云南省曲靖市马龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0321民初799号原告：曲靖金秋物业服务有限公司马龙分公司，住所地：云南省曲靖市马龙区龙翔路云华园，统一社会信用代码：91530321568841822M。负责人：刘雪霏，系该分公司经理。委托诉讼代理人：张荣中，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：袁明国，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。被告：徐建营，男，汉族，1957年7月14日出生，身份证住址：云南省曲靖市马龙县，现住云南省曲靖市马龙区。原告曲靖金秋物业服务有限公司马龙分公司（以下简称“金秋物业马龙分公司”）与被告徐建营物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金秋物业马龙分公司的负责人刘雪霏及委托诉讼代理人袁明国，被告徐建营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金秋物业马龙分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时向原告支付从2016年2月27日起至2020年2月27日止的物业服务费3537.6元，垃圾代运费528元，二次加压费480元，总计4545.6元；2.判令被告依约向原告支付逾期付款滞纳金909.12元（总计5454.72元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年2月27日，被告办理接房手续时与原告金秋物业马龙分公司签订了《前期物业管理服务协议》。双方在协议中约定：由原告为被告位于马龙云华园小区1幢1单元402室(建筑面积为134平方米)的房屋提供物业服务；住宅、车库的物业服务费按建筑面积每平方米每月0.55元计算，商铺的物业服务费按建筑面积每平方米每月0.70元计算；物业服务费按年缴纳，从业主接房当天开始计收，以后业主每年交费的时间为物业服务费到期后的第一个月内交清，否则按物业服务费每天千分之三收取滞纳金。双方还约定，受有关部门或单位的委托，原告可以提供水费、电费、有线电视收视费、垃圾处置费等相关费用的代收代缴服务；本协议在本区域内业主委员会成立并选聘物业管理企业时自然终止。服务协议签订后，原告依约提供了相应的物业服务，但被告在享受原告为其提供的物业服务的同时，却未依约履行缴纳物业服务费的义务。截止到2019年7月12日，其居住使用的马龙云华园小区1幢1单元402室已欠缴物业服务费及其他相关费用共计5454.72元。经原告多次催要，被告均拒不履行缴纳义务。现原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，恳请人民法院依法判决支持原告的诉请。在庭审中，原告金秋物业马龙分公司放弃诉讼请求第2项;将诉讼请求第1项变更为：被告及时向原告支付从2016年2月27日起至2019年2月27日止的物业服务费2652元，垃圾代运费396元，二次加压费360元，合计3408元。被告徐建营辩称，我之所以不交纳物管费是因为原告对小区服务不到位，楼道卫生不干净，单元门烂掉也不及时更换，我只愿意交纳一年的物管费、垃圾代运费和二次加压费。原告金秋物业马龙分公司针对其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.原告金秋物业马龙分公司的营业执照（副本）复印件、负责人身份证明复印件、曲靖金秋物业服务有限公司的物业服务企业资质证书复印件各1份，证明原告金秋物业马龙分公司的诉讼主体资格及其上级公司“曲靖金秋物业服务有限公司”具有三级物业服务企业资质；2.内资企业登记基本情况表复印件1份，证明原告金秋物业马龙分公司的曾用名称为“曲靖金秋物业管理有限公司马龙分公司”，后变更为现名称，两个名称属于同一公司；3.被告徐建营的身份证复印件1份，证明被告李琼的身份信息；4.《前期物业管理服务协议》【包括《临时管理规约》《装修管理规定》《商铺管理规定》和《精神文明公约》】复印件1份，证明2013年2月27日，被告徐建营在办理马龙云华园小区1幢1单元402室住房接房手续时，与原告金秋物业马龙分公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定由原告金秋物业马龙分公司为被告徐建营的住房提供物业服务，并对双方的权利义务作出了明确约定；5.《马龙县发展和改革局物业服务价格管理备案证》复印件1份、《曲靖市发展和改革委员会关于马龙城区生活污水和垃圾处理价格调整有关问题的批复》复印件1份、《马龙县发展和改革局关于转发〈曲靖市发改委关于马龙城区生活污水和垃圾处理价格调整有关问题的批复〉的通知》复印件1份，证明原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中约定的物业服务费收费价格是经过马龙县发展和改革局登记备案的；马龙城区居民垃圾处理费按每户每月11元的标准收取是经过曲靖市发展和改革委员会批准的；6.《装修巡查登记表》复印件1份以及日期分别为2013年2月27日、2014年9月3日、2015年8月8日的物业服务费收据复印件3份、垃圾代运费收据及二次加压费等费用收据复印件6份，2013年2月27日电费预存款收据复印件1份，证明被告已装修入住及2016年2月27日前缴纳物业服务费、电费等相关费用的情况；7.马龙县城市综合行政执法局垃圾代运处理费收款收据复印件3份，证明原告公司受马龙县城市管理综合执法局委托，代其收取垃圾处理费，以及该费用已由原告先行垫付的事实。8.电费用收取台账复印件一份，证明2016年2月份至2019年2月份期间被告的用电情况。经质证，被告徐建营对原告金秋物业马龙分公司提交的证据均无异议。被告徐建营针对其答辩意见，未向本院提交证据。原告金秋物业马龙分公司提交的上述证据，经庭审举证、质证，本院认为，原告提交的证据，来源合法、内容客观真实，和本案具有关联性，本院予以采信。根据庭审举证、质证以及当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年2月27日，被告徐建营（甲方）与原告金秋物业马龙分公司（乙方，原名称为“曲靖金秋物业管理有限公司马龙分公司”）签订《前期物业管理服务协议》。协议约定：在本小区（马龙云华园小区）业主委员会成立之前，由乙方为包括甲方徐建营在内的马龙云华园小区业主提供物业服务，甲方徐建营的住房位于马龙云华园小区1幢1单元402室，建筑面积为132.86平方米；乙方负有对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序、道路交通等项目进行日常维护、保养与管理，并保证设备良好、运行正常、无事故隐患等义务；甲方负有依据本协议按时向乙方交纳物业服务费及其它相关费用等义务；甲方住宅物业服务费的收费标准为：按房屋建筑面积计收，每月每平方米0.55元，物业服务费按年交纳，业主接房时进行首次交纳，以后业主每年交费的时间为上期物业服务费到期后第一个月内交清，否则按物业服务费3‰/天收取滞纳金；受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、有线电视收视费、垃圾处置费等相关费用的代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定；乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金等等。该服务协议中约定的收费标准已经过相关行政部门备案或批准。《前期物业管理服务协议》签订后，原告金秋物业马龙分公司为被告徐建营等小区业主提供了物业服务，被告徐建营也按协议约定交纳了2016年2月27日之前的物业服务费、垃圾代运费、二次加压费等各项费用。另查明，1.被告徐建营所在的马龙云华园小区2019年10月份已成立业主委员会；2.在庭审过程中，原告金秋物业马龙分公司认可其物业服务有不到位的地方，但已经进行了整改，并不再要求被告徐建营承担逾期付款滞纳金。本院认为，原告金秋物业马龙分公司与被告徐建营签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表达，不违反法律、法规规定，且该协议中所约定的物业服务费收费标准已经过相关行政部门备案或批准，该协议合法有效，双方当事人均应当按照协议的约定全面履行自己的义务。原告金秋物业马龙分公司已按照协议履行了2016年2月27日起至2019年2月27日期间的物业服务义务，被告徐建营拖欠该期间的物业服务费应该交纳，故对原告金秋物业马龙分公司要求被告徐建营支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持；对被告徐建营提出“不交纳物管费是因为原告对小区服务不到位，楼道卫生不干净，单元门烂掉也不及时更换，只愿意交纳一年的物管费、垃圾代运费和二次加压费”的辩解意见，本院不予采纳。判断物业服务合同是否服务到位，第一是依据合同的约定；第二是物业服务公司的管理方法、服务意识、服务态度等均决定着物业服务的质量；第三是业主与物业服务公司的配合同样决定着物业服务的质量，如果业主长达四年多不交纳物业服务费，物业服务公司也不可能提供优质的服务。原告金秋物业马龙分公司根据《物业管理条例》第四十四条的规定及《前期物业管理服务协议》的约定，代替相关单位向被告徐建营等小区业主收取垃圾代运费和二次加压费，被告徐建营也向原告金秋物业马龙分公司交纳了2016年2月27日之前的垃圾代运费和二次加压费，由此可知，被告徐建营知晓并同意原告金秋物业马龙分公司提供代收代缴服务。2016年2月27日至2019年2月27日期间的垃圾代运费和二次加压费的交费期限早已届满，故原告金秋物业马龙分公司要求被告徐建营支付未交的垃圾代运费、二次加压费的诉讼请求，符合协议约定及法律规定，本院予以支持。对原告金秋物业马龙分公司要求被告徐建营支付2016年2月27日起至2019年2月27日止的物业服务费、垃圾代运费、二次加压费的诉讼请求，依据原告金秋物业马龙分公司与被告徐建营签订的《前期物业管理服务协议》第十七条第3项的约定：“物业服务费按年交纳，以后业主每年交费时间为物业服务费到期后的第一月内交清，否则按物业服务费的3‰/天收取滞纳金”及本案已查明的事实，对被告徐建营应交纳的物业服务费、垃圾代运费、二次加压费，本院认定如下：2016年2月27日起至2019年2月27日止的物业服务费2630.63元（132.86平方米×0.55元/平方米/月×36个月）；垃圾代运费396元（11元/月×36个月）；二次加压费360元（10元/月×36个月），共计3386.63元。原告主张被告房屋建筑面积为134平方米，但跟据原告提交的《前期物业管理服务协议》第二条显示，被告徐建营的房屋建筑面积为132.86平方米，故物业服务费应按照132.86平方米予以计算，原告主张超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐建营于本判决生效后十日内支付所欠原告曲靖金秋物业服务有限公司马龙分公司2016年2月27日至2019年2月27日期间的物业服务费2630.63元、垃圾代运费396元、二次加压费360元，合计3386.63元；二、驳回原告曲靖金秋物业服务有限公司马龙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告徐建营负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人拒不履行本判决书确定的义务，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 梁 娟二〇一九年十一月七日书记员 陈小翠附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。