汉中市汉台区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0702民初1263号 原告：王小兵，男，汉族，住陕西省城固县。 原告：程开亭，女，汉族，住址同上，系王小兵之妻。 以上二原告共同委托诉讼代理人:廖德福，勉县老道寺法律服务所法律工作者。 被告：陕西古汉实业发展有限公司，住所地西安市。 法定代表人:冉立虎，该公司经理。 委托诉讼代理人:刘杰，该公司职员。 委托诉讼代理人:马鑫，陕西锐博律师事务所律师。 原告王小兵、程开亭与被告陕西古汉实业发展有限公司（以下简称为古汉实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2019年4月15日、2019年9月23日公开开庭审理了本案。第一次开庭审理时原告程开亭及二原告共同委托诉讼代理人廖德福，被告古汉实业公司委托诉讼代理人刘杰、马鑫到庭参加诉讼；第二次开庭审理时原告程开亭及二原告共同委托诉讼代理人廖德福，被告古汉实业公司委托诉讼代理人马鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王小兵,程开亭向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法判令被告立即对原告所购房屋承担修复责任，对屋顶漏水重新处理；2、责令被告一次性赔偿原告房屋装饰装修材料及工时费损失13万元；3、本案一切案件费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年4月签订《商品房预售合同》，原告购买被告开发建设的汉中光辉社区“悦景湾”3201号房屋。原告依约支付了首付14万余元，接着办理了银行房贷按揭，于2016年4月交清所有购房款347047元。期间向被告及物业部门交付了大修基金、物业管理费，向房管部门上交了契税。2017年双方交付了房屋及门钥匙，钥匙移交后，原告发现该房屋有不同程度的屋面、屋顶漏水现象。随即与被告理论，但被告及物业部门以种种理由推脱，不予解决。2018年10月10日，原告无奈，勉强答应正式收房，并着手开始装修，先后投资12万余元。施工途中，同年10月16日，发现卫生间、厨房、客厅出现漏水，与被告及所属物业交涉，物业找人进行了防水处理。但，在同年12月2日，原告又发现次卧及客厅出现漏水，再与原告及物业联系，物业答复原告暂停装修、他们想办法处理屋顶，但时至今日被告方并没有实质性的具体处理方案，导致原告购买的房屋内一片狼藉，墙体及定制衣柜浸泡严重变形，屋内喷漆及墙布工程被迫停工，损失惨重，因购买房屋，而无法正常居住使用，不得已一家四口在外租房生活。原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼。 被告古汉实业公司辩称，1、2014年4月答辩人与原告王小兵、程开亭夫妻二人签订《商品房预售合同》约定，将光辉社区C1区8#3201房屋以347047元出售给原告，2017年交房,现二原告以答辩人所售房屋存在质量问题为由起诉至法院,已过诉讼时效；2、根据答辩人与原告订立的《住宅质量保证书》第四条第4款的约定：“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，经专业认定或评定后，我司将协调造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿”的约定，如果原告认为是答辩人房屋质量问题给其造成经济损失，原告应提交第三方的专业认定或评估，如果是答辩人的责任，答辩人会承担相应的责任；3、答辩人与物业公司签订的《物业服务合同》是双方在协商一致的基础上订立的，是双方当事人真实意思表示，签约的主体适格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被答辩人是涉案小区的业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释【2009】8号第一条、第六条之规定，《物业服务合同》对包括被答辩人在内的涉案小区的全体业主具有约束力。其以涉案房屋存在质量问题为由，让答辩人退还已交付的物业服务费依法无据，法院不应支持；4、关于租房费用，租房费不是本案直接的、必然的费用，法院不应支持。综上所述，答辩人请求人民法院按照合同约定的处理方式解决诉讼争执。 原告为支持其主张，向本院提交以下证据材料：1、《商品房预售合同》、《商品房销售明码标签》、《住宅质量保证书》，证明原告购买被告开发的位于汉台区龙亭路光辉社区C1区8号楼3201室房屋，房屋面积125.33平方米，单价2775.27元，总价款347824元；2、长安银行《转款凭证》、部分《还款凭证》，证明原告购买被告商品房时，向长安银行贷款20万元的事实；3、《销售不动产统一发票》，证明原告已按照合同约定足额交纳了全部购房款；4、《入住通知书》（业主联），证明原告收房入住的事实；5、《催告函》及照片5张，证明原告所购“悦景湾”8号楼3201房屋屋顶漏水，房屋存在瑕疵，给原告造成财产经济损失，原告给被告发出《催告函》，要求其解决的事实；6、租房合同复印件、房屋及财产损失清单，证明因房屋楼水，给原告正在进行装修、装饰的房屋造成材料及工时费用损失（其中：工时费46000元、材料费70470元），因房屋装修延误不能正常入住，给原告造成租房经济损失9800元的事实；7、原告购房后缴纳的地辐热费、维修基金、契税、物业费、水电公摊费、电梯检修费、天然气工料费等费用票据，共计金额42024.1元，另交房产证代办费170元，其中地辐热费12000元，大修基金12505元、契税5205元，剩余12314元原物业公司收取。原告提交的证据经当庭质证，被告发表如下质证意见：（1）对证据《商品房预售合同》、《商品房销售明码标签》、《住宅质量保证书》、《转款凭证》、《还款凭证》、《销售不动产统一发票》、《入住通知书》，《催告函》及照片5张，以及缴纳维修基金、契税、物业费等费用票据的真实性均无异议；对房屋屋顶防水处理存在问题造成漏水的事实没有争议，愿意维修，但对照片中反映的装修、装饰部分是否损失及损失程度不能确认；（2）对原告提交的租房合同复印件及租金支出费用的真实性无法确定，该费用与本案没有关联性，不予认可；对原告提交的房屋及财产损失清单有异议，原告提出的财产损失无法证明其真实性。 被告古汉实业公司为证明其抗辩意见向本院提交以下证据材料：1、古汉公司营业执照、法人代表身份证复印件，证明被告的主体身份，以及2018年9月19日公司法人代表由李新华变更为冉立虎；2、照片，证明被告已组织人员对房屋屋顶防水进行了维修处理，花费工人工资和材料款共计5650元。被告提交的证据经当庭质证，原告发表如下质证意见：（1）对证据1的真实性无异议；（2）对被告进行防水维修的事实没有异议，但其采取的维修方式及维修质量有异议，被告维修处理的防水层太薄，质量标准不符合要求，不能保证五年期限内不漏水。 诉讼中，因被告对原告主张的财产经济损失提出异议，经原告申请，提出如下鉴定请求：1、对室内渗水、漏水导致墙面、衣柜、及装饰材料、地板等损坏产生的损失进行评估鉴定；2、对涉案房屋顶板及屋面防水处理是否合格（不包括2019年5月12日左右做的防水处理）进行司法鉴定。经本院审查，因被告在庭审中对原告提出的屋顶防水存在质量问题，导致原告所购房屋渗水、漏水的事实无异议，且在诉讼中已组织施工人员，对屋顶房水进行了维修处理，原告提出的第二项委托事项事实上已经没有必要。故本院法医技术室委托陕西秦正价格评估有限公司，经对原告提出的第一项鉴定事项进行评估鉴定。2019年8月29日作出秦价汉评字（2019）167-46号《价格评估报告》，经该评估公司对涉案房屋进行现场勘验，涉案房屋内厨房、卫生间尚未吊顶，墙面瓷砖未见损坏；客厅、卧室、餐厅的顶面及墙面基层腻子均已处理完工，多处隐约可见有水浸痕迹，已造成隐性损坏，需重新材料；木制衣柜及其他未见有损坏。该鉴定公司根据实际装修状况和基准日装饰材料市场行情，对房屋内装修损失进行了评估，评估结论的评估价格为4830元（包括：1、拆除费用680元；2、墙、顶基层处理费用3750元；3、阴角石膏线条400元）。因申请价格评估鉴定，原告向评估鉴定的公司支付鉴定费2000元。《价格评估报告》送达原、被告双方后，在2019年9月23日第二次庭审中，本院组织双方当事人对秦价汉评字（2019）167-46号《价格评估报告》进行了质证，被告对该鉴定报告的评估结论没有异议；原告认为该评估报告中拆除费用一项的费用评估为680元明显过低，拆除一项每天需两个工人干三天，汉中每个工人每天的工费200元，因此实际工费费用实际远高于680元，对评估报告其他无异议。 对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的有关房屋及装饰、装修财产损失情况证据材料的真实性，以及租赁合同和租赁费用损失，本院将结合鉴定报告和法律规定综合予以评定。关于秦价汉评字（2019）167-46号《价格评估报告》，本院对该评估报告的真实性予以确认，可以作为认定原告房屋财产损失的依据。针对原告就拆除费用提出的意见，本院将在确定具体经济损失时结合本案实际综合予以考虑。 根据当事人陈述和经确认的证据，本院查明以下案件事实：2014年4月，原、被告签订《商品房预售合同》一份，合同约定：二原告购买被告开发建设的位于汉中市汉台区光辉社区“悦景湾”住宅小区3201号房屋（顶层），建筑面积125.33平方米，房屋总价款347824元。付款方式为合同签订当日首付购房款147824元，余款由原告办理银行按揭贷款方式支付，房屋交付时间为2015年1月5日前。关于房屋的保修责任，合同第十七条约定按照合同的附件《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任。《住宅质量保证书》第四条第2款第（1）项约定：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期五年”，该款第（4）项约定：“顶棚、地面及墙面抹灰层，保修期2年”，保修期从2015年10月31日开始计算。原告依约支付了首付14万余元，办理了银行房贷按揭，于2016年4月交清所有购房款347047元。期间向被告缴纳了契税、大修基金、物业管理费等费用。被告在汉中日报刊登通知，要求包括原告在内的购房户于2015年2月27日领取房屋钥匙，交付房屋，原告于2017年9月在被告下属物业公司领取钥匙并接收房屋。2018年10月18日，原告给被告下属物公司交纳装修保证金后，与他人签订房屋装修合同，于次日开始施工装修。装修施工中途，原告即发现房屋屋顶漏水，且漏水越加明显，不得已暂停装修，并将房屋屋顶漏水情况通知被告，被告下属物业公司进行了防水维修处理，但仍出现屋顶漏水情况。后经原告与被告交涉，被告又对房屋屋面进行了第二次维修处理。因被告不愿意赔偿原告因房屋漏水造成的财产经济损失，双方协商无效，原告遂诉至本院。诉讼中，经原告申请，本院委托陕西秦正价格评估有限公司，经对原告提出的对涉案房屋室内渗水、漏水导致墙面、衣柜、及装饰材料、地板等损坏产生的损失事项进行评估鉴定。2019年8月29日作出秦价汉评字（2019）167-46号《价格评估报告》，经该评估公司对房屋内装修损失进行鉴定评估，因房屋漏水给原告造成经济损失共计为4830元。因鉴定评估，原告向该评估公司支付鉴定费2000元。 另查明，二原告原居住在城固县，与城固彤辉杨永忠签订了房屋租赁合同，以年租金9800元的价格租赁杨永忠的房屋，2019年6月8日原告在城固彤辉杨永忠处租赁房屋到期，加上孩子将于2019年9月1日开学时在汉中第一中学上初中，原告计划将所购房屋装修后入住装修好的新房，但由于房屋漏水影响装修，原告不得已在与杨永忠租房合同到期后继续租赁并以年租金2900元的价格又在汉一中附近租住李姓出租户的房屋。 本案在审理过程中，经本院多次主持调解无效。 本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合同真实、合法、有效，当事人应依约履行。原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，已履行合同义务，被告应当在约定期限内，向原告交付经验收合格且符合国家质量标准及合同约定的房屋。但被告向被告交付的房屋在合同约定的保修期内，出现屋面防水质量问题，因而给原告尚未入住正在装修的房屋及财产造成损坏，并产生财产经济损失。同时，因房屋漏水导致原告房屋装修迟延，且被告未能及时对屋顶漏水进行维修，致使原告未能及时入住房屋，严重影响了原告的正常生活安排，导致原告不得不延长租赁他人房屋的期限，给原告增加了额外的费用支出。被告的上述行为已构成违约。按照双方《商品房买卖合同》及附件《住宅质量保证书》的规定，被告应对屋面漏水予以维修处理。考虑涉案原告房屋系尚未入住的新房，且在交付原告时房屋即已有渗水现象的事实，被告应在五年的保质期内保证不再渗水、漏水。关于因房屋漏水给原告房屋及装饰装修造成的经济损失，经陕西秦正价格评估有限公司对原告提出的对涉案房屋室内渗水、漏水导致墙面、衣柜、及装饰材料、地板等损坏产生的损失事项进行评估鉴定，评估经济损失为4830元。考虑到原告就拆除一项提出的意见和汉中建筑装饰装修行业用工费用成本，本院认为，原告提出的拆除一项以每天需两个工人干三天，汉中每个工人每天的工费200元标准计算拆除费用较为符合本案实际，也有助于化解原、被告之间的矛盾纠纷，酌定拆除费用为1200元，即：（2人×200元）×3天=1200元。故因屋面漏水造成的房屋及装修财产经济损失共计5350元，即：拆除费用1200元+墙、顶基层处理费用3750元+阴角石膏线条400元=5350元。关于原告因未能按时完成装修入住产生的房屋租赁费损失，本院认为，原告居住生活在城固彤辉期间，租赁他人房屋并支付租金，虽然属于正常的生活安排的费用支出，但房屋漏水造成原告装修和入住迟延，直接影响了原告的生活，导致其在城固彤辉所租赁房屋到期后，仍然无法居住所购房屋，只能继续租赁他人房屋，加上孩子在汉中上学需要家人照顾的实际情况。考虑到原告完成房屋重新装修需要花费时间及因环保健康因素需要的合理期限，被告应当向原告赔偿自2019年6月8日至2020年2月28日共计265天因租赁房屋产生租金费用损失7213.8元，即265天×（9800元÷12个月÷30）=7213.8元。以上，被告应向原告赔偿财产损坏经济损失及租赁房屋产生的租金费用损失共计12563.8元，即：5350元+7213.8元=12563.8元。关于鉴定费2000元的负担问题，由于原告的上述经济损失主要由于被告屋面防水质量问题造成，该鉴定费应由原告负担400元，被告负担1600元。因涉案房屋的屋面防水，被告在诉讼中已经进行了维修，本院对此不再处理。 综上，原告的诉讼请求部分予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告陕西古汉实业发展有限公司于判决生效后二十日内赔偿原告王小兵、程开亭经济损失共计12563.8元； 二、驳回原告王小兵、程开亭的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3000元，由原告王小兵、程开亭负担600元，被告陕西古汉实业发展有限公司负担2400元。鉴定费2000元，由原告王小兵、程开亭负担400元，被告陕西古汉实业发展有限公司负担1600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  冯汉军 人民陪审员  李春燕 人民陪审员  陶仕平 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员  赵 聪