江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1102民初3214号 原告：董飞，男，1985年6月28日出生，汉族，户籍地址江苏省邳州市，现住镇江市。 委托诉讼代理人：邓健，江苏恒强律师事务所律师。 被告：万小燕，女，1978年6月3日出生，汉族，住江苏省丹阳市。 委托诉讼代理人：金雷，江苏汇典律师事务所律师。 原告董飞与被告万小燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员胡绪美独任审判，于2019年9月4日公开开庭进行了审理，原告董飞及其委托诉讼代理人邓健，被告万小燕的诉讼代理人金雷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董飞向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2018年8月5日签订的《房屋买卖协议》；2.判令被告返还原告138000元（其中购房定金10000元、123000元、税费5000元）；3.判令被告赔偿原告损失14757.14元（其中税费4757.14元、违约金10000元）；4.判令被告协助原告将谏壁于山街99号月湖佳苑5幢2层107室房屋过户至被告名下，并由被告承担费用。 事实和理由：原告因住房需求，与被告及镇江市京口万发房地产中介服务部于2018年8月5日签订《房屋买卖协议》，其中被告由其委托代理人朱巍签署协议并代办相关事宜，协议约定：被告将其所有的坐落于镇江市京口区谏壁镇于山街99号月湖佳苑5幢107室的房屋出卖给原告，房款333000元，原告于合同签订时支付定金10000元，双方于签订协议后30天内去房产交易所办理产权转移手续，原告在过户时支付首付款123000元，余款通过贷款支付，被告应保障房屋权属清楚、违约责任。上述协议签订后，原告按约支付定金、首付款等义务，共计向被告支付138000元，其中定金10000元，首付款123000元，因贷款额外产生被告税费5000元，同时原告于2018年9月11日缴纳过户税费4757.14元。因此，就房屋买卖事项，原告共支付总额为142757.14元。此后，涉案房屋过户至原告及配偶名下。 然而，涉案房屋一直存在权属争议且情况极其严重，双方还未交接房屋的情况下发生案外人强行占有并装潢使用房屋的情况，为此，被告承诺短期内妥善解决并同意原告暂时停止房屋贷款，三方于2018年10月10日签订《补充协议》约定上述事项。但被告至今未解决。综上，被告已经构成严重违约致使原告的合同目的不能实现，原告有权解除合同并要求被告承担相关的法律责任。 被告万小燕辩称，1.原告的诉请既不符合《合同法》第九十四条法定情形，也不符合房屋买卖协议中相关解除的约定。2.万小燕是通过京口区人民法院司法拍卖取得的案涉房屋产权，并且已经办理了产权证，万小燕有权对该房产进行合法的处理，该套房产产权清晰，没有任何纠纷。3.万小燕作为卖方，已经履行完毕了合同义务，在房屋过户并交付给原告之后，因案外人涉嫌非法侵占，原告作为新的产权人，应该报警处理或者提起诉讼要求现在的占用人迁让，原告目前不能使用房屋的原因并不是万小燕导致，也与万小燕没有关系，万小燕不存在任何违约行为，没有违约的故意，更加没有违约的恶意。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告董飞围绕其诉讼请求向本院提交的证据材料有： 1.2018年8月5日《房屋买卖协议》一份，证明原、被告之间具有房屋买卖合同关系。协议约定了房价款，被告的房屋交付义务，以及被告保证房屋权属清楚等内容。 2.2018年8月5日定金收条一张、2018年9月11日首付款123000元的收条、转账凭证各一张、2018年9月11日5000元取款凭条一份，证明上述协议签订后，原告按约履行了支付定金、首付款等自身全部义务，共计向被告支付款项金额总计138000元。 3.刷卡凭条一张，证明原告于2018年9月11日缴纳涉案房屋过户税费4757.14元。 4.苏（2018）镇江市不动产权第0067817号不动产权证书一份，证明涉案房屋于2018年9月14日登记在原告名下。 5.2018年10月2日涉案房屋的现场照片4张和2018年10月9日现场照片5张，证明涉案房屋在上述期间内存在他人装潢的情况。 6.补充协议，证明被告向原告承诺短期内解决房屋交付事项并同意原告暂时中止履行自身义务的事实。 7.2018年11月16日涉案房屋现状照片6张，证明涉案房屋已被案外人装潢完毕并完全占有使用。 被告万小燕经质证后认为，对证据1、2、3、4、5、7真实性无异议。对证据6的真实性有异议，被告万小燕从来没有委托过朱巍代表万小燕与原告签署该份补充协议，因此补充协议上朱巍的相关陈述，对万小燕没有约束力。 本院经审查后认为，原告提供的证据1、2、3、4、5、7，被告对其真实性均无异议，本院予以确认。证据6系朱巍向原告出具，被告万小燕辩称朱巍无代理权，而在房屋买卖协议中朱巍均系万小燕代理人，且万小燕对朱巍代为卖房的情况均系明知，故上述补充协议的内容，本院对其真实性予以确认。 被告万小燕向本院提交的证据材料有：（2015）京执恢字第321号执行裁定书，证明万小燕取得案涉房屋是通过京口区人民法院司法拍卖取得合法的产权。 原告董飞对上述证据的真实性无法确认，并认为该份证据载明落款日期为2015年10月19日，涉案房屋的买卖事项发生在2018年，不能代表被告就本案的房屋买卖的相关情况完全不清楚，也不能证明被告完全履行了房屋买卖关系项下卖方的交付义务。 本院经审查后认为，上述执行裁定书系本院生效文书，本院对其真实性予以确认。 本案在审理过程中，本院依据原告的申请向镇江市公安局京口分局谏壁派出所调取了报警证明、镇江吉祥房地产开发有限公司与潘亮的委托书、潘亮与陈德松的委托书，证明2018年10月2日，朱巍报警称涉案房屋已经出售给原告董飞，房屋产权已过户，现有不明身份人员在房屋内装修。经公安机关了解，涉案房屋钥匙系从陈德松处领取。两份委托书载明涉案房屋开发商镇江吉祥房地产开发有限公司与潘亮之间有经济纠纷，潘亮向陈德松出具委托手续，委托其处理镇江吉祥房地产开发有限公司谏壁相关房产事宜。 原、被告经质证后对上述证据的真实性均无法确认。本院经审查后认为，报警证明系公安机关出具，本院对其真实性予以确认。委托书系案外人之间的经济纠纷，本院对其真实性不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告董飞因购房需要前往中介查看房源，经介绍认识朱巍，朱巍向其介绍位于镇江市房屋，并带原告一同前往现场查看。 2018年8月5日，原告董飞与被告万小燕代理人朱巍在镇江市京口万发房产中介服务部签订《房屋买卖协议》一份，约定被告将位于镇江市房屋出售给原告董飞，建筑面积906平方米，成交价为333000元，附属设施为车库5幢26号。产权转移手续由双方在签订本合同后30天内去房产交易所办理，税费双方各自承担。签订合同时，原告支付定金10000元。余款在产权转移手续办好后100天内两次付给被告。同时被告将产权证、钥匙交给原告。 合同签订后，原告向被告支付定金10000元。 2018年9月11日，原、被告双方一同前往房产交易所办理过户手续，同日，原告向被告支付首付款123000元，并向被告转账5000元用于被告办理产权证明。原告还自行支付过户税费4757.14元。2018年9月14日，原告领取所有权人为董飞、钱国萍，坐落于房屋产权证，证号为苏（2018）镇江市不动产权第0067817号。期间，该房屋装潢钥匙一直放在镇江市京口万发房产中介服务部处。 2018年10月2日，经中介告知该房屋内有他人装潢的情况，原告董飞遂前往现场查看，发现房屋内确有施工人员在内装修。朱巍向公安机关报警，经镇江市公安局京口分局谏壁派出所了解，涉案房屋内装修工人称房屋钥匙从陈德松手上拿到。 另查明，2015年10月19日，本院作出（2015）京执恢字第321号执行裁定书，裁定将位于镇江市房屋交付万小燕，房屋产权自裁定书送达万小燕时转移，万小燕可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。万小燕直至出售上述房屋时，才于2018年9月11日办理产权转移登记手续。 又查明，涉案房屋目前由案外人黄渊勇居住使用至今，经本院与黄渊勇核实，系黄渊勇从陈德松处租赁取得，于2018年10月2日开始装修。 本院认为，原告董飞与被告万小燕签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据合同约定及法律规定，被告万小燕不仅具有将房屋过户至原告董飞名下的义务，还具有将房屋实际交付给原告董飞的义务。 《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，原告有确切证据证明房屋被他人占有，被告万小燕可能丧失将房屋实际交付给原告董飞的能力。 《中华人民共和国合同法》第六十九条规定，中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。本案在原告起诉后，截止法庭辩论终结，涉案房屋仍然被他人占有使用，被告万小燕一直未恢复履行合同的能力，故原告董飞要求解除合同的诉讼请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持。 合同解除后，应当将涉案房屋恢复登记至万小燕名下，被告万小燕因履行合同取得的定金10000元，首付款123000元，及原告给付的用于万小燕办理产权证的费用5000元应当及时返还原告。至于原告主张的税费4757.14元，因原双方过户依据的《房屋买卖协议》已被解除，故相应税费应由相关机关予以退还，本院不予处理。至于原告主张的违约金，无事实依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告董飞与被告万小燕于2018年8月5日签订的《房屋买卖协议》。 二、被告万小燕于本判决生效后十日内返还原告董飞138000元。 三、原告董飞协助被告万小燕将镇江市房屋恢复登记至被告万小燕名下（如需恢复登记费用，费用由被告万小燕负担）。 如果金钱给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3438元（已减半收取），由被告万小燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号11×××61） 审判员  胡绪美 二〇一九年十一月二十九日 书记员  蒋天麟 附页（法律条文）： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。