安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终2790号 上诉人（原审被告）：孙芝华，男，1953年8月10日出生，汉族，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：李小军（系孙芝华之子），男，1982年5月4日出生，汉族，住安徽省泗县。 被上诉人（原审原告）：泗县直管公房管理所，住所地安徽省泗县朝阳路102号住建委大楼二楼222室。 法定代表人：张琴，该所主任。 委托诉讼代理人：宋化友，安徽法理律师事务所律师。 上诉人孙芝华因与被上诉人泗县直管公房管理所房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2019）皖1324民初3709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙芝华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回泗县直管公房管理所的诉讼请求，并退还第一年租期损失15500元，承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.一审认定事实不清。（1）泗县直管公房管理所未按规定履行出租程序。泗县直管公房管理所在出租房屋时没有办理房屋租赁许可证，违反《安徽省城镇公有房屋管理办法》第二十条规定，一审对该行为是否合规没有认定清楚。（2）合同内容错误，违反合同订立原则，一审没有认定清楚。房屋拍租日期在2017年11月30日，12月5日交完尾款，拿到钥匙，孙芝华租期少了五天，而泗县直管公房管理所在合同第六条约定，泗县公房直管所逾期一天，违约金为每天8元，而孙芝华逾期一天，滞纳金每天60元，虽一审没有支持滞纳金，但合同违背了合同法的平等及公平原则。（3）租赁合同内容不符合国家规定。泗县直管公房管理所提供的制式合同未按国家规定载明案涉房屋的附属设施、家具和家电等室内设施状况，违反了《商品房屋租赁管理办法》强制性规定，应该承担未尽说明责任，故泗县直管公房管理所应退还张芝华因预算进了装修而多出的第一年租金15500元（实际交付租金70500元-竞拍控制价55000元）。（4）2017年12月5日、6日、8日等多日阻止孙芝华装修，陈芝华报案处理，致使其两个月没能装修开业，后孙芝华发现合同内容明显不公及租起起止问题多次要求退租，在泗县直管公房管理所承诺向前租户施压并承诺减免两个月房租后，其才装修开业。后又在2019年许诺先交房租再协调减免（见录音证据），孙芝华不同意该解决方案。本案纠纷源于泗县直管公房管理所未尽告知说明义务，应当承担纠纷全部责任。（5）一审认定事实的证据错误。一审对泗县直管公房管理所未在举证期内提交，孙芝华依法不予质证的房产证据记录在卷并予以认定违反证据规定第三十五条。2.一审法院适用法律错误。泗县直管公房管理所并未就公证书的内容有错误或异议提起诉讼，一审却以《公证法》第四十条予以受理错误。泗县直管公房管理所与孙芝华并没有接到法院不予强制执行的回执，依据《最高人民法院关于审理涉及公证活动相关民事案件的若干规定》，泗县直管公房管理所不享有直接起诉的权利，应驳回其起诉。 泗县直管公房管理所辩称，1.孙芝华请求泗县直管公房管理所退还其第一年租期损失不属于本案审理范围，于应不予审查。2.泗县直管公房管理所与孙芝华间的房租租赁合同是在平等自愿基础上签订的，且泗县直管公房管理所在对外招租时是公开招租，张芝华是多名意向承租人之一，而案涉房屋租赁合同经过公证，具有合法性及有效性，孙芝华应当按照合同约定履行义务，一审按照合同约定及法律规定判决解除合同并支付租金及利息并无不当。3.孙芝华一审抗辩本案存在具有强制执行效力的公证文书，但该文书不影响一审判决的适当性。综上，一审判决适当，应予维持。 泗县直管公房管理所向一审法院起诉请求：1.解除泗县直管公房管理所与孙芝华于2017年11月30日订立的房屋租赁合同；2.判令孙芝华支付房屋租金至实际搬出房屋时止（租金计算至起诉时为41125元）；3.判令孙芝华支付滞纳金12337.5元;4.本案诉讼费用由孙芝华承担。 一审法院认定事实：2017年11月30日孙芝华通过竞价租赁方式，取得泗县直管公房管理所所有的位于泗县泗城镇虹都大厦一楼AZ15、AZ16两间门面房的两年使用权。当日泗县直管公房管理所（甲方）与孙芝华（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要内容为：“一、甲方将座落在泗县泗城镇虹都大厦一楼AZ15、AZ16公房出租给乙方使用。二、甲方出租房屋为门面房两间，面积98.94平方米。三、租赁期间为两年，即2017年11月30日起至2019年11月30日止。甲方应按照合同规定的时间将出租的房屋及时交给乙方使用。四、双方按房屋现状议定：乙方租用甲方房屋两间，每年租金人民币（大写）柒万零伍佰元整（￥70500元整），乙方应于每年11月30日前到泗县房管局直管公房管理所交清当年租金，不得拖欠。甲方收款时应出具发票。……七、乙方责任：1、乙方应按时缴纳租金，每逾期一日，按月租金1%付给甲方滞纳金，同时，甲方有权收回房屋，解除合同。……十、乙方逾期不缴纳租金，自愿接受法院强制执行”。《房屋租赁合同》经孙芝华签字后生效，并于2017年12月4日经泗县公证处公证，赋予房屋租赁合同强制执行效力，泗县公证处出具（2017）皖泗公证字第1405号公证书。后泗县直管公房管理所按合同约定交付虹都大厦一楼AZ15、AZ16公房给孙芝华使用，孙芝华也于2017年12月5日缴纳租金70500元（2017年11月30日至2018年11月30日期间）。在孙芝华使用涉案房屋过程中，因其认为与涉案房屋前承租人之间存在争议，要求泗县直管公房管理所扣除两个月房屋租金，但泗县直管公房管理所未有同意，因此发生争议，孙芝华至今未有缴纳第二年房屋租金。泗县直管公房管理所诉讼来院。一审法院认为，根据《中华人民共和国公证法》第四十条规定：“当事人、公证事项的利害关系人对公证书的内容有争议的，可以就该争议向人民法院提起民事诉讼。”依此规定，当事人对公证书所确定的实体权利义务关系有争议，并提起诉讼，属于民事案件受理范围。泗县直管公房管理所之所以在公证后提起诉讼，不是针对公证书本身存在错误，而是认为由于孙芝华未有按合同约定缴纳租金，其才要求解除合同，支付租金及滞纳金，而孙芝华认为其未有按时缴纳租金，是由于与涉案房屋前承租人之间存在争议，要求泗县直管公房管理所扣除两个月房屋租金损失，但一直未有同意，双方发生争议，故对孙芝华关于本案不属于民事案件受理范围的抗辩意见，不予采信。双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。孙芝华由于未按约定的时间缴纳租金，存在违约行为，至起诉时逾期近八个月时间，致使不能实现合同目的，泗县直管公房管理所要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定及当事人约定，予以支持。由于房屋租房合同为有效合同，对双方当事人均具有约束力。泗县直管公房管理所依约将案涉房屋交付给孙芝华使用，已履行了合同义务，孙芝华则应按约定缴纳租金。由于孙芝华未按约定时间缴纳租金，泗县直管公房管理所要求提前解除合同，故涉案房屋租金应按日进行计算，即每日租金为193.15元，至起诉立案时（即2019年7月4日）共计216天，租金总计应为41720.4元（216天×193.15元/天）。泗县直管公房管理所要求孙芝华支付滞纳金12337.5元，滞纳金是民事主体逾期履行国家行政义务而应承担的行政责任形式，而双方是平等主体之间签订房屋租赁合同，虽合同中双方约定支付滞纳金，其“滞纳金”实质为违约金。因孙芝华没有按照合同约定缴纳租金，实属违约，应承担违约责任。违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严惩违约方。现泗县直管公房管理所的实际损失为延迟缴纳租金的逾期利息，并无其他实际损失，其违约金计算方法，以最终应缴纳涉案房屋租金为基数，从逾期之日起（2018年11月30日），按照年利率6%支付资金占用期间利息计算违约金数额，但应以泗县直管公房管理所要求的12337.5元为限。一审依照《中华人民共和国公证法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第二百二十七条规定，判决：一、解除泗县直管公房管理所与孙芝华于2017年11月30日签订的《房屋租赁合同》；二、孙芝华于判决生后十日内支付泗县直管公房管理所房屋租金41720.4元（2018年11月30日至2019年7月4日期间），并继续自2019年7月5日起每日支付泗县直管公房管理所房屋租金193.15元及违约金，至孙芝华搬出案涉房屋时止（违约金计算方为，以本判项最终的房屋租金总额为基数，自2018年11月30日起按年利率6%支付资金占用期间利息计算违约金额，至孙芝华孙芝华搬出涉案房屋时止，但不得超过12337.5元）。案件受理费570元，由孙芝华负担。 二审中，当事人没有提供新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，归纳当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.一审是否违反法定程序；2.本案是否属于人民法院受理民事案件的范围，泗县直管公房管理所的诉讼请求应否支持；3.孙芝华关于应退还其因预算进了装修而多出的第一年租金15500元及的主张应否支持。 关于争议焦点1 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十九条规定：基层人民法院和它派出的法庭审理简单的民事案件，可以用简便方式传唤当事人和证人、送达诉讼文书、审理案件，但应当保障当事人陈述意见的权利。一审适用简易程序审理本案，对泗县直管公房管理所当庭举证的证据组织当事人进行举证质证，程序合法。孙芝法关于泗县直管公房管理所未在举证期内提交证据，一审将及其不予质证的证据入卷并予以认定违反证据规定第三十五条的上诉理由不能成立，不予采纳。 关于争议焦点2 《最高人民法院关于审理涉及公证活动相关民事案件的若干规定》第三条第二条规定：当事人、公证事项的利害关系人对具有强制执行效力的公证债权文书的民事权利义务有争议直接向人民法院提起民事诉讼的，人民法院依法不予受理。但是，公证债权文书被人民法院裁定不予执行的除外。本案泗县直管公房管理所起诉并非要求法院按公证文书所公证的《房屋租赁合同》约定执行孙芝华，而是在该公证合同约定的租赁期内请求解除该公证的《房屋租赁合同》、欠付租金及滞纳金。故一审法院认定本案属于人民法院受理范围，对本案作出处理不违反相关规定。故孙芝化关于一审适用法律错误，泗县直管公房管理所不享有直接起诉的权利，应驳回起诉的上诉理由不能成立，不予采纳。 泗县直管公房管理所对案涉房屋采取公开竞租的方式对外发布竞租公告，并向孙芝华告知了竞租规则，竞租规则约定房屋竞得人必须在竞价租赁成交后七个工作日交清房屋租金。孙芝华上诉称其于2017年12月5日交清尾款，拿到钥匙，泗县直管公房管理所逾期交房。但不能提供证据证明泗县直管公房管理所逾期交房。且出租方在交纳租金后交付房屋符合常理，也与竞租规则约定相符。故孙芝华认为泗县直管公房管理所逾期交房，合同违背合同法的平等及公平原则的上诉请求，本院不予采纳。城市房屋租赁实行登记备案制度，但未登记备案违反该管理办法，应承担相应的行政或刑事责任，不影响租赁合同的效力及双方按租赁合同履行合同义务。 孙芝华上诉称泗县直管公房管理所承诺向前租户施压并承诺减免两个月房租见录音证据，但没有提供录音或其他证据证明该主张，故该上诉理由不能成立，本院不予采纳。案涉合同系双方真实意思表示，孙芝华未按协议约定履行支付租金义务，导致泗县直管公房管理所的合同目的不能实现，一审判决解除房屋租赁合同，孙芝华支付欠付的租金及违约金并无不当。 关于争议焦点3 孙芝华上诉要求泗县直管公房管理所应退还张芝华因预算进了装修而多出的第一年租金15500元（实际交付租金70500元-竞拍控制价55000元），因其未提出反诉，不属于本案审理范围，本院不予审查。 综上，孙芝华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1140元，由上诉人孙芝华负担。 本裁定为终审判决。 审判长 孙 强 审判员 魏鸿超 审判员 赵 路 二〇一九年十一月十八日 法官助理崔玉凤 书记员朱晶晶 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。