四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川01民终14469号 上诉人（原审原告）：郭某，女，2009年10月7日出生，汉族，住四川省成都高新区。 法定代理人：邬仁华，女，1979年12月21日出生，汉族，住四川省成都市锦江区，系上诉人郭某的母亲。 委托诉讼代理人：邹奕，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司，住所地：四川省成都市成华区天祥街59号。 法定代表人：唐传碧，董事长。 被上诉人（原审被告）：成都上层名人酒店管理有限公司，住所地：四川省成都市金牛区星辉中路24号1栋1层。 法定代表人：唐传碧，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都上层名人投资有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道北段20号1幢6楼。 法定代表人：肖华群，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。 上诉人郭某因与被上诉人成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司（以下简称鑫然装饰公司）、成都上层名人酒店管理有限公司（以下简称名人酒店公司）、成都上层名人投资有限公司（以下简称名人投资公司）合同纠纷一案，不服四川省成都市高新技术产业开发区人民法院(2019)川0191民初2020号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。 郭某上诉请求：撤销原审判决，改判支持郭某的全部一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院未能清楚认识物权区分所有权与按份共有的区别，将郭某的个人区分所有权认定为按份共有，超越了当事人签订合同时的意思表示。二、一审法院以未经三分之二以上按份共有人同意为由，驳回郭某的诉讼请求，没有事实和法律依据。三、郭某的退房请求，并不影响其他业主的对房屋的正常使用，也不影响房屋目前的正常经营，一审法院以影响房屋使用价值为由驳回郭某的诉讼请求，没有事实依据。四、一审法院未认定郭某享有法定解除权，属于适用法律错误。 名人酒店公司、名人投资公司共同辩称，1．郭某与名人投资公司签订房屋买卖合同是真实意思表示，郭某与鑫然装饰公司签订的装修协议，与名人酒店公司签订的补充协议中虽然约定了装修款及个性化及配套费，但是，根据合同的具体内容，并没有约定具体的装修标准及金额如何构成的要件。故，我方认为，应当认定鑫然装饰公司是以装修款的名义收取的购房款，所以，我方认为鑫然装饰公司以自己的名义与郭某签订的委托装修协议、补充协议并实际收取部分购房款的行为与名人投资公司向郭某销售的案涉房屋并签订房屋买卖合同收取部分购房款的行为共同构成完整的买卖合同，应当认定签订三份协议而收取的款项为各方根据认购书收取的购房款。 2．郭某分别与名人投资公司签订了《房屋买卖合同》（含《委托装修协议》及《补充协议》），与名人酒店公司签订《委托经营管理合同》，虽然相对方不同，但从实际履行情况来看，合同是互为关联的，权利义务不能分割，所以，郭某要求解除合同应当按照所有合同及协议的意思、履行情况予以整体评价，实际上，郭某在与名人投资公司签订《房屋买卖合同》（含《委托装修协议》及《补充协议》）以及与名人酒店公司签订《委托经营管理合同》时，明确知晓并接受其购买的商铺与其他业主的商铺一并交由名人酒店公司统一经营打造。郭某对房屋享有所有权，但在委托经营期限内，不对商铺享有再处分的权利，只能享有该案涉房屋的收益权。所以，郭某在购买该案涉商铺的时候，知道案涉商铺不同于一般的商铺，应当服从大多数业主的权利。郭某要求解除2013年4月2日与名人酒店公司与名人投资公司以及鑫然装饰公司签订的《房屋买卖合同》、《委托经营管理合同》、《委托装修协议》、《补充协议》无事实及法律依据。应当予以驳回。 鑫然装饰公司未发表答辩意见。 郭某向一审法院起诉请求：1．判决立即解除郭某与名人投资公司、名人酒店公司、鑫然装饰公司建立的合同法律关系，即解除郭某与名人投资公司于2013年4月2日签订的《房屋买卖合同》、与名人酒店公司于2013年4月2日签订的《委托经营管理合同》、与名人酒店公司和鑫然装饰公司于2013年4月2日签订的《补充协议》、与鑫然装饰公司签订的《委托装修协议》；2．判决名人投资公司、名人酒店公司、鑫然装饰公司共同返还郭某购房款265224元及房屋产权税费3109元，合计268333元；3．名人投资公司、名人酒店公司、鑫然装饰公司共同承担本案案件受理费、保全费等诉讼费用。 一审法院查明事实：郭某的法定代理人郭桦与名人投资公司于2013年3月31日签订了《“中航﹒名人公馆”认购书》，该认购书主要约定了：1、认购房屋：中航﹒名人公馆，第4层239房，建筑面积6.95㎡，原单价42,000元/㎡。原总价291,900元。2、认购方选择付款方式并享受相关优惠：（1）一次性付款累计优惠为4%；……优惠后单价40,320元/㎡，总价280,224元。 之后，2013年4月2日，郭芋杉（即原告郭某的曾用名，下同）作为买受人与作为出卖人的名人投资公司签订了《房屋买卖合同》，约定郭某购买名人投资公司订制的由案外人成都中航瑞赛置业有限公司（以下简称成都中航瑞赛公司）开发的位于成都高新区南部新区科创中心片区的“中航﹒国际交流中心”的案涉房屋。《房屋买卖合同》主要约定如下：1、案涉房屋的测绘建筑面积共6.95平方米，其中套内建筑面积2.95平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积4.00平方米，层高4.7米，装修水平是清水。案涉房屋按照建筑面积计价，单价为10,000元/每平方米，总价款为69,500元；2、案涉房屋的交付时间为2014年7月31日前；3、郭某在签订本合同及相关文件前，名人投资公司已明确告知郭某此房屋由成都中航瑞赛公司在房屋交付后办理产权到名人投资公司名下，因此该套房屋暂不进行网签备案，郭某对此予以理解；4、郭某对出卖方出售房屋及办理产权的方式予以认可；5、郭某不得以本合同及相关文件向成都中航瑞赛公司主张任何权利。 同日，郭某作为委托方（甲方）、成都零壹名人酒店管理有限公司（后更名为成都上层名人酒店管理有限公司，即本案被告，下同）作为受托方（乙方），双方签订了《委托经营管理合同》，该合同主要约定如下：1、郭某同意将案涉房屋（精装修）委托给名人酒店公司进行经营管理，名人酒店公司经营管理期间无论盈亏均与郭某无关；2、郭某委托给名人酒店公司的房屋为精装房（房屋装修装饰标准及《委托装修协议》见附件一、附件二）；3、委托经营管理期限为15年，从2014年8月1日至2029年7月31日止；4、无论案涉房屋为空置或经营使用，名人酒店公司均应按本条款约定费用向原告郭某支付经营管理费。不管名人酒店公司实际出租或使用房屋的时间提前或延后，郭某均从2014年8月1日起开始收取经营管理费；5、该房屋经营管理费标准：2014年8月1日至2019年7月31日为1,751元/月；2019年8月1日至2024年7月31日为1,868元/月；2024年8月1日至2029年7月31日为1,985元/月；6、根据酒店统一装修要求，郭某已与鑫然装饰公司签订了《委托装修协议》并指定名人酒店公司为《委托装修协议》执行的全权代理人，上述《委托装修协议》为本合同必须履行的条件之一，不可撤销；7、在委托经营管理期届满5年、10年两个阶段届满前的90个工作日内，郭某有权向名人酒店公司提出一次要约，要求名人酒店公司对案涉房屋进行购买，名人酒店公司应无条件在郭某完成相关手续的办理后次月将房屋总款项支付给郭某，双方同意购买该房屋总款（包含装修、家具、家电、装饰品）为280224元人民币，另加已发生委托期内每年总房款1%的补偿；8、委托经营管理合同附件一：商业部分房屋装修装饰配置标准，即根据酒店总体装修要求及实际需要统一装修。又，郭某同时出具《授权委托书》载明如下：“中航﹒名人公馆3栋1单元4层239号业主郭芋杉，身份证号……授权委托成都零壹名人酒店管理有限公司行使业主权利（包含但不限于收房、物管、招商、出租、办理相关营业手续、装修装饰工程的管理等业主权利）。本授权委托书有效期从授权人签字之日起至委托经营管理期满止”。 同日，郭某还与鑫然装饰公司签订了《委托装修协议》作为《委托经营管理合同》的附件二，其中与本案有关主要约定如下：1、郭某系案涉房屋的买受人，鑫然装饰公司应郭某委托对案涉房屋在整个经营管理期的装修，就装修工程相关事宜双方达成以下协议；2、鑫然装饰公司按照郭某认可的名人酒店公司提供的酒店装修标准进行装修；3、装修工程的包干费为173750元，其中包含装饰装修、家具家电等一切费用，该费用不因工程量的增加或减少而发生变动；4、本《委托装修协议》为不可撤销委托；5、郭某指定名人酒店公司为本合同的全权代理人，负责本合同的监督执行；6、本协议包含一个附件，附件作为本协议不可分割的一部分，与协议正文具有同等法律效力；7、商业部分房屋装修装饰配置标准：根据酒店总体装修要求及实际需要统一装修。 同日，郭某与名人酒店公司、鑫然装饰公司三方还签订了《补充协议》，主要约定如下：1、郭某自愿向鑫然装饰公司支付36974元作为酒店房屋个性化装饰及配套费用，该费用不因相关工程量的增加或减少而发生变动；2、以上款项暂由名人酒店公司代收，并根据装修工程进度向鑫然装饰公司支付。名人酒店公司收到上述款项后，在委托经营管理期内不得再向郭某以任何名义收取其他装饰配套费用；3、本协议作为《委托经营管理合同》不可分割的一部分。 2014年6月26日，名人酒店公司和名人投资公司签署《房屋移交单》，载明包括案涉房屋在内的“中航名人酒店”项目已达到交房标准，名人酒店公司同意于2014年6月30日正式接收。郭某于庭审中认可名人投资公司按照《房屋买卖合同》约定在2014年7月31日前完成交付，名人酒店公司根据郭某出具的《授权委托书》和《委托经营管理合同》的约定代郭某履行了收房义务并实施了统一招租和经营管理。 2016年5月16日，名人投资公司取得案涉房屋的所有权证书。2017年3月21日，郭某从名人投资公司处取得案涉房屋的不动产权证书，但案涉房屋实际系没有独立通道的商业性质房屋，其与相邻业主所购房屋在平面上紧密相连，在空间中没有实体分割墙体，所以业主们之间的空间权利无法区分，处于交织状态。 各方当事人还一致确认《委托装修协议》、《补充协议》实为《房屋买卖合同》的组成部分，其中《房屋买卖合同》约定的房屋总价款、《委托装修协议》约定的装修款和《补充协议》约定的个性化装饰及配套费用实为购房总款的拆分。郭某实际支付的购房总款金额为265224元。同时，郭某向名人投资公司缴纳了案涉房屋的产权税费3109元。 郭某和名人酒店公司一致确认：1、名人酒店公司从2014年8月至2016年7月均按照《委托经营管理合同》约定的每月委托经营管理费的100%向郭某支付委托经营管理费；2、名人酒店公司从2016年8月至2016年12月系按照《委托经营管理合同》约定的每月委托经营管理费的20%向郭某支付委托经营管理费；3、名人酒店公司从2017年1月至2018年6月系按照《委托经营管理合同》约定的每月委托经营管理费的35%向郭某支付委托经营管理费。 另查明，郭某、名人投资公司在签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋为期房；房屋竣工验收后，郭某没有考察过现场；郭某并不清楚相邻产权人的具体情况，也没有证据证明案涉楼盘的业主有共同行权的意思表示。 一审法院认为，郭某与名人投资公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，且已实际履行并办理产权登记，应属合法有效。郭某与鑫然装饰公司签订的《委托装修协议》、郭某与鑫然装饰公司、名人酒店公司签订的《补充协议》虽分别约定了装修款和个性化装饰及配套费用的总额，但缺乏明确具体的装修装饰标准以及关于金额如何构成的约定，且相关协议明确注明：“商业部分房屋的装修根据酒店的总体装修和实际经营需要统一装修。”，故应认定鑫然装饰公司以“装修款和个性化装饰及配套费用”名义收取的款项实质是部分购房款。鑫然装饰公司以自己的名义与郭某签订《委托装修协议》、《补充协议》并实际收取部分购房款的行为与名人投资公司向郭某销售案涉房屋并签订《房屋买卖合同》收取部分购房款的行为共同构成了一个完整的房屋买卖合同行为，且其对名人投资公司以拆分房款的形式销售案涉房屋知晓并实际参与，应认定名人投资公司、鑫然装饰公司系案涉房屋买卖合同关系的共同相对人，应共同享有、承担房屋买卖合同项下的权利、义务。 郭某与名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》虽名为委托经营管理，但约定的主要内容却是郭某将购买的商铺交由名人酒店公司经营管理，并由其行使占有、使用、收益等权利。郭某既不参加名人酒店公司对该物业的经营活动，也不承担该物业经营造成的亏损，其仅是按约定金额定时固定地收取费用，其本质就是郭某出租物业得到的对价，就是郭某收取的租金。该合同内容并未违反法律、行政法规等禁止性规定，应属合法、有效，双方均应依约履行各自的权利义务。 郭某分别签订了《房屋买卖合同》（含《委托装修协议》、《补充协议》）与《委托经营管理合同》，虽然二份合同相对方不同、单一的合同法律关系性质及内容亦有所不同，但无论从合同签订的形式、合同约定的内容、实际履行条件及方式来看，各合同之间实际上是互为履行条件、合同目的互为关联，权利义务具有不可分割性。首先，从签订合同的形式看，二份合同均系同一天签订，各方均明确知晓郭某要购买案涉房屋就必须接受交由鑫然装饰公司按照酒店方需要进行统一装修，名人酒店公司统一经营并支付固定收益的条件，否则就不能达成合同的合意；其次，郭某购买的案涉房屋，虽然进行了不动产产权登记，取得了法律意义上的物权，但该案涉房屋与名人投资公司销售的其他相邻的同类商业房屋无明确物理四至，郭某和相邻小业主无法独立行使对物权的实际占有、使用的权利，其不能独立对房屋进行装修亦无法独立地使用房屋用于经营活动，必须依赖于上层酒店公司的统一装修打造、统一经营管理，才能实现物权的收益；再次，从实际履行情况看，郭某购买案涉房屋后虽进行了产权登记，但其并未独立地占有、使用，而是与其他小业主一起将所购房屋直接交付给上层酒店公司统一经营管理，对外统一出租获取收益。故，郭某、名人投资公司、鑫然装饰公司、名人酒店公司因交易而将《房屋买卖合同》（含《委托装修协议》、《补充协议》）和《委托经营管理合同》的内容关联绑定，二份合同构成合同联立，共同形成了买受人以购买案涉房屋为基础、交名人酒店公司统一经营为条件、以收取固定收益为最终目的的意思表示，该意思表示系合同各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，应属合法有效。因各合同间的权利义务具有不可分割性，合同的履行和解除应当予以整体评价。 郭某在签订《房屋买卖合同》（含《委托装修协议》、《补充协议》）与《委托经营管理合同》时已明确知晓并接受将其购买的商铺与其他业主购买的商铺一并交由名人酒店公司统一经营、统一打造的模式。郭某虽然取得房屋所有权，但其在相应委托经营管理期限内不对商铺享有独立占有、使用、处分的权能，仅能按约享有收益权；同时，因郭某购买的商铺实际上与其他业主的商铺无明确的物理四至划分，经交名人酒店公司统一装修打造后，各业主只拥有物权所有权“量”的抽象分割，并无实质占有使用的客观条件，而这正与民法按份共有制度中“应有部分应作抽象理解”的法理相符，郭某与案涉楼盘的其他业主的物权因共同确定的经营模式，导致各自物权的物理混同，即虽然在各自不动产权属证书上有相对明确的面积及位置，但实际物权的使用占用处于混同，无法分割，具有按份共有的法律特征。郭某应当知道其所购商铺的所有权属性不同于一般独立商铺，其权利行使必然受到一定限制，应当服从大多数业主的整体意志。郭某主张解除合同必然导致物权变动的法律后果，亦必然对其他物权人的物权的使用产生影响，可能损害他人合法权益。就本案而言，案涉楼盘现尚在实际经营中，多数与郭某相同情形的物权人的经营合同尚在履行过程中，对于合同是否履行应尊重多数业主的合同权利，以避免统一经营与个体物权的冲突。依据《中华人民共和国物权法》第七条：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”以及第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”之规定，郭某单独要求解除合同的权利应当受到限制，故本院对郭某要求解除郭某于2013年4月2日与被告名人投资公司签订的《房屋买卖合同》、与名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》、与名人酒店公司和鑫然装饰公司签订的《补充协议》、与鑫然装饰公司签订的《委托装修协议》以及要求名人投资公司、名人酒店公司、鑫然装饰公司返还购房款及房屋产权税费的诉讼请求予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回郭某的全部诉讼请求。 本案案件受理费5324元、保全费1526元，共计6850元，由郭某承担。 本院二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据各方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：案涉《房屋买卖合同》、《委托经营管理合同》、《补充协议》、《委托装修协议》是否应予解除。对此，本院评述如下： 首先，本案诉争物业虽然进行了不动产产权登记，取得了法律意义上的物权，但该案涉物业与其他相邻的同类商业物业无明确物理四至，且经名人酒店公司打造后已与其他业主所持物业相互混同，无法区分，因此郭某和相邻小业主无法独立行使对物权的实际占有、使用的权利，也不能独立对房屋装修进行拆分并独立地使用房屋用于经营活动，合同解除后存在各物业无法区分、即便区分也无法单独分割腾退的情况，必然会影响其他业主对商铺的占有、经营。在此情况下，案涉物业的腾退存在客观障碍。 其次，由于案涉物业根据郭某与名人投资公司、名人酒店公司、鑫然装饰公司订立的合同，由名人酒店公司与其他物业一并整体打造、统一经营管理，故该物业无独立物理四至的特点以及整个商业体属于联合打造统一经营的模式，决定了该类型物业不能等同于独立物业，因此郭某的权利行使应当受到相应的限制。一审法院根据《物权法》第七条、第九十七条的规定，认定郭某与其他业主应当一并表达整体意志，在无相关证据证明郭某解除合同的意志与大部分业主的意见一致的情况下，判决案涉合同不予解除正确，本院予以确认。 综上，郭某的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5325元，由郭某承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白福群 审 判 员 龚 耘 审 判 员 赵 锋 二〇一九年十一月七日 法官助理 刘 杨 书 记 员 杨珍梅