大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0212民初3130号 原告：大连中庚物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连市旅顺口区香海小镇滨港路966-113-103号。 法定代表人：梁衍锋，该公司经理。 委托诉讼代理人：王景通，男，1974年2月5日出生，汉族，该公司秩序经理，现住大连市旅顺口区。 被告：董文毅，男，1976年5月30日出生，汉族，个体工商户，现住大连市旅顺经济开发区。 原告大连中庚物业管理有限公司与被告董文毅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连中庚物业管理有限公司委托诉讼代理人王景通、被告董文毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大连中庚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告交清所欠物业管理服务费1874元、违约金375元，共计2249元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告于2011年10月31日按合法程序与大连中庚房地产开发有限公司及原告办理商品房交付手续后，购买位于大连市旅顺口区住房一套。同时，自愿与大连中庚房地产开发有限公司和原告分别签署了《临时管理规约》和《前期物业服务合同》，承诺遵守合同约定，履行合同义务，并按有关要求交纳了当年的物业管理服务费。但被告自2018年1月至今就再未交纳过物业管理服务费。在此期间，原告采用了电话、短信、律师函、催缴通知等多种方式向被告催缴，但被告一直未交。目前，已欠交2018年1月1日至2019年6月30日物业管理服务费1874元、违约金375元。为维护广大业主的公共权益，保证原告物业管理服务工作的顺利开展，现依法提起诉讼，请法院依法判决。 被告董文毅辩称，不同意原告的诉讼请求。原告未经业主同意在小区道路两侧、电梯间等公共区域设置广告；小区垃圾清理和设备维修不及时；小区绿化存在问题；侵占业主共有的位置划分为停车位租给业主，收取业主停车费；出租物业用房收取账目资金不给业主查看，也没有降低业主物业费。小区物业服务没有达到1.2元的标准。根据《合同法》第五十二条第五款规定“违反法律法规强制性规定的，合同无效”。依据《辽宁省物业管理条例》第四十一条，建设单位应当与选聘的物业签订书面的前期服务合同，合同期限不得超过三年，并报县物业行政主管部门备案，合同期满继续聘用的，应续签物业服务合同。原、被告前期物业服务合同签订于2011年，已超过法定期限数年，没有依法签订新的物业服务合同，依法没有约束力。综上，原告不具备起诉被告的主体资格，请求驳回原告的所有诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据一“商品房交付程序表”一张、“业主收楼验收表”一张、“业主领取资料、钥匙确认表”两张，证明被告购买案涉房屋并领取上述物品；提交证据二“业主基本情况登记表”一张，证明被告的基本情况；提交证据三“前期物业服务合同”一份、“业主临时管理规约”一份，证明双方形成了物业服务关系，被告应依约交纳物业服务费。被告对原告提交的证据一、二真实性没有异议，对原告提交的证据三真实性没有异议，但主张按照法律规定，合同已超期。被告对原告提交证据的真实性没有异议，本院予以采信并在卷佐证。被告提交证据照片打印件，证明小区电梯间及道路两侧张贴广告，小区垃圾清理和设备维修不及时，楼道单元门锁已坏，存在安全隐患，且小区绿化也存在问题。原告对被告提交证据的真实性认可，但主张张贴广告已在小区公告栏进行公告，业主没有进行反对，符合程序规定；照片中的砖是准备铺路用的，照片中堆放的树木已清理，照片中损坏的门锁已经修好，因为缺水及业主踩踏等原因绿化存在斑秃等现象，原告对有些区域进行补种，有些区域进行硬覆盖。原告对被告提交证据的真实性没有异议，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告购买位于大连市旅顺经济开发区的房屋，系“中庚香海连天”小区业主。该房屋建筑面积为86.76平方米。2011年10月31日，原告与被告就案涉房屋签订了《前期物业服务合同》（以下简称物业合同），由原告为被告所在小区提供物业服务。物业合同第一条约定“物业管理服务事项包括：（一）房屋共有部分的维修、养护和管理，包括主体结构、楼梯间、共用门厅、公共走廊通道、户外墙面；（二）房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的下水管道、落水管、电梯、共用照明、楼内消防设施设备，以及其他公共设施设备；（三）物业管理区域内共用设备和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、自行车棚、停车场；（四）共用绿地、水池、花木、建筑小品的养护管理；（五）公共环境卫生，包括公共场所及场地、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；（六）车辆行驶与停放秩序的管理服务；（七）维护公共秩序、安全管理防范服务，包括门岗执勤、巡视；（八）物业管理有关的文件资料及业主档案的管理；（九）物业公司应当出示特约服务的内容、标准及收费标准，当业主提出上述委托服务要求时，物业公司应当提供质价相符的服务，业主应当按约定付费”。物业合同第二条约定“前期物业管理服务合同期限至本物业首次业主大会确定的物业管理服务企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止”。物业合同第七条约定“物业管理服务费的交费标准为：高层住宅1.2元/月/平方米、商业物业1.5元/月/平方米，业主在每个月的10日前交纳当月相关费用，业主逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按每天应交纳物业管理服务费的3‰交纳滞纳金”。合同还对双方的其他权利义务以及物业管理服务标准进行了约定。被告未交纳2018年1月1日至2019年6月30日的物业服务费。 另查，《辽宁省物业管理条例》（以下简称《条例》）第四十一条第二款规定：“建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年，并报县物业行政主管部门备案。合同期满继续聘用的，应当续签物业服务合同。更换前期物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”该《条例》第八十八条规定“本条例自2018年2月1日起施行。2008年11月28日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议通过的《辽宁省物业管理条例》同时废止。” 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的物业合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。关于被告辩称“《条例》规定建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期服务合同，合同期限不得超过三年，故合同没有约束力”一节。该《条例》的施行时间是2018年2月1日，原、被告双方的物业合同系2011年10月31日签订，原告自物业合同签订后至今仍为案涉小区提供物业服务，被告应当支付相应的物业服务费。故被告的此项抗辩意见，不予支持。关于被告抗辩“未经业主同意在小区道路两侧、电梯间等公共区域设置广告，小区垃圾清理和设备维修不及时，绿化存在问题”一节。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”可见，即便物业服务企业在履行物业合同的过程中，确实存在履约不符或者违约的情形，法律对其应当向业主承担民事责任的方式也是有明确规定的，作为业主，有权通过其他合法途径，要求其承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒交物业费的理由。故对被告此项抗辩意见不予支持。关于被告抗辩“侵占业主共有的位置划分为停车位租给业主，收取业主停车费；出租物业用房收取账目资金不给业主查看”一节。《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，被告未提供证据证明其主张，故对其此项抗辩意见不予支持。被告应当按照物业合同的约定支付2018年1月1日至2019年6月30日的物业服务费1874元（86.76平方米×1.2元/月/平方米×18个月）。关于原告主张被告支付违约金一节，虽然物业合同中明确约定了违约金条款，但考量双方物业服务关系的基础及延续，立足于督促物业提供者不断提高物业服务质量及缓和双方之间矛盾的角度，该项诉讼请求，本次诉讼不予支持。业主拒交物业服务费势必会影响到物业服务企业的整体服务质量，也会影响到广大业主的利益，包括已交费业主以及被告自身利益。且小区环境、卫生、安全等多方面更需要业主与物业服务企业来共同维护。为此，被告应继续及时履行交费义务，原告也应不断提高服务质量，加强与业主之间的沟通，才能维护好双方长期、稳定、良好的物业服务关系。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告董文毅自本判决生效之日起十日内给付原告大连中庚物业管理有限公司物业服务费1874元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告大连中庚物业管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取后为25元，由被告董文毅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  王晓青 二〇一九年十一月十四日 书记员  邢立新 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。