陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终6074号上诉人（原审原告）：西安久祥居商贸有限公司，住所地西安市灞桥区。法定代表人：王利生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王建孝，男，汉族，1961年6月28日出生，住西安市灞桥区，该公司股东。委托诉讼代理人：蒋小燕，陕西济维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安泰隆酒店管理有限公司，住所地西安市灞桥区。法定代表人：李美，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈辉，陕西连邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安市灞桥区席王街道席王村民委员会，住西安市灞桥区。负责人：王峰，该村委会主任。委托诉讼代理人：张勇，男，汉族，1978年1月23日出生，住西安市灞桥区。上诉人西安久祥居商贸有限公司（以下简称久祥居公司）因与被上诉人西安泰隆酒店管理有限公司（以下简称泰隆酒店）、西安市灞桥区席王街道席王村民委员会（以下简称席王村委会）合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。久祥居公司上诉请求：一、撤销原判，改判支持久祥居公司一审诉讼请求；二、一、XX酒店XX村委会承担。事实和理由：一、XX酒店XX村委会所签订的《房屋租赁合同》中出租的房屋属于久祥居所有的财产，席王村委会无权处分，一审判决驳回久祥居公司要求确认该合同无效的诉请是错误的。二、XX酒店XX村委会签订的无效《房屋租赁合同》所取得的经营场所，原审法院对案外人李某某所谓的协议未作出合法正确的认定，判决驳回久祥居公司要求泰隆酒店搬出经营场地的诉请是错误的。1.《协议书》显示的签约主体虽为久祥居公司与案外人李某某，但由于涉案安置楼事关29户村民的生存权益，因此该协议将“席王村29户安置村民给西安久祥居商贸有限公司关于本项目的授权书”作为特别约定的附件，29户村民签字给予代表人王小平的授权委托，王小平才有权签订该协议，但是29户村民没有给予代表人王小平任何授权，因此王小平加盖久祥居公司的公章、签字的行为均是无效的，李某某与王小平存在恶意串通嫌疑。2.该《协议书》第一条约定安置楼竣工验收后，久祥居公司才将安置楼第一层（含地下室）至第十层以约定价格交给李某某租赁。但安置楼至今未竣工验收，李某某对该部分房屋根本没有租赁使用权，当然也不享有协议书所约定的自营、联营、转租等权利，故李某某将该部分房屋转租给泰隆酒店属于无权处分行为。三、XX酒店XX村委会所签订的《房屋租赁合同》是无效的，自始不产生法律效力。XX酒店XX村委会因共同过错造成久祥居公司的经营场地被侵占，应赔偿久祥居公司所遭受的经营损失。 泰隆酒店辩称：一、其通过与案外人李某某签订租赁协议、支付租金方式，而不是通过与席王村委会签订的《房屋租赁合同》取得对现经营场所的使用权，没有证据证明其与席王村委会签订的《房屋租赁合同》中的房屋是本案所涉房屋。二、即使席王村委会将久祥居公司的房屋出租给泰隆酒店，也仅是对合同的履行产生影响，但并不影响合同的效力。三、久祥居公司与案外人李某某签订协议将涉案房屋交于李某某经营、转租，该协议系久祥居公司真实意思表示，合法有效，且久祥居公司的15名股东于2015年6月对该协议进行了追认，久祥居公司也于2016年10月10日进行了追认，确认李某某对案涉房屋具有转租权，该协议现已履行完毕。四、即使久祥居公司与李某某履行协议产生争议，其也应该依照合同相对性原则向李某某另案主张。席王村委会辩称，其与泰隆酒店签订的《房屋租赁合同》中约定出租的房屋系久祥居公司的房产，席王村委会对该房屋无所有权和使用权，无权出租该房屋。该合同侵害了29户村民的合法权益，是无效的，请求法院依法确认合同无效，并判令泰隆酒店将合同中的房屋退还给久祥居公司。久祥居公司向一审法院起诉请求：一、判令XX酒店XX村委会签订的租赁协议无效；二、判令泰隆酒店搬出现经营的属于久祥居公司的场地；三、判令席王村委会、泰隆酒店赔偿久祥居公司经营损失计人民币703.4万元；四、XX酒店XX村委会承担。一审法院认定事实：2005年，灞桥区政府决定对唐都医院周边环境进行整治，征用了席王村52余亩土地，将其中6亩土地划分为54份，XX户XX村村民划分了29份，该29户村民自行筹资、自行建设安置用房。2009年7月31日，该29户村民投资入股成立了久祥居公司。2009年11月15日，宋东生借用陕西秦天建设工程有限公司的印章与久祥居公司签订一份《建设工程施工合同》，约定：久祥居公司将其建筑面积为20460平方米的21层框架结构的安置楼工程发包给秦天公司进行施工，基础开挖至10层由承包人秦天公司出资，11至15层由久祥居公司出资，16至21层由承包人秦天公司出资，面积为双方各一半，其中16至18层归久祥居公司，19至21层归秦天公司。双方各占面积及楼层的房屋产权归各占所有。合同签订后，秦天公司在施工期间，因资金问题，与久祥居公司发生纠纷，双方讼争于法院。法院经审理认为宋东生借用秦天公司印章与久祥居公司签订的《建设工程施工合同》无效，于2013年5月30日作出（2012）灞民初第00288号民事判决书，判决：一、西安久祥居商贸有限公司于判决生效后十日内支付宋东生工程款17882489.91元后（含内土外运费，已扣减6950000元已付工程款），宋东生将位于第四军医大学唐都医院南门东南侧席王村安置楼已完成的工程及施工资料移交给西安久祥居商贸有限公司。二、判决生效后十日内，宋东生赔偿西安久祥居商贸有限公司损失300万元。该判决作出后，久祥居公司与宋东生均未提起上诉，该判决已经生效。2014年12月30日，久祥居公司（甲方）与李某某（乙方）签订一份《协议书》，约定：“为甲方申请执行西安市灞桥区人民法院（2012）灞民初字第00288号民事判决书一案，甲乙双方经平等自愿、协商一致，达成如下协议：1、由乙方自行引入具备法定资质的施工方进入该项目的后续施工，乙方筹集建设资金，直至竣工验收。竣工验收后，甲方将安置楼的第十一层至第二十一层（共计十一层）的房产转让给乙方，用于收回施工成本，并将第一层（含地下室）至第十层以约定价格交给乙方租赁十二年（租赁协议双方另行签订）。乙方与原债权出让方之间的债权债务由其另行协商解决。2、XX村XX层XX楼（即席王村安置楼项目），建设工程，建筑面积约2万平方米，计划总投资约4000万人民币。该项目主体工程已完工，经灞桥区人民法院（2012）灞民初第00288号民事判决书确认，前期主体工程乙方已经通过《债权转让协议》受让了全部债权以及先期已经投入的建设资金1788万元，后续工程预计仍需投资约2000万元，工程预算表乙方应在本合同签订前报送甲方审定。后续工程工期为8个月整，从2015年1月1日至2015年9月1日止。3、甲方将安置楼十一至二十一层（共计十一层）以每平方米3300元的价格转让给乙方，价款约3500万元，其中1500万元用于抵消法院判决拖欠乙方的工程款，余下的2000万元抵消乙方用于安置楼后续施工的费用。其中：⑴安置楼11-16层（共计6层）作为乙方建设资金的来源，乙方有权自主对外出售，售房款作为乙方投资建设项目的回款，该部分购房者与甲方所属的29户安置村民就该房产享有同等的权利。⑵为保障原判决中债权出让方的利益，甲方暂将前款中第14层至16层共三层的出售权利留置在甲方，待乙方与出让方的债权债务结清共同向甲方出具相关协议书后乙方可对该三层楼进行销售。⑶安置楼17-21层（共计5层）甲方所属的29户村民每户以3300元/㎡的价格限购一套，21层用于解决部分困难户。该部分房产的出售，以甲方授权人王小平的书面批准购房通知手续为准，未经批准通知者不能购房。本安置楼十层以下（含第十层）的客房、商铺、地下室及其周边场地，从安置楼通过竣工验收之日起由乙方统一租赁经营12年整，每年租金为365万元，每两年递增2%，前两年的租金730万元冲抵甲方（29户村民）的购房款，剩余购房款甲方应在安置楼竣工验收之日起30日内付清；甲方逾期未付清的，在12年的租赁期间届满后，乙方对所承租物业无偿顺延使用甲方所逾期相同的时间。29户村民如不购买自住房者，可以从甲方处领取现金。以后每年度租金应在上一年度最后一个月内支付。乙方对本安置楼十层以下（含第十层）的客房、商铺、地下室及其周边场地，可以自营、联营、转租等，甲方（含29户安置村民）均不得干涉或影响其经营。甲方及29户安置村民不承担本项目的建设费用。”《协议书》第13条约定：“本合同未尽事宜，可以签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。灞桥区人民法院（2012）灞民初字第00288号民事判决书、2014年5月13日《债权转让协议》作为本协议书的附件。”久祥居公司代表王小平、乙方李某某分别在该协议上签名，久祥居公司在该协议上加盖了公司印章。2015年6月至8月，李某某与久祥居公司及其公司14名股东（村民）分别签订三方《情况说明》，内容是：“1.乙方李某某向久祥居29户村民，每户交一大一小两套房屋，抓阄确定房号，并支付每户10万元。2.乙方李某某承租久祥居安置楼第一层至第十层（含地下室及周边场地），乙方李某某在房屋竣工后免费使用十年半，经双方签字后，甲方村民不得以任何理由阻拦乙方李某某在承租期间的改造和经营，并不需要支付甲方和村民任何费用。3.29户村民也不需要支付乙方李某某任何款项。”2018年，李某某又与久祥居公司一名股东（村民）签订了《情况说明》。李某某与该15户村民各自分别在《情况说明》上签名，并加盖了久祥居公司印章。2016年10月11日，久祥居公司（作为甲方）与李某某（作为乙方）又签订一份《协议》，协议称：“甲乙双方之前签订了《协议书》等相关文件，确立双方的合作关系，目前仍有15户村民未领取安置房，为此双方在席王街办、席王村委会的多次协调下协商约定如下：1.乙方向甲方提交安置楼12-19层共30套房屋的钥匙（原14户村民分房除外，乙方提交房门号），给余下未领取安置房的15户村民每户一大一小共两套房屋，由甲方自行分配余下15户村民的安置楼分房事宜。2.按原签订的情况说明每户两套房加10万元人民币，现15户村民不愿领取10万元人民币，要求甲乙双方工程结算，甲乙双方通过司法部门评估决算后再做协商。3.甲方（村民）领取安置房钥匙后，不得以任何理由在乙方经营场所滋事，如因此造成的所有损失由甲方赔偿。4.乙方为了早日给村民供上居民用电，甲方签订此情况说明的6个月内办理按照居民用电，费用由乙方负责，否则乙方向甲方按临时用电计价收取。”久祥居公司法定代表人王利生及李某某分别在该协议上签名，并加盖久祥居公司印章。2015年9月1日，李某某与泰隆酒店签订《房屋租赁合同》，约定，李某某将西安市灞桥区新寺路1号唐都医院南门外4-10层房屋出租给泰隆酒店用于经营宾馆住宿、餐饮经营等，租赁期限自2015年9月1日至2026年8月30日止，共计11年，每年租金为人民币80万元。2015年12月，XX村委会XX酒店签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：1、租赁房屋座落在西安市灞桥区XX村XX路XX号XX室，建筑面积120。租赁期限从2015年12月10日至2019年12月10日，租金每月1500元，一次性交清。租房用途为办公。泰隆酒店在工商部门办理公司注册登记时，席王村委会出具书面证明：“西安市灞桥区XX街道XX村XX路XX号XX室，产权归西安市灞桥区席王村所有，房屋已交付使用，并允许其对外出租，该房屋属我村委会办公楼，故同意租给西安泰隆酒店管理有限公司办公使用。”泰隆酒店在工商部门登记的营业地址为“西安市灞桥区XX路XX村委XX楼XX室”。XX酒店XX村委会签订该协议是为了在工商部门办理营业执照时使用。一审庭审中，久祥居公司承认2014年12月30日其公司与李某某签订的《协议书》中所涉安置楼就是泰隆酒店现占有使用并用于经营酒店的楼房。久祥居公司及泰隆酒店均未提供证据证明泰隆酒店于2015年12月与席王村委会签订的《房屋租赁合同》XX路XX号XX室XX酒店现占有使用并用于经营的房屋。一审法院认为，本案争议的焦点是泰隆酒店现占有使用并用于经营的房屋是否属于XX居XX酒店XX村委会签订的《房屋租赁合同》XX路XX号XX室XX酒店现在使用的房屋？根据泰隆酒店提供的李某某与久祥居公司于2014年12月30日签订的《协议书》可以确定，久祥居公司为解决安置楼后续工程资金及其所欠付宋东生的工程款问题，与李某某达成协议，约定由李某某出资完成安置楼的后续工程，久祥居公司将该安置楼部分房屋以一定价格转让给李某某，转让价款中一部分用于抵销久祥居公司所欠宋东生的工程款，一部分用于后续施工费用。久祥居公司与李某某在《协议书》中第1条、第3.3.⑴条、第3.3.⑵条中约定：久祥居公司将安置楼第一层（含地下室）至第十层以约定价格交给李某某租赁12年，李某某可以自营、联营、转租等。李某某依据该《协议书》取得了安置楼十层以下房屋（含地下室）的租赁权，并享有对安置楼十层以下房屋（含地下室）转租的权利。久祥居公司称该《协议书》是王小平在未经授权的情况下与李某某签订的，《协议书》上所加盖的久祥居公司公章也是在王小平保管期间私自盖上的，认为该协议属于无效协议，但久祥居公司法定代表人王利生代表久祥居公司在2016年10月11日与李某某签订的《协议》中对该《协议书》进行了确认，且《协议书》是否无效应当由人民法院依法进行确认，任何组织和个人均无权认定，并且久祥居公司15位股东分别与李某某签订的《情况说明》也印证了李某某从久祥居公司合法取得安置楼1至10层（含地下室）租赁权的事实，故久祥居公司认为其与李某某于2014年12月30日签订的《协议书》无效，无事实根据及法律依据，对其辩解理由，一审不予采信。李某某依据该《协议书》取得了安置楼第1至10层（含地下室）房屋的租赁权，并与泰隆酒店签订《房屋租赁合同》，将其中4-10层出租给泰隆酒店，故泰隆酒店现占有使用并用于经营的安置楼4-10层房屋，系其从李某某处合法租赁取得，其对安置楼4至10层的占有及使用，有合法依据，并不存在非法占有使用的事实。至于泰隆酒店就安置楼4层以下房屋和给他人签订租赁合同的问题，系泰隆酒店与李某某之间的事情，李某某是否就安置楼4层以下房屋向泰隆酒店主张权利，或者双方对此事如何解决，则属于李某某的自主处分权范围。久祥居公司称XX村委会XX酒店签订《房屋租赁合同》，将属于久祥居公司的房屋出租给泰隆酒店，但其未提供证据证明该《房屋租赁合同》XX路XX号XX室XX酒店现占有使用的房屋，久祥居公司自己在庭审中也承认泰隆酒店现占有使用的房屋是久祥居与李某某签订的《协议书》中所涉安置楼中的房屋。根据泰隆酒店与李某某签订《房屋租赁合同》，泰隆酒店从李某某处租房的租期是从2015年9月开始，即泰隆酒店从2015年9月起就取得了安置楼4至10层房屋的合法租赁权，泰隆酒店也提供证据证明其自2015年4月起就开始向李某某支付租金，XX村委会XX酒店签订的《房屋租赁合同》上约定的租期则是从2015年12月10日才开始，XX居XX酒店XX村委会支付过租金，无证据证明XX酒店XX村委会存在事实上的租赁关系，因此，XX居XX村委会将属于其的安置楼1至10层（含地下室）房屋租赁给泰隆酒店，侵犯了其合法权益，XX酒店XX村委会签订的《房屋租赁合同》无效，并要求泰隆酒店搬出现占有使用的安置楼1至10层（含地下室）房屋之诉讼请求，因缺乏充分的证据证明，故一审不予支持，XX酒店XX村委会共同赔偿其经济损失人民币703.4万元的诉讼请求，也不予支持。席王村委会经一审法院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、驳回原告西安久祥居商贸有限公司要求认定被告西安泰隆酒店管理有限公司与被告西安市灞桥区席王街道席王村民委员会签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求。二、驳回原告西安久祥居商贸有限公司要求被告西安泰隆酒店管理有限公司搬出现在经营的场地的诉讼请求。三、驳回原告西安久祥居商贸有限公司要求被告西安市灞桥区席王街道席王村民委员会、被告西安泰隆酒店管理有限公司赔偿其经济损失人民币703.4万元的诉讼请求。本案案件受理费60950元，原告西安久祥居商贸有限公司已预交，由原告西安久祥居商贸有限公司负担。本案二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。二审审理期间，久祥居公司认可涉案的席王村安置楼工程未取得建设规划许可证，泰隆酒店、席王村委会对此并未提出异议，亦未提交证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证或者在一审法庭辩论终结前已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。泰隆酒店认可其经营场所即为唐都医院南门东侧第一栋楼四楼至十楼。XX村委会XX居XX村安置楼（又称久祥居安置楼）位于唐都医院南门外丁字路口东北角，该XX楼XX村XX路XX号。同时，席王村委会承认其2015年8月22日的《证明》及其向西安市工商局出具的《证明》中所述内容与实际不符，其村委会办公楼从未出租过，涉案泰隆酒店所在的地方为新寺路1号。XX酒店XX村委会均认可双方签订的《房屋租赁合同》系为了泰隆酒店办理工商登记手续所用，该合同并未履行。久祥居公司认为双方已履行了该合同，但并未提交证据对该事实予以佐证。本院认为，泰隆酒店现经营的场所位于XX层XX村XX楼XX层至第十层。结合当事人各方提交的证据，XX路XX号即为本案当事人争议的席王村安置楼。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”二审中，久祥居公司认可涉案房屋未办理建设工程规划许可手续，泰隆酒店、席王村委会对此并未提出异议，亦未提交证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证或者在一审法庭辩论终结前已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。因此，XX酒店XX村委会签订的《房屋租赁合同》无效。关于久祥居公司要求判令泰隆酒店搬出现经营的属于久祥居公司的场地及赔偿其经营损失共计703.4万元的诉讼请求，XX酒店XX村委会均认可涉案的《房租租赁合同》仅为泰隆酒店办理工商登记手续时使用，双方并未实际履行，泰隆酒店称其现经营的房屋场地系自案外人李某某处租赁而来并提供了相关证据，久祥居公司亦未提交充分证据证明泰隆酒店系因本案所涉的《房屋租赁合同》取得其现经营的房屋，故久祥居公司上述要求判令泰隆酒店搬出现经营的属于久祥居公司的场地及赔偿其经营损失共计703.4万元的诉讼请求与其要求确认租赁合同无效的请求并非基于同一法律关系，且涉及案外人的利益，不宜在本案中一并处理，故对久祥居公司上述两项诉请本案不予处理，其可另行主张。综上，久祥居公司上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初519号民事判决；二、西安泰隆酒店管理有限公司与西安市灞桥区席王街道席王村民委员会签订的《房屋租赁合同》无效。一审案件受理费60950元，西安久祥居商贸有限公司已预交，由西安久祥居商贸有限公司负担60750元、西安泰隆酒店管理有限公司与西安市灞桥区席王街道席王村民委员会各负担100元；二审案件受理费60950元，西安久祥居商贸有限公司已预交，由西安久祥居商贸有限公司负担60750元，西安泰隆酒店管理有限公司与西安市灞桥区席王街道席王村民委员会各负担100元。本判决为终审判决。   审 判 长  陈平审判员  李刚审判员  李涛  二○一九年十一月十九日 法官助理    楚涵书记员  李 伟     1