广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终795号 上诉人（原审原告）：王树林，男，1969年5月2日出生，汉族，户籍地安徽省涡阳县，现住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：李倩，广西维冠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：耿春玲，女，1982年5月11日出生，汉族，户籍地吉林省九台市，现住广西防城港市港口区。 上诉人王树林因与被上诉人耿春玲房屋租赁合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王树林上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院查明事实不清，适用法律错误。本案不存在影响耿春玲正常使用商铺的情形。首先，涉案商铺排烟管道于2018年10月1日已经完成施工并具备使用条件，商铺排烟管道没有任何问题。每个商铺排烟管道的施工工程是相互分离的，先建好可先使用，不受其他商铺施工完成程度影响，一审法院没有调查核实该部分事实，一概认定所有商铺于2019年3月底才完成施工并投入正常使用，明显依据不足。其次，根据红林海湾二期商铺水电明细表可知，耿春玲开始承租涉案商铺起，该商铺便一直产生水电费用，且费用远远超出家庭日常生活的用水用电标准，恰恰说明涉案商铺已经正常用于餐饮经营，涉案商铺完全符合合同约定的使用功能。再次，涉案商铺在春节期间开始经营，经营情况不是很好，商铺承租方之间就相互以排烟管道问题为由拒绝支付租金，在经营期间个别租户出现冒烟问题，不排除是其安装的排烟设备所致，即使烟道有问题也不足以影响耿春玲不能经营，完全不支付租金明显不合理。因此，王树林按照合同约定交付商铺给耿春玲使用，耿春玲未按约履行支付租金的的义务，已经构成违约，王树林有权解除合同并要求耿春玲承担违约责任。 被上诉人耿春玲辩称，一审判决合理，王树林对耿春玲经营造成了损失，2019年4月到2019年7月期间的租金不应支付。王树林在涉案商铺排烟管道尚未施工完成的情况下二次转租，导致耿春玲因排烟问题无法按照合同约定正常使用经营，王树林表示外摆宣传可以增加这条街的知名度，也都没有实现。耿春玲多次要求王树林解决排烟问题，其不接电话，也没有到现场处理，并且多次私自停电导致商铺冰箱里的食材腐烂，耿春玲只能自行花钱找电工接电。此外，涉案商铺在承租时是毛坯房，耿春玲装修经营已投入了十几万元不等，王树林要求耿春玲搬离不合理。 王树林向一审法院起诉请求：1．解除王树林与耿春玲签订的《红林海湾商铺租赁合同》；2.耿春玲支付王树林拖欠的房租费6650元（自2019年3月20日至2019年4月28日，之后超出部分按每天175元，以实际产生的金额计算），并扣除全部押金10500元；3.耿春玲搬离商铺并在搬离前交清所欠的水电费893.56元及物业费549.11元（2019年1月1日至2019年3月31日，之后超出部分按实际产生金额计算），不得损坏商铺装修，可移动除外；4.本案的诉讼费用由耿春玲承担。 一审法院认定事实：2018年11月15日，王树林（出租方、甲方）与耿春玲（承租方、乙方）签订一份《红林海湾商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于防城港市行政中心区滨海大道南侧“红林海湾侯海美食商业街”小区商铺75号出租给乙方使用，建筑面积共75平方米，租赁房屋的用途仅限餐饮；租赁期限为2018年12月20日起至2023年12月19日止，第一年租金每月5250元，第二年房租按第一年递增10%（以此类推每年房租按上一年的10%递增）；有下列行为的，视为乙方违约，合同自动解除，甲方有权扣除全部保证金和剩余预交租金。造成甲方损失的，乙方应赔偿相应损失。（1）乙方拖欠租金达3个日历天，甲方有权解除合同；甲方保证出租房屋能够作上述用途使用，租赁期内，甲方保证乙方房屋正常使用；合同还对其他事项进行了约定。 2018年11月5日，王树林向耿春玲出具一份《收据》，载明收到75号商铺押金10500元、房租费三个月15750元，合计26250元。 另查明，2019年6月17日，广西壹阳物业服务有限公司红林海湾物业服务中心出具证明一份，证明“位于防城港市行政中心区的商铺于2018年9月1日开始施工排烟管道，至2019年3月底正式完成商铺排烟管道的施工并正常投入使用，此证明仅限证明排烟管道施工的完工及投入使用，不能作为任何文件的办理材料”。 一审法院认为，王树林与耿春玲签订的《红林海湾商铺租赁合同》（以下简称合同）系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于王树林要求解除合同的诉请是否有事实和法律依据的问题。按照合同约定，耿春玲出租涉案铺面给王树林的用途仅限餐饮，耿春玲保证涉案租赁商铺能够作为餐饮用途适用，并保证耿春玲正常使用租赁商铺。但依据广西壹阳物业服务有限公司红林海湾物业服务中心出具《证明》，涉案商铺的排烟管道于2018年9月1日开始施工，至2019年3月底才完成施工并正常投入使用。则该院认为，涉案商铺在仅限餐饮使用的情况下又未完成排烟管道施工，严重影响了耿春玲正常使用商铺。王树林作为出租方，未能兑现保证涉案商铺正常使用的义务，其行为构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。”的规定，该院认为，耿春玲的租期应延长至排烟管道正常使用之后（即2019年4月1日）。因耿春玲已缴纳三个月的租金，则耿春玲已缴纳租金的期限应为2019年4月1日至2019年7月1日。综上，耿春玲不存在逾期缴纳租金的行为，王树林主张解除合同没有事实和法律依据，该院不予支持。 关于王树林要求耿春玲搬离商铺、支付租金、扣除押金的诉请，因合同并未解除，王树林的上述诉请缺乏事实基础，该院不予支持。对于王树林主张的水电费、物业费。其一，王树林并无证据证明耿春玲尚欠的水电费、物业费金额。其二，合同也没有约定耿春玲应向王树林支付水电费、物业费。故对王树林的上述诉请，该院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回王树林的全部诉讼请求。案件受理费264.82元，减半收取计132.41元，由王树林负担。 本案二审期间，上诉人王树林向法庭提交以下证据：1.《证明》；2.《证明》；3.《证明》。拟共同证明防城港市西湾大道红林海湾小区9号楼的商铺排烟管道由钦州市黄菲建筑工程有限公司安装施工，该工程采取分期施工方式，2018年10月1日75号商铺排烟管道已经具备使用功能并能正常投入使用；4.红林海湾二期商铺水电明细表，拟证明涉案商铺在2019年3月底之前的每月水电用量与2019年3月底之后的每月水电用量相差不大，侧面反映耿春玲在2019年3月底之前及之后的经营状况相差不大，耿春玲主张排烟管道问题影响经营的说法不能成立。 被上诉人耿春玲对上诉人提交的证据质证意见为：对证据1-3的真实性均有异议，证据1-2的落款时间分别为2019年7月2日和2019年7月3日；对证据4没有异议，耿春玲在商铺里面居住，肯定会产生水电费用，且店铺经营不可能没有顾客。 本院认为，王树林提交的证据1-3证明涉案商铺已于2018年10月1日完成排烟管道施工并具备正常使用功能，本院予以采纳；证据4不能证明王树林主张事实，本院不予采纳。 被上诉人耿春玲向本院申请证人曾某、王某、常某出庭作证，拟证明涉案商铺排烟管道尚未正常投入使用就被二次转租，耿春玲因排烟问题无法按照合同约定正常使用经营，王树林表示外摆宣传可以增加这条街的知名度，也都没有实现。耿春玲多次要求王树林解决排烟问题，其不接电话，也没有到现场处理，并且多次私自停电导致商铺冰箱里的食材腐烂，给耿春玲造成了损失。 上诉人王树林对证人曾某、王某、常某证言的真实性均不认可，三名证人都是涉案楼栋商铺租户，之前各商铺租户之间相互串通以排烟管道有问题为由拒不支付租金，且商铺冒烟具体原因也未明确，不能证实冒烟是因排烟管道安装问题所致，商铺厨房安装的抽油烟机等设备也会影响正常排烟。 本院认为，因证人曾某、王某、常某均与王树林存在租赁关系，存在利害关系，证明力较低，故本院对证言不予采纳。 一审查明事实除“另查明，2019年6月17日，广西壹阳物业服务有限公司红林海湾物业服务中心出具证明一份，……不能作为任何文件的办理材料”与王树林提交的新证据不符，本院不予确认外，一审其他查明事实属实，本院予以确认。 本院另查明，2019年7月2日，钦州市黄菲建筑工程有限公司出具证明一份，证明“位于防城港市行政中心区的商铺排烟管道，是由我公司于2018年9月1日安装施工，本工程由本公司分期施工，2018年10月1日部分商铺已经具备使用条件，其中包括79、78、76、75、75-1、73、72、71、70号商铺。本工程于2019年3月底排烟功能全部施工完毕。”2019年7月10日，广西壹阳物业服务有限公司红林海湾物业服务中心出具证明一份，证明“位于防城港市中心行政区的商铺，于2018年9月1日开始施工排烟管道，至2018年10月1日79、78、76、75、73、72、71和70号商铺已经具备使用功能并正常投入使用。此证明仅限证明排烟管道施工及投入使用，不能作为任何文件的办理材料。” 还查明，王树林在一审庭审自述商铺的水电费用是由物业公司直接向耿春玲收取。 再查明，耿春玲自述其在2018年11月开始使用涉案商铺经营。 2019年11月1日晚，本院组织当事人对涉案商铺的排烟系统进行勘验并录制了视频。具体情况为：勘验时，涉案商铺店内没有烹饪，排风系统没有运行，店内厨房和餐厅部分未见明显油烟，管道也未发现明显漏烟情形，相邻并排商铺经营烧烤生意，有少量油烟从商铺门口互窜，尚属正常范围。 综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、王树林对涉案《红林海湾商铺租赁合同》是否享有解除权；二、王树林请求耿春玲搬离商铺、支付租金、水电费、物业费及扣除押金有无事实和法律依据。 本院认为，关于焦点一的问题，王树林和耿春玲签订的《红林海湾商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规关于效力的强制性规定，一审判决认定合同合法有效正确，本院予以确认。根据合同约定，耿春玲以现金或转账方式支付给王树林六个月房租费，以后每六个月支付一次。耿春玲应在2019年3月20日前支付2019年3月20日至2019年6月20日期间的房租，现耿春玲未按时支付租金构成违约。耿春玲主张，王树林没有解决所提供商铺存在的排烟管道排烟异常问题，故耿春玲有权拒付租金。本院认为，根据现场勘查情况，涉案商铺的厨房和餐厅部分未见明显油烟，管道也未发现明显漏烟情形，相邻并排商铺租户正在进行烤制烧烤串、烹饪菜品等，有少量油烟从商铺门口互窜，尚属正常范围，不足以作为拒付租金的理由。考虑到整栋楼的商铺的排烟管系一项整体工程，该工程于2019年3月底才全部施工完毕，全部施工完毕之前，在施工期间确对耿春玲经营餐饮造成了一定影响，即耿春玲未交租金属于事出有因，并未构成根本性违约，且耿春玲表示要求继续履行合同。因此，王树林在本案中不享有合同解除权，一审判决对其请求解除合同的主张不予支持正确，本院予以维持。 关于焦点二的问题。上已述及，王树林主张解除涉案合同的依据不足，其应继续履行合同。其在无其他正当理由的情形下要求耿春玲搬离商铺并扣除押金缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于房屋租金的问题，耿春玲主张王树林承诺对涉案商铺和街道做宣传，给商铺免费安装玻璃门、彩灯、彩旗，并且可以在户外摆摊，但未提交相应的证据予以证明，王树林对此亦不予认可，耿春玲应承担举证不能的不利后果。另，根据现场勘查情况，涉案商铺的厨房及餐厅部分油烟尚属正常范围，故耿春玲主张减少租金或延长租期的理由不足。考虑到整栋楼的商铺的排烟管系一项整体工程，该工程于2019年3月底才全部施工完毕，全部施工完毕之前，在施工期间确对耿春玲经营餐饮造成了一定影响。根据本案的实际情况，酌情扣减一个月租金用于折抵耿春玲在排烟管道施工期间的损失较为合理。因此，耿春玲应支付王树林2019年3月20日至2019年6月20日的房租为10500元（15750元-5250元）。由于耿春玲没有按时支付租金，王树林可按合同约定从耿春玲交纳的押金中扣抵。一审判决耿春玲的租期延长至整栋楼的商铺排烟管道全部施工完毕之后起算不妥，本院予以纠正。 关于缴纳水电费及物业费的问题，王树林在一审庭审自述水电费是由物业公司直接向耿春玲收取，而对物业费的缴纳问题双方未做任何约定，王树林也未能举证证明其有权收取物业费以及耿春玲尚欠的物业费具体金额。因此对王树林的该项诉讼请求，一审判决不予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，王树林的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下： 一、撤销防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1275号民事判决； 二、被上诉人耿春玲向上诉人王树林支付2019年3月20日至2019年6月20日的房租10500元（该房租款上诉人王树林从被上诉人耿春玲交纳的商铺押金10500元中予以扣抵）； 三、驳回上诉人王树林的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费264.82元，减半收取计132.41元，由上诉人王树林负担57.63元，由被上诉人耿春玲负担74.78元；二审案件受理费264.82元（上诉人王树林已预交），由上诉人王树林负担115.27元，由被上诉人耿春玲负担149.55元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇一九年十一月十五日 法官助理 郭凯金 书 记 员 阳秋艳