江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8651号上诉人（原审被告）：郑华腾，男，1977年4月10日出生，汉族，户籍地福建省泉州市泉港区。现住昆山市。被上诉人（原审原告）：昆山金瑞物业管理有限公司，住所地昆山市千灯镇圣祥西路3号。法定代表人：孙军，该公司总经理。委托诉讼代理人：杭军，上海四维乐马(昆山)律师事务所律师。上诉人郑华腾因与被上诉人昆山金瑞物业管理有限公司(以下简称金瑞公司)物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初5842号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人郑华腾上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人以现金方式向被上诉人管理人顾其贵交纳了2014年5月1日至2018年5月1日期间的物业费、停车费，上诉人应交纳的物业费为785.79元。上诉人所在小区的物业管理脏、乱、差，小区业主多次维权，遭到顾其贵的恶意报复，受害业主已向昆山市公安局联名举报，案件正在调查中。被上诉人金瑞公司答辩称：上诉人院系昆山市花桥镇蓬朗四季阳光花园第一届业委会主任，在第二届业委会竞选主任时落选，自此后其不交物业费、停车费，还煽动其他业主拒绝交纳物业费、停车费，造成不良影响。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告金瑞公司向一审法院起诉请求：一、郑华腾交纳2014年5月1日至2019年4月30日的物业费5893.43元，停车费3500元；二、诉讼费由郑华腾承担。一审法院认定以下事实：2014年4月28日，昆山市开发区四季阳光花园业主委员会（甲方）与昆山军保物业管理有限公司（乙方）签订《昆山市物业管理委托合同》一份，该物业合同中约定小区名称为四季阳光小区，建筑面积142561平方米，其中住宅121470平方米，商铺13624平方米。合同期限为2014年5月1日至2016年5月1日。该合同第九条约定，乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费；业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定。多层住宅：0.7元/月每平方米；商业0.9元/月每平方米。第十一条约定，停车场的使用及管理服务的费用收取，停车场（库）的使用按下列约定向乙方交纳车位使用费，停车场（库）的服务费归全体业主所有。（1）露天车位：700元/年；(2)室内车库：30元/月。乙方收取上述停车场（库）使用（管理）服务费后，对车辆及车内的物品不承担保管责任。如乙方受业主、物业使用人的委托对车辆及车内物品进行保管的，其保管责任由当事人自行约定。停车费由乙方收取，30%作为乙方的管理服务费，70%归全体业主所有。由业主委员会代管，乙方必须在两个月内向甲方移交。乙方相关的权利义务为（一）在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派有岗位资格要求的人员履行本合同；（二）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，自主开展各项物业管理经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益；……（八）配合有关部门做好计划生育工作；（九）法规政策规定由乙方承担的其他责任。该合同经有关部门进行了备案。2016年5月1日，甲方（转让人）昆山军保物业管理有限公司与乙方（受让人）金瑞公司签订《昆山市花桥镇蓬朗四季阳光花园小区物业费、停车费的债权转让协议》，协议约定：1、2014年5月1日-2016年5月1日期间甲方为昆山市花桥镇蓬朗四季阳光花园小区提供物业服务；2、2016年5月1日甲方正式离场，乙方正式进场；3、在上述期间，蓬朗四季阳光花园小区尚有部分业主没有缴纳物业费、停车费，现甲方将上述债权转让给乙方行使，具体业主名单、车辆信息、欠费明细等等由顾其贵同志负责交接、催收。2016年5月1日，昆山市开发区四季阳光第二届业主委员会（甲方）与金瑞公司（乙方）签订《昆山市开发区四季阳光花园物业服务合同》，合同约定甲方通过招投标将昆山市开发区四季阳光委托乙方实行物业服务。委托服务期限为两年，自2016年5月1日起至2018年5月1日止。总面积142561平方米，其中住宅121410平方米，商铺13624平方米。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费；业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定。住宅公共服务费0.6元/月/平方米，代收代缴0.1元/月/平方米；商业公共服务费0.7元/月/平方米，代收代缴0.2元/月/平方米。车辆停车费由乙方收取，30%作为乙方的管理服务费，70%归全体业主所有，由业主委员会代管，乙方须在2个月内向甲方移交。合同约定物业服务标准为省标四级。2018年5月8日，昆山开发区四季阳光小区第三届业主委员会（甲方）与金瑞公司（乙方）签订《昆山市物业管理委托合同》，该合同中约定由金瑞公司为涉案小区提供物业服务，物业名称为四季阳光小区，委托期限为2018年5月1日至2020年4月30日。总面积142561平方米，其中住宅121410平方米，商铺13624平方米。第九条约定，乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费；业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定。多层住宅0.7元/月/平方米；商业0.9元/月/平方米。停车场（库）的使用按下列约定向乙方交纳车位使用费，停车场（库）的服务费归全体业主所有。露天车位：700元/年；室内车库30元/月。如乙方受业主、物业使用人的委托对车辆及车内物品进行保管的，其保管责任由当事人自行约定。停车费由乙方收取，30%作为乙方的管理服务费，70%归全体业主所有。由业主委员会代管，乙方必须在两个月内向甲方移交。物业服务标准为省标四级。该物业服务合同也已经备案。另查明，涉案房屋位于昆山市，于2010年10月29日由郑华腾与妻子申请登记至二人名下，房屋面积为140.32平方米。2014年5月1日起郑华腾及家人开始使用涉案房屋至今。庭审中郑华腾陈述其所有的一辆汽车于2018年5月1日才开始停车的。庭审中郑华腾举证了现场照片证明由于小区不好停车，导致其一直将车辆停在消防通道处。庭审中金瑞公司提交了催费通知以及张贴催费通知的照片证明其向郑华腾催要物业费。庭审中金瑞公司、郑华腾一致确认2018年当年的物业费金瑞公司没有催缴。2018年5月8日，昆山开发区四季阳光小区第三届业主委员会（甲方）与金瑞公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定乙方之前入住已向甲方交纳保证金50000元，乙方物业管理结束后，甲方扣除可能给甲方造成的经济损失后如数退还保证金。车辆收费按照现有价格（室外停车700元每年每辆，车库360元每年每个），乙方每年向甲方交人民币100000元承包。乙方交纳此笔款项每月必须交纳20000元到交齐为止，如一个月不交，甲方有权公告业主暂时不缴纳停车费。小区今后所有设施设备维修费均由乙方承担。庭审中金瑞公司举证了部分银行转账记录证明金瑞公司已将70%停车费转为每年包干10万元支付给业委会，由于业委会没有账户，因此款项系由顾其贵转给业委会主任徐林。2019年1月25日，昆山市蓬朗街道蓬朗社区居委会向四季阳光小区全体业主发出《告业主书》，载明现由蓬朗社区居委会代理新的物业公司招聘工作。拟参考酬金制的新物业公司管理模式，保持现物业费、停车费收费标准不变。待今后小区管理主体确定后，再进行甲方变更。2019年4月30日，昆山开发区物业管理办公室向蓬朗四季阳光小区业主发出《告业主书》，载明“目前社区及街道、开发区物管科正在推进四季阳光物业管理委员会成立流程，物委会成立后（预计6月底）将对金瑞物业进行解聘。现通知各位业主：仅需缴纳金瑞物业至2019年6月30日的物业费及车位费。如已缴纳的，物委会将督促金瑞物业将结余款项退还给业主或转交给下一任物业服务企业。”上述事实有物业服务合同、照片、汽车登记信息、房产登记申请表、补充协议、银行转账记录、《告业主书》等及本案金瑞公司在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。金瑞公司、郑华腾签订了物业服务管理协议，郑华腾已于2014年5月1日实际接受交房使用该房屋，金瑞公司在该小区已按约定履行了服务义务，物业管理公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区公共设施的维护、小区日常管理等，这种公共性服务不会因为某一个人或几个人不在此居住，或存在各家各户受到服务体验不同而减少管理成本，故对郑华腾的抗辩不予支持。郑华腾应按约定履行向金瑞公司支付物业费的义务。至于物业公司有无将所收停车费与交给业委会以及全体业主是否实际享受了停车费收取的利益等并非本案审理范围，郑华腾不应以物业公司与业委会的关系作为自己不支付物业费或停车费的抗辩意见。金瑞公司以诉讼催款，郑华腾应当支付相应物业费（54*0.7*140.32），金瑞公司主张郑华腾支付自2014年5月1日至2018年12月31日期间的物业费5304.09元，一审法院予以支持。关于停车费，虽金瑞公司提供了物业服务合同中约定的停车费收取标准，但金瑞公司并未实际举证证明郑华腾的停放天数，故一审法院仅支持以郑华腾自认的2018年5月1日计算至2018年12月31日的停车期间的停车费（700/12*7）408.33元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、郑华腾支付昆山金瑞物业管理有限公司关于涉案房屋自2014年5月1日至2018年12月31日的物业管理费5304.96元及停车费408.33元，共计5713.29元，于判决生效后十日内付清。二、驳回昆山金瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由郑华腾负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。另查明：郑华腾在一审中辩称：“不同意金瑞公司的全部诉讼请求，金瑞公司诉请的期间段我未付物业费，但是我认为不应当支付理由为……”。以上事实，由一审庭审笔录在卷佐证。本院认为，郑华腾是涉案昆山市花桥镇四季阳光花园21幢106室的业主，其接受了昆山军保物业管理有限公司及金瑞公司为该小区提供的物业服务，并将其所有的汽车停在小区地面道路，按照权利、义务相对等的原则，郑华腾应按照四季阳光花园业主委员会与昆山军保物业管理有限公司及金瑞公司签订的昆山市物业管理委托合同所约定的收取标准支付2014年5月1日起至2018年12月31日期间的物业管理费及2018年5月1日至2018年12月31日期间的停车费。郑华腾上诉称其以现金方式交纳了上述期间部分物业管理费，对此未提供证据证明，且与其一审抗辩意见相矛盾，本院不予采纳。据此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郑华腾负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年十一月二十五日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。