广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)粤01执复659号复议申请人(异议人、被执行人)：刘钢发，男，1976年3月16日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：唐来军，广东君直律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟少华，广东君直律师事务所实习人员。申请执行人：广州市鑫中业投资有限公司，住所地：广东省广州市越秀区东风东路****1606B。法定代表人：侯伟英。被执行人：罗文婷，女，1979年10月12日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：唐来军，广东君直律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟少华，广东君直律师事务所实习人员。被执行人：惠州市东安投资有限公司，住，住所地：广东省惠州市惠城区域麦兴路**雅国际）B栋7层02号办公。法定代表人：邵素珍。复议申请人刘钢发不服广东省广州市天河区人民法院作出的（2018）粤0106执异163号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。执行法院在执行申请执行人广州市鑫中业投资有限公司（以下简称鑫中业公司）与被执行人惠州市东安投资有限公司（以下简称东安公司）、刘钢发、罗文婷借款合同纠纷一案中，异议人刘钢发对执行法院查封罗文婷名下位于惠州市××岗××水乡花园××.××.××单元××房产提出书面异议，请求执行法院依法解封涉案房屋。执行法院查明，申请执行人鑫中业公司申请执行被执行人东安公司、刘钢发、罗文婷和第三人长沙银行股份有限公司广州分行借款合同纠纷一案，执行法院作出的（2014）穗天法民二初字第221号民事判决已发生法律效力根据该判决：一、刘钢发、罗文婷向鑫中业公司偿还借款本金2477522.86元及利息、罚息（截至2015年6月5日，利息76686.88元、罚息415199.12元；自2015年6月6日起至实际清偿之日止，罚息按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮15%再上浮50%计算）；二、东安公司在评估总价5485870元内，对本判决主文第一项确定的债务向鑫中业公司承担连带清偿责任，其承责后，有权向刘钢发、罗文婷追偿；三、驳回鑫中业公司的其他诉讼请求。因被执行人未履行上述文书确定的义务，鑫中业公司向执行法院申请强制执行，执行法院于2017年5月24日立案执行，执行案号为（2017）粤0106执5435号。到目前为止，申请执行人执行款分文未执行到位。案件执行期间，执行法院对被执行人刘钢发、罗文婷名下房产作出如下执行措施：1.有关查封、续封情况：2014年2月18日，执行法院以（2014）穗天法民二初字第221号民事裁定书预查封刘钢发名下位于惠州市惠城区惠州大道江北段128号银座国际大厦1座25层08号、09号、10号、11号、12号房；2016年2月17日，刘钢发名下上述房产被续预查封。2017年8月25日，执行法院以（2017）粤0106执5435号执行裁定书，查封罗文婷名下位于惠州市××岗××水乡花园××.××.××单元××房产。2.有关拍卖情况：2017年12月10日，执行法院作出（2017）粤0106执5435号执行裁定，裁定拍卖被执行人刘钢发所有的位于惠州市惠城区惠州大道江北段128号银座国际大厦1座25层08号、09号、10号、11号、12号房以及罗文婷位于惠州市××岗××水乡花园××.××.××单元××房的房产。另查，刘钢发与罗文婷系夫妻关系，为涉案借款共同借款人。2018年3月5日，经执行法院委托，广州市建证房地产与土地评估咨询有限公司对惠州市惠城区惠州大道江北段128号银座国际大厦1座25层08号、09号、10号、11号、12号、惠州市××岗××水乡花园××.××.××单元××房房地产市场价值评估，在价值时点2018年2月6日的市场价值合计5313435元。惠州市惠城区惠州大道江北段128号银座国际大厦1座，估价对象尚未完工，并且处于停工状态。据广州市不动产登记资料查询结果：1.位于惠州市惠城区惠州大道江北段128号银座国际大厦1座25层08号、09号、10号、11号、12号房房产登记在刘钢发名下，该房产设定抵押登记，抵押权人为长沙银行股份有限公司广州分行，抵押期限自2012年2月24日至2022年2月24日止。2.位于惠州市××岗××水乡花园××.××.××单元××房房产登记在罗文婷名下，该房产设定抵押登记，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司惠州支行，抵押期限自2013年9月12日至2033年9月12日止。执行法院认为：首先，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”涉案房屋登记在同是被执行人的刘钢发之妻罗文婷名下，执行法院依法查封被执行人名下房产并无不当。执行法院已经查明，刘钢发、罗文婷夫妻名下不只一套房产，故异议人提出涉案房屋为其唯一房产的理由不成立，执行法院不予支持。案件审理期间，申请执行人鑫中业公司表示如刘钢发、罗文婷名下房产全部被司法拍卖抵偿债权人债务，其同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从涉案房屋的变价款中扣除五年租金给异议人，鉴此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：……（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的”的规定，异议人刘钢发的异议理由不成立，执行法院不予支持。其次，（一）判定执行实施案件是否存在超标的查封情形，第一步应当先查明案件执行标的的数额。在执行异议程序中，双方当事人若对案件执行标的存在争议，执行法院应审理并认定执行标的的金额。第二步再判断被查封财产是否超过执行标的的数额。本案在执行过程中，执行法院依法委托评估公司提交的评估报告显示截止2018年2月6日止被执行人名下被执行法院查封的房地产市场价值合计5313435元。申请执行人申请执行依据的（2014）穗天法民二初字第221号民事判决确认：截至2015年6月5日止，刘钢发尚欠申请执行人借款本金2477522.86元，利息76686.88元、罚息415199.12元，尚未计算2015年6月6日起至今的利息、罚息，还不包括被执行人应当支付的财产变现过程中产生的评估费、拍卖过户的相关税费等合理费用。至异议人提出执行异议之日，被执行人结欠申请执行人的借款本息、罚息已远远超过作出判决时认定的欠款金额。（二）申请执行人以涉案位于惠州市惠城区惠州大道江北段128号银座国际大厦1座房产，为在建工程，处于停工状态，尚未完工。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条规定，人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置，或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外。第十条第二款规定，起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。第二十六条规定，网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。依据上述规定，被执行人名下被执行法院查封的包括本涉案房屋在内上述房产能否拍卖成功，拍卖成交价多少，尚处于待定状态，尚未有结论。故异议人认为执行法院超标的查封理由不成立，执行法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款的规定，裁定驳回异议人（被执行人）刘钢发的异议。刘钢发向本院申请复议称：本案区别于一般的抵押贷款房屋合同纠纷，复议申请人没有拖欠贷款的恶意，复议申请人自始至终认为银座的房产足以偿还贷款。1.有关金融机构的抵押合同在拍卖完相应的抵押物即执行终结，但本案中，执行法院在查封银座的房产之余还追加了复议申请人名下的其他房产，实属过当，请求广州市中级人民法院予以纠正。2.复议申请人是贷款购房者，当时银座的房产价值由贷款人自行评估，充分评估后所贷款项亦直接划入东安公司的账户，复议申请人只获得相应的房产。鑫中业公司既然已经认可房屋的价值发放了相应的贷款，而到执行拍卖阶段又申请追加执行更多的房产，明显具有过错。二、执行法院除了执行银座的房产，同时还执行水乡花园的房产，系预先未经法定程序对银座的房产价值作出了倾向性的预估，属于超出必要程度执行本案。三、执行法院未考虑实际情况，重鑫中业公司的金钱债权而轻复议申请人的居住权益；实际上，鑫中业公司的债权有银座的房产作为基础的执行保障，没有必要一并执行复议申请人的所有房产。故请求：依法撤销（2018）粤0106执异163号的裁定书。本院经审查，对执行法院查明的案件事实予以确认。另查明，根据广州市建证房地产与土地评估咨询有限公司出具的《房地产估价报告》，惠州市惠城区惠州大道江北段128号银座国际大厦1座25层08号、09号、10号、11号、12号房产在价值时点2018年2月6日的市场价值为3015963元。惠州市××岗××水乡花园××.××.××单元××房在价值时点2018年2月6日的市场价值为2297472元，所有房产合计5313435元。本院认为，本案争议焦点在于执行法院将惠州市惠城区惠州大道江北段128号银座国际大厦1座25层08号、09号、10号、11号、12号房拍卖是否足以清偿本案债务，是否有必要拍卖惠州市××岗××水乡花园××.××.××单元××房。根据执行法院查明的事实，惠州市惠城区惠州大道江北段128号银座国际大厦1座25层08号、09号、10号、11号、12号房在价值时点2018年2月6日的市场价值为3015963元。但是，该价格仅为评估价格，且上述银座国际大厦1座房产为在建工程，处于停工状态，尚未完工，相关房产实际能否拍卖成交以及成交价格受市场因素的影响，依照法律规定处置涉案房产时存在降价的可能。另一方面，本案债务截至2015年6月5日止共计2969408.86元，尚未计算2015年6月6日起至今的利息、罚息及相关费用等，故本案债务至今已超过上述银座国际大厦1座房产的评估价格。因此执行法院在仅拍卖涉案银座房产并不能确保足以偿还本案债务的情况下，将涉案所有房产一并拍卖并无不当。复议申请人刘刚发要求撤销（2018）粤0106执异163号的裁定书，停止拍卖惠州市××岗××水乡花园××.××.××单元××房理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回复议申请人刘刚发的复议申请，维持广东省广州市天河区人民法院作出的(2018)粤0106执异163号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 刘 皓审判员 叶洁靖审判员 李小明二〇一九年十一月二十六日书记员 张玉思