广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1248号 上诉人（原审反诉被告）：杨秀辉，女，1964年10月6日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 委托诉讼代理人：李满穗，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王启雨，广西海鑫律师事务所律师。 被上诉人（原审反诉原告）：郑桂梅，女，1981年8月12日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 委托诉讼代理人：朱定龙，广西桂鸿凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阚耀琪，广西桂鸿凯律师事务所律师。 原审第三人：中国人民解放军95246部队。住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区科园大道**。 负责人：杨海军，该部队旅长。 上诉人（原审反诉被告）杨秀辉因与被上诉人（原审反诉原告）郑桂梅、原审第三人中国人民解放军95246部队租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初28号之一民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨秀辉的上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初28号之一民事判决，改判驳回郑桂梅一审的反诉请求。事实和理由：一、一审没有查清认定郑桂梅与杨秀辉于2017年5月26日签订的租赁合同为新的租赁合同，在该租赁合同履行期间郑桂梅并没有对案涉铺面进行任何新的装修，即不存在损失。双方2017年之前签订的合同已经履行完毕，杨秀辉不应就履行完毕的合同承担赔偿责任。二、鉴于《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，杨秀辉曾向法院起诉中国人民解放军95246部队就提前终止合同给杨秀辉造成的损失，但是法院经过一、二审判决均认为杨秀辉与中国人民解放军95246部队提前终止合同的行为属于不可抗力，无需对杨秀辉的损失进行任何的补偿，故杨秀辉与郑桂梅的合同也是因不可抗力无法继续履行，根据公平原则以及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律规定的除外”以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”的规定，杨秀辉也应对郑桂梅的损失不承担赔偿责任。二、在没有查明中国人民解放军95246部队在本案中法律关系的情况下，直接判决杨秀辉支付店铺装修费给郑桂梅缺乏事实和法律依据。杨秀辉是因中国人民解放军95246部队的原因无法继续履行案涉租赁合同，故中国人民解放军95246部队与本案有利害关系，一审不予查明杨秀辉与中国人民解放军95246部队之间的关系错误。 郑桂梅辩称，一、郑桂梅从2014年10月起至2018年11月止，一直在使用房屋，中途没有中止、中断，双方主体、客体、法律关系均未发生变动，一审法院对于租赁物关系存续期间的认定是正确的。杨秀辉主张合同履行完毕并无相关的事实，郑桂梅是基于杨秀辉享有的长期转租权才租下房屋并花费巨资进行装修。二、杨秀辉认为因不可抗力造成合同无法履行的主张不成立，本案的争议焦点在于租赁期限未届满，杨秀辉无法继续将租赁物交付给郑桂梅，而郑桂梅为了使用租赁物先行对租赁物装修的损失如何承担问题。一般来说，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第一百零七条的规定，杨秀辉应承担全部的违约责任，但由于不能继续履行合同的原因是不可抗力，故一审判决认定杨秀辉和郑桂梅根据公平原则分担郑桂梅的损失是正确的。三、根据合同的相对性，中国人民解放军95246部队并不是案涉租赁合同的相对人，杨秀辉与中国人民解放军95246部队之间的租赁合同属于另一法律关系，与本案无关。 中国人民解放军95246部队经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。 郑桂梅向一审法院提起的反诉请求：杨秀辉赔偿郑桂梅装修损失费406818.11元 一审法院认定事实：经北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初28号判决书确认的法律事实：2008年12月26日，中国人民解放军95246部队（甲方）与杨秀辉（乙方）签订一份《商用铺面合作建协议书》，约定：甲方供地，乙方出资，共同开发广东路南侧、新世纪大道和广东路十字路口西南角临街空地，合作经营期限为16年，从签订本协议书后十个月期满之日起计，即从2009年10月1日至2025年9月30日。2018年1月12日，中国人民解放军95246部队与杨秀辉签订《军队房地产租赁合同终止协议》约定：停止2014年7月15日签订的《军队房地产租赁合同》，中国人民解放军95246部队停止租赁该项目，杨秀辉于2018年1月30日前停止营业；因杨秀辉（但包括分租户）设施设备物资搬迁需一定缓冲期，中国人民解放军95246部队允许杨秀辉在该房地产内存放相关物资至2018年1月21日，杨秀辉（但不包括分租户）交租金至2017年6月30日，2017年7月1日至2018年1月21日为腾退期，后免收租金；杨秀辉于2018年1月21日前停止营业，如杨秀辉（但不包括分租户）不能按协议停止营业，中国人民解放军95246部队有权采取包括但不限于停水、停电等强制措施，收回房地产。2017年5月18日，杨秀辉与郑桂梅签订一份《铺面租赁合同》，合同约定：杨秀辉将坐落于北海市广东南路铺面D区37、38号占地面积560㎡，该铺面建筑占地面积为192㎡，租赁给郑桂梅，租期为18个月，从2017年5月26日至2018年11月25日。租金及交纳方式：此铺面首层建筑面积（16×12=192㎡）月租金为每平方米76元，二层建筑面积（16×13.30=212.80㎡）月租金为每平方米35元，其他占地面积（16×23=368㎡），每期租金郑桂梅自愿选择以下方式交纳：首层面积按月租金为人民币13440元，签订合同时，郑桂梅向杨秀辉交纳2个月押金人民币26880元以及2个月（即从2017年5月26日至2017年7月25日止）租金人民币26880元，剩余16个月租金人民币215040元必须在所缴纳租金期满前按2个月为壹期交纳给杨秀辉；二层面积按月租金为人民币7448元，签订合同时，郑桂梅向杨秀辉交纳2个月押金人民币14896元以及2个月（即从2017年5月26日至2017年7月25日止）租金人民币14896元，剩余16个月租金人民币119168元必须在所缴纳租金期满前按2个月为壹期交纳给杨秀辉；其他占地面积按月租金人民币5612元。签订合同时，郑桂梅向杨秀辉交纳2个月押金人民币11224元以及2个月（即从2017年5月26日至2017年7月25日止）租金人民币11224元，剩余16个月租金人民币89792元必须在所缴纳租金期满前按2个月为壹期交纳给杨秀辉。因杨秀辉担负特殊使命，租赁期间，如甲方确需收回铺面，杨秀辉必须提前一个月通知郑桂梅，解除双方合同，郑桂梅所剩租金及押金由杨秀辉退还等。 2017年4月6日，郑桂梅向杨秀辉交纳位于广东南路138号Ｄ区个月租金（2017年5月26日至2017年7月26日）53000元及押金53000元。同年6月29日，郑桂梅收到中国人民解放军95246部队71分队发出的关于全面停止有偿服务并计划于7月5日停止铺面水电供应的通知。7月4日，中国人民解放军95246部队71分队向包括郑桂梅在内的各分租户发出关于在同日召开全面停止铺面出租协调会的通知。2018年1月7日，杨秀辉向郑桂梅发出《通知》，内容为：郑桂梅在规定时间内不按合同约定交缴租金，已严重违约并拖欠租金超过90天，根据双方租赁合同约定，我方现终止你方租赁合同并收回铺面。2018年1月12日、1月17日，中国人民解放军95246部队73分队再次向各分租户发出关于要求各分租户于2018年1月21日停止租赁物及其所在区域内所有项目的经营活动、腾退租赁物及其配套设施的告知书，并提及该部队已于2017年6月向杨秀辉发出关于无法继续出租北海市广东南路138号的空余房地产通知的事宜，此时间为杨秀辉与郑桂梅终止租赁合同的时间。 根据郑桂梅陈述，广东南路138号D区37、38号铺面是2014年9月装修完毕。郑桂梅认为郑桂梅于2012年实际使用上述铺面，但未提交证据予以证实。该院根据郑桂梅的申请，依法委托广西五衡建设咨询有限公司（以下简称五衡公司）对广东南路D区37、38号铺面装修损失进行了评估，五衡公司于2018年6月11日作出《工程造价鉴定意见书》载明，工程造价为406818.11元，其中网络远程监控系统价值5600元，经双方当事人庭审确认，37、38号铺面所涉及6间平房并非郑桂梅建造装修，价值109692.13元。另查明，2016年3月，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（以下简称《通知》），军队和武警部队全面停止有偿服务工作正式启动。该《通知》指出，中央军委计划用3年左右时间，分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动。 一审法院判决：一、杨秀辉支付装修损失29747.55元给郑桂梅；二、驳回郑桂梅的其他诉讼请求。反诉受理费2548元，鉴定费8000元，由郑桂梅承担6004元，杨秀辉承担4544元。 本院二审期间，各当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，郑桂梅未提出异议，杨秀辉对“广东南路138号D区37、38号铺面是2014年9月装修完毕。郑桂梅认为郑桂梅于2012年实际使用上述铺面，但未提交证据予以证实。该院根据郑桂梅的申请，依法委托广西五衡建设咨询有限公司（以下简称五衡公司）对广东南路D区37、38号铺面装修损失进行了评估，五衡公司于2018年6月11日作出《工程造价鉴定意见书》载明，工程造价为406818.11元，其中网络远程监控系统价值5600元，经双方当事人庭审确认，37、38号铺面所涉及6间平房并非郑桂梅建造装修，价值109692.13元”的事实有异议，杨秀辉认为：一、广东南路138号Ｄ区012年已经装修并开始使用。二、鉴定意见的损失造价中有部分未附合的部分未剔除，将一些可拆除也计算在内。三、有6间平房是杨秀辉装修好的，并不是郑桂梅装修的，应当扣除这部分。本院认为，首先，案涉鉴定结论系通过司法鉴定程序作出,该鉴定结论具有客观性，杨秀辉未能提交证据表明鉴定程序违法和鉴定结论错误，故对该部分异议，本院不予支持。其次，杨秀辉在一审、二审中均未能提交充分的提交证据证实郑桂梅于2012年已经装修并实际使用广东南路138号D区37、38号铺面，且郑桂梅提交的《铺面装饰装修施工合同》证实对案涉铺面的装修时间为2014年和2016年，故本院对该部分异议不予支持。最后，一审查明的事实中已记载“经双方当事人庭审确认，37、38号铺面所涉及6间平房并非反诉原告建造装修”，一审法院已将该部分装修费用予以扣除，故本院对该部分异议亦不予支持。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 综合当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：杨秀辉是否应当承担案涉铺面的装修损失。 本院认为，郑桂梅承租案涉商铺后，为经营需要进行了装饰装修、购置相应设施设备等必要投入。现租赁合同无法继续履行,产生了相应损失。杨秀辉和郑桂梅双方合同解除的原因在于军队停偿工作相关政策发生重大调整,属于国家政策的重大调整范畴,对于案涉租赁合同因无法继续履行而解除的后果,双方均不承担相应的过错责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:……(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担”的规定,综合考虑本案租赁合同解除的实际原因,兼顾合同的实际履行情况,根据公平原则,对相应的经济损失,一审认定杨秀辉和郑桂梅各承担案涉铺面剩余租赁期十个月内的装饰装修残值损失的50%即29747.55元并无不当，本院予以维持。 根据合同相对性原则,本案杨秀辉和郑桂梅之间构成转租合同法律关系，郑桂梅和租赁物权属人中国人民解放军95246部队之间不具有合同关系,故杨秀辉上诉主张一审未查明其与中国人民解放军95246部队之间的关系错误理据不足，本院不予支持。 综上，杨秀辉的上诉请求不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(四)项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2337元，由杨秀辉负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 全 审 判 员  何能媛 审 判 员  文庆强 二〇一九年十一月十二日 法官助理  冼玉凤 书 记 员  曾惠敏