甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终3018号上诉人（原审原告）：兰州众创空间出租房屋管理有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区天水北路222号。法定代表人：冶萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：王生辉，甘肃东方人律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓阳，甘肃东方人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈宏达，男，1944年8月6日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：朱宗雄，甘肃五环律师事务所律师。上诉人兰州众创空间出租房屋管理有限公司（以下简称“众创公司”）因与被上诉人陈宏达房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初1174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。众创公司上诉请求：撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初1174号民事判决书第二项，依法改判支持众创公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定的部分事实正确，但关键证据缺失。众创公司起诉陈宏达的主要原因是涉案房屋室温不达标导致租客退租，众创公司无法实现涉案房屋的出租。同时，因室温不达标的证据众创公司难以取得和保存，且本案立案时间为2019年春节前，众创公司在立案时就曾向一审法院提交证据保全申请书，申请一审法院赶在2018年-2019年供暖季结束之前去涉案房屋内保全室温相关证据材料，但一审法院并未重视众创公司的申请，导致证明涉案房屋室温不达标证据未能及时保留，故本案的部分事实虽然查清，但关键证据缺失，影响了本案一审判决的客观性。二、一审法院并未正确认定众创公司与陈宏达签订的《资产管理服务合同》。双方签订的《资产管理服务合同》系真实意思表示，应当对双方具有约束力。该合同第6条6.2（1）甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同；（b）不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的。第7条7.2甲方的违约责任，甲方违反本合同6.2（1）约定导致乙方单方解除合同的，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失（包括但不限于如下赔付项目）：（1）装修损失费。（2）新配置设施损失费。（3）甲方向乙方支付的违约金。（4）甲方向资产使用人支付的违约金……该条款表明，作为房屋业主的陈宏达与众创公司签订合同时就协商一致，陈宏达应保证涉案房屋在租赁期限内可以正常使用，否则应向众创公司承担相应违约责任。但一审法院对该条款并未正确认定，以“双方并未对合同提前解除时涉案房屋装修赔偿问题进行约定；众创公司无证据证明2018年供暖期室温不达标，系房屋供暖设备老化所致，且陈宏达无法控制供暖期室内供暖温度，故众创公司称陈宏达违约的主张，不予认定”为由驳回众创公司诉请明显属于对合同条款错误认定后得出的结论，恳请二审法院予以纠正。三、一审判决明显偏袒陈宏达。本案中，众创公司之所以暂时停付陈宏达的租金，是因为陈宏达作为房屋的业主，在众创公司多次通知后，怠于配合解决房屋冬季室温不达标导致无法正常居住的问题，停付租金是众创公司作出的合法抗辩。尽管证明室温不达标的直接证据众创公司未能取得，但众创公司在庭审时向一审法院同时提交了租客投诉记录等间接证明涉案房屋室温不达标的证据，由此至少可以证明，涉案房屋室温不达标并非众创公司随意编造。但一审判决仅解除双方的《资产管理服务合同》，却未实际解决众创公司与陈宏达之间因涉案房屋室温不达标引起的纠纷，明显偏袒了陈宏达。综上，请求二审法院撤销一审法院的错误判决，支持众创公司的上诉请求。陈宏达辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决结果公正，依法应予维持。本案双方诉争的主要问题有两个，一个是众创公司用于资产管理的陈宏达房屋是否存在2018年度冬季室温不达标的问题，另外就是双方解除《资产管理服务合同》的原因是否为陈宏达造成的。首先，对于室温是否达标的问题，众创公司在一审审理过程中并未向法庭提交2018年涉案房屋采暖期室温不达标的直接证据。虽然其向法庭提交了《租客投诉记录》，但该证据真实性无法核实，且属于间接证据，没有其他证据印证，按照证据规则的要求，无法证明众创公司待证事实，况且采暖期为一个相对较长的时间段，仅仅凭部分租户的零星投诉记录无法证实整个采暖期的室内温度。因此从举证责任的角度来讲，众创公司应当承担举证不能的法律后果。其次，退一步讲即使室温达不到18度的要求，也并非陈宏达的过错，亦非合同中约定的陈宏达的义务。事实上，很多种原因均可造成暖气不热，如管网老化、安装不当、供热站供热不足等原因。陈宏达交付房屋时提供的两年前新装的壁挂炉，在众创公司租赁之前室温一直达标，陈宏达也未对室内供暖设施进行过任何的改装，因此造成室温部分不达标的原因，非陈宏达原因所致，而是整个小区整体管网老化所致。众创公司在上诉状中援引《资产管理服务合同》第6条6.2（1）b中“甲方不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方行为，影响乙方对标的进行管理的或使用人使用的，乙方可以单方解除发合同。”但纵观合同全部条款，对于暖气不热均属陈宏达义务的约定根本没有，仅仅是在第4条4.1“甲方按照附件四的维修范围承担维修责任。”附件四中对于供暖管道因自然损坏、老化需整体翻新或更换的才属于甲方应当承担的责任和义务。而陈宏达提供给众创公司的房屋内部供暖设备未存在上述情形，整个小区管网老化并不属于合同约定的应当由陈宏达承担维修责任的范围，造成室温不达标非陈宏达违约所致。众创公司关于陈宏达“保证涉案房屋在租赁期内可以正常使用”的内容出现在合同第5条5.1甲方权利义务（2）中，其表述为“甲方承诺对标的拥有完整的合法有效所有权、使用权和处分权，并有义务缴纳与标的资产有关的应当由甲方承担的费用，保证在整个管理期间内标的资产能够正常使用”，本案中，陈宏达并不存在上述情形，众创公司的上诉理由不能成立。最后，由于陈宏达不存在任何违约行为，也没有出现合同约定的未能保证标的物正常使用的情形出现，本案的合同解除应当属于双方合同6.1条款约定的“协商一致解除合同的”情形，一审法院关于协议解除的认定是正确的。众创公司适用7.2违约解除合同的情形要求陈宏达承担赔偿明显属于偷换概念。而且截止目前仍在使用陈宏达房屋，其应当依法向陈宏达支付资产收益。综上，一审法院认定事实清楚，判决公正，众创公司的上诉理由依法不能成立，恳请二审法院依法予以驳回。众创公司向一审法院起诉请求：1.判令解除众创公司与陈宏达签订的《资产管理服务合同》；2.判令陈宏达向众创公司赔偿装修损失费31122.9元，2018年至2019年供暖季采暖费2352元，赔偿因众创公司向资产使用人支付违约金而造成的经济损失2754元，并向众创公司支付违约金6546元，以上共计42774.9元；3.诉讼费由陈宏达承担。一审法院认定事实：2018年5月25日，众创公司（乙方）与陈宏达（甲方）签订《资产管理服务合同》，乙方承租甲方位于兰州市城关区张掖路街道下水巷1号16幢201室（以下简称：涉案房屋），该房建筑面积52.16平方米，租赁期自2018年6月1日起至2024年5月31日止，月租金为3273元。双方约定甲方于2018年6月1日前向乙方交付该房屋。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、采暖、物业、通讯、设备等费用由乙方承担。其他有关费用，均由乙方承担。双方还对合同解除、房屋维护和维修及违约责任等进行了约定。合同签订后，陈宏达依约向众创公司交付了涉案房屋，众创公司对涉案房屋进行验收后即开始装修、改造，作为经营FTD福度公寓的场地使用。众创公司在使用涉案房屋至2018年供暖期开始，认为涉案房屋因供暖设备老化出现室温不达标，陈宏达作为涉案房屋所有人，依据双方签订的合同，应承担相应责任。双方就该问题协商未果，众创公司认为陈宏达构成违约，遂诉至法院。一审法院认为，合法的民事行为受法律保护。本案中，兰州众创空间出租房屋管理有限公司与陈宏达签订的《资产管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，自签订之日起成立。当事人协商一致，可以解除合同。现众创公司要求解除《资产管理服务合同》，陈宏达亦同意解除合同，故对众创公司要求解除双方签订的《资产管理服务合同》的诉讼请求，予以支持。关于众创公司要求陈宏达赔偿装修损失费31122.9元、采暖费2352元、赔偿因众创公司向资产使用人支付违约金而造成的经济损失2754元、违约金6546元的诉讼请求。众创公司与陈宏达双方在《资产管理服务合同》中并未对合同提前解除时涉案房屋装修赔偿问题进行约定。众创公司自2018年6月起经验收后使用涉案房屋，众创公司无证据证明2018年供暖期内室温不达标，系陈宏达的原因所致，且陈宏达无法控制供暖期室内供暖温度，故众创公司称陈宏达违约的主张，一审法院不予认定，众创公司要求陈宏达因违约赔偿损失并支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告兰州众创空间出租房屋管理有限公司与被告陈宏达于2018年5月25日签订的《资产管理服务合同》；二、驳回原告兰州众创空间出租房屋管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取435元，由原告兰州众创空间出租房屋管理有限公司负担。二审中当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审判决认定的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。就众创公司认为一审法院认定事实关键证据缺失的上诉意见能否成立的问题。众创公司在本案一审审理中虽向一审法院提交了证据保全申请书，但涉案房屋由陈宏达按照合同约定交付给众创公司后，众创公司作为房屋实际控制人，在因室温是否达标发生争议时，众创公司可以通过联系物业、供热站等第三方对室温进行勘测认定，得出较为客观的认定结论；且该证据并非当事人客观上不能取得，现众创公司就其陈述的事实因在具备取证条件的情况下而怠于收集证据导致其提出的请求缺乏证据支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，直至本案二审审理期间，众创公司上诉提出的事由除单方陈述外仍未提供直接证据证明涉案房屋室温不达标，故众创公司应承担举证不能的不利后果。一审法院结合在卷证据认定陈宏达不存在违约行为并无不当。关于众创公司认为一审法院未正确认定双方签订的《资产管理服务合同》的上诉意见能否成立的问题。前述合同约定陈宏达的维修义务是水暖、管道的自然损坏和老化，在房屋交付时众创公司经验收确认后接收房屋，并未提出室内设施设备存在问题，其后也将房屋用于正常出租经营。现众创公司无证据证明房屋室温不达标，或管道出现老化，需陈宏达履行合同约定的维修义务的情况下，众创公司主张的违约责任条款在本案中并不适用，另《FTD租赁合同》中确无合同提前解除时装修赔偿问题的相关约定，故一审法院未予支持众创公司诉请的违约金和装修损失符合本案当事人约定的内容。关于众创公司认为一审判决偏袒陈宏达的上诉意见，一审判决认定事实是在双方当事人陈述和答辩、举证质证后经审查认定所作出，如前所述，众创公司并未针对其诉讼主张进行充分举证，一审法院未支持其诉讼请求于法有据。众创公司的该项上诉理由缺乏事实依据，本院亦不予采信。综上所述，众创公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人兰州众创空间出租房屋管理有限公司预交的二审案件受理费100元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  刘宝成审判员张海军审判员杨清二〇一九年十一月十三日法官助理何丽霞书记员杨倩