广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1386号上诉人（原审被告）：阳江市京源实业发展有限公司，住所地广东省阳江市江城区东风三路255号新乐苑小区E-12A房。法定代表人：陈建宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓婷，广东德良（阳江）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘海靖，男，1986年12月1日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。被上诉人（原审原告）：梁沪文，女，1986年1月11日出生，住广东省阳江市阳东区。上诉人阳江市京源实业发展有限公司（以下简称京源公司）因与被上诉人甘海靖、梁沪文商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初1227号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。京源公司上诉请求：一、撤销一审第二项判决；二、本案一、二审案件受理费由甘海靖、梁沪文负担。事实与理由：一、《关于办理xxx房产证的承诺书》尚未生效，对双方当事人没有约束力。《关于办理xxx房产证的承诺书》实际上是京源公司因xxx小区xxx栋部分业主为办证问题而上访，在阳江住建部门的主持下，京源公司所作出的要约。虽然这是承诺书，但不是合同定义的承诺而是京源公司向业主发出的要约，况且该份承诺书业主方的代表以及见证方都没有签名确认，也就是说业主方对京源公司的要约没有承诺，所以《关于办理xxx房产证的承诺书》尚未生效，甘海靖、梁沪文以该承诺书来向京源公司主张逾期办证违约金没有合同依据。二、《关于办理xxx房产证的承诺书》不是京源公司真实的意思表示，也不是京源公司与甘海靖、梁沪文达成的意思表示，且承诺书的内容显失公平。甘海靖、梁沪文在一审庭审中陈述了承诺书签署的背景，是2016年xxx的业主多次到市政府、住建局通过集会的形式，向政府施加压力，在政府及住建局的支持下，迫使京源公司出具承诺书的。合同的签订或承诺书的出具，应当遵循平等、自由、公平原则。然而，涉案承诺书的出具完全违背了上述原则。京源公司逾期办理房产权属证书，甘海靖、李文海应通过平等协商的原则来与京源公司进行磋商，即使在磋商未果的情况下，业主完全可以通过诉讼方式来请求京源公司按照《商品房买卖合同》的约定承担相应的违约责任。业主通过集会的形式向京源公司施压，京源公司在非平等自愿的情况下迫于压力不得不单方出具该承诺书，且承诺书约定的双方权利义务也并不对等，仅仅约定了京源公司的义务及甘海靖、梁沪文的权利，利益完全失衡，违反合同法的自由、公平原则。三、一审判决京源公司承担的违约金过高。1、合同法中规定的违约金主要作用是补偿非违约方的损失，其性质是补偿性。在确定违约金的约定是否过高时，一般应当以造成的包括预期利益在内的损失为基础来判断。本案中，京源公司逾期办理房产权属登记的违约行为不影响甘海靖、梁沪文对房屋的占有使用、也不影响对房屋所有权的认定，并未对甘海靖、梁沪文造成任何经济损失。而且，甘海靖、梁沪文占有、使用房产的预期利益也实现了。2、在合同履行过程中，房产权属登记需要不同的主管部门进行验收、备案等诸多程序，京源公司一直积极与各主管部门进行协调，使涉案房屋达到满足办理房产权属登记的条件。京源公司的违约并非是在涉案房屋已满足办理房产权属登记的情况下而拒不办理，京源公司主观上不是恶意的。根据甘海靖、梁沪文的实际损失、兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素综合考虑，如法院认定京源公司确实应当支付违约金，则应按照京源公司与甘海靖、梁沪文于2011年3月17日签订的《商品房买卖合同》第十五条第2款的约定，按甘海靖、梁沪文已付的购房价的1%支付违约金为宜。3、京源公司庭前已提交一份竣工验收备案表，该备案表充分证明本案德信xxx小区xxx栋在2017年3月17日竣工验收备案，从此该幢所有的商品房才具备办理产权登记的条件，在此之前，京源公司作为协助办证的义务是属于履行不能。4、因为涉案的商品房是在2012年5月31日交付，当时交付并不满足办证的条件，所以从交付之后90日内是办不了产权登记手续。涉案商品房是采用按揭付款方式，既然房屋交付给甘海靖、梁沪文即在使用方面是没有影响的。涉案商品房办出了房屋产权证以后，该产权证也是放在银行做担保，待甘海靖、梁沪文还清贷款后才能取证。所以房屋产权证早办出、迟办出证都没有对甘海靖、梁沪文造成经济损失。此前，京源公司与甘海靖、梁沪文曾有过协商过程，京源公司在2016年7月份至2019年6月份已经免除了甘海靖、梁沪文3年物业管理费，也就是说对于延迟办证已经对甘海靖、梁沪文作出了一定补偿。综上所述，请求二审法院依法支持京源公司的上诉请求。甘海靖、梁沪文辩称：一、《关于办理xxx房产证的承诺书》是开发商京源公司对业主单方面作出的承诺，该承诺书只要承诺人作出承诺就可以了，不需要见证方和被承诺人签字，所以该承诺书是生效的。京源公司认为《关于办理xxx房产证的承诺书》不是承诺而是要约，如果京源公司在签订承诺书后认为内容不合理，或是有失公正，应该在一年内上诉法院，对承诺书提出修改或撤销。因此前京源公司从未提出异议，证明京源公司自作出承诺书后对该承诺书一直是认可的，是双方真实意愿的表示。二、《关于办理xxx房产证的承诺书》是双方真实意思的表示，内容公平公正，违约金合理。因京源公司此前一直拖延办证，经业主代表与京源公司协商一致，京源公司于2016年6月28日自愿作出《关于办理xxx房产证的承诺书》。从2016年6月28日到2017年1月16日，有半年时间留给京源公司为业主办理房产证，甘海靖、梁沪文并非要求京源公司从签订承诺书之日起立即支付违约金。京源公司作为一个专业的房地产企业，对办理房产证的各项手续、时间有充分的了解与预期，在作出承诺书前，从未对违约日期起点及违约金计算方式作出异议。且从2016年6月28日至今，若京源公司在签订承诺书后认为需要进行修改，亦应在一年内向法院起诉对承诺书进行修改，但京源公司从未提出异议，证明京源公司自作出承诺书后，对该承诺书一直是认可的。甘海靖、梁沪文自购房至今，京源公司多次作出办理房产证的承诺，但每次都是拖延时间，屡屡违约，因此甘海靖、梁沪文要求京源公司按照《关于办理xxx房产证的承诺书》全额支付违约金113972.32元理据充分。三、京源公司长期未办理房产证，对甘海靖、梁沪文已造成严重损失。自2011年甘海靖、梁沪文购房，直至2018年10月京源公司才办理好房产证，在此七年间，由于没有房产证，甘海靖、梁沪文的房产一直未能出售，影响甘海靖、梁沪文对私人资产投资管理，在此期间，深圳房价飞速上涨，因阳江的房产未能出售，资金未能回笼，使得甘海靖、梁沪文延迟几年在深圳买房，而承担了房价上涨带来的资金压力。由于京源公司迟迟未办理房产证，甘海靖、梁沪文未能落户到该房产，导致小孩无法到xxx对应学区的第xxx小学就读，只能另觅学校就读，甘海靖、梁沪文被迫在学费、交通等方面，承担更多的额外出支。四、甘海靖、梁沪文主张的违约金是《关于办理xxx房产证的承诺书》的违约金，并非预售合同的违约金，所以违约金金额应当以承诺书为标准。五、京源公司长期霸占办证费，挪用资金进行牟利。2011年3月17日甘海靖、梁沪文已缴纳办证费43710元，但京源公司直至2018年9月才为甘海靖、梁沪文缴纳完办证费用。据甘海靖、梁沪文了解，京源公司在此期间进行了阳江京源上景、阳江春晖园等楼盘项目的开发，甘海靖、梁沪文有理由推断京源公司将业主预缴的办证费用挪用到其他新项目开发，导致账面资金紧张，无法为xxx业主缴纳办证费用。六、京源公司认为其已经免了3年物业费是对甘海靖、梁沪文作出的补偿，但甘海靖、梁沪文认为免物业费的承诺书和《关于办理xxx房产证的承诺书》两者并没有冲突，都是对方自愿签署的文件。且免物业管理费也是保证要在2017年1月15日前递交所有房产证手续到不动产登记中心窗口受理为前提。但京源公司并没有做到，而是在2018年9月27日才交契税，2018年10月8日才提交的不动产登记审批表。七、本次起诉原因是由于京源公司违约逾期办证所致，甘海靖、梁沪文并无过错，京源公司应全额负担案件受理费。甘海靖、梁沪文一审起诉请求：一、判令京源公司退还多收办证费用20102.46元给甘海靖、梁沪文；二、判令京源公司按照合同约定，支付违约金120448.32元给甘海靖、梁沪文；三、案件受理费由京源公司承担。一审法院认定事实：2011年3月17日，甘海靖、梁沪文（买受人）与京源公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：11030259），合同主要约定：京源公司将位于阳江市江城区xxx小区xxx房出售给甘海靖、梁沪文，建筑面积共147.16平方米，其中套内面积123.58平方米，分摊建筑面积23.58平方米；该商品房属预售，按套内建筑面积计算，每平方米5240.09元，总价款为647570元；付款方式为于签署本合同时支付首期房款194570元，余款453000元办理银行按揭。第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起0天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.00%赔偿买受人的损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.00%向买受人支付违约金；3、如因买受人的原因导致不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由买受人自行承担。甘海靖、梁沪文和京源公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，甘海靖、梁沪文于签订合同当日即2011年3月17日支付了首期房款194570元及办证费用43710元给京源公司。2011年4月7日，甘海靖作为借款人，以xxx小区xxx房作为抵押，与中国农业银行股份有限公司阳江江城支行签订《个人购房担保借款合同》，借款金额为453000元，保证人为京源公司。同年5月13日，中国农业银行股份有限公司阳江江城支行向甘海靖发放贷款，并将该贷款453000元汇入京源公司的银行账户，全部购房款已付清。京源公司于2012年5月31日交付涉案房屋给甘海靖、梁沪文。由于涉案商品房一直未能办理产权证，在政府有关部门的协调下，京源公司2016年6月28日向xxx小区xxx栋全体业主出具一份《关于办理xxx房产证的承诺书》，承诺在2017年1月15日前，递交10、18幢所有房产证手续到不动产中心窗口受理。如超过2017年1月16日递交，需向未能递交办理房产证手续的业主赔偿违约金。逾期在2017年1月16日至4月15日，按每月千分之2的购房合同款赔偿，逾期超过2017年4月15日的则按每月1%的违约金赔偿。一审法院另查明，根据阳江市不动产登记中心出具的《不动产登记审批表》即《不动产权证书》证明，不动产登记中心受理涉案房屋不动产登记的收件日期是2018年10月8日，甘海靖、梁沪文取得涉案房屋的所有权权属登记时间为2018年10月9日。京源公司在办理涉案房屋权属登记期间为原告支付了契税9713.54元、非住房房屋登记费550元、初始登记费80元、工本费10元、测绘费160元，上述费用合计10513.54元。京源公司按照国家规定于2011年3月23日为甘海靖、梁沪文在中国建设银行阳江分行存入住宅专用维修基金8094元。京源公司已退还多收的办证费用5000元。一审法院认为：本案为商品房销售合同纠纷，甘海靖、梁沪文与京源公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行。本案的争议焦点是：一、京源公司应退还多少办证费用给甘海靖、梁沪文；二、京源公司是否逾期办理房产证，若逾期，违约金如何计算；三、本案违约金的诉讼时效问题。关于京源公司应退还多少办证费用给甘海靖、梁沪文问题。甘海靖、梁沪文认为京源公司应退还的办证费用合计20102.46元，京源公司认为应退还的办证费用合计19802.46元，双方的计算差别在于办证代理费300元应否由甘海靖、梁沪文承担。由于该代理费300元在合同中并无约定，京源公司收取办证代理费300元于法无据，京源公司应予以退还。因此京源公司应退还多收的办证费用为20102.46元。关于京源公司是否逾期办理房产证，若逾期，违约金如何计算问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.00%向买受人支付违约金”。京源公司实际交房日期为2012年5月31日，按双方的约定，办证期限“商品房交付使用后90日内”应为2012年6月1日至8月29日，本案京源公司向不动产登记中心申请办证为2018年10月8日，属逾期办理房产证，京源公司已构成违约，京源公司应按已付房价款的1%向原告支付违约金。由于涉案商品房一直未能办理产权证，京源公司于2016年6月28日向甘海靖、梁沪文等业主作出《关于办理xxx房产证的承诺书》，该承诺书是京源公司的真实意思表示，应为合法有效，京源公司辩称该承诺书未生效及非自愿、受胁迫，未能提供证据予以证实，应不予采纳。按《关于办理xxx房产证的承诺书》约定，逾期在2017年1月16日至4月15日，按每月千分之2的购房合同款赔偿，逾期超过2017年4月15日的则按每月1%的违约金赔偿。由于京源公司已将涉案商品房交付给甘海靖、梁沪文，而甘海靖、梁沪文又没有证据证明因京源公司的逾期办证所造成的损失，现甘海靖、梁沪文请求按《关于办理xxx房产证的承诺书》的约定超过2017年4月15日的按每月1%的利率计算逾期办证违约金，京源公司主张违约金过高而造成甘海靖、梁沪文的损失，于法有据，应予以采纳，该部分的逾期办证违约金应调整为按年利率6%计算。故本案的逾期办证违约金应为61474.8元（647570元×0.2%/月×3个月＋647570元×6%/365天×541天）。关于本案违约金的诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案双方约定的办理产权证的期限至2012年8月29日届满，甘海靖、梁沪文应自期限届满之日起知道权利受到损害，甘海靖、梁沪文于2019年2月12日诉至一审法院请求京源公司支付逾期办证的违约金，甘海靖、梁沪文主张按《商品房买卖合同》第十五条的约定请求京源公司支付逾期办证的违约金6475.70元，已明显超过三年的期间，京源公司主张该部分已过诉讼时效于法有据，应予以采纳。对于京源公司于2016年6月28日向甘海靖、梁沪文等业主作出《关于办理xxx房产证的承诺书》，京源公司承诺在2017年1月15日前向不动产登记部门提交办理涉案房屋产权登记资料，至甘海靖、梁沪文向一审法院提起诉讼时止，尚未超过三年的诉讼时效，因此京源公司应依法支付该部分的违约金61474.8元给甘海靖、梁沪文。综上所述，甘海靖、梁沪文请求京源公司支付逾期办证的违约金及退还办证费，部分理由成立，应予以支持，但具体的数额以法院核定的为准，京源公司应退还多收的办证费用为20102.46元给甘海靖、梁沪文，支付逾期办证的违约金61474.8元给甘海靖、梁沪文。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决如下：一、限京源公司在判决发生法律效力之日起十日内退还多收的办证费用20102.46元给甘海靖、梁沪文；二、限京源公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金61474.8元给甘海靖、梁沪文；三、驳回甘海靖、梁沪文的其他诉讼请求。一审案件受理费2982元，由甘海靖、梁沪文负担1251元，京源公司负担1731元。二审期间，京源公司提供涉案楼盘的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，拟证明xxx小区xxx幢楼房已于2017年3月17日验收备案，此后涉案房屋才具备办理产权证的条件，此前对于办理产权证是属于履行不能。甘海靖、梁沪文经质证认为《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》只能证明备案时间，自甘海靖、梁沪文2011年买房到2017年备案中间有6年时间，足够京源公司做备案前的工作，是由于京源公司的过错导致备案延迟，甘海靖、梁沪文早已按照京源公司的要求履行了相应的办证义务，甘海靖、梁沪文在本案中没有责任。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，按照京源公司二审提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》反映，xxx小区xxx幢楼房于2017年3月17日验收备案。另,京源公司确认《关于办理xxx房产证的承诺书》作出时已当场送达一份给业主代表。本院认为，甘海靖、梁沪文与京源公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。甘海靖与京源公司签订的购房合同为商品房预售合同，京源公司在交付涉案房屋后未按合同约定期限为甘海靖、梁沪文办理涉案房屋的权属证书，双方因此产生纠纷，本案案由为商品房预售合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、京源公司作出的《关于办理xxx房产证的承诺书》是否生效，对本案双方当事人是否有约束力；二、逾期办证违约金的计算标准应如何确定。关于争议焦点一，由于京源公司未按合同约定履行协助办证义务构成违约，经政府有关部门协调，京源公司在2016年6月28日向xxx小区xxx栋全体业主出具一份《关于办理xxx房产证的承诺书》，承诺在2017年1月15日前递交10、18幢所有房产证手续到不动产中心窗口受理，如超过承诺的期限递交，则需向业主赔偿相应的违约金等等。该承诺书是京源公司对10、18栋全体业主关于办证及相关补偿问题的承诺，应属合法有效，京源公司也已将承诺书当场送达给业主代表，即已生效，上述承诺对相关业主与京源公司均具有约束力，京源公司应依承诺内容履行协助办证义务，京源公司主张该承诺书未生效理据不足，本院不予采纳。另，京源公司主张《关于办理xxx房产证的承诺书》存在履行不能的情形。从京源公司提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》反映，涉案楼盘在2017年1月9日竣工验收，2017年3月17日工程验收备案，但京源公司直到2018年10月8日才向不动产登记中心递交办证资料，京源公司未能举证证明在此期间存在不可抗力而影响办证的免责情形，故京源公司该项主张亦理据不足，本院不予采纳。京源公司还主张《关于办理xxx房产证的承诺书》是非自愿、受胁迫而签订，同样亦未能提供证据证实，本院不予采纳。关于争议焦点二，京源公司在《关于办理xxx房产证的承诺书》作出后，未能按承诺的内容履行协助办证的义务，已构成违约，一审法院据此判决京源公司支付逾期办证违约金给甘海靖、梁沪文正确。虽然京源公司承诺逾期办证超过2017年4月15日的则按每月1%的违约金赔偿，但由于京源公司已将涉案房屋交付给甘海靖、梁沪文使用，且甘海靖、梁沪文没有证据证实因京源公司逾期办证所造成的实际损失，一审法院根据本案的实际情况将该违约金调整为按年利率6%计算并无不妥，本院予以维持。京源公司上诉认为该违约金仍然过高，理据不足，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，本院予以维持。京源公司上诉请求不能成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1336元，由阳江市京源实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 施震宇审判员 陈欢欢二〇一九年十一月六日法官助理李凤霞书记员陈俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。