甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终2879号上诉人（原审原告）：李妍，女，汉族，1990年6月24日出生，住甘肃省天水市甘谷县。委托诉讼代理人：张华，甘肃详熙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：靳玲，女，汉族，1963年5月2日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：李晋科，甘肃来德律师事务所律师。上诉人李妍因与被上诉人靳玲房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初2667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李妍上诉请求：1.撤销原判决第二、三项，依法改判；2.本案诉讼费由靳玲承担。事实和理由：原审认定事实错误。原审认定转租事实的证据是靳玲提供的一个偷录的录音、前后陈述不一致的小区物业工作人员的证言以及靳玲自己维修的票据等，但是小区合租、群租现象普遍，物业公司既未提出反对意见，也没有进行核查。物业公司的证据应属虚假。因李妍不同意房租上涨，迫于靳玲的压力李妍提出退房。租赁期间靳玲经常到屋内查看但未提出异议，腾房当日李妍向物业交清了全部费用，不存在违约情形。靳玲辩称，原审判决合法合理合情，请求驳回上诉，维持原判。李妍向一审法院起诉请求：1.依法判令靳玲立即退还李妍租房押金3800元，剩余房租2913.33元（23天），并向李妍支付违约金7600元；2.依法判令本案律师费5000元、诉讼费由靳玲承担。靳玲向一审法院反诉请求：1.判令李妍返还房门钥匙、电卡、天然气卡；2.判令李妍支付拖欠的电费281.15元、卫生清洁费350元、物品维修费2810元；3.判令李妍支付违约金7600元；4、本案诉讼费用由李妍承担。一审法院认定事实：2017年4月，李妍与靳玲签订《房屋租赁合同》，主要约定靳玲将其所有的位于甘肃省兰州市城关区房屋出租于原告；租赁期限12个月，靳玲从2017年4月18日起将出租房屋交付李妍使用，至2018年4月17日收回；月租金3800元，保证金为3800元，该保证金于李妍返还房屋，且结清租金、水电煤等费用靳玲当日无息返还原告；租金每6个月支付一次；李妍在租赁期限内未经靳玲书面同意不得擅自将房屋转租、转借或与他人调剂交换，李妍使用不当或其它李妍的原因导致房屋或附件中的设备损害的，应负责恢复原状或赔偿损失；李妍擅自提前解约，或其他因李妍的原因导致本合同无法履行的，李妍无权要求返还保证金，如给造成损失的，李妍还应负责赔偿；双方任何一方违反本合同的相关约定须支付对方月租金贰倍作为违约金。合同签订后，靳玲向李妍交付了房屋，李妍向靳玲足额支付了房屋租金及押金。租赁期间，李妍将涉案房屋分成多个区域，搭建了多个高低床，转租给多个案外人。靳玲知晓李妍转租事实后，要求李妍归还房屋。后李妍于2018年3月25日搬离涉案房屋，并将房屋钥匙、燃气卡等物品留放在涉案房屋内，搬离时尚有281.5元的电费未结清，靳玲予以垫付。靳玲接收涉案房屋后，对涉案房屋内有关设备进行了维修，并为此支付维修费用。后因李妍向靳玲索要剩余租金及房屋保证金无果，酿成纠纷。一审法院认为，《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效。在租赁合同履行过程中，李妍未经靳玲书面同意，擅自将涉案房屋进行转租，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，靳玲有权依据李妍擅自转租的事实依法解除合同。关于李妍主张靳玲退还剩余租金的诉讼请求，靳玲要求李妍搬离房屋后，李妍于2018年3月25日搬离，双方间的租赁合同于该日实际解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，靳玲应当退还未实际履行期间的房屋租金2913.33元，故李妍的该项诉讼请求予以支持。《房屋租赁合同》中约定“李妍擅自提前解约，或其他因李妍的原因导致本合同无法履行的，李妍无权要求返还保证金……”，本案中的《房屋租赁合同》因李妍违反约定擅自转租而解除，且双方当事人对律师费未作约定，故李妍要求靳玲退还押金、支付违约金、律师费的诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。关于靳玲要求李妍返还房门钥匙、电卡、天然气卡的反诉请求，因靳玲在一审庭审中确认李妍已将上述物品放在了涉案房屋中，故靳玲的该项反诉请求不予支持。关于靳玲要求李妍支付电费、卫生清洁费、物品维修费的诉讼请求，双方当事人并未约定李妍搬离房屋后的清洁费由李妍承担，同时，靳玲未能举证证明维修、更换物品确属必要及物品损坏确系由于李妍的不当使用造成，且其仍有3800保证金未退还李妍，故对靳玲的该项反诉请求不予支持。因李妍违反约定擅自转租涉案房屋，根据《房屋租赁合同》约定“双方任何一方违反本合同的相关约定须支付对方月租金贰倍作为违约金”，故靳玲要求李妍支付违约金7600元的反诉请求有事实及法律依据，予以支持。判决：一、靳玲于判决生效后十日内退还李妍租金2913.33元；二、李妍于判决生效后十日内支付靳玲违约金7600元；三、驳回李妍的其他诉讼请求；四、驳回靳玲的其他反诉请求。以上一、二项折抵后，李妍应向靳玲支付4686.67元。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李妍提交与其合住的人的视频聊天记录以及去物业公司拍摄的物业管理情况。证明李妍在租房期间不存在违法或违约转租情形，靳玲持有房间钥匙，物业公司不进行检查。同时，靳玲要求涨房租。靳玲对证人证言不予认可，认为证人应当面接受法庭询问。靳玲对物业人员证明房屋可以转租这一证据认为与本案无关，是否同意转租应是双方合意，李妍和靳玲明确约定不得转租。对视频证据不予认可，认为证人必须到庭作证，且本案经过几次审理，李妍怠于举证。靳玲提交物业公司及其工作人员的书面证明三份，针对李妍的上诉请求及事实和理由开具，证明李妍在上诉状中所述与事实不符。李妍对证明的真实性没有异议，但工作人员出具的证明无法核实身份，真实性无法判断。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李妍、靳玲提交的证据来源合法，综合全案予以审查，其二审中提交的证据与本案有关联，本院予以确认。本院审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。本案的争议焦点是靳玲是否应依合同约定承担相应付款责任。首先，本案中，双方当事人之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，应当予以确认。合同签订后，李妍向靳玲缴纳了房屋租金、押金等所需费用，靳玲也向李妍交付了租赁房屋。在租赁合同履行过程中，李妍未经靳玲书面同意，擅自将涉案房屋进行转租，构成违约，应当承担相应的违约责任。靳玲要求李妍搬离房屋后，李妍于2018年3月25日搬离，靳玲应当退还未实际履行期间的房屋租金2913.33元，原审对李妍的该项诉讼请求予以支持并无不当。其次，双方在《房屋租赁合同》中约定“李妍擅自提前解约，或其他因李妍的原因导致本合同无法履行的，李妍无权要求返还保证金”。本案中的《房屋租赁合同》因李妍违约擅自转租而解除，靳玲有权解除合同，无需支付违约金亦无需退还保证金。双方对律师费未作约定，故李妍要求靳玲退还保证金、支付违约金、律师费的诉讼请求没有事实及法律依据，应当不予支持。再次，根据《房屋租赁合同》约定“双方任何一方违反本合同的相关约定须支付对方月租金贰倍作为违约金”，现李妍存在违约行为，对靳玲要求李妍支付违约金7600元的反诉请求予以支持正确。最后，双方并未约定李妍搬离房屋后的清洁费由李妍承担，同时，靳玲未能举证证明维修、更换物品确属必要及物品损坏确系由于李妍的不当使用造成，且不能证明电费数额是李妍租赁房屋期间的费用，对靳玲要求李妍支付电费、卫生清洁费、物品维修费的诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，上诉人李妍的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费292元，由李妍负担。本判决为终审判决。审判长  张亦工审判员  徐晓曦审判员  王志娟二〇一九年十一月二十七日书记员  岳媛媛