河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀11民终2443号上诉人（原审被告、申请执行人）：张红丽，女，1963年12月16日出生，汉族，现住衡水市桃城区。委托诉讼代理人：王巍，1986年5月24日出生，汉族，现住衡水市桃城区。系张红丽之女。委托诉讼代理人：寇国顺，河北合明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：张利民，男，1979年4月20日出生，汉族，现住河北省廊坊市大城县。委托诉讼代理人：盛皎，河北凌坤律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：许俊英，女，1965年11月4日出生，汉族，现住衡水市桃城区。上诉人张红丽因与被上诉人张利民、原审第三人许俊英执行异议之诉纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初2033号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张红丽请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实有误。被上诉人诉称购买第三人位于衡水市××大街天××单元××室房产，在提供支付购房款方式上与执行异议时提供的付款明显不同，前后矛盾，足以说明被上诉人诉称的支付购房款虚假，将第三人与张梅之间的转款行为拼凑成支付购房款，第三人与张梅多次发生账户交易，如果这样的拼凑也能作为购房款的话，对任意造假行为予以认定，违背了基本事实的认定标准。被上诉人提供的证据不能证明占有该房屋，上诉人提供的反驳证据证明被上诉人没有占有该房屋。被上诉人提供的房屋买卖合同不具有形式要件且内容违法，第三人没有取得权属证书，不得转让房屋。根据《城市房地产管理法》第38条第(六)项之规定，未依法领取权属证书的房产不得转让。被上诉人主张的执行异议之诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，不能排除涉案房屋的强制执行。一审判决认定第三人没有办理房屋权属证书，却认定该合同合法有效，故意违反了法律的强制性规定。一审判决案涉房屋归被上诉人所有，执行异议之诉本身案外人对诉称的不动产不享有所有权，是否符合第28条的规定，法院应当以此作为能否排除执行的依据，而一审判决案涉房产归被上诉人所有，已超出和改变《物权法》的规定，被上诉人没有取得权属证书，如何取得物权呢？物权的设立以登记生效，没有登记不享有物权，这是物权法的基本规定，一审判决不顾法律的明确规定，做出与法律相违背的判决，与一审法院(2019)冀1102执异64号执行裁定书作出了相反的结果。二、一审判决适用法律不当。在错误认定事实的基础上，必然导致适用法律不当，判决结果违法，维护造假者的利益，侵犯了上诉人的权益。综上所述，一审法院认定事实有误，适用法律不当，判决结果违法，请求改判支持上诉人的上诉请求。张利民答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2017年9月20日，被上诉人张利民与第三人许俊英就案涉房产签订《房屋买卖合同》，并于合同签订当日张利民支付了部分购房款，许俊英向张利民交付了房屋。被上诉人收房后于2018年8月出资进行装饰装修并购买家具入住，期间所有物业费、水电费、装修押金等均由原告亲自缴纳，一直居住并使用至今。《房屋买卖合同》第九条约定许俊英负责办理房产证等手续，然后过户给原告。被上诉人虽多次催促许俊英办理房屋过户手续，但许俊英因身体生病住院做手术导致涉案房产未能及时办理过户手续，张利民对此不存在过错。2019年1月15日，因许俊英与张红丽民间借贷纠纷，导致张利民购买的涉案房产被法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，张利民完全符合下列四种情形：1、在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。故张利民依法享有涉案房屋的实际所有权，足以排除上诉人对涉案房屋的强制执行。上诉人所称张利民支付购房款虚假仅为其个人主观臆测，并未提出任何证据加以证实，该主张依法不应予以认定。张利民于案涉房产查封之前已将全部购房款向第三人许俊英支付完毕。具体支付方式为：张利民于2017年9月20日银行转账31万元、支付宝转账4万元，2017年9月28日银行转账10万元；并从张梅处借款，通过张梅以现金、转账及债务抵顶方式向许俊英支付了剩余的45万元购房款，以上共计90万元。同时张利民一审已提交2018年3月8日向张梅支付20万元，以及2018年4月9日向张梅支付24万元的转账还款凭证，证实张利民与张梅之间用于购房的资金支付真实性。其中，第三人许俊英在收到张利民转账支付的35万元及当日张梅现金支付的21万元后，向张利民出具收条。以上事实均有相应银行转账凭证、许俊英的陈述、通话录音及收条加以证明，所以张利民针对购房款支付问题已经尽到充分的举证责任。上诉人未提交任何证据仅凭主观臆测就否定我方支付购房款的事实，许俊英与张梅之间的经济往来不能推翻我方购房的事实，而且在2017年9月至2018年4月期间，我方向张梅等亲属所发生的借贷行为均系用于支付上述房款，张梅也是受我方委托向第三人许俊英付款，故本案购房付款等履行合同的行为，均合法有效，应驳回上诉维持原判。许俊英答辩称，房子我卖给张利民了，这是事实。张利民也给了我钱了。我对一审判决结果没有意见。张利民向一审法院起诉请求：一、依法判决停止对（2019）冀1102执92号对于衡水市红旗大街天鸿荣城二期11号1单元3401室房产的执行程序；二、依法判令原告张利民享有衡水市红旗大街天鸿荣城二期11号1单元3401室房产的所有权；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月20日原告与第三人许俊英签订《房屋买卖合同》一份，约定原告购买第三人名下位于衡水市××大街天××楼××单元××室房产××套，房屋总价90万元，并在《房屋买卖合同》第九条约定第三人许俊英负责办理房产证等手续，然后过户给原告。协议签订后，原告依约向第三人交付购房款，第三人于合同签订当日向原告交付房屋，并将房屋钥匙、购房发票、物业服务手册及服务协议等原件交付原告。原告收房后已于2018年8月出资进行装饰装修并购买家具入住，期间自购房至今所有物业费、水电费、装修押金等均由原告缴纳，一直居住并使用至今。第三人因身体生病住院做手术导致涉案房产未能及时办理过户手续，期间原告曾多次催促第三人，原告对于办理过户登记不存在过错。2019年1月15日，因第三人与被告民间借贷纠纷，导致原告购买的涉案房产被法院查封，原告已依法提出执行异议，但贵院作出（2019）冀1102执异64号裁定书以“异议人没有提交标的房产已经交付并由其实际占有的证据”为由驳回。原告依《民事诉讼法》第二百二十七条、《执行异议和复议若干规定》第二十八条之规定，原告享有涉案房屋的实际所有权，我方对涉案房屋的占有、使用，足以排除被告对涉案房屋的强制执行。综上，望判如所请。张红丽辩称，我方不认可涉案房屋是原告所有，不应停止对涉案房屋的执行。第三人许俊英辩称，我方于2017年9月20日将涉案房屋卖给原告张利民是事实。一审法院认定的事实：2015年12月1日第三人许俊英与魏钰玺共同购买天鸿房地产开发有限公司预售房一套，房屋坐落于衡水市××大街天××楼××单元××室。该房系预售房，已办理预售房屋登记，2016年11月15日天鸿房地产开发有限公司将该房交付第三人，但未办理产权证书。2017年9月20日原告与第三人许俊英、魏钰玺签订《房屋买卖合同》一份，合同约定第三人许俊英、魏钰玺将该房以总价格90万元卖于原告张利民，合同约定：第三人许俊英、魏钰玺负责更改开发商提供的购房合同、购房票据等涉及第三人名字的资料为原告名字，费用由原告负担；双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续，所需缴纳的税费，经双方协商，一切交易税费由原告负担；第三人许俊英、魏钰玺负责办理房产证等手续，然后过户给原告。合同签订后，原告张利民于当日通过银行转账、支付宝转账向第三人交付购房款35万元，通过其亲戚张梅向第三人交付购房款21万元；第三人许俊英为原告出具了收到购房款56万元的收条；2017年9月26日原告张利民又让其亲戚张梅通过转账向第三人付房款16万元；以第三人徐俊英所欠张梅债务8万元抵顶房款8万元；2017年9月28日原告张利民通过银行转账向第三人交付购房款10万元，至此原告已将房屋总价款90万元全部交付第三人。此后，原告又通过银行转账将所借张梅及亲戚房款偿还。第三人于2017年9月20日向原告交付房屋，并将房屋钥匙、商品房买卖合同购房发票、物业服务手册及服务协议等原件交付原告张利民。因涉案房屋一直未办理产权证书，商品房买卖合同登记、物业费等所登记房主均为第三人许俊英，虽物业、水电缴费单据载明业主为第三人徐俊英，但原告所提交转账记录可证明自2017年10月1日起涉案房屋的水电费、装修押金、物业费等均由原告缴纳。原告张利民于2018年8月出资对该房进行了装修，同年12月4日还为该房定制购买了家具，原告张利民占有、居住该房至今。因该房至2018年底尚不能办理房屋产权证书，第三人因身体生病住院做手术导致涉案房产一直未办理过户手续，该房在天鸿房地产开发公司所登记房主依然是第三人。2019年1月15日，因第三人与被告张丽民间借贷纠纷涉案房产被本院查封，原告提出执行异议，本院以“异议人没有提交标的房产已经交付并由其实际占有的证据”为由作出（2019）冀1102执异64号执行裁定书驳回原告张利民提出的执行异议，原告随提起执行异议之诉。以上事实，有原、被告及第三人提交的证据及庭审笔录在卷为证。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，本案的关键是原告张利民对讼争房屋是否享有受法律保护的实体权利、该权利是否能够排除强制执行。涉案诉争房屋在本院查封之前，原告张利民与第三人许俊英、魏钰玺已经签订书面的房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告主张诉争之房屋未办理产权证为由，主张原告与第三人所签合同不合法，没有法律依据，本院不予采信；原告张利民所提交转款凭证、第三人出具的收据、第三人的陈述能够证明原告已支付全部价款；原告提供的物业费、水电费票据及房屋装修合同、收据等证据能够证明原告在本院查封诉争房屋前已对该房合法占有，并实际居住；被告所举证据不能证明其本院查封之前原告未占有、使用诉争房屋的主张；原告与第三人所签合同中明确约定由第三人办理过户手续，现因第三人生病住院致该房未办理过户手续，未办理过户的原因并非原告自身原因，即原告并无过错，故诉争之房屋所有权应归原告，该权利与被告张红丽的一般债权发生冲突时，应依法优先保护原告张利民的物权。原告张利民享有足以排除强制执行的民事权益，故诉争房屋不得执行。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决：衡水市红旗大街天鸿荣城二期11号1单元3401室房产归原告张利民所有，并不得执行；案件受理费12800元，由被告张红丽负担。二审期间张利民申请证人刘某、张某出庭作证。证人刘某证明在2018年秋天对张利民案涉房屋进行装修的事实。证人张某证明张利民为了买案涉房屋于2017年9月25日向其借款24万元，2018年4月9日张利民通过银行转款偿还了该借款。并提交转款和收款的银行交易明细。本院组织各方进行了质证，本院对证人证言及银行交易明细的真实性、关联性予以确认。本院对一审法院查明认定的事实予以确认。本院认为，执行异议之诉是对执行标的物享有足以排除强制执行权利的案外人，请求法院不许对该标的物实施执行的诉讼，诉讼目的就是为了阻却执行。案外人在执行异议之诉中的请求是否成立，应根据案件的具体情况和案外人所主张的权利，对申请执行人债权实现的效力以及案外人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定案外人的权利是否能够阻却执行。本案中，张利民在廊坊市税务部门工作，其妻在当地担任教师，张利民购买案涉房屋的目的是为了照顾在衡水二中上高中的孩子，通过中间人张梅、牛新者介绍购买了案涉房屋，在购房前张利民与许俊英互不相识，没有证据证明张利民购买案涉房屋主观上具有恶意或与许俊英串通损害他人利益或张利民有过错。诉讼中张利民提交了购房转款凭证、许俊英出具的收款收据及当庭陈述的事实、证人张某的当庭证言等证据，能够形成证据链条证明张利民已支付了全部购房款，作为工薪阶层的张利民来说在短短几天的时间内要凑齐90万元的房款，向其亲戚张梅、张某借款符合社会常情，不能仅凭张梅与许俊英之间有其他银行账号资金往来就否定本案购房款的真实性。张利民提交的物业费、水电费票据及房屋装修合同、收据等证据，尤其是证人刘某的当庭证言，相互佐证能够证明张利民在一审法院查封案涉房屋前已对房屋进行了装修并居住，其占有在先。虽案涉房屋未办理房屋过户登记手续，是其他客观原因造成并非张利民自身过错原因。综上，原审判决依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定所作判决具有事实及法律依据，并无不当。合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定系管理性强制性规定，旨在规范房屋交易的管理，而非效力性强制性规定，并不影响合同效力，且在性质上亦不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。所以，上诉人张红丽以未登记领取权属证书为由主张房屋买卖合同无效的主张，本院不予采信。原审法院认定房屋买卖合同合法有效，符合法理情理。综上所述，被上诉人（案外人）张利民对执行标的享有足以阻却强制执行的民事权益，且原审法院判决确认房产归张利民所有，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款的规定。上诉人张红丽的上诉主张没有事实及法律依据，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由上诉人张红丽负担。本判决为终审判决。审判长  高永胜审判员  安 君审判员  张 晓二〇一九年十一月二十七日书记员  王晓娜