西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终10654号 上诉人（原审被告），李某某。上诉人（原审被告），周二荣。委托代理人：梁昌绪，西安市长安区郭杜法律服务所法律工作人员。被上诉人（原审原告），解某某。委托代理人：胡小青，陕西云德律师事务所律师。委托代理人：钟学文，陕西云德律师事务所律师。上诉人周二荣、李某某因与被上诉人解某某房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初7216号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李某某上诉请求：撤销一审判决，确认本案房屋买卖合同无效，本案一、二审诉讼费用由被上诉人解某某负担。事实和理由：解某某带其去传销，需要资金，在向解某某借款的情况下，解某某欺骗其将涉案房屋的原始相关资料系交于解某某作为抵押担保还款，属于欺诈。周二荣没有给出具过相关委托手续，事后亦无追认，其属于无权代理，买卖合同无效。另，银行在笔录中明确表示需经周二荣本人同意，银行才有权同意还款。周二荣未向银行作出过意思表示，一审法院就认定银行同意还款。综上所述，一审法院查明事实不清、适用法律错误。周二荣上诉请求：1、撤销一审判决，确认本案房屋买卖合同无效；2、一、二审诉讼费用由被上诉人解某某负担。3、驳回解某某对周二荣的诉讼请求。事实与理由：其将房屋相关原始资料交于其姐周海香、姐夫李某某是为了方便还款，并未委托李某某卖房，且李某某在签订合同后1个月内未催告周二荣追认，不属于表见代理。李某某以低于市场价格将房屋卖给解某某，属于恶意串通，其不应承担合同责任。另，本案自2018年8月起至2019年7月止，历时11个月，明显超过法定期限。综上所述，一审法院认定事实错误、程序违法。解某某针对二人的上诉请求辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，要求维持原判。解某某向一审法院起诉请求：1.解某某、周二荣、李某某继续履行双方签订的《西安市高新区XX幢XX单元XX层XX房屋交易合同》；2.周二荣、李某某为解某某办理位于西安市高新区XX幢XX单元XX层XX号房屋（所有权证号：102XXXXXXX-1-2-42903-1）所有权的转让登记；3.本案诉讼费依法由周二荣、解某某承担。一审法院经审理查明：周二荣于2010年9月29日与西安中铁长丰置业有限公司（以下简称“长丰公司”）签订《西安市商品房买卖合同》，合同约定周二荣购买长丰公司预售缤纷南郡第2幢4单元29层42903号商品房。周二荣须于签订合同之日，即2010年9月29日支付首付款179223元，剩余房款40万元在长丰公司指定银行办理相关按揭贷款手续。同日，周二荣与中国银行股份有限公司西安北大街支行、长丰公司签订《个人一手住房贷款合同》，贷款金额40万元，贷款期限为240个月。随后周二荣与中国银行股份有限公司西安北大街支行签订《房地产抵押合同》，约定周二荣将涉案房屋抵押给中国银行股份有限公司西安北大街支行，抵押房产担保主债权的金额为40万元，抵押期限自2010年11月至2030年11月。解某某与周二荣的代理人李某某于2014年8月19日签订《西安市高新区XX幢XX单元XX层XX房屋交易合同书》，该合同约定周二荣将其所有的位于西安市高新区XX幢XX单元XX层XX的房屋及其所占范围的土地使用权出售给解某某。该房产属钢混结构，建筑面积90.76平方米，套内建筑面积69.29平方米。房屋所有权证号：102XXXXXXX-1-2-42903-1。双方约定该房产成交总价为62万元，合同签订之日起三日内，解某某支付周二荣第一笔购房款8万元；合同签订起六十日内，解某某支付周二荣第二笔购房款19万元，自合同签订之日起由解某某偿还每月的银行贷款，直至偿还完全部的银行贷款。同时合同第二条第三款约定，自合同签订之日，周二荣将所有有关该房产的原始文件交由解某某保管。解某某于2014年8月20日向李某某汇款6万元，于2014年9月5日向李某某汇款7万元。李某某于2015年2月8日向解某某出具收到现金4万元收据；于2015年4月15日向解某某出具收到现金2万元收据；于2015年9月16日向解某某出具收到现金2万元收据；于2015年12月22日向解某某出具收到现金1万元收据。以上截止2015年12月22日李某某共计收到解某某购房款22万元，对22万元予以认可。除22万元外解某某还主张向支付其余现金3万元，但李某某对此3万元不予认可，并称其每次收到解某某房款时都出具收据，且解某某未能提供相应支出证据。解某某自2014年9月至2018年8月，通过银行存款的方式向周二荣贷款的中国银行股份有限公司西安北大街支行（XXXXXXXXXXXXXXX4172账户）还款，并提供中国银行北大街支行客户回单49份，回单金额共计123250元。对解某某偿还银行贷款共计123250元认可。经对中国银行股份有限公司西安北大街支行调查核实：周二荣在该行贷款40万元，已偿还本金125355元。截至2019年6月18日，仍欠付本金274645元。中国银行北大街支行表示对解某某还款行为无异议，也同意解某某代为偿还周二荣涉案房屋贷款。一审法院认为：虽然解某某未提供周二荣授权李某某代签订《西安市高新区XX幢XX单元XX层XX房屋交易合同书》的委托书，但因李某某系周二荣的亲姐夫，且在签订《房屋交易合同书》时，李某某持有周二荣购买涉案房屋时的《商品房买卖合同》、《住宅使用说明书》、《质量保证书》、发票、契税完税证、专项维修资金缴存收据、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、房地产抵押合同等房屋原始相关材料。这足以使得解某某有理由相信李某某已取得周二荣的委托，从而签订《房屋交易合同书》，且解某某自2014年9月至2018年8月以来，持续代周二荣向中国银行股份有限公司西安北大街支行偿还涉案房屋贷款，累计还款数额123250元。在解某某按照合同约定履行合同义务期间，周二荣对解某某长期偿还其银行贷款的行为均未提出异议。说明周二荣对李某某所签订《房屋交易合同书》的认可及追认。故对周二荣辩称李某某代周二荣签订《房屋交易合同书》的行为属于无权代理行为的辩称意见，不予采信。李某某虽辩称在解某某胁迫下签订《房屋交易合同书》，但自双方2014年8月19日签订《房屋交易合同书》至今长达四年之久，且李某某在法律规定的有效期内并未行使其撤销权即请求撤销《房屋交易合同书》。同时李某某也未能提供任何证据证明解某某与其签订《房屋交易合同书》时存在胁迫的情形，所以对李某某所辩称《房屋交易合同书》并不是其自愿签订的，而是在解某某胁迫下签订的辩称意见，依法不予采纳。综上所述，《房屋交易合同书》系原双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，且不具有法律、行政法规所规定其它无效情形，故其对原具有法律约束力，原被告双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。《房屋交易合同书》签订后解某某向被告支付22万元购房款，以及解某某自2014年9月至2018年8月代周二荣持续向中国银行股份有限公司西安北大街支行偿还涉案房屋贷款计123250元，且解某某提供汇款凭证及收款收据、银行回单予以证明，对此数额予以确认。故认定解某某自合同签订以后，已履行合同的主要义务，周二荣对解某某支付购房款及代为偿还贷款的行为并未提出异议。而中国银行北大街支行作为涉案房屋的抵押权人对将抵押物即涉案房屋出售给解某某并无异议，且同意解某某清偿涉案房屋贷款。综上所述，对于解某某要求继续履行《房屋交易合同书》的诉讼请求，依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十四条、第七十五条、第一百零七条之规定，判决：一、原被告继续履行双方签订的《西安市高新区XX幢XX单元XX层XX房屋交易合同书》；二、原告解某某于本判决生效之日起十日内支付被告周二荣剩余购房款276750元；三、被告周二荣于本判决生效之日起十日内将位于西安市高新区XX幢XX单元XX层XX房屋的产权转移登记至解某某名下，原告解某某负有配合义务。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10000元、保全费3620元、保费2480元，由原告解某某承担案件受理费2000元、保全费1020元、保费680元，被告周二荣承担案件受理费4000元、保全费1300元、保费900元，被告李某某承担案件受理费4000元、保全费1300元、保费900元。因本案案件受理费、保全费、保费已由原告解某某预交，故被告周二荣、被告李某某将应承担的案件受理费、保全费、保费于本判决生效之日起十日内直接支付给原告解某某。二审经审理查明，原审查明事实属实。本院认为，本案争议的焦点一，李某某代周二荣与解某某签订《西安市高新区XX幢XX单元XX层XX房屋交易合同书》是否为李某某的真实意思的问题。李某某上诉称，其并未接受周二荣委托卖房，2014年8月19日签订的案涉合同是解某某带其搞传销的情况下，因利用了解某某的资金，解某某迫其签订的。解某某对李某某所称并不认可；从解某某提供的证据看，解某某向李某某支付钱款后，李某某向解某某出具的是“收据”，而并非借据，同时李某某称解某某胁迫其签订了合同，对此李某某没有提供证据证明其主张的事实成立；从合同的内容看，也没有李某某所称签订的合同是对借款进行担保的意思，李某某所称不足以采信。关于李某某在本案中称其收到的将解某某支付的钱款是解某某带其进行了传销一节，李某某收到钱款将钱款如何处分及是否进行了传销与本案属不同的法律关系，本案不予涉及。李某某据上述理由上诉要求确认案涉合同无效，理由不足，本院不予支持。焦点二，案涉合同对周二荣是否产生约束力的问题。按周二荣所称，其为方便还款将案涉房屋的原始权利凭证交给其姐周海香、姐夫李某某保管。事后才知道是其姐夫李某某将相应的凭证偷走签订了合同。其并未委托李某某卖房，拒绝承担合同责任。从查明的事实看，李某某在与解某某签订案涉合同时，提供了周二荣购买案涉房屋时的一手房商品房买卖合同，缴纳契税、大修基金等权利凭证的原件，足以使解某某认为李某某对案涉房屋有处分权；登记所有权人为周二荣的案涉房屋系首付加银行贷款的方式购买，案涉合同在缔结之后，解某某曾在2014年9月至2018年8月长达四年的时间内向贷款银行偿还贷款，对此周二荣并未提出异议，不符合常理。即便李某某签订案涉合同并未经周二荣委托，亦应认定为周二荣追认了合同。周二荣以其未授权李某某出卖房屋，与事实不符，据此拒绝承担合同责任理由不成立。综上，李某某、周二荣的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，李某某预交10000元，由李某某负担；周二荣预交10000元，由周二荣负担。本判决为终审判决。   审 判 长  焦 海 林审 判 员  朱 利 安审 判 员  张   伟 二○一九年十一月八日  书 记 员  李 晓 凡 1