山西省太原市中级人民法院民事裁定书（2019）晋01民终7299号上诉人（原审原告）：李文平，男，1979年6月7日出生，汉族，住山西省永和县。被上诉人（原审被告）：太原市宏旺物业管理有限公司，住所地山西综改示范区太原学府园区高新街9号B座808室。法定代表人：郭海萍，总经理。委托诉讼代理人：闫文锦，山西中诚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：赵志贤，女，1978年10月16日出生，汉族，住太原市。上诉人李文平因与被上诉人太原市宏旺物业管理有限公司、赵志贤房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初2767号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李文平、被上诉人太原市宏旺物业管理有限公司的委托诉讼代理人闫文锦、被上诉人赵志贤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人李文平上诉请求：1、依法撤销(2019)晋0109民初2767号民事判决书,依法改判或发回重审;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案系隐名代理关系，上诉人选择宏旺物业承担责任，主体适格。二、原审已追加委托人作为第三人,原审应当直接判决原审第三人赵志贤承担责任,而非驳回起诉。三、本案房屋租赁保证金、空调费、电费及管理费系上诉人与被上诉人宏旺物业之间的合同关系,与代理关系无关。四、案涉《房屋租赁合同》系无效合同,上诉人与被上诉人应当相互返还。因案涉《房屋租赁合同》房屋未取得建筑规划许可证,故案涉合同无效,被上诉人应当向上诉人返还相关费用。综上,请依法改判或发回重审。被上诉人太原市宏旺物业管理有限公司发表答辩意见如下：一、本案中一审法院如直接要求被上诉人太原市宏旺物业管理有限公司和原审第三人承担民事责任，则侵犯了被上诉人太原市宏旺物业管理有限公司和第三人的诉讼权利，属于程序严重违法。1、原审第三人在本案中是无独立请求权的第三人；2、因为原审第三人的诉讼权利不完整，所以本案一审时不论是直接判决被告还是第三人承担民事责任，均会侵犯第三人的诉讼权利；3、为最大成都维护各方诉讼当事人的诉讼权益，被上诉人太原市宏旺物业管理有限公司在一审时作为被告的诉讼权益实际上也收到了限制。二、如本案二审裁定撤销原一审裁定，指令第一审法院审理，则实质上并不符合民事诉讼的经济原则和效益原则。综上，被上诉人认为一审裁定认定正确，请求二审法院依法予以维持。被上诉人赵志贤辩称，上诉人租了2-3年的房子，物业只收了一年的房租，我们一直和物业沟通要钥匙，被告知向业主要，但业主也不给。直到11月份打电话才知道钥匙在物业。且当时发生爆炸后，一直联系物业，物业与租户协商，租户说与其无关，导致我们无法营业。上诉人李文平向一审法院起诉请求：1、依法确认涉案《租赁合同》为无效合同;2、依法判令被告向原告返还2017年7月9日至2018年4月30日的租金12693.94元,房屋租赁保证金500元、预交空调费858元、预交电费300元、预交管理费3131元,以上合计17482.94元;3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：一、合同签订情况:(1)2017年2月27日,第三人赵志贤与太原市宏旺物业管理有限公司签订了《商铺租赁委托》合同,合同主要约定:委托人为赵志贤,受托人为太原市宏旺物业管理有限公司,委托人将其所有的位于太原市万柏林区河龙湾巷朝南商城二层36号房屋委托受托人与承租人签订租赁合同、代为出面与承租人协商一切租赁事宜、收取房屋租金相关的一切手续。受托人可收取一个月的租金作为佣金。委托期限自2017年2月27日至2020年4月30日止。(2)2017年4月2日,原告与太原市宏旺物业管理有限公司签订了房屋《租赁合同》,合同主要约定:出租房屋位于太原市万柏林区河龙湾巷朝南商城二层36号房屋,出租面积为28.59平方米;出租方为太原市宏旺物业管理有限公司、承租方为李文平;租赁用途为开设日化店;租赁期限自2017年4月2日至2019年4月30日止;租金及支付方式:年租金15653元(其中租赁费5653元、设施设备折旧费10000元),每年租赁费及设施设备折旧费等必须提前一个月向出租方支付,商城管理费由物业公司按照相关规定收取,电费、空调费、采暖费按照国家有关规定并参照同类市场水平收取,租赁期间,承租方按规定标准按月承担水费、电费、按年承担物业费等费用,承租方根据实际产生费用交纳。房屋租赁保证金在承租方支付首期租佥时一并向出租方支付保证金500元。房屋交付及返还:出租方应于2017年4月7日前将房屋交付承租方,租赁期满或合同解除后三日内,承租方应返还房屋及附属设施设备。合同的解除与终止:交付的房屋不符合约定,严重影响承租方使用的以及交付的房屋危及承租方安全或健康;承租方未按照约定时间返还房屋的,以本合同约定的租金标准双倍向出租方支付延期返还房屋租赁期间的相应租金。合同还就其他事项作了约定。二、合同履行情况:双方在合同履行过程中,2017年7月8日早5点38分,涉案商城底商豪溢饺子馆发生爆炸事故,事故造成2人死亡、1人重伤、2人轻伤。2017年11月3日,太原市万柏林区政府事故调查组出具《太原市万柏林区“7.8”钢瓶液体泄露爆炸事故调查报告》,该报告说明涉案商城系山西晋煤房地产开发有限公司开发,其开发的朝南新苑项目只有立项审批文件，未提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等相关必须手续，存在违法建设、违规销售行为。庭审中，原、被告确认已交纳一年房屋租金15653元（2017年5月1日至2018年4月30日）、保证金500元、预交空调费858元、预交电费300元及预交管理费3131元，被告将收取的房屋租金已转付给了第三人。至今涉案房屋未收回，自2017年5月1日至涉案商城发生爆炸日2017年7月8日止，原告实际使用房屋为68天。一审法院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。委托人赵志贤与受托人太原市宏旺物业管理有限公司签订的《商铺租赁委托》代理合同,未违反法律、法规强制性规定,合法有效,代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力。庭审中查明,委托人已将代理人收取原告的房屋租金收取,现原告以与太原市宏旺物业管理有限公司签订的《租赁合同》违反相关法律规定要求太原市宏旺物业管理有限公司承担法律责任,属承担责任主体不适,一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项之规定,裁定如下:驳回原告李文平的起诉。案件受理费238元，全部退还原告李文平。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人与被上诉人太原市宏旺物业管理有限公司签订的房屋《租赁合同》，未违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定享受权利、履行义务。上诉人依据合同约定向被上诉人太原市宏旺物业管理有限公司交纳了一年房屋租金及相关费用，实际上却未能享受应有的权利。委托人赵志贤与受托人太原市宏旺物业管理有限公司签订的管理委托合同，对承租人并不具有法律约束力，一审法院认为被上诉人太原市宏旺物业管理有限公司不属于承担责任的主体系适用法律错误，应予纠正。上诉人根据合同相对性原则以被上诉人太原市宏旺物业管理有限公司为被告提起民事诉讼于法有据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初2767号民事裁定；二、本案指令太原市万柏林区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长 吕 斌审判员 焦跃峰审判员 张 燕 二O一九年十一月二十九日书记员 王 峥