辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽10民终1327号上诉人（原审原告）：王丹，女，1984年3月8日出生，汉族，无职业，住辽阳市白塔区。上诉人（原审原告）：米川，男，1982年8月5日出生，汉族，公交公司职工，住辽阳市白塔区。上诉人（原审被告）：辽宁中南置地有限公司，住所地辽阳市白塔区新华街道民主路南段。法定代表人：李萍，执行董事。委托诉讼代理人：施晓娇，辽宁法云律师事务所律师。委托诉讼代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。上诉人王丹、米川因与上诉人辽宁中南置地有限公司房屋买卖纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2018）辽1002民初1034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王丹、米川，上诉人辽宁中南置地有限公司的委托诉讼代理人王枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王丹、米川上诉请求：一、请求撤销原审判决第一项，依法改判被上诉人支付逾期交房违约金31,098.678元（自2016年11月16日起至2017年12月11日工程验收备案止）；二、请求撤销原审判决第二项，依法改判被上诉人支付逾期办理房屋所有权证违约金，自2017年5月10日起到被上诉人为上诉人办理房屋所有权证书止，按上诉人房屋价款的万分之一以日计算；三、维持原审判决第三项。四、一、二审案件的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院查明及认定事实错误，导致判决错误。具体理由如下：一、原审法院认定“本案合同约定房屋交付时间为2016年11月15日前，但实际交房时间为2017年2月27日，逾期104天”认定事实错误，因被上诉人交付的楼房不符合交付条件，应视为未交付。首先，本案争议的楼房竣工验收备案日期为2017年12月11曰。依据被上诉人提供的《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》可知，本案工程竣工验收时间为2017年11月29日，竣工验收备案的时间为2017年12月11日，即房屋验收的时间应认定为2017年12月11日。其次，本案争议的房屋虽于2017年2月27日交付，但因其不符合交付条件，视为未交付。依据《城市房地产管理法》第26条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建筑法》第61条也规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十六、三十七条规定，不得将未经验收的房屋交付使用。同时双方的《商品房买卖合同》第9条约定：“商品房交付条件，该项商品房交付时应当符合下列第1项所列条件，该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件。”故本案中讼争房屋的交付条件为“验收合格”，即只有经“验收合格”，讼争商品房才能交付买受人。所以本案的楼房系于2017年12月11日验收合格，此时楼房才具备法定的和约定的交付条件。被上诉人将未经竣工验收备案楼房交付，不符合合同约定交付条件，属于瑕疵履行，依法视为未交付。二、被上诉人依法应向上诉人支付逾期交房违约金31,098.678元（自2016年11月16日起至2017年12月11日工程验收备案止）。双方合同约定的交房日期为2016年11月15日，诉争楼房符合交房标准的日期为2017年12月11日，逾期390天，依据双方《商品房买卖合同》第12条约定：“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”上诉人的违约金为（398701＊390＊0.02%）。三、原审法院认定“本案房屋于2018年8月3日已经取得不动产登记证据，原告作为房屋买受人应积极妥善处理房屋所有权登记事宜，而非放任该损失的扩大发生。故该损失自当完成房屋所有权登记的期限届满之次日即2017年5月25日计算至2018年8月2日止”，原审法院认定此事实与双方合同约定相违背，认定事实错误。依据双方《商品房买卖合同》第20条约定：“房屋登记（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1.2种方式处理。1、…自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”通过合同内容可知，认定被上诉人是否违约及违约时间的结点应为作为上诉人取得商品房所有权证书的时间，而非买受人可以办理房屋所有权证的时间。被上诉人能否自行办理产权证，与上诉人的权利是否受到损害无关。另外需要说明一点，上诉人在购买楼房时，已依被上诉人的要求将办理产权证时应由上诉人提交的全部手续全部交给被上诉人，上诉人房屋所有权证应由被上诉人统一办理，并非上诉人自行办理。被上诉人也从未告知上诉人可以去办理房屋所有权证，要求上诉人去办理所有权证，上诉人对此一无所知，原审法院认定上诉人放任损失的扩大无任何事实依据，是违背事实的认定。退一步讲，依双方补充协议的约定“19．产权登记机关收取出卖人报送备案或初始登记的文件资料之日起，即视为已经履行本条规定的报送备案义务，由于产权登记机关的原因，或者买受人的原因而造成买受人不能在规定期限内取得权属证书的，不视为出卖人违约，出卖人不承担责任。”原审中被上诉人未提供任何证据证明被上诉人已经向产权部门报送了为上诉人办理产权证书材料的相关证据，也无任何证据证明产权部门已收取了初始登记的文件资料；故依据“谁主张，谁举证”的原则，应认定被上诉人未给上诉人办理产权证书，未履行登记的义务，被上诉人违约一直持续。故被上诉人违约事实一直存在，应依双方合同的约定支付违约金。故原审法院判决认定事实错误，上诉人原审的诉讼请求应得到支持。辽宁中南置地有限公司上诉请求：一、请求二审法院撤销辽阳市白塔区人民法院做出的（2018）辽1002民初1034号《民事判决书》。二、判决上诉人不予支付逾期交付房屋的违约金、逾期办理房屋所有权证书的违约金及面积差异款中双倍赔偿的部分。三、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，理由如下：一、被上诉人逾期取得房屋是其自己的过错所致，与上诉人无关。2016年11月23日，上诉人以邮寄送达的方式通知被上诉人应于2016年11月30日9点-16点到辽阳市物业有限公司办理入住手续，但由于被上诉人原写地址不详邮件被退回，导致被上诉人没有按期办理入住手续。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十五条之规定：出卖人和买受人保证在本合同记载的通讯地址、联系电话均真实有效，否则应承担相应的法律责任。因此，在其他业主均能按期办理入住手续的情况下，仅有被上诉人因为自己预留的地址无法有效送达导致未能办理入住，是其自己的过错所致，与上诉人无关，故上诉人不应承担逾期交付房屋的违约责任。二、上诉人在房屋所有权证书办理过程中存在不可抗力因素。房屋竣工后，上诉人就在积极办理相关手续，但本案存在不可抗力的情况，因此上诉人不应承担逾期办证的违约责任。在2016年7月，上诉人与国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》，按照协议约定供电公司应在具备进场施工条件60个工作日内完成工程建设，但由于当年天气突然降温导致电缆铺设困难，为了保证工程质量，施工期间采取了必要的安全技术措施，该工程供电公司于2017年8月25日才出具验收意见单。同时，因送电时间较晚及天气原因，水温过低顺不了水，造成本项目消防验收及其他专项验收时间节点相应顺延，导致上诉人2017年12月11日才取得竣工验收备案书。由此可见，天气原因是造成相关工程无法施工的主要原因，而天气原因是上诉人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，因此上诉人不应承担逾期办证的违约责任。三、上诉人不应承担面积差异惩罚性的双倍赔偿责任。房屋合同预测面积为111.84平方米，实测面积为107.45平方米，差为4.39平方米。对于超出3%部分被上诉人要求双倍返还，上诉人不能认可。因为这是房产测绘部门因提供错误数据所造成的，预测时上诉人向房产测绘部门提供的图纸与实测面积是相符的，造成初测结果错误非上诉人责任所致，且上诉人在交房前核查时先于测绘部门发现的错误，并及时要求测绘部门予以更正，这才出现了面积差异的问题。由此可见，造成面积差异完全是因为房屋测绘部门的错误造成，而并非上诉人恶意所为，上诉人在此事件中至始至终都没有任何过错，故不应承担惩罚性的双倍赔偿责任。王丹、米川辩称，同上诉意见。辽宁中南置地有限公司辩称，同上诉意见。王丹、米川向一审法院起诉请求：判令被告支付逾期交付及逾期办理房屋所有权证的违约金66，926.65元，砌筑剪力墙，并承担本案的诉讼费用。一审法院审理查明：2016年9月28日，王丹、米川与辽宁中南置地有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，王丹、米川购买辽宁中南置地有限公司开发建设的位于辽阳市太子河区房屋一处。该房屋经房产测绘机构预测，其建筑面积共111.84平方米，单价为每平方米3,564.92元，总价款398,701.00元；后经实测，面积为107.45平方米。《商品房买卖合同（预售）》第十三条约定：房屋实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十一条约定：出卖人应当在2016年11月15日前向买受人交付该商品房屋。第十二条约定：逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之二的违约金。第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。本案房屋于2018年8月3日取得不动产权属登记证书，权利人登记为房屋开发商即辽宁中南置地有限公司。2018年12月5日，王丹、米川撤回“判令辽宁中南置地有限公司按设计图纸为王丹、米川房屋砌筑剪力墙”的诉讼请求。法院所确认的上述事实有《商品房买卖合同（预售）》、权属证书、收据、入住通知书、入住流转单及双方当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和法院审查，可以采信。一审法院认为，王丹、米川与辽宁中南置地有限公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》一份，事实清楚、合法有效，法院予以确认，故合同双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务、承担各自的责任。房屋买卖合同中记载该房屋的预测建筑面积为111.84平方米，而实测建筑面积为107.45平方米，面积差为4.39平方米，故中南置地有限公司应按合同约定承担返还房屋建筑面积差异款的违约责任，即绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。故辽宁中南置地有限公司应给付王丹、米川人民币19，338.98元［（111.84平方米＊3%＊3，564.92元/平方米）+（4.39平方米-111.84平方米＊3%）＊3，564.92元/平方米＊2］。本案中《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付时间为2016年11月15日前，但实际交房时间为2017年2月27日，逾期104日，按照合同约定，逾期未超过90日的，不支付违约金，故按照合同约定，超过90日的部分应支付逾期交房违约金，辽宁中南置地有限公司应支付王丹、米川逾期交房违约金1，116.36元（398，701.00元＊0.02%＊14天）。依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，本案房屋应在交付后180日内取得房屋所有权证书，但未在约定的时间内办理，且其提供的供电公司的相关证据不足以证明阻却该办理所有权登记的行为，故辽宁中南置地有限公司应承担违约责任。但本案房屋于2018年8月3日已经取得不动产登记证据，王丹、米川作为房屋买受人应积极妥善处理办理房屋所有权登记事宜，而非放任该损失的扩大发生，故该部分损失应自当完成房屋所有权登记的期限届满之前一日即2017年8月26日计算至2018年8月2日止，违约金为人民币13,635.57元（398,701.00元＊0.01%＊342天）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、中南置地有限公司向王丹、米川支付房屋逾期交付房屋的违约金人民币1，116.36元；二、中南置地有限公司向王丹、米川支付房屋逾期办理房屋所有权证书的违约金人民币13,635.57元；三、中南置地有限公司给付王丹、米川房屋面积差异款人民币19,338.98元。上述款项于一审判决生效后10日内给付。案件受理费1,473.00元，由王丹、米川负担723.00元，辽宁中南置地有限公司负担750.00元。本院二审期间，辽宁中南置地有限公司提交特快专递改退批条一张，证明其已经于2016年11月23日向王丹、米川邮寄入住通知书，告知王丹、米川于2016年11月30日办理入户手续，但由于王丹、米川的地址不详，该邮件被退回。王丹、米川质证认为其没有收到该邮件，王丹、米川已经给售楼处留下了联系电话，售楼处及邮政部门没有给其打电话。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：辽宁中南置地有限公司提交的特快专递退改批条不能证明辽宁中南置地有限公司已经尽到告知义务，且特快专递退改批条不是一审庭审结束后新发现的证据，不属于新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人王丹、米川主张一审法院计算逾期办理房屋所有权证时间不当，应计算至实际办证之日的上诉理由，因房屋办理所有权证的条件已经达成，王丹、米川作为房屋买受人应积极办理房屋所有权登记事宜，一审判决按照案涉房屋可以办理房屋所有权证书的日期计算逾期办理产权证违约金公平合法，王丹、米川关于按实际办证之日计算该违约金的请求无事实依据，不予支持；关于王丹、米川主张应支付其逾期交房违约金的上诉请求，虽辽宁中南置地有限公司向业主交付房屋时案涉房屋验收手续未办理完毕，但王丹、米川实际接收了房屋并入住，经验收案涉房屋并无不合格情形，故房屋交付问题并未造成王丹、米川实际损失。另根据合同约定，逾期办理产权证违约金起算之日为房屋交付之日180天，王丹、米川对逾期办理房产证违约金的日期起算点为实际交房之日，对逾期交房违约金的日期起算点为房屋综合验收合格之日，其在这两项违约金请求中关于案涉房屋交付日期的主张存在矛盾、重合之处，故王丹、米川关于逾期交房违约金的上诉请求不予支持；王丹、米川主张房屋面积差价款的利息问题没有依据，不予支持。由于出卖人的原因，买受人未能按约定取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。上诉人辽宁中南置地有限公司关于逾期办理房屋权属证书系不可抗力原因其不应承担违约责任的上诉理由，其主张的天气情况在本案中不属于不可抗力免责情形，双方对逾期办照违约金的计算有明确约定，其应按合同约定承担相应责任，该上诉请求不能成立，不予支持；上诉人关于房屋面积差的违约责任问题，双方在合同中对此亦有约定，其主张系第三人原因造成面积差的抗辩不足以对抗其与买受人在合同中的约定，该上诉请求不予支持。综上所述，王丹、米川、辽宁中南置地有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,946.00元，由上诉人王丹、米川负担1,473.00元，由上诉人辽宁中南置地有限公司负担1,473.00元。本判决为终审判决。审判长 都 伟审判员 胡 玲审判员 徐莲凤二〇一九年十一月二十五日法官助理高石书记员李玉