广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1249号 上诉人（原审反诉被告）：杨秀辉，女，1964年10月6日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 委托诉讼代理人：李满穗，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王启雨，广西海鑫律师事务所律师。 被上诉人（原审反诉原告）：陆美芳，女，1982年1月25日出生，汉族，住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人：朱定龙，广西桂鸿凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阚耀琪，广西桂鸿凯律师事务所律师。 原审第三人：中国人民解放军95246部队。住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区科园大道23号。 负责人：杨海军，该部队旅长。 上诉人（原审反诉被告）杨秀辉因与被上诉人（原审反诉原告）陆美芳、原审第三人中国人民解放军95246部队租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初30号之一民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨秀辉的上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院作出（2018）桂0503民初30号之一民事判决，改判驳回陆美芳一审的反诉请求。事实和理由：一、鉴于《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，杨秀辉曾向法院起诉中国人民解放军95246部队就提前终止合同给杨秀辉造成的损失，但是法院经过一、二审判决均认为杨秀辉与中国人民解放军95246部队提前终止合同的行为属于不可抗力，无需对杨秀辉的损失进行任何的补偿，故杨秀辉与陆美芳的合同也是因不可抗力无法继续履行，根据公平原则以及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律规定的除外”以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”的规定，杨秀辉也应对陆美芳的损失不承担赔偿责任。二、在没有查明中国人民解放军95246部队在本案中法律关系的情况下，直接判决杨秀辉支付店铺装修费给陆美芳缺乏事实和法律依据。杨秀辉是因中国人民解放军95246部队的原因无法继续履行案涉租赁合同，故中国人民解放军95246部队与本案有利害关系，一审不予查明杨秀辉与中国人民解放军95246部队之间的关系错误。 陆美芳辩称，杨秀辉认为因不可抗力造成合同无法履行的主张不成立，本案的争议焦点在于租赁期限未届满，杨秀辉无法继续将租赁物交付给陆美芳，而陆美芳为了使用租赁物先行对租赁物装修的损失如何承担问题。一般来说，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第一百零七条的规定，杨秀辉应承担全部的违约责任，但由于不能继续履行合同的原因是不可抗力，故一审判决认定杨秀辉和陆美芳根据公平原则分担陆美芳的损失是正确的。三、根据合同的相对性，中国人民解放军95246部队并不是案涉租赁合同的相对人，杨秀辉与中国人民解放军95246部队之间的租赁合同属于另一法律关系，与本案无关。 中国人民解放军95246部队经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。 陆美芳向一审法院提起的反诉请求：杨秀辉赔偿陆美芳装修损失费109822.73元。 一审法院查明的事实：经广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初30号判决书确认的法律事实：2008年12月26日，中国人民解放军95246部队（甲方）与杨秀辉（乙方）签订一份《商用铺面合作建协议书》，约定：甲方供地，乙方出资，共同开发广东路南侧、新世纪大道和广东路十字路口西南角临街空地，合作经营期限为16年，从签订本协议书后十个月期满之日起计，即从2009年10月1日至2025年9月30日。2018年1月12日，中国人民解放军95246部队与杨秀辉签订《军队房地产租赁合同终止协议》约定：停止2014年7月15日签订的《军队房地产租赁合同》,中国人民解放军95246部队停止租赁该项目，杨秀辉于2018年1月30日前停止营业；因杨秀辉（但包括分租户）设施设备物资搬迁需一定缓冲期，中国人民解放军95246部队允许杨秀辉在该房地产内存放相关物资至2018年1月21日，杨秀辉（但不包括分租户）交租金至2017年6月30日，2017年7月1日至2018年1月21日为腾退期，后免收租金；杨秀辉于2018年1月21日前停止营业，如杨秀辉（但不包括分租户）不能按协议停止营业，中国人民解放军95246部队有权采取包括但不限于停水、停电等强制措施，收回房地产。2016年12月23日，杨秀辉与陆美芳签订一份《铺面租赁合同》，合同约定：杨秀辉将坐落于北海市广东南路铺面D区40号占地面积280㎡，该铺面建筑占地面积为96㎡，租赁给陆美芳，租期为叁年，从2017年1月1日至2019年12月31日。租金及交纳方式：此铺面首层建筑面积（8×12=96㎡）月租金为每平方米70元，二层建筑面积（8×13=104㎡）月租金为每平方米35元，其他占地面积（8×23=184㎡），每期租金陆美芳自愿选择以下方式交纳：首层面积按月租金为人民币6720元，签订合同时，陆美芳向杨秀辉交纳2个月押金人民币13400元以及2个月（即从2017年3月6日至2017年5月5日止）租金人民币13400元，剩余34个月租金人民币228480元必须在所缴纳租金期满前按2个月为壹期交纳给杨秀辉；二层面积按月租金为人民币3640元，签订合同时，陆美芳向杨秀辉交纳2个月押金人民币7280元以及2个月（即从2017年3月6日至2017年5月5日止）租金人民币7280元，剩余34个月租金人民币123760元必须在所缴纳租金期满前按2个月为壹期交纳给杨秀辉；其他占地面积按月租金人民币2140元。签订合同时，陆美芳向杨秀辉交纳2个月押金人民币4280元以及2个月（即从2017年5月26日至2017年7月25日止）租金人民币4280元，剩余34个月租金人民币72760元必须在所缴纳租金期满前按2个月为壹期交纳给杨秀辉。因杨秀辉担负特殊使命，租赁期间，如甲方确需收回铺面，杨秀辉必须提前一个月通知陆美芳，解除双方合同，陆美芳所剩租金及押金由杨秀辉退还等。 2017年5月4日，陆美芳向杨秀辉交纳位于广东南路138号Ｄ区个月租金（2017年5月6日至2017年7月6日）50000元及押金25000元。同年6月29日，陆美芳收到中国人民解放军95246部队71分队发出的关于全面停止有偿服务并计划于7月5日停止铺面水电供应的通知。7月4日，中国人民解放军95246部队71分队向包括陆美芳在内的各分租户发出关于在同日召开全面停止铺面出租协调会的通知。2018年1月7日，杨秀辉向陆美芳发出《通知》，内容为：陆美芳在规定时间内不按合同约定交缴租金，已严重违约并拖欠租金超过90天，根据双方租赁合同约定，我方现终止你方租赁合同并收回铺面。2018年1月12日、1月17日，中国人民解放军95246部队73分队再次向各分租户发出关于要求各分租户于2018年1月21日停止租赁物及其所在区域内所有项目的经营活动、腾退租赁物及其配套设施的告知书，并提及该部队已于2017年6月向杨秀辉发出关于无法继续出租北海市广东南路138号的空余房地产通知的事宜，此时间为陆美芳与杨秀辉终止租赁合同的时间。 根据陆美芳陈述，广东南路138号D区40号铺面是2017年2月20日装修完毕。该院根据陆美芳的申请，依法委托广西五衡建设咨询有限公司（以下简称五衡公司）对广东南路D区39、40号铺面装修损失进行了评估，五衡公司于2018年6月11日作出《工程造价鉴定意见书》载明，工程造价为209822.73元，根据陆美芳的陈述，39号铺面的工程造价100000元，40号铺面的工程造价109822.73元。另查明，2016年3月，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（以下简称《通知》），军队和武警部队全面停止有偿服务工作正式启动。该《通知》指出，中央军委计划用3年左右时间，分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动。 一审法院认为，陆美芳与杨秀辉签订的《铺面租赁合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，该《铺面租赁合同》合法有效，由于合同非因双方当事人的原因而无法继续履行，根据公平原则，铺面装修损失应由陆美芳与杨秀辉共同承担。陆美芳使用铺面时间《铺面租赁合同》约定的期限即2017年1月1日起至2019年12月31日止，共叁年。由于中国人民解放军95246部队于2018年1月12日、17日向各分租户（包括陆美芳）发出关于要求分租户于2018年1月21日停止租赁物及其所在区域内所有项目的经营活动，腾退租赁物及其配套设施的告知书，据此确认陆美芳实际使用铺面时间应从2017年1月至2018年1月止，共13个月，即尚有23个月的时间未实际使用；对于案涉铺面装修费用问题，五衡公司作出的《工程造价鉴定意见书》载明，工程造价为109822.73元。期间的铺面装修损失由陆美芳与杨秀辉各承担50%，即109822.73元÷36个月×23个月÷2=35082.26元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（一）项、第一百一十七条、《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、杨秀辉支付装修损失35082.26元给陆美芳；二、驳回陆美芳的其他诉讼请求。反诉受理费2337.5元，由陆美芳承担1660.44元，杨秀辉承担677.06元。 本院二审期间，各当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，陆美芳未提出异议，杨秀辉对“广东南路138号D区40号铺面是2017年2月20日装修完毕。该院根据陆美芳的申请，依法委托广西五衡建设咨询有限公司（以下简称五衡公司）对广东南路D区39、40号铺面装修损失进行了评估，五衡公司于2018年6月11日作出《工程造价鉴定意见书》载明，工程造价为209822.73元，根据陆美芳的陈述，39号铺面的工程造价100000元，40号铺面的工程造价109822.73元。”有异议，杨秀辉认为：一、鉴定意见的损失造价中有部分未附合的部分未剔除，将一些可拆除也计算在内。二、装修中的安装监控设备部分并未扣除。卫生间装修单价为1.2万元过高，因为卫生间的面积比较小，而且装修很简单。本院认为，安装监控设备的费用是否扣除涉及到本案的争议焦点，故本院在后文分析。案涉鉴定结论系通过司法鉴定程序作出,该鉴定结论具有客观性，杨秀辉未能提交证据表明鉴定程序违法和鉴定结论错误，故对该部分异议，本院不予支持。对一审查明的事实，本院予以确定。另查明，五衡公司于2018年6月11日作出《工程造价鉴定意见书》载明，广东南路D区39、40号铺面安装监控设备价值8000元。 综合当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：杨秀辉是否应当承担案涉铺面的装修损失。 本院认为，陆美芳承租案涉商铺后，为经营需要进行了装饰装修、购置相应设施设备等必要投入。现租赁合同无法继续履行,产生了相应损失。杨秀辉和陆美芳双方合同解除的原因在于军队停偿工作相关政策发生重大调整,属于国家政策的重大调整范畴,对于案涉租赁合同因无法继续履行而解除的后果,双方均不承担相应的过错责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:……(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担”的规定,综合考虑本案租赁合同解除的实际原因,兼顾合同的实际履行情况,根据公平原则,对相应的经济损失,一审认定杨秀辉和陆美芳各承担案涉铺面剩余租赁期十个月内的装饰装修残值的50%并无不当，本院予以维持。但案涉监控设备并非租赁房屋之上不可分割之附合物,拆除后可继续使用，不应由杨秀辉对案涉监控设备物品价值予以返还。故一审就案涉监控设备费用未进行扣除不当，本院予以纠正。因案涉监控设备是广东南路D区39、40号铺面共同使用，本院已在（2019）桂05民终1247号案中将案涉监控设备相应价值从广东南路D区39号铺面的装修评估价中予以扣除，故在本案中不再重复扣除。 根据合同相对性原则,本案杨秀辉和陆美芳之间构成转租合同法律关系，陆美芳和租赁物权属人中国人民解放军95246部队之间不具有合同关系,故杨秀辉上诉主张一审未查明其与中国人民解放军95246部队之间的关系错误理据不足，本院不予支持。 综上所述，杨秀辉的上诉请求不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(四)项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2337.5元，由杨秀辉负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 全 审 判 员  何能媛 审 判 员  文庆强 二〇一九年十一月十二日 法官助理  冼玉凤 书 记 员  曾惠敏