葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1403民初2519号原告（案外人）：李某，女，1986年7月29日出生，汉族，职业不详，住葫芦岛市建昌县。委托诉讼代理人：王萍，辽宁易木律师事务所律师。被告（申请执行人）：北某，住所地葫芦岛市龙港区文萃路首创象墅小区16-4B座1层，统一社会信用代码91211400564620205X。负责人：毛利军，该公司副总经理。委托诉讼代理人：韩冬、李乐乐，辽宁大潮律师事务所律师。被告（被执行人）：葫芦岛长发九方置业有限公司，住所地葫芦岛市龙港区茨齐路46号楼印象江南小区46-13号楼4单元1402室，统一社会信用代码912114005807389837。法定代表人：徐步，该公司总经理。原告李某与被告北某、葫芦岛长发九方置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人王萍，被告北某的委托诉讼代理人韩冬、李乐乐到庭参加了诉讼。被告葫芦岛长发九方置业有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对坐落于葫芦岛龙港区房产的强制执行，并解除查封；2.判决原告与被告葫芦岛长发九方置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认葫芦岛龙港区房产为原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2019年6月初得知本人于2016年8月21日所购买的葫芦岛龙港区房产被贵院下达执行裁定予以查封，原告立即提出书面执行异议，请求法院解除查封和停止对该房产的执行，2019年7月24日，贵院下达（2019）辽1403执异25号执行裁定书，驳回原告的执行异议请求。原告认为，原告与被告葫芦岛长发九方置业有限公司于2016年8月21日签订了《商品房买卖合同（预售）》，并在同年9月30日全额支付了房款463,229.00元，原告已合法占有了该房产。原告因其母亲在2016年10月份遭遇车祸出于处于植物人状态，并且肇事方逃逸，原告一直忙于照顾母亲，并处理相关诉讼赔偿事宜，没有及时办理房产登记过户，但该房屋已经由原告合法占有，依法不应列为被查封财产。综上，为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告北某（以下简称盛世物业公司）辩称，答辩人申请查封印象江南11号4单元302号房屋符合法律规定，不应予以解封。答辩人与葫芦岛长发九方置业有限公司（以下简称九方置业）合同纠纷一案已经生效，答辩人已向贵院申请强制执行九方置业名下财产，在查封之前，去葫芦岛市不动产登记中心查询了九方置业公司名下所属房屋，所查封的所有房产均不存在任何权属争议，因此，查封印象江南11号4单元302房屋是完全符合法律规定的；本案被查封的房屋的所有权没有发生转移。根据《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。结合本案虽然原告于2016年9月30日支付购房款，但并没有及时变更不动产权属登记，仅发生债权效力，物权并没有发生转移，根据法律规定，不动产的权属以登记为唯一的生效要件，《物权法》第十六条规定不动产登记簿时物权归属和内容的根据。第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，李某并不是该房屋法律规定的房屋所有权人，仅享有债权的请求权，其执行异议申请没有法律依据；原告并不符合排除执行异议的条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”结合上述条款可以看出，在法院查封之前原告并没有提供合法有效的商品房买卖合同，且至今原告未办理入住手续，无法提供实际占有该房屋的相关证据，一般认为，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权，而本案中原告并不具备上述条件，且无法办理过户是买受人自身原因造成，从其缴纳购房款至今已三年有余，迟迟未办理过户，说明原告名下并非此处一套住房，因此，原告不符合排除执行异议的条件。综上，李某的执行异议并不成立，答辩人申请查封该涉诉房产符合法律规定，且不应予解封。被告葫芦岛长发九方置业有限公司（以下简称长发九方公司）经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明，关于被告北某与被告葫芦岛长发九方置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院作出的（2018）辽1403民初1606号民事判决书已发生法律效力。因义务人未按期履行上述民事判决书确定的义务，权利人向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行过程中，本院于2019年2月19日查封了葫芦岛长发九方置业有限公司名下坐落在.19平方米的房屋。原告对上述房产被查封不服，于2019年6月12日向本院提出执行异议。本院于2019年7月24日作出（2019）辽1403执异25号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，于法定期限内向本院提起本案诉讼。另查明，2016年8月21日，原告与被告长发九方公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：L42916113016800004），约定：原告购买印象江南项目11号楼4单元302号，面积104.19平方米，总价款为463,229.00元。同年9月30日，原告缴纳全部购房款。同年12月6日，被告长发九方公司向原告出具增值税发票。原告未办理入住，亦未办理过户登记，诉争房屋曾办理在建工程抵押。2018年12月11日，经被告长发九方公司申请，该房屋办理了抵押权注销登记。另查明，2019年10月22日，建昌县不动产产权登记管理办公室出具《建昌县房屋所有权登记信息查询结果证明》，载明：李某在建昌县范围内未查到住房登记交易记录，同日，葫芦岛市自然资源事务服务中心出具《葫芦岛市不动产信息查询证明》，载明：李某在葫芦岛市不动产登记中心业务系统内，未查询到相匹配的信息。以上事实，有（2019）辽1403执异25号执行裁定书、商品房买卖合同、增值税发票、房产信息查询证明、房屋产权证书等及双方当事人陈述在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以认定。本院认为，本案争议焦点在于：李某对案涉房屋享有何种权利，该权利是否能够足以排除执行，其关于执行异议的诉请能否成立。就本案的具体情况分析，李某向房地产开发企业长发九方公司购买商品房，现被执行的房产系登记于房地产开发企业名下的商品房，该情形应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。第二十九条适用的前提是，房屋消费者物权期待权保护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。故本案应审查，李某关于排除执行异议的请求是否符合上述第二十九条规定的三种情形。首先，本院于2019年2月19日查封了被告长发九方公司名下坐落在.19平方米的房屋。而李某与长发九方公司签订的《商品房买卖合同》在2016年8月21日。关于如何认定李某与长发九方公司签订的《商品房买卖合同》，本院认为，该合同明确了当事人的名称、商品房基本状况，明确了具体的位置、房号、价款、交付方式，且李某已经按照约定交付全部款项。综合上述情形，该合同已经具备商品房买卖合同的基本要素，可以认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的合法有效的书面买卖合同。其次，从李某提交的两份房产权处出具的查询结果看，其在葫芦岛市和建昌县范围内均没有登记的住房，符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。最后，在合同中约定涉案房产的价格为463,229.00元，李某已向长发九方公司全款缴付，符合“已交付的价款超过合同约定总价款的50%”的规定。综上，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，李某与长发九方公司签订了商品房买卖合同并缴纳房款，其享有对涉案房产的物权期待权，据此也享有足以排除执行的民事权益，其关于本案的执行异议请求成立。被告葫芦岛长发九方置业有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利，应承担对其不利的法律后果。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李某与被告葫芦岛长发九方置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：L42916113016800004）合法有效，葫芦岛龙港区房屋为原告李某所有；二、不得执行登记在被告葫芦岛长发九方置业有限公司名下位于葫芦岛龙港区。本案受理费8,250.00元，由被告北某负担4,250.00元，葫芦岛长发九方置业有限公司负担4,000.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  陈志伟人民陪审员  王丽娟人民陪审员  唐锦辉二〇一九年十一月四日书 记 员  于雅菲