黑龙江省绥滨县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0422民初216号原告：李玉滨，男，1976年11月4日出生，汉族，个体，住绥滨县。委托诉讼代理人：王海涛，绥滨县绥滨镇法律服务所法律工作者。被告：张振德，男，1953年10月21日出生，汉族，退休工人，原住绥滨县。被告：周玉珍，女，1950年10月20日出生，汉族，无业，原住绥滨县。二被告委托诉讼代理人：杨铁岩，吉林新锐律师事务所律师。执业证号：12201201310384750。原告李玉滨与被告张振德、周玉珍民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告李玉滨的委托诉讼代理人王海涛、被告张振德、周玉珍的委托诉讼代理人杨铁岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉滨向本院提出诉讼请求：1、要求被告倒出卖给原告座落在绥滨县（160平方米）；2、要求被告承担本案诉讼费用。事实理由：2017年3月21日，原、被告签订“楼房买卖合同”一份，被告将自己的原房产与佳木斯万基房地产开发有限公司置换座落在绥滨县（160平方米），以250,000.00元人民币卖给原告，被告同日并收取房款250,000.00元。双方在合同中约定，过户之前该房屋暂由被告无偿使用至过户日，但要保证该房屋合同签订前无遗嘱，无欠费，无另外买卖合同，无纠纷，如期给原告办理过户手续。但二被告不讲诚信，为长期无偿使用该房屋，既不给原告办理过户手续，也不给原告倒房，自己将房屋租赁的行为，严重侵犯了原告的合法权益。为尽早要回所买房屋，故诉至贵院，请求依法判决被告倒出卖给原告座落在绥滨县（160平方米）。被告张振德、周玉珍辩称：一、本案所谓的“楼房买卖合同”实质是答辩人向被答辩人借款250,000.00元时以签订买卖合同的方式提供的担保。（一）“楼房买卖合同”签订时，答辩人与被答辩人关于买卖祝成家苑小区商铺门市一号楼东数二号门市的约定并非真实的意思表示。首先，楼房建筑面积160m2而房款为250,000.00元，每平米价格仅为1,562.50元，明显低于正常的市场价格。其次，合同约定此门市楼由答辩人长期无偿使用直至可以过户。本案商铺门市是答辩人同第三方佳木斯万基房地产开发有限公司置换而来，没有不动产权证，不具备过户条件，何时具备过户条件完全依赖第三方佳木斯万基房地产开发有限公司，双方均对此有充分的认知。在本案楼房不具备过户条件及过户时间不确定的情况下，双方签订了合同并约定答辩人可以长期无偿使用，充分地说明了合同双方并非以楼房交付和过户为合同真实目的。（二）被答辩人向答辩人支付现金250,000.00元的真实目在于获取利息，答辩人与被答辩人间的法律关系实为民间借贷。“楼房买卖合同”之外双方还签订了“补充协议”。“补充协议”约定主要内容如下：“甲方张振德按约定于2017年9月21日给乙方李玉滨付利息22,500.00元，期限为2017年9月21日至2018年3月21日。如甲方逾期不能给乙方结算利息，则必须还给乙方人民币现金250,000.00元整。在甲方即不付利息又不还款的情况下，甲方夫妇必须无条件将祝成佳宛一号楼门市东数二号门市过户给乙方李玉滨。”答辩人按补充协议的约定于2017年9月21日，向被答辩人支付了利息22,500.00元，并于2018年3月21日继续支付了2018年3月21日至2018年9月21日的利息，被答辩人向答辩人出具了收据。以上事实充分地说明了本案所谓的“楼房买卖合同”实质是答辩人向被答辩人借款250，000.00元时以签订买卖合同方式提供的担保事实。这其中还有一个重要的事实，即借款250,000.00元是以“上打租”的方式借款。2017年3月21日当天，答辩人实际收到借款227,500.00元，约定的250,000.00元中有22,500.00元作为2017年3月21日至9月21日的利息直接被扣掉了。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，请求贵院按照民间借贷法律关系审理本案。二、退一万步讲，“楼房买卖合同”即使有效，被答辩人也无权请求人民法院变更合同，要求答辩人倒出房屋给被答辩人。（一）“楼房买卖合同”明确约定了“此楼由张振德使用，直至过户完成”。本案中的门市楼系答辩人同第三方佳木斯万基房地产开发有限公司因拆迁开发置换而来，没有不动产权证，现在不具备过户条件，因此在本案门市楼不具备过户条件的情况下，依据约定，被答辩人无权要求答辩人倒出房屋给被答辩人。（二）本案门市楼不能办理过户与第三方佳木斯万基房地产开发有限公司有关，这一点被答辩人在签订“楼房买卖合同”和“补充协议”时是充分知情的，并收取了答辩人与第三方佳木斯万基房地产开发有限公司的整体置换拆迁开发合同。答辩人对于本案所涉门市楼不能办理过户手续没有过错。被答辩人不按原“楼房买卖合同”的约定履行，即在过户之前由张振德无偿使用，而要求答辩人提前给被答辩人倒出房屋是对合同内容进行变更，没有事实和法律依据，被答辩人的诉请不应得到支持。综上，请求贵院驳回被答辩人的起诉或者驳回被答辩人的诉讼请求。经合议庭审查，该案件实际法律关系系民间借贷纠纷，经合议庭提示，原告变更诉讼请求为：要求被告给付借款本金25万元，从2018年3月21日起按月利率1.5分计算利息，计算至2019年9月4日开庭日，利息为18个月×1.5×25万元=67,500.00元。原告最后请求利息数额为45,000.00元，本息合计295,000.00元。被告针对原告新的诉讼请求辩称：借款本金是227,500.00元，而并非是250,000.00元，利息已偿付22,500.00元，其他没有异议。本案当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据质证与认证。原告向法庭提交证据有：一、楼房买卖合同一份。证明：被告于2018年3月21日偿还不上借款本息将此楼以250,000.00元卖给原告。二、补充协议一份。证明：被告于2017年3月21日向原告借款250,000.00元，偿还时间2018年3月21日，周转期6个月。如逾期偿还，必须无条件将祝成家苑一号门市楼东数二号门过户给原告，双方约定计息月利率为1.5分。被告质证意见为：对证据客观事实没有异议，证明内容有异议，并不是2018年3月21日银卡不能还款才签订的这份买卖合同，因为在签订合同时是2017年3月21日，没还款的事实还没有发生，同时，当时拿到的现金是225,000.00元，补充协议中约定的付息期限是2017年9月21日，而不是原告主张的2018年3月21日。被告向法庭提交证据有：收据一张。证明：被告已偿还2018年3月21日至2018年9月21日利息22,500.00元，同时，2017年3月21日至2018年3月20日的利息也已经支付完毕。共支付利息67,500.00元。原告对证据没有异议，证明被告利息已经计算到2018年9月21日。原、被告提供的上述证据经合议庭审查认为，原告提供的楼房买卖合同不是真正的买卖合同，只是一种债权担保形式；补充协议体现了原、被告民间借贷的真实意思表示，对双方民间借贷约定内容本院予以确定。被告提供的收据本院亦予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告夫妻因开米厂需要资金，于2017年3月21日，向原告借款本金250,000.00元。双方签订了楼房买卖合同、补充协议，实质约定双方的借贷权利义务，期限至2018年3月21日。补充协议未约定利率，但约定六个月的利息数额。借款时原告预先扣除2017年3月21日至2017年9月21日的利息22,500.00元，此后被告给付了2017年9月21日至2018年3月21日的利息22,500.00元及2018年3月21日至2018年9月21日的利息22,500.00元，此后，被告未再给付原告本息。庭审中，被告认同原告主张月息按1.5分标准计息。本院认为，原、被告之间，签订楼房买卖合同不是双方真实意思表示。其补充协议反映出双方实质为民间借贷的真实意思表示。经法庭提示，原告变更诉讼请求，要求按照民间借贷进行审理符合法律规定。被告夫妇向原告借款，且两次结算利息。现原告要求被告夫妇给付借款本金及利息符合法律规定应予支持。原告在出借时预先在本金扣除利息的，按照法律规定，本院应当将实际出借的金额认定为本金。被告同意按照月息1.5分计息不违反法律规定。被告已经支付原告2017年9月21日至2018年9月21日的利息应为45,000.00元应予扣除。即以原告实际借款数额227,500.00元，自2017年3月21日计算至2019年9月21日共30个月乘以月息1.5分，为102,375.00元，减去被告给付利息,剩余未付利息为57,375.00元，本息合计为284,875.00元。综上所述，原告要求二被告偿还剩余借款本息的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十九条第二款第二项规定，判决如下：被告张振德、周玉珍于本判决生效后十日内给付原告李玉滨借款本金227,500.00元,利息57,375.00元，本息合计284,875.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,725.00元，由原告负担151.88元，由被告张振德、周玉珍负担5,573.12元；公告费300.00元，亦由被告张振德、周玉珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于鹤岗市中级人民法院。审 判 长  曹克峰审 判 员  王廷江人民陪审员  郑俊杰二〇一九年十一月七日书 记 员  段文婷