河南省新蔡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1729民初2690号原告：胡卫芳，女，1984年10月20日出生，汉族，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：周恒，河南千嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹晓东，河南另奇律师事务所律师。被告：漯河核辉置业有限公司，住所地河南省漯河市召陵区中山大道与黄河路交叉口。统一社会信用代码：91411100786230720F。法定代表人：韩国奇，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫将军，河南劝学律师事务所律师。被告：高红玲，女，1969年10月8日出生，汉族，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：李志清，河南驿城律师事务所律师。被告：桑彬彬，男，1988年8月26日出生，汉族，河南省新蔡县。委托诉讼代理人：李志清，河南驿城律师事务所律师。原告胡卫芳与被告高红玲、桑彬彬漯河核辉置业有限公司（以下简称核辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告胡卫芳及其委托诉讼代理人周恒、被告高红玲、桑彬彬的委托诉讼代理人李志清、被告漯河核辉置业有限公司的委托诉讼代理人闫将军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡卫芳向本院提出的诉讼请求：1、判决解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、判令三被告连带退还原告已付房款44万元，并另外支付44万元作为赔偿；3、判决三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年8月28日，在御景苑鉴赏中心（即御景苑售楼处），被告二称自己是御景苑销售人员，房屋五证齐全。在被告二的安排下，原告与被告一签订了商品房买卖合同，合同约定原告以45万元价格购买御景苑第11幢908号房，2017年10月31日交付房屋，交付后365日办理不动产权证，协议双方为原告及被告一，加盖了“御景苑项目部”印章。此后，原告先后交付给被告二、被告三共44万元。2017年9月25日，被告二向原告出具了金额为44万元的收条，被告三在会计处签名，并加盖“御景苑项目部”印章。合同显示涉案房屋预售证号为新房预售第20150603号，后三被告互相推诿不给原告办理不动产证，原告才知道该预售证上不包含该房屋。为此原告起诉来院。漯河核辉置业有限公司辩称：请求驳回原告对其的全部诉讼请求，理由为1、与原告之间不存在房屋买卖法律关系，原告提供的合同加盖的是御景苑项目部印章而并非我公司印章，我公司对外销售房屋加盖的是御景苑合同专用章，并且已经在生效的判决书中认定。2、原告购买的公寓楼实际建设销售人是高红玲和李怀学，并且原告购买房屋也是找高红玲购买的，已生效的判决书认定公寓楼是以李森的名义进行开发和销售，与我公司无关，应当向实际的合同义务人主张权利。3、11号楼和12号楼公寓楼并没有取得预售，并且系自然人开发和销售，原告签订合同属于无效合同，并不存在解除一说，不适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同解释关于双倍返还购房款。被告高红玲、桑彬彬辩称：1、第二被告、第三被告不是本案适格的被告，第二被告并非涉案商品房的销售人员，第三被告收取房款是接受御景苑项目部指派，属于职务行为。2、根据原告提供的商品房买卖合同，涉案商品房出卖人是御景苑项目部，既不是第二被告，也不是第三被告，应当驳回要求第二被告、第三被告承担责任的请求。本院经审理查明认定事实如下：2017年8月28日原告胡卫芳通过高红玲与御景苑项目部签订了商品房买卖合同，出卖人处加盖的“御景苑项目部专用章”，买受人处胡卫芳签名捺印。合同主要内容：第三条载明“买受人购买的商品房位于新蔡县古××路北侧××房，建筑面积136.8平方米”、第四条载明“该商品房单价为每平方米3289.47元，总金额（人民币）肆拾伍万零千零百零拾零元整（450000元整）”、第六条载明“买受人签订合同时首付拾肆万元整，于9月30日前付清余款”、第八条载明“出卖人应当在2017年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品方交付买受人使用”、第九条(2)出卖人逾期交房的违约责任载明“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已支付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。合同签订后，2017年8月28日，原告通过微信转账转给杨峰购房定金1万元，转给桑彬彬9万元，通过银行转账转给新蔡县宏达副食批发部4万元，2017年9月25日通过银行转账二次转给新蔡县宏达副食批发部30万元，新蔡县宏达副食批发部的经营者是高红玲，2017年9月25日，被告桑彬彬以御景苑项目部的名义向原告出具了收据一张，载明收到胡卫芳购11＃908房款肆拾肆万元，收据桑彬彬签名捺印并加盖了御景苑项目部专用章。因御景苑项目部未按照合同约定的交房日期如期交付房屋，为此，原告起诉来院。另查明：1.原告胡卫芳并没有与漯河核辉置业有限公司签订房屋买卖合同；2.漯河核辉置业有限公司与所有购房户签订的合同书中均盖有合同专用章、法定代表人的印章；3.原告提供的御景苑项目部的购房款的收据与漯河核辉置业有限公司的收据有明显差异；4.被告漯河核辉置业有限公司确于2015年12月25日（原告签订购买房屋合同之前）与案外人李森签订合作开发协议书，原告购买的11号楼房系李森以御景苑项目部的名义开发出售，没有取得商品房预售许可证。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，原告胡卫芳认为其与御景苑项目部签订购房合同中时，御景苑项目部未取得商品房预售许可证，未按合同约定交付房屋，该赔偿责任应由漯河核辉置业有限公司承担，但其提供的现有证据中不能证明御景苑项目部与漯河核辉置业有限公司有关联性，且原告的购房款也没有交付给被告漯河核辉置业有限公司，被告漯河核辉置业有限公司明确否认御景苑项目部的行为系其公司的行为。综上所述，原告胡卫芳要求解除原被告之间签订的商品房买卖合同，并由被告漯河核辉置业有限公司和被告高红玲、桑彬彬连带退还购房款44万元及另外支付44万元作为赔偿的诉讼请求，没有事实依据，不符合法律规定，本院不予支持。本案中，原告胡卫芳与御景苑项目部签订的商品房买卖合同中的御景苑第11幢商品楼实际上是案外人李森以御景苑项目部的名义开发出售，从原告胡卫芳提供的支付购房款的相对方均是桑彬彬个人以及高红玲经营的新蔡县宏达副食批发部，应视为原告胡卫芳对其购买的商品房非被告漯河核辉置业有限公司开发是明知的，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定：“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”，也即是说城市房地产开发的主体是房地产开发企业，故原告胡卫芳与御景苑项目部签订的商品房买卖合同系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案房屋的实际收款人是被告高红玲、桑彬彬，被告高红玲、桑彬彬明知自己没有城市房地产开发资格而进行房地产开发，给原告胡卫芳造成一定的损失，故被告高红玲、桑彬彬应当返还原告胡卫芳的购房款44万元，并从收到原告胡卫芳的购房款之日起至实际付清之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息。因为原告胡卫芳的合同相对方不是房地产开发企业，不适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，故对原告请求被告支付44万元作为赔偿的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、确认原告胡卫芳与御景苑项目部签订的商品房买卖合同无效。二、被告高红玲、桑彬彬于本判决书生效后十日内返还原告胡卫芳购房款440000元及利息（从付款之日起至实际付清之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息）。三、驳回原告胡卫芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12700元，由被告高红玲、桑彬彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  张俊芝人民陪审员  李守峰人民陪审员  张书红二〇一九年十一月二十八日书 记 员  李亚光