盘锦市大洼区人民法院执 行 裁 定 书(2019)辽1104执异26号异议人（利害关系人）：盘锦三泰建筑安装有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。法定代表人：赵恒秋，董事长。申请执行人：岳松霄，男，1972年4月7日出生，汉族，辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司总经理，住辽宁省盘锦市大洼区。被执行人于雷，男，1972年2月2日出生，汉族，个体经营户，住盘锦市兴隆台区。本院在执行岳松霄与于雷民间借贷纠纷一案中，利害关系人盘锦三泰建筑安装有限公司（以下简称三泰公司）对执行标的提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。利害关系人三泰公司提出异议请求：请求我院撤销（2019）辽1104执1081号执行裁定书及协助执行通知书。事实和理由：贵院因执行岳松霄与于雷民间借贷纠纷一案中，查封了辽宁兴隆宝通房地产开发有限公司（以下简称兴隆宝通公司）开发的，位于盘锦市××台子区盘锦新开河小区**楼房号为**商品房。1、贵院查封的四套商品房不属于被执行人于雷的个人财产。2016年4月8日，兴隆宝通公司为开发方，三泰公司为承建方签订了盘锦新开河小区6#、7#、8#楼建筑施工合同，2018年7月20日经复检合格验收，因拖欠工程款，三泰公司诉至法院，2019年6月5日经二审盘锦市中院调解，2019年6月13日兴隆宝通公司与利害关系人达成用37套房屋抵债协议，抵偿工程款11，237，248元。其中包含该院查封的四套房屋。2、大洼区法院没有证据证明查封的四套房屋是于雷的个人财产。利害关系人三泰公司向本院提供证据如下：1.盘锦市双台子区人民法院（2018）辽1102民初1463民事判决书；2.盘锦市中级人民法院（2019）辽11民终484号民事调解书；3.兴隆宝通公司与三泰公司以房抵债协议；4.盘锦市双台子区人民法院立案受理三泰公司申请执行材料；5.发票14张、说明书一份；6.盘锦市大洼区人民法院（2019）辽1104民初2575号民事判决书、（2019）辽1104执1081号执行裁定书及协助执行通知书。以上证据拟证明兴隆宝通公司将案涉房屋抵债给利害关系人，案涉房屋归利害关系人所有。申请执行人岳松霄辩称，不同意利害关系人三泰公司的异议请求事项，具体理由如下：1、兴隆宝通公司全部以房抵债方式，支付所欠施工单位三泰公司全部工程款，经盘锦市中级人民法院调解，履行完全部义务。三泰公司董事长赵恒秋于2019年6月20日书面确认；2、于雷是工程实际施工人，挂靠三泰公司。2019年6月29日，在三泰公司赵恒秋的见证下，经于雷签字确认将抵账房屋分配给若干欠款人及自己，并将分配于雷的四套房屋（涉案的四套房屋）落在张雪名下，并办理了网签登记。综上，案外人提出的执行异议不成立，请求驳回利害关系人的异议请求。申请执行人岳松霄向本院提供证据如下：1.三泰公司抵账房明细；2.挂靠协议；3.关于大洼法院查封盘锦新开河小区住宅的情况说明；4.证明；5.承诺书。以上证据拟证明兴隆宝通公司将案涉房屋抵债给于雷，案涉房屋归于雷所有。本院审查查明，本院于2019年8月21日作出（2019）辽1104民初2575号民事判决书，判决内容：一、被告于雷于本判决生效后10日内返还原告岳松霄借款本金552,000.00元，并从2016年8月11日起至借款给付完毕之日止按月利率1.9%支付利息；二、被告于雷于本判决生效后10日内返还原告岳松霄借款本金140000元，并从2018年11月23日起至借款给付完毕之日止按月利率1.5%支付利息。案件受理费5350元，由被告于雷负担。上述民事判决发生法律效力后，权利人岳松霄向本院申请执行。执行过程中，本院于2019年9月29日作出（2019）辽1104执1081号执行裁定，查封了被执行人于雷所有的位于盘锦市××台子区盘锦新开河小区8号楼房号为8-1-901、8-1-902、8-1-1001、8-1-1002四套商品房。另查明，原告三泰公司与被告兴隆宝通公司建设工程施工合同纠纷一案，盘锦市双台子区人民法院于2019年3月29日作出（2018）辽1102民初1463号民事判决书，判决内容：被告兴隆宝通公司于判决生效后十日内给付原告三泰公司工程款9,801,863.07元，并自2018年7月24日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至被判决确定的给付之日时止；案件受理费80400元、工程造价鉴定费25000元、保全费5000元、保险费32500元，由被告承担。兴隆宝通公司对该判决不服提出上诉，盘锦市中级人民法院于2019年6月5日作出（2019）辽11民终484号民事调解书，调解内容：一、上诉人兴隆宝通公司于2019年6月15日前一次性给付被上诉人三泰公司工程款现金7,122,839.50元及利息（利息以7,122,839.50元本金为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2018年7月24日起计算至清偿之日止）；二、上诉人兴隆宝通公司于2019年6月20日前配合被上诉人三泰公司共同到盘锦市××台子区劳动保障监察局，办理农民工工资保障金剩余84万元账户的退款事宜；如逾期给付，其利息以84万元为基数，从2018年7月24日起计算至清偿之日止，并转入上诉人兴隆宝通公司欠付被上诉人三泰公司工程款，有权向法院申请强制执行；三、上诉人兴隆宝通公司于2019年6月20日前以房抵款方式履行给付被上诉人三泰公司工程款的金额1,189,771.58元，并将房屋备案或登记到被上诉人三泰公司名下，如逾期给付，其利息以1,189,771.58元本金为基数，从2018年7月24日起计算至清偿之日止；四、上诉人兴隆宝通公司于2019年6月20日前一次性给付被上诉人三泰公司配合费金额为142,927.62元；五、如上诉人兴隆宝通公司未按上诉约定履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；六、上诉人兴隆宝通公司给付被上诉人三泰公司工程质量保证金额，以工程总价款23，669，977.78元的5%计算，工程质量保证金1,183,498.9元，按合同约定于2019年7月24日返还60%，2020年7月24日返还40%，本案不予处理。一审案件受理费140,300元，由被上诉人三泰公司负担59,900元，由上诉人兴隆宝通公司负担80,400元；工程造价鉴定费250,000元、保全费5,000元、保险费32,500元，由上诉人兴隆宝通公司负担；二审案件受理费140,300元，减半收取70,150元，由上诉人兴隆宝通公司负担。2019年6月13日，兴隆宝通公司（甲方）与三泰公司（乙方）达成以房抵债协议，兴隆宝通公司用37套房屋顶账工程款11237248元，其中包含涉案查封的4套房屋。再查明，2019年3月29日，三泰公司向盘锦市双台子区人民法院申请执行，要求兴隆宝通公司给付工程款1，479，616元利息或将盘锦新开河小区8号楼房号为8-2-502及涉案的四套商品房备案登记到三泰公司名下，并实际交付。本院认为，本案争议的焦点问题为利害关系人三泰公司对案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或物权期待权。对于利害关系人对案涉房屋是否享有所有权问题，本院认为，案涉房屋作为不动产，物权变动的法定公示方式为登记，即所有权的设立、变更、转让或消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。案涉房屋登记在房地产开发企业兴隆宝通公司名下，三泰公司通过以物抵债方式取得案涉房屋，在未办理所有权变动登记之前，案涉房屋未发生物权的变动，不能产生物权变动的效果，故利害关系人尚不能成为物权法所指的房屋所有权人。对于利害关系人对案涉房屋是否享有足以排除执行的物权期待权问题，本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在房地产开发企业名下的不动产提出执行异议的，可以依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条予以审查，只要符合其中任何一条规定的情形，即可排除对该不动产的执行。其中第二十八条规定：案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。第二十九条规定：案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述规定，利害关系人对登记在房地产开发企业名下的不动产提出异议必须符合上述任何一条规定的全部情形，才能产生排除执行的效果，而且上述法律规定系对于无过错不动产买受人、房屋消费者的物权期待权的保护，故抵债协议并不属于法律规定的“合法有效的书面买卖合同”范畴，对于抵债不动产的受让人的物权期待权在前述法律规定中并未列入保护范围。本案中，在对案涉房屋查封之前，三泰公司与房地产开发企业兴隆宝通公司签订了书面以房抵债合同，通过利害关系人提出执行异议的理由及提交的证据可以看出三泰公司是通过以物抵债的方式取得案涉房屋，兴隆宝通公司以物抵债的目的在于消灭所欠的债务，而非单纯的房屋买卖关系。基于以物抵债完成的交付房屋，只是债务人履行债务的变通方式，其与基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别，故在案涉房屋完成物权变更登记之前，通过以房抵债取得的房屋并不足以形成优于其他债权的利益，利害关系人享有债权请求权，而非享有物权期待权。另，三泰公司与兴隆宝通公司以物抵债的协议都未发生物权的变动，工程实际施工人于雷更不能取得案涉房屋的物权，如涉案房屋办理了网签登记，根据《物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，除法律有规定外，记载于不动产登记之上是不动产物权变动的生效要件。结合本案相关事实，案涉房屋并未登记在于雷名下，如仅进行了商品房网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。综上，本院对利害关系人三泰公司执行异议涉案的四套房屋其为所有权人不予支持，但本案执行中查封兴隆宝通公司名下四套房屋确有错误。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项、第十七条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款第（一）项规定，裁定如下：撤销盘锦市大洼区人民法院（2019）辽1104执1081号执行裁定书及协助执行通知书。如不服本裁定，可在收到本裁定之日起十日内，向盘锦市中级人民法院申请复议。审 判 长 宋 辉人民陪审员 丁 艳人民陪审员 杨晓宏二〇一九年十一月二十七日书 记 员 赵 鑫【本裁判适用的法律条文】1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；