广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初8426号原告：彭××，男，1986年4月21日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：尹杰深，广东顶匠律师事务所律师。被告：邝××，男，1962年9月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄逸，广东明盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢燕莹，广东明盛律师事务所实习人员。原告彭××诉被告邝××房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告彭××的委托代理人尹杰深，被告邝××的委托诉讼代理人黄逸、谢燕莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭××向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《商铺买卖合同》的义务，将广州市番禺区××街××中路×号××花园×层×号铺过户给原告；2.判令被告按照总价款的万分之五每日的标准向原告支付自2019年7月5日至实际办理过户之日止逾期办理过户的违约金；3.本案诉讼费由被告承担；事实与理由：2012年9月25日，原、被告签订一份《商铺买卖合同》，约定被告将广州市番禺区××街××中路×号××花园×层×号铺（下称“涉案商铺”）出售给原告，原告支付首期款261694元，剩余160000元向银行办理按揭贷款。合同签订后，因涉案商铺消防验收不合格，无法实际使用，也无法办理按揭贷款，包括原告在内的数十个买家拒绝收楼，拒绝继续履行合同。2016年3月11日，被告起诉至番禺区人民法院，请求判决原告支付剩余购房款继续履行合同，番禺区人民法院生效判决（2016）粤0113民初3233号判决原告支付剩余16万元房款和违约金。2019年5月22日，原告向番禺区人民法院支付完毕涉案商铺的全部执行款（2018粤0113执254号）214428元，至此，涉案商铺的全部房款已经支付完毕。按照合同约定，被告应当在买受人支付全部房款之日起30个工作日内向房管部门申办该商铺的交易过户手续。自2019年5月23日以来，原告多次催促被告履行过户义务，被告均以各种借口拖延。为维护自身合法权益，原告无奈只好诉至贵院，请求法庭依法判决被告履行合同义务，将商铺过户给原告并承担违约责任。被告邝××辩称:不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：一、原告并未完全履行《商品房买卖合同》约定的付款义务，因此被告配合原告履行过户手续的条件不成就。首先，原告未向法院支付完毕涉案商铺的足额执行款。根据原告的起诉状及其他证据可知，截止至2019年5月22日，原告向法院总共支付执行款214428元，但根据（2016）粤0113民初3233号民事判决书计算，截止至2019年5月22日，原告应向被告支付执行款共221860.44元，其中包括本金16万元，滞纳金36362.44元，迟延履行利息21728元，由原告承担诉讼费3770元。其次，原告向法院支付涉案商铺执行款并不等于原告向被告支付涉案商铺的执行款。按照《商品房买卖合同》第十一条约定，被告在原告支付完该商铺全部房款之日起30个工作日向房管部门申办该商铺的交易过户手续，该条款约定的前提是，被告已收原告全部购房款。根据合同相对性、公平性原则，原告选择向法院缴纳2018粤0113执254号涉案商铺的执行款，而不是直接向被告支付剩余购房款，那么，从原告向法院支付涉案商铺的执行款，到被告领取到该笔款项，中间会有时间差，原告向法院支付涉案商铺执行款并不等于原告向被告支付涉案商铺执行款。很显然，被告在收到法院的执行款后再为原告办理过户手续更公平，因此，涉案商铺的交易过户手续，应当从被告收取到原告支付的剩余购房款之日起30个工作日内办理更为合理。最后，原告未按《商品房买卖合同》约定向被告交齐由被告代收的商铺契税等税费。按照商铺买卖合同第11条约定，原告同意按照交易过户手续的需要按时向被告交齐由被告代收的该商铺的契税、交易印花税、交易手续费、房地产权证印花税、登记费等税费。若原告需要被告配合办理商铺过户手续，那原告应当将上述税费交齐被告，如因原告未按时交齐上述税费而导致延期办理交易过户手续，产生责任有原告自行承担。第二、被告在不知原告向法院支付涉案商铺的执行款的情况下，不可能按照原告所称的在2019年7月5日前配合原告办理商铺的交易过户手续。原告在起诉状称其在2019年5月22日向法院支付全部商铺的执行款，并在2019年5月23日多次催促被告履行过户手续，被告均已各种借口拖延，但事实上，截止至起诉之日，被告不知道原告向执行局缴纳商铺的执行款，原告也从未通知过被告，另外到目前为止，法院执行局没有通知被告领取执行款，也没有通知被告结算执行款或联系被告结案。原、被告曾就同一商铺同一房屋买卖合同纠纷在本院立案审理，案号为（2016）粤0113民初3233号，已有生效判决。在该案中经审理认定事实如下：1.涉讼商铺已经办理产权登记，登记权属人是邝××，登记时间2012年12月14日，房屋所有权取得方式为分割，规划用途为商铺，土地性质为国有，建筑面积15.90㎡；2.2012年9月25日，邝××（出卖人）、广州市×日市场管理有限公司（邝××的委托代理人，承租人，以下简称为“×日管理公司”）与彭××（买受人）签订了一份《商铺买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买涉讼商铺，建筑面积为15.8522㎡，套内面积为8.8518㎡；按套内建筑面积计价，房价款总额421694元，买受人采用按揭付款的方式付款：2012年8月19日前支付全部款项的62%（包含定金）261694元，剩余房价款16万元向银行申请抵押贷款，由贷款银行拨入出卖人指定的银行帐户；按揭备注中写明：买受人须于接到出卖人或出卖人指定的律师事务所的电话或书面通知之日起3日内，到出卖人指定的律师事务所或按揭机构办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同约定承担违约责任；按揭付款的商铺过户手续申办，需以买受人配合办按揭手续及贷款银行向买受人出具了同意贷款通知文件为前提，如买受人贷款手续延期办理或无法办理的或者尚未取得同意贷款通知文件的，商铺过户申办时间进行相应顺延；买受人如未按本合同约定的时间付款的……2.逾期超过15日后……若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付款的万分之五计付滞纳金给出卖人；涉讼商铺的使用权及收益权在2016年04月30之前归承租人享有……买受人知悉出卖人在该商铺出售前已将其出租，并确认同意出卖人以商铺房价款扣减的方式对该商铺2016年04月30日前的租金和其他使用经营收益作出了对应补偿，买受人以此最终定价的价格购买的该商铺，从2016年5月1日起才获得商铺的使用权和收益权；涉讼商铺仅作商铺使用……该商铺应统一进行经营，买受人服从物业管理公司对商铺经营类别、项目的统一规划和管理；……本合同签订之日起220个工作日内（以下简称“申办过户期限”），出场人负责向广州市房地产交易中心申请办理该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。出现下列情形之一的，申办过户时间进行相应顺延或变更：（1）买受人逾期支付房价款的（包括一次性付款或按揭付款），则申办过户期限进行相应顺延。如买受人逾期付款时间超过了申办过户期限的，出卖人在买受人支付完该商铺全部房款之日起30个工作日内向房管部门申办该商铺的交易过户手续；……如买受人未出现本合同约定的违约情形，出卖人未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，则按下列方式处理：逾期超过30日的，……买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办过户期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款的万分之五计付违约金给买受人……买受人同意本合同签订之日起的220个工作日内且在出卖人代收的该商铺的契税、交易印花税、交易服务费、《房地产权证》印花税、登记费等税费。如因买受人未按时交齐上述剩而导致延期输交易过户手续，由此产生的责任由买受人承担；等；另《商铺买卖合同》中写明彭××的通讯地址为“广州市番禺区××路××大街×号×幢×房”，联系电话“134××××4046”，并约定：买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知本合同的其他当事人。本合同的其他当事人根据合同上的通讯地址或买受人书面通知变更的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达；如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担等；3.2015年9月30日、2016年1月29日广东明盛律师事务所受邝××的委托通过EMS快递分别向彭××发出《律师函》，两份EMS快递单上收件人处写明“彭××，电话134××××4046，地址：广州市番禺彭××路××大街×号×幢×房”。其中2015年9月30日发出的《律师函》写明：“因彭××先生怠于履行义务，导致邝先生与彭先生签的《商铺买卖合同》权利和义务无法实现……彭先生之行为已构成违约。为防止损失的进一步扩大化，彭先生收到本函后，在3天内与邝先生或本律师事务所联系并安排为彭先生办理按揭、过户等合同约定之事宜。”EMS查询信息表显示2015年10月2日“本人收”。2016年1月29日发出的《律师函》写明：“律师事务所就彭先生怠于办理按揭贷款及过户事宜曾在2015年9月30致函催促彭先生，但时至今日，彭先生仍拒绝履行上述义务。彭先生怠于履行义务的行为己构成严重违约。为此，邝先生再次委托本律师事务所致函催促彭先生，望彭先生收到本函后，在三天内与邝先生或本律师事务所联系，办理彭先生按揭、过户等合同约定之事宜。”并附上买方按揭贷款资料清单。EMS查询信息表和退改批条显示为“未妥投，原因：收件人不在指定地址”；4.邝××提交的涉讼商铺所在商场其他商铺的按揭贷款批准确认函（永亨银行）、贷款意向书（交通银行）、收款收据、《商铺买卖合同》两份、公证委托书和房产证，以证明涉讼商铺不存在因资信问题而不能办按揭贷款的情形。本院认为，上述证据为邝××与案外人之间的合同关系，与本案没有关联性，不予采信；5.2016年4月27日，邝××以彭××拖欠剩余购房款为由向本院提起诉讼即（2016）粤0113民初3233号。在该案诉讼中，邝××称，彭××已支付261694元购房款，还余16万元未支付，后多次催促彭××办理按揭或支付剩余购房款，但彭××至今没有履行；在该案中，本院以其他送达方式无法与彭××取得联系，在公告期限届满后依法缺席审判并作出判决，判决彭××于本判决生效之日起十日内向邝××支付广州市番禺区××街××中路×号××花园×层×号铺剩余房价16万元及滞纳金（滞纳金以16万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准，从2015年10月6日起计算至实际清偿之日止）。在判决生效后，邝××申请执行，立案为（2018）粤0113执254号。6.在该案中，本院依法向广东金桥百信律师事务所调查取证了××花园商铺中，已委托广东金桥百信律师事务所办理按揭贷款等手续的全部买受人“收费及退费汇总表”，其中序号145写明：铺号“三80”，业主“彭××”，已缴纳的收费项目包括律师费、登记费、契税、交易服务费，但没有缴纳按揭费。7.在（2018）粤0113执254号执行案中，经本院采取执行措施后，彭××截至2019年5月22日向本院支付了执行款共245298.72元，于2019年7月12日由本院退回22051.7元，故在（2018）粤0113执254号案中，彭××共已付223247.02元。因邝××尚未履行其他生效法律文书确定的义务并已进入执行阶段，故本院在收到彭××的执行款后并没有支付给邝××。8.在本案诉讼中，邝××虽在庭审中称同意配合彭××办理涉案商铺的过户手续，但在本院给予双方一段时间相互配合处理过户事宜后，邝××又向本院表示因与案外人共同投资关系，无法进行过户登记手续。9.彭××确认在提起本案诉讼前没有向邝××提出办理涉案商铺过户的主张。本案的有关起诉状副本及起诉证据材料于2019年7月15日送达给邝××。本院认为，彭××与邝××就涉案商铺所签订的《商铺买卖合同》已经生效的（2016）粤0113民初3233号案审查认定合法有效，本院不再赘述。在本案中，彭××虽在（2018）粤0113执254号案中按已生效的判决缴交了剩余的房款及滞纳金，但其在缴交房款后并没有告知邝××及提出办理过户手续的申请，而是提起本案诉讼，有履行合同不当的行为；但邝××虽在诉讼过程中称可配合办理过户手续，但实际上并不配合，故邝××该行为亦属于违约。现彭××主张办理涉案商铺的过户手续，符合合同约定，本院予以支持。至于逾期办证违约金，综合双方的履行合同情况及过错责任程度，结合（2016）粤0113民初3233号民事判决书中确认的滞纳金标准，本院合理支持从邝××收到本案的起诉状副本及证据材料之次日起第31天（即2019年8月15日）起以商铺总价款421694元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准上浮30%计算违约金至涉案商铺过户至彭××名下之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告邝××于本判决生效之日起十日内协助原告彭××办理位于广州市番禺区××街××中路×号××花园×层×号铺过户至原告彭××名下的手续；二、被告邝××应于本判决生效之日起十日内向原告彭××支付违约金（违约金以421694元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的上浮30%的标准，从2019年8月15日起计算至上述商铺过户至原告彭××名下之日止）；三、驳回原告彭××的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费3813元，由被告邝××负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  冯静雯二〇一九年十一月十二日书记员  何绮静