陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终12294号 上诉人（原审被告）：齐卉，女，1986年1月18日出生，汉族，陕西日报社记者，住陕西日报社家属楼。委托诉讼代理人：齐宇强，1956年7月13日出生，汉族，住西安市碑林区，系齐卉之父。被上诉人（原审原告）：高明，男，1988年8月10日出生，汉族，西安外国语大学教师，住西安外国语大学家属院。委托诉讼代理人：冯秀秀，陕西弘业律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地：西安市高新区东间。法定代表人：何璐，该公司执行董事。上诉人齐卉因与被上诉人高明、陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称：地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初8676号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，陕报集团与地建公司在本市长安区XX花园项目，齐卉系陕报集团职工，拥有南山花园项目住房的购房指标。2016年5月6日，齐卉（甲方）与高明（乙方）签订《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，约定：甲方将其所在单位内部职工认购房屋名额转让给乙方，甲方所转让房屋的项目名称为南山花园，转让费为50000元；乙方应当在协议签订之日向甲方预交转让费10000元，余款40000元在交首付款之日付清；甲方协助乙方办理各种购房手续；双方无正当理由不得随意解除本协议。协议签订后，齐卉于2016年8月25日向高明出具收条，收到高明内部购房名额转让费50000元。2016年5月7日，齐卉（乙方）与地建公司（甲方）签订《南山花园商品房认购协议》，约定：乙方认购甲方开发的南山花园7号楼3单元21层西户商品房，建筑面积约为129平方米，单价为3980/㎡。协议签订时，乙方向甲方支付商品房认购金10000元，认购金将作为商品房首付款的组成部分；在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利；本协议作为双方在签订《商品房买卖合同》前确定认购房号、支付商品房认购价款的协议，有关商品房购买的相关权利和义务在《商品房买卖合同》中约定。该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。协议签订当日，高明代齐卉向地建公司支付房屋认购款10000元。2016年8月25日，高明以齐卉名义向地建公司支付房款92684元。2018年8月17日，地建公司以高明、齐卉就认购资格存在纠纷为由，通知高明、齐卉双方各应交纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，以保留认购资格并冻结该房屋销售。2018年8月20日，高明向地建公司支付购房保证金254026元。高明、齐卉发生纠纷后，双方曾通过微信商谈未果。高明诉至原审法院称， 2016年5月6日，高明、齐卉双方签订《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》约定，齐卉将其单位内部职工认购房屋名额转让给高明，并协助高明办理各种购房手续，转让费为50000元。协议签订生效后，高明依约向齐卉支付了转让费，并支付了部分购房款。后齐卉明确告知高明不愿继续履行协议约定义务，双方多次协商未果。认为齐卉的行为严重损害了高明的合法权益，故诉至法院，请求：1、请求齐卉继续履行双方签订的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，并协助高明办理网签更名、交房、过户等相关手续；2、本案诉讼费由齐卉承担。齐卉承认双方签订转让协议属实，但辩称其不能继续履行合同，理由为：1、当时签订协议时齐卉不需要居住该房屋才转让给高明，现在单位需要搬迁，齐卉需要居住该房屋;2、签订转让协议时地建公司未明确车库购买事宜，现地建公司要求买房必须购买车库，而高明、齐卉双方协议未涉及车库购买事宜，如果齐卉必须履行合同，应当就车库事宜一并解决。地建公司述称，高明、齐卉签订转让协议地建公司不知情，购房必须购买车位属实，地建公司和齐卉签订的购房协议约定可以更换买房者，同意协助办理转让的相关手续。原审法院认为，齐卉作为陕西日报传媒集团职工，有南山花园商品房认购资格，后齐卉自愿将该认购资格转让给高明，双方所签《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方签订的协议应为有效，对此本案双方当事人亦无实质性争议。高明、齐卉双方应依照诚信原则履行自己的义务。双方已经明确约定了高明拥有了房屋认购权，并且双方还对办理相关手续进行了约定，且办理认购协议更名手续本身就是齐卉的合同附随义务，故齐卉应协助高明办理更名手续。综上所述，齐卉的行为已构成违约，高明要求继续履行协议符合法律规定，予以支持，齐卉依法应当为高明办理《南山花园商品房认购协议》的更名手续。高明、齐卉签订的是购房名额转让协议，交房、过户不是齐卉的合同义务，高明要求齐卉办理交房、过户等相关手续依法不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第八十一条、第一百零七条规定，原审法院遂判决：一、被告齐卉于本判决生效之日起十五日内协助原告高明在第三人陕西地建房地产开发有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续。二、驳回原告高明其余诉讼请求。案件受理费925元，原告高明负担300元，被告齐卉负担625元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十五日内直接给付原告）。宣判后，齐卉不服，向本院提起上诉称，一、齐卉与高明之间签订的转让合同无效。齐卉与高明之间签订的《房屋转让合同》符合《合同法》第五十二条第二项恶意串通、损害国家、集体或第三人利益的规定，合同无效。齐卉与高明之间签订的转让合同侵犯了陕西地建房地产开发有限责任公司的合法权益。双方之间签订的关于转让房屋认购、房屋实际购买人资格行为无效，双方签订的《房屋转让合同》无效，双方均有过错。根据《合同法》第五十七条规定，齐卉与高明之间的合同无效。二、陕西地建房地产开发有限责任公司在合同履行中具有过错，应当承担相应责任。综上，请求：1、撤销一审判决；2、依法改判驳回高明的诉请。3、本案一、二审诉讼费由高明、地建公司承担。高明辩称，1、双方签订的合同系真实意思表示，本案齐卉转让购房资格属于齐卉的财产性权利，其通过出售房屋获利，不存在法律规定的购房无效情形。2、地建公司作为出卖方目的获得购房款，齐卉通过转让购房资格获利的行为并未使地建公司的权利受损，转让合同也未使地建公司的权益加重，同时地建公司也知道转让合同的行为，所以并未损害地建公司利益，故应按合同约定履行各自的义务。3、关于齐卉事实与理由最后陈述的车位不属于一审高明的诉请，一审齐卉也并未反诉，故依法不予受理。综上，一审判决认定事实清楚，依法应予以维持。地建公司经传票传唤未到庭，亦未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，齐卉购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，与涉案商品房的出卖人地建公司建立涉案商品房买卖合同关系的买受人并非齐卉，本案与通常房屋买卖之交易相比，其特殊性在于案涉购房的买受主体具有资格特定性，而齐卉仅是转让了购买特定房屋的特许权利，且齐卉转让购房资格的行为并不为我国法律和行政法规所禁止，故涉案购房指标资格转让协议系双方当事人的真实意思表示，为合法有效协议，应当继续履行。故原审法院判决高明与齐卉签订的《购房指标转让协议》继续履行，齐卉配合高明办理“南山花园”7号楼3单元21层西户房屋认购人的变更手续并无不当，应予维持。综上，齐卉的上诉请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原审判决执行；齐卉预交的1050元二审案件受理费由齐卉负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○一九年十一月一日  书 记 员  范  致  远  1