陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民初1584号原告（申请执行人）：陕西建工第四建设集团有限公司，住所地陕西省渭南市临渭区。法定代表人：陈康健，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡超奇，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜平容，男，1964年4月4日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。被告（案外人）：西安市临潼区骊山街道办事处胡王村民委员会，住所地西安市临潼区。法定代表人：王崇利，该村委会主任。委托诉讼代理人：郝科社，陕西昭应律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩平义，男，1955年5月12日出生，汉族，该村新西组组长，住西安市临潼区。第三人（被执行人）：陕西云飞房地产开发有限公司，住所地西安市临潼区北侧。法定代表人：魏广孝，该公司总经理。委托诉讼代理人：马超，陕西骊剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈青，陕西骊剑律师事务所律师。原告陕西建工第四建设集团有限公司（以下简称陕四建集团）与被告西安市临潼区骊山街道办事处胡王村民委员会（以下简称胡王村委会）及第三人陕西云飞房地产开发有限公司（以下简称云飞公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陕四建集团的委托诉讼代理人胡超奇、杜平容，被告胡王村委会的法定代表人王崇利及委托诉讼代理人郝科社、韩平义，第三人云飞公司的委托诉讼代理人马超、陈青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陕四建集团向本院提出诉讼请求：准许对云飞公司名下位于西安市临潼区XX街XX居XX号楼XX层（1层20-21轴除外）建筑面积约4800平方米商业门面房的执行。事实和理由：2018年1月18日，西安仲裁委员会作出西仲裁字（2017）第838号裁决：一、云飞公司在收到本裁决书之日起十日内支付陕四建集团工程款15099351元（已扣除质保金82156.5元）及利息（以应支付工程款15099351元为基数自2017年4月13日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、云飞公司在收到本裁决书之日起十日内退还陕四建集团履约保证金300万元及该款资金占用费（自2013年8月1日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、云飞公司在收到本裁决书之日起十日内退还陕四建集团垫付审计费11万元、用水用电保证金17万元；四、驳回陕四建集团其余仲裁请求；五、云飞公司承担仲裁费158122元。2017年6月15日，西安市临潼区人民法院作出（2017）陕0115财保17号民事裁定：查封争议房产，查封期限三年（自2017年6月15日起至2020年6月14日止）。并于同日作出查封公告。在西安市中级人民法院强制执行期间，胡王村委会对执行标的提出书面异议，认为所查封的财产属其所有。西安市中级人民法院于2019年5月13日作出的（2019）陕01执异228号执行裁定书裁定：中止对争议房产的执行。（2019）陕01执异228号裁定的根本错误在于认定胡王村委会对陕四建集团施工建设的并依法查封的争议房产拥有所有权。无论是《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程施工许可证》还是《商品房预售许可证》，均可证明骊山名居的开发商是云飞公司一家，只有云飞公司才能通过建设取得该房产的初始所有权，胡王村委会不可通过建设的方式取得该房产的所有权。云飞公司尚未取得初始登记，且不可能通过继受的方式取得该房屋所有权。陕四建集团与云飞公司在建设工程施工合同履行中，因云飞公司不能按约支付工程款，陕四建集团将该楼宇的商铺留置，至今未向云飞公司交付，工程各项资料及商铺都在陕四建集团手中，云飞公司不可能将商铺交付给胡王村委会。事实上，胡王村委会也未实现该商铺的实际占有。即使云飞公司与胡王村委会及临潼区政府之间存在着因土地出让金的问题，也是债权问题。陕四建集团作为该楼宇的施工单位，依照合同法规定，就工程款享有优先于其他任何债权的优先受偿权，故在胡王村委会实现其债权前，应优先实现陕四建集团的债权。胡王村委会与云飞公司之间的所谓房屋租赁合同，是恶意串通形成的，不具有法律效力。2014年房屋尚未建成，云飞公司即向胡王村委会出具租赁费收据，足见其租赁关系虚假。即使房屋建成，陕四建集团始终未向云飞公司交付房屋，云飞公司怎么能向胡王村委会交付房屋，房屋尚未交付怎能形成返租合同关系，故胡王村委会与云飞公司之间虚假的不产生法律效力的返租合同不足以对抗陕四建集团的合法债权，也不足以对抗合法的强制执行行为。综上，（2019）陕01执异228号执行裁定认定事实和适用法律错误，请求判决准许执行依法查封的房产，以维护陕四建集团的合法权益。被告胡王村委会辩称，涉案房屋是胡王村委会与云飞公司共同出资开发建设的，有胡王村委会与云飞公司签订的《联合开发建设合同》佐证。签订该合同的背景是，法律规定办理房地产开发手续必须具有开发资质，胡王村虽有区政府为解决失地农民生活出路给予的16亩国有土地及开发建设的优惠政策，但因胡王村没有开发资质，故才找云飞公司联合开发建设，虽以云飞公司名义办理开发建设手续，但事实是由云飞公司与胡王村共同出资开发建设。陕四建集团仅以土地、规划、建设、预售证件是云飞公司名义否认胡王村与云飞公司共同开发，与事实相悖。根据《联合开发建设合同》约定，胡王村用区政府返留给失地农民的16亩土地及优惠政策作为出资，获得临正街10500㎡的商业门面房。胡王村按约正确履行了自己的全部义务，退还云飞公司土地招拍挂款2550万元，免收了407万元统筹基金、967万元异地建设费、105万元城市配套费。2016年元月，云飞公司、胡王村委会在骊山街办见证下签订房屋分割协议，明确商铺除西塔楼二、三层外的一、二、三层全部归胡王村所有，不足部分用负一层补够。云飞公司采取返租的方式将交付给胡王村的房屋对外统一招商经营，并从2013年起按每年100万元租金向胡王村支付到2015年。2016年至2018年的租金未付，胡王村已通过诉讼处理，现正在临潼法院执行。综上说明，涉案商铺一、二、三层10500XX房XX村的财产，陕四建集团仅凭开发建设的五证上登记为云飞公司就称该10500㎡房屋是云飞公司的，系片面之谈。需要强调的是，没有《联合开发建设合同》，云飞公司就不可能取得五证。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，云飞公司与胡王村委会早在2016年就对共同开发建设的房屋进行了清楚分割，明确了胡王村委会享有商业门面房一、二、三层10500㎡份额，而法院却查封了胡王村享有份额内的4800㎡房屋，显属错误，（2019）陕01执异228号执行裁定中止该4800㎡房产的执行，于法有据。陕四建集团称云飞公司与胡王村委会恶意串通形成虚假的租赁关系，系无据之谈。（2018）XX号XX村委会之间的租赁关系并判决云飞公司支付胡王村委会租金，正确无误。之所以形成《联合开发建设合同》，是基于区政府2006年42号会议纪要，政府给予的预留16亩国有土地，免去城市建设费等优惠，政府让胡王村开发建设一定数量门面房，通过门面房的出租经营，解决失地农民生活出路。因此，胡王村联合开发建设的目的是获得解决失地农民生活出路的门面房，而不是钱，事实上分割的正是门面房，也不是钱。可见，云飞公司与胡王村委会之间争议的是物权，而不是债权，故陕四建集团的工程款优先权显然不能对抗解决失地农民生活出路的物权生存权。陕四建集团的诉请无事实及法律依据，请求驳回。第三人云飞公司述称，其同意陕四建集团的诉讼请求。 经审理查明，陕四建集团向西安市临潼区人民法院申请诉前财产保全，西安市临潼区人民法院于2017年6月15日作出（2017）陕0115财保17号民事裁定书，裁定：查封云飞公司的位于西安市临潼区XX街XX居（云飞地产）1号楼20-27轴1-3层商业门面房（1层20-21轴商业门面房除外），建筑面积约4800平方米的房产。查封期限三年（自2017年6月15日起至2020年6月14日止）。同日，西安市临潼区人民法院作出查封公告。陕四建集团与云飞公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年1月18日作出西仲裁字（2017）第838号裁决书，裁决：云飞公司支付陕四建集团工程款15099351元（已扣除质保金82156.5元）及利息（以应支付工程款15099351元为基数自2017年4月13日起至给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算）；云飞公司退还陕四建集团履约保证金300万元及该款资金占用费（自2013年8月1日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；云飞公司退还陕四建集团垫付审计费11万元、用水用电保证金17万元；驳回陕四建集团其余仲裁请求；仲裁费197652元，由陕四建集团承担39530元，云飞公司承担158122元。该裁决书已发生法律效力。陕四建集团向本院申请强制执行。本院依法立案执行。执行过程中，胡王村委会作为案外人以上述被查封房产属其所有为由向本院提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异228号执行裁定：中止对云飞公司名下争议房产的执行。陕四建集团遂提起申请执行人执行异议之诉即本案。另查明，2006年8月8日，西安市临潼区XX街XX村XX堡XX村XX小组XX路问题作出决定（42号会议纪要）：对安置区内按照一定比例预留的开发用地，原则上必须建市场，其开发形式、分配方案、经营管理模式等由村委会组织，征得三分之二以上村民同意后，报区政府有关部门办理相关手续，区建设局免收城市建设配套费；小区内按照规划修建的一定数量的门面房，是政府对失地群众和拆迁户的一种补偿方式，其经营收入全部作为小区物业管理和设施维修费用。门面房出租时，同等条件下优先考虑失地村民，由区建设部门具体负责落实。该会议还对其他有关事项作出决定及提出要求。2009年9月5日，在西安市临潼区骊山街办见证下，胡王村委会作为甲方与云飞公司作为乙方签订《联合开发建设合同》，约定：该项目位于西安市临潼区XX街，南临XX街，北临农行、通信站，东临628家属院，西临规划路；该项目用地是西安市临潼区政府返留给甲方安置村民生活出路的土地，属国有土地，该土地按《区XX号会议纪要》优惠政策执行；甲乙双方同意对该项目采取联合开发方式，合作共同开发，甲方以该土地及政府所给予优惠政策作为投资，乙方以开发建设为投资；在乙方完成该项目三栋18层全部投资建设后，经相关部门验收合格后，XX街XX房（地下**，地上两层，因地理环境而定）建筑面积10500㎡归甲方所有；乙方所得利益为该项目建成后的全部商品住宅，乙方自行承担全部投资风险；甲方负责该项目的土地办证及过户、建设规划、建审等一切与联合开发建设的相关必须的法律手续，保证区XX号会议纪要给予的各项优惠政策得到落实，所产生一切费用由乙方承担；在该项目各项手续办理过程中，如乙方不能享有区XX号会议纪要给予的优惠政策，则甲方必须承担并及时补给乙方应得的优惠资金。该合同还对其他事项进行了约定。2009年11月16日，西安市国土资源局临潼分局向规划临潼分局发《关于骊山街办胡王村拆迁安置用地出具规划设计条件的函》：临潼区XX中心XX街XX村土地征收纳入储备，现该村组土地资源有限，为了保证该村组村民的生产和生活，区政府决定将农行以南、XX街以北、会昌路以西、骊景新世界以东的16.4645亩作为该村组拆迁安置用地，该项目符合土地利用总体规划和供地政策，请你单位出具规划设计条件、选址意见书、定点位置图。2010年6月17日，西安市临潼区人民政府就唐华清宫遗址保护项目安置工程建设有关问题作出决定（32号会议纪要）：关于胡王市场建设问题。该工程是解决被拆迁群众生活出路的民生工程，区发改、建住、规划、国土及骊山街办要积极配合，大力支持，全力搞好市场建设。关于土地手续办理，由骊山街办牵头，确定一名分管领导，专门负责协调办理此事。国土分局要加大工作力度，尽快完善办理用地手续，确保该市场早日建成投入运营。该会议还对其他事项作出决定。2011年6月3日，西安市国土资源局临潼分局向临潼区人民政府递交《关于骊山名居项目用地办理规划手续有关问题的报告》：对于该宗地规划办理过程中存在的问题，建议规划部门具体研究此事，并制定合理的解决方案，出具宗地规划设计条件，国土部门才能尽快完善该宗地的用地手续，使建设项目早日落实。2013年9月25日，西安市临潼区人民政府第17届40次、【2013】第16次常务会议研究并原则同意骊山街办提出的关于减免骊山名居项目相关政府审批行政收费及罚款的请示。决定免收骊山名居项目劳保统筹基金407万元、廉租房异地建设费967万元、市场部分城市基础设施配套费105万元，返还土地招拍挂费用2653.45万元。规划许可证罚金及人防行政收费根据相关法律法规，按最低标准执行。会议要求骊山街办要积极协调相关部门，帮助云飞公司加快完善项目相关手续，确保业主能够正常办理房屋产权登记，同时积极协调返还群众安置商业面积，维护社会稳定。该会议还对其他事项进行研究。2013年10月17日，西安市国土资源局临潼分局向西安市临潼区经济适用住房和廉租住房建设领导小组办公室发《关于骊山名居项目用地免交异地配建费的函》，认为骊山名居项目属被拆迁群众安置工程，为了保障安置群众的切身利益，切实维护社会稳定，依法合规合理解决好项目遗留问题，决定：免收骊山名居项目劳保统筹基金407万元、廉租房异地建设费967万元、市场部分城市基础设施配套费105万元，返还土地招拍挂费用2653.45万元。2014年4月17日，西安市国土资源局与云飞公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：本合同项下出让宗地总面积10976.3平方米，其中出让住宅8383.18平方米，出让商服2593.12平方米；出让宗地坐落于临潼区骊山街道办事处辖区；出让宗地的平面界址为东临道路、西邻规划路、南邻XX街、北临农行家属院及84543部队；出让宗地的用途为住宅、商服；宗地成交总价款为2550万元；云飞公司一次性缴纳配建廉租住房异地建设资金6616600元。该合同还对其他事项进行了约定。2014年5月28日，XX街XX村转账支付安置款1785万元。2014年5月30日，胡王村委会分两笔共向云飞公司转账支付1785万元。2016年1月30日，在西安市临潼区骊山街办见证下，胡王村委会与云飞公司签订《关于骊山商厦门面房建成分割协议》，内容如下：根据2009年9月5日由云飞公司和胡王村委会签订联合开发建设合同第二条第二款的分配方案，现在建成后的实际情况不相符，为利于商铺经营管理，经双方协商提出新的分割方案：一、西塔楼商铺二、三层归云飞公司所有；二、商铺所有一层和西塔楼东墙伸缩缝以东（含东塔楼）二、三层归新堡村村民所有。如不够10500平方米，从地下一层中区划分，为了保证新堡村村民10500平方米，在竣工验收后，按区房管所实际测量面积为准。本案争议的4800平方米被查封房产包含在上述分割协议约定归胡王村所有的商铺面积范围之内。2017年6月22日，西安市临潼区XX居项目有关问题召开专题会议（第39号会议纪要），指出按照区政府第17届40次常务会议确定的返还土地招拍挂费用，目前还有欠款765万元。决定：区财政局要按照原退款流程，在7月5日前将剩余765万元返还至骊山街办，骊山街办按相关要求返还至企业。区房管所要对返还资金使用情况进行监管，确保资金优先用于解决农民工工资。就上述第39号西安市临潼区人民政府专题会议纪要所涉欠款765万元：2017年8月16日，西安市临潼区人民法院执行局通过西安市临潼区财政局划扣执行案款500万元，备注为云飞公司土地补偿款；2017年8月21日，XX街XX村。胡王村委会依据云飞公司向骊山街办出具的《授权委托书》，将其中150万元于2017年8月23日转账支付西安市临潼区金汇小额贷款有限公司用于归还云飞公司的借款本息，另115万元胡王村委会于2017年8月29日转账支付云飞公司。以上，胡王村委会实际共计向云飞公司支付2550万元，系西安市临潼区人民政府通过骊山街办及胡王村委会返还给云飞公司的土地招拍挂费用。2019年1月9日，就胡王村委会诉云飞公司租赁合同纠纷一案，西安市临潼区人民法院作出（2018）陕0115民初4891号民事判决书，该判决书认定：2009年9月5日胡王村委会与云飞公司签订了《联合开发建设合同》，约定胡王村委会所得利益商品房资产，即在云飞公司完成该项目三栋18层全部投资建设后，经相关部门验收合格后，临正街商品房（地下**，地上两层，因地理环境而定）建筑面积10500㎡归胡王村委会所有。2013年经双方口头商议，将胡王村委会的临街商品房10500㎡返租给云飞公司，云飞公司每年支付胡王村委会租金100万元。2013年、2014年、2015年云飞公司均向胡王村委会支付了租金。2016年双方对临正街商铺位置进行重新分割，云飞公司承诺向胡王村委会支付补偿款100万元。2017年云飞公司向胡王村委会支付了2016年租金中的20万元，并于2017年8月25日向胡王村委会出具欠条一张，XX村委会XX居商铺2016年租金捌拾万元整。2018年2月10日云飞公司向胡王村委会出具欠条一张，XX村委会XX居2016年分割补偿款100万元，欠房屋租金100万元，共计200万元。该判决书认为：胡王村委会与云飞公司之间的联合开发合同，是双方真实意思表示，系合法有效合同，依法应受法律保护。胡王村委会称其将房屋返租于云飞公司，云飞公司理应及XX村委会XX房租，现云飞公司仅支付部分房租，下欠房租280万元，侵害了胡王村委会的合法财产所有权，XX村委会XX房租，予以支持。胡王村委会要求云飞公司支付所欠补偿款，云飞公司表示同意，但辩称目前没有能力支付，不符合法律规定，故对胡王村委会该项请求予以支持。云飞公司辩称涉案房屋尚未达到出租条件，其之所以同意支付房租，是为稳定村民情绪做的决定，于法无据，不予采信。判决如下：云飞公司支付胡王村委会房屋租金280万元、分割补偿款100万元，以上两项合计380万元。再查明，就涉案骊山名居项目，2014年9月29日，西安市人民政府向云飞公司颁发国有土地使用权证；2014年10月23日，西安市规划局向云飞公司颁发建设用地规划许可证。2016年4月8日，西安市临潼区建设和住房保障局向云飞公司颁发涉案骊山名居项目1号商住楼预售许可证。上述事实，有西仲裁字（2017）第838号裁决书、（2017）陕0115财保17号民事裁定书及查封公告、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、《国有建设用地使用权出让合同》《联合开发建设合同》、会议纪要、函、收款收据、转账凭证、《关于骊山商厦门面房建成分割协议》、（2018）陕0115民初4891号民事判决书、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。本案的争议焦点为，胡王村委会就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。2009年9月5日，胡王村委会与云飞公司签订《联合开发建设合同》，约定胡王村委会以涉案项目用地（西安市临潼区XX村委会XX村XX路的土地）及政府所给予优惠政策作为投资，云飞公司以开发建设作为投资。2014年4月17日，西安市国土资源局与云飞公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定西安市国土资源局将涉案宗地出让给云飞公司，用途为住宅、商服，宗地成交价2550万元，一次性交纳配建廉租住房异地建设资金6616600元。经西安市临潼区人民政府会议研究决定，免收骊山名居项目劳保统筹基金407万元、廉租房异地建设费967万元、市场部分城市基础设施配套费105万元，返还土地招拍挂费用2653.45万元。西安市临潼区人民政府已将云飞公司缴纳的土地招拍挂费用通过胡王村委会向云飞公司全部予以返还。涉案项目土地使用权于2014年9月29日登记于云飞公司名下。据此，胡王村委会与云飞公司签订的《联合开发建设合同》真实有效，胡王村委会已履行该合同约定的义务，其出资方式为土地及政府给予的优惠政策，其已配合云飞公司办理了开发建设的相关手续。2016年1月30日，胡王村委会与云飞公司签订分割协议，对商铺所有权进行分割，明确约定商铺所有一层和西塔楼东墙伸缩缝以东（含东塔楼）二、三层归新堡村（胡王村）村民所有。本案争议房产包含在该分割协议约定归胡王村所有的商铺面积范围之内。以上《联合开发建设合同》的签订及履行、分割协议等事实均发生于争议房产被查封之前。即在法院查封前，争议房产已经过联合开发建设双方协商一致确定归胡王村所有。西安市临潼区人民法院（2018）陕0115民初4891号民事判决认定：胡王村委会与云飞公司签订的《联合开发建设合同》合法有效；胡王村委会将房屋返租云飞公司，云飞公司自2013年起向胡王村委会支付租金；云飞公司欠付胡王村委会房租，理应向胡王村委会支付。该生效判决所认定的事实更进一步印证，争议房产在法院查封之前已确定归胡王村所有。陕四建集团基于争议房产所涉国有土地使用权证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证等开发建设手续均在云飞公司名下主张云飞公司基于建设取得争议房产所有权，与本院所查明的云飞公司以开发建设为投资、胡王村委会以土地和政府所给优惠政策为投资双方联合开发建设及2016年初经双方协商一致对涉案项目商铺进行分割的基本事实不符，故陕四建集团该主张，本院不予采纳。关于陕四建集团主张胡王村委会与云飞公司恶意串通形成虚假租赁关系一节，陕四建集团未提交充分有效证据予以证明，且与西安市临潼区人民法院（2018）陕0115民初4891号民事判决认定的事实相悖，故陕四建集团该主张，本院亦不予采纳。综上，胡王村委会就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，陕四建集团诉请准许执行争议房产理由不能成立，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告陕西建工第四建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陕西建工第四建设集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长  马 莉  莉审判员  马  延  环        审判员  秦 燕 燕二Ｏ一九年十月三十日 书记员  张      佩 1