四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终2470号 上诉人（原审被告，反诉原告）：四川众联宜居房地产经纪有限公司。住所地：成都高新区天府三街********。 法定代表人：齐金梅，总经理 委托诉讼代理人：王立，男，汉族，1976年6月30日出生，住黑龙江省讷河市，系公司员工。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：董光才，男，汉族，1958年8月23日出生，住四川省泸州市江阳区。 上诉人四川众联宜居房地产经纪有限公司（以下简称众联宜居公司）因与被上诉人董光才房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初12838号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 众联宜居公司上诉请求：1.请求撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初12838号第一、二、三、五项民事判决；2.请求判决董光才退还给众联宜居公司房租5600元；3.请求判决董光才承担涉案房屋检测费960元。事实和理由：本案中，众联宜居公司与董光才于2017年9月19日签订了坐落于成都市高新区中和街道新华社区三组嘉年华青年城2幢1单元531号房屋的出租委托合同，起止日期为2017年10月15日至2019年10月14日，租金为2800元/月，董光才同意每年预留30天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作期过后从2017年11月15日计算租金。众联宜居公司事后发现房间燃气不能使用、甲醛超标，众联宜居公司就此事向董光才提出退房，董光才以不在成都为由拒绝解除委托合同。众联宜居公司于2018年5月10日对该案涉房屋进行了第二次检测，发现3个卧室中两个卧室甲醛超标，数值分别为0.105和0.105。根据《中华人民共和国标准化法》和《中华人民共和国国家标准住宅建筑规范》的相关规定，该案涉房屋都违反了这两项规定，因此该案涉房屋属于不得出租房屋。一审法官判决书中未提及董光才已认可了众联宜居公司所提供的甲醛检测报告的真实性和承认了未开通燃气是因为燃气具安放在卫生间的阳台内而非标准化规定的厨房或厨房相邻的阳台内的事实。本合同不能履行的真正原因房间未达到国家标准。另外，《中华人民共和国标准化法》第三十六条“生产销售进口产品或提供服务，不符合强制标准或企业生产产品……应当承担民事法律责任”。这是属于国家强制性规定的合同无效的范围。2.根据合同法第四百零七条、第四百一十条的规定，受托人处理委托事项因不可归责于自己的原因受到损失的，应由委托人赔偿。根据合同法第五十二条的规定，自己已经已经在发现甲醛超标和燃气不能使用时告知了董光才，并提出了退房要求，因此其应退还第一次交纳房租5600元和房屋检测费用960元。 董光才辩称，案涉合同有效，而且合同文本是由对方提供的，也是对方找自己签订的合同。在合同签订前，2017年9月董光才就将房屋交给了对方，如甲醛超标，对方应及时提出来，在对方是验收房屋合格之后董光才才收取的租金。对于众联宜居公司陈述的属于委托合同关系的问题，一审法院已经查明，本案是实际上的租赁关系，并不是委托关系，因此合同是有效的，且董光才也履行了合同约定的交付房屋的义务，故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回众联宜居公司的上诉请求。 董光才向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除合同，众联宜居公司退还房屋；2.判令众联宜居公司按双方签订的合同支付所欠高新区青年城2幢1单元531号房屋从2018年1月15日至2018年7月15日租金16800元；3.判令众联宜居公司赔付违约金2800元。 众联宜居公司向一审法院反诉请求：1．判令董光才退还众联宜居公司从2017年10月15日至2018年1月14日房租5600元；2．判令董光才承担涉案房屋的检测费960元。 一审法院查明的事实：一、2017年9月19日，董光才与众联宜居公司签订《房屋出租委托合同》，约定：1、董光才将位于高新区中和街道新华社区3组嘉年华青年城2幢1单元531号房屋委托给众联宜居公司对外出租，委托出租期间从2017年10月15日起至2019年10月14日止；2、董光才同意合同签订后，每年预留出30天不计算租金，作为众联宜居公司接洽承租工作期，从2017年11月15日开始计算租金，即自签订合同之日起每年众联宜居公司向董光才支付11个月的房租；3、房屋每月租金为2800元，按季缴付，即第一次2017年9月19日（5600元），第二次2018年1月12日（8400元），第三次2018年4月12日（8400元），第四次2018年7月12日（8400）…；4、委托期内，众联宜居公司提前退租的，应赔偿董光才一个月的合同约定的月租金为违约金。二、上述合同签订当日，董光才将案涉房屋的钥匙交给了众联宜居公司，众联宜居公司当即就安排了人员入住。三、2017年9月21日，众联宜居公司向董光才支付了两个月租金5600元，之后未再向董光才支付过租金。四、2017年9月19日，董光才与成都天府新区天兴能燃气有限公司就案涉房屋签订了《供用气合同》（居民用气），案涉房屋于2018年1月22日启封通气。五、2018年5月10日，四川愉康环保工程有限公司受众联宜居公司委托，对案涉房屋出具了室内空气检验/检测报告，对房间内甲醛、笨和TVOC值进行检测和评价，其中载明卧室A甲醛0.128评价不合格，卧室B1三项检测评价合格，卧室B2甲醛值0.130，评价不合格，其余两项值均合格，同时在该鉴定报告说明第8条载明“未经本公司同意，本报告不得用于法庭举证、职业打假…．．”，此次鉴定众联宜居公司花去鉴定费960元。六、2018年7月5日，众联宜居公司向董光才交接了案涉房屋的钥匙，董光才自此收回了案涉房屋。 一审法院认为，关于案涉合同签订后董光才、众联宜居公司之间实质形成的法律关系的问题。当事人签订合同后认定双方实质形成何种法律关系，不应该仅从合同的名称来进行认定，而应该根据合同规定的具体内容及事后的实际履行情况进行综合判断。在本案中，董光才、众联宜居公司签订的《房屋出租委托合同》，从合同规定的内容来看，董光才将涉案房屋委托给众联宜居公司对外出租，董光才只是按照双方约定的月租金标准向众联宜居公司收取租金，无论案涉房屋有无实际对外出租众联宜居公司均要向董光才承担每年支付11月租金的义务；从董光才、众联宜居公司双方实际履行合同的情况看，众联宜居公司已按合同约定期限向董光才支付了2个月的租金5600元。结合以上两点，双方签订的合同虽然在名称上有委托二字，但实质系房屋赁租合同，双方之间实际形成的是租赁合同法律关系，并非委托合同法律关系。 关于案涉合同的效力问题。一审法院认为，《中华人民共共和国国家标准住宅建筑规范》第八章第四款第四条规定“套内燃气设备应设置在厨房或与厨房链接的阳台内”。该条款为管理性规范，非效力性强制规范。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”的规定，众联宜居公司以案涉房屋违反《中华人民共共和国国家标准住宅建筑规范》第八章第四款第四条和成都市有关住宅租赁相关规定为由，主张董光才、众联宜居公司双方签订的《房屋出租委托合同》无效理由不成立。故董光才、众联宜居公司签订的《房屋出租委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，对双方具有约束力，双方应当按照约定履行各自的义务。 在双方履行合同过程中，众联宜居公司仅支付了2个月（2017年11月15日至2018年1月15日）租金5600元后，就未再向董光才支付过租金，构成了根本性违约，董光才有权要求解除双方的合同，并要求众联宜居公司支付房屋使用期间的租金及承担违约责任。结合已查明的事实，董光才于2018年7月5日收回了案涉房屋，该时间应当认定为双方的合同解除时间，未付租金应当认定为15773元（2018年1月16日至2018年7月5日），根据双方的合同约定，违约金应按一个月标准计算，金额为2800元。 综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：一、董光才与众联宜居公司在2017年9月19日签订的《房屋出租委托合同》于2018年7月5日解除；二、众联宜居公司于判决生效之日起十日内支付董光才房屋租金15773元；三、众联宜居公司于判决生效之日起十日内支付董光才违约金2800元；四、驳回董光才的其他诉讼请求；五、驳回众联宜居公司的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取740元，反诉受理费减半收取50元，均由众联宜居公司负担。 二审中，众联宜居公司提交U盘1个，拟证明：燃气具是安装在卫生间的阳台内，违背了标准化法关于对燃气具的安装。董光才质证称，燃气具是安装在阳台外边，燃气具的安装位置是燃气公司的工作人员安装的位置，燃具的安放位置是否符合标准化的规定，是燃气公司的专家的认定，而不是对方当事人陈述不合格就不合格。 本院审查认为，该证据众联宜居公司已在一审中提交并进行质证，本院不予审查认定。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，案涉合同第九条“补充协议”约定，众联宜居公司未按约定日期交付房租达7日，董光才有权收回房屋（董光才原因、政府租赁政策除外）。 本院认为，根据双方二审的上诉和答辩情况，本案争议的焦点一是案涉合同的法律性质及效力如何认定，二是一审判决众联宜居公司支付租金和违约金是否正确。现根据事实和证据分析认定如下： 关于案涉合同的法律性质及效力问题。本院认为，第一，对合同性质的认定应结合合同名称及其约定内容进行实质判断。案涉合同虽名为《房屋出租委托合同》，但规定的内容明确董光才将案涉房屋委托给众联宜居公司对外出租，董光才按照合同固定的月租金标准向众联宜居公司收取租金，故双方实质上建立的是直接的租赁合同关系，一审判决认定案涉合同为房屋租赁合同正确。对众联宜居公司认为该合同关系为委托关系的上诉意见没有事实依据，本院不予支持。第二，众联宜居公司一审和二审所提供的法律依据和相关证据，仅涉及案涉房屋在燃气是否能够保障人身安全、空气质量是否达标问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”据此，案涉房屋是否影响人身安全或健康仅是影响合同履行的问题，承租人可据此解除合同，但不影响合同本身的效力。因此，案涉《房屋出租委托合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定严格履行。众联宜居公司以案涉房屋存在上述问题，应认定合同无效，董光才应返还已付租金和支付检测费的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 关于众联宜居公司是否应支付租金和违约金的问题。本院认为，第一，当事人应当对其主张的事实举证加以证明。众联宜居公司上诉主张曾要求解除合同但董光才不同意，因在判决前未举证证明这一事实，应承担未举证证明的不利后果，本案应认定其未提出过解除合同的请求。第二，在合同正常履行的过程中，众联宜居公司仅支付了2017年11月15日至2018年1月15日的租金后，未再向董光才支付过租金，违反了案涉合同第九条关于众联宜居公司逾期支付房租超过7日、董光才有权收回房屋的约定，故构成根本违约。据此，一审判决认定众联宜居公司应支付2018年1月16日至董光才收回房屋之日的租金，并支付一个月的违约金正确，本院予以维持。 综上所述，众联宜居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费428元，由上诉人四川众联宜居房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 夏 伟 二〇一九年十一月二十二日 书记员 方丽雯