贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10915号 原告：贵州苏兰物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山街道洪南路城乡商住楼1栋11号门面，统一社会信用代码：91520502MA6DKG1RXX。 法定代表人：刘青华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘静（特别授权代理），系该公司员工。 被告：翟思源，男，汉族，1989年11月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州苏兰物业管理有限公司（以下至判决主文简称苏兰物业）与被告翟思源物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏兰物业之委托诉讼代理人刘静，被告翟思源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏兰物业向本院提出诉讼请求：判决被告立即支付原告：1.2017年4月1日至2017年6月30日苏兰物业服务期间物业服务费386.25元，违约金246.62元（合同约定为千分之三，按万分之五计算至2019年9月30日。1095天+182天1277天）；2.毕节市鸿运物业管理有限公司2017年7月1日至2018年6月30日服务期间的物业服务费1,854.00元，违约822天，按万分之五计算违约金为761.99元；3.从2018年7月1日起至2019年9月30日期间的物业服务费1,854.00元，违约457天，按万分之五计算违约金为423.64元；4、从2019年7月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费1,854.00元。1-4项合计为7,380.50元；5、被告承担本案全部诉讼费。 事实及理由：原告于2016年3月20日入驻东升丽景的前期物业服务工作，于2017年6月30日撤出。因撤出时尚未成立业主委员会，建设单位委托毕节市鸿运物业管理有限责任公司（下称鸿运物业）继续承担前期物业管理工作。2018年6月30日，鸿运物业合同期满，业委会仍未成立，建设单位再次委托原告承担该小区的前期物业管理工作。2018年8月2日，原告与鸿运物业完成移交，分别签署了《物业费支付协议》或《物业移交记录》就未收物业费收取及支付、业主装修保证金退付等达成了协议。被告系该小区1单元1602号房业主，房屋经测绘面积为128.75平方米，根据物业服务合同第八条约定，物业服务费按每平方米每月交纳1.20元的计算，第九条约定缴纳的方式为一年缴纳一次，被告一直未交纳物业服务费。经原告多次催交，被告不予理睬。原告为维护自身合法权益，特具状前来人民法院提起诉讼，请求判如所诉。 被告翟思源辩称，原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据，完全是荒唐可笑的无理要求。第一，苏兰物业未尽到管理小区的义务，消防通道未进行相关管理，导致车辆乱停放现象严重，业主多次打电话给物业胡云一直未进行相关整改一直到现在，所设的临时停车场缺乏有效管理，经常出现堵塞出口的现象给业主出行带来了极大的不便；更有业主车辆被人为碰撞，刮等物业的管理疏忽导致业主财产损失。第二，小区存在安全隐患，高空抛物现象时有发生，严重威胁业主生命安全，小区的防盗措施也不够完善，小区大门形同虚设，给业主们的人生安全以及财产安全带来了隐患。第三、在上述情形产生的情况下，我方自然有权拒绝原告继续提供的任何服务，且我方与原告在2016年至2019年之间从未签定过任何一份《物业管理服务合同》，故双方不存在任何合同法律关系，自然不存在拖欠物业费的问题，对我方业主无约束力。此间原告的行为性质是强制服务，形同黑恶势力强买强卖，如果原告持有经我方签名盖手模的合同文本，请立即向法院提供。且2016年以来，原告不但没有与我方协商并改善服务质量和态度，且2016年4月16日我已缴纳物业费用1820元人民币。第四，原告在水费交费方面未指定明确交费途径就把水断了，期间未收到相关水费欠费通知单和物业相关电话，断水期间给生活带来极度不便。第五、原告管理过程中未尽到应尽的管理义务，小区楼道堆满杂物，生活垃圾，楼道里出现大小便问题。发出阵阵恶臭严重影响居民生活；电梯内贴满广告看起来及其不美观，所以各位业主一致通过以拒缴物业费的方式与原告抗衡。第六、1.物业没有提供停车费的相关国家专用发票。2.物业也未对业主财务起到看管作用，导致放在保管处的包裹等物品遗失现象严重；3.物业未对建筑主体墙起到监管作用，导致小区主体墙受到破坏严重(一旦出现房屋倒塌现象责任谁担?)；4.物业未对本小区楼项进行相关打扫导致楼顶如同垃圾场所，玻璃碎片以及啤酒瓶随处可见，带来很大的安全隐患；5.物业来对本小区楼顶违章建统起到阻止和监管，导致小区楼顶被其他业主占用；6.物业保安没有经过正规培训，也不清楚自己的工作职责和服务方向，导致入口时被花杆磁环车辆；7.物业私自让社会广告进入收取广告费用占为己有，未公布相关费用明细和费用使用方向；8.物业相关工作人员服务态度恶劣有对业主等骂行为；9.为何合同上房屋面积是126.41平方米，而物业收取是128.75平方米，请出示测绘相关报告。10.为何该物业收取1.2元/平米物业管理费?费用收取的服务方向和标准是什么?请给予充足的理由和证据，综上所述，我方有充分理由和充分证据、有足够法律依据对原告的缴费诉求进行拒绝，并保留对原告进行反诉的权利。但不拒绝原告主动提出的我方可以接受的协商方案。如果承认自己存在违约和过失，我方可以考虑补交一定的卫生管理费。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告于2016年3月20日入驻东升丽景小区从事前期物业服务，2017年6月30日撤出。2018年6月30日，原告苏兰物业（乙方）与案外人毕节市鸿运物业管理有限责任公司（甲方）签订《债权转让协议》，约定：甲方作为2017年7月1日至2018年6月30日毕节市七星关区东升丽景小区的物业管理单位，依法享有本协议附件一《毕节市鸿运物业管理有限责任公司东升丽景项目应收物业费及违约金债权清单》项下的应收物业费债权及其违约金；甲、乙双方根据有关法律、法规及政府部门的规定，采取协议转让方式转让应收物业费债权；乙方自愿受让该应收物业费债权的转让，协议还约定了其他内容（并附有涉案小区业主差欠物业费及违约金债权清单）。2018年7月1日，案涉楼盘的房屋开发企业贵州毕节创奇房地产开发有限公司（甲方）与原告苏兰物业（乙方）签订《东升丽景前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘（委托）乙方对东升丽景（物业名称）进行前期物业管理服务，收费标准住宅每月每平方米1.20元，商业用房每月每平方米2.20元，合同对服务内容与质量、服务费的收取时间及方式、物业的使用与维护、违约责任等内容进行了相应的约定。合同签订后，原告即进驻该小区，履行前期物业服务合同约定的义务，原告在履行合同义务过程中，存在服务不到位，如小区垃圾未及时清除、电梯故障未及时修复等情形。被告翟思源系该小区第A幢1单元16层02号房业主，其购房合同载明房屋面积为126.41平方米。被告入住该小区后，已支付2016年4月1日至2017年3月31日的物业服务费。原告诉请按1.20元/每月/每平方米计算被告应交纳2017年4月1日至2020年6月30日的物业服务费，并依约定收取违约金。被告以原告物业服务存在问题、商品房买卖合同约定业委会成立前，前期物业服务费由房开公司支付等为由，拒绝支付。 上述事实，有原被告的陈述及原被告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，综合诉、辩主张，本案双方当事人争议焦点主要为：一、被告翟思源应否向原告苏兰物业交纳物业服务费；二、案涉物业服务费如何确定、被告是否应支付违约金。 关于焦点一，根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，贵州毕节创奇房地产开发有限责任公司系案涉小区的建设单位，其与原告苏兰物业于2018年7月1日签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。原告苏兰物业及该小区业主均应当全面履行该合同。被告翟思源系该小区业主，原告苏兰物业与贵州毕节创奇房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》对被告翟思源具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，被告以与房开公司约定业委会成立前物业费由房开公司承担进行抗辩，因为被告小区服务的是原告，不是房开公司，被告与房开公司之间的约定不能对抗原告，对被告的辩称，本院不予采信。房开公司承担前期物业的前提是物业未交付给物业买受人，涉案物业已交付被告翟思源，其已于2016年入住该小区，已接受物业服务，应当向原告苏兰物业交纳物业服务费。故原告主张被告缴纳2017年4月1日至2017年6月30日、2018年7月1日至2019年9月30日期间的物业服务费的诉请，本院予以支持；对原告主张从2017年7月1日起至2018年6月30日止的物业服务费的诉请，因该期间提供服务的公司并不是原告，原告主张债权人毕节市鸿运物业管理有限责任公司将该期间的债权转让给原告，但原告不能举证证明该债权转让已履行了通知债务人的义务，故原告苏兰物业要求被告缴纳2017年7月1日起至2018年6月30日止的物业服务费的诉讼请求，本院不予以支持；对于原告主张被告缴纳2019年7月1日至2020年6月30日的物业服务费的诉请，因2019年7月1日至2019年9月30日的物业服务费，原告已主张，该部分的物业服务费系原告重复计算，2019年10月1日至2020年6月30日的物业服务费，待原告实际为被告提供物业服务后，再行主张，故对原告的该诉请，本院不予支持。 关于焦点二，《前期物业服务合同》约定物业服务费的收费标准为住宅每月每平方米1.20元，未违反法律的规定，本院予以支持。原告提交的证据不能证明被告房屋的实测面积为128.75平方米，故被告房屋面积以购房合同载明的126.41平方米为准。从2017年4月1日至2017年6月30日，共3个月，被告翟思源应交纳的物业服务费为元455.07元（1.20元×126.41㎡×3个月=455.07元）；从2018年7月1日至2019年9月30日共15个月，应缴纳物业服务费2,275.38元（1.20元×126.41㎡×15个月=2,275.38元），以上两项合计2,730.45元（455.07元+2,275.38元=2,730.45元）。原告在履行合同过程中，根据被告提交的证据能够证明原告苏兰物业在案涉小区提供物业管理服务存在一定的瑕疵，诸如垃圾未及时清除、电梯故障未及时修复等情形，应承担相应的责任。综合全案考虑，本院酌情认定原告苏兰物业承担20%的责任，被告承担80%的服务费。故对原告诉请被告支付物业服务费的请求，本院予以支持2,184.36元（2,730.45元×80%=2,184.36元），超出部分不予支持；对原告诉请加收违约金，因原告未完全尽到履行合同的义务，双方均有违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，对原告主张的违约金，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条、第一百二十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告翟思源于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州苏兰物业管理有限公司2017年4月1日至2017年6月30日及2018年7月1日起至2019年9月30日期间的物业服务费2,184.36元； 二、驳回原告贵州苏兰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由原告贵州苏兰物业管理有限公司负担20.00元，由被告翟思源负担5.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇一九年十一月二十三日 书记员  高立