湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初4638号原告：彭四勇，男，1979年9月20日出生，汉族，住永州市冷水滩区。被告：永州市兴欣房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区凤凰园车站新村478号。法定代表人：涂佐，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐君芳，男，1968年2月22日出生，汉族，系该公司股东，住永州市零陵区，代理权限为特别代理。原告彭四勇与被告永州市兴欣房地产开发有限公司（以下简称兴欣房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭四勇，被告兴欣房地产公司法定代表人涂佐、委托诉讼代理人唐君芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭四勇向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2017年11月2日签订的《摊位认购协议》及《商铺认购协议》合法有效；2.判令被告立即为原告办理摊位的不动产权证书；3.判令被告向原告支付优惠补助款23744元及违约金1187.2元；4.判令被告向原告支付面积误差部分的房款226423.0138元及利息378.6260元（2019年9月2日之后的利息以3448.0662元为基数按年利率6%计算至不动产办证之日止）；5.判令被告向原告支付商铺摊位延迟签订《商品房买卖合同》所产生违约金1448.384（2019年9月2日之后的违约金以已付房款296800元为基数按每日万分之一支付至合同签订之日止）；6.本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告彭四勇变更诉讼请求第3项为：判令被告向原告支付第一年度的优惠补助款23744元及违约金1187.2元，第二年度的优惠补助款23744元。优惠补助时效为交付原告使用之日止，如交付时未满一个年度，按实际天数计算（第一年度未支付的优惠补助及利息共24931.2元从2018年11月2日开始按年利率6%计算至支付原告时止）；变更诉讼请求第5项为：判令被告向原告支付商铺摊位延迟签订《商品房买卖合同》所产生违约金14483.84元（2019年9月2日之后的违约金以已付房款296800元为基数按每日万分之一支付至合同签订之日止）。事实和理由：原告于2017年11月2日与被告签订了《摊位认购协议》及《商铺认购协议》，向被告购买位于摊位，并在购房协议附件二签订了优惠补助条款，条款其中内容优惠补助款为按已交金额8%比例计算。协议签订后，原告依约履行了付款义务，向被告付款296800元。目前被告商铺面积约定原来28.01平方米，实际面积为20.43平方米减少了27%，商铺由原Ａ-17Ｂ变成114号。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原告同被告签订的认购协议已经完全具备买卖合同认定的主要内容，并且依照协议支付了购房款。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款3448.0662元及利息378.6260元（自2017年11月2日按年利率6%计算至2019年9月2日）由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人222974.9476元。原告与被告就上述房产纠纷事宜商讨未果，特诉至法院。被告兴欣房地产公司答辩称：1.对原告的第1、2项诉请没有异议；2.对原告的第3项诉请，因被告没有违约，不应支付优惠补助款及违约金；3.对原告的第4项诉请，被告愿意按照原告的实际购房面积多退少补；4.对原告的第5项诉请，因被告没有与原告签订正式买卖合同，不存在违约。经审理查明：2017年11月2日，以被告兴欣房地产公司为甲方，原告彭四勇为乙方签订了一份《摊位认购协议》及其附件二，即优惠补助条款，协议约定：1.乙方认购的物业项目名称（暂定名）为绿篮子，摊位号位为1层A-182号。2.乙方认购的摊位按摊位号计算，总价84480元，于2017年11月2日一次性付清全部款项。3.交付期限：1）甲方在2018年5月1日与乙方签订《商品房买卖合同》；2）本协议期满由甲乙双方签署《商品房买卖合同》后，本协议自行解除，由甲方收回；3）本合同自签订之日起至2018年10月1日交付，预计2019年1月1日营业。4.违约责任：若甲方未在2018年5月1日与乙方签署正式《商品房买卖合同》，乙方自愿解除本协议，甲方在本协议解除后的一个月内退还乙方实际成交总款，并按乙方实际成交总款的10%作为违约金赔付，如逾期退还，甲方按逾期应退还款项的每日万分之一向乙方支付滞纳金。若甲方未在上述日期与乙方签署正式《商品房买卖合同》，合同继续履行的，甲方按乙方实际成交总款的每日万分之一向其支付滞纳金。5.出卖人应当在房屋交付使用后365个工作日内，为认购人办理房屋所有权证，但办理过程中需要认购人交纳的税费费用由认购人承担，等等。优惠补助条款约定：买受人彭四勇于2017年11月2日购买绿篮子1层A-182号摊位，商业建筑层数为地上一层，业主彭四勇申请所购买的该套商铺符合公司1年优惠补助政策，优惠补助及支付约定：1.优惠补助=已交金额×优惠补助比例；2.优惠补助期限及比例：第一年8%；3.优惠补助实行按年结算，自双方签订摊位买卖合同日起至下年度相对应日，为一个摊位优惠补助年度，自合同签订之日起，届满一年之日，甲方支付给乙方当年的摊位优惠补助，第二年交付乙方使用；4.在优惠补助期限内，甲方如向乙方逾期支付优惠补助，甲方需按照年优惠补助金额的5%向乙方支付违约金，逾期超过一个月，乙方有权解除本合同，并同时要求甲方支付拖欠的优惠补助。同日，以被告兴欣房地产公司为甲方，原告彭四勇为乙方还签订了一份《商铺认购协议》及其附件二，即优惠补助条款，协议约定：1.乙方认购的物业项目名称（暂定名）为绿篮子，商铺号位为1层17B号，建筑面积约为28.01平方米（实际面积最终以相关部门实测为准）。2.乙方认购的商铺按建筑面积计算，单价为15163元/平方米，总价424720元，乙方共分2次支付全部房款，2017年11月2日前支付总房款的49.99%，即212320元，2018年5月1日前支付尾款，即212400元。协议中对违约责任、交付期限以及优惠补助条款等内容的约定与《摊位认购协议》及其优惠补助条款相关内容一致。协议签订当天，原告彭四勇通过银行转账的方式将《摊位认购协议》约定的价款84480元以及《商铺认购协议》约定的第一笔款项212320元，共计296800元支付给被告兴欣房地产公司。后原、被告双方因优惠补助款的支付等问题产生纠纷，导致双方没有签订正式的《商品房买卖合同》，遂成纠纷。另查明，永州市房地产测绘事务所经现场测量，于2018年6月14日出具的《房产预测绘报告书》认定，原告彭四勇购买的商铺实际面积为20.43平方米，该报告书还将商铺号变更为1层114号。上述事实，有《摊位认购协议》及其附件二，《商铺认购协议》及其附件二，中国建设银行个人活期账户交易明细，收据，房产预测绘报告书等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告彭四勇与被告兴欣房地产公司签订的《摊位认购协议》、《商铺认购协议》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应当按照协议的约定享有权利，履行义务。本案争执的焦点：一、关于原告彭四勇诉请要求被告兴欣房地产公司立即为其办理所购商铺和摊位不动产权证书的问题。根据《摊位认购协议》和《商铺认购协议》的约定，被告兴欣房地产公司应在2018年10月1日前将原告彭四勇所购商铺、摊位交付原告彭四勇，在房屋交付使用后365个工作日内办理房屋所有权证，现双方约定的办理不动产权证的日期尚未届满，故本院对原告彭四勇的该项诉请不予支持，原告彭四勇可待约定日期届满后另行主张权利。二、关于原告彭四勇诉请要求被告兴欣房地产公司支付优惠补助款及其违约金的问题。根据《摊位认购协议》和《商铺认购协议》附件二，即优惠补助条款的约定，原告彭四勇所购买的摊位及商铺均符合被告兴欣房地产公司1年的优惠补助政策，因此被告兴欣房地产公司应按照协议的约定支付原告彭四勇已交金额8%的优惠补助款，即（84480元+212320元）×8%=23744元，双方约定签订合同的时间为2018年5月1日，现已届满一年，被告兴欣房地产公司未将该款支付给原告彭四勇，尚应按照优惠补助条款的约定，按年优惠补助金额的5%支付原告彭四勇违约金，即23744元×5%=1187.2元。原告彭四勇诉请要求被告兴欣房地产公司支付第一年度的优惠补助款23744元及违约金1187.2元，本院予以支持。原告彭四勇诉请要求被告兴欣房地产公司支付第一年度优惠补助款的利息，没有依据，本院不予支持。原告彭四勇诉请要求被告兴欣房地产公司支付第二年度的优惠补助款23744元，因双方约定签订合同的日期至今尚未届满二年，故本院不予支持，原告彭四勇可待约定日期届满后另行主张权利。三、关于原告彭四勇诉请要求被告兴欣房地产公司支付面积误差部分的房款及其利息的问题。根据《商铺认购协议》的约定，原告彭四勇购买的铺面建筑面积约为28.01平方米，这只是一个概数，并不是原告彭四勇实际最终的购买面积，根据协议约定实际面积最终以相关部门实测为准，因此原告彭四勇的该项诉请没有依据，本院不予支持。四、关于原告彭四勇诉请要求被告兴欣房地产公司支付商铺摊位延迟签订《商品房买卖合同》违约金的问题。因原告彭四勇未提交证据证实因被告兴欣房地产公司违约而致使双方未签订《商品房买卖合同》，故本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、原告彭四勇与被告永州市兴欣房地产开发有限公司于2017年11月2日签订的《摊位认购协议》、《商铺认购协议》合法有效；二、被告永州市兴欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告彭四勇支付第一年度的优惠补助款23744元及违约金1187.2元；三、驳回原告彭四勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5098元，减半收取计2549元，由原告彭四勇负担2310元，被告永州市兴欣房地产开发有限公司负担239元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。判决生效后，申请执行的期间为二年。审 判 员  罗青青二〇一九年十一月二十八日代理书记员  朱亚南