浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙09民终497号 上诉人（原审被告）：王雷，男，汉族，1972年9月1日出生，住舟山市普陀区。 上诉人（原审被告）：王恩，男，汉族，1978年1月30日出生，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：舒海明，上海汇业（浙江自贸区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余金尔，上海汇业（浙江自贸区）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:江健星，男，汉族，1939年5月15日出生，住舟山市普陀区。 被上诉人（原审原告）：林惠芬，女，汉族，1952年4月15日出生，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：钟鲁凯，北京大成（舟山）律师事务所律师。 原审第三人：吴金根，男，汉族，1947年1月20日出生，住舟山市普陀区，现住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：王素琴，女，汉族，1950年9月21日出生，住舟山市普陀区，系吴金根妻子。 上诉人王雷、王恩因与被上诉人江健星、林惠芬，原审第三人吴金根案外人执行异议之诉一案，不服舟山市普陀区人民法院（2019）浙0903民初883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王雷、王恩上诉请求：撤销一审判决，改判继续执行江健星、林惠芬购买的位于舟山市普陀区朱家尖街道银雁路1551号曙光新村5号楼306室的房屋。 事实与理由：一审判决适用法律不当，致使判决错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，物权期待权优先于普通债权需具备四个要件，第四个要件即为非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，江健星、林惠芬明知讼争房屋为经济适用房，5年内不能过户仍予以购买，应当认定为系买受人自身原因未办理过户登记，不符第二十八条规定的情形，不能够排除执行。 江健星、林惠芬辩称，一审判决适用法律正确，本案中答辩人完全符合物权期待权，足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第四个要件非因买受人自身原因未办理过户登记系一种客观存在的障碍，而非主观认识到这个障碍，就本案而言，江健星、林惠芬未办理过户登记显然是遵守经济适用房管理规定所致，而非主观上能办理而自己不去办理。从物权期待权的立法精神而言，相对于普通债权而言，江健星、林惠芬的居住权更值得保护。就鼓励交易、安全交易原则而言，也不能过分苛责买受一方。江健星、林惠芬请求驳回上诉，维持原判。 吴金根辩称，其与江健星、林惠芬的房屋买卖关系是真实的，其也不欠王雷、王恩60万元未还。 江健星、林惠芬向一审法院起诉请求：1、判决对江健星、林惠芬购买的房产（位于舟山市普陀区朱家尖街道银雁路1551号曙光新村5号楼306室）立即停止执行，并解除查封措施；2、本案诉讼费由王雷、王恩承担。 一审法院认定事实：吴金根及其妻子王素琴于2015年6月29日取得位于普陀区朱家尖街道银雁路1551号曙光新村5号楼306室房屋所有权证书，该房屋所有权证书注明：“该宗房产系共同共有产权：共有人（吴金根、王素琴），该房系经济适用房”。 2015年9月2日，江健星、林惠芬（乙方）与吴金根及其妻子王素琴（甲方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将坐落普陀区朱家尖街道银雁路1551号曙光新村5号楼306室房屋出卖给乙方，该房屋建筑面积75.55平方米，车棚一间，房屋所有权证号：5141448号，土地证号：2015-××3；二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币355000.00元;三、甲方于2015年9月2日前将该楼房交付给乙方；乙方届时将房款一次性付给甲方，甲方应将楼房及楼房钥匙交给乙方；四、甲方同意将房产证、土地证交于乙方放存，若乙方要求办理房产过户手续，甲方承诺配合乙方，但所需各项税金等一切费用均由乙方承担……。合同签订当日，林惠芬通过银行转账的方式全额支付了上述约定的房款，吴金根及其妻子王素琴亦于同日向江健星、林惠芬交付了房屋，之后江健星、林惠芬就一直居住在该讼争房屋至今。 2018年8月13日，因王雷、王恩与吴金根民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2018）浙0903民初1914号民事判决，判决吴金根归还王雷、王恩欠款本金60万元及利息（自2010年7月20日起至付清日止按月利率2%计算）。吴金根不服上诉后，二审作出（2018）浙09民终529号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，王雷、王恩遂向法院申请强制执行，2018年11月27日，一审法院作出（2018）浙0903执2194号执行裁定，查封了位于舟山市普陀区朱家尖街道银雁路1551号曙光新村5号楼306室的本案讼争房屋。为此，江健星、林惠芬于2019年3月5日提出执行异议，同年4月4日，一审法院作出（2019）浙0903执异4号执行裁定，裁定驳回江健星、林惠芬的异议请求。 一审认为，本案系案外人执行异议之诉，应就江健星、林惠芬（执行案外人）对执行标的，即案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，江健星、林惠芬在本院查封之前已支付全部房屋价款，符合上述规定第（三）项的条件。 关于江健星、林惠芬执行异议请求是否符合上述规定（一）的条件的问题，即江健星、林惠芬向吴金根购买经济适用房签订的书面买卖合同是否合法，一审认为，经济适用房的买卖系双方当事人的真实意思表示，虽有关部门对经济适用房的买卖有一定限制，但未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不违背公序良俗，应认定合法有效。故符合上述规定（一）的条件。 关于江健星、林惠芬执行异议请求是否符合上述规定（二）的条件的问题，吴金根及其妻子王素琴于《房屋买卖合同》签订当日交付了房屋，江健星、林惠芬一直居住至今，鉴于合法买卖，应认定已合法占有，故符合上述规定（二）的条件。 关于江健星、林惠芬执行异议请求是否符合上述规定（四）的条件的问题，一审认为，未能办理过户登记系因第三人原购买的房屋为经济适用房，其购买未满五年尚不能办理过户登记手续，系非因江健星、林惠芬自身原因未能办理，故符合上述规定（四）的条件。 同时，一审认为，江健星、林惠芬作为房屋买受人对涉案房屋享有的是物权期待权，而王雷、王恩对吴金根享有的是普通债权，两者利益权衡，应保护江健星、林惠芬的物权期待权，江健星、林惠芬要求排除强制执行的诉讼请求于法有据，一审予以支持。至于排除执行后，执行机构采取的查封强制措施的解除，应由江健星、林惠芬向执行机构提出申请。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行江健星、林惠芬购买的位于舟山市普陀区朱家尖街道银雁路1551号曙光新村5号楼306室的房屋。二、驳回江健星、林惠芬其他诉讼请求。案件受理费80元，由江健星、林惠芬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向一审法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。（2019）浙0903执异4号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 二审中，各方当事人均未提供新证据。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 二审另查明，舟山市普陀区朱家尖街道银雁路1551号曙光新村5号楼306室房屋系舟山市曙光农场职工解困用房。吴金根及其妻子王素琴均系舟山市曙光农场职工，2015年7月7日，根据曙光农场职工安置分房政策规定，吴金根与王素琴取得该房屋产权。 本院认为，在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，主张排除执行，应当符合法律规定的情形。本案中，吴金根与王素琴根据曙光农场职工安置分房政策规定取得的案涉房屋虽也属于经济适用房，但并非解决城市低收入家庭住房困难的房屋，因此，案涉房屋交易不对城市低收入家庭的住房权益构成损害，基于公平理念及社会居民生活稳定性考虑，案涉房屋买卖合同应属合法有效。根据本案查明的事实，江健星、林惠芬与吴金根就案涉房屋的买卖事实有《房屋买卖合同》、汇款收据予以证明，房屋买卖关系真实。同时，江健星、林惠芬自2015年9月购房后至今，一直居住在案涉房屋。至于案涉房产未办理过户手续原因，系受经济适用房过户政策所限，在法院查封前尚不具备过户条件，而非因江健星、林惠芬自身原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，江健星、林惠芬对案涉房屋享有能够排除执行的权利，一审予以支持并无不当。王雷、王恩上诉认为案涉房屋因江健星、林惠芬自身原因未办理过户登记，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，王雷、王恩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6625元,由上诉人王雷、王恩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周红兵 审 判 员 周敏虎 审 判 员 张 娜 二〇一九年十月三十日 代书记员 王茗潇