云南省禄丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2331民初2104号原告：周建福，男，1958年2月6日生，汉族，云南省禄丰县人，小学文化，农民，住禄丰县。被告：张学英，女，1993年7月20日生，汉族，云南省禄丰县人，初中文化，农民，住禄丰县，现住禄丰县。被告：潘忠正，男，1986年6月13日生，汉族，云南省禄丰县人，初中文化，农民，住禄丰县。原告周建福与被告张学英、潘忠正租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月28日公开开庭进行审理。原告周建福到庭参加诉讼，被告张学英、潘忠正经本院传票传唤，无故拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案，本案现已审理终结。原告周建福向本院提出下列诉讼请求（原告已对其诉讼请求作了变更）：由二被告向原告连带支付房屋租金尾款12000元、违约金3000元，合计15000元；并由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年6月11日原、被告签订协议。双方在协议中约定：被告租用原告位于安武公路边房屋一间（楼下）；租期3年，即2018年6月15日至2021年6月15日止；租金每年14000元，分三次付清；租赁期间，水电费由被告负担。协议签订后，被告张学英已支付给原告定金3000元。2019年4月7日原、被告签订解除房屋租赁协议。双方在协议中约定：被告租用原告位于安武公路边房屋一间（楼下）；该房屋租赁期限为1年，即2018年6月15日至2019年6月15日止；租金支付方式为自租房时支付；扣除已支付的定金3000元，被告尚欠房租11000元；被告在2019年6月15日前对房屋享有使用和转让的权力；若被告到2019年6月15日不能将该房屋转让，被告应将该房屋归还给原告，并支付房屋租金；若到时不支付，被告应承担给原告造成的所有损失。被告潘忠正以连带担保人的身份在该协议上签字、捺印。当天被告张学英向原告出具了一份欠条，被告欠原告房屋租金14000元。对于该笔租金，被告没有支付，为此原告向人民法院起诉。被告张学英、潘忠正未到庭进行诉讼及答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告周建福向本院提供了下列证据：1、租房协议一份，欲证实2018年6月11日原告与被告张学英签订了租房协议。2、解除房屋租赁协议一份，欲证实2019年4月7日原、被告签订了解除房屋租赁协议；被告潘忠正为被告张学英应履行该协议承担连带责任。3、欠条一份，欲证实2019年4月7日被告张学英欠原告1年的房屋租金14000元。被告张学英、潘忠正未向本院提交证据。本院认为，原告提交的第1、2、3组证据，来源合法、内容真实、与本案相关联，本院予以采信，能证实2018年6月11日原告与被告张学英签订了租房协议；2019年4月7日原告与被告张学英签订了解除房屋租赁协议，被告潘忠正以担保人的身份为被告张学英应履行该协议承担连带责任；2019年4月7日原、被告结算时，被告张学英欠原告1年的房屋租金14000元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月11日原告周建福（甲方）与被告张学英（乙方）签订了一份租房协议。该协议内容如下：甲方将其位于安武公路边房屋1间（楼下）租给乙方使用；租期3年，即从2018年6月15日起至2021年6月15日止；租金每年14000元；租金支付方式为先付租金后用房；乙方在合同期内不得转租。双方还约定了其他条款。原告周建福、被告张学英分别在该协议上签名、捺印。当天被告张学英交付给原告定金3000元。2019年4月7日原告（甲方）与被告张学英（乙方）签订了一份解除房屋租赁协议。该协议内容如下：甲方将其位于安武公路边房屋1间（楼下）租给乙方使用；合同期限为1年，即从2018年6月15日起至2019年6月15日止；租金为14000元；乙方应在2019年6月15日前将14000元付清给甲方；在此期间乙方可以转租该房屋；如乙方在2019年6月15日前未能转租，由乙方将房屋交还给甲方；如乙方不能履行以上条款，乙方担保人承担连带责任；合同终止日期为2019年6月15日。在该协议中，双方还明确了之前被告已交付给了原告3000元的定金；被告潘忠正为被告张学英应履行该协议承担连带责任。双方还约定了其他条款。原告周建福、被告张学英分别在该协议上签名、捺印；被告张忠正在该协议上以担保人身份签名、捺印。在双方约定的期限内，该房屋没有发生转租；在双方约定的期限届满后，被告将该房屋交还给了原告。2019年4月7日被告张学英出具了一份欠条给原告。该欠条内容如下：欠条，2018年6月15日张学英（5323311993××××××××）向周建福租赁安武公路旁边民房一间，一直未支付其房屋租赁费用，特写此条为证，欠周建福房屋租赁费14000元（壹万肆仟元整）。欠款人签章：张学英，2019年4月7日。在欠条空处还写有“还款日期于7月21日，欠款人签章：张学英，2019年6月21日”。被告张学英在该欠条上签名、捺印。之后，被告张学英通过微信分别支付给原告200元、1800元。本院认为，民事主体依法享有债权。本案，原告周建福与被告张学英所签订的租房协议、解除房屋租赁协议，均系原、被告的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效协议。原告周建福将其房屋出租给被告张学英使用，被告张学英向原告周建福交付租金，双方已形成房屋租赁法律关系。在履行协议过程中，双方于2019年4月7日签订了解除房屋租赁协议。根据该协议内容，双方已对原租房协议内容作了实质性变更，双方已成立了新的租房协议，已构成新的房屋租赁法律关系，原、被告双方均应按新的租房协议履行。在新的租房协议中，被告潘忠正以担保人的身份，为被告张学英承担连带担保责任，是被告潘忠正的真实意思表示，被告潘忠正为连带保证人。2019年4月7日，双方对房屋租金进行了结算，被告张学英出具了欠条给原告，被告张学英应付原告房屋租金14000元。因双方已在新的租房协议中约定了合同终止的时间为2019年6月15日，且2019年6月15日之后被告已及时将该房屋交还给了原告，事实上被告已经没有继续使用该房屋，该笔租金应为2018年6月15日至2019年6月15日，即一年的租金。被告张学英在订立原租房协议时所交的定金3000元，因无特别约定，该笔款项并不必然是新的租房协议中被告交付的定金，故不适用定金罚则，该笔款项在新的租房协议中只具有预付款的性质，应充抵房屋租金，相应扣减。对于被告出具欠条后支付给原告的2000元，也应从租金中相应扣减。被告张学英尚欠原告的房屋租金尾款为9000元。双方在结算后的欠条中没有明确约定具体的付款期限，应以新的租房协议中约定的付款期限，即2019年6月15日前为准。被告张学英在该期限届满时未付款，其行为已构成违约，被告潘忠正依法应对被告张学英的违约行为承担连带保证担保责任。原告起诉由被告张学英支付给原告房屋租金尾款12000元、违约金3000元的诉讼请求，本院仅支持房屋租金尾款9000元；违约金3000元，不予支持。原告起诉由被告潘忠正对被告张学英应付原告的款项承担连带责任的诉讼请求，有充分的证据证实，本院予以支持。被告经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不利后果。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、由被告张学英于判决生效后七日内支付给原告周建福房屋租金尾款人民币9000元。二、被告潘忠正对被告张学英应付原告周建福的房屋租金尾款人民币9000元承担连带清偿责任。三、驳回原告周建福的其他诉讼请求。案件受理费减半收取75元，由被告张学英负担，因原告起诉时已预交，由被告张学英在履行上述义务时一并支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李加会二〇一九年十一月二十九日书记员  樊 辉