湖北省黄梅县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1127民初1859号原告（执行案外人）：何雪，女，生于1992年1月22日，汉族，湖北省黄梅县人，住湖北省黄梅县。委托诉讼代理人：陈爱军，男，住黄梅县，由龙感湖雷池花苑业主委员会推荐。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：周子成，男，住黄梅县，由龙感湖雷池花苑业主委员会推荐。代理权限为一般授权。被告：段光明，男，生于1972年10月12日，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县。委托诉讼代理人：梅祥，湖北靖柏律师事务所律师。代理权限为参加诉讼，承认诉讼请求，调解，签收法律文书。被告：湖北瑞通怡景房地产开发有限公司。住所地：龙感湖管理区交通中路。法定代表人：王春香，该公司董事长。被告：王正国，男，生于1968年1月1日，汉族，湖北省黄梅县人，黄梅县号。第三人：龙感湖瑞通运输贸易有限公司。法定代表人：王涛，该公司董事长。第三人：王萌，女，生于1990年3月5日，汉族，湖北省黄梅县人，黄梅县号。以上两被告及第三人共同委托诉讼代理人：黄勋、张文，均为湖北益惠民律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：杨定先，男，生于1963年8月13日，汉族，湖北省黄梅县人，黄梅县室。原告何雪与被告段光明、王正国、湖北瑞通怡景房地产开发有限公司（以下简称“瑞通房地产公司”）、第三人龙感湖瑞通运输贸易有限公司（以下简称“瑞通运输公司”）、王萌、杨定先案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何雪的委托诉讼代理人陈爱军、周子成，被告段光明的委托诉讼代理人梅祥，被告王正国、被告瑞通房地产公司、第三人瑞通运输公司、王萌的共同委托诉讼代理人黄勋，第三人杨定先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何雪向本院提出诉讼请求：1、依法裁定排除执行案外人案涉房屋的执行，确认何雪于2015年10月20日与被告瑞通房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确黄梅县龙××湖雷池花××小区（××））商品房归何雪所有；2、裁定撤销对何雪购买的位黄梅县龙××湖雷池花××小区（××））房屋的强制执行，并解除对上述商品房的查封；3、敦促被告瑞通房地产公司立即协助和配合何雪办理雷池花苑小区（208号）商品房的产权过户备案登记；4、本案的案件受理费由以上被告负担。事实和理由：何雪于2015年10月20日与被告瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，被告瑞通房地产公司将其开发的位黄梅县龙××湖雷池花××小区（××））商品房别墅（面积284.72㎡）以人民币三十万元整的价格出售给何雪所有，合同约定：出卖人保证所销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；办理权属登记需由出卖人提供资料报产权机关备案，出卖人提供条件协助买受人办理产权过户备案登记手续，其相关税费由买受人自行承担，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人同意买受人退款退房。合同签订后，何雪于2015年10月20日通过第三人杨定先向被告瑞通房地产公司支付了全额房款，瑞通房地产公司向何雪出具了盖有该公司财务专用章的收款收据。被告瑞通房地产公司向何雪交付房屋后，何雪对该房屋未完工的部分进行了施工、装门、装修并实际占有。按照雷池花苑成立的业主委员会的要求分摊出资完善了水、电、路、天然气配套设施。何雪在购买房屋后，多次找被告瑞通房地产公司要求其配合办理过户备案登记，被告瑞通房地产公司用各种理由予以推脱，后来根本找不到该公司负责人。何雪找到房地产管理部门建设局，建设局回复瑞通房地产公司开发的雷池花苑小区不具备备案登记条件。被告段光明与被告王正国、第三人瑞通运输公司民间借贷纠纷一案，向法院申请强制执行，2019年1月7日，黄梅县人民法院作出（2018）鄂1127执847号裁定书，裁定查封登记在瑞通房地产公司名下的雷池花苑楼盘的商品房13栋，包含何雪已购买的房屋。何雪得知后于2019年2月20日向黄梅县人民法院提出执行异议，2019年4月15日，黄梅县人民法院作出（2019）鄂1127执异字第39号执行裁定书，驳回何雪的执行异议。并告知原告在收到裁定书之日起15日内向执行法院提起案外人执行异议之诉。综上，原告认为，原告与被告瑞通房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，并通过第三人杨定先向被告瑞通房地产公司支付了全部房款，且已实际占有，没有办理过户备案登记手续也不是因原告的过错造成。原告作为案外人对案涉房屋提出的执行异议，足以排除执行的权利。故原告提起案外人执行异议之诉，请依法支持原告的诉讼请求。被告段光明辩称，1、我对被告王正国、第三人瑞通运输公司享有的债权已得到黄梅县人民法院作出的裁判文书得到确认。2、我取得房屋所有权是因法院执行过程中在法官主持下达成的执行和解。3、以房抵债给我的房屋在执行程序中已经通过法院委托评估机构进行了评估，取得房屋所有权的程序合法。综上，我认为应该驳回原告的诉讼请求。被告瑞通房地产公司、王正国辩称，1、被告瑞通房地产公司的实际控制人王正国名下的企业瑞通运输公司之前与第三人杨定先有民间借贷关系，后在杨定先的逼迫下以被告瑞通房地产公司开发的房产抵债，原告虽然提供了书面的买卖合同及付款收据，但根据合同法规定，以房抵债的协议无效，且在此后被告瑞通房地产公司拒绝承认买卖合同的效力，故认为该合同无效。被告瑞通房地产公司的关联企业瑞通运输公司对第三人杨定先负有的债务早已还清，借贷关系已消灭，但第三人杨定先一直主张利息为六至七分半，远远超过法律规定的高息。如果认定瑞通运输公司仍然对杨定先负有债务，第三人杨定先即存在违法放贷的行为。2、原告并没有实际有权占有房屋及办理房地产过户手续，房屋一直处于空闲状态，且原告另有住房，该房屋并非其名下唯一住房，不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议若干规定》第29条之规定，故认为原告没有排除执行的权利。3、原告提出争议的房屋所有权仍然属于被告瑞通房地产公司所有，根据《物权法》第9条之规定，不动产的设立、变更、转让和消灭已经依法发生效力，未经登记不发生效力，原告自始至终均未办理过户手续，所有权仍然属于被告瑞通房地产公司，原告无权主张该房屋的所有权。其他的同被告段光明的答辩意见。第三人瑞通运输公司、王萌述称，同被告瑞通房地产公司、王正国答辩意见一致。第三人杨定先述称，我与被告瑞通房地产公司债务往来与本案无关，2014年由于被告瑞通房地产公司为了经营，我帮被告瑞通房地产公司调的钱，我也承包了被告瑞通房地产公司的部分工程，被告瑞通房地产公司欠我本人工程款一直还未结算，我们双方正在委托审计公司进行审计，且通过很多朋友进行协调。关于以屋抵债的事，王正国并不是18岁以下的未成年人，不存在胁迫行为。被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司差我钱，其中包括工程款及我在外帮公司借款，被告瑞通房地产公司没有钱还我，就通过以30万元每套共计30多套的房屋抵给我，我就将房屋抵给原告。我差别人的钱，别人找我要，我就将他们带到王正国那去，事情就是这样的。我认为以房抵债是合法的。本院经审理查明：2015年9月10日，被告王正国实际控制的瑞通运输公司对第三人杨定先负有债务，瑞通运输公司关联企业瑞通房地产公司与第三人杨定先委托人杨林（系杨定先的儿子）签订抵押合同，瑞通房地产公司用其所有的雷池花苑在建别墅79套为借款900万元提供抵押担保，双方约定如借款人未按约定归还借款本息则出借人有权处理瑞通房地产公司抵押财产。后经双方结算借款金额并协商，约定以瑞通房地产公司开发的雷池花苑39套商品房（包含本案涉及的208号别墅）抵偿借款。2015年10月20日，原告何雪通过第三人杨定先与被告瑞通房地产公司签订一份商品房买卖合同，约定将被告瑞通房地产公司开发的位于龙感湖管理区雷池大道东侧的雷池花苑小区编号为208号、建筑面积为284.72㎡的一套商品房以300000元的价格出卖给原告，被告瑞通房地产公司于当日开具收据，注明收到原告何雪购房款30万元。但因雷池花苑项目不具备备案登记条件未办理房屋产权登记手续。何雪之后对该房屋一层的门洞安装了卷闸门，未装修入住。被告段光明与被告王正国、第三人瑞通运输公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月3日调解审结。调解书生效后，段光明向本院申请执行，在执行过程中，瑞通房地产公司向本院出具担保书，以其开发的雷池花苑房屋为王正国、瑞通运输公司提供执行担保。本院于2019年1月7日作出（2018）鄂1127执847号执行裁定书，裁定查封登记在瑞通房地产公司名下的雷池花苑楼盘预售的担保房屋，包含了本案涉案房屋。何雪遂向本院提出执行异议，本院经审查于2019年4月15日作出（2019）鄂1127执异39号执行裁定书，驳回何雪异议请求，故何雪依法提起案外人执行异议之诉。另查明：瑞通房地产公司2008年10月15日成立，法定代表人为王正国，2011年12月30日法定代表人变更为徐永林，2012年6月18日法定代表人变更为王春香。第三人王萌因与湖北瑞华房地产开发有限公司存在纠纷，于2017年6月27日向黄冈市中级人民法院提出诉前财产保全申请，被告瑞通房地产公司以其位于龙感湖管理区雷池花苑已竣工尚未销售的56套含涉案房屋××号号）商品房为第三人王萌提供保全担保，黄冈市中级人民法院于2017年6月27日作出（2017）鄂11财保6号民事裁定书，裁定查封瑞通房地产公司位于龙感湖管理区雷池花苑已竣工尚未销售的56套商品房含涉案房屋××号号），并向黄冈市龙感湖管理区建设局下达协助执行通知书。查封期限自2017年7月11日至2020年7月10日。瑞通房地产公司开发的雷池花苑因多种原因未能竣工验收，龙感湖雷池花苑业主委员会对雷池花苑的后期配套工程（路、电、水、天然气等）自筹资金进行建设，并将因配套工程产生的费用按户分摊至各业主。本院认为，本案的争执焦点为：（一）原告何雪与被告瑞通房地产公司基础法律关系的问题；（二）原告何雪是否享有排除强制执行的权益的问题。关于原告何雪与被告瑞通房地产公司基础法律关系的问题。因被告王正国实际控制的瑞通运输公司与第三人杨定先之间存在债权债务关系，双方约定并实际操作以瑞通运输公司关联企业瑞通房地产公司房产抵偿债务，后原告何雪通过第三人杨定先与被告瑞通房地产公司就所抵房屋签订商品房买卖合同，并按照合同的约定通过第三人杨定先以消灭他人债务方式转移支付了购房款，瑞通房地产公司向何雪出具了收款收据，并加盖了其财务专用章，足以证实原告何雪与被告瑞通房地产公司之间基础的法律关系是商品房买卖关系。原告何雪占有房屋应属商品房买卖合同权利，而非以物抵债的合同权利。被告瑞通房地产公司、王正国辩称其关联企业瑞通运输公司对第三人杨定先负有的债务早已还清，借贷关系已消灭，且第三人杨定先存在计收高息行为，因其未提供证据，且与被告瑞通房地产公司在第三人杨定先介绍的买房者未向其支付购房款的情况下仍然向购房者出具收款收据及与之订立购房合同的行为存在矛盾，故被告瑞通房地产公司、王正国的该项辩解意见本院不予采纳。原告何雪于2015年10月20日与瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，并约定自双方签字之日起生效，在瑞通房地产公司未举证并请求撤销或主张无效的情况下，该合同当然对双方当事人具有约束力，合同双方当事人均应按合同约定全面履行义务。原告虽已依据上述合同履行了义务并实际占有房屋，但鉴于本案系案外人执行异议之诉，非确认之诉，故对何雪要求确认黄梅县龙感湖雷池花苑小区208号商品房归何雪所有的诉讼请求，本院不予支持。关于原告何雪是否享有排除强制执行的权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，何雪于2015年10月20日就已与瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，并于2015年10月20日按照合同的约定支付了购房款，而本院查封案涉房屋系2019年1月7日，且何雪购买涉案房屋后，已对该房屋进行了装修，并按照龙感湖雷池花苑业主委员会的要求，交纳了因该小区后期配套工程建设的分摊费用，实际履行了作为雷池花苑业主的义务，应认定对涉案房屋进行了实际占有。雷池花苑涉案房屋之所以未能办理过户登记，是因为雷池花苑因多种原因未能竣工，并非因何雪的原因而未能办理过户登记。何雪对登记在被执行人瑞通房地产公司名下的不动产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。被告瑞通房地产公司、王正国及第三人瑞通运输公司、王萌主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定，强调涉案房屋并非何雪名下唯一住房，何雪不享有排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。对比第二十八条不难看出，二者立法本意都是对善意占有人的保护，但二者所指向的保护对象有所不同，第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对不动产的性质没有特殊的要求，不论是商业用房还是居住用房，均一体保护；第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，是基于对消费者生存权的维护，侧重于保护消费者的生存权。而本案所涉的房屋并非是基于消费者生存权的维护，故本案应适用第二十八条的规定，无需审查所涉房屋是否系买受人名下唯一用于居住的房屋，故对瑞通房地产公司、王正国及第三人瑞通运输公司、王萌的此项观点本院不予采纳。综上，原告何雪在法院查封之前就已经同瑞通房地产公司签订了《商品房买卖合同》，且依据合同约定交清了房款，对涉案房屋已实际占有，未能办理过户登记原因不能归责于何雪，故何雪对涉案房屋依法享有排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行雷池花苑第贰栋208号房屋；二、驳回原告何雪的其他诉讼请求。案件受理费300元，由被告王正国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判长 桂 彦审判员 王 伟审判员 黎 明二〇一九年十一月二十七日书记员 梅艳芳