陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终8321号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱卫东，男，汉族，1970年11月7日出生，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：刘凯，陕西寇弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安强源置业有限公司，住所地西安市长安区。法定代表人：庞永祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：王振玉，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘肖依，女，该公司工作人员原审被告：靖边县富利来商贸有限公司，住所地陕西省榆林市靖边县坬。法定代表人：韩和平，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛永谦，陕西普和律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄华平，陕西普和律师事务所律师。上诉人朱卫东因与被上诉人西安强源置业有限公司（以下简称强源公司）、原审被告靖边县富利来商贸有限公司（以下简称富利来公司）物权保护纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初1919号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。朱卫东上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判驳回强源公司请求朱卫东支付2017年3月8日至实际搬离物品之日止所涉保管费、搬运费合计91232元的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由强源公司承担。事实和理由：一、强源公司在双方没有合同关系且事先未告知朱卫东的情况下擅自强行将朱卫东的室内物品尽数搬离到其自己的地下室，不仅无权向朱卫东主张保管费、搬运费，还应对因擅自腾挪对搬离物品造成的损坏、丢失向上诉人朱卫东予以赔偿；二、一审法院认定的保管费、搬运费的金额是在没有任何的依据、证据支撑的情况下，完全依据强源置业主张的金额进行判决，而上述费用应当以什么标准进行计算，强源置业并没有提供任何证据，一审法院也没有对此进行任何的审查和调查取证；三、原审判决要求朱卫东搬离，但未明确强源置业的辅助义务，也未明确所应搬离或交还物品的清单，这不仅会使朱卫东取回物品的权利落空，更是变相剥夺了朱卫东对案涉物品的所有权。强源公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。一、强源公司与富利来公司的租赁合同合同已经解除，朱卫东无权占用房屋，强源公司在朱卫东不签订合同也不支付占用费的情况下，为减少双方损失，雇佣专业搬运人员将其全部物品搬至长延居小区地下室，强源公司主张以30元/㎡计算保管费有事实依据。因此，朱卫东应向强源公司支付搬运费、保管费，一审判决正确。二、朱卫东的全部物品存放于长延居地下室，有照片、清单、视频为证，强源公司明确表明愿意配合朱卫东搬离物品，朱卫东亦未上诉请求撤销一审判决第四项。富利来公司述称，原审判决正确，本案与其没有关系。强源公司向一审法院起诉请求：1、判令朱卫东、富利来公司于判决生效后七日内按每月46626.40元人民币的租金标准向强源公司支付自2016年9月2日至2017年3月8日的房屋占有使用费291104元人民币，逾期支付应加倍支付迟延履行期间的债务利息；2、判令朱卫东、富利来公司于判决生效后七日内腾交位于西安市雁塔区XX路XX号XX小区XX号楼4-201商铺；3、判令朱卫东、富利来公司于判决生效后七日内支付自2017年3月8日至实际搬离物品之日止所涉房屋内可移动设施设备物品的保管费人民币81000元（暂计至2018年9月8日），支付所涉房屋内可移动设施设备物品的拆卸、搬运等费用人民币10232元，共计支付人民币91232元；4、判令朱卫东、富利来公司于判决生效后七日内支付租赁期间擅自改变房屋结构所造成的损失50000元人民币：5、本案诉讼费用由朱卫东、富利来公司承担。朱卫东向一审法院反诉请求：强源公司向朱卫东返还其擅自转移的朱卫东店铺内可移动的设施设备物品，反诉诉讼费用由强源公司承担。一审法院认定事实：强源公司系西安市雁塔区长安南路98号4幢1单元10202室房屋的所有权人，2013年5月1日，强源公司与富利来公司签订房屋租赁合同，将包括长延居小区4号楼商业用房一层二层，2号楼商业用房四层局部及三号楼五层住宅30504号房共计4367.87平方米出租给富利来公司，并约定了权利义务。2014年11月13日，富利来公司委托王玉霜将位于西安市雁塔区XX路XX号XX小区XX号楼4-201商铺出租给朱卫东，租赁期为2015年2月14日起至2023年2月13日止。租金为每平方米每月80元，月租金为46626.40元。2016年9月1日，强源公司与富利来公司通过西安仲裁委员会进行裁决，解除了强源公司与富利来公司的租赁合同，裁定富利来公司支付截止2016年3月31日下欠的房屋租赁费 889998.1元及违约金。2016年9月2日，强源公司给各商户发出告知函，表示强源公司与富利来公司的合同已经仲裁解除，现公司愿意与各位承租户续签合同。但朱卫东并未与强源公司签订合同。2016年10月9日，强源公司安排物业公司给朱卫东所承租的房屋断电。物业公司经理表示系强源公司指使让停电的。2016年10月12日，强源公司安排工作人员对朱卫东承租的房屋强行锁门，朱卫东报警后，强源公司工作人员将门锁打开。2016年11月2日，强源公司安排工作人员第二次锁门，朱卫东第二次报警未果。后强源公司在该房屋的窗户上张贴招租公告。2017年3月8日，强源公司自行将朱卫东承租房屋内的物品搬离，另行存放于地下库房。一审法院认为，强源公司与富利来公司签订的房屋租赁合同，富利来公司与朱卫东签订的租赁合同均是合法有效的合同。由于强源公司与富利来公司的合同经仲裁委已经裁定解除，故强源公司与朱卫东之间形成事实上的房屋使用关系，强源公司给朱卫东发出告知函，但朱卫东并不愿意与强源公司签订租赁合同，故朱卫东应当及时将房屋腾交给强源公司为宜。若不及时腾交房屋，需按实际情况支付房屋使用费。因强源公司已于2018年3月8日自行将房屋腾空并收回，故对于强源公司要求朱卫东、富利来公司腾交房屋的诉讼请求已没有事实依据，依法不予支持。但对于强源公司要求朱卫东、富利来公司支付房屋占有使用费一节，根据本案查实情况，从2016年9月2日至2016年11月2日期间，强源公司两次锁门，2016年11月2日以后更是张贴招租通知。由此可以认定，朱卫东已经丧失了房屋占有控制权，故朱卫东应当支付这两个月的房屋使用费，但11月2日以后朱卫东并未使用承租房屋，无需交付使用费。至于强源公司要求朱卫东支付搬离室内物品而所花费的保管费、搬运费一节，符合法律规定，亦有事实依据，对此应予以支持。至于强源公司要求朱卫东支付租赁期间擅自改变房屋结构所造成的损失一节，没有事实依据，故对强源公司的该项请求无法支持。关于朱卫东反诉要求搬离室内物品一节，该财产属于朱卫东所有，应当予以返还。在审理中，强源公司愿意返还上述物品而朱卫东迟迟不愿搬离，故而造成的损失与强源公司无关。朱卫东应当自行搬离并承担相关保管费用。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告朱卫东于本判决生效之日起十日内支付原告西安强源置业有限公司2016年9月2日至2016年11月2日的房屋占用使用费93252.8元。二、被告朱卫东于本判决生效之日起十日内支付原告西安强源置业有限公司自2017年3月8日至2018年9月8日保管费81000元，拆卸搬运费10232元。并以此标准支付保管费至实际交还仓库之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告西安强源置业有限公司的其他诉讼请求。四、被告朱卫东于本判决生效之日起十日内将位于临时存放仓库中的自有物品自行搬离。本案案件受理费47282元，由被告承担。因原告已预交，故被告朱卫东在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于原告。反诉案件受理费3857元，由被告朱卫东承担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题在于朱卫东是否应向强源公司支付保管费、拆卸搬运费以及支付多少上述费用。强源公司作为涉案的西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋的所有权人，在其与原承租人富利来公司之间的房屋租赁合同被解除后，在与该房屋的实际占用人协商未果时，有权要求朱卫东及时搬离该房屋。但因朱卫东未能及时搬离其所占用的涉案房屋，强源公司自行将朱卫东该房屋内物品搬至他处系对其自身合法权益的保护，同时也有效减少朱卫东的损失，其行为并无不当之处。同时，因朱卫东系无权占有，故强源公司要求朱卫东承担物品拆卸费用并支付保管费的请求应予支持。关于物品拆卸搬运费，根据强源公司提交的证据，可证明其花费拆卸搬运费10232元。关于保管费，因强源公司将朱卫东西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋内的物品存放于其自己所有的地下仓库，其并未提交充分证据证明其用于存放朱卫东物品所产生的占用费的实际数额，本院根据该地下仓库的位置、用途等因素，酌情认定保管费为每月2000元。因此，朱卫东应按照每月2000元的标准向强源公司支付自2017年3月8日至2018年9月8日的保管费36000元，并以此标准支付保管费至实际交还仓库之日止。综上，朱卫东上诉请求部分成立，一审判决第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初1919号民事判决第一项、第四项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初1919号民事判决第三项；三、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初1919号民事判决第二项为：朱卫东于本判决生效之日起十日内支付西安强源置业有限公司拆卸搬运费10232元，同时按照每月2000元的标准支付西安强源置业有限公司自2017年3月8日至2018年9月8日期间的保管费36000元，并以此标准支付保管费至实际交还仓库之日止。四、驳回西安强源置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费47282元，西安强源置业有限公司已预交，由朱卫东负担1302元，西安强源置业有限公司负担45980元。反诉案件受理费3857元，朱卫东已预交，由朱卫东负担。二审案件受理费2081元，朱卫东已预交，由朱卫东负担1055元，西安强源置业有限公司负担1026元。相互抵扣之后，朱卫东应于本判决生效之日起十日内将其负担的案件受理费247元一并支付于西安强源置业有限公司。本判决为终审判决。    审判长  陈平审判员  李刚审判员  李涛     二○一九年十一月四日 法 官 助 理    楚涵书 记 员  李伟       -1-