浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）浙0108民初1059号 原告：滨江区仁苑第二届业主委员会，住所地杭州市滨江区滨盛路3191号仁苑3幢101室。 负责人：代卫平，业委会主任。 委托诉讼代理人：张建齐，浙江五联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜驰，浙江五联律师事务所律师。 被告：杭州恒丰置业有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道仁苑11幢商铺56号501室。 法定代表人：黄欣。 委托诉讼代理人：方丽，浙江商祺律师事务所律师。 被告：杭州佳友物业服务有限公司，住所地杭州市萧山区北干街道金惠路139号。 法定代表人：吴正平。 原告滨江区仁苑第二届业主委员会与被告杭州恒丰置业有限公司、杭州佳友物业服务有限公司业主共有权纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，依法进行了审理。 滨江区仁苑第二届业主委员会向本院提出诉讼请求：判令两被告立即将11号楼及其周边（原规划红线内）所属物业管理工作移交原告，两被告停止一切妨碍原告（及委托物业）行使正常物业管理活动的行为。事实和理由：原告所属的“滨江区长河街道仁苑小区”（以下称“仁苑小区”）系由省财政投资的省属公务员经济适用房建设项目，于2006年由浙江省机关事务管理局委托被告恒丰置业公司代建，建设资金由省级财政分期拨付，小区用地系通过政府划拨方式取得。因种种原因该小区至今未完成建设投资项目审计工作。根据原有规划，被告恒丰置业公司现办公场所属11号楼建筑（建筑面积约22319.42平方米）属于小区“商业配套、游泳池”等配套用房。按照相关政策法规等规定，该建筑应属于全体业主共有，由原告代为行使使用权、管理权，主要服务于小区全体业主。2016年底，在小区业主不知情的情况下，被告恒丰置业公司虽无任何法律依据仍通过一系列“运作”成功办理11号楼12套商业用房（面积14378.10平方米）土地出让金补缴手续，将该12套房屋土地权证办至自己名下。 被告佳友物业公司系被告恒丰置业公司出资设立的仁苑小区前期物业管理公司。因被告佳友物业公司未能如约履行物业服务合同，从而被广大小区业主长期投诉，2017年底原告通知被告佳友物业公司终止双方物业服务合同，并告知其于2017年12月31日前与新聘物业公司“高盛物业”办结物业移交手续。然2017年12月31日之后，被告佳友物业公司并未如期撤出原有全部服务区域，在被告恒丰置业公司支持下仍在为“11号楼及其所处周边区域”提供物业服务，并继续收取停车费用及其他费用。经原告多次催促，两被告仍无理阻挠、拒不配合办理物业移交手续。 原告认为，被告恒丰置业公司仅系诉争的“省财政支持建设项目”代建商，并非诉争项目实际投资人；即使作为11号楼（11幢12套商业用房）部分房产的名义业主，亦须遵守小区管理规范。其上述行为明显违反《物权法》第70条、第73条，《物业管理条例》第七条、第十七条，《仁苑管理规约》第四条、第十六条等相关规定，严重侵犯了小区广大业主对小区绿化、车位、道路及其他共有、配套设施的共有权、管理权，妨碍了原告及其所聘物业对小区的正常管理活动。被告佳友物业公司在原物业服务合同终止后，拒不配合办理物业移交手续的行为严重违反了相关法律规定。为维护广大业主的合法权益，原告特依照《仁苑管理规约》等规定，向贵院提起诉讼，请求依法裁判，判如所请。 杭州恒丰置业有限公司辩称：一、原告诉称的“仁苑项目11号楼应属于全体业主共有”既没有事实依据也没有法律依据。1.仁苑项目是答辩人作为建设单位自筹资金开发建设的，原告述称“仁苑项目为财政投资项目，建设资金由财政分期拨付”，没有事实依据与法律依据。2.仁苑项目商业用房、地下车库（包括人防工程）、仁苑项目专用房（住宅）的成本是分别承担的。仁苑项目商业用户房、地下车库（包括人防工程）分摊了其相应的建设成本，仁苑项目专用房（住宅）销售价格没有包含商业用房、地下车库（包括人防工程）的建设成本。答辩人在向浙江省物价局申报审定专用房（住宅）的销售价格时，明确“商铺和车库作为持有物业，独立承担成本，不包括在本次专用房（住宅）成本监审申报表和价格申报范围内”。实际上仁苑项目专用房（住宅）的业主是通过内部定向购买，以低于仁苑项目专用房（住宅）建设成本的价格购买了仁苑项目专用房（住宅）。答辩人亦按照物价申报的口径申请财政对专用房（住宅）结算，仁苑项目专用房（住宅）建设资金缺口约壹亿元仍需财政综合平衡。3.答辩人是仁苑项目11号楼（商业用房）不动产权的所有人。答辩人在报经省直专用房主管部门——浙江省省级机关事务局同意、杭州市人民政府（府办简复第B20120442号）批复后，依法向杭州市国土资源管理局补缴了仁苑项目11号楼配套公建的土地出让金并办理了土地出让手续，取得仁苑项目11号楼配套公建的不动产权证。4.仁苑项目1-10幢分摊的共用建设用地没有包括仁苑项目11幢及周边地面停车位建设用地；仁苑项目1-10幢分摊的共有建筑面积没有包括仁苑项目11幢和地下车库（包括人防工程）建筑面积；仁苑项目物业管理用房、物业经营用房、社区管理用房均已按照有关规定完成移交手续，仁苑项目11幢和地下车库（包括人防工程）建筑面积不在仁苑项目物管用房之内。 二、原告的诉讼请求应予驳回。1.答辩人作为仁苑项目11号楼不动产所有人，依据《物业管理条例》与被告佳友物业公司签订物业服务合同，聘请被告佳友物业公司为仁苑项目11号楼及周边区域提供物业管理服务，物业服务合同现未到期，合同双方均应继续履行该物业合同。2.仁苑项目1-10幢和11幢建设工程项目土地使用情况复核验收是分开进行的，仁苑项目1-10幢分摊的共同建设用地没有包括11幢及周边地面停车位建设用地，仁苑项目1-10幢分摊的共有建筑面积没有包括仁苑项目11幢和地下车库（包括人防工程）建筑面积。仁苑项目1-10幢建设用地为行政划拨用地，11幢配套公建用房通过国有土地使用权出让获得建设用地，两者用地性质是不同的。3.仁苑项目自2007年11月20日开工建设，2013年11月7日全面竣工并完成竣工验收备案，投入使用。修正后的《杭州市物业管理条例》为2014年5月1日起施行，故仍应试用修订前的规定。《杭州市物业管理条例》第四条规定：“物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业管理相结合的原则。拥有相对独立的共同设备设施的物业，应当划归一个物业管理区域。物业管理区域由区、县物业行政主管部门划定。”物业行政主管部门没有将仁苑项目核实为一个物业管理区域。4.仁苑项目11幢及周边地面停车位拥有独立共用设施设备，可以划分为一个独立的物业管理区域。仁苑项目11幢及地下人防工程、周边地面停车位的物业管理没有使用仁苑项目1－10幢住宅区域内共用设施设备。另，仁苑项目供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备是相关专业单位承担维修、更新、养护责任的。5.仁苑项目1－10幢区域周边道路、围墙、门禁系统将仁苑项目11幢与仁苑项目1－10幢做了自然分割，事实上存在两个物业管理区域的情形。仁苑项目11幢及地下人防工程、周边地面停车位的物业管理事实上独立进行已有四年多。原告也以存在安全隐患为由将仁苑项目3号楼与11号楼人防工程地下室通道隔断，原告以实际行动认可了仁苑项目1－10号楼与11号楼为两个物业管理区域的事实。6.仁苑项目1－10号楼与11号楼分为两个物业管理区域是必要的。仁苑项目11幢物业形态主要是餐饮、超市、银行、经济型酒店和商务办公，其地下人防工程和地上停车位物业经营形态是在满足仁苑项目11幢物业经营所需停车前提下对外提供停车有偿服务；仁苑项目1－10号楼物业形态为住宅，两者完全不同。 杭州佳友物业服务有限公司辩称，仁苑1-10号楼和11号楼应分为独立的两个区域。理由如下：1.仁苑1-10幢和11幢由道路自然分割成了两个相互独立的区域。2.仁苑1-10幢和11幢有各自独立的共用设施设备。3.仁苑1-10幢以住宅为主，有商铺和围墙形成一个封闭式的小区，11幢是以商业为主的开放小区，二者的物业服务要求和物业服务模式都不同。答辩人在提交前期物业服务时是设立了两个不同的服务处，分别为两者提供物业服务。两个服务处独立运作已经4年多。4.若把仁苑1-10幢和11幢纳入同一个物管区域，会使11幢的物业使用人也有权进入到1-10幢的封闭区域内，从事活动或者共享里面的道路设施绿化，1-10幢住户的生活品质和安全势必受到影响。所以1-10幢和11幢分别作为独立的物管区域是有必要的。5.2013年4月答辩人与恒丰置业公司签订了物业服务合同，2014年12月，答辩人与仁苑首届业主委员会也签订了杭州市仁苑物业管理服务合同。答辩人在2013年与恒丰置业签订11号楼的物业服务合同，仁苑首届业委会是知情的，也没有提出过异议。6.2013年4月，答辩人与被告恒丰置业公司签订的物业服务合同，是当事人双方真实意思的表示，合同合法有效，且该合同没有到期，为保障合同当事人双方的权益，合同应该继续履行。7.答辩人与仁苑首届业委会签订的物业管理服务合同于2017年12月31日到期，答辩人在2017年12月份与高盛物业办理了物业移交手续，如期撤出了仁苑1-10幢。8.答辩人认为恒丰置业公司为仁苑11幢的开发商，也是目前该建筑的唯一产权人，他有权选择本幢建筑及所属设施的物业服务企业，也有权选择自行管理。综上所述，恳请法院驳回原告诉讼请求。 本院经审查认为，本案原告诉请“两被告将11号楼及其周边（原规划红线内）所属物业管理工作移交原告”等，而被告则抗辩案涉的仁苑11号楼是独立的物业管理区域，故本案争议的焦点是仁苑11号楼与1-10号楼是否为同一物业管理区域。《浙江省物业管理条例》第四条规定：县级以上人民政府房产行政主管部门（以下称物业主管部门）负责本行政区域内物业管理的监督管理工作；第七条规定：物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见；《杭州市物业管理条例》第二十七条规定：物业管理区域由所在区、县（市）房产主管部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会，遵循相对集中、便于管理的原则，根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素进行划分等，故本案仁苑小区物业管理区域的划分属于房地产行政主管部门的职权范围，而非人民法院民事案件受理范围。 其次，如果主管部门已对仁苑小区物业管理区域进行了划定，且将争议的11号楼纳入到仁苑小区物业管理区域，则该事项亦无须法院再予确认。 再次原告诉请中的“停止一切妨碍原告（及委托物业）行使正常物业管理活动的行为”本身亦不明确，且在物业管理区域内如何行使物业管理权，其是否能有效进行物业管理，也不是法院民事案件受理范围。 综上所述，本院认为原告的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条所规定的受案条件，应予驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下： 驳回原告滨江区仁苑第二届业主委员会的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  季隽虹 二〇一九年十一月十八日 书记员  高 冰