贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6627号上诉人（原审被告）：贵州卓信嘉置业有限公司，住所地：贵阳市云岩区市北巷黔灵文峰苑第4单元15层3号。法定代表人：白梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭海，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：李兴美，女，汉族，1969年10月4日出生，住贵州省兴仁县。委托诉讼代理人：龙玲，贵州博文律师事务所律师。15201200210462842。委托诉讼代理人：廖禾稻，贵州博文律师事务所律师。15201201610216971。被上诉人（原审被告）：雷娟，女，汉族，1989年3月15日出生，住贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告）：邱炳荣，女，汉族，1944年4月4日出生，住贵阳市云岩区。二被上诉人委托诉讼代理人：叶旱阳，男，汉族，1972年7月21日出生，住贵阳市云岩区下城基路1号。系雷娟丈夫，邱炳荣儿子。上诉人贵州卓信嘉置业有限公司（以下简称“卓信嘉公司”）因与被上诉人李兴美、雷娟、邱炳荣房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初3934号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：一、撤销原审判决第三项，依法判决上诉人不承担退还李兴美居间费7.16万元的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：《房屋买卖居间合同》第十条第2点已约定李兴美与雷娟、邱炳荣签订房屋买卖居间合同后，如果出现一方违约，致合同不能继续履行或解除，则由违约方向我方支付全额居间服务费，我方不应退还居间费。案涉的中介业务，我公司不知情，被上诉人李兴美支付的居间费均是向潘厚明支付，该款并示转至我公司帐户。其中53000元是转至几方当事人均不认识的潘爱平，我方认为不合乎常理，我方不应承担退还中介费7.16万元的责任。恳请二审法院查清事实后依法改判。被上诉人李兴美辩称，对于我已经支付的113000元包干费，潘厚明均向我出具了加盖上诉人公章的收款收据。收款收据可以证明上诉人是收到我支付的113000元，一审已扣除了中介费，对于余下的7.16万元在案涉合同已经解除的情况下上诉人应退还给我。被上诉人雷娟、邱炳荣辩称，我同意一审判决，其余无意见。李兴美向一审法院提出如下诉请：1、判令解除原告与三被告于2018年12月16日签订的《房屋买卖居间合同》（合同编号：0000628）；2、判令被告雷娟、邱炳荣向原告返还已支付的房款45万元，返还双倍定金20万元，并且赔偿经济损失27.8万元；3、判令被告卓信嘉置业有限公司向原告返还原告已经支付的居间费11.3万元；4、判令三被告承担本案的诉讼费及其他诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年12月16日，作为甲方（卖方）的雷娟、邱炳荣与作为乙方（买方）的李兴美及作为丙方（居间方）的卓信嘉公司签订《房屋买卖居间合同》，约定：“一、甲方自愿将自己位于贵阳市渔安安井片区未来方舟H4组团5栋2单元17层1号（房屋所有权证、合同）编号：H0739号，建筑面积132.42，产权性质住宅，户型三房一厅的房屋出售给乙方……。二、房屋出售金额经丙方居间撮合，甲、乙双方议定上述房屋成交价格为1380000元整（以套计算，该房若为未办证商品房，办理产权时出现误差由甲方与房开公司结算；已办证房屋面积出现误差双方均不互补）。第三条定金支付及权证移交1、乙方应于本合同签订之日交纳购房定金人民币10万元整，定金由乙方直接支付甲方或丙方转付甲方，届时定金冲抵购房款。2、甲方应于本合同签订之日将该房相关房屋权证移交给丙方代为保管。第四条购房款支付方式：以第3项方式支付3、银行按揭付款：乙方应于银行通知还款日前将购房首期款（含定金）人民币大写：伍拾万元整支付到丙方账户，由丙方出收据代收并在产权过户登记受理当日转付甲方，乙方首期房款进入丙方或监管账户后—个工作日内，甲方配合办理产权过户登记手续。余款人民币捌拾捌万元整，由乙方向银行办理住房贷款，贷款发放后，乙方授权银行一次性给付甲方。（其中“丙方账户”、“由丙方出收据代收并在产”“丙方或监管账户后—个工作日内”被划线删除）；第五条交易税费支付按第2项执行。2、在交易过程中产生的税费由买方全部承担。3、由买方在支付首期房款当日，另付人民币壹拾陆万叁仟元整税费及居间服务费给丙方，包干支付交易过程中产生的所有买卖双方应付税费及居间服务费。……第七条移交方式甲方同意于收齐房款日将上述房屋正式交付给乙方。……第十条违约责任1、甲方中途违约不卖，甲方应双倍返还定金给乙方，并按已收房款总额的30%赔偿乙方的经济损失；如乙方违约不买，则定金不予退还，并按已付房款总额的30%赔偿甲方的经济损失。2、甲、乙双方一旦签订本合同，即视为丙方已促成甲、乙双方合同成立，如果出现甲、乙双方任何一方违约，导致合同不能继续履行或解除，则由违约方向丙方支付甲、乙双方应付的全额居间服务费。（注：若任何一方选择包干方式支付居间服务费的，则违约方按房屋成交价的3%支付居间服务费）。3、乙方不能按期向甲方交付房屋或办理产权过户时，每逾期一日由违约方向履约方支付上述房屋成交价格千分之五的违约金，逾期超过三个工作日的，履约方有权解除合同并按本条第1项的约定追究违约方的法律责任。……甲方雷娟（签名及捺印）乙方李兴美（签名及捺印）丙方贵州卓信嘉置业有限公司（印章）”。2018年12月16日，被告卓信嘉公司（收款人潘应明）向原告出具收款收据，载明收到原告支付的包干费用63000元，同日，原告向潘爱平账户转款53000元，潘厚明在转账回单上签字确认。2018年12月19日，被告雷娟作为收款人向原告出具收款收据，载明收到李兴美支付的房屋定金10万元。审理中，原告提交转账凭证一份，证明其受被告雷娟的指定，将该款转账给案外人汪惠玲。被告雷娟予以认可,该款系其指定支付给案外人汪惠玲。2018年12月25日，被告雷娟向原告出具收款收据二份，分别载明收到原告支付的购房款33万元和12万元，原告提交转账凭证二份拟予以证实，被告雷娟对收到上述款项不持异议。同日，被告卓信嘉公司向原告出具收款收据，载明收到原告支付的包干费用30000元，原告提交转账凭证证明其于2018年12月25日向潘爱平转账30000元。2019年1月1日，被告卓信嘉公司向原告出具收款收据，载明收到原告支付的包干费用20000元。审理中原告表示，被告卓信嘉公司出具的收据金额共为11.3万元，除去转账的8.3万元外，剩余3万元系现金支付。被告卓信嘉公司对收据的真实性无异议，并表示潘厚明曾系其公司员工，但不认识潘爱平。另查明：2013年11月23日，被告雷娟作为买受人，邱炳荣作为共同共有人与中天城投集团城市建设有限公司签定《商品房买卖合同》，约定二被告以按揭方式购买本案诉争的位于贵阳市渔安安井片区未来方舟H4组团5栋2单元17层1号房屋。审理中被告邱炳荣提交其与案外人签定的《房屋委托独家代理协议书》，并表示，其是想出售房屋，但并不是委托本案的中介，本案的中介是原告自己找的。审理中，原被告均认可房屋已交付原告使用。一审法院认为：原告与被告雷娟、被告卓信嘉公司于2018年12月16日所签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示且不违反国家法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，合同签订各方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，原告应于银行通知还款日前支付购房首期款，后由被告配合办理产权过户登记手续。余款人民币捌拾捌万元整，由原告向银行办理住房贷款支付。从双方的约定来看，双方的交易流程是在原告支付首期房款前，应向银行办理提前还贷的手续，并将银行通知还贷的时间作为支付首付款的时间，至于提前还贷的资金来源，双方未在合同中约定，原告主张系用其支付给被告的首期款支付，而被告雷娟主张系由原告等筹措资金支付，但双方均未就自己的主张提供证据，因此不能以此认定系被告违约。但是从办理银行提前还贷手续在前的约定来看，被告在本案审理中，并未提交证据证明其在合同签定后，积极向银行申请办理还贷的手续，但尽管如此，因为双方在合同中未约定被告应当在什么时间必须向银行申请还贷，因此，亦不能以此确定被告违约。另从原告履行合同来看，其已按合同约定履行了自己的义务，并无违约，因此本案合同未能履行的原因，应为不可归责于一方的原因。现买卖双方均同意解除合同，一审法院从其自愿。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，被告雷娟应予退还原告支付的购房款。至于原告主张的双倍返还定金及房款总额30%的违约金加上11.3万元的居间费（共计27.8万元）的请求，因前述理由，一审法院未予认定被告违约，故原告的上述主张缺乏事实依据，一审法院不予支持，关于原告主张被告邱炳荣承担的返还责任，经查，合同中邱炳荣并未签字，且在本案审理中，其也明确表示不予认可，因此该合同对被告邱炳荣不具有约束力，对原告要求其承担返还及赔偿责任的理由不充分，一审法院亦不予支持。关于原告主张的居间费，根据合同约定，因合同不能履行或解除，选择包干方式支付居间服务费的，则违约方按房屋成交价的3%（即138万X3%=4.14万元）支付居间服务费，换言之被告卓信嘉公司收取的中介费为4.14万元，对超出部分（11.3万元-4.14万元=7.16万元）应予退还。但因一审法院未认定作为出卖人的被告违约，且根据合同居间服务费由原告支付的约定，该4.14万元的居间服务费应由原告承担。至于卓信嘉公司要求追加潘厚明的主张，因在本案审理中，卓信嘉公司对其公司出具的收款收据未持异议，且其认可潘厚明系其公司职工，是否追加并不影响本案事实的认定，故对其主张，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、解除原告李兴美与被告雷娟、贵州卓信嘉置业有限公司于2018年12月16日签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告雷娟于本判决生效之日起十日内一次性退还原告李兴美定金10万元，购房款45万元；三、被告贵州卓信嘉置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告李兴美房屋居间费7.16万元；四、驳回原告李兴美其余诉讼请求。案件受理费14169元，减半收取7084.5元，保全费5000元，由原告承担4868.8元，由被告雷娟承担6384.7元，由被告贵州卓信嘉置业有限公司承担831元。二审中，双方当事人没有新证据提交，本院二审查明事实与一审一致，对一审查明事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出其不应退还被上诉人李兴美7.16万元包干费的上诉主张，因本案中，被上诉人李兴美为证明其支付了上诉人11.3万元的包干费，其提交了上诉人的工作人员潘厚明向其出具的三份收款收据，该三份收款收据上不仅有潘厚明的签名，还加盖了上诉人的公章。因上诉人的公章对外具有公信力，其工作人员行使职权出具收条及加盖其公章行为，应由其承担责任。一审已按合同约定支持上诉人收取4.14万元的中介费，对剩余款项7.16万应由上诉人退还给被上诉人李兴美。对上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1590元，由上诉人贵州卓信嘉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  田 勇二〇一九年十一月二十九日法官助理陈瑶书记员刘世霞