河北省安平县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1125民初1862号原告：王哲，男，1987年6月2日出生，汉族，住安平县。委托诉讼代理人：李小班，女，1957年4月22日出生，汉族，住安平县。系原告王哲之母。被告：河北彤宇房地产开发有限公司，住所地：安平县东马南路96号中心商业大道3号楼底商17号。法定代表人：许艺怀，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张彦杰，河北新业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓明，河北新业律师事务所律师。原告王哲与被告河北彤宇房地产开发有限公司（以下简称彤宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王哲委托诉讼代理人李小班、被告河北彤宇房地产开发有限公司委托诉讼代理人张彦杰、陈晓明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王哲向本院提出诉讼请求：一、请求确认原被告签订的中心商业大道商品房买卖合同无效。二、判决被告返还原告购房款386363元。三、判决被告给付原告购房款利息（自交款之日起至给付款项之日止，按年利率8%计算）及损失150000元。四、判决被告向原告承担赔偿责任386363元。五、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年11月份，原告购买了被告开发的安平县中心商业大道的步行街一层031号门店，当时口头约定该房屋总价款为556363元，首付款为386363元，剩余房款17万元以银行按揭方式向甲方支付，交房日期为2014年6月30日。原告于2012年、2013年分四笔共交付房款386363元。但到期后被告未能交房。2015年1月26日，被告与原告就该房屋签订了书面买卖合同，将原来给原告开具的四张交款收据更换为一张收据，被告以交付的房款为基数按年利率8%给付原告利息，抵顶剩余未付房款，给原告开具利息抵顶房款收据，之后被告将按照约定应给付原告的利息（自2014年6月30日至2019年6月30日期间的利息）以抵顶房款的方式给原告开具了收据。现在被告说原告所购门店不建了，另进行规划。到现在原告才知道，被告出售给原告的房屋根本就五证不全，到现在都没有房屋预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，故原告与被告签订的房屋预售合同是无效的，特诉至法院，请法院查明事实，依法判如所请。河北形宇房地产开发有限公司辩称，1、预订合同本质为预约合同，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定合法有效，原告与被告签订了预定合同虽然约定了房屋的位置、面积、单价等，但未对装饰、设备标准承诺、供水供电、道路绿化等配套设施和公共设施的交付承诺，以及有关的权益、责任、公共配套建筑的产权归属、违约责任等商品房买卖合同的必备条款作出约定，预定合同约定了条款内容并不具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要条款。预订合同第三条第一项已经明确约定，在具备条件时双方另行签订商品房买卖合同，因此双方签订的预定合同的目的是为将来签订新的商品房买卖合同所做的事先约定，属于预约合同，合法有效；2、因政府未完成拆迁、规划调整等原因，导致双方无法签订商品房买卖合同及房屋迟延交付，被告未违反约定，原告要求返还购房款、支付利息及承担赔偿责任无事实和法律依据：（1）预约合同合法有效，双方均应依约履行，政府未完成拆迁、重新调整规划导致暂时未能办理预售证，并未如约交房，依据预定合同第三条第二款约定因政府因素导致延期交房，被告可据实予以延期交付。（2）先签订认购协议，再签订正式商品房买卖合同是房地产行业的普遍做法，也是法律所允许的，对双方均有利，原告可以远低于现房的价格现行占据房号，取得房屋的购买优先权，被告不得将房屋再出售他人，取得预售许可证后再行按照认购价格签订商品房买卖合同，被告也可以尽早回笼资金，但房地产项目建设周期长，该种模式本身存在一定不可预测的风险，这与原告购买期房所获利益相对，也是原告在签约之初既应预料并应承担的风险，原告不应只主张享有权利，不承担风险，综上，应依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告方提交的被告彤宇公司的宣传页6份、彤宇公司宣传视频光盘一份，被告方不予认可，亦无法证明原告所称的虚假宣传情况，与本案事实不具有关联性，对其在本案中的效力依法不予认定。2.对于被告方提交的安平县政府加盖骑缝章的项目开发协议书复印件一份、房屋征收补偿协议书复印件两份、项目现场照片打印件三张、安平县住房和城乡建设局出具的中心商业大道拟调整总平面规划图原件一份，原告方均不予认可，上述证据能够证明案涉商品房所处项目的部分现实情况，但不足以支撑彤宇公司在本案中的主张，故对其在本案中的效力依法不予认定。综合本案证据，本院经审理认定事实如下：2012年，原告方欲购买被告河北彤宇房地产开发有限公司开发的安平县中心商业大道步行街一层031号商铺，2012年11月29日，原告王哲之母李小班代原告王哲向河北彤宇房地产开发有限公司交纳购房定金45000元，2012年12月11日原告王哲之母李小班代原告王哲向河北彤宇房地产开发有限公司交纳购房定金60000元，2013年4月2日原告王哲向河北彤宇房地产开发有限公司交纳购房定金200000元，2013年10月22日原告方又向河北彤宇房地产开发有限公司交纳购房定金80000元，共计向河北彤宇房地产开发有限公司交纳购房定金385000元。2015年1月26日，河北彤宇房地产开发有限公司与王哲签订中心商业大道商品房预定合同一份，合同约定王哲所预定商品房的基本情况为：位于河北省××县“中心商业大道”步行街区一层031号，用途为商业，建筑面积53.98平方米，总房款为556363元。约定以银行按揭方式付款，合同签订时缴纳首付款386353元，剩余房款170000元由原告王哲以银行按揭方式向彤宇公司支付，彤宇公司在具备正式购房合同时，双方应积极的签订正式《商品房买卖合同》。并约定所预定商品房交付时间为2014年12月31日，最迟交付时间为2015年6月30日，如因不可抗力或政府因素导致延期交房，彤宇公司可据实予以延期交付。另查明，被告河北彤宇房地产开发有限公司至今并未取得本案所涉商铺商品房预售许可证且至今未向原告交付案涉商铺商品房。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，应当认定为商品房买卖合同，但原告与被告彤宇公司签订的中心商业大道商品房预订合同虽然约定了双方基本情况及房屋基本情况（位置、面积、单价）、付款方式、交付日期等，但是对“装饰、设备标准承诺、供水、供电、道路、绿化等配套设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、违约责任”等商品房买卖合同的必备条款未作约定，并且该协议明确约定需换签正式商品房买卖合同，故该合同系商品房买卖双方对订立商品房买卖合同相关事宜进行预先约定，因此原告与被告签订的《中心商业大道商品房预订合同》系商品房预售合同，本案案由应当变更为商品房预售合同纠纷。因被告河北彤宇房地产开发有限公司至今并未取得本案所涉商铺商品房预售许可证，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，原、被告签订的《中心商业大道商品房预订合同》应当认定无效，原告要求确认案涉中心商业大道商品房预订合同无效，于法有据，依法予以支持，被告应返还原告所交购房款385000元。关于原告要求被告支付原告方损失150000元并承担386363元赔偿责任的诉讼请求，原告未提交充分证据予以证实，无事实与法律依据，依法不予支持。关于原告要求被告按年利率8%支付利息的诉讼请求，因双方的预订合同无效，自始没有法律约束力，依法不予采纳。但被告彤宇公司长期占用原告交付的资金，给原告造成了实际损失，应予赔偿，依法应当给付原告自实际交纳购房款之日起至房款返还完毕之日止的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告王哲与被告河北彤宇房地产开发有限公司于2015年1月26日签订的《中心商业大道商品房预订合同》无效。二、被告河北彤宇房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内返还原告王哲购房款385000元，并赔偿原告资金占用期间的利息损失（45000元自2012年11月29日起计算，60000元自2012年12月11日起计算，200000元自2013年4月2日起计算，80000元自2013年10月22日起计算，均计算至返还完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。三、驳回原告王哲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10396元，减半收取计5198元，由原告王哲负担3015元，由被告河北彤宇房地产开发有限公司负担2183元。保全费4520元，由原告王哲负担2622元，由被告河北彤宇房地产开发有限公司负担1898元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判员  李恩二〇一九年十一月十二日书记员  阎杰