四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14114号 上诉人（原审被告）：重庆银行股份有限公司成都分行，住所地：成都市高新区天府二街99号新天府国际中心北楼。 负责人：杨昆，行长。 委托诉讼代理人：陈星，重庆依斯特律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢斌，男，1974年12月31日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：李玉华，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨晓玲，女，1975年2月15日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：李玉华，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都尚岭置业有限公司，住所地：成都市武侯区机投桥街道万寿村2组。 法定代表人：王洪光，总经理。 委托诉讼代理人：张晓晓，女，系公司员工。 上诉人重庆银行股份有限公司成都分行（以下简称重庆银行成都分行）因与被上诉人谢斌、杨晓玲、成都尚岭置业有限公司（以下简称尚岭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初1952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 重庆银行成都分行上诉请求：1.撤销原审判决书；2.驳回谢斌、杨晓玲的诉讼请求；3.二审诉讼费由谢斌、杨晓玲、尚岭公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误：1.《商品房买卖合同》第十一条明确约定了监管账户，并且第五条明确告知了诉争房屋已设置抵押，谢斌和杨晓玲明显没有按照合同约定的支付方式进行支付，属于谢斌和杨晓玲明显违约；2.在案涉房屋预售阶段，重庆银行成都分行为了实现债权而同意尚岭公司办理商品房预售许可证，但该房屋能够卖给谁，明显处于不确定状态，一审法院却推断重庆银行成都分行“将房屋出售给谢斌、杨晓玲是同意的”。二、一审判决适用法律不当：一审法院适用《中华人民共和国物权法》第一百九十一条不当。重庆银行成都分行同意尚岭公司办理商品房预售许可证并进行销售，并不代表重庆银行成都分行放弃抵押权或解除抵押，根据该条之规定，优先受偿权从抵押权转变成价款优先受偿权的前提条件是该价款已被抵押权人取得或能实际控制，在房地产销售中体现为买受人向抵押权人的监管账户支付该价款，而非买受人向抵押人支付该价款。 谢斌、杨晓玲辩称，一、一审法院认定事实清楚。1.一审法院认定因尚岭公司未将谢斌、杨晓玲支付的购房款给付重庆银行成都分行，导致案涉房屋无法注销抵押登记，事实清楚。2.重庆银行成都分行对于尚岭公司将案涉房屋出售给谢斌、杨晓玲知晓也同意，该事实认定清楚。二、一审法院法律适用正确。1.在抵押权人同意抵押人转让抵押物后，抵押权人在抵押房屋上享有的抵押权已因抵押物的提前变现转化为对抵押物所得的价款享有优先受偿权，即只能就买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。若抵押权人同时占有抵押物转让的价款又继续享有抵押权，对于受让人明显不公平，也不符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定。2.根据该第一百九十一条的规定，在抵押权人同意抵押人转让抵押物时，有义务将转让价款支付给抵押权人或进行提存的主体是抵押人，即本案中的尚岭公司，而非作为买受人的谢斌、杨晓玲。而谢斌、杨晓玲已向尚岭公司支付购房款，因尚岭公司未将购房款支付给重庆银行成都分行，责任并不在谢斌、杨晓玲。关于谢斌、杨晓玲仅支付了首付款，重庆银行成都分行未收到余款也并非谢斌、杨晓玲原因导致。3.在重庆银行成都分行出具《同意函》，尚岭公司已办理预售许可证的情况下，谢斌、杨晓玲有理由相信该涉案房屋可以购买，且法律法规并不禁止该类房屋的出售，故谢斌、杨晓玲在购房过程中不存在过错。请求驳回重庆银行成都分行的上诉请求，维持原判。 尚岭公司辩称，因为公司现在经营困难，暂时拿不出钱来办理案涉房屋抵押解除手续，请法院依法裁判。 谢斌、杨晓玲向一审法院起诉请求：1.判令尚岭公司立即为谢斌、杨晓玲办理商品房预售合同登记备案手续；2.判令重庆银行成都分行和尚岭公司解除对谢斌、杨晓玲所购房屋的抵押登记。3.诉讼费由尚岭公司、重庆银行成都分行承担。 一审法院认定事实：2016年5月16日，尚岭公司与重庆银行成都分行签订《重庆银行抵押合同》，约定重庆银行成都分行向尚岭公司提供贷款1.5亿元，尚岭公司用其开发的位于成都市武侯区“金阳.不夜都”在建工程为其债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。 2016年7月25日，尚岭公司与重庆银行成都分行签订《成都市商品房预收款（专用账户）监管协议书》，约定尚岭公司在重庆银行成都分行开设商品房预售款监管账户，账号为85×××79，监管项目的所有预售款应进入监管账户。 同日，重庆银行成都分行出具《同意函》，载明：同意尚岭公司办理“金阳.不夜都”项目1号楼商业裙房及2单元4-21层办公、地下室的商品房预售许可证，并同意尚岭公司销售该房屋，同意办理该房屋的初始登记、转移登记，以及同意房屋买受人办理预告登记、抵押登记。 上述抵押合同及同意函签订并出具后，尚岭公司与谢斌、杨晓玲签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），约定谢斌、杨晓玲购买“金阳.不夜都”1号楼商业裙房二层41号房屋，房屋总价为823866元，付款方式为贷款方式，谢斌、杨晓玲于2017年12月6日前支付首期房价款423866元，占全部房价款的51%，余款400000元向哈尔滨银行股份有限公司成都分行申请贷款支付，贷款期限10年。合同载明商品房的抵押情况为在建工程抵押，抵押权人为重庆银行成都分行；合同同时约定，该商品房的预售资金监管机构为重庆银行成都分行，预售资金监管账户名称为尚岭公司，账号为85×××79；预售合同登记备案约定为：尚岭公司自合同签订之日起不超过30日内办理商品房预售合同登记备案手续；该合同同时对交房时间、房屋所有权转移登记时间及违约责任等进行了约定。 合同签订后，谢斌、杨晓玲按约向尚岭公司支付了首期购房款，但尚岭公司并未将相关款项支付至约定的监管账户，导致重庆银行成都分行未能取得房屋价款，故未对谢斌、杨晓玲购买的房屋办理解除抵押登记手续，导致无法办理预售合同登记备案，也无法办理银行按揭贷款手续。 另查明，“金阳.不夜都”门牌号已从武侯区机投桥街道万寿桥村2组变更为万景二路155号。 上述事实，有身份证、营业执照、《重庆银行抵押合同》《成都市商品房预收款（专用账户）监管协议书》《同意函》《四川省商品房买卖合同（预售）》、POS单付款记录、房款收据、《门（楼）牌号变更证明》及双方当事人的陈述记录等收集在案予以佐证。 一审法院认为，尚岭公司以案涉房屋作为担保向重庆银行成都分行借款后，重庆银行成都分行出具《同意函》，同意尚岭公司预售“金阳.不夜都”项目，故重庆银行成都分行对尚岭公司将房屋出售给谢斌、杨晓玲是知情并同意的。谢斌、杨晓玲与尚岭公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，其内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。合同签订后，谢斌、杨晓玲已依约向尚岭公司支付首期购房款，但因重庆银行成都分行未注销抵押登记无法办理预售合同登记备案及银行按揭贷款手续，谢斌、杨晓玲不存在过错。现主要争议焦点为重庆银行成都分行是否对谢斌、杨晓玲所购房屋享有抵押权问题。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿……”的规定，在抵押权人同意的情况下，抵押人可以转让抵押财产，此时抵押权人通过使抵押物提前变现的方式，将其支配权的客体从抵押物转移到变现价金上来实现抵押权，受让人获得对抵押物的完整权利。本案中，重庆银行成都分行同意尚岭公司将抵押房产进行预售，并通过设立专门的预售资金监管账户对相应的销售回款予以监管，重庆银行成都分行在前述房屋上享有的抵押权已因抵押物的提前变现，转化为对出让房屋所得价款享有的优先受偿权，相关房屋受让人可以排除抵押权的追及效力，获得无抵押负担的完整权利。因此，重庆银行成都分行对尚岭公司抵押期间转让的房屋所得价款享有优先受偿权，但对该已转让的房屋本身不再享有优先受偿权。现重庆银行成都分行以尚岭公司未偿还借款为由拒绝注销涉案房屋的抵押登记，已侵害了谢斌、杨晓玲的合法权益，故谢斌、杨晓玲要求注销所购房屋抵押登记的诉请具有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。上述抵押登记注销后，办理商品房预售合同登记备案手续的阻却因素已经消除，故尚岭公司应为谢斌、杨晓玲所购房屋签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》办理预售合同登记备案手续。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、尚岭公司、重庆银行成都分行于判决生效之日起十日内办理注销成都市武侯区万景二路“金阳.不夜都”1号楼商业裙房二层41号房屋的抵押登记手续；二、尚岭公司于判决生效之日起十五日内为与谢斌、杨晓玲所签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》办理预售合同登记备案手续。案件受理费100元，减半收取50元，由尚岭公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据，对一审查明的事实均无异议、无补充。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，尚岭公司以案涉房屋作为担保向重庆银行成都分行借款，双方签订了抵押合同并办理了抵押登记。此后，抵押权人重庆银行成都分行出具《同意函》，同意尚岭公司销售“金阳.不夜都”项目及办理案涉房屋的初始登记、转移登记、为买受人办理预告登记、抵押登记，故重庆银行成都分行对尚岭公司将房屋出售系知情并同意的，根据担保法、物权法关于抵押物转让的相关规定，系在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款关于“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”之规定，在抵押权人重庆银行成都分行同意出售房屋并通过设立专门的预售资金监管账户对销售款项予以监管的情况下，尚岭公司向谢斌、杨晓玲出售案涉房屋行为合法有效。故谢斌、杨晓玲与尚岭公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，其内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。本案中，案涉房屋虽然设立抵押权，由于抵押权作为担保物权，其优先权的内容在于抵押物的价值，在其同意出售抵押物的情况下其实质就是放弃对抵押物价值的优先权，抵押权人同意抵押人处分抵押物应当认定为抵押权人同意放弃抵押权，同时其丧失对抵押物的优先权。重庆银行成都分行同意销售房屋的行为及《同意函》上载明的内容表明其对尚岭公司出售房屋所产生的法律后果系明知。在抵押权人同意的情况下，抵押人可以转让抵押财产。谢斌、杨晓玲按约向尚岭公司支付首期购房款，因尚岭公司未将该购房款支付至其与重庆银行成都分行约定的监管账户，导致重庆银行成都分行未能取得房屋价款。重庆银行成都分行未能取得房屋价款的过错方为尚岭公司，而不是谢斌、杨晓玲。在谢斌、杨晓玲没有过错的情形之下，重庆银行成都分行不能以尚岭公司未偿还债务的行为对抗谢斌、杨晓玲要求履行案涉商品房买卖合同的诉讼请求。重庆银行成都分行与尚岭公司约定销售房屋款项进入银行指定账户，尚岭公司未按照约定将售房款进入银行指定账户用于向重庆银行成都分行偿还债务，并不可归责于购房者，且与本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，重庆银行成都分行可另案主张权利。故一审法院对谢斌、杨晓玲要求注销所购房屋抵押登记、办理商品房预售合同登记备案手续的诉讼请求依法予以支持，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，重庆银行成都分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由重庆银行股份有限公司成都分行负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  夏 伟 审判员  何广智 二〇一九年十一月十三日 书记员  马 莉