山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1092民初2064号原告：徐红，女，汉族，1968年8月31日出生，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：岳明静、商奕彤，山东胶东律师事务所律师。被告：威海正土房地产开发有限公司，住所地威海经区大庆路。诉讼代表人：威海正土房地产开发有限公司管理人。负责人：郑琳。委托诉讼代理人：丛菡、邱彬，系管理人工作人员。原告徐红与被告威海正土房地产开发有限公司（以下简称正土公司）破产债权确认、商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人岳明静、商奕彤、被告委托诉讼代理人丛菡、邱彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐红向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行与原告签订的19套房屋的购房合同，并在房屋符合交付条件时向原告交付19套房屋；2.确认原告对被告享有逾期交房违约金债权8774526元（共计20套房屋，合同总价款10589580元，自2011年1月1日至2018年7月24日）；3.被告承担诉讼费用。事实与理由：原告于2009年11月18日、12月11日与被告签订了20套房产的购房合同，并在房管局履行了备案手续。原告的房款已全部支付完毕，但被告未能按合同约定的期限交付房屋。2018年7月24日，法院裁定受理被告破产重整，原告向管理人申报了债权，要求被告继续履行前述20套购房合同，并主张延期交付20套房屋的违约金。管理人以原告不符合其制订的《威海正土房地产开发有限公司重整案房产审核原则》为由，认为原告不属于消费性购房者，只认可原告主张的20套房产中的一套（108-2-504室）继续履行，对其余19套房产的主张不予认可，并且没有对原告主张的违约金作出认定。原告提出书面异议后，管理人于2019年7月5日做出债权复核函，维持原结果。原告认为已经支付了诉争19套房屋全款，完成了合同约定的义务，且在法定时限内原告没有接到管理人关于解除合同的通知，双方间的买卖合同仍为有效合同。管理人作出审核意见所依据的原则不是法定原则，也没有经过任何有权部门批准或债权人会议表决，管理人无权以此作为依据否定买卖合同的效力。此外，原告购买的房屋并非个人投资，而是为公司员工发放福利而购买的消费性住宅，管理人没有查清事实就草率认定原告不符合消费性购房者的标准。正土公司辩称，第一，原告要求继续履行商品房买卖合同，实质上是要求被告对其债权进行个别全部清偿，将会对其他债权人利益造成损害。第二，涉案19套房屋未交付，也没有登记到原告名下，属于债务人的财产，管理人解除合同符合法律规定。第三，房产审核原则是管理人依据破产法相关司法解释及各地破产案件审理指引制定，与当前法律规定一致，并在第二次债权人会议上由债权人同意认可，对全体债权人有约束力。第四，对消费性买受人的债权优先权是基于生存利益，保护相对弱势的消费者而设置的特殊规定，原告申报的20套房产均为其个人名义签订合同，由其个人付款，并无证据证明其房产用于其他员工居住使用，其中只有一套可认定为消费性购买。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并据此认定事实如下：威海正土房地产开发有限公司于2004年5月14日成立，于威海经区大庆路开发建设房地产。原告于2009年11月18日、12月11日与被告签订了20套房产的购房合同（大庆路108－2号－504及1301、1302、1303、1304、1401、1402、1403、1504、1801、1803、1804、1904、2702、2904、3002、3003、3004、3101、3104），并在威海市房管局办理了备案。合同约定每套房屋价款均为529479元；买受人在签订合同时一次性付全款；出卖人应当在2010年12月31日前交付经单体竣工验收合格的商品房；并约定了买受人逾期付款、出卖人逾期交房的违约责任，均为逾期一天支付总房款0.0003%的违约金。合同签订后，原告自2009年11月19日至12月17日分七次向被告转账支付合计1000万元。被告分别向原告出具了收据，注明收款事由为房款，并分别注明了房号，与合同约定的房号相符。原、被告合同约定买卖的20套房屋至今未完成建设，未通过验收，原告亦未实际占有使用。2018年7月24日，本院裁定受理被告破产重整。原告向管理人申报债权时，要求被告继续履行前述20套购房合同，并主张延期交付的违约金。2019年6月17日，管理人对徐红申报的债权出具初步审核函，认定原告已付房款1000万元，确认债权结果为“大庆路108-2-504室购房合同继续履行，不认可要求继续履行其余19套房屋购房合同，要求债权人就剩余19套房屋重新申报普通债权”，未对逾期交房违约金债权进行认定。2019年7月4日，徐红向管理人提出书面异议，称自破产申请受理之日起二个月内管理人未通知解除合同，涉案合同为有效合同，不能仅以管理人制定的规则而否定。2019年7月5日，管理人作出复审确认函，维持初审结果。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告主张签订涉案20套房屋买卖合同前，原、被告协商每套房作价50万元整，原告已经付清全部房款。被告不认可称相应房款均未付清。原告申请证人徐某（女，1958年5月2日出生，原任正土公司财务总监）出庭作证。徐某作证称徐红购买涉案房屋时，与被告公司负责人口头约定每套房屋的价款为50万元，签订合同约定超过50万元的部分不需要支付。被告质证认为证人徐某与原告具有利害关系，其证言不应当采纳。本院注意到，本院在审理（2018）鲁1092民监1号案件对徐红进行调查询问时，徐红明确表示房款没有完全付清，办理交接时按照实际平方数补齐房款；当时在场的徐红的代理人亦表示1000万元房款中有徐某的150万元。因此，徐某“超过50万元的部分不需要支付”的证言真实性本院不予认定。原告主张其已经履行全部付款义务，证据不足。2.原告为证实购买20套房屋系用于分配给职工居住，提交案外人威海居康家纺有限公司（2005年10月13日成立，徐红担任法定代表人）于2014年至2017年间与单位职工签订的多份协议书，该宗协议约定公司为职工购房承担房款40至50万元。被告质证认为，该组证据不能证明原告购买被告的房屋系给职工居住使用。本院认为，原告2009年购买20套房屋，但其提交的协议时间为2014年至2017年，且内容为公司承担职工购房款40至50万元，因而原告的证据无法证明其购房时系安排职工居住目的。本院认为，原、被告签订的涉案20套商品房买卖合同合法有效，双方均应依约履行。被告未将房屋按期建设并交付原告使用，原告亦未完全履行付清涉案20套商品房买卖合同项下房款的义务，故涉案合同系双方均未履行完毕的合同。企业破产法第十八条第一款规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，原告向被告管理人申报债权要求被告继续履行合同并交付房屋，被告管理人仅同意继续履行其中一套房屋的买卖合同，明确表示解除其余19套房屋买卖合同。因此，涉案19套商品房买卖合同已经解除，原告要求继续履行并交付19套房屋的诉讼请求，本院不予支持。涉及解除合同项下的债权，原告可以另行向被告管理人申报。被告逾期交付大庆路108-2-504室房屋，构成违约，原告基于合同对被告享有违约金债权。鉴于原、被告签订买卖合同中约定的违约责任比例过低，不能弥补原告损失，本院认定应以原告实际交付的该套房屋房款50万元为基数，自逾期交房日至2018年7月24日按日万分之三计算，数额为414150元（500000*0.0003*2761）。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告徐红基于大庆路108-2-504室房屋买卖合同对被告威海正土房地产开发有限公司享有违约金债权414150元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费82260元，由原告负担82160元，被告负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  毕兴安人民陪审员  邓树善人民陪审员  邹存福二〇一九年十一月十五日法官 助理  姜开堃书 记 员  胡雅楠