广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终1751号 上诉人（原审被告）：陈波，男，1979年6月29日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：余新华，广西桂南律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：凌钦，男，1962年9月4日出生，汉族，住广西桂平市。 委托诉讼代理人：覃鹏，玉林市煜焜法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：李馥财，男，1963年5月10日出生，汉族，住广西浦北县。 原审第三人：张薇，女，1972年12月15日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：周永聪，广西桂南律师事务所律师。 上诉人陈波因合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初3226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。 陈波提起上诉，请求判令：撤销原审判决，改判驳回被上诉人凌钦对上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人从未收到过被上诉人凌钦主张的316550元，2013年6月，上诉人陈波与李馥财经口头协商把生产队分得的宅基地一块作价316550元转给李馥财，李馥财先付5万元定金，之后又付部分转让款，同年7月李馥财在该宅基地上打地基建房，至当年9月3日房屋差不多建好时，李馥财支付余下的转让款211500元给上诉人，当日双方签订书面的宅基地转让协议，与上诉人发生宅基地转让的是李馥财而非凌钦，凌钦主张李馥财将宅基地转让给其并于9月12日交有316550元给李馥财无相关证据证实，也无证据证明李馥转交了该316550元给上诉人，即使李馥财与凌钦之间存在宅基地转让法律关系，而陈波与凌钦之间签订的《宅基地转让协议》显然不能替代上诉人与李馥财签订的宅基地转让协议，依照合同无效原则，陈波应该返还的土地转让款的是李馥财而不是凌钦，凌钦所主张的316550元是其与李馥财之间的纠纷，与陈波无关。2、原审判决陈波折价补偿房屋建设投资款750000元给凌钦也不符合事实及法律依据，本案房屋在2017年7月开始建设，9月已基本建好房屋主体，为此上诉人也提供相关证据证明，均发生在2013年12月3日凌钦与上诉人签订《宅基地转让协议》之前，与凌钦称购买宅基地后建房明显不符，凌钦提供的《房屋承建合同》也与事实不符，另案判决书已查明2013年11月8日，李馥财将本案房屋抵押给他人借款，即房屋为李馥财的财产，并非帮凌钦建房，《房屋承建合同》只有李馥财签名，且其也未到庭无法确定其真实性，所谓工程款的支付凭证不能说明是建造本案的房屋，且支付时间与合同时间不符，也与房屋早建好主体的时间矛盾，房屋承建合同在前，宅基地转让协议在后有悖常理，凌钦主张本案房屋为其出资委托李馥财所建不是事实；本案房屋无土地使用权证也没有办理准建审批手续，为违章建筑，无合法的价值即无折价之说，凌钦主张的款项是交给李馥财，上诉人并未取得凌钦的财产，原审判决上诉人承担补偿责任无事实及法律依据；3、本案为凌钦提起的诉讼，其基础法律关系是其与李馥财的民间借贷纠纷，李馥财要求上诉人与凌钦签订《宅基地转让协议》用于抵债担保并非上诉人与凌钦之间发生有真实的宅基地转让关系。本案存在宅基地转让合同关系，房屋建筑施工合同关系，物权确认关系及委托付款关系，不应同案处理。按凌钦的主张，是李馥财收钱，本案相关责任应由李馥财承担，原审没有判决李馥财承担责任是错误的。 凌钦答辩称，上诉人陈波与原审第三人张薇存在恶意串通，提供虚假的《宅基地转让协议书》和收条，应该追究其法律责任。上诉人原审认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 李馥财未作答辩。 张薇陈述称，上诉人的上诉请求是事实，被上诉人的意见不符合事实，请求支持上诉人的上诉请求。 凌钦向原审法院提出诉讼，请求判令：1、被告陈波立即归还土地转让款316550元给原告；2、两被告作价归还该土地上附着物房屋五层的投资款750000元给原告；3、两被告互负债务清偿的连带责任；4、本案受理费由被告负担。 原审法院查明事实，一、被告陈波是否得到原告凌钦购买宅基地转让款316550元的问题。被告陈波辩称原告没有支付该款给其，其没有得到该款。2013年9月3日，被告李馥财与被告陈波签订《宅基地转让协议书》，约定由陈波将位于玉林市玉州区南江街道新联村桥头队坡头村路口旁的宅基地转让给李馥财，转让价格为316550元。陈波承认其已足额收到该转让款。之后，李馥财又以316550元的价格将上述宅基地转让给凌钦，并于2013年9月12日出具《收据》给凌钦收执。《收据》内容有：“今收到凌钦交来购买位于玉林市玉州区南江街道新联村桥头队坡头村路口旁陈波宅基地款叁拾壹万元陆仟伍佰伍拾元整（￥316550元），现金支付。特此立凭为证。收款人李馥财。”为了理顺手续，原告凌钦与李馥财、陈波三方于2013年12月3日经协商后，约定由原告凌钦与陈波签订一份《宅基地转让协议书》，约定：一、甲方（陈波，下同）同意转让（出售）位于玉林市玉州区南江街道新联村桥头队坡头村路口旁的宅基地（土地）给乙方（凌钦，下同），乙方同意向甲方购买该宅基地；二、甲乙双方商定的上述宅基地（土地）价格按实际土地面积计算。合计面积为249.24平方米，再加右边水渠4平方米，每平方米以人民币壹仟贰佰伍拾元整（1250元）成交，总金额为316550元；三、付款方式：甲乙双方签订本协议，乙方已付清（通过李馥财转交）上述转让土地总款额给甲方。合同第十条载明：，甲方已收到乙方的转让款人民币316550元，乙方不再写收款收据给甲方。此外，2013年9月3日原甲方（陈波）与李馥财双方签订的宅基地转让协议书作废。”陈波在甲方栏签字捺指印，凌钦在乙方栏签字捺指印，覃鹏、李馥财在见证人栏签字捺指印确认。由上可知，李馥财将316550元宅基地转让款交给陈波后，凌钦又将316550元宅基地转让款交给李馥财，凌钦通过李馥财已经将宅基地转让款316550元交给了陈波。陈波在与凌钦签订的宅基地转让协议中承认已得到凌钦通过李馥财转交的转让款316550元，陈波辩称没有得到凌钦的宅基地转让款316550元不符合事实，本院不予以采信。二、讼争的宅基地上的房屋是谁出资建设的问题。李馥财与被告陈波在达成宅基地转让协议后，便开始着手在该宅基地上建房。房屋在建设过程中，李馥财与陈波、凌钦商量一致，同意作废陈波与李馥财签订的《宅基地转让协议书》，由陈波与凌钦签订新的转让协议，由陈波将宅基地转让给原告凌钦，凌钦通过李馥财将转让款交给陈波。2013年9月22日，凌钦与李馥财签订了《房屋承建合同》，合同约定：“第一条，建民房概况1、本合同建房位置为玉州区南江街道新联村桥头队坡头村路口旁。2、房屋类型：共一栋，砖混结构五层半楼房。3、房屋建筑面积约1500平方米。第二条，承包方式：包工包料。第三条，工程款及支付方式：1、本合同为固定工价，根据房屋面积按每平方580元计算工程总价款为870000元。2、进场后乙方（李馥财，下同）先进行基础施工，进场甲方（凌钦，下同）支付乙方150000元。第三层施工完毕甲方再支付乙方200000元；待第六层施工完毕甲方支付乙方250000元。以上施工为主体工程，外墙贴瓷砖和内墙摸灰完毕后，甲方支付乙方150000元。剩余工程款自工程验收合格60日后甲方一次性支付乙方。第四条工期7个月，自2013年9月28日至2014年4月28日。…”。合同签订后，李馥财继续在该土地上建房，原告凌钦于2013年10月5日、2013年12月30日、2014年1月25日、2014年2月28日分别支付了150000元、200000元、250000元、150000元工程款给李馥财，李馥财出具了相关《收据》给凌钦收执，确认四次共收到凌钦工程款750000元。本案庭审结束时，房屋已经建设好。由此可知，讼争的房屋是凌钦出资建设。虽然在陈波与凌钦签订《宅基地转让协议书》之前，李馥财已经出资建设了部分房屋，但该部分出资在李馥财与凌钦签订《房屋承建合同》后，已全部包含在凌钦支付给李馥财的工程款中。 另查明，2014年2月23日，李馥财因资金周转困难向第三人张薇借款544000元，并出具了《借条》给张薇收执。《借条》的内容有：本人因生意资金周转困难，今向张薇借人民币544000元，用玉林市玉州区南江街道新联村桥头队坡头村口的宅基地做抵押。之后，在李馥财的安排下，陈波又与张薇签订了一份《宅基地转让协议书》，约定由陈波以316550元价格将上述宅基地转让给张薇。在协议书中，陈波本人亲笔写有：“上述宅基地款叁拾壹万陆仟伍佰伍拾元整（￥316550）乙方已全部付清。收款人陈波”。该协议书落款时间为2013年8月3日。之后，陈波出具了一份落款时间为2013年8月3日的《收条》给张薇收执。《收条》的内容有：今收到张薇现金交来买地款叁拾壹万陆仟伍佰伍拾元整（￥316550）。经查明，被告陈波和张薇均承认其二人签订的《宅基地转让协议书》系虚假的，是为了抵债而签订，签订时间也不是2013年8月3日，而是2014年2月份之后。被告陈波和张薇同时确认，张薇没有支付过宅基地转让款316550元给陈波。 原审法院认为，原告凌钦与被告陈波于2013年12月3日签订的《宅基地转让协议书》于签订当日成立。协议签订后，陈波将宅基地交付给凌钦建房，凌钦也将转让款316550元支付给了陈波。依据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”本案凌钦与被告陈波非法转让宅基地的行为违反了上述法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规强制性规定。”因此，原告凌钦与被告陈波签订的上述《宅基地转让协议书》无效。该法第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案原告与被告陈波所签订的《宅基地转让协议书》无效，被告陈波据此所取得的土地转让款316550元应当返还给原告。原告凌钦在转让的宅基地上投资750000元建设的房屋，因无法交付使用，被告陈波应当按原告支出的投资款750000元补偿给原告。被告李馥财仅是《宅基地转让协议书》的见证人和房屋的承建人，房屋无法交付给原告使用，其责任不在李馥财一方。因此，原告要求被告李馥财对返还土地转让款及房屋折价款承担连带清偿责任没有法律依据，本院不予支持。被告陈波关于其没有收到原告的土地转让款及涉案房屋不是原告投资所建的抗辩意见，与该院查明的事实不符，该院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告陈波返还土地转让款316550元给原告凌钦；二、被告陈波折价补偿房屋建设投资款750000元给原告凌钦；三、驳回原告凌钦对被告李馥财的诉讼请求。 案件受理费14399元，公告费750元，合计15149元（原告已预交），由被告陈波负担。 经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，陈波（甲方）与凌钦（乙方）于2013年12月3日签订的《宅基地转让协议书》第十条约定“…甲方已收到乙方的转让款人民币316550元，乙方不再写收款收据给甲方…” 本院认为，本案涉讼土地是陈波个人取得的宅基地，占地面积249.24㎡，2013年9月3日陈波、李馥财签订《宅基地转让协议》，约定涉讼宅基地以316550元转让给李馥财，对该款陈波是确认收到的。之后李馥财立写收条交凌钦确认收到凌钦现金交付购买陈波宅基地的316550元，且陈波在其与凌钦签订《宅基地转让协议书》确认，陈波将其宅基地转让给凌钦，购地款316550元已通过李馥财转交，陈波不再写收款收据交凌钦收执，故陈波主张没有收到凌钦的土地转让款没有事实依据。而陈波与张薇签订的《宅基地转让协议书》在后，陈波与张薇均认可该协议是为抵债而签订的，转让款也没有实际发生，张薇主张其取得涉讼土地无事实依据，故本案的购地款出资人为凌钦。 关于陈波应否返还涉讼宅基地的购地款及建房款的问题，由于凌钦非陈波集体经济组织的成员，涉讼宅基地不得进行买卖，故陈波与凌钦之间签订的《宅基地转让协议书》是无效的，合同无效则应返还因该合同取得的财产，土地转让款316550元陈波认可已收到李馥财的，而李馥财将土地转让给凌钦，陈波也是确认的，故一审判决陈波将土地转让款316550元返还给凌钦并无不当，本院依法予以维持。 关于在土地上的房屋权属及陈流应否返还应否返还房屋建造款750000元给凌钦的问题，凌钦主张已投资750000元并委托李馥财在其所购得的宅基地上建造房屋，为此提供李馥财立写收到委托建房款的四张收条及与李馥财签订的《承建合同》，从而主张房屋为其所有，请求陈波返还房屋建造款，而陈波则主张房屋为李馥财所建，权属归李馥财所有，第三人张薇也提供李馥财立写的借条，载明李馥财因欠其款项愿意以涉讼土地进行抵押，李馥财没有到庭参加诉讼，各方当事人对房屋的可能性是有异议的，而本案为合同纠纷，房屋的权属属特权确认纠纷与本案纠纷不属同一法律关系，且房屋的实际造价的价值未能在本案中确定，应由当事人另行主张，在本案中不作处理。 关于李馥财应否承担责任的问题，根据凌钦与陈波签订的《宅基地转让协议书》中载明李馥财已将购款交给陈波，陈波主张由李馥财负共同返还责任无事实及法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下： 1、维持玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初3226车民事判决第一项； 2、驳回被上诉人凌钦的其他诉讼请求。 一审案件受理费14399元，公告费750元，合计15149元（被上诉人已预交），二审案件受理费14399元（上诉人已预交），合计29548元，由上诉人陈波负担9548元，被上诉人凌钦负担20000元。 上述判决确定的义务，限义务人于本判决生效后十五日内履行完毕，逾期履行的，则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  郑燕冰 二〇一九年十一月八日 书记员  陈思宇