海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1545号上诉人（原审原告、反诉被告）：海南省第三人民医院，住所地海南省三亚市解放路146号。法定代表人：陈仲，该院院长。委托诉讼代理人：符祥文，海南法立信（琼海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宏才，海南法立信（琼海）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：夏天宇，男，1986年7月26日出生，满族，现住三亚市。委托诉讼代理人：刘云，海南三和元律师事务所律师。上诉人海南省第三人民医院（以下简称第三人民医院）与上诉人夏天宇租赁合同纠纷一案，因不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2098号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。第三人民医院上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判夏天宇足额支付租金；2.撤销一审判决第三项，改判夏天宇向第三人民医院支付逾期缴纳租金的滞纳金51,993.9元（滞纳金支付至实际腾退商铺之日止，本次暂计至2019年1月25日）；3.撤销一审判决第四项，改判夏天宇缴纳的租赁履约定金归第三人民医院所有；4.本案诉讼费用由夏天宇承担。事实与理由：一、一审判决认为案涉的《铺面租赁合同》解除是因为夏天宇违反《铺面租赁合同》第八条第一款，双方约定解除租赁合同的条件已成就，因而认定我院有权解除合同，但却没有判决履约定金归我院所有，前后矛盾。二、一审判决认定我院停水、电的行为构成违约，因而租赁铺面的租金按照约定价款的60%计算错误。夏天宇拖欠2018年9月1日以后的租金，《铺面租赁合同》约定采用先支付租金后使用的方式。租赁方未按照合同约定的时间支付租金，视为违约，出租方有权解除合同并要求赔偿损失。在2018年9月1日以后我院多次催讨租金，夏天宇始终没有支付。在我院停水、电之前已经多次告知夏天宇尽快缴纳租金，但其不缴纳。根据合同法第一百一十九条规定，我院为避免损失扩大，才通过停水停电的方式来追讨租金。我院是行使抗辩权，是权利的救济。在停水、电之后夏天宇一直都在经营使用，停水、电的行为未对夏天宇造成实质性影响，因而夏天宇应足额支付租金。三、一审判决认定《商铺租赁合同》未约定收款账户信息，不能确定具体履行方式进而认定滞纳金的起算点为起诉之日错误。双方在签订《商铺租赁合同》时，夏天宇已经通过银行转账支付过第一次的三个月租金，并且我院提供的发票上也有收款账号，夏天宇辩称没有具体的收款账号不能支付租金与事实不符。我院停水、电后，夏天宇立即支付了之前拖欠的水电费，由此可知，夏天宇实际上是有收款账户的。根据合同法第六十一条之规定，交易习惯如果不被排除，自动进入合同之中。我院与夏天宇已不是第一次签订租赁合同，按照之前签订的合同，夏天宇实际上有具体缴纳租金的账户，形成了交易习惯，按照之前的做法可以及时缴纳租金。即使夏天宇没有付款账号，也不能一直拖欠租金不缴纳，其完全可以找我院的财务部门实际履行或者通过提存的方式去履行。四、一审法院判决履约定金全额返还错误。夏天宇在合同约定的期限内未缴纳租金也未及时缴纳水电费构成违约，按照合同约定，履约定金应归我院所有，一审判决我院返还履约定金违反合同自由原则。夏天宇辩称，第三人民医院停水停电购成违约，影响我方承租铺面的使用，一审认定双方在合同履行过程中各自存在过错，各自承担责任，判令定金返还给我方符合法律规定。一审认定第三人民医院停水停电的行为构成违约，对租金按约定60%计算，我方认为按60%仍过高，请求调整租金比例。根据合同约定，我方须将租金交到第三人民医院收款专用账户，该账户未在合同中明确，我方为第三人民医院的老租户，根据之前的缴纳租金习惯，均是第三人民医院向我方下发打印好的银行缴款单之后，我方凭单到银行缴存，因此我方并不是故意拖欠租金。夏天宇上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判撤销夏天宇与第三人民医院签订的《商铺租赁合同》；2.撤销一审判决第二项，改判第三人民医院返还已支付的房租54,574.8元；3.撤销一审判决第三项，改判驳回第三人民医院诉讼请求；4.撤销一审判决第六项，改判第三人民医院赔偿因停水停电造成的营业损失150,000元；5.本案诉讼费由第三人民医院承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.本案涉案铺面系案外人余某竞拍后放弃与第三人民医院签订租赁合同。夏天宇原为第三人民医院的承租户，因此第三人民医院主动联系夏天宇，劝说其承租该铺面，而非一审认定的由案外人直接转租取得。2.第三人民医院在发布《第三人民医院铺面租赁公告》以及《第三人民医院临街铺面招租竞价实施方案》中均承诺铺面竞拍及承租遵循“公平、公正、公开”原则，在承租条件相同的情况下，原承租人享有优先权。夏天宇在与第三人民医院就承租铺面签约时曾多次询问未能竞拍签约的铺面是否进行第二轮竞拍，第三人民医院承诺不会。夏天宇因此未参与该铺面的竞拍，当时夏天宇提出租金的价格问题，第三人民医院提出，其他铺面也将按照原竞拍价格对外签约，作为承租铺面十几年的老租户，夏天宇是信任第三人民医院的，遂与其签订合同。2018年6月8日距离夏天宇承租铺面仅一个星期，第三人民医院对未能如期签约的七家商铺进行第二轮竞拍。夏天宇得知消息后立即与第三人民医院联系，要求自己因案外人放弃签约转而承租的商铺列入第二轮竞拍，未能得到回复。至2018年8月，夏天宇得知二次竞拍价格为205元每平方米每月，与自己承租价格每平方米相差160元。第三人民医院在本次铺面对外承租过程中，利用信息不对称，采取欺诈方式随意变更交易规则，诱使夏天宇签订了显示公平的合同，应当予以撤销。3.第三人民医院违反合同约定对涉案铺面停水停电，造成夏天宇无法正常经营。在此情况下，夏天宇须每月缴纳固定的税款即是损失的一部分。一审法院认定每月缴纳的固定纳税证明属于正常经营开支而非损失，属事实认定错误。4.根据夏天宇提供的证据显示，第三人民医院在2018年11月20日即对夏天宇的铺面进行停水停电。一审法院认定2018年12月14日才对夏天宇停水停电，属事实认定错误。二、一审法院适用法律错误。本案因第三人民医院的欺瞒，造成夏天与签订了显失公平的租赁合同，根据合同法第54条第二项以及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条的规定，本案符合显示公平的条件，合同应予撤销。三、本案双方签订的《铺面租赁合同》系真实意思表示，双方均应恪守合同履行义务。第三人民医院擅自断水断电，造成夏天宇的经营损失远远超出夏天宇未缴纳的租金金额，且第三人民医院二次竞拍铺面租金为205元。一审法院在其未能提供正常使用铺面的情况下，仍让夏天宇缴纳比正常使用铺面租金还高的租金，显失公平，于法无据。纵观全案，夏天宇的责任不应高于第三人民医院，请求二审法院对夏天宇需缴纳的租金认定标准予以调整。四、一审认定因第三人民医院违约造成的经营损失已在租金中扣减，故无需另行向夏天宇赔偿损失，却认定夏天宇未交租金产生的滞纳金仍需支付，明显显失公平。本案夏天宇未能交租原因是第三人民医院未通知，且之前承诺给夏天宇调整租金金额，造成夏天宇错误以为第三人民医院一直在磋商调整租金的事宜，夏天宇并非有意违约，而第三人民医院停水停电则是主动违约。夏天宇在第三人民医院未恢复水电且已起诉解除合同时，有权行使抗辩权暂不缴纳租金，也不应缴纳滞纳金。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。第三人民医院辩称：涉案商铺并非我院主动与夏天宇联系，而是案外人余某转租。《商铺租赁合同》经双方认可签订，对租金价格、期限、违约责任等都由双方协商自愿签订，是合法有效合同。夏天宇称我院欺瞒租赁价格与事实不符。因七家竞拍成功的商户提出放弃承租，故我院以同样的招租起拍价200元/㎡/月进行第二轮竞租，因参与竞租的商户仅有3家，而铺面数量较多，因此最终第二轮竞租价最高只有250元/㎡/月。我院两次竞租方案、起拍价均一致，而竞租最终价受市场因素及商户意愿影响。我院并未存在欺骗或隐瞒的行为，其他铺面价格与夏天宇承租的价格存在差异与本案毫无关联，如果铺面最终竞拍价远超365元/㎡/月，我院是否也可以要求变更合同更改价格。本案并不存在显失公平的情形，如果夏天宇认为租金过高，可以决定不签订合同，我院并不存在利用优势或夏天宇的困境迫使其签订合同。因《商铺租赁合同》合法有效，双方当事人应依法遵守。我院在签订合同时即已交付了涉案商铺，夏天宇也已实际占有经营，夏天宇应按合同约定支付租金，因此其要求返还租金无理由。综上，夏天宇的上诉请求无事实依据，请求二审法院予以驳回。第三人民医院向一审法院提出本诉请求：1.判令解除第三人民医院与夏天宇签订的《铺面租赁合同》并判令夏天宇立即将第三人民医院名下的位于第三人民医院临街第B19号铺面腾退给第三人民医院；2.判令夏天宇向第三人民医院支付租金90,958元（总租金支付至实际腾退商铺之日止，本次暂计2018年9月至2019年1月止为90,958元）；3.判令夏天宇向第三人民医院支付逾期缴纳租金的滞纳金40,931.1元（滞纳金支付至实际支付之日止，本次暂计至2019年1月25日为40,931.3元）；4.确认夏天宇缴纳的租赁履约定金（54,574.8元）归第三人民医院所有；5.本案的诉讼费由夏天宇负担。夏天宇向一审法院反诉请求：1.依法撤销夏天宇与第三人民医院签订的关于第三人民医院临街第B19号《铺面租赁合同》；2.判令第三人民医院向夏天宇返还已支付的房屋租金54,574.8元以及履约定金54,574.8元；3.本案诉讼费用由第三人民医院承担。夏天宇当庭增加一项诉讼请求：第三人民医院向夏天宇赔偿因停水停电给夏天宇造成的经营损失150,000元（自2018年12月4日至2019年5月4日止）。一审法院认定事实：2018年3月22日，第三人民医院发出《第三人民医院铺面招租公告》与《第三人民医院临街铺面招租竞价实施方案》，就该院临街铺面7栋一层18至20号的3间、8栋一层1至24号的24间铺面共计27间铺面向社会进行公开招租，并于2018年4月13日举行了竞租招标，招租起拍价为200元/㎡/月。招标结束后，中标商户中余某因个人原因不愿按约承租商铺，便将其中标的B19号商铺的承租权转让给了夏天宇。2018年5月30日，第三人民医院与夏天宇就涉案B19号商铺签订《铺面租赁合同》（下称该合同）。约定：1.第三人民医院将自有的位于第三人民医院临街第B19号铺面出租（建筑面积：49.84平方米）给夏天宇生产经营；2.租赁期限为2018年6月1日至2021年5月31日，租金按照建筑面积，第一年单价以365元每平方米的标准进行计算，月租金为18,191.6元；3.租金按季度缴纳，第一次付款时间为签署《铺面租赁合同》当日，之后在每季度最后一个月的25日前将下季度租金存入出租方指定的银行账户后方可经营。水、电费用按月于每月的28日前缴纳。4.若租赁方在约定的时间内逾期支付，则每日按月租金费用的5‰计收滞纳金，逾期七天未支付，出租方有权解除合同并收回租赁铺面，并全额扣除租赁履约定金；5.租赁方一次性缴纳3个月的租赁履约定金（54,574.8元）待合同期满后，无违约行为在10个工作日内无息退还。合同落款处有第三人民医院法定代表人、委托代理人的签名并盖有第三人民医院的合同专用章，亦有夏天宇的签名并按有手印。合同签订当日，夏天宇依约向第三人民医院缴纳了履约定金54,574.80元及2018年6月1日至8月31日止的租金54,574.80元。2018年11月21日，夏天宇支付了之前的水电费用共计528元。此后夏天宇未再向第三人民医院支付过任何费用。2018年12月14日，第三人民医院对B19号铺面进行停水停电。经查，涉案的B19号铺面现仍由夏天宇占有使用。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、涉案的《铺面租赁合同》是否应予以撤销或解除；二、第三人民医院主张的租金及滞纳金有无事实根据与法律依据；三、履约定金是否应予返还；四、夏天宇主张的营业损失有无事实根据与法律依据。一、涉案的《铺面租赁合同》是否应予以撤销或解除。1.关于是否应予以撤销的问题。本案中，夏天宇以租赁合同签订时存在显失公平的情形为由主张予以撤销，对此一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第（二）项及《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第72条的规定，可知认定为显失公平需要存在“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验”的情节，并造成“双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则”的后果。本案中，涉案合同的签订并不存在显失公平的情形。理由如下：首先，涉案的《铺面租赁合同》为双方自愿签订，合同落款处有双方当事人的签字、盖章，合同内容、未违反法律法规的强制性规定，且合同签订当天夏天宇便依据合同约定支付了三个月的租金和履约定金，租金和履约定金的约定为合同的主要内容，上述内容位于合同的第2页，夏天宇主张其签订合同时仅有合同最后一页未看到前面合同内容的陈述与事实不符，不予采纳。再者，夏天宇称其租赁的铺面价格远高于其他租户的价格。对此本院认为，无证据证明第三人民医院在与夏天宇签订本案合同时曾作出过其他铺面的租金与涉案铺面租金相同的承诺，且365元/m2/月的租赁价格是第三人民医院在第一次竞拍中确定的最终竞租价，而205元/m2/月的租赁价格是第二轮竞拍中确定的最终竞租价。因竞拍受市场因素和竞拍人意愿等因素的影响，故前后价格并不具有关联性。另外，夏天宇虽非竞拍取得的涉案商铺，但合同履行期间，夏天宇在明知第二次竞拍价与其铺面在价格上存在差异的情况下未提出解除合同亦未举证证明双方就该价格进行过协商变更，而是继续履行租赁合同，应视为夏天宇对租金约定的认可。综上，因双方在签订租赁合同时不存显失公平的情形，故夏天宇主张撤销本案租赁合同并要求返还已付租金和履约定金，无事实和法律依据，不予支持。2.关于是否应予以解除的问题。本案中，夏天宇自2018年9月1日起未再向第三人民医院支付租金，其行为已违反《铺面租赁合同》第八条第一款“乙方如未按照合同约定的时间向甲方支付租金、水电费等费用……，甲方有权立即解除合同并收回租赁铺面，并全额扣除租赁履约定金。”的约定，现涉案租赁合同解除的条件已成就，第三人民医院主张解除租赁合同并要求夏天宇腾退涉案铺面，有事实和法律依据，予以支持。二、第三人民医院主张的租金及滞纳金有无事实根据与法律依据。第三人民医院与夏天宇于2018年5月30日就涉案B19号铺面签订的《铺面租赁合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应恪守履行合同义务。1.关于租金的问题，合同签订后，夏天宇支付完前三个月即2018年6月1日至8月31日的租金后未再支付其后的租金，现合同解除后，其租金应从2018年9月1日起计算至夏天宇实际退还铺面之日止。对于其租金标准，合同虽已进行了约定，但因第三人民医院于2018年12月14日起停止向夏天宇供水供电，使夏天宇无法正常使用该铺面。依据《中华人民共和国合同法》第二百一六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，第三人民医院因在租赁期间未向夏天宇提供符合约定用途的租赁物，构成违约，故一审法院认定对停水停电后的租金标准应在约定数额的基础上进行扣减，即2018年12月14日（包含当日）以后的租金，应以10,914.96元/月（18,191.6元/月×60%，即219元/m2/月）的标准进行计算。2.关于滞纳金的问题，《铺面租赁合同》第八条第一款约定“乙方如未按合同约定的时间向甲方支付租金、水电费等费用，每逾期一日按月租金费用的5‰计收滞纳金”，本案中，夏天宇未按时缴纳租金存在违约，第三人民医院主张滞纳金具有合同依据，一审法院予以支持。关于滞纳金的计算方式，因双方签订的《铺面租赁合同》中未注明收款账户信息，且无证据证明双方曾就收款账户信息进行过约定，夏天宇付款义务的具体履行方式因第三人民医院的原因而未得以明确，故逾期支付租金而产生的滞纳金的起算点应以夏天宇收到第三人民医院的催款通知之日起计算，第三人民医院虽向本院提交了其于2018年11月7日制作的《第三人民医院关于医院临街铺面租金缴纳告知函》和2019年1月14日制作的《第三人民医院合同违约告知函》，但因上述两份函件并无夏天宇的签收记录，且夏天宇当庭否认收到后，无证据证明上述函件第三人民医院已实际向夏天宇进行了送达，故对于其滞纳金的起算时间，一审法院认定应从起诉之日即2019年3月6日起计算至租金付清之日止。关于滞纳金计算标准。依据《铺面租赁合同》约定，滞纳金是每日按月租金费用的5‰计收，夏天宇抗辩称该滞纳金过高。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据改判原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中，依据合同约定月滞纳金标准为1,637.24元/月（10,914.96元/月×5‰×30天），未超出月租金的30%（10,914.96元/月×30%=3,274.49元），不构成违约金过高的情形，故对于合同中约定的滞纳金计算标准予以支持。三、履约定金是否应予返还。履约定金作为双方当事人履行合同义务的担保，其用途在于促进双方积极履行合同义务。本案中，夏天宇作为承租方，其合同义务为依约支付租金，现夏天宇逾期支付租金的行为已构成违约，理应承担违约责任。第三人民医院作为出租方，其合同义务是为夏天宇提供符合约定用途的租赁物，本案中夏天宇虽过错在先，但第三人民医院在存在解除合同等其他救济方式的情况下径自决定停水停电，不但对夏天宇的经营带来不便亦构成了违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，本案双方均存在违约情形，应该各自承担违约责任，现合同解除后，第三人民医院所收履约定金应予退还。四、夏天宇主张的营业损失有无事实根据与法律依据。本案中，夏天宇虽主张停水停电行为严重影响其正常营业给其造成营业损失，但未提交相关证据进行佐证，其提交的固定纳税证明属其正常经营开支，且停水停电期间产生的影响已在租金中进行了扣减，故夏天宇的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见试行》第72条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条规定，遂判决：一、解除第三人民医院与夏天宇于2018年5月30日签订的《铺面租赁合同》，夏天宇应于本案判决生效之日起十五日内将第三人民医院名下的位于临街第B19号铺面腾退给第三人民医院；二、夏天宇应自判决生效之日起十日内向第三人民医院支付截至2019年1月31日止的租金79,456.22元（自2019年2月1日之后的租金，以10,914.96元/月的租金标准计算至夏天宇实际腾退B19号商铺之日止）；三、夏天宇应自判决生效之日起十日内向第三人民医院支付滞纳金（按1,637.24元/月的标准，从2019年3月6日起计算至判项二中的租金付清之日止）；四、第三人民医院应自判决生效之日起十日内向夏天宇返还履约定金54,574.80元；五、驳回第三人民医院的其他诉讼请求；六、驳回夏天宇的其他诉讼请求。本诉案件受理费4,029元（已预交10,908元），由第三人民医院负担2,312元，夏天宇负担1,717元，退还第三人民医院6,879元；反诉案件受理费2,594元，由夏天宇负担2,048元，第三人民医院负担546元。本院二审期间，夏天宇提交一份电话录音，证明其向第三人民医院工作人员询问第二轮竞租情况时，工作人员回复称竞租起拍价不低于300元。第三人民医院认为该证据不属于新证据，不予质证。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，根据已查明的事实，夏天宇租赁铺面365元/m2/月的价格是第一次竞拍确定的竞租价，而第二轮竞拍中确定205元/m2/月的租赁价格受市场因素和竞拍人意愿等因素影响，二者之间无关联，无证据证明夏天宇签订的《铺面租赁合同》显示公平。涉案的《铺面租赁合同》签订时，夏天宇对租赁价格等内容清楚知悉，并未提出任何异议，应当认为该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。因此，夏天宇主张撤销租赁合同并返还已付租金，无事实和法律依据，本院不予支持。本案中，夏天宇未依合同约定按时缴纳租金，存在违约行为，应当承担违约责任。因夏天宇已缴纳履约定金，在夏天宇违约的情况下，第三人民医院完全可以依据合同约定采取解除合同或扣除履约定金等措施维护自己的合法权益，但第三人民医院却对涉案商铺采取停水停电的措施，造成夏天宇不能正常经营，亦存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，第三人民医院不能按合同约定扣除履约定金。同时因第三人民医院的停水停电行为给夏天宇造成了损失，故一审法院酌情扣减停水停电期间的租金及滞纳金，以充抵夏天宇的损失并无不当。由于一审法院已扣减租金及滞纳金充抵夏天宇的损失，故夏天宇主张第三人民医院赔偿经营损失，本院不予支持。综上，第三人民医院与夏天宇的上诉请求均无事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,467元（第三人民医院已预缴1,099元，夏天宇已预缴4,368元），由第三人民医院负担1,099元，夏天宇负担4,368元。本判决为终审判决。审 判 长 尹合欢审 判 员 付春燕审 判 员 李新建 二〇一九年十一月八日法官助理 唐 瑶书 记 员 林尤锦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉人，第二审人民法院不得再次发回重审。