湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民初8824号原告湖南众慧天成物业服务有限公司，住所地：长沙经济技术开发区开元西路16号美林水郡2号楼105房。法定代表人李星，总经理。委托代理人潘志清，湖南正方律师事务所律师。被告黄伟，男，1975年11月20日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告湖南众慧天成物业服务有限公司（以下简称众慧天成公司）诉被告黄伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告请求本院判令：1、被告支付原告物业管理费18792元（从2009年2月23日起至2014年12月31日、2017年9月1日至2018年8月31日止），违约金3888元，以上两项共计22680元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。被告黄伟答辩要点：1、前期物业服务合同约定的价格为1.6元/㎡，未约定系每年还是每月，从有利于被告的原则出发可以理解给每年1.6元/㎡，因此物业公司应退还被告这些年多交的物业费19420元。2、前期物业服务合同期限至2014年12月31日，之后的物业费不应交给原告。3、2014年12月31日之前的物业费，最近两次催收系2015年7月15日、2018年9月15日，已超过3年的诉讼时效。4、催收单系原告自行制作，未通知到被告，不具有法律效力。5、根据开发商与被告签订的商品房买卖合同的约定，因房屋漏水严重不具备验收标准，被告要求开发商及物业公司整改，推迟15个月交房，被告无法入住房屋而在外租房15个月，租金达27000元，违约金17232元，合计应赔偿44232元。6、2006年9月30日至2007年12月31日，因开发商提供的房屋漏水无法入住，期间被告未享受物业服务，期间物业费3427元不应叫或免交。7、原被告之间未签订物业服务合同，原告提交的前期物业服务合同期限为2009年12月31日签订，2007年12月31日至2009年12月31日期间，被告未享受原告提供的物业服务，不应承担2726元物业费。8、开发商及物业公司不作为，截至接到本案传票，所购房屋虽多次维修，但仍严重漏水，物业公司两次要求被告协商处理物业费及房屋漏水赔偿问题，但原告均不守时，不诚信。9、因房屋维修不到位、不彻底，导致房屋墙面、家具等发霉，开发商及物业公司应赔偿被告装修损失20000元。10、强烈要求开发商及原告将被告房屋维修好，并赔偿被告的上述损失，退还多交的物业费。11、原告承担本案诉讼费用。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2006年4月9日，黄伟购买了长沙美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）建设的美林水郡小区第3栋1单元3B号房，房屋建筑面积为142.83㎡。2007年12月5日，黄伟在《美林水郡交付单》上签名并确认收房。2、2009年12月31日，美林公司与众慧天成公司签订《前期物业服务合同》，约定美林公司选聘众慧天成公司为美林水郡小区提供前期物业服务事宜，物业服务期限为五年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止，居住房屋的物业服务费收取标准为1.6元/㎡。合同还对双方其他权利义务进行了相应约定。合同到期后，众慧天成公司未与美林公司或小区业委会签订新的物业服务合同，但从2010年1月1日至今，众慧天成公司为美林水郡小区提供物业服务。3、美林水郡小区在2015年1月已成立业主委员会。4、2015年12月4日，长沙县湘龙街道湘绣社区美林水郡业主委员会向众慧天成公司出具《通知》一份，载明：“在新的物业服务公司确定前，贵司有义务继续为小区提供服务”。5、黄伟从2010年1月1日起至2014年12月31日、2017年9月1日至2018年8月31日止未向众慧天成公司交纳物业费。6、2019年3月26日，众慧天成公司的法定代表人由孙虎变更为李星。法律适用争议本院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概况为以下几个方面：1、原告众慧天成公司向被告黄伟收取物业费是否合理合法。原告认为，众慧天成公司与美林公司于2009年12月31日签订《前期物业服务合同》，在合同履行期间，原告依约提供了物业管理服务，合同到期后，小区内成立了业委会，业委会向原告发出《通知》，同意原告继续为小区提供服务，原告有权收取物业费。被告认为，原告提交的合同于2014年12月31日到期，此后的物业费不应向原告交付。本院认为，在业主委员会成立之前，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主有约束力。现原告与美林公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。原告据此合同向小区提供物业管理服务，并主张由被告缴纳物业费，于法有据，应予支持。虽该合同于2014年12月31日到期，但原告众慧天成公司从2010年1月1日起至今持续为美林水郡小区提供物业服务，被告黄伟作为美林水郡小区的业主，原被告之间已形成事实上的物业服务合同关系。故原告有权收取黄伟从2010年1月1日起至2014年12月31日、2017年9月1日至2018年8月31日止的物业费，但因原告未举证证明合同签订前对被告享有收取物业服务费的权利，故对原告主张合同签订前，即从2009年2月23日至同年12月31日的物业费，本院不予支持。2、物业服务收费标准如何认定。原告认为按其与美林公司签订的《前期物业服务合同》约定了收费标准收费，即1.6元/平方米/月。被告认为合同上载明的为1.6元/平方米，未明确为每月还是每月，从有利于被告的原则出发可以理解为每年1.6元/平方米。本院认为，原告与美林公司签订了《前期物业服务合同》，该合同效力及于全体业主，合同中约定物业费收费标准为1.6元/平方米，虽没有明确载明其系每月的收费标准，但结合该条款的上下文及交易习惯，应为1.6元/平方米/月。而物业服务具有连续性、长期性的特点，被告黄伟并未提供充分有效证据证明其欠交物业费期间，物业服务不符合合同约定及相关法律法规规定的质量标准，构成严重违约，故被告应按1.6元/平方米/月的标准向物业公司交纳物业服务费。至于合同到期后的物业费收费标准，因原告继续为美林水郡小区提供物业服务，且新成立的小区业委会要求原告在新的物业公司确定前继续为小区提供服务，故物业费收费标准理应参照《前期物业服务合同》的约定予以确定，即1.6元/平方米/月。3、关于诉讼时效的问题。原告认为，其通过上门张贴催费通知单，电话、短信催收等方式向被告主张权利，故诉请未超过诉讼时效。被告认为，2014年12月31日前的物业费，原告最近两次催收系2015年7月15日、2018年9月15日，已超过三年诉讼时效，而原告提交的催收单系其自行制作，被告并未实际收到。本院认为，众慧天成公司一直在不断以各种方式向业主催缴物业费，并提供短信催缴证据以及电话催缴记录表，同时，被告在2015年至2017年期间，亦支付部分物业费，这些行为符合诉讼时效中断的规定，故众慧天成公司诉请未超过诉讼时效。判决的理由与结果本院认为，一、众慧天成公司与美林公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，该合同的效力及于小区全体业主。虽该合同于2014年12月31日到期，但原告众慧天成公司从2010年1月1日起至今持续为美林水郡小区提供物业服务，被告黄伟作为美林水郡小区的业主，原被告之间已形成事实上的物业服务合同关系。现原告已为小区提供物业服务，而被告欠缴原告从2010年1月1日起至2014年12月31日、2017年9月1日至2018年8月31日止的物业费16454元（142.83㎡×1.6元/㎡/月×72月=16454元），其事实清楚，证据充分，被告理应及时缴纳。二、关于违约金的问题，因原告提供的物业服务合同未明确交付物业费的期限，且合同亦没有约定违约责任，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。三、关于被告抗辩房屋漏水导致其损失的问题，因与本案非同一法律关系，不属于本案处理范畴，被告可收集证据后另行主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告黄伟在本判决生效后十日内支付原告湖南众慧天成物业服务有限公司物业费16454元；二、驳回原告湖南众慧天成物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费367元，减半收取183.5元，由原告湖南众慧天成物业服务有限公司负担50.5元，由被告黄伟负担133元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李文斌二〇一九年十一月十五日书记员  陈晓婷附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。