山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终6790号上诉人(原审原告)：吉翔宇，男，汉族，1982年2月26日生，住山西省新绛县。委托诉讼代理人：郭书荣，山西成诚律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：杨俊林，男，汉族，1980年11月28日生，住山西省太原市。上诉人吉翔宇因与被上诉人杨俊林房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初4211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吉翔宇委托诉讼代理人郭书荣到庭参加诉讼。被上诉人杨俊林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉翔宇上诉请求：一、撤销迎泽区人民法院(2019)晋0106民初4211号民事判决书;二、依法改判被上诉人向上诉人支付房屋租金135126元,并按照中国人民银行同期贷款利率支付从2019年1月1日起至付清全部欠款之日止的利息;三、依法改判被上诉人向上诉人腾还租赁房屋,并按照每天1013元为标准支付自2019年2月18日起至实际腾还房屋之日止的房屋占有使用费；四、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、原审法院认定事实不清,被上诉人应履行《租房协议》的约定，依法向上诉人支付租金。上诉人与被上诉人于2014年9月12日签订了《租房协议》,上诉人将位于太原市建设南路迎宾桥东112号院和116号院部分一层房屋出租给被上诉人使用,租期为五年,从2014年11月1日起至2019年10月31日止,每年租金为370000元整。后被上诉人断断续续向上诉人支付房屋租金,截止到2019年2月17日解除《租房协议》时,被上诉人共计拖欠上诉人租金290726元,被上诉人在庭审中对上述拖欠的租金数额没有异议,在诉前调解期间，被上诉人用两辆车抵顶了155600元租金,所以截止2019年2月17日拖欠的租金变更为135126元。原审庭审中,被上诉人对于拖欠租金的事实也完全认可,原审判决驳回上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据。二、原审法院认定事实不清,上诉人对涉诉房屋有合法的使用收益权。上诉人向被上诉人出租的房屋是上诉人向案外人杨晋生所租赁,被上诉人对此明知且没有异议。上诉人与房屋所有权人所签《租赁协议》的租期为五年。在被上诉人认可拖欠上诉人租金的情况下,原审判决得出上诉人对房屋没有使用收益权的结论过于草率,认定事实错误。关于转租是否经过允许的问题,转租是否经过允许是上诉人与案外人杨晋生之间的事情,与本案中上诉人与被上诉人之间的租赁关系是两个不同的法律关系,本案审理的重点是上诉人与被上诉人之间的租赁法律关系,被上诉人认可上诉人向其交付了房屋,也认可拖欠上诉人租金,在这种情况下,原审法院直接驳回上诉人诉讼请求的做法欠妥当。既然原审法院认为上诉人对于涉诉纠纷有诉的利益,可以向被上诉人主张租金,那么在被上诉人认可收到房屋及拖欠租金的情况下,原审判决驳回上诉人诉讼请求的做法明显错误。本案中原审并没有向当事人履行释明的义务。本案中即便转租没有经过允许,转租合同也合法有效,上诉人的收益权应受法律的保护。租赁合同有效,被上诉人需要向上诉人支付租金;租赁合同无效,被上诉人需按照租金标准向上诉人支付房屋占有使用费。三、上诉人与被上诉人之间的《租房协议》已经解除,被上诉人依法应向上诉人腾退租赁房屋。上诉人于2019年2月17日向被上诉人送达了《解除通知书》,解除了双方之前签订的《租房协议》,被上诉人依法应该向上诉人腾退承租的房屋。综上所述,原审判决认定事实不清,请求二审法院依法撤销原判,支持上诉人的上诉请求。杨俊林未提交答辩意见。吉翔宇向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付房屋租金290726元,并按照中国人民银行同期贷款利率支付从2019年1月1日起至付清全部欠款之日止的利息;2.判令被告向原告腾还租赁房屋,并按照每日1013元为标准支付从2019年2月18日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费;3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年9月12日,原告吉翔宇与被告杨俊林签订《租房协议》,原告将房屋(位置为太原市建设南路迎宾桥东)转租给被告,转租期为5年,房屋转租费用为每年叁拾柒万元整,付款方式为半年一付。2019年7月,被告将两辆总价为155600元的车辆抵顶给原告,并开具了相应的发票。2019年2月17日,原告向被告发出解除《租房协议》通知书,要求解除与被告订立的《租房协议》。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。本案原、被告之间虽然签订了《租房协议》,但原告提供的证据不能证明其享有房屋所有权或基于租赁合同享有的使用收益权,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有基证责任的当事人承担不利后果,故原告应承担举证不能的法律后果,本院对原告的诉讼请求不予支持。综上,根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决:驳回原告吉翔宇的诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交《租赁协议》、《情况说明》两份新证据。《租赁协议》证明上诉人向案外人杨晋生租赁涉诉房屋，租赁期限从2014年11月1日至2019年10月31日，期限与上诉人和被上诉人转租合同的租赁期限相同，上诉人有权向被上诉人收取租金。《情况说明》证明杨晋生从2014年底就知道上诉人将涉诉房屋转租给被上诉人，房屋所有权人杨晋生同意上述转租行为，上诉人向杨晋生已经付清5年的房屋租赁费。本院对上诉人两份新证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。二审认定事实：2014年8月1日，上诉人与案外人杨晋生签订《租赁协议》，约定上诉人承租杨晋生所有的位于太原市建设南路迎宾桥东门面房及车间，即112号院、116号院，租赁期限从2014年11月1日至2019年10月31日，租金为每年90万元。2014年9月12日,上诉人与被上诉人签订《租房协议》,上诉人将涉案房屋即112号院、116号院一层房屋，转租给被上诉人,转租期为5年,房屋转租费用为每年37万元,付款方式为半年一付。2019年2月17日,原告向被告发出解除《租房协议》通知书,要求解除与被告订立的《租房协议》。截止到2019年2月17日解除《租房协议》时,被上诉人共计拖欠上诉人租金290726元,被上诉人在庭审中对上述拖欠的租金数额没有异议,在诉前调解期间，被上诉人用两辆车抵顶了155600元租金,截止2019年2月17日拖欠的租金变更为135126元。2019年9月23日，案外人杨晋生出具《情况说明》，内容为：杨晋生从2014年底知悉上诉人将案涉房屋转租给被上诉人。杨晋生作为房屋所有权人同意上述转租行为。上诉人向杨晋生已经付清2019年10月31日前的房屋租金。本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人与被上诉人签订的《租房协议》是否有效；2.被上诉人是否应支付上诉人租金及欠付租金的数额。关于争议焦点一：2014年8月1日，上诉人与案外人杨晋生签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。上诉人作为案涉房屋的承租人对该房屋拥有合法的使用收益权。2014年9月12日，上诉人与被上诉人签订《租房协议》,约定上诉人将案涉112号院和116号院部分一层房屋出租给被上诉人使用,租期为五年,从2014年11月1日起至2019年10月31日止,每年租金为370000元。杨晋生出具的《情况说明》证明杨晋生作为房屋的所有权人和出租人已同意上诉人将案涉房屋转租给被上诉人。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。故本案上诉人有权在租赁期限内将案涉房屋转租给被上诉人。上诉人与被上诉人签订的《租房协议》合法有效。关于争议焦点二：上诉人与被上诉人签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。被上诉人一审时已认可尚欠上诉人房屋租金290726元，扣减被上诉人用两辆车抵顶的155600元的租金，则被上诉人仍欠上诉人从2018年5月6日至2019年2月17日135126元租金。被上诉人拖欠租金的行为已构成违约，应依约承担违约责任。上诉人要求被上诉人按照中国人民银行同期贷款利率支付从2019年1月1日起至付清全部欠款之日止的利息，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”2019年2月17日，上诉人因被上诉人拖欠租金，向被上诉人送达《解除通知函》。双方之间的《租房协议》于2019年2月17日解除。被上诉人自《租房协议》解除至今无正当理由占有案涉房屋，被上诉人应按照每日1013元（370000÷365=1013）的标准，支付上诉人从2019年2月18日至实际腾房之日止的房屋占有使用费。被上诉人杨俊林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，吉翔宇的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初4211号民事判决；二、被上诉人杨俊林于本判决生效之日起十日内向上诉人吉翔宇支付房屋租金135126元,并按照中国人民银行同期贷款利率支付从2019年1月1日起至付清全部欠款之日止的利息;三、被上诉人杨俊林于本判决生效之日起十日内向上诉人腾还其承租的位于太原市建设南路迎宾桥东112号院和116号院一层房屋,并按照每日1013元的标准支付自2019年2月18日起至实际腾还房屋之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2830元，二审案件受理费5660元，由被上诉人杨俊林负担。本判决为终审判决。审 判 长 郝利亚审 判 员 任 华审 判 员 王庆河 二〇一九年十一月二十五日法官助理 李 静书 记 员 冯 莉