河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终7145号上诉人（原审原告）河北华北石油房地产开发有限公司，住所地:任丘市会战道。法定代表人:谷建民，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘增洪，河北华友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）河北亿居建筑装饰工程有限公司，住所地：任丘市建筑装饰材料批发市场**楼**。法定代表人：王保峰，该公司总经理。被上诉人（原审被告）王保峰，男，汉族，1954年1月24日出生，住任丘市。以上二被上诉人委托诉讼代理人：韩春艳，河北远通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）周光源，男，汉族，1956年8月1日出生，住任丘市。委托诉讼代理人：王月峰，河北远通律师事务所律师。上诉人河北华北石油房地产开发有限公司因与被上诉人河北亿居建筑装饰工程有限公司、王保峰、周光源租赁合同纠纷一案，不服河北省任丘市人民法院（2019）冀0982民初611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河北华北石油房地产开发有限公司上诉请求：一、依法撤销河北省任丘市人民法院（2019）冀0982民初611号民事判决，1、判令被上诉人河北亿居建筑装饰工程有限公司立即支付拖欠原告租金人民币711142元，被上诉人王保峰、周光源承担连带还款责任；2、判令被上诉人河北亿居建筑装饰工程有限公司支付逾期付款违约金人民币509085元（违约金按照被告应付款金额日千分之一标准，分段计算至2019年1月7日止。2019年1月8日以后的违约金以所欠租金711142元为基数按照日千分之一标准计算至被告付清全部租金之日，每日金额为人民币711.14元。），被上诉人王保峰、周光源承担连带还款责任；3、判令被上诉人河北亿居建筑装饰工程有限公司赔偿逾期交还房屋期间给上诉人造成的经济损失人民币723872元（损失按照上年度日租金标准的双倍自2018年1月1日计算至2018年4月17日。），被上诉人王保峰、周光源承担连带还款责任；4、判令被上诉人河北亿居建筑装饰工程有限公司支付原告律师费79680元，被上诉人王保峰、周光源承担连带还款责任；二、一审、二审诉讼费用全部由三被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。1、一审法院对于被上诉人逾期缴纳租金的违约行为根本未进行审查。因此，对于被上诉人应该承担的违约责任也未进行处理。《商铺租赁协议》约定租赁期限自2017年1月1日到2017年12月31日，年租金1311142元，分五次支付，2017年4月30日前付437048元，6月30日前付218524元，8月31日前付218524元，10月31日前付218524元，12月31日前付218522元。逾期缴纳租金的按照应交租金总额日千分之五标准支付违约金。合同签订后，被上诉人仅在2018年4月17日交还房屋并支付了40万元，在2018年6月28日支付了20万元，剩余租金本金711142元至今未付。所以，对于逾期缴纳租金的违约责任不进行审查认定，属于认定事实错误。2、一审法院对于被上诉人在租赁到期后逾期交还房屋的违约行为不进行审查，也不进行处理，导致被上诉人在合同期外非法占用房屋107天，给上诉人造成了经济损失。在2017年12月31日租赁合同到期后，被上诉人既不续签合同，也不缴纳租金。从2018年1月1日到2018年4月17日期间非法占用房屋共计107天。根据《商铺租赁协议》约定，应按照上年度租金标准的双倍计算，上年度租金标准为每平方米每年850元：850元×2倍×1452.52平方米÷365天×107天=723872元。所以非法占用上诉人房屋期间给上诉人造成的损失，一审法院没有进行审查，属于认定事实错误。3、一审法院认为《还款承诺书》及周光源、王保峰的个人保证担保承诺属于申请，因没有得到上诉人回复，所以无效，属于认定事实错误。仅凭《还款承诺书》标题，具有基本常识的人都知道还款承诺属于单方做出的民事行为，不需要债权人的任何回应，周光源、王保峰的个人担保承诺，更是属于独立保函的形式，不违反任何规定，也属于合法有效的民事行为。另外，虽然王保峰是公司法定代表人，但是，其在担保人处签字明显是承诺为公司提供担保的行为。一审法院以谁受益谁担责的原则，认定周光源、王保峰个人担保行为无效，没有任何法律依据。二、一审法院适用法律错误。1、对于被告逾期支付租金和逾期交还房屋的违约行为，一审法院应按照合同法第107条和第114条规定，判决违约方按照当事人约定支付违约金和赔偿损失。但是，一审法院根本没有按照该规定进行处理，完全无视被上诉人的违约行为、无视违约行为给上诉人造成的经济损失，无视合同双方当事人对于违约责任的意思自治约定，擅自免除了被上诉人的违约责任。这明显属于适用法律错误。2、对于周光源、王保峰的个人担保行为,一审法院在没有任何法律依据的情况下就认定担保无效，属于适用法律错误。根据法律规定，违反法律、行政法规强制性、效力性规定的民事行为无效，恶意串通损害国家集体利益的行为无效，本案二人的担保行为显然并不违法。且法律和法院司法解释早就认可单方出具担保函的法律效力。因此，二担保人依法应该承担担保责任。河北亿居建筑装饰工程有限公司、王保峰答辩称，1、租赁合同签署是由我公司员工李永爱办理，因其不懂相关房屋租赁知识，使合同显失公平，形成的复合装饰装修物价值高，且我方无法拆除，我公司损失过大。加重我方责任的条款未提示未加粗，属于格式条款，因此该条款无效。2、违约金与损失不能同时主张，且违约金过高。主张律师费没有依据，未出示证据。3、上诉人怠于止损，我公司只支付两期租金，早已无力支付，上诉人对扩大的损失有不可推卸的责任，其应自行承担。租赁合同到期，不续签就是不签订合同。房屋早已不再使用，我公司于2017年12月底就把钥匙还给了上诉人，且告知不再租用，因此逾期支付是子虚乌有的，相关损失也与我公司无关。4、承诺书未经股东讨论，未生效，上诉人私自拿走且如果此承诺生效，那雨季漏水的损失以及减免房租的事宜也未获得答复。因此这只是一个申请，没有达成合意，属无效。5、王保峰签字的行为，是履行法定代表人的职责，其是在公章下方签字，不是以保证人的身份签字。此协议未经股东大会，对外承诺全体股东对公司所欠债务承担责任属于无效，因此不承担连带责任。周光源答辩称，1、原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不充足，还款承诺是被上诉人公司股东协商出具期间上诉人在被上诉人河北亿居建筑装饰工程有限公司未经公司股东和管理人同意的情况下私自取得，因此，被上诉人周光源不应承担连带还款责任。2、上诉人主张的违约金明显高于我国法定不超过30%的数额，而且原告没有证据证实其实际损失已经产生，因此上诉人主张的违约金数额过高，请法庭综合实际情况予以酌减。3、上诉人要求双倍支付逾期交房期间的租赁费，尽管合同约定是双倍支付，但该内容仍是违约金的规定，与第二条规定的违约金属于重复主张。因此对于要求双倍支付租金损失的请求，不应得到支持。4、上诉人代理人与上诉人为长期的合作关系，据了解，上诉人代理人是上诉人的法律顾问，代理本案是否需要另行收取代理费用，上诉人并未提供证据。且在一审中，上诉人也未提供发票和支付代理费的相关证据，因此对该部分主张也不应支持。综上，请求驳回上诉，维持原判。河北华北石油房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告河北亿居建筑装饰工程有限公司立即支付拖欠租金人民币711142元，被告王保峰、周光源承担连带还款责任。二、请求法院判令被告河北亿居建筑装饰工程有限公司支付逾期违约金509085元（违约金按照被告应付款金额日千分之一标准，分段计算至2019年1月7日止。2019年1月8日以后违约金以所欠租金711142元为基数按照日千分之一标准计算至被告付清全部租金之日，每日金额为711.14元）被告王保峰、周光源承担连带还款责任。三、请求法院判令被告河北亿居建筑装饰工程有限公司赔偿逾期交还房屋期间给原告造成的经济损失723872元（损失按照上年度日租金标准的双倍自2018年1月1日计算至2018年4月17日）。被告王保峰、周光源承担连带还款责任。四、请求法院判令被告河北亿居建筑装饰工程有限公司支付原告律师费79680元，被告王保峰、周光源承担连带还款责任。五、诉讼费用由三被告承担。一审法院认定事实：2017年4月20日，原、被告之间签订了《商铺租赁协议》，由被告租赁原告创业家园B区1号楼4-9#商铺，面积1452.52平方米，租金每平米每年850元，租赁期限自2017年1月1日到2017年12月31日，年租金1311142元，分五次支付，2017年4月30日前付437048元，6月30日前付218524元，8月31日前付218524元，10月31日前付218524元，12月31日前付218522元。逾期缴纳租金的按照应交租金总额日千分之五标准支付违约金。合同约定双方不再续租的，被告应在合同到期当时将房屋交还原告，逾期交还的按照上年度租金标准的双倍计算租金。同时，合同还规定违约方应承担守约方为解决纠纷需要支付的律师费。合同到期后也没有续签合同，被告没有支付租金，并始终占用房屋，后经原告多次催促，三被告在2018年3月6日出具一份还款承诺书，王保峰、周光源作为保证人承担连带保证责任。被告支付了60万元，剩余租金未付。一审法院认为，原告河北华北石油房地产开发有限公司与被告河北亿居建筑装饰工程有限公司于2017年4月20日签订《商铺租赁协议》，有协议证实，一审法院对其予以确认。原告主张剩余租赁费有证据证实，一审法院予以支持。关于支付租金、违约金、损失赔偿责任，原告请求三被告承担连带责任。被告河北亿居建筑装饰工程有限公司辩称，对租赁合同真实性没有异议，但是该协议显失公平，被告装修费用不能带走，形成了复合的装饰装修物，价值1390851.82元，比一年的房租都贵。协议签订时，由于被告签协议的人员李永爱不具备租赁的相关知识，原告拿来合同，李永爱未看内容就签字了，如果有相关知识的人是不会签此不公平的协议的，协议中加重己方责任的条款属于格式条款，属于无效条款。根据合同法和最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律若干问题解释的相关规定，违约金与损失赔偿不能同时主张，因为违约金具有补偿与处罚的双重属性，而赔偿损失主要是一种补偿性质的责任形式。合同法解释第28条规定，当事人依照合同法第114条第二款规定请求人民法院增加违约金的，增加的数额以不超过实际损失为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不应支持。当事人约定的违约金超过造成损失的30%，属于过分高于造成的损失。关于还款承诺书，商铺协议中的承租方与出租方都是公司，所签协议都是公司行为，还款承诺也是公司的承诺，本着谁受益谁担责任，此事与股东没有关系。股东就出资享受公司受益和对外担责，在未召开股东会的情况下，对外承诺全体股东对公司所欠债务承担保证责任属于无效行为。因此王保峰、周光源个人保证责任无效。且王保峰是法定代理人，其签字行为是职务行为，并非以保证人名义签字。并且，亿居公司请求原告减免部分房租事宜，未得到过回复，雨季漏雨所造成的损失，甲方也未给解决，因此承诺书字面意思是承诺，实际是一个申请，未得到对方回复属于没有达成合意，此承诺无效。被告王保峰辩称意见与河北亿居建筑装饰工程有限公司一致。被告周光源辩称对原告提供证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，通过原告提供的证据可以证实原告约定的违约金过高，尽管降低了标准主张权利，但主张的标准仍为月3%，明显超出最高人民法院关于违约金支付的标准。故对三被告的辩解意见一审法院予以采纳。原告主张律师费用，因未提供相关证据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十一条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法若干问题的解释》第九条、第十条的规定，判决如下：一、被告河北亿居建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付拖欠租金711142元。二、被告王保峰、周光源在本案中不承担责任。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11495元，由原告河北华北石油房地产开发有限公司负担7456元；被告河北亿居建筑装饰工程有限公司负担4039元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。另查，2018年3月6日河北亿居建筑装饰有限公司作为承诺人为上诉人出具《还款承诺书》，该《还款承诺书》载明：我公司于2017年4月20日与贵公司签订《商铺租赁协议》（以下简称协议）。租期自2017年1月1日起至2017年12月31日止。由于我公司是新办企业资金周转十分紧张，合同到期后我公司一直没有支付租金，给贵公司造成应收账款拖期。我公司深表歉意，现我公司承诺如下：一、所欠贵公司2017年租金1311142元（壹佰叁拾壹万壹仟壹佰肆拾贰元整）。租赁期满后没有续签租赁协议。所欠房租请求贵公司允许分期支付：2018年4月20日前支付40万元（肆拾万元整）；2018年6月29日支付40万元（肆拾万元整）；2018年7月31日前支付剩余房租款项。二、若任何一期没有全部履行，我们愿意按照双方租赁协议约定承担违约责任。三、我公司承诺在2018年4月16日前搬迁完毕，并将租赁房屋交还贵公司。若逾期交还，按照每月5000元（伍仟元）标准赔偿贵公司的经济损失。四、我公司全体股东（周光源、王保峰、李永爱、孟松平）对欠贵公司的债务承担连带保证责任，共同承担还款责任。五、其他需要说明的请求事项：……。以上承诺和请求，请贵公司给予考虑和支持。承诺人:河北亿居建筑装饰工程有限公司。保证人：周光源、王保峰。再查，2017年4月20日，上诉人河北华北石油房地产开发有限公司与被上诉人河北亿居建筑装饰工程有限公司签订的《商铺租赁协议》，面积为1542.52平方米。涉案房屋已于2018年4月17日返还上诉人。其余二审查明事实与一审查明事实一致，予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第一款规定：“第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。”上诉人以《还款承诺书》向三被上诉人主张权利，要求被上诉人河北亿居建筑装饰工程有限公司支付拖欠租金、逾期付款违约金、逾期交房经济损失等，被上诉人王保峰、周光源承连带保证责任，应视为上诉人认可被上诉人河北亿居建筑装饰工程有限公司作出的承诺及认可被上诉人王保峰、周光源对被上诉人河北亿居建筑装饰工程有限公司作出的承诺承担连带保证责任。现被上诉人没有按照《还款承诺书》第一条的约定支付房租款项，故应当按照约定承担违约责任。鉴于《商铺租赁协议》约定的逾期支付租金的违约金过高，本院调整为以《商铺租赁协议》分段约定的租金数额为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率的1.3倍计算。上诉人主张三被上诉人应当承担逾期交房损失，对该主张本院认为，河北亿居建筑装饰工程有限公司已于2018年4月17日交还房屋，该行为没有违反《还款承诺书》第三条约定的内容，故对上诉人该主张本院不予支持。上诉人另主张三被上诉人支付律师费79680元，对该主张其没有提供证据，本院不予支持。综上所述，河北华北石油房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持河北省任丘市人民法院（2019）冀0982民初611号民事判决第一项；二、撤销河北省任丘市人民法院（2019）冀0982民初611号民事判决第二、三项；三、被上诉人河北亿居建筑装饰工程有限公司分别自2017年5月1日起至2017年6月30日止以437048元为基数，自2017年7月1日起至2017年8月31日止以655572元为基数，自2017年9月1日起至2017年10月31日止以874096元为基数，自2017年11月1日起至2017年12月31日止以1092620元为基数，自2018年1月1日起至2018年4月17日止以1311142元为基数，自2018年4月18日起至2018年6月28日止以911142元为基数，自2018年6月29日起至付清之日止以711142元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率的1.3倍计算于判决生效之日起十日内向上诉人河北华北石油房地产开发有限公司支付违约金；四、被上诉人周光源、王保峰对上述一、三项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11495元，由上诉人河北华北石油房地产开发有限公司负担6604元，被上诉人河北亿居建筑装饰工程有限公司、王保峰、周光源共同负担4891元；二审案件受理费11495元，由上诉人河北华北石油房地产开发有限公司负担6604元，被上诉人河北亿居建筑装饰工程有限公司、王保峰、周光源共同负担4891元。本判决为终审判决。审判员 高 娜审判员 赵文甲审判员 郭彦妍二〇一九年十一月六日书记员 肖 帅