河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终6118号上诉人（原审被告）：河南博伟置业有限公司，住所地郑州市郑东新区商务外环路14号24层2410号。法定代表人：袁学忠，任总经理职务。委托诉讼代理人：李杨，河南众筹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：席丽，女，汉族，1986年6月5日出生，住南召县。现住车站南路中达明治新城Ｂ区。委托诉讼代理人：多竹林，河南大统律师事务所律师。原审被告：郑州红升源商业管理有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路8号东1单元3层302号。法定代表人袁圆，任总经理职务。委托诉讼代理人：李杨，河南众筹律师事务所律师。上诉人河南博伟置业有限公司（以下简称博伟公司）因与被上诉人席丽、原审被告郑州红升源商业管理有限公司（以下简称红升源公司）为房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院(2019)豫1302民初2362号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。博伟公司上诉请求：请求二审法院依法撤销南阳市宛城区人民法院(2019)豫1302民初2362号民事判决，改判上诉人河南博伟置业有限公司支付的利息自被上诉人席丽起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付至款付清之日止（不服利息自2014年12月23日至2019年3月12日，利息共计56912元）。一审判决未充分考虑被上诉人在签订合同后这几年的表现，应认定自起诉之日起计算利息。席丽辩称：首先，上诉人对合同效力无异议，同意返还已付的购房款，仅对支付利息有异议。其次，上诉人至今仍未取得2＃楼的商品房预售许可证，剩余购房款的按揭也成泡影，上诉人明知自己无预售许可证，仍向被上诉人承诺6个月内签正式的买卖合同并网签备案，于2018年1月9日，强迫被上诉人附加与博伟公司的关联公司红升源公司签了一份从合同即“商铺委托经营合同书”，上诉人6个月内签正式的商品房买卖合同并网签备案的承诺至今亦未实现，被上诉人再次被骗。根据法律规定，本案房屋买卖合同无效，无效合同效力自始无效，计算利息应自合同无效之日开始计算。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。红升源公司答辩意见同上诉人博伟公司意见。席丽向一审法院起诉请求：被告博伟公司故意隐瞒未取得预售许可证在南阳市××路中心城××＃××＃楼商铺××号对面开发楼盘，原告于2014年12月23日与被告博伟公司签订博伟?彩虹城1#、2＃商“婴童新天地”认购协议，约定原告认购被告位于2＃楼2层54号铺面，面积31.13平方米，单价17188.5元／平方米，该房屋总价款为：535078元，其中原告支付首付款275078元，余款270000元，被告博伟公司答应用银行按揭贷款方式支付。合同签订后，原告支付了首付款275078元。被告至今仍未取得2＃楼的商品房预售许可证，剩余购房款的按揭也成泡影；被告又用一计，继续欺诈隐瞒，明知自己无预售许可证，仍向原告承诺6个月内签正式的买卖合同并网签备案，以此为诱饵，2018年1月9日，强迫原告附加与博伟公司的关联公司红升源公司签了一份从合同即“商铺委托经营合同书”。被告6个月内签正式的商品房买卖合同并网签备案的承诺至今亦未实现，原告再次被骗。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，被告未取得2＃楼的商品房预售许可证的情况下，双方之间的博伟?彩虹城1#、2＃商铺“婴童新天地”认购协议为无效协议，从合同“商铺委托经营管理合同书”当然为无效协议。上述商品房买卖合同的司法解释第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……”故诉至法院请求，1、依法确认2014年12月23日原告与被告博伟公司双方签订的商铺“婴童新天地”认购协议为无效协议；依法确认2018年1月9日原告与被告红升源有限公司签订的商铺委托经营管理协议为无效协议；2、判决被告返还原告购房款264580元及利息（从2014年12月23日计按中国人民银行同期贷款利率至付清之日止），并判决被告赔偿原告损失79374元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月23日，博伟公司出卖方（简称甲方）与席丽买受方（简称乙方）签订了《博伟?彩虹城1#.2＃商铺“南卜日?婴童新天地”认购协议》。协议约定（摘要）：第一条买受人所认购物业的基本情况买受人所认购的物业位于城××＃××＃楼商铺××号铺面，该套物业建筑面积31.13平方米，单价17188.50元／平方米，该房屋总价款为535078元。2018年1月9日，铺面位置改变，面积差款已调整，前5年租金抵商铺款，剩余部分10498元退还给商铺所有人。第二条付款方式及期限买受人选择按揭方式付款：买受人于签订本协议时间向出卖人支付购房款275078元，余款260000元办理银行按揭。第三条、甲乙双方在自愿平等、协商一致的基础上达成以下约定：1、如乙方逾期支付房款30日以内，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付预期应付款万分之一的利息；乙方逾期支付房款超过60日，甲方有权终止本协议，并将乙方所认购物业另行出售，不退还已缴纳房款。2、甲方应当在2015年12月30日前，将乙方所认购物业按相关要求交付给乙方使用（若为返租模式的，则从该日期开始计算房租）。3、甲方如未能按约定时间交房或支付返租款，则每拖延一日按乙方已支付款项万分之一支付利息直至交房或支付返租款为止（不可抗力及行政原因除外）。甲方逾期交房或支付返租款时间超过60日，乙方有权终止本协议，并要求甲方退回已付款项。4、本协议所述购房款不包含购买该物业应由乙方支付的相关税、费，该税、费由乙方自行承担并另行缴纳。5、本认购协议所记载双方地址、电话即为双方在认购协议履行过程中的法定地址和联系电话，任何一方对此有所变更，应及时书面通知对方，否则对方依照本协议记载的地址、电话等发出的通知即视为送达”。2018年1月9日，被告红升源公司受委托方（简称甲方）与原告席丽委托方（简称乙方）签订了《博伟彩虹城?孕婴童新天地商铺委托经营管理合同书》。合同约定（摘要）：第一条商铺位置面积及用途1-1乙方的商铺坐落在南阳市工农路××彩虹城××＃栋裙楼商业孕婴童新天地2层05号商铺。该商铺建筑面积为21.99平方米，总房款为377975元整。1-2乙方不可撤销地全权委托甲方对该商铺进行商业管理，并同意该商铺作为商业经营使用。第四条委托期限4-1委托期限为十年，委托起始日为2018年1月1日，委托终止日2027年12月31日。第六条委托经营收益支付事项及风险2、一次性签订十年委托经营管理合同，前五年自2018年1月1日至2022年12月31日，根据签订的《商品房买卖合同》约定的房屋总价款按年回报6%，年租金22679元，上述租金返还期限内总金额直接抵扣乙方所签订的《商品房买卖合同》所约定的房屋剩余房款。后五年自2023年1月1日至2027年12月31日，根据签订的《商品房买卖合同》约定的房屋总价款按年回报7%，年租金26458元．另查明，博伟公司现已取得1＃楼的商品房预售许可证，未取得2＃楼的商品房预售许可证。一审法院认为，第一、关于被告博伟公司与原告席丽签订的《博伟彩虹城1#、2＃商铺“南阳婴童新天地”认购协议》的定性问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案中被告博伟公司与原告席丽签订的购房协议中主体明确、房屋位置具体确定、房屋面积确定、房屋每平方米价格及总金额具体、付款方式、付款时间具体，已经具备商品房买卖合同的主要要件，并且被告博伟公司已经收受席丽交纳的购房首付款275078元并出具有收据，故被告博伟公司与原告席丽签订的《博伟?彩虹城1#、2＃商铺“南阳婴童新天地”认购协议》应当认定为商品房买卖合同。第二、关于合同的效力问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效律、行政法规的强制性规定。”本案中，到目前为止，博伟公司仍未取得2＃楼的商品房预售许可证，因此博伟公司与席丽签订的《博伟彩虹城1#、2＃商铺“南阳?婴童新天地”认购协议》应认定为无效协议。故2018年1月9日，红升源公司与席丽签订的《博伟彩虹城?孕婴童新天地商铺委托经营管理合同书》该从合同也一并无效。第三、关于过错责任问题。本案中，席丽称博伟公司在出售房产时存在隐瞒未取得预售许可证、延期交房的问题。席丽作为房屋买受人，其对所购房屋的是否具有相关的资质证书应负有一定的注意义务，同时亦未能提供证据证明博伟公司在其售楼广告和说明书等中就《商品房预售许可证》等问题进行过明确的承诺，故不能认定博伟公司在签订认购协议时存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的行为，也不能认定其提供虚假商品房预售许可证明的行为。博伟公司虽然没有上述行为，但其在没有取得商品房预售许可证的情况下签订了认购协议书，对导致该认购协议书无效具有一定的过错，席丽明知博伟公司没有取得商品房预售许可证明，而自愿认购博伟公司开发的彩虹城楼盘，席丽对导致该认购协议书无效也具有一定的过错，且席丽没有提供损失的证据。因此席丽要求赔偿损失理由不当，证据不足，不予支持。席丽要求返还已付房款264580元及利息（利息自2014年12月23日起计按中国人民银行同期贷款利率至付清之日止），理由正当，证据充分，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《商品房销售管理办法》第十六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告席丽与被告河南博伟置业有限公司于2014年12月23日签订的《博伟彩虹城1#.2＃商铺“南阳?婴童新天地”认购协议》及2018年1月9日与被告郑州红升源商业管理有限公司签订的《博伟彩虹城?孕婴童新天地商铺委托经营管理合同书》为无效协议；二、限被告河南博伟置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告席丽购房款264580元及利息，利息自2014年12月23日起至款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付；三、驳回原告席丽的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7599元，由被告河南博伟置业有限公司负担6069元，原告席丽负担1440元。二审中，当事人双方均无新的证据向本院提交。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人博伟公司的上诉理由，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案到目前为止，博伟公司仍未取得2＃楼的商品房预售许可证，因此博伟公司与席丽签订的《博伟彩虹城1#、2＃商铺“南阳?婴童新天地”认购协议》应认定为无效协议。本案双方的房屋买卖合同无效，无效合同效力自始无效，故一审判决对利息自合同无效之日起计算并无不当。上诉人博伟公司的上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。综上，博伟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1223元，由上诉人河南博伟置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  牛永权审判员  孙小刚二〇一九年十一月二十日书记员  宋亚男