山东省德州市德城区人民法院行 政 判 决 书（2019）鲁1402行初85号原告郭明静，女，1975年12月1日出生，汉族，住德州市德城区。委托代理人李哲轩，河北万强律师事务所律师。被告德州市房产管理中心，所在地德州市德城区三八中路1398号。法定代表人马文喜，主任。出庭负责人哈勇，副主任。委托代理人张风月，山东慨而慷律师事务所律师。委托代理人李旭羿，山东慨而慷律师事务所实习律师。被告德州市人民政府，所在地德州市东风东路1566号。法定代表人刘炳国，市长。委托代理人张鹃，德州市司法局工作人员。原告郭明静不服被告德州市房产管理中心、德州市人民政府行政答复及行政复议一案，于2019年6月12日向本院提起行政诉讼，于2019年6月17日立案后，在法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书、举证通知书。本院依法组成合议庭，于2019年11月6日公开开庭审理了本案。原告郭明静及其委托代理人李哲轩，被告德州市房产管理中心出庭负责人哈勇、委托代理人张风月、李旭羿，被告德州市人民政府委托代理人张鹃均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被告德州市房产管理中心于2019年3月26日作出《关于尚城国际部分业主来信反映问题的答复》。其主要内容：一、关于上海永升物业公司进驻问题。2016年11月1日上海永升物业管理股份有限公司德州分公司（下称永升物业公司）与德州嘉泰置业有限公司签订了《前期物业服务合同》。该合同有效，并在市房管中心物业办备案。上海永升物业公司进驻尚城国际小区是合理合法的，不存在非法进驻问题。二、关于取消物业资质问题。三、关于地板砖质量和减免物业费的问题。原告郭明静不服上述答复，向被告德州市人民政府申请行政复议，被告德州市人民政府于2019年5月28日作出德政复决字[2019]92号行政复议决定，维持被告德州市房产管理中心于2019年3月26日作出的《关于尚城国际部分业主来信反映问题的答复》中“一、关于上海永升物业公司进驻问题”和“二、关于取消物业资质问题”的答复内容；撤销“三、关于地板砖质量和减免物业费问题”的答复内容。原告郭明静诉称，其诉讼请求为：1、依法撤销被告德州市房产管理中心做出的《关于尚城国际部分业主来信反映问题的答复》；2、依法判令被告德州市房产管理中心重新作出答复；3、依法撤销被告德州市人民政府做出的《德州市人民政府行政复议决定书》德政复决字【2019】92号。事实理由为：原告于2013年7月自尚城国际购买了住房，2015年5月正式交房。交房时与德州明达物业管理有限公司签署协议并预缴一年物业费，同时因房屋地砖质量问题明达物业承诺减免三年物业费。于2018年6月14日突然收到律师的催费通知并且署名“上海永升物业管理股份有限公司德州分公司”，我们既没有接受永升物业合法入驻的通知，也没有见到永升物业合法入驻的手续，突然的催费通知和每天的电话骚扰影响了我们的正常生活。更有甚者现在每天不间断的敲门骚扰更加猖狂。永升物业没有合法的程序入驻尚城国际小区，而且不断的电话骚扰已经侵害了原告的合法权益，基于此，原告于2019年3月8日向被告德州市房产管理中心依法提出申请。以保护原告的合法权益。被告德州市房产管理中心于2019年3月26日作出《关于尚城国际部分业主来信反映问题的答复》，被告声称地板砖不存在任何质量问题，与客观情况不符。原告要求1、依法提供地板砖出厂合格证及相关部门质检合格证，并要求到现场进行勘验。2、依法提供永升物业公司和嘉泰置业公司签订的《前期物业服务合同》。原告于2019年4月7日向被告德州市人民政府申请行政复议，被告德州市人民政府维持了被告德州市房产管理中心做出的前两项答复，撤销了关于地砖质量和减免物业费问题的答复内容，却没有责令被告德州市房产管理中心重新作出答复，明显违法，基于此特依法提起诉讼，以保护原告的合法权益。原告向本院提交了以下证据：关于尚城国际小区地板质量的相关报道，以及地板砖出现问题的图片，证明尚城国际小区的业主在维权的过程中，地板存在染色、浠水等事实。被告德州市房产管理中心辩称,一、被告德州市房产管理中心的《答复》内容合法有据、程序合法，不应予以撤销。被告在收到原告的举报后，于2019年3月26日作出《答复》。《答复》中对原告提出的上海永升物业公司进驻问题、取消物业资质问题、地板砖质量和减免物业费问题进行答复。二、被告德州市房产管理中心不需要重新答复。原告就被告德州市房产管理中心的《答复》提起行政复议，德州市人民政府就被告德州市房产管理中心的答复作出复议决定，对被告德州市房产管理中心的行政行为合法性进行审查，并纠正被告具体行政行为不当之处，对不属于被告职能范围且做出的答复予以撤销。综上，原告的起诉没有事实与法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。被告德州市房产管理中心向本院提交了以下证据、依据：证据一、被告就尚城国际部分业主来信反映问题的答复，证明被告德州市房产管理中心就尚城国际部分业主反映的问题依法进行答复。证据二、尚城国际小区业主委员会在新湖办事处备案证明和德州市房产管理中心准予备案通知，证明尚城国际小区业主委员会已合法成立备案。证据三、前期物业评标会议纪要、投标邀请书、前期物业管理招标书、前期物业服务合同、前期物业服务合同备案证明，证明上海永升物业作为前期物业进驻尚城国际小区程序合法，被告德州市房产管理中心的答复正确。证据四、国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定和住房城乡建设部关于废止《物业服务企业资质管理办法》的决定，证明国家对物业资质管理取消，不存在撤销物业资质问题。被告德州市人民政府辩称，一、德州市人民政府作出《行政复议决定书》的行政行为，认定事实清楚，证据充分。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”德州嘉泰置业公司通过招投标的方式选聘物业服务企业，德州嘉泰置业公司作为建设单位与上海永升物业公司签订的《前期物业服务合同》在小区业主委员会成立之前已经生效，上海永升物业公司进驻尚城国际小区属于前期物业服务阶段，不存在非法进驻问题，被告德州市房产管理中心的答复符合法律法规的相关规定。根据2018年3月8日起施行的《住房和城乡建设部关于废止的决定》（住房和城乡建设部令第39号），在全国范围内取消物业企业资质许可和管理工作，已不存在物业企业资质管理，原告要求被告德州市房产管理中心依法撤销上海永升物业公司德州分公司的物业管理资质没有法律依据，被告德州市房产管理中心的答复并无不妥。二、德州市人民政府作出的行政复议决定书，程序合法,适用法律正确。原告的诉讼请求不能成立，应依法驳回。德州市人民政府向本院提交了以下证据、依据。证据一、行政复议受理通知书。证据二、行政复议受理通知书送达回证。证据三、提出行政复议答复通知书。证据四、提出行政复议答复通知书送达回证。证据五、行政复议决定审批表。证据六、行政复议申请决定书及送达回证。以上证据证明德州市人民政府作出《行政复议申请决定书》认定事实清楚，适用依据正确，程序合法，决定适当。经庭审质证，原告对被告德州市房产管理中心提交证据，主要质证意见为：上海永升物业在招标的过程中存在严重的违法，其进驻并不符合法律规定。国家在2018年3月8日取消了物业资质的核定，但是在这之前上海永升物业并没有物业的资质，应当确认其招投标的过程中不存在物业资质。根据前期物业管理招标书，该招标书明确要求投标人的条件，应当具有独立的法人资格，且应当具有管理相似的物业30万平方米以上的管理经验。上海永升物业管理股份有限公司德州分公司成立于2016年11月2日，在招标的时候，上海永升物业管理有限公司德州分公司并不存在，且根本不具有管理相似的物业30万平方米以上的管理经验，其根本不符合招标管理书上的要求，没有资格进行投标。因此，该招投标程序和评标人员不合法。前期物业服务合同中物业服务企业为上海永升物业管理有限公司并不是中标的企业单位，中标人为上海永升物业管理有限公司德州分公司，主体不符合法律规定。该前期物业服务合同属于无效合同。原告对德州市人民政府提交的证据的主要质证意见为：对程序证据没有异议。德州市房产管理中心的《答复》对于上海永升物业管理股份有限公司德州市分公司的招投标管理文件只是属于一个形式上的审查。原告认为，被告德州市人民政府应当对原告提供的线索以及上海永升物业存在的违法行为进行实体性的审查，并确认其入住尚城国际小区行为违法。德州市人民政府在没有查清事实的情况下直接维持德州市房产管理中心的答复，没有履行到其作为上级政府部门所享有的纠错权力。德州市人民政府不应当撤销德州市房产管理中心对地板砖质量和减免物业费答复的内容，因为德州市房产管理中心作为房屋建筑以及物业管理的监督和指导部门，依法具有对房屋质量以及物业管理的权力，因此属于行政管理部门的职责范围之内。德州市房产管理中心对原告提供的证据，主要质证意见为：对证据真实性不予认可，对其证明内容不予认可。第一、所有照片及报道均不能证实地板砖存在质量问题；第二、若地板砖存在质量问题，应是业主与开发单位的民事纠纷，不属于被告的职责范围；第三、通过原告提交申请并且该申请书标题为依法查处永升物业非法进驻尚城国际小区结合该申请书的内容，原告其主要诉求是对永升物业的入驻进行查处并不涉及原告所主张的地板砖的质量问题。德州市人民政府对原告提供的证据，主要质证意见为：对原告提交的证据真实性予以认可。第一、地板砖质量存在问题业主应该与开发商进行协调，明达物业公司与29户业主签订减免物业费的合同，是对地板砖的质量问题作出的补偿，其他没有签订减免合同却没有交物业费的业主，事实上认可开发商提出地板砖质量补偿条件；第二、永升物业公司为尚城国际小区提供物业服务，尚城国际小区业主就应当给予等价的服务报酬，这是业委会与开发商之间的物业民事合同关系，也得到了判决支持；第三、向住房主管部门投诉举报，并不会对民事法律关系产生任何的法律效果，德州市人民政府对尚城国际小区地板砖存在问题的业主们表示极大的同情，也愿意在法律范围内给予最大的帮助。希望业主们依法维权不要误入歧途。本院对上述证据认证如下：原告提供的证据与案涉物业公司是否属非法进驻无关联性。被告德州市房产管理中心提供的证据，不能证实上海永升物业管理股份有限公司德州分公司入驻尚城国际小区合法。对被告德州市人民政府提供的程序性证据，本院予以采纳。经审理查明，2019年3月8日，原告郭明静向被告德州市房产管理中心提出申请：1、依法对上海永升物业管理股份有限公司德州分公司违法入驻尚城国际小区的行为进行查处；2、依法撤销上海永升物业管理股份有限公司德州分公司的物业管理资质；3、依法将受理情况、处理结果书面告知原告。2019年3月11日被告德州市房产管理中心收到申请后，于2019年3月26日作出《关于尚城国际部分业主来信反映问题的答复》，并送达原告。原告不服向德州市人民政府申请行政复议，被告德州市人民政府于2019年5月28日作出德政复决字[2019]92号行政复议决定，予以维持。另查明，2016年8月23日德州嘉泰置业有限公司针对德州市德城区尚城国际小区前期物业管理项目进行招投标。招标书规定，投标人条件之一为依法注册、具有独立法人资格。2016年9月20日上海永升物业管理股份有限公司德州分公司中标。2016年10月1日上海永升物业管理有限公司与德州嘉泰置业有限公司签订尚城国际前期物业服务合同。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项规定，行政行为主要证据不足的人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为。本案争议焦点是，被告德州市房产管理中心做出的行政答复行为，认定上海永升物业管理股份有限公司德州分公司入驻尚城国际小区是合法的，其证据是否充足。本案中，原告申请查处的单位是上海永升物业管理股份有限公司德州分公司，中标入驻尚城国际小区的是上海永升物业管理股份有限公司德州分公司，签订前期物业合同的是上海永升物业管理有限公司。被告德州市房产管理中心没有查清上海永升物业管理股份有限公司德州分公司与上海永升物业管理有限公司的关系，其认定上海永升物业管理股份有限公司德州分公司与德州嘉泰置业有限公司签订尚城国际前期物业服务合同的事实不能成立。被告德州市房产管理中心认定上海永升物业管理股份有限公司德州分公司入驻是合法合理的，不存在非法进驻的《答复》，属于主要证据不足。德州市人民政府受理原告的申请后，依法向原告送达《行政复议受理通知书》、《提出行政复议答复通知书》，并根据相关证据材料在法定期限内作出复议决定并送达，程序合法。但德州市人民政府不应当对主要证据不足的《关于尚城国际部分业主来信反映问题的答复》行政行为予以维持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第七十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百三十六条第一、三、四款的规定，判决如下：一、撤销被告德州市房产管理中心作出的《关于尚城国际部分业主来信反映问题的答复》的行政行为；二、被告德州市房产管理中心依法在法定期限内重新作出行政行为；三、撤销被告德州市人民政府作出的德政复决字【2019】92号行政复议决定。案件受理费50元，由被告德州市房产管理中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 长  陈绪光人民陪审员  刘静莉人民陪审员  乔 玲二〇一九年十一月十五日法官助理王怡斐书记员蔡琳琳