黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民终3019号上诉人（原审原告）：史学伟，男，1995年1月6日出生，汉族，无职业，住黑龙江省克山县。委托诉讼代理人：张庆华，黑龙江张庆华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江涛，男，1994年9月20日出生，汉族，无职业，住黑龙江省讷河市。委托诉讼代理人：姚平，黑龙江维民律师事务所律师。上诉人史学伟因与被上诉人江涛房屋租赁合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初1457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史学伟上诉请求：1.撤销（2019）黑0203民初1457号民事判决书，依法支持上诉人原审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定因史学伟未举证证明因涉案房屋被法院查封导致其无法办理营业执照，亦未举证证明姜涛明知案涉房屋被查封而转租，以此驳回原告的诉讼请求属于认定事实、证据不足，适用法律错误，应当依法予以撤销。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持。（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的。根据以上规定，上诉人在原审中请求解除与被上诉人的转租协议符合法律规定，应当得到法院的支持。2019年上诉人欲经营快餐连锁店需租赁房屋，同年3月被上诉人江涛经营的饭店出兑，经双方协商，2019年3月21日被上诉人将剩余2个多月的租期的房屋转租给上诉人，双方达成口头转租协议，租期截止到2019年6月1日。上诉人支付租金20,000元，被上诉人出具了收据，当天被上诉人让上诉人与所谓的房东（王永友，实际房屋所有权人为林清泉）签订了房屋租赁合同，租期从2019年6月1日起算至2022年6月1日，上诉人在办理营业执照时被工商局工作人员告知，此房屋是法院查封，会影响房屋的正常使用，为了避免损失的扩大，上诉人多次与姜涛联系要求解除租赁房屋并退还已交纳的租金，在此期间建华法院执行局的法官到此房告知上诉人因此房屋被查封不能进行租赁，被上诉人对此事是明知的，通过双方通话录音可以证实江涛让上诉人欺骗执行法官说房屋是自己家人用不能说是租赁的房屋以达到上诉人能继续使用房屋的目的，但上诉人经营的连锁店需要投入二、三十万的资金进行经营，现在已经存在租赁房屋不能使用的问题，上诉人不能冒着巨大的风险进行继续投资，原审法院错误的认定因查封房屋不能办理营业执照上诉人要求解除合同，事实上，上诉人是因被查封房屋无法使用而要求解除合同的。通过原审法院上诉人提交的相关证据能够证实房屋被查封的事实以及被上诉人知道房屋被查封的事实，并且知道实际的出租人王永友不是房屋所有权人的事实，在被上诉人转租房屋时未告知上诉人房屋的实际状况，将房屋存在的风险转嫁给上诉人，致使上诉人租赁房屋的目的无法实现并损失了2万元的租金，上诉人要求解除合同退还租金合理合法，而原审法院置上诉人的损失不顾，草率的判决合同有效继续履行，而事实上租赁的房屋因为法院执行局法官已经告知上诉人不能进行租赁，事实上租赁合同已经不能继续履行，根据法律规定应当予以解除，并退还上诉人交付的租金。江涛辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，上诉人的理由不能成立，应当依法维持原审判决。原审卷宗中上诉人提交的查封登记显示，查封只是影响房屋转让出卖，不影响租赁，所以上诉人主张因查封不能办理营业执照不能成立。被上诉人与原房主没有签订书面合同，而且与上诉人也没有签订书面合同，被上诉人在出兑正在营业的且有营业执照的饭店期间，是让上诉人、被上诉人、原房主三方共同到场的情况下，上诉人与原房主签订的房屋租赁合同，没有与被上诉人签订房屋租赁合同，因此不存在可以解除的合同，从当时三方在场签订合同来看，被上诉人是完全退出之后由上诉人与房屋的实际占有人、使用人签订的合同，该合同合法有效。该合同中被上诉人不是合同的当事人，被上诉人在将饭店和剩余两个月租金和部分损失收回之后，完全退出了与原房主之间的口头租赁合同，也就是说在三方均在场的情况下，被上诉人先与原房主解除了原来的口头合同，然后将房子交给原房主，原房主又将房屋直接租赁给了上诉人，原房主直接同意上诉人将原有的装修进行了拆扒，上诉人实际从原房主处接收了房屋，并对房屋进行重新装修，对原有装修进行破坏，这一点从上诉人提交的合同和原审中被上诉人提交的照片可以看出，在江涛出兑饭店的过程中，没有对房屋的实际状况进行任何隐瞒。因此，被上诉人所拿到的两万元钱仅仅是剩余租期的租金和部分损失的补偿，不存在与上诉人签订合同、进行转租的事实，上诉人要求解除合同没有事实和法律依据。史学伟向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2.请求依法判令被告返还租金20,000元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告江涛从案外人王永友手中租赁位于齐齐哈尔市建华区建设大街建设委208号房屋用于经营汉堡、麻辣烫，租赁期限到2019年6月1日。2019年3月，被告江涛预转租该房屋，原告史学伟因经营快餐需要预租赁该房屋，故原、被告达成口头协议，被告江涛将该房屋转租给原告史学伟，租期至2019年6月1日，租金20,000元。2019年3月22日在案涉房屋内案外人王永友以林清泉的名义与原告史学伟签订房屋租赁合同，原告史学伟租赁案涉房屋，租期从2017年6月1日至2022年6月1日，并注明此协议从2019年6月1日后再续租三年，合同落款时间为2019年6月1日。原告史学伟与案外人王永友签订房屋租赁协议后交付被告江涛租金20,000元，被告江涛给原告史学伟出具收据一张，收据落款时间为2019年3月21日。被告江涛收到租金后将案涉房屋交付原告史学伟，后原告史学伟开始办理营业执照并开始装修房屋。现原告史学伟以案涉房屋已被法院查封无法办理营业执照为由要求解除双方之间的口头租赁协议，并要求被告江涛退还收取的20,000元租金。另查明，位于齐齐哈尔市建华区建设大街建设委208号房屋所有权人为林清泉。王永友为该房屋的实际出租人。一审法院认为，被告江涛经实际出租人王永友同意将案涉房屋转租给原告史学伟，原、被告之间的口头转租协议系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按照合同约定履行各自义务。原告史学伟未举证证明因案涉房屋被法院查封导致其无法办理营业执照，亦未举证证明被告江涛明知案涉房屋被查封而转租，且原、被告之间的转租期在被告江涛的承租期内，双方亦未约定若原告史学伟无法办理营业执照被告江涛返还租金，因此被告江涛在该转租协议的履行过程中并无违约行为，原告史学伟的诉讼请求无事实及法律依据。综上所述，对原告史学伟的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条之规定，判决：驳回原告史学伟的诉讼请求。案件受理费150元，由原告史学伟负担。本案二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，不再重述。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中江涛将从他人处租赁的房屋转租给史学伟并收取2万元租金的事实存在，后案外人王永友以林清泉的名义又与史学伟签订房屋租赁合同。现史学伟以承租的房屋被法院查封，无法正常使用为由要求解除转租合同并要求返还租金2万元。因该承租房屋系于2016年即被查封，而江涛转租史学伟的时间为2019年3月，在房屋转租之前该房屋由江涛经营汉堡、麻辣烫快餐业务，且原审审理中江涛提供了快餐店的营业执照等，证实该经营行为并未受到查封影响。史学伟上诉主张承租房屋不能办理营业执照，不能正常使用，但未提供充分证据予以证实。虽然史学伟以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定要求解除租赁合同，但该条司法解释规定系以房屋无法使用为前提。因此史学伟的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，史学伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人史学伟负担。本判决为终审判决。审判长  杨春雷审判员  朱秀萍审判员  敖 镝二〇一九年十一月二十六日书记员  张朝阳