广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终6096号上诉人（原审被告、反诉原告）：张运明，男，汉族，1979年12月21日出生，住址：广东省龙川县。委托诉讼代理人：赵国通，陈志斌，均系广东人为律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：钱云峰，男，汉族，1966年11月19日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：刘刈，系广东斯子郎律师事务所律师。上诉人张运明与被上诉人钱云峰租赁合同纠纷一案，不服惠城区人民法院（2018）粤1302民初11897号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张运明的委托诉讼代理人赵国通和陈志斌、被上诉人钱云峰及其委托诉讼代理人刘刈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张运明上诉请求：1、请求惠州市中级人民法院撤销惠城区人民法院（2018）粤1302民初11897号民事判决书，依法改判，或者发回重审；2、本案上诉费用由被上诉人承担；事实与理由：一、一审认定上诉人、被上诉人没有充分证据证明对方违约属于认定事实不清。1、被上诉人违约。（1）被上诉人2018年8月交的租金并没有按合同约定全部交到双方指定账户：张运明，账号：62×××57，开户行：中国工商银行惠州下角支行，仅在2018年8月15、8月16交了23000、15000。而交租时间是2018年8月5日，明显超过了10天。（2）上诉人三次发函要求被上诉人继续履行合同并支付租金，被上诉人拒绝回复，上诉人为了避免损失才依据双方签订的《租赁合同》第七条，解除双方签订的《租赁合同》。（3）被上诉人提交的证据六第一页：张总我们股东还要继续做，现在交房租给你。被上诉人明显是主动违约要求解除合同。2、上诉人不存在违约行为。被上诉人和上诉人之间的微信聊天记录不能作为认定违约的证据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第106条：“对以严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法形成或者获取的证据，不得作为认定案件事实的根据。综上，上诉人不存在违约行为，而很明显被上诉人严重违反合同约定，一审认定上诉人、被上诉人没有充分证据证明对方违约，严重与事实不符。二、一审推定双方协商一致解除合同属于一审适用法律错误。1、上诉人、被上诉人关于《租赁合同》的违约、解除、装修损失、押金退还已经有约定。（1）上诉人、被上诉人双方签订的《租赁合同》第七条违约责任：乙方有下列情形之一者，视为违约，甲方有权终止合同收回出租物业，同时押金不予退还，如因此给甲方造成经济损失，由乙方负责赔偿；第2项：若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同；第3项：乙方拖欠租金达10天以上的。（2）上诉人、被上诉人《租赁合同》第三条第3项约定，乙方须于每月5号前交本月租金给甲方。（3）上诉人、被上诉人双方签订的《租赁合同》第六条第11项约定：租赁期满或因双方同意终止合同，所租赁的物业内属于乙方所有的动产部分由乙方自行处理；不动产部分（包括二次消防装修设施）归甲方所有，乙方不得损坏。乙方经甲方批准装修墙窗的格、花、板壁、电器等物。在迁出时可自行拆除，但应恢复物业原状。2、上诉人、被上诉人应该严格按照《租赁合同》约定履行自己的义务。依据《合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、适用推定原则的前提是《租赁合同》没有约定的情况。依据《合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因此一审严重违反《合同法》第八条、第六十条规定，在上诉人、被上诉人已经就《租赁合同》关于违约、解除、装修损失、押金退还已经有约定的情况下，在不具备《合同法》第六十一条规定的情况下采取推定原则和公平原则，明显属于法律适用错误。综上，上诉人没有违约，被上诉人违约事实清楚，一审应该认定上诉人、被上诉人没有充分证据证明对方违约属于认定事实不清；一审在上诉人、被上诉人关于《租赁合同》的违约、解除、装修损失、押金退还已经有约定的情况下推定双方协商一致解除合同属于适用法律错误，严重违反了《合同法》第八条、第六十条规定，因此应该裁定上诉人无需退还被上诉人押金和支付装修损失，及被上诉人应该支付2018年9月1日-2019年2月3日的租金，肯请支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人钱云峰辩称，答辩请求:1、驳回答辩人的上诉请求，维持原判。2、上诉费由答辩人承担。事实和理由:一、被答辩人认为一审认定事实不清，其理由是:1、答辩人违约。答辩人认为，被答辩人歪曲事实。（1）支付2018年8月份租金的时间是8月1日支付40000元，由于支付额度受限，8月15日早上支付23000，其中3000元是十天的滞纳金。而被答辩人对其中15000元没有及时收取被退回到答辩人，16号答辩人再次转给被答辩人。被答辩人认为8月16日才交23000是错误的，认为交租时间应当是8月5日超过了10天，但是，答辩人依合同第三条第三款交纳了滞纳金。依据合同第七条的约定，欠租金达10天以上才视为违约，答辩人交纳租金的时间并没有超过10天。（2）被答辩人三次发函要求答辩人继续履行合同，在答辩人不回复才依合同第七条解约。答辩人认为，落款为2018年10月19日的通知书，不合理。如果9月份的房租没有交的话，应当在9月5日之后催讨，不应当直到落款到10月19日才催讨，显然是被答辩人知道答辩人起诉之后，才弄出来的通知书，想证明自己没有违约，没有解除合同。况且，如果真心想让答辩人继续承租，为什么不将收回的门店钥匙归还给答辩人呢？自从被答辩人在8月14日强行拿走答辩人承租门店的钥匙、8月16日微信中明确表明不租了、8月23日答辩人约被答辩人谈话要求其履行合同继续让答辩人承租，被答辩人见答辩人没有按其多交一个月的押金和给5000元喝茶费的要求，就挂出了招租的广告。这些行为足以表明，三次发通知书给答辩人（其中的10月29日和11月6日的通知，答辩人是没有收到的。）想证明答辩人违约，都是事后采取的补救措施，但为时以晚。（3）被答辩人认为，微信中一句“张总，我们股东还要继续做，现在交房租给你”，是答辩人明细主动要求解除合同。答辩人认为，被答辩人是在曲解答辩人的意思。在合同期内，没有超过10天交房租（8月15日以后才算违约）的情况下，答辩人在8月14日要求继续履行合同，怎么就成了主动要求解除合同了呢？2、被答辩人不存在违约行为。被答辩人认为双方之间的微信聊天记录不能作为认定违约的依据，引用最高法适用民诉法的解释106条。然而，微信聊天记录的获取，并没有违反该条的规定啦，被答辩人又没有列举答辩人收集该证据违法的事实，也没有证据加以证明，纯粹是无稽之谈。二、被答辩人认为一审法院推定双方协商一致解除合同属于适用法律错误。1、被答辩人认为双方有《租赁合同》关于违约解除、装修损失、押金退还的约定，并列举了合同第七条第（3）项拖欠租金10天以上，列举了合同第三条第3项5号前交本月租金，列举了第六条合同期满或同意终止后动产与不动产的处理。2、被答辩人认为双方应当按合同法第八条、六十条来守约。3、被答辩人认为适合推定原则的前提是《租赁合同》没有约定的情况。因此，被答辩人认为一审法院在双方已经有约定的情况下，不应当采取推定原则和公平原则，否则适用法律错误。答辩人认为，被答辩人是在混淆概念。有无约定和有无证据证明是否违反约定，是两个不同的概念。有约定，但被答辩人没有证据证明答辩人违约，一审法院适用推定原则和公平原则，何错之有呢？综上所述，被答辩人的上诉理由不成立，二审法院应当依法予以驳回。一审原告向一审法院起诉请求：1、被告退还押金人民币120000元；2、被告返还多收取的租金人民币64482元（261㎡×35.294元/㎡×7个月）；3、被告赔偿装修装饰损失人民币2000000元(具体以评估的实际价值计算)；4、被告承担本案的全部诉讼费；以上合计2184482元。一审反诉原告向一审法院提出反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告九月、十月份的房租120000元人民币，至反诉原告与反诉被告解除合同日止；2、本案反诉费用由反诉被告承担。庭审中，被告张运明将第一项反诉请求变更为：反诉被告支付反诉原告2018年9月1日-2019年2月13日期间租金327857元及滞纳金（暂计22590元，计算方式为：以每月租金为基数，按月利率2%计算，自各月租金逾期之日起计算至实际支付完毕止）。一审法院认定事实：2018年1月16日，原告钱云峰作为乙方，被告张运明作为乙方，双方签订了一份《租赁合同》，约定被告将位于惠州市××区××处××恺大道边××楼出租给原告使用，建筑面积约1700平方米；租期为8年，从2017年6月15日至2025年6月14日止，从交付场地之日（交付日期2017年8月16日）起开始计算租金；物业租金：60000元/月，每三年递增15%，乙方须于每月5日前交本月租金给甲方，逾期一天加收千分之五的滞纳金；履约保证金：乙方应当在合同签订的同时向甲方支付两个月的租金作为该履约房租押金合计120000元，履约押金在合同期满免息全额退还给乙方；双方还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告支付了租房押金120000元，被告张运明向原告出具了《收据》对此予以确认。2018年9月29日，原告诉至本院，请求判如所请。庭审中，双方一致确认，原告支付租金至2018年8月。另查一，关于租赁合同解除的时间及原因。原告称，被告于2018年8月14日强行拿走案涉租赁物的钥匙，等同于不让其承租，双方租赁关系解除；被告则辩称，原告称经营困难于2018年8月1日将租赁物内所有的家具、电脑全部搬走，并在2018年8月14日将案涉租赁物的钥匙交还给被告，其也同意原告搬走，后来，原告又支付了一个月租金称要继续承租，双方在沟通过程中出现分歧，其曾多次发函通知原告继续履行合同，但原告拒绝回复，2019年2月13日，其向原告发送《解除租赁合同通知书》，通知原告解除租赁合同。另查二，本院依原告的申请依法委托广东惠亿价格事务所有限公司对其在案涉租赁房屋的装饰装修物现价值进行鉴定，该公司于2019年6月10日作出惠亿价鉴字[2019]第0x2号《价格鉴定结论书》，价格鉴定结论：钱云峰对其在租赁房屋的装饰装修物现价值为人民币壹佰玖拾伍万叁仟肆佰柒拾伍元伍角壹分整（￥1953475.51）。另查三，被告为证明其有权出租案涉租赁物及案涉租赁物系合法建筑的事实，向本院提交了《厂房租赁协议书》、《租房合同》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》等证据。其中，《厂房租赁协议书》显示，惠州市惠环街道办事处中星社区xx岭居民小组与张永高于2009年3月1日签订该协议，约定惠州市惠环街道办事处中星社区xx岭居民小组将位于惠环xx岭村仲恺大道边拥有自主产权的框架式厂房四层（面积约3000㎡）、厂房后面的一栋配套宿舍楼六层（面积约3100㎡）及厂房前面空地（面积约1000㎡）租给张永高使用，在本村楼房前栋和后栋之间有空地约350平方米，同意张永高投资兴建二层钢架楼房，租期25年，自2009年12月1日至2034年11月30日；《租房合同》显示，张永高与被告张运明于2010年12月1日签订该合同，约定张永高将其租赁的位于惠环xx岭村仲恺大道边得框架式厂房四层（面积约3000㎡）、厂房后面的一栋配套宿舍楼六层（面积约3100㎡）及厂房前面空地（面积约1000㎡）建的二层钢结构楼房租给被告张运明使用，租赁期限自2010年12月1日起至2034年11月30日止；《国有土地使用权证》显示，土地使用权人：惠环办事处中星社区xx岭居民小组，坐落：惠州市仲恺高新区xx号小区，使用面积5228.1㎡；《建设工程规划许可证》显示，建设单位：惠环办事处中星社区xx岭居民小组，建设项目名称：1号厂房，建设位置：仲恺xx号小区，建设规模：框架结构，4层，首层占地面积728㎡，总建筑面积3221.7㎡；建设项目名称：2号厂房，建设位置：仲恺xx号小区，建设规模：框架结构，6层，首层占地面积518.25㎡，总建筑面积3471.56㎡。另查四，依被告提出的管辖权异议申请，本院于2018年10月22日作出(2018)粤1302民初11897号《民事裁定书》，裁定：驳回被告张运明对本案管辖权提出的异议。被告不服该裁定，向惠州市中级人民法院提出上诉，惠州市中级人民法院于2018年12月17日作出（2018）粤13民辖终625号《民事裁定书》，裁定：驳回上诉，维持原裁定。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。原告与被告签订的《租赁合同》系双方自愿签订的合同，对原、被告双方均有约束力。原告称被告所出租的房屋不符合相关法律的规定，但未提交相应的证据予以证明，本院不予采信。根据原被告陈述可确认，案涉租赁物的钥匙于2018年8月14日交还被告，原告此后未再使用该租赁物，双方签订的《租赁合同》没有继续履行。原被告均称系对方违约导致上述《租赁合同》未能继续履行，但均未能提交充分有效的证据予以证明，应视为该合同经双方协商一致于2018年8月14日解除。故，被告要求原告支付2018年9月1日至2019年2月13日期间的租金及滞纳金，事实依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，被告应向原告返还押金120000元。故，原告要求被告返还押金120000元，具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。对于原告主张的装饰装修损失，经鉴定，原告钱云峰对其在租赁房屋的装饰装修物现价值为1953475.51元，现双方签订的《租赁合同》已解除，且原被告均未能提交充分有效的证据证明对方对于合同的解除存在过错，故，根据公平原则，由原被告对上述损失各自承担50%，即由被告承担976737.755元（1953475.51元×50%）。原告还主张被告返还多收取的租金，但未提交相应的证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张运明应于本判决生效之日起七日内向原告钱云峰返还押金人民币120000元；二、被告张运明应于本判决生效之日起七日内向原告钱云峰赔偿装修损失人民币976737.755元；三、驳回原告钱云峰的其他诉讼请求；四、驳回被告张运明的反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24276元（原告已预交）、鉴定费16000元，合计40276元，由原告钱云峰负担20055元，被告张运明负担20221元；反诉费3278.5元，由被告张运明负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷，双方当事人签订《租赁合同》因无法继续履行而被解除，二审双方当事人对于合同的解除均未提出异议，该事实本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：一、双方当事人于2018年1月16日签订的《租赁合同》解除原因应当如何认定；二、合同解除之后的装修物现价损失应当如何分担的问题。具体判析如下：一、关于双方当事人于2018年1月16日签订的《租赁合同》解除原因应当如何认定的问题。第一，张运明主张钱云峰未按照合同约定期限交付租金。对此，经查明，钱云峰于2018年8月15日通过微信向上诉人转账23000元，上诉人没有及时收取后被退回，之后钱云峰又于2018年8月15日向上诉人转账15000元，可以确认钱云峰支付租金没有超过合同约定的十天期限。第二，根据钱云峰提交的《微信聊天记录》载明的内容，钱云峰在交付8月份的租金之后，张运明回复：“钱总不租了”。由此表明上诉人张运明明确了不再出租涉案租赁物，虽然上诉人在之后又向钱云峰发出三份催收通知，但是明显与其之前表明的终止租赁关系相矛盾，不得因此认定钱云峰违约。第三，根据钱云峰提交的《录音资料》记录的内容，张运明提出继续由被上诉人承租的条件为：“多交一个月的押金，另外交五万块钱的喝茶费”，由此表示双方当事人在终止租赁关系之后再协商继续承租事宜，因此上诉人认为，本案的合同解除原因归责于被上诉人，依据不足，予以驳回。据此，原审法院综合本案的实际情况，认定双方当事人于2018年1月16日签订的《租赁合同》由双方协商解除，具有事实依据，二审予以维持。二、关于合同解除之后的装修物现价损失应当如何分担的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，双方当事人的租赁合同解除因不可归责于双方的事由所导致，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，经原审法院委托鉴定为：1953475.51元，原审法院判决由张运明分担50%，符合法律规定，应当予以维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用24276元，由上诉人张运明负担。本判决为终审判决。审判长  冯积赋审判员  蓝惠兰审判员  黄宇乐二〇一九年十一月二十八日法官助理黄晓娜书记员曾晓英附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更