广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初1173号 原告：胡菊英，女，1979年8月25日出生，汉族，住桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：廖毅，广西嘉合律师事务所律师。 被告：董开发，男，1974年2月10日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：唐随生，桂林市桂海法律事务所法律服务工作者。 原告胡菊英与被告董开发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，于同年10月21日公开开庭进行了审理，原告胡菊英的委托诉讼代理人廖毅，被告董开长及其委托诉讼代理人唐随生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡菊英向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2018年5月6日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告退还原告押金5000元、转让费8000元；3.判决被告向原告支付承租房屋拆迁停产停业损失费、承租房屋经营装修费损失、附属物品财产损失、搬迁补助费、临时安置费等相应补偿款共计70000元；4．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月6日，原告与被告就被告所有的位于广西壮族自治区桂林市叠彩区的房屋租赁事宜进行协商，经协商一致，双方签订了《房屋租赁合同》，明确约定了权利义务以及房屋租金标准。原告依照双方协商的约定交付了押金及租金后，经被告同意，开始对租赁房屋进行了装修并投入实际经营使用。2019年5月底，被告突然通知原告涉案房屋即将于近期被拆迁，且不愿对原告的相关损失进行赔偿，并拒绝进行协商。现涉案房屋已被政府相关部门拆除，经原告了解，被告已就其所有的位于广西壮族自治区桂林市叠彩区政府相关部门签订了《拆迁补偿协议》，并己实际全额领取了相应各项拆迁补偿款。原告认为，其作为用益物权人，其在承租后为了经营需要而对承租房屋进行了一定的房屋装修，而承租的房屋被征收，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、第一百二十一条、第四十二条、第四十四条之规定，其应获得相应的补偿。为维护原告合法权益，现起诉至法院，请求判如所请。 2019年9月12日原告将第3项诉讼请求变更为：“3.判决被告向原告支付承租房屋拆迁停产停业损失费10000元、承租房屋经营装修费损失34857元、搬迁补助费839元、临时安置补助费1677元等相应补偿款共计47373元”。 被告董开发辩称，原告要求被告退还押金及转让费、支付原告停产停业损失费、房屋装修损失、搬迁补助费、安置补助费没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。理由如下：1.原告交纳的5000元押金已经抵扣被告尚未交纳的2019年6、7月的房屋租金及水电费；2.房屋转让费8000元是帮该房屋的上一个承租者吕兰芳收取的，且已转账给吕兰芳本人；3.2019年5月，叠彩区人民政府因修建群众北路征收被告的房屋，双方因此解除了签订的房屋租赁合同，导致租赁合同不能继续履行的原因是租赁房屋被国家征收，而非被告违约造成的；4.原告对房屋进行的装饰装修并没有征得被告同意，原告的装饰装修损失均应当由原告自己承担，与被告无关；5.搬迁费补偿款是对被告的搬迁补偿，具有较强的针对性，与房屋租赁没有任何关联；6.安置补助费是对失地农民的补偿，只有具有被征地集体经济组织成员资格的人才能享有，原告不是该集体经济组织成员，无权享有临时安置补助费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告董开发对原告胡菊英提供的原告身份证复印件、《房屋租赁合同》、房屋押金收据、租金收据无异议，原告胡菊英对被告董开发提供的被告身份证复印件、《房屋租赁合同》、集体土地使用权证、拆迁公告、拆迁协议的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 原告提供的收据（NO.0343662），拟证明被告收取原告的门面转让费8000元。被告对该证据的真实性认可，但对证明内容不认可。原告对被告提供的微信聊天截图、微信转账记录、电话录音，拟证明该8000元转让费并非被告本人收取，而是代吕兰芳收取，且已转账给吕兰芳。本院认为原告与被告提供的证据相互印证，对其真实性予以认可，并作为本案的参考依据； 2、原告提供的《室内装修工程协议书》、预算表、成本表、收据，拟证明原告对涉案房屋进行了装修及相关费用。被告对该证据的真实性不予认可，认为此组证据的真实性无法核实。本院认为该组证据与本案待证事实有关联性，作为本案待定事实的参考依据； 3、原告提供的照片34张、视频7段，拟证明涉案房屋在原告承租前及被拆除时的状况，进一步证明原告对承租房屋进行了大量的装饰装修，且该装修行为得到了被告的许可。被告对该组证据的真实性予以认可，但不认可该装修行为得到了被告的许可。本院对该证据的真实性予以采信； 4、原告提供的《集体土地上房屋征收补偿安置协议书》及其附件《货币补偿核算表》，拟证明被告因涉案房屋拆迁所获得的各项补偿款。被告对该组证据的真实性无异议，对证明内容有异议。该组证据与被告提供的证据相互印证，故本院对该证据的真实性予以确认，待证事实在论述部分阐明； 5、原告提供的微信聊天截图，拟证明被告董开发向原告明确表示因涉案房屋将被拆迁于2019年6月1日起不再收取原告租金，双方对租金及水电费已全部结清。被告对此组证据无异议，本院对该组证据的真实性及证明内容予以认可，并作为本案的定案依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2018年5月6日，原告胡菊英与被告董开发签订《房屋租赁合同》，约定将被告名下位于桂林市叠彩区房屋中的第一、二层房屋出租给原告使用，租期为10年，从2018年5月6日至2028年5月6日，租金为4500元每月。合同签订后，原告向被告支付了5000元押金及8000元门面转让费后，被告将房屋交付给原告使用，原告因经营需要对房屋进行了装修。原告按约定向被告交付租金至2019年5月。后因桂林市叠彩区五福棚户区（城中村）改造项目需要征收涉案房屋，2019年5月31日，被告董开发与桂林市叠彩区人民政府签订了《集体土地上房屋征收补偿安置协议书》，该协议书约定房屋装修补偿金额104571元、搬迁补助费1678元、临时安置补助费5033元。被告于2019年5月底告知原告因政府拆迁，从2019年6月1日起不再收取原告租金。2019年7月9日被告收到桂林五福民俗文化小镇项目指挥部房屋征收补偿款1964913元，并表示同意拆除涉案房屋。同年7月初原告搬离涉案房屋，2019年7月中旬涉案房屋被拆除。原告就租赁房屋赔偿事宜与被告协商未果，遂向本院提出上述诉讼请求。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方对出租房屋事宜的约定，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据双方的诉、辩主张，本案的争议焦点有三：一是原、被告签订的《房屋租赁合同》是否应予解除；二是原告主张被告退还押金及门面转让费是否有事实及法律依据；三是原告要求被告支付承租房屋拆迁停产停业损失费、经营装修费损失、搬迁补助费、临时安置补助费是否合理。 原、被告签订的《房屋租赁合同》是否应予解除。 原告与被告在协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效。在合同履行过程中，因桂林市叠彩区人民政府实施桂林市叠彩区五福棚户区（城中村）改造项目需要征收涉案房屋，致使双方所签订的《房屋租赁合同》失去继续履行的基础和条件。该征收行为具有不可预见性、不可避免性及不可克服性，符合法律规定的不可抗力的构成要件，且该征收行为导致原、被告双方合同目的不能实现，故原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，予以支持。被告于2019年5月底通过微信告知原告涉案房屋将被拆迁，6月1日起不再收取租金，故本院认定原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2019年5月31日予以解除。 原告主张被告退还押金及门面转让费是否有事实及法律依据。 关于房屋押金的问题。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第三条明确约定原告需向被告缴纳5000元的房屋押金，且有2018年5月6日被告董开发出具的收据载明：“今收到胡菊英交来门面押金5000元”予以证实被告收取了原告5000元房屋押金的事实。被告在庭审中辩称因原告在装修涉案房屋时损坏了被告的防盗门，因此该5000元押金用于抵扣原告损坏防盗门的损失，但被告在庭审中并未提供相关证据予以证明，根据谁主张谁举证的证据规则，被告应承担举证不能的不利后果。故本院对被告该辩称不予采信，对原告要求被告退还5000元押金的诉讼请求予以支持。 关于门面转让费的问题。门面转让费是对优先续租权的一种购买，是市场经济中的正常现象。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第七条：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。”之规定，转让费是商铺租赁领域的交易习惯，只要不存在欺诈、胁迫等导致合同无效的情形，当事人应该予以遵守。在当事人之间自愿产生的转让费系双方真实意思表示，应予以认可。从本案查明的事实看，本案不存在欺诈、胁迫及违反法律规定等情形，双方达成的口头协议有效，因此，原告要求被告退还8000元转让费的请求无事实及法律依据，本院不予支持； 三、原告要求被告支付承租房屋拆迁停产停业损失费、经营装修费损失、搬迁补助费、临时安置补助费是否合理。 关于停产停业损失问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿；对被征收人因征收房屋造成的停产停业损失应当进行补偿等。本案中，租赁合同因政府征收行为而终止，因政府征收属于不可归责于合同双方主体的事由，被告并未构成违约，不需要对原告承担停产停业损失的赔偿责任。在涉案房屋的拆迁补偿中，房屋征收部门仅与被征收人被告董开发达成补偿协议，而拆迁补偿协议未对停产停业损失补偿作出明确约定，且原告提交的证据亦不足以证明被告实际领取了停产停业损失补偿的情况下，原告要求被告支付停产停业损失10000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于经营装修损失问题。被告辩称原告对承租房屋进行装修并未经过被告同意，对装修损失不承担责任。本院认为被告系该承租房屋的所有人，且在庭审中陈述自房屋拆迁前一直居住在涉案房屋的第六层，按照日常生活习惯，被告理应知道原告对承租房屋进行装修的事实，在原告承租的一年内每月按期收取租金，且并未向原告提出装修异议或主张解除租赁合同，故本院视为被告同意原告对承租房屋进行装修，对其上述辩解不予采信。原告在本案中未提供确实、充分的证据证实其承租房屋后实际经营改造的全部装饰装修项目，且涉案房屋已灭失，无法确定涉案房屋剩余租期内的装修残余价值，但鉴于桂林市叠彩区人民政府与被告董开发签订的《集体土地上房屋征收补偿安置协议书》，对涉案房屋及附属物进行了合理补偿，其补偿范围包含了原告租赁期间的装饰装修。考虑到原告因实际经营状况对承租房屋进行了部分改造装修，且由于不可归责于双方的原因导致合同解除，故本院根据公平原则，结合征收补偿政策及本案的实际情况酌情认定原告的装修损失为31371元【104571元（装修补偿款）÷6层（房屋总层数）×2层（承租层数）×9/10（剩余租期）】。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，该部分装修损失按照公平原则，由原、被告各自承担50%，即被告应支付原告15686元装修损失费，对原告主张承租房屋装饰装修损失34857元，超出部分本院不予支持。 关于搬迁补助费、临时安置补助费的问题。因原、被告未对拆迁时搬迁补助费、临时安置补助费作出明确约定，故对上述费用的补偿应根据拆迁政策规定的补偿费用的性质、补偿对象等予以确定。搬迁补助费、临时安置补偿费系对被拆迁房屋拆迁时居住、经营受到的损失给予的补偿、补助费用，本案诉争房屋的承租人系被拆迁房屋第一、二层的实际使用人，因诉争房屋被拆迁，其经营受到影响，需另行进行临时安置、搬迁，理应享有上述费用。依据被告与桂林市叠彩区人民政府签订的《集体土地上房屋征收补偿安置协议书》中被告六层房屋所对应的搬迁费为1678元，临时安置补助费为5033元，以此计算原告租赁的第一、二层房屋搬迁费应为559元（1678元÷6层×2），临时安置补助费应为1677元（5033元÷6层×2），故原告要求被告支付搬迁补助费839元，超高部分本院不予支持，对临时安置补助费1677元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，判决如下： 一、原告胡菊英与被告董开发签订的《房屋租赁合同》于2019年5月31日解除； 二、被告董开发退还原告胡菊英房屋押金5000元； 三、被告董开发支付原告胡菊英承租房屋装修损失15686元、搬迁补助费559元、临时安置补助费1677元； 四、驳回原告胡菊英的其他诉讼请求。 本案案件受理费1309元（原告胡菊英已预交1875），由原告胡菊英负担654元，被告董开发承担655元。另566元由本院退回原告胡菊英。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1309元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄石慧 人民陪审员  张苏良 人民陪审员  檀志超 二〇一九年十一月八日 法官 助理  杨芳芳 书 记 员  文家慧 附相关法律法规： 《中华人民共和国民法通则》 【民事权益受法律保护原则】公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。