贵州省榕江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2632民初670号 原告（执行案外人）：谭德周，男，1975年2月2日出生，土家族，户籍地湖南保靖县，现住贵州省榕江县。 委托诉讼代理人：谭有和，男，1958年9月19日出生，汉族，住址贵州省榕江县。系原告的三叔。特别授权。 委托诉讼代理人：吴铭，贵州金峰律师事务所律师。一般代理。 被告（申请执行人）：榕江县农村信用合作联社。统一社会信用代码：91522632216150593N。地址：贵州省黔东南苗族侗族自治州榕江县古州镇西环中路3号。 法定代表人：杨秀耸，该社理事长。 委托诉讼代理人：杨绍武，系榕江县农村信用合作联社资产保全部工作人员。 委托诉讼代理人：况龙，贵州洲联合律师事务所律师。特别授权。 第三人（被执行人）：周仕君，男，1983年11月25日出生，瑶族，住址贵州省榕江县。 原告谭德周与被告榕江县农村信用合作联社及第三人周仕君案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭，两次公开开庭进行了审理。原告谭德周及其委托诉讼代理人谭有和、吴铭，被告榕江县农村信用合作联社的委托诉讼代理人况龙及第三人周仕君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告谭德周向本院提出的诉讼请求：一、请求依法撤销榕江县人民法院(2019)黔2623执138号执行裁定书：二、请求依法撤销榕江县人民法院(2019)黔2623执异9号执行裁定书，并解除对该房屋的查封；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月24日，原告与第三人签订《房屋买卖协议》，原告向第三人购买其名下的位于榕江县××新区山水××小区××单元××号房屋，房屋面积为123.9m2，总价款为305800元，原告于签订协议当天支付定金20000元，截至2018年8月24日，原告共计向第三人支付购房款305800元，至此原告已付清全部购房款。签订协议后的第八天(2017年1月1日）第三人按约将房屋交付给原告，原告一直居住占有管理至今。2019年3月25日，榕江县人民法院作出(2019)黔2632执138号执行裁定书查封该房屋，查封期限为两年，原告得知该消息后，立即向榕江县人民法院提出执行异议，要求法院解除对该房屋的查封，并停止对该房屋的评估拍卖。异议提出后，榕江县人民法院于2019年5月23日作出(2019)黔2632执异9号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告认为，榕江县人民法院作出的以上该两份执行裁定书没有事实及法律依据，裁定结果错误，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，望支持原告如前所请。 被告榕江县农村信用合作联社辩称：一、榕江县农村信用合作联社对第三人享有合法债权，依法应受法律支持和保护，榕江县人民法院依法对第三人财产强制执行，符合法律规定。二、原告谭德周不享有涉案房产的物权，不是本案适格的主体，不具有本案执行标的物程序和实体的抗辩权。三、原告称非因其个人原因不能办理权属变更手续，能够排除生效判决的执行的主张，与事实不符，不应支持。四、原告提供的银行流水记录不足以证明已付清房款，原告不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条情形，不具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条具有的排他性。所以原告的诉求无事实和法律依据，请求人民法院予以驳回。 第三人周仕君述称，我欠被告的钱是事实，我收了原告的房款也是事实，我将涉案房屋卖给原告是在我向信用社贷款之前，不存在我为了逃避债务转移财产。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1、身份证，证实原告主体适格；2、房屋买卖协议、购房发票、银行转账流水记录、收条等，证明第三人已经将榕江县城北××水××小区××单元××号出售给原告，原告已经付清房款的事实；3、三水榕城业主委员会的证明，证实原告实际在2017年3月份已经入住位于榕江县城北××水××小区××单元××号房屋，且由于该小区没有通过综合验收的原因，至2019年6月份无法办理房屋产权证的情况；4、（2019）黔2632执138号执行裁定书、（2019）黔2632执异9号执行裁定书，证实被告申请查封涉案房屋，榕江县人民法院作出查封房屋的裁定，原告提出执行异议，被驳回异议的事实。 被告榕江县农村信用合作联社未有证据向本院提交证据。 第三人周仕君未有证据向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对各方提交的证据均没有异议，本院予以确认并记录在卷佐证。 本院认定事实如下： 2016年原告谭德周在淘人网上看到第三人周仕君出售自己所有的榕江县××新区山水××小区××单元××号房屋后，二人经过协商，于2016年12月24日签订《房屋买卖协议》，协议约定：“甲方（周仕君）自愿将拥有坐落在榕江县××新区山水××小区××单元××号房屋卖给乙方（谭德周），房屋面积为123.9m2，总价格为305800元，乙方先付20000元定金，约定7天左右甲方搬走，甲方搬走后乙方补交180000元，余款等办到房产证付清，房屋的过户费用由乙方支付，双方签字生效，不得以任何理由悔约”。2017年3月份，谭德周便入住涉案房屋至今。截至2018年8月24日，原告共计向第三人支付购房款306800元，其中付现金5万元（两次，2016年12月24日付定金2万元，之后又付现金3万元）、2017年1月11日付10万元、2017年1月17日付2万元、2017年1月20日付5万元、2017年11月7日付6万元、2018年8月24日付26800元（本笔款系按照周仕君的要求转到其朋友潘再峰的银行卡）。第三人周仕君因房屋装修需要资金，分别于2017年6月15日、2017年10月18日两次向被告贷款共计50万元（信誉贷款）。贷款到期后，第三人无力偿还，被告向本院起诉，本院于2018年10月30日作出（2018）黔2632民初880号民事判决书，判决解除被告与第三人签订的003002012120508768号借款合同，责令第三人周仕君在判决生效后三十日内返还被告借款本金50万元及利息。判决生效后，周仕君拒不履行，被告向本院申请执行，本院受理后，于2019年3月25日作出（2019）黔2632执138号执行裁定书，裁定对周仕君购买的位于榕江县××新区山水××小区××单元××号房屋进行查封，查封期限为二年（2019年3月25日起至2021年3月24日止）。原告即向本院提出执行异议申请，本院于2019年5月23日作出执行裁定书，裁定驳回谭德周的异议请求。 同时查明，因未能得到有关部门的综合验收，三水榕城小区商品房在2019年6月前未能办理房屋产权登记手续。 本院认为，原告谭德周是在淘人网上看到第三人周仕君出售位于榕江县××新区山水××小区××单元××号房屋后，于2016年12月24日与周仕君签订《房屋买卖协议》，是双方真实意思表示，没有证据证明谭德周有欺诈、胁迫、恶意串通行为，该协议也没有违反法律的规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，原告谭德周与第三人周仕君签订的《房屋买卖协议》属有效合同。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原告与第三人的购买的商品房应当办理房屋的产权过户手续，但由于该房屋未完成权属过户登记手续不是因原告和第三人导致，只是过户登记的条件尚未成就，应当在条件成就后予以完善。另一方面，原告与第三人达成的房屋买卖协议是在第三人向被告贷款之前订立的，原告在支付部分购房款后已经实际入住，且已于被告申请执行第三人金融借款合同纠纷一案前全部付清了购房款，只是由于开发商的原因，涉案房屋一直没有办理登记手续，谭德周对此不存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”和《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告谭德周的诉请理由正当，证据充分，且符合前述法律规定，应予支持。 综上所述，结合本案实际，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 一、撤销榕江县人民法院(2019)黔2623执138号执行裁定书即撤销对第三人周仕君名下的位于榕江县××新区山水××小区××单元××号房屋的查封。 二、本院(2019)黔2623执异9号执行裁定书于本判决书生效时自动失效。 案件受理费5877元，由被告榕江县农村信用合作联社负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审 判 长  蒋元章 人民陪审员  滕久隆 人民陪审员  刘怡刚 二〇一九年十一月二十日 法官助理   邱春娅 书记员  彭金兰