湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10951号上诉人（原审原告）：武汉杨园教育科技创业园有限公司，住所地武汉市武昌区和平大道****。法定代表人：何翠文，该公司总经理。委托诉讼代理人：李刚，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北鸿云科技股份有限公司，住所，住所地武汉市武昌区民主路**div>法定代表人：万守杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：万志红，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵钰漫，湖北山河律师事务所实习律师。上诉人武汉杨园教育科技创业园有限公司（以下简称杨园创业园公司）因与被上诉人湖北鸿云科技股份有限公司（以下简称鸿云科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初10532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨园创业园公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、依法改判鸿云科技公司向杨园创业园公司支付厕所维修费19000元及因厕所漏水导致第三人索赔的经济损失费2892.48元；3、依法改判鸿云科技公司向杨园创业园公司支付清理腾退费8000元；4、判令鸿云科技公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、案涉厕所是鸿云科技公司在承租房屋内自行设置，因该厕所漏水产生的维修费用及给第三人造成的损失应当由鸿云科技公司承担。2、杨园创业园公司虽然在向鸿云科技公司发函时提及如不能缴清拖欠款项将无法正常办理退租手续，但并未实际阻止鸿云科技公司搬家，因后期有大量鸿云科技公司的员工前往租赁场地搬走物品，杨园创业园公司才基于合同约定对租赁房屋进行必要控制。3、合同即使无效也应由鸿云科技公司承担过错责任，杨园创业园公司为减少损失扩大，在街道工作人员的监督下进行腾退，产生的损失费用应由鸿云科技公司承担。鸿云科技公司辩称：1、合同约定基本维修应由杨园创业园公司负责，故鸿云科技公司不应该承担维修费，因漏水造成的损失应由杨园创业园公司承担。2、鸿云科技公司是积极腾退的，但因杨园创业园公司阻止腾退才未腾退，故鸿云科技公司不应该承担该费用。综上，请求驳回上诉，维持原判。杨园创业园公司向一审法院起诉请求：1、确认杨园创业园公司与鸿云科技公司签订的《孵化服务合同》及《物业服务合同》于2017年12月30日解除；2、判令鸿云科技公司向杨园创业园公司支付欠缴的2017年11月25日至2017年12月29日期间的房屋租金及物业费45558元；3、判令鸿云科技公司向杨园创业园公司支付因拖欠2017年11月25日至2017年12月29日期间的房屋租金而产生的违约金70112.50元（以月租金35500元为基础，每逾期一日按月租金的5‰支付的方式计算，从2017年11月25日开始计算至租金实际清偿之日止，暂计至2018年12月24日）；4、判令鸿云科技公司向杨园创业园公司支付拖欠2017年11月25日至2017年12月29日期间的物业费而产生的违约金49078.79元（以该期间总物业费4141.67元为基础，每逾期一日按总物业费的3%支付的方式计算，从2017年11月25日开始计算至租金实际清偿之日止，暂计至2018年12月24日）；5、判令鸿云科技公司向杨园创业园公司支付拖欠2017年12月30日起至2018年3月12日止的房屋占有使用费及物业费95735.50元（参照租金及物业费标准）；6、判令鸿云科技公司向杨园创业园公司支付因拖欠2017年12月30日起至2018年3月12日止的房屋占有使用费及物业费而产生的利息16429.79元（以房屋占用费及物业费95735.50元为基础，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍即年利率17.4%计付，从2017年12月30日开始计算至房屋占有使用费及物业费实际清偿之日止，暂计至2018年12月24日）；7、判令鸿云科技公司向杨园创业园公司支付杨园创业园公司已垫付的因鸿云科技公司厕所漏水而产生的厕所维修费用19000元；8、判令鸿云科技公司向杨园创业园公司支付杨园创业园公司已垫付的因鸿云科技公司厕所漏水而导致三楼租户索赔的经济损失费2892.48元；9、判令鸿云科技公司支付使用承租房屋产生的水电费欠款1582元以及因拖欠水电费产生的违约金18746.70元（以该期间总水电费1582元为基础，每逾期一日按总水电费的3%支付的方式计算，从2017年11月25日开始计算至水电费实际清偿之日止，暂计至2018年12月24日）；10、判令鸿云科技公司向杨园创业园公司支付杨园创业园公司已垫付的腾退房屋而产生的房间清理费8000元；11、判令鸿云科技公司向杨园创业园公司支付因提前解除合同的违约金35500元（此违约金扣除鸿云科技公司支付的房屋保证金外，鸿云科技公司还需支付一个月的房屋租金即35500元）；12、本案诉讼费用由鸿云科技公司承担。一审法院认定事实：2017年11月25日，杨园创业园公司（甲方）与鸿云科技公司（乙方）签订《孵化服务合同》，合同的主要内容是，杨园创业园公司将位于武汉市武昌区和平大道1004号3号楼第4层建筑面积为710平方米的孵化场地出租给鸿云科技公司使用，租赁期限为2017年11月25日起至2018年6月4日止。租金为人民币50元/平方米/月，3个月租金合计人民币106500元。合同签订后，5个工作日内交前三个月的房屋租金，逾期视为本合同无效，自动终止合同关系，鸿云科技公司按双方前期签订合同退出园区。合同第六条甲方应承担的义务第二款约定，甲方配合物业管理公司对楼房及其附着物定期检查并承担正常的房屋维修，乙方有配合协助的义务。合同第七条乙方应承担的义务第三款约定，因使用不当或其他人为原因造成楼房或设备损坏的应当予以修复，并赔偿因此给甲方造成的损失；第八款约定，租赁期满如不续租或因解除合同退租的，乙方应在期满当日起前三日内或解除合同当日起三日内腾出全部承租的房屋。合同第三部分合同争议解决及其他第三条约定，乙方违反合同，不按约定的收费标准和时间交纳房租等其他费用的，甲方有权解除合同；乙方收到甲方解除合同通知函后，如未全额补交所拖欠房租及违约金（从逾期之日起逐日按月房租的千分之五收取违约金），则视为乙方违约，同意解除合同。第四条约定，乙方承租期满不再续租或因解除合同而退租，未按本合同“第一部分场地（房屋）租赁”第七条第八款规定的时间腾空房屋的，甲方有权按租赁房屋进行有效控制（如更换锁具等），并收取房屋租金，且逐日按月房租的千分之五收取违约金，并承担由此造成甲方的其他经济损失；逾期五日以上的，甲方有权清退乙方，乙方所遗留的所有资产将视为无主物，由甲方自行处置，乙方对此不持任何异议，所造成的所有损失由乙方自行承担。合同还对其他权利和义务进行了约定。在订立上述租赁合同当日，杨园创业园公司（甲方）和鸿云科技公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同的主要内容是，鸿云科技公司承租杨园创业园公司的位于武汉市武昌区和平大道1004号3号楼第4层建筑面积为710平方米的孵化场地，乙方接受甲方的物业服务，物业服务期限自2017年11月25日起至2018年6月4日止。物业管理费用为人民币5元/月/平方米，每月共计3550元，每季度为10650元。乙方在合同签订之日支付2017年11月25日至2018年2月24日物业管理费共计10650元，此后物业管理费每季度支付一次，由乙方在每季度前十日内支付给甲方。乙方未能按规定时限交纳甲方应收的费用，每逾期一天，按所欠各项费用总金额的百分之三收取违约金。逾期超过十五日的甲方有权解除合同。合同还对其他权利和义务进行了约定。上述租赁合同及物业服务合同订立后，鸿云科技公司未向杨园创业园公司交纳房屋租金及物业管理费。2017年11月29日，杨园创业园公司向鸿云科技公司送达《工作联系函》，该函的主要内容是因未收到鸿云科技公司房租款，按照合同约定要求鸿云科技公司于2017年11月30日17点之前退租并返还房屋。同日，杨园创业园公司函告鸿云科技公司，要求2017年12月1日前解决厕所漏水现象，逾期未解决杨园创业园公司将安排专业人员进行维修并将所产生的费用从鸿云科技公司房屋押金中扣除。2017年12月28日，杨园创业园公司函告鸿云科技公司于2017年12月28日17:00时前缴清2017年11月25日至2017年12月29日房租及物业费用45558元、厕所维修费用19000元、房租滞纳金6833.75元、案外人长江慧控公司损失费2892.48元，共计74284.23元，逾期不交纳费用导致无法正常办理退租及物品外出正常手续，由此产生的后果由鸿云科技公司承担。2017年12月30日，针对杨园创业园公司的上述来函，鸿云科技公司复函称其不同意承担厕所维修费用、长江慧控公司损失费，由于杨园创业园公司发函不能办理退租和物品外出正常手续，造成其原定于2017年12月29日的搬家计划无法实施，相关后果应由杨园创业园公司承担。杨园创业园公司回函要求鸿云科技公司尽快交纳相关款项、维修厕所、搬离物品，对超出合同期限的时间将按相关标准核算占用费。嗣后，杨园创业园公司采取更换锁具等措施对租赁房屋进行控制，阻拦鸿云科技公司搬离物品。2018年3月12日，杨园创业园公司将鸿云科技公司所租房屋予以清理腾退。一审法院认为，关于《孵化服务合同》及《物业服务合同》的效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。杨园创业园公司与鸿云科技公司签订的《孵化服务合同》约定，合同签订后，5个工作日内交前三个月的房屋租金，逾期视为本合同无效，自动终止合同关系，可以认定鸿云科技公司按照合同约定的期限和金额交纳房屋租金是《孵化服务合同》生效的条件。由于鸿云科技公司未按合同约定向杨园创业园公司交纳房屋租金，《孵化服务合同》所附生效条件未成就，不发生法律效力，杨园创业园公司与鸿云科技公司签订的《物业服务合同》系《孵化服务合同》的从合同，亦不发生法律效力。杨园创业园公司主张鸿云科技公司依照合同约定支付因逾期交纳房屋租金及物业管理费产生的违约金缺乏依据，一审法院不予支持。鸿云科技公司无理由继续占有使用房屋，应将案涉房屋返还给杨园创业园公司，并参照合同约定的租金及物业费标准向杨园创业园公司给付占有房屋期间的房屋占有使用费及物业管理费。2017年12月29日，鸿云科技公司准备搬离案涉房屋，杨园创业园公司以鸿云科技公司未缴清费用为由阻止其进行腾退，由此造成损失的扩大应由杨园创业园公司自行承担。鸿云科技公司应给付自2017年11月25日起至2017年12月29日止的房屋占有使用费40849.32元（35500元/月×12个月÷365天×35天）及物业管理费4084.93元（3550元/月×12个月÷365天×35天）。杨园创业园公司主张鸿云科技公司支付自2017年12月30日起至2018年3月12日止的房屋占有使用费、物业管理费及利息，一审法院不予支持。关于各项费用的承担。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。杨园创业园公司主张鸿云科技公司支付租赁期间欠付水电费1582元，一审法院予以支持。厕所内水管系案涉房屋内的固有设施，杨园创业园公司未提交充分证据证明厕所漏水系由鸿云科技公司使用不当造成，其主张鸿云科技公司支付厕所维修费19000元及因厕所漏水导致第三人索赔的经济损失费2892.48元，一审法院不予支持。因杨园创业园公司对案涉房屋采取更换锁具等控制措施，致使鸿云科技公司无法自行腾退，杨园创业园公司主张鸿云科技公司支付清理费8000元缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、湖北鸿云科技股份有限公司于一审判决生效之日起十日内支付武汉杨园教育科技创业园有限公司自2017年11月25日起至2017年12月29日止的房屋占有使用费40849.32元及物业管理费4084.93元，共计44934.25元；二、湖北鸿云科技股份有限公司于一审判决生效之日起十日内支付武汉杨园教育科技创业园有限公司水电费欠款1582元；三、驳回武汉杨园教育科技创业园有限公司其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5058元，减半收取计2529元，由湖北鸿云科技股份有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：杨园创业园公司向本院提交询问笔录一份，拟证明案涉厕所是鸿云科技公司自行改造的，因鸿云科技公司使用不当，未进行完善维修而导致漏水。经质证，鸿云科技公司对该证据的真实性有异议，认为该证据属于证人证言，证人应当出庭作证，该证据不能达到其证明目的。本院认为，杨园创业园公司提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，杨园创业园公司与鸿云科技公司签订的《孵化服务合同》系附生效条件的合同，因鸿云科技公司未依约交纳房屋租金，合同所附条件未成就，不发生法律效力，《物业服务合同》作为从合同亦不发生法律效力。一审法院判决鸿云科技公司向杨园创业园公司支付自2017年11月25日至2017年12月29日的房屋占有使用费、物业管理费及欠付的水电费并无不当。杨园创业园公司要求鸿云科技公司支付厕所维修费19000元及经济损失费2892.48元的上诉请求，因杨园创业园公司提交的证据不足以证明厕所漏水系鸿云科技公司造成，对其该项上诉请求，本院不予支持。杨园创业园公司要求鸿云科技公司支付清理腾退费8000元的上诉请求，因杨园创业园公司对案涉房屋采取控制措施，导致鸿云科技公司无法自行腾退，对其该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，杨园创业园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费547元，由武汉杨园教育科技创业园有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十一月二十日书记员 陈旭敏