安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1202民初9193号原告：刘祥，男，汉族，1989年12月3日出生，住安徽省颍上县。原告：彭金萍，女，汉族，1987年4月11日出生，住安徽省颍上县。二原告共同委托诉讼代理人：仇学志，安徽皖北律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：韦宝昌，安徽皖北律师事务所律师。被告：安徽国鼎置业发展有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区南京路1888号国祯家园营销中心。法定代表人：刘素英，该公司总经理。委托诉讼代理人：范晓静，安徽弘大律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶勇，安徽弘大律师事务所律师。原告刘祥、彭金萍诉被告安徽国鼎置业发展有限公司（以下简称国鼎置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘祥、彭金萍的共同诉讼代理人仇学志、韦宝昌，被告国鼎置业公司的委托诉讼代理人范晓静、陶勇，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘祥、彭金萍向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告返还原告169303元及利息（利息自2019年6月11日按照中国银行同期贷款利率计算至被告实际返还之日止）;2.被告赔偿因层高不符合约定造成的损失暂计20000元（具体以评估结果为准）;3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年原告从被告处预购位于颍州区颍西办事处南京路1888号国祯家园商品房，后原告按照被告的要求在被告楼盘销售中心陆续支付了350000元的预购房款。原、被告于2019年6月11日签订了正式《商品房买卖合同》，并在阜阳市房地产管理局备案，合同约定：原告购买被告开发位于颍州区颍西办事处南京路1888号国祯家园A2#商住楼802室房屋，面积79.04㎡，房价总额620697元,首付130697元，贷款490000元，房屋层高2.9米。同时规定被告应当在2019年10月31日之前将符合合同第九条、第十条约定的交付条件的房屋交付给原告。合同签订后，原告按照合同约定支付了首付款130697元，490000元办理了银行按揭贷款。经原、被告双方结算，原告已经累计向被告开发商支付了350000元购房款（含车位费50000元），然而合同约定的房款为620697元，贷款490000元，被告多收取原告169303元，原告多次要求被告退还，被告虽同意返还，但迟迟未兑现。被告在2019年8月份通知原告办理房屋交接手续，后原告通过咨询得知被告所交付的房屋实际层高为2.8米，低于合同约定的2.9米的层高，被告交付的房屋不符合同约定，构成违约，且其违约交付的房屋层高问题不可修复，被告应予以赔偿。基于上述事实，原告认为，被告无正当理由多收取购房款及交付房屋不符合合同约定的行为严重侵害了原告的合法权益。原告依据《中华人民共和国合同法》的规定，向贵院提起诉讼，望贵院查明事实真相，依法维护原告合法权益，判如所请。被告国鼎置业公司辩称，第一,涉案房屋备案合同价格并非双方真实意思表示，应以实际履约价格作为认定依据，原告主张返还差价款及利息无事实和法律依据。1.答辩人与原告签订《商品房买卖合同》约定的房屋单价和总价，并非双方真实意思表示。2.应按照双方实际履行的《国祯地产营销中心商品房认购单》(以下简称《认购单》)作为认定涉案房屋价款的依据。第二,《商品房买卖合同》载明的层高系笔误，答辩人不存在违约行为。1.原告签订《认购单》时涉案标的房屋已经为特定物，答辩人将约定的特定物交付给原告符合双方约定。2.《商品房买卖合同》载明的层高2.9米系工作人员笔误，答辩人不存在违约行为。3.房屋设计和施工在前、出售在后，答辩人客观上不能将层高为2.9米的房屋交付给原告。4.《商品房买卖合同》第十五条虽对设计变更造成的层高变化作出约定，但本案不符合该条约定情形。综上，《认购单》系双方真实意思表示，应当以《认购单》载明的金额作为认定房屋价款的依据；签订《认购单》时原告购买的房屋已经特定，答辩人将双方一致认可的房屋交付给原告，符合双方约定。现原告主张以《商品房买卖合同》作为认定房屋价款和层高不符违约责任的无事实和法律依据，应不予支持。请求贵院查明案件事实，依法驳回原告的全部诉请。根据当事人陈述和经审查的证据，本院认定事实如下：2017年9月30日，刘祥与国鼎置业公司签订《认购单》，认购国祯家园A2栋8层802室房屋，房屋总价为792940元，房屋单价为7688元每平方，认购定金60000元。《认购单》上有国鼎置业公司加盖的商品房买卖合同专用章、刘祥的签名。2019年6月11日，刘祥、彭金萍与国鼎置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同载明：该商品房层高2.9米，单价为每平方米6018元，总价款为620697元；贷款方式为商业贷款，首付款130697元，余款490000元向银行或者公积金申请贷款支付。2017年9月30日、10月14日、2019年5月15日，国祯置业公司就刘祥、彭金萍支付的房款，出具三张收据，收据分别载明了房款为60000元、182940元、57060元，合计300000元。2018年8月23日，刘祥在国祯家园交房通知书及交房材料签收确认单上签名。另查明，涉案房屋规划设计层高为2.8米，实际层高与规划设计一致。被告安徽国鼎置业发展有限公司于2018年7月11日取得商品房预售许可资格。上述事实，由原告提供的本人身份证复印件、《商品房买卖合同》，被告安徽国鼎置业发展有限公司提供的营业执照、《国祯地产营销中心商品房认购单》、收款票据三张，及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，双方当事人应当按合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。就2017年9月30日双方签订的《认购单》而言，刘祥、彭金萍的目的是为了购买国祯家园A2栋8层802室房屋，国祯置业公司是为了以792940元的总房价出售案涉房屋，双方约定了房号、价款，此时双方达成商品房买卖合意。截止2018年10月20日，刘祥、彭金萍共计向国祯置业公司转款300000元，申请银行贷款490000元，按照《认购单》约定的总房价792940元向国祯置业公司交付房款790000元。故2017年9月30日原被告双方签订的《认购单》应认定为商品房买卖合同。2019年6月11日，双方签订了《商品房买卖合同》，合同对认购单中的价格作出重大调整，并在房管部门备案登记。因刘祥、彭金萍已经按照认购书中约定的价款进行了履行，可知双方买卖商品房的初衷和目的不变，《认购单》并非仅仅是为了获得买卖商品房的磋商机会，故对的《认购单》、《商品房买卖合同》中约定的价格应依双方当事人的真实意思认定。综合对双方签订合同的履行情况及双方对合同价格变化的解释判断，《认购单》中价格的约定应当是双方真实意思表示和双方实际履行的总房款，成交价792940元的合同更为真实、客观。《商品房买卖合同》中约定的620697元成交价是双方办理产权证备案过程中产生的，其与《认购单》约定的房款之间的差价规避了国家税收政策，损害国家利益，应为房款约定无效，依法不予保护。现刘祥、彭金萍撇开实际履行《国祯地产营销中心商品房认购单》中的价款约定，而片面以《商品房买卖合同》中不能反映真实交易价格的约定要求国祯置业公司退还169303元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。国鼎置业公司交付的房屋层高为2.8米,房屋层高与规划设计图纸一致,但与双方签订的《商品房买卖合同》中约定的层高为2.9米存在不一致。从双方签订的《认购单》、《房屋买卖合同》中所附的规划设计图纸，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，可以确定房屋的层高为2.8米。《商品房买卖合同》未对层高的误差约定违约责任，且刘祥、彭金萍未提供证据证明房屋层高严重影响正常居住使用；又，刘祥、彭金萍在购买房屋时应对层高进行询问和了解,庭审中其称国祯置业公司设计2.8米以层高2.9米出售,就是欺诈,理由不足。故对于刘祥、彭金萍要求国鼎置业公司赔偿房屋层高不符合约定的损失的诉讼请求，本院不予支持。案涉房屋的层高与规划设计图纸一致,符合实际使用要求,对于刘祥、彭金萍使用该房屋的影响非常有限。故对于刘祥、彭金萍申请对因层高不符合约定造成的损失予以评估的要求，本院不予准许。综上，为维护公民的合法权益，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条的规定，判决如下：驳回原告刘祥、彭金萍的全部诉讼请求。案件受理费4086元，减半收取计2043元，保全费1367元,合计3410元,由原告刘祥、彭金萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  李申二〇一九年十一月二十五日法官助理康雷雷书记员杨超群附相关法律规定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。人民法院准许当事人鉴定申请的,应当组织双方当事人协商确定具备相应资格的鉴定人。当事人协商不成的,由人民法院指定。符合依职权调查收集证据条件的，人民法院应当依职权委托鉴定，在询问当事人的意见后，指定具备相应资格的鉴定人。