河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0403民初1858号 原告（执行案外人）：孙贵山，男，1965年4月20日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：王秀田，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李锟，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 被告（被执行人）：李江超，男，1991年5月8日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：张佳慧，河北紫微星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩松志，河北紫微星律师事务所律师。 被告：高秀英，女，1964年7月2日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：栗艳昆，河北盛仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金辉，河北盛仑律师事务所律师。 被告（申请执行人）：柴娜，女，1982年6月27日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 原告孙贵山与被告柴娜、李江超、高秀英案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告孙贵山及其委托诉讼代理人王秀田、李锟、被告李江超的委托诉讼代理人张佳慧、韩松志、被告高秀英的委托诉讼代理人栗艳昆、金辉到庭参加诉讼。被告柴娜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 孙贵山向本院提出诉讼请求：1.依法解除对邯郸市丛台区的查封；2.依法判决邯郸市丛台区所有权归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月28日，原告通过房屋中介与被告高秀英、李江超（二人系母子关系）签订了房屋买卖协议，协议约定原告以100万元价格购买被告李江超所有的邯郸市丛台区房产一套，同时约定原告孙贵山于合同签订时先期支付购房款40万元，至2015年11月20日之前再行支付50万元，剩余10万元尾款作为房屋交易的押金，待该房产办理过户时由原告支付给被告。协议签订后，原告严格按照协议约定在指定期限将上述90万元购房款项支付给了被告。2018年4月2日，原告将5万元购房款支付给了被告高秀英，高秀英为原告出具了收条；2018年9月19日，原告支付给高秀英现金一万元，高秀英为原告出具了借条。2018年8月24日，因该房屋符合办理房产证条件，原告孙贵山与被告李江超共同前往房屋管理机构办理房产证，所需17000元办证费用由原告孙贵山支付，被告李江超为原告出具了借条。以上，原告孙贵山已为购买上述房屋支付给了被告母子共计98.7万元，比房屋全款只剩13000元。2015年11月份，原告开始对该房屋进行装修并实际入住，至今已三年半时间。期间，原告花费了巨额的装修费用，并交纳了居住三年期间的物业费、电梯费、垃圾清运费、公共电费、取暖费、水电费、燃气安装费、电视安装费等各种费用。2018年10月，原告得知自己购买的邯郸市丛台区房屋被被告柴娜申请法院查封。综上，本案中原告系争议房屋的实际所有人，原告已支付了该房屋的绝大部分购房款，并已实际入住至今，且为该房屋花费了巨额的相关费用，因被告李江超的违约行为，导致该房屋被被告柴娜申请查封，给原告造成了巨大的损失。原告根据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向贵院提出执行上述诉请，望得到公正审理。 李江超辩称，1、本案诉争的房屋是2013年8月以每平米7630元的价格从邯郸市招商房地产开发有限公司处购买所得，2018年正式登记在名下，李江超才是该房屋的合法所有权人；2、高秀英与孙贵山签订《房屋三方协议》的事情，自己当初并不知情，没有在协议上签字，也从未授权过高秀英低价变卖该房屋。因为原告2013年8月购买该房屋时每平米的价格是7630元，两年后也就是2015年10月，原告买房的价格是每平米6820元，还低于原告的购买价格。原告为购买该房屋支付价税共计1157821元，两年后原告的购买价格却是100万元。对母亲私自低价处分该房屋的行为很是不满，至今未将房屋过户给原告的事实也能说明对高秀英的无权处分行为不认可，并未产生追认的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。综上，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。 被告高秀英辩称，一、高秀英代李江超与孙贵山签订的合同因无权代理且未被追认而无效，孙贵山对李江超的房屋不享有所有权，亦不享有物权请求权。根据《合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。本案中高秀英与孙贵山签订的房屋买卖合同，事前没有得到李江超的授权，事后也未得到李江超的追认。高秀英代李江超与孙贵山签订的合同对被代理人李江超不发生法律效力。根据物权法的有关规定，房屋所有权变动必须有合法有效的协议，并经过登记方能生效。未经登记的，不发生物权效力。房屋所有人李江超并未与孙贵山签订房屋买卖合同，也未授权他人代李江超与孙贵山签订房屋买卖合同，孙贵山与李江超或高秀英之间无合法有效的协议，且李江超也未办理所有权变动登记手续，未发生房屋所有权变动，孙贵山对李江超的房屋也不享有所有权，亦不享有物权请求权。二、孙贵山与高秀英的买卖合同无效，孙贵山对房屋不享有排除执行的权利，故孙贵山无权请求解除查封。因孙贵山对李江超的房屋无合法有效的买卖合同，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款之规定，孙贵山对房屋不享有排除执行的权利。虽孙贵山现在占有李江超的房屋，但孙贵山对李江超房屋的占有为无权占有，非法占有，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款之规定。其不享有请求解除李江超已被查封房产的权利。综上所述，原告的诉讼请求无根据，请求人民法院依法予以驳回，以维护正常的社会经济秩序和公民的合法权益，维护法律的尊严。 柴娜未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2013年8月20日，李江超与邯郸市招商房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，李江超购买安居东城首府7号楼2单元2801号房屋，建筑面积146.62平方米，总金额1118711元。李江超与高秀英系母子关系。2015年7月19日，李江超、高秀英作为卖方通过邯郸县坤煌房产经纪有限公司成利廷，与冀海军、张玉霞签订《房屋买卖协议》一份，李江超、高秀英将诉争房屋及地下车位出售给冀海军、张玉霞，合同总价款120万元。因该房屋不能完成更名手续，房屋买卖没有成交。2015年9月25日，李江超取得位于丛台区房屋预告登记权利。2015年10月，孙贵山通过邯郸县坤煌房产经纪有限公司介绍，欲购买涉案房屋，协商购房款100万元，不包括车位。2015年10月28日，李江超出具委托书，内容为：“本人因工作繁忙，不能亲自办理房屋安居东城首府7号楼2单元2801室的出售相关手续，特委托我母亲高秀英作为我的合法代理人，全权代表我办理房屋买卖相关事宜，出售房屋的房款由我母亲高秀英代收。我对于受委托人在办理上述事项过程中所签署的相关文件，均予以认可，并承担相应的法律责任。委托期限自签字之日起至上述事项办完为止。委托人签字：李江超2015年10月28日”。当日，卖方（以下简称甲方）高秀英代李江超、买方（以下简称乙方）孙贵山、居间方邯郸县坤煌房产经纪有限公司签订《房屋三方协议》一份，主要约定：甲方自愿出卖位于邯郸市城小区（安居首府）第7号楼2单元2801号房屋，总价格共100万元。甲方同意乙方把40万元购房款打入到居间方指定的银行账号内作为乙方履行付款义务，剩余50万元于2015年11月20日之前给清，凭打款凭条甲方和居间方把商品房买卖合同原件、购房税务发票、维修基金票据、房屋钥匙、物业费手续等所有手续、房屋交付给乙方所有。该房屋总价为100万元，甲乙双方协商同意先给甲方打房款90万元，剩下10万元作为房屋交易的押金，等到过户同时乙方应无条件将剩余10万元房款付给乙方。等安居东城首府能办理房产证的时候，甲方必须配合乙方办理证件过户，不得找借口推迟房屋交易的事宜等内容。高秀英在《房屋三方协议》甲方处代李江超签字并摁印，孙贵山在乙方处签字并摁印，邯郸县坤煌房产经纪有限公司在居间方处加盖公章。孙贵山按照上述协议将购房款转入居间方指定的银行账号内履行付款义务，其中，2015年10月18日孙贵山转至刘岩维账户2万元，2015年10月28日孙贵山分别转至成利廷账户9万元和31万元，2015年11月20日孙贵山分别转至成利廷账户5万元和43万元，共计90万元。2015年10月28日，成利廷转至高秀英账户38万元，2015年8月31日，成利廷转至高秀英账户10万元，2015年11月24日，成利廷转至高秀英账户18万元，2015年8月16日，成利廷转至高秀英账户20万元，2016年1月23日，成利廷ＡＴＭ机转至高秀英账户5000元，共计865000元。孙贵山支付购房款90万元后收到ＮＯ00077931号商品房买卖合同原件、00257226号销售不动产统一发票原件金额440000元、00173663销售不动产统一发票原件金额678711元、公共维修基金收款收据原件等相关手续。2015年11月，孙贵山开始装修涉案房屋，2016年入住该房屋至今。该房屋符合办理房产证条件后，2018年8月24日，孙贵山与李江超共同前往房屋管理机构办理房产证，李江超向孙贵山借款17000元，交纳房屋买卖契税16731.45元。当日，孙贵山通过建设银行将16731.45元转至邯郸国库（地税），通过微信方式将270元转账给李江超。李江超为孙贵山出具借条一张，内容为：“今从孙贵山处借到壹万柒仟元整（17000）。李江超2018.8.24”。李江超办理了位于丛台区房屋的不动产登记证书。 另查明，2018年4月2日，高秀英向孙贵山出具收条，内容为：“今收安居东城首府7-2-2801房屋余款伍万元整（50000元），剩余伍万元于房屋办理过户时于当日付清（乙方付甲方）。乙方提前付款不存在违约。”2018年9月19日，高秀英向孙贵山出具借条，内容为：“今借到孙贵山现金人民币壹万元整，2018年8月18日转李晓卡壹万元整，共计贰万元整（20000元）。借款人：高秀英2018年9月19日”。 再查明，2018年10月19日，申请人柴娜向本院申请诉前财产保全，请求法院查封被申请人李江超名下房产价值235万元，法院查封李江超名下位于邯郸市丛台区房屋。执行过程中，孙贵山向本院提出书面执行异议。本院作出（2019）冀0403执异36执行异议裁定，认为法院对登记在李江超名下的房屋进行查封合法有效。异议人孙贵山认为该房屋系其购买，其提交的《房屋三方协议》的合法性难以确认，且非异议的审查范围。裁定：驳回孙贵山的异议请求。孙贵山对该裁定不服，提起诉讼。 本院认为，李江超称对高秀英与孙贵山签订的《房屋三方协议》不知情，没有在协议上签字，也从未授权过高秀英低价变卖该房屋。鉴于孙贵山向法院提交李江超出具的委托书、《房屋三方协议》、李江超和高秀英的身份证复印件、李江超商品房买卖合同原件、销售不动产统一发票原件、公共维修基金收款收据原件，建设银行明细显示孙贵山转账至房屋中介人员刘岩维和成利廷账号90万元支付购房款、孙贵山转账至邯郸国库（地税）支付房屋买卖契税16731.45元、房屋中介人员成利廷转账至高秀英账号支付购房款，高秀英为孙贵山出具的收款条、李江超和高秀英为孙贵山出具的借条、孙贵山通过微信转账给李江超的微信截屏，孙贵山装修涉案房屋及支付物业费、宽带安装发票、燃气费收款单、水费催交通知单、孙贵山催促高秀英和李江超办理房证的通话录音、孙贵山与李江超微信聊天记录、房屋中介人员刘岩维、成利廷证明等证据相互印证，可以证明李江超委托母亲高秀英出售位于邯郸市丛台区房屋，收取购房款系其真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。故李江超的抗辩理由，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，孙贵山与李江超在人民法院查封之前已签订书面买卖合同，并支付约定购房款，在法院查封前已合法占有诉争房屋，且非因其自身原因未办理过户登记。因此，孙贵山对涉案房屋享有的权利足以排除执行。 根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”孙贵山对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故孙贵山请求确认邯郸市丛台区房产归其所有，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 一、不得执行邯郸市丛台区房产,本院（2019）冀0403执异36号执行异议裁定于本判决生效时自动失效； 二、位于邯郸市丛台区归孙贵山所有。 案件受理费13800元，由李江超负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  周金越 代理审判员  赵宁鑫 人民陪审员  张 欢 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  刘蛟龙