宁夏回族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）宁执异12号 案外人：康建强，男，汉族，1985年1月22日出生，自由职业，住宁夏银川市××区。 申请保全人：四川省国基建筑工程有限公司。住所地：四川省仪陇县金城镇西寺街35号。 法定代表人：黄强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董钢，四川天作律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张燕茹，四川天作律师事务所律师。 被保全人：银川博冠房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区永宁县征沙渠三沙源。 法定代表人：全勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘桂华，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈建忠，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 本院在执行申请保全人四川省国基建筑工程有限公司（以下简称国基公司）与被保全人银川博冠房地产开发有限公司（以下简称博冠公司）建设工程施工合同纠纷财产保全一案中,案外人康建强于2019年8月19日对本院查封的博冠公司开发的三沙源3区18号楼08室商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 康建强称，本人自2017年7月30日全款购买博冠公司开发的三沙源3区18号楼08室商铺,房屋面积为39.59平方米，房屋总价为411538元。付款期限为2017年7月30日，合同签订日期为2017年9月26日，发票开具日期为2018年11月29日，缴纳物业储备金日期为2019年3月5日。因博冠公司人员变动等各种原因，导致该房屋一直没有备案，经我再三催促，才得知博冠公司与国基公司因债务纠纷，高院已将该房屋查封。综上，案涉房屋属于本人私有资产，不属于博冠公司所有。现本人对贵院实施的房屋查封行为提出异议，请求对三沙源3区18号楼08室商铺房屋解除查封。 国基公司称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，执行异议必须符合上述法律规定才能得到支持。康建强所提异议完全不符合上述条件。依据康建强提交的证据及自述，康建强在法院查封前没有签订正式的商品房买卖合同，也未办理交房手续，未占用案涉房屋，他本人买的房屋不是用于居住，既不符合第二十八条规定也不符合第二十九条规定，应当驳回其异议申请。 博冠公司称，康建强于2017年7月26日已签订了正式的商品房买卖合同，且2018年11月29日博冠公司已将全款发票出具，2019年3月5日异议人已向永宁县物业管理办公室缴纳涉案房屋的物业专项维修基金，该房屋属于异议人个人财产，且异议人没有过错，应当支持异议人请求。 本院于2019年8月21日举行了听证会，案外人康建强提交六份证据，证据一：POS机银行流水凭证七份（中国农业银行）；证据二：购买三沙源3区18-8号商铺房款缴款的详细情况；证据三：增值税发票一份（NO.00111911）；证据四：永宁县商品房买卖合同（预售）一份；证据五：物业专项维修资金缴存凭证一份（NO.00181885）。证据六：黄河农村信用联社银行业务凭证（2019-02-21）。证明目的：该房屋为本人合法资产，本人也没有过错。申请人国基公司对案外人康建强提供的证据一、证据二、证据三银行流水及缴款的系列证据的真实性没有异议；对证据四的商品房合同的第三条第一款：该商品房的规划用途为商业，不符合最高院执行异议复议规定第二十九条规定。 申请保全人国基公司没有证据向法庭提交。 被保全人博冠公司提交国基查封资产汇总表一份，证明目的：通过该证据结合国基公司与博冠公司建设工程施工合同纠纷于2019年8月20日的开庭情况，双方的争议标的可基本确定在三、四千万左右，国基公司查封的资产达到1.6亿左右明显高出债务的数额（其中有6100万元为未售房产）。因此，应当对已售房屋和已抵顶房屋优先予以解封。异议人康建强对被保全人博冠公司提供的证据经质证予以认可。申请保全人国基公司对被保全人博冠公司提供的证据经质证认为与本案无关。 本院查明，2017年9月26日，博冠公司与康建强签订了永宁县商品房买卖合同（预售），康建强购买博冠公司开发的永宁县胜利乡征沙渠三沙源3区18号楼商业08室，总价款411538元，付款方式为在2017年9月26日前一次性付款。2017年7月30日，康建强向博冠公司通过转款支付了房款。2018年11月28日，博冠公司向康建强出具了购房增值税普通发票（金额为391940.95元）。2019年4月9日，本院根据国基公司诉讼财产保全申请，作出（2019）宁民初20号民事裁定书，裁定查封、冻结登记在博冠公司名下的包括案涉房屋在内的243套房屋，查封期限自2019年5月10日至2022年5月9日。康建强遂提出执行异议，以本人对查封房屋中的其中一套享有所有权为由请求对三沙源3区18号楼商业08室房屋解除查封。 本院认为，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法(?http:?/??/?157.0.0.138:8070?/?FullText?/?fulltext_form.aspx?db=chl&gid=283878&ix=0&w=H4sIAAAAAAAEAI2QT0sCQRjGZ1PXovoOc5F108Sgbu3JQKSLsGHdYlwHXJzdidkdonP?/?xA7VQYz+WYIYBB4qouzQl3FW?/?RQ127GTzwvP+x4efjy8QAEA?/?EiFO9TCjLT1HLFLa2lYwsyzqWusZLLhpGGOE58zbLiY+wyRNCzyMrGtTXywRWvYNVxOSCxEpf4ImRx1HOrmCPK8jImZjUgRMeSkTIyYVd01fcYtX5X52Q3kozLycGy7ihmOmpT5cYndp6wSL3h5RvneXMEzueMgdqBIAaAoYVc1Ii1iVYkalUdbCZp10bgZDXqi?/?mzs5LOrCYjcCoRJmAxem+PeUfBwOulcGVpCNO5HFyfjt85w0Bt+34njp+CxPvx6H591xefLpNWXMZkX?/?javascript:SLC(183386,0)?)第二百二十七条(?http:?/??/?157.0.0.138:8070?/?FullText?/?fulltext_form.aspx?db=chl&gid=283878&ix=0&w=H4sIAAAAAAAEAI2QT0sCQRjGZ1PXovoOc5F108Sgbu3JQKSLsGHdYlwHXJzdidkdonP?/?xA7VQYz+WYIYBB4qouzQl3FW?/?RQ127GTzwvP+x4efjy8QAEA?/?EiFO9TCjLT1HLFLa2lYwsyzqWusZLLhpGGOE58zbLiY+wyRNCzyMrGtTXywRWvYNVxOSCxEpf4ImRx1HOrmCPK8jImZjUgRMeSkTIyYVd01fcYtX5X52Q3kozLycGy7ihmOmpT5cYndp6wSL3h5RvneXMEzueMgdqBIAaAoYVc1Ii1iVYkalUdbCZp10bgZDXqi?/?mzs5LOrCYjcCoRJmAxem+PeUfBwOulcGVpCNO5HFyfjt85w0Bt+34njp+CxPvx6H591xefLpNWXMZkX?/?javascript:SLC(183386,227)?)规定审查处理。本案中,案外人康建强因对本院查封的三沙源3区18号楼商业08室商品房主张该房屋属其本人所有的实体权利，请求停止对该商品房的执行，且涉案房屋登记在博冠房地产开发公司名下，应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定进行审查。康建强在本院查封案涉商品房之前已与博冠公司签订了书面的商品房买卖合同，且已将房款全部交清，该商品房为上下两层，申请保全人国基公司仅以商品房买卖合同载明涉案商品房是商用不属于居住房屋为由，请求驳回案外人异议的理由不能成立。 综上，异议人康建强的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其对案涉房屋主张的实体权利能够排除本院执行，其异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对登记在银川博冠房地产开发有限公司名下的三沙源3区18号楼商业08室的执行。 案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长  周云韬 审判员  张 凌 审判员  康宏伟 二〇一九年九月二日 书记员  杨魏魏 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起异议之诉。