贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6426号上诉人（原审被告）：李道妤，女，1995年10月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：孔伟，贵州好时律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李育惠，女，1997年4月8日出生，汉族，住广西壮族自治区桂平市。原审被告：何卉，女，1973年11月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原审第三人：贵州未来之家房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区顺海中路88号保利温泉新城一期商业街1层5号。法定代表人：陈章敏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王曦，男，1985年9月17日出生，黎族，住贵州省关岭布依族苗族自治县，系该公司员工。上诉人李道妤因与被上诉人李育惠、原审被告何卉、原审第三人贵州未来之家房地产经纪有限公司（以下简称未来之家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初1419号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人李道妤的委托诉讼代理人孔伟，被上诉人李育惠，原审被告何卉以及原审第三人未来之家公司的委托诉讼代理人王曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李道妤上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2．一、二审诉讼费、财产保全费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人虽未按照约定办理房屋过户登记手续，但签订《房屋买卖合同》时上诉人就告知被上诉人李育惠及其原审第三人未来之家公司房产证是从银行借出的，若上诉人需要房产证时被上诉人必须配合，但被上诉人并没有配合，导致上诉人不能归还房产证，上诉人又欠了银行几期贷款，故银行起诉上诉人以实现其抵押权，导致合同目的不能实现，对此被上诉人也有一定的过错；2、承诺书替代了《房屋买卖合同》，被上诉人应按承诺书主张权利，何卉只是代理上诉人出具承诺书，并没有债务加入的意思表示。被上诉人李育惠答辩称，银行起诉上诉人的原因是其未按时归还银行贷款，何卉与上诉人没有在约定时间内兑现承诺书，应承担连带责任。原审被告何卉述称，被上诉人知晓案涉房屋有贷款，承诺书是何卉书写的，但何卉只是代李道妤书写该承诺书，不应承担连带责任。原审第三人未来之家公司述称，合同约定由未来之家公司代为保管房产证，未来之家公司愿意配合上诉人到银行办理相关手续，因案涉房屋有抵押所以未能办理过户。李育惠向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告李道妤及第三人于2018年8月1日订立的《房屋买卖居间合同》；2、被告李道妤向原告双倍返还购房定金共计64万元；3、被告李道妤向原告返还购房款28万元；4、被告李道妤赔偿原告中介费损失48,000元；5、被告李道妤赔偿原告律师费损失30,590元；6、被告何卉在65万元范围内对前述款项承担还款责任；7、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：位于贵州省贵阳市乌当区顺海中路88号保利．温泉新城T20栋负1-4层2号房屋（以下简称涉案房屋）属被告李道妤单独所有，建筑面积为257.23㎡，取得价格为335万元，不动产权证号为：黔（2016）乌当区不动产权第0005603号。2018年8月1日，原告李育惠（乙方）与被告李道妤（甲方）及第三人未来之家公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，该房屋已设定抵押，甲方尚欠银行贷款约197万元，甲方应于2018年12月31日前向贷款机构提交办理提前还款及注销抵押手续的申请；甲、乙双方议定成交价为160万元，乙方应于本合同签订之日交纳购房定金60万元（届时定金冲抵购房款），于甲方提前还款时一次性支付购房款（含定金）160万元；乙方应于合同签订之日支付丙方居间服务费48,000元；甲方应于2018年8月2日前将涉案房屋交付给乙方，并在房产满足过户登记条件后配合办理权属转移登记手续；甲方未按照本合同约定交付房屋或办理过户手续的，逾期超过30日，乙方有权选择解除合同，乙方选择解除合同的，甲方应当按照总房款的20%向乙方支付违约金；任何一方不履行本合同约定的义务，应当向守约方承担违约责任并赔偿守约方损失，包括但不限于直接损失、可得利益损失、处理争议的诉讼费、律师费。合同订立当日，原告依约向被告李道妤支付了购房定金60万元，并向第三人支付了居间服务费48,000元。之后，被告李道妤将涉案房屋交付给原告使用，但至今未按合同约定办理提前还款及注销抵押登记手续；原告多次要求被告李道妤偿还银行贷款注销抵押登记并办理房屋过户登记手续未果后，被告何卉出面与原告交涉，并于2019年1月26日向原告出具承诺书，承诺其于2019年2月28日之前退还原告购房款60万元，补偿原告中介费5万元。期限届满，被告未付款，原告遂于2019年4月2日诉至一审法院要求如前所诉。另查明，被告李道妤、何卉系婆媳关系；原告与贵州大谋律师事务所签订《委托代理合同》，约定贵州大谋律师事务所指派律师代理原告进行诉讼，律师代理费为30,590元；原告提交了2019年4月1日贵州大谋律师事务所出具的金额30,590元的律师代理费增值税普通发票。一审法院认为，原告与被告李道妤及第三人签订的《房屋买卖居间合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。合同约定，被告李道妤未按约交付房屋或办理过户手续的，逾期超过30日，原告有权选择解除合同。被告李道妤未依约在2018年12月31日前办理提前偿还银行贷款手续并注销抵押登记，导致涉案房屋至今不能办理过户登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原告要求解除合同的诉请，于法有据，一审法院予以支持。原告支付60万元定金后，被告李道妤已将其单独所有的房屋交付给原告，且双方合同约定付款时将定金冲抵购房款，故原告支付给被告李道妤的60万元，名为定金，实为购房款。被告李道妤未按合同约定办理房屋过户登记手续导致合同解除，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告要求被告李道妤返还购房款60万元、赔偿中介费损失48,000元、律师费损失30,590元的诉请，符合双方合同约定，于法有据，一审法院予以支持。对于原告要求被告李道妤双倍返还定金的诉请，因其交纳的60万元不具备定金性质，一审法院不予支持，但双方所签合同明确约定被告李道妤未按约定办理房屋过户手续导致原告选择解除合同的，被告李道妤应当按照总房款的20%向原告支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告李道妤应向原告支付违约金32万元（160万元×20%=32万元）。被告何卉与被告李道妤系婆媳关系，被告何卉向原告出具承诺书承诺退还原告购房款60万元并补偿中介费5万元，其行为应认定为对该笔债务的确认加入，故对原告要求被告何卉在65万元范围内承担还款责任的诉请，一审法院予以支持。另外，合同解除后，原告李育惠理应将涉案房屋返还给被告李道妤，但因被告李道妤未主张，故一审法院不予处理。被告李道妤、何卉经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未说明正当理由，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告李育惠与被告李道妤及第三人贵州未来之家房地产经纪有限公司于2018年8月1日签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告李道妤在本判决生效后十日内返还原告李育惠购房款60万元；三、被告李道妤在本判决生效后十日内支付原告李育惠违约金32万元；四、被告李道妤在本判决生效后十日内赔偿原告李育惠中介费48,000元、律师费30,590元，合计78,590元；五、被告何卉在65万元范围内对上述款项承担共同还款责任。六、驳回原告李育惠其他诉讼请求。案件受理费6,893元、财产保全费5,000元，合计11,893元，由被告李道妤负担（此款原告李育惠已预交，履行时，由被告李道妤一并支付给原告李育惠）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，李道妤提交何卉出具的承诺书复印件一份，该证据并非法律规定的新证据。其他各方当事人亦未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院另查明，本案三方当事人签订《房屋买卖居间合同》后，李道妤即将案涉房屋的产权证交到未来之家公司处保管，李道妤称需要李育惠配合提供房产证，是因为其没有筹到提前归还银行贷款的资金，需要将之前交到中介处的房产证取回，用于办理信用贷款来偿还银行按揭贷款。本院还查明，一审判决将案号误写为（2018）黔0112民初1419号，一审案号应为（2019）黔0112民初1419号。本院认为，本案争议焦点为违约责任如何认定的问题。依据李道妤、李育惠以及未来之家公司签订的《房屋买卖居间合同》的约定，李道妤作为出卖人负有为买受人李育惠办理房屋过户登记的义务，因签订合同时案涉房屋存在银行按揭贷款未还清，按照合同约定，李道妤应于2018年12月31日前向贷款机构提交办理提前还款及注销抵押手续的申请，但李道妤至今未履行相关义务，导致案涉房屋至今无法办理过户，合同目的不能实现，故一审判决解除合同并判令李道妤承担违约责任符合法律规定和合同约定。李道妤上诉称李育惠未配合其提供房产证也是最终未能办理过户的原因之一，但合同约定提前还贷是出卖人李道妤的义务，李育惠及中介未来之家公司并无配合李道妤筹集资金的义务，李育惠及中介未来之家公司是否配合归还房产证与合同目的能否实现没有必然因果关系，故本院对李道妤的该项上诉主张不予采纳。本案中，李育惠诉请双倍返还定金，依据《房屋买卖居间合同》中需缴纳60万元定金的约定以及李道妤向李育惠出具的60万元收据，该60万元款项的性质应为定金，一审判决将该款项认定为购房款不当。另依据《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”，以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”的规定，法律仅保护合法范围内的定金约定，本案受保护的定金金额为160万元x20%=32万元，李育惠诉请双倍返还共计64万元符合法律规定，本院予以支持。剩余28万元应按购房款予以返还，故李道妤共计应支付李育惠92万元。2019年1月26日出具的承诺书并未实际履行，承诺书中亦无李育惠放弃按《房屋买卖居间合同》主张权利的约定，李道妤认为李育惠仅能依据承诺书主张权利于法无据，本院不予支持。李道妤认为何卉不应当承担本案责任，但何卉本人并未提起上诉，视为何卉认可一审判决。李育惠并未按违约金条款主张权利，一审判决李道妤返还购房款60万元以及支付违约金32万元不当，但考虑到一审判决前述两项款项的总金额与本院认定返还购房款及双倍返还定金的总金额一致，判决李道妤承担律师费与中介费亦符合合同约定，故本院对一审判决结果予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,786元，由上诉人李道妤负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇一九年十一月二十九日法官助理王强书记员岳立莲