江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏民申1975号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：德合集团（苏州）德合国际商城有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区盘胥路188号。法定代表人：翟勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张宗峦，上海市浩信（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：左德全，上海市浩信（苏州）律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：德合集团有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区盘胥路188号。法定代表人：吴德合，该公司董事长。委托诉讼代理人：张宗峦，上海市浩信（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：左德全，上海市浩信（苏州）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：苏州市果品食杂有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区阊胥路750号。法定代表人：赵隽，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘映婷，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。再审申请人德合集团（苏州）德合国际商城有限公司（以下简称德合商城）、德合集团有限公司（以下简称德合集团）因与被申请人苏州市果品食杂有限公司（以下简称果品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院(2017)苏05民终9152号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。德合商城、德合集团申请再审称，一、果品公司提供的租赁物存在严重瑕疵，由于案涉租赁场所存在不可整改的重大消防隐患，在租赁期内2014年开始被消防等部门多次关停，并于2015年12月因消防问题被政府部门强行关停，给德合商城造成重大损失，果品公司应当承担违约责任。一、二审判决完全忽视上述事实，对德合商城的严重经济损失置之不理，极为错误。二、改建、新建、增建的部分房屋没有合法手续，果品公司作为土地使用权人、房屋所有权人，应当对德合商城改建、新建、增建的部分房屋办理相关手续，否则存在严重过错，应当承担过错责任。一审判决仅引用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款为判案依据，但根据该条第二款规定，果品公司不但不应该获得无效部分的租金，还应当承担因此造成合同无效的损失，并应对德合商城承担相应的赔偿责任。原判决没有全面适用法律是错误的。三、案涉《租赁合同》约定，除土地补偿外的所有补偿均归德合商城，在合同履行期内小商品城市场已经关停，所以德合商城理应享有拆迁补偿款。一审判决德合商城无条件搬迁不符合事实，德合商城有权利在得到相应的拆迁补偿款之后，再行撤出经营场所。四、德合集团的担保责任已经免除，还款协议对德合集团没有约束力。1.2014年8月8日，果品公司与德合商城签订《补充合同》，约定延长两年租赁期限，同时增加年租金，增加了德合集团的责任，德合集团并没有在《补充合同》上盖章确认，亦未追认，故德合集团的担保责任由于果品公司与德合商城《补充合同》的签订而免除，原判决认定德合集团承担连带保证责任没有事实与法律依据。2.2015年11月26日，德合集团法定代表人吴德合出具《还款协议》，以德合集团法定代表人的名义承诺对果品公司还款。然而，德合集团并没有给吴德合出具授权委托书，事后也没有盖章确认或书面追认，故该《还款协议》对德合集团没有约束力。原判认定事实不清，适用法律错误，故请求贵院査明事实依法改判，切实维护再审申请人的合法权益。果品公司提交书面意见称，一、德合商城在2015年11月26日向果品公司出具的《还款协议》载明其租赁费欠款1800万元，现因资金困难，暂时无法缴纳。并未主张由于果品公司的原因导致影响德合商城经营的情形。二、德合商城主张不按约支付租赁费是由于消防等建筑原因，导致其公司无法正常经营，与事实严重不符。德合商城、德合集团与果品公司多次续签租赁合同，从未提及租赁物存在不可整改的重大消防隐患，且双方明确约定，如果存在消防隐患，应当由德合商城自行承担责任。三、德合商城应当按照《租赁合同》约定在合同期满后十日内全部撤出，返还租赁物。四、《租赁合同》的租赁期于2016年12月31日已届满，租赁期间从未遇到拆迁，且德合商城、德合集团在一、二审审理期间并未提供拆迁公告等相关政府拆迁依据。因此，德合商城称其应当得到拆迁补偿款后再行撤出经营场所的再审理由，缺乏事实和法律依据。五、德合集团是德合商城履行《租赁合同》的担保人，其在新《租赁合同》中盖章，足以证明德合集团存在担保义务。德合集团法定代表人吴德合在2015年11月26日出具的《还款协议》承诺履行本担保责任至欠款全部归还结束，进一步明确德合商城的欠款金额和德合集团的担保义务。德合集团应就德合商城因履行租赁合同产生的全部债务承担连带保证责任。本院经审查认为，一、案涉租赁场所于1999年10月起由德合集团承租使用，自果品公司向德合集团交付案涉租赁物时至双方租赁关系结束止，承租方德合集团并未提出过租赁物存在重大瑕疵，或存在不可整改的重大消防隐患。2009年10月，果品公司与德合商城签订《租赁合同》，约定德合商城继续租赁案涉租赁场所使用。德合商城在承接案涉租赁场所时亦未提出果品公司提供的租赁物存在重大瑕疵，或不可整改的重大消防隐患。虽然德合商城、德合集团在本案诉讼中主张果品公司提供的租赁物存在不可整改的重大消防隐患，在租赁期内2014年开始被消防等部门多次关停，并于2015年12月因消防问题被政府部门强行关停，但未提供有效证据证明其所主张的消防安全问题是果品公司提供租赁物时存在的消防安全问题，还是德合商城租赁期间增建、改建、搭建过程中或租赁使用中形成的消防安全问题。双方所签《租赁合同》的附件《消防、治安、安全责任书》中约定：德合商城应全面履行消防安全职责，按规定配足、配齐消防设施和消防器材，组建义务消防队，经营场所符合消防要求，加强对进场客户的消防安全管理等。根据上述约定，德合商城是《租赁合同》履行期间保障案涉租赁经营场所消防安全的义务主体，应对案涉租赁经营场所承担消防安全的保障责任。因此，德合商城、德合集团主张果品公司提供的租赁物存在不可整改的重大消防隐患，致德合商城2014年开始被政府、消防等部门多次强行关停，造成其经济损失的依据不足，本院不予采信。另，德合商城向果品公司出具的还款承诺，并未提出租赁物存在重大瑕疵的问题，且确认了结欠果品公司租赁费1800万元的事实，该承诺具有法律约束力，德合商城、德合集团并不能以案涉租赁场所存在重大消防隐患为由，对抗三方确认的德合商城拖欠租赁费的事实，一、二审法院对此作出的判决并无不当。二、关于德合商城、德合集团主张果品公司作为土地使用权人、房屋所有权人，未对德合商城改建、新建、增建的部分房屋办理相关手续，存在严重过错，应当承担过错责任，并应对德合商城承担相应赔偿责任的问题。首先，案涉《租赁合同》虽约定德合商城对经营场所可根据经营需要进行改建、新建、增建，费用由德合商城承担，但双方对上述改建、新建、增建项目履行审批手续的义务人并未明确约定。德合商城未提供证据证明其在改建、新建、增建过程中，要求果品公司配合办理审批手续，因果品公司不予配合导致其改建、新建、增建项目未得到审批通过的事实，因此德合商城、德合集团主张果品公司对此存在过错责任，无事实依据。其次，在一、二审法院审理期间，德合商城、德合集团均未提供证据证明双方在履行《租赁合同》期间，因改建、新建、增建的固定建筑物未有合法手续，导致德合商城遭受具体损失的事实，德合商城在本案一审期间并未提出反诉，亦未提出要求赔偿的主张，故德合商城、德合集团主张原一、二审判决未全面适用法律的理由不能成立。三、案涉《租赁合同》虽约定：租赁期间，政府拆迁规定中，对确认归属果品公司所有的租赁物的拆迁补偿，除土地补偿外的所有补偿均归德合商城，但果品公司与德合商城《租赁合同》期限已于2016年12月31日届满，在此之前，政府未对案涉地块实施拆迁，德合商城仅以在合同履行期内小商品城市场已经关停为由，主张德合商城应享有拆迁补偿款后再搬离租赁经营场所，没有事实和法律依据。一、二审判决德合商城将案涉租赁经营场所及租赁物等腾清后交还果品公司并无不当。四、2009年10月，果品公司、德合商城、德合集团签订的《租赁合同》，合同租赁期自2009年12月1日起至2014年12月31日止，德合集团系承租方德合商城履行《租赁合同》的担保人。2014年8月8日，果品公司与德合商城签订《补充合同》，约定在《租赁合同》期满终止后，果品公司将案涉租赁场所继续租赁给德合商城使用，期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止，租赁费用每年800万元。虽然德合集团不是该《补充合同》的当事人，但其后果品公司、德合商城、德合集团三方重新签署《租赁合同》，将原《租赁合同》中的租赁期限变更为2009年12月1日起至2016年12月31日止，并增加了2015年度、2016年度租赁费均为800万元的约定，其余条款与原《租赁合同》一致，德合集团仍作为德合商城担保方为德合商城履行该《租赁合同》承担连带责任。德合集团法定代表人吴德合代表德合集团在担保栏签字，德合集团在担保栏盖章确认。因此应当认定德合集团对2009年12月1日起至2016年12月31日止的租赁期内，德合商城因履行租赁合同产生的全部债务承担连带保证责任。德合集团的法定代表人吴德合在德合商城于2015年11月26日出具的《还款协议》中，代表德合集团签字承诺按《租赁合同》的约定履行担保责任直至欠款全数归还，该承诺与《租赁合同》中德合集团提供保证的意思一致，是依照三方所签《租赁合同》约定，明确履行德合集团的担保义务的行为，并非设立新的担保合同的行为，不构成越权代表，其法律后果应当由德合集团承担。德合商城、德合集团以《还款协议》仅有其法定代表人吴德合签字，未得到德合集团的授权和追认为由，主张《还款协议》对德合集团没有约束力，无事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回德合集团（苏州）德合国际商城有限公司、德合集团有限公司的再审申请。审 判 长 周晓璐审 判 员 王 强审 判 员 左其洋法官助理 孙 婧二〇一九年十一月二十八日书 记 员 曹晓洁