广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初9183号 原告：广西朝辉花卉产业有限责任公司，住所地南宁市江南区吴圩镇平安路96号，统一社会信用代码914501005640448189。 法定代表人：张朝信，董事长。 委托诉讼代理人：胡礼艳，广西广和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃连邦，广西广和律师事务所实习律师。 被告：覃丽萍，女，1985年4月15日出生，壮族，住广西柳江县。 原告广西朝辉花卉产业有限责任公司与被告覃丽萍土地租赁合同纠纷一案,本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告广西朝辉花卉产业有限责任公司的委托诉讼代理人胡礼艳、被告覃丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西朝辉花卉产业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2011年10月19日签订的《广西·台湾花卉产业园土地租赁合同书》（HT-034）、《广西·台湾花卉产业园土地租赁合同书》（HT-035）；2.判令被告于本判决生效之日起十五日内搬离所承租场地，并将承租场地恢复原状交还给原告；3.判令被告向原告支付租金及管理费316300.98元（计算依据：从2014年起计至2019年，欠付租金合计318153.78元、管理费16675.2元，扣减履约保证金18528元后所得）；4.判令被告向原告支付违约金57900元（计算依据：5000元/亩×11.58亩）；5.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2011年10月19日，原、被告双方签订了两份《广西·台湾花卉产业园土地租赁合同书》（合同编号分别为HT-034、HT-035），两份合同书约定：1.被告承租原告广西·台湾花卉产业园区域内第一期编号为E-4-2、E-4-3地块土地用于花卉园艺种植及相关产业经营，总面积为11.58亩，公摊系数8%，其中：租赁E-4-2地块土地面积5.58亩，租赁E-4-3地块土地面积6亩，实际使用面积合计10.73亩；2.租期从2011年10月19日至2040年3月31日止；3.第一期（2011年10月19日至2013年12月31日）,租金标准单价为3200元/亩，第二期租金在前一年租金的基础上递增15%，以后每2年为一期，租金在前一期租金的基础上递增15%；管理费（2012年1月1日至2013年12月31日）按每亩每月20元收取，第三年起管理费按园区公布的具体开支标准收取，当年12月30日前缴纳下一年度的租金；4.违约责任，守约方有权解除合同，按5000元/亩一次性支付守约方违约金。签订合同书后，原告于2011年10月19日依约将租赁土地交付被告使用。被告也在租赁土地上开始植物种植和生产经营，但自2014年起，被告就未按合同约定足额履行租金及管理费支付义务，原告为此已多次催促，但被告均以各种理由搪塞拖延拒绝履行，直至起诉之日仍未向原告履行付款义务。截止起诉之日，被告拖欠原告2014年起至2019年的土地租金、管理费共计334828.98元，扣减被告缴纳的两合同履约保证金18528元后，被告仍拖欠原告土地租金、管理费316300.98元。被告违反诚实信用原则，严重拖欠租金和管理费的行为，已经构成根本违约。为维护原告合法权益，根据我国相关法律规定以及合同约定，特诉至法院，望判如所请。 被告覃丽萍辩称：2011年初，被告通过媒体了解到原告建设的台湾花卉产业园正在招商，该项目为政府扶持项目，招商配置包括在园区内设有大型花卉交易中心、大型停车场和大型花卉物流园，形成产供销一条龙服务。受招商条件的吸引，2011年10月19日，被告与原告签订了《广西·台湾花卉产业园土地租赁合同》，进行花卉产业经营。但在销售过程中，却非常困难，原因主要为：1.园区知名度低，没有客流，原告承诺的定期或不定期举办各类花卉产业展销会没有实现，媒体广告也未投放；2.承诺的15000平方米大型花卉交易中心展区并未设立，现场基本无销售；3.承诺的大型停车场和大型花卉物流园也没落实，因园区远离市区，植物运输时间长，成本过高，难以销售。2014年6月，被告同部分租户向原告申请减租，原告不同意。经多次交涉无果，被告向原告提出终止合同，未获同意。2014年起被告已不在案涉场地种植销售，2016年11月，被告向原告书面提出解约申请，但仍未获同意。本案并非被告有意违约，系因原告欺诈宣传，不守承诺，后又一直拖延不予解除合同所致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院结合当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 案涉土地系广西国有七坡林场承包南宁市江南区吴圩明阳社区居民委员会平况坡的集体土地，后转包给原告使用，原告在其上建设了台湾花卉产业园项目。在原告印发的台湾花卉产业园项目宣传册上载明：园区内包括物业管理服务区、花卉检疫分检中心、精品花卉展示区、观光休闲度假区、精致大树栽培基地、珍惜花卉种植示范区、露天花卉种植区、花卉生产大棚区等八大功能分区。同时，在园区内建设花卉交易展示中心、会所、花园食廊、花间驿站、农家花苑、休闲步道、滨江栈道、观景平台、助力车站、庭院花场等富含台湾花卉文化休闲元素的建筑群体。 2011年10月19日，被告在对台湾花卉产业园项目情况了解后，与原告签订了两份《广西·台湾花卉产业园土地租赁合同书》（合同编号为：HT-034、HT-035），约定：双方经友好协商，在平等互利的基础上，被告租用原告广西·台湾花卉产业园区域内第一期编号为E-4-2、E-4-3地块土地用于花卉园艺种植及相关产业经营，总面积为11.58亩，公摊系数8%，其中：租赁E-4-2地块土地面积5.58亩（实际使用面积5.17亩），租赁E-4-3地块土地面积6亩（实际使用面积5.56亩）；租赁期间自2011年10月19日至2040年3月31日止；租金按每年每亩计算收取，第一期租金自2011年10月19日起至2012年12月31日,租金标准单价为3200元/亩，第二期租金从2013年1月1日起在前一年租金的基础上递增15%，以后每2年为一期，租金在前一期租金的基础上递增15%（免租期从2011年10月19日至2011年12月31日）；被告以年度计算方式向原告缴纳租金，首次土地租金在合同签订后15日内付清本年度土地租金，以后每年在当年的12月30日前付清下一年度租金，逾期不缴清的，每逾期一日，原告按欠款金额的4‰加收滞纳金，逾期超过3个月的，视为被告根本违约，原告有权终止本合同，收回土地并没收履约保证金，被告还需按5000元/亩一次性向原告支付违约金；被告于合同签署当日，向原告交纳履约保证金，履约保证金按第一年应缴租金的50%收取，总计18528元，如被告在履约期内无违约行为，该保证金至2040年3月底用于抵扣最后租期租金（履约保证金不计算利息），履约保证金只用于抵扣最后租期的土地租金，不予退还，被告不得以面积，地块形状或规划等方面的理由要求原告退还履约保证金；管理费（2012年1月1日至2012年12月31日）按每亩每月20元收取，第二年起管理费按园区公布的具体开支标准收取；被告需在当年12月30日前缴纳下一年度的租金，同时交纳下一季度的管理费，被告以季度为单位向甲方支付管理费。逾期缴纳的，每逾期一日按未交管理费总额的4‰加收滞纳金；如双方不续约，被告在承租期间建成的不动资产（包括水，电网设施，道路）归原告所有，其他设施在不影响原告经营的前提下，被告应在期满后10个工作日内自行处理，如逾期未处理则视为被告放弃上述资产的处置权，原告有权自行处理。 合同签订后，被告向原告支付了E-4-2地块的履约保证金9504元及E-4-3地块的履约保证金9504元，总计19008元。庭审中，原告确认被告已实际结清2013年度之前的租金及管理费，2014年度仅支付了815元的管理费。被告实际经营租赁场地至2013年底，之后未再继续经营，但亦未将租赁场地上的花木及大棚等物品搬离或清空，仍滞留在租赁场地至今。 本院认为，原、被告于2011年10月19日签订的两份《广西·台湾花卉产业园土地租赁合同书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，根据双方《广西·台湾花卉产业园土地租赁合同书》的约定,被告逾期交纳租金超过3个月的，视为被告根本违约，原告有权终止合同，收回土地并没收履约保证金。现被告仅结清了2011年10月19日至2013年12月31日的租金及其管理费，后续未再交纳租金，逾期已超过3个月，现原告主张解除与被告签订的两份《广西·台湾花卉产业园土地租赁合同书》，于法有据，本院予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现原、被告之间的租赁合同关系已经解除，则原告要求被告搬离所承租场地，并将承租场地恢复原状交还给原告，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，本院亦予以支持。 关于原告主张的租金及管理费的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，被告实际经营租赁场地至2013年，之后未再进行经营，且租金也仅实际支付至2013年12月31日止，之后未再支付租金，根据双方的合同约定，被告应于上一年度的12月31日前预交下一年度的租金，原告至迟于2013年12月31日便可预见被告已不再履行支付租金的主要义务。而被告逾期3个月未支付租金则视为根本违约，原告有权解除合同，则原告自2014年4月1日起即享有合同解除权，原告一直未行使其合同的解除权，亦未采取积极的措施向被告催要所欠付的租金，而是一直放任其损失扩大。被告于2014年起便未再进行经营，被告虽遗留有大棚及花卉等物品在土地上未搬离，但原告可向被告主张解除合同后要求其搬离，或可参照合同中关于不再续约后对被告遗留在租赁土地上的不动产及其他设施处置的约定进行处理，此并未对原告后续招租及处理带来阻碍，原告应采取必要措施防止损失扩大而没有采取，则原告要求被告持续支付租金至2019年，对被告显失公平，对损失扩大部分本院不予支持。另，被告并非恶意违约，系因原告未能实现其在台湾花卉产业园宣传册中所宣传的将建设大型花卉交易展示中心，定期或不定期举办各类花卉产业展销会等承诺，给被告的经营及苗木的销售造成了较大的影响，但被告在不履行其主要义务后，未积极与原告协商解决，亦未及时将滞留场地内的花木及大棚搬离，其对损失扩大部分亦有责任。综合考虑双方当事人的过错程度及合同履行情况及原告防止损失扩大所需的必要时间，本院酌定原告的租金损失及管理费计算至2015年6月30日，原告之后的租金损失及管理费属损失扩大部分，本院不予支持。故被告应向原告支付2014年1月1日至2015年6月30日的租金67117.68元（42614.4元+49006.56元÷2），管理费4168.8元（2779.2元+2779.2元÷2），扣减被告已支付的履约保证金19008元及2014年度的管理费815元，尚余51463.48元。 关于原告主张的违约金的问题。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告未按照合同约定按时足额支付租金，构成了违约；但原告在其宣传册中所宣传的将建设大型花卉交易展示中心，定期或不定期举办各类花卉产业展销会、学术交流会等，对被告签订案涉租赁合同及经营预期产生重大影响，现原告未完全兑现其宣传承诺，亦有违诚实信用原则，这也是导致被告无法实现其签订合同时的预期而违约的重要原因。综合考虑双方的过错及原告实际所受损失，对原告主张的违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 1、解除原告广西朝辉花卉产业有限责任公司与被告覃丽萍于2011年10月19日签订的两份《广西·台湾花卉产业园土地租赁合同书》（合同编号：HT-034、HT-035）； 2、被告覃丽萍于本判决生效之日起十五日内搬离所承租场地，并将承租场地恢复原状后交还给原告广西朝辉花卉产业有限责任公司； 3、被告覃丽萍于本判决生效之日起十五日内向原告广西朝辉花卉产业有限责任公司支付租金及管理费51943.48元； 4、驳回原告广西朝辉花卉产业有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7113元，由原告广西朝辉花卉产业有限责任公司负担5953元，由被告覃丽萍负担1160元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王小佳 人民陪审员  黄联娟 人民陪审员  凌戊恩 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员  陆英骞 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。