重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初11946号原告：重庆鹏汇房地产有限公司，住所地重庆市渝北区新南路166号2幢1单元7-7，统一社会信用代码9150000056347981XN。法定代表人：骆佳，董事长。委托诉讼代理人：傅镭，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秋静，重庆合纵律师事务所律师。被告：重庆齐娜企业管理有限公司，住所地重庆市江北区天澜大道3号附12号，统一社会信用代码91500105MA5U5NA74C。法定代表人：文宇，执行董事。委托诉讼代理人：唐永彬，重庆正智律师事务所律师。第三人：重庆梵悦企业管理咨询有限公司，住所地重庆市江北区天澜大道1号，统一社会信用代码915001053557061418。法定代表人：夏伟，经理。委托诉讼代理人：张凯，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秋静，重庆合纵律师事务所律师。原告重庆鹏汇房地产有限公司（以下简称鹏汇公司）与被告重庆齐娜企业管理有限公司（以下简称齐娜公司）、第三人重庆梵悦企业管理咨询有限公司（以下简称梵悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案受理后，适用简易程序进行审理。被告齐娜公司于2018年7月18日向本院提出管辖权异议，本院审查后依法驳回了其异议申请，被告齐娜公司不服，提起上诉，重庆市第一中级人民法院依法作出驳回上诉，维持原裁定的裁判。2018年11月13日，依原告鹏汇公司申请，本院认为本案审理需以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，作出中止审理的裁定。2018年12月29日，本院认为本案案情疑难复杂，不宜适用简易程序进行审理，遂将本案转为普通程序进行审理。中止审理的事由消除后，本案于2019年5月29日适用普通程序进行了公开开庭审理，原告鹏汇公司及第三人梵悦公司的共同委托诉讼代理人张秋静，被告齐娜公司的委托诉讼代理人唐永彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆鹏汇房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年5月17日签订的《星耀天地·梵悦星街商铺租赁合同》及《梵悦星街商铺租赁合同-19号楼之补充协议》于2016年12月21日解除；2.判令被告立即向原告返还位于重庆市江北区天澜大道X号X幢的房屋（以下简称案涉商铺），并按月租金940244元的标准，支付2017年1月1日至实际搬离案涉商铺之日止的房屋占有使用费；3.判令被告立即向原告支付应付未付保证金32000元、2017年5月1日至2017年8月31日的物业管理费58385.9元及水电费48085元、进场出渣费18774.7元。事实及理由：原告系重庆市江北区星耀天地elife星街项目19号楼商铺产权人，被告于2016年5月17日与经原告授权的第三人签订《星耀天地·梵悦星街商铺租赁合同》及《梵悦星街商铺租赁合同-19号楼之补充协议》，合同约定原告将位于案涉商铺出租给被告经营，商铺租赁期限自2016年5月15日起至2021年8月14日止。合同签订后，被告无理由拒绝支付保证金，且未按约定按时交纳物业管理费等各项费用，截止起诉之日，原告已为被告垫付从2017年5月1日至2017年8月31日期间的物业费58385.9元及水电费48085元，进场出渣费18774.7元。另被告未经原告同意将案涉铺面转租给重庆图卡诺文化发展有限公司（以下简称图卡诺公司），其行为已构成违约，原告遂诉至法院，请求判如所请。被告齐娜公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。一、涉案合同系被告与第三人签订，原告不是租赁合同及补充协议的相对人，不符合本案原告诉讼主体资格。二、即使原告是合同相对方，双方合同至今尚未解除，被告并没有任何违约行为，违约方系第三人。三、原告为了达到驱赶承租人的目的，采取不合法的行为引起群体事件。被告承租的案涉商铺系重庆市政府、江北区人民政府招商引资作为其开会的场所，区政府给予了第三人及原告相应的补助款，因此原告才没有收取被告的租赁费，由被告自行装修。但原告在被告及其他承租人装修完毕后，便采取收取保证金及租金的方式强行将承租人驱赶。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人梵悦公司述称，第三人经原告委托将案涉商铺进行对外招租，并以自己名义与承租人签订合同。第三人与原告系委托人与受托人的关系，涉案合同真正的权利义务人应是原、被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的不动产权证、《梵悦星街商铺租赁合同》及《梵悦星街商铺租赁合同-19号楼之补充协议》、案涉商铺经营现状照片、图卡诺公司工商档案查询信息、中国民生银行个人汇款义务凭证、对公客户账户明细、重庆增值税普通发票发票联、编号为1069920、1069887、1069888、1069889的收据等证据本院予以确认并在卷佐证，对双方有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的原告与第三人签订的授权委托书系原件，且与本案其他证据能够相互印证，本院予以采信。二、原告提交的物业费催缴函、租赁户欠费明细表均为复印件，无法核实真实性，本院不予采信。三、原告提交的解除租赁合同通知书、EMS回执、送达证明，证据之间能够相互印证，且与本案具备关联性，本院予以采信。四、原告提交的企业信用报告，拟证明王娜为被告公司法定代表人，被告对王娜曾担任法定代表人无异议，本院对该事实予以确认。五、被告举示的照片11张没有原件，且无法体现照片的内容与本案的关联性，本院不予采信。六、被告举示的《施工协议》《装修工程增项补充合同》《重庆图卡诺文化发展有限公司监控系统工程合同》《消防工程合同书》系原件，且从内容上看，可以证明被告与图卡诺公司对案涉商铺的使用情况，与本案具备关联性，本院予以采信。七、被告举示的费用报销单，结合个人汇款义务凭证、对公客户账户明细等证据以及原告在庭审中认可金浩洋为被告公司员工的陈述，本院予以采信。八、被告举示的编号为1069935的收据没有原件，本院不予采信。九、被告举示的光盘7张，在没有其他证据佐证的情况下，无法核实光盘内视频拍摄的真实性，且从内容来看，涉及当事人的视频多为被告方与案涉商铺物业人员的交流，不能仅凭双方交流内容确定被告拟证事实，此外，用于证明案涉商铺周边承租业主维权的录像内容系电视新闻报告，但无法确定具体维权的时间和原因，综上，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉商铺所有权人为原告，房屋建筑面积2350.61平方米。2015年12月3日，重庆市江北区公安分局五里店派出所出具情况说明载明，星耀天地19号楼现派出所楼栋编号为案涉商铺。2016年3月29日，原告作为委托方向第三人出具授权委托书，载明原告委托第三人就案涉商铺对外签订相关房屋租赁合同，委托期限为2016年4月1日至2023年3月31日。2016年5月17日，第三人作为甲方，被告作为乙方签订了鹏汇·星耀天地项目《梵悦星街商铺租赁合同》，约定甲方将位于案涉商铺出租给乙方经营使用，商铺租用的可使用面积为2350.61平方米，该承租商铺用于经营明星潮流服饰、奥特莱斯潮流服饰、少儿潮流培训文化中心、造星工厂、潮流拍摄、潮流设计、活动策划，具体方案以合同附件为准；商铺的交付日期为2016年5月15日，商铺租赁期限为63个月，即2016年5月15日起至2021年8月14日止，租赁期限自商铺交付日起算；自甲乙双方约定的交付日或甲方正式通知乙方接收该商铺之日起共计90天免租装修期，免租装修期内，乙方无需交付租金，但仍需要支付物业管理费、并承担商铺内发生的装修保证金、装修垃圾清运费以及装修和经营活动产生的政府税费及其他费用，如水、电、燃气等公共事业费、电话费等，乙方应在商铺交付之日起5日内全额支付装修管理费、装修保证金、装修垃圾清运费，水电费用据实支付；计租日期为2016年8月15日起至2021年8月14日止，租金标准400元/月/平方米，月租金合计940244元；除本合同另有约定外，乙方须按“先付款后使用”的原则，乙方应于每月10日前将下一租赁月度应付的租金、管理费等相关费用支付到达甲方账户或以现金方式缴纳完成；乙方在本合同签署当日须向甲方一次性缴清履约保证金和公共能源保证金，履约保证金数额为一个月租金，即940244元，公共能源保证金为20000元；该保证金为乙方履行本合同担保，租赁期满，如乙方在租赁期间无任何违约行为且未给甲方造成损失的，乙方按合同约定交还商铺，并办妥以该商铺为注册地址的工商注销或变更手续后15个工作日内，甲方将保证金一次性无息退还乙方；管理费中包括该物业管理费、公共区域水电分摊费等；管理费自合同签订日期起，以物业公司收费标准按时缴纳；乙方依据本合同应支付的租金、物业管理费及其他费用可以以银行转账的方式存入甲方指定的账户，或将支票送至甲方在本合同中载明的地址或甲方书面通知的其他地址，甲方核实收妥乙方交纳的款项后，应向乙方提供相应发票；甲方已授权“重庆梵诚物业管理有限公司”对本商场实行物业管理，乙方同意在商铺交付前签订《鹏汇·星耀天地业主临时管理规约》，并服从“重庆梵诚物业管理有限公司”的管理；甲方保证拥有合法出租本合同第三条款所述物业的权利，甲方告知本租赁房屋的业主，其已将房屋出租给乙方的事实，并取得业主的认可，如因甲方承租权灭失、房屋业主变更或其他原因导致无法继续履行本租赁协议的，甲方应确保业主能够在本协议有效期内继续按照本合同条款与乙方履行租赁协议，否则由此带来的一切风险和责任，均由甲方承担；在租赁期内，如因乙方原因解除合同或因乙方严重违约导致甲方单方面解除合同的，则甲方不予退还乙方已缴纳所有款项，包括但不限于保证金及其他乙方已缴纳款项，并将其作为违约金处理；若乙方违反合同约定，未在约定期限内全额缴纳租金、管理费及其他各项费用致使甲方为乙方垫付了相关费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，若乙方迟延缴纳前述款项超过30日的，甲方有权单方解除本合同；在租赁期内，若乙方拖欠甲方租金、保证金、管理费、水电气任一费用或拖欠滞纳金，或因乙方违约或由于乙方的过错给甲方造成损失，甲方可以在无须预先通知乙方的情况下从保证金中扣除相关费用，并要求乙方在60天内补足所扣除部分，若乙方拖欠租金或各项费用或未按期补足保证金超过60天时，甲方除向乙方追缴应交租金等相关费用，并征收滞纳金外，同时甲方有权解除本合同，同时甲方有权停止商铺能源供应，由此造成的一切损失由乙方承担；乙方租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得将承租的商铺转租、转借给第三方或同第三方联营，乙方不得将该商铺承租权做质押，如乙方破产或被清盘或其营业被接管将视为该商铺承租权转让，如乙方违反本条约定，甲方有权解除本合同，没收保证金；乙方违约情况下甲方又接受租金或其他款项时，不能视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利，乙方交付的租金或其他款项不足本合同之规定金额时，或甲方接受金额不足的租金或其他款项，均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他款项，也不影响甲方追索欠租款项的权利以及根据本合同及法律规定的其他权利，此外，甲方未能或延迟行使本合同项下的任何权利将不意味放弃该等权利，甲方的任何权利的放弃均以甲方签署的书面明确表示为准。2016年5月17日，第三人作为甲方，被告作为乙方，签订《梵悦星街商铺租赁合同-19号楼之补充协议》（以下简称补充协议），约定为促进甲乙双方互惠互赢，经双方友好协商，在乙方接受甲方如下第一、二、三、四项约定条款基础上，在本合同签订日，租金采取免费的方式收取；一、本合同项下的保证金和公共能源保证金，履约保证金数额400000元，公共能源保证金为20000元，乙方在本合同签署后5个工作日内向甲方支付220000元，于2016年6月25日向甲方支付100000元，于2016年7月31日向甲方支付100000元；二、乙方同意在合同有效期内，甲方会员客户在乙方经营的商业物业进行消费，甲方提取会员消费总额的40%，消费额提取周期为月，每月5日前通过核算所有消费会员上月全月的消费额，经甲乙双方签字确认无误后，由甲方返还会员消费总额的60%至乙方指定银行账号，乙方需开具相应金额的增值税发票；本补充协议与主合同不一致或冲突的，以本补充协议为准，本补充协议未作变更约定或未提及的，仍按主合同执行。2016年7月6日，图卡诺公司向重庆市工商行政管理局江北区分局提交公司设立资料，其中包括以下材料：1．被告向其出具的无偿提供场地证明，载明被告将重庆市江北区天澜大道11号27幢的租赁房屋无偿提供于图卡诺公司作为经营场所使用；2．原告向第三人出具的委托第三人签订租赁合同的授权委托书；3．图卡诺公司章程，载明股东为重庆创思左轮文化传播有限公司与被告。2016年8月9日，图卡诺公司的经理金浩洋向第三人支付220000元。2016年11月18日，被告向第三人转账168000元保证金。原告对前述事实认为，金浩洋曾是被告公司的工作人员，但其支付的款项不能视为被告交纳的保证金，因金浩洋在交纳相应款项时未提供委托说明，也没有向原告承诺是代谁缴纳，故原告现在未将保证金退还，也未将该笔保证金转入被告名下。2016年12月20日，第三人向被告邮寄关于解除星耀天地项目19号楼租赁合同通知书，载明因被告违反合同第15.3条、15.4条、15.5条、15.8条的约定严重违约，给第三人造成重大经济损失，第三人根据租赁合同相关约定通知解除合同，并要求被告于收到通知后10日内将案涉商铺腾空并返还给第三人。该邮件于2016年12月21日由被告单位收发章签收。庭审中，原告向本院陈述，补充协议约定案涉商铺免租金形式是因为想搭建消费平台，通过该平台抽取营业额方式作为租金，后由于平台未搭建起来，故原告未通过该平台向被告收取过租金，该平台也只是为了计算租金而用，并没有其他作用。本院认为，第三人与被告签订的《梵悦星街商铺租赁合同》及《梵悦星街商铺租赁合同-19号楼之补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。结合本案庭审举证质证及诉辩意见，本案的争议焦点应为：一、原告是否为本案适格主体。二、原告是否享有符合约定的合同解除权。三、原告主张的房屋占有使用费以及相应费用能否得到主张。关于争议焦点一。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，首先，第三人与被告签订的租赁合同中明确约定第三人需保证拥有合法出租案涉商铺的权利，并告知案涉商铺的业主，其已将房屋出租给被告，据此可知，被告在与第三人签订合同时，是明知第三人非案涉商铺所有人；其次，图卡诺公司在向工商局申请设立公司时将原告委托第三人出租案涉商铺的授权委托书向工商部门提供，可知，图卡诺公司是明知原告与第三人之间的委托关系，被告作为图卡诺公司的股东，将其在第三人处承租的案涉商铺提供给图卡诺公司使用，本院有理由相信，被告应当知道原告与第三人之间的委托关系，对被告辩称该委托系图卡诺公司其他股东取得，被告不知情，不符合常理，本院不予采信。综上，本案认定被告在与第三人签订《梵悦星街商铺租赁合同》及《梵悦星街商铺租赁合同-19号楼之补充协议》时是应当知道原告与第三人的委托关系，故本案签订前述合同可直接约束原、被告，原告是本案的适格被告。关于争议焦点二。结合庭审中原告及第三人的陈述、原告诉状中载明的事实及理由，应当认定第三人于2016年12月20日向被告邮寄解除租赁合同通知书的行为，实际系原告委托授权所为。从通知书内容来看，原告提出解除合同的理由系被告逾期缴纳保证金、未经出租人同意擅自将房屋交给图卡诺公司使用，因此，需要对被告是否存在前述违约行为进行评判。对此，本院认为，关于被告逾期缴纳保证金的问题。虽然原告否认图卡诺公司的经理金浩洋向第三人支付220000元的行为系代被告支付保证金的行为，但其收取款项后一直未提出异议，此前也一直未向被告进行过催收，在考虑到被告系图卡诺公司股东的情况下，本院认定该220000元系被告支付的履约保证金。根据查明事实，虽然被告未按照合同约定履行及时完整支付履约保证金，但根据实际履行情况，被告主观恶意不大，且违约程度较低，并不对合同履行造成根本性的影响，故不应就此认定原告享有合同解除权。关于被告将案涉商铺交给图卡诺公司使用的问题。根据双方签订的租赁合同及补充协议，被告不能将案涉商铺转租、转借给第三方或同第三方联营。被告将案涉商铺无偿提供给图卡诺公司使用的行为，已经违反合同约定，因此，原告有权解除合同。2016年12月20日，原告向被告邮寄送达解除合同通知书，该通知于2016年12月21日由被告单位签发章签收，故本院认定，原、被告签订的《梵悦星街商铺租赁合同》及《梵悦星街商铺租赁合同-19号楼之补充协议》于2016年12月21日解除。关于争议焦点三。关于房屋占有使用费。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，双方租赁合同解除的原因系被告违约，原告行使解除权，另结合原告在解除通知中给予被告的腾房期间，被告应从2017年1月1日起向原告支付房屋占用使用费。本案中，原、被告虽然在《梵悦星街商铺租赁合同》中约定了月租金为940244元，但双方又通过《梵悦星街商铺租赁合同-19号楼之补充协议》约定了5年租期内租金免费，原告通过搭建消费平台抽取40%营业额作为租金收取方式，故案涉商铺占用使用费应参照双方变更后的租金标准。本案中，原告并未举示证据证明案涉商铺的消费平台已经搭建完成，故其主张按照每月940244元租金标准计算房屋占有使用费缺乏依据，本院不予支持，在本院确定的交还房屋时间内，按照双方达成的“0租金”合意，被告不应承担房屋占有使用费。若被告实际归还房屋前，原告还有其他损失可以另行主张。关于物业管理费及水电费。原告为其主张的前述费用举示的证据均为复印件，亦未有证据证明其已进行了代缴，且物业管理费及水电费为被告与案涉商铺物业管理企业的另一法律关系，故本院对原告请求被告支付物业管理费及水电费的诉讼请求，不予支持。关于进场出渣费。双方合同虽然约定，被告应当承担商铺内发生的装修保证金、装修垃圾清运费等其他费用，但装修垃圾清运费应当以实际发生为准，原告并未就此事实举示证据，故本院对原告请求被告承担进场出渣费的诉讼请求，不予支持。关于原告请求被告支付应付未付保证金32000元。本院认为，根据合同对保证金功能、使用条件等的约定，可以认定该保证金系担保被告按约履行合同的。现《梵悦星街商铺租赁合同》及《梵悦星街商铺租赁合同-19号楼之补充协议》已于2016年12月21日解除，被告未支付的租赁保证金也因合同已解除而失去支付的依据，故对原告请求被告支付应付未付保证金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：确认原告重庆鹏汇房地产有限公司与被告重庆齐娜企业管理有限公司于2016年5月17日签订的《梵悦星街商铺租赁合同》及《梵悦星街商铺租赁合同-19号楼之补充协议》于2016年12月21日解除；被告重庆齐娜企业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于重庆市江北区天澜大道11号27幢房屋返还给原告重庆鹏汇房地产有限公司；三、驳回原告重庆鹏汇房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3444.92元，由原告重庆鹏汇房地产有限公司负担3364.92元，由被告重庆齐娜企业管理有限公司负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  黄涛人民陪审员  郭敏人民陪审员  李蓉二〇一九年十一月二十七日法官 助理  甘霖书 记 员  杨露