山西省高级人民法院   民事判决书   （2019）晋民终580号   上诉人（一审原告、申请执行人）：黄某，男，1988年6月8日出生，汉族，住大同市。   委托诉讼代理人：孟某，北京市荣博律师事务所律师。   被上诉人（一审被告、案外人）：贾某，女，1971年2月3日出生，汉族，住大同市。   委托诉讼代理人：赵某，男，1968年8月26日出生，汉族，住大同市，系贾某丈夫。   被上诉人（一审被告、被执行人）：大同市祥宏房地产开发有限公司。   法定代表人：杨某1，该公司执行董事。   被上诉人（一审被告、被执行人）：杨某1，男，1957年2月27日出生，汉族，住大同市。   被上诉人（一审被告、被执行人）：丁某，女，1959年5月20日出生，汉族，住大同市。   被上诉人（一审被告、被执行人）：杨某2，男，1982年7月19日出生，汉族，住大同市。   被上诉人（一审被告、被执行人）：李某，女，1984年3月10日出生，汉族，住大同市。   上诉人黄某因与被上诉人贾某、大同市祥宏房地产开发有限公司（以下简称祥宏公司）、杨某1、丁某、杨某2、李某执行异议之诉一案，不服大同市中级人民法院（2018）晋02民初60号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人黄某的委托诉讼代理人孟某，被上诉人贾某及其委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼；被上诉人祥宏公司、杨某1、丁某、杨某2、李某经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   黄某上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.依法改判支持上诉人的全部原审诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：由于黄某诉祥宏公司商品房预售合同纠纷一案，2014年7月11日山西省大同市中级人民法院作出（2014）同商初字第74号民事裁定书，2014年7月15日作出（2014）同商初字第74号协助执行通知书，冻结被告祥宏公司位于大同市“宏洋美第”住××区套、2单元19层-30层24套的房屋产权。在大同市中级人民法院查封涉案房产时，产权属于祥宏公司，而被上诉人贾某所签订的认购协议书是和宏洋公司签订，宏洋公司并非涉案房产的产权人，没有权利将被上诉人祥宏公司名下的房产卖给被上诉人贾某。所以被上诉人贾某和宏洋公司签订的认购协议属无效协议。本案中案外人大同市新势力商砼有限责任公司与宏洋公司签订的认购协议书是在2015年5月16日，宏洋公司以顶账的形式将涉案房屋抵顶给大同市新势力商砼有限责任公司，当时涉案房屋产权已经在被上诉人祥宏公司名下，并且依据我方申请山西省大同市中级人民法院已经于2014年7月15日查封了该房产，2015年9月16日，被上诉人贾某从大同市新势力商砼有限责任公司购买该房产，2016年9月23日被上诉人贾某又与宏洋公司再次签订认购协议书，无论是案外人新势力公司还是被上诉人贾某，所有签订认购协议书的时间均是发生在涉案房屋被冻结之后，涉案房屋产权不会发生改变，所以被上诉人孙宇与宏洋公司之间签订的认购协议书属无效协议。综上，一审法院审理此案，在案情上忽略了重要事实，应当查清，导致在法律适用上没有准确适用，强加了举证义务，以致上诉人的合法权益未能得到保障，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特上诉至贵院请求依法公正判决。   贾某答辩称：上诉人黄某的起诉内容不符合客观事实，完全是无理要求。首先，本案第三人祥宏公司已经退出项目建设，其在该项目上已经没有权利，案涉房屋归属于宏洋公司。其次，答辩人于2015年5月经大同市信誉房屋中介公司介绍，从大同市新势力商砼有限责任公司购买案涉房屋，并与宏洋公司签订了认购意向书，支付了全部价款，宏洋公司承诺于2015年12月31日交房，但因开发公司的原因至2016年9月23日才交付并签订认购协议书，答辩人不应承担任何法律责任。第三，答辩人购房系用于居住，并提交了没有其他住房的证明，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，享有排除执行的民事权益。   祥宏公司、杨某1、丁某、杨某2、李某均未提交书面答辩意见。   黄某起诉请求：1.要求恢复执行大同市清远西街宏洋美第住××区房屋；2.本案诉讼费由被告承担。   一审法院查明，2015年5月16日，大同市宏洋房地产开发有限公司将位于大同市清远西街宏洋美第住××区房屋以48.1797万元的价格顶账给大同市新势力商砼有限责任公司，双方并签订了宏洋美第认购意向书。2015年9月16日，贾某以银行转账的方式向大同市新势力商砼有限责任公司提供的何保政账户汇款38.7万元一次性付清房款。2016年9月23日，贾某向大同市宏洋房地产开发有限公司补交面积差价13909元，并签订了《宏洋美第认购意向书》（编号为CC1172）作为对前述认购意向书的变更。同日，贾某向大同市宏洋房地产开发有限公司交付采暖费、装修保证金、装修期电费、装修服务费、房屋维修基金、数字电视初装费、物业管理费等费用。同日，大同市宏洋房地产开发有限公司将前述房屋的钥匙交付给贾某，完成对房屋的交付。后贾某进行装修后一直居住至今。   另查明，本院于2014年7月作出（2014）同商初字第74号民事裁定书，裁定冻结被告大同市祥宏房地产开发有限公司、杨某1、丁某、杨某2、李某银行存款1130万元或查封其相应价值的财产。2014年12月15日本院作出了（2014）同商初字第74号民事判决书，判决大同市祥宏房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内归还所欠黄某借款本金1000万元及相应利息，杨某1、丁某、杨某2、李某对上述借款及利息承担连带清偿责任。2014年7月15日山西省大同市中级人民法院作出（2014）同商初字第74号协助执行通知书，冻结被告大同市祥宏房地产开发有限公司位于大同市“宏洋美第”住××区套、2单元19层-30层24套的房屋产权。被告（案外人）贾某对执行标的提出书面异议，本院于2018年6月28日裁定中止执行。   一审法院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，原告黄某与被告大同市祥宏房地产开发有限公司、杨某1、丁某、杨某2、李某之间系普通债权债务关系。大同市宏洋房地产开发有限公司已将涉案房屋顶账给大同市新势力商砼有限责任公司，并签订了宏洋美第认购意向书。贾某已经向大同市新势力商砼有限责任公司付清房款38.7万元。后贾某与大同市宏洋房地产开发有限公司重新签订了认购协议书，且大同市宏洋房地产开发有限公司亦收取了贾某的后续补交房款，现贾某交付了采暖费、物业费等相关费用并实际占有了该房屋。故贾某对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告黄某要求对查封的位于大同市清远西街的宏洋美第住××区房屋继续执行的依据不足，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决驳回原告黄某的诉讼请求。   二审中，黄某和贾某对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。   根据当事人向一审法院提供的证据，本院另查明，案涉房屋所在的宏洋美第小区原由宏洋公司与祥宏公司合作开发，系大同市南郊区和平村棚户区改造项目。双方约定祥宏公司负责其中6栋楼的建设和销售，宏洋公司负责7栋楼的建设和销售。2014年6月3日，祥宏公司召开股东会议，决定将公司在宏洋美第开发项目中50%的股权全部转让给自然人安平，并于当日向大同市南郊区和平村委、宏洋公司发出告知函，明确表示自愿解除三方协议，退出开发项目；同意由安平重新签订新的三方协议。2016年12月26日，大同市中级人民法院就祥宏公司诉宏洋公司合作开发房地产纠纷一案作出判决，驳回了祥宏公司的诉讼请求。   2019年11月19日，经大同市房屋交易权属登记管理中心查询，贾某名下无其他用于居住的房屋。   本院认为：1.《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的是住房消费者对于房地产开发企业的物权期待权审查情形。案涉房屋系以房抵债而来，贾某实际从案外人大同市新势力商砼有限责任公司处购买，并非购买房地产开发企业的房屋，因此，本案不能适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，本案应当依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定审查，并全部符合规定的四项条件，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2.被上诉人贾某称案涉房屋系由宏洋公司抵债给大同市新势力商砼有限责任公司，但未能证明宏洋公司与大同市新势力商砼有限责任公司存在明确确定的债权债务关系，以及双方之间在人民法院查封前进行了以房抵债的事实。且大同市新势力商砼有限责任公司所签《认购意向书》的时间为2015年5月16日，当时人民法院已经对案涉房屋进行了查封。贾某提供的《认购意向书》系在大同市新势力商砼有限责任公司名称后更改而成，其于2016年9月23日签订《认购协议书》也在人民法院查封之后，因此不能认定贾某在人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同。3.贾某称将购房款支付给了大同市新势力商砼有限责任公司，其提供的收款收据名称系更改而成，金额也与其所称的购房金额不相符。其于2016年9月23日占有案涉房屋，也在人民法院查封之后。综上，本案不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）（二）（三）项的规定，贾某对案涉房屋的权益不足以排除人民法院强制执行。黄某的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项的规定，判决如下：   一、撤销大同市中级人民法院（2018）晋02民初60号民事判决；   二、准许对大同市清远西街宏洋美第住××区房屋的执行。   一审案件受理费100元，二审案件受理费100元由贾某负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 李学明   审 判 员 王 东   审 判 员 段晓斌     二〇一九年十一月二十九日   法官助理 贺芳丽   书 记 员 李晨颖