四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1303民初3193号 原告：张会萍，女，1963年6月17日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：陈青松，南充市法源法律服务所法律工作者。 原告：王合全，男，1963年12月10日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：陈青松，南充市法源法律服务所法律工作者。 被告：四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司，住所地四川省南充市高坪区江东中路七段335号香颂湾一区第一幢1层。 法定代表人：邱永生，执行董事。 原告张会萍、王合全诉被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司(以下简称“杰烽房地产公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张会萍、王合全的共同委托诉讼代理人陈青松到庭参加了诉讼，被告杰烽房地产公司的法定代表人经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张会萍、王合全向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理位于四川省南充市高坪区商品房的权属转移登记；2.判令被告向原告支付2015年12月31日起至2016年3月31日期间的逾期办理初始登记的违约金1956.32元；3.判令被告向原告支付2015年3月31日起至2019年4月30日期间的逾期办理房屋权属转移登记的违约金48908.02元及2019年5月1日起至实际办证之日止，以已付购房款434738.00元为基数、按每日万分之一的标准计算逾期办理房屋权属转移登记的违约金；4判令被告向原告返还收取的代办房屋权属证契税费8902.76元及利息；5.判令被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2013年1月22日，原告与被告杰烽房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于南充市高坪区商品房，房屋总价款434738.00元。被告应在2015年12月31日前取得该商品房所在楼栋的初始登记权属证明，如因被告的责任未取得初始登记权属证明，被告应按每日万分之0.5支付违约金；原告一次性或分期付款的，被告应在2016年1月31日前办理房屋权属转移登记；原告按揭付款的，被告应在2016年3月31日前办理房屋权属转移登记。同时，原、被告在交接房屋时口头约定由被告代原告办理产权登记，原告向被告支付相关契税费8902.76元。合同签订后，原告按照合同约定支付了相应款项，履行了全部合同义务。但被告却未按照合同约定在2015年12月31日取得初始登记权属证明，也未在2016年3月31日前为原告办理房屋权属转移登记，其行为已经构成违约，理应承担违约责任。同时，被告应向原告收取的相关办证契税费理应退还原告并承担资金占用利息。 被告杰烽房地产公司未辩称。 本院经审理认定事实如下：1.2013年1月22日，原告张会萍、王合全与被告杰烽房地产公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：被告向原告出售其开发的位于南充市高坪区商品房；该商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为（南高）房预售证第20130011号；商品房用途为住宅；房屋建筑面积为106.94平方米，套内建筑面积为86.41平方米；房屋单价为5031.11元／平方米（按照套内建筑面积计算），房屋总价款为434738.00元，其中，由原告支付首期购房款214738.00元，剩余220000元向银行借款支付；商品房交付的时间为2014年12月31日前。初始登记约定：出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照下列方式处理，买受人不退房，合同继续履行，出卖人逾期按日万分之0.5支付违约金。转移登记约定：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起（空白）日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：一次性或分期付款应在2016年1月31日前办理房屋权属转移登记，按揭付款应在2016年3月31日前办理房屋权属转移登记。 2.合同签订后，原告按照合同约定的方式将房款434,738.00元支付给被告。被告分别于2013年1月29日、2014年11月10日向原告出具了金额分别为214,738.00元、220,000元的销售不动产统一发票。应被告要求，原告于2015年1月5日另行支付被告代办房产证、土地使用权证的契税费用8,694.76元、印花税10.00元、工本费198.00元，共计8,902.76元，被告出具了收据一张。因被告原因，被告至今未办理案涉商品房的房屋权属转移登记，原告至今未取得案涉商品房的产权证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》的效力问题。原告张会萍、王合全与被告杰烽房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体及他人的利益，双方的合同关系依法成立且合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。 关于原告要求被告办理商品房权属转移登记的问题。当事人应当对自己提出的诉讼主张，有责任提供证据。虽然原告在《商品房买卖合同》约定的期限内未取得房屋权属证书，但原、被告均未举证证明案涉商品房的权属转移登记条件已成就，故本院对原告要求被告办理案涉商品房权属转移登记的主张不予支持。 关于原告要求被告承担未办理初始登记的违约责任问题。原、被告双方签订了《商品房买卖合同》后，原告全面履行了合同义务，付清了购房款，被告未举证证明其按照合同约定的时间对原告所购买商品房所在楼栋进行初始登记，取得权属证明，故本院对原告要求被告支付逾期初始登记的违约金予以支持。至合同约定的办理产权转移登记时，初始登记尚未完成，据此，逾期初始登记的违约金计算至约定的办理转移登记时止，即从2015年12月31日起以原告所交房款434,738.00元为基数、按日万分之0.5计算至2016年3月30日，计1,978.06元。 关于原告要求被告承担逾期办理商品房权属转移登记的违约责任问题。该案原告系按揭贷款购房，依据合同约定，被告应在2016年3月31日前办理房屋权属转移登记，但由于被告原因致使原告所购房屋无法办理权属转移登记，被告构成违约，依法应当承担违约责任。虽然原、被告并未在《商品房买卖合同》中约定逾期办理转移登记的违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，违约金应当计算，由于我国金融市场利率化改革，中国人民银行不再公布贷款基准利率，导致适用该条丧失参照依据，但从基本价值功能看，商品房预售实际上是开发商融资的手段和途径，在没有完成办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。据此，本院酌定由被告按日万分之0.5的标准支付逾期办理商品房权属转移登记的违约金。 关于被告是否应当返还代办房产证费用、契税及支付资金占用利息的问题。原、被告双方在交接房屋时口头约定由被告代原告办理产权登记，原告向被告支付相关费用。该约定系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，双方事实上形成合法、有效的委托合同关系。原告已按约向被告支付了相关费用，被告应当按约为原告办理案涉商品房权属转移登记。因被告未按约为原告办理案涉商品房权属转移登记，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或受托人可以随时解除委托合同”之规定，原告有权解除与被告的委托合同关系并要求被告返还上述费用，由其在办证时自行向相关部门缴纳，故本院对原告提出的要求被告返还代办证费用的请求，本院予以支持。关于原告要求被告给付代收办证费用、契税的资金占用利息的问题，因原、被告双方对此并未约定，法律也无明文规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第四百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款之规定，判决如下： 一、被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张会萍、王合全支付逾期办理初始登记的违约金1,956.32元； 二、被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张会萍、王合全支付2016年3月31日起至2019年4月30日期间的逾期办理房屋权属转移登记的违约金24,475.75元，并从2019年5月1日起以434,738.00元为基数、按每日万分之0.5的标准计算逾期办理房屋权属转移登记的违约金至具备办证条件之日止； 三、被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张会萍、王合全返还代办房产证费用、契税计8,902.76元； 四、驳回原告张会萍、王合全的其他诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费647.00元，由被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  何凤军 二〇一九年十一月二十六日 书记员  罗海燕