山东省威海市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鲁10民终2112号上诉人(原审被告)：周秀宁，女，1960年3月30日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：于建法（系周秀宁之夫），住威海市文登区。被上诉人（原审原告）：山东力象实业有限公司，住所地威海市文登区宋村镇送村村村东法定代表人：刘昌阳，总经理。委托诉讼代理人：刘强，山东华田律师事务所律师。原审第三人：威海市文登区宋村镇台上村村民委员会，住所地威海市文登区宋村镇台上村。法定代表人：刘凡强，村委会主任。上诉人周秀宁因与被上诉人山东力象实业有限公司（以下简称力象公司）及原审第三人威海市文登区宋村镇台上村村民委员会（以下简称台上村委）房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初2898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周秀宁上诉请求：撤销一审判决，改判确认周秀宁与力象公司签订的合同有效，并判令力象公司向周秀宁支付拆迁补偿及安置费用。事实和理由：1.周秀宁与力象公司就宋村镇台上村建设的职工住宅楼签订的合同中明确约定住宅楼可以办理房产证，周秀宁交纳了购房款后是力象公司一直未如约办理产权证书；2.周秀宁提交的卫星云图盖有文登区国土资源局的公章，该云图显示案涉住宅楼项下土地“位于土地利用总体规划城镇用地区，符合土地规划，土地性质为村集体建设用地”，足以证实案涉住宅楼系合法建筑，据此，双方订立的合同不存在法定无效情形，合同合法有效；3.双方订立的合同符合当时单位给职工建房的大背景，所建职工住宅楼也不存在非法用地情形，一审法院引用的《城乡规划法》的实施时间晚于案涉住宅楼的建设时间，对本案并不适用；4.力象公司在政府相关部门未出具任何公示文件的情况下，委托案外人文登昌阳南海开发有限公司对案涉住宅楼进行强制拆迁，导致房屋变成危楼，交通堵塞，断水断电，力象公司应当向周秀宁支付拆迁补偿费及安置费用。力象公司答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，要求维持原判。台上村委予以述辩。2019年5月5日，力象公司向一审法院起诉请求：确认力象公司与周秀宁签订的楼房买卖合同无效，周秀宁返还力象公司位于文登区（原力象公司家属楼）楼房一套。一审法院认定事实：2004年1月3日力象公司与周秀宁等96名职工签订了《房改合同书》，该合同约定：为解决职工后顾之忧，维护职工权益，增强企业凝聚力，经公司董事会、工会研究，职工代表大会表决同意，对力象职工住宅区四幢楼共96户住宅进行房改，除特殊情况外，经公司董事会研究同意可适当优惠外，每户住宅按3万元价格出售给现住户，需办理房屋产权证者可按实际需要费用交公司，由公司统一办理。后周秀宁交纳了3万元，并在案涉房屋居住至今。对双方当事人有争议的事实和证据，认定如下：1.庭审中周秀宁提供了关于案涉楼房的卫星航拍图一份，该图加盖有文登区国土资源局的公章。该图用红线标注一句话“位于土地利用总体规划城镇用地区，符合土地规划，土地性质为村集体建设用地”。经质证，力象公司认为该图只是一张卫星航拍图，无法确定证明内容。一审法院认为周秀宁提供的卫星航拍图，虽然加盖了文登区国土资源局的公章，且有符合土地规划、土地性质为村集体建设用地等的标注，但土地性质为村集体建设用地，位于土地利用总体规划城镇用地区内，只能说明案涉楼房占用的土地是村集体建设用地，台上村委会在需要用该土地进行建设时，仍需要向有关职能主管部门申请进行审批，办理建设用地规划许可证等相关手续。案涉土地位于城镇规划用地区内，不能说明案涉土地已经办理了建设用地规划许可证等相关手续，更不能说明案涉房屋办理了建设工程施工许可证等手续。也就是说只有土地位于土地利用总体规划城镇用地区内，才可以在该土地进行建设建筑物等，但这只是一个必要前提条件，周秀宁该辩称是混淆了充分条件和必要条件的概念，也无法律依据，因此不予采信。另外，一审法院依职权到文登区宋村镇政府调查案涉楼房的相关情况，该镇政府城建部门负责人称案涉楼房没有任何的审批规划和建设手续，属于违法建筑，但不同意在询问笔录上签字。一审法院依职权到文登区国土资源局调取案涉楼房及土地的相关手续资料，该局工作人员均告知案涉土地及楼房没有任何的相关资料。2.周秀宁称其入住案涉房屋后，对房屋进行了装修，包括安装防盗门、屋内门、刮腻子刷涂料、衣柜、吊顶等，当时共花费了13000元左右，其主张如果判令合同无效，要求力象公司赔偿40000元，但力象公司不同意周秀宁所主张的数额，周秀宁对其装修房屋的价值也未申请进行司法鉴定，经一审法院释明其不申请鉴定会承担相应的法律后果时，周秀宁仍不申请鉴定。同时力象公司称虽然周秀宁当时花费13000元左右，但是一直使用受益至今，力象公司同意承担20000元的损失数额。另查明，案涉房屋所在楼栋部分被拆除，但周秀宁的房屋尚未拆除。一审法院认为，案涉楼房没有经过相关主管部门的审批，没有办理任何的规划和建设审批手续，应属于违法建筑。因此力象公司与周秀宁之间的房屋买卖合同应属于无效合同。法律规定合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因案涉土地属于台上村集体土地，因此土地应返还给台上村委会。力象公司应返还周秀宁购房款30000元。因周秀宁将房屋进行了装修，当时花费13000元左右，其要求赔偿40000元，但无相关的法律和事实依据，其经过一审法院释明后周秀宁亦未申请司法鉴定，而力象公司同意按照20000元赔偿其装修损失，一审法院认为周秀宁当时花费13000元左右，居住使用多年，其装修的价值现在应该低于13000元，力象公司同意赔偿20000元，系其自愿认可，一审法院予以确认。案涉楼房因系违法建筑，一审法院询问力象公司该房屋如何处理，力象公司称，因楼房系违法建筑，根据房地一体的原则，其愿意将该土地及房屋一并返还给台上村委。力象公司及周秀宁的其他损失，因双方均未主张，不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条规定，判决：一、力象公司与周秀宁于2004年1月3日签订的房改合同书无效；二、周秀宁将案涉房屋于判决生效后十日内返还给力象公司，力象公司返还周秀宁购房款30000元，于判决生效后十日内付清；三、力象公司支付周秀宁房屋装修款20000元，于判决生效后十日内付清；四、力象公司将案涉楼房及土地返还给台上村委，于判决生效后十五日内交付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由力象公司负担。本院审理查明，为解决案涉职工楼腾房问题，力象公司提供宋村镇政府整体规划的住宅楼进行置换，置换后的楼房可办理权属证书，职工就新置换的楼房每平米需补交400-500元差价，但原有房屋面积若大于置换房屋面积，多出面积不退还差价。本院认为,根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，当事人可向有关部门申请解决。本案中，力象公司与周秀宁签订的《房改合同书》明确记载力象公司“为解决职工后顾之忧，维护职工权益，增强企业凝聚力……对职工住宅区四幢楼共96户住宅进行房改，……每户住宅按3万元价格出售给现住户”，无论从合同主体还是合同内容看，双方间并非普通的商品房买卖合同关系，应属单位内部带有福利性质的建房、分房范畴；从房屋状况看，力象公司主张案涉职工住宅在建设之初并未取得相关建设审批手续，房屋项下土地亦是租赁台上村委的集体土地，该状况的形成亦与当时的时代背景密切相关；从力象公司当下为解决职工腾房问题提供的处理方案看具有典型的单位主导特征，非平等民事主体之间的权利义务关系。据此，力象公司因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房纠纷，非法院主管范围，应当驳回起诉。一审对此认定有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初2898号民事判决；二、驳回山东力象实业有限公司的起诉。一审案件受理费275元，退还山东力象实业有限公司；上诉人周秀宁预交的二审案件受理费550元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  时述森审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年十一月十八日法官助理郭林涛书记员江嘉鑫