广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终14448号上诉人（原审原告）：邹淑芳，女，汉族，1970年2月20日出生，户籍所在地湖北省天门市。委托诉讼代理人：缪国军，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨翠，广东广之洲律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：闵亨华，男，汉族，1981年8月5日出生，户籍所在地江西省九江市永修县。委托诉讼代理人：罗珊，广东四为律师事务所律师。原审第三人：郑春如，男，汉族，1975年4月19日出生，户籍所在地江西省吉安市新干县。上诉人邹淑芳、闵亨华因与原审第三人郑春如房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初15576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人邹淑芳上诉请求：1.撤销原判，改判闵亨华向邹淑芳返还房屋押金36000元、房屋使用保证金241000元；赔偿装修费用25000元、预期利益损失577800元；2.本案一、二审的诉讼费用由闵亨华承担。主要事实及理由：一、邹淑芳在履行合同过程中不存在违约行为，其在2017年4月起暂停支付房屋租金的行为属于《合同法》所规定的不安履行抗辩权。邹淑芳与闵亨华于2014年签订《出租合同书》，双方约定将闵亨华承租经营的位于深圳市××区××楼××楼整层房屋出租给邹淑芳经营使用，并约定租赁期限为6年，即自2014年6月11日起至2020年6月10日止。合同签订后，双方一直按照合同约定履行义务，并无违约行为。2014年3月份，邹淑芳得知该房屋的业主深圳市资兴源实业有限公司将对该物业重新公开招租，因此闵亨华作为次承租人与该房屋的承租人深圳市易鑫春投资发展有限公司的租赁合同将于2017年5月9日到期终止。深圳市资兴源实业有限公司于2017年4月25日发出的《通告》也证实了这一事实的真实性。租赁合同为双务合同，在本案中，闵亨华作为出租方应履行的主要义务为在租赁期限内持续提供租赁场所并保证其正常使用，邹淑芳作为承租人的主要义务为支付租金。但是，闵亨华将涉案房屋转租给邹淑芳时并未将自身与深圳市易鑫春投资发展有限公司签订的合同期限如实告知邹淑芳，而是与邹淑芳签订了一份超出原合同期限的租赁合同，有违诚实信用原则。邹淑芳在得知闵亨华与深圳市易鑫春投资发展有限公司的租赁合同将于2017年5月9日到期终止时暂停支付房屋租金的行为于法有据、于理有据。基于闵亨华预期违约而导致邹淑芳行使不安履行抗辩权的事实，闵亨华应当向邹淑芳返还房屋押金36000元、赔偿装修费用25000元、预期利益损失573800元。二、闵亨华应当返还邹淑芳241000元的房屋使用保证金。因郑某在与闵亨华签订《出租合同书》时已向闵亨华支付了241000元的房屋使用保证金，但郑某在退出租赁合同关系时，闵亨华并未将241000元的房屋使用保证金退还给郑某，而是直接让邹淑芳在接手涉案房屋时将241000元的房屋使用保证金支付给了郑某，作为闵亨华退给郑某的费用。因此邹淑芳要求闵亨华返还其代为向郑某退还的241000元的房屋使用保证金具有合理性。补充上诉理由如下：一、导致本案合同提前终止，从而使邹淑芳的合同目的落空的原因系闵亨华签给邹淑芳的租赁期限超过与原业主签订的租赁期限，这是一审确定的事实，闵亨华在本案合同签订时就已经明知以上事实会给邹淑芳造成损失，因此其在合同签订过程中存在违反诚信原则的欺诈故意和刻意隐瞒行为。一审认定闵亨华应承担主要过错责任，但认为邹淑芳作为承租人，未尽到合理注意义务，是强人所难。二、邹淑芳在整个合同履行过程中不存在违约行为，在合同签订后至2017年4月间，一直有按期缴租给闵亨华，直到2017年3月底得知闵亨华与原业主的租期至2017年5月9日就到期终止，才暂停支付4月份的租金给闵亨华，可知邹淑芳是为了维护自己的权益，避免遭受更大的损失，才行使不安抗辩权，这应得到认同，但一审法院并未认同，一审简单参照另案的判决，并认定邹淑芳欠租的事实，不符合客观事实。三、闵亨华作为本案的违约过错方，反而从其违约行为中受益，一审判决没有对此进行考虑，一审判决闵亨华向邹淑芳赔偿预期利益损失12万元，但是在另一判决中邹淑芳应该向闵亨华支付占用费（从2017年7月1日起至2018年8月，34518元/月）来抵消，而按照原双方之间的合同约定，邹淑芳每月只需支付1.8万元，所以赔偿的所有损失被占用费完全抵消，根本起不到弥补邹淑芳因为闵亨华的违约行为所造成的损失。四、关于遗漏当事人的问题，一审并没有查明闵亨华与承租人签订的《出租屋合同书》承租人处一直有邹淑芳及郑某的签名，而且闵亨华委托律师签发律师函的抬头也为两个人，一审遗漏当事人，不利于查明本案事实，应将另一承租人郑某列为当事人，以便于查明有关24.1万元房屋使用保证金退还的有关事实。闵亨华答辩称，一、2018年深圳市中级人民法院作出的生效判决中已经认可了邹淑芳的违约，其应向闵亨华支付拖欠租金及违约金，而其主张的深圳市资兴源实业有限公司发出公告的时间远远晚于其应缴纳租金的时间，邹淑芳提出的不安抗辩是毫无根据且无法成立的。二、邹淑芳根本不存在预期受益，目前租赁物的承租人依然是闵亨华，是因为邹淑芳违约在先，且拒不执行法院的生效判决，导致闵亨华胜诉的款项一分也未得到支付。三、本案不存在遗漏当事人，在邹淑芳的上诉状中第二点明确记载了“案外人将该房屋的使用权转让给了邹淑芳”，本案所有租金、水电费的缴纳，都是由邹淑芳支付的，因此之前所有的判决在合同相对性的问题上是正确的，应该由邹淑芳一方承受。郑春如未发表答辩意见。闵亨华上诉请求：1.依法改判闵亨华无需向邹淑芳赔偿预期利益损失120000元;2.本案一审、二审诉讼费用等全部由邹淑芳承担。主要事实及理由：一、一审法院对违约方的认定是错误的。合同因邹淑芳违约而终止，自然邹淑芳就不存在有预期利益。闵亨华与邹淑芳第一次的租赁合同纠纷，虽然法院认定转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效，但二审法院认定了邹淑芳未按约定缴纳2017年4月至6月的租金，已经构成违约，因而才会判决邹淑芳承担相应的违约责任。而且，双方的合同内有明确约定拖欠租金一个月的，闵亨华有权终止合同并收回房屋。本案纠纷的违约一方在于邹淑芳，那么，对于邹淑芳而言就不存在预期利益了。二、邹淑芳一直恶意占用租赁房屋，不但不支付生效判决的付款义务，而且收取了恶意占用期间的租金。双方的第一次租赁合同纠纷判决于2018年5月30日生效，判决生效后执行法官二次到访邹淑芳都未搬离租赁房屋，直到2018年8月9日执行法官第三次到访邹淑芳才搬离，邹淑芳在搬离前还收走了2019年8月的租金，导致闵亨华未能收取当月租金。这期间恶意占用房屋，一直未向闵亨华支付租金。邹淑芳不但没有支付恶意占用租赁的租金，而且不履行其他履行义务。三、邹淑芳的收益已经远远大于当时承租时的价值。根据邹淑芳向一审法院提交的租金的证明，可以说明邹淑芳在承租该物业时每月租金收益已经在34050元了，远远高于其每月应支付的租金18000元。邹淑芳答辩称，其答辩意见与上诉意见一致。郑春如未发表答辩意见。邹淑芳向一审法院起诉请求：1.被告返还原告房屋使用保证金241000元。2.被告返还原告押金36000元。3.被告赔偿原告房屋装修费用25000元。4.被告赔偿原告预期利益损失577800元。一审法院认定：一、涉案房产的位置：位于深圳市××区××楼××楼整层房屋。二、房屋用途：商住使用。三、租赁合同签订时间：2014年6月10日。四、合同约定的月租金标准：每月租金18000元，两押一租36000元。五、合同约定租金缴纳日期：租金在每月5日前交纳。六、合同约定租赁合同履行期限：2014年6月11日起至2020年6月10日止。七、合同约定拖欠租金违约金标准：逾期交付租金，按照月租金的20%的标准以天数计算交付违约金。八、涉案房屋产权人：一审庭审中，双方确认案外人深圳市资兴源实业有限公司系涉案房屋业主，深圳市资兴源实业有限公司将涉案房屋出租给案外人深圳市易鑫春投资有限公司，深圳市易鑫春投资有限公司后将涉案房屋转租给被告；九、相关案件情况：原告于2017年5月24日向一审法院提起诉讼，要求继续履行涉案合同，案号为（2017）粤0306民初14094号，被告在该案中提出反诉，要求原告支付拖欠租金、水电费及违约金，并搬离涉案房屋。该案中查明：被告主张其与深圳市易鑫春投资有限公司存在口头租赁合同关系，并确认深圳市易鑫春投资有限公司与深圳市资兴源实业有限公司租赁合同至2017年5月9日到期，故认定原被告租赁合同于2017年5月9日终止。一审法院于2017年10月11日作出（2017）粤0306民初14094号民事判决书，判决原告搬离涉案房屋，原告向被告支付租金及违约金、水电费。原被告均不服该判决，上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院于2018年5月23日作出（2018）粤03民终1993号民事判决书，判决变更一审判决对房屋占有使用费的计算标准，其余均予维持。现该判决已生效，已进入强制执行阶段，现原告已搬离涉案房屋，但还未支付租金及房屋占有使用费。十、关于违约方的确认。一审法院认为，生效判决已认定原被告房屋租赁合同于2017年5月9日终止，涉案合同提前终止的原因系原被告约定的租赁期限超过被告与原业主的租赁期限，被告应承担主要过错责任，原告作为承租人未尽到合理主义义务对被告租赁权进行审查，亦存在一定过错。在涉案合同履行中，因原告未按时支付租金，生效判决认定原告存在违约行为。综上，一审法院认定原被告在履行合同过程中均存在违约行为。十一、关于原告要求被告返还房屋使用保证金241000元的诉讼请求。原告主张被告原与案外人郑某签订房屋租赁合同，后被告与郑某协商一致同意将承租人变更为原告，故原被告于2014年11月1日在原租赁合同承租人处将“郑某”改为“邹淑芳”。原告主张其向郑某支付了241000元房屋使用保证金，并提供其向第三人支付的银行流水予以证实。庭审中，第三人确认收到该款项，并主张该241000元已支付给郑某，该笔款项系房屋出租合同经营权转让费。被告主张其未收取过原告缴纳的房屋租赁保证金241000元。一审法院认为，原告未提交证据证明其向被告支付过房屋租赁保证金241000元，依法应当承担举证不能的责任，故原告要求被告返还房屋使用保证金241000元没有事实及法律依据，不予支持。十二、关于原告要求被告返还押金36000元的诉讼请求。原告主张生效判决已认定原告承担违约责任，故被告应将押金返还，一审法院认为，生效判决判令原告向被告支付违约金4680元系2017年4月1日至2017年5月9日拖欠租金的违约金，但该案经强制执行，原告尚未支付2017年4月1日起的租金及房屋占有使用费，原告严重违约，故原告要求被告退还押金无事实及法律依据，不予支持。十三、关于原告要求被告赔偿装修费用25000元的诉讼请求。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据，原告未提交证据证明其对涉案房屋进行过装修，且装修经过被告同意，故原告应承担举证不能的责任，对于该项诉讼请求，不予支持。十四、关于原告要求被告赔偿预期利益损失577800元的诉讼请求。一审法院认为，涉案合同提前终止的原因系原被告约定的租赁期限超过被告与原业主的租赁期限，被告应承担主要过错责任，但原告作为承租人未尽到合理主义义务对被告租赁权进行审查，亦存在一定过错，且原告当庭确认其实际使用房屋至2018年8月8日，故一审法院酌定被告向原告赔偿预期利益损失120000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告闵亨华应于判决生效之日起十日内向原告邹淑芳赔偿预期利益损失120000元；二、驳回原告邹淑芳的其他诉讼请求。案件受理费12598元，由原告负担10880元,由被告负担1718元，受理费原告已预交。二审中，上诉人邹淑芳向法院提交以下证据：1.2017年4月房屋租赁合同，拟证明邹淑芳的预期租金收入损失。2.通告（深圳市资兴源实业有限公司），证明邹淑芳从2017年4月起暂停支付闵亨华租金，系因已获悉闵亨华隐瞒了其与承租人深圳市易鑫春投资有限公司的租赁合同将于2017年5月9日到期，邹淑芳此后三年的合同目的将会落空。经质证，闵亨华认为：一、邹淑芳提交的上述证据不属于新证据，上述证据是邹淑芳单方制作的，不管收据还是合同，均无法查证其真实性及合法性，租赁合同也无相对应的租赁备案，所以对上述证据的真实性、关联性、合法性均不予认可。二、邹淑芳所主张的预期收益损失，其实是不存在的，邹淑芳于2018年8月才搬离租赁物，期间所有的占用租金全部由邹淑芳收取，而这一部分本应由闵亨华收取的，但邹淑芳一直未予以返还。三、通告的发布时间远远晚于邹淑芳缴租的时间。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，邹淑芳主张闵亨华收取其房屋使用保证金241000元，但在双方签订的出租合同书中并没有关于房屋使用保证金的约定，闵亨华亦无向其出具相关收款收据。综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点可归纳为：一、闵亨华是否应退还邹淑芳房屋使用保证金、押金，赔偿邹淑芳房屋装修费用；二、原判对邹淑芳的预期利益损失诉求处理是否恰当。关于焦点一，一是房屋使用保证金，邹淑芳主张其代替闵亨华向郑某支付了241000元的房屋使用保证金，但闵亨华对此不认可，且双方在租赁合同中并未约定房屋使用保证金，故邹淑芳应承担举证不能的不利后果；二是押金，因邹淑芳未按照合同约定向闵亨华交付租金，已构成违约，故其要求闵亨华退还押金无事实依据；三是房屋装修费用，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”，邹淑芳并未举证证明其装修行为经过闵亨华的同意，亦未举证证明其装修的实际支出，故其要求赔偿装修费用既无事实依据，也无法律依据。关于焦点二，邹淑芳与闵亨华约定的租赁期限从2014年6月11日至2020年6月10日，但因双方约定的租赁期限已超过闵亨华的承租期限，导致涉案租赁合同提前解除，对此，闵亨华故意隐瞒其承租期限，对合同提前解除存在主要过错；邹淑芳亦未谨慎审查闵亨华的出租权，对合同提前解除存在相应过错。原判结合双方的过错大小、邹淑芳对租赁物的实际利用时间等因素，酌情认定邹淑芳的预期利益损失为120000元并无不妥。综上所述，邹淑芳和闵亨华的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14098元（其中邹淑芳预交11398元，闵亨华预交2700元），由邹淑芳负担11398元，闵亨华负担2700元。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 叶 艳审判员 吴 志二〇一九年十一月十二日书记员 肖丹婷附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。