江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终3727号上诉人（原审被告）李金龙，男，1962年9月17日生，汉族，住盐城市城南新区。被上诉人（原审原告）祁海东，男，1973年11月1日生，汉族，住盐城市城南新区。委托诉讼代理人：唐凌峰，盐城市城南新区伍佑法律服务所法律服务工作者。被上诉人(原审被告)盐城通达置业有限公司，住所地盐城市城南新区华邦西厦三楼304-310室。法定代表人：还加顺，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡立军，该公司单位员工。委托诉讼代理人：窦姿雯，江苏因果律师事务所律师。上诉人李金龙因与被上诉人祁海东、盐城通达置业有限公司（以下简称通达置业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服盐城市经济技术开发区人民法院(2018)苏0991民初764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李金龙上诉请求:对一审判决依法改判。事实与理由:我家的房屋是拆迁返还房，房屋质量存在问题，我房子未装潢的时候曾经做过一次蓄水试验，因房屋质量问题严重才造成漏水，责任在建筑商（开发商），我顶多承担点连带责任，怎能避开建筑商让我承担责任？谁家装潢都要放点水，因房子质量太差才造成漏水，建筑商（开发商）称验收合格是否存在造假。建筑商（开发商）说房屋质量只能包五年是否站得住脚？且房屋是2014年交付给我的，满打满算才四年，怎能避开建筑商、开发商的罪过，由我承担责任？祁海东辩称，1.李金龙存在明显过错，李金龙在上诉状中承认未装修前放过水，不否认对被上诉人房屋漏水存在责任，上诉人认为开发商通达置业公司有责任，应由其举证说明，举证后由法院依据证据认定；根据被上诉人一审中提供的证据，上诉人房屋漏水到被上诉人房屋，持续时间从2016年11月起至2018年3月份，说明上诉人存在多次放水的情况，在此期间被上诉人多次报警，且警方、物业及社区也多次联系上诉人，但上诉人从未配合查看及解决隐患，故上诉人对此存在不可推卸的责任。2.一审法院未判令通达置业公司承担责任不当，通达置业公司与李金龙因房屋渗漏产生矛盾，后达成维修协议，在一审诉讼期间，通达置业公司在李金龙居住的顶层建造了遮挡防漏设施，李金龙在此期间装潢了房屋，2018年3月份之后就不再有漏水现象，通达置业公司对李金龙房屋向祁海东房屋漏水存在因果关系，一审法院未关注通达置业公司建造遮挡防漏设施的这一重要证据，通达置业公司与李金龙之间关于建造防漏设施及赔偿漏水责任的协议应当公布，对查清通达置业公司是否有责任至关重要。3.一审法院已查明漏水部位有厨房、客厅，水是从1703室顶层渗漏，顶层相当于1703室的屋面，根据《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，屋面漏水，保修期间为3年，一审认为保修期间为1年错误。4.一审判决确定鉴定费由祁海东负担不当，应由败诉方负担，因现场条件不能满足检测要求不是祁海东的过错，一审法院判令祁海东承担该费用不当。5.一审支持了部分房租费损失，但未明确房租费损失的起止时间，祁海东的实际房租费损失22600元，均应由败诉方承担。6.祁海东应得到的赔偿应为63902元。通达置业公司辩称，案涉房屋的建设单位已经组织竣工、验收合格，参建各方的责任主体已经出具质量合格文件，我公司房屋没有任何质量问题，我公司没有过错，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。祁海东向一审法院起诉请求:判令李金龙、通达置业公司赔偿祁海东因漏水造成的损失29710元、2017年1月5日至2019年4月5日止的租金损失42000元、判决生效后的维修期租房的3个月租金4500元、误工费2000元、律师代理费3000元、房屋财产损失评估费4000元、房屋质量鉴定费5000元，合计人民币90210元。一审法院认定事实:祁海东与李金龙系珠溪铭苑7#楼上下楼邻居。2017年6月期间祁海东家客厅、厨房、管道等处多次发生漏水情况。2017年6月3日，祁海东的哥哥祁海荣向盐城市公安局城南新区分局伍佑派出所报警。该所接处警登记表记载：报警人称珠溪铭苑7号楼1703室漏水，民警到现场了解到系7号楼1803室漏水到报警人家，民警到1803室敲门无人开门，后联系户主1803室李金龙无人接，民警告知报警人可以就此事向人民法院起诉。6月12日，祁海荣又向盐城市公安局城南新区分局伍佑派出所报警。该所接处警登记表载明：报警人称家厨房房顶漏水，水是从楼上楼下来的，楼上是李金龙家，民警到现场和李金龙联系，让李过来一下，看看是什么原因漏水，但李不愿配合，民警让祁海东明天再找物业，让物业把李金龙通知过来，检查一下具体漏水原因再做进一步处理。8月5日，祁海荣再次向盐城市公安局城南新区分局伍佑派出所报警。该所接处警登记表载明：报警人称邻居家放水搞破坏，在珠溪铭苑7号楼1703室，楼上漏水到他家，民警到现场了解到系楼上住户李金龙家漏水至楼下用户，民警敲门并电话联系李金龙未果，民警联系社区和物业与李金龙商谈此事。10月2日，祁海东之妻王亚平向盐城市公安局城南新区分局伍佑派出所报警。该所接处警登记表载明：报警人称家在珠溪铭苑7号楼1703室，楼上1803室漏水到其家厨房和客厅，民警告知业主找物业查看具体原因再行解决漏水问题。11月21日，王亚平又向盐城市公安局伍佑派出所报警。该所接处警工作登记表载明：报警人称自己位于珠溪铭苑7幢1703室的房子漏水，民警到现场了解到其厨房间、客厅多次漏水，楼上住户李金龙不在家中且无法联系，民警告知关于其损失可找李金龙协商或至人民法院起诉。12月21日，盐城市城南新区伍佑街道办事处珠溪社区居民委员会出具一份证明：李金龙系伍佑街道珠溪铭苑7#1803室业主，房产证手续正在办理之中，特此证明。2018年2月8日，珠溪社区居民委员会再次出具一份证明：祁海东系伍佑街道珠溪社区珠溪铭苑7#1703室业主，房屋产权证正在办理中。后因祁海东与李金龙为房屋漏水赔偿事宜发生纠纷，祁海东遂于2018年5月诉至本院。6月22日，珠溪社区居民委员会又出具一份证明：兹有伍佑街道珠溪社区一组居民祁中明（祁海东），系潜龙湖一期工程拆迁安置对象户，于2014年12月16日取得珠溪铭苑7#1703、4#806安置房，房产手续正在办理中，情况属实，特此证明。2018年6月26日，一审法院向对祁海东调查时，祁海东陈述：房屋漏水的原因是房屋质量存在问题，李金龙又故意在家蓄水，因为他与开发商、物业有矛盾，通过激发其他邻居之间的矛盾向开发商施压。本案审理过程中，经祁海东申请，一审法院依法委托江苏省建筑工程质量检测中心有限公司进行房屋质量鉴定。2019年1月30日，该检测中心向一审法院回函：我所对珠溪铭苑7幢1703室、1803室进行了现场勘验，1703室目前厨房煤气管道周围有漏水发霉痕迹，客厅与东房间共用的一面墙发现有渗漏痕迹，并伴有粉刷层起皮现象，客厅北面墙体地面以上0.4m范围内渗漏痕迹，并伴有空鼓、起皮现象，客厅西侧墙体、东侧墙体有渗漏痕迹，客厅吊顶角部有一处局部发霉痕迹，据业主描述，吊顶中央的灯掉落，南侧两个房间共用的一面墙根部存在空鼓、起皮现象，据1703室业主反映，2018年3月以后，房屋不再渗漏，1803室目前客厅墙面、地面瓷砖都已铺设完毕，经询问1803室业主，南侧房间窗框与墙体间已经维修过，目前不再渗漏，并于2018年下半年开始装修，2018年3月以后1703室房屋不再渗漏，1803室南侧房间窗户已经维修过，目前不再渗漏，且客厅墙面、地面瓷砖都已铺设完毕，现场条件已不能满足检测要求，特此报告。后因祁海东申请对房屋内装潢损失价值进行鉴定，一审法院依法委托盐城富昌价格评估有限公司对1703室房屋漏水损失及维修费评估。2019年4月2日，该评估机构作出富昌赔评估[2019]03021号《价格评估结论书》，结论为：盐城市珠溪铭苑7幢1703室房屋损失及维修费评估值合计为人民币贰万玖仟柒佰壹拾元整（金额￥29710元）。另查明：1.2018年6月20日庭审中，祁海东陈述：针对被告所说，我方有五次接处警记录，分别为2017年6月1日、3日、8月5日、10月2日、11月21日，证明被告（指李金龙）不仅多次放水，而且持续时间较长，对于给原告造成的损失应当承担赔偿责任。李金龙当庭陈述：物业到我家说过的，让我维修，我认为还是房屋存在质量问题，用的材料不恰当，是海沙，我只放过一次水……不下雨的话，原告应该不漏水了，就因为漏水，我试过一次水就没有再试过……记不得放水的时间，但只放过一次水，发现漏水之后就将水龙头关了，我也没有装修，如果装修我就无法解释了，以后漏水的情况都可以在现场看到。2.2017年6月23日，珠溪社区居民委员会出具一份证明：兹有伍佑街道珠溪社区一组居民祁海东居住在珠溪铭苑7#1703室，因房屋漏水不宜居住，于2017年元月份搬出至今未在此室居住。祁海东提交其与陈学良签订的一份《租房协议书》，约定：祁海东将盐城伟业汽配有限南侧一楼8号49平方米门面房租给陈学良使用，租期一年从2011年3月1日至2012年2月28日止，租金每年12000元，先交后租。2019年4月12日，祁海东提交一份说明（摘要）：通达置业公司珠溪铭苑楼房建筑房屋质量不合格，李金龙在家放水从18层漏到17层用户，我祁海东全家无法居住，只好让陈学良搬回家居住。本来我有房租每月有1500多元，我搬进来后这几年房租损失几万元，这由法院定夺。又查明：盐城市城南新区建设工程质量监督站所作《建设工程质量监督报告》中附件《工程及有关单位概况》载明：珠溪铭苑4#、5#、7#、8#、11#、12#楼，开工日期2012.11.18，完工日期2014.6.20，工程质量竣工验收日期2014.12.22；附件《工程质量监督概况及意见》载明：监督巡查时发现的工程质量责任主体和质量检测等单位的工程质量行为问题及整改情况均符合要求，施工过程中未发现严重质量问题，发生质量问题和违反强制性标准条文、影响使用功能及结构安全方面的问题（在）监理人员见证下已基本整改完毕，该工程建设单位已组织竣工验收，参建各方责任主体已出具质量合格文件，验收组一致同意该工程验收结论合格，经现场监督，工程质量竣工验收的程序和组织形式符合验收标准的规定。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。一、关于通达置业公司应否承担民事责任的问题。祁海东主张其房屋所在的珠溪铭苑7#楼存在质量问题导致漏水，应就此承担证明责任。经祁海东申请，一审法院依法委托江苏省建筑工程质量检测中心有限公司对房屋质量问题进行司法鉴定。根据该检测中心的退案函，“现场已不能满足检测要求”，鉴定结果不能证实祁海东家中漏水的原因与通达置业公司开发的楼房质量问题存在关联；祁海东还向一审法院提交了向城南新区政府办公平台反映有关房屋漏水问题的网络打印件，但该证据中所载明的内容也不能证明7#楼房存在何种属性的质量问题，更不能证明该属性的质量问题是否与祁海东家中漏水有关联。故祁海东的该组证据不能证明祁海东所主张的房屋存在漏水质量问题的事实。祁海东还向一审法院反映2018年下半年通达置业公司对其所在单元的楼顶单独进行了防渗漏施工，并提交照片数张，但亦不能证明该项施工与祁海东房屋漏水存在直接关联；且根据祁海东诉称，其于2014年12月取得房屋后并装修入住，2016年11月开始才发生漏水现象，并非入住不久就发生的房屋漏水现象。基于上述理由，结合盐城市城南新区建设工程质量监督站出具的《建设工程质量监督报告》所载内容，祁海东房屋所载的7#楼于“2014年12月22日竣工验收，工程质量责任主体及质量行为问题及整改情况均符合要求，未发现严重质量问题，建设单位已组织竣工验收，参建各方责任主体已出具质量合格文件，验收组一致同意该工程验收结论为合格”。一审法院认为，祁海东未能完成关于7#楼房屋存在漏水质量问题的证明责任，应就此承担不利的诉讼后果，故一审法院对祁海东要求通达置业公司承担民事赔偿责任的诉求依法不予支持。二、关于李金龙应否承担民事责任的问题。李金龙系7#1803室业主，与祁海东系上下楼邻居，现祁海东家中客厅、厨房、管道等处发生漏水事实的情况客观存在，加之庭审中李金龙陈述其曾在家中放水作漏水实验，其对祁海东家中漏水一事系明知，但在物业、派出所工作人员找其协调处理事件时不配合、不联系，对原告家中漏水的事后处理及防范均采取放任态度，再结合祁海东先后五次向盐城市公安局城南新区分局伍佑派出所报警记录，李金龙存在明显过错，构成侵权，祁海东要求其承担民事赔偿责任合理合法，一审法院对该项诉求依法予以支持。三、关于祁海东的赔偿范围如何确定的问题。祁海东主张的房屋维修费，根据盐城富昌价格评估有限公司所作价格评估报告，祁海东因漏水导致的房屋损失及维修费合计人民币29710元。该鉴定意见具备法律效力，一审法院对该项诉求依法予以支持。祁海东主张因房屋漏水而搬到自己所有的另一处门面房居住，导致门面房不能出租所致的租金损失42000元。为此祁海东提交了一份其与陈学良于2011年签订的租期一年的门面房租赁合同。该证据虽然不能直接证明原告未能将门面房出租所致的租金损失，但根据伍佑街道办事处珠溪社区居民委员会出具的原告自2017年1月份起至今从未在案涉房屋居住的证明，应该认定祁海东因房屋漏水而搬出另行居住属于事实，因此，该项租金损失一审法院依法予以适当支持，参照本地住房租赁行情及居民消费性支出酌定一年为8000元。祁海东主张判决生效后的3个月房屋维修期租金损失4500元，该笔费用尚未实际发生，亦无证据证明维修期的起止时限及租金具体金额，故对该项诉求一审法院依法不予支持。祁海东主张支付误工损失费2000元、诉讼代理费3000元。祁海东未能举证证明因房屋漏水误工的事实及误工损失的大小；诉讼代理费是祁海东委托律师代理诉讼维护自身民事权益的必要支出，并非法定的侵权责任赔偿项目；故祁海东的该两笔费用均无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。四、祁海东主张建设部《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。房屋外墙面、地下室、厨房、管道等防渗漏的保修期限为5年。从而据此要求被告通达置业公司承担民事赔偿责任。对此，一审法院认为，《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（下称《规定》）第五条规定：墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏保修期为1年。《商品房销售管理办法》第三十三条第一款规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，保修期从交付之日起计算。第二款规定：保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。第四款规定：在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。本案中，祁海东诉称2014年12月取得房屋后装修并入住，自此保修期起算；按照《规定》的规定，商品房墙面、厨房、卫生间、地面和管道渗漏保修期1年；祁海东又诉称2016年11月开始家中发生漏水现象，此时已超过保修期；且祁海东目前并未提供其他证据证明其与开发商之间约定的防渗漏保修期超过1年。因此，祁海东依据《商品房销售管理办法》的有关规定，要求通达置业公司承担侵权赔偿责任的主张不能成立。判决:一、李金龙应于判决生效之日起十日内赔偿祁海东财物损失29710元、租金损失8000元，合计人民币37710元；二、驳回祁海东的其他诉讼请求。案件受理费2526元，司法鉴证咨询服务评估（检测）费9000元，合计人民币11526元，由祁海东负担5000元，李金龙负担6526元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李金龙提供自家房屋屋内、屋顶的照片的打印件一页，拟证明其房屋存在多处质量问题才导致楼下漏水。被上诉人祁海东对该证据无异议；被上诉人通达置业公司对该证据真实性、合法性、关联性均不认可，认为其公司开发的房屋质量没有问题，对上诉人的房屋质量问题也不知情，开发的房屋已经验收合格，上诉人主张房屋质量存在问题与其没有任何关系。本院经审查认为，该照片打印件载有窗户破损、墙面水印等房屋的局部情形，照片打印件中所显示的房屋损坏是何原因导致、窗户破损、墙面问题等是否系导致祁海东房屋漏水的原因，仅凭该照片无法证实。上诉人李金龙另提交了一份《单位工程竣工验收证明书》复印件一份，拟证实通达置业公司为其维修房屋，本院经审查认为，该证据系复印件，且载明的内容与李金龙证明目的不存在关联，不具有证明效力。对于一审查明的事实，有当事人的陈述和相关证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，当事人就其主张应当提供证据证明，没有证据或证据不足以证实其主张的，应当承担相应的不利后果。关于通达置业公司是否应对祁海东房屋漏水承担赔偿责任的问题。经查，祁海东于2014年12月取得房屋并装修入住，2016年11月开始家中客厅、厨房、管道等处多次发生漏水情况，2018年3月以后未再发生漏水现象。祁海东入住房屋后的较长一段时间内并未发生漏水情况，发生多次漏水情况后，在未对房屋进行修缮的情况下，于2018年3月之后亦不再发生漏水。结合房屋漏水发生时间段及房屋内部漏水痕迹，应当认定祁海东房屋漏水并非从外墙体向内渗漏导致，而系李金龙户房屋用水向下渗漏导致。李金龙作为房屋的所有人，对其房屋使用、管理不善，向楼下祁海东房屋漏水，给祁海东造成损失，依法应当承担赔偿责任。上诉人李金龙主张其房屋向下漏水系因通达置业公司开发的房屋存在质量问题导致，现未能提供充分证据证实，故对李金龙主张通达置业公司应承担赔偿责任的上诉理由，本院不予支持。上诉人李金龙如有证据证实通达置业公司出售的房屋质量存在问题且给其造成损失，可另行主张权利。综上，李金龙的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2526元，由上诉人李金龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐艳玲审 判 员 裴葭嘏审 判 员 朱 倩二〇一九年十一月二十八日法官助理 陈炳秀书 记 员 赵 静