四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川13民初173号 原告（反诉被告）:南充市自然资源和规划局。住所地:四川省南充市市政新区万年西路2号楼。 法定代表人:陈正泽，局长。 委托诉讼代理人：赵云，四川鑫中云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田军，四川鑫中云律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川省南充市鑫达房地产开发有限公司。住所地：四川省南充市顺庆区白土坝路16号1幢2层1号。 法定代表人：殷邦权，董事长。 委托诉讼代理人：何文强，四川维大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任超，四川维大律师事务所律师。 原告南充市自然资源和规划局（以下简称南充自规局）诉被告四川省南充市鑫达房地产开发有限公司（以下简称鑫达公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院立案受理后，被告鑫达公司在举证期限内提起反诉，本院依法合并进行了审理。本院于2017年12月28日作出（2014）南中法民初字第17号民事判决，鑫达公司不服提起上诉，四川省高级人民法院于2018年6月4日作出（2018）川民终317号民事裁定，裁定撤销（2014）南中法民初字第17号民事判决，发回本院重审。本院依法重新组成合议庭公开开庭进行了审理。原告南充自规局的委托诉讼代理人田军，被告鑫达公司的委托诉讼代理人何文强、任超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 南充自规局向本院提出诉讼请求：判决鑫达公司承担违约金3404.01788万元（其中1号地块违约金603.935759万元、2号地块违约金2800.082116万元），并承担本案诉讼的全部费用。 事实及理由：2008年4月18日、8月13日，鑫达公司竞得玉带路2号、1号地块的土地使用权并与南充自规局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。按照合同约定，1号地块的出让金应当在2008年9月13日前付354万元，2008年10月13日前付353.571万元；2号地块的出让金应当在2008年5月3日前付898.008万元，2008年6月18日前付898.008万元。合同签订后，经数次催收，鑫达公司于2013年6月6日才交清土地出让金。鑫达公司无视出让合同约定延期付款，依法应承担相应的违约金。为维护南充自规局的合法权益，确保国有资产不流失，特依法起诉，恳请支持。 鑫达公司辩称，南充自规局出让的土地不具备开发条件，南充自规局违约在先。2009年5月6日双方签订补充协议，已对土地出让金的尾款支付进行了变更，南充自规局无权以原出让合同主张违约金。该事实法院已认定，南充自规局未上诉，视为认可。根据补充协议的约定，南充自规局应先完善市政道路、排污工程建设后，鑫达公司才支付出让金尾款。鑫达公司在南充自规局未履行先合同义务前已全额支付1、2号地块的土地出让金，不存在违约行为，应驳回南充自规局的全部诉讼请求。 鑫达公司向本院提出反诉请求：1.判决南充自规局支付逾期交付2号地块的违约金，按鑫达公司缴纳土地出让金金额每日1‰（从2008年4月18日起算至2013年10月31日止），共计1146.6599万元；2.判决南充自规局支付1号地块的违约金，按鑫达公司缴纳土地出让金金额每日1‰（从2008年8月14日起算至2018年11月13日），共计2038.1163万元（若交地期限延缓，仍按上述标准计算）；3.判决南充自规局支付2013年10月8日至2017年8月7日止“龙川半岛”10号楼的停工损失137.539826万元（司法鉴定金额）和2017年8月8日起至解决1号地块重复出让问题之日止“龙川半岛”10号楼的停工损失（按每天983.13元司法鉴定计算）；4.判决南充自规局支付西河河堤建设工程、1、2号地块排污沟整治工程、坤元街、丹桂路人行道工程、路灯工程、坤元街市政规划道路工程价款1110.218174万元（司法鉴定金额）及逾期付款利息（利息从竣工之日起至实际付清之日止按商业银行同期贷款利率计算）；5.本案的诉讼费用由南充自规局承担。 事实与理由：本案鑫达公司不存在违约行为，不应承担违约责任。南充自规局出售的土地不具备法定出让条件，事后也未完善交地条件，其多次违约、持续违约，应当按约定承担逾期交地的违约责任。修建市政设施和排污截流工程是南充自规局的合同义务，因其迟迟未履行此义务，鑫达公司为防止损失扩大而采取垫资修建1、2、4、6号地块周边市政基础设施，得到南充自规局事实上的同意。自建行为产生的修建费用应由合同义务方和受益人南充自规局承担。 南充自规局辩称，南充自规局不存在逾期交地的事实，在出让合同签订后鑫达公司已实际占有使用土地。“龙川半岛”10号楼的停工损失与交地行为不存在因果关系。即使该损失存在，也不是南充自规局的行为造成。市政工程建设并非南充自规局的合同义务及法定义务，所产生的工程款应向相关单位追偿。请驳回鑫达公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下： 一、关于土地出让合同签订的相关事实。 2008年4月18日，鑫达公司通过拍卖竞得位于南充市顺庆区地块，面积6.603亩，总价1796.016万元，并于当日签订《四川省南充市国有建设用地使用权拍卖成交确认书》。该确认书载明，竞得人在成交确认书签署后的15日内交纳拍卖总价款的50%，在两个月内交清全部拍卖成交总价款。拍卖人交付土地的时间及其他相关事宜按《拍卖须知》相应条款执行。该地块《国有建设用地使用权拍卖出让须知》第四条载明，拍卖标的物为现状拍卖，由出让方负责拍卖范围内的拆迁安置补偿工作，竞得地块涉及到地上与地下的高低压电线、电缆等各类管网拆除与迁建由竞得人负责。竞得人自己负责实施场地平整及“六通一平”，交地后的青苗、林木补偿处置由竞得人自行负责。拍卖标的物上出现的权属纠纷由出让方负责处理。第八条载明，竞得人付清全部拍卖成交总价款后，由出让方向竞得人交地。第十五条载明，竞得人不按约定缴纳成交总价款的，按《国有土地使用权出让合同》第三十一条规定承担违约责任，并注明了《国有土地使用权出让合同》第三十一条的内容：受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰缴纳滞纳金。鑫达公司与南充自规局签订的《国有土地使用权出让合同》第五条载明，出让人同意在2008年6月18日前将出让宗地交付给受让人，交地条件为现状土地条件。第九条约定，土地使用权出让金分期给付，第一期898.008万元在2008年5月3日前付款，第二期898.008万元在2008年6月18日前付款。第三十一条及三十二条载明，受让人必须按照合同约定，按时支付土地使用权出让金。受让人不能按时支付土地使用权出让金的，每日按迟延支付款项的1‰交纳滞纳金。受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地。出让人未按时提供出让土地致使占有延期的，按已支付的土地使用权出让金的1‰给付违约金。第四十四条载明，本合同于2008年4月18日签订。该合同上双方未签署落款日期，南充自规局工作人员彭某签名并标注“6.23”。 2008年8月13日，鑫达公司通过拍卖竞得位于南充市顺庆区地块，面积4.0665亩，总价707.571万元，并于当日签订《四川省南充市国有建设用地使用权拍卖成交确认书》。该确认书第5条载明，竞得人在成交确认书签署后的30日内交纳拍卖总价款的50%，在60日内交清全部拍卖成交总价款。拍卖人交付土地的时间及其他相关事宜按《拍卖须知》相应条款执行。该地块《国有建设用地使用权拍卖出让须知》第四条载明，拍卖标的物为现状拍卖，由出让方负责拍卖范围内的拆迁安置补偿工作，竞得地块涉及到地上的高低压电线拆除与迁建由出让方负责。竞得人自己负责实施场地平整及“六通一平”，交地后的青苗、林木补偿处置由竞得人自行负责。拍卖标的物上出现的权属纠纷由出让方负责处理。第八条载明，竞得人交清首期付款，可由出让方交地。第十五条载明，竞得人不按约定缴纳成交总价款的，按《国有土地使用权出让合同》第三十一条规定承担违约责任，并注明了《国有土地使用权出让合同》第三十一条的内容：受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰缴纳滞纳金。鑫达公司与南充自规局签订的《国有土地使用权出让合同》第五条载明，出让人同意在2008年11月13日前将出让宗地交付给受让人，交地条件为现状土地条件。第九条载明，土地使用权出让金分期给付，第一期354万元在2008年9月13日前付款，第二期353.571万元在2008年10月13日前付款。第三十一条及三十二条载明，受让人必须按照合同约定，按时支付土地使用权出让金。受让人不能按时支付土地使用权出让金的，每日按迟延支付款项的1‰交纳滞纳金。受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地。出让人未按时提供出让土地致使占有延期的，按已支付的土地使用权出让金的（斜杠）‰给付违约金。第四十四条载明，本合同于2008年8月13日签订。该合同上双方未签署落款日期，南充自规局工作人员彭某签名并标注“9.12”。 二、出让合同履行的相关事实。 鑫达公司缴纳2号地块的土地出让金的情况是：2008年4月7日转入南充自规局帐户100万元，其中5月5日扣收出让金60.06万元、2008年5月9日转帐缴纳170.00万元、2008年11月28日转帐缴纳210.00万元、2013年6月6日转帐缴纳1355.9560万元，共计缴纳1796.016万元（已缴清）。 鑫达公司缴纳1号地块土地出让金情况是：2008年8月7日，缴纳竞买保证金50万元，扣除相关费用后，于2008年12月29日记入出让金29.3110万元、2010年12月28日转帐缴纳500.00万元、2011年9月2日转帐缴纳157.5710万元、2011年9月29日转帐缴纳20.6890万元，共计缴纳707.571万元（已缴清）。 南充市住房和城乡建设局分别于2009年11月23日、2009年12月31日及2013年2月27日为鑫达公司颁发龙川半岛1-3幢、4-9幢、10号楼的建筑工程施工许可证，鑫达公司自认其中2号地块对应的是7、8幢楼，1号地块对应的是10号楼。其中，10号楼的工程建设项目报建表填报于2012年5月20日，工程筹建情况为“该项目六通一平已做完，具备施工条件”，报建管理部门意见为“同意报建”，时间为2012年5月31日。 本案双方当事人均未能提供直接证据证明案涉2号、1号地块的具体交付时间，但鑫达公司提供的最高人民法院（2016）最高法民再116号民事判决载明，对于4、6号地块的实际交付问题，该判决认为“虽然本案双方当事人均未能提交直接证据证明案涉4、6号地块的具体交付时间，但根据本案查明的事实，鑫达公司在2009年11月23日取得6号地块建设工程施工许可证、2009年12月31日取得4号地块的建设工程施工许可证。故鑫达公司应在取得案涉4、6号地块建设工程施工许可证之前已经实际接收了案涉地块”。 三、关于《玉带路土地补充协议书》的相关事实。 南充自规局（甲方）与鑫达公司（乙方）于2009年5月6日订立了《玉带路土地补充协议书》，约定由甲方负责协调完善修建1、2、4、6号地块周边市政道路以及城市污水截流工程。甲方多次如实上报市人民政府，现根据市政府领导的指示，经甲乙双方共同协商，达成以下协议：一、甲方负责协调、落实市级相关部门尽快按规划要求启动1、2、4、6号地块的周边市政道路和污水截流工程建设。二、上述工程于2009年10月30日前竣工并交付使用，确保乙方施工车辆畅通和城市污水不再流经乙方地块内，乙方在10月30日前接收土地。三、乙方在上述工程竣工并交付使用后30日内一次性结清全部土地出让尾款。 四、关于鑫达公司垫资代建市政工程的相关事实。 2010年6月8日，南充自规局给市政府《关于西河整治遗留的鑫达房产公司用地有关问题的请示》（南土资［2010］85号）中载明“2010年3月4日，鑫达公司给我局以南鑫房函［2010］04号文关于玉带路出让土地周边道路建设问题的紧急报告，称其龙川半岛花园开发项目基础设施不到位，为保证项目尽快开工，公司已启动部分市政道路和排污管网建设，要求我局暂停招投标。经我局现场踏勘，龙川半岛项目现场施工的重型机械设备较多，如果全面启动道路建设，龙川半岛开发建设工程就会全面停工，道路修建完成后，小区的重型机械出入也会损坏新建道路的路面。2010年3月5日，我局向市政府请示，暂缓西河小区周边市政道路修建招投标工作。2010年3月10日，经市政府研究同意，该地块周边道路工程建设项目招投标工作暂停”。鑫达公司南鑫房函（2011）14号给南充自规局的报告称“2010年12月，道路土建部分设计完成，为尽量减少损失，鑫达公司启动了市政道路建设和2号地排污处理”。2012年6月26日，鑫达公司给南充自规局提交了关于玉带花园周边市政道路及1、2号地排污工程结算的报告，并附送了结算相关资料。四川合立达造价咨询事务所有限责任公司受本院委托对相关工程造价进行了鉴定，鉴定意见是河堤景观工程、排污工程、人行道工程、市政道路工程总工程价款1110.21817万元。鑫达公司提供的最高人民法院（2016）最高法民再116号民事判决载明“虽然双方2009年5月6日签订的《补充协议》约定南充国土局负责协调、落实市级相关部门尽快按规划要求启动1、2、4、6号地块总的周边市政道路和污水截流工程建设，但如上所述，南充国土局代表南充市人民政府签订出让合同，履行出让土地行为，修建案涉4、6号地块红线外的市政道路是南充国土局代表南充市人民政府应履行的合同义务，而不是协调义务。一、二审判决认定案涉地块周边市政道路和污水截流工程建设不是南充国土局的合同义务，显属不当，本院予以纠正”。 五、关于1号地块上部分土地重复出让及龙川半岛10号楼停工窝工损失的问题。 南充自规局认可10号楼所涉土地与案外人四川省南充宏城房地产开发有限公司（以下简称宏城公司）存在重叠，面积为108.96平米。经本院委托四川合立达造价咨询事务所有限责任公司对10号楼的停工窝工损失进行了鉴定，鉴定意见是截止2017年8月7日的损失为137.539826万元。2018年5月2日，鑫达公司与宏城公司签订转让协议，宏城公司将包含争议土地在内的土地1.765亩一并有偿转让给鑫达公司进行开发。2018年7月16日，鑫达公司向南充自规局作出书面承诺：1、南充自规局起诉鑫达公司逾期缴纳玉带花园1、2号地块土地及价款的违约责任，鑫达公司愿意接受法院公正判决，承诺愿意履行法院最终判决。2、待市政府及相关职能部门处理完毕鑫达公司与宏城公司关于玉带花园1号地块土地重叠遗留问题后，鑫达公司承诺不会就该地块遗留问题发生的损失另行起诉赔偿，该承诺已公证。2018年9月4日，鑫达公司与南充自规局、宏城公司三方达成《处遗协议书》，对于宏城公司与鑫达公司之间土地转让进行了约定，并约定，鑫达公司与宏城公司在完善土地转让手续后，不得以该宗土地重复出让问题再向市政府和市国土资源局及市级相关职能部门起诉赔偿损失。2018年12月5日，南充自规局向鑫达公司作出南土资函（2018）429号复函，同意将宏城公司以出让方式取得位于顺庆区净用地面积1176.87平米（约1.765亩）国有建设用地使用权转让给鑫达公司使用。2019年2月1日，南充自规局对鑫达公司从宏城公司取得的土地与鑫达公司之前取得的土地合宗办理了土地使用权证。2019年5月6日，鑫达公司拆除宏城公司地上建筑物，10号楼恢复施工。 另查明，因机构改革，原南充市国土资源局现已调整变更为南充市自然资源和规划局。 本院认为，案涉《国有土地使用权出让合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点是：一、鑫达公司是否构成迟延支付土地出让金的违约情形，南充自规局是否构成迟延交付土地的违约情形，以及如何承担相应违约责任；二、南充自规局应否赔偿鑫达公司因1号地块重复出让导致的停工窝工损失；三、南充自规局应否支付鑫达公司代建相关工程的工程款项。 关于焦点一，根据案涉《国有土地使用权出让合同》的约定，南充自规局应当在2008年6月18日前交付2号地块，鑫达公司应当在2008年6月18日前付清2号地块出让金；南充自规局应当在2008年11月13日前交付1号地块，鑫达公司应当在2008年9月13日前付清1号地块出让金。而实际履行情况是，鑫达公司未按该合同约定时间交清全部土地出让金，构成违约。对于1、2号地块的实际交付问题，虽然没有直接证据证明实际交付时间，但可以参照最高法院生效判决对相关4、6号地块的实际交付时间的认定意见来予以确定。鑫达公司在2009年12月31日取得2号地块的建筑工程施工许可证，可以认定2号地块的实际交付时间在2009年12月31日之前。鑫达公司在2013年2月27日取得龙川半岛10号楼的建筑工程施工许可证，同时结合10号楼的工程建设项目报建审批时间为2012年5月，可以认定1号地块在2012年5月已完成实际交付。 因此，本案双方均存在互相违约的情形。基于此，并考虑土地出让中遇到的特殊情况，双方在2009年5月6日达成了补充协议，该协议第二条、第三条对鑫达公司支付土地出让金的条件和期限，以及南充自规局交付土地的条件和时间进行了变更，该变更行为符合《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定。按照补充协议的约定，只有当涉案地块周边市政道路和污水截流工程竣工并交付使用的条件成就后，鑫达公司才负有在30日内一次性付清尾款的义务，该条件成就之日也是南充自规局交付土地之日。双方在补充协议中对于合同履行中已出现的相互违约情形的责任承担问题未作处理，可视为双方对此前的相互违约责任互不追究。鑫达公司在2012年6月26日向南充自规局提交市政工程结算资料，该时间可以认定相应的工程已经竣工并投入使用，故其后的30日内，即在2012年7月26日前，鑫达公司应付清土地出让金尾款，南充自规局应当在2012年7月26日交付土地。各方应当按照变更后的合同依约履行。 1号地块的土地出让金707.571万元，鑫达公司已于2011年9月29日全部交清，时间上早于补充协议约定的付款时间2012年7月26日，南充自规局关于鑫达公司迟延交付该地块出让金的主张不成立，鑫达公司不应承担违约责任。2号地块的土地出让金1796.016万元，鑫达公司在2012年7月26日时仍有1355.9560万元未予缴纳，构成违约，本应按照《国有土地使用权出让合同》约定以未支付金额为基数，按日千分之一的标准向南充自规局支付违约金。但考虑鑫达公司认为案涉违约金标准达到年利率36.5%，明显高于实际损失，请求降低违约金标准。而案涉土地使用权出让合同约定的日千分之一的违约金标准，换算成年利率为36.5%。对南充自规局而言，鑫达公司迟延缴纳土地出让金的损失是资金占用的利息损失，该违约金的计算标准明显超过了资金占用的利息损失，鉴于此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院酌定将该标准调整为日0.5‰。故鑫达公司应从2012年7月27日起以1355.9560万元为基数，按每日0.5‰的标准计算违约金至实际一次性缴纳完尾款的2013年6月6日止（逾期314天），金额为2128850.92元。 如前所述，2号地块的实际交付时间在2009年12月31日之前，早于补充协议约定的2012年6月26日，鑫达公司向南充自规局主张2号地块迟延交地的违约责任的理由不成立。1号地块在2012年5月完成实际交付，鑫达公司亦不应主张1号地块迟延交地的违约责任。 关于焦点二，1号地块确实存在着重复出让、办证面积重叠的问题，鑫达公司的停工窝工损失也客观存在。现鑫达公司与宏城公司之间的争议已通过自行协商得到处理，在争议得到解决之前，无论是鑫达公司向南充自规局单方作出的承诺，还是在与宏城公司、南充自规局的三方协议中的约定，均明确表示不再就土地重复问题起诉赔偿损失，即放弃赔偿请求权。对于该承诺效力是否及于本案诉讼，本院认为，合同的约定应结合签订背景考量当事人的真实意思表示。涉案土地争议由来已久，放弃部分实体权利，取得南充自规局和市政府以及其他相关职能部门的支持配合，以便彻底解决遗留问题，应当是鑫达公司的真实意思表示。故鑫达公司放弃赔偿请求权的承诺效力及于本案，对于鑫达公司关于赔偿停工窝工损失的诉请本院不予支持。 关于焦点三，根据最高人民法院生效判决确认，修建涉案市政工程设施是南充自规局代表南充市人民政府应履行的合同义务，而不是协调义务。鑫达公司在拍卖竞得玉带路1、2、4、6号地块后，因地块相关市政设施不完善，开发建设受限，为履行出让合同，减少损失，垫资修建了前述工程，具有正当性。且鑫达公司在代建前述工程过程中向南充自规局提交了书面报告，南充自规局亦向市政府进行了请示，经市政府研究同意，该地块周边道路工程建设项目招投标工作暂停，表明南充自规局对鑫达公司垫资代建的行为并无异议。同时，2012年6月26日，鑫达公司已向南充自规局提交了关于玉带花园周边市政道路及1、2号地排污工程结算的报告，并附送了结算相关资料，南充自规局仍未提出异议，可视为工程已实际交付。依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条第二款“当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理”、第十七条“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息”、第十八条第一款“利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日”的规定，南充自规局应按鉴定意见确定的金额向鑫达公司支付垫资代建的工程款项，并从2012年6月27日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息至付清款项止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条第二款、第十七条、第十八条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十二条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、四川省南充市鑫达房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后三十日内向南充市自然资源和规划局支付迟延缴纳土地出让金的违约金2128850.92元。 二、南充市自然资源和规划局在本判决发生法律效力后三十日内向四川省南充市鑫达房地产开发有限公司支付工程款1110.21817万元，并从2012年6月27日起以1110.21817元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息至款项付清之日止。 三、驳回南充市自然资源和规划局的其他诉讼请求。 四、驳回四川省南充市鑫达房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费212000（南充市自然资源和规划局已预交162037元），减半收取106000元，由南充市自然资源和规划局负担；反诉案件受理费263350元（四川省南充市鑫达房地产开发有限公司已预交131675元），减半收取131675元，由四川省南充市鑫达房地产开发有限公司负担。鉴定费200000元（四川省南充市鑫达房地产开发有限公司已预交），由南充市自然资源和规划局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  谭世蓉 审判员  刘荣耀 审判员  熊 东 二〇一九年十一月十四日 书记员  吴俐静