四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初4436号 原告：赵涛，男，1980年5月21日出生，汉族，住成都市双流县。 委托诉讼代理人：邹系波，四川建宜律师事务所律师。 被告：周荣华，女，1989年8月20日出生，汉族，住四川省南江县。 被告：成都市天府新区华阳龙泰药房，住所地四川省成都市天府新区华阳街道协和下街94、96号。 投资人：苏海龙。 第三人:胡龙霞，女，1974年10月23日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：曾加银，男，1974年10月3日出生，汉族，住成都市高新区，系胡龙霞丈夫。 第三人：郑淑清，女，1966年3月24日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：沈云钦，男，1963年9月29日出生，汉族，住成都市高新区，系郑淑清丈夫。 第三人：冯玉良，男，1977年8月6日出生，汉族，住成都市双流区。 第三人：冯某，女，2004年8月25日出生，汉族，住成都市双流区。 法定诉讼代理人：冯玉良，男，1977年8月6日出生，汉族，住成都市双流区。系冯某父亲。 原告赵涛与被告周荣华、成都市天府新区华阳龙泰药房（以下简称“龙泰药房”）、第三人胡龙霞、郑淑清、冯玉良、冯某排除妨害纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵涛的委托诉讼代理人邹系波、被告周荣华、第三人胡龙霞的委托诉讼代理人曾加银、第三人郑淑清的委托诉讼代理人沈云钦、第三人冯玉良、第三人冯某的法定诉讼代理人冯玉良到庭参加诉讼。被告龙泰药房经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理，本案现已审理终结。 赵涛向本院提出诉讼请求：1、判令周荣华、龙泰药房立即停止对原告所有的位于成都市天府新区华阳街道协和下街94号商业用房一楼上二楼的19.95平方米的专用楼梯的侵占，并由胡龙霞、冯玉良、郑淑清、冯某协助处理。2、判令周荣华、龙泰药房立即将原告所有的位于成都市天府新区华阳街道协和下街94号商业用房一楼上2楼的面积为19.95平方米的专用楼梯进行腾退并恢复原状，并由胡龙霞、冯玉良、郑淑清、冯某协助处理。3、判令周荣华、龙泰药房及胡龙霞、冯玉良、郑淑清、冯某向赵涛支付其占用上述房产期间的占用使用费。4、本案诉讼费等费用由周荣华、龙泰药房及胡龙霞、冯玉良、郑淑清、冯某承担。事实与理由：2014年2月19日，赵涛购买了位于成都市天府新区华阳街道协和下街xx号xx层商业用房（原双流县华阳街道协和下街）现房一套，建筑面积为241.42平方米（其中一楼为上二楼唯一的楼梯，面积为19.95平方米）。2014年5月23日，赵涛取得了前述房产的房屋所有权证，取得证书后，赵涛向中信银行股份有限公司成都分行用前述房产作为抵押物进行贷款，并于2014年11月26日办理了抵押。赵涛购买前述商铺后一直未使用，2016年2月赵涛因不能偿还银行的贷款被起诉，后于2018年6月底人民法院准备评估拍卖前述房产过程中，评估公司找不到前述房产及走上前述房产二楼的一楼楼梯，赵涛到前述房产发现被人侵占了前述房产一楼为上二楼修建的唯一楼梯并封闭至今，且经赵涛多次找到房屋所有人协商无果，既置之不理也不出面协商解决，仅提供了一份房产证复印件，该房产证记载产权人为曾霞、胡龙霞、郑淑清，而曾霞经调取其身份信息发现其已死亡，由冯玉良、冯某继承。出租人告知其将房产出租给了周荣华使用并开设了龙泰药房。赵涛认为周荣华、龙泰药房及胡龙霞、冯玉良、郑淑清的行为已经严重侵害了其合法权益，故赵涛诉至法院，望判如所请。 周荣华辩称，2017年2月28日与胡龙霞、冯玉良、郑淑清签订了商铺出租协议，协议内容明确将位于，面积约90平方米的两间商铺出租给周荣华。协议约定时间为2年，2019年2月28日到期后于2019年2月27日续签了该协议，协议到期时间为2021年2月28日。周荣华自接到该铺面后一直从事药房经营，从未改动过商铺内的任何房屋结构，保持现状至今。周荣华认为所经营的药房位置和面积是合法的，与商铺租用协议约定的内容一致，赵涛的诉讼请求的内容与本人无关。 胡龙霞、冯玉良、郑淑清、冯某均陈述称：2013年4月29日与出让方杨小泉、许全英签订《商铺转让协议》，转让位于华阳街道协和下街地源吾舍94-96号两间商铺，并于2013年7月2日取得房屋产权证（建筑面积:89.25平方米）。杨小泉（被拆迁人）于2012年3月31日与四川省新特房地产开发有限责任公司（拆迁人）签订《交房协议》，所取得商铺：地源.吾舍x幢临河池下街xx号商业xx号铺面一间（建筑面积为89.25平方米），包含（拆迁补偿安置面积48.92平方米＋购买面积40.33平方米＋赠送面积11平方米）。其中，协议中第三条约定:“楼梯间位置不能办理产权部分约为11平方米,甲方（四川省新特房地产开发有限责任公司，以下简称“新特公司”）无偿赠送给乙方（杨小泉），乙方（杨小泉）享有完全使用。”此后，双方并于2012年4月27日签订《商品房买卖合同》。因此，商铺系合法取得，且现铺面使用面积具有合法依据。胡龙霞、冯玉良、郑淑清、冯某认为本人系善意第三人，并不知晓赵涛所称的侵占楼梯的事实，也从未改变过铺面的结构，赵涛的诉讼请求不符合事实。赵涛于2018年7月27日联系，并告知其侵占上二楼唯一的楼梯，在此之前，胡龙霞、冯玉良、郑淑清、冯某并不知晓本案所涉商铺占用楼梯间的事实。另外，自商铺转让后至今，商铺结构现状一直未作出改变，相邻商铺的结构与本案商铺的结构相同，周围商铺的所有权人及经营者多年来并未提出侵占通往二楼楼梯的异议。因此，赵涛称“侵占上二楼唯一的楼梯并封闭至今”的事实不成立。胡龙霞、冯玉良、郑淑清、冯某认为商铺从购买至今一直保持现状，未改动过房屋结构。赵涛于2014年2月19日与新特公司签订《商品房买卖合同》，在购买时应当已知晓其商铺结构状况，如果存在“侵占上二楼唯一的楼梯并封闭至今”，那么赵涛的商铺从2014年购买后便无法进入，但赵涛的xx号商铺目前一直处于经营状态，显然与陈述的事实不符。现称“侵占了上二楼的唯一楼梯并封闭至今”，并不符合商铺目前的实际情况。且赵涛于2014年2月19日购买商铺，在购买时应当已知晓其商铺状况，“上二楼的唯一楼梯”被侵占应当在购买时便存在，但直至2018年6月才提出该异议,即购买商铺后4年才提出侵占楼梯的异议。根据《民法总则》第一百八十八条之规定，赵涛的诉讼请求已超过3年诉讼时效，即丧失请求人民法院保护其利益的权利。因此，赵涛的诉讼请求没有事实及法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。案件诉讼费由赵涛承担。 龙泰药房经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭答辩、质证的权利。 本院经审理认定事实如下：2014年2月19日，赵涛（买受人）与新特公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，载明：买受人赵涛购买的商品房为地源吾舍x幢x层xx号房屋，测绘建筑面积为241.42平方米，其中套内建筑面积为227.83平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积13.59平方米。房屋信息查询记录载明成都市天府新区华阳街道协和下街xx号房屋的建筑面积为241.42平方米，2014年5月23日赵涛取得房屋所有权证。 新特公司与赵涛签订的《商品房买卖合同》中约定的委托的房产测绘机构成都国伦房地产测绘有限公司出具的测绘房屋分层平面图表明：x幢x层xx号房屋商铺的跃上商业测绘面积207.88平方米，16（号）x层商业专用楼梯间测绘面积19.95平方米。17号房屋测绘面积84.23平方米。 2014年5月14日，华阳派出所出具地址证明，华阳街道协和下街xx号x幢x层xx号（地源吾舍x幢x层xx号）的地址变更为华阳协和下街xx号。 另查明，2012年3月31日，新特公司与杨小泉签订《交房协议》，载明：地源吾舍x幢x层xx号房屋商铺的测量面积（产权证面积）为89.25平方米，楼梯间位置不能办理产权约11平方米的部分，新特公司无偿赠送给杨小泉，杨小泉享有完全的使用。2012年4月27日，杨小泉、许全英与新特公司签订《商品房买卖合同》，载明杨小泉、许全英购买的地源吾舍x幢x层xx号房屋测绘面积为89.25平方米，其中套内面积为84.23平方米，公摊面积为5.02平方米。 2013年4月29日，胡龙霞、郑淑清、曾霞（购买方）与许全英、杨小泉（出让方）签订《商铺转让协议》，约定将位于成都市双流县华阳协和下街地源吾舍xxxx号的商铺转让给胡龙霞、郑淑清、曾霞，面积约为90平方米。华阳街道协和下街xx号房屋的信息摘由显示：2013年7月2日胡龙霞、郑淑清、曾霞以存量房买卖的方式购买了许全英、杨小泉的协和下街xx号房屋，并登记了房屋所有权（权0895763、监证1255045、监证1255046、监证1255047）。 再查明，曾霞于2016年11月3日死亡，其继承人有丈夫冯玉良，女儿冯某、母亲贾朝芳。曾霞的母亲贾朝芳于2016年12月1日出具放弃继承权声明书放弃对曾霞遗产的继承权并进行了公证。 2017年3月1日起，胡龙霞、郑淑清、冯玉良将华阳协和下街地源吾舍xxxx号的商铺出租给周荣华，租赁期间自2017年3月1日至2019年2月28日，租金6000元/月。2019年2月27日双方签订续租协议，租赁期从2019年3月1日至2021年2月28日，租金仍为6000元/月。2019年5月6日，周荣华以该商铺为住所地成立了成都市天府新区华阳龙泰药房。 在庭审中，赵涛陈述在2018年6月发现2层专用楼梯间被侵占且主张按照每月50元/平方米*19.95平方米计算占用费。 上述事实有《商品房买卖合同》、《商铺转让协议》、《商铺出租协议》、《交房协议》、商品房现售合同信息摘要、地址证明、房屋分层平面图、房屋信息摘要、房屋信息查询记录、公证书以及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，赵涛与新特公司签订的《商品房买卖合同》系双方意思表示，且合法有效。按照该《商品房买卖合同》以及测绘房屋分层平面图，赵涛购买的x幢x层xx号房屋商铺的跃上商业测绘面积207.88平方米，2层商业专用楼梯间测绘面积19.95平方米，再加上公摊面积13.59平方米，其面积的总和就是赵涛所有的xx号商铺的产权面积为241.42平方米，故2层商业专用楼梯间测绘面积19.95平方米的产权应为赵涛合法所有。虽然第三人陈述称杨小泉、许全英与新特公司签订的交房协议中对2层商业专用楼梯间的产权做出了处理，即楼梯间位置不能办理产权部分约为11平方米,新特公司无偿赠送给杨小泉，但是结合杨小泉、许全英与新特公司签订的《商品房买卖合同》以及测绘房屋分层平面图，可以认定杨小泉、许全英所有的xx号商铺的产权面积应为89.25平方米仅包含其中套内即测绘面积84.23平方米和公摊面积为5.02平方米。根据《中华人民共和国物权法》第十六条之规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据，因此2层商业专用楼梯间测绘面积19.95平方米的产权应为赵涛合法所有，新特公司、杨小泉、许全英无权处分他人物权。周荣华基于与胡龙霞、郑淑清、冯玉良签订的《商铺出租协议》，而实际占有了x幢x层xx号房屋及2层商业专用楼梯间的产权面积，前述已经分析出租人并无2层商业专用楼梯间的产权，所以龙泰药房、周荣华属于无权占有。依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第一项“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；”规定，原告赵涛发现楼梯间被侵占后，基于其物权可以要求占有人停止侵占、恢复原状不受诉讼时效的限制。 关于占用使用费的问题。结合胡龙霞、郑淑清、冯玉良与周荣华签订的《商铺出租协议》中约定的租金为6000元/月，计算出案涉房屋的房租应该为每月66.67元/平方米。因此赵涛在庭审中请求周荣华、龙泰药房给付自发现该事实之日起的占用使用费按照每月50元/平方米计算，合理合法，本院予以支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第三十四条、第三十五条、第三十七条，判决如下： 一、被告成都市天府新区华阳龙泰药房、被告周荣华自本判决生效之日起停止对原告赵涛所有的位于成都市天府新区华阳街道协和下街xx号（原地源吾舍3幢1层16号）房屋2层商业专用楼梯间19.95平方米（成都国伦房地产测绘有限公司测绘的房屋分层平面图中标明的xx（号）2层商业专用楼梯面积）的侵占； 二、被告成都市天府新区华阳龙泰药房、被告周荣华自本判决生效之日起十日内将位于成都市天府新区华阳街道协和下街xx号（原地源吾舍x幢x层xx号）房屋2层商业专用楼梯间19.95平方米（按照成都国伦房地产测绘有限公司测绘的房屋分层平面图中标明的xx（号）2层商业专用楼梯面积）恢复原状并腾退给原告赵涛； 三、被告成都市天府新区华阳龙泰药房、被告周荣华自本判决生效之日起十日内向原告赵涛支付自2018年6月起至本判决生效之日占用成都市天府新区华阳街道协和下街xx号（原地源吾舍x幢x层xx号）房屋2层商业专用楼梯间19.95平方米的使用费（按50元/月*19.95平方米计算）； 四、驳回原告赵涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由周荣华、成都市天府新区华阳龙泰药房负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  敖富 二〇一九年十一月二十八日 书记员  徐萌