西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初18788号原告：李智，男，1988年6月25日出生，回族，住陕西省宝鸡市金台区。委托诉讼代理人：李腊，陕西兆守律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雪莹，陕西兆守律师事务所实习律师。被告：西安万业投资发展有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：任海铭，系该公司董事长。委托诉讼代理人：董振兴，男，系该公司员工。原告李智与被告西安万业投资发展有限公司（以下简称“万业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李腊及被告的委托诉讼代理人董振兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李智诉称，2017年3月23日,原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告出售位于西安市雁塔区XX路XX路XX楼XX幢XX单元XX层XX号房屋，总价款为784435元,约定交房时间为2018年3月31日。合同签订后，原告按合同约定完成了支付义务，被告却未按约定时间交房，直至2019年2月27日被告才完成交房事宜。被告延迟交房的行为损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付自2018年3月31日起至实际交房之日2019年2月27日止的逾期交房违约金39183元；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告万业公司辩称，1、2015年冬季，政府对冬防期实施铁腕治霾，强制性禁止企业施工土方作业。之后，政府每年根据冬季天气污染情况作出铁腕治霾决定。政府的强制性禁令是企业无法预见的，属于不可抗力。2015年11月15至2018年3月15，因铁腕治霾共计停工363天，中高考影响企业停工10天，2016年度因极端天气导致停工10天，2017年因马拉松导致停工2天，因政府临时各种检查口头通知停工15天，合计以上不可抗力因素导致的停工共计400天，扣除上述不可抗力因素，被告于2019年2月5日之前交房均不属于违约。2、原告违约金计算截止时间错误，被告于2018年11月向原告发出入伙通知书，原告因自身原因不予接受房屋，却将责任让被告承担，无事实与法律依据。3、原告违约金的计算方式错误，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条第1款约定，“按照逾期时间分别处理”，即逾期60天内，按日万分之一计算违约金，超过60日按日万分之一点五计算违约金。原告全部按照日万分之一点五计算违约金属于错误。综上，被告不应承担逾期交房的违约责任，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，2017年3月23日,原告与被告万业公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告万业公司开发的位于西安市雁塔区XX路XX路XX楼XX幢XX单元XX层XX号房，房屋总价款为784435元。合同约定的付款方式商业贷款。买受人应当于2017年3月23日前支付首期房价款人民币244435元，余款人民币540000元向华夏银行申请贷款支付。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3．经双方协商，该商品房经建设监理部门验收合格；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率）的违约金。附件十二补充协议约定：关于商品房买卖合约第九条的补充1、出卖人只须在交付商品房时按约提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及建设工程验收手续，即视为出卖人按约交付。合同签订后，原告向被告支付了房屋首付款244435元，剩余房款已按揭形式向被告支付。2018年11月，被告向原告邮寄了交房通知书，原告当庭认可确已收到该通知书。另查明，涉案房屋开工日期为2015年8月，主体工程完工时间为2017年9月，2018年12月取得房屋面积测量报告，2019年1月25日经建设监理部门验收合格,2019年2月3日取得竣工验收备案登记表。原告于2019年2月27日收房。本案在审理过程中，经询问，原告称其主张的违约金是以全部购房款为基数,按日万分之一点五计算自2018年3月31日至2019年2月27日止。被告对原告主张的逾期违约金有异议，具体为：被告就其辩称的交房时间应当顺延400天，向本院提供了《不可预见因素影响施工导致延期交房统计表》，载明冬防期：2015年11月15日—2016年3月15日共计停工121天；2016年11月15日—2017年3月15日共计停工121天；2017年11月15日—2018年3月15日共计停工121天；2016年中考停工3天、高考停工2天；2017年中考停工3天、高考停工2天；2016年6月11日、6月23日大暴雨、2016年7月24日暴雨共停工10天；2017年10月28日马拉松停工2天；政府临时停工通知15天，共计停工400天。就造成上述停工的原因，被告提供的证据有：1、2015年11月20日西安晚报刊登的冬防期停止出土工地审批规定；2、2016年11月17日西安市环保局公告的《今冬明春大气污染防治行动方案》；3、2017年11月13日西安市人民政府网站公布的《2017秋冬季大气污染防治攻坚行动方案》；4、西安市环保局、建委、公安局、城管局、教育局联合发布的《关于加强2016年高中考期间环境噪声管理的通告》；5、西安市气象台2016年6月11日、6月23日暴雨到大暴雨凭证；6、百某某于2016年7月24日暴雨；7、天气网发布的2016年有影响天气记录；8、西安市XX工地XX组发布的《紧急通知》，因2017年西安国际马拉松比赛，2017年10月27日14时至28日18时，全市除地铁、市政抢修工程外，所有在建、出土、拆迁工地和“两类企业”一律停工停产。上述事实，有《商品房买卖合同》、新闻信息、竣工验收登记表、楼宇交接书等证据及当事人陈述在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告李智与被告万业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。关于交房标准问题,《商品房买卖合同》第九条已有约定，后双方在《补充协议》中约定：出卖人须在交付商品房时按约定提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及建设工程验收手续。涉案房屋于2018年12月取得房屋面积测量报告，于2019年1月25日经建设监理部门验收合格,于2019年2月3日取得竣工验收备案登记表。故涉案房屋于2019年2月3日才具备了合同约定的交付条件。关于房屋交付的时间及方式，合同约定，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。本案中，合同约定的交房期限为2018年3月31日，被告虽向本院提交了证据证明其于2018年11已经向原告邮寄了交房通知书，但此时房屋并不符合交付条件，原告有权拒绝接收。应视为其未按合同约定的方式向原告履行房屋交接义务，故被告应当承担逾期交房违约金责任至2019年2月3日止。在房屋符合合同约定的交付条件后,原告未及时收房系其自身原因所导致，该部分责任应当由原告自行承担。关于违约天数的计算问题，被告辩称涉案房屋交付应据实延期400天，因政府铁腕治霾政策造成工程延期或者因中高考、极端天气、马拉松比赛、政府临时各种检查口头通知等非出卖人所能控制的原因造成工程延期。近几年北方城市进入冬季供暖季后雾霾污染严重，为了保障绝大多数人的利益，政府部门会出台多个治污减霾的措施，尤其是限制污染性较为严重的行业、企业的生产。被告提供了相关的西安晚报刊登的冬防期停止出土工地审批规定等文件，晚报内容显示2015年12月1日至2016年2月底、2016年11月15日至2017年3月15日、2017年11月15日至2018年3月15日，除地铁项目和市政抢修、抢险工程外的建筑工地，禁止出土、拆迁、倒土等土石方作业。对于2015年12月1日至2016年2月底及2016年11月15日至2017年3月15日的冬防期，双方合同虽然于2017年3月23日签订，因涉案工程是统一开发建设，停工因素存在于项目整体，本院酌情认定因治污减霾造成的被告停工期限为135天，被告可据此顺延交房至2018年8月13日。对于2017年11月15日至2018年3月15日的冬防期，因涉案项目于2015年8月开工，2017年9月主体工程完工，项目后期基本不涉及开挖、出土、拆迁、倒土等土方作业，在此期间已不存在因政策造成的工程延期情形，被告以此抗辩工期延期缺乏合理性，故本院依法不予采信。关于被告辩称因中高考、极端天气、政府临时各种检查口头通知等多年来均存在的常态化情形，被告在签订涉案合同前就应明确知晓，被告未能提交外事、政府接待需停工的文件，故被告以此作为交房时间顺延的理由，本院不予采信。综上，被告万业公司逾期交房期间为自2018年8月14日起至2019年2月3日止。关于违约金的计算标准，《商品房买卖合同》约定：逾期交房的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。本案被告延迟交房已经超过了60日，故其应当以全部房价款784435为基数按日万分之一点五向原告支付自2018年8月14日起至2019年2月3日止的违约金共计20356.09元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安万业投资发展有限公司于本判决生效后十日内向原告李智支付逾期交房违约金20356.09元；二、驳回原告李智的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费780元，由原告负担390元，由被告负担390元。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时将其负担的案件受理费一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  申国英审判员  王 华审判员  李 漾二〇一九年十一月二十六日书记员  陈 静打印：相丽华校对：陈静2019年月日送达1