湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12178号上诉人（原审原告）：彭方石，男，1976年2月20日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：赵倩倩，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈薇，女，1979年6月27日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。上诉人彭方石因与被上诉人陈薇房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2019）湘0105民初3322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭方石的上诉请求：1、请求撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初3322号民事判决书第二项判决，并依法改判被上诉人陈薇退还上诉人彭方石租房押金6000元；2、判由被上诉人陈薇承担本案二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，被上诉人陈薇的出租房屋空调无法使用情况下双方达成合意解除所签订的《房屋租赁合同》，上诉人彭方石所支付的租房押金应当予以退还。二、房屋租赁中的押金的性质来说，在双方的租赁合同解除后，租房押金应当退还。综上所述，上诉人彭方石恳请二审法院依法查明本案全部案件事实，依法予以改判，支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。陈薇辩称，一、原审判决事实认定清楚，适用法律正确。根据双方签订的《房屋租赁合同》中第二条第二款的规定，本案上诉人彭方石并未租赁房屋到期满，故不应该返还押金。二、答辩人保留对上诉人彭方石追偿垫付款和财务（电视机和洗衣机）的诉讼权利。综上，请求法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。彭方石向一审法院起诉请求：1、判令陈薇向彭方石偿还房屋租赁费、押金、剩余水电费用共计1.4万元，并自2018年11月22日起至款项清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息；2、判令陈薇承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月25日，彭方石与陈薇签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：陈薇将其所有的位于长沙市开福区的房屋（产权证号：71××19）出租给彭方石，作为家庭住所；租期1年，自2018年3月25日至2019年3月25日止；租金每个月4000元，按季度支付，押金6000元，押金待合同期满，彭方石退租后返还，合同期未满而退租，押金不返还；房屋漏水、破损、电器老化等非彭方石造成的由陈薇自行维修，不与彭方石追求责任；由于不可抗力因素导致彭方石无法正常居住，彭方石可以提前退租，陈薇不追求责任。双方还就租赁的其他事项进行了约定。彭方石、陈薇当天签署的《交房确认书》中确认中央空调能正常使用。彭方石于2018年3月18日向陈薇支付了押金6000元，上述合同签订后，陈薇将涉案房屋交付给彭方石使用，彭方石亦按季度向陈薇支付租金，并已支付至2018年12月25日止的租金。彭方石提交与陈薇的微信聊天记录显示：2018年10月20日，彭方石向陈薇反映租赁房屋内中央空调不制热的问题，陈薇2018年10月20日和30日均回复先由其询问师傅，2018年11月2日称第二日会有师傅上门查看并告之彭方石的傅师联系电话，但彭方石于2018年11月6日称未有师傅和其联系，并发送“超凶的冷空气有多凶？”的链接，陈薇遂询问其是否有认识的修理工，而彭方石称鉴于居住条件与其初衷相差太大，无法继续租住陈薇的房子，陈薇表示同意彭方石退租；2018年11月21日，陈薇询问彭方石空调是否修好，彭方石表示一直没有任何和空调有关的人与其联系，并表示第二日搬；彭方石于2018年12月6日要求陈薇结清钱款；2018年12月8日，彭方石称到涉案房屋拿东西，再次催促陈薇结清款项；后彭方石继续提醒陈薇结清款项，陈薇均因事多、父亲住院等原因未及时处理。陈薇提交与彭方石的微信聊天记录显示，彭方石于2019年1月14日多次向陈薇发送不文明信息，并口头警告陈薇，要求其退还10000元。2019年1月16日，陈薇报警称其出租房内的物品不见了，经出警民警了解，系彭方石送去修理，后因房屋租赁纠纷，暂未归还物品。另查明，陈薇交纳涉案房屋2018年4月1日至2018年11月30日止的物业管理费1247元。彭方石、陈薇共同确认，彭方石搬离涉案房屋后，结余的水、电、燃气费共计1168元。一审法院认为，一、彭方石与陈薇签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。二、彭方石主张涉案房屋因空调故障导致无法正常使用，而陈薇未及时维修构成违约，但彭方石未提交充分有效证据证明空调存在故障并导致涉案房屋无法正常使用，且在彭方石提交的微信聊天记录中和庭审中，陈薇均未认可涉案房屋的空调存在故障，即使空调故障是真实存在的，彭方石也可以根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，在陈薇未履行维修义务时先自行维修，再要求被告负担维修费用，如因维修影响使用，还可以要求被告减少租金等，故一审法院认为彭方石关于陈薇违约的主张缺乏事实依据，不予采信。三、关于彭方石主张陈薇退还押金6000元的要求，即没达到上述合同约定的合同期满退租后返还的条件，也没有充分有效证据证明达到“由于不可抗力因素导致彭方石无法正常居住”的条件，且上述合同约定租期未满而退租，押金不返还，同时，根据彭方石提交的微信聊天记录，可以确定彭方石、陈薇就提前退租达成合意，但未包含退还押金的内容，陈薇在诉讼过程中亦未认可退还押金，故对于彭方石的该项诉讼请求一审法院不予支持。四、陈薇称彭方石于2019年1月14日到涉案房屋搬东西，但陈薇未提交充分有效证据予以证实，而根据彭方石提交的微信聊天记录，可以确认彭方石在2018年12月8日仍在使用涉案房屋，故对于彭方石主张陈薇退还2018年12月份租金4000元的诉讼请求，一审法院酌情认定陈薇退还一半租金即2000元。五、彭方石主张陈薇返还剩余水电费用4000元，但未提交相应依据，鉴于彭方石、陈薇在庭审中已共同确认结余的水、电、燃气费为1168元，故一审法院认定陈薇向彭方石返还剩余水、电、燃气费用1168元。六、陈薇在彭方石退租后，虽经彭方石多次催促，但仍未能及时与彭方石结清款项，给彭方石造成的损失应予赔偿，故彭方石主张按中国人民银行同期贷款利率计付资金占用期间利息的诉讼请求，一审法院予以支持，但应从2018年12月9日开始支付。七、陈薇主张彭方石支付垫付款和相应的赔偿，但在法庭辩论终结前未提出反诉，本案中不作处理，陈薇可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告陈薇于本判决生效后十日内向原告彭方石支付租金及剩余的水、电、燃气费用3168元，并自2018年12月9日起至款项清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计付资金占用期间利息；二、驳回原告彭方石的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取计75元，由被告陈薇负担。本院二审中，上诉人彭方石与被上诉人陈薇均未提交新证据。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点：本案租房押金6000元是否应当退还。彭方石与陈薇所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。该合同第二条第二款明确约定“合同期未满而退租，押金不返还”。虽双方当事人未明确约定该押金性质，但从该合同第二条的表述及房屋租赁交易习惯来看，该押金系对承租人如约遵守合同租赁期限的担保，在承租人出现违约退租情形时出租人可不予返还。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，上诉人彭方石与被上诉人陈薇已于2018年11月6日通过微信达成解除该租赁合同的合意，上诉人彭方石并未单方违约退租，不予返还押金的条件并未成就。一审法院未正确认定本案房屋租赁合同中租房押金之性质进而认定押金应不予返还，系认定错误，上诉人彭方石请求返还租房押金，本院予以支持。但综合考虑到双方解除合同系因上诉人彭方石称空调无法正常使用，在该问题解决过程中被上诉人陈薇作为出租人未积极核实故障情况，及时履行维修义务，上诉人彭方石亦未积极采取措施自行维修，以致问题久拖不决。鉴于双方当事人对合同的解除均存在过错，本院酌情认定被上诉人陈薇退还一半租金即3000元。综上所述，上诉人彭方石的上诉请求部分成立。一审判决欠妥，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初3322号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初3322号民事判决第二项；三、陈薇于本判决生效后十日内向彭方石返还租房押金3000元；四、驳回彭方石的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，减半收取计75元，二审案件受理费50元，由上诉人彭方石负担67元，被上诉人陈薇负担58元。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十一月二十九日书记员 赵 翔附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。