河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终6173号上诉人(原审被告、申请执行人)：赵常朝，男，1968年2月27日出生，汉族，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：郑天印，河南宛新律师事务所律师。被上诉人(原审原告、案外人）：赵建豹，男，1965年10月23日出生，汉族，住新野县。委托诉讼代理人：周小伟，河南同心德律师事务所律师。被上诉人(原审被告、被执行人）：庄会芬，女，1957年7月13日出生，汉族，住新野县城区。被上诉人(原审被告、被执行人）：赵云年，男，1959年9月15日出生，汉族，住新野县城区。上述二被上诉人的委托诉讼代理人:王东，河南宛新律师事务所律师。上诉人赵常朝因与被上诉人赵建豹、庄会芬、赵云年执行异议之诉一案，不服河南省新野县人民法院（2019）豫1329民初2637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人(原审被告、申请执行人）赵常朝，被上诉人(原审原告、案外人）赵建豹，被上诉人(原审被告、被执行人）庄会芬，赵云年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵常朝上诉请求：一、依法撤销（本院认为：“本案争议房屋虽登记在赵云年、庄会芬名下，但赵建豹与赵云年、庄会芬已于2018年8月13日签订了房屋买卖协议这是不尊重客观事实的错误结论。而事实是：庄会芬对赵云年与赵建豹之间所签订的房屋买卖协议从不知晓，也未在此买卖房屋协议书上签字。二赵之间所签协议是对庄会芬处分权的恶意侵犯，应判定此协议无效。不知一审法院如何认定庄会芬也在此协议上签字。3、此协议属赵云年、赵建豹二人的意思表示，且交易额直今未完成，从赵建豹提供的赵云年收款凭据上显示，将2015年12月18日因土地补偿款（对南边两户）的100万元计算在房款支付款额中，显然是错误的，从显示的此案对应主体及此标的的用途显然与本交易无关。二赵之间所达成的房屋买卖协议未履行完毕，应属于不确定状态，不能认定为真实有效。4、一审认为：“合同的签订及房款的支付均发生在该争议房屋被查封之前，虽未办理过户登记，但已取得了该房屋的实际所有权，对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。”而实际情况是：此房未交付，赵与庄仍居住在该房屋内。为办理不动产登记，赵与庄曾到房管部门办理注销手续，但未成形，但从其内容看：从未出现将房屋注销后登记在赵建豹名下的文字表示，所以该房屋已交付赵建豹的认定，与事实不符。二、赵常朝依法申请查封并得到法院认可的请求，应受法律保护。赵常朝因与赵云年、庄会芬民间借贷纠纷，提起诉前保全，新野县人民法院在调查认定事实的基础上，依法下达了(2019)豫1329财保5号民事裁定书，对赵云年、庄会芬所共有的位于新野县朝阳路中段西侧的房屋（房权证号：新房权证字第**）予以查封，被上诉人赵建豹不服查封裁定向新野县人民法院提起执行异议之诉，经审理新野县人民法院下达了（2019)豫1329执异17号执行裁定进入执行程序，赵云年、庄会芬对此查封裁定及执行未提出异议，在法院调查中，赵云年也从未向法院告知，此房已与被上诉人达成买卖房屋协议。2019年1月23日，在上诉人赵常朝提出保全申请前，曾询问过赵建豹关于此房是否进行了买卖交易，赵建豹说，还没有进行交易（有通话记录为证）。所以，赵常朝申请财产保全请求，不存在对抗第三人（赵建豹）的故意，其合法权益应受法律保护。三、一审法院做出的两份裁定应予以执行。新野县人民法院依法做出的（2319)豫1329财保5号的裁定书及（2019)豫1329执异17号执行裁定书应予以确定有效。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”被上诉人并未就与赵云年所签的协议确定的价款履行完毕，不能视为全部支付价款，交易已经完成。所以，（2019)豫1329财保5号裁定书下达与法有据。《物权法》第九条、第十条、第十四条都对不动产‘权的设立：变更、转让和消失,依法登记，发生法律效力，做出了明确规定，依照上述法律法规，被上诉人并未办理过户登记手续，作为房屋共有人庄会芬没有在房屋买卖合同上签字，且不同意出售该房屋，由此可见，二赵之间的协议存在共同欺骗性。新野县人民法院依法做出二份裁定，事实清楚，有法可依，应予以认定。被上诉人赵建豹辩称，一、赵健豹按约定支付了房款，一审已经出示了充分的证据。二、房屋交付以后，赵云年和庄会芬办理了房产注销手续，因为注销以后赵建豹可以自由处理。庄会芬对房屋的买卖是知情并且认可的。三、支付的房款中有120万是赵云年和庄会芬直接用来偿还他们在邮储银行抵押担保的贷款的。因此庄会芬是知情人。房屋在签订买卖协议，赵建豹履行付款义务以后房屋已经实际交付给了赵建豹，我们认为原审判决认定事实正确，适用法律适当，应予维持。被上诉人庄会芬辩称，同意上诉人的上诉请求。因为庄会芬并不知情赵云年和赵建豹的买卖协议，也没有收到相应价值的房款，也没有在上面签字。庄会芬也并不同意出售该房屋。被上诉人赵云年辩称，同意上诉人的上诉请求，赵云年和赵建豹签订的房屋买卖手续并未告知妻子庄会芬，而且我卖的也是房产证上我持有的一半卖给赵建豹。前期赵建豹给我的100万，我们家属是不知道的，他是把这个钱还到银行里，到现在我们家都不认识赵建豹。他给的钱不是买房子的钱。我们去注销房产证的手续是为了少出其他的一些费用。赵建豹向一审法院起诉请求：1、停止（2019）豫1329财保5号民事裁定书的执行，解除对新房权证1401034933-**房产的查封，判决不该执行该房产。2、确认位于朝阳路中段西侧房屋××层（产权证号：新房权证1401034933-××号，产权证号：新房权证1401034933-××号）归原告所有。一审法院认定事实：2018年8月13日，赵建豹与赵云年双方签订房屋买卖协议：“一、甲方将自己所有房屋××（××中段西侧，产权证号：1401034933-1．土地使用面积南北10.5米，自房屋东界至新纺公司院墙）出售给乙方。二、房屋总价款为：三百五十万元。（过户费用乙方承担）……”合同签订后，赵建豹依约向赵云年、庄会芬支付了房款，赵云年、庄会芬将房屋及房屋所有权证交付原告赵建豹。一审法院认为，本案争议房屋虽登记在赵云年、庄会芬名下，但赵建豹与赵云年、庄会芬已于2018年8月13日签订了房屋买卖协议书，将该争议房屋出售给赵建豹，赵建豹亦按照合同约定支付了房款，被告赵云年、庄会芬已将房屋及房屋产权证书交付原告赵建豹，双方的房屋买卖合同真实有效，合同的签订及房款的支付均发生在该争议房屋被查封之前，虽未办理过户登记，但已取得了该房屋的实际所有权，对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故对原告的诉讼请求，依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条规定，判决如下：位于朝阳路中段西侧房屋××层（产权证号：新房权证1401034933-××号，产权证号：新房权证1401034933-××号）归原告赵建豹所有，不得执行该房屋。一审法院（2019）豫1329执异17号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费34800元，由被告赵常朝、赵云年、庄会芬负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人赵常朝向本院出示如下证据：一份录音光盘，这是当时我保全之前我和赵建豹通过电话，说的是这个房屋没有交易没有买卖。赵建豹质证认为：是我说的，赵云年借他的钱，他给我打的电话，问我是不是要买赵云年的房子，我对他说没有，因为赵云年给我说如果赵常朝问我是不是房子卖了让我说不是，因为怕赵常朝知道房子卖了以后找他要钱。赵云年质证认为：我说的意思是这个房子卖了不是对准他一个人说的。庄会芬质证认为：对于这份录音证据，我们认可，确实是当时没有进行交易。赵建豹向本院出示如下证据质证：照片4张，证明庄会芬在房屋注销手续上签字的事实，证明她知情。赵常朝质证认为：此照片来源未查清来源于何处，不能作为证据使用。赵云年：这是我们签的注销协议，不是说签订以后卖给谁了。庄会芬质证认为：对照片合法来源性有异议，照片比较昏看不清楚签的什么字。赵云年向本院提交如下证据质证：三组房房权证一个有权证，证明我买的地比较多，但是都被扒了，被赵建豹占了。赵常朝质证认为：我保全赵云年的房子，他们拿的两份买卖协议是冲突的，既然这么大的买卖，没有庄会芬的签字，这个买卖怎么可能成立。赵建豹对此质证认为：对方提供的证据，我们认为和本案没有关联性，这些证据和案涉房屋没有冲突，从他们提交这些证据中，看不出来赵建豹支付了任何款项，双方的买卖合同款项如何支付也没有说的很清楚。根据赵建豹的申请，本院依法向赵建豹的代理人律师周小伟下发了律师调查令，调取了以方久立名义向中国邮政储蓄银行股份有限公司新野县支行所签订的150万元借款合同和赵云年、庄会芬对上述借款合同所签订的个人最高额抵押合同，房地产抵押评估报告。以证明赵建豹替代赵云年、庄会芬偿还中国邮政储蓄银行股份有限公司新野县支行借款120万元解除房产抵押，赵建豹买卖赵云年、庄会芬房产系赵云年、庄会芬二人知晓的事实。庄会芬质证认为，贷款属实，但还款是我们自己凑的钱还的，不是赵建豹替我们还的。赵云年质证认为，当时赵建豹给银行贷款的人把工作做好，当时我没算账，是银行让我写了欠120万的条，实际不欠那么多。方久立贷款是60个月，已经还了41个月。赵常朝质证认为，贷款是否真实我不知道，还账是否真实我也不知道。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因赵云年、庄会芬的房产在中国邮政储蓄银行股份有限公司新野县支行抵押，赵建豹为购买该房产，替代方久立偿还银行120万元解除抵押，2018年8月13日，赵云年为赵建豹出具了收到购房款120万的收据。为交付房产，庄会芬于2018年7月向新野县房管部门申请办理房屋注销手续。庄会芬辩称办理注销手续是为了以后办理不动产证的辩解本院不予采信。本院查明的事实与原审一致。另查明，2019年1月25日，新野县人民法院根据赵常朝的申请，做出（2019）豫1329号财产保全裁定，对赵云年、庄会芬的房权证1401034933-××号予以查封，赵建豹于2019年4月提出异议，新野县人民法院于2019年5月5日做出（2019）豫1329执异17号执行裁定书，驳回赵建豹的异议申请。本院认为。根据最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”赵建豹作为案外人基于赵云年将其房屋出卖给自己的实体权利对新野县人民法院做出的（2019）豫1329号财产保全裁定不服依法可以提起执行异议之诉。结合本案情况，在新野县人民法院做出的（2019）豫1329号财产保全裁定前的2018年8月13日，赵建豹与赵云年已经签订了合法的房屋买卖协议，赵建豹为此向赵云年支付价款660万元，赵云年向赵建豹出具了相应的收款收据。为履行房屋买卖协议，赵云年之妻庄会芬于2018年8月20日会同赵建豹到新野县房管局申请注销登记，应当认定庄会芬对房屋买卖合同是明知的，且在交付的房屋价款中，有120万元是偿还赵云年、庄会芬在新野邮政储蓄银行的抵押担保借款，并解除了抵押担保合同。因此，庄会芬上诉称不知道房屋买卖一事的理由本院不予支持。赵云年二审中称赵建豹在履行房屋买卖合同中，多占了其房屋买卖协议之外的土地，因与本案不属于同一法律关系，赵云年可另行主张相关权利。赵建豹基于对涉案房屋的买卖已支付了全部价款，未办理过户的原因是赵云年、庄会芬拒绝履行协议造成的。赵建豹对未办理过户手续无过错。因此，赵建豹享有对涉案房屋的物权期待权，依法享有对抗赵常朝对涉案房屋保全的相关权利。综上所述，赵常朝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34800元，由赵常朝负担。本判决为终审判决。审判长  王玉斌审判员  陈德林审判员  李郧钦二〇一九年十一月二十一日书记员  牛志烨