广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1424号上诉人（原审原告）：李卫敏，女，1984年4月10日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。委托诉讼代理人：黄婷婷，广东真智(阳西)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阳江市阳东瑞阳置业有限公司。住所地：广东省阳江市阳东区东城镇新华中路385号御墅龙山。法定代表人：王大在，该公司经理。委托诉讼代理人：张炳毅，阳江市江城区城东街道法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张春冠，阳江市江城区城东街道法律服务所法律工作者。上诉人李卫敏因与被上诉人阳江市阳东瑞阳置业有限公司（以下简称阳东瑞阳公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省阳江市阳东区人民法院（2019）粤1704民初729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李卫敏上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判为：阳东瑞阳公司立即返还李卫敏已支付的50000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年11月22日起计至阳东瑞阳公司还清之日止）；二、本案一、二审的诉讼费用由阳东瑞阳公司承担。事实与理由：一、李卫敏支付的50000元为购房首期款，一审判决认定为定金属于事实认定错误，应当予以撤销。（一）从证据上来看，承诺书和收据均明确载明李卫敏支付的50000元是购房首期款。首先，从承诺书中“现本人已向贵公司交付购房首期款伍万元，尚欠购房首期款贰拾陆万贰仟元”的内容可知，李卫敏的真实意思表示为首期款共计312000元，分五期支付，已支付的50000元是第一期的首期款，并没有支付定金的意愿。其次，《房产认购协议书》是由阳东瑞阳公司提供的格式条款，第一条付款方式第二项应付首期房款的约定条款中，首期房款后面的（不含定金）字样是固定打印的。当时阳东瑞阳公司的工作人员为了方便才将50000元的第一期首期款填在定金一栏，而事实上该50000元实为第一期的首期款。退一步来讲，即使按照《房产认购协议书》的约定该50000元是定金，但后来阳东瑞阳公司在收据上注明该50000元为“首期款（部分）”，应视为改变对该50000元性质的认定，50000元已经转化为首期款。最后，一审判决单凭《房产认购协议书》格式字样来片面认定50000元为定金缺乏事实和法律依据。综合承诺书的首期款、认购书的格式定金条款和收据上载明的“首期款（部分）”内容来看，能够形成完整的证据链，足以证明50000元的真实性质是首期款，而不是定金。（二）阳东瑞阳公司主张收据上的“首期款”是文字错误表达不符合常理。阳东瑞阳公司作为经验丰富的开发商，对定金和首期款的区别应十分清楚，是不可能在开具收款收据时发生如此低级的文字错误。而阳东瑞阳公司开具的收据中注明了首期款，按照阳东瑞阳公司所称的先有协议后有收据的顺序，应以在后收据的内容确认双方的真实意思表示，更加可以证明阳东瑞阳公司是明知并认可50000元的性质是购房款而非定金。因李卫敏与阳东瑞阳公司对涉案定金格式条款和收据的解释有争议，根据《合同法》第四十一条“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定，应当作出对李卫敏有利的解释，认定该50000元为首期款。（三）根据《合同法》第97条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，李卫敏已支付50000元首期款，双方之间的《房产认购协议书》解除后，阳东瑞阳公司应当返还李卫敏已付的购房款及利息。二、本案中，双方未能签订《商品房买卖合同》主要原因在于阳东瑞阳公司违反了法定的通知附随义务。第一，自李卫敏支付了50000元后，阳东瑞阳公司既没有催促李卫敏交付剩余首期款，也一直没有通知过李卫敏签约。阳东瑞阳公司虽然在一审中主张公司业务员多次催促，但其未能提供任何证据证明该主张。客观上阳东瑞阳公司也从未通过电话或者书面的方式通知李卫敏，在一审庭审中阳东瑞阳公司也承认未能举证的事实，其应当承担举证不能的不利后果。第二，从《房产认购协议书》“乙方签署认购协议书及领取定金收据，并在接到甲方电话或短信通知后3天内，到御墅龙山售楼部签署《买卖合同》和到银行签银行按揭合同，并按认购协议书约定时间交纳房款及应交办理购房的相关费用”的约定可知，应当是由阳东瑞阳公司通知李卫敏签订《商品房买卖合同》之后，李卫敏再继续支付首期款。因为《房产认购协议书》中约定应付全部首期款的时间是2018年3月15日，距离《房产认购协议书》签订日期2017年11月22日还相隔三个多月的时间差，在阳东瑞阳公司已于2016年3月7日取得商品房预售许可证、并于2017年6月29日通过竣工验收备案的情况下，依照“先签约后付款”的购房交易习惯和《房产认购协议书》的约定，阳东瑞阳公司应当先与李卫敏签订商品房买卖合同，李卫敏再支付首期款，这才符合常理，一审判决片面认定李卫敏应先履行交纳首期购房款义务后再签订《商品房买卖合同》是错误的。第三，阳东瑞阳公司在双方的《房产认购协议书》尚未解除的情况下，自始至终都没有向李卫敏作出任何解除通知或者另售房屋的通知，就擅自将涉案房屋卖给第三人，严重损害李卫敏的知情权，导致李卫敏购买该房屋的目的不能实现，由此可见，阳东瑞阳公司对双方未能完成商品房买卖存在主要过错。三、一审法院以涉案房款总额为基数收取诉讼费，没有法律依据，应予以纠正。根据2010年5月14日《最高人民法院对8项网民意见建议的回复意见》，其中之一便是仅以解除合同为诉讼标的，不涉及争议金额或者价款的，应当按件收费。各级人民法院收取诉讼费用必须严格按照标准执行，不得擅自提高收费标准和扩大收费范围。本案双方当事人尚未签订《商品房买卖合同》，李卫敏只实际支付了50000元首期款，诉讼标的并不涉及剩余房款，按照房款总价格780000元计算收取诉讼费有失公允，故一审法院收取诉讼费的依据、标准、基数适用错误，请二审法院予以纠正。阳东瑞阳公司答辩称：一、无论涉案50000元是定金还是首期款，均不影响本案的处理结果。首先，按照商品房买卖交易的程序和习惯，是先由买受人交付总房价的30%首期款，再签订购房合同提交房管局备案，完成购房网签，然后再向银行申请办理房屋抵押贷款。由此可见，买受人须足额交付了首期购房款之后，才有条件与出卖人签订正式购房合同。根据《房产认购协议书》第二条第7点“双方签署《买卖合同》后，本认购协议书交甲方收回处理”的约定，应理解为在签订正式购房合同后，《房产认购协议书》作废，不再履行，则50000元定金的效力是至双方签订购房合同时止。同时，在买受人没有交足首期款的情况下，该50000元最终可抵顶首期款，不另作退还。据此，涉案的50000元应认定为定金，但在买受人依约交足首期款之后也可转化为首期款不作退还。最后，退一步说，就算涉案的50000元为购房首期款，但李卫敏未能在约定的2018年3月15日前付清首期款312000元，应承担违约责任。根据《房产认购协议书》第二条第3点“乙方违约定金不予退还，甲方违约须双倍退还定金”的约定，李卫敏须支付50000元违约金给阳东瑞阳公司，李卫敏无权请求阳东瑞阳公司退还50000元首期款。二、双方未能签订《商品房买卖合同》是由于李卫敏故意拖延交付首期款造成。阳东瑞阳公司将涉案房屋销售他人，是基于《房产认购协议书》的约定，合法维护自身权益的行为。李卫敏在2017年11月22日与阳东瑞阳公司签订《房产认购协议书》之前，已经购买了涉案房屋xxx小区xxx房的下层xxx房。据此，李卫敏完全知晓自己应如何履行交款义务，以及签订《商品房买卖合同》的程序。为此，李卫敏诉称阳东瑞阳公司一直没有通知其签订正式《商品房买卖合同》的理由不能成立。反之，事实上阳东瑞阳公司的业务员谭高超已多次催促李卫敏交付首期款，并要求其前来签订购房合同，以便及时办理银行贷款。但是，李卫敏的真实意思并不是买房，而是“炒房”，一旦签订了正式的《商品房买卖合同》之后，则不利于其将房屋转让他人。为此，阳东瑞阳公司将涉案房屋收回另作处理。综上，双方签订的《房产认购协议书》合法有效，应当依约全面履行，由于李卫敏违约，致使购买涉案商品房的合同目的无法实现，李卫敏应承担违约责任。一审判决查明事实清楚，处理正确，李卫敏提出的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。李卫敏向一审法院起诉请求：1.判令解除李卫敏与阳东瑞阳公司于2017年11月22日签订的《房产认购协议书》；2.判令阳东瑞阳公司立即返还李卫敏已支付的首期款50000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年11月22日起计至阳东瑞阳公司还清之日止，暂计至2019年2月22日为2973.63元）；3.判令阳东瑞阳公司向李卫敏赔偿一倍已付房款50000元；4.本案诉讼费由阳东瑞阳公司承担。一审法院认定事实：阳东瑞阳公司为有限责任公司，成立于2008年5月9日，经营范围包括房地产开发经营。2017年11月21日，李卫敏向阳东瑞阳公司出具了一份《承诺书》，该承诺书载明：现本人李卫敏购买了贵公司开发的阳江市阳东区东xxx路xxx号，xxx小区xxx幢xxx房，房屋总价为人民币柒拾捌万元，拟付首期50000元，按揭468000元。现本人已向贵公司交付购房首期款伍万元，尚欠购房首期款贰拾陆万贰仟元，所欠购房首期款本人承诺在2018年3月15日前付清。第一期2017年11月22日前付50000元，第二期在2017年12月15日前付100000元，第三期在2018年1月15日前付50000元，第四期在2018年2月15日前付50000元，第五期在2018年3月15日前付62000元。本人若到2018年3月15日尚未付清所欠购房款，贵公司有权收回该房屋另作处理。2017年11月22日，李卫敏作为乙方与阳东瑞阳公司作为甲方签订了一份《房产认购协议书》，该认购协议书约定的主要内容有：1、发展商：阳江市阳东瑞阳置业有限公司，购买者：李卫敏；购买物业：xxx小区xxx房，该物业按套出售，建筑面积175平方米，套内面积为146.99平方米（该物业按套出售，不作面积或价格差价）。2、成交价780000元；付款方式为银行按揭：签署《御墅龙山房产认购协议书》时交纳定金50000元。应付首期房款：总成交价的40%即312000元（不含定金），须于2018年3月15日前付清。乙方向银行申办按揭贷款，为全部房款之60%，即468000元。3、乙方须按上述时间到售楼部缴交首期楼款，并办理有关手续，在约定签约时间未与甲方签署《买卖合同》，所定房号均为无效。4、乙方签署认购协议书及领取定金收据，并在接到甲方电话或短信通知后3天内，到御墅龙山售楼部签署《买卖合同》和到银行签银行按揭合同，并按认购协议书约定时间交纳房款及应交办理购房的相关费用。若乙方逾期办理银行按揭手续或逾期付款七天内（含第七天），甲方有权每日按乙方所欠总房款的每日万分之五收取滞纳金。乙方逾期七天后，双方签署的认购协议书即自行解除，甲方有权对该物业另行出售，乙方所交定金不予退还。5、乙方签署本认购协议书后至约定签署《买卖合同》的期间内，甲方须替乙方保留该物业，如甲方将该物业另售他人，视为甲方违约，则应双倍返还乙方所交定金。出具《承诺书》及签订《房产认购协议书》后，李卫敏于2017年11月22日交付了款项50000元给阳东瑞阳公司，阳东瑞阳公司出具《收据》一张给李卫敏收执。该收据载明：“今收到李卫敏交来xxx小区xxx房首期款（部分）伍万元”。此后李卫敏就没有向阳东瑞阳公司交付余下购房首期款，也没有与阳东瑞阳公司签订正式的商品房买卖合同。阳东瑞阳公司于2018年11月14日与案外人谭庆秋签订了《房产认购协议书》，并将涉案xxx小区xxx房屋出卖给案外人谭庆秋，庭审中阳东瑞阳公司确认上述房屋权属已于2018年12月登记至案外人谭庆秋名下。诉讼中，李卫敏主张阳东瑞阳公司没有通知其签订正式的商品房买卖合同，未经通知就将涉案房屋转让给第三人属于违约，因此向一审法院提起本案诉讼如诉请。阳东瑞阳公司辩称李卫敏已支付的50000元为定金，其没有按照约定支付余下的购房首期款属于违约行为，阳东瑞阳公司有权没收定金并将房屋另作处理。另查明，阳东瑞阳公司在2016年3月7日取得了东预许字[2016]第002号广东省阳江市阳东区商品房预售许可证，该工程于2017年6月29日通过竣工验收备案。一审法院认为：本案系商品房预约合同纠纷。综合当事人诉辩意见，案件争议的主要焦点为：一、涉案《房产认购协议书》的解除问题；二、阳东瑞阳公司是否需要返还收取的50000元及按收取50000元数额赔偿给李卫敏问题。一、关于涉案《房产认购协议书》的解除问题。李卫敏与阳东瑞阳公司签订的《房产认购协议书》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。从协议内容看，仅反映双方对购买商品房的预约、认购意思表示，不具备商品房买卖合同的主要条款，协议书内容符合商品房预约合同特征，据此李卫敏与阳东瑞阳公司之间签订《房产认购协议书》形成的是商品房预约合同关系。故李卫敏、阳东瑞阳公司主张双方之间签订《房产认购协议书》成立了商品房买卖合同关系，理据不足，一审法院不予采纳。在本案起诉前，李卫敏、阳东瑞阳公司未依法对《房产认购协议书》行使合同解除权，故《房产认购协议书》在李卫敏、阳东瑞阳公司之间未发生合同解除法律效力。现涉案xxx小区xxx房已由阳东瑞阳公司出卖给案外第三人，李卫敏与阳东瑞阳公司签订《房产认购协议书》拟签订正式商品房屋买卖合同购买涉案商品房的合同目的已无法实现。现李卫敏请求解除与阳东瑞阳公司于2017年11月22日签订的《房产认购协议书》，理据充分，一审法院予以支持。二、关于阳东瑞阳公司是否需要返还收取的50000元及按收取50000元数额赔偿给李卫敏问题。本案中，首先，阳东瑞阳公司于签订《房产认购协议书》当天收取李卫敏交付的款项50000元，并出具收据予以确认，该《收据》虽载明50000元为首期款，但双方在《房产认购协议书》中约定“签署《御墅龙山房产认购协议书》时交纳定金人民币50000元”表明双方在签订协议时明确交付的50000元为定金，结合协议书中对定金收取及不予退还等约定内容及协议书整体字义，均指向李卫敏交付的50000元是双方以认购、预订方式收受，作为订立商品房买卖合同定金。其次，根据涉案《承诺书》、《房产认购协议书》的约定可知，李卫敏需在2018年3月15日前，分别于2017年12月15日、2018年1月15日、2月15日、3月15日分期支付购买商品房的首期购房款共312000元。经查明，李卫敏在2017年11月21日、11月22日签订《承诺书》及《房产认购协议书》之后至其主张的2018年11月知道涉案商品房已转卖的一年时间里，都没有到阳东瑞阳公司处履行支付首期款的义务。李卫敏虽主张是由于没有接到阳东瑞阳公司签订《商品房买卖合同》的通知及工作忙忘记了的原因才没有支付首期购房款，但从涉案《房产认购协议书》中“乙方须按上述时间到售楼部缴交首期楼款，并办理有关手续……按上述资料规定的时间交纳相应的款项，并签署《买卖合同》”的约定可知，李卫敏应先履行交纳首期购房款义务后，再签订《商品房买卖合同》。故李卫敏作为应先履行合同义务一方未依约履行义务，阳东瑞阳公司作为后履行合同义务一方有权在李卫敏未履行义务前不与李卫敏签订相关商品房买卖合同及交付涉案房屋。再次，双方未在《房产认购协议书》中将签订正式的商品房买卖合同或接到开发商的通知作为支付首期购房款的前提条件，仅载明李卫敏应按约定的时间交付相应款项并签署买卖合同。综上，李卫敏未依约定期限足额交付首期购房款的行为违反了合同的约定，构成违约。该违约行为是造成双方未能签订商品房买卖合同，致使购买涉案商品房的合同目的无法实现的主要原因。故阳东瑞阳公司依据合同约定有权将涉案商品房另销售给他人，并没收李卫敏交付的定金50000元。现李卫敏要求阳东瑞阳公司返还50000元及赔偿其50000元的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决：一、解除李卫敏与阳东瑞阳公司于2017年11月22日签订的《房产认购协议书》；二、驳回李卫敏的其他诉讼请求。一审案件受理费11600元，减半收取5800元，由李卫敏负担。二审中，阳东瑞阳公司提供一份2014年11月29日李卫敏与阳东瑞阳公司签订的购买xxx小区xxx房的《房产认购协议书》，拟证明：1、由两份《房产认购协议书》中“不含定金”以及“已扣除定金”的表述，可证实定金可抵顶购房首期款，收据上书写为“首期款”也不能排除涉案的50000元具有定金性质；2、证实李卫敏完全知晓自己应当履行的交款义务，以及签订《商品房买卖合同》的交易程序。李卫敏称一直等待阳东瑞阳公司通知签订正式合同的主张不合常理；3、根据定金优于购房款交付的交易原则，涉案的50000元应认定为定金，而不是购房首期款。李卫敏的质证意见为：对于该证据的真实性、合法性由法院认定，对其证明内容不予认可。一、阳东瑞阳公司在证据名称来源载明“2014年11月29日李卫敏与阳东瑞阳公司签订的购买xxx小区xxx房的《房产认购协议书》”中，《房产认购协议书》记载的名称是2幢301房与其表述有所矛盾。二、该份《房产认购协议书》与本案无直接关联性，与本案无关，不予认可。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，李卫敏在一、二审均承认支付完毕50000元，由于工作繁忙，忘记按照《承诺书》及《房产认购协议书》约定的在2018年3月15日前支付剩余首期款。又查明，《房产认购协议书》中“二、双方责任”第3点约定，在未签署《买卖合同》之前，认购协议书将作为正式合同，如乙方要求更名（不含加名、减名）或换房，甲方有权按新成交房价的百分之一收取乙方的变更费，甲乙双方应按认购协议书的约定履行义务，任何一方不得以任何理由拒绝履行认购协议书的约定，否则视为单方违约，乙方违约定金不予退还，甲方违约须双倍返还定金。本院认为，本案属商品房预约合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点是，一、李卫敏是否存在违约行为；二、50000元属于首期款还是定金性质,阳东瑞阳公司应否返还50000元给李卫敏。关于争议焦点一，李卫敏与阳东瑞阳公司签订的《房产认购协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，从李卫敏与阳东瑞阳公司签订的《房产认购协议书》来看，对于缴交首期楼款的时间，认购协议书明确约定李卫敏须于2018年3月15日付清首期房款。对于签订《商品房买卖合同》的时间，双方约定“乙方签署认购协议书及领取定金收据，并在接到甲方电话或短信通知后3天内，到御墅龙山售楼部签署《买卖合同》和到银行签银行按揭合同，并按认购协议书约定时间缴纳房款及应交办理购房的相关费用。”虽然阳东瑞阳公司未能提供证据证明其已履行通知李卫敏签署《商品房买卖合同》的义务，但双方对于李卫敏缴交首期楼款和签订《商品房买卖合同》的时间没有约定先后顺序，阳东瑞阳公司是否通知李卫敏签订《商品房买卖合同》并不影响李卫敏须于2018年3月15日前付清首期楼款的义务。而本案中李卫敏自认其于2017年11月22日支付50000元后，由于工作繁忙而忘记缴纳剩余的首期款。李卫敏未在2018年3月15日前付清购房首期款，已构成违约，应承担违约责任。关于争议焦点二，对于50000元的性质问题。虽然《收据》表述50000元为首期款，但结合《房产认购协议书》中“签署《御墅龙山房产认购协议书》时缴纳定金人民币50000元”的表述，以及该协议书约定的对定金收取及不予退还等内容来看，该50000元应是阳东瑞阳公司通过认购、预订方式向李卫敏收受的，作为订立商品房买卖合同担保的定金。如前所述，李卫敏未依约付清首期楼款构成违约，根据《房产认购协议书》中“乙方逾期七天后，双方签署的认购协议书即自行解除，甲方有权对该物业另行出售，乙方所交定金不予退还”以及“在未签署《买卖合同》之前，认购协议书将作为正式合同……甲乙双方应按认购协议书的约定履行义务，任何一方不得以任何理由拒绝履行认购协议书的约定，否则视为单方违约，乙方违约定金不予退还”的约定，阳东瑞阳公司有权不予退还李卫敏支付的50000元定金。李卫敏上诉主张阳东瑞阳公司应退还50000元的理据不足，本院不予支持。至于李卫敏认为一审法院以涉案房款总额为基数收取诉讼费错误的问题。本案中，李卫敏在一审起诉请求解除其与阳东瑞阳公司签订的《房产认购协议书》，并请求阳东瑞阳公司返还50000元及赔偿50000元。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百零一条第二款“有多个财产性诉讼请求的，合并计算交纳诉讼费；诉讼请求中有多个非财产性诉讼请求的，按一件交纳诉讼费”的规定，李卫敏要求解除合同的诉讼请求应视为对合同内容相关财产的处分，属于财产性诉求，应以合同金额确定案件标的额；同时要求违约金的，以合同金额和违约金数额合并计算诉讼标的额。故一审法院按照《房产认购协议书》约定的房价款780000元计收诉讼费并无不当，本院予以维持。李卫敏认为一审法院收取诉讼费的依据、标准、基数适用错误，理据不足，本院不予采纳。综上所述，李卫敏的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由李卫敏负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 施震宇审判员 陈欢欢二〇一九年十一月二十九日法官助理李凤霞书记员陈俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。