宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2019）宁0202民初1045号原告（反诉被告）：郭某，住平罗县。委托诉讼代理人：赵某，宁夏宁聚易成律师事务所律师，特别授权代理。原告(反诉被告）：周某，住平罗县。委托诉讼代理人：赵某，宁夏宁聚易诚律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：闫某，住平罗县。委托诉讼代理人：马某，北京市盈科（西安）律师事务所律师，特别授权代理。被告：石嘴山市千禧房地产开发有限公司。法定代表人：孙某，系该公司董事长。原告（反诉被告）郭某、周某与被告（反诉原告）闫某、被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司（以下简称千禧公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理，本案立案案由为民间借贷纠纷，但是在审理过程中，本院发现本案并非公民之间因借款行为而产生的民间借贷纠纷，而是因房屋买卖行为而产生的房屋买卖合同纠纷，故本院依据审查认定的事实将本案案由变更为房屋买卖合同纠纷进行审理。在审理过程中，2019年4月2日，闫某向本院提交民事反诉状，本院经审查认为，闫某提出的反诉符合法律规定，本院予以受理，并决定本诉、反诉一并审理。郭某、周某于2019年4月10日向本院提交鉴定申请书，请求对《商品房买卖合同》中“郭某、周某”签字及捺印的真实性进行鉴定，为查明案件事实，本院准予鉴定申请，鉴定期间依法扣除了相应审限。因本案案情复杂、双方当事人争议较大，本案不适宜简易程序审理，本院于2019年8月20日作出民事裁定书裁定本案转入普通程序审理，依法组成合议庭，本案于2019年9月20日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。当事人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，被告千禧公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。郭某、周某向本院提出的诉讼请求：1.确认《商品房买卖合同》无效；2.判令被告闫某返还原告郭某、周某540000元；3.本案案件诉讼费用由被告闫某、千禧公司承担。事实和理由：2014年12月，闫某向郭某、周某提出借款请求，郭某、周某分多次向被告闫某出借借款54万元，后闫某在未经郭某、周某授权的情况下向郭某、周某交付了一份《商品房买卖合同》，该合同上的签字及捺印均不是郭某、周某所为，且后来郭某、周某经了解该房屋也不能办理产权手续，闫某拒绝返还借款，也拒绝出具借条，现该《商品房买卖合同》未经郭某、周某签名及认可，依法无效，因此，郭某、周某提起诉讼。闫某辩称，1.郭某、周某诉讼请求第一项和第二项二者案由不同，违反民事诉讼法一由一案的诉讼原则，第一项诉讼请求应为商品房买卖合同纠纷的确认之诉，第二项诉讼请求为民间借贷纠纷，按照民事诉讼一由一案的诉讼原则，二者相互矛盾，不能以同一案由进行审理，请法官向郭某、周某进行释明；2.郭某、周某虚构事实，郭某、周某与闫某之间不存在借贷事实，根据民事诉讼法第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，且根据最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二条的规定出借人向人民法院起诉时应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据，而郭某、周某没有任何直接证据包括借据、收据、欠条等债权凭证能够直接证明郭某、周某与闫某之间存在借贷关系，仅凭34万元的银行转账凭证就声称闫某向其借款54万元毫无依据；3.闫某与郭某、周某之间是债权债务的概括转移关系，非郭某、周某声称的以房抵债也并非二手房买卖合同关系；4.郭某、周某与石嘴山市千禧房地产开发有限公司为商品房买卖合同关系，其主张的商品房买卖合同关系无效，应当予以驳回；5.郭某、周某要求闫某返还540000元缺乏依据和理由。综上所述，郭某、周某对闫某的诉讼请求没有任何事实及法律依据，请求法庭在查明事实的基础上驳回其诉讼请求。千禧公司未到庭参加诉讼，在开庭审理前也未向法庭提交书面答辩意见。闫某向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告郭某、周某向反诉原告闫某支付剩余购房款12194元；2.案件反诉费用由反诉被告郭某、周某负担。事实和理由：因闫某手中有工程抵顶商铺且价格较低，郭某、周某找到闫某要求购买闫某手中的唐徕大街顶账商铺，三方达成买卖合意，约定商铺面积162.42平方米，地下室32.45平方米，单价3200元／平方米，地下室1000元／平方米，房屋总价552194元。闫某于2015年1月5日向周某开具商品房销售统一不动产发票，周某于2015年1月24日向闫某转款34万元。闫某于2018年向郭某、周某开具房款收据一张，载明房屋位置及价格以及已付房款情况。截止目前，郭某、周某共向闫某转款54万元，尚余12194元未向闫某支付。闫某已将房屋交付并为郭某、周某办理商品房登记过户备案手续，而郭某、周某未向闫某支付全部购房款，已构成严重违约。为此，闫某提起反诉，并请支持闫某的反诉请求。郭某、周某辩称，闫某陈述的事实及理由与真实情况不相符，郭某、周某交付给闫某的54万元是借款，郭某、周某从来没有与闫某或千禧公司达成过商品房买卖合意，合同上的签名捺印均不是郭某、周某本人所为，本案的商品房买卖合同为无效合同，闫某作为收款人应将54万元返还给郭某、周某，请求法庭驳回闫某的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的证据认证如下：郭某、周某在本诉中提交证据，但在反诉中未提交证据，本院认证如下：商品房买卖合同一份，结合当事人陈述及全案其他证据，该合同可以证实郭某、周某与千禧公司存在合同关系，本院予以确认。银行转账电子回单三份（均系复印件），虽然系复印件，但是结合当事人陈述及全案其他证据，这些证据可以证实被告闫某从周某处分三次收到转款共计440000元，即2015年1月24日340000元、2017年1月5日40000元、2017年1月6日60000元。本院予以确认。宁夏六维物证司法鉴定中心出具的〔2019〕文鉴字第64-1号司法鉴定意见书和〔2019〕痕鉴字第64-2号司法鉴定意见书，可以证实涉案的《商品房买卖合同》买受人处的签名及捺印均不是郭某、周某本人的签名及捺印的事实，本院予以确认。闫某在本诉及反诉中一并提交证据及本院认证如下：2018年10月14日收条复印件一份，从收条载明的内容看，可以证实闫某收到郭某、周某购买涉案房屋的房款54万元等事实，本院予以确认。2015年1月5日石嘴山市千禧房地产开发有限公司开具的收到周某地下室房款34490元的收据，客观、真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。以周某为台头，且有周某身份证号的盖有平罗县房管局备案公章的销售不动产统一发票办证联（照片）一张、以周某为台头的销售不动产统一发票发票联一张，可以证实涉案房屋以周某名义开具了金额为519744元的销售不动产统一发票的事实，本院予以确认。金额为34万元的中国农业银行转账记录一份，客观、真实，可以证实周某向闫某妻子吴宁转款34万元的事实，本院予以确认。郭某、周某将商铺对外出租的照片一张，缺乏真实性，不能证实郭某、周某已经接收房屋及实际占有涉案房屋的事实，本院不予确认。顶账协议一份、抵抹账协议及顶账房明细表各一份，这些证据客观、真实，可以证实千禧公司将包括涉案房屋在内的多套房屋抵顶给闫某2，闫某2又将涉案房屋抵顶给闫某的事实，本院对这些证据予以确认。为查明案件事实，本院依职权调取了以下证据并向当事人阐述了调取证据的相关原因：2019年4月22日平罗县不动产登记事务中心出具的证明一张、预售登记新建（导入）2页，因郭某、周某对商品房买卖合同提出鉴定申请，为了调取平罗县不动产登记事务中心留存的相应备案合同，法院调取了相应的材料，但是平罗县不动产登记事务中心出具证明表明没有留存纸质备案合同，并且将备案的流程信息出具了预售登记新建（导入）2页；商品房买卖合同登记备案证明一页，核实涉案房屋是否备案在郭某、周某名下；2019年7月31日平罗县不动产登记事务中心出具的情况说明2份，核实涉案房屋是否能够办理产权证及涉案房屋有无查封、抵押等产权限制。郭某、周某、闫某对法院调取的上述证据发表了质证意见，本院已经记录到庭审笔录中。本院经审理认定事实如下：2014年8月28日，案外人闫某2与千禧公司签订了《抵抹账协议》，协议约定：截止2014年8月底，千禧公司欠闫某2借款本金300万元；千禧公司以自己开发的房产抵顶欠款；闫某2对外出售抵顶房产；附：抵账房明细表。双方还对其他权利义务进行了约定。抵账房屋明细表包含了涉案房屋在内的共计5套房屋。2014年9月16日，案外人闫某2与闫某签订《顶账协议》，协议约定：闫某2自愿将石嘴山市千禧房地产开发有限公司顶给闫某2位于××县商品房，房屋面积约为162.42平方米，地下室面积约为32.45平方米（面积以测量报告为准）抵给闫某作为闫某2欠闫某的借款，多退少补；闫某2保证此房无其它产权争议，双方约定房屋顶账价格为4500元／平方米，地下室价格为1500元／平方米。双方还对其他权利义务进行了约定。2014年12月，闫某从周某处借款10万元，周某以现金方式向闫某支付了该笔款项。因闫某无法偿还该笔借款，闫某承诺以位于××县的房屋抵顶上述借款，并让周某另向闫某支付44万余元。2015年1月5日，闫某以周某的名义办理了涉案房屋金额为519744元的销售不动产统一发票及涉案房屋金额为34490元（地下室款）的收据一张，2015年1月24日，周某向闫某妻子吴宁银行账户中转款34万元，2015年2月5日，闫某以郭某、周某的名义与千禧公司签订涉案房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：YS0012xxx；备案编号：201502050xxx），并且于2015年2月6日办理了商品房买卖合同登记备案。2017年1月5日，周某向闫某账户转款4万元，2017年1月6日，周某向闫某账户转款6万元。2017年6月、7月份，周某拿到了《商品房买卖合同》。2018年10月14日，闫某向郭某、周某出具了一张收条，收条载明“今收到郭某购买石嘴山市千禧房地产开发有限公司开发xxxx唐徕大街Nxx号，162.42平方米，单价3200元／平方米，地下室1000元／平方米，实收现金伍拾肆万元整（540000元），于2015年1月5日出具销售不动产发票伍拾壹万玖仟柒佰肆拾肆元整（519744元）及已备案好商品房买卖合同六本。收款人：闫某。2018年10月14日”。另查明，2019年4月22日，平罗县不动产登记事务中心出具的证明，内容为“新建商品房买卖合同备案由开发公司委托工作人员录入、申请，由备案窗口工作人员核对信息，信息一致后，给予备案，加盖备案正本、副本印章，备案后的买卖合同全部由开发公司工作人员带走，备案窗口不留存纸质备案合同。”2019年7月31日，平罗县不动产登记事务中心出具的两份情况说明，内容分别是：“新建（备案）商品房平罗县玉皇阁大道唐徕大街Nxx号，由于开发企业未办理此栋楼的总证，故此房截止到2019年7月31日不能办理不动产证。”；“新建（备案）商品房平罗县玉皇阁大道唐徕大街Nxx号，截止到2019年7月31日无抵押无查封。”。再查明，涉案房屋的《商品房买卖合同》，闫某陈述系郭某、周某本人签字及捺印，但是郭某、周某均予以否认。郭某、周某于2019年4月10日向本院提交鉴定申请书，请求对《商品房买卖合同》中“郭某、周某”签字及捺印的真实性进行鉴定，为查明案件事实，本院准予鉴定申请。本院依法委托宁夏六维物证司法鉴定中心进行司法鉴定，该司法鉴定中心于2019年7月4日出具了〔2019〕文鉴字第64-1号司法鉴定意见书、2019年7月8日出具了〔2019〕痕鉴字第64-2号司法鉴定意见书，鉴定意见为：《商品房买卖合同》正本及副本买受人处“周某、郭某”的签名及捺印均不是周某、郭某本人签名及捺印。为此，郭某、周某花费鉴定费共计14800元。闫某陈述2015年2月5日已将涉案房屋交付给郭某、周某，但是郭某、周某并不认可，郭某、周某坚称闫某没有将涉案房屋交付给郭某、周某。涉案房屋的《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决。另，涉案房屋闫某、千禧公司没有向郭某、周某实际交付。本院认为，本案争议的焦点是:1.《商品房买卖合同》的效力确认问题；2.郭某、周某向闫某支付的54万元是借款还是购房款；3.闫某应否向郭某、周某返还54万元。关于《商品房买卖合同》的效力问题。该合同虽然买受人处的签名及捺印不是郭某、周某本人签名及捺印，但是从全案证据及法庭调查的事实来看，周某向闫某支付10万元现金的时间应采信郭某、周某陈述即2014年12月，因为销售不动产统一发票时间为2015年1月5日，按照正常的交易习惯，应先交付一定金额的款项，才会出具销售不动产统一发票，闫某在2014年12月向周某借款10万元的事实应予认定，在闫某无法偿还该笔借款的情况下，其用涉案房屋抵顶该笔借款并要求周某另向其支付44万余元购房款，2015年1月24日，周某转款34万元，此时，周某共支付款项44万元（包括周某向闫某支付的借款10万元），周某已经支付了近80%的购房款，2015年2月5日，闫某以郭某、周某的名义与被告千禧公司签订《商品房买卖合同》，并且将该合同备案至郭某、周某名下，此后，2017年1月，周某共计向闫某转款10万元，周某在2015年1月24日、2017年1月转款的行为应视为周某对闫某以房抵账的认可并自愿购买涉案房屋，2017年6月、7月份，郭某、周某拿到《商品房买卖合同》至闫某出具2018年10月14日收条时，郭某、周某应知晓闫某以郭某、周某的名义实施相应的民事行为，在这期间郭某、周某没有作否认表示，应视为郭某、周某同意闫某实施相应民事行为，也应理解为郭某、周某对闫某无权代理行为的追认，而且《商品房买卖合同》没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故《商品房买卖合同》应是有效合同。原告要求确认《商品房买卖合同》无效的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。通过上述分析认定，郭某、周某向闫某支付的54万元款项，理应认定为购房款。具体理由不再赘述。关于闫某应否向郭某、周某返还54万元。关于涉案房屋是否实际交付给郭某、周某，郭某、周某与闫某说法各不相同，闫某陈述2015年2月5日已将房屋交付给郭某、周某，但是郭某、周某并不认可，郭某、周某坚称闫某没有将房屋交付给郭某、周某。从本院认定的事实来看，周某向闫某支（交）付现金10万元的时间是2014年12月，并非闫某陈述的2016年；《商品房买卖合同》的签名及捺印不是郭某、周某本人的签名及捺印，也并非闫某陈述系郭某、周某本人签名及捺印，而且《商品房买卖合同》明确约定了交房及查验房等事宜即书面通知送达买受人以及查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，闫某、千禧公司应当举证证明将涉案房屋已交付给郭某、周某的事实，现闫某、千禧公司没有举证或出示的证据不能证实已将涉案房屋交付给郭某、周某，故应承担举证不利的法律后果，本院采信郭某、周某的陈述，即涉案房屋闫某、千禧公司没有向郭某、周某实际交付。涉案房屋暂时不能办理不动产证是客观事实。从全案证据及认定的事实看，郭某、周某之所以从闫某处购买涉案房屋，是因为闫某欠周某借款10万元无法偿还，闫某承诺用涉案房屋抵顶该笔借款并且让周某另向其支付44万余元，周某为了追回该笔借款及认为该房屋价格较低，进而认可从闫某处购买房屋。虽然闫某以郭某、周某的名义与千禧公司签订《商品房买卖合同》，并且将该合同备案至郭某、周某名下，但是不能简单理解为系闫某依据其与闫某2《顶账协议》而产生的债权，闫某将债权债务概括转移给郭某、周某，因为郭某、周某是基于从闫某处追回借款及认为该房屋价格较低才陆续将购房款支付给闫某，而不是在郭某、周某与闫某不存在债权债务的前提下直接从闫某处购买房屋，闫某更有义务确保房屋及时交付、办理不动产证，这是闫某收取郭某、周某购房款时所产生的附随合同义务，若千禧公司能及时向郭某、周某交付房屋并且办理不动产证，则闫某的附随合同义务完成，否则，闫某应向郭某、周某退还已收的房款54万元。虽《商品房买卖合同》合法有效，但是涉案房屋并未实际交付给郭某、周某，房屋暂时也不能办理不动产证，使郭某、周某购买房屋的合同目的不能实现，《商品房买卖合同》应予以解除，合同解除发生效力后，闫某应向郭某、周某返还购房款54万元，本院予以支持。本案中，郭某、周某的诉讼请求中没有要求千禧公司承担相应的法律责任，而且实际收取郭某、周某54万元购房款的相对人是闫某，故千禧公司在本案中不承担责任。千禧公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其所享有相应诉讼权利、法定抗辩权利的放弃，应承担相应的法律后果。关于闫某的反诉诉讼请求，因本诉中郭某、周某要求闫某返还款项54万元的诉讼请求成立，显然闫某的反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第九十四条第一款第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告闫某向原告郭某、周某返还购房款54万元，于本判决生效后十五日内付清；二、驳回原告郭某、周某的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告闫某的全部反诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9200元，由闫某负担。反诉案件受理费104元，减半收取52元，由闫某负担52元，退还闫某52元。保全费3220元（第一次保全费），由郭某、周某负担。保全费3220元（第二次保全费），由闫某负担。鉴定费14800元，由闫某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审 判 长 刘 力审 判 员 刘 佳人民陪审员 刘军平 二〇一九年九月二十七日书 记 员 张玉双附：本案适用的法条《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。