湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终9172号上诉人（原审被告）：武汉天源物业管理有限公司，住所地武汉市江岸区合作路**凯旋嘉苑**。法定代表人：刘迎，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐海琴、王友芳，湖北丰海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉市江汉区和盛兴餐厅，住所地湖北省，住所地湖北省武汉市江汉区菱角湖万达广场室外步行街**经营者：熊世杰，男，1985年9月3日出生，汉族，住湖北省老河口市，委托诉讼代理人：覃俊，北京市金开（南宁）律师事务所律师。上诉人武汉天源物业管理有限公司（以下简称天源公司）因与被上诉人武汉市江汉区和盛兴餐厅（以下简称和盛兴餐厅）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院〔2018〕鄂01**民初3561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。天源公司的上诉请求：1、撤销原判第第一、二项;2、判令上诉人不向被上诉人支付赔偿款。3、本案一、二审案件受理费及鉴定费由被上诉人承担。其上诉的理由为：原审判决认定事实错误。一、关于本案漏水的原因，一审法院认定为系被上诉人顶楼连接的排水管及地下化粪池堵塞，上诉人存在未尽到管道日常维护疏通义务和及时处理突发事故的行为导致的，属于事实认定错误。二、原审判决认定被上诉人存在未尽到管道日常维护疏通义务和及时处理突发事故的行为，对此次造成的损失承担70%的责任，划分责任比例错误。三、原审法院认定被上诉因漏水造成的损失为23万元（其中重新装修费用15万元+房租8万元）过高，属于事实认定错误。(一）关于重新装修的损失，有两个疑点原审没有查清；(二）因漏水造成不能营业期间只有一个月，原审认定为两个月，租金损失8万元，属于事实认定错误。被上诉人和盛兴餐厅答辩则要求维持原判。2018年4月，和盛兴餐厅向一审法院提起诉讼，请求判令：1、天源公司向和盛兴餐厅赔偿装修款150,000元；2、天源公司向和盛兴餐厅赔偿食材损失71,134元；3、天源公司向和盛兴餐厅赔偿重新装修期间的停业损失200,000元；4、天源公司向和盛兴餐厅赔偿重新装修期间的店铺租金损失120,000元；5、天源公司向和盛兴餐厅赔偿重新装修期间员工工资53,000元、员工宿舍租金3,600元;6、天源公司免除和盛兴餐厅停业重新装修期间的物业管理费3,900元；7、本案诉讼费、评估费由天源公司负担。一审法院查明，2015年I2月9日，天源公司与武汉市江汉区菱角湖万达小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由天源公司对坐落于武汉市江汉区新华西路和唐家墩路交汇处510,000平米的武汉菱角湖万达广场商业综合体提供物业服务；服务内容包括物业管理区域内建筑共用部位及共用设施设备的管理和维护，合同期限自2015年12月9日至2018年12月8日，商业物业费每平方米单价为6元；业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知并与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，并不得违反相关法律法规的规定和协议约定；天源公司不得将本物业中应由其负责的物业工作如秩序维护再分包给其他公司，其它的专业性服务可以在外面选聘第三方，天源公司应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任；因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。2017年5月1日，天源公司与案外人湖北良然环境科技有限公司（以下简称良然公司）签订《化粪池清理及管道疏通承包合同》，约定由良然公司对菱角湖万达广场B区、C区、E区雨水管道化粪池进行疏通，一年内疏通四次，期限自2017年5月1日至2018年5月1日；在承包期内，发生化粪池、管道堵塞等紧急情况，良然公司保证全天候随叫随到，及时解决所发生的问题，在接到通知后，无正当理由在30分钟内不能按时到达，天源公司有权扣除一个月工程费用。2017年5月5日，和盛兴餐厅经营者熊世杰与陈治国签订《商铺租赁合同》，约定由熊世杰承租陈治国名下坐落于武汉市江汉区唐家墩路17号武汉菱角湖万达广场B、C区S1栋1-3层052室房屋，该房屋共3层，建筑面积164.66平米，租赁期限3年，第1、2年租金为每月40,000元。合同签订后，熊世杰将该房屋进行装修，并于5月16曰提请天源公司进行装修审批，后装修通过审批，熊世杰将该房屋用于和盛兴餐厅经营及出租，并向天源公司缴纳物业费。2017年6月27日晚上10时，因武汉市普降暴雨，又由于和盛兴餐厅顶楼连接的排水管及地下化粪池堵塞，导致雨水从和盛兴餐厅外立面排水管连接口缝隙向室内渗水，雨水由房屋三楼流至一楼，室内大部分地板、墙体浸泡。在和盛兴餐厅与天源公司取得联系后，天源公司于6月28日上午派员去现场查看，由于未发现堵塞点而离开，下午2时，天源公司带领排水工作人员赶赴现场进行疏通及排水，至4时成功对管道及化粪池进行疏通。因该房屋被水泡后导致室内装修毁损，熊世杰就房屋泡水损坏情况向武汉市中星公证处申请公证，该公证处于2017年8月22日对现场进行拍照公证。后熊世杰委托案外人陈柏林对房屋进行重新装修，该装修于9月1日完成。和盛兴餐厅认为天源公司未履行对管道的清理工作导致本次堵塞泡水事件发生，应承担相应的违约责任，双方由此发生纠纷，和盛兴餐厅遂诉至法院。一审法院在审理过程中，和盛兴餐厅与天源公司对重新装修的费用存在争议，一审法院遂依据和盛兴餐厅申请，委托鉴定机构对诉争房屋在泡水后重新装修的花费进行鉴定，武汉中信联合资产评估有限公司作出《资产评估报告》，评估结论为诉争房屋重新对部分设施进行装修改造的市场价值为155,800元。一审法院认为，天源公司与武汉市江汉区菱角湖万达小区业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，对小区全体业主及天源公司具有约束力。天源公司应依据合同的约定，对物业服务区域提供合格的物业服务。2017年6月27日因天降特大暴雨，又因和盛兴餐厅旁的排水管道及化粪池发生堵塞，导致和盛兴餐厅房屋被水浸泡，在泡水事故发生后，天源公司未及时组织人员进行清理，直到泡水事故发生十余小时后，才开始清理疏通工作。故泡水事故所导致的损失系不可抗力因素及天源公司的违约行为相结合导致，天源公司因存在未尽到管道日常维护疏通义务和及时处理突发事故的行为，应对此次事故所造成的损失承担70%的责任。天源公司主张和盛兴餐厅擅自改造排水管并用该水管排出清洗食材的污水导致堵塞，其提供的装修方案审核会签单上载明的“严禁改变原有排水管道，不得私接排水管道”的字迹明显系事后补签，其他证据亦不能证明堵塞形成原因，故对天源公司的上述抗辩意见，不予采纳。对于泡水事件所造成和盛兴餐厅的损失，认定如下：1、关于重新装修的费用。因泡水毁损房屋，和盛兴餐厅必须重新进行装修，该装修已实际发生，评估公司亦对装修费用出具了相应的评估报告，对该报告内容，予以采信，结合和盛兴餐厅对于该费用的仅主张150,000元，能够认定诉争房屋重新装修费用为150,000元。2、关于食材损失。和盛兴餐厅为证明该损失发生，提供了进货单若干及证人证言，但上述证据不能形成完整证据链，不能证明其所购买的所有货物均存放于泡水房屋，亦不能证明食材损失的实际金额，对该食材损失，不予认定。3、关于停业损失。和盛兴餐厅主张停业期间营业损失达200,000元，没有提供任何证据，对该损失，不予认定。4、关于店铺租金损失。诉争房屋自2017年6月27日泡水后至9月1日重新装修完成，期间为两个月，该期间内和盛兴餐厅不能营业，其实际支出的两个月租金80,000元，应认定为停业租金损失。5、关于员工工资及宿舍租金。和盛兴餐厅为证明其员工工资损失，提供了若干名员工的劳动合同，但未提供工资支出凭证或社保证明，仅凭该劳动合同无法证明其实际支出了相应工资；其为员工承租宿舍所花费的租金，与本案没有关联性，故员工工资及宿舍租金，不予认定。6、关于免除物业管理费。在泡水事故发生后，天源公司未终止提供物业服务，和盛兴餐厅亦未停止接受该服务，且已经认定泡水事故部分损失由天源公司负担，和盛兴餐厅主张免除三个月物业管理费3,900元，于法无据，亦不予支持。综上，和盛兴餐厅因泡水事故导致的损失由重新装修费用150,000元及房屋租金80,000元组成，天源公司按照70%的责任比例，应对上述金额分别承担105,000元和56,000元的赔偿责任。和盛兴餐厅主张天源公司赔偿损失608,774元的诉讼请求，对161,000元予以支持，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉天源物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉市江汉区和盛兴餐厅赔偿重新装修费用105,000元；二、武汉天源物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉市江汉区和盛兴餐厅赔偿停业期间租金损失56,000元；三、驳回武汉市江汉区和盛兴餐厅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,949元、鉴定费10,000元，合计14,949元，由武汉市江汉区和盛兴餐厅负担11,003元，武汉天源物业管理有限公司负担3,946元(此款武汉市江汉区和盛兴餐厅已预付，武汉天源物业管理有限公司应随同上述判决款项一并支付武汉市江汉区和盛兴餐厅)。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，首先，和盛兴餐厅在2017年6月27日晚上的暴雨中遭受损失是客观存在的事实；故一审法院根据武汉中信联合资产评估有限公司作出的《资产评估报告》的结论及和盛兴餐厅停业期间的租金损失以及双方各自应承担责任的比例，计算和盛兴餐厅的赔偿标准及其金额，具有事实和法律依据。其次，关于天源公司上诉主张的漏水的原因，因其未提交任何证据加以证明或举证推翻《资产评估报告》所作的鉴定结论，故其应承担举证不能的法律后果。因此，天源公司的上诉请求及理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,300元，由武汉天源物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 阳审判员 杨 玲审判员 叶 钧二〇一九年十一月一日书记员 宋晶晶