四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川10民终855号 上诉人（原审原告）：郭强，男，1970年12月6日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：王国华（郭强之母），住四川省内江市市中区。 被上诉人（原审被告）：内江市鸿通房地产开发有限公司，住所地四川省内江市市中区黄家湾居民小区9幢17号。 法定代表人：吴成权，总经理。 委托诉讼代理人：李毅，四川融众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明，四川融众律师事务所律师。 上诉人郭强因与被上诉人内江市鸿通房地产开发有限公司（以下简称鸿通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院（2019）川1002民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭强及其委托诉讼代理人王国华，被上诉人鸿通公司的委托诉讼代理人李毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭强上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判鸿通公司延期交房的时间和违约金的计算金额，违约金暂计算到2019年8月15日（2017年1月1日至3月1日按万分之一计算2,088元，2017年3月2日至2019年8月15日按万分之二计算62,431.2元），以法院判决之日止；2.依法判决鸿通公司逾期交房给郭强直接造成的经济损失，从2017年1月至2019年8月在外租房住的租房租金费850元×32个月=27,200元；3.判决鸿通公司因逾期交房加之房屋内墙壁多条裂缝，厨房处漏水，郭强向内江市政府、经开区政府和相关单位咨询、投诉、取证要求解决，从2017年1月至现在两年多以来，给郭强造成的经济损失，如交通费、电话费、材料诉写费、材料打印费、复印费、误工补助费，大概37,638.9元；4.一审诉讼费540元及本案诉讼费2,826元合计3,366元由鸿通公司承担。事实和理由：1.按双方签订的购房合同约定的交房时间2016年12月31日前交房，但鸿通公司在2017年7月27日前没有取得有关交房时必须出示的相关文件和一切相关手续。一审法院于2018年7月31日上午9点30分开庭审理时，鸿通公司交给法庭的一份没有时间、没盖单位公章的竣工备案目录是伪证，休庭期间相隔21天后交给法官一份篡改了时间的工程竣工验收报告，篡改了的证据是不受法律保护、不生效的伪证。一审法官接收了此伪证判案和凭鸿通公司向内江经济技术开发区建设局（以下简称经开区建设局）咨询函的回复判案，把国家制定的政策有关文件推翻了。2017年7月21日经开区建设局回复鸿通公司咨询的内容，回复函中所提到工程竣工验收达到国家建设部（2000年）18号文《工程竣工验收备案表》中1-8项相关内容，并未注明达到相关内容就可以交房。2.经开区建设局2017年7月21日回复函中关于《工程竣工验收备案表》在内江没有使用。郭强到有关单位咨询、投诉、取证，证明《工程竣工验收备案表》和备案书两种在内江都在使用，因为内容都一样。尽管郭强到有关单位取得了新的证据，并提交了一份给一审法院，但一审法院仍然错误裁判。2019年10月13日，郭强补充上诉请求：1.违约金暂计算到2019年10月31日为69,878.4元；2.因延期交房郭强在外租房住的房租费850元×36个月=30,600元；3.这两年多来给郭强造成的直接经济损失，包括车费、电话费、材料诉写费、打印费、复印费、误工补助费大约58,862.80元；4.一审诉讼费540元，二审诉讼费2,776元。共计162,657.2元，请法院判决。 鸿通公司辩称，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，郭强的其他诉讼请求没有事实和法律依据。郭强补充提交的补充上诉状，因超过上诉期限向法庭提供不应当作为二审审理范围。 郭强向一审法院起诉请求：1.判令鸿通公司支付逾期交房违约金2017年1月1日至2017年3月1日按万分之一计算，2017年3月2日至鸿通公司符合交房条件、按照合同约定郭强实际接受房屋日期为止按万分之二计算，基数为交付房款的金额；2.判令鸿通公司赔偿因迟延交房导致郭强在外租房居住所产生的房租损失，从2017年元月按照850元/月计算到鸿通公司符合交房条件、按照合同约定郭强实际接受房屋日期为止；3.判令鸿通公司支付交通费1,220元；4.案件诉讼费由鸿通公司承担。 一审法院认定事实：2014年5月15日，双方当事人签订编号为2014407845的《商品房买卖合同》，合同载明：“…该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：钢筋混泥土结构，建筑层数为：35层，其中地上33层，地下2层。该商品房为第一条规定项目中的29#楼幢1单元第12层1-12-6号。…该商品房为预售商品房，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是内江市振业房地产置业有限公司，其预测建筑面积共66.45平方米，其中，套内建筑面积50.84平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.61平方米。…2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5,237.02元，总价款叁拾肆万捌仟元整（大写）…买受人采取下列第3种方式付款。3.贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司内江分行或住房公积金管理机构借款支付。…第十一条交付条件（一）出卖人应当在2016-12-31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、×项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书…第十三条逾期交房责任2.按照逾期时间，分别处理〔（1）和（2）不作累加〕（1）逾期在三十日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。…第十五条交接手续（一）…双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”2017年1月7日，鸿通公司取得四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告；2017年7月27日，鸿通公司取得四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书。2018年3月19日，四川省内江市中级人民法院作出（2018）川10民终138-141号已生效民事判决书，判决书中均载明“一审法院认定事实：…2017年8月22日四川省住房和城乡建设厅向被告鸿通公司出具四川省住房和城乡建设厅关于内江市鸿通房地产开发有限公司《关于川建发[2006]95号商品房买卖合同的咨询函》的答复，答复载明‘…建筑工程竣工验收备案表’是指国家建设部建办建[2008]18号文件中制定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2017年7月21日经开区建设局向鸿通公司出具《关于鸿通公司咨询函的回复》,载明：一、2006年老版本的四川省建设厅、四川省工商行政管理局印发的《商品房买卖合同》中第十一条‘交房条件’第二款第一项‘该商品房已取得规划验收批准文件和《建筑工程竣工验收备案表》’中提到的《建筑工程竣工验收备案表》在内江没有使用。二、经核查你司春天公园城一期19、23、22、26、28号楼项目在2016年12月8日前达到了建设部（2000）18号文件《建筑工程竣工验收备案表》中规定的工程竣工验收备案目录1至8项相关内容；春天公园城二期2、5、7、29号楼项目在2017年1月7日前达到了建设部（2000）18号文件《建筑工程竣工验收备案表》中规定的工程竣工验收备案目录1至8项相关内容。…二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。” 2017年1月1日，案外人肖泽芳与郭强签订租房协议，约定将大洲路299号附13号套型为两室一厅的房屋出租给郭强使用，租期为2017年1月1日至2018年12月31日，每月租金850元。2017年9月28日肖泽芳向郭强及其代理人王国华出具收据一张，载明“今收到王国华、郭强2017年1-12月房租10,200元（壹万零贰佰元整）”。2019年1月1日，肖泽芳与郭强又签订租房协议，租期为2019年1月1日至2019年12月31日，协议其余内容与前述协议相同。肖泽芳向郭强出具收据三张，载明收到郭强三个季度（1-9月）的租金，每季度租金为2,550元。 一审法院认为，双方当事人之间签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定履行合同。《商品房买卖合同》是由四川省建设厅、四川省工商行政管理局印制的统一格式的合同，该合同中约定的交房条件包括房屋应取得《建筑工程竣工验收备案表》。该备案表中“工程竣工验收备案文件目录”为“1.工程竣工验收报告；2.工程施工许可证；3.施工图设计文件审查意见；4.单位工程质量综合验收文件；5.市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；6.规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；7.施工单位签署的工程保修书；8.商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；9.法规、规章规定必须提供的其他文件”。由于在鸿通公司通知郭强交付房屋时经开区建设局没有使用双方签订的《商品房买卖合同》中约定的《建筑工程竣工验收备案表》，因此鸿通公司无法按照合同的约定取得“建筑工程竣工验收备案表”。鸿通公司向郭强出售的房屋位于29号楼，而根据经开区建设局向鸿通公司出具的《关于鸿通公司咨询函的回复》中得知，该栋楼所售出房屋在2017年1月7日前已达到了建设部（2000）18号文件《建筑工程竣工验收备案表》中规定的工程竣工验收备案目录1至8项相关内容，此时交房条件已具备，故一审法院对其予以采信。鸿通公司未按照合同约定于2016年12月31日前满足合同交付条件，其虽在2017年1月7日满足了交付条件，但其也应按合同约定承担2016年12月31日至2017年1月7日期间的违约责任。郭强提出的要求鸿通公司承担在此期间的违约金的请求，合法有据，一审法院予以支持；违约金计算为348,000元×万分之一/日×7天=243.60元。在此期间，郭强因鸿通公司违约而在外租房居住，郭强提出要求鸿通公司支付在此期间的租房租金850元/30天*7天=198.33元的请求，合法有据，一审法院予以支持。对于郭强提出的超出部分的违约金和租金的请求，一审法院不予支持。郭强提出要求鸿通公司支持交通费1,220元的请求，缺乏事实法律依据，一审法院不予支持。 一审法院判决：一、被告内江市鸿通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告郭强违约金243.60元；二、被告内江市鸿通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告郭强房租损失198.33元；三、驳回原告郭强的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的案件事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：案涉房屋何时具备交房条件。2017年7月21日经开区建设局向鸿通公司出具的《关于鸿通公司咨询函的回复》已经本院生效判决〔（2018）川10民终138-141号〕确认,同时生效判决据此认定所涉房屋“达到建设部（2000）18号文件《建筑工程竣工验收备案表》中规定的工程竣工验收备案目录1至8项相关内容”即满足交房条件，本案讼争房屋与前述生效判决所涉房屋情形类似，本案的处理应当受到上述生效裁判既判力的拘束，因此一审法院认定讼争房屋“在2017年1月7日前达到了建设部（2000）18号文件《建筑工程竣工验收备案表》中规定的工程竣工验收备案目录1至8项相关内容”、“此时交房条件已具备”并无不当。 在案涉房屋具备交房条件后，郭强仍不接收房屋，双方纠纷根源在于郭强认为案涉房屋存在质量问题。但案涉《商品房买卖合同》第十六条针对商品房质量不合格的部位、种类、程度、原因等不同情形约定了不同的处理方式，因房屋质量不合格的违约责任亦不应适用逾期交房的违约条款。案涉《商品房买卖合同》第十六条还明确约定“（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务”，现郭强在本案中所主张的案涉房屋质量问题未经有资质的建设工程质量检测机构检测，其诉讼请求亦不能明确因房屋质量问题是要求鸿通公司继续履行合同还是退房，也未诉请鸿通公司依照案涉《商品房买卖合同》第十六条规定承担责任，故对郭强在本案中主张的2017年1月7日之后的各项损失不宜在本案中处理，郭强可依法另行主张权利。 综上所述，郭强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,776元，由上诉人郭强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  叶 波 审 判 员  何 骏 审 判 员  易小峰 二〇一九年十一月二十六日 法官助理  苏 月 书 记 员  王 洁