山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初4786号 原告：岳本龙，男，1990年11月1日出生，汉族，居民，住日照市五莲县。 委托诉讼代理人：潘文学，山东世纪星律师事务所律师。 被告：贾晶，女，1977年2月3日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：彭磊，山东德与法（日照）律师事务所律师。 原告岳本龙与被告贾晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳本龙及其委托诉讼代理人潘文学,被告贾晶及其委托诉讼代理人彭磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告岳本龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还房屋租赁费、租赁保证金共65263元；2.判令被告赔偿原告房屋装修费用20000元；3.判令被告支付原告搬迁补助费3950元；4.判令被告支付原告停业损失补偿40290元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告与被告于2018年10月份签订房屋租赁合同，被告将位于日照市商用楼房一处租赁给原告，双方约定租赁时间为2018年10月10日至2021年10月10日，合同同时约定了租赁费的数额及缴纳时间。合同签订后原告即按照约定支付了第一年度的租赁费115000元及租赁保证金10000元。后原告对该三层楼进行了一个月装修并投入经营，支出装修费用20000元。2019年4月17日原告接到拆迁方石臼街道凤凰社区居民委员会的书面通知，告知原告该区域拆迁，要求原告搬迁、腾空房屋。就原告损失补偿问题，双方协商未果，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求为盼。诉讼中，原告增加诉讼请求，要求解除原、被告之间的租赁合同；以待贾晶与拆迁部门签订拆迁安置补偿协议后再另案主张为由，撤回要求被告赔偿装修费用20000元，搬迁补助费3950元及停业损失补偿40290元的诉讼请求。 被告贾晶辩称：1.原告要求退房屋租赁费，因为原告一直在使用房屋，原告没有将钥匙交给我，也没有与我协商，原告收到拆迁改造方案，是石臼街道按照拆迁方案通知的原告，不是我通知的；我可以退房租费，但是原告需要将钥匙给我，什么时候原告将钥匙给我，我什么时候退房租。房屋现在原告一直在使用；2.关于房屋装修费，房屋我已经精装修过了，对原告要求的赔偿装修费，要求原告提供实际装修证据，如果实际花费装修，也是为了自己装修；3.搬迁补助费，不是我通知，是政府通知的，是原告自愿搬迁的；4.关于停业费，不是我通知原告停业的，是原告自愿停业的，所以损失我不同意赔偿。庭审中原告提出反诉，要求被告继续履行合同，但未缴纳反诉费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交如下证据： 证据一房屋租赁合同，证实双方签订租赁合同的情况及付款情况（当天10月9日支付了1万元现金及转账至贾晶名下5万元及1万元保证金，12月10日支付了剩余的款转账2万元、招商银行转账1.4万元，微信转账2.1万元，共计5.5万元）； 证据二涉案房屋的产权证（复印件），证明涉案房屋系被告所有； 证据三2017年6月1日，拆迁部门发布的涉案房屋所在区域的拆迁公告，证明涉案房屋所在区域，早在2017年6月1日即原、被告签订合同的一年以前，拆迁部门就已经通知被告涉案房屋所在区域要拆迁，在这种情况下被告隐瞒涉案房屋拆迁的事实，恶意与原告签订了三年的租赁合同，被告对原告的损失应当承担赔偿责任； 证据四2019年4月17日拆迁部门通知，通知原告涉案房屋停止营业做好搬迁准备； 证据五涉案房屋所在区域拆迁安置补偿方案，证实涉案房屋的安置补偿政策的标准； 证据六原告经营的石臼街道野人烤肉店营业执照，证明原告在双方签订租赁合同后注册成立野人烤肉店； 证据七原告与被告在双方签订租赁合同的时候，被告的视频及音频U盘一份，该份视频音频可以证实被告在与原告签订租赁合同的时候，隐瞒了涉案房屋所在区域要拆迁的事实，在视频中被告表示没有接到拆迁的通知，房屋所在区域不会拆迁；证据七的另两段视频是原告到拆迁部门了解情况的时候，拆迁部门工作人员明确表示贾晶的房子在2017年已经列入拆迁范围，相关的拆迁工作已经发给了贾晶，可以证实被告对双方签订租赁合同造成了租赁合同无法履行负有全部责任，因为被告隐瞒了拆迁的事实； 证据八2019年4月底拍摄的涉案房屋所在区域照片（三张），证实涉案房屋已经被石臼街道拆迁部门用水泥围墙围起来了； 证据九被告在原告处就餐八次单据，证明了原告经营开业后被告多次到原告处消费，因此被告对原告装修一事是知情的。 被告的质证意见为：对证据一真实性无异议，对第一年的租赁费被告认可已经全部收到，但是原告是分批支付的，转账时间记不清了，总数额认可。对租赁保证金以及房屋的装修在合同中已经明确约定且被告在答辩中已经明确做了表述，对于装修费用即使存在原告也应提供相应凭证证实；对证据二真实性无异议；对证据三因系复印件且无法看清其公告的具体内容，且根据公告里的落款下达的社区居委会也并非涉案房屋所在的凤凰社区居委会，被告对该份证据不予认可；对证据四通知内容所约定的时间仅为初定，且根据该份证据能够证实涉案房屋片区拆迁公告的时间为2019年4月17日，非原告所述的2017年，且根据该份证据能够证实最终的拆迁时间并未确定；对证据五真实性无异议，因被告并未被要求与政府部门签订拆迁补偿协议，也并未选择具体的补偿方式，该份证据中列明的补偿方案以及补偿标准并没有最终确定，同时根据该份拆迁补偿安置方案第五条第三项规定：拆迁搬迁期限以搬迁人公告通知为准，因无法预见的原因可以顺延，同时该份补偿方案的公布时间是2019年4月22日，由此可以证实涉案的房屋的最终拆迁搬迁时间最终没有确定，且拆迁部门并没有要求涉案房屋停止经营，对于证据六真实性无异议，但与本案无关联性；对证据七第一段音频真实性无异议，因在房屋租赁合同签订时被告从未接到过任何拆迁通知，也不知道何时拆迁，由此与原告经协商签订合同；对于音频二、三该两份音频的真实性无法证实，原告应当要求音频中的工作人员出庭证明原告主张的内容；证据八照片真实性无异议，但对于原告主张的拍摄时间不予认可，且从照片可以看出围挡均留有出入通道，并不影响沿街商铺的正常经营；对证据九真实性无异议，但与本案无关联性，根据合同约定原告对涉案房屋进行装修，应当告知被告并将装修方案提交被告，但是被告从未收到装修方案，对于原告的主张不予认可。被告未向本院提交证据。 对原告提交的房屋租赁合同、产权证书、拆迁部门通知、安置补偿方案、营业执照、照片及第一份音频材料，被告无异议，本院予以采信；对被告提交的拆迁公告，因系复印件，且无法看清，本院不予采信；对第二、三份音频材料，被告不认可，本院不予采信；就餐单据，与本案不具有关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月原告岳本龙（乙方）与被告贾晶（甲方）签订房屋租赁合同一份，主要内容载明：房屋所在位置日照市天津路北海滨三路东，租赁部分1-3层；租赁时间2018年10月10日至2021年10月10日；租金第一年2018年10月10日至2019年10月10日，人民币115000元；第二年2019年10月10日至2020年10月10日，房屋租金126500元；第三年2020年10月10日至2021年10月10日，房屋租金人民币139150元；租赁保证金：签订本合同时乙方一次性支付10000元；经营项目：饭店，主要品种：烤肉；本合同终止时，乙方如对甲方有未清债务，甲方可以从中扣除；如乙方对甲方没有债务，甲方将清点房屋等原有设施无损坏后，一次性返还给乙方；如果在本合同终止前，乙方提前解除合同，甲方将不返还保证金；乙方必须保护其租赁房屋及其公共使用部分，不得进行破坏性使用，乙方如装修，必须经甲方同意，装修方案须由甲方认可。 合同签订后，被告贾晶将涉案房屋交付予原告岳本龙。岳本龙自2018年10月至12月向被告交付125000元，包括第一年租金115000元及保证金10000元。 2019年4月17日日照市东港区石臼街道凤凰社区居民委员会下达通知，内容为：石臼市场片区搬迁改造方案已经东港区政府批准同意，区域内海滨三路、天津路以及石臼社区办公楼周边尚街商业楼列入拆迁改造计划。经研究，沿街商业楼拆迁补偿协议按期签订时间初定于2019年4月底，搬迁腾空时间初定于2019年5月底；请各位商户（租赁户）相互转告，提早做好房屋租赁等搬迁准备工作。原告于2019年4月底搬出，只留几张桌子没搬。涉案房屋所在位置于2019年5月底建立围墙。被告尚未与石臼街道凤凰社区居民委员等部门签订拆迁补偿协议。 本院认为，被告贾晶与原告岳本龙签订的房租赁合同，租赁涉案房屋并用于经营饭店，双方之间的租赁合同关系依法成立，且合法有效。被告已向原告交纳自2018年10月10日至2021年10月10日租金115000元及保证金10000元，并自2018年10月10日起占有使用涉案房屋。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中日照市东港区石臼街道凤凰社区居民委员会于2019年4月17日下达通知，涉案房屋所在位置的围墙亦于5月底设立，严重影响了商业经营环境，继续履行合同，对原告明显不公平，因此原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持，但解除合同的时间应在2019年5月底。原告交纳的2019年6月1日至2019年10月10日之间的租金41589元（115000元÷365天×132天）应由被告返还。原告所要求返还的超出本数额的租金，本院不予支持。被告提出反诉，要求继续履行合同，但未在本院限定的时间内交纳反诉费，应按自动撤回反诉处理。 原告提前要求解除合同，按合同约定保证金应不予返还，因此原告要求被告返还保证金10000元的诉讼请求，本院不予支持。原告以待贾晶与拆迁部门签订拆迁安置补偿协议后再另案主张为由，撤回要求被告赔偿装修费用20000元，搬迁补助费3950元及停业损失补偿40290元的诉讼请求，系对自己权利的处分，本院予以准许。 据此，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下： 一、被告贾晶于本判决生效后十日内返还原告岳本龙租金41589元； 二、驳回原告岳本龙本案的其他诉讼请求。 如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2161元，由原告岳本龙负担1261元，被告贾晶负担900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  潘 涛 人民陪审员  滕照宁 人民陪审员  张守玉 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员  李义安