江苏省泰兴市人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏1283执异68号案外人：黎浩尧，男，1956年6月6日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：蒋其磊，广东中建合展律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵淦清，广东中建合展律师事务所实习律师。申请执行人：江苏丰天国际贸易有限公司，住所地江苏省泰兴市。法定代表人：张桐，董事长。委托诉讼代理人：薛金林，该公司员工。申请执行人：泰兴同济外贸有限公司，住所地江苏省泰兴市。法定代表人：张桐，董事长。委托诉讼代理人：薛金林，该公司员工。被执行人：广州市增城合峰纺织制衣厂，住所地广东省广州市增城区。负责人：岳亮。被执行人：徐州合峰纺织有限公司，住所地江苏省徐州市铜山区。法定代表人：岳亮。被执行人：徐州翔鸿纺织服装有限公司，住所地江苏省徐州市铜山区。法定代表人：岳邦民。被执行人：广州市峰依服饰有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：李科。被执行人：李科，男，1982年2月9日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。被执行人：岳亮，男，1974年6月28日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。本院在执行江苏丰天国际贸易有限公司（以下简称丰天公司）、泰兴同济外贸有限公司（以下简称同济公司）申请执行广州市增城合峰纺织制衣厂（以下简称增城制衣厂）、徐州合峰纺织有限公司（以下简称合峰公司）、徐州翔鸿纺织服装有限公司（以下简称翔鸿公司）、广州市峰依服饰有限公司（以下简称峰依公司）、李科、岳亮进出口代理合同纠纷一案中，案外人黎浩尧向本院提出书面异议。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，2016年3月21日，本院对丰天公司、同济公司诉增城制衣厂、合峰公司、翔鸿公司、峰依公司、李科、岳亮进出口代理合同纠纷一案作出（2016）苏1283民初157号民事判决：一、解除丰天公司、同济公司与增城制衣厂、合峰公司、翔鸿公司、峰依公司、岳亮于2015年8月16日签订的《代理出口合作协议》。二、增城制衣厂、合峰公司、翔鸿公司、峰依公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告丰天公司、同济公司款项人民币32937657.66元。三、岳亮、李科对上述债务承担连带清偿责任。案件受理费206985元减半收取为103492.5元，由丰天公司、同济公司负担260元，由增城制衣厂、合峰公司、翔鸿公司、峰依公司、岳亮、李科负担103232.5元。根据丰天公司、同济公司的申请，本院于2016年9月26日立案强制执行，案号为（2016）苏1283执2601号。在本案执行过程中，申请执行人于2018年11月25日向本院提交书面撤销执行申请，但申请不解除对六被执行人采取的执行措施。本院于2018年11月27日作出（2016）苏1283执2601号之四执行裁定：终结本院（2016）苏1283民初157号民事判决书的执行。2019年7月16日，本院立案恢复执行，案号为（2019）苏1283执恢641号。在执行过程中，本院于2019年7月18日作出（2019）苏1283执恢641号执行裁定：一、查封被执行人岳亮所有的登记在黎浩尧名下的位于广州市增城区新塘镇卫深路23号、25号土地及地上建筑物[国有土地使用权证号（1988）第0031692-01250204892号、（1988）第0031693-01250204893号]。二、被执行人岳亮负责保管被查封的财产。在查封期间，被执行人岳亮可以使用被查封财产；但因被执行人岳亮的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。案外人黎浩尧提出异议称，请求法院解除对黎浩尧名下位于广州市增城区新塘镇卫深路23号、25号土地及地上建筑物的查封，并终止对该财产的执行。事实与理由如下：案外人与岳亮于2013年1月3日签订《国有土地使用权转让合同》，双方约定案外人将位于广州市增城区新塘镇卫深路23号、25号土地[国有土地使用权证号（1988）第0031692-01250204892号、（1988）第0031693-01250204893号]及地上建筑物转让给岳亮，双方之间就付款及过户等事宜进行了明确的约定。但合同签订后，岳亮在支付部分款项后，以过户税费过高、自身经济困难为由拒绝办理过户手续及支付剩余款项。经案外人多次催告，岳亮仍拒绝办理过户手续、承担过户费用及支付剩余款项。截至目前为止，签订合同已经长达六年之久，岳亮的行为已经构成根本违约，合同已经无法继续履行；案外人为了维护自身合法权益，已向法院提起诉讼。目前，案外人与岳亮之间的合同纠纷仍在通过诉讼方式处理。由于岳亮没有按照约定办理过户手续、承担过户费用及支付剩余的款项，双方之间并未办理案涉土地及地上建筑物的过户手续，案涉土地及地上建筑物仍旧登记在案外人名下。从签订合同至今，案外人并没有将案涉土地及地上建筑物交付给岳亮使用、保管，案涉土地及地上建筑物一直由案外人使用。根据《物权法》的规定，对于不动产，应办理登记才发生物权变动的法律效果。由于尚未办理过户手续，案涉土地及地上建筑物的所有权没有发生变动，案外人仍旧是该土地及地上建筑物的合法产权人。岳亮并不享有对案涉土地及地上建筑物的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第十九条的规定：被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变卖价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案并不符合上述情形：1、被执行人岳亮并不实际占有该财产，截至目前，案涉土地及地上建筑物并没有交付给岳亮，仍旧是案外人在使用；2、申请执行人没有向案外人支付完毕全部价款及相关费用，案外人也不同意剩余价款和费用从该财产变卖价款中优先支付。因此，法院不得对案涉土地及地上建筑物进行查封、执行。综上所述，案涉土地及地上建筑物属于案外人所有，是案外人的合法财产，申请执行人无权要求法院对案外人的上述财产作出保全措施、查封并执行。为维护案外人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定，请求法院立即解除对上述财产的查封并终止对上述财产的执行。申请执行人丰天公司、同济公司辩称，案外人的异议不能成立，理由如下：被执行人岳亮购买了案外人名下的案涉土地及地上建筑物，并签订了买卖合同，该合同经广州市中级人民法院（2017）粤01民终17882号民事判决书认定为合法有效的。现案外人认为该土地所有权登记在其名下，其是法定的所有权人，但其将该地块出售给被执行人岳亮是真实意思表示，更为关键的是被执行人岳亮已按合同约定履行了主要给付义务4000000元，因该地块产权至今未办理过户登记，故合同约定给付剩余款项750000元的条件尚未成就。广州市中级人民法院就750000元余款未给付的原因也予以确认。依据双方买卖合同的约定，在案外人未办理过户手续之前，被执行人可以拒绝支付750000元，被执行人岳亮不构成违约。我方同意上述余款从该地块拍卖所得款中支付。我方认为法院依法查封是正确的，请求法院驳回案外人的请求。另查明，广州市增城区新塘镇卫深路23号、25号土地[国有土地使用权证号（1988）第0031692-01250204892号、（1988）第0031693-01250204893号]及地上建筑物在登记机关登记的权利人为黎浩尧。2013年1月3日，黎浩尧（转让方，甲方）与岳亮（受让方，乙方）签订了《国有土地使用权转让合同》，约定：一、转让地块的基本情况：1、位置：甲方转让的土地位于增城市新塘镇卫深路21号（以下简称卫深路21号）和23号（以下简称卫深路23号），两块土地为本次的转让地块（地块指卫深路21号和卫深路23号两块土地，下同）。……3、证照及用途：卫深路21号的国有土地使用权证证号：（1988）第0031692-01250204892号，用途住宅……卫深路23号的国有土地使用权证证号（1988）第0031693-01250204893号，用途住宅……地块范围内现有的建筑物、构筑物及附着物的所有权须随土地使用权同时转让。二、地块转让成交价及付款方式：地块转让成交价为人民币4750000万元（含地上建筑物、构筑物及其他附着物价格）；付款方式：分三期支付，第一期，乙方应在2013年1月10日支付3000000元给甲方；第二期，乙方应在2013年2月9日前支付1000000元给甲方；第三期，在办理完国有土地使用权过户登记到乙方名下后的三个工作日内一次性付清余款750000元给甲方。三、地块转让交易发生的应缴税费及交易服务费由乙方承担。四、……在本合同签订之日起至过户到乙方名下前，如乙方需要以甲方的名义进行报建、建设施工、办理产权证（含办理到甲方或者乙方名下）以及用转让地块或者转让地块上的房屋进行抵押贷款时，甲方均提供相应的手续。五、合同签订之日起转让地块及其地上建筑物、构筑物及其他附着物一并移交给乙方，乙方享有完全的处理权。……七、在转让地块仍登记在甲方名下时，甲方有义务无偿提供土地转让登记的所有资料及手续，协助乙方办理转让地块的过户登记。……九、任何一方违反本合同规定，给对方造成经济损失的，违约方应向对方支付1000000元的违约金。……合同签订后，岳亮向黎浩尧支付转让款4000000元，余款750000元未给付。嗣后，黎浩尧诉至广东省广州市增城区人民法院，要求解除其与岳亮于2013年1月3日签订的《国有土地使用权转让合同》，并要求岳亮支付违约金1000000元。该院作出（2016）粤0183民初4109号民事判决：一、解除黎浩尧与岳亮在2013年1月3日签订的《国有土地使用权转让合同》；二、岳亮在本判决发生法律效力之日起十日内，支付违约金1000000元给黎浩尧。案件受理费52050元，由岳亮负担。岳亮不服一审判决，向广东省广州市中级人民法院提起上诉，该院认为案涉合同不存在法定可解除之情形，岳亮的行为尚不构成违约，不符合案涉合同第九条约定的支付1000000元违约金的情形，于2017年11月23日作出（2017）粤01民终17882号民事判决：一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初4109号民事判决；二、驳回黎浩尧的全部诉讼请求。黎浩尧不服该判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2018年6月5日作出《民事申请再审案件受理通知书》，通知黎浩尧该案已立案审查。本院认为，发生法律效力的民事判决、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。本案中，本院作出的（2016）苏1283民初157号民事判决已发生法律效力，因增城制衣厂、合峰公司、翔鸿公司、峰依公司、李科、岳亮未履行该判决书确定的给付义务，丰天公司、同济公司向本院申请执行。执行过程中，本院对被执行人岳亮所有的财产采取强制执行措施，符合法律规定。案涉土地虽登记在案外人黎浩尧名下，但黎浩尧与岳亮于2013年1月3日签订了《土地使用权转让合同书》，约定将案涉土地及地上建筑物转让给岳亮，该合同系当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的规定，系合法有效的合同。岳亮已按约支付4000000元，履行了合同的主债务，且根据合同约定，应当先办理过户手续，再由岳亮支付余款750000元给黎浩尧，在办理过户手续之前，岳亮可以拒绝支付余款，故岳亮的行为并未构成违约。事实上，黎浩尧以岳亮构成根本违约，合同无法继续履行为由，向广东省广州市增城区人民法院提起诉讼，要求解除合同并由岳亮支付违约金，该诉讼请求已被广东省广州市中级人民法院二审判决驳回。虽然黎浩尧向广东省高级人民法院提起了再审申请，该院于2018年6月5日立案审查，但该案尚未有新的裁判结果。因此，在合同未依法解除的情况下，双方应当继续履行合同，岳亮根据合同约定对案涉土地及地上建筑物享有权利，本院在执行中对案涉土地及地上建筑物进行查封并无不当。故黎浩尧所主张的理由不能成立，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，裁定如下：驳回黎浩尧的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  杨 立人民陪审员  周沁园人民陪审员  尹必峰二〇一九年十一月二十七日法官 助理  叶秋云书 记 员  陈 力