湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2467号上诉人（原审被告）：株洲市云龙房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省株洲云龙示范区崇文路450号配套服务中心6栋。法定代表人：罗开国，该公司总经理。委托诉讼代理人：李景林，湖南天桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁鹏，湖南天桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王丽春，女，1961年3月20日生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：江友国，男，1957年10月1日生，汉族，住湖南省株洲市天元区,系王丽春丈夫。上诉人株洲市云龙房地产开发有限公司（以下简称云龙房地产）因与被上诉人王丽春合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2019）湘0202民初181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。云龙房地产上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，被上诉人系因自身原因错过选房号时间而不能取得合适房屋，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任；2、一审判决违反了不告不理的原则，被上诉人并没有请求返还100000元履约保证金，一审判决返还程序违法，且《商品房定向开发协议书》系湖南铁路职业技术学院与上诉人签订的合同，被上诉人无权请求确认该合同有效，被上诉人并不是本案适格主体。王丽春辩称，1、一审判决认定事实清楚，被上诉人系按照《商品房定向开发协议书》的要求向上诉人交纳了100000元履约保证金，上诉人应当提供合适房源给被上诉人，上诉人未提供就应该承担违约责任；2、一审判决程序合法，被上诉人在一审庭审中提出了返还100000元履约保证金的请求，只是在庭审笔录中未予记载，而《商品房定向开发协议书》中，被上诉人虽然不是合同签订一方，但是实际的购房者，被上诉人有权确认该合同有效。王丽春向一审法院起诉请求：1、判令原、被告签订的《商品房定向开发协议书》合法有效；2、判令被告赔偿原告经济损失450000元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年，被告云龙房地产（甲方）与湖南铁路科技职业技术学院（乙方）签订《商品房定向开发协议书》，为解决教职工住房问题，甲方委托乙方为教职工开发住宅小区学府港湾项目，协议约定项目价格为一层平层起按建筑面积计算价格为3088元/㎡，1-6层每层增加20元/㎡……，协议另对付款方式、工期、双方职责等进行了约定。原告系湖南铁路科技职业技术学院的教职工，于2011年5月31日缴纳10万元履约保证金，登记购房面积为126㎡。2015年9月，被告云龙房地产出具选房通知和选房须知，告知学府华庭团购客户选房时间、选房地点及所需携带资料：购房人本人身份证原件和选房顺序号，如须委托他人选房须出具法律生效的委托书、委托人及被委托人的身份证原件及复印件。原告选房号为361号。2015年10月17日，被告组织湖南铁路科技职业技术学院团购教职工进行集中选房，原告因出差未按时到场选房，当天回来后被告知本次选房结束，原告预登记的户型已经没有。之后，原、被告多次协商，2018年，被告工作人员同意将学府港湾一面积为127.95平方米房屋出售给原告并计算了购房款为418141元，但后被告又要求按市场价出售该房屋，原告不同意，双方未能达成一致意见。2017年9月5日，被告向湖南铁路科技职业技术学院出具工作联系函，通知办理原告退还购房诚意金手续，但至今未退还原告购房诚意金。2018年9月21日，原告向被告发出履约函，要求被告按约定履行交房义务。另查明，被告在庭审中陈述目前定向开发的房屋已经全部选完，被告不能按照协议约定的团购价格出售给原告房屋。在本案诉讼过程中，原告将判令被告按《商品房定向开发协议书》所定价格与原告签订《房屋买卖合同》的诉讼请求变更为判令被告赔偿原告经济损失450000元。一审法院认为：本案系合同纠纷。湖南铁路科技职业技术学院与被告签订的《商品房定向开发协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，故对原告要求确认《商品房定向开发协议书》合法有效的诉讼请求，一审法院予以支持。被告收取原告履约保证金后长时间未提供合适房源，亦未及时向原告退还履约保证金，导致原告不能按照原约定价格获得房屋，给原告造成了经济损失。对原告损失的确定，参照目前市场房屋价格约5800元／㎡，以及原、被告计算购房屋面积为127.95平方米房屋（单价3268元/㎡）的购房款418141元，确定为323969元（5800元×127.95平方米-418141元）。原告系湖南铁路科技职业技术学院的教职工，根据《商品房定向开发协议书》缴纳了10万元履约保证金，但原告未在被告组织的集中选房时间参与选房，亦未按照被告通知的要求委托他人参与选房，对于原告未能选到预期房屋，原、被告未能达成房屋买卖协议，原告亦具有过错，对造成的损失应承担相应的责任。综合本案，被告应对原告的损失承担一半的责任，故被告应当赔偿原告损失161984.5元（323969元÷2）。原告缴纳了10万元履约保证金后，原、被告未能达成房屋买卖协议，故被告应当退还原告10万元履约保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条（三）项、第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百二十条之规定，判决：一、湖南铁路科技职业技术学院与被告株洲市云龙房地产开发有限责任公司签订的《商品房定向开发协议书》有效；二、被告株洲市云龙房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告王丽春履约保证金人民币100000元；三、被告株洲市云龙房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告王丽春经济损失人民币161984.5元；四、驳回原告王丽春的其他诉讼请求。本案诉讼费8050元，由原告王丽春负担3363元，被告株洲市云龙房地产开发有限责任公司负4687元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实，予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。二审争议焦点为：上诉人云龙房地产是否存在违约行为以及一审判决程序是否严重违法。本院分析如下：经查，本案《商品房定向开发协议书》系上诉人与湖南铁路科技职业技术学院签订的定向开发协议，被上诉人并非合同当事人，被上诉人王丽春请求确认该合同有效，本院不予支持。关于上诉人云龙房地产是否存在违约的问题，因《商品房定向开发协议书》并未约定云龙房地产收取履约保证金即能保证提供房源，现被上诉人王丽春未能选到预期房屋，不能与上诉人达成房屋买卖协议，是因为被上诉人未在上诉人组织的集中选房时间参与选房，亦未按照上诉人通知的要求委托他人参与选房，上诉人并不存在违反预约合同的行为，不应承担违约责任。一审判决上诉人违约与事实不符，应予纠正。但上诉人收取被上诉人履约保证金后，没有及时向被上诉人返还，应承担资金占用期间的损失，结合本案情况，本院认定资金占用期间的损失自被上诉人无法获得房源的次日即2015年10月18日起按照年利率6%标准计算。至于一审判决程序是否严重违法问题，虽然被上诉人在一审中未明确提起返还履约保证金100000元的诉讼请求，但其在一审中提出了请求上诉人赔偿450000元的诉讼请求，应包含返还履约保证金100000元的诉讼请求，且上诉人对其实际应返还履约保证金100000元，并无异议，故一审判决上诉人返还被上诉人100000元，并未损害上诉人的利益，上诉人请求将本案发回重审，本院不予支持。综上所述，上诉人株洲市云龙房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省株洲市荷塘区人民法院（2019）湘0202民初181号民事判决；二、株洲市云龙房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还王丽春履约保证金人民币100000元及资金占有期间损失（资金占用期间损失自2015年10月18日起，以100000元为基数按照年利率6%的标准计算至实际返还之日止）。三、驳回被上诉人王丽春其他诉讼请求。一审案件受理费8050元，由王丽春负担3363元，株洲市云龙房地产开发有限责任公司负担4687元；二审案件受理费8050元，由王丽春负担3363元，株洲市云龙房地产开发有限责任公司负负担4687元。本判决为终审判决。审 判 长 黄胤彪审 判 员 唐俊平审 判 员 胡 芸二〇一九年十一月二十八日法官助理 齐志龙书 记 员 唐 江