湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5557号上诉人（原审原告）：戴建国，男，1954年7月6日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：陆灿，湖南仲声律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中铁二十五局集团南方实业开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区共和西路8号。法定代表人：李新黎，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：王茜，女，1990年9月9日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：徐伍豪，男，1985年1月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人戴建国因与被上诉人中铁二十五局集团南方实业开发有限公司（以下简称南方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初9501号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴建国上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判南方公司向戴建国支付补偿款53万元及逾期利息；2、由南方公司承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审错误认定协议有效,而导致错误判决驳回诉讼请求。1、一审判决认定《退场协议》合法有效错误。(1)《退场协议》基于无效合同履行后而双方签署。南方公司与戴建国签订的《退场协议》,是基于双方签署的《合作协议》、《房屋租赁合同》、《合作用地收费补充协议》的履行,《合作协议》是约定南方公司提供划拨土地由戴建国出资建房,该行为未经政府有关部门批准而无效,而《房屋租赁合同》已由一审法院作出的(2016)湘0ll1民初字1529号民事判决书认定无效。(2)《退场协议》合同标的物基于无效合同而形成。基于《合作协议》、《房屋租赁合同》、《合作用地收费补充协议》等,南方公司提供了划拨土地,允许并同意戴建国建设了该涉案房屋,但因前述合同均为无效合同,故《退场协议》的合同标的物也是基于无效合同而形成。(3)《退场协议》约定的交易行为违法而协议无效。合同标的物“该物业”中该土地性质为划拨,未取得建设工程规划许可证,房屋未办理建房手续,未取得产权登记,说明“该物业”不能成为双方合同交易的标的物,而该《退场协议》,违法约定违法标的物的腾空退回,该约定违反法律的强制性规定,故协议无效。2、南方公司存在过错。南方公司作为专业从事房地产开发的企业,对提供土地合作建房的规定、对房屋租赁的规定等,是明知且熟悉的,在明知未取得建设工程规划许可证,房屋未办理建房手续,未取得产权登记,还将地块交由戴建国建设,其对于未经批准、未办理手续的土地提供、允许建房具有较大的主观过错。3、南方公司应予赔偿。(1)戴建国的损失巨大。戴建国付出所有成本和巨大代价新建了168㎡房屋,另行搭建了140㎡房屋。该新建的168㎡房屋和另行搭建的140㎡房屋的建设都取得了南方公司的认可和同意。根据一审法院作出的(2016)湘0111民初字1529号民事判决书,仅应拆除南方公司与长沙雨花区应发保温材料经营部合建的168㎡房屋,但执行中,在戴建国当场提出异议的情况下,却同时将其另行搭建的、由其永久性无偿经营的140㎡房屋一并予以了拆除,实际上也是对其权益的侵害,戴建国损失惨重。(2)南方公司因此获利。南方公司因戴建国让渡涉案房屋的承租权和永久性经营权,获得了对涉案房屋的处置权,进行相应开发,将获得巨大利益。(3)依法应赔偿戴建国。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”,虽然《退场协议》中约定南方公司给予戴建国搬迁退场奖励和经营损失补偿,其实质上是赔偿款性质。且如果南方公司不支付该105万元对价,南方公司就是纯获益方,这样也显失公平。二、即使认定协议有效,一审判决亦明显错误。1、补偿105万是双方共识。《退场协议》第二条明确约定:“……甲方给予乙方搬迁退场奖励和经营损失补偿合计人民币壹佰零伍万元整,甲方不再另外负担任何其他费用”,说明对南方公司向戴建国支付该105万元对价款已是双方的共识。2、按时腾空不是附条件约定。《退场协议》第五条约定:“乙方必须在2016年6月30日前腾空该物业并退场,并结清水电费等相关费用。甲方在与乙方办理了书面移交手续,并经甲方确认后10个工作日内将剩余款项转入乙方账号”,而《退场协议》第六条第2款又约定:“乙方若未按协议规定时间期限完成搬迁并交付该物业,应按延期天数向甲方支付违约金每天500元”,表明逾期腾退有违约约定,就充分说明第五条的约定仅是105万元款项支付的操作约定,第五条并不是支付该105万元款项的前提条件。3、驳回诉讼请求无任何依据。即使认定《退场协议》合法有效,因支付补偿款105万是双方达成的共识,逾期腾房有违约约定,说明即使认定戴建国没有按约腾空房屋,戴建国应承担违约责任,也只能按照违约条款的约定处理(违约金约定过高,应酌情减少),故即使认定《退场协议》合法有效,一审判决驳回戴建国的所有诉讼请求也无任何依据。三、一审偏袒大型企业,未有效保护平民百姓。1、南方公司是强势地位。南方公司是专业从事房地产开发的专业性企业,该《退场协议》等合同均由其拟定并提供给戴建国签字,南方公司是处于绝对优势和强势地位。2、戴建国弱小无助。戴建国是一个普通的老百姓,基于对南方公司的信赖而签署了该协议,但该协议履行困难重重,面对南方公司的强硬,第三方的刁难(该物业转租给了案外人陈铿,戴建国在接到南方公司搬迁通知后第一时间通知了案外人陈铿搬迁,并贴了搬迁通知,但案外人拒不搬离。后为促使协议履行,戴建国又提起了诉讼要求案外人搬离并腾空房屋,戴建国已经穷尽了所有办法促使协议履行,戴建国弱小而无助,实在无奈。3、衡平利益不当涉案物业由戴建国付出巨大成本和资金建设,一直由戴建国经营管理,是戴建国耐以生存和生活的来源。现该物业被拆除,戴建国赖以生存和生活的来源彻底失去了。相反,南方公司却因为该协议获得巨大利益,清除了开发该片土地的障碍,却无需支付足额的对价,这样显示公平,一审判决驳回戴建国的请求明显是衡平利益不当。南方公司辩称，1、《退场协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。戴建国提到的《合作协议》、《房屋租赁合同》、《合作用地收费补偿协议》三份协议中仅《房屋租赁合同》被（2016）年湘0111民初字1529号民事判决判定无效，《退场协议》并非基于无效合同形成，而是基于戴建国自认占据了案涉房屋而签订的，因此戴建国应遵守《退场协议》的约定履行；2、《退场协议》明确约定戴建国需在2016年6月30日前腾空移交场地并与南方公司办理书面移交手续后南方公司才支付剩余款项。戴建国向一审法院起诉请求：1.判令南方公司向戴建国支付补偿款530000元；2.判令南方公司向戴建国支付补偿款全部付清前发生的所有利息（以530000元为基数，从2016年7月1日起至全部付清之日止按同期银行贷款利率计算）；3.判令南方公司承担案件所有诉讼费用。一审法院认定：2004年6月10日，原中铁二十五局长沙电务工程公司（甲方）与长沙市雨花区应发保温材料厂（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方同意把新中路友明基地48户处左边三角地段闲置土地180平方米左右提供给乙方，新建临时房屋168平方米，所有权归甲方所有，房屋建成后由乙方自主经营；乙方向甲方交纳合作经营费10000元／年，合作期限为六年，以双方确认房屋交验起，再加三个月装饰设备安装的日期；六年期满，场地及乙方在场地上投资兴建的一切建筑物等不动产全部归甲方所有，甲方无偿收回；在条件允许的前提下，如乙方又需要继续使用，优先优惠乙方承租，价格由双方另行协商，签订租赁合同。2005年11月25日，长沙市雨花区应发保温材料厂出具《合同协议转让声明》，载明将上述《合作协议》全部、永久转让给戴建国，权利、义务、债权债务所有事项由戴建国负责承担，长沙市雨花区应发保温材料厂不再承担，《合作协议》中履行的建筑物全部由戴建国投资、所有，长沙雨花区应发保温材料厂不参与投资、管理。2006年4月28日，中铁二十五局集团电务工程有限公司（甲方）与长沙雨花区应发保温材料厂（乙方）签订《合作用地收费补充协议》，约定：经双方验收确定，甲方向乙方收取合作经营开发费从2006年5月1日起执行，合作期内，乙方向甲方首先交纳两年经营费20000元，其后每年5月1日前向甲方交纳合作经营费10000元至2012年止；六间以外乙方自行搭建的房屋，由乙方永久性无偿经营，甲方不得收取任何费用，如长沙市有关部门要求拆除，甲方不承担责任，乙方自行负责；该补充协议与《合作协议》具有同等法律效力。2013年6月4日，戴建国（承租人、乙方）与南方公司（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于长沙市新中路友明基地的房屋出租给乙方使用，面积约168平方米；租赁期限2013年5月1日至2014年4月30日，租金2350元／月。2016年3月25日，南方公司向一审法院起诉戴建国房屋租赁合同纠纷，要求法院确认双方之间的不定期租赁关系已终止，戴建国立即向南方公司交还租赁房屋场地并支付场地使用费。一审法院于2017年7月24日作出（2016）湘0111民初1529号民事判决书（已生效），该判决书认定：南方公司系位于长沙市雨花区新开志屋岸、面积为17011.84平方米土地的使用权人，该土地使用权类型为划拨，用途为仓储用地……《房屋租赁合同》到期后，戴建国继续使用合同约定的房屋场地并支付租金至2016年1月；2016年1月28日，南方公司向戴建国发出一份《关于做好搬迁准备工作的函》，要求戴建国做好拆迁准备工作；涉诉168平方米房屋系自建房屋，未取得建设工程规划许可证，《房屋租赁合同》无效；判决戴建国将涉诉面积为168平方米的房屋场地交还南方公司，并支付南方公司房屋场地占有使用费2350元。在（2016）湘0111民初1529号案件诉讼过程中，戴建国（乙方）与南方公司（甲方）于2016年6月8日签订一份《退场协议》，约定：1、本协议生效同时终止《合作协议》及《合作用地收费补充协议》，乙方应于本协议约定时间前腾空该物业并移交给甲方；2、依照双方协商，乙方按约定时间退场，甲方给予乙方搬迁退场奖励和经营损失补偿合计1050000元，甲方不再另外承担任何其他费用；3、乙方的承租户应由乙方全部负责自行合法解决；4、双方签订协议后，甲方在10个工作日内将乙方应领款项总额的一半，即520000元转入乙方账号；5、乙方必须在2016年6月30日前腾空该物业并退场，并结清水电等相关费用；甲方在与乙方办理了书面移交手续，并经甲方确认后10个工作日内将剩余款项转入乙方账号；6、甲方若未按期支付补偿款，应按延期天数向乙方支付违约金500元／天，乙方若未按期完成搬迁并交付物业，应按延期天数向甲方支付违约金500元／天。协议签订后，南方公司向戴建国支付了520000元。因戴建国未在约定的期限内腾空并交还场地，南方公司未再向戴建国支付余款530000元。2018年8月10日，一审法院根据南方公司的申请，强制执行了（2016）湘0111民初1529号民事判决，腾空了涉诉场地。戴建国要求南方公司支付余款530000元未果，遂诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，《退场协议》是戴建国与南方公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，双方均应严格依照约定履行各自义务。根据《退场协议》内容，戴建国的合同义务是在2016年6月30日前腾空涉诉房屋场地，结清相关费用并退场，与南方公司办理书面移交手续。待南方公司确认后10个工作日内，向戴建国支付530000元余款。协议签订后，南方公司依约向戴建国支付了首笔退场奖励和经营损失款520000元，但戴建国并未按照约定在2016年6月30日前履行退场义务，直至2018年8月涉诉房屋场地经南方公司申请法院强制执行方被腾空清退。戴建国未能履行合同义务的行为已构成根本违约，其要求南方公司支付530000元余款及利息的诉请，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回戴建国的诉讼请求。案件受理费9666元，因适用简易程序减半收取4833元，由戴建国负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据本案案情及双方当事人发表的诉辩意见，本案争议焦点为：南方公司应否向戴建国支付补偿款53万元及逾期利息。经审查，戴建国（乙方）与南方公司（甲方）于2016年6月8日签订一份《退场协议》，约定：1、本协议生效同时终止《合作协议》及《合作用地收费补充协议》，乙方应于本协议约定时间前腾空该物业并移交给甲方；2、依照双方协商，乙方按约定时间退场，甲方给予乙方搬迁退场奖励和经营损失补偿合计1050000元，甲方不再另外承担任何其他费用；3、乙方的承租户应由乙方全部负责自行合法解决；4、双方签订协议后，甲方在10个工作日内将乙方应领款项总额的一半，即520000元转入乙方账号；5、乙方必须在2016年6月30日前腾空该物业并退场，并结清水电等相关费用；甲方在与乙方办理了书面移交手续，并经甲方确认后10个工作日内将剩余款项转入乙方账号；6、甲方若未按期支付补偿款，应按延期天数向乙方支付违约金500元/天，乙方若未按期完成搬迁并交付物业，应按延期天数向甲方支付违约金500元/天。协议签订后，南方公司向戴建国支付了520000元。上述协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，且南方公司已依约向戴建国支付了520000元；而戴建国未按约定在2016年6月30日前腾空该物业并退场，已构成根本违约，故一审法院对戴建国要求南方公司支付剩余53万元款项及利息的诉请，不予支持，并无不当。戴建国主张《退场协议》无效、南方公司存在过错导致其损失巨大应予赔偿，但未提供合法有效证据予以证明，其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，戴建国的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9666元，由上诉人戴建国负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇一九年十一月十九日书记员 肖佳敏