湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6934号上诉人（原审被告）：湖南瑞达置业开发有限公司，住所地湖南省长沙市望城区乔口镇田心坪村。法定代表人：刘建武，董事长。委托诉讼代理人：黄宇，湖南华湘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭文娟，女，汉族，1970年6月23日出生，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：周霞，湖南弘一律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：长沙壹号房地产咨询有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区岳麓科技产业园学士路8号长沙含浦科教产业园开发建设有限公司综合服务楼6021号。法定代表人：刘超。委托诉讼代理人：吕名传，湖南东方阳光律师事务所律师。上诉人湖南瑞达置业开发有限公司（以下简称瑞达公司）因与被上诉人郭文娟、长沙壹号房地产咨询有限公司（以下简称壹号公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初1019号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人瑞达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郭文娟的全部诉讼请求或发回重审；并由郭文娟、壹号公司承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、承诺书无效，不能作为解除《商品房买卖合同》的依据。首先，承诺书没有加盖上诉人的公章，对上诉人没有法律效力；其次，办理落户手续是有关行政机关的职权，不能成为民事合同的标的，也无法履行；如果郭文娟本不具备落户望城的条件，而利用购买商铺的合法行为达到其目的，属于以合法形式掩盖非法目的，合同因而无效。所以承诺书不能作为解除《商品房买卖合同》的依据。二、《商品房买卖合同》不具备解除条件。瑞达公司销售的商铺是合法的，所有买受人拥有独立的产权，不属于“析产”，依据《湖南省公安厅关于印发的通知》规定，郭文娟在望城买房就可以在望城落户，郭文娟没有向户籍登记机关提出落户申请，暂时没有落户不能归责于瑞达公司。即使提出申请后户籍登记机关拒绝办理，郭文娟也有权申请行政复议或提起行政诉讼，现没有证据证明户籍登记机关不予办理，且郭文娟没有穷尽所有救济途径仍然不能落户，所以郭文娟要求解除《商品房买卖合同》返还购房款的诉讼主张没有事实依据。三、一审判决超出诉讼请求的范围。郭文娟已取得商铺所有权，交纳印花税、契税、房屋维修基金是其应当履行的义务，瑞达公司并未收取上述费用，与本案不属于同一法律关系，不属于本案审理范围。一审法院判决返还购房费用的61088元包括了购房款、印花税、契税、房屋维修基、服务费，超出了郭文娟的诉讼请求。四、承诺书加盖了壹号公司的财务专用章，壹号公司也承认收取了2万元服务费，那么壹号公司就应承担承诺书中相对应的民事责任。被上诉人郭文娟辩称，上诉人与郭文娟签订的商品房买卖合同及承诺书并不存在无效情形，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。一、郭文娟与上诉人签订购房合同的前提和目的仅仅是为了能够在长沙落户。上诉人在签订商品房买卖合同后，系其员工黄凯出具承诺书并加盖公章，该承诺书是上诉人的真实意思表示。二、合同已经达到解除条件，依法应当解除。由于瑞达商业广场为析产房屋，无法进行落户登记，导致合同目的无法实现，应当予以解除，并由上诉人退还承诺的金额。被上诉人壹号公司辩称，一、壹号公司与上诉人之间没有法律关系，壹号公司不应当作为被上诉人。二、壹号公司收取2万元是房屋信息中介费，不是购房款，法律性质不一样，且壹号公司履行了居间义务，服务费不应当退还。郭文娟向一审法院起诉，请求判令：1、解除郭文娟与瑞达公司签订的《商品房买卖合同》；2、瑞达公司立即返还郭文娟购房款61088元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，从起诉之日起至瑞达公司返还之日止）；3、瑞达公司承担本案案件受理费、财产保全费、公告费等各项诉讼费。一审法院认定的事实：2018年9月22日，郭文娟与瑞达公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同编号20160176208，合同约定，郭文娟购买的商品房为坐落于望城区房屋，规划用途为商业。建筑面积5.39平方米，套内建筑面积2.60平方米，共用部位及公用房屋分摊建筑面积2.79平方米（面积最终以产权登记为准）；该商品房的价款按建筑面积计算，单价为每平方米7014.84元，总房价为37810元。双方签字盖章。同日，郭文娟向瑞达公司一次性交纳购房款38910元（含工本费1100元）、商铺运营费20000元。2018年9月26日，郭文娟交纳印花税、契税合计1459.28元、物业维修基金646元。随后，郭文娟就该商品房买卖合同进行了备案，并就涉案不动产予以登记，不动产登记证明号为湘（2018）望城区不动产证明第0088576号，证明权利或事项为预告登记。另查明，2018年9月22日，瑞达公司、壹号公司向郭文娟出具《承诺书》，载明“客户郭文娟（身份证号4325021970××××××××）今日购买乔口渔都4栋208号商铺，主要目的是为了落户长沙，无论何种原因导致不能落户长沙，全额（61088元）退回房款，于三个工作日内直接转账至郭文娟银行卡账号：62×××14。黄凯2018年9月22日”。瑞达公司、壹号公司均在该承诺书上盖有财务专用章，在现因瑞达公司未能实现落户承诺，也未及时足额退款，酿成本案纠纷。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、郭文娟主张解除合同，是否有事实和法律依据；2、郭文娟主张相应利息是否符合法律规定。关于焦点问题1，首先，双方签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。其次，瑞达公司在合同签订后，又向郭文娟出具《承诺书》，承诺涉案房屋用于郭文娟落户，并承诺无论因为任何原因未能落户则退还购房款61088元，并加盖瑞达公司财务专用章。故对该承诺书，一审法院予以采信。就该承诺书的法律性质，从内容看属于主合同项下的双方就合同约定解除条款。现瑞达公司未实现落户约定，已构成约定解除合同条件成就，故郭文娟请求解除与瑞达公司《长沙市商品房买卖合同》的诉求，一审法院予以支持。关于焦点问题2，根据承诺书，双方已约定未落户则退款61088元，即双方诉前已经就买卖合同总价款达成了一致，瑞达公司提出的郭文娟诉求购房款数额与实际不符的辩解，一审法院不予采纳。关于利息，因双方未约定利息，即无利息，但瑞达公司未在承诺期限内完成退款义务，郭文娟可以要求瑞达公司支付自权利主张之日起（即2019年2月28日）至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用期间利息。故对郭文娟请求瑞达公司支付利息的诉求，一审法院予以部分支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，判决：一、解除郭文娟与湖南瑞达置业有限公司就长沙市望城区乔口镇田心坪村瑞达商业广场4栋208室签订的《长沙市商品房买卖合同》；二、湖南瑞达置业开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付郭文娟各项购房费用合计61088元；三、湖南瑞达置业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向郭文娟支付利息361.1元（暂计算至2019年3月26日），并继续以所欠金额为基数按中国人民银行同期贷款利率向郭文娟支付从2019年3月27日起至欠款全部清偿之日的利息；四、驳回郭文娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1327元，因适用简易程序实收664元，由湖南瑞达置业有限公司负担。二审中，上诉人瑞达公司向本院提交了如下证据：《补充协议》拟证明双方约定了销售人员的允诺不构成瑞达公司的要约和承诺，因此仅加盖财务专用章的承诺书对瑞达公司没有约束力。经组织质证，被上诉人郭文娟发表如下质证意见：对该证据的三性无异议，但不能达到其证明目的；该条款是上诉人为重复使用预先拟定，无证据证明双方拟定时进行了协商，应当认定为无效条款；黄凯手写并加盖公章已经构成表见代理。被上诉人壹号公司发表如下质证意见：对该证据的真实性无异议，但与壹号公司没有关系。被上诉人郭文娟向本院提交了如下证据：瑞达公司发布的通知，拟证明上诉人明知涉案房屋无法满足郭文娟落户需求，故意隐瞒，至今未予解决。上诉人瑞达公司发表如下质证意见：对该证据的三性均有异议，没有原件，无法核对其真实性，落款加盖的公章不能确定是哪个单位；如果买受人不提出申请，同样不能落户；这个通知不能证明不能落户的事实。被上诉人壹号公司发表如下质证意见：对该证据的真实性有异议，没有原件，与壹号公司无关。本院经审查认为，上诉人瑞达公司与被上诉人郭文娟提交的上述证据均不属于新证据，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，瑞达公司与郭文娟签订《长沙市商品房买卖合同》当日向郭文娟出具的《承诺书》，系瑞达公司的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。从《承诺书》的内容看，瑞达公司明知郭文娟购买涉案商铺的主要目的是为了落户长沙市望城区，且瑞达公司承诺保证郭文娟能够落户；如果落户不成功就退还郭文娟61088元。此后，郭文娟未能通过购买涉案商铺实现落户的目的，故瑞达公司承诺的合同解除条件已成就，一审法院判决解除郭文娟与瑞达公司之间的《长沙市商品房买卖合同》并由瑞达公司退还郭文娟61088元，并无不当，本院予以维持。瑞达公司抗辩称系因郭文娟自身的原因导致未能落户，但未提供证据予以证明，故本院不予采信。此外，即使壹号公司应基于《承诺书》对瑞达公司应退还郭文娟的款项承担连带责任，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条“二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任”之规定，郭文娟有权选择部分连带责任人承担责任，因郭文娟未在本案中请求壹号公司承担责任，故一审法院未在本案中判决壹号公司承担责任，并无不当。综上所述，上诉人瑞达公司的上诉请求不成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1327元，由上诉人湖南瑞达置业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇一九年十一月四日书记员 林 巧