湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初6152号 原告：湖南雄艺广告传媒有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道郭亮路340号（新世界家具广场内）。 法定代表人：熊艺，执行董事。 委托诉讼代理人：李飞，湖南金州律师事务所律师。 被告：湖南大洲置业有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道文源路与中南路交叉口西北角。 法定代表人：杨冬华。 原告湖南雄艺广告传媒有限公司（以下简称“雄艺广告公司”）诉被告湖南大洲置业有限公司（以下简称“大洲置业公司”）合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告雄艺广告公司的委托诉讼代理人李飞到庭参加诉讼，被告大洲置业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告雄艺广告公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年9月28日签订的《房屋抵偿广告款协议》；2、被告返还原告已付A1-114号房屋购房款1078698.15元并支付赔偿款1078698.15元，合计2157396.30元；3、被告支付A1-114号房屋一楼自2018年9月28日起至2018年12月26日止的租金21443.60元，并自2019年10月21日起，按照银行同期贷款基准利率计算逾期付款违约金至清偿之日止；4、被告承担本案全部诉讼费用。审理过程中，经本院释明，原告确定第一项诉讼请求为要求解除《房屋抵偿广告款协议》中有关A1-114号房屋达成的抵偿协议。事实与理由：被告系文源商贸城房地产项目开发商，原告系广告制作、发布公司。因被告欠付原告广告款110万元未付，双方协商一致由原告购买被告开发的文源商贸城商品房两套，其中A3-1307号房屋总价款331213元，A1-114号房屋总价款1286616.30元，原告以广告款、被告返租A1-114号房屋租金以及现金补差等方式支付购房款。双方于2015年9月28日签订《房屋抵偿广告款协议》并作出具体约定，协议签订后即视为被告已将上述两套房屋交付给原告。协议签订后，被告依约将A3-1307号房屋过户至原告认可的案外人名下，但一直以各种理由拖延办理A1-114号房屋过户手续。原告于2019年9月12日查询得知A1-114号房屋已经在2018年12月26日被过户至非原告认可的案外人名下，原告至此已确定无法取得该房屋。被告在双方签订合法有效的商品房买卖合同后，擅自将A1-114号房屋出售给案外人，根据商品房买卖合同司法解释之规定，原告除有权要求解除协议、返还已付购房款外，还可要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿金。原告在协议项下以广告款和租金方式支付购房款1409910.15元，扣除被告已实际履行过户义务的A3-1307号房屋对应购房款331212元，A1-114号房屋对应的已付购房款为1078698.15元。另外，A1-114号房屋一楼三年租期于2018年9月27日届满后，被告仍实际占用，被告应依照协议约定租金标准支付至2018年12月26日三个月期间的租金并支付相应逾期违约金。 被告大洲置业公司未予答辩。 经审理查明：2015年9月28日，原告雄艺广告公司（乙方）与被告大洲置业公司（甲方）签订《房屋抵偿广告款协议》，因甲方建设文源商贸城项目过程中，委托乙方承接广告制作、推广，从2010年5月至2015年9月16日制作完成，尚余110万元广告款未付，经双方决定，以甲方房屋抵偿广告款并确定如下具体条款：1、抵扣房屋具体信息为：Ａ3-1307号房屋，面积118.29平方米，单价2800元／平方米，扣除优惠折扣后总价款331212元；Ａ1-114号房屋，面积101.13平方米，单价15707元／平方米，总价款1588415.20元，扣除优惠折扣后总价款1286616.30元。甲方一次性支付乙方一楼三年租金257323.20元，二楼及年租金242709元。由此，差额为17796.10元（331212元＋1286616.30元-257323.20元-242709元-110万元），乙方用现金补偿给甲方。2、自本协议签订之日起7日内，乙方应将抵扣房屋过户，甲方配合乙方将约定抵偿房屋过户到乙方指定人员名下，因指定向第三人过户产生的责任，由乙方承担。3、双方权利义务：甲方在合同签订后交付抵偿广告款的房屋，Ａ1-114号房屋从签订购房合同之日起，经营权利归于甲方，一层经营权利三年，二层、三层经营权利十八年，经营期限到期后所有经营权利及使用权限归属乙方。乙方在签订房屋网签合同时向甲方提供与抵扣款项同等金额的税务发票，办理房屋过户手续后，乙方即拥有上述房屋所有权。4、本协议签订后即视为甲方已将用于抵偿广告款的房屋实际交付给乙方，甲、乙双方抵付行为完成，除本协议约定抵偿内容外，甲方无须再向乙方支付其他任何费用。5、双方还就广告合同履行的相关事项达成补充约定。 协议签订后，被告于2016年4月27日将位于长沙市望城区文源商贸城2＃、3＃栋1307号、建筑面积118.29平方米的房屋登记至案外人卞杰、曾娟名下，于2018年12月26日将位于长沙市望城区文源商贸城1＃栋114号、建筑面积101.13平方米的房屋登记至案外人范大军名下。原告称，1307号房屋登记至案外人卞杰、曾娟名下，是被告根据原告指示，依照合同约定履行以房抵债合同义务；但被告将114号房屋登记至案外人范大军名下，并未获得原告同意，也不是依照协议约定履行义务。另外，因114号房屋一直没有办理过户手续，原告也没有向被告支付抵偿差额17796.10元。双方关于上述房屋，没有签订正式商品房买卖合同。原告认为，被告将抵债房屋过户至非原告认可的案外人名下，导致原告依协议约定欲取得之债务抵偿目的不能实现，因此主张解除协议并由被告承担相应责任。 以上事实，有原告提交的《房屋抵偿广告款协议》、企业登记基本情况表、不动产登记信息表等证据及庭审陈述证实，本院予以确定。 本院认为，被告大洲置业公司与原告雄艺广告公司达成的《房屋抵偿广告款协议》，其实质是以物抵债协议，即被告以其开发的房屋抵偿应付原告的广告款，原告表示同意，被告在向原告或其指定第三人交付房屋后，双方关于广告款的债权债务即归于消灭。以物抵债协议又称代物清偿协议，其目的在于以他种给付的物代替原来给付并在债权人实际受领抵债物后消灭原来债权债务。以物抵债协议属于无名合同，本案应着重审查的问题有：一、以物抵债协议是否成立并生效？二、以物抵债协议部分内容是否应当解除？若解除，解除后的权利义务如何确定？ 关于以物抵债协议的成立与效力。我国合同法第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”即确定了以诺成为原则，以实践为例外的合同成立规则。以物抵债协议并无法律依据，但根据合同法尊重当事人意思自治的基本原则，除了合同双方特别约定以外，应当认定以物抵债协议自协议双方达成一致意思时成立。合同法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”但是，以物抵债协议具有特殊性，债务履行期对于协议是否有效具有重要影响，未届清偿期的以物抵债协议极易出现抵债物与原债价值不符、恶意抵债损害他人权益等情形，在考虑其效力时需要认真考量；相反，已届清偿期的以物抵债协议一般是双方在确定抵债物价值与原债数额相当时达成，不会存在利益失衡或损害他人权益问题，只要不存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定情形，应当认定有效。本案中，被告因无法支付广告款，经与原告合意，以自建房屋抵债，双方意思真实明确，且应付广告款已经确定，约定的内容也不违反法律规定，为合法有效协议。 关于以物抵债协议部分内容的解除。以物抵债协议作为合同双方当事人合意的集中体现，在其发生法律效力后，即具有约束力，双方有义务严格履行，任何一方不履行义务符合合同解除条件的，另一方有权解除合同。我国合同法第九十四条规定：“下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”本案中，被告已经将1307号房屋转移登记至原告指定的案外人卞杰、曾娟名下，双方已履行完毕的抵债行为达到抵债效果，该部分债权债务已经消灭，不再有恢复原状之实际意义。原告主张解除协议的真实意思是解除双方有关A1-114号房屋达成的抵偿协议，根据约定，被告应当根据原告的指示将抵债房屋过户至原告指定人员名下方视为完成抵债义务，但被告没有举证证明其将114号房屋过户至案外人范大军名下是受原告指示所为，原告亦不认可被告的过户行为是为了抵偿债务，114号房屋已因客观原因无法完成后续抵偿行为，原告的目的也无法实现。因而，被告擅自将114号房屋过户至案外人范大军名下的行为构成根本违约，原告有权主张解除该部分协议。原告虽然没有依照合同法第九十六条规定通知被告，但在原告提起诉讼后，本院于2019年10月25日向被告送达起诉状副本及应诉通知书，被告并未对原告解除协议的主张提出异议，亦未到庭参加诉讼陈述意见，则原告解除协议的主张自起诉状副本送达之日发生法律效力，《房屋抵偿广告款协议》中有关A1-114号房屋的抵偿协议于2019年10月25日解除。 合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据协议约定，1307号房屋抵偿债务331212元，被告欠付广告款110万元，尚余768788元，应履行继续清偿义务。另外，抵债协议达成即视为抵付行为完成，原告本应享有抵债房屋相关的占有、使用、收益权利。经双方合意，原告将114号房屋的经营管理权让渡给被告，由被告计付租金，并以被告应付租金抵偿购房款差额，该部分购房款，原告并未实际支付，要求被告退还，缺乏事实基础。但是，被告仍负有向原告支付占有、使用114号房屋产生的租金。114号房屋于2018年12月26日转移登记至案外人范大军名下，被告的转移登记行为直接导致原告丧失对114号房屋享有的基本权利，相应租金亦应计付至转移行为发生之日。根据协议约定，协议签订即视为房屋交付、原告享有权利，虽然协议同时约定114号房屋自签订购房合同之日转移经营管理权，但被告自协议签订之日即占有、使用114号房屋，应自协议签订之日即2015年9月28日开始计付租金，至2018年12月26日止。双方约定，114号房屋一楼三年租金257323.20元，即自2015年9月28日至2018年9月28日产生租金257323.20元；2018年9月29日至2018年12月26日，时间近3个月，根据租金标准折算租金为21443.60元（257323.20元／三年÷12×3个月），考虑期间不满3个月，本院酌定租金为21000元。因此，一楼租金合计278323.20元（257323.20元＋21000元）。年租金242709元，2015年9月28日至2018年12月26日，时间近39个月，根据租金标准折算租金为52586.95元（242709元／十五年÷12×39个月），考虑期间不满39个月，本院酌定为52400元。综上，114号房屋产生租金损失330723.20元（278323.20元＋52400元），应当由被告支付给原告。 原告主张双方签订的《房屋抵偿广告款协议》已具备商品房买卖合同构成要件，因此上述租金已转化为购房款且要求被告承担购房款一倍的赔偿责任。本院认为，原告的主张不能成立。首先，《房屋抵偿广告款协议》的真实意思是以房抵债，而非达成商品房买卖合同关系，双方确定房屋具体信息、抵扣价款等内容的目的，不是由原告依此购买房屋，而是确定抵债金额及方式。其次，依据《房屋抵偿广告款协议》尚不能确定买受人，而原告并非实际买受人，原、被告之间如何能够成立商品房买卖合同关系？最后，商品房买卖合同为要式合同，应当具备《商品房销售管理办法》第十六条的主要内容，《房屋抵偿广告款协议》也明确约定双方应当签订商品房网签合同，但协议并不具备第十六条的主要内容，原告也没有实际支付购房款，不能认定双方已经成立商品房买卖合同关系。本案为以物抵债协议履行产生纠纷，抵债协议因客观原因不能履行被解除的，仍应根据当事人真实意思表示，以原始债务为基础，综合考虑抵债协议履行过程中的过错，确定协议双方的权利义务。因此，原告主张租金已转化为购房款并要求被告退还，缺乏法律依据，本院不予支持。关于赔偿责任，原、被告没有达成买卖合同合意，原告不是商品房买受人，原告的目的也不是购买房屋，而是通过以房抵债的方式向被告追回欠付的广告款。因此，原告主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，要求被告赔偿一倍购房款的损失，没有法律依据，本院不予支持。被告欠付广告款给原告造成损失，双方没有约定损失计算方式，但主要为资金占用期间的利息损失，原告可主张该部分利息。但是抵债过程中，被告承诺向原告支付抵债房屋经营管理期间租金，虽未实际支付，但应当履行支付义务，支付完毕后可弥补原告的实际损失。因此，关于被告的违约责任，本院不再另行核算。原告还主张由被告承担逾期支付租金的违约金，根据上述分析，被告所负支付租金义务即用于弥补没有依约履行抵债协议及支付广告款义务之损失，仍在此基础上再次计算违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告湖南雄艺广告传媒有限公司与被告湖南大洲置业有限公司签订的《房屋抵偿广告款协议》中有关位于长沙市望城区文源商贸城1＃栋114号、建筑面积101.13平方米的房屋达成的抵偿协议于2019年10月25日解除； 二、被告湖南大洲置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告湖南雄艺广告传媒有限公司广告款768788元； 三、被告湖南大洲置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告湖南雄艺广告传媒有限公司相关损失330723.20元； 四、驳回原告湖南雄艺广告传媒有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费24230元，因适用简易程序减半收取计12115元，由原告湖南雄艺广告传媒有限公司负担6001元，被告湖南大洲置业有限公司负担6114元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  殷兵兵 二〇一九年十一月二十日 代理书记员  袁子怡 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。