黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑12民终1399号上诉人（原审被告）：赵秀香，女，1970年11月11日出生，汉族，阳光地下商场业主，住庆安县。委托诉讼代理人：张桂林，男，1946年12月11日出生，汉族，庆安县司法局社区法律服务所法律工作者，住庆安县。被上诉人（原审原告）：庆安县金阳光购物广场有限公司，住所地庆安县阳光地下商场东段。法定代表人：高延江，职务董事长。委托诉讼代理人：杨成库，黑龙江盛尚律师事务所律师。上诉人赵秀香因与被上诉人庆安县金阳光购物广场有限公司财产损害赔偿纠纷一案，不服黑龙江省庆安县人民法院（2019）黑1224民初559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵秀香的上诉请求：1.撤销庆安县人民法院(2019)黑1224民初559号判决；2.庆安法院一审判决适用法律不当,侵犯了上诉人的合法权益,判决不公应予改判；3.改判上诉人不承担被上诉人2015年2018年物业管理费20106元，同时改判按商场统计的认可的数额进行赔偿上诉人被淹物品10000元；被水淹期间和春节影响营业损失26000元；4.请求二审法院保护上诉人一审的反诉请求；5.要求被上诉人赔偿水淹期间停业损失。事实和理由：2012年8月10日上诉人与黑龙江省中基房地产开发有限公司签订了C9-11商铺买卖合同。（上诉人与被上诉人没有建立物业管理合同，被上诉人诉上诉人要求给付物业管理费及违约金无理。理由如下：一、被上诉人是庆安县金阳光购物广场有限公司，诉讼主体不成立。物业应该由物业管理委员会收取。物业管理委员会应该由业主大会成立业主三分之二以上人员选举物业管理委员会。负责物业管理工作，无权收取物业管理费；二、被上诉人要求上诉人给付物业管理费的标准没有明文规定。没有物价部门及相关物业部门标准。金阳光购物广场无权收取物业管理费，公司随便定价，上诉人不认可；三、物业收费是服务性收费。应该由业主和物业管理委员会共同协商物业服务收费标准。收费标准公开化不能由公司自己私自定价，随便收费，应财务公开，定期公布于群众；四、上诉人的商铺没有电梯不应和有电梯的收同样的费用。被上诉人没有管理人员，没为上诉人服务无权收费；五、被上诉人将进出口及防火通道都盖上了楼。管理费用不应让商铺经营者承担物业费。是一种私搭乱建行为，严重违反规划法。应立即整改；六、上诉人要求被上诉人赔偿商铺漏水。将上诉人的货品被水淹了，造成上诉人损失10000元。因为被淹后商场经理和上诉人共同清点了被淹物品给予赔偿；七、阳光购物商场将西十四、十六、十三租给鲜菜水果店。春节期间两个月影响上诉人经营，不能正常营业年前正是旺季。影响正常效益26.000.00元，上诉人要求被上诉人赔偿货品被淹损失共计36,000.00元；八、金阳光购物广场一年之内先后换了六、七个经理，上诉人根本找不到负责人，没有尽到管理责任。没有物业合同；九、庆安县人民法院一审判决书中依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律规定若干问题的解释》第六条适用错误，因为上诉人与被上诉人没经过房产行政主管部门确定物业收费标准。被上诉人自己主张的物业费上诉人不认可，也没有约定。判决上诉人给被上诉人物业费无依据。政府部门没有明文规定具体价格，上诉人不认可被上诉人自己定的价；十、庆安法院适用民诉法解释第176条维护被上诉人的利益。而没有维护上诉的反诉请求是错误的，因为上诉人被淹的物品已经过被上诉人清点认证，被上诉人告知上诉人被淹物品可以处理。又清点了被淹物品，是上诉方和被上诉方的约定，上诉方才处理了被淹物品，已向一审法院提交了相关证据。一审法院应依据双方的约定赔偿上诉方及被的所有物品，被水流物品10000元，被淹期间和春节期间影响营业损失26,000.00元，共计36,000.00元，请二审法院维护上诉人的合法权益。庆安县金阳光购物广场有限公司辩称，赵秀香上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。庆安县金阳光购物广场有限公司向一审法院起诉请求：1.要求被告给付物业费28,446.00元及违约金12,470.00元，合计40,916.00元；2.由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年9月28日，庆安县金阳光购物广场有限公司成立，开始对庆安县阳光地下商城东段进行房屋租赁和物业管理，实际履行了公共卫生、安全保卫等物业管理职责。被告赵秀香购买位于庆安县阳光地下商城东段中基集团公司C09、C11商铺，共欠2015年至2018年物业管理费及取暖费20,106.00元。一审法院认为，庆安县金阳光购物广场有限公司实际履行了公共卫生、安全保卫等物业管理职责，赵秀香应给付庆安县金阳光购物广场有限公司物业管理费及取暖费；赵秀香反诉要求庆安县金阳光购物广场有限公司赔偿直接损失10,000.00元及间接损失26,000.00元，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］8号）第六条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、赵秀香于判决生效后15日内一次给付庆安县金阳光购物广场有限公司2015年至2018年物业管理费及取暖费20,106.00元；二、驳回庆安县金阳光购物广场有限公司的其他诉讼请求；三、驳回赵秀香的反诉请求。本院二审期间，本院调取了庆安县私有房产管理户卡，证明赵秀香购买的庆安县金阳光购物广场C09号商铺套内建筑面积23.25平方米，C11号商铺套内建筑面积24.57平方米。双方当事人对法院调取的证据真实性没有异议。被上诉人庆安县金阳光购物广场有限公司向本院举示了分层分户面积成果表，证明C09号商铺建筑面积23.25平方米、套内面积14.483平方米，C11号商铺建筑面积24.57平方米、套内面积15.308平方米，其收取物业费是按照套内面积收取的。上诉人赵秀香对证据的真实性和证明问题有异议，但其不能举示相反证据证明自己的主张。因此同意待已经向法院起诉确认面积的诉讼结束后，根据法院判决再向被上诉人另行主张返还历年多缴纳的物业费、取暖费。被上诉人向法院举示国家工商总局工商市字【2013】210号文件，证明其有收取物业费、取暖费的资质及收费标准合理。赵秀香对文件的真实性没有异议，但是认为自己商铺所在的金阳光地下二期没有电梯，收费标准过高。本院对国家工商总局文件予以确认。除上述事实，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，庆安县金阳光购物广场有限公司实际履行了公共卫生、安全保卫、更夫等物业管理职责，其向法院主张收取物业费有事实依据。一审法院支持庆安县金阳光购物广场有限公司主张的物业管理费有理，赵秀香此项上诉请求，本院不予支持。关于赵秀香反诉请求被水淹物品损失10000元。因被水淹物品已经不存在，鉴定中心无法进行价格评估。赵秀香向一审法院提交的被淹物品清单有庆安金阳光购物广场负责人杨德库签字，能够证明赵秀香日用百货损失存在。根据公平原则及负责人杨德库签字确认的被淹物品清单，对赵秀香被水淹物品损失5000元，本院予以支持。关于赵秀香主张被水淹期间和春节停业损失26000元。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，赵秀香没有举证证明在被水淹后处于停业状态，主张营业损失26000元，亦未能举出证据证明，本院对该赵秀香的该项上诉请求，不予支持。综上，赵秀香的上诉请求部分成立，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持庆安县人民法院民事判决书(2019)黑1224民初559号判决书第一、二项；二、被上诉人庆安县金阳光购物广场有限公司于本判决生效后十日内赔偿上诉人赵秀香财产损失5000元；三、驳回赵秀香的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费411元，由赵秀香负担151元，由庆安县金阳光购物广场有限公司负担260元，一审案件反诉费350元，由赵秀香负担301.39元，由庆安县金阳光购物广场有限公司负担48.61元；二审案件受理费1203元，由赵秀香负担1095.80元，由庆安县金阳光购物广场有限公司负担107.20元。本判决为终审判决。审判长 张 敏审判员 杨晓涵审判员 葛久华二〇一九年十一月六日书记员 李 微