安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1202民初9020号原告（反诉被告）：李根，男，1982年11月5日出生，汉族，高中文化，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：杨雪梅，安徽蓝邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：阜阳市金宇汽车销售服务有限公司，住所地安徽省阜阳市开发区新安大道777号，统一社会信用代码91341200557842854E。法定代表人：刘国臣，该公司经理。委托诉讼代理人：余家燕，安徽亚坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚坤，安徽亚坤律师事务所律师。原告李根与被告阜阳市金宇汽车销售服务有限公司（以下简称金宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，被告金宇销售公司提出反诉，经本院准予后，依法适用简易程序合并审理本案。原告李根的委托诉讼代理人杨雪梅，被告金宇公司的代理人张亚坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李根向本院提出诉讼请求，1、判令解除原、被告的《租房合同》；2、判令被告退还原告房屋租赁费7万元、预交的保证金1万元；3、判令被告赔偿原告装修损失12万元；4、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由，原告李根是阜阳市鑫梓恒汽车销售服务有限公司(以下简称:鑫梓恒公司)的法人代表，因公司经营需要租用场地，经过与被告金宇公司的姚雷进行磋商，租用金宇公司位于阜阳市开发区经五路汽贸物流园77号的房屋用于汽车销售及办公场所。2018年11月10日，原告李根与被告正式签订《租房合同》，约定租赁期限2年(从2018年11月16日至2020年11月16日)、租金每年22万元、租金一年一付，每年提前2个月付清，保证金1万元、违约金及其他相关内容。2018年11月10日、14日，原告通过手机银行转账23万元给姚雷。随后，原告对租用房屋进行装修，花费约12万元，后鑫梓恒公司正式开始运营。2019年8月13日，鑫梓恒公司的工作人员到公司取东西时发现墙体被掏了个大洞，房间内堆着装修所用的材料、架子，装修工人正在施工，房顶的天花板完全损毁。鑫梓恒公司的装修、装饰品及办公用品被丢弃毁坏，办公室被装修材料占据无法使用。原告向派出所报警，被告公司的姚雷称因消防需要破墙入内进行装修。综上，原、被告双方签订的《租房合同》合法有效，被告在租期内擅自破墙进行装修，单方违反合同的约定，导致原告租房目的无法实现。为此，原告为维护其合法权益诉至法院，请求依法裁判。被告金宇公司辩称，一、原告诉称房屋墙体被掏了一个大洞，屋顶的天花板完全损毁，公司的装修、装饰品及办公用品被丢弃毁坏，办公室被装修材料占据无法使用与客观事实严重不符。原告租赁本公司房屋后一直闲置，本公司对租赁房屋消防改造时原告租赁的房屋并未使用，屋内仅仅摆放几张办公桌，同时消防改造也不影响房屋的正常使用；二、原告主张的退还租赁费7万元及保证金1万元没有任何事实及法律依据。2018年11月16日，原告与本公司签订的《租房合同》约定租期从2018年11月16日至2020年11月16日，共计24个月。截至目前租赁房屋仍被原告占有并未交还本公司，其主张退还租赁费不应支持。同时《租房合同》明确约定如原告欠房租及水电及物业等费用，从保证金中扣除。目前原告不仅拖欠房租而且对水电及物业等费用未进行结算；三、原告主张赔偿装修损失12万元没有事实及法律依据。本公司租赁给原告的房屋已进行装饰装修。原告提供的票据均是广告服务或广告费，与装饰装修没有任何关系。同时截至目前原告对租赁房屋使用已将近1年，且目前仍占有租赁房屋。本案完全是因为原告不想继续租赁房屋而歪曲事实解除合同从而达到不支付第二年租金的目的；四、本案原告拒不支付房屋租赁费，存在严重违约行为。《租房合同》明确约定租期从2018年11月16日至2020年11月16日，租金每年22万元，总租金44万元。租金按年支付，每年提前2个月付清，如违反约定，应按照总租金的30%支付违约金，第二年租金原告应于2019年9月16日前支付。经本公司多次催要第二年租金，原告置之不理，原告的行为已经构成严重违约；五、原告不享有合同解除权，其解除合同的诉讼请求于法无据。《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定，租赁房屋的解除为法定解除与约定解除，即只有在符合法律的条件或合同明确约定的情况下，合同才可以解除。而在本案中，本公司对房屋的消防改造目的是为了原告租赁房屋的安全使用，改造时原告已很长时间未使用房屋，本公司也无法联系原告。同时消防改造时间较短，对原告使用房屋不产生任何影响，更不会导致原告租房目的无法实现。因此，本案并不存在法定解除及约定解除的情况。综上所述，本公司认为，合同是维护交易稳定与安全的手段，任何人都应全面履行合同义务，不应擅自解除合同破坏交易的稳定性。本公司一直本着诚实信用原则，积极全面履行合同义务，不存在任何违约行为，反之原告未按照约定支付租金的行为构成严重违约。因此请求法院在查明事实的基础上驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告金宇公司向本院提出反诉请求，1、依法判令反诉被告支付反诉原告租金22万元;2、依法判令反诉被告支付反诉原告违约金132000元;3、本案的反诉费用由反诉被告承担。事实与理由，2018年11月16日，反诉原告与反诉被告签订一份《租房合同》，约定反诉被告租赁反诉原告位于汽贸物流园77号一层约300平方米的房屋用于汽车销售，租期从2018年11月16日至2020年1月16日，共计24个月。租金每年22万元，总租金44万元，租金按年支付，每年提前2个月付清。合同同时约定反诉被告如违反合同约定，需要向反诉原告支付总租金的30％作为违约金。合同签订后，反诉原告按照约定将房屋交付反诉被告使用，但反诉原告不仅未按照约定于2019年9月16日前支付第二年租金，反而歪曲事实起诉反诉原告。因此，反诉被告的行为已经严重违反合同约定且明确表示不再履行合同，反诉原告为维护其合法权益提起反诉，请依法支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告李根辩称，反诉请求无事实及法律依据。2019年8月13日反诉原告擅自将反诉被告租用的房屋损毁，其授意装修工人破墙入内装修，其目的是将二楼租给第三方开宾馆，并非为了消防改造。2019年8月13日，反诉被告已正式通知反诉原告解除合同并返还2019年8月13日至2019年11月16日的租金及预交的保证金1万元，并要求赔偿损失遭到反诉原告的拒绝后，公安机关告诉反诉被告将房屋内的办公用品及车辆搬走，通过向法院诉讼的方式主张权利。本院经审理认定的事实如下：2018年11月16日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《租房合同》，合同载明：甲方(出租房)：金宇销售公司，乙方（承租方）：李根，甲方将位于汽贸物流园77号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2018年11月16日至2020年11月16日，计24个月。本房屋年租金为人民币220000元，总租金为440000元；二、租金一年一付，每年提前两个月付清，如乙方未按时付清，甲方有权终止合同，由此引起的一切损失由乙方自行承担；三、乙方租赁期间，水费、电费、燃气费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方承担；四、乙方同意预交10000元作为保证金，合同终止后，当做房租及第三条欠费冲抵，不足部分，甲方有权继续向乙方追索；六、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋，不得改变房屋结构及其用途；十一、本合同租赁期间，除不可抗力外，乙方不得违约，如违约需向甲方支付总租金的30%作为违约金。除上述内容外，该合同同时约定双方其他权利与义务。合同签订后，原告李根按约定将第一年房租22万元及1万元保证金，计23万元支付完毕。后原告李根即对涉案房屋进行使用。2019年8月19日，被告金宇公司在未通知原告的情况下对房屋进行消防改造擅自派人员进入房屋内进行施工，随后原告发现报警，后公安机关告知原告该纠纷不属于其职责范围，不予调查处理。2019年9月，原告通过电话方式口头告知被告公司相关负责人姚雷，要求解除双方之间的租赁合同关系。2019年9月16日，被告公司姚雷给原告发送信息，通知原告按合同的约定交付第二年度的租金22万元。再查明：原告诉求装修损失12万元，为证明其主张向本院举证的票据上花费的项目为文化办公设备、办公耗材办公用品，广告服务、广告费等。上述事实有原告提供的身份证复印件、《租房合同》、接处警记录、转账记录、发票，被告提供的营业执照复印件、《租房合同》、短信通知及当事人陈述在卷作证。本院认为，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。根据本院查明的事实和双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点一、涉案《租房合同》是否应予解除的问题。首先，依据《中华人民共和国合同法》第九十三第、第九十四条及《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，合同的解除分为约定解除及法定解除，法定解除即符合法律规定的情形时，一方当事人即有单方解除的权利。原、被告签订的《租房合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按合同的约定履行其义务。合同约定涉案房屋的租赁期限为2018年11月16日至2020年11月16日，在租赁期限届满前符合法定解除情形的，一方当事人即可行使单方解除权。原告作为承租人享有对房屋的使用、管理、占有的权利，应承担支付租金、按照约定使用房屋及其他合同约定的义务，被告作为出租人负有交付房屋、权利瑕疵担保等义务。本案中，被告在租赁房屋期间未经原告充许擅自进入房屋对房屋进行消防改造的行为显然不当，其行为的不当性给原告造成一定的影响，但并不妨碍原告对租赁物继续进行使用，该行为的不当性并不违反合同主要义务，也不至于导致合同无法履行，故原告因被告的行为要求解除租赁合同的理由不能成立，不符合法定解除的情形。如原告单方要求解除租赁合同关系，依据《租房合同》第十一条的约定，除不可抗力外，承租方要求解除合同的，需向出租方支付总租金的30%作为违约金，故对原告要求提前解除租赁合同的诉求，本院予以支持，但其应承担相应的违约金；争议焦点二、原告诉求返还房屋租赁费7万元及保证金1万元的问题。房屋租赁期限系2018年11月16日至2020年11月16日，原告虽诉至本院要求解除合同，但至今未腾出房屋，也未与被告办理退屋交接，因此租赁合同关系解除前，期间的房屋租赁费按合同的约定，理应由原告承担。而对于保证金1万元，依据合同第四条的约定，合同终止后保证金首先冲抵水费、电费、物业费等费用后才予以返还。故双方应对涉案房屋的水、电费及物业费等费用进行结算后，剩余部分应由被告返还原告；三、关于赔偿问题。被告未经原告允许擅自对涉案房屋进行消防改造的行为给原告的经营及对租赁物的使用造成了一定的影响，因此给原告造成的损失被告应予赔偿。对于原告诉求赔偿装修费用12万元的诉求，因原告提供的票据中大多系广告公司及网络公司出具的票据，无法证明系装修涉案房屋产生的费用。再者原告也未提供相关损失证明，无法确定原告实际损失的数额，故该部分诉求本院不予支持，待实际损失数额确定后原告可另行主张。综上所述，本案的本诉及反诉请求，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条及《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李根与被告（反诉原告）阜阳市金宇汽车销售服务有限公司于2018年11月16日签订的《租房合同》；二、被告（反诉原告）阜阳市金宇汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起与原告（反诉被告）李根结清租赁房屋的水、电费及物业费等费用后，剩余保证金返还原告（反诉被告）李根；三、原告（反诉被告）李根于本判决书生效之日起支付被告（反诉原告）阜阳市金宇汽车销售服务有限公司违约金66000元：三、驳回原告（反诉被告）李根的其他诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）阜阳市金宇汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告（反的被告）李根负担。反诉费6580元，减半收取3290元，由原告（反诉被告）李根承担725元，被告（反诉原告）阜阳市金宇汽车销售服务有限公司承担2565元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  张艳玲二〇一九年十一月二日书记员  唐 靖附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。