海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4661号上诉人（原审原告）：海南冉龙物业管理有限公司，住海南省海口市龙华区芙蓉路海珠花园A栋2202房。统一社会信用代码：91460100399795369P。法定代表人：王又翔，总经理。委托诉讼代理人：林家旺，海南昌宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南中商农产品中心市场有限公司，住海口市秀英区粤海大道270号。统一社会信用代码：9146000067106120XT。法定代表人：刘来顺，董事长。委托诉讼代理人：潘德瑞，国浩律师（海南）事务所律师。委托诉讼代理人：熊意，国浩律师（海南）事务所律师。上诉人海南冉龙物业管理有限公司（以下简称冉龙公司）因与被上诉人海南中商农产品中心市场有限公司（以下简称中商公司）土地租赁合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。冉龙公司上诉请求：1.请求撤销海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初681号《民事判决书》第二条判决，改判支持冉龙公司的诉讼请求；2.判决中商公司承担一、二审全部诉讼费用、评估鉴定费。事实与理由：一、合同无效的原因是中商公司非法租赁土地，中商公司应承担合同无效的全部责任。冉龙公司与中商公司于2015年2月2日签订一份《土地租赁合同》，约定中商公司租赁粤海大道号海南中商农产品中心市××座冷冻库以北的52329平方米土地给建物流仓储园区仓库。中商公司带冉龙公司到现场确定了土地四至与面积。但在物流仓储园区仓库工程即将完工之际，海口市国土资源局和海口市秀英区城市管理执法局联合执法，以中商公司违法用地为由责令中商公司停止建设物流仓储园区，并派出十多名执法人员到施工现场阻止施工。导致冉龙公司无法按合同约定使用租赁土地建物流仓储园区仓库。冉龙公司多次致函中商公司，要求中商公司解决以上问题，并落实土地权属。政府相关部门一直发函给中商公司，并非发函给冉龙公司，是处罚中商公司违规用地建设物流仓储园区。中商公司没有依法获取土地使用权，违法建设修建物流仓储园区的全部责任显然应由中商公司承担，因此，合同无效的原因是中商公司没有获取土地使用权并非法租赁土地给冉龙公司。二、一审漏判，程序违法。冉龙公司一审诉讼请求判决中商公司承担合同无效的全部责任，但一审没有对冉龙公司的该项诉讼请求进行审理、认定并判决，属于漏项审理，程序违法。三、冉龙公司的损失是客观事实。《土地租赁合同》签订后，冉龙公司于2015年3月5日与湖南城市学院规划建筑设计研究院海南分院签订一份《钢结构工程施工图设计合同》，委托湖南城市学院规划建筑设计研究院海南分院为冉龙公司上述项目设计钢结构施工图，设计建筑面积为34442平方米，设计费为30万元。设计图纸出来后，冉龙公司报中商公司同意后，于2015年6月1日委托施工队进场施工。说明双方签订合同后，冉龙公司修建物流仓储园区仓库，已经实际产生了修建物流仓储园区仓库的工程费用。冉龙公司在一审时提交了大量证据证实了损失的客观事实，一审对冉龙公司的损失没有认定是无视客观事实及冉龙公司提交的充分证据。四、《中商物流城项目中途停工结算》应作为本案经济损失的定案依据。冉龙公司于2017年5月2日作出《中商物流城项目中途停工结算》并送达中商公司，该结算合计6170696元，中商公司收到冉龙公司送达的《中商物流城项目中途停工结算》后，在一审庭审前均没有任何异议。一审判决称“2017年5月2日，原告单方作出《中商物流城项目中途停工结算》，其中的《项目费用表》载明原告就涉案土地施工项目投入6170696元，被告对该《中商物流城项目中途停工结算》不予认可”，属于认定错误。事实是政府相关部门通知中商公司停止违法修建物流仓储园区后，冉龙公司才知道中商公司违法行为，因此要求中商公司中途停工结算，赔偿冉龙公司，中商公司要求冉龙公司提交中途停工结算作为赔偿依据，因此，冉龙公司聘请专业人员制作了《中商物流城项目中途停工结算》，内容涵盖合同、票据、施工资料、材料清单等，中商公司2017年5月2日收到《中商物流城项目中途停工结算》后，从未提出异议，只是让冉龙公司再缓些日子。中商公司在庭审时才提出异议，但也未明确指出哪些计算、项目或依据不合规或不合理，并且此时已过去了近2年，物流仓储园区仓库已被政府拆除，无法有效进行评估鉴定。且，中商公司及一审法院均未提出进行司法技术评估鉴定，一审以“原告就损失的金额作出《中商物流城项目中途停工结算》，被告对该《中商物流城项目中途停工结算》不予认可，故原告对损失的金额及利息没有提供有效证据予以证明”为由驳回冉龙公司的诉讼请求没有事实依据与法律依据。因此，本案应以《中商物流城项目中途停工结算》作为损失计算依据。五、中商公司应承担冉龙公司的全部经济损失。中商公司没有依法获得该宗地的土地使用权，违法修建物流仓储园区，并非法对外招商，骗取冉龙公司租赁其物流仓储园区并修建物料仓库。中商公司的欺诈行为导致合同无法履行，应承担合同无效的全部责任，并赔偿冉龙公司的全部经济损失，中商公司2017年5月2日收到《中商物流城项目中途停工结算》后，在一审庭审前从未提出异议，即使其在庭审中提出异议，但也未提出异议的理由。故，中商公司应以《中商物流城项目中途停工结算》作为经济损失的依据向冉龙公司赔偿。冉龙公司认为，一审查明事实错误，使用法律错误，程序违法，应以纠正改判。为了维护冉龙公司的合法权利，冉龙公司依法向贵院提起上诉，恳请贵院支持冉龙公司的上诉请求。中商公司辩称，一、《土地租赁合同》及其《补充协议书》被认定无效，乃冉龙公司原因所致，冉龙公司主张由中商公司承担合同无效的全部责任，毫无事实与法律依据，不应予以支持。2015年2月2日，冉龙公司与中商公司签订涉案的《土地租赁合同》及其《补充协议书》，约定中商公司将位于粤海大道号海南中商农产品中心市场内部分土地出租给冉龙公司。《土地租赁合同》约定“在租赁经营期间，冉龙公司遵守国家有关的法律法规，自主经营，自负盈亏”、第一条第1款约定“承租人在签署本协议前已考察了出租地块，该协议的签署视为对承租地块范围及面积的认可”、第二条第1款约定“建设期内乙方免交土地租赁费，但乙方建设期间不得超过2015年9月30日”、第九条第4款约定“中商公司所租赁给冉龙公司的土地，冉龙公司必须守法经营……”，冉龙公司在与中商公司签署前述租赁合同时，冉龙公司已经充分了解到涉案土地的实际情况，且中商公司没有任何隐瞒的行为。随后，中商公司依约将涉案的土地交付给了冉龙公司使用。2015年6月1日，冉龙公司开始在涉案土地上开工建设。但是由于其未依法申报政府相关部门的批准，便擅自开工建设物流仓库，于6月26日被海口市国土资源局和海口市秀英区城市管理执法局联合执法，并叫停了其违法建设的行为。随后，冉龙公司仍在未经过政府相关部门批准的情况下，继续开工建设物流仓库，2018年10月26日，海口市秀英区人民政府组织相关部门拆除了冉龙公司违法建设的工程。因此，因冉龙公司没有依法报批报建，导致原审法院以没有按照《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”的规定认定涉案的《土地租赁合同》及其《补充协议书》无效。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，法律禁止划拨地转让，否则该转让合同无效，但如在起诉前，经有批准权的人民政府批准，该转让合同合法有效；同样，未取得建设工程规划许可证建设的房屋禁止出租，否则该租赁合同无效，但如在一审辩论结束前，补办了相应的建设工程规划许可证，该租赁合同合法有效。因此，具体到本案中，如果冉龙公司在开工建设前，办理了报批报建等手续或开工后补办了相关报批报建等手续，那么即为政府准许冉龙公司按照建设物流仓库的用途使用土地并建设施工，涉案《土地租赁合同》及其《补充协议书》便不存在违反《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”的规定，进而不会被认定无效，故涉案《土地租赁合同》及其《补充协议书》被认定无效乃冉龙公司违法施工建设所致。根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效的后果乃冉龙公司的原因所导致，因此产生的全部责任均由冉龙公司承担，故冉龙公司主张由中商公司承担合同无效的全部责任，毫无事实与法律依据。二、无论合同是否有效，冉龙公司要求中商公司赔偿损失以及支付利息，均没有事实和法律依据，不应予以支持。涉案租赁合同履行过程中，冉龙公司未经相关政府部门依法批准即准备施工并自2016年6月1日开始擅自施工建设，特别是在违法施工25天后的2015年6月26日，海口市国土资源局和海口市秀英区城市管理执法局联合执法，已下达了责令停止违法行为，即停工通知的情况下，冉龙公司还仍然继续施工至2016年7月15日，导致其自行在涉案土地上建设的工程系违建，进而被拆除，其责任及后果应当由冉龙公司自行承担，与中商公司无关。因此，冉龙公司基于此认为其存在所谓的工程投入及停工经济损失6170696元并要求中商公司赔偿，明显没有事实和法律依据，不能予以支持。同时，冉龙公司主张的所谓的经济损失6170696元，系冉龙公司依据冉龙公司单方制作的《中商物流项目中途停工结算》计算得出，中商公司从未认可，且该金额如何组成以及是否实际发生，冉龙公司并没有提供相关的付款凭证、发票予以对应佐证。因此，冉龙公司主张的经济损失的6170696元的金额明显系冉龙公司所虚构、夸大得出，完全不能证明冉龙公司实际投入并产生了损失6170696元，故从此角度而言，冉龙公司主张经济损失6170696元，也没有事实依据，不应予以支持。综上，原审法院没有支持冉龙公司要求中商公司赔偿损失等的诉求，于法有据，不存在漏判。综上所述，原审法院判决查明事实清楚，判决结果正确，同时程序不存在任何错误，依法应当予以维持；冉龙公司的上诉请求完全没有事实和法律依据，恳请贵院依法驳回冉龙公司全部上诉请求，维护中商公司的合法权益，避免国有资产的损失，捍卫公平和正义。冉龙公司向一审法院提出诉讼请求：一、判决解除冉龙公司与中商公司于2015年2月2日签订的《土地租赁合同》；二、中商公司赔偿冉龙公司经济损失6170696元；三、判令中商公司自2017年5月2日起以6170696元为本金，按中国人民银行一年期贷款利率向冉龙公司支付利息，至付清之日止（暂计算至2018年11月3日，利息约为510000元）；四、判令中商公司承担全部诉讼费用、评估鉴定费。诉讼过程中，经一审法院释明，冉龙公司变更第一项诉讼请求为：依法确认冉龙公司与中商公司于2015年2月2日签订的《土地租赁合同》及其补充协议无效，中商公司承担合同无效的全部责任。。一审法院经审理查明：2015年2月2日，冉龙公司、中商公司签订《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议书》，约定中商公司将位于粤海大道号海南中商农产品中心市场内部分土地出租给冉龙公司，租赁土地用途为：用于建设物流仓储园区，并开展项目经营。合同签订后，冉龙公司于2015年6月1日进场施工。2015年6月26日，海口市国土资源局向中商公司留置送达《责令停止土地违法行为通知书》和《协助调查通知书》，涉案土地因未经依法批准擅自建设物流仓库，违反有关规定，责令立即停止违法用地行为，并接受调查。同日，海口市秀英区城市管理行政执法局作出《责令停止违法行为通知书》，因未经许可在涉案土地上建设建筑物，责令停止违法行为。后冉龙公司多次发函至中商公司通知、咨询中商公司相关停建事宜。2017年5月2日，冉龙公司单方作出《中商物流项目中途停工结算》，其中的《项目费用表》载明冉龙公司就涉案土地的施工项目投入6170696元，中商公司对该《中商物流项目中途停工结算》不予认可。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”冉龙公司、中商公司双方在未取得相关部门的报建审批手续的情况下，在《土地租赁合同》中约定租赁土地用途为：用于建设物流仓储园区，并开展项目经营，该约定违反了法律的强制性规定，应认定为合同无效。冉龙公司关于确定双方于2015年2月2日签订的《土地租赁合同》及《补充协议书》无效的诉请，一审法院予以支持。中商公司关于应认定双方于2015年2月2日签订的《土地租赁合同》及《补充协议书》有效的抗辩意见，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。因未取得报建审批手续，海口市城市管理行政执法局和海口市国土资源局责令停止在涉案土地上的违法建筑行为，冉龙公司就此产生的损失要求中商公司进行赔偿。冉龙公司就损失的金额单方作出《中商物流项目中途停工结算》，中商公司对该《中商物流项目中途停工结算》不予认可，故冉龙公司对损失的金额及利息没有提供有效证据予以证明，冉龙公司关于要求中商公司支付经济损失以及相应的利息的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。中商公司关于不应支付损失及利息的抗辩意见，一审法院予以采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款，判决如下：一、冉龙公司与中商公司于2015年2月2日签订的《土地租赁合同》及《补充协议书》无效；二、驳回冉龙公司的其他诉讼请求。本案受理费58665元，由冉龙公司负担58565元，由中商公司负担100元。二审期间，中商公司未提交新证据。本院组织双方当事人对冉龙公司提交的《中商物流项目中途停工结算》中海南百盛钢结构工程有限公司与冉龙公司2015年6月27日签订的《购销合同》及与之相应的两张收款收据（编号为1749799、1251240）、海口秀英捷盛经销部与中商物流园2015年5月29号签订的《钢材销售合同》及其相对应的收款收据进行质证。冉龙公司称以上证据均无原件，因原件放置于涉案工地上的办公场所，但因办公室被撬，故均丢失无原件。中商公司对以上证据的三性均不予认可，因没有合同履行凭据，没有交货的凭证、发票、付款单据、以及所购材料以及实际用于施工的相关证据予以佐证，所以对全部材料的证明内容和证明目的均不予认可。本院认证如下：冉龙公司未能提交证据原件，故本院无法确认上述合同及收款收据的真实性，无法认定合同项下的权利义务确有发生。冉龙公司向本院提交五组证据，一、崔建华钢构加工合同一份，证明：冉龙公司与崔建华签订过一份钢构加工合同；二、海南鑫富通钢结构工程有限公司《证明》并附清单一套，证明：崔建华有一部分材料已经在现场安装施工，现在还有剩余的材料在钢构厂；三、崔建华签认《民事起诉书》一份，证明：崔建华认可结算书里关于崔建华的施工费用；四、海南中商农产品中心市场有限公司新建物流仓库付款明细并附收据、银行回单、财务凭证等共15份；证据五、四张银行转账流水，证明：冉龙公司给崔建华的转款记录，一共转款288万人民币。中商公司对证据一、二、四的三性均不予认可，对证据三形式上的真实性予以认可，该民事起诉书是冉龙公司提起本案诉讼的民事起诉书，该起诉书中涉及到的诉讼请求没有事实和法律依据，中商公司已在一审及二审答辩中阐述了具体理由。对证据五的真实性予以认可，对于关联性和证明内容不予认可。本院认证如下：五组证据中未能证明崔建华是涉案土地上的工程施工人，证据一未能体现所采购的钢材是送到涉案土地上用于涉案工程，《证明》、收据、银行回单及银行转账流水均是基于证据一所产生的，无法证明所支出的款项是用于涉案土地上的工程建设，故本院无法根据以上证据认定冉龙公司用于施工的支出和损失。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，冉龙公司和中商公司均明知未取得报建审批手续，却在《土地租赁合同》中约定租赁土地用途为建设物流仓储园区，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，故一审法院认定冉龙公司与中商公司于2015年2月2日签订的《土地租赁合同》及《补充协议书》无效正确，双方当事人对此均无异议，本院予以维持。冉龙公司与中商公司对于合同无效均有过错，应各自承担相应的责任。关于中商公司应否向冉龙公司赔偿经济损失6170696元的问题，冉龙公司应对其存在损失承担举证责任。海口市城市管理行政执法局和海口市国土资源局对未取得报建审批手续的违法建筑行为责令停止，冉龙公司对因此停工造成的损失提供《中商物流项目中途停工结算》作为要求经济赔偿的证据，主张工程停工造成的损失应以结算书为准，冉龙公司称其将结算书提供给中商公司以后，两年内得不到回复和质疑，认为应视为中商公司同意结算书所表示的全部内容。本院认为，冉龙公司与中商公司之间不存在建筑施工合同关系，故中商公司不是工程的结算方，冉龙公司所提供的《中商物流项目中途停工结算》中所载均为冉龙公司与供货方、施工方、设计方等之间的合同关系，并非与中商公司之间存在买卖或施工等法律关系，故中商公司对此不做回复不应视为默认结算内容。冉龙公司未提供有效证据证明其施工支出及损失金额，应承担举证不能的责任，故冉龙公司主张中商公司应向其支付经济损失以及相应的利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，冉龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58565元，由海南冉龙物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖端明审判员 范 晨审判员 杜 蕾 二〇一九年十一月二十九日书记员 陈麒吉速录员吴虹瑶附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(98761,0))》第一百七十条(javascript:SLC(98761,153))第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（2原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（3原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（4原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。