辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终15537号上诉人（原审被告）：于敏清，女，1960年6月12日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：董海洋，女，1985年11月22日出生，汉族，住沈阳市于洪区。上诉人于敏清与被上诉人董海洋房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初9108号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。于敏清上诉请求：1.撤销一审判决，重审审查签订的《房屋买卖合同》是否有效及合同在履行中被上诉人是否存在违约的行为；2.原合同中介费4,800元由被上诉人承担；3.涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担；4.涉诉定金不退还。事实和理由：一、自2019年7月1日在牛市房产中介所签订《房屋买卖合同》起上诉方始终同意卖房，无论以贷款还是全款形式支付房款；二、本人从未同意解除房屋买卖合同，房屋产权证和契证始终由房产中介保管；三、自被上诉人提出达不到合同目的无法实现程度起，本人和房产中介多次与被上诉人沟通但都被被上诉人拒绝。被上诉人认为此次买卖的住房，小学学区是滩河小学，初中学区是沈阳虹桥中学总校区未达到对方要求，因此,想要单方终止合同。本人认为住房的学区划分从未改变，该情况被上诉人应该在买卖之前就已经了解清楚，不能作为违约的理由；四、被上诉人在未提出达不到合同目的无法实现之前，曾经提出过个人征信存在不良记录，贷款很有可能申请不到，故一直未向本人缴纳首付房款；五、本人始终以积极的态度表示愿意与被上诉方办理申请贷款所需要的相关手续；六、《房屋买卖合同》存在严重漏洞，未约定具体时间办理更名过户手续时间，及更名过户手续费由谁来支付。因此，一审判决认定事实错误，适用法律不当。董海洋辩称，我从未说过不买房子，除了在法院上诉人说要卖房子，其他时间包括聊天记录及在中介也说过不卖房子。上诉人违约，上诉人应按照合同约定承担违约责任还有中介费用由违约方承担。董海洋向一审法院起诉请求：1.判令被告双倍返还定金20,000元、中介费用4,800元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:2019年7月11日，被告王敏清作为卖方（甲方）与原告董海洋作为买方（乙方）签订《房产买卖合同》一份，合同约定：甲方自愿将坐落于沈阳市皇姑区辽河街130-3号5-2-1室（建筑面积56.96平方米）出卖给乙方；房屋交易成交价格合计人民币为48万元。本合同签订当日乙方支付甲方人民币1万元为购房定金，即为购房首付款。关于付款方式，合同约定：分期付款：双方办理更名过户手续时，乙方支付首付款人民币20万元；由房产局监管部门监管，待乙方房证下发后两个工作日付与甲方。银行贷款人民币26万元，银行贷款拨付后直接打入房产局监管部门账户，两个工作日后由房产局监管部门付与甲方。尾款人民币1万元，待甲方结清有关房屋所有费用，并将房屋钥匙交与乙方的同时，乙方付与甲方。关于中介费，双方约定：协议签订后，中介费由乙方承担4,800元，中介费按该房屋交易总价款的1%收取，金额为人民币4,800元，由支付方一次性支付丙方，甲乙任何一方如若违约，中介费用由违约方承担。同时，合同其他约定处记载：1.甲方承诺此房无抵押，无纠纷，无查封，单独所有并同意出售此房。2.乙方承诺实地面房，并同意购买此房，以贷款形式。3.甲方承诺无陈欠。如有陈欠，甲方结清。4.甲方配合乙方办理贷款手续。5.如乙方贷款审批不过，以全款形式购买。6.双方约定9月1日之前办理过户更名手续。7.双方约定屋内物品留给乙方。该合同由原告签名并按手印，被告于敏清处由被告女儿杨海燕代签并按手印，丙方处由沈阳牛市房产中介有限公司加盖公章。合同签订当日，原告董海洋向被告于敏清支付定金10,000元，被告于敏清女儿杨海燕出具收款收据。当日原告董海洋另支付居间服务费4,800元，中介公司出具收款收据。2019年7月23日被告女儿杨海燕在微信中向原告表示，“你要贷款房子我不卖了”。2019年7月24日，被告女儿杨海燕在微信群中表示，“没钱你的事，你没钱我肯定不能卖你”、“你没钱，我肯定不能给你过户”。因认为被告于敏清违约不出售房屋，原告董海洋于2019年7月25日诉至我院。一审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。原、被告之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立起生效。本案原告董海洋与被告于敏清就涉案房屋订立的《房产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，也不损害其他人利益，本院依法确认原告董海洋与被告于敏清签订的《房产买卖合同》合法有效。双方签订合同后，原告董海洋应按照合同约定的时间、及时足额的向被告于敏清支付购房款，被告于敏清应按照合同约定时间配合原告董海洋办理贷款审批并配合原告办理更名过户手续。原告董海洋要求双倍返还定金是基于解除其与被告于敏清签订的《房产买卖合同》。庭审中，被告自述并不曾拒绝向原告出售涉案房屋，但对于原告提供的与其女儿杨海燕的微信聊天记录真实性予以确认。在原告与被告女儿杨海燕的微信聊天中，杨海燕多次表示如原告董海洋以贷款方式购买房屋，则拒绝将房屋卖给原告董海洋。由于《房产买卖合同》系被告女儿杨海燕代替被告所签，且在整个房产买卖合同的履行过程均是杨海燕与原告进行沟通、协商，故原告有理由认为被告女儿杨海燕拒绝出售房屋的意思表示是被告于敏清的真实意思表示。故，因被告女儿杨海燕在房产买卖合同履行过程中向原告表示拒绝出售房屋，且原告董海洋在庭审中亦要求解除《房产买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本案所涉《房产买卖合同》经原、被告双方协商一致解除。关于原告要求被告于敏清返还双倍定金20,000元一事。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原、被告双方签订的《房产买卖合同》中约定被告应于2019年9月1日办理房屋过户更名手续，原告于2019年7月25日诉至本院，被告的履行期限尚未届满，且被告于敏清在庭审中表示同意履行，达不到合同目的无法实现的程度。现原、被告双方解除合同的原因是双方丧失信任，且没有造成其他损失，不适用定金罚责。故对于原告要求被告双倍返还定金的请求，本院不予支持。但因涉案房产买卖合同已解除，故被告于敏清应将原告董海洋支付的定金10,000元予以退还。关于原告要求被告承担中介费用4,800元一事，因该《房产买卖合同》系双方协商一致解除，基于公平原则，中介费用应由原、被告双方平均承担，因中介服务费4,800元均原告交纳，故被告应向原告支付中介服务费2,400元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告于敏清退还原告董海洋定金10,000元；二、被告于敏清向原告董海洋支付中介服务费用2,400元；上述款项自本判决生效后十日内履行，如逾期履行被执行人应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原、被告其他诉讼请求。本诉案件受理费420元，适用简易程序收取210元，由原告董海洋承担105元，由被告于敏清承担105元；退回原告董海洋210元。二审期间，于敏清向法庭提供与被上诉人微信截图5张，证明7月24日被上诉人自己说不去面签的，也不给看材料，被上诉人说自己手里钱都花了。董海洋对上述证据的质证意见：微信截图内容属实，是上诉人让我起诉的。但上诉人陈述的证明目的不属实。同时，董海洋向法庭提供中介公司与上诉人的微信截图2张。证明上诉人和中介公司说，如果我贷款就不卖我房子，中介也和上诉人说了，如果不卖就是上诉人违约。于敏清对上述证据的质证意见：内容记不清了，我说的是1万块就过户给被上诉人的情况下，这种贷款我不卖，如果是正常贷款我肯定会卖她。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《房产买卖合同》虽系上诉人的女儿杨海燕代替上诉人所签，且在整个房产买卖合同的履行过程均是杨海燕与被上诉人进行沟通、协商，但鉴于上诉人事后对该合同予以认可，故案涉合同应为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对上诉人具有法律约束力。本案双方当事人的诉争焦点为案涉房屋买卖合同解除的原因及责任归属应如何认定，即上诉人在履行合同过程中是否存在违约行为。庭审中，上诉人主张其从未表示拒绝出售房屋，直至一审庭审中还同意出售房屋，即上诉人不存在违约行为；而被上诉人则主张，双方在履行合同过程中，上诉人的女儿杨海燕曾在微信中表示，如果贷款买房子，其就不卖房子，即上诉人存在违约行为。对此，本院认为，因案涉合同明确约定，合同签订当日，被上诉人支付上诉人1万元为购房定金，即为购房首付款。双方办理更名过户手续时，被上诉人方支付首付款人民币20万元；由房产局监管部门监管，待被上诉人方房证下发后两个工作日付与上诉人。银行贷款人民币26万元，银行贷款拨付后直接打入房产局监管部门账户，两个工作日后由房产局监管部门付与上诉人。由此可以认定，上诉人在合同中同意被上诉人贷款买房，分期付款。且同意双方办理房屋更名过户时，被上诉人支付首付款20万元。但根据被上诉人提供的中介公司与杨海燕的微信截图及杨海燕与被上诉人之间的微信截图等证据显示，杨海燕在微信中表示如果贷款买房子，其就不卖房子。此举，违反合同约定及有悖于诚实信用原则，亦导致合同终止履行。故一审法院判决上诉人返还1万元定金并酌定上诉人赔偿中介费用2,400元并无不当，本院对上诉人的上诉主张不予支持。综上所述，于敏清的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费420元，由上诉人于敏清承担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  李 妍审判员  韩彩霞二〇一九年十一月十五日书记员  张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。