陕西省西安市中级人民法院  陕 西 省 高 级 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕民终1029号 上诉人（原审被告）：西安金鹰北城购物中心有限公司，住所地西安市。法定代表人：范毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：李红红，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高芳，女，1984年1月10日出生，汉族，住西安市未央区。原审第三人：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。上诉人西安金鹰北城购物中心有限公司（以下简称金鹰公司）因与被上诉人高芳及原审第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案，不服陕西省西安市中级人民法院（2019）陕01民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金鹰公司的委托诉讼代理人李红红、被上诉人高芳到庭参加诉讼，原审第三人中登公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金鹰公司上诉请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由如下：一审法院认为被上诉人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，与事实不符。该条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，被上诉人提交的《商品房买卖合同》未记载签订日期，无网签备案号，并非正式的网签备案协议，不能证明被上诉人与中登公司在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。其次，被上诉人虽提供了西安市住房查询表证明其在西安市名下无其他住房。但是被上诉人未提供其家庭成员名下房屋情况，不能证明被上诉人无其他用于居住的房屋。最后，被上诉人虽提交了中登公司出具的房款收据，但无转款凭证相佐证，不能判断其已支付房款的真实性，即无法判断是否符合上述房款支付的条件。综上，上诉人认为，一审判决事实认定错误，请求二审法院依法支持上诉人的请求。被上诉人高芳答辩称：1、中登公司签订的合同很多都没有书写日期，但是合同第八页有交款期限，与被上诉人的交款时间是一致的。未书写日期是经办经理办理的，被上诉人不清楚。2、被上诉人名下现无其他住房，其丈夫不在西安，名下也无房产。3、买房时客户经理称可以分次现金交款，故被上诉人按照客户经理要求分期缴纳房款，到2012年全部交清，交清后出具了一个总的收据，所以无银行转账。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人中登公司的未到庭进行答辩。高芳向一审法院起诉请求：1.停止对西安市未央区XX城XX路XX幢XX号房屋的强制执行，解除查封；2.诉讼费由金鹰公司负担。一审法院认定的事实：金鹰公司因与中登公司房屋租赁合同纠纷一案，该院于2016年11月15日作出（2014）西中民一初字第00054号民事判决,判令中登公司返还金鹰公司履约保证金500万元、支付金鹰公司迟延履行违约金990万元、赔偿金鹰公司装饰工程损失36463500元等。该判决已发生法律效力，因义务人中登公司未履行法律文书确定的义务，权利人金鹰公司于2017年1月18日向本院申请执行，该院依法立案执行。执行过程中，该院于2017年8月15日作出（2017）陕01执304号之一执行裁定：一、查封被执行人中登公司名下位于西安市未央区XX城XX路南侧中登家园26套未出售房屋房号为1幢（预售证号200XXXX）20702、30503、31303、41201、41402；2幢（预售证号200XXXX）10711、11212、11511、12204、12609、12712、12911；3幢（预售证号200XXXX）10303、10810、12703、12803、12810；5幢（预售证号200XXXX）10908；6幢（预售证号200XXXX）10110、10310、10410、10710、12103、12203、12501、12603；二、查封期限为三年。高芳作为案外人向该院提出执行异议，主张法院查封的中登家园3幢12803号房屋属其所有，请求停止执行，解除查封。本院经审查认为，高芳提供的证据不足以证明其与中登公司签订了有效的《商品房买卖协议》，亦不足以证明其在法院查封之前已合法占有涉案房产。高芳至今未办理房屋产权证，怠于行使自己的权利，应承担不利后果。高芳也没有物权证据证明涉案房产登记在其名下或购房合同已经房屋管理部门备案登记，故高芳所主张的执行异议申请，证据不足，不能排除人民法院的强制执行，该院于2018年12月18日作出（2018）陕01执异629号执行裁定：“驳回案外人高芳的异议请求。”高芳不服上述执行裁定，向该院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。另查，中登公司与高芳签订《商品房买卖合同》（未显示签订日期），约定房号为第三幢1单元28层12803号，单价为每平方米2500元，总金额叁拾伍万捌仟贰佰伍拾元整。中登公司出具房款收据（2012年4月17日）。2012年4月18日中登公司房产销售中心向高芳发出《中登家园3号楼1单元交付通知单》，2012年4月19日高芳与西安中登物业有限公司中登家园物业服务中心签订《中登家园前期物业服务协议》、《中登家园业主临时管理规约承诺书》、《中登家园房屋装饰装修管理协议》。2013年4月19日中登家园业主入住登记表显示高芳入住涉案房屋，2013年4月起高芳交纳物业费、电费、天然气等各项费用。高芳提供《西安市住房情况查询申请表》显示截止2019年6月3日，高芳名下无有效房产信息。一审法院认为，本案为高芳对本院（2018）陕01执异629号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，高芳对人民法院查封的位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX号房屋的强制执行是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。参照该规定，本案中，高芳与中登公司签订《商品房买卖合同》，约定高芳购买位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX号房屋，房屋总价为358250元，该合同为双方当事人真实意思表示，与法不悖，合法有效。高芳支付了全部房款，中登公司出具收款收据（2012年4月17日）。中登公司与高芳办理交房通知（2012年4月18日）。2012年4月19日高芳与西安中登物业有限公司中登家园物业服务中心签订物业服务合同，实际居住使用涉案房屋，并交纳物业费、水电等相关费用。高芳名下也无其他房产信息，故高芳购买涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，高芳对西安市未央区XX城XX路XX幢XX号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对该房屋的强制执行的诉讼请求，依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：不得执行西安市未央区XX城XX路XX幢XX号房屋。案件受理费100元，原告高芳预交，由被告西安金鹰北城购物中心有限公司负担（本判决生效后十日内西安金鹰北城购物中心有限公司将其应负担100元支付高芳）。上诉人金鹰公司二审无新证据提交。被上诉人高芳二审中提交一组新证据：2013年4月-2019年7月，有限电视初装费、发票及收费票据共8张，证明其在2013年4月就已对房屋进行了装修、入住，并持续缴纳了有限电视费。上诉人金鹰公司发表质证意见：对高芳提交的该组证据的真实性及证明目的均予以认可。本院对高芳二审阶段提交的新证据分析认证如下：中登公司对高芳提交的该组证据的真实性及证明目的均予以认可，且高芳提交的8张发票、收据载明了房号并加盖有陕西广电网络传媒（集团）股份有限公司等印章，可以证明其自2013年4月起持续缴纳了案涉房屋有限电视费，故本院对该组证据予以认定。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。另查明，高芳于2013年4月至2019年7月持续缴纳了案涉房屋的有限电视费用。本院认为，本案的争议焦点为，高芳就案涉12803号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，高芳与中登公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX号房屋，房屋总价为358250元。中登公司于2012年4月17日出具了收据一份，载明收到房款358250元。该合同应为双方当事人真实意思表示，与法不悖，合法有效。次日，高芳与西安中登实业集团有限公司房产销售中心签署《中登家园3#楼1单元交房通知单》并于2012年11月16日进行了验房交接，于2013年4月18日签订了中登家园入住资料（物品）领用清单、交纳了物业费、水电费、有限电视费等费用。可以认定，高芳在法院查封之前已与中登公司签订了书面买卖合同，已实际占有使用涉案房屋，并支付了全部购房款。经西安市不动产信息档案管理中心查询，高芳名下无有效房产信息。高芳应对案涉房屋享有物权期待权，金鹰公司上诉认为一审判决认定事实错误，主张高芳的民事权益不应优先于金鹰公司的理由不能成立。一审法院依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条认定高芳对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6674元，由西安金鹰北城购物中心有限公司负担。本判决为终审判决。                              审  判  长      赵学玲                             审  判  员      胡晓晖                             审  判  员      张奋霆                              二〇一九年十一月十九日                              书  记  员      郭晨晨1