贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初7847号原告：杨治忠，男，1964年3月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：徐十，北京市证信（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201620188713，特别代理。被告：贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区孟关乡孟关村。法定代表人：黄士冯，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：兰变蓉，女，1991年2月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，系贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司员工，特别代理。第三人：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花溪分公司（原名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司花溪分公司），住所地贵州省贵阳市花溪区孟关乡孟关村。负责人：张加福。委托诉讼代理人：敖成林，男，1987年2月20日出生，汉族，住湖北省竹溪县，系碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花溪分公司员工，特别代理。原告杨治忠诉被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司以及第三人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花溪分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨治忠的委托诉讼代理人徐十，被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司的委托诉讼代理人兰变蓉，第三人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花溪分公司的委托诉讼代理人敖成林，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨治忠向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付贵阳花溪碧桂园翡翠山一街16号房屋;2.判令被告向原告支付逾期交房违约金254,519.75元（自2016年10月1日起至交房之日止，每日按已交付房价款万分之二标准进行计算，暂计算至2019年8月1日为1035天，违约金为254,519.75元）；3.依法判令被告立即支付第三人向原告主张的物业费16,750.8元和违约金1,675.08元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，由原告购买被告开发的贵阳花溪碧桂园翡翠山一街16号商品房，后原告将总房款1,229,564元全部支付到被告指定账户，原告已经按照合同约定履行了相应的付款义务。但是被告未达到双方合同第十一条之约定的交房条件，应当承担相应的违约责任。另外，原告在未收房的情况下，不应当缴纳相应的物管费，物业费用应当由建设单位进行缴纳。因此，原告为维护自身合法权益，诉至本院，诉请如前。被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司辩称，第一，双方除了房屋买卖合同之外还签订了补充协议，原告应在2015年6月30日前支付该商品房总房价款的59.37%（银行按揭款项）730,000元被告，原告未按期支付该款项，因此，原告存在违约行为。如确认被告存在违约行为，被告认为取得竣工备案表的时间为2017年8月14日。另外，被告认为原告所购买的房屋（房号16）合同约定的套内面积为157.24平方米，经测速的实际面积为159.45，差距为2.21平方米，原告方应当补齐相应的房屋差价。第三人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花溪分公司述称，我方按照物业合同收取相应的物管费，其他没什么意见。本院经审理认定事实如下：2015年5月28日，原告杨治忠与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号：HX—FCS—01J—16。双方约定原告向被告购买位于花溪区碧桂园翡翠山苑区翡翠山15号、16号房屋，建筑面积为166.82平方米，套内建筑面积为157.24平方米，按照套内建筑面积计算，商品房单价每平方米7,819.66元，总价款为1,229,564元。原告于合同签订之日向被告交付首期房款499,564元，余款730,000元以银行按揭支付。该《商品房买卖合同》第十一条约定，交付时间和条件（一）出卖人（即被告）应当在2016年9月30日前向买受人（即原告）交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》……”，该《商品房买卖合同》第十三条约定，“逾期交房责任（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人交付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。该《商品房买卖合同》第十四条“交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的/日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。原、被告双方于2015年5月28日还签订《补充协议书》一份载明，买受人（即原告）必须在2015年6月30日前，付该商品房总房价款的59.37%（银行按揭款项）给出卖人，即柒拾叁万元整。买卖双方一致同意，买卖双方按《商品房买卖合同》第十一条第（一）款的约定的期限交付该商品房，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，而无须承担逾期交楼违约责任：1.遭遇不可抗力；2.政府部门迟延有关文件批准或其他政府行为；3.买受人有任何违约行为。另，根据原告提交的《个人贷款支付凭证》显示，原告于2015年8月4日委托银行向被告支付了按揭贷款730,000元，共计缴纳购房款1,229,564元。被告提交《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》一份，载明房屋的实测面积等情况，但未提交建筑工程竣工合格证明文件以及经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书等文件。原告现未收房。上述事实，有当事人陈述及商品房买卖合同、补充协议书、个人贷款支付凭证、贵阳市房屋建筑面积测绘报告、收据等证据在卷佐证，业经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第一，关于原告要求被告交付房屋的诉请。被告未能在合同约定的时间向原告履行交房义务，其行为已构成违约，原告第一项诉请继续履行合同，双方当事人并未对继续履行合同产生争议，原告真实意思是请求被告履行合同约定第十一条，向原告交付符合合同约定条件的房屋。现案涉房屋尚不符合合同约定的交付条件，被告何时能够交付符合合同约定条件的房屋尚不确定，故现无法实际履行，被告在履行合同中的违约行为原告已在第二项诉请中主张权利，因此，对原告该项诉请不予支持。第二，关于原告请求主张违约金的问题。在本案宣判前，被告尚未能提交足够的证据证实其已具备合同约定的交房条件，因此，被告应当承担相应的举证证明责任。被告尚不具备交房条件，其行为已构成违约。被告在审理中辩称，原告存在违反《补充协议书》之约定情形，即未按补充协议约定的期限支付银行按揭贷款。该《补充协议书》显然系格式条款，其载明，买受人（即原告）必须在2015年6月30日前，付该商品房总房价款的59.37%（银行按揭款项）给出卖人，即柒拾叁万元整。从一般的房屋交易习惯来看，按揭贷款的支付主体主要在于按揭贷款的办理银行，原告作为贷款申请人提交相应资料之后，难以直接控制按揭贷款的办理期限，且没有证据表明银行直接受到该协议的约束。该《补充协议书》所约定的关于银行贷款交付期限的条款，明显加重了购房人的义务，且该条款并未采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，违反公平原则，因此，该条款应为无效条款。另外，关于该《补充协议书》载明的，买卖双方一致同意，买卖双方按《商品房买卖合同》第十一条第（一）款的约定的期限交付该商品房，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，而无须承担逾期交楼违约责任：1.遭遇不可抗力；2.政府部门迟延有关文件批准或其他政府行为；3.买受人有任何违约行为。被告在其提供的格式条款中约定，对方有任何违约行为，则就不承担违约责任，排除对方依法维权的合法权利，显然不符合“比例”原则的基本精神，也违反公平原则，该约定的内容也应认定为无效条款。综上所述，被告应当按照合同约定于2016年9月30日前向原告交付房屋，但是至本案判决前，被告提交的证据尚不足以证实其达到合同约定的交房条件，因此，被告构成违约。按照双方合同约定逾期交房的违约责任为“逾期超过90日……自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，本院支持原告主张被告支付以实际购房款1,229,564元为基数计算自2016年10月1日起至实际交房之日止按照每日万分之二标准计算的违约金。第三，另外，被告还辩称原告尚需要补交房款的问题。根据被告所提交的足以证实其通过合法的方式向原告通知补交相应的房款，并且即使存在补交房款的事实，也是合同履行过程中新出现的事实，也不能据此就推定原告方存在相应的违约行为。被告可以依法另行主张相应的权利。第四，关于物业管理费的问题。在审理中，原告并未提交相应的证据证实其实际缴纳相应的物管费用，并且经本院核实，第三人提起的针对原告物业服务合同纠纷本院(2019)黔0111民初6623号案件已经撤诉，相关费用并未实际产生。因此，对于原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二之规定，判决如下：一、被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告杨治忠支付以实际购房款1,229,564元为基数计算自2016年10月1日起至实际交房之日止按照每日万分之二标准计算的违约金；二、驳回原告杨治忠的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,697元（已减半收取），由被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审判员  谢茂二〇一九年十一月十五日书记员  王跃