陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2019）陕01民初1776号原告（执行案外人）：益小娜，女，1980年10月6日出生，汉族，住西安市长安区。被告（申请执行人）：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区。法定代表人：苟瑁，该公司总经理。委托诉讼代理人：何四为，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。第三人（被执行人）：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区。法定代表人：黄建强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司法务，住西安市雁塔区。原告益小娜与被告陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁公司）、第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告益小娜，被告敬瑁公司的委托诉讼代理人南溪，第三人世纪熙源公司的委托诉讼代理人李刚在本院第一次开庭审理时到庭参加诉讼，本院第二次开庭审理时，世纪熙源公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告益小娜向本院提出诉讼请求：1.判令停止执行西安市中级人民法院(2018)陕01执704号之二执行裁定，并解除对灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源・观澜天下3号楼1906室（合同号2号楼2单元1906）房产的查封；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年6月4日，益小娜从法院查封房产的公告得知因敬瑁公司与世纪熙源公司施工合同纠纷一案，法院查封了其购买的位于西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源・观澜天下3号楼1906室(合同号2号楼2单元1906)房屋，后益小娜以(2018)陕01执704号之二执行裁定查封的房屋为其所有为由向西安市中级人民法院提出执行异议。2019年6月25日，西安市中级人民法院作出(2019)陕01执异444号执行裁定：驳回了益小娜的执行异议申请。益小娜认为其是该被查封房屋的实际所有权人，对该房屋享有足以排除强制执行的权益。理由如下:2014年2月，益小娜之弟所在单位陕西省质量技术监督局组织单位职工定向团购世纪熙源公司开发建设的熙源・观澜天下商品房。2014年2月24日，陕西省质量技术监督局机关工会委员会与世纪熙源公司签订《团购商品房项目合同》。2014年3月16日，益小娜与世纪熙源公司签订《•观澜天下>楼宇认购书》和编号:GF-2000-0171《商品房买卖合同》，购买了世纪熙源公司开发建设的熙源•观澜天下第2幢2单元19层06号房，建筑面积74.64平方米，房屋总价308263元。益小娜于签约当日即按约定向世纪熙源公司支付房屋首期款128263元，之后益小娜对房屋进行装修并入住等待按揭办理，非其个人原因未办理过户登记。因此，益小娜就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院判如所请。被告敬瑁公司辩称，一、益小娜与世纪熙源公司签订的《商品房买卖合同》无法排除执行。1.益小娜与世纪熙源公司签订的《商品房买卖合同》系无效合同，无法排除执行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售证许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。目前熙源•观澜天下小区3号楼并未取得预售许可证，因此，益小娜与世纪熙源公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同。2.益小娜虽然主张熙源•观澜天下小区3-1906号房屋归其所有，提交了其与世纪熙源公司签署的《商品房买卖合同》，且已付房款128263元，但并未提交证据证明涉案房屋已经登记在其名下或者涉案房屋购买合同已经在房屋管理行政部门备案登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。自2018年4月11日西安市灞桥区人民法院保全查封涉案房屋至今，仍属于被执行人世纪熙源公司的财产，也没有任何证据表明该公司与益秀英就购房合同在房屋管理行政部门备案登记，益小娜主张该房屋已归其所有与事实不符。二、益小娜支付房款的收款收据显示的金额与合同约定的付款内容不一致，相互矛盾，仅凭上述收据无法证明益小娜实际支付了购房款。根据益小娜提供的《商品房买卖合同》记载：买受人分两次支付128263元、180000元，但益小娜提供的收款收据显示世纪熙源公司收到益小娜房款128263元，所附支付房款的收款收据显示的金额与合同约定的付款内容不一致，两者相互矛盾。另外，除上述收款收据外，无其他证据证明该付款行为实际发生。三、益小娜并未提交证据证明其作为买受人的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条关于排除执行的规定。益小娜在承建方未交房给开发商的情况下撬锁非法入住，无视法院查封封条，且益小娜未证明其名下及其配偶和未成年子女名下无其他任何房屋，也未证明其已交付足额购房款。因此，益小娜并未能够提交相应证据证明其权利能够排除人民法院的执行行为。四、益小娜未能证明其所购房屋与（2018）陕01执704号之二民事裁定查封的房屋系同一标的物。综上，请求驳回益小娜的异议，依法执行（2018）陕01执704号之二民事裁定内容，以维护敬瑁公司合法权益。第三人世纪熙源公司述称，其同意益小娜的诉讼请求，认可其陈述的事实和理由。经审理查明，敬瑁公司与世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出西仲裁字（2017）第259号仲裁裁决已发生法律效力。后因世纪熙源公司未履行上述生效裁决确定的给付义务，敬瑁公司向本院申请强制执行。在执行过程中，2018年6月4日，本院作出（2018）陕01执704号之二执行裁定：查封（现状查封）被执行人世纪熙源公司在西安市浐灞生态区XX路XX路XX号楼包括涉案房屋3-1906在内的部分房产，查封期限为三年。益小娜作为案外人以上述被查封的房屋中包含其享有合法所有权的3号楼3-1906号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异444号执行裁定：驳回原告益小娜执行异议申请。益小娜遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，2014年3月24日，益小娜与世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》，约定购买世纪熙源公司位于西安市浐灞生态区XX路XX路XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积74.64平方米，单价为4129.99元/每平方米，总金额为308263元。付款方式为其他方式：买受人于2014年3月16日交房款40%（128263元），剩余60%房款180000元办理银行按揭。2014年3月16日，益小娜向世纪熙源公司转账108263元；同日，世纪熙源公司向益小娜出具《收款收据》（N0.6814881）载明：收到益小娜3号楼熙源·观澜天下2-21906室房款人民币128263元。本案中，益小娜与世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》约定购买房屋为熙源·观澜天下2号楼2-1906号，实际购买涉案房屋为熙源·观澜天下3号楼3-1906号。又查，西安市不动产登记服务中心于2019年8月16日出具的《西安市住房情况查询结果证明》显示益小娜在该中心数据库中无有效房产信息。世纪熙源公司就涉案熙源·观澜天下3号楼至今未取得《商品房预售许可证》。上述事实，有（2019）陕01执异444号执行裁定书、《商品房买卖合同》、收款收据、转账凭证、《西安市住房情况查询结果证明》、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点为益小娜就位于西安市浐灞生态区XX路XX路XX幢XX层XX号的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，益小娜虽与世纪熙源公司于2014年3月24日签订《商品房买卖合同》，约定购买熙源·观澜天下第2幢2单元19层06号房屋，但益小娜实际购买涉案房屋为熙源·观澜天下3-1906号，并向世纪熙源公司交纳了部分购房款。世纪熙源公司作为出卖人至今未取得涉案《商品房预售许可证》，故益小娜与世纪熙源公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。益小娜基于该无效合同不能成为涉案房屋的权利人，仅享有对世纪熙源公司相应债权，该债权不足以排除对涉案房屋的强制执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款的百分之五十。”之规定，本案中，益小娜虽然与世纪熙源公司于本院查封之前签订《商品房买卖合同》，但因该合同为无效合同，不符合该规定之情形，故益小娜诉请的事实和理由不能成立。综上，益小娜主张其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，请求停止执行涉案房屋，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告益小娜的诉讼请求。案件受理费100元，由原告益小娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  姜  亦  君                             审  判  员  马  延  环 二○一九年十一月二十日                               法 官 助 理  昝 世 峰 书 记 员  孙  婉  侠 1