西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初7085号 原告：梁亚宏，男，汉族，1987年4月23日出生，住陕西省宝鸡市陈仓区。 被告：侯雪妹，女，汉族，1990年2月13日出生，住陕西省商洛市商州区。 原告梁亚宏与被告侯雪妹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁亚宏、被告侯雪妹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告梁亚宏诉称，原告与被告于2018年7月12日签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），原告将坐落于西安市雁塔区XX路XX号楼XX单元XX房出租给被告，合同约定房屋租赁期自2018年7月13日至2019年7月12日，共计12个月。租金为每月2100元，支付时间分别为2018年7月15日前、2018年12月12日前；付款方式为“半年一付，付六押一”。2018年7月13日被告开始使用房屋，直到2018年12月18日被告才支付下半年前三个月的租金，剩余三个月的租金及半年的物业管理费截止到1月21日仍未支付。2018年10月6日，原告接到物业电话，反映房子漏水，一直渗到屋外的侧墙上。原告随即处理屋内地面上的积水，与物业查看情况后，发现洗衣机的水管与水龙头脱开，导致水龙头长时间水流不止。据物业反映，10月5日其巡逻时就发现五层的外墙有渗水现象，直到10月6日，根据房屋外的水表转动情况才检查出房子漏水了，随即物业就断开总阀，与原告取得联系了。而10月5日至10月6日期间，由于水量过大，地漏处插有洗衣机出水管，水从阳台一直漫延到客厅、卧室，木地板被水浸泡长达一天一夜。原告事后检查洗衣机，发现洗衣机的水龙头，在前些时候被更换过，经询问，是被告在此之前私自更换过水龙头，未做相应的紧固处理（或是做的紧固处理不完善）。2018年12月23日，被告反映说，房子内的电源空开频繁跳闸。经工人检查维修后，发现墙插、地插回路的火线接线盒浸水严重，造成火线对地绝缘不够，而频繁跳闸，现已维修好。当天检查电源时发现三个窗纱都已损坏，随即进行全部更换。在此期间，原告多次催促被告履行租赁合同，按期交付租金、修缮浸水的木地板，但被告拒不履行，对原告的要求置之不理。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2019年5月13日至2019年7月12日期间租金6300元，缴纳半年物业管理费870元；2、被告支付原告延迟支付租金的违约金4788元；3、被告承担装修费用11100元（1、木地板更换维修费用7500元，复合地板15mm，按市场最低价格150元平计算，客厅和卧室实用面积50平，维修费用150＊50=7500元；2、墙插地插已维修费用600元，浸水造成火线对地绝缘不够，需要更换明线费用3000元，小计3600元）；4、被告赔偿原告家具、人工损失费用10000元；（1、因地板长时间被水浸泡，造成鞋柜、衣柜、沙发底部霉变，损失费用计5000元；2、因处理地板浸水、电源维修等事宜，造成误工费、精神损失费5000元）；5、被告承担四楼隐形赔偿责任，并与四楼业主签订三方和解书；6、被告承担本案的诉讼费用、评估费用。 被告侯雪妹辩称，原告诉求的房屋租金6300元被告不同意支付，该费用应当扣除被告向四楼垫付的赔偿和维修费用3200元。因原告房屋的线路问题，导致2018年10月7日至2018年12月18日期间房屋没电，故该两个半月的房租应当由原告自行承担。物业费被告不应承担，被告已将物业费交到了2019年6月30日，原告应当向被告退还多交的物业费。被告并未违约，不应向原告支付违约金。因原告一直并未维修电路，原被告就维修电路与向四楼住户的赔偿事宜进行协商，2018年12月18日，被告向原告支付房租6300元，双方达成协议，待电路维修好四楼赔偿问题解决后，双方就赔偿问题多退少补。原告的装修费用实际不存在，被告不应承担。家具和人工费用的赔偿也不存在，被告不应承担。对四楼的赔偿应当由原告承担，漏水的原因是由原告的原因造成的。诉讼费及评估费应当由原告承担。原告的房屋将洗衣机安置在阳台，但是并未就阳台做防水保护措施。原告的房屋，洗手间、厨房、阳台均未起到防水的作用，洗衣机上的水管是被告承租时原告安装的，也是漏水的主要原因。对于被告先行垫付支付给四楼的赔偿金3200元，应当由原告支付给被告。原告的房屋现在已经出租，并未产生任何损失。 经审理查明，2018年7月12日，原告（甲方）梁亚宏与被告（乙方）侯雪妹、丙方西安宇桢房地产信息咨询有限公司签订《房屋租赁契约》，约定，原告将位于西安市雁塔区XX号楼XX单元XX室出租给被告，房屋建筑面积为59.03㎡，租赁期间自2018年7月13日至2019年7月12日，共12个月。租金每月2100元，半年支付一次，乙方在每半年的前30日内足额支付给甲方，逾期则视为违约。水费、电费、暖气费、煤气费、有线电视、物业管理费、电话费等费用由乙方按要求及时付清。合同签订时，乙方向甲方交纳押金2100元作为保证金，如乙方在租赁期间未发生损坏房屋设施，拖欠水、电、暖、物业费、租金等费用，合同期满时，甲方一次性退还。如有上述情况发生，甲方有权从押金中等额扣除，不足部分乙方另行承担。如因乙方过错造成房屋损坏的，由乙方负责修复或赔偿，否则，甲方有权在乙方交付的押金中抵扣修复费用，不足部分由乙方补交。违约部分约定，乙方未按照约定支付租金和应由乙方承担的费用的，逾期每日承担应付费用千分之十的违约金，逾期超过15日的，甲方有权单方终止合同，乙方承担一个月房租的违约金。合同签订后，被告于2018年7月16日向原告支付6个月房租及押金共计14700元，2018年12月18日被告向原告支付房租4000元，2018年12月19日，被告向原告支付房租2300元。被告交纳物业费至2019年6月30日，2019年7月12日被告办理涉案房屋。2018年10月6日，因洗衣机水管脱落导致涉案房屋漏水，原告要求被告赔偿其因漏水导致木地板更换、墙插地插维修费用及因被水浸泡导致的鞋柜衣柜、沙发等家具损失和人工损失，原告对其损失并未提供有效证据证明，经本院释明，原告对其要求的装修费用及家具损失、人工费不要求司法鉴定。 上述事实，有房屋租赁契约及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭核实无误，本院依法予以认定。 本院认为，原告与被告签订的租赁合同，系双方权利义务的真实意思表示，亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，故而依法认定为合法有效。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告应当按合同约定的内容，按时履行自己的义务，交纳房租，故原告要求被告支付剩余房租6300元的诉请，本院予以支持。因被告向原告缴纳了押金2100元，因被告未及时向原告支付租金，故原告有权用该押金予以抵扣，故在扣除押金后，被告还应支付原告房租4200元。关于违约金，被告未按照约定向原告支付房屋租金，构成违约，但原被告约定的违约金过高，被告要求降低，故对违约金，本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率予以计算，但应自2019年1月13日起算。关于物业费，根据合同约定，该费用应由被告承担，被告已经将物业费交纳至2019年6月30日，还应支付2019年7月1日至7月12日期间的物业费，应为43.49元。被告虽称原告交付的房屋停电、且因原告原因导致房屋漏水，但对其主张并未提交证据证明，故对该辩称，本院不予采纳。 关于原告主张的装修费用及家具、人工损失费用，因原告未提供有效证据证明，且经本院释明，原告不要求司法鉴定，故对该诉请，因证据不足，本院不予支持。关于原告要求的四楼隐形赔偿责任，因原告未提交证据证明，本院不予支持。关于原告要求的被告与四楼业主签订三方和解书，不属于人民法院受案范围，本院不予处理。 综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、被告侯雪妹于本判决生效之日起十日内支付原告梁亚宏房屋租金4200元及违约金（违约金以4200元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年1月13日计算至实际给付之日）。 二、被告侯雪妹于本判决生效之日起十日内支付原告梁亚宏物业费43.49元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告梁亚宏的其余诉讼请求。 本案案件受理费626元，由原告承担526元，由被告承担100元，因原告已预交，故被告在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  卢 帆 人民陪审员  汪忠民 人民陪审员  刘惠莲 二〇一九年十一月二十三日 书 记 员  李 栋 打印：相丽华校对：王婉柔2019年月日送达 1