广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终1036号 上诉人（原审原告）：严俊，男，1988年10月13日出生，汉族，住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：江文兵，广西南港律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张谭诗瑶（曾用名：谭诗瑶），女，1995年8月10日出生，汉族，住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：张新合，系被上诉人张谭诗瑶父亲。 委托诉讼代理人：许桂章，广西海狮律师事务所律师。 上诉人严俊因与被上诉人张谭诗瑶房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2018）桂0602民初1919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人严俊的委托诉讼代理人江文兵，被上诉人张谭诗瑶的委托诉讼代理张新合、许桂章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 严俊上诉请求：撤销一审判决，改判支持严俊的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。事实上，张谭诗瑶与另一案件当事人张静所交房款合计284,572元，张静所交房款为88,786元，张谭诗瑶所交房款为195,786元。张谭诗瑶所提交的证据也可以证明其所交的房款数额为195,786元。其所提交的数额为304,702元的收据，是张谭诗瑶需要向银行贷款，要求严俊为其出具的，并不是真实发生的交款行为。张谭诗瑶却未能提供其向严俊转入304,702元的银行回单。张谭诗瑶主张其已向严俊交纳的首付款为235,786元，再加上该笔款项304,702元，已基本付清其所购买的房屋的款项，不会再欠付本案讼争的房屋购房款35万元，也不再需要向银行贷款35万元了。二、一审判决认为张谭诗瑶无法办理按揭贷款，但仍需双方就房款支付的方式达成一致错误，本案买卖合同实际是二手房买卖合同，张谭诗瑶向银行按揭贷款要以房屋作为抵押物，房屋需要先过户到张谭诗瑶名下，再由张谭诗瑶依此向银行申请二手房按揭贷款。而办理房屋的过户手续，需要缴纳相关的税金及其他费用，张谭诗瑶是通过房屋中介向严俊购买房屋的，也需要向房屋中介支付相关费用。上述的费用在严俊办理房屋过户手续及贷款手续时已经实际支出。双方在合同中约定，若因张谭诗瑶个人原因不能办理按揭贷款的，需要一次性或分期付款方式向严俊支付该房屋购房余款。否则，严俊有权追究张谭诗瑶逾期付款及利息，如超过30天的，严俊有权解除合同，张谭诗瑶不得向严俊索还该房屋的购房款。严俊多次通知张谭诗瑶，张谭诗瑶知晓后，均没有向严俊支付购房余款，已构成违约。并且，在庭审中，张谭诗瑶也明确其无力支付剩余房款。三、一审判决适用法律错误。四、一审判决结果客观上损害严俊作为守约方合法权益，保护和鼓励违约方张谭诗瑶的违约行为。这与合同法保护鼓励正当、合法交易行为，保护和鼓励守约的精神相悖。 张谭诗瑶辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 严俊向一审法院起诉请求：1．解除严俊、张谭诗瑶签订的商品房买卖合同；2．张谭诗瑶协助严俊将防城港市港口区商品房过户到严俊名下；3．由张谭诗瑶方承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年7月26日，严俊（出卖人）与张谭诗瑶（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定张谭诗瑶以单价3,400元每平方米的价格将位于防城港市港口区卖给严俊，建筑面积为172.29平方米，房屋总价款为585,786元。合同第二条约定，采取按揭贷款，买受人应当于2017年7月26日支付购房总价款的40%，人民币235,786元，余款350,000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。合同第五条约定，出卖人应于买受人交付30%首付后60个工作日内（按出卖人到不动产登记局等有关部门办证时间为准）代为办理该房屋《不动产权登记证》如超过上述期限的，则按照第九条处理。合同第六条约定，买受人如选择按揭贷款付款方式的，应于甲方代为办理出该房屋产权证并通知乙方，乙方在7个工作日内到贷款机构办理按揭贷款，如因买受人个人原因不能办理按揭贷款的，买受人需更改为一次性或分期付款方式向出卖人支付该房屋购房余款，不能如约支付购房余款的，按第十条处理。合同第十条约定对买受人逾期付款的处理，买受人如未按本合同约定的日期付款，逾期在30日内的，出卖人有权追究买受人逾期付款及利息，利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，出卖人有权解除合同，买受人不得向出卖人索还该房屋的购房预付款。 另查明，张谭诗瑶已支付给严俊首付款235,786元。2017年8月8日，张谭诗瑶登记注册了广西和合优伽保健服务有限公司，住所为防城港市港口区，案涉房屋已用作瑜伽馆经营至今。2017年12月11日案涉房屋登记在张谭诗瑶名下，后张谭诗瑶无法办理银行按揭贷款。 一审法院认为，严俊、张谭诗瑶签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利履行义务。现张谭诗瑶无法办理按揭贷款，根据合同第六条约定需更改为一次性或分期付款方式支付购房余款，该条款对于付款方式的变更仍需要买卖双方进一步磋商，在张谭诗瑶没有按照磋商确定的方式、时间等支付余款时才按逾期付款处理。本案中严俊在没有提供证据证明双方对支付余款的方式已达成一致或是张谭诗瑶拒绝与其磋商余款的支付方法的情形下，直接适用合同第十条主张张谭诗瑶逾期付款要求解除合同、过户房产，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回严俊的全部诉讼请求。案件受理费2,418.47元，由严俊负担。 本院二审期间，严俊向法庭提交三份证据：1．民事起诉状，拟证明张静确认其所购房交款数额为88,786元；2．商品房买卖合同，拟证明张谭诗瑶提供的304,702元收据是其为了向银行贷款而要求严俊出具的，张谭诗瑶并没有实际交付该款项；3．民事判决书、裁定书，拟证明生效判决确认张静所交款项为88,786元，案涉商品房买卖合同尚未成立。张谭诗瑶没有新证据向法庭提供。张谭诗瑶对三份证据质证意见为：证据1，起诉书难免有记错写错的情景，实际发生的多少购房款以案件最终审理时所依据的票据收据及双方承认的数字为主；证据2，合同签订的日期是虚假的，笔迹可以看出是出自一人之手，且一审法院已作出认定；证据3，该份判决认定张静交首付款88,786元是真实的，可以证明买卖合同成立。本院认为，关于交款数额，应主要以票据为准。关于证据2合同，与严俊在一审提供的合同有出入，张谭诗瑶不予认可，应以其一审提供的合同为准。对证据3，与本案无密切关联，不予采信。 另查明，一审判决书第四页中“约定被告以单价3,400元每平方米的价格将位于防城港市港口区卖给原告”存在笔误，应补正为“约定原告以单价3,400元每平方米的价格将位于防城港市港口区卖给被告”。 关于本案交了多少房款的问题，因张谭诗瑶与另案当事人张静系母女关系，两人均向严俊购买房子，根据张谭诗瑶及张静陈述，交款时并不严格区分是交哪套房子的款项。本案总房款585,786元，双方均陈述本案房屋要贷款35万元，因此张谭诗瑶需交的首付款应为235,786元。张谭诗瑶提供的304,702元收据是严俊所开出，严俊否认收到该款项，辩称是为了配合张谭诗瑶办理按揭贷款而开具的，但作为完全民事行为能力人，其应当知道出具收据而不收款的不利法律后果，其没有提供证据证实其出具收据而不收取款项，其辩解理由不成立，不予采纳。故可综合认定本案张谭诗瑶已交首付款235,786元，剩余部分为交付张静所购房的房款。 一审查明除上述笔误部分外，其余事实属实，本院予以确认。 本案争议焦点：1．张谭诗瑶在本案中已交了多少房款；2．严俊的上诉请求是否有事实和法律依据。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方并已实际履行，一审法院对《商品房买卖合同》的效力认定正确，予以确认。 关于焦点1，本院在上述事实认定部分已作分析认定，不再赘述。 关于焦点2，《商品房买卖合同》合法有效，双方应按《商品房买卖合同》约定的内容行使权利、履行义务。严俊已于2017年12月11日将商品房过户到张谭诗瑶名下，但张谭诗瑶至今仍没有支付剩余房款，逾期付款已超过30日，根据《商品房买卖合同》第十条的约定，合同约定的解除条件已成就，严俊有权解除合同。解除合同后理应由违约方张谭诗瑶协助将涉案房屋户名变更到严俊名下。严俊上诉有理，应予支持，一审驳回其诉讼请求错误，应予纠正。 综上所述，严俊的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条第二款，第九十七条，一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2018）桂0602民初1919号民事判决； 二、解除上诉人严俊与被上诉人张谭诗瑶签订的《商品房买卖合同》； 三、被上诉人张谭诗瑶于判决生效后一个月内协助上诉人严俊将防城港市港口区商品房过户到上诉人严俊名下。 一审案件受理费2,418.47元，二审案件受理费4,836.94元（上诉人严俊已预交），均由被上诉人张谭诗瑶负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 李元东 审 判 员 刘帅武 二〇一九年十一月二十八日 法官助理 梁群英 书 记 员 曾 建