江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民初372号原告（申请保全人）：昆山深国际综合物流港发展有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇金阳东路333号2号房204室。法定代表人：林江，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖经纬，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘园园，广东君言律师事务所律师。被告（案外人）：段小玉，女，1989年12月26日出生，汉族，住江西省九江巿彭泽县。委托诉讼代理人：张纯，江苏圣辉律师事务所律师。第三人（被保全人）：江苏白杨湾物流中心有限公司，住所地昆山市陆家镇金阳东路333号2号房。法定代表人：徐粉扣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄华，江苏柏庐律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜国明，江苏柏庐律师事务所律师。原告昆山深国际综合物流港发展有限公司（以下简称深国际公司）与被告段小玉以及第三人江苏白杨湾物流中心有限公司（以下简称江苏白杨湾公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告深国际公司的委托诉讼代理人刘园园，被告段小玉及其委托诉讼代理人张纯，第三人江苏白杨湾公司的委托诉讼代理人黄华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深国际公司向本院提出诉讼请求：1.恢复对江苏白杨湾公司名下位于昆山市陆丰西路68号第4幢316号房屋的执行；2.被告承担与本案相关的一切诉讼费用。事实与理由：2018年9月30日，苏州市中级人民法院受理了原告申请查封江苏白杨湾公司、昆山白杨湾物流专线园有限公司（以下简称昆山白杨湾公司）名下价值30256675.06元财产的财产保全案件，案号（2018）苏05财保76号。2018年10月25日，苏州市中级人民法院出具(2018)苏05执保171号、（2018）苏05财保76号的查封财产清单，列明含涉案房屋在内的共计67套房屋均为轮候查封，查封期限为2018年10月23日至2021年10月22日。原告于2019年3月12日收到被告向苏州市中级人民法院提交的执行异议申请，经苏州市中级人民法院法庭调查，于2019年5月24日出具（2019）苏05执异27号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。（2019）苏05执异27号执行裁定，在未查明被告在法院查封前与江苏白杨湾公司签订的《昆山市商品房购销合同》是否合法有效、被告是否已按照合同约定支付全部价款、案涉房屋是否实际交付、未办理过户登记的过错责任等相关案件事实的情况下，即裁定中止案涉房屋的执行，明显缺乏事实和法律依据。原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特提起前述诉请求，请贵院查明事实，依法公断。被告段小玉辨称：一、涉案房屋早在2017年12月份段小玉就已经与江苏白杨湾公司签订了《白杨湾国际公馆房屋订购单》，约定段小玉订购江苏白杨湾公司4号楼316室。2018年1月28日，段小玉与江苏白杨湾公司签订商品房购销合同，段小玉已按约定支付房屋首付款，且预售合同已在有关部门登记备案。段小玉在法院查封前已经和江苏白杨湾公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并按合同约定支付相应的购房款，且在法院查封前已经合法占有房屋，房屋买卖事实成立，江苏白杨湾公司已将上述房屋交付给本人。由于非本人原因，该房屋的产权尚未变更登记至本人名下。故原告深国际公司诉求恢复执行涉案房屋的执行不成立；二、苏州市中级人民法院(2019)苏05执异27号执行裁定书所作的“中止本院对江苏白杨湾物流中心有限公司名下位于昆山市陆家合丰西路68号第4幢316号房屋的执行”是正确的；三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”请求法院驳回原告的诉讼请求，解除对涉案房屋的查封保全措施。第三人江苏白杨湾公司述称同被告意见一致。为支持其诉讼请求，原告深国际公司向本院提交（2018）苏05财保76号民事裁定书、（2018）苏05执保171号、（2018）苏05财保76号查封、冻结财产清单、（2019）苏05执异27号执行裁定书。为支持其辨称意见，被告段小玉提交《昆山市商品房购销合同》、房屋订购单、支付宝付款记录、团购费付款收据、转账记录、首付款收据、微信记录，房屋验收移交确认单，物业服务管理协议，物业费收据、装饰工程合同及收据、房屋租赁合同。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认。经审理查明：深国际公司与江苏白杨湾公司、昆山白杨湾公司仲裁程序中的财产保全一案，本院于2018年9月30日作出(2018)苏05财保76号民事裁定：冻结被申请人江苏白杨湾公司、昆山白杨湾公司名下银行资金30256675.06元或查封其相应价值的其他财产。根据深国际公司的申请，本院于2018年10月23日向昆山市不动产登记中心送达上述裁定及(2018)苏05执保171号协助执行通知书，对包括涉案房屋在内的不动产进行了轮候查封登记。案外人段小玉对本院查封的江苏白杨湾公司名下位于昆山市陆家合丰西路68号第4幢316号房屋向本院提出书面执行异议。本院于2019年4月15日作出（2019）苏05执异27号执行裁定书，裁定：中止本院对江苏白杨湾物流中心有限公司名下位于昆山市陆家合丰西路68号第4幢316号房屋的执行。深国际公司遂向本院提起本案诉讼。另查明，江苏白杨湾公司(甲方)与段小玉(乙方)签订了一份落款日期为2017年12月24日编号为0000144的《白杨湾国际公馆房屋定购单》，约定：面积约53.64平方米，房号为4号楼316室，单价6500元整，总价348200元，定金2万元，乙方确保在2018年1月31日前签订《昆山市商品房购销合同》。昆山天佳艺装饰工程有限公司向段小玉出具了一份日期为2018年1月20日编号7313623的收据，载明：交款单位段小玉，收款方式POS、支付宝，人民币8万元，收款事由4#316工程抵押款。江苏白杨湾公司(甲方、卖方)与段小玉(乙方、买方)于2018年1月28日签订编号为2018001821的《昆山市商品房购销合同》一份，约定：出卖人以出让方式取得位于昆山市的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为3205832011CR0034。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名白杨湾物流中心，建设工程规划许可证号为建字第320583201331325④号，施工许可证号为3205832013073002；买受人购买的商品房为现房，销售商品房批准机关为昆山市建设局，商品房销售许可证号为2016129，房号为第4幢316号房，合同约定建筑面积53.64平方米，单价每平方米5000元，总价为268200万元；首付款12万元整，余款7.41万元于2019年1月20日支付，7.41万元于2020年1月20日付清；出卖人应当在2017年10月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。落款处盖有江苏白杨湾公司合同专用章及段小玉签名。2018年1月20日，段小玉通过其名下中国建设银行的账户POS交易消费12万元。江苏白杨湾公司向段小玉出具了一份日期为2018年1月23日编号004575的收据，载明：付款人4#316段小玉，人民币12万元，名称为收房款。江苏白杨湾公司(甲方)、江苏昆利洋物业管理有限公司(甲方选聘的物业管理公司)及段小玉(乙方)签订了一份落款日期为2018年7月17日的《昆山市前期物业管理委托合同》，约定：乙方所购房屋基本情况地址为合丰西路68号，坐落在4幢316室，江苏白杨湾公司选聘江苏昆利洋物业管理有限公司负责该物业区域的前期物业管理工作。江苏昆利洋物业管理有限公司及段小玉还签订了一份落款日期为2018年7月17日的《物业服务确认书》。江苏昆利洋物业管理有限公司向段小玉出具了一份日期为2018年7月17日日编号1156299的收款收据，载明：客户名称4#316户，物业管理费(2018.4月-2019.4月)1609元，垃圾清运费160.92元，电表费150元，建筑垃圾费350元，合计2270元。段小玉(委托方、甲方)与昆山环宇建筑装饰设计有限公司(施工方、乙方)签订了一份落款日期为2018年4月1日编号为20180401的《装饰工程合同》，载明：装饰施工地点为合丰西路68号4#316室，工程90天自2018年4月1日起至2018年6月30日止，工程总造价2.6万元。昆山环宇建筑装饰设计有限公司向段小玉出具了一份日期为2018年8月30日编号3410541的收据，载明：交款单位段小玉，人民币2.6万元，收款事由装修费用。段小玉在本案审理过程中陈述，其与江苏白杨湾公司签订《白杨湾国际公馆房屋定购单》是为了参加团购，获取购房优惠。涉案《昆山市商品房购销合同》中关于交付日期的约定早于签订日期系由于江苏白杨湾公司的格式合同，其未能按照涉案《昆山市商品房购销合同》支付2019年1月20日的余款7.41万元系因获悉涉案房屋被法院查封而行使的不安抗辩权，并表示愿意将该余款付至法院。本院认为，本案中，首先，段小玉与江苏白杨湾公司早在2018年1月28日就签订《昆山市商品房购销合同》，系在本院查封之前。结合江苏白杨湾公司向段小玉出具了收款收据，与物业公司签订前期物业管理委托合同并支付物业管理费，段小玉委托装饰公司进行装修的情况以及段小玉的银行流水及相应凭证等证据，证实段小玉在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付价款并合法占有案涉房产。其次，段小玉陈述双方约定的办理过户登记时间为2018年7月，而本院查封时间为2018年10月，结合本案相关事实，段小玉主张未办理过户登记的原因不在于其一方而在于江苏白杨湾公司可以成立。原告深国际公司对上述事实不认可，但未能提供任何反驳证据，故本院不予支持。综上，本案执行标的符合中止执行的条件，原告深国际公司请求恢复执行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告昆山深国际综合物流港发展有限公司的诉讼请求。案件受理费5323元，由原告昆山深国际综合物流港发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行账号：10×××75）。审判长  高小刚审判员  谢 坚审判员  祝春雄二〇一九年十一月二十九日书记员  王晓敏