文书内容湖南省衡阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘04执异107号异议人（案外人）：胡旭辉。申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司湖南省分公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路593号湖南国际金融大厦17层。法定代表人：苏宁。被执行人：衡阳市尚邦房地产开发有限公司，住所地衡阳市高新区长丰大道39号尚邦领域418室。法定代表人：陈定斌。被执行人：李元霞。被执行人：陈永亮。被执行人：汪云林。本院在执行原申请执行人中国建设银行衡阳分行（简称建行衡阳分行）与被执行人衡阳市尚邦房地产开发有限公司（简称尚邦公司）、李元霞、陈永亮、汪云林借款担保合同纠纷一案过程中，案外人胡旭辉对本院（2019）湘04执110号执行裁定不服，提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。胡旭辉提出异议称，其购买了尚邦公司尚邦·彩霞满天B栋21层2104号房，已付清全部款项505429.4元，尚邦公司开具了收款收据，并将房产交付使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，申请人胡旭辉在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面合同，所购房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋。对已签订认购协议、全额付款、实际占有且无过错的善意第三人，其利益应当受到保护。请求依法终止执行房产的评估、拍卖程序，保护申请人的合法权益。本院查明，原告建行衡阳分行与被告尚邦公司、李元霞、陈永亮、汪云林金融借款合同纠纷一案，本院于二〇一七年八月二十三日作出（2017）湘04民初203号民事判决：一、解除原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行与被告衡阳市尚邦房地产开发有限公司签订的编号为建衡营房（2013）第009号、第011号、第014号、第025号、第026号、第029号；建衡营房（2014）第001号、第003号、第004号、第005号、第006号、第007号、第008号、第009号、第010号共15份《固定资产贷款合同》及编号为衡建营房调字20160008号、20160269号、20160152号、20160186号、20160026号、20160136号、20160028号、20160224号、20160258号、20160077号、20160130号、20160252号、20160050号、20160055号、20160278号共15份《人民币贷款期限调整协议》；二、被告衡阳市尚邦房地产开发有限公司偿还原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行贷款本金74956400元、2017年6月7日前所欠的利息343914.09元（此后利息以所欠贷款本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮20%计算，至贷款清偿完毕止），限在本判决生效后十日内付清；三、如被告衡阳市尚邦房地产开发有限公司不能在本判决规定的期限内清偿上述债务，原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行可以以被告衡阳市尚邦房地产开发有限公司所有位于衡阳市蒸湘区外环路58号“尚邦彩霞满天”地下附一层、附二层（抵押登记证号：衡房建蒸湘区字第08007297号、衡房产蒸湘区字第08014339号）、A栋除第1、7、25层外写字楼（抵押登记证号：衡房建蒸湘区字第08007247号-08007256号共10份、衡房建蒸湘区字第08007314号、08007315号、08007317号、08007318号、08007536号、08007577号、08007608号-08007610号、08007621号、08007308号-08007310号共13份）和B、C栋3套住房（抵押登记证号：衡房建蒸湘区字第08007513号、08007544号、08007564号），位于衡阳市蒸湘区长丰大道39号“尚邦领域”第二层商服房（抵押登记证号：衡房他证建蒸湘区字第08067291号-08067295号共5份）等房产折价或者变卖、拍卖，所得价款优先受偿；四、被告李元霞、陈永亮、汪云林对被告衡阳市尚邦房地产开发有限公司上述债务承担连带清偿责任。被告李元霞、陈永亮、汪云林承担保证责任后，有权对被告衡阳市尚邦房地产开发有限公司进行追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行其他诉讼请求。案件受理费418302元、财产保全费5000元，共计423302元，由被告衡阳市尚邦房地产开发有限公司、李元霞、陈永亮、汪云林共同负担。诉讼过程中，本院依据(2017)湘04民初203号民事裁定及(2017)湘04执保19号协助执行通知，于2017年7月19日查封了尚邦公司所有的尚邦·彩霞满天包括B栋2104号在内的房产。诉讼过程中，本院依据(2017)湘04民初203号民事裁定及(2017)湘04执保19号协助执行通知，于2017年7月19日查封了尚邦公司所有的尚邦·彩霞满天包括B栋2104号在内的房产。判决生效后，被告未自觉履行债务，建行衡阳分行申请强制执行。2018年6月13日，建行衡阳分行将其对尚邦公司所享有的全部债权(含相应担保权利)转让给中国东方资产管理股份有限公司湖南省分公司(以下简称东方公司湖南分公司)，东方公司湖南分公司向本院申请变更其为本案申请执行人。2019年5月22日，本院作出（2019）湘04执110号执行裁定：冻结、划拨被执行人尚邦公司及李元霞、陈永亮、汪云林所在银行账户上的存款人民币本金74956400元、利息343914.09元、案件受理费418302元、财产保全费5000元及有关评估、拍卖、执行费、后期利息等费用或查封、扣押、拍卖、变卖其价值相当的其他财产或财产性权益。另查明，异议人胡旭辉与被执行人尚邦公司于2017年3月23日签订《尚邦·彩霞满天认购协议书》，认购尚邦公司所开发的位于衡阳市蒸湘区西外环路58号尚邦·彩霞满天项目中B栋21层2104号房，总价款505429.4元。并在认购协议中特别约定，在付清全部房款当天，将该房产交付使用，同时保证房产无任何担保、抵押。异议人按照合同约定支付了全部价款，尚邦公司交付房屋，异议人并支付物业管理费及垃圾清运费等入住费用。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人与被执行人衡阳市尚邦房地产开发有限公司签订的《尚邦·彩霞满天认购协议书》，其实质是房屋买卖合同。异议人向尚邦公司支付了全部购房款，房屋已交付异议人使用，因尚邦公司的原因尚未给异议人办理过户登记手续。根据上述规定，异议人对涉案房屋享有排除法院强制执行的权益，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于衡阳市西外环路58号尚邦·彩霞满天B栋21层2104号房产的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起案外人执行异议之诉。审 判 长  尹 驰审 判 员  杨丹慧审 判 员  高 斌二〇一九年十一月二十八日法官助理  周珂嘉书 记 员  王 杰            校对责任人：周珂嘉         打印责任人：王    杰      附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。