重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初20688号原告：重庆新东原物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪镇白鹤路108号负1层商业201室，统一社会信用代码91500108753082098Q。法定代表人：范东，执行董事。委托诉讼代理人：商文财，四川沱江律师事务所律师。被告：李昌骏，男，1978年11月15日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：何静，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵文斌，重庆中钦国彦律师事务所实习律师。被告：龙海，男，1986年9月23日出生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆新东原物业管理有限公司（以下简称新东原公司）与被告李昌骏、龙海物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告新东原公司的委托诉讼代理人商文财，被告李昌骏及其委托诉讼代理人何静、赵文斌，被告龙海到庭参加诉讼。第二次开庭，原告新东原公司的委托诉讼代理人商文财，被告李昌骏的委托诉讼代理人何静、赵文斌，被告龙海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新东原公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付2015年3月至2015年4月、2016年1月、2016年6月至2016年10月以及2017年1月至2017年2月期间的物业服务费112986.2元；2.判令二被告向原告支付逾期利息（以112986.2元为基数，按年利率6%的标准，自2017年3月1日计付至所欠费用付清之日止）。事实及理由：新东原公司与重庆同原房地产开发有限公司（以下简称同原公司）签订《前期物业服务合同》后，龙海与同原公司签订了《商铺租赁合同》，该合同明确约定了龙海受前述物业服务合同的约束，但龙海未依约支付物业服务费。李昌骏、龙海另与同原公司签订了《关于的变更协议》，约定李昌骏概括承受原合同的权利义务，龙海承担连带责任。被告李昌骏辩称，1.新东原公司主张的物业费过高，具体欠缴月份无依据；2.李昌骏的开始承租时间为2015年11月9日，故新东原物业公司请求的2015年3月至4月期间的物业服务费没有事实依据；3.新东原公司未向李昌骏主张过权利，故其主张的2016年9月以前的物业服务费已超过诉讼时效；4.新东原公司所诉期间物业服务费，李昌骏当时的合伙人黄永刚答复已缴纳；5.新东原公司未举证证明同原公司系涉讼商铺开发商，也未举证证明其选聘方式合法以及新东原公司具有物业管理质资，故同原公司与新东原公司签订的前期物业服务合同无效；6.书面催收系物业公司起诉的前置程序，新东原公司未对李昌骏进行过书面催收，应驳回新东原公司的诉讼请求。被告龙海辩称，1.新东原公司所诉期间物业服务费与龙海无关，龙海已于2015年年底将涉讼商铺转让给李昌骏及黄永刚，不清楚转让后的事情；2.新东原公司曾免除了其诉请的2016年3月至2016年4月期间的物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于新东原物业公司举示的证据，本院认证如下：1.《东原·D7区（三期）前期物业服务合同》《关于延长期限的协议》，系原件，且与本案具备关联性，本院予以采信；2.《商铺租赁合同》《合同条款变更协议》，均系原件，且合同当事人龙海对此无异议，本院予以采信；3.《关于的变更协议》，李昌骏、龙海对此真实性无异议，本院予以采信；4.《东原新新PARK前期物业服务协议》，系原件，李昌骏否认其签字的真实性，但未在本院限定的期限内提交鉴定申请，本院予以采信；5.交费明细表，非结算凭证，且李昌骏不予认可，本院不予采信；6.东原物业集团重庆D7区三期新新PARK项目专用收据，系原件，且与本案具备关联性，本院予以采信；7.《欠费明细》，系新东原公司单方制作，本院不予采信；8.日期为2017年12月14日的EMS寄件单、日期为2018年9月5日的EMS寄件单及其快递网络查询、《律师函》，该组证据不能相互印证，不能证明李昌骏收到了新东原公司催缴物业服务费的通知，本院不予采信；9.暂停服务通知书，该通知书上的签名系案外人，李昌骏亦不予认可，本院不予采信；10.照片，系打印件，李昌骏不予认可，本院不予采信；11.银行POSS机签购单，结合东原物业集团重庆D7区三期新新PARK项目专用收据（系2016年6月1日、2016年6月4日的收据），本院予以采信。对于李昌骏举示的证据，本院认证如下：1.《重庆市房屋买卖合同》（原件），与本案无直接关联性，本院不予采信；2.水电卡、水电费缴费交易详情截图，均系复印件，新东原公司不予认可，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：同原公司与新东原公司签订了《东原·D7区（三期）前期物业服务合同》，约定：新东原公司为位于重庆市江北区大石坝红石路东原·D7区（三期）物业提供物业服务；物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，物业区域内市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通等；物业服务费（不含公摊水电费、中央空调费用）标准为LOFT为4元/平方米/月，SOHO为3.5元/平方米/月，写字楼为15元/平方米/月，商业为35元/平方米/月，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费，从其约定，物业服务费按月交纳，应于（每月）前15日内履行交纳义务，未按时如数交纳的，每逾期一日，应按逾期金额3‰的标准支付违约金；合同期限为三年，自2014年12月19日至2017年12月18日止，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议。2016年10月17日，同原公司与新东原公司签订了《关于延长期限的协议》。后同原公司与龙海签订《商铺租赁合同》，约定：同原公司将位于重庆市江北区红盛路37号的东原新新PARK商场UG层A25-2号商铺出租给龙海用于经营服务类直觉品牌，该商铺套内建筑面积为200平方米；商铺租赁期为自2014年10月29日起至2020年2月18日止，商铺交付时期为2014年10月29日；2014年12月19日至2020年2月18日运营期间的物业服务费按租用面积45元/平方米/月计算；本合同签订前，同原公司已委托“新东原物业管理公司”对本商场进行物业管理，龙海同意在商铺交付前与该物业管理公司签订《新东原物业管理有限公司物业管理协议》，并服从“新东原物业管理公司”的管理。同原公司与龙海另就前述合同签订《合同条款变更协议》，双方将UG层A25-2号商铺变更为L1层A19号商铺，套内建筑面积为289.72平方米。2015年11月9日，同原公司、龙海、李昌骏三方签订《关于的变更协议》，约定：将原新新PARK购物中心商场的L1层A19号商铺租赁合同的承租人由龙海变更为李昌骏，同时将经营品牌“直觉”更改为“天赋美业”，李昌骏概括承受龙海的权利义务；龙海对李昌骏履行原租赁合同项下义务承担连带保证义务；原租赁合同、补充协议其他条款不变。李昌骏与新东原公司另签订《东原新新PARK前期物业服务协议》，约定：李昌骏租赁房屋为L1层A19号，建筑面积为289.72平方米；新东原公司的权利义务包括对设施设备、建筑物、环境卫生、消防、治安、经营秩序实施管理和维护，收取李昌骏应缴的物业服务费等，并有权向逾期未付者追索欠款及滞纳金，对公共配套设施设备、公共区域进行服务并保证正常安全运行，对公共秩序维护等；李昌骏的权利义务包括享有使用符合《商铺租赁合同》的要求和协议约定的公用设施的权利，按期付清与新东原公司相关的各种费用等；被告应依约交纳服务费（包括但不限于物业服务费、公摊水电费、中央空调使用费）及其他费用（如代收代缴的水电费等），无论商铺是否空置，均按标准价格执行；服务费的收取起始以约定交铺日期为准；服务费的标准为45元/平方米/月，按每户的租赁/建筑面积计收，李昌骏应在每月25日前（遇节假日需提前）交纳次月物业服务费、上月水电费等费用，逾期将按每日3‰缴纳违约金；租赁户租赁商铺内自用水电费按月抄表，随服务费一起缴纳；本协议自双方签字或盖章之日起生效，至本物业业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。庭审中，新东原公司主张按《东原新新PARK前期物业服务协议》中约定的为45元/平方米/月的标准收取物业服务费，并对逾期交纳物业服务费的违约金，主动调整为按年利率6%的标准收取逾期利息。新东原公司要求龙海承担责任的理由系依据同原公司、龙海、李昌骏三方签订《关于的变更协议》中关于“龙海对李昌骏履行原租赁合同项下义务承担连带保证义务”的约定。本院认为，新东原公司与同原公司签订的《东原·D7区（三期）前期物业服务合同》以及李昌骏与新东原公司之间签订的《东原新新PARK前期物业服务协议》未不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。李昌骏抗辩《东原·D7区（三期）前期物业服务合同》无效的主张，本院不予采纳。结合当事人陈述及新东原公司举示的证据，新东原公司诉请的物业服务费实际系《东原新新PARK前期物业服务协议》中约定的服务费。虽然《东原·D7区（三期）前期物业服务合同》具有普遍约束力，新东原公司所诉期间亦在该合同的期限内，但是李昌骏与新东原公司之间签订的《东原新新PARK前期物业服务协议》系双方基于商业物业服务的特别约定，该服务费包括但不限于物业服务费、公摊水电费、中央空调使用费，故对新东原公司按《东原新新PARK前期物业服务协议》中约定为45元/平方米/月的标准收取服务费的主张，本院予以确认，对于李昌骏与此标准相关的抗辩意见，本院不予采纳。相关法律虽然对书面催交进行了规定，但该书面催交并不当然成为物业公司起诉的前置程序，且亦未规定该书面催交系效力性前置程序，物业公司要求支付服务费的权利是基于合同请求权，故对于李昌骏与此相关的抗辩意见，本院不予采纳。现新东原公司请求李昌骏、龙海支付2015年3月至2015年4月、2016年1月、2016年6月至2016年10月以及2017年1月至2017年2月期间的物业服务费。虽然同原公司、龙海、李昌骏三方签订的《关于的变更协议》约定涉讼商铺的承租人由龙海变更为李昌骏，李昌骏概括承受龙海的权利义务，龙海对李昌骏履行原租赁合同项下义务承担连带保证义务。但是合同具有相对性，约束的是合同当事人，该协议涉及的是另一法律关系，新东原公司并非该协议的当事人，新东原公司系基于《东原新新PARK前期物业服务协议》主张服务费，故对于新东原公司据此要求龙海履行支付服务费义务的请求，本院不予支持。同理，李昌骏于2015年11月9日签订《关于的变更协议》时才成为涉讼商铺的承租人，故对于此日期之前的服务费，李昌骏不应承担，本院对于新东原公司诉请的2015年3月至2015年4月期间的服务费不予支持。李昌骏抗辩新东原公司诉请的2016年9月之前的服务费已过诉讼时效，本院经审查认为，原告举示的证据并不能证明其在本案立案（2019年8月28日）之前已及时进行过权利主张并导致诉讼时效中断，应承担相应的不利法律后果。故新东原公司关于2016年1月、2016年6月至2016年9月期间的服务费请求已过诉讼时效，本院不予支持。新东原公司关于2016年10月以及2017年1月至2017年2月期间的服务费请求，本院予以支持，并确认该期间的服务费金额为39112.2元。李昌骏未举证证明前述期间的服务费已缴纳，故自行承担不利的法律后果。关于逾期利息。李昌骏未依约交纳服务费的行为已构成违约，应依约承担违约责任。现新东原公司主张按低于合同约定的违约金标准即按年利率6%的标准计收逾期利息，本院予以确认。如前所述，对于原告基于2016年10月以及2017年1月至2017年2月期间的服务费而请求的逾期利息，本院予以支持，并确认被告以39112.2元为基数，按年利率6%的标准，自2017年3月1日计付至所欠服务费付清之日止。对于原告请求的其余部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，第《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李昌骏于本判决生效之日起十日内向原告重庆新东原物业管理有限公司支付2016年10月以及2017年1月至2017年2月期间的服务费39112.2元；二、被告李昌骏于本判决生效之日起十日内向原告重庆新东原物业管理有限公司支付逾期利息（以39112.2元为基数，按年利率6%的标准，自2017年3月1日计付至所欠服务费付清之日止）；三、驳回原告重庆新东原物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2864.78元，减半收取计1432.39元，由原告重庆新东原物业管理有限公司负担931.05元，被告李昌骏负担501.34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 施芳群二〇一九年十一月二十五日法官助理 李明航书 记 员 冯 露