陕西省西安市中级人民法院   民事判 决书   （2019）陕01民终8111号   上诉人（原审原告、反诉被告）：西安市融发房地产开发有限公司。住所地：西安市高新区房。   法定代表人：杨光，系该公司经理。   委托诉讼代理人：黄磊，男，系该公司员工。   委托诉讼代理人：石养卫，陕西平镜律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西唐都兴辰汽车服务有限公司。住所地：陕西省西安市高新区。   法定代表人：赵金欣，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：刘正道，男系该公司员工。   委托诉讼代理人：翟孙斌，陕西稼轩律师事务所律师。   上诉人西安市融发房地产开发有限公司（以下简称融发公司）与上诉人陕西唐都兴辰汽车服务有限公司（以下简称唐都公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2018)陕0116民初601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人融发公司之委托诉讼代理人黄磊、石养卫，被上诉人唐都公司之委托诉讼代理人刘正道、翟孙斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   融发公司上诉请求：1、维持一审判决第三、八项，撤销一审判决第一、二、四、五、六、七项。改判第一项为驳回唐都公司要求其公司开具28号楼购房发票，签订房屋买卖合同的诉求。改判第二项为驳回其公司十日内配合唐都公司办理28号楼房产证的诉求。改判第四项为其公司于判决生效十日内交付给唐都公司两书一表，对于唐都公司其余要求交付的驳回。改判第五项为其公司向唐都公司支付迟延办证违约金以5117563.2元为基数，按同期银行贷款利率，从2016-6-31至2017-5-8。改判第六项为唐都公司先向其公司支付剩余购房款5117563.2元，后融发公司协助办理28号楼房产证，不应扣减24万。2、一、二审案件诉讼费由唐都公司承担。事实与理由：1.一审判决第一项违反双方当事人意思自治原则。根据涉案2号会议纪要的约定，应由唐都公司支付房款3276712元，并确定房屋所有权人名称后，融发公司才能配合签订合同。而结合融发公司提交的函件可以证明，融发公司一直在督促唐都公司提供签订合同人员名单，因此28号楼双方未签订《商品房买卖合同》的责任并非系融发公司所致，责任应由唐都公司承担。且针对融发公司已办理的涉案27号楼房产证，融发公司与唐都公司的法定代表人代表赵金欣签订了补充协议，补充协议第三大项的第2条，买受人延期办理房产证手续时间超过15日以及15日以上的，出卖人将不再按2013-8-22与唐都公司签订的团购协议以及会议2015（2）号会议纪要约定的办证时间节点执行，由此造成的延误责任买受人自行承担，因28号楼提交办证手续的时间已经超过了15日，已经超过了双方约定期限，融发公司不应就28号楼向唐都公司支付逾期办证违约金。2.唐都公司阻止付款条件成就，应当视为付款条件成就，判决唐都公司立即支付剩余房款，一审判决先办证后付款适用法律不当，不能达到解决纠纷的目的。3.一审判决迟延办证违约金按照剩余房款月2%计算过高，且认定违约期间与实际不符。4.一审判决认定应加盖楼梯属于违反规划法律强制性规定，同时又判融发公司支付24万元楼梯建造款相互矛盾。   唐都公司答辩称：1.一审判决融发公司于一审判决生效十日内与唐都公司签订28号楼房屋买卖合同并出具28号楼的全部发票，符合法律规定，并有事实依据，有现实可行性，应予支持。2.融发公司歪曲事实，融发公司至今仍未完成约定义务，唐都公司支付剩余房款的条件尚不具备。唐都公司不存在阻止付款条件的行为，一审法院判决唐都公司在办理完27、28号楼全部涉案房产证书后支付剩余房款，符合法律规定，并有事实依据，应予支持。3. 针对商品房买受人信息，唐都公司在2019年一审判决后已经向融发公司提供了买受人信息。针对商品房买卖合同，我方经2019-5-6、5-13、5-22日分三次向融发公司送达了工作联系单，要求签订28号楼商品房买卖合同，但是融发公司拒绝签订合同并拒绝修改合同中的不合理条款，这是合同不能签订的最主要的原因，融发公司在上诉状中称签订合同是双方意思达成一致的结果，不是单方行为，因此融发公司不修改合同是导致房屋买卖合同不能签订的主要原因。涉案27号楼房屋买卖合同的附件五，双方的协议约定不能约定28号楼逾期办证违约金的支付。融发公司要求降低迟延办证违约金违反了双方关于违约金的约定，违约金不仅具有法律的依据和事实的基础，还是双方达成的合意。对双方都具有拘束力，融发公司应当承担约定的责任。4.融发公司向唐都公司支付楼梯建造款，是双方意思自治的表现，且不存在违反法律规定和存在互相矛盾的情形，一审法院判决融发公司支付楼梯建造款，符合法律规定，并有事实依据，应予支持。综上，一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。   唐都公司上诉请求：1.维持一审判决第一、二、三、四、六、七项，撤销一审判决第五、八项，改判融发公司向唐都公司支付违约金人民币2968186.656元（违约金暂计至2018年3月16日，直至融发公司完成所有约定义务之日止）。2.撤销一审判决第八项，改判融发公司对27、28号楼供水主管道进行改造，连接到自来水公司主管道，安装总阀门和总水表，由唐都公司独立控制；改判融发公司将天然气管道安装到户，一户一表，承担施工费用，办理并移交天然气开户、用气手续；改判融发公司配合唐都公司办理餐饮行业环评批复手续，提供办理环评审批所需材料，使唐都公司能够正常办理环评手续；改判融发公司向唐都公司交接物业管理及手续，并解除《融发•心园商用房前期物业服务协议》。3、本案一审（含反诉）、二审诉讼费由融发公司承担。    融发公司答辩称：唐都公司上诉请求不成立，应当依法驳回。理由：一、1.针对违约金的上诉理由和上诉请求不成立。一审反诉请求的违约金是对应的28号楼的房产证交付以及购房发票（见唐都公司的反诉请求1），唐都公司一审阶段的反诉请求第2、3、4、5、6、7、8、9项并未提出支付违约金的请求。2.28号楼并未违约，按2015年2号会议纪要第3页第4项明确约定唐都公司支付房款并确定房屋所有权人名单后90日内办理完房产证，乙方应全力配合。唐都公司在2019-5-6发邮件给融发公司要求将28号楼房产证办理至唐都进口汽车修理服务有限公司名下，之前从未提交过28号楼的办证信息，提交后未办理房产证的原因在于付款节点融发公司认为根据2号会议纪要和补充协议明确约定，唐都公司提供信息超过15天的，不再执行2号会议纪要约定的违约责任，所以唐都公司应当先付款后融发公司办证，现唐都公司仍然要求按会议纪要2要求先办证后付款，融发公司认为27号楼的买卖协议是房屋买卖团购协议和会议纪要2的履行协议，对双方都有约束力，因此27号楼的买卖协议及补充协议同时适用于27、28号楼，因此在2016年融发公司向唐都公司发函要求唐都公司提供办证人名单信息之后，唐都公司超期不提供，融发公司不承担违约责任。二、关于自来水：本案是商业房屋买卖，应当以规划批准为准，规划是强制性的，融发公司向唐都公司交付的房屋符合规划且竣工验收合格，且办理了规划验收，环评验收、综合验收，并依据以上验收办理了竣工验收备案表，唐都公司要求独立连接自来水公司不符合规划，而且涉及自来水公司的义务，合同双方是不能约定第三方义务的，向自来水公司连接需要自来水公司重新开口才能连接，一审判决正是基于房屋已经竣工验收、符合房屋规划才驳回了唐都公司的此节请求，于法有据。针对天然气：2号会议纪要第2页第一项已经明确约定，双方明确约定会议纪要2 是团购的补充和修订，与该团购协议具有同等的法律效力，因此应当按会议纪要2的约定处理天然气，融发公司已经按2号会议纪要完成了天然气的安装，唐都公司要求将天然气接入室内违反了2号会议纪要的约定，应当依法予以驳回。针对餐饮环评，环评是餐饮经营者办理的，依据的是西安市政府2011-6-17日颁布《西安市餐饮项目环评审批细则》，环评是由原环保局办理的，27、28号楼在竣工备案之前已经办理了环保验收，若没有环保验收就无法办理竣工验收，融发公司已经办理了环评，因此不能再为商户办理。针对物业管理问题，依据《物业管理条例》第9、33条，《西安市物业管理条例》第44、46条，物业区域的划分应当在规划审批时一并确定，融发公司认为依据该小区的实际情况，物业不可能分割，不符合法律分割的原则，也没有办法分割。综上应当驳回唐都公司的上诉请求。   融发公司向一审法院起诉请求：1、判令唐都公司支付拖欠购房款5117563.2元；2、判令降低迟延办证违约金；3、判令唐都公司承担本案诉讼费。   唐都公司向一审法院反诉请求：1、融发公司立即按约与唐都公司签订28号楼10户《商品房买卖合同》及向唐都公司交付全部房产证和购房发票，并承担违反【2015】2号会议纪要约定的违约金2968186.656元（以剩余房款月息2%从2015年10月16日至2018年3月16日共计29个月）；2、融发公司支付外墙面材料款252912元；3、融发公司支付人防工程款425162.88元；4、融发公司承担楼梯建造款400000元；5、融发公司交付27、28号楼房屋完整的竣工图纸、《房屋建筑工程竣工验收备案表》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等批准交付使用的文件；6、融发公司将天然气管道安装到户，一户一表，并承担施工费用，办理并移交天然气开户、用气手续；7、融发公司配合唐都公司办理餐饮行业环评批复手续，提供办理环评审批所需资料，使唐都公司能够正常办理环评手续；8、融发公司向唐都公司交接物业管理及手续，并解除《融发心园商用房前期物业服务协议》；9、融发公司对27号、28号楼供水主管道进行改造，连接到自来水公司主管道，安装总阀门和总水表，由唐都公司独立控制；10、本案诉讼费用全部由融发公司承担。   一审法院认定的事实：2013年8月22日融发公司与唐都公司签订团购协议书，乙方（下同唐都公司）购买甲方（下同融发公司）开发的位于西安市长安区XX路XX号XX园XX楼XX号楼、XX号楼XX幢，设计17套铺位，全部为商用建筑，共计2517平（以最终规划局审批及房地局实测为准），单价每平方米16680元，总房价41983560元。其中27号楼为一层建筑，建筑面积879平方米;28号楼为2层建筑，建筑面积为1638平方米，最终产权证面积按规划审批的面积为准。结构27号楼为框架一层建筑，总高4.5米；28号楼为框架二层建筑，总高9米（以最高规划审批为准）。隔墙为空心砖。外墙面:外墙材料（甲方承担100元／平方米，超出部分由乙方承担）供水系统入户，接入户内水表，一户一表，水管管材管件使用PPR管材。消防：按照消防规定设置必需的消防设施。网络及电视：每户预留电信网络宽带接口。燃气管道安装到户，一户一表，碰口费用由甲方承担，工程费由乙方承担。乙方按2517每平方米付款，每平方米均价为16680元，总价款人民币41983560元。购房款分三次支付：1、本协议签订之日当日，乙方向甲方支付房款总额的50%，即20991780元；2、如甲方承担建设，自取得施工许可证之日起3个月内乙方向甲方支付减除建安成本后的房价总额的40%（具体金额以最终工程决算为准）。甲方取得房产证之日，按最终房管局测绘中心测绘的最终建筑面积2517平方米按国家规定的浮动正负2%计算最终房款，双方结清面积差额房款。甲方应当在取得施工许可证之日起6个月内，依照相关规定，将具备下列条件的商品房整体向乙方交付。完整的竣工图纸一套，经验收合格及交付使用的批准文件。乙方配合甲方提供办理房产证所需资料并缴纳应承担的相关税费及完成项目竣工验收的前提下，甲方应在以上两个条件都具备之日起10个月内按照乙方要求为所有商品房办理房产证。   2015年9月30日双方就本案房屋逾期交房的赔偿问题及房款支付等事宜进行协商并达成（2015）2号会议纪要。双方约定：一、因甲方逾期向乙方交房13个月，甲方自愿向乙方减免房款360万元整。二、乙方向甲方累计借款920万元，以上借款自借款之日全部转为乙方向甲方支付的房款。三、本会议纪要经双方签字盖章后，五个工作日内乙方向甲方支付房款3276712元。四、全部房产证办理完成且天然气等相关配套设施完成后五个工作日内，双方依据房产证登记面积计算最终房款，甲方向乙方交付全部房产证及购房发票的同时，乙方一次性向甲方结清剩余房款。会上，甲乙双方就相关问题达成以下共识：一、乙方按约定支付房款3276712元整后，甲方在90日内完成天然气室外施工，负责将管网接口接到用户可以对接的室外处，室外的架空管、调压箱及室外施工的费用全部由甲方承担，乙方待甲方以上工程完成后，根据实际用气量及天然气公司相关规定前去天然气公司办理用气手续及缴纳相关费用。双方一致同意该项目的物业由乙方管理。四、乙方按约定支付房款人民币3276712元并确定房屋所有权人名称后，甲方90日内为乙方办理完成所有房屋的房产证，同时乙方应全力配合办理。五、双方一致同意该姓名的物业由乙方管理。本会纪要签订之日起30日内，由甲方对该项目的用水进行改造，安装总阀门和总水表，该项目所有用水由乙方独立控制。以后由乙方按照自来水公司收费标准统一向物业公司缴纳水费。甲方须确保所有房屋的正常用水、排水、排污等相关配套不受影响。全部房产证办理完成后，乙方与甲方的物业公司（西安金阳物业服务有限公司）签订的原《融发心园商用房前期物业服务协议》解除并终止，甲乙双方办理物业交接手续，以上物业管理问题的实施必须要以房产证的办理为前提，如果影响房产证的办理，双方同意先进行房产证的办理工作。双方约定：任何一方违反本会议纪要约定，须向对方按月赔偿剩余房款2%的违约金。2015年10月20日唐都公司向融发公司支付了3276712元。2015年3月13日融发公司将涉案的28号商业房屋全部交付给唐都公司;2015年3月16日将涉案27号楼全部交付给唐都公司。案涉27号楼经唐都公司授权办理在其法定代表人赵金欣名下，2016年2月24日融发公司与唐都公司的法定代表人赵金欣签订了27号楼的《商品房买卖合同》，该合同第十五条关于产权登记第3项约定：按照2013年8月22日与唐都公司签订的团购协议及会议纪要（2015）2号会议纪要约定的时间执行。2017年5月31日将27号楼案涉房屋共计9套的分户产权证交付唐都公司。案涉28号楼2017年2月23日办理了陕（2017）长安区XX号大证，但涉案的28号楼融发公司至今未给唐都公司签订合同，也未协助办理产权证书等。双方达成的会议纪要（2015）1号第六条约定：28号楼一层通往二层的八户均无楼梯，鉴于房屋结构和质量考虑，目前不加装楼梯，不预留楼梯口，在后期付款时将该项工程造价从房屋总价中扣除。   另查明，双方均同意按（2015）2号会议纪要履行合同义务。唐都公司目前下欠融发公司购房款5117563.2元。融发公司向唐都公司就27号楼案涉房屋迟延办证属实，但双方对迟延办证的违约时间存在争议，融发公司认为按总房款的千分之四来计算违约金且应从2016年3月23日（融发公司交付契税之日）起算至2017年5月8日（其已经履行办证义务），迟延办证时间为10个月零8天，且认为违约金约定过高，请求降低。而唐都公司认为违约金应按双方会议纪要约定第五条第二款按剩余购房款每月2%计（从2015年10月16日至2018年3月16日）共29个月。28号楼目前尚未签订《商品房买卖合同》，也未办理分户房产证书，但融发公司认为唐都公司拒不提供购房人信息和相应的办证资料所致，而唐都公司认为融发公司故意违约所致。庭审中，就唐都公司的反诉请求，双方一致确认：外墙面材料款一节，双方现场测量实际外墙面积为2064.52平方米，同意融发公司按每平方米100元计算支付唐都公司。对唐都公司人防工程款425162.88元，融发公司表示同意支付。融发公司同意交付唐都公司27号楼、28号楼房屋完整的竣工图纸、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《住宅适用说明书》、《住宅质量保证书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等批准交付适用的文件。对唐都公司反诉请求：请求融发公司承担其楼梯建造费400000元一节，融发公司认为双方该项约定超出规划局的实际规划，双方约定属于无效，违反法律规定的约定，而且反诉方并未实际改造，该费用未实际发生，因此其不承担该费用。关于要求其将天然气管道办理管道安装到户，一户一表，并承担施工费用，办理并移交天然气开户、用气手续一节，其认为（2015）2号会议纪要中双方共识第一条，唐都公司认为已经履行天然气安装义务，双方对天然气管道接送进行了变更，因此其不同意接到室内。关于融发公司配合唐都公司办理餐饮行业环评批复手续，提供办理环评审批所需资料，能够正常办理环评手续；融发公司认为环保第一次环评顺利通过，以后需要环评与其无关。关于交接物业管理及手续一节，融发公司不同意解除《融发心园商用房前期物业服务协议》，其根据国务院颁布的物业管理条例第33条认为一个社区只能由一个物业来管理，不能出现两个以上的物业公司来管理，因此双方约定移交物业管理的约定无效，不同意移交。关于唐都公司反诉融发公司对27号楼、28号楼供水主管道进行改造，连接到自来水公司主管道，安装总阀门和总水表一节，该项请求其认为移交物业管理约定违法，因此其不同意移交，也不同意该项请求。唐都公司认为，其主张的违约金包含迟延办证违约金和天然气未入户的违约金及物业管理未移交给其的违约金、用水改造的违约金、购房发票的交付的违约金、办理环评手续的违约金等等。庭审中，双方分歧较大，致调解无果。   一审法院认为，双方签订的商品房团购协议书、【2015】1号会议纪要、（2015）2号会议纪要、商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，其大多数条款内容并不违反法律、法规之规定，应属有效合同，但双方约定的部分条款无效，不影响合同其余条款内容的效力。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。融发公司请求唐都公司支付购房款5117563.2元一节，虽然唐都公司承认下欠5117563.2元购房款的事实，但双方达成的（2015）2号会议纪要中约定全部房产证办理完成且天然气等相关配套设施完成后五个工作日内，甲方（融发公司）向乙方（唐都公司）交付全部房产证及购房发票的同时，乙方一次性向甲方结清剩余房款。因此该项主张应当在融发公司协助唐都公司办理完成案涉27号、28号楼的所有房产证后五个工作日内，由唐都公司一次性支付剩余购房款。唐都公司反诉融发公司支付外墙面材料款一节，经双方现场测量实际外墙面积为2064.52平方米，双方一致同意融发公司按每平方米100元计算支付唐都公司，合计206452元，依法予以支持。对唐都公司主张人防工程款425162.88元，融发公司表示同意支付，依法予以支持。关于唐都公司请求融发公司交付27号楼、28号楼房屋完整的竣工图纸、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《住宅适用说明书》、《住宅质量保证书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》批准交付适用的文件一节，融发公司表示同意交付，因此该项主张依法予以支持。唐都公司反诉请求融发公司承担其楼梯建造费40万元一节，因双方该项约定超出规划局的实际规划，该项约定违反法律规定应属无效，但双方在会议纪要会纪（2015）1号第六条约定：28号楼一层通往二层的八户均无楼梯，鉴于房屋结构和质量考虑，目前不加装楼梯，不预留楼梯口，在后期付款时将该项工程造价从房屋总价中扣除。现该项费用并未实际发生，因此融发公司应从房屋总价款中扣减相应款项，但唐都公司的该项主张系预估，因此酌情认定24万元为宜。唐都公司反诉请求融发公司将天然气管道办理管道安装到户，一户一表，并承担施工费用，办理并移交天然气开户、用气手续一节，因双方于2015年3月办理了所有房屋的交付手续，且根据双方形成的（2015）2号会议纪要中双方共识第一条，融发公司已经履行天然气室外施工，将管网接口到用户可对接的室外处的安装义务，该条约定应视为双方对之前天然气管道安装接送条款的变更，因此该项反诉请求依法不予支持。关于唐都公司请求融发公司配合办理餐饮行业环评批复手续，提供办理环评审批所需资料，能够正常办理环评手续一节，因融发公司已履行第一次环评手续并以顺利通过，以后需要环评与融发公司无关。关于交接物业管理及手续一节，因双方该项约定物业管理服务合同属另一法律关系，因此该项反诉主张，本院依法不予处理。关于唐都公司反诉融发公司对27号楼、28号楼供水主管道进行改造，连接到自来水公司主管道，安装总阀门和总水表一节，因房屋已经交付多年，因此该项反诉主张依法不予支持。关于唐都公司反诉融发公司支付违约金一节，因融发公司认可案涉27号楼迟延办证时间为10个月零8天，且案涉28号楼至今未签订商品房买卖合同及未协助融发公司办理房产证也构成违约，双方约定违约金按剩余购房款月2%标准计算，因此唐都公司该项主张，依法酌情认定1535268元为宜。唐都公司反诉融发公司给其出具购房发票一节，因双方约定融发公司应当给唐都公司出具购房发票，因此唐都公司该项主张依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）西安市融发房地产开发有限公司与被告（反诉原告）陕西唐都兴辰汽车服务有限公司签订位于西安市长安区郭杜樱花一路1号融发沁园商业配套项目商业楼案涉28号楼全部房屋的《商品房买卖合同》并出具案涉28号楼的全部购房发票。二、原告（反诉被告）西安市融发房地产开发有限公司在收到被告（反诉原告）陕西唐都兴辰汽车服务有限公司提供办理位于西安市长安区郭杜樱花一路1号融发沁园商业配套项目商业楼案涉28号楼的房产证所需全部身份信息资料后十日内配合被告（反诉原告）陕西唐都兴辰汽车服务有限公司办理案涉28号楼全部房屋的房产证。三、本判决生效后十日内原告（反诉被告）西安市融发房地产开发有限公司支付被告（反诉原告）陕西唐都兴辰汽车服务有限公司外墙面材料款206452元、人防工程款425162.88元。四、于本判决生效后十日内原告（反诉被告）西安市融发房地产开发有限公司交付被告（反诉原告）陕西唐都兴辰汽车服务有限公司位于西安市长安区XX路XX园XX楼XX号楼、XX号楼房屋完整的竣工图纸、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《住宅适用说明书》、《住宅质量保证书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》文件资料。五、于本判决书生效十日内原告（反诉被告）西安市融发房地产开发有限公司支付被告（反诉原告）陕西唐都兴辰汽车服务有限公司迟延办证违约金1535268元。六、原告（反诉被告）西安市融发房地产开发有限公司在给被告（反诉原告）陕西唐都兴辰汽车服务有限公司协助办理完成位于西安市长安区郭杜樱花一路1号融发沁园商业配套项目商业楼27号楼、28号楼的全部案涉房屋的房产证书后5个工作日内，由被告（反诉原告）陕西唐都兴辰汽车服务有限公司一次性支付原告（反诉被告）西安市融发房地产开发有限公司的剩余购房款5117563.2元（但应当扣减楼梯建造款24万元）。七、驳回原告（反诉被告）西安市融发房地产开发有限公司的其余诉讼请求。八、驳回被告（反诉原告）陕西唐都兴辰汽车服务有限公司的其余反诉请求。本诉诉讼费47623元，原告（反诉被告）融发公司已预交，由融发公司承担37623元，被告（反诉原告）唐都公司承担10000元。反诉费19585元，被告(反诉原告)唐都公司已预交，由原告（反诉被告）融发承担15000元,被告（反诉原告）唐都公司承担4585元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。融发公司提交了三组证据：一、唐都公司分别于2019年5月6日、2019年5月13日、2019年5月22日向融发公司发送的3份电子邮件及融发公司于2019年5月9日、2019年5月17日向唐都公司回复的电子邮件两份。证明唐都公司直到2019年5月6日才提交了28号楼办证人的名单，但至今未提交办证人的身份信息。合同的争议就是先支付剩余房款还是先办理房产证。二、建设项目竣工环境保护验收申请登记卡，编号是市环长验收[2015]03号（复印件，原件在建委处保存）。证明2015年2月3日，27、28、25号楼的商业环保已经验收，同时证明27、28号楼的锅炉供热、化粪池、隔油池无独立（与小区是一体的），唐都公司要求独立，但实际上是无法做到的，本案是房屋买卖，融发公司只需要保证房子符合环保要求即可，至于唐都公司在招商经营审批过程中的环保手续与融发公司无关。三、27号楼买卖合同附件五（复印件），证明因买受人延后办理房证手续在15日以内的，买受人延误的时间根据房产证办理的时间顺延，买受人办理房证时间15日以上的（包括15日），融发公司不再按2015（2）号会议纪要的时间节点执行，由此造成的延误责任买受人自行承担。证明28号楼融发公司没有违约，不能办证的责任在于唐都公司。   唐都公司质证认为：一、针对证据一的电子邮件，真实性认可，对证明目的不认可，2019年5月6日的邮件是对28号楼买受人信息的变更，唐都公司已经于2015年11月27日向融发公司告知并提供了27、28号楼购买人信息。并非融发公司所称，唐都公司直至2019年5月6日才提供购买人信息，其所称与事实不符，其诉请应予驳回。2019年3月29日唐都公司向融发公司的黄磊提交了买受人信息，也就是一审判决之后10日内主动向对方提交了买受人的信息。唐都公司一直要求融发公司按团购协议2015（1）号以及（2）号会议纪要签订28号楼购房合同，但融发公司拒绝变更，并拖延至今，其变更内容系对2015（2号）会议纪要违约条款的变更，其擅自变更28号楼房屋买卖合同条款是造成双方无法签订商品房买卖合同的根本原因，融发公司应对其违约行为向唐都公司按2015（2号）会议纪要承担违约责任。二、针对证据二建设项目竣工环境保护验收申请登记卡，真实性认可，对证明目的不认可，唐都公司要求融发公司配合办理餐饮环评批复手续，提供环评所需资料使商户能够正常办理环评手续，融发公司提供的环评手续在2015年5月，长安区环保局要求融发公司对该项目的环评进行整改并对该项目进行了查封，要求停止经营，因此融发公司的环评是不符合要求的。针对排水排污，唐都公司要求是排水排污和供水必须正常不受影响，和供水排水是否独立没有任何关系，27、28楼的项目环评是否合格与协助办理餐饮环评并非同一环评审批项目，双方在2015（2号）会议纪要约定融发公司有义务配合相关商铺完成餐饮行业使用的批复，确保该项目属于餐饮行业环评要求，该约定合法有效，双方均应受其约束，即融发公司应当全力配合唐都公司办理餐饮行业相关审批手续。三、针对证据三27号楼买卖合同附件五（复印件），真实性认可，证明目的不认可，该补充协议只是针对27号楼，不针对28号楼。27号楼附件中并未约定不再执行2015-2号会议纪要违约条款相关约定或对28号楼购房合同相关条款与27号楼相关条款对等或28号楼购房合同以27号楼购房条款为准，其关于27号楼条款适用于28号楼购房合同条款不符合双方约定，其诉请应予以驳回。   二审中唐都公司提交了两组证据：一、2019年5月6日、2019年5月13日、2019年5月22日的唐都公司向融发公司发送的电子邮件3份，内容是提供买受人信息以及要求融发公司修改商品房买卖合同条款的意见。融发公司在2019年5月9日、2019年5月17日通过电子邮件分别回复唐都公司的两份电子邮件。证明目的：2019年5月6日的邮件是对28号楼买受人信息的变更，我方已经在本诉证据提供了27、28号楼购买人信息，于2015年11月27日已经向融发公司告知。并非融发公司所称，唐都公司直至2019年5月6日才提供购买人信息，其所称与事实不符。2019年3月29日唐都公司向融发公司的黄磊提交了买受人信息，也就是一审判决之后10日内主动向融发公司提交了买受人的信息。唐都公司一直要求融发公司按团购协议2015（1）号以及（2）号会议纪要签订28号楼购房合同，但融发公司拒绝变更，并拖延至今，其变更内容系对2015（2号）会议纪要违约条款的变更，其擅自变更28号楼房屋买卖合同条款是造成双方无法签订商品房买卖合同的根本原因，融发公司应对其违约行为向唐都公司按2015（2号）会议纪要承担违约责任。二、证据二：2019年4月28日融发公司送达的商品房买卖合同的草稿，证明目的：融发公司一直未按约定制作和提供28号楼商品房买卖合同，融发公司的违约行为是造成28号楼商品房买卖合同未签订的根本原因，融发公司的行为严重违反了合同约定，严重损害了唐都公司的合法权益。   融发公司质证认为：针对证据一工作联系单，真实性无异议，证明目的有异议。2019年5月6日邮件第一项，该项说明唐都公司在2019年5月6日才提供28号楼办证人的名单，并非5月6日才变更。5月6日函的第6项，证明附件五补充的协议除第二条退房条款之外，其他条款均适用于28号楼。针对证据二商品房买卖合同，对真实性不认可，但认可附件五补充协议，证明目的不认可。恰好说明买受人迟延15日以上，未按2015（2号）会议纪要时间节点执行，延误责任由买受人承担。   结合双方举证质证情况及法庭调查，本院认定本案事实如下：融发公司二审中提交的三组证据中，XX组XX组不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条之规定，不属于二审程序中的新证据，第一组证据无法印证唐都公司在2019年首次向融发公司提交办证人相关信息的事实。XX组XX号楼商品房买卖合同的违约条款，无法印证双方对28号楼违约事宜亦达成了相同的意思表示。故该两组证据对本案的待证事实不具有证明力，本院依法不予采信。而融发公司提交的第二组证据客观、真实，能够印证涉案楼盘的商业环保已经验收合格的事实，故本院对该组证据予以认定。对于唐都公司二审提交的两组证据，关于第一组证据，该证据仅是在一审判决后唐都公司向融发公司发函变更买受人信息，不能推翻唐都公司已在2015年11月27日向融发公司提供了28号楼购买人信息的事实。故，对唐都公司该份证据的证明力予以认定。对于第二组证据，因就合同的签订需合同双方进行协商，而该证据仅能证明唐都公司要求签订合同，但涉案28号楼《商品房买卖合同》未予签订成功的责任现无法证明责任完全在于唐都公司的事实。故，本院对唐都公司二审提交的该组证据依法不予认定。另查明，2015年12月14日融发公司向唐都公司发送了涉案项目的联系函，可以看出唐都公司2015年11月27日已就27号楼、28号楼产权证登记在指定的产权人及对应的房号履行了告知义务。 对一审判决查明的其余事实，本院予以确认。   本院认为，二审中双方当事人对一审判决第三项均无异议，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定行使权利履行义务。本案中，融发公司与唐都公司签订的团购协议书、【2015】1号会议纪要、（2015）2号会议纪要、商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，其大多数条款内容并不违反法律、法规之规定，应属有效合同，但双方约定的部分条款无效，不影响合同其余条款内容的效力。二审中双方对一审判决第三项及涉案房屋下欠购房款为5117563.2元均无异议，本院予以确认。   二审中融发公司上诉主张要求驳回一审判决双方签订涉案28号楼《商品房买卖合同》并出具发票及办理28号楼全部房屋房产证一节，因涉案房屋现已交付，唐都公司也已支付相应款项，故融发公司应配合唐都公司签订涉案28号楼《商品房买卖合同》并出具相应发票及办理相关房屋权属证书，故融发公司此节上诉理由因无事实及法律依据，本院不予支持。   关于融发公司上诉主张其公司仅应向唐都公司交付涉案楼盘的《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《住宅适用说明书》、《住宅质量保证书》，而对于案涉27号楼、28号楼房屋完整的竣工图纸、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》其公司无义务交付，故要求驳回唐都公司该部分诉请。经查，融发公司在一审阶段明确表示其公司同意向唐都公司交付上述所有文件，故一审法院判决融发公司交付并无不当，融发公司此节上诉理由本院不予支持。   关于唐都公司上诉请求融发公司将天然气管道安装到户，一户一表，并承担施工费用，办理并移交天然气开户、用气手续一节，根据双方形成的（2015）2号会议纪要中双方共识第一条，融发公司已经履行天然气室外施工，将管网接口到用户可对接的室外处的安装义务，该条约定应视为双方对之前天然气管道安装接送条款的变更，且该条款中就承担施工费用、融发公司办理并移交天然气开户、用气手续并无约定，而双方已于2015年3月办理了所有房屋的交付手续，故，唐都公司此节上诉请求无事实依据，一审判决并无不当。   关于唐都公司请求融发公司配合办理餐饮行业环评批复手续，提供办理环评审批所需资料，能够正常办理环评手续一节，二审阶段融发公司又主张其该项诉求所指的环评手续是要求融发公司办理涉案楼盘的大环评。但结合融发公司二审阶段提交的建设项目竣工环境保护验收申请登记卡，编号是市环长验收[2015]03号文件，该证据虽为复印件，但唐都公司对该证据的真实性予以认可。该证据能证实融发公司已就涉案楼盘履行环评手续并已顺利通过，故之后需要的餐饮行业环评义务已与融发公司无关。因此对于唐都公司此节上诉请求，本院予以驳回。   至于唐都公司上诉主张交接物业管理及手续一节，因该项诉求与本案不属同一法律关系，一审法院未予处理，并无不妥。   关于唐都公司上诉主张融发公司对27号楼、28号楼供水主管道进行改造，连接到自来水公司主管道，安装总阀门和总水表一节，因双方在2号会议纪要中第五条并未约定供水主管道需连接到自来水公司主管道，且对于安装总阀门及总水表安装地点约定不明，现唐都公司认可各商铺分户已安装了独立的阀门与水表。再结合涉案房屋已经交付多年，而唐都公司当庭陈述涉案楼盘自来水亦可正常使用，因此本院对唐都公司此节上诉请求不予支持。   关于融发公司与唐都公司双方均对于一审认定违约金数额不服，提起上诉一节，根据融发公司提交的2015年12月14日向唐都公司发送了涉案项目的联系函所载明的内容可以认定，唐都公司就涉案的27号楼、28号楼产权证登记所指定的产权人及对应的房号已于2015年11月27日向融发公司发函告知。而涉案27号楼房产证融发公司是于2017年5月8日办理完毕，于同年5月31日向唐都公司交付。而案涉28号楼至一审起诉时未签订商品房买卖合同亦未办理房屋权属证书，融发公司的行为显然已构成违约，但唐都公司就其未取得房屋权属证书所造成的损失亦未向本院提交证据证明。因此，由于我国合同法第一百一十四条所规定的违约金具有补偿性为主、惩罚性为辅的性质，即违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，因此不能将违约金条款完全留待当事人约定，尤其是对数额过高的违约金条款更是如此。有鉴于此，人民法院可以对不合理的违约金数额进行调整，以维护民法的公平和诚实信用原则。故本院结合会议纪要2的约定，就涉案的违约金予以调整，以未支付的房款5117563.2元为基数从2016年2月26日起计算至唐都公司主张的2018年3月16日止，按照同期人民银行贷款利率计算标准予以认定。至于唐都公司上诉主张2018年3月16日之后的违约金，因合同的签订和房屋产权证书的办理事宜，双方均应履行其自身相应的义务，本案中无法就后续未发生的事实就违约责任予以认定，且一审判决对该部分诉求并无表述，而唐都公司上诉对一审判决所载明的反诉请求亦未提出异议。故本院对2018年3月16日之后的违约金不予处理，双方可就28号楼后续办理房产证的具体违约责任另案主张。故，一审法院此节认定却有不当，本院予以变更。   关于是否应当扣减24万元楼梯建造费一节，依据会议纪要会纪（2015）1号第六条约定：28号楼一层通往二层的八户均无楼梯，鉴于房屋结构和质量考虑，目前不加装楼梯，不预留楼梯口，在后期付款时将该项工程造价从房屋总价中扣除。从该约定的字面意思及当事人陈述可以认定，涉案28号楼盘规划图纸中并无设计该楼梯，因此双方上述约定已超出规划局的实际规划，该项约定违反法律规定应属无效。因此，融发公司未建造该楼梯符合规划，若唐都公司自行搭建该楼梯，故融发公司应给予相应的扣减，但现唐都公司并无实际搭建该楼梯，该项费用亦未实际发生，因此唐都公司主张从房屋总价中予以扣减，无事实依据。若唐都公司后期实际搭建而产生了相应的费用，唐都公司可另案起诉主张其的权利。故现一审法院酌情扣减24万元确有不妥，本院予以纠正。   综上所述，唐都公司的上诉请求，本院不予支持。融发公司的上诉请求部分成立，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、维持西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初601号民事判决第一、三、四、七、八项；   二、变更西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初601号民事判决第二项为：陕西唐都兴辰汽车服务有限公司在本判决生效之日起十日内将位于西安市长安区郭杜樱花一路1号融发沁园商业配套项目商业楼案涉28号楼办理权属登记所需要由其提供的资料向西安市融发房地产开发有限公司提供；西安市融发房地产开发有限公司在收到上述资料后十日内报产权登记机关备案。   三、变更西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初601号民事判决第五项为：西安市融发房地产开发有限公司在本判决生效十日内向陕西唐都兴辰汽车服务有限公司支付违约金以5117563.2元为基数从2016年2月26日起计算至唐都公司主张的2018年3月16日止，按照同期人民银行贷款利率标准计算。   四、变更西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初601号民事判决第六项为：西安市融发房地产开发有限公司在给陕西唐都兴辰汽车服务有限公司协助办理完成位于西安市长安区郭杜樱花一路1号融发沁园商业配套项目商业楼27号楼、28号楼的全部案涉房屋的房产证书后5个工作日内，陕西唐都兴辰汽车服务有限公司一次性支付西安市融发房地产开发有限公司的剩余购房款5117563.2元。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件本诉诉讼费47623元（西安市融发房地产开发有限公司已预交），由西安市融发房地产开发有限公司承担37623元，陕西唐都兴辰汽车服务有限公司承担10000元。反诉费19585元（陕西唐都兴辰汽车服务有限公司已预交），由西安市融发房地产开发有限公司承担15000元, 陕西唐都兴辰汽车服务有限公司承担4585元。二审案件受理费77746元，由西安市融发房地产开发有限公司负担35050元，由陕西唐都兴辰汽车服务有限公司负担42696元。一、二审案件受理费于执行时一并清结。   本判决为终审判决。                          审判长 李雪晴                          审判员 姬钊                          审判员 蒋瑜                           二0一九年十一月二十一日                           书记员 周 燕        1