湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初5758号原告：武汉地产集团东方物业管理有限公司，住所地：湖北省武汉经济技术开发区鼎力大厦。法定代表人：曾刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡俊杰，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：何瑾，湖北今天律师事务所实习律师被告：秦芹，女，1987年1月15日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，委托诉讼代理人：程天凌，男，1957年3月8日出生，汉族，住福建省建阳市，原告武汉地产集团东方物业管理有限公司（以下简称：物业公司）诉被告秦芹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人何瑾，被告秦芹的委托诉讼代理人程天凌，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠缴的物业费3764.12元；2、判令被告自起诉之日起按照年利率24%支付违约金；3、判令被告支付本案诉讼费。事实与理由：被告从开发商处购买了天成美雅小区房屋，根据原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，原告与天成美雅小区业主大会签订的《天成美雅小区物业服务合同》，原告向被告的上述房屋提供物业管理服务，被告向原告支付物业管理费，其中高层住宅的物业管理费为每月每平方米2.18元，原告已向被告提供了物业管理服务，而被告未支付应交的物业管理费。被告房屋面积132.82平方米，自2018年1月1日至2019年1月31日，被告欠物业管理费3764.12元。被告应按时交纳物业管理费，否则将依据合同第三十三条按“每天千分之一”承担违约责任，原告多次找被告索要拖欠的物业管理费，被告均拒绝支付。根据我国《合同法》第107条和第114条规定，被告应支付所欠的全部物业管理费和违约金，请求法院依法保护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。被告秦芹辩称：1、天成美雅房屋由我方所有和使用，我方对原告诉请中的房屋面积、收费标准和欠费时间均无异议；2、我方未交纳物业费的原因是原告物业公司物业服务不到位，如保安年龄太大、保洁态度不好、绿化杂草丛生、车位顶部有乳胶状物体滴落在车顶上等。经审理查明，被告秦芹系统建天成美雅小区房屋的业主，房屋建筑面积132.82平方米。原告物业公司是为该小区提供前期物业服务的企业。2015年6月27日，原告物业公司（甲方）与被告秦芹（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告物业公司对被告秦芹房屋所在的统建天成美雅小区提供物业服务，并具体对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。并约定物业服务费用按业主拥有的建筑面积交纳，高层住宅2.18元/平方米·月；每次交纳费用时间为每半年开始的前十五日内等内容。2017年11月27日，武汉市天成美雅小区业主大会（甲方）与原告物业公司（乙方）签订了《天成美雅小区物业服务合同》，其中约定了物业服务内容、标准、费用以及违约责任等内容，并约定：甲方选聘乙方对天成美雅小区提供物业服务；物业服务费用按业主拥有的建筑面积交纳，高层住宅2.18元/平方米·月；业主按半年度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每半年首月1日；业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按业主对应的专有面积需缴纳的物业服务费*1‰/每天的标准向乙方支付滞纳金；本物业服务合同期限为“1+2”模式，自2018年1月起至2019年1月为加重考核期，如物业未能通过考核，则1年合同结束；如物业考核达到要求，且业主满意度达到80%以上，则合同自动延续2年，至2021年1月止等。原告物业公司为包括被告秦芹在内的小区业主提供了物业服务，被告秦芹自2017年1月1日起未交纳物业服务费，故有本案诉讼。另查明：统建天成美雅小区已选聘了新的物业服务企业，原告物业公司于2019年1月31日完成服务后正式退出了该小区的物业管理。以上事实，有《前期物业管理服务协议》、《天成美雅小区物业服务合同》、《关于退出“统建·天成美雅”小区物业管理的公告》及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故，民事诉讼采用高度盖然性的证明标准。原告物业公司与被告秦芹以及武汉市天成美雅小区业主大会签订的《前期物业管理服务协议》、《天成美雅小区物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告物业公司在退场前为秦芹房屋所在的小区提供了物业服务，双方构成物业服务合同关系，应当按照《前期物业管理服务协议》、《天成美雅小区物业服务合同》的约定遵照执行。关于被告秦芹辩称原告物业公司的物业服务不到位，并提交了照片打印件等作为证据，但物业服务是个动态的过程，是不断对新出现的问题及时处理解决的过程，在物业公司提供了主要物业服务的情况下，业主仅凭一时的服务瑕疵作为拒绝交纳物业费的理由，会使原、被告双方的利益关系失去平衡，不具有法律依据，故本院不予采纳其上述意见。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告物业公司已为统建天成美雅小区提供了主要的物业服务，履行了《前期物业管理服务协议》、《天成美雅小区物业服务合同》约定的主要义务，被告秦芹拒绝交纳物业费会使原、被告双方的利益关系失去平衡，但结合原、被告的陈述和举证，能够反映原告物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故对于原告物业公司要求被告秦芹支付拖欠的物业费的诉讼请求本院酌情按95%予以支持，并不予支持原告主张的违约金，经计算2018年1月1日至2019年1月31日的物业务费为3575.91元（132.82平方米×2.18元/月每平方米×13个月×95%）。综上，为保护当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告秦芹于本判决生效之日起十日内向原告武汉地产集团东方物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年1月31日的物业服务费3575.91元；二、驳回原告武汉地产集团东方物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告秦芹承担（此款已由原告武汉地产集团东方物业管理有限公司预交，被告秦芹于本判决生效之日起十日内直接向原告武汉地产集团东方物业管理有限公司支付25元）。本判决为终审判决。审判员  杜厚胜二〇一九年十一月十三日法官助理罗婷书记员颜晓霞