云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0127民初1137号原告：云南鼎宏商业运营管理有限公司（以下简称“鼎宏公司”）。住所地：云南省昆明市嵩明职教基地文林路6号领秀知识城售楼部。法定代表人：简姚楠，系该公司执行董事。委托诉讼代理人周玉娇，系北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告：杨春芬，女，汉族，1978年1月22日生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县，现住嵩明县。原告鼎宏公司与被告杨春芬租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告鼎宏公司的委托诉讼代理人周玉娇、被告杨春芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年11月7日，原告与被告签订《领秀知识城商铺租赁合同》（合同编号为DH2018-11-23Z)，约定原告将位于昆明市嵩明职教园区领秀知识城项目D区商业D-1-30号商铺全部面积共计1间商铺及其设施设备出租给被告，该商铺建筑面积132.7㎡。租赁期限自2016年11月7日起至2019年11月6日止，其中免租12个月。被告按照“先交租金后使用”的方式按半年预付租金，每期租金为半年一付，应按以上支付时间规律提前一个月支付。此外，原、被告双方还签订了《商铺租赁合同补充协议》，约定若被告正常开店经营……免租期自2016年11月6日至2018年7月5日止，否则原告有权取消给予的免租优惠，如被告中途退租，需补缴免租期内的所有租金。合同签订后，原告按约交由被告进行使用，但是免租期届满后，被告却存在逾期缴纳租金的违约行为。原告多次催讨，但被告一直未积极处理，且已自行空铺。后原告向被告发函解除了上述合同及补充协议。现为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告2016年11月7日签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》、2017年10月19日签订的《商铺租赁合同补充协议》于2018年8月27日解除；2、被告向原告支付自2018年7月6日起至2018年8月27日的租金13800.8元；3、被告向原告赔偿免租期租金、违约金、预期利益等损失共计132710.8元；4、被告承担本案的诉讼费、保全费。2019年6月20日，原告向本院提交增加诉讼请求申请，申请增加判令被告立即搬离、交还商铺，并向原告支付自2018年8月28日至实际搬离、交还商铺之日止的场地占用费。暂计至起诉之日为85458.8元，主张至实际搬离之日。被告辩称：1、原告提供的租赁物不符合合同约定标准，导致被告无法正常经营，原告违约在先，其无权要求被告支付租金、违约金及预期利益损失。第一，被告承租的商铺自2017年8月中旬便出现严重漏水导致天花板脱落13块，屋内积水深达约30厘米，淹没床铺、货物。因拖了七八个月才修理，原、被告达成补充协议，将被告的免租期延长8个月至2018年7月5日，原告赔偿被告床和床垫损失1600元，但原告并未按补充协议履行。后又出现漏水问题，被告向原告多次反映无果，致被告无法开业，原告就采取断水断电等非法手段强收租金，并于2018年8月27日左右强行锁门。第二，被告经营的业务需要不间断网络，但在平时经营期间，该租赁物经常出现断电情况，最长达一个星期，致被告不能正常经营。2、原告要求被告交还商铺、支付自2018年8月28日至实际搬离之日的场地占用费的诉请无事实及法律依据。被告未支付租金是因房屋漏水问题得不到解决，且自2018年8月27日起原告就已强行锁门。3、原告出租的房屋系存在严重质量问题的毛坯房，被告承租后，投资80000余元用于装修和安装设备，但因房屋漏水，被告正常经营不足一年。签订合同时，被告向原告预交押金20000元。若原告尊重事实，被告不承担所有租金、违约金及预期利益损失，但装修损失及押金被告也可以不要。经审理，本院确认如下法律事实：2016年11月7日，原告鼎宏公司与被告杨春芬签订《领秀知识城商铺租赁合同》。合同第1.1条约定：甲方（鼎宏公司）将位于昆明市嵩明职教园区领秀知识城项目D-1-30区商业全部面积共计1间商铺及其设施设备出租给乙方（杨春芬），该商铺建筑面积132.73㎡；合同第2.1条约定：租赁期限3年，自2016年11月7日起至2019年11月6日止；合同第2.2条约定：免租期自2016年11月7日起至2017年11月6日止，免租期内免收租金，但该期间内所产生的水电费、物业管理费由乙方按期交纳；合同第3.1条约定：租金60元/㎡/月；合同第3.2条约定：租金递增：从2018年11月6日开始，在上一年租金标准基础上递增为80元/㎡/月，其中2016年11月7日至2017年11月6日和2017年11月7日至2018年11月6日的年租金均为95566元，乙方按“先交租金后使用”的方式按半年预付租金；合同第3.3条约定：乙方逾期支付租金的，每天按照应付未付金额的3%承担违约金，逾期达15天的，除收取逾期违约金外，甲方有权单方解除本合同并不予退还乙方已支付的全部租金及保证金；合同第4.3条约定：乙方于本合同签订日期向甲方一次性支付20000元作为租赁保证金；合同第6.3条约定：乙方若迟延撤离，撤离期内应按当月租金和物业管理费合计标准的三倍按日向甲方支付房屋占用损失直至乙方实际返还房屋之日止；合同第14条约定：本条所注明的乙方的“地址”即为乙方的有效通信地址……自甲方发出通知之日（即使退件也不例外）即视为通知已有效送达乙方，乙方地址：杨林职教园区领秀知识城3栋11-3，法定代表人姓名：杨春芬。被告于2016年11月3日按约缴纳了租赁保证金20000元。因所租商铺漏水给被告造成了损失，2017年10月19日，原、被告签订《合同编号：DH-2016-11-23Z）补充协议》，约定：一、原合同第2.2条约定的“免租期自2016年11月7日起至2017年11月6日止”现变更为“在乙方保证该商铺正常开店经营（9:30-22:00），每月开店时间不低于25天的前提下，免租期自2016年11月7日起至2018年7月5日止，否则甲方有权取消给与的免租优惠，如乙方中途退租，需补缴免租期内的所有租金”。二、公司赔偿商户的床和床垫总计价值1600元。2017年11月14日，原告向被告发出《关于领秀知识城D区D-1-30号商铺监督营业时间通知》，告知被告自2017年11月20日原告将监督该商铺的营业时间，若未按《商铺租赁合同》及补充协议相关条款约定执行，原告将追究法律责任。被告于2017年11月16日签收该通知。2018年6月，商铺同一位置再次漏水，经物业公司处理，缓解了漏水问题，但影响了被告经营，被告由此每日未按约按时开业，并在免租期届满后未交纳租金。2018年6月5日，原告制作《D区D-1-30号商铺催款通知单》，通知表明：被告务必于2018年6月21日16:30时前交清2018年7月6日至2019年1月6日租金53092元欠款，如未按时交清，原告将根据租赁合同采取相应措施，包括但不限于停止一切相关服务（例如停止水电供应等）而不再另行通知，还将追究被告拖欠租费期间的违约金、滞纳金等一切违约责任，被告并未签收该通知。2018年8月6日，原告向被告发出《关于领秀知识城D区D-1-30号商铺催办缴纳租金的通知》，通知表明：商铺免租期于2018年7月5日已结束，被告已拖欠原告2018年7月5日至2019年1月6日的租金53092元，被告务必于2018年8月15日前交清租金，否则，原告有权根据合同约定单方解除合同并追究被告的违约责任。该通知寄出的收件人为被告，收件地址与合同被告地址一致，同年10月5日，寄件凭证反映已“妥投”。2018年8月27日，原告向被告发出《关于解除D区D-1-30商铺租赁合同的通知》，通知表明：被告未按《D区D-1-30号商铺催款通知单》、《关于领秀知识城D区D-1-30号商铺催办缴纳租金的通知》交清欠款，根据合同约定原告有解除合同之权利。该通知于当日寄出，寄送对象及地址同催办通知。同年9月6日，寄件凭证反映该件已“妥投”。原告于2018年10月15日将商铺门锁闭，2019年2月，被告将原告的锁撬开并自行将门锁闭，2019年8月15日，被告将商铺内物品腾空并向原告退回商铺。庭审中，原告明确，其诉请的自2018年7月6日起至2018年8月27日的租金13800.8元，系按2018年度租金95566元的日租金标准计算的；其诉请的违约金为2017年11月7日至2018年7月6日共8个月的租金（年租金95566元），加上2018年7月6日至2019年11月6日的租金总合的30%；其起诉的场地占用费按年租金95566元计算。以上事实，有原、被告的陈述，被告的身份证、商铺租赁合同、补充协议、关于领秀知识城D区D-1-30号商铺监督营业时间通知、D区D-1-30号商铺催款通知单、关于领秀知识城D区D-1-30号商铺催办缴纳租金的通知、快递单、关于解除D区D-1-30商铺租赁合同的通知、照片等在卷予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。合同自解除通知到达对方时解除。本案中，被告在免租期届满前，未按约向原告交纳租金，在原告发出催办缴纳租金的通知后，被告仍未缴纳租金，构成违约，原告取得解除合同的权利。原告于2018年8月27日向被告发出解除商铺租赁合同的通知，被告于2018年9月6日收到该通知，应视为原、被告于2016年11月7日签订的租赁合同2018年9月6日已解除。商铺租赁合同补充协议属于从合同，在主合同即商铺租赁合同已解除的情况下，补充协议也同时解除。故对原告主张确认原、被告2016年11月7日签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》、2017年10月19日签订的《＜商铺租赁合同＞合同编号：DH-2016-11-23Z补充协议》于2018年8月27日解除的诉讼请求，本院确认原、被告2016年11月7日签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》、2017年10月19日签订的《＜商铺租赁合同＞合同编号：DH-2016-11-23Z补充协议》于2018年9月6日解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对原告主张被告支付自2018年7月6日至2018年8月27日的租金13800.8元的诉讼请求，未超出合同约定，本院予以支持。对原告主张被告赔偿免租期租金、违约金、预期利益等损失共计132710.8元的诉讼请求，本院认为，首先，因漏水问题，原告给予被告的8个月免租期不应再计收租金，因为免租期系用于抵偿被告漏水损失，若再行计算该期间租金，相当于漏水损失并未补偿；其次，2016年11月7日至2017年11月6日期间的租金，因被告实际使用了该商铺，应按合同约定支付租金；再次，被告以预期租金的30%计算违约金，该主张标准较高，结合原告扣收原告租赁保证金20000元，同时被告提供的商铺存在漏水影响被告正常经营，本院认为违约金不应再收取，仅支持按合同约定租赁保证金20000元不退还。对预期利益，因合同已经解除，原告可另行租赁商铺，本院不予支持。综上，对原告该诉请，本院支持原告向被告支付免租期租金95566元，并且被告已交纳保证金20000元不退还。对原告主张被告立即搬离、交还商铺，并向原告支付自2018年8月28日至实际搬离、交还商铺之日止的场地占用费（暂计至起诉之日为85458.8元），主张至实际搬离之日，场地占用费按照实际租金计算的诉讼请求，本院认为，首先，原告自2018年6月，商铺经营即受漏水的影响，后来直接不再经营，因此租赁收益受到影响，场地占用费宜进行扣减，被告承担50%；其次，原告于2018年10月15日将商铺门锁闭致被告无法搬离商铺内的物品，后被告于2019年2月将原告锁撬开并自行上锁，故该期间的场地占用费被告不应承担。再次，因被告未举证证实自行上锁的时间，本院认为被告应支付的场地占用费应自2019年2月1日起算，计算至2019年8月15日被告搬走商铺内物品之时。综上被告支付2018年8月27日至2019年8月5日的场地占用旨合计为92424元[95566元/365天×49天×0.5+95566元/365天×304天）]。被告抗辩其对所租房屋进行了装修并造成其损失，因未向本院反诉，故本院对此不作处理，当事人可另案主张。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第一百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、确认原告云南鼎宏商业运营管理有限公司与被告何词星签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》于2018年9月6日解除；二、由被告杨春芬支付原告云南鼎宏商业运营管理有限公司租金13800.8元、免租期租金95566元、场地占用费92424元，合计201790.8元。三、驳回原告云南鼎宏商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4780元（首次交3230元、补交1550元），减半收取2390元，由原告云南鼎宏商业运营管理有限公司承担590元，由被告杨春芬1800元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，当事人申请执行的期间为二年。审判员  李春雷二〇一九年十一月十二日书记员  钱艾娜