宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初3531号原告：周兆兴，住宁夏回族自治区中卫市。原告：贾玉林，住宁夏回族自治区中卫市。被告：中卫市鼎安房地产开发有限公司。法定代表人：施永平。委托诉讼代理人：罗静，代理权限为特别授权。原告周兆兴、贾玉林与被告中卫市鼎安房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周兆兴、贾玉林，被告的委托诉讼代理人罗静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还原告所交房款37234元；2.判令被告承担原告索要房款5次的车费200元；3.判令被告承担原告索要房款5天的误工共计750元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月2日正是原告种瓜季节，被告公司业务员周会、温博阳极力邀约原告来看房。原告告知被告业务员现在种瓜没时间看房买房，而且今年的西瓜能不能丰收还不一定，等西瓜卖了再说购房的事情。被告两业务员给原告说先把房屋定下，不然房屋涨价，等瓜熟了收成卖掉再付剩余房款，如果西瓜不收成可以无理由全额退款。此种情况下原告向被告支付了37234元的购房款定购买了中卫恒大都市广场1幢2单元404号房屋。到2019年7月份西瓜泛滥严重滞销，导致原告血本无归。因为种植西瓜成本很大，原告为了种西瓜向银行贷款，还向亲戚借了款，所以原告已经没有能力购买被告房屋。为此，原告在2019年7月份先后5次到被告处索要房款，此时周会、温博阳已不在被告单位工作，而当时接待原告的销售经理拒绝承认无理由退房，只同意向原告退所交房款的50%，拒不向原告全额退款。原告赡养两位老人，抚养两个孩子，生活压力巨大，而30000多元对于被告还不够做一张广告牌，却是原告家庭六口人一年的生活费。原告认为被告在销售房屋过程中存在欺骗客户，其误导原告消费的事实存在，现为维护原告合法权益向人民法院起诉。被告辩称：1.原告于2019年5月4日从被告处认购中卫恒大都市广场1幢2单元404室房间，同日向被告交纳定金20000元，支付首期房款17234元，但其未与被告签订正式的《商品房买卖合同》，后原告也不按《中卫恒大都市广场楼宇认购书》的约定履行付款义务，被告通过电话、快递等方式通知原告与被告签订《商品房买卖合同》并缴纳到期房款，但原告置之不理。根据原告与被告签订的《中卫恒大都市广场楼宇认购书》第五条约定：原告必须在约定的付款方式和期限内到中卫恒大都市广场营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无需通知原告，可另行销售该房屋。鉴于此约定，被告于2019年8月14日向原告发出通知告知其违反了《中卫恒大都市广场楼宇认购书》的约定，被告将按照约定另行处理该房屋，且原告所付款项不予退还。2.由于原告的违约导致双方签订的《中卫恒大都市广场楼宇认购书》已经无法继续履行，被告也履行了通知义务。根据《中卫恒大都市广场楼宇认购书》的约定，被告对原告所交的款项不予退还。综上，原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据，请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，现认证如下：一、对原告提交证据的认证：1.被告售房宣传销售资料1份，拟证明被告售房宣传时的广告称购房如出现问题，被告无理由全款退房的事实。被告质证认为无理由退房需要被告与客户签订无理由退房协议书，还要签订无理由退房的承诺书，无理由退房协议中约定购房客户不能有违约行为且必须支付总房款50%以上，在办理入住手续之前的任何时间都可以退。经审查，该证据来源合法，内容真实，但该证据系宣传材料，宣传材料中的“无理由退房”内容，应根据买卖双方合同约定和法律规定进行认定。2.收据1份，被告质证后没有异议，该证据能够证明原告向被告交购房款37234元（含定金）的事实，本院对其证明效力予以认定。3.家电礼品兑换券1份，拟证明原告交了购房定金后，被告给原告家电礼品兑换券到其售楼部兑换洗衣机，原告没有兑换领取的事实。被告质证后没有异议，认可家电礼品兑换券由其单位发给了原告，但原告至今没有领取家电礼品，说明原告没有签订商品房买卖合同，但原告交了定金。本院认为，家电礼品兑换券是认购房屋的赠予物品券，可以证明原告认购房屋后被告向原告赠予家电（洗衣机）的事实，本院对其证明的事实予以认定。二、对被告提交证据的认定：1.《中卫恒大都市广场楼宇认购书》1份拟证明二原告于2019年5月4日在被告处定购了中卫恒大都市广场1-2-404号房，总房款为744685元。认购书约定的20000元为定金，首期款17234元（不含定金）于2019年5月8日前支付，剩余房款在两年内分十期至2021年5月4日前付清的事实。被告质证后认可认购书中的签名系其本人所签，其他内容都由被告工作人员填写，二原告因上当受骗在认购书上签了名。经审查，认购书是案涉房屋买卖的合同依据，二原告对认购书中签名无异议，所以该证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院对其证明的事实予以认定。2.收据1份，证明了被告收取原告购房款37234元（含定金），原告质证后没有异议，本院对其证明效力予以认定。3.快递回单2份，拟证明被告在2019年8月4日前支付的第二期房款74469元逾期，被告通知原告履行义务的事实。原告认可收到了被告邮寄的通知，因此本院对该证据证明的事实予以认定。4.无理由退房协议书1份、无理由退房承诺书1份，拟证明二原告没有与被告签订过上述协议和承诺书。经审查，以上两份协议是被告单方材料，与本案没有关联，其证明的事实本院不予确认。经审理查明：2019年5月4日二原告（乙方）与被告（甲方）签订《中卫恒大都市广场楼宇认购书》1份，约定乙方自愿依照下列条件向甲方认购中卫恒大都市广场1幢2单元404号房，建筑面积120.98平米，单价每平米6155元，总价744685元。认购书约定：1.乙方同意签署本认购书时支付20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）；2.付款方式约定：2019年5月8日前支付首期房款17234元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》。剩余房款分期于2021年5月4日前付清。如乙方未能按约定支付房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。认购书还约定了其他事项。认购书签订后，原告向被告支付房款37234元，被告给原告出具收据并注明含定金。同时被告给原告一张家电礼品兑换券，家电名称洗衣机，原告没有领取该礼品。认购书约定原告在2019年8月4日向被告付房款74469元，因原告没有履行付款义务，被告以邮寄方式向原告送达了二份《通知》要求支付房款，否则视为放弃购房，所付款项不予退还，被告可另行处理该房屋。原告收到《通知》后仍未向原告履行付款义务，并且向被告提出退款要求，被告以原告违约为由未向原告退款，为此原告向人民法院起诉。本案在审理过程中，经本院主持调解，原告最少要求被告退还已付款的80%，但被告只同意向原告退付20000元，双方意见分歧，未能达成调解协议。本院认为，二原告与被告签订的《中卫恒大都市广场楼宇认购书》对认购房屋的房号、面积、单价、总价及付款方式进行了明确约定，该认购书具备了合同的基本要素，因此认购书是原、被告双方确立本案房屋买卖关系的合同根据，双方当事人均应按合同约定履行义务。原告认购被告房屋，应按认购书的约定付款期限和数额向被告支付购房款，但其仅于2019年5月4日向被告支付定金20000元和首期房款17234元，按认购书约定，原告在2019年8月4日向被告支付购房款74469元，原告没有按约定期限付款，后经被告书面通知，原告仍未履行付款义务且提出了退房退款的要求，原告以其行为表明不再履行认购书确定的义务，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”之规定，对于二原告与被告签订的《中卫恒大都市广场楼宇认购书》应当予以解除。合同解除后，被告收取的原告房款17234元应当依法予以退还，原告要求被告退还认购房屋时交纳的20000元定金，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，本院不予支持，但经本院调解，被告同意向原告退还房款20000元不违反法律规定，本院可判决被告向原告退不购房款20000元。原告诉称其认购案涉房屋时被告承诺可无理由退房，现原告提出退房并要求被告退付全部房款，而被告不兑现其承诺存在欺诈的意见，本院认为，认购书是约束双方当事人的合同根据，退房退款应当按认购书的约定和法律规定认定处理，原告上述意见没有合同依据，其要求被告全额退还其房款37234元本院不予支持。原告要求被告承担索要房款的车费200元、误工费750元没有法律根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条（二），第九十七条，第一百一十五条，第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除被告中卫市鼎安房地产开发有限公司与原告周兆兴、贾玉林签订的《中卫恒大都市广场楼宇认购书》；二、被告中卫市鼎安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周兆兴、贾玉林购房款20000元；三、驳回原告周兆兴、贾玉林的其他诉讼请求。如被告中卫市鼎安房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费754元，已减半收取377元，原告周兆兴、贾玉林负担180元，被告中卫市鼎安房地产开发有限公司负担197元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 王希刚 二〇一九年十一月六日书记员 王 蓓本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。