湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终1570号上诉人（原审被告）：通城县鹤仙园房地产开发有限公司，住所地湖北省通城县隽水镇解放东路。法定代表人：何鹤飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：程喜庆，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：谭和平，湖北泰元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆星宇，女，2010年5月3日出生，汉族，住湖北省通城县。法定代理人：黄某（系陆星宇母亲），住湖北省通城县。委托诉讼代理人：张雪，通城县麦市法律服务所法律工作者。上诉人通城县鹤仙园房地产开发有限公司（以下简称鹤仙园公司）因与被上诉人陆星宇商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2019）鄂1222民初1938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鹤仙园公司上诉请求：1.撤销一审判决，认定鹤仙园公司不存在违约情形，改判鹤仙园公司不承担支付违约金责任；2.案件受理费由陆星宇负担。事实和理由：鹤仙园公司与陆星宇签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。鹤仙园公司已经按照合同约定向产权登记机关提交了办证备案资料，但因为2015年通城县清理房地产市场，冻结了全县所有楼盘的办证程序，加之2018年政府机构改革，导致涉案房屋的产权登记一直未能受理，直至2019年1月4日，通城县整治违法建设和违法用地工作领导小组办公室（以下简称“通城县两违办”）向通城县不动产登记中心发出《关于准予“君临时代”办理不动产权业务的通知》，告知可以办理不动产登记。上述政府文件表明，涉案房屋不能办理产权登记并非鹤仙园公司的原因，而是法定的不可抗力，鹤仙园公司不应当承担违约责任。一审判决认定鹤仙园公司违约属于认定事实错误，请求二审依法纠正。陆星宇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回鹤仙园公司上诉，维持原判。陆星宇向一审法院起诉请求：判令鹤仙园公司为陆星宇办理湖北省通城县隽水镇“君临时代”9幢1单元2005号商品房的不动产登记证，并支付陆星宇违约金3777.57元。一审法院认定事实：2017年3月30日，甲方鹤仙园公司与乙方陆星宇的法定代理人黄某签订《商品房买卖合同》（系采用GF-2000-0171示范合同文本），购买了一套由鹤仙园公司开发建设的湖北省通城县隽水镇“君临时代”9幢1单元2005号预售商品房。该《商品房买卖合同》涉及本案争议的主要条款为：第二条、买受人购买的商品房为现房，预售商品房批准机关为通城县房地产管理局，商品房预售许可证号为鄂隽房预字（2012）02号；第三条第四款、该商品房合同约定建筑面积共139.91平方米；第四条第一项、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2700元，总金额377,757元；第六条、买受人按其他方式付款，见附件四；第八条第一款、出卖人应当在买受人付清全款时，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；第二十条、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；第二十一条、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；第二十二条、本合同连同附件共19页，一式6份，具有同等法律效力。同日，双方签订《商品房买卖合同附件四：按揭付款补充协议》，约定：第一条、补充本合同第四条：本合同规定的房款总价不包括办理房屋、土地产权手续的各种税、费、公用设施维修基金、抵押登记等各项费用；宽带入网开通费、有线电视开户费、电话开户费等由乙方自理；第二条、补充本合同第六条、第七条：1.分期付款方式、期限：①2017年3月30日前应付本合同房款377,757元；第三条、补充本合同第十五条：乙方所购房屋的所有权证、国土证由甲方代为办理，费用由乙方在甲方通知的交房之日起30日内交付甲方收取，逾期不付上述费用而导致延期办理产权证、土地证手续的视为乙方违约，甲方有权不交付该房屋并不承担延期交付房屋及延期办理相关权证的违约责任，乙方按日向甲方支付逾期总房款万分之一的违约金。合同签订后，陆星宇如约支付了购房款，并于2017年5月9日支付了办理房地产权属证书费用，鹤仙园公司也按合同约定向陆星宇交付了所购商品房。本案审理中，鹤仙园公司提交了“通城县两违办”于2019年1月4日向通城县不动产登记中心发送的《关于准予为“君临时代”办理不动产权业务的通知》，内容为：按照省委巡视组的整改要求，根据县国土局、规划执法局出具证明，我办对“君临时代”一期、三期项目建设所涉的土地出让金和行政规费进行了清算。经查，该项目的土地出让金、配套费、人防费等已按要求征缴到位，现请你单位按程序对该项目办理不动产权登记业务。该通知不足以证明案涉商品房至2019年1月4日止未能办证，系由“通城县两违办”对“君临时代”一、三期建设项目所涉土地出让金和行政规费进行清算所致，也不能证明“通城县两违办”为清理整顿通城县房地产市场，冻结了全县所有楼盘的办证程序，并且不排除“君临时代”一、三期建设项目因存在欠缴相关规费而导致“通城县两违办”对其进行清算。一审法院认为，鹤仙园公司与陆星宇的法定代理人黄某签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律或社会公共利益，因而合同依法成立并生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该《商品房买卖合同》第十五条虽仅约定出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但在《商品房买卖合同附件四：按揭付款补充协议》第三条中明确约定出卖人代为办理产权证，并且约定买受人应在出卖人通知交房之日起30日内向出卖人交付办证费用，逾期承担相应的违约责任。由此表明鹤仙园公司已开始着手为买受人代为办理产权证而收取办证费用，实际变更了该《商品房买卖合同》第十五条的约定。虽双方未明确约定办证期限，但鹤仙园公司于2017年5月9日收取了办证费用并交付了房屋，因此，应自2017年5月9日起90日内为陆星宇办理不动产登记证。现鹤仙园公司逾期未能办理不动产登记证，其所提供的证据不足以证明系因行政部门原因未能取得房屋权属证书，可以认定系出卖人的原因未能取得房屋权属证书。即使其间由于“通城县两违办”的清查，一度不能办理不动产登记证，但自2019年1月4日“通城县两违办”向通城县不动产登记中心发送了《关于准予为“君临时代”办理不动产权业务的通知》后，鹤仙园公司至今仍未能办理不动产登记证，也可以认定系出卖人的原因未能取得房屋权属证书。因此，鹤仙园公司应依合同约定按已付房价款的1%向陆星宇支付逾期办证违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第一款第二项规定，判决：通城县鹤仙园房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内为陆星宇办理湖北省通城县隽水镇“君临时代”9幢1单元2005号商品房的不动产登记证，并支付陆星宇逾期办证违约金3777.57元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由通城县鹤仙园房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定鹤仙园公司与陆星宇之间的《商品房买卖合同》及其《商品房买卖合同附件四：按揭付款补充协议》有效正确。本案中，鹤仙园公司按照《商品房买卖合同附件四：按揭付款补充协议》第三条约定，于2017年5月9日向陆星宇收取了办理房地产权属证书费用并交付了商品房，但未履行为陆星宇办理房地产权属证书义务，引发了本案纠纷。鹤仙园公司提出其没有为陆星宇办理房地产权属证书，是“通城县两违办”对其“君临时代”一期、三期项目建设所涉的土地出让金和行政规费进行清算而冻结办证所致，属于法定的不可抗力，应当免于承担民事责任。本院认为，当地政府对辖区内房地产行业所涉土地出让金和行政规费进行清算，系其履行社会治理行政职责的正常活动，其对房地产行业造成的影响不符合《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”规定的“不可抗力”的情形，不属于不可抗力，且该事由不能归责于陆星宇。因此，不能适用《中华人民共和国民法通则》第一百零七条“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外”的规定，鹤仙园公司应当承担违约责任。一审认定鹤仙园公司违约，按照合同“出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的约定，判决鹤仙园公司向陆星宇支付逾期办证违约金，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，并无不当。鹤仙园公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，鹤仙园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由通城县鹤仙园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 杰审判员 李 伟审判员 沈朝明二〇一九年十一月二十五日书记员 董才森附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；