广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终27184号上诉人（原审被告）：刘亚。被上诉人（原审原告）：深圳市时代商业经营管理有限公司，住所地深圳市宝安区。法定代表人：魏松青。委托诉讼代理人：刘国辉，系该公司员工。上诉人刘亚与被上诉人深圳市时代商业经营管理有限公司（以下简称时代商业公司）因房屋租赁纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0306民初5067号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人刘亚上诉请求：1、撤销广东省深圳市宝安人民法院(2019)粤0306民初5067号民事判决中第一、第二、第六、第七、第八、第九项判决，发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉方在6月中旬搬离商铺时，明确告知被上诉方遗留下的物品是上诉方不要的；后上诉书也未收走，而是8月9日上诉方付给被上诉方2000元垃圾处理费，由被上诉方处理；且之后在被上诉方诱导下签了一份《商品物品搬离通知书》；以上有录音及补诉方工作人员凭证；故上诉方不认可第六、第七、第八项判决；二、上诉方认为双方签订的《时代城租赁合同》无效；①上诉方为其小孩在深圳教育系统办理入学时，凭《房屋租赁合同》积分一项深圳教育系统视《时代城租赁合同》无效不给予积分；上诉方多次向提出要求到相关部门办理但被上诉书称无法办理；②另上诉方在深的租住房政府要求到当地房屋租赁管理部门办理《房屋租赁合同》，且出租方需付相应“租赁税”，而作为以租赁商铺为经营主体的深圳市时代商业经营管理有限公司，未与承租方到相关政府部门办理该证是否正常？故上诉方认为《时代城租赁合同》存在故意偷税漏税犯罪行为，故上诉方认为该合同无效；三、从互惠互利的契约精神而言，从2017年10月该商场人流减少严重，上诉方因经营困难与多家商铺均有多次请求被上诉方降租，但被诉方从未考虑商户利益多次拒绝；上诉方后续靠网络贷款等信息途径维持，直至上诉方父亲重病需要医治无力维持选择逃场；后被诉方找上诉方多次协商，上诉方为避免被告影响同意支付被诉方提出给予20000元赔偿被诉方不起诉，但因上诉方经济困难，夫妻离异，父亲一直处于病危状态，且有2个小孩需抚育；请求被诉方允许分4个月支付，但被诉方拒绝。故请求法院对第一、第二、第九项判决改判。被上诉人时代商业公司答辩称，上诉人的上诉请求没有任何新的事实和证据，缺乏法律依据的支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人时代商业公司向一审法院起诉请求：1、判令刘亚向时代商业公司支付租赁费用、电费人民币92,242.28元及滞纳金人民币57,990.28元（暂计算自2018年7月24日）；2、确认时代商业公司与刘亚签订的《时代城租赁合同》及《时代城广告位租用合同》于2018年8月7日起解除；3、判令时代商业公司不予退还刘亚交纳的合同保证金人民币85,500元；4、判令刘亚向时代商业公司支付装修免租期间的租金人民币5,874元；5、判令刘亚承担诉讼费。一审法院经审理查明，涉案商铺位置：深圳市宝安区西乡街道宝源路与海城路交汇处XX广场XX栋XX城X楼FXXX号商铺。涉案商铺出租方：时代商业公司。涉案商铺承租方：深圳市五环通讯有限公司，2017年9月1日起转让给刘亚。2017年5月10日，深圳市五环通讯有限公司与时代商业公司签订了一份《时代城租赁合同》及《时代城广告位租用合同》，约定深圳市五环通讯有限公司向时代商业公司租赁涉案商铺及时代城正门编号为4号的广告位和广告编号为2号的橱窗广告位。2017年9月29日，原、刘亚与深圳市五环通讯有限公司共同签订了一份《合同转让协议》，约定三方均同意深圳市五环通讯有限公司将与时代商业公司签订的《时代城租赁合同》及《时代城广告位租用合同》的所有合同权利、义务从2017年9月1日起全部转让给刘亚。租赁合同签订时间：2017年5月10日。约定的租赁期限：2017年6月17日至2019年6月16日。约定的各项租赁费用标准：租金为人民币25,175元/月，管理费为人民币3,325元/月，从合同年度第二年起逐年递增10%；周年庆费用人民币5,000元/年，促销服务费人民币5,000元/年；广告位租金为人民币711元/月，广告位电费为人民币200元/月。一审法院认为，时代商业公司主张涉案商铺有产权证明，并提交了（2017）粤0306民初3591号、（2017）粤0306民终11492号民事判决书拟予以证明。一审法院认为，虽然时代商业公司并未提交涉案商铺的产权证明，但在其提交的民事判决书中已查明涉案商场的产权人为深圳恒丰浩森投资有限公司，该民事判决书已生效，故一审法院认定涉案商铺系有产权证明的，产权人为深圳恒丰浩森投资有限公司。刘亚已支付租赁保证金：人民币85,500元。刘亚主张其于2018年6月中旬已将贵重物品都搬走，只遗留了桌椅和手机配件、保险箱，2018年8月9日时代商业公司通知刘亚将剩下的东西都搬走，刘亚当天就剩余物品都搬离。一审法院认为，刘亚虽然于2018年6月中旬将大部分物品搬走未再经营，但还剩余了部分物品未搬走，并未腾空商铺交还给时代商业公司，直至2018年8月9日才将所有剩余物品搬走腾空商铺，并签下了一份《商铺物品搬离通知书》。因此，一审法院认定刘亚搬离涉案商铺的时间为2018年8月9日。刘亚主张《时代城租赁合同》不合法，因为时代商业公司未将该租赁合同进行备案，说明时代商业公司没有交税，因此合同是不合法的。时代商业公司对此予以否认，并于庭后提交了一份《房屋租赁凭证》拟证明涉案租赁合同已进行了备案。一审法院认为，《时代城租赁合同》的内容并无违反法律、法规的强制性规定，有无进行租赁备案并非租赁合同是否合法有效的必要性要件，因此一审法院认定涉案租赁合同合法有效。双方签订的《时代城租赁合同》及《时代城广告位租用合同》的解除时间：2018年8月7日。时代商业公司于2018年8月6日向刘亚发出《解除合同通知书》，主张刘亚从2018年4月起开始拖欠租金、管理费、水电费等费用，时代商业公司多次发函催缴但刘亚一直未缴，因此时代商业公司根据合同约定于2018年8月7日前解除与刘亚的《时代城租赁合同》及《时代城广告位租用合同》。刘亚于2018年8月7日签收该份《解除合同通知书》。一审法院认为，刘亚确认从2018年4、5月份起未足额支付租金等费用，根据《时代城租赁合同》及《时代城广告位租用合同》的约定，时代商业公司有权解除与刘亚的合同，解除时间为刘亚签收《解除合同通知书》的时间即2018年8月7日。时代商业公司仅提交了电费明细表拟证明涉案商铺实际产生的电费，但是并未得到刘亚的确认，时代商业公司给刘亚发送的催款函中亦未写明拖欠电费的具体金额。综上，时代商业公司并未提交经刘亚确认的电费确认单或相关的电费发票，无法证实涉案商铺实际发生的电费，应承担举证不能的不利后果。故对时代商业公司关于电费的诉讼请求，一审法院不予支持。刘亚应向时代商业公司支付的租金和管理费、广告位租金、广告位电费金额：人民币77,789.03元。时代商业公司主张刘亚于2018年4月27日支付了2018年4月份的部分租赁费用人民币30,000元，于2018年5月28日支付了2018年5月份的部分租赁费用人民币20,279.03元，还有2018年4月、5月份的部分租赁费用及2018年6月至2018年8月7日的租赁费用未付。刘亚确认上述期间的租赁费用其仅支付了人民币50,279.03元，但主张上述费用计至2018年8月并不合理。一审法院认为，双方并未约定刘亚所支付的款项是哪个月份的租赁费用，因此应首先偿还先到期的2018年4月的租赁费用。而刘亚直至2018年8月7日才将所有物品搬离腾空涉案商铺交还时代商业公司，时代商业公司要求刘亚支付租赁费用至2018年8月7日，合法有据，一审法院予以支持。经核算，刘亚2018年4月份的租金为人民币25,175元、管理费为人民币3,325元、广告位租金为人民币711元、广告位电费为人民币200元，合计费用为人民币29,411元，2018年5月份的租赁费用总额亦为人民币29,411元。由于双方在租赁合同中约定从合同年度次年起，租金和管理费每年递增10%，而时代商业公司与深圳市五环通讯有限公司所签订的租赁合同的起算时间是在2017年6月17日，刘亚的租赁费用的起算时间是在每月1日，故从2018年6月17日起租金和管理费分别变更为人民币27,692.5元/月和人民币3,657.5元/月。因此，刘亚2018年6月份的应付租金为人民币26,349.84元（25,175元÷30天×16天+27,692.5元÷30天×14天），应付管理费为人民币3,480.16元（3,325元÷30天×16天+3,657.5元÷30天×14天），应付广告位租金为人民币711元、广告位电费为人民币200元。刘亚2018年7月份的应付租金为人民币27,692.5元，应付管理费为人民币3,657.5元，应付广告位租金为人民币711元、广告位电费为人民币200元。刘亚2018年8月份（截至2018年8月7日）的应付租金为人民币6,461.58元（27,692.5元÷30天×7天），应付管理费为人民币853.42元（3,657.5元÷30天×7天），应付广告位租金为人民币165.9元（711元÷30天×7天）、广告位电费为人民币46.67元（200元÷30天×7天）。刘亚所缴纳的费用人民币50,279.03元支付完2018年4月的租金后尚有人民币20,868.03元剩余，但不足以支付2018年5月份的租赁费用人民币29,411元，尚欠2018年5月份的租赁费用人民币8,542.97元，2018年6月份的租赁费用人民币30,741元，2018年7月份的租赁费用人民币32,261元，2018年8月份的租赁费用人民币7,527.57元。时代商业公司诉请2018年8月的租赁费用金额仅为人民币6,244.06元，视为对自身合法权益的自由处分，一审法院予以支持。综上，刘亚总计欠款金额为人民币77,789.03元。双方在合同中约定了应于每月5日前支付当月租赁费用，逾期支付还需支付每日千分之五的滞纳金。一审法院认为，滞纳金实质是刘亚未及时支付租赁费用造成的时代商业公司利息损失，且双方约定的标准亦过高，故一审法院酌定按照中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金。其中2018年4月、5月的租赁费用，时代商业公司自认同意刘亚延缓至当月的15日支付，刘亚主张时代商业公司同意延缓至月底支付，且免除滞纳金，但刘亚的该主张并未提交任何证据证明，故一审法院不予采纳。因此，2018年4月租赁费用的滞纳金为人民币39.09元（按中国人民银行同期贷款利率从2018年4月16日计至2018年4月27日）；截至2018年5月28日，2018年5月租赁费用的滞纳金为人民币41.79元（以人民币28,822元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年5月16日计至2018年5月28日），之后的滞纳金以人民币8,542.97元为计算基数，从2018年5月16日起按照中国人民银行同期贷款利率计至款项付清之日止；2018年6月租赁费用的滞纳金应从2018年6月6日起按照中国人民银行同期贷款利率计至款项付清之日止；2018年7月租赁费用的滞纳金应从2018年7月6日起按照中国人民银行同期贷款利率计至款项付清之日止；2018年8月租赁费用的滞纳金应从2018年8月6日起按照中国人民银行同期贷款利率计至款项付清之日止，时代商业公司诉请超出的部分，一审法院不予支持。双方在租赁合同中约定了刘亚每年应向时代商业公司支付周年庆费用人民币5,000元、促销服务费人民币5,000元。由于2018年刘亚并未租赁满一年，故上述费用应按刘亚实际租赁时间按比例计算。经核算，刘亚应向时代商业公司支付周年庆费用、促销服务费均为人民币2,986.3元（5,000元÷365天×218天），合计人民币5,972.6元。由于系刘亚拖欠租赁费用导致时代商业公司解除双方的租赁合同，故根据租赁合同的约定，时代商业公司无需将刘亚已缴纳的租赁保证金人民币85,500元退还给刘亚。涉案《时代城租赁合同》第11.7条第二款约定：“因乙方（承租方）违约甲方（出租方）解除本合同的，乙方应当按本合同约定租赁费用标准向甲方支付免租期间免收的租赁费。”刘亚主张涉案商铺的免租期是给深圳市五环通讯有限公司的，而非给刘亚的。一审法院认为，三方在签订《合同转让协议》时，深圳市五环通讯有限公司已将涉案《时代城租赁合同》的所有合同权利义务均一并转让给刘亚，且违约行为是刘亚造成的，故相关的违约义务也应由刘亚承担。根据时代商业公司与深圳市五环通讯有限公司签订的《合同补充协议》，深圳市五环通讯有限公司的免租期为2017年6月17日至2017年6月23日共7天，租金应为人民币5,874元（25,175元÷30天×7天）。因此刘亚还需向时代商业公司支付免租期的租金人民币5,874元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认深圳市时代商业经营管理有限公司与刘亚签订的《时代城租赁合同》及《时代城广告位租用合同》于2018年8月7日解除；二、确认深圳市时代商业经营管理有限公司无需返还刘亚租赁保证金人民币85,500元；三、刘亚应于本判决生效之日起十日内支付深圳市时代商业经营管理有限公司2018年4月份的租赁费用滞纳金人民币39.09元；四、刘亚应于判决生效之日起十日内支付深圳市时代商业经营管理有限公司2018年5月份的租赁费用人民币8,542.97元及截至2018年5月28日的滞纳金人民币41.79元（之后的滞纳金以人民币8,542.97元为基数，从2018年5月29日起按照中国人民银行同期贷款利率计至款项付清之日止）；五、刘亚应于判决生效之日起十日内支付深圳市时代商业经营管理有限公司2018年6月份的租赁费用人民币30,741元及滞纳金（以人民币30,741元为基数，从2018年6月6日起按照中国人民银行同期贷款利率计至款项付清之日止）；六、刘亚应于判决生效之日起十日内支付深圳市时代商业经营管理有限公司2018年7月份的租赁费用人民币32,261元及滞纳金（以人民币32,261元为基数，从2018年7月6日起按照中国人民银行同期贷款利率计至款项付清之日止）；七、刘亚应于判决生效之日起十日内支付深圳市时代商业经营管理有限公司2018年8月的租赁费用金额仅为人民币6,244.06元及滞纳金（以人民币6,244.06元为基数，从2018年8月6日起按照中国人民银行同期贷款利率计至款项付清之日止）；八、刘亚应于判决生效之日起十日内支付深圳市时代商业经营管理有限公司周年庆费用、促销服务费金额人民币5,972.6元；九、刘亚应于判决生效之日起十日内支付深圳市时代商业经营管理有限公司免租期的租金人民币5,874元；十、驳回深圳市时代商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件本诉受理费人民币2,462元，由深圳市时代商业经营管理有限公司负担人民币666元，由刘亚负担人民币1,796元。本院经二审查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁纠纷。本案的争议焦点是：1、刘亚与时代商业公司签订的租赁合同是否有效？2、刘亚是否在2018年6月就已经告知时代商业公司？关于本案租赁合同是否有效的问题，时代商业公司在一审中已经提交了本院的生效判决，证明涉案商铺具有合法的产权。因刘亚与时代商业公司签订的《时代城租赁合同》是双方真实意思的表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，故本院认为，该《时代城租赁合同》合法有效。即使时代商业公司没有依法在相关房屋租赁管理部门为涉案商铺办理租赁登记，该行为仅仅违反了相关的行政管理规定，但并不导致双方之间签订的租赁合同无效。刘亚的该项主张不成立，本院不予采纳。关于第二个焦点，刘亚上诉主张，其在2018年6月已经搬离了涉案商铺，并明确告知时代商业公司，留下的物品都是不要的。时代商业公司对此不予确认，因刘亚未就此提交相应的证据证明，本院对其主张不予采信。结合刘亚于2018年8月7日签收《解除通知书》，以及2018年8月9日签收《商铺物品搬离通知书》的事实，一审法院认定双方的租赁合同于2018年8月7日解除，有事实和法律依据，本院予以确认。因刘亚从2018年4月开始拖欠租金，至2018年7月已经达到三个月，已经被构成违约。一审法院依据双方签订的租赁合同的约定，判决时代商业公司无需退还租赁保证金，并判决刘亚向时代商业公司支付2018年7月的租赁费用32261元及滞纳金、2018年8月的租赁费用6224.06元及滞纳金、免租期租金5874元、周年庆费用和促销服务费5972.6元，有事实和法律依据，本院予以确认。刘亚对于一审法院判决的2018年4月的租赁费用滞纳金、2018年5月的租赁费用差额8542.97元及滞纳金、2018年6月的租赁费用30741元及滞纳金没有异议，本院予以确认。综上，上诉人刘亚的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3017元，由上诉人刘亚负担。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 邓  亚  玲审判员 张  士  光二〇一九年十一月十九日本件与原本核对无异书记员 陈静雯（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。