浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0502民初6905号 原告（反诉被告）：湖州益民路菜场发展有限公司，住所地浙江省湖州市大线场路68号。 法定代表人：杨慧敏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴根平，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐滔，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州向明市场经营管理有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区余杭经济开发区新纺路2号402室。 委托诉讼代理人：郭安，浙江郭安律师事务所律师。 被告：汪诗明，男，1986年7月8日出生，汉族，住安徽省颖上县。 委托诉讼代理人：郭安，浙江郭安律师事务所律师。 被告：王友玉，男，1979年11月6日出生，回族，住安徽省临泉县。 被告：康伟伟，男，1984年11月10日出生，回族，住安徽省颖上县。 原告（反诉被告）湖州益民路菜场发展有限公司（以下简称益民公司）与被告（反诉原告）杭州向明市场经营管理有限公司（以下简称向明公司）、被告（反诉原告）汪诗明、被告王友玉、被告康伟伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因无法采用直接或邮寄等送达方式向被告向明公司、汪诗明、王友玉、康伟伟送达相关应诉材料，本案转为普通程序审理，并向各被告公告送达了相关应诉材料。公告期限届满后，本院定于2019年2月25日对本案开庭审理，被告向明公司、汪诗明以开庭前刚收到副本材料为由，申请延期举证，本院予以准许。被告向明公司、汪诗明于2019年4月2日提起反诉，本院予以受理。本院于2019年5月15日、2019年10月29日对本案公开开庭进行了审理，原告益民公司的委托诉讼代理人徐滔，被告汪诗明、被告向明公司与汪诗明共同委托诉讼代理人郭安到庭参加诉讼。被告王友玉、被告康伟伟未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告益民公司起诉称：2017年8月21日，原告与被告向明公司签订一份关于益民路菜场全部摊位的《农贸市场租赁经营合同》，约定租期10年，前三年租金260000元/年，第一年租金应于合同签订日支付，逾期支付的按照年租金0.3%/日承担违约责任。合同签订后，被告向明公司仅支付了租金100000元，扣除2017年9月1日至2017年12月31日期间原告应返还被告向明公司的55613元后，仍拖欠租金104387元。此外，被告向明公司在经营益民路菜场期间未履行市场管理职责，拖欠水电费20753.2元、垃圾清运费2600元、物业费4000元、保洁员工资2400元，前述费用合计94753.20元，已由原告垫付。被告向明公司与益民路菜场各商户签订的租赁合同期间为2018年1月1日至2018年12月31日，即2018年12月31日之前原告无法收回租赁场地，造成原告重大经济损失。国家企业信用信息公示系统显示被告向明公司的三位发起人汪诗明、王友玉、康伟伟，均未履行出资义务。请求判令：1.解除原告益民公司与被告向明公司签订的《农贸市场租赁经营合同》；2.被告向明公司立即支付原告《农贸市场租赁经营合同》项下拖欠的租金104387元、违约金109919.51元（以104387元为基数，按照每日千分之三标准自2017年8月21日暂计算至2018年8月7日，实际计算至租金全部付清之日止）；3.被告向明公司赔偿原告逾期返还场地损失65000元、垫付的垃圾清运费2600元、水电费20753.2元、物业费4000元、保洁员工资2400元，合计94753.20元；4.被告汪诗明、王友玉、康伟伟在注册资本未出资的范围内对被告向明公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。诉讼中，原告益民公司变更第1-3项诉讼请求为：1.确认原告益民公司与被告向明公司于2018年7月19日解除了《农贸市场租赁经营合同》；2.被告向明公司立即支付原告租金51674.70元、违约金20644元，暂合计72318.70元（以51674.70为基数，按照每日万分之五标准，自2017年8月21日暂计算至2019年10月29日，实际计算至租金全部付清之日止）；3.被告向明公司赔偿原告逾期返还场地损失118246.6元（按照租赁合同每年租金260000元，自2018年7月19日计算至2018年12月31日）；被告向明公司归还原告垫付的垃圾清运费2600元、水电费20753元、物业费4000元、保洁员工资2400元，合计29753元。 被告向明公司、汪诗明答辩称：原告与向明公司签订《农贸市场租赁经营合同》及向明公司支付100000元租金、50000元履约保证金属实，向明公司逾期支付160000元租金不属实。向明公司暂缓支付租金存在正当理由。原告逾期交付租赁场地，先行违约。原告提前收取的部分商户租金55613元未转移给向明公司；双方口头约定租赁场地的清理修缮费7700元由原告承担，原告未承担；原告未按照合同约定提供免费停车场。在上述纠纷未得到处理前，向明公司有正当理由暂缓支付租金。原告主张逾期返还场地损失费65000元与租金160000元系重复计算。原告主张被告返还垫付的垃圾清运费2600元、水电费20753.20元、物业费4000元、保洁员工资2400元与事实不符，向明公司未委托或授权原告代缴上述费用，原告先行垫付是基于单方收回租赁场地而产生，无权追偿。 被告王友玉、康伟伟未作答辩。 被告（反诉原告）向明公司、汪诗明反诉称：2017年8月21日，原告益民公司与被告向明公司签订《农贸市场租赁经营合同》，租期10年，自2017年8月25日起至2027年9月30日止（2017年8月25日至2017年9月30日为免租期）。原告因客观原因（无法完成场地和部分破损附属建筑物及设备设施清理修缮工作）逾期交付租赁场地，未能在约定时间节点转移已收取的部分商户租金。双方口头约定由向明公司完成场地清理修缮工作，所产生的费用由益民公司承担，益民公司同意向明公司先支付100000元租金并同时交付租赁场地。向明公司接受租赁场地后进行了场地清理修缮工作，用时5天，清理费用7700元。向明公司投入资金对租赁场地进行装修改造。2018年7月中下旬，益民公司未经向明公司同意，强行单方将租赁场地收回（包括向明公司的市场经营管理办公室），致使向明公司管理人员无法行使市场经营管理权。原告构成根本性违约，造成向明公司重大损失，应当承担损失赔偿等违约责任。请求判令：1.确认原告益民公司单方解除《农贸市场租赁经营合同》，强行收回租赁场地的行为构成根本性违约，解除原告益民公司与被告向明公司签订的《农贸市场租赁经营合同》；2.原告益民公司返还已付租金及履约保证金合计220513元，返还租赁场地中属于向明公司、汪诗明所有的物品及相关材料，若不能返还的，赔偿损失20000元；3.原告益民公司承担场地清理修缮费7700元、赔偿经营场地装修投入损失426000元、违约金284700元。4.本案反诉诉讼费由益民公司承担。 原告（反诉被告）益民公司针对反诉答辩称：一、反诉主张原告逾期交付租赁场地，不予认可。《农贸市场租赁经营合同》约定租赁场地交付须以向明公司按约付清所有款项为条件，向明公司拖欠租金至今，不符合租赁场地交付条件。但原告仍于2017年8月25日办理了租赁场地交接手续，于8月30日完成交接工作。二、反诉主张原告承担场地清理修缮费7700元，不予认可。《农贸市场租赁经营合同》约定向明公司负责市场设备、设施的日常维修并承担相关费用，清理修缮费用应由向明公司承担。三、反诉主张的经营场地装修投入损失426000元，不予认可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人承担。《农贸市场租赁经营合同》约定装饰费用由向明公司自理，无论何种原因包括但不限于合同解除，向明公司未经原告同意对租赁场地进行装修改造，原告无须承担装修改造费用。四、反诉主张益民公司未转移已收取的部分商户租金和摊位保证金，不予认可。2018年4月25日，原告与向明公司协商一致，原告收取的2017年9月1日至2017年12月31日部分商户租金抵扣向明公司拖欠的租金，故原告无须再转移给向明公司。五、反诉主张原告存在根本性违约行为，不予认可。向明公司自合同签订日起仅支付租金100000元，至今拖欠租金104687元未支付。按照《农贸市场租赁经营合同》约定，向明公司拖欠租金10天以上时，原告有权单方解除合同，故租赁合同自解除函件到达向明公司之日发生合同解除效力，解除合同后原告有权收回租赁场地，原告不存在根本性违约行为，无须退还向明公司已付租金和履约保证金。六、反诉主张返还租赁经营场地中属于向明公司、汪诗明所有的物品及相关材料不予认可。《农贸市场租赁经营合同》约定合同解除后，向明公司必须在解除15日内腾退房屋交还给原告，向明公司未在规定时间内腾退的，原告有权强制收回房屋，租赁房屋内未搬离的物品视为向明公司的遗弃物，原告在接收房屋后对向明公司遗弃的物品没有保管义务，可进行抛弃处置，故原告无须退返租赁场地属于向明公司的物品。 原告（反诉被告）益民公司为支持其本诉诉讼请求及反诉答辩意见，向本院提交如下证据： 证据1.《农贸市场租赁经营合同》1份，证明原告与被告向明公司于2017年8月21日签订益民路菜场租赁合同，并约定双方权利、义务的事实。 证据2.收据、催租函、快递单记录各1份，证明被告向明公司第一年度租期仅支付租金100000元，剩余租金160000元经催告后至今未支付的事实。 证据3.电费收款收据2份、水费发票2份、有偿服务合同及发票各1份，证明被告向明公司在经营益民路菜场期间未履行市场管理职责，拖欠各项费用合计94953.20元，已由原告垫付的事实。 证据4.租赁合同及收据各10份，证明被告向明公司与益民路菜场各商户签订的租赁合同约定租期2018年1月1日至2018年12月30日，即在2018年12月31日前原告无法向经营商户收回摊位的事实。 证据5.向明公司企业信用信息公示报告1份，证明根据国家企业信用信息公示系统显示，被告向明公司的三位发起人汪诗明、王友玉、康伟伟，均未履行出资义务且出资期限届满的事实。 证据6.关于解除农贸市场租赁经营合同的函和快递单送达记录各1份，证明原告已函告被告向明公司解除合同的事实。 证据7.水电费的缴款回单3份、联系函1份，证明原告为被告向明公司垫付水电费20753.95元的事实。 证据8.原告员工高干荣2018年7月的工资表1份，证明被告向明公司撤离后，原告代为履行市场清洁义务，承担该员工工资2400元的事实。 证据9.收条、市场摊位保证金统计表、余留租金汇总表各1份，证明原告与被告向明公司就摊主租金和摊位保证金转为租金已达成合意的事实。 证据10.湖州市吴兴区市场监督管理局爱山所出具的情况说明1份，证明2018年7月上旬，益民路菜场无人管理，原告应管理部门要求接手管理职责的事实。 被告（反诉原告）向明公司、汪诗明为支持其反诉诉讼请求及本诉答辩意见，向本院提交如下证据： 证据1.《农贸市场租赁经营合同》1份，证明原告与被告向明公司约定租赁场地的各项权利与义务的事实。 证据2.财物移交清单1份，证明原告逾期交付租赁场地的事实。 证据3.2017年9月1日收据、2017年9月12日收据、2018年4月25日收据各1份，证明被告向明公司已支付租金及履约保证金的事实。 证据4.益民路菜场装修费用清单1份，证明被告向明公司对益民路菜场装修投入材料和人工费的事实。 证据5.益民路菜场遗留物品清单1份，证明被告向明公司被侵占的物品和材料的事实。 证据6.照片和视频光盘各1份，证明被告对租赁场地进行清理、装修改造的事实以及原告违约的事实。 被告向明公司、汪诗明为证明原告迟延交付租赁场地、向明公司对租赁场地进行装修改造、原告强行收回租赁场地的事实，申请证人刘某、汪某出庭作证。 证人刘某陈述称：2017年8月底，我作为管理人员接手并管理经营益民路菜场。向明公司对菜场进行了装修改造，一半场地是改造重做的。经营期间，菜场管理人员一直维持在2人，2018年7月管理人员只有我一人。2018年7月20日左右，益民公司以换锁的方式收回租赁场地，之后我离开了菜场。我离开时，菜场管理办公室物品和刚接手时移交清单上的物品一致，没有其他东西。高干荣在向明公司接手菜场之前负责菜场保洁工作，向明公司接手后由向明公司支付他工资。 证人汪某陈述称：我与汪诗明是老乡，向明公司未与我签订劳动合同，也未为我缴纳社会保险。向明公司接手菜场后进行过装修改造，装修之前菜场又脏又乱，装修做了屋顶灯光设计，地面上还建了台子，安装了下水道。我听别人说过益民公司强行收回租赁场地的事情，具体原因我不清楚。 被告王友玉、康伟伟未向本院提交证据。 原告（反诉被告）益民公司与被告（反诉原告）向明公司、汪诗明提交的上述证据，经庭审举证、质证，本院认证如下： 原告提交的证据1，被告向明公司、汪诗明质证对证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为合同本身不能证明被告向明公司违约事实。本院认为该证据符合有效证据要件，能证明原告所证事实，本院对其证据效力予以确认。原告提交的证据2，被告向明公司、汪诗明质证对证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为原告迟延交付租赁场地构成先行违约，向明公司有正当理由暂缓支付租金。本院认为该证据符合有效证据要件，能证明原告所证事实，本院对其证据效力予以确认，因《农贸市场租赁经营合同》约定合同签订之日支付第一年度租金260000元，租金付清后交付房屋，向明公司以原告迟延交付房屋而暂缓支付租金的意见，本院不予采信。原告提交的证据3和证据7，被告向明公司、汪诗明质证对证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告未提供水电费的抄表记录，原告的垫付行为是由于原告强行收回租赁场地而产生，被告从未委托原告代为缴纳，故原告无权追偿。本院认为该两组证据符合有效证据要件，对其证据效力予以确认，该两组证据能证明原告为被告向明公司垫付租赁关系存续期间水电费共计20753.20元、垃圾中转费2600元的事实。原告提交的证据4，被告向明公司、汪诗明质证对证据真实性无异议，对合法性及关联性有异议，认为在《农贸市场租赁经营合同》约定租期内，向明公司有权向经营商户收取租金，该部分租金并非原告的损失。本院认为该组证据符合有效证据要件，能证明原告所证事实，因被告向明公司与菜场经营商户签订摊位租赁合同截至2018年12月30日且向经营商户收取了摊位租金，原告无法于2018年12月31日前向菜场经营商户收回摊位，原告确存在损失。原告提交的证据5，被告向明公司、汪诗明质证对证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为向明公司不存在违约行为，汪诗明无须承担补充赔偿责任。本院认为该证据符合有效证据要件，能证明原告所证事实，本院对其证据效力予以确认。原告提交的证据6，被告向明公司、汪诗明质证对证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告未提交该函件的邮寄凭证及签收记录原件，无法证明该函件送达被告向明公司的事实。本院认为原告未提交该解除函寄送的邮寄凭证，无法证明送达记录所对应的送达材料，故无法证明解除函送达到被告的事实，本院对该组证据的效力不予确认。原告提交的证据8，被告向明公司、汪诗明质证对证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为租赁场地已于2018年7月由原告占有使用，被告向明公司无须支付保洁人员的工资，且汪诗明已向联络人钱林泉支付高干荣工资。本院认为结合庭审中被告向明公司、汪诗明认可高干荣为市场保洁员，该组证据能证明原告支付保洁员工高干荣2018年7月份工资2400元的事实，本院对其证据效力予以确认。原告提交的证据9，被告向明公司、汪诗明质证无异议，本院认为该组证据符合有效证据要件，能够证明原告所证事实，本院对其证据效力予以确认。原告提交的证据10，被告向明公司、汪诗明质证对证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为出具单位负责人未签名或盖章，原告未曾将管理部门要求通知被告向明公司，租赁场地是在正常管理经营下被强制收回的。本院认为该证据符合有效证据要件，结合本院至湖州市吴兴区市场监督管理局爱山所调查了解的情况，能够确认原告所证事实，本院对其证据效力予以确认。 被告向明公司、汪诗明提交的证据1，原告质证对证据真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为该证据符合有效证据要件，能证明被告所证事实，本院对其证据效力予以确认。被告向明公司、汪诗明提交的证据2，原告质证对证据真实性、合法性、关联性均无异议，对证明内容有异议，认为无法证明原告逾期交付租赁场地的事实。本院认为该证据符合有效证据要件，但结合《农贸市场租赁经营合同》约定合同签订之日支付第一年度租金260000元，租金付清后交付租赁房屋，在被告向明公司于2017年8月31日前未足额支付租金的情况下，原告于2017年8月31日向被告交付租赁房屋不构成迟延交付，故对该组证据的证明内容不予确认。被告向明公司、汪诗明提交的证据3，原告质证对证据真实性、合法性、关联性均无异议，对证明内容有异议，认为仅摊位租金抵扣被告拖欠的租金，摊位保证金并未抵扣租金。本院认为该组证据符合有效证据要件，能证明被告向明公司向原告支付的租金及履约保证金的数额，本院对其证据效力予以确认，结合2018年4月25日原告出具的收条载明“摊位租金、市场摊位保证金，以上两项转租金”，可以证明双方约定将经营商户支付摊位租金和摊位保证金转为租金抵扣的事实。被告提交的证据4、证据5，原告质证对两组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为由被告向明公司单方制作，不符合证据法定形式。本院认为该两组证据系被告单方制作，不符合证据形式要件，本院对其证据效力不予确认。被告向明公司提交的证据6，原告质证对证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，认为被告向明公司为了自身经营需要做的装修改造，依合同约定应由被告承担装修费用，也不能证明原告违约的事实。本院认为该证据结合证人证言，可以证明被告向明公司对租赁经营场地进行装修改造的事实，但该组证据不能证明原告违约的事实。 证人刘某、汪某的证言，原告质证认为刘某的证言系单方证词，无其他证据予以佐证，不予认可；汪某不是向明公司员工，也不是菜场管理者，其内容多从他人处听来，证言不具证据效力。本院认为刘某的证言结合被告向明公司、汪诗明提交的证据6，可以证明被告向明公司对租赁场地进行装修改造的事实，但所陈述的原告强行收回租赁场地的事实无其他证据印证，属孤证，且与湖州市吴兴区市场监督管理局爱山所出具的情况说明相矛盾，本院不予采信；刘某所陈述的原告收回租赁场地的时间与原、被告当庭陈述一致，本院予以采信；刘某所陈述的离开时办公室的物品与刚接手时移交清单上基本一致，本院予以采信。本院认为证人汪某的证言结合被告向明公司、汪诗明提交的证据6，可以证明被告向明公司对租赁场地进行装修改造的事实，其所陈述的原告强行收回租赁场地的事实系证人汪某转述，属于传来证据，无其他证据相印证，本院不予采信。 经审理，本院认定事实如下：2017年8月21日，益民公司（甲方）与向明公司（乙方）签订《农贸市场租赁经营合同》一份，约定甲方将位于吴兴区菜场（友谊农贸市场）出租给乙方经营管理。合同第三条约定租赁期限自2017年8月25日起至2027年9月30日止（2017年8月25日至9月30日为免租期），共10年。租赁经营费前3年每年度为26万元……租金为每年度支付一次，在本合同签订之日支付第一个年度租金26万元，以后每年度租金定在每年的8月15日前付清，先付后用，遇法定节假日顺延。本合同签订之日乙方须支付合同履约保证金（消费者权益保证金）50000元（不计息）。第四条约定因乙方在经营期间发生拖欠第三方费用，包括但不限于物业管理费、水电费等，第三方向甲方主张相关权利时，甲方将从该保证金中扣除，保证金扣除后仍不足以赔偿给甲方造成的损失，甲方有权继续追究乙方的违约责任。若未发生上述情形，或发生上述情况扣款后尚有结余的，当租赁期限届满且不续租离开菜场时予以退还（不计息）。第五条约定乙方负责市场设备、设施的日常维修，并承担相关费用。乙方拖欠租金10天以上或有违规经营行为，甲方享有单方面解除本合同的权利。租赁期内乙方应承担水电费、环卫费、工商管理、物业管理费、与租赁关系有关的税费等费用。乙方负责保护承租场地内的一切设备、设施，并负责日常维修（包括水电管线），乙方如需装饰，应提出书面要求和施工图纸，经甲方、设计、物业管理及消防等有关部门审查批准同意后方可进行……装饰费用乙方自理，无论何种原因包括但不限于租赁期届满或合同解除，乙方退还房屋的，固定装饰均无偿归甲方所有。第六条约定甲方无故提前解除合同的，自合同解除日起至合同到期日止每日按合同年租金的0.3%支付违约金。乙方未按合同约定时间足额交纳租金、履约保证金及水电费等相关费用的，每逾期一日，每日按年租金的0.3%向甲方支付违约金，直到合同到期日。乙方在租赁期内无正当理由连续停业10天以上的，甲方有权解除合同，同时每日按年租金的0.3%向甲方支付违约金，直到合同到期日。乙方未经甲方同意，合同期未满而退出菜场经营的，合同履约保证金将不予退还，并且按合同年租金的0.3%支付违约金，直到合同到期日。合同第七条约定因甲方原因，未按约定时间交付该房屋达三十日及以上的，乙方有权单方解除合同，同时追究甲方违约责任。乙方无正当理由、空关闲置10天以上，或无论任何原因空关（不营业）20天以上，甲方有权单方解除合同，收回房屋，同时追究乙方违约责任。合同第九条约定乙方按约付清所有款项后，凭甲方开具房屋交付通知单、经甲方财务部复核盖章后，到甲方市场管理人员处领取钥匙。租赁合同到期或解除后，乙方必须在租赁合同到期日或解除日内腾退房屋交还给甲方，双方授权签字人在书面移交清单上签字确认。乙方在规定时间内未腾退的，甲方有权强制收回租赁房屋，乙方在租赁房屋内未搬离的物品视为被告的遗弃物，甲方在收回接收房屋后对乙方遗弃的物品没有保管义务并可以进行抛弃处置。 合同签订后，被告向明公司于2017年9月1日向原告益民公司支付租金100000元，于2017年9月12日向原告支付履约保证金50000元。2017年8月31日，原告与被告向明公司完成租赁场地交接工作。被告向明公司接收租赁场地后进行了场地修缮清理及部分装修改造。因被告向明公司未支付第一年度剩余租金160000元，原告于2018年4月向被告向明公司发函催讨剩余租金160000元。2018年4月25日，原告与被告向明公司协商确定原告向部分经营商户收取的2017年9月1日至2017年12月31日期间的租金55613元和摊位保证金14900元抵扣被告拖欠原告的租金，至此被告逾期未支付租金为89487元。 2018年6月30日，被告向明公司将益民路菜场管理人员撤离。2018年7月上旬，益民路菜场因无人管理，导致垃圾成堆、秩序混乱，原告益民公司应管理部门要求代为履行菜场经营管理职责。原告代向明公司缴纳了2018年5月电费8097.5元、2018年6月电费8883.75元、2018年4月水费1792.70元、2018年6月水费1979.25元，水电费总计20753.20元。原告代向明公司缴纳了2017年9月1日至2017年12月31日的垃圾中转费2600元、代为支付保洁员高干荣2018年7月份工资2400元。2018年7月20日，原告益民公司收回了益民路菜场租赁场地。 另查明：被告向明公司与部分市场经营商户签订租赁合同10份，除向明公司与康慧英签订的租赁合同约定租期为2017年10月26日起至2018年10月26日止，其余租赁合同约定租期均为2018年1月1日起至2018年12月30日止，被告向明公司向经营商户收取租金收益总计80750元，核算向明公司2018年7月21日至2018年12月30日期间向经营商户收取的租金为34280元（70750元÷365天×163天＋10000元÷365天×98天）。 再查明：汪诗明、王友玉、康伟伟均系被告向明公司的股东，汪诗明认缴出资额240000元，王友玉认缴出资额180000元，康伟伟认缴出资额180000元，国家企业信用信息公示系统显示汪诗明、王友玉与康伟伟的实缴出资额均为0元。 本院认为：原告益民公司与被告向明公司签订的《农贸市场租赁经营合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。 关于租赁合同解除争议。《农贸市场租赁经营合同》约定“乙方（向明公司）在本合同签订之日支付第一个年度租金260000元……乙方拖欠租金10天以上或有违规经营行为，甲方（益民公司）享有单方面解除本合同的权利。”“乙方在租赁期内无正当理由连续停业10天以上的，甲方有权解除合同”。被告向明公司于2017年9月1日支付租金100000元，2018年4月25日双方协商确定以益民公司收取的部分商户摊位租金55613元和摊位保证金14900元一并抵扣剩余租金，至此被告向明公司尚有89487元租金逾期未支付，拖欠租金已满10日，符合合同约定的解除条件；2018年6月30日，被告向明公司擅自将益民路菜场管理人员撤离导致菜场无人管理，益民公司应管理部门要求接管益民路菜场，亦符合合同约定的解除条件，故原告益民公司行使解除权解除租赁合同，符合合同约定，结合益民公司收回益民路菜场的时间，本院确认《农贸市场租赁经营合同》于2018年7月20日解除。对于被告向明公司反诉主张确认益民公司单方解除《农贸市场租赁经营合同》，强行收回租赁场地行为构成根本性违约及违约金的诉讼请求，不予支持。被告向明公司、汪诗明辩称原告逾期交付租赁场地构成先行违约的意见，本院认为根据合同约定，租赁场地交付以被告向明公司付清租金等款项为条件，向明公司拖欠支付剩余租金情况下，原告于2017年8月31日将租赁场地交付向明公司，属于在合理期限内完成交付，故对被告向明公司、汪诗明该项答辩意见不予采信。被告向明公司、汪诗明辩称双方口头约定租赁场地清理修缮费7700元应由原告承担，原告不予认可，被告向明公司、汪诗明亦未提交证据予以证明，本院不予采信。 关于益民公司主张的租金和违约金。《农贸市场租赁经营合同》约定2017年8月25日至9月30日为免租期，故应于2017年10月1日起算租金，至2018年7月20日益民公司收回租赁场地，被告向明公司应支付租金总额为208712元（260000元÷365天×293天），扣除向明公司已付租金100000元，抵扣部分商户摊位租金55613元和摊位保证金14900元，被告向明公司还应支付益民公司租金38199元。《农贸市场租赁经营合同》约定“乙方（向明公司）未按合同约定时间足额交纳租金、履约保证金及水电费等相关费用的，每逾期一日，每日按年租金的0.3%向甲方支付违约金，直到合同到期日。”本案中，被告向明公司未在合同签订之日即2017年8月21日足额支付租金，原告益民公司主张按每日万分之五标准计算欠付租金51674.7元自2017年8月21日至租金付清之日止的违约金，因计算基数错位，本院调整为以欠付租金38199元为基数，自2017年8月21日起按照每日万分之五标准暂计算至2019年11月20日止，违约金为15700元（38199元×0.05%×822天），实际计算至租金付清之日止。 关于益民公司主张的逾期返还场地损失。原告益民公司诉称因被告向明公司与部分市场经营商户签订租赁合同期间为2018年1月1日至2018年12月30日，于2018年12月31日之前原告无法收回租赁场地而产生场地损失费。本院认为原告于2018年7月20日收回租赁场地，因被告向明公司已向经营商户收取了2018年7月21日至2018年12月30日的摊位租金，无法继续向经营商户收取该段时间的摊位租金应为原告的损失，由于摊位面积与租赁场地面积并不对等，原告以原租赁合同约定的年租金260000元标准计算损失，难以支持。本院以原告提供的摊位经营商户租赁合同核定的向明公司向经营商户收取的2018年7月21日至2018年12月30日的摊位租金34280元为标准计算原告损失。 关于益民公司主张的垃圾清运费2600元、水电费20753.20元、物业费4000元、保洁员工资2400元。《农贸市场租赁经营合同》约定“租赁期内乙方应承担水电费、环卫费、工商管理、物业管理费、与租赁关系有关的税费等费用”，原告主张的上述费用均发生于租赁关系存续期间，依照合同约定应当由被告向明公司承担。物业费4000元，原告未提供证据证明物业费金额及已垫付的事实，不予支持。保洁员高干荣2018年7月工资2400元，由于《农贸市场租赁经营合同》于2018年7月20日解除，被告向明公司应承担高干荣2018年7月1日至2018年7月20日的工资部分1548元（2400元÷31天×20天），其余部分，不予支持；垃圾清运费2600元、水电费20753.2元均有证据证明原告先行垫付的事实，予以支持，被告向明公司应偿还原告垫付的上述费用合计24901元。同时，《农贸市场租赁经营合同》约定“因乙方在经营期间发生拖欠第三方费用，包括但不限于物业管理费、水电费等，第三方向甲方主张相关权利时，甲方将从该保证金中扣除”，“乙方未经甲方同意，合同期未满而退出菜场经营的，合同履约保证金将不予退还”，本案中，原告垫付的上述费用属于被告向明公司在经营期间拖欠的第三方费用，依照合同约定应当从履约保证金中扣除；被告向明公司未经原告同意，于2018年6月30日撤离菜场，依照合同约定剩余履约保证金不予退还。综上，原告先行垫付的24901元从履约保证金50000元中扣除，被告向明公司无须另行偿还，剩余履约保证金25099元，原告有权不予退还。因被告汪诗明并非《农贸市场租赁经营合同》的一方当事人，其所主张的反诉请求均系被告向明公司的权利主张，故对于被告汪诗明的反诉诉讼请求，不予支持。 关于益民公司主张汪诗明、王友玉、康伟伟在注册资本未出资范围内对向明公司应偿付债务不能清偿部分承担补充赔偿责任请求。被告汪诗明、王友玉、康伟伟作为向明公司的股东，应当按期足额缴纳各自所认缴的出资额，汪诗明、王友玉、康伟伟均未提供证据证明其已按期履行缴纳出资的义务，应在未出资范围内对向明公司的债务承担补充赔偿责任。 关于向明公司反诉主张益民公司返还已付租金和履约保证金、租赁场地属于向明公司所有的物品以及相关材料，要求益民公司承担场地清理修缮费，赔偿装修投入损失、违约金的请求。被告向明公司已付租金属于《农贸市场租赁经营合同》已经履行的部分，租赁合同解除后原告无须返还；已付履约保证金依照租赁合同约定，原告亦无须退还。因被告向明公司未提交有效证据证明租赁场地中具体属于向明公司所有的物品及材料的事实，结合证人刘某所陈述“离开时办公室的物品和刚接手时移交清单上的物品基本一致，没有其他东西”的证言，对向明公司的该项诉讼请求不予支持。被告向明公司未提供有效证据证明双方约定“向明公司负责场地清理，益民公司承担场地清理修缮费”的事实，故对向明公司主张的场地清理修缮费7700元不予支持。《农贸市场租赁经营合同》约定“乙方（向明公司）如需装饰，应提出书面要求和施工图纸，经甲方、设计、物业管理及消防等有关部门审查批准同意后方可进行……装饰费用乙方自理，无论何种原因包括但不限于租赁期届满或合同解除，乙方退还房屋的，固定装饰均无偿归甲方（益民公司）所有”，租赁合同解除后，租赁场地的装修投入归益民公司所有，故对于向明公司的该项诉讼请求，不予支持。 被告王友玉、被告康伟伟经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）湖州益民路菜场发展有限公司与被告（反诉原告）杭州向明市场经营管理有限公司签订的《农贸市场租赁经营合同》于2018年7月20日解除。 二、被告（反诉原告）杭州向明市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）湖州益民路菜场发展有限公司租金38199元、违约金15700元（计算至2019年11月20日）、逾期返还场地损失34280元，合计88179元。 三、被告（反诉原告）杭州向明市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内以租金38199元为基数，按照每日万分之五标准计算并支付原告（反诉被告）湖州益民路菜场发展有限公司自2019年11月21日起至租金清偿之日止的违约金。 四、被告汪诗明应于本判决生效之日起十日内在未履行出资240000元范围内对本判决第二、三项不能清偿部分承担补充赔偿责任； 五、被告王友玉应于本判决生效之日起十日内在未履行出资180000元范围内对本判决第二、三项不能清偿部分承担补充赔偿责任； 六、被告康伟伟应于本判决生效之日起十日内在未履行出资180000元范围内对本判决第二、三项不能清偿部分承担补充赔偿责任； 七、驳回原告（反诉被告）湖州益民路菜场发展有限公司其他诉讼请求； 八、驳回被告（反诉原告）杭州向明市场经营管理有限公司反诉诉讼请求。 若被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费5936元，原告（反诉被告）湖州益民路菜场发展有限公司负担3560元，被告（反诉原告）杭州向明市场经营管理有限公司负担2376元；反诉受理费减半收取6695元，由被告（反诉原告）杭州向明市场经营管理有限公司、汪诗明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  李元光 人民陪审员  陈树荣 人民陪审员  刘元秋 二〇一九年十一月二十一日 法官助理茹培文 书记员陈天扬