黑龙江省嫩江县人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑1121执异43号之一案外人上官书凯，男，1966年09月26日出生，汉族，个体，住吉林省松原市前郭县。委托代理人乔晶宇，嫩江市嫩江法律服务所，法律工作者。申请执行人刘德山，男，1968年7月11日出生，汉族，住大兴安岭地区呼中区。被执行人梁海峰，男，1974年5月24日出生，汉族，住吉林省前郭尔罗斯蒙古自治县。被执行人吉林省松原市千大房地产开发有限公司（以下简称千大公司）。法定代表人李金库，执行董事兼经理。本院在执行刘德山与梁海峰、吉林省松原市千大房地产开发有限公司建设工程款合同纠纷一案中，案外人于2019年09月18日对本院查封的千大公司位于嫩江县世纪新城4-1号楼3单元601室、3-2号楼2单元603室、3-2号楼3单元601室、3-2号楼4单元603室、4-2号楼1单元603室、4-2号楼4单元601室（以下简称6套楼房），提出书面异议。本院受理后，依法送达案外人异议申请书，申请执行人刘德山向本院提交答辩意见，被执行人梁海峰向本院提交了答辩意见。千大公司经邮寄被退回，经公告期届满后，未向本院提交答辩意见。本院依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人上官书凯称，法院查封的嫩江县世纪新城6套楼房产权是我的，法院查封是错误的，请求依法解除。理由是：在2012年10月15日、2013年8月19日，我以顶账方式与吉林省松原市千大房地产开发有限公司签订了购买嫩江县世纪新城的以上6套楼房的购楼合同，当时全额支付购楼款，并实际占有使用。根据《合同法》第60条、130条及《物权法》第15条规定，我与千大公司签订的合同成立并生效，依法取得了争议房屋的所有权。未办理过户登记，责任不在我，而是整个小区未验收，没有全部完工，我购买千大公司的签订的买卖合同不违反法律规定，法院查封错误，法院应当立即停止对该房屋的查封。案外人为了证明自己的主张，提交了如下证据：1、上官书凯与吉林省松原市千大房地产开发有限公司签订的购买嫩江县世纪新城4-1号楼等6套楼房《购房协议书》复印件各一份。2、吉林省松原市千大房地产开发有限公司出具的4-1号楼等6套楼房的收据复印件各一份。3、交6套楼房取暖费、物业费、二次供水、运垃圾等收据复印件。4、电卡、水卡、装修单据和相关照片等复印件。申请执行人刘德山称，1、嫩江县世纪新城小区全部楼房于2011年8月和2012年9月20日，吉林省松原市千大房地产开发公司取得了商品房预售许可，上官书凯购买的房屋，除4-1号楼3单元601室到房产部门备案(但无收据),其余5套住宅并没有到房产部门备案。2、上官书凯在房产部门备案的购房合同与不备案的购房合同不一样，对上官书凯提供的未备案的五份协议书真实性提出异议，不真实，是假的。上官书凯称交付了全部房款，所提供的购房款收据为手写的，备案的购房合同无购房款收据。无给付购房款的银行提款或转账票据等证据。3、案外人所称在世纪新城购买的6套楼房，从2012年至今已长达八年之久，但实际上是没有使用，没有人居住，是空置的，门都坏了，无人管理。谁买的房产扔八年了，至今不管不问？4、吉林省松原市千大房地产公司的公章和鸿海物业公司公章，现都在梁海峰及马某手中。据调查梁海峰为了逃债，不给建房者工程款，至今世纪小区有50多户房产未出售，采取找人，用假的身份证做的假合同、假购房款收据，不敢到房产部门办理买卖房屋备案，未提供出给付买房款的手续。5、上官书凯提供的购房合同六份，只有一份合同到房产部门备案，其余5份均没备案，案外人提供的所有《购房合同》、购房款收据、物业费收据等，全都是假的。6、案外人上官书凯购房是假的，应审查上官书凯的身份，是构成犯罪的。7、鸿海物业是梁海峰的，委托一个姓马的管理，早就黄了，现姓马的还给梁海峰跑腿，此案应是姓马的给梁海峰办理的，梁海峰是幕后主使者。被执行人梁海峰称，请求嫩江县人民法院依法解除对嫩江县世纪新城4-1号楼等6套楼房的查封。理由为：1、世纪新城立项于2010年10月，当时挂靠松原市千大房地产开发有限公司。上官书凯在2012年10月15日、2013年8月19日期间以抵账方式与千大房地产开发有限公司签订了《购房协议书》，并且已交付房屋。上官书凯交了房款，公司出具了交款发票，销售合同、交款发票都在公司有备案资料，是真实的，客观存在的。2、本案不能因为未办理房产登记就认定合同无效。世纪新城当时是挂靠松原市千大房地产开发有限公司，该公司的法定代表人看到项目进展顺利，就起了私心，后期千大公司就不配合，才导致大部分购房者没能及时办理房屋产权登记，但6套楼房买卖的行为，已经成为事实。3、刘德山不能因为自己的权益，而执行第三人的财产，损害他人的利益。4、世纪新城项目负责人是梁海峰，千大公司和梁贵新并没有参与项目的经营，对项目的销售情况等不知情。5、争议的房屋权属应归上官书凯，故请求对世纪新城4-1号楼等6套楼房，予以解除查封。被执行人吉林省松原市千大房地产开发有限公司，经邮寄送达《案外人异议申请书》及相关材料被退回。我院依法公告送达，在公告期届满，吉林省松原市千大房地产开发有限公司未向本院提交答辩意见。本院查明，上官书凯于2012年10月15日-2013年8月19日期间以抵账方式与千大公司签订了《购房协议》，购买了嫩江县世纪新城小区4-1号楼3单元601、3-2号楼2单元603室、3-2号楼3单元601室、3-2号楼4单元603室、4-2号楼1单元603室、4-2号楼4单元601室，千大公司为上官书凯出具了收据，并将6套楼房交付买房人上官书凯。2015年刘德山与吉林省松原市千大房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷向黑河市中级人民法院提起诉讼。后经两审终审后，于2018年2月6日刘德山向黑河市中级人民法院申请执行。2018年4月2日黑河市中级人民法院裁定指定由嫩江县人民法院执行。在执行过程中，申请执行人刘德山于2019年8月12日向本院提出申请，要求查封嫩江县世纪新城4-1号楼等6套楼房，并附有相关证据。嫩江县人民法院于2019年8月12日作出了（2018）黑1121执737号之二执行裁定书，并予以公告，查封了嫩江县世纪新城4-1号楼等6套楼房。2019年9月18日案外人上官书凯提出书面异议，主张法院查封的嫩江县世纪新城4-1号楼等6套楼房，是自己从千大公司购买的，并提供了《购房协议书》、交款收据及取暖费票据、物业费、电卡、水卡、装修等票据，并自称使用至今。另查明，嫩江县世纪新城一期4-1号楼于2011年8月24日取得《商品房预售许可证》，证号为（嫩）房预售证第2011-012号。世纪新城4-2号楼和3-2号楼于2012年9月20日取得《商品房预售许可证》，证号为（嫩）黑房预售证第2012-015号，整个世纪新城楼房于2019年4月25日才开始办理不动产权证。本院认为，楼房属于不动产，不动产权属的设立，应以依法登记才能发生法律效力。本院争议的嫩江县世纪新城4-1号楼等6套楼房，嫩江县人民法院查封时，仍登记在被执行人千大公司名下，并没有登记在案外人上官书凯名下，人民法院依法查封合法。在执行过程中，案外人上官书凯提出执行异议，主张争议的世纪新城4-1号楼等6套楼房，是其从千大公司抵账，并向法院提供了《购房协议书》、《交款收据》及其它取暖费、物业费、水卡、电卡、装修票据等收据。从时间上看，案外人签订《购房协议书》时间为2012年10月15日和2013年8月19日，法院查封时间为2019年8月12日。在人民法院查封之前，案外人已签订合法有效的书面买卖合同。从电费卡、水卡及装修票据来看，在人民法院查封之前，案外人已合法占有争议的房屋。从《交款收据》来看，在人民法院查封之前，案外人已支付全部购楼价款。从嫩江县世纪新城可以办理房屋过户登记的时间为2019年4月25日，案外人上官书凯没有办理房屋过户手续，不是自身原因造成。综上，案外人上官书凯所提供的证据，享有足以排除强制执行的权益，案外人的异议成立。申请执行人刘德山的主张，涉及争议房屋的权属问题，可以通过诉讼程序解决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条、第二十四条、第二十五条（一）项、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：中止对嫩江县世纪新城4-1号楼3单元601、3-2号楼2单元603室、3-2号楼3单元601室、3-2号楼4单元603室、4-2号楼1单元603室、4-2号楼4单元601室的执行。案外人、当事人如对本裁定不服，可以在本裁定送达之日起十五日内向嫩江县人民法院提起诉讼。（此页无正文）审判长  陈金龙审判员  姚树全审判员  田 波二〇一九年十一月二十日书记员  孙 聪