黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终2672号上诉人（原审原告）：大庆日月长物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区万峰综合大市场9A号楼4门。法定代表人：邓立秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：阚留成，黑龙江四维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：秦洪义，男，1958年8月13日出生，汉族，无职业。上诉人大庆日月长物业管理有限公司（以下简称日月长公司）因与被上诉人秦洪义物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初2059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭审理本案。上诉人日月长公司法定代表人邓立秋及其委托诉讼代理人阚留成，被上诉人秦洪义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人日月长公司上诉请求：对（2019）黑0604民初2059号民事判决扣减物业合同中双方约定的，每日都在物业服务工作的5项内容4.044元（4.044元×256.68平方米=1038.01元，1038.01元×3年=3114.04元）判决不服。事实与理由：因为该判决扣减的：1.综合管理岗：设有管理处、保安室，24小时值班，经理、保安接待报修和投诉，是有工资跟着的；2.公共设施维修养护：监控、马葫芦、楼道开关、灯座、灯泡以及门、窗、台阶等毁坏需要更换维修，墙面、房盖漏雨得做防水，这些都需要材料费和人工费；3.污水排放系统：小区污水管线、马葫芦、化粪池经常堵塞，需要疏通，人工清掏粪便外运，这些也有费用和人工开支；4.消防系统：消防箱、消防栓每年上半年、下半年都要检测养护维修，16-17年消防箱15个，添置新的消防栓、水龙带7套，消防瓶更换6个，这些都需花钱、支付人工费；5.公共照明：三类即楼道灯、雨搭灯、庭院灯每月都要交纳电费。这5项服务，一审判决把钱给扣掉了。小区51户业主，只有2户不交费，收费率为96%，说明我公司进行了全面物业服务。为此，请求大庆市中级人民法院按照《中华人民共和国合同法》第六十条以及双方物业服务合同的共同约定，给予正确公平判决。被上诉人秦洪义辩称：一审判决正确，请求法院依法维持原判。上诉人答辩的事实不属实，物业提供的服务没有达到合同约定的标准，所以不应该全额给付物业费，他们不符合约定标准的地方应该予以核减，国家已经颁布了新的物业法，物业公司上不执行国家的法律，下对业主的服务达不到标准，除了有保洁员以外，没有保安坚持巡逻与把守大门，小区也会发生偷窃事件，总之，物业的服务不达标。日月长公司向一审法院起诉请求：1.判令被告秦洪义立即给付物业服务费11278.02元；2.判令被告秦洪义立即给付拖欠物业服务费所产生的滞纳金10526.15元；3.由被告秦洪义承担诉讼费用。一审法院认定事实：日月长公司于2012年9月1日开始为秦洪义所在的大庆市xxx小区提供物业服务。2016年3月5日，该公司与大庆市让胡路区金街综合楼业主委员会续签《物业委托管理合同书》一份，约定自2016年1月1日至2018年12月31日，日月长公司继续为秦洪义提供物业服务，物业管理费每月每平方米1.2205元，物业服务费缴费时间一般在每年9月-12月。物业服务费服务价格（按平方米计）：综合管理费0.126元/月、公共区域清洁卫生0.27元/月、公共区域秩序维护0.286元/月，公共部位共用设备设施日常运行保养维修公共部位0.07元/月、消防系统0.011元/月、公共照明系统0.07元/月……双方又于当日签订《滞纳金补充规定》一份，约定日月长公司对跨年度欠费业主按月按业主欠费基数收10%的滞纳金。秦洪义系大庆市xxx商服的产权人，案涉房屋建筑面积为256.68平方米，自2016年1月1日至2018年12月31日，秦洪义未按物业服务合同定价标准缴纳物业服务费11278.02元，经日月长公司催缴未果。一审法院在审理中查明，该小区的物业管理存在垃圾随意堆放、清理不及时，消防、照明、监控等设施破败，小区大门长期关闭等问题。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。日月长公司与大庆市让胡路区金街综合楼业主委员会签订的《物业委托管理合同书》内容符合法律规定，该合同有效成立并生效，对双方均具有约束力。日月长公司向秦洪义提供了物业服务，秦洪义应支付物业服务费，但日月长公司未能按合同约定提供全面、及时、便捷的服务，根据诚实信用原则，对日月长公司提供物业服务不到位的服务项目应扣除该项目对应的服务费。日月长公司提供物业服务存在问题的部分涉及服务费（按平方米计）总和0.337元/月（综合管理0.126元/月+公共部位共用设备设施日常运行保养维修公共部位0.07元/月+排水系统0.06元/月+消防系统0.011元/月+公共照明系统0.07元/月=0.337元/月），换算成每平方米每年标准为4.044元/年，一审法院对此部分服务费予以扣减后，秦洪义每年每平方米应支付物业管理费10.606元（1.2205元×12-4.044元=10.606元），秦洪义应交付三年物业服务费8167.04元（10.606元/平方米×256.68平方米×3=8167.04元）。日月长公司主张秦洪义给付滞纳金10526.15元，秦洪义辩称日月长公司收取费用过高，一审法院对此予以调整为秦洪义按实际未交纳物业费的30%向日月长公司支付滞纳金2450.11元（8167.04元×30%=2450.11元），上述两项合计10617.15元（8167.04元+2450.11元=10617.15元）。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、秦洪义于本判决生效后五日内给付日月长公司物业服务费8167.04元、滞纳金2450.11元，两项合计10617.15元；二、驳回日月长公司其他诉讼请求。一审案件受理费173元，由日月长公司承担83元，秦洪义承担90元。本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人日月长公司向本院提交如下证据：证据一、《业主委员会证明》2份（提交复印件，出示原件，核对无异，原件退回，证明上所附文字系该小区业主委员会主任所写）；《业主委员会通知》1份（提交复印件，出示原件，核对无异，原件退回）；温馨提示1份（打印件）。欲证明，大庆市让胡路区金街综合一号楼业主委员会出具的证明，证实上诉人进驻该小区后，完善了小区的各项公共设施，履行了职责，提供了优质的服务，但是有极个别业主拖欠物业费。《业主委员会通知》可以证实，上诉人是按照业委会的要求将小区东大门定时开放。温馨提示可以证实上诉人将24小时客服电话，原法人梁国彬的电话，以及向物业管理部门举报电话，以温馨提示的形式发给全体业主。秦洪义质证称，对第一组证据中的真实性、合法性和证明的问题有异议，国家法律规定小区的大门禁止上锁。本院认为，一、关于《业主委员会证明》2份证明，依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条之规定，因该证据只有业主委员会的印章，未有该业主委员会负责人及制作该证明材料的人员签名或者盖章，且证人未出庭接受质询，故本院不予采信。二、关于温馨提示，因形成于2015年度，与本案无关联性，故本院不予采集。三、本院对《业主委员会通知》的真实性予以确认，对日月长公司所要证明的问题，将结合其他证据予以确认。证据二、照片19页共112张（打印件）；报修单16份（提交复印件，出示原件，核对无异，原件退回）；电费票据8页（提交复印件，出示原件，核对无异，原件退回）；业委会证明1份（提交复印件，出示原件，核对无异，原件退回）。欲证明：1、照片1-4页证实：综合管理，设置管理处办公室和中心管理处，24小时值班服务，接待业主报修服务，统一着装，挂牌上岗，建立规章制度，设有保安值班室，按点巡逻；2、照片5-8页证实，报修单7份，公共维修部分，日常工作，每年春季做防水，随报随修做防水；3、照片9-12页，报修单6份，关于公共排水系统，上诉人的员工在疏通化粪池，马葫芦和污水管线；经常性堵塞，进行疏通和清掏；4、照片13-14页、报修单3份、电费票据8页，公共照明部分，是关于楼道灯、雨搭灯、庭院灯、路灯的平时维修、修复、保养更换，随报修随，电费票据可以证实公共照明所支出的电费。5、照片15-17页，消防系统，2016年新配备消防带13套，灭火器6只，挂式灭火工具一套，日常保养维护，坏了更新，当时业委会出具了证明。6、18-21页，证实经上诉人修复、改造后的小区金街清洁干净、规范。秦洪义质证称：对上述证据的真实性、合法性和证明的问题有异议，对照片1-4页有异议，看不出是哪个小区，不是我们小区，只有一张是我们小区的红墙，对照片的真实性不予认可。本院对业委会的证明，依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条之规定，不予采信。本院对照片、报修单、电费收据的真实性予以确认，对日月长公司欲证明的问题，将结合案件其他证据综合认定。证据三、大庆市住宅物业服务内容监督记录（提交复印件，出示原件，核对无异，原件退回）。欲证明，公共物业服务的10项，经大庆市城市管理委员会、大庆市让胡路区城市管理局检查、验收，经核查服务标准与实际相符。秦洪义质证称：对该证据的真实性、合法性和证明的问题有异议，国家有规定，应该按照国家新规执行。本院对该证据的真实性予以确认。本院二审另查明，日月长公司在案涉年度内，在综合管理、公共部位共用设备设施日常运行保养维修、排水系统、消防系统、公共照明系统等案涉5个项目上履行了主要服务义务。本院二审查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。日月长公司与案涉小区业主委员会签订了物业服务合同，对日月长公司与秦洪义双方均有约束力。双方应按照合同的约定依法行使权利、履行义务。因日月长公司在上诉中仅请求本院审查一审判决扣减“综合管理岗、公共设施维修养护、公共照明、消防系统、污水排放系统”5项物业服务费用是否正确的问题，故本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条:“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条:“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，针对日月长公司的该上诉主张评判如下：根据双方当事人在一、二审中的陈述，结合二审期间日月长公司所提交的照片、报修单、电费收据、《业主委员会通知》等新证据，可以证实日月长公司在案涉年度履行了综合管理、公共设施维修养护、公共照明、消防、污水排放等主要服务义务，并非没有提供任何服务、履行任何义务，故一审法院对上述5项物业服务费用予以全部扣减没有事实依据，本院予以纠正。又因秦洪义在一审中提交的照片等证据亦可证明日月长公司在案涉年度提供上述服务时存在一定瑕疵，故本院认为对上述5项涉及的物业服务费用酌定核减30%更为公平合理。经计算，案涉5项三年物业服务费3114.04元（4.044元×256.68平方米=1038.01元，1038.01元×3年=3114.04元），核减30%后，秦洪义应交纳此5项三年的物业服务费用为2179.83元。综上，秦洪义应交纳案涉三年物业服务费总额为10346.87元（8167.04元+2179.83元）。综上，上诉人上诉理由成立，本院予以支持。一审判决适用法律正确，但因上诉人提交的新证据导致一审判决认定日月长公司履行案涉5项服务项目的部分事实错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初2059号民事判决第二项；二、维持黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初2059号民事判决第一项中“秦洪义于本判决生效后五日内给付大庆日月长物业管理有限公司物业服务费滞纳金2450.11元”；三、变更黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初2059号民事判决第一项中：“秦洪义于本判决生效后五日内给付大庆日月长物业管理有限公司物业服务费8167.04元”为“秦洪义于本判决生效后五日内给付大庆日月长物业管理有限公司物业服务费10346.87元”。二审案件受理费50元，由上诉人大庆日月长物业管理有限公司承担40元，被上诉人秦洪义承担10元。本判决为终审判决。审判长  程雪飞审判员  米沧星审判员  王 刚二〇一九年十一月二十日法官助理曹利伟书记员桂博文