西安市未央区人民法院民 事 判 决 书  (2019)陕0112民初15028号 原告：陈燕云，女，1974年3月5日出生，汉族，XX店长，住广州市天河区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：陈淮，广东金桥百信律师事务所律师。被告：靳威伟，男，1985年10月6日出生，汉族，XX店长，住西安市高新区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：西安曲江新区XX店。住所地：西安市未央区XX路XX城XX栋XX单元XX层XX号房屋。统一社会信用代码 92610133MA6WM1EE3D。经营者：靳威伟，店长。共同委托诉讼代理人：杨晓龙，陕西毅固律师事务所律师。第三人：西安莱卡眼镜有限公司。住所地：西安市未央区。统一社会信用代码：91610139MA6TY5DX6P。法定代表人：蔡婷玉，副总经理。委托诉讼代理人：蒋文斌，男，西安莱卡眼镜有限公司监事，住西安市未央区。第三人：蒋文斌，男，1983年11月3日出生，汉族，西安莱卡眼镜有限公司监事，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。第三人：蔡婷玉，女，1986年10月15日出生，汉族，西安莱卡眼镜有限公司副总经理，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：蒋文斌，男,西安莱卡眼镜有限公司监事，住西安市未央区XX路XX城XX楼莱卡眼镜。蔡婷玉丈夫。原告陈燕云与被告靳威伟、西安曲江新区XX店，第三人西安莱卡眼镜有限公司、蒋文斌、蔡婷玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼理人陈淮、被告的共同委托诉讼代理人杨晓龙、第三人蔡婷玉、西安莱卡眼镜有限公司的的共同委托诉讼代理人蒋文斌及第三人蒋文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈燕云向本院提出如下诉讼请求：1.确认原告与被告靳威伟于2019年3月7日签订的《商业房屋租赁合同（v1.3）》于2019年8月22日解除；2.判令被告靳威伟、西安曲江新区XX店、第三人西安莱卡眼镜有限公司、蒋文斌、蔡婷玉于2019年9月25日前搬离位于西安市未央区XX路XX城XX栋XX单元XX室房屋（包括一层、二层）并将上述房屋按装修现状返还；3.判令被告西安曲江新区XX店、第三人西安莱卡眼镜有限公司于2019年9月25日前办理登记住所地从涉案房屋迁出的变更登记手续；4.判令被告靳威伟、西安曲江新区XX店支付自租赁合同解除之日起至实际返还（以搬离返还之日或办妥西安曲江新区XX店、第三人西安莱卡眼镜有限公司登记住所地从涉案房屋迁出的变更登记手续之日孰后者为准）之日止期间的占用费（按月人民币3.5万元的标准支付）；5.判令被告靳威伟、西安曲江新区XX店支付违约金10万元；6.判令被告靳威伟、西安曲江新区XX店承担本案诉讼费用。事实及理由：2019年3月7日，其与被告靳威伟签订《商业房屋租赁合同（v1.3）》，合同约定原告将其合法拥有的坐落于西安市未央区XX路XX城XX栋XX单元XX室房屋（建筑面积251.59平方米，使用面积244.1平方米）出租给被告靳威伟经营餐饮，不得擅自改变用途。租赁期限为6年，租金为每年42万元，如违约，违约金为10万元。合同解除后原告有权收回房屋，被告靳威伟清运所有设备设施，按照保留装修的标准返还。合同签订后，原告依约交付房屋，被告靳威伟于2019年4月1日以涉案房屋地址登记设立西安曲江新区XX店，经营餐饮至今。2019年7月，原告从物业管理公司处得知被告靳威伟擅自将涉案房屋二层转租给第三人蒋文斌使用。第三人蒋文斌与蔡婷玉系夫妻关系，共同经营西安莱卡眼镜有限公司，并进行公司住所地变更登记。2019年8月19日原告向被告送达了律师函，通知解除双方签订的租赁合同，并给予合理的期限要求其搬离涉案房屋并完成相关商事主体住所地迁出手续，2019年8月22日被告靳威伟签收，但被告靳威伟通过案外人向原告表示将不会履行，故诉至法院，诉讼请求如前所述。被告靳威伟辩称：1.其严格履行合同义务，并未违反合同约定，于2019年8月支付了第一年第二期（2019年10月11日至2020年4月10日）房租21万元。合同签订时原告口头告知可以转租，其不存在擅自转租和改变房屋用途的情形；2.合同约定的违约金过高，因原告隐瞒涉案房屋不能用于经营眼镜行业的事实导致发生纠纷，且原告并未有损失，而被告靳伟威因此遭受巨大损失，故原告再要求其支付违约金明显显失公平。第三人西安莱卡眼镜有限公司、蒋文斌、蔡婷玉辩称：若涉案合同解除，自愿搬离涉案房屋并办理变更登记手续，但被告靳威伟应退还已交付的租金并赔偿损失。经审理查明：2019年3月7日，原告与被告靳威伟签订《商业房屋租赁合同（v1.3）》，合同约定：原告将其所有的位于西安市未央区XX路XX城XX栋XX单元XX室房屋 (建筑面积251.59平方米，使用面积244.1平方米)出租给被告靳威伟,租赁期限为6年（自2019年3月11日至2025年4月10日），年租金为42万元。未经双方书面同意，任何一方擅自解除协议，或者未按协议约定全面履行义务导致协议无法履行的，应向对方支付违约金10万元。合同解除后，双方约定返还标准为保留装修。合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，被告向原告支付了2019年4月11日至2019年10月10日的租金21万元。2019年5月31日，被告靳威伟与第三人蒋文斌签订《商业房屋租赁合同（v1.3）》，被告靳威伟将涉案房屋的第二层出租给第三人蒋文斌用作经营眼镜。后原告知晓转租情况，于2019年7月15日向被告邮寄律师函，要求被告立即解除与第三人蒋文斌签订的租赁合同。2019年7月19日被告邮寄律师回函，称签订合同时原告口头告知可以转租涉案房屋，其并未违约。2019年8月19日，原告通过EMS再次向被告发送律师函，要求解除其与被告靳威伟签订的租赁合同，2019年8月22日，被告收到律师函。2019年8月26日，被告回函原告，称被告没有违反合同约定，原告擅自解除合同缺乏法律依据。庭审中被告提出反诉，要求原告退还押金及预付的房屋租金21万元。但在规定期限内未缴纳反诉费，反诉部分本案不予处理。另查，被告靳威伟与第三人蒋文斌已于2019年11月1日解除双方签订的《商业房屋租赁合同（v1.3）》。以上事实有《商业房屋租赁合同（v1.3）》、不动产权证、催告函、律师函、工商变更登记资料、EMS邮寄单等证据及庭审笔录在卷作证。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            本院认为：原告与被告靳伟威签订的《商业房屋租赁合同（v1.3）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，原告与被告靳伟威签订的《商业房屋租赁合同（v1.3）》中未明确约定被告享有转租权，被告未经原告同意将租赁的房屋转租给第三人蒋文斌，原告得知该转租行为后明确要求被告靳威伟解除与第三人蒋文斌的转租合同，说明原告不同意被告靳威伟转租，被告靳威伟辩称签订合同时原告口头告知可以转租涉案房屋，原告当庭否认，被告未能提供充分证据证明，故对被告的辩解意见，本院不予采纳。现原告要求解除合同理由正当，本院予以支持。2019年8月19日，原告向被告邮寄送达了律师函，要求解除合同，2019年8月22日，被告收到原告送达的律师函，并未在法定期限内提出异议，故双方签订的《商业房屋租赁合同（v1.3）》于2019年8月22日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并要求赔偿损失”。本案所涉合同已于2019年8月22日解除，被告靳威伟应返还原告承租房屋，并根据合同约定保留装修。原告要求被告西安曲江新区XX店、第三人西安莱卡眼镜有限公司办理从涉案房屋迁出的工商变更登记手续一节，因该请求不属民事案件审理范围，本案不予涉及。同时，被告靳威伟应按照合同约定的租金为42万元／年标准，支付自2019年8月23日至实际迁出之日期间的占用费，鉴于被告靳伟威已将房屋租金交至2019年10月10日，故被告靳威伟应支付原告自2019年10月11日起至实际搬离之日止的房屋占用费。关于违约金，因原、被告双方在《商业房屋租赁合同（v1.3）》中并未约定被告靳伟威不得转租，故被告并未构成违约，不应承担违约责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、九十六条、九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告陈燕云与被告靳威伟于2019年3月7日签订的《商业房屋租赁合同（v1.3）》于2019年8月22日解除；二、被告靳伟威于本判决生效后十五日内向原告陈燕云腾交（保留装修）位于西安市未央区XX路XX城XX栋XX单元XX室房屋；三、被告靳威伟于本判决生效后十五日内向原告陈燕云支付房屋占用费（按照租金42万元／年标准，自2019年10月11日计算至实际搬离之日）；四、驳回原告陈燕云其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元（原告已预交），现由原告与被告靳威伟各半承担，被告承担的1150元于上述第三款履行时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员      张博博 二〇一九年十一月十九日 书  记  员      张祎雯  1