湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终字12275号上诉人（原审原告）：徐小辉，男，汉族，1966年11月6日出生，住广西北海市海城区。被上诉人（原审被告）：蒋高贤，男，汉族，1955年10月17日出生，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：李文良，湖南高天律师事务所律师。上诉人徐小辉因与被上诉人蒋高贤房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初8533号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。徐小辉提出上诉请求：一、请求撤销长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初8533号民事判决；二、请求判决支持徐小辉在一审中提出的诉讼请求，由蒋高贤支付二审诉讼费用。事实与理由：徐小辉与蒋高贤签订的《门面租赁合同》约定“蒋高贤将位于长沙市芙蓉区门面租给徐小辉，面积45平方米（水、电设施齐全）”。而实际上这个“门面”的面积经徐小辉丈量，只有33平方米左右，与约定的45平方米比较，小了12平方米左右，这不能达到徐小辉的合同目的。按照一般规则，“门面”就是“经商的铺面”，其面积就是使用面积或叫套内面积，而不包括其他范围。为证明有关事实，徐小辉曾申请对所租“门面”面积进行司法鉴定，但一审法院委托长沙永信土地房地产评估测绘有限公司进行现场测量，而承办法官则要求该测绘公司将双方合同没有约定的公用厨房和公用厕所测绘算进合同约定的“门面”面积。综上，一审判决认定事实不清，判决结果不公平，请求二审法院依法予以改判。蒋高贤辩称：2019年3月，徐小辉看中本案所涉门面后表示满意，双方于3月16日签订《门面租赁合同》，租金为5,200元/月。合同中虽载明面积为45平方米，但并非是以面积为计算租金的标准及依据。且涉案门面的厨房及卫生间（共用）属该号门面不可分割的组成部分。对于房屋面积，根据行业惯例，均是以建筑面积（另加公摊面积）确定。徐小辉仅以室内经营面积的数据计算房屋面积明显与法律和行业惯例相违背，其以此为由单方解除合同，严重违反合同约定。徐小辉在一审中申请对涉案门面面积进行司法鉴定，一审法院接受其申请后委托长沙永信土地房地产评估测绘有限公司进行鉴定，评估公司进行现场测量，但蒋高贤拒绝缴纳鉴定费，致使评估鉴定无法进行，应当对该事实承担举证不能的法律后果，于法有据。蒋高贤承租门面后，未对房屋进行任何装饰、装修，其主张赔偿巨额经济损失，依据不足，应不予支持。徐小辉向一审法院提出诉讼请求：1、解除徐小辉与蒋高贤双方于2019年3月16日订立的《门面租赁合同》；2、蒋高贤返还已收取徐小辉的房屋租金15,600元和押金5,000元，合计20,600元给徐小辉；3、赔偿徐小辉的经济损失5万元。一审法院经审理查明，2019年3月16日，徐小辉与蒋高贤签订《门面租赁合同》，双方约定：蒋高贤将位于长沙市芙蓉区门面租赁给徐小辉，面积为45㎡，租赁期限为2019年4月1日到2023年3月31日共4年，租金每月5200元，以季度（三个月）为单位缴纳，第一次于2019年3月16日交付，以后于下季度来临前15日付清；押金5000元。徐小辉于合同签订之日，付5000元定金，该定金于门面交付后转为保证金，保证金在合同期满，徐小辉无违约行为，并经蒋高贤验收门面合格后3日内退还（不计息）；蒋高贤于2019年3月16日前将租赁物交付徐小辉，可延期5天；徐小辉经蒋高贤同意并将方案存蒋高贤备案，可进行装饰、装修、改造、加相关设施，装饰、装修、改造及添加设施的费用由徐小辉自理，合同期满后，徐小辉可拆除的以外，本着“来修去丢”原则，归蒋高贤所有，并不予补偿；徐小辉违约，导致合同解除，保证金不予退还。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，蒋高贤按合同约定将涉案门面交付给徐小辉，徐小辉向蒋高贤支付2019年4月1日至2019年7月1日租金人民币15600元。2019年3月18日，徐小辉向蒋高贤支付保证金人民币5000元。徐小辉承租门面后于2019年4月15日注册成立“长沙市芙蓉区徐小辉食品店”进行经营，后徐小辉以租赁面积不足45㎡为由，要求蒋高贤减少租金，双方协商不成而酿成纠纷。徐小辉诉来该院，要求判如所请。本案在审理过程中，徐小辉于2019年6月21日申请对涉案门面面积进行司法鉴定，一审法院于2019年7月22日委托长沙永信土地房地产评估测绘有限公司进行鉴定，长沙永信土地房地产评估测绘有限公司于2019年7月26日进行了现场测量。因徐小辉拒绝在指定时间交纳鉴定费，长沙永信土地房地产评估测绘有限公司于2019年8月2日致函该院申请终止该项鉴定委托。另查明，2019年7月2日，徐小辉与蒋高贤进行涉案门面交接，将涉案门面退回交付给蒋高贤。2017年6月13日，蒋高贤与长沙市东屯渡建筑有限公司签订《房屋租赁合同书》，承租长沙市东屯渡建筑有限公司所有位于长沙市芙蓉区东边门面，租期从2017年6月15日至2023年6月14日止。在庭审中，徐小辉陈述称将涉案门面转租他人，因蒋高贤刁难没有转让成功，并于2019年6月15日搬离涉案门面，于2019年6月16日左右告知蒋高贤自己不做了，要求解除合同；蒋高贤则称徐小辉转租没有成功是受让方后来不同意租造成的，蒋高贤于2019年6月16日去通知徐小辉交纳下季度租金时，徐小辉告知蒋高贤不做了，并于2019年6月24日搬离涉案门面。一审法院认为，徐小辉与蒋高贤签订《门面租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，徐小辉在合同约定租赁期内的2019年6月12日向一审法院提起诉讼，请求解除与蒋高贤订立的《门面租赁合同》、返还租金和押金、赔偿损失等，应视为明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，徐小辉可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，双方一致承认2019年6月16日徐小辉当面告知蒋高贤不做了且要求解除合同，应视为徐小辉向蒋高贤发出解除合同的通知于2019年6月16日到达对方，双方所签订的合同于2019年6月16日予以解除。故徐小辉要求解除与蒋高贤双方于2019年3月16日订立的《门面租赁合同》的诉讼请求，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。徐小辉与蒋高贤签订《门面租赁合同》已于2019年6月16日解除并终止履行，但房屋租赁合同承租人负有将门面房屋腾空的合同附随义务，蒋高贤承认徐小辉于2019年6月24日将涉案门面房屋腾空，蒋高贤也有及时接收腾空门面房屋的义务。蒋高贤应将已收取的2019年6月24日以后的租金退还徐小辉。徐小辉要求蒋高贤返还已收取徐小辉的房屋租金15,600元的诉讼请求，应部分予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，徐小辉诉称蒋高贤提供的门面不足45㎡，申请司法鉴定后不预交鉴定费，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款的规定，徐小辉不预交鉴定费的行为致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定，应当对该事实承担举证不能的法律后果，即徐小辉没有证据证明蒋高贤提供的门面不足45㎡，且双方约定该涉案整个门面租金为每月5,200元，并未对每平方米的租金价格进行约定。故徐小辉以面积不足为理由要求解除与蒋高贤双方于2019年3月16日订立的《门面租赁合同》，系违约行为，应承担违约责任。双方所签订的《门面租赁合同》明确约定，徐小辉违约，导致合同解除，保证金不予退还。故徐小辉要求蒋高贤返还已收取徐小辉的房屋保证金5,000元的诉讼请求，应不予支持。徐小辉在本案中系违约方，且并未提供充分证据证明其损失，故徐小辉要求蒋高贤赔偿经济损失5万元的诉讼请求，无法律依据和事实依据，对该项诉讼请求，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条第二款的规定，一审法院判决如下：一、解除徐小辉与蒋高贤双方于2019年3月16日订立的《门面租赁合同》；二、蒋高贤于判决生效后三日内返还徐小辉租金人民币1,040元；如未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回徐小辉的其他诉讼请求。案件受理费人民币1,565元减半收取人民币782.5元，由徐小辉负担人民币732.5元，蒋高贤负担人民币50元。在本案二审期间，徐小辉提交了微信聊天截图、门面测绘图两份证据拟证明其承租门面时包含了厨房及卫生间。蒋高贤提交了门面现场的部分照片，拟证实徐小辉并未对门面进行装饰装修。对于上述证据，本院经审查后认为不属于新证据，且不足以证实其待证事实，故本院均不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点在于蒋高贤是否应向徐小辉返还已收取的全部房屋租金、押金以及是否应向徐小辉承担赔偿损失责任。徐小辉上诉提出蒋高贤未按照合同约定交付45平方米门面给其使用蒋高贤应向其承担上述违约责任。对此，本院经审查后认为，虽双方签订的房屋租赁合同中提到本案所涉租赁房屋建筑面积为45平方米，但合同中并未明确室内使用面积为45平方米。同时，该门面系独立结构的房屋，合同约定租金并非按照每平方米单价进行计算，且徐小辉在签订租赁合同时应知晓该房屋的实际情况，据此，徐小辉仅以蒋高贤未交付符合合同约定面积的房屋为由要求其承担返还全部租金、押金并赔偿损失等违约责任依据不足，本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。徐小辉提出的上诉请求依据不足，依法应予驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1,565元，由徐小辉负担。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十一月十九日法官助理徐鹏宇书记员杨念附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。