上海市徐汇区人民法院执 行 裁 定 书（2019）沪0104执异489号案外人：张烨，女，1975年1月6日出生，汉族，住上海市静安区。案外人：姚振彦，男，1974年1月5日出生，汉族，住上海市静安区。两案外人共同委托诉讼代理人：刘稳，上海言忠理律师事务所律师。申请执行人：浙江稠州商业银行股份有限公司上海分行，营业场所上海市徐汇区。主要负责人：何兰燕。委托诉讼代理人：施振贤，男。被执行人：段纪云，女，1965年7月4日出生，汉族，住上海市普陀区。本院在执行(2019)沪0104民初3731号浙江稠州商业银行股份有限公司上海分行(以下简称“稠州银行上海分行”)诉段纪云金融借款合同纠纷一案中，案外人张烨、姚振彦对执行段纪云名下位于上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。张烨、姚振彦称，张烨、姚振彦与段纪云、上海太平洋房屋服务有限公司于2018年11月22日签订房地产买卖合同(含居间)协议，约定张烨、姚振彦购买段纪云位于上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX室的房屋，并且约定了购买价格和定金、购房款支付方式、办理过户时间等。后张烨、姚振彦与段纪云于2018年12月15日签订上海市房地产买卖合同和补偿协议，约定购房价为850万元，装潢、厨卫设施及附属设施另行补偿100万元，合计总价950万元。2019年5月24日，双方签订了交房确认书，就房屋进行了验收交接，房屋钥匙交付张烨、姚振彦，之后张烨、姚振彦开始对房屋进行装修，缴纳了房屋的相关费用。张烨、姚振彦通过银行转账及现金支付方式，截止到2019年6月11日已向段纪云支付购房款695万元，已经按照合同约定支付了大部分购房款，并且张烨、姚振彦也愿意将剩余购房款按照法院的要求交付执行。张烨、姚振彦在买卖合同签订后积极向银行提交贷款手续，并且在2019年8月19日贷款审批，准备与段纪云约定时间办理过户登记手续，但2019年8月底段纪云收到法院限制消费令，张烨、姚振彦这才得知房屋被查封。双方未办理过户是因段纪云有意欺瞒行为，导致最终房屋被查封无法过户。张烨、姚振彦属于善意买受人，享有物权期待权，且自己居住的房屋已经出售他人，购买本案系争房屋是用于置换。若法院强制执行系争房屋将导致张烨、姚振彦无房可住，对生活造成无法解决的困难。因此，请求中止对上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行。稠州银行上海分行称，不同意张烨、姚振彦的异议请求。段纪云向稠州银行上海分行还款是基于抵押，稠州银行上海分行的一切行为都是合法操作，没有理由中止执行。段纪云称，同意张烨、姚振彦的异议请求，其会想办法归还稠州银行上海分行的借款。本院查明，上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋登记的产权人为段纪云，该房屋于2018年3月20日被核准设定最高额抵押，抵押权人为稠州银行上海分行，最高债权限额12,000,000元，债权发生期间为2018年2月12日至2023年2月7日。该房屋于2019年2月15日被我院查封，查封案号为(2019)沪0104民初3731号。稠州银行上海分行因与段纪云金融借款合同纠纷向本院提起诉讼，案号为(2019)沪0104民初3731号。该案审理过程中，稠州银行申请诉讼保全，本院依法查封段纪云名下位于上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX室的房产。本院于2019年4月1日出具民事调解书，调解主文为：一、段纪云应归还稠州银行上海分行借款本金840万元及至2019年1月29日止的利息72,716.52元，并支付自2019年1月30日起至实际清偿之日止的利息、罚息(以本金840万元为基数，以年利率11.7%计付)，于2019年5月31日前归还15万元本金，剩余本金及利息、罚息于2019年6月21日前付清；二、案件受理费减半收取计35,555元，财产保全费5,000元，合计40,555元，由段纪云负担(该款由稠州银行上海分行预交，段纪云应将负担之数于2019年6月21日前一并支付稠州银行上海分行)；三、如段纪云未按本调解协议履行付款义务，稠州银行上海分行可以与段纪云协商，以段纪云名下的位于上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额1,200万元的担保范围内优先受偿。抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归段纪云所有，不足部分由段纪云清偿。后段纪云未履行上述调解书所载支付义务，稠州银行上海分行申请执行，执行案号为(2019)沪0104执5745号，该案尚在执行中。另查明，张烨、姚振彦与段纪云、上海太平洋房屋服务有限公司于2018年11月22日签订《房地产买卖合同(含居间)协议》，约定张烨、姚振彦购买段纪云位于上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX室的房屋，出售总价为950万元，定金总额20万元(于签订本协议时支付)等。后张烨、姚振彦与段纪云于2018年12月15日签订《上海市房地产买卖合同》，约定购房价为850万元，并约定了房款支付时间及方式：签约之前已支付房款20万元，2018年12月31日之前支付房款20万元、2019年1月31日之前支付房款50万元、2019年6月30日之前支付房款505万元，以购房贷款形式支付房款255万元。同日，双方签订《补充协议》，约定装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿100万元，于2019年6月30日前支付。2018年12月13日至2019年6月11日期间，张烨通过银行转账形式向段纪云支付购房款625万元。2019年1月28日，段纪云出具收据确认收到张烨购房款现金50万元。2019年5月24日，双方签订了交房确认书。本院认为，上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋至今登记在段纪云名下且已被本院查封，稠州银行上海分行系本院生效文书(2019)沪0104民初3731号民事调解书确定的义务人，在段纪云未向稠州银行上海分行履行给付相应钱款义务的情形下，本院依法执行段纪云名下房产并无不当。《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”虽然张烨、姚振彦提供证据证明其与段纪云就系争房屋签订了书面买卖合同并已支付大部分房款，但张烨及姚振彦是在本院查封系争房屋之后才占有该不动产，并不符合上述法律规定条件。因此，张烨、姚振彦提出的异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回张烨、姚振彦的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  汪海燕人民陪审员  陈 琦人民陪审员  庞世伟二〇一九年十一月十八日书 记 员  顾祎君附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议;……三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。