宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民再52号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：孙光照，男，汉族，住宁夏贺兰县。 委托诉讼代理人：刘虹，宁夏方和圆律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：田进智，男，回族，住宁夏贺兰县。 再审申请人孙光照因与被申请人田进智租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）宁01民终3934号民事判决，向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审。宁夏回族自治区高级人民法院于2019年6月26日作出（2019）宁民申614号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人孙光照及其委托诉讼代理人刘虹，被申请人田进智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙光照申请再审称，请求：1、撤销银川市中级人民法院（2018）宁01民终3934号民事判决书、贺兰县人民法院（2018）宁0122民初2909号民事判决书，裁定将案件发回重审，或在查明案件事实后依法改判支持孙光照的诉讼请求；2、判令本案一、二审诉讼费用全部由田进智承担。事实与理由：一、孙光照并不知道田进智将房屋转租的事实，也从来没有同意过将房屋转租。二、一审、二审法院认定事实和法律关系错误，本案不适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定。三、一审法院的判决结果与其引用的法规相矛盾，二审法院并未予以纠正。四、一审中杨明有与案外人田兴良均未到庭参加诉讼，法院在没有依职权追加当事人的情况下，认可了《饭店转让协议》内容，并作为判案事实依据错误。 被申请人田进智辩称，一、二审判决正确。 孙光照向一审法院起诉请求：1、要求被告支付房租欠款11045.83元，房租损失11091.66元，合计22137.49元；2、交清物业费及水电费后将房屋交还给原告；3、诉讼费由被告负担。庭审中，原告增加了诉讼请求：1、要求与被告解除房屋租赁合同；2、要求被告支付2018年5月24日-6月24日的房租；3、将欠付的水电费及物业费交清后，向原告返还房屋。一审法院认定事实：2015年2月24日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，双方约定：“甲方（本案原告）将位于贺兰县×××营业房租赁给乙方（本案被告），房屋使用面积为约360㎡，房屋为毛墙毛地，装修风格及费用由乙方承担；甲方给予乙方贰个月的装修改造器，租赁期限自2015年4月24日至2020年4月24止；租金自2015年4月24日至2016年4月24日为年租金伍万元、2016年4月24日至2017年4月24日为年租金伍万伍仟元、2017年4月24日至2020年4月24日年租金按上年租金的10%逐年递增；乙方经营及使用过程中所发生的水电、天然气及物业、城市管理费，由乙方按照所发生额足额交清；乙方如需转租必须经过甲方同意，并与新的承租方签订租赁协议，如乙方未经甲方同意私自转租，甲方有权终止本合同”。合同签订后，被告将租赁房屋进行了装修并经营，并向原告付清了2017年4月24日之前的全部房租。自2018年4月24日起，原告未收取到房租，故原告提起上述诉讼请求。另查明，2016年10月16日，被告田进智已将涉诉房屋转让给案外人杨明有占有并经营使用，双方约定：“房屋租赁按甲方（即被告）签订的原有合同执行，租金从本合同签订之日由乙方（即案外人）负责”，后原告向案外人杨明有收取了2017年4月24至2018年4月24日的房租，案外人未全部缴清，尚欠5500元，案外人杨明有与原告未重新签订书面的房屋租赁合同。2017年5月18日，案外人杨明有又将涉诉房屋转让给案外人田兴良占有并经营使用，次承租人的再次转租未告知出租人和承租人即本案原、被告。一审法院判决：一、解除原告孙光照与被告田进智签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告孙光照的其他诉讼请求。案件受理费177元（已减半收取），由原告孙光照负担。 孙光照不服一审判决，上诉请求：1、撤销贺兰县人民法院（2018）宁0122民初2909号民事判决发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审法院认定事实与一审认定的事实一致。二审法院认为，孙光照与田进智签订了《房屋租赁合同》，田进智并向孙光照支付了2017年4月24日之前的房租，孙光照对此不持异议。对于孙光照所提上诉理由，经查，原判认定田进智向孙光照告知了餐厅已交由杨明有进行经营管理的事实，孙光照也向杨明有收取了部分房租，孙光照作为出租人知道或者应当知道田进智将涉诉房屋进行了转租。对于孙光照要求田进智支付欠付房租款、房租损失、欠付的水电费及物业费交清后返还房屋的诉请，原审法院认为根据合同相对性原理，孙光照应当向杨明有主张收取租金的权利，田兴良对涉诉房屋的占有系无权占有，孙光照应向田兴良主张返还房屋的权利，经向孙光照释明，孙光照拒绝追加杨明有及田兴良为本案被告，对此孙光照可另行提起诉讼主张其权利。原审法院的处理结果并无不当，孙光照的上诉请求不能成立，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费354元，由上诉人孙光照负担。 再审期间，孙光照提交如下证据：证据一、一审庭审笔录一份（复印件），证明孙光照并不知道房屋被田进智转租的事实，田进智也从未告知孙光照房屋转租的事实。田进智对该笔录的真实性、合法性、关联性、证明目的均无异议。证据二、收据一份（原件），证明孙光照依据田进智的指示向餐厅实际管理人杨明有收取房租，进一步证实田进智告知孙光照将餐厅交给杨明有管理的事实。田进智质疑收据的真实性。 经审查，因田进智对证据一庭审笔录无异议，本院对庭审笔录予以确认。虽然田进智对证据二收据的真实性不予认可，但是结合双方在庭审中的陈述及一审认定的事实，本院对该份收据予以认定。 再审查明，田进智在诉讼中陈述：“我当面告知原告将餐厅交给杨明有管理。”孙光照提交收据载明：2017年3月24日，今收到田进智交来××××房租，交来2017年至2018年房租（还差5500.元整），人民币（大写）伍万伍仟元整（还差伍仟伍佰元）￥55000.整，收款人孙光照。 再审查明的其他事实同一审、二审查明事实一致，本院予以确认。 本院再审认为，本案争议的焦点问题是孙光照对田进智将房屋转租的行为是否知道或应当知道。孙光照与田进智于2015年2月24日签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定内容履行各自义务。合同约定：“乙方如需转租必须通过甲方同意，并与新的承租方签订租赁协议，乙方未经甲方同意私自转租，甲方有权终止本合同”。而本案的事实，田进智在诉讼中陈述：“我当面告知原告将餐厅交给杨明有管理”，未明确告知其将房屋转租给了杨明有。孙光照提供的收据显示：今收到田进智交来××××-012017年至2018年房租（还差5500.元整），人民币（大写）伍万伍仟元整（还差伍仟伍佰元）￥55000.整。上述证据只能证明孙光照是向田进智收取的房租，无法证明孙光照对田进智将房屋转租的行为知道或应当知道，且孙光照未与新的承租方即案外人杨明有签订书面租赁协议，孙光照与田进智之间的《房屋租赁合同》仍然有效。依照合同约定，田进智未经孙光照同意转租房屋，孙光照有权解除《房屋租赁合同》，且田进智同意解除，故原审对孙光照的该项诉请予以支持正确。因孙光照主张的欠付房租及房租损失系发生在约定的租赁期间内，故孙光照要求田进智支付房租欠款及房租损失的主张予以支持。依照双方签订的《房屋租赁合同》“三、租金及其他费用：租金自2015年4月24日至2016年4月24日为年租金伍万元、2016年4月24日至2017年4月24日为年租金伍万伍仟元、2017年4月24日至2020年4月24日年租金按上年租金的10%逐年递增；乙方经营及使用.过程中所发生的水电、天然气及物业、城市管理费，由乙方按照所发生额足额交清”计算，2018年月房租为5545.83元，加上欠付2017-2018年房租5500元，田进智应向孙光照支付房租欠款11045.83元、房租损失11091.66元。现因合同已解除，水电费及物业费也已实际发生，故对孙光照关于要求田进智交清物业费和水电费后将房屋返还的诉讼请求应予支持。综上，孙光照的再审请求成立，应予支持；原审认定部分事实错误，适用法律不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第九十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条，《最高人民法院》第十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）宁01民终3934号民事判决及宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2018）宁0122民初2909号民事判决第二项，即“驳回原告孙光照的其他诉讼请求”； 二、维持宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2018）宁0122-民初2909号民事判决第一项，即“解除原告孙光照与被告田进智签订的《房屋租赁合同》”； 三、被申请人田进智于本判决生效之日起十日内支付再审申请人孙光照房租欠款11045.83元、房租损失11091.66元，合计22137.49元； 四、被申请人田进智于本判决生效之日起十日内交清物业费及水电费，并将贺兰县××××营业房返还给再审申请人孙光照。 当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费177元（已减半收取），二审案件受理费354元，均由被申请人田进智负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 关俊杰 审 判 员 徐开前 审 判 员 范宁萍 二〇一九年十一月二十日 法官助理 张欣欣 书 记 员 李裕慧 附:本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 《中华人民共和国侵权责任法》 第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。 第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。 《最高人民法院》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。