湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10466号上诉人（原审被告）：胡延超，男，1982年4月24日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：张凤芝，胡延超之妻，1982年2月20日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：胡延萍，女，1978年6月5日出生，汉族，住武汉市东西湖区。被上诉人（原审原告）：金碧物业有限公司武汉分公司。住所地：武汉市东湖新技术开发区珞瑜东路**恒大华府八地块**************。负责人：雷梦婕，总经理。委托诉讼代理人：金剑，男，该公司员工。上诉人胡延超因与被上诉人金碧物业有限公司武汉分公司（以下简称金碧物业武汉公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2019）鄂0114民初1417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡延超上诉请求：撤销一审判决，依法改判。本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审认定事实错误。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”因此，本案应以租户为被告。从2012年8月31日起，物业使用费一直由租户缴纳，这是金碧物业武汉公司所认可的事实。金碧物业武汉公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。金碧物业武汉公司向一审法院起诉，请求判令：一、胡延超支付拖欠物业服务费11702元（从2014年8月31日起计算至2019年2月28日止，应计算至付清之日止）；二、胡延超按逾期应付款日千分之三为标准向其支付违约金4000元（从2014年8月31曰起计算至2019年2月28日止）；三、本案诉讼费由胡延超承担。一审法院认定事实:胡延超系武汉市蔡甸区恒大绿洲小区11栋2单元203号房业主，该房屋建筑面积142.50平方米。2009年7月5日，金碧物业武汉公司（甲方）与胡延超（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方向乙方提供物业管理服务，包括物业共用部位的维修和管理；物业共用设备设施及其运行的维护和管理；公共绿地、花木、建筑小品和水系的养护与管理等……。第三条约定物业管理服务标准：一、房屋及维修管理：1、房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现象;2、房屋座号、行政街号、管理号、单元号有明显标志，设有引路方向平面图；3、空调外挂机、抽油烟机排气孔等统一有序，房屋立面无吊栏、无晒衣架等悬挂物等……。三、共用设施管理:物业内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用；2、公共照明设备设施齐全，运行正常；3、道路畅通、路面平坦无损坏等。第四条约定物业服务费由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元标准交纳，首年缴费一年，次年以后按季月初交纳。第八条违约责任第二款约定，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之曰起按每日千分之三支付延期付款违约金。第十二条约定本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日终止。胡延超办理了收房手续后，向金碧物业武汉公司交纳了至2014年8月31曰的物业服务费。嗣后，胡延超以金碧物业武汉公司未经其准许将之前租户放行，致使其损失租金、水电及房内部分物品为由拒绝交纳物业服务费。胡延超经金碧物业武汉公司催收后仍未交纳2014年9月1日至今的物业费。2018年1月18日，恒大绿洲小区业主委员会（甲方）与金碧物业武汉公司（乙方）签订《物业服务合同》约定物业服务费为高层住宅18F为1.5元/平方米/月，业主按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季度首月5日之前，服务期限至2018年12月31日止。第十三条约定，合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，乙方有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务，乙方同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止，乙方不同意继续提供服务，本合同期满即自动终止。第二十六条约定，乙方违反本合同约定，未完成本合同约定的物业服务内容和物业服务标准的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方经业主大会依法表决通过，有权解除本合同，但业主或物业使用人不得以乙方违反本合同约定为由拒绝交纳物业服务费；第三十条约定，业主违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费，应当自逾期之曰起每天按欠费总额的3%。向乙方支付违约金。第三十六条约定本合同经双方签字（盖章）后生效。金碧物业武汉公司一直为恒大绿洲小区提供物业服务。一审法院认为，金碧物业武汉公司与胡延超签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。金碧物业武汉公司与恒大绿洲小区业主委员会签订的《物业服务合同》于双方均盖章之曰2018年1月18曰生效，金碧物业武汉公司、胡延超之间签订的《前期物业管理服务协议》即自动终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，金碧物业武汉公司与恒大绿洲小区业主委员会签订的《物业服务合同》对胡延超具有约束力。关于胡延超提出因金碧物业武汉公司工作人员失职，致使其损失租金、水电及房内部分物品，金碧物业武汉公司工作人员同意免其几年物业服务费的意见，因胡延超未提供证据证实，金碧物业武汉公司亦不认可，故该抗辩理由法院不予采纳。胡延超认为其租金、水电及房内部分物品存在损失，与本案非同一法律关系，可另行主张权利。金碧物业武汉公司对恒大绿洲小区一直提供了基本的物业管理服务，胡延超应当按《前期物业管理服务协议》及《物业服务合同》的约定向金碧物业武汉公司支付从2014年9月1日起计算至2019年2月28日止的物业服务费11542.50元(142.50平方米×1.5元/平方米/月×54个月)。法院在审理关于金碧物业武汉公司与其他业主的物业服务合同纠纷案件中，基于金碧物业武汉公司存在未完全履行共用设施管理义务，在提供物业服务过程存在一定瑕疵，对金碧物业武汉公司要求胡延超支付违约金的请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第三十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、胡延超于判决生效之日起三日内向金碧物业有限公司武汉分公司支付2014年9月1日至2019年2月28日的物业服务费11542.50元；二、驳回金碧物业有限公司武汉分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费193元，减半收取96.50元，由金碧物业有限公司武汉分公司负担26.50元，胡延超负担70元。二审期间，各方均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为,本案中，胡延超将房屋出租，并约定由承租人交纳物业服务费，按照合同的相对性原理，上述约定对胡延超与承租人有效，与金碧物业武汉公司无关。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”依据上述法律规定，胡延超与房屋承租人对物业使用费的交纳负连带责任，金碧物业武汉公司向胡延超一方主张的请求权符合法律规定，合法有效。因此，胡延超上诉主张物业使用费应由承租人交纳的理由，于法无据，本院不予支持。综上所述，胡延超的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费193元，由胡延超负担。本判决为终审判决。审判长 李 行审判员 万 军审判员 何义林二〇一九年十一月二十九日书记员 熊雪婷