湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5160号上诉人（原审被告）：肖凤姣，女，1982年12月7日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：罗静萍，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄可，男，1991年7月18日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：龙雪恒，湖南简单律师事务所律师。委托诉讼代理人：易可，湖南简单律师事务所律师原审第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李。原审第三人：湖南新环境网络科技有限公司三分公司，营业场所湖南省长沙市天心区暮云街道长沙理工大学教职工宿舍11栋102商铺。负责人：李袁。上诉人肖凤姣因与被上诉人黄可、原审第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境经纪公司）、原审第三人湖南新环境网络科技有限公司三分公司（以下简称新环境网络公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初6655号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖凤姣上诉请求：1、请求依法撤销长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初6655号民事判决书第三项，并依法改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认为黄可诉求的赔偿房屋总价20%的违约金136000元、居间服务费12000元、按揭贷款服务费14700元、律师费5000元均为违约损失，属于认定事实错误。本案中，肖凤姣的违约行为给黄可造成的损失，即黄可在履行买卖合同过程中，已经实际支出的费用。包括向新环境公司支付的居间服务费12000元、向案外人湖南新金非融资性担保有限公司支付的按揭服务费14700元,向湖南简单律师事务所支付的律师费用5000元，三项合计31700元。《房屋买卖合同》签订后，肖凤姣并没有将涉案房屋转卖获利，黄可亦未提供证据证明合同履行后可以获得利益，故黄可的损失数额合计为31700元。《房屋买卖合同》中约定的违约金，并非黄可已经实际产生的损失。2、约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。一审判决肖凤姣赔偿黄可违约损失55000元，超过了造成损失的百分之三十，属于适用法律错误。根据相关司法解释的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。黄可的损失数额合计为31700元，黄可主张按合同约定向其违约金136000元，明显超过造成损失的百分之三十，可以认定为“过分高于造成的损失”。根据相关司法解释的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，即约定的违约金不超过造成损失的130%。本案中，黄可的损失数额合计为31700元，故违约金应当以不超过造成的损失30%为标准调整为41210（31700×130%）元。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果错误。黄可辩称：1、原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应维持原判。上诉人的上诉事实与理由没有依据，不应予以支持。上诉人肖凤姣违约是事实，肖凤姣自身是否具备另行购买房屋的条件，不是履行本案《房屋买卖合同》的前提条件。2、《合同法》及《房屋买卖合同》对违约责任进行了明确规定和约定，肖凤姣应依法依约承担。黄可为履行《房屋买卖合同》支付了居间服务费12000元、按揭服务费14700元，以诉讼方式维权支付了律师费5000元。此都属于黄可的直接损失，应由违约方肖凤姣承担。因肖凤姣违约不办理房屋过户，此期间房价波动引发的该房屋溢价部分，属于黄可的预期利益损失，也应当由肖凤姣承担。3、违约金并未高于损失，且原审法院已对违约金进行酌情核减，肖凤姣应按判决全部支付。肖凤姣片面地将黄可的实际支出费用认定为其全部损失，并未考虑合同履行后的可得利益，过分减轻其自身作为违约方应承担的责任，而加重了守约方的负担。原审法院综合各因素，酌情认定肖凤姣向黄可赔偿违约损失55000元，并无不当。综上所述，上诉人肖凤姣的上诉事实与理由没有依据，应予驳回。原审第三人新环境经纪公司未予答辩。原审第三人新环境网络公司未予答辩。黄可向一审起诉请求：1、解除黄可与肖凤姣于2018年4月17日签订《房屋买卖合同》；2、肖凤姣返还黄可购房定金30000元；3、肖凤姣向黄可赔偿总房价20%的违约金136000元；4、肖凤姣赔偿黄可居间服务费12000元、按揭贷款手续代办服务费14700元、律师费5000元；（以上第二项、第三项、第四项诉求金额合计197700元）；五、肖凤姣承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月17日，肖凤姣作为甲方、出售方，黄可作为乙方、买受方，新环境网络公司作为丙方、居间方，新环境经纪公司作为丁方、管理方，签署《房屋买卖合同》。主要内容为：丙方为丁方授权特许连锁经营商，丁方作为丙方的房产中介门店服务管理房，甲乙均表示予以认可。第一条、房屋概况。1、甲方自愿将坐落于长沙市天心区暮云工业园山水印象G02栋808房屋出售给乙方，该房屋权证或购房合同编号为715250412，建筑面积88.78平方米，其他房屋详情以房产证为准；该房屋转让时所属的土地使用权一并转让，甲方承诺对该房屋有完全处置权。2、房屋抵押给招商银行，抵押金额为100000元整，甲方在办理房屋产权过户前解除抵押。3、房屋未出租。4、乙方对房屋的现状、情况及甲方确认的其他状况均已知悉，且已实地看房，无任何异议。5、房屋总售价包括甲方原应交的契税和维修基金等相关费用，包括现有装饰和配套设施，甲方已经为房屋缴纳的所有费用、家具家电。第二条、房屋交易价格、付款方式、付款步骤、各项手续办理方式。甲乙双方确认该房屋总售价680000元。（一）、双方约定的付款方式为购房定金+购房首付款+公积金贷款或银行贷款+（购房款、政府货币补贴款项）+交房尾款。（二）、（购房定金）乙方于2018年4月17日支付甲方购房定金30000元。甲方交产权原件及有关过户资料原件交给丁方保管，丁方出具收件收据。定金以甲乙双方要求丁方指定账户托管。（购房首付）乙方在产权过户进窗后缴税前手续办理时支付甲方首付款150000元，乙方自行支付给甲方，选定的手续甲乙双方最迟应于2018年6月30日之前办理。（银行贷款）乙方通过银行贷款向甲方支付购房款490000元。办理贷款所需费用（包括但是不限于评估费、抵押登记费、资料费、担保费、服务费等）由乙方承担。此房款由乙方的贷款银行或者第三方直接放款至甲方指定的账户的方式支付，（交房尾款）交房时乙方支付甲方交房尾款10000元，在交房前尾款以甲乙双方要求丁方指定账户托管。（三）关于贷款、过户等手续的约定。甲乙双方另行委托代办机构（须签订委托办理协议并按代办机构要求配合办理手续）。乙方因自自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，甲乙双方互不违约，无息退还已收取的全部购房款及相关资料、证件，本合同自行终止。乙方在房屋过户且核发新证之日起15个工作日内办理房屋抵押登记手续，每逾期一日按照贷款金额万分之五的标准向甲方支付违约金。第三条、居间服务费用的支付。签订本合同后，甲乙双方认可共同委托丙方为其提供居间服务。，甲乙双方应向丙方支付服务费用。在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费0元，乙方支付丙方居间服务费12000元。为了保障丙方合法权益，居间服务费于签订该房屋买卖合同之日，甲乙一次性支付给丙方，丙方有权在已收托管定金及购房款中直接扣取应得的居间服务费，甲乙双方签订合同之后，任何一方违约，丙方不承担责任，且丙方收取的费用无需退还，如支付费用为守约方，守约方可向违约方追偿已支付的费用。第四条、甲方义务。甲方保证房屋权属证件的合法性、真实性、有效性，并取得共有权人同意并出售和签订本合同，可依约配合乙方办理过户和交付房屋，由此引起的一切法律和经济责任由甲方承担。甲方于房屋交付之前将房屋的水、电、煤气、物业费等有关费用全部结清。甲方在本合同签订后十五日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交丙方。甲方按约定时间收取房款并到房屋管理部门办理产权交接手续。第五条、乙方义务。乙方在签订本合同后十五内将办理房屋过户及符合贷款条件的一切资料提交给丙方。乙方应按约定的时间支付房款并到房屋管理部门办理产权交接手续。第七条、违约责任。合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元每天的违约金。如甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方赔偿总房价的20%的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方支付的律师费。第十条、甲乙丙丁一致认同在签订本合同时已经对本合同的所有条款均已了解，认可无异议。本合同履行过程中发生争议的，任何一方均可向房屋所在地法院提起诉讼。后，肖凤姣向黄可出具《定金收条》，主要内容为：今收到黄可购买本人肖凤姣位于长沙市天心区暮云工业园山水印象G02栋808房购房定金30000元，产权证号为715250412。新环境网络公司向黄可出具编号为0141910的收款收条，内容为今收到黄可交来购买山水印象G02栋808房的居间服务费12000元，支付方式为转账。同日，黄可作为甲方，湖南新金非融资担保有限公司（以下简称新金担保公司）作为乙方，签署《购买方委托办理协议》，主要内容为：鉴于甲方于出售方肖凤姣于2018年4月17日签订的《房屋买卖合同》，为履行该买卖合同，现甲方自愿委托乙方办理相关事项。甲方委托乙方办理银行按揭贷款手续代办服务。银行贷款在提供的资料真实合法有效齐全后，甲方预期贷款490000元。除贷款手续外的其他事项双方约定在90个工作日内完成，如因买卖双方原因或政策原因无法在上述期限内完成的，甲乙双方可另行签订补充协议。甲方以承包形式承包给乙方，甲方在签订本协议当日一次性向乙方支付14700元包干，盈亏自负。甲方委托乙方办理贷款手续具体事项为资料收集整理，协调评估、与银行（公积金中心）审批和签订贷款合同事项，直至上述委托事项的完成。双方约定在收集所有资料后90个工作日内完成（甲方及其房屋出售方应配合完成注销抵押、产权过户、领取新证、办理他项权证等手续）。新金担保公司向黄可出具两份收据，收到黄可交来的山水印象G02栋808房按揭服务费14700元（11000元+3700元）。2018年6月26日，招商银行股份有限公司长沙分行向肖凤姣出具《个人贷款还清证明》、《抵押物注销清单》，主要内容为：“邓朝阳（借款人），在我行借款合同编号为8161214201001项下贷款本息和相关费用已于2018年6月22日全部清偿”，“抵押人肖凤姣，坐落暮云工业园山水印象G02栋808，抵押部位808，抵押面积88.78，不动产证书号715250412”。2018年7月5日，新环境网络公司向肖凤姣寄送《通知函》，主要内容为：肖凤姣作为出售方，黄可作为买受方、新环境网络公司作为居间方就山水印象G02栋808房屋签署的《房屋买卖合同》已经生效。在签署合同过程中，肖凤姣的配偶邓朝阳参与合同的洽谈，与黄可达成一致后，肖凤姣才签署本合同。现将房屋履行情况向肖凤姣告知。1、邓朝阳已经将过户所需的相关资料提交给新环境网络公司。2、黄可银行按揭贷款于2018年6月已经通过。3、解除抵押当天，邓朝阳明确告知，因受2018年625新政出台，影响肖凤姣家庭购买其他房屋，因此无法继续履行《房屋买卖合同》。4、基于以上事实，新环境网络公司、黄可、邓朝阳于2018年7月5日协商合同履行、解除问题，由于买卖双方无法达成一致，约定下次继续协商此事。2018年7月25日，肖凤姣向新环境网络公司、黄可出具《解除合同通知》，主要内容为：1、在签订《房屋买卖合同》的时候，肖凤姣受限购政策的影响，需等待至2018年9月份才能购买其他房屋，肖凤姣在新环境网络公司销售人员的劝说下，签署合同，但是肖凤姣配偶邓朝阳未签字确认。2、2018年6月20日，肖凤姣接到新环境网络公司工作人员通知开始准备办理房屋买卖相关手续，肖凤姣积极配合，办理了银行抵款抵押解除手续，于2018年6月27日在长沙不动产登记中心解除抵押。3、受“625”新政的影响，导致肖凤姣家庭无法购买其他房屋，因此无法履行已签订的《房屋买卖合同》。2017年6月27日，在解除房屋抵押时候，明确告知合同无法继续履行，请求解除合同。后，三方经多次协商，未能达成一致意见。另查明：一、本案涉案房屋位于长沙市天心区暮云工业园山水印象Ｇ02栋808房，房屋所有权人为肖凤姣，共有情况为单独所有，权证号为长房权证天心字第××号，登记时间为2015年9月29日，2015年12月21日设立抵押登记。二、黄可交付的定金30000元，由新环境网络公司保管。三、因本案纠纷，2018年8月6日，黄可与湖南简单律师事务所律师刘援签订《民事案件委托代理合同》，代理范围一审、二审、执行，律师费用5000元。四、肖凤姣与邓朝阳于2007年8月22日结婚。五、2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发布编号为长政办函（2018）75号的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。六、诉讼中，肖凤姣认可黄可支付的居间服务费12000元、按揭服务费14700元、按揭服务办理完毕的事实。新环境网络公司认可肖凤姣出卖涉案房屋是为置换新的房屋，但是履行本涉案合同并不影响肖凤姣以后置换房屋。新环境网络公司愿意退还2000元居间服务费。一审认为：1、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，各方均应依约履行。黄可依约支付定金、居间服务费、按揭服务费、申请办理银行贷款事宜后，要求黄可继续履行合同，并无违约之处；新环境经纪公司、新环境网络公司积极履行居间服务，无违约之处；肖凤姣在2018年6月27日明确表示不继续履行合同义务，违反合同约定，应承担违约责任。对黄可诉请解除合同，该院予以支持。肖凤姣辩称:因“625”房屋新政，其置换房屋的目的不能实现，系不可抗力。经该院查明，涉案房屋符合交易条件。肖凤姣自身是否具备另行购买房屋的条件，不是履行《房屋买卖合同》的前提条件。肖凤姣亦辩称：涉案房屋为夫妻共同财产，肖凤娇配偶邓朝阳未签字。综合本案案情和证据，涉案房屋产权人为肖凤姣，且邓朝阳实际参与了房屋买卖过程。该院对肖凤姣辩称，不予采信。2、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。其一，违约方应向守约方承担违约责任，赔偿损失。第一，黄可诉求的赔偿房屋总价20%的违约金136000元、居间服务费12000元、按揭贷款服务费14700元、律师费5000元均为违约损失，违约损失应以填补为原则。其二，对黄可支付的定金30000元，肖凤姣应予以退还，因该定金由新环境网络公司托管，新环境网络公司应向黄可退还定金30000元。其三、新环境网络公司自愿退还黄可居间服务费2000元。综上，综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及房屋交易价格以及黄可为履行房屋买卖合同所支出的成本、本地房价波动等因素，除上述应该退还的定金30000元及居间服务费2000元外，该院酌情认定肖凤姣应赔偿黄可违约损失55000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决：1、解除黄可与肖凤姣于2018年4月17日签订的《房屋买卖合同》；2、限肖凤姣在判决生效十日内向黄可退还定金30000元（此款由新环境网络公司直接转交给黄可）；3、限肖凤姣在判决生效十日内向黄可赔偿违约损失55000元；4、限新环境网络公司在判决生效十日内向黄可退还居间服务费2000元；5、驳回黄可的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4254元，减半收取2127元，由肖凤姣承担。该费用系黄可预交，由肖凤姣直接付给黄可。二审中，双方当事人均未向本该院提交新的证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为肖凤姣应赔偿的违约损失的确定的问题。上诉人认为黄可的实际损失是31700元，一审判决肖凤姣赔偿黄可违约损失55000元，超过了造成损失的百分之三十，属于适用法律错误。本院经审理认为，我国《合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，黄可因肖凤姣违约而造成的损失不限于肖凤姣认可的实际损失（居间服务费、按揭贷款服务费、律师费），因此一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及房屋交易价格以及黄可为履行房屋买卖合同所支出的成本、本地房价波动等因素酌情认定肖凤姣应赔偿黄可违约损失55000元并无不当。综上所述，肖凤姣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4254元，由上诉人肖凤姣负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十一月二十六日书记员  黄 佳