山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3681号上诉人（原审被告）：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴北路400号。法定代表人：王绥金，经理。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司职工。委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高爱侠，男，1975年4月27日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称中汇公司）因与被上诉人高爱侠商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中汇公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1769民事判决，改判驳回高爱侠的诉讼请求或发回重审；2.上诉费由高爱侠负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，本案已过诉讼时效，高爱侠的诉求不再受法律保护，一审法院应依法判决驳回高爱侠的诉讼请求。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，高爱侠在该条中的“民事权利”应当是指其“办理不动产权属证书的请求权”，这是高爱侠的主权利，只有高爱侠行使了该权利才能“知道或者应当知道”该权利是否“受到损害”，诉讼时效应当从高爱侠行使该权利之日起计算，而高爱侠在一审中未提供任何证据证明其曾经向不动产登记机关或中汇公司主张了该权利。而“逾期办证违约金的追偿权”是基于“办理不动产权属证书的请求权”而产生的从权利，从权利是在主权利未实现的情况下产生的，或者说主权利系从权利的前提和条件。高爱侠等大量业主以不取得不动产权属证书而追求高额违约金为目的，集体提起诉讼，一审判决既违背了签订合同的宗旨，又违反了诉讼时效制度的规定，也不符合指导建立完好公序良俗及社会公德的司法精神。二、中汇公司无过错、没有违约，不应承担违约责任。中汇公司与高爱侠签订了《商品房买卖合同》，高爱侠上房后，枣庄市人民政府办公室颁布的《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》及山东省住房与城乡建设厅于2015年5月9日颁发的《山东省住宅专项维修资金管理办法》开始实施。按照该办法及通知的规定，凡未足额交存首期住宅专项维修资金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案，不予受理产权登记申请。因此，足额交存首期住宅专项维修资金是高爱侠应当履行的合同附随义务。中汇公司虽没有通知交纳义务，但中汇公司于2018年1月18日通知后，包括高爱侠的小区业主拒不交纳，中汇公司在被大量起诉的情况下，无奈协调代为交纳，方于2019年4月17日办理完不动产登记备案手续。高爱侠未提出答辩意见。高爱侠向一审法院起诉请求：1.依法判令中汇公司自2016年3月5日起至中汇公司将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止以购房款总额(616470元)为基数按照每日万分之一向高爱侠支付违约金；2.诉讼费由中汇公司承担。一审法院认定事实：枣庄中汇住宅开发有限公司投资开发“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2015年8月10日，高爱侠（××）与枣庄市市中区住宅建设开发公司（××）签订《商品房买卖合同》，高爱侠以616470元的价格购买××开发的东湖明珠X号楼X单元X室房屋。该合同第十条关于交付时间和条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同。××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。上述合同签订后，中汇公司于2015年12月5日将涉案房屋交付给高爱侠。高爱侠已按约支付给中汇公司购房款616470元。中汇公司至今未办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2015年2月28日，山东省住房和城乡建设厅、山东省财政厅、山东省民政厅、山东省机关事务管理局联合下发的《山东省住宅专项维修基金管理办法》第十一条规定：“商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。”第十二条：“未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。”枣庄市人民政府办公室《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（枣政办字【2016】82号）载明：凡未足额交存首期住宅专项维修资金、新建物业治理保修金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案。中汇公司曾于2018年1月18日将上述文件张贴于东湖明珠小区电梯及花园内。另查明，2018年3月枣庄市市中区住宅建设开发公司变更名为枣庄中汇住宅开发有限公司。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，高爱侠、中汇公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。高爱侠向中汇公司交清购房款后，中汇公司将房屋交付高爱侠居住使用，但中汇公司在商品房交付使用后九十日内，并未在合同约定的期限内将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约。中汇公司主张是由于高爱侠未缴纳住宅专项维修资金导致不能办理房屋所有权证，因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，中汇公司有义务通知高爱侠本人缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在高爱侠知晓上述规定前，中汇公司仍应承担违约责任。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“××按日计算向××支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。涉案房屋的实际交付时间为2015年12月5日，中汇公司应在交付时间后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此中汇公司的违约行为自其后90日起一直延续至今，而高爱侠于2019年4月16日诉至一审法院，且中汇公司已提出时效抗辩，故违约金应从2016年4月16日起开始计算至中汇公司将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，因2018年1月18日中汇公司履行了向全体业主通知办理房屋权属登记需要交纳专项住宅维修资金的义务，但高爱侠至今没有交纳专项住宅维修资金，因而支持自2016年4月16日至2018年1月18日期间的违约金。高爱侠、中汇公司约定违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，予以确认。综上所述，高爱侠的部分诉求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告高爱侠违约金38961元（以616470元为基数，按日万分之一计算自2016年4月16日起计算至2018年1月18日期间的违约金）；二、驳回原告高爱侠的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1534元，减半收取767元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据中汇公司与高爱侠签订的《商品房买卖合同》，中汇公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中汇公司提供的资料报产权登记机关备案。中汇公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，中汇公司有义务通知高爱侠需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在高爱侠知晓上述规定前，中汇公司仍应当承担违约责任。关于高爱侠的诉请是否已经超过诉讼时效期间的问题，本院认定如下：根据涉案《商品房买卖合同》的约定，中汇公司应当在涉案房屋实际交付后90日内办理备案，因其未能按照约定履行上述义务，故中汇公司从上述时间开始违约，且在办理备案之前为持续违约状态。一审法院从高爱侠起诉三年之前开始计算违约金符合法律规定，本院予以确认，故对中汇公司主张的本案已经超过诉讼时效期间不予支持。综上所述，枣庄中汇住宅开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1534元，由上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李政远审判员  单 伟审判员  李 帅二〇一九年十一月二十八日书记员  史安伟