苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初7277号原告（反诉被告）：苏州炜代智能家居有限公司，统一社会信用代码91320509MA1R7QP87R，住所地苏州市吴江区黎里镇临沪大道北侧。法定代表人：陈臻为，执行董事。委托诉讼代理人：张晓，上海环绮律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹一凡，上海环绮律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴江市国光金属制品有限公司，统一社会信用代码91320509551246066D，住所地苏州市吴江区黎里镇临沪大道北侧。法定代表人：洪国明，总经理。委托诉讼代理人：孙小蓓，江苏天辩律师事务所律师。原告苏州炜代智能家居有限公司（以下简称炜代公司）与被告吴江市国光金属制品有限公司（以下简称国光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法由审判员厉昱中适用简易程序，于2019年7月26日、8月20日公开开庭进行了审理。被告国光公司依法提出反诉，本案就本诉和反诉一并进行审理。后因案件复杂，依法转为普通程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。三次庭审中，原告炜代公司的委托诉讼代理人张晓、被告国光公司的委托诉讼代理人孙小蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告炜代公司向本院提出诉讼请求：1、确认炜代公司与国光公司于2017年10月18日签订的房屋租赁合同解除；2、国光公司返还炜代公司租金400000元、物业管理费30240元、电梯维护费4800元、电费10000元(以实际剩余电费为准)；3、本案诉讼费用由国光公司承担。事实与理由：2017年10月18日，炜代公司与国光公司签订房屋租赁合同一份，约定由国光公司将位于吴江区汾湖镇临沪大道面积为2层各2100平方米的厂房出租给炜代公司。合同履行过程中，炜代公司因资金困难确未能及时支付2019年5月1日起的1年租金，国光公司也曾向炜代公司催讨。2019年3月31日，炜代公司向国光了解租金收款账号，拟由其股东先行筹集资金支付部分租金。2019年4月1日，炜代公司突然收到国光公司通知，国光公司以炜代公司逾期支付租金构成严重违约为由决定终止租赁合同，并要求炜代公司于2019年4月30日前清空车间内所有物品。炜代公司只得接受房屋租赁合同提前解除的现状，并着手清空厂房，国光公司也答应在搬离后对相关费用进行结算。2019年4月30日，炜代公司在按要求清空完毕后告知国光公司，但国光公司又要求炜代公司继续履行房屋租赁合同。炜代公司认为在国光公司单方解除房屋租赁合同，炜代公司也同意且已按要求清空厂房的情况下，国光公司无权撤回其单方解除的意思表示，且房屋租赁合同也无法继续履行。国光公司应退还炜代公司多付的租金400000元、物业管理费30240元、电梯维护费4800元及剩余电费，但国光公司拒绝返还。被告国光公司辩称，根据房屋租赁合同约定，租金的支付方式是每年支付一次，下一年租金提前两个月支付，本案所涉的租金应当在2019年5月1日前两个月支付。国光公司自2019年3月1日开始向炜代公司催讨租金，炜代公司于3月31日索要了支付租金的银行账号，国光公司在当天未收到租金的情况下，于4月1日向炜代公司发出催告函。该催告函虽有终止合同的字样，但主要目的是为了催要租金，且炜代公司于4月5日支付了部分租金400000元，说明炜代公司同意继续履行合同。后由于炜代公司自身不符合政府要求的环保条件，厂房被政府查封，炜代公司遂进行了搬迁。房屋租赁合同不能继续履行的原因在于炜代公司的违约行为，炜代公司应赔偿国光公司因合同不能履行产生的相关经济损失。并提出反诉诉讼请求：1、炜代公司赔偿国光公司租金损失613200元、物业费损失15120元；2、炜代公司赔偿国光公司因不当搬迁行为致现场破坏产生的修复费用、彩钢板隔断拆除费用合计30000元；3、本案反诉费用由炜代公司承担。事实与理由：鉴于炜代公司已事实上搬离，其也明确表示不愿继续履行合同，继续履行客观上存在障碍，国光公司同意房屋租赁合同关系终止。但炜代公司自行搬离，单方拒绝履行租房合同应承担违约责任，已造成国光公司重大经济损失，在当前经济形势下也无法继续出租，故要求炜代公司赔偿相当于合同履行后国光公司的可得利益，即自2019年5月1日起1年的租金和物业费。反诉被告炜代公司辩称：1、案涉房屋租赁合同因国光公司发函解除，炜代公司予以接受，并按照要求搬离案涉厂房；2、炜代公司的搬离行为在2019年4月30日完成，并已明确告知国光公司，但国光公司违背此前发函内容又要求继续履行，实际上双方的租赁合同无法继续履行，炜代公司考虑到减少双方的损失，在未与国光公司达成一致的情况下，于2019年5月即向法院起诉，明确表达了双方的租赁关系已经解除无法继续履行的态度，国光公司并不存在相应的损失，即使损失存在，按1年计算的金额显然过高，且国光公司存在扩大损失的行为，相应后果应当由其自行承担，总的损失应该计算2个月；3、对于修复和拆除费用不予认可，解除函中国光公司仅要求清空车间物品，未要求恢复原状；租赁房屋返还时小的修复及拆除应该由国光公司负责，搬离时炜代公司已与国光公司现场负责人达成口头约定由国光公司现场拆除并处理，且炜代公司搬离后到法庭现场勘验将近4个月，若法庭认为应由炜代公司承担上述费用，国光公司主张的费用金额过高，最多承担10000元。本院经审理认定事实如下：涉案房地产权属登记情况：位于汾湖镇临沪大道北侧面积89250.7平米工业用地登记于国光公司名下，土地使用权证号为吴国用（2011）第07XXX207-1。2007年11月，吴江市建设局颁发建设工程许可证（编号为3205XXX0201），建设单位原为吴江市家宝实业有限公司，后变更为国光公司，工程名称为车间1-3/宿舍1-2/办公楼，国光公司称该房地产系于2010年3月从本院拍卖取得。涉案承租的房屋为上述3号车间。2017年10月18日，国光公司（甲方）与炜代公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，第一.1条约定甲方出租给乙方的房屋位于吴江市，厂房面积为2层各2100平方米，每天每平方米为0.8元；第一.2条约定房屋年租金为613200元，以后每三年递增一次，每次以第一年的租金为基数递增上浮5%；第一.3条约定房屋租金支付方式如下：采用先付后租方式，每一年支付一次租金，下一年租金需提前两个月交纳；第一.4条约定本房屋租赁合同期限为自2017年11月1日起至2023年4月30日止；第一.5条约定乙方在租赁期内产生的水、电、汽、通讯、人员工资福利等运营过程中造成的任何人员及其他经济责任均由乙方承担，与甲方无关；第一.6条约定物业管理，租赁期间由甲方聘用当地的保安公司负责租赁期间的保安工作，保安费用按厂区内总面积的比例分摊；第二.2条约定乙方应合理使用其所承租的房屋及附属设施，如因使用不当造成房屋主体结构及设施损坏的，乙方负责修复和赔偿；第四条约定合同的变更、解除和终止：1、双方经过书面协商一致可以变更或终止合同，2、任何一方除法律规定的不可抗力原因外不能单方面提出变更或提前解除合同，3、租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满3个月前书面通知甲方。合同签订后，国光公司向炜代公司交付涉案厂房，炜代公司付清了2019年4月30日前的租金，但未能在2019年5月1日前2个月即3月1日前支付下一年租金。2019年3月1日，国光公司法定代表人洪国明向炜代公司法定代表人陈臻为通过微信催讨下一年度租金，陈臻为以楼上不出租、需支付税务押金、没有生产资金为由要求分期支付租金。洪国明未表示同意。2019年3月20日，炜代公司向国光公司支付下一年度物业费15120元。国光公司现场负责人闪金山要求炜代公司将物业费转私账，该已交的物业费算电费。2019年3月22日，炜代公司向闪金山账户转入15120元。2019年3月31日，陈臻为通过微信要求洪国明告知卡号，洪国明随即发送其农行东方丝绸市场银行卡号，但当天炜代公司仍未支付租金。2019年4月1日，国光公司向炜代公司发出通知，载明：1、自租赁起贵公司从未按合同约定支付租金，每期我司都要催讨多次后，你们才肯分多次支付，贵司已构成严重违约；2、贵司自从进入我公司园区以来，没有按照当地政府亩产纳税标准交付税费，可能构成偷税漏税；经我公司董事会商议决定，与贵司终止租赁关系，请你在2019年4月30日前清空车间内的所有物品。炜代公司于2019年4月2日收到该通知。2019年4月5日，炜代公司股东陈丽燕代炜代公司向洪国明账户支付租金400000元。2019年4月9日，炜代公司向国光公司支付下一年度电梯维护费4800元。2019年4月10日，炜代公司向国光公司支付电费10000元。2019年4月14日，涉案租赁厂房被苏州市吴江区黎里镇人民政府查封。2019年4月20日，陈臻为向洪国明发送陈丽燕银行账户，意为要求国光公司返还已付租金。2019年4月30日，陈臻为向洪国明发送厂房清空后现场照片两张，并称“洪总厂房这边我们已经清空”。洪国明当天回复称“你是否清空是你公司的事，租赁合同还有几年你必须履行完毕”。此后，国光公司拒绝返还已收租金和其他费用，炜代公司未继续使用涉案房屋，但未将涉案房屋返还国光公司。审理中，鉴于涉案房屋租赁合同事实上已无法继续履行，且国光公司亦同意解除，为减少损失，本院于2019年8月20日庭审结束后组织双方至现场办理完毕交接手续。经现场查看，涉案房屋已经基本清空，但现场仍遗留由炜代公司自行加设的几面彩钢板隔墙未予拆除，部分门窗和墙面有一些小的破损，双方同意拆除和修复工作由国光公司负责，炜代公司支付相应费用；专用电表中电费尚余12579.9元，双方一致确认将预交的15120元和10000元计入电费处理。经查，涉案厂房在自办理交接至法庭辩论终结之日仍处于空置状态。以上查明事实，由原告提供的房屋租赁合同、通知、微信聊天记录、网上银行电子回单、物业费收费明细、企业网上银行交易凭证、支付凭证，被告提供的微信聊天记录，本院的交接调查笔录、现场照片及庭审笔录在卷佐证。本院认为，炜代公司与国光公司之间的房屋租赁合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约全面履行各自义务。炜代公司承租涉案房屋后，未能按照约定于2019年3月1日前支付2019年5月1日至2020年4月30日年度的租金，经原告多次催告后仍未支付，国光公司据此有权解除房屋租赁合同。国光公司于2019年4月2日向炜代公司送达了通知书，明确要求终止租赁合同，并要求炜代公司限期搬离，涉案房屋租赁合同应于2019年4月2日解除。炜代公司于2019年4月5日后陆续支付了下一年度部分租金、电费和电梯维护费，应理解为其收到解除通知后，要求继续履行原房屋租赁合同，但因被政府查封的原因，炜代公司于2019年4月30日清空并搬离涉案房屋，并告知国光公司，以行为表示接受合同解除的结果，不再恢复原房屋租赁合同的履行。国光公司虽旋即要求继续履行租赁合同，但炜代公司未予认可，故不能视为双方同意恢复履行原房屋租赁合同，双方之间的房屋租赁合同已实际解除。租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋租赁合同因炜代公司的根本违约，于2019年4月2日解除，炜代公司应承担相应的违约责任。炜代公司于2019年4月30日搬离，该期间的房屋占有使用费与炜代公司已付的上年度租金折抵，本案不再理涉。搬离后双方未及时办理交接，至2019年8月20日在法院组织下才完成交接，期间长达3个月20天，双方对该扩大损失部分均有过错；并且涉案房屋交接后，国光公司需要一定期间重新招租，考虑到汾湖地区工业地产租赁的市场行情，本院酌情认定自2019年5月1日起，由炜代公司再赔偿国光公司租金损失5个月，共计255500元（51100元*5个月），即国光公司应返还炜代公司144500元。关于炜代公司主张的物业费15120元、电梯维护费4800元及剩余电费12579.9元，因争议年度起始日起炜代公司已不再占有涉案房屋，故国光公司应予返还。关于国光公司主张的修复费用和拆除费用，炜代公司搬离后应恢复租赁房屋原状，其未拆除加设的彩钢板隔离墙，也未修复部分破损的墙体和窗户，考虑到房屋租赁合同履行中的合理损耗及拆除、搬运、清理和修复可能产生的费用，本院酌定该项费用为20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十八条、第二百一十九条、第二百二十二条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定判决如下：一、本诉原告苏州炜代智能家居有限公司与本诉被告吴江市国光金属制品有限公司签订的房屋租赁合同于2019年4月2日解除；二、本诉被告吴江市国光金属制品有限公司应返还本诉原告苏州炜代智能家居有限公司租金144500元、物业费15120元、电梯维护费4800元、电费12579.9元，合计176999.9元；三、反诉被告苏州炜代智能家居有限公司应赔偿反诉原告吴江市国光金属制品有限公司修复和拆除费用20000元；以上第二、三项折抵后，本诉被告吴江市国光金属制品有限公司应返还本诉原告苏州炜代智能家居有限公司156999.9元，于本判决生效后十日内履行（以上款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部；账号：62×××60）。四、驳回本诉原告苏州炜代智能家居有限公司其他本诉请求。五、驳回反诉原告吴江市国光金属制品有限公司其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26422元、诉讼保全费2745元，合计29167元，由苏州炜代智能家居有限公司负担27762元，由吴江市国光金属制品有限公司负担1405元，吴江市国光金属制品有限公司负担之数于本判决生效之日起十日内交至法院。原告苏州炜代智能家居有限公司预交的诉讼费用1405元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。反诉案件受理费5191元，由吴江市国光金属制品有限公司负担5041元，由苏州炜代智能家居有限公司负担150元，苏州炜代智能家居有限公司负担之数于本判决生效之日起十日内交至法院。吴江市国光金属制品有限公司预交的诉讼费用150元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账户：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  厉昱中人民陪审员  管凤兰人民陪审员  刘俊兵二〇一九年十一月二十七日书 记 员  庄 纯相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。友情提醒：法律文书生效后，当事人应按判决书、调解书主文确定的内容，在履行期限内主动履行。当事人自动履行付款义务后,请及时与对方当事人联系，告知对方当事人已自动履行，或与案件原承办人联系,以便法院及时通知对方当事人,防止对方当事人在不知情的情况下申请执行，避免不必要的麻烦;对于存在诉讼保全的情况,也便于法院及时采取解除保全措施。本案联系人：厉昱中联系电话：0512-63183705