贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔27民终2040号上诉人（原审被告）：独山县府尚大酒店，住所地独山县百泉镇环西路中诚国际商贸城**，统一社会信用代码91522726MA6DK5A9XW。负责人：韦怡秀，该酒店投资人。被上诉人（原审原告）：独山县川渝物业管理有限公司，住所地独，住所地独山县麻万镇黔桂商贸物流城******信用代码91522726MA6E075J7K。法定代表人：谢存轩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄蝶，该公司法务人员。原审被告：何建忠，男，1971年12月23日生，汉族，浙江省诸暨县人，住浙江省诸暨县。上诉人独山县府尚大酒店（以下简称府尚酒店）因与被上诉人独山县川渝物业管理有限公司（以下简称川渝公司）及原审被告何建忠物业服务合同纠纷一案，不服独山县人民法院（2019）黔2726民初833号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。府尚酒店上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决程序违法。上诉人与被上诉人不存在合同关系，与被上诉人签订合同的是独山县中诚国际小区业主委员会，且签订合同时，上诉人不知晓，故本案应将独山县中诚国际小区业主委员会列为当事人，一审法院未将该业主委员会列为当事人，属于程序违法。况且在2017年之前，上诉人接受的是星星物业公司的物业服务，收费标准为每年13000元，现业主委员会与被上诉人签订的合同增加收费项目没有告知上诉人及其他业主，侵害了该小区的业主以及物业使用人的权利，该合同效力待定。2、一审判决将封闭式酒店按照门面面积计算物业管理费，显失公平。上诉人经营的酒店属于封闭式管理，物业管理单位不能进入二楼以上的楼层，对二楼以上的楼层不可能尽到物业服务义务，按实际面积收取物业管理费不符合封闭式酒店除门面面积外的其它面积减半收取的市场交易规则。三、被上诉人物业服务不到位，应对其管理失职承担部分责任。表现在如下方面：保安亭无人看守，没有保安巡逻，卫生无人清理，化粪池及排污管道堵塞无人疏通，是酒店出钱请人疏通；无故断电，酒店旅客在酒店停车场停车被收停车费，严重影响酒店声誉。川渝公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干解释》第一条的规定，独山县中诚国际小区业主委员会签订的物业管理合同，对上诉人有法律约束力，无需将业主委员会列为当事人。2、上诉人应当按照物业管理合同的约定向被上诉人交纳物业服务费。根据市场惯例，物业费是以建筑面积计算，上诉人认为封闭式酒店只应按照门面面积计算物业费没有依据。3、上诉人认为被上诉人管理失职的情况不属实，且其在一审庭审中没有提供任何证据对其主张进行证明，应承担举证不能的责任。何建忠二审未作答辩。川渝公司向一审法院起诉请求：1、判令二被告连带向原告交纳自2017年8月1日起暂计至2019年1月31日止的物业服务费34448.71元；2、判令二被告连带向原告交纳自2018年8月1日起暂计至2019年1月31日止的垃圾二次清运费120元；3、判决二被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年8月1日，原告川渝公司与独山县中诚国际小区业主委员会签订《中诚国际小区物业管理合同》(以下简称合同一)，主要内容：“约定由原告向独山县中诚国际小区提供物业服务。一、合同期限为1年，即:本合同从2017年8月1日起至2018年7月31日止。三、物业公司收取物业管理费可以根据业主意愿:按月或按季度或按年计算缴纳，收费标准为:一楼商铺每月0.85元/平方米，其他按招标文件执行管理。”上述合同期限届满后，原告于2018年8月1日再次与独山县中诚国际小区业主委员会签订《中诚国际小区物业管理合同》(以下简称合同二)，主要内容：“约定由原告向独山县中诚国际小区提供物业服务。一、合同期限为1年即:本合同从2018年8月1日起至2019年7月31日止。三、物业公司收取物业管理费可以根据业主意愿:按月或按季度或按年计算缴纳，收费标准为:一楼商铺每月0.85元/平方米，垃圾二次清运费10元/月/门市，其他按招标文件执行管理。”原告自与独山县中诚国际小区业主委员会签订合同以来，按照合同要求向中诚国际小区提供物业服务。被告何建忠是中诚国际小区三号楼××号、XX号商铺、二层X号商场、三层X号商场（建筑面积2251.55平方米）的业主。自原告进驻中诚国际小区以来，被告何建忠将上述物业租赁给被告府尚酒店使用，约定物业服务费由被告府尚酒店支付。截止至2019年1月31日，被告府尚酒店应向原告交纳物业服务费34448.71元、垃圾二次清运费120元。被告府尚酒店多次与原告协商调低物业服务费未果后以原告提供物业服务不到位拒绝交纳。原告经多次催收未果。一审法院认为，原告川渝公司与独山县中诚国际小区业主委员会签订《中诚国际小区物业管理合同》(包括合同一、二)，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。原告依合同约定为包括被告何建忠在内的中诚国际小区提供物业管理服务，被告何建忠应当按合同约定向原告交纳物业管理服务费。根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定，被告何建忠将其所有的位于中诚国际小区的物业租赁给被告府尚酒店使用，约定物业服务费由被告府尚酒店支付，现被告府尚酒店未支付物业服务费34448.71元、垃圾二次清运费120元（属于物业服务的增加内容），被告何建忠应对被告府尚酒店向原告交纳34448.71元物业服务费及120元垃圾二次清运费承担连带责任。被告府尚酒店辩称川渝公司物业管理服务不到位，因被告府尚酒店没有提供足够证据证明，不予采信。被告何建忠经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告独山县府尚大酒店在判决生效之日起十五日内向原告独山县川渝物业管理有限公司交纳物业服务费34448.71元及垃圾二次清运费120元。二、被告何建忠对第一项承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费664元，减半收取332元，由被告独山县府尚大酒店、何建忠负担。二审中，上诉人府尚大酒店向本院提交如下证据：1、光盘十张，拟证明：物业公司配备的人员少，无法满足各项服务标准，小区花坛无人管理，垃圾随处丢放，岗亭无人值守，长期疏通小区下水管道等；2、接警记录登记表、处警情况说明、调解协议书、收条、周让忠的证明，拟证明：被上诉人称上诉人没有交纳物业服务费，多次暂停服务，断酒店的电。3、代则伟证明、星星物业公司收据，拟证明：上一家物业公司按照50%收取物业费；4、业主签名、韦国华收据，拟证明：没有绿化、道路无人管理，车辆停放无序；5、尹有杰收条、钟家怡收据，拟证明：化粪池堵塞，向物业公司反映后没有人来处理，自己出钱疏通；6、成立业主委员会的申请、变更登记，拟证明：夏子余是业委会的主要责任人，同时又是川渝公司的大股东。本院组织双方当事人进行了质证，被上诉人的质证意见为：对证据1，三性均有异议，拍摄时间和地点不确定，不具有代表性，达不到上诉人的证明目的，反而能够看出小区环境整洁，被上诉人的工作人员配备齐全；对证据2，三性均有异议，原件仅可能存于公安局，不可能在上诉人处，对周让钟的证明不予认可；对证据3，与本案没有关联性；对证据4，三性均有异议，不符合证人证言的证据形式，达不到证明目的；对证据5，与本案没有关联，三性有异议；对证据6，对业委会的成立真实性没有异议，对天眼查的变更登记三性均有异议。经审理，本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查明：经本院到独山县中诚国际小区实地查看，该小区的多处值班岗亭无人值守，过往车辆可以随意进出小区，小区内车辆停放无序，小区绿化几乎无人管理。本院认为，关于独山县中诚国际小区业主委员会是否应参加本案诉讼的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，独山县中诚国际小区业主委员会与被上诉人川渝公司签订的《中诚国际小区物业管理合同》合法有效，对该小区业主和物业使用人具有约束力，双方均应依照合同约定全面履行各自义务，故独山县中诚国际小区业主委员会不是本案必须参加诉讼的当事人，上诉人府尚酒店以其不是合同相对方，应追加独山县中诚国际小区业主委员会作为当事人参与本案诉讼的理由不充分，本院不予支持。被上诉人川渝公司已向该小区提供了物业管理服务，上诉人府尚酒店作为该小区的物业使用者，应履行向被上诉人川渝公司按时支付物业管理服务费的义务。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，何建忠作为独山县中诚国际小区的业主，将该小区三号楼××号、XX号商铺、二层X号商场、三层X号商场租赁给上诉人府尚酒店使用，现府尚酒店尚欠物业服务费，根据上述司法解释规定，被上诉人川渝公司诉请何建忠对府尚酒店尚欠的物业服务费承担连带责任于法有据，一审予以支持并无不当。关于本案物业服务费计算的标准问题。上诉人府尚酒店主张其为封闭式管理，不应按照酒店实际面积收取物业服务费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，双方应依照合同约定行使权利和履行义务。《中诚国际小区物业管理合同》约定的收费标准为：按房屋面积每月0.85元/平方米。一审法院据此按照上诉人府尚酒店的实际面积计算其所欠的物业服务费并无不当，故其关于不应按照实际面积收取物业服务费的主张没有依据，本院不予采纳。关于上诉人府尚酒店主张被上诉人川渝公司提供的物业服务不到位的问题。本案《中诚国际小区物业服务合同》第五条约定：“物业公司对小区内公共区域道路、楼道、公厕实行专人保洁，确保小区内环境整洁”，第六条约定：“小区保证24小时有保安值班巡逻，文明执勤，言语规范并能及时处理突发事件，确保小区内道路顺畅，车辆出入有序，避免堵塞交通现象，更不能影响行人通行……”。经本院到本案小区实地查看，结合上诉人府尚酒店提供的光盘反映的内容来看，被上诉人川渝公司在提供物业服务的过程中确实存在诸如小区岗亭无人值班、来往车辆随意进出小区、车辆停放无序、垃圾未及时清理、小区绿化几乎无人管理等问题，以上事实说明川渝公司在对本案小区提供物业管理服务的过程中未按合同约定履行合同义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，被上诉人川渝公司应承担相应的违约责任，上诉人府尚酒店关于被上诉人川渝公司提供的物业服务不到位，应承担部分管理失职责任的理由充分，本院予以支持。对此本院酌情由被上诉人川渝公司承担违约赔偿6890元（34448.71元×20%），上诉人府尚酒店还应支付的物业服务费为27559元，垃圾清运费为120元。被上诉人川渝公司应对其在物业服务中存在的问题进行整改，提升物业服务质量，全面履行合同约定的义务，上诉人府尚酒店亦应按时交纳物业服务费，双方共同建立和维护良好的小区环境。综上所述，府尚酒店的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持独山县人民法院（2019）黔27民初833号民事判决第二项；二、变更独山县人民法院（2019）黔27民初833号民事判决第一项为：上诉人独山县府尚大酒店于本判决生效之日起十五日内向被上诉人独山县川渝物业管理有限公司交纳2017年8月1日至2019年1月31日的物业服务费27559元，2018年8月1日至2019年1月31日的垃圾二次清运费120元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费332元，由上诉人独山县府尚大酒店、原审被告何建忠负担266元，被上诉人独山县川渝物业管理有限公司负担66元；二审案件受理费664元，由上诉人独山县府尚大酒店负担531元，被上诉人独山县川渝物业管理有限公司负担133元。本判决为终审判决。审判长  李雪莹审判员  莫玉魁审判员  王 锦二〇一九年十一月十九日法官助理陆良艳书记员龙彪