湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5316号上诉人（原审被告）：李小虎，男，1986年6月4日出生，汉族，住安徽省明光市。委托诉讼代理人：孙积晖，湖南天地人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浏阳市鼎丰房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市集里办事处鼎丰路88号。法定代表人：金法银，董事长。委托诉讼代理人：周大来，湖南众议律师事务所律师。委托诉讼代理人：周才忠，湖南众议律师事务所律师。原审第三人：王爱君，女，1961年8月18日出生，汉族，住浙江省义乌市。原审第三人：王益民，男，1958年1月31日出生，汉族，住浙江省义乌市。上诉人李小虎因与被上诉人浏阳市鼎丰房地产开发有限公司（以下简称鼎丰公司）以及原审第三人王爱君、王益民商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2018）湘0181民初6588号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李小虎上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、《未备案商品房买卖撤销、变更申请表》的内容显示，鼎丰公司写明是“同意变更”，而非“同意撤销”。在办理网签更名的过程中，先注销（并非“撤销”)原购买人信息再登记新购买人信息是网签更名的正常过程。一审判决审查证据断章取义，歪曲事实。2、李小虎受让了王爱君与鼎丰公司签订的《商品房买卖合同》中买受人的权利义务(合同的概括转让)，所以才依法要求王爱君(经过鼎丰公司同意)将商铺网签备案变更至李小虎名下；且王爱君已经向鼎丰公司支付全部购房款。李小虎是否已向王爱君支付购房款，与本案无关，更不影响本案房屋买卖合同的成立。3、涉案6个商铺已经于2015年9月29日解除查封。2015年11月16日王爱君转让该涉案房屋申请办理网签更名，属正常行使处置权，鼎丰公司主张王爱君的目的在于避免涉案6个商铺被查封，没有任何事实和法律依据。4、一审法院认定鼎丰公司未与李小虎签订书面商品房买卖合同，与事实不符。《未备案商品房买卖撤销、变更申请表》证明王爱君、李小虎、鼎丰公司三方就合同转让达成一致后，王爱君与鼎丰公司于2015年11月15日向房产部门提交了备案更名申请书。鼎丰公司提交的2016年1月11日《律师函》和2016年1月27日《解除合同通知书》认可与李小虎签订了6份《商品房买卖合同》，且涉案房屋已经实际交付给李小虎。5、一审法院认定李小虎未向鼎丰公司支付购房款错误。王爱君已经向鼎丰公司支付了涉案商铺全部房款。案涉合同并非李小虎与鼎丰公司之间单独订立的合同，而系由王爱君与鼎丰公司之间的原买卖合同承继而来，是合同概括转让的产物，王爱君支付购房款的行为视为李小虎已经履行付款义务。6、一审法院认定涉案6商铺现已由鼎丰公司出租，是认定事实不清。王爱君、鼎丰公司均确认涉案商铺已经交付给李小虎。二、一审判决法律适用错误。1、鼎丰公司没有证据证明王爱君与李小虎之间不具有真实的买卖关系。李小虎与鼎丰公司之间的商品房买卖合同权利义务是从王爱君处承继而来，网签备案更名是三方共同真实意思表示。2、王爱君将合同概括转让给李小虎，涉案房屋网签从王爱君名下变更至李小虎名下，是经过鼎丰公司同意的。根据合同相对性原理，王爱君与李小虎之间是否有真实的买卖关系，不影响李小虎与鼎丰公司的买卖合同关系。3、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条规定，能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案网签合同内容详细，关于主体、标的和金额都非常明确，完全符合合同的成立要件，买卖合同成立。4、一审法院以李小虎是王爱君丈夫王益民的司机而否认李小虎与王爱君的房屋买卖事实，没有任何依据。5、一审法院以涉案商铺价值高、没有证据证明李小虎已向王爱君支付购房款为由，否认李小虎与王爱君的房屋买卖事实，也没有任何依据。李小虎是否向王爱君支付购房款，不影响王爱君已将涉案商铺合同转让给李小虎的事实，也不影响李小虎与鼎丰公司的买卖合同的成立。6、一审法院认定王爱君为避免房屋被查封而要求变更网签给李小虎，没有事实和法律依据。7、一审法院认为李小虎未能提供其他证据证实与王爱君存在真实的买卖合同关系，是举证责任分配错误。8、本案诉争的焦点是买卖合同关系是否成立，而非涉案商铺的物权的效力问题。根据合同法相关规定，合同主体合格，双方就主要内容达成一致，合同成立。被上诉人鼎丰公司辩称，一审法院认定事实清楚、法律适用正确，应当驳回上诉，维持原判。本案无任何证据证明双方的商品房买卖合同已经合法成立。一、涉案商品房买卖合同未通过协商订立方式成立。双方没有订立合同的主观意愿。1、双方没有签订合同，也没有通过鼎丰公司的销售渠道购买涉案房屋，李小虎与王爱君的购买行为是虚假的，没有真实的购买行为。2、鼎丰公司同意完成的网签，实质上是因为王爱君为保障自身权益而请求配合的行为，鼎丰公司和李小虎并未建立实际的买卖合意。3、浏阳市住房保障局的网签公示行为不能证明双方的商品房买卖合同已经成立。网签完成仅表示双方完成合同条款磋商且公示，只有双方完成纸质合同的签订，商品房买卖合同才正式订立。二、涉案商品房买卖合同未通过实际履行而成立。1、李小虎确认其未直接向鼎丰公司交付房款，且李小虎也没有任何证据证实王爱君已经交付房款，故涉案房屋并没有发生真实的买卖。2、李小虎主张其概括受让王爱君的合同权利义务的理由不成立。3、李小虎不能在本案中代王爱君主张其与鼎丰公司之间的权利。原审第三人王爱君、王益民未向本院提交答辩意见。鼎丰公司向一审法院起诉，请求判令：1、确认鼎丰公司与李小虎签订的合同编号分别为20140076106、20140076107、20140076108、20140076111、20140076112、20140076113的《商品房买卖合同》不成立；2、本案诉讼费由李小虎负担。一审法院认定的事实：鼎丰公司成立于2012年9月24日，系从事房地产开发经营的有限责任公司，注册资本为3000万元，鼎丰公司共有四名股东，分别为义乌市鼎丰置业有限公司（该公司的法定代表人为金法银）、王益民、陈继民、吴江义，其中王益民的持股比例为25%，认缴出资额为750万元；王爱君系王益民之妻，李小虎系王益民聘请的司机。2014年1月15日，鼎丰公司开始开发建设位于浏阳市的浏阳市鼎丰家居建材城。在开工之前，王爱君于2013年4月8日以加盟金的名义向鼎丰公司预付购房款200万元并申请了ＶＩＰ卡，决定购买位于浏阳市。2014年8月1日，浏阳市鼎丰家居建材城19栋竣工。同年11月9日，王爱君向鼎丰公司提交16份购房申请表，鼎丰公司的部门经理及王益民均在表上签字核准，确认上述16个商铺的购房款共计10448090元，其中涉案6个商铺的价款均为578003.25元。当日，鼎丰公司将上述16个商铺网签至王爱君名下，但双方未签订商品房买卖合同，其中涉案6个商铺所对应的商品房买卖合同的编号分别为20140076106、20140076107、20140076108、20140076111、20140076112、20140076113。由于王爱君尚有购房款未向鼎丰公司支付，而其夫妇又存在对鼎丰公司超额投资的事实，鼎丰公司遂同意将超额投资款抵付购房款。2015年2月4日，鼎丰公司向王益民、王爱君出具承诺书1份，该承诺书的内容如下：“鼎丰公司承诺对股东王益民（王爱君）超额投资款1501万元作公司借款处理，从2013年5月20日以后按月息3分付息。如债权人同意，此借款本、息可直接抵扣购买公司商铺房款。公司资金允许同意首先归还此借款。特此承诺”。同年2月5日，鼎丰公司的法定代表人金法银在16张购房表最下方的“董事长审批”一栏签署如下意见：“请财务核实，此房款在王爱君借款中扣除”。同年2月7日，鼎丰公司的法定代表人金法银在承诺书下方备注如下内容：“请账务核算，同意允许王爱君购置的鼎丰城19栋门面购房款抵扣，请予办理。”当日，鼎丰公司经核算后，确认扣除已支付的200万元加盟金以及14张ＶＩＰ卡可以抵付的42万元，王爱君还应支付购房款8448040.62元，鼎丰公司遂向王爱君出具了相应金额的购房款收据。此后不久，王爱君将所购商铺中的101号商铺转让给案外人曾浩艺、将103号商铺转让给案外人郑江、将104号商铺转让给案外人李甜辉、将105号商铺转让给案外人曾璐，鼎丰公司均表示同意，并与上述四人签订了商品房买卖合同并配合办理了网签更名手续。2015年9月1日，一审法院立案受理浏阳市湘顺典当有限公司诉鼎丰公司、王益民、陈继民典当、民间借贷纠纷一案，所立案号为（2015）浏民初字第4502号。同年9月6日，一审法院依法裁定查封了浏阳市鼎丰家居建材城的多处房屋。同年9月9日，一审法院依法裁定查封网签在王爱君名下的12个商铺（102号、106号-108号、111号-118号）。同年9月15日，王爱君向一审法院提出财产保全的复议申请，要求解除对该12个商铺的查封。一审法院经听证后于同年9月29日下达裁定，解除了对涉案6个商铺的查封。此后，鼎丰公司与王爱君达成一致意见，双方决定撤销对涉案6个商铺的网签。同年11月16日，双方到浏阳市房屋信息中心办理了撤销手续。同年12月24日，在鼎丰公司、王爱君、李小虎三方一致同意的情况下，鼎丰公司将涉案6个商铺网签至李小虎名下，合同编号仍与之前的一致。李小虎与王爱君均主张李小虎受让了涉案6个商铺并已支付价款，所以才要求网签至李小虎名下，但双方均未能提交证据予以证实，鼎丰公司对此亦不予认可，鼎丰公司主张王爱君的目的在于避免涉案6个商铺被查封，通过网签在李小虎名下的方式继续作为其债权的担保物。2016年2月26日，一审法院作出（2015）浏民初字第4502号民事判决书，判令鼎丰公司给付浏阳市湘顺典当有限公司当金750万元、借款本金250万元及相应的利息等，王益民、陈继民对鼎丰公司的给付义务承担连带清偿责任。2017年1月22日，一审法院下达（2016）湘0181执2069号之三执行裁定书，裁定将原被执行人王益民所有的登记在王爱君名下的涉案商铺中的118号商铺以116.224万元的价格强制转让给买受人谭伟。另查明：涉案6个商铺网签至李小虎名下后，鼎丰公司至今未与李小虎签订书面的商品房买卖合同，李小虎亦未向鼎丰公司支付购房款。涉案商铺目前被鼎丰公司出租给他人使用，并因鼎丰公司涉及的其他法律纠纷而被一审法院查封；诉讼过程中，鼎丰公司表示对王爱君要求抵付购房款的1501万元持有异议。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，鼎丰公司、李小虎对涉案6个商铺网签在李小虎名下，但双方未签订书面的房屋买卖合同的事实不持异议，本案的争议焦点在于李小虎与鼎丰公司之间是否成立了关于涉案商铺的买卖合同关系。对此，一审法院认为：一、王爱君向鼎丰公司提交购房申请表、预付购房款的行为以及鼎丰公司出具关于以借款本息抵付购房款的承诺书的行为，均能充分证明王爱君与鼎丰公司之间达成了关于购买包括涉案6个商铺在内的16个商铺的合意。虽然鼎丰公司对王爱君抵付购房款的借款持有异议，但此仅涉及到购房款是否支付到位的问题，并不影响双方之间的房屋买卖合同关系的成立。从王爱君转售商铺给案外人曾浩艺、郑江、李甜辉及曾璐的事实来分析，王爱君系采取二手买受人直接与鼎丰公司签订买卖合同，鼎丰公司根据王爱君的指示将商铺网签更名至二手买受人名下的模式来实现其转售房屋、获取资金的目的，故涉案商铺进行网签仅是其保障权利得以实现的一种方式。涉案商铺目前虽已网签至李小虎名下，但李小虎系王爱君之夫王益民的司机，双方的关系较为密切，且涉案6个商铺的价值较高，而王爱君、李小虎均未能提交其他证据证实双方存在真实的买卖合同关系，亦未能提交证据证实李小虎已向王爱君支付购房款。此外，王爱君申请撤销网签的时间以及鼎丰公司将涉案房屋网签至李小虎名下的时间，均发生在一审法院解除查封后，且中间间隔了一个多月。如果双方存在真实的买卖关系，从常理和保障交易安全的角度来分析，涉案6个商铺在王爱君撤销网签后应当随即网签至李小虎名下。综上所述，鼎丰公司陈述的王爱君为避免涉案6个商铺被查封而要求鼎丰公司将商铺网签至李小虎名下的主张具有一定的合理性，王爱君与李小虎之间不具有真实的买卖合意，故鼎丰公司将涉案房屋网签至李小虎名下亦不是基于真实的购买合意而为；二、网签作为一种行政管理手段，仅能起到公示作用，只有买卖双方在网签后签订书面合同，并依法将合同提交给房产主管部门进行备案，双方的房屋买卖合同关系才能依法成立。现鼎丰公司与李小虎之间并未签订书面的房屋买卖合同，故双方之间的房屋买卖合同关系并未成立。综上所述，鼎丰公司与李小虎之间不具备购买涉案房屋的合意，双方亦未签订书面的房屋买卖合同，故双方的房屋买卖合同关系依法不能成立，一审法院对鼎丰公司的诉讼请求依法予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十三条、第三十二条、第三十六条、第三十七条之规定，判决：确认出卖人名称均为浏阳市鼎丰房地产开发有限公司、买受人名称均为李小虎的编号分别为20140076106、20140076107、20140076108、20140076111、20140076112、20140076113的《商品房买卖合同》不成立。一审案件受理费400元，由李小虎负担。二审期间，上诉人李小虎向本院提交了如下证据：湖南省浏阳市人民法院（2017）湘0181执3539号之二民事裁定书，拟证明与本案情形相同的四个买受人已经取得了商铺权利，买卖合同成立且生效。经组织质证，被上诉人鼎丰公司发表如下质证意见：没有原件，真实性无法判定，且裁定内容无法确认该案件事实与本案的事实完全一致，不能达到其证明目的。本院经审查认为，上诉人李小虎提交的上述证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据王爱君向鼎丰公司提交购房申请表、预付购房款、鼎丰公司出具关于以借款本息抵付购房款承诺书，以及双方办理了网签手续等事实，能证明王爱君与鼎丰公司之间存在关于涉案6个商铺的买卖合意，鼎丰公司抗辩称双方并不存在真实的房屋买卖合意，但未提供充分证据予以证实，故一审法院认定王爱君与鼎丰公司之间的商品房买卖合同已成立，并无不当。虽然鼎丰公司对王爱君抵付购房款的借款持有异议，但该事实仅涉及双方具体履行合同事宜，并不影响商品房买卖合同关系的成立。同时，《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”本案中，鼎丰公司经王爱君申请同意将涉案6个商铺的买受人变更为李小虎，并已将涉案6个商铺网签至李小虎，故王爱君将其与鼎丰公司之间的商品房买卖合同的权利义务概括转让给李小虎的行为已发生法律效力，即使鼎丰公司与李小虎之间未重新签订商品房买卖合同，李小虎亦已实际变更成为王爱君与鼎丰公司之间的商品房买卖合同关系的买受人。至于李小虎与王爱君达成概括转让合意的原因及李小虎是否实际向王爱君支付了转让款，仅涉及李小虎与王爱君之间具体履行合同事宜，均不影响李小虎与鼎丰公司之间新的商品房买卖合同关系的成立。综上，上诉人李小虎的上诉请求成立，应予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省浏阳市人民法院（2018）湘0181民初6588号民事判决；二、驳回浏阳市鼎丰房地产开发有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费400元，二审案件受理费400元，共计800元，由被上诉人浏阳市鼎丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇一九年十一月十八日书记员 林 巧