江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初3335号原告：熊英，女，1975年9月1日出生，汉族，住湖北省当阳市。委托诉讼代理人：吴耀党，江苏邦度律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪紫琼，江苏邦度律师事务所实习律师。被告：许猛忠，男，1987年8月3日出生，汉族，住江苏省宝应县。被告：李静，女，1987年7月19日出生，汉族，住江苏省宝应县。被告：相城区黄埭镇鑫城汇房产信息咨询服务部，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇裴阳路62号。经营者：何加加，男，1986年3月10日出生，汉族，住河南省武陟县，系店长。委托诉讼代理人：沙伟国，北京市康达（苏州）律师事务所律师。原告熊英诉被告许猛忠、李静、相城区黄埭镇鑫城汇房产信息咨询服务部（以下简称黄埭鑫城汇房产信息服务部）房屋买卖合同及居间合同纠纷一案，本院于2019年5月10日受理后，依法适用简易程序于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告熊英及其委托诉讼代理人吴耀党、洪紫琼，被告许猛忠、李静，被告黄埭鑫城汇房产信息服务部的经营者何加加及该经营部的委托诉讼代理人沙伟国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊英向本院提起诉讼，请求判令：1.解除原告与被告许猛忠签署的《房屋买卖（居间）合同》；2.被告许猛忠、李静承担392000元违约金并退还100000元定金，合计492000元；3.被告黄埭鑫城汇房产信息服务部承担连带支付责任。事实与理由：2019年3月31日，原告通过被告黄埭鑫城汇房产信息服务部介绍，与被告许猛忠签署编号为1801366号的《房屋买卖(居间)合同》一份，约定原告购买被告许猛忠、李静所有的位于相城区产。签署合同当天，原告向被告许猛忠微信转账20000元，并于第二天向被告李静银行账户转账80000元，合计100000元作为履行合同定金。2019年5月6日，被告黄埭鑫城汇房产信息服务部电话通知原告，涉案的房产被江苏省宝应县人民法院查封拍卖了，无法履行购房合同。后，原告通过淘宝阿里拍卖查询，涉案的房产在2019年4月28日拍卖成交。原告认为，被告许猛忠、李静恶意隐瞒涉案房产被司法机关查封拍卖的事实，恶意与原告签署合同并骗取100000元定金，导致合同无法履行的责任完全在被告。被告黄埭鑫城汇房产信息服务部作为一个专业的中介公司，对被告许猛忠、李静提供的房产信息没有尽到合理审查的义务，并且在签署合同时告知原告其与两被告系十几年的朋友关系，不会出问题，三被告具有共同欺诈的故意，被告黄埭鑫城汇房产信息服务部应承担连带支付责任。为此，原告特诉至法院，望判如所请。被告许猛忠、李静共同辩称，案涉房屋是其二人夫妻共同财产，其二人共同将房屋出售给原告，合同是许猛忠签订的，但是其二人均是同意的。对于原告要求解除《房屋买卖（居间）合同》无异议，现案涉房屋已被江苏省宝应县人民法院拍卖，确实已无法再继续履行，所以同意解除。另，对于退还100000元定金，其亦同意，但对于原告主张的违约金，不予认可，因为原告主张的金额过高，而原告的损失却并没有如此高。被告黄埭鑫城汇房产信息服务部辩称，1.本案立案时的案由系房屋买卖合同纠纷，其与原告并不是房屋买卖合同关系的当事人，其并非本案适格当事人。其与原告是居间合同关系，系不同的法律关系。原告将其作为房屋买卖合同纠纷被告之一，基于不同法律关系产生的诉讼请求不能在一案中同时处理，法院应该直接驳回原告对于其的所有诉讼请求；2.本案事实情况为：案涉的房产在2018年10月27日就已在网上登记出售，根据其工作人员与被告李静的微信确认，在2019年1月房东就已经委托中介人员出售涉案房屋，而其公司是今年新成立的中介公司，设立时间为2019年3月18日，涉案房产在2019年3月24日在其公司系统中登记备案，该登记备案日期早于原告提供的涉案房产拍卖公告日期，登记当时还没有发布拍卖公告，所以对于案涉房产信息的登记发布，其公司无任何过错；3.涉案房产的特殊性在于卖方还没有取得不动产权证，在《房屋买卖（居间）合同》中第四条有注明，甲方（许猛忠）承诺在3个月之内产证办理出来进行交易，原告是知晓上述涉案房屋没有产证的事实情况。原告作为成年人，理应知道尚未取得不动产证房屋买卖的风险，其公司也做到了一般审慎的义务，在2019年3月31日《房屋买卖（居间）合同》签订当天，原告、许猛忠和其公司人员是一起去案涉房产销售商处确认该涉案房产的档案信息，确认了是被告许猛忠、李静所有的房产，当时，也没有任何信息能够反馈该涉案房屋是被查封的（一般有产权证的房产，中介均会陪同去房产交易中心查询确认是否有查封等情况），由于该案涉房屋尚未办理产证，故原告、许猛忠和其公司人员一起去房产销售处确认该房产的具体信息。三方一致确认涉案的房屋没有问题，是被告许猛忠、李静所有，现场也没有任何信息反馈该房屋被查封，拍卖法院也没有在涉案房屋大门上贴上封条，所以，经过确认后，原告就支付给被告许猛忠定金。至于原告在本案中提供的证据（阿里拍卖网在2019年3月26日公告拍卖），此系一个突发事件，也是事后才知道的信息，对于居间的中介，无法律强制规定一定要在阿里拍卖网查询房产信息，此也是一般居间中介无法预计和能料想到的事情。在本案中，其也是受害者；4.本案结果也是其所不愿看到的，其与原告没有任何买卖关系，也没有收取原告的定金，况且，在合同中违约责任均约定了是由甲方（卖方）来承担违约责任，所有责任应该由被告许猛忠、李静承担。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，其公司也是受害者，更没有故意隐瞒，也没有提供虚假的信息（登记符合流程且房产登记信息均是内部联网的），居间合同中也说明了涉案房产卖方（被告许猛忠、李静）还没有取得房产证的事实，签订合同当天，也去房产销售处确认该房产的具体情况，都没有查出此房屋被查封和拍卖的信息。其已经做到了居间方一般审慎的义务，阿里拍卖网是公开的，原告也能查询到。根据权利义务对等的法理原则，即使居间方有过失，居间方承担的责任范围也不应高于其提供居间服务可获取的报酬范围。其只收取到了原告方的居间费用，被告许猛忠、李静的居间费用，其与被告许猛忠在2019年3月31日书面约定在资金托管当日支付，最终也没有实际收取到。在2019年4月23日，其在得知该涉案房屋被拍卖的信息后，也及时告知了原告（大约是在2019年4月底、5月1日之前通知原告本人的），对于原告所支付的居间费用也已经全部退还。目前，因为涉案房屋居间所取得的报酬为零，现原告起诉其与被告许猛忠、李静存在共同欺诈的故意，要求其公司承担连带责任是没有任何法律依据的，也是违反公平合理原则，法庭应该查清事实后，依法予以驳回原告对于其的所有诉讼请求。经审理查明，2019年3月31日，被告许猛忠作为甲方（售房人），原告熊英作为乙方（购房人），被告黄埭鑫城汇房产信息服务部作为丙方（居间方），三方签订《房屋买卖（居间）合同》（NO.1801366）一份，约定：甲方自愿将坐落在苏州市相城区黄埭镇春秋路20号观澜花园6幢102室的房屋出售给乙方；房屋建筑面积为126.73平方米；甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币壹佰玖拾陆万元整；甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳中介信息服务费人民币壹万玖仟陆百元整，乙方须向丙方交纳中介信息服务费人民币壹万玖仟陆百元整；乙方于2019年3月31日交付定金人民币20000元整，于2019年4月1日支付剩余定金80000元；甲方承诺在3个月之内产证办理出来进来交易，甲乙双方协商一致；甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方解除并承担一切后果及违约责任。该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议；甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；甲乙双方如遇违约，违约方需承担2%（中介费）交于丙方；甲乙双方协商一致签订合同当天去普禧地产调档确认购房信息；甲方承诺于2019年4月3日之前与原购房合同放在丙方保管。合同还对其他事项作出了约定。该合同由原告熊英、被告许猛忠、被告黄埭鑫城汇房产信息服务部分别签字或盖章确认。上述合同签订后，熊英向许猛忠微信转账定金20000元，另以其银行卡向李静转账定金80000元，以上合计定金100000元。后，因案涉房屋被江苏省宝应县人民法院拍卖，原告熊英遂诉至本院。又查明，黄埭鑫城汇房产信息服务部的注册时间为2019年3月18日。上述事实，由当事人提供的原告身份信息、被告流动人口信息、被告营业执照、《房屋买卖（居间）合同》、微信转账记录、定金收条、中国农业银行账户交易流水及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以确认。原告熊英为证明其主张向本院提供如下证据：阿里拍卖-拍品详情网页打印件一组（其中显示案涉房屋的拍卖公告由江苏省宝应县人民法院于2019年3月26日发出，该房屋的拍卖于2019年4月28日结束）、中介费收据复印件一份、退还中介费收条复印件一份，其拟证明黄埭鑫城汇房产信息服务部收取其居间费19600元，并在居间服务过程中恶意隐瞒案涉房屋被法院查封拍卖的信息，后中介费已全部退还。经质证，被告许猛忠、李静共同认为，真实性无异议，房屋已经拍卖，对于中介费其不清楚，其未支付过黄埭鑫城汇房产信息服务部中介费。经质证，被告黄埭鑫城汇房产信息服务部认为，真实性无异议，但其已经退还了熊英全部的居间费用，房屋确实已经拍卖，但是其是在签订合同之后才知道的。被告黄埭鑫城汇房产信息服务部为反驳原告熊英之主张，向本院提供如下证据：1.案涉房产于58同城登记出售的网页信息打印件两张，其拟证明案涉的房产早在2018年10月27日就已由许猛忠、李静自行在网上登记出售；2.微信聊天记录一组，其表示此系邢营与李静微信聊天记录，邢营原系蓝德房产的员工，后在其成立后，成为其员工，其拟证明房东就案涉房屋于2019年1月就已经委托中介人员出售涉案房屋的事实，此能够证明其没有与许猛忠、李静恶意串通，也没有恶意隐瞒；3.地虎登记系统登记信息网页打印件一张，其证明其于2019年3月18日成立，于2019年3月24日在房产联网系统中登记出售涉案房屋，该日期早于熊英所述的法院拍卖日期（拍卖公告日期是2019年3月26日）。经质证，原告熊英认为，对证据1，真实性无异议，但是对证明目的有不同意见，许猛忠、李静陈述系自行挂在网上出售，更加证明黄埭鑫城汇房产信息服务部对于网上的信息的真实性没有进行进一步的核实。黄埭鑫城汇房产信息服务部作为一个专业的房产中介，对房屋的来源及真实性、合法性均应进行合理、专业、谨慎的审查，但对此未见到黄埭鑫城汇房产信息服务部尽到上述义务；对证据2，真实性无异议，但并不能证明黄埭鑫城汇房产信息服务部尽到了合理审慎的义务；对证据3，真实性无法确认，对证明目的不予认可，因该系统即使是真实的，也是黄埭鑫城汇房产信息服务部自身的系统，对该系统其也不了解。经质证，被告许猛忠、李静共同认为，对证据1，认可；对证据2，真实性无异议，确实是其和邢营的微信聊天记录，其也一直在卖房，后房屋在2019年3月被法院查封了。之前邢营确实是在蓝德，后至黄埭鑫城汇房产信息服务部处工作了；对证据3，对于登记信息其不清楚，对于拍卖信息，也是到了4月初其朋友（也是许猛忠的债权人）打电话给许猛忠，其才知道房屋被拍卖了，中介是到了4月中旬才告诉许猛忠该情况的。审理中，关于在签订案涉合同之时，各方是否如黄埭鑫城汇房产信息服务部所述，已一起向案涉房屋开发商核实房屋权属信息。原告熊英表示，确实是去开发商处核实的，当时产证还未办理，开发商表示案涉房屋是被告许猛忠、李静共同共有的。后，至2019年5月7日黄埭鑫城汇房产信息服务部才通知其房屋被江苏省宝应县人民法院拍卖了。对于案涉房屋是何时被江苏省宝应县人民法院查封的无证据提供。对此，被告许猛忠、李静则表示，我们和黄埭鑫城汇房产信息服务部一起去的开发商处核实的房产情况，房产到法院拍卖时仍未办出产证。审理中，关于签订合同之时为何未至房管部门查询案涉房屋信息。原告熊英表示，当时其问了房屋是否有债务，黄埭鑫城汇房产信息服务部告知其案涉房屋无产证，去开发商去查一下即可。被告许猛忠、李静也从未告诉过案涉房屋的查封信息。对此，被告许猛忠、李静表示，2019年1月，许猛忠的亲戚在江苏省宝应县人民法院起诉许猛忠（民间借贷纠纷），案涉房屋在2019年3月中旬被查封的，查封之后，该案件的原告告诉许猛忠房屋已经被法院查封了，并且告知许猛忠可以去找买家，到时会将房屋解封，但是后来房屋却被拍卖了。当时，其二人未将房屋被查封的信息告知熊英，是因为觉得上述起诉许猛忠的亲戚告诉其房屋随时可以卖。黄埭鑫城汇房产信息服务部则表示，当时其不知道案涉房屋被查封的情况，且房屋是没有产证的，所以只能到开发商处去查询。其是在2019年4月23日知道房屋被拍卖的，其知晓后立马与被告许猛忠、李静进行了核实，被告许猛忠、李静表示需要一天时间核实，同时也通知了熊英与许猛忠、李静一起到其公司进行协商，后未协商成，所以熊英诉至法院，后来其将中介费也退还给了熊英。审理中，关于原告熊英主张的违约金。原告熊英表示，其损失为：其之所以购买案涉房屋，主要是考虑到小孩上学，其小孩现在是12岁，马上要升初中，因小孩上学需要其的积分，其怕积分不够，所以才买房，有房产就可以确保在这边上学了，当时其已经明确把此事和需要告知了三被告。其现在被耽误了，其他房屋还没有买，现在房价也涨了，其现在要去买同样的房子差不多需要240万元左右。另，为案涉房屋纠纷的解决，其耽误了去看房的时间。对此，被告许猛忠、李静表示，对熊英主张的损失不认可，违约金过高，如需要承担违约金，请求法院依法予以调低。被告黄埭鑫城汇房产信息服务部则表示，合同是2019年3月31日签订的，在2019年4月下旬就告知了熊英案涉房产的情况，熊英也知道是无法再进行交易的，间隔一个月不到，对熊英不会产生很大的损失，况且在合同中也注明了该房屋是没有产证的，还没办出产证，许猛忠承诺要在2019年6月31日前办理出产证，所以并不是熊英所称的损失巨大。审理中，原告熊英向本院明确，其在本案中一起起诉了许猛忠、李静及居间方黄埭鑫城汇房产信息服务部，系因本合同是一份特殊的《房屋买卖（居间）合同》，该合同涉及到原告与被告许猛忠、李静及被告黄埭鑫城汇房产信息服务部三方，虽原告是以房屋买卖合同纠纷为由起诉被告许猛忠、李静，但被告黄埭鑫城汇房产信息服务部在本合同中应当承担居间人未合理审核涉案房产信息所给其造成的损失，黄埭鑫城汇房产信息服务部应承担相应的责任。其诉状上所述三被告存在共同欺诈只是其的一个观点，成不成立其不清楚，也无相应的证据予以支撑，其要求被告黄埭鑫城汇房产信息服务部对被告许猛忠、李静的赔偿责任承担连带责任的根本依据是被告黄埭鑫城汇房产信息服务部作为合同的居间方没有做到谨慎审核的义务。本院认为，本案在原告熊英起诉时的案由虽仅为房屋买卖合同纠纷，但案涉合同的名称为《房屋买卖（居间）合同》，即当事主体关于房屋买卖及居间服务的约定在同一份合同中，且，黄埭鑫城汇房产信息服务部作为案涉房屋买卖的居间人，其对案涉房屋的买卖经过较为了解，其参加诉讼有利于查清案件的事实，原告熊英现系以居间人黄埭鑫城汇房产信息服务部未尽谨慎审核的义务为由要求居间人承担相应责任，与案涉房屋买卖的纠纷一并处理并无不妥，亦有先例，同时可减少当事人诉累，故本院于本案中对熊英关于案涉房屋买卖及居间的诉讼请求予以一并审查、处理，相关案由本院在上述本案审理经过部分已予以补充完善（即房屋买卖合同及居间合同纠纷）。对于案涉合同，原告熊英、被告许猛忠及被告黄埭鑫城汇房产信息服务部于2019年3月31日签订的《房屋买卖（居间）合同》（NO.1801366）系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。因被告许猛忠、李静均表示案涉房屋是其二人共同财产，其二人共同出售给原告熊英，合同虽是许猛忠签订的，但是其二人均是同意的，故李静、许猛忠应共同作为案涉房屋的出卖人，案涉房屋的出卖人、买受人及居间人均受上述合同之约束，各方均应遵守诚实信用的原则，按照上述合同的约定全面履行自身的合同义务。当事人一方延迟履行主要债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。本案中，原告熊英按照合同的约定及时、足额地支付了购房定金，其在本案合同的履行中并无过错，但被告许猛忠、李静却隐瞒案涉房屋已被江苏省宝应县人民法院查封的重要事实与原告签订了上述合同，且现案涉房屋因出卖人方债务原因实际已被上述法院拍卖，案涉合同的目的已经无法实现，而致使合同目的无法实现的原因在于房屋出卖人即被告许猛忠、李静，被告许猛忠、李静存在根本违约，原告熊英有权解除上述《房屋买卖（居间）合同》（NO.1801366），对此，本院予以支持。因本案合同解除，原告作为无过错一方有权要求被告许猛忠、李静返还定金100000元，现被告许猛忠、李静对返还原告定金100000元也无异议，故本院对原告熊英要求被告许猛忠、李静返还其定金100000元的主张予以支持。关于原告熊英主张的违约金，案涉合同约定任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，原告熊英据此主张违约金392000元（1960000元×20%），被告方抗辩违约金高于原告的实际损失，请求法院依法调低，对此，本院认为，关于双方约定的违约金是否过分高于因被告许猛忠、李静违约造成原告的损失，应当综合判断。本院结合被告许猛忠、李静之过错、案涉房屋所在区域在上述时间区段内房屋价格的市场行情、原告实际支付的购房定金、原告的实际损失及预期利益、违约金的惩罚功能、违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能及原告在本案中无过错等因素综合考量，酌情认定由被告许猛忠、李静共同支付原告熊英房屋交易总价5%即98000元作为违约金较为适宜。另，对于黄埭鑫城汇房产信息服务部，其系案涉合同的居间方，作为居间人，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，被告许猛忠、李静在签订合同时隐瞒了案涉房屋被法院查封的情况，但现有证据并不能证明黄埭鑫城汇房产信息服务部事先知晓该情况而未告知原告熊英，案涉房屋在签订合同时尚未办理产证，合同各方一起至案涉房屋开发商处核实了房屋权属等情况（合同中各方对此亦进行了明确约定），其已尽到作为居间人的一般审慎义务，黄埭鑫城汇房产信息服务部作为房产中介，并非房屋管理部门，对于尚未办理产证的房屋是否被法院查封不应苛以其过高的调查义务，况且，阿里拍卖网站上的房屋拍卖信息系对外公开，原告熊英亦可自行查询到，而黄埭鑫城汇房产信息服务部在知晓了案涉房屋被拍卖的信息后亦通知了熊英并退还了向熊英收取的中介费，故综上，原告熊英主张被告黄埭鑫城汇房产信息服务部未尽居间人谨慎审核的义务，但对此其未充分举证予以证明，应承担相应举证不能之责任，对原告熊英要求被告黄埭鑫城汇房产信息服务部对上述被告许猛忠、李静应向原告熊英承担的退还定金及赔偿违约金的责任承担连带责任的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第四百二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告熊英与被告许猛忠、相城区黄埭镇鑫城汇房产信息咨询服务部于2019年3月31日签订的《房屋买卖（居间）合同》（NO.1801366）解除。二、被告许猛忠、李静于本判决生效之日起十日内共同返还原告熊英定金100000元，并支付原告熊英违约金98000元，合计人民币198000元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022015909）。三、驳回原告熊英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币11220元、财产保全费2980元，合计人民币14200元，由被告许猛忠、李静共同负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告许猛忠、李静负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号：32250199743600001331034891）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 宁 璐二〇一九年十一月二十八日书记员 金仕明