广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终13961号上诉人（原审原告）：广州市越秀区房屋管理局（广州市越秀区城市更新局），住所地:广州市越秀区吉祥路28号。负责人：罗学文,局长。委托诉讼代理人：李跃，广东新法擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：范阳林，广东新法擎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州大成房地产开发有限公司，住所地：广州麓湖路五号岭南大厦A座七楼。法定代表人：郑德利（又名郑利）。清算组负责人：郑德利（又名郑利）。委托诉讼代理人：黄声连，广东君直律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市城镇建设开发总公司，住所地：广州市天河区黄埔大道西49号（恒城大厦三、四楼）。法定代表人：朱明沛，总经理。委托诉讼代理人：谢绮明，男，该公司职员。上诉人广州市越秀区房屋管理局（以下简称越秀房管局）与被上诉人广州大成房地产开发有限公司（以下简称大成公司）、广州市城镇建设开发总公司（以下简称城建公司）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初5270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。越秀房管局上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判大成公司、城建公司向越秀房管局支付租金1485元（自2004年1月1日起暂计至2017年9月30日止），并从2017年10月1日起以每月9元的标准计付租金至二审判决确定的履行之日止；3.本案一、二审诉讼费用由大成公司、城建公司负担。事实和理由：一审判决部分事实认定不清，适用法律不正确。一审判决认为“涉案地块德政北路483号旧门牌为××，并非立新北路483号”属于案件事实认定错误。根据越秀房管局一审提交的证据4之《接管通知书》显示，旧门牌××更名为新门牌××。越秀房管局在一审提交的证据4之《租户租金清理表》显示，立新北路483号租户为陈碧珍，其租期同样始于1966年。事实上，涉案地块原立新北路483号曾更名为××，现为德政北路483号；德政北路483号的承租人陈碧珍即为立新北路483号的陈碧珍，而立新北路483号与德政北路483号其实为同一房屋。二、大成公司和城建公司确为涉案地块拆迁补偿安置义务人。1993年12月31日城建公司与澳门丽明投资置业有限公司（以下简称丽明公司）签订的《协议书》中载明一致同意将东风路东路9-15号、豪贤路106-112号、立新北路481-487号、豪贤路54-76号、万福里1-3号等地段由城建公司的名义征用更名为大成公司，对此地段所有住户的搬迁、安置及一切法律责任，由大成公司承担。其后，在大成公司于1996年9月10日发送给越秀房管局的申请函中显示，城建公司与丽明公司合作成立大成公司，共同开发上述地段，请求越秀房管局予以办理改名手续。因此，大成公司和城建公司确为案涉地段德政北路××（即××）的拆迁安置补偿义务人。根据《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第四十一条第五款的规定，城建公司和大成公司应当参照承租人先前给付的月租金标准与广州市公代逆产房屋租金的相关调整，履行支付租金义务，按月向越秀房管局支付租金。被上诉人大成公司向本院提交书答辩意见称:1.一审判决结果正确，应予维持。2.大成公司的相关资料遗失，目前未发现越秀房管局主张的拆迁补偿安置协议，亦未发现与黄汇勤、陈碧珍相关文件。3.2007年9月，涉案地块已由广州广电房地产开发集团有限公司通过拍卖取得。4.对越秀房屋局在二审中提交的公安局出具的与地址相关的证据的真实性予以认可。5.退一步而言，越秀房管局请求的租金已过诉讼时效。被上诉人城建公司二审答辩称：1.根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，越秀房管局上诉请求的租金部分已超过诉讼时效。2.城建公司未与越秀房管局签订有关房屋的拆迁安置补偿协议。涉案项目的开发建设在2007年9月已经由广州广电房地产开发集团有限公司（以下简称广电集团公司）承受，故该地块开发的权利义务（包括拆迁安置补偿）理应由该公司负责，与城镇公司无关。3.根据国家企业信用信息公示系统显示，大成公司现为存续经营状态，故该地块拆迁安置补偿的权利义务应为广电集团公司或大成公司承担，而不应由大成公司的股东承担责任。综上，越秀房管局的诉讼请求没有事实和法律依据，超过诉讼时效且主体不适格，请求二审法院驳回越秀房管局的诉讼请求。2018年2月2日，越秀房管局向一审法院提起本案诉讼，请求判令：城建公司、大成公司向越秀房管局支付租金（从2004年1月1日起至本判决发生法律效力之日止，每月租金标准9元）。一审法院经审理查明：1993年12月31日，城建公司（甲方）与丽明投资置业有限公司（乙方、以下简称丽明公司）签订《协议书》，其中约定：广州市城镇建设开发总公司及工商企作粤穗副字第03072-1号文，核准登记注册，具有法人资格，准予开业。经甲、乙双方协商，一致同意将广州大成房地产开发有限公司经营的东风东路9?15号、豪贤路108?188号、立新北路481?487号；豪贤路44?76号、万福里1?3号；北京路厂后街81?87号、相敬巷2?24号地段土地，由原广州市城镇建设开发总公司的名义征用更名为广州大成房地产开发有限公司，对此地段所有住户的搬迁、安置及一切法律责任，由广州大成房地产开发有限公司承担等。同日，大成公司、城建公司及丽明公司致函给广州市房管局，其中内容为：我公司经穗外经贸穗府字（1993）0829号及工商企作粤穗副字第03072-1号文，核准登记注册，具有法人资格，准予开业。本公司经营的豪贤路54?78号地段回迁楼工程正在进行住户的搬迁、安置工作，为便于项目的经营管理，我公司拟将上述地段土地，转至广州大成房地产开发有限公司的名下经营，广州大成房地产开发有限公司将承担以上地段所有住户的搬迁，安置及一切法律责任等。1996年9月10日，大成公司、城建公司及丽明公司再次致函给广州市房管局，其中内容为：经穗外贸业（1993）679号文及穗建开函（1993)156号文批准，澳门丽明投资置业有限公司与广州城镇建设开发总公司合作成立广州大成房地产开发有限公司，共同开发东风东路万安里9?15号、豪贤路106?112号、立新北路481?487号；豪贤路54?76号、万福里1?3号；北京路厂后街81?87号、相敬巷2?24号地段；东风路万安南2?9号地段项目。并经穗外贸穗府字（1993）0829号及企作粤穗总副字第003054号核准登记注册，广州大成房地产开发有限公司具有法人资格，准予开业。因此，需将豪贤路54?76号地段土地转入广州大成房地产开发有限公司名下经营管理。该处用地面积为1978平方米，拟建一幢九层回迁楼，建筑面积8352.5平方米，用于本地段号地段主楼商业中心的住户永迁。广州大成房地产开发有限公司将全面履行应有职责，承担项目内用地的经济、法律责任等。据2004年1月15日的（2004）年结字第5104号《接管通知书》记载：房屋地址新德政北路483号、旧××于2003年7月1日由双代房转代管；房屋结构层数为混合2-2/3层；接管部位面积为住宅部位地下全层，建筑面积40.9964平方米。据1970年11月19日的《租户租金清理表》记载：立新北路483号地下的住户为陈碧珍，月租金4.64元。据越秀房管局提供的直管房管理系统租金登记表记载：德政北路483号地下的承租人为黄汇勤、月租金3.21元；陈碧珍，月租金5.79元。越秀房管局未能举证证明与城建公司、大成公司签订过拆迁补偿安置协议。一审法院认为：根据《接管通知书》记载德政北路483号旧门牌为××，并非立新北路483号，因此，越秀房管局以城建公司、大成公司向其致函中记载城建公司、大成公司拆迁的立新北路481?487号地段房屋中包含了德政北路483号房屋证据不足，一审法院不予采信。即使城建公司、大成公司确实拆迁了越秀房管局管理××房屋，但越秀房管局未能举证证明与城建公司、大成公司签订过拆迁补偿安置协议，城建公司、大成公司需要每月支付9元租金给越秀房管局，故越秀房管局要求城建公司、大成公司按每月9元的标准支付从2004年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条之规定，于2018年9月21日判决驳回广州市越秀区房屋管理局的诉讼请求。一审案件受理费50元，由广州市越秀区房屋管理局负担。二审中，各方当事人均表示对一审查明事实无异议，本院予以确认。经本院询问，越秀房管局表示：1.其在本案中并非主张拆迁关系，而是主张德政北路483号地下房屋被拖欠的租金，即实行回迁安置所导致的临时搬迁期间（1993年至今）应支付租金的费用。该房屋按《接管通知单》记载的总建筑面积为40.9964平方米，但计租面积为31.2平方米。该房屋被分成两套分别出租给陈碧珍、黄汇勤两户。该房屋在1996年以后就被拆了，越秀房管局不清楚原租户的去向；2.越秀房管局是将该房屋交给大成公司拆迁，但没有办理交接手续，也没有与大成公司或城建公司签订拆迁协议；3.其在1993年拆迁到2004年之前还收过大成公司的租金，但没有保留证据，之后没有收过租金；其曾向城镇公司主张过租金，也曾打过电话给大成公司，但没有证据提交；4.涉案地块没有开发成功，现被他人用作汽车停车及美容；5.大成公司由城镇公司与澳门丽明投资置业有限公司共同成立。因城镇公司未履行股东出资义务，故城镇公司应与大成公司承担连带责任。二审中，越秀房管局为证明其上诉主张，还向本院提交一份《关于申请核查新旧门牌的报告》，广州市公安局越秀区分局大塘派出所于2018年9月30日在该报告下方注明“经查我所70-80年代户口底册，原立新北路483号的户籍地址变更为德政北路483号。”并加盖公章。经本院组织质证，城建公司表示对该证据的真实性没有异议，但认为该证据的提交已超过举证期限，且与本案无关，因为户籍地址与门牌地址是不同的概念，户籍地不等于现住地，故该证据不能证明越秀房管局的主张；该证据上所盖的派出所的章无效，有关户籍地址的章必须要有公安分局一级的章才有效。大成公司表示认可上述证据的真实性。另，越秀区房管局于2019年10月28日向本院提交书面《说明》，称：1.我局查无德政北路483号房屋的拆迁补偿协议书，该址房屋是否完成拆迁补偿应由拆迁人城镇公司举证；2.我局于2019年10月18日到现场核实汽车美容中心门牌号是××，这是拆迁回迁后新编的门牌。按新门牌××、487号，因无德政北路483号具体位置无法核实，是否涵盖在481号汽车美容中心内暂时也无法核实。关于德政北路483号的收租人也无法确认；3.经我方查档广州市城乡建设委员会《关于广州市城镇建设开发总公司申请引进外资合作开发经营东风路高层商住楼问题的复函》（穗建开函〔1993〕156号）显示，同意原立新北路483号即现在××是由城镇公司负责开发，我局并未收到转由他人开发的证据。城镇公司称该项目地块已转让给他人，应由城镇公司负举证责任。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。对于越秀房管局在本案中主张的租金负担问题。虽然越秀房管局在二审中提交了一份《关于申请核查新旧门牌的报告》，广州市公安局越秀区分局大塘派出所于2018年9月30日在该报告下方注明“经查我所70-80年代户口底册，原立新北路483号的户籍地址变更为德政北路483号。”，结合越秀房管局在一审中提交的《接管通知书》《租户租金清理表》及直管房管理系统登记表等证据，可以形成证据链，证明原立新北路483号户籍地址已变更为德政北路483号，但是，一方面，越秀房管局明确表示其不清楚原租户的去向，亦不能举证证明其或原租户曾就上址房屋与大成公司或城建公司签订过拆迁补偿安置协议，亦无该房屋交付拆迁的直接证据，另一方面，城镇公司辩称没有与越秀房管局签订有关房屋的拆迁安置协议，大成公司亦表示其未发现有与越秀房管局的拆迁协议，在此情况下，越秀房管局要求大成公司、城建公司按原租户每月9元的标准支付从2004年1月1日起二审判决确定的履行之日止的租金的上诉请求，缺乏合同及事实依据，本院不予支持。一审法院判决驳回越秀房管局有关租金的诉讼请求，处理上并无不当，本院予以维持。综上所述，越秀房管局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广州市越秀区房屋管理局负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年十一月二十五日书记员 张冰玲