湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10757号上诉人（原审原告）：游娜，女，1983年10月15日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江夏区。委托诉讼代理人：徐庭鹤，湖北大诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邬卫国，男，1965年7月19日出生，汉族，居民身份证住址浙江省余姚市。委托诉讼代理人：程莉群，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐嫘，湖北瑞通天元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：童金梅，女，1970年7月7日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：余翔，湖北铮如铁律师事务所律师。上诉人游娜因与被上诉人邬卫国、童金梅房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初10476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。游娜上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判由邬卫国返还履约保证金5万元并按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付从2017年7月12日至款项清偿之日的利息；2、撤销一审判决第二项：改判由邬卫国和童金梅连带赔偿装修损失12万元以及装修合同款1.8万元；3、撤销一审判决第三项：改判由邬卫国和童金梅连带赔偿大展柜和屏风的损失6.2万元；4、本案一审、二审的诉讼费由邬卫国和童金梅承担。事实和理由：1、合同中租赁期限为5年，一审法院计算装修残值时以租赁期限3年计算错误。2、漏水维修后的使用时间最多只有三个月，一审法院按照15个月使用时间计算错误。3、游娜通过房屋外观、《房屋租赁合同》及附房屋示意图已经核实了房屋的情况，判断租赁房屋合法是常人的判断，且是合理的判断，游娜没有任何责任。4、大展柜和屏风是固定在墙面上的，一经拆除即已造成损害，且游娜一审中提交的微信截图显示，邬卫国、童金梅将楼道锁住，游娜没有办法搬走，邬卫国、童金梅应当承担赔偿责任。5、5万元履约保证金是邬卫国的不当得利，应当支付利息。邬卫国辩称：1、邬卫国不是合同实际履行人，已经将租赁合同权利义务全部转让给了童金梅，应由童金梅承担合同义务。2、邬卫国对游娜的损失没有因果关系及过错，不承担损害赔偿责任。3、邬卫国没有收到5万元保证金，不应承担返还责任。童金梅辩称，一审法院认定童金梅不承担连带责任，事实清楚，适用法律正确。游娜向一审法院起诉请求：1、判令邬卫国一次性返还履约保证金5万元，按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付从2017年7月12日至款项清偿之日的利息；2、判令邬卫国、童金梅赔偿《武汉地区住宅室内装修合同》（合同编号WGF-0108）的装修合同款损失18000元；3、判令邬卫国、童金梅赔偿《武汉地区住宅室内装修合同》（合同编号WGF-0108）的装修合同款损失12万元；4、本案诉讼费由邬卫国、童金梅承担。一审庭审中，游娜申请增加诉讼请求：5、判令邬卫国、童金梅赔偿两个大展柜、四个屏风共计62000元的损失。一审法院认定事实：2016年3月31日，邬卫国与武汉天实房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，约定武汉天实房地产开发有限公司将其所有的位于武汉市武昌区临江大道88号锦江国际7号楼1F21，2F16/17/17/19，3F1号（建筑面积1097.91平方米）商铺租赁给邬卫国作摩雅傣养生会所（经营范围：中医坐诊、保健品销售、养生按摩、经络推拿）使用。武汉天实房地产开发有限公司同意于2016年3月1日将上述房屋以现状交付邬卫国，租赁期限为8年，自2016年3月15日至2024年3月15日止（其中2016年3月15日至2016年5月15日为装修免租期），双方并对租金及支付方式、押金及交退方式、相关费用及承担、双方权利与义务进行了详细约定。邬卫国与武汉天实房地产开发有限公司在合同上签名盖章捺印。邬卫国陈述，其与严东方、张正权合伙成立个体工商户：武汉市武昌区正心堂养生馆，并在三楼自行搭建玻璃框架结构房屋，建面约110㎡。武汉市武昌区正心堂养生馆于2019年3月15日注销。2017年7月6日，邬卫国（以下简称甲方）与游娜（以下简称乙方）签订《租赁合同》，约定甲方向乙方提供位于武汉市武昌区临江大道88号锦江国际城7号楼三楼位置（自行搭建），乙方在该位置内经营那兰堂品牌茶社；甲方应于2017年7月10日前将位置交付乙方经营使用，乙方负责承担符合甲方经营风格的一切设计、装修费用，装修方案应征得甲方同意；在合同解除或者终止后，乙方不得要求甲方赔偿装饰装修损失；乙方应于2017年8月15日前将茶社装修完毕，将符合合同要求的经营项目全部妥当展示并开始经营，逾期未开业，属违约行为，甲方有权要求乙方作出一定的赔偿；合同期限为五年，自2017年8月30日起至2020年8月29日止；甲方每月根据乙方销售实绩提成作为收益，乙方同意甲方在月销售结算款中直接扣减提成收益；乙方承担茶社经营中发生的一切费用，包括但不限于茶社经营税费、经营发生的水电费等；乙方应当妥善保管其财物，并购买足额的保险，如发生乙方的财产毁损、灭失情形，由乙方承担全部责任，甲方不承担任何责任；乙方在合同签订后3日内向甲方支付履约保证金5万元，合同期满后1个月内，甲方向乙方无息返还剩余履约保证金；合同解除或者终止后，乙方应当在3日内将其财物全部撤离，并不得破坏茶社结构和设施，向甲方交还清洁茶社，游娜逾期撤离的，留存在茶社内的乙方财物，视为乙方抛弃物，甲方有权自行处理，或者甲方有权委托第三方代为清场，由此产生的一切费用由乙方承担；乙方违反合同约定，甲方有权解除合同并要求乙方支付数额相当于本租赁年度保底收益的违约金。邬卫国与游娜在合同上签字。游娜于2017年7月11日依照邬卫国的要求向刘志明转账5万元履约保证金。2017年7月15日，游娜作为发包方与承包方武汉鑫能华装饰工程有限公司签订《武汉地区住宅室内装修合同》，约定对锦江国际城门面古滇宫三楼建筑面积135平方米位置进行装修，合同款120000元，双方对装修内容进行详细约定。游娜依约向武汉鑫能装饰工程有限公司支付装修工程款120000元。游娜陈述其于2017年7月30日为开展经营购置大展柜两个、屏风三扇，共计花费62000元。2017年10月至2018年8月，武汉市武昌区正心堂养生馆每月向游娜出具结算通知书，告知游娜依约支付资金。2018年3月26日，游娜以武汉市武昌区临江大道55号锦江国际7栋3层1室作为住所地注册成立武汉娜约茶业有限公司。游娜陈述，其所承租位置出现漏水情况，多次要求修复未果。2018年8月9日，武汉娜约茶业有限公司与余之元签订《武汉地区住宅室内装修合同》，约定余之元对武昌区临江大道55号锦江国际古滇宫三楼娜约茶馆进行装修，合同款1.8万元。游娜依约向余之元支付装修工程款1.8万元。2018年2月10日，邬卫国、严东方、张正权与童金梅签订《古滇宫转让协议》，载明邬卫国、严东方、张正权于2017年5月16日共同创办成立了武汉市武昌区正心堂养生馆，现邬卫国、严东方、张正权一致同意将武汉市武昌区正心堂养生馆和武昌区临江大道88号1-4层房屋使用权以130万元转让给童金梅；邬卫国、严东方、张正权同意收到第一次转让款20万元后，本协议生效；邬卫国、严东方、张正权于2018年3月1日正式全面交付武汉市武昌区正心堂养生馆和武昌区临江大道88号1-4层房屋使用权；原楼上餐饮及茶楼租户的合同，及与房东之间协议，邬卫国需配合转给童金梅，如协议内容有所不符，童金梅有权解除协议，邬卫国、严东方、张正权退还童金梅已支付的转让费。各方并对其他权利与义务进行了详细约定。童金梅依约向邬卫国、严东方、张正权支付部分转让费。2018年10月30日，武汉市武昌区积玉桥街办事处张贴告示，告知古滇宫及娜约茶馆业主：军运会专班组发现“威斯汀酒店旁娜约茶馆楼顶违建”，经调查该处在扩建之列，要求古滇宫及娜约茶馆业主在看到本“告知”三日内到武昌区积玉桥街城管中队解释建房的相关情况，逾期不接受调查，积玉桥街办事处将依照相关法律法规进行综合执法，由此造成的所有损失以及造成的相关法律责任由古滇宫及娜约茶馆业主自行承担，发布之日起，若有新增违建将立即组织拆除。游娜、童金梅陈述，2018年11月27日、28日，游娜承租的位置被强制拆除。一审法院认为，游娜与邬卫国于2017年7月6日签订《租赁合同》属实，但邬卫国将自行搭建玻璃框架结构的房屋出租给游娜经营茶社，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，游娜与邬卫国所签《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，邬卫国对上述合同无效应承担主要责任，游娜未核实房屋真实情况而签订《租赁合同》，应承担次要责任。邬卫国应向游娜返还履约保证金5万元。邬卫国辩称其未收到保证金，一审法院不予采信。关于游娜要求邬卫国赔偿其装修损失138000元的请求，游娜为装修花费138000元属实，《租赁合同》约定，租赁期限自2017年8月30日至2020年8月29日，游娜经营至2018年11月27日，约15个月，故一审法院认定其装修残值为80500元（138000元－138000元÷36个月×15个月），邬卫国承担主要责任，故一审法院酌情决定邬卫国赔偿游娜装修损失56000元。关于游娜要求邬卫国、童金梅赔偿其大展柜及屏风损失62000元的主张，合同所涉房屋于2018年10月30日被认定为违章建筑，2018年11月27日被强制拆除，其中有近一个月的时间，游娜未将大展柜及屏风及时移走，致使大展柜及屏风毁损，故对游娜主张的大展柜及屏风损失，一审法院不予支持。关于游娜要求童金梅向其返还保证金及赔偿各项损失的主张，游娜与童金梅之间并无合同关系，邬卫国等将其与游娜之间租赁合同权利与义务转让给童金梅未通知游娜，游娜对此亦自认不知情，故对游娜的此项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十二条、第五十八条、第八十条、第八十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决：一、邬卫国于一审判决生效之日起十日内向游娜返还履约保证金50000元；二、邬卫国于一审判决生效之日起十日内向游娜赔偿装修损失56000元；三、驳回游娜的其他诉讼请求。一审案件受理费5410元，减半收取2705元，由游娜负担1495元，邬卫国负担1210元（此款游娜已垫付，邬卫国于一审判决生效之日起十日内返还给游娜）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：游娜向本院提交证人证言一份，拟证明由于楼道被锁，邬卫国和童金梅不配合游娜搬离大展柜和屏风，导致大展柜和屏风完全损坏无法使用，邬卫国和童金梅应当承担全部责任。经质证，邬卫国对该证人证言的真实性予以认可，但认为不能达到其证明目的；童金梅对该证人证言的真实性有异议，且认为不能达到其证明目的。本院认为，游娜提交的证人证言不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。邬卫国出租给游娜的房屋系自行搭建，其与游娜签订的《租赁合同》应属无效。邬卫国明知上述房屋系自行搭建仍将房屋出租给游娜，应对合同无效承担主要责任，游娜未认真核实承租房屋的真实情况，应对合同无效承担次要责任。游娜认为其不应当承担责任的上诉理由，本院不予采纳。游娜认为合同约定的租赁期限为五年的上诉理由，《租赁合同》中约定“合同期限为五年，自2017年8月30日起至2020年8月29日止”，该约定虽然载明合同期限为五年，但在“2017年8月30日起至2020年8月29日”的日期处均以下划线予以明确标注，一审法院认定合同的租赁期限为三年并无不当，对游娜的该项上诉理由，本院不予采纳。一审法院结合合同约定的三年租赁期限和游娜实际使用租赁房屋的时间，酌定邬卫国赔偿游娜装修损失56000元，并无不当。游娜认为邬卫国、童金梅应当赔偿大展柜及屏风损失62000元的上诉请求，因游娜未及时将大展柜及屏风移走导致大展柜及屏风毁损，一审法院对其该项请求不予支持并无不当。游娜要求邬卫国按中国人民银行同期同类贷款利率计算5万元履约保证金利息的上诉请求，因该利息系游娜的损失，而游娜对于合同无效亦存在过错，一审法院驳回其该项诉讼请求并无不当。游娜和童金梅之间并无合同关系，其要求童金梅连带赔偿装修损失及大展柜和屏风损失的上诉请求，本院不予支持。邬卫国虽对一审判决不服，但并未提起上诉，视为服从一审判决。综上所述，游娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由游娜负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十一月十九日书记员 陈旭敏