西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 (2019)陕0103民初10997号 原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：陕西省西安市碑林区。负责人:杨新丰，该分行行长。委托诉讼代理人：陈文华，泰和泰（西安）律师事务所律师。被告：张梅，女。被告：陕西小白杨实业有限公司，住所地：西安市未央区。法定代表人：孙小宁，该公司总经理。委托诉讼代理人： 梁强，陕西英博律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告张梅、陕西小白杨实业有限公司（以下简称小白杨公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈文华、被告张梅、小白杨公司委托诉讼代理人梁强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求宣布贷款立即到期，判令被告张梅偿还原告本金人民币260758.25元，利息6279.34元，本金罚息139.27元，利息复利110.95元(合计267287.81元)，并按合同约定支付2019年7月5日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及公告费等实现债权的全部费用；2、请求判令原告对被告张梅为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、请求判令小白杨公司对被告张梅的上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2014年4月25日,原告与被告张梅签订了《个人住房(商业用房)借款合同》（以下简称《借款合同》），《借款合同》约定:由原告向被告张梅发放贷款共计人民币360000元，用于被告张梅购买位于西安市未央区XX环XX段XX花园XX幢XX单元XX层XX号房屋，借款期限自2014年4月25日至2034年4月25日止。为确保《借款合同》的履行，原告与被告张梅于同日签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》（以下简称《抵押合同》），《抵押合同》约定被告张梅以合同中列明的上述房产担保其履行债务。原告与被告小白杨公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定：被告小白杨公司作为保证人对上述债务提供连带责任保证。《借款合同》签订后，原告依照约定向被告张梅发放贷款36万元。但自2019年2月5日至今，被告以种种理由拖欠还款，到2019年7月5日尚有本金人民币260758.25元，利息6279.34元，本金罚息139.27元，利息复利110.95元(合计267287.81元)未归还与原告。明显违反合同约定，已经构成严重违约。被告张梅承认欠款属实，但由其目前经济困难，无力一次性偿还。被告小白杨公司辩称，原告所述事实属实，但认为应当对被告张梅所抵押房产拍卖所得价款先偿还原告欠款本息，不足部分其公司承担连带清偿责任，并请求判令其有权向被告张梅进行追偿。原告围绕其诉讼请求提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、拖欠明细，经质证，被告对证据均无异议，经审查，该证据符合证据规定，依法作为本案定案依据并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年4月25日，原告与被告张梅签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告张梅向原告借款人民币360000元，用于购买位于西安市未央区XX环XX段XX花园XX幢XX单元XX层XX号房屋，借款期限自2014年4月25日至2034年4月25日止，还款方法为等额本息。同日，原告与被告张梅签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，被告张梅以上述房屋为借款提供抵押担保。2012年3月7日，原告与被告小白杨公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告经营公司对因购置坐落于西安市未央区XX环XX段XX花园一期”项目所属之住房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证，最高额保证所担保的债权是指自2012年3月1日至2015年3月1日期间，因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保险费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。最高额保证项下担保责任的最高限额为叁亿元整，保证方式为连带责任保证。保证期间自原告与债务人签订借款合同之日起至该借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证的相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其它权利证书交原告核对无误、收执之日。2014年8月13日，原、被告办理了涉案房屋的预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明，现原告尚未取得房屋他项权利证。2014年6月5日，原告向被告张梅发放了贷款360000元，但被告张梅未按照合同约定还款，截至2019年7月5日，尚欠原告借款本金人民币260758.25元，利息6279.34元，本金罚息139.27元，利息复利110.95元，合计267287.81元。庭审中，原告称其为实现债权的费用目前仅为案件受理费。本院认为，原告系依法设立的金融机构，具有金融借贷经营权。本案原告与被告张梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，当事人主体适格、意思表示真实，且内容未违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同。原告根据合同约定向该被告张梅发放借款，已履行了合同约定的义务，被告张梅应当按照约定按期偿还借款本息。被告张梅在合同履行期内未及时依约偿还，已构成违约，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告张梅偿还借款本金、利息、罚息，故关于原告要求被告偿还借款本息、罚息之诉请，于法有据，本院依法予以支持。关于原告要求被告小白杨公司承担连带保证责任一节，该房屋尚未办妥房产权属证书及他项权利证书，故开发商的保证责任未能免除，被告小白杨公司依法应对上述债务承担连带清偿责任。另，被告小白杨公司作为保证人承担保证责任以后，有权向被告张梅追偿。关于原告主张对涉案房屋行使优先受偿权一节，该房产仅办理抵押预告登记，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此，原告作为被告张梅所购房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对其该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对房屋享有现实抵押权。故原告要求对预告抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求，不符合法律规定，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、第二百零三条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张梅于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行偿还借款本金人民币260758.25元，利息6279.34元，本金罚息139.27元，利息复利110.95元，合计267287.81元（截至2019年7月5日），及自2019年7月6日起至借款实际清偿之日止按照双方合同约定标准计算的利息、罚息、复息。二、被告陕西小白杨实业有限公司对被告张梅上述债务承担连带清偿责任；承担清偿责任后有权向被告张梅追偿。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5309元，减半收取2654.5元，由被告张梅负担（此款原告已预交，被告张梅于付上述款项时直付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 员    张琳明 二〇一九年十月二十日 书 记 员      杨笑郁