辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1324民初2403号原告：中国建设银行股份有限公司朝阳分行，住所地朝阳市双塔区朝阳大街四段52号。法定代表人：孙晓东，行长。委托诉讼代理人：陈铁军，中国建设银行股份有限公司朝阳分行职员。被告：宋兴华，男，1966年6月2日出生，汉族，无业，户籍所在地朝阳市双塔区，现住朝阳市龙城区。被告：董会芳，女，1966年7月3日出生，汉族，无业，辽宁轮胎厂退休职工，户籍所在地朝阳市双塔区，现住朝阳市龙城区。被告：朝阳市兰鑫房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区燕水路1号。法定代表人：余少冰，经理。委托诉讼代理人：刘明利，男，朝阳市兰鑫房地产开发有限公司职员。原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行诉被告宋兴华、董会芳、朝阳市兰鑫房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理。依法由审判员韩丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行委托诉讼代理人陈铁军、被告宋兴华、董会芳、被告朝阳市兰鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘明利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行诉称：2007年10月19日，原告与被告宋兴华、董会芳、朝阳市兰鑫房地产开发有限公司签订《个人住房借款合同》，合同约定被告宋兴华、董会芳以其所有的位于朝阳市双塔区房屋作为抵押担保向原告借款壹拾肆万陆仟元人民币，借款期限为15年，还款方式为每个月19日前分期还款，并且办理房产抵押登记手续，朝阳市兰鑫房地产开发有限公司为该笔借款提供连带责任保证。合同签订后，我行如约发放了借款，被告也按约定履行还款义务，到了2016年3月份，被告宋兴华、董会芳开始拖欠借款，经我行催要无果，截至2019年9月20日，被告宋兴华、董会芳已经拖欠42期借款。故诉至法院请求判令：1、解除《个人住房借款合同》；2、被告宋兴华、董会芳清偿截止至2019年9月20日所欠我行借款本金69318.91元及利息10384.31元，共计人民币79703.22元以及全部借款清偿之日止所产生的的利息；3、我行对被告宋兴华、董会芳所抵押的位于朝阳市双塔区房产享有优先受偿权；4、朝阳市兰鑫房地产开发有限公司承担连带保证责任；5、被告承担相关诉讼费用。被告宋兴华、董会芳辩称：对借款事实和借款本息的金额没有异议，原告起诉属实。抵押房屋的所有权人现仍为宋兴华、董会芳，但有谁偿还贷款，应等（2019）辽1303执异22号案子的结果出来再决定。庭审中辩称，我二人已于2014年5月份口头约定将该房屋出卖给了倪玉兰，已将房屋交付，并口头约定剩余的借款本息由倪玉兰偿还，所以拖欠原告的借款本息及剩余尚欠的借款本息应有倪玉兰偿还，不应由我二人偿还。被告朝阳市兰鑫房地产开发有限公司辩称：原告起诉属实。对原告起诉的金额和我公司对该笔借款承担连带保证责任无意见，但对于担保期限保留意见。经审理查明：被告宋兴华、董会芳系夫妻关系。2007年10月19日，原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行与被告宋兴华、董会芳及被告朝阳市兰鑫房地产开发有限公司签订了《个人住房借款合同》（合同编号为210720193-011-20070000201），合同约定被告宋兴华、董会芳以其共同所有的位于朝阳市双塔区房屋作为抵押担保向原告借款人民币14.6万元用于购买房屋，并办理了房屋抵押权登记备案，借款期限为180个月（2007年10月19日起至2022年10月19日），借款利息及罚息依合同约定的方式计算，还款方式为委托扣款方式分期还款。抵押担保范围以借款合同中相关条款约定的范围为准。被告朝阳市兰鑫房地产开发有限公司在合同约定的保证范围内为被告宋兴华、董会芳的借款提供阶段性连带责任保证，保证期限为借款合同保证条款生效之日起至将抵押物的《他项权利证书》由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，原告依约发放了贷款。自2016年3月起，开始拖欠贷款，至今尚未还清。另查明，2014年5月份，被告宋兴华、董会芳与案外人倪玉兰口头约定将该抵押房屋出卖给案外人倪玉兰，并由倪玉兰继续依合同约定偿还所欠原告的借款本息。倪玉兰以现金的形式向二被告交付购房款，二被告为倪玉兰出具现金收条。但二被告未办理房屋所有权过户登记，也未向原告申请变更还款人，原告及保证人被告朝阳市兰鑫房地产开发有限公司对此均不知情。后因被告宋兴华、董会芳未按时腾出该房屋，案外人倪玉兰将二被告诉至朝阳市双塔区人民法院并达成调解协议，约定二被告于2014年6月20日前腾出该房屋。另查明，被告宋兴华、董会芳所述的朝阳市龙城区人民法院的（2019）辽1303执异22号民事裁定系案外人倪玉兰与案外人赵连武关于涉案房屋的执行异议纠纷，与本案无关。上述事实，有由原告提交的《个人住房借款合同》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》、中国建设银行个人贷款支付凭证、房屋抵押权登记审批表、中国建设银行个人贷款对账单、被告宋兴华、董会芳的结婚证复印件以及户籍证明和（2014）朝双民初字第02130号民事调解书等在卷证实，且经庭审质证，可以认定。本院认为：合法的借贷关系受法律保护。原、被告签订的《个人住房借款合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已依约向被告宋兴华、董会芳发放了借款，二被告应按合同约定期限履行偿还借款本金及相应利息的义务。否则构成违约，应承担违约责任。依合同约定借款人违约的，贷款人即原告有权宣布借款合同及合同项下尚未偿还的贷款本息提前到期，解除借款合同关系，并要求借款人立即偿还借款本息。合同解除后，与之相关的抵押、保证约定仍应履行。被告宋兴华、董会芳用房屋抵押担保，并办理了房屋抵押权登记备案，抵押权成立，原告对该抵押房屋享有法定的优先受偿权。被告朝阳市兰鑫房地产开发有限公司在《个人住房借款合同》约定的保证期限及保证范围内为上述借款本息提供阶段性连带保证责任。故原告的诉讼请求本院均予以支持。关于被告宋兴华、董会芳辩称该房屋已出卖并交付给了案外人倪玉兰，并约定由倪玉兰继续偿还借款本息的主张，虽向法院提交了民事调解书，但该证据无法对抗原始的债权凭证即原被告签订的《个人住房借款合同》，且二被告将原告作为债权人的该笔债务转移给案外人倪玉兰承担，未告知债权人即原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行，原告对此不知情，依《合同法》第八十四条的规定“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意”，故本案二被告与案外人倪玉兰的债务转移不成立，对于被告宋兴华、董会芳的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第八十四条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十六条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行与被告宋兴华、董会芳、朝阳市兰鑫房地产开发有限公司签订的《个人住房借款合同》（合同编号为210720193-011-20070000201）；二、被告宋兴华、董会芳于本判决生效之日起15日内偿还原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行截止至2019年10月9日的借款本金69318.91元和利息（含罚息）10675.87元，合计人民币79994.78元；并自2019年10月9日起至借款本息还清之日止，以尚欠借款本金69318.91元为基数，按第一项中借款合同约定的计息方法给付利息（含罚息），利随本清。三、原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行对抵押房屋（朝阳市双塔区房屋）享有优先受偿权。四、被告朝阳市兰鑫房地产开发有限公司对上述款项在《个人住房借款合同》约定的保证期间内承担连带保证责任；被告朝阳市兰鑫房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告宋兴华、董会芳追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1792元，减半收取896元，由被告宋兴华、董会芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  韩丽二〇一九年十一月十九日法官助理刘爽书记员张艺竹