江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初5171号 原告：姑苏区义昌福酒店葑门西街加盟店，住所地苏州市。 负责人：俞钰生，男，1953年6月26日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：俞超，江苏达源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：穆林林，江苏达源律师事务所实习律师。 被告：吴又春，男，1967年4月21日出生，汉族，住苏州市相城区。 原告姑苏区义昌福酒店葑门西街加盟店（以下简称义昌福加盟店）与被告吴又春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月31日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2019年11月4日再次公开开庭进行了审理。原告义昌福加盟店的委托诉讼代理人俞超、被告吴又春两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告义昌福加盟店向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金133333元（2017年2月22日至2017年12月28日）；2、被告支付原告房屋使用费88547元（2017年12月29日至2018年7月19日）；3、被告支付原告厨房设备费用7万元、隔断费用2万元、桌椅费用2万元、水电煤气及排污费用3万元；4、被告支付原告违约金10万元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月4日，原、被告签订商铺租赁合同。合同约定原告将位于莫邪路375号的门店租给被告使用，租金为每年16万元，租赁期限为2016年2月22日至2017年12月28日止。2016年2月22日至2017年2月21日租金16万元，被告已经支付。从2017年2月22日至2017年12月28日的租金一直未付，2017年12月29日至2018年7月19日被告一直占用该店面。原告找被告索要租金和房屋占有使用费时，被告不予理睬，且原告发现被告擅自将案涉门店转让给他人，造成原告厨房设备、隔断、桌椅、水电煤气及排污等各项损失，故被告应当赔偿原告的各项损失并承担10万元违约金。现诉来法院，望判如所请。 被告吴又春辩称，原告起诉没有事实和法律依据。原告与我签订的租赁合同因原告没有取得房屋租赁权，故该份租赁合同无效。即便合同有效，我已经支付了合同期内全部租金，不存在拖欠租金事实。2017年12月底，我自行撤离涉案房屋，并未将房屋转租他人，故原告主张要求我承担租期届满后房屋使用费及相应违约责任，缺乏事实依据。请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：2016年2月4日，义昌福加盟店（出租人、甲方）与吴又春（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定由乙方向甲方承租位于苏州市商铺（以下简称涉案房屋），租期自2016年2月22日至2017年12月28日，年租金16万元，签约之日一次性支付全年租金，第二年租金提前一个月支付，逾期支付租金视同违约，违约金10万元。在合同第2页手写的补充条款中约定：签合同日起预付6万元，次日付2万，余下8万元在2016年4月1日前付清。 合同签订当日，吴又春向义昌福加盟店经营者俞钰生支付6万元，俞钰生出具收条。后，义昌福加盟店将涉案房屋交付吴又春经营德味阁面馆使用。 2016年3月29日，俞钰生向吴又春出具收条一份，载明：“今收到德味阁承包费壹拾陆万元整（2016年2月22日至2017年2月21日止）。” 2017年1月12日、3月1日，吴又春指示陆春红向俞钰生账户分别支付5万元、3万元，合计8万元。 2017年6月，吴又春与俞钰生短信沟通，吴又春表示，今年已付半年租金8万元，时间是2月22日至8月23日，8月再付剩余4个月租金至2017年12月28日；俞钰生则表示租金应一年一付，吴又春未按约支付租金构成违约，保留追求违约责任权利；吴又春则回复称，租金半年支付事先征求过俞钰生意见，当时未提出异议。 2017年12月28日，涉案房屋租赁合同届满，义昌福加盟店与吴又春未就涉案房屋进行交接。 另查明，2018年1月12日，涉案房屋所在地设立姑苏区同福兴面馆，系个体工商户，经营者为案外人姚祥。 2018年7月19日，涉案房屋产权单位苏州市意诚房地产物业有限公司（以下简称意诚公司）书面通知俞钰生及案外人刘德，称涉案房屋（莫邪路379号义昌福门面房）租赁合同于2017年12月28日已到期，届满前已多次通知要求你户明确表示是否续租，截至目前，你户既未表示续租，亦未支付租金，且占用房屋至今，现通知结清2017年11月1日至2018年7月31日期间租金232500元及2017年7月至2018年6月水电费，如有续租意向，亦于2018年7月31日前办理新一轮租赁手续。 审理中，义昌福加盟店陈述称，吴又春截至2016年3月29日支付的租金为16万元，包含其合同签订时支付的6万元，俞钰生出具的第二份收条中明确注明了相应租金对应的租期至2017年2月21日止，该收条金额包含了2016年2月4日的6万元收条金额。2017年1月、3月陆春红向俞钰生支付8万元租金，租金付至2017年8月21日。其与意诚公司的租赁合同虽于2017年12月28日到期，但实际租用至2018年7月19日。 审理中，吴又春陈述称，其已向义昌福加盟店经营者俞钰生支付租金6万元、16万元及8万元，合计30万元。2017年12月28日租期届满前，其自行搬离房屋，未将涉案房屋转租他人，亦未与义昌福加盟店办理房屋交接手续。 以上事实，有原告义昌福加盟店提供的房屋权属证书、房屋租赁合同、意诚公司通知、短信记录、被告吴又春提交的收条、银行交易流水、本院调取的姑苏区同福兴面馆企业公示信息及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为,义昌福加盟店与吴又春于2016年2月4日签订的涉案房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。 首先，关于吴又春的已付租金问题。根据合同约定，涉案房屋租金一年一付，先付后用，第二年租金提前一个月支付。本案中，根据俞钰生于2016年3月29日出具的收条，以及双方于2017年6月的短信沟通记录，可以证实吴又春截至2017年6月已向义昌福加盟店支付租金至2017年8月21日，2017年8月22日至12月28日期间租金尚未支付，据此亦可认定，俞钰生于2016年3月29日出具的首年租金收条中的16万元系包含了吴又春于2016年2月4日支付的6万元、吴又春于2017年1月、3月指示陆春红支付的8万元系2017年2月22日至8月21日期间的房屋租金。当事人就已付租金的其他表述，与上述事实不符，本院不予采信。据此，本院认定，吴又春尚结欠义昌福加盟店2017年8月22日至12月28日期间租金56110元，故对义昌福加盟店主张的上述期间租金的诉讼请求，本院予以支持。吴又春辩称其自2017年9月后即关门歇业，无需支付后续租金的意见，因其并未就提前解除合同与义昌福加盟店达成一致意见并交还涉案房屋，故其无权对抗义昌福加盟店基于合同约定的租期向其主张支付剩余租金，故本院对吴又春上述抗辩意见不予采纳。 其次，关于义昌福加盟店主张的2017年12月29日至2018年7月19日期间的房屋使用费。因义昌福加盟店与产权单位就涉案房屋的租赁合同约定的租期亦至2017年12月28日届满，义昌福加盟店并未举证证明其已向产权单位支付2017年12月29日至2018年7月19日期间的房屋租金或使用对价，且根据本院调取的姑苏区同福兴面馆的公示报告，其于2018年1月12日已在涉案房屋设立，故可以印证吴又春于2017年12月28日租期届满后已撤离涉案房屋的事实。鉴于义昌福加盟店未能举证证明吴又春于2017年12月29日后仍占用涉案房屋，或对外转租房屋，故本院对义昌福加盟店主张的房屋使用费及以吴又春擅自转租为由主张厨房设备、隔断费用、桌椅费用、水电煤气及排污费用损失的诉讼请求，均不予支持。 再次，关于义昌福加盟店主张的违约金，根据庭审陈述，其系以吴又春将涉案房屋擅自转让他人为由，然因其未能提供证据证实吴又春存在上述违约行为，故应承担举证不能的法律后果，本院对其以此为由主张违约金10万元的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告吴又春于本判决生效之日起十日内支付原告姑苏区义昌福酒店葑门西街加盟店租金56110元。 二、驳回原告姑苏区义昌福酒店葑门西街加盟店的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8228元，由原告姑苏区义昌福酒店葑门西街加盟店负担7063元，被告吴又春负担1165元。被告吴又春负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告姑苏区义昌福酒店葑门西街加盟店履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  李 尧 审 判 员  沈录印 人民陪审员  郁 明 二〇一九年十一月十三日 法官 助理  王 璇 书 记 员  冯 涵