新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初3831号原告：新疆水清木华物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区南湖南路66号D栋1单元101室。法定代表人：邓国宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱晓蓝，女，该公司职员。委托诉讼代理人：钟景亦，新疆聚广律师事务所律师。被告：刘楠，男，1982年5月24日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。原告新疆水清木华物业服务有限公司与被告刘楠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新疆水清木华物业服务有限公司的委托诉讼代理人钟景亦，被告刘楠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新疆水清木华物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费10041.36元；2、判令被告支付物业服务费违约金14098.05元；3、判令由被告承担诉讼费、邮寄费等全部费用。事实理由：原告为被告所有的位于乌鲁木齐市水磨沟区住宅提供物业服务。但被告拒绝缴纳上述所列期限内该房屋的物业服务费及暖气费。对此虽经原告多次催要，被告始终未予缴纳相关费用。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请！被告刘楠辩称，我是2016年3月18号拿的钥匙，原告延期交房长达一年半，协调后说先拿钥匙，出具的公示上说在网上验收公示前不收取任何费用，根据物业法明确规定也是不能向业主收取相关费用的，小区现在整体的物业服务也没有达到验收标准，卫生特别差，我们和原告沟通过，愿意承担一部分物业费，但原告不予采纳。本院经审理认定事实如下：2014年3月1日，新疆水清木华投资（集团）有限公司与新疆水清木华物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》，新疆水清木华投资（集团）有限公司委托新疆水清木华物业服务有限公司管理服务位于乌鲁木齐市水磨沟区的水清木华·丽都国际小区，委托管理的期限为五年，自2014年3月1日至2019年2月28日止。合同第六条第二款约定：“物业管理服务费用：（1）本物业的管理服务费用为：住宅房屋：按建筑面积每月每平米：2.00元计收；商业：按建筑面积每月每平米：5.00元计收；地下室：按建筑面积每月每平米：2.00元计收；（2）空置房屋：按建筑面积每月每平米：2.00元计收，此费用应由甲方承担；（3）业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，按每天应缴纳物业管理服务费的0.3%缴纳滞纳金；（4）物业服务费的调整，按当地消费水平和物价上涨指数，以及物业管理服务成本等各项费用增加比例，综合各方面因素适当进行调整和增加。”2017年3月30日，新疆水清木华投资（集团）有限公司与新疆水清木华物业服务有限公司签订《乌鲁木齐市前期物业服务合同》，约定新疆水清木华投资（集团）有限公司选聘新疆水清木华物业服务有限公司为水清木华·丽都国际商住小区提供前期物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅2元／月／平方米，业主或物业使用人应在每年12月1日履行交纳义务，合同期限自2017年3月30日起至业主委员会按照业主大会决议代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。该前期物业服务合同第三十八条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每日按未交数额3‰向乙方支付违约金。”被告系水清木华·丽都国际小区5号楼1单元803室的业主，房屋建筑面积为119.54平方米，原被告于2016年3月18日签订了《前期物业服务合同》，原告为合同乙方、被告为合同甲方，《前期物业服务合同》文本写明高层住宅物业费2.00元/月/平方米（如有未尽事宜双方以补充协议说明），被告在合同文本此处注明“此条款不同意”并签名，被告未对《前期物业服务合同》的其它约定提出异议。《前期物业服务合同》第十九条约定：“物业服务费缴纳期限：一、甲方自开发商发出《入住通知书》规定的交房之日起计缴12个月物业服务费。以后每个服务年度开始后的30日内缴付当年度物业服务费。二、甲方应按时缴纳服务费，逾期不缴纳的视为违约，应承担欠交金额每日3‰的滞纳金。”第二十二条第二款约定：“如果甲方违反本合同规定而构成重大违约的，应按上一年度物业服务费总额的10%承担违约责任。”合同约定了双方的权利义务。被告未向原告缴纳过物业服务费。另查明，2015年12月24日涉案房屋通过五方竣工验收，涉案房屋建设单位新疆水清木华投资（集团）有限公司于2015年12月25日张贴“致水清木华·丽都国际全体业主”，通知水清木华·丽都国际小区自12月27日起开始办理入住，并承诺网上验收公示前，物业公司暂不收取任何物业费用（装修用水、电、垃圾清运费用除外），自乌鲁木齐市质监站网上验收公示日后开始计算并收取后续物业费用。乌鲁木齐市质量监督站2016年3月（房建工程）竣工验收合格工程项目公示中包含涉案房屋所在的水清木华·丽都国际5号楼。本院认为，原告为位于乌鲁木齐市水磨沟区水清木华·丽都国际小区提供物业服务，被告是该小区5号楼1单元803室的业主，房屋面积为119.54平方米，原告与被告之间存在物业服务合同关系。本案需要查清以下四个方面的问题：第一、被告应按什么标准向原告缴纳物业服务费？被告不同意双方于2016年3月18日签订的《前期物业服务合同》中关于高层住宅物业费2.00元／月／平方米的内容，但是双方没有就高层住宅物业费的收费标准另行达成一致意见，那么根据新疆水清木华投资（集团）有限公司作为涉案房屋的建设单位与原告签订的《物业管理委托合同》、《乌鲁木齐市前期物业服务合同》约定，住宅房屋按建筑面积每月每平米2.00元计收，这两份合同属于前期物业服务合同，对业主具有约束力。故对原告主张的被告缴纳物业服务费的标准为2.00元／月／平方米，本院予以支持。第二、被告是否应当向原告全额缴纳物业服务费？原告在庭审过程中提交了大量原告作为物业服务企业的各种日常工作记录，涉及消防安全、保洁、维修、管理和秩序维护等方面的工作，用于证明原告履行了物业服务义务，被告提交的照片主要用于证明被告物业服务不到位的事实存在，本院认为，原告提交的证据可以证明其积极履行物业服务合同约定的治安管理、卫生清洁、维修、维护等主要义务，在人的生产生活过程中，必然会遇到各种各样需要处理的状况，这也是物业服务行业形成的根基，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、和维护义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故被告辩称因原告提供的物业服务不到位而拒绝缴纳物业服务费或拒绝全额缴纳物业服务费的理由无法律依据，被告应当向原告支付欠缴期间的全额物业服务费。第三、原告主张被告缴纳物业服务费应从何时起算？根据涉案房屋建设单位新疆水清木华投资（集团）有限公司张贴的通知，办理入住的时间为2015年12月27日，故2015年12月27日应为房屋交付之日，而新疆水清木华投资（集团）有限公司承诺网上验收公示前，物业公司暂不收取任何物业费用（装修用水、电、垃圾清运费用除外），自乌鲁木齐市质监站网上验收公示日后开始计算并收取后续物业费用，水清木华·丽都国际5号楼在乌鲁木齐市质量监督站公示日为2016年3月。原告作为涉案房屋的物业服务公司在本案中认可新疆水清木华投资（集团）有限公司作出的承诺，是对自己权利的处分，故被告应当向原告缴纳自2016年3月1日起的物业服务费。第四、原告向被告主张滞纳金的依据？在审理过程中，原告将诉讼请求“滞纳金”变更为“违约金”，原被告在《前期物业服务合同》约定每个服务年度开始后的30日内缴付当年度物业服务费，被告认可未向原告缴纳过物业服务费，构成违约，应当承担违约责任，根据原被告签订的《前期物业服务合同》约定业主应按时缴纳服务费，逾期不缴纳应承担欠交金额每日3‰的滞纳金，原告主张依此计算违约金金额为14098.05元，《前期物业服务合同》另约定如果业主违反本合同规定而构成重大违约的，应按上一年度物业服务费总额的10%承担违约责任。鉴于双方约定每个服务年度初缴纳物业服务费，故本院酌情按欠费金额的10%计算违约金，被告欠缴2016年3月1日至2019年6月30日期间的物业服务费金额为119.54平方米×2元／月／平方米×40个月＝9563.2元，故违约金金额应为9563.2元×10%＝956.32元。综上所述，原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，有事实和法律依据，但计算期间有误，对被告支付原告2016年3月1日至2019年6月30日期间的物业服务费9563.2元的诉讼请求部分，本院予以支持。原告要求被告支付逾期缴纳物业服务费的违约金的诉讼请求有事实和法律依据，本院酌情对956.32元部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告刘楠支付原告新疆水清木华物业服务有限公司2016年3月1日至2019年6月30日期间的物业服务费9563.2元。二、被告刘楠支付新疆水清木华物业服务有限公司违约金956.32元。以上被告刘楠应给付原告新疆水清木华物业服务有限公司款项10519.52元，于本判决生效后十日内给付。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费403.49元，减半收取即201.74元（原告新疆水清木华物业服务有限公司已预交），由原告新疆水清木华物业服务有限公司负担112.97元，被告刘楠负担88.77元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  喜慧二〇一九年十一月二十五日书记员  王涛