广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初3308号 原告（反诉被告）：申某某，男，1966年3月9日出生，汉族，住湖南省邵东县。 原告（反诉被告）：朱某某，女，1968年3月3日出生，汉族，住广西临桂县。 以上二原告的共同委托诉讼代理人：赵孟安，广西君健律师事务所律师。 被告（反诉原告）：东兴市某某房地产开发有限公司，住所地：广西防城港市。 法定代表人：艾某某，职务执行董事。 被告（反诉原告）：东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司，住所地：桂林市临桂区。 负责人：艾某某。 以上二被告的共同委托诉讼代理人：向学斌，广西金桂律师事务所律师。 原告（反诉被告）申某某、朱某某与被告（反诉原告）东兴市某某房地产开发有限公司、东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，被告（反诉原告）东兴市某某房地产开发有限公司、东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司提起反诉，依法适用简易程序，于2019年10月24日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）申某某、朱某某的共同委托诉讼代理人赵孟安，被告（反诉原告）东兴市某某房地产开发有限公司、东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司的共同委托诉讼代理人向学斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）申某某、朱某某诉称，1、判决被告退还某某3幢1单3层01号房款2,497.74元给原告；2、判决被告退还预收办证费和有线电视入网费1,336元给原告；3、判决被告赔偿原告资金占用损失354.17元（以上述应退费用合计3,833.74元款项为基数，按年利率6%计算，自2017年10月16日起计至实际退还全部款项给原告之日止。现暂计至2019年4月30日562天，逾期部分另计）；（以上3项合计暂为4,187.91元）4、判决本案的案件受理费等诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：2013年4月22日，原告与被告东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司（以下简称为临桂分公司）签订《商品房买卖合同》，该合同约定了以下相关内容：第三条“所购商品房的基本”约定，原告购买被告临桂分公司开发建设的桂林市临桂区某某第3幢1单元3层01号房，该商品房套内面积101.94平方米；第四条“计价方式与价款”约定，按套内面积计价，单价为每平方米4,382元；第五条“面积确认及面积差异处理”约定为“最后按房产登记机关实测面积差异据实结算房款，多退少补，互不计息。”（详见该买卖合同）。此后，原告支付了全部房价款446,701元给被告。2013年4月18日，被告预收了原告办证费和有线电视入网费1,336元。2017年10月16日，临桂区不动产登记局颁发的不动产权证载明：原告的3幢1单元3层01号房屋的专有建筑面积（即套内面积）101.37平方米。比合同面积少0.57平方，应退房价款2,497.74元。对于上述应退款项，被告不予认可，坚持不退，一度曾以扣下产权证书不发放给原告进行要挟。被告临桂分公司不按合同约定结算房款是违约行为，收费无支出凭证不退还违法，依法被告临桂分公司应当承担违约责任；根据《公司法》规定，被告临桂分公司的民事责任由被告东兴市某某房地产开发有限公司承担。现特依法提起本案诉讼，请求人民法院判决支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益，维护市场交易秩序。 被告（反诉原告）东兴市某某房地产开发有限公司、东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司辩称，本诉原告的诉请没有事实与法律依据，1、本案的房子总价是按照建筑面积乘以单价得出，再按照总价除以套面建筑面积得出合同记载的单价，我们买房子的过程中按照建筑面积计算房款，是为了与住建部发布的合同一致，才以套内面积计价，根据宣传与市场交易习惯都是按照建筑面积计价。2、办证费用及有线电视入网费都已经实际支出。3、可视电话系统费用已经交房过了保修期，本诉的原告没有去领，与我们没有责任，请求驳回原告的诉请。 被告（反诉原告）东兴市某某房地产开发有限公司、东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告补交某某3幢一单元3层1号房款1,047元给反诉原告；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告二系反诉原告一分公司，并没有独立法人资格；2013年4月22日，反诉原告二与反诉二被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定了以下相关内容：第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定，反诉二被告购买反诉原告开发建设的桂林市临桂区某某第2幢1单元11层2号房，该商品房建筑面积119.5平方米，其中，套内建筑面积101.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.56平方米；第五条“面积确认及面积差异处理”双方自行约定：出卖人和买受人最后按房产登记机关实测的面积差异据实结算房款，多退少补，互不计息。双方签订《商品房买卖合同》后，反诉二被告按建筑面积单价3,738.08元／平方米，支付了总房款446,701元给反诉原告。反诉被告的《不动产权证》上载明了房屋实测的面积：房屋建筑面积119.78平方米，因反诉被告《不动产权证》上的房屋建筑面积比合同上多了0.28平方米，所以反诉二被告应补交房款1,047元给反诉原告（建筑面积单价3,738.08元／㎡×0.28㎡=1,047元）。为维护反诉原告的合法权益，特诉至贵院。 原告（反诉被告）申某某、朱某某辩称：与本诉起诉状的内容一致，反诉不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据原告（反诉被告）与被告（反诉原告）提供的证据、陈述及庭审等材料，本院确认如下法律事实： 2013年4月22日，原告申某某、朱某某与被告东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司（以下简称为临桂分公司）签订《商品房买卖合同》，主要内容包括：“第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于临桂县的地块的土地使用权……。第二条商品房销售依据，买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为临桂县房地产管理所，商品房预售许可证号为临房预售字号。第三条买受人所购买的商品房的基本情况，买受人购买的商品房为合同第一条规定的项目中的第3幢1单元3层1号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为三米，建筑层数地上十八层，地下×层。该商品房阳台是半封闭式。该商品房合同约定建筑面积共119.5平方米，套内建筑面积101.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.56平方米。第四条“计价方式与价款”约定，出卖人与买受人约定按第2种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算……。2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4,382.00元，总金额（人民币）肆拾肆万陆仟柒佰零拾壹元整（￥446701）。3、按套（单元）计算……。第五条面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积的确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）出卖人和买受人最后按房产登记机关实测的面积差异据实结算房款，多退少补，互不计息。（2）×。（3）×。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3﹪以内（含3﹪）的，按实结算房价款；（2）面积误差绝对值超出3﹪时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按×利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积，面积误差比在3﹪以内（含3﹪）部分的房价款由买受人补足；超出3﹪部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3﹪以内（含3﹪）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3﹪部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100﹪。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第六条付款方式及限期，买受人按第4种方式按期付款：1、一次性付款……。2、银行贷款：……。3、公积金贷款……。4、其他方式分期付款：签订本合同时支付首付款人民币叁拾陆万陆仟柒佰零壹元整（￥366,701元）余款人民币捌万元整（￥80,000元）于2013年5月18日前一次性付清。第七条买受人逾期付款的违约责任……。第八条交付期限……。第九条出卖人逾期交房的违约责任……。等等。”同日，原告申某某、朱某某与被告东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司签订《委托书》，主要内容约定“委托人购买主合同内的房屋，在能够办理相应的房屋登记（含预购商品房预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋转移登记、转他项登记等）时，同意由出卖方指定专人，全权代理我们办理以下事项：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及打接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。委托人声明：受托人在委托事项范围内的一切行为均代表我们，与我们的行为具有同样的法律效力，对代理人委托范围内的行为，我们均认可并承担相应的法律责任。委托人（盖章）：申某某、朱某某，受托人（盖章）：东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司。”之后，原告申某某、朱某某按合同约定支付房价款446,701元给被告东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司。2013年4月18日，被告东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司预收办证费1,000元、有线电视入网费336元。2014年7月29日，被告东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司向临桂县联发房地产测绘有限责任公司支付了测绘费52,305.6元。 另查明，被告东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司为原告申某某、朱某某提交材料办理不动产权证。2017年10月16日，桂林市临桂区不动产登记局颁发了桂（2017）临桂区不动产权第号不动产产权证，该证载明坐落桂林市临桂区某某3幢1单元3层01号，房屋建筑面积119.78平方米，专有建筑面积101.37平方米，分摊面积18.41平方米，权利人申某某、朱某某。被告东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司为原告申某某、朱某某支付电视入网安装费336元给广西广播电视信息网络股份有限公司。被告东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司为原告申某某、朱某某向临桂县地产公司国土勘测站支付了宗地测量制图费300元。合同约定的商品房已交付给原告申某某、朱某某。 本院认为，原告申某某、朱某某与被告东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司（以下简称为临桂分公司）签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反禁止性的法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同履行约定的义务。关于本诉退还房款及赔偿资金占用费的争议问题。该《商品房买卖合同》约定商品房价格按套内建筑面积计价，在产权登记面积与合同约定计价面积发生差异的情形下，双方同意最后按房产登记机关实测的面积差异据实结算房款，多退少补，互不计息，本案房产登记机关实测套内建筑面积是101.37平方米，少于合同约定的套内建筑面积0.57平方米，被告东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司应按照合同约定退还房款2,497.74元（计算方式：0.57平方米×单价为每平方米4,382.00元）给原告申某某、朱某某。合同明确约定按房产登记机关实测的面积差异据实结算房款，多退少补，互不计息，故原告要求被告赔偿资金占用费的诉讼请求，不符合合同约定，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于退还办证费及有线电视入网费的争议问题。根据国家发展和改革委员会、财政部于2016年12月6日发布的《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》的规定及《委托书》的约定，结合交易习惯，本案被告东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司办理住宅不动产登记（登记一次80元），应属于原告申某某、朱某某的委托事项范围内，义务人是原告申某某、朱某某，该登记费80元应当由原告申某某、朱某某承担，同时被告东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司支付的电视入网安装费336元、宗地测量制图费300元，也在委托的事项内，义务人是原告申某某、朱某某，也应当由原告申某某、朱某某承担，以上被告东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司代原告申某某、朱某某支出的费用合计716元，应当在被告东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司预收办证费及电视入网费1,336元中扣除，且被告东兴市某某房地产开发有限公司及临桂分公司也未提供有效的证据证明剩余的预收办证费用620元已经代原告申某某、朱某某支出的事实，故被告东兴市某某房地产开发有限公司及临桂分公司应该将该剩余的预收办证费用620元退还给原告申某某、朱某某。根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担，故上述被告东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司退还房款2,497.74元及退还办证费620元的民事责任由被告东兴市某某房地产开发有限公司承担。根据《房产测绘管理办法》的规定，房产测绘所需费用由委托人支付即由开发商承担，故被告东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司于2014年7月29日向临桂县联发房地产测绘有限责任公司支付的测绘费52,305.6元，不应由原告申某某、朱某某方承担，故被告东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司要求此笔费用分摊在购房人名下的抗辩理由，本院不予支持。《委托书》未对结算的时间及费用如何退还进行约定，故原告申某某、朱某某要求被告承担资金占用费的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。该房屋未进行预告、抵押登记，被告东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司要求在预收费中扣除的理由，没有事实及法律依据，本院不予采信。关于反诉原告要求反诉被告补交房款的争议问题。本诉争议中已阐明反诉原告与反诉被告双方签订的《商品房买卖合同》约定了房价按套内面积计算，并没有约定按建筑面积单价3,738.08元/平方米计算，同时反诉原告也未提供证据证实房价应按建筑面积单价3,738.08元/平方米计算的事实，应由反诉原告承担举证不能的法律后果，故反诉原告要求反诉被告申某某、朱某某补交的诉讼请求，与本案查明的事实不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、被告东兴市某某房地产开发有限公司退还房款2,497.74元给原告申某某、朱某某； 二、被告东兴市某某房地产开发有限公司退还预收办证费620元给原告申某某、朱某某； 三、驳回原告申某某、朱某某的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告东兴市某某房地产开发有限公司、东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司的反诉请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费50元，本案适用简易程序，依法减半收取25元，反诉案件受理费25元，合计50元，由被告东兴市某某房地产开发有限公司、东兴市某某房地产开发有限公司临桂分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后，在上诉期限届满后未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  廖鹏涛 二〇一九年十一月十一日 书记员  石永珍