河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初13793号原告：吴昊，男，1989年4月13日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：杨文广、宋小超，河南博正律师事务所律师。被告：郑州新悦城物业管理有限公司，住所地：郑州市二七区。法定代表人：刘江，该公司经理。被告：郑州深信投商用置业有限公司，住所地：郑州市二七区。法定代表人：乔春生，该公司经理。委托诉讼代理人：王斐斐，河南程功律师事务所律师。被告：刘江，男，1975年6月28日生，汉族，住山西省太谷县利民区。原告吴昊诉被告郑州新悦城物业管理有限公司（以下简称新悦城公司）、郑州深信投商用置业有限公司（以下简称深信投公司）、刘江房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴昊的委托诉讼代理人杨文广、宋小超，被告深信投公司的委托诉讼代理人王斐斐到庭参加诉讼，被告新悦城公司、刘江经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴昊向本院提出诉讼请求：1.被告新悦城公司支付拖欠原告的租金161265.6元，按同期银行贷款利率4倍支付延期违约金（暂计至起诉之日为23729.61元），以上共计184995.21元；2.判令被告郑州深信投商用置业有限公司和被告刘江对上述债务承担连带责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月29日，原告与被告新悦城公司依法签订《委托经营管理协议》，约定：原告将位于郑州市××中路9号新悦城二层011号商铺（建筑面积74.66平方米）托管给被告新悦城公司统一进行商业经营和推广；托管期限为2015年1月1日至2019年12月31日，租赁价格每年递增，分别为每平方米每月80元、90元、105元、115元、125元。租金每季度支付一次，托管期内无论商铺空置或停业，被告新悦城公司应按约定如期于每季度提前20日将当季租金汇入原告指定账户；如因被告新悦城公司原因迟延给付租金，其应按日支付当季租金的1%作为违约金等。合同履行期内被告郑州新悦城物业管理有限公司多次以筹措资金为由拖欠原告当季度租金，自支付当年第四季度租金后，据不再支付后期租金。2018年一季度租金及违约金原告已通过诉讼审理，判决被告新悦城公司、深信投公司承担连带责任执行完毕，目前被告新悦城公司仍拖欠2018年二季度、三季度、四季度及2019年一季度、二季度租金未付，违约事实清楚。被告新悦城公司系被告深信投公司全资设立的一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第63条之规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于公司个人自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告深信投公司为逃避连带责任，在诉讼期间将其持有对被告新悦城公司的全部股权转让给被告刘江，原告请求深信投公司和刘江依法承担连带责任。经原告多次协商，至今未果，故诉至法院，望依法公判。被告新悦城公司未答辩、未提交证据。被告深信投公司辩称：1.本案系委托经营合同纠纷，根据合同相对性，我公司与原告之间无任何法律关系，不应承担法律责任。2.原告主张的违约金过高，不应得到支持。合同法规定，违约金应当以实际损失为限，且本案中答辩人不存在违约情形。3.据答辩人了解，涉案商铺目前实际由原告本人租赁给他人使用，用于经营“篮球场农贸市场”。被告新悦城公司已经不再对涉案商场提供物业服务，退出商场的委托经营管理，涉案一楼商铺均交付各个业主自行经营使用。根据合同法94条第一款第四项规定，双方之间的合同履行已经不能实现合同目的。原告与被告新悦城之间的合同实际已经解除，目前双方签订的委托协议丧失继续履行的条件。4.协议中约定的租金支付标准过高，根据合同的公平原则，由于不可归责与合同双方当事人的原因，作为合同履行的基础条件发生了变化，根据情势变更原则，继续履行合同将会对新悦城公司造成巨大的经济损失。双方约定2018年的月租金在115元每平方米，无论是周围的市场房屋租价还是涉案房屋的实际租赁价格，均远远达不到上述标准。请求法院对涉案商铺的租赁价格进行考察评估鉴定后，对该租赁费用予以调整。5.被答辩人在2018年4月2日起，已经不是新悦城公司的唯一股东，并退出该公司的经营管理。故对被告新悦城公司在2018年4月2日之后对外所负债务，不应承担连带责任。综上，原告主张的租金支付标准、违约金均过高，且答辩人不应承担连带保证责任，请求法院查明事实的情况下，驳回原告对答辩人的诉讼主张。被告刘江未答辩，未提交证据。经审理查明：2014年12月28日，原告（甲方、委托方）同被告新悦城公司（乙方、受托方）签订《委托经营管理协议》一份，载明：甲方持有郑州深信投商用置业有限公司开发的位于郑州市××中路新悦城商业中心的部分商铺。甲方（××）为甲方商铺后期物业价值提升需要，原将该商铺委托乙方代管经营，统一进行商业经营和推广。乙方为商业经营管理公司，是郑州深信投商用置业有限公司全资子公司，并承担着郑州深信投商用置业有限公司在新悦城所属物业的经营管理权。该商铺位于郑州市××××号，建筑面积74.66平方米。甲方同意以以下价格将甲方商铺租赁给乙方，计租面积按房本建筑面积计算。租赁价格：第1年至第5年分别为80、90、105、115、125元/平方/月。该租金收益为各位业主的净收益，租赁期间的各种税费由我司承担，与各位业主无关。关于租金的支付方式与时机，按季度支付。乙方须于每季度提前20日将当季度租金汇入甲方于本协议制定的账号，国家法定节假日顺延。乙方同意并接受甲方委托，自本协议签订生效之日起至委托管理期满，以乙方的名义集中统一对该商铺进行招商，并以乙方名义与目标承租人（公司）签署有关租赁经营意向书、租赁经营合同并收取租金及相关费用。在委托经营期限内，该商铺的租金等收益由乙方按本协议约定的方式汇入甲方约定账号。本委托期限于2015年1月1日起至2019年12月31日止共伍年。在本协议期限内，乙方亦不得擅自单方面解除合同，否则视为根本违约；如果乙方擅自单方面解除合同，乙方应按照甲方商铺总价款的10%承担违约责任并支付协议期限内余下全部租金。如因乙方原因导致延迟给付甲方应收的租金收益，每延迟一天，乙方应按日支付当年季度商铺租金的1%作为延期给付的违约金。乙方逾期支付租金超过两个月的，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除本委托协议和收回商铺，同时乙方应按照甲方商铺总价款的10%承担违约责任并支付协议期限内余下全部租金。无论商铺出现空置或停业，乙方均应按期支付租金收益。任何书面通知或图文传真、电子邮件按本协议所述双方注册地址（通信地址）或双方正式书面告知的变更地址投送，投送后即视为送达。2016年4月11日，原告同被告新悦城公司（乙方）另行签订《补充协议》一份，载明：租赁期限由2020年1月1日至2024年12月31日，该期间内每年度的租金价格为125元/平方/月。委托管理期限延长至2024年12月31日。协议履行过程中，双方发生纠纷，原告将被告新悦城公司、深信投公司诉至本院要求二被告支付租金及违约金，被告新悦城公司反诉原告吴昊要求解除合同，依据上述查明事实，本院于2018年11月10日作出了（2018）豫0103民初7775号民事判决，判决：一、被告郑州新悦城物业管理有限公司向原告吴昊支付2017年第四季度和2018年第一季度租金42220.23元及违约金，违约金以拖欠的租金为基数，按照中国人民银行同期一般流动资金贷款利率的130%支付拖欠租金期间的利息，其中2017年第一季度的违约金以23517.90元为基数，时间自2016年12月26日至2016年12月28日；2017年第二季度的违约金分为两部分，第一部分以23517.9元为基数，自2017年3月13日至2017年4月18日，第二部分以16462.53元为基数，自2017年4月19日至2017年5月16日；2017年第三季度的违约金以23517.9元为基数，自2017年6月12日至2017年7月28日；2017年第四季度的违约金23517.9元为基数，自2017年9月12日至2017年11月10日；2018年第一季度的违约金以25757.7元为基数，自2017年12月12日至2017年12月26日。二、被告郑州深信投商用置业有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。三、驳回原告吴昊其他诉讼请求。四、驳回反诉原告新悦城公司的反诉请求。现原告以被告新悦城公司仍拖欠2018年二季度、三季度、四季度及2019年一季度、二季度租金未付为由，诉至本院。另查明，被告新悦城公司成立于2011年2月16日，至2018年4月2日变更前，被告深信投公司为被告新悦城公司唯一股东，持股比例100%，企业类型为非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司；2018年4月2日该公司的股东变更为刘江，企业类型为自然人独资有限责任公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告同被告新悦城公司签订的《委托经营管理协议》及《补充协议》均不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。双方应当按照上述协议履行各自的义务。现双方合同未解除，被告新悦城公司未能按照合同约定支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。故原告诉请被告新悦城公司支付拖欠租金及违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于被告深信投公司、刘江的责任承担问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，《委托经营管理协议》签订时，被告深信投公司是被告新悦城公司拖欠租金期间的唯一股东，且深信投公司未能提供有效证据证明新悦城公司的财产独立于其公司的财产，故深信投公司应在作为被告新悦城公司一人股东期间对其拖欠原告的租金及违约金承担连带清偿责任。被告深信投公司自2018年4月2日将其对被告新悦城公司的全部股权转让给被告刘江后，其相关作为“一人有限责任公司的股东”的法律责任由被告刘江（股权受让方）承担。据此，因2018年第二季度租金应当给付时间在2018年4月2号之前，被告新悦城公司对该季度租金的给付，应当由被告深信投有限公司承担连带责任，之后的租金给付义务由被告刘江承担连带责任。关于被告拖欠原告租金的计算标准及数额问题。2018年第二、三、四季度租金，按照合同约定应为每季度25757.7元（每季度：115元/月/平方米×3个月×74.66平方米）。三季度共计77273.1元。2019年第一、二、三季度租金，按照合同约定应为27997.5元×3季度=83992.50元（每季度：125元/月/平方米×3个月×74.66平方米）。以上租金合计161265.6元，原告主张理由成立，本院予以支持。根据双方合同约定，每季度租金应当于每季度前20日支付，即分别于2018年3月10、6月10日、9月10日、12月10日、2019年3月10日、6月10日前支付。原告诉请的按照同期银行贷款利率4倍标准计算延期违约金的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条的规定，违约金应以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合本案证据和案情，本院认为违约金应以拖欠的租金为基数，按照中国人民银行同期一般流动资金贷款利率的130%支付拖欠租金期间的利息为宜。被告深信投公司辩称原告已经自行对外出租本案标的房屋，无事实依据，对被告该辩称意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告郑州新悦城物业管理有限公司向原告吴昊支付2018年第二、三、四季度、2019年第一、二、三季度的租金共计161265.6元及按照中国人民银行同期一般流动资金贷款利率的130%支付拖欠租金期间的违约金（其中2018年第二、三、四季度的违约金分别以25757.70元为基数，时间分别自2018年3月10日、6月10日、9月10日起计算至实际给付之日；2019年第一、二、三季度的违约金分别以27997.5元为基数，时间分别自2018年12月10日、2019年3月10日、6月10日起计算至实际给付之日止）；二、被告郑州深信投商用置业有限公司对被告郑州新悦城物业管理有限公司上述第一项债务中关于2018年第二季度租金25757.70元及违约金承担连带清偿责任；三、被告刘江对被告郑州新悦城物业管理有限公司上述第一项债务中关于2018年第三、四季度、2019年第一、二、三季度的租金135507.90元及违约金承担连带清偿责任；四、驳回原告吴昊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4000元，减半收取2000元，由被告郑州新悦城物业管理有限公司、刘江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  井柏年二〇一九年十一月十日书记员  王文文