湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终9430号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴粒粒，女，1985年1月15日出生，汉族，湖北省赤壁市人，住湖北省赤壁市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：钱诚，男，1973年9月28日出生，汉族，湖北省赤壁市人，住湖北省赤壁市。委托诉讼代理人:白建军，湖北天泓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏春红，女，1970年5月25日出生，汉族，湖北省赤壁市人，住湖北省赤壁市。被上诉人（原审被告）：吴怡，男，1960年2月6日出生，汉族，湖北省赤壁市人，住湖北省赤壁市。上诉人吴粒粒因与被上诉人钱诚、苏春红、吴怡房屋买卖合同纠纷一案。不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2019）鄂0116民初568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴粒粒的上诉请求：一、撤销一审民事判决第二项、第三项、第五项，改判为驳回钱诚一审的全部诉讼请求；二、一审、二审案件受理费用均由钱诚承担。事实与理由：首先，根据《存量房买卖合同》的约定，房屋出卖价款60万元一次付清，吴粒粒收到钱诚全部房款60万元的3日内交房，钱诚逾期支付全部房款的，则按全部房款10%支付违约金。据此，钱诚的主要义务为支付吴粒粒房款60万元；吴粒粒的主要义务为收到钱诚房款60万元的3天内交房，并在收到房款后协助钱诚办理房屋买卖登记及过户登记手续。现钱诚并未履行合同约定的义务向吴粒粒交付房款60万元，因此，钱诚依约定不能要求吴粒粒协助办理房屋买卖登记和过户登记手续。其次，一审法院判决支持的第二项诉讼请求，钱诚在一审时并没提起。因此一审判决超出钱诚的诉讼请求，适用法律错误。钱诚一审诉讼请求第一项为协助办理存量非住宅买卖登记。买卖登记不等于过户登记。买卖登记只是意味着双方有买卖房屋的意思，不等于购买人一定会最终取得房屋的登记所有权。因此，合同签订后，吴粒粒有协助钱诚办理买卖登记的义务，而协助钱诚过户登记的义务，应当在钱诚先履行向吴粒粒支付全部房款60万元义务以后，才是吴粒粒应履行的后履行义务。最后，本案不存在适用表见代理的民事法律行为。《存量房买卖合同》是双方合法、真实的意思表示，不违反法律规定，依法有效。合同约定，钱诚向吴粒粒交付房款60万元的3日内才予以交房，吴粒粒公证委托苏春红办理的事宜明确具体为：房屋网签、过户登记、银行按揭贷款、物业过户等手续。因此，该公证委托中并没有委托苏春红收取房款，更没有委托苏春红可以以房款抵他人债务的事宜。一审法院却积极主动适用逻辑推理、生活经验来判定吴粒粒有委托苏春红用房款抵他人债务，如此推定，明显违反双方合同约定，也违反法律规定。吴怡、苏春红与钱诚间的债权债务关系，吴粒粒并不清楚，也无须应当知道，与本案不是同一法律关系，与本案也没有关联性。吴粒粒可出卖的房屋为吴粒粒的合法财产，出卖款依法应当归吴粒粒所有，与他人无关，更不可能被他人非法剥夺。钱诚不能以其对吴怡、苏春红享有债权而强制要求用债权债务关系以外的吴粒粒的财产来主张抵销。综上所述，一审法院认定事实不清，判决支持事项超出钱诚的诉讼请求，适用法律错误。依法应当予以纠正。钱诚辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回吴粒粒的上诉请求。吴怡辩称：不懂，不知道怎么说。苏春红辩称：吴粒粒要卖房子，苏春红之前都给朋友说过这个事，也给钱诚谈过卖门面的事，房子不是苏春红的，苏春红也没有权利说抵债给钱诚。苏春红、钱诚之间没有债务，之前的债务已经还清了。钱诚说要这个门面，吴粒粒就委托苏春红办理过户的事情。钱诚向一审法院提出诉讼请求：1、确认双方签订的武房黄字第××号武汉市存量房买卖合同有效，判令吴粒粒协助办理鄂（2017）武汉市黄陂不动产权第0004231号存量非住宅买卖登记；2、判令吴粒粒赔偿钱诚经济损失60000元。吴粒粒向一审法院提出反诉请求：判令钱诚向吴粒粒支付违约金60000元。一审法院认定事实：2018年11月13日,在武汉市黄陂区不动产登记中心，钱诚（乙方）与吴粒粒（甲方）签订由武汉市国土资源和房产管理局监制的格式条款《武汉市存量房买卖合同（武房黄字第××号）》，约定甲方将坐落于武汉市黄陂区武湖农场青龙分场汉口北五湖建材Ｅ栋1层126室房屋【不动产权证号：鄂（2017）武汉市黄陂不动产权第0004231号，登记房屋用途：商业服务】出卖给乙方，价款600000元一次性付清，甲方收到乙方全部房款3日内交房，甲方逾期交房或乙方逾期支付全部房款，每逾期一日按全部房款的10%向乙方支付违约金；甲、乙双方在本合同生效之日起30日内到相关部门办理房地产转移过户手续；本合同未尽事宜甲、乙双方另行协商并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。合同签订后的当天，钱诚、吴粒粒、苏春红三人一同去到武汉市黄陂公证处办理了委托公证，公证《委托书》的内容为：吴粒粒同意出售坐落于武汉市黄陂区武湖农场青龙分场汉口北五湖建材E栋1层126室房屋【不动产权证号：鄂（2017）武汉市黄陂不动产权第0004231号】，委托苏春红协助买方办理该房屋网签、过户登记、银行按揭贷款、物业过户手续等。苏春红系吴粒粒的继母，吴怡（曾用名：王仁刚）是吴粒粒的父亲。在房屋买卖交易之前，钱诚与吴粒粒互不相识。吴怡和苏春红、钱诚以及案外人李孝华曾经合伙办厂。苏春红、吴怡曾于2014年1月4日向钱诚出具了借款200000元年息40000元的借条一张，工厂被拆迁后，三方于2015年1月17日进行了结算，当天吴怡又向钱诚出具了欠款270000元的欠条一张。苏春红接受吴粒粒委托后，收回了钱诚持有的上述借条和欠条，钱诚于2018年11月14日就上述房屋交易纳税27536.40元，苏春红却没有配合钱诚办理房屋过户登记及物业过户手续。以上事实有钱诚持有的其与苏春红谈话的电话录音证明。一审法院认为：本案钱诚与吴粒粒签订的格式条款《武汉市存量房买卖合同》，其关于房屋买卖的约定内容是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律规定，该合同依法成立。本案房屋交易的买受人钱诚是由房屋出卖人吴粒粒的父母苏春红、吴怡所确定，而苏春红、吴怡欠钱诚债务多年没有偿还，钱诚作为吴粒粒父母的债权人，在与吴粒粒直接签订了正式的《武汉市存量房买卖合同》，吴粒粒没有要求其按合同约定支付购房款的情况下，吴粒粒就以公证授权的方式委托苏春红主持完成余下的房屋过户和交接手续，按正常逻辑，钱诚足以相信苏春红、吴怡、吴粒粒之间存在以房抵债的合意，其履行了房屋交易的纳税义务更证明了其对此确信。苏春红收取钱诚持有的债权凭证以折抵吴粒粒应收购房款的行为，其表见代理属性应当依法认定。本案房屋交易的以下情况不同寻常：1.买受人的选定不是依常规交由中介机构操作，而是由房屋所有人的父母（债务人）确定买受人（债权人），女儿配合进行交易；２.合同约定了购房款一次性付清而没有约定给付时间，但却约定了房款付清后3日内交房；３.合同签订之后，在分文定金或购房款都未收取，房屋出卖人与买受人之间、房屋出卖人与其委托代理人之间都没有明确购房款如何支付的情况下，房屋出卖人就留下一纸办理房屋过户和交接手续的委托书后一走了之。如果确如吴粒粒所称，其与苏春红、吴怡之间不存在以房抵债的合意，上述情形显然不符合正常的交易习惯。房地产买卖应该不同于一般消费类的小额交易可以随性而为，以取得房屋价款为目的的房屋出卖人对于买受人的付款完全不以为意，有悖于生活常识。因此，一审法院确认钱诚已经履行了其与吴粒粒签订的《武汉市存量房买卖合同》所约定的给付购房款的义务，钱诚要求吴粒粒协助办理鄂（2017）武汉市黄陂不动产权第0004231号商用房屋过户登记手续的诉讼请求，依法予以支持。钱诚要求吴粒粒赔偿损失60000元，有合同依据并且符合法律规定，亦应当依法予以支持。吴粒粒要求钱诚支付违约金60000元的反诉请求，没有事实根据和法律依据，依法不予支持。本案系为房屋买卖合同纠纷，苏春红是吴粒粒的委托代理人，其代理吴粒粒作出的行为，责任应由吴粒粒承担。吴怡在本案房屋买卖合同中不存在合同约定或法律规定的权利和义务，依法不应承担本案责任。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、钱诚与吴粒粒签订的《武汉市存量房买卖合同（武房黄字第××号）》依法成立；二、吴粒粒协助钱诚办理坐落于武汉市黄陂区武湖农场青龙分场汉口北五湖建材Ｅ栋1层126室房屋【不动产权证号：鄂（2017）武汉市黄陂不动产权第0004231号】的房地产过户登记手续；三、吴粒粒向钱诚支付违约金人民币60000元；四、驳回钱诚的其他诉讼请求；五、驳回吴粒粒要求钱诚支付违约金人民币60000元的反诉请求。以上须履行的内容于本判决生效后十日内履行完结。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费10400元、反诉案件受理费650元，合计11050元，由吴粒粒负担。本院二审期间，对钱诚与吴粒粒房屋买卖合同中购房款的给付情况，是否有以债抵款的情况进行调查。查阅一审案卷中,钱诚与苏春红2019年1月8日电话录音中记载苏春红答复的钱诚意见：我欠你钱是事实，现没有钱还，我把门店抵给你了。本院第一次调查时，吴怡和苏春红未到庭。2019年9月20日，本院向吴怡和苏春红进行调查，苏春红的意见为：借条是我借钱诚的钱。曾经欠过钱诚的钱，已经还清了。吴怡的意见为：拆厂的钱我拿了。我和钱诚，李孝华三个人合作开厂，后来厂房拆了，钱我拿了，所以给钱诚打了27万元的欠条。卖了我名下的房子47万元都还清了。本院限期一周内，由吴怡和苏春红向本院提交卖吴怡房屋，还清钱诚47万元欠款的证据。2019年10月9日，吴怡和苏春红到本院，参加本院对该案进行的第二次调查时，对本院限其一周内提交的证据明确表示：没有带来。且苏春红称：不欠钱诚的钱，钱诚说苏春红欠钱诚的钱，应该由钱诚拿证据。吴怡称：钱诚说吴怡欠钱，钱诚得拿证据出来。调查中，钱诚向本院提交诉争房屋交易房产中介经办人员黄世生的证人证言，拟证明2018年11月14日过户的时候，苏春红把借条和欠条的原件收走了。黄世生到庭陈述2018年10月份11月份左右，帮钱诚和吴粒粒办理房屋过户手续，双方涉及到做公证的事项，办理过户需要来两次，吴粒粒说第二次有事可能来不了，就委托苏春红办理过户手续，也办理了公证手续，这个房子要先走房屋交易的程序，再走土地登记的程序，第一次办过户交税费的时候，看见钱诚把一个白色的纸条给了苏春红，上面写什么没看到。将税费的单据交给了土地部门，黄陂土地局给了回单，黄世生7个工作日拿到土地联络单之后，通知双方走不动产交易的土地登记程序，钱诚来了，苏春红没有来，就这样手续一直没办完。经质证，吴粒粒意见：只知道当天的事情，后面苏春红去不去吴粒粒不知道。哪一天的事，吴粒粒不记得了。吴怡意见：不在场，不清楚。苏春红意见：有异议，黄世生说钱诚给了苏春红一个单子，也不代表苏春红欠钱诚的钱。吴粒粒、吴怡、苏春红未提供反驳证据，本院依法采信钱诚提交的该新证据。吴粒粒、吴怡、苏春红均没有向本院提交新证据，本院对一审法院审理查明事实予以确认。本院经审理另查明，2018年11月14日，双方办理房屋过户手续时，苏春红把借条和欠条的原件收走了。本院认为，吴粒粒本人于2018年11月13日与钱诚签订《武汉市存量房买卖合同（武房黄字第××号）》，合同的订立系双方真实意思表示，一审判决合同依法成立，双方均未提出上诉，视为无异议，服从该项判决，本院予以维持。双方主要争议焦点为购房款的给付、违约主体及责任承担的问题。吴粒粒认为没有收到钱诚的购房款，钱诚构成违约，应由钱诚给付其违约金60000元。钱诚认为吴粒粒的父亲吴怡及继母苏春红共同欠钱诚本金及利息80万元未还，为了还清欠款，将吴粒粒名下商铺用于抵债还清欠款，欠款凭据已经给付吴粒粒的代理人苏春红，购房款已经付清。二审中，本院对于欠款抵房款的事实多次向吴粒粒、吴怡、苏春红进行核实，并要求吴怡、苏春红对其主张的卖房已经还清钱诚47万元欠款的说法予以举证，吴怡、苏春红在本院规定的期限内未予举证，本院采信钱诚提交的证据及欠款抵房款意见。对吴粒粒称只委托苏春红过户，没有委托苏春红收房款的说法，依代理人的行为后果由委托人承担的法律规定，苏春红以吴粒粒的房屋抵自己和吴怡欠款的代理行为超出吴粒粒的委托授权范围，后果由吴粒粒承担，吴粒粒在无证据证实吴怡、苏春红欠钱诚的款项已全部还清，未用于抵偿自己名下商铺购房款的情况下，吴粒粒主张钱诚未给付购房款的理由依据不足，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，吴粒粒应承担举证不能的法律责任。吴粒粒上诉认为钱诚违约，应给付违约金60000元的上诉理由缺乏事实依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，吴粒粒的上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11050元，由吴粒粒负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  李 文审判员  叶 欣二〇一九年十一月六日书记员  张 欣