陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终10190号 上诉人（原审被告）：谢军军，男，1994年1月2日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：何其博，北京大成（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）姚萍，女，1986年7月19日出生，汉族住西安市莲湖区丰禾路8号1单元6层602室。委托诉讼代理人：张升，陕西合恒律师事务所律师。原审第三人：西安恒春阁房地产营销策划有限公司，住所地：西安市莲湖区房。法定代表人：刘少伟，该公司总经理。上诉人谢军军因与被上诉人姚萍、原审第三人：西安恒春阁房地产营销策划有限公司（以下简称恒春阁营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初2844号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢军军上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判为返还定金56000元或发回重审。事实和理由：一、一审存在严重的程序违法问题。1、本案不应当适用简易程序独任审判。一审法院认定本案涉及逃税，涉及损害国家利益，不应适用减低程序独任审判。2、审判组织的组成不合法。二、一审事实查明与法律适用存在错误。1、销售方未进行单方承诺。所有关于更名的承诺都在合同文本上，都需购房者支付购房款作为对价的，都有购房者签字确认，所以是双方的合同约定，不存在单方承诺的问题。2、即使存在一审法院所述的更名承诺，涉及国家利益也是无效承诺。姚萍辩称，一、一审程序合法，本案涉案合同为普通的房屋买卖合同，合同内容是对民事主体权利义务的规定，并非涉及国家利益，按照谢军军的主张，凡涉及税收均涉及国家利益，即使权利义务关系明确也不能适用简易程序，被上诉人认为谢军军的行为是在浪费司法资源，并且使简易程序形同虚设。二、一审事实清楚。更名条款以及按照合同约定时间进行房屋过户为谢军军应履行的合同义务，另合同及收据均明确谢军军收取的款项为定金，谢军军不能履行合同义务，故依据法律规定谢军军双倍返还定金正确。姚萍向一审法院起诉请求：1、判令解除其与谢军军签订的《西安市存量房屋买卖合同》；2、判令谢军军退还其房款94000元；3、判令谢军军双倍返还定金112000元；4、判令谢军军赔偿其损失4200元；5、本案诉讼费由谢军军承担。一审法院认定事实：2018年6月6日甲方谢军军与乙方姚萍签订《西安市存量房屋买卖合同》约定，甲方将其位于本市莲湖区XX路XX号XX广场XX幢XX单元XX室、面积37.1平方米的房屋一套出售给乙方姚萍，房屋权属情况为：《商品房买卖合同》登记号Y16001745，权利人谢军军。该房屋已经设定抵押，甲方应于2018年6月30日前办理抵押注销手续。房屋成交价格为280000元，乙方应于本合同签订当日将定金100000元交于甲方。乙方应于本协议签订之日起30日内备齐购房款，并于办理房屋所有权转移登记当日将180000元存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管。甲、乙双方约定：甲方承诺在2018年8月5日之前将此套房屋更名到乙方名下，更名所产生的费用由甲方全部承担。关于税费，本次交易应缴纳的所有税费乙方自愿承担全部，本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，由乙方缴纳。甲、乙双方签订合同当日起，44个工作日内备齐所有过户资料和所需房款。甲、乙双方备齐所有过户资料和所需房款后，5个工作日内到房管局办理过户手续。合同签订当日，姚萍向第三人支付1万元，于2018年6月7日向谢军军转账49900元，并于2018年6月8日转账50100元。谢军军于2018年6月6日出具收款收据，载明，今收到姚萍用于购买本人谢军军坐落于西安市莲湖区丰禾路253号太奥广场小区15幢1单元625号房屋购房合同号Y16001745，购房定金100000元。姚萍于2018年9月29日向谢国鑫转账4万元，甲方谢国鑫（代）与乙方姚萍双方达成《补充协议》，约定乙方为甲方支付的14万元为定金，和原合同具有同等法律效力，甲方承诺在2018年10月31日之前将太奥15幢1单元625室更名至乙方名下，如果没有按照约定的时间完成更名手续，甲方双倍定金返还乙方。审理中，谢军军认可谢国鑫为其出售房屋的代理人。另，姚萍因购买房屋向恒春阁营销公司支付居间服务费4200元。一审法院认为，姚萍与谢军军签订的《西安市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定的强制性规定，为合法有效，对双方均有法律拘束力。合同签订后，姚萍依约支付10万元，但谢军军在合同中承诺通过开发商更名而非产证过户方式进行交易,属于逃避国家税收的行为,损害了国家利益,相关约定均应认定为无效。对于合同有效的部分,因姚萍要求解除房屋买卖合同,谢军军在2019年4月19日的庭审中表示合同无法继续履行，故双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》应予解除。关于违约责任，在双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》约定：谢军军承诺在2018年8月5日前将此套房屋更名到姚萍名下，更名所产生的费用由谢军军全部承担。虽更名条款应为无效，但该条款系谢军军单方承诺，不能免除其应承担的相应责任。姚萍支付谢军军150000元，谢军军出具收条载明收取定金100000元，因合同标的仅为280000元，定金金额高于法律规定的上限，姚萍主张按合同标的金额的20%作为定金要求谢军军双倍返还，符合法律规定，予以准许。剩余钱款，谢军军应予以返还姚萍。关于姚萍要求谢军军赔偿其损失4200元之诉讼请求，因谢军军违约致使合同无法履行，且该损失系姚萍实际损失，故对姚萍该诉讼请求，予以支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四项、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条之规定,判决:一、原告姚萍与被告谢军军于2018年6月6日签订的《西安市存量房屋买卖合同》于2019年4月19日解除；二、本判决生效后十日内，被告谢军军双倍返还原告姚萍购房定金112000元；三、本判决生效后十日内，被告谢军军退还原告姚萍购房款94000元；四、本判决生效后十日内，被告谢军军赔偿原告姚萍损失4200元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4303元，原告姚萍已预交，本院减半收取后，由被告谢军军承担2151.5元。二审中，当事人均未提供新证据。经二审审理查明，一审法院认定事实属实。2017年4月18日西安市人民政府颁布《关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》，其中第二条规定：严禁变相炒卖‘期房’。加强商品房买卖合同备案管理，严格审核合同备案撤销，禁止未依法登记领取权属证书的房屋转让交易。本院认为：姚萍与谢军军签订的《西安市存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同。双方约定由谢军军在开发商处对购房房屋的合同进行更名，该约定违反我市政府2017年4月18日《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》的相关规定，但未违反我国法律法规强制性规定，故一审认定无效不妥。该合同约定中谢军军承诺在2018年10月31日前将此套房屋更名到姚萍名下，否则视为违约，谢军军双倍返还姚萍定金，该承诺是谢军军单方面作出，其亦应承担相应的法律后果。结合谢军军至今未办理涉案房屋的房产证书，导致该合同无法履行，一审判令谢军军双倍返还定金并无不当。综上，谢军军上诉不能成立，一审判决虽认定合同条款效力有不妥，但是判决结果正确，故应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元（谢军军已预交），由谢军军承担。本判决为终审判决。  审 判 长 焦海林审  判  员 张  伟审  判  员 朱利安 二〇一九年十一月二十日 法 官 助 理   王 学 堂书 记 员   孙    妍  1