江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9492号上诉人（原审被告）：刘同震，男，1979年6月26日出生，汉族，住安徽省利辛县。委托诉讼代理人：王伟，江苏法德东恒（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琳，江苏法德东恒（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄焕坚，男，1986年9月27日出生，汉族，住广西省桂平市。被上诉人（原审原告）：付燕红，女，1993年1月22日出生，汉族，住陕西省勉县。共同委托诉讼代理人：朱青，江苏六典律师事务所律师。原审被告：潘其荣，女，1978年12月9日出生，汉族，住安徽省利辛县。原审第三人：昆山纬联房地产经纪有限公司东外滩店，住所地昆山开发区世茂东外滩花苑2号楼11室，统一社会信用代码91320583MA1WJKE056。法定代表人：胡小波，该公司经理。原审第三人：祝春凤，女，1993年8月20日出生，汉族，住江苏省灌南县。上诉人刘同震因与被上诉人黄焕坚、付燕红、原审被告潘其荣、原审第三人昆山纬联房地产经纪有限公司东外滩店（以下简称纬联经纪公司）、祝春凤房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘同震上诉请求：撤销一审判决第一项，一、二审诉讼费用由黄焕坚、付燕红承担。事实与理由：一、虽然合同约定三方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，向法院起诉，败诉方承担胜诉方为主张权利而支出的所有必要费用，包括诉讼费、交通费、律师费等，但一审判决黄焕坚、付燕红的各项诉求均被驳回，其并非胜诉方。根据合同约定，黄焕坚、付燕红应当清楚房屋存在租赁的情况。不论是一审判决抑或合同履行，我方都不存在违约行为，不应承担对方的律师费用。二、黄焕坚、付燕红一审诉请交付房屋，涉及的财产金额不大，支出律师费35000元费用过高。三、房屋租赁押金一审中已经退还给承租人祝春凤，不应再转交给黄焕坚、付燕红。黄焕坚、付燕红辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。潘其荣、纬联经纪公司未作陈述。祝春凤述称，我与原房东签订有房屋租赁合同，房租也一直按时交纳，不存在任何违约情况。对于房屋买卖情况我不清楚。另外，我并没有收到刘同震所称退还的租房押金1000元。黄焕坚、付燕红向一审法院起诉请求：1.刘同震、潘其荣立即向其交付位于昆山开发区房屋并支付逾期交付违约金50040元（暂计算至2019年1月1日，应从2018年11月27日起按1390元/天计算至实际交付之日止）；2.刘同震、潘其荣支付其律师费损失35000元、交通费损失1000元；3.本案诉讼费由刘同震、潘其荣承担。一审法院认定事实：2018年8月30日，刘同震、潘其荣，黄焕坚、付燕红及纬联经纪公司签订房屋买卖合同一份，约定：刘同震、潘其荣将昆山开发区转让给黄焕坚、付燕红，转让款129万元；2018年10月15日支付首付款39万元，2018年11月15日过户，余款在过户当日付清；房屋交付（打印部分）：双方于办妥买方或买方指定者为权利人的该房屋相关产权证及付清所有房款（含贷款，但约定预留款除外）之日后的七个工作日内办理房屋交接手续，卖方将该房屋的钥匙交付给买方，或交付至中介，由中介转交买方；违约：双方中若有任何一方未按合同约定履行义务（包括支付定金、支付首付、申请贷款、涤除抵押、配合过户、缴纳税费、交付房屋等），按照每日总房价千分之一的标准承担逾期违约金，逾期超过三十个工作日，构成根本违约，特别约定除外，如果一方根本违约，守约方有权单方面解除合同，主张违约责任，违约方应当向守约方支付相当于总房价百分之三十的金额作为违约金；争议解决：三方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，向法院起诉，败诉方承担胜诉方为主张权利而支出的的所有必须费用，包括诉讼费、交通费、律师费等；补充约定（手写部分）：该房屋内有租期，租约由买方承担。2018年11月15日，黄焕坚、付燕红取得昆山开发区不动产权证书，建筑面积93.74平方米。买卖双方履行完毕合同主要义务（包括付款、过户、交接）后，刘同震、潘其荣未向黄焕坚、付燕红提供相关租赁房屋的信息，引起本案纠纷。2018年12月30日，黄焕坚、付燕红委托江苏六典律师事务所代理本案诉讼，约定律师费35000元，江苏六典律师事务所开具了相应金额的发票。审理中，一审法院根据刘同震、潘其荣提供的祝春凤身份信息及地址，依职权追加其作为第三人参加诉讼。祝春凤向一审法院提供房屋租赁合同一份，2016年10月8日，刘同震、潘其荣委托案外人杨明华与祝春凤签订房屋租赁合同一份，约定：由祝春凤向刘同震、潘其荣租赁涉案房屋，租赁期限2016年11月9日至2019年11月8日，租金1000元/月，总金额36000元，交三押一。祝春凤房屋租金支付至2018年12月，后因涉案房屋转让，刘同震、潘其荣退还祝春凤租金2000元，押金1000元未处理。一审审理中，黄焕坚、付燕红撤回要求刘同震、潘其荣交付昆山开发区房屋的诉讼请求。上述事实由各方当事人提供的房屋买卖合同、不动产权证书、律师代理合同、发票、房屋租赁合同、收据等证据以及庭审陈述予以证实。一审法院认为：黄焕坚、付燕红与刘同震、潘其荣签订的房屋买卖合同合法有效，双方应当按照合同约定及法律规定，切实履行各自义务。现双方已经就合同主要义务（包括付款、过户、交接）全部履行完毕，后因黄焕坚、付燕红自行找祝春凤了解房屋租赁期限遭到拒绝，又向刘同震、潘其荣了解情况时，被告知刘同震、潘其荣不掌握房屋租赁合同，故引起本案纠纷。一审法院认为，房屋买卖合同对于交接部分的约定为“双方于办妥买方或买方指定者为权利人的该房屋相关产权证及付清所有房款之日后的七个工作日内办理房屋交接手续”、“该房屋内有租期，租约由买方承担”，双方在中介主持下已经交接完毕，但是对于实际交付作出保留，因为涉案房屋上存在有效的房屋租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但是刘同震、潘其荣有义务将剩余房屋租赁合同期限的相关情况告知黄焕坚、付燕红，将房屋租赁合同转移至黄焕坚、付燕红，以便于黄焕坚、付燕红作为新房东主张相关房屋租赁合同的权利，该义务属于房屋交接的附随义务，现刘同震、潘其荣不履行义务，应当承担相应的违约责任。关于房屋交付的诉讼请求，审理中黄焕坚、付燕红已经撤回，一审法院予以确认。关于逾期交房违约金，黄焕坚、付燕红在签订合同时明知存在租赁关系，只是不明确租赁期限，且经一审法院释明，祝春凤同意自2018年12月后的租金支付给黄焕坚、付燕红，故一审法院不予支持。关于律师费，合同约定“三方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，向法院起诉，败诉方承担胜诉方为主张权利而支出的的所有必须费用，包括诉讼费、交通费、律师费等”，且该项费用属于《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的赔偿损失的范围，故一审法院予以支持。关于交通费，未提供相关证据，一审法院不予支持。关于祝春凤提出的押金1000元刘同震、潘其荣未予以返还的问题，为避免累诉，一审法院予以一并处理，由刘同震、潘其荣一并移交黄焕坚、付燕红，由黄焕坚、付燕红承继房屋租赁合同的相关权利义务。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百五十九条、第二百二十九条之规定，一审法院判决：一、刘同震、潘其荣于判决生效之日起十日内赔偿黄焕坚、付燕红律师费损失35000元。二、刘同震、潘其荣于判决生效之日起十日内转移支付黄焕坚、付燕红押金1000元。三、驳回黄焕坚、付燕红的其他诉讼请求。案件受理费1952元，由刘同震、潘其荣负担。二审中，刘同震申请证人许某出庭作证，许某出庭陈述：我是开服装店的，和潘其荣是朋友。本案买卖双方签订合同是在我店里，所以我对于签订情况是清楚的。当时潘其荣向买方和中介都明确了房屋上还有租赁，是2016年10月份出租的，租期三年，买方了解后还是要买这套房子，所以双方才签订合同。卖方手头没有书面租赁合同，租赁合同是中介保管，当时应该是签完合同后由中介去调档，但是中介一直没调出来。刘同震认为证人证言可以证明在签订合同当日，卖方已经向买方陈述清楚了本案房屋的租赁情况，买方在知晓租赁情况后仍然愿意继续购买，后续因与租户的交接问题发生争议，其责任不能归咎于卖方。黄焕坚、付燕红质证认为，对证人证言的真实性不予认可，证人陈述的房屋租赁期限与实际租期也不符，证人作为潘其荣的普通朋友，正常情况下不应该对朋友的房屋买卖了解的这么详细。二审中，祝春凤陈述：2018年11月19日潘其荣短信通知我涉案房屋已经过户，买方知道房屋出租的情况，并且同意我继续租赁房屋到租期结束，我回复说不认识买方，只认识潘其荣，后续继续向潘其荣支付租金，但被退回。二审另查明，一审2019年6月19日开庭时，刘同震、潘其荣向祝春凤微信转账3000元。刘同震、潘其荣认为当时祝春凤交纳了3个月租金（2018年11月至2019年1月），房屋在2018年11月过户，故退还房屋租金2000元以及租赁押金1000元；祝春凤对此不予认可，其认为退还的3000元均为房屋租金且其已经转付给黄焕坚、付燕红，租房押金没有处理。黄焕坚、付燕红一方认可收到祝春凤2018年11月至2019年11月的租金12000元。二审又查明，一审2019年6月19日庭审笔录中，承办法官要求刘同震、潘其荣与祝春凤结算，刘同震、潘其荣表示退还祝春凤租金3000元，祝春凤确认并提到还有1000元押金在刘同震、潘其荣处，刘同震、潘其荣表示押金1000元在中介处。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为：刘同震、潘其荣与黄焕坚、付燕红经过纬联经纪公司居间签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，涉案房屋上仍存在租赁，对此买方黄焕坚、付燕红应当清楚并愿意接受。但卖方刘同震、潘其荣也应协助买方完成租赁权利义务的转移。根据各方庭审中的陈述，房屋过户后，买方黄焕坚、付燕红向承租人主张权利，承租人并不认可。对此，卖方刘同震、潘其荣应当做好协调工作。双方因此发生纠纷，在一审庭审中，承租人表示愿意向买方黄焕坚、付燕红交纳后续租金，黄焕坚、付燕红才当庭表示撤回交付房屋的诉讼请求。故对于本案纠纷的产生，卖方刘同震、潘其荣并非没有过错。买方黄焕坚、付燕红因本案诉讼聘请律师，产生律师费35000元，已经提供了合同及发票予以佐证。本案诉请系交付房屋，涉及到不动产，诉讼标的较大，刘同震并无证据证明35000元律师费过高。双方在合同中对于合同履行过程中的纠纷引发诉讼产生的费用承担有明确约定，一审法院根据合同约定认定律师费由刘同震、潘其荣承担并无不当。对于租房押金的返还问题，一审中刘同震、潘其荣返还3000元时明确为租金，祝春凤在收到该笔租金后已经转付给黄焕坚、付燕红，且根据租赁合同约定的具体租期，该笔款项针对的是2018年11月9日至2019年1月8日的租金，房屋过户发生于2018年11月15日，刘同震、潘其荣认为2018年11月租金应归其所有依据不足。一审法院认定刘同震、潘其荣退还租金2000元有误，但认定押金1000元未处理并无不当，为便于当事人减少诉累，一审法院认定刘同震、潘其荣将押金交给新出租人黄焕坚、付燕红并无不当，在租赁合同到期后，该款项应按照合同约定返还承租人。综上，上诉人刘同震的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1952元，由上诉人刘同震负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇一九年十一月二十九日书记员 袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。