河南省西华县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1622民初2850号原告：宁磊恒，男，汉族，1986年4月2日生，住河南省西华县。委托诉讼代理人：王运书，河南天图律师事务所律师。被告：高建江，男，回族，1966年7月18日生，住河南省西华县。被告：胡永庆，男，汉族，1962年8月7日生，住河南省西华县。二被告委托诉讼代理人：常莉莉，河南箕城律师事务所律师。原告宁磊恒与被告高建江、胡永庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告宁磊恒的委托诉讼代理人王运书、被告高建江、胡永庆的委托诉讼代理人常莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案在审理过程中，原告撤回了对被告陈霞、李志民、王乘胜、朱金凤、李学伟的起诉，法院已准许。原告宁磊恒向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告高建江达成的房屋买卖合同，并判令被告高建江退还购房款302160元及利息。2、请求依法判令被告高建江赔偿给原告因房屋涨价带来的损失200000元。3、被告胡永庆、陈霞、李志民、王乘胜、朱金凤、李学伟对上述款项承担连带责任。4、案件受理费用由二被告承担。事实与理由：原告于2013年8月份，通过熟人介绍认识了搞房产开发的被告高建江，被告高建江说其在西华县思达小区开发有房产，五证齐全，很快就能办理房产证，原告信以为真，于2013年8月18日按照被告高建江的要求，把五万元的首付款交给了被告西华县思达物业管理有限公司(该公司的营业执照已被吊销)，原告只好起诉其股东及法人胡永庆、陈霞、李志民、王乘胜、朱金凤、李学伟，被告西华县思达物业管理有限公司给原告出具收据一份，并注明所购房屋的位置为西华县思达小区6号楼一单元3楼东户，并约定在8月25号前缴纳所有的款项，原告于2013年8月23日将剩余款项252160元通过中国邮政储蓄银行账号打给被告高建江，被告收到所有款项后将房屋的钥匙交给原告，并说房产证很快就要办下来，原告一等就是5年多，房产证至今也没有办下来，致使原告所购买的房产不能办理产权转移手续，原告想在外地买房，因手头的资金不足，原告想把西华县思达小区的该套房屋处理掉，因该房的房产证一直没有办好，房屋卖不掉，原告要求被告高建江退房或者退钱，被告高建江明知自己没有开发资质，明知其房屋不能办理相关产权手续的情况下，还承诺能办证，纯属欺骗原告，在房产证多年不能办理的情况下，被告高建江既不退房也不退钱，造成原告的合法权益受到严重侵害，无奈，只好诉至法院。综上所述，为了维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、《中华人民共和国合同法》第94条，第130条，第131条，第132条，第133条及有关法律规定，特诉至法院，请求人民法院依法尽快处理，望判如所请。被告高建江、胡永庆辩称，1、原被告双方未签订书面的买卖合同，原告和被告高建江口头约定原告将购房款交给被告高建江以后，房子就是原告的了，原被告双方购买房屋时从来都没有说过办理房产证等事宜。2、被告胡永庆不应承担任何责任。胡永庆是西华县思达物业管理有限公司的法定代表人，也是该公司股东之一。为了职工利益，原商务局向国家申请获取在原商务局所有的土地上开发楼盘即思达小区，成立西华县思达物业管理有限公司，该楼盘有一个集体大证，购买思达小区的业主均没有房产证，因为思达小区是高建江承建的，房屋盖好后，欠的有高建江的工程款，所以，西华县思达物业管理有限公司将一亩多土地交给高建江折抵工程款，高建江在一亩多的土地上建造楼房并进行出售，涉案房屋与胡永庆无关，所以，胡永庆不应当承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告宁磊恒向本院提交的证据材料有：第一组证据：收据一份、银行转账凭证一份。证明：2013年8月份，原被告口头达成房屋买卖协议，协议约定，被告高建江将其位于西华县思达小区6号楼一单元3楼东户以302160元的价格卖给原告，并约定在同年8月25号前缴纳所有的款项。2013年8月18日原告按照被告高建江的要求，把50000元的首付款交给了被告西华县思达物业管理有限公司(该公司的营业执照已被吊销)，2013年8月23日原告将剩余款项252160元通过中国邮政储蓄银行账号打给被告高建江，被告收到所有款项后将房屋的钥匙交给原告，双方的买卖合同成立。第二组证据：宁磊恒的妻子郭月霞与高建江的电话录音光碟一张、整理的电话录音书面材料两份。证明：被告高建江曾经答应购房的当年给原告办理房产证，时至今日，已经过去6年之久，被告高建江说因为手续不全没法给原告办证，致使原告想转让该房屋的愿望不能实现，合同应依法解除。被告西华县咱家饭庄未提交任何证据材料。被告高建江、胡永庆未向本院提交的证据材料。经庭审质证，二被告对原告提供的证据一的真实性没有异议，对证明目的部分有异议。认为，原告通过中国邮政储蓄银行将252160元转至高建江的银行账户，该房屋买卖合同是原告和高建江之间的发生的，与胡永庆没有关系，原告也没有将购房款交给被告胡永庆管理的西华县思达物业管理有限公司，因此，被告胡永庆不应承担任何责任。对证据二有异议，认为不显示电话录音的主叫和被叫，双方身份无法核实。该录音中，高建江并没有承诺在原告购买房屋时为其办理房产证。整理的通话录音材料存在缺头少尾现象，内容不完整，且有点话与被叫说的并不一致，达不到其证明目的。原告向本院提交的证据一，客观真实，与本案事实相关联，能够作为本案认定事实的证据，本院予以采信。对原告提供的证据二，本院认为二被告异议理由成立，对该组证据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：西华县思达物业管理有限公司，该公司于2005-01-19成立，现该公司已被吊销。法定代表人胡永庆，也是该公司股东之一。为了职工利益，原商务局向国家申请获取在原商务局所有的土地上开发楼盘即思达小区，成立西华县思达物业管理有限公司，该楼盘有一个集体大证，购买思达小区的业主均没有房产证，因为思达小区是高建江承建的，房屋盖好后，欠的有高建江的工程款，所以，西华县思达物业管理有限公司将一亩多土地交给高建江折抵工程款，后高建江在一亩多的土地上建造楼房并进行出售。原告宁磊恒通过熟人介绍，双方协商购买高建江开发的西华县思达物业管理有限公司小区住房一套，价款302160元。原告于2013年8月18日将50000元首付款按照高建江的要求交给了西华县思达物业管理有限公司，该公司向原告出具了收据一份，并注明所购买房屋的具体位置为西华县思达小区6号楼一单元3楼东户，并约定8月25日前交纳所有房款。后该公司将原告交纳的50000元转交给了高建江。原告又于2013年8月23日将剩余房款252160元通过中国邮政储蓄银行账号打给被告高建江，被告高建江收到所有款项后将房屋的钥匙交给原告，但至今未给原告办理房产证。为此，原告要求解除与高建江之间的口头合同，被告高建江退还购房款并赔偿损失，双方协商未果，酿成纠纷。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于本案被告高建江至今未能为原告提供办理房产权属证书需要的相关资料，致使原告购买的房屋至今未能办理房屋产权证书，根据以上法律规定，双方签订的房屋买卖合同为无效合同，依据无效合同取得的财产，应当予以返还。所以，被告高建江应返还原告宁磊恒购房款302160元。因双方没有约定违约金，对原告要求被告高建江赔偿因房屋涨价带来的损失200000元，本院不予支持。对原告主张的资金占用期间的利息，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2013年8月23日计算至本判决确定的履行期限届满之日。本案原告虽然将50000元购房款交给西华县思达物业管理有限公司，公司收到50000元购房款后已交给高建江，原告主张的房屋买卖合同是原告与被告高建江之间的房屋买卖合同，与西华县思达物业管理有限公司无关，胡永庆作为西华县思达物业管理有限公司的法定代表人，该公司股东之一，并没有参与原告与高建江之间的房屋买卖，原告也没有提供证据证明胡永庆参与了该房屋买卖合同，所以，对原告要求被告胡永庆承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告宁恒磊与被告高建江之间的口头房屋买卖合同无效。二、被告高建江退还原告宁恒磊购房款302160元及资金占用期间的利息（资金占用期间的利息按照已付购房款总额302160元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2013年8月23日计算至本判决确定的履行期限届满之日）。三、被告胡永庆不承担责任。四、驳回原告宁磊恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5833元，由被告高建江承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  庞颖华审判员  张昕艳审判员  胡素杰二〇一九年十一月六日书记员  夏理辉