甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0502民初2942号 原告：甘肃时代新天地购物广场有限责任公司，住所地天水市秦州区。 法定代表人：杨浚治，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄晓明，男，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：杨永明，甘肃纪元律师事务所律师。 被告：樊德财，男，1979年10月27日出生，汉族，住吉林省通化市。 委托诉讼代理人：王昊，甘肃天秦律师事务所律师。 原告甘肃时代新天地购物广场有限责任公司与被告樊德财房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月21日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年11月11日再次公开开庭审理了本案。原告甘肃时代新天地购物广场有限责任公司委托诉讼代理人黄晓明、杨永明,被告樊德财委托诉讼代理人王昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 甘肃时代新天地购物广场有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租赁费180万元并支付利息（按年利率6%自2018年1月1日起计算至2019年8月1日的利息为135000元，剩余利息自2019年8月1日起计算至租赁费付清之日止）；2.判令被告立即交付天水市秦州区昊泰大厦地下一层约2600平方米的房屋。诉讼过程中，甘肃时代新天地购物广场有限责任公司变更诉讼请求为：1.判令被告按照年租金120万元支付自2018年1月1日起至房屋交付时止的租金，并以拖欠的租金为基数，按照年利率6%支付自2018年1月1日起计算至房屋交付时止的利息；2.判令被告交付从天水天港房地产开发有限公司（以下简称天港房地产公司）处承租的天水市秦州区昊泰大厦地下一层房屋。事实与理由：2015年8月17日，天港房地产公司与被告签订《租赁合同》，将昊泰大厦地下一层部分房屋租赁给被告用作服装经营，租赁期限为2015年12月1日至2020年12月1日，年租金为120万元。2016年12月31日，天港房地产公司与原告签订《关于昊泰大厦的协议》，约定将其所属的位于秦州区中心广场昊泰大厦地下一层、地下二层的房屋产权转让给原告。天港房地产公司交由原告留存的《租赁合同》中李建民备注了昊泰大厦地下一层产权已转给原告，要求租赁方与原告协商有关租赁事宜等内容。2017年7月27日，原告就昊泰大厦地下一层、地下二层办理了不动产登记。之后原告将案涉房屋产权已转移给原告的情况告知了被告，但被告至今未与原告协商租赁事宜。经原告多次催促，被告既不缴纳租金，也不腾退房屋。故诉至法院，要求处理。 樊德财辩称，被告已向天港房地产公司支付两年租金240万元，加上天港房地产公司签订合同时免去的租期三个月以及李建民于2017年1月6日承诺的免两年半租金，被告实际已交纳四年九个月租金，不存在拖欠原告租金及需要支付利息的情形；天港房地产公司与被告约定的租赁期限为五年，因涉及到消防问题，被告实际于2017年5月才正常经营，故实际租赁期限应为2017年5月至2022年5月，故应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.《关于昊泰大厦的协议》1份，拟证明2016年12月31日，天港房地产公司将昊泰大厦地下一层、地下二层转让给原告的事实； 2.甘（2017）天水市不动产权第xxx号不动产登记证书1份，拟证明原告于2017年7月27日就昊泰大厦xxx室房屋办理了不动产登记的事实； 3.《租赁合同》1份，拟证明2015年8月17日，天港房地产公司将案涉房屋租赁给被告，年租金为120万元，租赁期限自2015年12月1日起至2020年12月1日止，其中免租期三个月，租金实行第一次付两年，第一次租金支付时间为2015年12月1日至2017年12月1日；天港房地产公司法定代表人李建民在合同上备注案涉房屋产权已转给原告，由租赁方与原告协商租赁事宜等内容的事实； 4.(2017)天仲调解字20号仲裁调解书、(2017)甘05执99号执行通知书、(2017)甘05执99号协助执行通知书、(2017)甘05执99号结案通知书各1份，拟证明案涉房屋经天水仲裁委员会调解之后，因天港房地产公司未履行调解内容，原告申请天水市中级人民法院强制执行办理过户的事实。 经质证，被告对证据1的真实性有异议，证明目的也不予认可，认为该份协议上李阳的签字并非本人所签；对证据2无异议；对证据3合同本身的真实性无异议，但对李建民备注的案涉房屋已转给原告的事情被告并不知情；对证据4无异议。 经本院审核认为，被告对证据2、4无异议，本院予以确认并在卷佐证；证据1中有天港房地产公司的公章及法定代表人的签字，且被告认可原告对案涉房屋享有所有权，故对该证据予以采信；被告对证据3的合同本身无异议，对该份合同本院予以采信。 被告为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.收条、转款记录各1份，拟证明被告已向天港房地产公司交纳租金240万元的事实； 2.2016年1月6日承诺1份，拟证明李建民向被告借款20万元用于解决消防问题，并承诺被告如不能正常开业愿承担法律责任和经济赔偿的事实； 3.《租赁合同》、《房屋租赁补充协议》各1份，拟证明被告所持有的天港房地产公司与被告签订的《租赁合同》上并没有李建民备注的内容；案涉房屋因消防问题未解决，一直没有营业，经天港房地产公司与被告协商，免去被告两年半的租金，加上天港房地产公司之前免去的三个月租金，被告已交纳共计四年九个月租金；租赁期限从消防手续验收合格之日起算，共计五年的事实； 4.2017年1月6日的承诺1份，拟证明天港房地产公司承诺免除被告两年半租金的事实； 被告申请李阳出庭作证，拟证明《关于昊泰大厦的协议》中李阳的签字并非本人所签，公章由其管理，其并未在该协议上加盖公章的事实。 经质证，原告对证据1、2、4无异议；对证据3中的《房屋租赁补充协议》不认可，认为该协议系天港房地产公司将案涉房屋转让给原告后所签订，系无效协议，其中将租赁期限延长至2022年为无效条款，对原告不具有约束力。对《租赁合同》无异议，但在李建民交由原告留存的《租赁合同》上有李建民备注的内容；对李阳的证人证言认为前后矛盾，公章及李建民的签字不存在伪造的情况。 经本院审核认为，原告对证据1、2、4无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告对证据3中的《租赁合同》无异议，本院予以采信；《房屋租赁补充协议》系原告与天港房地产公司就案涉房屋转让达成协议后签订，属天港房地产公司的无权处分行为，本院不予采信；李阳的证人证言并未否定原告就案涉房屋享有所有权，且被告就公章及李建民签名系伪造未提供其他有效证据佐证，故对其证人证言不予采信。 本院依职权调取的天水市公安消防支队秦州区大队重大火灾隐患整改通知书、天港房地产公司关于昊泰大厦重大火灾隐患整改销案的申请、天水市人民政府关于同意对天水昊泰大厦等单位存在重大火灾隐患摘牌的批复各1份。拟证明案涉房屋存在重大火灾隐患于2015年2月3日被天水市公安消防支队秦州区大队责令整改，经整改，天港房地产公司于2017年10月16日申请销案并经天水市人民政府同意对其重大火灾隐患予以摘牌的事实。 经质证，原、被告上述调取的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年3月14日，天港房地产公司与原告共同注册成立了天水昊泰大厦实业有限公司，专门用于原展贸大厦主楼和中间商业的续建和报建（展贸大厦南面裙楼95年建成后更名为昊泰大厦），昊泰大厦地下一层、地下二层属天港房地产公司所有。2015年2月3日，因昊泰大厦存在重大火灾隐患，被天水市公安消防支队秦州区大队责令限期整改。2015年8月17日，天港房地产公司与被告签订《租赁合同》，约定将昊泰大厦地下一层部分房屋租赁给被告用作服装超市；租赁期限自2015年12月1日至2020年12月1日止，其中免租期三个月；年租金120万元，实行第一次付两年，第一次租金支付时间为2015年12月1日至2017年12月1日等内容。同日，被告给天港房地产公司支付两年租金240万元。2016年1月6日，李建民承诺向被告借款20万元用于解决消防问题，如导致被告不能按期开业，愿承担法律责任和经济赔偿。2016年12月31日，原告同意退出并放弃昊泰大厦续建工程的开发建设权并转给天港房地产公司，天港房地产公司同意将其所属的秦州区中心广场昊泰大厦地下一层、地下二层的房屋（面积合计10102.73平方米）产权按成本每平方米作价1000元转给原告。2017年1月6日，天港房地产公司因消防问题向被告承诺免房租两年半。2017年3月15日，原告向天水仲裁委员会申请仲裁，与天港房地产公司达成调解协议：天港房地产公司于2017年3月31日前配合原告将昊泰大厦地下一层、地下二层面积合计10102.73平方米房屋的产权过户到原告名下。2017年3月17日，因天港房地产公司未履行仲裁调解书确定的义务，原告向天水市中级人民法院申请强制执行，天水市中级人民法院向天水市不动产登记事务中心发出协助执行通知书，将昊泰大厦地下一层、地下二层面积合计10102.73平方米房屋的产权过户到原告名下（不动产登记证书甘（2017）天水市不动产权第xxx号）。2017年12月1日，经天水市人民政府同意，对昊泰大厦存在的重大火灾隐患予以摘牌。 本院认为，天港房地产公司将昊泰大厦地下一层、地下二层面积合计10102.73平方米房屋已转让给原告，原告已办理了不动产登记，故原告对上述房屋享有所有权。在此之前，天港房地产公司与被告签订了《租赁合同》，将昊泰大厦地下一层部分房屋出租给被告，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，案涉房屋虽发生所有权变动，但仍在租赁期内，该《租赁合同》对原、被告具有法律约束力。合同约定租赁期限自2015年12月1日至2020年12月1日，其中免租期三个月，而被告于2015年8月17日交纳的是2015年12月1日至2017年12月1日的租金240万元，对此合同也由明确界定，因此，可认定免去的是2015年12月1日之前的三个月租期。原告认可天港房地产公司于2017年1月6日免去被告两年半租金的承诺，加上原告已交的两年租金，应认定租期内四年零六个月即2015年12月1日至2020年5月1日的租金被告已交纳或被免除。因租期未满，被告还应支付原告自2020年5月1日至租赁期满即2020年12月1日的六个月租金即60万元，根据房屋租赁市场先交纳租金再使用租赁房屋的惯例，被告应于2020年5月1日前向原告交纳60万元租金。被告租金已计算至2020年5月1日，故对原告要求被告支付利息的诉讼请求不予支持。被告亦辩称天港房地产公司与其签订的《房屋租赁补充协议》约定因消防问题，租赁期限从消防手续验收合格之日起算，而被告实际于消防问题解决后即2017年5月才正常营业，故主张租赁期限应为2017年5月至2022年5月。因该协议于2017年1月5日签订，此时案涉房屋所有权已归原告所有，天港房地产公司系无权处分，该协议为无效协议，故对该辩称理由不予支持。关于原告要求被告交付案涉房屋的诉讼请求，因租期未满，应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》二百二十九条规定，判决如下： 一、被告樊德财于2020年5月1日前支付原告甘肃时代新天地购物广场有限责任公司2020年5月1日至2020年12月1日的租赁费60万元； 二、驳回原告甘肃时代新天地购物广场有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22220元，由原告甘肃时代新天地购物广场有限责任公司负担14887元，被告樊德财负担7333元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 长  赵青霞 审 判 员  石娅丽 人民陪审员  王妍卓 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  张婉琴