湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0703民初1157号原告鄂州市葛店牛窝房产中介服务中心，住所地：鄂州市葛店开发区金谷鑫城1号楼1号门面。负责人张广平，系该中心经营者。被告吴魁，男，1981年12月22日出生，汉族，荆州市人，住湖北省荆州市沙市区，被告陈俊强，男，1994年12月14日出生，汉族，河南省上蔡县人，住河南省上蔡县，原告鄂州市葛店牛窝房产中介服务中心与被告吴魁、陈俊强委托合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告鄂州市葛店牛窝房产中介服务中心的负责人张广平、被告吴魁、陈俊强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴魁返还原告所支付的保证金8000元，赔偿违约金10000元，共计18000元整；2.判令被告陈俊强向原告支付经纪服务费7080元整。事实及理由：2019年2月19日，被告吴魁与我单位签订《房产销售委托代理合同》，约定将其名下位于鄂州市××店开发区××南侧××阳光××楼××单元××号的房屋委托我单位独家代理销售，独家代理期限至2019年5月31日止。原告于签订合同当日向被告支付保证金10000元，如果逾期不能将房屋卖出，则无权要求返还保证金。被告吴魁在委托期限内，不得将房屋委托他人出售，也不得自行出售，否则，除返还原告10000元保证金之外，还需支付违约金30000元。合同还约定，被告吴魁需积极配合原告履行代理职责，包括及时提供房屋钥匙。合同订立当日，原告向被告吴魁的银行账户转入10000元，吴魁出具了收条。后吴魁一直由于种种原因，未能向原告交付房屋钥匙，致使原告工作无法开展，多个意向客户无法看房。被告吴魁才于2019年3月31日将钥匙交付至原告单位，已经耽误原告工作时间42天。2019年5月底，原告业务经理童东红与被告吴魁电话协商，要求代理期限顺延一个月，吴魁表示同意。2019年6月，被告陈俊强来到原告门店，提出买房需求，原告工作人员王小丽按待之后，为其推介了吴魁的房源并带其实地看房多次对房屋性能、结构、区位进行介绍，在陈俊强表达了购买意愿后，我们又为其核验房源，去不动产登记中心为其打印房查报告，还为其草拟了《存量房买卖合同》文本，只等买卖双方到场后直接签约。然而，陈俊强在弄清楚了房屋信息之后，绕过原告，直接找到被告吴魁，双方为了逃避应该给原告支付的佣金费用，自行达成了交易，并于2019年6月26日在鄂州市瑞居房产中介服务有限公司订立了二手房买卖合同，并委托该中介公司提供后续服务。原告认为，被告吴魁延迟42天向原告交付房屋钥匙，属于违约在先。在代理期限顺延的一个月时间内，原告已经为被告吴魁寻找到了买家被告陈俊强，双方也是基于原告的居间服务而实际成交的，被告吴魁无权扣除原告交付的独家代理保证金10000元，理应归还原告，由于之前被告吴魁已经归还2000元，余款8000元，应予归还；同时，由于被告吴魁违反了双方《房产销售委托代理合同》的约定，私自与买家成交，已经构成根本违约，按照合同约定，本应承担30000元的违约责任，但鉴于该金额超过原告合同可期待利益，故而原告只要求被告吴魁按公平原则，赔偿原告违约金10000元。原告作为经纪服务机构，接受被告陈俊强委托后，已经为其推荐合适房源，报告订立合同的机会，提供了全面的经纪服务，该房屋实际成交价格为708000元，按1%标准支付佣金，被告陈俊强应向原告支付7080元佣金。被告吴魁辩称：原、被告间是委托合同纠纷。原告并没有促成交易达成，也没有签订房屋买卖合同。委托合同并没有约定交付钥匙的时间，另被告吴魁的父母一直在涉案房屋居住，可配合原告看房。代理期限并没有顺延。在委托合同期限届满后，被告吴魁与被告陈俊强达成屋买卖行为不存在违约，无需退还保证金并赔偿违约金。原告未完成委托事项，才是违约方，履约保证金10000元不应退还。被告陈俊强辩称：我从未正式委托原告帮我寻找合适房屋服务，更未签订任何购房委托书、意向书、协议书、确认书之类的文件。我与原告之间并不存在任何法律认可的服务与被服务的权责关系。原告要求我承担经纪服务费无事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据依法确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月19日，原告与被告吴魁签订《房产销售委托代理合同》约定，被告吴魁将其所有的位于鄂州市××店开发区××南侧××阳光××楼××单元××号的房屋以保底价（净得）700000元委托原告出售。委托时间为从2019年2月19日至2019年5月31日止。原告于签订此协议当日向被告吴魁支付保证金10000元，房屋售出后此保证金可冲抵房款；被告吴魁在委托期限内，不得将房屋委托他人出售，也不得自行出售，否则，除返还原告10000元保证金之外，还需支付违约金30000元；超出委托时间，被告吴魁收取原告的保证金10000元不予退还。合同还约定，为能顺利开展业务，被告吴魁应积极配合原告协调各项事宜，提供房屋钥匙以及买家需要查看的产权资料信息。合同签订后，原告单位业务经理童东红于当日向被告吴魁的银行账户转入了10000元，被告吴魁出具了收条。被告吴魁父母与其共同居住。被告吴魁在武汉租房居住（2019年3月16日）后约1-2周左右向原告交付房屋钥匙。被告吴魁与原告单位工作人员微信聊天记录显示，其一直在催促原告出售涉案房屋，原告方以现为销售淡季、房屋需维修等事由推延。2019年6月，被告陈俊强到原告处提出买房需求。原告单位工作人员为其推介了被告吴魁的房源并带其实地看房、对房屋性能、结构、区位进行了介绍。在被告陈俊强表达了购买意愿后，原告又为其核验房源，去不动产登记中心打印房查报告。但原告与被告陈俊强并未签订居间合同。2019年6月25日，被告陈俊强联系上被告吴魁，并于2019年6月26日在案外人鄂州市瑞居房产中介服务有限公司处订立二手房买卖合同，并委托该中介公司提供后续服务。本院认为，原告与被告吴魁签之间签订的《房产销售委托代理合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。该合同中明确约定了合同的履行期限从2019年2月19日至2019年5月31日止。原告诉称“业务经理童东红与被告吴魁电话协商，要求代理期限顺延一个月，吴魁表示同意”，但未提供证据证实，应承担举证不能的责任。另，从合同内容上看，该合同未约定原告报酬的计算方式，而是以保底价委托出售。对于原告而言，原告寄希望有溢出售价而获得相应报酬；该销售风险应由原告自行承担。根据《合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：…（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”的规定，合同履行期限届满，该合同已终止。被告吴魁在履行期限届满后于2019年6月26日在案外人鄂州市瑞居房产中介服务有限公司处订立二手房买卖合同的行为并未违反《房产销售委托代理合同》的约定。《房产销售委托代理合同》约定，超出委托时间，被告吴魁收取原告的保证金10000元不予退还。故原告要求被告吴魁返还其所支付的保证金8000元、并赔偿违约金10000元的诉讼请求缺乏事实依据，该诉讼请求不予支持。虽然原告为被告陈俊强提供了实地看房、核验房源、打印房查报告等服务，这只是居同服务的前置环节。因原告与被告陈俊强并未签订居间合同，双方之间不存居间合同关系。故原告要求被告陈俊强向其支付经纪服务费7080元的诉讼请求缺乏事实依据，该诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告鄂州市葛店牛窝房产中介服务中心要求被告吴魁返还保证金及赔偿违约金的诉讼请求；二、驳回原告鄂州市葛店牛窝房产中介服务中心要求被告陈俊强支付经纪服务费的诉讼请求。本案受理费554元减半收取计277元，由原告鄂州市葛店牛窝房产中介服务中心负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  谢泉章二〇一九年十一月一日法官助理徐卫华书记员姜颖