江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初7814号原告：溧阳金碧房地产开发有限公司，住所地溧阳市天目湖镇协和路8号，统一社会信用代码91320481MA1MJ76D6E。法定代表人：钱剑勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘思含，该公司员工。被告：薛岚，女，1987年3月23日生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：温林华（系被告丈夫），男，1983年4月4日生，汉族，住常州市金坛区。原告溧阳金碧房地产开发有限公司（以下简称金碧公司）诉被告薛岚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告溧阳金碧房地产开发有限公司委托诉讼代理人潘思含、被告薛岚及其委托诉讼代理人温林华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金碧公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的编号为3WC3EAB2E22E4A2B8798的《商品房买卖合同》及其附件、附录。2、判令被告向原告支付违约金164605.05元，原告有权在被告已付房款中扣除。3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告及中国工商银行股份有限公司溧阳支行签订了[住]字[常州分]行[溧阳]支行[2017]年[14002]号《个人购房借款/担保合同》。因被告逾期归还贷款本息，工商银行提起诉讼，要求被告支付相关款项并要求原告承担保证责任。2019年5月22日，溧阳市人民法院作出（2019）苏0481民初3406号民事调解书，确定被告向工商银行支付贷款本息、诉讼费、律师费，原告承担连带清偿责任。调解书生效后，因被告未履行调解书确定的义务，原告遂向工商银行支付了调解书确定的全部款项，合计887049.31元。根据原、被告签订的买卖合同，原告为被告承担保证责任的，有权解除合同，原告代被告偿还的款项视为被告对原告的债务，且被告应向原告支付总房价款15%的违约金。被告薛岚辩称，在（2019）苏0481民初3406号案件审理阶段调解时达成的协议是被告薛岚同意解除合同，金碧公司退还首付款，当时没有提到违约金，现被告同意解除合同，但是原告主张的违约金过高，被告无法承受。经审理查明，被告以出让方式取得位于溧阳市天目湖镇镇区、协和路南侧，清泉路东侧、滨湖大道北侧、文化中心西侧的地块的建设用地使用权。该地块土地面积58016平方米。规划用途为城镇住宅用地。2017年9月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设施工编号为溧阳碧桂园二期十五号楼甲802的商品房一套，合同编号3WC3EAB2E22E4A2B8798，建筑面积143.25平方米，单价7660.5元/㎡，房屋总价款为1097367元。合同约定付款方式为商业贷款方式分期付款。同时原、被告签订补充协议，约定买受人若是以银行贷款按揭贷款方式支付房价款的，因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，若银行未行驶抵押物优先受偿权，出卖人有权解除合同，出卖人代买受人向银行支付的贷款本金部分视为买受人前出卖人的房价款，利息、银行实现债权费用及出卖人已承担的费用等视为买受人欠出卖人的债务，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人。《商品房买卖合同》签订当日，被告向原告支付案涉房屋价款的首付款227367元，其余房屋价款原告通过在中国工商银行股份有限公司溧阳支行办理住房按揭贷款的方式支付，并由原告为该笔贷款提供阶段性连带责任保证担保。2019年4月14日，因被告未按约定还款，中国工商银行股份有限公司溧阳支行向本院提起诉讼。2019年5月22日，经本院主持调解，中国工商银行股份有限公司溧阳支行、薛岚、温林华、金碧公司达成一致调解协议，薛岚、温林华确认欠中国工商银行股份有限公司溧阳支行借款本金828748.94元及利息11756.82元（暂计算至2019年4月6日止，计算至实际还清之日止），承担律师代理费25000元，诉讼费用11396.5元，薛岚、温林华于调解书生效后20日内还清，金碧公司对以上还款承担连带清偿责任，金碧公司承担清偿责任后，有权向薛岚、温林华追偿。2019年6月14日，中国工商银行股份有限公司溧阳支行出具情况说明，确认金碧公司已履行了相应担保义务，于2019年6月13日支付了代偿款887049.31元（其中贷款本金828748.94元，利息21903.87元，案件受理费6396.5元、保全费5000元，律师费25000元）。审理中，原告金碧公司称，根据商品房买卖合同附件七补充协议第十五条第二款明确约定，原告代被告清偿银行贷款本息的有权解除合同，并按照合同总价的15%计收违约金。被告称，同意解除合同，首付款应返还，原告主张的违约金过高，应该调整。2019年11月15日，经本院询问，原告称案涉商品房屋现在的市场价格约为9000元/平方，但原告在撤销销售备案登记一年之内只能按备案价格（案涉合同约定价格）出售。被告称认可案涉商品房现在的市场价格为9000元/平方。上述事实，由原告提供的商品房买卖合同及附件、（2019）苏0481民初3406号民事调解书、情况说明等证据及原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人的庭审陈述附卷佐证。本院认为，原、被告订立的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属合法有效。合同订立后，原、被告双方均应依照约定全面履行各自的合同义务。现因被告未能归还银行按揭贷款导致原告为其承担了保证责任，原告为此要求解除原、被告订立的《商品房买卖合同》符合双方合同约定，且被告对此亦无异议，故原告要求解除合同编号3WC3EAB2E22E4A2B8798的《商品房买卖合同》的诉讼请求依法应予支持。关于原告主张的违约金是否过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，被告未按期向中国工商银行股份有限公司溧阳支行归还贷款导致原告为其承担了保证责任，于2019年6月13日支付了代偿款887049.31元，原告为此确实产生了相应损失。但根据原、被告一致认可的案涉商品房二手房交易价格，案涉商品房目前的市场价值高于原、被告签订《商品房买卖合同》时约定的房屋价格，且差价较大，故本院结合案涉商品房买卖合同的履行情况及案涉商品房市场价值现状、交易的实际情况，衡量以公平原则和诚实信用原则，认定在解除案涉《商品房买卖合同》的情况下，原告主张按房屋总价款的15%计收违约金的标准过高，本院以中国人民银行同期同类贷款基准利率及贷款市场报价利率上浮30%为参照基准，依法调整违约金为21000元（计算自2019年6月14日至2019年11月18日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二)》第二十九条及相关民事法律之规定，判决如下：一、解除原告溧阳金碧房地产开发有限公司与被告薛岚于2017年9月30日告签订合同编号为3WC3EAB2E22E4A2B8798的《商品房买卖合同》。二、被告薛岚应于本判决生效之日起15日内向原告支付违约金21876元。三、驳回原告溧阳金碧房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7338元（已减半收取，原告已预交），由被告薛岚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费14676元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 员 温建美二〇一九年十一月十八日法官助理 杨文武书 记 员 李 莉