四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15021号 上诉人（原审被告，反诉原告）：四川鸿孚文化产业投资有限公司，住所地四川省成都市高新区府城大道中段88号1幢4楼18号。 法定代表人：陈善彬，董事长。 委托诉讼代理人：房智明，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：黄岷，男，1972年9月28日出生，汉族，住上海市长宁区。 委托诉讼代理人：胡敏，四川益州（都江堰）律师事务所律师。 上诉人四川鸿孚文化产业投资有限公司（以下简称鸿孚投资公司）因与被上诉人黄岷房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初6352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鸿孚投资公司上诉请求：一、撤销（2017）川0104民初6352号民事判决第三、四、六项；二、改判鸿孚投资公司不承担支付2017年6月1日至2017年12月31日期间房屋占用费、期间发生的物业管理费、电费的责任。事实和理由：一、黄岷已放弃行使合同解除权。黄岷于2017年3月10日至3月30日期间的数次发函内容，均指向整改、重新协商租金标准，其行为对应的意思表示是在整改的基础上维持双方合同关系，从黄岷向鸿孚投资公司明确表态要么上调租金，要么立即终止违约行为时起，已经以其明确的行为表示放弃了合同解除权，此后黄岷不应再享有无限的解除权，鸿孚投资公司对双方将维持合同关系享有信赖利益。2017年3月30日黄岷向鸿孚投资公司发出租赁合同补充协议，最终明确其要求上调的租金标准，其行为属于新的关于租金调整的要约，因调整幅度过大，鸿孚投资公司无法承受，自此双方磋商合租并调整租金一事无法达成协议，此后，黄岷应当给予鸿孚投资公司合理期限完成整改（与第三人解约）。鸿孚投资公司于30日内与合租方达成协议，解除与第三人的协议，第三人于5月6日（劳动节后）搬离租赁物业，整改在合理期限内完成；二、鸿孚投资公司不应承担相应的房屋占用费、物业管理费及电费。黄岷坚持要求解约，并数次干扰鸿孚投资公司正常生产经营，迫使鸿孚投资公司于2017年5月10日不得不搬离租赁物业，未给予鸿孚投资公司合理的搬离期限，并持续扩大双方纠纷，其行为有违诚信原则，负有一定过错。黄岷委托的代理人长期在现场、随时关注事务进程，物业也及时向其反馈了租户已经搬离的相关情况。此后，该物业处于黄岷实际控制之下，但其并未采取任何措施，也未如其所述，由案外第三人于6月1日进场租用，即便黄岷享有合同解除权，且逼迫鸿孚投资公司仓促与合租方解约、快速搬离后，黄岷应当且有能力采取措施防止房屋长期闲置，否则应当自行承担相应损失。一审法院混淆了交接手续与对物业的实际控制能力，黄岷在双方诉讼期间放任物业闲置，应当就扩大的损失自负其责；三、黄岷接收房屋后又使用了该装修装饰，享受经济利益，依法应当给予适当补偿。未能对租赁物装修残值进行鉴定的过错在黄岷，因黄岷原因导致鉴定机构无法入场鉴定。鸿孚投资公司提交了《设计合同》《加工承揽合同》、增值税发票等相关证据，能够证明发生全部装修费用619606.34元，人民法院可以依据装修费用、承租年限计算出剩余承租期间的装修残值。 黄岷答辩称，鸿孚投资公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 黄岷向一审法院起诉请求：1．判令解除黄岷与鸿孚投资公司签订的《时代8号901写字楼租赁合同》；2．判令鸿孚投资公司支付迟延支付租金的违约金39295.42元；3．判令鸿孚投资公司立即腾退承租房屋并结清物管、水电等费用，将该承租房屋归还给黄岷（诉讼过程中，鸿孚投资公司已经腾空房屋，但物管费没有结清）；4．判令鸿孚投资公司自2017年4月18日起按双倍租金标准向黄岷支付至2017年12月31日止的房屋使用费（暂计算至2017年7月20日金额为19478.06元）；5.本案诉讼费用由鸿孚投资公司承担。 鸿孚投资公司向一审法院反诉请求：1．判令黄岷赔偿鸿孚投资公司2017年3月1日至2017年7月25日期间的租金损失136988.35元、2017年3月1日至2017年5月31日期间的物业费损失26675.6元以及装修残值损失348666.58元，共计512330.53元；2．判令黄岷向鸿孚投资公司返还租房押金28380.3元；3.判令黄岷承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：位于成都市锦江区建筑面积为436.62平方米的办公用房登记所有权人为黄岷。 2014年11月26日，黄岷（出租方、甲方）与鸿孚投资公司（承租方、乙方）签订《时代8号901写字楼租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区建筑面积为436.62平方米的办公用房出租给乙方用于办公；租赁期限五年，自2014年11月26日起至2020年1月25日止，其中，2014年11月26日至2015年1月25日为免租期，免租期间产生的物业费及水、电费等费用由乙方承担；每月租金为28380.30元，租金每次以每6个月一次方式支付，乙方每次支付租金必须于下期租金开始前10天支付甲方，每逾期一日应按日向甲方支付双倍租金；租金第一年、二年、三年不变，从第四年开始按每平方米单价的8%比例递增；租赁期内，该物业每月的管理费、水费、电费、煤气费等相关使用费均由乙方承担；本合约签订后，乙方须在3个工作日内向甲方支付6个月租金和保证金28380.30元；租赁关系终止时，乙方应负责结清使用该物业应由乙方承担的相关费用，如乙方未能及时结清相关费用，甲方有权将收取的房屋租赁保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用并将剩余部分无息归还乙方，本保证金不得用于租赁期满前抵付租金；该物业为清水房，乙方须对房屋进行装修、装饰，对承租房屋所投入的装修、附属设施、机械设备等，在租赁期满、合同终止、解除后，如属于乙方不愿拆除或属于不可拆卸、移除的附添物，可移交给甲方；租赁期间，如乙方此间因经营变动等原因不再租用，未经甲方同意，乙方不得擅自转租，若遇特殊原因，乙方需转租该物业，须提前3个月书面通知甲方；房屋租赁期间，乙方违反合同约定不交纳租金、物业管理费、水电费及使用租赁物业进行商业活动产生的其它各项费用，甲方有权解除合同，收回出租房屋；租赁期满或本合同终止后，乙方逾期归还房屋，则每逾期一日应按日向甲方支付双倍租金，同时乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同签订后，黄岷按约向鸿孚投资公司履行交付租赁房屋义务，鸿孚投资公司也依法于2014年11月27日向黄岷支付2015年1月26日至2015年7月25日期间的首期租金170281.8元以及租赁场地保证金103226.58元。 鸿孚投资公司接受案涉租赁房屋后，根据其经营需求对房屋进行了装修装饰并安排其控股的成都锦美蜀绣文化有限公司（以下简称锦美蜀绣公司）实际使用房屋。租赁合同履行过程中，鸿孚投资公司与案外人张超于2017年3月9日签订《房屋租赁合同》，鸿孚投资公司依据该合同约定向案外人张超交付案涉房屋后，案外人张超以该房为住所地于2017年3月14日成立华贸汇巨公司并从事经营活动。黄岷知悉鸿孚投资公司转租案涉房屋的事实后，于2017年3月10日向鸿孚投资公司发出《关于时代8号901室擅自转租的整改通知》，主要内容为：依据时代8号物业反映的情况，贵司在未经本人（业主）同意的情况下，已擅自将时代8号901室转租给新租户，且新租户未经本人及物业同意已进场办公，贵司擅自转租的行为已构成重大违约，本人要求贵司立即予以改正，并严格按照相关条款履行合同；如贵司未能在下周一（2017年3月13日下午5点前）让新租户撤离现场，我将保留采取相应措施（包括但不限于要求物业对时代8号901室做断电处理等）以维护本人正当合同权益。 鸿孚投资公司收到上述通知后，于2017年3月13日向黄岷出具《情况说明》，主要内容为：鸿孚投资公司承租业主黄岷房产（时代8号901房），因承租方业务经营困难，拟同相关单位合租本房产，以减轻企业房租费用负担。请业主黄岷认可本租赁方式并配合合租方办理相关事务，在此基础上，承租方鸿孚投资公司同意自2017年7月26日起租金标准在原有基础上增加3元/平方米/月，作为业主同意承租方同相关单位合租本房产的补偿，付款方式由6个月支付一次，变更为4个月支付一次。 黄岷接收上述《情况说明》后，于2017年3月15日向鸿孚投资公司发送《关于时代8号901室要求业主配合合租（转租）事宜》的函件，主要内容为：贵司提出的合租（转租）的要求，是违反原合同约定的，对于贵司提出的补偿月租金3元/平方米/月的提议，业主方不予接受；鉴于双方长期友好合作关系，业主愿意基于以下条件考虑贵司提出的合租（转租）申请：1、自贵司实际开始合租（转租）之日起，月租金更改为76元/平方米/月；2、原租赁合同第四年起月租金更改为80元/平方米/月，第五年起为85元/平方米/月，其他租赁合同条款不变。次日，鸿孚投资公司以《通知函》的方式予以回复，主要内容为：近期我公司向你提出时代8号901房屋的合租意向，但经多次协商，双方对此无法达成一致意见。为此，我公司现正式通知决定对该房不予合租，由我公司继续承租使用，执行原双方签订的租赁协议。黄岷针对鸿孚投资公司的上述《通知函》，于2017年3月23日发出《告知函》，函告已现场核实华贸汇巨公司实际使用案涉房屋的事实并要求鸿孚投资公司终止相关违约行为并予以整改。 因鸿孚投资公司持续转租案涉房屋的事实，黄岷于2017年4月5日向鸿孚投资公司发出《关于解除的通知》，主要内容为：鸿孚投资公司未经业主本人同意擅自将时代8号901室转租给他人使用，业主多次催告要求改正；贵司虽然随后向业主提出转租申请，但未能就转租事宜和业主达成一致，因贵司的转租行为违反租赁合同第六条第2款的规定，构成了租赁合同下的重大违约，现业主正式通知贵司解除《时代8号901写字楼租赁合同》，贵司于本通知发出之日起5个工作日内从时代8号901室撤出，同时，对于因贵司的上述违约行为而对业主造成所有损失、损害及赔偿责任，业主保留依法要求赔偿的权利。因鸿孚投资公司未按上述通知要求履行返还案涉房屋的义务，黄岷于2017年4月14日又向鸿孚投资公司发出《关于要求从时代8号901写字楼搬离的催告通知》，主要内容为：本人已于2017年4月5日向贵司送达《关于解除的通知》，按照解约通知的要求，贵司需于2017年4月11日前搬出时代8号901室，但直至今日仍在该物业内滞留；贵司于2017年4月11日向本人提出将搬离期限延后2日，以供贵司进一步考虑本人之前提出的补充协议内容，本人经考虑有条件同意延期，贵司最晚在2017年4月13日按本人要求签订补充协议，但未能在上述期限内签订补充协议，因此，本人与贵司之间的租赁合同已经宣告解除；请贵司在2017年4月17日下午四点以前将时代8号901室内的贵司及转租方华贸汇巨公司的人员、财产予以撤出并结清相关欠费及归还钥匙，本人将安排人员和物业与贵司办理交接和清场事实，对于因贵司的违约行为而对本人造成的所有损失、损害及赔偿责任，业主保留依法要求赔偿的权利。上述催告搬离通知发出后，鸿孚投资公司未按通知要求与黄岷办理返还案涉租赁房屋的交接手续等事宜。其后双方仍存在函件往来，鸿孚投资公司因黄岷不能对其提出的装修等损失予以补偿而拒绝返还房屋。2017年5月25日，黄岷再次向鸿孚投资公司发出《关于时代8号901写字楼的通知》，主要内容为：黄岷于2017年5月10日通过物业始知华贸汇巨公司已从时代8号901室全部搬离，但鸿孚投资公司仍未与黄岷办理交接并归还相关物业的钥匙；黄岷现已安排将该房租赁给新租户并约定起租期为2017年6月1日，现通知鸿孚投资公司在2017年5月31日下午四点前办理相关交接和清场事宜，以便新租户能按时迁入。上述通知发出后，因鸿孚投资公司未按通知要求的期限履行办理返还房屋交接的义务，黄岷遂于2017年7月21日提起本案诉讼。 一审庭审中，鸿孚投资公司自述其与案外人于2017年4月28日解除租赁关系并收回房屋后，已于2017年5月20日实际搬离案涉房屋；黄岷与鸿孚投资公司确认双方于2017年12月31日办理返还案涉房屋交接手续的事实。 一审另查明，租赁合同履行期间，鸿孚投资公司于2015年7月20日向黄岷支付了第二期即2015年7月26日至2016年1月25日期间的约定租金170281.8元，于2016年1月18日支付了第三期即2016年1月26日至2017年7月25日期间的约定租金170281.8元，于2016年8月5日支付了第四期即2016年7月26日至2017年1月25日期间的约定租金170281.8元，针对第五期即2017年1月26日至2017年7月25日期间的约定租金170281.8元，鸿孚投资公司于2017年1月18日、2017年2月14日分别支付租金85140.9元；鸿孚投资公司向北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司支付物业管理费至2017年5月31日，黄岷与鸿孚投资公司办理返还案涉租赁房屋交接手续前已实际产生的物业管理费61126.8元以及电费653.75元，鸿孚投资公司均未履行支付。 一审审理中，鸿孚投资公司申请对案涉房屋内不可拆卸和不可移动的装饰装修部分的残值损失进行评估，一审法院依法委托中水致远资产评估有限责任公司四川分公司评估后，该资产评估公司以装修资料不完整，无法核实装修数量、材质等评估计算中重要依据，决定终止此次评估项目，并于2018年4月19日向一审法院出具评估项目终止的函件。一审法院针对鸿孚投资公司申请的评估事项重新委托四川天信资产评估有限公司评估后，因鸿孚投资公司不能按照评估机构的要求提供案涉房屋整修、改建、工艺及工程量等材料，导致评估机构无法按照评估准则要求进行评估而产生退回本次司法评估委托的后果。 一审法院认为，黄岷与鸿孚投资公司签订的《时代8号901写字楼租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。 一、关于黄岷主张解除黄岷与鸿孚投资公司签订的《时代8号901写字楼租赁合同》的诉讼请求。《租赁合同》签订后，黄岷依约向鸿孚投资公司履行了交付案涉租赁房屋的义务。租赁合同履行过程中，鸿孚投资公司不仅存在迟延支付租金的情形，且未经黄岷同意擅自将案涉房屋转租案外人，根据《中华人民共和国合同法》第九十条第五项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形”、第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，黄岷有权依法行使合同解除权。转租事实发生后，鸿孚投资公司虽与黄岷磋商有关转租事宜的解决方案，且在双方协商无果的情况下解除了与案外人之间的租赁合同，但无法改变已经发生的其违约转租案涉房屋的事实，鸿孚投资公司的上述行为并不能导致黄岷丧失合同法定解除权的后果。鸿孚投资公司以其与黄岷磋商有关转租事宜的解决方案，且在双方协商无果的情况下解除了与案外人之间的租赁合同，认为黄岷已不享有法定或约定的合同解除权的抗辩意见，理由不能成立，一审法院不予采纳。黄岷基于鸿孚投资公司违约转租的事实，于2017年4月5日向鸿孚投资公司送达《关于解除的通知》，鸿孚投资公司也确认于2017年4月5日收到该通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，一审法院确认黄岷与鸿孚投资公司签订的《时代8号901写字楼租赁合同》已于2017年4月5日予以解除； 二、关于黄岷主张鸿孚投资公司支付迟延支付租金的违约金的诉讼请求。鸿孚投资公司向黄岷承租案涉房屋后，应当按约向黄岷履行支付租金的义务。根据查明的案件事实，鸿孚投资公司按约应于2015年7月16日前向黄岷支付第二期即2015年7月26日至2016年1月25日期间的租金170281.8元，但实际支付时间为2015年7月20日；按约应于2016年1月16日前支付第三期即2016年1月26日至2016年7月25日期间的租金170281.8元，但实际支付时间为2015年1月18日；按约应于2016年7月16日前支付第四期即2016年7月26日至2017年1月25日期间的租金170281.8元，但实际支付时间为2016年8月5日；按约应于2017年1月16日前支付第五期即2017年1月26日至2017年7月25日期间的租金170281.8元，但实际于2017年1月18日、2017年2月14日分别支付租金85140.9元，黄岷主张鸿孚投资公司迟延支付租金的事实的成立，鸿孚投资公司的行为已构成违约，黄岷有权依据合同约定和法律规定主张鸿孚投资公司支付迟延支付租金的违约金。双方签订的《房屋租赁合同》虽约定了“租金每次以每6个月一次方式支付，鸿孚投资公司每次支付租金必须于下期租金开始前10天支付黄岷，每逾期一日应按日向黄岷支付双倍租金”的内容，但鸿孚投资公司未按约支付租金实际造成的损失为占用资金的利息，基于违约金以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅的性质和功能，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定一审法院酌情将违约金的计算标准调减为中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍即年利率5.655%，对黄岷多主张部分，一审法院不予支持。综上，一审法院确认鸿孚投资公司应向黄岷支付迟延支付第二期租金的违约金为105.53元（租金170281.8元×5.655%÷365天×4天）、第三期租金的违约金为52.76元（租金170281.8元×5.655%÷365天×2天）、第四期租金的违约金为527.64元（租金170281.8元×5.655%÷365天×20天）、第五期租金的违约金为408.92元（租金170281.8元×5.655%÷365天×2天＋租金85140.9元×5.655%÷365天×27天），共计1094.85元。 三、关于黄岷主张鸿孚投资公司立即腾退并返还承租房屋的诉讼请求。因黄岷与鸿孚投资公司确认双方已于2017年12月31日办理返还案涉房屋交接手续的事实，故鸿孚投资公司不再向黄岷履行腾退并返还案涉房屋的义务。 四、关于黄岷主张鸿孚投资公司按双倍租金标准支付自2017年4月18日起至2017年12月31日止的房屋占有使用费以及鸿孚投资公司结清返还案涉房屋前产生的物管费、水电费的诉讼请求。租赁合同履行过程中，因鸿孚投资公司违约转租案涉租赁房屋，黄岷于2017年4月5日行使合同解除权解除双方签订的《租赁合同》后，鸿孚投资公司应向黄岷履行返还房屋的义务，黄岷有权依据合同约定和法律规定向鸿孚投资公司主张逾期返还案涉租赁房屋期间产生的房屋占有使用费、物业管理费、水电费等费用。黄岷于2017年4月5日向鸿孚投资公司发出的《关于解除的通知》后，鸿孚投资公司未按通知要求履行返还案涉房屋的义务，黄岷于2017年4月14日又以向其发送《关于要求从时代8号901写字楼搬离的催告通知》的方式催告鸿孚投资公司于2017年4月17日下午四点以前履行腾退房屋，因鸿孚投资公司不能举证证明其已于2017年4月17日下午四点以前向黄岷履行返还房屋的事实，黄岷主张鸿孚投资公司从2017年4月18日起支付房屋占有使用费，直至其实际返还房屋之日，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。鸿孚投资公司辩称，鸿孚文化公司于2017年4月28日与第三方解除了合租关系并收回案涉租赁房屋后，鸿孚文化公司已于2017年5月20日搬离承租房屋，黄岷知晓该事实且有能力通过物业管理公司收回案涉房屋以减少损失，但其怠于行使收回案涉房屋的权利，认为2017年5月20日以后发生的租金、物业管理费、水电费等费用不应由鸿孚投资公司予以承担，一审法院认为，即使鸿孚投资公司存在于2017年5月20日搬离承租房屋的事实，但因其未向黄岷办理返还案涉房屋交接手续，黄岷仍然存在无法有效控制、使用案涉物业的事实；依据合同的相对性，鸿孚投资公司是履行返还案涉租赁房屋的主体，双方并未约定黄岷可通过物业管理公司收回案涉房屋，黄岷也不负有向物业管理公司收回案涉房屋的义务，黄岷基于鸿孚投资公司未履行返还案涉房屋的事实，已于2017年7月21日提起本案诉讼主张相关权利，不存在黄岷怠于行使收回案涉房屋权利的问题，且黄岷提起本案诉讼后鸿孚投资公司仍然怠于履行返还房屋的义务，直至2017年12月31日才与黄岷办理返还案涉房屋交接手续，鸿孚投资公司应对其怠于履行向黄岷返还案涉房屋行为自行承担不利的后果，鸿孚投资公司的上述抗辩意见，理由不能成立，一审法院不予采纳。据此，一审法院认定鸿孚投资公司实际占用案涉房屋的期间为2017年4月18日至2017年12月31日即确认鸿孚投资公司实际占用案涉房屋的为8个月零14天，黄岷在本案中主张鸿孚投资公司支付自2017年4月18日起至2017年12月31日止的房屋占有使用费，具备事实依据和法律依据，一审法院予以支持，鸿孚投资公司已向黄岷支付的租赁保证金以及2017年4月18日至2017年7月25日期间的租金可直接用以冲抵该房屋占有使用费。 黄岷在本案中依约主张鸿孚投资公司按双倍租金标准支付占用案涉租赁房屋期间的使用费，一审法院认为，鸿孚投资公司支付占用案涉房屋期间的费用标准原则上可参照双方原约定租金标准予以确定，但双方签订的《租赁合同》中已约定“租赁期满或本合同终止后，鸿孚投资公司逾期归还房屋，则每逾期一日应按日向黄岷支付双倍租金，同时乙方还应承担因逾期归还给黄岷造成的损失”，该条款针对逾期返还案涉租赁房屋的损失赔偿的计算标准明显超过鸿孚投资公司租赁房屋状态应当支付的租金标准而具有惩罚性，符合违约金的属性，违约金采取“补偿为主、惩罚为辅”的原则，且主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。本案中，黄岷为实现合同目的给予鸿孚投资公司2014年11月26日至2015年1月25日期间免收租金的优惠，鸿孚投资公司接收案涉租赁房屋后存在实际享有该优惠租金的事实，但鸿孚投资公司的违约转租行为已致使双方签订的《租赁合同》提前解除，合同约定的5年租赁期限不能完全实现，鸿孚投资公司享有租金免收优惠已丧失基础，该免租期间对应的租金应为黄岷的合理损失；黄岷收回租赁房屋后，对租赁房屋的使用客观上存在空置期，该空置期间必然造成黄岷的收益损失，黄岷在本案中主张鸿孚投资公司按双倍租金标准支付占用案涉租赁期间的使用费，符合合同约定和法律规定，也与鸿孚投资公司的违约程度以及黄岷实际损失、预期利益等内容相适应，并不存在过分高于造成的损失、应当予以调低的情形，一审法院予以支持。鸿孚投资公司关于调减房屋占有使用费计算标准的意见，理由不能成立，一审法院不予采纳。据此，一审法院确认鸿孚投资公司应向黄岷支付2017年4月18日至2017年12月31日实际占有案涉房屋期间的使用费479718.62元（28380.3元/月×2倍×8个月＋28380.3元/月×2倍÷31天×14天）。黄岷应退还的鸿孚投资公司已缴付租赁保证金28380.3元以及鸿孚投资公司已支付的2017年4月18日至7月25日期间的租金92464.85元，可用以冲抵其应当支付的房屋占有使用费，冲抵后，鸿孚投资公司应向黄岷支付的房屋占有使用费为358873.47元（房屋占有使用费479718.62元－租赁保证金28380.3元－租金92464.85元）。 根据查明的事件事实，黄岷与鸿孚投资公司办理返还案涉租赁房屋交接手续前已实际产生的物业管理费61126.8元以及电费653.75元，鸿孚投资公司均未履行支付，因上述费用发生于鸿孚投资公司向黄岷返还案涉房屋前，黄岷本案中要求鸿孚投资公司予以结清，具备事实依据和法律依据，一审法院予以支持。 五、关于鸿孚投资公司反诉主张黄岷赔偿2017年3月1日至2017年5月31日期间的物业管理费损失26675.6元、2017年3月1日至2017年7月25日期间的租金损失136988.35元和案涉房屋的装饰装修残值损失348666.58元以及返还鸿孚投资公司已交纳租金保证金的诉讼请求。根据查明的案件事实，鸿孚投资公司已向黄岷支付租赁保证金以及截至2017年7月25日的租金，并向物业管理公司交纳了截至2017年5月31日的物业管理费。鸿孚投资公司反诉称，鸿孚投资公司与案外人合租案涉房屋的事实发生后，因鸿孚投资公司未同意黄岷提出的上涨租金的补偿解决方案，黄岷自2017年3月以来多次派员阻挠、妨碍鸿孚投资公司的经营活动，致使其无法正常经营而于2017年5月20日搬离租赁房屋，鸿孚投资公司有权要求黄岷返还租赁保证金并将2017年3月1日起已履行支付的租金、物业管理费部分作为损失主张黄岷予以赔偿；黄岷交付的租赁房屋为清水房，鸿孚投资公司接受房屋后予以了装饰装修，黄岷的上述行为已造成鸿孚投资公司无法继续使用案涉房屋的后果，鸿孚投资公司有权主张黄岷赔偿2017年3月1日起的剩余租赁期内的装饰装修残值损失。一审法院认为，鸿孚投资公司按约向黄岷支付的租赁保证金，具有对其租赁产生债务予以担保的性质，一审法院确认双方签订的《租赁合同》于2017年4月5日解除后，该租赁保证金应直接用于冲抵其尚欠款项，只有在鸿孚投资公司对黄岷不负债务的情况下，才能确认予以返还，一审法院已确认鸿孚投资公司应当向黄岷支付房屋占有使用费等损失，故一审法院对鸿孚投资公司反诉主张黄岷返还租赁保证金的诉讼请求不予支持；鸿孚投资公司在本案中没有举证证明黄岷存在自2017年3月以来多次派员阻挠、妨碍鸿孚投资公司的经营活动，致使其无法正常经营而于2017年5月20日搬离租赁房屋的事实，鸿孚投资公司反诉主张黄岷赔偿2017年3月1日起的租金损失、物业管理费损失，缺乏事实依据，一审法院不予支持。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律解释若干问题的解释》第十一条第一、二项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，由此而知，鸿孚投资公司主张黄岷赔偿案涉房屋的装饰装修残值损失应以双方签订的《租赁合同》提前解除，且源于黄岷的违约行为为前提条件。本案中，鸿孚投资公司提交的证据不能证明黄岷存在违约事实，导致双方签订的《租赁合同》提前解除的原因，是黄岷基于鸿孚投资公司违约转租房屋行为而行使法定合同解除权，鸿孚投资公司应自行承担无法继续使用案涉房屋的后果，其反诉主张黄岷赔偿装饰装修残值损失，缺乏法律依据；鸿孚投资公司虽提交了有关装修的证据材料，但不能直接证明装饰装修的残值损失状况，且申请的装饰装修残值的司法评估也因其不能提供必要材料而无法予以评估，鸿孚投资公司反诉主张黄岷赔偿装饰装修的残值损失348666.58元，缺乏事实依据；双方签订的《租赁合同》仅约定“租赁期满、合同终止、解除后，如属于鸿孚投资公司不愿拆除或属于不可拆卸、移除的附添物，可移交给黄岷”，该条款并未确定黄岷应对不可拆卸和不可移动的装饰装修的残值损失予以赔偿或补偿，鸿孚投资公司反诉主张黄岷赔偿装饰装修的残值损失，缺乏合同依据。据此，一审法院对鸿孚投资公司反诉主张黄岷赔偿2017年3月1日起的剩余租赁期内的装饰装修残值损失的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律解释若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，一审法院判决：一、确认黄岷与鸿孚投资公司签订的《时代8号901写字楼租赁合同》已于2017年4月5日解除；二、鸿孚投资公司于本判决发生法律效力之日起十日内向黄岷支付迟延支付租金的违约金1094.85元；三、鸿孚投资公司于判决发生法律效力之日起十日内向黄岷支付房屋占有使用费479718.62元，抵扣鸿孚投资公司已交纳的租赁保证金28380.3元以及2017年4月18日至2017年7月25日期间的租金92464.85元后，鸿孚投资公司实际应支付的房屋占有使用费为358873.47元；四、鸿孚投资公司于判决发生法律效力之日起十日内向黄岷支付2017年12月31日前产生并尚欠的物业管理费、电费共计61780.55元；五、驳回黄岷的本诉其他诉讼请求；六、驳回鸿孚投资公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13153元，减半收取6576.5元、诉讼保全费3770元，由鸿孚投资公司负担；反诉案件受理费9207元，减半收取4603.5元，由鸿孚投资公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对于一审查明的事实，鸿孚投资公司提出异议，主张鸿孚投资公司并非因为黄岷不能对其提出的装修等损失予以补偿而拒绝返还房屋，而是需要合理期限与案外人张超处理解约事宜，且期间有合租并提高租金标准的磋商行为，并非恶意拒绝返还，而对于无法进行装修残值鉴定的原因，非鸿孚投资公司不提供资料，而是黄岷拒绝配合鉴定工作。对一审查明的其他事实，双方均无异议，本院予以确认。 二审另查明，鸿孚投资公司于2017年4月16日向黄岷发送《关于黄岷业主＜关于要求从时代8号901写字楼搬离的催告通知＞的回复函》，其中载明“三、黄岷先生若采取任何方式强行侵占房屋或者将房屋内设施设备搬离将承担法律责任。我公司在承租房屋内的办公设施设备、用品等价值超过千万元，若黄岷先生等人未经我公司同意擅自进入房屋或者造成房屋内设施设备、用品等丢失损毁的黄岷先生应承担全部责任！”鸿孚投资公司于2017年4月17日向黄岷发出《告知函》，其中载明“我公司同时再次告知：我公司在承租房屋内的办公设施设备、物品等价值超过千万元，若黄岷先生等人未经我公司同意擅自进入房屋或者造成房屋内设施设备、物品等损毁、遗失的，黄岷先生将承担由此产生的全部责任！”2017年5月28日，鸿孚投资公司向黄岷发出《关于张银红（2017年5月26日）发送的的回复》，其中载明“2．若黄岷坚持要在2017年6月1日解除合同、收回房屋，鸿孚公司原则上同意，但必须在黄岷退还剩余房租、押金以及赔偿装修损失的前提下；否则，鸿孚公司不同意解除及交还房屋。3．鸿孚公司交付的租金已经交付到了2017年7月25日，押金还有一个月，若黄岷不退还房租、押金以及赔偿装修损失的情况下、请求解除合同的，我方也仅仅在2017年8月25日才会拆除我方的现有装修的情况下再考虑退还房屋事宜。”2017年6月20日鸿孚投资公司微信通知黄岷“黄岷先生：之前提出的21号交接房屋的前提是你们将鸿孚公司提出的相应本应该退还的剩余租金及押金及补偿金额在6月20日打给鸿孚文化公司。现在黄岷先生未能履约，所以21号鸿孚文化公司暂时交接不了房屋．．．．．．” 双方对于租赁合同于2017年4月5日解除及鸿孚投资公司应承担逾期支付租金的违约金1094.85元均无异议，本院认为，二审中的争议焦点是：1．黄岷是否放弃行使合同解除权？2．鸿孚投资公司应支付的房屋占有使用费、物管费、水电费如何确定？3．鸿孚投资公司要求赔偿装饰装修的残值损失是否应当支持？ 对于第一个争议焦点，鸿孚投资公司主张黄岷数次发函所体现出的意思表示不是以解除合同为指向，而是磋商部分转租的情况下如何调整租金标准，黄岷以其行为表示继续履行合同，放弃行使合同解除权。本院认为，鸿孚投资公司未经黄岷同意擅自转租的行为构成违约，黄岷因此享有单方解除权，自始至终黄岷未明确放弃行使合同解除权。虽然黄岷与鸿孚投资公司就保持租赁关系的条件进行过磋商，法律也不禁止合同当事人协商放弃合同解除权，但审查双方往来函件，黄岷所提出的是附条件的放弃，在鸿孚投资公司不同意该条件的情况下，双方并未达成一致意见，不能认为该磋商行为即表明黄岷以行为放弃了合同解除权，鸿孚投资公司的此项上诉理由不能成立，一审判决认定并无不当。 对于第二个争议焦点，鸿孚投资公司认为自己实际搬离的时间是2017年5月10日，此后案涉物业即在黄岷的实际控制之下，鸿孚投资公司不应承担2017年6月1日之后的房屋占有使用费及物业费、水电费。本院认为，在房屋租赁合同解除后，鸿孚投资公司负有向黄岷交还租赁房屋的义务，否则应当承担占有使用期间的费用。鸿孚投资公司直到2017年6月20日仍坚持交接房屋的前提是黄岷退还租金、押金以及补偿金，明确拒绝在2017年6月21日办理交接手续，与鸿孚投资公司主张的在2017年5月10日即搬离房屋相矛盾。另一方面，考虑到鸿孚投资公司多次警告黄岷不得擅自进入或强行收回房屋，否则将承担房屋内价值超千万的设施设备、用品丢失损毁的赔偿责任，即使如鸿孚投资公司所述物业管理单位已向黄岷反馈其搬离的事实，也因为未与黄岷办理房屋交接手续而不能视为已履行交还租赁房屋的义务。2017年12月31日双方办理房屋交接手续，故鸿孚投资公司占有使用案涉房屋的期间应计算至2017年12月31日。鸿孚投资公司另主张依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，黄岷应当且有能力采取措施防止物业空置，否则应就扩大的损失自行承担责任。对此，本院认为本案不适用减损规则，在案涉租赁合同于2017年4月5日解除后，鸿孚投资公司未履行返还房屋的义务且在往来函件中提出黄岷不得擅自进入或强行收回房屋，否则将承担全部责任，黄岷于2017年7月21日即提起本案诉讼要求返还房屋，并不存在怠于行使权利导致损失扩大的情况，故鸿孚投资公司的此项上诉理由亦不能成立。 对于第三个争议焦点，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，对于案涉房屋中不可拆卸和不可移动的装饰装修，因鸿孚投资公司违约致使合同解除，而黄岷已明确表示不同意利用上述装饰装修物，故鸿孚投资公司请求黄岷赔偿该部分装饰装修物在剩余租赁期限内残值损失的主张于法无据。虽然鸿孚投资公司认为黄岷实际利用了该装饰装修，但未提交证据予以证明，也未能证明相关司法鉴定未能完成的原因在于黄岷，应承担举证不能的不利后果。 综上所述，鸿孚投资公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7626元，由四川鸿孚文化产业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何广智 审 判 员 廖 方 审 判 员 张卫敏 二〇一九年十一月十八日 法官助理 袁龙飞 书 记 员 毛雅倩