江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏12民终2558号 上诉人（原审原告、案外人）：马文卫，男，汉族。 委托诉讼代理人：吴兆阳，江苏江豪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：张涛，男，汉族。 委托诉讼代理人：顾晓亮，江苏公清律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：李剑，男，汉族。 被上诉人（原审被告、被执行人）：刘永宏，男，汉族。 被上诉人（原审被告、被执行人）：泰州市祥晟电热材料有限公司，统一社会信用代码91321204MA1WW8XG59，住所地泰州市姜堰区兴泰镇工业集中区。 法定代表人：拜宝祥，该公司董事长。 原审第三人：江苏金达金属制品有限公司，住所地泰州市姜堰区兴泰镇工业集中区。 法定代表人：夏其昌，该公司总经理。 上诉人马文卫因与被上诉人张涛、李剑、刘永宏、泰州市祥晟电热材料有限公司（以下简称祥晟公司）、原审第三人江苏金达金属制品有限公司（以下简称金达公司）案外人执行异议之诉一案，不服姜堰区人民法院（以下简称姜堰法院）（2019）苏1204民初1126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马文卫上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉请，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与第三人金达公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。租赁合同经鉴定签订时间早于被上诉人民间借贷案件的起诉时间，该合同并非为阻碍执行之目的，与被执行人恶意串通而虚构或者伪造形成的。既然合同有效，那么上诉人可以依据该合同享有相应的承租权及法律规定的优先购买权，然原审对此并未进行审查，原审判决驳回上诉人的诉请主要理由是上诉人未按约支付租金，未在查封之前实际占有租赁物。退一万步讲，即使上述两点认定属实，那也只能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定对上诉人要求停止执行的诉请不予支持，原审驳回上诉人确权的请求无事实和法律依据；2、原审认定上诉人未按约支付租金属认定事实错误。上诉人提交的100万元的银行本票以及20万元的银行承兑汇票足以证明上诉人已经按照合同约定将租金120万元交付给金达公司；至于100万元本票的交付时间为2014年11月14日，虽超出了合同约定的交付时间，但也只是履行期限层面的问题，并不能以此认定上诉人未按约支付租金，且出租方金达公司对此是接受及追认的；关于20万元的承兑汇票，虽无上诉人及金达公司的背书，但当时当地的交易习惯是如此；3、关于是否在法院查封前实际占有使用租赁物，原审认定亦不符事实。原审调查的金达公司与建设银行签订的最高额抵押合同，金达公司并未按约向银行提供涉案租赁合同，该节事实只能说明金达公司并未向银行履行如实告知的义务，并不能以此而直接认定涉案房产未出租给上诉人，况且，签订抵押合同后，因房产被法院查封，该抵押合同并未实际履行。4、关于水电费的事实，虽水电费一直由金达公司缴纳，但租赁合同约定了因使用该厂房所发生的水电等费用，金达公司可代为缴纳。电费在2015年4月已过户至浦欣机械厂名下，该时间确系在涉案租赁物被法院查封之前，应当认定上诉人在法院查封之前实际占有使用了涉案租赁物。 张涛答辩称：案涉租赁合同不真实，原审认定上诉人未按约定支付租金，未在法院查封前占有租赁物正确。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 金达公司提交书面答辩状称：上诉人与金达公司签订的租赁合同是真实的，并非为了阻碍执行而签订。关于租金交付问题，虽然超出了合同约定的交付时间，但也是经过金达公司口头同意的。至于水电费的问题，租赁合同上约定代为缴纳。金达公司因无力经营，才将厂房租赁给上诉人，在签订合同后，上诉人就一直在厂房内生产经营，起初是以其个人名义经营，后来又设立了浦欣机械厂，在其经营期间所产生的电费，有的因为上诉人不在家由金达公司代缴，也有上诉人自行缴纳。至于水费，由于被上诉人李剑一家长期住在金达公司，系生活用水，故由其自己缴纳。上诉人与金达公司之间至今存在合法有效的租赁关系，且租金已按约支付。 李剑、刘永宏、祥晟公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，姜堰法院在审理张涛与李剑、刘永宏、祥晟公司、金达公司民间借贷纠纷一案中，于2014年6月4日裁定查封了金达公司位于泰州市姜堰区××的国有土地使用权。同年7月7日，姜堰法院制作了（2014）泰姜溱商初字第0080号民事调解书，该调解书载明：李剑应支付张涛借款本金3000000元的利息240000元（从借款之日计算至2014年7月31日止），已支付90000元，尚应欠付150000元，于2014年7月15日前给付。二、李剑尚欠张涛借款本金2590000元，从2014年8月起，每月归还200000元，并支付当月尚欠本金的利息（按月利率1.5%计算），直至结清为止。李剑并于2014年10月前赔偿张涛律师代理费30000元。三、如李剑未按本调解协议第一、二项履行义务，则张涛可以本金2590000元及利息150000元、律师代理费30000元一并向法院申请执行，并要求李剑以本金2590000元按月利率2%支付利息（扣除已履行部分）。四、刘永宏、泰州市祥晟电热材料有限公司、江苏金达金属制品有限公司对上述第一、二、三项约定承担连带还款责任；刘永宏、泰州市祥晟电热材料有限公司、江苏金达金属制品有限公司在承担保证责任后有权向李剑追偿。因李剑、刘永宏、祥晟公司、金达公司未履行生效法律文书确定的义务，张涛向姜堰法院申请执行，该院于2014年8月5日立案执行，案号为（2014）泰姜执字第02241号。在该案执行过程中，姜堰法院于2016年2月18日裁定查封金达公司位于泰州市姜堰区××的房屋。同年6月3日，姜堰法院裁定对涉案房屋土地使用权续查封。2017年4月12日，姜堰法院作出（2014）泰姜执字第02241-2号执行裁定书，裁定拍卖金达公司位于泰州市姜堰区××的房屋及土地使用权。案外人马文卫知悉后提出异议，姜堰法院于2017年6月28日作出（2017）苏1204执异34号执行裁定书，驳回马文卫的异议申请。 马文卫不服上述裁定，向姜堰法院提出执行异议之诉称，2013年12月20日，其与第三人金达公司签订了《租赁合同》，约定金达公司将其位于泰州市姜堰区××的房屋出租给自己，并就租金、租期等事项达成了合意，合同签订后其支付了租金，金达公司将上述房屋交付给其使用至今。请求：停止对金达公司所有的位于泰州市姜堰区××房屋的执行；确认其对上述房屋享有承租权及优先购买权；本案诉讼费用由诸被告承担。 马文卫为支持其诉讼请求，向姜堰法院提交了下列证据：1、马文卫与金达公司于2013年12月20日签订的《租赁合同》,该合同载明：金达公司将厂房、设备、设施按现状出租给马文卫；租赁期限自2013年12月20日起至2023年12月19日止；该厂房、机器设备每年租金总计为12万元，马文卫于2014年1月19日前一次性给付金达公司；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、燃气、通讯、设备、物业管理、维修等费用均由马文卫承担，金达公司可代为缴纳等；2、支付租金的手续，其中20万元是用两张银行承兑汇票支付的，票号分别为××/××及××/××，票面金额均为10万元，另100万元是在2014年11月14日以银行本票支付。经质证，张涛对证据1、2的三性均存在异议，认为该合同系伪造的，根本不存在租赁关系，其支付的100万元可能是金达公司向马文卫借款用于还贷的，实际并没有支付租金。 根据张涛的申请，姜堰法院调取了下列证据：1、证人孙某、章某扣社会保险缴费情况，泰州市姜堰区社会保险管理中心2018年4月18日出具的明细表显示，孙某的企业基本养老保险在2011年1月由金达公司缴纳，之后一直未缴，到2018年4月由泰州市京腾安装工程有限公司缴纳；章某扣的企业基本养老保险自2013年1月到2018年4月均由金达公司缴纳。2、金达公司2012年至2016年在建行姜堰支行办理贷款的档案资料，该行出具的情况说明，说明金达公司用其房产及土地办理了最高额抵押，抵押期限为2012年11月30日至2015年11月29日。泰州市姜堰区房地产管理处溱潼房管所调取的2016年金达公司填写的《最高额抵押合同》，金达公司用案涉房产向建行姜堰支行办理流动资金货款，该合同第十三条第七款明确，“抵押财产不存在任何未书面告知乙方的瑕疵或负担，包括但不限于抵押财产为限制流通物、被查封、被扣押、被监管、被出租、被留置、抵押财产存在拖欠购置价款、……等情形或者抵押财产已为第三人设定担保”。经质证，马文卫对证据1、2的真实性无异议，但认为因浦欣机械厂未对员工缴纳保险，所以孙某没有缴纳保险的显示，而章某扣作为工厂技术人员，浦欣机械厂请金达公司代为缴纳社保，实际费用由浦欣机械厂支付；金达公司与建行姜堰支行2016年签订的贷款合同，因案涉房产被法院查封，该笔贷款没有实际发放。 姜堰法院依职调取了下列证据：1、票号为××/××承兑汇票及××/××承兑汇票的承兑及背书等情况。××/××票据委托日期为2014年3月20日，承兑时间为2014年4月10日；××/××票据委托日期为2013年12月24日，承兑时间为2014年1月7日。两份票据背书人均未出现马文卫及金达公司的背书痕迹；2、2019年3月20日调查兴泰镇人民政府企业服务站的材料，反映浦欣机械厂老板为刘江云。金达公司法定代表人是夏其昌，实际经营人是李剑，现李剑父亲仍在浦欣机械厂负责门卫。在2014年、2015年全镇企业上报的纳税销售表中，金达公司2014年有销售收入、2015年没有销售收入，浦欣机械厂2014年没有销售收入、2015年有销售收入；3、2019年3月20日调查的姜堰区兴泰振兴水厂的材料，金达公司的水费一直以金达公司名义缴纳的；4、2019年3月22日国网江苏省电力有限公司泰州市姜堰区供电分公司出具的情况说明，2015年4月14日，编号为5300033644的电力用户由金达公司变更为浦欣机械厂； 5、国家税务总局泰州市税务局第二稽查局出具的金达公司、浦欣机械厂2013年至2019年纳税情况及利润表，2014年金达公司有纳税销售，浦欣机械厂没有纳税销售，2015年浦欣机械厂有纳税销售。金达公司2013年至2015年的利润表上其他业务利润均为零，没有反映出其有租金收入。经质证，马文卫及张涛对证据1-5的真实性均没有异议。 姜堰法院依据张涛的申请对上述《租赁合同》的形成时间进行鉴定。经鉴定，南京金陵司法鉴定所于2018年4月3日作出宁金司[2017]文技鉴字第113号文件检验鉴定意见书，鉴定意见为：落款时间为“2013年12月20日”的《租赁合同》上落款处手写检材字迹与装订于《发改案件移送清单》卷内、移交时间为“12.25”的《二审改判、发回重审案件移送清单》上手写样本字迹是同时期形成。 姜堰法院另查明，浦欣机械厂于2015年2月12日登记成立，住所地泰州市姜堰区兴泰镇工业集中区，投资人为刘江云。庭审中，马文卫及张涛对该厂在成立后使用涉案厂房生产经营均无异议。同时查明，马文卫与第三人金达公司签订《租赁合同》未办理房屋租赁登记备案手续。 姜堰法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据该规定，承租人的租赁权如果要排除法院的强制执行，应同时符合以下三个条件：1、在法院查封前承租人已经与被执行人签订了真实合法有效的租赁合同；2、已按约支付了租金；3、在法院查封前已实际占有使用租赁物。本案中，马文卫主张对案涉房产停止执行并确认对涉案房屋享有承租权及优先购买权的事实和证据不充分，不予支持。理由如下：1、关于租金的交付问题。马文卫与金达公司在2013年12月20日签订的《租赁合同》约定，马文卫应于2014年1月19日前一次性向金达公司支付租金120万元。对此马文卫提交了金额为100万元的进帐单一份和两份金额为10万元的银行承兑汇票复印件以证明其已支付了租金。经审查，认定未按约支付租金：一是马文卫向金达公司交付100万元的时间为2014年11月14日，该款项支付时间己远远超过合同约定的租金交付时间，且该100万元的用途未注明；二是对20万元承兑汇票是否实际交付及交付时间无证据证实，庭审中，马文卫称其有收据向法庭提交，姜堰法院当庭限其在一周内向法庭提交交付20万承兑汇票的收据及将租金计入成本的原始凭证、会计帐簿，但马文卫未能提交上述证据；三是从调取的该两份承兑汇票背书情况看，马文卫及金达公司在承兑汇票中均无背书痕迹，按照《中华人民共和国票据法》第三十一条的规定，马文卫及金达公司应依法举证，证明其汇票权利，但马文卫及金达公司均没有能举证以证明其汇票权利。票号为××/××承兑汇票的委托收款时间为2013年12月24日，收款人为南京建南再生资源有限公司，而《租赁合同》签订时间为2013年12月20日，约定租金交付时间为2014年1月19日，在马文卫陈述其尚需筹集资金的情况下，短短4天时间，马文卫需筹集资金交付给金达公司，金达公司在收到承兑汇票后还需将承兑汇票交由下手接受，并最终由南京建南再生资源有限公司委托收款，不符合常理。马文卫提供的证据不足以证明其已按合同约定向金达公司实际支付了租金。2、关于案涉房产的占有使用问题。第一，从马文卫陈述其承租案涉房产的使用情况看，马文卫陈述其是浦欣机械厂的实际控制人，刘江云只是名义法人代表，刘江云本人也出庭作证，以证明浦欣机械厂的实际投资人为马文卫。经查，浦欣机械厂的工商登记载明，该厂于2015年2月12日登记成立，投资人为刘江云，并非马文卫。原案庭审中，马文卫认为其为浦欣机械厂的实际投资人，但其陈述对刘江云并不熟悉，让一个自己都不认识的、毫不相干的人做自己投资企业的法人代表，不符合常理；从调查兴泰镇人民政府企业服务站的材料看，反映浦欣机械厂负责人为刘江云，作为为地方企业提供服务的职能部门，不可能不熟悉该企业的情况，故马文卫所述是浦欣机械厂的实际控制人，在该厂成立前，以其个人名义使用涉案厂房生产，该厂成立后，以该厂名义对外经营，均无证据证实，不予采信；第二，从马文卫申请的证人章某扣、孙某（会计）所作的证言看，庭审中两位证人均陈述他们曾是金达公司的职工，到2014年他们的老板换成了马文卫，工作单位现为浦欣机械厂，另证人章某扣陈述其社会保险在2014年之前是金达公司缴纳，之后为马文卫缴纳。从调取的章某扣、孙某“泰州市社会保险缴费明细表”可以看出，两位证人的社会保险金缴纳单位都并非浦欣机械厂，马文卫亦未提交证据证实两位证人2014年至今的社会保险款项实际由其所支付，故对两位证人的证言，难以采信，不能仅凭上述两位存在疑点的证人证言认定马文卫在法院查封前已实际占有案涉房产；第三，从浦欣机械厂水、电费缴纳情况看，水费均是由金达公司缴纳，电费从2015年4月份才过户到浦欣机械厂名下，而马文卫没有提供金达公司缴纳水电费后，马文卫或浦欣机械厂支付该款项的依据；第四，从金达公司以涉案房屋提供抵押向中国建设银行股份有限公司姜堰支行贷款签订最高额抵押合同内容看，根据该合同的约定，若案涉房产已出租，金达公司理应向银行进行告知，但从调取的资料看，金达公司于2016年2月3日以涉案房屋为抵押向银行申请贷款时，金达公司并未提供该份《租赁合同》，亦未告知抵押权人有该份合同的存在及房屋已出租的事实，该证据佐证了案涉房产未出租给马文卫的事实；第五，从调取的金达公司2013年至今的纳税销售及利润情况看，其2013年至2015年的利润表上中其他业务利润均为零，说明其没有租金收入入帐。上述证据均无法证明马文卫在法院查封前占有、使用了金达公司的厂房、机器设备。综上，对马文卫、张涛所举证据及调查取得的证据进行综合分析，并结合当事人的陈述，马文卫所提供的证据不能证明其已按约支付了租金以及在法院查封之前已实际占有使用案涉房屋，故马文卫主张的租赁权不能对抗申请执行人。退一步讲，即使马文卫主张的租赁权成立，案涉房产作为被执行人金达公司的财产，在法院对其处置时，承租人也只能享有阻止交付的权利，不享有要求法院停止对执行标的处置的权利。对马文卫的诉讼请求，不予支持。据此，姜堰法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回马文卫的诉讼请求。案件受理费29130元，公告费600元，合计29730元，由原告马文卫负担；鉴定费15700元，由被告张涛负担。 二审中，上诉人马文卫提交泰州市姜堰区××企业服务站出具的情况补充说明一份，证明其是浦欣机械厂的实际投资人，刘江云只是名义上的法定代表人。张涛质证认为，该说明不能证明马文卫是浦欣机械厂的实际控制人。本院认为，该情况补充说明只是载明李剑在2013年9月12后不再担任金达公司的任何职务，不再拥有该公司的实际经营权，并没有提及马文卫是否系浦欣机械厂的实际控制人，该说明不能证明上诉人的证明目的。一审法院查明并认定的事实，有相应的证据证实，亦经本院审理核实，本院予以确认。 本案二审争议焦点为上诉人马文卫针对涉案房产是否享有足以排除强制执行的实体权益。 本院认为，案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。因此，人民法院在判定租赁关系是否成立不仅要从形式上进行判断，还应当从承租人是否交付租金，是否实际占有、使用租赁物上进行综合判断。本案中，案涉租赁合同签订的日期虽然在法院查封之前，但上诉人马文卫还应当对已按约支付租金，在法院查封之前已经实际占有、使用案涉房产承担举证责任。首先，马文卫提交的租赁合同约定的租期长达十年，租金高达120万元，且付款方式为一次性支付，上述约定都与日常租赁的习惯不符；其次，马文卫提供的支付租金的时间与租赁合同约定的付款时间明显不一致，严重滞后于合同约定的租金给付时间，其中马文卫向金达公司支付的100万元的用途并未注明系租金，提交的20万元承兑汇票看不出与本案租金存在关联，马文卫就此亦未能作出合理解释；最后，关于案涉房产的占有使用。上诉人马文卫提供的租赁合同中出租方为金达公司，承租人为马文卫，对此马文卫称其系浦欣机械厂的实际控制人，在该厂成立前，以其个人名义使用案涉厂房，在该厂成立后，以该厂名义对外经营，但经工商登记查询，浦欣机械厂于2015年2月12日才成立，投资人为刘江云，马文卫并未提交证据证明其在2015年2月12日以前以个人名义承租案涉厂房从事生产经营，也未提供证据证明其在2015年2月12日浦欣机械厂成立后以该厂的实际投资人名义占有、使用案涉厂房。故现有证据不能证明马文卫对案涉房屋存在占有使用的事实。 综上，马文卫以承租权为由排除人民法院对案涉房产的执行的上诉主张没有事实和法律依据，应予驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29130元，由上诉人马文卫负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈卫兵 审 判 员 丁明霞 审 判 员 徐 勇 二〇一九年十一月十八日 法官助理 王书鹏 书 记 员 宋静婷