苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初4004号原告：苏州乐汇城商业经营管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼5649室。法定代表人：周陈香，董事长。委托诉讼代理人：吕义然，江苏久顺律师事务所律师。被告：王丽，女，1981年8月21日出生，汉族，住安徽省蒙城县。本院于2019年4月22日受理了原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司（以下简称乐汇城公司）诉被告王丽房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员谢丰适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告乐汇城公司委托诉讼代理人吕义然、被告王丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐汇城公司向本院提出诉讼请求：1.解除其与被告于2017年9月25日签订的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》；2.判令被告支付其租金及综合管理服务费138102.9元（自2017年12月11日至2019年5月10日）；3.被告支付违约金24371.1元；4.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2017年9月25日，其与被告签订了《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》，合同约定其将位于苏州市吴中区间商铺租赁给被告使用，房屋面积为208.3平方米，被告于每月25日之前支付租金7311.33元及综合管理服务费812.37元。其于2017年9月25日将涉案房屋交付被告使用，被告仅支付一个月租金及综合管理服务费，其多次要求被告支付拖欠的费用，被告均不予理睬。被告王丽辩称，其与原告已经解除合同，不欠原告任何费用；其没有违约，而且约定的违约金过高。本院经审理认定事实如下：2017年9月25日，原告乐汇城公司（出租方，丙方）与被告王丽（承租方，乙方）签订《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》一份，约定丙方将位于中华人民共和国江苏省苏州市吴中区230省道路189号的港龙乐汇城商场第1幢第1层1107、1108、1052、1053号商铺（共4间，以下简称“租赁场所”）出租给乙方，建筑面积暂计为208.3平方米，乙方承诺承租租赁场所仅作为经营餐饮业态，斗米乐中式快餐品牌之用途；租赁起始日按自2017年9月25日开始起算，租金按固定租金计算，第1-2年为7311.33元/月，第3-4年为7676.9元/月，第5年为8061.21元/月，乙方应于本合同生效之日前，向丙方预付人民币7311.33元租金；综合管理服务费按固定综合管理服务费计收，第1-2年为812.37元/月，第3-4年为852.99元/月，第5年为895.69元/月，乙方应于本合同生效之日前，向丙方预付人民币812.37元综合管理服务费；乙方应在本合同生效之日前向丙方支付人民币29370.3元作为履约保证金。后双方签订《租赁合同解除协议》，约定因面积变更致使原合同无法继续履行，双方协商一致解除上述租赁合同，该协议落款日期为2017年9月25日。为此，原告表示，因王丽于2018年2月28日提出1幢1108室要做瑞曼格炸鸡汉堡品牌，故提出重新签订租赁合同，双方于2018年2月重新签订了落款日期为2017年9月25日《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》一份，主要内容为：原告乐汇城公司（出租方，丙方）、被告王丽（承租方，乙方）、出租方(甲方)：杨水英、朱善兴、宋桂华、邵丽琴、吴海燕、周民、李志刚、姜春华，甲方是商铺所有权人，甲方将其在位于苏州市吴中区名称为港龙乐汇城的商场（备案名“乐汇商业广场”以下简称“商场”）1-1-01f号铺位特别、唯一、不可撤销地全部授权委托给丙方统一招商、经营管理。甲方承诺在租赁期内不干扰丙方的经营管理工作和乙方的正常经营活动。丙方按照《苏州港龙乐汇城委托经营管理合同》代甲方收取租金（相关税赋由甲方按照国家税收法律规定执行，由丙方代扣代缴），并对商场、商场公共部分实行统一的招商管理、经营管理、服务管理，具有对商场经营秩序管理、招商管理、经营管理的权利。丙方将位于中华人民共和国江苏省苏州市吴中区230省道路189号的港龙乐汇城商场第1幢第1层1107、1052、1053号商铺（共3间，以下简称“租赁场所”）出租给乙方。乙方承租的租赁场所建筑面积暂计为153.6平方米（以下简称“计租面积”），本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算。乙方承诺承租租赁场所仅作为经营餐饮业态，斗米乐中式快餐品牌之用途，并遵守国家和当地的有关法律法规及房屋使用和丙方管理的规定。乙丙双方约定的租赁期限共5个租赁年度，自租赁起始日起算。本合同所称“租赁年度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度；本合同所称“租赁月度”，均系指合同期内的自然月。若首月或者末月为不满自然月日期的，则以实际租赁天数计算租金收入（即：当月租金=合同月租金÷30天*当月实际租赁天数）。租赁起始日按自2017年9月25日开始起算。乙丙双方约定的租赁场所交付日为本合同生效之日。乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日。乙方租赁场所开业日最迟不得迟于所确定的2017年11月11日的日期（以下简称“开业日”）。丙方同意给予乙方45天的设计、装修期，该设计、装修期为自租赁场所约定交付日起至合同约定的乙方租赁场所开业日之前一日的期间。除非本合同另有约定，租赁起始日即为租金起计日，自租金起计日开始计算租金。租金按固定租金计算，第1-2年为5391.36元/月，第3-4年为5660.93元/月，第5年为5944.32元/月，其中第一租赁年度期间的租金自租赁起始日起203天届满后于每月（或每季度末月）25号之前向丙方支付或结算次月的固定租金，其余租赁年度乙方应于每月（或每季度末月）25号之前向丙方支付或结算次月的固定租金。乙方应于本合同生效之日前，向丙方预付人民币5391.36元租金，该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。根据本合同的规定，如乙方逾期支付租金或其他乙方应向丙方支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向丙方支付应付未付款项的5‰作为违约金。除非本合同另有约定，租赁起始日即为综合管理服务费起计日，自综合管理服务费起计日开始计算综合管理服务费。综合管理服务费按固定综合管理服务费计收，第1-2年为599.04元/月，第3-4年为628.99元/月，第5年为660.48元/月，第一个租赁年度的综合管理服务费自租赁起始日起203天届满后于每月（或每季度末月）25号之前向丙方支付或结算次月的固定综合管理费，其余租赁年度乙方应于每月（或每季度末月）25号之前向丙方支付或结算次月的固定综合管理服务费。乙方应于本合同生效之日前，向丙方预付人民币599.04元综合管理服务费，该预付综合管理服务费可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合管理服务费，直至全部抵减完毕。根据本合同的规定，如乙方逾期支付综合管理服务费，每逾期一日，乙方应向丙方支付应付未付款项的5%作为违约金。为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在本合同生效之日前向丙方支付人民币21657.6元作为履约保证金。丙方于收到以上款项后向乙方提供相应收据。履约保证金在整个租赁期限内由丙方保管，丙方无须向乙方支付该保证金的利息。在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项。本合同非因乙方违约而终止时，丙方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日内将履约保证金或其余额（如扣减或冲抵）无息退还给乙方：（1）乙方应于本合同终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足），并按合同约定退还租赁场所。（2）乙方应于本合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有营业执照、批准、许可证以及电话和网络等的注销或变更地址手续。任何因乙方违约导致丙方提前解除本合同的，丙方有权在提前解除合同时，不予向乙方退还该履约保证金。本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内（以下简称“退还期”）迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员、搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复原状（因丙方违约导致合同解除的，则乙方不负责恢复原状）并以租赁场地清洁状态及设备设施保持本合同结束前的正常状态交还丙方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归丙方所有，丙方可自行处置（因丙方原因导致合同解除的，丙方应对该等添附物给予相应补偿）。除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，丙方有权单方面提前解除合同，并按合同约定向乙方索赔。丙方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予退还，乙方应按合同约定向丙方支付租金和综合管理服务费。此外，乙方还应自合同解除后三十日内向丙方支付本合同期最后一个月固定租金和综合管理服务费之和三倍的金额作为违约金，如乙方支付的违约金不足以弥补由此给丙方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分：1）发生本合同约定的丙方有权提前解除合同的情形；2）乙方逾期支付租金或其他任何应付给丙方的费用（包括但不限于各项预付费用、保证金、利息和违约金等），逾期超过30日未支付，经丙方催告后仍未支付的；……如有上述违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致丙方解除合同的，乙方应向丙方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按合同约定退还租赁场所，且丙方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付综合管理服务费。针对上述合同，原告称，该合同及解除协议落款处被告的签字系被告的丈夫签的，被告对此知情并认可，双方实际履行的就是该合同。被告称，该合同上其签字非其本人所签，其只是和原告讨论过将一间商铺作为瑞曼格炸鸡汉堡品牌餐饮经营，但没有形成过书面一致意见，其不愿意告知其丈夫的姓名；其在合同解除后还在使用租赁房屋，2018年6月至7月其离开租赁场所，因为原告将租赁房屋上锁、停水停电致使其无法经营；其不知晓为何在合同解除后没有签订新的合同，合同解除后原告希望其继续租，所以其还是去注册了斗米乐餐饮店并进行了经营，口头约定租金一个月一付。经本院释明，被告王丽未能通知其丈夫到庭接受调查。另查，被告王丽于2017年9月13日向原告交纳了履约保证金29370.3元、预收租金及综合管理服务费8123.7元。后原告将上述涉案房屋交付被告使用。原告于2019年5月10日将案涉房屋收回。再查，2018年7月1日，原告向被告邮寄《限期支付租金、综合管理服务费及物业费的通知书》，表示被告结欠2018年5月至7月期间的租金和综合管理服务费21095.6元，要求被告于2018年7月3日前缴清拖欠费用。被告表示，该通知书其未收到。2018年7月4日，原告向被告邮寄解除《商铺租赁合同》的通知书，表示因被告从2018年5月起拖欠租金及综合管理服务费合计12971.9元，多次通知限期支付但被告仍未按时缴清，故通知被告自2018年7月7日起解除与被告签署的《商铺租赁合同》。2019年1月14日，原告向被告邮寄《清铺通知书》，表示因被告拖欠租金及综合管理服务费、物业费，现其提前解除《商铺租赁合同》，要求被告于2018年1月18日前缴清欠款，并撤走商铺内的货物、展柜、道具等经营物品。该邮件查询记录反映该邮件于2019年1月21日他人代收。上述事实有原告提供的租房合同、商铺交付使用书、通知书、邮寄凭证及查询记录、企业档案信息、申请，被告提供的租赁合同解除协议，以及本院开庭笔录、质证笔录在卷佐证。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约全面履行自己的义务。本案中，虽被告认为其与原告签订的关于1107、1052、1053号商铺的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》非其签订，但原告表示双方实际履行的就是该合同，本院认为被告应按该合同约定全面履行自身义务。理由如下：首先，双方在2017年9月25日同一天既签订关于1107、1108、1052、1053号商铺的租赁合同，又在同一天解除上述租赁合同，不符合一般的交易习惯，对此原告提供了双方签订的关于1107、1052、1053号商铺的租赁合同，并作出了合理解释，而被告并未就解除合同后其还实际使用租赁房屋又未签订合同作出合理解释；其次，被告提供的解除协议中载明的解除原因系面积变更，此解除原因与双方再行签订关于1107、1052、1053号商铺的租赁合同存在一定的关联性，印证了原告的陈述更加符合实际情况；再次，在原告明确指出关于1107、1052、1053号商铺的租赁合同以及解除协议均系其与被告的丈夫所签订的情形下，被告未通知其丈夫到庭接受调查并提出相反证据证明原告的陈述与客观事实不符。综上，本院对关于1107、1052、1053号商铺的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》的真实性予以确认，双方应按该合同约定履行义务。因被告未按约足额支付自2018年5月开始的租金，经原告催告后，被告仍未支付，原告于2019年1月14日通知被告解除双方签订的商铺租赁合同符合合同约定，故本院根据上述邮件的签收日期确认双方所签订的商铺租赁合同于2019年1月21日解除。因合同解除后，被告未按约将租赁房屋返还原告，现有证据亦无法反映原告对租赁房屋上锁、停水停电致使被告无法正常使用，本院根据合同约定的租金及综合管理服务费的计收标准及支付起始时间，结合原告主张的截止期限，确认被告应支付原告自2018年4月16日至2019年5月10日的租金、综合管理服务费及使用费共计76876.8元，扣除被告已支付的租金及综合管理服务费8123.7元，被告还应支付68753.1元。关于原告主张的2017年12月11日至2018年4月15日的租金及综合管理服务费、违约金24371.1元，2017年12月11日至2018年4月15日期间的租金及综合管理服务费双方合同约定在被告按约履行合同的情形下应可以免交，如被告违约致使合同解除，则被告仍应支付，在被告违约致使合同解除情形下该免租期予以取消的约定以及违约金的约定、履约保证金不予退还的约定均属于在被告违约致使合同解除情形下被告应承担违约金的约定，本院对上述三项关于违约金的约定予以一并处理。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，现被告认为上述约定的违约金过高要求本院调整，本院综合考量被告违约后可能导致原告产生后续出租存在空置期的情形以及实际可能造成原告未及时收回租赁收益造成的实际损失情形等因素，酌情确定被告应支付原告违约金21657.6元，该款可直接在被告支付原告的履约保证金29370.3元中予以折抵，经折抵原告还应退还被告履约保证金7712.7元，该款直接抵扣本院所确定的被告应支付的租金、综合管理服务费及使用费68753.1元后，被告还应支付原告61040.4元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司与被告王丽签订的关于1107、1052、1053号商铺的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》于2019年1月21日解除。二、被告王丽于本判决生效之日起十日内支付原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司租金、综合管理服务费、使用费人民币61040.4元。三、驳回原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入被告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3388元，由原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司负担1414元，被告王丽负担1974元。被告负担部分已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的案件受理费本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 谢 丰人民陪审员 徐 夏人民陪审员 石小挪二〇一九年十一月二十五日书 记 员 钟晓婷陆晓文