山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1502民初7279号原告：聊城市东昌府区古楼办事处聂庄居民委员会，住所地聊城市兴华西路交警支队南裙楼4楼。法定代表人：李士成，主任。委托代理人陈旭峰，山东居高律师事务所律师。被告：山东华悦房地产开发有限公司，住所地聊城市东昌府区东昌西路万盛家园B号楼商业06号。法定代表人：陈兆华，总经理。委托代理人张丽敏，山东万航律师事务所律师。原告聊城市东昌府区古楼办事处聂庄居民委员会（以下简称聂庄居委会）与被告山东华悦房地产开发有限公司（以下简称华悦房产公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行双方签订的协议，在小区内设置独立的回迁区、物业管理办公场所、活动中心、健身会所、便民超市、医疗卫生室、托儿所，并交付原告自行管理；2.判令被告向原告支付违约金5000000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年5月28日，原被告签订《聂庄村开发安置合作协议》，约定开发后的小区设置独立的物业管理办公场所、活动中心等，任何一方违约均向对方支付5000000元赔偿金。2009年5月15日，原被告签订《合作协议》，约定聂庄被拆迁居民安置在一个院内，建设能够自主管理的回迁区，被告给原告提供三间红白理事会用房，三间居委会用房。后华悦房产公司未履行约定，已构成违约。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告华悦房产公司辩称：原被告于2010年9月15日签订的一次性解决《协议》约定，我方无在小区内设置独立回迁区、独立物业管理、办公场所、活动中心、健身会所、便民超市、医疗卫生室、托儿所的义务，也无将其交付给原告自行管理的义务，原告该项诉求不能成立，应当依法驳回。我方最初规划开发建设涉案华悦金钻小区时，本计划分三期逐步进行开发建设，该三期所涉土地包括整个聂庄村、聊城市政协南楼家属院及空余院落、华悦金钻办公楼，基于三期的初步规划和背景下，为积极推进与原告村落的开发建设合作，原告、我方在未取得开发建设权之前于2008年5月12日签订了《聂庄村开发合作协议》、2008年5月28日签订了《聂庄村开发合作协议》、2009年5月15日签订了《合作协议》三份协议。根据上述三份协议的约定，我方的主要义务是对原告村落开发建设并对原告村民依法进行安置、补偿，这也是签订协议的合同根本目的；现我方早已全部完成拆迁安置补偿工作及开发建设工作。上述三份协议中同虽约定要设置独立的物业管理、办公场所、会所、托儿所等事项，但根据城乡规划法等相关规定，小区内设立该事项均需要依法批准，该约定因违反法律、行政法规等强制性规定应属于无效条款。即使约定设置独立的物业管理、办公场所、活动中心等以保证居民生活方便，但根据协议约定以及实际签订协议的背景来看，完成该内容的前提为我方取得三期土地使用权并全部实现三期开发建设；因为只有取得三期土地开发建设，根据小区建筑规模、面积、人员等方面才可能符合设置独立区域的法定条件和设置的必要性，且该内容也仅是三份合作协议的辅助义务。另外，因该三份协议均发生在我方受让取得一期建设用地使用权之前，我方是否能最终取得全部三期土地的开发建设权并不确定，在签订协议时双方对是否能真正实现设置独立物业管理、办公场所等需完成三期开发建设的前提也均是明确知晓并了解的。2010年3月5日，我方与聊城市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，取得了三期规划中的第一期土地使用权，该合同项下土地使用权实际原为聂庄村的部分土地（并不是整个聂庄村）、华悦金钻办公楼，也就是目前的华悦金钻小区。2010年9月15日，原告、我方又重新签订了一次性打包解决处理的《协议》，将上述三份协议中约定独立设置物业管理、办公场所等区域的内容等上述三份协议中未履行及无法履行的内容，变更为该协议中第1条、第2条约定的内容即仅需提供三间红白理事房间（或两间）、三间物业用房即可，该协议签订后，因原告内部矛盾无法成立业主委员会，原告同意我方仅需提供红白理事房间，不再要求提供物业管理用房，为此我方根据原告要求为其单独改造了符合其要求的房间，但交接红白理事房屋时，原告不配合签订房屋交接手续而搁置。因此，关于本案所涉纠纷，双方于2010年9月15日重新签订的《协议》在上述三份协议之后，代替变更了原三份协议中关于独立设置区域的内容，该协议为最终履行的协议，同时该协议第4条约定“本协议签订后，双方均不得再提出任何要求”。后期因市政协住户不同意拆迁、开发等原因，我方并未取得市政协空白地块的开发建设权，后期因政府也未将聂庄村剩余集体土地交由我方开发而是自行设立了乐园小学等原因，导致我方亦无法取得聂庄村剩余土地，最终导致我方无法进行二期、三期开发建设，双方也就无法完成独立设立物业管理、办公场所等内容。因此，我方不存在任何违约行为，其要求依据2008年5月28日签订的《聂庄村开发合作协议》及2009年5月15日签订的《合作协议》设置独立回迁区、独立物业管理等要求无合同依据，不能成立，应依法驳回。二、根据《物业管理条例》等规定，原告自行成立物业管理区域，应当符合法定程序，我方无权为其设立单独的物业管理区域，本案实际未单独设置的原因为因原告自身不符合设立的法定条件而未设置。根据《物业管理条例》等相关规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，且如果单独设立物业管理需要成立业主大会、向社区申报等流程，而目前对小区进行物业管理的山东绿园物业有限公司并不想对原告进行管理，也希望原告自行管理，但因原告内部存在矛盾无法成立业主委员会，不符合单独设立物业管理公司的法定条件，经住建部门批准备案，原告回迁区和商业区属于同一个物业管理区域只能合并管理。因此，原告目前不符合单独设立物业管理区域的法定条件，我方也无为其设立单独物业管理区域的义务。三、我方不存在违约行为，且现有小区设施已完全满足原告居民的便利生活需求，原告不存在任何损失，其主张5000000元赔偿金的请求无法律和事实依据。涉案华悦金钻小区开发建设的全过程均是经相关法定机关依法批准后，合法合规完成的，现有小区规模不大，共有8栋住宅楼，其中原告居民使用其中三栋楼，现有的物业楼、活动中心、超市均在离原告居民最近的位置，完全满足了原告日常生活需要，原告不存在任何损失，其主张违约金5000000元无任何实际损失作为其衡量依据，且根据2010年9月15日重新签订的《协议》，双方也未约定任何违约金条款，其根据原签订的协议主张500万元巨额违约金的请求不能成立，对我方明显不公平、不合理，且该违约金条款约定不明，不适用本案。四、根据协议约定，原告未履行配合我方按照政府文件对全体居民进行统一规范的安置、赔偿义务，为违约行为，应向我方承担违约赔偿责任，对此，我方保留诉讼的权利。综上，我方不存在任何违约行为，反而是原告存在违约行为，应依法驳回原告全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求向本院依法提交了如下证据：1、原被告2008年5月28日签订的《聂庄村开发安置合作协议》，该协议第六条约定：“开发后的小区内要充分考虑居民的生活便利，要设置独立的物业管理、办公场所、活动中心、健身会所、便民超市、医疗卫生室、托儿所等等，保证居民的生活方便舒畅”；第八条违约责任约定：“以上条款双方共同认可签署，任何一方违约均应向对方支付500万元赔偿金。”被告违反该约定，应继续履行或者采取补救措施，并承担违约责任。2、原被告于2009年5月15日签订的《合作协议》，按照约定被告应将聂庄被拆迁居民全部安置在一个院内，建设能自主管理的回迁区，以保证聂庄村的完整性，被告给原告提供三间红白理事会用房，三间居委会用房。被告未履行上述协议约定的义务，应承担继续履行或者采取补救措施并支付违约金的违约责任。3、聊城市规划局规划公示图，证明涉案小区的建设具有合作协议第六条约定的物业管理、办公场所、活动中心等配套设施。原告提交的上述证据经被告质证，对证据1真实性无异议，但根据该协议，条款部分约定“就聂庄村、政协空闲地块、华悦房产楼院合作共赢科学开发事宜”达成的该协议，可证实小区内设立该事项均需要依法批准，该约定因违反法律、行政法规等强制性规定应属于无效条款，完成设置独立回迁区、独立物业管理、办公场所、活动中心、健身会所等前提为被告取得三期土地使用权并全部实现三期开发建设，且该内容也仅是三份合作协议的辅助义务。被告并未取得政协空闲地块的开发建设使用权，协议约定的设置独立区域的内容也就不具备前提条件。该协议第八条约定的违约责任条款，属于违约金条款约定不明，并未明确规定违反某项义务承担某项违约金的内容。原告使用该条款主张违约金不能成立，且该违约金金额巨大，在被告已完成协议约定的全部主要义务的情况下，对被告显失公平。对证据2真实性无异议，但该协议第一条可以证明建设能自主管理回迁区的前提是聂庄三栋安置楼和二期全部安置在一个院内，但因政府原因，被告未取得二期土地使用权，也就无法独立设置回迁区。对证据3真实性有异议，是否是最终规划公示批准的规划图不清楚，但是被告是严格按照批准规划的设计方案进行开发建设的，目前确实建有物业管理区域、活动中心等。被告向本院提交了如下证据：1、2008年5月12日签订的《聂庄村开发合作协议》、2008年5月28日签订的《聂庄村开发安置合作协议》、2009年5月15日签订的《合作协议》各一份。证明根据三份合作协议，被告的主要义务为开发建设原告村落并对原告居民依法进行拆迁、补偿，原告的主要义务为负责与全村居民的沟通、协调以及配合被告按照政府文件对全体居民进行统一规范的安置或赔偿等。现被告早已完成该三份合作协议的主要义务。2008年5月28日签订的《聂庄村开发合作协议》鉴于条款部分约定“就聂庄村、政协空闲地块、华悦房产楼院合作共赢科学开发事宜”达成的该协议，可证实小区内设立该事项均需要依法批准，该约定因违反法律、行政法规等强制性规定应属于无效条款，且完成设置独立回迁区、独立物业管理、办公场所、活动中心、健身会所等前提为我方取得三期土地使用权并全部实现三期开发建设，该内容仅是三份合作协议的辅助义务。2009年5月15日签订的《合作协议》第一条约定，建设能自主管理回迁区的前提是聂庄三栋安置楼和二期（原劳动服务中心北临四户和该地块北邻100户居民）全部安置在一个院内，但被告并未取得二期土地使用权，综合三份协议的内容及签订背景可以证实原告、被告在合作之前之所以约定设置独立区域的内容均明知，如果被告全部取得三期土地开发建设才能完成的内容，又因签订该三份合作协议时，被告并未实际取得三期土地的开发使用权，原被告也均完全了解无论何种原因最终均有可能被告无法按照原计划完全取得三期土地开发权的风险。原告在签订协议时也明知如果被告未能如期取得三期土地开发权，也就无法完成单独设置独立区域的事项，也不符合设置单独区域的法定条件。2010年9月15日，原被告双方签订了《协议》，对设置单独区域的内容进行了变更。2、2010年9月15日，原被告双方签订的《协议》一份。该协议签订在上述三份协议之后，但明确约定“就聂庄居委及聂庄广大居民提出的相关要求，一次性打包解决处理”，本协议是对证据1原三份协议中关于设置独立回迁区、独立物业管理、办公场所、活动中心、健身会所、便民超市、医疗卫生室、托儿所等内容作出变更、更新，由重新签订的该协议代替了原三份协议未完成的事项，双方不再执行以前的三份协议。该协议第4条约定“本协议签订后，双方均不得再提出任何要求”。该约定合法有效，可证实自此双方应当按照本协议履行权利义务，自本协议签订后双方之间不得再提出任何要求，因此，原告诉求不应支持。3、2015年1月4日聊城市规划局颁发的建设工程规划许可证、2017年6月16日聊城市规划局颁发的建设工程竣工规划核实合格证、2019年聊城市自然资源和规划局颁发的建设工程规划许可证、2017年10月10日建设工程竣工验收备案证书复印件各一份，证明涉案小区内按照法定程序经过批准后，建设了物业用房，该物业用房紧邻原告使用的3栋楼附近。4、华悦金钻小区照片六张，证明小区建设8栋住宅楼，其中小区内配有物业用房、超市、活动中心，且均在原告居住的3栋楼附近，完全能够满足原告日常便利生活需求。5、2010年10月12日，原被告双方代表作出的聂庄城中村会议纪要一份，证明被告以超出法定补偿标准向原告部分居民进行了照顾补偿，证明原告违反了2008年5月28日合作协议中原告应当配合被告按照法定标准统一安置补偿的义务。被告提交的上述证据经原告质证，对证据1真实性无异议，但不能证明被告的证明目的。对证据2真实性无异议，但对被告的证明内容及证明目的有异议，首先，该协议是针对居民提出的相关要求作出的处理，并非对2008年5月28日、2009年5月15日签订的协议的变更，该协议没有明确废止或者解除以前签订的协议，所以该协议与原告的请求事项不具有关联性。对证据3复印件真实性有异议，该证据仅为双方协议约定中的物业用房的建设手续，被告也认可物业用房并没有向原告及原告居民交付使用。对协议约定的办公场所、活动中心等其他配套设施，被告没有建设。对证据4真实性有异议，该照片没有拍摄时间、拍摄地点、拍摄人的注明，不符合证据的形式要件，照片中体现的水果超市是破旧的平房，并非被告所建，被告未按照合同约定履行义务。对证据5真实性有异议，该证据与本案不具有关联性，也不能证明被告的证明目的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告认为被告未履行聂庄村开发合作协议》中约定的设置独立回迁区、独立的物业管理、办公场所、活动中心等义务，应支付违约金5000000元。被告提出未设置独立回迁区非被告原因造成，系因政府设立乐园小学导致被告未取得二期土地使用权，进而造成聂庄三栋安置楼和二期无法全部安置在一个院内，未设立独立的物业管理是因为原告内部矛盾无法成立业主委员会，不符合单独设立物业管理公司的法定条件，经住建部门批准备案，原告回迁区和商业区属于同一个物业管理区域只能合并管理。被告已按照原告要求改造三间房屋作为红白理事用房，但原告无正当理由拒不接收，故被告提出的上述辩称，本院予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年5月12日，原被告签订《聂庄村开发合作协议》，约定为提升聂庄村居住环境，双方进行开发合作，第四条约定：“按法定程序履行完国有土地开发批准手续及该村居民房屋和土地等拆迁赔偿手续，华悦房产公司承诺履行本协议书中的所述内容。”2008年5月28日，原被告签订《聂庄村开发安置合作协议》，该协议第四条约定，华悦房产公司按程序办理开发程序的同时，双方共同承诺，必须严格按本协议中双方约定的内容履行各自义务，依照政府文件妥善安置和拆迁赔偿居民，实现互利共赢；第六条约定，开发后的小区要设置独立的物业管理、办公场所、活动中心、健身会所、便民超市、医疗卫生室、托儿所等等，保证居民的生活方便舒畅；第八条约定，以上条款双方共同认可签署，任何一方违约均应向对方支付500万元赔偿金。2009年5月15日，原被告签订《合作协议》，第三条约定，华悦房产公司给聂庄居委会提供三间红白理事会用房，三间居委会用房（如电力、自来水等配套设备需要安装在一楼时，只给乙方保留两间）。2010年9月15日，原被告签订《协议》一份，约定，根据公示规划图F座和K座之间的物业管理、活动中心、变电室等配套用房的一楼为聂庄居委会提供三间红白理事用房，二楼为聂庄居委会提供三间物业用房；第四条约定，本协议签订后，双方均不得再提出任何要求。后被告依照约定在小区内经规划批准的物业管理用房中为原告单独改造三间房屋，并多次要求原告接收，原告始终未接收。另查明，被告尚未取得二期土地使用权。本院认为，原被告于2008年5月12日、2008年5月28日签订的《聂庄村开发合作协议》、2009年5月15日签订的《合作协议》、2010年9月15日签订的《协议》均系当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，其效力应予认定。原被告2010年9月15日签订的《协议》第四条明确约定“本协议签订后，双方均不得再提出任何要求。”，该协议签订于2008年5月12日、5月28日、2009年5月15日三份协议之后，应视为对原被告双方权利义务的最终约束，被告已按照该协议约定向原告提供三间红白理事用房，但原告拒不接收，且原告因自身原因无法成立物业管理公司对回迁区进行独立的物业管理，被告无法为其单独提供物业用房，故原告提出要求被告履行协议在小区内设置独立的回迁区、独立的物业管理、办公场所、活动中心、健身会所、便民超市、医疗卫生室、托儿所并支付违约金5000000元的主张，本院不予支持。综上，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告提交的证据不能证明其主张，其诉求应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告聊城市东昌府区古楼办事处聂庄居民委员会的诉讼请求。案件受理费23400元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  王英杰二〇一九年十一月十六日书记员  张 丹