广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初1416号原告（反诉被告）：张恩健，男，汉族，1993年15月12日出生，住址广东省云浮市云安县。委托诉讼代理人：谢光辉，广东仁皓律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳三零一物业管理有限公司，住所地广东省深圳市龙华区大浪街道新石社区新围新村301号新围新村301-1号，统一社会信用代码91440300094065285F。法定代表人：刘艳丽。被告：刘艳丽，女，汉族，1973年3月1日出生，住址山东省巨野县。被告：魏侨，男，汉族，1974年6月20日出生，住址广东省深圳市龙华区。三被告共同委托诉讼代理人：宋愈平，广东鹏浩律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：刘枚，广东鹏浩律师事务所律师。原告张恩健诉被告深圳三零一物业管理有限公司（以下简称“三零一公司”）、刘艳丽、魏侨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，被告三零一公司在法定期限内提起反诉。本院依法适用简易程序，将本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢光辉，被告刘艳丽及三被告共同委托诉讼代理人宋愈平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.请求人民法院确认原被告双方签订的租赁合同无效；2.请求判令被告三零一公司向原告支付自2017年6月1日起至实际付清之日的押金法定孳息人民币1195.94元（以已收取的押金人民币17600元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率暂计至2018年10月29日）；3.请求判令被告三零一公司向原告返还已收取的租金及卫生费人民币136400元；4.请求判令被告三零一公司向原告支付自2018年9月1日起至实际付清之日的租金及卫生费的法定孳息人民币1043.84元（以已收取的押金人民币136400元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率暂计至2018年10月29日）；5.请求判令被告三零一公司向原告赔偿投资损失人民币180000元；6.请求判令被告三零一公司向原告赔偿搬迁及停工损失人民币90000元；7.请求判令被告刘艳丽、被告魏侨就上述金额承担连带责任；8.本案的受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。以上第2-7项合计人民币416239.78元。原告起诉的事实与理由：2017年5月27日，被告三零一公司与原告签订《土地厂房租赁合同》，约定将龙华新区观澜街道布新路旁租给原告使用，约定租期六年，每月租金8800元。合同签订后，原告委托其父亲张正其支付了押金17600元并按月支付合同约定的租金至2018年9月1日。同时，为正常经营，原告在租赁标的物处进行了投资，被告在合同期内未进行任何物业管理工作。近期，原告接到龙华区观澜街道通知，称租赁物为违法建筑，将于近期拆除，原告感到万分惊讶，因为一旦拆除租赁标的物，由此产生的搬迁和停工将给原告造成重大损失。后经多方了解，得知租赁物是由深圳高速公路股份有限公司在附近施工时所搭建的临时建筑，工程完工后，深高速为节省开支，委托被告三零一公司对租赁物进行拆除，废料变卖所得价款归被告三零一公司所有，但被告三零一公司没有履行该合同，而是将该临时建筑分别租赁给各个不同的主体。由此可知，租赁标的物没有取得任何规划许可，租赁物的搭建也与被告无关。根据我国《合同法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，双方所签订的租赁合同应当认定为无效合同，被告因该租赁合同取得的押金和租金及其法定孳息没有任何法律和事实依据，应当予以返还。被告隐瞒租赁标的物为违法建筑的事实与原告签订合同，应当认定为过错方，应就原告所受到的损失承担赔偿责任。被告三零一公司于2018年10月17日变更为有限责任公司之前，其性质为一人有限公司，被告刘艳丽为其唯一股东。根据我国《公司法》的相关规定，被告刘艳丽应当对上述退还及赔偿承担连带责任。被告魏侨与被告刘艳丽为夫妻关系。涉案合同签订时被告魏侨在合同中签字，可以认定被告魏侨参与了此项租赁活动的实际经营。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》的相关规定，上述退赔责任应当认定为夫妻共同债务。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请判如所请！被告三零一公司、刘艳丽、魏侨共同答辩称：一、涉案合同履约的主体是被告三零一公司。被告刘艳丽、魏侨不是本案的适格主体。二、涉案租赁厂房被拆除，被告并无过错，其拆除的主体是龙华区观澜街道办事处。原告请求赔偿的主体应该是直接侵权人。2018年10月1日，龙华区观澜街道办就涉案厂房和各原告召开了工作协调会。在此之前，街道办也向原告进行了提前通知，为了改善涉案厂房及整块区域的安全隐患问题，要求各位租户搬离涉案厂房。原告如今违反诚实信用原则，非但不搬离涉案的厂房，还要求被告赔偿损失，没有事实和法律依据，被告不存在任何侵权行为。三、被告三零一公司已经退还了押金，无须进行其他赔偿。四、被告三零一公司对涉案土地享有管理权。原告已实际使用了涉案土地，应当参照涉案合同约定的租金标准支付其占用、使用涉案土地期间的使用费。被告三零一公司从案外人香港集杰发展有限公司、陈淑珍、甘远城处承租了涉案土地，上述涉案地块没有办理包括转征手续等在内的相应资料备案。在涉案地块中，因其他租客拖欠租金，被告三零一公司的工作人员向深圳市宝安区人民法院提起了诉讼，该院于2018年6月21日以（2017）粤0306民初16797号民事判决书对涉案土地的性质进行了确认，并认定租客因实际占有使用涉案土地，应当支付占有使用费。原告在实际占有土地后，企图获得不当得利，于法不应得到支持。原告在使用涉案土地期间，被告为其提供了安保、卫生清洁、水电维修、道路修整等配套物业服务。按照约定，收取1元每平方米的物业及卫生费，远远低于市场价格，且已得到了原告确认。现原告要求返还物业卫生费无事实及法律依据。另外，原告自2014年及2015年开始使用涉案土地，其关于返还租金、卫生费之诉讼请求部分已超过了诉讼时效。五、原、被告之间的租赁合同已经履行了三年至四年不等的时间，剩余的租期仅余一年，原告在涉案土地的经营已获取了超额利润，不存在损失，其要求赔偿投资损失无事实和法律依据。首先，原、被告之间的租赁合同已履行了三年九个月之久。租赁合同期内，被告为原告提供了基本生产经营所需条件，并为原告提供了物业管理服务，履行了相应的义务，原告在此期间一直占有、使用涉案厂房、土地，进行稳定的生产经营并产生了巨额的经济效益，合同目的已经完全实现，不存在任何损失，被观澜街道办事处拆除的大棚的所有权人亦为被告，并非原告投资建设，其不存在任何损失的问题，其主张的损失没有任何证据予以证明，不应获得支持。其次，涉案合同第八条约定，因不可抗力给原告造成的损失，被告不作任何补偿。政府的行政行为超出了合同签订时双方的预期，属于不可抗力，原告无权要求被告支付经济损失赔偿，即使按照涉案合同第七条，原告亦应向行政主管部门申请补偿，被告并无赔偿损失的义务。再者，依照《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同无效，原告具有重大的过错，即使存在损失，也应自行承担，其要求被告赔偿损失相关计算于法无据。原告仅提供了不完整的收条、收据、光盘等证据，无法证明原告主张的损失。根据举证责任，原告无法提供充分的证据证明其在涉案土地及厂房中的投资与价值，应承担举证不能之法律后果。涉案合同无效，原告要求被告支付因所谓投资产生的各项费用的诉讼请求没有法律依据。六、原告并没有提供证据证明其搬迁损失，其要求被告赔偿搬迁损失没有事实和法律依据。被告作为出租方提供了符合条件的租赁物，而原告作为承租方亦应尽合理谨慎的注意义务，核查了解租赁物的情况，致使本租赁合同无效，双方均存在着过错，应当各自承担相应的责任。合同无效涉及租赁物的返还是原告所负的清理结算义务之一，原告请求赔偿搬迁损失的主张缺乏理据，即使现在不按照行政主管部门要求搬迁，后期也是必然搬迁，其列举的搬迁损失没有法律计算依据，全部为单方制作，不具有真实性。七、原告没有提供证据证明其停工损失，其要求被告赔偿停工损失没有事实和法律依据。根据现有的证据可知，行政主管部门早在2017年年底即发出通知要求商户进行搬迁，已给予的充分合理的时间进行告知，租户完全有足够的时间进行搬离，相关的停工损失并非必要损失，原告理应尽到防止损失扩大之义务，其主张被告赔偿损失无法律依据。八、原告对于涉案土地的厂房性质是明知的，原告并未尽到合理审查存在重大过错。被告在租赁之时并没有隐瞒租赁厂房的性质，且该厂房及土地的属性并不影响原告的正常生产经营，原告明知该土地及厂房的性质仍然承租，且至今依然违法占有使用厂房，也未支付相应的租金及管理费用，其应承担相应的责任。请求驳回原告的全部诉讼请求。被告三零一公司向本院提出如下反诉请求：1.判令反诉被告支付2018年10月1日至2019年5月31日期间的租金人民币70400元及逾期利息2800元（上述租金实际计至反诉被告搬离之日止，逾期利息以70400元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2018年10月1日暂计至2019年5月31日，实际计至款项付清之日止）；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年5月27日，反诉被告与反诉原告签订《土地厂房租赁合同》，约定反诉原告将位于深圳市龙华××观澜街道××旁出租给反诉被告使用，租赁期限为2017年6月1日至2020年12月31日，月租金为8800元，两年内租金价格不变，从2019年6月1日起租金每年递增10%。反诉被告自2018年10月1日起就开始拖欠租金，管理费等费用，经反诉原告多次催促，反诉被告仍未支付，亦未搬离涉案厂房。反诉原告向反诉被告提供租赁厂房，反诉被告理应依约及时支付租金、管理费等费用，现反诉被告拖欠租金的行为违背了合同约定，给反诉原告造成了重大经济损失。特依据相关法律规定，请求依法支持反诉原告的诉讼请求。针对被告三零一公司的反诉，原告答辩称：反诉原告的反诉请求没有任何事实和法律依据。首先，涉案合同为无效合同，反诉原告无权依据无效的合同主张租金及管理费。其次，反诉被告在2018年10月份已经开始在政府部门的宣传动员下停工并开始逐步搬离相关材料设备，反诉被告已不再使用涉案标的，不存在支付租金和管理费的前提，并且涉案标的目前已经被观澜街道办事处拆除。再次，反诉原告自双方合同签订之日未提供任何物业管理工作，其所谓的物业管理仅仅是委托一个工作人员按月收取租金和水电费、管理费，但该行为系反诉原告为了自己的利益出发而采取的经营行为，并非为反诉被告提供服务。反诉原告也未提交任何证据证明其曾经提供过物业管理服务，因此，反诉原告没有收取管理费的事实基础，且应当退还相关费用。最后，反诉原告在反诉状中所称部分事实与反诉被告主张事实一致，应视为其认可收取了租金、押金、卫生费等相关费用，故相关费用应当予以返还。本案相关事实一、涉案房产系位于深圳市××××旁“四号地”上建设的钢结构厂房，未办理不动产登记。庭审中，原、被告确认涉案房产性质属临时建筑。2019年1月28日，深圳市龙华区新澜社区工作站在涉案地块张贴《关于限期清场的通告》，（1）要求未搬离该地块的单位或个人，在本通告公布之日起至2019年2月3日前自行搬离并清理相关货物及私人物品；（2）逾期未搬离的单位或个人，将视为放弃占用地块上所有建筑、器材、设备、装修等财产的所有权，新澜社区工作站可自行处理，由此产生的经济损失及法律责任均自行承担。根据法庭向深圳市观澜街道新澜社区工作站调查得知，执法部门于2018年10月已确定对涉案土地实施拆违工作，涉案土地上盖建筑现已经全部拆除完毕，拆除建筑面积约6000平方米，经社区工作人员现场勘查，该土地上盖厂房均为简易钢结构厂房，主要用于堆放建筑材料等用途。二、2017年5月27日，原告（乙方）与被告魏侨（甲方）签订《土地厂房租赁合同》约定：甲方将涉案土地上厂房出租给乙方，每月租金8800元；租期自2017年6月1日至2020年12月31日；自2019年6月1日起租金递增10%；合同签订时，乙方需交两个月租金作为押金，合同到期后同等条件下乙方优先续租；合同期内，甲方不得擅自收回该土地；因不可抗力由此给乙方造成的经济损失甲方概不作任何补偿；因政府总体规划需要使用该场地，视为双方自愿解除本合同，由此给乙方造成的经济损失乙方向有关部门按照深圳市的有关规定申请补偿，甲方只退还已交的押金（不计利息）。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。庭审中，原、被告均确认被告三零一公司系上述《土地厂房租赁合同》的实际出租人，在行政主管部门通知搬离后，被告三零一公司已将收取的押金全额退还给原告。原、被告亦确认，原告在签订《土地厂房租赁合同》后每月均依约交纳租金，直至2018年9月起停止向被告三零一公司支付租金。三、被告三零一公司于2014年3月27日设立，于2018年10月17日办理了股东变更登记，变更前的股东为被告刘艳丽（持有100%股权份额），变更后的股东为刘艳丽（持有99%股权份额）及案外人黄行喜（持有1%股权份额）。四、原告为证明其装修及投资损失提供《订货协议》、销售单、《定做合同》为证。被告对原告该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。经查，原告提交的前述合同均系与案外第三人签订，载明的定做及采购机器等内容。庭审中，法庭询问原告是否就涉案装修价值申请鉴定？原告答复称涉案房产已被拆除，并无现场勘查及鉴定的事实基础，主张依照上述证据确定装修损失。五、原告为证明其搬迁损失提供了《搬迁运输合同》为证。被告对原告提供的有关搬迁费的《搬迁运输合同》之真实性、合法性、关联性不予认可。经审查，原告提交的《搬迁运输合同》载明的承运人为案外人深圳市荣利起重设备搬迁有限公司，搬迁费为87000元。裁判结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，涉案房产为临时建筑，未办理不动产登记。原、被告未举证证明该建筑在合同订立时已取得行政主管部门关于临时建筑的使用许可，故涉案《土地厂房租赁合同》依法应属无效合同。原告诉请确认涉案《土地厂房租赁合同》为无效合同之诉求具有事实及法律依据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定处理。”本案中，原告与被告三零一公司约定了租赁期限，截止2019年1月28日深圳市龙华区新澜社区工作站发布《关于限期清场的通告》之日，原告对涉案房产的使用价值已部分实现，并无证据证明被告三零一公司在原告使用涉案房产期间存在故意妨碍原告使用房产之行为，被告三零一公司参照合同约定之租金标准向原告收取房屋占有使用费受法律保护，原告诉请被告三零一公司返还租金、卫生费并赔偿相应利息于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体至本案而言，关于租赁押金的利息问题，根据庭审查明事实，被告三零一公司在行政主管部门要求搬迁后已向原告全额返还了押金。原告向被告三零一公司支付押金的目的在于保障其在占有、使用涉案房产期间不受被告或第三人非法妨害，而在涉案合同签订后，原告已实际占有、使用涉案房产，其未举证证明使用涉案房产期间曾受到被告三零一公司或案外第三人的不当妨碍，故该租赁押金所产生的利息属于原告应自行承担的损失，原告诉请被告三零一公司赔偿押金利息损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于装修、投资损失。原告为证明其装修、投资损失仅提供其与案外第三人之间的采购、定做合同为证，而合同相对人并未出庭作证，无法核实相关书证的真实性。在新澜社区工作站张贴搬迁通告后，原告未能在合理的期限内对涉案房产内的装修工程现状予以固定，导致现场情况无法满足装修鉴定要求，原告对此存在过错，有鉴于此，原告之举证无法证明其装修、投资损失，对原告该诉求，本院不予支持。关于搬迁损失。原告为证明其搬迁损失仅提供其与案外人深圳市荣利起重设备搬迁有限公司之间《搬迁运输合同》为证，而深圳市荣利起重设备搬迁有限公司未出庭作证，无法核实该合同之真实性。原告与被告三零一公司就涉案房产的使用期限进行了约定，原告搬离涉案房产所发生的费用属必然发生的费用，该损失属原告因合同无效所应自行承担的损失范围，故原告诉请被告三零一公司赔偿搬迁损失依据不足，本院不予支持。关于停工损失。原告关于停工损失未提交任何证据予以证明，该诉求缺乏事实依据，本院不予支持。鉴于原告主张的上述损失均未获得本院支持，其关于被告刘艳丽、魏侨承担责任之主张已无事实依据，本院不予支持。关于被告三零一公司的反诉请求。根据庭审查明事实，涉案房产于2018年10月即确定将由行政执法部门拆除，被告三零一公司反诉要求原告支付自2018年10月1日起的房屋占有使用费及管理费依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告张恩健与被告深圳三零一物业管理有限公司之间的《土地厂房租赁合同》无效。二、驳回原告张恩健的其他诉讼请求。三、驳回被告深圳三零一物业管理有限公司的反诉请求。案件本诉受理费人民币3772元，由原告负担；反诉受理费人民币815元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇一九年十一月十八日书记员  沐凤云书记员  叶晓雲