重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6458号上诉人（原审原告）:重庆晋愉林畔物业服务有限公司，住所地重庆市大渡口区新城（晋愉▪绿岛映像），统一社会信用代码：915001047717837521。法定代表人:唐太明，该公司总经理。委托诉讼代理人:骆斌，男，公司员工。委托诉讼代理人:汪琼娟，重庆中力律师事务所律师。上诉人（原审被告）：米阳红，女，1969年2月13日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人:黄建辉，男，1965年7月19日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。上诉人米阳红、重庆晋愉林畔物业服务有限公司（以下简称“晋愉林畔物业公司”）物业服务合同纠纷一案，均不服重庆市大渡口区人民法院(2018)渝0104民初6606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人晋愉林畔物业公司的委托诉讼代理人骆斌、汪琼娟，上诉人米阳红及其委托诉讼代理人黄建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晋愉林畔物业公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，即判令米阳红立即向上诉人支付物业服务费6056.42元（自2018年6月1日至2018年10月31日），判令被上诉人向上诉人支付违约金，以6056.42元为基数，按年利率24%计算至物业服务费和公摊电费付清之日止，其它判决内容不变。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、上诉人已经按照约定提供了物业服务。米阳红居住的小区消防设施已经建成并可以正常使用。消防部门所指出的消防设施有部分不能正常使用和管理不到位的不是上诉人提供服务的晋渝林畔东岸小区，而是重庆晋渝物业服务有限公司管理的晋渝林畔神韵小区，属于不同的物业服务区域，与上诉人无关。2、被上诉人米阳红享受了上诉人提供的物业服务但未按约定支付物业服务费和公摊水电费，应向上诉人足额支付物业服务费和公摊水电费并承担逾期支付物业服务费用的违约金。米阳红辩称，不同意林畔物业的收费标准和公摊金额，不同意其违约金主张。1、林畔物业称消防部门形成处罚针对的是另一小区，与涉案小区无关的主张与事实不符，林畔小区三个组团实为一个小区，三组团共用消防等公共设施。2、林畔物业上诉称提供了相应服务，我方未付款构成违约，因不同意林畔物业的收费标准，暂缓付款不构成违约。米阳红上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审，2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、物业公司与建设单位签订了前期物业服务合同，上诉人属于小区业主，均应受该合同的约束，但被上诉人未履行合同约定的相应义务，未按合同约定完成相关工作，属于实质性违约，故不应支付相应的物管费。2、一审判决未查清基本事实，前期物业合同明确约定期限是三年，到期后与林畔物业未达成延期协议，物业合同已经于2014.6.28终止。3、林畔物业未按合同标准进行服务。监控、中央等系统未进行启用。4、未查清商业部分已经投入使用的实际情况。5、公摊认定金额错误。6、一审证据分配责任错误，认定小区部分设施缺失责任不在晋愉林畔物业公司错误。晋愉林畔物业公司辩称，1、我方在前期物业合同到期后，由于建设单位已经破产，我方自愿按前期物业合同继续履行服务。2、米阳红所说林畔小区在2018.12前是不成立的，2018.12前米阳红所在的小区叫晋愉碧怡林畔（二）东岸小区，由我方提供前期物业服务的，而另外两个小区分别叫晋愉林畔神韵小区和晋愉碧怡林畔小区，前期物业服务由重庆晋愉物业服务有限公司提供服务。我司服务的东岸小区消防设施包括监控，由于建设单位破产未完工，在2019.3我方出资将东岸小区的监控设施新装了。米阳红所在别墅这边是建设单位分批建设、分批进行竣工验收的，至今监控室、消防控制室、消防系统都未全部完工，但米阳红所在小区的消防设施只是消防栓和消防管网目前是完好的。米阳红所说的上诉理由都不成立，我们是按前期物业服务约定提供物业服务。米阳红应按合同约定全额交纳物业费、公摊费并支付滞纳金。晋愉林畔物业公司向一审法院起诉请求：1、判令米阳红向晋愉林畔物业公司支付物业服务费6056.42元（自2018年6月1日至2018年10月31日）；2、判令米阳红向晋愉林畔物业公司支付公摊电费78.31元（自2018年6月1日至2018年10月31日）；3、判令米阳红向晋愉林畔物业公司支付违约金，该违约金以6056.42元为基数，按年利率24%计算至物业服务费和公摊电费付清之日止；4、本案案件受理费由米阳红承担。一审法院认定事实：2011年6月29日，甲方：重庆晋愉邦旭房地产有限公司与乙方：重庆晋愉林畔物业服务有限公司（曾用名称：重庆晋愉林畔物业管理有限公司）签订了《晋愉▪碧怡林畔2（东岸）前期物业管理服务合同》。该合同主要约定：一、物业名称：晋愉碧怡林畔；物业类型：别墅住宅；坐落位置;重庆市大渡口区西城大道中央公园；占地面积：6.8万平方米；总建筑面积：6.6万平方米。二、乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的维修、养护和管理。物业共有部分具体包括：房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、路面、化粪池、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。8、物业档案资料管理。9、物业专项维修资金的使用。10、装修管理。11、接受业主委托，对其物业专有部分进行维修养护（另行商定）。12、物业服务费和其他费用的收取。13、法律政策规定的其他服务事项。三、乙方提供的物业管理服务应达到的约定标准（具体标准见附件三）。四、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准：住宅（别墅）3.50元/平方米▪月。共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月的缴纳义务，逾期按每天千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。五、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算。合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止。另查明，米阳红为位于重庆市大渡口区双山路162号晋愉碧怡林畔二期26栋x-x号房屋的业主，米阳红房屋建筑面积为346.11㎡。晋愉林畔物业公司多次通过催收函、律师函等方式向晋愉林畔物业公司催缴物业费。审理中，晋愉林畔物业公司、米阳红双方对米阳红欠费时间和金额一致确认为：物业服务费6056.42元、公摊电费78.31元（自2018年6月1日至2018年10月31日）。《晋愉▪碧怡林畔2（东岸）前期物业管理服务合同》合同期限到期后，晋愉林畔物业公司未与涉案小区业委会签订新的物业服务管理合同。同时，米阳红认可截止至一审庭审结束时，晋愉林畔物业公司仍在为案涉小区提供物业服务。再查明，该院办案人员走访案涉小区时，晋愉林畔物业公司工作人员陈述:“……目前林畔小区能正常使用消防用水。但商业部分消防设施未完工，故整个小区整体使用，要等到晋愉资产处理完成后，消防设施完工后，才能使用。……小区监控室等物业设施设在商业部分（52-53幢），由于商业部分未竣工验收，故从物业接收以来就未使用，物管企业准备在2019年2月底前自筹资金对小区监控进行修复完成，保障正常使用。”该院办案人员走访大渡口区消防救援支队时，该支队工作人员陈述，案涉小区住宅部分消防管网因老化、破损导致管网渗漏，已影响消防设施的正常使用，存在消防安全隐患。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，对业主具有约束力。本案中，晋愉林畔物业公司与建设单位重庆晋愉邦旭房地产有限公司签订了《晋愉▪碧怡林畔2（东岸）前期物业管理服务合同》，该合同对合同双方以及所在小区业主均具有约束力。合同到期后，晋愉林畔物业公司并未与案涉小区的业委会签订新的物业服务合同，但晋愉林畔物业公司一直在持续提供物业服务，以行为在履行事实物业服务关系，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范直至新的物业服务合同产生。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。经查明，涉案小区视频监控设备及消防设施确实存在缺失或老化损坏的情况，虽然该情况的出现并非晋愉林畔物业公司的原因，但此类问题直接影响小区的基本安全和居住质量，作为物管企业的晋愉林畔物业公司有义务积极妥善的处理此类安全隐患。庭审中，晋愉林畔物业公司未举示证据证明其就此问题已与建设单位或其他责任单位进行了有效沟通，亦未证明就是否使用大修基金对此类设施设备进行修复完善已提起相关审批流程，而至庭审时上述安全隐患依然存在。因此，该院认为晋愉林畔物业公司在物业服务过程中，并非完全尽到了对公共设施设备运行、维修、养护和管理的积极妥善义务。但关于米阳红的其他抗辩理由，米阳红也未举示证据充分证明其抗辩事实是在晋愉林畔物业公司主张的欠费期间（自2018年6月1日至2018年10月31日）持续存在或发生在该期间内，故不予采纳。综合来看，案涉小区公共设施设备存在缺失、损坏的主要原因是小区建设开发中出现的问题，但物管企业应更加积极妥善的处理该问题，尽到应尽的义务，保证物业服务的品质，让业主居住安心放心。因此，该院对晋愉林畔物业公司主张米阳红应付的自2018年6月1日至2018年10月31日的物业服务费标准酌情调减5%，以督促物管企业更好履职，晋愉林畔物业公司主张6056.42元，该院支持6056.42元X95%=5753.60元；公摊电费78.31元，属于前期物业合同中约定的能源消耗，该院予以支持。对于晋愉林畔物业公司主张的违约金部分，因米阳红不属于恶意欠付拖欠，晋愉林畔物业公司的物业服务亦存在一定的瑕疵，故该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：“一、米阳红于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉林畔物业服务有限公司支付自2018年6月1日至2018年10月31日的物业服务费5753.60元、公摊电费78.31元，共计5831.91元；二、驳回重庆晋愉林畔物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元，由被告米阳红负担（该费用已由原告预缴，被告在支付上述费用时一并支付原告）。”本院二审期间，晋愉林畔物业公司提交前期物业合同备案证明、重庆市企业投资项目备案证、建设用地规划许可证等拟证明小区三个区域分别由不同单位建设施工。米阳红认为晋愉林畔物业公司提交的证据不属于新证据，其次三个组团实际是由晋愉林畔物业公司提供物业服务。本院认为，关于晋愉林畔物业公司的上诉请求，晋愉林畔物业公司在二审中举示的证据仍不能达到证明其管理的物业区域不存在物业服务瑕疵的证明目的。一审查明涉案小区视频监控设备及消防设施确实存在缺失或老化损坏的情况属实，同时认定该情况的出现虽然主要缘于小区建设开发中出现的问题，但作为物管企业的晋愉林畔物业公司未证明其积极妥善尽到了对公共设施设备运行、维修、养护和管理义务，包括与建设单位或其他责任单位进行沟通和就使用大修基金对设施设备进行修复完善提起相关审批流程等，致小区安全隐患未得到妥善解决。一审判决因此对晋愉林畔物业公司主张米阳红应付的自2018年6月1日至2018年10月31日的物业服务费标准酌情调减5%的认定，有利于督促物管企业更好履职，积极处理解决小区安全隐患。同时，亦因为晋愉林畔物业公司物业服务存在瑕疵的原因，一审未支持其违约金的诉讼请求并无不当。本院对晋愉林畔物业公司的上诉请求不予支持。关于米阳红的上诉请求。其主张因物业服务合同已经终结不应缴纳物业服务费的问题，合同到期后，晋愉林畔物业公司虽未与案涉小区的业委会签订新的物业服务合同，但晋愉林畔物业公司一直在持续提供物业服务，一审以双方存在事实物业服务关系，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范直至新的物业服务合同产生的认定并无不当。且米阳红未能证明小区部分设施缺失责任在于晋愉林畔物业公司以及晋愉林畔物业公司存在根本违约行为，且一审结合晋愉林畔物业公司物业服务存在的问题和原因对其诉请期间的物业服务费进行了适当调整。公摊电费属于前期物业合同中约定的能源消耗，一审依据晋愉林畔物业公司公摊电费明细主张自2018年6月1日至2018年10月31日的公摊电费78.31元属合理范畴，本院予以维持。综上所述，重庆晋愉林畔物业服务有限公司、米阳红的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由重庆晋愉林畔物业服务有限公司负担50元、米阳红负担50元。本判决为终审判决。审判长 樊 群审判员 周 舟审判员 夏兴芸二〇一九年十一月二十一日书记员 杨 静