新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)新01民终3487号上诉人（原审被告）：唐艺珍，女，1976年7月29日出生，汉族，泉歌家仆网络有限公司职员，住乌鲁木齐市新市区。被上诉人（原审原告）：新疆富丽华物业服务有限公司宏大购物中心，住所地新疆乌鲁木齐市天山区。负责人：朱豫龙，新疆富丽华物业服务有限公司宏大购物中心总经理。委托诉讼代理人：章建新，男，1972年11月1日出生，汉族，新疆富丽华物业服务有限公司宏大购物中心员工，住乌鲁木齐市新市区。上诉人唐艺珍因与被上诉人新疆富丽华物业服务有限公司宏大购物中心（宏大购物中心）物业服务合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院(2019)新0102民初5187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭于2019年10月14日开庭进行了审理。上诉人唐艺珍、被上诉人宏大购物中心的委托诉讼代理人章建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐艺珍上诉请求：请求二审法院依法撤销一审民事判决书，改判驳回宏大购物中心的诉讼请求。事实与理由：宏大购物中心不能证明其企业的等级标准，其主张的物业服务收费价格没有行业收费标准依据，据此，我们在合同中关于物业服务费的约定属于无效条款，自始没有法律约束力。由于宏大购物中心没有尽到物业服务管理义务，导致我的店铺长达3年无法正常经营，给我造成了巨大经济损失，因此宏大购物中心不应收取物业费用。被上诉人宏大购物中心答辩称：我方有收费的标准，我方与唐艺珍签订了物业合同，唐艺珍也按照合同交了几年的物业费用。唐艺珍一直有在经营，唐艺珍的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，依法维持一审判决。宏大购物中心向一审法院起诉请求：1.唐艺珍给付宏大购物中心物业服务费25492.32元（8497.44元/年×3年）；2.唐艺珍给付宏大购物中心暖气费6676.56元（2225.52元/年×3年）；3.唐艺珍给付宏大购物中心水费824.40元（274.80元/年×3年）、垃圾费207.30元（69.10元/年×3年）、保险费945.72元（315.24元/年×3年）、有偿服务费990元（330元/年×3年，消防设施维保费每年130元、电梯设施维保费每年200元）、公共维修基金606.96元（202.32元/年×3年）；4.本案诉讼费、邮寄费由唐艺珍承担。以上合计35743.26元。一审法院认定事实，唐艺珍系乌鲁木齐市天山区西河坝前街11号宏大购物中心4楼4-1号商铺（面积101.16平方米）的业主，唐艺珍于2006年签订购买合同并缴纳购铺款，于2014年取得商铺产权证。宏大购物中心、唐艺珍于2011年8月25日签订了《宏大购物中心物业服务合同》，约定唐艺珍将上述商铺委托宏大购物中心实施物业管理服务。物业服务合同第二章“物业服务内容”部分第五条为“购物中心公用设施、设备的维修、养护、运行管理。包括：公用上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、暖气干线、高压水泵房、消防设施、设备、自动扶梯、自动直梯等。”第十二条为“宏大购物中心向唐艺珍收取下列费用，唐艺珍有义务在规定时间内向宏大购物中心交纳：1.物业服务费7元/平方米/月，计8497.44元/年，交费时间：每年8月25日前交纳。2.代收代缴费用如下：（1）暖气费：按物价局文件规定执行，22元/平方米/年，计2225.52元/年，交费时间：每年8月25日前交纳。（2）电费:交费时间：每年每月28日前交纳。（3）水费由唐艺珍按水表读数+损耗+超计划水费向宏大购物中心交纳，无水表的，水费计274.80元/年，垃圾费69.10元/年，交费时间：每年8月25日前一次性交纳。（4）公共维修基金：2元/平方米/年，计202.32元/年，交费时间：每年8月25日前交纳。3.物业服务费、暖气费、公共维修基金按档位建筑面积核算收取，物业服务费、暖气费、公共维修基金、水、电费等价格标准如遇调整，则作相应调整。4.唐艺珍逾期交纳上述费用的按每逾期一日收取欠款金额5‰的滞纳金，连续3日未交纳的加收欠款金额10%违约金，连续7日未交纳的，甲方有权采取相关措施（如停水、停电、停业整顿等）。”唐艺珍提供照片若干张，证实唐艺珍商铺内有杂物未予清理，而且唐艺珍商铺门前被遮挡。唐艺珍于2011年8月25日向宏大购物中心出具档位财产保险委托书壹份，唐艺珍委托宏大购物中心向保险公司办理财产保险，宏大购物中心代收保险费315.24元，委托期限：2011年8月25日至2012年8月24日。宏大购物中心向唐艺珍催缴其2016年8月至2019年8月间共三年的物业服务费、暖气费、水费、垃圾费、保险费、有偿服务费、公共维修基金，唐艺珍提供收据若干，证实：唐艺珍于2018年7月19日向宏大购物中心缴纳2015年物业服务费8497.44元、暖气费2225.52元、有偿服务费330元、水费274.80元、垃圾费69.10元、保险费315.24元、公共维修基金202.32元，共计11914.42元；唐艺珍于2017年10月26日向宏大购物中心缴纳2014年物业服务费8497.44元、暖气费2225.52元、有偿服务费330元、水费274.80元、垃圾费69.10元、保险费315.24元、公共维修基金202.32元，共计11914.42元。自2007年至今，唐艺珍名下乌木齐市天山区西河坝前街11号宏大购物中心4楼4-1号商铺处于停业状态。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，宏大购物中心、唐艺珍签订的物业服务合同真实、合法、有效，宏大购物中心、唐艺珍均应按照物业服务合同的约定履行各自的义务。宏大购物中心主张唐艺珍给付物业服务费25492.32元（8497.44元/年×3年），一审法院认为，双方签订的物业服务合同对物业服务费有明确约定，唐艺珍应当按照约定向宏大购物中心给付物业服务费，但考虑到宏大购物中心提供的物业管理服务有瑕疵，酌情由唐艺珍按照90%比例向宏大购物中心给付物业服务费，即唐艺珍给付宏大购物中心物业服务费22943.09元（8497.44元/年×3年×90%）。宏大购物中心主张唐艺珍给付暖气费6676.56元（2225.52元/年×3年），一审法院认为，双方签订的物业服务合同对暖气费有明确约定，唐艺珍应当按照约定向宏大购物中心给付暖气费，即唐艺珍给付宏大购物中心暖气费6676.56元（2225.52元/年×3年）。宏大购物中心主张唐艺珍给付水费824.40元（274.80元/年×3年）、垃圾费207.30元（69.10元/年×3年），一审法院认为，双方签订的物业服务合同对水费、垃圾费有明确约定，但是自2007年至今，商铺未经营，而水费、垃圾费应当随经营产生，即使是公共区域产生的水费、垃圾费，唐艺珍未提供证据证实水费、垃圾费产生的数额及分担的计算方式等，故对宏大购物中心的该项诉讼请求，本院不予支持。宏大购物中心主张唐艺珍给付保险费945.72元（315.24元/年3年），一审法院认为，双方签订的物业服务合同对保险费没有约定，唐艺珍可以选择是否投保，档位财产保险委托书仅能证实唐艺珍委托宏大购物中心办理投保财产保险，不能证实宏大购物中心、唐艺珍就投保财产保险达成合意，且档位财产保险委托书已过期，故对宏大购物中心的该项诉讼请求，一审法院不予支持。宏大购物中心主张唐艺珍给付有偿服务费990元（330元/年×3年），一审法院认为，有偿服务费包括消防设施维保费和电梯设施维保费，依照双方签订的物业服务合同第五条，消防设施维保和电梯设施维保是宏大购物中心提供物业服务包括的项目，物业服务费包括消防设施维保费和电梯设施维保费，宏大购物中心已经主张物业服务费，再主张防设施维保费和电梯设施维保费属于重复主张，故对宏大购物中心的该项诉讼请求，一审法院不予支持。宏大购物中心主张唐艺珍给付公共维修基金606.96元（202.32元/年×3年），一审法院认为，宏大购物中心、唐艺珍签订的物业服务合同对代收公共维修基金有明确约定，但宏大购物中心未提供代收代缴的相关证据，不能确定宏大购物中心有代收的资格并履行了代缴的义务，故对宏大购物中心的该项诉讼请求，一审法院不予支持。唐艺珍辩称保证金2000元应当予以退还，一审法院认为，属于两个不同的法律关系，唐艺珍可以另行主张。遂判决如下一、唐艺珍给付新疆富丽华物业服务有限公司宏大购物中心物业服务费22943.09元（8497.44元/年×3年×90%）；二、唐艺珍给付新疆富丽华物业服务有限公司宏大购物中心暖气费6676.56元（2225.52元/年×3年）；三、驳回新疆富丽华物业服务有限公司宏大购物中心其余的诉讼请求。本院二审期间，宏大购物中心提交代收电费的收款收据，证明唐艺珍在2017年、2018年在进行经营。唐艺珍对该证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，唐艺珍提出宏大购物中心没有尽到物业服务管理义务，导致其店铺无法正常经营，宏大购物中心不应收取物业费用的上诉理由。因唐艺珍对自己的该上诉主张没有提交充分有效的证据加以证明，唐艺珍的该上诉理由没有相应的事实依据，本院不予采信。唐艺珍与宏大购物中心签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行。宏大购物中心与唐艺珍在《物业服务合同》中对物业服务费收取标准有明确约定，唐艺珍曾按照该约定标准向宏大购物中心交纳过物业费，唐艺珍应依照约定标准交纳尚欠的物业服务费用，原审法院考虑到宏大购物中心提供的物业管理服务有瑕疵，酌情判令唐艺珍按照90%比例支付物业服务费并无不当，本院予以维持。综上所述，唐艺珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费540.49元（唐艺珍已预交），由唐艺珍负担。本判决为终审判决。审判长 黎 剑审判员 谭建艳审判员 柳 燕二〇一九年十一月二十五日书记员 马 平