四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3434号 上诉人（原审原告）：黄菊花，女，1953年4月14日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：李雄，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓东，四川泰宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南充市驿鑫房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区人民南路66号新世纪购物广场2幢负1层。 法定代表人：汪士敏，执行董事。 委托诉讼代理人：董尚太，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易文英，四川首力律师事务所律师。 上诉人黄菊花因与被上诉人南充市驿鑫房地产开发有限公司（以下简称驿鑫房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初4742号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄菊花上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审适用法律错误。一审查明案涉房屋存在剪力墙、现浇板开裂、渗水等质量问题，但以上诉人未自行修复或委托他人修复，费用及停业损失尚未实际发生为由驳回上诉人诉讼请求，是对法律规定的错误理解及错误适用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款明确规定了被上诉人的维修责任，上诉人可以自行或委托他人修复，但不是应当。本案中，因被上诉人出售的房屋普遍存在质量问题，且存在剪力墙开裂等主体质量问题，上诉人个体无法从根本上修复，只能由被上诉人针对整幢建筑设计出方案进行维修才能根治。人民法院不应强行要求上诉人自行维修后再起诉损失承担。二、上诉人在一审中除起诉解决房屋质量问题外，还诉请赔偿质量问题造成的损失，该损失包括租金损失等，一审未认定处理，应予纠正。三、一审认为外墙不是主体结构，主体结构不存在质量问题是错误的。剪力墙开裂属于主体结构质量问题，被上诉人应承担主体结构质量终身责任。四、一审漏查被上诉人偷工减料未按设计做防水卷材的事实。根据《施工设计图》及《地下室剪力墙外壁防水施工详图》，上诉人采用逆作法施工，未在迎水面做防水卷材，系未按图纸施工偷工减料，这是导致房屋渗水的根本原因之一。五、判决被上诉人承担维修责任人民法院能够执行。根据相关法律规定，对于行为的执行，人民法院可以采取罚款等强制执行措施，可以委托他人完成，费用由被执行人承担。 驿鑫房产公司辩称，一、本案房屋是合格工程，上诉人称地面开裂和漏水是事实，但是未查明原因，让我公司承担维修责任证据不足。二、房屋主体结构没有问题，如果上诉人认为主体质量有问题，应当提出鉴定，如果鉴定出来没有问题，鉴定费由上诉人承担，如果鉴定出来有问题，鉴定费用由我公司承担。三、我公司愿意承担修复的义务，只是双方没有达成一致维修方案导致迟迟未修复。四、上诉人没有提供证据证明产生了损失，只是房租的减少，这是受大环境的影响。五、上诉人提供的维修证据不真实。 黄菊花向一审法院起诉请求：1、判令驿鑫房产公司承担维修责任并立即履行维修义务，彻底解决房屋主体结构开裂，地面、墙体渗水等质量问题；2、判令驿n鑫房产公司赔偿因房屋质量问题造成的损失50000元；3、由驿鑫房产公司承担诉讼费用。 一审法院查明的事实：2008年12月4日，黄菊花与驿鑫房产公司签订《商品房买卖合同》，约定黄菊花购买驿鑫房产公司开发的位于南充市顺庆区人民南路新世纪购物广场第6幢-1层-104号商铺。合同第十七条约定“该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容”。但双方并未签订补充协议。2010年，该商铺交付黄菊花使用。在使用期间，因发现墙体开裂、渗水等问题，黄菊花及其它业主于2014年起多次以自己或物业管理公司的名义向驿鑫房产公司及相关职能部门反映，要求进行维修。其间，2016年8月25日，南充市建设工程质量安全监督管理站作出《关于新世纪购物广场6幢质量问题的回复》载明，该铺面剪力墙、现浇板裂缝及渗水现象存在，并督促开发商进行处理。因仍无结果，黄菊花及其另四户业主遂起诉来院。诉讼中，黄菊花提出申请，要求对该商铺的质量问题、形成原因及维修方案进行鉴定，并同时称不应承担鉴定费用，其理由是现有证据能够证明案涉房屋存在质量问题。一审法院征询双方意见，驿鑫房产公司就已现场勘验的部分提出了维修方案，但称不能确定造价，黄菊花也提出了自己的补充意见。经一审法院主持调解，双方未能达成一致意见。 一审法院认为，黄菊花、驿鑫房产公司自愿签订《房屋买卖合同》，双方依法建立买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第一百五十三条规定“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物”，驿鑫房产公司作为出卖方，应当向黄菊花交付符合质量要求的房屋。虽然驿鑫房产公司提交了该房验收合格的相关依据，但这只是相关职能部门在竣工验收时对房屋的检验，并不意味着该房在使用中发现质量问题驿鑫房产公司不应承担责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，本案中，案涉房屋出现质量问题的事实客观存在，但外墙等并非房屋主体结构，而双方在合同中并未对保修期限进行约定，根据《建设工程质量管理条例》“（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”并参照双方对商品房的保修期限从“交付商品房之日起”计算，一审法院确定驿鑫房产公司对该非住宅房的保修期限为从交付之日起五年。庭审中查明，该房交付时间为2010年，而出现质量问题时是2014年，未超出质量保修期，驿鑫房产公司理应承担保修责任。诉讼中，驿鑫房产公司虽提出修复方案但并未同意进行修复，而黄菊花现并未自行修复或委托他人修复，其维修费用及维修期间的停业损失等尚未实际发生。因此，黄菊花主张由驿鑫房产公司直接修复并赔偿损失的诉请，不予支持，黄菊花可待实际损失发生后另行主张权利。因本案诉讼的引起系驿鑫房产公司不予维修所致，故诉讼费用应由驿鑫房产公司承担。 一审依照《中华人民共和国合同法》第一百五十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，判决驳回黄菊花的诉讼请求。案件受理费525元，由驿鑫房产公司负担。 二审查明，案外人滕华平在租赁黄菊花案涉房屋期间，于2015年4月3日与案外人南充市嘉禾装饰装修有限责任公司签订《装饰装修工程施工合同》，后增加地下室全屋防水项目，支付费用16000元，该笔费用由黄菊花以商铺漏水重装维修费名义向滕华平支付。黄菊花在二审中主张的损失还包括2016年3月1日至2019年3月1日的租金下降损失45000元，因房屋漏水贬值损失80000元。 同时查明，黄菊花向本院提供书面声明：在驿鑫房产公司自愿承担维修责任的前提下，其不再申请对房屋质量、形成原因及维修方案进行鉴定。驿鑫房产公司向本院提供书面说明：为化解本案矛盾，自愿承担案涉房屋维修义务、支付维修费用。在本案调解过程中，因双方对于具体的维修方案存在分歧，未能达成一致。 二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致。 本院认为，驿鑫房产公司作为出卖方，应当向黄菊花交付符合质量要求的房屋。本案有关证据表明，案涉房屋在保修期内出现了剪力墙、现浇板裂缝及渗水现象，足以证明案涉房屋存在质量问题，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，驿鑫房产公司应当承担修复责任及修复费用。故对于黄菊花要求驿鑫房产公司承担维修责任、履行维修义务的诉讼请求，本院予以支持。本院酌定驿鑫房产公司在60日内对案涉房屋出现的剪力墙、现浇板裂缝及渗水问题进行修复，黄菊花应当予以配合，维修工程的验收经当事人双方共同确认或具有资质的相关机构确认。 黄菊花在本案主张的损失赔偿，其中的16000元属于已经产生的修复费用，该损失应当予以认定。对于租金下降损失，受其市场行情等诸多因素的影响，不宜认定为因房屋质量问题造成的损失。黄菊花主张的房屋贬值损失，缺乏法律依据，不予支持。 综上，一审基本事实认定清楚，但适用法律错误，上诉人的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初4742号民事判决； 二、南充市驿鑫房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后六十日内对位于南充市顺庆区人民南路新世纪购物广场第6幢-1层-104号商铺出现的剪力墙、现浇板裂缝及渗水质量问题进行修复； 三、南充市驿鑫房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内赔偿黄菊花维修费损失16000元； 四、驳回黄菊花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费525元，二审案件受理费1050元，均由南充市驿鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 张梓欣 二〇一九年十一月二十一日 书记员 吴俐静