湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘01民终12475号上诉人（原审原告）：刘聪玲，1959年7月10日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审被告）：杨映兰，1956年1月23日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人刘聪玲因与被上诉人杨映兰房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初9917号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。刘聪玲上诉请求：1、撤销（2019）湘0111民初9917号民事判决，依法改判或发回重新审理。2、判令杨映兰支付其6月18日至9月17日房屋租金及违约金共计14148.67元，5月28日至6月18日和9月17日至9月24日20天1066元，违约金及租金。3、判令杨映兰赔偿其损坏的万家乐燃气热水器1000元。4、杨映兰从5月28号住到9月24日的法律依据。5、交还杨映兰判决后留扣下的6片钥匙（其中2片租房时换下旧钥匙的）。6、本案诉讼费由杨映兰承担。事实与理由：2019年9月24日雨花区法院聂志强审理了本案，因判决离事实太远，其证据充足、真实。现要求中院按《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国宪法》、《房屋租赁合同》、《中华人民共和国残疾人财产保护法》重新审理。根据《租赁合同》要求杨映兰提供5月18号以后不出租金也能住私房的法律依据和证明。赔偿使用不当损坏的万家乐热水器并追回杨映兰扣下的4片大门钥匙和原2片钥匙。被上诉人杨映兰辩称：我不知道上诉人为什么要起诉我，钥匙是我自己换的新锁。刘聪玲向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除刘聪玲与杨映兰签订的租赁合同；2、判决杨映兰腾空房屋交还刘聪玲；3、判决杨映兰支付刘聪玲5月18日至房屋腾空之日的房屋租金及违约金共计19200元；4、判决杨映兰赔偿刘聪玲损坏的热水器价值1000元；5、案件诉讼费由杨映兰承担。一审法院经审理查明:1、2018年6月11日，刘聪玲与杨映兰在湖南新环境房地产经纪连锁有限公司长塘里店签订《房屋租赁合同》，合同约定杨映兰租赁刘聪玲位于长沙市红旗区，租赁期限自2018年6月18日至2021年6月17日，房屋租金每月1600元，支付方式为“季付”，签订合同当天支付首季度租金4800元和押金1600元，后期提前30天支付下期租金；租赁期内出租方单方解除本合同，提前收回房屋的，应退还押金、已交剩余租金并赔偿一倍押金及其他经济损失；租赁期内承租方提前解除合同或未按合同约定交付租金，承租方应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向出租方支付违约金，超过10天出租方有权解除合同，不退押金；租赁期内，由于不可抗力及非承租方原因造成的损失由出租方负责承担有关维修费用，承租方承担租赁期内该房屋产生的实际使用费及使用不当所造成的房屋及其他相关设备的损失和维修费用（设备、设施正常老化造成承租方不能使用的，单次小型维修、维护在100元以上的由出租方负责修缮或更换）等内容。2、杨映兰于2018年6月11日按合同约定交纳了押金1600元和第一季度（2018年6月18日至2018年9月17日）的租金4800元，双方已实际履行《房屋租赁合同》，后杨映兰又分别于2018年8月18日、2018年11月20日、2019年2月20日交纳了之后三个季度（分别对应为2018年9月18日至2018年12月17日、2018年12月18日至2019年3月17日、2019年3月18日至2019年6月17日）的租金。3、2019年4月16日因房屋内原安装的燃气热水器出现故障不能使用，维修人员建议更换，杨映兰联系刘聪玲协商更换热水器事宜，刘聪玲表示要6月中旬左右回长沙才能处理，杨映兰要求修好或更换热水器后再交纳2019年6月18日至2019年9月17日的租金。刘聪玲于2019年6月上旬回长沙后经新环境店出面协调，杨映兰表示2019年6月18日至2019年9月17日的租金自己先交2000元，待刘聪玲更换热水器后再支付剩余租金2800元，双方同意更换热水器但就具体买什么样的热水器没做具体约定。2019年6月12日杨映兰交纳了租金2000元，2019年6月16日刘聪玲通过淘宝网购买了即热式电热水器邮寄给杨映兰，杨映兰提出即热式电热水器用电功率大，房子陈旧电线已老化用电热水器不安全，要求仍然更换燃气热水器；刘聪玲提出电热水器属于合格产品，自己以后用燃气热水器不方便，不同意更换燃气热水器；由于双方意见不一，杨映兰已将刘聪玲购买的电热水器按照刘聪玲要求退回给淘宝卖家；杨映兰后又提出购买燃气热水器的费用由杨映兰承担800元刘聪玲承担400元，并将扣除400元后的租金2400元于7月28日通过微信转账支付给刘聪玲，刘聪玲不同意杨映兰购买燃气热水器的方案，拒绝收取刘聪玲转付的2400元，双方因此形成纠纷。4、刘聪玲于2019年9月3日向该院起诉要求依法解除刘聪玲与杨映兰签订的租赁合同并判决杨映兰在2019年9月18日前腾空房屋交还刘聪玲，由杨映兰支付刘聪玲5月18日至9月18日的房屋租金及违约金共计19200元并赔偿刘聪玲损坏的热水器价值1000元。诉讼中明确为依法解除刘聪玲与杨映兰签订的租赁合同，判决杨映兰腾空房屋交还刘聪玲并支付至房屋腾退之日的房屋租金及违约金共计19200元，赔偿刘聪玲热水器损失1000元。5、刘聪玲主张杨映兰应赔偿热水器损失1000元，但未提供热水器价值以及热水器系由杨映兰使用不当损坏的证据。6、杨映兰同意解除租赁合同，刘聪玲、杨映兰双方于2019年9月24日下午进行了房屋交接，杨映兰将房门钥匙2片交给了刘聪玲，双方对水电气进行了结算，杨映兰剩余水费100元，燃气费156元刘聪玲应退还给杨映兰。一审法院认为，刘聪玲、杨映兰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，租赁行为合法有效，双方应依约履行。合同约定设备、设施正常老化造成承租方不能使用的，单次小型维修、维护在100元以上的由出租方负责修缮或更换，燃气热水器出现故障后，杨映兰根据维修人员建议要求刘聪玲更换符合合同约定；杨映兰要求刘聪玲维修或更换热水器后再交纳之后的租金也符合法律规定。双方就更换热水器的类型问题存在分歧，本应本着相互体谅相互配合的原则协商处理，因双方无法达成一致意见，考量案件实际情况，杨映兰未足额交纳2019年6月18日后的租金不构成违约，刘聪玲要求杨映兰承担违约责任的主张不予支持。刘聪玲要求解除合同，杨映兰也表示同意，双方在庭后已直接进行了房屋腾空交付交接，双方的租赁合同已于2019年9月24日解除；杨映兰应支付刘聪玲至房屋实际交付之日（2019年9月24日）的租金，根据《房屋租赁合同》约定，2019年6月18日至9月24日的租金应为5173.33元，刘聪玲已支付2000元，还应支付3173.33元；刘聪玲收取杨映兰的押金1600元应予退还，刘聪玲还应退还杨映兰水费、燃气费共256元，前述款项应一并从杨映兰应支付给刘聪玲的租金中扣除；两抵后杨映兰还应支付给刘聪玲1317.33元。刘聪玲主张杨映兰赔偿热水器损失1000元但没有提供相应证据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十九条、第二百一十八条、第二百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认刘聪玲与杨映兰签订的《房屋租赁合同》于2019年9月24日解除；二、杨映兰应于判决生效后10日内支付刘聪玲1317.33元；三、驳回告刘聪玲的其他诉讼请求如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费153元（已因适用简易程序减半收取），由刘聪玲负担103元，杨映兰负担50元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：上诉人刘聪玲与被上诉人杨映兰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，租赁行为合法有效，双方应依约履行。涉案合同约定设备、设施正常老化造成承租方不能使用的，单次小型维修、维护在100元以上的由出租方负责修缮或更换；燃气热水器出现故障后，杨映兰根据维修人员建议要求刘聪玲更换符合合同约定。杨映兰要求刘聪玲维修或更换热水器后再交纳之后的租金符合法律规定。一审法院认为，因双方就更换热水器的类型问题无法达成一致意见而引发纠纷，考量本案实际情况，杨映兰未足额交纳2019年6月18日后的租金不构成违约；刘聪玲要求杨映兰承担违约责任的主张不予支持。本院予以认可。刘聪玲要求解除合同，杨映兰也表示同意，双方在庭后已直接进行了房屋腾空交付交接。双方的租赁合同已于2019年9月24日解除。杨映兰应支付刘聪玲至房屋实际交付之日（2019年9月24日）的租金，按照涉案《房屋租赁合同》的约定，2019年6月18日至9月24日的租金应为5173.33元，刘聪玲已支付2000元，还应支付3173.33元；刘聪玲收取杨映兰的押金1600元，应予退还；刘聪玲还应退还杨映兰水费、燃气费共256元，前述款项一并从杨映兰应支付给刘聪玲的租金中扣除。两抵后杨映兰还应支付给刘聪玲1317.33元。刘聪玲主张杨映兰赔偿其热水器损失1000元，但没有提供相应证据，故不予支持。综上，刘聪玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费306元，由上诉人刘聪玲负担206元，被上诉人杨映兰负担100元。本判决为终审判决。审判长  陈光辉审判员  曹 彦审判员  王真铮二〇一九年十一月六日法官助理徐鹏宇书记员刘子涵