江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终3459号上诉人（原审被告、反诉原告）:无锡家韵纺织品印花有限公司,住所地无锡市锡山经济开发区。法定代表人：朱湛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭飞、施晨佳，江苏敏惠律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏省锡山经济开发区开发总公司，住所地无锡市锡山区友谊南路88号。法定代表人：徐科威，该公司总经理。委托诉讼代理人：金锋、张亚文，江苏神阙律师事务所律师。上诉人无锡家韵纺织品印花有限公司（以下简称家韵公司）因与被上诉人江苏省锡山经济开发区开发总公司（以下简称开发总公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2018）苏0205民初766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。家韵公司上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判。事实和理由：1.诉争房产交付日期应当以双方签署的《交接清单》日期2012年12月26日为双方实际交接日，以此认定逾期交付违约金，金额为250.82万元。2.开发总公司多拆迁了其1108.5平方米，该多拆土地并未在双方合意范围内，且截止目前已经过了近10年（即使计算赔偿款的贷款利息也已非常巨额），故不宜以原拆迁评估价格为准来认定赔偿额，土地减少赔偿金应当以现时土地价值83.14万元来给予赔款。3.现场遗留的土方照片拍摄于2014年2月24日，从现场拍摄的照片看均为拆迁遗留下来的建筑垃圾。其二期建设工程于2014年3月份开工，在2012年12月26日至2014年3月间并无任何工程项目，该些巨量土方不可能是其自己产生的，只能是开发总公司拆迁及施工所遗留，因此土方外运款77000元应当由开发总公司承担。4.原拆迁重置协议并未明确约定双方补差价款的结算期限，双方就补差金额也一直未能达成一致，补差价款未能支付的原因主要是因为开发总公司不合理地确定了补差额而并非是其故意违约所致，故不宜简单以律师催款时间来确定其应当支付补差价款时间，而应当以法院确认的补差价款之判决生效之时来确定其的支付义务和逾期利息，故其不应承担以2736531.62元为基数自2016年6月1日起计算的同期贷款利息。被上诉人开发总公司辩称：1.依据房屋竣工日期2011年11月30日确定交付日期并无不当，所以违约金计算并无错误。2.关于土地减少赔偿款，土地价款依据当时的补偿协议进行确定，也无错误。3.关于土方运费，上诉人家韵公司未提供证据证明系锡山经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）遗留的土方，一审不予支持是正确的。请求驳回上诉，维持原判。开发总公司向一审法院起诉请求：判令家韵公司立即支付超过重置面积的房屋建造款3622542.57元（以鉴定意见为准），并支付逾期付款利息（自2016年6月1日起计算至实际付款之日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实和理由：根据开发区管委会与家韵公司签订的重置补偿协议，由开发区管委会将家韵公司原有建筑物拆除，由其出资在现有厂区范围内重置厂房、各类仓储库及办公用房补偿给家韵公司。双方约定了重置面积如超过约定面积的，家韵公司按照房屋建造均价承担超过部分面积的费用。房屋建成后，经测绘，较约定重置面积增加了1865.48平方米。故按照均价计算，家韵公司应支付超过重置面积的房屋建造款3622542.57元。现开发区管委会已通知家韵公司，将上述债权转让给开发总公司。家韵公司一审答辩并反诉称，对实际建造面积超过重置面积部分按照房屋建造均价计算无异议，但不认可对方主张的均价。相反，开发区管委会在重置房屋建造过程中，逾期交付。既未能在2011年7月30日前交付厂房，也未能在2011年9月30日前办理交付房产证，直至2012年12月26日才向家韵公司办理房屋交付手续；房产证也未按期办理，延期至2012年1月21日。开发区管委会的行为，已构成违约。现开发区管委会将其权利义务已转让给开发总公司，遂提起反诉，要求：1、判令开发总公司支付逾期交付房屋的违约金250.82万元（2438万元×513天×6.1%/365天×1.2）、逾期办理房产证的违约金54.27万元、土地减少部分的赔偿金83.14万元，以及遗留土方运费7.7万元，合计395.93万元；2、请求上述金额中判决确认部分在本诉工程款中予以扣除，如超过则由开发总公司向家韵公司另行支付。开发总公司一审针对反诉辩称，家韵公司的反诉请求无事实依据，应予驳回。第一，重置房屋已于2011年11月30日竣工验收合格并交付，家韵公司所称于2012年12月26日才交付厂房与事实不符；第二，房产证在2012年1月21日办理也在约定的期限内。双方约定房产证的办理时间为房屋交付使用后60天内，现实际办理时间未超过60天；第三，土地减少部分的补偿款已实际补偿，在拆迁补偿协议中已明确；第四，遗留土方问题无任何事实依据，开发总公司在重置房屋过程中未有遗留土方。一审法院认定事实：2010年11月27日，开发区管委会与家韵公司签订重置补偿协议一份，约定因锡山区北中路扩建需要，由开发区管委会对家韵公司所有的厂房、各类仓储库及办公用房（共计面积10690.93平方米）全部拆除，按照不低于现有房产建筑物的建造标准负责重置，即由开发区管委会全额出资，等面积房屋建造，补偿给家韵公司。开发区管委会通过公开招标方式确定有资质的建设单位承建，直至房屋竣工、领取房产证交付家韵公司使用为止。双方还约定，重置房屋新增加面积由家韵公司按照房屋建造均价（审定价）支付给开发区管委会。开发区管委会在2011年7月30日前将经过竣工验收并符合本协议要求的厂房、各类仓储库及办公用房交付家韵公司使用。房屋产权证在交付后60日内（2011年9月30日前）办理完毕交付家韵公司，产权所有人为家韵公司。关于违约责任双方约定，开发区管委会不能按时交付房屋或交付房屋与设计图纸有差异的，或者不能按时办理好房产证的，均应当支付延期履行违约金，违约金计算方式为按照重置费用、延期履行天数以人民银行同期贷款利率的1.2倍计算。重置补偿协议签订后，开发区管委会即进行招投标，盐城市苏厦建设集团有限公司中标，后及时组织施工。2011年11月30日，涉案工程竣工验收合格，施工单位、监理单位、设计单位及家韵公司作为建设单位在竣工验收证明书上盖章确认。2012年1月21日，办理房产登记手续。2016年8月1日，开发区管委会向家韵公司发出债权转让通知书，将开发区管委会在重置补偿协议中享有的债权转让给开发总公司。一审中，开发总公司申请对超过重置面积部分的房屋造价进行鉴定。法院经摇号确定，委托普信国际工程咨询有限公司（以下简称普信咨询公司）进行工程造价鉴定。2019年3月7日，普信咨询公司出具鉴定意见书，明确：根据已支付的工程价款24383070.16元，扣除设计费、监理费、室外配套工程等费用后建造总价为18335765.16元，根据测绘面积12556.41平方米，计算房屋建造均价为1459.11元/平方米，超面积1865.48平方米的差额价款为2736531.62元。双方主要对下列事实存在争议：（一）关于房屋交付的时间。开发总公司认为，重置房屋已于2011年11月30日竣工验收合格，而且家韵公司也作为建设单位在竣工验收证明书上盖章确认，故竣工、交付日期即为2011年11月30日。家韵公司则认为，涉案工程是在尚未全部完工的情况下进行验收，实际交付使用时间为2012年12月26日，家韵公司提供了函、厂房资料交接清单、电费单据、工程结算资料、整改通知书加以证明。法院经核查，1、关于函。2012年1月16日，家韵公司致函开发区领导，主要内容为：由于施工过程的延误，施工迟迟未进入双方验收阶段，但由于承诺的房产证事宜将严重影响家韵公司的其他生产经营活动，故在未经过双方验收确认的情况下匆忙进行了房产证办理。我公司希望尽快按照设计图纸完工并将符合生产经营活动的经营场所交付，双方共同验收确认后移交，在移交前造成我公司的一切损失不应由我公司承担。开发总公司工作人员袁振中在该函上签名，落款日期为2012年1月17日。开发总公司称经询问袁振中，袁振中表示签名只是表明收到，不是对函件内容的认可；2、关于交接清单。清单共列明了23项内容，均是关于厂房的测绘报告、竣工验收备案表等厂房资料；3、关于电费单据。2012年6月、7月两个月的电费为0，家韵公司用于证明在2012年7月底之前房屋尚未交付。开发总公司认为电费为0有多种可能，不能以此证明未交付；4、关于结算资料。结算时间为2012年12月27日，施工内容为家韵公司新建厂区室外市政工程，施工单位为江西省建设施工有限公司，审定总价为1279524元；5、关于工程质量整改通知书。无锡市锡山区建筑工程质量监督站于2011年12月30日发出整改通知，整改事项主要为：2#生产辅房楼梯间外窗防水隔断未施工。（二）关于重置后土地减少问题。家韵公司提出，原土地证面积为19224.7平方米，现重置后新核发土地证面积为16101平方米，差额面积3123.7平方米。实际拆迁补偿2015.2平方米，少补偿1108.5平方米，现按市场价750元/平方米计算，少补偿金额为83.14万元。开发总公司则认为减少部分已在评估报告中包括，已作了补偿。且该请求系另一法律关系，应另案诉讼。法院经审核，新旧土地证相差3123.7平方米属实。家韵公司在2011年5月18日、2011年6月27日向开发区提出对缺少部分土地的补偿申请时，江苏省锡山经济开发区拆迁安置管理办公室也盖章确认“经测绘占用家韵纺织土地2015.2平方米”。根据2009年12月4日无锡市公信土地房地产评估咨询有限公司出具的拆迁评估报告，涉案土地的费用单价为368.4178元/平方米。在家韵公司与拆迁公司签订的拆迁补偿协议中，土地补偿金额为742439.98元。从中可以看出，该补偿金额与2015.2×368.42元/平方米计算出的金额完全一致，即2015.2平方米的土地已作补偿，其余未包括。（三）关于土方的运费问题。家韵公司提出开发区管委会在建造重置房屋时有遗留土方未运走，经多次函告，一直未有答复。无奈自行将土方外运，实际花费金额5万元+2.7万元，合计7.7万元，家韵公司提供了照片及外运报价确认单等加以证明。开发总公司则不认可有遗留土方，称家韵公司从未提出过土方清运及土方运费问题，更没有收到其提到的“函告”。法院经核查，家韵公司提出的两次清运时间分别为2014年3月和2016年3月，证据均为家韵公司与其他个人或工程队所签，第一次清运费为5万元，第二次为2.7万元。对“函告”问题，家韵公司在庭审中明确无签收证据，称当面给过函，但开发总公司不肯签收。上述事实，由当事人提供的重置补偿协议、竣工验收证明书、产权证书、鉴定意见书、联系单及当事人陈述等在案佐证。一审法院认为，开发总公司与家韵公司签订的重置补偿协议，是双方真实意思的表示，也未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。开发区管委会将其对家韵公司的债权转让给开发总公司，并已履行通知义务，故该债权转让对家韵公司发生效力。现开发总公司要求家韵公司支付超过重置面积部分的房屋价款，符合双方约定，法院予以支持。对超过部分价款，经委托普信咨询公司进行工程造价鉴定，鉴定意见书明确超面积1865.48平方米，房屋建造均价为1459.11元/平方米，差额价款为2736531.62元。该鉴定意见，程序合法，结论客观，法院予以采信，家韵公司应予及时支付。对开发总公司主张的自2016年6月1日起计算至实际付款之日止的逾期付款利息，因双方在重置补偿协议中对欠付工程价款的支付时间及利息计算没有约定，故可以按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；对利息的起算日期，考虑到竣工验收日期为2011年11月30日，家韵公司主张的实际交付日期为2012年12月26日，现开发总公司以发送律师函后的合理期间起算，与法无悖，法院予以支持。对家韵公司提起的反诉，因开发总公司庭审中认可在受让债权的同时，一并受让反诉部分的合同义务，故法院将本诉与反诉合并审理。关于逾期交付房屋的违约金。重置补偿协议约定在2011年7月30日前将经过竣工验收并符合协议要求的厂房、各类仓储库及办公用房交付家韵公司使用，现实际的竣工验收日期为2011年11月30日。故无论交付房屋的时间如何确定，开发总公司构成违约属实。现家韵公司以2012年12月26日即厂房资料交接日期作为房屋交付日期，因该交接清单只是对厂房资料的交接，并未明确系厂房的交付，故不能据此认定为房屋的交付日期。本案中，从双方约定的内容看，开发区管委会需要交付的是“经过竣工验收并符合协议要求的厂房、各类仓储库及办公用房”，从中可以看出，约定交付的应是房屋的主体工程，并不包括室外工程在内。家韵公司提供的结算依据等材料，均是新建厂区室外市政工程，不应包含在约定交付的事项中。因此，在没有特别约定的情况下，应以房屋的竣工验收日期作为交付日期较为适宜。虽然在竣工验收后还有整改事项，但考虑到房屋使用前一般都需要进行一定的装修等前期准备工作，故单独一项整改事项不足以影响到家韵公司的使用。据此，应以竣工验收日期即2011年11月30日作为双方房屋交付的日期。违约金应从2011年7月31日计算至2011年11月30日止，共123天。双方约定的违约金计算方式为：按照重置费用、延期履行天数以人民银行同期贷款利率的1.2倍计算。现重置费用应以家韵公司原有资产重置后的价值来确定，即全部工程款24383070.16元-超面积部分的工程款2736531.62元=21646538.54元。逾期交付房屋的违约金计算为：21646538.54元×123天×6.1%/365天×1.2=533963.77元。关于逾期办理房产证的违约金。双方约定房产证在交付后60日内即2011年9月30日前办理完毕，现实际办证时间为2012年1月21日。单从时间上看已属违约，但结合重置补偿协议条款的前后内容，可以认定约定的办证时间，应在房屋交付后的60日内，只要在此期限内办理，就不构成违约。现认定的交付时间为2011年11月30日，办证时间为2012年1月21日，未超过60天，故家韵公司主张计算逾期办理房产证的违约金，法院不予支持。关于重置土地减少的赔偿问题。根据双方提供的证据材料可以认定，新厂区比老厂区的土地面积少了3123.7平方米，实际已补偿2015.2平方米的土地款，还有1108.5平方米土地未补偿。根据当时的拆迁评估报告，涉案土地的费用单价为368.4178元/平方米，故开发总公司还需补偿家韵公司土地款1108.5平方米×368.4178元/平方米=408391.13元。家韵公司主张以目前的市场价750元/平方米予以补偿，无事实和法律依据，法院不予支持。对开发总公司提出的土地补偿问题系另一法律关系，需另案诉讼的抗辩，因该请求也是双方在履行重置补偿协议过程中产生的争议，基础法律关系相同，故一并审理并无不当，法院不予采信。关于遗留土方运费。家韵公司虽提供了照片及外运报价确认单等，主张因开发区管委会在重置建房完成后未及时清理现场，而造成的清运费用7.7万元。因无法确定该照片的拍摄时间，考虑到家韵公司也存在自建工程，且清运时间在2014年3月和2016年3月，距离重置建房完成的时间较长。故现有证据不足以证明该土方为开发区管委会的遗留土方，家韵公司的该项请求，法院不予支持。综上，家韵公司应支付开发总公司超过重置面积部分的房屋价款2736531.62元及利息（自2016年6月1日起计算至实际付款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；开发总公司应向家韵公司支付逾期交付房屋的违约金533963.77元，以及重置土地减少1108.5平方米的赔偿款408391.13元。对家韵公司的其他请求，法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第十七条、第四十四条第一款、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款之规定，判决：一、由家韵公司于判决生效之日起十日内，向开发总公司支付超面积房屋价款2736531.62元及利息（自2016年6月1日起计算至实际付款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、由开发总公司于判决生效之日起十日内，向家韵公司支付逾期交付房屋的违约金533963.77元、重置土地减少部分的赔偿款408391.13元，合计942354.9元；上述一、二项相抵，家韵公司应于判决生效之日起十日内，向开发总公司支付工程价款1794176.72元及利息（以2736531.62元为基数，自2016年6月1日起计算至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以1794176.72元为基数，自判决生效次日起计算至实际付款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回家韵公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费35780元，由开发总公司负担8751元，家韵公司负担27029元；反诉案件受理费19237元（已减半收取），由家韵公司负担14658元，开发总公司负担4579元。上述款项已分别预交，两项合计，家韵公司应于判决发生法律效力之日起十日内直接向开发总公司支付22450元）。二审中，家韵公司提供证据：1.从锡山区档案馆调取的案涉项目房屋建设工程和市政基础工程竣工验收备案表，该备案表明确载明了案涉工程的竣工验收时间为2011年12月30日。2.建设项目竣工环境保护验收申请登记表，载明了案涉工程的环评通过时间是2011年12月30日。3.建筑消防设施检测报告，载明案涉工程于2012年1月10日通过消防验收。证明一审认定房屋交付的时间错误，应以交接清单日期为交付日期。开发总公司认为，以上证据不存在一审无法提供的情况，不能作为新证据认定案件的事实，双方在一审中对于竣工日期为2011年11月30日均是没有异议的，且竣工验收备案表中标明的竣工日期也是2011年11月30日。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于房屋交付日期如何确定的问题。家韵公司主张以2012年12月26日即厂房资料交接日期作为房屋交付日期，但该交接清单仅是对厂房资料的交接，并不能等同于厂房的交接，不能仅据此认定房屋的交付日期。房屋于2012年1月21日办理了产权登记，在没有充分反证的情况下，应确认房屋于登记之前已交付。开发总公司提供的单位工程竣工验收证明书可以证明涉案厂房于2011年11月30日经过家韵公司的验收确认。家韵公司二审中提供的竣工验收备案表等证据，记载的竣工验收日期为2011年12月30日，与开发总公司提供的证据内容有冲突，但上述证据不属于当事人在举证期限内无法提供的证据，且家韵公司认为其提供交接清单后关于交付时间争议不大而未提供上述证据的理由并不成立，故本院对上述证据不予采纳。根据双方约定，开发区管委会需要交付的是“经过竣工验收并符合协议要求的厂房、各类仓储库及办公用房”，并未包括室外工程在内。一审以房屋的竣工验收日期作为交付日期，并据此计算逾期交房违约金，并无不当。家韵公司要求以2012年12月26日为双方交接日，并以此计算逾期交付违约金的上诉主张，本院不予支持。关于重置土地减少的赔偿问题。在家韵公司与拆迁公司签订的拆迁补偿协议中，根据测绘占用家韵公司2015.2平方米的土地而补偿金额742439.98元，该补偿金额是按照拆迁评估的土地价格368.4178元/平方米对2015.2平方米的土地作出的补偿。现重置后重新核发的土地证面积与原土地证面积有差额为3123.7平方米，扣除拆迁中补偿的2015.2平方米，还应对1108.5平方米土地予以补偿，显然，补偿价格同样应该以原拆迁评估价格为准。家韵公司主张以目前的市场价750元/平方米予以补偿，无事实和法律依据，本院不予支持。关于遗留土方运费的负担问题。家韵公司主张系开发区管委会在重置建房过程中遗留，应承担相应举证责任。家韵公司提供的照片并无拍摄时间，无法证明土方何时遗留，而房屋交付后家韵公司存在自建工程，清运时间分别为2014年3月和2016年3月，距离重置建房完成的时间也较长，现有证据不足以证明该土方为开发区管委会所遗留，故家韵公司要求开发总公司承担土方清运费用，无事实依据，本院不予支持。关于超面积房屋价款的利息起算问题。双方在拆迁重置协议中约定，重置房屋新增加面积由家韵公司按照房屋建造均价（审定价）支付给开发区管委会。涉案厂房竣工验收后交付家韵公司使用，相应房屋建造成本已经固定，而在房屋的产权证办理后，重置房屋新增加的面积亦已明确。虽然协议未约定双方补差价款的结算期限，但在开发区管委会要求家韵公司支付超过重置面积部分的房屋价款时，家韵公司即负有支付超面积房屋价款的义务。即使家韵公司对补差金额存有异议，也不能成为其不支付价款的理由。一审以发送律师函后的合理期间起算利息，并无不当。家韵公司提出应自判决生效之时来确定其的支付义务和逾期利息的上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人家韵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55017元，由上诉人家韵公司负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇一九年十一月十二日书记员  翁 强