西安市未央区人民法院民事判决书(2019)陕0112民初10167号原告：西安博都置业有限公司。住所地：陕西省西安市未央区。统一社会信用代码91610112MA6W8H7E6K。法定代表人：邓沙瑞，总经理。委托诉讼代理人：线建华，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘柯，陕西众致律师事务所律师。被告：西安市精工橡胶制品有限责任公司。住所地：西安市。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX8883。法定代表人：马有才，董事长。委托诉讼代理人：赵平哲，陕西鸿辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕亚芹，陕西鸿辰律师事务所律师。原告西安博都置业有限公司(以下简称博都公司)与被告西安市精工橡胶制品有限责任公司（精工公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。原告博都公司的委托诉讼代理人线建华、刘柯，被告精工公司的委托诉讼代理人赵平哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告博都公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告于2019年3月25日向其发送的《解除合同通知》无效；2、判令其与被告签订的《商业用房租赁合同》有效；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月28日，其与被告签订了《商业用房租赁合同》，约定被告将其位于西安市未央区XX路XX巷十字西南侧的“宝龙国际大厦”一至五层商业用房约1.5万㎡出租给其使用。合同签订后，其依约履行了合同义务，被告却违反合同约定于2019年4月17日将“宝龙国际大厦”正在装修招商的大门用电焊封闭。其多次报警亦未能解决纠纷。2019年2月18日，其向被告送达了《律师函》催告被告履行合同义务，但被告未配合，反而于2019年3月25日向其送达了《解除合同通知》，要求解除双方签订的《商业用房租赁合同》。为维护其合法权益，故诉至法院，请求如前所述。被告精工公司辩称，其依法向原告发出的《解除合同通知》具有法律效力，应确认为有效；原告违反合同约定，不履行合同约定的主要义务，依法应解除合同；其对“宝龙国际大厦”拥有合法的出租权；原告不履行合同约定义务，故意导致合同履行条件不成就的行为严重违约，双方签订的《商业用房租赁合同》依法应予以解除；原告违反诚实信用原则，无履行合同的诚意和能力；原告诬告其直接导致宝龙国际大厦“一消”手续无法办理，亦无法招租使用；原告的实际控制人邓桂萍及其女邓沙瑞严重违反诚实信用原则，无履行合同能力；其与原告签订的《商业用房租赁合同》合法有效，故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及相关证据，本院认定事实如下：2018年11月28日，原告(承租方、乙方)与被告（出租方、甲方）签订了一份《商业用房租赁合同》（以下简称合同），约定：甲方将其位于西安市未央区XX路XX巷十字西南侧的“宝龙国际大厦”一至五层商业用房约1.5万㎡出租给乙方作为商业（包含零售、餐饮类）使用；因甲方出租的房屋系政府提议自检的企业自救安置房屋，故暂未办理正式建审手续和房屋所有权证；乙方对上述情况已充分了解，自愿与甲方签订本租赁合同；甲方向乙方保证并承诺对租赁物享有出租权且该权利期限覆盖本合同期限；甲方需提供房屋权属的有效证明，营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法人代表身份证等文件，乙方需提供营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法人代表身份证等文件，双方验证后可复印对方文件备份，所有复印件仅供本次租赁使用；乙方代为甲方办理“宝龙国际”一消手续，先行签订租赁合同，即为生效合同，甲方允许乙方进入租赁物内进行装修等工作，期间不计租金，一消手续在2019年3月1日正式办理完毕日，即为乙方享受的免租期开始计算日，免租期为七个月；若按合同约定的时间乙方没有按期办完一消手续，需继续延期办理，双方视为已办理成功，仅为时间问题而已，不影响双方合同继续正常履约，以后由此产生的因消防一消、二消手续不全而造成的一切不良后果，宝龙国际大楼全部责任均由乙方负责；房屋租期：房屋租期十八年，自2019年10月1日起向后推算18个公历年，免租期从2019年3月1日起至2019年9月30日止，共计七个月；租金标准：每年租金为710万元（不含税金），该数额不与实测面积挂钩，该数额为固定的整件出租金额，甲方收款开出收据为准；乙方为表示诚意，第一年度租金为760万元整，租金每年度一次交付全年租金，每年度提前两个月支付，租金每三年递增5%，以此类推；乙方除向甲方支付租金外，还应承担下列费用：（1）乙方在接收租赁物后所产生的包括但不限于水费、电费、电话费、空调费、供暖费、网络使用费、垃圾费等使用房屋产生的一切费用；（2）乙方在接收租赁物后所产生的应向相关部门缴纳的费用；（3）按照国家相关规定应当征收的除租金外的相关税费；租金支付年限：乙方交纳的租金的时间点与一消通过日期挂钩，至免租期届满后第一个计租年届满前，乙方一次交清下一个计租年的租金，以此类推，乙方逾期支付租金的，每逾期一日则以当期应付租金的两倍银行贷款基准利率支付滞纳金，逾期超过两个月，甲方享有无条件解除合同的权利；无论双方或有关部门对本合同效力如何确认，不影响减轻、减免乙方按本合同约定向甲方支付租金的义务（或责任），但是若相关部门或司法机关的相关行政行为、司法文书导致乙方实际丧失对房屋的租赁及支配使用权的属于甲方过错，甲方有义务对乙方进行损失赔偿；合同还对房屋装修、物业管理、违约责任等进行了约定。2019年2月18日，原告委托陕西尚文律师事务所向被告发出了《律师函》，要求被告提供办理“一消手续”需要的所有证件及相关材料，在未提供之前，其有权拒绝支付合同年度租金，消防手续办理期及免租期在被告提供全部办理“一消手续”所需的所有证件及相关材料后重新计算。2019年3月25日，被告向原告发出《解除合同通知》，载明：“西安博都置业有限公司：因你公司未按双方签订的租金合同约定支付租金，已构成违约，根据合同第九条约定，我公司依法享有合同解除权。为此，通知如下：一、自即日起解除我们双方签订的租赁合同。二、你公司立即停止招商工作，并自行做好善后事宜。我公司对你公司行为产生的任何后果不承担责任。三、限你公司五日内自行搬离宝龙国际大厦，否则视为已经搬离。我公司经对现场进行清理。”2019年3月26日，原告向被告发出《回复函》，对上述《解除合同通知》不予认可。庭审中，被告提交了涉案房屋的《国有土地使用证》，证明其对涉案房屋土地拥有合法使用权，经查，该《国有土地使用证》土地用途为工业，使用权类型为划拨。经询问，被告承认涉案房屋未取得《建设工程规划许可证》。由于双方各执己见，致调解未果。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被告承认涉案房屋未取得《建设工程规划许可证》，根据上述法律规定，原、被告于2018年11月28日签订的《商业用房租赁合同》应属于无效合同，故本院对原告关于其与被告签订的《商业用房租赁合同》有效的诉讼请求不予支持。原、被告签订的《商业用房租赁合同》无效，故被告于2019年3月25日向原告发送的《解除合同通知》亦属无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、  被告西安市精工橡胶制品有限责任公司于2019年3月25日向原告西安博都置业有限公司发送的《解除合同通知》无效；二、  驳回原告西安博都置业有限公司关于其与被告签订的《商业用房租赁合同》有效的诉讼请求。案件受理费1.38万元(原告西安博都置业有限公司已预交)，现由原告西安博都置业有限公司承担6900元，被告西安市精工橡胶制品有限责任公司承担6900元，被告西安市精工橡胶制品有限责任公司承担部分于本判决生效后十日内支付原告西安博都置业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长   汶 辉人民陪审员樊魁元人民陪审员强晓晨二〇一九年十一月二十八日书  记  员   金智华1