四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终7334号 上诉人（原审被告）：王钢武，男，1958年9月22日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：刘延廷，河北紫微星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都双流新兴建材有限公司，住所地：成都市双流区公兴街道湾河村。 法定代表人：杨龙，经理。 委托诉讼代理人：刘兴，四川弘齐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何鑫，四川上盛律师事务所律师。 原审第三人：杨蒙，女，1990年12月2日出生，汉族，住成都市双流区。 原审第三人：徐飞，男，1989年10月30日出生，汉族，住成都市双流区。 上诉人王钢武因与被上诉人成都双流新兴建材有限公司（以下简称新兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初6619号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。王钢武的委托诉讼代理人刘延延，新兴公司的委托诉讼代理人刘兴、何鑫，杨蒙，徐飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王钢武上诉请求：撤销成都市双流区人民法院（2018）川0116民初6619号民事判决，改判驳回新兴公司的诉讼请求。事实和理由：1.一审追加第三人参加诉讼属程序错误。本案案由系“商品房预售合同纠纷”，新兴公司主张的诉讼请求系解除新兴公司与王钢武签订的《商品房买卖合同》，并非第三人杨蒙、徐飞与王钢武关于案涉房屋的买受人权利哪个更为优先，一审法院追加第三人并审查一房二卖涉及的权利保护顺位问题超出了本案的审理范围，更不应当作为一审判决的依据和理由。2.一审判决支持新兴公司解除合同的诉请，属于法律适用错误。（1）一审法院已经认定了新兴公司一房二卖的违约行为，参照最高人民法院裁判案例，新兴公司违反了诚实信用原则，不应享有合同解除权。（2）一审判决以“新兴公司一房两卖导致案涉《商品房买卖合同》实际无法履行”为由判令解除合同，并在本案中审查房屋买受人王钢武与第三人杨蒙、徐飞之间的房屋买受顺位，违反相关法律规定，也违背了诚实信用原则。3.新兴公司行使解除合同的权利已经超过一年的除斥期间，新兴公司的解除权已消灭。 新兴公司辩称，1.杨蒙、徐飞已合法占有和使用案涉房屋，并支付了全款，其对案涉房屋享有独立的请求权，一审法院依职权追加为第三人，于法有据。2.一审法院已查清各买受人之间的合同履行情况，王钢武至今未缴纳购房款，权利保护顺位在杨蒙、徐飞之后。3.王钢武逾期支付购房款，新兴公司多次电话联系未果后，新兴公司已于2013年12月11日向王钢武邮寄了解除合同通知书，根据合同法及相关司法解释的规定，王钢武未在3个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，案涉合同已解除。一审法院判决解除双方的合同正确。4.一审认定一房二卖系事实认定错误。新兴公司与杨蒙、徐飞签订买卖合同时，已向王钢武发送了解除合同通知书，如上所述，案涉合同已经解除，新兴公司不属于一房二卖。5.王刚武作为当时新兴公司的法定代表人和实际控制人，在其退出公司的前几天，利用职务之便，恶意将公司的房屋备案在自身名下，虚构支付购房款的事实，意图侵占公司财产，已涉嫌刑事犯罪，请法院予以审查。 杨蒙、徐飞述称，一审判决结果正确，请求驳回上诉请求，维持原判。 新兴公司向一审法院提起诉讼请求：1.判令解除新兴公司与王钢武于2008年7月16日签订的《商品房买卖合同》；2.判令王钢武协助新兴公司办理撤销案涉房屋网签备案登记（备案号为：121978）；3.判令王钢武向新兴公司支付违约金23716元；4.判令王钢武承担本案诉讼费、律师费及其他相关费用。 一审法院认定事实：2008年7月16日，新兴公司（出卖人）与王钢武（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定王钢武购买新兴公司开发的位于成都市双流区房屋一套，房屋总价474336元。付款方式及期限：买受人采用一次性付款方式付款。第九条逾期付款责任：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在六十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起三十日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过六十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起三十日内向出卖人支付违约金。第十条交付条件：出卖人应当在2009年10月31日前向买受人交付该商品房。双方在《商品房买卖合同》中未明确约定付款期限。《商品房买卖合同》签订后，新兴公司未向王钢武交房。 2013年12月11日，新兴公司向王钢武邮寄通知书，内容为：王钢武购买的“亚丁小镇”7幢1单元15层1号、5幢l单元1层1号已分别于2012年4月22日和2010年4月29日达到交房的条件，根据《商品房买卖合同》(备案号121978、121976)的约定，王钢武应一次性支付购房款474336.00元和280217.00元。鉴于王钢武在合同签订后已超过60日未到售房部交付购房款，也未来电说明情况。现根据《商品房买卖合同》第九条的规定，新兴公司决定解除《商品房买卖合同》。本通知一经送达即发生法律效力。同日，四川省成都市成都公证处出具（2013）成证内经字第45044号公证书，对新兴公司向王钢武邮寄上述通知书的事实予以公证。 徐玉德系徐飞的父亲，杨蒙、徐飞系夫妻。徐玉德为亚丁小镇项目的修建提供砂石。后杨蒙、徐飞欲在亚丁小镇购房，因新兴公司尚欠徐玉德货款，新兴公司与徐玉德协商一致将新兴公司欠徐玉德的货款冲抵杨蒙、徐飞所购房屋的购房款，2013年1月30日，新兴公司与徐玉德进行结算，新兴公司欠徐玉德砂石款109762.5元，双方均同意按109700元进行抵扣。2014年5月18日，新兴公司（出卖人）与杨蒙、徐飞（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定杨蒙、徐飞购买新兴公司开发的位于成都市双流区房屋一套，房屋总价400000元，付款方式及期限：买受人采用一次性付款方式付款,于2015年3月11日前，支付房价总价款400000元。出卖人应当在2009年10月31日前向买受人交付该商品房。上述合同签订后，杨蒙、徐飞向新兴公司支付了房款400000元。新兴公司向杨蒙、徐飞出具一份购房款收据。杨蒙、徐飞于2013年10月7日向新兴公司缴纳了专项维修资金、产权契税、国土证工本费等办证费用10034.92元。新兴公司于2013年10月13日向杨蒙、徐飞交付案涉房屋，杨蒙、徐飞装修后入住至今。 一审另查明，位于双流县的案涉房屋于2008年7月16日备案至王钢武名下，合同签约备案号为121978。案涉房屋于2018年8月8日被查封（查封依据（2018）粤0304执恢326号）。 一审法院认为，新兴公司与王钢武于2008年7月16日签订的《商品房买卖合同》及新兴公司与杨蒙、徐飞于2014年5月18日签订《商品房买卖合同》均为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因新兴公司将位于双流县的案涉房屋出售给王钢武后，又出售给杨蒙、徐飞，涉及一房二卖。本院认为，数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。 首先，关于案涉房屋的合同履行问题。根据杨蒙、徐飞提交的购房款收据、缴纳办证费用收据以及新兴公司的答辩，可以认定杨蒙、徐飞已经向新兴公司支付全部购房款400000元，杨蒙、徐飞已经履行了合同的主要义务。新兴公司于2013年10月13日向杨蒙、徐飞交付案涉房屋。而王钢武辩称其在2008年7月的新兴公司股权转让中对案涉房屋进行了约定，通过冲抵债权债务的形式支付的购房款，但王钢武既没有提交相关的股权转让协议又没有提交证据证明新兴公司已认可其已支付了购房款，虽然其与新兴公司签订的商品房买卖合同已经办理合同登记备案手续，但是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定以及《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，商品房预售合同登记备案制度属于行政管理范畴，不具有物权公示效力，而预告登记属于不动产物权法的内容，具有物权公示效力，两者存在本质区别。因此，经过登记备案的合同并不当然优先于其他合同得到履行。现因王钢武没有证据证明其已实际支付案涉房屋的购房款，而杨蒙、徐飞已履行了实质的合同义务，王钢武对案涉房屋的权利不能优先于杨蒙、徐飞的权利得到保护。 其次，关于新兴公司以王钢武未支付购房款致使合同目的无法实现为由解除商品房买卖合同是否成立的问题。2013年12月11日，新兴公司向王钢武邮寄解除《商品房买卖合同》通知书，但本案新兴公司与王钢武于2008年7月16日签订的《商品房买卖合同》中未明确约定付款期限，新兴公司也未提交证据证明其已经进行了催告。本院认为，新兴公司在尚未解除与王钢武签订的《商品房买卖合同》的情况下即与杨蒙、徐飞签订《商品房买卖合同》再次处分案涉房屋不当，本案中新兴公司一房二卖行为现已导致其与王钢武签订的《商品房买卖合同》的合同目的无法实现。案涉房屋已被新兴公司出售给杨蒙、徐飞，并已于2013年10月13日交付给杨蒙、徐飞使用，王钢武与新兴公司签订的《商品房买卖合同》已实际无法履行。本案王钢武与新兴公司签订的《商品房买卖合同》应当解除，王钢武应协助新兴公司注销商品房买卖合同登记备案。 关于新兴公司主张王钢武支付违约金23716元及承担律师费的诉讼请求是否成立的问题。新兴公司主张违约金的依据为《商品房买卖合同》第九条逾期付款责任：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）……。（2）逾期超过六十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。本案中，《商品房买卖合同》中未约定付款期限，新兴公司也未提交证据证明其已进行了催告，此外，新兴公司未提交律师费的相关证据，故新兴公司的上述诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院在本案中不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、新兴公司与王钢武于2008年7月16日签订的《商品房买卖合同》（签约备案号：121978）于判决发生法律效力之日予以解除；二、王钢武于判决发生法律效力之日起十日内协助新兴公司向相关登记机关办理备案号为121978的《商品房买卖合同》（案涉房屋为双流县房屋）的备案登记注销手续；三、驳回新兴公司的其他诉讼请求。案件受理费392元，由新兴公司负担196元，由王钢武负担196元。 本院二审对一审法院审理查明事实予以确认。另查明：2001年9月17日，柯昌国、冯涛、刘庆共出资920000元共同设立了新兴公司；2005年11月3日，新兴建材公司召开股东会，刘庆、冯涛将各自持有的28%的股份即26万元以货币形式一次性转让给闵秀英，柯昌国任法定代表人，2005年11月7日，公司申请变更登记，将股东变更为柯昌国、闵秀英；2006年4月6日，新兴公司召开股东会，柯昌国将其持有的44%的股份中的41%转让给深圳市博泰润业实业发展有限公司（以下简称“博泰公司”），将3%的股份转让给王欣，闵秀英将其46%的股份转让给博泰公司，2006年4月10日，新兴建材公司申请变更登记，将股东变更为博泰公司、闵秀英、王欣，王钢武任法定代表人。 本院认为，关于王钢武是否依合同约定支付了全部购房款的问题。首先，王钢武主张通过冲抵债权债务的形式支付的购房款，但于本案中未并就该主张举示证据，且新兴公司并不认可其支付了购房款。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款关于“当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，按照“谁主张谁举证”的原则，王钢武于本案中未举示充分证据证明其支持了全部购房款，应当承担举证不利的后果。 关于案涉合同应当解除还是继续履行的问题。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于“《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，签订于2008年7月16日案涉合同约定王钢武应于系一次性支付房款，逾期付款超过60日新兴公司有权解除合同。双方未对解除权的行使期限作出约定，王钢武亦未催告新兴公司行使解除权。虽双方未对付款期限进行明确约定，但结合签订合同当日即备案和房屋交易惯例，王钢武应在合理限期内付款，结合2013年12月11日新兴公司发出解除通知书的行为，同时双方当事人均不能举证证明向对方当事人主张过支付房款、交付房屋等履行主要合同义务，新兴建材公司于2018年6月8日起诉行使解除权时距解除权发生早已超过一年，故其解除权已经消灭。本案中，新兴公司确有怠于行使解除权的情形，且新兴公司在未解除案涉合同时就将房屋交付给第三人的事实，对其课以解除权消灭的后果，有利于促进增强当事人的及时行权意识。此外是否撤销合同备案属于行政管理部门行政审查的范围，不属民事案件审理的范畴，本院不予审查。故本院于本案中对新兴公司主张解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、王钢武协助办理合同撤销备案登记手续的诉讼请求不予支持，一审法院认定新兴建材公司有权依据合同约定行使解除权，对新兴公司主张解除合同诉讼请求予以支持错误，依法予以纠正。其次，法院审理案件应根据当事人的诉讼请求进行，新兴公司于本案中提起的诉讼请求的请求权基础系针对王钢武未付款导致合同目的不能实现行使法定解除权解除案涉合同，且第三人杨蒙、徐飞并未于本案中提出诉讼请求，故本院仅应对新兴公司关于以王钢武未付款违约解除案涉合同的诉讼请求进行评价，对其余有关合同解除的事由不作审理。 综上所述，王钢武的上诉请求成立，依法予以支持；一审判决认定事实部分错误，适用法律不当，依法予以改判。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市双流区人民法院（2018）川0116民初6619号民事判决； 二、驳回成都双流新兴建材有限公司的全部诉讼请求。 一审案件受理费392元，由成都双流新兴建材有限公司负担；二审案件受理费392元，由成都双流新兴建材有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 李 俊 审判员 何广智 二〇一九年十一月五日 书记员 邱 灿