贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10064号 原告：顾冉，男，1988年9月15日出生汉族，住贵州省赫章县。 委托诉讼代理人：丁山（特别授权代理）、王亚松（一般授权代理），均系贵州中创联律师事务所律师。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，统一社会信用代码：91520500590775593X，住贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。 法定代表人：彭以良。 委托诉讼代理人：李静，系北京德恒律师事务所律师。 原告顾冉与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告顾冉人委托诉讼代理人丁山、王亚松，被告招商商置公司委托诉讼代理人李静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告顾卉向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照《商品房买卖合同》的约定，立即为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书；2、请求判决被告向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金，以原告已付购房款人民币316,594.46.00元为基数，从2015年6月30日起,按银行同期同类贷款利率计算被告履行完全部给付义务时止,现共计32,980.00元；3、案件受理费用由被告负担。诉讼过程中，被告变更第二项诉讼请求：违约金的起算时间、标准变更为：从2016年8月15日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。 事实及理由：2013年11月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定:原告购买被告开发的位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房。合同签订后，原告支付67346元的首付款,剩余240000.00元按揭款,由银行向被告全额支付，房屋于2015年3月31日前交付，房屋初始登记在房屋交付后的90日内申请。原告严格按照合同约定履行首付款、契税、燃气费等支付义务，原告实际向被告支付购房款已达316594.46元。然而，到了约定办理商品房转移登记的有庆证书的期限，被告却未能如约履行，为此，原告多次与被告进行协商，被告诸多推脱，至今也不能履行交付商品房转移登记的有关证书的义务。综上所述，被告作为一家具有雄厚实力的房地产开发公司，更加应该诚实守信，严格履行合同约定，但在本案中，在对原告推诿拒绝，其行为严重损害了原告的合法权益，恳请法院在“以事实为依据、以法律为准绳”的审判原则下，依原告的诉讼请求予以裁判。 被告招商商置公司辩称：一、涉案房屋于2016年8月31日转移登记至原告名下（见房证），办证的前提是双方均已提供了办证相关文书到房屋登记部门，因房证已取得，表明被告已履行了提供转移登记相关文书并向原告披露、通知的义务。二、2017年10日1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，应适用3年的诉讼时效的规定，原告于2019年8月15日起诉，从2016年8月15日之前的违约金已超过诉讼时效，依法不应予以保护。违约金计算期限为2016年8月15日起至2016年8月31日止，依据《商品房买卖合同》第二十二条，违约时间在180个工作日以内，违约金以已付购房款316,594.00元的万分之一计付，应为31元。综上，原告的诉讼请求均于法无据，应驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市××南部新区招商花园城××号房（房××）出售给原告，建筑面积79.58平方米，总房款为307,346.00元，应于合同签订之日支付首期房款67,346.00元，余款240,000.00元以银行贷款支付。被告应当于2015年3月31日前交付该商品房。被告承诺于年月日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如不能按照上述约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2.约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理:(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照人民银行同期存活期存款利率支付利息；(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定:“第3条关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款(含面积补差款)、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任;买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款307,346.00元。2015年3月27日，被告向原告交付涉案商品房，并向原告代收了产权登记费、契税、公共维修基金、土地证费、印花税。2015年5月21日，被告取得涉案房屋所属的招商花园城D9幢楼的商品房备案证明书。2016年8月31日涉案房屋的房屋所有权证（毕房权证毕节字第××号）办理完毕。2017年9月24日至2017年9月30日，被告在沃尔玛后面曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。2018年8月29日，被告双方共同申请不动产登记，并由原告委托被告办理涉案商品房不动产权证书。2019年5月24日，涉案商品房不动产登记办理完毕。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的身份证、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、收据，被告提交的营业执照、法定代表有人身份证明、商品房备案登记、不动产权证（首幢登）、收房资料、业主说明、装修公司证明、照片、邮寄单、《关于办理房屋不动产权证的告知书》、不动产登记申请表、委托书、老房证（房屋产权证）、新房证（不动产权证）。以上证据经庭审举证质证，已收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。被告未履行合同义务，应承担违约责任。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的起算时间，本案中，虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告已经将公共维修基金、产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告于2015年3月27日将涉案商品房交付原告使用，故被告应从交房之日起90日内（2015年6月25日之前）履行完毕将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的义务，被告未履行该义务，已构成违约，应承担违约责任。原则上,原告诉请的违约金计算应从2015年6月25日起开始计算。因本案中，被告提出诉讼时效抗辩，而被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年8月15日）往前倒推三年即2016年8月15日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请的违约金应从2016年8月15日起计算。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的截止时间，因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务。被告已于2015年5月21日取得涉案房屋所属的D9幢商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件。涉案《商品房买卖合同》签订于2013年12月28日，《不动产登记暂行条例》发布于2014年11月24日，毕节市不动产登记中心成立于2016年9月30日。被告于2016年8月31日办理完毕涉案商品房的房屋所有权证（毕房权证毕市字第××号），已履行了合同约定的办证义务。因被告未举证证明提交办资料至办证部门的时间，故违约金截止时间认定为2016年8月30日。被告将原告已取得的房屋所有权证更换为不动产权证，系因政策原因调整所致，原告将更换产权证书的责任归责于被告，无事实和法律依据，本院不予支持。因此，原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书计算违约金的起止时间应为：2016年8月15日至2016年8月30日。 关于违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告已逾期办证，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算。因涉案《商品房买卖合同》第二十二条未约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间，该条文其他条款应视为未作约定，故对被告提出的本案违约金以已付购房款316,594.00元的万分之一计付的抗辩理由不成立，本院不予以采纳 综上，原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金应以原告购房款307,346.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准从2016年8月15日计算至2016年8月30日，经计算为831.94元（307,346.00元×4.75%×1.3÷365天×16天）。 因涉案商品房被告已为原告办理过房屋所有权证，并且现已为被告更换为不动产权证，因此，对原告提出的被告为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书的诉请，本院不再支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告顾冉逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金831.94元； 二、驳回原告顾冉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费312.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担25.00元，原告顾冉负担287.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇一九年十一月八日 书记员 孙宏杰