陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终12217号上诉人（原审被告）：冯春苗，女，1994年2月17日出生，汉族，住陕西省宝鸡市岐山县。委托诉讼代理人：冯同斌，男，1972年12月30日出生，汉族，住陕西省宝鸡市岐山县，系冯春苗之父。被上诉人（原审原告）：杨东妮，女，1985年6月6日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：杨静，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：张西宁，男，1972年3月10日出生，汉族，住陕西省扶风县。上诉人冯春苗因与被上诉人杨东妮、张西宁返还原物纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初5726号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。冯春苗上诉请求：撤销原判，发回重审或在查明事实的基础上依法改判。事实和理由：冯春苗于2017年3月3日通过陕西博林房地产咨询服务有限公司第五分公司（以下简称博林第五分公司）与张西宁签订了房屋买卖三方合同，冯春苗占有房屋是履行该合同的约定。房屋买卖三方合同第十五条约定：博林第五分公司需保证提供给冯春苗的关于此房屋的商品房买卖合同、出卖人信息、委托代理人信息、委托手续等均真实有效，若因此产生的法律纠纷博林第五分公司负连带责任，包括处理纠纷、补偿冯春苗损失等。为便于查明案件事实，妥善解决纠纷，冯春苗申请追加博林第五分公司为第三人参加诉讼，但被驳回，使事实真相难以查明，侵犯了冯春苗的合法权益。即便张西宁认为张西农无权处分房屋，其也应以冯春苗为被告起诉要求追回所有权，而不是在明知他人占有房屋的前提下处分房屋，然后由新的所有权人起诉追回所有权。张西宁与杨东妮的买卖合同没有履行交付义务。杨东妮可以依据合同起诉张西宁要求履行交付房屋义务，而不应直接起诉冯春苗。冯春苗占有房屋时，杨东妮还没有取得房屋所有权，不存在冯春苗侵犯杨东妮合法权益的情形。冯春苗虽未证明与张西宁代理人张西农签署买卖合同取得了张西宁的授权，但指出了博林第五分公司可以证明，且依据三方合同博林第五分公司也有证明义务，但一审法院不予采纳。即便没有张西宁的授权，也不必然导致房屋买卖三方合同无效。冯春苗充分论证了房屋买卖三方合同中出卖人一方符合表见代理的法律规定，应确认房屋买卖三方合同有效，冯春苗依据该合同占有房屋合法，取得了该房屋的物权。一审法院认定冯春苗占有房屋非法为无权占有属适用法律错误。杨东妮辩称，诉争房屋已于2018年11月19日登记至杨东妮名下，杨东妮是合法所有权人，冯春苗对房屋的占有相对于杨东妮而言属无权占有，杨东妮有权要求冯春苗返还房屋及支付无权占用期间占用费，房屋占用费起算时间应为2018年11月19日，并非2018年11月28日。原房屋所有权人张西宁对房屋享有完全处分权，杨东妮通过合法程序取得房屋所有权，该所有权属独立占有并排他的权利，冯春苗以与本案没有利害关系的案外人张西农所签《房屋买卖合同》为由拒不搬离房屋属非法占有，故冯春苗应立即搬离房屋并承担给杨东妮造成的损失。请求驳回上诉。张西宁辩称，其同意杨东妮的答辩意见。杨东妮向一审法院起诉请求：1．冯春苗立即停止侵害，返还其非法占有杨东妮享有所有权的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX室房屋；2．冯春苗支付非法占用杨东妮房屋期间占用费2500元/月（自2018年11月13日起至实际履行之日）；3．本案诉讼费由冯春苗负担。一审法院认定事实：2018年6月15日，杨东妮（乙方、买受人）和张西宁（甲方、出卖人）签订《安居房产房屋买卖居间合同》，合同约定杨东妮购买张西宁位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX室房屋，建筑面积约50.63平方米，购买价格为45万元。后双方签订了《西安市存量房买卖合同》和《二手房交易结算资金监管协议》。2018年11月19日，西安市高新区XX路XX号XX幢XX室房屋所有权登记至杨东妮名下。杨东妮称其已向张西宁付清案涉房屋价款。经杨东妮、冯春苗及张西宁确认，前述房屋现由冯春苗占有使用。庭审中，冯春苗称其于2017年3月13日与张西宁的代表张西农就案涉房屋签订了《房屋买卖三方合同》，但冯春苗并未提交张西宁对张西农的相关授权手续。冯春苗称，其已支付中介服务费9900元，支付张西农购房订金26000元。2018年11月28日杨东妮和张西农告知其案涉房屋出卖给杨东妮，要求其腾房给杨东妮。张西宁称，案涉房屋由其出借给张西农使用，其曾口头委托张西农找买家，但并没有允许他签合同。张西农出卖案涉房屋给冯春苗没有其授权，其是在将房屋出卖给杨东妮后才知晓张西农将案涉房屋出卖给冯春苗的。另，冯春苗认可案涉房屋的月租金为1500元至1800元。杨东妮未提交充分证据证明案涉房屋占用费为每月2500元。一审法院认为，2018年11月19日，案涉房屋所有权登记至杨东妮名下，杨东妮依法取得该房屋的所有权。对于冯春苗而言，其未能证明其与张西农签署的买卖合同取得了张西宁的授权，亦未证明其取得案涉房屋的物权。对杨东妮而言，冯春苗对案涉房屋的占有属无权占有。杨东妮作为所有权人，有权要求冯春苗返还案涉房屋。故杨东妮要求冯春苗返还案涉房屋的请求，合法有据，予以支持。就杨东妮要求冯春苗支付房屋占用费的请求，2018年11月28日杨东妮和张西农告知冯春苗案涉房屋出卖给杨东妮，要求冯春苗腾房给杨东妮，故房屋占用费应从2018年11月28日起算。就计算标准，因杨东妮未提交充分证据证明案涉房屋占用费为每月2500元，结合冯春苗认可的标准及在案相关证据，酌定案涉房屋占用费为每月1700元。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告冯春苗于本判决生效之日起十五日内返还原告杨东妮西安市高新区XX路XX号XX幢XX室房屋；二、被告冯春苗于本判决生效之日起十日内给付原告杨东妮房屋占用费（具体计算为：按照每月1700元的标准，从2018年11月28日起算至上述房屋实际返还原告之日止）；三、驳回原告杨东妮的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由冯春苗负担。因杨东妮已预交，冯春苗在给付上述款项时一并支付杨东妮50元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。2018年11月19日，案涉房屋所有权登记至杨东妮名下，杨东妮取得该房屋所有权。杨东妮取得该房屋所有权后，冯春苗占有使用该房屋属无权占有。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，现杨东妮要求冯春苗返还该房屋，于法有据，应予支持。杨东妮要求冯春苗支付非法占用该房屋期间占用费，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”，冯春苗应就其无权占有该房屋期间给杨东妮造成的损失予以赔偿。冯春苗应自杨东妮取得该房屋所有权时起向杨东妮赔偿损失，但一审法院以2018年11月28日杨东妮和张西农告知冯春苗该房屋出卖给杨东妮、要求冯春苗腾房给杨东妮时起算房屋占用费，杨东妮并未上诉，视为杨东妮认可，故冯春苗应给付杨东妮房屋占用费的起算时间应认定为2018年11月28日。就房屋占用费的给付标准，杨东妮未提交充分证据证明房屋占用费为每月2500元，而冯春苗认可案涉房屋月租金为1500元至1800元，一审法院酌定案涉房屋占用费为每月1700元，并无不妥。综上所述，冯春苗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费98元，由冯春苗负担。本判决为终审判决。  审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇一九年十月二十五日 书记员     张佩  1