过程中又将部分转租给了甜甜便利店，高小檐小吃店及甜甜便利店均向李某某支付租金。2016年7月1日，就业中心和李某某之间的租赁合同期限届满，双方未再签订书面租赁合同，李某某、高小檐小吃店、甜甜便利店至今仍在占有使用涉案房屋。嗣后，就业中心和李某某就租赁合同的期限产生争议，就业中心认为双方之间的租赁合同约定租赁期限在2016年7月1日届满，此后双方未签订书面租赁合同，应为不定期租赁，可随时要求解除合同。李某某则认为根据就业中心的承诺应当在合同期满后继续使用该房屋四年即至 2020年7月1日止，故涉案的租赁合同仍在有效期内，就业中心无权行使解除权。为此，引起纠纷。2018年6月12日就业中心曾诉于一审法院，同年6月22日又申请撤回起诉。2018 年11月28日，就业中心复诉至一审法院，坚持其诉讼请求。本案在一审审理过程中，就业中心为支持其主张向一审法院提交证据有：1、1985年3月14日征用土地协议书一份、1985 年3月20日长计发（1985）019号文件一份、1985年3月21日长劳司发（1985）06号文件一份、1985年4月24日长政发（1985）044号文件一份、2003年4月15日房地产及办公设施划分协议一份，证明其前身为长安县劳动服务公司依法获得土地使用权，该公司经政府批准，建设长青综合楼（即劳动大楼），其依法承继长安县劳动服务公司的权利义务，享有对劳动大楼相关财产的所有权；2、合同书一份、西安市政府非税收入一般缴款书、西安市政府非税收入缴款通知书，证明双方就涉案房屋的租赁事宜达成协议并签订《合同书》，合同有效并已实际履行完毕，李某某应按合同约定履行腾退房屋的义务。还证明李某某就涉案房屋的租金仅交至2015年12月30日，租赁期限届满后双方未就租赁事宜继续签订书面合同，应视为不定期租赁合同，就业中心作为出租人随时有权解除租赁合同；3、图纸两份，证明李某某在租赁期间将涉案房屋进行了改造，诉争房屋结构发生了变化。李某某就就业中心提交的证据1、2真实性均无异议，但提出其给就业中心的租金已经交至合同期满之日止，后期的费用系就业中心拒绝收取，并非其故意拖欠；对证据3的真实性认可，但提出其在1988年并没有租赁涉案房屋，对当时的房屋状况并不知情。对就业中心提交的2018年的图纸即平面图没有异议，认可房屋现状与平面图一致，且承认其占用的房屋系平面图中古城521厨房（即本案高小檐小吃店）和everyday商店（即本案的甜甜便利店）及过道和厕所，共计约120㎡。高小檐小吃店和甜甜便利店对西安市长安区劳动就业管理服务中心提交的证据均无异议。李某某就其辩称理由向一审法院提交的证据有：1、2001年6月30日其与就业中心签订的合同一份，证明其持有的合同与就业中心提交的合同内容一致，但就业中心工作人员在该合同上载明“同意出（转）租”字样，还证明该合同中约定的租赁房屋仅有80㎡，就业中心无权要求其腾退120㎡；2、1997年3月1日其经营的翔龙艺术广告公司与长安大酒店签订的租房合同书、1998年10月14日长安县就业局与长安大酒店的协议书，1999年7月20日关于劳动大楼的补充合同、证明就业中心与其签订的涉案合同前身为上述的补充合同及协议书，在补充合同及协议书约定的期限未届满时就业中心即与其签订了本案合同；3、2000年6月18日其经营的翔龙广告公司与长安大酒店签订的补充合同，证明该合同认可了前期租赁的80㎡，还增加了40㎡，且约定了支付租金的方法；4、证言材料一份，证明就业中心在事实上认可其与大酒店的权利义务，还承诺期满后用其给大酒店的5万元投资款抵扣增加四年的房屋租金。就李某某提交的上述证据，就业中心对证据1的真实性认可，亦认可双方之间的租赁合同确实只有80㎡，但提出合同书原文没有写转租的事情。还提出目前所有合同租赁期限均已到期，合同未到期即提前终止另行签订合同均不能作为李某某在本案的抗辩理由；对证据2、3的真实性及证明目的认可，提出即使有5万元投资款亦系李某某与大酒店之间的投资纠纷，与本案没有关联性；对证据4证言材料的真实性认可，提出涉案房屋的所有权人为就业中心，续租的意思表示应为就业中心作出并加盖公章，证人声明受就业中心委托，应该提交委托书，证明其有权处理房屋租赁事宜。以证人单某某证言无权代表就业中心，其证言不具有法律效力为由不认可其证明目的。高小檐小吃店及甜甜便利店对李某某提交的证据均予以认可。另查，涉案合同在履行期间，原合同载明的房屋状况已经进行了改造，目前房屋现状系就业中心提交的平面图中古城521厨房（即本案高小檐小吃店）和 everyday商店（即本案的甜甜便利店）及过道和厕所共计约120㎡。对该事实双方均无异议，一审法院予以认定。后就本案纠纷经一审法院主持调解，就业中心表示可以放弃诉请第一项即“要求李某某恢复原状”的请求，对其余请求坚持其诉请。李某某则认为其虽然占有了涉案的房屋，但以其与就业中心之间的合同仅为80㎡为由提出就业中心无权要求其腾退 120㎡房屋。还提出涉案房屋的租金其已交至合同期满之日止，后期的费用系就业中心拒绝收取并非故意拖欠，故坚持其答辩及质证意见。高小檐小吃店及甜甜便利店表示同意继续履行合同。双方各自坚持其诉辩意见，调解不立。一审法院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，就业中心和李某某签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，双方均应按租赁合同约定的内容履行。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。本案中，就业中心和李某某之间的租赁合同于2016年7月1日租期届满后，并未签订书面租赁合同，但李某某仍然继续使用讼争房屋，就业中心亦未提出异议，双方之间形成不定期租赁关系。李某某提出涉案合同约定的期限届满后应当再续期四年的抗辩理由，无事实及法律依据，不予采纳。同时，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。就业中心曾就该纠纷在2018年6月12日向一审法院起诉，同年6月22日申请撤回起诉。本次诉于一审法院，足以说明就业中心已经履行了解除合同的通知义务，就业中心和李某某之间的房屋租赁合同一审法院确定在本案一审受理之日即2018年11月28日予以解除。故就业中心要求李某某、高小檐小吃店、甜甜便利店腾交占用诉争房屋的诉讼请求事实清楚、证据确凿，一审予以支持。作为房屋实际使用人的高小檐小吃店及甜甜便利店就就业中心该项诉请负有协助的义务。就李某某在一审庭审中提出诉争房屋中有40㎡系其用给长安大酒店的投资款及分红款抵扣租金及就业中心无权收回一节，因李某某与大酒店的合同签订于2000年6月18日，李某某与就业中心的合同签订于2001年6月30日。虽存在前合同未到期的情况下双方签订后合同的情形，但合同签订后双方均未提出异议，且已经履行完毕。由此足以说明李某某在行为上已经对前合同进行了变更。现因李某某对其实际占有的房屋状况不持异议，加之房屋结构已经进行了改变，就业中心作为涉案房屋的合法所有人有权请求李某某腾退全部房屋。李某某的抗辩理由无事实及法律依据，一审不予采信；对就业中心要求李某某支付其拖欠的费用一节，李某某虽提出其将租金交至合同期满之日止，但就此李某某未能提交相关证据予以证明。故一审认定李某某的租金交付至2015年12月31日。就就业中心要求李某某支付其2016年1月1日暂计至2018年11月18日的租金及占用费共计35600元的诉请，一审予以支持；对就业中心主张2018年11月19日至实际腾房之日的房屋占用费一节，因租赁合同解除后，李某某对涉案房屋的占有属无权占有，应向就业中心支付房屋占有使用费。就业中心主张占有使用费参照每年租金12000元计算，即每日32.88元，自2018年11月19日计算至实际腾退房屋之日止，符合合同约定的内容，一审法院依法予以支持。就该费用的承担问题，因涉案合同的相对人系就业中心与李某某，且李某某亦表示同意承担，故就就业中心请求的上述费用均由李某某支付。另外，因涉案房屋李某某在租用期间已经进行了改造，就业中心表示放弃要求李某某恢复原状的诉请，系其对民事权利的自愿处分，一审予以准许。李某某在本案提出的辩称理由无事实及法律依据，一审依法不予采信。综上，为保护公民、法人合法的民事权益，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告李某某于本判决生效之日起三十日内将占有并使用的涉案房屋（具体见平面图古城 521 厨房和everyday商店及过道和厕所）返还并腾退给原告西安市长安区劳动就业管理服务中心；被告西安市XX基地XX店、被告西安市XX基地XX店就是上述房屋的腾退负有协助义务。二、被告李某某于本判决生效之日起三十日内支付原告西安市长安区劳动就业管理服务中心2016年1月1日至2018年11月18日期间的房屋租金及占用费共计人民币35600元。三、被告李某某于本判决生效之日起三十日内支付原告西安市长安区劳动就业管理服务中心房屋占用费，具体以每日32.88元的标准自2018年11月19日起计算至实际腾退房屋之日止。如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10156元，原告已经预交，由被告李某某承担（该费用由被告于本判决书生效后30日内连同上述款项一并给原告支付）。二本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实。本院认为，本案二审双方争议的焦点在于：一、李某某与就业中心之间的租赁关系何时终止；二、如双方之间租赁关系终止，李某某应向就业中心返还多少房屋；三、李某某应向就业中心支付房屋租金及占用费的期间。关于李某某和就业中心的租赁关系的终止时间问题。李某某与原长安县劳动就业管理服务中心签订的《合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效合同。该合同约定的租赁期间为2001年7月1日至2016年7月1日止。此后，双方未再续签书面合同。李某某主张就业中心向其承诺合同期满后其可继续使用该房屋四年即至2020年7月1日止，但其并未提交充分证据证明上述事实，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。”因此，李某某与就业中心签订的《合同书》届满后，双方再未续签书面合同，但李某某仍然继续使用讼争房屋，就业中心亦未提出异议，双方之间形成不定期租赁关系。就业中心曾就该纠纷在2018年6月12日向一审法院起诉，现再次诉于法院，足以说明就业中心已经履行了解除合同的通知义务，故一审认定就业中心和李某某之间的房屋租赁合同在本案一审受理之日即2018年11月28日予以解除正确。据此，李某某应向就业中心返还其所占有的就业中心的房屋并支付欠付的租金并参照合同约定的租金标准支付占用费至其实际腾退房屋之日止。因涉案房屋被高小檐小吃店和甜甜便利店实际使用，故一审判决高小檐小吃店和甜甜便利店负有协助腾退义务正确。关于李某某应向就业中心返还多少房屋的问题，虽然李某某与就业中心签订的《合同书》约定李某某承租房屋的面积为80㎡，但是李某某认可其实际占有的就业中心的房屋面积实际为120平方米，因此一审判决李某某将占有并使用的涉案房屋（XX城XX房XX店及过道和厕所）返还并腾退给就业中心并无不当。关于李某某应向就业中心支付房屋租金及占用费的期间问题，就业中心主张李某某向其支付自2016年1月1日至实际腾退房屋之日的租金及占用费。李某某抗辩称其已将租金支付至2016年7月1日，但其并未提交充分证据证明其主张的该项事实，故本院不予采信。综上，李某某的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费888元，李某某已预交，由李某某负担。本判决为终审判决。    审判长  陈平审判员  李刚审判员  李涛    二○一九年十一月四日 法官助理    楚 涵书记员  李 伟