甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终3033号上诉人（原审被告）：尹洪胜，男，1983年6月17日出生，汉族，住山东省菏泽市单县。委托诉讼代理人：田璐，甘肃惠普律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘肃海华太阳能名品汇展中心，住所地甘肃省兰州市城关区东岗东路873-899号。法定代表人：赵成，该中心负责人。委托诉讼代理人：甘培斌，甘肃昶泰（北京）律师事务所律师。上诉人尹洪胜因与被上诉人甘肃海华太阳能名品汇展中心（以下简称海华中心）租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初4704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了公开审理。上诉人尹洪胜的委托诉讼代理人田璐、被上诉人海华中心的法定代表人赵成及其委托诉讼代理人甘培斌，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹洪胜上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回海华中心的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由海华中心承担。事实及理由：一审判决认定本案租赁合同超过原租赁期限转租的依然有约束力错误，海华中心的转租权因前三手合同期限届满而消灭，无权再继续占有租赁物并收益；其次焦家湾街道办事处通知尹洪胜不得继续向海华中心交纳租金等费用；合同期限届满后，尹洪胜未再继续占有使用本案租赁物。海华中心辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。海华中心向一审法院提出诉讼请求：一、解除海华中心与尹洪胜的展位租赁合同；二、尹洪胜腾交位于兰州市城关区展位的商铺；三、尹洪胜支付租赁费50616元、卫生管理费1385元、水费1110元、暖气费3064元;四、诉讼费用由尹洪胜承担。一审法院认定事实如下：2016年4月22日，尹洪胜（乙方）与海华中心（甲方）签订了展位号为Ａ-13的《合同书》，约定甲方向乙方出租位于兰州市城关区展位，出租面积为66.6平方米，展位租赁期限为16个月，自2016年3月1日起至2017年6月30日，乙方向甲方承诺，承租该展位仅用于太阳能的合法经营用途。该展位每月租金为95元每平方米（不含税金，税金由乙方另行承担），该展位年租金为101232元，租金支付方式为一年交95元每平方米，半年交100元每平方米，乙方以承租年度为交费周期提前交纳展位租金（不含税金，税金由乙方另行承担），乙方须于2016年3月1日前一次性交纳2016年3月1日至2017年6月30日期间的租金101232元。甲方根据租赁期限、租金支付期限、展位用途、维修责任等因素，向乙方按Ａ区20000元每间的标准收取展位租赁保证金。乙方应当向甲方交纳水、电、暖气费等自行承担的费用，交费标准以当地供水、供电和供暖部门规定为准。目前收费标准为水费为4.5元每吨，电费1.46元每度，暖气费按兰州市相关标准计算（如有），按年度进行结算交纳。遇到水、电、暖气价格浮动，做相应调整。水、电费由甲方每月10日前向乙方收取上一月实际结算数额，暖气费由甲方在当年度供暖期开始前30日，按本合同约定承租面积一次性收取当年度暖气费。甲方按2.6元每平方米每月的标准向乙方收取卫生管理费，上述费用由乙方在交纳租金时一并交甲方2771元。合同还约定了其他事宜。合同签订后，尹洪胜即在上述展位进行太阳能热水器的经营，2017年6月30日合同到期后，尹洪胜继续使用该展位，但双方未续签书面的合同，尹洪胜交纳了2017年7月1日至2017年7月30日期间的租金和水电费，后由于尹洪胜拖欠租金及其他费用，期间海华中心曾通过电话、短信等方式催收，但尹洪胜均未能按时交纳。2017年9月30日，海华中心在涉案展位的玻璃门上张贴了通知，告知尹洪胜其展位截止2017年9月30日，已拖欠市场展位使用费、暖气费、卫生管理费等长达两个月，根据市场规定，限你在2017年10月1日前交清所欠费用，并腾挪所占用的展位，后因尹洪胜一直未支付相关费用，2018年4月1日因双方矛盾激化，尹洪胜搬离了涉案房屋，故海华中心诉至法院。另查，2006年3月9日，甘肃机场集团有限公司与兰州市城关区焦家湾街道办事处签订了《场地租赁合同》，约定甘肃机场集团有限公司将位于东岗东路约6.5亩土地租赁给兰州市城关区焦家湾街道办事处开办市场，租赁期限为十年，租赁期限自合同签订之日起算。2006年3月18日，兰州市城关区焦家湾街道办事处与甘肃国威商贸仓储有限公司签订了《联建合同》，约定双方同意将东岗东路873号-899号甘肃机场集团有限公司所属场地约6.5亩联建开办市场，合同期限为10年，甘肃国威商贸仓储有限公司进行项目投资、经营管理、收益分配，兰州市城关区焦家湾街道办事处负责办理项目建设所需的各类批准文件，市场建成后，由甘肃国威商贸仓储有限公司招商经营。2017年5月24日甘肃民航物业有限公司向兰州市城关区焦家湾街道办事处发出了《关于收回东岗东路873-899号场地及地面建筑物的函》，称贵方与我公司于2006年3月24日签订的《场地租赁合同》于2016年3月24日到期，现通知贵方终止合同。于2017年6月30日交回我方，我方另有他用。2017年5月31日，兰州市城关区焦家湾街道办事处向甘肃国威商贸仓储有限公司发出了《关于联建合同到期归还场地及地面建筑物使用权的通知》，称双方签订在东岗东路873-899号地块开办市场的《联建合同》于2016年6月到期。现通知贵公司终止合同，于2017年6月30日归还东岗东路873-899号场地及地面建筑物使用权，我街将交回甘肃民航机场集团公司。本案中太阳能市场系甘肃国威商贸仓储有限公司与兰州市城关区焦家湾街道办事处联建开办。后兰州市城关区焦家湾街道办事处于2017年7月20日、2017年8月1日向太阳能市场的各商户发出了通知，称联建合同从2017年7月1日起已到期，甘肃国威商贸仓储有限公司与兰州市城关区焦家湾街道办事处因此事正处于诉讼中，诉讼期间任何单位及个人在该市场收取管理费、房租、广告费、物业费属于违法行为，各商户可拒交，待法院判决生效后，待定，否则，视为个人私自行为，我街道概不负责。一审法院认为，海华中心与尹洪胜签订的《合同书》系双方的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。双方签订的合同约定的展位租赁期限为1年，2017年6月30日合同到期后虽然双方没有签订书面的续租合同，但尹洪胜依然占有及使用该租赁物，且交纳了2017年7月1日至2017年7月30日期间的租金和水电费，应视为双方形成了不定期租赁合同关系，双方应按原合同履行各自的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中涉案的展位系甘肃海华太阳能名品汇展中心转租给尹洪胜，根据兰州市城关区焦家湾街道办事处向甘肃国威商贸仓储有限公司发出了《关于联建合同到期归还场地及地面建筑物使用权的通知》可知，转租期限于2016年6月到期，故本案中转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效，虽然超过的期限无效，但是并不导致双方签订的《合同书》无效，该合同的其他条款对双方仍有约束力，尹洪胜应按照《合同书》中约定的标准支付2016年6月30日之前的租金及之后继续占有使用展位期间的租金、卫生管理费及水暖费。对于海华中心要求尹洪胜支付租赁费、卫生管理费、水费、暖气费具体数额的问题，因尹洪胜从2017年7月30日至2018年3月31日占有使用该展位,《合同书》中约定该展位每月租金为95元每平方米,卫生管理费为2.6元每平方米，故尹洪胜应支付的展位租金为50616元（95元×66.6平方米×8个月=50616元）、卫生管理费1385.28元（2.6元×66.6平方米×8个月=1385.28元）、暖气费3063.3元（9.2元×66.6平方米×6个月=3063.3元）。根据《合同法》第二百三十二条之规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，本案中因尹洪胜拒付租金，海华中心多次催收无果，并通过通知的方式解除与尹洪胜之间的不定期租赁合同，海华中心行使解除权的行为符合法律的规定，故双方之间的不定期租赁合同关系已经解除，尹洪胜也已腾退了租赁房屋，双方之间的不定期租赁合同关系已经解除，已无解除的必要，故对海华中心的请求解除双方签订的展位租赁合同及要求尹洪胜腾交涉案展位的诉请，不予支持。综上所述，对于海华中心诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、尹洪胜于本判决生效后15日内向甘肃海华太阳能名品汇展中心支付截止2018年3月31日之前的展位占有使用费50616元、卫生管理费1385.28元、暖气费3063.3元；二、驳回甘肃海华太阳能名品汇展中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1176元，由甘肃海华太阳能名品汇展中心承担200元，由尹洪胜承担976元。本院在二审期间，双方未提交新证据。一审判决认定的基本事实正确，本院予以确认。另查明，2014年1月1日海华中心与甘肃国威商贸仓储有限公司签订框架协议一份，约定：甘肃国威商贸仓储有限公司将位于东岗东路873号—899号A区、B区所建商铺出租给海华中心经营，租赁期限从2014年1月1日至甘肃国威商贸仓储有限公司决定收回之日止。本院认为，海华中心与尹洪胜签订的《合同书》系双方的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。关于海华中心是否应当继续占有租赁物并收益，本院认为，海华中心与甘肃国威商贸仓储有限公司在协议中未约定租赁期限，为不定期租赁，对于不定期租赁合同，不存在剩余租赁期限的问题，海华中心可以转租并收益。关于尹洪胜主张不缴纳租金是因为焦家湾街道办事处通知其不得继续向海华中心交纳租金的上诉理由，焦家湾街道办事处向各租户发出不得继续向海华中心交纳租金的通知，系因其与国威公司履行《联建合同》所产生纠纷引起，应由该《联建合同》的当事人自行依法解决，与本案无关联。故该上诉理由不予支持。尹洪胜主张于2017年8月就搬离展位，未继续占有使用展位因无相关证据支持，不予采信。尹洪胜应当按照《合同书》中约定的标准支付继续占有使用展位期间的租金、卫生管理费、暖气费。因尹洪胜从2017年7月30日至2018年3月31日占有使用该展位,按双方《合同书》中约定该展位每月租金为95元每平方米,卫生管理费为2.6元每平方米，故尹洪胜应支付的展位租金为50616元（95元×66.6平方米×8个月=50616元）、卫生管理费1385.28元（2.6元×66.6平方米×8个月=1385.28元）、暖气费3063.3元（9.2元×66.6平方米×5个月=3063.3元）。尹洪胜的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，第一百七十五条之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费976元，由上诉人尹洪胜承担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 白丽娟审判员 李文军二〇一九年十一月一日书记员 段鸿燕