安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终2960号 上诉人（原审被告）：砀山中茂置业有限公司，住所地安徽省砀山县道北西路69号。 法定代表人：何斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高健，安徽众豪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：华楠，女，1993年8月30日出生，汉族，住安徽省砀山县。 委托诉讼代理人：韩守科（系华楠舅舅），男，1975年11月5日出生，汉族，住安徽省砀山县。 被上诉人（原审被告）：安徽砀山农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇道北西路X344。 法定代表人：张磊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭永，安徽梨苑律师事务所律师。 上诉人砀山中茂置业有限公司（以下简称砀山中茂公司）因与被上诉人华楠、安徽砀山农村商业银行股份有限公司（以下简称砀山农商行）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院（2019）皖1321民初2787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 砀山中茂公司上诉请求：撤销原判，改判驳回华楠的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.华楠未按规定向砀山中茂公司发送书面解除合同通知，其一审提交的证据不足以证明向砀山中茂公司送达了书面解除合同通知，一审在未查明案件事实的基础上判决解除合同依据不足。2.砀山中茂公司不存在逾期交房的事实。根据合同约定，因地方政府政策、市政建设及环保而停工，应属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力。即使砀山中茂公司未按约定时间交房，也不属于合同约定的逾期交房。一审未分析该情形为不可抗力，作出的判决不具有客观性。二、案涉房产系华楠按揭贷款，一审判决砀山中茂公司退还全部购房款错误。1.华楠系涉案房产银行按揭贷款人，其具有还款法定义务。如判决砀山中茂公司退还华楠购房款（含按揭款），华楠就存在套取银行资金、违反金融管理规定行为，且其按揭贷款是由砀山中茂公司提供证件为其办理抵押手续后银行才予以发放。一审法院无视砀山中茂公司的意见，仅以合同约定判决解除合同错误。三、一审法院适用法律错误。一审法院以合同中既约定利息条款，又约定违约金条款，“系双方自愿且不违反法律的规定”属适用法律错误。违约金基本性质属于约定的损害赔偿金，是以补偿性为主，故其与损害赔偿金在性质及功能上相当，二者并不能并存。虽然双方在商品房买卖合同中约定了违约金条款，华楠在追究砀山中茂公司违约责任时，应按照司法解释的规定优先适用约定的违约金条款，如果华楠认为约定违约金低于造成的损失，可依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，请求法院予以增加，而不应适用约定违约金条款的同时要求赔偿购房款利息损失。一审法院认定砀山中茂公司既承担违约金又承担利息，系适用法律错误。四、一审法院审理程序存有瑕疵，一审在庭前未向砀山中茂公司送达相关保全的材料，砀山中茂公司对于相关保全信息不知情。 华楠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法。关于保全的问题，一审法院已经通知了砀山中茂公司，砀山中茂公司对此知情。请求二审法院维持原判。 砀山农商行辩称，砀山农商行在本案中没有任何过错，请求驳回上诉，维持原判。 华楠向一审法院起诉请求：1.判令解除华楠与砀山中茂公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令砀山中茂公司返还华楠的购房款483000元及向砀山农商行支付购房贷款本金及利息（以砀山农商行判决生效当月出具的还款明细清单为准）；3.判令解除华楠和砀山农商行签订的《个人购房借款合同》、《个人购房借款抵押合同》、保证人韩守鹇和砀山农商行签订的《个人购房借款保证合同》，由砀山中茂公司将华楠尚未偿还的贷款金额直接支付给砀山农商行；4.判令砀山中茂公司支付给华楠以483000元为本金，自2018年4月16日起至判决生效日止，按中国人民银行5%利率计算的利息；5.判令砀山中茂公司支付给华楠按照全部房款的2%支付违约金；6.诉讼费用由砀山中茂公司承担。 一审法院认定事实：2018年4月16日，华楠（买受人）与砀山中茂公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要条款约定：买受人购买出卖人开发的砀山县皇城御街4幢104号商品房，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14819.92元，总价款为人民币753000元；买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2018年4月16日前支付首期房价款人民币483000元，占全部房价款的64.14%。余款人民币270000元申请贷款支付；商品房交付条件应当符合1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件2.该商品房已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足合同约定的交房条件；除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金等内容。华楠实际于2018年4月12日缴纳购房款100000元、于2018年4月13日缴纳购房款383000元，共计缴纳涉案商品房首付款483000元。根据购房合同的约定，余款270000元华楠申请贷款支付。2018年5月17日，华楠（甲方）与砀山农商行的所属机构东城支行（乙方）签订《个人购房借款合同》、《个人购房借款抵押合同》。借款合同主要条款约定：甲方因购买砀山中茂公司开发的涉案商品房向乙方申请借款270000元用于支付剩余房款；借款期限从2018年5月17日至2028年5月17日止；借款年利率5.88%，本合同履行期间，借款期限在一年以上的，遇法定利率调整，乙方于下年度一月一日起开始按相应利率档次执行新的利率水平，不再另行通知甲方；采用等额本息还款，每月的扣款日为17号，每月偿还贷款本息为人民币2981.31元；甲方在房屋他项权利证书未办妥之前，由砀山中茂公司提供连带保证责任担保等内容。华楠自愿用所购商品房提供抵押。同日，华楠的母亲韩守鹇和砀山农商行东城支行签订《个人购房借款保证合同》，韩守鹇自愿为华楠的购房贷款提供连带责任保证担保。上述合同签订后，砀山农商行东城支行按约发放了购房贷款。2018年12月30日交房期限到期后，砀山中茂公司未能按约交房。现涉案商品房至今仍处在施工阶段，尚未完成竣工验收。华楠自2018年6月17日起按照借款合同约定逐月向砀山农商行东城支行归还购房贷款本息至今。砀山农商行东城支行隶属于砀山农商行，砀山农商行东城支行与华楠签订的涉案合同的权利和义务均由砀山农商行享有和承担。一审法院认为，华楠与砀山中茂公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同的义务。根据合同约定，华楠向砀山中茂公司履行了交付全部购房款的义务，砀山中茂公司应当在2018年12月30日前向华楠交付房屋，逾期超过30日后，华楠有权解除合同。由于砀山中茂公司逾期交房已经超过30日，且涉案房屋至今未竣工验收，砀山中茂公司明显违约，因此双方约定的解除条件已经成就，对华楠要求解除《商品房买卖合同（预售）》的诉求，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，因此，一审法院对华楠要求解除与砀山农商行签订的《个人购房借款合同》、《个人购房借款抵押合同》亦予以支持。涉案商品房预售合同解除后，砀山中茂公司应按约将华楠支付的购房款返还给华楠，赔偿华楠因此所产生的利息损失并承担相应的违约责任，按照合同约定违约金应为15060元（753000元×2%）。故一审法院对华楠要求砀山中茂公司返还已付购房首付款及其已向砀山农商行所还贷款本金，并赔偿首付款利息和已还贷款利息及按约承担违约金的诉求予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，因此一审法院对华楠要求砀山中茂公司向砀山农商行返还自判决生效之日起剩余贷款的请求予以支持。砀山中茂公司清偿剩余贷款本息等债务后，砀山农商行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。对华楠要求解除韩守鹇和砀山农商行签订的《个人购房借款保证合同》的诉求，因华楠并非合同的相对人，该诉求于法无据，一审法院不予支持。对砀山中茂公司提出逾期交房是由于环保政策造成停工，并不属于不可抗力范畴，砀山中茂公司的抗辩意见一审法院不予采纳。砀山农商行的抗辩意见于法无据，一审法院亦不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除华楠与砀山中茂公司于2018年4月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、解除华楠与砀山农商行于2018年5月17日签订的《个人购房借款合同》、《个人购房借款抵押合同》；三、砀山中茂公司于判决生效后十日内向华楠返还购房款483000元及利息（利息按照年利率5%标准从2018年4月16日起计算至判决生效之日止）；四、砀山中茂公司于判决生效后十日内向华楠返还自2018年6月17日起至判决生效之日止华楠已向砀山农商行归还的贷款本金和贷款利息（以砀山农商行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；五、砀山中茂公司于判决生效后十日内向华楠支付违约金15060元；六、砀山中茂公司于判决生效后十五日内向砀山农商行偿还华楠自判决生效之日起就《个人购房借款合同》剩余的贷款。自砀山中茂公司清偿上述贷款之日起十日内，砀山农商行办理涉案房屋上抵押登记的涤除手续；七、驳回华楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4273元，保全费4520元，合计8793元，由砀山中茂公司负担。 二审中，当事人未提交新的证据。一审认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，华楠与砀山中茂公司于2018年4月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》及华楠与砀山农商行签订的《个人购房借款合同》、《个人购房借款抵押合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据一、二审查明的事实，华楠按照合同约定支付了砀山中茂公司购房首付款及银行按揭贷款，砀山中茂公司亦应按照合同约定于2018年12月30日前将符合合同约定交付标准的商品房交付华楠，但砀山中茂公司未在该日前交付案涉房屋，且该房屋所在工程迄今尚未竣工验收，亦不具备合同约定的交付条件，故合同约定的解除条件已经成就，华楠有权请求解除案涉《商品房买卖合同（预售）》。虽华楠未向砀山中茂公司发出解除合同通知，但其通过诉讼请求解除合同，且砀山中茂公司通过参加本案诉讼，已经知晓华楠解除合同的意思表示，故一审判决解除案涉《商品房买卖合同（预售）》正确。砀山中茂公司未提供证据证明因环保问题导致工程停工的时间及停工后就房屋交付期限问题另行与华楠达成协议，且政策问题并非法律规定的不可抗力，砀山中茂公司以此为由主张合同不应解除没有事实和法律依据，本院不予支持。 根据相关法律、司法解释规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，案涉《解除商品房买卖合同通知书》因砀山中茂公司的逾期交付违约行为而导致解除后，砀山农商行与华楠签订的《个人购房借款合同》、《个人购房借款抵押合同》目的均无法实现，故一审判决解除上述合同、砀山中茂公司向返还华楠购房款483000元、利息及华楠已向砀山农商行归还的贷款本金和贷款利息，同时判决砀山中茂公司向砀山农商行偿还华楠《个人购房借款合同》剩余的贷款既不违反法律规定，也能一次性解决当事人之间的纠纷，减轻当事人诉累。砀山中茂公司关于解除合同后华楠存在套取银行资金、违反金融管理规定行为的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。华楠因购房所支付购房款产生的利息属法定孳息，而逾期交付违约金系基于华楠与砀山中茂公司合同约定，两者性质功能均不同。案涉合同解除后，砀山中茂公司应向华楠支付购房款利息，同时不能免除其按照合同约定违约金计算方法所应承担的违约责任。砀山中茂公司主张案涉违约金与利息不能并存、应优先适用违约金条款没有法律依据，本院不予采信。经审查，一审法院已将案涉保全材料送达砀山中茂公司，故其主张一审程序存在瑕疵的上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，砀山中茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8546元，由砀山中茂置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王玲玲 审判员  丁 伟 审判员  杨俊举 二〇一九年十一月二十六日 书记员  夏春秋 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。