湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终2507号上诉人（原审原告）：余丹霞，女，生于1970年6月19日，汉族，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：魏观，湖北武当律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓晶，湖北遇真律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李荣军，男，生于1970年6月19日，汉族，住湖北省丹江口市。上诉人（原审被告）：程道霞（系李荣军之妻），生于1969年11月24日，汉族，住湖北省丹江口市。原审第三人：连彬，男，生于1972年3月13日，汉族，住湖北省丹江口市。上诉人余丹霞因与被上诉人李荣军、程道霞及第三人连彬房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院(2019)鄂0381民初1356号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李荣军、程道霞上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉认的起诉；2、由被上诉人承担诉讼费用。其理由如下：一、原审人民法院审理查明的部分事实不清，导致判决结果错误。原审法院在认定中表述“被上诉人预备对租赁房屋进行装修，被第三人发现并制止”，与事实不符。事实是被上诉人在2017年9月26日从上诉人手中转租了房屋后，一直闲置未使用，2019年4月被上诉人要再次对房屋进行转让时未征得第三人同意，第三人予以制止，被上诉人的目的不能达到才引发本案的争议。二、被上诉人对于房屋所有权人不是上诉人是明知的，且已实际向第三人直接交纳房屋租金，因此，对于被上诉人给上诉人缴纳的转让费由于上诉人不存在任何过错行为而不应当予以退还。在被上诉人从上诉人手中转让该房屋时，就明知房屋的所有权人不是上诉人，上诉人当时也明确告知收取的4万元是上诉人对房屋的装修以及房屋的设施，从被上诉人缴纳4万元款项时，就是同意受让上诉人对房屋的装修以及房屋的设施;更为重要的是在第二次的房屋租金到期后，由被上诉人直接将房屋租金缴纳给第三人的妻子;第三人也予以默认并收取了一年的租金，在被上诉人占有、使用房屋期间，第三人没有提出任何异议:由此更能说明被上诉人是知道房屋的所有权人是第三人而非上诉人，被上诉人以实际行为默认了支付房屋装修和受让屋内设施的事实，双方之间的转让行为是真实意思表示，且并未违反法律规定，上诉人对此并无过错，因此，上诉人不应当退还转让费。余丹霞上诉请求：一、撤销一审判决，改判并支持上诉人一审中的诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。其理由如下：一审判决认定事实与客观事实不符，证据不足，适用法律错误，应当予以改判。1、一审法院认定完全与事实不符，首先上诉人对涉案房屋不能转租毫不知情，按常理推断如果上诉人知道房屋不能转租，一般人是不会去租赁的，更不会花50000元转让费去转租一个房东禁止转让的房屋。而且也不会在第一次开门被第三人妻子看到时就承认是转租了该房屋，最起码可以欺骗房东说是合伙经营或者用其他理由掩饰掉，但上诉人至始至终都没有这样去做。反观被上诉人李荣军及上诉人与原审第三人妻子的录音对话中就可以得知被上诉人一直用欺骗的手段来掩饰其非法转租的事实，其诚信度基本为零。其次，从被上诉人李荣军与原审第三人签订的合同中第五条第三款中约定的非常明确，该商铺未经原审第三人连彬书面同意，是不得转租、转让的。但是被上诉人李荣军在明知合同内容禁止该行为的情形下，还擅自将房屋转让、转租给不知情的上诉人，其在主观意识上完全是故意，行为存在重大过错，应当对此承担全部的责任。但是一审法院却忽略上述两点，让上诉人承担50%的过错责任完全于法无据、于情无理，二审法院应当依法改判上诉人不承担过错责任。2、一审庭审中上诉人已经提供了充分的证据证明于2018年4月6日向被上诉人支付了50000元转让费和2018年4月27日向原审第三人妻子何梅支付了10000元的租金，共计60000元。但一审法院无视上述证据，却认定“原被告在转租房产时，对于装修费残值共同认定为40000元”，上诉人认为被上诉人李荣军转让该店面时，并没将相关有价值的商品一并转让给上诉人，上诉人支付50000元转让费所得到的仅仅是承租权，而该项权利随着原审第三人连彬的不同意该房转租皆不复存在。一审法院认定“原告占用两年，导致装修残值损失三分之二”上诉人认为该理由不成立。首先，被上诉人与第三人连彬签订的《租赁合同》中明确约定期满当日将房屋钥匙及正常状态下的备注中所列物品交给房东，房屋留置的一切物品均视为放弃。再根据房屋租赁司法解释第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。”由此可见，租赁合同到期后被上诉人要无条件的腾退房屋，也得不到任何装修费用的补偿，所以才为了利益才将房屋转让的。其次，被上诉人是在上诉人将转让费50000元全部支付后（也就是2018年4月6日后）才将房屋钥匙交给上诉人的，而且上诉人从租赁该房屋后也一直都未使用，试问何来的占用两年？何来的装修折旧费用？余丹霞向一审法院提出以下诉讼请求：1、请求判令二被告返还房屋转让费50000元；2、诉讼费由二被告承担。一审法院认定：第三人连彬将自己所有的位于丹江口市××××号，物贸公司1号楼4单元一楼左建筑面积69.45平方米住宅房从承租人任建新处收回后，于2013年5月1日与被告李荣军重新签订房屋租赁合同，约定租赁第三人商业房屋从事经营，租赁期从2013年5月1日至2020年5月1日，每年租金8000元，从2015年房租涨为10000元，合同第五条第3项约定，被告李荣军未经第三人书面同意，不得将物业部分或全部转租给他人，若擅自转租，第三人有权终止合同，由被告承担对第三人及第三方的违约责任。被告李荣军租赁房屋后，因业务扩大，租赁的第三人的房屋不能满足使用需要，故在微信上发广告，欲将房屋出租，原告通过熟人联系，愿意租赁该房屋。被告李荣军当时表示，对房屋进行了装修，添置有部分物品，原告租赁应支付装修费40000元，和被告李荣军已交付的2017年至2018年的租赁费10000元。双方协商一致后，被告李荣军于2017年9月26日将房屋钥匙交给原告，原告于2017年9月26日付20000元，于2018年4月6日支付10000元现金，银行转付20000元。原告同时将书写好后的收条交由被告李荣军妻子程道霞签名。收条内容为“收到大坝一路公安处对面物贸一号楼4单元1左户主任建新房屋转让费（50000.00元）伍万元整”。2018年4月27日，原告按被告李荣军提供的第三人连彬妻子的银行账户支付2018年至2019年租赁费1万元。原告租赁房屋后，一直未使用，2019年4月，原告预备对租赁房屋进行装修时，被第三人发现并制止，原被告就退还转让费的数额不能协商一致，引起本案诉讼。一审法院认为，被告李荣军在明知对租赁的第三人的房屋无权转租的情况下，与原告约定口头转租协议，将属于第三人的房屋租赁给原告，该协议损害了第三人的合法权益，属于无效协议。双方依据该协议取得的财产和房屋使用权应依法返还。原告应当将第三人连彬所有的位于丹江口市××××号，物贸公司1号楼4单元一楼左建筑面积69.45平方米住宅房返还给被告李荣军，被告李荣军应当将收取的“转让费”退还给原告。原告接收租赁房屋后，导致产生20000元房租费损失，是原告空置房屋的原因造成，应由原告承担相应责任。原被告在转租房产时，对装修费残值共同认定为40000元，该数额是2017年至2020年3年租赁期内的残值，被告李荣军违反约定转租，原告占用二年，导致装修残值损失三分之二，对该损失，原被告各应承担50%的过错责任。故对原告的诉讼请求，部分予以支持。本案债务是被告夫妻二人在家庭经营活动中所负债务，二被告均知道债务的产生经过，属于夫妻共同债务，原告要求二被告共同承担，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条之规定，判决：一、被告李荣军、程道霞于本判决生效之日起5日内返还原告余丹霞转让费26666元（40000元-40000×2/3×50%）；二、原告余丹霞于本判决生效之日起5日内向被告李荣军返还第三人连彬所有的位于丹江口市××××号，物贸公司1号楼4单元一楼左建筑面积69.45平方米住宅房；三、驳回原告余丹霞的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元由原告余丹霞负担263元，被告李荣军、程道霞负担263元。二审中，双方均未提供新的证据。本院认为，现无证据证明原被告之间恶意串通，故一审法院依据合同法》第五十二条第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”认定合同无效错误，该合同不存在无效情形，但因李荣军无权转租导致房主阻止使合同目的不能实现，合同实际解除。双方应根据各自过错对解除产生的损失承担相应责任。李荣军明知其无权转租而将涉案房屋租赁给余丹霞，对此次纠纷应付主要的过错责任，余丹霞租赁涉案房屋未尽到合理的审查义务也是本次发生纠纷的原因之一，故也应承担相应责任。综合本案案情及双方过错情况，本案酌定李荣军、程道霞于本判决生效之日起5日内返还原告余丹霞35000元。李荣军、程道霞上诉称“原审法院认定被上诉人预备对租赁房屋进行装修，被第三人发现并制止错误。事实是被上诉人要再次对房屋进行转让时未征得第三人同意，第三人予以制止，被上诉人的目的不能达到才引发本案的争议。”但该事实与本案无关联，本案合同不能履行的实质是房主不同意转租而发生；李荣军、程道霞上诉称“余丹霞对于房屋所有权人不是李荣军、程道霞是明知的”，余丹霞上诉称“其对涉案房屋不能转租毫不知情”。但现无证据证明李荣军、程道霞与余丹霞相互串通，但李荣军、程道霞明知合同不能转租，而余丹霞在租房钱应尽到审查义务，故双方均有过错。综上，李荣军、程道霞上诉请求不能成立，本院不予采纳，余丹霞上诉理由部分成立，本院部分采纳。一审判决认定事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省丹江口市人民法院(2019)鄂0381民初1356号民事判决第二项；二、撤销湖北省丹江口市人民法院(2019)鄂0381民初1356号民事判决第一项、第三项；三、李荣军、程道霞于本判决生效之日起5日内返还余丹霞35000元；四、驳回余丹霞的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元减半收取525元由余丹霞负担158元，被告李荣军、程道霞负担367元；二审案件受理费526元由余丹霞负担169元，被告李荣军、程道霞负担357元。本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  王广泉审判员  袁 昆二〇一九年十一月五日书记员  李大旭