湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民初8216号原告（反诉被告）长沙市日光贰拾壹克拉烘焙食品有限公司，住所地：湖南省长沙县星沙街道望仙东路489号吾悦广场2栋116、117号。法定代表人张婷。委托代理人邓春歌，湖南天地人律师事务所律师。委托代理人胡博，湖南天地人律师事务所律师。被告（反诉原告）周剑武，男，1984年10月3日出生，汉族，住湖南省隆回县。委托代理人隆文明，湖南金州律师事务所律师。委托代理人吴烨娉，湖南金州律师事务所实习律师。原告（反诉被告）长沙市日光贰拾壹克拉烘焙食品有限公司（以下简称贰拾壹克拉公司）与被告（反诉原告）周剑武房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告（反诉被告）贰拾壹克拉公司请求本院判令：1、解除原被告签订的《商铺租赁合同》并返还原告贰拾壹克拉公司房屋租金50613元；2、被告周剑武双倍返还原告贰拾壹克拉公司保证金33742元；3、被告周剑武赔偿装修损失454554元；4、被告周剑武赔偿原告贰拾壹克拉公司运营期间损失469323元；5、本案诉讼费由被告周剑武承担。被告（反诉原告）周剑武答辩要点：1、被告周剑武提供的商铺符合合同约定的要求，原告贰拾壹克拉公司无权要求解除合同；2、即使双方租赁合同解除，原告贰拾壹克拉公司请求的费用被告周剑武不予认可。反诉原告周剑武请求本院判令：1、被反诉人贰拾壹克拉公司继续履行《房屋租赁合同》；2、被反诉人贰拾壹克拉公司以每月人民币16871元每月标准支付第三季度、第四季度的房租，总计101226元；3、被反诉人贰拾壹克拉公司每日以逾期租金总额的1%向反诉人周剑武支付自2019年5月15日期至被反诉人贰拾壹克拉公司实际交付房屋之日止的滞纳金；4、被反诉人贰拾壹克拉公司承担租赁期间的电费，暂计算至2019年9月8日为21036.69元，并承担租赁期间产生的水费、物业费等合同约定由被反诉人承担的费用。5、本案诉讼费由被反诉人贰拾壹克拉公司承担。反诉被告贰拾壹克拉公司答辩要点：1、要求贰拾壹克拉公司继续履行《房屋租赁合同》应不予支持；周剑武出租的标的不符合约定的用途，违反《合同法》规定，构成根本违约，贰拾壹克拉公司解除合同系行使法定解除权，要求继续履行合同不能对抗周剑武的法定解除权；2、周剑武反诉第三、第四季度的房租及滞纳金无事实与法律依据，应予以驳回。租赁合同的免租期至6月28日；免租期截止后，周剑武违约状态持续，贰拾壹克拉公司不应负担租金或作减价处理；双方的合同已于2019年7月27日解除，周剑武要求支付7月27日之后的租金及滞纳金应予以驳回；滞纳金的计算无违约基础，不应支持；3、欠缴的电费应予驳回。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、各当事人无争议的事实1、2018年8月17日，周剑武（甲方）与案外人张婷（乙方）签订《商铺租赁合同》。该合同约定，甲方将位于长沙县商铺租给乙方，租赁期限：自起至2023年11月22日止。第一年租金为16871元／月，第一季度免租，免租期从起至2019年2月22日止。乙方在签订合同时，应向甲方交纳租赁保证金16871元，合同到期后无息退还。商铺内的水、电、燃气等公用事业费用由乙方负责。一方可以提前30日通知另一方解除合同，解除方按合同约定解除合同，承担提前解除合同的违约责任。乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金。甲方违约解除合同，或甲方违约乙方解除合同，甲方双倍返还乙方租赁保证金，乙方的装修损失甲方按使用时间折价补偿。乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵作违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。当天，周剑武与张婷签订《商铺租赁合同补充协议》。该协议约定，根据开发商提供的商铺施工、政府报验等进度情况，原合同签订的起始日变更为2019年1月23日，合同截止日期不变。2018年11月23日至2019年1月22日为试营业期间。原合同约定的免租期及计租日期不变。2018年8月17日，周剑武出具收条，载明收到张婷承租新城吾悦广场2栋116号门面押金16871元。2019年7月9日，张婷通过银行转账的方式向周剑武支付了租金50613元（附言：一季度房租）。2、2018年8月23日，贰拾壹克拉公司成立，张婷为法定代表人，股东为彭师茜燕、陈莹莹、段寒梅、张婷。3、新城吾悦广场2栋116号、117号商铺实际由贰拾壹克拉公司使用，装修后经营食品烘焙。4、新城吾悦广场2栋116号、117号商铺系长沙吾悦房地产开发有限公司开发建设，于2019年4月4日竣工，2019年4月8日完成竣工备案登记。二、双方当事人有争议的事实1、合同解除问题。贰拾壹克拉公司认为，周剑武出租未经过竣工验收的房屋，违反法律的强制性规定，且房屋交付后多次发生漏水，构成根本违约，《商铺租赁合同》已于2019年7月27日解除；周剑武认为，其交付的房屋符合合同约定，涉案合同应继续履行。本院认为，张婷与周剑武签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。作为出租方，周剑武的主要义务在于按照合同约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。作为承租方，主要义务在于按照合同约定交纳租金。贰拾壹克拉公司租赁商铺经营食品烘焙，周剑武提供的商铺符合其经营要求，且周剑武在交付商铺后，贰拾壹克拉公司对商铺进行了装修并正常营业。贰拾壹克拉公司诉称商铺存在质量问题导致漏水，但没有提交相应的证据证实。虽然商铺在交付时未完成竣工验收，但未竣工验收与商铺漏水之间没有直接因果关系。而且，从双方签订的补充协议可以看出，张婷对于商铺施工、政府报验等情况是知晓的，在贰拾壹克拉公司起诉前，商铺也已经完成了竣工验收和备案手续，贰拾壹克拉公司以商铺存在消防和安全隐患构成根本违约为由主张解除合同没有法律依据。根据《商铺租赁合同》第八条的约定，合同任意一方可以提前30日通知另一方解除合同，但要承担提前解除合同的违约责任。贰拾壹克拉公司提交录音资料欲证明已将解除合同的意思告知周剑武，经审查，录音中周剑武、张婷等人的聊天内容杂乱，语义模糊，未明确提及解除合同事宜，只约定就相关问题再行协商。因此，不宜以该聊天内容认定贰拾壹克拉公司将解除合同的意思通知周剑武。贰拾壹克拉公司于2019年7月27日关闭店铺并在店铺门口张贴通知的行为，不能认定其向周剑武送达了解除合同的通知，不能产生解除合同的法律后果。现贰拾壹克拉公司向本院起诉主张解除合同，符合合同约定，本院确认，《商铺租赁合同》在含有解除合同意思表示的起诉状送达周剑武后经过30天即2019年10月6日解除。2、合同解除后的法律后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，贰拾壹克拉公司应当自行腾空商铺，并向周剑武返还租赁的房屋。现贰拾壹克拉公司未将商铺腾空，只是关门停业，不能认为向周剑武交付了商铺，其辩称因与物业公司之间有纠纷，物业不让其搬离商铺的意见，不能对抗其应向周剑武交房的义务。因此，在商铺腾空并交付前，贰拾壹克拉公司仍有支付房屋租金的义务。3、各项费用的计算。贰拾壹克拉公司认为，商铺至今未通过消防验收，周剑武应向其退还全部租金50613元、双倍返还保证金并赔偿装修、营运等损失。周剑武认为，除去免租期，贰拾壹克拉公司应按合同约定向其支付房屋租金、滞纳金、拖欠的电费，没收保证金。本院认为，一、贰拾壹克拉公司单方提前解除合同，应承担违约责任，按照合同约定，其交纳的保证金应抵作违约金，不予返还，装修等无偿归出租方所有，故其要求周剑武退还租金、双倍返还保证金的诉请，于法无据，本院不予支持。装修费用、营运损失系贰拾壹克拉公司在经营过程中产生的正常开销和应承担的经营风险，其要求周剑武赔偿上述费用，没有法律依据，本院不予支持。二、张婷交纳的50613元系2019年2月23日至2019年5月22日的租金，2019年5月23日至房屋交付之日的租金，贰拾壹克拉公司仍应按照合同约定向周剑武交纳。由于贰拾壹克拉公司现已停止营业，故月租金按照16871元计算，不再逐年递增。贰拾壹克拉公司认为免租期已实际延长的意见，因其仅提交了部分租户的证言，且内容基本一致，均涉及与开发商之间的纠纷，无法达到证明租户与业主就免租期达成一致意见的目的。判决的理由和结果本院认为：一、贰拾壹克拉公司要求解除合同的请求，符合合同规定，本院予以支持。《商铺租赁合同》于2019年10月6日解除。至合同解除之日，贰拾壹克拉公司尚欠租金为76481.87元（16871元/月÷30天×136天），之后的房屋占有使用费按照16871元/月的标准支付至实际交房之日止。二、当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。周剑武要求贰拾壹克拉公司每日按照逾期总额1%的标准支付滞纳金，但没有提交相应的证据证实其损失的金额，本院酌情认定涉案违约金直接计算为周剑武不予退还贰拾壹克拉公司交纳的保证金，不再支持其滞纳金的诉讼请求。三、贰拾壹克拉公司在经营过程中产生的电费应当向物业公司交纳，周剑武没有垫付该费用，其要求贰拾壹克拉公司支付电费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第一条、第二条之规定，判决如下：一、案外人张婷与被告（反诉原告）周剑武于2018年8月17日签订的《商铺租赁合同》于2019年10月6日解除；二、原告（反诉被告）长沙市日光贰拾壹克拉烘焙食品有限公司向被告（反诉原告）周剑武支付违约金16871元（实际已用房屋保证金进行抵扣，无需再实际支付）；三、原告（反诉被告）长沙市日光贰拾壹克拉烘焙食品有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）周剑武支付至2019年10月6日止的房屋租金76481.87元及房屋占有使用费（占有使用费按16871元/月的标准，自2019年10月7日起计算至房屋实际交付之日止）；四、驳回原告（反诉被告）长沙市日光贰拾壹克拉烘焙食品有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）周剑武的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费13376元，减半收取6688元，反诉受理费2142元，共计8830元，由原告（反诉被告）长沙市日光贰拾壹克拉烘焙食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  钟文君二〇一九年十一月二十二日书记员  李 毅附：本判决所使用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第一条为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东。第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。