重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝01民初705号 原告（执行案外人）：黄刚，男，仡佬族，1980年2月14日出生，住贵州省石阡县。 委托诉讼代理人：邹海波，贵州万伦律师事务所律师。 被告（申请执行人）：沈永钢，男，汉族，1971年9月20日出生，住重庆市璧山区。 被告（被执行人）：铜仁福天房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市石阡县汤山镇大关社区，统一社会信用代码91520623565009272L。 法定代表人：代小亮，总经理。 委托诉讼代理人：陈刚，男，汉族，1982年10月22日出生，住重庆市合川区。 原告黄刚与被告沈永钢、铜仁福天房地产开发有限公司（以下简称福天公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄刚及其委托诉讼代理人邹海波、被告福天公司的委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼。被告沈永钢经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 黄刚向本院提出诉讼请求：1、依法中止对位于贵州省铜仁市石阡县泉都街道办事处大关社区福天领秀城一期9-11号（建筑面积为24.62平方米）房屋的执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月20日原告黄刚与福天公司签订《商品房买卖合同》，约定黄刚向福天公司购买位于铜仁市石阡县泉都街道办事处大关社区福天领秀城一期9-1-1号房屋，建筑面积24.62平方米，总价款763228元。2018年10月10日，福天公司将上述房屋交付给原告，并支付了5个月租金17849元，2018年10月31日，原告付清了全部购房款763228元。2019年4月15日，石阡县住房和城乡规划建设局向原告发出《商品房预售备案通知书》。2019年5月8日，重庆市第一中级人民法院根据沈永钢的诉前保全申请，作出（2019）渝01执保120号执行裁定书，裁定对福天公司4000万元财产予以查封、扣押、冻结等。同年5月14日，重庆市第一中级人民法院向铜仁市石阡县不动产登记中心送达《协助执行通知书》，查封福天公司位于铜仁市石阡县泉都街道办事处大关社区福天领秀城房屋若干，其中包括一期9-1-1号。原告认为，案涉房屋已经于2019年3月20出售给原告，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，应当中止执行案涉房屋，遂向重庆市第一中级人民法院提出书面异议，重庆市第一中级人民法院于2019年6月17日作出（2019）渝01执异158号执行裁定书，驳回了原告的异议。为维护合法权益，原告诉至本院，望判如所请。 沈永钢未作答辩。 福天公司辩称，对原告的诉讼请求无异议。 经审理查明：2019年5月8日，本院根据申请人沈永钢的申请作出（2019）渝01财保35号民事裁定书，准许沈永钢对福天公司的诉前保全申请。同日，本院作出（2019）渝01执保120号执行裁定书，裁定冻结福天公司银行存款人民币4000万元或查封、扣押、冻结其他等值财产。同年5月14日，本院向铜仁市石阡县不动产登记中心送达《协助执行通知书》，查封福天公司位于铜仁市石阡县泉都街道办事处大关社区福天领秀城房屋若干，其中包括一期9-1-1号房屋即案涉房屋。嗣后，案外人黄刚对案涉房屋的查封提出书面异议，认为案涉房屋系其所有，请求停止对案涉房屋的执行并解除查封。本院执行局审查认为，黄刚未举示证据证明本院查封前已合法占有该不动产以及支付房屋价款的证据，其异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应予以驳回。遂于2019年6月17日作出（2019）渝01执异158号执行裁定书，裁定驳回黄刚的异议请求。黄刚不服该裁定书，提出案外人执行异议之诉，于2019年7月9日诉至本院。 另查明，2018年10月31日，（甲方）福天公司与（乙方）黄刚签订《福天·领秀城一期商业门面认购协议》，协议约定：黄刚认购福天·领秀城商业9-1-1号房屋，建筑面积24.62平方米，房屋总价款为1226076元，优惠452848元，实际成交总房款773228元，付款方式为一次性付款，首付款为772338元，付款时间为黄刚于2018年10月31日交付定金100000元。 2019年3月20日，出卖人福天公司与买受人黄刚、罗红梅签订《商品房买卖合同》，约定黄刚、罗红梅向福天公司购买铜仁市石阡县汤山镇大关社区福天领秀城一期9-1-1号房屋，建筑面积为24.62平方米，套内建筑面积23.63平方米，总价款为773228元，付款方式为在2019年3月20日前一次性支付全部价款。 2019年4月15日，石阡县住房和城乡规划建设局向黄刚发出《商品房买卖合同备案和交易确认书》，载明：购房人黄刚、共有人罗红梅，售房单位福天公司，房屋坐落于贵州省石阡县大关社区福天领秀城9-1-1，预售面积24.62平方米，用途为商业，付款方式为一次性，付款时间2018年10月31日，签约时间2019年3月20日，预付房款773228元，预售许可证号（石）商房预字第××号。 再查明，2018年9月21日，福天公司向黄刚出具收据，载明：今收到黄刚福天领秀城9-1-1号门面认筹金10000元。2018年10月31日，罗红梅通过其中国邮政储蓄银行账号62×××38分两次取款人民币103000元、380000元。同日，罗红梅通过其农村信用联社账号62×××84向福天公司账户转账支付280228元。同日，福天公司向黄刚出具收据，载明：今收到黄刚购福天领秀城9-1-1号门面房款763228元。2019年5月14日，黄刚向税务部门缴纳该房屋买卖契税22092.23元、印花税193.30元。同日，福天公司向黄刚开具增值税普通发票，载明价税合计773228元。 2018年8月6日福天公司就案涉房屋与杨胜宋签订房屋租赁合同，约定杨胜宋承租案涉房屋。福天公司收取杨胜宋案涉房屋租金后将2018年10月10日至2019年3月10日租金共计17849元支付给黄刚。2019年4月8日，黄刚向杨胜宋出具收条，载明：收到杨胜宋福天领秀9-1-1门面租金21419元，时间为2019年3月10日至2019年9月10日止。 还查明，黄刚与罗红梅系夫妻关系，罗红梅在本案中出具书面情况说明同意并认可黄刚对涉案房屋提出的执行异议诉讼，罗红梅关于涉案房屋的权利义务全部由黄刚行使，所产生的法律后果其予以认可。 上述事实，有认购协议、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同备案和交易确认书》、罗红梅中国邮政储蓄银行账号62×××38取款凭证、罗红梅农村信用联社账号62×××84转款凭证、房款收据、房屋租赁合同、租金收据等证据以及原告、被告的当庭陈述等载卷为据，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点在于原告黄刚是否享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，结合查明事实，本院认为黄刚对案涉房屋享有足以排除执行的权利，可以排除人民法院根据沈永钢的申请对案涉房屋的执行。主要理由如下： （一）关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，根据查明的事实，黄刚与福天公司于2018年10月31日签订案涉房屋认购协议，并于2019年3月20日签订正式的《商品房买卖合同》，同时2019年4月15日石阡县住房和城乡规划建设局向黄刚发出《商品房买卖合同备案和交易确认书》，而本院依据沈永钢的申请作出查封裁定书时间为2019年5月8日，故可以认定黄刚与福天公司就案涉房屋在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 （二）关于是否已支付全部价款。本案中，黄刚主张通过现金支付10000元、103000元、380000元，银行转账支付280228元，共计向福天公司支付房屋价款773228元。根据黄刚举示的罗红梅取款凭证、转账凭证以及福天公司出具的购房款收据以及增值税普通发票，可以形成证据链条证明黄刚已经付清案涉房屋购房款。 （三）关于是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。根据黄刚所举示的租赁合同、租金收条等证据，可以证明黄刚在2018年5月14日前已通过收取租金行使了对案涉房屋使用和收益的权利，而收取租金是以黄刚对案涉房屋的有权占有为基础，故可以认定为黄刚在案涉房屋被查封以前已对房屋进行了管控和支配，已经实际占有案涉房屋。 （四）关于是否因买受人原因未办理过户登记。根据查明的事实，黄刚于2019年3月20日与福天公司签订《商品房买卖合同》并于同年4月15日向当地不动产登记中心进行了备案登记，表明黄刚已主动办理房屋过户登记手续，在办理过程中案涉房屋于2019年5月14日被本院司法查封，故黄刚未完成案涉房屋过户登记手续系因法院司法查封而非自身原因导致。 综上，黄刚对被执行人福天公司名下的案涉房屋所提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其享有的民事权利能够排除对案涉房屋的执行。 据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款规定，判决如下： 不得执行贵州省铜仁市石阡县泉都街道办事处大关社区福天领秀城9-1-1号房屋。 案件受理费11432.28元，由沈永钢、铜仁福天房地产开发有限公司各负担5716.14元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市高级人民法院。 审 判 长  唐 松 审 判 员  李盛刚 人民陪审员  陈 卓 二〇一九年十一月十八日 法官 助理  郝晶晶 书 记 员  韩 微