甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终3019号上诉人（原审被告）：兰州众创空间出租房屋管理有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区天水北路222号。法定代表人：冶萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：王生辉，甘肃东方人律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓阳，甘肃东方人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈宏达，男，1944年8月6日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：朱宗雄，甘肃五环律师事务所律师。上诉人兰州众创空间出租房屋管理有限公司（以下简称“众创公司”）因与被上诉人陈宏达房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初2564号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。众创公司上诉请求：撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初2564号民事判决第二判项，依法改判驳回陈宏达的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定的部分事实正确，但关键证据缺失。众创公司起诉陈宏达的主要原因是涉案房屋室温不达标导致租客退租，众创公司无法实现涉案房屋的出租。同时，因室温不达标的证据众创公司难以取得和保存，且本案立案时间为2019年春节前，众创公司在立案时就曾向一审法院提交证据保全申请书，申请一审法院赶在2018年-2019年供暖季结束之前去涉案房屋内保全室温相关证据材料，但一审法院并未重视众创公司的申请，导致证明涉案房屋室温不达标证据未能及时保留，故本案的部分事实虽然查清，但关键证据缺失，影响了本案一审判决的客观性。二、一审法院并未正确认定众创公司与陈宏达签订的《资产管理服务合同》。双方签订的《资产管理服务合同》系真实意思表示，应当对双方具有约束力。该合同第6条6.2（1）甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同；（b）不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的。第7条7.2甲方的违约责任，甲方违反本合同6.2（1）约定导致乙方单方解除合同的，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失（包括但不限于如下赔付项目）：（1）装修损失费。（2）新配置设施损失费。（3）甲方向乙方支付的违约金。（4）甲方向资产使用人支付的违约金……该条款表明，作为房屋业主的陈宏达与众创公司签订合同时就协商一致，陈宏达应保证涉案房屋在租赁期限内可以正常使用，否则应向众创公司承担相应违约责任。但一审法院对该条款并未正确认定，也未能认定陈宏达的违约行为，得出了“故本院酌情考虑由被告向原告支付至2019年5月10日的资产收益。”的错误结论。众创公司之所以暂时停付陈宏达的资产收益，是因为陈宏达作为房屋业主，在众创公司多次通知后，怠于配合众创公司解决涉案房屋冬季室温不达标导致无法正常居住的问题，违反了《资产管理服务合同》。故停付资产收益是众创公司作出的合法抗辩。尽管证明室温不达标的直接证据众创公司未能取得，但众创公司在庭审时向一审法院同时提交了租客投诉记录等间接证明涉案房屋室温不达标的证据，由此至少可以证明，涉案房屋室温不达标并不是众创公司随意编造出来的。但一审判决仅解除双方的《资产管理服务合同》及众创公司向陈宏达支付资产收益，却未实际解决众创公司与陈宏达之间因涉案房屋室温不达标引起的纠纷，明显偏袒了陈宏达。综上，请求二审法院撤销原判，支持众创公司的上诉请求。陈宏达辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决结果公正，依法应予维持。本案双方诉争的主要问题有两个，一个是众创公司用于资产管理的陈宏达房屋是否存在2018年度冬季室温不达标的问题，另外就是双方解除《资产管理服务合同》的原因是否为陈宏达造成的。首先，对于室温是否达标的问题，众创公司在一审审理过程中并未向法庭提交2018年涉案房屋采暖期室温不达标的直接证据。虽然其向法庭提交了《租客投诉记录》，但该证据真实性无法核实，且属于间接证据，没有其他证据印证，按照证据规则的要求，无法证明众创公司待证事实，况且采暖期为一个相对较长的时间段，仅仅凭部分租户的零星投诉记录无法证实整个采暖期的室内温度。因此从举证责任的角度来讲，众创公司应当承担举证不能的法律后果。其次，退一步讲即使室温达不到18度的要求，也并非陈宏达的过错，亦非合同中约定的陈宏达的义务。事实上，很多种原因均可造成暖气不热，如管网老化、安装不当、供热站供热不足等原因。陈宏达交付房屋时提供的两年前新装的壁挂炉，在众创公司租赁之前室温一直达标，陈宏达也未对室内供暖设施进行过任何的改装，因此造成室温部分不达标的原因，非陈宏达原因所致，而是整个小区整体管网老化所致。众创公司在上诉状中援引《资产管理服务合同》第6条6.2（1）b中“甲方不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方行为，影响乙方对标的进行管理的或使用人使用的，乙方可以单方解除发合同。”但纵观合同全部条款，对于暖气不热均属陈宏达义务的约定根本没有，仅仅是在第4条4.1“甲方按照附件四的维修范围承担维修责任。”附件四中对于供暖管道因自然损坏、老化需整体翻新或更换的才属于甲方应当承担的责任和义务。而陈宏达提供给众创公司的房屋内部供暖设备未存在上述情形，整个小区管网老化并不属于合同约定的应当由陈宏达承担维修责任的范围，造成室温不达标非陈宏达违约所致。众创公司关于陈宏达“保证涉案房屋在租赁期内可以正常使用”的内容出现在合同第5条5.1甲方权利义务（2）中，其表述为“甲方承诺对标的拥有完整的合法有效所有权、使用权和处分权，并有义务缴纳与标的资产有关的应当由甲方承担的费用，保证在整个管理期间内标的资产能够正常使用”，本案中，陈宏达并不存在上述情形，众创公司的上诉理由不能成立。最后，由于陈宏达不存在任何违约行为，也没有出现合同约定的未能保证标的物正常使用的情形出现，本案的合同解除应当属于双方合同6.1条款约定的“协商一致解除合同的”情形，一审法院关于协议解除的认定是正确的。众创公司适用7.2违约解除合同的情形要求陈宏达承担赔偿明显属于偷换概念。而且截止目前仍在使用陈宏达房屋，其应当依法向陈宏达支付资产收益。综上，一审法院认定事实清楚，判决公正，众创公司的上诉理由依法不能成立，恳请二审法院依法予以驳回。陈宏达向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除陈宏达与众创公司签订的《资产管理服务合同》；2.判令众创公司向陈宏达支付根据合同第七条“7.3”之约定等额于双倍月预期收益的违约金，赔偿甲方相应损失；3.判令众创公司搬离陈宏达房屋（不得损毁室内设施），退还陈宏达房屋钥匙，并结清给付至实际搬离之日前的资产收益；4.判令众创公司缴清使用陈宏达房屋期间的水、电、暖、天然气、物业等相关费用；5.诉讼费由众创公司承担。一审法院认定事实：2018年5月25日，陈宏达（甲方）与兰州众创空间出租房屋管理有限公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，乙方承租甲方位于兰州市城关区（以下简称：涉案房屋），该房建筑面积52.16平方米，租赁期自2018年6月1日起至2024年5月31日止，月租金为3273元。双方约定甲方于2018年6月1日前向乙方交付该房屋。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、采暖、物业、通讯、设备等费用由乙方承担。其他有关费用，均由乙方承担。双方还对合同解除、房屋维护和维修及违约责任等进行了约定。合同签订后，陈宏达依约向众创公司交付了涉案房屋，众创公司对涉案房屋进行验收后即开始装修、改造，作为经营ＦＴＤ福度公寓的场地使用。众创公司在使用涉案房屋至2018年供暖期开始，认为涉案房屋因供暖设备老化出现室温不达标，陈宏达作为涉案房屋所有人，依据双方签订的合同，应承担相应责任。双方就该问题协商未果，陈宏达认为众创公司构成违约，遂诉至法院。一审法院认为，合法的民事行为受法律保护。本案中，陈宏达与兰州众创空间出租房屋管理有限公司签订的《ＦＴＤ租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，自签订之日起成立。当事人协商一致，可以解除合同。现陈宏达要求解除《资产管理服务合同》，众创公司亦同意解除合同，故对陈宏达要求解除双方签订的《资产管理服务合同》的诉讼请求，予以支持。关于陈宏达要求众创公司按照合同约定支付等额于双倍月预期收益的违约金及相应损失的诉讼请求，因双方签订的合同并没有约定，故一审法院对陈宏达的此项诉讼请求不予支持。关于陈宏达要求众创公司搬离陈宏达房屋（不得损毁室内设施），退还陈宏达房屋钥匙，并结清给付至实际搬离之日前的资产收益的诉讼请求，因双方均同意解除双方签订的《资产管理服务合同》，故众创公司理应向陈宏达腾交房屋。关于资产收益，因众创公司自2018年12月10日就没有给陈宏达支付资产收益，故一审法院酌情考虑由众创公司向陈宏达支付至2019年5月10日的资产收益，每月3273元，共计16365元。关于陈宏达要求众创公司缴清使用房屋期间的水、电、暖、天然气、物业等相关费用的诉讼请求，因陈宏达的请求没有具体的数额，一审法院不予支持。待双方在交接房屋时，将上述款项具体后，陈宏达可另行起诉处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告陈宏达与被告兰州众创空间出租房屋管理有限公司于2018年5月25日签订的《资产管理服务合同》；二、被告兰州众创空间出租房屋管理有限公司在本判决生效后10日内向原告陈宏达腾交位于兰州市城关区，并向原告陈宏达支付截至2019年5月10日的资产收益16365元；三、驳回原告兰州众创空间出租房屋管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由被告兰州众创空间出租房屋管理有限公司负担。二审中当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审判决认定的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于众创公司认为一审法院认定事实关键证据缺失的上诉意见能否成立的问题。众创公司在本案一审中虽向一审法院提交了证据保全申请书，但涉案房屋由陈宏达按照合同约定交付给众创公司后，众创公司作为房屋实际控制人，在因室温是否达标发生争议时，众创公司可以通过联系物业、供热站等第三方对室温进行勘测认定，得出较为客观的认定结论。且该证据并非当事人客观上不能取得，现众创公司就其陈述的事实因在具备取证条件的情况下而怠于收集证据导致其提出的请求缺乏证据支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，直至本案二审审理期间，众创公司除单方陈述外仍未就其所依据的事实提交证据加以证明，众创公司应承担举证不能的不利后果。关于众创公司认为一审法院未正确认定双方签订的《资产管理服务合同》的上诉意见能否成立的问题。前述合同约定陈宏达的维修义务是水暖、管道的自然损坏和老化，现众创公司无证据证明房屋室温不达标、或管道出现老化而需要陈宏达履行合同约定的维修义务的情况下，众创公司主张的违约责任条款在本案中并不适用。关于众创公司认为其停付租金是行使合理抗辩的上诉理由能否成立的问题。依据双方签订的《房屋资产管理服务合同》的内容，众创公司不承担迟延付款责任的情形中并不包括本案存在情形。根据庭审笔录记载，众创公司认可其自2018年12月10日未向陈宏达支付租金，现陈宏达诉讼主张租金有合同约定及事实基础，众创公司无证据证明存在付款免责或协议抵扣的情形，应按照约定履行支付租金的合同义务。故一审法院支持陈宏达诉请的部分租金并无不当，本院予以确认。综上所述，众创公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人兰州众创空间出租房屋管理有限公司预交的二审案件受理费1476元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  刘宝成审判员张海军审判员杨清二〇一九年十一月十三日法官助理何丽霞书记员杨倩