江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7477号上诉人（原审被告）：大一汽配（张家港）有限公司，住所地张家港市凤凰镇。法定代表人：金诚文，该公司董事长。委托诉讼代理人：缪沂宸，江苏梁丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张凤珍，女，1968年2月18日出生，汉族，住张家港市。上诉人大一汽配（张家港）有限公司（以下简称大一汽配公司）因与被上诉人张凤珍房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院(2018)苏0582民初13464号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人大一汽配公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判或发回重审。事实和理由：1、张凤珍所主张的其财产损失与大一汽配公司员工的租赁行为之间有无因果关系不明确，张凤珍就此未提供证据证明。上述损失也有可能是房屋的设备老化等原因造成。2、张凤珍委托鉴定机构出具的评估报告仅是基于张凤珍提供的照片作出，评估方式不当，结果不准确。3、张凤珍擅自重新装修房屋，导致房屋无法评估，应承担不利法律后果。张凤珍辩称，涉案房屋是从2014年就出租给了大一汽配公司，当时房屋是全新装修的，同意一审判决。张凤珍向一审法院起诉请求：1、请求法院判令大一汽配公司赔偿张凤珍损失60800元；2、大一汽配公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2014年9月，张凤珍将位于张家港市凤凰镇双龙花园77幢702的房屋租赁给大一汽配公司使用，用于员工居住。2015年9月28日，双方续签了《房屋租赁协议》，双方约定租赁期限一年，租金24000元；押金1000元。合同签订后，张凤珍继续将上述房屋租赁给大一汽配公司使用。至2018年9月，双方终止了租赁合同关系，但张凤珍发现租赁房屋内的地板、墙纸、橱柜、水池等已损坏，为此要求大一汽配公司赔偿，因双方未能对赔偿达成一致意见而引起纠纷。以上事实，有《房屋租赁协议》、照片及一审法院的庭审笔录等证据予以佐证。审理中，一审法院依张凤珍申请依法委托苏州天仁信达土地房地产资产评估有限公司对涉案房屋中的地板、墙纸、橱柜、水池室内装修损坏情况进行评估，该公司于2019年2月20日出具了《评估情况说明函》：室内装修损失合计为32056元。一审法院认为：张凤珍与大一汽配公司之间的租赁合同关系合法有效，依法应受保护。大一汽配公司承租张凤珍的房屋后，理应按照租赁物的性质使用租赁物，未正当使用租赁物而造成损失的，应当依法承担相应的赔偿责任。大一汽配公司认为系涉案房屋老化或主体结构存在缺陷引起房屋渗水，但其在租赁期间内并未向张凤珍提出，且也无其他证据证明涉案房屋存在质量问题，故其辩解意见一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定，判决：大一汽配公司应赔偿张凤珍损失32056元，扣除押金1000元后，还应赔偿31056元。限于判决生效后10日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入张家港市人民法院，开户银行：中行张家港分行营业部账号：46×××84）。一审案件受理费1320元由张凤珍负担650元，大一汽配公司负担670元。鉴定费1750元由大一汽配公司负担。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审中，双方当事人未提交新证据。二审中，双方当事人确认大一汽配公司交还房屋时未办理书面交接手续，大一汽配公司称张凤珍在接受房屋时向其提出房屋有损毁，大一汽配公司经了解如果将当时房屋损毁的部分恢复原貌需要花“万把块钱”左右，当时公司表示同意协商，但后来没有达成一致意见。张凤珍则表示大一汽配公司始终不愿意出面解决问题，因房屋损毁问题继续拖延得不到解决会造成更大损失，故张凤珍自行拍了照片后进行了重新装修。上述事实由二审庭审笔录予以证实。本院认为，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物损毁、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，张凤珍将涉案房屋出租给大一汽配公司，双方之间成立房屋租赁合同关系，大一汽配公司作为承租人应当妥善使用房屋。现双方均确认张凤珍收回房屋时房屋存在损毁情况，故承租人应承担相应的赔偿责任。大一汽配公司辩称相关损毁系房屋老化或主体结构问题导致，但未能就此举证证明，本院不予采信，大一汽配公司关于房屋损毁与其承租行为无因果关系的上诉理由不成立。事发后，大一汽配公司明知房屋应需及时维修止损，但仍持回避态度，未提出解决方案，应承担不利法律后果。张凤珍基于避免损失继续扩大的目的将房屋损毁部分拍照留据后进行了重新装修，其行为亦属合理。大一汽配公司对涉案评估结论持有异议，但未提供相反证据，一审法院依据该评估结论判决大一汽配公司承担赔偿责任，并无不当。综上，大一汽配公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1320元，由上诉人大一汽配（张家港）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  沈维佳审 判 员  沈军芳二〇一九年十一月十八日法官助理  赵 俊书 记 员  杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。