山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0112民初3775号原告：吴向东，男，1969年3月15日出生，汉族，户籍地济南市，现住济南市历下区正大城市花园景苑13-1-401。公民身份号码。委托诉讼代理人：刘东（特别授权代理），山东树营律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春来（特别授权代理），山东轩鼎律师事务所律师。被告：济南中海城房地产开发有限公司，工商注册地济南市历城区将军路191号，实际经营地济南市市中区二环南路6636号中海广场写字楼33楼，统一社会信用代码91370112076155033K。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：辛龙、贺宁（均系特别授权代理），山东齐鲁律师事务所律师。原告吴向东与被告济南中海城房地产开发有限公司（以下简称中海地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告吴向东的委托诉讼代理人刘东，被告中海地产公司的委托诉讼代理人辛龙到庭参加了诉讼。因案件涉及其他类案，庭审后中止审理，现中止事由消除，恢复诉讼。本案现已审理终结。原告吴向东向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付赔偿款297175.69元及装修款（以评估报告为准）；2.本案诉讼费、评估鉴定费用、原告律师代理费由被告承担。庭审中，原告撤回对地下架空层装修款损失的主张。事实与理由：中海华山珑城A、B两地块的住宅底商项目系被告中海地产公司开发建设。依据该项目规划，该项目地上部分规划为住宅，底层为商铺；地下部分规划为架空层。2014年期间，被告将该底层商铺项目公开向社会进行预售。被告在预售时，将商铺地下架空层的整体空间按照其预定的面积用墙体分割划分成若干个独立的立体空间区域，并将每个独立的空间以“地下储藏室”的名义作为部分商铺不可分割的附属物，随商铺一并予以转让。201４年12月16日，原告与被告签订了《济南市商品房买卖合同》。原告作为买受人，购买了该住宅底商项目A地块17号楼1-106号商业用房一套。商铺面积82.33平方米、架空层面积104.88平方米，合同总价款1651223元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告于2016年将商铺连同地下架空层使用空间一并交付原告使用。2018年4月28日，济南市公安消防支队历城区大队、历城区人民政府华山街道办事处、济南市历城区综合行政执法局、济南市公安局历城区分局联合向业主下发了《告知书》相关职能部门在文中明确使用架空层属于违法行为，要求限期整改，将架空层恢复原状。事后，业主多次找到被告，要求被告予以协商解决，但被告至今不置可否。原告认为，被告在预售时，将地下架空层作为商铺不可分割的附属物公开宣传进行转让，且在合同中明确承诺架空层是属于特定商品房的组成部分，其所有权归被告所有。被告在预售宣传时对架空层所做出的具体说明与承诺是影响原告选择是否购买该商铺的决定性因素，并且经对比含架空层的商铺价格普遍高于相同地段和位置、相同户型与面积的不含架空层的商铺价格，由此说明架空层作为商铺附属物对商铺的价格是存在重大影响的。如今架空层的使用被相关职能部门确认为违法并且禁止使用，对于原告由此而造成的损失，被告负有不可推卸的责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判如所请。被告中海地产公司辩称，原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据，依法应驳回。一、涉案架空层所有权属被告所有，被告并没有向原告出售或赠与、出租涉案地下架空层，因此原告所述无事实依据。另被告严格按合同约定交付涉案商铺，原被告双方在房屋交接单及实际交接中并不包括地下架空层的内容，不存在将架空层交付原告使用的事实。二、原告陈述“以地下储藏室的名义作为部分商铺不可分割的附属物，随商铺一并转让”，属偷换概念，其主张没有任何事实依据。被告在整个销售过程中，从未将地下架空层定义为地下储藏室，该区域是一个封闭的空间，没有门窗，无法进入，不具有使用功能。三、被告在涉案商铺销售过程中并没有将地上架空层作出过任何关于出售或赠与的宣传。被告关于商铺的销售广告，仅仅为要约邀请，而不是要约，且双方不在商品商买卖合同及补充协议中确认卖方的售楼书、广告、宣传资料、户型图和模型中的内容和数据仅供参考，不构成买卖合同的组成部分。买卖双方的权利义务均以买卖合同的约定为准，因此，原告主张赔偿无任何事实及法律依据。四、告知书属于政府行政行为，根据2018年4月28日济南市公安消防支队历城区大队等四部门作出的告知书第一段载明：业主擅自将地下架空层改造的个人违法行为，由此产生的损失应当由原告自行承担。综上，原告诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定无争议的事实如下：2014年12月16日，吴向东（买受人）与中海地产公司（出卖人）签订商品房买卖合同，吴向东购买中海地产公司开发建设的商品房，楼号为17号楼1单元1层106，该商品房的用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为不低于2.9米，建筑层数地上26层，地下2层。该商品房合同约定建筑面积共82.33平方米，其中，套内建筑面积77.45平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.88平方米；该商品房单价为每平方米20056.15元，金额1651223元。当日，双方又签订一份补充协议。协议签订后，吴向东按约定支付房款，中海地产公司亦按约交付房屋。庭审中，双方均认可涉案房屋交付时，地下架空层没有出入口，房屋交付后由吴向东在商铺内自行开启地下架空层出入口。2018年4月28日，济南市历城区公安消防大队、济南市历城区综合行政执法局、历城区人民政府华山街道办事处、历城区公安分局华山派出所联合向华山珑城小区业主发出告知书，内容为：尊敬的华山珑城小区业户：您在济南市历城区华山街道办事处华山珑城小区内擅自将地下架空层改造地下室的行为，违反了以下法律规定：1.《中华人民共和国消防法》第五十八条之规定：“违反本法规定有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款....（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的”。2.《济南市城乡规划条例》第六十一条之规定：“已建成并投入使用的建筑物的规划使用性质不得擅自变更：确需变更的，所有权人应当持产权证明，向城乡规划主管部门提出书面申请”。2017年9月13日，济南市规划局就该问题明确作出说明，“华山片区沿街配套商业地下架空层为结构架空层，无规划使用功能”。《济南市城乡规划条例》第九十一条之规定：“擅自变更已经建成并投入使用的建筑物规划使用性质的....责令限期改正，处三万元以上十万元以下的罚款”。您擅自变更建筑物规划使用性质的行为违反国家相关法律法规的规定，侵犯了其它业主的利益，且存在较大安全隐患。请您务必遵守法规，自接到本告知书起5日到华山珑城物业公司进行登记，为保证建筑物建筑结构与质量，政府有关部门将组织专业施工队伍统一施工，恢复原貌。逾期未改正的或不配合的，政府有关部门将依法对您擅自变更建筑物规划使用性质的行为启动行政处罚程序，并恢复原貌，对于拒不恢复原貌的，由政府有关部门组织专业施工队伍恢复原貌，所产生的费用将对您依法依规进行追偿。特此告知。现涉案房屋通往地下架空层的出入口已由执法部门封堵。为此，形成诉讼。吴向东为本次诉讼，聘请律师，支付律师代理费17758.78元。双方当事人争议的事实如下：一、吴向东主张虽然双方签订的合同中未约定有架空层，但中海地产公司在预售时，将商铺地下架空层的整体空间以“地下储藏室”的名义作为部分商铺不可分割的附属物，随商铺一并予以转让。吴向东提交：证据1.加盖济南市建委档案馆查阅专用章的涉案项目地下一层的竣工图纸复印件一页，证明中海华山珑城A、B地块住宅底商项目的地下一层部分规划设计用途为结构架空层。证据2.中海华山珑城商业平面分布图复印件一份。拟证明根据平面分布图左上角的文字记载“图示中红色字体商铺含架空层面积，该部分面积为预估面积，仅供参考”可知：其中A17#1-106记载的商铺及架空层面积为187.21平方米，减去其合同记载的地上商铺面积82.33平方米，得出其地下架空层的面积为104.88平方米；分布图中标识了每一户商铺的房屋建筑总面积，其中用红色字体标识的房屋面积是包含了地下架空层的面积，黑色字体标识的房屋面积是不含架空层的。由此可以证明被告在预售商铺时，将商铺地下架空层的整体空间，按照其预定的面积用墙体分割划分为若干个立体空间区域，将划分出的立体区域作为地下储藏室连同地上商铺一起对外进行了预售。3.中海华山珑城项目北A区商铺价目表二张，中海华山珑城北B区商铺价目表二张，由业主在购房时从中海地产公司销售工作人员处复印取得。证明（1）该四张价目表证据进一步证明了中海地产公司在预售时将住宅底商项目区分了两种，一种不含架空层的商铺，另一种则是地上商铺连同地下架空层捆绑销售的商铺。（2）该证据详细记载了每一户架空层的具体面积。（3）该证据中记载的楼号、商铺编号以及具体到哪一户是否含有架空层等内容与证据2.中记载内容相互对应，如预测绘房号所对应的房屋面积、是否包含架空层，均可相互对应，由此说明该证据的真实性。（4）该证据真实客观的反映整个涉案商业项目254套项目在2014年12月份开盘时的真实签约价格，将价格表中相临位置、同等面积、同等户型，包含架空层的商铺与不包含架空层的商铺单价进行比较，明显包含架空层的商铺要比不包含架空层的商铺单价贵很多。经质证，中海地产公司提出异议，辩称对证据1.的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，该图并非规划图，载明为竣工图。涉案图纸上标注的架空层是施工工艺的需要而存在的，并不能证明中海地产公司向吴向东对此进行出售或赠与的承诺，与本案没有关联性。另外该竣工图中显示“结构架空层不利用”，同时该图纸不能证明吴向东购买的商铺下对应存在地下架空层。对证据2.中海华山珑城商业平面分布图一份的真实性及其证明目的均有异议，并且对其来源及合法性均有异议。一、中海地产公司所有的公开宣传资料中均不存在标注地下架空层的宣传彩页。二、根据双方买卖合同补充协议第八条第1款的约定，双方的权利义务均以买卖合同的约定为准。三、中海地产公司的宣传资料中均明确记载了免责说明，“本广告所涉及商铺面积仅供参考，具体面积以政府最终批文为准”，“文内对项目周边道路规划、环境、交通、公共设施相关配套、各种产品及文字介绍，旨在提供相关信息，最终解释权归开发商所有”。四、被告在涉案商铺销售过程中，从没有将地下架空层进行出售或者赠与的作何宣传。对证据3.吴向东单方制作的商铺价格对比表，中海华山珑城AB地块商铺价格表（2015.12.15）复印件、中海华山珑城项目北B区商铺价目表复印件各一份的真实性及证明目的均有异议，该证据来源不合法，且为复印件，是吴向东单方制作的，无法与原件核实的复印件不能作为认定案件事实的依据。中海地产公司在涉案商铺销售过程中从来没有制作过该商铺价目表，且被告所有的价目表均不体现架空层。本案商铺的价格是一铺一价，商铺价格的确定需要综合考虑包括位置、面积、户型、楼层楼、建筑结构等多种因素，最终的成交金额还需要考虑购买人是否全款购买，如果分期对于分期比例、购买时间的先后、享有的优惠政策等多种因素，吴向东单方制作的商铺对比表与本案无任何关联性。针对上述争议的问题，本院查明双方签订的《济南市商品房买卖合同》第八条关于宣传资料约定：买受人确认在签订《济南市商品房买卖合同》及相关附件前已熟知本物业的全部情况，出卖人以口头形式、售楼书、广告、宣传单张、户型图及模型中表达和提供的信息及有关内容、数据并非实际施工依据，仅供买受人参考，均不构成要约。由于受制作时间及条件限制，上述资料记载的内容未最终确定将有可能发生变化，出卖人不再另行通知，且不作为买卖合同的组成部分。《补充协议》第十条第1.关于特定空间约定：规划及使用上专属于特定房屋的露台、首层庭院/绿化平台/架空层、屋顶平台、天面以及其他不能从公共通道进入的空间等是特定商品房的组成部分，使用权归出卖人或特定商品房的买受人。出卖人有权与该买受人在《商品房买卖合同》中明确约定该部分使用权归该买受人或由该买受人自行使用。买受人对此均无异议并同意不主张共有及使用权利。《补充协议》第十条第6.关于地下架空层约定：地下架空层的所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租、赠与等方式进行转让或者改造为其他用途（包括但不限于作为物业管理用房等）。二、吴向东主张其购买的商铺中包含架空层，因架空层无法使用，委托山东金信达资产评估有限公司对于涉案架空层在2018年6月1日的使用权市场价值进行了评估，评估价值为297175.69元。经质证，中海地产公司辩称，一、涉案地下架空层的所有权属中海地产公司所有，吴向东没有权利申请评估中海地产公司所有的财产，该评估不具有合法性，同时，与本案没有关联性；二、行政机关出具的告知书明确载明了该地下架空层无规划使用功能，因此该地下架空层不具有使用价值，该评估报告没有任何评估的事实及法律依据，因此该评估报告不能作为认定案件的事实依据。吴向东的诉讼请求不应当成立；三、该评估报告应首先对于该地下架空层能否使用作出认定，进而认定其使用价值，根据架空层本身的性质其不具有原告所称的使用价值，评估报告也没有对架空层能否使用作出评定，因此该评估报告不能作为本案定案依据；四、涉案地下架空层是一个封闭的空间，仅是一个建筑结构，原告及评估机构无法进入地下架空层，该报告不真实、不客观、不合法。本院认为，吴向东与中海地产公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均已按约履行了各自义务。本案争议焦点为：原告主张的被告就商铺包含架空层的销售方式是否符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定；双方签订的商品房买卖合同中是否包含架空层的价格；在本案中原告要求被告支付赔偿款，所主张损失的性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。中海地产公司对外出售的房屋是经规划批准，取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证的商品房。根据规划，架空层不属于对外销售的产权房屋。双方签订的商品房买卖合同中明确吴向东购买的为商铺，不包含架空层。吴向东主张中海地产公司向其销售商铺时宣传所售商铺以下的架空层可以作为地下储藏室随商铺一并转让，合同第八条关于宣传资料中已明确约定“出卖人以口头形式、售楼书、广告、宣传单张、户型图及模型中表达和提供的信息及有关内容、数据并非实际施工依据，仅供买受人参考，均不构成要约……且不作为买卖合同的组成部分”。再者，双方签订的补充协议第十条第6.款关于地下架空层明确约定“地下架空层所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租、赠与等方式进行转让”，但双方在商品房买卖合同中未约定架空层作为买卖合同的标的一并出售。为此，中海地产公司在销售商铺过程中对此作出的宣传应属于要约邀请，不能作为商品房买卖合同的组成部分。吴向东购买的是商铺，商铺价格的确定是由位置、面积、户型、交款方式等多种因素确定，吴向东提交商铺价格对比表不足以证实因其购买的商铺地下有架空层导致商铺的价格上涨，亦不能证实对商铺的价格产生重大影响，为此，原告主张的被告就商铺包含架空层的销售方式不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。如上分析，吴向东购买的商铺不包含地下架空层的价格，架空层是指建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间，属于建筑施工工艺，不得使用。吴向东委托评估公司对于其购买商铺的地下架空层的使用权予以评估，以此作为其损失，要求中海地产公司予以赔偿，实际是主张对于商铺价款的扣减。因地下架空层不得使用，即无使用价值，对于该评估结论本院不予采信。双方签订的商品房买卖合同是有效合同，合同中对于买卖标的、价格等均予以明确约定，双方均应约履行。综上，吴向东所诉无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回吴向东的诉讼请求。案件受理费2879元，由吴向东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 李晓丽二〇一九年十一月二十日法官助理 于彩霞书 记 员 韩欢欢