江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8415号上诉人（原审被告）：苏州宝玛格精密机械有限公司，住所地苏州相城经济开发区春申湖东路**。法定代表人：石岩俊，总经理。委托诉讼代理人：钱建平，江苏永德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州市东风自动化餐饮设备厂，住，住所地苏州相城经济技术开发区澄阳街道蠡塘河路**/div>投资人：戴佳榕。原审第三人：苏州众力合模塑科技有限公司，住所，住所地苏州相城经济开发区春申湖东路**div>法定代表人：陈雪芳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钱建平，江苏永德律师事务所律师。原审第三人：苏州美宝精密模具有限公司，住所地苏，住所地苏州相城经济开发区蠡塘河路**v>法定代表人：石岩俊，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钱建平，江苏永德律师事务所律师。上诉人苏州宝玛格精密机械有限公司（以下简称宝玛格公司）因与被上诉人苏州市东风自动化餐饮设备厂（以下简称东风厂）、原审第三人苏州众力合模塑科技有限公司（以下简称众力合公司）、苏州美宝精密模具有限公司（以下简称美宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2018）苏0507民初7931号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人宝玛格公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回东风厂一审诉讼请求或发回重审，本案全部诉讼费用由东风厂承担。事实和理由：宝玛格公司与东风厂订立的《房屋租赁合同》，已于2018年8月22日因东风厂的通知而违法解除，并非一审判决确定的2019年2月12日。2018年8月22日，东风厂向宝玛格公司发出解除房屋租赁合同的通知，因双方在租赁期间矛盾众多，宝玛格公司亦不想继续承租该房屋，但因重新寻找厂房搬迁并非容易之事，直至2018年11月9日仍未找到合适的厂房。宝玛格公司无奈之下只能继续使用该厂房，预计继续使用半年，故于同日支付半年的房屋占有使用费230000元。《房屋租赁合同》系东风厂违法解除，应当由东风厂承担违约责任。宝玛格公司及时支付房屋占有使用费，东风厂退回该款应由其承担不利责任。被上诉人东风厂辩称：认可一审判决。原审第三人众力合公司、美宝公司辩称：同意宝玛格公司的上诉意见。原审原告东风厂向一审法院起诉请求：1.判令宝玛格公司、众力合公司、美宝公司立即搬离租赁房屋，恢复房屋原状。2.判令解除双方于2016年10月26日签订的房屋租赁合同，并判令宝玛格公司支付2018年11月21日起至搬离房屋时的房屋使用费114999元(租赁合同的月租金38333元/30天，估算实际房屋使用到2019/2/20，计90天)；判令宝玛格公司支付2018年9月1日至搬离房屋时的一半门卫人员工资14167元(月综合工资4000元/24/2*估算实际房屋使用到2019/2/20，计170天)；判令宝玛格公司支付2018年9月1日至搬离房屋时的办公室打扫卫生的一半人员工资费4958元(月综合工资1400元/24/2*估算实际房屋使用到2019/2/20，计170天)，合计134124元。3.判令宝玛格公司支付2018年11月21日至搬离房屋时(估算实际房屋使用到2019/2/20)25%的违约金，134124*25%=33531元。4.本案诉讼费由宝玛格公司承担。相关费用均要求计算至宝玛格公司实际搬离之日止，要求众力合公司、美宝公司在本案中履行腾退义务。一审法院认定事实：2016年10月26日，宝玛格公司为乙方、东风厂为甲方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定东风厂将位于苏州市相城区的99平方米的办公室、2230平方米的车间出租给宝玛格公司作经营使用，租赁期限为2016年11月20日起至2019年11月20日；租金38333元/月，由宝玛格公司在2016年10月25日前支付，先付后用；此后租金每1年付一次，应在付款期末前30天支付。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同、收回房屋：1.擅自将房屋转租、分租、转让、联营、入股或与他人调剂交换的；……；3.拖欠租金半个月。合同第四条租赁期间的房屋修缮，约定：“1.甲方对出租房屋及其设备已做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）和门窗好，以保障乙方正常使用。……。”第七条约定，甲方收乙方押金10000元，乙方退房时，结清水、电费用，交还钥匙后，无物品损坏，由甲方退还乙方押金10000元。第八条约定，乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的1%以天数计算向甲方交付违约金。合同第十一条其他约定事宜，约定：“门卫人员，白天晚上2人由甲乙双方各找1人。办公室、食堂厕所、垃圾房的卫生由甲乙共派1人做，费用各半。”后，双方另签订《房屋租赁合同补充》一份，约定东风厂将位于苏州市相城区（60平方米/2*18元/平方米）出租给宝玛格公司经营使用，租赁期为2017年5月20日至2019年11月20日，租金为540元/月，租金每年付一次，先付后用，在付款期末前30天支付。合同第四条租赁期间的房屋修缮之第3项，约定：“会客室做吊顶、购会客椅12只计费用22000元。甲乙双方各承担一半。会客室内原有物品归甲方所有”。2018年8月22日，东风厂向宝玛格公司发出解除房屋租赁合同书的通知，该通知中载明：因你公司存在转租分租，需承担每天1%的违约金；2017年1月，你公司发生火灾，连带我公司彩钢板房252平方被拆除，损失40000元，同时拆除面积中有48平方米你公司占用至今，你方承诺补偿20000元，限期三天支付；2017年8月，你公司损坏卫生间玻璃门一扇和小便池堵塞，至今未修，限期三天修复；2018年6月29日，你公司用叉车撞坏我公司不锈钢大门，在公安调解书上承诺修复，至今未修，限期三天修复，现我公司通知你公司解除房屋租赁合同，限期两个月搬离。该函宝玛格公司收悉。宝玛格公司法定代表人石岩俊通过中国工商银行电子银行于2018年11月9日10时12分向东风厂投资人戴佳榕转账支付230000元，该款于同日12时57分被戴佳榕退回石岩俊。石岩俊于同日17时01分又向戴佳榕转账支付230000元，戴佳榕于11月10日9时05分前又将该款退回石岩俊。后宝玛格公司未再付过租金。一审另查明，宝玛格公司曾于2018年7月19日向一审法院起诉东风厂，要求东风厂修理出租房屋、赔偿损失等。一审法院立（2018）苏0507民初4522号进行审理。东风厂提出反诉，要求宝玛格公司支付门卫工资和保洁工资等。一审法院合并审理，并于2018年10月31日作出判决：1、东风厂将出租的其中600平方米车间北墙恢复原状；2、宝玛格公司支付东风厂2017年9月至2018年8月期间的保安费用18000元、保洁费用6000元；3、驳回了双方的其他诉讼请求。该判决已生效，并已履行完毕。该案中还认为双方租赁合同和补充合同有效。期间，东风厂还多次起诉宝玛格公司，要求赔偿被撞坏的不锈钢伸缩门等，均因东风厂经传唤未到庭按撤诉处理。以上事实，由当事人身份信息、房屋租赁合同、解除房屋租赁合同书的通知、一审法院已生效的民事判决书、银行转账电子回单、及当事人陈述等在卷佐证，一审法院予以认定。一审审理中，东风厂举证现场照片等以证实现场张贴了以众力合公司的名义出具的数控机床操作规程，他人向美宝公司寄送的函件等，东风厂对此认为宝玛格公司未经东风厂同意将厂房转租，东风厂以此为解除租赁合同的理由之一。宝玛格公司对此举证，2018年1月至2019年1月间电费增值税发票12份抗辩，发票上载明购买方为众力合公司、销售方为东风厂，认为东风厂对以众力合公司名义缴纳电费是明知且认可的。宝玛格公司还举证从工商管理部门调取的美宝公司设立时所附由东风厂加盖公章的房屋租赁协议，认为东风厂对美宝公司设立地点为东风厂出租房屋亦是明知并予以认可，并认为三家公司实为一家公司，并不存在东风厂所称宝玛格公司有私自转租行为，如被认定为转租，东风厂对此亦是明知并认可的。美宝公司还认可，其与东风厂的租赁合同只是形式上的，认可租赁关系实际发生于东风厂和宝玛格公司之间。东风厂还举证，其于2018年11月7日邮寄给宝玛格公司解除房屋租赁合同告知书，称宝玛格公司欠付应付房屋租金超过半个月，根据合同约定终止租房合同的履行，要求宝玛格公司到本月20号搬离，经查询于2018年11月8日12时13分由他人签收。2018年11月16日，东风厂向宝玛格公司再次发出告知书，称双方合同已解除，要求宝玛格公司于12月10日前必须搬离，经查询于2018年11月27日11时55分由他人签收。宝玛格公司对此否认收到两份函件。宝玛格公司另称，如法院支持东风厂主张的违约金，要求下调。一审法院认为，东风厂与宝玛格公司之间所签《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应按约定全面、正确地履行各自的义务。东风厂称宝玛格公司未经同意将租赁物转租，并据此要求解除合同，而宝玛格公司及众力合公司、美宝公司均否认转租的事实。对此，一审法院认为，根据由宝玛格公司提供的众力合公司向东风厂缴纳电费的发票，可认为东风厂知晓众力合公司在使用涉案房屋。根据美宝公司进行工商登记时所附的与东风厂间房屋租赁合同，可认定东风厂知晓美宝公司注册在东风厂的出租房屋内。据此，可认定东风厂认可宝玛格公司与众力合公司、美宝公司共同在使用涉案房屋。东风厂认为宝玛格公司存在转租而要求解除合同的理由不成立。本案的租赁关系仍存在东风厂和宝玛格公司之间。东风厂另认为宝玛格公司超过约定期限未付租金而要求解除合同。合同约定租赁期为三年，租金为一年一付，先付后用。第一、二年的租金已付，第三年的租金460000元，宝玛格公司应于第三年租期开始前的30日前即2018年10月21日前支付，但宝玛格公司未按约支付。合同约定逾期支付租金超过15日为出租方单方解除的依据。东风厂以此为由向宝玛格公司于2018年11月7日邮寄解除房屋租赁合同告知书，并称经查询于2018年11月8日12时13分由他人签收。2018年11月16日，东风厂又向宝玛格公司再次发出告知书，称双方合同已解除，要求宝玛格公司于12月10日前必须搬离。对此，宝玛格公司均否认收悉。一审法院经查询东风厂所述收件时间属实，但因仅显示他人签收、且东风厂与宝玛格公司共用门卫，一审法院不能认为签收时间即为解除通知的到达时间。尽管宝玛格公司否认收到东风厂2018年11月7日的解除房屋租赁合同告知书，但宝玛格公司法定代表人石岩俊通过中国工商银行电子银行于2018年11月9日10时12分向东风厂投资人戴佳榕转账支付了年租金460000元的一半即230000元，该款于同日12时57分被戴佳榕退回石岩俊。石岩俊又于同日17时01分向戴佳榕转账支付230000元，后又被戴佳榕退回石岩俊。宝玛格公司在支付约定租金的一半230000元被退回后，仍再次支付一半租金230000元，而未支付整年的租金460000元，宝玛格公司的行为应认为未全面、正确地履行合同约定，现东风厂根据合同约定主张单方解除租赁合同的请求应予支持。东风厂起诉后，一审法院向宝玛格公司寄送诉状未能送达，后通过相关案件联系宝玛格公司的代理人，后代理人及宝玛格公司法定代表人2019年2月12日到庭参加诉讼。一审法院认定该日为东风厂解除通知到达宝玛格公司的时间，并以此日为界区分租金和占有使用费的时间节点，标准均按460000元/年计算。本案中东风厂仅主张《房屋租赁合同》针对的租金和使用费，一审法院不作干涉。房屋租赁合同解除，宝玛格公司作为承租人、众力合公司、美宝公司作为共同使用人均应搬离租赁物，并将租赁物返还东风厂。东风厂要求将房屋恢复原状，因东风厂并未举证房屋出租时的原状，该请求暂不支持。如双方交付房屋时发生争议，另行请求。宝玛格公司应向东风厂支付2018年11月20日起至2019年2月12日止的租金和从2019年2月13日起至实际搬离之日止的占有使用费。东风厂另要求宝玛格公司分担2018年9月1日起的保安费用和保洁费用，可予支持。按一审法院生效判决书确定的标准：保安每月1500元、保洁每月400元，计算至宝玛格公司及众力合公司、美宝公司实际搬离。东风厂按合同约定要求宝玛格公司支付逾期付款违约金，但其计算方式无依据。宝玛格公司表示要求下调违约金。一审法院认为，宝玛格公司应于2018年10月21日前支付东风厂第三年租金460000元但未付，违约金应从2018年10月22日起算至宝玛格公司向东风厂支付上述一审法院认定的租金和占有使用费之日止。合同约定逾期付款违约金为每天1%，该比例明显过高。一审法院按同期银行贷款利率的1.3倍予以调整。宝玛格公司在东风厂处尚有10000元电费预付款，双方交接时结清水、电费后自行结算，如有争议，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及相关法律法规规定，一审法院判决：一、苏州市东风自动化餐饮设备厂与苏州宝玛格精密机械有限公司的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充》于2019年2月12日解除。二、苏州宝玛格精密机械有限公司、苏州众力合模塑科技有限公司、苏州美宝精密模具有限公司于判决生效之日起二个月内搬离位于苏州市相城区的租赁房屋，并将房屋交付苏州市东风自动化餐饮设备厂。三、苏州宝玛格精密机械有限公司支付苏州市东风自动化餐饮设备厂从2018年11月20日起至2019年2月12日止的租金和从2019年2月13日起至实际搬离之日止的占有使用费，标准均按每年460000元计算，于判决生效之日起十日内履行。四、苏州宝玛格精密机械有限公司支付苏州市东风自动化餐饮设备厂从2018年9月1日起至实际搬离之日止的保安费用和保洁费用（保安费用按1500元/月、保洁费用按400元/月计算），于判决生效之日起十日内履行。五、苏州宝玛格精密机械有限公司支付苏州市东风自动化餐饮设备厂以460000元为基准、从2018年10月22日起计算至上述第三项款项支付之日止、按中国人民银行同期同类银行贷款利率的1.3倍计算的逾期付款违约金，于判决生效之日起十日内履行。案件受理费减半为4064元，由苏州宝玛格精密机械有限公司支付。二审中，各方当事人未提交新证据。二审中，宝玛格公司称，其公司于2019年7月29日向东风厂支付了至2019年8月20日的房屋占有使用费345000元，于2019年8月底搬离租赁房屋。东风厂称，宝玛格公司在一审判决下达后支付了345000元，保安、保洁费用未付，滞纳金也未付，宝玛格公司于2019年8月底搬走，未付清全部房租。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，宝玛格公司与东风厂签订的《房屋租赁合同》合法有效。东风厂于2018年8月22日向宝玛格公司发出的解除合同通知书，并不发生解除合同的法律效力，之后宝玛格公司继续占有使用租赁房屋，应按约支付租金。根据合同约定，宝玛格公司应于第三年租期开始前的30日前即2018年10月21日前支付第三年的租金。宝玛格公司虽于2018年11月9日向东风厂转账支付230000元，但仅为全年租金的一半，东风厂退回宝玛格公司230000元后，宝玛格公司并未支付全年租金460000元，故宝玛格公司构成违约。根据合同约定，承租人拖欠租金半个月的，出租方有权解除合同。一审法院认定双方之间的房屋租赁合同于2019年2月12日东风厂解除合同的意思表示到达宝玛格公司之日解除，并无不当。故本案中房屋租赁合同解除系宝玛格公司拖欠租金的违约行为所致。宝玛格公司认为房屋租赁合同于2018年8月22日因东风厂的通知而违法解除的上诉理由，依据不足，本院不予支持。综上，宝玛格公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8128元，由上诉人苏州宝玛格精密机械有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇一九年十一月五日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。