安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0123民初5516号原告：合肥舜洲置业有限公司，住所地合肥市肥西县桃花镇松林路与书籍路交口禹州华侨城柳园2#107商铺，统一社会信用代码91340000092487548B。法定代表人：林宇华，总经理。委托诉讼代理人：马侃，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：江生龙，安徽华人律师事务所律师。被告：冯磊，男，1978年12月6日出生，汉族，户籍地肥西县。委托诉讼代理人：章昶永，北京京师（合肥）律师事务所律师。原告合肥舜洲置业有限公司（以下简称舜洲公司）与被告冯磊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原被告双方的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。舜洲公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2016年5月17日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告承担本案诉讼费及原告方律师费35000元。事实和理由：2016年3月18日，肥西县建设局准予原告建设的禹洲天玺幼儿园工程施工。2018年12月27日，禹洲天玺幼儿园工程经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位验收合格，并于2019年1月8日在肥西县住房和城乡建设局竣工验收备案。2016年5月17日，原被告间签订了《房屋租赁合同》，约定原告将肥西县繁华大道禹洲天玺配套幼儿园全部房屋及场地出租给被告用于经营幼儿园，被告支付相应租金。《房屋租赁合同》第十二条第二款约定了原告单方解除合同的情形。同日，被告向原告出具了《承诺书》，该承诺书载明被告知悉案涉幼儿园为代建园并同意承租，承租期间如发生政府要求收回经营权等其他任何原因致使无法继续履行合同的情况，被告自愿承担全部责任，并保证不出现任何影响原告公司或产生任何负面影响的情况。如有违反，承担解除合同、赔偿损失的责任。2019年3月27日，肥西县教育体育局再次函告原告要求尽快向肥西县教育体育局移交禹洲天玺小区配套幼儿园，但被告拒不配合办理相关移交手续。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定及合同约定，在政府部门要求移交案涉幼儿园收回经营权情形下，原被告间于2016年5月17日签订的《房屋租赁合同》己经不能继续履行，原告要求解除与被告间签订的房屋租赁合同并办理上述幼儿园移交手续均无果，故诉至贵院望判如所请。冯磊辩称，其不同意解除合同，其认为原告系无处分权人，原被告双方于2016年5月17日签订的租赁合同无效。案涉幼儿园产权归政府所有，政府未授权给原告进行租赁。原告并非所有权人，也非处分权人，其在明知幼儿园将被收回的前提下与被告签订房屋租赁合同并提前收租且在合同中明确不予退还的行为涉嫌合同诈骗罪。本院经审理认定事实如下：2013年12月18日，厦门禹洲集团地产投资有限公司、禹洲文化创意发展有限公司、厦门亦海咨询有限公司作为受让人与出让人肥西县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让人依法取得坐落于肥西县桃花镇繁华大道以南、泰山路以西的S1314号宗地，宗地用途为居住用地。同日，双方签订《补充合同》约定，受让人须代建一所幼儿园，建成验收合格后无偿移交给政府。2014年3月19日，双方签订《补充合同Ⅱ》，约定受让人厦门禹洲集团地产投资有限公司、禹洲文化创意发展有限公司、厦门亦海咨询有限公司联合竞买取得土地使用权后依照规定注册成立了“合肥舜洲置业有限公司”承担土地开发建设的全部权利和义务。2016年3月18日，禹洲天玺幼儿园开工建设，2018年12月27日竣工验收合格。2016年5月17日，舜洲公司（甲方）与冯磊（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将禹洲天玺配套幼儿园全部房屋及场地出租给乙方用于经营幼儿园。租期10年，自2018年9月1日至2028年8月31日，租金从2018年9月1日起计缴。租金总额为305万元，2018年9月1日至2021年8月31日止，每年租金25万元；2021年9月1日至2024年8月31日止，每年租金30万元；2024年9月1日至2028年8月31日止，每年租金35万元。租金按年付款，第一租赁年度自2018年9月1日至2019年8月31日止（此后的租赁年度依此类推），乙方应当于本合同签订当日向甲方支付第一租赁年度租金（即“首期租金”）25万元，余下每年租金于上一租赁年度的8月31日前付清。不足一个月的，按每月共30日为单位计算日租金。乙方应在本合同签订当日向甲方支付10万元保证金。合同对双方的其他权利义务均作了约定。《房屋租赁合同》签订当日，冯磊向舜洲公司出具《承诺书》，内容为“本人冯磊，身份证号，作为禹洲天玺项目幼儿园承租人，本人郑重承诺如下：本人已知悉该幼儿园为代建园并同意承租，承租期间如发生包括但不限于政府要求收回经营权等其他任何原因致使无法继续履行合同等情况，一概与合肥舜洲置业有限公司无关，本人自愿承担全部责任，且本人同意前期已缴纳的租金一律不予退还。本人保证：不得转让、转租、合作经营、股权变更或以其他方式变相转让贵我双方签署的合同之全部相关权利与义务；保证不出现任何影响幼儿园正常运行或影响贵司及贵司关联公司、各项目的运行或产生任何负面影响的情况（包括但不限于业主投诉等）。若有违反，本人自愿承担全部责任，包括不限于：一、按照贵我双方签署的合同所约定承担相应的全部违约责任；二、承担解除贵我双方签署的合同及消除产生的全部影响与后果，并赔偿贵司或第三方由此引发的全部直接损失和间接损失（包括预期利益损失、律师费用等）；三、每出现一次违反上述承诺的行为时，除承担其他条款约定的责任外，同时向贵司支付违约金5万元；四、未经合肥舜洲置业有限公司同意的转让、转租等任何方式变相转让双方签署的合同的全部相关权利与义务等行为，均为无效行为，合肥舜洲置业有限公司可要求任何一方立即搬离，由此产生的其他任何责任本人均自愿承担。特此承诺！”2019年3月27日，肥西县教育体育局向“合肥禹州置业有限公司”发出《关于尽快移交配套小区幼儿园的通知》，要求该司尽快将禹州天玺幼儿园移交肥西县教育体育局，由县教体局安排配套设备、师资队伍等开园前期准备工作。2019年6月20日，安徽华人律师事务所接受舜洲公司委托向冯磊邮寄《律师函》，通知其双方之间于2016年5月17日签订的《房屋租赁合同》解除，并要求其于2019年6月27日前与舜洲公司联系办理合同解除及退还保证金等事宜。冯磊于2019年6月22日收到该《律师函》。另查明，冯磊已向舜洲公司支付首期租金25万元和保证金10万元。舜洲公司至今未将出租的幼儿园房屋及场地交付给冯磊。又查明，2019年6月18日，本院受理了冯磊诉舜洲公司房屋租赁合同纠纷诉前调解一案【（2019）皖0123诉前调1084号】，冯磊要求舜洲公司立即交付租赁房屋并继续履行《房屋租赁合同》，并要求舜洲公司退还冯磊已缴纳的房租25万元。在本案审理过程中，舜洲公司表示拒绝与冯磊就其相关请求进行一并调解。本案庭审中，冯磊表示如本院认定案涉《房屋租赁合同》有效，其同意解除合同，但相关损失应予以结算。本院认为，根据原告的诉请和被告的抗辩意见，本案的争议焦点是：一、舜洲公司与冯磊签订的《房屋租赁合同》是否有效；二、冯磊是否应当赔偿舜洲公司律师费损失35000元。关于焦点一，禹洲天玺幼儿园于2016年3月18日开工建设，舜洲公司与冯磊于2016年5月17日就尚在建设的该幼儿园签订《房屋租赁合同》，2018年12月27日该幼儿园竣工后经相关部门验收合格。虽然该幼儿园系代建幼儿园，但舜洲公司作为禹洲天玺幼儿园的建设单位在尚未向政府移交前租赁于冯磊，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。冯磊以舜洲公司无权出租为由主张案涉房屋租赁无效，依据不足，本院不予采纳。现因政府要求移交案涉幼儿园，致使房屋租赁合同确实无法继续履行，故舜洲公司主张解除《房屋租赁合同》，冯磊亦表示在合同有效的前提下同意解除，故对于舜洲公司的该项请求，本院予以支持。关于冯磊抗辩的“相关损失应予以结算”，由于冯磊未在本案中提起反诉，舜洲公司亦拒绝与其就其主张的损失进行调解，故本案对于冯磊辩称的相关损失不予处理，冯磊可另行起诉。关于焦点二，由于舜洲公司并未举证证明冯磊有《承诺书》中所载的转让、转租、合作经营、股权变更或以其他方式变相转让双方签署的合同的全部相关权利与义务，或有影响幼儿园正常运行，或影响舜洲公司及其关联公司、各项目的运行，或产生任何负面影响的情况，故舜洲公司依据该《承诺书》要求冯磊赔偿律师费损失35000元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告合肥舜洲置业有限公司与被告冯磊于2016年5月17日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告合肥舜洲置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半后收取50元，由被告冯磊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 刘 琳二〇一九年十一月二十二日书记员 史睿婕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。