北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终14735号上诉人(原审原告)：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓32号楼108。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：宋修鸣，男，北京富力通达房地产开发有限公司职员。被上诉人(原审被告)：北京夏末建筑工程有限公司，住所地北京市通州区永乐店镇柴厂屯村东（联航大厦）1-1255号。法定代表人：袁永辉，总经理。上诉人北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）因与被上诉人北京夏末建筑工程有限公司（以下简称夏末公司）商品房预售合同纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初20124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。富力公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，依法改判夏末公司向富力公司支付违约金782011.4元；诉讼费由夏末公司承担。事实与理由：一、一审随意酌定调整违约金，违反当事人合同约定的意思自治；一审酌定的违约金过低，该酌定标准对富力公司显失公平。合同当中就违约金标准有明确的规定，该标准不存在过高的问题，也不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，因此一审酌定的违约金过低。二、一审判令富力公司限期返还夏末公司房款属于无故超裁。综上，请求二审法院依法予以改判。夏末公司辩称，同意一审判决，不同意富力公司的上诉请求。富力公司向一审法院起诉请求：1.解除富力公司与夏末公司签订的《北京市商品房预售合同》，夏末公司配合办理该房屋的联机备案注销手续；2.夏末公司赔偿逾期付款违约金782011.4元（房屋总价款6308114元的10%及逾期款504万元的3%）；3.夏末公司赔偿合同印花税3155元及刷卡手续费80元；4.夏末公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月29日，富力公司作为出卖人与夏末公司作为买受人签订《预售合同》，约定由夏末公司购买富力公司开发建设的涉案房屋，房屋预测建筑面积为93.15平方米，房屋总价款为6308114元。合同第八条“逾期付款责任”约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。2.逾期超过60日（该期限应当与本条第1项中的期限相同），出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……《预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”载明：买受人应于2017年6月24日交纳定金10万元整；首期房款：于签署《预售合同》当日，即2017年9月22日交纳总房款的20%（含定金），合计1268114元；二期房款：于2017年10月22日前交纳总房款的20%，合计126万元；三期房款：于2017年12月22日前交纳总房款的20%，合计126万元；四期房款：于2018年3月22日前交纳总房款的20%，合计126万元；五期房款：于2018年6月22日前交纳总房款的20%，合计126万元。如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据《预售合同》第八条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金。买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按合同第八条的约定解除合同。《预售合同》附件十二“补充协议”第5条第5款约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第八条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第八条关于逾期付款的违约责任。合同另就产权登记等进行了约定。上述合同签订后，双方办理了《预售合同》的联机备案手续，夏末公司向富力公司支付了第一期购房款（含定金）1268114元及代收印花税3155元，富力公司向夏末公司出具了发票。后夏末公司未再向富力公司支付剩余房款。一审法院另查：2019年3月28日，富力公司向夏末公司寄送了《解除合同的通知》，载明夏末公司未按期支付房款，已构成违约，故通知夏末公司于2019年3月22日解除购房合同，并要求按照合同约定收取违约金。在本案审理过程中，夏末公司就其主张的富力公司承诺赠送面积提供了平面图予以佐证，但该平面图并未明确标注涉案房屋有赠送面积，亦无富力公司盖章确认，富力公司对此不予认可。经本院询问，富力公司表示解除合同后同意退还夏末公司已付购房款，但要求扣除应付违约金。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，夏末公司未按合同约定支付房款，富力公司依据合同约定要求解除合同，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。对于夏末公司已付购房款，富力公司同意退还，一审法院不持异议。对于富力公司要求夏末公司赔偿违约金之诉求，夏末公司以富力公司承诺赠送面积为由抗辩，但未提供充分证据，一审法院不予采信，但鉴于富力公司亦未举证证明其实际损失情况，故就夏末公司应向富力公司赔偿违约金的具体数额，由一审法院按照合同的具体约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为31.5万元。对于富力公司要求夏末公司赔偿合同印花税、刷卡手续费之诉求，一审法院认为上述违约金已足以弥补其损失，故依据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1.解除富力公司与夏末公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y2062207），夏末公司于判决生效之日起七日内配合富力公司办理上述合同的联机备案注销手续；2.富力公司返还夏末公司已付房款1268114元，于判决生效之日起七日内执行清；3.夏末公司赔偿富力公司与违约金315000元，于判决生效之日起七日内执行清；4.驳回富力公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：夏末公司违约责任的认定是否正确。本案中，夏末公司未按合同约定支付房款，富力公司依据合同约定要求解除合同并要求夏末公司承担违约责任，于法有据，本院依法予以确认。因富力公司并未举证证明夏末公司解除合同所造成的实际损失，一审法院结合双方合同的具体约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为31.5万元，于法有据，本院依法予以确认。关于富力公司主张超裁的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，富力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1755元，由北京富力通达房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邓青菁审 判 员 高 贵审 判 员 张清波二〇一九年十一月二十六日法官助理 付 哲书 记 员 刘 爽书 记 员 张 朋