宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）宁01民终3517号上诉人（原审被告）：宁夏九州欣医药有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市西夏区同心南街同安小区二期12号楼104号。法定代表人：李少松，该公司总经理。委托诉讼代理人：董海龙，男，汉族，该公司副总经理，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审原告）：银川高新技术产业开发总公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区宁安大街1号写字楼二楼。法定代表人：张林长，该公司董事长。委托诉讼代理人：耿超，北京市盈科(银川)律师事务所律师。原审被告：宁夏九州鑫商贸有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川经济开发区同心南街东侧同安小区二区12号楼。法定代表人：董海龙，该公司总经理。上诉人宁夏九州欣医药有限公司与被上诉人银川高新技术产业开发总公司、原审被告宁夏九州鑫商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院(2019)宁0105民初529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人宁夏九州欣医药有限公司向本院提出上诉请求：请求依法驳回被上诉人关于房屋租赁合同纠纷的诉求，维护企业生存的合法利益。事实和理由：涉案房屋一直由原审被告宁夏九州鑫商贸有限公司使用和管理，上诉人公司接收后只使用两套营业房作为办公和生活用，并没有与被上诉人签订任何合同。宁夏九州欣医药有限公司于2016年8月前的法定代表人为董海龙，2016年8月底其将该公司股权转让给现法定代表人李少松，并承诺不收取房租。2016年11月上诉人公司法定代表人变更为李少松。被上诉人单方制作不符合实际房屋租赁价格，且签订合同主体的是宁夏九州通医药有限公司而非上诉人。租赁费的计算应该调整为实际交房日2014年11月1日起计算房租。被上诉人银川高新技术产业开发总公司辩称，租赁合同系上诉人签订，应当承担支付租金的合同义务。租赁合同第四条明确约定，免租期后的租金标准以开发区管委会制定标准为准，被上诉人已经履行了该义务。合同签订于2014年9月4日，被上诉人并非从次日开始计算租金，而是从2014年9月5日开始计算免租期，符合合同第四条的约定，不存在调整的理由。原审被告宁夏九州鑫商贸有限公司同意上诉人的上诉意见。原告银川高新技术产业开发总公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告之间的不定期租赁合同关系，要求二被告返还全部租赁房屋；2.判令二被告向原告支付欠付房租1594802.55元，违约金185948.03元，扣减15万元押金后，以上共计1630750.58元(暂计算至2018年12月3日，具体以实际返还房屋之日为准，后附计算明细)；3.本案的诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实如下：西夏区同安小区11号住宅楼、12号住宅楼属于银川市经济技术开发区建设开发有限公司所有，其中20套营业房及地下室由原告银川高新技术产业开发总公司负责管理，有关房屋租赁方面的权利义务由原告享有和承担，房屋租金收益均归原告所有。2014年9月4日，原告（甲方）与宁夏九州通医药有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方房屋坐落于西夏区同心南街东侧，共计20套，房屋面积3704.51平方米，地下室面积3625.18平方米，用途为超市、美容美发、棋牌室、办公等；租赁期限自2014年11月1日至2017年11月1日止，本协议签订后三年内免租金，第三年以后的租金以银川市经济技术开发区管委会制定的标准为准，为保证合同的正常履行，乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金15万元；租赁期满后，本合同即终止，乙方需将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前3个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前1个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；与甲方的《房屋租赁合同》签订后3个月内，乙方需将工商、税务注册办至开发区，否则，将终止合同，收回房屋；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，需向对方支付2万元违约金。乙方逾期未支付各项费用，甲方有权扣除押金并向乙方加收所欠费用1%滞纳金。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告支付押金15万元。2017年11月1日合同到期，被告未将房屋退还原告，也未与原告续签合同，被告占用房屋至今，未向原告支付租金。2017年11月1日，原告就同安小区二区11、12号楼营业房租金标准向银川开发区请示，经批示可由原告自行确定房租，原告将营业房租金标准定为15元/月/平方米，地下室租金标准为14元/月/平方米。一审法院另查明，2013年5月，宁夏九州通医药有限公司注册成立，住所地为宁夏银川市西夏区畅达路8号，法定代表人为董海龙；2014年11月，宁夏九州通医药有限公司将名称变更为宁夏九州欣医药有限公司；2016年10月28日，宁夏九州欣医药有限公司变更法定代表人为李少松，住所地变更为宁夏银川市西夏区同心南街同安小区二期12号楼104号。2014年9月22日，宁夏九州鑫商贸有限公司在银川高新技术产业开发区工商行政管理局注册成立，注册地为银川经济开发区同心南街东侧同安小区二区12号楼，法定代表人为董海龙。一审法院认为，原告与宁夏九州欣医药有限公司（原宁夏九州通医药有限公司）之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，合同约定租赁期自2014年11月1日至2017年11月1日，租赁期间届满后，宁夏九州欣医药有限公司未与原告签订书面合同，仍继续占有并使用房屋，原告没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，故原告要求解除与宁夏九州欣医药有限公司之间的不定期租赁合同关系，并要求宁夏九州欣医药有限公司返还全部租赁房屋的诉讼请求，予以支持。承租人无正当理由未支付房租，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。合同约定协议签订后三年内免租，第三年以后的租金以银川经济技术开发区管委会指定的标准为准。本案《房屋租赁合同》签订于2014年9月4日，免租金期间为2014年9月4日至2017年9月4日，在2017年9月5日起，宁夏九州欣医药有限公司应当向原告支付租金。管委会批示由原告自行确定，原告在对周边区域营业房走访调查后，将营业房租金标准定为15元/月/平方米，地下室租金标准为14元/月/平方米，自2017年9月5日至2018年12月3日，共15个月，营业房租金为833514.75元（3704.51平方米×15元/平方米×15个月），地下室租金为761287.8元（3625.18平方米×15元/平方米×15个月），以上共1594802.55元。原告要求被告宁夏九州欣医药有限公司支付房租至实际返还房屋之日，因返还房屋期限无法确定，本院确认被告按营业房租金15元/月/平方米，地下室租金14元/月/平方米承担自2018年12月4日至生效判决确定的返还房屋之日的房租。合同约定，任何一方违反规定，需向对方支付20000元违约金，被告逾期未支付各项费用，原告有权扣除押金并加收所欠费用1%滞纳金。本案中，宁夏九州欣医药有限公司租期届满未返还房屋并拖欠租金，构成违约，应当支付违约金20000元及滞纳金15948.03元（1594802.55元×1%）。宁夏九州欣医药有限公司支付的押金150000元亦应扣除，不予返还。原告要求宁夏九州鑫商贸有限公司支付房租及违约金，因宁夏九州鑫商贸有限公司不是《房屋租赁合同》的相对方，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告银川高新技术产业开发总公司与被告宁夏九州欣医药有限公司之间的不定期租赁合同，并于判决生效之日起三十日内返还全部租赁房屋；二、被告宁夏九州欣医药有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告银川高新技术产业开发总公司房租1594802.55元、违约金35948.03元，共计1630750.58元，并按营业房租金15元/月/平方米，地下室租金14元/月/平方米承担自2018年12月4日至生效判决确定的返还房屋之日的房租；三、驳回原告银川高新技术产业开发总公司的其他诉讼请求。案件受理费19476元，由被告宁夏九州欣医药有限公司负担。二审中，当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系被上诉人与宁夏九州通医药有限公司签订，尽管被上诉人不是房屋所有人，但经房屋所有人银川经济技术开发区建设开发有限公司追认并授权取得涉案房屋租赁经营权利，故被上诉人为合同签订合法主体，涉案租赁合同应受到法律保护。因宁夏九州通医药有限公司后更名为宁夏九州欣医药有限公司，该宁夏九州通医药有限公司债权债务概括转移给上诉人公司，上诉人公司作为承租方应承担支付租金的义务。一审法院判决上诉人承担本案房屋租金的义务主体认定并无不当。对于租金的计算标准，虽然合同没有约定，但经被上诉人调查比较后确定按15元／月／平方米、14元／月／平方米分别计算营业房及地下室的租金诉讼主张，一审法院予以支持处理公平、适当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19476元，由上诉人宁夏九州欣医药有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛有成审判员  倪新秀审判员  王 刚二〇一九年十一月二十五日书记员  马丽媛附：适用相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。