湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6417号上诉人（原审原告）：曾志翔，男，1994年7月12日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：王强强，湖南森力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南省熙日实业投资有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道杨丰社区星月绿洲小区8栋A101号。法定代表人：吴志成，董事长。委托诉讼代理人：彭卫荣，女，系该公司工作人员。上诉人曾志翔因与被上诉人湖南省熙日实业投资有限公司（以下简称熙日公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初152号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曾志翔上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持曾志翔的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由熙日公司承担。事实与理由：一、违约金标准系被上诉人单方拟定并重复利用的，其出现违约行为后应严格按照合同约定承担违约责任。被上诉人声称违约金标准过高，但合同中约定的违约金标准实际上是偏低的。被上诉人并未提供任何证据证明违约金过高，对上诉人不公平。二、一审法院错误分配了举证责任。合同法规定的违约金并不只有补偿性质，还具有一定程度的惩罚性质，并非一审法院所认为的补偿性质。在出现违约行为后，应首先按照合同约定承担违约责任，如果违约方能够举证证明自己的违约行为没有给守约方造成损失或者造成的损失较小，那么法院可以根据实际情况调整违约金。本案中，被上诉人并未提供任何证据证明其违约行为没有给上诉人造成损失或者造成的损失较小，一审法院错误地将举证证明自己损失的责任转接给上诉人，明显错误。本案中上诉人没有任何过错，由于被上诉人逾期办证，导致上诉人在长时间内无法拿到不动产权证，更无法通过房产抵押、贷款等形式进行投资，给上诉人造成的损失是难以量化的。三、一审法院的裁判标准与其他类似案件不同，导致广大购房者的合法权益无法得到保障。而且对于逾期交房和逾期办证这两个违约行为，从性质和后果上来讲差不多，在处理时应当有统一的标准。再次，如果仅根据总购房款来计算违约金，完全不考虑违约时间，对于购房者来说不公平。被上诉人熙日公司辩称，熙日公司的违约并非主观恶意，而是与望城区政府的政策有关。因为政府规划的调整，导致没有及时竣工验收，因此延期交房、办证是因为客观原因造成的。曾志翔向一审法院起诉请求：1、判决熙日公司向曾志翔支付迟延交房违约金29525.2元（起诉时计算至2017年3月1日止），一审审理中变更计算至实际收房之日止64178.18元；2、判决熙日公司向曾志翔支付逾期办理不动产权证的违约金25638.88元（起诉时计算至2018年12月20日），一审审理中计算至办妥不动产权证之日止29093.39元；3、判决熙日公司在90日内办理不动产权证；4、本案诉讼费用由熙日公司承担。一审法院认定的事实：2015年2月4日，曾志翔（买受人）与熙日公司（出卖人）签订201402173106号《长沙市望城区商品房买卖合同》和《补充协议》，合同约定：曾志翔购买熙日公司开发的位于长沙市望城区，建筑面积162.58平方米，总金额539766元。合同第七条约定，2015年2月4日付首付款485789元，2015年8月31日付余款53977元。第八条约定，买受人未按照合同约定时间付款，逾期超过90日，买受人愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第九条约定，交房时间为2015年8月31日前，交付时应当已经竣工验收合格。第十二条约定，出卖人逾期交房超过90日，合同继续履行的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。第二十一条约定，出卖人应在2016年12月31日前办妥房屋所有权证，2017年8月31日前办好土地使用权证，如未能在约定期限内办理上述登记，双方同意自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款0.1‰支付违约金。补充协议约定：1、商品房“已经竣工验收合格”是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格，且通过消防专项验收并合格。买受人出现下列情形之一，出卖人有权将交房时间顺延：（1）买受人的银行、公积金贷款手续未办妥的；（2）买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续的；（3）买受人未付清相关税费、物业维修基金及合同约定的违约金等。2、买受人未按规定交存物业维修基金的，出卖人不得将房屋交付买受人，因此产生的逾期交房责任由买受人承担，出卖人不承担责任。《商品房买卖合同》第九条约定交付日期视为出卖人实际交付日期，房屋风险自出卖人转移给买受人。3、买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。如果买受人未按《商品房买卖合同》约定向出卖人支付该商品房应付款，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无需协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并无需承担任何责任。合同签订后，曾志翔依合同向熙日公司交付首期房款485789元，余款于2017年3月29日付清；曾志翔2018年12月3日收房。截止法庭辩论终结，熙日公司尚未为曾志翔办理不动产权登记。另一审法院在审理熙日公司类似案件中已查明，2017年1月23日，包含涉案房屋在内的星月绿洲7号栋房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，于2017年3月22日办理建设工程竣工验收备案。2017年1月24日包含涉案房屋在内的星月绿洲小区1号至11号栋经长沙市望城区公安消防大队消防验收合格。为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月1日起在全区范围内停止受理土地、房屋、林地等登记业务，从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务。一审法院认为：曾志翔、熙日公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行。双方争议的焦点：一、熙日公司是否存在逾期交房的违约行为？一审法院认为，《商品房买卖合同》约定熙日公司应当在2015年8月31日前向曾志翔交付该商品房，但涉案商品房直到2017年1月24日才竣工验收合格，达到交付标准，在此期间熙日公司客观上不能向曾志翔交付符合合同约定的商品房，涉案商品房2018年12月3日交付，熙日公司应承担相应的违约责任。逾期交房违约金从2015年9月1日计算至2018年12月3日。2017年1月24日至2017年3月29日，曾志翔未依合同约定支付购房余款违约，熙日公司关于“购房余款未支付不应承担逾期交房违约责任”的观点，一审法院部分支持，计算逾期交房天数中予以扣除，逾期天数共计1126天。熙日公司辩称逾期交房存在其他客观原因、不应承担责任的观点，未提供充分证据，一审法院不予支持。二、逾期交房违约金的金额？熙日公司辩称合同约定的违约金过高，要求法院进行调整。结合涉案房屋的出售价格可知，曾志翔主张的违约金数额已超过熙日公司在订立合同时能预见或者应当预见的因违约可能造成的损失，不宜以此金额对违约方进行过度惩罚；因此熙日公司提出按合同约定计算违约金的标准过高，请求一审法院予以调整的抗辩理由，一审法院予以采纳。考虑熙日公司的过错程度、曾志翔购房的价格、周边房屋租赁价格和一审法院同类型案件的处理等因素，酌情调整违约金的比例为总房价款日万分之零点三。故本案的逾期交房违约金为18233元（539766元*1126天*0.3÷10000）。三、熙日公司是否应当承担逾期办证责任？一审法院认为，合同约定，熙日公司应在2017年8月31日前办妥买受人的房屋所有权证，截止法庭辩论终结之日，熙日公司仍未办理涉案房屋的不动产权证，已构成违约，应承担相应的违约责任。曾志翔要求熙日公司在90天内办理不动产权证的诉讼请求，一审法院予以支持。熙日公司提出按合同约定标准计算违约金过高，请求调整。一审法院认为违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚,但弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度。曾志翔未提供证据证明逾期办证的客观损失，在无法确定守约方客观损失的情况下，对违约金的约定过高或者过低，均会导致对违约方的惩罚不适度，而有违公平原则，故一审法院酌情调整逾期办证的违约金为2699元（总房价539766元*0.5%）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、湖南省熙日实业投资有限公司自本判决生效后十日内支付曾志翔逾期交房违约金18233元；二、湖南省熙日实业投资有限公司自本判决生效后十日内支付曾志翔逾期办证违约金2699元；三、湖南省熙日实业投资有限公司自本判决生效后九十日内为曾志翔办理望城区月亮岛街道星月绿洲住宅小区7栋3106房的不动产权证。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费因适用简易程序减半收取703元，由湖南省熙日实业投资有限公司负担。本案二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审补充查明：2017年3月29日，曾志翔交存了物业维修基金。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：曾志翔与熙日公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。首先，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》之约定，曾志翔未按规定交存物业维修资金的，熙日公司有权不将涉案房屋交付给曾志翔，交房时间相应顺延；同时，因此产生的逾期交房责任由曾志翔承担，熙日公司不承担责任。一审法院认定的逾期交房违约金起算时间与合同约定不符，存在不当，但因熙日公司并未对此提出上诉，故本院予以维持。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，曾志翔迟延交存物业维修基金存在过错，且其损失已通过一审法院增加违约金计算期间得到一定弥补，加之从电力部门、规划部门等相关主体出具的证明材料看，市政道路、轨道交通等基础设施的建设对涉案项目的竣工验收存在一定影响，故一审法院基于熙日公司要求减少逾期交房违约金的主张，综合双方的过错程度、导致逾期竣工验收的原因及曾志翔的预期利益损失等因素，在本案中酌情将逾期交房违约金标准调整为每日按总房款的万分之零点三计算，符合公平原则，本院予以维持。第三，虽然根据《商品房买卖合同》之约定熙日公司应当在2017年8月31日前办妥曾志翔的房屋权属证书，但该期限为合同约定的交房时间后两年。因涉案房屋直至2018年才交付，必然会对后续的办证期限产生影响；且熙日公司已承担了相应的逾期交房违约金，故一审法院酌情认定熙日公司按总房款的0.5%向曾志翔支付逾期办证违约金，较为公平合理，本院亦予以维持。综上所述，上诉人曾志翔的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费703元，由上诉人曾志翔负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 金新贵二〇一九年十一月十五日书记员 林 巧