安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0123民初5177号原告：合肥幸福联盟物业服务有限公司，住所地合肥市瑶海区站前路1号宝文国际花园1幢404室，统一社会信用代码913401007647897500。法定代表人：郑雄北，董事长。委托诉讼代理人：宋霞，安徽国运律师事务所律师。委托诉讼代理人：李家芝，该公司员工。被告：程华玉，男，汉族，1979年8月18日出生，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：沈燕舞，女，汉族，1980年9月12日出生,住址同上,系程华玉配偶。原告合肥幸福联盟物业服务有限公司（以下简称幸福物业）与被告程华玉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。幸福物业委托诉讼代理人宋霞、李家芝与程华玉的委托诉讼代理人沈燕舞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。幸福物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令程华玉立即支付幸福物业2012年1月1日至2018年9月30日期间物业服务费3539元（2012年1月1日至2014年6月30日：75.14平方米×0.55元/月·平方米×30个月=1240元，2014年7月1日至2018年9月30日：75.14平方米×0.6元/月·平方米×51个月=2,299元）、2012年1月1日至2014年6月30日期间公共能耗费500元、违约金860元；2.本案的全部诉讼费用由程华玉承担。事实与理由：2009年6月20日，程华玉所在小区开发商合肥蜀科置业有限公司与合肥金塘物业管理有限公司（幸福物业前身）签订《幸福大街小区物业管理合同》，期限自2009年6月20日至成立业主委员会之日止。2014年5月16日，幸福大街业主委员会成立后与安徽雄北物业服务有限公司签订《物业服务合同》，期限自2014年5月16日至2015年5月15日止。2015年5月，幸福大街第一届业主委员会与幸福物业签订《物业服务合同》，关于物业费用交纳方式及权利义务双方在合同中明确约定。合同签订后，幸福物业按约定全面履行物业管理服务，程华玉拖欠物业费一直不愿交纳，经幸福物业多次催收未果，为维护自身合法权益，故诉至本院。程华玉辩称，1.本人于2009年9月份刚交房时，发现墙体多处严重开裂，随即报修，直到2014年9月份才开始修。房屋维修期间本人掏钱产生的9,200元费用，由物业协商解决，物业公司能承担更好；2.2014年上半年，本人新买的电瓶车被偷，大概价值1,000元，2015年我放在18幢四单元拐角处的物品被物业的老头卖了，也没把钱给我，大概价值2,500元，2015年因为物业挖沟将我的菜地损坏，造成我损失了1,500元，上述损失约5,000元，应由物业赔偿给我；3.没交物业费期间，物业公司不愿意收停车费，不给停车，不给办理门禁卡，限制我们出入；4.本人居住的18幢负一楼不知道现在是什么用处，有人生活在里面，18幢楼梯道装修废弃材料没人清理，入户门口墙面受潮起壳脱落，小区绿化光秃秃的，杂草丛生；5.2019年我骑车撞到道闸门，物业公司不让我修，后来我花了1,200元找师傅给修好，我不明白物业为什么不让我修。我交纳物业服务费用，但是物业也应该赔偿我上述的损失。本院经审理认定事实如下：程华玉系幸福大街小区多层18幢608室业主，房屋建筑面积75.14平方米。2009年6月20日，幸福大街小区开发商合肥蜀科置业有限公司与合肥金塘物业管理有限公司签订《幸福大街小区物业管理合同》，约定：合同期限自2009年6月20日至成立业主委员会之日止，合同多层按每月每平方0.6元收取管理费，此价格不包含公摊能耗费，物业服务费按季交纳，逾期交纳的，从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。2014年5月16日，幸福大街业主委员会成立后，第一届业主委员会与安徽雄北物业服务有限公司签订《物业服务合同》，约定：合同期限自2014年5月16日至2015年5月15日止，多层住宅的物业服务费按0.6元/月·平方米的标准收取，物业服务费按半年进行交纳，逾期交纳的，从逾期之日起按每日千分之三收取违约金。2015年7月25日，肥西县幸福大街第一届业主委员会与幸福物业签订《物业服务合同》，约定：合同期限自2015年5月16日至2017年5月15日止，多层住宅的物业服务费按0.6元/月·平方米的标准收取。2017年12月16日，肥西县桃花镇幸福大街业主委员会与幸福物业签订《物业服务合同》，约定：合同期限自2017年5月16日至2020年5月15日止，多层住宅的物业服务费按0.6元/月·平方米的标准收取，物业服务费按半年进行交纳，逾期交纳的，从逾期之日起按每日千分之三收取滞纳金。程华玉自2012年1月1日起至今未交纳物业服务费，截至2018年9月30日，程华玉按合同约定应交纳的物业服务费为3,539元，此款幸福物业多次书面催要，程华玉均未支付。另查明，本案原告幸福物业的名称经过如下变更：2009年7月24日，合肥金塘物业管理有限公司企业名称变更为合肥幸福联盟物业服务有限公司，2013年9月13日，合肥幸福联盟物业服务有限公司企业名称变更为安徽雄北物业服务有限公司，2014年9月17日，安徽雄北物业服务有限公司企业名称再次变更为合肥幸福联盟物业服务有限公司。本院认为，幸福大街小区建设单位依法与幸福物业签订的前期物业服务合同，以及幸福大街小区业主委员会与幸福物业签订的物业服务合同，符合现行法律、法规的规定，依法成立并生效，对该小区的全体业主均具有法律约束力。在程华玉未交物业服务费期间，幸福物业实际为包括程华玉在内的小区业主提供物业服务，程华玉作为业主在接受和享有了物业服务后，应依照约定及时履行付费义务。业主对物业服务存在的瑕疵，应当及时与物业公司进行沟通，可以请求物业公司继续履行、采取补救措施或赔偿损失等，但不能以拒交物业服务费用，来对抗物业服务中存在的瑕疵，并且物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益。根据程华玉提供的证据可反映出幸福物业曾在部分公共区域的管理维护及绿化养护上存在不及时或不到位的情形，综合考虑物业服务的瑕疵内容和程度，程华玉拖欠物业费的缘由、时间、数额，本院对幸福物业的物业服务费诉请，酌情按90%支持，即程华玉应当向幸福物业支付物业服务费3,185元（3,539元×90%）。幸福物业主张程华玉支付二年半的公共能耗费500元，因幸福物业没有提供按每年200元标准收取公共能耗费的依据，本院酌定程华玉按每年100元的标准支付，程华玉应当支付的公共能耗费为250元。综合考虑本案案情，对于幸福物业要求程华玉支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于程华玉主张的一系列赔偿问题，属另一法律关系，如果程华玉认为幸福物业应承担相应的赔偿责任，其可另行向幸福物业主张权利。幸福物业应当切实履行自己的职责，增强服务意识，尽可能改善和提高服务质量和水平，对业主的合理要求和建议应当及时回应和处理，不能处理的说明原委，消除分歧进而得到业主对物业服务工作的理解和支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、程华玉于本判决生效之日起五日内向合肥幸福联盟物业服务有限公司付清2012年1月1日至2018年9月30日的物业服务费3,185元及公共能耗费250元；二、驳回合肥幸福联盟物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由程华玉负担。本判决为终审判决。审判员 唐 琴二〇一九年十一月五日书记员 王舒雅附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。……《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。