宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0121民初3505号 原告:窦振玉，男，1963年11月26日出生，汉族，工程专业技术人员，住宁夏回族自治区银川市。 被告：金义恒，男，1968年9月27日出生，回族，工人，户籍所在地宁夏回族自治区石嘴山市，现住宁夏回族自治区石嘴山市。 被告：金玉花，女，1954年9月28日出生，回族，退休工人，住宁夏回族自治区石嘴山市。 被告：金凤兰，女，1960年2月1日出生，回族，退休工人，住宁夏回族自治区石嘴山市。 被告:金玉莲，女，1963年4月22日出生，回族，退休工人，户籍所在地宁夏回族自治区石嘴山市，现住广东省佛山市。 被告：郭兰梅，女，1971年2月10日出生，回族，个体工商户，住宁夏回族自治区石嘴山市。 原告窦振玉与被告金义恒、金玉花、金凤兰、金玉莲、郭兰梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告窦振玉、被告金义恒、金玉花、金凤兰到庭参加诉讼，被告金玉莲、郭兰梅经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 窦振玉向本院提出诉讼请求：1、判决原告窦振玉与金明2011年7月3日签订的《购房协议书》有效；2、判決合同有效及该房屋的产权归原告所有，被告履行合同约定办理该房屋的房产证及土地证并无条件配合原告办理过户手续；3、本案所产生的诉讼费由被告承担。原告当庭变更诉讼请求第二项为：该房屋的占有使用权归原告所享有，被告履行合同约定办理该房屋的房产证及土地证并无条件配合原告办理过户手续。事实与理由：原告和被告金义恒及其父亲金明于2011年6月28日经协商达成了由宁夏亘元房地产开发有限公司开发建设的位于永宁县×××室的购房协议，原告于2011年6月28日向宁夏亘元房地产开发有限公司支付了该房屋的购房款人民币188040.40元(壹拾捌万捌仟零肆拾元肆角)，后于2011年7月3日与金明和被告金义恒签署了位于永宁县×××室的购房协议，协议由第三方证人朱志良签字见证。协议约定自交房之日起该房屋的产权及使用权归原告所有，被告需先行自费办理该房屋的房产证及土地证等一切手续，五年后被告必须无条件配合原告办理该房屋的过户手续，但二次过户费用由原告承担.原告于2011年7月3日向被告金义恒和金明支付了该房屋的户头转让费人民币55000元(伍万伍千元，于2012年9月16日交房之日支付了该房屋的尾款人民币4888.6元，(肆仟捌佰捌拾捌元陆角)物业费等其他服务费用，该房屋一直由原告正常使用，并按时交纳该房屋的物业费及水、电费等各项维护费用。因开发公司原因于2018年7月开始办理房产证手续，由于被告父亲金明因病去世，故原告多次联系作为金明的代理人的被告金义恒，要求被告金义恒履行协议办理该房屋的房产证、土地证等，并配合原告无条件办理房屋过户手续，但被告以姐弟关系不和睦，不愿意见面为由，拒绝配合原告办理该房屋的房产证以及过户手续。综上所述，原、被告之间签订的房屋买卖合同协议系真实意思的表达，应属合法有效。为维护合法权益，特向贵法院提起诉讼，恳请贵法院依法判決支持原告的诉讼请求。 金义恒辩称，我同意过户，对原告的诉讼请求及事实理由没有异议。 金玉花辩称，过户是应该过的，我父亲不知道卖房这回事，但是原告支付给被告的5.5万元，我要求和被告金义恒分。 金凤兰辩称，同意被告金玉花的意见，同意过户，另外我要求给我1000元。 金玉莲、郭兰梅未作答辩。 原告围绕诉讼请求提交了购房协议书原件一份、购买房屋交款证明一份、房屋交款银行转账流水明细表原件一份、物业费缴纳发票原件一张、收据原件三张，购房发票原件一份、房屋维修金发票原件一份、收条原件一份、金明委托金义恒为委托人的公证书原件一份、资料领取单一份、金明本人的身份证复印件一份、原告（银子湖水都业主家庭情况登记表一份、房屋交接签收书一份、物业管理承诺书一份，均是复印件），被告金义恒对原告的证据予以认可，被告金玉花、金凤兰对证据中金明的签字、委托书的真实性不予认可，但未举出否定性的证据，本院认为原告的证据具有真实性，能够证明本案事实，依法予以采信。 本院经审理认定事实如下：金明为被告金义恒、金玉花、金凤兰、金玉莲兄弟姐妹的父亲，被告郭兰梅系被告金义恒、金玉花、金凤兰、金玉莲弟媳（其弟弟已故）。2011年6月20日，被告金义恒的父亲金明生前在宁夏石嘴山市公证处进行公证，授权被告金义恒妻子张凤霞在《委托书》上代为签名，《委托书》载明，金明委托其子被告金义恒作为其代理人，全权办理位于×××室房屋交款、签订合同、办理房产证、领取钥匙等一切相关事宜；受托人被告金义恒在办理上述事项中，所签署的一切相关手续，金明均予以承认，由此在法律上产生的权利和义务均由金明享有和承担；委托期限：自签字之日起至委托事项办结为止。公证做完后，原告与金明协商购买其房屋，双方达成购买意向。2011年6月28日，原告向被告宁夏亘元房地产开发有限公司交纳总房款188040.40元。2011年7月3日，金明（出售方，甲方）与原告（购买方，乙方）签订了《购房协议书》，约定：一、甲方自愿将属于自己所有的位于银川市×××室（面积100.24平方米）的住宅楼房出售给乙方，房屋售价243040.4元（大写：贰拾肆万叁仟零肆拾元肆角），其中含甲方出让户头费5.5万元（伍万伍仟元）；二、乙方在2011年6月28日给甲方支付缴纳总房款188040.40元（大写壹拾捌万捌仟零肆拾元肆角），待双方协议签订时，支付甲方出让该房屋户头费5.5万元（伍万伍仟元）；三、若该套房屋升值或贬值，均归乙方所有或承担，如政府上下调整该房屋价格，均属于乙方所有；四、甲方负责办理前期该房产证、土地证等一切所需手续其费用自理，五年后双方进行办理房产证、土地证过户手续，将此房过与乙方名下，过户费用由乙方支付，甲方必须无条件全力配合乙方办理过户手续，须及时提供身份证、户口本等相关资料。金明和被告金义恒及其妻子张凤霞，第三方见证人朱志良在协议上签名。购买协议签订后，原告按照协议约定向被告金义恒的妻子张凤霞账户支付5.5万元，被告金义恒与妻子张凤霞给原告出具了收款收条。2012年9月16日，原告领取了涉案房屋的所有手续及房屋钥匙，并交纳了房屋专项维修基金及物业费，物业费已交纳至2019年12月31日。原告自收到房屋钥匙后对房屋占有居住使用至今。在居住期间，2015年9月15日，宁夏亘元房地产开发有限公司给原告补开了房款发票，房款额为192929元，付款方名称为金明。2017年3月份，金明因病去世。2018年7月份，涉案房屋能够办理房产证手续，但因金明去世无法办理房产手续。原告与五被告协商办理房产证及过户事宜无果，故起诉至本院。本院在庭审中以及庭审后征求五被告的意见，五被告均同意给原告办理房屋过户手续。 本院认为，金明与原告签订的《购房协议书》为双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效的合同。合同签订后，原告履行了交纳房款及给付房屋户头费的义务，金明也履行了交付房屋的义务。原告对房屋占有使用多年。金明去世前已将涉案房屋进行了处分，不属于遗产范畴。金明去世后，由于房屋需进行产权初始登记，作为金明的继承人，均有义务进行涉案房屋产权的初始登记，后将房屋过户登记至原告名下。由于五被告未能就房屋过户事宜达成一致意见，未进行房屋产权初始登记，也未将房屋办理过户手续，致使原告的物权无法实现。现五被告均同意将涉案房屋过户至原告名下，由于金明生前委托被告金义恒办理房屋产权手续，被告金义恒承认代理事项，且代理事项尚未完成，另涉案房屋商品房买卖合同也为被告金义恒所签，被告金义恒也收取了涉案房屋相关款项，因此，被告金义恒应承担涉案房屋产权的初始登记义务，并在完成房屋产权初始登记后将房屋产权协助原告变更登记到原告名下。其他四被告不承担房屋产权初始登记义务和协助办理过户义务。按照《购房协议书》的约定，涉案房屋产权初始登记的费用由被告金义恒承担为宜，变更产权登记的费用由原告承担。 综上所述，对原告要求被告金义恒办理房屋产权证及房屋过户手续的诉讼请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十四条、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》的规定，判决如下： 一、确认原告窦振玉和金明于2011年7月3日签订的《购房协议书》有效； 二、被告金义恒于判决生效后三十日内办理位于永宁县×××室房屋产权登记手续并协助原告将该房屋产权登记手续变更至原告窦振玉名下。办理房屋产权登记的费用由被告金义恒承担，办理房屋产权变更登记手续的费用由原告窦振玉承担； 三、驳回原告窦振玉要求被告金玉花、金凤兰、金玉莲、郭兰梅办理涉案房屋产权登记手续及产权过户手续的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由金义恒负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  黄永福 二〇一九年十一月十四日 书记员  马彩琴 附：判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十四条被代理人死亡后，有下列情形之一的，委托代理人实施的代理行为有效： （一）代理人不知道并且不应当知道被代理人死亡 （二）被代理人的继承人予以承认； （三）授权中明确代理权在代理事务完成时终止； （四）被代理人死亡前已经实施，为了被代理人的继承人的利益继续代理。 《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》 第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。 按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。