广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终20473号上诉人（原审原告）：叶丹蕾，女，1972年4月3日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：丁治国，男，1979年6月17日出生，汉族，住长春市南关区。上诉人叶丹蕾因与被上诉人丁治国房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。叶丹蕾上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由丁治国承担。事实和理由：本案《房屋租赁合同》系中介拟定，对双方均公平，且法院已经三次确认该合同有效，但一审法院对违约责任的判决不符合合同约定。1.租赁合同第六条第3点明确注明，合同提前解除，承租方应该立即迁出，否则按租金标准的两倍支付逾期迁出的占用费。在(2018)粤0140民初2682号民事判决中，法官以“对是否已经解除合同有争议”判处占用费为租金标准的一倍。丁治国于2017年12月13日已收到解约通知书，其应根据上述判决第二项在2018年10月10日前交还涉案房屋。2.至于以押金计算违约金一节，依据是租赁合同第六条第2点，叶丹蕾在(2018)粤0140民初2682号诉求中并没有写进去，故该案判决与本案无关。3.丁治国在签约后首月即违约，叶丹蕾一直让步，本想让丁治国补齐租金就既往不咎，但丁治国执意不肯，才引致诉讼。丁治国至今仍未履行生效判决，故叶丹蕾坚持本案诉讼。4.涉案房屋原是办公格局，丁治国租用后叶丹蕾同意改建成住宅格局，但这不是叶丹蕾要求的，故丁治国用了多少钱装修，与叶丹蕾无关。而且改建后也没有使房屋租金增加。丁治国所说的家具问题是其与胡清河之间的事，与叶丹蕾无关。因为胡清河不愿意迁出，丁治国才将胡清河转介与叶丹蕾续签。叶丹蕾为了尽快解决问题，放弃租金上浮，低价租给胡清河。丁治国不但不领情，而且还污蔑彭燕施(共同产权人及叶丹蕾母亲)的授权书是叶丹蕾伪造。综上，请二审法院依法处理被上诉人丁治国二审答辩称：不同意叶丹蕾的上诉，理由如下：一、丁治国未索回房屋押金，叶丹蕾也未退还。二、丁治国承租时，涉案房屋是空房，丁治国花费大量时间、精力与财力装修和布置。在前案判决后，丁治国将所有装修、配置和租客均留给了叶丹蕾。而正常出租房屋是有空置时间及中介费用。三、至于叶丹蕾所说拖欠租金是608元，实际上是丁治国代为开通费用，包括管道煤气开通材料费28元，数字电视开通最低套餐费用580元。现在物品全在涉案房屋内，丁治国并未拿走。四、涉案房屋所在小区泰富中心是住宅楼性质，无法办公使用，附近生意不好，导致当前租价较低。涉案房屋经丁治国投资才有好租价，且丁治国也花了很长时间的空置和半个月中介费用。五、双方在中介公司签租赁合同时未见到房屋产权人的授权委托书，在诉讼过程中才见到。在前案诉讼中，丁治国多次想与叶丹蕾沟通解决，在中介签约时叶丹蕾口头同意而合同不让清楚写明，叶丹蕾在丁治国承租后第一个月就因住家所需的煤气、电视安装费用和知道房屋租金后要求马上收回房屋，而叶丹蕾已收取了丁治国押金、装修、部分家具电器，房屋现在也有租客，省却其找租客的麻烦和空置时间、中介费，叶丹蕾已占有几万元的利益。综上所述，请求法院驳回叶丹蕾的全部诉讼请求。叶丹蕾向一审法院提起本案诉讼，请求判令丁治国：1.向叶丹蕾支付自2018年10月10日至2019年1月15日的双倍占用费差额13435元（按每月租金4250元的双倍8500元计）；2.支付违约金8000元（按押金8000元计算）。一审法院经审理查明：据粤房地权证穗字第**《房地产权证》记载，叶丹蕾与彭燕施是广州市越秀区泰康路1xx号泰富中心16xx房（建筑面积95.81平方米）的房地产权属共有人。叶丹蕾（出租方）与丁治国（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定出租方同意将座落于广州市越秀区泰康路1xx号泰富中心16xx房（下称“该物业”）出租给承租方，建筑面积为95.81平方米；租期自2017年10月14日起至2022年10月13日止，共5年。免租期自2017年9月28日起至2017年10月13日止。免租期内承租方无需支付租金，但需承担物业管理费、水电煤气等实际发生的费用。出租方交付该物业予承租方使用之日期为2017年9月28日；押金为8000元，合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除；租金为每月4000元，租金从第二年起每1年递增250元；承租方按时足额交纳租金、物业管理费、水电煤气费等全部款项，逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期达十五日，出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作任何赔偿；除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同。否则守约方有权选择继续履行合同或解除合同。守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金。违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿；除本合同另有规定外，租赁双方任何一方逾期履行约定或法定之义务达十五天，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金。违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿等。一审庭审中，叶丹蕾、丁治国确认丁治国支付租金至2019年1月13日，叶丹蕾陈述现涉案房屋由案外人胡清河使用，胡清河的计租时间自2019年1月16日起计付。一审另查，叶丹蕾就涉案房屋的租赁事宜曾于2018年1月14日向一审法院提起诉讼，1.确认叶丹蕾、丁治国之间签订的《房屋租赁合同》已于2017年12月18日解除；2.丁治国返还租用房屋广州市泰康路111号1608房；3.丁治国支付自2017年12月18日起的房屋占用费（根据合同第六条第三款，按原月租金标准双倍支付房屋占用费，直至丁治国交回房屋之日止，即原月租金标准4000元的双倍计算）；4.丁治国给付欠缴的房屋租金608元（2017年11月14日至2017年12月13日少付租金，丁治国先支付了3195元后来又缴纳了197元，按每月4000元标准计算，租金应在11月15日之前交付，从11月16日开始计算违约金）；5.丁治国支付延迟支付上述租金的违约金224.03元（按合同第五条第2项约定，每天按所欠租金的1%暂计至起诉之日，实际要求计算至丁治国履行之日）；6.丁治国支付2017年12月14日至12月17日4天的租金（按每月4000元标准计算）。一审法院于2018年9月10日作出（2018）粤0104民初2682号民事判决，该判决查明认定丁治国作为承租人应当于每月15日前按时足额交纳当月租金，丁治国至今未向叶丹蕾足额支付2017年11月14日至2017年12月13日的租金4000元，已构成违约，且丁治国将承租的房屋转租给第三人，构成违约应当承担相应的违约责任。故判决：一、确认叶丹蕾与丁治国于2017年9月28日签订的关于租赁广州市越秀区泰康路1xx号泰富中心16xx房的《房屋租赁合同》，于2017年12月13日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，丁治国、第三人胡清河共同将广州市越秀区泰康路1xx号泰富中心16xx房腾空交还叶丹蕾。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，丁治国向叶丹蕾支付上述房屋2017年11月14日至2017年12月13日期间欠付的租金608元及违约金（参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准从2017年11月16日起计至实际付清所欠租金之日止，违约金以不超过所欠租金为限）。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，丁治国向叶丹蕾支付上述房屋2017年12月14日起至本判决发生法律效力之日止的使用费（2017年12月14日至2018年10月13日期间按4000元/月计，2018年10月14日至2019年10月13日期间按4250元/月计，每增1年递增250元/月，以此类推；其中应扣除丁治国已付的8040元）；自本判决发生法律效力之次日起，丁治国按上述标准逐月计付房屋使用费给叶丹蕾至上述房屋交还之日止。五、驳回叶丹蕾的其他诉讼请求。广州市中级人民法院于同年12月17日作出（2018）粤01民终21117号维持原判的终审判决。一审法院认为：叶丹蕾与丁治国于2017年9月28日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。叶丹蕾就丁治国交还涉案房屋前的租金或使用费的问题业经生效的（2018）粤0104民初2682号民事判决作出处理，故本案不再调处。至于以押金计算违约金一节，丁治国的违约行为即没有按时足额交纳当月租金和转租的行为前述案件已有认定，并亦作出相应的判决，判决丁治国承担相应的违约责任，现叶丹蕾再以合同第六条第2点约定“除本合同另有规定外，租赁双方任何一方逾期履行约定或法定之义务达十五天，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金。违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿”，要求丁治国支付相当于押金的违约金的请求不符合约定，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，于2019年7月29日判决驳回叶丹蕾的全部诉讼请求。一审案件受理费336元，由叶丹蕾负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，并均表示对一审查明事实无异议，本院予以确认。经本院释明及询问，一、叶丹蕾表示其不再坚持有关双倍占用费差额的上诉主张。二、叶丹蕾认为其已没收押金，且有权在没收押金外，依据合同第六条第一款有关“除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同。否则守约方有权选择继续履行合同或解除合同。守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金。违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿”的约定而主张相当于押金的违约金8000元。丁治国表示同意叶丹蕾没收押金，其不再主张退还押金，但不同意叶丹蕾在没收押金之外还主张相当于押金的违约金。本院认为，叶丹蕾与丁治国于2017年9月28日签订的《房屋租赁合同》已经生效判决认定，双方当事人对此亦无异议，本院予以确认。针对叶丹蕾的上诉，分析如下：对于叶丹蕾有关双倍租占用费差额的问题。由于叶丹蕾在（2018）粤0104民初2682号案中已提出要求丁治国按原月租金标准双倍支付交还房屋之前的占用费，并已经法院判决处理，故根据民事诉讼“一事不再理原则”，一审法院对此不再调处并无不当。叶丹蕾经本院释明后明确表示不再坚持其该项上诉主张，属于处分自己权利，并无不可，本院予以准许，但相应上诉费用应由叶丹蕾自行承担。至于叶丹蕾要求丁治国按押金8000元支付违约金一节。根据双方合同第六条第2点约定“除本合同另有规定外，租赁双方任何一方逾期履行约定或法定之义务达十五天，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金。违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿”，由于前述案件已对丁治国未按时足额交纳当月租金和转租的行为作出认定及相应判决，且叶丹蕾至今仍持有丁治国已付押金8000元未退还，丁治国亦在二审中表示同意叶丹蕾不退还该押金，而叶丹蕾亦无举证证明在其没收押金及有关欠租违约金已获支持的情况下，其还存在其他损失，即叶丹蕾在没收了押金后还主张相当于押金的违约金，并不符合上述合同约定，一审对此不予支持正确，本院予以维持。此外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百五十三条的规定，对发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人有权向人民法院申请执行；如被执行人迟延履行的，还应加倍支付迟延履行期间的债务利息。故此，如果丁治国仍未履行前案生效判决确定的付款等义务的，叶丹蕾有权在法定期限内向一审法院申请强制执行。综上所述，叶丹蕾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费336元，由上诉人叶丹蕾负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年十一月十九日书记员 张冰玲李逸丹