湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民终1831号上诉人（原审被告）：刘尚麒，曾用名刘彬彬，男，1989年8月10日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：李慧，湖南芙蓉（湘潭）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周泽平，男，1993年11月2日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。被上诉人（原审原告）：肖玮奕，男，1996年10月10日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：文彬，湘潭县新城法律服务所法律工作者。上诉人刘尚麒因与被上诉人周泽平、肖玮奕租赁合同一案，不服湖南省湘潭县人民法院（2018）湘0321民初2138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘尚麒上诉请求：1、撤销湘潭县人民法院（2018）湘0321民初2138号民事判决第四项；2、驳回周泽平、肖玮奕要求刘尚麒赔偿房屋占用损失的诉讼请求；3、由周泽平、肖玮奕退还刘尚麒房屋押金100000元。事实与理由：一、原审判决刘尚麒赔偿周泽平、肖玮奕房屋占用损失78666元错误。2014年10月22日，刘尚麒从上任承租人处转租周泽平、肖玮奕房屋经营“盛巴黎宾馆”，根据三方签字确认的转让协议内容能够证实上任承租人已将租金支付至2015年9月30日。2015年9月刘尚麒意外得知自己支付的房屋租金是原承租人的四倍，遂找周泽平的父亲周定云（实际房东）沟通，希望适当降低租金标准。为避免误会，刘尚麒特意在沟通前，先交纳租金2万元以示诚意。不料双方尚在沟通过程中，周定云却于2015年10月28日突然带人将盛巴黎宾馆大门、电梯门以及5、6、7层的楼道门全部上锁，导致宾馆被迫停止营业。自此，案涉房屋被被上诉人实际占有控制。原审判决认定被上诉人单方对其所出租给上诉人的房屋上锁，上诉人不按时交付租金，双方均存在违约情形。根据《合同法》第120条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应责任”之规定，法院应根据双方违约程度认定各自承担违约责任大小。本案上诉人仅仅是未足额交付租金，且一直在积极与被上诉人进行沟通，其主观上并无违约意愿，客观上也未给被上诉人造成严重的经济损失。但被上诉人冒然锁门的行为却导致上诉人的宾馆被迫停营，上诉人损失更是无法估量。如被上诉人明确告知不同意降租并限期交纳租金，断然不会出现如今的局面。被上诉人冒然锁门是导致合同无法继续履行的直接原因，很显然被上诉人的违约程度远高于上诉人，故其承担的违约责任亦应当大于上诉人。原审判决认定三个月房屋占用费，一则被上诉人自2015年10月28日锁门起已实际占用控制租赁房屋，有充足的时间，便利的条件另行招租，原审判决认定给予三个月招租期缺乏依据；二则原审认定三个月招租期，上诉人赔偿二个月租金损失，被上诉人自负一个月，实际是变相认定上诉人约占70%责任，被上诉人约占30%责任，这与客观情况不符。综上，上诉人认为原审判决上诉人赔偿被上诉人房屋占用费78666元错误。二、本案应当一并处理被上诉人退还上诉人房屋押金10万元一事。案涉双方均确认上诉人曾基于租赁合同的约定向被上诉人交纳了10万元的房屋押金。根据《合同法》第92条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助保密等义务”之规定，法院在判决解除合同的同时，应当就合同附随义务退还押金一并进行判决。周泽平、肖玮奕答辩称：刘尚麒上诉请求不成立。上诉人恶意占有租赁房屋时间长达五年是上诉人违约。10万元押金不应该退还给上诉人。请求二审法院驳回上诉人上诉请求。周泽平、肖玮奕向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除二原告与被告于2014年10月1日所签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即腾空租赁房屋返还给二原告；3、判令被告立即偿还拖欠房屋租金:472000元÷12个月×3个月(即2015年9月1日至2015年11月1日为一个季度)=118000元，减去已交20000元，下欠98000.00元。及房屋占用费10万元；4、判令被告向二原告支付租赁期间所拖欠的水费3843.00元，电费14083.00元，电梯维保费4800.00元，电梯维修费16500.00元，合计39226.00元。以上(3)(4)项合计237226.00元；5、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年10月1日，二原告与案外人周雪银、谭丰签订《房屋租赁合同》，并办理了《公证书》。二原告将其名下位于湘潭县易俗河镇金桂北路东侧的房屋（房屋所有权证为潭房权证湘潭县字第××号、潭房权证湘潭县字第××号、潭房权证湘潭县字第××号、潭房权证湘潭县字第××号）的5、6、7楼、顶楼另加电梯厅及走廊，总面积为3280ｍ2出租给周雪银、谭丰开办“盛巴黎”宾馆，租赁期限从2014年9月1日起至2024年9月30日止，2014年10月1日至2015年9月30日租金已付。从2015年10月1日起至2018年9月30日止，每年租金为472000元，以后每三年递增10%。租金交付方式：每年分四次交付，第一次每年9月1日交付，第二次每年12月1日交付，第三次为次年3月1日交付，第四次为次年6月1日交付。签订合同时，二原告与周雪银、谭丰约定：周雪银、谭丰交付二原告房屋押金十万元，合同期满如周雪银、谭丰履行合同的义务和责任，原告退回押金。2014年10月22日，周雪银、谭丰将承租原告房屋开办的“盛巴黎”宾馆转租给被告继续经营，二原告与被告及周雪银、谭丰三方签订了《房屋权利人转租确认书》。其内容为周雪银、谭丰将其租赁二原告的房屋权利与义务一并转移给被告，被告成为原租赁合同的承租人，享受《房屋租赁合同》的权利、并承担义务。按照《房屋租赁合同》约定，被告应于2015年9月1日交付2015年10月1日至2015年12月31日的房屋租金118000元。被告因经营状况不佳，只交付了20000元租金，二原告认为被告违约，便于2015年10月28日将出租给被告的房屋上锁至今。在此期间，被告既未恢复经营也未腾出所占房屋。另查明，被告承租经营期间，于2015年10月18日，交纳水费3843元，2015年8月至10月实际产生水费3863元，日均64.36元。于2015年10月7日交纳电费6600元，余额383.42元。2015年9月1日至10月3日实际产生电费7894.32元，日均239.22元。2015年11月2日止发生电费4208.82元。一审法院认为：合同依法成立，即具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二原告与被告及案外人周雪银、谭丰三方签订了《房屋权利人转租确认书》，应视为被告全面承接二原告与案外人周雪银、谭丰于2014年10月1日签订《房屋租赁合同》，被告系该合同的主体，属于合同一方当事人。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。被告刘尚麒没有按约定期间支付房屋租金构成违约，应当承担违约责任。二原告对其所出租的房屋进行上锁，其行为虽是为了防止被告经营时产生更多的电费、水费、设备使用维护费等难以收回，避免损失的扩大，但方法欠妥。二原告在没有与被告达成继续履行合同或解除合同协议之前，单方对其所出租给被告的房屋上锁，亦构成违约，亦应承担相应的违约责任。现原、被告均同意解除《房屋租赁合同》，符合有关法律规定，法院予以支持。被告应当在合理期限内腾出所租赁的二原告的房屋，被告在腾出房屋过程中，不得损坏房屋结构和基本装修原貌。一、关于租金的计算。原告请求被告支付2015年9月1日至2015年11月1日的租金，因被告已向周雪银、谭丰将租金交付至2015年9月30日止，且合同约定交纳租金的起点时间是2015年10月1日，实际上原告仅请求了2015年10月1日起至10月31日止的一个月租金，即39333元（118000元/季÷3个月），因此，法院确定被告应付租金为39333元。被告已向二原告交付的20000元可以作抵，被告还应交付二原告租金19333元；二、关于房屋占用费损失的计算。因被告不按时交付租金，造成《房屋租赁合同》难以履行，被告在合同期满前腾空所承租的房屋需要时间，二原告另行招租亦需要一段时间，综合认定三个月的时间较为妥当，因二原告存在违约行为，法院酌情按二个月计算，即按每个月39333元（参照租金标准：118000元/季÷3个月）的标准计算，法院认定房屋占用费78666元（39333元/月×2个月）；三、关于电费的计算。2015年9月1日至10月3日实际产生电费7894.32元，日均239.22元。至2015年11月2日止发生电费4208.82元（以239.22元/天为参考依据，2015年10月3日至2015年10月28日停止经营，共25天，期间可产生239.22元/天×25天=5980.5元电费，而实际产生4208.82元电费），应由被告刘尚麒负担，被告预交的383.42元可以冲抵，还应支付二原告电费3825.4元；四、关于水费的计算。2015年8月至10月实际产生水费3863元，日均64.36元。被告已交至2015年10月18日，2015年10月18日至2015年10月28日停止经营，共10天，应交水费643.6元（64.36元/天×10天）。因被告已于2015年10月28日停止经营，二原告请求后期产生的电费、水费全部由被告承担证据不足，不予支持。原告请求电梯维保费、电梯维修费，因未向法院提交第三方收费凭证和应由被告支付的证据，对二原告的该项请求亦不予支持，其支出可待实际发生和确定义务人后另行处理。关于房屋押金100000元，因原、被告均未主张归属，在本案中不予处理。被告因二原告对其所出租的房屋上锁行为，造成被告不能正常经营的损失，被告提起反诉后未按规定缴纳反诉费，法院已裁定按自动撤回反诉处理，但不影响被告另行主张权利。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十三条、第一百二十条规定，一审判决：一、解除原告周泽平、肖玮奕与被告刘尚麒于2014年10月1日签订的《房屋租赁合同》；二、限被告刘尚麒于本判决生效后三十日内腾出原告周泽平、肖玮奕位于湘潭县易俗河镇金桂北路东侧的房屋（房屋所有权证为潭房权证湘潭县字第××号、潭房权证湘潭县字第××号、潭房权证湘潭县字第××号、潭房权证湘潭县字第××号）的5、6、7楼、顶楼另加电梯厅及走廊，总面积为3280ｍ2的房屋；三、由被告刘尚麒于本判决生效后三十日内支付原告周泽平、肖玮奕房屋租金19333元；四、由被告刘尚麒在本判决生效后三十日内赔偿占用原告周泽平、肖玮奕房屋的损失78666元；五、由被告刘尚麒在本判决生效后三十日内向原告周泽平、肖玮奕支付电费3825.4元，水费643.6元，共计4469元；六、驳回原告的其他诉讼请求。一审案件受理费4860元，由原告周泽平、肖玮奕共同负担2510元，被告刘尚麒负担2350元。二审期间，双方当事人均未提交证据。经审理查明，一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、刘尚麒是否应当赔偿房屋占用损失。该项损失系2015年10月28日周泽平、肖玮奕将出租房屋上锁后这一期间的房屋占用费用损失。该费用的造成的起因是刘尚麒没有完全依租赁合同约定交付下个季度租金118000元，在超过约定交付租金之日二十余天时，刘尚麒已向周泽平、肖玮奕交付了租金20000元的情况下，周泽平、肖玮奕没有通知刘尚麟，即将出租房屋的门上锁，致承租人刘尚麒停止营业。刘尚麟未按时交付租金，其行为不构成根本违约，并不必然导致合同不能履行。而造成合同不能履行的原因是周泽平、肖玮奕的锁门行为。因此，根据双方过错责任的大小，本院酌情认定由刘尚麟赔偿周泽平、肖玮奕房屋占用损失10000元。刘尚麒提出不应赔偿房屋占用损失的上诉理由部分成立，本院予以支持。二、周泽平、肖玮奕是否应当向刘尚麒退还房屋押金。押金性质是履约保证金，是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己履约。在双方法律关系解除时，出押人已承担相应违约责任的情况下，受押人不再具有占有押金的合法根据，所收取押金应予退还。周泽平、肖玮奕与刘尚麒及案外人周雪银、谭丰三方签订了《房屋权利人转租确认书》，刘尚麒全面承接周泽平、肖玮奕与案外人周雪银、谭丰于2014年10月1日签订《房屋租赁合同》。案外人周雪银、谭丰向周泽平、肖玮奕支付的10万元押金，刘尚麒已在签订《房屋权利人转租确认书》时向周雪银、谭丰支付，刘尚麒已替代周雪银、谭丰成为案涉押金的出押人。本案双方当事人均同意终止房屋租赁关系，房屋租赁合同解除后，周泽平、肖玮奕应将其收取的10万元押金返还给刘尚麒，刘尚麟应腾空房屋返还租赁物。现刘尚麒请求返还押金，应在本案中一并处理。本院对刘尚麒的该上诉请求予以支持。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但处理不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第一百一十三条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭县人民法院（2018）湘0321民初2138号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销湖南省湘潭县人民法院（2018）湘0321民初2138号民事判决第六项；三、变更湖南省湘潭县人民法院（2018）湘0321民初2138号民事判决第四项为由刘尚麒在本判决生效后三十日内赔偿占用周泽平、肖玮奕房屋的损失10000元；四、由周泽平、肖玮奕在本判决生效后三十日内向刘尚麒返还房屋押金100000元；五、驳回周泽平、肖玮奕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4860元，由周泽平、肖玮奕共同负担3860元，刘尚麒负担1000元。二审案件受理费2350元，由刘尚麒负担350元，由周泽平、肖玮奕共同负担2000元。本判决为终审判决。审 判 长  韩小平审 判 员  周 粤审 判 员  周 尧二〇一九年十一月二十五日代理书记员  谭 茜