天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终6360号上诉人（原审被告、反诉原告）：天津东方之珠餐饮娱乐有限公司，住所地天津市红桥区河北大街东侧（易买得超市内四层）。法定代表人：宋晓鹏，董事长。委托诉讼代理人：王秋惠，天津贤达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津泰达城市开发有限公司，住所地天津开发区第三大街16号泰达中心26层。法定代表人：赵晓东，董事长。委托诉讼代理人：景知叡，北京盈科（天津）律师事务所律师。上诉人天津东方之珠餐饮娱乐有限公司（以下简称东方之珠公司）因与被上诉人天津泰达城市开发有限公司（以下简称泰达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2019）津0106民初191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东方之珠公司的委托诉讼代理人王秋惠，被上诉人泰达公司的委托诉讼代理人景知叡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方之珠公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求，支持上诉人一审的全部反诉请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．东方之珠公司不存在违约行为，泰达公司不享有合同解除权；2．案外人易买得超市自租赁场地的撤出行为严重影响了东方之珠公司的经营，应当认定为情势变更情形；3．泰达公司并未按照合同约定提供给东方之珠公司符合的广告牌场地；4．合同约定的滞纳金条款为无效条款；5．一审法院对履约保证金没有作出处理；6．一审法院对涉案房屋的租赁面积的认定错误；7．泰达公司并未提供充分证据证明诉讼时效中断；8．一审法院对诉讼费的负担问题存在错误；9．本案诉讼过程中泰达公司对涉案房屋进行处理，在天津产权交易中心进行挂牌，影响到泰达公司的诉讼主体资格的认定，请求法院予以核实。泰达公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。泰达公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的《租赁合同》、《补充协议》及《补充协议二》。2、请求判定被告腾退交付租赁房屋及停车场地。3、请求判令被告向原告支付2015年4月1日至合同解除之日的房屋租金（暂计算2015年4月1日至2018年11月30日的租金为10287340.8元）。4、请求判令被告向原告支付2015年4月1日至合同解除之日的停车场地使用费（暂计算2015年4月1日至2018年11月30日的停车场地使用费220000元）。5、请求判令被告向原告支付2015年4月1日至合同解除之日违约金（暂计算2015年4月1日至2018年11月30日的违约金为3679930元）。6、本案诉讼费用由被告承担。东方之珠公司向一审法院反诉请求：1、请求判令泰达公司立即一次性退还东方之珠公司多计租面积部分的租金131254.11元。2、请求判令泰达公司立即将西南角2部客梯以及3部汽车提升梯交由东方之珠公司专用、提供约400平方米广告牌的场地及交付一层保安监控室的合同义务。3、请求判令泰达公司立即一次性向东方之珠公司支付西北角2部客梯的维护、管理费48900元以及保修期除外东方之珠公司应分摊的租赁面积外的维修、更换费用35136.64元。4、请求判令泰达公司立即一次性赔偿东方之珠公司经济损失3718234.8元。5、反诉费用由泰达公司承担。一审法院认定事实：坐落天津市红桥区河北房屋，建筑结构为地下一层地上五层，建筑面积42011.33平方米。该房屋系登记在泰达公司名下的非居住用房屋。该房屋的登记日期为2017年7月28日。2009年7月泰达公司与案外人天津东方之珠娱乐发展有限公司（以下简称案外人）订立《租赁合同》。双方约定：由案外人承租上述地址建筑物四层，建筑面积为7997平方米。本合同履行期间，如泰达公司取得上述建筑物的产权证明，则计租面积自泰达公司取得该证明之日起根据实际产权面积进行计算。如产权面积较建筑面积增加或减少，则双方同意均互不追究自合同履行之日起至取得产权证明之日止期间内对方应增补或退补的租金部分。租赁用途为用于经营“东方之珠”品牌KTV娱乐超市、海鲜酒楼等。租期自2009年8月1日至2029年7月31日。免租期为自合同签订之日至2009年12月31日。案外人向泰达公司支付三个月租金作为合同履约保证金，租赁期满五年后，泰达公司退还案外人两个月保证金，并自动转为下一期租金。合同中约定双方租金的标准是以阶梯式递进计租，初期租金为0.8元每天每平方米，合同履行每满五年则租金在上一五年的基础上递增20%，直至合同履行完毕。承租人以每两个月一周期向出租人支付租金，需不迟于每一个租金支付期开始后七日内支付本期租金。合同8.2条款约定：东方之珠公司有权使用租赁房屋红线范围以内河北大街一侧的场地作为免费停车场，东方之珠公司每月向泰达公司支付场地费5000元。停车场的相关手续报批、改造维护、现场管理工作由东方之珠公司负责。合同9.1电梯条款约定：泰达公司同意将本租赁房屋内西南角2部客梯以及3部汽车提升梯为东方之珠公司专用，该电梯由东方之珠公司进行维护管理。保修期内，泰达公司负责维修，保修期外，东方之珠公司负责维修、更换，并承担相关费用。西北角2部客梯由东方之珠公司与其他租户混用，由泰达公司或泰达公司授权的物业公司进行维护、管理。保修期内，泰达公司负责维修；保修期外，该电梯的维修、更换费用由东方之珠公司和其他租户按照租赁面积比进行分摊。合同9.3条款约定：在本租赁房屋外檐临河北大街一侧，泰达公司为东方之珠公司提供可安装约400平方米广告牌的场地。该广告牌的施工方案及具体位置须征得泰达公司同意，报批工作由东方之珠公司负责。合同9.7条款约定：东方之珠公司营业过程所产生的水、电、燃气等能源费，由泰达公司支付。租赁房屋所属建筑公共部分的能源费，单独挂表计量，由东方之珠公司与其他租户按照租赁面积进行分摊。合同10.2.3条款约定：东方之珠公司应按照本合同第4、第5、第8条的规定向泰达公司支付租金和相关费用。如东方之珠公司支付租金（含物业管理费和停车场使用费）逾期在60日内，应向泰达公司支付应付款项日万分之五的滞纳金，直至付清全部欠缴款项之日止，如东方之珠公司支付租金逾期已超过60日，则泰达公司除要求东方之珠公司支付上述滞纳金外，并有权要求东方之珠公司赔偿相应损失直至解除合同。合同11.4条款约定：如东方之珠公司违反本合同的约定，在泰达公司催告后30日内仍未及时补救，导致泰达公司合同权益受到实质性损害的，泰达公司可立即提前终止合同。东方之珠公司应及时迁离并交回房产，租金照实结算。泰达公司亦可选择不予终止合同，但泰达公司仍有权要求东方之珠公司赔偿其遭受的损失。上述《租赁合同》订立后，2009年12月22日双方又订立《补充协议》，约定免租期延长至2010年1月31日。后泰达公司、东方之珠公司及案外人订立《补充协议二》，约定案外人将上述《租赁合同》及《补充协议》规定的全部权利义务转让于东方之珠公司，东方之珠公司按照上述合同及协议履行。同时三方约定，东方之珠公司承诺于易买得建筑四层屋顶为泰达公司提供不小于50平方米的轻型房作为物业管理用房。泰达公司在接收上述房屋后委托物业公司将易买得建筑一层保安监控室使用权移交至东方之珠公司。上述合同、补充协议签订后，泰达公司将诉争房屋及约定的停车场地交付给案外人。案外人于2009年9月24日向泰达公司交付了履约保证金575784元。2010年2月4日东方之珠公司成立，该公司自2010年2月开始依约交纳租金、停车场地使用费至2015年3月31日。东方之珠公司自2015年4月1日起未交纳诉争房屋租金及停车场地使用费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具法律约束力。当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、泰达公司是否享有合同解除权；二、东方之珠公司未付租金的理由是否成立；三、双方合同中关于滞纳金条款的约定是否有效。关于争议焦点一：《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：合同解除是合同权利义务终止的情形之一。第九十三条的规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告在租赁合同中约定，如东方之珠公司违约，经催告后30日内未及时补救，导致泰达公司合同权益受到实质性损害的，泰达公司可以立即提前终止合同。现东方之珠公司自2015年4月1日起未依约支付租金，经泰达公司以《催收函》方式多次催要后，至今仍未支付，使得泰达公司作为出租人出租租赁物并按照约定收取租金的合同目的无法实现，东方之珠公司迟延支付租金的行为，构成根本违约，泰达公司据此要求提前终止合同，确认双方之间的租赁合同解除，予以支持。东方之珠公司抗辩，双方合同中并未就合同解除事项进行约定，10.2.3条款及11.4条款不能作为原告行使合同解除权的依据。一审法院认为，10.2.3条款虽然没有明确写明违约金，但综合考量合同订立及履行的情况，双方所约定的滞纳金，其实质就是违约金。11.4条款中双方约定泰达公司可以提前终止合同，解除合同亦是终止合同的方式之一，故对东方之珠的上述抗辩，不予采纳。关于争议焦点二：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。东方之珠公司抗辩存在情势变更的情形，理由是易买得超市撤场导致东方之珠公司订立房屋租赁合同的客观情况发生了非不可抗力的，不属于商业风险的重大变化，也正是基于情势变更，才一直没有给付租金，并同泰达公司进行协商调整租金。结合双方的合同约定、被告实际的经营状况以及区域经济的发展等因素综合考量，易买得超市撤出对东方之珠公司应属于正常的商业风险，并不符合情势变更的情形，对东方之珠公司的上述抗辩，不予采纳。东方之珠公司还抗辩泰达公司在履行合同的过程中存在多处违约情形，使被告的经营造成重大影响，但综合考量原、被告之间租赁合同的履行情况，东方之珠公司在本次诉讼前始终未曾对电梯、广告牌、保安监控室等问题提出过异议，亦未曾起诉主张过权利，目前仍然在正常经营中，东方之珠公司的该项抗辩主张缺乏事实和法律依据，且该公司也未就上述抗辩主张提供充分证据予以证实，故对其抗辩泰达公司存在违约的主张，不予采纳，同时东方之珠公司基于上述抗辩主张所提起的反诉请求，亦不予支持。关于争议焦点三：双方合同中关于滞纳金条款的约定是否有效。正如在争议焦点一中的论述，该条款合法有效。原、被告未在合同中约定固定数额的违约金，而是约定了违约金的计算方法，现被告抗辩依照该计算方法所计算的违约金数额过高，对该抗辩意见予以采纳。在综合考量双方合同的履行情况及泰达公司的实际损失情况的前提下，对双方约定的违约金予以调减。故泰达公司要求东方之珠公司按照该项约定支付违约金的诉讼请求，予以部分支持。关于停车场使用费问题，泰达公司对诉争房屋不动产登记证书所附图中所标识的建筑物红线范围内有规划停车场地的权利。东方之珠公司依约向泰达公司交付停车场使用费至2015年4月1日，且现场勘验时，停车场也实际由东方之珠公司进行管理并收取停车费用，故对泰达公司请求依法判令东方之珠公司支付停车场使用费的诉讼请求，予以支持。关于履约保证金的问题，按照双方的合同约定，租金自2010年2月1日起开始缴纳，按照履约保证金条款的约定，合同履行满五年后，泰达公司退还东方之珠公司两个月的保证金，并自动转为下一期租金。该约定合法有效，虽然在实际履行的过程中，并未予以抵扣，但泰达公司理应退还这两个月的保证金，故将这两个月的保证金在东方之珠公司应付租金中予以相应扣除，即原告主张的自2015年4月1日至2018年11月30日的租金为10287340.8元扣除两个月的保证金383856元等于9903484.8元。对剩余的一个月的保证金问题双方均未提出异议。关于诉争房屋的租赁面积问题，双方于2009年订立合同时约定租赁物面积为7997平方米，并约定待诉争房产权登记完成后依照产权证书确认实际面积，并对产权证书下发前因面积问题而产生的租金互不追究。现依照泰达公司提交的诉争房产权证书，诉争整栋建筑物的面积为42011.33平方米，并未显示东方之珠公司租赁的第四层的分层面积。庭审中泰达公司提交了单方委托相关机构所测量的诉争房四层面积结果为8487.32平方米。东方之珠公司对此不予认可，但并未就该异议提供相应证据予以证实，故对东方之珠公司的该项抗辩主张，不予支持。关于诉讼时效问题，庭审中双方均认可东方之珠公司自2015年4月1日起未付租金，原告提交证据显示其于2015年4月、2016年3月、2017年3月、2018年2月先后四次通过快递《催收函》的方式向东方之珠公司主张累计拖欠的租金及停车场费用，能够证实存在诉讼时效中断的事由，故对于东方之珠公司关于时效的抗辩，不予采纳。判决：一、解除原告（反诉被告）天津泰达城市开发有限公司与被告（反诉原告）天津东方之珠餐饮娱乐有限公司订立的《租赁合同》、《补充协议》及《补充协议二》；二、被告（反诉原告）天津东方之珠餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落天津市红桥区河北原易买得超市内第四层及该建筑物外河北大街一侧停车场全部腾空交还给原告（反诉被告）天津泰达城市开发有限公司。逾期不腾，由原告（反诉被告）天津泰达城市开发有限公司提供相应的腾房去处，所需费用由原告（反诉被告）天津泰达城市开发有限公司垫付，被告（反诉原告）天津东方之珠餐饮娱乐有限公司负担。三、被告（反诉原告）天津东方之珠餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性给付原告（反诉被告）天津泰达城市开发有限公司自2015年4月1日至2018年11月30日止的房屋租金9903484.8元。四、被告（反诉原告）天津东方之珠餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性给付原告（反诉被告）天津泰达城市开发有限公司自2018年12月1日至本判决生效之日止的房屋租金，按照租赁面积7997平方米，日租金0.96元每平方米计算。五、被告（反诉原告）天津东方之珠餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性给付原告（反诉被告）天津泰达城市开发有限公司自2015年4月1日至2018年11月30日止的停车场地使用费220000元。六、被告（反诉原告）天津东方之珠餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性给付原告（反诉被告）天津泰达城市开发有限公司自2018年12月1日至本判决生效之日止的停车场地使用费，按照每月5000元计算。七、被告（反诉原告）天津东方之珠餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性给付上述租金及停车场使用费的同时，按照中国人民银行同期贷款利率给付迟延履行期间的违约金。八、驳回原告（反诉被告）天津泰达城市开发有限公司的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）天津东方之珠餐饮娱乐有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106924元，反诉费19182元，由被告（反诉原告）天津东方之珠餐饮娱乐有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可归结为：一、涉案房屋租赁合同的解除及其原因如何认定；二、滞纳金和履约保证金如何认定；三、涉案房屋的租赁面积如何计算；四、本案是否存在诉讼时效的问题；五、泰达公司是否具有诉讼主体资格。关于争议焦点一，上诉人作为涉案房屋的承租方，应当按照合同约定全面履行合同义务，但自2015年4月1日起未按照约定支付租金，经过被上诉人的催要，仍未支付，已经构成根本违约。被上诉人有权提出解除合同，一审法院判决双方解除租赁合同是正确的。上诉人提出案外人易买得超市有限公司撤出其所在的经营场地的问题，与上诉人履行涉案租赁合同义务之间并无直接关联，属于正常的商业风险，并不构成情势变更。对上诉人该项上诉主张，本院不予支持。关于争议焦点二，关于涉案合同中约定的滞纳金问题，合同中有关条款的约定是为了防范双方在履行合同中可能出现的问题，因此一审法院结合合同的订立以及履行的情况，认定双方所约定的滞纳金实质上就是违约金并无不当。上诉人主张该条款无效，缺乏法律依据，本院不予支持。关于履约保证金问题，上诉人向被上诉人支付了三个月的租金作为合同履约保证金，由于上诉人出现未按期交租的违约行为，一审法院认定其中两个月的保证金转换为租金并在上诉人应交付的租金中予以抵扣并无不当。按照合同约定剩余一个月的保证金不予退还，上诉人主张退还，没有合同依据，本院不予支持。关于争议焦点三，双方在合同中约定的租赁面积为7997平方米。一审中，被上诉人提交了相关机构对涉案房屋的面积进行测量的结果为8487.32平方米，上诉人对此不予认可，但未提供相应的证据予以证实。一审法院按照双方合同约定的面积7997平方米计算租金，并未侵害上诉人的合法权益，上诉人就租赁面积提出的异议不能成立，本院不予支持。关于争议焦点四，被上诉人已经提交了向上诉人邮寄催收函的快递收据，能够证实存在诉讼时效中断的情形，因此上诉人提出泰达公司诉讼请求超过诉讼时效的抗辩不能成立，本院不予支持。关于争议焦点五，经本院核实，泰达公司曾于2019年6月6日在天津产权交易中心进行挂牌，对天津市河北房产拟转让处置，后于2019年7月4日挂牌结束，未征集到意向受让方。之后未再进行重新挂牌。泰达公司至今仍为涉案房屋的产权人。因此，被上诉人作为诉讼主体适格，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费126821.32元，由上诉人天津东方之珠餐饮娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张玉明审判员  张 炜审判员  王 路二〇一九年十一月十五日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……