海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2229号海南省第二中级人民法院民事判决书（2019琼97民终2229号上诉人（原审被告）：陈浩涛，男，1982年2月4日出生，住海南省儋州市。委托诉讼代理人：吴鸿婷，海南昌博律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦孟君，海南昌博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李琬瑶，女，1989年6月23日出生，住海南省儋州市。委托诉讼代理人：陈平，海南京园律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司。住所地：海南省儋州市那大镇人民中路385-387号。法定代表人：王立福，该公司执行董事。委托诉讼代理人：姜柏权，该公司员工。原审第三人：黄少锐，男，汉族，1986年10月17日出生，住广东省深圳市龙岗区。上诉人陈浩涛因与被上诉人李琬瑶、海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司（以下简称兴茂橡胶公司）、原审第三人黄少锐房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初6581号民事判决，上诉至本院。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈浩涛上诉请求：1.依法撤销海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初6581号民事判决第三项；2.依法改判陈浩涛不向李琬瑶承担任何责任；3.判令李琬瑶、兴茂橡胶公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.与李琬瑶建立房屋买卖合同关系的是兴茂橡胶公司，收取房款的亦是兴茂橡胶公司。2015年1月23日兴茂橡胶公司向李琬瑶出具金额为1871240元的收据一张，明确载明：“今收到××园预付款。注：此款为黄少锐、陈浩涛八一金川工程款”。2018年1月22日，因该涉案房屋被查封，李琬瑶向海南省儋州市人民法院提出执行异议，海南省儋州市人民法院作出（2018）琼9003执异28号执行裁定，裁定查明兴茂橡胶公司将涉案房屋以1871240元的价格出售给李琬瑶，并于2015年1月23日向李琬瑶出具收据，注明收到李琬瑶购房款1871240元，该裁定已生效。由此可见，李琬瑶与兴茂橡胶公司在平等自愿协商一致的基础上签订了《房屋买卖合同》，合同的相对人并非陈浩涛，李琬瑶向陈浩涛主张返还购房款根本不具备任何事实和法律依据。2.陈浩涛从未收受涉案房屋购房款，陈浩涛与李琬瑶不存在房屋买卖合同关系。李琬瑶向陈浩涛支付的1576000元并非其向陈浩涛购买涉案房屋的购房款，而是兴茂橡胶公司向陈浩涛支付的欠付工程款项。兴茂橡胶公司将房屋出售给李琬瑶时，与陈浩涛、李琬瑶以及黄少锐达成合意，让李琬瑶将其购置涉案房屋的购房款直接支付给陈浩涛，作为兴茂橡胶公司偿还陈浩涛、黄少锐拖欠的工程款。因此陈浩涛与李琬瑶之间并不存在房屋买卖合同关系，李琬瑶应当向兴茂橡胶公司主张权利。李琬瑶辩称，1.李琬瑶与陈浩涛之间存在房屋买卖的事实，有双方签订的房屋买卖合同、补充协议以及汇款凭证和收据为证。2.李琬瑶与兴茂橡胶公司签订合同就是为了履行李琬瑶和陈浩涛之间的房屋买卖合同，协助陈浩涛将涉案房屋过户到李琬瑶名下，兴茂橡胶公司也从未收到过涉案房屋的购房款。3.李琬瑶与陈浩涛签订合同的真实目的就是房屋买卖。兴茂橡胶公司辩称，虽然涉案房屋是被查封了，但是兴茂橡胶公司从来没有收到150多万元的房款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。黄少锐未作答辩。李琬瑶向一审法院起诉请求：1.解除李琬瑶与陈浩涛签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》；2.解除李琬瑶与兴茂橡胶公司签订的《商品房买卖合同》；3.判令陈浩涛和兴茂橡胶公司负责返还已付的购房款1576000元及利息，利息从2015年10月24日起，按银行同类同期贷款利率计至偿还完毕之日止。至今暂计利息约150000元；4.判令陈浩涛、兴茂橡胶公司负责赔偿购房款一倍的赔偿款1576000元给李琬瑶；5.诉讼费由陈浩涛、兴茂橡胶公司承担。一审法院认定事实：2015年1月22日，李琬瑶(乙方）与陈浩涛(甲方）签订了《房屋买卖合同》，合同第一条约定：“甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体情况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：（一）座落于儋州市××区商铺……”。该合同第二条约定：“甲方协调开发商将后期的房屋产权证和土地使用证都更改为乙方……”，第三条约定：“甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体情况，保证该房屋没有设立担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人的合法追索”。第七条约定：“甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方”。同日，李琬瑶与兴茂橡胶公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定买受人（李琬瑶）购买的商品房是位于儋州市××区第二幢1至2层25号商铺,该合同第八条约定“出卖人应当在2015年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房经综合验收合格之后1个月内），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同签订后，李琬瑶向陈浩涛支付总额1576000元，分别是2015年1月22日支付676000元；2015年4月24日支付200000元；2015年5月11日支付100000元；2015年7月19日支付300000元；2015年10月24日支付300000元。2015年1月23日，陈浩涛与黄少锐出具一份《承诺书》，该《承诺书》上载明：“今黄少锐、陈浩涛购买兴茂顺心花园商铺24号、25号号商铺，共计379.88平方米，单价7000元/平方米，总价人民币2659160元，今承诺此款在八一金川工程款结算后付给兴茂橡胶公司，此前先给黄少锐、陈浩涛二人开收据人民币2659160元，如工程款不够付此24号、25号商铺款，由黄少锐、陈浩涛二人付清，如不付清此款，兴茂橡胶公司有权收回此房”。另，该《承诺书》左下角处注明：“今黄少锐、陈浩涛购房款已付，工程款超过购房款，特此证明。姜百威，2017年1月21日”。2015年10月24日，李琬瑶与陈浩涛签订了《房屋买卖合同补充协议》，该协议约定“用为双方约定付款方式为分期付款，但由于在2015年10月24日前还没有在房管局备案登记，所以双方约定在2015年10月24日前乙方（李琬瑶）共支付甲方（陈浩涛）1576000元，最后一期350000元支付要满足以下三个条件：时间至2016年1月22日；该商铺交付乙方使用；该商铺已经确定在儋州市房管局备案登记。如以上三个条件无法满足其中一个，乙方有权利不支付最后一期350000元房款，乙方并有权利追究甲方责任……”。另查明，2014年7月24日，兴茂橡胶公司与海南金铖典当有限公司签订了《房地产在建工程抵押典当合同》，将包括涉案商铺在内的4间商铺抵押给海南金铖典当有限公司并办理了抵押登记，后涉案商铺被法院查封。一审法院认为本案的争议焦点是，1.李琬瑶分别与陈浩涛、兴茂橡胶公司签订的两份合同及补充协议是否有效；2.与李琬瑶发生涉案商铺买卖关系的合同相对人是陈浩涛还是兴茂橡胶公司；3.李琬瑶要求解除合同的条件是否成就；4.李琬瑶要求陈浩涛、兴茂橡胶公司返还购房款、利息并赔偿已付房款一倍的损失是否有事实依据及法律依据。一、关于李琬瑶分别与陈浩涛、兴茂橡胶公司签订的两份合同及补充协议是否有效的问题。李琬瑶于2015年1月22日分别与陈浩涛、兴茂橡胶公司签订的《房屋买卖合同》、《商品房买卖合同》，以及于2015年10月24日，与陈浩涛签订的《房屋买卖合同补充协议》，该两份合同及补充协议系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，出卖人对出卖的房屋是否享有所有权，不影响所签订合同的效力。陈浩涛以其并非涉案商铺所有权人为由主张合同无效，与相关法律规定不符，不予采纳。二、关于与李琬瑶发生涉案商铺买卖关系的合同相对人是陈浩涛还是兴茂橡胶公司的问题。根据李琬瑶与陈浩涛签订的《房屋买卖合同》约定由陈浩涛协调开发商将后期的房屋产权证和土地使用权都更改为李琬瑶等内容，以及李琬瑶与兴茂橡胶公司签订了《商品房买卖合同》后，陈浩涛与黄少锐出具承诺书，载明涉案商铺系陈浩涛与黄少锐向兴茂橡胶公司购买，因兴茂橡胶公司未履行办理涉案商铺备案登记手续义务，陈浩涛又与李琬瑶签订《房屋买卖合同补充协议》约定涉案商铺办理备案登记并交付使用后，李琬瑶才支付最后一期房款等事实，可以认定，涉案商铺系陈浩涛向兴茂橡胶公司购买后转让给李琬瑶，与李琬瑶发生涉案商铺买卖关系的合同相对人为陈浩涛，李琬瑶与兴茂橡胶公司签订了《商品房买卖合同》是陈浩涛为了履行《房屋买卖合同》约定的“甲方（陈浩涛）协调开发商（兴茂橡胶公司）将后期的房屋产权证和土地使用权都更改为乙方（李琬瑶）”义务而协调李琬瑶与兴茂橡胶公司签订的，该合同实质上属于第三人代为履行债务。陈浩涛主张其与李琬瑶所签的《房屋买卖合同》实质上为还款协议，与事实不符，也不符合常理，不予采信。三、关于解除合同的条件是否成就的问题。2014年7月24日，兴茂橡胶公司与海南金铖典当有限公司签订了《房地产在建工程抵押典当合同》，将包括涉案商铺在内的4间商铺抵押给海南金铖典当有限公司并办理了抵押登记，后涉案商铺被法院查封。陈浩涛、兴茂橡胶公司未告知李琬瑶涉案商铺上存在抵押，违反了李琬瑶与陈浩涛签订的《房屋买卖合同》第三条约定“甲方（陈浩涛）保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体情况，保证该房屋没有设立担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人的合法追索”，因此陈浩涛存有违约行为。另外，兴茂橡胶公司至今因涉案商铺抵押和被查封而无法将涉案商铺办理备案登记并交付给李琬瑶使用，李琬瑶已无法实现其合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，李琬瑶解除合同的条件已成就，现李琬瑶要求解除李琬瑶与陈浩涛签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》及李琬瑶与兴茂橡胶公司签订的《商品房买卖合同》有事实依据和法律依据，予以支持。四、关于李琬瑶要求陈浩涛、兴茂橡胶公司返还购房款、利息并赔偿已付购房款一倍的损失是否有事实依据及法律依据的问题。与李琬瑶发生涉案商铺买卖关系的合同相对人为陈浩涛，李琬瑶与兴茂橡胶公司签订的《商品房买卖合同》实质上属于第三人代为履行债务，李琬瑶已依合同的约定履行了将购房款支付给陈浩涛义务，但陈浩涛及代为履行债务的兴茂橡胶公司未能履行涉案商铺备案登记、交房和产权变更义务，导致合同目的不能实现而解除合同，陈浩涛承担相应的责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，李琬瑶要求陈浩涛返还已付的购房款1576000元及利息，有事实与法律依据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”的规定，兴茂橡胶公司不履行涉案商铺备案登记及将房屋产权证、土地使用权更改为李琬瑶义务的违约责任由陈浩涛承担。李琬瑶以陈浩涛系合同相对方且为了方便办理产权过户与兴茂橡胶公司签订了合同为由要求兴茂橡胶公司与陈浩涛共同返还购房款、利息，于法无据，不予支持。至于赔偿已付购房款一倍损失的问题，李琬瑶要求陈浩涛、兴茂橡胶公司赔偿已付购房款一倍的损失系根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”。然而该解释的第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，根据前述可知，与李琬瑶发生涉案商铺买卖关系的合同相对人为陈浩涛，陈浩涛并非房地产开发企业，因此本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理陈浩涛、兴茂橡胶公司是否承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的问题。李琬瑶要求陈浩涛、兴茂橡胶公司赔偿已付购房款一倍的损失，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第九十四条第（四）项、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除李琬瑶与陈浩涛于2015年1月22日签订的《房屋买卖合同》和2015年10月24日签订的《房屋买卖合同补充协议》。二、解除李琬瑶与海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司于2015年1月22日签订的《商品房买卖合同》。三、陈浩涛于判决生效之日起三十日内返还李琬瑶已付的购房款1576000元及利息（利息以1576000元为本金，从2015年10月24起至债务还清之日止，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算）。四、驳回李琬瑶的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37178元，由李琬瑶负担16844元，由陈浩涛负担20334元。二审审理过程中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，兴茂橡胶公司以24号、25号商铺抵陈浩涛、黄少锐工程款数额2659160元。其中，24号商铺抵工程款787920元，25号商铺抵工程款1871240元。本院认为，本案二审的争议焦点有：一、与李琬瑶存在房屋买卖关系的合同相对方是谁；二、案涉商品房买卖合同解除后，李琬瑶已支付的购房款及利息应由谁予以返还。关于第一个争议焦点。李琬瑶就案涉25号商铺分别与陈浩涛2015年1月22日签订《房屋买卖合同》及与兴茂橡胶公司2015年1月22日签订《商品房买卖合同》。因两份合同无法履行，各方对解除该两份合同均无异议。现各方当事人对与李琬瑶存在房屋买卖关系的合同相对方是谁存在争议。李琬瑶认为其与陈浩涛、兴茂橡胶公司签订的合同均有效，并主张陈浩涛、兴茂橡胶公司共同返还其支付的购房款。陈浩涛认为与李琬瑶存在房屋买卖关系的合同相对方是兴茂橡胶公司，而兴茂橡胶公司则认为与李琬瑶存在房屋买卖关系的合同相对方是陈浩涛。根据查明的事实，李琬瑶与陈浩涛于2015年1月22日签订的《房屋买卖合同》，约定购房款为1951000元；同一天，李琬瑶与兴茂橡胶公司签订《商品房买卖合同》，约定购房款为1871240元。签订两份合同后，黄少锐、陈浩涛于2015年1月23日出具《承诺书》，表示购买兴茂橡胶公司的24、25号商铺，总价款为2659160元，直接冲抵兴茂橡胶公司欠其两人工程款后不足部分再付清。李琬瑶共向陈浩涛支付房款1576000元，而兴茂橡胶公司向李琬瑶出具收据，载明收到李琬瑶支付的25号商铺款项1871240元，并注明此款为“黄少锐、陈浩涛抵扣款”。而该款项加上24号商铺的款项刚好与兴茂橡胶公司以24号、25号商铺抵陈浩涛、黄少锐工程款数额2659160元相吻合。而且（2018）琼9003执异28号《执行裁定书》中亦查明李琬瑶与兴茂橡胶公司签订《商品房买卖合同》，将25号商铺出售给李琬瑶并出具收据收到李琬瑶支付购房款1871240元的事实。结合上述事实，本院认为，与李琬瑶存在房屋买卖关系的合同相对方应是兴茂橡胶公司，陈浩涛虽然也与李琬瑶签订合同并收取房款，但综合房屋的所有权属于兴茂橡胶公司、双方存在工程款纠纷并协议将该两套商铺出售后的房款抵工程款的事实，陈浩涛在本案中应认定为兴茂橡胶公司的代理人对外销售案涉商铺并作为兴茂橡胶公司的指定收款人。一审法院认定陈浩涛是案涉合同相对方不当，应予纠正。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”兴茂橡胶公司与李琬瑶存在房屋买卖合同关系的理由已作论述。因兴茂橡胶公司的过错导致合同无法继续履行，其应返还李琬瑶已支付的购房款及利息。陈浩涛与兴茂橡胶公司之间就案涉商铺出售后房款抵工程款的协议是双方处置债权债务的内部协议，不能对抗第三人。兴茂橡胶公司返还李琬瑶已支付的购房款后，可主张该款项在黄少锐、陈浩涛工程款中予以抵扣。综上所述，陈浩涛的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定部分事实不清，处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初6581号民事判决第一、二项；二、撤销海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初6581号民事判决第四项；三、变更海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初6581号民事判决第三项为：海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司于本判决生效之日起三十日内返还李琬瑶已付的购房款1576000元及利息（以1576000元为本金，2015年10月24至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算；2019年8月20日至款项还清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；四、驳回李琬瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费37178元，由李琬瑶负担16844元，由海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司负担20334元；二审案件受理费20334元，由海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 沈美萍审 判 员 王天琳 二○一九年十一月二十五日法官助理 白 黎书 记 员 刘昕昕附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印16份）