云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4830号上诉人（原审被告）：昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司。住所地：云南省昆明市五华区海源北路丽阳星城SY1幢12号商铺2楼。法定代表人：刘惠，董事长。委托诉讼代理人：张行肖，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈绍艳，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：于洁，女，1975年11月16日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：陈杰，云南直度律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：何云祥，云南直度律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司（以下简称“西房公司”）因与被上诉人于洁商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。西房公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回于洁一审的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由于洁承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清：1、根据《补充协议》的约定，于洁可自行办理其所购车位产权登记手续，也可委托西房公司代办该手续。在西房公司将车位交付给于洁之后，于洁并未委托西房公司办理车位的不动产权证。直至2018年8月30日，西房公司向业主发出邀约，以《通知》的形式要求业主提交办证资料和办证费用后，于洁才按照邀约内容向西房公司提交该办证资料，西房公司的办证义务此时才成就，一审判决对西房公司办证义务成就的时间认定有误。2、西房公司在2015年至2016年期间一直在办理涉案小区的各项竣工验收手续，积极履行了协助办证的义务。3、《昆明市人民政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告》于2016年6月24日颁布实施，自2016年6月24日至2017年1月1日期间，不动产登记中心停止办理不动产首次登记业务，且不动产登记所需材料也发生了变化，西房公司需重新准备办证需由于洁提供的材料，一审判决忽视了该不可抗力因素对西房公司的影响。二、一审判决适用法律错误：1、于洁购买的是车位，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。2、本案应优先适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，涉案车位已交付于洁占有、使用、收益多年，西房公司未给于洁造成实际损失，不应当以车位价款为基数计算违约金。综上，请求二审法院予以改判。于洁辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。于洁向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付自2015年6月20日起至产权证实际办理完毕之日即2018年5月8日的违约金19386.74元（以128000元为基数，按同期银行贷款利率年利率5.25%计算）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定以下案件事实：2013年6月15日，原、被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的丽阳星城（A2地块）地下室-1层A-5号车位，总价为128000元，面积为12.72平方米；原告需于2013年6月15日一次性支付上述款项，被告应于2014年9月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的该商品房交付原告；原告向被告支付完全部购房款、配套设施费、房屋维修费、契税及相关其他税费，双方办理完毕交接房手续，被告协助原告将办理分户产权登记所需的房屋资料提供给原告，原告可自行办理其所购房商品房产权登记手续，原告也可委托被告代办该项手续，被告承诺自原告提交办证所需的全部资料，且资料的真实及合法之日起，在国家规定的工作日内为原告办理完登记手续，所产生的办证费用由原告承担。《商品房购销合同》及《补充协议》还对房屋交接、合同的解除及违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告按约定支付了购车位款项，2013年6月25日，产权证登记机关对原、被告签订的《商品房买卖合同》进行了备案登记。被告于2015年3月22日向原告交付了车位，同日，原告将办理产权证的相关费用及办证所需资料交付给被告并委托被告办理车位的产权证。2018年5月8日，原告取得云（2018）五华区不动产权第0108185号产权证。一审法院认为：原、被告双方针对涉案车位买卖签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应全面、诚信地依约履行合同义务。本案中，原告按约定向被告支付了购买车位的相应款项，并向被告提交了办理产权证的相关材料，合同虽没有约定办理产权证的具体时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日。……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告于2015年3月22日向原告交付车位，被告如未在2015年6月20日前向原告交付产权证即构成违约，而原告在2018年5月8日才取得产权证书，被告未提交证据证明存在不可抗力的免责情形，应承担举证不能的不利后果，故原告要求被告承担逾期办证违约责任支付违约金的请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。而原告自2015年6月20日起未取得产权证，即应当知道其权利受到侵害，应在法律规定的诉讼时效内主张权利，但原告于2019年1月2日才向一审法院主张权利，且被告提出诉讼时效抗辩，故原告主张的2016年1月1日之前的违约金已经超过诉讼时效，且原告未提交证据证明诉讼时效存在中止、中断或延长的法定情形，一审法院不予支持。原告主张的2016年1月2日起至2018年5月8日的违约金，符合法律规定，被告应向原告支付自2016年1月2日起至2018年5月8日止以128000元为基数按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算的违约金14288元。据此，依照《中国人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：被告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付原告于洁违约金14288元。案件受理费285元，由原告于洁负担75元，被告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司负担210元。二审经审查对一审判决认定的事实予以确认。另，于洁一审中提交了收契税、印花税、办证工本费收据，西房公司对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该证据予以采信，该证据可证实于洁于2015年3月22日接收车位当日向西房公司交纳了契税、印花税、办证工本费的事实，本院对此予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、西房公司是否应承担逾期办证的违约责任？二、如西房公司应承担逾期办证违约责任，具体应如何承担？本院认为，西房公司与于洁签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》真实、合法、有效，双方均应按照合同约定享受权利、承担义务。针对第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”涉案车位已经于2015年3月22日进行了交付，虽然《合同补充协议》约定了于洁可自行办理所购车位权属登记手续，也可委托西房公司代办该手续，但从于洁2015年3月22日接收车位当日向西房公司交纳契税、印花税及办证工本费的事实来看，于洁已经以其行为表明愿意由西房公司代为办理车位权属证书，西房公司收取该费用的行为表明其愿意代于洁办理车位权属证书，双方之间委托办证的法律关系已于2015年3月22日成立。根据上述法律规定并结合合同约定，西房公司应当在车位交付之日起90日内为于洁办理车位权属证书。于洁于2018年5月8日才取得涉案车位的权属证书，已经超出了法律规定的办证时间，西房公司应当向于洁承担逾期办证的违约责任。西房公司上诉认为，根据《合同补充协议》的约定，西房公司应在于洁提交办证所需的全部真实、合法的资料之日起在国家规定的工作日内为于洁办理完登记手续，但于洁未尽到交付办证资料的义务。本院认为，西房公司作为从事房地产开发的企业，对于办理车位权属证书所需材料的内容应当是清楚知晓的，而于洁作为购房人对此情况的知悉程度远远低于西房公司，客观上也不应要求于洁的知悉程度与专业的房地产开发商一致，普通购房人在未经释明的情况下，不可能知晓办理不动产权属证书需要交付的完整、具体的材料内容。在此情况下，西房公司所承担的合同约定的协助办证义务应当包括在办证期限内告知于洁应提交的办证资料的内容，并将其收取的资料移送办理车位权属证书的行政机关。但从西房公司提交的证据来看，其于2017年8月30日才向于洁发出《通知》，告知于洁提交办证所需材料的内容。本院认为，在西房公司未能提交证据证实本案存在其在合同约定或法律规定的办证期限内曾经催告于洁提交办证所需材料而于洁予以拒绝的情形下，西房公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。西房公司上诉认为本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，本院认为，于洁购买的虽为车位，但该车位的建盖、销售及权属登记等均与商品房相同，其权属性质亦为出让/市场化商品房，故本案应当适用上述司法解释的相关规定，西房公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。针对第二个争议焦点，首先，如前所述，西房公司未及时履行协助办证义务，涉案车位权属证书迟延至2018年5月8日才办理完毕，西房公司应承担逾期办证的违约责任，本院判决西房公司向于洁支付以已付购房款为本金，按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。其次，对于逾期办证违约金的起算点，如前所述，应当自车位交付之日即2015年3月22日届满90天后开始计算。本案中，西房公司提出诉讼时效抗辩，本院认为，于洁要求西房公司承担逾期办证违约金的请求权系债权请求权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”之规定，应适用三年的诉讼时效。具体到本案中，因违约金系以日为单位累计计算，属于继续性债权，故应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，于洁于2019年1月2日起诉，则西房公司应当向于洁支付以128000元为本金，自2016年1月2日起至车位权属证书办理完毕之日前一日即2018年5月7日止按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。西房公司上诉主张计算逾期办证违约金时应当扣除2016年6月24日至2017年1月1日的期间，对此，因西房公司协助办证的义务早于此时间前就届满，该政策的实施不影响西房公司正常履行合同义务，故西房公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初81号民事判决；二、昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向于洁支付以128000元为本金，自2016年1月2日起至2018年5月7日止按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。三、驳回于洁的其他诉讼请求。一审案件受理费285元，由昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司负担250元，由于洁负担35元。二审案件受理费285元，由昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司负担250元，由于洁负担35元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 朱 欢审判员 杨 艳审判员 符圆圆二〇一九年十一月二十九日书记员 杨雅婷