山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终8273号上诉人（原审原告）：南云生，男，1960年12月27日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：刘刚，女，1971年7月17日出生，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李源，国浩律师（济南）事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：卞文娟，国浩律师（济南）事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：山东日升房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：察可军，董事长。委托诉讼代理人：黄斌，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黄宁，男，该公司工作人员。上诉人南云生、刘刚因与被上诉人山东日升房地产开发有限公司（以下简称日升房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初3407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南云生、刘刚上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判日升房地产公司支付逾期办证违约金1642500元（以500万元为基数，按照每日0.3‰，自2016年4月15日起计算至2019年4月15日；此后持续计算至涉案房屋及土地使用权过户登记至南云生、刘刚名下之日）；2.本案一、二审诉讼费用及保全费由日升房地产公司承担。事实和理由：一审关于日升房地产公司逾期办证违约金的认定事实不清、适用法律错误。一、双方在房屋买卖合同中明确约定了逾期办证违约金的计算标准，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。日升房地产公司应按此约定向南云生、刘刚支付违约金。一审认定该约定不符合法律规定没有依据，也与一审关于双方房屋买卖合同“系双方当事人的真实意思表示，且不悖于法律、法规的强制性规定”的认定自相矛盾。二、根据一审判决书载明的日升房地产公司答辩意见，日升房地产公司在答辩时并未主张合同中约定的逾期办证违约金过高、并未请求法院降低。同时，一审判决载明，日升房地产公司“经合法传唤未到庭进行质证”，视为对包括双方签订的九如山庄生态住宅认购协议、补充协议书在内的证据无异议。由此，日升房地产公司对双方房屋买卖合同中约定的逾期办证违约金并无异议。一审在认定本案合同约定的违约金系双方当事人真实意思表示、且日升房地产公司对违约金不持异议的情况下，擅自降低违约金计算标准，系越权审理、严重违反法律规定。三、一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定对双方约定的逾期办证违约金进行调整，系适用法律错误。该司法解释规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。而本案中，双方在合同中已经明确约定了逾期办证违约金及计算方法，且日升房地产公司并未主张违约金过分高于南云生、刘刚损失，不应适用上述司法解释的规定。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，应予纠正。请二审法院公正审理，支持南云生、刘刚的上诉请求。日升房地产公司辩称，一、日升房地产公司已在一审过程中就违约金过高提出异议，根据山东省高级人民法院2008年民事审判工作会议纪要二，当事人可以通过抗辩的方式主张违约金过高，视为当事人提出该申请。二、日升房地产公司不应按照原合同及补充协议约定支付违约金，首先，违约金的主要功能系弥补损失，南云生、刘刚购买房屋系自用，未产生任何实际损失。其次，南云生、刘刚在一审过程中未就其实际损失提供任何证据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回南云生、刘刚的上诉请求，维持原判。南云生、刘刚向一审法院起诉请求：1.责令日升房地产公司立即为南云生、刘刚办理九如美墅（一期）B1号住宅的房屋所有权及土地使用权权属过户登记手续；2.责令日升房地产公司向南云生、刘刚支付因逾期办理房屋所有权及土地使用权权属过户登记手续所产生的违约金4475520元（以480万元为基数，按每日0.3‰自2011年2月2日暂计算至2019年4月9日;以20万元为基数,按每日0.3‰自2011年4月26日暂计算至2019年4月9日;此后,以500万元为基数,按每日0.3‰自计算至所购房屋所有权及土地使用权权属过户登记手续之日止；3.本案诉讼费用、保全费用由日升房地产公司承担。一审法院认定事实：2010年2月2日南云生、刘刚与日升房地产公司签订《九如山庄生态住宅认购协议补充协议书》约定：南云生、刘刚向日升房地产公司购买开发的九如山庄国际生态旅游度假区九如美墅（一期）门牌号为B1住房户型D-2，建筑面积535.91平米，总价款为500万元，签订本协议时南云生、刘刚向日升房地产公司一次性付款100万元……。日升房地产公司承诺在收取南云生、刘刚交付的100万元首付款之日起一年内协助南云生、刘刚办理房屋所有权及土地使用权过户手续……2、自南云生、刘刚交付100万元首付款之日起满一年，因日升房地产公司导致南云生、刘刚过户手续无法办妥的，南云生、刘刚有权选择（1）……（2）南云生、刘刚不要求退房，日升房地产公司应继续协助南云生、刘刚办理产权过户手续，并按南云生、刘刚已付购房款的日0.3‰支付违约金，直至南云生、刘刚过户手续办妥之日。上述合同签订后，南云生于2010年2月2日向日升房地产公司交纳100万元作为首期房款，其后南云生、刘刚于2010年2月8日、4月13日、4月26日、5月25日共计向日升房地产公司转账400万元。2011年4月13日日升房地产公司向南云生、刘刚交付涉案房屋。另查明，至今日升房地产公司未按合同约定协助南云生、刘刚办理房屋所有权及土地使用权权属过户登记手续，故南云生、刘刚诉至一审法院。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，2010年2月2日南云生、刘刚与日升房地产公司签订《九如山庄生态住宅认购合同》及《补充协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不悖于法律、法规的强制性规定，合同及协议合法有效，双方当事人均应按照合同及协议约定全面履行自己的义务，南云生、刘刚按照合同及协议的约定履行了支付房款的合同义务，日升房地产公司于2011年4月13日将本案房屋交付于南云生。依照约定，日升房地产公司应于2011年2月1日前协助南云生、刘刚办理房屋所有权及土地使用权登记，至今未办理，已构成违约。日升房地产公司应及时协助南云生、刘刚办理房屋产权及土地使用权过户手续。南云生、刘刚于2019年4月15日向一审法院提起诉讼请求，请求日升房地产公司向其支付逾期办证违约金，日升房地产公司抗辩称诉讼时效已过。一审法院认为南云生、刘刚主张的2011年2月2日至2016年4月14日逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，且南云生、刘刚未能有效举证证明有诉讼时效中断、中止或者延长的情形，故对2011年2月2日至2016年4月14日期间的违约金一审法院不予支持。南云生、刘刚主张日升房地产公司按日0.3‰计算违约金。根据济南市中级人民法院《房屋买卖合同纠纷案件法律适用问题的意见》第三条关于逾期办证违约金调整问题的规定：……关于逾期办证的损失，应以实际损失为基础，当事人能够举证证明逾期办证造成的实际损失的，以实际损失为准；损失数额难以确定的，根据商品房买卖司法解释第十八条第二款的规定予以调整。商品房司法解释第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。首先，以已付购房款总额为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍至1.5倍标准计算的利息，作为守约方的实际损失；一般参照《合同法司法解释二》第二十九条第二款关于违约金过分高于实际损失的认定标准，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍至1.5倍为基数上调30%，即以已付购房款总额为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.69倍至1.95倍标准计算的利息，作为违约方实际支付违约金的标准。本案中双方约定按日0.3‰计算违约金，不符合法律规定，日升房地产公司应自2016年4月15日起至起诉之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.69倍向南云生、刘刚支付违约金。综上，一审法院判决：一、山东日升房地产开发有限公司于判决生效后30日内协助南云生、刘刚办理九如美墅（一期）B1号住宅的房屋所有权及土地使用权过户登记手续。二、山东日升房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付南云生、刘刚自2016年4月15日起至起诉之日止的逾期办证违约金，以500万为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.69倍向原告南云生、刘刚支付违约金。三、驳回南云生、刘刚其他诉讼请求。案件受理费23400元，由南云生、刘刚负担16679元，山东日升房地产开发有限公司负担6321元，保全费5000元，由山东日升房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，南云生、刘刚与日升房地产公司于2010年2月2日签订《九如山庄生态住宅认购合同》及《补充协议书》，上述合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。南云生、刘刚按照合同及协议的约定履行了支付房款的合同义务，日升房地产公司至今仍未按合同约定办理房屋所有权及土地使用权过户手续，已构成违约，日升房地产公司应当承担相应违约责任。南云生、刘刚主张应按合同的约定，按照每日0.3‰计算违约金，日升房地产公司抗辩违约金过高，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”对此，本院认为，关于逾期办证的损失，应以实际损失为基础，南云生、刘刚未能提交有效证据证明逾期办证造成的实际损失，故根据上述法律规定，一审法院认定日升房地产公司按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.69倍向南云生、刘刚支付违约金，并无不当，应予维持。综上所述，南云生、刘刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7876元，由上诉人南云生、刘刚负担。本判决为终审判决。审判长  栾钧霞审判员  高希亮审判员  尹 腾二〇一九年十一月十日书记员  朱俞颖