安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终4449号 上诉人（原审被告）：阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区阜阳临沂商城B2座6楼，统一社会信用代码91341200570410191A（1-1）。 法定代表人：顾凤伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈西顺，安徽风采律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄红玲，女，1982年7月25日出生，汉族，住安徽省利辛县。 上诉人阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司（以下简称：冠蒙公司）因与被上诉人黄红玲房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2019）皖1204民初2074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冠蒙公司上诉请求：撤销一审判决，驳回黄红玲的诉讼请求。事实和理由：1.双方当事人约定有仲裁条款，本案依法应提交仲裁，而不应有一审法院管辖；2.黄红玲明确知道其权利于2015年12月底受到侵害，其向一审法院起诉已超出诉讼时效。 黄红玲答辩称：一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。 黄红玲向一审法院起诉请求：1.依法判令冠蒙公司支付逾期办理房屋产权证违约金14254元（49.4917元/天*288天）；2.本案的诉讼费用由冠蒙公司承担。 一审法院认定事实：2013年3月7日，黄红玲与冠蒙公司签订了编号为ＦＹ2013011267的《阜阳市商品房买卖合同》一份，约定，黄红玲购买冠蒙公司开发的位于颍泉区房屋，建筑面积114.88平方米，房屋总价款494917元。合同签订后，黄红玲支付首付款，并办理按揭贷款27万元。同时约定出卖人应当在2014年12月16日前交付房屋；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内办讫房屋所有权登记，买受人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2016年9月28日黄红玲办理了不动产权证书，皖（2016）阜阳市不动产权第0028985号。2019年2月25日，黄红玲以冠蒙公司逾期办证288天为由，诉请冠蒙公司支付违约金14254元提起诉讼。同年3月25日黄红玲申请撤诉。4月15日再次提起诉讼。 一审法院认为,黄红玲与冠蒙房地产公司签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，合法、有效，双方均应按合同的约定履行义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;依照上述司法解释的规定,黄红玲应当在房屋交付使用后90日内取得房产证,逾期则视为冠蒙公司违约,应承担相应违约责任。本案双方合同约定冠蒙公司于2014年12月16日前交付房屋，交房之日起365日内（即2015年12月16日）办理房屋所有权登记，冠蒙公司实际办证时间是2016年9月28日，迟延办证288天，冠蒙公司应承担违约责任，黄红玲的诉讼请求予以支持；冠蒙公司主张黄红玲的诉讼请求已经超过诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者知道权利受损害以及义务人之日起计算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。黄红玲的权利损害至办证时间是持续状态，且冠蒙公司未明确不履行义务，故其诉讼时效应从实际办证时间起算三年，对冠蒙公司的主张不予采信；冠蒙公司主张双方的商品房买卖合同约定了仲裁条款，应由仲裁机构仲裁，法院无管辖权，因双方合同约定争议解决方式为，提交阜阳市房地产管理局仲裁委员会仲裁，合同签订时，该仲裁机构已经不存在，该仲裁条款应为无效，双方可以重新约定仲裁机构，也可以直接向人民法院提起诉讼，故黄红玲提起诉讼符合法律规定。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,判决:阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付黄红玲逾期办理房屋所有权登记的违约金14254元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取156元，由阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提出新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。除不可抗力等法定或约定的免责事由出现外，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，对方有权请求违约方承担违约责任。本案中，冠蒙公司没有按照约定期间为黄红玲办理房产登记，依法应当承担逾期办证的违约责任。 对于冠蒙公司提出的仲裁条款问题，本院审查认为，《中华人民共和国仲裁法》第十条规定：“仲裁委员会可以再直辖市和省、自治区人民政府所在地的市设立，也可以根据需要在其他设区的市设立，不按行政区划层层设立。”根据该规定，仲裁机构在设区的市设立。本案当事人在《商品房买卖合同》十九条约定：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第1中方式解决；1.提交阜阳市房地产管理局仲裁委员会仲裁。……”。因阜阳市房地产管理局仲裁委员会不存在，涉案《商品房买卖合同》约定的仲裁机构不属于“名称不准确但能够确定具体仲裁机构的”情形，也不属于约定由某地的仲裁机构仲裁且该地区仅有一个仲裁机构的情形，仲裁协议无法执行，所以，本案当事人仲裁协议条款应属无效。 对于冠蒙公司提出的诉讼时效问题，本院审查认为，依据本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，黄红玲主张的逾期办证违约金属于按日计付的继续性债权，应以每个个别的债权单独适用诉讼时效，故对黄红玲于2019年2月25日第一次起诉之日起倒推三年之前的违约金诉求应不予支持，冠蒙公司应向黄红玲支付2016年2月25日至2016年9月28日期间，共计217天的逾期办证违约金，按照已付房款494917元的日万分之一计算，冠蒙公司应向黄红玲支付逾期办证违约金10739.70元。冠蒙公司上诉理由部分成立。据此，原审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2019）皖1204民初2074号民事判决。 二、阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付黄红玲逾期办理房屋所有权登记的违约金10739.70元。 三、驳回黄红玲的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费156元，由阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司负担120元，黄红玲负担36元；二审案件受理费156元，由阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司负担120元，黄红玲负担36元。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  杨开多 审判员  李婉璐 二〇一九年十一月二十五日 书记员  徐玉洁 附：本判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。