福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽07民终1393号 上诉人（原审被告）：张学娟，女，1958年1月2日出生，汉族，住邵武市，现住邵武市。 委托诉讼代理人：王建雄（系张学娟丈夫），住邵武市，现住邵武市。 委托诉讼代理人：王秋萍（系张学娟女儿），住邵武市。 被上诉人（原审原告）：邵武市住房保障管理中心，住所地邵武市五一九路117号。 法定代表人：潘政，主任。 委托诉讼代理人：邱建夫，福建齐欣律师事务所律师。 原审被告：邵武市工业信息化和商务局，住所地邵武市五一九路207号。 负责人：徐崇武，局长。 委托诉讼代理人：彭胜利，福建则刚律师事务所律师。 上诉人张学娟因与被上诉人邵武市住房保障管理中心、原审被告邵武市工业信息化和商务局房屋租赁合同纠纷一案，不服邵武市人民法院（2019）闽0781民初553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张学娟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邵武市住房保障管理中心的诉讼请求。事实和理由：张学娟系原邵武市第二丝绸厂职工，与单位解除劳动关系时，单位未给予分房福利及住房补助，因此单位安排两间住房给其长期居住。因政府征收邵武市第二丝绸厂需要，邵武市建设局、邵武市经济贸易局与张学娟签订了《安置协议书》。安置是对单位分房居住的延续，性质属长期居住权关系，并非是合同法的房屋租赁关系。张学娟与邵武市住房保障管理中心没有发生合同关系，其不具备被诉的主体资格。张学娟已居住在保障房8年，邵武市住房保障管理中心从未向其商讨过租金问题，邵武市住房保障管理中心主张租金已过诉讼时效。张学娟愿意以保障性廉租房的租金标准交纳租金，一审以公租房的标准计算不公平。保障性廉租房属国家社会保障政策，不属于平等主体之间建立的租赁关系，不属于人民法院的管辖范围。 邵武市住房保障管理中心辩称,张学娟未否认自2012年2月29日起至今一直住在邵武市。拆迁安置属于长久性居住权关系，也不存在不用付租金的权利。2017年政府批复成立邵武市住房保障管理中心，负责保障房的管理，此前是由邵武市房地产管理处履行职能，张学娟与邵武市住房保障管理中心未签订房屋租赁协议是历史延革问题，不能认为邵武市住房保障管理中心不具有诉讼主体资格。邵武市工业信息化和商务局有向住户催讨过租金。关于租金标准问题，一审法院按照政府的指导价计算是合情合理的。张学娟的住房属租房性质，适用合同法调整。请求驳回张学娟的上诉请求，维持一审判决。 邵武市工业信息化和商务局述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张学娟的上诉请求。 邵武市住房保障管理中心向一审法院起诉请求：1.张学娟支付拖欠的邵武市房屋及18号杂物间租金（自2012年2月29日起至2016年12月14日止按月租金344.03元计算，自2016年12月15日起至腾退之日止按月租金248.47元计算）；2.解除邵武市住房保障管理中心与张学娟的租赁合同，张学娟立即将租住的邵武市房屋及18号杂物间的物品搬离，腾退交还给邵武市住房保障管理中心；3.邵武市工业信息化和商务局对张学娟拖欠的租金承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：张学娟系原邵武市第二丝绸厂员工。2011年8月30日，因张学娟等人居住的原邵武市第二丝绸厂综合楼被拆除，经协调，由邵武市第二丝绸厂行政主管部门邵武市经济贸易局为甲方，邵武市住房保障和城乡规划建设局为丙方和乙方张学娟共同签订了《安置协议书》和《安置补充协议书》各一份。协议约定：乙方符合保障性住房安置条件，由丙方负责在2011年12月31日前提供房源，安置地点在邵武市丹台山保利保障性住房小区，乙方必须服从保障性住房管理规定。如遇2011年12月31日前不能确保按时交付安置公租房，每月临时安置补助费顺延执行至交付安置公租房止。协议还对其它事项进行了约定。2012年1月17日，邵武市经济贸易局向邵武市房地产管理处出具《承诺书》，载明：“请房管处在2011年（笔误，应为‘2012年’）1月17日先行交付房屋钥匙，12户拆迁安置户由经济贸易局安排，租金参照直管公房标准收取，由经济贸易局收取后交由房地产管理处，房管处和经贸局的房屋接收管理的协议书在3日内签订”。此后双方并未签订接收管理协议。2012年2月29日，邵武市经济贸易局将邵武市西侧丹台山保障房3幢103室-603室、104室-604室的钥匙分配给12户搬迁户。张学娟入住该幢楼303室，约一年后使用该幢楼18号杂物间。2015年12月，邵武市住房保障和城乡规划建设局向邵武市经济和信息化局发函，催缴涉案房租。2016年4月，邵武市人民政府专题会议纪要（【2016】14号）要求邵武市住房保障和城乡规划建设局负责收缴涉案房屋租金，邵武市经济和信息化局配合。2018年5月，邵武市住房保障管理中心向邵武市经济和信息化局发函，要求后者抓紧收交涉案房租。至今，邵武市住房保障管理中心未与张学娟签订书面租赁合同，也未书面通知其交纳租金，解除合同。2019年2月20日，邵武市住房保障管理中心向提起本案诉讼。 同时查明，2010年9月6日，邵武市人民政府作出《邵武市人民政府关于同意调整2010年城镇公有住房租金标准和廉租住房租金标准的批复》［邵政综（2010）133号］，同意邵武市建设局和邵武市物价局提出的《关于要求调整公布2010年城镇公有住房租金标准和廉租住房租金标准的请示》［邵建综（2010）41号］中的意见，确定2010年城镇公有住房租金标准和廉租住房租金标准自2010年9月20日起执行，其中框架结构公有住房基本租金为每平方米每月5.75元，杂物间按实有面积的一半计租，廉租房水北和城区基本租金按每平方米每月1元计算，租金由基本租金加层次、朝向、地段、使用年限、物业管理等调节租金构成。2016年12月邵武市人民政府作出《邵武市人民政府关于同意邵武市公共租赁住房租金标准的批复》［邵政综（2016）153号］，确定邵武市公共租赁住房新的租金标准，其中城区三级地公共租赁住房租金为每平方米每月4.5元。该租金标准自2016年12月15日起执行，至2019年12月14日止。涉案的邵武市西侧丹台山保障房3幢所在地为城区三级地段。 另查明，原邵武市第二丝绸厂行政主管部门为原邵武市经济贸易局，后该局职能先后由邵武市经济和信息化局、邵武市工业信息化和商务局承继。2017年10月31日，邵武市住房保障管理中心根据邵委编（2017）43号批复成立，隶属于邵武市住房保障和城乡规划建设局。该中心主要职责：负责政府投资保障性住房的配租、配售管理工作，负责政府投资建设的保障性住房的维护及日常管理工作，负责保障对象的资格审查、复审和保障性住房租赁补贴发放等工作，负责原房管处市直管公房的管理等工作。在邵武市住房保障管理中心成立前，保障性住房相关工作由原邵武市建设局下属的邵武市房地产管理处负责。 一审法院认为，2011年8月，因张学娟等人原居住的邵武市第二丝绸厂综合楼被拆迁，政府部门与其签订了《安置协议书》及《安置补充协议书》，将其安置在政府投资建设的保障性住房小区居住。虽然政府部门与张学娟之间因租金标准存在分歧而未能签订书面租赁合同，但张学娟已实际入住讼争房屋并居住至今，双方已形成事实租赁关系。邵武市住房保障管理中心对涉案保障性住房享有经营管理权，其提起本案诉讼，符合法律规定，主体适格。张学娟认为邵武市住房保障管理中心与其未签订书面租赁合同，不是本案适格原告，与事实不符，于法无据，该答辩意见不予采纳。邵武市经济贸易局虽曾于2012年承诺涉案租金由其收取后交房地产管理处，至2016年经政府协调，邵武市经济和信息化局仅是配合涉案房屋租金收缴工作。由于邵武市经济和信息化局不是本案租赁合同关系的当事人，也未明确作出以担保方式保障涉案住房租金债权的收取，不应对租户拖欠的租金承担连带清偿责任。邵武市工业信息化和商务局承继邵武市经济和信息化局职能，不承担本案的民事责任。邵武市住房保障管理中心诉请邵武市工业信息化和商务局对承租户拖欠的租金承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，不予支持。 本案当事人主要争议焦点是涉案住房的租金标准问题。由于本案当事人对于涉案房屋租金标准没有约定，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”。本案《安置协议书》明确约定张学娟等人符合保障性住房安置条件，“安置地点在邵武市丹台山保利保障性住房小区”，“服从保障性住房管理规定”，因此，涉案房租的租金应当执行政府定价或者政府指导价的保障性住房租金标准。《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发［2010］4号）、《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）、《公共租赁住房管理办法》［住房和城乡建设部令（第11号）］、福建省住房和城乡建设厅等单位制定的《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》均明确城镇保障性住房的种类包括政府投资建设的公共租赁住房和廉租住房等。自2010年9月20日起，邵武市执行邵武市人民政府［邵政综（2010）133号］批复确定的2010年城镇公有住房租金标准和廉租住房租金标准，因张学娟入住讼争房屋不符合廉租住房的承租条件，因此邵武市住房保障管理中心主张涉案租金按2010年9月20日起执行的邵武市2010年城镇公有住房租金标准，以及2016年12月15日起实行的邵武市公共租赁住房租金标准进行分段计收，符合当事人合同约定，予以支持。张学娟辩称邵武市经济贸易局向邵武市房地产管理处作出的“租金参照直管公房租金标准收取”的承诺，对承租户没有法律约束力，于法有据。如上所述，本案承租户应缴纳的租金并非是依据《承诺书》计算作出，不再赘述。邵武市2010年城镇公有住房租金标准和邵武市公共租赁住房租金标准不同于市场租金价格，本身已含有一定的社会福利和社会保障性质，张学娟抗辩提出该租金标准不适用于讼争住房，房租定价过高，及要求搬回原邵武市第二丝绸厂地块由房地产开发商新建成的房屋居住的意见，缺乏事实和法律依据，不予采纳。 关于租金支付期限的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。本案张学娟租住涉案住房应在每届满一年时支付租金，即邵武市住房保障管理中心诉请的房租应自张学娟领取钥匙时2012年2月29日计算至2019年2月28日。2019年3月1日之后的房租应在届满一年后，由邵武市住房保障管理中心另行主张。承租户张学娟应付租金具体计算：1.自2012年2月29日起至2016年12月14日止，月租金标准为房屋面积51.3平方米×5.75元/平方米×调节系数1.09＋杂物间面积7.83平方米×5.75元/平方米÷2，由于杂物间延迟一年交付，故2012年2月29日至2013年2月的月租金为321.52元，应付租金为321.52元/月×12个月计3858.24元；自2013年3月起至2016年12月14日止的月租金为344.03元/月，应付租金为344.03元/月×45.5个月为15653.37元。期间合计应付租金19511.61元。2.自2016年12月15日起至2019年2月止，房屋月租金标准为房屋面积51.3平方米×4.5元/平方米＋杂物间面积7.83平方米×4.5元/平方米÷2，即248.47元/月，计26.5个月，应付租金为6584.46元。以上合计应付租金26096.07元。 关于邵武市住房保障管理中心主张的解除合同的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。故邵武市住房保障管理中心无论是以承租户逾期不支付租金还是以不定期租赁为由要求解除合同，均应在合理时间内通知承租户，但其并未提供书面通知承租户交纳租金的证据，故不能视为有在合理期限内通知承租人。邵武市住房保障管理中心的该项诉讼请求，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第二项、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、张学娟应于判决生效后三十日内向邵武市住房保障管理中心支付位于邵武市及18号杂物间的租金26096.07元；二、驳回邵武市住房保障管理中心的其他诉讼请求。案件受理费500元，由张学娟负担453元，邵武市住房保障管理中心负担47元。 本院二审期间，张学娟围绕上诉请求依法提交了《房屋登记信息证明》和《搬迁补偿安置协议》两份证据，拟证明张学娟名下无房产，可按照廉租房的标准交租金并可以免交两年租金。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：《房屋登记信息证明》可以证明张学娟名下无房产的事实；《搬迁补偿安置协议》的内容体现，免收租金两年的适用对象是选择安排到邵武经济技术开发区紫金工业平台廉租房的搬迁户，张学娟系搬迁到邵武市西侧丹台山保障房，故该《搬迁补偿安置协议》与本案的审理并无关联，本院不予采纳。对一审已查明的事实双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，政府将公房以廉租房或公租房给搬迁户居住，实质属房屋租赁关系，属民事法律行为，并非是不平等主体之间的行政管理关系。根据邵武市委机构编制委员会作出的邵委编（2017）43号批复，邵武市住房保障管理中心负责对市直管公房的管理，而涉案的邵武市西侧丹台山保障房为市直管公房，故邵武市住房保障管理中心有权对涉案房屋的租金主张权利。政府部门与张学娟签订了《安置协议书》及《安置补充协议书》后，将张学娟安置在政府投资建设的保障性住房小区居住。张学娟虽未与政府相关部门签订书面租赁合同，但张学娟已实际入住涉案房屋并居住至今，因此已形成事实的房屋租赁关系。张学娟名下虽无房产，但无证据证明其可以享受廉租房的租金待遇，一审法院对涉案房屋的租金结合邵武市住房保障管理中心2010年9月20日起执行的邵武市2010年城镇公有住房租金标准，以及2016年12月15日起实行的邵武市公共租赁住房租金标准进行分段计收并无不当。张学娟上诉认为其可以享受廉租房租金及免租两年的待遇没有事实与法律依据，本院不予支持。张学娟一审未提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，其在二审期间提出该上诉理由，本院不予支持。 综上所述，张学娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费453元，由上诉人张学娟负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇一九年十一月十八日 书记员 包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。