湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终8807号上诉人（原审被告）：胡金明，男，1989年2月22日出生，住安徽省巢湖市无为县，委托诉讼代理人张航、张小吉，湖北高照律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉市武昌殡仪馆，住所地武汉市武昌区雄楚大道楚平路。法定代表人：吴彪，该单位馆长。委托诉讼代理人陈宇，湖北勤宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张涛，男，1976年7月14日出生，汉族，住武汉市武昌区，上诉人胡金明因与被上诉人武汉市武昌殡仪馆、张涛房屋返还原物纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初5686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡金明的上诉请求：1、撤销原审判决书第三项，改判胡金明无需向武汉市武昌殡仪馆支付房屋占有费；2、一、二审诉讼费用由武汉市武昌殡仪馆、张涛承担。事实与理由：1.一审法院认定张涛与胡金明的转租行为有效，但未查明张涛与胡金明双方的合同履行状况。胡金明承租涉案房屋后，一直按时足额支付租金至2019年5月。张涛应承担涉案房屋的瑕疵担保义务，如果需要承担房屋占有使用费，应由张涛支付。2.张涛一直声称房屋问题能够解决，而武汉市武昌殡仪馆从未与胡金明有过直接沟通，一审法院判决由积极履行合同义务的胡金明承担房屋占有费，明显不当。3.一审法院认定胡金明与张涛之间转租合同纠纷不属于一审审理范围，不符合法律规定，客观上增加了各方诉累。4.一审法院酌定的房屋占有使用费过高。武汉市武昌殡仪馆与张涛约定的租赁价格仅为4900元每月，即武汉市武昌殡仪馆认可涉案房屋的占有使用费为4900元，一审认定按每月40000元支付房屋占有使用费明显过高，应予调整。武汉市武昌殡仪馆辩称：不同意胡金明的上诉请求，本案一审认定事实清楚，但适用法律不当，因为一审免除了张涛连带支付房屋占有使用费的责任。一审认定的房屋占用使用费的标准是正确的，一审中胡金明对张涛通过转租合同每月获得4万元的租金是不持异议的，一审按照每月4万认定房屋占有使用费符合法律规定。胡金明与张涛变更租赁价格的事实与本案无关。因此，请求在维持一审法院相关判决结果的基础上，明确张涛的连带法律责任。张涛辩称，张涛的母亲是武汉市武昌殡仪馆的职工，张涛与武汉市武昌殡仪馆签订的租赁合同为不定期租赁合同。胡金明一直按照租赁合同约定价格支付租金，之前是每月40000元，之后变更为每月33000元。胡金明向张涛支付租金到2019年4月。涉案房屋现在一直由胡金明经营使用。武汉市武昌殡仪馆对涉案租赁合同的解除负有责任。即使由张涛支付涉案房屋的占有使用费，也应按照张涛与武汉市武昌殡仪馆约定的每月4900元支付占用费，不应以每月40000元为支付标准，且不能将由张涛独自承担支付房屋占用费的法律责任。武汉市武昌殡仪馆的一审诉讼请求：1、判令张涛向武汉市武昌殡仪馆支付房屋租金29400元；2、判令张涛、胡金明将洪山区武珞路692-1房屋腾退并返回武汉市武昌殡仪馆，3、判令张涛、胡金明按40000元/月标准向武汉市武昌殡仪馆支付房屋占有使用费，从2017年1月1日至租赁房屋实际腾退之日止；4、本案诉讼费用由张涛、胡金明承担。一审法院认定事实：位于武汉市洪山区武珞路692号房屋是武汉市武昌殡仪馆依法管理的国有资产，武汉市武昌殡仪馆系房屋产权单位，该房屋是1层临街门面，产权建筑面积478.49平方米。2014年12月31日，武汉市武昌殡仪馆与张涛签订《房屋租赁合同》，上述房屋中的一个自然间（编号692-1号），面积约85平方米出租给张涛，租金标准为4900元每月。租赁合同还约定乙方（张涛）将门面转让、分租的，或者乙方拖欠租金累计达2个月的，甲方（武汉市武昌殡仪馆）有权终止合同。租赁合同签订后，武汉市武昌殡仪馆将案涉房屋交付给张涛使用，张涛的房屋租金仅支付至2016年6月，至今拖欠2016年7月至2016年12月共计6个月的租金29400元。武汉市武昌殡仪馆于2016年12月16日以公告方式粘贴于案涉门面要求其在2016年12月31日腾退租赁房屋。2016年12月27日，武汉市武昌殡仪馆通知张涛案涉门面不再续租，租赁合同于2016年12月31日终止履行；并于收到通知之日起15日内腾退房屋，缴清截止至2016年12月的租金。张涛、胡金明于2016年12月28日收到通知后仍占有房屋拒不退还。另查明，张涛在承租后，未经武汉市武昌殡仪馆同意擅自将案涉房屋转租给胡金明，双方签订《房屋租赁合同》，租金为每月4万元，租赁期限自2015年11月28日至2020年11月27日。后胡金明向武汉市洪山区工商行政管理和质量技术监督局珞南工商质监所申请个体工商户登记,实际经营该店铺。一审法院经审理认为，本案的争议焦点是张涛、胡金明是否应向武汉市武昌殡仪馆返还租赁物及房屋占用费的计算标准。武汉市武昌殡仪馆与张涛签订于2014年12月31日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。该租赁合同未约定租赁期限，根据《合同法》第二百三十二条的规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”武汉市武昌殡仪馆与张涛在租赁合同中未约定租赁期限，且未就租赁期限达成补充协议，是为不定期租赁合同。武汉市武昌殡仪馆于2016年12月27日通知张涛案涉门面不再续租，租赁合同于2016年12月31日终止履行；并于收到通知之日起15日内腾退房屋，缴清截止至2016年12月的租金。武汉市武昌殡仪馆在解除合同时已提前通知并给与张涛合理期限腾退。对于不定期租赁合同，不存在剩余租赁期限的问题，承租人与次承租人签订的转租合同虽未经出租人的同意，但转租合同的租赁期限不存在超过承租人的剩余租赁期限异议期，故转租合同亦有效。因出租人与承租人的租赁合同已于2016年12月31日解除，双方权利义务终止，此时，张涛丧失租赁权，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，是为构成对所有权人即武汉市武昌殡仪馆房屋的无权占有，出租人可以依据物权请求权要求其返还租赁物。而胡金明与张涛签订的租赁合同虽有效，但转租合同也就因其赖以存在的基础不复存在而终止，其转租合同效力亦不得对抗武汉市武昌殡仪馆作为出租人的物上请求权，对于次承租人其实际占有该租赁物的合法依据丧失，是为无权占有，应向出租人返还租赁物。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”武汉市武昌殡仪馆作为所有权人，可以向承租人张涛及实际占有人胡金明主张返还租赁物。另对于次承租人与承租人间的转租合同纠纷因不属于本案审理范围，其可另案起诉。针对争议焦点2，武汉市武昌殡仪馆要求按照张涛、胡金明签订的租赁合同支付占用费。一审法院认为，根据《物权法》第一百一十八条“国家所有或者国家所有集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。”武汉市武昌殡仪馆要求支付占用费符合法律依据。因双方均未向法院申请案涉房屋的市场租赁价格的鉴定，一审法院认为，在本案中，武汉市武昌殡仪馆将房屋出租给张涛的租金为4900元每月，张涛转租给胡金明的租金为4万元每月，武汉市武昌殡仪馆与张涛合同解除后，被告张涛此时已无租赁权，其非法占有期间由胡金明实际占有涉案房屋并经营，张涛所收取的租金为不当得利所得，故武汉市武昌殡仪馆在与张涛解除后的可期待利益可参照张涛不当得利之利益。一审法院在公平及诚实信用原则基础上，参照转租合同的租金标准，酌情认定胡金明（实际占有人）按照每月租金4万元的租金标准向武汉市武昌殡仪馆支付房屋占有费。武汉市武昌殡仪馆于2016年12月27日通知张涛、胡金明腾退，张涛租赁合同期限于2016年12月31日到期，并合理要求15日的腾退期，故占用费按每月4万的标准，自2017年1月16日计算至腾退之日止。另张涛在租赁期间，经双方当事人确认尚有2016年7月至2016年12月期间的租金共计29400元未支付给武汉市武昌殡仪馆，根据《合同法》第二百一十二条的规定承租人应支付租赁期间的租金。张涛应向武汉市武昌殡仪馆支付租赁期间的租29400元，故对武汉市武昌殡仪馆主张的要求张涛支付租金29400元的诉讼请求予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，判决：一、张涛、胡金明于本判决生效之日起十日内向武汉市武昌殡仪馆腾退位于武汉市洪山区武珞路692-1房屋；二、张涛向武汉市武昌殡仪馆支付租金29400元；三、胡金明按每月4万元的标准向武汉市武昌殡仪馆支付房屋占有费，自2017年1月16日起支付至实际腾退之日止；四、驳回武汉市武昌殡仪馆的其他诉讼请求。上述三项内容，被告于本判决生效之日起十日内自动向武汉市武昌殡仪馆履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1916元（武汉市武昌殡仪馆预交958元），由张涛与被告胡金明各负担一半。二审中，胡金明向本院提交了三份证据：证据一、房屋租赁合同；证据二、补充协议；证据三、招商银行交易流水。本院组织各方当事人对胡金明提交的证据进行了举证质证。武汉市武昌殡仪馆对该三份证据的三性及证明目的均有异议，认为张涛与胡金明是利害关系人，两人之间的协议等证据材料无法确认。张涛对该三份证据真实性无异议，但认为不能证明胡金明无需支付房屋占有使用费。对此本院认为，胡金明提供的补充协议与其支付租金的银行交易流水及张涛的陈述能相互印证，本院对胡金明与张涛最后约定的租金价格为33333元及胡金明合同约定支付租金至2019年初的事实予以确认；但该三份证据不能证明胡金明无需承担支付房屋占有使用费。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：二审法院应围绕胡金明的上诉请求和上诉理由审理，本案的争议焦点为支付房屋占有使用费的民事责任是否应由张涛承担及房屋占有使用费的支付标准。关于是否应由张涛支付房屋占有使用费的问题。武汉市武昌殡仪馆与张涛的不定期租赁合同，因武汉市武昌殡仪馆于2016年12月27日通知张涛案涉门面不再续租，租赁合同于2016年12月31日终止履行，双方权利义务终止，此时，张涛丧失租赁权，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，有义务将所承租的房屋交还给武汉市武昌殡仪馆，此为租赁合同终止后张涛应承担的义务，但不应因此推论出张涛应承担支付房屋占有使用费的义务。房屋占有使用费应由房屋实际占有使用人支付，胡金明作为涉案房屋的实际占有使用人，在主承租合同终止后未按通知的合理期间腾退涉案房屋，属于无权占有，应承担支付房屋占有使用费的民事责任。胡金明认为其一直按合同约定继续向张涛支付租金，张涛因此获益，应由张涛支付房屋占有使用费。本院认为，胡金明在武汉市武昌殡仪馆张贴腾退公告后，仍继续向张涛支付房屋租金，未尽到审慎注意义务，不能以此作为不支付房屋占有使用费的理由。胡金明可就其重复支付的损失或其他损失另案主张。一审认定由胡金明支付房屋占有使用费并无不当。关于房屋占有使用费的计算标准问题。本案属于基于房屋租赁合同法律关系而产生的物权保护性质的纠纷，并非单一的因侵权或妨害行为而引发的物权保护纠纷，在确定涉案房屋的占有使用费计算标准时，参照租赁合同的约定，有法律依据，亦与实际相符。本案中涉案房屋存在转租，房屋占有使用费所能参照的租赁合同标准并非唯一。武汉市武昌殡仪馆对涉案房屋的占有使用损失，应充分考量其前期基于自愿意识处分而获得的既得利益和基于市场交易行为可能获得的可期待利益。武汉市武昌殡仪馆收回涉案租赁房屋，目的在于按照政策规定收回国有资产，其未举证证明涉案租赁房屋因被无权占用造成其他市场经营获利机会的丧失。因此，在转租合同租金价格明显较高的情况下，不宜简单套用转租的交易租金价格。所以，一审按照张涛与胡金明阶段性的转租合同的租金价格认定房屋占有使用费支付标准为每月40000元，与实际情况不符，有失公允，本院认为，本案在主承租合同的租金价格和次承租合同租金价格区间内，对一审认定的房屋占有使用费支付标准进行调减更为妥当，故本院酌定胡金明向武汉市武昌殡仪馆支付房屋占有使用费的标准为每月11000元。因此，对胡金明认为房屋占有使用费过高，应进行调减的上诉理由予以支持。综上所述，胡金明的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初5686号民事判决第一、二项；二、改判湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初5686号民事判决第三项为：胡金明按每月4900元的标准向武汉市武昌殡仪馆支付房屋占有费，自2017年1月16日起支付至实际腾退之日止；三、驳回武汉市武昌殡仪馆的其他诉讼请求。一审案件受理费1916元，由胡金明负担639元，由武汉市武昌殡仪馆负担1277元。二审案件受理费1916元，由胡金明负担639元，由武汉市武昌殡仪馆负担1277元。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  龚治国审判员  张 红二〇一九年十一月十三日书记员  阮小琴