山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终6982号上诉人（一审被告）：太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆，住所地太原市万柏林区迎泽西大街78号。法定代表人:杨志强，经理。委托诉讼代理人:孙华敏，女，汉族，1962年3月19日出生，住小店区王村北街41号院，该川菜馆法律顾问。被上诉人(一审原告):太原市万柏林区千峰快捷酒店,住所地太原市万柏林区迎泽西大街78号。法定代表人:赵小平，经理。委托诉讼代理人：郝宏，女，汉族，1969年6月14日出生，住杏花岭区太铁宿舍,该酒店办公室主任。委托诉讼代理人：苗泽明，男，汉族，1971年11月27日出生，住万柏林区和平北路56号104号楼1单元2501号。上诉人(一审被告)太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆因与被上诉人(一审原告)太原市万柏林区千峰快捷酒店租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院作出的（2019）晋0109民初2502号判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆上诉请求：1.请求二审人民法院依法撤销太原市万柏林区人民法院(2019)晋0109民初2502号民事判决书,依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:2019年9月5日原审法院的(2019)晋0109民初2502号民事判决书,完全是罔顾事实,枉法裁判,严重侵害了上诉人的合法权益。上诉人与被上诉人于2016年1月1日签订了《房屋租赁合同》,该合同涉及的房屋为未按照建筑工程规划许可证的规定建设的房屋，被上诉人与上诉人签订租赁合同同时向上诉人隐瞒这一事实。时至2018年2月6日和2018年3月22日,千峰街道办事处进行消防安全检查时,因缺少“消防安全许可证”,被两次下发安全隐患通知,上诉人多次要求被上诉人提供,均未获取。后发现该租赁房屋无“消防安全许可证”,被上诉人在与上诉人签订和赁合同时隐瞒了这一情况,“无消防安全许可证”饭店就无法经营,鉴于被上诉人的欺瞒行为,已严重违反《中华人民共和国合同法》的相关规定,上诉人与被上诉人经协商,同意终止该《房屋租赁合同》的履行。2018年10月15日,双方按照合同约定的租金标准进行清算,租金截止时间至2018年10月31日,同时上诉人为被上诉人出具了欠条,并口头约定上诉人于2018年10月31日前清场,将承租房屋交还被上诉人。上诉人按约于10月31日如期撤离,但是向被上诉人交付房屋钥匙时,被上诉人以“当时有事”为由未予接收,其后上诉人多次与被上诉人联系,都被其以各种理由推脱。2019年5月16日，被上诉人以上诉人未向其移交承租房屋为由,向万柏林区人民法院提起诉讼,要求上诉人支付2018年11月份以后至起诉时的巨额租金及相关费用共计1025980.67元。2019年7月15日,原审法院第一次开庭审理该案,庭审中,针对被上诉人的恶意诉讼,上诉人依据事实和法律进行了充分的抗辩，要求被上诉人出示与本案密切相关的租赁房屋的“消防验收许可证及合法手续”,被上诉人当庭均未予出示。到2019年8月7日,原审法院电话通知上诉人去看“被上诉人提供的材料”,但未说明开庭,当时上诉人与之约定8月9日上午9点钟去,然而上诉人去后才得知是开庭质证,庭审中,被上诉人出示了一份由过去的“太原市北郊区房地产管理所”作出的第9703434号房屋所有权证,填发日期为1997年12月30日,所有权人为移村居委会,但仍未出示“消防安仝许可证”。上诉人对“房屋所有权证”的合法性及租赁房屋是否处于产权证确定区域内,提出质疑,并要求原审法院依法核实。休庭后上诉人即刻到出租房屋所在地进行核实,发现所承租房屋根本不在第9703434号房屋所有权证划定区域内,且第一时间向原审法院汇报了核实情况,要求报送所拍现场照片和依据第9703434号房屋所有权证绘制的区域图,但遭到原审法院拒绝。2019年9月5日原审法院在不作任何调查的情况下,以上诉人证据不足为由下发(2019)晋0109民初2502号民事判决书,对被申请人的诉求完全予以支持。该判决完全违背了公正、公平的原则,损害了上诉人的合法权益。综上,上诉人的请求,事实清楚,证据充分,法律规定明确,恳请法院依法改判，还上诉人以公正。太原市万柏林区千峰快捷酒店辩称，一，本案所涉租赁物产权明晰，手续合法。答辩人与被答辩人签订的租赁合同真实合法有效，应予维持。1.本案所涉租赁物产权系移村居委会所有，为合法建筑。一审时答辩人向法庭提交了房屋所有权证，移村居委会授权太原市千丰兴盛酒店管理有限公司以下简称千丰兴盛公司行使使用收益权。答辩人与千丰兴盛公司签订了联营协议，并得到其书面同意后将本案所涉房屋租给被答辩人，对本案所涉房屋，移村居委会拥有合法产权，答辩人拥有合法出租权，被答辩人主张该租赁物系违章建筑从而导致租赁合同无效的观点不能成立，被答辩人主张该租赁物因缺乏消防安全许可证而无法经营的观点也不能成立。被答辩人在庭审中提交的用于证明该观点的证据仅为两份千峰街办出具的现场检查笔录，从形式上看，该笔录出具的对象为饭店（被答辩人），系针对被答辩人在经营过程中出现的问题要求整改，与答辩人无关。从内容上看，该笔录没有任何能够说明该租赁物系违章建筑的表述，开业前未进行审核验收，未见岗前培训规章，现场无报警器等等，内容均系被答辩人管理层面的问题，不能主观将其责任转嫁给答辩人，更无法由此得出租赁物系违章建筑的结论，而且从主体上看千峰街办也并非认定建筑物是否为违章建筑的部门。被答辩人在未与答辩人办理合同解除手续的情况下擅自撤离，系其自身经营原因所致，与答辩人没有任何关系。假设因无消防许可证而不能经营，为什么答辩人在该场所经营了五年内从未提出该问题，也从未提出要求解除合同，而是经营了五年多之后突然的单方撤场，可见被答辩人提出该观点纯属信口开河与客观事实严重不符。2.被答辩人一方面主张合同无效，一方面主张合同已解除，两个观点截然相反，自相矛盾。合同解除建立在合同有效的基础之上。被答辩人提出合同已解除的观点本身表明其认可合同的有效性，且突然抛出合同无效的观点，无效何来解除。3.依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费等，人民法院应予以支持。”因此，无论合同效力如何，被答辩人占有使用房屋就应当支付相应的费用，不影响本案答辩人主张的诉讼请求成立。关于涉案房屋的手续问题，答辩人向一审法院提供了房屋所有权证，而被答辩人主张涉案房屋系违章建筑却没有提供任何证据，一审法院关于该问题的认定完全正确，应予维持。二、本案所涉租赁合同至今未解除，根据合同约定，答辩人有权解除合同。被答辩人应当返还房屋及物品，并按照合同约定支付租金及其他向费用，相关费用至合同解除之日。一审法院适用法律正确，应予以维持。1.本案答辩人与被答辩人从未就合同解除达成共识，被答辩人从未履行任何合同的解除的程序，也未向答辩人交付房屋。被答辩人出具的欠条只能表明截止2018年10月31日其欠答辩人的租金数额，没有任何关于合同解除的意思表示，更没有答辩人同意解除的意思表示。事实上双方从未协商一致解除合同，且被答辩人系合同违约方，无权单方解除合同。2.事实上被答辩人一直占用租赁物至今，并未将租赁物及相关物品返还答辩人。被答辩人一审当庭辩解钥匙早就交给了酒店前台以及因原告盖房等原因影响经营的理由均不是其解除合同的理由，也不能形成合同解除的事实。首先，被答辩人将钥匙交给了谁，其自己都表达不清，也没有证据证明答辩人至今不知将钥匙交予何人，更没有见过钥匙。其次，被答辩人系违约方，依法依约均没有合同解除权，不是被告将钥匙随便交于何人合同就解除了。最后，被答辩人当庭认可目前房屋内仍有其物品，说明其至今占用房屋是不争的事实。答辩人负责人与被答辩人负责人的微信记录中也无数次谈到核实清点移交的问题。如果被答辩人已经移交，合同已经解除的话就不存在何时移交的问题了。因此无论从哪个角度讲，本案所涉租赁合同都未解除。3.答辩人与被答辩人双方签订的《租赁合同》第五部分违约责任第一条明确：乙方被答辩人逾期交纳房租及其他相关费用视为违约。经甲方答辩人书面催告后仍不能交纳，甲方答辩人有权解除合同。合同法第94条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。结合本案，被答辩人从2018年6月开始欠付租金和及其他费用，经答辩人电话微信乃至委托律师出具律师函，催要相关费用后，至今仍分文未付。因此，无论依据租赁合同的约定，还是合同法的相关规定，答辩人均有权解除合同。4.本案所涉合同至今未解除，被答辩人一直占有该房，租赁物既不支付租金又不交还房屋，给答辩人造成了严重的经济损失，被答辩人应当支付租赁费用及其他费用至合同解除之日。合同解除后，被答辩人应当返还房屋及依据物品清单内容逐一返还房屋内物品。如物品损毁，灭失因择价赔偿。综上，本案所涉合同至今未解除，因被答辩人根本违约，答辩人主张解除合同的请求应当得到支持。同时被告应当交还房屋及物品并支付租金及其他费用至合同解除之日。答辩人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确。恳请二审法院尊重事实，维持一审判决。太原市万柏林区千峰快捷酒店向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间于2016年1月1日签订的租赁合同并交还房屋及物品；2.判令被告向原告支付欠付房屋租赁费用758888.67元、欠付采暖费30327元（欠付房屋租赁费用暂从2018年6月1日计算至2019年5月10日）以及直至合同解除之日的全部租赁费用；3.判令被告向原告支付违约金236765元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年1月1日，原被告签订房屋租赁合同，被告租赁原告位于太原市迎泽西大街98号院内千峰主题餐厅及南楼东二楼楼底房三间用于经营太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆使用，租赁期限从2016年1月1日到2021年12月31日，租金每年800000元整。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告使用，被告依约支付租金至2018年5月。2018年6月1日起，被告无故不再向原告支付租金，经原告不断催要，被告于2018年10月15日向原告出具欠条确认截止2018年10月31日欠付原告租金336666.67元，但至今仍未支付分文。到2019年5月10日，被告共欠付原告租金758888.67元及采暖费30327元。被告的行为已构成严重违约，依据合同约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金，因合同违约金过高，故原告按照被告欠付总额的30%主张，共计236765元。2019年3月11日原告委托律师出具律师函向被告进行书面催告，但被告至今拒不支付且不交还房屋，为维护自身合法权益，原告向法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。一审法院经审理查明，2013年7月17日，甲方（出租人）太原市万柏林区千峰快捷酒店与乙方（承租人）杨志强签订租赁合同约定，经双方协商确定租赁物及区域为太原市迎泽西大街98号院内千峰主题餐厅（不含现快捷酒店员工餐厅、洗碗间带库房2间）及现酒店员工餐厅负二楼宿舍区，甲方将餐厅设施、设备登记造册（详见附件：附属物品清单）后提供乙方使用，乙方对上述设施、设备仅享有使用权，不得对其人为毁损、转让或者实施其他处置行为。本租赁合同到期或终止后返还给甲方。双方确定租赁期限从2013年8月18日起到2015年12月31日止，合同届满后，如甲方仍经营该快捷酒店则本租赁合同继续履行。双方确定的年租金为950000元，所涉税费由乙方负责，租金按年度分两次（500000元与450000元）支付，每次支付时间为每半年度的前二个月内付清。租赁物所涉水费、电费、物业费、取暖费等一切相关费用由乙方按照约定价格据实按时支付。租赁物交付时间为2013年7月18日，装修期为2013年7月18日至2013年8月17日，从2013年8月18日起支付租金，装修期不计入租赁期内。甲方保证乙方水电暖的供给，乙方按时足额支付甲方租赁费及其他相关费用，甲方向乙方提供的暖气按国家商用标准收取。合同还约定了其他内容。合同中载明的附属物品清单明细表中加盖有被告的公章，显示的日期为2013年8月15日，物品有电蒸箱、铁锅、冰箱、圆桌、餐盘等。合同签订后，杨志强注册成立太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆，类型为个体工商户，使用租赁物进行经营。2016年1月1日，甲方（出租人）太原市万柏林区千峰快捷酒店与乙方（承租人）杨志强签订租赁合同约定，租赁物及区域为太原市迎泽西大街98号院内千峰主题餐厅（不含现快捷酒店员工餐厅、洗碗间带库房2间）及南楼东二楼楼底房3间（不含水房），租赁期限从2016年1月1日至2021年12月31日，双方确定年租金为800000元，所涉税费由乙方负责，租金每年分二次缴清，第一次按500000元付，第二次按300000元支付，每次租金提前二月付清，否则甲方将按应缴租金的10%收取滞纳金，租赁物交付时间为2016年1月1日。乙方逾期缴纳房租及其他相关费用视为违约，逾期按每日10%收取违约金，并在甲方书面催告后仍不能交纳，甲方有权单方解除合同，甲方解除合同后，乙方应无条件撤离，并在15日内将租赁物及其附属设施交还甲方，租赁物内其他全部财产留给甲方，如不撤离交还，每日需向甲方赔付损失人民币壹万元，直至撤离交还为止。合同约定的其他内容基本与上述2013年7月17日的租赁合同内容相同。该合同落款乙方处盖有太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆的公章与杨志强的签名。2018年10月15日，太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆向太原市万柏林区千峰快捷酒店出具书面材料载明截至2018年10月31日太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆欠太原市万柏林区千峰快捷酒店房租336666.67元。2019年3月31日，山西晋商律师事务所受原告委托指派白文利、高艳红律师，向被告的经营者杨志强作出律师函，主要内容为截止2019年3月1日，欠付房租603334.67元、采暖费30327元及相应的违约金，要求在收到律师函5日内向原告支付，否则提起诉讼。原告处的负责人与被告的经营者杨志强的微信聊天记录显示，双方从2018年5月起就被告欠付的房租进行交涉，被告停业后没有办理房屋及设备的移交手续。另查明，2015年12月30日，太原市万柏林区移村居委会出具情况说明载明，该居委会是位于迎泽西大街98号院全部房产的所有权人，于2016年1月1日开始授权该居委会的村办企业太原市千丰兴盛酒店管理有限公司对房产行使使用收益权，该居委会允许该公司采用各种形式实现相关权利。2016年1月1日，太原市千丰兴盛酒店管理有限公司与原告签署千峰快捷酒店联营协议中约定，太原市千丰兴盛酒店管理有限公司以位于迎泽西大街98号的房屋作为投入由原告所拥有的酒店相关手续、资质对外开展酒店经营业务，联营期限从2016年1月1日至2020年12月31日。同日，原告向太原市千丰兴盛酒店管理有限公司提出转租房屋的申请，该公司同意原告转租。原告提供的填发日期为1997年12月30日，由当时太原市北郊区房地产管理所作出的第9703434号的房屋所有权证登记的房屋所有权人为移村居委会。被告在使用租赁房屋经营饭店期间，于2017年10月31日向被告交纳取暖费30327元。太原市万柏林区千峰街道办事处于2018年2月6日、2018年3月22日安全工作现场检查记录记载，被检查单位麻辣人生，发现的安全隐患有未见消防验收许可证，人员岗前培训规章制度，消防应急预案，消火栓前堆放杂物，无水带，无报警器，开业前未消防审核、验收，电线私拉乱接，部分未穿管。庭审中，原告表示其要求的采暖费为2018年度的采暖费。被告表示被告于2018年10月31日从租赁的房屋中撤出，被告将房屋上锁将钥匙放到了原告酒店吧台处，房屋内至今仍有被告的物品。一审法院认为，原、被告于2016年1月1日签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定严格履行相应义务。原告依约向被告交付了房屋，并在履行原告与被告的经营者杨志强于2013年7月17日签订的租赁合同过程中，将合同约定的设备物品交付给被告由被告一直使用，被告在履行合同过程中，未依约向原告交付租金形成违约，应依约依法承担责任。原告要求解除合同，返还房屋、物品并要求被告支付欠付费用的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告主张截止2019年5月10日被告欠付的租金为758888.67元，根据被告出具书面材料，确认截止2018年10月31日欠付原告租金336666.67元的事实，及从2018年11月1日至2019年5月10日，依据合同约定的年租金800000元计算的租金418630元（800000元÷365天×191天），截止2019年5月10日的租金应为755296.67元。原告要求的2018年度的采暖费30327元，与被告交纳的2017年度采暖费的数额相同，本院予以认定。原告要求的违约金，主张按被告欠付的租金和采暖费总额的30%计算，由于合同对租金及其他费用的支付约定了被告逾期交纳租金按应交纳租金的10%收取滞纳金，在违约责任中又约定了被告逾期交纳房租及其它相关费用，按每日10%收取违约金的内容，被告逾期支付原告费用承担违约金的计算方式无法确定，视为合同约定不明确。本院依原告主张的截止2019年5月10日被告欠付的租金及取暖费总额785623.67元，依法按中国人民银行同期同类贷款利率计算被告应向原告支付的违约金为34175元，本院对原告相关诉讼请求的合法合理部分，予以支持。被告辩解双方签订的租赁合同经原、被告协商同意已于2018年10月31日解除的意见，虽然被告于2018年10月15日出具了截止至2018年10月31日欠付原告租金的书面材料，但该材料中并没有体现出原、被告协商一致解除合同的意思表示，且被告主张已将房屋钥匙交付在原告酒店吧台，但不能明确陈述接收人的情况，结合房屋由被告上锁，房屋内仍有被告的物品等事实，该意见本院不予采纳。被告辩解涉案房屋是违章建筑，租赁合同没有效力的意见，提供的千峰街办的检查记录等证据不足以证明房屋是违建的事实，且原告已提供了房屋所有权证，故对该意见，本院也不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告太原市万柏林区千峰快捷酒店与被告太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆于2016年1月1日签订的租赁合同。二、被告太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆于本判决生效之日起十日内向原告太原市万柏林区千峰快捷酒店退还涉案的租赁房屋及物品（物品以日期为2013年8月15日的明细表为准）。三、被告太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆于本判决生效之日起十日内向原告太原市万柏林区千峰快捷酒店支付截止至2019年5月10日的房屋租金755296.67元及采暖费30327元共计785623.67元，并支付从2019年5月11日至本判决生效之日止按年租金800000元计算的租金。四、被告太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆于本判决生效之日起十日内向原告太原市万柏林区千峰快捷酒店支付违约金34175元。案件受理费减半收取7017元，由被告太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆负担。二审中，上诉人太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆提交了一份证据，证据一：房产平面图。证明内容：我们租赁的这个场地属于违章建筑，不在这个房产平面图的规划范围之内。证据二，短信信息截图。证明内容：要证明终止合同的时间。被上诉人太原市万柏林区千峰快捷酒店质证称，真实性无异议，1.短信是我和杨志强联系的。2.该份证据在一审时候已经提交过了。3.当时和上诉人协商要么给付租金要么返还租赁房屋，上诉人都没有依约执行。该房屋前后签过两次合同，说明上诉人是认可该房屋的合法性的，房屋是否违建与交付房租是没有任何关系的。且太原市北郊区房地产管理所作出的房屋所有权证说明我的房屋确实是合法的。被上诉人太原市万柏林区千峰快捷酒店二审时未提交证据。其他二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点是涉案的房屋《租赁合同》的效力及涉案房屋《租赁合同》是否已经解除、上诉人是否已将涉案房屋交付被上诉人。关于涉案的房屋《租赁合同》的效力问题。上诉人认为，该房屋无消防安全许可证，且该房屋属于违章建筑，故该合同系无效合同。本院认为，首先，双方在涉案《租赁合同》中对消防安全许可证并无明确规定。其次，本涉案《租赁合同》系双方对2013年7月17日签订的《租赁合同》的续签，也即上诉人在此已正常经营了五年有余，双方并未就消防安全许可证问题有过争议。关于涉案房屋的相关手续问题，被上诉人在一审中提交了《房屋所有权证》等手续，上诉人称涉案房屋超出了该《房屋所有权证》所记载的地域，但未提交充分证据，该房屋是否属于违章建筑，也未经相关部门认定。且依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，即使涉案《租赁合同》无效，上诉人亦应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故原审判令上诉人支付所欠租金并无不当，上诉人的该上诉主张，本院不予支持。关于涉案房屋《租赁合同》是否已经解除、上诉人是否已将涉案房屋交付被上诉人问题。上诉人认为，涉案房屋《租赁合同》已经解除，其已于2018年10月31日前将房屋移交。被上诉人否认《租赁合同》已解除，不认可房屋已移交。上诉人二审提供的证据短信截图系被上诉人一审提供的证据的其中一部分，从完整的短信截图中可以看出，双方在2019年4月23日还在讨论房租和房屋移交事宜。故上诉人提交的该证据，不能证明其已于2018年10月31日前将房屋移交的主张，上诉人该上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求，无事实与法律依据，不能予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计14034元，由上诉人太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆负担。本判决为终审判决。审判长 赵四民审判员 成志刚审判员 李 哲 二Ｏ一九年十一月二十八日书记员 马凯丽