河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀07民终2598号 上诉人（原审原告）：张丽江，女，1956年5月11日出生，汉族，中南涂料厂退休职工，现住张家口市桥**。 委托诉讼代理人：沈智华，河北思洋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张家口宜城房地产开发有限公司，住所地张家口市桥**杨家坟北路**宜城办公楼**。 法定代表人：陆水良，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：郑宏伟，男，1964年7月20日出生，汉族，沽源县发展改革局公务员，现住张家口市沽源县。 委托诉讼代理人：姚雨，河北金源律师事务所律师。 上诉人张丽江因与被上诉人张家口宜城房地产开发有限公司（以下简称宜城房开）、郑宏伟确认合同效力纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院（2018）冀0702民初904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张丽江及其委托诉讼代理人沈智华，被上诉人郑宏伟的委托诉讼代理人姚雨到庭参加了诉讼。被上诉人宜城房开经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张丽江上诉请求：请求撤销原判，依法改判或发还重审。事实和理由：一、原审审理查明的案件事实有遗漏。本案之所以发生涉案的房屋在法院保全之后，二被上诉人仍进行交易并在房管局办理网签手续，一是由于宜城房开置法律于不顾，公然向司法挑战。二是由于桥东法院办理保全案件的办案人员失职，未向房管部门送达保全裁定所致。张丽江在2017年3月3日向桥东法院申请诉前财产保全，桥东法院在保全裁定作出后的7天才送达宜城房开，但始终未向房管部门送达保全裁定及协助通知，由此导致在张丽江申请保全涉案房屋后，二被上诉人仍可以进行房产交易，致使张丽江依据生效的仲裁裁决书申请张家口市中级人民法院执行时，被以涉案房屋已不在宜城房开名下，无可供执行标的为由，驳回执行申请。生效的仲裁裁决书和法院的保全裁定成了废纸，法律的尊严和司法公信力荡然无存，张丽江买房苦苦等了八年，财产保全了，官司打赢了，法院却不执行。二、原审判决确认二被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效错误。《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。首先此规定是法律的强制性规定。其次，该规定既是规范性的强制性规定，也是效力性的强制性规定。原审判决认为属于规范性强制性规定而不属于效力性强制性规定只是对法律的不同理解而已。第三，明知是法院查封的房产而恶意出卖，对这种交易行为予以肯定，将损害司法的权威和法律的尊严，等于是对违法行为的肯定，宜城房开非法处置查封扣押财产的违法犯罪行为至今未受到任何追究和处罚，其非法处置的交易行为却得到了法院的认可，如此判决令人难以信服。原审判决确认二被上诉人之间的房屋买卖合同有效，那张丽江与宜城房开之间的房屋买卖合同效力何在，仲裁机关发生法律效力的仲裁裁决的效力何在，人民法院的财产保全裁定的效力何在。 郑宏伟答辩称，张丽江的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 张丽江向一审法院起诉请求：1、确认二被告于2017年3月所签订的商品房买卖合同及2017年3月22日在张家口市房产交易中心备案的商品房网签合同（备案号为：ZFB2017001219）无效；2、全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2010年6月28日，原告与被告宜城房开签订了期房认购协议书，认购本案诉争房屋宜城嘉苑5号楼602室房屋，认购协议书中对房屋位置、价款等信息进行了约定，并向被告交纳购房款89542元。2015年12月8日，宜城房开取得诉争房屋小区的房屋预售许可证，并于2016年1月5日在张家口日报发布通知，该通知内容如下：“凡在张家口宜城房地产开发有限公司开发的张家口市桥东区杨家坟北路11号宜城家园小区预购房的客户，因小区开发项目手续已办理齐全，望各位客户在2016年1月20日之前到开发公司交款及办理相关手续。如逾期不办理者，我公司视同放弃前期与我公司签订的《期房认购协议书》约定。故此后发生的一切责任及后果均由客户自行承担，过期不候”。2016年2月3日被告宜城房开与案外人张鑫签订期房认购协议书，将涉案房屋抵顶给东阳建筑安装公司，张鑫为该公司的委托人，其中合同约定房屋价款500000元。被告郑宏伟于2017年3月21日与张家口鼎力房地产经纪有限公司签订购房意向金协议，于3月22日登记办理网签手续，于2017年3月23日与被告宜城房开签订商品房买卖合同，购买本案涉诉房屋，合同约定价款为500000元，并支付了房屋对价，其中向张鑫指定的收款人转账398695元，向中介交纳购房指标费20000元。向宜城房开交纳150000元，办理按揭贷款350000元。2017年3月3日，原告向张家口仲裁委员会提交书面仲裁申请，要求被告宜城房开继续履行期房认购协议书，交付涉诉房屋，并申请张家口市桥东区人民法院对涉诉房屋进行诉前保全，张家口市桥东区人民法院作出（2017）冀0702财保35号保全裁定书，并于2017年3月10日送达被告宜城房开，送达回证显示张日东签收。后张家口仲裁委员会作出裁决书，裁决原告向被告支付剩余购房款，被告宜城房开向原告交付房屋。宜城房开未按照裁决履行义务，原告申请张家口市中级人民法院对裁决书内容进行强制执行，张家口市中院作出（2017）冀07执122号执行裁定书，执行过程中，被告宜城房开向张家口中院提出书面异议，张家口中院作出（2017）冀07执异101号执行裁定，驳回被告宜城房开的异议，被告又向河北省高院申请复议，省高院再次驳回被告的复议申请。2017年10月11日在张家口市中院继续执行过程中，发现涉案房屋已经网签备案在被告郑宏伟名下，不在被告宜城房开名下，事实上无可执行标的物，故作出（2017）冀07执122号之一执行裁定书，驳回原告张丽江的执行申请，张丽江不服，向张家口市中院提出执行异议，张家口市中院作出（2017）冀07执异114号执行裁定，驳回原告的异议请求，原告不服，又向河北省高院提出复议，河北省高院作出（2018）冀执复26号执行裁定书维持张家口市中级法院的执行裁定，此裁定为终审裁定。被告郑宏伟自缴纳购房款后，对房屋进行了装修，并用诉争房屋作抵押办理了银行按揭贷款。诉争房屋尚未办理产权登记手续。对于以上双方当事人没有争议的事实，法院予以确认。双方当事人存在争议的有：原告起诉二被告要求确认合同无效是否具有主体资格，被告宜城房开是否已经与原告解除了期房认购协议，其与郑宏伟签订的购房合同是否有效。 一审法院认为，根据《民事诉讼法》的规定，诉讼的原告是指与案件具有直接利害关系的公民，本案中张丽江作为与宜城房开签订《期房认购协议》并支付首付款的一方，在履行义务后，未实际取得房屋。后被告宜城房开再次将房屋出售的行为侵害了原告的权利，故张丽江与本案具有利害关系，且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。虽然本案原告不能举证证明二被告具有恶意串通的行为，但该《解释》从理论上阐明了在出卖人与第三人就同一标的物另行订立买卖合同有可能侵犯买受人权利时的救济途径，所以张丽江具有主体资格，能够作为原告提起诉讼。原告提出诉讼请求认为被告宜城房开转卖被法院采取强制措施的房屋违反了法律的强制性规定，应当认定二被告签订的合同无效，虽然《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定了违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同无效，但《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条对违反法律的强制性规定作出了限制，仅是指违反效力性强制性规定而订立的合同无效，并非全部无效。被告宜城房开转卖被法院采取保全措施的房屋违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让的规定。但该部法律的出台目的是为加强城市房地产的管理，维护房地产市场秩序而制定，从其立法目的和法条内容看，应当认定为规范性强制性规定，并非效力性强制性规定，故违反该项规定而订立的合同并非当然无效。虽然《中华人民共和国民事诉讼法》对转移、变卖已被查封的财产的行为也作出限制，规定人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的追究刑事责任，但该规定并未明确限制处分转卖查封财产而订立合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：一方当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。可见最高人民法院对于权利受到限制交易行为的效力进行了认定。《物权法》十五条也规定：当事人之间订立设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条是关于物权变动原因与结果区分原则的规定，对无权处分的买卖合同做了有效性认定，本案中法院查封诉争房屋行为仅仅是限制房开的权利，而非否定或消灭其权利，即使涉案房屋存在司法查封，按照物权法原理，双方当事人之间订立的有关转让不动产物权的合同，自合同成立时亦产生债的法律效力，在解除查封或撤销查封后，当事人仍然可以办理不动产变更手续。被告宜城房开与被告郑宏伟签订房屋买卖合同时不存在合同无效的情形，该合同自签订时发生法律效力，故原告张丽江要求法院确认被告宜城房开与郑宏伟签订合同无效的诉讼请求不应得到支持。原告请求确认商品房网签合同无效的请求，因该行为属于行政管理行为，而不是平等主体之间设立、变更权利的行为，故对该请求法院不予审理。判决：被告张家口宜城房地产开发有限公司与被告郑宏伟签订的《商品房买卖合同》合法有效。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与原审无异。 本院认为，张丽江上诉称宜城房开将与其签订的《期房认购协议书》并由法院保全的房屋，又与郑宏伟签订《商品房买卖合同》，原审判决确认宜城房开与郑宏伟签订的《商品房买卖合同》合法有效错误。因张丽江的诉讼请求为确认宜城房开与郑宏伟于2017年3月所签订的《商品房买卖合同》及2017年3月22日在张家口市房产交易中心备案的商品房网签合同无效。对于合同无效的法律规定，《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。宜城房开将法院保全的房屋与郑宏伟签订《商品房买卖合同》的行为是否违反法律的强制性规定，是认定其双方签订的《商品房买卖合同》效力的关键。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条对违反法律的强制性规定作出了限制，仅是指违反效力性强制性规定而订立的合同无效，并非全部无效。宜城房开转卖被法院采取保全措施的房屋违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让的规定。张丽江上诉主张该规定既是规范性强制性规定，也是效力性的强制性规定，原审判决认为属于规范性强制性规定而不属于效力性强制性规定只是对法律的不同理解而已，但张丽江对该规定也是效力性强制性规定未说明理由。对该规定是规范性强制性规定还是效力性强制性规定的认定，本院认为应当以宜城房开与郑宏伟签订合同的目的进行理解，即双方共同的意图违反法律的强制性规定的，属于效力性强制性规定，而合同一方的意图，不是合同目的。本案宜城房开在收到法院的房屋保全裁定后，明知是被法院保全的房屋而与他人签订房屋买卖合同，其行为违反了上述规定，属合同一方违反法律规定。根据本案查明的事实，现无证据证明郑宏伟在与宜城房开签订《商品房买卖合同》时明知该房屋被法院保全，故无法认定宜城房开与郑宏伟合同双方违反法律的强制性规定，亦不能认定《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项在本案中属于效力性强制性规定，所以一审判决认定合同双方违反了法律的规范性强制性规定并未违反法律的效力性强制性规定并无不当，张丽江请求确认宜城房开与郑宏伟签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求不能成立，依法应当驳回张丽江的诉讼请求。一审判决宜城房开与郑宏伟签订的《商品房买卖合同》合法有效不当，本院依法予以纠正。对于张丽江与宜城房开签订的《期房认购协议书》不能得到按约履行、合法权利得不到保障的问题，张丽江可依据“一房二卖”的有关法律规定，另行主张权利。 综上所述，张丽江的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，判决如下： 1撤销河北省张家口市桥东区人民法院（2018）冀0702民初904号民事判决； 2驳回张丽江的诉讼请求。 一审案件受理费100元，由张丽江负担；二审案件受理费100.0元，由张丽江负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  宋凯阳 审判员  闫 格 二〇一九年十一月二十六日 书记员  施 洋