广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20149号上诉人（原审被告）：广州市白云山三特滑道有限公司，住所地广东省广州市白云区白云山风景区内（百花园）。法定代表人：彭敏，职务董事长。委托诉讼代理人：郭蕾，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林家晖，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市白云山鸣春谷景区管理中心，住所地广东省广州市白云山山顶公园。法定代表人：王艾君，职务主任。委托诉讼代理人：李跃，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卓昕，广东纵横天正律师事务所实习律师。上诉人广州市白云山三特滑道有限公司因与被上诉人广州市白云山鸣春谷景区管理中心租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初8905号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人广州市白云山三特滑道有限公司向本院上诉请求：1.撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初8905号民事判决第一项，改判广州市白云山三特滑道有限公司与广州市白云山鸣春谷景区管理中心之间的《租赁合同书》[白合03]中租赁期限超过20年部分有效；2.本案全部诉讼费用由广州市白云山鸣春谷景区管理中心承担。事实与理由：1.本案《租赁合同书》[白合03]签订于《合同法》实施前，该合同并不违反当时法律规定，原审判决适用法律错误，合同双方签订的《租赁合同书》以及相关补充协议合法有效。本案《租赁合同书》签订于1996年7月9日，《补充协议之一》以及《补充协议之二》均签订该于1999年10月1日《合同法》实施前，理应按照《合同法》实施以前的法律法规进行处理，尊重合同双方的意思表示，原审法院判决错误适用法律规定，依据《合同法》第二百一十四条关于最长租赁期限的规定判决本案《租赁合同》（在《合同法》实施前签订）超过20年租赁期限部分无效是错误的。此外，最高人民法院民一终字第39号民事判决中认定了合同双方签订合同时出于真实的意思表示，且不违反合同签订当时法律法规及其他强制性规定，认定30年合同期限有效，二审法院可参考该民事判决对本案进行审理。2.自1996年7月起，广州市白云山三特滑道有限公司与广州市白云山鸣春谷景区管理中心建立合作关系，双方为此签订《租赁合同书》[白合（96）03]，确定合同期限为15年。1999年5月13日，双方基于长期友好合作、更好开发白云山旅游资源，遂签订《租赁合同补充协议之二》，将合同期限从原合作15年改为25年。不仅如此，双方于2001年2月26日就相邻的另一块地块进行旅游合作开发签订了《租赁合同书》。为了更好开发管理承租地块上的旅游项目，广州市白云山三特滑道有限公司与广州市白云山鸣春谷景区管理中心将两份合同的届满期限统一约定至2021年5月31日。此后，广州市白云山三特滑道有限公司加大对白云山投资，据初步统计，前后投资约人民币5000多万元。同时，与广州市白云山鸣春谷景区管理中心就涉案地块涉及的绿化卫生保洁等方面合作，均以2021年5月31日作为合同终止期限，更进一步证明双方合作至2021年5月31日的真实意愿。3.如本案处理不当易引发社会矛盾，须慎重处理。目前，白云山涉案项目共计有员工约100人，员工的学历水平普遍偏低，社会再就业能力较弱，如因项目提前终止导致劳动合同提前终止，广州市白云山三特滑道有限公司难以在短时间内对上述员工进行安置。原审判决未就上述情况进行充分考虑，易引发社会矛盾。除此之外，由于涉案旅游项目与第三方有合作，合作终止期限与广州市白云山三特滑道有限公司和广州市白云山鸣春谷景区管理中心签订合同期限几乎一致。如按照原审判决，极易产生纠纷和矛盾。被上诉人广州市白云山鸣春谷景区管理中心辩称，根据合同法第214条的规定，租赁期限不得超过20年，从法律上讲这是法律的强制性规定。而本案租赁合同已超过20年，其事实是清楚无异议的。广州市白云山三特滑道有限公司以投资和履行情况为由主张合同有效是没有依据的。从法律颁布后若无规定，则以新合同法为准。我方原审时主张从1999年起算合同期限，因为1996年时法律仍未颁发，新合同法是从1999年开始实施，故我方认为应从该时间起算。广州市白云山鸣春谷景区管理中心向原审法院起诉请求：1.确认双方于1996年7月9日签订的《租赁合同书》超过20年部分的合同租期无效，广州市白云山三特滑道有限公司应于合同期限届满将租赁场地交还广州市白云山鸣春谷景区管理中心；2.由广州市白云山三特滑道有限公司承担本案受理费。原审法院认定事实：1996年7月9日，广州市白云山建设管理处（甲方）与广州市白云山滑道有限公司（乙方）签订《租赁合同书》，合同编号：白合[96]03，约定甲方提供1700平方米占地面积土地使用权给乙方作为滑道项目用地、百花园及原养兔房作为配套附属的服务设施，项目经营范围为滑道娱乐服务、茶座，租赁期限自1996年6月1日至2011年5月30日，第一年租金为20万元，每年递增10%，递增额至第八年止，第九年起至第十五年租金的年递增率视经营情况另行协商；关于百花园建筑及用地范围是作为滑道附属配套服务设施场所，若乙方需增加第二条经营范围外的项目，另行协商签订补充协议；本合同期满，属该场所的所有建筑物全部无偿归甲方所有，属滑道机械设备应进行评估，评估后，甲方占30%，乙方占70%的股份权，乙方如需继续租用该场所，须在期满前90天内向甲方提出申请，必须重新签订合同生效；等等。1996年11月19日，广州市白云山风景名胜区管理局取得广州市白云山风景区的房地产证，用地面积20987494平方米。之后，广州市白云山风景区游览服务中心（甲方）与广州市白云山滑道有限公司（乙方）签订《补充合同之一》，约定根据市编委九六年一月二十二日以穗编字[96]12号文“关于印发《广州市白云山风景名胜区管理局职能配置、内设机构和人员编制方案》的通知”和穗编字[97]25号文“关于广州市白云山风景名胜区管理局基层单位机构编制等问题的批复”的要求，广州市白云山风景名胜区管理局成立后，撤销原广州市白云山建设管理处建制。经管理局研究决定，现对原广州市白云山建设管理处作甲方签订的租赁合同书更换为广州市白云山风景区游览服务中心，甲乙双方对一九九六年七月八日所签订的租赁合同书，合同编号白合[96]03仍然有效，自1997年6月1日起由广州市白云山风景区游览服务中心作为甲方继续执行至合同期满为止。广州市白云山建设管理处在合同下方盖章确认同意。1999年5月13日，广州市白云山风景区游览服务中心（甲方）与广州市白云山三特滑道有限公司（乙方）签订《白合（96）03号租赁合同之补充协议之二》，约定原白合（96）03号租赁合同及补充合同之一中乙方变更为广州市白云山三特滑道有限公司，甲方同意租赁年限由15年改为25年，即自1996年6月1日至2021年5月31日；等等。广州市白云山滑道有限公司在该协议下方盖章确认同意。2005年10月28日，广州市白云山鸣春谷游览区管理处（甲方）与广州市白云山三特滑道有限公司（乙方）及广州市白云山风景区游览服务中心（丙方）签订《权利转让协议书》，约定丙方将其在白合（96）03号《租赁合同书》及有关《补充合同之一》、《补充协议之二》项下的权利义务全部转让给甲方，乙方同意上述权利义务的转让；等等。广州市白云山三特滑道有限公司称其承租涉案土地及其附属设施后，又将上述土地及附属设施转包给案外人进行经营，并出示以下证据：1.《滑道、综合项目（内部）承包经营协议书》，由广州市白云山三特滑道有限公司（甲方）与案外人广州滑翔游乐有限公司（乙方）于2018年12月1日签订，约定甲方将位于白云山鸣春谷濂泉路上段的滑道项目、快乐今天及现有综合项目区域（包含：滑道、快乐今天一期、小蹦极、草地冲锋车、斗牛、射箭、滑道票房游戏机区域，详见实际勘测图）整体打包后由乙方承包经营，经营年限自2018年9月1日至2021年4月30日；等等。2.《关于承包“茗园”的经营合同》，由广州市白云山三特滑道有限公司（甲方）与案外人广州市信富物业租赁服务有限公司（乙方）于2005年12月12日签订，约定甲方将茗园给乙方承包经营，承包期限自2006年1月至2015年12月31日；等等。3.《关于延期茗园承包合约的补充协议》，由广州市白云山三特滑道有限公司（甲方）与案外人广州市信富物业租赁服务有限公司（乙方）签订，约定乙方自承包以来已投入约70万元用于茗园改造，申请将原合同承包期限由2015年12月31日延续至2021年5月31日，甲方表示同意。广州市白云山三特滑道有限公司另称涉案租赁场地从业人员众多，并出示广州市滑翔有限公司2019年员工花名册、茗园酒家人事档案拟证实。广州市白云山鸣春谷景区管理中心对上述证据均不予确认，称其并非签订主体，且上述合同即使属实也是广州市白云山三特滑道有限公司与承包人发生的内部关系，与双方之间的租赁合同并无关联。2019年5月9日，中共广州市委机构编制委员会办公室出具穗编办[2019]59号文，记载根据《广州市机构改革方案》及《涉改部门机构编制职数框架》，经市委深化机构改革工作领导小组同意，现将有关事业单位调整事宜通知如下：……广州市白云山鸣春谷游览区管理处更名为广州市白云山鸣春谷景区管理中心。2019年6月13日，广州市白云山风景名胜区管理局出具《关于三特项目租赁管理的说明》，内容为该局对广州市白云山鸣春谷景区管理中心与广州市白云山三特滑道有限公司存在的租赁关系予以确认。审理中，广州市白云山鸣春谷景区管理中心称涉案的三特项目场地，在国家住建部审批确认的《白云山总体规划》中已有标注，是作为白云山风景名胜区的规划游览设施，租赁的项目场地具有其合法性并出示国家级风景名胜区广州市白云山总体规划（2009-2025）附图6游览设施现状图拟证实，该图中白云山三特极限运动中心被标记为娱乐设施；另，广州市白云山鸣春谷景区管理中心在庭审中确认撤回要求广州市白云山三特滑道有限公司将场地交还的诉讼请求，原审法院当庭口头裁定予以准许。广州市白云山三特滑道有限公司称双方之间实际为合作开发关系，系广州市白云山鸣春谷景区管理中心出地、广州市白云山三特滑道有限公司出资，广州市白云山三特滑道有限公司每月向广州市白云山鸣春谷景区管理中心给付“租金”作为投资回报。广州市白云山三特滑道有限公司确认若涉及场地返还造成其损失，其另行主张权利。原审法院认为，根据双方均确认的《租赁合同书》[白合（96）03]以及《补充合同之一》、《白合（96）03号租赁合同之补充协议之二》、《权利转让协议书》可知，涉案《租赁合同书》[白合（96）03]已变更为广州市白云山鸣春谷景区管理中心与广州市白云山三特滑道有限公司签订，租期自1996年6月1日至2021年5月31日。1999年10月1日实施的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”，本案《租赁合同书》签订时的法律规定并未就订立租赁合同的最长期限作出限制性规范，《合同法》关于租赁合同期限不得超过20年的规定对本案《租赁合同书》具有溯及适用的法律效力。因此，《租赁合同书》于1996年7月9日签订，超过二十年的部分无效即自2016年7月9日起涉案《租赁合同书》租赁期限无效。关于广州市白云山三特滑道有限公司抗辩涉案系合作开发关系，但未能举证证实广州市白云山鸣春谷景区管理中心有实际参与经营、参与承担风险，且亦无证据证实广州市白云山鸣春谷景区管理中心实际参与经营收益的分配；结合广州市白云山鸣春谷景区管理中心于固定时间收取固定租金、水电费的情况，应认定双方之间应为租赁合同关系；故原审法院对广州市白云山三特滑道有限公司上述抗辩不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：一、广州市白云山鸣春谷景区管理中心与广州市白云山三特滑道有限公司之间的《租赁合同书》[白合（96）03]中租赁期限超过20年部分（从2016年7月9日起）无效；二、驳回广州市白云山鸣春谷景区管理中心的其他诉讼请求。原审案件受理费100元，由广州市白云山三特滑道有限公司负担。二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合双方诉辩意见，本案二审主要争议焦点有二：一是涉案合同是租赁合同还是合作开发合同；二是如涉案合同认定为租赁合同，双方签订的合同期限超过二十年的部分是否有效。本院对此评析如下：关于第一个争议焦点，原审法院根据查明的事实已作出分析论述，认定当事人双方之间为租赁合同关系，合理合法，本院予以认同，不再赘述。关于第二个争议焦点，本院认为，1999年10月1日实施的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。从上述规定可以看出，对于合同法实施前成立的租赁合同，租赁期限超过二十年的，超过部分是否有效，现行法律并没有明确规定，属于法律留白，允许根据个案情况分别作出判断，涉及到个案的权利义务平衡和现行合同法秩序的协调。如果能满足现行合同法对租赁期限的效力要求，又不至于因认定无效导致合同当事人利益失衡的情况下，可以适用合同法的相关规定；如果适用合同法的相关规定认定租赁合同超过二十年的部分无效，可能会导致当事人权利义务明显失衡的情况下，则应按照“法不溯及既往”的原则认定当事人约定超过二十年的部分亦有效。如此，才能维护合同当事人的真实意思，稳定当事人的可预期利益，使法律发挥为社会主义市场经济服务和保障的功能。涉案《租赁合同书》于1996年7月9日签订，租期自1996年6月1日至2021年5月31日。综合全案情况可以认定广州市白云山三特滑道有限公司租用广州市白云山鸣春谷景区管理中心的涉案土地后，在涉案土地进行了大规模的投资运营，作为市场经营主体，必然对于其投入产出、经营风险的计算体现到租赁期限上，在签订合同当时没有相关租赁期限效力限制的情况下，双方对于租赁期限的约定不仅是双方的真实意思表示，也是双方能达到利益平衡的一种手段，何况在双方约定了租赁期满涉案土地上的附属建筑及设施均归土地出租方所有的情况下，作为承租人的广州市白云山三特滑道有限公司利益回收必然会量化到经营期限即租赁期限上，如果没有租赁期限的保障，广州市白云山三特滑道有限公司的承租利益必然受到损害，如将超过二十年的租赁期限认定为无效的话，也必然导致双方的预期利益失衡。从另一方面讲，假如当时法律有明确的租赁期限效力规定的话，那么最长租赁期限的规定亦必然会影响广州市白云山三特滑道有限公司对于投资规模和经营模式的选择。综上，可以得出结论，涉案合同期限超过二十年的部分应认定为有效，才符合当事人双方的真实意思表示，也符合法律的实质要求，原审法院认为合同法的相关规定溯及既往的结论，缺乏理据支持，本院予以纠正。综上所述，广州市白云山三特滑道有限公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初8905号民事判决；二、上诉人广州市白云山三特滑道有限公司与被上诉人广州市白云山鸣春谷景区管理中心之间的《租赁合同书》[白合（96）03]中租赁期限超过20年部分有效；三、驳回被上诉人广州市白云山鸣春谷景区管理中心的全部诉讼请求。原审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人广州市白云山鸣春谷景区管理中心负担。本判决为终审判决。审判长 韩 方审判员 丁阳开审判员 刘 欢二〇一九年十一月二十五日书记员 吴煜伦林丽敏