山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民初119号原告：徐风娟，女，1966年9月7日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：闫少奇，山东京鲁律师事务所律师。被告：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地威海市青岛中路****。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：孔爱芝，女，1975年7月8日出生，汉族，住威海经济技术开发区,系威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。原告徐风娟与被告威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月19日召开庭前会议，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告徐风娟委托诉讼代理人闫少奇、被告广信公司委托诉讼代理人孔爱芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐风娟向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的购房《协议书》有效；2.判令被告向原告交付百度城二期9号楼202室房产及储藏室并协助办理过户手续；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月23日，原告与被告签订购房《协议书》一份，约定原告购买被告开发的百度城二期9号楼202室房产及储藏室，合同总价款为197万元。合同签订后，原告付清了全部购房款。2016年6月29日，被告被威海市中级人民法院裁定破产重整，后原告接管理人通知，称原告不属于消费者购房人，因此不履行被告与原告签订的合同。原告认为被告的理由不能成立，因原告在被告被裁定破产重整前已经与被告签订购房《协议书》，且已经支付了全部房款。原告与被告签订的购房协议合法有效，被告依法应当向原告交付房屋并办理过户手续。广信公司辩称，涉案商品房买卖协议涉及的房产百度城二期9-202房及储藏室总价款197万元，原告实际支付60万元，不足房款的50%，大部分房款1353746元系用货款和融资款抵顶，属于以物抵债，且抵顶时间均在被告被裁定破产重整之前六个月内，属于《中华人民共和国企业破产法》规定的个别清偿情形，依法应予以撤销。原告实际付款、以货款和融资款抵顶房款共计1953746元，尚有16254元未付，房款并未付清。因此，原告的诉求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。一、涉案房产属于以物抵债，在未办理不动产转让登记前被告被裁定破产，在破产程序中原告享有的只能是债权，如继续履行双方为清偿债务为目的签订的涉案房产买卖合同涉嫌构成个别清偿。原、被告双方以物抵债涉及的房产在没有进行不动产转让登记前，其产权依然属于被告，在被告被法院裁定破产重整后，该财产属于被告破产财产。在被告已被裁定破产重整的情况下，如继续履行该以物抵债合同，实质上是要求被告对原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。而以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债协议而拟受让不动产的受让人，在完成不动产转让登记之前，该以物抵债合同并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，原告的债权依法并不享有优先受偿权。如继续履行以物抵债合同，则该以物抵债行为实质上转移了破产财产、损害其他债权人合法利益，违反物权法定基本原则；同时也违反《中华人民共和国企业破产法》第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人不得对个别债权人为债务清偿之强制性规定，也扰乱了《中华人民共和国企业破产法》第一条所规定的社会主义市场经济秩序。二、涉案房产在破产时不具备交付条件，涉案房屋买卖合同客观上无法履行。被告于2016年6月29日被威海市中级人民法院裁定破产重整，涉案房产在该时间节点并未竣工，不具备交付条件。因此，在被告破产这一时间节点，该房产尚属于在建工程，客观上不具备交付的条件，属于客观上不能强制履行的情形。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，管理人有权解除合同。同时，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，未履行完毕的合同，管理人有权解除。三、涉案抵账房产未竣工，被告破产后，管理人需继续投资建设才能竣工，达到交付条件。公司破产后继续建设而投入的资金，依法属于共益债务，在此情形下，如果涉案房产的抵账合同继续履行，实际上需要挪用被告其他的资产进行清偿，进而影响广大债权人的合法权益。四、原、被告双方签订购房协议书时涉案房产已被抵押给银行，双方签订的购房协议书应属无效协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对无争议事实认定如下：2014年4月23日，原、被告签订《协议书》，约定原告购买被告开发的商品房位于威海市经区，建筑面积166.07平方米，单价9456.98元每平方米，总价1570520元，储藏室面积约99.87平方米，价格399480元，以上两项合计人民币1970000元；原告为能购买该房屋，同意在签署该协议同时向被告支付定金人民币190000元；原告必须于2014年4月24日前，交清全部房款人民币1970000元，并签订该房屋商品房预售合同。2014年4月23日，原告通过其招商银行账户向王立峰账户汇款24万元；2014年4月24日，原告通过其中国建设银行账户向王立峰汇款14万元；2014年4月24日，原告通过文登市计量仪器有限公司向王立峰账户汇款22万元，上述款项共计60万元。被告分别于2014年4月23日、4月24日向原告出具上述款项收款收据，收款收据中载明的事由为“收百度城花园洋房9-202房款，转乳山工行”。庭审中，被告认可收到原告支付的上述60万元房款，并陈述：王立峰曾在被告公司工作，曾经是董事长司机，被告公司因账户被他人冻结，曾经借用王立峰的账户用于公司融资等。2016年6月29日，本院裁定被告破产重整。涉案房屋在本院裁定受理破产重整时不具备交付条件。在被告进入破产程序后，原告向被告管理人就涉案百度城二期9-202房屋申报权利。2017年12月27日，被告管理人向原告出具《通知书》载明，管理人认为，涉案房产在广信公司破产时不具备交付条件，依法仍属于广信公司的破产财产；原告对涉案房产并不享有物权，也不属于消费者购房人；广信公司破产后，管理人对于尚未履行完毕的合同依法具有解除权；如向原告交付房产，属于一种个别清偿行为，将损害广信公司其他债权人的合法权益；管理人决定不再向原告交付该房产，该房产作为破产财产将依法用于清偿。对有争议的证据和事实，双方举证和质证意见如下：一、原告为证明其已支付全部房款，提交以下证据。证据1.被告于2013年9月23日向原告出具的收款收据、中国建设银行个人活期明细查询单各一份，内容为：2013年9月23日，原告通过中国建设银行账户向被告汇款5万元，同日，被告出具收款收据，载明，交款单位为徐风娟，金额为伍万元整，事由为收百度城花园洋房12-301定金刷卡。被告质证认为，对证据1真实性没有异议，对证明内容有异议，该收据载明系收取12-301房的定金，因此该份收据与本案无关。原告在庭前会议时陈述，5万元定金虽然是其他房产的定金，但是原告交纳之后，原约定的房产没有建设，双方同意调整为购买涉案房产的定金，已经转为本案房款。证据2.中国工商银行业务回单二份，证明原告另向被告支付了50万元购房款。内容为：2014年5月13日，文登市计量仪器有限公司向王立峰账户支付20万元、30万元，共计50万元，用途为“货款”。被告质证认为，对该证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，该证据清楚载明付款用途为货款，付款人为文登市计量仪器有限公司，因此只能证明2014年5月13日文登市计量仪器有限公司向王立峰账户支付过货款50万元，该证据与本案的房产买卖协议无关。证据3.被告于2016年3月31日向原告出具的收款收据一份，证明被告以拖欠原告的工程款抵扣原告需向被告支付的剩余购房款。内容为：金额为83万元，事由为百度城二期房款（9-202），证明被告用拖欠原告的工程款抵扣了原告需向被告支付的剩余购房款。被告质证认为，对该证据的真实性没有异议，对其证明内容有异议，涉案房产9-202室的83万元房款系原告用原融资款本金和利息抵顶，而不是原告所称的用工程款抵顶。二、被告为证明其主张，提交以下证据。证据1.被告公司账目2016年5月5日付字第8号、第16号记账凭证及所附明细二份，证明涉案房款83万元系原告用融资款本息抵顶，本金50万元，利息33万元。原告质证认为，对该证据的真实性没有异议，但该记账凭证是被告内部自己记账的方式，且该凭证上摘要人谷燕借款而并非原告徐风娟的借款，该记账凭证与本案无关。证据2.原、被告于2016年4月13日签订的《顶房协议》复印件一份，系原告向被告管理人申报债权时提交，证明涉案房产系以物抵债，原告只实际支付房款60万元。该《顶房协议》载明，甲方为本案被告，乙方为谷燕（徐风娟），甲方于2014年5月13日从乙方（实际为徐风娟）借款50万元至今未付利息，截止2016年3月12日尚欠利息33万元，为保障乙方的权益，双方经过协商特订立本协议，以资双方共同遵照执行；乙方于2014年4月23日购买甲方百度城9-202号房，总房款197万元，已交房款60万元，甲方同意用其欠付乙方的借款本息共计83万元抵顶该房房款。原告质证认为，对该证据的真实性没有异议，但该顶房协议是被告要求原告配合签订，当时说的是为了被告内部的财务走账，所以被告只向原告提供了复印件，要求其签字确认，协议的内容原告并不认可，双方不存在融资关系。证据3.《工程顶房协议》一份，载明，甲方为本案被告，乙方为徐风娟（威海华夏建筑工程有限公司），根据甲乙双方于2014年3月15日签订的《百度城二期商砼采购供应合同》，合同约定供货范围包括益合元生物科技项目工地，并同意用百度城二期项目的住宅楼向乙方顶付工程款，为保障乙方的权益，双方经过协商特订立本协议，以资双方共同遵照执行；乙方于2014年4月23日购买甲方百度城9-202号房，甲方同意用其采购的用于益合元工地欠付乙方的材料款共计391165.5元抵顶该房房款；在甲乙双方签订本协议后，乙方为威海益合元生物科技有限公司开具发票和收据，甲方开具收徐风娟百度城9#202室的房款收据。原告质证认为，对该证据的真实性没有异议，但该顶房协议是被告要求原告配合签订，当时说的是为了被告内部的财务走账，所以被告只向原告提供了复印件，要求其签字确认，协议的内容原告并不认可，双方确实存在工程款抵顶事宜，但抵顶之后被告向原告出具了83万元的收据，抵顶了83万元的剩余购房款。证据4.2016年10月18日原告向被告管理人申报12-301室时提供的债权申报表原件1份，证明原告在庭审过程中所称的5万元是支付的12-301室房款，与涉案房产无关。原告对该证据没有异议。证据5.业主登记表原件1份，证明2016年10月19日，原告向管理人申报涉案房产，进行了业主登记，登记的房款为1953745元。原告对该证据没有异议。本院根据各方当事人的举证质证意见，结合本案其他证据，对上述证据认证如下：被告对原告证据1的真实性没有异议，因此本院对该证据真实性予以确认；原告在庭前会议时陈述该款项转为涉案房产的款项，但在庭审时对被告提交的证据4无异议，因此本院认定该5万元与涉案房款无关，本院对该证据的关联性不予确认。被告对原告证据2的真实性没有异议，因此本院对该证据真实性予以确认；但该证据中载明的用途为“货款”，结合被告提交的《顶房协议》内容来看，截止2016年3月12日，原告向被告支付房款数额为60万元，因此该50万元为原告向被告支付的借款，并非涉案房款，本院对该证据的关联性不予确认。被告对原告证据3的真实性没有异议，因此本院对该证据真实性予以确认；但原告对其主张的剩余房款系以工程款抵顶的事实未提交证据佐证，结合被告提交的《顶房协议》内容来看，该83万元系被告欠付原告借款本息，因此不能认定原告向被告实际支付了83万元房款，本院对该证据的关联性不予确认。原告对被告提交的证据1、证据2、证据3的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认；因上述证据之间以及与原告提交的证据之间能够互相印证，证明涉案房款支付情况，因此本院对上述证据的关联性予以确认。原告主张证据2、证据3是被告要求原告配合签订，当时说的是为了被告内部的财务走账，协议的内容原告并不认可，但未提交证据证明，且上述证据系原告向被告管理人申报债权时提交，有原告签字、捺印，因此本院对原告该主张不予采信。原告对被告提交的证据4、证据5没有异议，本院予以确认。根据本院对上述证据的认证，本院对有争议的事实认定如下：2014年5月13日，原告向被告借款50万元，并于当日通过文登市计量仪器有限公司账户向王立峰账户支付。2016年1月19日，原、被告签订《工程款顶房协议》，约定，双方于2014年3月15日签订的《百度城二期商砼采购供应合同》，合同约定供货范围包括益合元生物科技项目工地，并同意用百度城二期项目的住宅楼向原告顶付工程款；原告于2014年4月23日购买被告百度城9-202号房，被告同意用其采购的用于益合元工地欠付原告的材料款共计391165.5元抵顶该房房款。2016年4月13日，原、被告签订《顶房协议》，约定，被告2014年5月13日从原告借款50万元未付利息，截止2016年3月12日尚欠利息33万元；原告于2014年4月23日购买被告百度城9-202号房，总房款197万元，已交房款60万元，被告同意用其欠付原告的借款本息83万元抵顶该房房款。综上，2014年4月23日，原、被告签订的《协议书》约定的涉案总房款197万元，原告实际支付60万元。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《协议书》的效力；二、在破产程序中该《协议书》是否应当继续履行，被告是否应当向原告交付涉案房产、储藏室并协助办理房屋所有权登记。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告与被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，且不存在合同无效的情形，故该《协议书》有效，原告关于确认该合同有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，原、被告双方签订的《协议书》所约定的支付房款197万元的义务，原告仅向被告实际支付60万元，剩余房款并未实际向被告支付，其中部分房款系以原告欠付被告的借款本息83万元及工程款抵顶，原告支付房款数额不足50%，故对于涉案《协议书》所约定的支付房款的义务，原告未履行完毕，被告交付涉案房产的义务亦未履行。根据上述规定，破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人依法有权决定解除，涉案《协议书》已被解除，无法继续履行，因此原告要求被告向其交付涉案房产及储藏室并协助办理过户手续的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告请求确认双方签订的《协议书》有效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告向其交付房屋及储藏室的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，判决如下：一、确认原、被告之间签订的《协议书》有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告徐风娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  马树芳人民陪审员  张 丽人民陪审员  丛丽滋二〇一九年十一月十四日法官助理郎冰书记员李英男