宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初2141号原告：刘某，河南省濮阳市人，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：宁夏金冠投资置业有限公司，。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：周某，宁夏回族自治区银川市人，大学文化，现住宁夏回族自治区银川市。原告刘某与被告宁夏金冠投资置业有限公司（以下简称金冠公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某、被告金冠公司的委托诉讼代理人周某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付原告2017年2月-2018年2月租金14136.22元；2.请求判决被告支付原告2018年2月-2019年2月租金31096.64元；3.请求判决被告支付原告2014年-2016年扣的税款共计9328.98元；4.违约金7563元；5.请求判决被告承担此次诉讼全部费用。事实和理由：2014年2月17日，原告从被告售楼部全额购买位于××区，双方签订了《代租协议》每年在2月17日之前，被告将协议约定商铺的租金转账给原告，然而到期，被告以各种理由和借口迟迟不肯给原告商铺的租金，每年也未给付违约金，《代租协议》里没有明确写出在给原告返租金上10%的税，其行为严重损害了原告的合法权益。现诉至法院请求依法维护原告的合法权益。被告金冠公司辩称，1、被告拖欠原告租金属实，但与原告所主张的租金金额不符，双方签订租赁合同后自2015年2月17日起被告已向原告支付了四年的租金（税后），即2014年2月17日至2015年2月17日支付租金27986.98元（两套房），2015年2月17日至2016年2月17日支付租金27986.98元（两套房），2016年2月17日至2017年2月17日支付租金27986.98元（两套房），2017年2月17日至2018年2月17日支付租金18000元（两套房），尚欠13096.64元未付，2018年至2019年租金31096.64元因被告公司经济紧张暂未支付。现被告尚欠原告租金共计44193.28元未付，对于原告所主张的违约金被告不认可，且合同约定违约金比例过高，同时被告的违约行为未给原告带来实际损失，请求法院依法调整至每日万分之一计算。请求法院依法查明事实作出公正裁决。本院经审理认定事实如下：2014年2月17日，原告购买了被告公司的的位××县二套营业房。同日，原告将上述两套营业房交于被告代为租赁、管理，并与被告签订两份《协议书》，约定原告将上述两套营业房交于被告管理12年，管理期自2014年2月17日起至2026年2月17日止；租金管理期前6年以两套营业房的购房款388708元为基础乘以8%（即31096.64元），管理期后6年以购房款为基数乘以9%；被告需在每年2月17日之前一次性交付给原告当年的租金。若逾期交付租金，每逾期一天被告应以应交而未交金额为基数按照每天万分之五的标准支付原告滞纳金。根据被告提交的证据显示，在涉案合同履行过程中，被告分别于2015年2月17日和2016年2月17日向原告支付了2014年度和2015年度的租金27986.98元。2017年5月11日、2017年6月14日和2017年7月17日被告分三次共向原告支付了2016年度（2016年2月17日至2017年2月17日）租金27986.98元，金额分别为8396.1元、3918.18元、15672.7元。2018年9月29日和2018年11月27日分别支付了2017年度的租金8000元、10000元。后因被告未能按照约定支付租金，原告诉至法院，请求判如所请。另查明，2015年7月29日，被告代原告缴纳2014年2月17日至2015年2月17日期间的税费5961.23元,并在向原告支付2015年2月17日至2016年2月17日、2016年2月17日至2017年2月17日期间的租金时分别扣除税费3109.66元，但实际未替原告缴纳。以上事实，依据原、被告的当庭陈述以及原告提交的证据一组、销售不动产统一发票二张、证据二、银川德胜工业园区房屋租赁《协议书》一份，银川德胜工业园区房屋租赁《协议书》一份、证据三、中国建设银行电子回单原件一张；被告提交的证据一、税收通用机打发票一份、税收缴款书六份、增值税普通发票二份、证据二、刘某返租明细打印件一张予以证实，本院予以采信并在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的两份《协议书》，系双方的真实意思表示，合法有效，原、被告均应当按照约定诚信、全面地履行义务。本案中，合同签订日期为2014年2月17日，被告于2015年2月17日支付了第一年的租金，根据《协议书》有关“被告需在每年2月17日之前一次性交付给原告当年的租金”的约定，结合双方的交易习惯，能够确定次年的2月17日支付的系上年度2月17日至次年的2月17日期间的返租租金，原告接受租金后未提出异议，可视为原、被告双方就《协议书》约定的租金支付方式进行了变更，即租金支付方式为次年2月17日支付上一年度至次年2月17日期间的租金。对于原告要求被告支付2017年2月17日至2018年2月17日期间租金14136.22元的诉讼请求，结合庭审采信的证据证实被告欠付租金为13096.64元，故对于原告主张的租金，本院予以支持13096.64元。对于原告要求被告支付2018年2月17日至2019年2月17日期间租金31096.64元的诉讼请求，原告主张的租金金额与庭审中查明的被告欠付金额一致，本院予以支持。对于原告要求被告支付2014-2016年扣的税款9328.98元的诉讼请求，被告在向原告支付2014年度至2017年度房屋租金时按照每年3109.66元的标准预先扣除了原告应缴纳的税款，但其实际仅为原告缴纳了201-2015年度一年的税款，对于其扣除但未予缴纳的部分即6219.32元，应向原告返还。对于原告要求被告按照所主张未付租金的万分之五支付2016年2月27日至2019年3月28日期间的违约金7563元的诉讼请求，被告庭审中请求降低违约金标准，对于被告的该意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定是否采纳。本案中，原告并未提交证据证明其因被告逾期支付返租租金给其造成的损失，且原告主张违约金的计算方式为被告未付租金的万分之五，考虑到被告逾期支付租金原告有一定的利息损失，结合合同履行情况、当事人过错程度，本院考虑以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务出发，本院参照合同约定酌情调整为被告逾期支付租金的违约金按照其逾期支付金额每日万分之一自逾期之日计算至原告主张的2019年3月28日，则违约金计算如下：1.2016年2月17日-2017年2月17日期间未付租金违约金计算为803元[31096.64元×0.01%×82天+（31096.64元-8396.1元）×0.01%×117天+（22700.54元-3918.18元）×0.01%×150天]；2.2017年2月17日-2018年2月17日期间未付租金违约金计算为1880元[31096.64元×0.01%×224天+（31096.64元-8000元）×0.01%×283天+（23096.64元-10000元）×0.01%×404天]；3.2018年2月17日-2019年2月17日期间未付租金违约金计算为121元（31096.64元×0.01%×39天），以上违约金合计2804元，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告宁夏金冠投资置业有限公司支付原告刘某2017年2月17日至2018年2月17日期间房屋租金13096.64元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告宁夏金冠投资置业有限公司支付原告刘某2018年2月17日至2019年2月17日期间房屋租金31096.64元，于本判决生效之日起十五日内付清；三、被告宁夏金冠投资置业有限公司返还原告刘某税款6219.32元，于本判决生效之日起十五日内付清；四、被告宁夏金冠投资置业有限公司向原告刘某支付违约金2804元，于本判决生效之日起十五日内付清；五、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费677元（已减半收取），由原告刘某负担97元，被告宁夏金冠投资置业有限公司负担580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 刘月风 二〇一九年五月七日法官助理 崔黎明书 记 员 李 娜附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。