湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘09民终1976号上诉人（原审被告）：湖南亚都房地产开发有限公司，住所地湖南省沅江市。法定代表人：周建可，该公司经理。委托诉讼代理人：庄旭云，湖南义剑（安化）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成竹，女，1985年10月14日出生，汉族，住湖南省娄底市。委托诉讼代理人：颜志辉，湖南天声律师事务所律师。上诉人湖南亚都房地产开发有限公司（以下简称亚都公司）因与被上诉人成竹房屋买卖合同纠纷一案，不服沅江市人民法院（2019）湘0981民初1356号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人亚都公司之委托诉讼代理人庄旭云、被上诉人成竹之委托诉讼代理人颜志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亚都公司上诉请求：撤销一审判决，改判由亚都公司仅返还成竹的购房预付款，利息则自2018年12月29日始按月利率2分计算。事实与理由：1、双方签订的《商品房屋认购协议书》无效。根据相关司法解释规定，出卖人未取得《商品房预售许可证》与买受人签订商品房预售合同的应认定无效，故亚都公司之法定代表人周建可于2014年12月6日所作的利息承诺自然无效；2、成竹在本案一审中陈述《商品房预售许可证》（非案涉买卖房屋）于2018年12月29日已办妥，而此时成竹才主张与亚都公司签订正式的《商品房购销合同》，故利息应自此日期起算。成竹辩称，根据双方签订的协议及周建可的自书承诺，即只要成竹不购买房屋，亚都公司均应在收到首付款之日起计算利息。请求二审驳回上诉，维持原判。成竹向一审法院起诉请求：1、解除成竹、亚都公司之间的《商品房认购协议书》；2、判决亚都公司返还成竹预付的购房款10万元并按约定支付利息（以10万元为计息基数，自2014年1月25日起按照月利率2%计算至判决生效之日止）。一审法院认定事实：2014年1月25日，亚都公司与成竹签署《商品房认购协议书》。约定成竹以每平方米2480元的价格，认购亚都公司开发建设的房屋一套（亚都·丽水花园）楼盘的房产5栋1301号，合同总价为33.0732万元。认购协议签订当天，成竹向亚都公司预付购房款10万元，亚都公司出具了购房款收据。双方还约定，在满足商品房预售条件后，再正式签署商品房买卖合同，价格参考实际住房面积进行确定，合同总价按实计算后依多退少补原则进行最终确定和交纳。2014年12月6日，亚都公司之法定代表人周建可在该《认购协议书》上批注“如此房要退，甲方（即上诉人）连本带息按月息2分退款；如此房不退，从合同签订之日起算6个月不计利息，6个月后利息按月利两分计算。”后成竹发现一份2018年12月29日颁发给亚都公司的预售许可证，认为亚都公司已取得涉案房产的《商品房预售许可证》，遂要求双方就涉案房产签订《商品房买卖合同》。亚都公司告知涉案房产尚未办理预售许可，且即便将来签署正式商品房买卖合同，房屋价格也要按市场价格而非原认购协议约定价格执行，双方由此发生争执。一审法院认为，本案成竹、亚都公司之间签订的《商品房认购协议》，其目的是为保证合同一方主体能够在可预期的时间内以固定的单价，自另一方主体处取得预定房产所订立。该合同保障的虽是一种远期签约机会，但同样符合合同法要约承诺的性质要求，应认定对各方当事人产生合同法意义上的约束力。该认购协议内容系当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对当事人具有法律约束力。亚都公司抗辩所称该协议仅为订购意向性协议，不具有合同效力的意见不予采纳。亚都公司辩称合同约定固定的价格条款，有违公平和当前的价格客观实际，主张价格条款无效的意见亦不能成立。对协议中固定价格条款的设置，考验的是合同当事人对价格趋势变化的认知，仍属于当事人对远期商业风险如何应对问题的自由处分，对合同当事人双方不存在有失公平并应进行调整的问题。依法成立的合同，当事人应全面履行。亚都公司在履行过程中，违反承诺，以自己的行为明确表示将不按协议约定的价格条款执行，并提出新的让成竹难以接受的价格要求，属于对合同约定的单方违反，已构成根本性违约。成竹据此提出解除合同的请求，符合合同法关于合同解除的规定，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，亚都公司承诺并在原协议书上批注“如此房要退，甲方连本带息按月利2分退款……。”故该约定系当事人对于原协议履行过程中可能出现的情形如何处理的事后补充约定，系当事人真实意思表示，应认定有效。该条款含有对于合同实质解除如何处理的内容，对于合同解除后损失赔偿问题的处理，可适用该条款的约定。对该条款中月利2分理解为月利率2%，各方不持异议，但双方对利息起算时间则存在不同理解。成竹认为，利息按照当事人约定，结合前后文本及订立该条款的本意，应自亚都公司收款之日起计算；亚都公司则认为利息起算时间没有明确约定的情况下，只能从本案成竹起诉主张权利之日起算。该院认为，该条款系对合同履行过程中可能出现的成竹是否要房的两种情形分别作出的规定。该约定确定了最终要房的必须自行负担6个月的利息，6个月后的利息则亚都公司承担的处理原则。结合合同签订目的、所用词句和上下文综合分析，成竹如放弃以固定价格条款获得远期房产的利益，则自始无需承担利息损失，据此判定如成竹主张解除合同，利息应全部由亚都公司负担，以弥补成竹因合同解除所受到的损失。亚都公司关于补充条款中的“合同”不应解释为认购协议而是指将来可能签订的正式商品房买卖合同的意见，系对约定条款的单方限缩性解释，有违合同文义解释规则，故不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百二十五条的规定，判决：一、解除成竹、亚都公司于2014年1月25日签订的《商品房认购协议书》，该协议终止履行。二、限亚都公司在判决生效之日起十日内退还成竹预付款10万元，并赔偿约定利息损失（利息损失的计算方式为自2014年1月25日起以本金10万元为基数，按月2%利率计算至案件判决生效之日止）。案件受理费2375元，财产保全申请费1670元，合计4045元（成竹已垫付），由亚都公司承担。二审中，双方当事人均未提供新的证据，且对一审认定的基本事实不存异议，故二审对一审认定的基本事实予以确认。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点为：亚都公司与成竹签订的《商品房认购协议书》的效力及成竹向亚都公司支付首付款10万元之利息起算时间认定问题。现评析如下：根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第六十条的规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同条款一般应具备当事人名称或姓名、标的与数量等必备条款。本案中，亚都公司与成竹于2014年1月25日签订的《商品房认购协议书》名为“认购”，但具备合同的基本要件，且系双方当事人真实意思表示，亦不违反相关法律、行政法规强制性规定，故应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。后虽因亚都公司原因导致双方未能签订正式的《商品房购销合同》，成竹签订合同的目的不能实现，故一审法院解除双方签订的协议并无不当。另，亚都公司之法定代表人周建可于2014年12月6日在《商品房认购协议书》自书承诺：“如此房要退，甲方（指亚都公司）连本带息按月利2分退款。如此房不退，从合同签订之日起算6个月不计利息，6个月后利息按月利2分计算。”从文义解释可理解为：成竹可不问理由选择退房或不退。若退房，亚都公司均应退本并按月利率2分计息。至于利息起算时间，按一般理解，双方当事人若无特别约定，即应自一方当事人收到款项后之次日起算。至于亚都公司提出的“应自2018年12月29日另栋《商品房预售许可证》颁发之日起计”的理由，因该证与本案无关联，故不予采信。综上，亚都公司的上诉请求不能成立，二审予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2375元，由湖南亚都房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 柯审 判 员  陈运泉审 判 员  蒋远军二〇一九年十一月十三日法官助理  唐菁菁书 记 员  高洁颖