济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初8144号原告：济南海尔绿城置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：赵凤存，董事长。委托诉讼代理人：赵鹏，山东金钥匙律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱贞文，山东金钥匙律师事务所实习律师。被告：宋涛，男，1982年10月19日出生，汉族，住山东省乳山市原告济南海尔绿城置业有限公司（以下简称海尔绿城公司）与被告宋涛商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济南海尔绿城置业有限公司的委托诉讼代理人赵鹏、朱贞文到庭参加诉讼，被告宋涛经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。济南海尔绿城置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告双方于2014年8月31日签订的关于房屋的《济南市商品房买卖合同》解除；2.请求依法确认原、被告双方于2014年12月20日签订的关于车位的《车位使用权转让协议》解除；3.请求依法判令被告宋涛向原告海尔绿城公司支付违约金30万元（总房款300万元*10%）；4.请求依法判令被告宋涛向原告海尔绿城公司赔偿律师费损失10万元；5.返还锦兰园32号楼1-902房屋及相关车位；6.本案诉讼费、保全费、公告费等实现债权费用均由被告宋涛负担。事实和理由：2014年8月31日和2014年12月20日，原告海尔绿城公司与被告宋涛分别签订关于房屋《济南市商品房买卖合同》（以下称《购房合同》）和关于车位的《车位使用权转让协议》（以下称《车位转让协议》）各一份，其中关于房屋的《购房合同》约定：被告宋涛购买原告开发的锦兰园32号楼1-902房屋一套，总价款为300万元，该房款的支付方式为银行按揭贷款，由原告海尔绿城公司为其提供阶段性担保责任；如被告宋涛未按期偿还银行贷款，导致原告海尔绿城公司为其承担担保责任，则原告海尔绿城公司在代被告宋涛清偿贷款后有权解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》、收回涉案房产并另行出售；原告海尔绿城公司解除《济南市商品房买卖合同》的，被告宋涛除应赔偿原告海尔绿城公司全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、差旅费等）外，还应按照合同总金额的10%向原告海尔绿城公司支付赔偿金。另外还约定，如房屋的《购房合同》解除后，关于车位的《车位转让协议》亦可以一并解除。2019年3月11日，原告海尔绿城公司收到兴业银行济南分行（涉案房屋贷款银行）送达的《代偿通知书》，被告宋涛出现逾期偿还银行贷款情况，要求原告海尔绿城公司履行相应的担保责任；原告海尔绿城公司收到该通知书后，多次与宋涛联系未果。2019年4月4日，原告海尔绿城公司向宋涛签订合同时的预留收件地址寄发《通知函》一份，主要内容是：要求宋涛在收到该《通知书》之日起5日内消除因逾期偿还贷款及房屋被查封等因素而给原告造成承担担保责任的全部影响，如在上述期限内未能采取有效措施，双方签订的《济南市商品房买卖合同》于收到或者应当收到该《通知书》的第6日解除。后因宋涛并未对上述问题采取相应有效措施，原告海尔绿城公司于2019年3月27日代被告宋涛偿还了全部剩余贷款本息。原告海尔绿城公司认为，被告宋涛逾期偿还银行贷款本息的行为违反了合同约定，损害了原告海尔绿城公司的合法利益，原告海尔绿城公司根据《购房合同》约定解除合同、收回房屋并追究其违约责任合理合法。宋涛未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2014年8月31日海尔绿城公司和宋涛签订《济南市商品房买卖合同》及合同补充协议各一份。约定由宋涛购买海尔绿城公司开发的商品房海尔绿城全运村锦兰园32号楼1单元9层902室。该房屋建筑面积201.49平方米，总价款300万元，首付款90万元，银行按揭贷款210万元。同时商品房买卖合同第六条约定付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式：（1）买受人于本合同签署的同时支付首付款人民币900000元，剩余购房款人民币2100000元通过金融机构贷款或住房公积金管理中心（以下统称“贷款机构”）贷款的方式予以支付，并应在本合同签署之日向出卖人指定的贷款机构提交完备的贷款申请资料，签署办理按揭贷款手续须由买受人签署的相关合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的各项费用。（2）在签署本合同前，买受人应委托办理银行贷款信用额度审查，对其是否具备贷款条件、贷款额度、贷款期限、还款方式等与贷款机构进行充分的了解和沟通。买受人【应要求贷款机构在本合同签订之日起30个工作日内】将按揭贷款全额划付到出卖人指定的账户；如按揭贷款未能在前述时间内划付到出卖人账户，则买受人应自前述约定期限届满第二日开始按每日未付房款额的万分之四向出卖人支付违约金；如超过前述约定期限届满起45个工作日内按揭贷款扔未划付到出卖人银行账户，且买受人也未以其他方式付清应通过按揭贷款方式支付的全部房款的，则出卖人于次日起即有权单方解除合同，买受人除按前述约定支付违约金外还应另按本合同总计款的8%向出卖人支付违约金，出卖人有权将上述商品房另行出售，并有权从买受人已付房款中直接扣除其应付的违约金，剩余房款无息退还给买受人。《购房合同》附件五第二条约定关于解除合同、退房的约定：1、若买受人采用按揭贷款机构承担连带责任，则出卖人代为清偿欠款后，有权解除主合同及本补充协议，将商品房另行出售。出卖人解除主合同及本补充协议的，有权向买受人追索已代为清偿的本金、利息、赔偿金及追索债权的费用（包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用，下同），且有权从买受人购房款中直接抵扣上述费用，不足部分有权向买受人继续追偿。赔偿金按房屋总价款（含全装修价款）的10%计算。若商品房已交付的，买受人须在主合同及本补充协议解除后15日内腾空房屋并返还给出卖人，所发生的费用及损失由买受人自行承担。如果出卖人履行代偿责任后未解除主合同及收回该商品房的，买受人首先应按主合同房款总金额的10%向出卖人偿付违约金。出卖人代为偿还的按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等视为出卖人将买受人原通过各种方式已支付的同等金额的房款（包括首付款及按揭贷款）退还给了买受人并用于归还了贷款，买受人因此对出卖人存在自始未付清相应金额房价款的逾期付款之事实。如果出卖人要求买受人继续履行付款义务的，买受人除应付清全部欠款外，还应每日按欠款金额的日万分之五向出卖人支付违约金。买受人未付清剩余欠款及违约金的，出卖人有权不交付该商品房，并有权解除商品房买卖合同及补充协议。出卖人因此选择解除商品房买卖合同及补充协议的，买受人仍应向出卖人承担约定的违约责任（含原逾期付款应偿付的违约金）。2、若买受人采用按揭方式支付房款，因买受人与第三人存在民事纠纷或涉及刑事、行政案件等，导致其所购买的商品房被人民法院、人民检察院或公安机关查封、冻结、没收或被以其他形式限制房地产权利的，出卖人有权要求买受人提供反担保，反担保的范围包括但不限于：（1）出卖人因履行与买受人、贷款机构之间签订的按揭合同（含担保合同）约定的担保责任而代偿的借款本金、利息、罚息、违约金、诉讼费、公告费、律师费等；（2）根据出卖人与买受人、贷款机构之间签订的按揭合同（含担保合同）的约定，买受人应当支付给出卖人的利息及违约金;（3）出卖人向买受人行驶追索权、实现反担保权利而支付的诉讼费、律师费、公告费、交通费及其他费用等。买受人应自接到出卖人要求提供反担保的通知之日起15日内提供经出卖人认可的可以办理抵押或质押登记的担保物，抵押物及质押物的价值应不低于尚未偿还的按揭贷款额及买受人应当承担的违约金、赔偿金之和，依法应当办理担保登记的，反担保人应在前述通知日期内与出卖人配合办妥担保登记手续并将获得的相关登记文件交由出卖人收执，办理担保登记发生的全部费用（包括但不限于公证费、登记费、律师费、保险费等）由买受人承担。如买受人未在通知规定时间内提供出卖人认可的担保物或未办妥担保登记手续的，出卖人有权立即解除与买受人签订的主合同，收回所卖房屋另行出售。3、任何一方解除《商品房买卖合同》的，出卖人与买受人签署的本补充协议以及与车位、车库、储藏室及其他具有独立利用价值的空间或设施等有关的转让、租赁、使用、附赠等全部协议一并解除，若已交付给买受人的，买受人应自合同解除后15日内全部返还给出卖人，若造成损坏的，买受人应当负责恢复原状或赔偿出卖人损失。2014年10月29日宋涛、海尔绿城公司与兴业银行济南分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，借款金额210万元整，借款期限为360个月，主债务人宋涛、共同债务人刘卫卫、担保人济南海尔绿城置业有限公司，提供连带担保责任，并在合同上加盖公章确认。2014年12月20日宋涛与海尔绿城公司签订《车位使用权转让协议》一份，原告海尔绿城公司同意将济南市海尔绿城全运村锦兰园南区3号地下车库D125号车位一个，价款为18万元整，并已于签订当日将开发的车位使用权转让给了宋涛。原告海尔绿城公司将涉案房屋交付给被告宋涛后，被告宋涛向银行归还借款至2018年10月，且自2018年10月10日起，被告宋涛出现逾期向银行还款情况。2019年3月11日兴业银行济南分行向原告海尔绿城公司送达《代偿通知书》一份，告知海尔绿城公司宋涛出现逾期偿还银行贷款的事实，并要求原告海尔绿城公司承担担保责任的事实。原告海尔绿城公司于收到银行的《代偿通知书》后，在2019年4月4日向被告宋涛寄送《通知函》一份，主要内容为：中国银行历下支行发函告知贷款人出现逾期还贷款情况，要求公司承担相应的担保责任，因《商品房合同》中预留的电话多次联系，均未成功。现根据《购房合同》的约定以及贷款银行要求承担担保责任的事实，向您通知如下：1.限宋涛自收到或应当收到本通知之日起5日内，消除因宋涛逾期偿还贷款本息以及房屋被查封等因素而给我司可能造成承担担保责任的全部影响（消除影响的手段包括但不限于偿还全部银行贷款、经贷款银行及我司认可的反担保等）；2.如宋涛在上述期限内没有采取避免我司承担担保责任的有效方式，宋涛与我司签订的《购房合同》自宋涛收到或应当收到本通知的第6日解除。中国建设银行向原告海尔绿城公司出具的客户专用回单一份，原告海尔绿城公司于2019年3月27日代被告宋涛偿还了全部剩余贷款本息2017274.14元。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。被告宋涛经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃诉讼权利，依法缺席审理。原被告双方签订的《济南市商品房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容并不违背法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，当事人均应全面履行各自的义务。但被告宋涛在将楼房按揭贷款偿还至2019年10月10日后，剩余部分未按期偿还，致使该贷款逾期，兴业银行济南分行依法对担保人原告海尔绿城公司进行了代偿通知书送达，海尔绿城公司于2019年3月27日向该行交付剩余全部涉案房屋的本息。之后经海尔绿城公司催告，被告宋涛亦未向原告海尔绿城公司偿还该款。被告宋涛延迟履行还款义务至今，致使涉案合同的目的不能实现，原告海尔绿城公司请求解除与被告宋涛签订的《济南市商品房买卖合同》以及《车位使用权转让协议合同》，由被告宋涛返还涉案房屋及车位使用权并无不当，本院予以支持。对于原告海尔绿城公司公司主张30万元违约金的请求，《济南市商品房买卖合同》约定按照合同总金额15%计算违约金的方式，在涉案房屋已存在升值的情况下，该数额远高于原告海尔绿城公司公司代其偿还全部贷款而造成的经济损失，因此，违约金数额以合同总金额为基数，自原告海尔绿城公司公司代偿之日起按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算为宜。对于原告海尔绿城公司公司主张的律师费损失问题，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》对于被告宋涛违约后的费用（包含律师费）的承担已做出了明确约定，在原告海尔绿城公司公司已实际支付的情况下，该项损失应当予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等相关规定，判决如下：一、依法解除原告济南海尔绿城置业有限公司与被告宋涛签订的涉案《济南市商品房买卖合同》及《车位使用权转让协议》；二、被告宋涛于本判决生效之日起10日内返还原告济南海尔绿城置业有限公司位于海尔绿城公司全运村锦兰园32号楼1-902室房屋；三、被告宋涛于本判决生效之日起10日内返还原告济南海尔绿城置业有限公司位于海尔绿城公司全运村锦兰园南区3号地下车库D125号车位；四、被告宋涛于本判决生效之日起10日内返还原告济南海尔绿城置业有限公司违约金（以300万元为基数，自2019年3月28起，按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算至本判决生效之日止）；五、被告宋涛于本判决生效之日起10日内返还原告济南海尔绿城置业有限公司律师费10万元；五、驳回原告济南海尔绿城置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、第一百四十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，由被告宋涛承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张兴欣二〇一九年十一月十四日书记员  罗文静