河北省雄县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0638民初2512号原告：张秀权，男，1982年2月25日出生，汉族，住址河北省三河市燕郊开发区。委托代理人：马雪炜，北京市京兴律师事务所律师。被告：河北亿荣房地产开发有限公司，住所地河北省雄县张岗乡张岗第二村，统一社会信用代码91130638MA07XH1G74。法定代表人：李伟明，总经理。被告：李伟明，男，1976年3月19日出生，汉族，住址河北省雄县张岗乡张岗第二村242号，身份证号130638197603197512。二被告委托代理人：鲍云飞，河北亿荣房地产开发有限公司员工。原告张秀权与被告河北亿荣房地产开发有限公司、李伟明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张秀权及其委托代理人马雪炜、被告河北亿荣房地产开发有限公司、被告李伟明的委托代理人鲍云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年11月5日，原告与被告签订《浒州幸福家园购房合同》，根据该合同约定，被告将位于雄县浒州幸福家园项目中的2号楼2单元1602号房出售给原告，购房总价款为110876元。2016年11月4日，被告收取原告定金20000元；2016年11月5日，被告收取原告首付款876元和服务费50000元，并向原告承诺该50000元可折抵购房价100000元；2016年12月31日，被告收取原告第二次还款30000元，自此，以上购房款原告累计支付100876元。但被告收取上述款项后，一直未按约定开工建设，后又以国家成立雄安新区为由告知原告上述房产所涉工程暂时无法开工建设，2017年12月30日，被告未按合同约定交付房屋，期间原告多次要求被告解除合同，办理退款手续，但被告始终未作出明确答复。2019年3月9日，原告与被告签订《承诺书》，被告承诺如原告要求退款，被告应随时为原告办理全额退款，包括全部购房款和电商（或服务费）费用。现原告认为，被告在不具备开发及销售房地产资质的情况下向原告出售上述房产，严重违反法律规定。另外，被告在明知上述房产因政策出现变动并且在原告要求依照《承诺书》解除合同的情况下，未配合原告解除合同，办理退款手续，侵犯了原告的合法权益。故原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：1.判决原告与被告签订的《浒州幸福家园购房合同》无效；2.判决被告返还原告购房款和服务费100876元及利息（利息以20000为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年11月4日开始计算至款项还清之日止，截至起诉时利息为：2840.55元；以50876元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年11月5日开始计算至款项还清之日止，截至起诉时利息为：7217.42元；利息以30000为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年12月31日开始计算至款项还清之日止，截至起诉时利息为：3979.73元），合计：114913.7元；3.本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原告起诉的属实，原告所说的与国家成立雄安新区为由，告知原告上述房产所涉工程暂时无法开工建设，不属实。多次打电话要求退房款，我们同意退，电商不同意退，理由是电商的服务费不是本公司收取。既然原告要求合同无效，利息本公司不承担。经审理查明，2016年11月4日原告与大营镇浒洲村村委会签订幸福家园房屋认购书，交纳认购定金20000元。2016年11月5日原告张秀权与雄县浒洲村村民委员会签订《浒州幸福家园购房合同》，合同约定原告购买雄县浒州幸福家园2号楼2单元1602号房，房屋总价款为110876元，同日交纳首付款876元，同时原告以服务费的形式付款50000元，由销售人员给原告出具了北京华盛智联网络科技有限公司收据。2016年12月31日张秀权二次付房款30000元。原告共计付款100876元。由于雄安新区的设立，国家对雄安新区房屋建设交易实行管控，该楼盘未能如期开工建设。又查明，购房合同虽是原告与大营镇浒洲村村委会签订，但合同的履行方是被告河北亿荣房地产开发有限公司，浒州幸福家园小区由被告河北亿荣房地产开发有限公司开发建设，实际由该公司出售给原告，并由该公司收取购房款，原、被告对合同的履行情况无异议。再查明，被告河北亿荣房地产开发有限公司开发的雄县浒州幸福家园小区立项是新农村建设工程，座落于，占用的土地为集体经济组织所有。原告张秀权是河北省三河市户口。2019年3月9日，被告河北亿荣房地产开发有限公司与原告签订承诺书，该承诺书由被告河北亿荣房地产开发有限公司盖章，原告签字确认，承诺书载明在国家政策落实前，如原告要求退款，被告河北亿荣房地产开发有限公司应随时为原告办理全额退款，包括全部购房款和电商（或服务费）费用。原告要求退款，2019年10月21日原告诉至本院。以上事实有原告的身份证、浒州幸福家园购房合同、被告的承诺书、购房款收款收据、北京华盛智联网络科技有限公司服务费收款收据等证据及本案庭审笔录证实。本院认为，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，被告河北亿荣房地产开发有限公司开发建设的浒州幸福家园占用的土地是浒州村集体经济组织的土地，目的是改善本村居民的居住生活条件。原告张秀权系河北省三河市户口并非涉案房屋所在村集体经济组织的成员，不具备购买该村房屋的资格。故原告购买大营镇浒洲村房屋签订的《浒州幸福家园购房合同》因违反法律法规的强制性规定，应为无效。合同无效后，基于该合同取得的财产应予以返还，就本案而言，被告河北亿荣房地产开发有限公司取得的原告的购房款50876元，应当返还给原告。购房合同签订后，原告与被告河北亿荣房地产开发有限公司共同于2019年3月9日签订承诺书，承诺书载明原、被告协商一致，由被告河北亿荣房地产开发有限公司负责退还原告购房款和服务费，此承诺书应认定原、被告对返还房款及服务费已达成一致意见，承诺书内容不违反法律规定，应认定双方形成新的债权债务关系，原告据此要求被告返还购房款及服务费，符合法律规定，本院应予以支持。依据双方签订的承诺书，河北亿荣房地产开发有限公司作为本案被告主体适格。原告关于利息的主张，因购房合同无效双方均有过错，故本院不予支持。被告李伟明系河北亿荣房地产开发有限公司的法定代表人，其与公司相关的行为，应为职务行为，原告要求被告李伟明承担责任双方均无证据佐证，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告张秀权购买大营镇浒洲村房屋签订的《浒州幸福家园购房合同》无效。二、被告河北亿荣房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告张秀权购房款50876，服务费50000元，共计100876元。三、驳回原告张秀权其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2598元，减半收取1300元，由原告张秀权负担141元，被告河北亿荣房地产开发有限公司负担1159元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北雄安新区中级人民法院。同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，并将上诉费交纳回单提交一审法院（户名：河北雄安新区中级人民法院，帐号：04×××11，开户行：工商银行容城支行，汇款时请注明一审案号），逾期未预交上诉费，则按自动撤回上诉处理。审判员  高建平二〇一九年十一月二十日书记员  刘 琪