湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11562号上诉人（原审被告）：缪漾，男，1987年4月28日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：谢理，湖南华章律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙瑞光物业管理有限公司，住所地：长沙市天心区沙河街25号三楼302房。法定代表人：黄斯禹。委托诉讼代理人：刘长青，湖南鸿明律师事务所律师。原审被告：游玲，女，1985年9月19日出生，汉族，住长沙市天心区。上诉人缪漾因与被上诉人长沙瑞光物业管理有限公司（以下简称瑞光公司）及原审被告游玲物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2019）湘0103民初3188号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。缪漾上诉请求：1、请求改判或变更（2019）湘0103民初3188号民事判决第一项，按照瑞光公司提供的物业服务水平确定缪漾应当交纳的物业服务费；2、请求改判或变更（2019）湘0103民初3188号民事判决第二项，无需支付违约金；3、一、二审案件受理费由瑞光公司负担。事实和理由：一、瑞光公司作为三城花苑物业服务提供者，根据合同的内容，存在以下不作为情形：1、未对消防系统进行过维护和保养；2、15栋3单元门口旁小房间Z13排泄下水管道破损，瑞光公司不进行修补和污泥排泄物的处理；3、楼顶垃圾大量堆放，未进行搬运处理，楼顶种菜问题未进行劝阻；4、不公示电梯里广告牌收支情况。二、瑞光公司未履行物业服务合同中部分管理职责，应对物业费减免。综上，请求二审法院支持上诉请求。瑞光公司辩称，瑞光公司根据物业服务合同为缪漾提供了物业服务，并履行了合同中约定的管理义务，根据瑞光公司提供的证据显示，瑞光公司提供的物业服务得到了业主委员会和社区居委会的认可，瑞光公司对小区的多重问题进行管理，小区居住环境得到了明显提升。游玲未到庭答辩。瑞光公司向一审法院起诉请求：1、缪漾、游玲支付拖欠的物业服务费4666元（从2015年7月计算至2018年12月；2018年1月前按1.2元/月/平方米的标准，2018年1月后按1.5元/月/平方米的标准）；2、缪漾、游玲支付违约金1400元（酌情按拖欠款项的30%计算）；3、诉讼费用由缪漾、游玲承担。一审法院认定事实：缪漾、游玲系长沙市天心区暮云镇北塘村三城花苑三期13栋404房（以下简称404房）业主，该房屋建筑面积86.06平方米，于2013年2月22日登记在缪漾、游玲名下。2014年3月5日，长沙雨建房地产开发有限公司与瑞光公司签订《物业服务合同》，主要约定：收费标准，小高层1.2元/月/平方米，物业服务费按月计收，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费，从逾期之日每日按欠款的0.3‰加收滞纳金。服务合同期限：自2014年3月1日至2017年3月1日。2017年2月17日，三城花苑业主委员会（甲方）与瑞光公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由瑞光公司为三城花苑小区提供物业服务。主要约定：1、委托服务期限暂定一年，自2016年12月15日起至2017年12月15日。服务期满，本合同自动终止。期满后双方是否续签合同，可另行协商，如果协商不成，2018年1月15日前乙方必须无条件腾退办公用房，完整移交相关资料及保持所有设备设施的完整和正常运行。2、物业费按以下收费标准收取：高层住宅1.2元/月/平方米。3、乙方提供的物业服务包括以下内容：负责本物业管理区域内物业共用部位的维修、养护、管理。负责物业共用设备的运行、维修、养护和管理。负责清洁卫生服务；负责共有的绿地、景观的养护和管理等。2017年12月20日，三城花苑业主委员会（甲方）与瑞光公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由瑞光公司为三城花苑小区提供物业服务。主要约定：1、本合同期限自2018年1月1日起至2020年1月1日。2、本物业管理区域物业服务费收费标准2018年1月1日至2018年2月28日仍按2017年原物业合同执行，2018年3月1日起按已经长沙市物价部门及长沙市天心区核准了的标准执行。高层住宅1.5元/月/平方米。3、乙方应当按价格主管部门的规定，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。4、因业主原因未办理收房手续的，物业服务费按90%由业主依法缴纳；已装修的、未装修已入住的，物业服务费应全额缴纳。办理装修手续即视为已居住，物业服务费应全额缴纳。5、乙方提供的物业服务包括以下内容：负责本物业管理区域内物业共用部位的维修、养护、管理。负责物业共用设备的运行、维修、养护和管理。负责清洁卫生服务；负责共有的绿地、景观的养护和管理等。乙方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量二级服务标准。一审庭审中，缪漾提交照片一组，拟证明瑞光公司物业服务不到位。瑞光公司对该组照片的三性均有异议，认为时间地点不明确，不能达到证明目的。另查明：一、瑞光公司于2005年6月3日依法注册登记，经营范围含物业管理、家政服务等；二、404房已于2011年装修使用。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。瑞光公司与建设单位及业主委员会依法签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，均应按约履行合同。404房已于2013年2月22日登记在缪漾、游玲名下，且已实际装修使用，结合缪漾在本案中提交的照片和小区其他业主提交的证据，可以看出，瑞光公司所提供的物业服务期间存在不到位,但不足以证明物业服务长期有瑕疵。同时，小区业主对于物业公司提供的物业服务有异议，应通过合理方式提出，或由业主大会决议更换物业公司，而非消极采取长时间拒绝交纳物业服务费的方式。因此，缪漾、游玲应按约交纳物业服务费。一审庭审中，瑞光公司确定物业服务费起算时间为2015年7月1日，根据物业服务合同分段计算的约定，物业服务费从2015年7月1日起计算至2018年2月28日为3305元（1.2元/月/平方米×86.06平方米×32月），2018年3月1日起计算至2018年12月31日为1291元（1.5元/月/平方米×86.06平方米×10月），即缪漾、游玲应向瑞光公司交纳物业服务费4596元（3305元+1291元）。缪漾、游玲未交纳物业服务费系与瑞光公司就物业服务质量、交费等事宜未能协商一致，并非无理由恶意拖欠。双方均应从实际出发，互相理解和支持，才能共同维护自己的家园。依据诚实信用原则，酌情调整违约金按应付款项的5%标准支付，即应支付违约金为230元（4596元×5%）。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院》第一条以及《物业管理条例》第六条、第七条的规定，判决：一、限缪漾、游玲在本判决生效之日起十日内支付长沙瑞光物业管理有限公司物业服务费4596元；二、限缪漾、游玲在本判决生效之日起十日内支付长沙瑞光物业管理有限公司违约金230元；三、驳回长沙瑞光物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由长沙瑞光物业管理有限公司负担5元，缪漾、游玲负担20元。二审审理过程中，缪漾向本院提交了以下证据：照片复印件15页，拟证明瑞光公司在提供物业服务过程中存在不符合合同约定的情形。经组织质证，瑞光公司对上述证据三性均有异议，图片没有时间和地点，不能识别，不能证明拍摄的时间和地点。视频录制者身份不明，视频来源合法性存疑，视频证据找不到录制时间、地点，真实性、关联性无法确定。即使法院查明视频内容属实，也只能证明拍摄当时的情形，不能证明瑞光公司没有尽到管理职责。瑞光公司向本院提交了以下证据：情况说明、推荐信、维修记录、服务公告，拟证明瑞光公司履行了合同约定的义务。经组织质证，缪漾对上述证据三性均有异议，认为公司、单位人员不能当证明人，如果作证也应出庭接受询问。维修记录、服务公告系瑞光公司提交，无第三人佐证，不能采信。本院经审查认为，缪漾提交的证据不属于新证据，本院不予采信。瑞光公司提交的证据不属于一审庭审结束后新发现的证据，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，瑞光公司与建设单位及业主委员会依法签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，当事人双方均应按约履行合同。缪漾从2015年7月至2018年12月一直欠缴物业管理费，构成违约。缪漾提供的证据不能证明瑞光公司长期存在物业服务不符合合同约定的情形，且根据2017年12月20日双方签订的《物业服务合同》第四十四条第二款“双方对物业服务质量发生争议的，可共同委托物业服务评估监理机构就物业服务质量是否符合合同约定的服务标准进行评估”的规定，缪漾如认为瑞光公司的服务质量不符合合同约定，可根据双方合同约定进行第三方评估。而时至今日，缪漾从未提出评估要求，故缪漾拒付物业管理费和要求瑞光公司按照实际提供的物业服务水平确定应当交纳物业服务费的上诉请求均理由不充分，依据不足，依法应予驳回。同时，一审法院根据缪漾主观上并无恶意拖欠物业服务费的故意，对缪漾应支付的违约金酌情调整为应付款项的5%，处理适当，不违反相关法律规定，且较为公平，依法应予维持。综上所述，缪漾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人缪漾负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  刘 刚审判员  徐 成二〇一九年十一月二十日书记员  曾知畅附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。