湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初1263号原告：李大莲，女，生于1982年2月2日，汉族，住湖北省恩施市，委托诉讼代理人：王潇潇，湖北雄视律师事务所律师。被告：汪世明，女，生于1962年10月25日，汉族，湖北恩施市号。委托诉讼代理人：李永松，湖北正典律师事务所律师。委托诉讼代理人：张力，湖北正典律师事务所实习律师。原告李大莲与被告汪世明租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，在适用简易程序审理过程中发现案情复杂，遂依法裁定转为普通程序并依法组成合议庭于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告李大莲及其委托诉讼代理人王潇潇、被告汪世明及其委托诉讼代理人李永松到庭参加诉讼。审理中，双方同意延长调解期间三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告提出的解除合同通知无效，被告继续履行《房屋租赁合同》；2.判令由被告承担本案诉讼费。其事实与理由：2015年7月19日，原被告签订《房屋租赁合同》，原告承租被告房屋用于旅馆经营。2017年9月，原告告知被告，将承租房屋转租给马长胜。2018年8月，被告通过《律师函》方式通知原告，因原告转租房屋未告知被告且经过其同意，被告提出解除与原告的房屋租赁合同。根据合同法司法解释二第二十四条规定原告通过诉讼提出解除合同异议之诉。据此，为维护原告的合法权益，特具状起诉至贵院，望贵院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，原、被告之间签订了《租赁合同》属实，该合同不违反法律法规，合法有效。原告诉称起将租赁的房屋转租给马长胜并告知了被告，且经被告同意，与事实不符。被告确实通过《律师函》通知原告要求解除合同，被告提出要求解除合同的理由符合法律规定也符合合同约定。并且被告已经向法院提起诉讼要求原告立即腾退房屋并赔偿占用期间的租金损失。故请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院将结合已确认的其他证据和审理查明事实予以综合认定。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如-+下：2015年7月19日，原告为承租人（简称乙方），被告汪世明为出租方（简称甲方），签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告坐落于火车站一小区5排12号1至5楼、建筑面积120平方米的房屋用于居住、经商，租赁期限为15年，自2015年10月19日至2030年10月18日止；租金前五年每年58000元，从第六年开始至第十年按58000元每年递增长10%，从第十一年后根据周边市场经济环境再议价，第十五年（2029年10月19日至2030年10月18日）合同期满后，如退租，里面所有装修及设备不动，归房东所有，勉此年的房租；租金支付方式以现金形式支付，租金暂定为每1年支付一次，并必须提前一个月时间；出租方和承租方的变更约定租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务；承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：1.承租方擅自将房屋转租、转让或转借的；2.承租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的；3.承租方拖欠租金累计达180天的，并赔偿违约金30000元。违约金和违约责任约定：1.若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金100000元；2.若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金100000元；3.承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金100000元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿。双方还约定了其他相关事项。合同签订后，被告按约定将房屋交付原告使用，原告按约定支付租金。2017年9月26日，原告为甲方（转租方），案外人（下同）马长胜为乙方（承租方），签订《住宿转租合同》，约定甲方将承租的案涉房屋朋来住宿转租给乙方经营，租赁期共三年，自2017年9月26日至2020年9月25日，租金为2017年9月26日到2018年9月25日140000元，2018年9月26日到2019年9月25日150000元，2019年9月26日到2020年9月25日160000元，乙方在每年6月26日前向甲方交付租金。双方还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告将租赁房屋交付马长胜使用。2018年7月12日，原告与被告电话联系，商量房屋转租事宜。2018年8月，被告汪世明鉴于原告未经书面同意将承租的房屋转租，委托律师向被告送达《律师函》，向原告提出要求如下：1.由于贵方存在根本违约行为，贵方收悉本律师函之日，委托人即与贵方解除双方于2015年7月19日签订的《房屋租赁合同》。2.在贵方收悉本律师函之日，贵方应立即腾空房屋，将所租赁房屋返还我方委托人，并与我方委托人或本律师积极协商房屋交接等事宜。3.贵方应与我方委托人及时结清租金，并将租赁期间的物业费、水电等相关费用与相关单位一并结清，在双方结算时贵方需向委托人出示相关缴费凭证。4.贵方应向委托人支付因未经委托人同意将租赁房屋转租给第三人行为的违约金，根据《房屋租赁合同》第十条第三款约定违约金为100000元，限贵方在收到本函之日起七日内及时与我方委托人联系，将违约金实际支付至我方委托人指定账户。5.考虑到贵方现对租赁房屋处于失控状态，已将房屋租给马长胜用于住宿经营等实际情况，我方委托人给予贵方合理腾房宽限期，宽限期自贵方收到本函之日起七日内。贵方应自行与第三人协商处理腾房事宜，并将租赁房屋恢复原状，达到我方委托人标准，且按租赁合同约定的租金标准支付腾房宽限期内使用房屋的费用；另贵方应提前三日告知委托人交房日期，以便委托人积极协助双方的交房手续。若贵方超过腾房宽限期仍未腾房的，亦或未按我方要求履行相应义务的；则本律师将通过法律手段追究贵方的法律责任，以维护委托人的合法权益。届时一切后果以及与此相关的一切费用读一并由贵方承担。原告收到《律师函》后，未将租赁房屋交还被告，将租金支付至2018年9月20日。2018年8月20日，被告将租赁房屋钥匙从马长胜手中取回。2018年12月20日，原告与被告之子袁洲、袁涛因租赁房屋曾发生纠纷，经恩施市公安局红庙派出所调解。此后，原告未能使用租赁房屋，遂提起本案诉讼。审理中，原、被告认可原告转租房屋时未经被告书面同意。被告认可原告转租房屋时口头告知被告。原告坚持其诉讼请求，要求继续履行合同，但提出若损失能得到补偿，同意解除合同。被告辩称没有继续履行合同的可能。本院对此经主持调解，双方未能达成协议。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。在履行合同的过程中，因原告将租赁房屋转租他人，致被告依据合同约定向原告发出通知解除合同。现原告请求确认被告提出的解除合同通知无效，要求被告继续履行《房屋租赁合同》，则应审查被告发出的解除合同的通知是否有效。原、被告在《房屋租赁合同》中约定“租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务；承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：1.承租方擅自将房屋转租、转让或转借的”。原告于2017年9月26日转租房屋时，虽然口头告知了被告，但是未征得被告书面同意。根据双方的约定，原告的转租行为构成根本违约，作为守约方的被告，有权依据双方约定和法律规定解除合同。因此，被告的解除合同通知有效。且被告在2019年8月20日将出租房屋的钥匙从次承租人马长胜处收回后一直由其管理至今，双方曾因租赁房屋发生纠纷并经公安机关调解，被告也明确表示合同没有继续履行可能。因此，原告与被告签订的《房屋租赁合同》于解除合同通知到达原告之日解除。故对原告的诉讼请求本院不予支持。审理中，当原告提出若损失能得到补偿，同意解除合同的要求后，本院经主持调解，双方未能达成协议，原告可在合同解除后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李大莲的诉讼请求。案件受理费200元，由原告李大莲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××044（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  于永国人民陪审员  王清国人民陪审员  张友新二〇一九年十一月十三日书 记 员  刘 丹