浙江省绍兴市上虞区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0604民初6397号原告：张建力，男，1978年11月18日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。原告：姚建琴，女，1982年10月12日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。委托诉讼代理人：盛佳斌,浙江君安世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊英英,浙江君安世纪律师事务所律师。被告：中大房地产集团上虞有限公司，住所地浙江省绍兴市上虞区百官街道市民大道678号十层，统一社会信用代码913306040631647820。法定代表人：李志强，董事长。委托诉讼代理人：马夏冰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯兢，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海房雀信息技术有限公司，住所地上海市杨浦区抚顺路360号，统一社会信用代码91310110MA1G8ANC9E。法定代表人：刘才元，执行董事。被告：上海易坊房地产经纪有限公司，住所地上海市杨浦区淞沪路161号1602室，统一社会信用代码91310110324476689H。法定代表人：刘才元。两被告共同委托诉讼代理人：赵亮波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：郑钰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：刘才元，男，1986年2月24日出生，汉族，住江苏省灌南县。原告张建力、姚建琴与被告中大房地产集团上虞有限公司（以下简称中大公司）、上海房雀信息技术有限公司（以下简称房雀公司）、上海易坊房地产经纪有限公司（以下简称易坊公司）、刘才元服务合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人熊英英、盛佳斌，被告中大公司委托诉讼代理人冯兢，被告房雀公司、易坊公司共同委托诉讼代理人郑钰到庭参加诉讼，被告刘才元经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告中大公司、房雀公司、易坊公司退回原告服务费10万元，并赔偿利息损失（按人民银行一年期基准贷款利率年利率4.35%自2017年9月5日计算至支付日止），2.被告刘才元对被告房雀公司上述应付款项承担连带责任；3.诉讼费由各被告共同负担。原告主张事实与理由：2017年9月4日，原告与中大公司签订浙江省商品房买卖合同，约定原告以81万元价格向中大公司购买位于绍兴市上虞区房屋。合同签署后，中大公司要求原告在购房款之外另外支付10万元。原告在君悦龙山售楼处现场刷卡支付后，中大公司工作人员出具银行凭条和收据。事后，原告发现10万元收款方和出具收据的不是中大公司，而系房雀公司出具收据，易坊公司收款，且收款事由是服务费。原告认为，根据《浙江省物价局关于印发的通知》（浙价检【2011】177号）之规定，商品房经营者应严格按照申报价格明码标价销售商品房，不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用，事实上，被告房雀公司、中大公司、易坊公司从未提供服务，无权收取服务费，其已经收取的费用应予返还。被告房雀公司系一人公司，根据公司法第六十三条之规定，被告刘才元作为房雀公司唯一股东应当对被告房雀公司债务承担连带责任。基于上述事实理由，原告为维护自身合法权益，诉至法院望判如所请。被告中大公司辩称，不同意原告诉讼请求，涉案服务费非中大公司收取，相关服务合同也非中大公司与原告订立，中大公司非服务合同当事人；根据服务合同约定，原告已经享受购房优惠，服务合同已经履行完毕，不存在返还服务费；原告与中大公司仅有商品房买卖合同，若因购房合同发生争议，应当申请仲裁，非法院审理范围，且房屋销售价格管理措施是政府行政措施，不会影响合同效力，最终原告签订的商品房买卖合同价格未超过备案价格。被告房雀公司、易坊公司共同辩称，不同意原告诉讼请求，房雀公司就原告购房向原告提供服务与原告达成一致，建立服务合同关系，并履行完毕服务内容，具体表现为：房雀公司按约提供委托分销中介带看，提供购房优惠服务，原告支付10万元享受13万元购房优惠，促成原告与中大公司订立商品房买卖合同。原告获得购房优惠并支付服务费，房雀公司并向分销中介支付中介费，双方均已履行完毕合同，原告主张退回服务费缺乏依据。关于易坊公司收款系为房雀公司代收，服务内容及服务费收据均由房雀公司出具，与易坊公司无关。被告刘才元未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供证据材料：1、商品房买卖合同、付款凭证、银行明细清单及服务费收据，拟证明原告向中大公司购买房屋的同时支付10万元、收款人为易坊公司、房雀公司开具服务费收据的事实；2、房雀公司工商信息，拟证明被告刘才元系房雀公司一人股东。被告中大公司提供证据材料：3、商品房认购书，拟证明原告认购的房屋、房屋价款及正式签订房屋买卖合同时原告实际享有购房优惠及签约优惠的事实；4、售楼处照片一组，拟证明2017年6月26日，中大公司在售楼现场就房屋备案价格进行公示，原告签订认购书时对房屋备案价格明知或应知。被告房雀公司、易坊公司共同提供证据材料：5、商品房认购书（复印件），拟证明原告与中大公司约定的房屋总价的事实；6、银行存根，拟证明原告支付房款确认享受优惠后向房雀公司支付服务费10万元的事实；7、佣金结算表、打款凭证、中介服务费发票、经纪人确认单，拟证明房雀公司向分销机构支付分销中介费，原告确认由经纪人带看房的事实；被告刘才元未举证。关于上述证据材料，证据1、证据2、证据6，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据3，原告认可形式真实性，不认可关联性和证明对象，认为双方仅就预估房屋价格签订认购，口头承诺最终签订正式商品房买卖合同以预售备案价格为准，故认购书第二条未写明具体支付方式，第15条载明签订商品房买卖合同后认购书自动失效。认购书和商品房买卖合同存在价差，并非原告享受优惠，是中大公司执行明码标价按备案价销售的规定的结果。本院对证据3真实性予以认定，因证据5复印件与证据3一致，本院对证据5真实性亦予认定。证据4，原告提出异议对真实性、关联性均不予认可，照片显示价格为9幢房屋（非涉案原告购买房屋）的价格，照片拍摄时间早于照片内容落款时间，存在拼凑可能，不能达到中大公司证明目的。本院认为证据4尚不足以证明中大公司现场公示情况。证据7，原告提出经纪人确认单真实性、关联性不予认可，不能达到原告证明目的，经纪人确认单系原告在现场考察楼盘时应销售人员要求签署看房确认单，原告系在空白单子上签字，内容和签字笔迹可看出明显不同，内容均为被告自行填写；对其他材料真实性无法确认，原告未接受分销机构的服务，分销佣金与原告无关，且佣金计算表系被告单方制作。因原告对经纪人确认单上签字真实性未提出异议，即使主文非原告填写亦不能证明系被骗签或空白签字，本院对经纪人确认单真实性予以认定；其余材料来自房雀公司原始财务凭证记载，本院对其形式真实性予以认定，能否达到房雀公司目的将结合案情综合论证；根据原、被告庭审陈述及经审查确认的证据，本院对案件基本事实认定如下：2017年8月31日，原告经经纪人带至君悦龙山项目看房，当日与中大公司签署商品房认购书，载明原告购买中大公司开发的绍兴市上虞区百官街道君悦龙山小区12幢1103室房屋，房屋单价10966.42元/平米，总房款为96万元。2017年9月4日，原告与中大公司签订商品房买卖合同，合同载明原告购买房屋成交价81万元。当日，原告支付易坊公司10万元，房雀公司开具10万元服务费收据。另，中大公司自认其报政府备案价格与成交价格基本一致（或相差无几）。本院认为，围绕本案原告诉请结合原告庭审确认，本案争议的是原告与被告的服务合同法律关系，非商品房买卖合同关系，故本案依据当事人主张确定案由为服务合同纠纷，并确认主要争议是原告与被告之间服务合同是否成立生效及成立生效后的履行问题。关于服务合同的成立生效。原告主张中大公司通过房雀公司、易坊公司以服务费的名义在房价之外收取相关费用，服务合同本身不成立，各被告主张系房雀公司与原告建立服务合同关系。就该争议，本院认为，虽然本案未出示书面服务合同，但根据合同法司法解释第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从对方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的其他形式订立的合同”的规定，及合同法第三十六条“当事人未采用书面形式但一方履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，结合原告先通过经纪人带至君悦龙山看房，后与中大公司签订商品房，支付房款的同时支付10万元服务费，房雀公司向原告开具10万元服务费收据，并向分销中介机构支付分销佣金的事实，本院认定原告与被告房雀公司建立服务合同关系。原告并无证据证明房雀公司订立服务合同的行为系受中大公司委托或指示，庭审中也未发现房雀公司收取服务费后向中大公司输送款项，相反，根据房雀公司提供的分销中介费用支付凭证，其将获取的服务报酬近半都分配给分销中介，故原告关于中大公司通过房雀公司、易坊公司加收服务费的主张缺乏依据，不能推翻原告与房雀公司之间的服务合同关系认定。依法成立的合同，自成立时生效，经审查原告与房雀公司的服务合同不存在法定无效之事由，应认定合同合法有效。至于《浙江省物价局关于印发的通知》规定，商品房经营者应严格按照申报价格明码标价销售商品房，不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用，该规定调控监管的是开发商的商品房销售行为，指向的是开发商与购房者的商品房买卖合同关系，不能否定原告与房雀公司订立的服务合同的效力。关于服务合同的履行。房雀公司主张其为原告提供看房购房的居间服务及购房优惠服务，原告主张其系自行看房，无房雀公司提供购房居间，且原告与中大公司签订的商品房买卖合同成交价就是备案价，原告实际未享受到优惠服务。因服务内容与普通买卖合同不同，具有非实物性、不可储存性及生产与消费同时性的特征，故当原告与房雀公司就有无提供看房购房居间服务及优惠服务等事实发生争议时，应根据书面证据并结合履行情况进行判断。根据原告签署的经纪人确认单，可证明原告由服务机构的经纪人带看房，原告再提出无看房购房居间服务的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。关于优惠服务，认购价系原告与中大公司对购买涉案房屋的合意价格，后原告与中大公司签订商品房买卖合同，成交价比合意的认购价优惠15万元，中大公司亦认可其中13万元优惠金额系原告作为房雀公司服务合同的客户享有，结合同时期房雀公司与其他购房户签订同类服务合同约定支付10万元服务费提供13万元购房优惠，及原告已全额支付服务费10万元的事实，本院认定房雀公司已完成居间优惠服务，且原告认可并接受房雀公司的服务履行。至于中大公司与原告合意的认购价高于备案价是否违反有关调控规定，因商品房价格备案属于政府行政部门的监管措施，原告可寻求相关行政管理部门要求解决。因房雀公司已经履行服务内容，原告诉请房雀公司及其他各被告返还服务费、支付利息损失的主张于法无据，本院不予支持。被告刘才元经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回张建力、姚建琴的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由张建力、姚建琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  张剑波二〇一九年十一月三十日书记员  谢宛苡附：本案有关的法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。