云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2301民初2073号原告：楚雄伟光汇通物业管理有限公司，住所地：楚雄市开发区永安路北侧彝人旅游文化古镇，统一社会信用代码：91532300760413422C。法定代表人：陈泽震，任该公司总经理。委托诉讼代理人：杨洋,云南滇中律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：李懿伦，男，1989年5月23日生，瑶族，户籍地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市，其余身份信息不详。原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司（以下简称：伟光汇通物业公司）与被告李懿伦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告伟光汇通物业公司的委托诉讼代理人杨洋到庭参加诉讼，被告李懿伦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟光汇通物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费67032元；2.判令被告支付原告生活垃圾处理费8380元；3.判令被告支付原告违约金22623元；一至三项共计98035元；4.判令被告承担本案案件受理费、保全费、保全担保费、公告费。事实和理由：2013年6月5日，云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司与原告签订《前期物业管理委托服务合同》，云南汇通古镇旅游开发集团有限公司委托原告对彝人古镇一至八期实行物业管理服务，涉案物业属于彝人古镇第三期房屋，双方就委托管理事项、委托管理服务期限、双方的权利义务、物业管理服务质量、物业服务费等内容进行了约定。2009年7月28日，被告李懿伦取得涉案物业所有权证，从而获得涉案物业的所有权。自2015年1月1日起被告无故拒绝支付物业费服及生活垃圾处理费。经原告多次催要，被告均置之不理，被告的行为已经违反相关约定，应当承担违约责任。综上所述，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求法院依法判决。被告李懿伦未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。原告伟光汇通物业公司为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交了以下证据：第一组：营业执照；第二组：1.楚雄市发展和改革局文件二份；2.楚雄彝族自治州发展和改革委员会文件；3.《前期物业管理委托服务合同》一份；第三组：1.《前期物业管理服务协议》；2.《房屋所有权证》、《土地使用权证》；第四组：《收款收据》二份；第五组：催收记录。当庭提交房屋信息查询摘抄表二份。被告李懿伦未到庭质证，亦未向本院提交书面证据。本院认为，原告提交的第一组证据证实原告的身份情况，本院予以采信；第二组证据证实彝人古镇一至四期综合物业服务费收费标准已经楚雄市发展和改革局批复，2013年6月5日原告与云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司签订《前期物业管理委托服务合同》，双方对管理事项、合同期限、物业服务费收费标准、权利义务、违约责任等事项进行了约定的事实，本院予以采信；第三组证据证实原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议对双方权利义务、服务内容、服务费用、服务质量、违约责任、保险等进行了约定，被告的身份情况及被告系彝人古镇三期C41号房屋业主的事实，本院予以采信；第四组证据证实被告已交纳2014年12月31日以前的物业管理费、垃圾处理费，自2015年1月1日起，未交物业费及垃圾处理费的事实，本院予以采信；第五组证据证实原告向被告催收物管费的事实，本院予以采信。当庭提交的证据证实2018年10月31日，彝人古镇北片区项目三期C41号房屋变更至云南万创建设工程有限公司名下的事实，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院确认本案法律事实如下：被告李懿伦系楚雄市开发区彝人古镇三期C41号房屋的业主，该房屋为商业、住宅用房，房屋建筑面积1745.66平方米。2009年8月3日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：被告交纳物业管理服务费用的时间是每年1月前交纳，每年交纳一次；纯商铺管理费按建筑面积每月每平方米0.8元交纳；业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物管公司有权要求业主进行补交，并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、房租、生活垃圾清运费及有线电视、电话、宽带网使用费等代收代缴收费服务，其中垃圾清运费收费标准为：面积在500平方米以上的30元/户/月。2013年6月5日，云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司与原告签订《前期物业管理委托服务合同》，合同约定：云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司委托原告对彝人古镇一期至八期进行物业管理，原告提供物业服务的期限为自本合同签订之日起至合法的业主大会召开或业主大会授权的业主委员会与选聘的物业公司签订物业合同止；物业管理服务费收费标准为：公建房、客栈、酒店、合院式住宅和商住楼住宅部分的物业管理费按建筑面积0.8元/㎡/月收取，业主未按时支付管理服务费等其他费用，原告有权按拖欠部分费用的每日5‰向业主收取滞纳金。合同签订后，原告按照合同约定提供了物业服务，被告按约交纳物业管理服务费及垃圾清运费至2014年12月31日；2015年1月1日起就未交纳物业服务费，垃圾清运费。原告多次向被告发出催收通知，但被告至今未交纳。另查明，被告李懿伦名下坐落于楚雄市开发区永安路北侧彝人旅游文化古镇C41号房屋于2018年10月31日被法院强制过户至受让方云南万创建设工程有限公司名下。庭审中，原告自愿放弃被告支付自2018年11月1日之后的物管费及垃圾清运费、违约金。关于物业服务费及垃圾处理费。本院认为，原告伟光汇通物业与被告李懿伦签订的《前期物业管理服务协议》是双方在平等、自愿的基础上对彝人古镇的物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。原告已按照协议约定向被告提供物业服务，被告应向原告支付物业管理费，原告主张按每平方米0.80元向被告收取2015年月1日至2018年12月31日的物业管理费，符合双方签订的协议的约定，故被告应支付自2015年1月1日起至2018年10月31日止的物业管理费64239元（1745.66平方米平方米×0.80元/月/平方米×46个月）。原告主张按0.10元/平方米计算垃圾处理费，但原、被告双方2009年签订的《前期物业管理服务协议》第5条约定，代收代缴收费服务面积在500平方米以上的按30元/户/月收取，故被告应支付的垃圾清运（处理）费合计1380元（30元/月×46个月）。关于违约金,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中，对违约责任有所约定，但对逾期支付物业管理服务费按每天5‰交纳违约金的约定过高，原告主张要求按照12%/年计算，没有超过法律规定，本院予以支持,计算方式分别为：2015年度的违约金7873元〔（16758元+360元）×12%/年÷365天×1399天〕，2016年度的违约金5819元〔（16758元+360元）×12%/年÷365天×1034天〕，2017年度的违约金3765元〔（16758元+360元）×12%/年÷365天×669天〕，2018年度的违约金1426元〔（13965元+300元）×12%/年÷365天×304天〕；合计18883元。被告李懿伦经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃法律所赋予其行使的诉讼权利，应承担由此产生的法律后果，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告李懿伦于本判决生效后10日内支付原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司物业服务费64239元、垃圾清运（处理）费1380元（款交本院）；二、由被告李懿伦于本判决生效后10日内支付原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司违约金18883元（款交本院）；三、驳回原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2250元，公告费500元，由被告李懿伦负担（未交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  李世芸人民陪审员  尹朝富人民陪审员  鲁 平二〇一九年十一月十二日书 记 员  陈金玉