湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初1997号原告：武汉天和盛世置业有限公司，住所地：武汉市硚口区长丰街东风村398号A2单元1层4、5、6号。法定代表人：韩玉敏，系该公司董事长。原告：郝玉升，男，1975年9月16日出生，汉族，住武汉市汉阳区,两名原告的共同委托诉讼代理人：贾琼，系湖北瑞通天元律师事务所律师。特别授权代理。被告：宏达欣鑫药业湖北有限公司，住所地：武汉市汉阳区龙阳大道特8号九州通医药大厦A座22层1、2、3、12、13、14、15室。法定代表人：张锦淏，系公司董事长。被告：张锦淏，男，1969年4月21日出生，汉族，住武汉市江岸区,两名被告的共同委托诉讼代理人：唐军，系湖北蕙风和律师事务所律师。特别授权代理。原告武汉天和盛世置业有限公司（以下简称天和公司）、原告郝玉升与被告宏达欣鑫药业湖北有限公司（以下简称宏达公司）、告张锦淏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，依法由审判员肖政担任审判长，与人民陪审员张媛、陈菊芳组成合议庭公开开庭进行了审理。原告天和公司及原告郝玉升的共同委托诉讼代理人贾琼、被告宏达公司及被告张锦淏的共同委托诉讼代理人唐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天和公司、原告郝玉升向本院提出诉讼请求：1、两名被告共同向原告支付从2016年11月1日至2018年1月10日期间的房屋租金260，867元；2、两名被告共同向原告支付截止起诉之日（2019年3月18日）违约金98,832元，后期违约金以欠付租金260，867元为基数按日万分之五计算至实际支付之日止；3、本案诉讼费由两名被告共同承担。事实和理由：2016年9月28日张锦淏与天和公司的委托人郝玉升签署《武汉龙阳大道九州通大厦写字楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》）一份,约定原告将位于武汉市汉阳区龙阳大道特8号的九州通大厦B栋写字楼8层811、812、813、814、815、816、817、818室等房屋租赁给被告,租赁期限为2016年11月1日至2021年10月31日止,租赁期限共计五年,年租金为2，180，000元,半年支付一次,租赁保证金20,000元等内容。原告根据以上《租赁合同》于2016年10月1日将约定房屋交付给被告,被告一直使用到2018年1月10日,合同约定的房屋租金和租赁保证金至今没有支付给原告。在《租赁合同》签订的时候，张锦淏尚未成为宏达公司的法定代表人及股东，故不可能代表宏达公司签订合同。被告拖欠原告租金至今不付的行为侵害了原告的合法权益，故原告提起本案诉讼。被告宏达公司及被告张锦淏辩称：天和公司不是涉案房屋租赁合同的相对人，与本案缺乏关联，不是本案的适格原告主体。由于涉案租赁合同注明承租方为宏达公司，张锦淏是以宏达公司负责人的身份在合同上签字，并且租赁的房屋用于宏达公司办公所用，故张锦淏不是房屋租赁合同的相对人，不是本案的适格被告主体。原告在《租赁合同》签订后，按照合同约定将八套房屋交付给被告使用。由于被告租赁房屋是用来交由宏达公司经营使用的，但很快张锦淏得知宏达公司在转让前存在多起未告知张锦淏的经济纠纷，现相关经济纠纷尚未得以处理，故被告至今未向原告支付租金。郝玉升对租赁房屋自2018年1月起开始采取停水停电措施，故在不得已的情况下，双方于2018年1月11日解除房屋租赁关系办理交接手续，腾退了上述租赁房屋。在股权转让之前租赁涉案房屋的是宏达公司，股权转让之后仍是宏达公司，签订《租赁合同》的承租方也是宏达公司，张锦淏仅仅是作为公司负责人在合同上签字，故如果本案被告需承担责任的话应由宏达公司承担。由于原、被告之间存在公司股权转让合同纠纷正在另案诉讼处理，本案与该案存在关联，正是由于原告的责任导致被告在股权转让合同纠纷中产生了损失，也由此引发本案租金损失，本案租金损失责任不在被告，故被告不同意原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2013年8月16日，郝玉升与湖北九州通置业发展有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》八份，约定由郝玉升向湖北九州通置业发展有限公司购买位于武汉市汉阳区龙阳大道特8号编号为D12070004地块项目8层公寓式酒店11号至18号房屋。但郝玉升至今未办理上述房屋的产权过户登记手续。2016年9月28日，郝玉升（甲方）与宏达公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定将武汉市汉阳区龙阳大道特8号九州通大厦B栋写字楼8层811-818室（即上述位于武汉市汉阳区龙阳大道特8号编号为D12070004地块项目8层公寓式酒店11号至18号）房屋租赁给被告经营使用，租赁房屋面积为455平方米(含公共分摊面积)；租赁期为自2016年11月1日起至2021年10月31日止共五年；每半年租金为109,000元，合同签署之后5日内,向甲方支付自2016年11月1日至2017年4月31日首期租金109，000万元整，此后每半年提前30天支付下一期租金；合同签订后,乙方向甲方支付房屋租赁保证金人民币20,000元；乙方应付租金，按逾期租金的千分之五向甲方支付违约金，违约金自该租金应付之日起计算至实际收款之日等内容。该《租赁合同》起首注明承租方为宏达公司，尾端乙方栏由张锦淏个人签名，未加盖公章。合同签订后，约定租赁房屋一直由宏达公司经营使用，此后天和公司以转让宏达公司前存在多起未告知张锦淏的经济纠纷未得以处理为由，至今未按合同约定向原告支付保证金及租金。2018年1月11日，宏达公司腾退搬离涉案房屋。还查明：宏达公司于2007年8月13日成立。截止2016年12月12日，宏达公司的股东为郝玉斌及南丁格尔医疗投资（湖北）有限公司，郝玉斌享有宏达公司0.2%的股权，南丁格尔医疗投资（湖北）有限公司享有宏达公司99.8%股权。2016年9月27日郝玉升、郝玉斌（甲方）与张锦淏、陈锋（乙方）签订《公司股权转让合作协议书》。2016年11月3日，宏达公司作出股东会决议，变更法定代表人为张锦淏（原为韩玉清）。2016年12月13日，相关各方至武汉市汉阳区工商行政管理局办理了股权变更登记手续，由南丁格尔医疗投资（湖北）有限公司将持有被告宏达公司50%的股权转让给被告张锦淏。另查明：在本案审理过程中，原告天和公司自愿申请撤回起诉，经审查，原告天和公司的申请符合法律规定，本院于2019年8月29日口头裁定准许原告天和公司撤回起诉。对有争议的证据和事实，本院认定如下：两名被告主张郝玉升自2018年1月起开始对租赁房屋采取停水停电措施，故被告在不得已的情况下腾退了租赁房屋，但就此未能提交证据证明，故本院不予采信。本院认为：一、关于无权代理的问题。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。……本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意……”本案2016年9月28日郝玉升与宏达公司签订的《租赁合同》尾端乙方栏由张锦淏个人签名，未加盖公章。经核实，2016年9月28日张锦淏不是宏达公司的法定代表人、股东或工作人员，无权代表宏达公司签订合同，其行为属于无权代理。嗣后张锦淏于2016年11月3日成为宏达公司法定代表人，2016年12月13日成为宏达公司享有50%股权的股东，故宏达公司自2016年11月3日其即应当知晓张锦淏以公司名义与郝玉升签订上述《租赁合同》的情况，但至今未作否认表示。并且在本案诉讼过程中宏达公司主张“涉案租赁合同注明承租方为宏达公司，张锦淏是以宏达公司负责人的身份在合同上签字”，应该视为宏达公司对上述张锦淏无权代理行为的追认。由此，上述《租赁合同》的权利义务应由宏达公司享有及承担，张锦淏作为签约代理人，对上述《租赁合同》不享有承担权利义务。上述《租赁合同》系签订双方真实意思表示，未违反法律、法规的强行性、禁止性规定，应为合法有效，签订双方均应恪守。二、关于租金的问题。本案《租赁合同》签订后，郝玉升依照合同约定将房屋交付给张锦淏用于宏达公司经营使用，宏达公司至今未向郝玉升支付租金，应承担支付租金及违约金的民事责任。2016年11月1日至2018年1月10日期间宏达公司共欠郝玉升260，405.46元租金未付（每年租金为：109，000元×2=218，000元，每日租金为：2，180，000÷365天=597.26元，合计所欠租金为：218，000+597.26元×71天=260，405.46元），故郝玉升要求两名被告共同向原告支付从2016年11月1日至2018年1月10日期间的房屋租金260，867元的诉讼请求，本院按照宏达公司向郝玉升支付租金260，405.46元予以支持，其余部分缺乏事实依据，本院不予支持。三、关于违约金的问题。宏达公司一直未向郝玉升支付租金，并于2018年1月11日腾退搬离涉案房屋，双方《租赁合同》已经于当日实际解除。双方《租赁合同》约定“乙方应付租金，按逾期租金的千分之五向甲方支付违约金，违约金自该租金应付之日起计算至实际收款之日”，上述内容未注明“千分之五”的计算单位是按天、按月还是按年约定不明确，郝玉升认为应该按日计算，但未能提交证据证明。综合合同的上下文意及相关租赁业务的交易习惯，本院推定上述“千分之五”的计算单位为年。由此，郝玉升要求两名被告共同向原告支付截止起诉之日（2019年3月18日）违约金98,832元，后期违约金以欠付租金260，867元为基数按日万分之五计算至实际支付之日止的诉讼请求，本院按照宏达公司向郝玉升支付违约金（以260，405.46元为本金，自合同签订之日后第五日2016年10月3日起按年千分之五计算至实际支付之日止）予以支持，超过部分缺乏事实依据，本院不予支持。四、关于另案公司股权转让合同纠纷的问题。由于另案公司股权转让合同纠纷与本案不是同一法律关系，且已经另案诉讼处理，故被告关于由于原、被告之间存在公司股权转让合同纠纷正在另案诉讼处理，本案和该案存在关联，正是由于原告的责任导致被告在股权转让合同纠纷中产生了损失，也由此引发本案租金损失，故本案租金损失责任不在被告的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告宏达欣鑫药业湖北有限公司于本判决生效之日起10日内向原告郝玉升支付租金260，405.46元；被告宏达欣鑫药业湖北有限公司于本判决生效之日起10日内向原告郝玉升支付违约金（以260，405.46元为本金，自2016年10月3日起按年千分之五计算至实际支付之日止）；驳回原告郝玉升的其他诉讼请求。如果被告宏达欣鑫药业湖北有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5,233元，由原告郝玉升负担1,233元、被告宏达欣鑫药业湖北有限公司负担4,000元（此款原告郝玉升已预交，被告宏达欣鑫药业湖北有限公司于本判决生效之日起十日内将应负担的款项支付给原告郝玉升）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 肖 政人民陪审员 张 媛人民陪审员 陈菊芳二〇一九年十一月二十日书 记 员 刘 朝