海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1377号上诉人（原审原告）：三亚临海达置业有限公司，统一社会信用代码91460200786618119A，住所地海南省三亚市金鸡岭街129号。法定代表人：陈衍翼，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王剑峰，北京大成（海口）律师事务所专职律师。上诉人（原审被告）：段丽丽，女，汉族，1988年4月13日出生，公民身份号码×××，户籍住址北京市顺义区。委托诉讼代理人：骆萍，海南三和元律师事务所专职律师。上诉人三亚临海达置业有限公司（以下简称：临海达公司）与上诉人段丽丽商品房预售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。临海达公司上诉请求：1.撤销（2019）琼0271民初2901号民事判决，改判段丽丽支付购房款1,470,000元及逾期付款违约金（以2,106,200元为基数，按日万分之五的标准，从2017年12月1日起计算至债务付清之日止），并承担其公司追偿款项的律师费120,000元；2.一、二审诉讼费由段丽丽承担。事实和理由：在（2018）琼0271民初590号民事判决作出后，段丽丽自认与其公司律师协商付款事宜，明确知晓有一次性付款的义务，至迟应从该判决生效之日起计算逾期付款违约金的承担金额，不存在段丽丽在2019年1月22日才知道有付款义务的情形。段丽丽本应在2017年11月30日收到贷款不能发放通知之日一次性付清余款，一审判决未考虑逾期付款期间房价上涨等因素导致其公司的损失及融资成本。涉案《商品房买卖合同》附件十二补充协议第三条约定了买受人负担因追偿未按约定清偿按揭贷款发生的包括诉讼费、律师费等一切费用的内容，其公司该项诉求应得到支持，一审判决适用法律错误。段丽丽辩称，违约金的计算是最大的争议焦点，律师费承担没有依据，合同约定的负担情形是指临海达公司向银行承担保证责任所发生的律师费，临海达公司在本案中主张的律师费并不属于此种情形。段丽丽上诉请求：1.改判一审判决第一项为其应承担的逾期违约金以1,470,000元为基数，按日万分之一的标准，从2019年3月25日起计算至付清之日止，违约金总额不超过总房款2,106,200元的2%；2.一、二审诉讼费由临海达公司承担。事实和理由：《商品房买卖合同》“附件十一补充协议”第三条第二款约定系选择按揭付款方式下的违约责任，而临海达公司在农商银行于2017年11月20日出具《不予发放通知书》时已选择了解除合同，确认解除合同通知无效的（2018）琼0271民初590号民事判决生效后，双方未对支付余款的期限作出约定，临海达公司诉求主张的违约责任不符合合同约定情形。即便如一审法院认定其存在逾期付款情形，根据该合同条款约定，其应承担的违约责任应按未付到期房款的日万分之一计算且总额不超过总房款的2%。临海达公司函件内容为《商品房买卖合同》将于2019年1月13日自动终止，其并不知晓付款期限，应以临海达公司起诉之日即2019年3月25日起计算逾期付款违约金。临海达公司辩称，违约金的起算日期应以通知到的次日，即2017年12月1日开始计算。临海达公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令段丽丽支付购房款1,470,000元和逾期付款违约金452,833元（自2017年12月1日起至实际支付之日止，暂计至2019年2月1日）；2.判令段丽丽承担追偿款项的律师服务费120,000元；3.本案诉讼费用由段丽丽承担。一审法院认定事实：2017年2月28日，临海达公司与段丽丽签订《三亚【领海】认购书》，约定段丽丽认购三亚市金鸡岭路129号海天花园项目6号楼2单元2806房，成交总价为2,106,200元。段丽丽分别于2017年2月28日、3月31日、4月14日刷卡支付定金20万元、购房款436,200元。2017年6月25日，双方签订上述房屋的《商品房买卖合同（预售）》，约定建筑面积为76.76平方米、套内建筑面积为59.76平方米，毛坯部分价款为2,106,200元，约定采取商业贷款方式付款，买受人应当于2017年4月14日前支付首期房价款636,200元，余款1,470,000元向三亚农村商业银行股份有限公司（以下简称：农商银行）申请贷款支付。该合同“附件十一补充协议”第三条第二款约定，买受人逾期未办妥银行按揭申请授权或未办妥银行按揭手续的，每逾期一日，买受人应按房价款总额的万分之五向出卖人支付违约金；逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除本合同，并按补充协议第十条（一）（三）的约定执行；买受人未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付贷款，导致出卖人需向银行承担保证责任的，所发生的费用均由买受人承担。出卖人有权优先向买受人追偿因承担保证责任所向银行偿还的款项（包括但不限于贷款本息、罚息、复息等），以及出卖人因向买受人追偿所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、评估费、律师费）。该合同“附件十一补充协议”第二十七条约定，“附件十一补充协议”与《合同》正文部分具有同等法律效力。合同落款处印有临海达公司合同专用章以及段丽丽签名。合同签订后，段丽丽向农商银行提交资料申请按揭贷款并于2017年10月13日办理了上述房屋的抵押登记。此后，农商银行发现段丽丽借记卡银行流水存在造假，于2017年11月20日发出《不予发放通知书》，告知决定对段丽丽申请不予发放贷款。临海达公司于2017年11月17日向段丽丽邮寄《关于解除〈商品房买卖合同〉的函》，段丽丽于2017年11月30日收到上述文件后，起诉要求确认《关于解除〈商品房买卖合同〉的函》无效，并将房款支付方式由贷款支付变更为一次性付清。临海达公司在该案中提出反诉，请求确认双方签订的《商品房买卖合同》于2017年12月2日解除，诉求段丽丽支付违约金421,240元。三亚市城郊人民法院2018年5月10日作出（2018）琼0271民初590号民事判决，确认《关于解除〈商品房买卖合同〉的函》无效，驳回段丽丽其他诉讼请求及临海达公司的反诉请求。临海达公司提起上诉后，因未按时交纳诉讼费，三亚市中级人民法院于2018年8月20日作出（2018）琼02民终987号民事裁定按临海达公司自动撤回上诉处理。2019年1月9日，临海达公司向段丽丽邮寄《限期付款通知函》，要求段丽丽于2019年1月13日前交齐剩余房款金额1,470,000元、违约金668,565元并办理合同重新签订（按揭转一次性）等相关手续，逾期则将于2019年1月13日自动终止《商品房买卖合同》，原购房优惠政策也一并取消；临海达公司将申请撤销备案手续，扣除购房定金20万元、房款总额20%违约金498,000元、办理合同解除手续的全部费用之后退还已付购房款，还要求自合同解除之日起15日内到房管部门办妥合同备案解除，每逾一日应当向出卖人支付房款总额万分之五的违约金。2019年1月10日，临海达公司向段丽丽告知付款账户。段丽丽于2019年1月22日致临海达公司《关于对〈限期付款通知函〉的复函》，称希望在平等自愿的基础上处理剩余房款的支付方式，拒绝支付违约金和扣除定金。一审法院认为，临海达公司与段丽丽于2017年6月25日签订的《商品房买卖合同》为有效合同，双方应依约履行合同义务。段丽丽因账户流水造假未能在约定期限内办理贷款手续，已发生法律效力的判决认为贷款支付购房余款付款方不能继续履行，双方当事人应协商支付剩余房款，应认定为存在一个履行期限不明确的买卖合同，临海达公司就所欠房款可随时要求段丽丽履行付款义务，主张支付剩余房款1,470,000元并支付违约金，有事实根据和法律依据，予以支持。段丽丽至本案起诉时止未支付剩余购房款，已构成违约。《商品房买卖合同》“附件十一补充协议”第三条第二款已就因贷款问题所造成的逾期付款责任做出明确约定，违约金应按约定的每日按总房款的万分之五的标准计算。（2018）琼0271民初590号民事判决驳回解除合同的请求，不影响段丽丽存在已逾期付款的违约事实。临海达公司《限期付款通知函》中要求段丽丽在2019年1月13日前付清相关款项，临海达公司未举证证明段丽丽接到通知的日期，应按段丽丽回复函确认的日期即2019年1月22日作为违约金的起算点。《商品房买卖合同》“附件十一补充协议”第三条第四项约定律师费为买受人未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付贷款，导致出卖人向银行承担保证责任的情形，本案中，临海达公司未向银行承担保证责任，段丽丽承担律师费的前提条件不成就，对该项诉求不予支持。判决：一、段丽丽应自判决生效之日起十日内向临海达公司支付购房款1,470,000元及逾期付款违约金（以2,106,200元为基数，按日利率万分之五的标准，从2019年1月22日起计算至债务付清之日止）；二、驳回临海达公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,142元，由临海达公司负担6,370元，段丽丽负担16,772元。二审中，双方当事人未提交新证据。双方当事人对一审判决认定的涉案房屋认购协议、预售合同的签订内容及购房款支付事实均无异议，本院予以确认。另经审理查明，《商品房买卖合同（预售）》“附件十一补充协议”第三条第一项约定，买受人应在合同签订之日起30日内办妥银行按揭手续并将全部贷款金额划入出卖人指定账户；该条第三项约定，逾期或不能办妥按揭贷款的情况下，买受人应以现金或汇款方式一次性支付剩余购房款，买受人仍应按房价款总额的日万分之五承担违约责任。本院认为，对一审判决对段丽丽剩余部分购房款支付义务所作调整，双方当事人均未提出上诉，本院依法不予审理。本案二审的争议焦点为：1.违约金适用；2.律师费承担。围绕焦点问题，分析评判如下：一、案由确定本案系临海达公司取得预售许可状况下对正在建设的涉案房屋所作预先销售，根据《民事案件案由规定》规定应确定本案案由为商品房预售合同纠纷。一审法院未对当事人诉争法律关系的性质进行甄别，确定本案案由为商品房销售合同纠纷，案由确定不准确，应予以纠正。二、违约情形及责任承担在《商品房买卖合同（预售）》第七条约定的付款义务中，剩余1,470,000元由银行贷款支付；另根据该合同“附件十一补充协议”第三条约定，贷款金额资金应在该合同签订之日起30日内划入临海达公司指定账户。段丽丽在按揭贷款申请过程中，因伪造银行卡流水的不正当行为直接导致了银行拒绝发放按揭贷款后果的发生，至此以商业贷款方式支付剩余购房款的支付方式已成履行不能，段丽丽应按该合同“附件十一补充协议”第三条第三项约定向临海达公司履行支付义务。即便排除农商银行审核贷款期间导致的付款迟延，但段丽丽至迟在2017年11月30日收到农商银行《不予发放通知书》，已明确知晓其贷款申请未获批准，其亦应在此后30日内履行付款义务，付款截止期限应为2017年12月30日。已发生法律效力的（2018）琼0271民初590号民事判决驳回了临海达公司行使解除权的主张，在《商品房买卖合同（预售）》继续履行的前提下，段丽丽应按诚实信用原则向临海达公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，除应支付购房余款1,470,000元外，并对其迟延支付期间造成临海达公司的损失承担支付违约金等赔偿责任。段丽丽未在2017年12月30日前付清购房余款，应自2017年12月31日起向临海达公司承担违约责任。一审法院认为因商业贷款支付购房款的方式被终止后双方对购房款约定期限不明，并以2019年1月22日作为违约责任承担的起算日期，适用法律错误，应予以纠正。段丽丽上诉主张从临海达公司起诉时计算违约责任，其理由没有事实根据和法律依据，本院不予支持。《商品房买卖合同（预售）》第八条中逾期付款责任约定适用按照未付到期房款的日万分之一且总额不超过总房款2%的违约金，而在该合同“附件十一补充协议”第三条对选择按揭付款的权利义务作专条约定，该条第二项明确了在未办妥按揭手续状态下的买受人违约责任承担方式为按总房价款的日万分之五支付违约金。两者适用前提并不相同，段丽丽在贷款申请被拒之后应按约定及时变更履行方式，此种情形下的逾期付款符合适用该合同“附件十一补充协议”第三条第二项约定的违约责任承担要件，临海达公司上诉主张按房款总价的日万分之五计算逾期付款违约金的理由成立，本院予以支持。段丽丽的不诚信行为直接导致了贷款申请被拒的后果，由此造成的付款方式变更亦应归责于段丽丽，在明确知晓自己负有付款义务的情况下，段丽丽并未支付剩余购房款或采取其他积极补救措施，应对违约状态持续产生的损失扩大部分承担赔偿责任。段丽丽主张适用《商品房买卖合同（预售）》第八条中逾期付款责任约定没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。同时，段丽丽在本案诉讼过程中，尤其在一审判决适用日万分之五标准计算违约金的情形下，并未以约定的违约金过分高于造成的损失为由请求人民法院予以适当减少，且该约定违约金计算标准并不高于民间借贷案件中人民法院支持的年利率24%标准，本院不予调整。临海达公司在（2018）琼0271民初590号民事诉讼中主张行使合同解除权，但解除权的行使与主张违约责任并非同一权利救济或责任承担形式，两者并行不悖，即便解除权行使的诉讼请求未得到人民法院判决支持，亦不构成对临海达公司对段丽丽违约责任权利主张的阻却。临海达公司于2019年1月发出的《限期付款通知函》，提出了段丽丽在2019年1月13日前支付购房余款及承担截至2019年1月13日的违约金两项要求并告知逾期法律后果，段丽丽上诉主张其仍然不知晓付款期限的理由有悖于诚实信用原则，应予以谴责。段丽丽上诉主张按未付房款为基数、按日万分之一的标准，自临海达公司起诉之日起计算违约金数额的理由没有事实根据和法律依据，本院不予支持。三、律师费承担临海达公司上诉主张律师费以《商品房买卖合同（预售）》“附件十二补充协议”第三条约定为诉讼请求的事实和理由，该合同条款引用并非对应律师费承担的约定，应属笔误。《商品房买卖合同（预售）》“附件十一补充协议”第三条第四项对应的约定中，律师费承担的前提为临海达公司因担保责任后对段丽丽行使追偿权所发生的律师费，本案诉讼并不属于此种情形。临海达公司上诉主张该项费用的理由没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，段丽丽的上诉请求不能成立，应予驳回；临海达公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第二项规定，判决如下：一、维持三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2901号民事判决第二项；二、变更三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2901号民事判决第一项为段丽丽应自本判决生效之日起十日内向三亚临海达置业有限公司支付购房款1,470,000元及逾期付款违约金（以2,106,200元为基数，按日利率万分之五的标准，从2017年12月31日起计算至债务付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23,142元，由段丽丽负担。二审案件受理费37,140元，由段丽丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁 朝审 判 员 李 祎审 判 员 陈太洪 二○一九年十一月六日法官助理 林 飞书 记 员 闭晓妍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。