安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖17民终1023号 上诉人（原审被告）：青阳县自然资源和规划局，住所地安徽省青阳县蓉城镇九华西路361号，统一社会信用代码11341823MB1688302A。 法定代表人：王华,该局局长。 委托诉讼代理人：王伟，安徽修实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施孝刚，安徽修实律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曾亮，男，1980年4月8日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 上诉人青阳县自然资源和规划局因与被上诉人曾亮建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服安徽省青阳县人民法院（2019）皖1723民初1556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人王伟，被上诉人曾亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 青阳县自然资源和规划局上诉请求：请求依法撤销安徽省青阳县人民法院（2019）皖1723民初1556号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，被上诉人承担一、二审诉讼费用。 事实和理由：1、上诉人已将涉案土地交付给被上诉人，履行了土地出让合同主要义务，被上诉人要求解除合同没有事实和法律依据。一审认定出让土地上的房屋没有拆除错误，上诉人交付的是净地，被上诉人提供的手续均能证明上诉人履行了交付土地义务。被上诉人未将土地建设规划递交当地政府，致使当地政府没有配合拆迁，责任在上诉人；2、双倍返还定金180000元、契税及印花税18225元、测绘费2500元、土地登记费550元、拍卖佣金6000元没有事实和法律依据。该部分费用系被上诉人应当支出的费用，不属土地出让金组成部分，不应该返还。被上诉人的损失为45万元的利息损失55006.25元，应作为违约金，而不是双倍返还180000元。 被上诉人曾亮辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。1、上诉人交付的土地存在诸多权利障碍，且上诉人有排除义务，上诉人并未履行；2、上诉人根本违约，被上诉人交付的费用应当返还；3、双方签订的合同约定了定金和违约金，经一审法院释明我选择了定金条款，符合法律规定。 曾亮向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令青阳县自然资源和规划局退还（编号：2017-13号）青阳县朱备镇集镇地块国有建设用地使用权出让金450000元，土地登记费550元，拍卖佣金6000元，印花税和契税18225元，测绘费2500元，合计477275元和资金占用损失（从起诉之日起以年利率6%的标准计算至款项全部付清之日止）；2、判令青阳县自然资源和规划局按合同支付违约金90000元；3、判令青阳县自然资源和规划局承担本案的诉讼费用；庭审中增加了请求判令解除双方于2017年10月26日签订的国有建设用地使用权出让合同。 一审法院查明：2017年9月25日,青阳县国土资源局（现更名青阳县自然资源和规划局）发布（2017-13号地块）国有建设用地使用权公开出让文件，决定公开出让坐落于青阳县朱备镇集镇地块的国有建设用地使用权。上述文件包含《青国土资告字[2018］8号国有建设用地使用权公开出让公告》及《国有建设用地使用权公开出让须知》、《青阳县住房城乡建委建设用地规划设计条件通知书》等，规定：出让面积为176.78平方米；交地方式为净地，地上建筑物及构筑物拆除至自然地坪，地上、地下及周边基础设施条件均为现状条件；竞买保证金为130000元；出让人与竞得人依据《成交确认书》约定签订《国有建设用地使用权出让合同》；竞得人应于成交后7日内一次性付清全部成交价款后，依法申请办理土地登记,领取《国有土地使用权证》；交地日期为成交后3个月内。2017年10月26日，曾亮通过拍卖方式以总价450000元竞得涉案地块的国有建设用地使用权,并与青阳县自然资源和规划局签订了《成交确认书》,约定竞得人曾亮交纳的竞买保证金自动转作受让地块的定金。2017年10月26日当天，青阳县自然资源和规划局作为出让人，曾亮作为受让人，双方签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同约定：本合同项下出让宗地面积为176.78平方米；出让人同意在2018年1月26日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到规定的土地条件；国有建设用地使用权出让价款为450000元，受让人于本合同签订之日起7日内一次性付清；定金为130000元，定金抵作土地出让价款；受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后,持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料,申请出让国有建设用地使用权登记。该合同第三十七条对违约责任进行约定:“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的,出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的,每延期一日,出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金,土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。”合同还对出让人和受让人的其他权利义务作了约定。曾亮事后于2017年10月30日向安徽省池州市长江拍卖有限公司交纳拍卖佣金6000元。上述出让合同签订后，曾亮于2017年11月1日按照合同约定交清全部成交价款450000元（含先前交纳的定金130000元），并于2018年1月领取了该宗地国有建设用地使用权证书。为申请办理该宗地权属登记需要，曾亮于2017年11月8日、11月16日和2018年1月10日先后支付测绘费、契税及印花税、土地登记费分别为2500元、18225元、550元，上述各项费用共计21275元。现因涉案地块尚有房屋未能拆除，且青阳县自然资源和规划局又未能妥善处理，影响曾亮对地块经营、开发、利用。期间，曾亮向相关部门进行信访，青阳县自然资源和规划局于2019年6月19日作出《不予受理告知书》，告知曾亮通过诉讼程序处理，曾亮遂于2019年6月20日向本院提起本案诉讼。就曾亮诉讼请求中第2项关于青阳县自然资源和规划局支付其违约金90000元的计算标准问题，庭审中经本院释明，曾亮认为按照双方合同及担保法规定，主张本案定金数额计算标准为90000元。 一审法院认为，本案曾亮与青阳县自然资源和规划局签订的《建设用地使用权出让合同》系双方当事人真实的意思表示,且不违背法律、行政法规的禁止性规定,合法有效。双方均应当依约履行各自的权利、义务。曾亮依照合同约定的期限交清了全部的土地出让金,青阳县自然资源和规划局应当在合同约定的期限内向曾亮交付适合开发、利用、经营的建设用地。虽然曾亮依法取得涉案土地使用权，青阳县自然资源和规划局就将涉案土地的交付，符合法定的交付条件，但青阳县自然资源和规划局未能按照双方出让合同约定的期限和条件向曾亮交付净地，认定为青阳县自然资源和规划局未履行实际交付土地义务,因此青阳县自然资源和规划局构成违约的事实成立,应依法承担相应的违约责任。青阳县自然资源和规划局关于出让土地上的房屋没有及时拆除的原因是曾亮未将出让土地上建设规划递交当地政府等辩解理由，缺乏事实依据，所辩不予采纳。在青阳县自然资源和规划局违约不能实际交付的情况下,已影响曾亮对该宗土地进行开发、经营、利用，致使不能实现合同目的，根据合同的约定及《中华人民共和国合同法》的规定，曾亮有权解除合同,有权要求青阳县自然资源和规划局双倍返还定金及已交付的土地出让金并承担赔偿责任。依据上述事由，曾亮诉讼请求返还其本案出让金、印花税、契税、测绘费等，符合法律规定和双方合同约定，本院予以支持。根据担保法的规定,定金的约定不能超过合同标的额的20%,即本案约定的定金130000元明显过高,应当调整为450000元×20%=90000元。双方对定金双倍返还的约定,其性质应属违约定金,可参照《中华人民共和国合同法》关于对违约金数额的规定,即如双倍返还定金的约定过份高于或低于造成的损失,可予以适当减少或增加。曾亮主张返还定金符合合同约定,且不违背法律法规的禁止性规定,依法应予准许。关于曾亮诉讼请求477275元占用期间的损失（从起诉之日起以年利率6%的标准计算至款项全部付清之日止）如何处理问题。曾亮未举证证明因青阳县自然资源和规划局违约行为给其造成其他实际损失的数额，鉴于其在本案中确实存在运营及融资成本,综合考虑,其损失可酌定以其交纳477275元的一至四倍利息数额来确定,而双倍返还定金的数额并未过份高于或低于上述一至四倍利息的数额,故对曾亮该部分诉讼请求,因无充分的证据及法律依据,依法不予支持。据此,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告曾亮与被告青阳县自然资源和规划局于2017年10月26日签订的《国有建设用地使用权出让合同》;二、被告青阳县自然资源和规划局于本判决生效后二十内双倍返还曾亮定金180000元;三、被告青阳县自然资源和规划局于本判决生效后二十内返还原告曾亮已交纳的剩余土地出让金360000元、测绘费2500元、契税及印花税18225元、土地登记费550元、拍卖佣金6000元，合计387275元;四、驳回原告曾亮的其他诉讼请求。案件受理费9473元，减半收取4736.50元,由曾亮负担736.50元、青阳县自然资源和规划局负担4000元。 二审期间双方当事人均未提供新的证据，经对一审证据材料审查，通过庭审综合当事人陈述，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，一审对合同效力的认定符合法律规定，双方应依约履行各自的义务。被上诉人曾亮虽办理了案涉土地国有建设用地使用权证书，但因案涉地块尚有房屋未能拆除，且上诉人一直未能协调处理好此事，导致被上诉人至今仍不能对该地块进行利用。上诉人系政府行政机关，认为当地政府不配合拆迁案涉地块上房屋的责任在于上诉人的抗辩理由不能令人信服，依法不予采信。被上诉人要求解除合同理由充分合法，应予支持。被上诉人为申请办理该宗地权属登记需要支付测绘费、契税及印花税、土地登记等费用应由违约方即上诉人承担。关于违约金的处理，一审根据合同约定，在庭审中释明让当事人选择其一，合理合法，上诉人认为应当按利息损失计算的理由不予采纳。 综上所述，上诉人青阳县自然资源和规划局的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9473元，由上诉人青阳县自然资源和规划局负担。 本判决为终审判决。 审判长 许  院  生 审判员 胡  少  斌 审判员 康  启  林 二〇一九年十一月十九日 书记员 夏国栋(兼)