广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终1337号 上诉人（原审原告）：莫燕芳，女，1978年10月10日出生，汉族，身份证住址：广西苍梧县，现住：广西梧州市长洲区。 被上诉人（原审被告）：梧州市壹心置业房地产有限公司，住所地：广西梧州市西堤三路19号第22层2223、2224、2225号房，统一社会信用代码：91450405MA5LA2M99X。 法定代表人：苏烨彤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李智恒，该公司员工。 上诉人莫燕芳因与被上诉人梧州市壹心置业房地产有限公司(以下简称壹心公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院(2019)桂0403民初768号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 莫燕芳上诉请求本院：一、解除上诉人莫燕芳与被上诉人壹心公司于2017年8月3日签订的《房屋租赁协议》，解除时间以本判决书下达之日起生效；二、被上诉人壹心公司应在本判决生效之日起十日内向上诉人交还铺面钥匙和交纳水电的银行卡；三、上诉人莫燕芳不必退回被上诉人壹心公司交纳的保证金10000元；四、被上诉人壹心公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人莫燕芳支付直到解除合同之日还没交纳的租金共16000元；五、被上诉人壹心公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、由于是被上诉人即承租方壹心公司违约，按《房屋租赁协议》第2条的约定：如乙方在租约期内提前终止合同，甲方不予退回乙方所缴纳的租赁押金。所以，上诉人莫燕芳不必退回被上诉人壹心公司交纳的保证金10000元。二、关于被上诉人壹心公司应交纳租金共16000元的问题，应按一审判决书的日期2019年6月19日为解除合同日，原合同的生效期限应为2017年8月1日起至2019年6月18日止，壹心公司应按合同的约定支付从2019年3月至6月共4个月还没有交付的租金共计16000元人民币（每月4000元租金）。 被上诉人壹心公司答辩称，本案一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决正确，请求本院驳回上诉，维持原判。 原告莫燕芳向一审法院起诉请求：一、判令被告按《房屋租赁协议》约定交付2019年3月和4月的租金共计人民币8000元；二、被告交付从2019年2月起到4月欠缴的电费和违约金共计650.40元；三、请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议》，因被告违约，故不必返还10000元押金；四、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年8月3日，原告莫燕芳（甲方、出租方）与被告委托的案外人周精谕（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：1.甲方将位于新兴一路153号地5号铺面积约23平方租给乙方经营使用，租期从2017年8月1日至2020年8月30日止；2.每月租金为人民币肆仟元整，小写4000元。乙方应于当月1号以前交付租金，乙方不得拖欠拒付租金；逾期缴交，每天加收50元滞纳金……每月产生的水电费乙方在每月10日前自行交到指定账户，不得拖欠。3.乙方交纳房屋租赁保证金壹万元整（不计算利息），作为房屋租赁期间保证金，协议期满，甲方对房屋检查验收后，原甲方场地内设施无人为损坏及水电费拖欠等情况，甲方在一个月内全数退回乙方；如乙方在租约期内提前终止租赁合同，甲方不予退回乙方所缴纳的租赁押金……10.租赁期间如因政府行为，导致场地拆迁或征收，本租赁协议自动终止，乙方需无条件退回商铺给甲方，甲方退回乙方所缴纳的租赁保证金，不再提供其他任何方面补偿等内容。上述合同签订后，壹心公司通过微信向原告转账支付了2017年8月至2019年2月每月4000元的租金。2019年3月3日原告于微信向被告提出“收到通知这个月月底新兴店要搬出了，街道是不是也通知你们了。今个月的租金你是转账还是押金扣”；被告回复“我们上个月已经收到通知了，所以2月中那样我们都开始退场了，3月开始直接当我们退场直接退回押金给我们吗？不然我们会亏很多”；原告答复“上个月收到通知也是说3月底才退场的，3月份我也是要交租的”。次日，被告再次通过微信向原告提出“我们已经提前搬出了，可以体谅一下我们吗，我们才开了一年多就不能做了，亏损真的很大”；原告回复“我们要求公司免租也没同意，我也没办法，我也要交租给公司的”；被告回称“那好吧，那就在押金扣吧，剩余押金什么时候退”；原告答复“四月初吧，水电费要去打一下，到时把卡给回我”。2019年3月底，壹心公司搬离承租场地。2019年4月5日，被告通过微信发送和商铺门前张贴通知，其上记载：尊敬的租户周精谕，我和你于2017年8月1日签订租赁协议，租赁时间至2020年8月30日，约定为每月1号前支付租金，逾期七天视为违约……现我正式告知：请你三天内与我办理交接还铺手续，如果不在三天内交接，我方将强行收回铺位，并不再退回押金，还要追讨三月和四月的租金，由此造成的一切后果由你承担责任。2019年5月3日，南方电网万秀供电分局发出电费催缴单，其上记载：截至2019年5月3日，您（客户编号：040800076115698、地址：新兴一路153号102房、用电类别：商业）累计已欠费577.53元（未含违约金），违约金72.87元，合计650.40元。其欠费详细信息如下：2019年2月，欠电费536.33元，欠违约金71.87元；2019年4月，欠电费41.2元，欠违约金1元。 庭审中，原、被告均认可案外人周精谕是代表壹心公司签订的案涉房屋租赁协议，周精谕为履行职务行为。经询案外人周精谕，其表示受壹心公司委托以个人名义与莫燕芳签订的《房屋租赁协议》。 庭后经询问梧州市富民投资开发有限公司，其表示案涉商铺属其所有，通过公开招租的方式出租给了莫燕芳，对莫燕芳转租的行为不清楚，至于莫燕芳与壹心公司因转租产生的租金问题，由其自行解决，梧州市富民投资开发有限公司不参与。另查明，被告壹心公司于2019年3月底搬离案涉租赁店铺，并未与原告办理店铺交接手续、亦未向原告交还店铺钥匙。2019年4月底原告莫燕芳将店铺收回。壹心公司于2019年4月25日向该院提起诉讼，请求法院判令解除其与莫燕芳签订的《房屋租赁协议》，并退还10000元保证金。 一审法院认为，案外人周精谕代表被告与原告签订《房屋租赁协议》是履行职务行为，合同相关权利义务应由被告壹心公司享受和承担。案涉《房屋租赁协议》，系原、被告的真实意思表示，且梧州市富民投资开发有限公司对原告莫燕芳的转租行为亦未表示反对，故该协议没有违反法律规定，合法有效。合同履行过程中，被告壹心公司在3月底搬离租赁场地时未向原告交付3月份的租金4000元、水电费及迟交水电费的违约金650.40元，被告壹心公司对原告主张的上述两项金额予以认可，故被告应向原告支付2019年3月租金4000元、水电费及迟交水电费的违约金650.40元。关于2019年4月的租金问题，一方面原告已于微信中表示同意被告3月底搬离，并就剩余押金退还问题进行协商，随后原告又单方表示应以书面通知为准，有悖诚信原则，且被告对此并未认可；另一方面被告搬离时未与原告办理交接手续、交还钥匙，亦未提交证据证明其向原告协商办理交接手续，而是单方撤离租赁场地；就本案而言，原、被告双方均存在过错，根据双方的过错程度及损失等综合考量，原、被告双方应各承担50%的责任，故被告应向原告支付4月租金2000元。至于解除案涉《房屋租赁协议》和10000元保证金问题，该院已于（2019）桂0403民初716号租赁合同纠纷一案中作出处理，在本案不做重复处理及赘述。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告梧州市壹心置业房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告莫燕芳支付2019年3月、4月租金合计6000元；二、被告梧州市壹心置业房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告莫燕芳支付欠缴的电费和违约金合计650.40元；三、驳回原告莫燕芳其他的诉讼请求。本案案件受理费266元，减半收取计133元（原告莫燕芳已预交），由原告莫燕芳负担86元，被告梧州市壹心置业房地产有限公司负担47元。 二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院根据双方争议的事由，归纳争议焦点是：1.双方当事人何时解除合同；2.被上诉人应否支付2019年3月至6月的租金共1.6万元。 关于何时解除合同问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，双方当事人协商一致的可以解除合同。本案中，上诉人与被上诉人于2019年3月4日通过微信协商，达成了一致意见：上诉人同意被上诉人于2019年3月搬离租赁场地，三月租金在押金中扣除，剩余押金退回被上诉人。后上诉人又单方表示应以书面通知为准，有悖诚信原则，且未得到被上诉人认可，因此，本案合同的解除之日应为2019年3月。上诉人认为本案解除合同的日期为一审判决之日无事实和法律依据，本院不予采纳。 关于应否支付2019年3月至6月的租金问题。本院认为，由于被上诉人认可其未缴交2019年3月的租金，因此该月租金，被上诉人应支付给上诉人。虽然双方约定了于2019年3月解除合同，但被上诉人搬离租赁场地时，未与上诉人办理交接手续，导致上诉人于2019年4月底强行破锁收回铺位，因此，双方存在过错，且程度相等，一审判决由被上诉人支付2019年4月份租金的一半并无不当。 另外，上诉人上诉提出请求本院判决被上诉人交还铺面钥匙和交纳水电的银行卡问题。因上诉人在一审时没有提出该项诉讼请求，故不属本案处理范围，上诉人可另行起诉解决。本院已在(2019)桂04民终1336号租赁合同纠纷中就保证金问题作出处理，在本案不再重复处理及赘述。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适合法律正确，程序合法，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费266元（上诉人莫燕芳已预交），由上诉人莫燕芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘志安 审 判 员 任 军 审 判 员 毛美美 二〇一九年十一月十五日 法官助理 陈淑君 书 记 员 周 柔 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。