浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0502民初5308号 原告：闵明宝，男，1953年7月20日出生，汉族，住址浙江省湖州市。 原告：潘怀珠，女，1955年2月14日出生，汉族，住址浙江省湖州市。 原告：张丽英，女，1979年11月5日出生，汉族，住址浙江省湖州市南浔区。 原告：闵建良，男，1981年5月12日出生，汉族，住址浙江省湖州市。 委托诉讼代理人：陆娟慧、施伟伟，浙江银湖律师事务所律师。 被告：叶小琴，女，1969年12月15日出生，汉族，住址浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：姚永强、施云峰，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 原告闵明宝、潘怀珠、张丽英、闵建良与被告叶小琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理，依法由审判员费为民适用简易程序，法官助理王琼娴协助办理，于同年8月29日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陆娟慧、被告的委托诉讼代理人姚永强、施云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告闵明宝、潘怀珠、张丽英、闵建良起诉称：原告闵明宝与原告潘怀珠系夫妻关系，二人分别系原告闵建良的养父与养母。原告张丽英与原告闵建良系夫妻关系。婚后，四原告一直共同居住生活。2007年9月原告闵明宝向案外人陈建根支付49万余元并经朱湾村村委同意受让获得织里镇朱湾村用于拆迁安置建设的部分土地使用权，并于同年在该土地之上出资建造了吴兴区织里镇钱塘江西路56号两幢五层房屋。2017年7月，原告闵建良在未征得原告闵明宝、潘怀珠、张丽英（以下简称三原告）同意的情况下，与被告叶小琴签订《房屋转让协议》一份，约定将吴兴区织里镇钱塘江西路56号两幢五层房屋以220万元的价格转让给被告叶小琴。嗣后，原告闵建良与被告叶小琴并未实际履行该房屋转让协议。直至2014年年初，被告叶小琴通过将房屋水电过户、更换门锁等形式实际上占有使用上述房产，三原告始获知上述房屋已转让的事宜。后原告方在多次与被告叶小琴交涉，要求归还上述房屋未果的情况下，向湖州市吴兴区人民法院提起诉讼，请求确认该《房屋转让协议》无效，要求返还房屋并支付占有使用房屋费用，此后三原告依法申请撤销诉讼，吴兴法院作出准予撤诉之裁定。原告方认为，本案涉案房屋系家庭共有财产，被告依据《房屋转让协议》占有使用涉案房屋至今已近4年时间，却一直未支付房屋转让款的行为侵害原告方合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告叶小琴向四原告支付房屋转让款220万元，并支付逾期付款违约金44万元；2、本案诉讼费由被告叶小琴承担。 被告叶小琴答辩称：一方面，原告闵建良出具的收条已经证明被告已经履行交付购房款的义务。另外一方面，对于购房款以何种形式交付的说明并非被告的证明责任，被告提供其他证据进行佐证是基于协助法庭了解案情，还原事实的需要。 原告闵明宝、潘怀珠、张丽英、闵建良为证明其诉讼主张的举证、对方当事人的质证和本院的认证。 证据1.原、被告身份证复印件、户口信息、结婚证复印件、晟舍村出具证明各一份，用于证明原、被告具备诉讼主体资格，原告闵明宝与原告潘怀珠系夫妻关系，且为原告闵建良养父母。四原告一直共同生活居住的事实。 证据2.朱湾村出具证明、买房协议各一份，用于证明2007年9月份，原告闵明宝在经朱湾村村委会同意的前提下向案外人陈建根支付49万余元以取得钱塘江西路56号土地使用权的事实。 证据3.房屋转让协议一份，用于证明原告闵建良在未经三原告同意的情况下，于2011年7月2日与被告叶小琴签订《房屋转让协议》，约定将位于湖州市吴兴区房屋转让给被告，且约定转让价格的事实。 证据4.民事起诉状、民事裁定书各一份，用于证明2015年7月，原告闵明宝、潘怀珠、张丽英以闵建良擅自将房屋出让给叶小琴的无权处分行为向本院起诉，后又依法撤诉，本院作出民事裁定书准予撤诉的事实。 被告叶小琴质证后认为，证据1能够证明四原告系家庭共同成员，一直共同生活居住的事实，对此被告没有异议。对于证据2，被告不清楚该交易，认为此证据与本案不具有关联性。对于证据3房屋转让协议的真实性、关联性没有异议，但对其证明内容有异议，按照物债两分的原则，即便未经原告闵明宝、潘怀珠、张丽英同意，亦不影响房屋转让协议的效力，更何况三原告并非对此交易不知情，只是未在协议上签名而已。对于证据4的真实性、合法性没有异议，但是与本案不具有关联性。 本院经审查，认定如下：证据1的来源与形式符合法律规定、与待证事实相关联、能够反映案件的真实情况，故对其证据效力予以认定；对于证据2，能够证明原告闵建良与被告叶小琴签订房屋转让的事实，但是无法证明其余三原告对此不知情，无法反映案件真实情况，故对其证据效力不予认定。对于证据3-4的来源与形式符合法律规定、与待证事实相关联、能够反映案件的真实情况，故对其证据效力予以认定。 被告叶小琴为证明其诉讼主张的举证、对方当事人的质证和本院的认证。 证据1.收条、电力用户更名信息及自来水用户用水档案各一份，用于证明原告闵建良与被告叶小琴签订的房屋转让协议已经履行完毕，被告叶小琴依约交付了购房款，原告闵建良向被告交付了房屋并在2011年12月月底前协助其办理了案涉房屋的水、电过户手续。 证据2.谈话记录一份，用于证明原告闵建良在2013年12月14日的谈话笔录中自认在2011年将案涉房屋卖给被告叶小琴的事实。 证据3.租房协议一份，用于证明原告闵建良与被告叶小琴签订房屋转让协议后，又签订租房协议，约定将案涉房屋返租给原告闵建良用于生产经营活动，租金用于抵偿部分购房款的事实。 证据4.企业登记信息一份，用于证明原告闵建良开办童装制造加工企业，签订房屋返租协议是为了进行生产经营活动的事实。 原告闵明宝、潘怀珠、张丽英、闵建良质证后认为，对于证据1中的收条本身真实性没有异议，但是对于该证据所载的内容的真实性有异议，因为原告闵建良在2015年案件的庭审过程中阐述其根本没有收到该份收条载明的所对应的钱，之所以会有这样一份收条，起因是因为原告闵建良与被告叶小琴之间存在债权债务关系，原告闵建良无法偿还其欠被告叶小琴的债务，同时原告闵建良对其他案外人也有债务，其他案外人向其追讨，故为保障被告叶小琴对原告闵建良的债权双方私下协商签订上述房屋转让协议，该转让协议的本质是抵押，同时是为了躲避其他案外债权人的追讨。另外，这份欠条的落款时间是2011年7月2日，实际上这份欠条的形成时间是2011年12月份，之所以要把时间往前写是为了让其他案外人相信案涉房屋已经交易掉的事实。另外，在2015年案件的审理过程中，法庭曾要求被告叶小琴在三个工作日内提交其交付房屋的转账或者汇款凭证，被告却一直未提交。因此原告方认为被告提供的证据1与本案不具有关联性。对于证据1中的水、电过户更名信息档案，根据档案上所载明的更名时间为2011年12月底这刚好可以佐证原、被告形成房屋转让协议的实际时间为2011年12月底。对于证据2-3的真实性不予认可，对于证据2原告闵建良在2015年湖吴织民初字第190号案件第一次开庭过程中质证说到，是由于案外人向其要钱，其为了躲避债务所有确认房子所有权人为叶小琴，这并非基于双方真实买卖意思表示，进一步证实了被告并未支付购房款的事实；对于证据3对租房协议内容的真实性没有异议，但是，原告闵建良亦在2015年湖吴织民初字第190号案件第一次开庭过程中质证说到，是为了掩盖其在外欠债的事实，让被告帮忙留下房子而签订，且并未支付租金。对于证据4的真实性没有异议，但关联性不予认可，认为无法达到被告所要的证明目的。 本院经审查认为，对于证据1中的收条所载内容，由于原告提出反驳意见且被告没有提供实际转账记录等支付凭证进行补强证明，故对于该收条内容的真实性本院不予认可；对于证据1中的电力用户更名信息及自来水用户用水档案的真实性、合法性予以认可，但是其并不能证明是原告闵建良协助叶小琴共同办理的，且在2015年的案件庭审笔录中闵建良阐述是被告叶小琴擅自前去办理并未经过其同意，故对该证据的关联性不予认可。证据3-4的来源与形式符合法律规定，与待证事实相关联、能够反映案件的真实情况，故本院予以确认。 本院经审理，认定事实如下：原告闵明宝、潘怀珠系夫妻关系，原告闵建良系前二者的养子，原告张丽英、闵建良系夫妻关系，四原告长期共同居住生活。2007年9月12日，原告闵明宝与案外人陈建根签订《买房协议》一份，约定原告闵明宝以498000元的价格向其购买位于湖州市宅基地两间的使用权。此后，原告闵明宝先行支付了20万元，余款于年底付清。同年，由原告闵明宝出面协调建房事项，在该土地上出资建造了吴兴织里镇钱塘江西路56号两幢五层楼房屋，该房屋为原告一家共同居住。2011年7月，原告闵建良与被告叶小琴签订《房屋转让协议》一份，约定将上述房屋以220万元的价格转让给被告叶小琴。并在该协议的第十一条约定，如有违反协议条款，由违约方承担违约责任，违约金按总房款之20%承担。后至2013年1月25日，原告闵建良与被告叶小琴签订《租房协议》一份，约定被告叶小琴将上述案涉房屋出租给原告闵建良，租赁期间为2012年农历12月15日至2013年农历12月15日，租金共计320000元，一次性付清。截至2014年年初，被告叶小琴通过将房屋的用水、用电、消防过户，实际占有使用了案涉房屋。2015年，闵明宝、潘怀珠、张丽英将闵建良、叶小琴起诉至本法院，请求确认二者于2011年签订的房屋转让协议无效，叶小琴返还房屋并支付房屋使用费。在该案的第一次庭审过程中，闵建良阐述其并未收到叶小琴的购房款，房屋水电的过户变更也是叶小琴独自去办理的。此后闵明宝、潘怀珠、张丽英申请撤诉，法院作出准予撤诉裁定。2018年，闵明宝、潘怀珠再次起诉闵建良、叶小琴，请求确认二者于2011年签订的房屋转让协议无效，叶小琴返还房屋并支付房屋使用费，之后闵明宝、潘怀珠再次申请撤诉，法院作出准予撤诉裁定。此后，各方当事人之间的矛盾纠纷并未得以解决，故现诉至法院。 本院认为：本案的争议焦点为被告叶小琴是否实际交付了购房款。首先，虽然被告叶小琴提交了原告闵建良于2011年7月2日出具的收条以证明闵建良已经收到购房款220万元，但是根据闵建良在2015年湖吴织民初第190号案件的庭审过程中的关于未收到购房款的陈述，且被告在2015年湖吴织民初第190号案件的庭审过程中陈述是以现金与转账方式支付，在本案庭审中又变更称这220万元购房款是由160万元的借款及两年60万元的租金组成，并结合被告叶小琴未能提交支付购房款的银行汇款凭证等支付凭据的事实，本院基于合理怀疑被告叶小琴并未实际支付购房款，被告应当承担举证不能之责任。其次，原告闵建良在2015年湖吴织民初第190号案件庭审中，自认其欠被告借款140万元。然被告在本案庭审中提出原告向其累计借款160万元的主张，因被告并无证据证明，对此本院不予采信，故依法认定原告向被告借款的金额为140万元。最后，案涉房屋系四原告家庭共同所有财产，原告闵建良与被告签订房屋转让协议之行为系无权处分，其余三原告起诉到本院请求被告支付合同约定购房款的行为系追认行为，故原告闵建良与被告叶小琴签订的房屋转让协议合法有效，被告应当依约交付购房款，现被告久拖不付的行为显属不当，根据之前双方之间存在的140万元的借款债权债务关系，依据《中华人民共和国合同法》第99条之规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。因此本案中，原告与被告互负到期金钱债务，依据法律规定可以抵销，依法抵销后被告尚欠原告购房款80万元未支付完毕，原告诉请超过部分，本院不予支持。至于原告诉请违约金，按照合同约定违约方承担总房款220万元的20%计44万元，综合本案案情，本院酌定以被告未付款80万元的20%计16万元作为违约金，原告诉请超过部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百一十四条、第一百五十九条之规定，判决如下： 一、被告叶小琴应当支付原告闵明宝、潘怀珠、张丽英、闵建良购房款800000元，限于本判决生效之日起十日内清偿； 二、被告叶小琴应当支付原告闵明宝、潘怀珠、张丽英、闵建良违约金160000元，限于本判决生效之日起十日内清偿； 三、驳回原告闵明宝、潘怀珠、张丽英、闵建良的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费27920元，减半收取13960元，由原告闵明宝、潘怀珠、张丽英、闵建良负担7260元，被告叶小琴负担6700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  费为民 二〇一九年十一月十二日 法官助理王琼娴 书记员史倩