黑龙江省牡丹江市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑10执异86号案外人：解瑞升，男，2008年2月21日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。法定代理人：尹立香（系解瑞升母亲），住黑龙江省牡丹江市。申请人：龙江银行股份有限公司牡丹江东宁支行，住所地黑龙江省东宁市。法定代表人：邵长松，该银行行长。被申请人：牡丹江淞源进出口有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市。法定代表人：宋晓斌，该公司总经理。被申请人：黄文伟，男，1970年8月18日出生，汉族，住浙江省桐庐县。被申请人：陈丽燕，女，1971年4月25日出生，汉族，住浙江省桐庐县。被申请人：贾荣军，男，1971年1月3日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。被申请人：于秀芬，女，1969年8月7日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。被申请人：王玥，男，1982年7月1日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。被申请人：王玉范，女，1981年12月3日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。被申请人：宋晓斌，男，1966年12月7日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。在本院审理的龙江银行股份有限公司牡丹江东宁支行与牡丹江淞源进出口有限公司、黄文伟、陈丽燕、贾荣军、于秀芬、王玥、王玉范、宋晓斌借款合同纠纷一案，本院于2017年5月5日作出（2017）黑10民初46号民事裁定书，查封了被申请人所有的房屋，案外人解瑞升提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人解瑞升称，请求停止其房屋的执行。事实及理由：案外人解瑞升的法定代理人于2013年9月27日与牡丹江华禹房地产开发有限公司签订了房屋认购协议书，以178573元价格，购买了位于牡丹江市爱民区青青学邻小区*号楼*单元*室，建筑面积50.53平方米，牡丹江华禹房地产开发有限公司已将房屋交付给案外人，案外人解瑞升从2013年10月对该房屋进行了装修，并于2014年7月入住至今。因牡丹江华禹房地产开发有限公司没有向案外人出具办理房屋登记的手续，案外人解瑞升于2017年10月16日向牡丹江市爱民区人民法院提起诉讼，经法院审理于2018年1月31日作出（2017）黑1004民初1263号民事判决，判令：“一、解瑞升与牡丹江华禹房地产开发有限公司2013年9月27日签订的房屋认购协议（青青学邻小区*号楼*单元*室）合法有效。二、牡丹江华禹房地产开发有限公司于具备登记至其名下。”牡丹江华禹房地产开发有限公司未自动履行判决，申请强制执行，在执行过程中，案外人发现诉争房屋被查封。案外人解瑞升认为，其购买牡丹江华禹房地产开发有限公司的房屋经人民法院生效判决确认合法有效，并判令牡丹江华禹房地产开发有限公司于具备房屋登记条件时十日内，协助案外人办理产权登记。案外人在办理房屋产权登记上没有过错，提出的执行异议符合法律规定，故案外人解瑞升申请人民法院停止牡丹江市中级人民法院（2017）黑10民初46号民事裁定书对其房屋的执行。本院查明，本院于2018年10月9日受理申请执行人龙江银行股份有限公司牡丹江东宁支行申请执行牡丹江淞源进出口有限公司、黄文伟、陈丽燕、贾荣军、于秀芬、王玥、王玉范、宋晓斌借款合同纠纷一案，案号为（2018）黑10执恢62号。审判程序中，本院于2017年5月5日作出（2017）黑10民初46号民事裁定书，查封预告登记在被执行人牡丹江淞源进出口有限公司名下的31处房产，其中包括案外人解瑞升提出异议的位于牡丹江市爱民区青青学邻小区*号楼*单元*室房屋。案外人解瑞升向本院提出执行异议后，为证明其主张，其向本院提供如下证据：1.2018年1月31日，爱民区人民法院作出（2017）黑1004民初1263号民事判决书，判令：“一、原告解瑞升与被告牡丹江华禹房地产开发有限公司于2013年9月27日签订的房屋认购协议（购买青青学邻小区*楼*单元*室）合法有效；二、被告牡丹江华禹房地产开发有限公司于具备房屋登记青青学邻小区*号楼房屋条件时十日内，协助原告解瑞升登记至其名下。”；2.2013年9月27日，牡丹江华禹房地产开发有限公司与尹立香、解瑞升签订的《内部认购协议》一份，内容为：“认方：牡丹江华禹房地产开发有限公司；确认方：解瑞升。楼盘坐落位置，确认住宅：住宅*号楼*单元*层*号，建筑面积50.53平方米。确认价178573元。确认付款方式：直接付款方式，首付178573元须于2013年9月27日前付清。确认违约条款：如确认方在上述期限内未能按时交付房款及办理银行贷款手续，逾期七日，按违约处理，违约金按日计算，按房款的百分之一支付；逾期三十日仍未补交余款或银行贷款，视同放弃，认方有权将此房屋另行确认，同时确认方须向认方支付违约金，违约金额按房屋确认价百分之二十计取，违约金从确认方已交房款中扣除，认方在十五日内退还确认方的剩余房款。……由于项目处于期房阶段，若确认房屋面积、格局、位置发生变更，认方需在七日内通知确认方；如确认方对此不认可，认方可在现有房源中为其调换；如确认方仍有异议，可要求退房，认方在十五日内退还确认方已交纳的全部房款。……”；3.2012年1月18日，牡丹江华禹房地产开发有限公司与马庆芳签订的顶账协议一份，协议：“甲方：牡丹江华禹房地产开发有限公司，乙方：马庆芳。经协商，甲方用青青学邻小区*号楼*单元*室，建筑面积50.53平方米，抵顶乙方施工的工程款。”；4.2013年9月27日，马庆芳向案外人解瑞升出具收据一张，收到购房款178573元；5.2016年8月11日，牡丹江中燃城市燃气发展有限公司与尹立香签订的用气合同（民用）一份；6.2014年度至2016年度的物业登记证一份；7.2016年8月11日，牡丹江中燃城市燃气发展有限公司出具的用气费收据；8.2016年8月8日，物业公司出具的物业费收据。另查明，牡丹江华禹房地产开发有限公司将位于牡丹江市爱民区青青学邻小区31户房屋出售给牡丹江淞源进出口有限公司，牡丹江淞源进出口有限公司办理了预告登记，并以上述31户房屋作为抵押借款的担保向银行贷款，其中包括案外人解瑞升提出异议的青青学邻小区*号楼*单元*室房屋。经黑龙江省高级人民法院生效民事判决认定，牡丹江淞源进出口有限公司与牡丹江华禹房地产开发有限公司具有特殊的关联性，二公司的实际负责人均为宋晓斌。牡丹江华禹房地产开发有限公司在明知其已将争诉房屋卖与他人使用的情况下，却又将争诉房屋出售给牡丹江淞源进出口有限公司，而二公司实际由宋晓斌一人操控，综合上述事实可以认定二公司签订的商品房买卖合同存在恶意串通，二公司之间并非真实的买卖关系。牡丹江华禹房地产开发有限公司将青青学邻小区31户房屋出售给牡丹江淞源进出口有限公司，牡丹江淞源进出口有限公司以上述房屋作为抵押借款的担保物向银行贷款，而上述房屋中有多户已由牡丹江华禹房地产开发有限公司出售给他人。综合上述事实，牡丹江淞源进出口有限公司与牡丹江华禹房地产开发有限公司并非真实的商品房买卖合同关系，该商品房买卖合同实质上是以合法形式掩盖二公司的非法目的。本院认为，本案被申请人牡丹江淞源进出口有限公司对涉案房屋虽然办理了预告登记，但牡丹江淞源进出口有限公司与牡丹江华禹房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同实质上是以合法形式掩盖二公司的非法目的,本院不能确认二公司签订的关于涉案房屋买卖合同合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案涉案房屋为牡丹江华禹房地产开发有限公司抵账给实际施工人马庆芳，马庆芳又将涉案房屋出售给案外人解瑞升，案外人解瑞升将购房款直接支付给马庆芳，牡丹江华禹房地产开发有限公司与案外人解瑞升签订了《内部认购协议》，该协议体现了双方的意思表示，其内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、房屋位置调整及面积调差方式、违约责任等主要条款，马庆芳出具的购买涉案房屋的收据及马庆芳与牡丹江华禹房地产开发有限公司签订的顶账协议，应视为案外人解瑞升交纳了全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应当认定该《内部认购协议》的性质为商品房买卖合同。该合同系牡丹江华禹房地产开发有限公司与案外人解瑞升的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定为有效。案外人解瑞升在案涉房屋查封前实际入住使用。因涉案小区未整体竣工验收，无法办理房屋产权登记，案外人解瑞升未能办理房屋产权登记无过错。综上，案外人解瑞升的异议理由成立，其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对牡丹江市爱民区青青学邻小区4号楼1单元903室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  孙钦刚审判员  张 微审判员  孙媛媛二〇一九年十一月五日书记员  李 威