河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终6030号上诉人（原审被告）：洛阳升龙置业有限公司，住所地：河南省洛阳市西工区王城大道升龙广场C区商业营销中心。法定代表人：周海萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：张青磊，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦思，河南陆达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡艳红，女，汉族，1967年9月19日出生，住河南省洛阳市西工区。被上诉人（原审原告）：刘夏颖，女，汉族，1990年6月10日出生，住河南省洛阳市西工区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李淑芳，河南焦点律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：田杰，河南焦点律师事务所律师。上诉人洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）因与被上诉人胡艳红、刘夏颖房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初2878号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人升龙公司的委托诉讼代理人张青磊，被上诉人胡艳红、刘夏颖及其共同委托诉讼代理人李淑芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。升龙公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回胡艳红、刘夏颖的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由胡艳红、刘夏颖承担。事实与理由：一、胡艳红、刘夏颖没有合同解除权。1.双方签订的《商品房预售合同》并未约定逾期交房，胡艳红、刘夏颖享有合同解除权。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，胡艳红、刘夏颖法定的合同解除权期间是2016年1月1日至2016月12月31日，胡艳红、刘夏颖未在该除斥期间行使合同解除权，权利已经丧失。3.胡艳红、刘夏颖既无约定合同解除权，也无法定合同解除权，更不具备解除合同的条件。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院以“房屋是否验收合格与是否能交付使用是两个不同概念，被告不能提供房屋符合上述法律、行政法规、规章规定的交付使用条件，因此已构成违约”属适用法律错误。2.《商品房预售合同》由河南省工商行政管理局和河南省建设厅制定，双方盖章签字确认，并在洛阳市房地产市场管理处登记备案，合法有效。合同第八条明确约定案涉房屋经设计、建筑、施工、监理、建设五大单位联合验收合格即符合交付条件，该条款并未违反国家效力性的强制性规定，案涉房屋已经五大单位联合验收合格，符合交付条件，升龙公司并未构成违约。一审法院以此认定升龙公司违约，解除案涉《商品房预售合同》适用法律错误。三、《商品房预售合同》涉及贷款问题尚未解决，不具备解除条件。银行预抵押登记尚未注销，《商品房预售合同》无法解除。即使解除，也是升龙公司分别向贷款银行和胡艳红、刘夏颖分别返还。四、契税、登记费和抵押费不应由升龙公司承担。1.2011年4月26日财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知【财税（2011）32号】明确规定：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已缴纳契税。一审法院以契税属于胡艳红、刘夏颖的合理损失为由让升龙公司予以赔偿无法律依据。2.登记费和抵押费是由胡艳红、刘夏颖向政府部门缴纳的税，并非向升龙公司缴纳。胡艳红、刘夏颖辩称，1.案涉房屋虽经五大主体验收，但在双方约定的交付时间内未通过消防验收，不具备交付使用条件，升龙公司构成违约。2.升龙公司至今未将符合安全使用条件的房屋交付使用，也未办理房屋权属证书，导致××的购房目的不能实现，其行为已构成根本违约，胡艳红、刘夏颖享有合同解除权。3.《商品房预售合同》与《个人购房担保借款合同》是相互独立的法律关系。4.契税、登记费和抵押费应当由升龙公司承担。升龙公司未交付房屋未办证的违约行为导致合同解除，应赔偿胡艳红、刘夏颖所有经济损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡艳红、刘夏颖向一审法院起诉请求：1.判令解除胡艳红、刘夏颖与升龙公司于2013年10月10日签订的编号YS0219346、YS0219352，房屋代码分别为783228、783229的《商品房预售合同》；2.判令升龙公司退还胡艳红、刘夏颖已交购房款3067567.38元、办证综合税费109508.60元、房产抵押手续费1088元、登记费用800元及利息（购房款利息以3067567.38元为基数按胡艳红、刘夏颖向银行贷款利率6.55%从2013年9月26日计算至胡艳红、刘夏颖收到款项之日止，综合税费、房产抵押手续费、登记费用的利息以111396.60元为基数按胡艳红、刘夏颖向银行贷款利率6.55%从2013年11月4日计算至胡艳红、刘夏颖收到款项之日止）；3.本案的诉讼费用由升龙公司承担。一审诉讼中，胡艳红、刘夏颖明确第二项诉讼请求中的已交购房款3067567.38元为首付款1377715元加上已偿还贷款899588.84元以及未偿还贷款790263.54元，并表示不再主张综合税费、房产抵押手续费、登记费用的利息。一审法院认定事实：2013年9月26日，升龙公司向胡艳红、刘夏颖开具《销售不动产统一发票》二份，显示胡艳红、刘夏颖向其支付购房款分别为768486元、609229元。同日，升龙公司向胡艳红、刘夏颖开具了两张收据，显示收款事由均为代收代付的登记费和抵押费，两张收据中的登记费和抵押费共计1888元。同年10月10日，胡艳红、刘夏颖（××）与升龙公司（出卖人）签订《商品房预售合同》二份（合同编号分别为：YS0219346、YS0219352；房屋代码分别为：783228、783229），约定胡艳红、刘夏颖购买升龙公司开发的位于洛阳市××工区××龙广场××区××单元××、××号二处房产；房款总金额分别为1528486元、1209229元；付款方式为商业按揭贷款，胡艳红、刘夏颖签订合同时已付清首付房款768486元整（含定金）、609229元整（含定金）；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格，并符合合同约定的商品房交付××使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2.不可抗力还包括国家政策、相关法律调整等；除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，则按照附件四合同补充协议第十条执行；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：商品房达到交付使用条件后，出卖人可以书面通知××在交房最后期限之前办理交付手续，出卖人没有书面通知××提前办理交付手续的，××应当在交房最后期限届满时主动找出卖人办理交付手续，由于××没有按出卖人通知的时间或约定的时间办理交接手续等原因，未能按期交付的，责任由××承担，如逾期超过15日，视作出卖人已将该房屋交付给××，由此产生的风险责任及相关的物业管理费用由××承担。该合同附件四第十条约定，出卖人逾期交房时，××同意合同继续履行，并给予出卖人60日的宽展期，如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付给××，出卖人向××支付已付房价款0.5%的违约金。同年11月4日胡艳红、刘夏颖向洛阳市地方税务局契税分局缴纳上述两套房产的契税分别为61139.44元、48369.16元，共计109508.60元。同年11月28日，上海浦东发展银行股份有限公司洛阳分行（贷款人）与刘夏颖（借款人、××）、胡艳红（××）、升龙公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》两份（合同编号分别为13212013100840130601、13212013100843130601），约定的借款本金分别为760000元、600000元；交易对象户名为升龙公司；贷款用途为购商业用房；贷款期限10年，预计自2013年11月28日至2023年11月28日；贷款利率为6.55%，执行浮动利率，上浮10%；采用等额本息还款法；抵押物分别为位于洛阳市××工区××龙广场××区××单元××、××房产，抵押担保期间为2025年11月28日；保证期间为阶段性连带责任保证。2014年4月2日，上海浦东发展银行股份有限公司洛阳分行发放贷款760000元，刘夏颖自2014年5月20日开始逐月归还贷款本息，至2019年3月27日，累计归还本金318382.06元、利息184334.15元，罚息1.82元，合计502718.03元。同日，上海浦东发展银行股份有限公司洛阳分行发放贷款600000元，刘夏颖自2014年5月10日开始逐月归还贷款本息，至2019年3月27日，累计归还本金251354.40元、利息145513.21元、罚息3.20元，合计396870.81元。现胡艳红、刘夏颖以升龙公司根本违约为由诉至一审法院，请求判如所请。胡艳红、刘夏颖为证明案涉两套房屋不具备交付条件，提交了本院（2018）豫03民终4827号民事判决书以及一审法院（2017）豫0303民初2625号民事判决书，其中（2018）豫03民终4827号民事判决书“本院认为”部分载明：“消防验收是商铺进行经营的必经前提程序，因本案涉案房屋至今未通过公安消防机关的消防验收标准。原审认为升龙公司交付给顾惠蓉的商铺不具备使用条件，其已构成违约并无不当。”升龙公司对两份判决书真实性无异议，但对证明目的有异议，并称该公司准备申请再审。升龙公司为证明案涉两套房屋已通过消防验收，提交了河南省洛阳市公安消防支队于2019年4月18日作出的《洛阳市消防支队建设工程消防验收意见书》[洛公消验字〔2019〕第0094号]，该意见书载明了洛阳升龙广场C区1#-3#楼建设工程，经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收合格。胡艳红、刘夏颖对该意见书真实性无异议，但认为出具时间晚于双方约定的交房日期，不能证明案涉房屋具备办理不动产权属证书的条件，且可证明升龙公司未在约定时间交付符合安全使用标准的房屋。升龙公司为证明案涉房产于2015年12月31日经五主体验收合格符合交房条件，且已于2015年12月20日按照合同约定地址通知胡艳红、刘夏颖办理交房手续，该公司不存在逾期交房情况，提交了《建设工程竣工验收意见书》、2016年2月22日洛阳晚报、整付零寄交寄清单一份。胡艳红、刘夏颖认为五方验收并未在洛阳市建设工程质量监督站监督下进行，没有经过公安消防机关验收；对整付零寄交寄清单真实性不认可，系升龙公司单方制作，胡艳红、刘夏颖未收到该通知书；洛阳晚报不能证明升龙公司向胡艳红、刘夏颖交房，案涉房产在当时不具备交付条件。一审法院认为，胡艳红、刘夏颖与升龙公司签订的二份《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，系合法有效合同，双方均应严格按约履行。胡艳红、刘夏颖向升龙公司履行了交付房款之义务，升龙公司亦应履行交付房屋和及时将出卖的房屋所有权转移给胡艳红、刘夏颖的义务。案涉两份《商品房预售合同》中均约定了房屋交付标准为商品房经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格，升龙公司虽提供《建设工程竣工验收意见书》来证明案涉房屋已经五主体验收合格，但是购房人最基础的购房目的是安全地使用房屋，房屋是否验收合格与是否能够交付使用是两个不同概念，而案涉两套房屋在胡艳红、刘夏颖诉至法院时尚未通过公安消防机关的消防验收，因此在合同约定的交付日期前不具备交付使用条件，升龙公司已构成违约，应当承担相应的违约责任。胡艳红、刘夏颖以不能实现合同目的主张解除合同，于法有据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。胡艳红、刘夏颖要求升龙公司退还已交首付款1377715元、已偿还贷款899588.84元以及未偿还贷款790263.54元，但买房人购买房屋时可以选择一次性付款，也可以选择按揭贷款，胡艳红、刘夏颖自主选择按揭贷款，且贷款利息的支付对象为银行，故要求升龙公司返还贷款利息没有事实和法律依据；升龙公司于2013年9月26日收取胡艳红、刘夏颖两套房屋首付款共计1377715元，并于2014年4月2日收取上海浦东发展银行股份有限公司洛阳分行发放的贷款共计1360000元，故升龙公司应向胡艳红、刘夏颖返还两套房屋全额款项2737715元及该款项占用期间的利息，利息参照民间借贷相关法律规定，按照年利率6%从实际占用之日起计算至升龙公司实际退还之日止。另，胡艳红、刘夏颖向相关部门交纳契税共计109508.60元、登记费和抵押费共计1888元，以上均属胡艳红、刘夏颖的合理损失，升龙公司应予赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除胡艳红、刘夏颖与升龙公司于2013年10月10日签订的两份《商品房预售合同》（合同编号分别为：YS0219346、YS0219352，房屋代码分别为：783228、783229）；二、升龙公司于本判决生效之日起十五日内向胡艳红、刘夏颖支付购房款2737715元；三、升龙公司于本判决生效之日起十五日内向胡艳红、刘夏颖支付契税109508.60元；四、升龙公司于本判决生效之日起十五日内向胡艳红、刘夏颖支付登记费和抵押费1888元；五、升龙公司于本判决生效之日起十五日内支付胡艳红、刘夏颖购房款占用期间的利息（以1377715元为基数，按年利率6%，自2013年9月26日起计算至实际履行之日止；以1360000元为基数，按年利率6%，自2014年4月2日起计算至实际履行之日止）；六、驳回胡艳红、刘夏颖的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32232元，减半收取计16116元，由胡艳红、刘夏颖负担1676元，升龙公司负担14440元。本院二审期间，双方均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：胡艳红、刘夏颖与升龙公司签订的两份《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。胡艳红、刘夏颖向升龙公司履行了交付房款之义务，升龙公司亦应履行交付房屋并配合办理相关权属证书的义务。经查，升龙公司于2016年2月22日在洛阳晚报发布交房通知公告并提交整付零寄交寄清单，不能证明其已按照合同约定有效通知到胡艳红、刘夏颖办理交房手续，且双方均认可案涉房屋至今并未履行房屋交接手续，升龙公司上诉主张案涉房屋符合交付条件，其不构成违约的意见不能成立。关于胡艳红、刘夏颖是否享有合同解除权的问题。《商品房预售合同》约定出卖人逾期交房按照合同附件四第十条执行。“合同附件四”第十条约定，出卖人逾期交房时，××同意合同继续履行，并给予出卖人60日宽展期。双方对于宽展期到达后仍不能交房的，何时可以行使解除权没有约定。升龙公司未依照合同约定的交付日期交付案涉房屋，胡艳红、刘夏颖据此行使合同解除权并无不当。升龙公司关于胡艳红、刘夏颖不享有合同解除权的意见于法无据，本院不予支持。关于《商品房预售合同》解除后，升龙公司是否应返还胡艳红、刘夏颖交纳的契税、登记费、抵押费问题，胡艳红、刘夏颖交纳的契税109508.6元，因案涉房屋没有办理权属登记，依据《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》财税［2011］32号规定，应由相关财政厅（局）、地方税务局予以退还，一审判决卖方升龙公司予以退还依据不足，本院予以纠正。关于登记费、抵押费1888元，因双方《商品房预售合同》已解除，属于胡艳红、刘夏颖合理损失，一审法院判决升龙公司予以赔偿并无不当。关于升龙公司上诉主张因银行预抵押登记尚未注销，《商品房预售合同》无法解除的问题，因贷款银行并未作为有独立请求权的第三人参加诉讼，故一审法院仅处理商品房买卖合同当事人之间的纠纷并无不妥。综上，升龙公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决虽认定事实清楚，但处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初2878号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初2878号民事判决第三、六项；三、驳回胡艳红、刘夏颖的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费维持；二审案件受理费29593元，由胡艳红、刘夏颖负担93元，洛阳升龙置业有限公司负担29500元。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇一九年十一月二十六日书记员  常翠玲