广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初8303号原告（反诉被告）深圳市益广丰实业有限公司，住所地深圳市龙华区观澜街道新澜社区观澜大道333号-345号（单号）洁盛广场101，统一社会信用代码91440300741206057P。法定代表人陈小锋。委托代理人蔡好平，广东驰浩律师事务所律师。委托代理人李新农，公司员工。被告（反诉原告）郝能党，男，汉族，1975年10月19日出生，户籍地址江西省九江市永修县，委托代理人陈威，广东国晖律师事务所律师。上列原告诉被告、被告反诉原告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人蔡好平、被告委托代理人陈威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年8月12日，原、被告签署《房屋租赁合同》及《补充协议》，将原告承租的深圳市集信投资发展有限公司的坐落于深圳市宝安区松岗街道楼岗路集信大厦裙楼物业之部分转租给被告，双方约定租赁期限自2011年8月15日至2018年12月31日，租赁合同同时对租金、水费、电费等事宜进行了约定。合同生效后，原告依约将房产交付使用。但被告自2018年11月开始拒付租金、水、电、物业管理费。租赁期满后，被告亦未依约将租赁房产返还原告，至今仍占用租赁房产。原告认为，本案《房屋租赁合同》合法有效，被告应当遵守。被告的违约行为，给原告造成了巨大经济损失，严重影响原告的正常生产经营，原告曾多次向被告主张权利，但被告均拒绝履行约定义务。请求法院判令被告向原告支付：一、2018年11月份的租金70880元及逾期利息，逾期利息以70880元为基数，按年利率24%自2018年11月11日起计算至被告付清之日止，暂计至2019年3月31日，暂计为6571.45元；二、2018年12月份的租金70880元及逾期利息，逾期利息以70880元为基数，按年利率24%自2018年12月11日起计算至被告付清之日止，暂计至2019年3月31日，暂计为5173.27元；三、2018年12月份的水电费15660元及逾期利息，逾期利息以15660元为基数，按年利率24%自2019年1月11日起计算至被告付清之日止，暂计至2019年3月31日，暂计为823.76元；四、2019年1月1-15日的水电费4849元；五、2019年1月16日至2019年3月31日期间的房屋占有费508200元；六、拆除、装卸、搬运费50000元和存放费，存放费自2018年3月10起按每月2750元计算至被告将所有物品搬离之日止；七、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称，租金及水电费双方在租赁合同到期前商议以押金进行抵扣，因双方在租赁合同中约定了同等条件下的优先承租权，双方在租赁合同到期前后一直在协商继续承租的事宜，故对相关租金及水电费未进行结算，我方已在反诉请求中请求以押金与房租及水电费进行抵扣，不存在原告所述的违约情形。原告主张其2019年3月31日将被告存放于涉案商铺内的物品全部转移至东莞市，与事实不符，实际是原告的期间是2019年3月28日，被告方在3月27日、3月28日曾两次报警，被告已向法庭提交申请，调取报警记录、询问笔录、公安机关拍摄的照片及录像。原告要求我方支付租赁合同到期后的占有使用费，在2019年1月16日到2019年3月28日期间涉案物业停水停电，我方并未在涉案物业进行活动，而是双方一直在就继续承租事宜进行协商，同时我方亦要求原告向我方开具租金及水电费发票，不存在原告所述的应付占用费的事实。另，原告方与第三人签署的租赁合同显示租金为70元/平方米，我方对该租金并不认可，不应以该租金计算房屋占用费，双方合同约定在同等的条件下优先承租权，原告方如真有意将涉案物业70元/平方米进行出租，应将该租赁条件向我方进行发送，由我方优先选择是否承租，在我方选择不承租的情况下，原告方才可将涉案物业租给第三人，而原告直接将涉案物业租给第三人的行为，直接侵犯了我方在同等条件下的优先承租权。原告方主张其搬离我方物品是依据宝安区人民法院的执行裁定书，该执行裁定书显示查封被申请人所有的相应价值财产。并未授予原告方将财物从租赁物业搬离的权利，即使法院要实施查封也应通知双方当事人到场，对涉案财物进行清单、封存，故原告主张无事实及法律依据。被告反诉称，被反诉人与反诉人于2011年8月12日签订了《补充协议》，约定租期、押金、优先承租权等。协议签订后，反诉人在租赁物业上先后投入装修资金2550000元左右，购买设备、家私、厨具等花费1400000元左右。从2018年9月开始至2018年12月31日协议到期前后反诉人与被反诉人一直协商续租事宜，并要求被反诉人开具租金及水电费发票，双方谈判过程之中反诉人一直保持租赁商铺原状，等待被反诉人的妥善解决。被反诉人于2019年3月21日向反诉人发送了限期搬迁通知，通知反诉人于2019年3月31日将反诉人存放于租赁场地的设备、物品全部搬离。反诉人收到通知后一方面继续与被反诉人积极协商续租、装修补偿事宜，但令反诉人始料不及的是2019年3月28日2点左右，在被反诉人自己发出的限期搬迁通知未到期前，被反诉人竟然在事先未通知反诉人的情况下纠集了100多名社会人员强行对租赁场地进行了拆除清场，造成反诉人在租赁场地内的装修、软装，电器、装饰器物、办公设备、货品等价值上百万的财物毁损灭失。强拆清场事件发生后，反诉人立即向公安机关报案，公安机关接到报案后及时到现场进行了调查取证，并协调反诉人与被反诉人进行协商，但因被反诉人无赔偿诚意而最终无果。反诉人认为，对于《补充协议》中第十四条“合同期满同等条件下，乙方有优先续租权”约定，系双方真实意思表示，该条款也无合同法第五十二条以及其他违反法律、法规的效力性强制性规定之情形，应确认该约定有效。反诉人承租后，即投入大量资金进行装修和广告营销，并一直进行经营。对于该房屋，反诉人愿意继续承租并希望在同等条件下享有优先承租权，双方在原合同终止前就续租事宜进行磋商，故可认定反诉人并未放弃优先承租的权利，不料被反诉人却采取种种手段逼迫反诉人离开房屋，企图剥夺反诉人享有的优先承租的权利。在被反诉人已发送限期搬迁通知确认限期搬迁的时间为2019年3月31日，根据限期搬迁通知的限期搬离时间，反诉人可占有使用涉案房屋至2019年3月31日，2019年3月28日强行拆除、清场由此造成损失的，被反诉人应承担相应赔偿责任。被反诉人未经反诉人同意，在反诉人未行使优先承租权之前，强行暴力拆除反诉人承租商铺，侵犯了原承租人反诉人依法享有的优先承租权，对此造成的损失被反诉人应当予以赔偿。请求法院判决：一、将反诉人已支付的租赁押金200000元与租金、水电费、物业管理费进行抵扣，被反诉人将抵扣后剩余的押金37247元退还给反诉人。二、被反诉人赔偿反诉人装修损失400000元。三、被反诉人赔偿反诉人财物损失1400000元。四、确认反诉人在合同期满后对涉案房屋在同等条件下享有优先承租权。五、被反诉人向反诉人开具已付租金6083560元、水电费1344000元合计7427560元的发票。六、判令本案诉讼费用由被反诉人承担。原告答辩称，一、被告反诉请求押金、保证金抵扣合同到期之后租金及未付的水电费，我方认为被告在租赁合同到期后拒不向原告返还租赁房产，构成违约，被告所付租赁押金不予退还，被告拖欠的租金、水电费、利息支付给原告；二、关于被告的装修损失，由于原告已经到期，被告主张装修损失没有法律依据；三、被告主张的财物损失，由于被告未在举证期内提交任何证据，该项诉讼请求应予以驳回；四、关于被告主张的优先承租权，原告在合同到期前已多次告知被告至合同到期后将按新租金标准执行，被告不予同意，已视为被告放弃优先承租权。关于被告的反诉请求第一项，根据双方租赁协议第9条的约定，被告拖欠租金40天以上，原告单方面有权终止合同，且租赁押金不予退还。由于被告拖欠租金及水电费等长达数月，因此原告有权不予退还被告租赁押金。关于装修保证金，没有查询到有相关的收款记录。关于被告的反诉请求第二项，由于双方租赁合同已经到期，因此被告的该项反诉请求应予以驳回。关于被告的反诉请求第三项，原告未造成被告的任何财物损失，该项反诉请求应予以驳回。关于被告反诉请求第四项，由于双方多次协商租赁合同到期的续租问题，未能达成一致意见，被告拒不同意原告提出的新的租赁方案，因此该项诉讼请求不予支持。关于被告的反诉请求第五项，根据双方租赁协议第9条约定，被告向原告支付租金后，原告仅需提供收款收据，被告主张原告有义务提供发票，原告认为被告租用涉案商铺，同样用于经营，同样需要向其客户开具经营发票。经审理查明，2011年8月12日，原、被告签署《房屋租赁合同》，约定被告按图纸标示位置租赁原告物业，租赁期限自2011年8月15日至2018年12月31日；租赁保证金200000元，合同有效期满后退还；承租方拖欠租金40天的，出租方不予退还保证金。租金标准由补充协议约定，每月10日前缴租。同日，双方签订《补充协议》，约定租金标准递增，2012年1月15日至2014年12月31日为70000元/月，2015年1月1日至2017年12月31日为73500元/月，2018年1月1日至2018年12月31日为79380元/月。据原告提供的缴费通知书，被告2018年11月份、12月份租金实际应按70880元缴纳。2018年9月14日，原告书面通知被告，租赁合同于2019年1月15日到期后不再续租。此后，原告分别于2018年11月20日、2019年1月11日再次书面通知被告，租赁期满不续租。收悉通知，被告均不同意搬离，要求续租。2019年3月9日，原告租赁东莞市石排镇一处占地面积约1000平方米的仓库，自2019年3月10日起计租，月租11000元。2019年3月12日，原告委托深圳长基资产评估房地产土地评估有限公司对被告存放于租赁物业的物品进行清点和价值评估。2019年3月20日，原告与案外人签订一份《装卸业务承包合同》，委托案外人对被告在内的四家拒绝搬离租赁物业的商户进行拆除、装卸、搬运，合同价款20万元，合同有效期自2019年3月20日至3月31日止。2019年3月21日，原告向被告发出一份《限期搬迁通知》，要求被告于2019年3月31日前搬离租赁物业。被告未同意搬离，要求续租。原告遂于3月底委托上述案外人将被告在内的四家拒绝搬离租赁物业的商户进行拆除、装卸、搬运，将其物品存放于上述租赁仓库，其时被告未在现场。双方对具体搬运时间有争议，原告主张系2019年3月31日，被告主张系2019年3月28日。另查，涉案物业由松岗镇人民政府于2002年办妥建设用地规划许可、建设工程规划许可手续，于2003年办理建设工程规划验收合格证。庭审中，被告确认已缴纳租金至2018年10月份，尚欠2018年12月份水电费15660元、2019年1月1日至1月15日水电费4849元。上述事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、缴费通知书、《限期搬迁通知》、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程规划验收合格证等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间订立的书面租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，应当全面履行合同义务。本诉部分。原告于2018年9月即告知承租方租赁期满不续租，现合同已期满终止，双方应据合同约定结算相应的租金、占有使用费、物业管理费和水电费，退还押金。被告关于保证金和装修押金抵扣租金或占有使用费等的抗辩理由，合情合理，本院予以采纳。关于租金或占有使用费，原告主张计至2019年3月31日，但未能提供证据证实收回租赁物业的具体时间，应自负举证不能的不利后果，被告主张为2019年3月28日强制收回，故本院核算至2019年3月28日止。经审理查明，核得：租金或占有使用费70880元×4个月+70880元÷31天×28天=347540.65元；水电费20509元。以上合计368049.65元，抵扣租赁保证金200000元后，被告尚需支付原告168049.65元。由于保证金足以抵扣2018年11月1日至2018年12月31日期间的租金，而水电费并未约定支付期限，故原告诉求该部分款项的逾期支付利息，本院不予支持。原告诉求拆除、装卸、搬运费和存放费，由于原告所支出的拆除、装卸、搬运费和存放费系处理被告在内的四家拒绝搬离租赁物业的商户的总费用，本案无法区分被告商户对应开支部分，故应另诉为妥。反诉部分。一、优先承租权问题。原承租方的优先承租权发生于租赁合同期满之时，其时被告已拒不履行租赁合同主要义务即付租，存在严重的不诚信行为。市场经济中，市场主体有权自主选择诚信更高的相对方进行交易，被告主张优先承租权，本院不予采纳。二、经济损失问题，原告主张租赁期间装饰装修和强制搬离造成的经济损失。由于租赁期间届满，期间装饰装修费用已摊分于经营成本，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，本院不予支持。至于原告于2019年3月底强制收回物业的行为，由于原告已多次告知被告期满不续租，要求返还租赁物业，被告拒不及时返还，侵害出租方的权益，原告为免经济损失，委托第三方清点、登记、评估、搬运、存放，以妥善的方式实施自力救济，因合法救济所产生的损失后果归责于被告，被告请求赔偿因强制搬离所造成的损失，本院不予支持。三、发票的问题，双方应循税务相关的行政管理途径解决发票的开具问题，未履行相关义务造成经济损失的，可再诉主张赔偿。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、被告郝能党应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市益广丰实业有限公司结付款项168049.65元。二、驳回原告其他诉讼请求。三、驳回被告的反诉请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11157.87元，保全费用2365.70元，由原、被告各承担一半；反诉受理费10668元，由反诉原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 柯    德人民陪审员 伍  素  梅人民陪审员 罗  少  莲二〇一九年十一月二十二日书 记 员 林晓仪（兼）书 记 员 李  玉  婷附相关法条如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。