贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0403民初2136号原告：王旭，男，1992年4月4日生，汉族，海口市琼山区人，住海口市琼山区。委托诉讼代理人：吴安元、陈晓梅，安顺市平坝区中心法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权代理。被告：贵州发城白云集团房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市平坝区高新区珍珠苑**楼，统一社会信用代码：91520421730984312F。法定代表人：刘德友，职务：董事长。委托诉讼代理人：金礼国，贵州贵安新区马场镇第二法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。原告王旭与被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法由本院审判员李洪波适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吴安元、陈晓梅、被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司委托诉讼代理人金礼国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王旭提出诉讼请求：1、请求人民法院判决确认原告与被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、请求人民法院判决被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司向原告支付资金占用利息8060.6元（以本金230303元，年贷款利率6%计算，自2018年9月16日计至购房款及资金占用利息还清之日止，暂计算至2019年4月20日）；3、请求人民法院判决被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司按原告支付购房款的一倍向原告支付惩罚性赔偿款230303元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：无），约定：被告将位于贵州省××××区贵安鸿通城2号楼5幢14层A1房销售给原告，房屋建筑面积123.3，总价605199元。签订合同当日，原告即向被告支付230303元购房款（其中包括30%首付款185199元；维修基金2%，12104元；配套款3000元；团购费30000元）。购买以上房屋时，原告要求被告提供五证，被告销售人员向原告展示了挂在墙上的五证，其中包括预售许可证。被告销售人员的该行为让原告确信原告购买房屋已经得到了相关政府部门的预售许可，原告便与被告签订了以上《商品房买卖合同》，并支付了以上购房款项。但是，原告过后才得知被告挂在墙上的是贵州省××××区贵安鸿通城1号楼的预售许可证，与原告购买房屋并不相符，即原告购买房屋至今未取预售许可证。经原告与被告沟通，明确被告提供的预售许可证不是原告购买房屋的预售许可证。原告多次要求被告尽快提供正确的预售许可证，被告均以各种借口予以推拖，经安顺市平坝区房产事业管理局多次协调，被告仅仅只是退还原告购房款，但是被告对自己严重违约行为不予认可。原告认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”；以及该司法解释第九条的规定“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上所述，被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明，并向原告提供虚假的商品房预售许可证明，该合同系无效合同，并且导致原告违背真实的意思表示，与被告签订《商品房买卖合同》，损害原告的合法权益，请贵院依据相关法律法规及司法解释的规定，支持原告的各项诉讼请求。原告提供了身份证、收款收据、交费票据、关于王旭信访事项处理意见书、贵安鸿通城置业计划表、商品房预售许可证、商品房买卖合同等证据用以支持其主张。被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司辩称：原告王旭诉讼理由无事实依据和法律依据。因为原告向法庭提交的商品房买卖合同现系一份已经被双方协商已解决处理的无效合同，该合同原、被告双方2018年9月15签订时，被告是告知了原告合同的涉案房屋是暂时还没有办理商品房预售许可，同时告知以后能够办理。因而，原告在诉状中说原告向被告购买房屋时被告的员工告知是有许可证的，而许可证挂在墙上，这个纯属谎言。当原告知道被告的商品房预售许可证迟迟办不下来时，主动找到被告协商退房事宜，正如原告诉状中所说，经过安顺市平坝区房产事业管理局多次协调，被告仅仅只退了原告的购房款，但是对被告自己的严重违约不予认可。因而可以得知，原、被告双方经协商退房款事实是存在的，并且是经过平坝区房产事业管理局多次协调的，协调时间是2019年4月21日，协议达成后，被告分别于2019年4月21日当日、于2019年5月7日将原告的购房款全额退还，有转账提交成功的账单，其收款账户是王旭。既然原告已经全额收到款项，就足以证明原、被告双方是经过协商退款的，那么现在原告从收到款项的4月21日、5月7日至起诉日2019年8月20日，已有三个多月、一百多天的时间，原告诉被告的这一诉讼是不遵循诚实信用原则的行为，根据《民法总则》第七条:“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”以及《合同法》第六条:“当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。”故原告的诉讼无事实依据及法律依据，应予以驳回。被告提供了回单详情等证据用以支持其主张。根据原、被告双方的陈述及提供的证据，本院审理查明事实如下：2018年9月8日原、被告双方签订贵安鸿通城认购协议，该套房屋用途为住宅，认购房号为贵安鸿通城，5幢1单元14楼A1号（5-14-A1），该套房屋建筑面积125.30平方米，建筑面积单价5483元每平方米，总价687020元，成交价4830元每平方米，成交总价605199元，同日原告向被告支付定金30000元。2018年9月15日，原告王旭与被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同第二条约定：买受人购买的商品房为（预售）商品房，预售商品房批准机关为平坝县房产管理局，预售许可证号为/。现售商品房备案机关为/，备案号为/。合同格式备案机关是/，备案号是/。合同第三条约定，原告购买被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司承建的鸿通城2号楼商品房，5幢/单元14层A1层，名义楼层为第14层，该房号为5-14-A1。竣工后，以房屋所有权登记的地址为准。建筑面积为125.30平方米，套内面积为96.48平方米。第七条，计价方式为按套内建筑面积每平方米6272.79元计算，总金额为605199元；付款方式及期限，买受人采取下列第3种方式付款。为买受人以银行按揭方式付款，应予本合同签订之日向出卖人交房首期房款185199元，余款420000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起/内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任……。合同第十一条，出卖人应当在2020年12月30日向买受人交付该商品房。合同第二十二条约定，出卖人承诺于2023年12月30日前，取得初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付买受人。同时查明：原告向安顺市平坝区房产事业管理局反映，安顺市平坝区房产事业管理局作出关于王旭信访事项处理意见书。2019年4月21日被告退还原告200303元，2019年5月7日被告退还原告30000元。另查明，截止起诉之日，被告销售该房屋未取得销售许可证。上述事实有原、被告的法庭陈述，原、被告提供的身份证、收款收据、交费票据、关于王旭信访事项处理意见书、贵安鸿通城置业计划表、商品房预售许可证、商品房买卖合同等证据、回单详情等证据在卷佐证，足以认定。本院认为本案原、被告双方争议的焦点是：原告方诉讼请求否有事实和法律依据，具体分析如下：一、关于原告主张确认原、被告签订的《商品房买卖合同》无效的诉请。被告将其尚未建成的商品房出售给原告，并签订《商品房买卖合同》，经审理查明，截止起诉之日止，被告所预售的涉案房屋未取得预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故原告方主张确认原、被告签订的《商品房买卖合同》无效，于法有据，本院予以支持。二、关于原告请求人民法院判决被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司向原告支付资金占用利息8060.6元（以本金230303元，年贷款利率6%计算，自2018年9月16日计至购房款及资金占用利息还清之日止，暂计算至2019年4月20日）的诉请。《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，导致原、被告签订的《商品房买卖合同》无效，其过错在于被告销售的房屋未取得预售许可证，且被告据此获取了相应的金钱利益，原告向被告支付款项至收至被告退款期间也因此会蒙受一定的损失，故原告参照年利率6%计算资金占用费，不违反法律规定。被告抗辩被告在平坝区房产事业管理局协调下退还原告的购房款，但被告并未举证证明原被告双方进行协调的结果，证明原告同意被告只退还其实际支付的购房款，放弃向被告主张损失的依据，故原告主张占用费的损失，于法有据，本院予以支持。具体计算方式应为：（1）2018年9月8日支付定金30000元,计算时间为2018年9月8日(付款之日)至2019年5月6日(退款前一日)共计241天,计算金额为30000元×0.06÷365×240=1183.56元。(2)2018年9月15日交纳的首付款185190元、维修基金12140元、配套费3000元，共计200303元，计算时间为2018年9月15日(付款之日)至2019年4月20日(退款前一日)。计算金额为200303元×0.06÷365×217=7145.05元。原告主张资金占用利息8060.6元（以本金230303元，年贷款利率6%计算，自2018年9月16日计至购房款及资金占用利息还清之日止，暂计算至2019年4月20日）,低于部分系原告方自行处分自己的权利,本院予以确认,故被告应向原告支付的资金占用费为8060.6元。三、关于原告请求判决被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司按原告支付购房款的一倍向原告支付惩罚性赔偿款230303元的诉请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，该条是对恶意欺诈应当承担惩罚性赔偿责任的规定，其立法目的就是惩罚房地产开发企业的“恶意欺诈”行为，欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况，诱惑对方当事人作出错误的意思表示的情形。本案中，原告陈述被告用鸿通城1号的预售许可证欺骗原告，但原告提供的证据不足以证明其主张，也也不足以证明被告存在故意隐瞒其未取得商品房预售许可证的事实。其次原、被告签订《商品房买卖合同》第二条规定的销售依据中也未注明被告对涉案房屋取得预售许可证，在预售许可证相关信息一览中均为空白。原、被告签订合同时，双方均有审查合同的义务，原告未尽到合理审查注意义务，未及时发现销售依据一览为空白，也未举证其发现合同中未填写预售许可依据后，询问被告是否取得商品房预售许可证，被告出示其他房屋预售许可证进行欺骗。如认定被告未告知原告是否未取得销售许可证的行为为故意隐瞒，则完全排除了原告的合同审查义务，也不符合故意隐瞒构成要件，且被告在原告主张其未取得预售许可证后，已在原告起诉之前退还其所有购房款项，故原告主张被告“故意隐瞒”要求进行惩罚性赔偿，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定判决如下：一、原告王旭与被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司于2018年9月15日签订的《商品房买卖合同》为无效合同。二、被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王旭的资金占用费利息8060.6元。三、驳回原告王旭其他诉讼请求。案件受理费4876元，减半收取计2438元，由原告王旭负担2355元，被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司负担83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳本诉上诉费4876元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。若义务人不履行，权利人可于本判决指定履行期间的最后一日起两年内，向人民法院申请强制执行。并且，义务人因此将有可能被纳入失信被执行人名单。审判员  李洪波二〇一九年十一月十七日法官助理王菊书记员刘娇附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：(一)承担加倍罚息或迟延履行金。(二)被强制进行审计。(三)被限制出境。(四)被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。(五)被限制在金融机构贷款或办理信用卡。(六)被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。(七)被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。(八)被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。