天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0112民初12024号原告:朱占营，男，1980年1月17日出生，汉族，天津大港发电厂职员，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：刘玉俊，男，1964年5月5日出生，汉族，住天津市滨海新区。被告：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。法定代表人：王斯恒，经理。委托诉讼代理人：李璐茜，女，该公司职员。原告朱占营与被告天津星耀投资有限公司（以下简称“星耀公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理后，依法由审判员鲁一男适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱占营之委托诉讼代理人刘玉俊及被告星耀公司之委托诉讼代理人李璐茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱占营向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告已付款利息619662元、违约金376606元，共计996568元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于父亲朱贵苓（已故）两人曾于2009年10月9日购买津南区八里台镇枫情阳光城141号楼2门商品房一处，经公证，该房屋继承人为朱占营及其母王建荣，但王建荣在公证书中明确表示放弃遗产继承，故该房屋的继承人只有朱占营。合同约定交房日期为2010年10月30日，但实际交房之日为2019年3月14日，按照合同第三条约定延期交房应给付原告已付款利息和违约金996568元。原告为维护权益，故诉至法院。星耀公司辩称，原告起诉立案时间为2019年10月23日,2016年10月23日之前的逾期交付违约金及利息已经超过诉讼时效，诉争房屋于2017年9月6日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，被告通知原告办理收房手续时间为2017年9月8日。因此被告认可承担逾期交付期间2016年10月23日至2017年9月7日。原告计算违约金及利息标准过高，请求法院予以调减。本院根据认定的证据并结合庭审情况认定如下事实：原告朱占营与其父朱贵苓（已故）被告于2009年8月12日签订了《天津市商品房买卖合同》，合同第一页记载，朱贵苓、朱占营地址：天津市大港区，联系电话：6334×××9。双方约定“原告购买被告开发的坐落于津南区，价款为1233159元，建筑面积161.73平方米。被告应于2010年10月30日前将经竣工验收合格的房屋交付给原告”。双方签订的商品房买卖合同第五条规定：（注：甲方为被告，乙方为原告）甲方逾期交付商品房的处理如下：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按每日商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。同日，双方还签订了补充合同，补充协议第20条约定：“甲方书面通知的送达方式为挂号信或特快专递或天津市主要地方报纸媒介公告。若甲方以挂号信或特快专递的方式向乙方发出通知，应按本合同所列明的地址（没有写明通讯地址的，按照乙方身份证上的地址）邮递，自通知发出之日起七日内视为已有效送达。如因乙方所列地址不准确或乙方更改地址但未及时书面通知甲方或乙方拒绝签收邮件等非甲方的原因而造成邮局退件，责任由乙方自负，并且自通知发出之日起7日内视为已有效送达。若甲方同时以天津市主要地方报纸媒介公告的方式向乙方发出通知，自公告当日即视为已有效送达，若不同的送达方式致使前后送达日期不一致的，以最先送达的时间确定送达日期……”。补充协议第27条加黑并加注下划线约定：“甲方特别提示乙方（朱占营、朱贵苓）在签署本协议之前应认真、仔细的阅读协议各项条款，对协议内容已充分知晓、专业问题已咨询专业人士，协议内容系双方真实的意思表示，乙方在本协议上的实际签署即表明乙方已完全理解协议各项条款的含义并且承诺遵守”。合同签订后，朱占营、朱贵苓按约向星耀公司交付购房款1233159元，但被告未按合同约定的时间向原告交付商品房。2016年12月18日原告朱占营之父朱贵苓因病去世。2017年3月15日，天津市大港公证处出具（2017）津大港证字第986号公证书，该公证书查明：“被继承人朱贵苓死亡时其名下有如下财产：房产一套：（《天津市房品房买卖合同》合同编号：2009-0032662,房屋坐落：津南区八里台镇枫情阳光城141号楼--2门，建筑面积：161.73平方米），上述50%的属于朱贵苓与王建荣的夫妻共同财产，房产的25%的产权为朱贵苓的遗产”，证明“被继承人朱贵苓名下的上述房产的25%的产权为朱贵苓的遗产，由继承申请人朱占营一人继承”。诉争房屋于2017年9月6日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，被告于2017年8月30日以合同约定的方式向原告邮寄交付通知书，通知原告于2017年9月8日至2017年9月16日办理收房手续，该份快递于2017年8月31日经投递签收。诉争房屋现已交付。为证明以上事实，朱占营向本院提交了商品房买卖合同、公证书、朱贵苓死亡证明及收据，被告向本院提交了商品房买卖合同及《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，双方对上述证据的真实性均认可，本院予以确认。原告不认可被告提交ＥＭＳ快递单及行程单，但该证据符合证据的法定形式，加盖了邮政部门的印章，且快递单记载的原告住址及联系电话与合同记载一致，故本院对被告提交的上述证据的证明效力予以确认，对2017年8月30日被告按照合同记载的原告及朱贵苓住址及联系电话向原告及朱贵苓邮寄了收房通知书，通知原告于2017年9月8日至2017年9月14日期间可以办理诉争房屋的收房手续的事实亦予以确认。庭审后经本院询问，原告朱占营之母王建荣放弃对诉争房屋的相关权利的主张，同意由朱占营一人主张。另查明，中国人民银行五年以上长期贷款年利率：2016年10月23日至2017年9月7日为4.9%。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告依约支付了房款，被告亦应按期交付房屋，被告逾期交付房屋，应当按照双方签订的合同承担违约责任。诉争房屋原系原告朱占营及其父朱贵苓共同购买，朱贵苓过世后，经公证，朱贵苓的25%产权由朱占营一人继承，即诉争房屋的75%产权归朱占营，朱占营之母王建荣占有25%产权，王建荣经本院询问自愿放弃相关权利的主张，故原告朱占营一人主张诉争房屋的相关权利符合法律规定，本院予以支持。关于诉讼时效及逾期交房的起始日问题，原告从合同约定的交房日期次日起，就应当知道权利被侵害（因为原告未在合同约定的日期收到被告的办理房屋交接手续的通知），应积极向被告主张逾期交房的违约责任。依照《中华人民共和国民法总则》相关诉讼时效的规定，原告就被告逾期交房的违约责任应当在诉讼时效内主张权利，原告未能提供证据证明其有诉讼时效中断的情形，故本院确定被告逾期交房的起算时间应为2016年10月23日。关于被告逾期交付房屋的截止时间，被告已经按照合同约定的方式通知原告收房，已经完成了合同约定的通知交付义务，快递行程单亦显示原告已签收，故被告逾期交付房屋的日期应截止至2017年9月7日。故被告的逾期期间为2016年10月23日至2017年9月7日。根据合同约定，被告已逾期五年有余，因此应参照银行五年以上同期贷款利率计算已付款利息53543.08元。其次，被告还应支付违约金。虽然双方在合同中约定了违约金的计算标准，但被告主张违约金过高。根据相关规定，当事人约定的违约金过高的可以请求减少，违约金过低的可以请求增加，违约金应以不超过实际损失的30%为宜。按照上述标准计算，被告应向原告支付逾期期间（逾期期间与已付款利息的逾期期间一致）的违约金16062.92元。故被告应支付原告自2016年10月23日起至2017年9月7日的已付款利息53543.08元和违约金16062.92元，共计69606元。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、天津星耀投资有限公司于本判决书生效后10日内给付朱占营自2016年10月23日起至2017年9月7日的已付款利息53543.08元和违约金16062.92元，共计69606元。二、驳回朱占营的其他诉讼请求。如天津星耀投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13766元，减半收取计6883元，由天津星耀投资有限公司负担480元，由朱占营负担6403元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  鲁一男二〇一九年十一月二十三日书记员  元 东附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。