湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10735号上诉人（原审原告）：湖南喜达屋物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路189号奥林匹克花园雅典区A栋第1、2号商铺，统一社会信用代码914301117279722307。法定代表人：陆宏庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟志勇，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：张思敏，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汤勇，男，1968年3月21日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。原审第三人：湖南湘天房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区湘府中路189号奥林匹克花园15栋108房。法定代表人：李一萌，该公司董事长兼总经理。上诉人湖南喜达屋物业服务有限公司(以下简称喜达屋物业公司)与被上诉人汤勇及原审第三人湖南湘天房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，长沙市雨花区人民法院于2018年6月15日作出（2018）湘0111民初2674号民事判决，喜达屋物业公司不服，上诉于本院，本院于2018年12月14日作出（2018）湘01民终7007号裁定：撤销一审判决，发回重审。长沙市雨花区人民法院于2019年4月18日立案后，依法追加了原审第三人参加诉讼，并于2019年7月3日作出（2019）湘0111民初4028号民事判决。喜达屋物业公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。喜达屋物业公司上诉请求：1、撤销长沙市雨花区人民法院作出的（2019）湘0111民初4028号民事判决，依法改判汤勇支付2010年1月1日至2017年7月31日期间的物业管理费19492.2元及违约金3141元（以欠款为基数，自2010年1月1日按日万分之五暂计算至2018年3月31日）；2、由汤勇负担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、案涉房屋符合约定的交付条件，根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，汤勇不得拒绝收房。汤勇的房屋于2008年10月23日通过竣工验收，并且于2009年9月22日完成竣工验收备案，取得了《建设工程竣工验收备案表》，房屋符合约定的交付条件；汤勇没有提供充足的证据证明其房屋存在质量问题，且即便存在个别质量瑕疵，由于汤勇在提出疑问后7日内未委托鉴定，根据《商品房买卖合同补充协议》第十五条第二款“在下列情况下买受人不得拒绝接收房屋：...2、买受人自认为房屋质量、装饰、设备标准不符合约定但又未在提出疑问后的7日内委托鉴定的”的约定，汤勇也不得以此为由拒绝收房，更不能拒绝支付物业服务费。2、根据法律规定及汤勇与原审第三人签订的《商品房买卖合同补充协议》的约定，案涉房屋已经交付或视为交付。汤勇领取了涉案房屋的钥匙，签署了《钥匙托管书》，还将一条备用钥匙交付喜达屋物业公司保管，汤勇已经实际占用涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，汤勇领取涉案房屋钥匙，已经完成了对涉案房屋的控制和占有，应当视为房屋已经交付。3、喜达屋物业公司及原审第三人多次通知汤勇收房，履行了自身的义务，涉案房屋是否否验收合格不应当以汤勇的单方意见为准，在房屋符合交付条件且喜达屋物业公司及原审第三人履行了通知义务的情况下，涉案房屋应当视为交付。根据汤勇的陈述及相关证据显示，喜达屋物业公司及原审第三人多次通知汤勇收房，但汤勇均以房屋存在客厅、卧室部分顶部脱落、客厅保湿墙不直等房屋质量瑕疵为由，单方认为“验收不合格”而拒绝收房，并未得到喜达屋物业公司和原审第三人的认可，根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，原审第三人已经视为完成交付义务，喜达屋物业公司及原审第三人无需再另行通知汤勇收房。汤勇辩称，1、涉案商品房存在质量问题，原审第三人一直在修复，但一直没有修好，房屋没有交付，依据汤勇与原审第三人签订的《长沙市商品房买卖合同》的《补充协议》约定，应由开发商承担物业服务费，不应由汤勇承担物业管理费用；2、喜达屋物业公司未提供履职到位的物业服务，汤勇不应承担物业管理费用。湖南湘天房地产开发有限公司未到庭陈述意见。喜达屋物业公司向一审法院起诉请求：1、汤勇向喜达屋物业公司支付2010年1月1日至2017年7月31日期间的物业管理费19492.2元；2、汤勇向喜达屋物业公司支付违约金3141元（暂计至2018年3月31日，具体违约金请求计算至实际履行完毕之日止）；3、汤勇承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2007年10月31日，汤勇与原审第三人签订一份《长沙市商品房买卖合同》，由汤勇购买原审第三人开发的位于长沙市雨花区房屋（建筑面积145.03平方米，以下简称涉案房屋），合同约定：原审第三人应当在2008年10月28日前交付房屋，买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋如存在质量问题，应当将相关情况在验房交接单上注明，交由出卖人在90日内整改，在整改合格之前买受人有权拒绝收房。同日，汤勇与原审第三人就涉案房屋还签订一份《补充协议》，第十五条约定：买受人认为商品房存在瑕疵或者商品房的装饰、设备标准不符合双方约定时，应申请相关权威部门进行鉴定；房屋已经获得竣工验收备案，房屋及其装修、设备有质量瑕疵但不影响买受人正常使用的，且买受人自认为房屋质量、装饰、设备不符合约定但又未在提出疑问后的7日内委托鉴定的，买受人不得拒绝收房；因上述情况买受人拒绝收房的，出卖人不承担逾期交房的责任，如买受人要求修复的，经双方确认，出卖人应进行修复，修复期间不视为出卖人逾期交房，买受人也不承担物业管理费用；第二十一条约定：对于房屋交付时买受人提出的整改意见，出卖人与买受人认识不一致的，买受人应当提供权威鉴定机构的鉴定结论。2008年10月23日，涉案房屋所在的3号栋经五方验收合格，并于2009年9月22日进行了竣工验收备案。2008年3月1日，喜达屋物业公司与原审第三人签订一份《前期物业服务合同》，合同约定：喜达屋物业公司为原审第三人开发的长沙奥林匹克花园小区提供物业管理服务，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取物业服务费；物业服务费实行预交或于每月10日之前交纳当月物业服务费用，以原审第三人通知入伙年度次月开始收取物业服务费，如果在通知的入伙期内，业主不按期入伙，则视同通知的入伙期结束当日入伙，开始计收物业管理费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因原审第三人原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业管理服务费（物业服务资金）由原审第三人全额交纳，已交付给业主的物业，原审第三人不再承担管理服务费；本合同有效期限自2008年3月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止；原审第三人、业主或物业使用人违反本合同约定，未能及时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应向喜达屋物业公司按欠费金额的日万分之五的比例支付违约金。喜达屋物业公司于同日进入涉案小区，并提供物业服务至2017年7月24日止。2009年9月27日的一份《房屋交付验收表》“备注”栏内载明：1、客厅、卧室部分顶部脱落；2、客卫未整改好。同时，该验收表右下角载明：业主整改意见已收到，管家于2009年9月27日下午发函到地产工程部，署名物业管家刘乐林。同日，汤勇与喜达屋物业公司工作人员刘晋强签订一份《钥匙托管书》载明：因上述物业仍需修葺，现谨将钥匙交予物业服务中心托管，本人希望若再次出现需整改的情况，如卫生间漏水等，物业应主动告之业主，否则不交物业管理费。汤勇收到的《房屋质量保证书》载明：房屋因质量问题而产生的安全隐患或影响正常使用时，住户应及时通知物业管理处，由物业管理处联系施工单位安排维修，维修工作完成后，住户有配合验收的责任，并在《房屋保修、维修记录》上签署住户意见。另外，汤勇在同日支付2009年10月至12月共3个月的物业服务费。汤勇另提供一份《房屋交付验收表》载明：1、主卫渗水至604；2、室内天花板起泡脱落需修复；3、餐厅保温墙不直；4、入户门边框有很多水泥砂浆。汤勇在该验收表签署：物业通知本人验收，因存在上述质量问题，无法验收合格。同时，该验收表上有“物业服务中心经办人严冬杰”的签名，落款时间为2009年10月17日。喜达屋物业公司及原审第三人对该证据的“三性”均不认可。2018年3月1日，喜达屋物业公司向汤勇发出《物业服务费催缴通知单》，要求汤勇缴纳截止2017年7月的物业服务费19492.2元。汤勇收到后以房屋达不到交付条件为由未实际缴纳。2018年4月11日，喜达屋物业公司诉至雨花区人民法院，请求判如所请。雨花区人民法院经主持调解，各方未能达成一致。在诉讼中，原审第三人的代理人表示对涉案房屋的交付方式不清楚；喜达屋物业公司认为根据汤勇提供的《钥匙托管书》，应该是原审第三人委托喜达屋物业公司交付房屋；原审第三人的代理人同时表示对涉案房屋的质量问题应该已整改，是由原审第三人整改还是委托第三方整改的情况不清楚，对整改后的验收情况也不清楚。一审法院认为，本案的争议焦点为涉案房屋是否已交付或视为交付？根据汤勇提交的《钥匙托管书》，可以认定汤勇于2009年9月27日办理房屋验收手续时，已对涉案房屋质量问题提出了整改意见；在喜达屋物业公司及原审第三人均不能提交房屋验收手续的情况下，对汤勇提交的2009年9月27日的一份《房屋交付验收表》的真实性予以认定。根据该验收表，汤勇已将涉案房屋质量问题在房屋交接单上注明；同时根据原审第三人表示对房屋质量问题进行了整改的陈述，可以证明当时双方已确认涉案房屋质量问题需要进行修复、整改；涉案房屋经修复、整改后，是否验收合格，是否由喜达屋物业公司或原审第三人将修复、整改后的涉案房屋已实际交付给汤勇，喜达屋物业公司及原审第三人对此均未提交有效证据予以证明，根据《长沙市商品房买卖合同》和《补充协议》的约定，在整改合格之前，汤勇作为买受人有权拒绝收房；质量问题经双方确认后，原审第三人应进行修复，汤勇作为买受人不承担修复和整改期间的物业管理费用。因此，喜达屋物业公司要求汤勇支付物业服务费，因未提交涉案房屋经整改、修复后实际交付的证据，对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回湖南喜达屋物业服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费366元，由湖南喜达屋物业服务有限公司负担。二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案争议焦点是涉案房屋是否交付或视为交付。根据现有证据得知，汤勇与湖南湘天房地产开发有限公司受托方喜达屋物业公司于2009年9月27日、10月17日房屋交付验收时，双方对房屋存有质量问题均予以确认，但之后对涉案房屋在继续进行修复、整改期间，双方是否进行交付，喜达屋物业公司及原审第三人均称不清楚，也未提供证据证明修复、整改后进行过交付。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议第十五条第三款“因上述情况买受人拒绝接收房屋的，出卖人不承担逾期交房的责任，如买受人要求修复的，经双方确认，出卖人应进行修复，修复期间不视为出卖人逾期交房，买受人也不承担物业管理费用”的约定，汤勇作为买受人不承担修复和整改期间的物业管理费用。喜达屋物业公司的上诉请求，本院不予支持。综上所述，湖南喜达屋物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费366元，由上诉人湖南喜达屋物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  刘 刚审判员  徐 成二〇一九年十一月五日书记员  曾知畅