云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0602民初5930号原告李崇彦，男，汉族，1985年7月26日生，本科文化，居民，云南省昭通市镇雄县人，住云南省昭通市镇雄县。原告许美芬，女，汉族，1983年12月2日生，本科文化，居民，云南省大理白族自治州祥云县人，住云南省大理白族自治州祥云县（未到庭）。委托代理人李崇彦，男，汉族，1985年7月26日生，本科文化，居民，云南省昭通市镇雄县人，住云南省昭通市镇雄县（特别授权）。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530600584835895Q。法定代表人李静，系公司董事长兼总经理。住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村二组（原师专南校区）。委托代理人陈权（系该公司员工），男，汉族，1964年11月16日生，大学文化，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区（特别授权）。原告李崇彦、许美芬诉被告昭通鸿卓房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李崇彦，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司的委托代理人陈权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李崇彦、许美芬诉称，2015年11月14日，原告与被告签订《商品房购销合同》，合同约定，原告购买被告开发的房，面积为115.24㎡，总价为351482元。同时，被告应于2016年9月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告，如被告未按本合同约定的时间交房，被告每逾期一天按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款（其中按揭250000元），被告已为原告办理了商品房合同登记备案手续。房屋交付时间到期后，被告始终未按合同约定向原告交付房屋，直至2018年9月29日才通过《昭通日报》发布公告，宣布自2018年9月30日起分批集中办理交房手续，期间因被告拟交付房屋建设工程未经综合验收而被有关单位要求整改，被告于2018年10月13日发出通知要求将2018年9月30日至2018年10月13日之间交付到业主手中的房屋钥匙收回，并禁止业主在整改期间对房屋进行装修，称待房屋建设工程经验收合格后方可交付使用。此后，原告虽多次要求被告交付房屋，但被告始终拒绝按合同约定交付房屋并以解除《商品房购销合同》威胁原告，直到2019年6月19日在强迫原告许美芬签署《逾期交房赔偿表》承诺“放弃追究被告逾期交房违约责任及违约金”的情况下才将房屋交付给原告。房屋交房原告后，被告至今未按合同约定为原告办理产权登记手续。被告的行为已构成违约且违背相关法律强制性规定，依法应当向原告支付违约金，其强迫原告许美芬签订《逾期交房赔偿表》承诺“放弃追究被告逾期交房违约责任及违约金”的行为因显失公平且未得到原告李崇彦追认依法不产生法律效力。为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求：一、依法判决确认原告许美芬向被告签署的《逾期交房赔偿表》不发生法律效力；二、依法判决被告支付原告截至2019年6月19日的逾期交房违约金49600元；三、依法判决被告及时为原告办理房屋产权登记并向原告支付延期办证违约金950元（暂计算至2019年10月8日）；四、判决被告承担本案诉讼费。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司辩称，我们已经在2019年4月22日通过彩信的方式送达了解除商品房买卖合同通知给原告，次日送达了解除商品房合同的释明，并且告知过原告，如果原告有异议在三个月之内向相关机构提起诉讼，但是原告没有，所以合同都解除了，就不存在原告所主张的诉求，请求驳回原告的诉讼请求。原告诉称的逾期交房赔偿表的签订是原告的真实意思表示，购房的时候已经阐明二原告是夫妻关系，原告也认可赔偿2000元给他们，所以原告就放弃逾期交房的违约金，不存在任何威胁。原告李崇彦、许美芬针对其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：一、原告身份证复印件两份，证明二原告主体资格适格；二、被告营业执照复印件一份，证明被告的主体资格适格；三、商品房购销合同原件一份，证明：1、原告于2015年11月14日向被告购买了房，面积为115.24平方米，总价为351482元，并签订了《商品房购销合同》，合同约定：被告应于2016年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给原告，如被告未按合同约定的时间交房，被告每逾期一天按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行；四、收款收据原件一份，证明原告向被告支付购房首付款的事实；五、《昭通市住房公积金个人住房借款合同》原件一份，证明原告以按揭的方式向被告支付了尾款；六、《商品房买卖合同登记备案表》原件一份，证明被告已为原告办理了商品房合同登记备案手续；七、《交房公告》电子版网络截图复印件一份，证明被告未按合同约定按时交付房屋的事实，直至2018年9月29日才通过《昭通日报》发布公告，宣布2018年9月30日起分批集中办理交房手续；八、《温泉静园要求业主退还钥匙的通知》照片复印件一份，证明被告温泉静园工程建设项目直至2018年10月13日仍未经综合验收且2018年9月30日以来拟交付的房屋不符合交房条件；九、《逾期交房赔偿表》照片复印件一份，证明被告强迫原告许美芬签订《逾期交房赔偿表》，承诺“放弃追究被告逾期交房违约责任及违约金”显示公平且至今仍未得到原告李崇彦追认，同时证明被告直至2019年6月19日才将房屋交付给原告，按合同约定已逾期交房992天；十、物业管理费的收款收据原件一份，证明被告实际交房的时间是2019年6月19日；十一、维修基金接收凭条复印件一份，证明原告根据被告要求向昭通市昭阳区住房和城乡建设管理局交纳了住宅专项维修资金，且相关票据已经交给被告保管。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司质证如下：对所有证据的三性无异议。第九组证据原告说是被告强迫签订的，我们没有强迫原告许美芬签订，第七组证据是为了应付住建部门而发的，但是公告没有实施过，原告来接房我们都没有阻止过，第三组证据的第十三条中“任何乙方”是指合同的双方，应该是任何一方。本院认为，原告提交的所有证据中除第九组证据不能证明其目的外，本院对其余证据的三性均予以采信。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司向本院提交了以下证据：一、解除商品房购销合同通知复印件一份、电话号码为182××××6456彩信截图，证明2019年4月22日，被告已经根据第十三条的约定通过彩信的方式送达了解除商品房购销合同的通知，彩信的电话号码和原告签订合同时留的电话号码是一致的，原告已经接到了通知；二、昭通仲裁委员会的裁定书原件一份，证明2019年6月12日许美芬签字自愿放弃违约金并自愿接房。原告李崇彦、许美芬质证如下：对第一、二组证据的三性不认可，第一组证据解除商品房购销合同通知，我方没有收到，在商品房购销合同中，有原告明确的通讯号码，被告没有向我们打过电话，有明确的通讯地址，被告也没有向原告寄过相关文书，根据商品房购销合同第十三条第三项的规定，提出解除合同的权利在乙方，不是本案的被告。根据合同约定，被告是没有权利解除的；第二组证据虽然原告许美芬向被告签署了放弃逾期交房违约金的申明，但是作为本案的原告，许美芬只是商品房购销合同的共同买售人，只是她的个人意愿，在李崇彦未授权的情况下，不能代表是李崇彦的行为，温泉静园的业主都知道，被告的行为只有在原告放弃主张被告违约的情况下，才将房屋交付给业主。本院认为，被告提交的第一组证据与本案不具有关联性，本院不予采信；第二组证据客观真实，能够证明其目的，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告李崇彦与原告许美芬系夫妻关系。2015年11月14日，二原告与被告签订《商品房购销合同》，合同约定，二原告购买被告开发的房，面积为115.24㎡，总价为351482元。同时，被告应于2016年9月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告，如被告未按本合同约定的时间交房，被告每逾期一天按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行。房屋产权证的办理由乙方委托甲方代办，乙方应在甲方规定时间内提供相关资料，并缴纳代办费及国家规定的各项税费。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款，被告为原告办理了商品房合同登记备案手续。房屋交付时间到期后，被告未按合同约定向原告交房房屋。2018年9月29日，被告通过《昭通日报》发布公告，宣布自2018年9月30日起分批集中办理交房手续，期间因被告拟交付房屋建设工程未经综合验收而被有关单位要求整改，被告于2018年10月13日发出通知要求将2018年9月30日至2018年10月13日之间交付到业主手中的房屋钥匙收回，并禁止业主在整改期间对房屋进行装修，称待房屋建设工程经验收合格后方可交付使用。2019年6月12日，许美芬作出承诺：“本人自愿放弃延期交房违约金，并自愿接房。”2019年6月19日，被告许美芬再次在逾期交房赔偿表上提出申请“现因逾期交房向昭通鸿卓房地产开发有限公司申请人民币2000元作为逾期交房违约金的赔偿，自此，本人已谅解昭通鸿卓房地产开发有限公司逾期交房的责任，本人承诺之后不再追究昭通鸿卓房地产开发有限公司逾期交房的违约责任及违约金。”并于当日接收了房屋。原告起诉来院，请求：一、依法判决确认原告许美芬向被告签署的《逾期交房赔偿表》不发生法律效力；二、依法判决被告支付原告截至2019年6月19日的逾期交房违约金49600元；三、依法判决被告及时为原告办理房屋产权登记并向原告支付延期办证违约金950元（暂计算至2019年10月8日）；四、判决被告承担本案诉讼费。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，虽然二原告与被告签订的《商品房销售合同》对逾期交房的违约赔偿标准进行了约定，但原告许美芬分别于2019年6月12日和2019年6月19日向原告承诺放弃延期交房违约金，并自愿接房。对于原告许美芬作出的承诺，原告未能提供证据证明该承诺系受胁迫或违背真实意愿的情况下作出，同时也未提供证据证明显失公平，该承诺系对自己权利的处分，本院予以确认。原告李崇彦认为，原告许美芬作出的承诺只能代表其个人，未得到李崇彦的追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，原告许美芬于2019年6月19日在逾期交房赔偿表中作出的申请，“姓名”处有李崇彦的名字，被告有理由相信系代表其丈夫和她本人的真实意思表示，该承诺有效。故对原告的一、二项诉讼请求，本院不予支持。针对原告的第三项诉讼请求，虽然原、被告双方未约定逾期办理房屋产权证的期限及违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”、第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，自被告2019年6月19日将房屋交付原告使用后，一直未为原告办理房屋产权证书，故对原告要求被告为其办理房屋产权证书及支付逾期办证违约金950元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下：一、由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内为原告李崇彦、许美芬办理房屋产权证书；二、由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告李崇彦、许美芬逾期办理房屋产权证书违约金950元；三、驳回原告李崇彦、许美芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1064元,减半收取532元，由原告李崇彦、许美芬承担522元，由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司承担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审判员  徐礼义二〇一九年十一月二十五日书记员  胡海艳