广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执复688号 复议申请人（案外人、异议人）：广州市万晖房地产开发有限公司，住址：广州市。 法定代表人：陈文德，总经理。 委托诉讼代理人：唐明，广东岭南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严洁明，广东岭南律师事务所律师。 被执行人：吕英明，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，身份证住址广州市，现在服刑。 复议申请人广州市万晖房地产开发有限公司（以下简称万晖房地产）不服广东省汕尾市中级人民法院作出的（2019）粤15执异18号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行听证审查，复议申请人万晖房地产的委托诉讼代理人唐明、严洁明律师到庭参加听证。本案现已审查终结。 广东省汕尾市中级人民法院（以下简称汕尾中院）在执行被执行人吕英明没收个人财产、追缴违法所得一案中，案外人万晖房地产提出异议，请求撤销（2017）粤15执19号之四执行裁定书，停止拍卖涉案房产，解除对涉案房产的查封措施。主要理由为：一、涉案房产为该公司开发建设，产权初始登记一直在该公司名下，现仍为该公司所有，没有办理产权过户手续，既不是挂名购房人吕剑锋财产，更不是（2017）粤15执19号《执行裁定书》项下被执行人吕英明的财产，因此涉案房产不应该作为被执行人吕英明名下财产进行拍卖。二、购房人吕剑锋向该公司购买的涉案房屋，因逾期支付房款导致根本性违约，该公司早在2003年向广州仲裁委员会提起仲裁，广州仲裁委员会于2013年12月11日作出《仲裁裁决书》解除了涉案房屋的《商品房买卖合同》，购房人吕剑锋早已丧失取得涉案房屋产权的法定基础。三、本案涉案房屋的产权一直归于该公司所有，应停止拍卖属于该公司的财产，同时相应的查封措施应当被解除。本案中，涉案房屋由于购房人吕剑锋未交齐房款，连预售合同的预告登记都没有办理，其物权期待权已因双方签订的预售合同解除而失效，吕剑锋丧失了取得涉案房屋物权的基础。 执行法院查明，吕英明犯受贿罪没收个人财产、追缴违法所得一案，汕尾中院于2017年5月15日立案执行，在执行过程中，该院于2017年10月8日作出了（2017）粤15执19号之二执行裁定书，裁定预查封位于广东省广州市XX区XX路XX号XX大厦XXX号房一套（面积：110.38平方米），预查封期限为三年；于2018年12月10日作出了（2017）粤15执19号之四执行裁定书，裁定拍卖广州市XX区XX路XX号XX大厦XXX号房一套（面积：110.38平方米）。 另查明，案外人万晖房地产与吕剑锋于2012年4月30日签订了编号为201204185979的《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称预售合同）。预售合同约定吕剑锋向万晖房地产购买广州市XX区XX路XX号XX大厦XXX号房一套，该房产总金额为3,620,022元，分五期支付。合同签订后支付了前三期购房款，占总价款的75%，剩下的两期购房款未支付。尔后，万晖房地产向广州市仲裁委员会申请仲裁，请求解除其与吕剑锋签订的预售合同等。广州仲裁委员会于2013年12月11日作出（2013）穗仲案字第2332号裁决书，裁决：（一）解除案外人广州市万晖房地产开发有限公司与吕剑锋于2012年4月20日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201204185979）；（二）吕剑锋于本裁决书送达之日起十日内协助广州市万晖房地产开发有限公司到房管部门办理《广州市商品房买卖合同（预售）》的合同注销手续；（三）吕剑锋向广州市万晖房地产开发有限公司支付违约金724,004.4元。 再查明，根据广州市不动产登记中心提供的广州不动产登记查册表载明，涉案房产登记号为2014登记字1337XXX号，权属人为广州市万晖房地产开发有限公司。涉案房产已于2012年6月6日办理预告登记，产权登记号为12预登01358XXX，权属人姓名吕剑锋，不动产权证号为粤房地权证穗字第××号，占有份额为全部。涉案房产于2013年8月13日被广东省人民检察院查封，于2017年11月21日被汕尾中院续行查封。 执行法院认为，案外人万晖房地产与吕剑锋签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）合法有效并已实际履行，涉案房产已办理预告登记。合同履行过程中，涉案房产作为赃款赃物被检察机关查封，尔后案外人为收回涉案房产向仲裁机构提起仲裁，取得生效的《裁决书》，并以此请求法院停止对涉案财产的处置。可见，本案的法律问题是被司法查封的财产能否通过仲裁阻却法院的执行。根据我国法律规定，财产被司法查封之际，该财产的处分权已为司法机关控制，未经许可，任何人不得进行处分，仲裁机构也不例外。本案中因受查封效力的制约，涉案房产物权变动无从发生，案外人不能据此阻却法院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”另一方面，吕剑锋已支付了75%的购房款，即交付了“大部分”购房款，从保护消费者的利益出发，消费者的物权期待权应得到充分保护，本案中法院对涉案房产的处置，既保护了国家利益，同时也不会损害开发商的合法权益，相反，开发商的债权可以得到实现。综上，案外人万晖房地产异议理由不能成立，不予支持。2019年9月5日，汕尾市中级人民法院作出（2019）粤15执异18号执行裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，裁定驳回案外人广州市万晖房地产开发有限公司的异议请求。 异议人万晖房地产不服向本院申请复议，请求：1．撤销广东省汕尾市中级人民法院（2019）粤15执异18号《执行裁定书》；2.撤销广东省汕尾市中级人民法院（2017）粤15执19号之四《执行裁定书》；3.停止拍卖（2017）粤15执19号之四《执行裁定书》项下涉案房屋广州市XX区XX路XX号XX大厦XXX号房屋（以下简称“涉案房屋”）；4.解除对涉案房屋的查封措施。主要理由为：一、广东省汕尾市中级人民法院（2019）粤15执异18号《执行裁定书》认定事实错误、法律适用错误。复议申请人主张的是对涉案房屋（广州市XX区XX路XX号XX大厦XXX号房）享有的物权，应当属于案外人实体异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，不应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条。涉案房屋为异议申请人开发建设，产权初始登记一直在复议申请人名下，现仍为复议申请人所有，没有办理产权过户手续，既不是挂名购房人吕剑锋（下称“购房人吕剑锋”）财产，更不是（2017）粤15执19号《执行裁定书》项下被执行人的财产。即便涉案房屋已于2012年6月6日办理预告登记，预告登记不等于正式的物权登记，两者有根本性区别，预告登记的作用仅为制约开发商把已出售的房屋再次出卖，而初始登记或办出房产证（即大确权或小确权）才是确认房屋物权归属的正式有效证明。根据《中华人民共和国物权法》第九条相关规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，复议申请人与购房人之间签订的《商品房买卖合同》仅是债权法律关系，购房人或被执行人享有的仅是基于该合同履行的期待权，也即无权变动的请求权，并非物权本身。而复议申请人通过开发建设及初始登记获得的是涉案房屋的物权。物权与债权为两种不同的财产权，复议申请人认为，（2017）粤15执19号之四《执行裁定书》项下涉案房屋并非被执行人吕英明所有，甚至购房人吕剑锋也未能取得该房屋产权登记，更不应作为被执行人名下财产进行拍卖。二、购房人吕剑锋向复议申请人购买的涉案房屋，因其逾期支付房款导致根本性违约，复议申请人早在2013年向广州仲裁委员会提起仲裁，广州仲裁委员会于2013年12月11日作出《仲裁裁决书》解除了涉案房屋的《商品房买卖合同》，购房人吕剑锋早已丧失取得涉案房屋物权的法定基础。购房人吕剑锋与复议申请人于2012年4月30日签订了《广州市商品房买卖合同》（预售）（编号：201204185979，简称“预售合同”），双方约定：购房人吕剑锋购买复议申请人开发建设的广州市XX区XX路XX号XX大厦XXX号房,合同总价款为人民币3620022元；付款方式为首期房款在签订合同时支付人民币1448009元，第二期房款人民币724004元应于2012年6月25日前支付；第三期房款人民币54003元应于2012年9月25日前支付；第四期房款人民币543003元应于2013年2月25日前支付；第五期房款人民币362003元应于2013年7月25日前支付。逾期支付任何应付款项，每逾期一日购房人应按房价款总额的万分之五向申请人支付违约金，逾期超过30日的，申请人有权单方面解除本合同，若因被申请人原因导致本合同解除的，购房人应向申请人支付该商品房房款总额20%的违约金。但是购房人吕剑锋共计支付人民币2715016元的购房款后，一直拖欠后续房款导致预售合同无法履行，复议申请人多次催促无果，遂诉至广州仲裁委员会，要求解除双方预售合同并要求购房人吕剑锋支付相关违约金。2013年12月11日，广州市仲裁委员会作出（2013）穗仲案字（2332）号《裁决书》，裁决：（一）、解除复议申请人与购房人吕剑锋签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）（编号：201204185979）；（二）、购房人吕剑锋于裁决书送达之日起十日内协助复议申请人到房管部门办理《广州市商品房买卖合同》（预售）的合同注销手续；（三）、购房人吕剑锋向复议申请人支付违约金人民币724004.4元；（四）、购房人吕剑锋应付的仲裁费人民币42573元应迳付给复议申请人。三、本案涉案房屋的产权一直归于复议申请人所有，应停止拍卖属于复议申请人的财产，同时相应的查封措施应当被解除。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“……第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，……”，故涉案房屋的查封措施应当予以解除。综上所述，涉案房屋的产权一直归属复议申请人所有，且复议申请人与购房人吕剑锋之间的预售合同已依法解除，购房人或被执行人对涉案房屋享有物权变更请求权早已消灭，查封措施所赖以存在的基础早已不存在，拍卖涉案房屋更是无合法依据。四、本案的执行依据、已生效的刑事判书并没有认定XXX号房屋是归属于吕英明所有的赃物，仅是认定XXX号房屋约定总购房款为3620022元，已支付购房款中的2515025.30元系吕英明受贿所得的赃款。根据刑事判决的内容，原执行法院应依法追缴的是吕英明受贿所得的2515025.30元，而不是该XXX号房屋本身。故原执行法院直接以XXX号房屋是归属于吕英明所有的赃物而进行拍卖，明显没有法律依据，明显是错误执行刑事判决的行为。五、在不动产登记簿已明确登记XXX号房屋的权属人是万晖房地产的情况下，原执行法院在（2019）粤15执异18号《执行裁定书》中却引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议的规定》）第26条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定作为驳回万晖公司异议申请的法律依据，明显混淆了《执行异议和复议的规定》第25条、26条适用的先后顺序及第26条的具体适用条件，系适用法律严重错误。六、原执行法院以应保护吕剑锋（吕英明）之消费者的物权期待权作为驳回万晖公司异议申请的理由，不符合《执行异议和复议的规定》第28、29条关于对消费者期待物权保护的法律规定，也与《合同法》的基本规定相违背，是错误的。综上，原执行法院裁定查封、拍卖XXX号房屋是错误的，广东省汕尾市中级人民法院（2019）粤15执异18号《执行裁定书》认定事实错误、法律适用错误，请求贵院支持我方请求，以保障我方合法权益。 本院查明，汕尾中院在审查本案执行异议过程中，未进行听证。 本院认为，《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条规定：“执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。人民法院审查案外人异议、复议，应当公开听证。”对刑事裁判涉财产部分执行的案外人异议审查应当公开进行听证。本案中，执行法院在执行异议的审查过程中，未经听证这一法定程序，在书面审查后径行作出执行裁定，严重违反法定程序，依法应当发回重新审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（四）项的规定，裁定如下： 一、撤销广东省汕尾市中级人民法院（2019）粤15执异18号执行裁定。 二、本案发回广东省汕尾市中级人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  李昙静 审判员  庄绪义 二〇一九年十一月十五日                                                                                                                      法官助理蔡文                                                                                                                      书记员  刘少娟