湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终3576号上诉人(原审原告)：岳阳缤纷商业运营管理有限公司，住所地：岳阳市云溪区云龙路18号（缤纷天地商业广场8号楼4006-1）。法定代表人：徐少华，总经理。委托诉讼代理人：彭彦林，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：周婷，湖南岳州律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：费勇名，男，1987年3月18日出生，汉族，个体工商户，住岳阳市云溪区。上诉人岳阳缤纷商业运营管理有限公司（以下简称“缤纷公司”）因与费勇名房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市云溪区人民法院（2019）湘0603民初668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。缤纷公司上诉请求：撤销一审判决的第三项，改判由费勇名支付违约金108775元及后段至实际履行完毕之日止的违约金。事实与理由：一、一审法院未判决费勇名支付违约金，事实不清，适用法律错误。1、双方签订的《店铺租赁合同》第十三条明确规定了违约责任。2、费勇名在一审时并未要求法院调整违约金。一审法院在当事人没有主张的前提下，酌定不支持违约金，忽视了违约金的惩罚性，也导致拖欠租金的行为没有付出任何代价。二、缤纷公司在合同履行过程中不存在违约行为或过错，费勇名也没有证据证明缤纷公司有违约行为或过错，且未提起反诉。一审仅凭费勇名单方面陈述就认定缤纷公司有违约行为或过错，不予以支持缤纷公司要求支付违约金的请求错误。费勇名辩称，缤纷公司要求支付违约金的上诉请求不能成立。事实与理由：1、缤纷公司没有兑现招商时承诺的配套服务。2、答辩人的店铺在经营期间漏水，但缤纷公司对此不负责任，直到今日仍未维修好，也未对答辩人的损失进行赔偿。3、漏水的证据答辩人在一审已经提供，而且证据来源于物业公司，真实可靠。4、答辩人一直有诚心与缤纷公司协商解决问题，但缤纷公司对答辩人的要求却不予理睬。缤纷公司向一审法院起诉请求：一、判令费勇名继续履行与缤纷公司签订的《店铺租赁合同》；二、判令费勇名立即向缤纷公司支付房屋租金218259元、违约金108775元（其中第一期租金32753元按日千分之三自2018年2月1日计算至2019年6月17日，第二期前6个月租金92753元按日千分之三自2018年12月1日计算至2019年6月17日，第二期后6个月租金92753元按日千分之三自2019年6月1日计算至2019年6月17日）及至实际履行完毕之日止的违约金。三、本案的诉讼费由费勇名承担。一审法院认定事实：2018年1月18日，缤纷公司（甲方）与费勇名（乙方）签订《店铺租赁合同》，约定将坐落于云溪区云龙路18号缤纷天地商业广场8号楼1122号房租赁给费勇名经营网咖，租赁期限为60个月，自2018年2月1日到2023年1月31日止。合同第七条关于租赁费用及付款费用约定，租赁期限内每期租金：第一期：2018年2月1日至2019年1月31日，年租金为185506元/年，为扶持首批入驻商家顺利经营，本期租金按照6个月收取，即第一期年租金为92753元/年。第二期：2019年2月1日至2020年1月31日，年租金为185506元/年。第三期：2020年2月1日至2021年1月31日，年租金为185506元/年。第四期：2021年2月1日至2022年1月31日，年租金为204056元/年。第五期：2022年2月1日至2023年1月31日，年租金为204056元/年。乙方应于合同生效后3个工作日内，向甲方指定的银行账户内支付租赁押金30916元。租金以12个月为一期，第一期租金乙方于进场装修前向甲方付清，第二期开始租金每6个月支付一次，乙方每次起始之前的60天向甲方支付下一次的租赁费用及其他费用。第十三条违约责任约定乙方若欠付应付甲方款项的，每迟延一天，按应付款项千分之三承担违约金（自欠付之日起计算）。费勇名于2018年1月18日支付缤纷公司90000元，其中60000元系租金，30000元系押金。2018年7月14日，岳阳市紫菜园物业管理有限公司向岳阳缤纷天地商业广场开发有限公司发送的两份《工程联系函》显示，缤纷天地商业广场一期工程商铺管道洞口未按规范进行防漏防渗处理，造成1112号和1122号商铺7个管道洞口漏水及渗水，缤纷天地一期工程楼板发生裂缝现象，裂缝处理因商铺原因分为两种处理方式，裂缝板顶注浆和裂缝楼面修补，其中122号商铺楼板板顶裂缝注浆31颗钉子。费勇名提供漏水导致电脑损坏的现场照片欲证明自己的损失。2019年5月20日，缤纷公司委托岳州律师事务所向费勇名发送《律师函》，要求其于2019年5月30日到缤纷运营公司缴纳第二期前6个月租金92573元及逾期违约金。一审法院认为，缤纷公司与费勇名签订的《店铺租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。缤纷公司要求继续履行合同，费勇名没有要求解除合同，故双方之间的租赁合同应继续履行。按照合同约定，租金以12个月为一期，第一期租金乙方即费勇名于进场装修前向甲方付清，第二期开始租金每6个月支付一次，乙方每次起始之前的60天向甲方支付下一次的租赁费用及其他费用。费勇名于2018年1月18日支付90000元，扣减押金30000元后，费勇名第一期租金尚欠32753元。第二期租金应分别于2018年12月1日前和2019年6月1日前合计向费勇名支付185506元。故费勇名应支付租金合计218259元。缤纷公司主张按日千分之三计付违约金，费勇名认为违约金过高，按照相关司法解释的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。出租人应当履行租赁物的维修义务，因缤纷公司未及时履行维修义务而导致承租房屋漏水，造成费勇名一定损失，双方履行合同均有过错，酌定费勇名不予支付违约金。对缤纷公司要求支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、缤纷公司与费勇名签订的《店铺租赁合同》继续履行。二、费勇名于判决生效之日起十日内支付缤纷公司租金218259元。三、驳回缤纷公司的其他诉讼请求。案件受理费6220元，减半收取3110元，由缤纷公司承担1030元，由费勇名承担2080元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方当事人均提供了证据。对证据是否采纳，将在下文本院认为部分进行论述。二审期间有20多名承租人向本院反映承租的房屋漏水是事实，且因漏水影响了经营。本院认为，本案二审争议的焦点主要是费勇名迟延缴纳租金有无正当理由，缤纷公司要求费勇名承担违约责任能否支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由承租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。因费勇名承租房屋的目的在于经营，故提供可供正常经营之房屋系缤纷公司的基本合同义务。缤纷公司二审提供的工程竣工验收备案表，属于书证，只能推定工程经过了竣工验收合格，但如果有相反证据能证明房屋确实漏水，则对该书证的证明目的可以不予以采信。首先，费勇名一审提供的2018年7月14日的工程联系单显示，1122房裂缝板顶注浆和裂缝楼面修补；其次，施工原因的表述为“1122屋顶大面积渗水从上往下注胶”；第三，费勇名的短信显示2019年2月3日费勇名仍在向物业公司反映漏水问题；第四，费勇名在一审亦提供了漏水的现场照片；第五，其他承租人亦向本院反映承租的房屋确有漏水的事实。据此可认定费勇名承租的房屋存在漏水的事实。因漏水现象实际影响费勇名正常经营，缤纷公司在履约过程中未能提供符合租赁目的的房屋，缤纷公司的违约行为影响了费勇名租赁目的的实现。故费勇名系在缤纷公司未及时解决漏水问题情形下延迟缴纳租金，是为了维护自己合法权益，是正当行使抗辩权的行为，无须承担违约责任。另外，费勇名在一审时已经提出不交纳租金的原因之一是缤纷公司未解决房屋漏水问题，其在法庭辩论时也提出了不应支付违约金，故缤纷公司上诉称费勇名在一审未提出关于违约金抗辩的事实不成立。至于费勇名要求缤纷公司赔偿损失的请求，因其未在一审提起反诉，故不属于本案二审审理范围，本院不予以审理。综上，缤纷公司认为费勇名应支付违约金的上诉请求不能成立，应予驳回。本案一审认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2475元，由岳阳缤纷商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  余立根审判员  许 进二〇一九年十一月四日书记员  陆丽波