江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0830民初4934号原告(反诉被告)：盱眙贝斯特房地产有限公司，住所地盱眙县淮河南路104号。法定代表人：罗平，该公司总经理。诉讼代表人：江苏知缘律师事务所（盱眙贝斯特房地产有限公司破产管理人）。负责人：张沛生，该所主任。委托诉讼代理人：韩少丹，江苏知缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪，江苏知缘律师事务所律师。被告（反诉原告）：贾后荣，男，1970年10月18日出生，汉族，住盱眙县。被告（反诉原告）：李雪，女，1975年2月7日出生，汉族，住盱眙县。两被告共同委托诉讼代理人：李云志，盱眙县盱城法律服务所法律工作者。两被告共同委托诉讼代理人：梅家宝，盱眙县盱城法律服务所法律工作者。第三人（反诉被告）：杨召河，男，1972年12月1日出生，汉族，住盱眙县。第三人（反诉被告）：王平，女，1974年8月8日出生，汉族，住盱眙县。原告盱眙贝斯特房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称贝斯特公司）与被告贾后荣、李雪排除妨碍纠纷一案，本院立案受理后依法追加杨召河、王平作为第三人参加诉讼。依法适用简易程序，于2018年12月10日公开开庭进行了审理。原告贝斯特公司诉讼代表人江苏知缘律师事务所委托诉讼代理人韩少丹，被告贾后荣、李雪及共同委托诉讼代理人梅家宝，第三人杨召河、王平到庭参加了诉讼。审理中，被告贾后荣、李雪对原告贝斯特公司及第三人杨召河、王平提起反诉，本院合并审理。因各方当事人对案件事实争议较大，依法转为普通程序组成合议庭于2019年4月25日、10月17日公开开庭进行了审理。原告贝斯特公司诉讼代表人江苏知缘律师事务所委托诉讼代理人韩少丹、杨雪，被告贾后荣、李雪及共同委托诉讼代理人李云志，第三人杨召河到庭参加了诉讼，第三人王平经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贝斯特公司向本院提出诉讼请求：判令被告贾后荣、李雪向原告交还位于盱眙县人民政府北侧“华府名苑”小区第7幢2单元303A号房屋并将房屋恢复原状，本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：盱眙县华府名苑小区系原告公司开发建设。2011年2月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由两被告购买原告开发的华府名苑小区第7幢2单元303B号房屋。被告支付了首付款并办理了房屋按揭贷款。2015年7月份，两被告却对华府名苑小区第7幢2单元303A号房屋进行装修后入住至今。2015年12月，原告及303A号房屋买受人发现被告的侵权行为后，曾多次催告被告向原告交还303A号房屋并将其恢复原状。经多次交涉未果。原告认为，两被告对303A号房屋的装修及长期占有、使用行为，已严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，请求判如所请。被告贾后荣、李雪共同辨称，对原告诉称的商品房买卖及交房的事实没有异议，但不同意原告的诉讼请求。1、两被告入住的房屋系两被告夫妻购买，交房时是开发商原告交给被告的，交钥匙后原告对该房屋水电进行安装，后被告才进行了装修，共支出装修费用131000元；2、原告作为开发商当时交房时就没有门牌号，被告也就认为其交付的房屋就是被告购买的华府名苑小区7幢2单元303B号；3、交付时间是2015年7月14号，被告当年8月份开始装修，到11月份结束，在该期间没有人阻止过。原告不应以其交房过错来要求被告退房，请求驳回原告的诉讼请求。被告贾后荣、李雪向本院提出反诉请求：1、判令驳回原告贝斯特公司要求返还盱眙县人民政府北侧“华府名苑”小区第7幢2单元303A号房屋并将房屋恢复原状的诉讼请求；2、如判决被告贾后荣、李雪返还房屋，则请求判令反诉被告贝斯特公司返还装修款131000元及利息（自2015年11月16日起按年利率6%的2倍计算至实际付款之日止），并承担已付装修款1倍即131000元的赔偿责任；3、第三人杨召河、王平承担连带责任，反诉诉讼费用由反诉被告承担。贝斯特公司针对被告贾后荣、李雪的反诉辨称，被告的反诉请求，缺乏事实和法律依据，应依法驳回其反诉请求。1、对被告的反诉事实和理由均不予认可，被告在领取房屋时已实地查看了房屋，涉案的房屋位置、朝向都是固定且明确的，被告应已明知其购买的房屋并非是涉案房屋；2、被告所称现场混乱无法确定其购买房屋是否是涉案房屋，理由不能成立。第三人在现场查看时一眼便看出被告拿错房屋，显然两处房屋的位置和朝向是明显不同的，被告的理由并不能成立；3、被告对涉案房屋未能进行认真审查确定的事实，在本院（2016）苏0830民初1912号民事判决书第4页中已经法院认定，被告应对自己的行为负责，并承担相应的法律后果。第三人杨召河、王平陈述称，其购买的贝斯特公司开发的盱眙县人民政府北侧“华府名苑”小区第7幢2单元303A号房屋，现该房屋被被告装修入住，要求被告将房屋返还给开发商，开发商交房给我们。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：贝斯特公司系盱眙县人民政府北侧“华府名苑”小区的开发商。2011年2月18日，被告贾后荣、李雪与贝斯特公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由被告贾后荣、李雪夫妻购买贝斯特公司开发的“华府名苑”小区第7幢2单元303B号房屋。房屋建筑面积为115.37平方米，总价款为44.2万元，首付款14.2万元，余款30万元办理了银行按揭。合同约定出卖人贝斯特公司应于2012年12月28日前将符合交付条件的房屋交付买受人使用。2011年1月30日，第三人杨召河、王平与贝斯特公司也签订一份《商品房买卖合同》，约定由第三人杨召河、王平购买贝斯特公司开发的“华府名苑”小区第7幢2单元303A号房屋。房屋建筑面积为115.37平方米，总价款为38.4万元，首付款20万元，余款18.4万元办理了银行按揭，合同约定出卖人贝斯特公司应于2012年12月28日前将符合交付条件的房屋交付买受人使用。上述303A号房屋与303B号房屋系“华府名苑”小区第7幢2单元同一楼层门对门两套房屋，303A号房屋位于303B号房屋东侧，至今均未办理不动产产权登记。因贝斯特公司未按合同约定的期限向被告及第三人交付上述房屋。2015年7月14日，被告贾后荣与贝斯特公司签订一份《协议》，载明贾后荣购买的贝斯特公司开发的“华府名苑”小区第7幢2单元303B号房屋。因公司经营不善、管理混乱，不具备交付使用房屋条件。因贾后荣急于拿房，双方通过商议，贾后荣自愿放弃要求贝斯特公司支付延期交房赔偿。贾后荣拿到该房屋钥匙后，房屋内电线由其自行负责，房屋有质量问题，由贝斯特公司负责。协议签订后，贝斯特公司交房人误将第7幢2单元303A号房屋钥匙交付给被告贾后荣、李雪。因案涉两套房屋所在的7幢楼贝斯特公司仅完成了主体工程的建设，所有房屋均未编注门牌号，被告贾后荣、李雪在未对领取的房屋进行认真审查确认的情况下，即对303A号房屋开始装潢。2015年12月14日，第三人杨召河发现其所购303A号房屋被被告贾后荣、李雪装修，即找开发商贝斯特公司要求处理。后贝斯特公司与被告贾后荣、李雪及第三人杨召河、王平多次协商解决未果。2015年12月20日，被告贾后荣、李雪搬入303A号房屋居住至今。2016年1月18日，杨召河、王平向本院起诉被告贾后荣、李雪及“华府名苑”物业服务公司淮安市诚善物业有限公司，要求排除妨碍。该案在审理中，杨召河、王平申请撤回起诉，本院于2016年3月17日裁定准许其撤回起诉。同年4月5日，杨召河、王平以贝斯特公司为被告、贾后荣、李雪为第三人向本院起诉，要求判令贝斯特公司交付其购买的“华府名苑”小区第7幢2单元303A号房屋并赔偿经济损失30000元，判令贾后荣、李雪立即搬出“华府名苑”小区第7幢2单元303A号房屋，停止对其房屋所有权和居住权的侵害，排除对其正常居住和生活的妨碍。该案经本院审理于2016年9月22日作出（2016）苏0830民初1912号民事判决书，判决贝斯特公司赔付杨召河、王平逾期交房违约金30000元，驳回杨召河、王平的其他诉讼请求。另查明，2017年4月21日，本院已裁定受理申请人王芳、朱永芳对贝斯特公司的破产清算申请，并指定江苏知缘律师事务所担任贝斯特公司的破产管理人，贝斯特公司现在破产清算过程中。本案在审理过程中，本院委托江苏大九鼎工程项目管理咨询有限公司对被告贾后荣、李雪装修的“华府名苑”小区第7幢2单元303A号房屋装修价款进行鉴定，该公司出具了大九鼎（2019）鉴005号鉴定报告，按当时当地指导价、市场价鉴定装修价款为111687.67元，贾后荣、李雪支出鉴定费6000元。原、被告及第三人对鉴定报告结论均无异议。本院认为，本案被告贾后荣、李雪与贝斯特公司签订的案涉“华府名苑”小区第7幢2单元303B号房屋的《商品房买卖合同》,以及第三人杨召河、王平与贝斯特公司签订的“华府名苑”小区第7幢2单元303A号房屋的《商品房买卖合同》均合法有效，合同各方当事人均应按合同约定及法律规定行使权利、履行义务。关于贝斯特公司的诉讼请求，本院认为，2015年7月14日，贝斯特公司作为出卖人在向被告贾后荣、李雪交付房屋时，误将“华府名苑”小区第7幢2单元303A号房屋钥匙交付给了被告贾后荣、李雪，贝斯特公司存在过错。但被告贾后荣、李雪在领取房屋钥匙后，未对领取的房屋是否是其购买的房屋进行认真核实确认的情况下，即对303A号房屋进行装潢，在第三人杨召河发现后即向其提出拿错了房屋，且开发商贝斯特公司已出面协调处理的情况下，被告贾后荣、李雪仍搬入303A号房屋居住，在贝斯特公司及第三人杨召河已起诉要求其搬出的情况下，仍未搬出居住至今，也存在过错。因案涉303A号、303B号房屋至今仍未办理不动产产权证，开发商贝斯特公司也未按商品房买卖合同约定将303A号、303B号房屋分别交付给第三人杨召河、王平及被告贾后荣、李雪，仍属于开发商贝斯特公司建设的房屋，故被告贾后荣、李雪占有、居住涉案303A号房屋，对贝斯特公司构成侵权。现贝斯特公司要求被告贾后荣、李雪搬出303A号房屋、交还303A号房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。但被告贾后荣、李雪对303A号房屋进行装潢，并没有改变该房屋结构，也没有使该房屋价值降低。故贝斯特公司要求被告贾后荣、李雪将303A号房屋恢复原状，没有必要，本院不予支持。关于被告贾后荣、李雪的反诉请求，本院认为，其第1项反诉请求要求判令驳回原告贝斯特公司要求返还“华府名苑”小区第7幢2单元303A号房屋并将房屋恢复原状的诉讼请求，是对原告贝斯特公司诉讼请求的抗辩，不属于独立的反诉请求。因原告贝斯特公司将第三人杨召河、王平购买的案涉303A号房屋交付给被告贾后荣、李雪装修，过错在先。现要求被告贾后荣、李雪搬出303A号房屋并返还该房屋，对被告贾后荣、李雪不能搬走的装修部分损失，应当承担赔偿责任。但被告贾后荣、李雪未对其领取的房屋进行认真核实确认的情况下，即对303A号房屋进行装修，在贝斯特公司及第三人杨召河已出面协调处理的情况下，仍搬入303A号房屋居住至今，也存在过错。本院根据贝斯特公司及被告贾后荣、李雪过错大小、被告贾后荣、李雪装修的损失、实际居住时间等因素，酌情确定贝斯特公司赔偿被告贾后荣、李雪装修损失80000元。因贝斯特公司现在破产清算过程中，为减少当事人不必要的诉讼，本院确认被告贾后荣、李雪对原告贝斯特公司享有破产债权80000元。被告贾后荣、李雪要求原告贝斯特公司赔偿装修款利息损失及装修款1倍损失，没有法律依据，本院不予支持。另要求第三人杨召河、王平承担连带赔偿责任，没有法律依据，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第（二）、（四）、（八）项、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、第一百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告贾后荣、李雪于本判决生效后十五日内搬出盱眙县“华府名苑”小区第7幢2单元303A号房屋，并将该房屋返还给原告盱眙贝斯特房地产有限公司；二、确认被告贾后荣、李雪对原告盱眙贝斯特房地产有限公司享有破产债权80000元；三、驳回原告盱眙贝斯特房地产有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告贾后荣、李雪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由原告盱眙贝斯特房地产有限公司负担60元，被告贾后荣、李雪负担40元；反诉案件受理费2615元，鉴定费6000元，由原告盱眙贝斯特房地产有限公司负担5000元，被告贾后荣、李雪负担3615元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  戴永明人民陪审员  王宜国人民陪审员  薛 琴二〇一九年十一月八日法官 助理  黄 舒书 记 员  戚书香附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（二）排除妨碍；（四）返还财产；（八）赔偿损失；《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。第一百三十一条受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。