河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初7873号原告：魏果，女，汉族，1980年11月20日出生，户籍地甘肃省山丹县。委托诉讼代理人：孙伟，河南召栋律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：李丽，女，汉族，1978年10月14日出生，住南阳市卧龙区。被告：龚海龙，男，汉族，1975年7月30日出生，住南阳市卧龙区。原告魏果诉被告李丽、龚海龙房屋租赁合同纠纷一案，原告魏果于2019年9月4日诉至本院。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏果的委托诉讼代理人孙伟及被告李丽、龚海龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏果向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告签订的房屋租赁合同有效，该合同于2019年8月24日解除；2．判令被告搬离原告的文秀花园10幢2楼201室房屋；3．判令被告支付拖欠原告的租金（2019年4月12日至2019年10月12日的租金为87,110元，2019年10月12日至搬离之日的租金按照租赁合同约定计算）4．判令被告按欠款总额87,110元的30%支付违约金26,133元；5．案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年9月6日，原、被告签订房屋租赁合同一份，原告将位于南阳市建设西路文秀花园的10幢2楼201室382平方米的房屋出租给被告，租赁期限2年，自2018年10月12日至2020年10月11日止。被告租赁原告房屋用于龚来顺火锅使用，在合同履行过程中，被告未按合同约定及时支付租金，自2019年4月以来，已经逾期5个月，拖欠租金97,110元。经原告多次催要，被告无故未支付，已经构成严重违约。鉴于被告违约的事实，原告已经依据法律规定及合同约定，原告依法行使合同解除权，于2019年8月24日将解除房屋租赁合同通知书送达给被告，限被告10日内交付所承租的房屋，支付拖欠的租金，但被告至今未履行，故原告诉至贵院。为维护原告的合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告李丽辩称，二被告是2015年10月开始租赁原告的房屋，双方之间是多年的房屋租赁关系，在此之前的房租二被告一直按时支付了，2019年的房租因为二被告生意不景气所以没有按时支付。二被告不同意解除房屋租赁合同，对原告主张的房屋租金数额无异议，被告不同意支付违约金。被告同意在2020年1月份之前把拖欠原告的租金结清，剩余房租被告搬离前一次性付清。被告龚海龙辩称，二被告是2015年10月开始租赁原告的房屋，双方之间是多年的房屋租赁关系，在此之前的房租二被告一直按时支付了，2019年的房租因为二被告生意不景气所以没有按时支付。二被告不同意解除房屋租赁合同，对原告主张的房屋租金数额无异议，被告不同意支付违约金。被告同意在2020年1月份之前把拖欠原告的租金结清，剩余房租被告搬离前一次性付清。经审理查明，位于南阳市卧龙区建设路文秀花园******的房屋系原告魏果单独所有，房产证号为豫（2017）南阳市不动产权第Z00017**。二被告自2015年开始承租原告上述房屋。2018年9月6日，原告魏果（出租方、甲方）与被告李丽（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定甲方出租给乙方的房屋位于南阳市建设西路文秀花园10幢2楼201室；出租房屋面积共382平方米；租赁期限为两年，自2018年10月12日至2020年10月11日止；租赁房屋用于李丽经营的龚来顺火锅使用；租赁期满甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满6个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件，该附件作为甲方按照本合同的约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据；房屋每平方米每月租金57元，每月租金合计21,774元；房屋租金每次支付三个月，从2018年10月12日起每第三个月的12日为支付房租日；房屋租赁期间乙方逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；租赁期间，乙方拖欠房租累计7天以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同租金的30%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。上述房屋租赁合同签订以后，被告李丽与被告龚海龙（二被告系夫妻关系）将承租房屋用于经营龚来顺火锅至今。2018年9月至2019年4月11日的房屋租金，二被告均按时支付；2019年4月12日至2019年7月11日的租金，二被告下欠41,788元；2019年7月12日至2019年10月12日的租金，二被告下欠65,322元；2019年10月13日之后的租金，原告主张按照房屋租赁合同约定计算。2019年8月24日，原告魏果向被告李丽发出解除房屋租赁合同通知书一份，内容为：自本通知送达你方之日起十日内支付拖欠租金107,110元，你我之间于2018年9月6日签订的房屋租赁合同正式解除；请你方在逾期支付租金之日即合同解除之日起十日内（最迟在2019年9月3日）搬出标的房屋，撤出房屋内你方的各种物品，并将房屋归还给我方。二被告庭审中称未收到上述解除房屋租赁合同通知书，但被告李丽在上述解除房屋租赁合同通知书背面备注“本人李丽承诺房租下星期二给魏果2万元，9月10号之前给4月份房款结清。2019.8.24日承诺人：李丽”。二被告庭审中称其承租房屋时支付原承租人庄严转让费58万元，房屋装修花费23万元，但被告未向本院提供证据证明。以上事实，由原、被告庭审陈述及房屋租赁合同、解除房屋租赁合同通知书、银行转账通知等证据予以证实。上述证据已经庭审举证、质证，并记录在卷，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方签订房屋租赁合同，原告魏果将其所有的房屋出租给被告李丽、龚海龙用于经营龚来顺火锅，被告李丽、龚海龙承租期间未按照房屋租赁合同约定及时向原告魏果支付房屋租金，经原告魏果催要，被告李丽、龚海龙仍下欠原告魏果2019年4月12日至2019年10月12日的房屋租金87,110元，被告李丽、龚海龙已经构成违约，故原告魏果主张被告李丽、龚海龙支付87,110元租金，有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告主张被告李丽、龚海龙按照87,110元的30%支付违约金的请求，本院认为，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方签订的房屋租赁合同明确约定逾期缴纳费用的，每逾期一天，按逾期总额的30%支付滞纳金。故原告主张被告按照87,110元的30%支付违约金26,133元，有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告魏果主张解除原、被告双方签订的房屋租赁合同的请求。本院认为，根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同约定乙方拖欠房租累计7天以上的，甲方有权终止合同。原告魏果于2019年8月24日做出解除房屋租赁合同通知书，被告李丽在通知书背面手写的还款承诺不能证明该解除合同通知已经通知了二被告，故原告不能依据该解除房屋租赁合同通知书主张原、被告之间的房屋租赁合同已经解除。但二被告逾期支付房屋租金长达数月，已经满足了原、被告双方签订的房屋租赁合同中约定的解除合同的情形，原告魏果也主张解除房屋租赁合同，故原、被告之间的房屋租赁合同自起诉之日（2019年9月4日）解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方的租赁合同于2019年9月4日解除后，被告李丽、龚海龙在本判决生效后30日内搬离其租赁的原告房屋。对于2019年10月13日至搬离之日的房屋租金，根据双方签订的房屋租赁合同约定的每平方米每月57元据实计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告魏果与被告李丽签订的房屋租赁合同于2019年9月4日解除。二、被告李丽、龚海龙于本判决生效后三十日内向原告魏果交付承租的房屋。三、本判决生效后三十日内，被告李丽、龚海龙向原告魏果支付房屋租金（2019年4月12日至2019年10月12日的房屋租金为87,110元，2019年10月13日至交付承租房屋之日的房屋租金按照每平方米每月57元据实结算）。四、本判决生效后十五日内，被告李丽、龚海龙向原告魏果支付违约金26,133元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,018元减半收取1,509元（原告已实际预缴1,509元），由被告李丽、龚海龙承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  康宏二〇一九年十一月十八日书记员  杨萍