青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1755号上诉人（原审原告）：张仲红，住青海省乐都县。委托诉讼代理人：李信善，青海汇元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海省庄和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916301037104485714（1-1）。法定代表人：龚煜。委托诉讼代理人：姬治平，该分公司法务主管。委托诉讼代理人：苏文财，该公司法务部员工。被上诉人（原审被告）：青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司，统一社会信用代码：91630104595031067U（1-1）。负责人：南积勋。委托诉讼代理人：姬治平，该分公司法务主管。委托诉讼代理人：苏文财，该公司法务部员工。上诉人张仲红与被上诉人青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称庄和公司）、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司（以下简称庄和西宁分公司）房屋买卖合同纠纷一案，张仲红于2019年1月15日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求：1.判令庄和公司、庄和西宁分公司连带支付截至2018年11月30日的违约金208272元，并判令支付2018年11月30日起至房屋实际缴费之日的违约金。2.案件诉讼费、保全费、保单费由庄和公司、庄和西宁分公司承担。诉讼中，张仲红变更诉讼请求：1、自2016年1月1日至2018年11月30日止共1064天，即：（1064天×0.0004×489361元=208272元）；2.放弃判令支付2018年12月1日起至房屋实际缴费之日的违约金、保全费诉讼请求，另案主张。西宁市城西区人民法院于2019年7月30日作出（2019）青0104民初331号民事判决，宣判后，张仲红不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。一审法院认定事实：2015年3月17日张仲红（买受人）与庄和西宁分公司（出卖人）签订《西宁市商品房买卖合同（合同编号：YS0221504、房屋代码：531358）》一份，协议约定了张仲红购买涉案房屋位于西宁市××区，建筑面积65.52平方米，房屋单价7457.50元/㎡，总价款489361元，合同第六条约定：付款方式及期限。一次性付款，合同签订后张仲红一次性付清全额房款；另合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任；第八条交付期限。出卖人于2015年12月30日交付买受人使用；第九条出卖人逾期交付违约责任。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限届满第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金，合同继续履。（2）逾期不超过30日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自本合同第八条规定的最后交付期限届满第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之4的违约金。合同还约定了其他事项等内容。合同签订后张仲红依约缴纳房款，庄和西宁分公司已收到该房款。张仲红根据约定主张违约金自2016年1月1日至2018年11月30日止，共1064天，即：1064天×0.0004×489361元=208272元。2018年12月1日起的违约金张仲红另案主张。庄和西宁分公司认为张仲红主张的违约金过高，根据法律规定，当事人主张约定违约金过高的，法院应根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，并进行调整。双方产生分歧，致使纠纷产生。另查明，2019年2月27日庄和西宁分公司向一审法院申请司法评估申请，鉴定过程中庄和西宁分公司撤回鉴定申请，终止鉴定工作；再查明，2016年7月19日张仲红与青海华联商厦商业管理有限公司签订《委托经营管理合同》约定：委托期限为2016年1月1日至2025年12月31日，租金39149元/年-48936元/年不等。2016年8月24日张仲红与青海华联商厦商业管理有限公司签订《西宁海湖新区“财富广场”授权收房委托书》，载明：自2016年5月1日青海华联商厦商业管理有限公司已向张仲红支付租金，视为本人所购商铺已正式接收……。2016年8月13日庄和西宁分公司《交房通知书》、2016年8月16日《房屋交接验收表》等证据。一审法院认为，张仲红与庄和西宁分公司于2015年3月17日签订的《西宁市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应严格按照协议约定履行各自义务。但由于庄和西宁分公司的原因，未按照约定交付房屋，已构成违约,理应承担违约责任。双方争议的焦点问题是：1、庄和公司、庄和西宁分公司应否承担违约金责任，约定每日万分之4违约金是否过高，是否予以调整是否准许；2、关于庄和公司、庄和西宁分公司应否承担连带责任的问题。针对第一个争议焦点，从合同约定的内容履行来看，庄和西宁分公司未按约定的期限履行交付房屋义务，导致违约，应当承担违约责任。对违约金过高的认定标准，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，被告则享有违约金调整请求权，由于张仲红未提供证据证实其造成的各项实际损失，故在合理合法的情形下，根据公平原则，结合合同的履行情况等因素综合权衡，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质综合权衡，案涉合同约定的违约金过高，应予以调整，符合法律规定，张仲红主张的违约金应自2016年1月1日至2018年11月30日止，一审法院酌情调整逾期交房违约责任为按已交房款的年利率6%向张仲红支付资金占用期间利息85638.18元，即（489361元×年利率6%÷12个月×逾期35个月）。但应扣减关联公司青海华联商厦商业管理有限公司已支付给张仲红的委托收益39149元/年。现应赔偿张仲红违约金85638.18元-39149元/年=46489.18元，予以支持。对张仲红自2018年12月1日起的违约金另案主张，予以准许。对第二个争议焦点关于庄和公司应否承担连带责任的问题。张仲红提出二公司承担连带责任的请求因庄和西宁分公司是庄和公司的分支机构，不具有法人资格，其责任应当由庄和公司承担，此请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，遂判决：1.庄和公司自判决生效之日起十五日内向张仲红支付2016年1月1日至2018年11月30日止违约金即85638.18元(应扣除张仲红已收取的受益金39149元/年后，庄和公司尚应支付46489.18元；2.驳回张仲红对庄和公司西宁分公司的诉讼请求；3.驳回张仲红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4424元，减半收取2212元，保单费2000元，由张仲红负担1712元，庄和公司负担2500元。宣判后，张仲红不服，向本院提起上诉称：一审法院按照年利率6%计算违约金没有法律依据，庄和公司应当按照合同约定的每日万分之四的标准向张仲红支付违约金。张仲红按照合同约定标准主张违约金有合理依据，且本案同类型案件已有生效判决，应当统一尺度予以裁判。根据法律规定，分支机构也应当以其财产承担连带责任，不足以承担的，由总公司承担，故庄和公司及庄和西宁分公司应承担连带责任。关于华联商厦公司支付给张仲红的款项不应在本案中予以扣除，华联公司与庄和公司均为登记注册成立的独立的法人，张仲红与华联公司之间的权利义务关系不应在本案中处理，本案张仲红要求庄和公司及庄和西宁分公司承担逾期交房违约责任与华联公司无涉，庄和公司应当全额支付全部违约金款项。综上，请求二审人民法院撤销原判，改判支持张仲红一审诉讼请求，并由庄和公司及庄和西宁分公司承担诉讼费用。庄和公司及西宁分公司辩称，原判认定事实清楚，判决结果准确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，张仲红与庄和西宁分公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。双方均应按约定履行各自义务。本案中，张仲红已按约定履行支付全部购房款的合同义务，庄和西宁分公司亦应按约定的期限将验收合格的房屋交付给张仲红，但其至本案审理期间，仍未交付，应承担违约责任，故张仲红请求违约金的主张应予支持。《商品房买卖合同》真实有效，当事人双方均不持异议，双方明确约定了逾期交房超过30日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，一审法院酌定调整违约金标准为年利率6%违反了当事人意思自治原则，且已生效的判决已确定了每日万分之四支付违约金的标准，故一审法院对此节酌定不当，应予纠正，违约金计算应自2016年1月1日至2018年11月30日止，共1064天，即：1064天×0.0004×489361元=208272元。一审根据公平原则，将关联公司青海华联商厦商业管理有限公司已支付给本案中张仲红的委托收益予以抵扣并无不当。现应赔偿张仲红违约金208272元-39149元/年=169123元。一审查明基本事实清楚，但判决结果不当，应予纠正。张仲红所持上诉请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款一、二项的规定，判决如下：一、维持西宁市城西区人民法院（2018）青0104民初331号民事判决第二、三项即“驳回张仲红对青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司的诉讼请求；驳回张仲红其他诉讼请求。”二、变更西宁市城西区人民法院（2018）青0104民初331号民事判决第一项为“青海省庄和房地产开发有限公司自本判决送达之日起十五日内向张仲红支付2016年1月1日至2018年11月30日止违约金169123元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2212元，保单费2000元，共计4212元由青海省庄和房地产开发有限公司负担3814，由张仲红负担398元；二审案件受理费4424元，由张仲红负担796元，青海省庄和房地产开发有限公司负担3628元。本判决为终审判决。审判长 林建平审判员 李 娟审判员 任 宁 二〇一九年十一月二十五日书记员 马卓群附:依据的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律准确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；