鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0611民初3900号原告：吴志强，男，1985年9月13日出生，汉族，鹤壁科达学校教师，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：刘哲(吴志强爱人)，住郑州市金水区。被告：鹤壁市广缘房地产经纪有限公司，住所地鹤壁市淇滨区黄山路中段(淇滨花园二期2号沿街门面房)。法定代表人：吴楠，该公司总经理。委托诉讼代理人：张艳丽，女，该公司经理。被告：胡振省，男，1981年9月13日出生，汉族，无固定职业，住河南省南乐县。原告吴志强与被告鹤壁市广缘房地产经纪有限公司(以下简称鹤壁广缘公司)、胡振省房屋买卖合同纠纷一案,本院2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴志强及其委托诉讼代理人刘哲、被告鹤壁广缘公司法定代表人吴楠及委托诉讼代理人张艳丽、被告胡振省到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴志强向本院提出诉讼请求：1、依法撤销吴志强与鹤壁广缘公司、胡振省于2019年7月13日签订的《房屋买卖合同》；2、胡振省双倍返还吴志强定金共计20000元；3、鹤壁广缘公司返还吴志强中介费20000元；4、本案诉讼费用由鹤壁广缘公司、胡振省负担。事实和理由：2019年7月13日，吴志强与鹤壁广缘公司、胡振省签订《房屋买卖合同》一份，约定胡振省将位于鹤壁市淇滨区房屋(建筑面积：138.97㎡,地下室面积≈25㎡)通过鹤壁广缘公司出卖给吴志强，房屋成交价为1100000元，签订合同当日胡振省收取吴志强定金10000元，鹤壁广缘公司收取吴志强中介费20000元。后吴志强获悉配套地下室仅有约3㎡，与合同约定（地下室面积≈25㎡）严重不符，鹤壁广缘公司与胡振省在签订《房屋买卖合同》时故意隐瞒事实，存在欺诈，故诉至法院。鹤壁广缘公司辩称，其作为合同的经手方，仅知道房产证面积，胡振省说地下室的面积当时记错了。因看房一直是与吴志强父亲联系，未见过吴志强，其没有吴志强的任何联系方式。故其认为买房的就是吴某，即吴志强的父亲。2019年7月14日看房时发现地下室面积有误差，其公司工作人员及胡振省均明确告知吴某可以退房，吴某夫妇回家与家人商量后，第二天重新看房后到公司并签订了补充协议，其工作人员告知吴某让其儿子吴志强前来签字，吴某称其儿子工作忙无法前来签字，且签的是吴某代吴志强。之后其让吴某提供贷款相关资料，吴某称其儿媳去郑州补办身份证，7月23日吴某夫妇到公司，称家人考虑后决定不要了，吴某中间明确表示回家跟家人商量，故认为其没有过错。胡振省辩称，2019年7月13日鹤壁广缘公司打电话让其签合同，称有人要房子，当时吴某夫妇及吴志强夫妇去了，谈价格也是吴志强父亲吴某谈的，当时八九点钟方定过此事，第二天早上鹤壁广缘公司打电话说看房子，吴某夫妇去了，因没带钥匙没看地下室，但其已将地下室面积告知吴某夫妇，吴某在跟其去鹤壁广缘公司的路上表示无异议，后再没人给其打过电话。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对吴志强于2019年7月13日交给胡振省购房定金10000元，交给鹤壁广缘公司中介费20000元无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对吴志强提交的证据1、胡振省、吴志强、鹤壁广缘公司于2019年7月13日签订的《房屋买卖合同》。证明地下室面积与事实不符，合同载明的是25㎡，但实际是3㎡，合同存在欺诈；2、2019年7月13日孙某与吴某的电话录音，明确说明地下室是25㎡；3、2019年7月19日吴某、刘哲及鹤壁广缘公司工作人员在鹤壁广缘公司的录音，明确提出不要房子；4、2019年7月22日在鹤壁市消费者协会的调解录音。吴志强夫妇、吴某夫妇、鹤壁广缘公司工作人员及鹤壁市消协工作人员均在场。证明其在签订合同前未看地下室，并不知道地下室面积；5、刘哲与介绍人孙某的微信聊天记录三页。证明刘哲已告知其于2019年7月14日到郑州补办身份证，17日返回，18日才知道地下室的问题。鹤壁广缘公司对吴志强提交的证据1无异议。对证据2不知情，其不认识孙某，不发表质证意见。对证据3认可系其工作人员张艳丽的录音，但录音中吴某称“孩子后来不同意这个事”，这表示吴某回去跟吴志强商量过地下室问题，吴志强对地下室面积是明知的。但7月19日才来说让其与房东沟通，并没有明确表示要退房，且其工作人员已将胡振省电话告诉吴某。对证据4提出异议认为，在鹤壁市消协其自始至终未说欺骗，只说是合同错误做了及时变更。对证据5提出异议认为，其仅说去补办身份证，但未说不知道地下室问题，且吴志强与父母一直在一起，是吴某回家与家人商量考虑后第二天才来签订的补充协议，故其认为吴志强应该知道地下室的问题。胡振省对吴志强提交的证据1真实性无异议，对25㎡变更为3㎡也无异议。对证据2不知情，不发表质证意见。对证据3提出异议认为，其未在场，不存在合同欺诈问题。对证据4其未在场，当时鹤壁广缘公司张艳丽给其打电话，说吴某不要房子了，其称押金损失无法退还，故其认为吴志强方已同意地下室面积由25㎡变更为3㎡，现要求解除合同，属吴志强违约。对证据5提出异议认为其不认识孙某。本院认为，吴志强提交的证据1，系书证，其来源形式合法，客观真实地载明了双方权利义务，对其证明效力，本院予以确认。证据2孙某及吴某均未到庭，无法核实该录音的真伪，且鹤壁广缘公司与胡振省均表示不知情，对该证据的证明效力，本院不予确认。证据3-4，系视听资料，鹤壁广缘公司对录音的真实性无异议，仅对录音内容的理解不同，对其证明效力，本院予以确认。证据5，鹤壁广缘公司对刘哲补办身份证的事实无异议，对该事实本院予以确认，对其他事实本院不予确认。对鹤壁广缘公司提交的证据：房屋买卖合同及吴某签署的补充协议，以此证明地下室面积变更是吴志强真实意愿。吴志强对补充协议提出异议认为，签订补充协议时其不在场，不是其本人所签，也没有其出具的委托书，其认为该补充协议不生效。胡振省对鹤壁广缘公司提交的证据无异议。本院认为，鹤壁广缘公司提交的房屋买卖合同，与吴志强提交的一致，客观真实地载明了双方的买卖情况，对其效力，本院予以确认。对鹤壁广缘公司提交的补充协议，吴志强对吴某签字的真实性无异议，对该事实予以确认，对其他事实本院不予确认。根据双方当事人举证、质证情况及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：吴某与吴志强系父子关系。2019年7月13日，卖方（甲方）胡振省、买方（乙方）吴志强、居间方（丙方）鹤壁广缘公司签订0000095号《鹤壁市广缘房地产经纪有限公司房屋买卖合同》，约定甲方自愿将坐落于鹤壁市淇滨区，建筑面积138.97㎡的房屋出售给乙方。乙方在签订本合同时已对该房屋权益状况作充分了解并实地看房，对该房屋状况无异议，自愿购买该房屋，甲方保证该房屋在签订本合同后的状况和看房时状况一致。该房屋所有权证证号：0012718，产权人：胡振省，共有人杨某，该房屋用途为住宅。甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为壹佰壹拾万元（￥1100000元整），并约定：该房屋成交价格的附属设施包含：地下室位置及面积≈25㎡，地下车位（库）有租赁地上车位，其他设备、装饰装修等相关物品以验房单为准。甲乙双方签订本合同当日，乙方应向甲方支付定金10000元（此定金转为购房款）。甲乙双方同意该定金由甲方收取；在支付定金时，甲方应将该房屋产权证书原件交付于丙方。并经双方协商，乙方申请银行贷款600000元，在乙方贷款银行审核批准后十日内乙方将首付款500000元转账支付到甲方账户。甲乙双方应在本合同签订三日内向丙方提交贷款资料。在乙方贷款银行审核批准后按银行规定的形式与期限将乙方贷款款项600000元直接划入甲方账户。同时约定，中介费在本合同签订当日一次性支付，中介费用为20000元，中介费由乙方承担，此中介服务费不退。甲方房产如有贷款，甲方需在收到乙方首付款当日办理解押。合同签订当日，吴志强即向鹤壁广缘公司交付中介费20000元，并通过微信向胡振省转购房定金10000元。2019年7月14日，吴志强夫妇去郑州为刘哲补办身份证，吴某夫妇去看房，鹤壁广缘公司工作人员告知吴某地下室是小平方，没有25㎡大，但因胡振省未带地下室钥匙没看成地下室，7月15日发现地下室实际面积与合同约定不符，实际面积约3㎡，看过地下室后，吴某代吴志强签订“补充协议”，载明：“补充协议，甲乙双方于2019年7月13日签订《房屋买卖合同》，合同编号：0000095，现经协商双方达成一致：该合同内第三条第二项，就地下室面积约25平方米，现变更为使用面积约3平方米，乙自愿同意变更。吴某代签吴志强，2019.7.15”。刘哲从郑州回来后即与鹤壁广缘公司联系看房事宜，2019年7月18日去看地下室，看过后表示需要与吴志强沟通后再决定，2019年7月19日吴志强、刘哲夫妇提出退房并要求退款，双方协商未果。2019年7月22日，吴志强投诉至鹤壁市消费者协会，鹤壁市消协工作人员即组织双方进行调解，吴志强夫妇、吴某夫妇及鹤壁广缘公司工作人员到场，双方协商未果，故诉至法院。本院认为:吴志强、胡振省及鹤壁广缘公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，为有效合同，各方均应按合同约定全面履行自己的义务。三方签订的房屋买卖合同中，明确约定附属设施地下室面积≈25㎡，而实际面积约3㎡，与合同约定严重不符。且经本庭核实，胡振省已于2019年10月18日将涉案房屋出售给他人，合同无法继续履行，故对吴志强请求解除其与胡振省、鹤壁广缘公司签订的房屋买卖合同的诉请，于法有据，本院予以支持。对吴志强请求胡振省因欺诈行为而双倍返还其定金共计20000元(即定金10000元及违约金10000元）的诉讼请求，根据合同法第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，胡振省作为收受定金一方，在三方签订的房屋买卖合同中，提供的地下室面积与事实不符，存在严重瑕疵，且未告知吴志强，主观存在过错。而吴志强作为买受人，在签订合同时未查看房屋地下室，事后由其父亲吴某代其签订“补充协议”，亦存在过错。故对吴志强要求返还其定金10000元的请求，于法有据，本院予以支持。对其请求的违约金10000元，因买卖双方在买卖过程中均存在过错，双方对违约损失10000元应各自承担50%为宜。对吴志强请求鹤壁广缘公司返还其中介费20000元的请求，虽合同约定中介费不予退还，但鹤壁广缘公司作为提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。在三方合同签订的过程中，对胡振省房屋地下室面积存在的重大误差，鹤壁广缘公司作为中介方，应当对其所代为出售的房屋非常了解，在其没有核实的情况下，仅听胡振省介绍就认定涉案房屋所附属的地下室面积约为25㎡，而促成买卖双方签订房屋买卖合同，其存在过错，该条款的约定有允公平，虽其事后采取了补救措施，让吴某签订“补充协议”，但合同相对方系吴志强，看房的虽是吴志强父亲吴某，而吴志强系成年人，可以独立实施民事法律行为，其不仅应履行合同约定的义务，也应当享有民事权利。在吴某代签补充协议时，吴某并没有吴志强的委托授权，即使鹤壁广缘公司没有吴志强的联系方式，也应当要求吴某与吴志强联系，让吴志强补签予以追认，其存在审查审核不严谨的过错，该责任应由鹤壁广缘公司承担，鉴于其公司在前期看房的过程中，也提供了一定的中介服务，本院酌定为其退还吴志强中介费15000元为宜。至于鹤壁广缘公司、胡振省称看房人是吴某，吴某就是实际购房人的辩称理由牵强，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、解除胡振省、吴志强、鹤壁市广缘房地产经纪有限公司于2019年7月13日签订的0000095号《鹤壁市广缘房地产经纪有限公司房屋买卖合同》；二、胡振省于本判决生效之日起十日内退还吴志强购房定金10000元，并赔偿违约金5000元，共计15000元;三、鹤壁市广缘房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还吴志强中介费15000元；四、驳回吴志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元,减半收取400元，由吴志强负担100元，胡振省负担300元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审判员  霍璐婷二〇一九年十一月十五日书记员  马学芳