湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0703民初1036号原告：余欢欢，女，1985年9月12日出生，汉族，湖北省应城市人，住应城市，委托代理人：薛伟幸、黄灿，湖北高照律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖北华乾房地产开发有限公司。住所地：湖北省葛店开发区北四号路。法定代表人：罗池云，该公司总经理。委托代理人：刘静，湖北思普润律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告余欢欢与被告湖北华乾房地产开发有限公司(以下简称“华乾公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理，依法适用简易程序由审判员熊莉独任审判，于2019年9月23日公开开庭进行审理。原告余欢欢的诉讼代理人黄灿、被告华乾公司的诉讼代理人刘静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年7月4日，原告与被告达成约定：原告购买被告位于葛店开发区316国道与创业大道交汇处地块华乾大厦2-901号房，同时向被告支付定金1万元。后原被告于2017年7月25日签订商品房买卖合同（预售），合同约定：被告将上述房屋以33.582万元出卖给原告，同时约定，承诺该房屋没有司法查封或其他限制转让的情况，如被告所出售房屋逾期事实权属状况不符的情况下，给原告造成损失的由被告已支付房价款一倍的赔偿金。合同签订后，原告于当日便向被告支付购房首付款9.082万元。在交房期限届满后，被告并未如约向原告交付房屋及办理产权转移登记，后原告得知，在与原告签订合同前，该房屋被司法查封，不能依法买卖，也不能完成过户。后原告找到被告要求解除合同，并返还已付购房款，被告一直借故拖延拒不支付，甚至避而不见。原告为维护其合法权益，特诉至法院，望求判令：1、解除原被告之间的商品房买卖合同；2、被告退还原告已支付的购房款10.082万元；3、被告支付原告违约金10.082万元；4、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、《房屋买卖合同》一份，证明原被告于2017年7月25日签订《房屋买卖合同》，约定被告以335820元的价格将案涉商品房出售给原告，原告于2017年7月25日前支付首期房价款100820元，余款235000元向建行申请贷款支付（说明一点，当时签订合同被告口头承诺由被告申请贷款，并且被告保证可以成功申请，但至今未办理），被告于2017年8月25日前向原告交付案涉商品房，同时被告承诺案涉商品房没有司法查封或者其他限制转让的情况，如商品房权利情况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，原告有权解除合同，被告应该自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息。给原告造成损失的，由被告支付已付房款的一倍的赔偿金。该合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，法院应该依法确认合同有效。证据二、邮政储汇局汇款凭证一份、被告向原告出具的发票，证明合同签订后，原告按合同约定向被告支付了首期房价款100820元，积极履行自己付款义务，现因被告违反合同约定以及《房地产管理法》第三十八条的规定，将已被司法查封的房屋出售给原告，导致合同根本目的无法实现，被告应该向原告返还已经支付的购房款并支付违约金。证据三、案涉商品房所在位置房屋2019年年均价表，证明案涉商品房所在位置房屋价值上涨，现因被告的违约行为导致原告丧失同年以同等价位购买其他商品房的机会，给原告造成巨大的预期利益损失。证据四、《查封信息表》一份，《程汝兵、湖北华乾房地产开发有限公司民间借贷纠纷执行审查类执行裁定书》一份，证明因被告与案外人产生纠纷导致案涉房屋于2017年4月6日被鄂州市中级人民法院查封，即在签订《商品房买卖合同》之前，因被告的原因导致案涉商品房已被司法查封，依据《房地产管理法》第三十八条规定，根本无法转让，因此被告的行为致使合同目的无法实现，构成根本违约，法院应该判令解除原被告签订的房屋买卖合同，并判令被告向原告退还购房款并支付违约金。被告辩称，我方同意解除合同，同意返还购房款100820元，但是公司资金周转困难，无法支付购房款，违约金的支付没有法律依据。被告未向本院提交证据。经庭审举证质证，被告对原告提交的证据一、二、四的真实性无异议，本院依法确认其真实性；被告对原告提交的证据三真实性存疑，本院对该证据的关联性不予采信。根据确认的证据，结合庭审调查，本院认定如下事实：原、被告于2017年7月25日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发的位于××店开发区××国道与创业大道交汇处××大厦××单元××号房屋，总价款为335820元；房屋权利状况承诺：……3、该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况。如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付已付房价款一倍买受人全部损失的赔偿金；买受人应当于2017年7月25日前支付首期房价款100820元，余款235000元向建设银行申请贷款支付；商品房交付条件：①该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件②该商品房已取得房屋测绘报告③买受人已全额支付购房款④该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；出卖人应当在2017年8月26日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件；逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理：逾期在90日之内，……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同还对其他事项进行了约定。2017年8月7日，原告向被告支付了购房首付款100820元。被告至今未向原告交付符合合同约定条件的商品房。另查明，涉案房屋于2017年4月6日因民事案件被鄂州市中级人民法院查封，查封期限为2017年4月6日至2020年4月5日。本院认为，被告明知在合同签订前，涉案商品房已被司法查封，根本无法进行转让的情形下，仍然与原告签订商品房买卖合同，被告的行为导致合同目的无法实现，构成根本违约，应承担相应民事责任。原告的诉讼请求符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。对于被告的辩称意见，证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告余欢欢与被告湖北华乾房地产开发有限公司于2017年7月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》。二、被告湖北华乾房地产开发有限公司退还原告余欢欢已支付的购房款100820元。三、被告湖北华乾房地产开发有限公司支付原告违约金100820元。上述二、三款项于本判决生效之日起七日内支付，如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2157元，由被告湖北华乾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员 熊 莉二〇一九年十一月四日书记员 黄显婷