浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7383号 上诉人（原审被告）：毛成荣，男，1972年11月14日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被上诉人（原审原告）：马仁杰，男，1969年3月28日出生，回族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：刘慧、陈罡，浙江永大联合律师事务所律师。 上诉人毛成荣因与被上诉人马仁杰房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2019）浙0102民初396号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年8月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2016年12月19日，马仁杰（乙方）与毛成荣（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于延安路22号105室，建筑面积为225.9平方米，租赁用途为餐饮行业；租赁期限自2016年12月21日起至2020年9月25日止；乙方享有的装修免租期为2016年2月21日至2017年1月9日（共计20天）乙方在装修免租期内不计算房租；乙方需向甲方缴纳本合同保证金为70000元等。2016年12月12日，马仁杰向毛成荣支付保证金70000元。 2018年9月5日，马仁杰（乙方）与毛成荣（甲方）签订《租赁合同解除终止协议书》一份，载明：因乙方申请，经甲乙协商一致，就甲乙双方签订的延安路22号105室原租赁合同终止事宜协商如下：确认即日起甲乙双方终止该租赁合同的履行，该合同予以解除，甲方在乙方已完全清算涉及该地址涉及的2018年9月5日前发生的水电及物业管理等费用，并收到乙方提供注销改地址的工商注册备份通知书（照片），同时该物业房屋租约方新签署租赁合同并履行后，甲方安排退还乙方原已缴纳的合同履约保证金。原租赁合同予以完全终止解除。 2018年9月5日，毛成荣与案外人马慧敏签订《房屋租赁合同》一份，约定毛成荣将位于延安路22号105室房屋租赁给马慧敏用于经营餐饮，租赁期限自2018年9月5日至2023年9月24日止。庭审中，马仁杰和毛成荣一致认可该租赁合同并未实际履行。 2018年9月12日，马仁杰将案涉租赁房屋交还给毛成荣。 2018年10月18日，马仁杰退还毛成荣空调款8000元及保证金40200元。 马仁杰于2019年1月22日向法院提起诉讼，请求毛成荣退还马仁杰剩余保证金29800元，并按银行同期贷款利率支付自2019年1月22日至实际支付之日止资金占有期间的利息，由毛成荣承担本案的诉讼费用。 原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，在马仁杰向毛成荣交还案涉房屋后，毛成荣退还保证金40200元，对剩余保证金29800元毛成荣认为应用于抵扣12天的装修免租期，毛成荣该主张没有合同依据也没有法律依据，不予支持，毛成荣应向马仁杰归还保证金29800元，并支付相应的资金占有期间的利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：毛成荣于判决生效之日起十日内向马仁杰退还保证金29800元，并支付自2019年1月22日至实际付清之日止资金占有期间的利息（以29800元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算）。如毛成荣未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1787元，因本案适用简易程序，减半收取893.5元，由毛成荣负担。 宣判后，毛成荣不服，向本院提出上诉称：一、一审法院已经审理及事实认定2016年12月19日毛成荣（甲方）与马仁杰（乙方）签订《房屋租赁合同》，租赁地址为：杭州市延安路22号105室。房屋租赁使用期限为：2016年12月21日至2020年9月25日止（其中为：2016年的12月21日至2017年的1月9日，共计20天，为该合同完整使用租赁期限内的甲方给予乙方的装修免租期，甲方（毛成荣）未向乙方（马仁杰）收取该房屋乙方使用期间的房屋租金。2018年9月5日，马仁杰以介绍案外人马慧敏与毛成荣签订履行该地址的新租赁合同为籍由，马仁杰与毛成荣签订《租赁合同解除终止协议书》一份，欲提前终止原租赁合同租赁使用期限履行，并能够同时规避原合同因马仁杰提前终止租赁期限而产生的原租赁合同违约责任。同时毛成荣与马仁杰在该《租赁合同解除终止协议书》中已明确书面约定：同时该物业的房屋租约方案处人：马慧敏新签署租赁合同并履行后，甲方毛成荣安排退还乙方马仁杰原已缴纳的合同履约保证金，原合回予以完全终止解除。同时约定的房屋新签署租约方及案外人马慧敏亦在《租赁合同解除终止协议书》上亲笔签字确认。经一审法院庭审认定，毛成荣与马仁杰均一致认可，实际新租赁签署方及案外人马慧敏与毛成荣签署的新租赁合同从未实际履行。由此可见马仁杰明显未按照就《租赁合同解除终止协议书》中的双方书面约定内容条款，不属于原租赁合同完全终止解除的约定范畴。马仁杰提前终止原租赁合同，属于租赁合同违约行为。经一审法庭认定马仁杰实际在2019年9月12日才将房屋交还给毛成荣。本着实事求是，实际使用，实际承担的原则，基于马仁杰未完整履行原租赁合同租赁使用期限，提前终止原租赁合同履行，已构成事实违约，原租赁合同中马仁杰需完整履行整体租赁期限，甲方而提供乙方享有的装修免租期（20天）毛成荣现不予支持，毛成荣在退回乙方原合同履约保证金中（7万元中）扣除马仁杰实际12天（2018年9月1日-2018年9月12日）的房屋租赁及使用费用29800元，退回乙方40200元。遵循诚实守信的合作基础，同时毛成荣亦未按原租赁合同中的（违约责任约定）追究马仁杰因提前终止合同给毛成荣造成的其他违约损失。综上，毛成荣一审庭审中提交的书面证据，原件材料，一审法院已审理查明并认可，毛成荣提供的与马仁杰先后书面签订确认的《房屋租赁合同》《租赁合同解除终止协议书》中的关于原租赁合同租赁使用期限的提前终止违约，及租赁合同解除终止中明文条款约定，以及马仁杰的提前终止租赁合同的违约事实，马仁杰实际使用占用该租赁物业时间的事实及证据材料（截止到2018年9月12日的马仁杰物业水电费用使用凭证，一审判决书中表述为2018年9月5日），及忽略马仁杰介绍并签字的案外人马慧敏新租赁合同未实际履行的审理事实，上述证据材料都一一列举了马仁杰提前终止合同，未按双方既定合同约定内容提前终止合同的违约行为，一审法院却仍然以没有合同依据为由，对12天由马仁杰实际需承担的该租赁房屋占用费用（29800元），明显判决错误，请求撤销原判；依法驳回马仁杰的诉讼请求并由马仁杰承担一、二审诉讼费用。 被上诉人马仁杰辩称：因为马仁杰与毛成荣是双方协商一致解除的原租赁合同，所以不存在违约的问题。毛成荣也已经明确了他不予退还租金，是在收取免租期的租金，但实际上他是没有任何依据的，双方没有对此做出约定，而且也没有法律依据可以支持。另外，毛成荣实际已收取马仁杰的租金已经收取到了2018年的9月24号。实际马仁杰是9月12号就退租的，后面的租金马仁杰也没有再向毛成荣要求返还，也是算补偿。所以当时双方解除的时候，约定的只是退还保证金，现在他在从保证金中扣除免租期租金没有任何依据。毛成荣提到租赁合同解除终止协议书上，由后来的承租人马慧敏的签字，但实际上在马仁杰持有的这份租赁合同解除终止协议书上是没有马慧敏签字的，所以这个是马慧敏与毛成荣的单方约定，而且新的合同是否履行，不是马仁杰可以控制的。新的租赁合同未能履行的原因，实际上也是毛成荣的原因，后果不能由马仁杰来承担。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。 上诉人毛成荣和被上诉人马仁杰在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审判决除“乙方享有的装修免租期为2016年2月21日至2017年1月9日（共计20天）”应为“乙方享有的装修免租期为2016年12月21日至2017年1月9日（共计20天）”外，其余所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”马仁杰与毛成荣于2016年12月19日就延安路22号105室房屋的租赁，签订了《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容亦并不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。2018年9月5日，双方对延安路22号105室房屋的租赁签订了《租赁合同解除终止协议书》，该解除终止协议书亦系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。在《租赁合同解除终止协议书》中对履约保证金的退还，双方约定为：房屋租约方新签署租赁合同并履行后，予以退还。虽在同日，毛成荣与案外人马慧敏签订《房屋租赁合同》，但在一审庭审中，马仁杰和毛成荣一致认可该租赁合同并未实际履行。故马仁杰要求毛成荣退还剩余保证金29800元的条件并不具备，且根据《房屋租赁合同》第十条（10-6）约定：“租赁期内，乙方（马仁杰）需提前退租的，应提前60日通知甲方（毛成荣），已提前交纳的租金及本合同中的履约保证金不予退回，……”故原审判决毛成荣向马仁杰退还保证金29800元并支付利息不当，应予纠正。综上，毛成荣的上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决认定事实和适用法律正确，但实体有误，本院予以改判，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市上城区人民法院（2019）浙0102民初396号民事判决； 二、驳回马仁杰的诉讼请求。 一审案件受理费1787元，减半收取893.5元，二审案件受理费1787元，均由马仁杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年十一月十四日 书记员  周 杨