江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初5828号 原告：蔡彧，男，1978年11月30日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告：徐州开心房产经纪有限公司，住所地徐州市德政北路37#。 法定代表人:陈红彦，该公司经理。 委托诉讼代理人：张树跃，江苏胜家律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张娜，江苏胜家律师事务所律师。 第三人：苗艳茹，女，1993年6月15日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：吴狄，江苏光亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张威响，江苏光亚律师事务所律师。 原告蔡彧与被告徐州开心房产经纪有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡彧、被告徐州开心房产经纪有限公司的委托诉讼代理人张娜、第三人苗艳茹的委托诉讼代理人张威响到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告赔偿经济损失3万元；诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月24日，原告在被告徐州开心房产经纪有限公司的媒介下，与被告苗艳茹签订紫金东郡27号楼1单元1002室存量房买卖合同，但在履行合同中，由于涉案不动产共有人不同意出售该房产，导致合同无法履行，最终在法院审理后，判令原告赔偿第三人违约金10万元。原告将该赔偿款赔偿完毕后，发现被告在整个交易过程中存在重大过错，应承担该违约金的赔偿。具体包括：1、该房产存在抵押权，中介公司促成交易违背了房地产管理费38条的禁止性规定，同时违背了物权法97条限制性规定，中介公司的行为具有违法性。2、中介机构明知涉案房产有两个共有权人，但没有对另一共有权人的主体进行审核和确认，在缺少涉案合同必要主体的前提下，草率签署存量房买卖合同，造成涉案房产存在履行不能的巨大风险，因此被告应对涉案合同履行不能承担赔偿责任。3、在第三人起诉原告的案件中，原告针对被告在存量房买卖合同中的经纪人签章存在质疑，通过在网上进行查询，在相关的网页中没有查询到，因此被告的经纪人签章的真实性、合法性，无法进行认可，被告作为专业的中介机构应具备资格主体合法性要件，所以原告认为被告应承担赔偿义务。综上所述，原告为了维护自己的合法权益起诉到贵院，请求贵院判令被告徐州开心房产经纪有限公司赔偿原告经济损失3万元。 被告辩称：经被告居间介绍，原告与第三人签订了《存量房买卖协议》，后双方因该协议的履行发生纠纷，第三人诉至云龙法院。该院作出了（2018）苏0303民初4633号判决，认定原告应支付第三人违约金100000元。本案被告作为中介机构，已完成了居间介绍的工作职责，买卖协议合法有效，因原告自己不诚信造成其损失不应由被告承担。且被告具有房产中介的资质，其从事的经营活动未超出营业执照的经营范围。综上，请求驳回原告起诉，同时，因原告的行为属于恶意诉讼，由此给被告造成的损失，被告保留向其起诉的权利。 第三人辩称：原告与第三人之间至存在房屋买卖合同的法律关系，本案原告诉请是赔偿损失，本案为财产损害赔偿纠纷，与第三人无关，且原告诉状中也未要求第三人承担责任，故原告将苗艳茹列为第三人无事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：2018年3月24日，蔡彧、苗艳茹以及居间方徐州开心房产经纪有限公司签订《存量房买卖协议》。主要内容为：苗艳茹购买蔡彧所有的徐州市云龙区房屋，总价款115万元。买方采取贷款方式支付房款，于2018年8月10日前办理过户并支付35万元，按照房产交易有关规定缴入指定的资金监管账户，未规定资金监管的地区除外。按照银行贷款有关手续申请贷款及房屋抵押手续后，按照银行及房产交易有关规定，将剩余房款支付给卖方。过户办理完毕，买方领取房产证之日卖方将上述房产正式交付给买方使用。协议签订后出卖方悔约的，应书面告知买受方，并在15日内将已付购房款返还买受方，出卖方应同时支付违约金10万元。若买受方毁约，应书面告知出卖方，出卖方在15日内，将买受方的已付购房款（不计利息）返还给买受方，买受方应同时支付违约金10万元。协议签订当日苗艳茹按照合同约定支付蔡彧定金5万元（在产权过户时，该定金作为购房款）。 2018年5月31日，徐州市人民政府下发徐政办发〔2018〕89号文件，该文件第三条规定“市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上，商品住房自权属登记之日起未满三年或者新建商品房买卖合同网备时间未6年的，不得上市交易”。蔡彧系本市市区户籍，拥有两套住房，涉案房屋于2016年7月27日进行权属登记，属于限制交易范围。蔡彧未能按照合同约定于2018年8月10日前办理过户，合同后续义务双方均未履行。蔡彧于2018年6月25日向苗艳茹以短信方式发送解除合同通知书，该短信附89号文限售条款，蔡彧在该短信中表示因政府限购政策导致合同无法履行，双方协议解除并将定金退还原告，苗艳茹不予接受，要求履行合同，并表示同意待具备文件要求的条件时再办理房屋过户手续，双方协商未果，蔡彧已将定金5万元退还苗艳茹。 以上主要案件事实已经被本院生效的（2018）苏0303民初4633号民事判决所确认，同时该判决认为，蔡彧、苗艳茹签订房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的相关规定，依法成立并有效，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。蔡彧、苗艳茹双方签订房屋买卖协议，其目的是苗艳茹支付房款并取得涉案房屋所有权、蔡彧获取购房款并转移房屋所有权，89号文件的出台仅仅是延迟了涉案房屋办理过户手续即所有权转移的时间，而非绝对不能转移所有权，故对蔡彧以限售政策为由主张合同目的不能实现的抗辩，本院不予采信。涉案协议签订后，由于政策变化导致房屋过户时间无法在约定时间内完成，双方应本着诚实信用、促进交易的原则协商解决房屋过户问题，现苗艳茹同意推迟过户时间以满足89号文件要求，推迟过户实际是降低了蔡彧履行义务的标准，但蔡彧仍不同意继续履行合同，应视为蔡彧悔约，故根据协议约定蔡彧应当向苗艳茹支付违约金10万元，遂判决蔡彧向苗艳茹支付违约金10万元。该4633号民事判决由徐州市中级人民法院（2019）苏03民终34号民事判决维持原判。 《存量房买卖协议》第八条违约责任约定：甲方（出卖方蔡彧）应保证上述房屋的权属清楚，若发生与出卖方该房产有关的产权纠纷，概由甲方承担，由此给乙方造成的经济损失，由甲方承担。 原告当庭陈述：被告作为专业中介，明知我方房屋存在共有产权人仍让原告一个人签字，没让共有产权人到场签字，促使合同的签订，加大了我方违约的风险，我当时问被告要不要共有产权人来签字，被告说不需要，无所谓。合同第五条无论合同是否履行，其都能获得中介费，没有履行其作为专业中介公司的责任，违反了房地产管理法第三十八条和物权法第九十七条。被告不认可原告上述陈述，认为其在签订合同时有提示并要求原告配偶在场，是原告向被告保证说配偶同意，他可以代表，也认可他卖房子，被告才居中介绍原告和第三人签订存量房买卖协议。 本院认为，根据《合同法》第四百二十四条、第四百二十五条的规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。据此，居间人存有过错尚不足以要求其承担委托人的损害赔偿责任，而须是“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的”，才承担损害赔偿责任。本案涉及的房屋买卖关系中，被告明知案涉房屋产权系共有的情况下，未要求所有的共有人均到场签字确认或出具书面的授权委托手续，在提供订立合同的居间服务的过程中存在一定的疏忽，但该疏忽不符合“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的”的情形，且原告提供的证据亦不足以证明其支付的违约金与被告该疏忽之间存在因果关系。综上所述，原告的主张不成立，本院依法不予采纳。 另，就维护购房人利益及促进房地产居间行业的健康发展方面出发，房屋中介机构应当在签订合同前查清房屋产权性质，房屋产权系共有的应要求所有的共有人均到场签字确认或出具书面的授权委托手续；对于交易房屋还有抵押贷款未还清的，在买卖合同中要明确约定抵押权注销的方式、时间及未按时注销的违约责任等，在实现其利益最大化的同时提供最专业的居间服务。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告蔡彧的诉讼请求。 案件受理费550元，减半收取275，由原告蔡彧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员  魏雪梅 二〇一九年十一月二十五日 书记员  宋神保