西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终8878号 上诉人（原审被告）张艳。委托诉讼代理人：王维，泰和泰（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）薛建波。委托诉讼代理人：张严，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨梦曦，北京大成（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）何龙。原审第三人西安房宜居房地产经纪有限公司，住所地：陕西省西安市高新区枫叶新都市C区7号楼1幢7单元70108室。法定代表人：杨绪清，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷鸣。上诉人张艳因与被上诉人薛建波、何龙，原审第三人西安房宜居房地产经纪有限公司（以下简称房宜居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初16811号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张艳上诉请求：1、发回重审或者撤销西安市雁塔区人民法院作出（2018）陕0113民初16811号民事判决书第二项、第三项判决内容，改判张艳不承担上述判决第二项、第三项所列违约责任。2、本案诉讼费用由何龙、薛建波负担。事实和理由：其于2018年5月18日前一直居住在外地，并不知道何龙与薛建波签订《西安市存量房屋买卖合同》，也并未向何龙签订过授权文件，授权其代为签订三方买卖合同。虽然其与何龙系夫妻关系，但目前我国房屋出售及过户登记均要求夫妻二人到场面签，或者出具由公证机关公证出具的授权委托书，薛建波仅以何龙提供的未经公证的授权委托书就相信何龙具有代理权。一审法院未当庭对聊天记录双方的身份进行核实，仅以聊天记录截图备注名认定为其所发，且聊天记录内容并未有对房屋出售事项的追认，故何龙属于无权代理，《西安市存量房屋买卖合同》属于无效合同。另，其多次要求一审法院对何龙提供的授权书真伪进行鉴定，一审法院并未记录在案，亦不出具不同意进行司法鉴定的裁定书，违反法律规定。故，一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法。薛建波辩称，一审认定事实清楚，程序正确，请求驳回上诉，维持原判。薛建波向一审法院起诉，请求：1、解除薛建波与张艳、何龙签订的《西安市存量房屋买卖合同》；2、判令张艳、何龙双倍返还合同定金60万元，并赔偿原告居间服务费、评估费、按揭服务费、过户费共66650元；3、判令张艳、何龙承担本案诉讼费及5000元保全费。一审法院认定的事实：张艳、何龙系夫妻关系，2008年9月11日登记结婚。2013年9月12日购买了位于西安市高新区科技路82号18幢1单元13103室房屋（以下简称“案涉房屋”）一套，建筑面积为103.42平方米。2013年12月5日办理不动产所有权登记。2018年5月18日何龙代张艳与薛建波签订《西安市存量房屋买卖合同》，约定张艳、何龙将案涉房屋出售给薛建波，房屋总价款为2600000元。第三条约定，薛建波应于签订合同当日，向张艳、何龙支付定金300000元。该条同时约定，若薛建波违约，张艳、何龙不退还定金；若张艳、何龙违约，张艳、何龙向薛建波双倍返还定金。薛建波应于协议签订之日起90日内备齐购房首付款XX路XX号XX幢XX单元XX室（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款人民币1010000元存入资金监管账户进行资金监管，剩余房款办理商业贷款。双方约定，张艳、何龙应于2018年7月18日前办理抵押注销手续，2018年7月20日前将房屋交付薛建波使用。合同第八条关于违约责任约定，合同签订后，若张艳、何龙未能按约将房屋交付薛建波使用，视为违约，若逾期超过三十日，则薛建波有权解除合同。同日，何龙代张艳与薛建波及第三人签订《居间服务合同》，确认双方在第三人的居间服务下就座落于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室签订了买卖合同，约定薛建波向第三人支付居间服务费39000元。合同第三条关于权利义务约定，买卖双方应积极配合居间方的居间活动，保证其提交的资料及签名真实、合法、有效，并及时足额支付居间服务费；居间方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，买卖双方授权居间方协助办理该房屋交易的相关手续，并配合提供相应材料、签署相应文件。第四条关于违约责任约定，买卖双方任何一方违反居间合同第三条或买卖合同的约定，导致居间方不能继续履行义务的，居间方不承担责任，且居间方有权收取居间合同约定的居间服务费和交易中已经发生的费用，已收取的费用无需退还；如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用，如未支付的，居间方有权通过包括但不限于通过法律途径催促义务方支付居间服务费；买卖双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任，除本合同另有约定外，各方不得擅自单方解除或变更居间协议。签订合同当日，薛建波向张艳XXXXXXXXXXXX0999账户支付定金300000元，何龙向薛建波出具《收款收据》予以确认。同时，薛建波向第三人支付居间服务费39000元、评估费7800元、按揭服务费19350元、过户费500元，共计支付66650元。后，何龙以出售房价较低为由与薛建波协商，要求薛建波加价，双方未能达成一致，何龙亦未能按约于2018年7月18日前办理抵押注销手续。2018年7月21日，薛建波委托北京大成（西安）律师事务所律师张严向何龙、张艳发出《律师函》，载明“根据《西安市存量房屋买卖合同》关于违约责任的约定，贵方逾期办理房屋抵押注销手续及逾期交房的行为已经构成违约，严重侵害了薛建波的合法权益，应承担相应的违约责任。为此，本律师函告如下：请贵方收到本律师函之日起三日内按照《西安市存量房买卖合同》的约定，及时办理房屋抵押注销手续，并将房屋交付薛建波。同时，贵方也应当严格遵守合同其他条款的约定，积极履行合同。若贵方上列时间内未予履行相关合同义务，本律师将根据薛建波先生的委托将贵方的违约行为诉诸法律，包括但不限于追索相关经济损失。”张艳于2018年7月24日签收。同时查明，薛建波为申请诉讼保全，花费保全费用5000元。庭审中，薛建波提交《授权委托书》一份，预证明张艳于2018年3月1日委托何龙代其出售案涉房屋，授权委托书载明“在此次买卖西安市高新区科技路西口82号都市印象SOHO街区XX号楼XX室房屋的过程中，因我在外地，不能到场签约买卖此房屋的三方协议，特授权委托何龙（身份证号：652XXXXXXXXXXXXXXX）担任我此次签订合约的委托代理人，代理人的代理事项为：签订三方买卖合约。”何龙对此不予认可。一审法院认为，本案双方经协商一致自愿签订房屋买卖合同，且该合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。合同签订后，薛建波已按约向何龙支付了定金300000元，但何龙却未按约于2018年7月18日前办理抵押登记注销手续，致使双方合同无法继续履行。且根据薛建波及第三人提交短信及微信聊天信息显示，何龙以出售房价较低为由要求薛建波加价，因此，何龙的行为已构成违约，且薛建波已向何龙、张艳发出《律师函》，张艳、何龙在收函后未予回复，根据双方在合同中关于违约责任的约定，在何龙、张艳违约后，经薛建波催告后仍不履行，薛建波有权单方解除合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”薛建波有权解除合同，故对于薛建波要求解除《西安市存量房屋买卖合同》的请求，依法应予支持。对于薛建波要求双倍返还定金的请求，根据《合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”庭审已查明，双方在买卖合同中约定何龙、张艳违约需向原告双倍返还定金，因此对于薛建波要求双倍返还定金的请求，依法应予支持。对于薛建波要求何龙、张艳赔偿居间服务费的请求，根据《居间服务合同》的约定，如支付方为守约方，则有权向违约方追偿该笔费用，庭审已查明何龙、张艳违约，故对于薛建波的此项请求，依法应予支持。对于薛建波要求赔偿评估费、按揭服务费、过户费的请求，虽庭审查明该费用系薛建波向第三人支付，但因买卖合同未能继续履行，上述费用并未实际产生，因此应由第三人向薛建波返还，故对于薛建波的上述请求，依法不予支持。对于张艳辩称其并未向何龙出具授权委托书，其对何龙出售房屋一事不知情，但，首先，两被告系夫妻关系，何龙向第三人出示了结婚证、商品房买卖合同及授权委托书，薛建波及第三人有合理依据相信何龙系基于张艳的授权而出售房屋；其次，在房屋买卖合同签订后，张艳就房屋出售事宜和第三人工作人员多次联系协商；再次，薛建波系将300000元定金支付至张艳账户。综上，即使授权委托书非张艳向何龙出具，即在签订合同时何龙系无权代理，但根据上述证据仍可认定张艳对于房屋出售一事予以追认，因此，双方签订的房屋买卖合同合法有效。案涉房屋系何龙、张艳婚后购买，即为张艳、何龙的夫妻共同财产，因此，应由何龙、张艳共同承担责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决：一、原、被告之间签订的《西安市存量房屋买卖合同》依法予以解除；二、被告张艳、何龙于本判决生效之日起十五日内向原告薛建波双倍返还定金600000元，并赔偿居间服务费39000元，共计支付639000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告薛建波其余的诉讼请求。本案案件受理费27600元、保全费5000元，由两被告承担。因原告已预交承担，由两被告在向原告支付上述款项时一并付清。二审经审理查明，原审查明事实属实。本院认为，本案争议的焦点是张艳对何龙与薛建波所签的《西安市存量房买卖合同》是否承担责任的问题。张艳与何龙系夫妻；案涉财产系张艳与何龙的婚姻期间的共同财产，且在何龙与薛建波缔结合同后，薛建波支付的房款系支付至了张艳的账户；同时，张艳还就案涉房屋的交易多次与中介公司协商；可见张艳知晓何龙与薛建波之间签订合同的事实。现因张艳、何龙拒不履行合同义务，导致合同未能履行完成，张艳应与何龙共同承担合同的义务，包括合同解除后因违约应向薛建波承担的违约责任。现张艳仅以房屋登记在其名下，其与何龙分居等为由称其不知晓何龙与薛建波缔结合同的事实，上诉拒绝承担合同责任，与事实不符，对其上诉请求，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10190元，由张艳负担。本判决为终审判决。  审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  张伟   二〇一九年九月二十五日（院印）书 记 员 李晓凡