江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8928号上诉人（原审被告）：金乃余，男，1967年1月19日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。上诉人（原审被告）：苏州金沙健身服务有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区横泾街道尧南花苑内西侧。法定代表人：何小林，总经理。委托诉讼代理人：秦利明，江苏展智律师事务所律师。委托诉讼代理人：高陈，江苏展智律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：苏州市吴中区横泾街道尧南社区居民委员会，住所地江苏省苏州市吴中区横泾街道尧南花苑内。法定代表人：沈珍华，主任。委托诉讼代理人：陆小明，江苏鸿永律师事务所律师。上诉人金乃余、上诉人苏州金沙健身服务有限公司因与被上诉人苏州市吴中区横泾街道尧南社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，分别不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初1906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金乃余的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人苏州市吴中区社区居民委员会的全部诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实不清,适用法律错误。1、原审法院对于我方应付租金的数额认定不清,回避了苏州市吴中区社区居民委员会已经直接向次承租人收取租金的事实,导致重复计算。苏州市吴中区社区居民委员会在租赁期限内就向部分租户收取租金，原审法院未作认定是错误的，损害了我方的合法权益。我方采取分租的形式将涉案的房屋转租，苏州市吴中区社区居民委员会对此是明知和认可的，其直接向承租商户收取租金，属于违约在先，我方拒绝支付租金是合法的抗辩行为。合同到期后我方继续占有使用房屋，双方形成不定期租赁关系，且我方享有优先承租的权利。2、涉案的房屋未办理权属登记，影响了我方的正常使用和转租，出租方对此存在过错，应当相应降低租金的标准。苏州金沙健身服务有限公司的上诉请求：撤销原审判决，改判我公司继续租赁涉案的房屋，并改判我公司不承担一审的诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实不清,适用法律错误。1、涉案的房屋由我公司实际占有和使用，被上诉人苏州市吴中区社区居民委员会是明知和认可的。我公司属于实际承租人的身份，并且为了经营游泳馆和健身房投入了巨大的经费。合同到期后我公司有继续租赁的优先权，原审法院判决我公司迁让房屋极其不合理，将使我公司遭受重大经济损失。2、原审法院判决我公司和金乃余共同承担一审的诉讼费用不合理。苏州市吴中区社区居民委员会一审中诉请金乃余支付拖欠的租金，并要求我公司和金乃余交还租赁房屋。我公司并不承担支付租金的义务，原审法院却判决我公司和余支付共同承担全部的诉讼费用，违反了民事诉讼法的规定，损害了我公司的合法权益，二审应当予以纠正。苏州市吴中区社区居民委员会辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。金乃余是承租人,其设立苏州金沙健身服务有限公司在涉案房屋中从事生产经营,二上诉人应当共同支付占有使用费。金乃余擅自转租涉案房屋，收不到租金是其管理混乱所致，其仍应当按约向我方支付租金。现租赁期限已经届满，承租人和次承租人应当迁让并交还房屋。请求驳回上诉，维持原判。苏州市吴中区社区居民委员会向一审法院起诉请求：1、判令金乃余支付房屋租金人民币1699363元、配变设备租赁费31666.67元；2、判令二原审被告迁出所占用坐落于苏州市吴中区花苑内西侧配套用房一楼、三楼的房屋，并支付自2019年1月1日起至实际迁出之日止按年租金555357.6元标准计算的房屋占有使用费。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2017年5月8日，苏州市吴中区社区居民委员会（甲方）与金乃余（乙方）签订《租赁合同书》1份，约定甲方将位于尧南花苑内西侧的房屋出租给乙方经营，租赁范围和面积为：底楼面积为1736平方米的农贸市场（现改为游泳馆）、二楼南侧房屋1476.67平方米、三楼2457.98平方米房屋、门面房2129.54平方米。租赁期限一年七个月，自2017年6月1日至2018年12月31日。租赁价格为2017年6月1日至2017年12月31日，一楼农贸市场（现改为游泳馆）每年每平方米150元，租金151900元；二楼每年每平方米120元，租金103366元；三楼每年每平方米120元，租金172058元；门面房每年每平方米160元，租金198756元，合计租金626080元。2018年1月1日至2018年12月31日，全年租金1073283元。付款方式为先付后租，一年一付。签订合同时即付清第一年租金，下年度的租金半年一付，分别在每年的1月1日和7月1日之前付清，如逾期未付租金超过一个月，甲方有权终止合同，造成的损失由乙方负责。根据企业用电需要，输变电设备供乙方使用，乙方每年另交配变设备租赁费20000元。双方还就权利义务、违约责任等作了约定。审理中，原审法院至苏州金沙健身服务有限公司调查，该公司监事边为玉称：苏州金沙健身服务有限公司使用诉争房屋一楼游泳馆和三楼健身房，此前该公司系金乃余经营的，2018年4月23日工商登记变更后，法定代表人变更为何小林。审理中，苏州市吴中区社区居民委员会称，租赁物的具体位置为苏州市吴中区花苑内西侧社区配套房底楼门面房（面积2129.54平方米）以及底楼农贸市场（现改为游泳馆，面积1736平方米）、二楼南侧房屋（面积为1476.67平方米）、三楼（面积为2457.98平方米）、底层门面房（面积为504平方米）。双方的租赁合同已到期。现金乃余、苏州金沙健身服务有限公司占用一楼及三楼房屋，其要求按照合同约定的租金标准支付至实际迁出之日止的房屋占有使用费。诉争房屋二楼及门面房的使用情况其不清楚，也不要求在本案中处理。以上事实，由苏州市吴中区社区居民委员会提供的租赁合同书、苏州金沙健身服务有限公司企业信用信息公示报告及庭审笔录附卷佐证。原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，苏州市吴中区社区居民委员会与金乃余签订的《租赁合同书》租赁期限已届满，此后未续签租赁合同，亦无证据显示双方形成不定期租赁关系，故苏州市吴中区社区居民委员会与金乃余签订的租赁合同书权利义务已终止。合同期限内的租金合计1699363元、配变设备租赁费经核算为31666.67元，该款金乃余理应支付苏州市吴中区社区居民委员会，现金乃余确认未支付苏州市吴中区社区居民委员会合同期内的租金及配变设备租赁费，故苏州市吴中区社区居民委员会要求金乃余支付上述租金及配变设备租赁费的请求，合法有据，原审法院予以支持。金乃余辩称苏州市吴中区社区居民委员会向次承租人收取了租金，但未提供充分证据予以证实，苏州市吴中区社区居民委员会对此亦不予认可，故原审法院对金乃余的该辩解不予采信。庭审中，金乃余与苏州金沙健身服务有限公司均表示仍占用涉案房屋一楼游泳馆、三楼健身房，不同意迁出，于法无据，故苏州市吴中区社区居民委员会要两原审被告迁出上述房屋并参照其与金乃余签订的《租赁合同书》的租金标准即年租金555357.6元支付房屋占有使用费，不违反法律规定，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、金乃余于本判决生效之日起十日内支付苏州市吴中区社区居民委员会租金1699363元及配变设备租赁费31666.67元。二、金乃余、苏州金沙健身服务有限公司于本判决生效之日起三十日内迁出位于苏州市吴中区花苑内西侧社区配套房底楼面积为1736平方米的游泳池、三楼面积为2457.98平方米的健身馆，并支付苏州市吴中区社区居民委员会自2019年1月1日起至实际迁出之日止按年租金555357.6元标准计算的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币10606元，由金乃余、苏州金沙健身服务有限公司共同负担。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：苏州市吴中区社区居民委员会与金乃余之间签订的《租赁合同书》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人金乃余未按照约定支付租金及配变设备租赁费，属于违约行为，被上诉人苏州市吴中区社区居民委员会在本案中要求其继续履行合法有据，依法应当得到支持。《租赁合同书》中约定的租赁期限已经于2018年12月31日届满，被上诉人苏州市吴中区社区居民委员会明确表示不愿意续签合同，故上诉人金乃余、上诉人苏州金沙健身服务有限公司应当从涉案房屋中迁出并交还给出租人，并按照原约定的租金标准，依法支付《租赁合同书》终止后至其实际交还房屋之日止的占有使用费。上诉人金乃余主张苏州市吴中区社区居民委员会向次承租人收取了租金，苏州市吴中区社区居民委员会对此不予认可，且其在诉讼中未能提供合法、有效的证据证明，对其主张的事实本院碍难采信。涉案的房屋虽然尚未办理权属登记，但是在有关行政机关办理了备案登记，且上诉人苏州金沙健身服务有限公司一直在涉案房屋中从事经营并办理了营业执照，涉案房屋并不存在影响其正常使用的权利瑕疵，故上诉人金乃余主张降低租金或使用费数额的上诉理由同样不能成立。上诉人苏州金沙健身服务有限公司与被上诉人苏州市吴中区社区居民委员会之间不存在直接的合同关系，其主张在租赁期限届满后继续占有使用涉案房屋，并要求确认其享有优先承租权，并无法律依据和合同依据，对其上诉主张本院同样予以驳回。原审法院对于诉讼费用负担的处理并无明显不当，二审依法不作调整。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21212元，由上诉人金乃余负担10606元，由上诉人苏州金沙健身服务有限公司负担10606元。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇一九年十一月二十一日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。