陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终11312号 上诉人（原审原告）：梁波，女，1972年9月18日出生，汉族，住山西省太原市小店区。委托诉讼代理人：薛鹏，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩梦蕊，北京市盈科（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陕西天宝物业投资有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区南侧，西万路以东。法定代表人：姜玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：张汇子，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璐，北京金诚同达（西安）律师事务所实习律师。原审原告：巨新龙，男，2000年5月7日出生，汉族，住陕西省西安市新城区，系梁波之子。委托诉讼代理人：薛鹏，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩梦蕊，北京市盈科（西安）律师事务所实习律师。上诉人梁波因与被上诉人陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）、原审原告巨新龙商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1756号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2014年11月10日，梁波、巨新龙向天宝公司交纳购房款787325元。2014年11月17日，梁波、巨新龙向天宝公司交纳购房款610000元。2015年3月28日，梁波与天宝公司签订《商品房买卖合同》，由梁波购买天宝公司位于西安市雁塔区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房（以下简称“涉案房屋”），房屋用途为商业，房屋总价为2612987元。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：1、逾期不超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件五补充协议“商业贷款付款方式”约定：1、签署认购书时，买受人向出卖人支付订约定金50000元整；2、签署订购书之日起7日内，买卖双方签署《商品房买卖合同》，买受人向出卖人交纳首期购房款1612987元，其中包含履约定金50000元整，订约定金自动转为履约定金并冲抵首期部分购房款；……5、签署《买卖合同》后7日内，买受人应当办理完毕贷款手续（包括向贷款机构提供完整的贷款资料、签署贷款合同），向贷款机构申请贷款。买受人逾期办理完毕上述贷款手续的，出卖人有权收回该物业并另行出售，出卖人在扣除总房款5%的违约金、《买卖合同》办理完毕注销登记手续之日后30日内，向买方无息退还已收购房款。合同附件六第四条第3款约定：买受人在办理入住前，须结清全部房价款（包括买受人申请的贷款）及《买卖合同》履行过程中发生的违约金、专项维修资金、物业服务费等相关费用。如买受人未结清上述费用的，出卖人有权延迟或拒绝交付房屋而不视为出卖人违约。合同签订后次日，梁波、巨新龙继续向天宝公司支付了购房款215662元，并提交银行按揭手续。至今，涉案房屋未取得竣工备案登记，天宝公司也未向梁波、巨新龙交付涉案房屋。庭审中，梁波、巨新龙称其在签订合同当日提交了银行按揭手续，因天宝公司未按期交房，其主张逾期交房的时间自2015年12月31日计算至实际交房之日。而天宝公司称梁波、巨新龙办理了银行按揭手续后，其贷款未经银行审批通过，其公司至今未收到剩余购房款。经询，梁波、巨新龙称其一直未偿还银行按揭。梁波、巨新龙于2019年1月15日起诉至西安市雁塔区人民法院称，2014年12月2日，梁波、巨新龙与天宝公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定天宝公司将位于西安市雁塔区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房出卖给梁波、巨新龙，房屋总价为2612987元。梁波、巨新龙在签署认购书时，向天宝公司支付订约定金50000元。签署订购书之日起7日内，双方签署《商品房买卖合同》，梁波、巨新龙向天宝公司支付购房款1612987元，订约定金自动转为履约定金并冲抵购房款，剩余房款采用贷款方式支付。天宝公司应当在2015年12月31日前，将房屋交付给梁波、巨新龙使用。天宝公司逾期交房超过90日后，梁波、巨新龙要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天宝公司按日向梁波、巨新龙支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，梁波、巨新龙于2014年3月29日前共计付购房款1612987元。天宝公司以办理贷款需要《商品房买卖合同》为由，将双方签订的多份《商品房买卖合同》全部拿走，至今仍在天宝公司处。梁波、巨新龙已经按约履行了合同义务，但截止起诉之日，天宝公司仍未交付房屋给梁波、巨新龙。现梁波、巨新龙诉至法院，请求依法判令天宝公司向梁波、巨新龙支付逾期交房违约金至实际交房之日（暂算至2018年11月30日为171621.82元），并承担本案诉讼费。天宝公司辩称，根据《商品房买卖合同》第十一条及附件六第四条的约定，在梁波、巨新龙未按约定履行付款的在先义务前，天宝公司有合理的抗辩理由，可以延迟或拒绝向梁波、巨新龙交房，此种情形不应视为天宝公司逾期交房，应驳回梁波、巨新龙的诉请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，梁波与天宝公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。根据合同约定，梁波作为买受人应在办理收房手续前，须按照合同约定方式付清全部购房款。而梁波虽在合同签订后提交了办理按揭贷款的手续，但并无证据证明银行已与其签订了借款合同并代梁波向天宝公司履行了支付剩余购房款的义务。在梁波未履行其作为买受人的先付款义务的情况下，天宝公司有权据此延迟或拒绝交付涉案房屋。故梁波现以天宝公司逾期交房为由要求天宝公司支付逾期交房违约金的诉请，无合同及法律依据，一审法院不予支持。另外，巨新龙实际并未作为买受人与天宝公司签订商品房买卖合同，其不是本案争议合同的相对方，作为原告起诉，主体不适格，不符合法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条之规定，判决如下：驳回梁波的诉讼请求。本案案件受理费3732元，由梁波承担。宣判后，梁波不服，向本院提起上诉称，梁波于2015年3月28日前已向天宝公司支付购房款1612987元，并办理完毕剩余购房款的贷款手续。梁波多次催告，天宝公司一直以正在办理为由推诿，后得知因天宝公司经营问题，导致银行未发放贷款，致使梁波已交付的购房款被天宝公司无偿使用四年多。天宝公司未按约定如期向梁波交付房屋，已给梁波造成损失，又无偿占有梁波资金四年多，理应向梁波赔偿。上诉请求：1、撤销一审判决，改判天宝公司向梁波支付逾期交房违约金至实际交房之日（暂算至2018年11月30日为171621.82元）；2、天宝公司承担一审、二审诉讼费用。天宝公司辩称，如果无法以贷款方式支付购房款应以其他方式交清房款。截至今日，梁波没有办理贷款业务，也无提供贷款证据，故天宝公司可以拒绝交付房屋。巨新龙述称，同意梁波的上诉请求。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。梁波和天宝公司签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，具有法律约束力。双方应当按照合同约定履行各自的义务。合同附件六第四条第3款约定，买受人在办理入住前，须结清全部房价款（包括买受人申请的贷款）及《买卖合同》履行过程中发生的违约金、转型维修资金、物业服务费等相关费用。如买受人未结清上述费用的，出卖人有权延迟或拒绝交付房屋而不视为出卖人违约。《商品房买卖合同》签订后，梁波向天宝公司缴纳了部分购房款，未能缴清全部购房款。按照合同附件六第四条第3款约定，天宝公司有权延迟向梁波交付房屋而不视为天宝公司违约。故梁波上诉要求天宝公司支付迟延交房违约金，没有依据，不予支持。据此，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3732元，梁波已预交，由梁波负担。本判决为终审判决。审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年十月二十八日  书 记 员  杨 洁 珊 1