湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终888号上诉人（原审被告）：崇阳大世界商贸有限公司，住所地湖北省崇阳县天城镇新建路2号。法定代表人：郭玉兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐欢，湖北佳成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崇阳县汽车运输总公司，住所地湖北省崇阳县天城镇交通小区。法定代表人：曾宗谷，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨大矛，湖北达扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北桃溪房地产开发有限责任公司，住所地湖北省崇阳县天城镇前进路68号。法定代表人：揭正兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪良君，湖北顺风律师事务所律师。上诉人崇阳大世界商贸有限公司（以下简称大世界公司）因与被上诉人崇阳县汽车运输总公司（以下简称汽运公司）、湖北桃溪房地产开发有限责任公司（以下简称桃溪公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省崇阳县人民法院（2016）鄂1223民初1632号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大世界公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判上诉人与被上诉人三方签订的租赁合同继续履行。事实和理由：1.上诉人并没有拒绝履行支付租金的义务，因网络购物兴起，导致实体商铺存在招租困难、客户流失等不利因素，进而导致上诉人的经济效益恶化，但上诉人一直在持续的支付租金，上诉人的违约情形并没有阻碍被上诉人合同目的的实现，本案租赁合同并没有达到合同解除的条件；2.被上诉人的房屋没有经过质量验收就交由上诉人使用，上诉人暂缓支付租金是依法履行不安抗辩权；3.上诉人承租涉案房屋后，花费一千余万元对商场进行了装修，租赁期间，上诉人亦与其他的商户签订了商铺租赁合同，现一审法院认定上诉人与被上诉人的租赁合同解除，既没有考虑该装修损失，亦会造成商场内大量商户的损失。汽运公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。桃溪公司辩称，1.涉案商场已于2014年12月16日进行了自检，监管部门亦进行了复检，在一审诉讼时，被上诉人已经提供了相应的证据材料证明房屋的竣工验收符合法律规定，不存在房屋质量问题或者安全隐患；2.上诉人租赁涉案房屋已达五年之久，拖欠租金至今已有一千万余元，上诉人未诚实履行支付租金的义务，一审法院判令租赁合同解除，具有事实依据和法律依据；3.因被上诉人怠于市场开拓、调整经营方案等，导致其在租赁期间，经济效益较差，但该责任不应归责于被上诉人，且上诉人的违约行为亦造成了被上诉人的损失，请求二审法院维持原判。汽运公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告大世界公司、被告桃溪公司之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令大世界公司立即向原告支付所欠租金303.6万元（2016年度的租金516.6万元，已付213万元，尚欠303.6万元）以及逾期支付租金的违约金；3.判令桃溪公司对大世界公司所欠原告租金承担赔偿责任；4.判令桃溪公司立即履行《经营性用房租赁合同》全部义务；5.本案所有诉讼费用、律师费用由大世界公司承担，桃溪公司对大世界公司的此项义务亦承担赔偿责任。2018年10月23日，原告汽运公司在庭审中增加诉讼请求，请求判令大世界公司、桃溪公司支付2017年1月27日至2018年1月26日的租金516.6万元。一审法院认定事实：2012年10月26日，原告汽运公司（甲方）与被告桃溪公司（乙方）订立了一份《天城大世界项目合作开发合同》，合同约定：甲方提供建设用地、乙方提供资金，双方合作开发天成新世界项目。合作开发期限为27个月，即2012年10月26日至2015年1月26日。项目建成后，天成新世界地上第一层、第二层经营性用房的所有权归甲方所有（交房日期为2015年1月26日），但出租给乙方使用18年，租赁期限起算点为2015年1月27日。租金及其给付办法等相关事宜，由双方另行订立经营性用房租赁合同约定。崇阳县公证处对上述《天城大世界项目合作开发合同》进行了公证。同日，原告汽运公司（甲方）与被告桃溪公司（乙方）签订了一份《经营性用房租赁合同》，合同约定：1.（合同第一条第1项）本合同项下租赁物坐落于崇阳县天城镇××与××处，即天成新世界地上第一层、第二层经营性用房及其附属设施、建筑物、构筑物。2.（合同第二条）租赁期限为18年，即2015年1月27日起至2033年1月26日止。3.（合同第三条）乙方商业经营使用，具体由乙方安排并决定。4.（合同第四条）租金：双方确定每5年为一个租赁周期。第一个租赁周期内（2015年1月27日至2020年1月26日）的年租金为516.6万元。5.（合同第五条）租金给付办法：第一个租赁周期的第一年租金516.6万元，乙方应当在2015年2月27日前付清。之后每年的租金，乙方应当在上一年租期届满前30日内付清。6.（合同第六条第2项第⑷目）甲方负责向税务机关缴纳因出租租赁物所征收的税金。7.（合同第九条）特别约定：租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将本合同的权利义务概括转让给第三人。经甲方书面同意，乙方可以转租本合同项下租赁物，乙方未经甲方书面同意转租的，甲方有权解除本合同，由此造成的一切损失，概由乙方承担。8.（合同第十条）违约责任：若乙方逾期给付租金，则应按照逾期付款总额的日万分之七向甲方支付逾期付款违约金，并累计计算。若逾期给付租金超过2个月，乙方除按前述约定承担违约责任外，甲方有权解除合同，由此造成的一切损失，概由乙方承担。上述《经营性用房租赁合同》经崇阳县公证处进行了公证。2012年11月4日，被告桃溪公司（甲方）与被告大世界公司的股东章志建、夏义彪、汪刚洋、陈三刚（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：1.（合同第一条）本合同租赁物为崇阳新世界地上第一层、第二层经营性用房及其附属设施、建筑物、构筑物转租给乙方。2.（合同第二条）租赁期限：租赁物交付之日起至2033年1月26日止。3.（合同第四条）租金：双方确定每5年为一个租赁周期，第一个租赁周期内（房屋交付之日至2020年1月26日）的年租金为516.6万元。4.（合同第五条）租金支付办法：第一个租赁周期的第一年租金516.6万元，乙方应当在进房装修前付清（乙方必须要按甲方指定时间装修）。第二年及以后每年的租金，乙方应当在上一年租期届满前30日付清。5.（合同第九条）特别约定：⑴租赁物外墙及商场外的装饰面由甲方统一施工，内墙装修由乙方设计、施工，费用自理，消防主水管由甲方铺设，其他消防设施由乙方自备；⑵本合同是甲方与崇阳汽运总公司租赁合同的转让，因甲方在原合同租金的基础上未增租金，故甲方在与乙方履约租期内，甲方不承担任何税费。同时甲方与汽运总公司签订的租赁合同与乙方同具法律效力。6.（合同第十条）合同的担保：乙方在与甲方签订本合同时，须向甲方支付履约保证金100万元。甲方向乙方交房时可抵付租金。7.（合同第十一条）违约责任：若乙方逾期给付租金，则应按照逾期付款总额的日万分之十向甲方支付逾期付款违约金，并累计计算。若逾期给付租金超过2个月，乙方除按前述约定承担违约责任外，甲方有权解除合同，由此造成的一切损失，概由乙方承担；（六）同年11月10日，乙方向甲方支付履约保证金100万元。2014年9月22日，为履行上述租赁合同，乙方章志建、夏义彪、汪刚洋、陈三刚共同出资注册成立崇阳大世界商贸有限公司。2014年10月9日，原告汽运公司（甲方）与被告桃溪公司（乙方）就2012年10月26日双方签订的《天成新世界项目合作开发合同》签订了一份补充协议。协议约定：1.（协议第四条）基于甲方5467平方米土地使用权证设置抵押至2014年10月及2333平方米土地使用权证办证活动一直延误至今的情况，以及因上述情况的实际存在给乙方造成的工程施工延误和产生的其他额外工作成本，乙方提出甲乙双方租赁合同租期顺延的请求。针对乙方请求，甲方同意租赁合同所涉租赁期间顺延八个月（顺延期间不算租金），具体顺延安排为：在租赁合同的第一个五年，即2015年1月27日至2020年1月26日期间顺延完毕，2015年度顺延租期二个月，2016年度顺延租期二个月，2017年度顺延租期二个月，2018年度顺延租期一个月，2019年度顺延租期一个月。该八个月顺延至第四个租赁周期后，即第十八条后进行延续，该八个月租金到期按租赁期第十八年的租金标准进行计算；2.（协议第五条）因乙方将原设计于地下一层的设备层和停车场移至地面和裙楼顶层，就此变更双方商定，在裙楼顶楼新建的停车场中的50个车位的所有权归甲方所有，该车位在乙方租赁期间由乙方管理，租赁期满由乙方交付于甲方；3.（协议第六条）地下一层全部由乙方自行处理，与甲方无任何经济和法律上的关系；4.（协议第八条）本补充协议为甲乙双方就“主合同”所有未了事宜和遗留问题的最终协商意见，甲乙双方之间再无因双方所有合同的而产生的权利义务关系中的任何未了事宜和遗留问题。如今后甲乙双方任一方根据双方合同再提出任何权益要求，不论该要求是否有合同根据，或针对本合同的法律依据，该提出的本身即被确认为甲乙双方共同认同的对该权益的合法、合理的放弃。故，甲乙双方不再就双方合同任何内容问题进行任何新的协商；5.（协议第九条）本补充协议甲乙双方签字盖章后生效，与“主合同”具有同等效力，本补充协议没有约定的，按“主合同”执行。2014年9月前后，崇阳大世界项目主体工程完工，被告桃溪公司开始分批向被告大世界公司交付崇阳新世界地上第一层、第二层经营性用房。其后，被告大世界公司按合同约定对该房屋进行了装修（包括消防装修），并于2015年元旦之后开始对外招租。2015年10月28日，被告桃溪公司（甲方）和被告大世界公司（乙方）订立了一份补充协议。合同约定：1.（协议第一条）2012年11月4日甲方与章志建、夏义彪、汪刚洋、陈三刚签订的租赁合同，由甲乙双方继续履行；2.（协议第二条）乙方向甲方支付租金时，甲方应同时向乙方提供合法的纳税发票，否则乙方有权拒绝支付相应的租金；3.（协议第三条）双方确定租赁物的起租时间为2015年2月1日。鉴于租赁物交付实际使用时，在客观上存在甲方其他建筑工程部分施工影响、乙方当时实际不可能全面装修和全场经营、租赁物外围工程未全部施工完毕等事实，客观上影响乙方实际使用租赁物的效果，甲方愿意给予乙方二个月的免租期，即乙方支付给甲方的第一年度租金中免除二个月的租金；4.（协议第八条）本补充协议与2012年11月4日甲方与章志建、夏义彪、汪刚洋、陈三刚签订的《租赁合同》同具效力，系前述《租赁合同》的不可分割的组成部分。租赁合同履行过程中，被告大世界公司通过被告桃溪公司转付向原告汽运公司付清了2015年度的租金430.5万元。2015年10月29日，为减少流通环节中各方当事人的税务负担，原告汽运公司（甲方）、被告桃溪公司（乙方）、大世界公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲乙丙三方认可：位于崇阳大世界商城地上第一层、第二层经营性用房及其设施、建筑物出租给丙方；二、丙方必须同乙方一样履行甲乙双方于2012年10月26日签订的崇阳大世界商城地上第一层、第二层经营性用户及其设施工、建筑物的租赁合同（以下简称主合同，附复印件）；三、丙方按主合同关于甲方房屋租金的约定条款直接向甲方交纳房租，甲方向丙方出具相应税票；四、丙方不能按期交纳房租造成甲方经济损失由乙方承担，且本合同终止，乙方继续履行主合同。上述三方《房屋租赁合同》签订后，被告大世界公司于2016年1月26日起至2016年10月28日止陆续向原告汽运公司支付2016年度的房屋租金223万元（原告汽运公司收到该部分租金后至今未按合同约定提供相应的纳税发票），余下房租拖欠未付，原告汽运公司催讨未果，故提起本案诉讼。一审法院同时查明：1.2018年8月7日，崇阳县住房和城乡建设局因崇阳县大世界建设项目向原告汽运公司和被告桃溪公司核发了建字第2018071号建设工程规划许可证；2.2018年7月27日，崇阳县住房和城乡建设局因崇阳县大世界建设项目向原告汽运公司和被告桃溪公司核发了编号为4223251807270101－SX－001号建设工程施工许可证；3.2018年8月29日，崇阳县国土资源局于向原告汽运公司核发了鄂（2018）崇阳县不动产权第0001993号和鄂（2018）崇阳县不动产权第0001994号不动产权证书，确认原告汽运公司对涉案租赁物崇阳大世界商城地上第一层、第二层房屋享有不动产物权。一审法院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷，三方当事人之间存在多个房屋租赁关系，一是原告汽运公司与被告桃溪公司之间的租赁关系，包括2012年10月26日双方订立的《经营性用房租赁合同》和《天城大世界项目合作开发合同》中有关房屋租赁部分的条款以及2014年10月9日双方订立的《补充协议》中涉及房屋租赁问题的条款，二是被告桃溪公司与被告大世界公司之间的租赁关系，包括2012年11月4日双方订立的《租赁合同》和2015年10月28日双方订立的《租赁合同补充协议》，三是原告汽运公司、被告桃溪公司、被告大世界公司三方于2015年10月29日订立《房屋租赁合同》，这三个租赁关系是相互关联的，其租赁标的物是同一的，第二个租赁关系是被告桃溪公司在第一个租赁关系的基础上将其从原告汽运公司租赁的房屋转租给被告大世界公司，第三个租赁关系是在第一、二个租赁关系履行过程中三方当事人对前述转租关系的确认和补充。三个租赁关系相对独立又相互关联，构成本案租赁合同关系的全部内容。本案当事人争议的主要焦点：一是涉案房屋租赁合同的效力；二是被告大世界公司以实际交付的租赁物与合同约定不符以及情势变更为由要求按市场行情评估的租金数额计付租金的理由是否成立；三是原告汽运公司得以何数额收取被告大世界公司2016年度的租金；四是原告汽运公司以被告大世界公司拖欠租金为由解除三方订立的租赁合同的理由是否成立。关于焦点一，一审法院认为，本案诉讼过程中涉案租赁房屋取得了建设工程规划许可证和不动产权证书，因此涉案房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。被告大世界公司主张租赁合同无效的抗辩不成立，不予支持。关于焦点二，一审法院认为，1.租赁物交付使用时涉案租赁房屋的周边环境和附属设施的实际状况与合同约定有所改变，但被告大世界公司当时没有提出异议，且在合同履行过程中又订立了补充协议和三方协议，应视为其对租赁物周边环境和附属设施状况改变的认可；2.本案是一起房屋租赁合同纠纷，被告大世界公司主张的网购对商品零售业的影响与本案没有直接关联性，被告大世界公司主张依情势变更原则调整租金的请求因不能提供充足的证据，不予支持。因此，被告大世界公司以实际交付的租赁物与合同约定不符以及情势变更为由要求按市场行情评估的租金数额计付租金的理由不成立，不予支持。关于焦点三，一审法院认为，如前所述，原告汽运公司与被告桃溪公司之间房屋租赁关系双方权利义务的约定包含于《经营性用房租赁合同》、《天城大世界项目合作开发合同》和《补充协议》中，根据《补充协议》第四条有关租期顺延的约定，2016年度的租金应扣除2个月，即被告桃溪公司2016年度应付原告汽运公司的租金为430.5万元。2015年10月29日三方订立的房屋租赁合同第二条约定，“丙方（大世界公司）必须同乙方（桃溪公司）一样履行甲（汽运公司）乙双方于2012年10月26日签订的崇阳大世界商城地上第一层、第二层经营性用户及其设施工、建筑物的租赁合同。”该条款中的“一样”，当然包括“一样”的租金即相同数额的租金。且被告桃溪公司在与被告大世界公司订立的租赁合同中亦明确表示“本合同是甲方（桃溪公司）与崇阳汽运总公司租赁合同的转让，因甲方在原合同租金的基础上未增租金”，因此，原告汽运公司得以其与被告桃溪公司约定的租金数额，收取被告大世界公司2016年度的租金430.5万元。关于焦点四，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，被告大世界公司长期拖欠租金且经多次催告仍未支付，原告汽运公司依法可以解除合同。此外，关于原告汽运公司要求被告大世界公司支付逾期交付租金的违约金的诉讼请求。根据2015年10月29日的三方合同的第三条约定，“丙方按主合同关于甲方房屋租金的约定条款直接向甲方交纳房租，甲方向丙方出具相应税票”，但原告汽运公司收到被告大世界公司前期已交付租金后至今未向被告大世界公司提供合法的发票，因此原告汽运公司在合同履行过程中亦存在违约行为。综合本案实际情况，一审法院对原告汽运公司的该项诉讼不予支持。关于原告汽运公司在第三次庭审中增加的诉讼请求。一审法院认为，当事人增加诉讼请求，应当在第一次法庭辩论终结前提出。原告汽运公司增加诉讼请求超出法定期限，不予审理。原告汽运公司可以另行主张权利。关于原告汽运公司要求被告大世界公司承担律师费的诉讼请求，因无事实和法律依据，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十七条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除2015年10月29日原告崇阳县汽车运输总公司、被告湖北桃溪房地产开发有限责任公司、崇阳大世界商贸有限公司三方订立的房屋租赁合同；二、上述租赁合同解除后，由被告湖北桃溪房地产开发有限责任公司继续履行其于2012年10月26日与原告崇阳县汽车运输总公司订立的《经营性用房租赁合同》及相关补充协议；三、被告崇阳大世界商贸有限公司于本判决生效后三十日内支付原告崇阳县汽车运输总公司2016年度的租金207.5万元；四、若被告崇阳大世界商贸有限公司到期不能清偿上述第三项的义务，则由被告湖北桃溪房地产开发有限责任公司承担赔偿责任；五、驳回原告崇阳县汽车运输总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31088元，由被告崇阳大世界商贸有限公司、湖北桃溪房地产开发有限责任公司共同承担18342元，由原告崇阳县汽车运输总公司承担12746元。二审中，当事人没有提交新证据。大世界公司、汽运公司、桃溪公司对一审法院查明的事实均不持异议，本院继续予以确认。本院认为，汽运公司与桃溪公司、大世界公司订立的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应对汽运公司、桃溪公司、大世界公司产生约束力，当事人均应当诚实履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”因大世界公司长期拖欠租金且经多次催告仍未支付，引发本案纠纷，大世界公司应承担全部的责任，汽运公司据此要求解除与大世界公司签订的租赁合同并支付欠付租金的诉讼请求，具有事实依据和法律依据。大世界公司认为租赁合同未达到解除条件的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，大世界公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31088元，由崇阳大世界商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇一九年十一月八日书记员 杨 锐附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；