山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁11民终2242号 上诉人（原审被告）：张记松，男，1951年1月2日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：梁宁庭，山东兆利律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐金贵，男，1946年2月1日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 上诉人张记松因与被上诉人徐金贵确认合同无效纠纷一案，不服山东省日照经济技术开发区人民法院（2019）鲁1191民初731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张记松上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判张记松与徐金贵签定的《房屋协议书》有效。事实与理由：1、一审法院适用法律错误。涉案房屋所在土地于2015年11月5日已划归为国有土地，土地性质已经发生改变。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第20条规定的“在一审法庭辩论终结前，土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同按无效处理”，涉案合同应合法有效。2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》并非全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，仅仅是对民事审判工作的指导意见，一审法院以其作为裁判依据错误。 徐金贵未作答辩。 徐金贵向一审法院起诉请求：确认徐金贵、张记松于2003年签订的房屋协议书无效。 一审法院认定事实：1.徐金贵系日照市东港区村民。2003年3月18日，徐金贵与张记松签订房屋协议书一份，约定徐金贵将其位于，南至路，北至路）作价40000.00元卖予张记松。徐金贵、张记松双方签字、捺印。见证人若干。2.1991年12月10日，时称日照市奎山乡人民政府颁发日契字第0028376号房屋印契一份，载明补契房人徐金桂，住址日照市，正方8间，坐落日照市，东至盛呈祥，南至路，西至路，北至路，经补契与徐金桂名下使用。3.经查，徐金贵与徐金桂系同一人，只是写法不同。4.2014年12月16日，山东省人民政府批准同意征收日照市东港区建设用地。2015年11月5日，日照市国土资源局开发区分局对日照市东港区位于秦皇岛路南、重庆路以西、沙敦河以北、成都路以东范围内的集体土地在其官网发布地注销登记公告，该地集体土地权利证书本日起公告废止。5.同时查明，张记松户籍所在地为日照市岚山区，至今未取得日照市东港区集体经济组织成员资格。 一审法院认为，本案买卖合同标的物为农村房屋，农村房屋是建筑在宅基地上的附着物，从我国目前房地一体的格局来看，双方就房屋买卖的同时必然涉及宅基地使用权的问题。宅地基使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定及国务院及相关部门对非本集体经济组织成员及城市居民购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展之目的。《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。。”，对于上述会议纪要，张记松认为不是法律规定亦不是司法解释，不能作为判决的依据。一审法院认为，依据《最高人民法院》第六条“对于本规定第三条、第四条、第五条规定之外的规范性文件，根据审理案件的需要，经审查认定为合法有效的，可以作为裁判说理的依据”的规定，上述会议纪要系第八次全国法院民事商事审判工作会议形成，对民商事审判工作具有指导意义，其形成的会议纪要应合法有效，可以作为规范性文件作为裁判说理的依据。本案中，徐金贵与张记松于2003年3月18日订立的房屋买卖协议书，虽系双方真实意思表示，但由于张记松非所购房屋村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋的资格，双方签订的房屋买卖合同违反法律、法规的强制性规定，损害社会公共利益，应认定无效，且该无效情形并不能因为涉案房屋及项下土地已经拆除灭失、交易时所在村委会同意等因素而改变，故徐金贵主张涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。 关于张记松认为涉案房屋土地性质已经改变，房屋买卖合同应认定为有效的答辩意见，一审法院认为，即使涉案房屋的宅基地在此后土地征收范围内，此后因有权部门征收行为导致土地性质的改变不影响原房屋买卖合同效力的认定，故其辩称合同有效的意见一审法院不予支持。 关于徐金贵的诉讼请求是否超过法定诉讼时效的问题。徐金贵的诉讼请求为要求确认其与张记松之间签订的房屋协议书无效，属于对无效合同的确认之诉，无效合同的确认是一种事实确认，合同当事人任何时候都可提出，时间的经过不能改变合同无效的法律性质，故确认合同无效不受诉讼时效的限制，对张记松辩称的徐金贵的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，一审法院不予采信。 根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应责任。涉案房屋已被拆除，已不存在返还原物的情形。因徐金贵违背诚实信用原则要求确认房屋买卖协议无效，造成张记松购房款及可信赖利益的损失，双方可就合同无效后的法律后果另案主张权利。 综上所述，徐金贵所诉符合法律规定，依法应予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，一审法院判决：徐金贵与张记松于2003年3月18日就位于日照市东港区房屋一处所订立的《房屋协议书》无效。 案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由张记松负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，张记松、徐金贵签订的房屋协议书买卖的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。房屋协议书签订时张记松并非日照市东港区村民，不具有该集体经济组织成员资格，不具备受让房屋所在宅基地的资格，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，一审认定案涉房屋买卖协议无效，具有事实和法律依据，本院予以维持。依据《最高人民法院》第六条“对于本规定第三条、第四条、第五条规定之外的规范性文件，根据审理案件的需要，经审查认定为合法有效的，可以作为裁判说理的依据”的规定，一审法院依据《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款作为裁判说理的依据并无不当。 《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，因此涉案房屋买卖合同自始没有法律约束力，并不因土地性质的变化而变化，张记松关于涉案宅基地已收归国有，导致合同无效事由已消失的主张不成立，本院不予支持。 综上所述，张记松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张记松负担。 本判决为终审判决。 审判长  卜雪雁 审判员  刘丽艳 审判员  宋海红 二〇一九年十一月十一日 法官助理汤阳 书记员辛娜