江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8148号上诉人（原审被告）：苏州凯普贝尔三维科技有限公司，住所地苏州高新区竹园路209号。法定代表人：熊效李，董事长。被上诉人(原审原告):苏州创业园科技发展有限公司，住所地苏州市高新区竹园路209号（创业园）。法定代表人：瞿廷华，董事长。委托诉讼代理人：潘晓辉、郭勇，江苏益友天元律师事务所律师。上诉人苏州凯普贝尔三维科技有限公司(以下简称凯普贝尔公司)因与被上诉人苏州创业园科技发展有限公司(以下简称创业园科技公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2018)苏0505民初3359号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人凯普贝尔公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：被上诉人收回上诉人门禁卡权限，实际上控制了涉案房屋和使用权，构成对房屋的实际占有和支配，上诉人不应承担从门禁卡被取消后的房屋租金、物业费、水电费等。本案性质上属于商事租赁，而非一般民事租赁。在被上诉人实际控制房屋后，其就具有了自由支配的能力和继续出租的责任，无权再主张所谓房屋空关产生的租金、物业管理费、占用费和滞纳金。被上诉人创业园科技公司答辩称：1、上诉人就被上诉人掌握门禁卡权限的事实应进行举证，该事项并非法院依法调取证据的范围。2、涉案房屋内有上诉人大量的设施设备存在，房屋一直由上诉人实际占用，其不及时腾房导致的扩大损失应由其自行承担。一审法院查明事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。创业园科技公司向一审法院起诉请求：1、判令确认创业园科技公司与凯普贝尔公司之间关于苏州高新区竹园路209号3号楼1811间房屋的租赁合同关系已于2017年9月30日解除；2、判令凯普贝尔公司立即向创业园科技公司支付所拖欠的租金、物业管理费、电费、空调电费共计1460070.29元（租金为742285元、物业管理费为595656元、电费为96689.33元、空调电费为25439.96元，各项费用算至2017年9月30日，共计1460070.29元）；3、判令凯普贝尔公司支付逾期付款滞纳金769910元（租金和物业管理费逾期付款滞纳金均按照所欠款项每日万分之五计算，均暂算至2018年5月30日，计769910元（租金滞纳金398130元，物业管理费滞纳金371780元），最终计算至实际支付之日止）；4、判令凯普贝尔公司已支付的保证金90000元由创业园科技公司予以没收而无需再退还；5、判令凯普贝尔公司自租赁合同关系解除之日至实际返还房屋之日止（自2017年10月1日至2018年3月15日），按照原合同日租金和日物业费标准之和向创业园科技公司支付房屋占用费136537.5元；6、判令本案诉讼费用由凯普贝尔公司承担。在庭审中，创业园科技公司表示对于2017年10月1日至10月4日期间的租金不主张。一审法院认定事实如下：创业园科技公司系苏州市竹园路209号3幢（3号楼）房屋的所有权人。2010年10月18日，创业园科技公司作为甲方与凯普贝尔公司作为乙方签订了一份《办公场所租赁协议》，约定凯普贝尔公司向创业园科技公司承租坐落于苏州高新区竹园路209号3号楼1811间房屋，建筑面积496.5平方米，用于办公。合同约定租赁期限自2010年10月12日起至2012年10月11日止。甲方免租乙方对于其中100平方米的三年内的租金，对于剩余396.5平方米的租金费用为每平方米30元/月，租金应按季度支付，先付后用，首笔租金30503元（2010年10月12日至12月31日）应在协议签订之日起五个工作日内付清，以后租金应在上季度到期5个工作日前全额支付。合同第三条第2款约定甲方免租乙方对于其中100平方米的三年内的物业管理费，对于剩余396.5平方米的物业管理费月标准为每平方米20元，首笔物业管理费为20336元（2010年10月12日至12月31日），乙方应在支付租金的同时支付物业管理费，乙方迟延支付物业管理费的，按照迟延支付租金的违约责任处理。合同第三条第4款约定：在本协议签署后的五个工作日内，乙方须向甲方支付租赁办公场所的履约保证金。具体金额为9万元整……在整个租赁期间，房屋租赁保证金应被甲方留置，不用于抵扣乙方欠付的租金、物业管理费、违约赔偿金以及其他任何费用，若乙方提前解除合同（或甲方因乙方违约而依据约定解除本合同时），所付保证金不退。合同第八条第3款约定：若乙方未能在本协议规定的时间内向甲方支付到期租金和物业管理费，乙方须按实际逾期付款的租金和物业管理费交纳每日千分之三的滞纳金，逾期交付超过30天的，甲方有权解除合同。合同签订后，创业园科技公司依约向凯普贝尔公司交付了合同约定的1811室房屋，凯普贝尔公司亦缴纳了相应租金。且亦按约交付了9万元的租赁保证金。合同期满后，双方于2012年10月15日就上述1811室房屋续签了一份《办公场所租赁协议》，合同期限自2012年10月12日起至2014年12月31日止，其余相应的租金、物业管理费、违约责任等条款与前一份租赁协议均一致，并约定免除其中100平方米租赁面积的租金和物业管理费。该份协议于2014年12月31日期满后，凯普贝尔公司继续使用案涉房屋，创业园科技公司亦向凯普贝尔公司催要租金及物业管理费。另查明，创业园科技公司与凯普贝尔公司于2012年1月5日还就苏州高新区竹园路209号3号楼1805间房屋签订过一份《办公场所租赁协议》，合同期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止，建筑面积为134平方米，租金为0元/月，物业管理费为每平方米20元，首笔物业费为8040元，但并未明确约定应付款的时间。合同还约定若乙方未能在本协议规定的时间内向甲方支付到期租金和物业管理费，乙方须按实际逾期付款的租金和物业管理费交纳每日千分之三的滞纳金。该合同签订后，创业园科技公司将1805室房屋交付给凯普贝尔公司使用，其后凯普贝尔公司使用至2012年11月30日，即将房屋交还给创业园科技公司，创业园科技公司亦收回房屋。但凯普贝尔公司实际上并未向创业园科技公司就1805室房屋缴纳过任何物业管理费。在庭审中，创业园科技公司确认凯普贝尔公司至今就上述租赁房屋共计向创业园科技公司支付了587607.17元的费用，在该笔款项中，其中用以支付1811号房屋租金的金额为350713元，用以支付1811号房屋物业管理费的金额为162490元，用以支付电费及空调电费的金额分别为51506.02元（最后一次付款时间为2012年8月31日）、22898.15元（最后一次付款时间为2012年8月31日）。凯普贝尔公司在庭审中亦认可其共向创业园科技公司支付的费用金额为587607.17元。鉴于凯普贝尔公司拖欠房租、物业管理费及电费等费用，创业园科技公司多次向凯普贝尔公司发送收款通知书，催缴相应费用，凯普贝尔公司员工陈俊于2015年2月5日、2015年5月18日签收了相应的收款通知书。2015年4月21日，凯普贝尔公司向创业园科技公司出具了一份《付款承诺书》，载明：“本公司承诺在2015年年底付清目前欠的电费104515.59元……如果本公司相关的项目款项到位，新的租房协议达成一致后，付清其余款项……”2015年8月13日，凯普贝尔公司又向创业园科技公司出具了一份《费用展期支付说明》，载明：“关于我公司在创业园的相关费用未支付部分，公司在年底前先支付一部分水电及物业费用，待苏州市政府及科技等相关部门的项目款项以及销售回款、投资公司注入资本到位后再支付全部剩余未支付的费用。考虑到公司的地理位置及产业环境，公司将会调整为产品及服务运营中心，计划2016年运营人员陆续到位……”2017年9月30日，由于凯普贝尔公司一直拖欠租金、物业管理费及电费等费用，故创业园科技公司委托江苏益友天元律师事务所姜勋律师向凯普贝尔公司寄送了一份律师函，该律师函明确通知凯普贝尔公司解除租赁合同，并要求凯普贝尔公司支付拖欠的租金等各项费用、将房屋交还给创业园科技公司。2017年10月5日，凯普贝尔公司法定代表人收到了该份律师函。2018年3月14日，凯普贝尔公司员工廖文彬向创业园科技公司出具了一份《苏州凯普贝尔三维科技有限公司办公物品搬运初步确认单》，载明“1、2018年3月14日至15日清理财务资料、相关文件资料及财务室电脑主机一台，由凯普贝尔工作人员打包带走。2、2018年3月15日至17日，拆卸办公家具和相关研发用硬件设备，打好包放到创业园指定房间存放。说明：这是初步估计时间，时间上尽量加快，争取提前搬运完毕。”2018年3月15日，凯普贝尔公司向创业园科技公司出具了一份《凯普贝尔财务及相关文件资料说明》，载明“我司申请由我司工作人员带走凯普贝尔财务及合同文件资料，内容如下：1、历年财务凭证及账册资料；2、财务用电脑主机二台；3、合同及协议文件。特此申请！”经查，当日在创业园科技公司与凯普贝尔公司共同见证下，凯普贝尔公司确实前去案涉房屋拿取了财务资料、部分合同协议及电脑两台。创业园科技公司在庭审中亦表示其系该日收回了案涉房屋。在庭审中，凯普贝尔公司表示在2014年12月31日合同到期后其即已经将案涉的1811室房屋交还给了创业园科技公司，但经一审法院释明，凯普贝尔公司并未提供相应证据对此予以佐证。在庭审中，创业园科技公司表示2015年4月21日的《付款承诺书》中载明当时凯普贝尔公司结欠的电费104515.59元系包含电费及空调电费。关于2015年4月21日之后所欠电费的具体数额，创业园科技公司仅举证了由案外人陆文德出具的抄表记录，创业园科技公司表示陆文德系创业园科技公司员工。以上事实由房屋权属登记信息、《办公场所租赁协议》三份、《付款及欠款情况说明》、收款通知书及签收表、《付款承诺书》、《费用展期支付说明》、律师函及邮寄凭证、《苏州凯普贝尔三维科技有限公司办公物品搬运初步确认单》、《凯普贝尔财务及相关文件资料说明》及一审法院庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，当事人应按照合同的约定全面履行各自的合同义务。在本案中，创业园科技公司与凯普贝尔公司就苏州市竹园路209号3号楼1811、1805室房屋签订的三份《办公场所租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方理应按约履行。关于苏州市竹园路209号3号楼1805室房屋，鉴于凯普贝尔公司从未支付租赁期内的物业管理费，而经计算自2012年1月1日至凯普贝尔公司交还房屋之日2012年11月30日期间的物业管理费应为29480元，对此，凯普贝尔公司理应即刻支付给创业园科技公司。关于该物业管理费的相应的滞纳金，虽然1805室房屋的《办公场所租赁协议》也约定了滞纳金标准为每日千分之三，但鉴于该租赁协议并未明确约定物业管理费的支付日期，故相应的滞纳金，一审法院酌情以29480元为基数，以每日万分之五为标准，自本案立案之日的2018年7月5日起计算至实际给付之日止。关于苏州市竹园路209号3号楼1811室房屋，虽然合同租期至2014年12月31日到期，但鉴于凯普贝尔公司在彼时并未搬离房屋，而是继续使用该房屋，故创业园科技公司、凯普贝尔公司之间就1811室房屋自2015年1月1日起即存在不定期租赁关系。故凯普贝尔公司理应向创业园科技公司支付相应的租金及物业管理费。但凯普贝尔公司一直拖欠相应租金及物业管理费，故创业园科技公司确实有权解除合同，故双方之间的租赁合同于解除合同的律师函送达之日的2017年10月5日起解除。鉴于创业园科技公司表示相应租金仅主张至2017年9月30日，对此一审法院予以支持。相应的租金及物业费标准，鉴于之前的《办公场所租赁协议》已明确对于其中100平方米免除租金及物业费，故一审法院对于自2015年1月1日之后的租金及物业费亦均仅计算剩余的396.5平方米。经计算，扣除凯普贝尔公司已支付的1811号房屋租金350713元及物业管理费162490元后，凯普贝尔公司截至2017年9月30日尚欠的租金为643285元，尚欠的物业管理费为500176元。关于创业园科技公司诉求的滞纳金，鉴于案涉的《办公场所租赁协议》均对于拖欠租金、物业费的相应滞纳金有明确约定，且创业园科技公司主张的每日万分之五的标准亦低于合同约定的每日千分之三的标准，故一审法院对此亦予以支持，但自2015年1月1日起的应付租金及物业费，由于双方处于不定期租赁合同关系，并未书面或口头约定欠付租金、物业费的滞纳金，故一审法院对于自2015年1月1日之后的应付租金及物业费并不再行计算滞纳金。综上，结合创业园科技公司提供的欠费明细，可计算得出凯普贝尔公司截至2018年5月30日应支付的1811房屋租金滞纳金为201887.91元，物业费滞纳金为208899.13元，之后的滞纳金应以截至2014年12月31日欠付的租金物业费共计489236元为基数，以每日万分之五为标准，自2018年5月31日起计算至实际给付之日止。关于创业园科技公司诉求的电费与空调电费，虽然凯普贝尔公司之前已支付的电费51506.02元及空调电费22898.15元，但由于其最后一次付款时间均为2012年8月31日，早于凯普贝尔公司出具承诺书的2015年4月21日，而凯普贝尔公司出具的该《付款承诺书》中亦明确载明当时凯普贝尔公司结欠的电费为104515.59元，创业园科技公司亦表示该金额包含电费及空调电费，故一审法院认定凯普贝尔公司截至2015年4月21日欠付的电费及空调电费金额确为104515.59元。至于2015年4月21日之后的电费、空调电费，由于创业园科技公司并未提供足够证据证明相应实际用电量，故一审法院难以支持。关于保证金9万元，鉴于该保证金系约定于双方签订的租期自2010年10月12日起至2014年12月31日止的《办公场所租赁协议》，而该《办公场所租赁协议》业已到期，亦不存在提前解除合同或因违约而解除合同的情形，而该合同对于保证金又约定为“若乙方提前解除合同（或甲方因乙方违约而依据约定解除本合同时），所付保证金不退”，故合同约定的该不退还保证金的情形并不成立，故一审法院对于创业园科技公司要求没收保证金的诉求不予支持。对于该笔保证金，凯普贝尔公司可在履行相应合同义务后另行主张。关于1811室房屋的占有使用费，鉴于创业园科技公司解除合同后，凯普贝尔公司并未及时将案涉房屋清空并交还给创业园科技公司，且结合《苏州凯普贝尔三维科技有限公司办公物品搬运初步确认单》和《凯普贝尔财务及相关文件资料说明》可知，合同解除之后，凯普贝尔公司依然尚有财务资料、部分合同协议及电脑放置于案涉房屋之内，且也未将办公家具和相关研发用硬件设备搬离案涉房屋，最终直至2018年3月15日方才清空搬离。因此，对于合同解除后的2017年10月5日起至2018年3月15日期间，凯普贝尔公司确实应向创业园科技公司支付相应的房屋占有使用费，相应的使用费标准一审法院参照原合同载明的每月租金及物业管理费之和，对应的房屋占有使用费计算为105733.3元。关于凯普贝尔公司辩称的其在2014年12月31日合同到期后即已经将案涉的1811室房屋交还给了创业园科技公司，由于其经一审法院释明后依然未提供相应证据对此予以佐证，且结合《付款承诺书》、《费用展期支付说明》、《苏州凯普贝尔三维科技有限公司办公物品搬运初步确认单》和《凯普贝尔财务及相关文件资料说明》可知截至2018年3月15日凯普贝尔公司都尚未实际将案涉的1811室房屋清空交还给创业园科技公司，故一审法院对于凯普贝尔公司的这一辩称意见不予采信。至于凯普贝尔公司辩称的创业园科技公司移除了凯普贝尔公司门禁卡许可致使凯普贝尔公司无法腾房租赁场地，这与凯普贝尔公司的前述辩称互相矛盾，且凯普贝尔公司亦未提供证据对此予以佐证，故一审法院对于这一辩称意见也不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、苏州创业园科技发展有限公司与苏州凯普贝尔三维科技有限公司关于苏州市竹园路3号楼1811室房屋的租赁合同于2017年10月5日解除。二、苏州凯普贝尔三维科技有限公司应于判决生效之日起十日内向苏州创业园科技发展有限公司支付苏州市竹园路3号楼1811室房屋的租金643285元及物业管理费500176元，并支付相应的滞纳金（截至2018年5月30日的滞纳金为410787.04元，其后的滞纳金以489236元为基数，以每日万分之五为标准，自2018年5月31日起计算至实际给付之日止）。三、苏州凯普贝尔三维科技有限公司应于判决生效之日起十日内向苏州创业园科技发展有限公司支付苏州市竹园路3号楼1805室房屋的物业管理费29480元，并支付相应的滞纳金（以29480元为基数，以每日万分之五为标准，自2018年7月5日起计算至实际给付之日止）。四、苏州凯普贝尔三维科技有限公司应于判决生效之日起十日内向苏州创业园科技发展有限公司支付房屋占有使用费105733.3元。五、苏州凯普贝尔三维科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向苏州创业园科技发展有限公司支付电费及空调电费共计104515.59元。六、驳回苏州创业园科技发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费26452元，由苏州创业园科技发展有限公司负担7134元，由苏州凯普贝尔三维科技有限公司负担19318元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。创业园科技公司提供了《收款通知书》及签收依据、凯普贝尔公司出具的《付款承诺书》、《费用展期支付说明》、《苏州凯普贝尔三维科技有限公司办公物品搬运初步确认单》和《凯普贝尔财务及相关文件资料说明》等证据,已形成证据链，证明截至2018年3月15日凯普贝尔公司仍未搬离并返还涉案1811室房屋，凯普贝尔公司应向创业园科技公司支付此期限前的房屋租金、物业管理费及占有使用费等费用。凯普贝尔公司上诉称创业园科技公司从收回凯普贝尔公司门禁卡权限之日便实际控制了涉案房屋，就此未提供证据证明，相关上诉主张本院不予采纳。据此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20945.79元，由上诉人苏州凯普贝尔三维科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年十一月十八日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。