湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0702民初5695号 原告：常德市锦华物业服务有限公司。 法定代表人：陈恩维，该公司总经理。 委托诉讼代理人：毛宏权，湖南劲鸣律师事务所律师，特别授权代理。 被告：彭倩。 原告常德市锦华物业服务有限公司（以下简称锦华物业公司）与被告彭倩物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告锦华物业公司的委托诉讼代理人毛宏权到庭参加诉讼。被告彭倩经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦华物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令彭倩支付欠缴的20个月物业服务费4080元及违约金（以4080元为基数自2019年2月1日起按月利率2%计算至清偿之日止）。2.判令彭倩承担本案全部诉讼费用。 彭倩未到庭参加诉讼，向本院提交书面答辩状称：1.《常德市商品房买卖合同》第十六条明确约定：商品房交付时，买卖双方到场。出卖人应向买受人出具“商品房交付使用证明书”，买受人对照本合同及合同附件内容进行查验，经查验认可，买卖双方签订房屋交接书等。至今开发商未向本人交付商品房使用证明书、商品房质量保证书，也未与本人签订《房屋交接书》，即未办理交房手续。2.高尚名门小区2017年10月26日才通过综合验收，2018年2月进行竣工验收，即2018年2月才符合交房条件，按合同约定锦华物业公司应于2018年3月才开始收取物业费。3.根据《物业管理条例》第四十一条规定，开发商取得《商品房交付使用证明书》之前的物业费本人可不予承担，锦华物业管理人员也曾在微信中说明2017年10月以后的物业费由物业公司向业主收取。常德论坛武陵区区长热线回复高尚名门小区自2017年11月开始收物业费而不是拿钥匙开始收取。4.锦华物业公司涉嫌欺诈，锦华物业公司以三级服务标准企业冒充二级服务标准企业中标，在2015年底至2016年初以“业主入伙”忽悠高尚名门业主拿钥匙提前装修不算收房，在此前提下我才拿入户钥匙，预交了一年物业费1838元（收据上未注明物业费缴纳起止日期）。5.锦华物业公司在提供服务期间不作为：新小区内垃圾成堆不清理、交通严重阻塞、违建未遏制等。综上，截止2019年1月14日本人已全额缴纳了15个月物业费（2017年11月至2019年2月1日共15个月），不存在拖欠物业费情况。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年5月22日，锦华物业公司通过招投标方式取得高尚名门前期物业服务资格，物业服务费中标价格带电梯1.6元/㎡。2015年4月25日，锦华物业公司（物业服务方、乙方）与湖南省百隆房地产开发有限公司（开发建设方、甲方）签订《高尚名门前期物业服务合同》，约定由锦华物业公司对“高尚名门”小区实行专业化、一体化的前期物业服务，总建筑面积170273平方米（其中：住宅面积：142121.46平方米、商业面积：3418平方米，物业管理用房面积：533.84平方米）；委托管理服务内容为房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理等；合同期限自本合同签订之日起至本项目的业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止等；物业服务费实行“包干制”，由业主或物业使用权人按其拥有物业的建筑面积预先交纳，住宅物业服务费：1.6元/月/平方米、商业物业服务费2.5/月/平方米等；业主和物业使用人应自觉按时缴纳物业管理费、水电费等费用，不得拖欠，逾期未交纳欠费的从逾期之日起按每天千分之三计算交纳滞纳金；锦华物业公司有权对欠费超过6个月的业主进行公示通报等措施；对欠费期超过12个月的业主，可提起民事诉讼进行追缴等。 2015年7月25日，彭倩购买由湖南省百隆房地产开发有限公司开发的位于常德市稻香路与洞庭大道交汇处的高尚名门小区14幢11楼1101号房屋，建筑面积127.62㎡。2016年2月20日，彭倩在锦华物业公司办理了入住手续并领取了入户门钥匙，同时交纳第一年的物业管理费、二次供水加压电费、资料费等共计2703元。因彭倩等部分业主未按时交纳物业费，锦华物业公司于2018年12月21日在小区内张贴了《物业服务费催缴通知》，主要内容为“现将部分业主欠缴物业费的情况公示如下，请在下列公示范围内的主业在2018年12月31日前来我公司高尚名门小区物业服务中心缴纳拖欠的物业服务费，我公司免收滞纳金。仍不缴纳的，我公司将通过法律途径追缴并计收滞纳金……”。锦华物业公司于同日向彭倩邮寄了高尚名门小区物业费催缴通知单。彭倩一直未予置否，锦华物业公司遂诉至本院，提出前列诉讼请求。 另查明，锦华物业公司于2019年1月31日已与高尚名门小区业主委员会解除物业服务关系。 以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同摘要及商品房买卖合同附件部分复印件、《中标通知书》、《前期物业服务合同》、《高尚名门业主（临时）管理规约》、钥匙发放登记表、业主入伙手续凭证、物业费收费收据、催缴物业费公示照片及中国邮政特快专递投递凭证（回单）等证据在案佐证。 本院认为：锦华物业公司通过招投标方式取得了高尚名门小区前期物业服务管理权。2015年4月25日，锦华物业公司与建设单位湖南省百隆房地产开发有限公司签订《高尚名门前期物业服务合同》，该份合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，故锦华物业公司系该住宅小区合法的物业管理服务者。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主均具有约束力，锦华物业公司在该期间为该小区业主提供了物业服务及管理，彭倩实际接受了锦华物业公司的服务，双方存在事实上的物业服务关系，彭倩在接受锦华物业公司服务的同时，应缴纳相应的物业管理服务费。因锦华物业公司与建设单位约定的物业管理服务费收取标准未超过有关行政部门依法批准的收费标准，故对锦华物业公司要求彭倩支付欠缴的20个月物业服务费4080元的诉讼请求，本院予以支持。关于彭倩抗辩交付钥匙时开发商未与其办理交房手续及不符合交房条件、资质问题等，因案涉房屋是否符合法律规定的交房条件及资质不符等问题，与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，本院对其抗辩不予采纳。关于彭倩抗辩锦华物业公司服务期间不作为，存在垃圾清理不及时等问题，虽有照片、截图等为证，但无法直接证明锦华物业公司服务期间不作为，其亦未提供其他充分的证据证明锦华物业公司提供物业服务存在的瑕疵达到了减免甚至拒交物业费的程度，故本院对其抗辩不予支持。 关于锦华物业公司要求彭倩自2019年2月1日起至实际给付之日止给付违约金的诉讼请求，因《高尚名门前期物业服务合同》中约定了滞纳金条款，故对该项诉讼请求本院予以支持；对于给付标准，锦华物业公司主张按月息2%给付，因物业服务合同所产生的给付之债，并非因民间借贷而发生，锦华物业公司主张的标准过高，本院调整为按中国人民银行发布的同期同类存款利率计付。彭倩经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、彭倩于本判决生效之日起三日内向常德市锦华物业服务有限公司支付拖欠的物业管理费4080元，并自2019年2月1日起至实际给付之日止按照中国人民银行发布的同期同类存款利率计付违约金； 二、驳回常德市锦华物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由彭倩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员  谢玉鸣 二〇一九年十一月十九日 法官 助理  裴国芳 代理书记员  杨雅如 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。