湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0106民初10229号原告：揭卫明，男，1971年8月15日出生，汉族，居民身份证住址武汉市新洲区，委托诉讼代理人：曹世勇，北京盈科（武汉）律师事务所律师（特别授权）。被告：湖北合汇置业有限公司，住所地武汉市洪山区珞南街街道口玉兰苑教师小区12-1-4号。法定代表人：杜和平，董事长。委托诉讼代理人：彭涛，湖北三鼎律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：王明建，公司员工（特别授权）。被告：合汇控股集团有限公司，住所地武汉市汉阳区十里铺147号。法定代表人：杜和平，董事长。委托诉讼代理人：彭涛，湖北三鼎律师事务所律师（特别授权）。第三人：湖北天宇建设有限公司，住所地武汉市汉阳区百灵路9号。法定代表人：乐少华，董事长。委托诉讼代理人：金秀，公司法务（一般授权）。原告揭卫明与被告湖北合汇置业有限公司（以下简称合汇置业公司）、第三人湖北天宇建设有限公司（以下简称天宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，第三人天宇公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，认为本案应由武汉市汉阳区人民法院审理。本院于2018年9月13日作出（2018）鄂0106民初10229号民事裁定书，裁定驳回第三人天宇公司对本案管辖权提出的异议。第三人天宇公司不服提出上诉，湖北省武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民辖终38号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2019年4月23日、2019年9月5日，本院依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告揭卫明委托诉讼代理人曹世勇，被告合汇置业公司委托诉讼代理人王明建，第三人天宇公司委托诉讼代理人金秀到庭参加诉讼。2019年9月5日本院依法追加合汇控股集团有限公司（以下简称合汇控股公司）作为本案被告参加诉讼，并于2019年11月15日依法适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。原告揭卫明委托诉讼代理人曹世勇，被告合汇置业公司委托诉讼代理人王明建、彭涛，被告合汇控股公司委托诉讼代理人彭涛到庭参加诉讼，第三人天宇公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告揭卫明向本院提出诉讼请求：1、判令原告和被告之间的房屋买卖合同关系成立有效；2、判令被告向原告交付坐落于武汉市武昌区白沙洲街堤东街1号的合汇佳苑小区1栋2单元24楼6号房屋；3、判令被告协助原告办理上述房屋的不动产登记证书；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：坐落于武汉市武昌区白沙洲街堤东街1号的合汇佳苑房地产项目系被告开发。因被告差欠第三人工程款，被告以包括合汇佳苑小区1栋2单元24楼6号房屋（建筑面积84.79平方米）在内的19套房屋和其他资产冲抵了第三人的部分工程款。2014年7月3日，被告在认可了原告从第三人处取得上述房屋的事实后，向原告出具了上述房屋购房款收款收据，确认被告收到原告购置上述房屋的房款总计466345元。2017年底，合汇佳苑房地产项目在通过验收后具备了交房条件，但是被告却以各种理由拒绝向原告交付上述房屋。原告认为原被告之间的房屋买卖合同关系成立有效，被告在认可原告合法取得上述房屋的情况下拒不交付相关房屋的行为，是明显的违约行为，对原告合法权益造成了损害，应承担立即交付上述房屋、办理上述房屋不动产登记证书的全部法律责任。为此，原告诉至法院，望判如所请。诉讼期间，原告变更事实和理由为：坐落于武汉市武昌区白沙洲街堤东街1号的合汇佳苑房地产项目系由被告开发。因被告差欠第三人工程款，而第三人差欠原告工程款，在被告及第三人认可的情况下，被告以合汇佳苑小区1栋2单元24楼6号房屋（建筑面积为84.79平方米）卖给原告的方式，冲抵了第三人的部分工程款。2014年7月3日，被告向原告出具了上述房屋的购房款收款收据，确认被告收到原告购置上述房屋的房款总计为466345元。被告合汇置业公司辩称：1、本案案由适用错误，不是房屋买卖合同纠纷案，结合原告的诉请和陈述的事实理由，本案来源于抵债协议，被告用房屋抵偿欠付第三人的工程款，这是基于被告与第三人原债务协议履行问题，本案应视为原合同和协议的补充协议，若发生争议应当以原合同的合同性质、种类来确定案由。2、原告诉称不符合客观事实，原告起诉的陈述事实和理由对整个案件情况作了基本如实的陈述，后因案情需要调整了部分诉讼请求和事实理由，本是非常简单的案件，因为原告的调整使本案变的复杂，原告想说明本是向第三人以债换房，变成了被告向原告出售房屋，而且在同类型案件的开庭审理中，第三人天宇公司在第一次开庭中对被告陈述的事实予以认可，可见与原告形成法律关系的为第三人并非被告，另一方面被告至今未收到原告的房款，正如原告所述作为原告等人，所主张的依据更多的是来自于与第三人形成的法律关系，没有证据显示与被告形成法律关系，本案涉及到两个不同的法律关系，如果将两个不同的法律关系在本案中一起审理违背了一事一审理的原则，适格的被告应该是第三人。3、涉案房屋为安置房，根据武汉市经济适用住房管理办法，购买该类房屋应该具备三个条件，本案中原告及其相似的其他人不符合该条件，其购买房屋的行为是无效行为，法院不应该认为原告人数多，通过判决来确定原告与被告的买卖关系成立否则变相的方式让经济适用房对外出售，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告合汇控股公司辩称：1、赞同被告合汇置业公司答辩意见，以及被告合汇置业公司的质证意见。2、法院追加合汇控股公司为本案被告程序违法，合汇控股公司与合汇置业公司属于两个独立法人，原告提起的诉请是确认合同有效，故合汇控股公司与合汇置业公司不属于法律规定的必要共同诉讼人，因此，法院追加合汇控股公司作为本案的被告没有事实依据和法律依据，故程序违法。3、人民法院审理案件应当以原告诉请为限，原告只对合汇置业公司提出了具体的诉讼请求，无论是合同有效还是交付房屋，还是协助办理不动产权证，均是针对合汇置业公司，根据合同相对性，与原告等人形成买卖关系的要么是合汇置业公司，要么是合汇控股公司，甚至是与天宇公司，即与之形成买卖关系只能是上述三者之一，而三者之间并非必要共同诉讼人，民诉法对必要共同诉讼人做了明确规定，如果与原告等人形成买卖关系是合汇控股公司，在本案合议审查后应当驳回原告诉讼请求。因为原告主张权利首先要明确被告的主体，这是原告在起诉时基本责任和义务，人民法院不能因为原告等人人数众多，越俎代庖，代替原告追加被告。而且原告主张只针对合汇置业公司，综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人天宇公司述称：本案是原告与被告之间达成的买卖关系，与第三人无关。出具的收据和房款都没有经过第三人，房款没有进入第三人账户，收据也不是第三人开具的，涉及的债权债务第三人不清楚。第三人与被告是建设合同关系，第三人与原告不存在房屋买卖合同关系。经庭审查明：2001年9月29日，武汉合汇经贸发展有限责任公司（统一信用代码：91420111731063515N）成立；2004年7月23日，武汉合汇经贸发展有限责任公司名称变更为武汉佳合物业管理有限公司；2015年1月7日，武汉市洪山区工商行政管理局出具《企业变更通知书》通知：2015年1月7日武汉佳合物业管理有限公司名称变更登记为湖北合汇置业有限公司，主营范围变更为商品房销售、房地产开发，物业管理，日用化工，环保产品，蔬菜配送，高新技术产品及研发，金属材料，建筑材料，办公自动化设备，农副产品，五金交电，机械设备，电脑及周边设备，百货的销售。2002年1月17日，湖北合汇置业有限公司（统一信用代码：9142000073522454X7）成立；2013年11月18日，湖北省工商行政管理局出具《公司变更通知书》，通知2013年11月11日湖北合汇置业有限公司名称变更登记为合汇控股集团有限公司。2010年9月20日，武汉市住房保障和房屋管理局下发《市房管局关于武昌堤东街1号经济适用住房项目调整为动迁安置房的复函》，同意将武昌区堤东街1号经济适用房15万平方米全部调整为动迁安置房。2012年6月19日，武汉市建设委员会颁发《施工许可证》（施工许可证号：42010620110831001140114001）载明：工程名称合汇佳苑；建设地点武昌区白沙洲堤东街1号；建设单位合汇置业公司；施工单位天宇公司。2017年1月21日，合汇置业公司和天宇公司签订《合汇佳苑工程补充协议（二）》约定：在双方2011年12月15日签订的《施工补充合同》及2015年11月9日签订的《补充协议》，以及双方均认可现状，不追究工期、延时支付工程款等因素的基础上，双方就合汇佳苑主体工程竣工验收及工程款支付等事宜，达成本协议：工程结算总价为9695.85万元，合汇置业公司实际已支付工程款为7410万元，合汇置业公司以资产(含19套住房、卡宴车辆和国光房屋见附件资产清单)冲抵工程款为1438.18万元，其中19套住房房屋建筑面积约1676.36平方米(以实测数据每平方米5000元为准)，价值838.18万元，卡宴车辆和国光房产共计价值600.00万元，其中车辆40万元，房产560万元。合汇置业公司抵给天宇公司的“合汇佳苑”房屋属拆迁对接房源，如确因政策原因政府收回该房源，抵扣工程款的房源的购房户可依法向项目所在地人民法院提起诉讼，合汇置业公司按照法院判决的赔偿金额承担赔偿责任，合汇置业公司另按本协议约定向天宇公司支付该房屋原抵扣的等额工程款。天宇公司须在本协议签订后一个月内，将合汇置业公司出具的天宇公司的另14套房屋买卖收据全部退还给合汇置业公司，如发生纠纷所有责任由天宇公司和揭怀明解决。《合汇佳苑工程补充协议（二）》后附《附件2：揭总19套房源收据明细表（2016年5月23日）》载明：1栋2单元24层6号，购房人揭卫明，房屋面积84.79平方米，单价5500元/平方米，房款466345元，收据号9375453，备注与胡宗仁重复，已作废，付款人回联未退回。2014年7月3日，合汇置业公司向原告出具《收据》（编号：9375453），该《收据》载明：交款单位揭卫明；交款事由预收房款1#2单元24楼84.79平方米，466345元，该收据加盖合汇置业公司财务专用章。合汇置业公司庭审中主张未收到原告支付任何款项，仅应第三人要求出具收据，第三人将收据交给了原告。2019年4月18日，胡宗仁出具《情况说明》，载明：原告是我姨父，小姨父在2014年买合汇佳苑的房子，曾经找到我说，开发商要武汉市户籍的人作登记，才能买房，他提出让我帮忙、借我的身份证和户口本用一下，我答应了把我的证件交给了小姨父，所以不是我买合汇佳苑的房子，而是我小姨父买，后面的情况我不了解，我也没见过什么购房款收据，我只是帮亲戚忙。2019年5月21日，合汇置业公司向武昌区规划局出具《情况说明》，称合汇佳苑项目由于诸多原因，房屋仍然没有办理竣工验收备案工作，区政府承诺给住房办证时间也近在眉睫，为了不影响大局，维护社会稳定和和谐，让广大住户能顺利办理房屋不动产权证，请武昌区规划局为合汇佳苑项目办理产权证明手续，合汇置业公司将在后续工作中加大力度尽快完善相关工作。2019年7月31日，武汉市房屋管理部门向合汇置业公司颁发不动产权证书（鄂（2019）武汉市武昌不动产权第0028066号），载明：坐落于武昌区堤东街59号合汇佳苑1栋2单元24层6号房屋，建筑面积84.44平方米，权利人合汇置业公司。原告提交《湖北合汇置业有限公司合汇佳苑建设项目竣工环境保护验收报告表》（武华验字[2017]第124号）主张涉案房屋经过环境验收可以交付；原告提交赶集网网页及亿房网网页截图、拍摄照片，主张被告将合汇佳苑房产项目部分房屋已交付业主。被告抗辩涉案房屋为安置房，原告购买涉案房屋属无效行为，并提交提交《关于下达武昌区堤东街1号等项目经济适用住房建设和用地计划的通知》（武发改投资[2010]460号）、《市房管局关于武昌堤东街1号经济适用住房项目调整为动迁安置房的复函》（武房函[2010]227号）、《市发展改革委关于合汇佳苑经济适用房项目核准的批复》（武发改投资[2011]109号）。另查，2018年1月23日，本院立案受理张太平等原告与被告合汇置业公司、第三人天宇公司房屋买卖合同纠纷案，并于2018年12月28日作出一审判决，认为：《合汇佳苑工程补充协议（二）》约定合汇置业公司以包含案涉房屋在内的资产冲抵差欠天宇公司部分工程款。结合《补充协议（二）》条文内容以及庭审中三方当事人的陈述，能够形成证据链条，证明涉案房产转让的基本事实是：合汇置业公司以涉案房产抵扣天宇公司的部分建设工程款，因天宇公司差欠张太平等原告材料等款，经三方确认，合汇置业公司向张太平等原告出具收据。《合汇佳苑工程补充协议（二）》约定合汇置业公司抵给天宇公司的合汇佳苑房屋属拆迁对接房源，如确因政策原因政府收回该房源，抵扣工程款的房源的购房户可依法向项目所在地人民法院提起诉讼，合汇置业公司按照法院判决的赔偿金额承担赔偿责任。合汇置业公司向张太平等原告出具加盖合汇置业公司财务专用章《收据》，该《收据》载明转让案涉房屋的面积、价款、物业地址，且明确注明款项性质系购房款。依据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条的规定，上述事实可认定为，合汇置业公司向张太平等原告出具购房收据，合汇置业公司与张太平等原告构成房屋买卖合同法律关系。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”规定，合汇置业公司与张太平等原告就涉案房产的房屋买卖合同法律关系，合法有效。合汇置业公司辩称涉案房产系安置还建房，张太平等原告并无购房资格的意见，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，合汇置业公司提交证据不足以支持其主张，应承担举证不能的法律责任。合汇置业公司辩称张太平等原告并未支付任何购房款项，系双方房屋买卖合同履行问题，并非阻却案涉房屋买卖合同关系成立并生效的法定事由，本院对其辩称意见不予采纳。张太平等原告主张合汇置业公司向其交付案涉房屋，并办理不动产登记证书。庭审中，张太平等原告和合汇置业公司均确认案涉房屋尚未办理竣工验收备案，故本案不具备办理房屋交付及产权登记的条件，本院对其该项诉请不予支持。张太平等原告可另行主张权利。该案判决确认张太平等原告与被告合汇置业公司的房屋买卖合同关系成立、有效；驳回张太平等原告的其他诉讼请求。合汇置业公司不服本院判决提起上诉，武汉市中级人民法院于2019年5月27日判决驳回上诉、维持原判。2018年2月23日，本院立案受理原告合汇置业公司诉被告天宇公司建设工程施工合同纠纷案。合汇置业公司起诉请求：一、判令天宇公司立即交付位于武汉市武昌区白沙洲堤东街1号合汇佳苑地一栋32层及一栋22层建筑(含地下室、人防)的全部工程资料；二、判令天宇公司立即交付14套房屋的全部收据；三、判令天宇公司承担违约金20万元；四、诉讼费、律师费由天宇公司承担。合汇置业公司于2018年10月26日提出撤诉申请，本院于2018年10月26日作出（2018）鄂0106民初2396号之一民事裁定书，裁定准许合汇置业公司撤诉。本院认为，本院作出的经武汉市中级人民法院二审维持的（2018）鄂0106民初1334号民事判决书已经确认，基于被告合汇置业公司向第三人天宇公司抵债而出让给相关房屋买受人的房屋买卖合同关系成立且有效。上述生效裁判的认定对本案原告揭卫明和被告合汇置业公司之间法律关系及效力的认定具有拘束力。原告揭卫明请求判令原告和被告之间的房屋买卖合同关系成立有效，本院予以支持。2010年9月20日，武汉市住房保障管理局已经将案涉房屋所在的工程项目由经济适用房项目调整为动迁安置房项目；案涉房屋现已经办理不动产首次登记手续至合汇置业公司名下，揭卫明请求合汇置业公司协助其办理案涉房屋的不动产登记证书，具有事实和法律依据，本院予以支持。合汇置业公司关于案涉房屋系经济适用房的抗辩意见，本院不予采纳。2013年11月11日合汇置业公司名称变更登记为合汇控股公司，合汇置业公司名称变更后仍以合汇置业公司的名义对外从事活动，并且以合汇置业公司名义于2019年在行政部门办理案涉房屋所在合汇佳苑项目的不动产初始登记手续,因此合汇佳苑项目开发、建设等过程中，合汇置业公司和合汇控股公司就案涉房屋所在工程项目涉及的债权债务均应承担相应责任，故合汇控股公司及合汇置业公司均应承担协助揭卫明办理案涉房屋不动产登记证书的合同义务。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院生效判决以案涉房屋未办理竣工验收手续为由，未支持相关房屋买受人要求合汇置业公司交房的诉讼请求，现揭卫明未举证证明案涉房屋所在项目已经办理竣工验收手续，其主张合汇置业公司交付案涉房屋，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告揭卫明与被告湖北合汇置业有限公司就坐落于武汉市武昌区白沙洲街堤东街1号的合汇佳苑小区1栋2单元24楼6号房屋的房屋买卖合同关系成立、有效；二、被告湖北合汇置业有限公司、被告合汇控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告揭卫明办理坐落于武汉市武昌区白沙洲街堤东街1号的合汇佳苑小区1栋2单元24楼6号房屋的不动产登记证书；二、驳回原告揭卫明的其他诉讼请求。本案案件受理费8295元，由被告湖北合汇置业有限公司、被告合汇控股集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  蔡萍人民陪审员  孙圌人民陪审员  熊静二〇一九年十一月二十六日书 记 员  樊高