江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9511号上诉人（原审被告）：苏州港龙吴中置业有限公司。委托诉讼代理人:朱亮，江苏安孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘峰。被上诉人（原审原告）：武美秀。上诉人苏州港龙吴中置业有限公司（以下简称港龙吴中公司）因与被上诉人刘峰、武美秀商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院（2019）苏0505民初3204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。港龙吴中公司上诉请求：1.撤销原判；2.改判驳回刘峰、武美秀一审全部诉讼请求；3.本案全部诉讼费用由刘峰、武美秀负担。事实和理由：港龙吴中公司不存在欺诈行为，一审法院认定事实不清，适用法律有误，应予纠正。1.涉案宣传资料所指向的是B幢建筑，而刘峰、武美秀购买的商品房系D幢建筑，基于普通人经验，即可得出宣传资料所涉内容与刘峰、武美秀购买房屋不同，港龙吴中公司不存在欺诈行为。2.港龙吴中公司在销售涉案房屋时，已经公示告知了土地性质和商品房用途，公示告知的内容完全符合实际情况，并且商品房买卖合同亦予以明确，且与公示毫无差异，故“双轨旺铺”、“好商铺”的表述未对刘峰、武美秀签订合同产生影响，即使有不同理解也在签订合同时予以了明确修正，港龙吴中公司不存在欺诈行为。3.刘峰、武美秀的撤销权不成立，即使认为具有撤销权也已过除斥期间，一审在论证除斥期间是否届满时存在重大逻辑矛盾，一审认定合同解除缺乏事实和法律依据，依法应予纠正。刘峰、武美秀二审中未作答辩。刘峰、武美秀向一审法院起诉请求：1.撤销刘峰、港龙吴中公司于2013年6月6日签订的编号为苏新合同201306060277和201306060308的《商品房买卖合同》。2.判令港龙吴中公司向刘峰、武美秀返还购房款1134588元。3.判令港龙吴中公司向刘峰、武美秀支付利息损失（按照同期同类贷款基准利率计算，从支付给港龙吴中公司之日起计算至港龙吴中公司实际返还购房款之日止，其中854588元从2013年6月6日起计算,280000元从2013年9月3日开始计算，暂算至2019年4月26日的利息损失为286169.5元），并赔偿刘峰、武美秀因购房支出的契税34037.64元、维修基金8626元、档案保管费160元、房屋所有权登记费1100元、房产他项权登记费550元和印花税567.3元。4.判决港龙吴中公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年6月，苏州喜临门地产投资有限公司通过拍卖取得苏地2011-B-27号地块的土地使用权。土地出让合同显示：出让宗地面积为33112.1平方米，用途为批发零售和商务金融用地。合同补充条款约定，该地块批发零售建筑面积不得超过总计容建筑面积的30%。2011年11月18日，苏州市国土资源局与港龙吴中公司签订《补充协议》，约定：经出让人同意，苏地2011-B-27号地块的土地使用权由苏州喜临门地产投资有限公司变更为港龙吴中公司。后港龙吴中公司于2012年2月20日取得土地使用权证，土地用途为批发零售用地和商务金融用地。2012年1月6日，上述地块取得《建设用地规划许可证》，用地面积33112.1平方米，用地性质商业、办公。许可证附件包括用地红线图及规划设计条件表，其中规划设计条件表载明的规划设计要求是计入容积率面积内，商业建筑面积不得超过总建筑面积的30%。2012年5月17日，上述地块取得《项目设计方案规划审查批复》，其中：A楼（高层办公，现4、5幢），地下**、地上**，建筑面积36313平米；B楼（多层商业，现3幢），，地下**、地上**建筑面积29800平米；C楼（高层办公、现1幢），，地下**、地上**建筑面积22192平米；D楼（多层办公，现2幢），地，地下**、地上**筑面积11025平米；地；地下层，地下**筑面积51880平米。2012年6月29日，案涉苏州新区港龙城市商业广场A楼、C楼、B楼、D楼取得《建设工程规划许可证》，载明：A楼（现4、5幢），办公、物业,2栋裙房四层、塔楼十八层；C楼（现1幢），办公,1栋十八层；B楼（现3幢），商业、影院，1栋四层；D楼（现2幢），卸货平台、办公、开闭所，1栋四层。2012年9月7日，苏州新区港龙城市商业广场一期、二期项目（A、B、C、D楼及地下部分）取得《建筑工程施工许可证》。2012年12月14日，苏州新区港龙城市商业广场2、3幢房屋取得《商品房预售许可证》，共1407套；2013年6月8日，苏州新区港龙城市商业广场1、4、5幢房屋取得《商品房预售许可证》，共1528套。2014年11月20日，案涉苏州新区港龙城市商业广场取得《建设工程消防验收意见书》，载明：建筑地下部分2层，建筑面积51957.64平方米，使用功能地下二层为汽车库、设备用房，地，地下**为商业车库、设备用房；A楼（现4.5幢）18层，建筑高度79.3米，建筑面积35636.15平方米，使用功能为办公；B楼（现3幢）4层，建筑高度22.47米，建筑面积29632.98平方米，使用功能为商业、电影院；C楼（现1幢）18层，建筑高度79.3米,建筑面积要22127.31平方米，使用功能为办公;D楼（现2幢）4层，建筑高度17.96米，建筑面积11394.27平方米,使用功能为办公。一审另查明，涉案房屋在销售时，港龙吴中公司在销售现场公示了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《出让土地使用权证》、《商品房预售许可证》。港龙吴中公司向刘峰、武美秀等业主发放的宣传广告等资料大都以“苏州新区港龙城市商业广场”的名义宣传，其中B1层宣传为“优雅邻里——世界500强大卖场/停车场”，1F宣传为“国际臻品——精品街区/世界500强大卖场/特色餐饮/金融/超市卸货平台”，2F宣传为“潮流触感——3C卖场/咖啡厅/国际名品/特色餐饮”，3F宣传为“童心梦境——特色餐饮/时尚生活馆/儿童主题城/电玩城”，4F宣传为“影音饕餮——星级影城/量贩式KTV/大型餐饮/轻餐饮/美食广场”。宣传资料中，多次以“双轨旺铺”、“综合体旺铺”、“金质旺铺”等名义宣传。2013年6月6日，刘峰（买受方）与港龙吴中公司（出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号为：苏新合同201306060277）一份，合同约定：出卖方以出让方式取得位于苏州高新区的地块国有土地使用权，该地块土地面积为33112平方米，土地用途为批发零售用地和商务金融用地；买受方购买港龙吴中公司开发的长江路556号2幢306室房屋（所属自然层为3层），商品房用途为经营用房，建筑面积35.94平方米，商品房总价款为561564元，买受方于2013年6月6日签约时一次性付清所有购房款561564元整。合同第十条约定：本合同签订以后，出卖方不得擅自变更规划、设计。出卖方需要变更的，应当征得实际受到影响的买受方书面同意，并报规划部门、设计审查机构批准。合同第二十条约定:本合同签订之前，出卖方及其出卖方委托的销售代理机构发布或提供的商品房销售广告或宣传资料，所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施设备所作说明和允诺具体明确、对本合同的订立及房价款的确定有重大影响的，视为本合同内容，出卖方违约的，买受方有权退房。同日，刘峰（买受方）与港龙吴中公司（出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号为：苏新合同201306060308）一份，合同约定：出卖方以出让方式取得位于苏州高新区的地块国有土地使用权，该地块土地面积为33112平方米，土地用途为批发零售用地和商务金融用地；买受方购买港龙吴中公司开发的房屋（所属自然层为3层），商品房用途为经营用房，建筑面积35.94平方米，商品房总价款为573024元，买受方于2013年6月6日签约时支付首付款293024元整，剩余购房款280000元整通过向银行申请按揭贷款方式支付，并于签约当日办结所有银行按揭申请手续。合同第十条约定：本合同签订以后，出卖方不得擅自变更规划、设计。出卖方需要变更的，应当征得实际受到影响的买受方书面同意，并报规划部门、设计审查机构批准。合同第二十条约定:本合同签订之前，出卖方及其出卖方委托的销售代理机构发布或提供的商品房销售广告或宣传资料，所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施设备所作说明和允诺具体明确、对本合同的订立及房价款的确定有重大影响的，视为本合同内容，出卖方违约的，买受方有权退房。上述两份合同签订后，刘峰、武美秀于2013年6月7日向港龙吴中公司支付了位于长江路556号2幢306室房屋的购房款561564元以及位于房屋的首付款293024元，于2013年9月12日支付余款28万元。后港龙吴中公司也按合同约定向刘峰、武美秀交付案涉两套房屋。2017年9月12日，涉案两套房屋均登记至刘峰、武美秀名下，两套房屋建筑面积均为35.94平方米，用途登记为商务金融用地/非住宅。为此，刘峰、武美秀为位于长江路556号2幢306室的房屋缴纳维修基金4313元、契税16846.92元、印花税280.8元、不动产登记费550元。刘峰、武美秀为位于的房屋缴纳维修基金4313元、契税17190.72元、印花税286.5元、不动产登记费合计1100元、档案保管费160元。一审又查明，2015年9月，苏州新区港龙城市商业广场项目整体开业。B2F为停车场，B1F为大润发、停车场，1F标识为生活服务、时装配饰、餐饮美食，2F标识为时装配饰、餐饮美食、休闲娱乐、美容美发，3F标识为儿童天地、休闲娱乐、餐饮美食、运动休闲，4F标识为餐饮美食、休闲娱乐、中影国际影城。2017年12月29日，港龙部分业主收到新区港龙城的短信告知，内容如下：尊敬的业主，您好：由于您在新区港龙城购买的铺位在17年中，无实际租金产生，因此非常抱歉的通知您，暂无租金分成。在18年我们将重新调整业态布局，尽快将待租商铺完成租赁，并结合路面开通与招商情况，开展二次开业活动。后，苏州新区港龙城市商业广场部分业主遂至档案中心查询相关建设档案，后刘峰、武美秀才确认案涉房屋系办公用房。一审再查明，中华人民共和国住房和城乡建设部于2012年1月1日施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》中明确将城市建设用地分为8大类，35中类，44小类，8大类中包括居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地，其中商业服务业设施用地包括商业设施用地、商务设施用地、娱乐康体用地等，商业设施用地又包括零售商业用地、农贸市场用地、餐饮业用地、旅馆用地四类。零售商业用地范围为商铺、商场、超市、服装及小商品市场等用地。2007年8月10日实施的《土地利用现状分类》GB/T21010-2007中将土地利用现状分为12个一级类，57个二级类。一级分类中包括耕地（编码01）、林地（编码03）、商服用地（编码05）等，其中商服用地又明确包括批发零售用地（编码051，主要用于商品批发零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发市场、加油站及其附属的小型仓库、车间、工厂等的用地）、住宿餐饮用地（编码052）、商务金融用地（编码053，指企业、服务业等办公用地以及经营性的办公场所用地，包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地）、其他商服用地（编码054）。以上事实，由国有建设用地使用权出让合同、出让合同的补充协议、出让土地使用权证、建设用地规划许可证、项目设计方案规划审查批复、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程消防验收意见书、商品房买卖合同、发票、收据、个人贷款支付凭证、宣传图册、竣工测绘成果报告、苏州新区港龙城委托经营管理合同、短信记录、不动产登记簿查询记录、苏州市虎丘区市场监督管理局政府信息公开告知书和一审法院庭审笔录等证据予以证明。本案争议的焦点是港龙吴中公司是否存在欺诈行为。一审法院认为，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，根据港龙吴中公司销售房屋时的宣传广告资料、关联案件中房屋交付时港龙吴中公司出具的非住宅商品房使用说明书、房屋交付后商场的楼层规划指引，可以证明港龙吴中公司在销售案涉房屋时，确实将其中一至四层房屋（包括案涉房屋）未加区分、整体定位为“商铺”进行宣传销售，也曾经表述该部分房屋可以用于出租、经营零售、餐饮等业态。而根据案涉项目的规划资料及分割后的国有土地使用权证，案涉房屋规划性质为办公，土地用途为商务金融用地（即可以作为写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地），上述表述均与港龙吴中公司宣传时所称的“商铺”相差甚远。一审法院认为，港龙吴中公司作为房地产开发企业，明知案涉房屋规划性质和土地用途对应的房屋使用功能为办公用房，在向刘峰、武美秀销售房屋时，为促成合同订立，故意将房屋描述为商铺且宣传可用于多种商业经营，诱使刘峰、武美秀作出错误意思表示，港龙吴中公司的行为应当认定为欺诈。一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销，故对刘峰、武美秀要求撤销商品房买卖合同的诉讼请求，一审法院予以支持。至于港龙吴中公司辩称的刘峰、武美秀于2017年9月12日办结房屋所有权及土地使用权登记时，也应当十分清晰地了解到产权证书中有关土地性质和房屋用途的登记信息，故撤销权因除斥期间届满而早已消灭的意见，一审法院审查后认为，双方签订的商品房买卖合同中并未将房屋用途表述为办公用房，刘峰、武美秀作为一般购房者，即便案涉国有土地使用权证明确载明土地用途为商务金融用地，也无法清楚知晓所购房屋并非“商铺”，故其主张自2018年4月28日后即经苏州新区港龙城市商业广场部分业主至档案中心查询相关建设档案后，其方得知相应事实，客观合理，故其在2019年4月26日提起诉讼行使合同撤销权并未超过撤销权行使除斥期间，港龙吴中公司主张撤销权已经消灭的观点，一审法院不予采纳。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。刘峰、武美秀为履行案涉《商品房买卖合同》已向港龙吴中公司支付购房款合计1134588元，港龙吴中公司理应予以返还。又因买卖标的房屋的不动产权属已登记至刘峰、武美秀名下，故合同撤销后刘峰、武美秀亦有义务协助港龙吴中公司完成涉案房屋不动产权属回转登记手续。合同被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于刘峰、武美秀主张的各项损失诉请，一审法院认为：1.购房款利息损失，系刘峰、武美秀资金被占用期间的损失，港龙吴中公司应自刘峰、武美秀付款之日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率向刘峰、武美秀支付利息损失至实际给付之日止；2.办证费1810元（案涉两套房屋的不动产登记费1650元、档案保管费160元），属于合同被撤销造成的实际损失，应由过错方港龙吴中公司予以赔偿。3.契税、印花税、维修基金部分，因属可退范围，故不再列入损失范畴，可由刘峰、武美秀根据相关规定，持纳税凭证、收据自行至相关部门办理退还手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、撤销刘峰与苏州港龙吴中置业有限公司2013年6月6日签订的两份《商品房买卖合同》（编号分别为：苏新合同201306060277及苏新合同201306060308），刘峰、武美秀于判决生效之日起十日内配合苏州港龙吴中置业有限公司办理苏州高新区长江路556号2幢306室、307室房屋不动产权属登记回转手续。二、苏州港龙吴中置业有限公司于判决生效之日起十日内向刘峰返还购房款1134588元，支付利息损失（计算方式为：以854588元为基数，自2013年6月7日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止；以280000元为基数，自2013年9月12日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止），并赔偿办证费用1810元。三、驳回刘峰、武美秀的其余诉讼请求。案件受理费17998元，减半收取8999元，财产保全费5000元，合计13999元，由苏州港龙吴中置业有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审争议焦点是：港龙吴中公司的行为是否构成欺诈？小业主的撤销权是否因除斥期间经过而消灭？关于港龙吴中公司的行为是否构成欺诈。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。诉争商品房买卖合同约定土地用途为批发零售用地和商务金融用地，商品房用途为经营用房，但并未明确涉案房屋具体的用途是商业还是办公。港龙吴中公司在售房时提供的宣传资料明确载明港龙城市商业广场项目包括地下一层、地、地上**明确了各层的商业定位，而相关的平面图1、2、3、4、5幢房屋的1-4层均作为整体进行商业宣传，存在虚构事实、有意误导的情形。港龙吴中公司在销售房屋过程中故意混淆土地用途和项目真实性质，致使刘峰、武美秀以为涉案房屋为商铺而与港龙吴中公司签订商品房买卖合同，港龙吴中公司的行为已构成欺诈。刘峰、武美秀据此主张撤销合同的诉请能够成立，一审法院予以支持符合法律规定，本院予以确认。关于撤销权是否因除斥期间经过而消灭。本院认为，虽港龙吴中公司售房时在销售现场公示了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《出让土地使用权证》、《商品房预售许可证》，但港龙吴中公司在销售时亦明确1-4层的商业用途，交房时提供的非住宅商品房使用亦明确1-4楼为商业，小业主作为一般购房者，即便涉案国有土地使用权证明确载明土地用途为商务金融用地，也无法清楚知晓所购房屋并非商铺。此后，涉案房屋在港龙城商业广场项目整体开业后仍作为商业用途进行了整体规划，小业主从商场的运营情况仍无法作出准确的判断，故小业主应当知道其权利受到侵害的时间节点应从宽认定。小业主主张直至2018年4月经诉争商业广场部分业主至档案中心查询相关建设档案后才得知欺诈事实，于本案提起诉讼行使合同撤销权并未超过权利行使期限，港龙吴中公司认为撤销权消灭的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，上诉人港龙吴中公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17998元，由上诉人苏州港龙吴中置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇一九年十一月十一日书记员  陈 莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。