西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0113民初13065号 原告（反诉被告）：李雅社，男，汉族，1981年10月13日出生，住西安市雁塔区。 原告（反诉被告）：马蓉蓉，女，汉族，1984年8月29日出生，住陕西省宝鸡市渭滨区。 共同委托诉讼代理人：孙杰，北京市盈科（西安）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：西安西水置业有限公司，住所地：西安市莲湖区。 法定代表人：段惠生，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶竞，陕西大秦律师事务所律师。 原告（反诉被告）李雅社、马蓉蓉与被告（反诉原告）西安西水置业有限公司（以下简称西水公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李雅社、马蓉蓉的共同委托诉讼代理人孙杰，被告（反诉原告）西水公司的委托诉讼代理人叶竞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李雅社、马蓉蓉诉称，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定:被告作为出卖人将其位于西安市高新区XX路XX号地块上建设的商品房XX阳光项目中的X幢X单元X层X号房屋以总价款人民币761381元的价格出售给原告；被告应当在2016年12月31日前向原告交付上述房屋。合同签订后原告一直积极履行合同义务，但被告迟延交房的行为已严重违约。根据《商品房买卖合同》第十二条之约定，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”，被告应当向原告支付违约金，因此为维护原告合法权益，故诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付违约金人民币70351.60元，暂计至2017年11月5日；2、本案诉讼费用由被告承担。 被告西水公司辩称，一、被告曾告知原告交房时间推至2017年8月，且已就此取得原告的同意和谅解，属双方协商一致对交房时间的变更。二、涉案房屋因不可抗力导致工期延误416天，交房时间应在前述2017年8月的基础上再顺延416天，故截至原告实际收房之日（2017年11月2日）并不构成迟延。三、原告至今未缴纳大修基金，被告依法、依约可以不向原告交房。四、原告支付房款存在迟延，且至今未支付迟延付款违约金，被告有权拒绝向原告交房，并要求原告支付迟延付款违约金1704元。五、原告主张的违约金标准过分高于其损失，依法应予调低。六、被告代原告缴纳的2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公共区域能耗费、电梯费、生活垃圾费用2688元及前述资金占用期间相当于同期银行贷款利息的损失（从2017年11月2日计至付清之日，暂计至庭审当天2019年9月18日为222.81元=2688元*4.35%/360*686天）应当从原告的诉请中扣减。 反诉原告西水公司反诉称，反诉原被告双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，买受人应当于2015年7月2日前支付首付款461381元。然反诉被告截至前述日期仅支付了381381元首付款，剩余80000元首付款于2015年9月10日支付，构成迟延支付。按照合同正文第八条之约定，反诉被告应向反诉原告支付逾期付款违约金1704元。但反诉被告至今未向反诉原告支付任何逾期付款违约金，故提出反诉，请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金1704元；2、判令反诉被告承担本案诉讼费。 反诉被告李雅社、马蓉蓉辩称，一、商品房买卖合同签订时间为2015年11月2日，但合同约定付款时间2015年7月2日，不应在签订合同时给双方当事人在签订之前的行为进行约束，因此不构成逾期付款。反诉被告已于合同签订前全额支付首付。二、反诉被告认为反诉原告要求反诉被告支付迟延违约金的诉讼时效已过，丧失胜诉权。三、反诉被告认为该违约金标准过高，应予以减少。四、原告迟延付款发生在2015年9月，至本案开庭被告从未向原告主张过该违约金；5、之所以该笔8万元迟延支付是为了提高首付款的比例，XX社XX沟通并取得被告的同意。 经审理查明，2015年11月2日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买西安市高新区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，房屋建筑面积116.63平方米，总房款为761381元，付款方式为买受人应当于2015年7月2日前支付首期房价款461381元，余款300000元向银行申请贷款支付；合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；买受人在办理房屋入住手续时，应当向出卖人出示房屋专项维修资金交存凭证；未能提供交存凭证的，出卖人可以拒绝将房屋交付使用。第十二条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。 合同签订前后，原告李雅社于2015年1月2日向被告西水公司交纳首付款50000元；于2015年1月12日向被告西水公司交纳首付款331381元；于2015年9月10日向被告西水公司交纳首付款80000元，以上共计461381元。2018年4月27日，被告向原告开具了761381元的增值税专用发票。 2017年10月31日，被告西水公司通过EMS方式通知原告收房，对于通知收房时间，原告表示其收到的《入伙通知书》载明收房时间为2017年11月5日；对此《入伙通知书》被告表示因无其公章不予认可，但其无法提交向原告邮寄资料的相关内容。另外，被告提交《房屋交接验收表》一份，其中载明二原告的收房时间为2017年11月2日。2019年5月17日，二原告缴纳案涉房屋大修基金16878元。 以上事实，有《商品房买卖合同》、付款凭证、房屋交接验收表、不动产销售发票及双方当事人陈述在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，具有法律约束力，双方均应按照合同履行义务。二原告依约向被告缴纳了全部购房款，但被告并未按照合同约定于2016年12月31日向二原告交付房屋已经构成违约，应向二原告支付逾期交房违约金。关于违约金的计算问题，二原告实际于2017年11月2日收房，违约金应计算至2017年11月1日止；同时，因双方违约金约定过高，本院酌情调整为日万分之一，计算为23222.12元。对于被告辩称不可抗力导致工期延误416天，因被告作为开发商，对于工期延误事由应该能够预见，并能预先在合同期限中扣除，并且西安普迈项目管理有限公司不是认定不可抗力的法定机构，被告亦未向法庭提供充分确实证据予以佐证，故对此辩称本院不予采信；对于被告辩称原告未在办理房屋入住手续时缴纳大修基金，其有权拒绝向原告交房，但其在原告未交大修基金的情况下既已通知原告收房，可视为放弃此项抗辩权利，故对此辩称，本院不予采信。对被告代原告缴纳的2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公共区域能耗费、电梯费、生活垃圾费用与本案不是同一法律关系，不能合并处理，被告可另案主张。对于反诉原告西水公司的反诉请求，反诉被告李雅社、马蓉蓉已于2015年9月10日前交付全部首付款，反诉原告西水公司已实际接收该款，截止反诉之日即2019年9月18日，反诉原告并未向反诉被告主张逾期付款违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年之规定”，截止反诉原告西水公司反诉之日，其主张逾期付款违约金已超过三年诉讼时效，故对于反诉原告的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）西安西水置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李雅社、马蓉蓉支付逾期交房违约金23222.12元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告李雅社、马蓉蓉的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告西安西水置业有限公司的反诉请求。 本案本诉案件受理费1559元，由被告西安西水置业有限公司承担520元，剩余部分由原告自行承担。因原告已预交，被告应于支付上述款项时一并向原告支付。 本案反诉受理费25元，由反诉原告西安西水置业有限公司自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  杨 冉 人民陪审员  潘玉斌 人民陪审员  郝卫红 二〇一九年十一月十三日 书 记 员  赵琳博 打印：相丽华校对：王维2019年月日送达 1