四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15482号 上诉人（原审被告）：樊淑芳，女，1954年1月18日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：张政，四川和睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李欣，四川和睿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：范其清，女，1939年11月9日出生，汉族，住成都市天府新区。 法定代理人：唐劲松，男，1970年8月11日出生，汉族，住成都市天府新区，系范其清监护人。 委托诉讼代理人：罗亮，四川蜀正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏勤操，四川蜀正律师事务所律师。 上诉人樊淑芳因与被上诉人范其清农村房屋买卖合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初1443号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。 樊淑芳上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回范其清全部一审诉讼请求；2.若维持原判，则判令范其清赔偿樊淑芳损失120万元。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，一审认定“范其清一直随唐劲松生活”错误，1998年开始范其清的养子唐劲松搬走未再与范其清共同生活，而范其清于2000年7月31日因清偿债务将自己的房屋出卖给樊淑芳，随后借住其中，并一直随樊淑芳一家生活，2018年7月，唐劲松以赡养范其清为名义，强行在市场北巷樊淑芳的房子里面居住，之后范其清表示与唐劲松生活的不愉快，希望继续与樊淑芳共同生活，该情况当地派出所也出面了解过情况。本案诉讼土地的性质原属村集体所有建设用地，2008年已经规划为城镇建设用地。二、一审法院对法条的教条使用，未能保护当事人双方的利益。本案案涉房屋的买卖协议，系在双流法院籍田法庭的法官胡综祥见证下签署，目的是清偿债务，当时唐劲松也在场，樊淑芳当初购买案涉房屋系出于对亲人的关爱和对法官、法律的信任，且协议签署二十余年，樊淑芳实际拥有该房屋，并对其进行了装修和改造，唐劲松为争夺财产将范其清鉴定为限制民事行为能力人，并成为其监护人，如果法院认定合同无效，有违公序良俗的基本原则。三、一审法院适用法律错误，根据《合同法》第五十八条之规定，合同无效后，双方应当互相返还，而一审法院只判决无效，并未判决退还房款和赔偿损失，属适用法律错误。四、案涉买卖合同发生在19年前，从法不溯及既往的角度，现在对合同效力的判断应当依据当时的法律规定，而非现行法律规定，一审时范其清起诉依据的是现行法律规定。五、如维持原判，应判令范其清赔偿樊淑芳120万元的损失，因案涉房屋樊淑芳进行了装修，并新建50多平方米，现案涉房屋市值120万元，根据合同法的规定，范其清应当以该价格赔偿樊淑芳损失。 范其清辩称，案涉合同无效，一审法院认定事实及适用法律正确。樊淑芳和范其清不在同一个村级的集体经济组织，且案涉房屋的性质自发生买卖关系至今都是农村产权房屋，是在国家划拨的宅基地上修建的房屋。由于我国的土地管理法对宅基地的规定，双方当事人虽然买卖房屋的意思表示真实，但是违背了土地管理法的规定，房屋下的土地不属于某一个人，而是属于集体经济组织。一审法院不可能适用过时的法律规定，集体所有的土地是由集体经济组织统一管理和使用，除了四川省还有其他省外的判决案例都判决协议无效。樊淑芳和范其清签订的买卖合同违背了现行的土地管理法第十条、六十二条、六十三条，这些都是强制性的管理规定，由于违背了上述管理规定，根据合同法第52条第五款以及第58条，一审判决正确。根据2015年4月全国民事审判工作会议的征求意见稿第35条，买卖合同应认定为无效。集体经济组织一般是指村社，没有扩大到镇。 范其清向一审法院起诉请求：1.确认范其清、樊淑芳于2000年7月31日签订的《房屋买卖协议》无效；2.判令樊淑芳腾退位于成都市天府新区籍田镇市场北巷28号的房屋以及退还范其清所有的村镇房屋所有权凭证；3.判令樊淑芳承担本案诉讼费用。 一审法院查明事实：范其清、樊淑芳于2000年7月31日签订《房屋买卖协议》，约定：范其清因还债之需自愿将坐落于双流县籍田镇市场街26号的楼房一幢101.6平方米和水泥瓦房以总价60000元（大写陆万元整）出售给樊淑芳（水泥瓦房58.3平方米），本协议经双方签字和付清购房款生效。出售房屋所有权证号为2206120218。有案外人胡综祥作为证明人在该协议上签字。2000年8月21日，范其清向樊淑芳出具《收条》，载明：收到樊淑芳购房款陆万元。帐结清。收款人：范其清。 根据《村镇房屋所有权登记表》（双流县字第2206120218号）显示，讼争房屋所有权人为范其清，所有权性质为私有，房屋用途为住宅，房产来源为自建，建造年代为1996年。主体砖混结构7间，建筑面积101.6平方米，附体砖木1层4间，建筑面积58.3平方米。根据成都市公安局天府新区分局籍田派出所出具的《门（楼）牌号变更证明》，原籍田镇市场街26号变更为天府新区籍田街道市场北巷28号。即案涉房屋所在地址为天府新区籍田街道市场北巷28号。 讼争房屋所有权证书目前由樊淑芳持有。《房屋买卖协议》签订后，未进行产权变更。 一审法院于2019年1月21日作出（2019）川0192民特1号民事判决书，查明并认定：范其清一直跟随唐劲松生活，2018年12月11日，四川西南司法鉴定中心对范其清的民事行为能力进行司法鉴定，鉴定意见为：“被鉴定人范其清患有阿尔茨海默病，不能清楚表达自己的意愿，评定为限制民事行为能力。”基于此，一审法院判决范其清为限制民事行为能力人并指定唐劲松为范其清的监护人。 一审另查明，范其清与樊淑芳的丈夫范其升系亲姐弟关系。范其清及其子唐劲松均系成都市天府新区籍田镇蔡堰2组集体经济组织成员，樊淑芳系成都市天府新区籍田镇长征村3组集体经济组织成员。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.唐劲松作为范其清的监护人能否代表范其清提起本案诉讼，即本案的提起是否系范其清本人真实意思；2.案涉《房屋买卖协议》是否有效。现分别评判如下： 一、关于唐劲松代表范其清提起本案诉讼主体是否适格。经一审法院作出的（2019）川0192民特1号民事判决书确认：范其清系限制民事行为能力人，不能清楚表达自己的意愿；唐劲松为范其清的监护人。故范其清不具备相应的诉讼行为能力，唐劲松作为范其清的监护人有权代范其清提起本案诉讼，且本案诉讼请求并不存在损害被监护人的情形。本案原告主体适格。 二、关于案涉《房屋买卖协议》的效力认定。本案系因购买农村集体土地上的房屋所产生的纠纷。根据我国法律规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民住宅用地须经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。农村房屋的买卖必然涉及对该房屋所在宅基地使用权的处分，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系。基于房地一体的原则，处分房屋同时也必然会处分宅基地使用权。因此农村房屋买卖合同中，即使名义上是房屋买卖，实际也必然包括房屋对应宅基地使用权的买卖。因樊淑芳并非本案诉争房屋所在村的集体经济组织成员，不应享有该村宅基地的使用权，范其清、樊淑芳之间所签订的《房屋买卖协议》应属无效。至于房屋如何使用，居住抑或作为商铺出租，因宅基地性质未改变，不影响本案合同效力的认定。因樊淑芳自述其未在讼争房屋中长期居住，故范其清要求返还成都市天府新区籍田镇市场北巷28号的房屋以及归还相应房屋所有权凭证的诉请，可予支持。 一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，樊淑芳应向范其清返还案涉房屋。就合同无效后的赔偿问题，经一审法院向樊淑芳进行释明后，樊淑芳表示对案涉合同无效产生的损失将另行主张。 据此，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、确认范其清与樊淑芳于2000年7月31日签订的《房屋买卖协议》无效；二、樊淑芳于本判决生效后六十日内将位于成都市天府新区镇房屋所有权证：双流县字第2206120218号）房屋及对应编号为2206120218的村镇房屋所有权证返还给范其清。案件受理费减半收取50元，由樊淑芳负担。 本院二审中，樊淑芳提交两份《情况说明》，来源于证人证言，证明范其清的监护人在本案案涉的纠纷发生前并没有实际履行赡养义务，其提起本案诉讼的目的是为了利用法律的漏洞侵占樊淑芳的合法权益。 范其清质证认为，该两份情况说明不属于新证据，与本案争议的合同是否有效没有关联性，对三性不予认可。 对该证据本院认为，根据《最高人民法院》第五十五条“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”之规定，樊淑芳提交的该两份《情况说明》，从证据的性质上属于证人证言，但并未申请证人出庭，故，对该两份《情况说明》，本院不予采信。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据各方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：案涉《房屋买卖协议》的效力如何。对此，本院评述如下： 据查明事实，范其清系成都市天府新区籍田镇蔡堰2组集体经济组织成员，樊淑芳系成都市天府新区籍田镇长征村3组集体经济组织成员，樊淑芳与范其清并非同一农村集体经济组织成员。而案涉房屋所涉土地为农村宅基地，基于房地一体的原则，案涉买卖合同名义为房屋买卖，实际也包括案涉房屋对应宅基地使用权的买卖，根据《民法通则》第六条“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”，根据国家相关政策，农村住宅用地只能分配给本村村民，因此，向集体经济组织以外的农村村民转让住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性而无效。故，一审判决作出的因樊淑芳并非本案诉争房屋所在村的集体经济组织成员，不应享有该村宅基地的使用权，范其清、樊淑芳之间所签订的《房屋买卖协议》应属无效之认定正确，本院予以维持。 关于樊淑芳上诉主张的赔偿款120万元，因其在一审中并未提出相应诉讼请求，故不属于二审审理范围，本院不作审理。 综上，樊淑芳的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由樊淑芳承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  白福群 审 判 员  冯 璐 二〇一九年十一月八日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅