广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初6945号 原告：吴娟，女，汉族，1979年4月20日出生，户籍所在地广西上林县，现住南宁市良庆区。 原告：韦秀民，女，壮族，1948年5月4日出生，住广西上林县。 以上两原告的共同委托诉讼代理人：韦青桃、梁华兴，南宁经纬法律事务所法律服务工作者。 原告：覃某1，女，汉族，2006年9月24日出生，住广西上林县。 原告：覃某2，女，壮族，2009年9月24日出生，住广西上林县。 原告：覃某3，女，壮族，2011年9月1日出生，住广西上林县。 原告：覃某4，男，壮族，2012年11月7日出生，住广西上林县。 以上四原告的共同法定代理人：吴娟（即本案另一原告）。 被告：刘德自，男，壮族，1974年1月18日出生，住广西横县。 被告：何燕萍，女，壮族，1977年4月10日出生，住南宁市江南区。 两被告的共同委托诉讼代理人：廖杰，广西金懿晟律师事务所律师。 原告吴娟、韦秀民、覃某1、覃某2、覃某3、覃某4与被告刘德自、何燕萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告吴娟、韦秀民及其共同委托诉讼代理人韦青桃，被告刘德自、何燕萍的共同委托诉讼代理人廖杰，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴娟、韦秀民、覃某1、覃某2、覃某3、覃某4共同向本院提出诉讼请求：一、判令位于南宁市良庆区房屋所有权归原告所有，房屋价值人民币42万元整；二、判令被告立即协助原告办理案涉房屋产权变更登记过户手续，房屋产权证号：桂（2016）南宁市不动产权第0069772号；三、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告吴娟和丈夫覃凤斌在2010年7月27日与被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将其楼房的第二层、第三层出卖给原告吴娟和丈夫覃凤斌，价格为250000元。合同签订后，原告吴娟和丈夫覃凤斌于2010年7月30日和2015年9月2日分别向被告交付购房款200000元及50000元，被告出具了收条。2011年11月19日，双方再次签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将其楼房的第四层出卖给原告及其配偶覃凤斌，价格为170000元。合同签订后，原告吴娟和丈夫覃凤斌于2011年1月20日向被告交付给170000元，被告出具了收条。上述两份《房屋买卖合同》签订后，双方还聘请了南宁市西乡塘区第二法律事务中心的法律人士作了见证。可到了2016年10月份被告在办理上述房屋不动产权证时，不按《房屋买卖合同》的约定办理原告的产权名字，违反合同约定。由于原告吴娟的丈夫在2018年4月15日发生交通事故意外身亡，原告吴娟去找被告协商将合同中原告吴娟丈夫享有的份额变更为原告吴娟的名字，但被告不予理睬。原告认为，被告的行为侵害了原告的合法权益。根据《合同法》的有关规定，原告现向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告刘德自、何燕萍共同辩称：一、本案遗漏必须共同进行诉讼的当事人，法院应当追加遗漏的必须共同进行诉讼的当事人作为本案的当事人；二、因双方签订的房屋买卖合同并不包含所在土地的使用权，办理房屋产权变更登记过户手续时必须考虑土地使用权的价值，只有经评估机构评估后才能确定房屋的价值，被答辩人要求答辩人协助办理房屋产权变更登记过户手续的请求因客观原因无法办理；三、案涉房产已设定有抵押权，继续履行合同将会导致合同目的难以实现。 根据原告的起诉及被告的答辩，归纳本案的调查重点为：案涉合同的效力如何？争议焦点为：原告的各项诉请是否合法有据？被告的抗辩是否成立？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，原、被告对对方提交证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年7月27日，刘德自、何燕萍作为甲方，覃凤斌、吴娟作为乙方，双方签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：1.乙方购买甲方座落于大沙田3区（大地物业）30＃一幢五层楼房其中的第二层、第三层，价格为250000元；2.签订本合同之日起三日内，乙方一次性向甲方支付首付款200000元，剩余50000元在合同生效后三年内付清；3.甲方收到首付款后立即将房屋交付给乙方，乙方取得第二、三层所有权，双方共同至房产登记部门办理产权登记，如因不能细化登记到每层产权的归属而要求登记甲乙双方为该幢楼房的产权共有人，则根据本合同约定乙方只享有该幢楼房的第二、三层的所有权；房屋使用年限按国家规定，因办理房屋产权证书需要对原土地使用权证进行更名的，即改为甲乙双方为使用权人；4.甲乙双方对拥有产权的楼层享有使用、收益、抵押、出租、出让、转卖的权利；5.双方还就合同的其他权利义务问题作了约定。同日，南宁市西乡塘第二法律事务中心作为见证人在合同尾部签章。 2011年7月30日，覃凤斌、吴娟向被告刘德自、何燕萍交付案涉房屋第二、三层的购房首付款200000元，被告向覃凤斌、吴娟出具了《收条》。 2011年1月19日，刘德自、何燕萍作为甲方，覃凤斌、吴娟作为乙方，双方签订另一份《房屋买卖合同》，确认甲方已将2010年7月27日双方签订的《房屋买卖合同》中约定的房屋交付给乙方使用，乙方已付清首付款，约定：1.乙方购买甲方座落于大沙田3区（大地物业）30＃一幢五层楼房其中的第四层，价格为170000元；2.签订本合同之日起三日内，乙方一次性向甲方付清购房款170000元；3.甲方收到购房款后立即将房屋交付给乙方，乙方取得第四层所有权；根据本合同和2010年7月27日双方签订的合同，甲乙双方共同至房产登记部门办理产权登记，以证明各自享有的楼层，如因不能细化登记到每层产权的归属而要求登记甲乙双方为该幢楼房的产权共有人，则根据本合同和2010年7月27日双方签订的合同，乙方只享有该幢楼房的第二、三、四层的所有权；房屋使用年限按国家规定，因办理房屋产权证书需要对原土地使用权证进行更名的，即改为甲乙双方为使用权人；4.甲乙双方对拥有产权的楼层享有使用、收益、抵押、出租、出让、转卖的权利；5.双方还就合同的其他权利义务问题作了约定。同日，南宁市西乡塘第二法律事务中心作为见证人在合同尾部签章。 2011年1月20日，覃凤斌、吴娟向被告刘德自、何燕萍交付案涉房屋第四层的购房款170000元，被告向覃凤斌、吴娟出具了《收条》。 2015年9月2日，覃凤斌、吴娟向被告刘德自、何燕萍交付案涉房屋第二、三层的购房尾款50000元，被告向覃凤斌、吴娟出具了《收条》。 2016年10月31日，被告取得南宁市国土资源局颁发的不动产权证书，不动产权证号为桂（2016）南宁市不动产权第0069771号、第0069772号，证书载明共有权利人为刘德自、何燕萍，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，使用期限自2001年8月15日起至2071年8月15日止，坐落于南宁市良庆区，产权来源为自建。 2017年8月22日，被告何燕萍作为借款人，中国工商银行股份有限公司南宁市江南支行作为贷款人，被告何燕萍、刘德自共同作为抵押人，三方签订《个人借款/担保合同》，约定何燕萍以个人房屋抵押综合消费为由向中国工商银行股份有限公司南宁市江南支行申请贷款300000元，用于房屋装修、购置家具，贷款期限为10年，何燕萍和刘德自提供不动产权证号为桂（2016）南宁市不动产权第0069771号、第0069772号，土地面积60平方米、房屋面积286.4平方米，位于南宁市良庆区的房产作贷款抵押，抵押期限为2017年8月22日至2027年8月22日。 另查明，覃凤斌于2018年4月15日死亡，其生前与原告吴娟系夫妻关系，双方婚后共同生育大女儿覃某1、二女儿覃某2、三女儿覃某3、儿子覃某4。覃凤斌的母亲为韦秀民，其父亲已先于其亡故。 本院认为：当事人的合法权益，受法律保护。 原告吴娟、韦秀民、覃某1、覃某2、覃某3、覃某4作为覃凤斌的第一顺序继承人，依法享有继承覃凤斌遗产的权利，其六人作为本案原告的主体适格，本院依法予以确认。 原告吴娟及其配偶覃凤斌与被告刘德自、何燕萍签订的两份《房屋买卖合同》,是双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,为合法有效之合同,双方均应恪守。原告吴娟及其配偶覃凤斌已按照合同约定向被告付清购房款，被告虽已将案涉房屋交付原告及其配偶覃凤斌实际占有、使用，但买卖双方未至房产登记部门办理变更过户登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，案涉房屋的所有权转移未发生法律效力，故本院对案涉房屋的实际买受人为原告吴娟及其配偶覃凤斌，原告吴娟及其配偶覃凤斌已实际占有、使用案涉房屋至今的事实予以确认，对于原告要求判令位于南宁市良庆区房屋所有权归其所有的诉请，不予支持。对于原告要求被告立即协助其办理涉案房屋产权变更登记过户手续的诉请，因讼争房屋上设有抵押权人为中国工商银行股份有限公司南宁市江南支行的债权,在该抵押未涤除的情况下,讼争房屋无法完成变更过户登记手续，原告经本院释明,仍坚持其此项诉请,并自愿承担今后无法过户的风险,故本院对原告的该诉讼请求依法予以支持，即被告刘德自、何燕萍应于2027年8月22日前涤除设于南宁市良庆区房屋上的抵押权，并于涤除抵押权之日起三日内协助原告吴娟、韦秀民、覃某1、覃某2、覃某3、覃某4办理上述房屋中的第二层、第三层、第四层的产权变更登记过户手续。 综上所述，根据《中华人民共和国继承法》第三条、第十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下： 一、被告刘德自、何燕萍应于2027年8月22日前涤除设于南宁市良庆区房屋[不动产权证号：桂（2016）南宁市不动产权第0069771号、第0069772号，土地面积60平方米、房屋面积286.4平方米]上的抵押权，并于涤除抵押权之日起三日内协助原告吴娟、韦秀民、覃某1、覃某2、覃某3、覃某4办理上述房屋中的第二层、第三层、第四层的产权变更登记过户手续； 二、驳回原告吴娟、韦秀民、覃某1、覃某2、覃某3、覃某4的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应按本判决指定的期间履行，如果未按本判决指定的期间履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费7600元，由被告刘德自、何燕萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  包其剑 人民陪审员  汪丽英 人民陪审员  周均宁 二〇一九年十一月十三日 书 记 员  陈家泽 附相关法律条文如下： 《中华人民共和国继承法》 遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品； （三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。 第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。