河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0883民初2534号原告：焦作市盛鑫物业服务有限公司，住所地：孟州市汇丰路北段西侧祥和苑103号。法定代表人：杨成泽，公司总经理。委托诉讼代理人：杨秋胜、李典礼，系公司员工。被告：崔金凤，女，1971年10月24日出生，汉族，住孟州市。委托诉讼代理人：崔永红，系崔金凤丈夫。原告焦作市盛鑫物业服务有限公司（以下简称盛鑫物业公司）诉被告崔金凤物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盛鑫物业公司的委托诉讼代理人杨秋胜，被告崔金凤及其委托诉讼代理人崔永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年5月10日至2019年5月9日的物业费2368.92元；2、按合同约定收取被告千分之五欠交物业费滞纳金；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月20日，原告与金地春城居民小区开发商孟州市安泰房地产开发有限公司签订《金地春城小区物业服务委托合同》，期限自2013年5月20日至2016年9月30日，合同到期后，因业主委员会暂未成立，一直由原告为该小区提供物业服务，被告作为金地春城小区的业主，自2017年5月10日至2019年5月9日共欠原告物业费2368.92元，经原告多次催要至今未交，故诉至法院。被告辩称，1、原告与开发商签订的物业服务合同到期后，被告并未与原告签订任何形式的物业管理合同，也没有委托原告为被告提供物业服务，原告起诉没有事实和法律依据，应驳回原告的起诉。2、原告没有通知过小区业主由其提供服务，也没有实际上为小区业主提供服务，小区的垃圾乱堆乱放，无人清理，小区业主停放的车辆被剐蹭也不管不问，被告对原告起诉的事实不予认可。3、原告要求被告交纳滞纳金没有事实依据。为支持自己的主张，原告向本院提交如下证据：1、2019年2月21日消防技术服务（维护保养）合同；2、2019年电梯定期检验报告一份，证据1、2证明原告在金地春城小区提供物业服务的事实；3、金地春城小区物业服务委托合同一份，证明合同到期后，原告继续提供服务的事实。被告质证称，对证据1、2真实性无异议，对证据3有异议，金地春城小区没有业主大会，也没有协商过物业服务问题。本院认为，被告对原告的证据1、2真实性无异议，本院对上述证据的真实性依法予以确认；原告的证据3系金地春城小区的开发商与原告签订的物业服务合同，对小区业主具有约束力，被告所提异议不能成立，本院对该证据依法予以确认。为支持自己的主张，被告向本院提交如下证据：1、照片1张，证明是小区居民自己疏通下水道的事实；2、车辆剐蹭照片1张，证明车辆被剐蹭，剐蹭部位已经修好，但是车灯未修好；3、垃圾照片1张，证明小区垃圾乱堆乱放的情况；4、消防通道被堵照片3张，证明消防通道被堵塞；5、净水机照片1张，不知道是谁安装的；6、小广告照片2张，证明小区里面有贴小广告的情况；7、照片4张，证明小区卫生打扫不干净。原告对被告证据质证称，证据1通下水道的照片原告不清楚，不能证明下水道是小区居民疏通的；证据2车辆的问题，被告的车辆被剐蹭，找过物业公司，物业公司处理后，找到了剐蹭方，对方愿意赔偿被告100元，被告嫌少没有要，后被告夫妇找到杨秋胜，杨秋胜告知被告夫妇不属于物业公司的职责范围，且已经找到了剐蹭人，原告可以为被告方作证；证据3、7垃圾产生很正常，小区保洁下班后可能会产生垃圾，业主也应当爱护小区环境；证据4的3张照片是金地春城小区的照片；证据5净水机是为了小区居民的生活用水，当时小区的水有时会发黄，所以引进了一家净水机，用的水电是净水机公司跟一家业主商量好的；证据6宋强开锁的照片也是金地春城小区的。本院认为，被告所举照片均为金地春城小区的相关照片，本院对其真实性均予以确认。根据当事人的庭审陈述及有效证据，本院确认以下案件事实：被告崔金凤为金地春城小区11051号的业主，其房屋建筑面积为129.94平方米。2013年5月20日，孟州泰安房地产开发有限公司作为甲方，原告作为乙方，签订了物业服务委托合同，协议载明：“第二章委托服务事项第四条房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维护。第五条道路、排水管道等公用设施的使用管理和维护。第六条公用绿地、花木等的养护和管理。第七条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第八条交通与车辆停放秩序的管理。第九章维护公共秩序，门岗执勤。第十四条对业主和物业使用人有违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施，并报有关执法部门处理。第十七条乙方权利义务……4、住宅载人电梯24小时正常运行；5、电梯第二年后由物业公司负担维保年检费用；6、保持消防设施设备完好，消防通道畅通，消防栓及时维护；……第六章物业服务费用……1、高层住宅房屋按由乙方建筑面积每月每平方米（1-5楼）0.75元,6楼以上0.80元，……4、业主和物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按费用的千分之五缴纳滞纳金，对长期拒不缴纳物业服务费的按国家有关规定采用相应措施。……”被告拒绝缴纳2017年5月10日至2019年5月9日的物业费用，理由是：原被告之间不存在物业服务合同关系，原告并未提供物业服务，被告的车在小区被剐蹭，至今没有处理，小区下水道水溢出地面，一天多没人管，小区里张贴小广告，垃圾乱堆乱放，消防通道每天停满车，小区私拉电线充电。原告庭审中称，原告提供了物业服务，被告的车辆剐蹭问题已经协助处理过，物业公司知道管道堵塞就会及时处理，一直在清理小广告，保洁人员正常情况下每天清理两次垃圾，消防通道和私拉电线问题一直在治理。另查明，2019年2月21日，原告与河南省华鼎建设咨询有限公司签订了金地春城小区建筑消防设施维护保养合同，2019年6月26日，原告对金地春城小区的电梯进行了定期检验。以上即为本案基本事实。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中孟州泰安房地产开发有限公司与原告签订的物业服务委托合同合法有效，合同到期后，原被告虽未签订书面物业服务合同，但原告事实上在金地春城小区继续提供物业服务，原被告之间形成事实上的物业服务合同关系，被告理应交纳物业费。合同约定排水管道的使用管理和维护、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理、维持公共秩序属于物业管理服务内容，根据被告提供的照片证据，本院认为原告提供的物业服务确实存在瑕疵，未达到合同约定的标准，应酌情减免物业费用，对原告要求被告缴纳滞纳金的诉讼请求，本院依法不予支持，原告要求被告缴纳2017年5月10日至2019年5月9日的物业费为2368.92元（被告住房面积129.94平方米，欠交24个月，每月每平方米0.75元，车库费30元），综合本案物业服务合同的履行情况，本院酌定由被告缴纳2017年5月10日至2019年5月9日的物业费1800元为宜。业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理及小区的生活设施、生活环境会造成不当影响，不宜提倡。同时原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，切实提高服务质量。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告崔金凤于本判决生效后三日内给付原告焦作市盛鑫物业服务有限公司物业管理费1800元；二、驳回原告焦作市盛鑫物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告崔金凤承担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  韩冬霞二〇一九年十一月十九日书记员  李夏莹