广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初1356号 原告：桂林龙图物业服务有限公司，住所地桂林市秀峰区。 法定代表人：范祥书，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘泽，广西独秀律师事务所律师。 被告：桂林华鼎房地产开发有限公司，住所地桂林市叠彩区。 法定代表人：刘小林，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦子琪，广西嘉合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石文，广西嘉合律师事务所律师。 原告桂林龙图物业服务有限公司（以下简称龙图物业公司）诉被告桂林华鼎房地产开发有限公司（以下简称华鼎房产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月26日、9月9日公开开庭进行了审理。原告龙图物业公司的法定代表人范祥书及原告的委托诉讼代理人刘泽，被告华鼎房产公司的委托诉讼代理人秦子琪、石文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙图物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业管理费1009295.45元（物业费暂计至2019年2月28日，之后的按合同约定需继续缴纳）；2、被告支付违约金200000元（违约金暂计至2019年2月28日，之后的按合同约定需继续缴纳）；以上两项共计：1209295.45元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：根据帝景华庭小区业主大会的决定，桂林市帝景华庭小区业主委员会与桂林龙图物业公司于2014年12月25日签订了《[帝景华庭小区]物业服务委托合同》，合同约定由原告龙图物业公司至2015年1月1日向本小区全体业主提供物业服务，并对其他物业服务条款进行了详细的约定；被告华鼎公司在小区的物业有：小区一期、二期架空层地下车库车位224个，电动车位509个，一期房屋2间（房号:1栋2-1-2），二期房屋7间（房号：1栋1-6.7-4、1栋2-6.7-1、5栋1-3-2、5栋1-4-2、6栋1-3-4、6栋1-4-4、6栋1-3-5),商铺一期、二期商铺共计36间共计8773㎡,被告应当对其拥有的物业向原告缴纳物业费，但至2015年1月起至今被告没有缴纳过物业费，截至2019年2月28日被告共欠物业费1009295.45元；按物业管理合同中明确约定拖欠物业费的滞纳金每日4‰，故被告还应当缴纳违约金，违约金暂计20万元；期间，原告一直积极履行相关权利和义务，依法对帝景华庭小区提供规范、完善的物业管理服务。对于被告无故拖欠物业费的行为，原告屡次以多种形式向被告追索该费用，但其未予理睬。原告希望被告能尊重原告公司广大员工的劳动成果，尊重小区其他已缴费的业主，认真履行缴费义务，现依据《中华人民共和国合同法》、《民事诉讼法》之相关规定提起诉讼，请求法院判如所请。 被告华鼎房产公司辩称，1、原告与帝景华庭小区业主委员会签订的合同并未召开业主大会，双方的合同并未经过业主大会讨论通过，双方签订的物业服务合同为无效合同；2、涉案帝景华庭小区系被告建设开发，在该小区被告拥有车库和商业、办公用房，与小区其他业主的物业切割构成独立区域，不属于同一个物业管理区域；被告还注册设立了桂林市鑫源物业服务有限公司（以下简称鑫源物业公司），住所地与被告同在帝景华庭小区，由该物业公司为包括帝景华庭小区、丰泽园、雍王府等多个小区提供物业管理服务；3、受业主委托，至2015年1月1日以前，涉案帝景华庭小区的物业管理由鑫源物业公司负责。物业服务合同终止后由原告接手。基于被告物业的独立性及自有物业管理公司可延续性管理的优势，被告、鑫源物业公司与涉案小区业委会与原告进行交接时，已言明属于被告所有的物业区域由被告及鑫源物业公司自行管理，被告的房地产权属相关资料并未交付业委会或原告，原告及业委会也未提出异议。被告所有的含地下车库、架空层、商铺在内的全部物业并未由原告承接，仍由被告和鑫源物业公司负责管理服务，被告付出了管理成本；4、被告的地下车库、架空层及临街商铺，并不属于物业服务合同中原告的物业服务范围，原告事实上没有提供管理服务，无权主张物业管理等费用；5、原告主张已经超过诉讼时效，应依法驳回其诉请。原告与业委会签订的《物业服务合同》及《补充协议》是无效合同，未召开业主大会，且合同对于收取物业费后分红有明确规定，双方属于串通行为，损害业主合法权益，不符合法定程序，属于违法无效合同。按照合同约定服务期限是一年（2016年1月1日已终止），原告主张物业服务费已经超过诉讼时效。综上，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月28日，桂林市叠彩区土地房产工作局作出《关于帝景华庭小区成立业主委员会的批复》（叠土物字【2014】12号），内容为告知帝景华庭小区全体业主，小区选举出业主委员会9人，任期5年，时间从2014年12月9日起算。2014年12月25日，帝景华庭小区业主委员会发出《物业管理中标通知书》，载明“桂林龙图物业管理有限公司：……根据评标委员会的评议结果，确定贵公司为帝景华庭小区物业管理权招标活动的中标人”。案涉帝景华庭小区系被告华鼎房产公司开发的一小区，2014年12月25日，桂林市帝景华庭小区业主委员会（甲方）与原告龙图物业公司（乙方）签订了一份《【帝景华庭小区】物业服务委托合同》，合同约定业委会全权委托原告龙图物业公司为帝景华庭小区提供物业服务，期限一年（2015年1月1日起到2016年1月1日止），合同第二条：物业基本情况……座落位置：桂林市叠彩区新建路7号及中山北路161号；总建筑面积：92650平方米（一期47450平方米，二期45200平方米）；总户数810户；第三条：乙方提供服务的受益人是合同范围内物业的全体业主和物业使用人；……第十四条：负责向业主和物业使用人收取下列费用：（一）物业服务费；（二）地面停车位占道停放费和架空层停车位、地下车库车位管理费；（三）各项有偿服务费用；（四）消防年检费、电梯年检费和维保费；（五）公用水电费；……第二十五条乙方权利义务：（一）……在本物业区域内开展物业经营管理服务……；（二）向业主和物业使用人收取物业服务费、公共水电费及其他有偿服务费用……。第二十条第二款收取物业服务费的标准：1、多层住宅：业主（或使用人）按其拥有房屋建筑面积0.48元/月/平方米向乙方交纳；2、高层住宅：业主（或使用人）按其拥有房屋建筑面积0.8元/月/平方米向乙方交纳；3、门面、仓库、幼儿园、会所、办公室等经营场所按建筑面积1元/月/平方米；4、露天停车位150元/月/辆；5、架空层车位：30元/月/车位；6、车库和车位的产权人可以委托物业公司对车库、车位进行出租，按10%计提物业服务费；7、电动车30元/辆/月（含充电费）、三轮40元/辆/月（含充电费）；8、小区内道路及公共区域停车收费，按照桂林市物价局核定的收费标准计收；9、物业服务费不包含政府部门收取的生活垃圾清运费和小区的公用水电费、消防设备年检费、电梯的年检费和维保费、财产和人身保险等费用……第二十条第五款约定：业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，按以下方式处理：1、从逾期之日起逾期部分按每天4‰的比例交纳滞纳金……。后于2015年5月30日，帝景华庭业委会作为甲方与原告龙图物业公司作为乙方另签订了一份《[帝景华庭小区]物业服务委托合同补充协议书》（以下简称补充协议书），约定：一、将物业服务合同第十八条“委托服务期限：2015年1月1日起至2016年1月1日止”的条款，修改为“委托服务期限：2015年1月1日起至2019年12月30日止，聘用期为5年。”；二、地下层车位、架空层等车辆管理费：小车位30元/月；电动车、摩托车位等5元/月；三、在服务期限、车位收费标准执行本补充协议外，其余条款仍按2014年12月25日签订的《帝景华庭小区物业服务委托合同》约定执行。原告龙图物业公司入驻帝景华庭小区后提供物业服务，被告华鼎房产公司是帝景华庭小区业主，2015年1月1日至2019年2月28日50个月期间车位管理费为463250元（9265元/月×50个月=463250元）、空置房物业服务费58180元（1163元/月×50个月=58180元）、空置房公摊水电费7000元（140元/月×50个月=7000元）、空置房电梯年检费3395.83元（163元/年/户×5户×50个月÷12个月=3395.83元），商铺管理费438650元（1元/平方米/月×8773平方米×50个月=438650元），合计970475.83元。原告认为被告华鼎房产公司自原告入驻该小区后至今未支付物业管理费，故诉至法院提出上述诉请。 庭审中，原告龙图物业公司诉称被告华鼎房产公司在帝景华庭小区拖欠的物业包括小区一期、二期架空层地下车库车位224个，一期房屋2间，二期房屋7间，商铺一期、二期共计36间合计8773平方米，被告辩称电动车位、汽车车位、架空层车位均由被告委托鑫源物业公司进行管理，与原告无关。 另查明,《帝景华庭小区业主管理公约》第七条规定:“选聘、解聘物业服务企业须经本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且点总户数过半数的业主同意，由业主委员会按照业主大会（或业主代表大会）的商定代表业主与物业服务企业（其他管理人）签订物业服务合同……”。 本院认为，根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、案涉的《【帝景华庭小区】物业服务委托合同》及补充协议书效力如何？2、原告的诉请是否已经超过了诉讼时效？3、原告诉请是否合法有据？ 关于争议焦点一。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定:选聘和解聘物业服务企业或其他管理人,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条规定:“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；”第十二条规定:“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”原告现在提交本院的证据不足以证明该选聘物业管理企业经过了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外”和第二款“在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。现有的证据不足以证实案涉的《【帝景华庭小区】物业服务委托合同》及补充协议书的签订经业主授权且未经追认,不符合法定程序，亦与业主管理公约不符，应属无效合同。 关于争议焦点二。被告辩称按照物业服务合同约定的一年期限，在2016年1月1日已经终止。经查明，在一年服务期间内，原告与业委会签订的《补充协议书》已经将服务期限延伸至2019年12月30日止，且由于物业服务具有公共服务性和强制履行的特点，即使被告华鼎房产公司欠费，原告龙图物业公司仍在案涉帝景华庭小区提供物业服务，并未中断服务，且物业服务合同系持续性合同，而现并无证据显示原告龙图物业公司怠于行使追索物业服务费的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，故对于被告关于已过诉讼时效的辩解意见，本院不予采信。 关于争议焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，本案中，虽然案涉合同无效，但是原告龙图物业公司已按照合同约定为涉案小区提供了物业服务；综合全案的证据以及当事人的陈述，案涉小区虽然在事实上存在一个小区内有两个物业公司提供物业服务的情形，但如前所述，原告龙图物业公司与小区业委会于2014年12月25日签订物业服务合同并在该小区一直连续提供物业管理服务至今已达数年；且被告华鼎房产公司的房产物业亦是在帝景华庭小区的范围内，并无证据证明原告龙图物业公司拒绝对被告华鼎房产公司的房产提供物业服务，被告华鼎房产公司作为业主如果认为合法利益受损，可以通过合法途径主张权利，其拒不缴纳物业费而自行委托其他物业进行管理，会造成一个小区内部存在两个物业管理企业在管理，被告华鼎房产公司以自己、鑫源物业公司自行管理、原告龙图物业公司未提供物业服务作为拒绝交纳物业管理服务费的理由，会使小区利益关系失去平衡，不具有法律依据。被告华鼎房产公司亦具有一定过错。综上根据本案具体案情以及诚实信用原则，华鼎房产公司与龙图物业公司的责任承担比例以2:8的份额为宜，本院综合酌情认定被告华鼎房产公司承担20%责任。 原告诉请的事实和理由称“但至2015年1月1日起至今被告没有缴纳过物业费，截至2019年2月28日被告共拖欠物业费1009295.45元”，而原告实际是从2014年11月6日起计算至2019年2月28日得出拖欠的物业费为1009295.45元。另，被告华鼎房产公司辩称的至2015年1月1日以前，涉案帝景华庭小区的物业管理由鑫源物业公司负责，物业服务合同终止后由原告接收。原告与业委会签订的委托服务合同亦约定从2015年1月1日起。经计算，2015年1月1日至2019年2月28日期间50个月的物业管理服务费为970475.83元。对于被告华鼎房产公司在此期间拖欠的970475.83元按照20%予以支持，即194095.16元。关于违约金，原告在其提供的管理和服务中存在一定瑕疵，其主张逾期支付物业管理服务费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。 最后需要指出的是，良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。因当事人是在同一个小区内提供物业服务、接受物业服务的双方，互相应该多沟通，原告应积极提高物业服务质量，被告也应该及时履行交纳物业管理服务费的主要义务，避免因未交物业管理服务费造成原告缺乏资金支持而降低物业服务质量，也避免影响其他已及时履行交费的业主所应获得的物业服务质量。作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题，即便存在矛盾亦应互相对话沟通以促进纠纷的解决。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。 综上，为保护当事人合法权益，依照《合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告桂林华鼎房地产开发有限公司支付原告桂林龙图物业服务有限公司2015年1月1日至2019年2月28日的物业服务费用合计194095.16元（2019年3月1日起的物业费当事人可以另行主张权利）； 二、驳回原告桂林龙图物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费15684元（原告桂林龙图物业服务有限公司已预交），适用简易程序减半收取7842元，由原告桂林龙图物业服务有限公司负担7685元，被告桂林华鼎房地产开发有限公司负担157元；本院另行退回原告桂林龙图物业服务有限公司7842元。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费15684元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  文 华 二〇一九年十一月五日 法官助理  李明权 书 记 员  张慧林 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。