江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9593号上诉人（原审原告）：范晓辉，男，1982年10月15日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：边学梁，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈强，男，1963年7月5日出生，汉族，住苏州市姑苏区。上诉人（原审被告）：姑苏区乾生元假日酒店，住所地苏州市姑苏区山塘街45号。经营者：郏勤，女，1956年6月25日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：缪莹、黄建文，江苏日易律师事务所律师，代理上述两上诉人。上诉人范晓辉、陈强、姑苏区乾生元假日酒店（以下简称乾生元酒店）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初3284号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范晓辉上诉请求：撤销原审判决并依法改判。事实与理由：1、范晓辉于2016年8月26日和王某1、王某2签订转让协议后接手经营乾生元酒店，一审法院认定2016年4月王某1、王某2联系范晓辉协商合伙经营酒店错误。2、王某1、王某2和朱宏的转让协议与王某1、王某2和范晓辉的协议相互独立，相应的转让金额也无牵连关系，范晓辉支付给王某1、王某2的转让费为1316800元，按照摊销比例计算上诉人的该部分损失为598545元。3、范晓辉主张的空调、电话交换机、电视机、空气能热水器、监控器材等设备损失中的部分设施不能搬离，即使能够搬离也无二次使用价值，对于这部分损失，原审法院作出的10%的赔偿比例过低，应当按照涉案房屋租赁合同期限及已履行期限的比例进行摊销更为公平。陈强、乾生元酒店答辩称：1、一审审理过程中对于转让金的事项询问过证人王某1、王某2，也问过范晓辉本人，各方均确认转让费的金额为92万元。范晓辉认为其接手酒店的日期为2016年的8月26日，该理由不能证明转让费的实际金额并非92万元。其何时接手经营酒店、是否支付租金与转让费金额没有必然的因果关系，一审法院对于转让费的认定事实清楚。2、范晓辉认为原审法院对空调、电话、交换机、电视机等设备的损失作出10%的赔偿比例过低，但其并没有陈述相应的理由以及有效证据予以证明赔偿比例过低。陈强、乾生元酒店上诉请求：撤销一审判决并依法改判，一、二审诉讼费用由范晓辉承担。事实与理由：根据范晓辉与陈强、乾生元酒店约定的内容表明，陈强、乾生元酒店并没有因范晓辉实际支出了转让费而有因果关系上的获益，该损失应由转让费的受益人承担。2、双方签订租赁合同时,陈强已明确告知范晓辉涉案房屋存在抵押及查封的情况，现其以陈强、乾生元酒店未告知租赁房屋存在下次为由主张终止合同并要求陈强、乾生元酒店承担违约责任于法无据。3、苏州工业园区人民法院至今未对涉案房屋采取强制清场措施，涉案房屋仍可使用，范晓辉对租赁权的行使不受影响，按照此前同类案件的判决，范晓辉要求陈强、乾生元酒店承担违约责任不应予以支持。范晓辉辨称：答辩意见同范晓辉的上诉意见。原审原告范晓辉向一审法院起诉请求：1、判令范晓辉与陈强、乾生元酒店签订的房屋租赁合同于2019年2月25日终止；2、陈强、乾生元酒店退还保证金10万元；3、陈强、乾生元酒店退还范晓辉租金72336元；4、陈强、乾生元酒店退还范晓辉垫付的水电费13233.8元、水电费余额2713.76元以及税费16800元；5、陈强支付住宿费用110600元；6、陈强、乾生元酒店赔偿范晓辉损失1588201元；7、本案诉讼费用由陈强、乾生元酒店承担。审理中，范晓辉撤回第5项诉讼请求，并变更第6项诉讼请求为：陈强、乾生元酒店赔偿范晓辉损失936701元（包括平台推广费用54000元，空调费95000元及安装费17400元，更新监控系统支出19600元、电话交换机4500元、插卡取电系统11600元、装修吧台26000元，电视机13464元，安装空气能热水器47000元，转让费598500元，搬场费用16000元及员工遣散费用33637元）。一审法院认定以下事实：苏州市姑苏区山塘街45号的不动产权属系乾生元酒店登记经营者郏勤及其配偶盛旦华共同共有。该房屋分别于2009年11月11日、2013年12月30日抵押给中国光大银行股份有限公司苏州分行，且自2015年1月起被多家法院查封。2012年3月7日，郏勤（出租方）与陈强（承租方）签订《商业房屋租赁合同》，约定郏勤将山塘街45号（2963.25平方米）出租给陈强使用，租期自2012年3月7日起至2027年3月6日止；合同约定陈强有权将房屋转租给他人使用，转租收入归陈强所有。2016年8月26日，陈强、乾生元酒店（出租方、甲方）与范晓辉（承租方、乙方）签订《商业房屋租赁合同》，约定甲方将山塘街45号（大堂、二楼、三楼）商业用房出租给乙方，租期自2016年4月1日至2021年3月30日，租金80万元/年，任一方导致合同无法继续履行，应及时通知对方，办理合同终止手续，并由责任方赔偿对方相应损失。合同签订后，范晓辉向陈强、乾生元酒店支付保证金10万元，租用上述房屋经营乾生元酒店客房部。现范晓辉向陈强支付房屋租金至2019年3月31日。另查明，2016年4月，案外人王某1、王某2在互联网上看到案外人朱宏转让乾生元酒店经营权的信息，因资金压力较大，故联系范晓辉协商合伙经营乾生元酒店。2016年6月，朱宏与王某1签订转让协议，约定朱宏将乾生元酒店5年的经营权（自2016年4月1日至2021年3月31日）转让给王某1，王某1支付转让费92万元及第一年租金80万元，合计172万元。后因范晓辉表示要独立经营，故王某1、王某2退出乾生元酒店经营，并由范晓辉实际承担了乾生元酒店的转让费。2016年8月26日，陈强、范晓辉在朱宏、王某1、王某2在场情况下签署了前述涉案房屋租赁合同。截至2017年底，范晓辉向王某1、王某2陆续支付共计1783500元，其中包括2016年4月1日至2017年3月31日的租金80万元。2017年4月1日后的租金由范晓辉直接支付给陈强。范晓辉自2016年9月1日实际经营乾生元酒店后，与上海优恒酒店管理有限公司签订加盟合同，更换了空调、电视、监控设备、电话交换机、更新安装了插卡取电系统、身份证识别系统及空气能热水器。再查明，因乾生元酒店登记经营者郏勤与案外人之间的纠纷，涉案房屋被园区法院依法查封并进入司法拍卖程序。园区法院于2016年11月25日向陈强发出协助执行通知书，要求其停止向郏勤支付房屋租金，陈强以案外人身份对执行包括涉案租赁房屋在内的山塘街45号房屋提出书面异议，请求对涉案房屋进行带租约拍卖，园区法院中止了涉案房屋的司法拍卖程序，于2017年1月11日作出（2016）苏0591执异79号执行裁定书，驳回了陈强的异议请求，并于2017年3月21日通知陈强要求其腾空房屋。陈强于2017年5月22日向园区法院提起案外人执行异议之诉，要求确认其对苏州市屋享有租赁权并支持带租拍卖苏州市屋，园区法院于2018年3月5日裁定驳回了陈强的起诉，陈强不服上诉，苏州市中级人民法院于2018年12月18日作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。2019年2月20日，园区法院向陈强送达通知书，责令陈强及相关人员在10日内腾空被执行人郏勤、盛旦华名下位于苏州市山塘街45号房地产。2019年2月25日，范晓辉委托律师函告陈强、乾生元酒店，通知因园区法院责令腾退房屋而终止双方签订的房屋租赁合同，并要求赔偿损失。2019年2月26日，范晓辉对乾生元酒店客房部停止营业，并于2019年3月2日搬离涉案房屋，将钥匙交还陈强。审理中，范晓辉陈述称，其在经营乾生元酒店客房部期间，向上海优恒酒店管理有限公司支付平台推广费用74000元、购买50台空调支出95000元及安装费17400元、更新监控系统支出19600元、电话交换机4500元、插卡取电系统11600元、购买电视机13464元、安装空气能热水器47000元、装修吧台26000元；2019年2月28日搬离涉案房屋时，将可移动的家电及设施设备搬离，仅剩20多个监控探头及空气能热水器的储水桶未搬走，并支出空调拆除及搬场费用16000元及6个员工的遣散费用33637元。范晓辉主张的前述费用，均提供了相应的付款凭证或收据佐证。审理中，陈强陈述称，其于2016年8月26日签订涉案房屋租赁合同时已告知范晓辉乾生元酒店存在诉讼，但不会影响该酒店租赁及经营，如有影响，每年赔偿8万元；范晓辉对此不予认可。以上事实，由范晓辉提交的商业房屋租赁合同、收条、转让协议、付款及转账凭证、园区法院执行通知书、律师函及邮寄凭证、园区法院及苏州中院民事裁定书、员工遣散费用支付凭证及员工身份证复印件、酒店管理咨询服务合同及付款凭证、空调采购及安装付款凭证、吧台装修、监控安装、电话交换机、插卡取电系统付款凭证、空调拆卸费及搬迁费付款凭证、电视机采购凭证、酒店加盟及管理系统合同及付款凭证、一审法院向王某1、王某2调查的笔录及当事人庭审陈述在案证实。一审法院认为，范晓辉与陈强、乾生元酒店之间签订的商业房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规相关强制性规定，成立并有效，双方均应恪守合同义务。现该房屋租赁合同因园区法院强制执行要求腾让清场而无法继续履行，结合在该执行案件中的被执行人郏勤系乾生元酒店的经营者，且陈强向园区法院提出的执行异议、执行异议之诉均未得到支持，故陈强、乾生元酒店作为涉案房屋的出租人，未能保障范晓辉在约定的租赁期限内租用涉案房屋的权利，应承担相应的违约责任。陈强、乾生元酒店抗辩已在签约前明确告知范晓辉涉案酒店存在债务纠纷的意见，因缺乏有效的证据证明，且与其庭审陈述的该纠纷不影响租赁权实现存在矛盾，故一审法院对陈强、乾生元酒店的上述抗辩意见不予采纳。鉴于范晓辉在2019年3月2日将涉案房屋腾空交还陈强，故一审法院认定涉案房屋租赁合同于该日终止履行。关于范晓辉主张的各项诉请，一审法院分述如下：一、租赁保证金。陈强、乾生元酒店认可已收取范晓辉租赁保证金10万元，并同意在本案中一并结算；现范晓辉已腾空交还房屋，故其主张退还保证金10万元的诉讼请求，一审法院予以支持。二、未使用租金。陈强、乾生元酒店认可范晓辉已支付租金至2019年3月31日，现因一审法院已认定涉案房屋租赁合同于2019年3月2日终止履行，故2019年3月3日至3月31日期间租金63562元陈强、乾生元酒店应予返还。范晓辉主张超出部分，一审法院不予支持。三、水电费、税费。陈强、乾生元酒店认可水电费15947.56元应予返还，一审法院照准；至于税费，范晓辉主张经营期内因乾生元酒店客房部与餐饮部分开经营，税费2400元/月应各半承担，但未提供相应的合同依据；且其主张乾生元酒店内存在多种经营业态应分摊税费，其请求权基础并非本案审理的房屋租赁合同，故一审法院对其主张税费部分的诉请不予理涉。四、范晓辉主张的各项损失：1、范晓辉主张的空调、电话交换机、电视机、空气能热水器、监控器材等设施设备，其虽提供购买及支付凭证，但因上述设施设备系可移动物品，现已搬离涉案房屋，虑及上述设施设备因搬动、二次利用出现的贬值损失，一审法院酌情按范晓辉主张及举证的购置价格（95000元+4500元+13464元+47000元+19600元=179564元）的10%确定损失赔偿金额计17956元。2、范晓辉主张的员工遣散费用、2019年2月拆卸空调及搬场费用，均系因涉案房屋租赁合同提前终止履行产生的实际损失，因范晓辉已提供相关付款记录，一审法院对此予以采信，对其主张陈强、乾生元酒店应赔偿员工遣散费用33637元及拆卸、搬场费用16000元均予以支持。3、范晓辉主张的吧台改造费用、插卡取电系统费用、空调安装费用，由于上述费用（26000元+11600元+17400元=55000元）不因范晓辉腾让房屋而可以止损，故应结合涉案房屋的租赁合同期限及已履行期限的比例进行摊销更符合公平原则。涉案房屋租赁合同租期实为55个月（自2016年9月1日起至2021年3月30日），已经履行30个月，未履行25个月，故一审法院酌情确定陈强、乾生元酒店应当承担范晓辉的损失为25000元（55000元÷55×25）。4、范晓辉主张的平台推广费用，根据其举证，平台推广费用共计支出74000元，包括智云PMS使用费20000元、系统维护费用三年18000元（6000元/年）、履约保证金5000元以及其他酒店LOGO、易耗品类等31000元。现范晓辉主张该损失为54000元，虑及涉案房屋租赁合同已履行30个月，故除范晓辉主张的系统维护费应按三年（36个月）进行摊销外，其余费用均应按合同有效租期（55个月）进行摊销，故支持范晓辉主张陈强、乾生元酒店赔偿的上述损失计28455元（18000元÷36×6+56000元÷55×25）。范晓辉主张超出部分，一审法院不予支持。5、范晓辉主张的转让费。范晓辉主张其自2016年9月1日起承租涉案房屋，故从其向王某1、王某2实际支付的款项中扣减2016年9月1日至2017年3月31日期间的租金后的剩余款项均为转让费，即转让费应为1316800元（1783500元-466700元）。然根据王某1、王某2陈述其与范晓辉自2016年4月起即协商合伙经营乾生元酒店，王某1与朱宏于2016年6月签订的转让协议明确约定转让费为92万元，结合范晓辉认可其因独立经营酒店而由王某1、王某2退出酒店经营、2016年8月26日范晓辉、陈强签订涉案房屋租赁合同时王某1、王某2、朱宏均在场的情形，可以认定范晓辉实际支出的转让费即为朱宏与王某1约定的92万元，其余费用则包含了2016年4月至2017年3月的租金80万元及范晓辉与王某1、王某2之间协商的其他款项。因转让费系范晓辉实际支出且不因其腾让房屋而可以止损，故应按涉案房屋的租赁合同期限及已履行期限的比例进行摊销，据此一审法院支持范晓辉主张陈强、乾生元酒店赔偿的转让费损失计418182元（920000元÷55×25）。综上，陈强、乾生元酒店应当赔偿范晓辉的各项损失合计523230元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：一、范晓辉与陈强、姑苏区乾生元假日酒店就苏州市姑苏区山塘街45号（大堂、二楼、三楼）商业用房签订的房屋租赁合同于2019年3月2日终止履行。二、陈强、姑苏区乾生元假日酒店于本判决生效之日起十日内支付范晓辉租金63562元、保证金100000元、水电费15947.56元。三、陈强、姑苏区乾生元假日酒店于判决生效之日起十日内赔偿范晓辉各项损失523230元。四、驳回范晓辉的其他诉讼请求。案件受理费19800元，财产保全费5000元，合计24800元，由范晓辉负担7614元，由陈强、姑苏区乾生元假日酒店共同负担17186元。二审中，范晓辉提供以下证据：1、乾生元酒店前实际经营人朱宏与当时租赁酒店部分场地的曹军生签订的租赁协议书复印件一份，证明乾生元假日酒店在2016年的5月份是由朱宏经营的，并非如一审判决书所查明的2016年4月份王某1、王某2与范晓辉就接触该酒店。2、范晓辉与王某1、王某2的微信聊天记录两份，证明范晓辉与王某1、王某2于2016年的8月份才认识，才开始加了微信，由于王某1、王某2与之前的涉案酒店实际承租人朱宏存在债务纠纷，范晓辉在2016年的8月份获得乾生元假日酒店的经营权之后，由于王某1、王某2未提前告知所以发生纠纷，在派出所进行协调的过程,也证明范晓辉于2016年8月份才开始承租涉案酒店。陈强、乾生元对上述证据发表质证意见为：1、对于朱宏与曹军生签订的租赁协议书复印件真实性、有效性均不予认可。2、微信记录即使是真实的，也与本案没有关联性。以上事实，由范晓辉提供的租赁协议书、微信记录及当事人陈述在卷佐证。二审中，范晓辉陈述,其与王某1、王某2协议中约定的款项176万元包含转让费和范晓辉经营期间的房租,但金额无法区分。以上事实，由当事人陈述在卷佐证。二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，范晓辉与陈强、乾生元酒店签订的商业房屋租赁合同合法有效，对双方均有法律约束力。合同约定租赁期限自2016年4月1日至2021年3月30日止，并约定因一方原因造成合同无法继续履行时，应由责任方赔偿对方相应的经济损失。现范晓辉因该房屋被法院强制执行要求腾让清场而无法继续履行该租赁合同，对此承租人范晓辉无过错，应认定系归咎于陈强、乾生元酒店的原因导致合同终止，陈强、乾生元酒店按约应赔偿范晓辉经济损失。陈强、乾生元酒店上诉称签订合同时已明确告知范晓辉涉案酒店存在抵押及查封，对此范晓辉不予认可，陈强、乾生元酒店也未提供证据证明，对该项上诉理由本院不予采纳。范晓辉受让涉案酒店的经营权并支付了对价即转让费，现租赁合同提前解除，范晓辉支付的转让费为其实际发生的损失，按涉案租赁合同期限及已履行期限的比例进行摊销后的金额属于陈强、乾生元酒店赔偿经济损失的范围。陈强、乾生元酒店上诉称其未因范晓辉支付的转让费而获益、故而不承担相应赔偿责任的理由不能成立，本院不予采纳。范晓辉搬离涉案房屋时，陈强因该房屋提起的执行异议之诉已被本院生效裁定予以驳回，该房屋已进入强制执行阶段，范晓辉无法使用租赁房屋进行正常经营的事实已经确定，故本案与陈强、乾生元酒店所称的前案法律事实并不相同，陈强、乾生元酒店上诉要求同案同判，于法无据，本院不予支持。关于转让费金额，本院认为，王某1与朱宏签订的转让协议约定王某1应向朱宏支付转让费92万元、第一年租金80万元，共计172万元，范晓辉与王某1、王某2签订协议书约定由范晓辉实际经营酒店，则范晓辉向王某1、王某2支付的款项176万元也应包括转让费及房屋租金，虽然176万元对转让费和房屋租金未作区分，根据一审法院向王某1、王某2所作的调查，结合范晓辉和陈强签订涉案房屋租赁合同时王某1、王某2、朱宏均在场等情形，可合理认定范晓辉对于王某1向朱宏支付92万元转让费及第一年房屋租金80万元系明知，其上诉主张其向王某1、王某2支付转让费高达1316800元显然有违常理，对该项上诉主张本院不予采纳，本院合理认定范晓辉实际支出的转让费为92万元已达到高度盖然性。空调、电话交换机、电视机、空气能热水器、监控器材等设施设备属于可移动物品，范晓辉自认已将其中大部分物品搬离涉案房屋，一审法院考虑上述设施设备因搬动、二次利用出现的贬值损失，酌定按陈强、乾生元酒店按上述物品购置价格的10%予以赔偿，属合理裁量，并无不当。范晓辉二审提供的租赁协议书系复印件、微信聊天记录对本案不具证明力，本院均不予采纳。综上，范晓辉、陈强、乾生元酒店的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39600元，由上诉人范晓辉负担19800元，上诉人陈强、姑苏区乾生元假日酒店负担19800元。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年十一月二十八日书记员  陈 莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。