四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川17民终1440号上诉人（原审被告、反诉原告）：四川蓉垚房地产有限公司。住所地：四川省成都市武侯区菊乐路180号3－1－1。法定代表人：曾波，董事长。委托诉讼代理人：邓舒丹，中豪律师集团（四川）事务所律师。委托诉讼代理人：廖永钰，中豪律师集团（四川）事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾祥云，男，生于1966年5月6日，汉族，住四川省万源市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：万长兵，男，生于1968年7月8日，汉族，住四川省成都市锦江区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：舒昌骁，四川远创律师事务所律师。上诉人四川蓉垚房地产有限公司（以下简称蓉垚房地产公司）因与被上诉人曾祥云、万长兵商品房预售合同纠纷一案，不服四川省万源市人民法院（2019）川1781民初1229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案受理后依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人蓉垚房地产公司的委托诉讼代理人邓舒丹、廖永钰，被上诉人曾祥云、万长兵的共同委托诉讼代理人舒昌骁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓉垚房地产公司上诉请求：撤销（2019）川1781民初1229号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；判令被上诉人向上诉人退还购房补差款21186.46元；一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定事实不清，被上诉人至今未与上诉人就面积及房款差异达成一致意见，未签订面积及房款差异结算协议并结清房款，出卖人有权不为买受人办理房屋权属证书。上诉人在向被上诉人退还面积差价时，因失误以单价22000元/平方米的标准，多退还了面积差价款21186.46元。一审法院推定双方就补差单价达成了新的协议无事实和法律依据。二、一审法院在被上诉人无法证明其遭受损失的情况下，违背约定调增上诉人的违约金错误。合同明确约定逾期办证的违约金为已付购房款的万分之五，即3384.83元。原审法院参考引用该院审理的房屋拆迁安置补偿合同纠纷判决结果，认定违约金错误。三、被上诉人违反约定，在未报物业公司备案的情况下任意进行二次装修，导致公共区域管道破损，案涉房屋持续漏水，被上诉人应承担责任。被上诉人在装修过程中破开雨水管，插入自己的空调冷凝管，因修补维护不到位，导致多次漏水。曾祥云、万长兵辩称，房款结算是双方的真实意思表示，不存在误算，上诉人一直没有就单价计算错误，向被上诉人索要房款。上诉人未办理房产证，不是因为房款没有付清，其应当承担延迟办理房产证的违约金，合同约定的违约金过低，显失公平。房屋漏水是由于房屋质量问题，而不是装修所致。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。曾祥云、万长兵向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告蓉垚房地产公司立即为原告办理位于万源市太平镇中心广场1幢2层52号门市的不动产权证书；2、依法判令被告蓉垚房地产公司向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金67696.57元（房屋总价款6769657.00元×1%）；3、依法判令被告蓉垚房地产公司对原告位于万源市太平镇中心广场1幢2层52号门市屋顶进行维修；4、依法判令被告蓉垚房地产公司赔偿原告的经济损失54688.00元。蓉垚房地产公司向一审法院提出反诉请求：判决原告返还购房补差款21186.46元。一审法院认定事实：2013年2月20日，原告（反诉被告）曾祥云、万长兵共同购买了被告（反诉原告）蓉垚房地产公司在万源市太平镇中心广场开发建设的门市房屋一套，双方签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同之补充协议》。《商品房买卖合同》主要约定：“第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人所购商品房主体建筑结构为框架，为第一条规定项目中的一（幢）第二层52号，为预售商品房，预测建筑面积共397.32平方米；第五条计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币17038.30元，总价款陆佰柒拾陆万玖仟陆佰伍拾柒元整（6769657.00元）；第六条付款方式及期限：贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付；第十条逾期付款责任：（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，……。（2）逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金，……；第十一条交付条件：出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；第十三条逾期交房责任：详见《商品房买卖合同之补充协议》；第十四条面积差异处理：双方自行约定，详见《商品房买卖合同之补充协议》；第十七条住宅保修责任：该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在该商品房保修范围、保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任；第二十条产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2014年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：详见《商品房买卖合同之补充协议》。（二）转移登记：商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房，出卖人按买受人已付购房款的万分之五向买受人支付违约金；附件五：付款方式及期限的约定：买受人于合同签订当日，向出卖人支付购房首付款3389657.00元，其余价款3380000.00元，买受人应向银行借款支付。”《商品房买卖合同之补充协议》主要约定：“第三条对《商品房买卖合同》第十三条（逾期交房责任）的补充约定：1、逾期在60日以内的，出卖人应向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。买受人同意愿意继续履行合同，逾期在60日以上的，出卖人应向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金。……；第四条对《商品房买卖合同》第十四条（面积差异处理）的补充约定：1、对于实际交付时的实测建筑面积与岀卖人签订商品房买卖合同时面积有差异的，双方同意据实结算房价款。2、买受人应在办理该商品房交付手续时与岀卖人签订面积及房款差异结算协议，并结清相关房款，否则岀卖人有权不予交房，不予为买受人办理房屋所有权证并不视为岀卖人逾期交房或逾期办理房屋所有权证，自通知或约定交房之日起，由此产生的风险和不利后果均由买受人承担。……；第七条：1、出卖人在商品房交付之日起730日内，协助买受人办理房屋所有权证。买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证，办证所发生的相关税费，依照国家规定，由买受人、出卖人双方各自承担。2、办理房屋所有权证的时间，从买受人向房产管理部门缴纳完毕专项维修资金及相关税费，提交所需资料并办理完相关手续之日起计算，如因买受人原因使产权登记手续超过本条第一款约定期限延迟办理的，买受人承担相应责任。3、非因出卖人原因使产权登记手续超过合同约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任。4、如在办理房屋权属转移登记过程中需要买受人现场予以配合的，买受人应自接到出卖人通知后按要求到现场办理相关产权登记手续，否则，买受人应按日以所购房总价款万分之一的标准向岀卖人支付违约金。……；第九条：第十条保修责任：保修期内买受人所购商品房岀现属于保修范围内的问题，应以书面方式向岀卖人提岀，岀卖人应派员予以答复和检修，依据《住宅质量保证书》，及时给予保修服务；……。买受人应保护岀卖人设置在室内及公共区域的配套设施和管道。买受人对移交的房屋进行二次装修时，不得损坏房屋建筑结构及配套设施、管道、防水，装修方案须符合政府相关规定并报物业管理公司备案，买受人进行装修施工或装修完毕的房屋不得影响室内及公共区域配套设施、管道及公共设施的正常使用和维护，对造成的损坏应承担相应恢复及赔偿责任。……。”上述合同签订当日，原、被告双方在结算单上签字确认。按照该结算单记载：房号2－52号，销售建筑面积397.32平方米，建筑面积单价17043.05元／平方米，优惠后建筑面积单价17038.30元／平方米，优惠后总房款6769657.00元，首付款3389657.00元，贷款金额3380000.00元，已付金额3000000.00元，应补389657.00元，实收3389657.00元。2014年1月13日，二原告与万源市农村信用合作联社签订了《个人住房借款合同》，合同约定二原告借款338万元用于购买案涉房屋，借期从2014年1月13日起至2024年1月13日止。此借款已如数支付给被告。2014年7月28日，被告将案涉房屋交付给二原告。同时，二原告向被告支付了代办证费387718.40元、空调安装款、预存电费106184.00元，2014年8月23日，二原告向被告支付了补交办证费70042.00元、空调安装款、预存电费3930.50元。2014年7月28日，因合同约定的案涉房屋建筑面积大于实际测绘的房屋建筑面积4.27平方米，二原告与被告就房屋建筑面积差补偿进行了结算，签订了交房结算清单，该结算单记载：“实测面积393.05平方米，合同面积397.32平方米，单价22000.00元，误差－4.27平方米，面积补差93940.00元，代收款项……。”被告当即向二原告支付该补偿款93940.00元。此后至今，被告未按约定为二原告办理该房屋不动产权证书，原告遂起诉来院。同时查明，二原告接收该房屋后进行了装饰装修，从事服装经营业（金利来）。被告开发建设的中心广场二期项目自2014年交付后至今，存在房屋漏水质量问题（包括二原告购买的案涉房屋在内），被告负责进行维修就有三次（均发包给王大双承包）。其中，2018年7月，因被告开发的中心广场二期商铺多处漏水，被告将相关维修事项发包给王大双完成（中心广场采光井打胶、夹层共12个补漏点、信用社漏水做防水处理）。2019年1月，中心广场高压柜旁与商业银行墙周边漏水到柒牌门市（案涉房屋），被告派人维修。2019年5月，案涉房屋顶部原部位仍然漏水，被告派人维修。虽被告对案涉房屋顶部漏水进行数次维修，但至今仍然漏水，经一审法院到现场查看属实。另查明，2019年4月12日，中心广场业主委员会负责人陈清波就被告开发的该中心广场二期商铺自2014年以来多处漏水维修等问题向万源市房产管理局书面反映，该局书面答复已会同太平镇社区督促被告蓉垚房地产公司进行施工处理。一审法院认为，原告（反诉被告）曾祥云、万长兵共同与被告（反诉原告）蓉垚房地产公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同之补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方均具有法律约束力，双方应按合同约定严格履行各自的义务，否则应承担违约责任。原告已按合同约定付清了购房款，并缴纳了相关办理房屋不动产权证税费，但被告至今未按照合同约定为二原告办理案涉房屋不动产权证书，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。因此，二原告要求被告为其办理房屋不动产权证的诉请合法，予以支持。针对被告至今未给二原告办理房屋权属转移登记的违约行为，按照双方买卖合同约定，被告应按原告已付购房款的万分之五向原告支付违约金，即应支付违约金3384.83元（已付房屋总价款6769657.00元×万分之五）。而原告却以合同约定的违约金过低为由，要求增加，即要求被告按原告已付购房款的百分之一支付违约金，共计支付违约金67696.57元（房屋总价款6769657.00元×1%）。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同之补充协议》第七条第4款约定，买受人即原告如在办理房屋权属转移登记时违约，则“按日”以所购房总价款万分之一的标准向出卖人被告支付违约金。而双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第（二）款约定被告在办理房屋权属转移登记违约时，则按原告已付购房款的万分之五向原告支付违约金。以上约定明显得出，在约定办理房屋权属转移登记违约金的同一个问题上，被告共计承担的违约金数额只相当于原告一天应承担的违约金数额，差距很大，明显加重了二原告的违约责任，减轻了被告的违约责任，显失公平。同时，案涉房屋价值600余万元，金额较大，原告为履行付款义务在相关银行贷款300余万元而负担利息。但被告从应在2016年7月28日给原告办理不动产权证完毕之日起至今长达3年未履行办证义务，拖延时间较长，致原告购买之房的所有权长期处于不确定状态，确给原告造成了损失。而按双方合同约定，违约金明显低于造成的损失。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。……。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……。”的规定，原告主张的合同约定的被告应承担的违约金过低的事实成立，其要求增加违约金的请求合法，应予支持。因原告未提供被告逾期办证给其造成直接损失的证据，致原告的直接损失数额无法确定。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”的规定，根据公平原则和诚实信用原则，参考一审法院审理的与本案相关联的被告与万源市太平镇中心广场二期购房业主唐甜等20余件关于确定被告逾期办证违约金批量案件的判决结果（减少被告应支付的违约金，即按已付购房款总额的百分之一计算违约金），酌情确定本案被告应按原告已付购房款总额6769657.00元的百分之一支付违约金，共计应向原告支付违约金67696.57元。被告按照合同约定将案涉房屋交付给二原告后，在合同约定的保修期内，该房屋顶部（临街靠墙部位）发生漏水质量问题。虽被告分别于2018年7月、2019年1月、2019年5月对该房屋顶部漏水质量问题进行过维修，但房屋至今仍漏水，未完全尽到维修义务。故被告依法仍应按照合同约定对案涉房屋漏水质量问题履行维修义务。据此，二原告要求被告对案涉房屋屋顶漏水质量问题进行维修的诉请合法，予以支持。被告反驳主张案涉房屋漏水问题系二原告不当装修行为导致的事实，未提供相应证据予以证明，应承担举证不能的责任，故其该反驳主张不能成立，不予支持。二原告主张的因案涉房屋漏水致其屋内的服装等财物受到损失的事实，未能提供充分可靠的证据予以证明，应承担举证不能的责任。故其要求被告承担损失赔偿责任的诉请不予支持。原、被告在交付案涉房屋时，因实测建筑面积为393.05平方米，合同约定面积为397.32平方米，实测面积比合同约定面积少4.27平方米。按照双方签订的《商品房买卖合同之补充协议》第四条约定，对于实际交付时的实测建筑面积与出卖人签订商品房买卖合同时面积有差异的，双方同意据实结算房价款，意即根据实际建筑面积结算房价款。但并没有约定按双方签订的《商品房买卖合同》约定的单价每平方米人民币17038.30元进行结算。同时，双方结算时，结算单明确载明补偿单价为22000.00元／平方米，与合同约定的购房单价17038.30元／平方米有着显著的区别，在一般正常情况下，双方不可能发生单价识别困难或错误。再则，当房屋面积发生误差时，双方在结算补偿差价款时，有多种选项，并不当然要按原买卖合同约定单价结算。综上所述，应认定双方因房屋面积误差进行房价款补偿结算时，就补偿单价达成了新的协议，并不属于计算失误性质，且不违反国家法律及行政法规的规定。据此，被告反诉主张的由于计算失误导致被告多向原告退还了购房款21186.46元的事实，因缺乏证据证明而不能成立，其反诉请求不予支持。同时，被告以该事实为由认定原告未结清房款，被告有权不予办理房屋权属证书，不属于违约行为的反驳主张亦不能成立，不予支持。由于被告反诉主张的事实不能成立，其反诉请求也就不发生诉讼时效期间的计算。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，判决：一、被告（反诉原告）四川蓉垚房地产有限公司应于本判决生效后三十日内为原告（反诉被告）曾祥云、万长兵办理位于四川省万源市太平镇中心广场一（幢）第二层52号门市房的不动产权证书。二、被告（反诉原告）四川蓉垚房地产有限公司应在本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）曾祥云、万长兵支付逾期办理不动产权证的违约金67696.57元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自本判决确定的给付期限届满之次日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告（反诉原告）四川蓉垚房地产有限公司应在本判决生效后三十日内对原告（反诉被告）曾祥云、万长兵购买的位于四川省万源市太平镇中心广场一（幢）第二层52号门市房存在的漏水质量问题进行维修；四、驳回原告（反诉被告）曾祥云、万长兵要求被告（反诉原告）四川蓉垚房地产有限公司赔偿经济损失54688.00元的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）四川蓉垚房地产有限公司要求原告（反诉被告）曾祥云、万长兵返还购房补差款21186.46元的反诉请求。案件受理费2748.00元，减半收取1374.00元，反诉案件受理费164.00元，合计1538.00元，由原告（反诉被告）曾祥云、万长兵共同负担307.00元，被告（反诉原告）四川蓉垚房地产有限公司负担1231.00元。二审中，当事人均无新证据提交。二审经审理查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，关于被上诉人曾祥云、万长兵是否应当向上诉人四川蓉垚房地产有限公司退还购房补差款21186.46元的问题。四川蓉垚房地产有限公司制作的交房结算清单明确载明按22000.00元／平方米计算面积补差款，且已于2014年将补偿款支付给人曾祥云。四川蓉垚房地产有限公司仅主张计算失误导致多向曾祥云退还了购房款21186.46元，但未提供相应证据证明其主张，故一审法院认定双方结算时，就面积误差补偿单价达成了新的协议，并无不当。上诉人的该上诉理由，不能成立。被上诉人已付清购房款，并缴纳了相关办理房屋不动产权证税费，但上诉人至今未按照合同约定为被上诉人办理案涉房屋不动产权证书，已构成违约，依法应承担违约责任。《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同之补充协议》约定，买受人如在办理房屋权属转移登记时违约，则“按日”以所购房总价款万分之一的标准向出卖人被告支付违约金。而出卖人在办理房屋权属转移登记违约时，则只需按买受人已付购房款的万分之五向买受人支付违约金。在同一个问题上，双方需承担的违约责任差距极大，显失公平。且被上诉人长期不履行办证义务，致房屋的所有权长期处于不确定状态，影响上诉人对房屋的充分利用、处置。综上，一审法院根据被上诉人的诉讼请求，酌情调增违约金符合法律规定，并无不当。案涉房屋交付后，在合同约定的保修期内已发生漏水质量问题，虽经维修但房屋至今仍漏水，故上诉人应按照合同约定履行维修义务。上诉人主张被上诉人房屋漏水是其自身行为所致，但提交的证据不足以证明其主张，故该上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人四川蓉垚房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1374元，由四川蓉垚房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王邦鑫审判员  段添天审判员  张爱东二〇一九年十一月十九日书记员  刘卓林