新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院   民事判决书   （2019）新4202民初2517号   原告：乌苏市精诚物业服务有限公司，住所地:乌苏市北京东×××。   法定代表人：林华，系该公司经理。联系电话：139XXXXXXXX。   委托诉讼代理人：陈国山，男，汉族，1967年2月12日出生，系该公司副经理，住乌苏市。居民身份号码：×××。联系电话：181XXXXXXXX。   委托诉讼代理人：哈斯巴根，新疆雪峰律师事务所律师。联系电话：135XXXXXXXX。   被告：张永进，男，1974年4月21日出生，汉族，住乌苏市。居民身份号码：×××。联系电话：189XXXXXXXX。   原告乌苏市精诚物业服务有限公司（以下简称“精诚物业”）与被告张永进物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告精诚物业的委托诉讼代理人陈国山、哈斯巴根及被告张永进到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。   原告精诚物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付2016年7月1日至2019年10月31日期间的物业费5136元；2、本案的诉讼费用由被告承担。   事实与理由：被告张永进系原告所管理的汇茗小区1-3-202室业主，被告作为业主接收了原告提供的物业服务，却一直未向被告交纳物业费。根据乌苏市发改委（2016）4号文件规定，对电梯高层住宅的收费标准为1.2元/月/平方米，自2016年7月1日至2019年10月31日期间被告应当交纳的物业费为5136元，被告拒不交纳，原告为此诉至法院。   被告张永进辩称，原告所述不属实，原告家中的墙皮有裂缝、小区的电梯质量有问题，向物业反映多次，物业均未处理，原告提供的物业服务存在众多瑕疵，据此拒交物业管理费。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。   本院经审理认定事实如下，1、2015年4月22日，新疆汇林房地产投资有限责任公司作为甲方，原告精诚物业作为乙方，双方签订了《乌苏市前期物业服务合同》一份，约定甲方委托乙方对乌苏市汇茗花园小区实行前期物业服务，合同期限一年。   合同期满后，原告与新疆汇林房地产投资有限责任公司未继续签订物业服务合同，但原告自2016年5月22日至今一直依照《乌苏市前期物业服务合同》的约定向乌苏市汇茗花园小区提供物业服务，被告作为业主享受了原告提供的物业服务，包括房屋建筑的共用部位的养护和管理，共用设施、设备的维修养护运行和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持小区公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料，装饰装修管理服务，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施即设备的维护、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；   2、2014年10月8日，被告张永进领取了乌苏市汇茗花园小区1号楼3单元202室的房屋钥匙，其购买的为高层楼房住宅，建筑面积为107㎡；   3、4、2016年6月30日乌苏市发展和改革委员会物业收费（2016）04号普通住宅物业服务收费标准认定通知单，原告服务的住宅小区物业服务等级核准为二级，收费标准多层为0.50元／月·平方米，高层为1.20元／月·平方米；   4、原告向被告收取了1000元装修押金，庭审中，原告同意抵顶被告所欠的物业管理费；   5、被告针对其居住房屋墙皮存在裂缝、电梯存在质量问题未向法庭提交证据予以证实；被告针对原告提供物业服务存有瑕疵的问题向法庭提供照片一组用以证明原告针对小区垃圾未及时清运，原告针对被告提交的证据质证意见为垃圾车的清运的时间是由市环卫组织每个小区进行垃圾中转，并非由小区物业决定清运时间，一般为一天二次，原告拍摄照片时正好在垃圾清运车来临之前。   本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告精诚物业与新疆汇林房地产投资有限责任公司签订的前期物业服务合同是双方的真实意思表示，合法有效。从被告提供的证据可以反映出原告的管理服务存在不足之处，但原告基本履行了物业服务义务，虽存在瑕疵，但不构成根本违约，被告应当承担支付物业服务费的义务。原告庭审中表示收取的装修押金1000元，可以抵顶物业费，亦不违反相关规定，予以准许。根据乌苏市发改委的文件规定，高层住宅按1.2元/平方米/月计算，被告自2016年7月1日至2019年10月31日居住期间，需交纳物业费4136元（107平方米×40个月×1.2元/平方米/月-1000元）。   被告辩称其家中的墙皮有裂缝、小区的电梯质量有问题，向物业反映，物业未处理，根据《乌苏市前期物业服务合同》的约定，原告主张不在物业服务范围之内。被告对于物业公司服务质量存在质疑，可向住建部门、街道办、社区等机构反映，表达意见，妥善处理纠纷，或根据《物业管理条例》的相关规定，由业主自行成立监督委员会，对物业的履职行为进行监督，及时督促物业公司改正，对于达不到合同约定的，业主委员会可依法解除物业服务合同，变更物业服务企业。被告以原告提供物业服务存有质疑为由拒交物业管理服务费，于法无据。本院对其辩解意见不予采信。   依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：   一、被告张永进应当于本判决生效后十日内向原告乌苏市精诚物业服务有限公司支付物业服务费4136元；   二、驳回原告乌苏市精诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告张永进负担（原告已预交费用25元）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院。   发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后两年内向法院申请强制执行，逾期申请法院将不予受理。   审判员 李 茜   二〇一九年十一月七日   书记员 崔少荣   新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院关于本案适用法律的附页   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。