河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0104民初3183号 原告：闫荣琴，女，汉族，1929年10月3日出生，石家庄市棉七纺织股份有限公司退休职工，现住石家庄市桥东区。 原告：杨桂珍，女，汉族，1952年8月20日出生，石家庄市环宇电视机厂退休职工，现住石家庄市新华区。 原告：杨秀珍，女，汉族，1960年6月11日出生，无业，现住石家庄市裕华区。 原告：杨宝珍，男，汉族，1958年4月8日出生，无业，现住石家庄市桥西区。 以上四原告之共同委托诉讼代理人王晓存，河北东方光明律师事务所律师。 原告：杨凤珍（亦系以上四原告之共同委托诉讼代理人），女，1963年10月28日出生，汉族，无业，现住石家庄市长安区。 被告：河北佳兴房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区平安南大街42号。 法定代表人：叶华中，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张寥、康阿宁，河北乾骥律师事务所律师。 第三人：李计生，男，汉族，1962年10月10日出生，无业，现住河北省辛集市。 委托诉讼代理人：赵仁川，河北三和时代律师事务所律师。 原告闫荣琴、杨桂珍、杨秀珍、杨宝珍、杨凤珍与被告河北佳兴房地产开发有限公司、第三人李计生房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫荣琴之委托诉讼代理人王晓存、杨凤珍（该二人亦系其他四原告之委托诉讼代理人）、杨桂珍、杨秀珍、杨宝珍，被告河北佳兴房地产开发有限公司之委托诉讼代理人张寥，第三人李计生及其委托诉讼代理人赵仁川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闫荣琴、杨桂珍、杨秀珍、杨宝珍、杨凤珍向本院提出诉讼请求：一、确认原告享有取得水木大兴3号楼1单元801号房屋的优先权，被告河北佳兴房地产开发有限公司优先向原告交付房屋。二、撤销被告河北佳兴房地产开发有限公司对其与第三人李计生签订的裕华东路50号水木大兴家园3号商住楼01单元0801号房屋的商品房预售合同向土地房产管理部门的报送备案。事实与理由：2008年11月13日，原、被告签订石建拆协第439号《城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定原告被拆迁房屋坐落位置为石家庄市裕华东路64号2-1-102室，房屋性质私有，建筑面积为62.31平方米；原告选择产权调换，产权调换房屋的坐落位置为水木大兴3-1-801室，建筑面积117.77平方米；原告向被告支付产权调换差价款；并约定了过渡费的支付标准。原被告签订上述拆迁协议书后，原告依约履行了自己交付被拆迁房2-1-102室，并缴纳了产权调换差价款，采取自行过渡的方式过渡。2018年12月，鉴于被告迟迟不按照拆迁协议书向原告支付过渡费，原告将被告起诉至桥西区人民法院，经审理，桥西区人民法院出具了（2019）冀0104民初874号民事判决书，现该判决书已经生效。2019年3月15日，经到房管局查询房屋情况，原告发现水木大兴3-1-801室在2008年11月13日拆迁安置给原告后，被告又与第三人签订了商品房预售合同并报送房管部门备案。故原告诉至法院。诉讼过程中，原告增加诉讼请求为：要求被告为原告办理该房备案事宜。 河北佳兴房地产开发有限公司辩称，1、法律意义的优先权以法律规定为前提，如特种债权优先权，担保债权优先权等，本案原告与被告签订的产权调换协议书时间虽早于与第三人签订房屋买卖合同的时间，但由于缺乏法律规定，原告并不当然享有优先权；2、第三人李计生与被告之间的房屋买卖行为合法有效，合同已得到全面的履行。第三人是善意第三人，其合法权益同样受到法律保护；3、根据石家庄市住房和城乡建设局（2017）310号文第一条可申请撤销房屋备案的情形只有两种，但本案不属于其中的任何情形。因此，原告的诉求不能成立，请求法院予以驳回。 李计生述称，1、原告诉求第二项没有事实及法律依据，该主张严重侵害了李计生的合法权益；2、原告即便强行认定李计生所购房屋属于其所有，李计生也属于善意第三人，其已合法取得房屋所有权；3、从情理上来说，李计生今年57岁，与老伴奋斗大半辈子的积蓄，购买房子用来居住养老，如今在自己毫无过错的情况下，面临被剥夺生存居住的权利，而原告一方闫荣琴及四位子女诉请的更多是继承及遗产的考虑，其本身面临生存居住的现实性恐怕远不及李计生更迫切。 经审理查明，原告闫荣琴与杨学斌系夫妻。二人共生育四个子女，分别为杨桂珍、杨宝珍、杨秀珍、杨凤珍。杨学斌于2001年12月26日去世。2008年11月13日，杨学斌（乙方）作为被拆迁人由原告杨桂珍代为与被告（甲方）签订《城市房屋拆迁产权调换协议书》（石建拆协第439号），约定乙方被拆迁房屋坐落位置为石家庄市裕华东路64号2-1-102室，房屋性质私有，建筑面积为62.31平方米；原告选择产权调换，产权调换房屋的坐落位置为水木大兴3-1-801室，建筑面积117.77平方米。甲方用于产权调换的房屋未建成的，其具体坐落位置见规划部门批准的平面图；甲方保证用于产权调换的房屋符合国家规划、建筑标准和安全质量标准；产权调换房屋交工标准以产权调换房屋评估报告通知单（后附）为准；户型结构图附后；产权调换房屋建成后，建筑面积、户型结构与本协议不一致的，按《商品房销售管理办法》有关规定处理。甲方在入住前将办理房屋产权证所需的文书资料报市房产管理部门备案。乙方凭本协议到房产管理部门办理登记手续。上述协议书签订后，原告向被告交付了被拆迁房屋，被告尚未向原告交付回迁安置房屋。案涉裕华东路50号水木大兴家园3号商住楼01单元0801号备案登记在第三人李计生名下。被告称认可备案在李计生名下的房屋与本案诉争房屋为同一套房屋，因被告工作人员原因未将3-1-801设置成回迁安置房屋而出售给了第三人，在发现这一情况后，立即将901室留下作为调换房。原告不同意将801室调换为901室。 再查明，本院曾于2019年1月18日立案受理了五原告诉被告河北佳兴房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，该案原告请求被告支付自2012年1月1日起至实际交房之日止的超期过渡费以及按《城市房屋拆迁产权调换协议书》向原告履行水木大兴3-1-801房屋的交付义务并办理房屋产权证。本院于2019年2月26日作出（2019）冀0104民初874号民事判决书，关于原告主张交付房屋并办理房屋产权证书的主张，因无证据证明涉案房产已经竣工验收具备交付入住条件，原告交付房屋的请求事实上无法履行，故驳回了原告的该项主张。双方均未提起上诉，上述判决现已发生法律效力。 另，庭审后经本院多次组织各方调解，第三人同意将水木大兴3-1-801置换为3-1-901并备案在其名下，为此被告提交其与第三人签订的《协议书》一份。 以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的《城市房屋拆迁产权调换协议书》、关系证明、死亡证明、附着物及装饰装修估价表、拆迁房地产分户估价报告、结算单、收据、（2019）冀0104民初874号民事判决书、法律文书生效证明、商品房合同备案信息查询结果、照片，被告提交的水木大兴房屋拆迁安置手册、石家庄市商品房预售许可证副本、协议书，第三人提交的《石家庄市商品房买卖合同》，在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予认定。双方应依约全面履行上述协议。原告依约向被告交付了被拆迁房屋，被告将双方签订的产权调换协议约定的房屋另行出售给第三人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”，故原告要求确认其享有优先取得水木大兴3号楼1单元801号房屋的主张，本院予以支持。原告与被告签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》尚未实际履行完毕，被告与第三人办理的商品房预售合同登记备案也不产生物权效力，原告签订的拆迁调换协议在第三人与被告签订商品房买卖合同之前，基于案涉房产系原告的回迁安置房屋的前提，原告与被告签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》应当优先于第三人与被告签订的《商品房买卖合同》得到履行，关于原告主张的要求撤销被告与第三人签订的商品房预售合同的报送备案，是开发商与第三人签订的商品房买卖合同的履行行为，原告要求被告为其办理该房备案登记的主张，涉及房产管理部门的行政管理范畴，本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下： 一、确认原告享有取得石家庄市裕华东路50号水木大兴3号楼1单元801号房屋的优先权； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费13222元，减半收取计6611元，保全费5000元，由被告河北佳兴房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 姜 蕾 二〇一九年十一月十九日 书记员 吴继发