广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2601号上诉人（一审原告）：兰高兵，男，1975年12月18日出生，汉族，住广东省中山市坦洲镇。委托诉讼代理人：梁恩荣，广东敬业律师事务所律师。上诉人（一审被告）：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所地广东省珠海市前山。法定代表人：郑雪融，董事。委托诉讼代理人：唐剑，福建衡兴明业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓冰，福建衡兴明业律师事务所律师。上诉人兰高兵因与被上诉人珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称卡都公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初7378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。兰高兵上诉请求判决：1、卡都公司向兰高兵支付应由卡都公司缴交而由兰高兵垫付的税费124044.43元；3、卡都公司承担本案的一审和二审诉讼费。事实和理由：一、兰高兵代卡都公司垫付的税费124044.43元属于法律规定应由售房一方缴纳的相关税费（以下简称“售房方税费”），双方签订的相关协议并未约定该税费由兰高兵承担，因此该税费仍应由卡都公司自行承担。《解除劳动合同协议书》中约定“甲方向乙方支付的离职补偿金及奖励金额，详见双方确认的《离职费用确认表》，所涉及的相关税费由甲方申报，乙方自己负责支付”。该条款仅仅是约定了甲方的申报义务和乙方自己负责支付的义务，但并未明确约定“应由甲方负担的税费由乙方承担”。《离职费用确认表》中又进一步明确约定“所有购房相关税费由甲方申报，乙方自己负责支付”。根据税收相关规定，在房屋买卖交易过程中，存在着应由售房方缴纳的售房税费（如所得税、增值税等），以及应由购房方缴纳的购房税费（如契税等）。《离职费用确认表》是《解除劳动合同协议书》的附件，是对于该协议约定的进一步明确。因此，根据《离职费用确认表》的约定，乙方负责支付的仅仅是“购房相关税费”，并不包括“售房相关税费”。在未明确约定乙方承担法定应由甲方承担的“售房相关税费”情况下，“售房相关税费”自然应由甲方承担。《珠海市商品房买卖合同》合同第十七条“关于税费的承担及支付方式”中又进一步约定“办理房地产权证应缴纳的税费，由买卖双方按规定各自负责，也可由双方作如下约定：1、按珠海市相关规定各自承担。”该合同并非仅仅是一审判决所认定的“形式合同”。该合同中关于税费的约定，对于双方同样具有约束力。该税费约定，其内涵意思与《解除劳动合同协议书》、《离职费用确认表》中关于税费承担的约定是一致的，税费按规定各自承担、乙方仅承担自身应纳税费，甲方应纳税费由甲方承担。即使退一步认为，《解除劳动合同协议书》、《离职费用确认表》关于税费的约定是不明确的，甚至认为买卖双方的所有税费都是应由乙方承担的（此观点毫无依据），但《珠海市商品房买卖合同》是在《解除劳动合同协议书》、《离职费用确认表》之后签署的，则双方应执行《珠海市商品房买卖合同》中关于税费的明确约定，按相关规定各自负担，即售房方税费应由卡都公司负担。二、卡都公司内心知悉售房方税费应由其自行负担，判决该税费由卡都公司负担符合双方真实意思。在办理兰高兵产权登记过程中，由于卡都公司资金严重短缺，无力缴付本应卡都公司缴交的税费，导致案涉房屋迟迟不能办理产权登记。兰高兵迫不得已，于2019年1月17日刷卡帮卡都公司先行垫付了该部分费用。银行刷卡单上明确显示纳税人为卡都公司。卡都公司于当天向兰高兵出具了《收据》。该《收据》中写明“今收到兰高兵交来心海州17－204房垫付税款124044.43元”，并加盖了卡都公司的财务专用章印。该收据显示，卡都公司内心是明知兰高兵交纳该税款的行为是属于“垫付”。众所周知，“垫付”的意思是“暂时替别人付钱”，“垫付”的钱是需要还的。也即是说，卡都公司是明知，卡都公司才是属于应付款的义务主体，该款项是卡都公司日后应当返还给兰高兵的。之后，也就是2019年1月18日，兰高兵在卡都公司提供的《税款垫付协议书》上签名按了指模，卡都公司没有盖章，原因是卡都公司因债务问题，印章被第三方托管。而同一时期，与兰高兵一样需签的《税款垫付协议书》均是业主签了名，卡都公司没有加盖公司印章。再看《税款垫付协议书》：一、右下方有一“协议编号：”表明：协议书是一系列的，并非兰高兵单一的；二、《税款垫付协议书》中的“垫付”与2019年1月17日卡都公司出具的收据中的“垫付”相印证吻合的；三、再从《税款垫付协议书》的内容得知，兰高兵垫付的税款分成两部分通过两种方式处理，一是10万元作为无息借款，二是尾数24044.43元，转为物业管理费。该协议证明，卡都公司明知自己才是应付款的义务主体，该款项应由卡都公司负担。针对兰高兵的上诉，卡都公司答辩称：卡都公司认为一审判决就案涉房屋的税费负担问题事实认定清楚、法律适用准确，应当依法予以维持。双方在案涉有关合同及附件中已经明确案涉房屋的相关税费由卡都公司进行申报，由兰高兵负担，该条文如果理解为兰高兵所主张的依法各自承担，则不需要进行该特殊的约定，因此应当理解为相应的全部税费均由兰高兵承担。卡都公司亦上诉请求：1、撤销一审判决第一判项，改判卡都公司仅需向兰高兵支付逾期交房违约金34721.92元；2、本案一审及二审诉讼费由兰高兵承担。事实与理由：一、一审法院认定诉讼时效自案涉房屋具备交付条件之日起计算属于认定事实错误，兰高兵的逾期交房违约金诉讼请求的诉讼时效应当自约定交房日期2015年5月31日次日起计算。兰高兵作为具备完全民事行为能力的自然人，在卡都公司没有按约定日期交房时，即应当知道其权利受到损害。尽管当时房屋不具备约定的交付条件且卡都公司延期交房行为在持续，但并不影响兰高兵向卡都公司主张权利。一审法院认为案涉房屋完成竣工验收备案，具备交付条件时，兰高兵才知道其合法权益可能受到损害，明显与事实和常理不符，属于认定事实错误。二、一审法院认定兰高兵有关逾期交房违约金的诉讼请求未过诉讼时效，适用法律错误。兰高兵有关逾期交房违约金诉讼请求部分已过诉讼时效，已过诉讼时效的部分应予驳回。具体如下：《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条规定：买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，按日或者按月等时间单位计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。根据上述规定，约定按日计算的逾期交房违约金应当以每日违约金作为个别债权单独计算诉讼时效。兰高兵自2019年5月14日起才通过诉讼方式的向卡都公司主张逾期交房违约金，且未提供证据证明存在诉讼时效中断的事由。因此，倒推三年计算未过诉讼时效的违约金起算点为2016年5月14日。即兰高兵主张逾期交房违约金中仅有2016年5月14日之后部分未过诉讼时效，可以得到支持，之前的部分已过诉讼时效，应予驳回。案涉房屋于2016年8月16日取得竣工验收备案表，具备交付条件，卡都公司也于2016年8月26日登报通知兰高兵9月1日收楼，因此，逾期交房违约金应计算至2016年9月1日止。依据双方约定每日万分之二的违约金标准计算诉讼时效期间内的逾期交房违约金总额为34721.92元（1578269元*0.0002*110天，从2016年5月14日计算至2016年9月1日）。针对卡都公司的上诉，兰高兵答辩称：一、关于逾期交房违约金已超过诉讼时效的抗辩理由。（一）诉讼时效应从2016年8月16日具备交房条件之后才能开始计算，至兰高兵起诉之日未超过诉讼时效，一审法院认定正确。（二）即使将以每天计算的违约金按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，但合同并未明确约定违约金的支付时间，因此该债权履行期限不明确，至兰高兵起诉时诉讼时效仍未开始计算。（三）就涉案房屋交付、支付违约金等事宜，兰高兵持续与卡都公司联系沟通，并未怠于行使权利。因卡都公司未按合同约定交付涉案房屋，兰高兵一直与卡都公司的董事叶明保持沟通，并要求卡都公司将违约金抵充兰高兵的物业管理费，或者以车位抵偿违约金。卡都公司并没有拒绝兰高兵的要求，但一直以公司正在进行股权整体转让、需要时间办理为由拖延。兰高兵因知悉卡都公司确实正在进行股权整体转让，而且多个业主起诉卡都公司主张逾期交房违约金的生效判决也得不到执行，因此兰高兵才没有立即起诉卡都公司。兰高兵是因为知悉卡都公司经营情况，愿意给予卡都公司时间处理相关事宜、避免因诉讼影响卡都公司股权转让进展，兰高兵并未怠于主张权利，因此兰高兵的诉请并未超过诉讼时效。二、兰高兵请求维持一审有关违约金的判项。兰高兵向一审法院起诉请求：1.卡都公司向兰高兵支付逾期交房违约金148988元（1578269×472×2/10000，2015年5月31日到2016年9月16日共472天）；2.卡都公司向兰高兵支付应卡都公司缴交而由兰高兵垫付的税费124044.43元；3.卡都公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：兰高兵原为卡都公司的员工，时任前山旧村改建拆迁办主任。2014年7月8日，双方签订《解除劳动合同协议书》，双方约定于2014年7月8日解除劳动合同关系，卡都公司向兰高兵支付离职补偿金及奖励金，详见双方确认的《离职费用确认表》，所涉及的相关税费由卡都公司申报，兰高兵自己负责支付。该《离职费用确认表》载明：1、拆迁奖励X栋-X房，金额1578269元；2、现金，包括现金奖励及离职补偿，金额30万元，2014年6月工资15000元，2014年7月7天工资4006元。其中约定奖励的17栋204房于2014年7月8日签订认购协议，草签合同，房地产的办理须到2015年12月，所有购房相关税费由卡都公司申报，兰高兵自己负责支付。同日，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定兰高兵作为买受人购买卡都公司开发的凤祥路99号17栋204房，未约定房价及支付方式，交付期限约定卡都公司应当在2015年5月31日前，将已完成工程竣工验收备案手续并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交付，买受人不予退房的，逾期不超过90日以内的部分，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；逾期超过90日的部分，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。2016年9月16日，兰高兵与卡都公司办理上述房屋交付手续，兰高兵入住使用该房屋至今。2019年1月17日，兰高兵向卡都公司支付涉案房屋税款124044.43元，卡都公司向兰高兵开具收据：称收到兰高兵交来心海洲X-X房垫付税款124044.43元。2019年1月21日，卡都公司向兰高兵开具涉案房屋销售增值税发票，税额75155.67元，2019年3月1日，兰高兵向税务机关缴纳房屋买卖契税22546.70元。一审法院另查，该案房屋卡都公司于2016年8月16日取得竣工验收备案表，按一审法院相关的系列案件的生效判决认定，该小区卡都公司实际延期交付的期间为2015年6月13日至2016年9月16日，合计462天。一审法院认为，双方达成《解除劳动合同协议书》，该协议是双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应予恪守。双方确认的《离职费用确认表》中约定，涉案的X栋X房是卡都公司给予兰高兵的拆迁奖励，该房作价为1578269元。即卡都公司给予兰高兵拆迁工作的奖品为涉案房屋。而卡都公司为涉案房屋的开发商，其兑现奖励的方式是将其名下房屋的产权转移至兰高兵名下。双方签订《商品房买卖合同》交付房屋、支付房屋契税、办理产权证书，是实现奖励的必要手续。双方之间并非真实的商品房买卖合同关系，签订及履行相关的商品房买卖合同，是实现以房屋奖励的方式。双方在商品房买卖合同中所约定的房屋交付条件、期限及相应的违约金责任条款，也约束于双方当事人。合同约定房屋条件为取得竣工备案表，交付期限为2015年5月31日前。据相同小区相关房屋交付逾期的生效判决，卡都公司逾期交房天数为462天，按约定违约金标准为每日万分之二及双方认可的房屋价值1578269元计算，卡都公司应交付的违约金为131627.63元（1578269元×0.0001×90天+1578269元×0.0002×372天）。对于卡都公司主张的诉讼时效问题，因涉案房屋于2016年8月16日取得竣工验收备案表，才具备房屋交付条件。故兰高兵在2016年8月16日之后才知道其合法权益可能受到侵害。兰高兵在2019年5月14日起诉，并未超过法定诉讼时效。至于税费承担问题，双方签订的《解除劳动合同协议书》及《离职费用确认表》均对房屋税费承担问题作出明确约定，税费由卡都公司申报，兰高兵自己负责支付。故兰高兵要求卡都公司支付其所垫付的税费124044.43元，无合法理据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、卡都公司于判决发生法律效力之日起七日内向兰高兵支付逾期交房违约金131627.63元；二、驳回兰高兵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2698元，兰高兵负担1231元，由卡都公司负担1467元。本院二审期间，兰高兵提交如下证据：1、兰高兵与卡都公司员工余勇杰的微信聊天记录（2019年7月23日）；2、三份税费垫付协议书；3、兰高兵与卡都公司员工余勇杰的电话录音（光盘）；4、兰高兵与卡都公司董事叶明的微信聊天记录（2018年11月30日-2019年2月26日）；5、电话清单；6、兰高兵与卡都公司董事叶明的微信聊天记录（2018年11月5日-2018年11月30日）；7、卡都公司工商登记信息。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院查明，《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十七条约定，办理房地产权证应缴纳的税费，按珠海市相关规定各自承担。兰高兵提交一份《税费垫付协议书》显示，卡都公司（甲方）、兰高兵（乙方）、珠海市住宅物业管理有限公司心海州分公司（丙方）约定，甲方需缴纳相关税费124044.43元，因甲方目前无法缴纳，乙方同意代甲方缴纳甲方应缴纳的税费。同时对该笔税费具体归还抵扣等事项进行了约定。该协议书尾部仅有兰高兵的签名，并无卡都公司、珠海市住宅物业管理有限公司心海州分公司的盖章确认。本院认为，一、关于兰高兵上诉主张124044.43元税费的承担。2014年7月8日，兰高兵与卡都公司同时签订了《解除劳动合同协议书》、《离职费用确认表》、《商品房买卖合同》三份文件。其中关于税费的承担，《解除劳动合同协议书》、《离职费用确认表》均约定“由卡都公司申报，兰高兵自己负责支付”，但《商品房买卖合同》却约定“按珠海市相关规定各自承担”，本院认为应以《解除劳动合同协议书》与《离职费用确认表》的约定为准。原因在于根据《解除劳动合同协议书》、《离职费用确认表》的约定可知，卡都公司结算确认涉案房屋为兰高兵拆迁工作的奖励，在兰高兵离职之际应支付给兰高兵的离职费用。而卡都公司为涉案房屋的开发商，其兑现奖励、支付离职费用的方式是将其名下房屋的产权转移至兰高兵名下。双方签订《商品房买卖合同》是实现上述奖励的必要手续，双方之间并非真实的商品房买卖合同关系，在《商品房买卖合同》与《解除劳动合同协议书》与《离职费用确认表》关于税费承担约定不一致的情况下，应以《解除劳动合同协议书》与《离职费用确认表》约定内容作为双方的真实意思表示。兰高兵另上诉主张2019年1月17日卡都公司出具的《收据》中载明收到兰高兵“垫付”税款，故卡都公司应返还相应税款。本院认为，在卡都公司与兰高兵《解除劳动合同协议书》与《离职费用确认表》中已经明确约定了税费由兰高兵自行负责的情况下，若需改变上述约定，应通过更为规范的变更协议等由双方对税费负担的变更情况予以重新约定。但事实上兰高兵举证的《税费垫付协议书》仅有兰高兵的单方签名，卡都公司并未最终盖章确认。而仅凭《收据》中的“垫付”字样不足以推翻、改变前述《解除劳动合同协议书》与《离职费用确认表》中关于税费的约定，本案的税费承担仍应以《解除劳动合同协议书》与《离职费用确认表》中的约定为准，即由兰高兵自行承担，故本院对兰高兵的该项上诉请求不予支持。二、关于卡都公司上诉主张逾期交房违约金的诉讼时效。《商品房买卖合同》约定出卖人逾期交付，逾期不超过90日以内的部分，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；逾期超过90日的部分，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。即双方约定按日计算违约金。此时应按每日产生的违约金债权单独分别计算诉讼时效。兰高兵提交的证据仅能显示兰高兵就税费承担问题与卡都公司的工作人员进行过沟通协商，但并无证据证明兰高兵曾就逾期交房违约金对卡都公司进行过催讨，因此不存在逾期交房违约金这一债权的诉讼时效中断的情形。兰高兵实际收房时间为2016年9月16日，卡都公司逾期交房责任天数为462天，又兰高兵于2019年5月14日通过诉讼方式主张逾期交房违约金，则倒推三年计算逾期交房违约金时间的起算点为2016年5月14日，本案诉讼时效内的逾期交房天数为2016年5月14日至2016年9月16日合计126天，逾期交房违约金应为39772元（1578269元×0.0002×126）。综上所述，兰高兵的上诉请求不能成立，本院予以驳回。卡都公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初7378号民事判决第二项；二、变更珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初7378号民事判决第一项为：珠海市卡都海俊房产开发有限公司于本判决生法律效力之日起七内向兰高兵支付逾期交房违约金39772元；三、驳回兰高兵的其他诉讼请求；四、驳回珠海市卡都海俊房产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2698元，由兰高兵负担402元，珠海市卡都海俊房产开发有限公司负担2296元。兰高兵上诉部分的二审案件受理费2781元，由兰高兵自行负担；珠海市卡都海俊房产开发有限公司上诉部分的二审案件受理费2222.64元，由珠海市卡都海俊房产开发有限公司负担201元，兰高兵负担2021.64元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇一九年十一月二十七日书记员  王 莉