湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5703号上诉人（原审被告）：长沙宝瑞房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区万家丽北路一段699号恒大雅苑综合楼一楼。法定代表人：李一萌，总经理。委托诉讼代理人：杨欢，系该公司员工。委托诉讼代理人：任帆，男，1992年6月10日出生，汉族，住湖南省宁乡县，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：郑晓敏，男，1980年6月1日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审原告）：肖丽娟，女，1984年1月9日出生，汉族，住浙江省乐清市。上诉人长沙宝瑞房地产开发有限公司（以下简称宝瑞公司）因与被上诉人郑晓敏、肖丽娟房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（以下简称一审法院）作出的（2019）湘0105民初490号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝瑞公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判宝瑞公司按合同约定向郑晓敏、肖丽娟支付逾期办证期间的违约金。事实与理由：1、郑晓敏、肖丽娟的证据不具有支持其诉讼请求的证明效力，没有提供要求宝瑞公司承担延期办证违约责任的证据，应驳回其诉讼请求；郑晓敏、肖丽娟没有提供要求宝瑞公司承担延期办证违约责任的证据，一审判决在没有任何证据的情况下，凭空推定延期办证的责任应由宝瑞公司承担。郑晓敏、肖丽娟没有提供向宝瑞公司提交办理办证手续需要的证明文件及签署一切必须文件的证据，也没有提供宝瑞公司开具的收取办证文件的收件回执，依照合同约定，宝瑞公司无需承担延期办证的责任。2、涉案商品房买卖合同关于逾期办证违约金的条款合法有效，应得到法院的支持，合同约定的违约金完全可以维护郑晓敏、肖丽娟的利益。一审判决否决合同约定的违约金标准，大幅提高违约金标准至日万分之零点五，没有事实和法律依据。郑晓敏、肖丽娟辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。郑晓敏、肖丽娟向一审法院提出诉讼请求：1、判令宝瑞公司向郑晓敏、肖丽娟赔偿因逾期办理房屋产权证产生的违约金27240元；2、宝瑞公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：郑晓敏、肖丽娟（买受人）与宝瑞公司（出卖人）于2014年10月23日签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201105883101）一份，约定出卖人以出让方式取得位于开福区编号为长国用（2011）第004480号地块的土地使用权。土地使用面积为174亩，使用权起始日期为2005年3月24日，其中非商业用地终止日期为2075年3月24日，商业用地终止日期为2045年3月24日；买受人购买的商品房为恒大雅苑项目中的第57、58号栋Ｎ单元31层3101号房，建筑面积共305.12平方米，其中套内建筑面积257.14平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积47.98平方米；出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6265.19元，总金额1911636元；买受人按下列方式按期付款：银行按揭付款方式：2014年10月23日前支付首期房款581636元，余款133万元须在2014年10月23日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。出卖人应当在2015年4月19日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四处理。附件四合同补充协议第十一条约定：双方同意本合同第十九条补充如下：1、双方同意以2015年4月19日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任；2、出卖人未能在约定时间内办妥房屋产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房屋产权证，买受人有权退房。上述合同签订后，郑晓敏、肖丽娟如数向宝瑞公司交纳了购房款，宝瑞公司按约向郑晓敏、肖丽娟交付了房屋。2018年3月28日，宝瑞公司为郑晓敏、肖丽娟办理了房屋所有权证。一审法院认为：郑晓敏、肖丽娟与宝瑞公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。郑晓敏、肖丽娟向宝瑞公司如数交纳了房款，宝瑞公司亦向郑晓敏、肖丽娟交付了房屋。双方约定“出卖人在交付商品房后540个工作日内办妥房屋所有权证，……出卖人未能在约定时间内办妥房屋产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，宝瑞公司应于2017年6月16日前完成所有权登记。但郑晓敏、肖丽娟所购房屋的房屋所有权证于2018年3月28日才办理完毕，已超过双方约定的540个工作日284天，构成违约。关于违约金，郑晓敏、肖丽娟主张合同为宝瑞公司提供的格式合同，关于违约金的约定明显偏低，现因长时间未办理权证，不能及时行使物权和处分权，利益遭受重大损失，请求法院予以调整。根据本案的实际情况，本院酌情将违约金调整至每日按已付房款的万分之零点五支付。故，宝瑞公司应以购房款1911636元为基数，按每日万分之零点五的标准向郑晓敏、肖丽娟支付自2017年6月17日起至2018年3月28日不动产权证书办理完毕之日止的违约金，经计算违约金共计为27145元（1911636元×0.00005×284天）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：长沙宝瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向郑晓敏、肖丽娟支付违约金27145元。如果宝瑞公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费481元，因适用简易程序减半收取240.5元，由长沙宝瑞房地产开发有限公司承担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，宝瑞公司主张因郑晓敏、肖丽娟未能提交办证资料而导致逾期办证，并提出业主交纳资料应以其开具的收件回执为准。但宝瑞公司未提交证据证实其收取办证资料向业主开具收件回执，故本院对其该项上诉理由不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。一审法院根据本案的案情及类案的判决情况酌情将违约金予以增加符合法律规定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费481元，由上诉人长沙宝瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 刘 刚二〇一九年十一月二十六日法官助理冷子剑书记员李瑜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。