江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9516号上诉人（原审被告）：吴江安富置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇小园弄**。法定代表人：史国新，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钟敏，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩国伟，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄中新，男，1977年1月23日出生，汉族，，住所地苏州市原审第三人：上海思府房地产营销策划有限公司，，住所地上海市浦东新区泥城镇云汉路****法定代表人：张伟。上诉人吴江安富置业发展有限公司（以下简称安富公司）因与被上诉人黄中新、原审第三人上海思府房地产营销策划有限公司（以下简称思府公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初2201号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人安富公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.黄中新承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。安富公司收取的购房款为327402元，而非450000元。金额为130000元的收据由思府公司出具，款项亦由思府公司收取，该部分款项没有支付给安富公司，不属于商品房买卖合同约定的购房款，是黄中新向思府公司支付的装修款(或类似中介费、团购费用等)。二、一审判决适用法律错误。黄中新通过思府公司从安富公司处购买案涉房屋，黄中新与安富公司之间成立商品房买卖合同关系，与思府公司成立居间合同关系，二者系不同的法律关系，一审法院将思府公司收取的中介费用认定为安富公司收取的购房款，属于法律适用错误，损害了安富公司的合法权益。三、本案违约金认定基数450000元与事实不符，且违约金计算标准过高，黄中新没有证据证明其实际损失，请求以安富公司收取的购房款327402元作为基数，按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算违约金。被上诉人黄中新辩称，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人思府公司辩称，认可一审判决。原审原告黄中新向一审法院起诉请求：1.安富公司继续履行WJ-148号《吴江市商品房买卖合同》，交付房屋并协助办理产权登记；2.安富公司支付迟延交房违约金54000元（以45万元为基数，自2018年10月1日起按每日万分之十，计算至实际交付房屋之日止）。一审审理中，黄中新撤回第1项诉讼请求。一审法院认定事实如下：2018年6月，安富公司（甲方）与思府公司（乙方）签订了《销售代理合同》一份。合同约定，安富公司作为房地产开发企业，思府公司作为专业的代理销售公司，思府公司代理销售安富公司开发的吴江香槟街商业广场项目的部分商铺房源。合同约定，乙方在保证不低于甲方制定签约底价的前提下，向客户收取装修费、咨询服务费等费用，并向客户开具装潢费发票，作为乙方的销售佣金。关于价款收取，合同第3.1条约定，客户签约时，先由甲方收取房款，再由乙方收取基础销售佣金。合同第5.1.2条约定，客户与甲方签订《商品房买卖合同草签合同》且该客户按约定向甲方支付购房款首付款后，即视为乙方销售成功。合同第9.4条约定，涉及房屋交付等方面的争议，由甲方负责处理，承担由此发生的一切费用。2018年6月24日，安富公司（出卖人）与黄中新（买受人）签订《吴江市商品房买卖合同》一份。合同约定，黄中新购买安富公司开发的芗槟商业广场第1幢3024号房，合同载明房屋价款为327402元。关于付款方式，合同约定，黄中新一次性支付购房价款。关于房屋交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过15日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。合同签订前后，黄中新累计支付了45万元。2018年6月24日，江苏安富置业无锡有限公司向黄中新出具了金额为32万元的收据；思府公司向黄中新出具了金额为13万元的收据，收款事由载明为“装修款”。一审另查明：涉案房屋至今未取得《商品房交付使用通知书》，不具备房屋交付条件。以上事实，有吴江香槟街销售代理协议、吴江市商品房买卖合同、收据以及当事人的陈述等证据予以证实。本案的争议焦点：本案所涉房屋的价款问题；本案所涉房屋买卖合同解除的问题；合同解除后财产返还及违约责任问题。首先，关于本案所涉房屋的价款问题。一审法院认为，根据安富公司与思府公司签订的《销售代理合同》，思府公司代理销售香槟街商业广场的部分商铺。黄中新购买涉案商铺，是通过思府公司销售人员的介绍、引导，签订房屋买卖合同，并支付价款。在上述交易过程中，思府公司与黄中新之间未成立合同关系，黄中新没有向思府公司支付对价的义务。按照安富公司与思府公司代理合同的约定，思府公司向安富公司提供销售代理服务，安富公司向思府公司支付销售佣金，即安富公司系销售代理合同中支付佣金的履约主体。思府公司直接向购房人收取款项，系基于与安富公司之间的合同约定，不改变安富公司履约主体身份。思府公司向购房人黄中新直接收取的款项，属于安富公司向思府公司支付的销售佣金，应当认定为安富公司向黄中新收取了相应的款项，属于购房价款的组成部分。综上，思府公司向黄中新收取的款项13万元，属于房屋价款的组成部分，故黄中新向安富公司支付的房屋价款为45万元。黄中新与安富公司签订的书面的商品房买卖合同记载的房屋价款为327402元，不包括思府公司向黄中新收取的款项，与事实不符，一审法院不予认定。其次，关于合同约定的违约金是否应当调低以及违约金计算基数的问题。安富公司与黄中新在购房合同中约定，逾期交房超过15日，买受人选择继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之十的违约金。一审法院认为，逾期交房确实会给黄中新造成损失，综合合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌情调整确定由安富公司按每日万分之三的标准向黄中新支付逾期交房违约金。逾期交房违约金，应当以黄中新实际支付的购房款45万元为基数，自2018年10月1日起，计算至安富公司实际交房之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决：吴江安富置业发展有限公司支付黄中新逾期交房违约金（以45万元为基数，自2018年10月1日起按每日万分之三，计算至实际交房之日止），于判决生效后十日内履行。案件受理费2974元，由黄中新负担2171元；由吴江安富置业发展有限公司负担803元。二审中，各方当事人未提交新证据，本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，安富公司与黄中新之间的商品房买卖合同以及安富公司与思府公司之间的销售代理合同均依法成立，合法有效。关于安富公司上诉主张的实收购房款金额问题，安富公司仅认可收到购房款327402元，认为思府公司向黄中新出具的收据130000元所涉款项，系黄中新向思府公司支付的装修款或中介费，不属于房屋价款。对此本院认为，首先，思府公司与黄中新明确表示双方之间不存在居间合同关系，黄中新通过思府公司购买涉案房屋，系基于思府公司代理安富公司销售涉案房屋，黄中新与思府公司不存在居间合同关系，也无证据证明双方存在装饰装修合同关系，故黄中新并无向思府公司支付装修款或中介费的义务。安富公司主张金额为130000元的款项系黄中新向思府公司支付的装修款或中介费，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。其次，根据安富公司与思府公司签订的销售代理合同，思府公司在保证不低于安富公司制定签约底价的前提下，向客户收取装修费、咨询服务费等费用，并向客户开具装潢费发票，作为思府公司的销售佣金。思府公司以装修费或咨询服务费的名义直接向购房人收取的款项实为安富公司向思府公司支付的销售佣金，该佣金的付款主体应为安富公司，故思府公司收取的金额为130000元的款项应视为购房款的一部分，一审法院据此认定黄中新已实际支付购房款450000元，并无不当，本院予以确认。关于安富公司主张一审判决认定的违约金过高，要求予以调整的上诉意见，本院认为，首先，购房合同约定违约金按照已付房款的日万分之十计算，黄中新已实际支付购房款450000元，一审法院以450000为基数计算违约金并无不当。其次，一审法院综合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素将违约金计算标准调整至日万分之三，属于合理裁量，并无不当。综上，安富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2974元，由上诉人吴江安富置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 周 红审判员 赵 东二〇一九年十一月二十九日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。