云南省耿马傣族佤族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0926民初1083号 原告：云南盛德大业耿马房地产开发有限公司。住所地：耿马自治县青年路延伸段吉龙花园C组7栋1号,现住所地：耿马自治县建设路城南鑫居18栋502号。 法定代表人：封永胜，公司总经理。 诉讼代表人负责人：杨萌，云南博川律师事务所主任。 委托诉讼代理人：马骋，云南博川律师事务所律师。委托权限：特别授权委托。 委托诉讼代理人：赵振华，云南博川律师事务所律师。委托权限：特别授权委托。 被告：昆明铄博商贸有限公司。住所地：云南省昆明市富民县永定街道办事处艺水芳香养生小镇。 法定代表人：张绮夏，公司执行董事。 第三人：张绮夏，女，1987年12月31日出生，汉族，云南省昆明市富民县人，系被告昆明铄博商贸有限公司执行董事，住云南省昆明市富民县。 第三人：纪文琼（张绮夏母亲），女，1965年10月1日出生，汉族，云南省昆明市富民县人，系昆明铄博商贸有限公司总经理，住云南省昆明市富民县。 被告及第三人共同委托诉讼代理人：司佐洋，云南博政律师事务所律师。委托权限：特别授权委托。 原告云南盛德大业耿马房地产开发有限公司（以下简称“盛德大业房地产公司”）诉被告昆明铄博商贸有限公司、第三人张绮夏、纪文琼与破产有关的纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告盛德大业房地产公司的委托诉讼代理人马骋、赵振华,被告昆明铄博商贸有限公司、第三人张绮夏、纪文琼的委托诉讼代理人郝毅，以及第三人纪文琼本人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认被告昆明铄博商贸有限公司与原告盛德大业房地产公司的以房抵债行为无效；2、请求依法确认《以房抵债协议书》第三条、第四条、第五条、第七条、第十条无效；3、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因不能清偿债务已成持续状态，经营出现僵局，现有资产不足以清偿全部债务。2018年7月11日，李付康、徐亚军、重庆市渝万建设集团有限公司、云南昆杰建筑工程有限公司向耿马自治县人民法院提出对原告进行破产清算的申请。耿马自治县人民法院于2018年8月7日作出（2018）云0926破1号《民事裁定书》，裁定受理原告破产清算一案，并于2018年8月28日作出（2018）云0926破1号《决定书》，指定云南博川律师事务所担任破产管理人。经破产管理人核实，2014年11月13日，原告与被告签订《借款合同》，约定原告向被告借款12000000元，以原告所开发的“城南鑫居”小区中的27套商铺提供担保。2016年12月16日，原告因融资所需，与被告及第三人签订《协议书》，约定将前述借款抵押与被告的27套商铺中的22套商铺的产权证办理至第三人张绮夏及案外人王兴祥名下，由被告在取得商铺房产证之日起两个月内向相关金融机构进行融资。该《协议书》签订后，被告却未按约定取得融资贷款。2016年12月，原告为向第三人张绮夏借款，经第三人张绮夏要求，将“城南蠢居”小区中的62套住房及7套商铺网签备案至张绮夏名下。2017年3月22日，原告与张绮夏签订《借款合同》，约定原告向张绮夏借款3000000元，以前述网签备案的62套住房及7套商铺提供担保。《借款合同》签订后，张绮夏却未按约定足额将款项出借与原告。2018年8月8日，原告与被告及第三人签订《以房抵债协议书》，约定以上述因融资办证至张绮夏、王兴祥名下的商铺，以及上述网签备案至张绮夏名下的部分房屋抵偿原告尚欠被告的债务。根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，原告对个别债权人的债务清偿无效。”首先，耿马自治县人民法院系于2018年8月7日受理原告破产清算一案，而原告与被告系于2018年8月8日签订《以房抵债协议书》，系在人民法院受理破产申请之后签订。其次，《以房抵债协议书》中涉及以房抵债部分的内容属于对个别债权人的个别清偿，严重损害了原告及其他债权人的合法利益，依法属于无效约定。因此，被告与原告2018年8月8日的以房抵债行为无效，双方所签订的《以房抵债协议书》中涉及以房抵债部分的条款为无效条款。综上，现破产管理人为依法履行职责，顺利推进破产程序，特依据《中华人民共和国企业破产法》及相关法律法规的规定提起诉讼。 被告昆明铄博商贸有限公司、第三人张绮夏、纪文琼辩称，1、以房抵债行为于2016年已经成立并实际履行，该行为系基于79份商品房购销合同而确定，2018年8月8日的以房抵债协议仅是对2016年商品房购销合同的再次确认，双方并非于以房抵债协议签订后才发生以房抵债行为，而是以房抵债行为发生两年后才以合同的方式再次确认，因此本案不应受《中华人民共和国企业破产法》第十六条的约束，以房抵债行为发生在原告破产前两年。2、房产已经实际变更至第三人张绮夏名下并办理了不动产权证，按照物权法，不动产以登记为准，已经发生物权变动的效力，商品房购销合同是双方真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，合法有效。3、原告的诉讼请求不明确，诉讼请求第一条请求确认行为无效，本案案由为确认合同效力纠纷，而不是确定行为效力纠纷，且《中华人民共和国民事诉讼法诉法》也没有确定行为无效的案由，本案的基础法律关系是房屋买卖纠纷，若不审理79份商品房购销合同的效力而单纯的审理以房抵债协议的效力属于断章取义，即使以房抵债协议无效，但是79份商品房购销合同的效力依然是有效的，以房抵债行为也就有效，因此请法庭驳回原告全部诉讼请求。 原告盛德大业房地产公司为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证明材料： A1、（2018）云0926破1号《民事裁定书》复印件一份、（2018）云0926破1号《决定书》复印件1份、《营业执照》复印件1份、定代表人身份证明复印件1份，欲证明耿马自治县人民法院已裁定受理原告破产清算一案，并指定云南博川律师事务所担任破产管理人，原告系本案合格的诉讼主体。 A2、《借款合同》原件（2014年11月13日签订）1份，欲证明原告向被告借款12000000元，以债务人所开发的“城南鑫居”小区中的27套商铺提供担保的事实。 A3、《协议书》原件（2016年12月16日签订）1份，欲证明原告因融资所需，将前述借款抵押与被告的27套商铺中的22套商铺的产权证办理至张绮夏、王兴祥名下为融资进行担保。 A4、《借款合同》原件（2017年3月22日签订）1份，欲证明原告向张绮夏借款3000000元，以“城南鑫居”小区中的62套住房及7套商铺网签备案至张绮夏名下作为担保的事实。 A5、《以房抵债协议书》原件（2018年8月8日签订）1份，欲证明2018年8月8日，原告与被告及第三人签订《以房抵债协议书》，约定以上述因融资办证至张绮夏、王兴祥名下的商铺，以及上述网签备案至张绮夏名下的部分房产抵偿债务人尚欠被告债务的事实。 经质证，被告及第三人对A1组证据三性认可；对A2组证据真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可；对A3组证据真实性认可，合法性、关联性及证明目的不认可，其认为该协议书的内容违反国家法律强制规定，应属无效，该协议的内容是由被告向银行套取贷款，后出借给原告，违反了法律规定，套取金融机构信贷资金又高利转借给他人，且借款人事先知道或应当知道的人民法院应当认定合同无效，关于这份协议书的效力，被告将另案诉讼；对A4组证据真实性、合法性认可，对关联性和证明目的不予认可；对A5组证据三性予以认可，但对证明目的不予认可，原因与被告及第三人的答辩意见相同，《以房抵债协议书》是对2016年商品房购销合同的以房抵债的再次确认。 被告昆明铄博商贸有限公司、第三人张绮夏、纪文琼为证明其答辩理由，向本院提交了以下证明材料： B1、商品房购销合同原件79份（包含了11份办理了不动产权证的商品房购销合同，没有包含王兴祥的11套），欲证明2016年4月15日以及2016年12月19日因原告借款到期后未偿还借款，原告与张绮夏签订商品房购销合同用以房抵债的方式偿还1200万元借款，这79份合同是双方真实意思表示，没有违反国家法律强制性规定，且合同已经实际履行，其中11套办理了产权证，68套网签备案，以房抵债行为发生在2016年，不属于破产法16条约束的情形，以房抵债行为有效。 B2、不动产权证原件11本以及税费发票1份，欲证明以房抵债行为发生在2016年且合同已实际履行。 B3、（2019）云0926民初812号、813号民事判决书复印件，欲证明判决书确定以房抵债行为有效并且原告与这两份判决书的被告签订的商品房购销合同约定的价款是2600元/平方米，而原告与本案第三人签订的合同价款是3200元/平米，商铺是11500元/平方米，本案不存在以低于市场价格销售的情形，并且不仅不低于2016年的市场价格，甚至高于市场价格。 经质证，原告对B1组证据真实性认可，合法性和关联性和证明目的不认可，79份合同结合原告提交的借款合同来看，实际上是以签订商品房购销合同提供借款合同担保的形式；对B2组证据通过原告查询的情况，没有在行政主管部门查询到相关登记信息，所以对该组证据的三性和证明目的均不予认可；对B3组证据真实性予以认可，对合法性和关联性，以及证明目的不予认可，因为该两份判决还未生效，当事人已经上诉并且二审法院在审理中。 2019年10月4日，被告向本院申请调查涉案房屋的登记信息以及抵押信息。本院向耿马自治县住建局房管所发函查询，耿马自治县住建局房管所向本院打印了《耿马县房产管理所档案摘抄表》，核实到被告要求查询的11套房产确实已经过户到相关人员名下，办理了产权过户登记，被告提出已办理抵押登记的房屋确实已经抵押到被告名下。 经质证，原告对该组调取的证据真实性予以认可，但对合法性、关联性及证明目的不予认可，其认为虽然双方确实办理了部分房产的他项权证及房产证，但是整个“城南鑫居”项目的现状是至今尚未竣工验收，依据相关法律规定，未竣工验收的工程项目不能办理产权证与他项权证，故对证据的合法性不予认可，但即使是合法的，目的也是为了原被告之间的借款提供担保，他项权证是依据2014年11月13日签订的《借款合同》而办理，而11套房产证是依据2016年12月16日签署的《协议书》而办理，两份合同都明确约定他项权证及房产证是为了借款而进行的担保，双方的基础法律关系是借款关系，所有的协议中均没有出现以房抵债的合意；另，本案审理的是《以房抵债协议书》中以房抵债合意是否无效，抛开产权证及他项权证的合法性不谈，也与本案没有关联性，更不能证明被告及第三人欲证明的待证事实。被告及第三人对该组调取的证据三性无异议，其认为根据房屋登记部门的查询结果显示，案涉房屋最早于2016年已经过户登记至第三人张绮夏名下，与商品房购销合同相互印证，证明以房抵债行为发生在2016年，而非发生在法院受理破产申请后，因此不受《中华人民共和国企业破产法》第十六条约束，以房抵债行为合法有效。 本院对以上原、被告提交，以及被告申请调取的证据进行如下认证: 原告提交的证据A1、A2、A3、A4、A5组证据，被告对证据真实性无异议，对该五组证据反映的事实情况本院予以采信。 被告及第三人提交的B1、B2、B3组证据，原告对真实性无异议，对三组证据真实性及反映的事实情况本院予以采信，但对证据B1、B2的证明目的不予采信，对于合同的法律性质以及合同是否成立生效等问题本院在判决论述部分进行阐述。 依被告申请调取的《耿马县房产管理所档案摘抄表》真实性及反映的抵押登记信息、产权过户信息本院予以采信。 根据庭审和质证，本院确认如下法律事实： 2014年11月13日，原告与被告签订了一份《借款合同》，原告因资金周转，向被告借款12000000元，约定：借款期限6个月，自2014年11月14日至2015年5月14日止；利息按照国家同期贷款基准利率的四倍计算；借款人盛德大业房地产公司用其投资开发的房地产“城南鑫居”小区（坐落在耿马自治县建设路城南加油站旁边）中的27套商铺提供抵押，并且约定了抵押担保责任及违约责任及处理事项，等等。后被告向原告出借了12000000元。 2016年12月16日，原告与被告签订了一份《协议书》，由王兴祥、张琦夏、李建义、纪文琼参加。该协议约定：1、原告同意将因向被告借款而抵押给被告的商铺过户到相关人员名下，由被告或相关人员在取得商铺房产证之日起两个月内向相关金融机构取得不低于1500万元的贷款，贷款利息不高于月利息1.5%，贷款期限不低于两年；2、抵押商铺办到相关人员名下所产生的税费按实际发生额先由相关人员中的王兴祥垫付，垫付期间的利息按月利息5%计算；被告或者相关人员取得贷款后应首先归还相关人员垫付的办证税费和利息，剩余部分由原、被告各使用50%，被告使用的部分作为原告向被告归还原借款的本金；3、对12000000元借款本金的利息，以及相关人员的借款及利息进行了结算，等等。该《协议书》由原告、被告及双方法定代表人签字盖章确认，相关人员张绮夏、纪文琼、王兴祥、李建义在协议上签名。该协议签订后，被告对于约定的向金融机构贷款并未实际实施。 2016年12月20日，原告为被告昆明铄博商贸有限公司办理了6套房屋的抵押权手续，他项权证号为：耿房他证201字第××号号。2016年12月22日，原、被告共同办理了房屋过户手续，原告将开发的22套商铺过户到相关人员张绮夏、王兴祥名下（各11套）。 2017年3月22日，第三人张绮夏与原告签订了一份《借款合同》，双方约定：因资金周转，张绮夏将3000000元借给原告；借款期限6个月，自2017年3月22日起至2017年9月21日止；利息按国家同期贷款基准利率的四倍计算；借款人即盛德大业房地产公司用其开发的商铺提供抵押，并约定了网签备案合同明细；约定了抵押担保责任、违约责任以及处理方法。2016年12月份至2017年，原被告签订了《商品房购销合同》，并陆续办理了合同备案网签手续，将“城南蠢居”小区中的62套住房及7套商铺网签备案至第三人张绮夏名下，张绮夏向原告出借了245万元，未足额向原告借款。 2018年8月8日，原告与被告、相关人员张绮夏、李建义、纪文琼签订了一份《以房抵债协议书》，约定以上述因融资办证至张绮夏、王兴祥名下的商铺，以及上述网签备案至张绮夏名下的部分房屋抵偿原告尚欠被告的债务。该《以房抵债协议书》对双方的借款本金及利息、以及为融资贷款办证的税费进行了结算，并且对于债务如何承担、以及用商铺及住房如何折抵借款和利息的问题进行了约定。《以房抵债协议书》第三条、第四条、第五条、第七条、第十条均涉及用上述房屋进行抵债的内容，抵偿房价确定为：商铺一楼单价11500.00元/平方米；商铺二楼单价3000.00元/平方米；住房单价3200.00元/平方米；等等。 另查明，原告于2013年9月份取得耿马饮食服务城碧萝兰苑商住小区（后更名为“城南鑫居”）北区的房屋预售许可证，于2014年4月份取得城南鑫居南区的房屋预售许可证。案外人于2018年7月11日对原告盛德大业房地产公司提起破产清算申请，本院于2018年8月7日依法受理了破产清算案件,2018年8月28日耿马自治县人民法院作出（2018）云0926破字第1号决定书，指定云南博川律师事务所担任云南盛德大业耿马房地产开发有限公司管理人。本案所涉的位于耿马自治县建设路城南鑫居小区工程因附属工程及内部电力、门窗的安装和消防问题至今尚未完成验收。被告向原告盛德大业房地产公司破产管理人处申报了债权，原告盛德大业房地产公司破产管理人确认债权本金及利息共计25030400元。 本院认为，本案系原告盛德大业房地产公司进入破产程序后，基于破产债权的认定向本院提起的诉讼，本案属于破产衍生的诉讼，案由应为与破产有关的纠纷，相关法律适用问题还要根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定进行处理。原告诉请《以房抵债协议书》第三条、第四条、第五条、第七条、第十条无效，故对于该五个条款涉及的合同内容需要进行审查。结合《以房抵债协议书》条款内容来看，该五条合同条款的内容主要涉及原、被告以房抵债的协议内容；对于《以房抵债协议书》的其他内容条款，即涉及欠款本金及利息的结算内容条款，原告予以认可。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。另，《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”。原告认为，原、被告2018年8月8日签订的《以房抵债协议书》系在人民法院受理破产申请后，协议涉及的以房抵债条款内容属于个别清偿行为，应属无效。被告及第三人辩称，案涉房屋最早于2016年就已经过户登记至第三人张绮夏名下，与商品房购销合同相互印证，证明以房抵债行为发生在2016年，而非发生在法院受理破产申请后，因此不受《中华人民共和国企业破产法》第十六条约束，以房抵债行为合法有效。综上，本案争议焦点为以房抵债合意是在何时达成？本院认为，原、被告自2014年11月13日签订《借款合同》，至2016年12月16日为归还借款而协商向金融机构贷款融资，并签订《协议书》一份，再至2017年3月22日签订《借款合同》。2016年至2017年期间，为了融资贷款，原、被告双方将原告投资开发的商铺及住房抵押登记给被告，对一部分房屋双方签订了《商品房购销合同》并网签备案登记，又将一部分房屋登记过户至第三人张绮夏及案外人王兴祥名下。以上行为，双方在借款合同及协议中均明确约定，是为借款的抵押担保，以及为向金融机构贷款融资而办理的过户登记手续及缴纳税费约定。以上证据反映的事实足以说明，在法院受理原告破产申请前，原、被告签订的借款合同、商品房购销合同及相关协议，基础的民事法律关系均应认定为民间借贷关系，双方至2017年3月22日签订《借款合同》时，原告还在与被告借款，借款本金及利息均未固定。虽然原告盛德大业房地产公司到期未能偿还被告昆明铄博商贸有限公司的借款，双方签订了《商品房购销合同》，进行了合同登记备案以及部分房屋进行了过户登记，但双方签订合同的真实目的是为归还借款而进行的抵押担保，以及过户商铺进行融资贷款用于归还借款，双方并无建立商品房买卖合同关系，以及以房抵债的真实意思表示。双方达成以房抵债的合意是在法院受理破产后，即2018年8月8日签订《以房抵债协议书》时才正式达成用房屋抵偿债务的意思表示，同时，在该《以房抵债协议书》中固定了欠款本金及利息，以及确定以房低债的单价、抵偿方式。被告虽然辩称，2016年12月16日为归还借款而协商向金融机构贷款融资签订了《协议书》没有实际履行，该协议违反法律规定而为无效协议，但为进行贷款融资，不能否认双方已经进行了实际的准备，原告将22套商铺过户至张绮夏、王兴祥名下，办理了房屋产权证是事实，而办理产权过户的目的是为了融资贷款用于归还原告欠被告的借款，原告的真实意思表示并不是过户房屋给被告，直接用房屋进行抵债、偿还拖欠原告的借款。2018年8月8日，协议的一方当事人已经进入了破产程序，《以房抵债协议书》内容应受《中华人民共和国企业破产法》的约束。原告诉请确认被告与原告盛德大业房地产公司的以房抵债行为无效，但以房低债行为并未实际发生，故对于行为无需进行评判，对于该诉讼请求于法无据，本院不予支持。庭审中，被告及第三人辩称：“以物抵债合意早在原告进入破产程序之前已经形成，且房屋产权已变动到第三人名下，《商品房购销合同》合法有效”。本院认为，有因才有果，但果并不影响因的性质，合法有效的合同是物权发生变动的原因，物权变动才是结果。11套房屋实际已过户到第三人名下是事实，但物权变动的结果并不影响对《商品房购销合同》是否有效进行评判。综合案件事实来看，一系列借款合同及协议书表明双方存在民间借贷关系，至于签订的多套房屋的《商品房购销合同》目的系为借款合同提供担保，以及为了向金融机构贷款用于归还原告拖欠被告的借款，双方构成通谋虚伪表示，并无商品房买卖合同的真实意思表示。 综上，本院认为，双方达成以房抵债合意是在人民法院受理破产后才形成一致意见，实质上是要求原告对被告原有借款债权在破产程序之外给予全额、个别清偿，违反了《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定，属于个别清偿行为，损害了其他债权人的权益。对于原告诉请确认2018年8月8日签订的《以房抵债协议书》第三条、第四条、第五条、第七条、第十条无效，本院予以支持。被告作为民间借贷债权人，应依照《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，以原有债权及设定的抵押权情况，向原告盛德大业房地产公司破产管理人申报相关权利。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、确认原告云南盛德大业耿马房地产开发有限公司与被告昆明铄博商贸有限公司于2018年8月8日签订的《以房抵债协议书》第三条、第四条、第五条、第七条、第十条无效。 二、驳回原告云南盛德大业耿马房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50.00元，由被告昆明铄博商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。 审 判 长  罗壮子 人民陪审员  杨春俊 人民陪审员  杨青民 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  汤华凯