甘肃省定西市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)甘11民终1558号 上诉人（原审被告、反诉原告）：曹芙蓉，女，1963年6月10日生，汉族，农民，住定西市安定区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：曲谱，男，1986年7月26日生，汉族，农民，住定西市安定区。 二上诉人委托诉讼代理人：贵国栋，甘肃通源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：定西恒宝农贸有限责任公司，住所地：定西市安定区内官营镇锦屏路94号。 法定代表人：张福，该公司执行董事。 上诉人曹芙蓉、曲谱因与被上诉人定西恒宝农贸有限责任公司（以下简称恒宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服定西市安定区人民法院（2019）甘1102民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。 曹芙蓉、曲谱上诉请求：1.撤销定西市安定区人民法院（2019）甘1102民初62号民事判决书；2.依法裁定驳回恒宝公司起诉。或改判确认曹芙蓉、曲谱与恒宝公司签订的《集资建房协议》无效；驳回恒宝公司的原审诉讼请求，判决由恒宝公司返还曹芙蓉、曲谱交付的房款400000元，支付资金占用期间的利息114730元；3.一、二审案件受理费、反诉案件受理费由恒宝公司承担。事实与理由：原审认定事实错误，适用法律不当。一、原审认为涉案不动产建设是否取得建设用地规划许可证、施工许可证不属于本案审查范围，违背了《中华人民共和国民事诉讼法》第二条关于民事诉讼法的任务的规定。二、原审认定恒宝公司与曹芙蓉、曲谱签订的《集资建房协议》及《分期付款协议》合法有效属事实认定错误。首先，原审法院、恒宝公司、曹芙蓉与曲谱均认为恒宝公司与曹芙蓉、曲谱签订的《集资建房协议》属买卖合同，故该协议当然包含恒宝公司负有将涉案房屋所有权转移给曹芙蓉、曲谱的法定义务。恒宝公司虽已将房屋交付曹芙蓉、曲谱使用，但因该房屋为违法建筑，其无法向曹芙蓉、曲谱履行转移房屋所有权的义务，导致曹芙蓉、曲谱通过买卖合同取得房屋所有权的目的无法实现。其次，《集资建房协议》涉及的标的系不动产，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”及《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定，上述协议因未登记而尚未生效。最后，原审中恒宝公司提交的第九组证据“土地房产转让协议”证明案外人曾宝军、曾刚与恒宝公司法人张福通过转换涉案土地手续开发房产的事实，亦证明恒宝公司开发房地产并对涉案房屋进行买卖的事实。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉之前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”恒宝公司与曹芙蓉、曲谱签订的《集资建房协议》无效。 恒宝公司服从一审判决。 恒宝公司向一审法院起诉请求：1.判令曹芙蓉、曲谱立即向恒宝公司连带支付剩余工程款326000元，逾期付款损失67533.1元（以年利率4.75%计算至2018年12月31日），至付清为止；以上合计393533.1元；2.曹芙蓉、曲谱承担本案全部诉讼费用。 曹芙蓉、曲谱向一审法院提起反诉请求：1.判令驳回恒宝公司的诉讼请求；2、确认双方签订的《定西恒宝农贸有限责任公司商铺集资建房协议》无效；3、恒宝公司依法返还曹芙蓉、曲谱已支付的购房款400000元、已支付的商铺门价款5000元；4、由恒宝公司赔偿曹芙蓉、曲谱商铺装修费100000元、因商铺差价造成的损失150000元；5、判令恒宝公司按照中国人民银行同期贷款利率支付曹芙蓉、曲谱400000元的利息（从2013年10月8日起计算至本金实际付清之日止），以上费用共计655000元；6、本案诉讼费用由恒宝公司承担。 一审法院认定事实如下：恒宝公司系在原甘肃玻纤公司和定西市安定区内官复利面粉厂的基础上改组成立，于2018年11月28日变更为恒宝公司。2012年11月7日恒宝公司向定西市安定区内官营镇人民政府呈报关于危房拆除重建报告，2012年11月16日定西市安定区内官营镇人民政府安内政发[2012]337号文件批复同意拆除危房进行重建。2013年12月4日，恒宝公司（甲方）与曹芙蓉（乙方）签订《集资建房协议》，约定“集资款采取分期支付方式，签订协议时支付50%的定金，余款在交钥匙时一次性付清”。曹芙蓉集资购买的位于定西市安定区内官营镇锦屏路94号恒宝公司院内“房屋按建筑面积计算（75平方米），每平方米价格为9680元，合计价款726000元”，房屋设计用途为“商铺”。双方对房屋产权归属进行了明确约定：1、该房屋所属的一切权利归乙方所有；2、政策性的拆迁改建所支付的拆迁费用均归乙方所有，甲方不再收取任何费用。另双方在协议中约定乙方经甲方登记备案后可对房产进行租赁或自由转让。2013年12月4日，恒宝公司与曲谱补充签订《分期付款协议》，双方约定乙方于2013年12月1日一次性支付35万元首付款，余款分三次付清。在房屋交付使用后，曹芙蓉、曲谱于2013年10月8日交付恒宝公司350000元预付款，2014年1月12日交付恒宝公司房款50000元，共计400000元。后因曹芙蓉、曲谱未按时支付余款，遂形成诉讼。 一审法院认为，恒宝公司与曹芙蓉、曲谱于2013年12月4日签订的《集资建房协议》及《分期付款协议》，实为房屋买卖合同，该合同的签订系双方真实意思表示，恒宝公司将商铺交付曹芙蓉、曲谱实际使用，同时曹芙蓉、曲谱已向恒宝公司支付购房款400000元，系双方对合同的实际履行，双方之间形成的合同关系合法有效，应受法律保护。曹芙蓉、曲谱辩称恒宝公司所建房屋系违法建筑、恒宝公司不具有建房资质，但在本案中恒宝公司系在原甘肃玻纤公司和定西市安定区内官复利面粉厂的基础上改组成立，其在修建恒宝公司楼房时，向定西市安定区内官营镇人民政府作出报告，该报告中将重建的房屋总建筑面积及用于职工住宅楼、综合办公楼、商铺等的面积明确作出了规划，定西市安定区内官营镇人民政府作出“安内政发[2012]337号关于恒宝公司危房拆除重建的批复”文件，同意“恒宝公司在原址基础上对危房进行拆除重建，重建手续按照有关程序办理”，且恒宝公司能否修建该楼房与其是否具有建房资质并无必然联系，恒宝公司可委托具有资质的他方进行修建等，故曹芙蓉、曲谱的辩称不能成立。曹芙蓉、曲谱关于恒宝公司在修建房屋时未取得建设用地规划许可证、未按照规定申请领取施工许可证的辩称，不属于本案审查范围。综上，现恒宝公司要求曹芙蓉、曲谱支付余款326000元的诉请，于法有据，应予支持。恒宝公司诉请的违约金67533.1元（按照中国人民银行同期贷款一年期利率4.35%计算），因双方在合同中约定不明，根据《最高人民法院关于审理买卖合同适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，对恒宝公司诉请的违约金酌情支持60000元。曹芙蓉、曲谱反诉要求确认双方之间签订的《集资建房协议》及《分期付款协议》无效并要求恒宝公司返还房款的诉请，于法无据，不予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同适用法律问题的解释》第二十四条第四款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、由曹芙蓉、曲谱于判决生效后三十日内支付恒宝公司商铺价款326000元，负担逾期违约金60000元，以上合计386000元。二、驳回曹芙蓉、曲谱的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8216元，由恒宝公司负担1126元，曹芙蓉、曲谱负担7090元。反诉受理费5175元，由曹芙蓉、曲谱负担。 二审查明的事实与一审一致，二审予以确认。 本院认为：关于涉案《集资建房协议》及《分期付款协议》的效力。首先，恒宝公司与曹芙蓉签订的《集资建房协议》及与曲谱签订的《分期付款协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方签订的《集资建房协议》明确约定“协议文本及集资款的专用收据为涉案房屋产权的唯一有效证明”，且曹芙蓉、曲谱已实际占有并使用该房屋多年，故恒宝公司不负有将涉案房屋所有权转移给曹芙蓉、曲谱的义务，曹芙蓉、曲谱不能以恒宝公司无法向其办理产权移转手续为由主张上述协议无效。其次，虽然《集资建房协议》未登记，但《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间签订的有关设立、变更、转让不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依据上述法律规定，登记并非该协议的生效要件，曹芙蓉、曲谱不能以该协议未登记为由主张其无效。另外，关于涉案房屋在建设时是否取得建设用地规划许可证、施工许可证属于相关行政部门的审查内容，不属于本案的审查范围。 综上所述，曹芙蓉、曲谱的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7090元，由上诉人曹芙蓉、曲谱负担。 本判决为终审判决。 审判长  王利宏 审判员  王 兆 审判员  张建文 二〇一九年十一月二十五日 法官助理梁莉娟 书记员王莉莉