福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽民终1380号 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门金昇阳置业有限公司，住所地福建省厦门市海沧区海沧街道马青路1268号行政办公楼305单元。 法定代表人：陈怡如，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张才林，福建衡评律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京耀莱腾龙国际影城管理有限公司，住所地北京市密云区河南寨镇密顺路18号产业基地办公楼420室-121。 法定代表人：蔡敏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：班稚佳，女，1995年5月9日出生，汉族，住北京市海淀区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：王晋莉，北京方耀律师事务所律师。 上诉人厦门金昇阳置业有限公司（以下简称金昇阳公司）与被上诉人北京耀莱腾龙国际影城管理有限公司（以下简称耀莱腾龙公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2018）闽02民初794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金昇阳公司的委托诉讼代理人张才林、被上诉人耀莱腾龙公司的委托诉讼代理人班稚佳、王晋莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金昇阳公司上诉请求：请求依法撤销一审判决，发回重审或改判支持金昇阳公司的反诉请求，驳回耀莱腾龙公司的诉讼请求。事实和理由：（一）在谁违约的认定上，一审法院在以下三方面存在认定事实不清：1.双方达成一次消防验收与二次消防验收合并办理的合意以及是否可以合并办理的问题。一审法院仅以一次消防验收与二次消防验收合并办理的“该关键事实并未能在双方往来函件中或专门形成书面意见予以确认”、“金昇阳公司关于两次消防验收可以合并办理的主张亦缺乏依据”，认定金昇阳公司违约是错误的。2.案涉影院是否符合合同约定交付条件的问题。从合同约定交付条件来看，金昇阳公司已履行提供符合约定条件的房屋，并做好积极配合耀莱腾龙公司二次装修的准备，耀莱腾龙公司所提的“至耀莱腾龙公司提出解约之日，耀莱腾龙公司承租区域仍不符合租赁合同约定的交付条件”，与事实不符。3.对《租赁合同》第9.5条的理解适用是否正确的问题。一审法院支持耀莱腾龙公司依据《租赁合同》第9.5条主张，认定金昇阳公司违约，属于认定事实不清。（二）一审法院在实际损失上认定事实不清。一审法院无视耀莱腾龙公司提出的设计费用如何产生、是否与本案有关及其未实际支付相关设计费用之事实，无视证据规则，仅以耀莱腾龙公司委托相关单位进行设计且已交付设计成果之事实直接推定认定其经济损失的存在及金额，根本没有任何事实和法律依据。耀莱腾龙公司的行为属于恶意违约，金昇阳公司秉持诚实信用原则而对案涉影院按照耀莱腾龙公司的要求进行整改并支付费用人民币4127774.43元（币种下同），同时耀莱腾龙公司恶意提前解除合同产生空置期间租金、土建改造费用等各项损失，金昇阳公司要求耀莱腾龙公司支付300万元违约金有相应的事实和法律依据。对此，一审法院未进行查明，割裂双方履行的过程，导致认定事实不清，作出错误判决。（三）一审法院在诉讼费用的交纳及分摊上认定事实不清。一审法院判决金昇阳公司承担本诉案件受理费308770元没有任何依据，且未对反诉请求减半收取案件受理费，不符合法律规定。综上，一审法院在谁违约、因违约造成的实际损失以及诉讼费用的交纳及分摊上认定事实不清，作出错误判决，请求二审法院支持金昇阳公司的上诉请求。 耀莱腾龙公司辩称：（一）一审法院认定事实清楚，在本案中，金昇阳公司迟延交付符合《租赁合同》约定的房产近二十个月，属于严重违约，导致《租赁合同》无法履行，金昇阳公司理应向耀莱腾龙公司双倍返还履约保证金，并赔偿由此造成的损失。1.耀莱腾龙公司与金昇阳公司从未达成一次消防验收与二次消防验收合并办理的合意，且消防验收可以合并办理亦缺乏依据。2.金昇阳公司不仅未获得案涉影院的一次消防验收合格意见书，而且拒绝整改案涉影院，亦使案涉影院无法达到《租赁合同》所约定的交付条件。3.一审法院支持耀莱腾龙公司依据《租赁合同》第9.5条约定主张金昇阳公司构成违约正确。（二）耀莱腾龙公司已提交证据证明其为履行合同而委托相关单位进行设计，且已交付设计成果之事实，亦依据该设计成果申请二次消防设计审核合格，该费用为耀莱腾龙公司之必要支出。本案《租赁合同》解除，系因金昇阳公司单方违约造成，其应自行承担相关损失。（三）虽然金昇阳公司在收到耀莱腾龙公司发送的《法务函-解约通知》后书面回函同意解除《租赁合同》，但双方对解除合同的基础，即哪一方违约的问题存在根本分歧，解除合同需由人民法院予以确认。综上，一审法院认定事实清楚，金昇阳公司的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 耀莱腾龙公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2016年1月27日签署的《耀莱成龙国际影城租赁合同》（合同编号：JCFJXM-2016-0001）；2.判令金昇阳公司双倍返还耀莱腾龙公司履约保证金80万元整；3.判令金昇阳公司赔偿耀莱腾龙公司遭受的经济损失即设计费用256000元；4.本案诉讼费由金昇阳公司承担。金昇阳公司反诉请求：1.判令耀莱腾龙公司缴纳的履约保证金40万元予以没收归金昇阳公司所有；2.判令耀莱腾龙公司向金昇阳公司支付违约金300万元（按未履约年限租金总额的20%计，暂计）；3.判令耀莱腾龙公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年1月27日，耀莱腾龙公司（乙方）与金昇阳公司（甲方）就耀莱腾龙公司租赁金昇阳公司位于福建省厦门市海沧区西雅图项目内房产开设“耀莱成龙国际影城”事宜达成一致意见，并签订《耀莱成龙国际影城租赁合同》（合同编号：ＪＣＦＪＸＭ-2016-0001）。《租赁合同》第2.2条约定：“甲方应向乙方交付已取得一次消防验收合格证且具备如〔附件二〕所述的房产技术条件的完整房产，具体交付时间以甲方书面通知为准，交付时间最晚不超过2016年11月30日，如甲方超过该时间交付，乙方的装修免租期、开业日期、租赁期限也相应顺延。”《租赁合同》第2.3条约定：“乙方将在本租赁合同签订后30个工作日内，向甲方支付履约保证金人民币40万元（大写：人民币肆拾万元整）。在合同期满后，若乙方无欠款，并且将房屋按约定情况交还甲方后，甲方将此履约保证金无息退还乙方。”《租赁合同》第6.4条约定：“甲方负责完成影院的土建与建设消防工程至竣工验收（交付条件见附件四）。”附件四中约定的“一、甲方需要完成的项目”中“消防工程”中第5项约定：甲方需完成原报建施工图电影城所在建筑物的整体消防验收。根据上述《租赁合同》条款及附件四中的约定，金昇阳公司应当负责涉案影城的一次消防工程及验收工作，并至迟于2016年11月30日前，将取得一次消防验收合格证且具备租赁合同附件二、附件四所述的房产技术条件的完整房产交付给耀莱腾龙公司。《租赁合同》第9.5条约定：“如甲方有但不限于下列情形，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的直接实际损失：Ａ）甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，在乙方通知的补救期内未及时补救，致使乙方连续或累计两个月不能正常对外营业或Ｂ）在本合同签订后，由于甲方原因致使乙方在房产内经营电影城所需申办的各种证照，例如消防合格证及放映许可证等，未能在申请日期起的两个月内获得，则乙方有权终止合同，并且乙方有权要求甲方赔偿乙方的直接经济损失。” 《租赁合同》签订后，耀莱腾龙公司于2016年2月18日向金昇阳公司支付履约保证金400000元。2017年5月11日，厦门市公安消防支队出具厦公消验字〔2017〕第0342号建设工程消防验收意见书，对金昇阳公司申报的厦门海沧生态花园建设工程中的地下室、2层商业裙房（不包括电影院、大润发卖场）、幼儿园和1-10#高层住宅楼工程综合评定消防验收合格。厦门海沧生态花园裙楼电影院（即讼争项目）修改工程于2018年3月27日开工，于2018年6月15日竣工验收。 2018年7月6日，耀莱腾龙公司向金昇阳公司发出《法务函-解约通知》，金昇阳公司于2018年7月11日予以复函。耀莱腾龙公司又于2018年7月20日向金昇阳公司发出《法务函-解约函》，主张因金昇阳公司房产在质量上仍存在很大问题，且至今未收到金昇阳公司根据租赁合同约定应当提供的消防验收合格证明，故未达到合同约定的房产交付条件，再次函告解除双方间的租赁合同。金昇阳公司于2018年7月25日发出《关于耀莱影院解约函的复函》，主张因耀莱公司未按时派人办理交接且单方无正当理由提出解约，因此双方租赁合同关系解除。 一审法院认为，耀莱腾龙公司与金昇阳公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反相关法律规定，依法认定为有效，双方均应严格依照合同约定履行各自义务。关于合同解除问题，因双方当事人均同意解除合同，故一审法院对耀莱腾龙公司解除合同的诉讼请求予以支持。 本案争议在于合同解除是否因一方违约行为所致以及违约责任如何承担问题。耀莱腾龙公司主张系因金昇阳公司未能依照合同约定的交付条件交付房产构成违约，根据合同约定，金昇阳公司应向耀莱腾龙公司交付已取得一次消防验收合格证且具备如〔附件二〕所述的房产技术条件的完整房产，具体交付时间以金昇阳公司书面通知为准，交付时间最晚不超过2016年11月30日。合同附件四亦明确约定金昇阳公司需完成原报建施工图电影城所在建筑物的整体消防验收。虽双方在合同约定的交付日期后仍然就讼争影城的整改及交付进行多次协商，但在耀莱腾龙公司发出解除合同通知后直至诉讼，金昇阳公司至今仍未能取得讼争影城的一次消防验收合格证。金昇阳公司辩称双方已达成将一次消防验收和二次消防验收一并办理的合意，但耀莱腾龙公司不予认可，且该关键事实并未能在双方往来函件中或专门形成书面意见予以确认，金昇阳公司所提供的微信聊天记录并不能证明其主张，且体现直至此时讼争影城土建工程尚未完成，并不具备申报消防验收条件。同时，一次消防验收和二次消防验收系属不同阶段的消防验收，只有取得一次消防验收合格证后，二次消防验收方能报审，金昇阳公司主张两次消防验收可以合并办理的主张亦缺乏依据，一审法院不予采信。故金昇阳公司至今未能取得讼争影城一次消防验收合格证的行为已违反合同约定，根据《租赁合同》关于“由于甲方原因致使乙方在房产内经营电影城所需申办的各种证照，例如消防合格证及放映许可证等，未能在申请日期起的两个月内获得，则乙方有权终止合同，并且乙方有权要求甲方赔偿乙方的直接经济损失”的约定，耀莱腾龙公司关于解除合同并要求金昇阳公司赔偿相关经济损失的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。基于如上分析，金昇阳公司关于耀莱腾龙公司单方违法解除合同应当承担相应违约责任的反诉请求缺乏依据，一审法院不予支持。 关于金昇阳公司应赔偿耀莱腾龙公司损失如何认定问题。耀莱腾龙公司主张金昇阳公司应双倍返还履约保证金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释(?javascript:SLC(34740,0)?)》第一百一十八条(?javascript:SLC(34740,118)?)关于“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，约定定金性质应当是明确的，本案耀莱腾龙公司所支付400000元款限性质约定为履约保证金，而非定金，且《租赁合同》对于乙方有权提前终止的违约责任明确约定为赔偿耀莱腾龙公司的直接经济损失，故耀莱腾龙公司该主张于法无据，一审法院不予采信，金昇阳公司应承担返还400000元履约保证金之法律责任。关于耀莱腾龙公司直接经济损失问题，因耀莱腾龙公司已提交证据证明其为履行合同而委托相关单位进行设计且已交付设计成果之事实，耀莱腾龙公司亦依据该设计成果申请建设工程消防设计审核合格，虽其尚未支付相关设计费用，但该费用依据耀莱腾龙公司与设计单位签订的合同约定系必要支出，从避免讼累的角度，耀莱腾龙公司关于256000元设计费用系其遭受的经济损失的主张，一审法院予以采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除北京耀莱腾龙国际影城管理有限公司与厦门金昇阳置业有限公司签订的《耀莱成龙国际影城租赁合同》（合同编号：JCFJXM-2016-0001）；二、厦门金昇阳置业有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告北京耀莱腾龙国际影城管理有限公司履约保证金400000元；三、厦门金昇阳置业有限公司应于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京耀莱腾龙国际影城管理有限公司经济损失256000元；四、驳回原告北京耀莱腾龙国际影城管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告厦门金昇阳置业有限公司的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费311080元，由原告北京耀莱腾龙国际影城管理有限公司负担2310元，由被告厦门金昇阳置业有限公司负担308770元；反诉案件受理费34000元，由反诉原告厦门金昇阳置业有限公司负担。 二审中，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。金昇阳公司向本院提交以下证据：证据1.《厦门市消防支队十项便民利民服务措施》，证明厦门市消防支队出台的该项措施中有关于“经消防机构审核合格的在建工程，建设单位需要建筑内部装修的，可向消防机构申报装修工程消防设计审核，装修竣工后与建筑工程同步申报消防验收”的便民服务措施，同时金昇阳公司还申请调取该份证据原件。证据2.2016年1月至2018年6月厦门市气象资料和证据3.《厦门市建设局关于做好建设工地高温天气安全工作的通知》，证明从2016年1月签订合同以来至2018年6月完工，影响施工的天气因素达358天。证据4.《厦门市人民代表大会常务委员会关于授权厦门市人民政府为保障金砖国家领导人第九次会晤筹备和举办工作规定临时性行政措施的决定》《厦门市海沧区交通运输局关于印发海沧区交通运输系统护航金砖会晤安全生产大排查大整治行动方案的通知》《厦门市同安区建设局关于印发护航金砖会晤开展全区建筑工地安全生产大排查大整治行动方案的通知》《厦门市海沧区商务局关于督促企业加强金砖会晤安全隐患自查自纠的通知》《厦门市海沧区嵩屿街道办关于开展金砖会晤安全生产大排查大整治调查摸底的通知》等五份文件及通知，证明金砖会晤筹备期间安保的严格性以及安全生产监督检查的因素，影响到建筑工地施工进程。综上，由于气候因素、金砖会晤安保因素、耀莱腾龙公司改建申报因素等各种客观因素影响的竞合，工期受到一定的影响。证据5.《（西雅图）金逸电影城房屋租赁合同》，证明该合同时间系2018年12月21日，场地移交时间系2018年12月27日，合同约定免租期9个月，租金起算日为2019年9月27日的事实。证据6.《厦门市公安消防支队海沧区大队建设工程消防验收意见书》（海公消验字〔2019〕第0045号），证明案涉影院改建工程消防验收通过，金昇阳公司按证据保全现状交付房产，符合验收通过条件。耀莱腾龙公司质证认为，对证据1的真实性、关联性均不予认可，且该措施所表述的是装修工程的二次消防设计审核及二次消防验收审核可同步申报验收，而非金昇阳公司强调的一次消防验收审核及二次消防验收审核可同步申报验收，该证据原件无调取之必要；对证据2的真实性、关联性均不予认可，且厦门当地大雨及以下降水日、阵风7级及以下刮风日不足以当作影响金昇阳公司施工进度的因素，亦不构成金昇阳公司迟延二十个月交付房产的理由；对证据3的真实性认可、对关联性不予认可，无法证明案涉影院因高温天气影响施工进程；对证据4的真实性认可、对关联性不予认可，无法证明案涉影院因金砖会晤影响施工进程；对证据5的真实性认可，对其证明目的不予认可，从该份租赁合同看，金昇阳公司在本案诉讼中将案涉影院另行出租给其他公司，金昇阳公司主张的损失应不予赔偿，该租赁合同内容体现“影院一次主体消防与二次装修消防一起报验”，也说明金昇阳公司租赁给耀莱腾龙公司的案涉影院一次主体消防未报验通过，不符合合同约定的交付条件；证据6载明的消防验收属于合同约定的一次消防验收，且通过时间为2019年6月26日，亦可证明耀莱腾龙公司承租的案涉影院不符合合同约定的交付条件。 耀莱腾龙公司向本院提交以下证据：证据7.厦门金逸影城有限公司海沧分公司工商登记信息和证据8.金逸影城（西雅图店）外部照片、地图显示截图，证明经耀莱腾龙公司查询，案涉影院中现有一家金逸影城，其注册名称为“厦门金逸电影城有限公司海沧分公司”，注册地址为厦门市海沧区钟林里332号1层，该公司于2019年1月28日注册成立，并已于2019年8月正式对外营业。耀莱腾龙公司有理由认为金昇阳公司与厦门金逸电影城有限公司在2019年1月甚至更久之前便已就出租/承租案涉影院进行洽谈，金昇阳公司依据其工程结算书所主张的4127774.43元工程费并非为耀莱腾龙公司的案涉影城所支出。金昇阳公司质证认为，证据7不是由工商行政部门出具，对其真实性和合法性均不予认可，且与本案不具有关联性；证据8体现的门牌号不对应，对其真实性、合法性、关联性均不予认可，所证明的内容与本案无关。 经双方当事人举证质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、金昇阳公司主张双方已达成将一次消防验收和二次消防验收合并办理的合意，但该主张缺乏证据证明，耀莱腾龙公司亦不予认可，本院对此不予支持，故一次消防验收和二次消防验收是否可以合并办理，与本案不具关联性，本院对金昇阳公司提供的证据1不予确认，对其申请调取该份证据原件的请求亦不予支持。二、金昇阳公司提供的证据2、证据3、证据4不足以证明案涉影院的施工进程因此受到影响，本院对金昇阳公司提供的证据2、证据3、证据4不予采信。三、金昇阳公司提供的证据5与耀莱腾龙公司提供的证据7、证据8可以相互印证案涉影院在本案诉讼过程中已转租给厦门金逸电影城有限公司，本院对此予以确认。四、金昇阳公司提供的证据6可以证明案涉影院项目工程于2019年6月26日消防验收合格，本院对此予以确认。经二审审理查明，对一审判决认定的事实，本院予以确认。 本院认为，金昇阳公司与耀莱腾龙公司签订《耀莱成龙国际影城租赁合同》第2.2条约定，金昇阳公司应向耀莱腾龙公司交付已取得一次消防验收合格证且具备如〔附件二〕所述的房产技术条件的完整房产，具体交付时间以金昇阳公司书面通知为准，交付时间最晚不超过2016年11月30日。合同第9.5条还约定，在本合同签订后，由于金昇阳公司原因致使耀莱腾龙公司在房产内经营电影城所需申办的各种证照，例如消防合格证及放映许可证等，未能在申请日期起两个月内获得，则耀莱腾龙公司有权终止合同，并且有权要求金昇阳公司赔偿其直接经济损失。合同附件四亦明确约定，金昇阳公司需完成原报建施工图电影城所在建筑物的整体消防验收。根据上述合同约定，在耀莱腾龙公司发出解除合同通知后直至本案一审诉讼，金昇阳公司仍未能取得案涉影城的一次消防验收合格证，案涉影城不符合合同约定的交付条件，金昇阳公司在合同履行过程中已构成违约，应承担相应违约责任。鉴于双方均同意解除合同，据此一审判决解除合同，并认定金昇阳公司应返还耀莱腾龙公司已支付的履约保证金400000元，同时应对耀莱腾龙公司的直接经济损失承担赔偿责任，有事实和法律依据，并无不当。耀莱腾龙公司为履行合同而委托相关单位进行设计且已交付设计成果，并依据该设计成果申请建设工程消防设计审核合格，虽耀莱腾龙公司尚未支付256000元设计费用，但该费用依据耀莱腾龙公司与设计单位签订的合同约定系必要支出，可以作为耀莱腾龙公司的直接经济损失予以认定，一审法院对此予以支持，依据充分。关于金昇阳公司提出耀莱腾龙公司应当承担相应违约责任的反诉请求，因金昇阳公司在合同履行过程中已构成违约，该反诉请求缺乏事实和法律依据，一审法院对此不予支持，符合法律规定。 综上，上诉人金昇阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但一审判决对案件受理费数额计算有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审本诉案件受理费14304元，由厦门金昇阳置业有限公司负担8886元，北京耀莱腾龙国际影城管理有限公司负担5418元；反诉案件受理费34000元，减半收取计17000元，由厦门金昇阳置业有限公司负担。二审案件受理费39248元，由厦门金昇阳置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  池 力 审 判 员  林锦斌 代理审判员  周晓芳 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  林 阳 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -2-