福建省云霄县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0622民初1528号 原告：漳州福农房地产有限公司,住所地漳州市常山开发区常山新侨村124号,统一社会信用代码91350622569297224B。 法定代表人:潘家灿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张建宗，福建宗瞿律师事务所律师。 被告：方镇波，男，1972年12月10日出生，汉族，住福建省云霄县。 第三人：中国银行股份有限公司云霄支行，住所地福建省漳州市云霄县绥阳路170号，统一社会信用代码913506228566665209。 法定代表人：吴文通，该行行长。 原告漳州福农房地产有限公司与被告方镇波、中国银行股份有限公司云霄支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，经审理发现被告方镇波下落不明无法直接送达，不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，于2019年11月15日公开开庭审理了本案。原告漳州福农房地产有限公司委托诉讼代理人张建宗到庭参加诉讼，被告方镇波、经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，第三人中国银行股份有限公司云霄支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 漳州福农房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除漳州福农房地产有限公司与方镇波于2017年3月30日签订的合同编号为350684010001032017000619的《商品房买卖合同》及其补充协议；2.判令方镇波于《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起十日内配合漳州福农房地产有限公司办理址在漳州市常山开发区商品房预告登记的注销手续并承担因此产生费用；3.判令方镇波于《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起十日内配合漳州福农房地产有限公司办理《商品房买卖合同》及其补充协议备案登记撤销手续并承担因此产生费用；4.判令方镇波立即归还漳州福农房地产有限公司代其偿还的贷款本息（以实际发生的金额为准，从2017年10月31日起暂计至2019年3月27日止，漳州福农房地产有限公司代偿款项本息为50102.36元）；5.判令方镇波立即向漳州福农房地产有限公司支付违约金26629元（532581元×5%）。事实和理由：2017年3月30日漳州福农房地产有限公司与方镇波签订了合同编号350684010001 032017000619的《商品房买卖合同》及其补充协议，约定：方镇波购买漳州福农房地产有限公司所有的址在漳州市常山开发区商品房，建筑面积为136.21平方米，单价每平方米3910元，总金额为532581元，付款方式为方镇波于2017年3月30日支付首期房价款107581元，余款425000元由方镇波向中国银行股份有限公司云霄支行申请按揭贷款，漳州福农房地产有限公司在担保期间，方镇波未能按《楼宇按揭借款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚金和相关费用等原因，致使漳州福农房地产有限公司因履行担保责任而受到损失时，则视为方镇波构成根本性违约，漳州福农房地产有限公司有权单方面解除合同，收回房产，且方镇波须支付总房款5%的违约金。漳州福农房地产有限公司可直接从方镇波已交房款中扣除因此而产生的所有损失，因解除合同及按揭合同增加的费用由方镇波承担。2017年4月10日漳州福农房地产有限公司与方镇波双方取得《商品房买卖合同网上登记备案证书》。2017年5月3日漳州福农房地产有限公司与方镇波、中国银行股份有限公司云霄支行签订了中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同（编号：2017年常中银字第ＺＦ046号），约定：方镇波向中国银行股份有限公司云霄支行借款425000元，贷款期限240个月，按月等额本息还款，还款日为每月15日。漳州福农房地产有限公司提供阶段性连带责任保证，在合同约定应由漳州福农房地产有限公司承担连带保证责任出现后，第三人有权要求漳州福农房地产有限公司承担保证责任。按揭贷款合同签订后，方镇波前期还能按约定履行支付按揭款，但自2017年10月起便不再偿付每月的按揭款本息，依照合同约定，漳州福农房地产有限公司应承担保证责任，现漳州福农房地产有限公司为方镇波代偿的按揭贷款本息已有多期，根据《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，漳州福农房地产有限公司有权解除合同并要求方镇波承担违约责任。 方镇波、中国银行股份有限公司云霄支行未作答辩。 漳州福农房地产有限公司围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同及补充协议、福建省增值税统一发票、商品房买卖合同网上备案申请书、个人一手住房贷款合同、客户借记回单等证据，方镇波、中国银行股份有限公司云霄支行未到庭参加诉讼，也未提交书面证据或质证意见，视为放弃举证、质证的权利。上述证据经审查，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2017年3月30日方镇波向漳州福农房地产有限公司购买址在在漳州市常山开发区新寮管理区新埔路1号上城国际5幢704号商品房，预测建筑面积共136.21平方米，单价每平方米3910元，总金额532581元，首期房价款107581元，余款425000元办理银行按揭抵押，并签订了《商品房买卖合同》（合同编号350684010001032017000619），补充协议对原合同第六条补充约定若买受人方镇波未能按《楼宇按揭借款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚金和相关费用等原因，致使漳州福农房地产有限公司因履行担保责任而受到损失时，则视为方镇波构成根本性违约，漳州福农房地产有限公司有权单方面解除合同，收回房产，且方镇波须支付总房款5%的违约金，漳州福农房地产有限公司可直接从方镇波已交房款中扣除因此而产生的所有损失，因解除购房合同及按揭合同增加的费用由方镇波承担。该商品房买卖合同已在网上备案。2017年5月3日，中国银行股份有限公司云霄支行作为贷款人、方镇波作为借款人，漳州福农房地产有限公司作为保证人共同签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2017年常中银字第ZF046号），由中国银行股份有限公司云霄支行向方镇波提供按揭贷款425000元，贷款期限240个月。漳州福农房地产有限公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至方镇波办妥房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止。《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》签订后，中国银行股份有限公司云霄支行依约将上述按揭贷款425000元发放给漳州福农房地产有限公司。由于方镇波没有按时偿还银行每月的按揭贷款金额，中国银行股份有限公司云霄支行分别从漳州福农房地产有限公司银行账户强行扣划款项用于偿还方镇波到期尚欠的贷款本息，自2017年10月31日至2019年3月19日合计扣款50102.36元。 本院认为，方镇波、中国银行股份有限公司云霄支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利。漳州福农房地产有限公司与方镇波双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，内容合法，对双方具有法律约束力,双方应依约全面履行，补充协议中明确约定了若方镇波未能按《楼宇按揭借款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚金和相关费用等原因，致使漳州福农房地产有限公司因履行担保责任而受到损失时，则视为方镇波构成根本性违约，漳州福农房地产有限公司有权单方面解除合同，收回房产，现因方镇波未按期还贷导致漳州福农房地产有限公司作为保证人代方镇波向银行偿还贷款本息,履行了保证人的保证责任,漳州福农房地产有限公司解除合同的条件成就,现漳州福农房地产有限公司主张解除其与方镇波双方签订的《商品房买卖合同》并配合办理商品房预告登记的注销手续及备案登记撤销手续同时承担所产生的费用，该主张合法有理，予以支持。由于漳州福农房地产有限公司已代方镇波偿还贷款本息计至2019年3月27日为50102.36元并有可能继续发生，现漳州福农房地产有限公司主张方镇波返还代偿款并以实际发生金额为准合法有理，本院予以支持。关于漳州福农房地产有限公司主张的违约金问题,虽然双方签订的补充协议中明确约定方镇波支付违约金的情形，但约定按总房款5%计算的违约金明显偏高，远超过漳州福农房地产有限公司的经济损失，故本院酌定以代偿金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，判决如下: 一、本判决生效之日即刻解除2017年3月30日漳州福农房地产有限公司与方镇波签订的合同编号为3506840100010320 17000619《商品房买卖合同》及其补充协议； 二、方镇波应于合同编号为350684010001032017000619的《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起十五日内配合漳州福农房地产有限公司办理址在漳州市常山开发区商品房预告登记的注销手续并承担因此产生的费用； 三、方镇波应于合同编号为350684010001032017000619《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起十五日内配合漳州福农房地产有限公司办理备案登记撤销手续并承担因此产生的费用； 四、方镇波应于本判决生效之日十五日内返还漳州福农房地产有限公司代偿的贷款本息（以实际发生金额为准，暂计至2019年3月27日为50102.36元）； 五、方镇波应于本判决生效之日十五日内支付漳州福农房地产有限公司违约金[以实际代偿金额为基数自代偿之日起至款还清时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算]。 六、驳回漳州福农房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9392.1元，由方镇波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  黄秋龙 人民陪审员  方长原 人民陪审员  张惠珠 二〇一九年十一月十五日 法官助理郑明太 书记员汤怡 附注：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。