湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终3282号上诉人（原审原告）：伍文双，男，1975年8月16日出生，汉族,湖南省宁远县人，居民，住宁远县。委托诉讼代理人:李绍兵，广东普罗米修律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：欧得元，男，1958年8月3日出生，汉族,湖南省宁远县人，居民，住宁远县。被上诉人（原审被告）：宁远县雄宇房地产开发有限责任公司，住所地宁远县舜陵镇莲花新村**。法定代表人：欧得元，执行董事。二被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋顺先，宁远县法律援助中心律师。原审第三人：樊晓娟，女，1960年9月24日出生，瑶族，住广西壮族自治区桂林市象山区。委托诉讼代理人：黄国田，湖南铭慧律师事务所律师。上诉人伍文双因与被上诉人欧得元、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司及原审第三人樊晓娟合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院（2019）湘1126民初1692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。伍文双上诉请求：1、撤销湖南省宁远县人民法院（2019）湘1126民初1692号民事判决；2、请求二审法院依法支持上诉人原审所有诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人与被上诉人签订的《小梦天宫临街铺面转让协议书》系双方真实的意思表示，不违反法律和行政法规的规定，不存在《合同法》第52条合同无效的情形，一审法院认定事实不清，认为合同是无效的，是错误的；2、小梦天宫项目不动产系被上诉人欧得元与第三人樊晓娟按份共有，而我国法律规定按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或转让，不必征得其他共有人同意，一审法院以未征得其他按份共有人同意而认定合同无效，属于认定事实不清、适用法律错误；3、被上诉人欧得元并未对小梦天宫整体财产进行处分，仅对其一至三层铺面所占55%的份额予以处分，该处分并未影响共有财产的整体价值，也没有损害第三人樊晓娟合法利益，故《小梦天宫临街铺面转让协议书》应依法有效；4、小梦天宫项目不动产整体所有权系被上诉人欧得元与第三人樊晓娟按份共有，如被上诉人欧得元处分其份额时，第三人樊晓娟在同等情况下享有优先购买权，但本案中第三人樊晓娟已过优先购买权期限，其已经丧失了优先购买权。欧得元辩称：1、上诉人所称的2016年11月17日《小梦天宫临街铺面转让协议》及《补充协议》违法无效，不具有任何法律约束力。涉案铺面属于答辩人与樊晓娟的共有财产，且转让协议和补充协议不是答辩人真实的意思表示，是上诉人采取威胁恐吓手段逼迫答辩人签订的；2、上诉人称民间借贷总金额为800万元严重不实，事实上债权本金应为350万元；3、上诉人要求以房抵债诉请违法法律禁止性规定，不应获得支持。宁远县雄宇房地产开发有限责任公司未予答辩。第三人樊晓娟述称：1、欧得元与宁远县雄宇房地产开发有限责任公司无权与伍文双签订《小梦天宫临街铺面转让协议》，宁远县雄宇房地产开发有限责任公司不享有产权，欧得元的份额时虚拟的，附条件的，现尚未成就；2、欧得元与伍文双签订的协议书和补充协议属于恶意串通，严重损害我的合法权益。伍文双向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认2016年11月17日原告伍文双与被告欧得元、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司签订的《“小梦天宫”临街铺面转让协议书》有效；2、请求确认小梦天宫（宁远县东溪街道冷江西路北侧）一至三层铺面55％份额归原告所有；3、判令二被告承担原告办理小梦天官不动产登记事宜所产生的所有税费;4、判令被告一、被告二承担本案诉讼费、担保费、保全费等所有费用。一审法院认定事实：被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司于2011年7月29日成立，该公司的经营范围为从事房地产开发经营、建材销售、物业管理、房地产代理销售等，被告欧得元系该公司的法定代表人。2014年6月16日，以被告欧得元为乙方与第三人樊晓娟为甲方签订《合作开发协议》约定：一、项目概况本项目位于宁远县舜陵镇泠江西路北侧，项目名称小梦天宫。二、合作开发形式双方约定甲方樊晓娟出土地，乙方欧得元负责投资开发并承担项目开发的全部资金，分成比例按照建好的房屋樊晓娟占45％，被告欧得元占55％。被告欧得元为开发华茂大厦、小梦天宫等项目，从2013年1月至2016年6月止陆续从原告伍文双处借款，被告欧得元每次向原告伍文双借款后都出具了借条，并约定月利息3分和借期，每张借条到期后，原被告双方结清部分利息后，把原借条作废，把本金与利息加上重新出具借条并约定还款日期及月息3分。2016年11月17日，经原被告结算，被告欧得元在共清偿原告伍文双1,327,500元的情况下，双方对借款金额、利息及还款方式协商，达成共应付给原告伍文双借款本金及利息7,836,000元的协议。由于被告欧得元、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司(甲方)资金周转不过来，当日与原告伍文双(乙方)签订了《“小梦天宫”临街铺面转让协议书》。协议约定:一、甲方将位于宁远县东溪街道（应为桐山街道）冷江西路北侧，项目名称为小梦天宫的临街铺面，一至三层中的55％份额的所有权转让给乙方（土地证面积1330平方米，以建好的规划面积为标准）即每层实际建筑面积约1225平方米（误差每层20平方米内）即可按一楼1225平方米占比例分成55％，二楼1225平方米占比例分成55％，三楼1225平方米占比例分成55％。二、一至三层55％份额转让价格为人民币柒佰捌拾叁万陆仟元正，由乙方一次性支付完毕。三、甲方在本协议签订之日起，七个月内（即2016年11月17日至2017年9月17日)可以回购该房屋，如果七个月内甲方没有回购则甲方永久丧失回购的权利，乙方可随意处理，乙方七个月内不得出售、转让他人。甲方回购该房屋需支付乙方购房款以及加付乙方购房款每月3％的利润给乙方。……五、办理房屋过户手续的一切税费均由甲方承担。原、被告在协议书上签了名，并加盖了被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司合同专用章公章。同日原告伍文双与被告欧得元、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司签订了补充协议，协议约定……三、小梦天宫项目建好，《“小梦天宫”临街铺面转让协议书》生效。当天被告欧得元、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司出具收条：“今收到伍文双购小梦天宫临街铺面一至三层55%份额柒佰捌拾叁万陆仟元整（7,836,000元）”。一审另查明，小梦天宫项目所在地的土地使用权人为欧梦林，被告欧得元、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司与原告伍文双在签订《“小梦天宫”临街铺面转让协议书》时，第三人樊晓娟不知情。被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司对小梦天宫没有取得产权。转让协议签订后，被告欧得元未偿还原告伍文双分文借款本金及利息。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。从2014年6月16日以被告欧得元为乙方与第三人樊晓娟为甲方签订的《合作开发协议》可以看出，被告欧得元与第三人樊晓娟对小梦天宫项目不动产共有是按份共有。2016年11月17日，原告伍文双与被告欧得元、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司签订的《“小梦天宫”临街铺面转让协议书》未征得按份共有人第三人樊晓娟同意。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买权”。被告欧得元明知小梦天宫项目是与第三人樊晓娟按份共有和被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司不享有产权的情况下，在未经占份额三分之二以上的按份共有人同意和违反《合作开发协议》的约定且未告知共有人第三人樊晓娟的优先购买权的情况下，于2016年11月17日以被告欧得元、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司(甲方)与原告伍文双(乙方)签订的《“小梦天宫”临街铺面转让协议书》，属于违反了合同的约定和法律的强制性规定，应当无效。据此，原告伍文双要求请求确认2016年11月17日原告伍文双与被告欧得元、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司签订的《“小梦天宫”临街铺面转让协议书》有效；请求确认小梦天宫（宁远县东溪街道冷江西路北侧）一至三层铺面55％份额归原告所有的诉讼请求，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、一百零一条，并经审委会讨论决定，判决如下：驳回原告伍文双的诉讼请求。案件受理费66,652元，由原告伍文双承担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人伍文双与被上诉人签订的《“小梦天宫”临街铺面转让协议书》是否有效的问题。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。根据一审查明的事实，小梦天宫项目系被上诉人欧得元与第三人樊晓娟按份共有，双方签订的《合作开发协议》第三条第2款明确约定涉案房屋如需出售，双方必须协商一致，任何一方不得单方面做决定。本案中，上诉人伍文双与被上诉人欧得元签订的《“小梦天宫”临街铺面转让协议书》，第三人樊晓娟并不知情，违反了被上诉人欧得元与第三人樊晓娟签订的《合作开发协议》第三条第2款的明确约定，同时使得第三人樊晓娟的优先购买权无法行使。因此，上诉人与被上诉人签订《“小梦天宫”临街铺面转让协议书》违反了欧得元与第三人樊晓娟签订的《合作开发协议》以及法律的强制性规定，应属于无效合同。上诉人提出被上诉人仅是对小梦天宫一至三层临街商铺55%份额予以转让，该转让行为未影响共有物的整体价值，并未涉及《中华人民共和国物权法》第97条所规定的处分共有物整体行为，原判适用此条法律错误的上诉理由，因被上诉人欧得元与第三人樊晓娟在《合作开发协议》第三条第2款有明确约定“涉案房屋如需出售，双方必须协商一致，任何一方不得单方面做决定”，此约定属于《中华人民共和国物权法》第九十七条规定中“但共有人之间另有约定的除外”的情形，故一审法院处理并无不当，对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66,652元，由上诉人伍文双负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  魏 蓉二〇一九年十一月五日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。