河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初4455号原告：朱艳，女，1973年8月17日生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：朱彦召，河南昌浩律师事务所律师。被告：郑州勤丰实业有限公司，统一社会信用代码：91410108055975163B，住所地：郑州市惠济区安泰路西、福利院路北。法定代表人：桂志诚，总经理。委托诉讼代理人：吕亚琼，公司员工。原告朱艳因与被告郑州勤丰实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱彦召、被告的委托代理人吕亚琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期办理位于京沙××路与××处东北××（××街公寓）小区房号为A5#-717房屋的正式网签手续补偿金26715元及逾期交房违约金34867元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月7日，原告在被告开发的位于京沙快速路与北环路交汇处东北地块建设“易谷”项目认购房号为A5#-717公寓一套，该认购房源建筑面积为45.14㎡，认购房源单价为8664元/㎡，后变更为8664.31元/㎡，认购总价为391107元。原告在认购房屋后按约全额支付了391107元购房款。被告在全额收取了原告购房款后，直到2018年5月27日才与原告网签正式的《商品房买卖合同》，于2018年10月14日向原告强行交付了不符合约定及国家交房规定的所购房屋。根据被告于2017年11月13日与原告分别签订的认购房源网签《补充协议》和购买房源延期交付《补充协议》，其中网签《补充协议》约定：网签时间为2017年11月30日前；截止到2018年2月10日，若被告出现将该房源一房多卖的情形，被告承担原告已付房款三倍赔偿的责任；2017年6月1日起至被告通知原告办理网签之日止，被告向原告支付按原告已付房款年利率4.5%计算的补偿金；若在2017年11月30日前仍未能网签，补偿标准自2017年12月1日起至被告通知原告办理网签之日止，被告向原告支付按原告已付房款年利率8%计算的补偿金；上述补偿金的支付时间为正式交房后7日内支付。延期交房《补充协议》约定：2017年11月1日起至2017年12月31日，被告按原告已付房款的日万分之0.5向原告支付延迟交付违约金，该违约金以物业费形式抵充，在实际交房之日兑现；若2017年12月31日仍不能如期交付，自2108年1月1日起违约金按原告已付房款的日万分之0.5调整至日万分之3向原告支付延迟交付违约金直至交房，以现金转账形式支付，次月10号前支付上个完整月的违约金；超过2018年2月10日仍不能交房，原告保留正当合法维权的权利。为维护原告合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告辩称，一、被告因业主打横幅拦路被迫签订补充协议，补充协议约定的逾期交房违约金赔付标准过高，请求法院在扣除不可抗力期间及已经达交房条件期间后对逾期交房违约金标准进行酌减，请求法院对逾期网签违约金标准进行酌减。（一）原告要求支付违约金的时间应扣除不可抗力存续期间。1、根据被告与原告签订的《房源定制协议》第九条，政府行为等不可抗力造成履约条件发生变化的，双方不再追究对放责任，故被告在封土令期间不应承担延期交房的违约责任。2、在双方合同关系存续期间，郑州市环境污染防治攻坚领导小组办公室下发文件，要求：郑州市2017年11月15日到2018年3月15日采暖期间城市建成区内停止各类建筑工程土方工程作业，期间惠济区办事处在标的房产所属工程（以下简称“涉案工程”）处设立了监督点，并派员进驻24小时全程监督，在此期间被告被迫停止施工。3、双方签订的《补充协议》已将《房源定制协议》约定的交房日期做了变更，且《补充协议》系对《房源定制协议》的补充，除《补充协议》变更补充的内容外，合同双方仍受《房源定制协议》的约束。不可抗力情形发生于《补充协议》约定的交房期日之前，故《房源定制协议》中不可抗力条款的约定，同样适用于《补充协议》的履行。（二）被告已按约定向原告履行了交房责任，2018年6月29日后被告无需再承担延期交房违约责任。1、涉案工程已于2018年6月29日完整了五项竣工验收，达到了交房条件。河南省建设厅向被告颁发了《建设工程档案合格证》，涉案工程已在2018年6月29日完成竣工验收。涉案工程的水、电均已接通，电梯可以正常使用，并已覆盖光纤网络，达到了交付、入住条件。被告的其他业主在办理了交房手续后，不少业主已经开始自主装修，且已经有业主完成了装修工作，正常使用房屋。2、在双方签订《补充协议》后，原告出于对交房进度的关心，持续关注着涉案工程的进度，定期都会赴现场了解最新动态，故原告完全明确标的房屋已在2018年6月29日达到交付条件的事实。在本案标的房屋具备交房交付条件时，被告以公告的方式公告交房通知，房屋交付须双方共同履行，在被告进行交房通知的公告后，原告迟于2018年10月14日才至涉案地办理交房手续，属于怠于履行合同义务，故被告不应为原告不予配合的行为承担违约责任，自2018年6月29日后，被告无需再承担延期交房的违约责任。（三）原告请求的逾期交房违约金计算标准过高，请求法院予以减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。同时参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，在原告没有对其损失进行举证的前提下，其损失应当参照银行同期贷款利率的标准计算，请求法院参照银行同期贷款利率标准予以减少。（四）原告起诉的逾期网签合同补偿金的标准过高，请求法院予以减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。同时参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，在原告没有对其损失进行举证的前提下，其损失应当参照银行同期贷款利率的标准计算。故请求法院参照银行同期贷款利率的标准予以减少。（五）即便被判令承担《补充协议》约定的违约责任，按照约定，2017年12月31日前的违约金应抵充物业费，不应计算在原告的诉讼请求内。二、请求法院判令本案诉讼费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述、举证、质证，结合有效证据，本院确认事实如下：2017年4月7日，原、被告签订《房屋买卖协议》，双方约定原告购买被告位于郑州市××区福利院路北、××西地块建设的河南易谷艺术品储运仓库，房号为A5#-717，该房源建筑面积为45.14㎡（最终以房管局实测面积为准），认购房源单价为8664元/㎡，房源总价为391107元（房屋总价最终以房管局实测面积为准，多退少补）。被告承诺房源交付日期为2017年10月31日。交房标准为毛坯房，达到使用条件。因被告原因，造成房源交付延期的，视为被告违约，应按房源总价款日息万分之零点五支付违约金；凡遇战争、洪水、地震、政府行为等不可抗力造成项目交付延期，被告不承担违约责任。双方还约定了其他内容。2017年11月13日，原、被告分别签订了认购房源网签《补充协议》和认购房源延期交付《补充协议》，认购房源网签《补充协议》约定，认购房号为A5#-717，认购房源面积45.14㎡，认购房源单价8664元/㎡，认购房源总价391107元，已付全款。上述房源网签时间为2017年11月30日，截止2018年2月10日，若被告出现一房多卖情形，被告承担原告已付房款三倍的责任；自2017年6月1日至被告通知原告办理网签之日止，被告向原告支付已付房款年利率4.5%计算的补偿金；若2017年11月30日前仍未网签，补偿标准自2017年12月1日至被告通知原告办理网签之日止，按年利率8%计算补偿金；上述补偿金的支付时间为正式交房后7日内支付。延期交付《补充协议》对交房事宜及违约责任进行了相关约定。2018年5月27日，原、被告网签《商品房买卖合同》，约定了各自权利义务，其中交房时间变更为2018年6月30日前。关于出卖人逾期交房违约责任部分约定，除买受人解除合同的，出卖人应按日向买受人支付已付房款的万分之0.5的违约金。原告向被告支付购房款391107元。2018年6月29日，涉案A5#仓库建设工程通过建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位的竣工验收。此后，被告在东方今报上发布公告，通知购买涉案项目房屋的业主办理交房手续。原告以不符合交房条件为由未及时收房，直至2018年10月14日才接收房屋。本院认为，原、被告之间的房源网签《补充协议》及《商品房买卖合同》均系真实意思表示，合法有效，双方均应按约定积极履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告未按约定与原告网签商品房买卖合同，且未按约定向原告交付房屋，构成违约，应承担违约责任。因网签《补充协议》是双方对网签事宜最终达成的协议，故被告应按该协议向原告支付逾期网签合同补偿金；因原、被告在正式的《商品房买卖合同》中重新约定了交房时间及违约金，应视为双方对延期交付《补充协议》的变更，故逾期交房违约金应以该合同约定计算。关于被告辩称调减违约金标准的意见，因该标准属于双方自行约定，并未超出合理限度，故本院不予采纳。关于逾期网签合同补偿金的具体计算时间及标准，自2017年6月1日至2017年11月30日，按原告已付房款年利率4.5%计算补偿金为8799.91元，自2017年12月1日至2018年5月27日，按原告已付房款年利率8%计算补偿金为15258.53元，以上共计24058.44元。关于逾期交房违约金的具体计算时间及标准，应以391107元为基数按照日万分之0.5的标准支付原告自2018年7月1日起至2018年10月14日的违约金共计2072.87元（391107元×0.005%×106天）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱艳自2017年6月1日至2018年5月27日的逾期网签合同补偿金24058.44元。二、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱艳自2018年7月1日至2018年10月14日的逾期交房违约金2072.87元。三、驳回原告朱艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1340元（原告已预交），由原告负担887元，被告负担453元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审 判 长  吕岳督人民陪审员  韩建强人民陪审员  葛俊霞二〇一九年十一月二十九日书 记 员  王珊珊