辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽10民终1332号上诉人（原审被告）：辽宁中南置地有限公司，住所地辽阳市白塔区新华街道民主路南段。法定代表人：李萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：施晓娇，辽宁法云律师事务所律师。委托诉讼代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张东旭，男，1990年12月16日出生，汉族，电力公司职工，住辽阳市白塔区。上诉人辽宁中南置地有限公司因与被上诉人张东旭房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2018）辽1002民初1038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。上诉人辽宁中南置地有限公司的委托诉讼代理人王枢，被上诉人张东旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁中南置地有限公司上诉请求：一、请求二审法院撤销辽阳市白塔区人民法院做出的（2018）辽1002民初1038号《民事判决书》。二、判决上诉人不予支付逾期办理房屋所有权证书的违约金。三、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，理由如下：上诉人在房屋所有权证书办理过程中存在不可抗力因素。房屋竣工后，上诉人就在积极办理相关手续，但本案存在不可抗力的情况，因此上诉人不应承担逾期办证的违约责任。在2016年7月，上诉人与国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》，按照协议约定供电公司应在具备进场施工条件60个工作日内完成工程建设，但由于当年天气突然降温导致电缆铺设困难，为了保证工程质量，施工期间采取了必要的安全技术措施，该工程供电公司于2017年8月25日才出具验收意见单。同时，因送电时间较晚及天气原因，水温过低顺不了水，造成本项目消防验收及其他专项验收时间节点相应顺延，导致上诉人2017年12月11日才取得竣工验收备案书。由此可见，天气原因是造成相关工程无法施工的主要原因，而天气原因是上诉人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，因此上诉人不应承担逾期办证的违约责任。现上诉人依法提出上诉，恳请二审法院在查明事实后，撤销一审判决，并依法改判。张东旭辩称，答辩人认为原审定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人称在房屋所有权证书办理过程中存在不可抗因素，认为降温等天气原因是造成工程无法施工进而导致验收时间节点，竣工验收备案书延误的主要原因，主张天气原因是上诉人不可预见，不可避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，要求免于承担逾期办证责任。答辩人认为上诉人所述天气情况不属于不可抗力，不能构成不可抗力的免责因素。首先，上诉人所述天气情况不属于不可抗力，上诉人所述降温天气属于常见天气状况，并非极端恶劣天气，也不属于洪水，地震等自然灾害性质的不可抗，不属于不可抗力法定范畴，开发商应该根据当地的气象情况和历史记录，合理计算建筑工期，诚信谨慎的约定交房日期与办证时效，而不是违约后动辄以“不可抗力”为由逃避按期交房和办证的责任。第二，因2016年冬季降温进而导致供电整体进度延迟延误时间长达一年，这种情况不合常理，用短期的降温天气作为阻却办理所有权登记的理由，无论是逻辑还是事实都站不住脚。第三，对于冬季低温的常识问题，上诉人是可以预见的，上诉人有义务也有能力通过妥善规划施工时间与安排项目工程进度，提前与有关部门做好协调及应对准备，保证按时完工和顺利验收备案。因此，天气原因造成的施工延误是可以预见，可避免和克服的，由于上诉人自身拖延工程进度，造成冬季施工困难及相应延误，是人为因素，而非自然灾害和不可抗力，上述人把天气原因作为不可抗力免责诉求不能成立，按照法律规定及合同约定，上诉人应承担逾期办证的违约责任。基于以上的事实与理由，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故上诉人的上诉理由不能成立，答辩人恳请二审法院在审理后，驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。张东旭向一审法院起诉请求：原告于2016年4月27日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，依据该合同，原告购买了被告开发的位于太子河区。该房屋建筑面积为92.64平方米，总价款为350，387元。房屋的交付时间为2016年11月15日，房屋所有权转移登记办理时间为商品房交付之日起180日内。2016年10月12日，原告到望京花园售楼处准备验房，但被告要求原告必须先交纳取暖费、物业费、装修垃圾清运费、电梯维护费、预收水电费、电梯运料费等费用，并在一份文件上签字后才能拿钥匙上楼验房。原告为尽快开始装修，便匆忙签了字并交纳了各项费用。原告当时并未意识到所签文件为商品房交付验收手续，只是认为商品房交付期限即将到期，被告同意原告提前进入装修。原告后来与其他业主交流中才得知，被告要求所有业主都要先交钱、拿钥匙、办完收房手续后才可以验房。被告在办理交付房屋手续时，并未按《商品房销售管理办法》第三十二条的规定，向原告出示或提供《建设工程竣工验收备案证明文件》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。之后，原告及其他业主多次找被告维权，索要竣工验收备案证明文件，规划、消防、人防等专项验收证明，被告至今未能提供。此外，被告交付的房屋未达到合同约定的交付条件，应承担逾期交付的违约责任。原告在完成上述流程之后，跟随工作人员上楼验房，在验房过程中，发现房屋只有临时电，供水、供暖、燃气和基础设施均未达到合同所约定的交付条件。直到2017年5月20日，室内才接入供水，消防设施在2017年7月才进行验收。依据《商品房买卖合同（预售）》第十条“商品房交付条件：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3、供暖：交付时供暖系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供暖管网。4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付的违约责任。同时，因逾期交付，导致原告至今无法办理房屋所有权证，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，被告应承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。综上，原告为维护自己的合法权益不受侵犯，特诉至法院，请求法院判令被告支付逾期交付及逾期办理房屋所有权证的违约金41，836.21元，砌筑剪力墙，并承担本案的诉讼费用。辽宁中南置地有限公司一审辩称：一、关于房屋交付问题。答辩人并没有存在逾期交付的事实存在，答辩人的房屋于2016年6月28日即竣工，并于2016年11月正常交房，原告购买后也及时收到了《入住通知书》，办理了入住手续，领取了房屋钥匙。因此，答辩人不存在逾期交付的问题，不产生违约交付责任。二、关于房屋产权登记的办理。房屋竣工后，答辩人就在积极办理相关手续，不存在逾期办理产权登记，现在三期房屋的初始房照已于2018年8月取得，在补充协议中也有约定只要出卖人履行报送的义务即可，而且本案存在不可抗力的情况，因此答辩人不承担逾期办证的违约责任。在2016年7月，答辩人与国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》，按照协议约定供电公司应在具备进场施工条件60个工作日内完成工程建设，但由于当年天气突然降温导致电缆铺设困难，为了保证工程质量，施工期间采取了必要的安全技术措施，该工程供电公司于2017年8月25日才出具验收意见单。同时，因送电时间较晚及天气原因，水温过低顺不了水，造成本项目消防验收及其他专项验收时间节点相应顺延，导致答辩人于2017年12月11日取得竣工验收备案书。由此可见，天气原因是造成相关工程无法施工的主要原因，而天气原因是答辩人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，因此答辩人不应承担逾期办证的违约责任。关于剪力墙的问题。答辩人的施工图纸是经过住建部门审核后的图纸，在图纸中第8条已标明：施工图中虚线墙部分由用户自理。样板房宣传图中同时有提示标注：户型、每户面积在实际中各有不同，本图仅供参考，买方可向销售人员洽询细节，房屋交付标准应以购房合同约定为准。合同(附件一)已约定房屋结构详见房屋分户平面图，房屋分户平面图同施工图相符，该位置为虚线。故该部分无须答辩人砌筑，而需原告自理。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。一审法院认定事实：2015年10月13日，张东旭、辽宁中南置地有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，张东旭购买辽宁中南置地有限公司开发的位于太子河区望京花园商品房一处。该房屋建筑面积92.64平方米，单价为每平方米3,782.24元，总价款350,387.00元。第十一条约定：出卖人应当在2016年11月15日前向买受人交付该商品房屋。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方按照下列第1种方式处理：(1)逾期在90日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之X的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项的比率)。第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。本案房屋于2018年8月3日取得不动产权属登记证书，权利人登记为房屋开发商即辽宁中南置地有限公司。2018年12月5日，张东旭撤回“判令辽宁中南置地有限公司按设计图纸为张东旭房屋砌筑剪力墙”的诉讼请求。一审法院所确认的上述事实有《商品房买卖合同（预售）》、权属证书、购房发票、入住通知书、入住流转单及双方当事人陈述笔录在卷。一审法院认为，张东旭与辽宁中南置地有限公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》一份，事实清楚、合法有效，一审法院予以确认，故合同双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务、承担各自的责任。本案中《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付时间为2016年11月15日前，依据辽宁中南置地有限公司提供的证据，该房屋已竣工验收，且于2016年11月26日交付房屋，未逾期90日，双方未约定违约金，故张东旭要求给付延迟交付房屋违约金的诉讼请求，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，本案房屋应在交付后180日内取得房屋所有权证书，但未在约定的时间内办理，且其提供的供电公司的相关证据不足以证明阻却该办理所有权登记的行为，故辽宁中南置地有限公司应承担违约责任。但本案房屋于2018年8月3日已经取得不动产登记证据，张东旭作为房屋买受人应积极妥善处理办理房屋所有权登记事宜，而非放任该损失的扩大发生，故该部分损失应自当完成房屋所有权登记的期限届满之次日即2017年5月25日计算至2018年8月2日止，违约金为人民币15,241.83元(350,387.00元*0.01%*435天)。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、辽宁中南置地有限公司向张东旭支付房屋逾期办理房屋所有权证书的违约金人民币15，241.83元；二、驳回张东旭的其他诉讼请求。上述第一款项于本判决生效后10日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费846.00元，由张东旭负担538.00元，由辽宁中南置地有限公司负担308.00元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，由于出卖人的原因，买受人未能按约定取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。上诉人辽宁中南置地有限公司关于逾期办理房屋权属证书系不可抗力原因其不应承担违约责任一节，但其主张的天气情况不能构成不可抗力情形，双方对逾期办照违约金的计算有明确约定，其应按合同约定承担相应责任，该上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，辽宁中南置地有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费846元，由上诉人辽宁中南置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇一九年十一月二十七日法官助理王首智书记员白如冰