山东省蒙阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1328民初4484号 原告:蒙阴顺达不锈钢制品有限公司，住所地：蒙阴县垛庄镇工业园。 法定代表人：常保玉，该公司经理。 委托代理人：石运建，山东泰蒙律师事务所律师。 被告:蒙阴正柏电力科技有限公司，住蒙阴县垛庄镇时新路001号9号楼。 法定代表人：陆亦斌，该公司经理。 委托代理人：刘元利，蒙阴县蒙阴法律服务所法律工作者。 原告蒙阴顺达不锈钢制品有限公司与被告蒙阴正柏电力科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王加海独任审判，公开开庭进行了审理。原告蒙阴顺达不锈钢制品有限公司委托代理人石运建到庭参加诉讼，被告蒙阴正柏电力科技有限公司委托代理人刘元利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告蒙阴顺达不锈钢制品有限公司诉称，2016年12月13日，原、被告签订《屋顶租赁合同》一份，并于同年12月19日又签订补充协议一份，约定被告租赁原告屋顶建设光伏电站，年租金155000元。合同签订后，被告支付了项目建设保证金及当年度的租金，并进行了投资施工，后被告因自身原因不再投资建设并违约拒不支付租金。2018年9月，被告向原告邮寄了《解除屋顶租赁合同的通知》，通知原告解除上述《屋顶租赁合同》及补充协议。原告认为被告的解除通知没有事实依据，影响了原告的屋顶维护及收益，损害了原告的合法权益。为此，根据《合同法》第96条的规定，具状起诉，请求依法确认被告提出的屋顶租赁合同的通知无效，继续履行屋顶租赁合同，诉讼费由被告承担。在庭审中原告增加诉讼请求要求被告支付第二年、第三年的租赁费310000元。 被告蒙阴正柏电力科技有限公司辩称，一、被告认为本案争议的租赁合同应当属于无效合同，自始没有法律约束力，不存在合同解除。被告租赁原告的屋顶是用于建设分布式光伏发电，原告出租的其建设的建筑物，从签订合同时直至现在，原告都未取得土地证、房产规划建设证明等材料，致使被告欲建设分布式光伏发电项目所需提交的审批必要材料无法取得并提交，导致被告签订的租赁合同的目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，被告与原告签订的租赁合同应当属于无效合同。根据《合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，被告与原告之间签订的租赁合同自始没有法律约束力，更无须解除。二、退一步讲，即使被告与原告签订租赁合同有效，被告通知原告解除屋顶租赁合同和补充协议符合法律规定，应当依法确认解除屋顶租赁合同和补充协议有效，租赁合同和补充协议解除时间应当是自原告收到解除通知之日。根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，被告依法享有法定解除合同的权利。因原告的原因导致被告签订合同的目的无法实现，被告依法通知原告解除屋顶租赁合同及补充协议具有法律依据。被告同时根据《合同法》第九十六条“解除权的行使当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，向原告履行完毕解除合同应负的通知义务。根据法律上述规定，被告与原告签订的屋顶租赁合同及补充协议自解除通知送达至原告时即解除，原告请求法院确认解除屋顶租赁合同及补充协议的通知无效并继续履行，没有法律依据，应当依法予以驳回。综上所述，2018年9月份，原告收到被告解除通知时就已经解除。恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。针对原告增加诉讼请求补充一点答辩意见，关于租赁费的约定根据租赁合同第五条5-1应当是按照屋顶有效使用面积支付租金，租金的基数标准是按照有效面积每年每平方米6.5元计算，根据租赁合同第一条1-6，关于有效使用面积的定义为光伏组件安装在屋顶，实际所占用的屋顶面积，原被告之间签订租赁合同以后，被告未在原告出租的屋顶上面安装光伏组件，未实际占用原告的屋顶，根据合同约定还不能够计算面积并支付租金，根据合同第六条结算方式的规定，原告需要向被告开具发票等，同时约定在电站开工之日支付租金，要求驳回原告请求支付租金的诉讼请求。 经审理查明，2016年12月13日，原告蒙阴顺达不锈钢制品有限公司(甲方)与被告蒙阴正柏电力科技有限公司（乙方）签订2.5MW屋顶分布式光伏发电项目屋顶租赁合同一份，合同约定;“一、术语和定义略。二、合作内容及期限；2.1甲方同意将其位于山东省蒙阴县垛庄镇孟良崮工业园区内约265000平米屋顶租赁给乙方。乙方在承租屋顶上建设光伏电站。2.2项目正常合作运行期为25年，考虑到《合同法》规定第214条规定租赁期限不得超过20年，本合同有效期为20年（从光伏电站竣工并网之日始起算，不含建设期租期），期限届满前1个月，双方按照本协议约定继续签署5年。2.3甲乙双方约定项目签约后共同努力加快报批手续，确保2个月内开工建设，2017年5月底前力争并网。2.4乙方租赁合同期为25年，如乙方原因在租赁期内提前撤出，乙方必须按照合同要求继续支付剩余年限的租金。2.5如甲方变更企业产权，屋顶也必须按本合同规定继续履行。三、甲方的义务略。四、乙方的义务略。五、屋面租金及电量结算标准；5.1屋顶光伏电站项目开工之日起（不含加固期），乙方按照屋顶有效使用面积支付租金，本协议以租用房顶的方式来体现甲方的收益，因此，甲方同意屋顶有效使用面积租金为6.5元/平方米/年，总计15万元。5.2乙方按规定履行电网接入程序，在甲方用户侧安装独立的自动电能计量装置（电表）和监控系统，并向电网管理机构传送相关数据。六结算方式；乙方项目投产后所发电量全额上网销售，电费与国家电网结算。乙方自光伏电站开工之日起向甲方支付一年租金，甲方开具等额发票给乙方，据此作为今后每年支付租金起始日，总的租赁时间大约为25年零4个月。租金逾期按每天百分之三计算支付给甲方作为利息。七、所有权和风险承担；7.1在项目合作期限内，乙方如更换企业名称甲方有权解除合同，由此造成的经济损失由乙方自行承担。7.2乙方投资建设的光伏电站所有财产的所有权属乙方，合作期满之后解除全部合同，由乙方负责拆除或产权归甲方。7.3乙方的电池组件排布设计应当在确保甲方屋顶安全、厂房采光、通风的前提下保证最大容量，充分使用屋顶。八、其他事宜;8.1本合同未尽事宜，由双方另行补充协议，与本合同具有同等法律效力。8.2本合同如发生纠纷，甲乙双方应友好协商解决，协商不能解决时由原告方向各自人民法院提起诉讼。8.3本合同一式六份，甲、乙双方各执三份，经甲、乙双方签字盖章后生效。”原、被告双方于同日签字盖章予以确认。同年12月19日，原被告双方又签订补充协议一份，补充协议约定，“1、针对合同第五条租金十五万元，乙方贴补甲方税款五千元。合计十五万五千元。2、乙方支付甲方项目建设保证金5万元，2017年1月10日左右支付。待本项目竣工并网之日10个工作日之内退还给乙方。3、本合同不得任何一方违约，在项目建设前如果乙方违约保证金不退还，甲方违约双倍返还保证金。项目建设后，甲方单独毁约，必须赔偿乙方项目建设的所有费用和收益。4、本合同一式两份，盖章生效。”原、被告双方于同日签字盖章予以确认。上述租赁合同及补充协议签订后，被告于2017年5月25日通过汇款的方式支付给原告当年租赁费155000元（含5000元开票费用）。在合同履行过程中，被告仅进行了部分安装施工后就不再履行双方签订的屋顶租赁合同。2018年9月3日，被告以屋顶租赁合同的目的已经无法实现为由要求与原告解除所签订的屋顶租赁合同和补充协议并通过邮寄的方式向原告送达了解除通知。同年9月11日，原告收到被告的屋顶租赁合同解除通知。原告不同意解除双方签订的屋顶租赁合同并诉至法院。要求一、确认被告向原告送达的《解除屋顶租赁合同的通知》无效，并要求被告继续履行双方所签租赁合同。二、要求被告支付第二年、第三年租赁费310000元（含开票费用10000元）。 同时查明，2014年5月16日，蒙阴县发展和改革局为原告建设生产车间、仓库及其他配套设施32337.5平米进行了登记备案。原告于2015年12月10日取得建设用地规划许可证，土地使用权类型为出让。 上述事实有原、被告签订的屋顶租赁协议及补充协议、银行转账票据、建设工程规划许可证、土地他项权利证书、被告提供解除屋顶租赁合同的通知、当事人陈述及庭审笔录予以证实，均已收集记录在卷。 本院认为，本案双方争议的焦点问题有两个。一、原、被告双方签订的屋顶租赁合同能否解除。二、房屋租赁费的数额。法律规定，“依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（一）、因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）、法律规定的其他情形。当事人一方依照上述条款主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除的效力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，原、被告签订的屋顶租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但被告在签署了屋顶租赁合同及补充协议后仅进行了部分施工，就不再履行双方签订的屋顶租赁合同，已构成违约，虽然被告向原告送达了解除租赁合同的通知，但被告并未采取补救措施或者赔偿损失。在本案中本院向原告释明解除租赁合同后原告可向被告主张违约责任，但原告仍选择要求被告继续履行合同，故对原告要求确认被告向原告送达的《解除屋顶租赁合同的通知》无效并要求被告继续履行租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。对于被告在辩称中的第一项主张因原告已经向有关机关进行了登记备案并于2015年12月10日取得了建设工程规划许可证，故对其该项主张，本院不予支持。对于第二个焦点问题，租金的数额，虽然在双方签订的屋顶租赁合同中明确约定按照屋顶有效使用面积支付租金，但被告在履行租赁合同过程中仅进行了部分施工，就不再履行双方签订的屋顶租赁合同，无法确定租赁屋顶有效的使用面积，因此在租赁合同中又约定了这样的条款“每年按总计15万元租赁费，另外补贴5000元的开票费用支付”。况且在合同履行过程中被告亦是按每年15万元的租赁费另加5000元的开票费用支付的。故未建成之前的租赁费应为每年15万元。而且在屋顶租赁合同第二条第四项也明确约定，“乙方租赁合同期为25年，如乙方原因在租赁期内提前撤出，乙方必须按照合同要求继续支付剩余年限的租金。”案经本院调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告蒙阴正柏电力科技有限公司给原告蒙阴顺达不锈钢制品有限公司送达的解除租赁合同的通知无效。 二、原告蒙阴顺达不锈钢制品有限公司与被告蒙阴正柏电力科技有限公司签订的屋顶租赁合同及补充协议继续履行 三、被告蒙阴正柏电力科技有限公司于本判决生效后十日内支付给原告蒙阴顺达不锈钢制品有限公司2018年5月25至2019年5月25日以及2019年5月25日至2020年5月25日的租赁费300000元和开票费用10000元共计310000元。 如果未按本判决指定的日期履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5950元，减半收取2975元，由被告蒙阴正柏电力科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  王加海 二〇一九年十一月二十七日 书记员  王 青