广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终3396号 上诉人(原审被告)：交通银行股份有限公司桂林分行，住所地：广西壮族自治区桂林市南环路8号，统一社会信用代码：914503008988625541。 代表人：曾凌，该分行行长。 委托诉讼代理人：苏沛沛，该行员工。 被上诉人(原审原告)：蒋昌荣，男，1974年6月27日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：蒋仕勇，广西剑化犁律师事务所律师。 上诉人交通银行股份有限公司桂林分行（以下简称上诉人）因与被上诉人蒋昌荣租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初1026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成由审判员丁勇担任审判长，审判员刘媛媛、阳志辉参加的合议庭，于2019年11月21日公开开庭审理了本案。书记员盘林云担任法庭记录。上诉人的委托诉讼代理人苏沛沛，被上诉人蒋昌荣的委托诉讼代理人蒋仕勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人交通银行股份有限公司桂林分行的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：首先，一审法院错误认定上诉人无证据证实被上诉人故意拖延收房，判决依据与客观事实不符。上诉人在合同到期的一个月前多次致电被上诉人，告知上诉人在搬离租赁房屋内的物品设备，要求被上诉人来验收房屋，被上诉人均称“没有时间过来，过几天再说”。被上诉人一再拖延时间，直到2018年4月27日才到现场查看租赁房屋。被上诉人多次推迟查看现场的行为就是故意拖延收房的表现，上诉人提供的录音证据足以证实被上诉人怠于接收房屋的客观事实。因被上诉人的过错而要求上诉人承担赔偿责任没有法律依据。其次，一审法院判决上诉人承担房屋占用使用费违反了公平、平等的原则。被上诉人拖延至4月27日查看房屋现场，提出新的拆除要求，原合同并未约定上诉人有拆除柜台的义务，上诉人为了避免不必要的纠纷答应了被上诉人的新要求，并告知了被上诉人拆除柜台需要几天时间，上诉人无法在4月30日前完成，但会尽快按照要求修整。上诉人立即安排了工程队按照被上诉人的要求修整房屋，这证明被上诉人认可同意了因其提出的拆除要求而导致“延期交付”，所以上诉人才按照其提出的新要求进行房屋的修整。请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人蒋仕勇答辩称，双方当事人之间的租赁合同经生效判决认定于2018年4月30日解除，上诉人有义务根据合同和法律规定对房屋进行恢复原状，上诉人有足够宽裕的时间履行该义务而未履行，其主观上具有过错。2018年4月27日被上诉人亲自到租赁房屋进行查看，明确告知被上诉人需要拆除办公设备之后，上诉人还有三天时间能够进行拆除，而上诉人至迟在2018年5月5日才拆除，2018年5月12日双方最终在现场验收房屋并签订了房屋移交合同，这属于上诉人客观上怠于履行义务的行为。上诉人没有及时腾退房屋，导致房屋实际上仍然处于上诉人占有使用之中，负有支付房屋使用费的义务，请求二审法院维持一审判决。 蒋昌荣向一审法院起诉请求：依法判令被告按《房屋租赁合同》的约定向原告支付房屋占用费57431.67元给原告；诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年8月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（合同编号：交银桂综合办2012年2011号），合同主要约定：原告将位于桂林市门面出租给被告作为营业（办公）使用；房屋租赁期为十年，自2012年11月1日至2022年10月31日止；该房屋建筑面积为620平方米，每平方米租金为169.89元/平方米，每月租金计人民币105331.80元，从第二年开始租金每年递增8%，租金具体计算如附页（合同附页中载明“……2017年11月1日—2018年10月31日租金：1857203.65元……”）；被告应于房屋租赁期满后，将承租房屋交还原告，被告交还原告房屋应当保持房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，原告有权处置。合同还约定了双方其他权利义务。2015年11月11日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订《补充协议》（合同编号：交银桂综合办2015年2019号），协议载明：“经甲、乙双方友好协商，对双方2012年8月10日签定的桂林市门面《房屋租赁合同》（交银桂综合办2012年2011号，以下简称‘合同’）租金相关条款达成如下补充协议：一、调整原合同中的租金递增率。1、2015年11月1日至2017年10月31日，租金递增率由原来的每年递增8%下调至5%；2、2017年11月1日至2022年10月31日，租金递增率由原来的每年递增8%下调至6%。调整后的租金具体计算如下：……2017年11月1日——2018年10月31日租金：1722950.21元……二、租赁期间，原合同的其他条款不变。三、本协议一式肆份，甲、乙双方各持两份，具有同等法律效力。本协议自双方签（章）之日起生效。”原、被告签订上述《房屋租赁合同》及《补充协议》后，分别依约履行了各自的义务。被告承租上述房屋作为其分支机构广航支行的经营地址。2017年，被告因其自身机构调整，需撤销广航支行营业网点，被告遂于2017年4月21日向原告发出《关于终止租赁合同的函》，要求提前终止《房屋租赁合同》。2017年11月1日被告再次向原告发出《关于终止房屋租赁合同的函》，该函载明：“我行于2012年8月10日与您就位于桂林市门面的租赁事宜协商达成一致，签订了《房屋租赁合同》（编号为：交银桂综合办2012年2011号），多年来双方本着‘平等互利，诚实守信’的原则认真履行了合约。现因机构布局调整需要，并报经上级行及监管部门审批同意，我行决定撤销‘交通银行桂林广航支行’。据此，我行现依约通知您，自2018年5月1日起，不再租用桂林市门面。请您于2017年11月3日前，向我行提供2017年11月1日至2018年4月30日的房屋租赁增值税专用发票，以便我行将租金汇至合同指定账户。”之后，原被告双方因《房屋租赁合同》解除问题产生纠纷。原告曾于2017年11月20日前向本院起诉请求确认原告发出的《关于终止房屋租赁合同的函》无效，但在诉讼过程中原告撤回了起诉。2018年1月2日，被告向本院提起诉讼，请求确认《关于终止房屋租赁合同的函》合法合约并已生效。该案经本院一审判决，二审维持，判决结果为“原告交通银行股份有限公司桂林分行于2017年11月1日发给被告蒋昌荣的《关于终止房屋租赁合同的函》合法合约并已发生法律效力”。同时，该案一审、二审的裁判均认可原被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系合法有效的合同。2018年4月8日10时37分许，被告工作人员与原告电话联系，向原告告知被告已经在搬离租赁房屋内物品设备，并向原告确认是否还有要求需要被告拆除的设施，要求原告“这两天哪天有空过来看一下”，原告答复当天下午再联系。被告称之后与原告无法联系上。2018年4月23日15时39分许，被告工作人员与原告电话联系上后，告知原告“房子里面的东西我们已经都搬完了，我们想把钥匙交给您”，原告答复称“我现在没空，我要周末下午3点钟才回桂林”，被告“您看能不能授权谁来代领”，原告“没有，星期五下午3点吧”，被告“星期五下午3点去现场，星期五都要是4月27日了，如果有需要我们做什么的话，还需要时间，请您还是尽快吧”。2018年4月27日下午，原被告按照电话约定的时间到租赁房屋现场进行查看，期间原告要求被告拆除租赁房屋内被告因工作需要设置的隔墙、营业柜台及柜台的防盗玻璃，当天并未完成租赁房屋交还事项，原告并口头告知被告拆除完毕后可以将房屋钥匙交至租赁房屋旁停车场的某管理人员。2018年5月5日，被告将原告要求拆除的部分全部拆除并将租赁房屋打扫干净。2018年5月7日17时30分许，被告再次联系上原告，告知原告其已经按照要求拆除完毕，要求原告本人亲自验收房屋，原告称其不在桂林。电话中双方约定周五即2018年5月11日前往验收，当天再电话联系。2018年5月11日，被告经与原告联系，最后确定次日前往现场验收房屋。2018年5月12日，原告经验收后，收回被告返还的租赁房屋及钥匙，双方并签订《房屋移交》，内容载明“蒋昌荣先生：2018年4月27日，您应约查看了位于桂林市门面，并向我行提出拆除部分建筑设施的要求。我行已完成拆除工作，现将门面交还给您，请接收。”对于一定要求原告本人亲自接收所返还的租赁房屋的原因，被告的解释是因为其与原告当时还在另案的诉讼过程中且原告仅口头表示将钥匙交停车场某管理人员，并未出具书面委托书，为慎重起见，被告要求原告本人到场进行交接。本案庭审过程中，原被告双方确认案涉房屋租金交至2018年4月30日。2019年4月16日，原告向被告发出《告知函》一份，向被告催交2018年5月1日至2018年5月12日期间的“欠缴房屋租赁费”。 一审法院认为，原被告之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系合法有效之合同。生效判决已经确认2017年11月1日《关于终止房屋租赁合同的函》合法合约并已发生法律效力，根据《关于终止房屋租赁合同的函》，原被告双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》已于2018年4月30日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”据此，被告作为承租人，负有在合同解除的时间节点即2018年4月30日返还租赁物的合同义务。合同解除后，被告没有及时腾退房屋，继续控制房屋，令原告无法自主使用房屋，尽管被告称其早已经不使用房屋，仍应视为被告继续占有使用之中。原告要求被告拆除其添加的设施设备，将租赁房屋恢复原状后再将房屋返还，系其作为出租人的合理要求。最终确定返还租赁房屋的时间为2018年5月12日，系原被告电话联系约定的结果，无证据证实原告迟至当日方接收房屋系其故意拖延。故被告关于原告怠于接收房屋的答辩意见，本院不予采信。合同解除后，被告占有房屋，已经失去合同依据，更无法律依据，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，被告应当向原告支付合同解除后2018年5月1日至2018年5月11日期间的房屋占有使用费。原告诉请要求参照《补充协议》约定的标准计算房屋占有使用费，未违反法律规定，本院照准。则房屋占有使用费应为51924.53元（1722950.21元÷365天×11天）。依法判决：一、被告交通银行股份有限公司桂林分行应向原告蒋昌荣支付房屋占有使用费人民币51924.53元；二、驳回原告蒋昌荣其他诉讼请求。本案案件受理费1348元，因适用简易程序减半收取674元（原告已预交），由被告交通银行股份有限公司桂林分行负担。 二审中，各方当事人对一审判决认定的事实均未提出异议，本院予以确认。 本案二审诉讼争议焦点是：合同解除后未能及时交还涉案租赁房屋的责任如何认定？ 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方当事人之间的租赁合同解除后，上诉人作为承租人有义务将承租房屋恢复原状。双方当事人在2018年4月27日再次明确了由上诉人将房屋恢复原状后交还房屋的事实。上诉人将房屋恢复原状后于2018年5月7日与被上诉人约定于2018年5月11日验收交还房屋，双方当事人最终于2018年5月12日验收交接完毕。上诉人将房屋恢复原状之后的交付房屋日期系与被上诉人协商确定的，上诉人未提交充分证据证实被上诉人存在故意怠于履行接收房屋义务的事实，合同解除后未能及时交还涉案租赁房屋的责任应由上诉人承担。因此，上诉人以其无将房屋恢复原状义务、被上诉人怠于履行接收房屋为由，提出其不承担合同解除后房屋占用费的主张，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。一审法院依据事实及法律作出的判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费1098元，由上诉人交通银行股份有限公司桂林分行负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 勇 审判员 刘媛媛 审判员 阳志辉 二〇一九年十一月二十五日 书记员 盘林云