广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终7290号上诉人（原审被告）：方鹤委托诉讼代理人：余佛亨，系上诉人方鹤的配偶。委托诉讼代理人：余永罡，系上诉人方鹤的儿子。上诉人（原审被告）：余永慧被上诉人（原审原告）：彭琳琅委托诉讼代理人：汪海汝，广东钧沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘辉，广东钧沐律师事务所律师。上诉人余永慧、方鹤与被上诉人彭琳琅房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初36218号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。余永慧的上诉请求：1、一审判决认定事实不清，因余永慧证据被盗；适用用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由彭琳琅承担。上诉事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院认定按照合同约定余永慧、方鹤应承担所有赔偿是错误的。首先，要查本案事实及交易中细节约定：2018年7月13日签合同前乐有家公司反复向余永慧公布本小区同户型市价为373万-363万，但签约后余永慧发现中介郭正枫微信上东北向为430万市价。根据合同法54条、42条的规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同，合同可撤销。余永慧履约但亏损的56万由乐有家公司赔偿及承担所有损失费用。二、合同没约定收尾款350万的日期，通过这个签订合同时，居间合同履行期限不明确并按彭琳琅有利方式履行，26万定金锁死430万-470万房产无限期。一审法院在审案时因缺证据无法深入调查签合同的背景和了解买卖双方真实的意思，套用合同法相关条款做出错误裁判。其次，一审法院认定余永慧违约，其实余永慧在2018年8月11日便微信彭琳琅退23万，第二次在2018年8月25日再催彭琳琅退23万，87万银行金本人在2018年8月3日便注销；2018年8月至9月被告前未知己放78万；9月收传票后即微信彭琳琅退款，但彭琳琅拒绝办理退款。本案判决结果错误，余永慧愿意履约也愿意和解，因违约后寸步难行。方鹤的上诉请求：1、撤销一审民事判决书第四项判项，改判驳回彭琳琅要求方鹤对余永慧上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求。2、判令彭琳琅承担本案的全部诉讼费用。上诉事实与理由:一、本案的案由是房屋买卖合同纠纷，方鹤不是案涉房屋买卖合同的相对人，不是本案的适格被告，彭琳琅要求方鹤承担清偿责任的诉讼请求是没有事实与法律依据的，依法应予以驳回。本案的案由是房屋买卖合同纠纷，根据合同的相对性原则，案涉合同项下的权利和义务只能赋予合同当事人，合同只能对合同当事人产生拘束力，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求和提起诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求及诉讼。就本案而言，彭琳琅提起的是房屋买卖合同纠纷，其是基于案涉的《二手房买卖及居间服务合同》而提出解除合同和承担违约责任的诉讼请求，而方鹤并非案涉的二手房买卖及居间服务合同的当事人，彭琳琅要求方鹤连带承担其所主张的违约责任的诉讼请求，显然是违背合同的相对性原则，是没有事实基础和法律依据的，法院应依法驳回方鹤的该项诉讼请求。二、一审判决无视合同相对性原则，径行认定方鹤受让涉案房产对彭琳琅侵权为由，判定方鹤应当承担侵权责任，这是极其不恰当的，恳请二审法院依法予以纠纷。本案是房屋买卖合同纠纷，处理的应是基于《二手房买卖及居间服务合同》而产生的房屋买卖合同法律关系，方鹤并非案涉房屋买卖合同法律关系的当事人，不是本案的适格被告，更不应在案涉房屋买卖合同法律关系产生的纠纷中承担任何法律责任。对于此，方鹤在一审审理中的书面答辩中已做出了详细的阐述。但一审判决无视前述基础法律事实，在本案一审中径行认定方鹤受让案涉房产对彭琳琅侵权为由，断然判定方鹤应承担侵权责任，这是极其不恰当的。退一万步而言，倘若方鹤与彭琳琅之间真的存在侵权问题，那么双方之间存在的应是一种侵权法律关系，这不属于案涉房屋买卖合同纠纷审理。一审判决在房屋买卖合同纠纷中经行判令方鹤应承担侵权责任，实际是剥夺了方鹤就是否侵权进行答辩的权利，这对方鹤而言是不公平的，也是不合理的，恳请法院依法予以纠正。综上所述，方鹤不是本案的适格被告，不是案涉房屋买卖合同的当事人，不应承担连带清偿责任，恳请依法支持方鹤的全部诉讼请求。彭琳琅答辩称：一审法院查明事实清楚，判决具有法律依据，余永慧与方鹤均应对彭琳琅承担责任。彭琳琅向一审法院起诉请求：1、解除彭琳琅与余永慧签署的《二手房买卖及居间服务合同》；2、余永慧返还定金26万元（审理中变更为3万元）；3、余永慧支付违约金75.2万元；4、余永慧承担彭琳琅因本案支出的全部维权费用，审理中明确为前期律师费1万元、保全担保费1012元；5、方鹤对余永慧上述应付款项承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2018年7月14日，彭琳琅与余永慧在乐有家公司的居间下签署《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》,约定彭琳琅购买余永慧涉案房产，建筑面积91.92平方米；转让价376万元；定金26万元；双方同意从定金中预留2万元作为交房保证金，由居间方乐有家公司托管；双方均清楚涉案房产所附租约现状为无租约；彭琳琅须于2018年7月23日前支付首期款（不含定金）87万元至监管银行并提交按揭贷款申请资料，余永慧无条件配合；如余永慧逾期履行义务超过15个工作日，彭琳琅有权解除合同要求余永慧按转让价20%支付违约金……。同日，彭琳琅向余永慧支付了定金26万元，余永慧出具了收据。后，余永慧向乐有家公司支付3万元，其中2万元为交房保证金。2018年7月18日，彭琳琅、余永慧签署《二手房交易结算资金托管协议》，彭琳琅将首期款87万元转入资金托管账户。之后，余永慧注销了《二手房交易结算资金托管协议》上提供的银行账户，乐有家公司员工李卓峰曾于2018年8月3日通过短信告知余永慧，因资金监管卡注销了，需尽快配合重新办理资金监管手续，未果。同月14日，涉案房产从余永慧名下转移登记至方鹤名下，产权证附记载明：涉案房产自登记之日起3年内禁止转让。方鹤为余永慧母亲。彭琳琅于2018年9月7日提起本案诉讼，9月20日余永慧退还彭琳琅定金23万元。以上事实有《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》，《二手房交易结算资金托管协议》，付款凭证，证人乐有家公司员工李某证言及当事人陈述予以证实。一审法院认为，彭琳琅与余永慧签订的《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应正确履行。彭琳琅已向余永慧支付了定金26万元、将首期款87万元存入监管账户，但余永慧却将涉案房产转移至母亲方鹤名下，致使无法继续履行合同，彭琳琅的合同目的无法实现，余永慧已构成根本违约，彭琳琅有权按合同约定请求解除合同并要求余永慧返还定金3万元、支付违约金。余永慧辩称剩余定金3万元应由乐有家公司退还给彭琳琅。经查，其中2万元为交房保证金现在乐有家公司处，乐有家公司虽不是本案当事人，为避免诉累，可由乐有家公司径向彭琳琅支付，如乐有家公司不予支付，则应由余永慧向彭琳琅返还后，余永慧再循途径解决。余永慧还辩称因对房价重大误解、签合同时神志不清、与彭琳琅的交易违背了真实意思，双方签署的合同无效、应予撤销，但未提供充分证据予以证明，余永慧作为完全民事行为能力人在上述合同上签名确认，应对自己的行为承担相应的法律后果，余永慧的上述抗辩，一审法院不予采信。关于违约金赔偿数额，余永慧答辩称其不应支付违约金，可视为对违约金过高的抗辩。根据合同法第114条、合同法解释（二）第29条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求减少的，人民法院可以实际损失为基础，予以适当减少。本案中，彭琳琅的直接经济损失数额为26万元定金2个多月的占用资金利息损失、87万元监管资金的利息损失，考虑到深圳房价平稳中略降的情况，对彭琳琅诉请的违约金，一审法院酌情调整为按涉案房产转让价的10%予以支持。经核算，余永慧应向彭琳琅支付的违约金为37.6万元（376万元×10%）。关于彭琳琅请求方鹤对余永慧上述债务承担连带清偿责任问题。方鹤未举证证明其购买涉案房产支付了合理对价，余永慧、方鹤系母女这种特殊身份关系，从一般生活常识来判断，余永慧、方鹤转移涉案房产的行为主观上可推定为恶意串通。方鹤受让涉案房产的行为构成对彭琳琅的侵权，客观上造成彭琳琅购买涉案房产目的无法实现，给彭琳琅造成了相关损失。根据侵权责任法第6条的规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任，故方鹤应对余永慧的上述债务承担连带清偿责任。关于彭琳琅请求余永慧、方鹤承担彭琳琅因本案支出的前期律师费1万元、保全担保费1012元。上述费用均为彭琳琅的间接经济损失，因违约金已足以弥补上述间接经济损失，该项请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审判决：一、解除彭琳琅与余永慧签署的《二手房买卖及居间服务合同》；二、余永慧应于判决生效之日起十日内向彭琳琅返还定金3万元（如深圳市乐有家房产交易有限公司向彭琳琅支付2万元，则余永慧只须向彭琳琅返还定金1万元）；三、余永慧应于判决生效之日起十日内向彭琳琅支付违约金37.6万元；四、方鹤对余永慧上述债务承担连带清偿责任；五、驳回彭琳琅的其余诉讼请求。案件受理费13908元（彭琳琅已预交），因彭琳琅减少部分诉讼请求，按规定收取11730.12元，因适用简易程序，减半收取5865.06元，由彭琳琅负担2862.31元，余永慧、方鹤连带负担3002.75元；保全费5000元（彭琳琅已预交），由余永慧、方鹤连带负担。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。另查明，方鹤于二审庭审中主张因余永慧赠予而获得涉案房产的产权，自认办理过户手续当天知道余永慧与彭琳琅的交易关系。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。余永慧与彭琳琅签订的涉案房屋买卖合同为双方真实意思表示，不存在法定无效因素，原审法院认定涉案合同合法有效正确，本院予以确认。根据查明的事实，在合同履行过程中，在买方没有违约的情况下，余永慧作为卖方注销了用于交易的银行账户及将涉案房产的产权转移登记至其母亲方鹤名下，导致涉案交易无法继续履行，原审法院认定余永慧为根本违约方有充分的事实与法律依据，本院予以确认。关于违约责任，合同约定的违约金为交易价的20%，原审法院根据合同履行情况、当事人过错程度等因素将违约金调整为交易价的10%有法律依据，守约方彭琳琅对此亦未提出上诉，本院予以维持。关于方鹤应否承担责任的问题，方鹤自认在办理过户手续当天知道余永慧与彭琳琅的交易，其未及时主动撤销过户手续存在过错，且方鹤受让涉案房产没有支付对价，原审法院推定其与余永慧构成恶意串通，对彭琳琅构成侵权有事实与法律依据，并无不当，本院予以确认。方鹤对彭琳琅的侵权损害赔偿责任与余永慧对彭琳琅的违约损害赔偿责任构成不真正连带责任，原审法院判定方鹤对余永慧所承担债务承担连带清偿责任并无不当，本院予以维持。综上所述，方鹤与余永慧的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费7390元，由上诉人方鹤、余永慧负担。本判决为终审判决。审判长 吴  思  罕审判员 邓    媛审判员 许  莹  姣二〇一九年十一月十五日书记员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。