湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初11462号原告：吴昌林，男，1993年6月19日出生，汉族，住湖南省道县。委托诉讼代理人：曹书华，湖南锐杰律师事务所律师。被告：湖南七巧国商业管理咨询有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望月湖街道银盆南路229号岳麓现代城地下室及裙房-1045。法定代表人：李应光，总经理。委托诉讼代理人：毛爱宏，北京德恒（长沙）律师事务所律师。原告吴昌林诉被告湖南七巧国商业管理咨询有限公司（以下简称“七巧国公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日受理后，依法由审判员黄婧适用简易程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理，书记员冯筱琼担任法庭记录。原告吴昌林及其委托诉讼代理人曹书华，被告七巧国公司的委托诉讼代理人毛爱宏均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴昌林向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告商铺租金43,200元；二、判令被告返还原告物业管理费2,160元；三、判令被告双倍返还原告履约保证金20,000元；四、判令被告赔偿原告商铺装修及货物损失20,000元。原告当庭提出增加诉讼请求：要求确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》于2019年7月18日解除。事实和理由：2018年3月21日，原告与被告签订了《长沙市岳麓区银盆南路岳麓现代城溁湾新街市商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），被告将位于溁湾新街市Ｃ区商铺出租给原告用于经营炒货零食。当日，原告向被告预付了一年的租金43200元、一年的物业管理费2160元及履约保证金10000元。随后，原告购置了货柜、冰柜等对商铺进行布置，并购置了大量炒货零食用于零售。原告一直正常营业，但因市场整体生意惨淡，客流量远远低于被告公司的承诺，大半年下来，原告及其他承租商户一直处于严重亏损状态。2019年1月起，被告擅自关停原告商铺前的路灯，导致商铺无法正常经营。且被告公司以置换商铺为由多次要求原告及其他承租商户搬离Ｃ区，遭到原告拒绝后，被告公司未经原告同意，在Ｃ区商铺前建起围挡重新装修市场，现新建围墙已将Ｃ区商铺完全阻挡，导致原告商铺根本无法经营，购进食品无法销售，大部分已过期，损失惨重。2019年7月18日，原告向被告送达了《解除合同通知书》，要求解除双方的租赁合同，并要求被告返还原告支付的租金43200元，物业管理费2160元，双倍返还履约保证金20000元，并赔偿原告的装修及货物损失20000元。原告认为，被告的行为已严重违反《中华人民共和国合同法》和《租赁合同》，导致原告合同目的不能实现，属根本性违约。原告有权解除租赁合同，并要求被告返还已付费用、赔偿损失。因原被告未能协商一致，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告七巧国公司答辩：1．本案纠纷的发生的原因是原告经营不善，生意不好，无意经营，一直要求退租金退钱，其要求退租退钱的要求被拒绝后，便单方解除合同，妄图通过诉讼途径或得不当利益。2．原、被告于2018年3月21日签订租赁合同，租赁期限自2018年3月28日起至2021年3月27日。原告给被告发出解除合同通知书之日2019年7月16日，租赁期限已超过一年，原告只支付了一年的租金和一年的物业管理费，租金和物业管理费早已到期。原告要求返还租金无事实和法律依据。3．原告单方解除合同的行为系单方违约行为，根据合同约定，被告有权不退还履约保证金，其要求双倍退还履约保证金的主张不能成立。4．店铺是已装修好交原告使用的。被告收到原告单方解除合同通知书后，查看店铺，店铺中空无一物，其主张装修以及其他购置物无事实和法律依据。经审理查明，2018年3月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商铺租赁合同》，第一条租赁物业及用途约定：甲方将位于长沙市岳麓区岳麓现代城一层“溁湾新街市”商业项目Ｃ区02号商铺出租给乙方用于商业经营；商铺建筑面积36平方米；乙方租赁该商铺用于商业经营，经营范围为炒货零食，未经甲方许可，乙方不得改变商铺用途及经营范围；第二条租赁期限约定：租赁期限为三年，从2018年3月28日起至2021年3月27日止（起租日以该商铺所在商场的开业日为准，商场开业时间预计为2018年3月28日，如有延迟则租期顺延）；第三条租金约定：租金从乙方起租日起计算，租金为100元／月／平方米（建筑面积）此租金价格为含税价，商铺租赁税费由乙方承担；本合同签订日，乙方应向甲方一次性预交十二个月租金，合计43200元。此后，乙方应在下一段租期开始前，提前十日向甲方一次性支付六个月租金。后期每半年的租金均以此方式支付，即乙方须在下一个半年开始前，提前十日向甲方一次性支付下一个半年的租金；商场开业时间预计为2018年3月28日，如有迟延则租期顺延。甲方给予乙方五个月的免租期，商场开业时开始计算免租期，免租期自2018年3月28日起至2018年8月28日止；第四条商铺交付时间和标准约定：摊位交付时间预计为2018年3月28日，甲方交付的摊位为已装修摊位，（具体在交付时按实际验收为准），乙方验收签字确认摊位后即承担本合同相应责任（装修期间不计算租期，不收租金和管理费）；第五条物业管理费约定：物业管理费为5元／月／平方米（建筑面积）合计180元，本合同签订日，乙方须一次性向甲方支付一年的物业管理费，合计2160元，此后，乙方应在下一个租期年度开始前，提前十日向甲方支付下一个年度的物业管理费；第六条履约保证金约定：本协议签订日，乙方应一次性向甲方支付租赁履约保证金10000元。合同终止后且经甲方书面确认乙方已从该门面迁出，乙方已履行本合同约定的全部义务且双方无任何债权债务及纠纷后20日内，甲方将履约保证金无息退还，乙方应同时交回履约保证金收据原件（履约保证金不计利息）；第十五条商铺的交还，约定本合同租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将承租商铺交还甲方，并归还所有甲方向乙方提供的管理资料、工程资料等全部原件和复印件，并确保承租商铺符合甲方规定的各项归还标准，经甲方验收确认后，交还甲方。第十六条违约责任约定：甲乙双方任何一方不能全面履行合同条款的，均属违约。违约所造成的所有责任和经济损失概由违约方承担。除非双方协商终止合同或一方有权单方解除本合同而致使合同终止的，违约方承担违约责任后仍须履行本合同。上述合同签订后，原告于2018年3月21日向被告交纳了涉案商铺一年的租金43200元、一年的物业管理费21600元及商铺保证金10000元，交纳费用后原告开始经营使用涉案商铺。涉案商场于2018年7月20日开业使用。直至2019年7月16日，原告向被告发送了一份《解除合同通知书》，载明：因市场整体生意惨淡，客流量低于被告的承诺，大半年的时间，原告及其他承租商户一直处于严重亏损状态。2019年1月起被告擅自关停原告商铺前的路灯，导致商铺无法正常经营，且被告以置换商铺为由多次要求原告即其他承租商户搬离C区，遭原告拒绝后，现新建围墙已将C区商铺完全阻挡，导致原告商铺完全无法经营。原告认为被告的行为已经严重违反了《租赁合同》的约定，导致原告合同的目的不能实现，属根本性违约。该《解除合同通知书》送达被告后，双方就原告所要求的退还租金、物业管理费用等事项未能达成一致意见，原告遂诉至法院。另，被告于庭审中表示收到解除通知后当日查看商铺后同意解除涉案《商铺租赁合同》，并表明其查看店铺时店铺已空无一物；原告于庭审中表示涉案商铺前的隔断左右两端顾客均可通行。上述事实，有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审举证、质证，本院认可的《长沙市岳麓区银盆南路岳麓现代城溁湾新街市商铺租赁合同》、七巧国公司收款收据2份、《解除合同通知书》及顺丰快递运单等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，双方均应按约定履行。现被告已向原告交付了涉案商铺，原告进行了经营使用，原告应当按照约定支付租金。结合本案事实，原告已向被告支付涉案商铺一年的租金43,200元及物业管理费2,160元，涉案商场于2018年7月20日开业使用，原告实际开始使用该商铺，自该日起计算至被告同意解除涉案《商铺租赁合同》之日（即2019年7月18日止），实际承租期限为11个月29天，扣除5个月免租期后，原告应支付给被告的租金共计24,855元，被告应退还给原告的租金共计18,345元。而被告接受物业服务的时间已超过了一年，故原告诉请要求被告返还物业管理费2,160元的诉请，本院不予支持；对于原告主张被告擅自关停涉案商铺前的路灯，导致原告无法正常经营的主张，根据原告提交的照片可以看出涉案商铺前的路灯仍可正常使用，因原告未提交其他合法、有效的证据证实其主张的事由，故本院不予采纳原告该主张；同时，原告主张被告在C区商铺用围墙阻挡商铺导致其无法正常经营的主张，因原告并未提交证据证实涉案隔断的围墙系被告所建，且其于庭审中表示隔断墙左右两侧均可通行，证实该墙并未导致原告完全不能经营，故对于原告该项主张，本院不予认可；综上，原告主张因被告违约导致合同目的不能实现的理由，本院不予认可，但鉴于被告于2019年7月18日收到原告向其发送的《解除合同通知书》，查看商铺后同意解除涉案《商铺租赁合同》，故本院能够确认《商铺租赁合同》已解除。根据《商铺租赁合同》的约定，履约保证金退还的条件为：合同终止后且经被告书面确认原告已从该门面迁出，原告已履行本合同约定的全部义务且双方无任何债权债务及纠纷后20日内，被告将履约保证金全额无息退还。经审查，原告主张退还履约保证金的条件并未成就，故对于原告该项诉请，本院不予支持。对于原告主张的要求被告赔偿商铺装修及货物损失的诉请，因原告并未提交充分、有效的证据证实被告对此存在过错，且未提交其他证据佐证具体损失，故本院不予支持原告该项诉请。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南七巧国商业管理咨询有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告商铺租金18,345元；二、驳回原告吴昌林其他诉讼请求。本案受理费减半收取967元，由被告湖南七巧国商业管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黄婧二〇一九年十一月二十日法官助理彭婷书记员冯筱琼附相关法律条款：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。