四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4085号 上诉人（原审原告）：李明珍，女，1964年6月15日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：朱灿林，四川纪明律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：周秀兰，女，1963年10月6日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：朱灿林，四川纪明律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：严尧键，男，1952年3月8日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：朱灿林，四川纪明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胥崇晏，男，1972年5月13日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：杨强，四川源正律师事务所律师。 上诉人李明珍、周秀兰、严尧键因与被上诉人胥崇晏房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初3652号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李明珍、周秀兰、严尧键上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审事实不清，认定事实错误。本案租金标准已经确定，为每年139,000元。对于租金的收取法律有规定，有约定从约定，法院不能随意变更当事人的约定。2016年5月，案涉《门面出租合同》（以下简称《合同》）约定：一、租期为5年，从2016年5月6日至2022年2月5日，共计69个月；二、本门面年租金为人民币139,000元，按年结算。租金涨幅政策按中润国际商贸城整体租金涨幅情况为准，不能私自拟定租金。合同签订后，胥崇晏在门面内从事生产经营活动，并在2018年2月缴纳租金至2019年2月6日。按照约定，胥崇晏在2019年2月6日前应向李明珍、周秀兰、严尧键缴纳至2020年2月5日的租金139,000元，但却至今未付。对于合同条款“租金涨幅政策按中润国际商贸城（以下简称商贸城）整体租金涨幅情况为准，不能私自拟定租金”的本意是限制上诉人不能在租赁期间内随意涨租金，其表达的意思是如果商贸城整体租金有所上涨，那么在五年租期内上诉人可以上涨租金，但上涨的幅度不能随意，应和商贸城的整体租金涨幅一致。一审法院擅自改变《合同》内容，以“本院结合第二年度的租金经法院调解确定为9,2666元，酌定第三年度的租金也按照92,666元支付，每天的租金即为253.9元”。该调解协议所确定的租金标准不能适用第三年的租金，其一，双方在签订《合同》之时，已经确定年租金为139,000元；其二，第二年调解的年租金92,666元是双方针对当年的租金标准约定，而该约定不能必然成为新一年的租金标准。故一审擅自变更租金标准错误。除此之外，一审法院通过调查得知：“加之确实有租金优惠政策的存在”。该调查不公平且不公正，一审法院在调查商贸城的优惠政策时更应该调查商贸城出租门面的年租金标准。商贸城门面的年租金标准远远高于上诉人自行购买门面出租的租金标准。倘若将案涉的982平方米商铺按照所谓的商贸城优惠政策收取租金，那么每月每平方米的租金仅仅5-6元。故在租金标准不同的情形下，不能适用商贸城的租金优惠政策。二、一审适用法律错误。在双方签订《合同》后，上诉人没有违约行为，也没有符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条可以解除合同的情形，因此，被上诉人不享有解除权。一审断然确定合同在2019年6月24日解除错误。三、一审程序错误。《中华人民共和国合同法》第九十六条对行使合同解除权即“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。对于被上诉人在一审中提供的于2019年6月24日向上诉人发送的解除合同通知，上诉人已提出异议，该通知发生在上诉人于2019年6月13日向一审法院提起本案诉讼后，是被上诉人在收到法院传票后所作的行为。按照法律规定，被上诉人倘若坚持解除合同，一审法院在上诉人有异议时应向上诉人释明：上诉人是否请求确认解除通知的效力。然而一审法院却未予以释明，程序错误。倘若被上诉人解除合同成立，本案《合同》第八条对违约责任也进行了明确约定。一审法院以认定的方式而不是判决的方式解除合同错误，并与法律规定相悖。另，双方《合同》还约定了违约金，一审判决对违约金只字未提，对上诉人极为不公。 胥崇晏辩称，1.上诉人关于“一审事实不清，年租金标准已确定为每年139,000元，法院不能随意变更”的主张错误。案涉合同确有年租金139,000元的约定，但同时又约定了租金涨幅政策按中润国际商贸城整体租金涨幅情况为准，故139,000元并不是不变的数额。2.上诉人虽主张“一审法院对于本年度的租金，不能执行双方已调解达成的2018年2月6日至2019年2月5日的年租金92,666元标准”，但按照商贸城租赁的减幅标准，租12个月门面就可以实际使用门面21个月。一审法院将双方调解的年租金标准92,666元作为本案租金标准，有利于上诉人。一审为了化解双方矛盾，进行调解，并无不当。3.一审法院适用法律正确。本案是上诉人不按商贸城整体租金涨幅执行，违约在先。被上诉人向上诉人发出解除合同通知符合相关规定。请求驳回上诉，维持原判。 李明珍、周秀兰、严尧键向一审法院起诉请求：判令胥崇晏立即支付房屋租金139,000元（2019年2月6日至2020年2月5日），并从2019年2月6日起按照银行同期贷款利率支付利息至付清之日为止。 一审法院认定事实：2016年5月6日，甲方李明珍、周秀兰与乙方胥崇晏签订《门面出租合同》约定：1.甲方将位于商贸城二期17栋301-311共11间982㎡出租给乙方门面使用，门面租赁期为5年，从2016年5月6日至2022年2月5日止。共计60＋9个月，每年期满一次性交清全年租金；2.本门面年租金为人民币139000元，按年结算。租金涨幅政策按中润国际商贸城整体租金涨幅情况为准，不能私自拟定租金（手写条款）；3.乙方同意预交5000元作为保证金，合同终止时，甲方在验收门面合格后退还保证金，使用该门面发生的一切费用由乙方承担；4.附加合同：本合同签字之日起，甲方另外赠送乙方三个月的装修期和六个月的优惠期（共计九个月）。同日，双方还签订了《房屋租赁合同》一份，约定：1.房屋基本情况甲方房屋坐落于四川省阆中市中润国际商贸城二期17栋301-311，共计11件，总面积982平方米；2.房屋用途该房屋用途为租赁商铺，经营业态为家具，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；3.租赁期限为五年，自合同签订日起，甲方额外赠送乙方三个月装修期和六个月优惠期，合计九个月的装修优惠期（不在五年租赁期限内）；4.该房屋年租金为人民币139000元整。另外还需交5000元租赁保证金。（此保证金在乙方不租赁甲方商铺时，保证不损害房屋结构，不拖欠水电费的情况下，甲方需全额退还乙方租赁保证金）；5.租赁期间房价的调整租金涨幅政策按中润国际商贸城整体租金涨幅情况为准，不能私自拟定租金。另外乙方在经营过程中产生的物管费、税费和其他杂费都由乙方承担，与甲方无关。合同尾部有手写的一句话“下次交租日期为2018年2月6日”。 合同签订后，胥崇晏于2016年6月向甲方转账支付了第一年、截止2018年2月的租金139000元，其中有九个月按照合同约定为装修优惠期，未计算租金。甲方要求乙方支付第二次交租金时，双方对合同约定的“租金涨幅政策按中润国际商贸城整体租金涨幅情况为准，不能私自拟定租金”条款发生争议，乙方主张应减少租金，后在法院的调解下，胥崇晏支付了租金92666元。到2019年，双方为第三次租金的支付又发生争议，1月27日，胥崇晏向微信名为“下一站”的微信用户发送微信语音“周姐，我给你说，你的房子我可以不做了。要打官司做啥子奉陪你们！我那里面货也不多，随便你们想啷个做啷个做，我租你们的房子怄几年气，起个啥子作用”。胥崇晏认为其该条微信语音就是向甲方发出的解除合同的通知。随即胥崇晏便搬离了案涉租赁房屋，并将钥匙、水电卡放于二期市场服务中心处，2月17日，名为彭朝辉的微信用户向胥崇晏发送了张贴于案涉租赁房屋上的一张图片“房子不能转租，请联系151××××3965、139××××3385”。6月24日，胥崇晏通过微信向微信用户“下一站”发送了解除合同的通知。 经一审法院核实，商贸城属于阆中海聚商业管理有限公司管理，自2016年1月23日开业起对租赁客户的优惠政策如下：2016年度首年租金优惠政策赠送9个月租期，第二年度租金优惠政策赠送7个月租期，第三年度租金优惠政策赠送5个月租期，第四年度租金待定。其他自有商户与租户之间的租金政策可参照该公司的政策。 还查明，案涉房屋系李明珍、周秀兰、严瑞平按份共有，严瑞平即为严尧键。 以上事实有门面出租合同、房屋租赁合同、收条、微信聊天记录、房屋现状图片、当事人陈述、庭审笔录等为据。 一审法院认为，李明珍、周秀兰与胥崇晏签订的《门面出租合同》、《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。虽严尧键未参与签订案涉合同，但其为案涉租赁房屋的按份共有人，与本案具有利害关系，故其亦应作为原告参加诉讼。胥崇晏认为李明珍、周秀兰、严尧键未按照合同约定履行商贸城的租金优惠政策，并且其已于2019年1月向李明珍、周秀兰、严尧键发出解除合同的通知并搬走，不应再支付租金。对此，一审法院认为胥崇晏于2019年1月发出的其自认为是解除合同的微信语音不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条对行使合同解除权即“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，至于胥崇晏认为的李明珍、周秀兰、严尧键张贴的“不能转租”的图片视为对解除合同的追认，因胥崇晏不能证明该图片就是李明珍、周秀兰、严尧键所张贴，图片本身也无法反映出是李明珍、周秀兰、严尧键张贴的事实，故对胥崇晏的主张不予采信。故案涉租赁合同并未于2019年1月解除。胥崇晏虽已经搬离案涉房屋，但其仅将房屋钥匙交给了物管，没有交于李明珍、周秀兰、严尧键，应继续支付租金。结合胥崇晏于2019年6月24日向李明珍、周秀兰、严尧键发出的解除合同通知，因胥崇晏已经没有实际使用案涉房屋，且已正式要求解除合同，故案涉租赁合同已经于2019年6月24日解除，胥崇晏应向李明珍、周秀兰、严尧键支付2019年度的租金应从2019年2月6日计算至合同解除之日。至于租金标准，双方自第二年度起即为租金支付标准发生争议，加之确实有租金优惠政策的存在，且在合同中有一项约定“租金涨幅政策按中润国际商贸城整体租金涨幅情况为准，不能私自拟定租金”，因此双方无法确定租金的执行标准。结合第二年度的租金经法院调解确定为92,666元，酌定第三年度的租金也按照92,666元支付，每天的租金即为253.9元。第三年度胥崇晏应支付给李明珍、周秀兰、严尧键的租金即为35,038.2元（138天×253.9元/天）。至于李明珍、周秀兰、严尧键的利息请求，因胥崇晏未按时给付租金存在过错，酌定利息按照年利率6%、以未付租金35,038.2元为基数，从2019年2月6日起计付至实际支付之日止。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、胥崇晏在判决生效之日起10日内向李明珍、周秀兰、严尧键支付租金35,038.2元，并从2019年2月6日起、以35,038.2元为基数、按照年利率6%计付资金利息至实际支付之日止。二、驳回李明珍、周秀兰、严尧键其他诉讼请求。案件受理费1,540元，由李明珍、周秀兰、严尧键承担1,150元、胥崇晏承担390元。 二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人的上诉请求，本案二审争议焦点为：一、本次年租金标准的确定问题；二、本案合同应否解除；三、本案损失问题。 一、关于本次年租金标准的确定问题。上诉人李明珍、周秀兰与被上诉人胥崇晏签订租赁合同约定“本门面年租金为人民币139,000元，按年结算。租金涨幅政策按中润国际商贸城整体租金涨幅情况为准，不能私自拟定租定”。双方在2018年2月6日支付第二次年租金时对该条款发生争议，并提起诉讼。经一审法院调解，双方对于2018年2月6日至2019年2月5日的年租金达成协议，确定年租金数额为92,666元。据此，双方已对合同约定的年租金标准进行了变更。一审法院依据该调解协议，确定第三次的年租金标准为92,666元并无不当，本院予以维持。 二、关于本案合同应否解除的问题。承租人在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同。其搬离房屋的行为不符合《中华人民共和国合同法》规定的解除合同的条件，但考虑承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质不宜强制履行，法院可结合案件的客观实际解除租赁合同。本案中，租赁合同虽约定案涉门面租赁期为5年，但胥崇晏向李明珍、周秀兰、严尧键发出了解除合同的通知，现已搬离租赁房屋，并将钥匙、水电卡放于案涉二期市场服务中心处的行为表明，其不愿再履行本案合同。一审法院鉴于案涉租赁合同目的已无法实现的客观实际，确认本案合同已解除，并判令胥崇晏给付自2019年2月6日起至2019年6月24日解除本案合同时止的租金并无不当。 三、关于本案损失问题。胥崇晏单方解除本案租赁合同，应按约定承担损失赔偿责任。其给李明珍、周秀兰、严尧键造成的损失实为案涉门市再行租赁时可能出现房屋闲置的租金损失。上诉人在被上诉人不愿继续履行本案合同时，也负有减少损失扩大的义务，应积极将本案房屋再行租赁。结合被上诉人已于2019年2月搬离案涉门面的客观实际，酌定本案损失为自胥崇晏于解除本案合同的次日起计算的4个月租金，即损失30,888.67元（年租金92,666元/年÷12个月×4个月=30,888.67元）。 综上，李明珍、周秀兰、严尧键的上诉请求部分成立。依照第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”的规定，判决如下： 一、维持四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初3652号民事判决第一项、第三项，即“胥崇晏在本判决生效之日起十日内向李明珍、周秀兰、严尧键支付租金35,038.20元，并从2019年2月6日起，以35,038.20元为基数、按照年利率6%计付资金利息至实际支付之日止”、“驳回李明珍、周秀兰、严尧键其他诉讼请求”； 二、增判胥崇晏在本判决生效后十日内向李明珍、周秀兰、严尧键赔偿损失30,888.67元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,540元，由李明珍、周秀兰、严尧键负担809.59元，胥崇晏负担730.41元；二审案件受理费3,080元，由李明珍、周秀兰、严尧键负担1,460.82元，胥崇晏负担1,619.18元。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇一九年十一月五日 书记员 汤 彬