河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初8718号原告：深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司，住所地新郑市郑州华南城1号交易广场负一楼东侧。统一社会信用代码：91410100062680486F。法定负责人：张文鸿，总经理。委托诉讼代理人：赵雪莲，公司法务经理。被告：张丽那，女，汉族，1979年10月4日出生，住河南省杞县。委托诉讼代理人：王克鹏，河南中豫律师事务所律师。原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司（以下简称“亚太物业郑州分公司”）与被告张丽那物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亚太物业郑州分公司的委托诉讼代理人赵雪莲、被告张丽那及其委托诉讼代理人王克鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亚太物业郑州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付应交纳的物业费36096元、电费90.44元（自2018年3月1日起计算至2019年6月30日）；2.判令被告支付逾期交纳物业费的违约金3370元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月11日，被告租赁郑州华南城FZ-4-02-020号、FZ-4-02-029号房产，建筑面积69.49㎡（合同面积69.6㎡）、80.81㎡（合同面积80.94㎡）。被告签订的《郑州华南城房屋租赁合同》约定：由原告为被告房屋所在物业项目郑州华南城提供物业管理服务，并按月代为收取水电费；其中，物业管理服务费标准为15元/月/㎡，被告须于每月5日前向原告交纳当月的物业管理费、电费，否则，每逾期一天，须按欠付金额的百分之一支付违约金，直至付清之日止。自2013年10月31日起，原告依《郑州华南城前期物业服务协议》履行物业管理服务，但被告拖延交纳自2018年3月1日起至今的物业费、电费。经多次催交未果。原告为维护其合法权益，特提起诉讼，望判如所请。原告在庭审期间将诉讼请求第一项物业费、电费变更为物业费和电费合计37412元，将诉讼请求第二项逾期交纳物业费的违约金的标准变更为日万分之五，至实际支付物业费之日止。被告张丽那辩称：1.本人租赁的郑州华南城FZ-4-02-020号店铺自2018年8月至今未予供电。因此，本人对于租赁的FZ-4-02-020号店铺自2018年8月至今未能正常营业，不得已该店铺一直处于关门状态。2018年1月，本人与郑州宝力通市场开发管理有限公司签订租赁合同时，宝力通公司人员承诺答辩人，到招商的商铺多的时候，租用的商铺所在的四号馆再收物业费，且原告在2018年口头承诺物业费暂时不收。之后，针对物业费的交纳，本人和场馆的其他商户找过原告，原告说现在也没有非要让你们要物业费，你们先干着呗，等到场馆招商的商铺多了再收取；2.原告在2018年夏季和冬季均能正常提供空调服务，但在2019年春节过后就没有开启空调，并在2019年5月份天气炎热后仍然拒绝开启空调，导致4号场馆内温度较高，少有顾客来此光临。2019年6月份，原告将4号场馆北面仅有的三个正大门（北1门、北2门和北3门）锁闭，将场馆所有消防通道锁闭。致使外人均认为4号场馆已经倒闭，更没有顾客前来购物，导致本人无法正常营业。3.2019年进入夏季，即五一、六一的时候，是童装生意的旺季，但因原告关闭空调和锁门，致使顾客少有光顾商场，原告做为物业服务公司，未提供合格的物业服务，致使本人实际无法正常经营。原告还通过给部分商户停电、私自换锁的方式迫使商户自行解除合同，离开租赁房屋，其要求本人支付物业费及违约金无事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月31日，郑州华南城有限公司与原告亚太物业郑州分公司签订了《前期物业服务合同》，约定，郑州华南城有限公司将其4号服装交易广场交由亚太物业郑州分公司从事物业服务，物业使用人不按合同约定的收费标准和时间交纳物业服务费，亚太物业郑州分公司有权要求物业使用人补交，并从逾期之日起，每日按拖欠费用的万分之五支付违约金。合同双方就物业服务的有关问题进行了约定。2018年1月11日，郑州宝力通市场开发管理有限公司(以下简称“宝力通公司”（甲方）与被告张丽那（乙方）针对郑州华南城FZ-4-02-020号店铺（建筑面积约69.6㎡）和FZ-4-02-029号店铺（建筑面积约80.94㎡）签订了《郑州华南城房屋租赁合同》各一份，分别约定，乙方承租甲方受托位于河南省郑州市××镇郑州××城××号店铺（建筑面积约69.6㎡）、FZ-4-02-029号店铺（建筑面积约80.94㎡），从事服装类商品经营，租期均为3年，从2018年3月1日起至2021年2月28日止，物业管理费按每月15元/㎡收取，水电费按物业管理公司核定的价格由商户自行承担，并于每月5日前向甲方或其指定的物业管理公司交纳上月水电费。亚太物业郑州分公司为甲方选定的物业管理公司，乙方同意全面遵守《郑州华南城临时管理总规约》、《郑州华南城市场管理规定》及《消防安全责任书》，遵守甲方、物业管理公司所作出的补充、完善、修订或修改；否则，引起的全部损失及法律责任均由乙方承担。如果乙方未按时付清租金、市场推广费或其他应付款项的，每逾期一日，乙方按欠付金额的百分之一向甲方或物业管理公司支付违约金，直至付清之日止。如果乙方未按时付清水电费的，乙方应按郑州市供水、供电部门明确的滞纳金标准支付滞纳金，直至付清之日止。同时，如乙方拖欠租金、水电费或其他应付款项达十日以上的，乙方同意甲方可对承租房屋采取停水停电措施直至乙方交清应付款项为止，由此造成的损失概由乙方承担。另查明：1.郑州华南城FZ-4-02-020号店铺实测面积为69.49㎡，每月应交纳的物业费为1042.35元；FZ-4-02-029号店铺实测面积为80.81㎡，每月应交纳的物业费为1212.35元。被告张丽那一直没有交纳物业费。截止2018年年底，被告张丽那针对FZ-4-02-020号店铺没有交纳的电费为58.45元。截止2019年7月底，被告张丽那针对FZ-4-02-029号店铺没有交纳的电费为49.68元。2.被告提交的《缴费通知单》显示，截止2018年8月25日，被告对FZ-4-02-020号店铺的电费“本次读数”为“387.00”，在此之后，该店铺未增加用电量。根据该证据以及证人庞某和孔某的证言可以证实，原告亚太物业郑州分公司自2018年8月25日开始停止对4#-2-20号商铺供电。3.原告自2019年2月份开始至今没有打开中央空调，并在2019年6月中旬把商场北边三个大门和消防通道关闭。4.经原告催要，被告推拖至今未向原告支付应交纳的物业服务费和拖欠的电费。故成讼。上述事实有《前期物业服务合同》、《郑州华南城房屋租赁合同》、租赁投资计划书、律师函催缴费用、欠费明细、《缴费通知单》、照片、证人庞某和孔某的证言以及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原告亚太物业郑州分公司与郑州华南城有限公司签订的《前期物业服务合同》和宝力通公司与被告张丽那签订的《郑州华南城房屋租赁合同》系合同当事人之间真实、自愿的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效合同，对合同当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同的约定履行义务。原告亚太物业郑州分公司为郑州华南城有限公司提供物业服务，被告张丽那作为承租户，接受了原告的物业服务，应当按照合同的约定按时支付相应的物业服务费和电费。被告应当向原告交纳承租FZ-4-02-020号店铺和FZ-4-02-029号店铺的物业服务费，物业服务费按实测面积（20号店铺实测面积69.49㎡，29号店铺实测面积为80.81㎡）、15元/㎡的标准计算；鉴于被告承租的FZ-4-02-020号店铺在2018年8月28日之后未增加用电量，原告在2018年8月25日之后对被告承租的FZ-4-02-020号店铺停止供电，导致被告无法对该商铺投入租赁经营，因此，自2018年9月份开始，原告不应当向被告收取FZ-4-02-020号店铺的物业服务费。故，被告应当向原告交纳FZ-4-02-020号店铺2018年3月至2018年8月的物业服务费6251.10元（1042.35元×6个月）。因原告从2019年2月份开始至今没有打开中央空调，并在2019年6月中旬把商场北边三个大门和消防通道关闭，应当自2019年2月份开始降低FZ-4-02-029号店铺物业服务费的收费标准，对该商铺的物业服务费，自2019年2月1日起，本院酌定为1100元/月，故，该商铺的物业服务费（截止2019年7月份）合计为21035.85元（1212.35元×11个月＋1100元×7个月）。被告未按合同约定按时向原告交纳物业服务费27286.95元（6251.10元＋21035.85元）和拖欠的电费108.13元（58.45元＋49.68元），属违约行为，应承担违约责任。被告应当向原告支付拖欠未付物业服务费27286.95元的违约金；鉴于《郑州华南城房屋租赁合同》约定的“按欠付金额的百分之一支付违约金”违反法律规定，本院按原告请求的日万分之五计算违约金，自2019年8月1日起计付至被告向原告还清27286.95元物业服务费之日止。原告其他诉讼请求证据不力，本院不予支持。被告辩称原告曾口头承诺商场商户不多的时候商户不用交纳物业费，因被告未向本院提供相关证据予以证明，故针对被告该答辩观点，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，第一百零八条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告张丽那应当于本判决生效之日起十日内向原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司支付物业服务费27286.95元，并自2019年8月1日起，按日万分之五向原告支付物业服务费27286.95元的违约金，至被告还清27286.95元物业服务费之日为止；二、被告张丽那应当向原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司支付电费108.13元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司的其他诉讼请求。案件受理费789元，减半收取计394元，原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司负担110元，被告张丽那负担284元。被告张丽那应负担的案件受理费284元，已由原告预交，本院不予退还，待被告履行本判决第一项和第二项给付义务时一并同原告结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  岳宏欣二〇一九年十一月七日法官助理夏扬征书记员李玉晓