广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤12民终3017号上诉人（原审第三人）：黄国猛，男，1987年2月23日出生，汉族，住怀集县。委托诉讼代理人：刘东和，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓仿然，男，1974年1月13日出生，汉族，住怀集县。原审被告：黄开波，男，1976年8月21日出生，汉族，住怀集县。原审被告：林金玲，女，1977年4月17日出生，汉族，住怀集县。上诉人黄国猛因与被上诉人邓仿然、原审被告黄开波、林金玲排除妨害纠纷一案，不服广东省怀集县人民法院（2018）粤1224民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄国猛上诉请求，撤销一审判决，改判驳回邓仿然全部诉求，并由邓仿然承担本案诉讼费。事实理由：一、一审审理程序违法。一审案由不准确，黄国猛在案涉房屋拍卖前已与黄开波签订租赁合同，其合法占有房屋不属于妨害行为。且一审法院将其定位为本案第三人与事实不符，刻意回避和忽视案涉房屋存在租赁的事实；二、一审认为黄开波与黄国猛签订的《房屋租赁合同》实为因黄开波欠黄国猛装修案涉房屋所产生的债务，黄开波以案涉房屋使用权予以抵债而签订的《房屋使用权抵债合同》系事实认定错误，完全颠倒事实。双方签订的《房屋租赁合同》完全符合法律规定，合法有效，且租金的支付方式并未违反法律规定。按照合同第六条第二款明确约定房屋所有权发生变动时，《房屋租赁合同》对黄国猛与新所有权人之间仍有法律效力。邓仿然长期居住在案涉房屋的对面，邓仿然与黄国猛也是亲戚关系，常有走动，邓仿然明知案涉房屋已存在出租的事实，另外法院拍卖时要求邓仿然在拍卖前调查好案涉房屋的实际情况，他也愿意通过拍卖取得案涉房屋，其应继续履行《房屋租赁合同》；三、一审认定本案不适用“买卖不破租赁”系事实认定错误及法律适用错误。综上，请求二审法院驳回邓仿然全部诉求。邓仿然辩称，邓仿然在案涉房屋对面居住20多年，从未听说过黄国猛租赁了案涉房屋。另外其与黄国猛不是亲戚关系，拍卖案涉房屋的公告中并未明确写明房屋处于出租状态。邓仿然向一审法院起诉请求：一、判令黄开波、林金玲腾退房屋给邓仿然；二、由黄开波、林金玲承担诉讼费。一审法院认定的事实：黄开波与黄国猛是亲叔侄关系。黄开波与林金玲是夫妻关系。2006年，黄开波在怀集县汶朗镇草朗村部左侧建有五层钢筋混凝土结构房屋（土地使用权证为怀国用（2007）第00××号，房地产权证为粤房地证字第××号）。2008年1月2日，黄开波（甲方）与黄国猛（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将房地产权证为粤房地证字第××号的座落于怀集县汶朗镇草朗村部左侧的房屋出租给黄国猛，租赁期限自2008年1月2日至2038年1月1日，共计30年，乙方负责从该房屋一层开始到5层室内进行精装，一切装修费用，甲方不予承担，乙方投资费用为租赁期内租金，甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金1000元等等。2008年1月3日黄开波收取黄国猛租赁房屋保证金1000元。2016年11月3日，肇庆市端州区人民法院（以下简称端州法院）作出（2015）肇端法执字第762号恢1号《评估、拍卖预告》，载明该法院拟评估拍卖黄开波名下的怀集县汶朗镇草朗村部左侧房屋（房产证号为51××84，土地使用权证号为怀国用（2007）第00××××），并责令对该房屋享有租赁权、优先权等权益的案外人、利害关系人在2017年5月24日前向该法院申报相关权益，逾期不申报的，将按照权属清晰、无租约等纠纷予以评估、拍卖。端州法院将该《评估、拍卖预告》张贴在被拍卖房屋。2017年7月14日，邓仿然以57万元竞得上述被拍卖房屋。2017年10月20日，邓仿然对上述被拍卖房屋办理了权利人为邓仿然名下的粤（2017）怀集县不动产权第0003××0号《不动产权证书》。自端州法院作出及张贴（2015）肇端法执字第762号恢1号《评估、拍卖预告》，至邓仿然对被拍卖房屋领取了《不动产权证书》，黄开波、林金玲及黄国猛均未有对被拍卖房屋向肇庆市端州法院申报权益。后邓仿然要求黄开波、林金玲腾退房屋未果，遂诉至一审法院。一审法院认为，本案系排除妨害纠纷，争议焦点在于本案是否适用“买卖不破租赁”原则。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。而黄开波与黄国猛所签订的《房屋租赁合同》，虽然名为租赁合同，但从合同内容来看，该合同约定的是黄开波因欠付黄国猛装修该房屋所产生的债务，黄开波以该房屋使用权予以抵债，故该合同实为《房屋使用权抵债合同》。也就是说，黄开波与黄国猛所签订的《房屋租赁合同》不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定的“租赁合同”的特征。因此，本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。况且，租赁物所有权变动的原因，除了买卖之外，还包括强制拍卖、抵债、赠与等方式。对于例如买卖、赠与等行为产生的所有权变动，属于私法上的行为，可为《中华人民共和国合同法》所调整。而基于例如强制拍卖取得所有权的行为应为公法所调整，不再适用《中华人民共和国合同法》。本案中，邓仿然是基于法院强制拍卖取得案涉房屋的所有权，该方式不能体现平等主体之间的意思自治，而是基于公法上的强制行为，当然也不应该适用“买卖不破租赁”原则。综上，邓仿然要求黄开波、林金玲及黄国猛腾退房屋的诉讼请求，理据充分，予以支持。因法院强制拍卖致使黄国猛遭受损失的，黄国猛可以依据双方合同约定另行向黄开波、林金玲主张权利。一审法院作出判决：黄开波、林金玲、黄国猛自判决生效之日起十五日内将座落于怀集县××镇××村部左侧房屋[不动产权证书为粤（2017）怀集县不动产权第0003××0号]腾退给邓仿然。本院二审期间，黄国猛提交《房屋租赁合同》原件及《收据》客户联原件，拟证明黄国猛于2008年1月2日与黄开波签订租赁合同，并于2008年1月3日支付保证金1000元。邓仿然对上述证据真实性提出异议，并申请司法鉴定。本院对上述证据不予采信，具体理由将结合争议焦点一并论述。本院二审结合在案证据及当事人的庭审陈述，本院查明认定事实如下：2014年7月17日，端州法院立案受理余新江与黄开波、林金玲、王汉声民间借贷纠纷一案，端州法院在审理期间于2014年8月9日作出（2014）肇端法民三初字第234-1号民事裁定，查封产权人为黄开波座落在怀集县××镇××村部左侧的五层钢筋混凝土结构房屋。端州法院于2014年8月26日作出（2014）肇端法民三初字第243号民事判决，判决黄开波在判决生效之日起十内偿还借款本金1000000元及支付相关利息；林金玲、王汉声承担连带清偿责任。黄开波、林金玲提出上诉后，本院于2015年3月20日作出（2015）肇中法民四终字第22号民事判决，驳回上诉，维持原判。2015年9月21日，余新江向端州法院申请强制执行，端州法院予以立案执行[（2015）肇端法执字第762号]。端州法院在执行该案过程中，于2016年11月3日作出评估、拍卖预告，拟拍卖座落在怀集县××镇××村部左侧土地使用权及地上建筑物，并责令对上述房地产享有租赁权、优先权等权益的案外人、利害关系人在2017年5月24日前申报相关权益。端州法院将评估、拍卖预告张贴于案涉楼房前面墙壁，黄开波、黄国猛及邓仿然庭审中确认知道该评估、拍卖予公告的内容。此后，端州法院对案涉楼房评估后于2017年7月13日进行第一次拍卖，邓仿然以570000元竞得案涉楼房。端州法院于2017年8月14日作出（2015）肇端法执字第762号恢字第1-3号执行裁定，裁定案涉楼房所有权及相应的其他权利归邓仿然所有，该楼房的所有权及相应其他权利自裁定送达之日起转移。2017年10月20日，邓仿然对案涉楼房办理产权变更登记手续，并取得粤（2017）怀集县不动产权第0003870号《不动产权证书》。2017年12月12日，黄国猛以其与黄开波于2008年1月2日签订《房屋租赁合同》约定租赁案涉楼房30年，对案涉楼房享有使用权为由，向汶朗镇人民政府维稳中心申请调解。经该维稳中心调解黄国猛、邓仿然各持己见，调解未果。邓仿然遂向一审法院起诉要求黄开波、林金玲、黄国猛腾退案涉楼房。在诉讼期间，黄国猛、黄开波向一审法院提交落款日期为“2008年1月2日”的《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》记载：“房屋租赁期限自2008年1月2日至2038年1月1日，共计30年；租金标准：乙方（黄国猛）负责从该房屋一层开始到5层室内进行业精装，包括水电、楼梯并且2-4层具备厨房，一切装修费用，甲方不予承担，乙方投资费用为租赁期内租金，并且第二层楼由甲方使用”等内容。黄国猛以该租赁合同主张对案涉房屋享有30年租赁权提出抗辩。邓仿然对黄国猛、黄开波提交的《房屋租赁合同》真实性不予认可，并申请对黄国猛、黄开波提交的《房屋租赁合同》《收据》的形成时间进行司法鉴定，并为此支付鉴定费32160元。2019年7月29日，本院委托广东南天司法鉴定所对案涉《房屋租赁合同》中“黄开波”、“黄国猛”的签名和《收据》中手写字迹形成时间进行司法鉴定。广东南天司法鉴定所经采用墨迹色阶方法检验鉴定，并于2019年10月21日作出粤南[2019]文鉴字第614号司法鉴定意见书，认为案涉《房屋租赁合同》中“黄开波”、“黄国猛”的签名字迹和《收据》中手写字迹形成时间均为2012年前后，晚于样本墨迹（2012年5月30日）。另查明，2012年5月，黄开波与何伟东签订合同将案涉楼房第一、二层以租赁给何伟东使用，租赁期限为5年，并由林金玲（黄开波妻子）收取租金。2016年2月27日，黄开波委托其妻妹林金菊将案涉楼房全部楼层租赁给姚亚娟使用。本院认为，本案是排除妨害纠纷，一审案由定性正确，本院应予维持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条的规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，黄国猛提交案涉房屋租赁合同以其对案涉房屋享有租赁权为由，主张拍卖不破除租赁。而邓仿然则认为黄开波与黄国猛恶意串通虚构租赁关系，要求法院不予采信。书面合同书作为信息载体，一方面能有效记载当事人的合意，另一方面，其书写也具有较大的随意性，特别是对于合意形成时间的记录具有很大的局限性。故本案不能仅凭书面租赁合同和收款收据认定租赁相关事实，即本案争议的焦点是：黄国猛以其对案涉房屋享有租赁权为由的抗辩理由是否成立，即黄国猛据以抗辩的案涉租赁合同是否真实。经综合审查、分析本案全部证据，本院对案涉房屋租赁合同、收据的真实性不予确认，理由如下：一、《房屋租赁合同》《收据》落款日期与黄国猛、黄开波签名字迹形成时间与不符。案涉房屋租赁合同落款日期为2008年1月2日，黄国猛、黄开波也一直坚称案涉房屋租赁合同于2008年1月2日签订，并2008年1月3日交付保证金。而经司法鉴定分析认为案涉房屋租赁合同上黄国猛、黄开波的签名及案涉收据上手写字迹形成时间均为2012年前后，黄国猛、黄开波对该鉴定结论也无异议。据此，案涉房屋租赁合同、收据属黄国猛、黄开波事后“倒签”形成，系伪造的证据。二、《房屋租赁合同》对租金等约定内容有违常理。案涉房屋租赁合同仅约定以黄国猛出资装修案涉楼房（共五层）作为黄国猛租赁案涉楼房30年的租金，既未明确约定租金具体金额，也未约定出资装修具体数额，该房屋租赁合同约定租赁时间长达30年，而没有具体、明确的租金数额，明显有违常理。黄国猛称其出资投入30多万元装修案涉楼房，黄开波陈述称2007年建设案涉楼房的建筑成本约为900元/平方米。按该建筑成本推算，黄国猛投入装修的30万元足以建设300多平方米的自有楼房。结合黄国猛户籍地大塘××距××镇仅1.5公里，黄国猛在大塘村宅基地自建楼房居住与租赁案涉楼房居住差别不大。黄国猛出资30万元租赁居住，而放弃在自有宅基地自建楼房居住，明显有违一般人的置业常理。三、黄国猛在法定期间内未主张租赁权有违常理。端州法院于2014年8月查封案涉楼房，后于2016年11月3日作出评估、拍卖预告，并明确在2017年5月24日申报权益。黄开波已将法院预告评估、拍卖案涉楼房告知黄国猛，黄国猛也予以确认。黄国猛已知悉端州法院预告评估、拍卖案涉楼房的情况，如其对案涉楼房享有租赁权按常理应及时向端州法院申报租赁权，维护自己的合法权益，但其一直未向端州法院申报，也未提出执行异议主张权益。而在案涉楼房拍卖后及邓仿然要求腾退后才对案涉楼房主张租赁权，明显有违常理。四、现有证据不能证实黄国猛占有使用案涉楼房。黄国猛、黄开波也未能提供证据证实黄国猛出资装修案涉楼房，现有证据不能证实黄国猛支付租金的事实。案涉楼房第三四五层自2013年12月起虽以黄国猛名义申请用电至今，但案涉楼房第一二层在2012年至2015年间由黄开波租赁给何伟东使用。可见，端州法院于2014年8月9日查封案涉楼房时，黄国猛并未占有使用案涉楼房全部楼层。同时，黄开波在案涉楼房被端州法院查封并进入强制执行阶段后，于2016年2月27日以林金菊的名义签订租赁合同并由林金菊收取租金，证实黄开波具有逃避债务的动机，也佐证黄国猛对案涉楼房并未享有支配、使用的权利。五、《房屋租赁合同》《收据》存在伪造的痕迹。黄国猛提供的《房屋租赁合同》的页面字迹均有液体洇散痕迹，黄国猛坚称洇散痕迹是在保管过程中自然受潮所致，签订合同时不存在液体洇散痕迹。经审查，本院认为该证据存在伪造痕迹，主要理由有：第一，页面的洇散痕迹朝向齐一，明显具有擦拭痕迹；第二，纸张背面未见洇散痕迹，洇散痕迹未见重叠。可判断页面的洇散痕迹是在纸张装订前或掀开时单独接触液体并人为擦拭形成，并非液体渗透性洇散形成，该洇散痕迹这与自然受潮形成的洇散痕迹有明显区别；第三，“黄开波”、“黄国猛”、“2008.1.2”等手写笔迹明显在洇散痕迹表面，可推断页面洇散痕迹形成在前，黄开波、黄国猛在该页面签名在后，也可证实洇散痕迹不是存放过程中自然受潮形成；第四，黄国猛提交的《房屋租赁合同》第3页背面的文字没有洇散痕迹，可见页面液体洇散的区域具有特定性，不符合自然受潮形成的特征。因此，该《房屋租赁合同》页纸面的洇散痕迹应是人为故意形成。同时，黄开波提供的《收据》纸面有不规则黑色擦蹭斑痕，背面尚留有按压遗留的指印，可推断上述《收据》擦蹭斑痕是故意擦蹭形成，应属伪造形成的污迹。综上所述，黄国猛、黄开波提供的《房屋租赁合同》《收据》不真实，且属于伪造证据，应不予采信。一审判决采信该部分证据及对该部分事实予以认定，属认定事实错误，本院予以纠正。据此，黄国猛主张其对案涉楼房享有租赁权缺乏事实依据，其上诉理由不能成立，应予驳回；邓仿然已取得案涉楼房的物权，依法可以请求排除妨害，一审判决黄开波、黄国猛、林金玲腾退案涉楼房正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由黄国猛负担；鉴定费32160元（邓仿然已预付），由黄国猛、黄开波共同承担，并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付给邓仿然。本判决为终审判决。审判长  苏振伟审判员  李小冬审判员  李升文二〇一九年十一月九日法官助理温海泓书记员陈智君