浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5241号上诉人（原审被告）：吴艳红，女，1974年7月5日出生，汉族，住文成县。委托诉讼代理人：钱家昊，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：林丽东，男，1972年11月16日出生，汉族，住文成县，系吴艳红丈夫。被上诉人（原审原告）：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所杭州市开元路19-1，19-2号，统一社会信用代码91330000720083756T。主要负责人：史杰文，总经理。委托诉讼代理人：陆飞，该公司员工。原审第三人：温州嘉盛房地产开发有限公司，住所文成县大峃镇环城南路嘉盛花苑（嘉盛会所）一楼，统一社会信用代码9133032877194590XH。法定代表人：朱应磊。上诉人吴艳红因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称华融公司）、温州嘉盛房地产开发有限公司（以下简称嘉盛公司）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初10033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭，通过庭询方式进行了审理。本案现已审理终结。吴艳红上诉请求：撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初10033号民事判决，依法改判驳回被上诉人华融公司的原审诉讼请求，或者发回重审。事实和理由：上诉人已实际支付购房款2064837.4元，原审法院认为上诉人未足额向嘉盛公司支付购房款错误；涉案房屋系上诉人向嘉盛公司购买，在涉案房屋被法院查封之前已经与嘉盛公司签了书面的房屋买卖合同，支付了全部价款，履行了所有合同义务，而该商品房系用于居住使用，上诉人名下无其他用于居住的房屋，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，而原判同时适用上述《规定》第二十八条的规定错误。被上诉人华融公司辩称，房屋买卖合同约定的房价及发票金额与上诉人所称的实际支付价格不符，支付对象也不是嘉盛公司，而是陈德聪个人，房屋买卖的真实性存疑，嘉盛公司出具商品房调拨单的时间在该房屋被法院查封之后，根据上诉人与嘉盛公司在文成县法院达成的调解协议内容，涉案房屋买卖合同已自动解除，请求二审法院驳回吴艳红的上诉，维持原判。原审第三人嘉盛公司没有陈述意见。华融公司向原审法院起诉请求：1.恢复对嘉盛公司名下坐落于文成县大峃镇世纪嘉园1幢2203室房产的执行，恢复对该房产的查封；2.本案诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：坐落文成县大峃镇世纪嘉园商品房由嘉盛公司开发建设。2014年3月5日，吴艳红通过案外人陈德聪与嘉盛公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，吴艳红购买涉案世纪嘉园1幢2203室房屋，建筑面积为221.46平方米，每平方米14787元，总金额为3274729元。付款方式为：在签订合同时支付全部上述房款。同年3月6日，吴艳红向陈德聪支付了170万元。2014年5月2日，嘉盛公司向吴艳红开具了销售不动产统一发票，金额为3274729元。同年5月4日，吴信满向吴艳红出具了收款确认书，载明根据2014年1月22日《协议书》确认一下事实：世纪嘉园1幢2203室房屋以2014837元出售给吴艳红，该房款已经全部付清。同日，嘉盛公司在收款确认书上注明情况属实，并加盖了嘉盛公司印章。2016年5月18日，嘉盛公司出具的商品房调拨单载明：兹有吴艳红客户购买世纪嘉园1幢2203室商品房，计建筑面积226.66㎡现已办理商品房结算手续，请凭此单给予办理新房入住手续。2016年11月15日，嘉盛公司与吴信满共同出具了《确认书》一份，载明嘉盛公司与吴艳红于2015年3月5日签订《商品房买卖合同》，约定将上述房屋出售给吴艳红，陈德聪代嘉盛公司收取了吴艳红房款2014837.4元。陈德聪代为收取的房款系嘉盛公司代吴信满用于归还当时欠陈德聪的部分借款。因此，上述款项当时已归陈德聪所有。吴信满系嘉盛公司的隐名股东，上述房产销售所得实际系归属于股东吴信满所有。建设银行与澳登公司、嘉盛公司等金融借款合同纠纷三案于2016年1月26日起诉至法院。法院根据建设银行的保全申请，作出了（2016）浙0302民初1137-1、1138-1、1139-1号民事裁定，于同年3月18日对上述房产予以查封。2016年11月8日，法院作出（2016）浙0302民初1137、1138、1139号民事判决，均判令澳登公司向建设银行偿还本息，判令嘉盛公司对澳登公司的债务承担连带偿还责任。上述民事判决生效后，华融公司受让了上述债权，并向法院申请执行。进入执行过程后，涉案不动产由诉讼中的保全措施转为执行中的查封措施。吴艳红知晓后，向法院提出执行异议。法院于2018年9月18日作出（2018）浙0302执异645号执行裁定，中止对涉案房屋的执行，并解除对该房屋的查封。华融公司不服，遂起诉。另查明，吴艳红因与嘉盛公司商品房预售合同纠纷一案于2016年9月28日向文成县人民法院提起诉讼，主张解除与嘉盛公司签订的《商品房买卖合同》，并返还购房款及利息等。该院经审理查明：吴艳红经陈德聪介绍，于2014年3月5日签订《商品房买卖合同》，约定购买世纪嘉园1幢22层2203室房屋，总金额为3274729元，但双方实际按上述价款六折后再加10万元计算房价，折算后价款为2064837.4元。该款项吴艳红已经支付完毕，其中2014800元陈德聪收取，嘉盛公司表示同意。嘉盛公司为让其合同备案价格与预售时在物价局备案价格一致，未在《商品房买卖合同》中对房屋价格进行变更，并于2014年5月2日向吴艳红出具了销售不动产统一发票，载明预售购房款3274729元。上述房屋的所有权人为嘉盛公司，现其已经交付给吴艳红。2016年3月，上述房屋因嘉盛公司的另案纠纷被温州市鹿城区人民法院查封。经文成县人民法院主持调解，双方达成如下协议：一、嘉盛公司于2017年5月1日前协助吴艳红办理涉案房屋的所有权转移登记手续，如嘉盛公司未能在上述规定的期限内履行上述义务，则双方解除于2014年3月5日签订的《商品房买卖合同》，吴艳红于2017年5月30日前返还嘉盛公司上述房屋，嘉盛公司于2017年5月30日前返还购房款2064837.4元并支付损失40万元。二、案件受理费11741元，由嘉盛公司负担等。文成县人民法院于2016年12月28日作出了（2016）浙0328民初2316号民事调解书。原审法院认为，对于被执行人名下的财产，人民法院有权力执行。吴艳红主张其系涉案房屋的买受人，请求排除对执行标的的执行，其应符合法律规定的条件。结合本案事实评析如下：一、虽然吴艳红与嘉盛公司签订了《商品房买卖合同》，但并未向嘉盛公司支付购房款，而是向案外人陈德聪支付。《商品房买卖合同》约定的购房款为3274729元，但吴艳红仅提供证据证明了其汇款170万元，而未提供其他款项交付凭证。二、法院对涉案房屋的查封时间为2016年3月，而嘉盛公司于2016年5月18日才向吴艳红出具商品房调拨单。可见，吴艳红占有房屋的时间晚于查封时间。三、文成县人民法院（2016）浙0328民初2316号民事调解书的调解协议载明：嘉盛公司于2017年5月1日前协助吴艳红办理涉案房屋的所有权转移登记手续，如嘉盛公司未能在上述规定的期限内履行上述义务，则双方解除于2014年3月5日签订的《商品房买卖合同》，吴艳红于2017年5月30日前返还嘉盛公司上述房屋，嘉盛公司于2017年5月30日前返还购房款2064837.4元并支付损失40万元。吴艳红辩称文成县人民法院民事调解书系查封之后作出，规定嘉盛公司配合办理过户存在客观上不能履行的情形。虽然涉案房屋被法院查封，但嘉盛公司可以通过提供担保、履行债务等方式促使解除查封，解除查封后即可履行配合过户义务，并非客观上不能履行；故吴艳红的该项主张本院不予采纳。吴艳红主张调解书约定的系其享有合同解除权，但结合吴艳红在该案中的诉讼请求以及上述调解协议的内容可以看出，该调解协议约定的并非解除权，而是附条件解除协议。现涉案房屋未过户至吴艳红名下，吴艳红与嘉盛公司约定解除《商品房买卖合同》的条件成就。涉案双方签订的《商品房买卖合同》已经解除。综上，吴艳红对涉案房屋不具有物权期待权。吴艳红主张停止对涉案房屋执行的依据不足，不予采纳。华融公司主张恢复对涉案房屋的执行，予以支持。查封和解除查封系执行行为，华融公司主张恢复对涉案房屋的查封，并非执行异议之诉的审理范围。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决：一、准许执行第三人温州嘉盛房地产开发有限公司名下坐落于文成县大峃镇世纪嘉园1幢2203室房屋（产权证号：10××60）；二、驳回原告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司的其他诉讼请求。案件受理费23318元，由被告吴艳红负担。二审中，各方当事人均未提供新的证据。本院二审根据当事人在原审举证期间提供的经庭审质证的证据，确认原审判决认定的事实。本院认为，本案的争议焦点是上诉人吴艳红对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益、原审判决适用法律是否正确。本案中，上诉人吴艳红作为买受人对登记在被执行的房地产开发企业即嘉盛公司名下的商品房提出异议，要求排除执行，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，需要同时满足以下三个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第一，根据吴艳红提供的商品房买卖合同的内容显示，该合同的签订是出于双方当事人的真实意愿，没有违反法律的规定，虽然在文成县人民法院主持调解下，吴艳红与嘉盛公司达成了嘉盛公司于2017年5月1日前协助吴艳红办理涉案房屋的所有权转移登记手续，如嘉盛公司未能在上述规定的期限内履行上述义务，则双方解除于2014年3月5日签订的《商品房买卖合同》，吴艳红于2017年5月30日前返还嘉盛公司上述房屋，嘉盛公司于2017年5月30日前返还购房款2064837.4元并支付损失40万元的协议，该协议系附条件解除协议。但该协议是在涉案房屋被法院查封之后作出，要求嘉盛公司协助办理过户手续存在客观上不能履行的情况，应认定解除条件确定的不成就，视为协议不再附有解除条件，合同确定的权利、义务对当事人继续有效，因此该房屋买卖合同合法有效，且该合同签订于涉案房屋被查封之前。第二，吴艳红购卖涉案房屋系用于居住，根据文成县不动产登记信息查询记录，吴艳红在当地没有其他用于居住的房屋。第三，根据中国工商银行凭证、收款确认、确认书、销售不动产统一发票等证据反映，涉案款项虽系吴艳红支付给陈德聪个人，但嘉盛公司确认吴艳红已付清了涉案房屋的购房款，应认定吴艳红已支付了涉案房屋的购房款。因此吴艳红提出的主张，能够满足上述规定的条件，其对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是针对买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议所作的规定，而上述《规定》第二十九条系买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议适用的特别规定，本案应当适用《规定》第二十九条的规定，而原审判决同时适用《规定》第二十八条的规定，有失妥当，予以指正。吴艳红的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律有误，导致原判结果错误，应依法纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初10033号民事判决；二、不得执行原审第三人温州嘉盛房地产开发有限公司名下坐落于文成县大峃镇世纪嘉园1幢2203室房屋；三、驳回被上诉人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司的原审其他诉讼请求。一、二审案件受理费各23318元，均由被上诉人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈国庆审 判 员 叶 峰审 判 员 徐玲珑二〇一九年十一月二十五日法官助理赵凌代书记员 杨 扬附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。