四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14319号 上诉人（原审原告）：成都经济技术开发区国有资产投资有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉玉扬路**。 法定代表人：张晓峰，董事长。 委托诉讼代理人：宋戈，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾理，北京康达（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：游兵，男，1976年5月28日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 上诉人成都经济技术开发区国有资产投资有限公司（以下简称“国投公司”）因与被上诉人游兵房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初2136号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 国投公司上诉请求：撤销一审判决书第四项、第五项，依法改判支持国投公司的全部一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。国投公司与其他承租人的房屋租赁合同关系和国投公司与游兵之间的房屋租赁合同关系为各自独立的法律关系，国投公司从未向游兵作出“在一定范围内规范经营茶楼的数量”之承诺，游兵逾期支付租金无事实和法律依据，当然构成违约；二、一审法院错误认定租金损失标准；三、一审法院适用法律错误。国投公司与游兵的《房屋租赁合同》有关于逾期支付租金违约金以及解除合同违约金有明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定及《房屋租赁合同》约定，游兵应该支付逾期支付租金违约金及解除合同违约金。 游兵辩称，不同意向国投公司支付其主张的任何费用。 国投公司向一审法院起诉请求：一、判令解除国投公司和游兵签订的《房屋租赁合同》（编号为ZL-2017-1039)；二、判令游兵立即向国投公司返还位于成都市龙泉驿区黎明新村四期B区项目3栋1至2楼附104号房屋；三、请求判令游兵向国投公司支付自2018年11月1日起至解除合同之日止的租金，暂计至2019年3月15日为40039.51元；房屋占有使用费，自合同解除之日起计至游兵腾退房屋之日止，每日按597.6元计算；四、判令游兵自2018年11月1日起至付清租金之日止，每日按应付未付租金1‰向国投公司支付逾期支付租金违约金，暂计至2019年3月15日为4733.03元，支付解除合同违约金26892.21元（8964.07元/月*3个月）。 一审法院经审理认定事实：2017年7月18日，国投公司、游兵双方签订合同编号为ZL-2017-1039的《房屋租赁合同》。合同约定：国投公司将位于成都市龙泉驿区黎明新村四期B区项目3栋1至2楼附104号商铺共1间出租给游兵作茶楼使用，该业态为固定业态。租赁期限为3年，即2017年8月1日至2020年7月31日止，租赁面积为334.73平方米，单价26元/㎡/月。第一年月租金标准为8702.98元，第一年年租金标准为104435.76元。租赁期限内，租金逐年递增，每年年租金按上一年年租金3%的比例递增。合同第四条约定：先付后用，游兵自租金起算日（租赁期限开始日）起按每3个月为一期交纳租金，第一期的租金于本合同签订后7日内向国投公司交纳，第一期租金为26108.94元；后续每期租金应于上一期计租时间的最后一月的第1日至第10日内交纳给国投公司。合同第五条约定：“履约保证金的收取标准：按照租赁期限内第一年年租金的30％收取。乙方应于本合同签订前向甲方交纳履约保证金31330.73元。除本合同另有约定外，履约保证金在本合同终止并履行完毕相关条款后，甲方不计息全额退还给乙方。如乙方有违约情形，甲方可从履约保证金扣除其应支付的违约金或应赔偿、应支付给甲方的款项，履约保证金按本合同约定不退还的情况除外”。合同第七条第一款第五项约定：“如租赁用途为固定业态，无论何种情况，均不得更改；如租赁用途不属于固定业态，除高污染、高噪音和相关管理部门不允许的，乙方可以更改，但须向甲方提出书面申请，甲方书面同意后方可实施…”。合同第八条第一款第一项约定“乙方如有下列情形之一的，除按本合同第九条承担违约责任外，甲方还有权单方解除合同，同时乙方应按违约当年三个月租金总金额向甲方支付违约金，不足以弥补甲方损失的，甲方还有权追偿……1、乙方未按照本合同约定期限缴纳房屋租金逾期15日以上……”。合同第九条第一款约定：“一、乙方逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，自逾期之日起，每日按应付而未付租金的1‰向甲方支付违约金。二、除本合同另有约定外，本合同违约方，应向守约方支付违约金，违约金金额为违约当年三个月租金总额，并赔偿由此给守约方造成的损失”。 合同签订后，游兵交纳了履约保证金31330.73元并入驻装修经营茶楼。在游兵经营茶楼的过程中，国投公司出租与案外人的部分租赁户擅自改变合同约定的业态，转型经营茶楼。2019年2月25日，国投公司向游兵作出催款通知。通知主要载明：“你交纳的租金至2018年10月31日之后未到我公司缴纳下一季度租金，鉴于你的违约行为，我公司特通知如下：请你接到通知之日起3个工作日内（即2019年2月28日前）到我公司财务部缴纳所欠租金及违约金（违约金以我公司财务部根据房屋租赁合同核算为准）……”游兵至今尚在经营茶楼，尚未支付2018年11月以后的租金。 一审法院另查明，国投公司系国有公司，经授权对国有资产进行经营和管理。黎明新村四期B区项目系政府修建的安置房，国投公司将修建的商铺对外出租。在与承租人签订租赁合同时，国投公司为保障商家有序正当的竞争经营，其用途有固定业态和非固定业态的区别。凡属固定业态的商家，无论何种情况，均不得更改其用途。上述事实，有国投公司提交《房屋租赁合同》、权属证明、催收通知、邮寄单、图片，游兵提交的情况说明、交付保证金的结算票据以及双方在庭审中陈述一致的事实在案佐证。 一审法院认为，一、关于合同解除问题及腾退商铺问题。国投公司、游兵双方签订的《房屋租赁合同》系双方意思真实表示，不违反法律规定，合法有效。庭审中，双方均同意于2019年5月9日解除合同，一审法院予以确认。合同解除后，游兵应当腾退商铺。鉴于合同解除后，游兵处置茶楼财产需要一定的时间，一审法院酌情认定于判决生效后四十日内予以腾退为妥当。二、关于国投公司主张的租金问题。国投公司主张游兵支付从2018年11月起至合同解除之日止的租金，游兵对此无异议，一审法院予以确认。根据合同约定，第一年月租金标准为8702.98元，第一年年租金标准为104435.76元。租赁期限内，租金逐年递增，每年年租金按上一年年租金3%的比例递增。为此，2018年8月1日至2019年7月31日止为第二年租金，年租金应为107568.83元（104435.76元＋104435.76元*3％），月租金应为8964.07元（107568.83元÷12个月）。2018年11月1日至2019年5月9日解除合同之日止的租金为56473.62元（8964.07元*6个月＋298.80元/天*9天）。一审庭审中，游兵主张将交付的保证金31330.73元抵扣尚欠的租金，一审法院予以支持。三、关于国投公司主张合同解除后，游兵应当支付至腾退商铺之日止的房屋占有使用费问题。游兵在腾退商铺前，实际占有使用了该商铺，应当支付相关费用。该商铺在2019年7月31日前腾退，则参照合同约定的租金8964.07元/月计算为妥当。如在2019年7月31日以后腾退，则每月参照合同约定的第三年的月租金标准9233元/月计算为妥当。四、关于国投公司主张游兵支付逾期支付租金产生的违约金以及解除合同产生的违约金问题。国投公司系国有公司，经授权对国有资产进行经营和管理。黎明新村四期B区项目系政府修建的安置房，国投公司将修建安置房中涉及的商铺对外出租。在与众多承租人签订租赁合同时，国投公司为保障商家有序正当的竞争经营，对租赁商铺的用途作了规定，即有固定业态和非固定业态的区别。凡属固定业态的商家，无论何种情况，均不得更改其用途。游兵租赁的商铺系固定业态，只能经营茶楼。也就是讲，在黎明新村四期B区项目内，在商铺出租前，国投公司已经对租赁商铺的经营范围作了特别的规定，即只能允许哪些商铺可以经营茶楼作了明确的规定。游兵也正是基于上述情况而与国投公司签订合同并入驻经营茶楼。国投公司认为，国投公司对擅自转型经营茶楼的租赁户发出了整改通知书，也在积极的协调处理此事。游兵认为，其他租赁户擅自转型经营茶楼，给游兵经营茶楼造成了损失。游兵多次与国投公司工作人员协调未果，故未支付尚欠的租金。其后，游兵在交付租赁费时，国投公司工作人员坚持要求收取违约金，故游兵一直未能支付租金。一审法院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行其义务。国投公司在与游兵签订合同时，既然承诺了在一定范围内规范经营茶楼的数量，就应当履行其承诺。由于该承诺并非合同履行中的一般瑕疵，而是直接影响到游兵经营，影响到租赁合同目的实现。故，游兵在等待国投公司整改而暂时中止给付租金没有违反法律规定，不构成违约。对国投公司诉请游兵支付相关违约金一审法院不予支持。 综上所述，一审法院确认合同解除的时间为2019年5月9日，合同解除后，游兵应当腾退商铺。游兵应当给付国投公司2018年11月1日起至2019年5月9日止的租金56473.62元，扣除游兵已交付的履约保证金31330.73后，游兵尚应支付国投公司租金25142.89元。游兵应当支付解除合同后即2019年5月10日起至商铺腾退之日止的占用房屋的租金损失。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、国投公司与游兵签订的编号为ZL-2017-1039的《房屋租赁合同》于2019年5月9日解除；二、游兵于判决生效之日起四十日内将位于成都市龙泉驿区黎明新村四期B区项目3栋1至2楼附104号商铺1间腾退交付国投公司；三、游兵于判决生效之日起十日内支付国投公司尚欠的租金25142.89元；四、游兵判决生效之日起四十日内支付国投公司占用房屋的租金损失，该租金损失从2019年5月10日起计至租赁商铺腾退之日止，如在2019年8月1日前腾退，则按月租金8964.07元标准计，如在2019年7月31日以后腾退，则按月租金9233元标准计）；五、驳回国投公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1592元，减半收取计796元，由国投公司负担196元（此款国投公司已预交），游兵负担600元（此款已由国投公司预交，游兵在履行上述款项时一并支付国投公司）。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 游兵提供如下证据：证据1：四张照片，拟证明游兵欠付租金未支付，游兵向国投公司反映过，国投公司:没有理游兵，所以游兵没有交这个费用；证据2：两份2层业态分布图，拟证明双方合同约定了固定业态和非固定业态，双方投标时就明确了哪些房屋是是要做什么，其中红色部分为固定业务，是不能开茶楼的。 国投公司经质证发表质证意见称，游兵提交的证据已超举证期限，对其提交的证据的三性均不予认可。游兵提交的证据无法反映与本案的关联性，关于固定业态和非固定业态的区别，设定这样的区别是对房屋的租赁用途对承租人的限制，而非只能按分布图处理，对于游兵提交的业态的分布图，国投公司认为这仅是规划，但并不是一审及游兵所认为的承诺。 对游兵提交的上述证据真实性、合法性予以采信，其关联性与证明目的在本院认为部分予以阐述。本院经审理查明的事实与一审一致，对此，本院予以确认。二审另补充查明，游兵于2019年7月12日办理腾退，国投公司对此表示认可。 二审中，国投公司对一审判决第一、二、三无异议，对无异议的部分本院予以确认。结合国投公司的上诉请求及一审判决的判决结果，本案争议焦点为：一、游兵应支付房屋占用使用费的标准认定；二、游兵是否应当支付违约金。现将争议焦点问题分述如下： 一、游兵应支付房屋占用使用费的标准认定。依据《房屋租赁合同》第七条第十八款“乙方应于本合同终止或者解除之日起三日内返还出租房屋。逾期返还的，自本合同终止或解除之日起，乙方应每日按本合同租期内最后一个月日租金（月租金除以30天）的2倍向甲方支付房屋占用使用费。”，依该约定，承租人于合同解除或终止之后逾期腾退案涉房屋，出租人有权主张逾期腾退房屋的占用使用费。于本案中，双方均对房屋占用使用费的计算期间无异议，对该房屋占用使用费用的计算标准有异议。本院认为，本案中的房屋占用使用费系合同解除之后，承租人因无权占有案涉房屋而须返还的占有利益之折价。对于该占有利益的折价标准，通常系参照当事人双方约定的租金标准进行计付。而本案中，鉴于双方已明确约定合同终止或解除后的占有使用费标准，故在有此约定时，应按双方约定的该占有使用费标准进行计算。故一审法院在双方已对占有使用费有约定的情况下仍直接参照双方约定的租金标准进行裁判确有不当，本院予以纠正。依据《房屋租赁合同》第七条第十八款之约定，游兵应当按每日597.6元（8964.07/30*2）向国投公司支付房屋占有使用费。 另，因二审中出现新的事实即双方于2019年7月12日办理完毕腾退交接手续，一审判决第二项已无继续履行的可能，对此本院予以更正。因双方就腾退时间达成一致意见，故本院认为游兵应当支付房屋占用使用费的期间为2019年5月10日至2019年7月12日，支付标准为每日597.6元。 二、关于游兵是否支付违约金的问题。根据国投公司的上诉主张，违约金分别包括逾期支付租金的违约金和解约违约金。上述两项违约金请求权基础分别依据《房屋租赁合同》第九条“一、乙方逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，自逾期之日起，每日按应付而未付租金的千分之一，向甲方支付违约金。”,第八条“乙方如有下列情形之一的，除按本合同第九条承担违约责任外，甲方还有权单方解除本合同而无需因此向乙方承担任何违约或赔偿责任，乙方应按违约当年的三个月租金总金额向甲方支付违约金，不足以弥补甲方损失的，甲方还有权追偿”，而本案的纠纷系承租人游兵迟延支付租金而引发，上述的两项违约金均系对承租人迟延支付租金而给予出租人的补偿，系由同一违约行为导致，属于同一性质的违约金。于本案中，游兵对于其欠付租金的事实无异议，对于其抗辩系因国投公司并未保证案涉房屋的周边经营业态规范而造成的问题。本院认为，租赁法律关系项下，出租人将案涉房屋占有、使用、收益的权能转让给承租人，承租人支付租金，此为对待对等之主合同义务，故游兵在持续占有使用案涉房屋的情形下，仅以该经营业态规范为由对抗出租人的租金给付请求权缺乏法律依据。对于游兵主张的周边经营业态不规范而影响其实际经营，本院认为，该抗辩不构成其拒绝给付租金的对等抗辩，不构成延迟给付的适法理由。依双方关于租金给付的约定，游兵迟延支付租金的行为已构成违约，应当向国投公司支付违约金。一审法院对此认定不当，本院对此予以纠正。至于游兵认为经营业态分布不规范导致其损失的问题，本院认为，游兵该主张系违约责任的主张，游兵可在证据证明对方违约并造成实际损失的情况下向对方主张违约责任，但其在一审中未就此提起反诉，不属于本案审理范围，建议其另案主张。 三、关于违约金数额问题，依双方协议第九条、第八条第一款之约定，游兵迟延支付租金应当向国投公司每日按应付未付的租金千分之一违约金和三个月租金的解约违约金。对于游兵主张的违约金调整问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”之规定，于违约金过高时可以依法进行调整。本案中，鉴于国投公司所受损失主要系因游兵延迟给付所造成的资金利息损失，故本院以该实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，酌定游兵承担15000元违约金。 另，鉴于案涉商铺游兵已进行返还，故一审关于腾退返还案涉商铺的判项已丧失事实基础和继续履行的必要，本院对该判项依法予以撤销。 综上所述，国投公司的上诉请求部分成立，本院就其成立的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初2136号民事判决第一项“成都经济技术开发区国有资产投资有限公司与游兵签订的编号为ZL-2017-1039的《房屋租赁合同》于2019年5月9日解除”、第三项“游兵于判决生效之日起十日内支付成都经济技术开发区国有资产投资有限公司尚欠的租金25142.89元”； 二、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初2136号民事判决第二项“游兵于判决生效之日起四十日内将位于成都市龙泉驿区黎明新村四期B区项目3栋1至2楼附104号商铺1间腾退交付成都经济技术开发区国有资产投资有限公司”、第五项“驳回成都经济技术开发区国有资产投资有限公司的其他诉讼请求”； 三、变更成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初2136号民事判决第四项“游兵判决生效之日起四十日内支付成都经济技术开发区国有资产投资有限公司占用房屋的租金损失，该租金损失从2019年5月10日起计至租赁商铺腾退之日止，如在2019年8月1日前腾退，则按月租金8964.07元标准计，如在2019年7月31日以后腾退，则按月租金9233元标准计）为“游兵判决生效之日起四十日内支付成都经济技术开发区国有资产投资有限公司占用房屋的租金损失，该租金损失从2019年5月10日起计至2019年7月12日，计算标准为每日597.6元”； 四、游兵于判决生效之日起十日内支付成都经济技术开发区国有资产投资有限公司违约金15000元”； 五、驳回成都经济技术开发区国有资产投资有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费的796元，由成都经济技术开发区国有资产投资有限公司负担196元，游兵负担600元；二审案件受理费1592元，由游兵负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇一九年十一月十八日 书记员  刘昱君