湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终3747号上诉人（原审被告）：岳阳金瑞置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区金鹗山街道磨子山南路36号恒大南湖半岛综合楼一楼。法定代表人：赖立新，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘丽娟，女，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：罗艳，女，汉族，1977年12月28日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：张帅，湖南滳招律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗燕，湖南滳招律师事务所律师。原审第三人：国网湖南省电力有限公司岳阳供电分公司，住所地岳阳经济技术开发区岳阳大道与旭园路交汇处。负责人：许海清，该分公司总经理。委托诉讼代理人：陈盼，湖南金鹗律师事务所律师。委托诉讼代理人：李联佳，湖南金鹗律师事务所实习律师。原审第三人：岳阳市自来水公司，住所地岳阳市岳阳楼区南湖大道558号。法定代表人：李宇宙，该公司经理。上诉人岳阳金瑞置业有限公司（以下简称金瑞公司）因与被上诉人罗艳，原审第三人国网湖南省电力有限公司岳阳供电分公司（以下简称国网岳阳分公司）、岳阳市自来水公司（以下简称自来水公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初4538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和调查询问当事人，书面进行了审理。本案现已审理终结。金瑞公司上诉请求：撤销原判，改判驳回罗艳的全部诉讼请求，并由罗艳承担本案诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定“金瑞公司交付给罗艳的房屋没有建立正式居民供电系统，仅将临时基建用电接入用户使用，显然不符合合同要求”、“限金瑞公司在判决生效三个月内将罗艳所购房屋临时基建用电改为居民正式用电”系认定事实错误。1、金瑞公司已提供《工程竣工验收备案表》《建筑室内电气安装工程检测报告》佐证案涉房屋均已按照工程设计和合同约定完成施工，符合竣工条件，案涉房屋已建立正式居民供电系统。2、案涉房屋自交房之日起就已纳入城市供电网络并处于供电状态，符合合同要求。3、金瑞公司在一审法庭辩论终结前补强了证据，进一步证明案涉房屋已完成居民用电接入工作。二、一审判决认定“双方在合同中对违约金约定不明确。按合同载明的违约处理方式，金瑞公司无需承担任何违约责任，该条款约定显失公平，本院确认该约定条款无效”系适用法律错误。1、案涉合同违约条款系双方真实意思表示，不存在显失公平情形，原判以违约金约定不明确直接认定显失公平而无效，缺乏法律依据。2、即便显失公平，也系可撤销条款，而罗艳并没有请求撤销该条款，该条款应当继续有效。三、一审判决酌情确定金瑞公司支付罗艳违约金3000元，与事实严重不符，罗艳不存在任何损失，即便存在损失，金瑞公司自交付房屋之日起提供的免费用电也足以弥补。罗艳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。国网岳阳分公司述称，国网岳阳分公司与本案无关，依法不承担任何责任和义务。自来水公司未提供陈述意见。罗艳向一审法院起诉请求：1、判令金瑞公司立即向罗艳交付纳入城市供电网络并正式供电的商品房基础设施设备。2、判令金瑞公司立即向罗艳交付供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，及燃气、电话通信、有线电视、宽带网络敷设到户等符合合同约定的商品房基础设施设备。3、判令金瑞公司向罗艳支付截至起诉之日前房屋不能正常使用的违约金1万元，从起诉之日起至金瑞公司实际交付符合合同要求的商品房的违约金另行计算。4、由金瑞公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：罗艳于2015年8月22日与金瑞公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买由金瑞公司开发的位于岳阳市岳阳楼区房屋一套。在合同第十条中，双方就商品房相关设施设备交付条件进行了约定：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；4、电话通信：交付时线路敷设到户；5、有线电视，交付时线路敷设到户；6、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任，（2）若由于不可抗力因素导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在的问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。合同附件五，关于项目内相关设施、设备的具体约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件。2、电话、有线电视、燃气线路在商品房交付使用时安装完毕。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。2、出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在的问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。金瑞公司按合同约定时间将该房屋交付罗艳使用，罗艳入住后，存在停电、停水的情况，入户水、电表均由金瑞公司内部自建自管，水、电费均由恒大南湖半岛小区物业代收，用户与国网岳阳分公司和自来水公司未建立直接供用电（用水）关系。2019年1月13日某网友在红网“问政湖南”上对于岳阳恒大南湖半岛入住1年还是临时供电进行投诉。2019年1月16日，国网岳阳分公司向中共岳阳市委办公室报送该网帖的情况说明，该说明明确认定其经核查，岳阳恒大南湖半岛小区入住1年还是临时供电情况属实，系开发商私自将临时基建电源供小区居民用电，基建电源容量无法满足住户用电需求，造成小区经常跳闸停电，影响居民正常用电。通过中间检查发现，该小区配电工程设备及施工工艺存在缺陷，目前未收到开发商竣工验收申请报告。2017年4月27日，金瑞公司曾向自来水公司申请办理正式用水。2017年5月10日由金瑞公司员工沈某向自来水公司申请新立用水表，立水表一台，并委托自来水公司对该用水项目进行设计、安装施工、二次供水设备及管道检测。自来水公司陈述其仅对金瑞公司小区总用水入口管道和水表负责，小区内二次供水与其无关。2017年8月30日，岳阳恒大南湖半岛首期有线电视工程竣工验收。2017年11月4日，岳阳恒大南湖半岛首、二期燃气工程竣工报验。2017年10月10日，岳阳恒大南湖半岛首期电话网络安装工程竣工报验。2017年10月27日，岳阳市科正建设工程质检有限公司出具南湖半岛室内给水管道耐压试验检测报告和室内电气安装工程检测报告，检测结果均为合格。2018年9月27日，岳阳恒大南湖半岛的物业公司委托湖南湘捷水质环境检测有限公司对小区的二次供水进行水质检测，检测结果为合格。2019年4月19日，岳阳恒大南湖半岛的物业公司委托湖南华清检测技术有限公司检测小区二次供水水质，结果符合卫生标准。一审法院认为，罗艳与金瑞公司签订的商品房销售合同合法有效，金瑞公司应该交付给罗艳符合合同约定条件的房屋及符合约定的供电、供水、燃气、有线电视、电话和宽带网络等房屋相关配套设施。根据查明的事实，现金瑞公司交付给罗艳的房屋没有建立正式居民供电系统，仅将临时基建用电接入用户使用，显然不符合合同要求。因为电容量不够，电压不稳定，影响罗艳正常用电使用，故金瑞公司该行为存在违约，并应承担一定的违约责任。因双方在合同中对违约金的约定不明确，按合同载明的违约处理方式，金瑞公司无需承担任何违约责任，该条款约定显失公平，一审法院确认该约定条款无效。根据金瑞公司的违约情形，结合罗艳的损失情况，一审法院酌情认定由金瑞公司支付罗艳违约金3000元。至于罗艳诉称金瑞公司所交付房屋的供水、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等配套设施均不符合合同约定，因罗艳未提交充分证据证明，一审法院不予采信。国网岳阳分公司和自来水公司虽然未与罗艳建立直接用电、用水合同关系，但对涉案房屋所在小区用电、用水均存在总量控制、管理关系。罗艳作为国网岳阳分公司及自来水公司的间接用户，为查明案件相关事实，将国网岳阳分公司和自来水公司列为无独立请求权的第三人并无不当。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、限金瑞公司在判决生效后三个月内将罗艳所购房屋的临时基建用电改为居民正式用电，所需费用由金瑞公司承担；二、金瑞公司在判决生效之日起十日内支付罗艳违约金3000元；三、驳回罗艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费175元，由金瑞公司承担。本院二审期间，金瑞公司提供了该公司与国网岳阳分公司签订的《高压供用电合同》及湖南常电电力建设有限公司《送电任务现场工作单》。经依法组织当事人进行证据交换与质证，本院认证如下：金瑞公司提供的两份证据仅能证明该公司于2019年1月31日与国网岳阳分公司签订了《高压供用电合同》，同日湖南常电电力建设有限公司完成向金瑞公司岳阳恒大南湖半岛小区专变送电任务，金瑞公司岳阳恒大南湖半岛小区专变已接入城市正式供电网络，但并不足以证实2019年1月31日已经完成购房业主的单独开户并正式供电。本院二审查明：2019年1月31日，金瑞公司与国网岳阳分公司签订了《高压供用电合同》。同日，湖南常电电力建设有限公司完成向金瑞公司岳阳恒大南湖半岛小区专变送电任务，金瑞公司恒大南湖半岛小区专变接入城市正式供电网络。被上诉人的特别授权委托诉讼代理人确认国网岳阳分公司于2019年6月起集中为岳阳恒大南湖半岛小区业主安装电表并收取电费，此前国网岳阳分公司、金瑞公司无人收取电费，并称部分购房业主系因金瑞公司违约交付不符合约定条件的房屋而未入住。二审查明的其他案件事实与一审一致。本院认为，二审双方争议的焦点是：金瑞公司交付的房屋是否已纳入城市供电网络并正式供电？金瑞公司是否违约？一审判决金瑞公司支付3000元违约金是否恰当？案涉《商品房买卖合同（预售）》第十条中就商品房相关设施设备交付条件作了“供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电”的明确约定。根据国网岳阳分公司于2019年1月16日就2019年1月13日某网友在红网“问政湖南”上对于岳阳恒大南湖半岛小区入住1年还是临时供电进行投诉的网帖向中共岳阳市委办公室报送的情况说明，国网岳阳分公司确认经核查，岳阳恒大南湖半岛小区入住1年还是临时供电情况属实，系开发商私自将临时基建电源供小区居民用电，基建电源容量无法满足住户用电需求，造成小区经常跳闸停电，影响居民正常用电，该小区配电工程设备及施工工艺存在缺陷，开发商尚未申请竣工验收。因此金瑞公司提供的证据并不足以证实该公司交付的房屋的居民用电已经纳入城市供电网络并正式供电，原判认定金瑞公司违约，并无不当。案涉《商品房买卖合同（预售）》第十条对由于不可抗力或非出卖人原因导致基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用情形的处理方式的约定，并不适应于本案情形。因案涉房屋交付时未能提供符合《商品房买卖合同（预售）》约定交付条件的正式居民用电，构成轻微违约，在房屋交付后影响购房业主正常用电，金瑞公司应当承担与其过错相当的违约责任。金瑞公司在一审已经提出为购房业主提供免费用电的抗辩理由，原判结合金瑞公司的违约情况和罗艳的损失情况，酌情确定由金瑞公司支付罗艳违约金3000元，符合本案实际情况，并无明显不妥。金瑞公司上诉称部分购房业主未入住不存在损失，并无法律依据，本院不予采纳。但一审判决认定合同约定的违约处理方式条款显失公平而无效，系对法律的不当适用，本院予以纠正。综上，金瑞公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。本案一审判决认定事实清楚，裁判说理存在瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。一审判决第一项关于金瑞公司在判决生效后三个月内将临时基建用电改为居民正式用电并承担所需费用已由金瑞公司履行完毕，不再需要执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人岳阳金瑞置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 琛审判员 甘春汉审判员 冯媛君二〇一九年十一月二十八日书记员 曾思平附有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。