重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6569号上诉人（原审被告）：曹静，女，汉族，1969年07月18日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：许钟贵，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯国勇，男，汉族，1980年09月15日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张勇，重庆中渡律师事务所律师。原审被告：吴仲伟，男，汉族，1958年07月26日出生，住重庆市渝中区。上诉人曹静因与被上诉人冯国勇、原审被告吴仲伟房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2019）渝0113民初7585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曹静上诉请求：1、撤销原审判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后依法改判驳回上诉人一审的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人冯国勇承担。事实及理由：一审法院认定基本事实不清。首先，根据被上诉人冯国勇向法庭提交的证据《重庆市江北区不动产登记中心登记信息查询结果》载明：“权利人曹静，坐落重庆市江北区福居路X号X幢X，建筑面积84.72平方米”，即涉案房屋产权证上建筑面积84.72平方米。其次，一审判决书认定事实载明：“冯国勇与曹静签订《补充协议》约定，入户面积超过80.41平方米，如果拆迁代办单位需要补差价由冯国勇承担。”因此，涉案房屋产权证上建筑面积为84.72平方米，显然已经超过冯国勇与曹静《补充协议》约定的80.41平方米，而且上诉人曹静系垫付了补差价房款13723.18元，方才取得了涉案房屋产权证。但是上诉人曹静多次打电话要求被上诉人冯国勇支付该补差价房款13723.18元，被上诉人冯国勇一直拒绝支付。《合同法》第130条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，被上诉人冯国勇的主要义务是支付房款，现被上诉人拒绝支付双方约定的补差价房款，系被上诉人违约在先。被上诉人冯国勇辩称：一审法院作出的判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告吴仲伟未到庭，亦未答辩。冯国勇向一审法院起诉请求：1.曹静、吴仲伟将坐落于重庆市江北区福居路X号X幢X房屋(权证号：103房地证2015字第X号)过户至冯国勇名下；2.曹静、吴仲伟支付冯国勇逾期过户违约金43000元；3.本案诉讼费由曹静、吴仲伟承担。一审法院认定事实，2014年3月14日，冯国勇与曹静、吴仲伟签订《拆迁安置房买卖合同》，合同约定：曹静、吴仲伟将坐落于江北区南桥寺镇福居路X号第X层X号房屋出售给冯国勇，成交价格450000元。冯国勇分三期支付购房款，2014年3月14日支付第一笔房款200000元；2014年4月19日支付第二笔房款230000元；曹静、吴仲伟取得房屋产权证且将房屋过户到冯国勇名下当天支付第三笔购房款20000元。曹静、吴仲伟收到第二笔购房款后，应将房屋交付冯国勇。曹静、吴仲伟取得产权证后，需在20日内协助冯国勇办理房屋产权及过户手续，若曹静、吴仲伟不按合同规定的时间配合办理房产权属证书及过户手续，视为曹静、吴仲伟违约，冯国勇有权要求曹静、吴仲伟履行合同，逾期超过15天，冯国勇有权要求曹静、吴仲伟按已付房款10%支付违约金。同日，冯国勇与曹静签订《补充协议》，约定“入户建筑面积超过80.41平方米，如果拆迁代办单位需要补差价由冯国勇承担”。合同签订后，冯国勇按约分别于2014年3月14日支付购房款200000元、4月20日支付购房款230000。2014年3月16日，冯国勇向小区物业公司申请涉案房屋装修，冯国勇装修完毕后已实际入住。2015年11月3日，曹静与吴仲伟在重庆市渝中区民政局登记离婚，双方在离婚协议中约定涉案房屋由曹静所有。另查明，涉案房屋产权证书(权证号：103房地证2015字第X号)在2015年11月3日之前办理完毕，涉案房屋现登记在曹静名下。一审法院认为，首先，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。冯国勇与曹静、吴仲伟就涉案房屋买卖签订的《拆迁安置房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。冯国勇作为买受人按照约定支付了房屋相应的价款，且房屋已经实际交付冯国勇。现房屋产权证书已经办理完毕，曹静应当按约履行配合办理产权手续等义务，否则应承担违约责任。现涉案房屋登记在曹静名下且曹静与吴仲伟在离婚协议中约定涉案房屋由曹静所有，故应当由曹静履行配合冯国勇办理产权手续的义务。其次，当事人对自己主张的事实应提供证据加以证明，否则应承担举证不能的不利后果。曹静辩称已经催促过冯国勇办理过户义务，但其提供的留言条不能证明是否实际向冯国勇发出；对于曹静辩称因冯国勇未支付垫付的房屋尾款和补款，违约责任在冯国勇的问题。一审法院认为，双方在《拆迁安置房买卖合同》中对房屋的尾款约定支付时间为取得房屋产权证且将房屋过户到冯国勇名下当天，现房屋仍登记在曹静名下，双方约定的支付条件未成就。对于涉案房屋的补款，双方在《补充协议》中约定“入户建筑面积超过80.41平方米，如果拆迁代办单位需要补差价由冯国勇承担”，但曹静并未举示相关证据佐证其已经履行告知冯国勇涉案房屋实际产生的补款金额的义务，亦不能证明其向冯国勇就涉案房屋补款进行过催收，庭审中，曹静亦未提供相关证据证实涉案房屋补款的实际金额。曹静上述抗辩，并不能阻却其向冯国勇履行配合办理房产权属证书及过户手续的义务。对于涉案房屋超出面积的补款，若有争议，权利人可以另案诉讼。对于冯国勇诉请的违约金，因曹静与冯国勇于2015年11月3日离婚，涉案房屋由曹静所有，涉案房屋已经超过了双方约定的过户手续办理时间，故应当由曹静承担违约责任。一审法院根据约定确认为43000元(430000元×10%)。综上所述，对于冯国勇的诉讼请求，理由正当、于法有据，一审法院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：曹静在判决生效之日起十五日内配合冯国勇办理位于重庆市江北区福居路X号X幢X房屋(权证号：103房地证2015字第X号)过户手续；曹静在判决生效之日起十五日内支付冯国勇违约金43000元；驳回冯国勇对吴仲伟的诉讼请求。案件受理费876元，一审法院依法减半收取438元，由曹静负担。二审中，上诉人曹静举示了以下证据：第一组证据：1、《归元寺拆迁片区房屋安置协议书》、《安置房屋手续办理通知单》、《重庆市房地产权证》。2、《关于拆迁户补房款金额的情况说明》、《归元寺拆迁片区房屋安置费用结算表》、《可乐小镇安置房办证税费交款明细表》。3、《公司账户现金缴款单》。4、《安置房产权证领条》。拟证明：1、2010年11月19日涉案房屋在拆迁时建筑面积为80.41平方米，2015年1月14日涉案房屋办理产权证时实际建筑面积为84.72平米；2、涉案房屋补款的实际金额为13808.98元。3、2015年6月4日曹静已经为冯国勇垫付了涉案房屋补款13808.98元，同日领取了涉案房屋产权证。被上诉人冯国勇质证后认为，对房地产权证、《关于拆迁户补房款金额的情况说明》、《安置房产权证领条》真实性没有异议，其他证据是复印件，真实性无法确认。第二组证据：1、证人罗以兰证人证言。证人罗以兰出庭证实：2015年6月左右，我是陪同曹静到可乐小镇物管办公室去收款的，也见到了冯国勇，根据补充协议冯国勇的房屋尾款没有给付，我听说只要给了尾款就过户，但冯国勇称不愿意支付，打官司都可以，后来就一直没有过户。上诉人质证后认为：证人罗以兰陪同曹静前往涉案房屋所在小区物业收费办公室与冯国勇见面，证人亲眼所见，曹静与冯国勇因房屋补款和过户发生争执，足以证明曹静在2015年6月已经通知冯国勇办理过户。被上诉人质证后认为：证人提到2015年6月陪同曹静找被上诉人收取尾款，这个时间上诉人已经取得房产证，按照双方合同约定，上诉人应当在取得房产证20日内办理过户手续，不应当把过户义务的履行与尾款的争议一并处理，证人证言能证明上诉人没有按照合同履行过户义务。2、证人张永德出庭证实：2013年我接了可乐小镇的房屋一直入住至今，上诉人来找被上诉人时给我打招呼，看到上诉人在被上诉人门上张贴了留言条，让我给被上诉人带信，还照了照片，原话记不清楚了，是付房款还是过户记不清了，我也答应了，但并没有带到。我母亲还问过我怎么回事。我称有一个陌生人让我给隔壁带话。上诉人质证后认为：证人张永德证言证明曹静于2015年6月29日前往涉案房屋张贴留言条并委托证人张永德转告冯国勇联系曹静完善手续过户，曹静已经履行了催告冯国勇过户义务。被上诉人质证后认为：证人张永德的证言不能达到上诉人证明目的，证人陈述带口信是付房款还是过户记不清了，办理过户手续不能以支付购房款为前提。第三组证据：1、《留言条》张贴照片。2、隔壁邻居张永德与其母亲的照片。3、《情况说明》、存档的《留言条》原件。拟证明：1、曹静于2015年6月29日前往涉案房屋催告被上诉人冯国勇支付房屋补款、办理过户。因未能找到冯国勇，曹静在涉案房屋入户门上张贴《留言条》，明确告知冯国勇应在2015年7月10日前联系曹静完善手续、办理过户。《留言条》下方是光华物业张贴的对X号冯国勇的催费通知，日期为2015年5月8日；2、同日曹静还委托隔壁邻居张永德转告冯国勇，及时与曹静联系完善手续、过户。3、曹静将催告冯国勇的《留言条》交一份至曹静涉案房屋小区物管办公室存档，以证明曹静履行了催告冯国勇支付房屋补款、办理过户的义务。被上诉人质证后认为：第三组书证证据真实性没有异议，但不能达到上诉人的证明目的。上诉人要求被上诉人办理过户存在条件的，上诉人要求把房屋补款先补齐才过户，但并不是在双方买卖合同过户条件成就的情况下过户，是额外的赋予了过户条件。上诉人举示的房地产权证、《关于拆迁户补房款金额的情况说明》、《安置房产权证领条》、《留言条》张贴照片、隔壁邻居张永德与其母亲的照片、张永德证人证言、罗以兰证人证言、《情况说明》、《留言条》，上诉人出示了书证原件，被上诉人对上述证据真实性无异议，且与本案争议焦点有关联，本院依法予以采信。二审中，被上诉人冯国勇没有提交新证据。本院另查明，2015年6月4日，上诉人曹静领取了涉案房屋的产权证。随后，曹静告知了冯国勇，并要求其支付剩余购房款和办理产权证。2015年6月29日，曹静在涉案房屋门上张贴留言条并告知物管公司，其多次联系冯国勇办理房屋过户手续，冯国勇不给予具体回复，要求冯国勇在2015年7月10日前联系完善手续。逾期产生的后果由冯国勇自行负责。二审查明的其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求、事实及理由并结合被上诉人的答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、上诉人是否应当协助被上诉人办理涉案房屋过户手续。2、上诉人是否应当支付被上诉人违约金43000元。对此争议焦点，本院评析如下：1、关于上诉人曹静是否应当协助被上诉人冯国勇办理涉案房屋过户手续的问题。冯国勇与曹静、吴仲伟就涉案房屋买卖签订的《拆迁安置房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性、效力性规定，合法有效。被上诉人冯国勇作为买受人已按照约定支付了涉案房屋的大部分价款，上诉人曹静也将涉案房屋交付冯国勇使用。现涉案房屋产权证书已经办理完毕，且登记在上诉人曹静名下。因曹静与吴仲伟已经离婚，且在离婚协议中约定涉案房屋由曹静所有，故应当由上诉人曹静协助被上诉人冯国勇办理涉案房屋的产权过户手续。被上诉人冯国勇请求上诉人曹静协助办理产权手续符合双方约定，应予支持。2、关于上诉人曹静是否应当支付被上诉人冯国勇违约金43000元的问题。本案中，根据查明的事实，上诉人曹静在取得涉案房屋的产权证后，及时告知了被上诉人冯国勇，履行了通知的附随义务。根据双方的约定，上诉人曹静作为出卖方，其仅应履行协助买受人冯国勇办理过户手续，被上诉人冯国勇作为办证义务的主体应当通知上诉人曹静在合同约定的时间内协助其办理过户手续并在过户之日向曹静支付剩余购房款。现被上诉人冯国勇并未举示证据证明在合同约定的办理过户手续的时间内通知上诉人曹静协助办理过户手续。相反，上诉人曹静举示的证据能够证明其已经催促被上诉人冯国勇办理过户手续并支付剩余购房款，而被上诉人冯国勇不予配合，导致过户手续未能及时办理。故导致逾期办理过户手续的责任不在上诉人曹静，被上诉人冯国勇请求上诉人曹静承担逾期办证的违约责任缺乏事实和合同、法律依据，本院不予支持。本院根据二审中出现的新证据对本案予以改判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市巴南区人民法院（2019）渝0113民初7585号民事判决；二、曹静在本判决生效之日起十五日内协助冯国勇办理位于重庆市江北区福居路X号X幢X房屋(权证号：103房地证2015字第X号)过户手续；三、驳回冯国勇的其他诉讼请求。一审案件受理费876元，减半收取438元，由上诉人曹静负担219元，被上诉人冯国勇负担219元。二审案件受理费876元，由上诉人曹静负担438元，被上诉人冯国勇负担438元。本判决为终审判决。审判长  张雪方审判员  邓方彬审判员  江信红二〇一九年十一月十八日书记员  肖 姗