湖南省邵阳市双清区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0502民初1888号 原告：中国石化销售有限公司湖南邵阳石油分公司，住所地邵阳市双清区东大路396号。 负责人：刘侃。 委托诉讼代理人：杨能聪，湖南振威律师事务所律师。 被告：邵阳市佘湖山加油站，住所地邵阳市双清区建设南路武警支队左侧。 执行事务合伙人：汪洋萍。 被告：汪洋萍，女，汉族，1955年1月15日出生，住湖南省邵阳市北塔区。 被告：朱建希，男，汉族，1964年1月26日出生，户籍所在地湖南省邵阳市北塔区。 被告：戴锡钟，男，汉族，1952年4月23日出生，户籍所在地湖南省邵阳市北塔区。 以上四被告共同委托诉讼代理人：文小宇，湖南湘华源律师事务所律师。 以上四被告共同委托诉讼代理人：刘亮，湖南湘华源律师事务所律师。 原告中国石化销售有限公司湖南邵阳石油分公司（以下简称中石化邵阳公司）与被告邵阳市佘湖山加油站（以下简称佘湖山加油站）、汪洋萍、朱建希、戴锡钟租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日作出（2019）湘0502民初358号民事判决书。被告戴锡钟不服该判决，向邵阳市中级人民法院提起上诉。邵阳市中级人民法院于2019年8月23日作出（2019）湘05民终1487号民事裁定，发回重审。本院于2019年9月6日立案受理，依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理。本案现已审理终结。 原告中石化邵阳公司请求判令：1、请求依法判决被告返还原告自2014年5月16日至2019年5月16日佘湖山加油站停业期间的租赁费200万元；2、请求依法判决被告向原告支付违约金20万元；3、请求依法判决被告赔偿原告停业期间的预期利润损失150万元；4、请求依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。 被告佘湖山加油站、汪洋萍、戴锡钟、朱建希答辩要点：1、佘湖山加油站、戴锡钟不是涉案《佘湖山加油站租赁经营协议》的相对方，不是本案的适格被告，不能承担任何责任。2、汪洋萍和朱建希已经严格按照租赁经营协议的约定履行了相应的义务，但因为军事行政区的房产一律不准出租，被告停止经营系无法抗拒的因素，故不存在违约行为。3、原告的诉讼请求没有事实和法律依据。即使存在违约行为，退还租金的数额也应当从2018年4月19日计算至2018年11月15日。原告诉请的预期利润，明显没有事实及法律依据。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 一、双方当事人无争议的事实 1、2004年5月20日，汪洋萍、戴锡钟与邵阳市武警支队签订《土地租赁合同书》，汪洋萍、戴锡钟租用邵阳市武警支队机关大门南侧，面积为988平方米的空地用于兴建加油站，租赁期间15年。 2、中国石油化工股份有限公司湖南邵阳石油分公司变更为中国石化销售有限公司湖南邵阳石油分公司。 3、2005年3月26日，汪洋萍在邵阳市工商局直属分局办理了佘湖山加油站的注册登记，佘湖山加油站的企业性质为普通合伙企业，汪洋萍、戴锡钟、朱建希为佘湖山加油站的合伙人。 4、2005年11月13日，中石化邵阳公司与汪洋萍、朱建希签订《佘湖山加油站租赁经营协议》，佘湖山加油站加盖了公章，约定将位于邵阳市双清区建设南路的佘湖山加油站租赁给中石化邵阳公司；租赁时间为2005年11月16日至2019年5月16日；租赁费总计6,580,000元，中石化邵阳公司在付款时扣除了314,000元保证金、300,000元维修费，汪洋萍、朱建希实际收取了5,966,000元，保证金现尚余96,600元未退还，维修费现尚余197,000元；如因乙方（汪洋萍、朱建希）履行义务和责任协调邵阳市武警支队工作不力不到位引发该站租赁经营不能正常进行，则不能正常经营时段的租赁费，乙方应无条件退还，并按相应退回的租赁费额度的10%的比例计算由乙方承担对甲方（中石化邵阳公司）的补偿；如该站因国家政策、军队政策及地方政府的城市规划的用地调整等而导致租赁经营无法正常进行，且属于乙方人力无法抗拒的因素，则乙方将中止租赁经营时段的租赁费无条件退还甲方，但乙方不承担对甲方的补偿。 5、2015年1月17日，中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合发出《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，严禁出租军以下作战部队的房地产，未按照规定批准的项目，2015年底前完全停止。一律不准出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止。佘湖山加油站于2015年4月13日开始停业。 6、2017年6月22日，汪洋萍、戴锡钟作为甲方，与乙方中石化邵阳公司协商，双方达成《佘湖山加油站租赁合同纠纷案件协商纪要》，该纪要确认：佘湖山加油站系甲方租赁邵阳市武警支队空地修建而成。2014年邵阳市武警支队以清理空闲房地产，规范合同管理为由，要求与甲方重新签订《土地租赁合同书》，但甲方未能就重新签订《土地租赁合同书》事宜与邵阳市武警支队达成一致意见，双方酿成土地使用权租赁纠纷。于是，邵阳市武警支队对佘湖山加油站停水停电，甲方又不能就佘湖山加油站正常通水通电等事宜与邵阳市武警支队协商处理，导致佘湖山加油站自2015年4月13日开始被迫停业。期间，甲方虽于2015年4月12日去函乙方试图协商解除双方签订的《佘湖山加油站租赁经营协议》，但乙方明确拒绝解除上述协议；甲方承诺尽最大努力与邵阳市武警支队协商，尽快恢复佘湖山加油站的正常运营，乙方愿意就佘湖山加油站恢复运营事宜配合甲方协调邵阳市武警支队。 7、邵阳市中级人民法院在2015年11月30日委托了邵阳南方资产评估有限公司，对佘湖山加油站自2015年4月13日起被迫停业以来月均预期利润进行评估，邵阳南方资产评估有限公司于2016年3月15日做出《邵南资评字[2016]第037号》鉴定意见书，佘湖山加油站、汪洋萍、朱建希于2019年4月10日出具承诺书，对鉴定意见“佘湖山加油站自2015年4月13日被迫停业以来月均预期利润为人民币（大写）贰万玖千伍佰柒拾贰元伍角贰分”的标准予以认可。 8、2018年1月3日，邵阳市武警支队向佘湖山加油站送达了一份“军有土地整改执行书”，执行书内容：我支队需要回收加油站土地，并重新进行正规化建设，要求你单位于2018年3月31日前停止该场地上一切活动，清理并迁走所有设施。 9、2018年4月19日，原告正式将佘湖山加油站移交给被告方。 二、双方当事人有争议的事实。中石化邵阳公司认为佘湖山加油站被迫停业的原因是由于汪洋萍、朱建希没有与邵阳市武警支队协商好重新签订《土地租赁合同书》的事宜，导致邵阳市武警支队对佘湖山加油站断水断电，无法经营；被告方则认为是由于军队房地产一律不准出租、军队政策变化及中石化邵阳公司在佘湖山加油站被断水断电后没有与其协商解决，而是自行将案涉加油站围起来，自己主动放弃经营。本院认为，原告中石化邵阳公司与被告汪洋萍、戴锡钟于2017年6月22日达成《佘湖山加油站租赁合同纠纷案件协商纪要》，双方就2015年4月13日佘湖山加油站停业至2017年6月22日期间前租赁事宜无争议。2017年6月22日至2018年4月19日期间，原告中石化邵阳公司、被告方试图与邵阳武警支队协商好佘湖山加油站土地租赁事宜，但因军队政策等不可抗拒因素，导致原告中石化邵阳公司与被告汪洋萍、戴锡钟于2005年11月13日签订《佘湖山加油站租赁经营协议》无法履行，双方在签订《佘湖山加油站租赁合同纠纷案件协商纪要》之时就应预见邵阳市武警支队因军队政策不租赁邵阳市武警支队机关大门南侧土地，故原告中石化邵阳公司、被告汪洋萍、戴锡钟对于2017年6月22日至2018年4月19日期间之间扩大的损失均负有50%的责任。2018年4月20日至《佘湖山加油站租赁经营协议》约定2019年5月16日租赁期满期间，属于《佘湖山加油站租赁经营协议》约定的因国家政策、军队政策及地方政府的城市规划用的用地调整等导致租赁经营无法政策进行，被告汪洋萍、戴锡钟应将该租赁期间的租赁费无条件退还原告中石化邵阳公司，该期间被告方无需承担其他补偿。 判决理由和结果 本院认为，本案属租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 一、案涉佘湖山加油站的由来以及性质、股东情况。 2004年，汪洋萍、朱建希与邵阳市武警支队签订《土地租赁合同书》，邵阳市武警支队将机关大门临街左侧的一块空地租赁给汪洋萍、朱建希用于兴建加油站，从事成品油销售经营。2005年3月26日，汪洋萍在邵阳市工商局直属分局登记成立了邵阳市佘湖山加油站，企业性质为普通合伙，合伙人汪洋萍、朱建希、戴锡钟。 二、中石化湖南邵阳分公司与佘湖山加油站、汪洋萍、朱建希、戴锡钟之间《佘湖山加油站租赁经营协议》的效力问题以及违约责任的承担。 中石化邵阳公司与佘湖山加油站、汪洋萍、朱建希签订的《佘湖山加油站租赁经营协议》是双方当事人真实意思的表示，协议内容客观真实，且没有违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。合同签订后，中石化邵阳公司依约向汪洋萍、朱建希支付了合同约定的租金，汪洋萍作为执行事务合伙人也将租赁物佘湖山加油站交付给了中石化邵阳公司使用。因军队政策原因，佘湖山加油站于2015年4月停业。2017年6月22日，原告与被告汪洋萍、戴锡钟达成《佘湖山加油站租赁合同纠纷案件协商纪要》，双方对此前的租赁事宜无争议。2017年6月22日至2018年4月19日期间，原告与被告汪洋萍、戴锡钟应预见邵阳市武警支队因军队政策导致《佘湖山加油站租赁经营协议》无法履行，仍心存侥幸试图与邵阳市武警支队协商，原告与被告汪洋萍、戴锡钟对2017年6月22日至2018年4月19日期间扩大的租赁费损失及预期利润损失均负有50%的责任。2018年4月20日至2019年5月16日租赁期满，由于军队政策原因最终导致佘湖山加油站无法正常经营，按双方《租赁经营协议》约定双方均无需承担相应的违约责任。佘湖山加油站作为普通型的合伙企业，应以企业的全部财产承担协议约定的违约责任。汪洋萍、戴锡钟、朱建希作为佘湖山加油站的普通合伙人，应对佘湖山加油站的债务承担无限连带责任。 三、中石化邵阳公司在本案中的损失。 1、租金损失。2005年11月16日租赁至2019年5月16日，租金6,580,000元，共计162个月，折算后每月租金为40,617元。2017年6月22日至2018年4月19日期间，原告造成的租金损失为403,462.2元（40,617元/月×9个月＋40,617元÷30天×28天）。2018年4月19日双方交接之后至合同期满之间的租赁费（2018年4月20日-2019年5月16日），被告应退还的租金为481,988.4元（40,617元/月×11个月＋40,617元÷30天×26天）。 3、预期利润损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”佘湖山加油站、汪洋萍、朱建希均对涉事加油站每月预期利润金额的计算标准没有异议。计算时间从2017年6月22日计算至2018年4月19日。中石化邵阳公司在本案中的预期利润损失为293,748.53元（29,572元/月×9月＋29,572元÷30天×28天）。 综上，本案双方当事人主体适格，协议中的约定合法有效，具备约束力。案涉《佘湖山加油站租赁经营协议》未继续履行的根本原因系军队政策的变化，在军队政策禁止其房地产用于租赁时，原、被告双方未及时止损，仍试图与邵阳市武装部队协商租赁其土地，这就造成了损失的扩大，因此对于2017年6月22日至2018年4月19日期间租金损失403,462.2元，原、被告自负50%的责任，因此在该租赁时间段被告佘湖山加油站应赔偿原告中国石化销售有限公司湖南邵阳石油分公司租金损失201,731.1元（403,462.2元÷2）、预期利润损失146,874.27元（293,748.53元÷2）。2018年4月20日至2019年5月16日，属于《佘湖山加油站租赁经营协议》约定的租金退还条款，故被告佘湖山加油站应退还租金481,988.4元，扣除96,600元保证金和197,000元维修费后为188,388.4元。本案合同约定的租赁期现已届满，合同自然解除。据此，原告诉请的租金损失和预期利润损失，本院据实予以支持。原告诉请的违约金无事实和法律依据，本院不予支持。被告方的抗辩理由，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国合伙企业法》第二条、第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、邵阳市佘湖山加油站在本判决生效后7日内赔偿中国石化销售有限公司湖南邵阳石油分公司2017年6月22日至2018年4月19日的租金损失201,731.1元、2017年6月22日至2018年4月19日的预期利润损失146,874.27元，共计348,605.37元； 二、邵阳市佘湖山加油站在本判决生效后7日内退还中国石化销售有限公司湖南邵阳石油分公司2018年4月20日至2019年5月16日的租金188,388.4元（481,988.4元租金－96,600元保证金－197,000元维修费）； 三、汪洋萍、朱建希、戴锡钟对以上二项应付款项承担无限连带清偿责任； 四、驳回中国石化销售有限公司湖南邵阳石油分公司的其他诉讼请求。 以上应付款项如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费18,200元，由邵阳市佘湖山加油站、汪洋萍、朱建希、戴锡钟负担2641元，中国石化销售有限公司湖南邵阳石油分公司负担15559元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 长  王宇飞 人民审判员  黄金银 人民陪审员  伍剑生 二〇一九年十一月十二日 法官 助理  彭培培 书 记 员  刘 飒 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国合伙企业法》 第二条本法所称合伙企业，是指自然人、法人和其他组织依照本法在中国境内设立的普通合伙企业和有限合伙企业。普通合伙企业由普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。本法对普通合伙人承担责任的形式有特别规定的，从其规定。有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。 第三十八条合伙企业对其债务，应先以其全部财产进行清偿。第三十九条合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。