江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1182民初1719号原告：景龙，男，1954年10月11日生，汉族，住扬中市。委托诉讼代理人：王华，扬中市新坝法律服务所法律工作者。被告：鑫圆共享电子商务（扬中）有限公司，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住所地扬中市三茅街道翠竹北路666号海企科技园。法定代表人：张士平，副董事长。第三人：扬中市马力教育培训有限公司，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住所地扬中市三茅街道新扬南路111号。法定代表人：李传响，执行董事。委托诉讼代理人：顾加忠，该公司员工。原告景龙与被告鑫圆共享电子商务（扬中）有限公司、第三人扬中市马力教育培训有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告景龙及其委托诉讼代理人王华，第三人扬中市马力教育培训有限公司的委托诉讼代理人顾加忠到庭参加诉讼，被告鑫圆共享电子商务（扬中）有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。景龙向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，由被告将承租房产交还给原告；2.判令被告按合同约定向原告支付拖欠的房租15399元、物业费1830元；3.判令被告支付违约金20000元；4.本案诉讼费用由被告承担；5.判令第三人承担自2019年4月14日起至实际向原告交付之日止按月租金1355.6元计算的房屋占用费。事实和理由：2017年10月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于长江花城小区汇金广场二层C2025号一间商铺，建筑面积67.78㎡，租赁期限为三年，从2017年10月10日起至2020年10月10日止，租金标准为每月1355.6元，每年按租金总额的6%递增。被告在仅支付一个月租金后即拖欠不交租金，且在未经原告同意下擅自将上述房屋转租给第三人，向第三人收取租金。原告知道后多次向被告提出解除合同并支付拖欠的房屋租金，被告先是各种理由推脱，后来又避而不见。原告又于2019年3月13日向被告发出催缴房租的通知，现合同履行宽限期已届满，原告有权行使法定合同解除权来解除上述房屋租赁合同。原告景龙于2019年8月9日向本院提交书面申请，以被告将房屋转租给扬中市马力教育培训有限公司未经原告同意为由，请求追加扬中市马力教育培训有限公司为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许。原告景龙为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、房屋租赁合同，证明双方约定的租赁时间、租金标准、物业费标准、租金支付方式及时间；3、出租房屋的不动产登记证，证明出租的房屋所有权为原告所有；4、催缴租金及逾期缴纳租金解除合同通知及邮寄凭证，证明原告在被告未按期缴纳租金后，向被告进行了催收并给了1个月宽限期，在被告宽限期满后未支付租金原告将解除租赁合同，该通知由原告向被告邮寄并在出租房屋门口进行了张贴。被告鑫圆共享电子商务（扬中）有限公司未作答辩，亦未提供证据。第三人扬中市马力教育培训有限公司述称，原、被告签署了房屋租赁合同，在合同的第一条明确约定原告将房屋租给被告，被告可以转租、经营，第三人与被告签署了房屋租赁协议，且已经交了三年房租，根据合同法第二百二十四条规定，第三人认为已缴纳了至2020年10月10日止的房屋租金，不应当再缴付任何房租。第三人为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：1、被告与第三人签订的房屋租赁协议、原被告签订的房屋租赁合同，证明原、被告签订的房屋租赁合同中明确注明租赁房屋情况，可对外转租，然后被告将房屋依法转租给第三人，第三人支付了3年的租金；2、收据3张，合计363000元，其中33000元是支付C2025的房租，其余330000元是其他房屋的房租，三年房租已一次性交付。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月10日，原告景龙、朱华（甲方）与被告鑫圆共享电子商务（扬中）有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落在长江花城小区汇金广场二层C2025号商品租赁给乙方，建筑面积67.78㎡，租赁给乙方从事商场租赁经营(含对外转租、经营)；租赁时间自2017年10月10日起至2020年10月10日止；租金标准每月1355.6元，每年按租金总金额的6%递增；合同签订后甲方免收六个月乙方租金，第七个月乙方开始按月支付给甲方；合同期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费和公摊水电费等相关费用均由乙方承担，物业管理费为1.5元/㎡；违反合同的一方，违约方应向守约方支付2万元违约金，因违约给对方造成的损失不足抵付损失的，违约方还应承担赔偿责任。2019年3月13日，因被告未按期支付租金，原告向被告邮寄并张贴了解除合同通知，载明因被告逾期支付租金已达六个月以上，已构成违约，要求被告在通知发出后一个月内支付所欠全部租金及相关费用，逾期不付，将依法解除租赁合同追究被告违约责任。嗣后，被告未支付所欠租金及物业费。另查明，2018年1月1日，第三人扬中市马力教育培训有限公司（乙方）与案外人扬中鑫圆共享房产租赁有限公司（甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将坐落在长江花城小区汇金广场二层C2025商铺租赁给乙方经营，房屋租赁期间自2018年1月1日至2020年12月31日止，三年租金共计33000元，合同签订后一次性支付，合同期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费等费用由乙方承担，甲方负责代收代缴物业管理费、公摊部分的水、电，物业管理费为1.5元/㎡。2017年12月4日至2018年4月30日，第三人累计向案外人扬中鑫圆共享房产租赁有限公司支付租金363000元，上述33000元租金包含在内。再查明，案涉长江花城小区汇金广场二层C2025房屋系原告景龙、朱华共同共有。案外人扬中鑫圆共享房产租赁有限公司法定代表人为张士平，住所地扬中市，与本案被告在同一经营场所，法定代表人也一致。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同受法律保护。原告景龙与被告鑫圆共享电子商务（扬中）有限公司签订的期限自2017年10月10日至2020年10月10日止的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告履行了将房屋交付给被告使用的义务，被告应按约履行向原告给付房屋租金的义务，但被告仅支付一个月租金，经原告催告后在合理期限内仍未履行支付租金义务，现原告请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，由被告将承租房产交还给原告，符合法律规定，本院予以支持。对于被告欠付的房屋租金和物业费。原、被告签订的房屋租赁合同约定租金标准为每月租金为1355.6元，每年按租金总额的6%递增，合同签订后原告免收6个月租金，第七个月开始支付租金，物业管理费为1.5元/㎡由被告承担。现原告自认被告已支付一个月房租并主张截止至2019年4月13日的房屋租金15399元、物业费1830元，不超过双方约定的标准，本院予以支持。关于违约金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告迟延支付租金，显属违约，原告主张被告按照合同约定支付违约金20000元，本院予以支持。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案中，原、被告签订的租赁合同中约定被告能够以案涉房屋从事商场租赁经营(含对外转租、经营)，应认定原告同意被告对外转租。与第三人签订租赁合同的相对方虽是案外人扬中鑫圆共享房产租赁有限公司，但被告鑫圆共享电子商务（扬中）有限公司与案外人扬中鑫圆共享房产租赁有限公司住所地、法定代表人相同，两公司主体混同，第三人签订租赁合同时，两公司法定代表人张士平亦向第三人提供了与原告签订的租赁合同，故本院认定本案转租行为有效。但第三人签订的租赁合同中转租期限为2018年1月1日至2020年12月31日止，超过原租赁合同剩余期限，超过部分的约定无效。第三人作为次承租人，虽签订了租赁合同并已支付三年租金，但因被告未能向原告支付租金导致本案原、被告之间租赁合同解除时，被告已丧失将房屋转租给他人的权利基础，同时第三人也未向本院主张代被告支付租金，故第三人继续占有使用房屋于法无据。现原告主张收回房屋，因出租的房屋由第三人实际使用，故第三人应负有腾房义务。对于原告主张第三人支付自2019年4月14日起至合同解除之日起的房屋占用费，因第三人已向被告支付该期间的房租，原告再向第三人主张缺乏法律依据，本院不予支持。被告鑫圆共享电子商务（扬中）有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其对诉讼权利的放弃，依法应承担由此而产生的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十七条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告景龙与被告鑫圆共享电子商务（扬中）有限公司于2017年10月10日签订的《房屋租赁合同》；二、被告鑫圆共享电子商务（扬中）有限公司应支付原告景龙租金15399元、物业费1830元，合计17229元，限于本判决生效后十日内付清；三、被告鑫圆共享电子商务（扬中）有限公司应支付原告景龙违约金20000元，限于本判决生效后十日内付清；四、第三人扬中市马力教育培训有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空位于长江花城小区汇金广场二层C2025房屋；五、驳回原告景龙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费760元，由被告鑫圆共享电子商务（扬中）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  陈志敏人民陪审员  郭文娟人民陪审员  陈庆荣二〇一九年十一月十八日法官 助理  缪 莹书 记 员  施 婧