贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6490号上诉人（原审被告）：沈文丽，女，1968年12月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘力，贵州公成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓薇，贵州公成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张丽蓉，女，1950年2月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：赵云峰，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：代敏，贵州黔信律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：沈黔光，男，1948年11月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人沈文丽因与被上诉人张丽蓉、沈黔光确认合同无效纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初6206号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈文丽上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回张丽蓉的诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由两被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与沈黔光于1996年4月达成房屋买卖协议，上诉人也于1996年4月15日、1999年4月1日向沈黔光支付购房款2万元以及上诉人向贵州省公路工程集团总公司支付房屋相关费用7251元，两被上诉人收取购房款后已经搬出该房屋并交付给上诉人独自支配使用，两被上诉人对其搬出的事实在一审庭审中均予以认可；二、张丽蓉对上诉人向贵州省公路工程集团总公司支付的房屋相关费用7251元以及涉案房屋达到上市需要补交土地收益（购房款）的事实、上诉人全额支付土地收益（购房款）的行为知情且一直没有提出异议，张丽蓉也认可该房屋一直由上诉人在管理、使用，直到涉案房屋面临拆迁时张丽蓉才对房屋买卖提出异议；三、2007年10月20日，沈黔光与贵州省公路工程集团总公司签订《职工购房补充合同》中已经明确涉案房屋缴纳41849元购房款后可以入市进行交易，上诉人于2018年6月19日、2008年12月1日全额支付土地收益（购房款）、房产证二本费共计42049元，上诉人与沈黔光于2017年11月1日在贵阳市房地产交易中心办理过户手续，双方在贵阳市房地产交易中心签订《存量房买卖合同》，且过户过程中产生的费用均是由上诉人全额支付，沈黔光也对《存量房买卖合同》中的签字予以确认，故上诉人的付款义务已经于1999年4月1日履行完毕，故上诉人获得涉案房屋所有权程序合法。张丽蓉答辩称，上诉人与张丽蓉之间并未达成房屋买卖的合意，上诉人陈述的并非事实。1.被上诉人的房屋系2001年才取得涉案房屋的使用权，2007年才签订《职工住房补充合同》后补交土地收益金后才取得涉案房屋的所有权，因此上诉人在上诉状中陈述该房屋与被上诉人之间系1996年达成房屋买卖合意，与事实不符；2.上诉人在上诉状中陈述的房屋购买价格为2万元，而一审举证及陈述房屋的购买价格是10万元，可见上诉人自己的陈述都前后矛盾，其陈述购买涉案房屋并非事实；二、上诉人陈述，该被上诉人对房屋买卖明知，过户一年零4个月未提出任何异议的陈述严重违背事实。1.上诉人明知张丽蓉与沈黔光系夫妻关系，在明知张丽蓉出国期间，哄骗沈黔光与之办理的房屋过户，被上诉人根本不知道该房屋过户的情况，且上诉人在办理过户时，在填写的询问笔录及《存量房买卖》中陈述房屋情况时，填写内容均为沈黔光单独所有，其主观为恶意；2.该房屋系两被上诉人的夫妻共同财产，沈黔光单独办理过户手续，严重侵害张丽蓉的合法权益，其行为属于无权处分行为；三、上诉人为被上诉人房屋补缴涉案房屋的土地收益金，但补交的行为属债权行为，不能作为主张房屋所有权的法律依据。沈黔光答辩意见与张丽蓉意见一致。张丽蓉向一审法院提出诉讼请求：1、确认被告与第三人于2017年11月1日签订的《贵阳市存量房买卖合同》无效；2、判令被告将贵阳市南明区花溪大道北段12号4幢4单元1楼1号房屋的所有权人恢复登记至第三人名下；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：原告与第三人沈黔光系夫妻关系，双方于1978年4月10日在贵阳市登记结婚。第三人系贵州省公路工程总公司职工，在夫妻关系存续期间，于2001年3月28日取得南明区花溪大道北段12号4幢4单元1楼1号房屋的使用权，于2007年10月20日与贵州省公路工程总公司签订《职工住房补充合同》并补交相应费用后才取得涉案房屋的所有权，涉案房屋在2010年10月27日才取得上市交易的准入许可证，该房屋系原告与第三人沈黔光的夫妻共同财产。原告与被告沈文丽系叔侄关系。2017年11月1日，被告与第三人签订《贵阳市存量房买卖合同》，合同的载明房屋共有情况为“单独所有”，转让价格为10万元。同日，贵阳房地产交易中心向被告及第三人进行询问，制作了《询问记录》，被告及第三人均陈述涉案房屋系单独所有，且签字确认笔录内容真实无误。合同签订后，第三人独自将涉案房屋登记在被告名下，该转让行为系无权处分。原告认为被告及第三人的行为损害了其合法权益，遂诉至一审法院，诉请如前。一审法院认为，涉案房屋系在原告与第三人夫妻关系存续期间取得，为原告与第三人的夫妻共同财产，作为家庭的重要财产，对其处分应经夫妻双方共同决定，第三人擅自出卖的行为系无权处分。被告作为第三人侄女，且长期与原告、第三人共同居住，明知原告与第三人系夫妻，涉案房屋系夫妻共同财产的事实。但在《贵阳市存量房买卖合同》、《询问记录》中，被告及第三人陈述房屋共有情况为“单独所有”，该虚假陈述的行为不能认定为善意，故推定被告与第三人之间存在恶意串通，损害了原告的合法权益，故对于原告主张确认被告与第三人签订的《贵阳市存量房买卖合同》无效，一审法院予以支持。原告要求将涉案房屋的所有权人恢复登记至第三人沈黔光名下，因被告未支付合理的对价，非善意取得涉案房屋，原告有权追回涉案房产，该项主张一审法院亦予支持。被告辩称与第三人已于1996年达成口头房屋买卖协议，一直管理并居住在涉案房屋，提交了三份收条试证明已支付了10万元购房款，但该三份收条不能直接证明系其支付的购房款，第三人亦不予认可，故对于被告的辩称一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条之规定，判决如下：一、确认沈文丽与沈黔光于2017年11月1日签订的《贵阳市存量房买卖合同》无效；二、沈文丽于本判决生效之日起十五日内将贵阳市南明区花溪大道北段12号4幢4单元1楼1号房屋的所有权人恢复登记至沈黔光名下。案件受理费60元，减半收取30元，保全费4520元，由沈文丽承担。二审中，各方均没有向本院提交新证据。根据双方当事人一审提交的证据，本院另以认定以下事实：1996年4月15日，沈黔光出具《收条》载明：收到沈文利现金壹万元整。1999年4月1日，沈黔光出具《收条》载明：收到沈文利人民币壹万元整。2017年3月3日，沈黔光出具《收条》载明：收到文莉人民币贰万元整。2019年3月1日，中国建设银行客户回单载明：凭卡号存入沈黔光2万元。2017年11月1日的编号为00043991的《完税证明》载明：税种个人所得税（房屋转让所得），实缴金额4983元。同日编号为00043992的《完税证明》载明：税种契税，实缴金额2491元。同日编号为01974843的《增值税普通发票》载明：商品住房（G010045551），61.36平方米，价税合计249196.19元。黔（2017）南明区不动产第0068078号不动产权证书载明：权利人沈文丽，共有情况单独所有，座落花溪大道北段12号4幢4单元1层1号，建筑面积61.36平方米。2008年11月23日，贵州公路工程集团总公司房改办公室出具，《证明》载明案以下主要内容：涉案房屋系我单位自管公房并系我单位职工沈黔光居住，该房办理补交土地收益及市场准入证时，所有购房款均由其女儿沈文丽支付。支付情况是：1996年4月交公司物管中心7521元，2008年6月19日交房改办指定银行《贵阳市商业银行贵山支行》41849元。附收据号0020847。2010年10月27日颁发的筑房准字201010270125801号《准入许可证》载明：房屋所有权人沈黔光，座落花溪大道北段12号4幢4单元1层1号，建筑面积61.36平方米。以上相关事实的支付凭证、收条、发票、权证文件的原件，均由沈文丽持有。张丽蓉在二审中认可，其户口于2018年自本案房屋内迁出。沈文丽以所持以上证据，主张涉案房屋确系沈黔光的房改房，但因双方系长期共同居住的叔侄，故双方已经达成口头协议，由沈文丽向负责单位支付房改房的购房款并支付沈黔光2万元购得该房，其又向单位和税务机关支付了房改房上市、交易所应付的税费。本院认为，虽然双方当事人在房改时未签订书面合同，但沈文丽的主张及手持各种交易、缴费的收据以及张丽蓉户口迁出、沈文丽及其丈夫、儿子户口陆续迁入涉案房屋等事实，能够互相印证，形成证据锁链，而沈黔光对以上事实和证据未能说明正当的反驳理由，故本院对沈文丽主张的以上事实予以确认。本院二审查明的其余事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1.本案《贵阳市存量房买卖合同》是否无效。2.上诉人是否应当将房屋所有权人恢复登记为沈黔光。关于焦点一，本案《贵阳市存量房买卖合同》系沈文丽与沈黔光签订，合同主体均系具有完全行为能力人，合同内容系由沈黔光收受价款将存量房屋的所有权转让与沈文丽，法律并不禁止该种房屋买卖，且该房屋已经取得上市条件，故合同内容并不违反法律法规的禁止性规定。至于沈文丽与沈黔光签订的《贵阳市存量房买卖合同》是否侵害他人利益，虽然该合同的标的物是张丽蓉与沈黔光的夫妻共有财产。但合同的效力不同于物权，合同的效力只是一种相对权，即仅在合同当事人之间产生一种相对的请求权，其对人效力仅是让债务人沈黔光在特定的期限届至后交付标的房屋，若在债务履行期限届满时（或债权人起诉时），沈黔光有义务交付标的房屋，否则，沈黔光应当负担违约责任。此即合同的对人效力，也就是我们常说的合同效力。因张丽蓉不是本案合同相对人，其不受合同（对人）效力约束，故尽管合同约定交付的标的物是张丽蓉的共有物权对象，但该约定并不必然导致物权交付，所以不损害张丽蓉的利益。因此，故本案合同主体适格、内容合法且不损害他人利益，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。根据《最高人民法院关于审理买卖全责纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，应当认定合同有效。关于焦点二，首先，本案中，标的房屋是沈黔光的个人在其单位的房改房，房屋并未以沈黔光与张丽蓉作为共有人进行登记，沈文丽虽然与其夫妇共同居住多年，但依物权公示公信原则，沈文丽不属于应当知道房屋归沈黔光夫妇共同共有，夫妻关系存续期间，各自单独享有不同的不动产也不鲜见。其次，现有事实足以推定张丽蓉对于本案房屋卖与沈文丽的事实应当是明知的。现有证据可以印证，张丽蓉、沈黔光并无长期分居或感情破裂的事实，在沈文丽长期居住于其与沈黔光的共有房屋内，而沈文丽长期居住房内却不缴交租金，张丽蓉还主动将户口迁出本案房屋、沈黔光多次收受沈文丽整数款项并正式出具收条又不能说明正当而明确的收款原因，沈文丽又持有涉案房屋全套的办理房屋房改买卖、上市准入、缴纳税费等凭据资料，综合以上事实，可以推定沈文丽与沈黔光已于1994年前达成将其沈黔光取得的房改房出卖给沈文丽的口头协议，沈文丽已经依约支付了房屋对价并承担了房屋上市、过户的各种费用。张丽蓉虽未以书面的形式对此表态，但长期未提出任何异议，可以推定张丽蓉对于该房屋卖与沈文丽的交易事实以及交易的履行情况是明知的。换言之，以沈黔光个人名义与沈文丽达成的房屋买卖口头协议早已于本案诉争的《存量房买卖合同》达成协议并付诸履行。2017年《存量房买卖合同》仅是对原口头协议履行结果的完善和办理房屋过户的必需的手续且已履行完毕。故沈文丽现在对涉案房屋取得的不动产权登记，实际上是张丽蓉、沈黔光夫妇为履行出卖人交付买卖房屋物权转移的结果，沈文丽已依法取得涉案房屋的所有权，现张丽蓉提出的理由，不符合物权新变动的事由，无权要求沈文丽将涉案房屋的产权恢复登记为沈黔光。故对张丽蓉在本案中提出的将本案房屋产权恢复登记为沈黔光的诉请，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求与理由成立，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理买卖全责纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初6206号民事判决；二、驳回张丽蓉的全部诉讼请求。一审案件受理费60元，减半收取30元，保全费4520元，二审案件受理费60元，均由张丽蓉承担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇一九年十一月二十二日书记员 赵 凤