广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终3763号 上诉人（原审原告、反诉被告）：柳州蚊敌香业有限公司，住所地广西壮族自治区鹿寨县工业园一区。 法定代表人：徐伟明，该公司经理。 委托诉讼代理人：梁祥大，广西华尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧婷，广西华尚律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐科，男，1990年7月5日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：卿利军，广西同望（柳州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：惠斌，广西同望（柳州）律师事务所律师。 上诉人柳州蚊敌香业有限公司（以下简称蚊敌香业公司）因与被上诉人徐科租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区鹿寨县人民法院（2018）桂0223民初2125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 蚊敌香业公司上诉请求：一、撤销一审判决，支持蚊敌香业公司在一审的全部诉讼请求；二、驳回徐科在一审的全部反诉请求。三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审在认定《厂房租赁合同》约定租赁期间，徐科可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房屋结构。而该合同还约定徐科另需改造或者增设附属设施和设备的，应事先征得蚊敌香业公司的书面同意。一审法院对此没有认定，导致判决错误。蚊敌香业公司一审委托代理人虽到勘查现场，但并没有对评估对象及范围予以确认，更没有对评估对象及范围无异议。一审认定蚊敌香业公司与徐科签订的租赁合同因租赁物被查封、拍卖而无效。一审法院未分析论证突然得出租赁合同无效的结论，非常突兀。二、一审适用法律存在错误。法律并没有禁止已设置抵押权的财产再进行出租的行为，在民事活动中，法无禁止即可为。一审法院对《最高人民法院关于〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。一审法院对前述规定的理解是错误的。前述规定是从保护受让人的角度所作的规定，对受让人不具有约束力，对租赁双方并没有影响，恰恰相反，其隐含的意思就是：租赁合同合法有效。该条第二款：“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”第二款的规定是，只有实现抵押物同时对承租人造成损害的，出租人才承担赔偿损害部分的责任，实现抵押物同时对承租人不造成损害的，不承担责任。第二款同样隐含着租赁合同合法有效。而本案从出租该厂房一直到一审蚊敌香业公司起诉时，并没有对抵押物进行处置，更谈不上对承租人有损害。一审法院错误地认为房子已抵押就不能出租了，认为该条是禁止将抵押物再出租的法律依据，从而得出蚊敌香业公司“违背了应履行的法定义务及诚实信用原则，应承担相应的民事责任”的错误结论。并据此认为一审蚊敌香业公司的诉请“不符合法律规定”而予以驳回。一审法院理解法律错误，且其推理论证也没有逻辑性，从而得出错误的结论。 徐科辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 蚊敌香业公司向一审法院起诉请求：一、解除蚊敌香业公司与徐科签订的《厂房租赁合同》；二、徐科支付蚊敌香业公司六个月租金共计91440元；三、徐科支付蚊敌香业公司滞纳金2743元（91440元×3％）；四、徐科承担本案诉讼费用。 徐科向一审法院反诉请求：一、撤销徐科与蚊敌香业公司于2017年12月20日签订的编号为：HKZY201708《厂房租赁合同》；二、蚊敌香业公司赔偿徐科各项损失821,399元，其中包括厂房建设费用576482元，筹备及停业期间支付员工工资192570元，搬迁设备费用52347元；三、蚊敌香业公司退还徐科厂房租金60960元，押金45000元；四、本案诉讼费用由蚊敌香业公司承担。 一审法院认定事实：蚊敌香业公司、徐科双方于2017年12月20日签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定：蚊敌香业公司将位于柳州蚊敌香业有限公司烘干车间的厂房（面积1270平方米）出租给徐科使用，期限从2018年3月1日起至2030年2月28日止，共12年；租金按每平方米12元计，每月15240元；签订合同后，徐科需交纳押金45000元；徐科进行装修安装设备期为两个月（2018年1月1日起至2月28日止）；租赁期间，徐科可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房屋结构；如因产权纠纷问题而影响徐科正常经营而造成的损失，由蚊敌香业公司负一切责任给予赔偿等。 在签订厂房租赁合同之后，徐科于2018年4月28日在工商部门登记设立了柳州市鸿洁洗涤服务有限公司，公司住所地为鹿寨县工业园区，公司主要从事布草洗涤、消毒、租赁及洗涤用品、织物销售等。与此同时，徐科为公司的设立进行了筹备工作，投入资金对厂房进行了改造建设，并把相关生产及办公设备从柳州市柳南区太阳村镇和平村搬迁至该址。 徐科承租的生产车间，其房屋所有权证号为：桂房权证鹿政字第××号，此房屋所有权证载明，2016年9月28日该房屋办理了抵押登记；同时，该房屋先后两次被法院查封，其中最近一次的查封情况是2018年6月8日被柳州市鱼峰区人民法院查封，并于2018年12月7日解封；该车间位于鹿国用（2010）第07-1090号证号的地块之上，该土地使用权证载明，此用地上存在四次抵押登记记录，其中最近一次的抵押登记情况是2016年9月28日办理抵押登记（他项权证号：2016-0000019），并于2018年12月12日注销抵押权登记。同时，该地块也于2018年6月8日被柳州市鱼峰区人民法院查封，并于2018年12月7日解封。以上抵押及查封情况表明，在蚊敌香业公司、徐科双方签订厂房租赁合同前，该用地上就已设立抵押权，且在租赁合同签订后不久，该厂房及厂房所涉地块即被柳州市鱼峰区人民法院查封处置。目前该厂房因涉诉，已连同其他涉案房产一并由法院进行变卖处置，该厂房的受让人现正在办理产权过户登记手续（已进行到申报纳税阶段）。 庭审中，蚊敌香业公司表明出租厂房时已将土地抵押的情况口头告知了徐科，但未提供相关证据材料佐证。对于法院查封该厂房的情况，蚊敌香业公司表示当时并未知晓故没有告知。而徐科表示蚊敌香业公司并未告知厂房及土地的抵押情况，关于厂房查封的情况，直至2018年6月，因该厂房被柳州市鱼峰区人民法院查封，该院执行局法官找到徐科做笔录时，徐科才知晓查封情况。 诉讼期间，徐科申请对其投入的设备和办公用品搬迁费用、厂房建设资产项目费用进行评估，经柳州市中级人民法院委托，广西华元润丰资产评估有限公司作出了华元润丰评报字（2019）第H0002-06号资产评估报告，该评估报告载明：该案所涉及的设备和办公用品搬迁费用、厂房建设资产在评估基准日2019年3月11日所表现的市场价值为396817元。该份评估报告进行现场勘查时，有评估人员与蚊敌香业公司的委托诉讼代理人、徐科及其委托的诉讼代理人到场进行勘查。在勘查过程中，评估的对象经蚊敌香业公司委托诉讼代理人与蚊敌香业公司通过实时视频通话进行确认，双方委托诉讼代理人及徐科对评估对象及范围均无异议。在第三次庭审过程中，该份评估报告也经蚊敌香业公司、徐科双方质证，其评估结果应是真实、客观的，一审法院予以采纳。 徐科承租的厂房因另案被柳州市鱼峰区人民法院查封后，该院执行局法官分别于2018年6月13日、2018年9月18日、2018年9月19日三次找到徐科做谈话笔录，告知其承租的厂房及所涉土地已经进入司法拍卖程序，徐科与蚊敌香业公司签订的租赁合同也因租赁物被查封、拍卖而无效，并要求其尽快搬离该厂房。 蚊敌香业公司、徐科双方对徐科已向蚊敌香业公司支付厂房租赁押金45000元及租金60960元的事实并无争议，一审法院予以确认。 一审法院认为，本案的争议焦点是：一、蚊敌香业公司将已设置抵押的财产出租，是否实际影响本案租赁合同的履行；二、徐科应否向蚊敌香业公司交纳租金；三、蚊敌香业公司是否应当承担徐科进行场地改建、设备搬迁等工作带来的损失。 关于抵押和租赁的关系，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。蚊敌香业公司将涉诉厂房出租给徐科之前，已将厂房及相应土地办理了抵押登记，根据该规定，租赁关系不得对抗抵押权。也因此，柳州市鱼峰区人民法院在执行相关案件过程中，要求徐科搬离租赁的厂房或与新的买受人重新协商租赁问题，而且新的买受人正办理产权过户手续。由此认定，蚊敌香业公司、徐科之间签订的《厂房租赁合同》无法继续履行。徐科知情后，即停止了其开办公司的投入，因此应确认合同已实际解除。 关于租金和损失的问题，蚊敌香业公司要求徐科补交2018年6月1日至2018年11月30日的租金；而徐科认为不应交这些租金，并反诉要求退还已交2018年3月至6月共4个月的租金60960元，并赔偿其投入损失。一审法院认为，双方在合同中明确约定：“如因产权纠纷问题而影响徐科正常经营而造成的损失，由蚊敌香业公司负一切责任给予赔偿”，涉诉租赁厂房、土地系因蚊敌香业公司自身的债务被变卖给他人，应当符合双方约定的权属纠纷问题，并导致租赁合同被实际解除，蚊敌香业公司对此应当按约定承担责任。此外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”的规定，徐科租赁蚊敌香业公司厂房时，蚊敌香业公司并未书面告知抵押情况，违背了其应履行的法定义务以及诚实信用的原则，应承担相应的民事责任。因此，蚊敌香业公司要求徐科再交“合同解除后”即2018年6月1日至11月30日的租金（实际上，徐科所交租金包括了2018年6月份的租金）不符合法律的规定。基于以上同样的理由，蚊敌香业公司应当退还所收徐科押金并赔偿徐科投入的损失，其中，改建、装修部分在合同条款约定为：“在租赁期间，徐科可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房屋结构。”即已经预见这些费用；而设备搬迁已实际发生，这些都是直接的经济损失，并经评估机构依法定程序进行评估，其结论应作为本案认定和处理的依据；而对于徐科已交租金部分，虽然徐科实际进场后，在知道其租赁的场地已抵押并被查封时，徐科占用场地的时间近6个月（包括2个月的约定装修免租期），但因双方签订的是长期（12年）租赁合同，徐科租赁场地后仅作场地改建、设备搬迁等公司运作筹备阶段的工作，尚未开展生产经营活动即未能实际利用，其所交租金亦应认定为上述“抵押人对出租抵押物造成承租人的损失”的范围，蚊敌香业公司亦应予赔偿。 一审法院判决：一、确认蚊敌香业公司与徐科于2017年12月20日签订的《厂房租赁合同》于2018年6月份已实际解除；二、蚊敌香业公司退还徐科租金60960元，押金45000元；三、蚊敌香业公司赔偿徐科各项损失396817元；上述二、三项共计502777元，限于本判决生效后十日内付清。四、驳回蚊敌香业公司要求徐科给付租金并支付违约金的诉讼请求。一审本诉案件受理费2155元，减半收取1078元，由蚊敌香业公司负担；一审反诉案件受理费6537元，由蚊敌香业公司负担3158元，徐科负担3379元。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人在二审中的诉辩意见，归纳双方当事人争议焦点为：一、徐科是否应当向蚊敌香业公司交纳2018年6月1日至2018年11月30日的租金和滞纳金；二、蚊敌香业公司是否应当向徐科返还6096元厂房租金和45000元押金；三、蚊敌香业公司是否应当赔偿徐科的经济损失396817元。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。据此，抵押权生效先于租赁合同的生效的，实现抵押权的买卖可以击破租赁，即买受人不受原租赁合同约束。抵押人将已抵押的财产出租的，为保护承租人的利益，抵押人应当书面告知承租人租赁物抵押情况，此为法定义务。本案中，蚊敌香业公司在与徐科签订租赁合同之前就已经把租赁的厂房所在的土地抵押，却未书面告知徐科土地抵押的情况，蚊敌香业公司违反法定义务。由于租赁的厂房已经因实现抵押权被人民法院拍卖，买受人没有作出继续履行原租赁合同的意思表示，致使租赁合同已经无法继续履行。徐科于2018年6月知悉租赁场地被人民法院拍卖后即中止履行合同。在蚊敌香业公司未采取有效的措施恢复履行合同能力的情况下，徐科解除合同并搬离租赁的厂房，另租其他厂房进行生产。徐科采取积极的减损措施减少因蚊敌香业公司不能履行合同导致的损失，应予支持。徐科承租蚊敌香业公司的厂房后，投入资金整备场地、安装设备，尚未得生产就搬离，其仅受损失，并无收益。蚊敌香业公司要求徐科支付租金、违约金没有事实和法律依据，不予支持。蚊敌香业公司已经收取的租金、押金应予以退还。因解除合同导致的搬迁、厂房建设投资损失等，也应由蚊敌香业公司负赔偿责任。经法定程序评估，前述损失为396817元。一审判决蚊敌香业公司赔偿徐科损失396817元正确，应予维持。 综上所述，蚊敌香业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6569元（柳州蚊敌香业有限公司预交），由上诉人柳州蚊敌香业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 侦 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇一九年十一月二十二日 书记员 杨茜如