江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终4663号上诉人（原审被告）：韩海霞，女，1981年4月14日生，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：丁干、时凤山，上海正源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨顺华，女，1974年2月18日生，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：潘秋红，江苏滨江律师事务所律师。上诉人韩海霞因与被上诉人杨顺华房屋买卖合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2019）苏0281民初10349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。韩海霞上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨顺华的诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人杨顺华并非房屋买卖合同的相对人。中介公司工作人员张霞是在带其他客户看房时，向其索要账号汇付19万元定金的。张霞的汇款附言并未明确是为杨顺华代付购房定金。一审判决对本案成约定金的定性，确认的是张霞居间人身份。据此，不仅杨顺华是房屋买卖合同相对人无事实依据，本案定金是否为其实际支付也无证据证明。二、杨顺华非本案定金实际支付人。张霞与杨顺华之间收、退本案19万元成约定金的事实，一审中只有当事人口头陈述，未能举证证明。依法货币具有占有即所有的法律属性，定金合同也是实践性合同，一审认定张霞与杨顺华已形成代理购房关系的理由缺乏依据。三、杨顺华补办支付定金委托书，是与张霞“恶意串通”，企图通过诉讼损害其民事权益。杨顺华一审当庭自认的事实能够说明，其购房意愿仅是概括“锁定大户型”，并未具体委托张霞购买其房屋，还称因有事未能来看房。那么，其支付定金“委托书”只能是事后为诉讼补办的。其收、退张霞19万元定金，从当日12时38分至15时42分仅3小时零4分钟。显然，是杨顺华见“有利可图”才与张霞“完善”该手续并通过诉讼追求一审判决的。被上诉人杨顺华辩称，其与中介公司工作人员张霞之间是委托关系。上诉人韩海霞系研究生学历，签订收条、收取定金均系真实意思表示。韩海霞无证据证明其与张霞恶意串通，且其一审时也表示愿意购买诉争房屋，是韩海霞不愿意出售。本案实际系韩海霞认为房屋出售的价格过低后的违约行为，应当适用定金罚则。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨顺华向一审法院起诉请求：判令韩海霞赔偿19万元。一审法院认定事实如下：2019年6月25日，韩海霞在网上登出售房信息：出售房子为“江阴市区扬子华都B区8单元1401”；售价240万元，税费各自承担；单价13609元/平方米,建筑面积176.36平方米；房源描述：江景房，市中学区房，升值空间大。当日中午12时左右，中介张霞带一客户至韩海霞的扬子华都8-1401室看房，韩海霞接待了张霞以及其他看房的中介人员。随张霞去的客户没有决定购买，但张霞把对房屋拍的视频发送给未到场的买房客户杨顺华，并与其电话沟通购房价格及定金数额，张霞也与韩海霞就房价进行了商量。然后张霞告知韩海霞其客户要购买该房并支付定金，向韩海霞要收款账户。韩海霞向张霞提供了其银行账户，张霞当即向韩海霞的银行账户支付了19万元，汇款附言为“购扬子定金230万元”，韩海霞当即知晓收到19万元。随后，韩海霞随张霞下楼，张霞在车内书写了收条，收条内容为“今收到杨顺华购买扬子华都8-1401定金人民币壹拾玖万元（￥190000）(房价230万，扣除甲方承担个税，全款，约定乙方自行过户，未满2年)”。韩海霞在该收条收款人处签名，张霞对收条及韩海霞的身份证一起拍了照片。后韩海霞回到扬子华都8-1401室接待其他看房人员。下午3时左右，韩海霞与张霞见面，杨顺华也到场，韩海霞提出不想卖了，杨顺华就走了。韩海霞于下午3时41分将19万元退至张霞银行账户，附言为“退款”，并将汇款凭证通过微信发给了张霞。张霞于下午3时20分回复：“韩海霞女士，现有杨顺华委托购买扬子华都8-1401定金收条已产生法律效益，按照定金双倍返还原则，若你坚持不卖该房，理应再返还人民币壹拾玖万元作为杨顺华女士的赔偿。”张霞于下午4时03分再次回复：“我是格格屋信息的负责人张霞，杨顺华女士全权委托我购买你在网上公开挂牌出售（挂牌价：）的扬子华都8幢1401室的不动产，本人接受杨顺华女士之托与你洽谈购买上述不动产的事宜，经与你洽谈双方一致同意售价为230万元人民币，并于当天由杨顺华女士将定金款通过转账于我，本人接受其委托将定金19万元汇入你账户，并同时签署了定金收条凭证。”当日晚8时33分，韩海霞通过微信向张霞发送信息：“你好，现在房子是要卖的，但是房价最少240万就是我网上挂的那个价格，一点也不能少了，但是我也不知道当时你的收条上写的是230万，没看清，你帮我给买家解释并协调一下，确实没注意到230万，意识到价格有问题以后我马上联系你并退还定金了。所以如果买方诚心想买的话，就按照净价240万。”张霞回复：“你好，收条上写的很清楚，230万，个人所得税你出。价格不谈好，客户怎么可能稀里糊涂的就付那么多定金。客户说，你是收了定金还想卖高，那客户打了你定金，想220（万）买你的房子，你会同意么？那定金又有什么意义。”2019年6月26日，杨顺华找潘秋红律师咨询，并签了起诉状。当时潘秋红与韩海霞通了电话，潘秋红称：在电话中她让杨顺华与韩海霞商量下，韩海霞称给她两天时间考虑。韩海霞称：在电话中律师说如果不卖这个房子是要赔19万，她称要考虑两天。韩海霞不到两天给张霞电话，称如果卖这套房子，她不同意自行过户，要她本人亲自过户，且价格是240万元。一审中，关于交易中双方的意思表示，杨顺华称，张霞以前帮她卖过一次房子，她对张霞比较信任。她当时卖掉了住房急于想买房，张霞也知道她卖房后有钱买房。6月25日她没去看房，张霞将房屋视频发给她，她说可以买，提出二百二十几万是否可行，张霞说不行，后来告诉她卖房人230万元同意，并帮她把定金付了，她马上把定金给了张霞。她下午去签合同，见了韩海霞，韩海霞反悔了。韩海霞称，她9时许在网上挂的售房信息，开始是248万元，后改成了240万元，她接到很多中介电话，10时，张霞通过电话确定她要买这套房子。10时30分又告诉她有客户要看这套房子，双方约定12时见面，她上午把售房信息撤掉了。张霞打定金时，她和张霞商量了房价，她说的是240万元，她还和她老公通了电话，她老公没有同意。张霞在车里写了收条让她签名，她注意看了19万元，还以为收条上的“杨顺华”是“扬子华都”，其他的内容她没有看。张霞称，她以前帮杨顺华卖过房子，认识杨顺华，了解杨顺华的财产情况，杨顺华对她也很信任。杨顺华此前看过几套扬子华都的房子，都错过了，她知道杨顺华要的房型。她看到韩海霞网上挂的240万元的房子信息，要杨顺华来看，杨顺华没空，让她先去看。她去看房带的其他客户没有决定要买，她拍了视频并告诉杨顺华房子可以，她也知道杨顺华全款购买有优势。她和杨顺华商量价格，杨顺华说最高230万元。她就和韩海霞说230万元，差不多一个月全款支付。韩海霞问她是不是卖的便宜，她说可能慢慢加个几万也有可能。韩海霞与杨顺华均同意按这个价格定。因为200万元左右房价的定金一般一二十万，她就建议杨顺华定金取吉利数字19万元，杨顺华同意，她也和韩海霞说了定金19万元，然后就帮杨顺华付了19万元定金，杨顺华也马上把19万元汇给了她。韩海霞和她下楼时还一直问230万元是不是卖便宜了。她写好了收条，让韩海霞签了字，并约定她下午3时多带房产证到店里签合同。她做中介十几年，碰到过很多纠纷，所以在收条上就把房款总价、税金写在收条上，以免引起纠纷。由于房子到10月才满两年，为了省税金所以过4个月才过户，由于杨顺华要全款给付，可以让韩海霞出具委托后自行办理过户，所以收条上约定了“乙方自行过户”。她在收到韩海霞退款后，次日将19万元退给了杨顺华。一审中，杨顺华表示，其仍愿意按230万元购买该房，韩海霞表示，杨顺华已经损害了她的信赖利益，她可以卖给其他任何人，但不愿意卖给杨顺华。韩海霞亦自称其是研究生学历。以上事实，有售房信息截图、付款凭证、收条、退款凭证、微信聊天记录、证人证言及当事人的陈述在卷予以佐证。本案一审的争议焦点为：1.定金收条内容是否是韩海霞的真实意思表示；2.杨顺华是否是适格的原告；3.杨顺华是否恶意诉讼；4.韩海霞是否应双倍返还定金。一审法院认为：关于争议焦点1，定金收条内容系韩海霞的真实意思表示。韩海霞于2019年6月25日上午在网上挂出价格为240万元的售房信息，当日中午约见张霞带客户看房。张霞与韩海霞商定了价格，张霞提出支付定金，韩海霞亦进行了配合提供了账户，在知道收到定金19万元后，与张霞下楼出具收条，张霞当着韩海霞面在车内书写了收条内容，韩海霞也看了收条载明的19万元，然后签名。上述行为均是双方自主的行为，也是卖房人与中介洽谈房屋买卖的正常流程。即使收条内容为张霞出具，但该行为韩海霞并未提出异议，应视为默许，且由付款经办人代书收条内容亦不违背常情。从张霞出具的收条内容而看，收条前三行载明了客户也即真实出资购房人姓名“杨顺华”，载明了购买的房屋名称“扬子华都8-1401”、载明款项性质为“定金”，金额为“19万元”，后三行括号内载明了待签购房合同的主要条款：房价为“230万”、税的承担方式为“甲方承担个税”、付款方式为“全款”、过户方式及理由为“乙方自行办理过户，未满2年”。收条前三行内容为对支付购房定金事实所涉信息的客观描述，“扬子华都8-1401”、“19万元”是客观事实，韩海霞当无异议。19万元款项的性质张霞在汇款时即附言为购房定金，而在正式签订合同之前，购房人支付定金亦是普遍的交易习惯，故韩海霞应当知道19万元为购房定金，张霞在收条中写明19万元为定金，并不违背韩海霞的正常认知。韩海霞称将收条中的“杨顺华”看作是“扬子华都”不符合语言逻辑，并不可信。韩海霞知道张霞的中介身份，应当知道是代表客户看房，故张霞在收条中记载实际购房出资人“杨顺华”符合事实，也并不违背韩海霞的正常认知。收条后三行内容为房屋买卖合同的主要条款，杨顺华交付定金是确保韩海霞与其签订房屋买卖合同，是一种成约保证金。双方既已约定签约，当然应已就房屋买卖的主要条款达成了一致，否则签约无从谈起，保证金也就失去了其意义。故张霞在收条中载明购房合同的主要条款既符合逻辑，也有必要，也符合交易习惯。载明的主要条款依常理也应经过了双方的商定，其中“扣除甲方承担个税”符合法律规定，“全款”是对韩海霞有利的条款，韩海霞当无异议。张霞对“约定乙方自行过户”进行了合理的解释，也没有损害韩海霞的利益，不构成韩海霞的重大疏忽或重大误解。事实上，从韩海霞反悔后的微信聊天内容来看，其只是对收条中的“房价230万”提出了异议，“房价230万”虽然低于韩海霞的网上开价240万，但价格商谈依常理显然是一个从卖方开价往下调价的一个过程，何况杨顺华是全款买房，故房价为230万元是一个经过双方讨价还价后达成的符合常理的价格，降低的10万元不构成韩海霞的重大疏忽或重大误解。最后，韩海霞在收条上签名，其作为一名具有研究生学历的成年人，当知道签名的法律效果，即对收条内容的认可。其称只看到了中间第三行“19万元”，其余内容未看，显然不符合常理。综上，收条内容有其必要性，也符合常理，韩海霞亦进行了签名确认，应系双方的真实意思表示，韩海霞主张该收条载明的内容并非其真实意思表示缺乏事实根据，法院不予采信。关于争议焦点2，杨顺华是适格的原告。杨顺华与张霞对于双方的委托与被委托关系并无异议，双方也确认了张霞只是先代付定金，后由杨顺华实际支付定金的事实。韩海霞明知张霞的中介身份，当知晓张霞不是购房人，而是受买房人的委托。收条中载明出资人即购房人为杨顺华，也即作为中介的张霞已向韩海霞披露了其委托人，张霞作为代理人有权按委托人的委托指示从事相应的民事活动，代理人的民事法律行为对委托人生效。故本案应认定实际发生合同关系的是购房人杨顺华与售房人韩海霞。杨顺华因为韩海霞反悔不愿意按收条的内容签订房屋买卖合同，杨顺华利益受损，可主张权利并起诉相对方韩海霞，故其是适格的原告。关于争议焦点3，杨顺华是正当的诉讼维权，并非恶意。杨顺华在双方发生纠纷后及时咨询律师，次日书写诉状准备起诉，是完全正当的行为，韩海霞把一种及时的维权准备行为认定为恶意显然不当。事实上，杨顺华也并未立即起诉，仍给予了韩海霞考虑时间，只是韩海霞坚持要求提高房价至240万元并亲自办理过户，致双方未能达成一致，杨顺华无奈起诉。即使在本案审理过程中，杨顺华仍表达了其愿意按原价格230万元购买该房，故杨顺华并没有强求向韩海霞主张双倍定金的故意。综上，杨顺华起诉系正当的维权行为，并非恶意诉讼。关于争议焦点4，韩海霞应双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》就定金做了如下规定：第八十九条，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案定金19万元通过收条进行了书面约定，且未超过房屋总价的百分之二十，该定金作为杨顺华有权要求韩海霞与其按约定签订房屋买卖合同的担保，合法有效。韩海霞辩称主合同未成立，故定金合同无效，此意见并不符合法律关于定金效力的规定，法院不予采纳。韩海霞辩称定金在3个多小时内退还，杨顺华没有任何损失。首先，法律规定违约方双倍返还定金并不是基于损失填补原则，而是对不诚信行为的惩罚。其次，韩海霞反悔后虽及时退还了定金，但该行为造成杨顺华丧失了一次购房机会，考虑到房价的波动，该行为完全可能造成杨顺华不得不另高价购房，存在更大的损失，故法院对韩海霞上述辩称意见不予采纳。韩海霞在收取定金19万元后拒绝向杨顺华出售房屋，即拒绝与杨顺华按约定签订房屋买卖合同，依法应双倍返还定金，韩海霞已退还了定金19万元，杨顺华要求韩海霞再返还定金19万元于法有据，法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条之规定，作出判决：韩海霞于判决发生法律效力之日起10日内支付杨顺华定金罚金19万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取2055元、保全费1570元，合计3625元（杨顺华已预交），由韩海霞负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点是：收条记载的交易金额230万元是否非韩海霞的真实意思表示？本院认为，一方当事人提出的书证原件，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。本案中，收条上记载了“房价230万”的内容，韩海霞否认经其签字确认的书证收条，则其应提交足以推翻收条的证据。韩海霞目前提交的证据，主要系其在签收条之后与房屋中介工作人员张霞的沟通记录，相关沟通记录虽能反映韩海霞在签收条之后3小时左右告知张霞自己“看错了”收条上的房价，但从交易的常理分析，韩海霞作为房屋出卖人，最主要的权利是收取房款，所以房屋的交易价格对其而言系最重要的条款，也是其最应关注的内容，几乎不可能将交易价格弄错。况且，收条上的文字内容并不多，“房价230万”字迹清晰易辨，无引起歧义之处，韩海霞主张未看清的理由难以成立。综上，韩海霞主张收条中“房价230”非其真实意思表示的依据不充分，理由不成立，本院不予采信。至于交易对象，收条中明确付款人为“杨顺华”，且实际收款人张霞与杨顺华对此均认可，故韩海霞的交易对象系杨顺华，而非张霞。张霞与杨顺华对相互之间的委托关系并无异议，即使口头委托，后补委托书亦不违反法律规定。韩海霞主张双方恶意串通，并无充分的证据，本院不予采信。韩海霞承诺以230万元的价格出售房屋，收取定金后反悔，应承担违约责任。综上，韩海霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4110元，由上诉人韩海霞负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇一九年十一月十八日书记员  范 洁