重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民终8324号上诉人（原审原告）：胡昕，女，汉族。委托诉讼代理人：钟智云，重庆光界（渝北）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪芹，重庆光界律师事务所律师。上诉人（原审原告）：程念民，男，土家族。委托诉讼代理人：钟智云，重庆光界（渝北）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪芹，重庆光界律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆金科中俊房地产开发有限公司。法定代表人：喻林强，总经理。委托诉讼代理人：李全，男。委托诉讼代理人：董星星，女。被上诉人（原审被告）：重庆盛源建设（集团）有限公司。法定代表人：杜大勇，董事长。委托诉讼代理人：王浩臣，重庆康实律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐宇，重庆康实律师事务所律师原审第三人：金科物业服务集团有限公司重庆分公司。法定代表人：赖华,董事长。委托诉讼代理人：蒲有德，男。原审第三人：魏秀群，女，汉族。上诉人胡昕、程念民因与被上诉人重庆金科中俊房地产开发有限公司(以下简称金科公司)、重庆盛源建设（集团）有限公司（以下简称盛源公司），原审第三人金科物业服务集团有限公司重庆分公司（以下简称物业公司）、魏秀群房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2017)渝0112民初17642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人胡昕、程念民的共同委托诉讼代理人李雪芹，被上诉人金科公司的委托诉讼代理人董星星、盛源公司的委托诉讼代理人唐宇，原审第三人魏秀群、物业公司的委托诉讼代理人蒲有德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡昕、程念民上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持胡昕、程念民的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审认定胡昕、程念民举示的证据不足以证明案涉房屋漏水、漏油情况，也未举证证明向金科公司、物业公司反映漏水、漏油情况是错误的。胡昕、程念民一审举示的《和解协议》、第三人的陈述、第三人魏秀群的手机视频等证据证明案涉房屋存在漏水、漏油，及胡昕、程念民已多次向物业公司进行反映的事实。二、一审适用法律错误。一审以盛源公司与胡昕、程念民之间不存在合同关系为由，认定其不承担责任，是错误的。根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，房屋在保修期内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。还规定，保修期内，建筑工程质量缺陷致房屋所有人、使用人或者第三人人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三人可以向建设单位提出赔偿要求。盛源公司作为案涉房屋的施工单位，应承担房屋的相关质保责任及赔偿责任。金科公司辩称，1.漏水漏油一审认定时间无误，根据商品房质量保修书等约定，胡昕、程念民在正常使用商品房时如发现房屋存在质量问题，应在保修期限内填写《保修联系单》，金科公司或物业公司收到保修单后联系施工单位或委托其他单位配合完成整改，一审中，针对胡昕、程念民所述的房屋质量问题，金科公司并未接到相关报事，在此情况下，不能私自对房屋进行整改。综合物业公司报事单，一审庭审中金科公司积极向法院提交真实的报事单，佐证维修时间。胡昕、程念民并未提出其他证据证明房屋质量问题报事单确定的时间之前；2.金科公司与物业公司对案涉房屋质量问题进行维修，如未维修到位，胡昕、程念民应按照商品房买卖合同及两书相关规定进行报事，金科公司并未接到后续报事，且胡昕、程念民并未提出的新的证据证明房屋存在质量问题；3.关于胡昕、程念民提出的其余上诉理由，金科公司对一审认定事实无异议。盛源公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。物业公司述称，物业公司接到胡昕、程念民诉求时，第一时间通知施工单位且进行处理。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。魏秀群述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。胡昕、程念民向一审法院起诉请求：1.判令金科公司、物业公司对胡昕、程念民的房屋即时承担质量保修义务，对漏水漏油处进行维修；2.判令金科公司、物业公司共同赔偿因房屋漏油、漏水给第三人魏秀群造成停业的相关损失共计202543元（要求赔偿给胡昕、程念民）；3.判令金科公司、物业公司赔偿因房屋漏水漏油造成的租金损失（按5000元/月租金标准从2017年4月3日起计算至整改合格后6个月止，后根据评估结果变更为2017年4月3日至2017年12月31日期间按5130.84元/月计算，2018年1月1日起按6216.21元/月计算）；4.诉讼费由金科公司、物业公司负担。一审法院认定事实：2014年3月29日，以金科公司作为甲方，胡昕、程念民作为乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于重庆市北部新区组团B标准分区B4-1/02地块4幢1-商业8的房屋，该房屋为清水房。上述房屋于2015年12月1日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，于2016年1月8日交付原告使用。该房屋的《重庆市新建商品房屋质量保证书》载明：电气管线、给排水管道、燃气管线，保修期2年；屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏，保修期5年。2016年9月15日，以胡昕、程念民为甲方，魏秀群为乙方，签订《门面租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方用于经营，租赁期为5年，从2016年9月15日起至2021年9月14日止，第一年租金为45000元/年，第二年租金为60000元/年，第三年租金为64200元/年，第四年租金为68700元/年，第五年租金为73500元/年。合同签订后，魏秀群对该房屋进行了装修，并用于经营餐饮。后该房屋发生了漏水和漏油的情况。2017年6月23日，以魏秀群为甲方，胡昕为乙方，双方签订《和解协议书》，其中载明：甲乙双方履行租赁合同过程中，因乙方房顶出现渗水，烟道漏油造成甲方租赁商铺经营的餐厅装修损坏，且影响甲方餐厅营业，甲方在多次通知物管进行维修后仍不能正常使用致停业，现双方就甲方损失赔偿及后续维权问题达成如下协议：一、……甲方以租赁乙方房屋使用过程中存在严重漏水、烟道漏油，导致甲方经营的餐厅不能正常营业，其签订合同目的不能实现为由提出解除双方签订的《门面租赁合同》，乙方予以认可，双方一致同意合同解除时间为2017年6月25日；二、乙方于本协议第三条约定的支付时间退还甲方已交纳合同履约保证金15000元和未能正常营业期间（停业）的房租10000元（2017年4月3日至2017年6月2日），停业期间未交纳的房租乙方不再向甲方收取；三、因乙方房屋建设单位金科公司对房屋屋面防水工程的免费保修期为5年，该房屋仍处于保修期内……介于此，甲方同意将损失（不含乙方退还甲方租金及未收租金）包括但不限于装修、停业等交由乙方以诉讼、调解等方式向金科公司主张，乙方同意在本协议签订，并受到甲方转交的相应索赔凭据及房屋、装修移交手续后5日内先行支付甲方2万元，若金科赔偿甲方损失金额高于2万的，高出部分归甲方，若赔偿金额不足2万的，甲方不退还；……七、乙方退还保证金和赔偿金共计4.5万元，按本协议第三条约定一次性支付甲方……。同日，魏秀群出具收条，载明收到胡昕支付和解协议书兑现款45000元。2017年10月13日，一审法院组织各方当事人到案涉房屋进行勘验，勘验情况为：进门第一根横梁中部仍然存在漏水，左右两侧也有漏水痕迹；漏油处位于门面里侧烟道沿线位置，地面有多处油渍。勘验中，物业公司陈述烟道系房屋配套设施，系连同房屋一并交付。2017年10月18日，胡昕、程念民向一审法院提交鉴定申请，申请对案涉房屋漏水漏油原因进行鉴定。该院依法委托了重庆市建设工程质量检验测试中心进行鉴定。该中心鉴定后出具《司法鉴定检验报告书》（编号：司法J/X[2018]第04号），鉴定结论为：1.由于被告已对漏水部位上方阳台的防水层进行了整改，本中心已无法判定案涉房屋漏水原因；现场淋水试验表明，经整改后原漏水部位已不再漏水；2.案涉房屋漏油是由于房屋内部的油烟主管道的部分接口密封不严引起的。该鉴定报告还载明以下内容：1.鉴定日期为2018年3月14日至2018年3月15日；2.案涉房屋位于一层，其上部的二层房屋前半部分为阳台，二层阳台内侧下部的混凝土梁外侧面有明显漏水痕迹；案涉房屋内部设有水平向排烟管道，排烟管道正下方地面有明显漏油痕迹；3.案涉房屋漏水点位于梁外侧与楼板的相交线……梁与楼板相交线上的漏水点、梁外侧面漏水痕迹目前均处于干燥状态，未发现正在漏水的现象；4.案涉房屋漏水点上方为二层阳台……案涉房屋宽度范围内的二层阳台楼面的石材颜色与其他区域明显不同，被告代表表示被告方已对案涉房屋上方二层阳台的防水层进行了整改，并重新铺装了石材面层，整改后漏水情况已不复存在；鉴于漏水区域上方的防水层已整改，已无法鉴定漏水原因。5.现场采用塑料管引自来水对案涉房屋上方二层阳台进行淋水试验，从2018年3月14日10:30开始，直至当日14:10结束，整个淋水试验过程中，二层阳台面层下方的垫层处于饱水状态。在淋水试验过程中，多次检查案涉房屋的漏水区域，未发现漏水现象。鉴定人员于2018年3月15日13:15至案涉房屋检查，亦未发现漏水现象。胡昕、程念民因上述鉴定支出鉴定费30000元。此后，胡昕、程念民为证明其主张的租金损失的标准，申请了对案涉房屋从2017年6月1日至2018年12月31日期间的租金标准进行评估。一审法院依法委托了重庆恒基土地房地产资产评估有限责任公司进行评估。该公司评估后出具《房地产估价报告》，认定案涉房屋2017年6月1日至2017年12月31日期间租金标准为52元/平方米/月，2018年1月1日至2018年12月31日期间租金标准为63元/平方米/月，建筑面积98.67平方米。胡昕、程念民支出评估费5000元。一审另查明，物业公司2017年6月1日的任务派工单显示，投诉/报事内容：商业4-108漏水整改，投诉/报事时间：2017年6月1日17:03，派工时间：2017年6月1日17:08，到达时间：2017年6月1日17:10，完成时间：2017年6月14日15:20，处理结果：商业4-108漏水整改已处理好，回访记录：2017年6月15日8:40客户杨（字迹不清）现场查看商业4-108漏水已整改完成，内部报事，无需回访。一审庭审中，胡昕、程念民明确其所主张的损失的组成为：装修损失121343元，两个月的停业损失5万元，两个月的人工费用27400元（含厨师费用1万元、收银员6000元、墩子6000元、洗碗工5400元）、赔偿款3670元，共计202413元。因为魏秀群停业时告诉员工的是还要营业，所以补偿了两个月的工资；厨师、收银员等的工资是现金发放的，但没有出具收条，赔偿款3670元是收银员滑倒受伤及赔偿顾客的衣服弄脏，均是现金赔付的；停业损失5万元是按照魏秀群营业期间的平均利润情况估计的，装修损失以票据为准，票据针对的是魏秀群初次装修产生的费用。关于房屋漏水漏油情况，魏秀群陈述：我是2016年10月开业，2016年11月就发现漏油情况，但不严重，漏水是2017年1月开始，但不严重，到了3、4月份就很严重了；因装修时没有下雨，也没有使用烟道，没有发现漏水漏油，装修并未对屋顶进行装修；我多次向物业公司反映，物业公司实在处理不了了才通知的原告；漏油问题物业公司整改过多次都没有整改好，漏水问题看过几次，但没有整改。原告陈述：2017年2月魏秀群通知我方，我方才知道房屋存在漏水漏油。物业公司陈述：不知道有报事的情况，如果有的话会有派工单。关于鉴定报告载明的整改，胡昕、程念民陈述：2018年3月鉴定机构查看现场才发现二楼阳台部分有整改后的痕迹，金科公司的整改是在起诉后才进行的。金科公司陈述：整改就是2017年6月1日派工单载明的整改，之后没有再进行整改，因为整改好后工程部人员签字确认，就将报事单关闭；之所以勘验时还有漏水的现象，是因为夹层渗水可能要六个月才能排除完毕，才能完全干掉，所以2017年10月勘验时现场可能存在部分水滴，是整改后恢复原状的合理事宜，也不排除是魏秀群的装修导致的，2018年3月现场试验时，现场完全处于干燥状态，说明已完全整改完毕，且已恢复原状。2018年8月1日本案第二次庭审时，胡昕、程念民及物业公司均陈述：现在未发生漏水情况。本案审理中，金科公司对案涉商铺内的烟道进行了整改。2018年8月24日，金科公司向胡昕、程念民发函，称已由原施工单位于2018年8月14日对商铺内烟道已经整改完毕，无渗漏，让胡昕、程念民前往现场查看。之后的庭审中，胡昕、程念民陈述：我方在2019年1月12日去现场查勘，整个商业门面的烟道都进行了更换，但房屋没有使用，不确定是否整改好。一审法院认为：胡昕、程念民与金科公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，金科公司应当向胡昕、程念民交付符合合同及《重庆市新建商品房屋质量保证书》约定质量标准的房屋，并承担相应质保责任。关于房屋漏水问题，从物业公司举示的任务派工单可见，漏水问题至少在2017年6月1日已经发生；虽然派工单记载2017年6月15日已整改完成，但至2017年10月13日本院勘验时房屋仍有漏水现象。金科公司辩称系勘验时的漏水系夹层积水不能及时排除所致，而根据鉴定报告的记载，漏水整改后（2018年3月14日鉴定机构现场查看之日）至本案第二次庭审时（2018年8月1日）并未再发生漏水，可见金科公司所称的夹层积水不能及时排除的理由不成立，其整改行为系在本院现场勘验之后才进行，对其该项抗辩意见一审法院不予采信。关于烟道漏油问题，虽然《重庆市新建商品房屋质量保证书》中并未记载烟道的保修事项，但案涉房屋系商业门市，烟道系该房屋配套的附属设施，故烟道系该房屋正常使用功能的一部分，金科公司应对烟道承担质保责任。因双方未举示证据证明关于烟道保修期的相关规定和标准，一审法院认为保修期可酌情参照“电气管线、给排水管道、燃气管线”的两年保修期确定。现经鉴定，因案涉房屋内油烟主管道的部分接口密封不严导致漏油，属于保修期内发生的烟道质量问题。综上可以认定，案涉房屋及烟道存在质量问题导致该房屋至少从2017年6月1日起无法正常使用。金科公司应承担违约责任，赔偿由此给胡昕、程念民造成的损失。因金科公司在本案审理中对烟道进行了整改并于2018年8月14日整改完毕，胡昕、程念民亦无证据证明此后仍存在漏油情况，故金科公司的违约责任应至2018年8月14日整改完毕之日止。同时，因漏水、漏油问题在本案审理过程中已整改完毕，对胡昕、程念民要求金科公司对漏水漏油处进行维修的诉讼请求，该院不再支持。上述期间内，案涉房屋因漏水、漏油而无法正常使用，给胡昕、程念民造成的损失相当于该房屋同期租金。经评估，2017年6月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年12月31日期间租金标准分别为52元/平方米•月、63元/平方米•月，即5130.84元/月和6216.21元/月，故金科公司应赔偿原告2017年6月1日至2018年8月14日期间租金损失82236.67元（5130.84元/月×7个月+6216.21元/月×7个月+6216.21元/月÷31天×14天），对胡昕、程念民该部分诉讼请求该院予以支持。因胡昕、程念民的证据不足以证明2017年6月1日前的漏水漏油情况，也未举示证据证明其在2017年6月1日前向金科公司、物业公司反映了漏水漏油情况并要求整改，故其要求金科公司赔偿2017年6月1日前租金损失的诉讼请求，该院不予支持。同时，胡昕、程念民所主张的第三人魏秀群停业的相关损失202543元，亦发生于2017年6月1日前，胡昕、程念民要求金科公司赔偿该部分损失缺乏事实依据，该院不予支持。关于盛源公司的责任。因盛源公司与胡昕、程念民之间并无合同关系，故胡昕、程念民要求盛源公司承担房屋的相关质保责任及赔偿责任于法无据，该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告重庆金科中俊房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告胡昕、程念民2017年6月1日至2018年8月14日期间的房屋租金损失82236.67元；二、驳回原告胡昕、程念民的其他诉讼请求。案件受理费4580元，减半收取2290元，由原告胡昕、程念民负担1230元，由被告重庆金科中俊房地产开发有限公司负担1060元；鉴定费30000元，评估费5000元，均由被告重庆金科中俊房地产开发有限公司负担。”双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，胡昕、程念民向本院举示以下证据：1.2019年10月13日调查笔录两份及证人的身份证复印件，2.四张照片打印件。证明：烟道是2019年1月进行集中更换，并非2018年8月已整改。金科公司质证称，对两份调查笔录的真实性、合法性、关联性不予认可。金科公司于2018年底—2019年初对整个烟道进行更换属实，但并非是由于质量问题进行整改，只是整个行业材料升级；对四张照片打印件真实性不予认可，即使真实也与本案无关。盛源公司质证称，对两份调查笔录的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据不属于新证据，调查笔录系胡昕、程念民单方制作，调查人是否系适格资格无法确认，证人应出庭证明，且与盛源公司无关；对四张照片真实性、合法性、关联性不认可。照片是胡昕、程念民单方制作，与盛源公司无关。物业公司的质证意见与金科公司、盛源公司的质证意见一致。魏秀群质证称，对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。对胡昕、程念民于二审提交的证据，本院认为均不应采信。理由：第一，两份调查笔录为肖冰、郑勤的书面证言，而肖冰、郑勤未出庭作证接受质询，故该两份调查笔录不应采信。第二，四张照片的拍摄时间无其他证据佐证，且一审法院认定施工单位已于2018年8月14日对商铺烟道整改完毕，胡昕、程念民二审中明确表示对一审查明的事实无异议。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，因金科公司出售的房屋存在质量瑕疵，即在合同约定的保修期内出现烟道漏油、屋顶漏水的问题，致胡昕、程念民产生了损失，金科公司应对其违约造成的损失承担赔偿责任。胡昕、程念民为证明其主张的损失，向一审法院举示了《门面租赁合同》《和解协议》、收条等证据，证明案涉房屋出租给魏秀群后，因房屋存在漏水、漏油问题，胡昕、程念民与魏秀群就损失赔偿问题进行了协商并签订了《和解协议》，根据《和解协议》约定，胡昕、程念民向魏秀群退还了房屋租金1万元（2017年4月3日至2017年6月2日），并赔偿魏秀群损失两万元。虽然物业公司的任务派工单载明“投诉/报事时间：2017年6月1日17:03”，但根据魏秀群的陈述，案涉房屋从2016年11月就发现漏油问题，但不严重，漏水是2017年1月开始的，但不严重，2017年3、4月份就很严重了。魏秀群的陈述与《和解协议》等证据载明的内容能够相互印证，足以认定在2017年6月1日之前，案涉房屋已存在漏水漏油问题。因胡昕、程念民向魏秀群退还租金1万元及赔偿损失两万元是胡昕、程念民因案涉房屋存在质量问题而造成的直接损失，故金科公司应予赔偿。2017年6月至维修整改完成期间的租金损失，一审法院委托鉴定单位进行了评估鉴定。评估意见认为，2017年6月至2017年12月期间的租金标准为52元/平方米·月，2018年1月至2018年12月期间的租金标准为63元/平方米·月。因本院已主张胡昕、程念民2017年4月3日至2017年6月2日期间的租金损失1万元，故依据鉴定意见计算的2017年6月的租金损失应从6月3日起算。2017年6月3日至2018年8月14日期间的租金损失应为81894.61元（5130.84元/月×7个月-5130.84元/月÷30×2+6216.21元/月×7个月+6216.21元/月÷31天×14天）。胡昕、程念民主张除上述损失外，还存在其他损失，但未举示相应证据予以证明，本院不予支持。因盛源公司与胡昕、程念民之间不存在合同关系，故一审认定盛源公司不应对胡昕、程念民承担赔偿责任，并无不当。综上所述，胡昕、程念民的上诉请求部分成立，本院予以相应支持；一审判决认定事实部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院(2017)渝0112民初17642号民事判决；二、重庆金科中俊房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付胡昕、程念民2017年4月3日至2017年6月2日期间的租金损失10000元，胡昕、程念民赔偿魏秀群的损失20000元，2017年6月3日至2018年8月14日期间的租金损失81894.61元，上述损失共计111894.61元；三、驳回胡昕、程念民的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费4580元，由胡昕、程念民负担3053元，由被告重庆金科中俊房地产开发有限公司负担1527元；鉴定费30000元，评估费5000元，均由重庆金科中俊房地产开发有限公司负担。二审案件受理费4339元，由胡昕、程念民负担550元，由重庆金科中俊房地产开发有限公司负担3789元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  刘 毅审 判 员  乔 艳二〇一九年十一月二十五日法官助理  吴学文书 记 员  董昫顗