广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终4064号上诉人（原审被告）：冯伟忠，男，汉族，1965年9月26日出生，住址：广东省惠州市惠城区。上诉人（原审被告）：曾春香，女，汉族，1971年7月14日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：白晶，系广东达伦律师事务所律师委托诉讼代理人：郑怡，系广东达伦律师事务所律师被上诉人（原审原告）：林兰凯，男，汉族，1994年4月18日出生，住址：广东省揭西县。被上诉人（原审原告）：吴婵君，女，汉族，1963年10月8日出生，住址：广东省揭西县。上诉人冯伟忠、曾春香与林兰凯、吴婵君房屋租赁合同纠纷一案，不服惠城区人民法院（2019）粤1302民初1584号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人冯伟忠、曾春香的共同委托诉讼代理人白晶和郑怡、被上诉人林兰凯、被上诉人吴婵君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人冯伟忠、曾春香上诉请求：1、依法撤销一审判决第一判项；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：原审法院认定事实不清，理由如下：一、上诉人冯伟忠与被上诉人林兰凯签订的《房屋租赁合同》明确约定租赁期限从2016年6月10日至2019年5月30日共三年，一审判决认定租赁期限为五年与事实不符。（一）《房屋租赁合同》第二条对租赁期限的起始日期和截止日期约定明确具体，没有歧义。（二）双方建立租赁关系时，均已知晓租赁房屋所处路段属于政府拆迁改造工程范围，但具体何时拆迁尚不得知，因此，在此种前提下，约定三年租期，对2019年后的租金约定是对合同续签情形下的预约，并不是对租期的变更和补充。二、被上诉人未按时足额支付房屋租金并擅自违法转租的行为违反合同约定，基于其违约行为，上诉人有权没收押金。一审判决认定租金支付时间以及判决上诉人应退还押金不符合事实且违背押金本质。（一）租赁合同押金的功能在于，促使承租人及时履行租金给付义务，担保承租人在承租期间妥善保管租赁物，担保承租人在租赁期间不拖欠水电费、租金、物业费等费用，押金条款是具有担保的性质，同时也是针对承租人迟延给付租金这个特定违约行为的违约金。因此，在出现迟延履行或不履行的情形时，出租人有权没收押金。被上诉人2018年1月至5月期间，共欠付租金15000元，截止今日，仍未清偿，因此，被上诉应当承担欠付租金的违约责任。（二）《房屋租赁合同》第三条约定，承租方必须依约在每月月初1-5日前支付租金，一审判决查明的案件事实中认定为：承租方必须在每月15日前支付租金，认定事实有误。（三）被上诉人擅自将承租房屋转租给翟婉堤经营，属于非法转租，2018年2月，上诉人得知租赁房屋已由翟婉堤实际承租，依据合同约定，上诉人有权终止合同，押金不予退还。一审判决以“翟婉堤2017年6月15日工商注册，仅2018年3月至5月交纳租金”为由认定转租事实不存在，是片面的：首先，上诉人作为出租方，其注意义务在于房屋的正常使用以及是否存在违法经营，该房屋是否被第三方用于工商登记注册，超出了基本的注意义务；其次，既然是非法转租，被上诉人当然会采取代付租金的方式掩盖转租事实，不能因为次承租人支付租金时间短而判断转租不存在；再次，庭审中，被上诉人辩称翟婉堤为其雇佣业务员，但又不能提供证明雇佣关系的证据，因此，应当承担举证不能的责任；最后，上诉人提供了翟婉堤以本案涉诉商铺为注册地的惠州市仲恺高新区智捷手机店《企业信用信息公示报告》，同时提供了翟婉堤支付租金的转帐凭证，足以证明被上诉人非法转租翟婉堤的事实。综上，被上诉人不仅欠付租金，而且存在非法转租行为，已经严重违反了合同约定，上诉人依据法律规定和合同约定，有权不予退还押金。三、《房屋租赁合同》约定，因国家征用或改扩国道公路视为合同期满处理，该条款是双方在建立租赁关系时，对涉案商铺面临政府拆迁具有充分的理解和预期，因此，被上诉人自愿承租涉案商铺并自愿支付合同费100000元给上诉人，是其真实意思表示，应当对其行为承担相应的责任，遵守诚信。（一）租赁合同的终止是不得归责于双方的原因，按照租赁合同约定，视为合同期满，双方互不负违约责任。双方约定的“拟制”合同期满，一审判决违背双方约定，按照使用时间比例划分合同费用是不恰当的，没有充分尊重合同约定。（二）本案租赁房屋为临街商铺，处于商业街拐角位置，位置优越，周边商业环境成熟，客流量大，且租赁房屋长期处于商业经营状态，周边同类行业已形成规模，具有很高的经营优势。经营商铺的优劣很大程度上取决于商铺的自有价值，双方经充分协商一致，共同认定该涉案商铺的自有价值为十万元，被上诉人愿意为此付出相应的对价，该行为未违反法律强制性规定，没有侵犯他人合法权益，是合法有效的，并且应当诚实守信。一审判决粗放的适用公平原则，违背了市场规律，为肆意违约的行为提供了温床。因此，基于法律规定和合同约定，上诉人不应当返还合同费十万元。综上所述，上诉人与被上诉人租赁合同纠纷一案经一审惠城区人民法院依法受理并作出的（2019）粤1302民初1584号民事判决书，上诉人不服，望二审法院重新认定事实，依法裁判。上诉人冯伟忠、曾春香补充上诉意见：1、上诉状第二条第一款押金根据房屋租赁合同第三条约定租金拖欠一天罚一千元，在押金中扣除，被上诉人拖欠部分租金至今未支付，理应按照合同约定进行扣除。2、第三条第二点商铺租赁中对新开发的商铺和已经形成的一定规模的商铺商业价值区别巨大，本案双方当事人约定的合同费是对于承租当时商铺已经具有的价值并且可立即创造商业价值的对价，而不应及于整个租赁期内。被上诉人林兰凯、吴婵君辩称，就上诉人与答辩人签订的《房屋租赁合同》方面，上诉人事实上存在欺诈行为；答辩人与上诉人签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限从2016年6月10日至2021年6月1日止已非常明确；答辩人不存在违约；合同费是合同期间的使用期限整体使用值，5年期的租赁合同未使用到2年被搬离，合同费依法依理应予返还，这样符合法律的规定及诚实信用原则。具体分析如下:一、就答辩人与上诉人签订的《房屋租赁合同》方面，上诉人事实上是有欺诈行为，因为答辩人在签订合同时根本不知道仲恺高新技术开发区管委会在2014年10月24日向上诉人发送的，“仲恺高新技术开发区管委会的惠仲委（2014）xx号文件”，且该文件已公告通知各业主在公告发布之日起50日内完成签约搬迁工作的事实，上诉人将瑕疵商铺出租给答辩人，明显存在严重欺诈行为二、答辩人与上诉人签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限从2016年6月10日至2021年6月1日止已非常明确。2016年6月10日至2019年5月30日为每月租金15000元，2016年6月1日至2021年6月1日止每月租金为1700元，该约定已明确具体，预约之词纯属是一种无理的诡辩。三、答辩人不存在违约。1、未足额支付租金是常理，在所租赁的商铺于2017年9月20日开始被围蔽施工已无法正常营业答辩人的损失可想而知，每月是在付血本向上诉人支付租金，且当时5个月中减少点点租金上诉人也都默认认可。2、上诉人并没有合法有效的证据证明答辩人将商铺转租他人，何况2018年5月30日惠州市仲恺高新技术产业开发区陈江街道办事处就清点征拆搬迁补偿事项与答辩人林兰凯为权利人签订补偿协议，因此上诉人的上诉理由根本没有事实及合法依据。四、合同费是合同期间的使用期限整体使用值，5年期的租赁合同未使用到2年被搬离，合同费依法依理应予返还，这样符合法律的规定及诚实信用原则，上诉人的上诉理由是不符合法律及立法目的，且违背公序良俗原则。综上所述，一审法院判决符合法定程序，认定事实清楚、适用法律正确。根据上诉人的上诉理由可知，上诉人的所有的上诉理由都是荒谬可笑，都是无理无据的诡辩，因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规的规定，特向贵院提出答辩，请求人民法院为维护答辩人的合法权益，依法作出公正裁决。一审原告向一审法院起诉请求：1、判令两被告返还原告款项共计110000元；2、判令两被告支付从2017年5月1日起（暂计）至2018年10月31日利息共计10000元；3、本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：2016年6月4日、5日，原告吴婵君先后向被告曾春香银行账户转款50000元，合计100000元。原告称该款系被告提出在5年租赁期限内除租金外另行支付的合同费；被告称，按商业惯例，对成熟店铺的租赁或转让均会收取一定的合同费，合同费是其商业价值的体现，由双方协商收取的费用。2016年6月10日，被告冯伟忠（甲方）与原告林兰凯（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于惠州市仲恺高新区仲恺x路xx号楼房一二层房屋出租给乙方使用，租用期限：2016年6月10日至2019年5月30日；租金及给付方式：租金为每月15000元，2019年6月1日至2021年6月每月租金为17000元，乙方必须在每月15日前以现金方式一次性缴清租金及其他费用，如有拖欠，罚人民币1000元/天，在押金中扣除，甲方并有权终止合同，无需赔付违约金；本合同签订之日，乙方须一次性支付人民币10000元作为押金；乙方需续租房屋，必须在截止日期前续交房租，先付后用；乙方不得擅自将房屋转租，若需分租，须经甲方同意，否则甲方有权终止合同，押金归甲方所有；因国家征用或改扩国道等原因需要拆除或改造已租赁的房屋，或发生不可抗拒的自然灾害，使甲乙双方造成损失，互不承担责任，因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，甲方将押金退回给乙方，不计利息；乙方在租赁期间未违反合同规定的，甲方无权中途终止合同，甲方若违反并赔偿乙方押金五十倍，但国家征用或改扩国道公路视为合同期满处理，甲方无须赔偿押金；双方还就其他内容进行了约定。上述合同签订后，原告林兰凯依约向被告冯伟忠支付了押金10000元，被告冯伟忠亦依约向原告林兰凯提供了租赁房屋。2018年1-5月，原告分别向被告支付租金10000元、12000元、12000元、13000元、13000元，合计60000元，其中3月至5月的租金系由一名为“翟婉堤”的人向被告支付。被告称，原告自2018年1月起未足额支付其租金，原告未经其同意擅自将该房屋转租给翟婉堤，并向本院提交《企业信用信息公示报告》一份，该报告显示，翟婉堤系惠州市仲恺高新区智捷手机店的经营者，经营场所为惠州市仲恺高新区仲恺x路xx号，注册日期为2017年6月15日。原告对此不予认可，称该店系其经营，因业务需要原告以其聘用的营业员的名义办理了营业执照，不能证明案涉房屋转租的事实，后案涉商铺因征地拆迁无经营价值而减租收取租金。双方确认，原告于2018年5月30日搬离案涉租赁房屋。后原告以两被告不同意返还其合同款及押金为由诉至本院，要求判如所请。另查，2014年10月24日惠州仲恺高新技术产业开发区管理委员会作出《仲恺高新区管委会关于惠州市仲恺大道及鹅岭南路道路（仲恺段）改造工程国有土地上房屋征收决定的公告》，决定对仲恺高新区惠环街道办处辖区轻轨U型槽至陈江街道办事处梧村桥沿线改造工程范围内涉及国有土地上的房屋及附着物进行征收，自本公告发布之日起不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋或改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，自本公告发布之日起50日内完成签约搬迁工作，被征收人应当积极配合房屋征收部门及实施单位开展工作，依照《补偿方案》的规定与房屋征收部门签订《房屋征收补偿协议书》，并在协议书约定的搬迁期限内将房屋搬迁腾空交付给房屋征收部门拆除。2017年8月31日，惠州市国土资源局陈江国土资源所向被告冯伟忠发出《关于全力推进仲恺大道扩建工程项目征拆工作的通知》，载明：您（单位）位于仲恺大道的房屋在惠州市××恺大道（××江段）改扩建工程项目征收红线范围内……需对您（单位）的房屋进行依法征收……必须在2017年9月20日前完成征收拆迁工作，并围蔽施工……同时，请您（单位）及时告知承租户，房屋需征拆，要在2017年9月20日前终止租赁合同并把房屋腾空交付拆除……2018年5月14日，被告冯伟忠与陈江街道办事处就解决冯伟忠安置过渡期居住等问题签订了《补充协议》。2018年5月30日，原告林兰凯与惠州仲恺高新技术产业开发区陈江街道办事处就已清点登记林兰凯权利人征拆搬迁补偿款按标准进行垫付达成租户补偿款协议。再查，原告为证明案涉商铺于2017年9月至2018年已被围蔽施工，向本院提交相片二张，该相片未显示拍摄时间。一审法院认为，本案双方争执的焦点问题：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否合法有效？二、被告是否应向原告返还合同费及押金合计11万元？关于第一个争议焦点，根据原告提供的《仲恺高新区管委会关于惠州市仲恺大道及鹅岭南路道路（仲恺段）改造工程国有土地上房屋征收决定的公告》显示，惠州仲恺高新技术产业开发区管理委员会因仲恺大道改造工程需要，决定对含案涉商铺在内的房屋及附着物进行征收，该决定已于2014年10月24日通过公告形式向社会公布，原、被告对此知道或应当知道，双方在此情形下自愿签订《房屋租赁合同》，并在合同中对租赁期内出现政府征地拆迁事由的处理进行了约定，由此可见，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。原告主张被告存在欺诈行为，且案涉商铺在仲恺高新区管理会作出征收决定，属于不能出租的房屋，原告就被告存在欺诈行为的主张未提供有效证据予以证实，仲恺高新区管理会在通知中亦并未就征收决定公告发布后，对案涉地段的房屋及附着物出租使用作出禁止性的规定，故，原告的上述主张，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，2016年6月4日、5日，原告吴婵君合计向被告曾春香银行账户转款100000元。该款项系双方在《房屋租赁合同》签订前由原告支付的。原告称该款系被告提出在5年租赁期限内除租金外另行支付的合同费；被告称，按商业惯例，对成熟店铺的租赁或转让均会收取一定的合同费，合同费是其商业价值的体现，由双方协商收取的费用。从双方的上述陈述可知，原、被告除在书面《房屋租赁合同》中约定原告需向被告支付租金外，双方还口头约定了原告需另行向被告支付一笔款项作为合同费。原告系基于双方约定自愿向被告支付100000元，双方的租赁合同关系亦系在原告交纳该款后得以成立、履行，现原告主张被告收取该款项构成不当得利，与事实不符，本院不予采纳。但根据被告的陈述，合同费是对成熟店铺租赁或转让收取的一定费用，是店铺商业价值的体现，据此陈述，原告交纳的合同费既然系原告为承租被告商铺、利用其商业价值而额外向被告支付的价款，则原告享有该商业价值应及于整个租赁期内，而原告向被告交纳该款后，双方租赁合同履行仅一年多时间，因仲恺大道改造工程需要，政府相关部门确定对案涉商铺进行征收拆迁工作，并在于2017年8月31日明确了拆迁期限，即案涉商铺因政府征收而无法继续履行，此事由不可归责于原、被告双方，依据公平原则，原告交纳的合同费应由原、被告合理分摊。原、被告一致确认，原告于2018年5月30日搬离了案涉商铺，根据双方合同约定的租赁期及原告实际使用案涉商铺的时间，本院确认被告应向原告返还合理的合同费为60000元[（100000元×（60月－24月）÷60月]。原、被告虽在合同中约定租赁期限从2016年6月10日至2019年5月30日，但双方同时对2019年6月1日至2021年6月期间的租金标准亦进行了约定，该约定系对前述约定租赁期限与租金标准的补充，被告辩称双方实际约定的租期为三年，不能成立，本院不予采纳。押金系一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。原告在租赁合同签订后向被告交纳押金10000元。按双方合同约定，原告擅自转租，押金归被告所有。被告主张原告在租赁期内，擅自将商铺转让他人，原告对此不予认可。被告为此向本院提交了《企业信用信息公示报告》及微信转账记录及被告单方制作的2018年房租支付明细予以证明，但从其提供的上述证据显示，惠州市仲恺高新区智捷手机店于2017年6月15日在工商部门登记注册，登记经营者为翟婉堤，即原告在承租涉案商铺后不久便以翟婉堤的名义注册登记经营手机店，且被告提供的现有证据显示翟婉堤仅在2018年3-5月向其交纳部分租金，仅凭被告提供的现有证据不足以证明原告存在转租的行为，被告据此主张不予返还押金的抗辩理由，依据不足，本院不予采信。根据双方合同约定，原告应向被告支付2018年1月-5月租金75000元（15000元/月×5个月），双方确认原告共支付上述期间租金60000元，尚有15000元未付。原告称，被告因案涉商铺已无经营使用价值对其减租收取租金，但未提供有效证据予以证实被告同意减租，应由原告承担相应不利法律后果。对欠付的该部分租金差额，应从被告应返还的合同费及原告交纳的押金中予以扣除。扣除原告应付的租金差额15000元，被告还应向原告返还合同费55000元。综上，原告诉请被告返还的合同费，本院予以支持55000元。原、被告在合同明确约定，因国家征用或改扩国道等原因需要拆除或改造已租赁的房屋，或发生不可抗拒的自然灾害，使双方造成损失，互不承担责任，因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，被告将押金退回给原告，不计利息，双方对合同费的返还亦没有约定，故，原告诉请的利息，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条，第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告冯伟忠、曾春香应于本判决生效之日起十日内向原告林兰凯、吴婵君返还合同费55000元。二、驳回原告林兰凯、吴婵君的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取为1350元，由原告林兰凯、吴婵君负担742元，被告冯伟忠、曾春香负担608元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：一、房屋租赁合同约定的租赁期限应当如何确定；二、本案租赁合同收取的合同费是否应当退还；三、被上诉人是否存在转租的行为以及是否应当承担违约责任。具体判析如下：一、关于房屋租赁合同约定的租赁期限应当如何确定问题。根据《房屋租赁合同》第二条约定：“租用期限2016年6月10日至2019年5月30日。”以及第三条：“租金为每月人民币壹万伍仟元（￥15000元整），2019年6月1日租金为壹万柒仟元（￥17000元整）至2021年6月止，……”虽然合同第二条有约定租赁期限，但是合同条款第三条并未明确是续租情况下的约定，同时第三条也对租赁时间、租赁金额、交付方式等进行了具体的约定，应视为对第二条条款的补充，因此，一审法院认定租赁期限为5年并无不妥，予以维持。二、关于本案租赁合同收取的合同费是否应当退还的问题。由于租赁合同中双方未明确约定合同费10万元的构成及用途，但收取合同费作为现实中特定行业经营模式，对此，目前并无法律及行政法规的效力性禁止性规定。本案中，承租人为与出租人建立租赁关系而支付合同费后，因主房屋被征收的因素致使承租人不能在全部租赁期限内实现其租赁目的，又因合同双方当事人在对征收问题所作的约定未对合同费的用途及返还标准进行约定，故一审法院结合合同费的性质、租赁合同实际履行情况等因素，根据未履行的租赁合同期限占租赁合同全部期限的比例计算应退还的合同费数额，符合公平原则，二审予以维持。三、关于被上诉人是否存在转租的行为以及是否应当承担违约责任的问题。根据惠州市国土资源局陈江国土资源所对被征收人冯伟忠发出的《关于全力推进仲恺大道改扩建工程项目征拆工作的通知》，要求冯伟忠及时告知承租户房屋需征拆，要在2017年9月20日前终止租赁合同并把房屋腾空交付拆除。根据该通知，本案租赁合同终止期限最迟为2017年9月20日，即冯伟忠与林兰凯租赁合同关系于2017年9月20日终止，合同条款中约定的不得转租事项也不得及于2017年9月20日之后，而上诉人一审提供的翟婉堤与其的交易明细时间为2018年3月-5月，是在上诉人与被上诉人租赁合同终止之后，因此被上诉人并不存在违反合同约定转租的情况。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用1175元，由上诉人冯伟忠、曾春香负担。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  蓝惠兰审判员  黄宇乐二〇一九年十一月十二日法官助理黄晓娜书记员曾晓英附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；