广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2435号原告：邝锦荣，男，汉族，1968年2月19日，住广州市从化区.被告：黄利容，女，汉族，1957年12月25日出生，住广州市从化区.被告：邝春燕，女，汉族，1983年12月10日出生，住广州市从化区.被告：邝小燕，女，汉族，1985年1月5日出生，住广州市从化区.被告：邝嘉伟，男，汉族，1988年3月24日出生，住广州市从化区.上述四被告的共同委托诉讼代理人：殷锦培，广东政衡律师事务所律师。第三人：邝灿荣，男，汉族，1973年2月19日出生，住广州市从化区.第三人：邝垣基，男，汉族，1929年12月1日出生，住广州市从化区.原告邝锦荣与被告黄利容、邝春燕、邝小燕、邝嘉伟、第三人邝垣基、邝灿荣合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序于2019年7月23日公开开庭进行审理，原告邝锦荣、被告邝春燕、第三人邝灿荣以及四被告的共同委托诉讼代理人殷锦培到庭参加诉讼。后因本案案情复杂，依法转为普通程序，并于2019年10月14日第二次公开开庭进行了审理，原告邝锦荣、被告邝嘉伟、第三人邝垣基、邝灿荣以及四被告的共同委托代理人殷锦培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邝锦荣诉称，2002年9月8日，原告、第三人邝灿荣及被告签订《合约》约定：被告因儿女读书经费因难，将从化区联星村西华社内从府集建字[1990]第0122010200346号《集体土地建设用地使用证》该宗土地所建首层（一楼及三楼共两层楼房折合人民币陆万元抵押给原告及第三人邝灿荣，向原告及第三人邝灿荣借6万元（这6万元是原告及第三人邝灿荣正准备用来建房屋的款项）。原告及第三人邝灿荣一次性付3万元，余款3万元分三年付，在每年的公历八月中旬各付1万元给被告交学费之用。被告必须在2002年9月至2011年9月期限内，建两层楼房偿还给原告及第三人邝灿荣（附注：建两层混合结构四类装修合170平方米的楼房）。否则，被告用作抵押的两层楼房使用权永远属原告及第三人邝灿荣拥有，被告无权再使用或收回。上述合约经联星村民委员会、西华经济合作社同意。事后，原告及第三人邝灿荣履行了自己的义务，将6万元交付给了5被告。至今，被告仅是建了一层楼房给第三人邝灿荣，还欠原告一层楼房未偿还，被告的行为已构成违约。据此，请求法院判令：一、被告将抵押给原告位于从化区联星村西华社土内从府集建字[1990]第0122010200346号《集体土地建设用地使用证》所建的首层（一楼）及三楼共两层楼房归原告使用；二、本案诉讼费用由被告负担。被告黄利容、邝春燕、邝小燕、邝嘉伟辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、本案是民间借贷纠纷，合同中房屋抵押条款是无效的。目前国家对宅基地是有限定的，涉案房屋不是原告的个人财产，是属于集体的，抵押条款无效，按照合同约定，被告方可按照现在的建房造价返还现金给原告，并要求原告将房屋退还给被告方使用；二、被告方已履行合同义务，包括已在合同期内将房屋建好给第三人邝灿荣使用，也积极配合原告向有关部门申请建房，但目前的政策不允许原告报建。房屋的报建是原告的义务，按照合同第四条的规定，报建不了被告方也无法履行合同义务。本案第三人邝灿荣是办理报建手续后，我方才帮其建房，故被告是按合同约定履行义务；三、被告不能履行合同是原告违约导致，合同签订时是约定在合同第二条中原告居住的瓦房上为原告建房，但因为原告不同意拆除其原居住的瓦房，一直拖到2018年原告另外找地方报建房屋时，已无法报建，且原告亦不同意在第三人邝灿荣已经建好的一层房屋上再加建房屋，所以合同无法履行是原告的责任；四、被告同意按照目前修建85平方米混合结构房屋的造价偿还借款给原告。经审理查明：2002年9月8日，邝锦乾、被告黄利容、邝春燕、邝小燕、邝嘉伟五人作为甲方与原告邝锦荣及第三人邝灿荣两人作为乙方签订《合约》一份，约定：甲方因儿女读书经费有困难，现将位于联星村西华社土地建设用地使用证从府：总字第0001186号，字[1990]第01221010211346号，权属甲方的楼房首层（一楼）及三楼共两层楼房抵押给乙方两人，折合人民币陆万元正，作解决儿女读书经费之用。慎防日后发生权属争议，特附加以下条约：一、乙方一次性付给甲方3万元，余额3万元分三年付，于每年的公历八月中旬给甲方1万元交学费之用。二、乙方的半座瓦房安排给甲方十年内停放单车、什物之用。乙方如有拆建需要，甲方没有还款能力时，乙方必须无条件在两幢楼的其中一幢地下（首层）安排一间房给甲放什物之用。三、乙方两人无条件负责父母的居住到终老。四、为保障乙方的经办利益，甲方还款时要以还款时的建屋造价另建两层楼房作偿还给乙方。附注：建两层混合结构的楼房楼面面积，合一百柒拾平方米的建筑面积四类装修（注：报建款除外）。五、乙方在急虽现款解决困难，甲方又没有办法借到给乙方钱周转时，甲方也没有能力帮忙的情况下，乙方有权转让或出卖两层楼房。六、甲方必须在十年内另建两层楼房偿还给乙方。否则甲方做抵押的两层楼房的使用权永远属于乙方拥有作偿还。甲方无权再使用或收回（注：2002年9月-2011年9月为期限）。2002年9月7日，邝锦乾向原告邝锦荣及第三人邝垣基、邝灿荣出具《收据》一份，确认收到现金3万元。2003年7月15日，邝锦乾向第三人邝垣基出具《收据》一份，确认收到现金1万元。2005年8月17日，邝锦乾向第三人邝垣基出具《注明字据》一份，确认分四年（05年、04年、03年、02年）合计收到第三人邝垣基交付的现金6万元。再查，涉案房产的地址为广州市从化区江埔街联星村西华社，涉案房产的集体土地建设用地使用证证号为从府集建字[1990]第0122010200346号，土地使用者为邝锦乾，建筑占地面为35㎡，土地用途为住宅。庭审中，原、被告均确认涉案房产是由被告家庭兴建的；现涉案房产的一楼由第三人邝垣基居住，二楼由被告家庭居住，三楼由原告家庭居住。庭审中，第三人邝灿荣确认其取得房屋报建审批手续后，被告方于2012年出资在广州市从化区江埔街联星村西华社建起一层约90平方米的住房。原告确认至今未取得房屋报建审批手续。同时，原告表示不同意被告在第三人邝灿荣已建的一层房屋上为其加建一层房屋。庭审中，经本院释明如果抵押条款无效，原告是否变更诉讼请求。原告坚持起诉时的诉讼请求，不作变更。另查，邝锦乾与被告黄利容是夫妻关系，被告邝春燕、邝小燕、邝嘉伟是被告黄利容与邝锦乾的子女。邝锦乾因病于2019年7月30日去世。根据广州市公安局从化区分局河东派出所出具的《户籍证明》可知，第三人邝垣基为邝锦乾、原告邝锦荣及第三人邝灿荣的父亲，第三人邝垣基的妻子朱凤颜已于2003年7月29日因死亡注销户口。本院认为，根据原告提供的《合约》和《收据》等证据，本案应认定为借款合同纠纷。根据《合约》第四条约定，被告家庭是以为原告及第三人邝灿荣另建两层合计170平方米的房屋的方式偿还6万元的借款，并注明报建款除外。第三人邝灿荣亦确认，其所建房屋是在其取得用地报建审批手续后，由被告家庭于2012年出资兴建的。由此，可以认定被告家庭仅负责原告房屋建造部分的出资，而房屋报建部分的款项及手续应由原告自行负责。现原告确认至今未取得房屋报建审批手续，故不能认定是被告家庭原因导致原告无法建房。对于原告主张的将被告方借款时提供抵押的两层涉案房屋归其使用以抵偿借款的请求。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，涉案《合约》第六条的约定：甲方必须在十年内另建两层楼房偿还给乙方，否则甲方做抵押的两层楼房的使用权永远属于乙方拥有作偿还，甲方无权再使用或收回。按照此约定，被告方如果未在十年内另建楼房偿还给原告，被告方不再享有对涉案房屋的占有、使用、收益和处分的权利，实质上意味着被告方将丧失涉案房屋的所有权，而原告将享有涉案房屋的所有权。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。据此，可以认定《合约》中关于“甲方必须在十年内另建两层楼房偿还给乙方，否则甲方作抵押的两层楼房的使用权永远属于乙方拥有作偿还，甲方无权再使用或收回”的约定无效。故原告主张的将被告方借款时提供抵押的两层涉案房屋归其使用的请求不符合法律的规定，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、一百九十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条的规定，判决如下：驳回原告邝锦荣的全部诉讼请求。本案受理费200元，由原告邝锦荣承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴 建人民陪审员  张丽云人民陪审员  高晓群二〇一九年十一月五日法官助理谭小婧书记员谢妍