江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终916号上诉人（原审原告、反诉被告）：常州市峰茂纺织有限公司，住所地常州市武进区高新技术产业开发区马杭街。法定代表人:宋其峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王伟锋，江苏臻儒律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：常州窦氏浆纱有限公司，住所地常州市武进区高新技术产业开发区广电东路405号。法定代表人：窦峰谭，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐锋，江苏尊法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：窦峰谭，男，1972年9月3日出生，汉族，住常州市武进区。上诉人常州市峰茂纺织有限公司（以下简称峰茂公司）、常州窦氏浆纱有限公司（以下简称窦氏公司）因与被上诉人窦峰谭房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2018）苏0412民初512号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。峰茂公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判窦氏公司支付逾期违约金3656元、房屋占用使用费45000元、恢复原状费用95250元、律师费20000元（小计163906元），窦峰谭对窦氏公司的付款义务承担连带付款责任；3.改判驳回窦氏公司请求支付租金赔偿金35000元、设备搬迁费55000元的反诉请求（小计90000元）；4.本案一、二审案件受理费由窦氏公司、窦峰谭承担。事实与理由：一、一审判决认定双方签订的房屋租赁合同无效，与事实不符。案涉租赁厂房始建于2000年，当时适用的生效法律只有《中华人民共和国城市规划法》。根据该法第三条“城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定”。“城市规划区”范围是确定是否需要申请建设规划许可的根本依据。峰茂公司查阅同期《常州市城市总体规划》（1996-2010年）第三条“城市规划区范围为市区的行政区范围，即天宁、钟楼、戚墅堰、郊区和城北新区（含龙虎塘、新桥、百丈、圩塘四乡镇），土地总面积约280平方公里”的规定，当时的常州市城市总体规划中并未包括上诉人建造房屋的马杭镇，即马杭镇不在常州市城市规划范围之内，在翻建建设时，无需申请规划部门审批。同时，武进区规划局于2001年才成立，在此之前，并无相关规划审批部门，要求峰茂公司建造房屋取得合法建设规划手续，显然与事实情况不符。故双方签订的房屋租赁合同并未违反法律禁止性规定，应当合法有效，窦氏公司应当按照合同全面履行自己的义务。二、一审判决认定“因双方签订合同，被告进场时，双方并无明确的交接清单，当时的现场情况不明，现被告已经设备全部搬离，双方对遗留垃圾的处置并无约定，故该部分请求，本院不予支持”与事实不符。根据《合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。虽然双方没有约定遗留垃圾的处理，但是，窦氏公司搬离后，原租赁厂房内垃圾堆积，污水横流，严重影响厂房的使用，已不符合厂房的性质使用后的状态。故窦氏公司有义务在搬离厂房后将厂房恢复原状。三、一审判决认定“履行过程中，原告方又因违反行政法规被处罚，导致被告停产”与事实不符，窦氏公司作为浆纱厂，其应当在环评报告合格的情况下才能开展生产，在无环评手续的情况下非法生产是违法行为，所谓的损失也是非法的。故窦氏公司相关的停产损失应当由其自身承担。对于峰茂公司的上诉，窦氏公司、窦峰谭辩称，答辩意见与窦氏公司的上诉意见一致。窦氏公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由峰茂公司承担。事实与理由：一、本案合同无效完全是峰茂公司造成的，峰茂公司应当承担全部过错责任。首先，峰茂公司明知没有房屋产权证，仍然将厂房出租给窦氏公司，并且告知窦氏公司其出租的厂房有合法的房产手续；其次，在窦氏公司租赁峰茂公司厂房之前，峰茂公司已经存在，并经营了很多年，窦氏公司完全有理由相信峰茂公司有相关房屋权证或建房手续；再次，峰茂公司有相关排污资质。窦氏公司租赁其厂房也是考虑到其有排污资质，既然有相关排污资质，厂房肯定有合法的建房手续。因此，峰茂公司出租厂房时有明显的主观恶意和欺诈行为，应当承担合同无效的全部责任。二、虽然一审法院认定双方房屋租赁合同无效，但是造成窦氏公司停产损失及搬厂损失并不完全是合同无效造成的。由于峰茂公司违法排污受到了环保部门行政处罚，被责令停业整顿，至今未能整改完成，后峰茂公司在未与窦氏公司协商的情况下又私自报停企业，直接造成了窦氏公司无法弥补的重大损失。综合多种因素及峰茂公司的重大过错行为，峰茂公司应当对窦氏公司的所有损失承担全部赔偿责任。三、窦氏公司要求峰茂公司赔偿相关损失合理、合法，但一审法院仅支持了部分赔偿请求，显然不正确。1.房屋租金损失（或房屋占有使用费）。由于峰茂公司违法排污受到环保部门行政处罚后，一直未能整改完毕，峰茂公司也一直没有明确告知窦氏公司何时可以复工。加之峰茂公司隐瞒实情私自报停，直接导致窦氏公司停产并无法决断何时搬离，直到一审法院告知搬离厂区时间，窦氏公司才能搬离原厂区，那么在搬离之前窦氏公司是不应当支付租金或房屋占有使用费给峰茂公司的。2.工人工资损失。窦氏公司在一审中已经提供了合法的工人工资收入证据，工人工资系参照停产之前工人的实际工资收入计算，在停产后必然会造成工人工资损失(或怠工损失），一审法院没有支持工人工资损失显然不正确。3.搬运损失及拆装损失。综合本案案情，从造成合同无效的责任、峰茂公司违法排污及私自报停来看，窦氏公司搬运损失及拆装损失完全是由于峰茂公司的重大过错行为造成的，理应由峰茂公司承担全部的搬运、拆装损失。4.经营损失。峰茂公司的重大过错行为必然会造成窦氏公司的经营损失，一审法院没有支持经营损失明显不合理。另外，对于峰茂公司要求窦氏公司支付水电费24216元，由于峰茂公司未能提供充分证据加以证明，不应支持该请求，一审判决违背了举证规则，简单认定窦氏公司应当支付24216元水电费，明显错误。对于窦氏公司的上诉，峰茂公司辩称，租赁合同是合法有效的，双方应该按照有效的合同进行处理。窦氏公司及窦峰谭经营的企业应该按照环保法的相关规定进行三同时建设，其没有经过环保部门的环评批准，进行生产经营，其生产经营损失属于不合法的损失，不应得到法院的支持。对于窦氏公司的上诉，窦峰谭述称，同意窦氏公司的上诉意见。峰茂公司向一审法院起诉请求：1.窦峰谭、窦氏公司向峰茂公司支付拖欠的水电气费24216元及该款逾期支付违约金3656元；2.窦峰谭、窦氏公司向峰茂公司支付租赁期满至其实际迁出期间的厂房占有使用费135000元；3.窦峰谭、窦氏公司迁出后未对现场进行清理，窦峰谭、窦氏公司应向峰茂公司支付恢复原状的费用计95250元；4.窦峰谭、窦氏公司向峰茂公司支付律师费20000元；5.本案诉讼费用由窦峰谭、窦氏公司承担。窦氏公司向一审法院反诉请求：峰茂公司赔偿其租金损失105000元、工人工资损失887400元、设备搬迁损失407000元、经营损失210000元，合计1609400元。一审法院经审理查明：2014年10月1日，峰茂公司法定代表人宋其峰与窦峰谭签订《租赁合同》1份，约定由窦峰谭承租峰茂公司所有的位于武进区厂房用于生产经营，租赁期为3年，即从2014年10月1日至2017年9月30日止，年租金为180000元。2015年6月10日，窦峰谭开办自然人独资性质的窦氏公司，继续履行该租赁合同。后双方均履行了约定义务，窦氏公司付清了厂房租金。至2017年3月，经环保执法部门现场监察，发现峰茂公司存在通过雨水排放口外排污水情形，即对峰茂公司作出相关行政处罚，2017年3月26日峰茂公司向武进高新区管委会提出书面关停申请，并送武进区环保局。至此，峰茂公司、窦氏公司均停止生产。至2018年6月，经法院主持协调，窦氏公司搬出了承租厂房。一审另查明，本案所涉武进区厂房，仅有土地证，峰茂公司未能提供相应建设规划许可证或其他证明经相关主管部门批准建设的证据。上述事实，双方均予认可，并由相关租赁合同等证据证明，法院予以确认。一审庭审中，就各自损失，双方举证质证如下：1.峰茂公司当庭出示了相关水电费发票及水电费结算清单，据此主张窦氏公司仍结欠水电费24216元。窦氏公司、窦峰谭对上述证据未提出异议，但表示具体结欠金额需进一步核算。2.就窦氏公司未能于合同期满后及时搬出厂房期间的占有使用费，峰茂公司主张按约定租金即15000元每月计算9个月，共计135000元。对此，窦氏公司、窦峰谭认为不应按约定租金计算，应适当调整。3.为证明窦氏公司搬离后，峰茂公司为恢复原状，清理窦氏公司遗留垃圾等的支出，峰茂公司当庭出示了工程合同书、污泥污水运输服务合同、相关付款依据等证据，证明其共需支出95250元。对上述证据，窦氏公司、窦峰谭认为峰茂公司并未通知其到场确认，相关厂区有多家承租户，相关证据与本案关联性不足。且进场时，双方也无交接清单，生产过程中的污水污泥的处理均是委托峰茂公司处理的，窦氏公司均缴纳排污费的。4.峰茂公司提供了为本案诉讼支付律师费的发票1张，主张由窦氏公司、窦峰谭赔偿其律师费20000元。对此窦氏公司、窦峰谭认为合同约定因其未履行合同主要义务导致纠纷，方由其承担峰茂公司律师费，本案中，窦氏公司并无根本性违约情形，合同不能履行的责任在峰茂公司，故不应由窦氏公司、窦峰谭承担峰茂公司的律师费。5.窦氏公司要求峰茂公司赔偿租金损失105000元，理由是其按约支付了租金，但有7个月未能生产，该期限内的租金峰茂公司应予赔偿。峰茂公司认为，窦氏公司7个月不生产与峰茂公司无关，且其实际一直占有使用所租房屋，租金应当支付。6.窦氏公司主张峰茂公司赔偿其工人工资损失887400元，当庭提供了工资清单及劳动合同及2016年度由工人签字的其发放工资的名册。峰茂公司认为，相关工资发放清单为窦氏公司单方制作，证明力不强，相关劳动合同明显系事后所补，不应被采信。由工人签字的发放工资名册仅有2016年度的，而不是2017年度的。7.窦氏公司要求峰茂公司赔偿其设备搬迁费用计407000元，提供了设备搬运、拆装报价单2份。对此，峰茂公司认为，窦氏公司设备共一台，相关报价单是虚假的。8.窦氏公司主张峰茂公司赔偿其经营损失210000元，但未提供证据。一审法院认为，峰茂公司、窦峰谭所订合同虽是双方真实意思表示，但峰茂公司出租房屋无合法建设规划许可，故双方所订房屋租赁合同违反法律禁止性规定，应属无效。依法因无效合同所造成的损失应由过错方赔偿，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，峰茂公司明知房屋无建设许可仍出租，窦氏公司、窦峰谭在承租厂房时未能谨慎注意，故双方均有过错，履行过程中，峰茂公司又因违反行政法规被处罚，导致窦氏公司停产，进一步扩大了损失，故峰茂公司过错应大于窦氏公司。窦峰谭为生产经营与峰茂公司签订合同，后其注册成立窦氏公司，相关合同权利义务也均已转移由窦氏公司享有及履行，故峰茂公司要求窦峰谭承担相关义务的请求，法院不予支持。峰茂公司要求窦氏公司支付结欠水电费24216元的请求，因该费用为实际发生，故法院予以支持。峰茂公司要求窦氏公司支付房屋占有使用费135000元的请求，经审理后认为，因合同无效，窦氏公司正常生产期间可按双方约定租金来结算占有使用费，但在停产期间，应予适当降低，法院酌定按10000元每月结算，该部分占有使用费确定为90000元。峰茂公司主张窦氏公司搬离之后的恢复原状、清场费用计95250元的请求，经审理后认为，因双方签订合同，窦氏公司进场时，双方并无明确的交接清单，当时的现场情况不明，现窦氏公司已将设备全部搬离，双方对遗留垃圾的处置并无约定，故该部分请求，法院不予支持。另因合同无效，峰茂公司要求窦氏公司按约支付欠付水电费的违约金及律师费的请求，法院不予支持。窦氏公司要求峰茂公司赔偿租金损失105000元的请求，经审理后认为，该期间其虽已停产但仍占有使用厂房，该期间的占有使用费其应按10000元每月予以支付，与约定租金间的差额部分，峰茂公司应予返还，共计35000元。窦氏公司要求峰茂公司赔偿工人工资损失的请求，经审理后认为，由于峰茂公司原因导致窦氏公司突然停产，必然产生部分工人工资的损失，但窦氏公司仅提供了单方制作并无职工签字确认的工资清单，而未能提供实际支付的相关证据，故该部分请求因证据不足法院不予支持。窦氏公司要求峰茂公司赔偿设备搬迁费用共计407000元的请求，经审理后认为，双方约定使用期限届满，窦氏公司应自行搬离，相关费用亦应由其自理。现其实际使用案涉房屋生产经营2年5个月，尚余7个月未能正常生产，相关设备搬迁费用均要求峰茂公司承担，显不合理，法院根据其实际生产时间、峰茂公司过错程度等综合考虑，该部分费用由峰茂公司承担55000元。窦氏公司要求峰茂公司赔偿经营损失210000元的请求，因其未提供任何证据，法院不予支持。综上，一审法院按照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决：一、常州窦氏浆纱有限公司于判决生效之日起十日内向常州市峰茂纺织有限公司支付结欠水电费24216元、房屋占有使用费90000元，合计114216元；二、常州市峰茂纺织有限公司于判决生效之日起十日内向常州窦氏浆纱有限公司支付租金赔偿款35000元、设备搬迁费55000元，合计90000元；三、上述两项相抵，常州窦氏浆纱有限公司于判决生效之日起十日内向常州市峰茂纺织有限公司支付24216元；四、驳回常州市峰茂纺织有限公司、常州窦氏浆纱有限公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2757元，由常州市峰茂纺织有限公司负担1625元，由常州窦氏浆纱有限公司负担1132元；反诉案件受理费9922元，由常州窦氏浆纱有限公司负担9367元，由常州市峰茂纺织有限公司负担555元。二审中，峰茂公司提供如下证据：1.常州市城市总体规划（1996-2010），证明涉案租赁房屋所在地马杭镇不在常州市城市总体规划（1996-2010）中，不属于常州城市规划区，峰茂公司翻建时，不适用《城市规划法》。2.网页资料2张，证明2002年武进区规划局成立，峰茂公司建造房屋时，马杭镇不适用《城市规划法》；3.谈话笔录一份、光碟一张，证明峰茂公司建造案涉房屋的时间为2000年至2001年；4.证明和收据，证明案涉房屋2001年完工后，2002年已结清工程款。5.网页打印件，证明武进、马杭区划调整情况。窦氏公司、窦峰谭质证认为，对证据1、2、5的真实性无法确认，与本案没有关联，即使如峰茂公司所述，建房应该有许可手续；对证据3，因相应人员没有出庭作证，真实性无法确认，与本案没有关联性；对证据4的真实性无法确认，与本案没有关联性。窦氏公司提供了工资发放情况记录本，证明工资发放情况。峰茂公司质证认为，对该证据的真实性有异议，前后几个月的笔迹都是一致的，没有提供款项来源，仅有一个人签字的账本无法证明发放工资情况，签字的人员应该出庭作证。另外，峰茂公司向本院申请对案涉租赁房屋的建造时间（房屋年限）进行司法鉴定。二审经审理查明的本案其他事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，一、关于合同效力。即使如峰茂公司所述，涉案租赁房屋建造于2000年，根据当时有效的《中华人民共和国城市规划法》（现已失效）第三条规定，本法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。本法所称城市规划区，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。据此，该法规定的城市包括建制镇。而在2000年时，案涉房屋所在地的马杭系建制镇规划区范围内，在该区域内建造或翻建房屋应取得建设工程规划许可证，或经相关主管部门批准，但是，峰茂公司未能提供相关材料，据此，一审法院认定涉案房屋租赁合同无效，并无不当。在此情况下，峰茂公司对涉案租赁房屋的建造时间申请鉴定已无必要，本院不予准许。二、关于恢复原状费用。首先，峰茂公司未提供证据证明其将租赁房屋交付给窦峰谭、窦氏公司时的状况，亦未提供证据证明窦氏公司将租赁房屋返还给其的状况（返还房屋时本案已在一审法院审理中）；其次，峰茂公司一审提供的工程合同书、污泥污水运输服务合同及收据亦不足以反映与恢复租赁房屋原状之间的关联。据此，一审法院对峰茂公司主张的恢复原状费用不予支持，并无不当。三、关于窦氏公司未取得环评手续与无法进行生产经营的关系。结合一审查明的事实来看，窦氏公司在案涉租赁房屋内无法继续进行生产经营系因峰茂公司被常州市环保局责令停产整治一直未被解除而导致，而非窦氏公司未能取得环评手续引起。四、关于水电（气）费。本案中，双方签订的房屋租赁合同系继续性合同。结合峰茂公司提供的水电气清单、发票及双方陈述等情况，一审法院认定窦氏公司尚欠付水电费为24216元，并无不可。五、关于合同无效后的责任承担。1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋租赁合同因峰茂公司出租的房屋未取得合法的建造手续而无效，但窦峰谭、窦氏公司在签订合同时亦未尽到审慎的注意义务，据此，一审法院认定双方均有过错，并无不可。2.本诉中的房屋占有使用费与反诉中的赔偿租金损失。2017年4月至2018年6月期间，虽然窦氏公司占有案涉租赁房屋，但是由于峰茂公司的原因导致窦氏公司在案涉租赁房屋内无法继续进行生产经营，即窦氏公司无法实际使用案涉租赁房屋，同时，考虑到窦氏公司在无法实际使用案涉租赁房屋后，亦应在合理期间内采取合理措施减少损失，而非任由损失不断扩大。考虑本案实际情况，该合理期间以6个月为宜，基于此，本院认为，窦氏公司在2017年4月至2017年9月期间可以不予支付房屋占有使用费，而2017年10月至2018年6月期间窦氏公司应按照合同约定的标准向峰茂公司支付房屋占有使用费。两相折抵后，窦氏公司还需向峰茂公司支付房屋占有使用费45000元。3.关于工人工资损失。窦氏公司提供的证据不足以证明其工人工资损失，故本院对于其主张的该部分损失亦不予支持。4.关于设备搬迁损失。一审判决根据实际情况酌定峰茂公司承担设备搬迁损失55000元，并无不可。5.关于经营损失。窦氏公司未能提供证据证明其经营损失情况，故本院对于其该部分主张亦不予支持。综上所述，上诉人峰茂公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。上诉人窦氏公司的部分上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市武进区人民法院（2018）苏0412民初512号民事判决；二、常州窦氏浆纱有限公司于本判决生效之日起十日内向常州市峰茂纺织有限公司支付结欠水电费24216元、房屋占有使用费45000元，合计69216元；三、常州市峰茂纺织有限公司于本判决生效之日起十日内向常州窦氏浆纱有限公司支付设备搬迁费55000元；四、上述两项相抵，常州窦氏浆纱有限公司于本判决生效之日起十日内向常州市峰茂纺织有限公司支付14216元；五、驳回常州市峰茂纺织有限公司、常州窦氏浆纱有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2757元，由常州市峰茂纺织有限公司负担1179元，由常州窦氏浆纱有限公司负担1578元；一审反诉案件受理费9922元，由常州窦氏浆纱有限公司负担9028元，由常州市峰茂纺织有限公司负担894元。二审案件受理费12679元，由常州市峰茂纺织有限公司负担5109元，由常州窦氏浆纱有限公司负担7570元。本判决为终审判决。审判长  刘岳庆审判员  是飞烨审判员  施婷婷二〇一九年十一月二十五日书记员  汪芫朗