天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0118民初7932号原告：钱锡琴，女，1970年11月9日出生，汉族，住天津市红桥区。被告：天津禹洲津海地产投资有限公司，住所地天津市静海区津德路16号新宇大厦1101-1102室。法定代表人：林伯宏，执行董事。委托诉讼代理人：李敏，该公司员工。原告钱锡琴与被告天津禹洲津海地产投资有限公司（以下简称禹洲公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱锡琴、被告禹洲公司的委托诉讼代理人李敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。钱锡琴向本院提出诉讼请求：1、赔偿原告静海区湖岸栖庭2号楼1门101室2016年至2017年度供暖期（137天）所产生的物业费（按一年的物业费÷365天×137天）1467.60元；2、依法按照购房合同约定支付原告由于配套设施未按约定日期运行的违约金13546.10元（按合同约定中总房价988768元×违约0.01%×供暖期137天计算）；3、本案诉讼费由被告承担。以上合计15013.70元。事实与理由：原告与被告于2016年1月30日签订了天津市商品房买卖合同，按照合同约定2016年10月31日前交付原告使用，交房后被告没有按合同约定对该房屋配套设施实施运行，2016年度至2017年度采暖期未实施供暖，2017年未按采暖时间达标供暖，导致该房屋达不到居住条件，不能正常装修和居住，被告因此原因只能将正在装修的房屋停止装修，而涉案房屋同样缴纳物业费，给原告带来精神和经济上损失。原告与被告多次协商要求被告按照合同约定赔偿原告的损失未果，现原告无奈依法提起诉讼。禹洲公司辩称，第一、系争房屋已经取得竣工验收备案书和准许交付使用证，原告称系争房屋不符合居住条件没有事实依据。根据原告与被告签订的《天津市商品房买卖合同》第三条约定：被告应于2016年10月31日将竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的系争房屋交付给原告。2016年10月14日，天津市静海区建设管理委员会收到了系争房屋所在湖岸栖庭2号楼的竣工验收备案文件并于2016年10月29日向被告颁布了系争房屋所在楼幢的《天津市建设工程竣工验收备案书》。2016年10月31日，被告根据《天津市商品房管理条例》的规定取得了系争房屋所在楼幢的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。上述事实说明系争房屋已经被天津市建设行政主管部门审核认可竣工验收合格并满足交房条件。原告在诉状中称“系争房屋不具备居住条件”没有事实依据。第二、被告已经完成了为系争房屋所在项目供暖酌全部手续，实际无法供暖系市政及供暖公司原因导致，被告不应承担责任。2016年1月11日，被告收到天津市静海县科慧热力有限公司的交费通知，要求被告缴纳为系争房屋所在项目供暖所需费用。被告收到上述通知后，依规定支付通知中要求的供暖费用。2016午9月8日，天津市静海县科慧热力有限公司向被告确认系争房屋所在项目已经满足供热条件。但是，由于当年系争房屋所在区域进行煤改燃，市政配套设施需要重新改造，导致供暖公司未在供暖期内向系争房屋所在区域供暖。上述情况是原被告双方在签订商品房买卖合同时无法预见、无法避免、无法克服的不可抗力导致。根据《中华人民共和国合同法》规定，因不可抗力导致合同无法继续履行的，任何一方无需向对方承担任何责任。本案中，系争房屋在供暖期内无法供暖系因不可抗力所致，原告据此要求被告支付违约金、赔偿金的诉讼请求没有法律依据。第三、原告无权要求被告退还2016年至2017年供暖期的物业费。首先，物业服务法律关系是业主与物业公司之间建立的法律关系。本案中，被告作为系争房屋的开发商并非物业服务合同法律关系的当事方。原告要求被告返还物业费属于诉讼对象错误。其次，根据《物业管理条例》规定，供暖井非小区物业公司提供物业服务的内容，无论小区是否供暖，小区内的物业服务公司均提供全部的物业服务。本案中，系争房屋所在小区的物业公司一直按约定提供物业服务，不存在违反物业服务合同的情形。原告无权要求物业公司返还已支付的物业费。因此，原告要求被告赔偿2016年至2017年供暖期内产生的物业费没有事实法律依据。补充一点，原告诉请中“由于配套设施未按约定日期运行的违约金13546.10元（按合同约定中总房价988768元×违约0.01%×供暖期137天计算）”与合同约定第9条不符，如果配套有一套没有达成，在90日内甲方积极采取措施，超过90日按合同约定应是总房价988768元×违约0.01%，不应“×137天”。对原告提交的证据真实性无异议，对证明目的有异议。综上所述，原告的诉讼请求没有事实法律依据。基于公平合理的原则，为维护自身的合法权益，被告特请求贵院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。对被告提交的《天津市建设工程竣工验收备案书》、《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》、管道施工完毕具备供热条件的《证明》、缴费通知、天津市财政局行政事业性收费统一票证、增值税普通发票原告质证意见为，真实性请法院依法核实。我方不是学法律的，只是希望自己购买的房屋没有问题。被告说的各种缴费都已经缴费是正常的，没有缴费房屋肯定不能交付给业主使用。被告提出的不可抗力因素煤改燃是全国性的政策应提前通知。且在我方的认知中不可抗力应是自然灾害，不包括煤改燃这种政策性原因，就算属于不可抗力应有谁负担，我方不清楚，不应由我方承担不利后果。我方已经向相关机构例如市民热线等投诉过多次，之前从未有提出过是因为煤改燃这个问题影响我方使用。我所在小区已经多次进行过诉讼，被告有专业人员来出庭，我方是弱势群体。且购房合同中的条款属于格式条款，我方不可能发现其中的漏洞、问题，法院应支持我方。物业公司与开发商有关系，我方提出不了证据证明其关系，但确实是属于关联企业。本院经审理认定事实如下：2016年1月30日钱锡琴与禹洲公司签订《天津市商品房买卖合同》一份，约定钱锡琴购买禹洲公司开发的静海区团泊新城西区团泊大道东侧、顶湖路南侧湖岸栖庭2号楼-1-101房屋，房屋总价款988768元，合同同时约定禹洲公司于2016年10月31日前将符合条件的房屋交付钱锡琴。合同签订后，钱锡琴依约交付了全部购房款，禹洲公司依约将上述房屋交付钱锡琴。钱锡琴上述房屋于2016年-2017年度采暖期期间并未享受到采暖服务。另查，2016年-2017年度采暖期起止日为2016年11月15日至2017年3月31日，钱锡琴未交纳上述采暖期采暖费。本院认为，钱锡琴与禹洲公司签订的《天津市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按照合同约定履行。禹洲公司依约交付房屋后，未按照双方合同约定在钱锡琴入住后第一个采暖期运行供暖配套设施，存在违约行为，禹洲公司应该承担相应的违约责任。合同第九条约定“上述配套设施未按约定日期运行的，甲方（禹洲公司）应在90日内采取补救措施，并赔偿乙方（钱锡琴）损失；超过上述约定期限的，甲方（禹洲公司）应赔偿损失，并且每项还应按照商品房价款的0.01%向乙方（钱锡琴）支付违约金”，该条款未明确约定违约金是按照总房款的0.01%一次性计算还是以总房款为基数按照每日0.01%计算，结合合同中第五条有关甲方（禹洲公司）逾期交付商品房违约责任的约定，本院认定该条款违约金应该以总房款为基数扣除90日后按照每日0.01%计算，计算期间应为禹洲公司交付房屋后的第一个采暖期即2016年11月15日至2017年3月31日。故禹洲公司应给付钱锡琴暖气未接通的违约金4647.21元[988768元×0.01%×（137-90）]。关于钱锡琴主张的物业费等损失与禹洲公司本案所涉违约行为并无必然联系，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津禹洲津海地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付钱锡琴违约金4647.21元。二、驳回钱锡琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元，减半收取88元，由钱锡琴负担61元、由天津禹洲津海地产投资有限公司负担27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  闫志勇二〇一九年十一月十八日书记员  范菲凡