云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0127民初1154号原告云南正丰兴房地产开发有限公司。法定代表人：戴红骏，系公司董事长。住所：昆明市嵩明职教园区云南工商学院内。委托诉讼代理人刘顺飞，系云南锦秀江山律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告赵应床，男，汉族，1985年6月15日生，云南省寻甸回族彝族自治县人，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。被告杨凌霄，女，1992年11月18日生，云南省梁河县人，住云南省德宏傣族景颇族自治州梁河县。原告云南正丰兴房地产开发有限公司（以下简称正丰兴公司）诉被告赵应床商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日受理后，于2019年8月1日依据原告正丰兴公司的申请追加杨凌霄为本案共同被告，并组成合议庭于2019年11月5日进行了公开开庭审理，原告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告赵应床、杨凌霄经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2016年11月6日与被告签订商品房购销合同，约定原告将坐落于云南省嵩明县杨林职教园区学府名邸二期第12B幢301号商品房出售给被告，价款及支付方式为：房屋总价：714385元，首付款214385元，余款500000元以向恒丰银行昆明南亚分行贷款的方式支付。合同签订后，双方向嵩明县房屋管理部门办理备案登记。被告支付了首付款20000元后，对剩余首付款一直未支付，原告多次向被告催交剩余首付款未果。被告的行为已严重违反了合同约定，按约定，原告有权解除合同并要求被告承担违约金。现原、被告自行协商无果，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方于2016年11月6日签订的编号为12B-3-01商品房购销合同及合同补充协议；2、由被告配合原告办理撤销商品房买卖合同备案登记（合同登记号：SM2016110601749）的相关事宜；3、由被告支付违约金71438.5元；4、由被告承担本案支出的律师费6000元；5、本案诉讼费、公告费由被告承担。被告赵应床、杨凌霄未到庭应诉，也未在答辩期限内提交书面答辩意见。原告正丰兴公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组：原告的营业执照、被告的身份证复印件，欲证实原、被告的身份信息及具备本案诉讼主体资格的事实。第二组：《商品房购销合同》及《合同补充协议》，欲证实原告有权解除合同及补充协议，被告应承担房款总额10%的违约金，向原告支付已向银行支付的全部贷款本息，并承担本案律师费、诉讼费、公告费等费用的事实。第三组：收据，欲证实被告仅支付了首付款20000元，对剩余首付款194385元一直未支付，被告的行为已经严重违反合同约定，应该承担相应违约责任的事实。第四组：《个人购房抵押（保证）借款合同》、中国工商银行网上银行电子回单，欲证实被告赵应床以向原告购买的上述房屋作为抵押向恒丰银行股份有限公司昆明分行借款500000元，原告为该笔借款提供连带责任保证担保，但被告存在逾期还款，截止2019年10月，原告代被告偿还了贷款516950元的事实。第五组：《法律服务合同》、律师费发票，欲证实原告为维权支付了律师费6000元，该费用应当由被告承担的事实。二被告在举证期限内未向法庭提交相应证据。对原告提交的以上证据，本院将结合案件实际情况予以综合分析认定。经审理，本院确认本案如下法律事实：云南正丰兴房地产开发有限公司系依法成立的自然人出资有限责任公司（私营），经营范围为房地产的开发销售。二被告系夫妻关系。2016年6月15日，二被告认购原告开发建设的坐落于嵩明县龙保社区学府名邸二期12B幢第3层301号房屋，并向原告交付了首付款20000元；同年11月6日，原、被告就该房产签订《商品房购销合同》（合同编号：12B-3-01）及《合同补充协议》，合同载明由二被告购买该房屋，该房屋套内建筑面积135.84平方米，每平方米5259.01元，房屋总价款为714385元，被告首期支付购房总价款的30.01%，金额为214385元，其余价款500000元由被告向恒丰银行昆明南亚分行贷款支付；原告于2017年6月30日前将该商品房交付给被告；若被告未按合同约定付款，则自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，被告按每天10元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，则由原告扣除被告房款总额的20%作为违约金，同时有权解除合同并另行出售该房屋；若在依法办妥房产证之前被告不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，导致银行要求原告承担连带保证责任的，原告在承担保证责任后，《商品房购销合同》及补充协议即告解除，原告立即收回房屋，并要求被告承担原告向银行支付的全部贷款本息（包括逾期利息、罚息或其他）、违约金、诉讼费、律师费及其他损失；同时，被告应向原告支付房价款15%的违约金；被告已向原告支付的房价款（包括首付款及银行代被告直接支付给原告的银行担保借款购房款），在扣除原告已向银行支付的贷款本息及被告应当支付的违约金、诉讼费、律师费及其他损失后，尚有余额的，原告应将该余额退还给被告，余额为负数的，被告还应按差额向原告予以赔偿；补充协议还对双方的其他权利义务、房屋交付标准作了约定；双方同时口头约定由被告方于合同签订之后贷款办下来之前交付剩余首付款。同日，原、被告双方到房管部门办理了该房屋的备案登记手续（备案登记号SM2016110601749）。2016年11月28日，二被告与恒丰银行股份有限公司昆明分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定由恒丰银行股份有限公司昆明分行向二被告发放贷款500000元，借款期限为240个月，还款方式为每月等额本息；二被告自愿以云南省昆明市嵩明县杨林职教园区学府名邸12B-3-1号房产作抵押，由原告为该笔贷款提供阶段性连带保证责任。借款合同签订后，银行按约定向被告发放贷款500000元并将该款项划拨至原告账户。自贷款后，二被告按约定向银行履行还款义务至2019年6月，此后未再履行还款义务。经恒丰银行股份有限公司昆明分行向原告催收并要求原告履行担保义务，原告分五次代被告偿还贷款本息合计16950元。现原告以被告违约为由诉至法院，要求判决如诉讼请求。另查明，原告与被告签订《商品房购销合同》时具备商品房销售条件，原告至今未向被告交付房屋，也未为被告办理该房产的产权证。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人应按合同约定履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告正丰兴公司与二被告签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合同对双方当事人均具有法律约束力，双方应按约定全面履行合同义务。现原告以二被告未按约定期限支付首付款及偿还银行贷款，存在违约行为为由，要求解除双方签订的《商品房购销合同》，并提交了收款收据、中国工商银行网上银行电子回单等证据予以证实，原告提交的证据能证实被告仅支付首付款20000元及其代被告偿还部分银行贷款的事实，故本院予以采信。原、被告签订的《合同补充协议》约定：“若在依法办妥房产证之前，被告不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，导致银行要求原告承担连带保证责任的，原告在承担保证责任后，《商品房购销合同》及补充协议即告解除，原告立即收回房屋…”，被告既未按约定的期限向原告交付首付款，亦未按约定向银行履行还款义务，致原告履行了相应的担保责任，被告的上述行为违反了合同约定，构成违约，双方约定的合同解除的条件已经具备，故原告要求解除《商品房购销合同》的请求有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求二被告配合其办理撤销商品房备案登记的相关事宜，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案争议房产已于2016年11月6日备案登记在二被告名下，原、被告签订的《商品房购销合同》解除后，该房屋的备案登记也应解除，故原告的该项请求于法有据，本院予以支持。原告要求二被告支付违约金71438.5元，二被告未按期支付首付款及偿还银行贷款的行为违反了合同约定，存在违约行为，且双方签订的《商品房购销合同》对违约金进行了明确约定，虽然该合同中约定的违约金计算标准较高，但原告在诉讼过程中已将违约金的计算标准调整为10%，该计算标准在法律规定的范围内，故原告的该项请求有事实和法律依据，本院予以支持，但原告主张的违约金有误，被告与原告签订《商品房购销合同》后，二被告已向原告交付了首付款20000元，并通过银行贷款方式向原告交付了其余购房款500000元，故二被告只应对未支付的首付款承担违约责任，即违约金应为19438.5元（194385元×10%）。原告要求二被告支付律师费6000元，双方在《合同补充协议》中已对该费用的承担进行了约定，二被告的违约行为致原告实际支出了该费用，故原告的该项请求于法有据，本院予以支持。双方签订的《商品房购销合同》解除后，二被告所交付的首付款在抵扣其应当承担的相应费用后，由原告将剩余款项予以退还，被告所交付的首付款为20000元，其应承担的违约金、律师费为25438.5元，因二被告所交付的首付款尚不足以抵扣其应承担的费用，故原告无需向二被告退还相应款项。二被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃，本院依法进行缺席判决。综上，本院为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，之规定，判决如下：一、解除原告云南正丰兴房地产开发有限公司与被告赵应床、杨凌霄于2016年11月6日签订的《商品房购销合同》（合同编号：合同编号：12B-3-01）及《合同补充协议》。二、由原告云南正丰兴房地产开发有限公司返还被告赵应床、杨凌霄购房首付款20000元。三、由被告赵应床、杨凌霄支付原告云南正丰兴房地产开发有限公司违约金19438.5元、律师费6000元，两项合计25438.5元（以上二、三项相互折抵后，由二被告支付原告款项5438.5元，该款项于本判决生效之日起十五日内支付）四、由被告赵应床、杨凌霄于本判决生效后十五日内协助原告云南正丰兴房地产开发有限公司办理嵩明县龙保社区学府名邸二期12B幢第3层301号房产的备案登记变更手续。五、驳回原告云南正丰兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件诉讼费1736元，由被告赵应床、杨凌霄承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审 判 长  李艳梅人民陪审员  袁木香人民陪审员  把树兴二〇一九年十一月二十五日书 记 员  毕秀芳