黑龙江省桦南县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0822民初2313号原告：桦南县景宏物业管理有限公司。统一社会信用代码：91230822MA1BCYPW86，住所地：桦南县桦南镇御景豪庭4号楼3单元101室。法定代表人：刘显峰，职务：总经理。委托诉讼代理人：栾大伟，职务该公司员工。被告：王文成，男，1969年5月20日出生，汉族，现住黑龙江省桦南县。委托诉讼代理人：卢政峰，黑龙江牛国林律师事务所律师。原告桦南县景宏物业管理有限公司与被告王文成物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桦南县景宏物业管理有限公司委托诉讼代理人栾大伟、被告王文成委托诉讼代理人卢正峰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告桦南县景宏物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法给付物业费11124元及其滞纳金3003元，共计14127元；2、被告承担诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求，将被告的物业费数额变更为11195元。事实和理由：被告系桦南县御景豪庭A区门市113室业主，自2018年11月1日至今一直未交纳物业费用。原告在收取物业费前以及期间，通过张贴告知书方式，数次告知，被告以各种理由推拖、搪塞、躲避等方式，至今没有给付，被告的行为已经给原告的物业经营造成不应有的经济损失，原告无奈只能通过借款用以维持物业公司的正常运行，现原告依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，请求人民法院查明本案事实，依法判令被告给付拖欠的物业费用，并承担诉讼费用。被告王文成辩称：原告不是被告所在物业的业主或业主大会选聘的物业服务企业，也未签订合法有效的权利义务关系明确的物业服务合同，并且原告提交的合同未在政府行政主管部门备案，合同的内容没有约定原告的管理范围，双方不存在物业服务合同关系，原告无权向被告收取物业费，原告主张的滞纳金、诉讼费等没有事实及法律根据，原告与业主委员会所签订的合同违反物业管理条例等法律法规，不具有合法性。所以应当驳回原告的全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据，桦南县景宏物业管理有限公司营业执照一份，证明原告的主体资格；2018年10月15日关于御景豪庭小区物业由谁管理的会议记录一份，2018年10月19日申请书一份，2018年10月21日协议书一份，物业承包合同、备注、补充协议各一份，证明桦南县房地产管理局会议研究该小区的物业管理交给小区业主委员会，小区业主委员会经过申请聘用物业公司管理小区物业，原告公司与小区业主委员会签订了物业服务协议，该小区物业由原告公司管理，自2018年11月1日开始收取物业管理费，双方约定该小区物业费收取标准为住宅每平方米每月0.5元，商服每平方米每月0.6元，水电公摊每户每年100元；2012年10月19日桦南县物价局房产局出具的桦物房20号文件一份，2014年5月5日物业登记审批表一份，证明原告按照政府文件规定收费，经政府同意按照二级收费标准管理。2018年12月25日、2019年1月10日、2月15日通知各一份，证明原告向被告催收物业费情况。规划图纸复印件一份，证明被告位于原告管理的桦南县御景豪庭小区内，其中超市房屋面积1345.7平方米，办公室面积209.1平方米，原告按照房屋面积依法收费。经庭审质证，被告对上述证据的真实性均有异议，认为原告提供的证据系复印件，不具有真实性，原告与御景豪庭小区业主委员会签订合同时，时间是2018年11月1日，实际取得营业执照的时间是2018年11月27日，取得营业执照前，原告不具备主体资格。物业承包合同及备注、补偿协议是业主委员会代表业主签订的，但该份合同内容不涉及到被告，被告不享受权利，也不承担义务，代表签字仅代表个人意思。被告为支持其诉讼主张，提供照片6张，证明2019年夏季，被告房屋下水管等多处漏水，导致被告造成巨大经济损失。原告对照片的真实性有异议，认为该照片没有明确日期，并且照片所显示的具体位置不能证明该损失是原告造成的，是该房屋的质量存在问题，而且是在质保期内，应当由开发公司负责。本院经审查认为，原告单位提交的证据，经本院核实，具有真实性，对其真实性予以采信。被告提交的证据，只能证明其水管漏水问题，但不能证明漏水的原因，结合双方当事人的陈述，对被告提供的照片的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告桦南县景宏物业管理有限公司进行物业管理的小区为桦南县御景豪庭小区，以前工程于2014年6月完工，后业主入住，二期工程于2016年5月竣工，业主入住。该小区的前期物业由建设单位成立桦南县御景豪庭物业管理有限公司，在管理中，由于房屋质量，乱收费等情况，经常与业主发生矛盾，最后弃管该小区。对于该小区的物业管理问题，2018年10月15日，经桦南县房产局及该局物业办和该小区的业主委员会研究决定，该小区物业由小区业主委员会进行管理，2018年10月19日，该小区业主委员会申请聘用物业公司管理小区物业。2018年10月21日，该小区业主委员会与李犇签订协议聘用李犇管理该小区，并由李犇牵头成立景宏物业管理有限公司，物业费自2018年11月1日开始计收。李犇与业主委员会签订合同后，便开始管理该小区，同时申请成立物业公司，2018年11月27日，经桦南县行政审批局批准并核发营业执照。被告系该小区二期工程A区门市113室业主，购买后经装修后经营超市。经营房屋面积为共计为1554.8平方米。另查明，被告经营的超市系半地下工程，被告购买后，就因为房屋质量问题而漏水，多次找原物业公司和建筑商要求维修未果。原告在接管该小区物业后，双方也因为漏水问题而产生争执，原告认为房屋漏水是建设工程质量问题，且在质保期内，应当由开发商维修，不在物业服务范围内，被告以原告不给维修就不缴纳物业费为由，拒绝给付物业费。本案当事人争执的焦点为：1、桦南县景宏物业管理有限公司是否本案适格原告？2、王文成是否本案适格被告？3、王文成拒交物业管理费的理由能否成立？本院认为，对于焦点1，桦南县景宏物业管理有限公司是在桦南县御景豪庭小区原物业弃管的情况下，通过该小区业主委员会与李犇个人签订物业管理协议，由李犇牵头成立景宏物业管理有限公司，管理该小区，在接管后，一直管理该小区，双方约定收费自2018年11月1日开始，双方签订的物业服务协议、备注、补充协议，系各方当事人真实意思表示，内容并未违反法、行政法规的强制性规定，依法应当确认有效。桦南县景宏物业管理有限公司依约定对物业进行了管理，业主及物业使用人也享受了景宏物业提供的物业服务，其提起诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的起诉条件，是本案的适格原告。被告称原告不是被告所在物业的业主或业主大会选聘的物业服务企业的辩解主张，无证据证实，本院不予采信。对于焦点2，根据原告提供的证据，被告王文成使用的房屋虽然没有办理产权证书，但其使用的房屋坐落于该小区的A区门市113室，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条，及国务院颁布的《物业管理条例》的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。物业使用人负有缴纳物业管理费的义务，逾期未缴纳，应当承担相应责任。现被告王文成未缴纳物业管理费，景宏物业对其提起诉讼，并无不当，王文成是本案的适格被告。关于焦点3，被告王文成主张其房屋漏水，物业公司不予维修，不应缴纳物业费问题，因其提供的证据不能证明房屋漏水属于物业管理范围范畴，且其使用的房屋在质保期内，按照建筑工程的相关规定，属于建设工程质量问题，应当由建筑施工企业负责维修或由被告另行主张权利，但不能构成拒付物业费的理由。况且景宏物业公司已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告也可以要求物业服务企业限期整改直至终止合同，并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益。以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。原告单位对被告的物业费收取标准应当依据合同约定，按照商业用房标准，每月每平方米0.6元。由于原告收取的是2018年11月1日至2019年11月1日期间的物业费用，在没有期满前，原告就收取滞纳金，于法无据，本院不予支持。综上所述，原告单位主张被告王文成支付拖欠物业费诉讼请求合理部分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第三十六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《物业管理条例》第六条第一款、第三十二条、第三十六条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下:一、被告王文成于本判决生效之日起十日内向原告单位桦南县景宏物业管理有限公司支付2018年11月1日开始至2019年11月1日期间的物业管理费人民币11194元（1554.8平方米×0.6元×12月）；二、驳回原告单位桦南县景宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77元，由原告桦南县景宏物业管理有限公司负担37元，被告王文成负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  林佳智二〇一九年十一月二十日书记员  夏 丽