广西壮族自治区平乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0330民初1156号 原告：平乐县三鑫物业服务有限责任公司。住所地：平乐县平乐镇月城村。 法定代表人：黄琴，该公司总经理。 委托代理人：卢春汝，女，1993年3月8日生，瑶族，广西平乐县人，住平乐县，该公司副总经理。 被告：黄书珍，男，1987年9月30日生，汉族，广西平乐县人，住平乐县。 原告平乐县三鑫物业服务有限责任公司诉被告黄书珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法由审判员贾亚妮适用简易程序，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告平乐县三鑫物业服务有限责任公司法定代表人黄琴及其委托代理人卢春汝、被告黄书珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告平乐县三鑫物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付自2018年7月1日至2019年6月30日期间拖欠的物业服务费1,367元、电梯维保费280元、电梯电费360元、公摊水电费60元，楼道修复费150元、违约金2,428元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买了坐落于平乐县平乐镇南州新区祥和小区1栋2单元902室房屋一套，建筑面积126.56㎡，被告在2018年之前入住小区，当时平乐县三鑫物业服务有限责任公司并未服务该小区，原告于2018年1月1日正式服务该小区，免费服务半年。2018年7月1日正式收取0.9元每平方米物业费，由于小区更名等原因，开发商、三鑫物业跟被告在2016年4月13日补签商品房买卖合同及（前期物业服务协议），虽然合同补签在2016年4月13日，但是被告实际在2018年1月1日就开始享受我公司的物业服务，所以被告每月应向原告交纳114元的物业、电梯维保费、电梯电费、水电公摊费、楼道修复费至今共计人民币2,217元，原告屡次以多种形式向被告催缴上述费用，但被告不予支付。物业管理合同中明确约定拖欠物业费的违约金为每日千分之三（利息合计2,428元）。原告希望被告能够尊重原告的劳动成果，认真履行双方签订的物业服务合同。现依据相关法律规定向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告黄书珍辩称：原告按0.9元每平方米收取物业费，但是没有达到合同中约定的服务等级标准，原告不能为业主提供相应的服务，故被告不是不愿缴纳物业费，只是要交得明白。原告要求收取的楼道修复费没有任何收费依据，违约金计算不清。被告与房地产开发商签订的临时管理规约物业费为每平方米1元，而电梯电费、电梯维保费等费用已经包括在物业费内。 本院经审理认定事实如下：被告黄书珍系祥和小区1栋2单元9层2号房业主，房屋面积126.56㎡。该房屋系被告于2016年4月13日向桂林科赛城镇开发有限公司购买的现售房。2017年10月1日，原告平乐县三鑫物业服务有限责任公司（乙方）与桂林科赛城镇开发有限公司（甲方）签订了《物业服务委托合同》，由甲方委托乙方对平乐县平乐镇三鑫．红帆城（原祥和小区）进行前期物业管理。被告黄书珍于2016年4月13日与桂林科赛城镇开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买桂林科赛城镇开发有限公司开发的位于平乐县南洲新区鑫．山水城（原祥和小区）1栋2单元9层2号现房。桂林科赛城镇开发有限公司作为出卖方在合同甲方项下盖公司印，平乐县三鑫房地产开发有限责任公司作为委托销售经纪机构在甲方项下盖公司印章。2016年4月13日，被告与平乐县三鑫房地产开发有限责任公司签订《临时管理规约》，该规对物业费的收取方式进行了约定，平乐县三鑫房地产开发有限责任公司在建设单位项下盖公司印章。原告于2018年1月1日起正式开始对该小区进行物业管理，并从2018年7月1日起正式收取物业费，被告尚未支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理费、电梯电费、电梯年检及维护费、共用水电费等费用。在此期间该小区存在小区业主在电梯中被困、小区公共设施屡遭破坏、建筑材料及建筑垃圾乱堆放等情况。在本案的审理期间，原告认可该小区的2期施工对业主造成了一定的影响，同意在2018年7月1日至2019年6月30日期间少收取被告3个月的物业费。 另查明：原告于2018年3月9日与该小区大部分业主签订《前期物业服务合同》，该合同对物业公司与业主的相关权利义务约定为：1、物业服务内容包括：（1）物业区域房屋共用部位的维修养护、（2）公共设备、共用设施的维修养护和运行管理、（3）物业区域范围内公用设施和附属建筑物的维修养护管理、（4）物业区域范围内公共环境保洁管理、（5）物业区域范围内共用绿地、花木、建筑小品的维修养护管理、（6）物业区域范围内公共秩序维护、（7）物业区域范围内交通与车辆停放秩序管理、（8）业主房屋装修管理、物业档案管理、社区服务活动；2、原告提供的前期物业管理服务在协议期内应达到《桂林市普通住宅小区物业管理服务等级标准》以上服务的标准；3、电梯住宅物业费用为每平方米0.9元；4、电梯电费由收益业主按楼层分摊：2-4层20元/户/月、5-7层25元/户/月、8-10层30元/户/月、11-13层35元/户/月、13层以上40元/户/月；5、电梯年检及维护费280元/户/年；6、公用水电费、发电费按物业面积或按户分摊；7、乙方（被告）在办理入伙手续时预交一年物业管理费用；8、业主、使用人（被告）未按照该规约或物业服务合同的约定交纳物业服务费用、公共维修基金及其他应交费用的，自逾期之日起，每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金。 上述事实有原告提供的前期物业委托合同、商品房买卖合同、临时管理规约、2018年7月至2018年12月期间的电费缴纳发票，被告提供的照片及庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告平乐县三鑫物业服务有限责任公司与建设单位与桂林科赛城镇开发有限公司签订了《物业服务委托合同》，约定建设单位委托原告对祥和小区进行物业管理服务，该合同为双方意思表示一致且不违反法律强制性规定的有效合同，对该小区业主具有约束力。对于原告应如何向被告收取物业费、电梯电费、电梯维保费等费用的问题，被告认为被告签订的《临时管理规约》中，电梯电费、电梯维保费已经包含在物业费中，原告不应当再重复收取这两部分费用。原告提供的《临时管理规约》系被告与平乐县三鑫房地产开发有限责任公司签订，从庭审查明事实分析，被告与平乐县三鑫房地产开发有限责任公司签订《临时管理规约》时，平乐县三鑫房地产开发有限责任公司只是房屋销售经纪机构而非建设单位，故平乐县三鑫房地产开发有限责任公司并非签订该规约的适格主体，且原告在诉讼过程中并未认可按《临时管理规约》的标准收取相关费用，故本院认为该《临时管理规约》并未生效。考虑原告对小区已经进行了服务、管理的事实，且原告统一按《前期物业服务合同》收取相关物业费用，按照公平原则，本院认为原告向被告收取物业费及电梯电费、电梯年检及维护应参照《前期物业服务合同》的相关标准较为妥当。原告诉请被告支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业费1,367元，在庭审过程中原告同意放弃三个月的物业费341元，被告辩称原告没有达到合同中约定的服务等级标准故不同意按0.9元每平方米支付物业费。经本院庭审查明，原告在物业服务过程中确实存在瑕疵，但原告实际履行了物业服务、管理的主要义务且原告也同意少收取被告三个月的物业费（即收取2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业费1,026元），故原告诉请按1,026元收取被告2018年7月1日至2019年6月30日期间物业费的诉请符合实际情况，本院予以支持。原告诉请被告支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的电梯年检及维护费280元，电梯电费360元，符合《前期物业服务合同》约定，本院予以支持。原告诉请被告支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的公摊水电费60元，原告为此向本院提供了2018年7月至2018年12月期间的电费发票，且双方在《前期物业服务合同》中约定“公用水电费、发电费按物业面积或按户分摊”，考虑共用水电费在物业服务过程中是实际产生的费用，且收取60元每年也符合实际情况，故对原告的该诉请本院予以支持。原告诉请被告支付楼道修复费150元，被告辩称原告要求收取楼道修复费没有任何收费依据，由于原告对该诉请未提供证据予以证实且在《前期物业服务合同》中对该费用没有约定，故对该诉请本院不予支持。原告诉请被告支付违约金2,406元，由于原告在物业服务管理过程中确实存在瑕疵，被告未按时缴纳物业服务费属于事出有因，并非恶意拖欠物业费。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告黄书珍于本判决生效后五日内支付原告平乐县三鑫物业服务有限责任公司2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费1,026元、公摊水电费60元、电梯年检及维护费280元、电梯电费360元，以上费用共计人民币1,726元。 二、驳回原告平乐县三鑫物业服务有限责任公司其他诉讼请求。 三、案件受理费50元，减半收取25元由被告黄书珍承担。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院。账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  贾亚妮 二〇一九年十一月二十日 书记员  徐 琴 附相关法条 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。