湖南省桂阳县人民法院民 事 裁 定 书（2019）湘1021民初2942号原告：成中华，男，1976年12月24日出生，汉族，住湖南省桂阳县。被告：桂阳县金鑫房地产开发有限公司，住湖南省桂阳县鹿峰街道南塔岭。法定代表人：贺辉，该公司经理。被告：欧仁清，男，1967年5月19日出生，汉族，住湖南省宜章县，现在茶陵监狱服刑。以上两被告共同委托诉讼代理人：尹声全，男，湖南指点律师事务所律师，特别授权。第三人：彭小波，男，1976年5月25日出生，汉族，住湖南省桂阳县。原告成中华与被告桂阳县金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）、欧仁清、第三人彭小波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成中华，被告金鑫公司、欧仁清的共同委托诉讼代理人尹声全，第三人彭小波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成中华向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告所签订的商品房买卖合同合法有效；2.判令被告坐落在桂阳县房屋交付原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年12月11日在被告处购买了坐落在桂阳县房屋，双方就该房屋签订了《商品房买卖合同》，原告在2015年12月11日至2015年12月16日这段时间通过银行转账及部分现金方式将购房款付给欧仁清本人或指定账户。金鑫公司在开具收条后，按合同规定于2015年12月16日与原告一同到桂阳县房产局办理了《商品房预告登记证》。2019年5月，由于收到第三人到桂阳县人民法院诉讼的传票，原告才知道被告又将房屋卖给了第三人，并同时签订了预购房合同，2019年8月金鑫公司擅自将房屋钥匙交给第三人。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方按约定履行合同内容，并依据《物权法》规定办理房屋预告登记，原告应是此房屋的准物权人，被告应立即将房屋交付给原告，而现在被告一房二卖的行为严重侵犯了原告的合法权益，遂诉状起诉，请求判如所请。被告金鑫公司、欧仁清辩称，原告就涉案房屋主张所有权并诉请交付无事实和法律依据，本案的基础法律关系是民间借贷，而非房屋买卖合同关系。一、谭长征与王田友、成中华系放贷120万元给欧仁清的合伙出借人。出借人为避免“套路贷”制裁，又担心资金安全，故要求欧仁清不签借款合同，也不书写借条，而是要求欧仁清以每套15万元作抵押担保，在2015年12月11日同一天，签写了包括本案在内购买八套住房的八份虚假合同，以保障借款本息债权的实现，其中谭长征（二栋A705、A205）、王田友三套（一栋603、二栋A1202、二栋A1105）、成中华三套（二栋A1403、一栋1003、二栋A1301），该客观行为完全不符合交易习惯，足以证明房屋买卖不是双方真实意思的表示，签订合同的目的是借款的抵押担保。二、为了防止弄假成真，因此再嗣后开具的虚假购房款收据第三联上，经协商确定后，欧仁清要求谭长征、王田友、成中华三人分别在相应的每张收据的第三联签名确认了销售方以每套15万元价款回购抵押房的字据。房款收据第三联签名确认的内容均为：“注：如销售方不能在2016年3月12日之前以15万元/套回购该房，购房户可自行处理该房屋，成中华（或谭长征、王田友）。2015年12月12日（或13日、14日）”。三、谭长征、王田友、成中华没有交纳所谓的购房款。四、谭长征、王田友、成中华出借给欧仁清的120万元，按月利率5%在收取利息，该事实有2016年5月13日欧仁清之子欧阳瑾向谭长征支付借款利息60000元的转账凭证和金卫花园的记账凭证证明。五、2016年9月12日、9月26日欧仁清分别偿还借款15万元×2次=30万元后，即解除了二栋1003、一栋603号房的网签，且月利息也相应减少了，该事实有解除网签的档案记录和记账凭证证明。六、本案的法律关系是民间借贷的抵押担保，已有生效的判决书判明，依法就生效判决书查明的事实，被告无需举证证明。七、涉案房屋属第三人依法购买，并已交付给第三人占有、管理和使用。第三人彭小波辩称，一、金卫花园小区2栋A1403号房屋，是涉案项目摘地前，第三人自2011年8月19日第一次开始交款10万元，参与原桂阳县卫生局集资的团购房，并于2015年1月16日与开发商签订了《商品房买卖合同》，该商品房已交付第三人占有、使用和管理。二、原告成中华和王田友、谭长征因出借资金给金卫花园小区开发商被告欧仁清120万元，为保障出借资金的安全，要求被告欧仁清签订了包括第三人在内的8套《商品房买卖合同》，这些合同名为房屋买卖合同、实为民间借贷的抵押担保，被告就涉案房主张所有权没有事实和法律依据。本院经审查认为，金卫花园住宅小区系由桂阳县卫生局部分职工与金鑫公司合作土地摘牌开发建设，大部分用于桂阳县卫生局职工团购，其中涉案的2幢14层A1403号房，桂阳县卫生局职工亲属彭小波与金鑫公司及欧仁清就该房于2015年1月16日签订了《商品房买卖合同》，合同约定金鑫公司将该涉案房屋2幢14层A1403号房出卖给第三人彭小波，房屋总价359583元，第三人已按合同约定支付了200000元。2015年12月11日，欧仁清以金鑫公司名义与原告成中华就涉案房屋2幢14层A1403号房又签订了《商品房买卖合同》，并于2015年12月16日就涉案房屋办理了预告登记，为此，彭小波对金鑫公司、欧仁清及成中华提起了房屋买卖合同纠纷诉讼（2019）湘1021民初1109号案，该案经二审（2019）湘10民终3047号案审理，郴州市中级人民法院认定：成中华与金鑫公司于2015年12月11日签订涉案《商品房买卖合同》的目的，是为了担保债务的履行，成中华与金鑫公司、欧仁清的上述行为更符合借款合同关系的实际情况，遂判决维持了一审判决，即判决彭小波与金鑫公司于2015年1月16日签订的《商品房买卖合同》有效，彭小波可就涉案房屋主张所有权，该二审判决已经生效。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”在本案庭审中，本院已向原告成中华释明应以民间借贷法律关系起诉，但成中华仍坚持以房屋买卖合同纠纷提起诉讼，故本院应驳回原告成中华的起诉。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定,裁定如下：驳回原告成中华的起诉。本案案件受理费80元，予以退回给原告成中华。如不服本裁定,可以在裁定书送达之日起十日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  宁建道二〇一九年十一月二十五日法官助理刘琪书记员肖强附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：(一)不予受理;(二)对管辖权有异议的;(三)驳回起诉;(四)保全和先予执行;(五)准许或者不准许撤诉;(六)中止或者终结诉讼;(七)补正判决书中的笔误;(八)中止或者终结执行;(九)撤销或者不予执行仲裁裁决;(十)不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书;(十一)其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。