广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2615号上诉人（原审原告）：赵四妹，女，瑶族，住连州市瑶安瑶族乡。委托诉讼代理人：罗卫权，广东畅崎律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖莉思，广东畅崎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑晓霞，女，汉族，住连州市连州镇。委托诉讼代理人：梁杰，广东飞来湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：老启荣，广东飞来湖律师事务所律师助理。上诉人赵四妹因与被上诉人郑晓霞房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初505号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵四妹上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实存在错误，判决理由不充分。2018年8月7日，上诉人委托广东畅崎律师事务所通过邮寄方式向被上诉人发出催缴租金和解除合同的《律师函》，被上诉人应于2018年8月8日收到。《律师函》明确被上诉人收到三日内交还商铺给上诉人，并将该商铺恢复原状，但被上诉人收到律师函后并没有返还商铺并支付租金。2018年10月3日，被上诉人才向上诉人提出终止合同的意向，但不同意向上诉人支付租金。之后被上诉人一直没有向上诉人支付欠交的租金，上诉人迫于无奈才提起诉讼。本案是因被上诉人违约上诉人才要求解除合同的，并非双方协商解除合同，导致合同解除上诉人并不存在过错。关于按金抵作租金的问题，根据上诉人与被上诉人签订的两份《租赁合同》的约定，按金作为被上诉人履行债务的担保，现因被上诉人不履行租赁合同的义务导致双方产生纠纷，该按金上诉人不予退回，也不能抵作租金。关于上诉人主张继续支付租金和按年利率6%支付资金占用费的问题，虽然上诉人于2018年8月7日向被上诉人发出《律师函》，但被上诉人收到律师函后联系上诉人已是2018年在10月3日，且一直没有返还商铺给上诉人。因上诉人与被上诉人的租赁合同纠纷未解决，上诉人也不能将商铺租赁给第三人，被上诉人的行为导致上诉人的损失，应按照租赁合同的约定向上诉人支付租金及逾期支付租金的资金占用费。原审法院认被上诉人无意违反合同存在认定错误，被上诉人合作伙伴产生争议是其内部问题，被上诉人不积极主动履行义务，也不配合上诉人提出的解决方式，应为自身的违约行为承担法律责任。二、一审法院审依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条作出判决，适用法律错误。1.原审判决认定上诉人不主动收回商铺，就扩大的租金及利息损失不应得到支持缺乏说服力。一是上诉人在通过律师函提出解除合同后，被上诉人确实没有交回钥匙给上诉人；二是即使上诉人有钥匙也不能推断上诉人即可收回商铺然后出租；三是上诉人多次通过电话催促被上诉人交还商铺，但被上诉人借故没有交还。上诉人的追索行为，应作为主动要求收回商铺的表现形式。2.原判决以被上诉人花费70000元装修之后没有使用价值，并没有损坏上诉人的商铺为由，不支持上诉人提出的后续租金及利息的请求是错误的。第一、装修费没有证据证实；第二、被上诉人对商铺进行装修与本案无关联，且装修对上诉人也没有使用价值，反而增加了拆除的费用。三、一审判决由上诉人负担1000元受理费于法无据。四、上诉人为被上诉人垫付的2017年10月份、2018年2月份的电费以及2017年12月至2018年1月的水费，被上诉人应当支付给上诉人。综上所述，请求二审法院查明事实，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人郑晓霞辩称：一、一审法院认定双方签订的两份《房屋租赁合同》已于2018年8月7日解除属事实认定错误。一审庭审中，答辩人已提供录音证明双方已在2018年3月经协商一致解除合同，另答辩人提供的连州市格兴茶庄经营者邵*放出具的《情况说明》可印证该事实。答辩人与被答辩人在2018年3月一致协商同意解除合同，并约定将商铺的钥匙放在连州市格兴茶庄进行交接，之后答辩人依约将钥匙放在茶庄。二、一审判决答辩人支付45032.26元属事实不清。双方既然已在2018年3月协商解除合同，租金应当支付至2018年3月19日止，按金抵作租金，答辩人无需再支付租金。请求二审法院在查明事实的基础上，作出合理的判决。上诉人赵四妹向一审法院起诉请求：1.判决郑晓霞按每月2000元租金的计算，将建业大厦6号铺拖欠租金30000元（从2018年1月计至2019年3月）以及按每月7000元的租金的计算，将建业大厦7、8、9号铺拖欠租金105000元（从2018年1月计至2019年3月），合计拖欠租金135000元支付给赵四妹，并从2018年1月1日起按年利率6%计算资金占用金至付清时止；2.解除赵四妹与郑晓霞2017年10月22日签订的两份租赁合同，郑晓霞返还商铺给赵四妹；3.本案全部诉讼费用由郑晓霞负担。一审法院认定事实：原告赵四妹是连州市连州镇兴业南路8号建业大厦A幢首层6、7、8、9号商铺的所有权人。6、7号商铺共计建筑面积155.73平方米，共同的不动产权证号为粤（2018）连州市不动产权第0005***号；8、9商铺共计建筑面积96.13平方米，共同的不动产权证号为粤（2018）连州市不动产权第0005***号。2017年10月22日，被告郑晓霞因经营生意需要，承租原告上述位于连州市连州镇兴业南路8号建业大厦A幢首层6、7、8、9号商铺，双方签订了两份房屋租赁合同。第一份租赁合同主要内容如下：“甲方赵四妹，乙方郑晓霞，甲方同意将位于连州市兴业南路建业大厦六号铺面租给乙方；该铺面租金按每月2000元，乙方必须在签订合同十日内支付一个月的租金；甲方同意将该铺面租给乙方六年即从2017年11月1日至2023年10月30日；乙方从2017年12月1日开始交租，从第三年开始租金每年递增5%，每月的10号前交清当月租金；双方签订合同当日，乙方向甲方交付5000元作为该铺面的按金；乙方在租期满后交回该铺面，按金在不发生任何合同纠纷的情况下退回给乙方。”第二份租赁合同主要内容如下：“甲方赵四妹、乙方郑晓霞，甲方同意将位于连州市兴业南路建业大厦7、8、9号铺面租给乙方；该铺面租金每月7000元，乙方必须在签订合同后十日内支付一个月的租金；甲方同意将该铺面租给乙方六年即从2017年11月1日至2023年10月30日；乙方从2017年12月1日开始交租，从第三年开始租金每年递增5%，每月的10号前交清当月租金；双方签订合同当日，乙方向甲方交付15000元作为该铺面的按金；乙方在租期满后交回该铺面，按金在不发生任何合同纠纷的情况下退回给乙方”。合同签订当日，被告向原告支付6号铺面2017年12月租金2000元及按租赁合同约定的铺面承租按金5000元，支付7、8、9号铺面2017年12月租金7000元及铺面承租按金15000元，原告收款后共出具四张收据给被告收执。被告租赁铺面后，聘请装修工人对7、8、9号铺面进行装修，准备从事金融业务方面的生意，根据其诉讼代理人庭后提供的一张收据记录共用去装修费72600元。被告在装修完铺面后因与案外人谢*、张*怀未能就合作经营生意的相关事宜达成一致意见，店铺装修完以后并未实际投入使用，包括6号铺在内的四间铺面均处于闲置状态，除了之前交付了一个月租金以外也就没有再交租金给原告。2019年3月19日被告的合作伙伴谢*致电原告丈夫姜*庆称：“因股东内部意见不一致、生意做不成了、全部铺面都不租了、不好意思、看看如何处理一下、商铺钥匙放在茶庄里”；原告丈夫姜*庆则表示：知情、可以，让谢*把商铺的钥匙放在茶庄里，但还没确认所有商铺的钥匙都放在指定的茶庄位置。2018年8月7日原告赵四妹委托广东畅崎律师事务所以被告自2018年1月至2018年8月未缴纳承租铺面的租金为由向被告赵晓霞发去律师函。该律师函主要内容为：“请你方在收到本律师函之日起三日内支付拖欠建业大厦6、7、8、9号铺面2018年1月至8月的租金合计72000元给赵四妹女士，并从2018年1月1日起按年利率6%计算资金占用金至付清时止；因你方长达八个月未交付租金，现向你方发出解除租赁合同通知，你方收到本通知之日起双方之间的租赁合同关系终止；请你在收到本律师函之日起三日内，交还商铺给赵四妹女士。”原告向被告发出律师函后，被告并未向原告支付租金，原告便向一审法院提起诉讼。一审法院认为，2017年11月1日原、被告经自愿协商后签订两份租期为六年的房屋租赁合同，原告将其名下位于连州市兴业南路建业大厦的6、7、8、9号商铺租给被告使用，被告向原告支付房屋租金，双方的权利义务关系明确，合同的内容亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，该房屋租赁合同已经发生法律效力，双方当事人本应按照该合同的约定全面履行各自的义务，直至租期届满（中途出现不可抗力情形及双方协商解除合同的除外）。但是，被告在签订合同和花费70000多元装修之后，仅支付了6号商铺2017年12月（11月租金免收）租金2000元及按金5000元、7至9号商铺2017年12月（11月租金免收）租金7000元及按金15000元，之后没有再交付租金，四间商铺均没有实际租用，一直被闲置。据被告提供的案外人谢*与原告丈夫*兴庆于2018年3月19日的通话记录和被告方庭后提交的经营合作协议书证实没有租用商铺的原因系被告与合作伙伴谢*、张*怀意见不统一。直到2018年8月7日原告通过其委托代理方广东畅崎律师事务所向被告发出催缴租金和解除租赁合同的律师函，函中原告方明确表示自被告收到信函之日租赁合同关系终止，被告收到该函后没有提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”的规定，可以认定上述两份房屋租赁合同已于2018年8月7日解除，租赁的商铺也在该日交还给原告，且系双方同意解除和收回商铺。因双方同意解除合同，按金可抵作租金，因此可计算出被告还应支付原告6至9号商铺租金为（6号铺每月2000元+7至9号铺每月7000元）×（7月+7/31月）－（6号铺按金5000元+7至9号铺按金15000元）＝45032.26元。关于原告主张继续支付租金和按照年利率6%支付资金占用金的问题。原告宣告于2018年8月7日发出律师函时解除商铺租赁合同，现又主张2018年8月7日之后的租金，该请求缺乏事实和法律依据。双方解除合同后原告也有义务及时收回租赁的商铺，以减少因租赁物的空置造成的损失。原告称被告未将商铺钥匙交回，事实上，原告系出租商铺的主人，通常情况下不只一套钥匙，是否交回钥匙不应作为交回商铺的唯一标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告方自己不主动收回商铺，就扩大的租金及利息损失不应得到支持。此外，被告租赁商铺本打算经营金融服务生意，但因合作伙伴意见不统一在花费70000多元装修之后原合作经营的计划便夭折了，可以说被告也无意要违反合同。在解除合同之后该装修设施对被告而言已经没有使用价值，但并没有损坏原告的商铺，且是新装修的。因此，没有支持原告的后续租金及其利息请求也基于法律的公平原则考虑。关于被告主张租赁合同已于2018年3月19日解除的问题。根据被告提供的2018年3月19日案外人谢*与原告丈夫姜*庆的电话录音分析，被告方确有退出租赁商铺的意思，但仅有该电话录音尚不足以认定已经解除了租赁合同。其一，谢忠不是租赁合同的当事人，虽根据被告方庭后提供的经营合作协议记载被告、谢*、张*怀系股份制合作伙伴，但不排除被告负责提供租赁的商铺，根据合同相对性原理，谢忠的行为不能等同被告的行为；其二，谢*在电话里称将商铺钥匙放在原告方指定的位置即茶庄里，但原告方认为还未将全部商铺钥匙放回该位置；其三，被告承租了四间商铺、月租9000元、租期六年，租赁项目有一定的规模，为避免产生不必要的争议，双方签订了两份书面合同，现中途需要终止履行，也应当签订书面协议，即使是内容简单的协议，以明确终止合同的时间等事项，现在发生争议，依照谁主张谁举证的证据规则，应由被告承担举证不能的法律后果。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、解除赵四妹与郑晓霞在2017年10月22日签订的两份房屋租赁合同（已于2018年8月7日解除），郑晓霞应当返还（已于2018年8月7日返还）位于连州市连州镇兴业南路8号建业大厦幢首层6、7、8、9号租赁的商铺给赵四妹；二、郑晓霞应在本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年1月1日至2018年8月7日的房屋租金45032.26元给赵四妹；三、驳回赵四妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3000元,适用简易程序审理减半收取1500元，由赵四妹负担1000元，郑晓霞负担500元。本院二审期间，被上诉人提交了如下证据：一、情况经过说明，二、营业执照，三、身份证复印件，四、照片四张。拟证明被上诉人在上诉人同意解除合同后，于2018年3月将涉案商铺的钥匙放在双方约定的连州格兴茶庄，上诉人直到2019年3月才去茶庄拿走钥匙以及上诉人的涉案商铺已于2019年4月重新装修的事实。本院组织当事人对上述证据进行了质证。经审理，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。上诉人与被上诉人签订的两份《房屋租赁合同》，均为双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。合同签订后，上诉人依约向被上诉人交付了涉案商铺，被上诉人亦应按合同的约定向上诉人支付租金。被上诉人在向上诉人交纳了2017年12月的租金后即未按时交纳以后租金，已构成违约。2018年3月19日，被上诉人通过案外人谢*与上诉人的丈夫姜*庆电话联系，在通话中，谢*明确作出了欲解除本案房屋租赁合同的意思表示，姜*庆以涉案商铺房主的身份，言明将商铺的钥匙放在连州格兴茶庄即可，由此可知，双方是通过协商解除本案《房屋租赁合同》的。连州格兴茶庄的经营者邵银放出具的情况经过说明证实，被上诉人已在2018年3月底将商铺的钥匙放在连州兴茶庄，上诉人于2019年3月才将钥匙取走。虽然上诉人与被上诉人没有解除合同的书面协议，但被上诉人在交出商铺的钥匙后，实际上已无法继续占有使用商铺，而上诉人在此后是可以随时收回商铺的。若上诉人及时收回商铺重新出租给他人，应可减少损失，上诉人未及时收回商铺，不得就扩大的损失要求被上诉人承担赔偿责任，其请求被上诉人支付租金至2019年3月没有事实依据，本院不予支持。关于被上诉人已支付的按金应否退回的问题。上诉人主张没收被上诉人支付的按金，理由是被上诉人不履行《房屋租赁合同》的约定导致双方产生纠纷。依据《房屋租赁合同》的约定，在租赁期满后被上诉人应将商铺交还给上诉人，按金在双方不发生任何合同纠纷的情况下退回给被上诉人。双方在《房屋租赁合同》中，对被上诉人欠交租金上诉人是否可不予退回按金没有明确的约定。本案中，被上诉人只在欠付两个月的租金后即与上诉人协商解除合同，持续违约的时间不长。如前所述，若上诉人在与被上诉人协商解除合同后及时将商铺收回，可减少其损失，也能避免双方之间的纠纷。本院已认定双方是经过协商解除本案《房屋租赁合同》，并对上诉人要求被上诉人支付租金至2019年3月的请求不予支持，若任由上诉人没收被上诉人支付的按金，对被上诉人而言明显不公，故对上诉人的此节主张，本院亦不予支持。一审法院判决被上诉人向上诉人支付租金至2018年8月7日，并将按金抵减部分租金，已足以弥补被上诉人未按时交纳租金给上诉人造成的损失，被上诉人对此没有提起上诉，应视为其对一审判决的认可，本院依法对一审判决予以维持。对于上诉人在二审中提出应由被上诉人支付其垫付的水电费一节，经查，上诉人在一审中并未提出该项请求，本院不作处理。综上所述，上诉人赵四妹的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3000元，由上诉人赵四妹负担。本判决为终审判决。审判长  李延存审判员  李奕东审判员  成振平二〇一九年十一月十二日法官助理周嘉俊书记员周莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。