四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1322民初2983号 原告：方庆，男，1991年9月1日出生，汉族，四川省营山县人，户籍所在地四川省营山县，现住四川省营山县。 委托诉讼代理人（特别授权）:蒋胜利，四川红彤律师事务所律师。 被告：营山县鼎新铸信置业有限责任公司，住所地营山县城北门桥街31号。 法定代表人：郑幼新，系该公司执行董事。 被告：郑幼新，男，1963年4月15日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 原告方庆与被告营山县鼎新铸信置业有限责任公司（以下简称鼎新铸信置业公司）、郑幼新商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2019年9月30日公开开庭进行了审理。原告方庆委托的诉讼代理人蒋胜利到庭参加诉讼，被告鼎新铸信置业公司及郑幼新经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告方庆向本院提出诉讼请求：1.被告鼎新铸信置业公司将朗润国际社区9幢2单元5层3号房屋的产权转移登记至原告名下；2.被告鼎新铸信置业公司向原告赔偿逾期办理房屋产权转移登记的违约金86198元。庭审时，原告明确违约金计算方式为：以已付购房款333671元（合同价款335420元-退差价款1749元）为基数，自2017年3月1日起按万分之一的标准计算至能够办理产权转移登记时止，被告郑幼新承担连带支付责任；3.诉讼费由二被告承担。事实与理由：2013年4月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》约定：原告购买被告鼎新铸信置业公司所开发位于营山县城北门桥街31号（朗润国际社区）9幢2单元5层3号住宅房屋一套；房屋总面积为97.79平方米，总房款335420元；2014年2月28日交付房屋；因出卖人原因，买受人未能在商品房交付731天内取得房屋所有权证书，自买受人应当取得该房屋所有权证书次日起至实际取得所有权证书时止，由出卖人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定全额支付了购房款。2015年2月28日，被告将案涉商品房交付给了原告，并退还原告面积差价1749元，同时代收专项维修基金及办证税费11068元。从2016年2月28日至今，被告一直未给原告办理房屋产权转移登记，其行为严重违约。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求作出诉讼请求之判决。 被告鼎新铸信置业公司、郑幼新未作答辩。 经审理查明：2013年4月1日，原告方庆作为买受人与作为出卖人的被告鼎新铸信置业公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。其中约定：原告购买被告所开发位于营山县；预测建筑面积为97.79平方米，每平方米3430元，总价款为335420元；买受人在2013年4月1日一次性付清了全部房款；逾期30日之内付款的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按照万分之一的标准给付违约金。逾期超过30日后，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日万分之二标准给付违约金；出卖人应当在2014年2月28日向买受人交付商品房；出卖人应当在2016年12月31日，取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人责任使买受人未能在商品房交付之日起731日内（付清房款情况下）取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，出卖人支付买受人已付房款0.5%的违约金。签订合同时，原告向被告全额支付了购房款。2015年2月28日，被告鼎新铸信置业公司将案涉商品房交付给了原告，并退还原告退还面积误差款1749元，同时代收房屋契税、专项维修基金等共计11068元。 另查明，在法庭辩论终结前，涉案商品房处于被抵押状态，该商品房所在楼栋还未办理初始登记。被告鼎新铸信置业公司系自然人独资的有限责任公司，法定代表人为被告郑幼新，股东为被告郑幼新一人。 本院认为，原告方庆与被告鼎新铸信置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的正真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定各自履行合同义务。原告按约全额支付了购房款，作为商品房出卖人的被告有义务协助买受人办理商品房产权转移登记。但是，案涉商品房尚未完成初始登记，且处于抵押状态，现在还不具备为原告办理权属转移登记的前提条件。因此，本院对原告要求被告立即为其办理权属转移登记的请求不予支持，待办理产权转移登记条件成就后，原告可另案起诉。 关于逾期办理房屋产权转移登记的问题：被告鼎新铸信置业公司在约定期限内没有为原告办理产权转移登记，其行为明显违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。”的规定，原告要求被告承担逾期办理房屋权属证书违约金的理由成立，本院予以支持。原、被告所签订《商品房买卖合同》补充协议约定逾期办理产权转移登记的，出卖人支付买受人已付房款0.5%的违约金。原告请求人民法院以总购房款为基数，按照日万分之一的标准计算逾期办证违约金，实为请求人民法院对《商品房买卖合同》补充协议中约定的逾期办证违约金进行调整。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，双方争议应以双方约定为处理纠纷的基础。但是本案双方关于逾期办证违约金约定是固定的，不会随违约时间的长短而发生变化，而买受人逾期付购房款的违约金是按日进行计算，逾期办证违约金与逾期付款违约金相比畸低，如果仅按《商品房买卖合同》补充协议的约定进行处理，将导致双方当事人利益失衡，有违我国民法公平和诚信的基本原则。据此，本院综合案涉房屋的总房款，鼎新铸信置业公司的违约期间，其对原告缴纳的房屋契税和办证费的占有期间等要素，酌情调整被告应向原告承担逾期办理产权转移登记违约金以已付购房款为基数,按照日万分之一的标准进行计算。双方约定因出卖人责任使买受人未能在商品房交付之日（2014年2月28日）起731日取得房屋所有权证书的，出卖人支付买受人已付房款0.5%的违约金，即被告为原告办理产权转移登记时间应该在2016年2月28日前，双方同时约定被告就案涉商品房在2016年12月31日前取得权属证明（初始登记）但是办理初始登记是办理是办理产权转移登记的前提条件，办理产权转移登记时间在办理初始登记之前，显然存在时间逻辑错误。因此,本院认为逾期办理产权转移登记违约金自双方所约定办理产权初始登记最后一日的次日（2017年1月1日）起算更为合适。 关于原告方庆主张被告郑幼新对违约金承担连带责任的问题：被告鼎新铸信置业公司为自然人独自的有限责任公司，被告郑幼新是唯一的股东。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，被告郑幼新未提交证据证明公司财产独立于其个人财产，故应对上述被告鼎新铸信置业公司应向原告承担违约金负连带责任。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告营山县鼎新铸信置业有限责任公司在本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告方庆支付逾期办理产权转移登记违约金（计算方式为：以已付购房款333671元为基数，按照日万分之一的标准，自2017年1月1日计算至被告通知原告能够办理产权转移登记时止）。被告郑幼新对此违约金负连带支付责任； 二、驳回原告方庆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费977元，由被告营山县鼎新铸信置业有限责任公司负担，被告郑幼新负连带支付责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员 唐洪国 二〇一九年十一月二十六日 法官助理 李 丹 书 记 员 刘通德