广东省广州市黄埔区人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤0112执异175号异议人（案外人）：容明基，男，1971年1月11日出生，汉族，住广东省高要市。委托诉讼代理人：项梦曦，广东君鼎律师事务所律师。申请执行人：广州萝岗金发小额贷款股份有限公司，住广州市经济技术开发区。法定代表人：袁志敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：凌勇，该公司员工。被执行人：肇庆市高要区恒富置业有限公司，住所地肇庆市高要区。法定代表人：刘兰桂。被执行人：新兴县康乐新城有限公司，住所地广东省云浮市新兴县。被执行人：赵志坚，男，1965年6月14日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。被执行人：刘恩辉，男，1971年9月26日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。被执行人：刘兰桂，女，1966年2月28日出生，住广东省云浮市新兴县。被执行人：孙健霞，女，1977年12月8日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。本院在执行广州萝岗金发小额贷款股份有限公司（以下简称金发公司）与肇庆市高要区恒富置业有限公司（以下简称恒富公司）、新兴县康乐新城有限公司（以下简称康乐公司）、赵志坚、刘恩辉、刘兰桂、孙健霞金融借款合同纠纷一案[案号：（2019）粤0112执2588号]过程中，案外人容明基对该案的执行标的提出书面异议，请求中止对位于肇庆市高要区南岸府前大街94号恒富大厦1002号房屋（以下简称案涉房屋）的执行并解除查封。本院受理后，依法组成合议庭，并进行公开听证，现已审查终结。异议人容明基的异议请求：中止对异议人所有的案涉房屋的执行并解除查封措施。事实和理由：2017年3月19日,异议人与恒富公司签订商品房买卖合同，合同编号2017033544，约定购买案涉房屋，房屋建筑面积65.64平方米，房屋价款人民币26.8万元，购房目的用于居住。自商品房买卖合同成立并生效后并对该商品房办理了预售登记。异议人于2016年10月4日全部付清购房款26.8万元。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。综上所述，异议人在黄埔法院查封前已与被执行人恒富公司签订了有效的商品房买卖合同，并已付清了购房款，恒富公司向异议人发出收楼通知书，异议人也已经收楼并实际使用。请黄埔法院依法裁定中止对案涉房屋的执行并解除查封，切实维护异议人的合法权益。申请执行人金发公司辩称：不同意异议人的异议请求，案涉房屋没有办理备案登记，也不符合物权登记的条件。被执行人恒富公司、康乐公司、赵志坚、刘恩辉、刘兰桂、孙健霞未提出答辩意见，也未提供证据材料。本院查明，2018年12月26日，本院对金发公司与恒富公司、康乐公司、赵志坚、刘恩辉、刘兰桂、孙健霞金融借款合同纠纷一案作出（2018）粤0112民初6382号民事调解书，内容如下：1.截至2018年12月10日，孙健霞确认尚欠金发公司欠款841418.75元；上述款项共分十一期偿还，每个月为一期，每期还款日为27日，其中，第一期于2019年2月27日前归还本金41418.75元及相应利息；第二至十一期（即2019年3月到2019年12月27日），每期偿还本金80000元及相应利息；利息自2018年12月11日起至实际还清之日止，以未还债务为基数，按月利率2%计收，利息自2019年2月起按月支付；2.恒富公司、康乐新城公司、赵志坚、刘兰桂、刘恩辉为第一项的债务承担连带清偿责任；恒富公司、康乐新城公司、赵志坚、刘兰桂、刘恩辉承担清偿责任后可向孙健霞追偿；3.如恒富公司、康乐公司、赵志坚、刘恩辉、刘兰桂、孙健霞有任意一期未按上述约定按期足额履行还款义务，金发公司有权就恒富公司、康乐公司、赵志坚、刘恩辉、刘兰桂、孙健霞未还款项向法院申请强制执行；4.金发公司放弃其余诉讼请求；5.案件受理费6485.6元，由恒富公司、康乐公司、赵志坚、刘恩辉、刘兰桂、孙健霞承担。该案生效后，恒富公司、康乐公司、赵志坚、刘恩辉、刘兰桂、孙健霞未履行生效法律文书确定的义务，金发公司向本院申请执行，本院予以受理，案号为（2019）粤0112执2588号。执行过程中，本院查明恒富公司名下有包括案涉房屋在内的多处不动产，遂于2019年7月25日予以预查封。关于上述商品房买卖合同的备案登记情况，本院函询肇庆市高要区住房和城建局，该局函复称，案涉房屋已在该局的商品房买卖合同网签系统上提交申请备案，由于恒富公司没有提交预售款缴存到预售监控账户的证明，也没有提交已签订的《商品房买卖合同（预售）》到该局办事窗口办理合同鉴证手续，因此一直处于申请备案状态。另查明，2017年3月19日，容明基与恒富公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定容明基向恒富公司购买案涉房屋，总金额26.8万元。同日，容明基与恒富公司签订另一份《广东省商品房买卖合同》，约定其购买恒富大厦1001号房，该房总价26万元。容明基在听证过程中陈述部分房款系银行转账支付，部分房款通过现金支付。容明基提交的证据显示：1.2016年3月30日，容明基通过其个人账户向恒富公司指定的账户转账30026元，恒富公司当日出具转款支付函确认该款项实际为其收取；2.2016年9月16日，容明基通过其个人账户分别向广州市天河区婷江建材批发商行转账70000元、15000元，恒富公司当日出具转款支付函确认该款项实际为其收取；3.2016年10月5日，容明基通过其个人账户向中国工商银行广东省分公司（肇庆个体2）转账280017元，恒富公司当日出具转款支付函确认该款项实际为其收取；4.2016年10月4日，容明基缴纳了购买案涉房屋的增值税；5.2018年12月1日，容明基签收了收楼确认书；6.恒富公司出具的收回容明基支付首期房款三联根票据的情况说明，称容明基在认购案涉房屋及恒富大厦1001号房时，于2016年3月28日通过现金的方式交付了首期房款132957元并由该公司开具款项的三联根票据，后来公司在容明基交清全部房款并于2016年10月4日出具增值税发票时，将首期房款的三联根票据收回。本院认为，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照我国民事诉讼法第二百二十七条的规定向执行法院提出异议，异议人容明基有提出执行标的异议的权利。本案审查的焦点是，异议人容明基是否案涉房屋的权利人，以及该项权利是否足以阻止对执行标的的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，容明基在2017年3月19日与恒富公司签订《广东省商品房买卖合同》，并于2018年12月1日收楼使用，均早于本院的查封时间即2019年7月25日。关于房款的支付，容明基认购案涉房屋及恒富大厦1001房，房款共计52.8万元，其在听证时已陈述部分房款通过银行转账，部分现金支付。容明基提交的转账记录显示其通过银行转账的方式向恒富公司指定的账户支付395043元，另有房款132957元经恒富公司书面确认系以现金方式支付，与其陈述可互相印证。同时，容明基也已缴清案涉房屋的增值税。上述证据足以形成证据链，证实容明基付清了全部房款。另外，案涉房屋一直未办理过户登记的原因在于恒富公司而非买受人容明基。综上，容明基的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：停止对肇庆市高要区南岸府前大街94号恒富大厦1002号房的执行并解除查封。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 李 桂 模审判员 姜 莉 莎审判员 芮雪春子二〇一九年十一月七日本件与原本核对无异书记员 蔡  喆附：本裁定主要法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。