成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初7549号 原告：成都市森宇物业有限责任公司。住所地：成都市双流区东升街道清泰路**。 法定代表人：郭岱，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘福东，男，1983年4月28日出生，汉族，住四川省金堂县，系该公司员工。 被告：彭上海，男，1982年9月3日出生，汉族，住四川省金堂县。 被告：张灵，女，1979年7月28日出生，汉族，住四川省金堂县。 原告成都市森宇物业有限责任公司（以下简称森宇物业公司）与被告彭上海、张灵物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告森宇物业公司的委托诉讼代理人潘福东,被告张灵到庭参加诉讼。被告彭上海经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 森宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令彭上海、张灵支付森宇物业公司物业服务费7002.88元（暂计自2016年3月1日起至2019年6月30日止）；2.判令彭上海、张灵支付森宇物业公司违约金3007.74元（暂计至2019年6月30日止）;3、本案诉讼费由彭上海、张灵承担。事实和理由：森宇物业公司与“美茵庄园”开发商签订了《美茵庄园前期物业服务合同》，彭上海、张灵作为“美茵庄园”的业主，与森宇物业公司建立了物业服务合同关系。根据合同的约定，彭上海、张灵房屋的物业服务费为每平方米1.6元每月，每季度预交一次，而彭上海、张灵所在物业的面积为109.42平方米，即彭上海、张灵每季度应交纳的物业费用为525.22元。彭上海、张灵逾期支付物业费用的，根据合同约定，业主或物业使用人应于每月15日前向森宇物业公司交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之六支付违约金。彭上海、张灵自2016年3月1日起欠付物业服务费，森宇物业公司经多次催收无果，故诉至法院。 张灵辩称:位于美茵庄园的物业，实际上并不属于张灵的房产。从2015年至今，经过无数次催促甚至抗议，开发商依然未将此房不动产产权证交付到业主手上。致使张灵无法合法占有和自由处置给房产，此事造成了极大的经济损失和困扰；物业管理水平低下，物管不作为。从2015年至今，小区依然未安装一户一表的电表。且物业管理十分混乱，机动车乱停放、占用人防停车、私放外人进入小区发放和乱贴小广告、小区商铺油烟机扰民、电梯维修养护不及时、外墙脱落不及时维护等问题，森宇物业公司的管理水平和能力根本达不到其宣称的服务质量。没有电表和混乱的管理让人根本无法入住。 彭上海未提交答辩意见。 本院经审理认定事实如下：森宇物业公司与成都长湖投资有限公司（以下简称“长湖公司”）签订《前期物业服务合同》，约定长湖公司选聘森宇物业公司为其开发的“美茵庄园（一期）”小区提供前期物业服务；合同期限自2015年9月30日至2018年9月29日止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，住宅1.6元/月·平方米；业主应自长湖公司交付使用通知书约定的房屋交付之日起缴纳物业服务费；（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之六支付违约金。 2013年10月26日，彭上海、张灵与长湖公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定彭上海、张灵购买该公司开发的美茵庄园（一期）1栋2单元7楼4号房屋，测绘建筑面积为109.48平方米，长湖公司应当在2015年1月31日前向彭上海、张灵交付该商品房；长湖公司依法选聘的物业管理企业为森宇物业公司。2015年2月23日，彭上海、张灵在1栋2单元7楼4号房屋《交房程序表》上签字完成收房。该房实测面积为109.42平方米。 自2016年3月起彭上海、张灵即未再交纳物业服务费。森宇物业公司先后通过电话以及在彭上海、张灵的房门处张贴催缴函的方式催收物业费，且于2017年6月23日、2019年4月25日对张贴的《美茵庄园物业服务费催费公告》进行公证，于2018年5月通过邮寄方式向彭上海、张灵发送律师函，催收物业服务费。 上述事实，有当事人身份信息、前期物业服务合同、商品房买卖合同及补充协议、交房程序表、房屋验收登记表、催缴函、照片、公证书、邮寄单及邮寄回执以及当事人的陈述等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，森宇物业公司与长湖公司签订的《前期物业服务合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规，应属合法有效。彭上海、张灵购买了案涉小区1栋2单元7楼4号房屋，并于2015年2月23日完成收房。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述《前期物业服务合同》对彭上海、张灵具有约束力。 关于森宇物业公司主张彭上海、张灵支付物业服务费，张灵辩称，自己没有拿到房产证不是合法的业主，且森宇物业公司提供的物业服务不到位，故其有权拒绝缴纳物管费。本院认为，办理房产证在案涉《前期物业服务合同》中并无约定，张灵以此为由拒绝交纳物业服务费无事实和法律依据，对该项抗辩意见本院不予支持。同时，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，张灵如认为森宇物业公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝缴纳物业管理服务费。并且张灵所举证据不能证明其主张，故对于其该项抗辩理由，本院不予支持。彭上海、张灵应当向森宇物业公司支付其欠付的2016年3月1日起至2019年6月30日的物业费7002.88元（109.42平方米×1.6元/月·平方米×40个月）。 关于森宇物业公司主张的违约金，本院认为，彭上海、张灵逾期仍未支付缴纳物业费的行为违约，应当按照合同约定支付违约金。按照《前期物业服务合同》的约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之六支付违约金。现森宇物业公司主张按日万分之六计算逾期违约金，符合上述约定和法律规定，本院予以支持。彭上海、张灵每月应交纳175元（109.42平方米×1.6元/月·平方米）物业服务费，自2016年3月1日开始欠付物业服务费，故彭上海、张灵应从2016年4月1日起以欠付物业服务费为基数，按日万分之六的标准向森宇物业公司支付违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告彭上海、张灵于本判决生效之日起十日内支付原告成都市森宇物业有限责任公司2016年3月1日起至2019年6月30日的物业费7002.88元； 二、被告彭上海、张灵于本判决生效之日起十日内支付原告成都市森宇物业有限责任公司违约金（以175元为基数，按照每日万分之六的标准分别从2016年4月1日、5月1日、6月1日、7月1日、8月1日、9月1日、10月1日、11月1日、12月1日、2017年1月1日、2月1日、3月1日、4月1日、5月1日、6月1日、7月1日、8月1日、9月1日、10月1日、11月1日、12月1日、2018年1月1日、2月1日、3月1日、4月1日、5月1日、6月1日、7月1日、8月1日、9月1日、10月1日、11月1日、12月1日、2019年1月1日、2月1日、3月1日、4月1日、5月1日、6月1日、7月1日起计算至实际付清之日止）。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告彭上海、张灵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇一九年十一月十五日 法官助理  龚玉洁 书 记 员  盛 娇