四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川17民终1283号上诉人（原审被告）:余军，男，生于1979年10月12日，汉族，住达州市达川区。上诉人（原审被告）:王官芹，女，生于1981年2月24日，汉族，住达州市达川区。系余军之妻。委托诉讼代理人：余军(基本信息同上)，系王官芹之夫。被上诉人（原审原告）：达州市加州物业服务有限公司，住所地四川省达州市通川区荷叶街251-2号2楼7号。统一社会信用代码：91511702M62E5X50E。法定代表人：梁尤万，系公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：何加春，四川远创律师事务所律师。上诉人余军、王官芹因与被上诉人达州市加州物业服务有限公司(以下简称加州公司)物业服务合同纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2019）川1703民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余军、王官芹上诉请求：撤销原判，依法改判。事实及理由：一、成都金房物业服务有限公司达州分公司将达州市长丰物业服务有限公司驱逐出小区，强行入住小区提供物业服务。二、一审法院认定第一届业主委员会被罢免事实不清，物业服务合同应由第一届业主委员会作为主体签订才是合法的，南城丽苑业主委员会筹备组与金房公司签订的《物业服务合同》及《南城丽苑物业管理补偿合同》有违法律规定，签订的主体不平等，对上诉人没有约束力。三、金房物业服务有限公司达州分公司强行入住小区造成了物业资料的损失，被上诉人未向未交清物业费的业主发放门禁卡，侵犯了上诉人的权利，多收取业主不合理的装修保证金、出入证件费、电梯载货费等，属于侵权行为。四、被上诉人与第二届业主委员会签订的《物业管理服务合同》约定的合同期限届满日为2019年3月25日，被上诉人于2019年1月4日要求收取一年的物业费有违常理。达州市加州物业服务有限公司答辩称，被上诉人与上诉人形成了事实上的物业服务合同关系，进行了物业服务，尽到了义务，其收取物业服务费符合法律规定，上诉人称资料不完善不属于本案审理范围。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。加州公司向一审法院提出诉讼请求：判令余军、王官芹支付拖欠加州公司2016年1月8日—2018年12月31日期间的物业服务费3667元。一审法院认定事实：加州公司于2016年6月7日注册成立，经营范围物业服务，家政服务等。金房达分公司于2008年5月6日登记成立的有限责任公司分公司，经营范围物业管理。余军、王官芹系达川区三里坪华蜀北路270号南城丽苑C栋2单元18楼3号房屋的业主，房屋建筑面积为123.94平方米。达县南外镇南城丽苑小区业主于2011年10月15日设立业主大会，于2011年10月19日产生第一届业主委员会，任期5年，主任张茂坤。达县南外镇南城丽苑第一届业主委员会与长丰公司于2014年3月22日签订《物业服务合同》约定合同期限一年自2014年3月6日起至2015年3月5日止；管理服务费标准高层电梯楼每月每平方建筑面积0.9元，多层每月每平方建筑面积0.5元。2015年3月3日，达县南外镇南城丽苑第一届业主委员会向长丰公司发出通知，决定物业管理服务合同到期日2015年3月5日终止合同。2015年3月下旬，南城丽苑小区业主李萍、唐强、廖新才、莫正平、谢大举等成立招聘物业公司组建班子，即“南城丽苑业主委员会筹备组”。2015年4月6日，“南城丽苑业主委员会筹备组”作为甲方与金房达分公司作为乙方签订《物业管理服务合同》，该合同落款甲方代表签字为李萍和监督代表唐强、廖新才等10人，约定甲方委托乙方对南城丽苑小区进行物业管理，合同期限一年，自2015年4月6日至2016年4月5日止；物业管理服务费标准为：1.电梯房收取物业费每平米0.8元(按房产证面积计算)，垃圾处理费每月每户4元；2.步行房收取使用人物业费每平米0.45元(按房产证面积计算)，垃圾处理费每月每户4元…。2016年4月5日，金房达分公司与甲方代表签字为何国平和监督代表唐强、谢大举等7人签订南城丽苑物业管理补充合同，约定因第二届业主委员会还未成立，经业委会筹备组研究同意，原合同继续生效至第二届业委会成立。金房达分公司自2015年3月1日起至2018年3月24日期间对南城丽苑小区提供了物业管理服务。2018年3月25日，达川区三里坪街道办事处南城丽苑第二届业主委员会作为甲方与加州公司签订《物业管理服务合同》约定甲方委托乙方对南城丽苑小区进行物业管理，合同期限一年，自2018年3月25日至2019年3月24日止；甲方权利和义务。对乙方的管理实施监督检查，每个季度进行一次考核、评定…；乙方权利和义务。每3个月张榜公布管理收支项目，小区内出现业主向业委会反映楼道清洁不卫生，保安人员或物业办公室人员态度不好…等情况，每次扣除服务质量保证金10元…；物业管理服务费标准为：二期电梯房收取物业费每平方米0.8元(按房产证面积计算)，垃圾处理费每月每户4元。一期步行房收取使用人物业费每平米0.45元(按房产证面积计算)，垃圾处理费每月每户4元…，乙方在接管本物业中发生的前期管理费用由乙方承担。加州公司在合同签订后对南城丽苑小区提供了物业管理服务至今。余军、王官芹自2016年1月8日至2018年3月25日期间的物业服务费2633元、垃圾处理费106元和2018年3月26日至2018年12月31日期间的物业服务费892元、垃圾处理费36元未交纳。2018年4月10日金房达分公司授权委托加州公司代收其公司2015年3月1日至2018年3月24日在南城丽苑提供物业服务期间应收业主下欠的服务费及其他相关费用。加州公司通过四川远创律师事务所于2018年8月31日向余军发出律师函，书面催交物业服务费。另查明，2015年4月29日，由住建局、房管局、规建办、四合社区、长丰公司、金房达分公司的相关人员和业委会主任张茂坤、筹备组代表李萍等人参加南城丽苑移交会议，形成协调意见：1.前期物管公司2015年5月6日与业委会做好资料、设施设备移交准备…；2.业主委员会换届工作由现业委会主持；3.后期物管选聘由新一届业委会负责选聘(选聘必须依法依规按程序组织)。达州市达川区人民政府三里坪街道办事处组织规建办、四合社区等单位对南城丽苑的相关问题进行了调查核实，于2016年3月21日作出《关于南城丽苑首届业委会相关问题调查情况通报》,通报了南城丽苑首届业委会及成员违反《四川省物业管理条例》的相关行为，处理结论由业主大会对南城丽苑首届业委会委员予以罢免，同时根据《四川省物业管理条例》规定三里坪街道办事处将按相关规定启动换届选举。一审法院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。根据《中华人民共和国物权法》第七十五条“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”、第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、第七十六条“下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”。《中华人民共和国物业管理条例》第六条第二款“业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务”第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”、第九条“一个物业管理区域成立一个业主大会”、第十五条“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”。本案，南城丽苑第一届业主委员会因前期物业服务合同期满与长丰公司终止合同，此后未能按照由相关单位人员参加2015年4月29日南城丽苑移交会议形成的协调意见主持业主委员会换届工作，建立新一届业主委员会并选聘后期的物业服务企业或者其他管理人，也未在任期内召集业主大会由业主选聘物业服务企业或者其他管理人。南城丽苑小区部分业主在第一届业主委员会任期内，自行组建班子招聘物业公司，并以不是业主大会的执行机构“南城丽苑业主委员会筹备组”名义与选聘的金房达分公司签订《物业管理服务合同》、《南城丽苑物业管理补充合同》有违法律规定。但从加州公司提供的证据南城丽苑业主签字表证明金房达分公司自2015年3月1日至2018年3月24日期间为南城丽苑小区业主提供物业服务，余军、王官芹作为该小区业主享受了金房达分公司提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系。故余军、王官芹在享受物业服务的同时负有交纳物业管理服务费的义务。余军、王官芹辩称金房达分公司与个别业主串通强行驱逐长丰公司的事实，与查明事实即南城丽苑第一届业主委员会与长丰公司因合同到期终止合同的事实不符，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”。加州公司接受金房达分公司的委托授权以自己名义收取南城丽苑业主2015年3月1日到2018年3月25日期间下欠的物业服务费。南城丽苑第二届业主委员会与加州公司2018年3月25日签订的《物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。余军、王官芹辩称南城丽苑第二届业主委员会于2018年3月在不规范的法定条件下成立的事实，无证据证实，应当承担举证不能的不利法律后果，不予采纳；辩称违反法律规定没有召开业主大会依法选聘与加州公司签订物业管理服务合同，属无效合同，因业主委员会是业主大会的执行机构，故不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。综上，加州公司与本案有直接利害关系，系本案适格原告诉讼主体，故余军、王官芹辩称加州公司作为原告的诉讼主体不适格的抗辩意见，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”，加州公司处理金房达分公司委托事务，并提供了物业服务费交费台账证明余军、王官芹自2016年1月8日起未能交纳物业服务费，现要求余军、王官芹支付2016年1月8日至2018年3月25日期间的物业服务费2633元、垃圾处理费106元的诉求，符合法律规定，予以支持，所取得的财产，应当转交给金房达分公司。余军、王官芹辩称物管费交至2016年3月8日的事实，无证据证实，应当承担举证不能的不利法律后果，故对此辩称事实不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。加州公司与南城丽苑第二届业主委员会签订的《物业管理服务合同》未能约定交纳物业服务费的期限，但通过四川远创律师事务所于2018年8月31日向余军发出律师函，书面催交物业服务费，故加州公司要求余军、王官芹支付2018年3月26日至2018年12月31日期间物业服务费892元、垃圾处理费36元的诉求，予以支持。余军、王官芹提出加州公司没有专业专职的物管人员造成设施设备损坏、绿化管理随意化、使用大修基金及前期物业资料移交等问题，如所述属实，应当由业主委员会或者全体业主共同另行主张，不能作为余军、王官芹个人拒交物业管理服务费的理由；加州公司没有向未交2017年以前物管费的业主发放门禁卡，侵犯余军、王官芹的权利造成损失的问题，未提供证据证实，且余军、王官芹自认已通过诉讼予以了解决，也不能作为余军、王官芹个人拒交物业管理服务费的理由。余军、王官芹提供证据2018年9、10月拍摄的照片提出小区卫生质量差、垃圾清理不及时，加州公司服务期间服务质量差的问题，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，因此不能仅仅依据某个或某些业主的根据个性时间段的主观评价认定加州公司服务期间服务质量差，更多应当考虑全体业主的整体利益，故余军、王官芹提供的证据不足以证实加州公司服务期间服务质量差，不予支持。庭审中，余军、王官芹在加州公司提供税务发票，同意交纳2018年3月26日至2018年12月31日期间物业服务费892元、垃圾处理费36元，因《物业管理服务合同》中就开具税务发票未进行约定，余军、王官芹无权以加州公司未开具税务发票行使先予履行抗辩权，即使加州公司未及时按照法律规定开具税务发票，亦应当由税务机关作出相关处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第三百九十六条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：余军、王官芹于本判决生效之日起十日内向达州市加州物业服务有限公司支付2016年1月8日至2018年12月31日期间的物业服务费3525元、垃圾处理费142元，合计3667元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由余军、王官芹负担。二审审理中，上诉人提交了2015年达县南外镇南城丽苑第一届业主委员会的《公告》一份，拟证实第一届业主委员会在成都金房公司入驻的时候就在维权。本院组织当事人进行了证据交换与质证。被上诉人质证认为，公告应予张贴不能证明成都金房物业公司强行入住，对真实性、合法性、关联性均不予认可。对当事人争议事实，本院认为，公告中载明的相关事实并无其他事实予以佐证，对其待证目的不予采信。二审查明的案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。余军、王官芹未提交成都金房物业服务有限公司达州分公司将达州市长丰物业服务有限公司驱逐出小区强行入住的相应证据，对该项上诉理由，本院不予支持。本案中，相关证据证实成都金房物业服务有限公司达州分公司自2015年3月1日至2018年3月24日期间为南城丽苑小区业主提供了物业服务，上诉人对该事实亦无异议的情况下，上诉人提出南城丽苑业主委员会筹备组与金房公司签订的《物业服务合同》及《南城丽苑物业管理补偿合同》对其无约束力的理由无事实和法律依据，一审法院认定双方当事人形成了事实上的物业服务合同关系并无不当。余军、王官芹在享受物业服务的同时负有交纳物业管理服务费的义务。对上诉人提出的被上诉人保存物业资料不完善、收取的部分费用不合理、未提供物业费发票等上诉理由，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，余军、王官芹主张加州公司未按照合同约定及相关规定提供全面的的物业服务，应要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能因上述事由拒交物业费。若因加州公司履行物业服务合同存在违约行为而造成业主余军、王官芹的相关损失，其可向物业服务企业另行主张。同时，因本案被上诉人主张的下欠物业服务费的期间为2016年1月8日至2018年12月31日，上诉人提出被上诉人提前要求收取一年的物业费有违常理的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人余军、王官芹的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人余军、王官芹负担。本判决为终审判决。审判长  张爱东审判员  刘 伟审判员  刘全明二〇一九年十一月四日书记员  王春燕