陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终12443号  上诉人（原审原告）张远莉，女，1970年11月28日出生，汉族，住西安市新城区长乐西路44号丹尼尔世纪广场小区第7幢1单元6层10608号。委托诉讼代理人：刘海泉，陕西卓煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：李良，陕西卓煌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）西安丹尼尔房地产开发有限公司，住所地，西安市新城区东新街2号。法定代表人：王国庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯娟娟，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯红梅，陕西众致律师事务所律师。上诉人张远莉因与被上诉人西安丹尼尔房地产开发有限公司（以下简称丹尼尔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初4470号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张远莉向本院上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第二项，改判为丹尼尔公司于本判决生效之日起十日内支付张远莉违约金68858.05元（以476595元为基数，自2016年5月10日至房屋产权证实际办理之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、请求依法撤销一审判决第三项，改判为丹尼尔公司返还张远莉大修基金14297.9元及占有使用费暂计起诉之日为2065.75元（以14297.9元为基数，自2016午5月10日至实际返还之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、本案二审诉讼费由丹尼尔公司承担。事实和理由：一、一审法院认为已付房价款1%的违约金可以弥补张远莉的损失，属于认定事实错误。张远莉于2008年12月10日在丹尼尔公司处购买涉案房屋，并约定丹尼尔公司需在交付使用该房屋后的900日内，将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，后丹尼尔公司于2010年6月9日将涉案房屋交付张远莉。然，涉案房屋至今未取得房屋所有权证书，距合同约定的办理房屋所有权证书时间已逾期长达10年之久，丹尼尔公司的违约行为给张远莉造成了严重的损失，合同约定的违约金明显偏低，根本不足以弥补因此给张远莉造成的损失，严重违反公平原则。一审法院认为已付房价款1%的违约金可以弥补张远莉的损失，属于认定事实错误。二、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定要求丹尼尔公司向张远莉支付已付房屋价款1%的违约金，属于法律适用错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，丹尼尔公司逾期未为张远莉办理房屋所有权证书的时间长达10年之久，该违约行为给张远莉造成了严重的损失，按合同约定的违约金根本不能弥补张远莉的损失，故张远莉在一审中请求增加违约金。然，一审法院机械的依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判令丹尼尔公司仅需向张远莉支付已付房屋价款1%的违约金。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定认定违约金，属于法律适用错误。三、一审法院以专项维修基金并非由丹尼尔公司直接收取为由驳回张远莉的诉讼请求，无任何事实与法律依据。陕西永嘉物业管理有限公司于2009年10月21日成立，于2019年1月11日被注销，属于丹尼尔公司指定管理张远莉所在小区的前期物业公司。其与丹尼尔公司的实际股东相同，二者属于关联公司，且从陕西永嘉物业管理公司的成立时间可以看出该公司的成立就是丹尼尔公司为了方便管理小区而成立的物业公司，该公司在丹尼尔公司固产权纠纷涉诉时被注销，其意图很明显，就是为了逃避债务。所以丹尼尔公司依法应当返还张远莉大修基金支付占有使用费，一审法院在未查清事实的情况下，仅以专项维修基金并未由丹尼尔公司直接收取为由，驳回张远莉的诉讼请求无事实与法律依据，且增加了张远莉的诉讼成本。丹尼尔公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张远莉向一审法院提出诉讼请求，请求：1、判令丹尼尔公司立即协助张远莉办理西安市新城区长乐西路44号丹尼尔世纪广场第7幢1单元6层10608号房屋的房屋权属证书；2、判令丹尼尔公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金暂计起诉之日为68858.05元（以476595元为基数，自2016年5月10日至房屋产权证实际办理之日按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令丹尼尔公司返还张远莉大修基金14297.9元及占有使用费暂计起诉之日为2065.75元（以14297.9元为基数，自2016年5月10日至实际返还之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）； 4、本案诉讼费由丹尼尔公司承担。    丹尼尔公司辩称，1、2008年12月10日，双方签订《商品房买卖合同》，约定丹尼尔公司将“世纪广场”7幢1单元6层10608号房屋出售给张远莉。2017年5月22日丹尼尔公司已将办理权属登记需要由出卖人提供的资料提交至西安市住房保障与房屋管理局已进行了初始登记，并且出具了《西安市房屋权属分户登记表》，因此丹尼尔公司已履行了协助办证义务。2、双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后900日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列规定处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”因上述房屋买卖合同对被告逾期办证的违约金计算方式已作约定，且根据目前世纪广场户主与丹尼尔公司房屋买卖合同纠纷这一类型案件，逾期办证违约金这一项的相关生效判决均判决违约金为已付房款的1%，因此依据合同约定及相关生效判决，逾期办理房地产权属证书的违约金应以购房款的1%计算。3、丹尼尔公司未收取过张远莉缴纳的大修基金，张远莉提供的收款收据也证明了丹尼尔公司不是收款主体，张远莉也未提交相关证据证明是丹尼尔公司实际收取了大修基金，因此不同意张远莉诉请，请求依法驳回张远莉诉讼请求。  一审法院认定如下事实，2008年12月10日张远莉（买受人）与丹尼尔公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，张远莉购买丹尼尔公司开发的位于西安市新城区长乐西路44号丹尼尔世纪广场第7幢1单元6层10608号房屋，建筑面积为105.91平方米，房屋总价款为476595元。合同第八条约定“出卖人应当在2010年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件（经房产开发商与监理公司综合验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后900日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项处理（买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金）”。合同签订后，张远莉依约向丹尼尔公司支付了全部房价款，2010年6月9日，双方办理了房屋交接手续，房产证至今未能办理。    另查，张远莉于2010年6月9日交纳了房屋专项维修资金14297.90元，收款收据单位盖章显示为“陕西永嘉物业管理有限公司收费专用章”。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律规定，应认定合法有效。双方当事人均应自觉履行。依法成立的合同，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和交易习惯履行通知、协助等义务。在张远莉按照约定向丹尼尔公司缴纳了购房款后，丹尼尔公司应在商品房交付使用后900日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。丹尼尔公司未在合同约定的期限内办理权属登记备案手续，属违约行为，故应承担相应的违约责任，并且应当按照约定继续协助张远莉办理诉争房屋的产权登记手续。关于违约金计算方法一节，依照双方合同约定，如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款1%支付违约金。张远莉有权要求丹尼尔公司支付违约金，但违约金应为实际支付房价款的1%。另，张远莉主张丹尼尔公司返还上述房屋专项维修资金14297.90元，因该费用由陕西永嘉物业管理有限公司收取，并向张远莉出具收款收据，而并非由丹尼尔公司代收，故张远莉该诉请无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安市丹尼尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告张远莉办理西安市长乐西路44号丹尼尔世纪广场第7幢1单元6层10608室房屋产权权属转移登记手续。二、被告西安市丹尼尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张远莉违约金4765.95元。三、驳回原告张远莉其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1931元，减半收取966元，由被告西安市丹尼尔房地产开发有限公司负担。经审理查明，一审法院查明事实属实。本院认为，上诉人张远莉与被上诉人丹尼尔公司所签《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同约定张远莉如不能按期取得案涉房屋所有权证书，丹尼尔公司应按已付购房款1%的购房比例支付违约金。张远莉并无充足证据证明合同约定的违约金数额明显低于给其造成的实际损失，一审法院未支持其要求增加违约金的诉讼请求，并无不当；张远莉主张丹尼尔公司返还房屋专项维修资金及占有使用费，因该费用由陕西永嘉物业管理有限公司收取，并向张远莉出具收款收据，并非由丹尼尔公司代收，一审法院据此未支持其该请求，亦无不当。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1811元（张远莉已预交），由张远莉负担。本判决为终审判决。  审 判 长 焦海林审 判 员   张伟审 判  员 朱利安 二〇一九年十一月十一日  书 记 员 张佳欣  20190112443197011284471610608220190102447016885805476595201651021429792065751429792016510312008121090020106910111012009102120191111447161060826885805476595201651031429792065751429792016510412008121071610608201752229001113200812104471610608105914765952010731590021201069201069142979090011142979044716106084765951931966118111