兰州新区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0191民初1658号本诉原告（反诉被告）：张晓虎。委托诉讼代理人：李雷，甘肃精佑铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩佩君，甘肃精佑铭律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘肃三维资产管理有限公司，住所地兰州新区中川街。法定代表人：何忠仁。委托诉讼代理人：吴宝松。委托诉讼代理人：刘晓敏，甘肃和谐律师事务所律师。第三人：甘肃地下空间房地产开发有限公司，住所地兰州新区中川街。法定代表人：陈喜。委托诉讼代理人：吴宝松。委托诉讼代理人：刘晓敏，甘肃和谐律师事务所律师。原告（反诉被告）张晓虎与被告（反诉原告）甘肃三维资产管理有限公司（以下简称三维公司）、第三人甘肃地下空间房地产开发有限公司（以下简称地下空间）合同纠纷一案，张晓虎、三维公司因不服本院作出的（2018）甘0191民初1878号民事判决书提起上诉。兰州市中级人民法院于2019年5月15日作出（2019）甘01民终340号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年6月18日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张晓虎委托诉讼代理人李雷、韩佩君，被告（反诉原告）三维公司和第三人地下空间共同委托诉讼代理人吴宝松、刘晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晓虎向本院提出诉讼请求：1.依法解除张晓虎与三维公司签订的《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》；2.判令三维公司向张晓虎支付2016年6月1日至2018年5月25日的房屋租金70180元；3.判令三维公司向张晓虎支付2016年6月1日至2017年5月30日逾期支付房屋租金的利息1425元（32751元×4.35%）；4.本案诉讼费、保全费、公告费由三维公司承担。庭审中，张晓虎放弃第3项诉请，并增加诉请：1.判令三维公司以32751元（2016年6月1日至2017年5月31日的租金）为基数，自2017年6月30日起，按照年利率24%向张晓虎支付违约金直至付清时止(暂计算至2018年11月2日为10552.1元)；2.判令三维公司以37429元（2017年6月1日至2018年5月31日的租金）为基数，自2018年6月30日起，按照年利率24%向张晓虎支付违约金直至付清时止(暂计算至2018年11月2日为3076.36元)。事实和理由：张晓虎于2015年10月30日与三维公司签署《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》（以下简称《委托经营合同》），约定张晓虎将其购买的房屋委托三维公司经营，三维公司承诺2016年6月1日至2017年5月30日房屋租金为32751元，2017年6月1日至2018年5月25日房屋租金为37429元。合同签订后，2018年5月25日，张晓虎与第三人解除《商品房买卖合同》致使与三维公司签署的《委托经营合同》履行不能，故张晓虎要求解除该委托经营合同。同时，自《委托经营合同》签订以来，三维公司并未按照合同约定向张晓虎支付租金，截止2018年5月底，尚欠张晓虎房屋租金70180元，在多次协商无果后，张晓虎诉至法院，望判如所请。三维公司辩称：1.张晓虎退房导致《委托经营合同》履行不能构成严重违约，应承担给三维公司造成的全部经济损失；2.张晓虎诉请支付房屋租金、逾期支付房屋租金的利息及违约金，缺乏事实与法律依据，应予以驳回；3.张晓虎诉请的租金中应扣除个人所得税、房产税、印花税22527.78元及公共维修基金8795.88元。地下空间述称，其公司与三维公司意见一致。三维公司向本院提出反诉请求：1.判令张晓虎赔偿因违约造成的经济损失71605元；2.判令反诉费由张晓虎承担。庭审中，三维公司增加反诉请求，认为张晓虎向其赔偿因违约造成的经济损失还包括张晓虎在本诉中主张的逾期支付租金违约金。事实和理由：2015年10月31日，三维公司与张晓虎签订《委托经营合同》，约定合同履行期限为10年。委托经营前4年为市场培育期，案涉房屋至今未出租，三维公司还未取得任何收益，需要通过垫资向张晓虎支付租金，再以委托期限内后6年的盈利弥补前4年的租金收入。但张晓虎于2017年5月25日解除房屋买卖合同，丧失房屋所有权，导致《委托经营合同》无法继续履行。在三维公司无法获得后6年收益的情况下，张晓虎仍然主张三维公司支付租金及利息，给三维公司造成了直接经济损失，且因张晓虎刚刚履行合同就违约，致使三维公司所预期的利润回收无法实现，故张晓虎应承担给三维公司造成的全部经济损失，包括利润损失。针对三维公司的反诉请求，张晓虎辩称：1.其与地下空间虽在2017年5月26日签订了退房协议书，约定了退还购房款及支付房屋租金的内容，但由于三维公司并未盖章确认，该协议书并未实际履行，且该协议书已经二审法院调解终止履行；2.依据（2018）甘01民终228号民事调解书，张晓虎与地下空间签署的《商品房买卖合同》已于2018年5月25日终止履行，故张晓虎与三维公司签署的《委托经营合同》已无法履行；3.本案各方均系（2018）甘01民终228号民事调解书的当事人，调解书中的内容系三方一致同意的结果，并不存在张晓虎单方解除《商品房买卖合同》侵犯三维公司权益的情形，且该调解书也已明确房屋租金事宜按照《委托经营合同》的约定处理；4.房屋属不动产，实行登记主义（公示公信原则），案涉房屋于2018年6月底才撤销网签，在此之前一直登记在张晓虎名下，也一直由三维公司占有，故三维公司应当支付占有期间的租金；5.根据证据材料，能够证实张晓虎对案涉房屋的权利并非基于其与地下空间签订退房协议书之日消灭，而应当以2018年5月25日兰州市中级人民法院作出的民事调解书中所约定的日期作为终止时间，另外对于三维公司的违约行为应当以双方签署的《委托经营合同》的约定进行判定，且张晓虎按照年利率24%计算违约金是适当的，不应认定为过高；6.三维公司以张晓虎所要求的租金作为其损失，要求张晓虎赔偿，无事实和法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对张晓虎提交的《商品房买卖合同》、（2018）甘01民终228号民事调解书、（2018）甘0191民初1878号民事判决书、（2019）甘01民终340号民事裁定书以及张晓虎与三维公司均提交的《委托经营合同》、退房协议书、（2017）甘0191民初1431号民事判决书，因各方当事人对以上证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：地下空间提交了说明及移交清单，证明在签订退房协议后三维公司将13个商铺退还给地下空间的事实。张晓虎质证后认为三维公司与地下空间有明显的关联关系，且在之前的诉讼中二公司未提出商铺被移交的事宜，故对该组证据不予认可。经审查，2017年5月26日，张晓虎与地下空间虽达成退房协议，但该协议并未实际履行，房屋所有权仍归张晓虎所有，此时张晓虎与三维公司签订的《委托经营合同》并未解除，且《委托经营合同》的主体系三维公司与张晓虎，三维公司直接将涉案房屋移交给地下空间无法律依据，故对该证据本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2015年10月31日，张晓虎作为甲方与乙方三维公司签订《委托经营合同》，约定张晓虎将其购置的位于兰州新区房屋经营管理权全权委托给三维公司进行合法经营，委托期限为该房屋《物业买卖协议书》签订之日起10年，租金每年结算一次。同时合同第五条约定:“（1）第一年年租金为所购物业总价款的6%的税前收入28072元，自2015年6月1日起算;（2）第二年年租金为所购物业总价款的7%的税前收入32751元，自2016年6月1日起算；（3）第三年年租金为所购物业总价款的8%的税前收入37429元，自2017年6月1日起算。上述租金的税费（包括国家及地方规定应缴纳的各项税费）由乙方代扣代缴。”关于租金的支付日期，双方约定：“第一年租金从第五条约定之日算起，在签订本合同时，由乙方直接支付给甲方，冲抵所购物业价款；第二年租金于2017年5月31日期满后30日内由乙方支付给甲方指定账户。第三年租金于2018年5月31日期满后30日内由乙方支付给甲方指定账户”；关于违约责任，双方则约定：“在委托经营期限内，甲方将物业转让、出租或抵押、担保以及其他原因造成乙方无法正常行使经营管理权时，甲方赔偿乙方所有损失。……乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.3%向甲方支付违约金”。同时，双方对权利义务、合同解除等事项进行了约定。同年11月12日，张晓虎与地下空间签订《商品房买卖合同》，约定张晓虎购买地下空间开发的位于兰州新区房屋一套，建筑面积为35.58平方米，每平米单价12360.71元，房款总金额439794元。合同签订后，张晓虎向地下空间付清了房屋价款。上述合同履行过程中，张晓虎与三维公司及地下空间产生争议。2017年5月26日，张晓虎与地下空间签订退房协议书，就张晓虎所购案涉房屋退购事宜达成协议，但此后双方在履行该协议书过程中因故又产生争议。2017年9月12日，张晓虎以与地下空间已协议解除购房合同，但地下空间未按约履行返还购房款的义务为由，将地下空间、三维公司诉至本院，要求两公司返还购房款，并支付相应期间的租金及逾期退款利息。本院审理后作出（2017）甘0191民初1431号民事判决书，张晓虎不服该判决提起上诉。2018年5月25日，张晓虎、三维公司、地下空间在兰州市中级人民法院（2018）甘01民终228号案中达成一致的调解意见，约定：1.2017年5月25日张晓虎与地下空间签订的《协议书》终止履行；2.张晓虎与地下空间均同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，并注销该商品房买卖合同的网签备案登记；……5.张晓虎与三维公司签订的《委托经营合同》涉及的相关事宜的处理，由双方按照合同约定另行协商解决……在（2018）甘01民终228号调解书生效后，张晓虎配合地下空间注销了该《商品房买卖合同》网签备案登记。后张晓虎与三维公司就房屋租金支付问题协商未果，引起本案纷争。本院认为，本案争议的焦点为案涉《委托经营合同》是否应当解除，张晓虎主张的租金、违约金是否应当支持，以及三维公司反诉请求是否成立的问题。关于张晓虎与三维公司签订的《委托经营合同》是否应当解除的认定。在生效的（2018）甘01民终228号民事调解书中，案涉《商品房买卖合同》已经协商解除，且该商品房买卖合同的网签备案登记也已注销，故在此情形下，案涉《委托经营合同》已丧失继续履行的基础，加之三维公司对张晓虎的该项主张也予以认可，故双方之间的《委托经营合同》依法应当予以解除，对于张晓虎该项诉请，本院予以支持。关于张晓虎主张的租金应否支持的认定。张晓虎、三维公司及地下空间均系（2018）甘01民终228号民事调解书的当事人，该调解书中约定的内容系三方协商一致的结果，在该调解书中三维公司与张晓虎约定案涉房屋租金事宜按照《委托经营合同》的约定处理，且在该调解书生效后，地下空间才与张晓虎解除了案涉《商品房买卖合同》，并办理了网签备案登记注销手续，故至2018年5月25日（2018）甘01民终228号民事调解书作出之日，张晓虎对案涉房屋依然享有合法权益，案涉《委托经营合同》依然对张晓虎与三维公司具有拘束力，张晓虎主张2016年6月1日至2018年5月25日的房屋租金合理合法，三维公司理应按双方之间的合同约定予以支付。依据双方在《委托经营合同》中对年租金的约定，三维公司应向张晓虎支付租金的数额为69462元（32751元＋37429元÷365天×358天）。对于三维公司辩称租金应扣除税费及维修基金的意见，本院认为，根据双方之间的《委托经营合同》约定，税费由三维公司代扣代缴，但三维公司并未提交相关代扣代缴税费及缴纳维修基金的凭证，该部分费用是否实际发生无法确认，故对三维公司的该项抗辩理由，本院不予采纳。关于张晓虎主张的违约金应否支持的认定。三维公司未按《委托经营合同》的约定向张晓虎按期支付租金，构成违约，应当承担违约责任。因至2018年5月25日张晓虎与地下空间解除购房合同时止，张晓虎与三维公司约定的第三年租金支付期限尚未届满，故三维公司仅就未按期支付第二年的房屋租金构成违约。关于违约金的赔偿标准，双方在合同中约定的违约金比例过高，虽张晓虎主动参照民间借贷纠纷年利率标准主张违约金按照年利率24%计算至租金实际付清时止，但因该标准计算违约金数额会超过应给付张晓虎租金损失的30%，即9825.3元（32751元×30%），故本院酌定三维公司向张晓虎支付逾期支付租金违约金9825.3元。关于三维公司反诉请求能否支持的认定。（2018）甘01民终228号民事调解书中约定的内容系张晓虎、三维公司及地下空间协商一致的结果，在签订该协议时，三维公司对张晓虎与地下空间解除《商品房买卖合同》未提异议，故并不存在因张晓虎单方解除《商品房买卖合同》而侵犯三维公司权益的情形；另，三维公司提出的垫资及市场培育期问题，应属正常的商业风险，不能成为要求张晓虎进行赔偿的理由，且三维公司对损失数额的主张亦无相关证据，故因其反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，张晓虎的本诉请求部分成立，本院依法予以支持。三维公司的反诉请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除张晓虎与甘肃三维资产管理有限公司于2015年10月31日签订的《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》；二、甘肃三维资产管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付张晓虎2016年6月1日至2018年5月25日的房屋租金69462元；三、甘肃三维资产管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付张晓虎逾期支付房屋租金的违约金9825.3元；四、驳回张晓虎的其他诉讼请求；五、驳回甘肃三维资产管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1727元，由甘肃三维资产管理有限公司负担1029元，张晓虎负担698元；反诉受理费795元，由甘肃三维资产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判长 韩 彪审判员 喻得荣审判员 火东燕二〇一九年十一月十五日法官助理崔琰霞书记员杨晓英