四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终3237号 上诉人（原审被告）：胥苹，女，汉族，生于1980年7月8日，户籍地四川省盐亭县，现住四川省绵阳高新技术产业开发区。 被上诉人（原审原告）：四川鑫泰物业服务有限公司，住所地：四川省绵阳市游仙区滨江东路南段**。 法定代表人：汪文斌，董事长。 委托诉讼代理人：谢俊生，北京隆安（成都）律师事务所律师。 上诉人胥苹因与被上诉人四川鑫泰物业服务有限公司买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳市游仙区人民法院（2019）川0704民初2055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人胥苹及被上诉人四川鑫泰物业服务有限公司的委托诉讼代理人谢俊生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 胥苹提出如下上诉请求：一审判决认定事实错误，请求予以改判。事实及理由：业委会成立后，前期物业服务合同将在签订新物业服务合同后终止，2015年1月8日业委会与成都亿新物业服务公司签订了物业服务合同，所以上诉人与鑫泰物业的服务合同到2015年1月8日已终止。 被上诉人四川鑫泰物业服务有限公司辩称，一审判决认定事实合同，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。因签订该合同的业委会系非法组织，因此与成都亿新物业服务公司签订的物业服务合同不具有合法性。 四川鑫泰物业服务有限公司向一审法院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2011年7月1日起至2018年4月30日的物业服务费9094.13元、垃圾清运费492元，共计9586.13元；2.判令被告按照日万分之一支付原告自2010年1月1日起至实际付清之日止的违约金，暂计算至2018年4月30日为1195.87元；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理认定事实如下:2008年1月4日，四川龙都实业有限公司（甲方）与四川鑫泰物业服务有限公司（乙方）签订一份《布鲁斯·国际新城Ｂ区前期物业服务合同》，聘请乙方为坐落于绵阳市高新区的布鲁斯·国际新城Ｂ区提供物业管理服务并约定“合同期限：物业承接验收2008年11月30日至本小区业主大会选聘物业服务企业重新签订物业服务合同止。物业管理收费：根据《绵价费【2004】56号》收费指导标准一级，按物业建筑面积向业主或者物业使用人收取物业服务费……（一）高层住宅：1.56元／平方米·月，多层住宅0.78元／平方米……第十条违约责任：甲方、业主或住户违反本合同第八条、第十条的约定，未能及时足额缴纳物业服务费和代收相关费用，应按应缴费用的5%向乙方支付违约金并及时缴清应缴费用。” 2008年2月2日，被告购买了位于绵阳市高新区“布鲁斯·国际新城”20栋1单元1502号房屋一套，商品房买卖合同摘要显示建筑面积为92.42㎡，2011年3月13日被告入住该房屋。 原告如下证据：1.巡逻巡查记录表、报修登记表、清洁保洁检查记录表、电梯维护保养合同、消防维护保养技术维护合同，拟证明其按照物业合同约定履行了相关合同义务。被告质证意见认为该组证据真实性有异议，只知道小区有保安，不知道是原告在提供物业服务；2.催费通知单照片打印件7页，拟证明原告于2013年2月6日、2014年1月1日、2015年1月5日、2016年1月5日、2016年11月2日、2018年1月3日、2018年6月25日在被告家门上张贴催费通知单的形式向被告多次催收物业费的事实。被告质证意见称没有看到过门口张贴的催费通知单，达不到原告的证明目的；3.垃圾清运合同3份、四川增值税专用发票1份，拟证明原告按6元每户每月的标准代缴了垃圾清运费，被告质证意见认为合同是原告跟环卫处签订的与自己无关，且是原告服务服务合同失效后签订的。 一审庭审中，被告胥苹举出以下证据：1.业委会备案登记表、物业服务合同复印件一份，拟证明小区业委会于2013年9月2日合法成立，并与成都亿新物业管理有限公司签订了新的物业合同，因此与原告的前期物业合同应当终止。原告质证意见认为备案登记表无法证明案涉小区成立的业委会合法，达不到被告的证明目的，物业服务合同不具有合法性和关联性；2.告全体业主书一份、通知一份、照片7张，拟证明2015年业委会与新物业公司要求原告退场，原告拒不退场。原告质证意见认为通知与告知书不具有合法性，与事实相悖，照片达不到被告的证明目的，没有关联性。 庭审中，原告陈述被告所购买房屋系高层住宅，按照合同约定本来应当收取的物业费用系1.56元／平方米·月，原告主张按1.2元/平方米计算，被告拖欠物业管理费时间系2011年7月1日起至2018年4月30日，后原告不再为案涉小区提供物业服务，经计算拖欠物业管理费为9094.13元【92.42㎡×82个月×1.2／平方米·月】，原告只主张9094.13元，垃圾清运费82个月×6元／月／户=492元。庭审中，原告变更诉讼请求，主张违约金标准按照拖欠物业服务费及垃圾清运费总额的5%计算为479.3元。 上述事实有当事人身份信息、营业执照及《布鲁斯·国际新城B区物业服务合同》、《商品房买卖合同摘要》、巡逻巡查记录表、保修登记表、清洁保洁检查记录表、电梯维护保养合同、消防维护保养技术维护合同、垃圾清运合同、缴费票据、照片打印件、备案登记、与成都亿新物业服务有限公司签订的物业服务合同、通知、告全体业主书及其当庭陈述等证据在案佐证。 一审法院认为：四川龙都实业有限公司与四川鑫泰物业服务有限公司签订的《布鲁斯·国际新城B区物业服务合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同对布鲁斯·国际新城B区全体业主均具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”以及第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，因此，《布鲁斯·国际新城B区物业服务合同》中约定的高层电梯住宅物业服务收费为1.56元/月/平方米对原、被告双方具有约束力。因原告只按1.2元/月/平方米主张，低于合同约定的金额，系原告对其权利的自由处分，予以支持。 本案争议焦点，结合本案证据分析如下： 一、关于被告抗辩诉讼时效问题。因被告未缴纳物业管理费，原告举出了于2013年2月6日、2014年1月1日、2015年1月5日、2016年1月5日、2016年11月2日、2018年1月3日、2018年6月25日七张催收通知单催收物业管理费，被告虽称没有收到相关催收的证明，认为已经超过诉讼时效，但其未提供任何证据证明。原告举出的证据可以证明原告连续向被告催收物业服务费且在诉讼时效内，未超过诉讼时效，对于被告的该抗辩理由，不予采信。 二、关于被告抗辩小区已在2013年成立业委会，并与其它物业服务企业签订了物业服务合同，故原告自业委会成立后选定新的物业服务企业时即合同到期的抗辩理由。原告为布鲁斯国际新城小区提供物业服务至2018年4月30日，该小区业主在原告公司提供物业服务期间享有了物业服务所生利益，根据权利义务相一致的原则，原告应有权向该小区的业主收取相应的服务服务费。被告提出2015年1月8日业委会与成都亿新物业管理有限公司签订了新的物业服务合同后，其与原告的合同关系已终止的主张，因原、被告双方对2013年的小区业委会的合法性存在争议，而该争议不属于本案审理范围，可通过其他合法途径解决，故对被告的该抗辩理由，不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告作为该小区的物业管理企业，已对小区提供了相应的物业服务，且经过书面催收，被告应按合同约定支付物业服务费9094.13元【92.42㎡×82个月×1.2／平方米·月】，予以支持。 关于垃圾清运费的收取，根据原告举出的《垃圾清运合同》，显示系根据我国现行法规及绵市府办（1997）37、60号文件的通知精神由原告与绵阳市环境卫生管理处签订，收款单位系市财政局，其收取标准系政府出台，因此原告依据该合同向被告收取垃圾清运费合法且标准合理，被告应当支付垃圾清运费，故对原告要求被告支付从2011年7月1日至2018年4月30日的垃圾清运费的诉讼请求，予以支持，计为492元（6元/户/月×82个月）。上述两项费用共计9586.13元。 关于违约金。现被告未按期支付物业服务费已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应承担违约责任。合同双方约定违约金计算标准即“应按应缴费用的5%向乙方支付违约金”，原告主张按拖欠物业服务费及垃圾清运费总额的5%，该条约定仅限于物业管理费，因此对于垃圾清运费的违约金主张要求，不予支持，被告应承担的违约金应为9094.13元×5%=454.7元，应予支持。遂判决：一、被告胥苹于本判决生效后十日内向原告四川鑫泰物业服务有限公司支付自2011年7月1日起至2018年4月30日止的物业管理费9094.13元、垃圾清运费492元、违约金454.7元，合计10040.831元；二、驳回原告四川鑫泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本院二审审理期间，各方当事人均无新证据提交。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案应当围绕上诉人的上诉请求进行审理。 关于上诉人称2015年1月8日业委会与成都亿新物业服务公司签订了物业服务合同，所以其与被上诉人的物业服务合同到2015年1月8日已终止的上诉理由，因本案当事人对2013年的小区业委会的合法性存在争议，且成都亿新物业服务公司亦未入驻布鲁斯国际新城小区提供为该小区业主提供物业服务，被上诉人为布鲁斯国际新城小区提供物业服务至2018年4月30日，该小区业主在被上诉人提供物业服务期间享有了物业服务所生利益，被上诉人有权向该小区的业主收取相应的物业服务费。故上诉人称2015年1月8日业委会与成都亿新物业管理有限公司签订了新的物业服务合同后，其与原告的合同关系已终止的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由上诉人胥苹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张建国 审 判 员 石 军 审 判 员 代 艳 二〇一九年十一月十八日 法官助理 王 燕 书 记 员 童 磊