抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0411民初3837号 原告抚顺市兴人物业管理有限公司，住所地抚顺县救兵镇小东村。统一社会信用代码：912104213186383540。 法定代表人任国全，该公司总经理。 委托诉讼代理人梁延金，该公司员工。 被告孙乾川，男，1994年5月6日出生，汉族，住抚顺市顺城区，现住抚顺市顺城区（未到庭）。 委托诉讼代理人王迎，女，1969年1月26日出生，汉族，户籍地抚顺市顺城区，现住（系被告孙乾川的母亲）。 原告抚顺市兴人物业管理有限公司（以下简称兴人物业公司）诉被告孙乾川物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁延金，被告孙乾川的委托诉讼代理人王迎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告兴人物业公司诉至本院，1、要求被告依法缴纳拖欠的物业费及滞纳金：物业费从2014年1月1日起至2018年12月31日止，合计8146元；滞纳金按每天3%计算；2、被告承担诉讼费。事实与理由：我公司于2014年1月1日进入被告所住小区新湖国际二期园区，为全体业主提供物业服务。被告系该园区4#-2-1202号业主，所居面积113.14平方米。被告在无理由的情况下拒绝缴纳2014年1月1日至2018年12月31日物业费。我公司曾多次催要，被告仍拒绝缴纳，故提起诉讼。 被告孙乾川辨称，我的印象中我家物业费是交到2014年3月份。2013年4月1日我家被盗了，至今也没有破案。当时的物业公司是秋实物业，被盗了以后“110”要看我们楼梯口对面的监控，想调取这个监控，但是监控就是摆设。2014年1月23日，我爱人突然心梗发作了，当时拨打“120”，“120”在小区的东门要进来，我家孩子接“120”的时候，小区的保安在屋里睡觉，敲了好长时间的门才开门。我认为物业一直都不积极，在非常紧急的情况下小区大门打不开，小区保安在睡觉。鉴于物业的表现，现在房屋的价值都在贬值的。因为小区物业管理烂，物业不好我们业主的经济损失受到了很大的影响。居住环境恶劣，往往到夏天的时候水管就爆，我家住12楼我得下楼去打水，往楼上拎，是经常性的停水。电梯不安全，我自己被电梯困过，而且电梯没有强制年检。电子门不存在，随便什么人都可以进进。拿物业费卡电梯不让上楼，门口的通讯线路和入住的电路特别乱，我认为这也是安全隐患。小区违建、占地都是正常现象。小区门上的广告不知道是谁允许做的，这个费用哪去了？我认为在小区门上做广告，应该告诉我们一下经我们同意。电梯广告一直播放很闹心。被盗后前物业经理答应我爱人减免我家五年物业费，结果原告公司来了之后说是上一届的事情他们不管。产权证办理的晚，现在卖房子需要多交税，这都是隐性的损失。 经审理查明，原告公司原名称为抚顺市兴人物业管理处，2011年在抚顺县工商局申请注册，2014年8月向抚顺县工商局申申请注销，并于2014年9月15日重新向抚顺县工商局申请登记，改名称为抚顺市兴人物业管理有限公司。经营范围：物业管理服务、家政、房屋维修等。 2013年12月19日，抚顺市秋实房地产开发有限公司与原告前身即抚顺市兴人物业管理处签订《协议书》一份，协议约定：抚顺市秋实房地产开发有限公司将其所属的抚顺市秋实物业管理有限公司管理的物业全部移交给抚顺市兴人物业管理处，正式移交时间为2014年1月1日，2013年12月15日起，抚顺市兴人物业管理处可以进入物业小区开始物业管理工作。对于物业费的收缴，2013年12月31日之前的物业费由抚顺市秋实房地产开发有限公司收缴归抚顺市秋实房地产开发有限公司所有，2014年1月1日起由抚顺市兴人物业管理处负责收取。随后，抚顺市秋实房地产开发有限公司与原告前身即抚顺市兴人物业管理处签订《物业移交协议书》一份，进一步明确2013年12月19日双方签订的《协议书》，同时抚顺市兴人物业管理处于2013年12月15日起可以进入新湖国际一期、二期物业小区开始物业管理工作，从2014年1月1日起收缴物业费。 被告经集团购买房屋，2009年12月入住，房屋位于抚顺市顺城区即新湖国际二期园区，系园区4号楼2单元1202号业主，房屋建筑面积113.14平方米，每平方米收取物业费1.20元。从2014年1月1日起被告未缴纳物业费至2018年12月31日，累计拖欠物业费合计8146元。2018年10月原告向被告发出催告函，要求被告缴纳拖欠物业费，逾期被告未缴纳，原告起诉来院，审理中被告以辩称理由拒绝缴纳。 本院所确认的上述事实，有原告向本院提供的《物业移交协议书》、工商变更登记申请及通知书、营业执照、被告提供的照片打印件及原、被告双方当庭陈述笔录等证据在案为凭，这些证据经本院审查，可作为定案依据。 本院认为，原告公司的前身在2013年12月19日与被告所住房屋的开发商就房屋物业管理已进行移交，并签订《物业移交协议书》，该协议书不违反法律法规，应认定有效。此后经工商核准登记更名为现在的公司，故其有权依照其前身所签订的物业服务协议对被告所住小区进行物业管理。虽然原告公司没有和被告签订物业管理合同，但原告公司已对被告所住小区进行物业管理的事实存在。众所周知，物业管理服务在有些方面确实存在差强人意的地方，但被告作为业主支付物业费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，其拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的合法权益。 对于被告以辩称等一系列问题为由拒交物业服务费一节，对属于原告服务范围内的，被告可向原告要求承担责任，而不能以此为由拒交物业服务费。现被告拖欠物业服务费达5年，原告主张2014年1月1日至2018年12月31日的物业费，根据《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收期限最长不得超过一年。故原告的该项主张不违反法律规定，即被告应向原告交纳的物业服务费为8146元。鉴于原告在物业管理上确实存在一些不足并有照片为证，被告物业费可予以适当减免10%，计7331元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或成立业主委员会，通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，原告作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。物业公司与业主之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第四十一条的规定，《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定，判决如下： 一、被告孙乾川于本判决生效后立即给付原告抚顺市兴人物业管理有限公司物业费（2014年1月1日至2018年12月31日）合计8146元的90%，计7331元。 二、驳回原告抚顺市兴人物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（已减半收取）25元，由被告孙乾川负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省抚顺市中级人民法院。 审判员  何红 二〇一九年十一月二十九日 书记员  周洋