陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民  事  判  决  书 （2019）陕01民初1808号原告（执行案外人）：张亚楠，男，1989年8月8日出生，汉族，中国建筑集团公司西藏分公司职工，住陕西省洛南县，现住中国建筑集团公司西藏分公司。委托诉讼代理人：张敏霞，女，1966年10月20日出生，汉族，陕西省纤维检验局员工，住西安市新城区，现住西安市，系张亚楠姑姑。被告（申请执行人）：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区。法定代表人：苟瑁，该公司总经理。委托诉讼代理人：何四为，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。第三人（被执行人）：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区。法定代表人：黄建强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。原告张亚楠与被告陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁建设工程公司）及第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张亚楠委托诉讼代理人张敏霞，被告敬瑁建设工程公司委托诉讼代理人南溪到庭参加诉讼；第三人世纪熙源房地产公司委托诉讼代理人李刚在本院第一次开庭审理时到庭参加诉讼，本院第二次开庭审理时，世纪熙源房地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张亚楠向本院提出诉讼请求：1.判决停止西安市中级人民法院（2018）陕01执704号之二执行裁定的执行，并解除对西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下3号楼0604室（合同号2号楼2单元0604）房产的查封；2.诉讼费由敬瑁建设工程公司负担。事实和理由：2014年2月，张亚楠所在单位陕西省质量技术监督局组织职工定向团购世纪熙源房地产公司开发建设的熙源•观澜天下商品房。2014年2月24日，就甲方职工定向团购商品房事宜，陕西省质量技术监督局机关工会委员会与世纪熙源房地产公司签订《团购商品房项目合同》。2014年3月16日,张亚楠与世纪熙源房地产公司签订《•观澜天下>楼宇认购书》和《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171）,购买世纪熙源房地产公司开发建设的熙源•观澜天下第2幢2单元06层04号房屋，建筑面积94.2㎡，房屋总价394698元,并对房屋的付款方式及交房时间等作出相关约定。签约当日，张亚楠向世纪熙源房地产公司支付首期款164698元。2017年9月8日，在西安市浐灞管委会牵头协调下，业主代表与世纪熙源房地产公司签订《自筹资金共管协议》，约定业主自筹资金只得用于西安市十里铺XX路与米秦北路十字东500米蒋家湾城中村改造项目“熙源·观澜天下”的后期建设及相关配套事项。2018年4月16日，张亚楠向自筹资金专户转入7万元。至此，张亚楠已向世纪熙源房地产公司支付购房款234698元（占总房款的59.46%）。2018年6月4日，张亚楠从法院查封房产的公告得知因敬瑁建设工程公司与世纪熙源房地产公司施工合同纠纷一案,法院查封了张亚楠购买的位于西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源•观澜天下3号楼0604室房屋。后张亚楠以西安市中级人民法院（2018）陕01执704号之二执行裁定查封的房屋为其所有为由提出执行异议。2019年6月25日，西安市中级人民法院向张亚楠送达了(2019）陕01执异499号执行裁定，驳回张亚楠的执行异议申请。从以上事实可知，张亚楠系被查封房屋的实际所有人，对该房屋享有足以排除强制执行的民事权利。被告敬瑁建设工程公司辩称，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”经敬瑁建设工程公司查询与了解，目前观澜天下3号楼并未取得预售许可证。因此，张亚楠与世纪熙源房地产公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同。张亚楠提交了其与世纪熙源房地产公司签订的《商品房买卖合同》，但未提交证据证明涉案房屋已登记在其名下或者涉案房屋购买合同已在房屋管理部门备案登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第十六规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”自2017年4月11日西安市灞桥区人民法院保全查封涉案房屋至今，涉案房屋仍为被执行人世纪熙源房地产公司的财产。张亚楠主张观澜天下小区3-0604号房屋归其所有，与事实不符。根据张亚楠提供的《商品房买卖合同》记载，买受人分两次支付164698元、23万元，而张亚楠提交的收款收据显示世纪熙源房地产公司收到张亚楠房款164698元、7万元，但POS签购单复印件显示7万元支付给了陕西永祥建筑有限公司。因此，收款收据显示的支付房款金额与合同约定的支付内容不符，无法证明该付款行为的实际发生。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”张亚楠未实际入住，未证明其名下无其他住房，也未证明其已交付足额购房款，不能认定张亚楠所购房屋与涉案房屋系同一标的物。张亚楠在承建方未交房的情况下撬锁非法入住，无视法院查封封条，未证明其名下及其配偶和未成年子女名下无其他住房，也未证明其已交付足额购房款。因此，张亚楠并未能提交证据证明其作为买受人的权利能够排除人民法院的强制执行，张亚楠要求解除对涉案房屋的查封，没有法律依据，应当予以驳回。第三人世纪熙源房地产公司述称，同意原告张亚楠的诉讼请求和事实、理由。经审理查明，申请人敬瑁建设工程公司与被申请人世纪熙源房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出西仲裁字（2017）第259号裁决：一、世纪熙源房地产公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁建设工程公司工程款33896967.37元（含已到期质保金1178710.12元），逾期按中国人民银行规定的贷款利率加倍承担迟延给付期间的利息；二、世纪熙源房地产公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁建设工程公司自2015年10月1日起至2017年4月7日的工程款利息7814180.96元（含质保金利息从2016年9月30日起至2017年4月7日止合计53100.08元）以及自2017年4月8日起至本裁决作出之日工程款利息（利息计算方式为：利率为中国人民银行同期贷款利率的四倍标准，2017年4月8日至2017年9月29日期间以33307612.31元为本金计算基数；2017年9月30日至本裁决作出之日以33896967.37元为本金计算基数）；三、仲裁费371764元，敬瑁建设工程公司已预交，由世纪熙源房地产公司负担252800元，敬瑁建设工程公司负担118964元，世纪熙源房地产公司负担部分在给付本裁决第一、二项款项时一并给付敬瑁建设工程公司；鉴定费44万元，世纪熙源房地产公司已预交35万元，敬瑁建设工程公司已预交9万元，双方按照此数额各自负担。该裁决已经发生法律效力，因世纪熙源房地产公司未履行法律文书确定的义务，敬瑁建设工程公司于2018年3月27日向本院申请执行，本院于2018年3月29日立案受理。执行过程中，本院于2018年6月4日作出（2018）陕01执704号之二执行裁定：一、查封(现状查封)被执行人世纪熙源房地产公司在西安市浐灞生态区XX路XX路XX号楼拥有的部分房产，房号为:0201、0202、0203、0204、0205、0302、0304、0401、0402、0404、0501、0502、0504、0505、0506、0602、0603、0604、0605、0606、0701、0702、0703、0801、0802、0803、0904、1002、1003、1004、1005、1006、1101、1102、1103、1104、1201、1203、1205、1206、1303、1304、1305、1306、1402、1403、1405、1501、1502、1503、1504、1505、1601、1701、1702、1703、1705、1801、1802、1803、1804、1902、1903、1904、1905、1906、2001、2002、2102、2103、2202、2203、2204、2205、2301、2302、2304、2305、2306、2401、2402、2403、2404、2501、2502、2503、2504、2506、2601、2602、2603、2604；二、查封期限为三年，查封期间被执行人不得移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。经本院核实，世纪熙源房地产公司观澜天下项目3号楼未取得房屋预售许可证。张亚楠作为案外人向本院提出执行异议，主张本院查封的位于西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下3号楼0604室房产为其所有，请求解除查封。本院经审查认为，张亚楠虽主张其与世纪熙源房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，但经本院核实该涉案房产至今未取得预售许可证，故张亚楠与世纪熙源房地产公司就涉案房产签订的《商品房买卖合同》在未取得预售许可证情况下并非合法有效，张亚楠主张涉案查封房产为其所有并排除执行的理由不能成立，依法不予支持,本院于2019年6月18日作出(2019）陕01执异499号执行裁定：“驳回案外人张亚楠的执行异议请求。”张亚楠不服上述执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。另查，2014年3月19日,张亚楠与世纪熙源房地产公司签订《商品房买卖合同》,约定张亚楠购买世纪熙源房地产公司开发建设的熙源•观澜天下3号楼0604室房屋，建筑面积94.2㎡，房屋总价394698元,付款方式为张亚楠于2014年3月16日认购2-20604号房，已交纳首付房款164698元，剩余购房款23万元办理银行按揭贷款，交房期限为2014年12月31日之前。张亚楠提交的收款收据等显示，张亚楠共计向世纪熙源房地产公司交纳购房款234698元。以上事实，有西安仲裁委员会西仲裁字（2017）第259号裁决书、本院（2018）陕01执704号之二执行裁定书、本院(2019）陕01执异499号执行裁定书、《商品房买卖合同》、收款收据及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案为张亚楠对本院作出的(2019）陕01执异499号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，张亚楠对本院查封西安市浐灞生态区XX路XX路XX号楼XX室房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，张亚楠虽与世纪熙源房地产公司签订了《商品房买卖合同》，且已向世纪熙源房地产公司交纳了超过59%的购房款，但由于世纪熙源房地产公司作为出卖人，至今未就涉案观澜天下项目3号楼取得商品房预售许可证明，故根据上述法律规定，张亚楠与世纪熙源房地产公司签订的《商品房买卖合同》应认定为无效。据此，张亚楠基于该无效合同不能成为涉案房屋的权利人，张亚楠龙仅享有对世纪熙源房地产公司的相应债权，该债权不足以排除人民法院的强制执行。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，判决如下：驳回原告张亚楠的诉讼请求。案件受理费100元，由张亚楠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。    审 判 长  姜  亦  君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○一九年十一月二十日  法 官 助 理    高  喜  平书 记 员   张  小  赛 1