山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3113号上诉人（原审被告）：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴路400号。统一社会信用代码：91370402164520467M。法定代表人：王绥金，总经理。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司员工。委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙井霞，女，1968年4月6日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：马文涛，山东诺诚律师事务所律师。上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称中汇公司）因与被上诉人孙井霞商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中汇公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初444号民事判决，改判驳回孙井霞的诉讼请求或发回重审；2.上诉费用由孙井霞负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。首先，中汇公司开发的东湖明珠小区业主在足额交存专项维修资金后房产管理部门方可办理竣工综合验收备案，因孙井霞等人未足额缴纳专项维修资金，因此中汇公司无法在判决书生效之日起30日内办理备案。其次，因孙井霞等人的原因导致中汇公司不能办理综合验收备案而导致的逾期办证与中汇公司没有任何关系，中汇公司不应承担逾期办证违约金。还有，中汇公司没有逾期交房，孙井霞未按合同约定上房，是由其本人未申请造成的。二、一审法院适用法律不当。孙井霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙井霞向一审法院起诉请求：1.判令中汇公司立即协助孙井霞办理产权登记手续；2.中汇公司支付孙井霞违约金89604.52元(以818306元为基数，自2016年1月23日计算至2019年1月23日，按日万分之一计算，逾期违约金计算至中汇公司依法履行合同义务之日止)；3.案件受理费由中汇公司承担。一审法院认定事实：中汇公司投资开发“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2013年11月25日，孙井霞(买受人)与枣庄市市中区住宅建设开发公司(出卖人)签订一份编号为YS0023361的《商品房买卖合同》，孙井霞以792306元的价格购买出卖人开发的位于枣庄市市中区东湖明珠X号楼X单元X室房屋。该合同第十条关于交付时间和条件：出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述合同签订后，中汇公司于2014年2月26日将涉案房屋交付给孙井霞。孙井霞实际支付给中汇公司购房款792306元。中汇公司至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。孙井霞至今未缴纳专项维修资金。现孙井霞与中汇公司就涉案房屋权属登记事宜发生争议并诉至法院。本院认为，本案焦点问题，一是中汇公司是否构成违约；二是中汇公司应否承担违约责任及如何承担。焦点一，中汇公司是否构成违约。依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案孙井霞与中汇公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。依据双方合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而中汇公司至今未依约履行该备案义务，致使孙井霞至今未能办理房屋权属登记手续，中汇公司的行为构成违约。焦点二，中汇公司应否承担违约责任及如何承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。本案《商品房买卖合同》已约定，由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，中汇公司未在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。另上述《商品房买卖合同》约定商品房交付时，应当符合取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明的条件。而中汇公司现以业主未全部交存个人专项维修资金，房产管理部门不予办理竣工综合验收备案为由进行抗辩，不予采信。违约责任的承担问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。中汇公司的违约行为应自2014年2月26日房屋交付使用后90日，即2014年5月26日一直延续至今，故违约金应从2014年5月26日起开始计算。孙井霞于2019年1月23日就本案诉至法院，但未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，且中汇公司已提出时效抗辩，故自2019年1月23日起诉之日往前倒推三年，即2016年1月23日之后的违约金未超过诉讼时效，应予以支持。另因上述《商品房买卖合同》约定中汇公司在将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此应确认该违约金计算至中汇公司履行完毕上述义务之日止。孙井霞与中汇公司对违约金约定的计算标准，不违反法律法规的强制性规定，应予以支持。综上所述，孙井霞的部分诉讼请求，于法有据，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区东湖明珠X号楼X单元X室房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案；二、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告孙井霞违约金(以792306元为基数，计算时间自2016年1月23日起至被告实际办理完毕将上述房屋权属登记相关资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算)；三、驳回原告孙井霞的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2040.1元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，中汇公司于2018年1月18日、2018年4月7日将缴纳住宅专项维修资金的通知张贴于东湖明珠小区电梯及花园内。孙井霞至今未缴纳住宅专项维修资金。本院还查明，中汇公司于2019年4月17日将办理东湖明珠10号楼房屋登记备案的材料报枣庄市市中区不动产登记中心备案。本院认为，依据孙井霞与中汇公司签订的《商品房买卖合同》，中汇公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中汇公司提供的资料报产权登记机关备案。中汇公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，中汇公司有义务通知孙井霞需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在孙井霞知晓上述规定前，中汇公司仍应当承担违约责任。因缴纳住宅专项维修资金是办理房屋权属登记的必要条件之一，孙井霞在收到上述通知后，一直未缴纳住宅专项维修资金，但因涉案房屋权属登记备案的材料中汇公司已报产权登记机关备案，故中汇公司不应再承担从2018年1月19日起至涉案房屋权属登记备案材料报产权登记机关备案之日止的逾期办证的违约责任，对一审法院判决中汇公司此阶段应向孙井霞支付的违约金，在执行中予以扣减。综上，中汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2040.1元，由上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩茂森审判员  崔兆军审判员  赵 慧二〇一九年十一月二十五日法官助理孙微书记员马馥君