山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁11民终2041号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘勇，男，1945年9月11日出生，汉族，医生，住日照市东港区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：丁彩，女，1968年7月26日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：吕丽丽，山东天晨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷倩，山东天晨律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）:日照市福海抽纱有限公司，住所地日照市东港区丹阳路**，统一社会信用代码91371102X135932559。 法定代表人：费立军，总经理。 上诉人（原审被告）：费立军，男，1960年1月11日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 上诉人（原审被告）：马克英，女，1958年10月30日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 上诉人（原审被告）：马克兰，女，1964年11月6日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 以上四上诉人委托诉讼代理人：刘海燕，山东中展律师事务所律师。 以上四上诉人委托诉讼代理人：姜成文，山东中展律师事务所律师。 上诉人刘勇、丁彩与上诉人日照市福海抽纱有限公司（以下简称福海抽纱公司）、费立军、马克英、马克兰房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服日照市东港区人民法院（2018）鲁1102民初6539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘勇、丁彩上诉请求：撤销一审判决第四项，改判福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰赔偿刘勇、丁彩违约金100万元。事实和理由：一审法院以双方签订的房屋和土地转让协议书未约定违约责任为由驳回刘勇、丁彩的该项诉讼请求错误。福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰违反合同约定，拒绝缴纳其应当承担的税费而不办理过户手续构成违约，给刘勇、丁彩造成重大损失，应承担违约责任。根据双方签订的房屋和土地转让协议书中关于违约条款的约定及合同权利义务的对等原则，福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰应参照房屋和土地转让协议书第三条第5款的约定承担违约责任。 福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰针对刘勇、丁彩的上诉辩称，一、刘勇、丁彩没有准备过户费用及相关的税金，造成至今没有过户，经福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰多次催促迟迟没有办理，其原因及过错在刘勇、丁彩。二、刘勇、丁彩隐瞒合同方日照市港区中医骨伤门诊部（以下简称中医骨伤门诊部）已经注销的事实，导致涉案合同无法履行，也导致福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰无法按期收取剩余转让款，给福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰造成严重损失，刘勇、丁彩应承担相应的违约责任。 福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰上诉请求：依法撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第五项，发回重审。事实和理由：一、一审判决违反法定程序。(一)根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条规定，合议庭组成人员确定后，应当在三日内告知当事人。一审法院未按照《民事诉讼法》的规定在开庭三日前书面通知当事人，剥夺了当事人的诉讼权利。(二)一审法庭在得知中医骨伤门诊部注销后，未对权利义务承受人进行调查，未组织福海抽纱公司对刘勇、丁彩提交的日照市港区卫生健康局出具的《证明》进行质证，严重违反法定程序。根据《民事诉讼证据的若干规定》第四十七条的规定：“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据”。在本案中，一审法院依据未经质证的证据，直接认定中医骨伤门诊部的权利义务承受人为刘勇，显然违反了上述规定。二、一审判决认定基本事实不清。(一)原被告的主体资格认定不清。通过福海抽纱公司提交的《房屋和土地转让协议书》可以看出，该协议的转让方是福海抽纱公司，受让方是中医骨伤门诊部。因此本案的适格原被告应是中医骨伤门诊部和福海抽纱公司，而与费立军、马克英、马克兰无关。涉案房屋和土地均登记在福海抽纱公司名下，履行合同权利义务的主体是福海抽纱公司。虽然合同落款处有费立军、马克英、马克兰的签名，但其也仅仅是作为法定代表人或代理人进行签名，不能证明费立军、马克英、马克兰是涉案合同的权利义务承受人。同理，中医骨伤门诊部作为涉案合同的受让方，是涉案合同权利义务的承受人，是本案的适格原告。虽然落款处有刘勇和丁彩的签名，系因为刘勇是中医骨伤门诊部的法定代表人，而丁彩作为刘勇的配偶，也只是以代理人的身份进行签名。因此，刘勇和丁彩均不是涉案合同权权利义务的承受人。2019年3月1日，在中医骨伤门诊部注销后，其权利义务的承受人应为本案适格原告。因此，刘勇、丁彩是否是中医骨伤门诊部的权利义务承受人，应由法庭依法查明，而不能仅依据二人在转让协议上签名，就认定是涉案合同权利义务的承受人。因此，一审法院在原被告主体适格问题上，基本事实认定不清。(二)涉案合同的违约事实，认定不清。本案的关键点在于涉案合同第三条的履行情况，即涉案房产、土地的交付、过户及款项支付问题。首先，关于涉案房屋、土地的交付问题。在案件审理过程中，刘勇、丁彩未提交任何证据证明哪些房产、土地未交付，一审法官亦未到现场进行实地调查交付情况。事实上，福海抽纱公司已经按照协议全部交付，且2017年9月1日之后的房租已由刘勇、丁彩自行收取。因此，一审法院判决福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰将涉案土地和房屋交付刘勇、丁彩没有事实依据。其次，关于房产、土地过户问题。合同签订后，马克英作为福海抽纱公司的代理人，一直与中医骨伤门诊部的代理人丁彩通过微信沟通过户事宜，尤其是在中医骨伤门诊部偿还信用社的贷款后，马克英就一直催促丁彩办理过户，丁彩却声称“家里出了大事，正在凑钱，让福海抽纱公司给她缓缓期限”。为了办理过户，费立军作为福海抽纱公司的法定代表人特意从印尼回到日照办理过户手续，后因丁彩没有准备好过户费用而未能办理。之后因福海抽纱公司的法定代表人费立军在印尼做生意，公证委托马克兰作为受托人来办理过户事宜。直到2018年5月1日，马克英作为福海抽纱的代理人还在催促刘勇、丁彩尽快办理过户手续，而丁彩的答复是“还没借到钱，本身她也不想要了，让福海抽纱公司卖了吧”。刘勇、丁彩亦未提交任何证据用以证明催促福海抽纱公司办理过户手续。中医骨伤门诊部2018年3月1日被注销，刘勇、丁彩未将该信息告知福海抽纱公司，亦未告知福海抽纱公司将涉案房屋、土地过户到谁名下。一审法院对上述问题未进行详细调查，对于福海抽纱公司提交的微信聊天记录，也仅以“与本案没有关联性”为由不予采信。事实上，因费立军、马克英常年在印尼做生意，与刘勇、丁彩的联系方式主要是微信，因此，微信聊天记录不仅客观呈现了双方对涉案合同履行的全部过程，而且具有很强的客观性、真实性和关联性。最后，关于涉案款项的支付问题。对于首付款350万元和偿还银行贷款1300万元，双方均没有异议，双方有争议的是对2122520元如何认定的问题。刘勇、丁彩以此证明其有能力支付过户税费，同时证明福海抽纱公司没有能力支付过户税费。该笔款项中的2022520元均是在2018年3月30日前支付，也仅能证明刘勇、丁彩在2018年3月30日前的经济状况，而不能证明其在2018年4月1日至2018年5月1日的经济状况。福海抽纱公司提交的借条9张，与其提交的收到条在时间和金额上一一对应，与其提交的微信聊天记录的内容亦一一对应，这充分说明借条的真实性，也能说明刘勇、丁彩认可该笔款项的性质系先借款，之后转成转让款。一审法院认定借据系虚假证据，未考虑双方的微信聊天记录和福海抽纱公司迫切办理过户以拿到剩余款项用来投资的心情。一审法院仅仅依据刘勇、丁彩支付的2122520元就推断福海抽纱公司未履行交付和办理过户义务，显然证据不足、事实认定不清。因此，一审判决事实认定不清、严重违反法定程序，恳请二审法院依法撤销原审判决，发回重审。 刘勇、丁彩针对福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰的上诉请求辩称，一、一审判决程序合法。（一）合议庭组成人员程序合法。（二）刘勇、丁彩一审提交的中医骨伤门诊部注销证明是配合主体变更申请书提交，是对主体资格的说明，不属于《民事诉讼法》证据范畴，无需质证。《民事诉讼法》第63条规定，证据包括：当事人陈述、书证、物证、视听资料、电子数据、证人证言、鉴定意见、勘验笔录等八项，书证是指用文字、符号或图画所表达的思想内容来证明案件事实的证据。注销证明及变更申请书不是用来证明案件事实的。依据《最高人民法院关于适用的解释》第六十二条、第六十四条之规定，即便刘勇、丁彩不提交该证明及申请，一审法院也应该基于中医骨伤门诊部注销的事实对原告主体作出变更。二、除刘勇、丁彩上诉的内容外，一审判决其他事实认定清楚，适用法律正确。（一）《房屋和土地转让协议书》是各方当事人的真实意思表示，对应的转让方是福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰，受让方是中医骨伤门诊部、刘勇、丁彩。不存在合同各方签字人为代理人之说。本案主体适格，各方当事人应当依约履行合同义务。福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰违约，应当承担违约责任。（二）刘勇、丁彩依照双方协议约定履行合同义务，在约定期限内付款超付转让款300余万元，福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰仍拒绝缴纳其应当承担的税款，拒绝办理过户手续，已构成违约。福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰为达到拒绝履行合同义务，阻拦过户之目的，不仅故意拒绝缴纳所欠税款，又以虚假借款关系对已出售的涉案房产采取保全措施，再自写借条虚假陈述案件事实，还曲解微信聊天内容，置诚信于不顾，故意违约。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”合同一经签订，即受法律约束。综上所述，请求贵院依法驳回福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰上诉。 刘勇、丁彩向一审法院起诉请求：1、判令福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰继续交付土地和房屋；2、判令福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰协助将福海抽纱公司所有的位于日照市东港区土地证号为日东国用（2011）第131号土地使用权过户至刘勇、丁彩名下；3、判令福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰协助将福海抽纱公司所有的位于日照市（房产证号为20××06）的房屋过户至刘勇、丁彩名下；4、判令福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰支付刘勇、丁彩违约金100万元。 福海抽纱公司向一审法院反诉请求：1、要求依法解除双方签订的《房屋和土地转让协议书》；2、判令刘勇、丁彩将没有进行较大装修改造的房屋和土地交还福海抽纱公司；3、要求刘勇、丁彩支付违约金500万元；4、要求刘勇、丁彩返还所有房屋和土地租金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。 刘勇、丁彩提交了如下证据： 证据一、《房屋和土地转让协议书》原件一份，证实刘勇、丁彩与福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰于2017年7月3日签订《房屋和土地转让协议书》，福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰将其权属的土地、房屋转让给刘勇、丁彩。 1、《房屋和土地转让协议书》第三条第1款约定：签订本协议当日，乙方先首付350万元（大写：叁佰伍拾万圆整）。福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰足额收到首付款350万元后开始搬家，刘勇、丁彩于2017年9月1日前搬家完毕，将房屋、土地全部交付给乙方。但，福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰至今还有多处未交付：北侧平房及二楼4间房屋，西侧1000余平方米土地钢结构大棚，南侧约1000平方米土地钢结构大棚未交付。 2、第三条第2款约定：乙方于2018年3月31日前代甲方偿还农村信用社贷款1200万元（大写：壹仟贰佰万圆整），取回质押于农村信用社的土地证、房产证，甲方积极配合乙方办理过户手续。第3款约定：乙方付完偿还信用社1200万元后，壹个月内办理好过户手续。刘勇、丁彩于2018年3月30日代甲方偿还了农村信用社贷款及利息等1300万元，福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰取回了质押在农村信用社的土地证、房产证，却以各种借口不予办理过户手续至刘勇、丁彩名下。 3、第三条第4款约定：2017年9月1日前该房产土地使用税由甲方负责与税务部门结清。但福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰至今未付该税款。 4、第三条第5款约定：土地使用权及可以办理过户的房产登记到乙方名下后10日内，乙方付清剩余的转让款800万元（大写：捌佰万圆整）。刘勇、丁彩至今已付款18622520元，比合同约定的付款日期数额已多付款3122520元。福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰每次均以无钱交税为由拖延，刘勇、丁彩为尽早过户，每次都给福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰款项让其交税，但福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰均挪作他用，拒绝交税，拒绝过户。 刘勇、丁彩依照双方协议约定全面履行了合同义务，福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰违反合同约定，拒绝缴纳其应当承担的税款，不予办理过户手续至刘勇、丁彩名下，构成违约。 证据二、马克英出具的收到条原件13份，并盖有福海抽纱公司的公章，证实刘勇、丁彩共计付款18622520元； 证据三、日照市东港区人民法院（2018）鲁1102财保631-1号民事裁定书原件一份、保全费单据原件一份，证实刘勇、丁彩申请诉前财产保全，支付保全费5000元； 证据四、日照市东港区人民法院（2018）鲁1102财保548-1号民事裁定书复印件一份，证实福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰为了逃避过户，对涉案土地房屋以虚假借款进行诉前保全，构成违约； 证据五、微信记录文字整理件一份（证据来源根据第一次证据交换时，马克英所播放的语音聊天记录及本次开庭所提供的微信聊天记录，依据丁彩手机中的记录所整理），证明对应马克英对第一次证据交换时所播放的4段微信内容及当庭对其微信内容部分完整聊天记录的认可（也是刘勇、丁彩对其整理的文字内容及当庭对马克英手机所拍照的内容），该份证据证实内容同第一次庭前会议质证意见。证实刘勇、丁彩全面履行合同，福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰始终恶意违约，拖延过户； 证据六、调查取证申请书，请求法庭调取（2018）鲁1102财保548—1号，民初7845号卷宗材料，证实福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰为了违约，提起虚假保全，虚假诉讼的情形； 证据七、涉案房屋土地平面图一份，刘勇、丁彩手写记录，未交付的土地房屋情况，及福海抽纱公司与王鹏租赁合同纠纷民事判决打印件一份。证实提供所购买的土地房屋尚未部分未交付，给刘勇、丁彩造成损失。 福海抽纱公司质证认为： 对证据一《房屋和土地转让协议书》原件的真实性没有异议，签订协议后福海抽纱公司严格履行了协议约定的义务，不存在刘勇、丁彩所声称的福海抽纱公司违约的情形。但凭该转让协议书也不可能证明刘勇、丁彩试图证明的福海抽纱公司存在违约；该协议第三条2.3.5款约定双方应于2018年4月30日前办理好土地、房产过户手续，最迟2018年5月10日前，刘勇、丁彩应付清剩余的转让款，如刘勇、丁彩不能付清转让款，每逾期一日应给付剩余转让款2%的违约金，福海抽纱有权解除合同，收回土地和房屋，结合福海抽纱公司下一步出示的证据可以证明刘勇、丁彩在支付部分转让款后，以资金紧张、无力支付剩余转让款等理由拒不按双方约定履行合同义务，是刘勇、丁彩违约导致土地、房产没有按照约定期限过户，刘勇、丁彩也没有在约定的期限内支付剩余转让款。因此，福海抽纱公司有权解除合同，收回土地和房屋，并可以按双方约定要求对方支付违约金，至目前刘勇、丁彩逾期支付剩余转让款的逾期时间为141天，剩余转让款数额为4877480元，因此刘勇、丁彩应向福海抽纱公司支付违约金数额为4877480元×141天×2%=13754493.6元； 对证据二、13张收到条的真实性没有异议，对付款18622520元没有异议； 对证据三、裁定书及保全费单据的真实性均没有异议，因刘勇、丁彩违约导致本次纠纷的产生，其保全产生的费用应自行承担，对其错误保全对福海抽纱公司产生的损失，福海抽纱公司保留诉权； 证据四系复印件，刘勇、丁彩应当向法庭提交证据原件，另外，案外人马克均保全涉案土地和房产，与本案没有关联性。案外人马克均保全的时间为2018年5月22日，早已超过了土地和房屋转让协议所约定的最迟于2018年4月30日过户的期限，因此案外人马克均保全不是导致不能进行土地和房产过户的原因，再次，福海抽纱公司之前向案外人马克均借款，马克均就涉案土地拥有他项证，福海抽纱公司为配合刘勇、丁彩顺利过户，动员马克均于2018年3月22日解除了他项证，因此不存在刘勇、丁彩声称的虚假借款的问题； 对证据五的真实性有异议，刘勇、丁彩应当提供原件，因为从照片的格式内容看，不可能系马克英提供的证据，因为在微信聊天记录中，马克英在显示屏中在画面的右侧，而刘勇、丁彩提供的显示马克英的位置在左侧，对该证据待刘勇、丁彩提供证据原件后再发表质证意见； 对证据六真实性无异议，该证据与本案不具备关联性，不能证明刘勇、丁彩的主张； 证据七为复印件，对其真实性有异议。另外福海抽纱公司与案外人王鹏租赁合同判决书也不能证明刘勇、丁彩的主张，因为在双方签订的土地和房屋转让协议书中明确约定，2017年9月1日前的租金归福海抽纱公司，9月1日的后的租金归刘勇、丁彩，也就是说福海抽纱公司之前与案外人签订的租赁合同，未到期的继续履行，租金归刘勇、丁彩，因此即便租赁合同存在，也是交付给了刘勇、丁彩。 福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰提交了如下证据： 证据一、《房屋和土地转让协议书》原件一份，证明刘勇、丁彩、福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰于2017年7月3日签订《房屋和土地转让协议书》，协议约定福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰将位于日照市的土地和房产以总价2350万元转让给刘勇、丁彩及已注销的中医骨伤门诊部，协议还约定了转让款支付期限、解除合同的条件、违约金的承担等事宜。根据《房屋和土地转让协议书》第三条2、3、5款的约定，双方应于2018年4月30日前办理好土地、房产过户手续，最迟应于2018年5月10日前，刘勇、丁彩应付清剩余的转让款；如不能按期付清转让款，每逾期一日，刘勇、丁彩应给付剩余转让款百分之二的违约金，福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰有权解除合同，收回土地和房产； 证据二、马克英与丁彩2018年1月5日微信聊天记录，证明：（1）丁彩知道马克英现在印尼有较大投资，福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰转让涉案土地和房屋的转让款也是为了在印尼投资用。（2）丁彩承诺，涉案土地及房产过户费用全部由刘勇、丁彩准备。 证据三、马克英与丁彩2018年4月11日微信聊天记录，证明至2018年4月11日，丁彩声称被钱愁坏了，过户费也没凑齐，希望马克英贷款给丁彩用。说明此时刘勇、丁彩没钱过户，也没能力支付剩余转让款； 证据四、马克英与丁彩2018年4月21日微信聊天记录，证明至2018年4月21日，丁彩仍然同意凑过户费和地税，但又称凑钱困难，正在凑； 证据五、马克英与丁彩2018年5月1日微信聊天记录，证明(1)至2018年5月1日，没能进行涉案土地和房产过户的原因是丁彩没能借到钱，钱不够，无法进行过户。(2)丁彩声称筹钱压力太大，让马克英可以将涉案土地和房产转让给其他人； 证据二、三、四、五，向法庭提交刻录的光盘一张及整理的书面资料，原始录音保存于马克英手机中，庭审中播放刻录的光盘； 证据六、公证授权委托书，证明福海抽纱公司为确保顺利进行土地、房产过户，以公证的形式，授权一直在日照、不外出的马克兰代为办理有关过户手续；说明福海抽纱公司一直在积极严格履行《房屋和土地转让协议书》约定的义务； 证据七、《解除房屋和土地转让协议通知书》及快递单，证明刘勇、丁彩未在《房屋和土地转让协议书》约定的期限内支付剩余转让款，刘勇、丁彩违约，其应给付违约金，福海抽纱公司有权解除合同，收回土地和房产。福海抽纱公司根据协议书约定和法律规定，于2018年7月31日向刘勇、丁彩快递了《解除房屋和土地转让协议通知书》； 综上，证据二、三、四、五、六，证明双方签订《房屋和土地转让协议书》后，福海抽纱公司严格履行了合同义务，但刘勇、丁彩在支付部分转让款后，以资金紧张、无力支付剩余转让款等理由拒不按照双方约定履行合同义务，是刘勇、丁彩违约致没有按照约定期限过户，刘勇、丁彩也没有在约定的期限内支付剩余转让款；结合证据1《房屋和土地转让协议书》有关条款约定，刘勇、丁彩应支付违约金，福海抽纱公司有权解除合同，收回土地和房产；证据七证明福海抽纱公司已通知刘勇、丁彩解除双方之间的《房屋和土地转让协议书》。上述证据已形成了完整的证据链条，可以证明刘勇、丁彩的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回；福海抽纱公司的反诉请求完全符合事实和法律规定，应当依法支持； 证据八、马克英与丁彩微信聊天记录一份，证明刘勇、丁彩在支付部分转账款后，以资金紧张无力支付剩余转账款等为由拒不履行合同义务。刘勇、丁彩违约致土地、房产不能按约定时间过户，刘勇、丁彩也没有在约定期限支付剩余的转账款，刘勇、丁彩违约，福海抽纱公司有权解除合同，收回土地和房产，并有权要求刘勇、丁彩承担违约金； 证据九、邮局邮件跟踪信息列表一份，用于证明福海抽纱公司于2018年7月31日向刘勇、丁彩快递了解除房屋和土地转账协议通知书，丁彩于2018年8月1日已签收的事实； 证据十、借条9张原件，证明刘勇、丁彩在庭前调查中声称多支付给福海抽纱公司3122520元用来缴纳税，纯属虚构事实，实际上上述款项为福海抽纱公司从刘勇、丁彩处的借款和2017年9月1日后涉案土地和房屋的租金，在2018年4月16日刘勇、丁彩通知福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰将上述9张借条均改成了土地房产转让款单子。 刘勇、丁彩质证认为： 对证据一、真实性没有异议，该协议书约定了2017年9月1日前，福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰将房屋、土地全部交付给刘勇、丁彩，2018年4月30日前福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰协助将房屋和土地办理过户登记到两原告名下。但至今福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰未履行过户义务，尚有部分房屋、土地未交付，已构成违约，应当继续履行合同。房产、土地过户登记到刘勇、丁彩名下后，余款800万元才至付款期限，并非福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰所讲的2018年5月10日，刘勇、丁彩并未违约，在不到付款期限的情形下，对福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰多付款3122520元，已全面履行合同。合同一经签订即受法律约束，根据《合同法》第八条的规定，刘勇、丁彩无任何违约情形，是福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰恶意违约，其无权解除合同； 对证据二、三、四、五，对其合法性有异议，对该录音证据马克英应当提供全面记录，不得剪辑、不得修改，但马克英提供的该证据均是其经过剪辑过，对整个的谈话的过程经过了挑选。使用刚才播放的证据足以证实马克英承诺缴纳税款不需要丁彩管，并多次说凑不够税款，要求丁彩帮忙，并要求丁彩帮助其借高息贷款，但至今未缴纳任何税款，并不予过户，始终违约。马克英提交的证据二、三、四、五均不能证实其主张，2018年4月11日上午7:23分微信聊天中，丁彩明确告知马克英只能按合同凑自己的过户费，其他费用福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰依据合同自行准备。在刘勇、丁彩全面履行合同付款义务的情况下，福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰还继续要求刘勇、丁彩付款，并要求丁彩帮其借高息，丁彩无奈答应帮其寻找高息贷款是给福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰用，而非丁彩使用。刘勇、丁彩的过户款及尾款，自签订买卖协议时，均已准备充足。证据四、五均是福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰为其违约所讲，自己的意思表示，福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰不但拖延拒绝过户，还继续找丁彩要钱，丁彩无奈； 对证据六、真实性没有异议，该证据是福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰的自行行为，与刘勇、丁彩无关，该证据中的委托人、受托人均为履行本案的合同约定，且延迟履行、拒绝履行； 对证据七、真实性、合法性、关联性均有异议，刘勇、丁彩从未见过该份通知书，刘勇、丁彩始终依约履行合同，该协议书约定了2017年9月1日前，福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰将房屋、土地全部交付给刘勇、丁彩，2018年4月30日前福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰将房屋和土地办理过户登记到刘勇、丁彩名下，但至今福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰未履行过户义务，尚有部分房屋、土地未交付，已构成违约，应当继续履行合同。房产、土地过户登记到刘勇、丁彩名下后，余款800万元才至付款期限，并非福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰所讲的2018年5月10日，刘勇、丁彩并未违约，在不到付款期限的情形下，对刘勇、丁彩多付款3122520元，已全面履行合同。合同一经签订即受法律约束，根据《合同法》第八条的规定，刘勇、丁彩无任何违约情形，是福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰恶意违约，其无权解除合同； 对证据八真实性、关联性、合法性均有异议，因马克英提供的微信聊天记录有部分的删除，存在断章取义，缺乏完整性。但刘勇、丁彩认可马克英与第一次证据交换时所播放的4段微信内容，及当庭对其微信内容部分完整聊天记录的认可（也是刘勇、丁彩对其整理的文字内容及当庭对马克英手机所拍照的内容），该份证据证实内容同第一次庭前会议质证意见； 对证据九真实性有异议，刘勇、丁彩没有收到过任何福海抽纱公司寄出的邮件，另即便福海抽纱公司主张的通知书存在，也是福海抽纱公司的恶意手段。房屋过户是福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰的义务，福海抽纱公司所主张的通知书并不符合合同法对解除合同的规定，刘勇、丁彩积极全面履行合同无任何违约行为； 对证据十真实性有异议，双方之间无任何借贷法律关系，该借条是福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰的单方行为，刘勇、丁彩认为法庭应当追究福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰对该虚假借条的陈述行为。 经审查，刘勇、丁彩提交的证据一、二、三，福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰提交的证据一、六与本案具有关联性、真实性，一审法院予以确认并在卷佐证，对于双方提交的其他证据，一审法院将结合所有证据进行综合分析认定。 一审法院认定事实如下： 2017年7月3日，刘勇、丁彩及已注销的中医骨伤门诊部与福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰签订了《房屋和土地转让协议书》，该《协议书》中福海抽纱公司作为转让方（甲方），中医骨伤门诊部作为受让方（乙方）。但在甲方签字处，由费立军、马克英、马克兰签字，同时加盖了福海抽纱公司印章；在乙方签字处，由刘勇、丁彩签字，并加盖了中医骨伤门诊部的印章。 协议主要内容：福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰将日照市东港区丹阳路39号的土地及地上所有建筑物转让给刘勇、丁彩及中医骨伤门诊部，总价款2350万元。该协议第三条约定：“转让款的支付方式及相关事项：1、签订本协议当日，乙方先首付350万元（大写：叁佰伍拾万圆整）。甲方足额收到首付款350万元后开始搬家，2017年9月1日前搬家完毕，将房屋、土地全部交付给乙方；甲方搬家期间，乙方随时可以装修、入住已经交付的房屋。对于甲方已经出租的建筑物，2017年9月1日前的租金归甲方，之后的租金归乙方；对于不再向外出租的建筑物，由甲方负责与承租方结算租金。 2、乙方于2018年3月31日前代甲方偿还农村信用社贷款1200万元（大写：壹仟贰佰万圆整），取回质押于农村信用社的土地证、房产证，甲方积极配合乙方办理过户手续，相关费用由双方各负担50%。如乙方不按期代甲方偿还上述贷款，甲方有权解除合同，收回土地和房产。 3、乙方付完偿还信用社1200万元后，壹个月内办理好过户手续；甲方保证土地证、房产证只在城北农村信用社质押，如有多方质押，由甲方承担一切后果。 4、2017年9月1日前该房产土地使用税由甲方负责与税务部门结清。2017年9月1日之后由乙方负责。 5、土地使用权及可以办理过户的房产登记到乙方名下后10日内，乙方付清剩余的转让款800万元（大写：捌佰万圆整）。如乙方不能按期向甲方付清转让款，每逾期一日，乙方给付甲方剩余转让款百分之二的违约金，甲方有权解除合同，收回土地和房产。” 该合同还约定了其它内容…… 合同签订后，刘勇、丁彩于2017年7月3日支付350万元，2017年9月12日支付2.5万元，2017年9月18日支付5.8784万元，2017年9月28日支付2.3736万元，2017年10月20日支付10万元，2017年10月31日支付40万元，2017年12月25日支付10万元，2018年1月5日支付20万元，2018年1月18日支付1.5万元,2018年2月13日支付10万元，2018年3月2日支付100万元，2018年3月30日支付1300万元用于偿还市北信用社贷款本息，2018年6月19日支付10万元。以上刘勇、丁彩共计支付福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰转让款为18622520元。按照合同约定，刘勇、丁彩于2018年3月31日前应支付转让款总额为1550万元，刘勇、丁彩比合同约定的付款日期数额多付3122520元。 庭审中，福海抽纱公司提出反诉，要求解除与刘勇、丁彩签订的合同，支付违约金500万元等请求，由于其只交纳了500万元（以此为标准）违约金的案件受理费23400元，未交纳其他诉讼请求的剩余案件受理费，一审法院限其7日内补交其他反诉请求的案件受理费，逾期，福海抽纱公司未补交。刘勇、丁彩在庭审过程中增加了要求福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰继续履行合同的诉讼请求，但之后撤回了该请求，也未交纳该项请求的相关案件受理费。 另查明，经刘勇、丁彩申请，一审法院于2018年6月8日作出了（2018）鲁1102财保631-1号民事裁定书，将福海抽纱公司名下的位于日照市土地证号为日东国用（2011）第1**土地使用权予以查封；将福海抽纱公司所有的位于日照市港农贸城001幢101号、201号、301号、002幢101号、201号、301号、401号、房产证号为20××06的房产予以查封。刘勇、丁彩为此支付保全费5000元。 一审法院认为，刘勇、丁彩及已注销的中医骨伤门诊部与福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰于2017年7月3日签订了《房屋和土地转让协议书》是双方真实意思表示，该协议合法有效，一审法院予以确认。合同签订后，双方均应严格按照合同的约定履行约定各自义务，根据合同约定，刘勇、丁彩应于2018年3月31日前支付福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰转让款总额为1550万元，剩余转让款800万元应于土地使用权及办理过户的房产登记到刘勇、丁彩名下后10日内履行完毕。现刘勇、丁彩已支付福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰转让款18622520元，根据合同约定，刘勇、丁彩在约定期限内（即2018年3月31日前）已超付3022520元（之后又于2018年6月19日支付10万元）。刘勇、丁彩的诚实信用行为理应得到保护和支持。本案中，在办理不动产权变更的时间上，双方已约定了合同履行的先后顺序，即在刘勇、丁彩于2018年3月31日前代福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰偿还信用社1200万元贷款后的一个月内。现刘勇、丁彩已按合同约定的期限履行了付款义务，福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰逾期履行交付和过户义务已构成违约。且合同还约定了剩余款项800万元于“土地使用权及可以办理过户的房产登记到乙方名下后10日内”支付。故在剩余款项的支付与不动产权变更的问题上，福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰应首先履行协助不动产权变更登记的义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”故福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰拒不履行变更登记的义务，已构成违约，应负协助刘勇、丁彩办理不动产权变更登记手续及交付的义务。对于刘勇、丁彩变更登记手续及交付的请求，理由正当，一审予以支持。福海抽纱公司反诉要求解除合同，将没有进行较大装修改造的房屋和土地交还福海抽纱公司，因未在法院规定的时间内补交该三项的案件受理费，本案对于其未交纳反诉案件受理费的部分（即反诉请求第一、二、四项）不予处理。 对于刘勇、丁彩要求判令福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰支付违约金100万元的主张，因双方签订的《房屋和土地转让协议书》没有约定福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰的违约责任，刘勇、丁彩的该项主张没有依据，一审法院不予支持。 对于福海抽纱公司要求支付500万元违约金的请求，首先刘勇、丁彩依据合同约定履行了所有到期的义务，没有出现协议约定的违约情形；其次，福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰提交的证据二、三、四、五、七、八全部为微信聊天的证据，微信聊天只是双方对于合同履行中的各自打算，中间包含对于合同履行中变更履行方式等具体条款的要约或要约邀请，并未对合同的实际履行条款产生实质性的变更，同时也掺杂着履行合同过程中的无奈心情，与本案没有关联性。故本案的合同义务应以双方于2017年7月3日签订了《房屋和土地转让协议书》为依据并严格履行，而不能以微信为依据，故对于福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰依据微信聊天作为依据，要求认定刘勇、丁彩违约的请求，一审法院不予采纳。双方在庭审过程中对于微信聊天的一再纠缠提交、质证，事实上偏离了本案争议的基本事实依据——《房屋和土地转让协议书》。另外，《房屋和土地转让协议书》约定的变更登记，该项约定的变更登记对于刘勇、丁彩而言，系刘勇、丁彩的权利，对于福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰而言则属于义务，即使如福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰所主张的刘勇、丁彩怠于过户（怠于主张权利），如果产生“一房两卖”等情况，其法律后果对于刘勇、丁彩而言则属于不利的法律后果，对于福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰而言则属于可能产生有利的后果；结合协议书中第三条第二款“甲方积极配合乙方办理过户手续”，则进一步明确了变更登记系福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰的义务而非其权利。故对福海抽纱公司以此为依据主张刘勇、丁彩违约的请求，一审法院不予采纳。 另外，福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰提交的证据十借条9张，以证明上述款项为福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰从刘勇、丁彩处的借款和2017年9月1日后涉案土地和房屋的租金，一审法院认为，该9张借据均为福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰自己单方书写，并未提交其他证据佐证，且刘勇、丁彩予以否认，主张系福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰存在虚假诉讼。用自己书写的欠条以证明自己的主张，本身有违于一般人的认知能力和逻辑思维能力，也不符合证据规则的基本法理；其次，在刘勇、丁彩尚欠其购房款的情况下，福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰再向刘勇、丁彩借款，也违背常理，应系虚假证据，故对于该证据十，一审法院不予采纳。 综上所述，福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰主张刘勇、丁彩违约，无事实和法律依据，一审法院不予支持，刘勇、丁彩要求福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰交付土地和房屋、协助办理不动产权变更手续的请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条之规定，一审判决：一、福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰于判决生效后十日内协助刘勇、丁彩办理土地使用权变更登记手续，将日照市福海抽纱有限公司名下的位于日照市东港区土土地证号为日东国用（2011）第131号土地使用权变更登记至刘勇、彩名下；二、福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰于判决生效后十日内协助刘勇、丁彩办理房屋产权变更登记手续，将福海抽纱公司名下的位于日照市（房产证号为20××06）房产变更登记至刘勇、丁彩名下；三、福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰于判决生效后三十日内清除登记在福海抽纱公司名下的位于日照市东港区北侧土地[证号为日东国用（2011）第131号土地]的地上附着物，清除地上房屋内的其他物品，将上述土地及所属房屋交付刘勇、丁彩；四、驳回刘勇、丁彩要求福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰支付违约金100万元的诉讼请求；五、驳回福海抽纱公司要求刘勇、丁彩支付违约金500万元的诉讼请求；本诉案件受理费13800元，保全费5000元，共计18800元，由福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰负担；反诉案件受理费23400元，由福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰负担。 二审中，福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰提交其一审委托诉讼代理人韩念壮出具的说明一份，用以证实在一审诉讼过程中韩念壮并未收到法院合议庭组成人员的书面通知。刘勇、丁彩对该证据的三性有异议，认为该证据的书写人与本案的当事人具有利害关系，证人无正当理由未出庭作证，对该证据不予认可。一审法院将合议庭组成人员依法告知了各方当事人，福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰纯粹是为了拖延诉讼，拖延过户故意而为。本院认证，福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰提交的该证据属于证人证言，且该证人与福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰有利害关系，该证据不能单独作为认定事实的依据。经查阅一审卷宗，福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰一审委托诉讼代理人韩念壮于2018年9月17日填写的送达回证中，送达文书名称有起诉状、传票、合议庭组成人员告知书等法律文书。2018年11月20日一审开庭审理过程中，福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰及其委托诉讼代理人亦未对合议庭组成人员提出异议。 本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，涉案《房屋和土地转让协议书》明确记载转让方（甲方）为福海抽纱公司，受让方（乙方）为中医骨伤门诊部，且涉案房屋登记在福海抽纱公司名下，费立军作为福海抽纱公司的法定代表人，马克英、马克兰作为福海抽纱公司的股东，刘勇、丁彩作为中医骨伤门诊部的经营者，其虽在甲乙双方盖章处签字，但应当视为其系以法定代表人或代理人的身份签字确认，不应视为涉案《房屋和土地转让协议书》合同主体。一审对此认定不当，本院予以纠正。福海抽纱公司、马克英、马克兰的该上诉理由成立，本院予以支持。因中医骨伤门诊部系个体工商户，其于2019年3月1日被注销。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”之规定，刘勇、丁彩作为中医骨伤门诊部的经营者，其作为本案原告参加诉讼并无不当。福海抽纱公司关于刘勇、丁彩不是适格主体的上诉理由不成立，本院不予采信。福海抽纱公司与中医骨伤门诊部签订的《房屋和土地转让协议书》系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效。双方均应严格按照合同约定履行约定各自的义务。涉案合同约定，甲方足额收到首付款350万元后开始搬家，2017年9月1日前搬家完毕，将房屋、土地全部交付给乙方。现刘勇、丁彩主张北侧平房及二楼4间房屋，西侧1000余平方米土地钢结构大棚，南侧约1000平方米土地钢结构大棚未交付，福海抽纱公司主张其已全部交付完毕。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。福海抽纱公司应当提交证据证明其已将涉案房屋全部交付给刘勇、丁彩。因福海抽纱公司未提交证据予以证实，故其应承担举证不能的法律后果。一审认定福海抽纱公司未将上述土地及所属房屋交付给刘勇、丁彩并无不当。根据涉案合同约定，中医院骨伤门诊部应于2018年3月31日前代甲方偿还农村信用社贷款1200万元，付完偿还信用社1200万元后，壹个月内办理好过户手续。2017年9月1日前该房产土地使用税由甲方负责与税务部门结清。2017年9月1日之后由乙方负责。根据查明的事实来看，刘勇、丁彩在2018年3月31日前已按合同约定履行完付款义务，故福海抽纱公司应及时配合刘勇、丁彩办理过户手续。福海抽纱公司主张系因刘勇、丁彩未筹备好税费而导致无法办理过户手续，但根据合同约定及查明的事实来看，2017年9月1日前的房产土地使用税由福海抽纱公司与税务部门结清，但该税费尚未结清。且按照合同约定，刘勇、丁彩于2018年3月31日前应支付转让款总额为1550万元，而刘勇、丁彩的实际付款数额已比合同约定的付款数额多付3122520元。福海抽纱公司虽主张多付的款项系福海抽纱公司从刘勇、丁彩处的借款，但刘勇、丁彩对此不予认可。福海抽纱公司既主张刘勇、丁彩资金紧张无法筹集过户税费，同时又主张刘勇、丁彩向福海抽纱公司出借款项，该主张明显与常理不符。从马克英、丁彩的微信聊天记录来看，马克英向丁彩表示其在印尼投资，资金紧张无法筹集税费，丁彩为早点办理过户手续同意由其筹集涉案土地及房产过户的全部费用，后丁彩无法筹集全部税费，丁彩称其只能凑过户费，税费由马克英自己筹备。从上述微信聊天记录的内容来看，双方系对于合同履行中的各自打算，其中包含着对于合同履行中变更履行方式等具体条款的要约或要约邀请，但并未对合同的实际履行条款产生实质性的变更，故一审法院认定仍以《房屋和土地转让协议书》确定双方的权利义务并无不当。福海抽纱公司至今未将2017年9月1日前的房产土地使用税与税务部门结清，其亦无证据证实刘勇、丁彩不同意过户，故涉案房屋、土地未履行过户手续的责任在于福海抽纱公司。刘勇、丁彩请求福海抽纱公司履行变更登记手续应予支持。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因福海抽纱公司未履行土地、房屋过户登记手续致使剩余尾款交付迟延，福海抽纱公司要求刘勇、丁彩支付500万元违约金无事实及法律依据。对于刘勇、丁彩要求判令福海抽纱公司支付违约金100万元的主张，因双方签订的《房屋和土地转让协议书》没有约定福海抽纱公司违约应承担何种违约责任，刘勇、丁彩亦未提交证据证实福海抽纱公司未履行过户手续给其造成实际损失，故一审未支持其请求支付100万元违约金的主张亦无不当。 关于一审是否违反法定程序的问题。一审法院已依法将起诉状、传票、合议庭组成人员告知书等法律文书送达给福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰的委托诉讼代理人韩念壮，一审庭审过程中福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰亦未对合议庭组成人员提出异议，故对福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰上诉关于一审法院未依法告知合议庭组成人员程序违法的主张，本院不予采信。关于刘勇、丁彩提交的中医骨伤门诊部注销证明，该证明系对原告主体诉讼资格的审查，不属于证据的范畴。福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰关于一审程序违法的主张不成立，本院不予支持。 综上所述，刘勇、丁彩的上诉理由不成立，本院不予支持；福海抽纱公司、费立军、马克英、马克兰的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持日照市东港区人民法院（2018）鲁1102民初6539号民事判决第四项、第五项； 二、变更日照市东港区人民法院（2018）鲁1102民初6539号民事判决第一项为：日照市福海抽纱有限公司于判决生效后十日内协助刘勇、丁彩办理土地使用权变更登记手续，将日照市福海抽纱有限公司名下的位于日照市东港区土土地证号为日东国用（2011）第131号土地使用权变更登记至刘勇、彩名下； 三、变更日照市东港区人民法院（2018）鲁1102民初6539号民事判决第二项为：日照市福海抽纱有限公司于判决生效后十日内协助刘勇、丁彩办理房屋产权变更登记手续，将日照市福海抽纱有限公司名下的位于日照市（房产证号为20××06）房产变更登记至刘勇、丁彩名下； 四、变更日照市东港区人民法院（2018）鲁1102民初6539号民事判决第三项为：日照市福海抽纱有限公司于判决生效后三十日内清除登记在日照市福海抽纱有限公司名下的位于日照市东港区北侧土地[证号为日东国用（2011）第131号土地]的地上附着物，清除地上房屋内的其他物品，将上述土地及所属房屋交付刘勇、丁彩； 五、驳回刘勇、丁彩对费立军、马克英、马克兰的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费13800元，保全费5000元，共计18800元，由日照市福海抽纱有限公司负担；反诉案件受理费23400元，由日照市福海抽纱有限公司负担；二审案件受理费37200元，由上诉人日照市福海抽纱有限公司负担23400元，上诉人刘勇、丁彩负担13800元。 本判决为终审判决。 审判长  卜雪雁 审判员  苗自富 审判员  刘丽艳 二〇一九年十一月十一日 书记员  辛 娜