调兵山市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽1281民初2461号 原告：中国建设银行股份有限公司某支行，住所地调兵山市。 负责人：谷丰，系该行行长。 委托诉讼代理人：赵某某，系该行职工。 委托诉讼代理人：胡某，系该行职工。 被告：赵某某，女，住辽宁省调兵山市。（未到庭） 被告：调兵山市某房地产开发有限公司，住所地辽宁省铁岭市。 法定代表人：朱某某，系总经理。 委托诉讼代理人：王贺立，系辽宁鸿鹤鸣律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司某支行(以下简称建设银行)与被告赵某某、调兵山市某房地产开发有限公司（以下简称某某地产）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行委托代理人梁某、胡某与被告某某地产委托代理人王贺立到庭参加诉讼。被告赵某某经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司某支行向本院提出诉讼请求：一、解除调兵山建行与赵某某签订的编号为210719004-2012-20160575880的个人住房（商业用房）借款合同。二、要求被告偿还截止2019年5月15日借款本金余额204316.37元、拖欠利息3575.92元、罚息82.13元，合计207974.42元。直至本借款全部清偿之日的本金、利息、罚息等。三、请求法院判令我行对被告赵某某所抵押的位于调兵山市某小区房产享有优先受偿权。四、请求法院判令某某地产承担连带保证责任。五、请求法院判令被告承担全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费、评估费、拍卖费、执行费等)。六、请求法院判令被告赵某某及某某地产在该房屋具备办理不动产权证时及时办理权证，同时办妥抵押权登记手续，交付原告。 事实理由：一、2016年7月1日，被告赵某某与被告某某地产签订了合同编号为201607010005的商品房买卖合同书，购买了该开发公司开发的某小区A4楼1单元1402号住宅，并以此住宅为抵押向中国建设银行某支行申请了住房按揭贷款23万元。调兵山建行与赵某某于2016年7月12日签订了编号为210719004-2012-20160575880个人住房（商业用房）借款合同，万川地产为连带责任保证人，并在调兵山市不动产登记中心办理了登记号为：辽（2016)调兵山市不动产证明第0000191号抵押登记手续。借款合同约定：借款金额23万元，期限：2016年7月12日--2036年7月12日，当时执行利率4.9%，还款方式为等额本息。借款合同订立后，原告于2016年9月5日向被告发放了住房按揭贷款23万元，款项放至万川地产账户。起初赵某某尚能按期偿还借款本息，后来不能足额偿还，现已逾期拖欠90天以上，至2019年5月15日己拖欠本金3914.20元、拖欠利息3303.16元，拖欠罚息67.26元，合计7284.62元没有偿还。原告数次电话、微信、上门催要均未偿还，为保全国家资产免受损失，依法提起诉讼，请求人民法院支持。二、我行与某某地产于2015年01月01日签订的《商品房销售贷款合作协议书》第四条四款约定“甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤消的连带责任保证，保证金额为借款人货款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等）；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签定的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明件交乙方保管之日止。” 被告某某地产辩称，在原告主张的借款合同中，我公司不是借款人，偿还借款是借款人的责任，因此借款人未按期还款与我公司无关，借款合同是否解除由人民法院依法认定，原告主张我公司承担保证责任，应该通过借款合同中是否有担保条款依法认定。 原告为支持自己的主张提供如下证据，被告万川地产对原告提供的证据进行了质证，本院对原告提供的证据进行了认证： 1、《商品房买卖合同书》一份，证明赵某某在该开发公司购买了某小区A4楼1单元1402号住宅。被告某某地产质证无异议。本院认为，该证据具有真实性，合法性，与本案具有关联性，予以采信。 2、借款申请表、面谈记录各一份，证明借款人因买该房向调兵山建行申请借款。被告某某地产质证无异议。本院认为，该证据具有真实性，合法性，与本案具有关联性，予以采信。 3、《借款合同》一份，证明借款人依法与建设银行签订合同，并某某地产公司为连带责任保证人。被告某某地产质证对真实性无异议，通过借款合同可见本案担保既有物的抵押担保，也有保证担保，根据物权法规定，债务人以自有财产抵押担保，同时又有他人提供保证的，应该先以抵押物承担责任，剩余部分由保证人承担连带责任。本院认为，该证据具有真实性，合法性，与本案具有关联性，予以采信。 4、《商品房销售贷款合作协议书》一份，证明在该房屋未办理房证及未办妥正式抵押手续交付原告之前，对借款人借款承担连带保证责任。被告某某地产质证无异议。本院认为，该证据具有真实性，合法性，与本案具有关联性，予以采信。 5、不动产登记申请表、不动产登记证明各一份，证明该借款人及某某地产将该房屋在银行做了不动产抵押。被告某某地产质证无异议。本院认为，该证据具有真实性，合法性，与本案具有关联性，予以采信。 6、个人贷款支付凭证一份，证明建行已经按照合同约定将原告申请的23万元已经支付给了某某地产。被告某某地产质证无异议。本院认为，该证据具有真实性，合法性，与本案具有关联性，予以采信。 被告赵某某未到庭，未质证，未举证。 被告某某地产未举证。 依据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院认定如下事实： 2016年7月1日，被告赵某某与被告某某地产签订了商品房买卖合同，购买了被告某某地产的某小区A14楼1单元14层1402号住宅，并以此住宅为抵押向原告申请了住房按揭贷款230000.00元。原告与被告赵某某签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，被告某某地产为保证人。借款合同主要约定：借款金额230000.00元，期限2016年7月12日-2036年7月12日，执行年利率4.9%，逾期还款的，罚息利率在原贷款利率水平上上浮50%，还款方式：等额本息，并办理了不动产预告登记，合同订立后，原告向被告赵某某发放了住房按揭贷款230000.00元，款项发放至万川公司账户。截止2019年11月1日，被告赵某某拖欠贷款本金204316、37元、利息8045、73元、罚息502、75元，合计212864、85元。2015年01月10日建设银行与万川地产签订了《商品房销售贷款合作协议书》，第四条四款约定“甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤消的连带责任保证，保证金额为借款人货款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等）；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签定的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明件交乙方保管之日止。” 本院认为，原被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，双方应严格履行。现被告赵某某已经违约，停止还款，原告请求解除合同、要求被告还款、对被告赵某某抵押的坐落于某小区A14楼1单元14层1402号住宅享有优先受偿权、被告某某地产承担保证责任，符合法律规定，予以支持。对原告主张被告赵某某及某某地产在该房屋具备办理不动产权证时及时办理权证，同时办妥抵押权登记手续，交付原告的主张，因是否具备办理不动产产权证条件不属于本院调整范围，故对该主张不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、九十四条、二百零五条、二百零六条、二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十八条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司某支行和被告赵某某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告赵某某在本判决生效后30日内给付原告中国建设银行股份有限公司某支行拖欠的借款及利息、罚息212864、85元，给付自2019年11月1日起至欠款还清之日止的逾期利息（以204316、37元为基数按年利率7、35%计算）。 三、原告中国建设银行股份有限公司某支行对被告赵某某贷款抵押物某小区A14楼1单元14层1402号住宅享有优先受偿权； 四、被告调兵山市某房地产开发有限公司对原告中国建设银行股份有限公司某支行物的担保以外的债权承担连带保证责任； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费4420.00元，由被告赵某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审判员  王炜 二〇一九年十一月十五日 书记员  徐洋