广西壮族自治区上林县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0125民初947号 原告：东方国际小区业主委员会，住所地上林县。 业委会主任：温丽珍，女，1976年08月28日出生，壮族，住上林县。公民身份号码：45212419xxxxxxxx25。 委托诉讼代理人：孙洁娴，广西广宾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周承权，男，1954年10月25日出生，汉族，住上林县。 被告：广西南宁和祥物业服务有限责任公司，社会统一代码：91xxxxxxxxxxxxx，住所地南宁市良庆区。 法定代表人：温贤钦。 委托诉讼代理人：马金文，广西桂成律师事务所律师。 被告：广西南宁和祥物业服务有限责任公司上林分公司，社会统一代码：91xxxxxxxxxxxx，住所地上林县。 法定代表人：覃卫国。 原告东方国际小区业主委员会诉被告广西南宁和祥物业服务有限责任公司、广西南宁和祥物业服务有限责任公司上林分公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告东方国际小区业主委员会（以下简称东方国际业委会）主任温丽珍及其委托诉讼代理人孙洁娴、周承权，被告广西南宁和祥物业服务有限责任公司（南宁和祥物业公司）委托诉讼代理人马金文，被告广西南宁和祥物业服务有限责任公司上林分公司（和祥物业上林分公司）法定代表人覃卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东方国际业委会向本院提出诉讼请求：1.判决被告退出原告所属小区东方国际小区、被告向原告移交物业管理权；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月，被告没有与原告签订物业服务合同，被告也没有经过原告的同意，被告入驻到原告所属小区东方国际小区进行物业管理并收取物业管理费、电费、水费等费用。被告收取相关费用后并没有对原告小区的物业尽责管理，造成原告小区时有停电、部分住户随意改造小区公共建筑、外来人员和车辆随意出入等乱象存在，导致原告小区出现安全问题。同时，被告对原告小区的业主多收公摊电费、水费，侵害了原告小区业主的权益。根据国务院颁发的《物业管理条例》第三十四条，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。但被告既没有被原告小区业主大会选聘，被告也没有与原告签订相关合同，因此被告入驻原告所属小区进行物业管理并不具备合法行、合理性。为此，原告曾于2018年12月1日向被告发出书面告知函，要求被告应于2018年12月30日前无条件退出上林县东方国际小区，但至今被告仍拒绝退出。被告的行为已经损害上林县东方国际小区业主权益，并违反我国相关法律、法规的规定。原告是经东方国际小区业主大会选任的，原告经业主大会授权处理与物业公司的纠纷，原告认为被告应当退出原告所属小区东方国际小区并向原告移交物业管理权。综上所述，原告根据我国相关法律、法规的规定，依法向人民法院提起诉讼，请依法判决并支持原告的诉讼请求。 被告南宁和祥物业公司辩称，至今东方国际小区没有合法成立业主委员会，原告主体不合法，依法不能提起本案诉讼，原告要求被告退出东方国际小区没有法律依据。 被告和祥物业上林分公司辩称，东方国际业委会没有合法成立，也没有资格提起本案诉讼，原告也没有经过由住建局、皇周社区、物业方和开发商共同参加的业主大会，原告的成立没有经过合法程序。部分业主也没有缴纳尚欠的物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据认定如下：对原告提供的证据1、2、3、6、8、10-13的来源合法、客观真实，且证据之间相互印证，能够证明与本案相关的问题，本院予以认定，对证据5的真实性予以认定，对其合法性不予采信，对证据14《声明书》及其通知书，系原告的一面之词，无法证明佐证证明，本院不予采信。对被告提供的证据1、2系被告自行制作提供，无法核实其真实性，本院不予采信，对被告提供的证据3并不能证明其欲证明的内容，本院不予采信，对被告提供的证据4《会议纪要》并未加盖公章，原告小区业亦提出异议，否认参加过会议，对该证据本院不予采信，对被告提供的证据5、6来源合法，与本案切实相关，本院予以采信。 本案的争议焦点为：1.原告的诉讼主体是否适格？东方国际业委会是否合法成立？2.东方国际小区2018年10月10日召开的业主大会是否合法？所表决通过的内容是否合法？3.东方国际业委会要求被告退出东方国际小区是否合法有据？ 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年，东方国际小区成立业主管理委员会，大丰镇皇周社区的工作人员参与业委的成立工作，并刻制了公章。2016年东方国际小区业主管理委员会换届选举，得到大丰镇人民政府的确认。2016年12月5日上林县住建局向东方国际小区业主管理委会做出答复，认为由于业主管委会不是按规范程序成立的“业主委员会”，为规范东国际小区管理和物业服务工作，建议东方国际小区以现在的“业主管委会”为基础，重新按照业主委员会的成立程序，筹备召开业主大会，选举产生业主委员会。 2017年2月27日，被告南宁和祥物业公司与广西中泰房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，由被告南宁和祥物业公司对上林县东方国际小区实施物业管理服务，合同期限自2017年2月起至业委会成立后并选聘新的物业进驻之日止，同时该协议约定广西中泰房地产开发有限公司应移交的资料。2017年9月1日南宁和祥物业公司向上林县房产管理所申请备案，2017年9月6日上林县房产管理所同意备案。 2018年9月20日东方国际小区业主管理委员会向上林县公安局提交关于要求批准刻制东方国际业委会公章的申请书，因2014年10月成立“东方国际小区业主管理委员会”时，因公章称谓不符合住建局的要求，现公章由原来的“东方国际业主管理委员会”更改为“东方国际小区业主委员会”，后东方国际小区业主管理委员会印模注销，现用印章为“东方国际小区业主委员会”。 2018年10月10日东方国际召开业主大会，会议确定了三项内容，一是推选出新一届业委会及其成员；二是授权东方国际小区业委会代为管理小区物业、处理小区与物业公司的纠纷；三是要求和祥物业退出东方国际小区，对上述决定上林县东方国际小区有546户业主签字同意。选举出业主委员会成员后，2018年10月11日东方国际业委会筹委会即向大丰镇皇周居委会、大丰镇人民政府、上林县城乡住房建设局提出报告，报告中记载：“按照上林县住房和城乡规划建设局2018年7月30日会议纪要精神，我小区筹委会已于2018年10月10日召开业主大会，选举产生了东方国际小区业主委员会……”。上林县住建局经过核查，确认东方国际业委会11人成员中，有7人是小区的业主，符合《南宁物业管理条例》第六条规定：房屋权属证书记载的所有权人为业主。 2018年12月1日，东方国际业委会向被告南宁和祥物业公司发出通知，不再要求物业公司提供物业服务，要求被告南宁和祥物业公司于2018年12月30日前退出上林县东方国际小区。被告以小区业委会成立不合法，其与小区业主签订的系前期物业合同，应为合法有效的合同等为由拒绝退出小区。双方多次协商无果，故东方国际业委会诉至本院，诉请如前。 另查明，2019年4月18日东方国际业委会召开会议，选举温某某为业委会主任。现东方国际小区仍无新的物业公司进驻。 本院认为，关于东方国际业委会是否合法成立？是否具备原告诉讼主体资格的问题？业主大会是业主自主成立，代表全体业主的自治组织，业主委员会作为业主大会的执行机构和常设机构，业主大会和业主委员会的成立必须遵守相关法律、法规的规定，经过一定的程序成立，不能违背法律的强制性规定。本案中，原告主张东方国际业委会的成立时间应为2014年，2016年、2018年系先后两次换届业主委员会，但从本案的证据材料并不足以认定2014年的成立以及2016年的换届系按照法定的程序和要求召开业主大会，选举产生业主委员会以及对业主委员会进行换届，房产部门在2016年12月5日答复当时的东方国际业主管理委员会时，也认为东方国际业主管理委员会不是按规范程序成立，建议重新按照业主委员会的成立程序，筹备召开业主大会，选举产生业主委员会。对于2018年10月10日召开的业主大会，成立筹委会、召开业主大会选举产生的业主委员会，参加人数符合法律规定，程序合法，并经房地产行政主管部门审查确认，应可以认定东方国际业委会于2018年10月10日已合法成立。 业主大会系业主自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……”《物业管理条例》第11条第1款第3项规定：“下列事项由业主共同决定：……（3）选聘和解聘物业服务企业。”当然，通常具体物业服务合同的订立、变更、解除等则由业主大会授权业主委员会进行。本案中东方国际业委会经业主大会决定后授权提起本案诉讼,符合法律规定，东方国际业委会具有法律主体资格，其主体适格。 关于原告诉请被告退出东方国际小区并移交相关设备的问题，在东方国际小区未合法成立业主委员会以前，被告南宁和祥物业公司与广西中泰房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》属于合法有效的前期物业合同，在业主委员会成立后解除该物业合同前，被告南宁和祥物业公司有权、也有义务对小区进行服务。东方国际小区成立业主委员会后，业主委员会有权解除该物业合同。东方国际小区业主不满意被告南宁和祥物业公司提供的物业服务质量，经本院调查核实，原告东方国际业委会提供的证据足以证明被告提供的物业管理水平和物业管理服务较差。因此，经召开业主大会通过后，原告东方国际业委会决定解聘被告，是符合法律法规规定的，本院予以支持。东方国际业委会向被告南宁和祥物业公司送达要求撤离东方国际小区的通知后，被告南宁和祥物业公司应当及时退出小区，并依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定向东方国际业委会移交物业服务用房及相关设施，以及物业服务所必需的相关资料。 至于原告要求被告和祥物业上林分公司退出东方国际小区移交物业管理权的问题，被告和祥物业上林分公司并非前期物业合同的当事人，和祥物业上林分公司亦确认系总公司即南宁和祥物业公司安排人员来服务东方国际小区，和祥物业上林分公司没有向东方国际小区提供服务，故和祥物业上林分公司与东方国际小区业主不存在物业服务合同关系，对原告的该项诉请本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条以及《物业管理条例》第十一条之规定，判决如下： 一、被告广西南宁和祥物业服务有限责任公司于本判决生效后十日内退出上林县东方国际小区，并向原告东方国际小区业主委员会移交物业服务用房等相关设施以及物业服务所必需的相关资料； 二、驳回原告东方国际小区业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告广西南宁和祥物业服务有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费100元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  邹文乾 人民陪审员  林发永 人民陪审员  甘秀梅 二〇一九年十一月六日 书 记 员  马 玉