成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初4945号 原告（反诉被告）：北京北大资源物业经营管理集团有限公司成都分公司。住所地：成都高新区天顺路********。 负责人：蓝航军，职务不详。 委托诉讼代理人：赵洋，男，1979年5月1日出生，汉族，住成都市天府新区，系公司员工。 委托诉讼代理人：李禄浩，男，1989年11月26日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，系公司员工。 被告（反诉原告）：钱绘容，女，1979年7月15日出生，汉族，住成都市双流区。 被告（反诉原告）：陈楚兵，男，1974年6月26日出生，汉族，住湖北省浠水县。 原告（反诉被告）北京北大资源物业经营管理集团有限公司成都分公司（以下简称“北大资源物业公司”）与被告（反诉原告）钱绘容、被告陈楚兵物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北大资源物业公司的委托诉讼代理人赵洋、李禄浩，被告（反诉原告）钱绘容、陈楚兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北大资源物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决钱绘容、陈楚兵向北大资源物业公司支付自2017年1月1日至2018年12月31日期间的全部物业服务费3811.2元，违约金1593.08元，费用共计5404.28元；2、判令诉讼费用由钱绘容、陈楚兵承担。事实和理由：北大资源物业公司与钱绘容、陈楚兵于2016年5月28日签订《前期物业服务协议》，约定由北大资源物业公司向钱绘容、陈楚兵所使用的房屋提供物业服务，服务面积80.20平方米，物业服务费单价为1.98元/月/平方米，物业服务合同期限为2016年5月28日至北大资源·燕南国际业主大会成立并选聘的物业公司签订物业合同之日止。北大资源物业公司按照合同规定全面履行合同义务，钱绘容、陈楚兵未按约向北大资源物业公司支付物业服务费，北大资源物业公司催收未果，故诉至法院。 钱绘容、陈楚兵辩称，2017年之前的物业服务费钱绘容、陈楚兵已按约缴纳，但北大资源物业公司只是开具收据没有提供发票。2017年后未交物业服务费的原因是北大资源物业公司没有提供相应的服务要求，未达到物业服务合同标准：一是安保问题（有监控但是未运行、有门禁但是未运行和外来人员问题），二是卫生问题，三是客服服务的管理不到位，四是房屋维修问题（地下（地下室漏水跟不上，钱绘容、陈楚兵反映后，物业不作为，为此钱绘容、陈楚兵才拒交物业服务费的。 钱绘容、陈楚兵向本院提出反诉请求：1、判令北大资源物业公司赔偿电瓶车丢失款2800元；2、判令北大资源物业公司支付钱绘容自2017年7月7日至2019年3月10日期间的全部交通费1172元；3、反诉受理费由北大资源物业公司承担。事实与理由：钱绘容、陈楚兵于2017年7月6日将电瓶车放在地下室单元门口停放，当时没有物业工作人员告知那里不能停放电瓶车，也没有任何标示。可待钱绘容、陈楚兵晚上11点左右去地下室查看的时候，发现电瓶车已经不见了，钱绘容、陈楚兵随即向双流东升派出所报案了，警察也抵达现场并要求北大资源物业公司调取监控查看，但监控室却无法查看到，钱绘容、陈楚兵甚至被告知地下室里2栋4单元外的通道监控根本没有开启。按照《前期物业协议》中的约定，北大资源物业公司应当提供相应的物业服务包括房屋共用设备及其运行的维护和管理，但其并未按照上述约定对办案设施进行维修且无作为，导致钱绘容、陈楚兵财产安全损失，故钱绘容提起反诉。 北大资源物业公司辩称：1、钱绘容提出的反诉请求是基于侵权法律责任，而本案是基于合同法律责任，钱绘容提出反诉明显不符合法律规定；2、北大资源物业公司于2014年6月23日已完成《前期物业管理服务合同》备案，其中明确物业管理公共服务费标准:住宅按建筑面积：1.98元/平方米·月收取。北大资源物业公司每月公示项目服务情况，社区文化活动的组织，服务人员积极培训，以满足服务需求；3、钱绘容、陈楚兵于2016年5月28日已与北大资源物业公司签订《前期物业服务协议》，认同物业服务管理;4、北大资源物业公司为方便管理及保证业主非机动车辆有序停放，于5栋地下室安排了专门的非机动车库供业主停放，2栋4单元大厅门口也设置的有摄像头，且有专人看守，钱绘容、陈楚兵违规将非机动车了停放至楼道或者单元地下室，未按要求停放，且警方未对丢失车辆责任进行判定，并且每栋单元楼下均张贴有此处禁止停放非机动车辆的温馨提示及标语。综上，请求驳回钱绘容、陈楚兵的全部反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2016年5月28日，北大资源物业公司与钱绘容、陈楚兵签订《前期物业服务协议》，约定北大资源物业公司为钱绘容、陈楚兵购买的北大资源燕楠国际一期2栋4楼1003号房屋提供前期物业服务，建筑面积80.20平方米；物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务质量：……三、共用部位、共用设施设备的维护和管理包括房屋及设施、设备的维修，保养制度完备，运行正常。设备维修及时，无事故隐患；物业服务费自房地产开发单位应当交付所购房屋之日计起，住宅用房物业服务费用为每月每平方米1.98元；按季度交纳，钱绘容、陈楚兵应当在每年的12月25日前、3月25日前、6月25日前、9月25日前向北大资源物业公司交清下一季度的物业服务费；钱绘容、陈楚兵不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，北大资源物业公司有权从逾期之日起每天按1‰向钱绘容、陈楚兵计收滞纳金。 合同签订后，北大资源物业公司向钱绘容、陈楚兵提供物业服务，钱绘容、陈楚兵向北大资源物业公司支付了2016年12月31日前的物业服务费。2017年7月6日，钱绘容、陈楚兵的电动车被盗并报警，后钱绘容、陈楚兵以北大资源物业公司物业服务不到位及未处理其电动车被盗的事宜为由拒绝支付自2017年1月1日起至今的物业服务费。2018年10月10日，北大资源物业公司通过在案涉房屋处张贴缴费通知单、向钱绘容和陈楚兵进行电话催收无果，故起诉。 上述事实，有当事人身份信息、商品房买卖合同摘要、前期物业服务协议、前期物业管理服务合同备案表、缴费通知单张贴照片、电话催收记录、欠费及违约金统计表、接报警处警记录以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，北大资源物业公司与钱绘容、陈楚兵签订的《前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规，应属合法有效，双方均应当按约全面履行。关于北大资源物业公司主张的物业服务费，钱绘容、陈楚兵辩称未缴纳的原因是电瓶车在小区内丢失，北大资源物业公司未能提供监控视频以及存在其他物业服务不符合约定的问题。本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，钱绘容、陈楚兵如认为北大资源物业公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝缴纳物业管理服务费。并且钱绘容、陈楚兵所举证据不能证明其主张，故对于其上述抗辩理由，本院不予支持。钱绘容、陈楚兵自2017年1月1日至2018年12月31日未缴纳物业服务费，按照合同约定尚欠物业服务费3811.2元（80.20平方米×1.98元/月·平方米×24个月），应当予以支付。故对于北大资源物业公司要求钱绘容、陈楚兵交纳物业服务费3811.2元的主张，本院予以支持。 关于北大资源物业公司主张的违约金，本院认为，钱绘容、陈楚兵拒不缴纳物业服务费属于违约，应当支付违约金。按照《前期物业服务协议》的约定，物业服务费按季度交纳，业主应当在每年的12月25日前、3月25日前、6月25日前、9月25日前向北大资源物业公司交清下一季度的物业服务费；业主逾期未交纳物业服务费的应当按照逾期每日承担欠付物业服务费总额1‰的违约金。本院认为，从本案情况看，钱绘容、陈楚兵未缴纳物业服务费的行为主要给北大资源物业公司造成了资金占用损失，北大资源物业公司也未举证证明存在其他损失，故本院将其主张的违约金酌情调整为：以钱绘容、陈楚兵每季度应交纳的物业服务费476.4元（80.20平方米×1.98元/月·平方米×3个月）为基数，按照年利率24%的标准分别从2016年12月26日、2017年3月26日、6月26日、9月26日、12月26日、2018年3月26日、6月26日、9月26日起计算至2018年12月31日止。 关于钱绘容、陈楚兵要求北大资源物业公司赔偿损失2800元及交通费1172元。本院认为，钱绘容、陈楚兵提交的证据能够证明其电瓶车被盗并报警的事实，但不能证明该损失的发生系由于北大资源物业公司的物业管理行为不符合约定所导致，审理中，北大资源物业公司向本院提交了巡查记录等证据证明其已经履行了小区车辆停放管理和安保秩序管理的义务，故钱绘容、陈楚兵的反诉理由不能成立，对于其反诉请求，本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）钱绘容、被告陈楚兵于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）北京北大资源物业经营管理集团有限公司成都分公司2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费3811.2元及违约金（以476.4元为基数，按照年利率24%的标准分别从2016年12月26日、2017年3月26日、6月26日、9月26日、12月26日、2018年3月26日、6月26日、9月26日起计算至2018年12月31日止）； 二、驳回被告（反诉原告）钱绘容、陈楚兵的全部反诉请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元、反诉案件受理费25元，共计50元，由被告（反诉原告）钱绘容、被告陈楚兵负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  王 璇 二〇一九年十一月五日 法官助理  龚玉洁 书 记 员  盛 娇