安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖06民终1046号 上诉人（原审原告）：钟成荣，男，1970年9月15日出生，汉族，户籍地安徽省肥东县，经常居住地安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：汪锋，安徽启宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李小文，安徽启宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：淮北市华松房地产有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路68号。 法定代表人：朱松涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨德文，安徽淮信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：白小燕，女，1975年6月21日出生，回族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：王千秋，安徽淮信律师事务所律师。 原审第三人：黄伟，男，1967年5月5日出生，汉族，住江苏省海门市。 上诉人钟成荣因与被上诉人淮北市华松房地产有限公司（以下简称华松公司）、被上诉人白小燕、原审第三人黄伟合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2018）皖0603民初1779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人钟成荣及其委托诉讼代理人汪锋、被上诉人白小燕的委托诉讼代理人王千秋到庭参加诉讼。被上诉人华松公司、原审第三人黄伟经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 钟成荣上诉请求：1.撤销原判，改判支持钟成荣一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：原审法院认定事实和适用法律错误。华松公司与黄伟已安排钟成荣入住涉案房屋，又将涉案房屋备案在白小燕名下，存在恶意串通行为，依据民法总则第146条第1款、第154条及合同法第52条第2项规定，应认定涉案商品房买卖合同无效。原审判决适用民法总则第146第2款规定，适用法律错误。涉案商品房买卖合同名为买卖，实为担保，违反了担保法、物权法等规定，亦应认定为无效合同。 白小燕辩称，白小燕与华松公司及黄伟之间不存在恶意串通行为。白小燕与华松公司、黄伟之间是房屋买卖关系，不是为借款提供担保。钟成荣与黄伟之间实际是以房抵债，但未办理房屋买卖的交易手续，未进行房屋买卖的物权登记，因此不产生物权转移的效力。 黄伟、华松公司未提交答辩状亦未提供证据。 钟成荣向一审法院起诉请求：1.确认白小燕、华松公司于2014年3月10日签订的华松时代南区2号1303室住房《商品房买卖合同》无效；2.案件受理费等由白小燕、华松公司负担。 一审法院查明事实：2011年，黄伟与华松公司达成以房抵债协议，约定华松公司将其名下部分房屋用于抵扣欠付黄伟的工程款，其中包括案涉房屋华松时代南区2#1303室，后黄伟将案涉房屋用于抵扣欠付钟成荣工程款。2012年12月8日，黄伟向华松公司申请入住案涉房屋，华松公司同意入住，后钟成荣入住案涉房屋。 2011年11月28日，华松公司向白小燕出具了收据，收据载明收款金额为654161元。2011年11月30日，白小燕向黄伟的银行账户汇入50万元。2014年3月10日，白小燕与华松公司签订商品房买卖合同，合同载明房屋价款为640431元。华松公司未实际收取白小燕的房屋价款。后案涉房屋办理商品房预售合同备案登记于白小燕名下。 2014年1月27日，黄伟向白小燕等人出具承诺书一份，内容为：“各位兄弟姐妹本人承诺在2014年元月28日支付前期利息10万元，2014年元月30日支付前期利息4万元，2014年2月28日支付所欠利息的50%，3月30日支付所欠利息的100%，6月30日支付一次，9月30日支付一次，12月30日连本带息一起归还。如不能兑现随时可以出售抵押房屋，借款人抵押物为现代花园商铺现代花园南苑商铺华松时代南区住宅万福家园10号楼”。同日，白小燕等人向黄伟出具承诺书一份，内容为：“我们壹拾柒人承诺，如黄伟按时支付利息，我们承诺一年内不出售房屋，如黄伟不按承诺执行，我们随时可以出售黄伟抵押的房屋”。2015年2月4日，华松公司向淮北市房管局提交《关于撤销合同备案的请示》，内容为：“我公司开发建设的工程项目中，有部分房源折抵给施工单位的工程款。当时，施工单位为解决施工费用，将所抵房子又抵押借款。目前，施工单位已将借款还清，特申请贵局给予撤销合同备案，将所抵房子正常对外销售，用于支付所欠民工工资及材料款，所撤销的合同备案共计17户”。该请示附件申请撤销备案房源中包含案涉房屋。涉案房屋至今未撤销合同备案。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、白小燕与华松公司签订的商品房买卖合同的性质如何认定；二、白小燕与华松公司签订的商品房买卖合同是否无效。 关于争议焦点一。本案中，白小燕称其向黄伟转账50万元系购买黄伟从华松公司抵账取得的涉案房屋的购房款。结合本案证据对该款是否属于购房款分析如下：首先，白小燕支付购房款50万元与合同约定房屋价款640431元相差较大，且黄伟明确陈述该款系二人之间的借款，不是购房款；其次，黄伟于2014年1月27日向白小燕等人承诺在一年内偿还欠付白小燕等人的本金及利息。而白小燕等人当日亦向黄伟作出承诺，如黄伟按时支付利息，承诺一年内不出售房屋，如黄伟不按承诺执行，白小燕等人随时出售黄伟抵押的房屋等。从上述承诺书可以看出，白小燕与黄伟之间存在民间借贷关系，白小燕于与华松公司签订《商品房买卖合同》，系为白小燕与黄伟之间的借款提供担保。 关于争议焦点二。《民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。根据上述法律规定，如白小燕依据该房屋买卖合同主张涉案房屋归其所有时，依法不予支持。但该法并未明确规定担保作为隐藏行为无效，而应依照有关法律规定处理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院应裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱义务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人主张返还或补偿。本案中，因白小燕与黄伟存在民间借贷关系，黄伟同意华松公司与白小燕签订《商品房买卖合同》目的在于担保白小燕的借款获得清偿，该担保行为系白小燕与黄伟之间的真实意思表示，在不违反法律、行政法规的强制性规定，应肯定其在当事人之间合同效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。钟成荣未提供证据证明华松公司、白小燕、黄伟之间存在恶意串通，其主张关于涉案商品房买卖合同无效的理由不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回钟成荣的诉讼请求。案件受理费80元，由钟成荣负担。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，从本案查明的事实可以认定白小燕与黄伟之间存在民间借贷关系，白小燕与华松公司签订《商品房买卖合同》，是名为买卖实为担保。本案争议焦点是涉案商品房买卖合同是否无效。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款“借款人不履行生效判决确定的金钱义务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人主张返还或补偿”的规定，名为买卖实为担保的合同并不当然无效。恶意串通指的是合同双方希望订立合同损害国家、集体或者第三人的利益。本案，白小燕与黄伟存在真实的债权债务关系，签订涉案合同是为白小燕的债权作担保，未有证据证明白小燕、华松公司、黄伟之间存在恶意串通故意损害钟成荣或第三人的利益。本案，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效合同的情形。签订涉案商品房买卖合同系白小燕与黄伟、华松公司之间的真实意思表示，在不违反法律、行政法规的强制性规定，应肯定其在当事人之间合同效力，但不当然产生物权变动的效力。对钟成荣主张合同无效的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，钟成荣的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由钟成荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  崔晓光 审判员  范向阳 审判员  李向荣 二〇一九年十一月二十二日 法官助理张文超 书记员胡雨桐 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；