浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7754号 上诉人（原审原告)：乐舒蓉，女，1993年9月2日出生，汉族，住浙江省建德市。现住浙江省杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：乐国双，系乐舒蓉父亲。 被上诉人（原审被告）：钱奉强，男，1976年9月14日出生，汉族，住浙江省淳安县。 上诉人乐舒蓉与被上诉人钱奉强房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2019）浙0127民初2511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明，2014年1月23日，钱奉强与淳安西园山庄签订租赁合同，约定该山庄2号楼（即××）出租给钱奉强，5层建筑面积约5300平方米，租赁期8年。其中合同第四条第二款有“严禁将房屋转租给他人使用”的约定。2019年3月中旬，乐舒蓉计划在淳安千岛湖开办乐航教育培训学校有限公司，宋启宏帮助乐舒蓉找经营场所，发现千岛湖镇××的旺铺转让广告：“一层300平方（5间店面）二层700平方”。即与钱奉强联系看房。钱奉强告知二楼只有靠山体的10间房屋未出租。2019年4月21日，宋启宏与乐舒蓉妹妹看完房屋现场后要求钱奉强提供出租房屋的平面图。当晚乐舒蓉通过微信将平面图发给宋启宏。之后双方通过微信就租赁合同和定金收据文本进行协商。2019年4月23日，宋启宏支付定金5万元，钱奉强出具定金收据，宋启宏也在收据上签字确认。该收据记载，钱奉强收到宋启宏交付的租赁千岛湖镇××二楼10间办公场地定金5万元，双方约定于2019年5月10日以前签订租赁合同（年租金18万元、转租费65000元、租金季付）；如钱奉强违约，双倍返还定金，如宋启宏在规定时间内未签合同，钱奉强有权没收定金。2019年5月5日，宋启宏向钱奉强提出，租赁场地面积未达到500平方米，要求租金从正式签订合同之日开始计算。钱奉强没有当即答应，并要求宋启宏首先确定租还是不租。如不租，钱奉强同意退还5万元定金。但宋启宏坚持要租，并提出如钱奉强不租给乐舒蓉，要双倍返还定金。双方经多次电话和微信沟通，钱奉强同意年租金降为165000元，再给乐舒蓉增加两个房间。2015年5月10日，乐舒蓉、钱奉强协商确认二楼10间办公用房年租金145000元，转让费65000元，签约后第一季租金和转让费，除定金5万元抵扣外，余款于2019年5月底结清；增加的两间房屋年租金2万元。二楼和增加的2间分别签订了房屋租赁合同，其中租赁二楼的合同将使用面积填写成520平方米。合同签订后，钱奉强将房屋交付乐舒蓉。2019年5月18日，乐国双打电话给钱奉强，要求退还全部定金，解除租赁合同，双方协商未成。 2019年5月24日，乐舒蓉向法院提出诉讼请求：1.要求撤销乐舒蓉、钱奉强签订的房屋租赁合同；2.要求钱奉强返还乐舒蓉定金人民币5万元；3.案件受理费由钱奉强承担。 原审法院认为，定金收据明确宋启宏支付的是立约定金，在签订租赁合同后该定金已抵扣租赁合同约定的转让费和租金，故乐舒蓉要求返还定金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。乐舒蓉在签订合同前对租赁房屋的现状、室内家具、使用面积已做了充分的了解，在签订合同时将房屋共用区域和公摊面积纳入租赁面积，在合同中填写为520平方米，是乐舒蓉自身为了办理举办教育机构的审批手续扩大合同租赁面积数额，不存在合同法第五十四条规定的可撤销合同的情形，对乐舒蓉要求撤销租赁合同的诉讼请求，法院也不予支持。乐舒蓉提出钱奉强与淳安西园山庄的租赁合同约定钱奉强不得转租的事实，但该约定并不导致乐舒蓉、钱奉强之间的合同无效，只是淳安西园山庄可以依据该约定追究钱奉强转租的违约责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回乐舒蓉的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由乐舒蓉负担。 宣判后，乐舒蓉不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院判决书擅自更改上诉人诉状内容顺序，导致案件事实发生出入，影响裁判结果。1.上诉人起诉状的内容顺序是“原被告于2019年5月10日签订房屋租赁合同一份，合同约定：被告将坐落于淳安县二楼办公区域靠山体及公摊区域，使用面积总计520平方米，门牌号：××，该大楼由被告于2014年3月与淳安西园山庄签订租赁合同，从而转租给原告使用。”而一审判决书的上诉人事实和理由的顺序是“2014年3月，被告与淳安西园山庄签订租赁合同，承租坐落于淳安县的大楼。2019年5月10日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将承租的大楼二楼办公区域靠山体及公摊区域转租给原告使用，使用面积总计520平方米”。上诉人起诉状的内容顺序是以双方的房屋租赁合同第二条内容为事实根据，该合同文本系被上诉人提供，填写内容为四号黑体加粗字，其他内容为五号未加黑体粗字，合同重点内容一目了然，上诉人租赁被上诉人的房屋。2.上诉人起诉状原文是“原告逐与被告交涉未果”，但判决书将该内容编写成“逐与被告交涉，但双方未能自行协商处理”，意思完全改变。3.上诉人庭审中并未变更诉讼请求，一审判决却书写成“在开庭审理中、原告又以被告与淳安西园山庄的租赁合同约定被告不得转租为由主张原、被告之间的合同无效”。因撤销合同与合同无效的条件不同，适用法律不同，直接影响上诉人所举证据的证明对象。二、一审法院对证据认定错误。1.被上诉人在一审法院提交的证据，上诉人代理人乐国双的质证意见是“没有关联性”，一审法院在判决书中直接错误的书写为“没有提出异议，本院予以确认”，没有公平公正的审理案件。2.对上诉人提交的证据4，事实面积确实只有313.4平方米，事实胜于雄辩，为什么还要双方签字或者司法鉴定？一审法院不以事实为根据，偏袒一方。三、一审法院认定事实错误1.“其中租赁二楼的合同将使用面积填写成520平方米”只是被上诉人单方陈述，没有证据证明，况且上诉人租赁的房屋是用于教学，教育部门对教学用房是要实地勘察验收的，教学房屋面积是否达标由教育部门说了算，上诉人没必要弄虚作假，自找麻烦。2.“合同签订后，被告将房屋交付原告”不事实，上诉人在一审庭审中，法官要求上诉人拿出证据来证明被上诉人未交付的事实依据，上诉人的父亲乐国双又到租房现场取证，并向当地110报警，从而取得新证据，证明被上诉人至今没有交付房屋。该视频新证据，上诉人在一审判决前已提交一审法院，并要求一审法院现场查看，但一审法院对上诉人提出的要求置之不理。3.“2019年5月5日，宋启宏向被告提出，租赁面积未达到500平方米，要求降租金”不事实。宋启宏发现被上诉人出租的房子与被上诉人招租广告二楼700平方米不一致，导致上诉人办学要求的500平方米以上不能实现，所以宋启宏为了租金讨价还价，在面积需求是一定要被上诉人补足500平方米，而且还要求被上诉人以签订租赁合同法定当事人相关事宜内容为准，被上诉人庭审单方陈述，一审法院给予认定，而不顾全文的事实，一审法院明显罔顾事实，是非不明。4.“增加两个房间”系两个主体，一审法院混为一谈，只是单方说辞。5.被上诉人在一审法院提交的微信聊天记录已经显示说明定金收据要重新签订，要以正式合同为准，而且都是与被上诉人焦点争议房屋面积问题。四、一审法院认定歪曲事实，相互矛盾1.“2019年三月中旬，原告计划在淳安千岛湖开办乐航教育培训学校有限公司，宋启宏帮助原告找场所，发现千岛湖镇××的旺铺转让广告：一层300平方(5间店面)二层700平方。即与被告联系看房，被告告知二楼只有靠山体的10间房屋未出租。”一审法官应该明理这其中的道理，被上诉人旺铺转让广告明确指定“一层300平方(5间门面)二层700平米”，一二层的建筑面积结构肯定是一样的，转让内容显示明确，宋启宏在2019年4月23日交付定金5万元给被上诉人作为租用淳安县爱丁堡酒店10间办公场地区域5月10日签合同的定金，而且定金收据内容没有定义靠山体及公摊区域房屋。事实真相只有一个，被上诉人转让二层700平米，10间办公场地与一层300平米(5间门面)吻合，10间面积600平米加上公摊面积才是700平米。2.“2019年4月21日，宋启宏与原告妹妹看完房屋现场后，要求被告提供出具房屋的平面图，当晚被告通过微信将平面图发给宋启宏，之后双方通过微信就租赁合同和定金收据文本进行协商”原审法官自己却没有看见被上诉人提交的证据微信发送租房面积的平面图和租赁合同，事实再清楚不过，被上诉人与宋启宏微信聊天记录明确说明消防需要，而不是租房的现状图，被上诉人在一审庭审中已经说的很清楚“合同文本是原告提供，租赁面积520平米是原告为了开办教育培训机构的审批和取得补助填写”一审法官认定不实，故弄玄虚。3.“本院认为，定金收据明确宋启宏支付的是立约定金，在签订租赁合同后该定金已抵扣租赁合同约定的转让费和租金，故原告要求返还定金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”一审法官认定错误，宋启宏所付给被上诉人的定金5万元人民币是上诉人支付给宋启宏代付的，定金抵扣租金是本案直接付款方式，一审法官不予支持，缺乏相关法律法规的依据。五、一审法院遗漏案件事实被上诉人与淳安西园山庄的租赁合同起止时间是2014年3月11日至2022年3月10日止。上诉人与被上诉人租赁合同在起止时间是2019年5月10日至2022年5月9日止。租赁期间有两个月的空白期限。被上诉人作为西园山庄的承租人，也就是二手房东，上诉人又是被上诉人的承租人，上诉人与西园山庄房东是间接关系，当时为了确保上诉人租赁合同得到法律法规的有效保障，被上诉人承诺该合同得到西园山庄房东认可签字才可以生效。综上事实清晰，证据确凿，一审法官有意引导法律错觉，为了上诉人的合法权益，请求二审法院以事实为依据，法律为准绳，请求二审法院撤销一审法院判决，改判撤销租赁合同；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人钱奉强答辩称：本案上诉人是在经过多次现场查看后租赁此房屋，且从被上诉人原审提供的微信记录可以反映，双方在签订正式合同前进行了多次磋商，对于租赁房屋的现状、室内情况以及使用面积上诉人均是做了充分的了解，故双方之间签订的房屋租赁合同合法有效，不存在合同法规定的可撤销或者无效情形，原审中上诉人也并无充分证据证明存在可撤销或者无效的法律情形。被上诉人在与上诉人签订了房屋租赁合同后，即将案涉的房屋交付于上诉人使用，并不存在未交付使用的情形。事实上，本案上诉人在签订正式房屋租赁合同后，因其自身原因退出开办教育培训机构，故无故要求与被上诉人解除合同，退还50000元已经缴纳的定金(后转化为抵扣转让费和房租)，被上诉人不同意上诉人的方案，上诉人便多次报警，并不存在被上诉人未交付房屋而报警的情形。本案上诉人坚持认为案涉房屋的面积未达招租广告的面积或者合同约定的面积，故认为原审法院认定事实错误，适用法律错误。事实上，本案通过被上诉人出具给第三人宋启宏的定金收据或是双方签订的房屋租赁合同均可以明确案涉出租房屋系靠山体的10间房屋。上诉人在签订正式合同前对被上诉人的案涉房屋进行了多次现场查看及测量，对于案涉房屋的可使用面积清楚无比。从双方微信聊天记录可以明确，在签订正式房屋租赁合同时双方已经就这个问题进行协商，然后通过降低租金及赠送一间租赁房间的方式达成了一致意见，最终形成了案涉的房屋租赁合同，故上诉人认为的房屋面积实际已不是案涉房屋争议的焦点问题，也不能成为上诉人任何一项诉请能被支持的理由。综合前述几点，被上诉人认为，本案双方签订的合同系建立在双方多次协商，平等自愿的基础之上，且系合法、有效的合同。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作出的判决并无不当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审期间，上诉人乐舒蓉提交如下证据： 1、光盘，证明目前房子未交付，被上诉人又出租给案外人。 2、证明，复印件，证明宋启宏给被上诉人的5万元，是上诉人付给被上诉人的押金。 3、通话记录，上诉人父亲与被上诉人关于面积不符合要求解决的事实。 4、（2019）浙0127民初3615号判决书，复印件，证明上诉人父亲乐国双与被上诉人签订的房屋租赁合同与本案的合同是两份合同，不是被上诉人所说的赠送两个房间的说法。 5、个人住房合同，复印件，证明上诉人与乐国双签订的合同是不同的名称、用途内容也不一致。 被上诉人钱奉强没有新证据。对上诉人乐舒蓉提交的证据，被上诉人钱奉强质证意见如下：对证据1的三性不予认可，房屋没有租给别人。对证据2的5万元收到了，但不是押金。对证据3通话记录的真实性没有异议，但是认为不能达到其证明目的。对证据4、5的真实性没有异议，但是证明内容有异议，认为不能达到其证明目的。 上诉人乐舒蓉提交的证据，经被上诉人钱奉强质证后，本院认证如下：对证据1的证明目的不予采纳。证据2、3、4、5的真实性予以确认，对证明目的不予采纳。 本院依据有效证据经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背事实的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案中，上诉人乐舒蓉要求撤销与钱奉强签订的房屋租赁合同。乐舒蓉作为承租人，对所签订的租赁房屋的现状、室内家具、使用面积均做了充分的了解，且在签订正确的书面合同时，双方当事人也是经过多次协商才达成一致意见的，现乐舒蓉所提交的证据无法佐证其上诉主张存在合同法第五十四条规定的可撤销合同的情形，故本院对乐舒蓉要求撤销租赁合同的上诉请求不予支持。在正确租赁合同签订前，钱奉强出具的定金收据明确宋启宏支付的是立约定金，在签订租赁合同后该定金已抵扣租赁合同约定的转让费和租金，故乐舒蓉要求返还定金的诉讼请求，原审法院不予支持并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人乐舒蓉负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 金瑞芳 审判员 张一文 二〇一九年十一月六日 书记员 何英杰