吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉06民终857号 上诉人（原审原告）：宋国臣，男，汉族，1957年7月28日生，无职业，住白山市浑江区。 被上诉人（原审被告）：白山市福泰房地产开发有限公司，住所地：白山市浑江区靖宇路福泰花园小区（原铁中院内三楼）。 法定代表人：李菊香，董事长。 委托诉讼代理人：付坤，吉林浩祥律师事务所律师。 上诉人宋国臣因与被上诉人白山市福泰房地产开发有限公司（以下简称福泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2019）吉0602民初2063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宋国臣、被上诉人福泰公司委托诉讼代理人付坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋国臣上诉请求：一、撤销白山市浑江区人民法院（2019）吉0602民初第2063号民事判决；二、依法改判福泰公司为宋国臣所购买的福泰大厦二单元601室住宅房屋办理产权登记手续；三、一、二审诉讼费用由福泰公司承担。事实及理由：一、一审判决认定事实与本案争议事实没有关联性，超出审理范围，依法应予撤销。一审中，宋国臣明确提出请求福泰公司履行《商品房买卖合同》所约定的合同义务，为宋国臣办理房屋产权登记，并提供了相关书证，证明福泰公司书面授权的代理人毛成文代表其与宋国臣签订《商品房买卖合同》、收取购房款并将房屋交付给宋国臣使用的事实。但一审判决并没有对该合同是否成立、是否具备法律效力、福泰公司交付行为的效力作出任何认定。反而认定了福泰公司与案外人建兴公司签订《房屋认购书》的事实，该认定与本案没有任何关联性。一审判决对本案争议的基本事实不予审理，超出本案审理范围认定其他事实，违反法定程序，应撤销原判，发回重审。二、宋国臣与福泰公司所签订的《商品房买卖合同》合法有效。1、受托人毛成文的代理行为已由福泰公司通过加盖公章及交付行为予以追认，对福泰公司产生法律上的拘束力。2、宋国臣与福泰公司签订的是经过备案的商品房买卖合同（黄本合同），而案外人建兴公司与福泰公司签订的只是预订合同，并非正式的商品房买卖合同，该预订合同的效力明显不能对抗宋国臣持有的正式合同。一审判决以此作为否定宋国臣持有合同效力的依据，明显与法律相悖。宋国臣已经实际占有房屋，并于2012年与福泰公司签订商品房买卖合同，早于福泰公司与案外人建兴公司签订《房屋认购书》2年，一审判决以案外人的认购书否定宋国臣对本案讼争房屋所享有的物权，没有任何事实和法律依据。3、证人毛成文的证言明显与本案相关书证及客观事实相抵触，足以认定其基于与福泰公司之间的利害关系而出具了虚假证言，依法不应予以采信。三、福泰公司在房屋竣工后，将所出售房屋交付给宋国臣使用，依法应认定为履行合同义务的行为，既是对《商品房买卖合同》和《收据》的认可，也是对毛成文代理行为的再次确认，其应当继续履行为宋国臣办理房屋产权登记的法定附随义务和合同约定义务。一审判决回避该义务错误。综上所述，一审判决依法应予撤销，请求二审法院依法予以改判或发回重审。 福泰公司答辩称，宋国臣出具的商品房买卖合同及购房收据均系他人伪造，福泰公司从未与宋国臣签订过商品房买卖合同，福泰公司已于2014年4月23日以抵顶方式出售给建兴公司，并签订了房屋认购书。宋国臣商品房买卖合同及购房收据上的公章和财务章与福泰公司公章及财务章不符，福泰公司不清楚宋国臣购买案涉房屋的事实，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 宋国臣向一审法院起诉请求：宋国臣向本院提出诉讼请求：依法判令福泰公司为宋国臣所购买的福泰大厦二单元601室住宅房屋办理房屋产权登记手续。 一审法院认定事实：位于白山市浑江区福泰大厦二单元601室，建筑面积134.37平方米房屋，系福泰公司于2009年开发，2010年由白山市建兴建筑有限责任公司施工，于2014年竣工。2014年4月23日，福泰公司与建兴公司《签订房屋认购书》，福泰公司将该房屋以615794.40元（抵顶工程款）出售给建兴公司。2017年10月，福泰大厦开始办理房屋产权证。另查明，证人毛成文出庭证实，从未与宋国臣签订过《商品房买卖合同》，也没有给宋国臣出具过购房收据，更没有收到宋国臣给付房款483732元。 一审法院认为：宋国臣称签订《商品房买卖合同》及购房收据，经办人均是毛成文，毛成文自认合同，不能证明“福泰大厦”二单元601室，建筑面积134.37平方米房屋所有人为宋国臣。宋国臣要求福泰公司为其办理房屋产权登记手续，没有法律依据，不应支持。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”规定，判决如下驳回宋国臣的诉讼请求。案件受理费9456元。减半收取4728元。由宋国臣负担。 本院二审期间，宋国臣提交了2012年2月16日福泰公司《股东会议纪要》复印件一份，以证明案外人毛成文受让福泰公司股东金永勇持有的12000000元股份，股本占60%。福泰公司质证认为该证据为复印件，其只证明毛成文受让股权，但证明不了毛成文有对外出售福泰公司案涉房屋的权利。对于该证据虽然系复印件，但与福泰公司对毛成文的授权委托书、毛成文一审庭审时作为证人出庭作证时陈述“福泰公司欠我投资款，我要求福泰公司给我出具的授权书”、宋国臣出具的由毛成文签字，由福泰公司盖章购房款收据、福泰公司与宋国臣签订的《房屋买卖合同》等证据相互佐证，能够证明毛成文系福泰公司的股东身份，故对该份证据，本院予以采信。 本院二审查明事实如下：2012年4月1日，福泰公司为毛成文出具的《法人授权书》，授权毛成文负责位于火烧地“福泰大厦”项目工程代（福泰金地动迁）全面负责经营。2012年8月31日，由毛成文经手福泰公司与宋国臣签订了《商品房买卖合同》一份，将位于浑江区新建街福泰大厦二单元601室建筑面积为134.37平方米的住宅房屋，以483732元的价格出售给宋国臣。宋国臣向福泰公司支付了全部房款，福泰公司给宋国臣出具购房款收据一份。2014年“福泰大厦”工程竣工，宋国臣于2015年4月入住案涉房屋，并交付房屋的物业、水、电等费用至今。其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据福泰公司向毛成文出具的《法人授权书》显示“毛成文负责全面经营”，及《中华人民共和国民法总则》第一百七十条：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人”的规定，宋国臣有理由相信毛成文与其签订的《商品房买卖合同》的行为系履行职务行为，该合同合法有效，对福泰公司产生法律效力，福泰公司抗辩其并未委托毛成文出售福泰大厦房屋，该合同上的公章及财务章不符系虚假，但其既未申请司法鉴定，又未提供其他证据予以证明，故对福泰公司否认其与宋国臣存在案涉房屋买卖关系的主张不予支持。福泰公司应按《商品房买卖合同》的约定履行为宋国臣所购买的福泰大厦二单元601室住宅房屋办理房屋产权登记手续。因证人毛成文系福泰公司的股东，与福泰公司存在利害关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第一款第二项：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；”一审时采纳毛成文证人证言进而认定案涉房屋未出售给宋国臣，认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。 综上所述，宋国臣的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下： 一、撤销吉林省白山市浑江区人民法院（2019）吉0602民初2063号民事判决； 二、白山市福泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为宋国臣所购买的福泰大厦二单元601室住宅房屋办理房屋产权登记手续。 一审案件受理费4728元，二审诉讼费9456元，由白山市福泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 伟 审 判 员  迟吉岩 审 判 员  兆艳红 二〇一九年十一月二十九日 法官助理  胡 雪 书 记 员  戴兵兵 —1—