湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘11民终3431号 上诉人（原审原告）：永州名扬愿景房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区凤凰园梧桐路（信息工程学院对面）。 委托诉讼代理人：李薇，湖南云虹律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张维，男，1993年10月28日出生，汉族，居民，湖南省永州市人，户籍地零陵区接履桥镇祖山铺村一组30号，现住永州市冷水滩区。 上诉人永州名扬愿景房地产开发有限公司（以下简称名扬愿景公司）因与被上诉人张维房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103号初3652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 名扬愿景公司上诉请求：一、撤销（2019）湘1103民初3652号民事判决书第二项，改判被上诉人张维付给上诉人名扬愿景公司2019年1月1日至2019年8月5日的租赁费（扣除上诉人施工期40天租金）共计75,075元，此后仍按每平米、每月45元计算至交还商铺之日止。二、本案上诉费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认为“雨天因风力作用由雨水从通风口洒落对被上诉人经营有影响”系认定事实错误，上诉人不存在违约行为。二、被上诉人拖欠上诉人租金及擅自关店，属于严重违约行为，应承担违约责任。 张维辩称：一、名扬愿景公司故意隐瞒商场实际情况。二、上诉方在我店铺门口加锁，不允许我搬走我的物品。我若要搬离物品需经他们同意，且要加收租金。 名扬愿景公司向一审法院诉讼请求：一、依法判令解除原、被告于2017年10月17日签订的《商铺租赁合同书》；二、依法判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年6月30日商铺租金77,220元。后变更为支付2019年1月1日至2019年8月5日的商铺租金92,235元，此后仍按合同约定将租金计算至合同实际解除之日止；三、依法判令被告向原告支付欠缴租金的违约金（从2019年1月1日起按每月2%暂计至2019年6月30日为4633.2元，之后仍按每月2%计算至付清之日止）；四、本案诉讼费全部由被告承担。 一审法院认定事实：2017年10月17日，被告与永州名扬愿景房地产开发有限公司签订《商铺租赁合同书》约定：“1、被告租赁永州愿景国际广场三楼的F3-12号套内面积286平方米商铺，经营‘印象南洋’品牌泰国菜；2、商铺租金单价为45元/平方米/月，计算面积按套内面积286平方米计算；3、合同期内商铺租金按季度缴纳，缴纳时间为每季度前7个工作日内付清当期租赁费，如逾期时间超过7个工作日，则每日按逾期支付商铺租金的2‰向原告支付违约金。”同日被告还与愿景国际广场VV－MALL商业中心委托管理者永州愿景商业管理有限公司签订《商铺管理服务合同书》，在合同的履行中，由于愿景国际广场的设计遮雨蓬下端留有一排离地面约10米，宽约1.2米，长约15米的通风口，雨天因风力的作用有雨水从通风口飘进洒落在被告经营的“印象南洋”的进出口。为此，被告陆续向永州愿景商业管理有限公司及原告进行了反映，2018年12月10日被告以书面方式向永州愿景商业管理有限公司及原告进行了反映，但只答复未解决。被告自2018年10月1日开始拖欠管理费，2019年1月1日开始拖欠租赁费，并于2019年2月25日关门停业。2019年3月1日永州愿景商业管理有限公司向商铺承租人及顾客下发了告知书：“为给顾客提供更为舒适的购物环境，提升广场的整体形象，公司近期将对东门、西门进行钢梁施工（工期约为一个月）,施工期间需对东门、西门进行短期封闭，同时会对外场客流进行引导，因施工带来的不便及噪音污染敬请理解”。2019年5月名扬愿景公司开始对靠近“印象南洋”遮雨蓬下端的通风口进行钢梁施工，脚手架装到至“印象南洋”门边，施工7月底结束。但被告拖欠的租赁费经催收一直未交，而酿成纠纷。 一审法院认为，原、被告签订《商铺租赁合同书》体现了协商一致，平等互利、有偿、合法，属有效合同。双方应按合同的约定和法律的规定行使权利、履行义务，被告在使用了商铺的情况下就应按双方的约定按时交纳租赁费。虽然雨天因风力的作用有雨水从通风口飘进洒落在被告经营的“印象南洋”的进出口，但只是下雨天在用餐时才会对营业有影响，双方可以通过协商进行解决。原告拖欠租金不交，又单方关门停业，给原告商业广场的整体形象造成了一定的影响，被告的行为有悖双方的约定。愿景国际广场遮雨蓬下端的通风口有雨水从中洒落对被告的经营存在影响，被告已从2018年12月就书面向原告及原告的委托管理方永州愿景商业管理有限公司进行反映问题，而至2019年3月1日才得到永州愿景商业管理有限公司无具体整改时间的答复，说明了原告解决问题不及时履约存在过错，也应承担过错责任。考虑到双方在履约过程中都有过错，遮雨蓬下端的通风口有雨水从中洒落对被告的经营存在影响应适当减少租金，故对被告2019年1月1日至5月29日的租金按80%计算为51,137元，对于施工期间2019年5月29日至8月5日的租金（综合被告经营的是连锁店，厨师需要加盟机构派遣，部分食材需要配送的日期），被告完全不能的经营，应予以全免。对于2019年8月6日以后的租金按每平方米、每月45元另行计算。由于双方在履行约定时都存在过错，不再追究违约责任。被告张维提出在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，由于在订立租赁合同时被告应实地考察，对此异议，不予采信。原告名扬愿景公司提出解除原、被告于2017年10月17日签订的《商铺租赁合同书》，被告张维同意，该院予以确认。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条之规定，判决：一、原告永州名扬愿景房地产开发有限公司与被告张维于2017年10月17日签订的《商铺租赁合同书》终止执行；二、自本判决书生效之日起十日内被告张维付给原告永州名扬愿景房地产开发有限公司2019年1月1日至2019年8月5日的租赁费为51,317元，2019年8月6日以后的租金按每平方米、每月45元另行计算至交还商铺之日止；三、驳回原告永州名扬愿景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1846元，减半收取923元，由原告永州名扬愿景房地产开发有限公司负担423元，被告张维负担500元。 二审中，上诉人没有提供新的证据。 被上诉人张维提供了一份证据：一份视频资料，拟证明名扬愿景公司不愿意被上诉人将物品搬离商铺。 上诉人质证：这份视频是8月24日拍的，此前一直没有加锁，我们是一审开完庭后才加锁的，因为此前愿景发生过失窃行为，故为了保障被上诉人的物品安全，我们才加了锁。 本院认证：该证据不能达到被上诉人的证明目的，本院不予采纳。 二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点如下：一、上诉人名扬愿景公司是否存在违约行为。根据合同法第二百三十一条的相关规定，因不可归责于承租人的原因不能实现合同目的的，承租人可以减少租金或不支付租金。因在出租期间被上诉方提出租赁商铺的瑕疵问题，且瑕疵客观存在，上诉人怠于行使修缮义务，给被上诉方经营带来一定程度的影响，被上诉方有权要求减少租金。二、上诉人名扬愿景公司在张维经营场所施工是否应该计算租金。上诉人名扬愿景公司因施工造成被上诉人张维经营停业，一审判决在此期间不予给付该部分租金，符合民法中的公平原则。 综上所述，名扬愿景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费394元，由上诉人永州名扬愿景房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李振湘 审判员  彭样平 审判员  魏 蓉 二〇一九年十一月二十日 书记员  吕 琴 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。