贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15027号 原告：石怡，女，1990年4月22日出生汉族，住所地贵州省毕节市桂市。 委托诉讼代理人:熊灿斌，贵州本芳律师事务所律师。 被告：贵州毕节万丰置业有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村，统一社会信用代码：91520502577122184H。 法定代表人：雷洪，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王兴、彭昊，均系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 原告石怡与被告贵州毕节万丰置业有限公司（以下至判决主文前简称“万丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行速裁审理。原告石怡的委托诉讼代理人熊灿斌，被告万丰公司的委托诉讼代理人王兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1.判令被告支付原告截止2019年9月15日的逾期办理、交付商品房转移登记文书的违约金143974元，2019年9月15日后的违约金以657417元为基数按日万分之二计算至实际办理、交付商品房转移登记文书之日）；2.诉讼费由被告承担。 双方对下列要素事实没有争议：原告石怡与被告万丰公司于2013年8月15日签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区××脚村毕节万丰国际商贸城第6幢1层126号，建筑面积为38.91平方米的商业用房出卖给原告，房屋总价款为351007元，交房时间为2013年5月31日前。原、被告双方约定：原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；被告于2013年12月1日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书超180日以后，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。2013年10月10日，原告石怡与被告万丰公司再次签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区××脚村毕节万丰国际商贸城第31幢1层113号，建筑面积为42.94平方米的商业用房出卖给原告，房屋总价款为306410元，交房时间为2013年9月30日前。原、被告双方约定：原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；被告于2014年5月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书超180日以后，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。原告按合同约定向被告支付了全部购房款。 对上述双方无争议的要素事实，本院予以确认。 原、被告争议的要素为：原告请求判令被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权是否部分超过诉讼时效；被告承担计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的截止时间。 关于诉讼时效问题，本院认为：逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在两份合同中分别约定被告应在2013年12月1日、2014年5月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应分别从2013年12月1日、2014年5月30日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（即本院立案之日2019年11月12日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年11月12日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于被告承担计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的截止时间问题，结合庭审举证、质证，原告提交的《商品房买卖合同》仅能证实原、被告双方就案涉房屋买卖进行相关约定，不能证实被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的截止时间。被告提交的《商品房屋备案证明书》、《不动产权证书》、《毕节日报》、手机短信截屏图片，本院审查认为：案涉两份《商品房买卖合同》分别系2013年8月15日、2013年10月10日签订，此时《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定，即《商品房买卖合同》约定的交付办理商品房转移登记的有关文书应指交付涉案房屋《商品房屋备案证明书》。被告先后于2017年7月4日、2017年8月4日取得涉案第6幢126号房屋《商品房屋备案证明书》、《不动产权证书》，自2017年7月4日起，被告具备交付该房屋文书条件。被告先后2019年3月4日、2019年6月6日取得涉案31幢113号房屋《商品房屋备案证明书》、《不动产权证书》，自2019年3月4日起，被告具备交付该房屋文书条件。鉴于双方在两份《商品房买卖合同》中均约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已取得涉案房屋《商品房屋备案证明书》及《不动产权证书》，已具备转移登记的条件。被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。虽然原被告双方并未在合同中约定交付办理商品房转移登记的有关文书的通知方式，但案涉《商品房买卖合同》约定：“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、首先以书面通知买受人，无法书面通知的在毕节日报上登报通知”。故通知方式应参照此约定，应先书面通知，无法书面通知的再登报通知。就第6幢126号房屋，被告万丰公司在无证据证实其无法通知原告的情形下于2017年7月9日先行登报通知，该通知行为不能作为被告免除逾期交付办理商品房转移登记的有关文书应承担违约责任的法定理由。被告万丰公司提交的短信截屏图片证实被告于2018年8月15日向139××××8317的手机用户发送短信通知毕节万丰国际商贸城的业主携带相关材料等办证，该手机号码系原、被告在签订《商品房买卖合同》时原告预留在被告处的电话号码，庭审中原告也认可至今仍在使用该号码，因此，被告万丰公司的该通知行为能认定为其已尽到书面通知的义务。故其承担逾期交付办理第6幢126号商品房转移登记的有关文书违约金的截止时间应认定为2018年8月15日。被告应支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金具体金额以已付购房款351007元为基数，按日万分之二的标准从2016年11月12日起至2018年8月15日止计算为44999.09元（351007元×0.0002×641天）。就第31幢113号房屋，被告万丰公司在无证据证实其无法通知原告的情形下于2019年3月27日先行登报通知，该通知行为不能作为被告免除逾期交付办理商品房转移登记的有关文书应承担违约责任的法定理由。被告万丰公司提交的短信截屏图片证实被告于2019年6月20日向139××××8317的手机用户发送短信通知毕节万丰国际商贸城的业主携带相关材料等办证，该手机号码系原、被告在签订《商品房买卖合同》时原告预留在被告处的电话号码，庭审中原告也认可至今仍在使用该号码，因此，被告万丰公司的该通知行为能认定为其已尽到书面通知的义务。故其承担逾期交付办理31幢113号商品房转移登记的有关文书违约金的截止时间应认定为2019年6月20日。被告应支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金具体金额以已付购房款306410元为基数，按日万分之二的标准从2016年11月12日起至2019年6月20日止计算为58217.90元（306410元×0.0002×950天）。以上累计共103216.99元（44999.09元+58217.90元） 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节万丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内向原告石怡支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金103216.99元； 二、驳回原告石怡的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1590元，由原告石怡负担445元，由被告贵州毕节万丰置业有限公司负担1145元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  魏雪松 二〇一九年十一月十九日 书记员  余茂霞