黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑08民终1322号上诉人（一审被告）：申桂英，女，1955年5月22日生，汉族，住汤原县。上诉人（一审被告）：李志勇，男，1978年9月17日生，汉族，住汤原县。共同委托诉讼代理人：郝忠辉，黑龙江郝忠辉律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：孙忠彬，男，1990年4月20日生，汉族，住汤原县。上诉人申桂英、李志勇因与被上诉人孙忠彬房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省汤原县人民法院（2019）黑0828民初771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。申桂英、李志勇上诉请求：1.请求依法撤销汤原县人民法院（2019）黑0828民初771号民事判决书，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定的被上诉人曾持有本案争议的房屋土地证和房照证据不足。被上诉人在原审中就其持有案涉房屋的土地证和所有权证向法院举示了两名证人证言,分别是施展和李某,上诉人认为此二份证人证言不具有证明效力。其中施展证言出示的是视听资料，本人并未出庭接受质询,也未说明原因,在视听资料中证人眼睛盯着录制设备的旁边，照本宣科，明显是按照预先形成的文字材料进行朗读。证人在视听资料中并没有陈述其看到过“土地证和所有权证”的内页，无法确定“土地证和所有权证”所指向的是否是本案涉及的房产。另一证人李某与被上诉人系近亲属关系，在证言中说的是被上诉母亲购买的案涉房产，而不是被上诉人购买房屋。付款与否均是听说，没有亲眼所见，证人也没有看到过“土地证和所有权证”的内页，无法确定“土地证和所有权证”所指向的是否是本案涉及的房产。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定，证人应当出庭作证,接受当事人的质询。证人施展未能出庭，也未提供任何不能出庭的证据，所以证人证言不具有证明效力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十七条规定，出庭作证的证人应当客观陈述其亲身感知的事实。两名证人均没有证明看到过土地证和所有权证的内页，所以证言内容均是主观臆测，不能起到证明作用。原审依据不合法的证人证言作为定案依据，明显不公。二、原审认定的被上诉人已支付100000元购房款的证据不足。原审审理时被上诉人没有向法院出示购房款的收据，没有出示转账记录，没有出示其有支付能力的证据，也没有证人证明被上诉人支付了购房款，其主张已支付购房款不能成立。在原审审理时已经查明了以下事实：1、涉案的房屋是上诉人家庭所有，并且在所建之初就交由由被上诉人家庭居住，就连被上诉人都是在此房中出生。2、被上诉人家庭条件较差，现被上诉人及其家人名下都没有房产。3、被上诉人一直没有固定的经济收入，没有稳定的经济来源。原审在没有任何证据的情况下认定房款100000元已经支付没有依据。三、原审审理时，被上诉人提供了涉案房产的评估报告，但该报告为复印件。上诉人原审代理人当庭提出了异议，认为复印件不能确认其真实性。被上诉人表示申请法院调取原件。但原审法院在未调取的情况下就进行判决，并以此复印件作为依据认定案件事实。明显与法律规定的精神相悖。四、原审人民法院依据《房屋买卖协议书》中的“格式条款”认定案件事实有不当之处。1、该《房屋买卖协议书》中签名不是申桂英、李敏所签，两个手印也不是由上诉人所按，经查看原件两个手印应为同一人，同一手指所按。原审曾询问上诉人是否对签名和按印进行鉴定。上诉人认为主张事实成立的一方负有举证责任，应以被上诉人申请，已经向法庭说明了理由，此后原审只是询问上诉人是否申请鉴定，并没有对上诉人释明举证责任的分担，原审未明确告之鉴定责任，审理程序有不当之处。2、《房屋买卖协议书》是被上诉人向法院提供的，上诉人在原审时就提出了此《房屋买卖协议书》是格式合同，是一般办理房产转让时经常使用的，不是因本次房屋买卖单独订立的，重要部分需要填写。但该《房屋买卖协议书》在本案中有些具体情况不适用，如《房屋买卖协议书》中约定“甲方收到乙方购房全部房款时将房产所有权证及相关证件交给乙方，甲方如期搬出”的约定。原审已经查明，被上诉人及其家人在此房建成后就在此房居住（上诉人救济被上诉人母亲，其家庭成员从1990年左右在此房居住至今），甚至于被上诉人出生在案涉房产中，所以交房款后腾房根本就不适用于本案，该条款也不适用于本次交易。人民法院依此强般硬套的方法，认定案件事实，有不当之处。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。孙忠彬答辩称，在我们签订完房屋买卖协议后，我便和李敏、申桂英一起去当地政府办理了房地产评估，交纳了契税，如果没有其二人配合，我无法办理以上手续，办理完以上手续后，产权证和土地证原件由我保管，后上诉人谎称拆迁能多要面积，将原件要回，证人证言可以证实以上情况，100000元购房款已经给付完毕，如果没有给付，李敏和申桂英不可能配合我去办理相关手续，申桂英、李志勇的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。孙忠彬向一审法院起诉请求：1.要求确认房屋买卖合同有效，且被告申桂英、李志勇协助办理产权变更登记手续；2.诉讼费由被告申桂英、李志勇共同承担。一审法院对证据的认定情况如下：1、对于原告提交的房屋买卖协议书，二被告认为，合同不具备真实性。合同中申桂英及李敏签字并非本人书写。经本院释明二被告具有鉴定权利后，二被告认为鉴定义务在原告。并拒绝向本院申请委托鉴定机构鉴定。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，原告已经就自己的主张提交了房屋买卖协议书加以证明，且该证据系原件。二被告反驳意见亦应有证据加以证明。因此，本院认为在原告充分证明买卖行为成立的前提下，二被告未能提交有效证据加以反驳，应承担不利后果。故此，本院对原告提交的房屋买卖协议书的真实性及证明的问题予以采信。2、对于原告提交的契税完税证、评估报告、证人施展、李某的证言；本院经审查后认为，证人、证言已经证实了原告曾持有案涉房屋房产证及土地证原件，且2011年7月29日的房产评估报告，及契税完税证也充分说明了原告的持有房产证及土地证原件的合理性。因此，本院对原告证实的房产证、土地证的持有情况予以采信。一审法院认为，原告与案外人李敏（被告申桂英丈夫）之间签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。《房屋买卖协议书》已经明确约定了合同成就时双方所负有的权利与义务，依据《房屋买卖协议书》中第三条“甲方收到乙方购房全部房款时将房产所有权证及相关证件交给乙方，甲方如期搬出，在办理过户时，甲方有协助乙方办理房产过户的义务，过户发生的一切税费由买方负责”的约定，甲方（李敏）已经将房产证、土地证原件交付给了原告，并已搬出。2017年6月18日李敏去世前，买卖双方也未就房款给付事宜发生争议。综上，本院认定原、被告双方争议的100000元购房款已经实际履行给卖方（案外人李敏），《房屋买卖协议书》成立并生效。二被告作为案外人李敏的继承人应积极配合将房屋过户至原告名下。判决：一、确认原告孙忠彬与案外人李敏签订的《房屋买卖协议书》有效；二、被告申桂英、李志勇于本判决书生效之日协助原告孙忠彬将位于汤原镇文化街二委7组30号，房屋产权证号00××21房屋过户至原告孙忠彬名下；三、驳回原告孙忠彬其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审理，本院查明事实如下：案外人李敏在汤原县有平房一处，被上诉人孙忠彬自出生起就在该房屋居住至今。2011年，李敏与孙忠彬就该房屋签订了《房屋买卖协议书》一份，协议约定：“甲方（李敏）自愿将坐落在汤原县文化街二委7组30号，产权证号为00××21，面积132平方米的房屋卖给乙方（孙忠彬），成交价格为100000元。甲方（李敏）在收到乙方（孙忠彬）购房全部房款同时将房产所有权证及相关证件交给乙方，甲方如期搬出，在办理过户时，甲方（李敏）有协助乙方（孙忠彬）办理房产过户的义务，过户所发生的一切税费由买方负责。”该份协议有李敏及其配偶申桂英的签字及捺印。协议签订后，孙忠彬于2011年7月27日委托佳木斯瑞驰房地产估价有限公司对该房屋进行估价，评估该房屋价格为132000元，2011年7月29日，孙忠彬依照该评估价格缴纳了1980元的契税，但未办理不动产权变更登记。2017年6月18日，案外人李敏去世，其继承人为配偶申桂英及儿子李志勇。另查明，案外人李敏系孙忠彬舅舅，二人为亲属关系。本院认为，孙忠彬与案外人李敏签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，虽然申桂英主张签字及捺印并非其本人，但孙忠彬委托了评估机构对争议房屋进行了评估，并依据评估价格缴纳了契税，如案外人李敏和上诉人申桂英不配合则无法办理以上手续，因此即使上诉人申桂英未在《房屋买卖协议书》上签字或捺印，亦不影响合同的效力，该《房屋买卖协议书》合法有效，双方均应按照协议约定的内容全面履行自己的义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”孙忠彬请求上诉人申桂英及李志勇协助办理争议房屋的产权变更登记手续，则应提供证据证明已将100000元购房款全部付清，但孙忠彬提供的证人李某只陈述听说案涉房屋卖了100000元，并未亲眼见到房款交付过程，其证言不能作为孙忠彬交付房款的依据，目前案涉房屋的房产证和土地证原件仍由上诉人持有。本案中，孙忠彬并未就其已缴纳了全部购房款提供充分的证据予以证明，无法认定购房款已全部交付，因此其应当承担不利后果，关于孙忠彬要求二上诉人协助办理变更登记的诉讼请求不予支持。综上所述，申桂英、李志勇的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：维持黑龙江省汤原县人民法院（2019）黑0828民初771号民事判决第一项（即确认原告孙忠彬与案外人李敏签订的《房屋买卖协议书》有效）；二、撤销黑龙江省汤原县人民法院（2019）黑0828民初771号民事判决第二、三项；三、驳回孙忠彬其他诉讼请求。一审案件受理费1150元，由孙忠彬负担575元，申桂英、李志勇负担575元。二审案件受理费2300元，由孙忠彬负担1150元，申桂英、李志勇负担1150元。本判决为终审判决。审判长  姜广武审判员  何 璇审判员  金爱武二〇一九年十一月二十五日书记员  韩文曲