河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终5978号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南启元置业有限公司法定代表人：施景凯，任执行董事。统一社会信用代码9141130079190091XU（1-1）住所南阳市宛城区独山大道中段璟都国际写字楼**。委托诉讼代理人：苏华、王虎森，河南华森律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告)：杜晓宇，女,汉族，1963年12月22日出生。。住南阳市唐河县委托诉讼代理人：宋大星，河南豫宛律师事务所律师。原审第三人：赵君。系位于宛城区独山大道东侧璟都国际1号楼2单元1层101（2015年5月17日网签，合同号15847464，四室二厅，登记建筑面积146.58平方米）网签登记房主。上诉人河南启元置业有限公司因与被上诉人杜晓宇、原审第三人赵君为房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省南阳市宛城区人民法院(2018)豫1302民初5068号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。河南启元置业有限公司上诉请求：1.原审法院对上诉人提出的书面回避申请没有在法定期限内做出复议决定，程序不当。2、原审判决认定事实不清，证据不足，被上诉人违约在先，上诉人的反诉请求依法成立、3、被上诉人的起诉超出诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求。4、被上诉人说未收到上诉人发出的挂号信，就无法解除合同，这与认购书约定不符合，认购书第四条第八款有说明，即使合同地址是上诉人工作人员填写，被上诉人收到或者邮件发出就是甲方通知到了，提交的2015.3.24的挂号信也仅仅是为了向法庭说明我们不仅有其他方式通知也有书面通知方式。5、被上诉人说因为上诉人原因无法办理按揭是不属实的，4年间也没有寻求法律途径解决，我们诉求解除合同。6、上诉人在合同履行期间多次通知也是为了履行合同，不是为了解除合同。7、被上诉人说签订第三人合同是为了与其解除合同，这不属实。我们是在发出解除履行合同通知书后才与第三人签订合同。8、被上诉人提供的与我方另一律师的录音，我请求法庭再次核实，这份录音中，我方律师没有指示赵君做虚假陈述。9、我公司作为房地产企业，目的就是出售房屋收取售房款，我们不会因为房价上涨而不履行合同，我们的义务是建设房屋，被上诉人的义务就是缴纳购房款，协助办理相关手续，我方在长达5年内不能取得购房款，继续履行合同是对我方不公平，请求解除合同。杜晓宇辩称：一、上诉人滥用诉权，所谓“程序不当”是其妄加揣测。双方争议本身就是两套房，其中一套是答辩人杜晓宇自己签订的认购协议，并支付了首付款；另一套是答辩人丈夫吕耀军签订的认购协议，也支付了首付款。因房价上涨，一审被告故意毁约，迫使答辩人和丈夫吕耀军不得不分别起诉，形成了两个性质相同的民事案件。本来两个案件各审各的，是一审被告在诉讼中要求将两案合并调解，才发生了答辩人和吕耀军一同参与调解，在调解过程中没有任何人提及吕耀军的工作经历，所谓“给法官施加心理影响”根本不存在。而且吕耀军是另一认购协议的合同当事人，又是诉讼当事人，其民事权利义务与其任职经历没有任何关联，不符合管辖回避的合法事由，充分暴露出一审被告假借回避理由，企图逃避法律责任。二、一审被告辩称《认购协议》已经解除违背事实，没有根据。一审被告在一审答辩和二审上诉状中自己承认“2011年6月5日上诉人与被上诉人签订“启元·璟都国际”《认购书》一份，该《认购书》对被上诉人购买上诉人开发建设的璟都国际项目物业的坐落、面积、价款、付款方式、违约责任、双方在签订《商品房买卖合同》之前的权利和义务作出了约定。2014年12月23日取得了《商品房预售许可证》”。说明以下事实：1、签订《认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，分别对自己的权利和义务进行了处分，是合法成立的民事法律行为。2、虽然《认购协议书》在名称上不是《商品房买卖合同》，但该《认购协议书》是一审被告提供的格式合同，是一审被告在没有取得预售房许可情况下自己对合同名称做出的变通，说明该《认购协议书》在法律概念上相当于《商品房买卖合同》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”3、2014年12月23日，上诉人开发建设的璟都国际项目取得了《商品房预售许可证》。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”4、一审被告主张擅自解除合同是因为房价上涨，因此，单方面提出解除本身违背诚实信用原则。5、《认购协议书》一同签订两份，均为上诉人工作人员书写，上诉人工作人员明知答辩人与吕耀军为夫妻关系，明知答辩人的收件地在南阳市，与吕耀军系同一地址。但由于上诉人工作人员的失误，造成了填写答辩人身份信息不全。上诉人辩称“邮局根据投递后的实际情况备注的内容是：原址查无此人，此人在南阳。”说明“解除通知”并没有有效送达给答辩人，对答辩人不产生法律约束力。6、一审被告虚构事实、掩盖真相，并且弄巧成拙。本来双方争议与第三人赵君没有关系，由于上诉人人为地毁约，为了达到毁约目的，虚构了赵君购买商品房，并通过不正当手段将答辩人购买的商品房网签登记在赵君名下。为掩盖真相，上诉人的代理律师指示赵君作虚假陈述，没有料到答辩人将上诉人代理律师的通话做了录音，该录音完全可以证明所谓“赵君购买商品房”是故意欺骗法律的非法行径。三、上诉状引述诉讼时效是逃避法律责任的企图。网签登记是上诉人的单方行为，答辩人无法知道，合同履行是一个持续状态，在没有解除或者终止的条件下，答辩人无法知道自己的权利被侵害。另外，本案案由虽然为房屋买卖合同纠纷，但争议的是不动产商品房，对于不动产纠纷应当适用《民法总则》第一百八十八条二十年时效。综上，一审判决事实清楚、程序合法、适用法律正确，应当依法维持。杜晓宇向一审法院起诉请求：原告于2011年6月5日认购被告开发的启元·璟都国际一号楼2单元l层l号物业，建筑面积l33平方米，被告赠送入室花园约15平方米。按照约定，原告支付40％首付款l78041元，并约定下余60％房款按揭付款26万元。原告因居住在南阳市××山大道玉龙苑离璟都国际售房部很近，常去过问开发进展事宜，并多次要求尽快签订正规的《商品房买卖合同》，尽快办理按揭手续。被告因其自身原因未获批准，迟迟未能与原告签订正规商品房买卖合同和进行按揭贷款手续的办理。约在2014年和2015年期间，原告多次催促，被告方以公司与银行没有协商好，原告手续办按揭存在问题，找借口拖延办理。后原告根据约定和被告要求，提供了按揭手续办理在农行的按揭，因被告手续问题，农行不办理。过一段根据被告要求，原告再次提供了夫妻双方身份证明、收入证明、银行流水等手续再次提供给被告，办理在建行的按揭贷款。在提交的材料中，有原告提供变更的手机号码，并明确说过买7号楼还有一套。收到原告提供的材料后，售房人员让等通知，但一直没有通知。后收手续的置业顾问也离开了公司，不知道将原告提供的材料转给谁了。后被告因债务纠纷涉及诉讼，售房部也撤了，找不到被告公司的人。因被告售房部变更和售房置业顾问走马灯式的变换，致使原告购房问题欠拖不决。原告本月三番两次找被告解决，售房人员以不了解情况推诿，费劲找到负责的王经理，王经理说启元公司将这套房子没收了。为保护公民的合法权益，维护市场经济秩序，特向人民法院起诉，请求：1、依法继续履行买卖合同；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：一、2011年6月5日，被告在南阳市××山大道与××路交汇处南××米路东开发的璟都国际开盘预售。当日，被告与原告签订了《商品房认购合同书》，原告购买1号楼2单元l层l号物业，建筑面积l33平方米，被告赠送入室花园约15平方米。按照约定，原告支付40％首付款l78041元，并约定下余60％房款按揭付款26万元。《商品房认购合同》签订后，被告接收了原告支付的首付款l78041元，并开具了购房款收据。后原告找被告的工作人员要求办理付款、交房事宜，被告拒绝交房。2015年3月24日，被告按认购书登记的地址，向原告邮寄挂号信一封（号码XB182××××****）。意在向原告发出履行合同通知书，向原告通知其签订备案的商品房买卖合同。该挂号信被邮局改退批条载明“原址查无此人，此人在南阳。”未送达原告。并据此向原告单方解除双方签订的认购书。认购书上原告的基本情况，系原告提供自己的身份证，由被告的工作人员填写，经与原告身份证比对，填写内容缺乏具体地址，不能必然送达给原告。经开庭质证原告举证的与被告工作人员的电话录音，且被告至今不能举证第三人赵君购房的银行流水，相互证明了第三人赵君并未实际出资购买本案的房屋。被告将该房网签登记到第三人赵君名下是不诚信的行为。第三人赵君无权对该房主张权利。一审法院认为，一、依法订立的合同，应当履行。双方之间的商品房认购书合法有效。其约定的标的、价格、各项条件均明确、清晰，双方均应按约定全面履行。被告反诉请求解除该买卖关系，除了未依法送达的履行合同通知书外，没有其他应当解除合同关系的事实和法律依据。且其将该房网签登记到第三人赵君名下的不诚信的行为，故意违约，与合同法相悖，不能对抗原告要求继续履行该认购书的诉讼请求。被告的辩称理由和反诉不能成立，本院不予支持。二、因被告将该房网签登记到第三人赵君名下的不诚信的行为，且第三人赵君并未实际出资购买本案的房屋。依法第三人赵君无权对该房主张权利。三、该认购书应当在合理期限内继续履行。合理期限以三十日为宜。四、第三人不到庭应诉，视为放弃质证的权利，后果有其自担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告杜晓宇与被告河南启元置业有限公司于2011年6月5日签订的“【启元·璟都国际】认购书”合法、有效。双方继续履行。二、在本判决生效后30日内，原告杜晓宇支付剩余房款260000元。被告河南启元置业有限公司向原告杜晓宇交付璟都国际1号楼2单元l层l号物业1处。三、驳回原告杜晓宇的其他诉讼请求。四、驳回被告河南启元置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4100元，反诉费100元，保全费2182元，由被告负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，依法订立的合同，应当履行。双方之间的商品房认购书合法有效，其约定的标的、价格、各项条件均明确、清晰，双方均应按约定全面履行。上诉人反诉请求解除该买卖关系，除了未依法送达的履行合同通知书外，没有其他应当解除合同关系的事实和法律依据。且上诉人河南启元置业有限公司将该房网签登记到第三人赵君名下的不诚信行为，故意违约，与合同法相悖，不能对抗杜晓宇要求继续履行该认购书的诉讼请求。因上诉人将该房网签登记到第三人赵君名下的不诚信行为，赵君并未实际出资购买本案的房屋，第三人赵君无权对该房主张权利。本案不属于法律规定的回避情形，原审程序并无不当。本案的合同履行是一个正常持续状态，在没有解除或者终止的条件下，被上诉人不知道自己的权利被侵害，上诉人也无证据证实其尽到解除合同的通知义务，故本案不超出诉讼时效。综上，河南启元置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6382元，由河南启元置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  牛永权审判员  孙小刚二〇一九年十一月二十六日书记员  郭 璐