陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院执  行  裁  定  书 （2019）陕01执异1077号案外人：李某某，女，汉族，1963年8月19日生，住西安市未央区。申请执行人：陕西永联某某公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：郭某，该公司执行董事。委托代理人：魏某某，陕西庄威律师事务所律师。委托代理人：冯某某，陕西庄威律师事务所律师。被执行人：西安中登德胜某某公司，住所地：西安市未央大道。法定代表人：宋某某。陕西永联某某公司（以下简称永联公司）与西安中登德胜某某公司（以下简称中登公司）房产抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处作出的(2015)陕证经字第000804号公证书和(2015)陕证执字第280号执行证书已经发生法律效力。申请执行人陕西永联某某公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行标的偿还欠款1300万元及未清偿的综合费用、利息、法定限额内的违约金。本案在执行过程中，本院以(2015)西中执证字第00116-1号裁定书查封了被执行人中登公司名下位于西安市未央区未央路138-1号中登大厦2幢1单元10303室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10303-1），现案外人李某某向本院递交异议，称本院查封的该房产属其所有，请求解除对该房屋的查封、拍卖措施，并提供了相应的证据。就案外人李某某提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行公开听证，案外人李某某出庭参加听证，申请执行人永联公司委托代理人魏武宁、冯小爱出庭参加听证，被执行人中登公司经合法传唤未到庭，本案现已审查完结。案外人李某某提出异议称：请求终止2015年西中执证字第00116号执行书，解除对申请人所有的位于西安市未央大道138-1号，房权证号为：中登大厦B幢l单元3层C户（10303室）房屋的查封与拍卖。申请理由：法院在执行陕西永联某某公司与西安中登德胜某某公司一案中，对被执行人西安中登德胜某某公司名下拍卖的中登大厦B幢l单元3层C户（10303室）房屋，属于申请人所有。申请人李某某于2004年11月16日与西安中登德胜某某公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于西安市未央路138付l号中登大厦B座3层C户（10303室）房屋，单价2018元／平方米并于2004年11月16日支付购房首付壹拾玖万壹仟陆佰肆拾柒元整，银行贷款壹拾伍万元整。已每月按时向中国民生银行西安分行还贷至今。是被执行房屋的合法所有权人。申请执行人永联公司辩称，申请人李某某对本案涉案房屋并不享有足以排除强制执行的权益。理由如下：1、申请人李某某并未在本案房屋被查封前与西安中登德胜某某公司签订合法有效的买卖合同。申请人李某某所提供的《商品房买卖合同》为复印件，无法对其真实性进行核查，不能证明其已经在涉案房屋查封前与西安市中登德胜洋楼有限公司签订合法有效的买卖合同。案外人李某某称已于2017年5月16日与屈宁献签订房屋买卖协议，将涉案房屋卖给屈宁献，屈宁献提供的《商品房买卖协议》为复印件无法对其真实性进行核查，且签订时间为2017年5月16日，远远迟于涉案房屋查封的时间，即2015年。且西安市于2006年起对房屋买卖实行网签备案管理制度，其买卖合同发生于2017年，但申请人屈宁献提供的买卖合同并未按照相关规定进行销售合同网签备案，应当认定为无效合同。2、申请人李某某提供收据数张均为复印件，内容模糊无法辨识，亦无法辨别真伪，也并无其他钱款往来流水等相互映证，并不能证明申请人李某某已经向西安中登德胜某某公司支付了合同价款。3、申请人李某某所举购房合同、票据等证据并不能证明其已经在涉案房屋前合法占有涉案房屋。4、申请人李某某举证与西安中登德胜某某公司签订买卖合同中明显注明本案房屋用途是公寓写字，为商业性质，并非住宅。5、根据西安市不动产档案管理中心出具的《西安市不动产登记簿》可知，涉案房屋于2013年在房管部门登记备案，西安中登德胜某某公司为涉案房屋所有人，并于2015年为被申请人陕西永联某某公司办理抵押登记，说明涉案房产在抵押登记前就处于能够办理过户登记状态，申请人李某某、屈宁献并未办理，系因其个人原因导致，并非因其他客观原因造成。综上所述，申请人李某某不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、之三十条规定的条件，对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。李某某作为与抵押登记的抵押人，西安民生银行仅在房管部门做了预抵押登记，而未做正式抵押登记。根据答辩人向房管部门求证，预抵押登记仅为该部门内部记录，并未对社会公示。根据西安市不动产档案管理中心出具的《西安市不动产登记簿》显示，涉案房屋于2013年已办理了产权证，但李某某与民生银行均未到房管部门办理正式的抵押登记。综上，请求驳回案外人李某某的异议请求。被执行人西安中登德胜某某公司未作答辩。本院查明，陕西永联某某公司（以下简称永联公司）与西安中登德胜某某公司（以下简称中登公司）房产抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处作出的(2015)陕证经字第000804号公证书和(2015)陕证执字第280号执行证书已经发生法律效力。申请执行人陕西永联某某公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。本案在执行过程中，2015年9月15日，本院以(2015)西中执证字第00116-1号裁定书查封了被执行人中登公司名下位于西安市未央区未央路138-1号中登大厦2幢1单元10303室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10303-1）。另查，2004年11月16日李某某与中登公司签订了针对上述房屋的《商品房买卖合同》，并盖有合同登记备案章，2004年11月17日李某某与中国民生银行股份有限公司西安分行以上述房屋为抵押担保签订了《个人一手楼抵押借款合同》，贷款金额为十五万元，贷款期限自2004年1月3日至2019年12月3日，并在西安市房屋管理交易中心进行了预抵押登记，有西安市不动产登记中心出具的预抵押登记档案复印件附卷佐证。再查，中登公司与永联公司于2015年1月30日签订了《房产抵押典当合同》，并于2015年2月4日办理了抵押登记，2015年2月5日就上述《房产抵押典当合同》在西安市公证处进行了公证。案外人李某某为支持其异议请求，向本院提交了以下证据：1、出卖人中登公司与买受人李某某签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171，合同登记号：435345）复印件一份；2、李某某与中国民生银行股份有限公司西安分行签订的《个人一手楼抵押借款合同》及《个人借款凭证》、还款流水等复印件；3、中登公司与屈宁献签订的《商品房买卖协议》；4、中登公司出具的0005742号、0005741号、0007678号、0007679号、0007680号收款收据复印件五份。永联公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：1、（2015）陕证经字第000804号公证书；2、（2015）陕证经字第280号执行证书；3、《西安市不动产登记薄》；4、《房屋所有权证书》；5、《房屋他项权证》；6、西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00116号执行裁定书。上述事实有《商品房买卖合同》、《个人一手楼抵押借款合同》、《个人借款凭证》、还款流水、《商品房买卖协议》、收款收据、《公证书》、《执行证书》、《西安市不动产登记薄》、《房屋所有权证书》、《房屋他项权证》、执行裁定书等证据在卷予以佐证。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。预告登记具有保全效力，预告登记后未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。本案中，案外人李某某与中国民生银行股份有限公司西安分行于2004年11月17日以上述房屋为抵押担保签订了抵押借款合同，并在房管部门进行了预抵押登记，该行为具有阻却不动产物权变动的效力。至于案外人李某某与屈宁献之间对上述房屋的交易行为不属异议程序审查范围，应通过另案诉讼主张其权力。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，裁定如下：中止对中登公司名下位于西安市未央区未央路138-1号中登大厦2幢1单元10303室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10303-1）的拍卖处置措施。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。  审 判 长    李      唯审 判 员    冯      健审 判 员    黄  金  华 二○一九年十一月二十五日 书 记 员    樊      辉