湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民终2380号上诉人（原审被告）：程陶剑，男，1985年1月28日出生，汉族，住浙江省永康市，上诉人（原审被告）：陈贵州，男，1974年4月9日出生，汉族，住湖北省罗田县，二上诉人的共同委托诉讼代理人：张慧，湖北九派律师事务所律师，代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）：金学兵，男，1969年7月20日出生，汉族，住湖北省罗田县，被上诉人（原审原告）：李响，男，1986年12月4日出生，汉族，住湖北省罗田县，被上诉人（原审原告）：王祥云，男，1961年1月29日出生，汉族，住湖北省罗田县，被上诉人（原审原告）：叶小龙，男，1975年8月4日出生，汉族，住湖北省罗田县，被上诉人（原审原告）：涂金娥，女，1969年10月18日出生，汉族，住湖北省罗田县，被上诉人（原审原告）：欧志平，女，1969年11月19日出生，汉族，住湖北省罗田县，被上诉人（原审原告）：彭定明，男，1972年4月23日出生，汉族，住湖北省罗田县，被上诉人（原审原告）：邱援彬，男，1968年10月20日出生，汉族，住湖北省罗田县，被上诉人（原审原告）：余利峰，女，1973年1月23日出生，汉族，住湖北省罗田县，被上诉人（原审原告）：郑赜知，女，1974年8月25日出生，汉族，住湖北省罗田县，被上诉人（原审原告）：涂建文，男，1973年2月19日出生，汉族，住湖北省罗田县，被上诉人（原审原告）：丁志章，男，1972年11月22日出生，汉族，住湖北省罗田县，被上诉人（原审原告）：徐震霞，女，1976年7月26日出生，汉族，住湖北省罗田县，被上诉人（原审原告）：徐彻，男，1969年8月5日出生，汉族，住湖北省罗田县，被上诉人（原审原告）：汪林涛，男，1970年1月3日出生，汉族，住湖北省罗田县，被上诉人（原审原告）：程凤平，女，1976年6月21日出生，汉族，住湖北省罗田县，上述十六被上诉人的共同委托诉讼代理人：袁玮，湖北神宇律师事务所律师，代理权限：特别授权。上诉人程陶剑、陈贵州因与被上诉人金学兵、李响、王祥云、叶小龙、涂金娥、欧志平、彭定明、邱援彬、余利峰、涂建文、郑赜知、丁志章、徐震霞、徐彻、汪林涛、程凤平（以下简称“金学兵等16人”）合同纠纷一案，不服湖北省罗田县人民法院作出的（2018）鄂1123民初834号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年8月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程陶剑、陈贵州的上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人不承担房屋占有使用费，被上诉人承担装修残值800615.63元或将本案发回重审。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人共同承担。事实理由：1、一审法院认定事实存在错误，并基于此对双方过错作出认定，其认定程陶剑、陈贵州存在过错明显不合理。2、被上诉人出具的承诺书合法有效，但一审法院对上诉人提交的承诺书却故意回避。3、无论承诺书是否有效，一审法院对于租赁合同无效后租金处理也是明显不合理，在适用相关法律规定上没有考虑本案实际情况，房屋占用期限也明显计算错误，有失公正。金学兵等16人答辩认为，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立。2、程陶剑、陈贵州上诉称被上诉人曾向其出具承诺书，因此应赔偿其损失的理由不成立。3、一审法院关于财产的判决部分处理适当，程序合法，应予以维持。综上请求二审维持一审判决，驳回上诉。金学兵等16人向一审法院提出诉讼请求：1.判令程陶剑、陈贵州返还定金100000元；2.判令程陶剑、陈贵州支付房屋占有使用费1800000元（自2014年7月12日至腾退日止）；3.判令程陶剑、陈贵州承担本案诉讼费用。诉讼过程中，金学兵等16人放弃判令程陶剑、陈贵州返还定金100000元的诉讼请求。一审法院认定事实如下：2014年2月23日，金学兵、余利峰等4人与程陶剑、陈贵州签订了《天河大厦1-3楼商铺租赁意向协议》，该意向协议主要内容：一、乙方（程陶剑、陈贵州）要求：1.通信光缆由甲方（金学兵等）移调；2.通电由甲方负责接入…；4.临街面空地由乙方支配…；6.合同期内，乙方有权转租房屋。二、甲方要求：1.乙方装修时不能影响房屋结构，乙方对安全负责；2.房屋租金为每年期的前一个月内付清；3.租期为壹拾年，从第四年起开始以每年5%的增幅递增；4.装修期为四个月，此期间不收租金，自2014年3月12日至2014年7月11日为装修期，自2014年7月12日起开始计取租金…；6.定金为壹拾万元；其他条款以甲乙双方签订的《房屋租赁合同》为准。双方签订《天河大厦1-3楼商铺租赁意向协议》时，口头约定年租金360000元。该协议签订后，程陶剑、陈贵州交付了定金100000元，对“天河大厦”1-3层进行装修，装修期间，程陶剑、陈贵州垫付了主体消防工程款200000元，装修完毕后，程陶剑、陈贵州将2-3楼开设餐厅对外营业，一楼对外转租。2017年1月3日，程陶剑、陈贵州向罗田县人民法院提出诉讼请求：1.依法确认双方签订的《天河大厦1-3楼商铺租赁意向协议》无效；2.判令金学兵等16人赔偿其经济损失552.243万元。2017年12月15日，罗田县人民法院作出（2017）鄂1123民初29号民事判决，确认程陶剑、陈贵州与金学兵、余利峰等于2014年2月23日签订的《天河大厦1-3楼商铺租赁意向协议》无效。程陶剑、陈贵州于判决生效后30日内将“天河大厦”1-3楼商铺退还给金学兵等16人；驳回程陶剑、陈贵州的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，金学兵等于2018年3月23日向法院申请执行，要求程陶剑、陈贵州腾退房屋。程陶剑、陈贵州拆除了未形成附合的装饰装修物，该案于2018年12月4日执行完毕。“天河大厦”1-3楼商铺装修与主体形成附合且不能拆除的装饰装修物，金学兵等16人不同意利用，经鉴定，该部分装修残值800615.63元，鉴定费23667元由金学兵等16人支付。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，金学兵等16人与程陶剑、陈贵州所签订的《天河大厦1-3楼商铺租赁意向协议》因天河大厦未取得《建设工程规划许可证》而无效，双方因该协议取得的财产，应退还对方。金学兵等16人应退还程陶剑、陈贵州定金100000元及程陶剑、陈贵州垫付的消防工程款200000元。金学兵等16人与程陶剑、陈贵州均明知“天河大厦”未取得《建设工程规划许可证》而签订房屋租赁合同，导致屋租赁合同无效，双方均有过错，应当各自承担相应的责任，一审法酌情确定金学兵等16人与程陶剑、陈贵州分别承担50%的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，金学兵等16人要求程陶剑、陈贵州参照双方约定的租金标准即36万元/年、从第四年起开始以每年5%的增幅递增给付房屋占有使用费的请求，一审法院予以支持。双方约定装修期为四个月，此期间不收租金，自2014年3月12日至2014年7月11日为装修期，自2014年7月12日起开始计取租金，故房屋占有使用费自2014年7月12日起开始计算，房屋占有使用费计算至腾退房屋（于2018年12月4日执行完毕）之日即2018年12月4日，房屋占有使用费为1606093元（2014年7月12日至2017年7月11日为360000×3＝1080000元，2017年7月12日至2018年7月11日为360000×105%＝378000元，2018年7月12日至2018年12月4日为378000元/年÷365天×143天＝148093元）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定：已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；出租人不同意利用的，由各方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。金学兵等16人不同意利用“天河大厦”1-3楼商铺装修与主体形成附合且不能拆除的装饰装修物，该部分装修残值800615.63元，一审法酌情确定由金学兵等16人共同承担400307.82元。程陶剑、陈贵州共同承担400307.81元。遂判决，一、金学兵等16人共同退还程陶剑、陈贵州定金100000元，共同退还程陶剑、陈贵州垫付的消防工程款200000元，合计300000元。二、金学兵等16人共同赔偿程陶剑、陈贵州“天河大厦”1-3楼商铺与主体形成附合且不能拆除的装饰装修物现值损失400307.82元。三、程陶剑、陈贵州共同给付金学兵等16人房屋占有使用费1606093元。四、程陶剑、陈贵州共同给付金学兵等16人鉴定费11833.50元。上述一至四项相抵后，程陶剑、陈贵州共同给付金学兵等16人917618.68元，限判决生效后15日内付清。五、驳回金学兵等16人的其他诉讼请求。六、驳回程陶剑、陈贵州的其他诉讼请求。案件受理费47598元，由金学兵等16人共同负担23799元，程陶剑、陈贵州共同负担23799元。程陶剑、陈贵州为支持其上诉请求于2019年9月2日向本院递交了一份调查取证申请书，本院根据上诉人的申请，依法于2019年10月24日前往罗田县公安消防大队调取了一份证据即2017年2月27日罗公消封字【2017】第0004号罗田县公安消防大队临时查封决定书和2017年3月5日罗公消解封字【2017】第0004号罗田县公安消防大队同意解除临时查封决定书。拟证明，整栋大楼被上诉人消防没有进行竣工验收，整个主管道都没有水，即使解封也不符合安全要求，也导致我方无法经营。金学兵等16人质证认为：对该证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对证明目的有异议，从2014年到2017年期间，租赁房屋的消防是经过备案登记的，备案是合格的；在程陶剑、陈贵州经营过程中，由于消防部门进行例行检查时是针对程陶剑、陈贵州经营过程中的消防安全及设施设备的维护，由于程陶剑、陈贵州在经营过程中没有对消防设施及安全进行防护，所以出现了临时查封决定，该决定是针对经营者；在经营期间的消防安全责任的承担者是程陶剑、陈贵州，短期整改的查封时间只有六天，从中可以看出消防整改是针对的程陶剑、陈贵州，而不是针对整栋大楼也就是租赁物的业主。综上该证据与本案没有关联性。金学兵等16人亦向本院递交证据如下：证据一：2019年3月25日罗田县公安消防大队[2019]第0095号消防监督检查记录一份。拟证明诉争的房屋已经通过了消防验收，显示是合格。程陶剑、陈贵州质证认为，对该证据真实性无异议，对其合法性有异议，这个检查的时间是2019年3月25日，不能代表上诉人餐厅租赁时间段的消防状况。其次，这上面写的是2014年10月16日进行了建设工程消防设计备案，抽查合格，消防安全的流程仅仅只是设计备案合格，而整个流程有备案、施工、竣工、验收，直至黄冈中院昨天去罗田消防大队取证时，消防大队还说整栋大厦仍未竣工验收。当事人围绕上诉请求依法提交的证据，本院认定如下：因金学兵等16人递交的证据一系设计备案合格虽然可以证明诉争的房屋已经通过了消防验收，但是否能达到证明目的，本院将在以下论述中结合相关事实和法律予以综合评定。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。另查明，2014年8月18日，金学兵向程陶剑出具《承诺书》一份，内容为“本人金学兵承诺天河大厦出租给程陶剑作为商业经营的房屋所有相关手续在2014年10月1日前交给程陶剑…。2014年10月1日前无法交付的，所有的损失有我本人负责，租金从消防审核通过且相关手续交付之日起开始计算。”2014年10月18日，罗田县公安消防大队出具（罗）公消抽告[2014]第0011号建设工程消防设计备案抽查结果告知书一份，综合评定为合格。本院认为，因双方当事人对一审认定天河大厦1-3楼商铺装修部分装修残值800615.63元的数额无异议，故本院围绕程陶剑、陈贵州上诉提出的装修残值是否应承担及程陶剑、陈贵州是否应给付房屋占有使用费的问题作如下阐述：一、关于一审认定天河大厦1-3楼商铺装修部分装修残值由双方各自承担400307.81元是否有误的问题《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据上述法律规定并结合所查明的相关事实可知，本案中，金学兵等16人与程陶剑、陈贵州所签订的《天河大厦1-3楼商铺租赁意向协议》因天河大厦未取得《建设工程规划许可证》而无效，双方因该协议取得的财产，应退还对方。一审判令金学兵等16人应退还程陶剑、陈贵州定金100000元及程陶剑、陈贵州垫付的消防工程款200000元并无不当，本院予以支持。但金学兵等16人明知“天河大厦”未取得《建设工程规划许可证》而与程陶剑、陈贵州签订房屋租赁合同，且在其向程陶剑出具的《承诺书》中所表明“作为商业经营的房屋所有相关手续”亦未履行到位的情况下，是导致房屋租赁合同无效的重要原因，存在较大的过错，故应对程陶剑、陈贵州的装修损失承担主要责任，程陶剑、陈贵州作为承租方未尽到必要的审查义务，亦具有过错，但其过错责任明显低于金学兵等16人，一审酌情确定金学兵等16人与程陶剑、陈贵州分别承担50%的责任事实依据不足，本院将予以调整。综上，本院确定，金学兵等16人对天河大厦1-3楼商铺装修部分装修残值800615.63元承担70%的责任，即560430.9元【800615.63元×70%】。二、关于程陶剑、陈贵州是否应给付房屋占有使用费的问题。从一审及本院查明的事实可知，已有发生效力的法律文书确认程陶剑、陈贵州与金学兵、余利峰等于2014年2月23日签订的《天河大厦1-3楼商铺租赁意向协议》无效，对于房屋租赁合同无效的处理应按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的相关规定进行处理。本案中，金学兵等16人要求程陶剑、陈贵州参照双方约定的租金标准即36万元/年、并从第四年起开始以每年5%的增幅递增给付房屋占有使用费的请求，一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定对金学兵等16人的该项诉请予以支持并无不当，本院予以支持。但按照金学兵向程陶剑出具的《承诺书》及2014年10月18日罗田县公安消防大队出具（罗）公消抽告[2014]第0011号建设工程消防设计备案抽查结果告知书表明，双方约定租金起算时间应为2014年10月19日，而非一审认定自2014年7月12日起开始计取租金，对此，一审认定有误，本院予以纠正。据此，本院确认，程陶剑、陈贵州房屋占有使用费为1504602元，计算方式：【自2014年10月19日起开始计算，房屋占有使用费计算至腾退房屋（于2018年12月4日执行完毕）之日即2018年12月4日，2014年10月19日至2017年10月19日为360000×3＝1080000元，2017年10月20日至2018年10月20日为360000×105%＝378000元，2018年10月21日至2018年12月4日为378000元/年÷365天×45天＝46602元】。另，金学兵等16人向一审法院提出诉讼请求中并未要求程陶剑、陈贵州给付鉴定费11833.50元，而一审判令程陶剑、陈贵州给付，改判项法律依据不足，对此，本院亦予以纠正。综上所述，程陶剑、陈贵州的上诉理由部分成立，本院予以支持，原审认定装修残值损失责任承担及程陶剑、陈贵州支付房屋占有使用费起算时间并对鉴定费支持有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖北省罗田县人民法院作出的（2018）鄂1123民初834号民事判决第一、五、六项即【一、金学兵等16人共同退还程陶剑、陈贵州定金100000元，共同退还程陶剑、陈贵州垫付的消防工程款200000元，合计300000元。五、驳回金学兵等16人的其他诉讼请求。六、驳回程陶剑、陈贵州的其他诉讼请求】。二、撤销湖北省罗田县人民法院作出的（2018）鄂1123民初834号民事判决第二、三、四项即【二、金学兵等16人共同赔偿程陶剑、陈贵州“天河大厦”1-3楼商铺与主体形成附合且不能拆除的装饰装修物现值损失400307.82元。三、程陶剑、陈贵州共同给付金学兵等16人房屋占有使用费1606093元。四、程陶剑、陈贵州共同给付金学兵等16人鉴定费11833.50元。上述一至四项相抵后，程陶剑、陈贵州共同给付金学兵等16人917618.68元，限本判决生效后15日内付清】。三、金学兵等16人共同赔偿程陶剑、陈贵州“天河大厦”1-3楼商铺与主体形成附合且不能拆除的装饰装修物现值损失560430.9元。四、程陶剑、陈贵州共同向金学兵等16人给付房屋占有使用费1504602元。上述给付义务双方相抵后，程陶剑、陈贵州共同应向金学兵等16人给付644171.1元【1504602元-300000元-560430.9元】，该款限程陶剑、陈贵州于判决生效后十五日内付清。如未按本判决确定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费47598元，由金学兵等16人共同负担23799元，程陶剑、陈贵州共同负担23799元。二审案件受理费47598元，由程陶剑、陈贵州共同负担23799元，金学兵等16人共同负担23799元。本判决为终审判决。审判长 樊 军审判员 胡美琴审判员 骆 骥二〇一九年十一月五日法官助理李栋书记员刘雄