河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书(2019)冀0681民初5283号原告：赵永红，女，1975年5月27日出生，汉族，住涿州市双塔区。委托诉讼代理人：林丽丽，河北鹿保勇律师事务所律师。被告：涿州市联合房地产开发有限公司，住所河北省涿州市双塔区范阳西路129号，统一社会信用代码91130681667715290E。法定代表人：韩联合，该公司董事长。委托诉讼代理人：王红军，河北博典律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨微，河北博典律师事务所律师。被告：北京东方鼎石科技发展有限公司，住所北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街1号-2839，统一社会信用代码91110111335465870A。法定代表人：赵林英，该公司董事。委托诉讼代理人：徐晓艳，该公司员工。原告赵永红与被告涿州市联合房地产开发有限公司、北京东方鼎石科技发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵永红的委托诉讼代理人林丽丽、被告涿州市联合房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨微、被告北京东方鼎石科技发展有限公司委诉讼托代理人徐晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵永红向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议》无效；2.依法判令被告涿州市联合房地产开发有限公司退还购房款477128元，并支付利息（自2016年12月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；3.依法判令被告北京东方鼎石科技发展有限公司退还中介服务费40000元，并支付利息（自2016年12月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告涿州市联合房地产开发有限公司（以下简称“联合公司”）在涿州市两侧上建设商品房，暂定名“金域中央”（又名“古城家园”）。原告经被告北京东方鼎石科技发展有限公司（以下简称“东方公司”）居间介绍于2016年12月23日向被告联合公司支付了2万元购房定金，并与被告东方公司签署了《金域中央项目团购优惠告知书》，缴纳了中介服务费4万元。2016年12月26日，原告与被告联合公司签订了《商品房买卖协议》，并于当日刷卡交付购房款457128元。事后，原告得知上述商品房并未取得商品房预售许可证等五证。被告联合公司违法销售行为导致双方签订的《商品房买卖协议》无效，存在过错，应退还购房款及利息。被告东方公司因购房合同无效导致未能完成居间义务，其收取的居间服务费应全部退还。故为维护原告合法权益，特具状诉至贵院，请人民法院判如所请。被告涿州市联合房地产开发有限公司辩称，在核实原告提供的证据原件后，同意向原告退还已交付的首付款，但是不同意支付利息。原告在购房时我方对涉案房屋尚未完成预售许可证的办理，已经进行了明确告知，原告知情并自愿购买，其自身存在过错，主张利息缺乏事实及法律依据。被告北京东方鼎石科技发展有限公司辩称，我方同意退还原告洽商服务费3万元（因需要扣除1万元的成本），退还时间按照《团购优惠告知书》约定自首付款退还后1个月内，不同意支付利息。理由如下：1、我方已经履行了义务。我方与原告是委托代理关系，是原告确定购买涉诉房屋后，委托我方就房屋价格与开发商进行洽谈。原告与联合公司于2016年12月10日签订《金域中央认购订单》，约定原告以16353.47元/平米、总价1814090元购买涉诉房屋，后原告于2016年12月23日参加我方组织的团购活动，委托我方就房屋价格与联合公司进行洽谈。此时原告早已认购涉诉房屋，因此足以证明我方的义务并非是促成原告与联合公司的房屋买卖协议成立。我方接受原告委托后，积极履行义务，最终将房屋价格为原告争取为14307.47元/平米、总价1587128元，使原告房款得到近23万元的优惠。我方履行了义务，提供了洽商服务，不论原告与联合公司的《商品房买卖协议》是否无效，均不能导致我方与原告的代理关系无效，更不能否认我方提供了服务的事实。2、我方为履行合同义务，支付了大量的成本。根据行业性质及常识可知，组织团购优惠活动必然支出包括场地租赁费用、人工成本、宣传成本及其他费用等必要费用，而这些成本及所签署的合同的相对性及公司商业秘密考虑，无法在本个案中提供，但不能否认成本存在的必要性及客观事实。因此，即便如原告所说合同无效，合同无效的法律后果是双方返还，原告也应就我方提供的服务进行折价补偿。既然是折价补偿，就是在服务原有价值的基础上核定补偿数额。依据原告与我方签署的《金域中央项目团购优惠告知书》可以得知我方提供的服务市场价值为4万元。故我方综合考虑成本支出，以客观及最大程度实现双方公平的角度请求法院核定由原告折价补偿我方1万元，在我方向原告返还的服务费中相应扣除，剩余3万元返还给原告。3、原告存在过错。原告明知房屋未取得房屋预售许可证，仍自愿购买，存在过错，原告得到团购服务后又以事先明知的理由要求我方退还服务费用，但我方提供团购服务的成本已经发生，退费会使我方遭受损失，原告应就该损失承担责任。本院经审理认定事实如下：2016年12月10日，原告赵永红与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订《金域中央认购订单》，认购了被告涿州市联合房地产开发有限公司开发的“金域中央”（推广名）项目（备案名：古城家园）4号楼3单元1104室房屋。2016年12月23日，原告与被告北京东方鼎石科技发展有限公司签订《金域中央项目团购优惠告知书》，约定原告参加“金域中央”项目的团购活动，缴纳40000元洽商中介服务费，购买“金域中央”项目4-3-1104房源，总房款优惠80000元。2016年12月26日，被告北京东方鼎石科技发展有限公司给原告出具收据，收取原告洽商中介服务费40000元。2016年12月26日，原告赵永红（买受人）与被告涿州市联合房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖协议》（协议编号：0235）。协议约定，原告赵永红购买被告涿州市联合房地产开发有限公司开发的“金域中央”（暂定名）项目第4幢3单元1104号房，房屋建筑面积约为110.93平方米，单价为每平方米14307.47元，房屋总价款1587128元，原告已交齐首付款477128元，剩余房款111万元申请按揭贷款。2016年12月26日，被告涿州市联合房地产开发有限公司给原告出具收据，收取原告购房首付款477128元。又查，2016年12月23日，原告签署《购房声明》，载明：“本人知悉涿州市“金域中央”（推广名）项目4号楼商品房预售许可证尚未办理完成，为能优先选房并享受购房优惠，本人自愿于签订《认购书》/《商品房购买协议》。已表购房诚意。”另查，截至本案庭审结束，被告涿州市联合房地产开发有限公司未取得含涉案房屋在内的房地产项目预售许可证明。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，截至庭审结束，被告涿州市联合房地产开发有限公司仍未取得商品房预售许可证明，违反法律的强制性规定，故原告赵永红与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议》应被认定为无效合同。原告与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议》因违反法律强制性规定而无效，故约定促成该违法《商品房买卖协议》的《金域中央项目团购优惠告知书》理应归于无效。合同无效，因该合同取得的财产应予返还，故被告涿州市联合房地产开发有限公司应返还收取原告的购房款477128元，被告北京东方鼎石科技发展有限公司应返还收取原告的中介服务费40000元。本案中，被告涿州市联合房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证明即与原告签订《商品房买卖协议》，存在过错；被告北京东方鼎石科技发展有限公司作为房地产中介服务机构，代理销售不符合销售条件的商品房，存在过错；原告明知涉诉房屋预售许可证尚未取得仍签订《商品房买卖协议》并参与团购优惠，亦存在过错，故原告要求二被告按银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告赵永红与被告涿州市联合房地产开发有限公司于2016年12月26日签订的《商品房买卖协议》（协议编号：0235）无效；二、被告涿州市联合房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵永红购房款477128元；三、被告北京东方鼎石科技发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵永红中介服务费40000元；四、驳回原告赵永红的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4486元，由被告涿州市联合房地产开发有限公司负担4000元，由被告北京东方鼎石科技发展有限公司负担486元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  柴秋瑾二〇一九年十一月二十五日书记员  李 同