重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6887号上诉人（原审原告）：罗明懿，女，汉族，1994年11月8日生，住河南省罗山县。委托代理人：夏国栋，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托代理人：谢函晋，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李玉奎，男，汉族，1973年11月20日生，住重庆市渝中区。委托代理人：赵凌飞，重庆剑直律师事务所律师。原审第三人：重庆韵馨房地产经纪有限公司，住所地九龙坡区彩云大道11号附15号，统一社会代码91500107MA5UL0Q461。法定代表人：陈跃，执行董事兼总经理。上诉人罗明懿因与被上诉人李玉奎、原审第三人重庆韵馨房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院作出的（2018）渝0107民初14237号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。罗明懿上诉请求，1、撤销一审判决；2、判决确认上诉人与被上诉人之间买卖合同关系于2018年9月15日解除；3、判令被上诉人向上诉人返还购房款30000元及资金占用损失（该损失以30000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，从2018年3月20日起至被上诉人返还所有购房款为止）；4、判令被上诉人向上诉人支付中介服务费、贷款服务费共计12650元及资金占用损失费；5、判令被上诉人向上诉人支付违约金132000元；6、判令被上诉人向上诉人支付房屋差价损失（该损失以司法鉴定结果为准）；7、本案保全费、鉴定费、诉讼费等由被上诉人承担。主要事实及理由，一、一审认定事实不清。（一）、上诉人与被上诉人房屋买卖合同关系成立时间应认定为2018年3月20日，而非2018年1月16日。（二）、一审认定贷款不通过，被上诉人没有义务再次配合办理按揭贷款事实认定错误，有违背公平正义原则。（三）、一审认定被上诉人配合了上诉人履行按揭贷款义务事实认定不清。按揭贷款不通过后，因未约定后续处理方式，双方应当协商选择其他银行办理按揭，不应单方要求上诉人选择其他付款方式，加重上诉人的付款责任，而免除被上诉人再次配合上诉人办理按揭贷款义务。二、一审判决认定被上诉人有权解除合同系法律适用错误。李玉奎答辩称，上诉人陈述仍然有3次办理按揭的事实，有2次递交成功，一次未成功，被上诉确实已经履行了配合办理3次银行按揭的工作。3月20日办理的时候，银行并未拒收，只要求提高首付比例，但对方未按要求配合，因此未成功。我方已经超过合同义务办理按揭，因此解除合同是合理合法的。故请求驳回对方诉请，维持一审判决。原告罗明懿向一审法院起诉请求判令：一、解除原、被告于2018年3月20日签订的房屋买卖合同；二、被告向原告返还购房定金30000元及资金占用损失（损失以30000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2018年3月20日起计算至被告返还所有购房款止）；三、被告向原告支付中介服务费、贷款服务费共计12650元及资金占用损失（损失以12650元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2018年1月23日起计算至被告支付所有中介费、贷款服务费为止）；四、被告向原告支付违约金132000元；五、被告向原告支付房屋差价损失（以司法鉴定结果为准）。原审第三人重庆韵馨房地产经纪有限公司未作答辩。一审法院查明：2018年1月16日，原、被告及第三人签订了《房地产买卖及经纪合同》，约定原告购买被告位于重庆市九龙坡区房屋，成交价为880000元，原告采用按揭贷款方式支付购房款，合同签订当日，原告支付购房定金30000元，原告申请按揭贷款550000元用于支付房款，第二部分房款为280000元，产权过户时支付余款20000元。合同签订后，原告支付了定金30000元。被告按照第三人的通知，分别于2018年1月23日和3月20日配合原告到两家银行办理了贷款申请手续，但原告的贷款申请均未通过银行审批。为了再次配合原告向其他银行申请贷款，在原告及第三人的要求下，三方又签订了一份落款日期为2018年3月20日的《房地产买卖及经纪合同》，该合同内容与前合同一致。2018年4月18日，被告再次与原告及第三人前往平安银行融桥揽湖路支行办理按揭贷款面签手续。2018年5月15日，被告向原告发出的微信聊天记录记载：因从1月16日至5月15日原告贷款审批办不下来，已经严重影响到被告对卖房资金的救济使用；被告提出解除合同，把定金退还给原告。2018年5月16日，被告向原告及第三人发了《关于解除0000298号房地产买卖及经纪合同的函》。该函记载：三方于2018年1月16日签订的《房地产买卖合同及经纪合同》。因原告银行按揭贷款审批未通过，在第三人的工作人员张强的多次要求下，原、被告及第三人于2018年4月18日签订了涉案合同，并选择平安银行重新办理按揭。因买方长达四个多月未通过银行按揭贷款审批手续，严重影响卖方卖房资金的救济使用，特此致函解除涉案合同。2018年5月25日，被告向原告以微信的形式发送了解除合同的函。2019年5月5日，平安银行股份有限公司重庆分行出具的《关于(2018)渝0107民初14237号调查令的回复》记载：罗明懿未向我行申请贷款，其配偶陈迁于2018年5月7日向我行申请按揭贷款，因我行风险偏好原因，审批未通过。一审诉讼中，原告申请对案涉房屋现有价值进行司法鉴定。本院按照法定程序选定重庆华川土地房地产估计与资产评估有限责任公司作为本案的鉴定机构，该公司出具的《司法鉴定报告书》记载：涉案房屋评估建筑面积为119.66平方米，评估单价为8040元每平方米（含室内不可移动装修价值），评估总价为962100元。一审法院认为：房屋买卖合同签订后，在原告三次按揭贷款申请均未通过银行审批的情况下，被告是否有权解除合同系诉争的焦点，对此评述如下：(一)首先，确定原、被告之间房屋买卖合同是否成立，以及合同成立的时间，是厘清原、被告的权利义务的前提。虽然原告举示的《房地产买卖合同及经纪合同》落款时间为2018年3月20日，但结合查明的案件事实可以判断：1.原告与被告及第三人在2018年1月16日已就案涉房屋交易签订了《房地产买卖合同及经纪合同》，原告依约支付购房定金，被告积极协助原告办理按揭贷款申请手续，该合同处于实际履行过程中，没有证据证明合同已解除或者终止。2.在后的合同与在先的合同内容一致，交易主体、价格、标的物及付款方式等均未发生变化，故前后两份合同属于同一房屋交易。当事人在履行先合同过程中所签订的有关同一交易的其他协议，系对先合同的补充而非重新建立另一个合同关系。由此可见，原告与被告签订的房屋买卖合同于2018年1月16日成立并生效。一审法院对被告关于2018年3月20日所签合同是为了配合原告办理按揭贷款手续，实际履行的是2018年1月16日签订的合同的陈述予以采信。原告关于2018年3月20日所签合同是新的独立合同的陈述，与事实不符，有违常理，该院不予采信。（二）关于原、被告履行合同义务的情况。房屋买卖合同签订后，向被告支付购房款系原告应当履行的合同义务；因合同约定原告采用按揭贷款方式购房，则被告有义务协助原告办理贷款申请手续。结合本案，合同并未明确约定若原告贷款申请未通过审批时，被告有义务再次配合原告申请贷款。但被告不仅在合同签订后即协助原告办理贷款申请手续，而且在原告贷款被拒后，仍然多次配合原告办理贷款申请手续，故被告已经履行了合同义务。另一方面，原告申请按揭贷款的目的在于履行付款义务，也是合同继续履行的基础，故原告是否能够获得银行贷款是合同继续履行，以及被告合同目的实现的关键。合同签订后4个月里，原告三次申请按揭贷款均未通过审批，导致合同无法在合理时间内继续履行，被告的合同目的迟迟不能实现。并且，第三次贷款申请是原告与被告共同到平安银行重庆分行办理的，但从平安银行重庆分行的回复来看，第三次向该行申请贷款的主体不是原告，而是原告的配偶。原告没有将变更贷款申请主体的原因及时告知被告，也没有在被告得知其第三次贷款申请仍未通过审批后发出的函件进行回复，或者采取其他方式履行付款义务。鉴于此，原告在合同签订后4个月时间里，三次贷款申请均未获得银行核准，也未采取其他方式履行付款义务，导致合同停滞不前，无法继续履行。（三）被告是否有权解除与原告签订的房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。向被告支付购房款是原告应当履行的合同债务，由于原告在签约时没有对自己的贷款及付款能力进行审慎评估，致使签约后数月内仍无法获得银行贷款；且被告于2018年5月16日向原告表达相关诉求后，原告并未予以回应或者采取其他方式履行付款义务。至此，原告已构成迟延履行债务致使不能实现合同目的情形，被告有权按照法律规定解除与原告签订的房屋买卖合同，并且被告以微信方式发出的解除通知已于2018年5月25日到达原告，合同于当日解除，该院对此予以确认。综上，被告履行了配合原告办理贷款申请手续的义务，不存在违约行为；原告迟延履行合同债务致使合同目的不能实现，被告行使法定解除权解除合同并无不当；合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，当事人可以根据具体情况要求返还。因原、被告未对原告贷款不能导致合同解除的后果及责任进行约定，故合同解除后，被告应将收取的购房定金返还原告。原告以被告违约为由，要求被告支付违约金、中介费，赔偿房屋差价损失的诉求与查明的事实不符，于法无据。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告罗明懿与被告李玉奎之间的房屋买卖关系于2018年5月25日解除；二、被告李玉奎于本判决生效之日起十日内返还原告罗明懿购房定金30000元，并承担自2018年5月26日起至付清之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算的资金占用损失；三、驳回原告罗明懿的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1895元、保全费用1420元、鉴定费用3000元，合计6315元，由原告罗明懿承担5230元，被告李玉奎承担1085元。二审法院查明的事实与一审相同，本院予以确认。本院认为，上诉人、被上诉人及第三人分别于2018年1月16日及2018年3月20日就案涉房屋的买卖合同共签订了二份，被上诉人在上述合同签订后，共三次配合上诉人申请银行贷款。特别是在第二次合同签订后，被上诉人已履行配合上诉人申请银行贷款，但上诉人的贷款申请未获批准，由于双方合同中未明确约定若上诉人贷款申请未通过审批时，被上诉人有义务再次配合上诉人申请贷款。且从银行出具调查令回复中可证明，上诉人未获贷款批准并非申请手续所致。因此，基于上述事实，一审法院认定被上诉人于2018年5月25日提出解除双方合同，行为有效，并无不当。至于上诉人认为，即使贷款不通过，被上诉人有义务再次配合上诉人办理按揭贷款。此主张不符合合同约定，也无法律依据，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3790元，由上诉人罗明懿负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴审 判 员  蒋 科审 判 员  肖 飞二〇一九年十一月十四日法官助理  史大贤书 记 员  李彦莹