广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20806号上诉人（原审原告）：龙华涛，男，汉族，1991年9月25日出生，住广东省吴川市，委托诉讼代理人：周百龄，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州从化雅居乐房地产开发有限公司。住所地：广州市。法定代表人：郑重，该公司总经理。委托诉讼代理人：余小晔，该公司员工。上诉人龙华涛因与被上诉人广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称：雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初3355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。龙华涛上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，依法改判雅居乐公司向其支付违约金（以总房款为基数，每日按照160.10元的标准，暂计算至2019年7月7日为90936.80元，最终计算至房屋符合交付条件之日止）；二、本案一、二审诉讼费用由雅居乐公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。涉案房屋没有接通永久用电，不符合法定交楼条件，即便双方签订了《补充协议》，更变交楼标准，删除了原合同对通水、电、气的有关约定，但仍因违反法律强制性规定而归于无效。一审法院关于“上诉人具有完全民事行为能力，在签收钥匙时对涉案房屋是否具有永久用电、房屋是否符合交房标准具有审慎注意义务，但上诉人仍然选择签收，应视为同意按照现状收楼，故无权主张收楼之日以后的违约金”的论述逻辑混乱，无视法律的强制性规定。上诉人作为个人，仅凭收楼之时的瞬间无法得知房屋是否接通永久用电，何来审慎注意义务。二、一审判决适用法律错误。被上诉人由于长期不能解决永久用电问题，屡遭起诉。一审法院在处理类似案件时无论业主是否签收，均判决被上诉人承担违约责任。但一审法院在处理本案时，却以不同的标准，作出了不同的判决，违背了同案同判的司法原则。雅居乐公司答辩称：上诉人的诉请不能成立，依法应予以驳回。具体理由如下：一、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，建筑工程经竣工验收并经备案后即可交付使用，也即法定的交付标准是竣工验收备案。涉案房产已经竣工验收备案，符合法定交付标准。二、双方之间《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第六条约定，双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条补充约定为：被上诉人在向上诉人发出《收楼通知书》后，且在办理交楼手续时出示了竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书后即视为符合交付标准，上诉人应同意办理收楼手续。如果小区内用水、电、燃气等居住条件因为市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，上诉人同意以临时设施或服务取代，不因此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。该《补充协议》是双方真实意思表示，且在签约前向上诉人解释说明，合法有效。三、涉案小区正常供电，可满足居民日常生活需要，上诉人无证据证明因为用电问题影响到其正常使用，并因此产生损失或存在损失。四、上诉人已经实际办理收楼手续，同意按现状收楼。综上，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求。龙华涛向一审法院起诉请求：一、判令被告支付逾期交房违约金给原告（每日按照160.10元的标准，计算至被告向原告交付符合合同约定的房屋之日止，暂计至2019年7月7日为90936.80元）；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月10日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于从化区雅居乐沙贝三期4组团（自编L-118栋1梯）202房；建筑面积148.54平方米；总金额为1601094元；原告以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的68.77%，金额1101094元；除首期款外，剩余房款金额500000元，须于2016年12月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2017年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同附件七《补充协议》第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：被告向原告发出《收楼通知书》后，且在原告办理收楼手续时，向原告出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，原告同意办理收楼手续。小区内用水、电、燃气等居住条件若因为市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意以临时设施或服务取代，以不影响原告使用为前提。在提供临时服务的期限内，被告向原告补贴临时服务与永久服务的费用差额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给原告），原告同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。上述合同签订后，原告依约支付全部购房款1601094元。庭审中，原告自认其于2017年12月17日前往被告处签收了钥匙签收表，且被告自认房屋现仍为临时用电。另查明，原告于2019年7月19日向一审法院提起诉讼，请求判令被告支付逾期交房违约金，一审法院于当日立案受理。一审法院已生效的同系列案件查明，涉案楼房存在多次停电情形，影响居民正常生活使用。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案主要涉及以下两个问题：一、涉案房屋是否符合交付标准问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条第一、二款规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其适用于基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电的情形，而房屋是以居住为目的的，具备永久性用电是居住生活的必备条件，临时用电不能用作居民的日常生活用电。虽然雅居乐公司在《补充协议》中变更交楼标准，删除了原合同对永久性供水、供气、供电、通邮的相关要求，但该变更损害了购房人的合法利益，违背了合同订立与履行的公平原则。且，开发商因行业监管部门的强制要求而必须承担的永久性供电义务并不因补充协议中供电条件的删除而免除。故，即便雅居乐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，其主张涉案房屋已于合同约定交房期限2017年12月15日前达到房屋交付标准，与国家电力管理规定相悖。因而，涉案房屋尚不符合房屋交付标准。二、关于逾期交房违约金计算起止时间的问题。如上所述，涉案房屋尚不符合交楼条件，按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，原告有权拒绝收楼，产生的逾期交付责任由被告承担。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，原告作为完全民事行为能力人，在办理收楼手续签收钥匙之前，对涉案房屋是否具备合同约定的供电永久使用证明材料、是否符合合同约定的交房标准负有审慎注意义务，理应对自己的行为性质及应承担的责任，有合理的认知与判断。原告已于2017年12月17日签收钥匙表，涉案房屋已实际交付给原告使用，应视为原告同意按现状收楼。原告收楼之后，被告逾期交房问题已不复存在，亦无需承担逾期交房的违约责任。因此，本案逾期交房违约金即2017年12月16日的逾期交房违约金为160.11元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年8月21日作出判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金160.11元给原告龙华涛；二、驳回原告龙华涛的其他诉讼请求。本案受理费1037元，由原告龙华涛负担1034.71元，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担2.29元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，上诉人与被上诉人均未提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于雅居乐公司应否承担2017年12月17日之后的逾期交房违约责任。一审判决对于涉案《商品房预售合同》的效力认定合法有据，且龙华涛上诉对此并未提出异议，本院予以确认。根据上述合同约定，雅居乐公司应于2017年12月15日前向龙华涛交付涉案房屋，现龙华涛已于2017年12月17日办理了收楼手续，实际接收涉案房屋，应视为龙华涛同意按现状收楼，故龙华涛再以涉案房屋尚未具备永久用电，不符合交付标准为由诉请雅居乐公司支付2017年12月17日之后的逾期交房违约金，缺乏事实及法律依据，一审对龙华涛的该项主张不予支持，处理正确，本院予以维持。至于一审支持2017年12月16日一天的逾期交房违约金为160.11元，因雅居乐公司未提出上诉，本院不予调整。综上所述，龙华涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2074元，由上诉人龙华涛负担。本判决为终审判决。审判长  袁国生审判员  黄 钜审判员  邹殷涛二〇一九年十一月十八日法官助理林秋萍书记员何敏婷