江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2195号 上诉人（原审原告）：王小平，女，1975年1月出生，汉族，住江西省抚州市临川区。 委托诉讼代理人：傅燕萍，江西华邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘登凤，江西华邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江西国宇房地产开发公司。住所地：江西省南昌市南昌县莲塘镇五一路238号。统一社会信用代码：9136012115862688X4。 法定代表人：丁华平，总经理。 委托诉讼代理人：徐一新，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈芮，江西豫章律师事务所律师。 上诉人王小平因与被上诉人江西国宇房地产开发公司（以下简称国宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初1578号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。 王小平提出上诉请求：1、撤销江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初1578号民事判决，将本案发回重审，或依法改判被上诉人根据每月每平米18元之标准向王小平支付自2018年4月1日起至实际依约交付房屋之日止期间的逾期交房赔偿款（现暂计算至2019年1月31日止逾期交房赔偿款为25803元）。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院适用法律认定事实错误，《南昌县商品房买卖合同》（以下简称“合同”）第九条对被上诉人逾期交房“免违约责任”之约定属无效条款，一审法院不能简单的仅仅依据合同对逾期付款和逾期交房均约定免违约责任而认定为该合同遵循了公平原则，进而免除其逾期交房之赔偿责任。2、一审法院存在如下明显事实认定错误，将《南昌县商品房买卖合同》第九条“免违约责任”下方的下划线认定为予以重点标注。3、一审法院适用、理解法律错误。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，故上诉人特向贵院提起上诉，以维护自身的合法权益，恳请贵院判如所请。 国宇公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。理由：一、答辩人与被答辩人双方签订的《南昌县商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，不符合格式条款的认定条件，应当认定是合法有效的。案涉的《南昌县商品房买卖合同》使用的是南昌县房产管理局监制示范文本，但签订合同时双方对案涉条款进行了充分协商，特别是被答辩人提到的逾期交房免违约责任和逾期付款免违约责任的条款，该条款的设置上就是允许在合同原有的条款基础上进行协商修改或补充内容，该条款不应属于格式条款。二、答辩人已采取合理的方式提请被答辩人注意免除或者限制其责任的条款，合同条款合法有效。答辩人在合同中已以下划线的方式履行提示及说明义务。三、根据合同约定和法律规定，案涉商品房已于2018年2月7日已达到交付条件，答辩人已多次通知被答辩人收房，是因被答辩人自身原因未收房，其诉请的租金损失应当由其自行承担，与答辩人无关。 王小平向一审法院起诉请求：1、判令国宇公司根据每月每平米18元之标准向王小平支付自2018年4月1日起至实际依约交付房屋之日止期间的逾期交房赔偿款（现暂计算至2019年1月31日止逾期交房赔偿款为25803元）；2、该案诉讼费用由王小平承担。 一审法院认定事实：2017年10月21日，王小平与国宇公司签订《南昌县商品房买卖合同》，合同约定：王小平向国宇公司购买了国宇公司开发建设的房屋；房屋建筑面积为143.35平方米，房屋单价为每平方米11212.72元，房屋总价为1607344元；付款方式为银行按揭付款，首付款为807343元，于2017年10月21日前支付，余款办理银行按揭支付，若逾期支付免违约责任；房屋交付期限为2018年3月31日，若逾期交房免违约责任。合同签订后，王小平于2017年11月16日向国宇公司支付了首付款807343元，后续款项通过银行按揭支付。国宇公司至今未交付房屋给王小平，为此王小平诉至法院。 一审法院认为：王小平、国宇公司双方签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，该院予以确认，王小平、国宇公司双方均应按合同约定履行自己的权利义务。该案中，双方对于逾期付款及逾期交房的约定均系格式条款。根据合同法规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款才无效。本案中，王小平、国宇公司双方的合同中对逾期付款及逾期交房均约定免违约责任，系遵循了公平原则，并未只单方约定免除自身责任，加重对方责任、排除对方主要权利，而是对双方的违约责任均予以免除。同时对免除条款以下划线的形式予以重点标注，应视为已采取了合理的方式提请对方注意，故该格式条款应属有效约定，但对该约定应作限制解释，即如逾期交房系由于国宇公司自身主观故意造成且逾期超出合理范围，则应承担相应的责任，虽然国宇公司未按期交房，但国宇公司逾期交房并非自身主观故意且仍处于合理期限范围内，故王小平诉请，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：驳回王小平的诉讼请求。案件受理费445元，减半收取222.5元，由王小平负担。 二审期间，上诉人王小平提交三组新证据：证据一：九江银行抚州分行收账通知书1张，欲证明：王小平按照《南昌县商品房买卖合同》第六条的约定，于2017年10月21日通过POS机刷卡支付了足额购房首付款，早于购房合同约定的时间支付。证据二：中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同1份、中国银行贷款还款明细1张，欲证明：王小平与中国银行签订按揭借款合同，并依照《南昌县商品房买卖合同》的约定支付了按揭款。证据三：中国银行还款流水明细清单1张，欲证明：王小平按照中国银行签订的个人房产借款及抵押合同的约定，每月按时偿还购房按揭款。被上诉人对该组证据质证认为：对证据的合法性、真实性都没有异议，关联性有异议，上诉人王小平提交的个人房产借款及抵押合同显示办理抵押贷款的时间晚于双方在商品房买卖合同中约定的时间，上诉人王小平这一行为也已经构成了违约。在签订商品房买卖合同时并不能确定银行会接受按揭，银行将根据买售人的征信、流水、限购以及是否是二套方的因素来确定是否办理按揭。被上诉人国宇公司提交了一份新证据：涉案房屋的竣工验收备案表，欲证明涉案房屋于2019年9月30日进行了竣工验收备案登记。上诉人王小平对该证据质证认为：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，被上诉人所提交的材料竣工的日期均是2019年5月20日，但是对方在一审提供的竣工验收的日期是2018年2月7日，两份材料前后矛盾，真实性存疑。我们在一审提供的南昌县公安消防大队出具的建设工程消防验收意见书显示涉案工程消防验收的时间是在2019年的4月10日，这份证据对方也是认可它的真实性的。根据一审提交的竣工验收报告，应当将工程竣工验收的材料交给南昌县质量监督站备案。根据相关法律规定也应当是向工程所在地县级以上地方人民政府建设主管部门进行备案，且备案的时间应当是竣工验收合格之日起十五日之内，但对方今天所提供的材料，备案意见处所盖的单位章仅仅是南昌县城乡规划建设局，也就是说今天的材料也仅仅只能证明城乡规划建设意见备案而已，并不能证明整个涉案工程的验收已经备案完毕。如果认可该材料也是在2019年9月30日才竣工验收备案，即2019年9月30日才符合交房的条件，而商品房买卖合同中交房时间是2018年3月31日，进一步证明了被上诉人逾期交房的事实。 上诉人王小平对一审法院查明事实中其于2017年11月16日向国宇公司支付了首付款807343元的事实有异议，认为一审查明的时间是国宇公司开具的江西省国家税务局通用预收款收据的时间，实际支付时间为2017年10月21日。本院认为，根据转款凭证、银行流水，王小平异议成立，一审认定上述事实有误，本院予以纠正。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人王小平于2017年10月21日支付了首付款807343元。涉案房屋于2019年9月30日进行了竣工验收备案登记。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。 本院认为，一、关于逾期付款及逾期交房约定的效力问题：上诉人王小平与被上诉人国宇公司签订的《南昌县商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行。作为购房人的上诉人应按约支付购房款，作为出售人的被上诉人应按约交房。但在涉案合同中双方约定了逾期付款及逾期交房均免除对方的违约责任。王小平上诉主张提供格式条款一方免除其责任的，就应当认定该条款无效。本院认为，本案双方签订的《南昌县商品房买卖合同》采用的是南昌县房产管理局监制的签约使用文本，作为通用文本关于逾期付款及逾期交房违约责任的处理需要双方协商确定，而本案关于逾期付款及逾期交房约定互相免责，应是签约双方经过协商之后拟定的条款，而不是单方确定的条款。而提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款才无效。本案双方对逾期付款及逾期交房均约定免违约责任，遵循了公平原则，并未只约定免除自身责任，加重对方责任、排除对方主要权利。同时对免除条款以下划线的形式提请对方注意，故该格式条款应属有效约定。二、关于逾期付款及逾期交房的约定是否存在上诉人主张的显失公平问题：涉案合同约定的是逾期付款和逾期交房都免违约责任，如若上诉人逾期付款，势必造成被上诉人资金紧张，增加经营风险。如若被上诉人逾期交房，也势必造成上诉人无法实现购房目的。二者的利益，在上诉人未提交充分证据证实的情况下无法得出该约定对上诉人明显不公平的判断。同时，涉案合同关于逾期付款及逾期交房的约定应是签约双方衡量了各自利益的情况下作出的约定。仅认可逾期付款的约定而否认逾期交房的约定，必将使一方的责任得以免除，但加重了另一方的责任，有违民事活动中应遵循的公平的原则。本案逾期交房和逾期付款的约定系基于双方自愿原则签订，故上诉人关于逾期付款及逾期交房的约定显失公平的主张本院不予采纳。综上，王小平的上诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。一审法院认定事实清楚，处理得当，应予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费445元，由上诉人王小平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  沈 莉 审 判 员  陈大奎 审 判 员  龚 江 二〇一九年十一月二十二日 法官助理  徐 偲 书 记 员  陈云婷