福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民初1701号 原告（执行案外人）：林钰，女，1993年3月26日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：罗石金、冯昆远，福建法元素律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司福建省分公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路153号，统一社会信用代码913500007051037715。 负责人：陈良生。 委托诉讼代理人：唐东凯、谢譞琦，福建海山律师事务所律师。 第三人（被执行人）：龙岩星辉房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西陂街道条围村汾江路113号，统一社会信用代码91350800764088970C。 法定代表人：杜钢。 第三人（被执行人）：杜钢，男，1982年10月1日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 第三人（被执行人）：林志华，男，1986年3月8日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 第三人（被执行人）：林景荣，男，1963年8月20日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 原告林钰诉被告中国长城资产管理股份有限公司福建省分公司（以下简称“长城资产公司”）、第三人龙岩星辉房地产开发有限公司（以下简称“星辉公司”）、杜钢、林志华、林景荣案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月22日作出（2017）闽01民初1121号民事裁定书，裁定：驳回原告起诉。原告不服，上诉至福建省高级人民法院，福建省高级人民法院于2019年5月14日作出（2019）闽民终707号民事裁定，指令本院审理本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗石金、被告委托诉讼代理人谢譞琦到庭参加诉讼，诸第三人经本院合法传唤均未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告林钰向本院提出诉讼请求：1.立即停止对龙岩市新罗区西陂街道15号（星辉广场）1#1702号房屋的执行；2.确认龙岩市新罗区西陂街道15号（星辉广场）1#1702号房屋归林钰所有；3.案件受理费用由被告承担。事实与理由：2010年10月18日，星辉公司因资金周转需要，向有意向购买星辉广场房产的林日富（即原告林钰父亲）预收认购款100万元，并约定在签订协议前，按月利率2%向林日富支付利息。同日，林日富按星辉公司指示将100万元转入邱志华账户。2011年10月9日，林日富与星辉公司签订《合作开发协议书》，以合作开发形式拟购买星辉广场1#18、19层中间壹套（实际为1702号房），约定购房款为345万元。经双方对账结算，前述100万元自2010年10月19日至2011年10月9日的利息约为22万元，本息合计122万元。2011年10月11日、10月23日，林日富又分别向星辉公司指定的林景荣账户转入150万元、73万元购房款。至2011年10月23日，林日富已将345万元购房款全部付清。 2012年11月16日，林日富将已支付的345万元购房款转给原告林钰，并由林钰与星辉公司签订《商品房买卖合同》，约定林钰向星辉公司购买星辉广场1#1702号房产，价款为3390030元，于2011年11月23日已一次性付清。2014年12月29日，星辉公司向林钰出具销售不动产统一发票。2015年3月，星辉公司将案涉房产交付给林钰，林钰进行了装修并已入住。 2017年7月，林钰在获悉福州市中级人民法院在龙岩市星辉广场张贴《限期履行通知书》【（2016）闽01执字1128号】及该院对林钰购买的星辉广场1#1702号房产张贴封条后，才得知长城资产公司与星辉公司、杜钢、林志华、林景荣因借款合同纠纷一案涉诉。长城资产公司向福州市中级人民法院申请对龙岩市新罗区西陂街道15号（星辉广场）包括1#1702房在内的众多房产予以查封，并强制执行。随后，林钰向福州市中级人民法院提出执行异议，福州市中级人民法院于2017年9月14日作出（2017）闽01执异188号执行裁定，裁定驳回林钰的异议。林钰于2017年10月11日收到该执行裁定书。 综上，2012年10月16日，在案涉房产正常可售的状态下，林钰与星辉公司签订《商品房买卖合同》，该合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽未办理产权过户登记，但林钰已依合同约定支付全部价款并占有该房产至今。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，法院不得查封、拍卖案涉房产。另，2019年1月8日，龙岩市公安局新罗分局对案涉买卖合同及星辉公司与被告签订的相关合同进行了立案审查，并以合同诈骗案由进行了立案。星辉广场相关业主也已向福建省高级人民法院申请对（2015）榕民初字第2033号民事判决进行再审。 被告长城资产公司辩称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告异议成立须满足三个条件:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。但合同确定的付款方式与原告主张的付款方式从时间、金额上看并不符，无证据证明收款人系公司指定的收款人，而最终发票载明的购房款与合同约定及原告主张不一致。因此，不能证明转给邱志华、林景荣的款项是购房款。退一步说，假设确系购房款，但从原告提交的证据看，《合作开发协议》实质是书面确定借款关系并约定将来以房抵债。以物抵债以消灭金钱债务为目的，房屋的最终交付仅为以物抵债的实际履行方式，这与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。就本案而言，原告没有完成不动产法定登记，基于在先的抵债协议而产生的权利仍未超过债权之维度，并无任何物权化之属性。该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，更无法对抗抵押权。况且，本案尚无证据证明原告实际占有使用房屋，亦不能产生对外公示物权的效力。 原告林钰向本院提交以下证明资料：1.《合作开发协议书》及星辉广场一号楼十七层、十八层平面图。2.2010年10月18日转账凭证；2011年10月11日转账凭证及回单；2011年10月23日转账凭证；星辉房地产公司情况说明。3.《商品房买卖合同》及不动产销售统一发票。4.户口簿；5.星辉物业公司收款收据、水电费缴费卡。6.福州市中级人民法院（2016）闽01执1128号《限期履行通知书》、《公告》、（2017）闽01执异188号《执行裁定书》。7.EMS快递及回单。8.（2019）闽01民申337号再审审查诉讼通知书。 被告长城资产公司未提交证明资料。 第三人星辉公司、杜钢、林志华、林景荣未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩和质证意见，应视为主动放弃诉讼权利。 经审查，原告提交的证明资料4、6、7与本案具有关联性，本院予以采纳；原告提交的其他证据与本案不具有关联性，本院不予采用。 根据本案现有证据，本院确认如下事实： 长城资产公司与龙岩星辉公司、杜钢、林志华、林景荣借款合同纠纷一案，本院经审理作出（2015）榕民初字第2033号民事判决，其中判决主文第二项的内容为：原告中国长城资产管理公司福州办事处对编号为“龙房建字第××号”、“龙房建字第××号”他项权证项下的抵押物，有权以拍卖、变卖所得价款，优先受偿本判决第一项确定的债权；……。该判决已发生法律效力。 在（2015）榕民初字第2033号案件的诉讼阶段，本院依据长城资产公司的申请作出（2015）榕民保字第733号财产保全裁定书，查封了星辉公司名下位于福建省龙岩市新罗区（星辉广场）包括1＃1702在内的房屋。 （2015）榕民初字第2033号民事判决发生法律效力后，因龙岩星辉公司、杜钢、林志华、林景荣均未主动履行生效法律文书确定的义务，长城资产公司向本院申请强制执行。进入执行后，前述保全措施自动转为执行中的查封。在执行过程中，本院于2017年7月4日作出（2016）闽01执1128号执行裁定，裁定拍卖上述抵押物。林钰以其对案涉房产及车位享有合法所有权为由，向本院提出执行异议。本院经审查，于2017年9月14日作出（2017）闽01执异188号执行裁定，驳回林钰的异议请求。林钰不服该裁定，向本院提起本案诉讼。 另查，林日富系林钰父亲。林钰提交的其与星辉公司于2012年10月16日签订的《商品房买卖合同》，就案涉房产的购买及交付事宜作了约定，合同价款为339.003万元。 又查，2013年12月17日，星辉公司与长城资产公司签订《抵押合同》（编号：中长资榕合字[2013]150号），将包括案涉1#401房产在内的91套在建工程作为抵押物，为其及杜钢、林志华、林景荣与长城资产公司签订的《债务重组协议》（编号：中长资榕合字[2013]149号）项下债务提供担保，并于2013年12月18日办理了抵押登记手续。2015年3月10日，星辉公司与长城资产公司签订《抵押合同》（编号：中长资榕合字[2015]13号），将包括案涉C037、C102车位在内的77套在建工程作为抵押物，为其及杜钢、林志华、林景荣与长城资产公司签订的《债务重组补充协议》项下债务提供担保，并于2015年3月13日办理了抵押登记手续。 本院认为：本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”虽然林钰向本院提供了商品房买卖合同、发票、存款凭证等，以证明其系案涉房产所有人之主张。但本院注意到，首先，林钰父亲林日富转款对象非出卖人星辉公司，而是邱志华、林景荣，在无证据证明邱志华、林景荣有权代表星辉公司对外收取购房款项的情况下，仅凭现有证据，本院无法认定案涉购房款已实际支付给星辉公司。其次，林日富所缴交的购房金额不仅与商品房买卖合同约定的金额不一致，且在商品房买卖合同签订前一年，其就已支付绝大部分款项，亦不符合商品房交易的习惯。最后，退一步说，即使原告林钰已全额支付购房款，因案涉《商品房买卖合同》未办理备案登记手续，亦不具备排他和公示效力。同时，当前证据亦无法证实林钰所购讼争房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房产。综上，林钰的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定。故原告林钰对案涉房屋所享有的权益尚不足以排除本院对案涉房屋的强制执行，对其相关主张，本院不予支持。 第三人星辉公司、杜钢、林志华、林景荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回原告林钰的诉讼请求。 案件受理费34400元，由原告林钰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长 吴 华 审判员 薛闳引 审判员 林星星 二〇一九年十一月十四日 法官助理施炜 书记员吴梦龙 -1-