云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初692号原告：张祖芹，女，汉族，1979年5月15日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市，现住瑞丽市。委托诉讼代理人：张建祖，男，汉族，1981年10月14日出生，与张祖芹系姐弟，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：官维新，云南宝励律师事务所律师，执业证号15331200610403104，代理权限为特别授权代理。被告：瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司，住所地云南省德宏州瑞丽市姐告路28号，统一社会信用代码91533102594553242U。法定代表人：郁诗宇，系经理。委托诉讼代理人：张桥，云南星震（芒市）律师事务所律师，执业证号15331200910607843，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：范绍楠，云南星震（芒市）律师事务所律师，执业证号15331201911082803，代理权限为特别授权代理。原告张祖芹与被告瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司（以下简称嘉福公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月14日、2019年8月13日两次公开开庭进行审理，原告张祖芹及其委托诉讼代理人官维新、高琪，被告嘉福公司的委托诉讼代理人张桥到庭参加诉讼。2019年8月15日，原告提交书面变更诉讼请求申请，2019年8月29日，本院裁定本案转为普通程序，后于2019年9月25日公开开庭进行审理，原告张祖芹及其委托诉讼代理人张建祖，被告嘉福公司的委托诉讼代理人范绍楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张祖芹向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行2017年9月11日与原告签订的《五缘玉城商品房认购协议》，与原告签订《商品房购销合同》并完成瑞丽市五缘玉城11-1-502房屋的交付。事实及理由：2017年9月11日，原告到被告嘉福公司购房，被告给原告推荐五缘玉城11-1-502号房，并告知原告该房屋系他人订购，因资金不足已退房。原告同意购买该房后，被告与原告签订《五缘玉城商品房认购协议》，协议第一款明确房屋11幢1单元502号，建筑面积141.74平方米，单价2020元，房屋总价286315元；原告按照协议第二款约定向被告支付了购房定金20000元及更名费、工本费18576元。房屋认购协议签订后，被告让原告等接到通知后到售楼部正式签订《商品房购销合同》。原告一直未接到被告通知，便到嘉福公司询问，工作人员告知：因原告未准时到售楼部签订《商品房购销合同》，认定原告构成违约，无法继续履行认购协议，也不退还原告已付的费用。事实上，原告未接到被告任何形式的通知，被告应继续履行认购协议。为维护原告的合法权益，故诉至法院。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告赔偿原告信赖利益损失和机会损失共计411185元（含定金20000元、转让费20000元、更名及工本费18500元、被告一房二卖获得的违约收益和非法利益352685元）；增加诉讼请求：判令解除原、被告双方于2017年9月11日签订的《五缘玉城商品房认购协议》。被告嘉福公司辩称：一、答辩人已按照合同约定向被答辩人履行了签署合同的通知义务，不存在违约情况，反而是被答辩人一直拒不支付房款，违反了认购协议。案涉房屋系被答辩人于2012年6月18日与案外人麻玲签订的《房屋认购权转让协议》中约定的房屋，该协议第5条约定先署名麻玲。2012年7月9日，麻玲与答辩人签订了《五缘玉城商品房认购协议》并留下了被答辩人的电话，2017年9月5日答辩人联系到被答辩人，2017年9月11日被答辩人来到答辩人处签订了《五缘玉城商品房认购协议》，约定被答辩人支付定金2万元，认购答辩人出售的4组团11栋1单元502号房屋。当时4号地块房屋已经可以出售，答辩人让被答辩人先支付一部分房款，之后再签订正式的《商品房购销合同》，被答辩人拒绝。2017年9月至10月，答辩人让公司员工段爽通过电话方式多次向被答辩人进行通知，并于2017年9月10日在售楼处张贴通知公告，业主革自荣系看到公告后主动找到答辩人签订了合同。故答辩人已履行了相应告知义务，而是被答辩人以不予回应的方式不履行义务。二、被答辩人所主张的相关损失并无相应事实和法律依据，不应得到支持。首先，签订协议后，答辩人多次采用电话通知的方式通知被答辩人，甚至最终采取了的公告方式，但被答辩人迟迟不来签订正式购房合同，根据协议约定，答辩人完全有权出售此套房屋给第三方。其次，该协议仅是商品房认购协议，并非商品房买卖合同或商品房预售合同。被答辩人也仅支付了2万元定金，并未支付任何购房款。此合同仅是一种意向性、担保性合同，并非正式购房合同，故答辩人不存在一房多卖的情形，因为案涉房屋答辩人从未正式售予过被答辩人。再次，双方在认购协议中也对定金的支付及违约责任进行了明确约定，即便最终法庭认定答辩人构成违约，也应当尊重合同双方在签订合同时的真实意思表示，采取双倍返还定金的方式进行赔偿。最后，被答辩人主张的房屋转让费系其与案外人之间的合同关系，与本案及答辩人均无关，根据合同相对性原则，其损失不应当由答辩人负责承担。其提到的非法利益更是无稽之谈，被答辩人也没有相应证据支撑。综上所述，被答辩人提出的赔偿无事实及法律依据，不应得到支持，故请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的原告身份证复印件一份、《五缘玉城商品房认购协议》原件一份、定金收据原件一份、更名费及工本费收据原件一份、《房屋购买权转让协议书》复印件一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的、被告嘉福公司提交的以下三组证据：1、《通知》照片打印件一份，欲证明在原告签订协议期间就已经可以办理相关手续。2、《房屋购买权转让协议书》复印件一份，欲证明原告与案外人麻玲双方转让的仅是购买权而非房屋本身，且根据协议上第五条规定房屋是暂时登记麻玲的名字。3、《收据》复印件两份、商品房认购协议复印件两份，欲证明2017年9月至10月期间四号地房屋可进行出售时，被告就已经积极联系了四号地的所有业主，其中汤丽娟、革自荣在接到通知后就已经来签订了认购协议书并支付了定金和房款、配套费，而原告仅在9月11日签订了认购协议并支付了2万元定金，拒绝缴纳房款和配套费。经质证，原告对证据1的三性不予认可，原告从未见过该通知，且认购协议中明确是电话通知，原告也未接到电话；对证据2的三性认可，证明目的不认可，因为已经更名到原告名下，原告已按要求支付了更名费和工本费；对证据3的关联性不认可，异议认为原告没有接到被告的通知，且原告的认购协议跟被告提交的两份认购协议内容不同，原告的协议上是将“10天内”划掉，改为等候电话通知，但原告从未接到通知。本院认为，被告提交的证据1系被告单方制作，原告不认可，无其他证据佐证，无法证明该通知张贴于何时何地，故本院不予采信；原告对证据2、3的真实性无异议，本院对此予以确认，但证据3仅能证明他人交纳了定金和房款、配套费，不能证明原告拒绝交纳房款和配套费，也无法证明被告电话通知过原告，故对证据3的证明内容不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月18日，原告与案外人麻玲签订《房屋购买权转让协议书》，约定麻玲将自己享有的“五缘玉城”购房权以2万元的价格转让给原告。2017年9月11日，被告嘉福公司（甲方）与原告（乙方）签订《五缘玉城商品房认购协议》，约定：1、乙方自愿认购甲方出售的4组团11栋1单元502号房屋，参考建筑面积约141.74平方米，单价为2020元/平方米，总价286315元。2、乙方在签署本协议时间向甲方支付定金2万元。该定金在双方签订《商品房购销合同》时自动转入房款。乙方承诺签订本协议后不予退换房；若乙方发生退换房则所交定金将作为违约金处理，不予退还，该套房源甲方收回另行出售。5、乙方在签订《五缘玉城商品房认购协议》甲方指定时间内电话通知到售楼部签订《商品房购销合同》并支付相应款项，如到期未办理则乙方所交定金不予退还，本协议自动终止，甲方可将房源另行出售而无须通知乙方。如甲方未按本协议所约定时间内为乙方保留该房源，则甲方应返还乙方双倍定金，本协议自动终止等内容。签订协议当天，原告向被告支付了定金20000元、更名费及工本费18576元，被告分别出具两张《收据》，载明“收到张祖芹11-1-502四号地更名费、工本费18576元”、“收到张祖芹11-1-502四号地多层定金20000元，更名换单”，该收据上加盖了嘉福公司财务专用章。2019年8月8日，被告与案外人王昭签订《商品房购销合同》，约定将案涉房屋出售给王昭，并办理了《商品房购销合同》备案登记。另查明，被告嘉福公司分别于2014年12月22日、2016年4月22日、2019年6月11日取得“五缘玉城”项目四号地块的《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证明》。本院根据各方当事人的诉辩主张及证据交换的情况，在征求当事人的基础上，将本案争议焦点归纳为：一、原、被告双方于2017年9月11日签订的《五缘玉城商品房认购协议》性质及效力如何，应否解除；二、被告是否存在违约行为；三、被告应否赔偿原告信赖利益损失和机会损失，如何赔偿。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷项下的商品房预约合同纠纷。对双方主要争议做如下评析：商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以认购书、订购单、意向书等形式表现，且多约定了定金。本案中，原告与被告签订的认购协议虽对房屋坐落位置、面积、价款等事项进行了约定，但双方仅约定了原告交纳认购金的义务，对房款的交纳并未作出约定，原告也未实际交纳购房款，因此，该认购协议性质应认定为商品房预约合同。被告已取得案涉房屋项目的《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》，原、被告签订的《五缘玉城商品房认购协议》系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告主张解除该协议，被告亦同意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三第一款的规定，对于原告解除《五缘玉城商品房认购协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于被告是否存在违约行为的问题。预约合同生效后，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，协议第5条约定被告以电话方式通知原告到售楼部签订《商品房购销合同》，被告抗辩其已通过电话方式多次向原告进行通知并在售楼处张贴通知公告，但被告未能提供充足证据证明，且其已于2019年8月8日将案涉房屋售予他人，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告应否赔偿原告信赖利益损失和机会损失的问题。案涉认购协议属性为预约合同，主要目的是为了订立本约，该协议的法律效力不同于本约，双方当事人主要承担的是磋商义务，并无必须缔约的义务。原告主张信赖利益损失和机会损失应按案涉房屋当前的市场价格计算差额，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被告应双倍返还原告定金20000元及更名费和工本费18576元，对于原告主张的超过该部分的损失，理由不能成立，本院不予支持。另，原告与案外人麻玲之间的合同关系属另一法律关系，本案不做评判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告张祖芹40000元、更名费和工本费18576元，合计58576元；二、驳回原告张祖芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7468元，由原告张祖芹负担6404元、由被告瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司负担1064元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院，并预交上诉费7468元；若有新证据，与上诉状一并提交。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  何 菲人民陪审员  朱晓梅人民陪审员  黄兴仁二〇一九年十一月一日法官助理杨元霜书记员线丽琴附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。