陕西省西安市长安区人民法院  民事判决书（2019）陕0116民初8388号原告张红娟，女，汉族，19XX年XX月XX日出生，住陕西省礼泉县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX委托代理人陈军涛，陕西优哲律师事务所律师。被告西安枫桥房地产开发有限公司。住所地：西安市，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXX4K。法定代表人仲丛利，董事长。委托代理人周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。原告张红娟与被告西安枫桥房地产开发有限公司（以下简称枫桥公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张红娟的委托代理人陈军涛，被告枫桥公司的委托代理人周曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张红娟向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房的违约金32175.63元；（自2017年7月1日计算至实际收房之日止）2、要求被告支付2018年1月1日之2018年5月17日的物业费，合计689.55元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年10月21日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：由原告购买被告开发的位于西安市未央区XX街XX城项目中的5栋2单元7层04号房屋。同时约定：被告应当在2017年6月30日前向原告交付该商品房，逾期交付超过90日的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，其按照合同约定履行了义务，但被告至今未向其交付该商品房。基于上述事实与理由，其认为被告的行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任，故诉至法院。被告枫桥公司辩称，1、其公司已经根据合同约定时间向原告发送交房通知书，通知原告收房，原告未按照通知时间收房，由此产生的违约责任不应由其公司承担。2、其公司交付房屋时，虽未取得竣工验收备案表，但双方已就补偿事宜达成一致意见，并且已经实际补偿到位。现原告又诉请要求支付逾期交房违约金，是对之前已达成的补偿方案的反悔，违反诚信原则，其诉请不应得到支持。3、其公司在交房时未取得竣工验收备案表，是因为XX城XX路一直无法完工，导致项目无法完成市政接驳，竣工验收迟延，这并非其公司所能控制的。根据合同第十条约定，非因其公司原因导致未达到交房条件的，其公司不承担责任。4、原告按照万分之二请求违约金标准过高，应当依法降低。5、在本案中要求支付物业费不符合民事诉讼法律规定，且无合同和法律依据。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理，本院认定事实如下：2016年10月21日，原告张红娟（买受人）与被告枫桥公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同登记号：Y17022948，其中：第三条原告购买XX城XX栋XX单元XX层XX号房屋；建筑面积101.79平方米，每平方米6247元，总价款635882元；第七条付款方式及期限，原告应当于2017年1月24日前支付首期房价款345882元，余款房款申请公积金贷款；第九条商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；第十一条交付时间和手续，被告应当在2017年6月30日前向原告交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不能出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照合同约定的违约责任处理；买受人在办理入住手续前，应将首期房屋专项维修资金足额交存至维修资金专户。买受人在办理房屋入住手续时，应当向出卖人出示房屋专项维修资金交存凭证；未提供交存凭证的，出卖人可以拒绝将房屋交付使用；第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。上述商品房销售合同签订后，原告依约履行了给付房款的义务。2017年5月，被告枫桥公司取得房产测绘成果报告。2017年6月，被告枫桥公司通过EMS向原告邮寄了“入伙通知书”，通知原告自2017年6月30日至2017年7月6日为集中交房时间。原告以被告未取得竣工验收备案文件不具备房屋交付条件为由，拒收房屋。2017年7月，被告枫桥公司与部分业主.就被告枫桥公司未取得竣工验收备案表等事宜，达成补偿方案，约定：由于枫桥公司无《建筑工程竣工验收备案表》，不具备合同约定的交房条件，违反合同约定，为此免除全体业主自2017年6月30日至2017年12月31日期间的物业服务费，该项物业服务费由枫桥公司承担；等等。在被告与业主代表谈判协商过程中，原告未参与推荐业主代表，亦未参与谈判事项。2018年5月17日，被告枫桥公司取得涉案楼盘的竣工验收备案文件，备案机关意见：建设单位枫桥公司建设的XX城XX段XX#-3#含地下部分、北区车库工程，于2018年4月20日竣工验收会议通过验收，结论为工程质量合格。经对建设单位2018年5月17日报送的竣工验收备案文件及工程质量监督机构2018年5月17日提交的工程质量监督报告核查，符合要求，准予备案。2018年3月10日，原告办理收房手续。同日，原告与上海中建东孚物业管理有限公司西安分公司签订《前期物业服务合同》。诉讼中，由于原、被告各持已见，致调解未果。以上事实，有商品房买卖合同、增值税普通发票、交房通知书、函件、竣工验收备案表等及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，不违反法律规定，依法为有效合同。《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，房屋交付时间是2017年6月30日，而在履行合同过程中，被告未按期取得竣工验收备案证明文件，导致未能按约定时间向原告交付符合交付条件的房屋，被告构成违约应当承担相应的违约责任。枫桥公司虽在2017年6月通知原告收房，但是该房屋实际未达到交房条件，故原告拒绝收房的理由成立。2018年3月10日，原告实际收房之日被告枫桥公司涉案房屋仍不符合约定的交付条件，故枫桥公司应承担2017年7月1日起至2018年3月10日期间逾期交房的违约责任。根据合同约定，被告应按日向原告承担全部房价款万分之二的违约金，经计算为：32175.63元。枫桥公司称已与原告委托的业主代表就逾期交房的问题达成和解，但是业主代表的委托授权上并无原告签字，也无其他证据证明处理过此事，故对处理其他业主达成的协议对原告没有约束力，被告仍应按约定承担违约金。原告要求被告支付逾期交房期间的物业费但是该费用并非向被告交付，且被告已经承担了该笔费用的逾期交房违约金，在合同没有明确约定的情况下，该诉求没有法律和实施依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、被告西安枫桥房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告张红娟违约金32175.63元；二、驳回原告张红娟的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费621元（原告已预交），减半收取，由原告负担50元，被告负担271元，与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审 判 员    李翌平二〇一九年十一月二十日书 记 员    何易蒙