浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7475号 上诉人（原审原告、反诉被告）:潘安荣，男，1962年12月10日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：郑爱芬，浙江建桥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：桐庐春城置业有限公司。住所地：浙江省桐庐县城南街道米兰商厦1幢2单元1104室。 法定代表人：李先国。 诉讼代表人：浙江智仁律师事务所、浙江至诚会计师事务所有限公司。 负责人：李斌。 委托诉讼代理人：刘恋、王培培，浙江智仁律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：郑晓寅，女，1984年10月30日出生，汉族，户籍所在地为浙江省瑞安市，现住浙江省杭州市下沙经济开发区。 委托诉讼代理人：潘雄伟，浙江建桥律师事务所律师。 上诉人潘安荣与被上诉人桐庐春城置业有限公司（以下简称春城公司）、原审第三人郑晓寅破产债权确认纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2019）浙0122民初2148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明：因春城公司对郑晓寅借款给杭州红日实业有限公司（以下简称红日公司）3000万元的行为提供担保，经郑晓寅提起诉讼，杭州市中级人民法院于2012年10月19日作出（2012）浙杭商外初字第153号民事判决，确认春城公司对红日公司向郑晓寅的3000万元借款本金及利息承担连带清偿责任。诉讼过程中，杭州市中级人民法院裁定对春城公司开发的春城大厦39套房产进行了查封。执行过程中，郑晓寅与春城公司达成《执行和解协议书》，将已查封的春城公司的春城大厦39套房屋抵偿3000万元本金及全部利息、案件受理费及执行费，并按商定的价格与郑晓寅指定的人员签订商品房买卖合同，并办理合同备案登记、开具发票等手续。2013年4月7日，潘安荣作为郑晓寅指定人员与春城公司签订了包括本案所涉2508号房屋在内的11套房屋的《商品房买卖合同》，约定以抵债金额作为单价（即14008.21元/平方米），2508号房屋的面积为56.91平方米，故2508号房屋抵偿的债权为797207.23元。合同约定于2014年8月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，于2014年11月30日前取得土地、房屋权属证书交付买受人，否则承担违约责任。后，春城公司又与潘安荣签订了单价为4527元/平方米的《商品房买卖合同》作为网签合同，办理了网签备案手续，并开具了发票。 2018年5月2日，该院作出（2018）浙0122破申3号民事裁定书，裁定受理春城公司破产清算一案，并于同日指定浙江智仁律师事务所、浙江至诚会计师事务所有限公司担任春城公司的联合管理人。 2018年6月30日，潘安荣向管理人进行了债权申报，要求确认潘安荣为上述房屋所有人及享有优先受偿权。2018年12月10日，管理人向潘安荣发出《关于配合管理人撤销网签的函》：1.春城公司进入破产程序，无法继续履行《执行和解协议书》。2.商品房买卖合同未办理过户登记手续，网签的房屋仍属于春城公司的财产。3.要求潘安荣于2018年12月30日前协助配合管理人办理注销网签备案手续。2019年5月17日，管理人再次向潘安荣发出《关于配合管理人撤销网签的函》，除重申2018年12月10日函件内容外，同时认为按《企业破产法》第18条的规定，管理人已解除了案涉《商品房买卖合同》，如再继续履行则属于对个别债权人的债务清偿，属于无效。 原审法院审理认为，春城公司因对郑晓寅借款给红日公司3000万元的行为提供担保而成为债务人，在执行过程中，郑晓寅与春城公司等债务人达成了《执行和解协议书》，根据该和解协议书，潘安荣作为郑晓寅指定人员与春城公司签订了包括本案所涉2508号房屋在内的11套房屋的《商品房买卖合同》。因此，本案中潘安荣与春城公司于2013年4月7日就案涉房屋签订《商品房买卖合同》的行为实质是春城公司以其名下的在建房屋给春城公司对郑晓寅的债务提供担保，双方之间不存在真实的商品房买卖关系。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。故潘安荣要求确认案涉《商品房买卖合同》有效、其享有春城大厦2508号房屋的物权、具有购房户资格和权利的诉讼请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。因案涉合同无效，春城公司关于春城大厦2508号房屋属于春城公司的债务人财产，并要求潘安荣协助办理撤销网签备案登记的请求，符合法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条之规定，该院于2019年8月8日作出判决如下：一、驳回潘安荣的本诉诉讼请求；二、确认桐庐县县城新区下轮区块4号地块春城大厦的2508室房屋为春城公司的财产；三、潘安荣于判决生效之日起十日内协助春城公司办理桐庐县县城新区下轮区块4号地块春城大厦的2508室房屋的网签备案登记撤销手续。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。本诉案件受理费11772元，减半收取5886元，由潘安荣负担（已预交）。反诉案件受理费5886元，由潘安荣负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 上诉人潘安荣不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销（2019）浙0122民初2148号民事判决；2.支持潘安荣的一审全部诉讼请求，驳回春城公司一审反诉请求；3、本案一审与二审案件受理费由春城公司承担。事实与理由：一、原审法院认为潘安荣与春城公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》是“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为”并认定该合同无效，属认定事实错误、适用法律错误，从而导致原审判决结果错误。1.潘安荣与春城公司签订的案涉《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并非原审法院认定的以虚假的意思表示实施的民事法律行为。案涉《商品房买卖合同》的签订是双方为履行在杭州市中级人民法院执行法官主持下达成的《执行和解协议》，是执行行为的合法延伸，应属真实、合法、有效的法律行为。案涉《商品房买卖合同》签订前，春城公司与郑晓寅之间的担保债权债务关系，已由杭州市中级人民法院2012年10月19日判决，春城公司对3000万元借款本金及利息承担连带清偿责任。2013年4月2日，郑晓寅与春城公司等在执行法院的主持下达成《执行和解协议书》。2013年4月7日，春城公司根据《执行和解协议书》以被查封的春城大厦39套房产抵偿3000万元本金及全部利息等，并分别与郑晓寅指定的包括潘安荣在内的11人签订《商品房买卖合同》，约定以春城公司39套房屋（建筑面积2611.54平方米、单价14008.21元/平方米）抵偿借款本金3000万元及利息658.3万元（判决书确认的债权金额）。同时，该《商品房买卖合同》约定春城公司于2014年8月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，于2014年11月30日前取得土地、房屋权属证书交付买受人。之后，春城公司为潘安荣等11人开具了销售不动产统一发票，潘安荣等11人还为此缴纳了相应的税费。2013年4月25日，潘安荣与春城公司在杭州市中级人民法院执行法官陪同下，在房管部门进行解封和房产网签的手续。从合同签订过程来看，双方就签订《商品房买卖合同》的意思表示是真实的。2.案涉《商品房买卖合同》是潘安荣与春城公司为履行《执行和解协议》所签订的，并办理了商品房买卖合同之网签登记。经过执行和解，春城公司原担保的代偿款已转化为本案所涉商品房的购房款，即潘安荣已履行了全部付款义务。因此，本案双方经协商一致且在执行法院主持下建立了商品房买卖合同关系，是双方真实意思表示且并未违反法律、行政法规的强制性规定，更不属于《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定的无效情形。二、原审法院认为潘安荣与春城公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》的行为“实质是春城置业公司以其名下的在建房屋给春城公司对郑晓寅的债务提供担保”，属认定事实错误，并直接导致判决结果错误。1.春城公司与郑晓寅并不存在借款关系。春城公司是在另案中为红日公司的欠款债务提供担保，而春城公司与郑晓寅之间并没有借款关系，所以不存在原审法院认定的春城公司对郑晓寅的债务提供担保的事实。2.郑晓寅与春城公司之间的担保关系已经杭州市中级人民法院的生效法律文书判决，并已经进入执行程序，郑晓寅与春城公司之间的债权债务关系已没有必要进行担保。可见，原审法院认定春城公司以其名下在建房屋给郑晓寅的债务提供担保的情形错误。3.执行和解协议已确定上述担保关系的性质为以房抵债。郑晓寅与春城公司、红日公司等签订的《执行和解协议书》约定，将春城公司39套房屋（建筑面积2611.54平方米）直接用于抵偿红日公司的欠款3000万元本金及利息、案件受理费及执行费。即《执行和解协议书》已经对双方之间的法律关系作了明确的界定，属以房抵债关系，而非借款担保关系。4.上述执行和解协议约定的抵债金额不符合通常以房屋作为担保时的金额。按照上述协议，本案抵债金额为均价14008.21元/平方米，据了解，在春城公司破产中，那些以销售商品房名义为借款提供担保的，合同单价一般只有4000元/平方米至6000元/平方米。从价格约定可以看出，这是真实交易，而非债务担保关系。5.若以房屋为借款之担保，则在还款时，应当返还房屋。但是本案双方已签订《商品房买卖合同》，并经网签备案，且由春城公司开具销售不动产统一发票。潘安荣为能够真实购买涉案商品房，还主动支付了税款，可见双方在签订商品房买卖合同时都没有想过要返还房屋。如果以签订合同进行担保，则不可能开具发票而增加一笔支出。三、根据最高人民法院2016年12月28日发布的72号指导案例精神，本案所涉情形下潘安荣与春城公司签订的商品房买卖合同当属合法有效，相应的以房抵债行为亦属合法有效。因为民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示订立，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效的合同。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。 被上诉人春城公司答辩称：一审法院认定事实清楚，法律适用正确。一、潘安荣实际并无购房款项支付给春城公司，不属于市场中正常的房屋买卖行为，不具有真实的房屋买卖意思表示。潘安荣仅是作为郑晓寅与红日公司之间债权债务关系的保证人，后期因红日公司还款不能，郑晓寅要求春城公司承担保证责任，因此春城公司将房屋网签至郑晓寅指定的潘安荣等11人名下。因此，网签房屋是为春城公司履行对郑晓寅的担保之债作出的行为，并非基于房屋买卖意思表示达成的合意。此外，网签房屋约定的价款14008.21元远高于当时房屋的市场价，而实际上春城公司也并未收取到任何购房款项。双方签订的《商品房买卖合同》基于网签不具有真实房屋买卖意思表示，属于《民法总则》第一百四十六条规定的通谋虚伪的民事法律行为，因此《商品房买卖合同》无效，潘安荣也因此不能主张案涉房屋的物权。二、春城公司对郑晓寅承担担保之债，以网签房屋作为担保之债履行的担保的事实，原审法院认定正确。根据双方达成的《执行和解协议书》，房屋网签基础是郑晓寅与红日公司之间的民间借贷关系，其中春城公司承担连带担保责任，因此春城公司对郑晓寅承担的是担保之债，潘安荣局限于郑晓寅与春城公司之间无借款关系是对二者之间债权债务关系的错误理解。网签案涉房屋等39套房屋，本意就是为实现春城公司对郑晓寅的担保之债而为。况且，根据《执行和解协议书》约定的内容以及潘安荣提交的申报材料内容，并无书面材料证实原债权债务关系已终结，相反，根据《执行和解协议书》中约定潘安荣与春城公司双方共同办理合同备案登记、预告登记手续，并在办理完毕之后原债权债务消亡的内容，事实上双方并未办理预告登记手续，也未向法院申请终结执行程序，因此原债权债务并未消亡，且春城公司因资不抵债进入破产程序，无力实现复工续建，不能继续履行协议约定内容。基于原债权债务尚未终结，针对签订的《商品房买卖合同》又无单独支付过相应对价，因此网签房屋的行为实质上就是为实现春城公司与郑晓寅的担保之债提供的担保，原审法院认定事实无误。三、最高院72号指导案例其事实情况与本案不同，不能当然适用并认定本案中合同有效。首先我国是成文法国家，并非判例法国家，最高院指导案例也仅能作为参考不能作为判案依据。并且，本案事实与72号指导案例事实也明显不同，潘安荣对春城公司未实际支付过款项，担保之债不能直接转化为购房款，同时，郑晓寅与红日公司、春城公司之间的执行和解协议尚未履行完毕，原债权债务关系尚未明确终结的情况下，不应视为结束了原民间借贷法律关系而直接转化为商品房买卖合同关系，因为前后两个法律关系的主体不同。四、案涉争议房屋属于春城公司的债务人财产，潘安荣应配合撤销案涉房屋网签备案登记。根据《物权法》第九条以及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条、《中华人民共和国企业破产法》第三十条关于破产程序中债务人企业财产的认定，案涉房屋及相关39套房屋并未发生不动产物权设立、变更等情形，仍属于春城公司的债务人财产，潘安荣对案涉房屋主张物权于法无据。潘安荣之所以拒绝撤销案涉房屋的网签，主要目的是即便对网签房屋无法主张所有权，也要在破产程序中主张优先受偿权。但实际上双方签订《商品房买卖合同》时并不具有真实的房屋买卖意思表示，其目的是为了清偿郑晓寅对红日公司、李军荣等主体的民间借贷债权，因此《商品房买卖合同》本身因通谋虚伪的意思表示属于《民法总则》第146条规定的无效民事法律行为，而使签订的《商品房买卖合同》无效。即便双方有为春城公司承担连带担保责任而提供担保的真实意思表示，由于案涉房屋仅办理网签备案登记，并未办理物权设立登记，潘安荣对春城公司主张在案涉房屋范围内享有优先受偿权也于法无据。潘安荣并不属于《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》规定的消费者类型债权，根据《物权法》相关规定，对案涉房屋也不享有物权，更不是《破产法》及相关司法解释中规定的优先受偿的债权类型。因此，潘安荣对案涉房屋主张权利于法无据，其债权属于破产程序中的普通债权。潘安荣对争议房产主张权利，要求继续履行合同的行为，属于《企业破产法》第十六条规定的个别清偿无效之情形，侵害了春城公司及其他债权人的合法权益。综上，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 原审第三人郑晓寅答辩称：一、从整个事情经过看，潘安荣与春城公司间存在真实的房屋买卖关系。郑晓寅起诉红日公司、春城公司案件中，郑晓寅申请了财产保全，查封了春城公司名下39套房屋。后进入执行阶段，发现除春城公司名下这39套房子外无其他可供执行财产，故在执行过程中，各方达成和解协议，以该些房产抵偿对郑晓寅的债务。房屋单价是根据当时总债权金额及房屋总面积计算所得。网签合同时，因春城公司提出少缴税，所以约定了较低的价格。网签合同时还开具了发票，由此产生的税款因春城公司没有钱，由购房人出钱支付。如果双方不是真实交易，不会去开具发票。郑晓寅、春城公司间债权债务已经终结，故春城公司进入破产审理时，郑晓寅没有申报债权。潘安荣是真实购房户，与其他购房人应当同样性质。二、一审判决可能会造成法律上的问题。若一审判决认为商品房买卖合同、执行和解协议均为无效，郑晓寅是否还能够恢复执行。假设可以恢复执行，和解协议签订时放弃了对其他担保人的权利，该放弃的权利能否恢复。原审法院认为房屋买卖合同、执行和解协议是虚假的意思表示，是违法行为，但执行和解协议是在杭州市中级人民法院执行法官参与和主持下签订的，执行法官是否有过错。原审判决脱离事实，请求依法予以改判。 二审期间，双方均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。 本院认为，潘安荣与春城公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》实质是履行郑晓寅、春城公司签订的《执行和解协议书》，即以案涉房屋抵偿春城公司就红日公司对郑晓寅所欠借款承担的连带清偿责任，故潘安荣与春城公司间并非真实的商品房买卖关系，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故原审法院认定案涉《浙江省商品房买卖合同》无效正确，相应的网签备案登记亦应予以撤销，案涉房屋目前仍登记在春城公司名下，故属于春城公司的债务人财产。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11772元，由上诉人潘安荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  夏文杰 审判员  魏之薏 审判员  梁 琦 二〇一九年十一月二十一日 法官助理谢思一 书记员王诗韬