四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0722民初3681号 原告：刘美莲，女，1992年12月27日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：袁国强，四川众城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘世强，男，汉族，生于1962年7月16日，四川省三台县。系原告之父。 被告：四川佳琪房地产集团有限公司，住所地三台县潼川镇西顺城街佳琪世纪村**，统一社会信用代码91510722MA6245QU6G。 法定代表人：何映，董事长。 委托诉讼代理人：唐朝宏，四川蜀华律师事务所律师。 原告刘美莲与被告四川佳琪房地产集团有限公司（以下简称佳琪集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘美莲的委托诉讼代理人袁国强、刘世强，被告佳琪集团公司委托诉讼代理人唐朝宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘美莲诉称：2018年10月9日，原告与被告双方签订《房屋租赁合同》约定被告将三台县潼川镇蟠龙路繁华里1#综合楼二楼左2#房屋租赁给原告，在合同约定中被告保证对房屋拥有完全所有权和使用权，同时该合同对租赁期限、租金及支付、相关费用、装修、房屋交付等方面进行了约定。合同签订后，原告通过转账的方式向被告支付了2018-2019年度的房屋租金50000元及保证金5000元。2019年3月，原告根据经营需要，将租赁房屋装修为茶楼，装修期间原告请自己的父亲刘世强帮忙打理，装修结束后，原告本定于2019年8月6日茶楼开张，2019年7月30日，三台县综合行政执法局给原告发出责令停建通知书，通知书告知原告通过相关部门已经查明原告所租赁的房屋是违法建筑，要求原告立即停止建设。然而，原告在与被告签订《房屋租赁合同》前案涉房屋已经租赁给其他人经营，且该建筑已经形成近十年，被告一直在对外租赁该房屋用作经营，足以让被告相信该建筑是合法建筑，原告才租赁该建筑用作经营。被告租赁违法建筑给原告，使原告造成了巨大损失，现原告已经投入装修等八十余万元，原告要求被告赔偿相关损失，经与被告协商未果，现起诉要求：1、请求人民法院依法判决确认原告与被告2018年10月9日双方所签订《房屋租赁合同》无效；2、判令被告退还原告房屋租金50000元、保证金5000元，赔偿原告装修房屋等的各种损失877213元，三项共计：932213元；3、请求判决被告支付原告诉讼请求932213元的资金利息，从2019年7月31日起按农商行贷款利率标准计算至该款付清之日止；4、支付原告误工、交通费等损失25000元；5、案件受理费由被告承担。 佳琪集团公司辩称：不同意原告的诉讼请求，1、原告在与被告签订租赁合同前，就在他人那里转租了案涉房屋经营酒吧。原告在与被告签订租赁合同时有权利同时也有义务审查租赁房屋是否登记，双方在合同中也明确写明仅就房屋现状出租，即明确了没有进行产权登记。我们在庭审中也举出了以前的租赁合同，证实了没有隐瞒房屋无产权的事实，所以双方均有过错。原告明知租赁房屋没有产权证，对合同无效双方均有过错，应当各自承担损失。2、对合同无效导致损失的范围问题，应根据合同约定的内容作为依据。原告擅自将原来合同约定的经营项目“皇后酒吧”变更为茶楼，未通知被告，亦为征得被告的同意。被告对此也不知情，这些均不属于原租赁合同约定范围。原告装修茶楼的投入，不应认定为租赁合同无效导致的损失范围。同时被告对此无过错，不应承担赔偿损失。4、原告诉状中称获得被告许可后将房屋装修为茶楼，这不是本案的事实。原告也没有证据证实这一事实。所以原告的诉讼请求全部是与装修茶楼有关的损失，不是因为房屋租赁无效造成的损失。其诉讼请求不应得到法庭的支持。请求法庭驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年10月9日，原告刘美莲（乙方）与被告佳琪集团公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》。该合同约定“一、出租标的，1、甲方自愿将坐落于潼川镇蟠龙路繁华里1#综合楼二楼左2#建筑面积约为388平方米的建筑物以现状租予乙方作为皇后酒吧使用。2、甲方保证对该房屋拥有完全所有权和使用权”……“五、房屋装修、修缮与使用。1、乙方可以根据经营需要装修租赁房屋，乙方自行办理装修所需相关手续，并承担装修所需的一切费用。合同期满或终止后，甲方不对乙方装修作任何补偿”。同时该合同对租赁期限、租金及支付、相关费用、房屋交付、使用等方面进行了约定。合同签订后，原告向支付了被告2018-2019年度的房屋租金50000元和物业费2800元。2019年3月，原告根据经营需要，将案涉房屋装修为茶楼，装修工作原告委托其父刘世强全权负责，期间共用去装修费用和家电、厨具、桌椅沙发等共计874413元。原告装修完成后，2019年7月30日，原告在准备开业时，三台县综合行政执法局给原告发出三综执停建字（2019）第101056号《责令停建设通知书》，该通知书告知原告所租赁的房屋（三台县潼川镇蟠龙路佳琪综合楼2楼加建的钢结构部分）是违法建设，要求原告立即停止建设，导致原告无法继续建设和经营。后原告经与被告协商未果，于2019年9月起诉来院提出如上诉讼请求。案经审理中调解，未能达成一致。 上述事实有原、被告身份及注册信息，房屋租赁合同，银行流水，人工费收条，安装合同、协议及两份，购买建材销货单，购买辅装修建材销货清单，房屋装修合同、收款收据、收条，骆贵洪班组收取人工费收条及清单，送货单，照明材料发货单及托运单，星发现照明灯订单，水电安装人工费，空调工程合同书、材料清单及支付预付款记录，购买消防器材收款收据一份，宽带安装票据，窗帘订单，厨房用具销售清单，订货安装合同（桌椅等）、送货单、照片一组，购买沙发合同及收据两份，购买瓷砖提货单，三台县行政执法局责令停建通知书以及双方当事人陈述在卷证实。 本院认为，被告佳琪集团公司将自建的房屋出租给原告刘美莲，原告利用所租赁房屋从事经营活动。后租赁房屋被行政执法部门认定为违法建设，致原、被告签订的租赁合同违法，即出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效的规定，原被告签订的房屋租赁合同应为无效合同。被告承认原告请求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。本案双方争议的焦点是导致合同无效的责任和合同无效后的损失范围。原告刘美莲坚持认为装修费用为损失范围，被告佳琪集团公司则以租赁合同签订时原告就明知案涉房屋没有产权登记，合同已经明确载明没有产权登记，且原告未经出租方同意擅自改变房屋用途装修茶楼，装修费用不应属因合同无效而导致的损失为由进行抗辩。案经审理，被告的抗辩理由与审理查明的事实不符，依据双方当庭所举证据《房屋租赁合同》证实，合同中明确载明出租方保证对该房屋拥有完全所有权和使用权，被告提交的该房屋之前与他人签订的租赁合同亦有此明确表述，被告也没有其他证据证实原告知情。又据双方合同内容“乙方可以根据经营需要装修租赁房屋，乙方自行办理装修所需相关手续，并承担装修所需的一切费用”的约定，原告进行重新装修没有超越合同的约定，属正常经营行为，无需另行与出租方商议。合同被认定无效后该装修费用理应列为损失范围。被告的辩称理由无事实依据，本院不予采信。法庭辩论终结前，被告未就原告提交的装修费用发表实质的质证意见，及未进行价格审查，也没有要求进行价格鉴定，可以视为对此权利的放弃，应承担举证不力的责任。对原告的装修范围及费用，本院将依据原告提交的证据径行裁判。被告辩称认为，合同签订时原告有权利和义务审查租赁房屋产权登记情况，该辩称理由符合法律规定，导致合同无效的责任应当认定为缔约双方，结合本案被告将案涉房屋已经对外出租多年，极易造成他人疏于审查产权登记的实际情况，应当认定造成合同无效的主要责任在被告。致使原告无法使用租赁房屋，由此装修所支出的理应由被告承担，由于原告疏于对租赁房屋的产权审查，装修费用自行承担15%较宜。原告要求被告返还已经收取的房屋租金、保证金和物管费的诉讼请求，不完全符合法律规定，即：房屋租赁合同无效，承租人应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的规定，原告应当支付被要求停工前的房屋占有使用费较宜，即原告向被告支付2019年7月30日前对租赁房屋9个月的使用费37500元，其余已交房租费被告应当及时退还原告。原告要求被告支付损失的资金利息的诉讼请求无法律依据，要求被告退还保证金，支付误工、交通费的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。原告要求被告退还已收取的物业费的诉讼请求，不属于本案审理范围，本院不予支持。 综上所述，对原告的诉讼请求部分支持，原告刘美莲与被告被告佳琪集团公司签订的《房屋租赁合同》无效，被告及时退还原告租赁保证金及部分“房租”、分担原告装修损失874413元中的85%，即：743251元，引发纠纷的责任亦据此划分。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项，五十六条、五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告刘美莲与被告四川佳琪房地产集团有限公司签订的《房屋租赁合同》无效； 二、由被告四川佳琪房地产集团有限公司赔偿原告刘美莲装修损失743251元； 三、由被告四川佳琪房地产集团有限公司退还原告“租金”12500元； 上列二、三项合计金额755751元，由被告四川佳琪房地产集团有限公司在本判决生效之日起十五日内付清，付清后原告的装修物由被告自行处理； 四、驳回原告刘美莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6561.00元，由原告刘美莲承担负担656.1元，被告被告四川佳琪房地产集团有限公司负担5904.9元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  张勇 二〇一九年十一月十八日 书记员  傅超