浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终2745号 上诉人（原审被告）：三门鸿图房地产开发有限公司。住所地：三门县海游街道民强路6号。 法定代表人：刘武平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：卢修永，浙江星册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金洁颖，浙江星册律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋春萍，女，1975年3月26日出生，汉族，住台州市椒江区。 委托诉讼代理人：冯春贵，浙江时空律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周海胜，浙江时空律师事务所律师。 上诉人三门鸿图房地产开发有限公司（以下简称鸿图房地产公司）因与被上诉人蒋春萍商品房销售合同纠纷一案，不服三门县人民法院（2019）浙1022民初1287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 鸿图房地产公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订《浙江省商品房买卖合同》后，虽然卢方利向被上诉人出具了收据，并加盖上诉人的财务专用章，但被上诉人并没有实际支付房款。二、被上诉人未举证证明其与卢方利间债务的真实性，被上诉人与卢方利之间的款项往来，与商品房买卖合同签订时间相隔久远，金额也对应不上，期间卢方利可能清偿了债务。卢方利不是上诉人股东，更不是公司法定代表人，其将个人债务转移给上诉人，应经过上诉人的事前同意或事后追认。卢方利处分了上诉人权利，这一行为属于无权代理行为，对上诉人不具有约束力。三、卢方利的行为不构成表见代理。在卢方利仅出具收款收据且仅加盖财务章的情况下，被上诉人就相信卢方利对此有代理权，不具有善意，亦非无过失。因此卢方利的行为也不符合表见代理的特征。四、卢方利出具的收据并非上诉人真实意思表示出具收据，但卢方利的行为属于无权代理行为。开具房款收据完全是卢方利一手操办，且被上诉人对此亦是明知，正因为卢方利陷入债务纠纷，不具有偿债能力，被上诉人因无法收回借款，双方为了将债务转嫁给上诉人，炮制收据将卢方利个人债务转移给上诉人。 蒋春萍答辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 蒋春萍向一审法院起诉请求：1、判决被告立即向原告交付坐落在三门县亭旁镇中心区人-1地块“山水华庭”小区8幢0403室商品房和3幢0604室商品房；2、被告按日万分之二支付自2016年7月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；3、判决被告协助原告办理涉案二套商品房不动产权登记。 一审法院认定事实：鲍利民、卢方利、周小康存在合伙经营关系，且与被告存在一定的关联。鲍利民、周小康系时任被告的管理人员，鲍利民系房屋销售的管理人员。原告于2013年4月26日转账借给卢方利637000元；指示父亲蒋招才于2013年6月1日转账借给向卢方利计760000元。卢方利拖欠原告较大金额借款未归还。经协商，原告以其对卢方利享有的上述债权充抵三门县山水华庭项目涉案二套商品房的购房款。原、被告于2014年12月12日签订合同编号为2014预0001552号、2014预00001553号的二份《浙江省商品房买卖合同》，分别约定原告向被告购买位于三门县商品房，约定合同总价分别为573290元、598571元共计1171861元，于签订合同时一次性付款。其中合同第九条均约定，出卖人应当在2016年6月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、遒路等具备商品房正常使用的基本条件。其中合同第十条均约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。其中合同第十六条均约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年9月30日前，办理前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记等。被告于合同签订当日向原告出具二份加盖其财务专用章并有卢方利签字的购房款收据，该二份收据分别载明收房款573290元、598571元。原、被告签订的上述二份《浙江省商品房买卖合同》经主管部门登记备案。被告至今未向原告交付涉案两套商品房屋，亦未办理相关房屋权属证书。 一审法院认为，原、被告签订的二份《浙江省商品房买卖合同》不存在法律规定的无效情形，应认定为合法有效，双方应按合同约定行使权利和履行义务。本案的争议焦点为原告是否已经履行支付购房款的义务。原告主张以其对卢方利享有的债权充抵涉案商品房的购房款，被告抗辩称原告与卢方利间的债权债务关系与其无关，原告未支付购房款。该院认为，结合本案证据，原告对卢方利享有较大额债权。在原、被告签订涉案商品房买卖合同时，卢方利与鲍利民、周小康间存在合伙关系，且与被告有一定的关联，涉案房款收据上有卢方利签字并加盖有被告公司财务专用章，且所签订的二份《浙江省商品房买卖合同》亦经主管部门登记备案办理网签手续，在未有其他证据推翻的情况下，可以推定被告对原告与卢方利之间达成的以房抵债协议进行了确认。退一步讲，即便原告与卢方利之间达成的以房抵债协议未经被告确认同意，亦系被告内部管理问题，不影响该行为的对外效力。如果卢方利的行为给被告造成损失，被告可以另行向卢方利主张。综上，原告已履行交付房款的义务。被告至法庭辩论终结前未按约向原告交付涉案商品房及相关权属证书，显属违约，故应承担相应的违约责任，故原告要求被告交付房屋并配合办理不动产登记手续的诉讼请求，合法合理，予以支持。另根据合同约定，涉案情况逾期交房违约金可按已付房价款自2016年7月1日起按日万分之三计算至实际交房之日止，但被告自愿调整为按日万分之二计算，系对其权利的自由处置，于法不悖，予以准许，但计算至起诉之日逾期交房违约金已达246090元，明显过高，且被告抗辩称要求调整，故结合本案实际损失及本地实际情况，予以调整，调整至以已付房款的20%即234372.20元为限，对超出部分，予以驳回。至于原告自愿放弃主张逾期办证违约金的诉请，亦系其自由处置权利行为，于法不悖，亦予以准许。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定于2019年9月24日判决：一、由被告三门鸿图房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋春萍交付《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预0001552、2014预00001553）所约定的坐落于三门县的商品房，并配合原告蒋春萍办理上述商品房的不动产登记手续；二、由被告三门鸿图房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告蒋春萍逾期交房违约金234372.20元；三、驳回原告蒋春萍的其他诉讼请求。如果被告三门鸿图房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4991元（按变更后的诉讼请求标的额计算），由原告蒋春萍负担176元，由被告三门鸿图房地产开发有限公司负担4815元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案二审的的争议焦点为被上诉人是否已经支付购房款。具体分析如下：一、被上诉人及其代理人与卢方利存在大额经济往来，可以推定双方间存在债权债务关系。二、双方签订了房屋买卖合同，卢方利以上诉人的名义向被上诉人出具了两份收据，收据上盖有上诉人公司财务专用章，载明了房屋信息和价格，均与房屋买卖合同的内容一致。之后上诉人向行政主管机关备案了本案房屋买卖合同，办理了网签手续。综合以上行为，即使卢方利没有上诉人的授权，被上诉人有理由相信卢方利有权代表上诉人，也有理由相信双方达成了房抵债协议。本院认定被上诉人已履行交付房款的义务，上诉人应当按合同约定履行交房义务。综上所述，三门鸿图房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4815元，由上诉人三门鸿图房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮丹军 审 判 员 王安安 审 判 员 胡精华 二〇一九年十一月二十七日 代书记员 应一娇