甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2018)甘0102民初11167号原告张欣委托诉讼代理人：张正山被告：张正山被告：甘肃大成置业有限责任公司，住所地兰州市城关区庆阳路******。法定代表人：杨学成委托诉讼代理人聂晖委托诉讼代理人陆婧原告张欣、张正山与被告甘肃大成置业有限责任公司（以下简称大成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理后，于2018年2月27日作出（2017）甘0102民初1647号民事判决书。宣判后，张欣、张正山不服判决提起上诉，甘肃省兰州市中级人民法院于2018年10月29日作出（2018）甘01民终2085号民事裁定书，撤销原判，发回本院重审。本院于2018年11月23日立案登记后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张正山、张欣委托诉讼代理人张正山，被告大成公司委托诉讼代理人陆婧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张欣、张正山共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告就房屋质量存在采光缺陷向二原告赔偿损失242,794元；2、判令被告返还原告房屋面积差额部分的房价款25,275.60元；3、判令被告向原告返还以劳务费多折抵的房款90,154元；4、判令被告返还原告办理产权证缴纳的税款12,000元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告张正山与被告之间因装饰装修工程拖欠劳务费形成以物抵债关系，原告张正山以该方式接受被告开发建设的写字楼性质的办公用房，但被告交付的该房屋无窗户，房屋存在无法采光的缺陷，且房屋面积比双方约定的面积少6.8平方米。双方抵债时被告将房屋单价从每平方米2600元提高到3717元，故多抵偿债务25,275.60元。另，在办理产权证时，原告垫付了相关税费。综上，被告的上述违约行为给原告合法权益造成损害。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。被告大成公司辩称，原告所诉案涉商品房在双方签订买卖合同时，作为合同附件的平面图上就显示原告拟购买的房屋没有窗户，且原告已取得房屋所有权证，亦证明该房屋并不存在原告所诉的质量缺陷。被告就面积差问题已与原告达成补充协议，约定被告以10平方米的商铺予以补偿，双方自协议成立后互相不得主张对方承担违约责任，故原告主张面积差损失有违诚实信用。另，双方在协议中约定的房屋单价是3717元，原告诉求每平方米按2600元计算单价无事实依据。原告主张被告给其退税亦无事实和法律依据，而事实上双方约定的税款由原告承担。综上，双方关于案涉房屋已完成交易，原告亦取得房屋所有权证，被告已履行全部合同义务，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及辩称理由依法提交了证据，庭审时当事人进行了质证。本院对二原告提交的证据，认定如下：1、装修工程施工合同意向书、建设工程施工合同协议条款、2000年1月28日大成公司与广东海外建设总公司深圳分公司签订的商品房购销合同、2003年11月4日甘肃海外装饰工程有限责任公司（以下简称海外装饰公司）向大成公司出具的债权转让声明、工程分包施工合同、补充协议、付款保证、2001年9月20日海外装饰公司与大成公司签订的商品房买卖合同、大成公司2002年1月4日给海外装饰公司出具的承诺书、张正山与大成公司签订的商品房买卖合同、（2012）城法民一初字第616号民事判决书、（2013）兰民三终字第841号民事判决书、（2013）兰民一初字第161号民事判决书、（2014）甘民一终字第236号民事判决书、（2015）甘民申字第495号民事裁定书、以房产抵账明细表、（2009）兰法民一初字第036号民事判决书、兰州市中级人民法院执行笔录、（2013）兰法执字第55号执行裁定书、姚德生的证言。二原告拟证明案涉房屋的价款应为每平方米2600元，被告按每平方米3717元的价格计算总房价款来抵顶所欠原告劳务费的行为不符合双方约定，应予以返还多折抵的房款。被告交付的房屋无窗户故存在质量缺陷，应予以赔偿。被告对该组证据的真实性无异议，但质证认为海外公司与其公司关于房屋价款仅是意向性的协议，房屋单价应以双方签订买卖合同约定的内容为准，且与原告无关，其公司与原告约定的房屋价款就是每平方米3717元。海外公司出具的债权转让声明与被告无关。原告关于案涉房屋质量提起的赔偿请求已被生效判决书予以驳回。本院认为，该组证据因双方对其真实性、合法性无异议，能够证明原告所诉案涉房屋的来源，能够认定以房屋抵偿劳务费时约定的单价，以及房屋状况等待证事实，故与本案具有关联性，本院予以采信。2、2014年12月23日协议、案涉房屋产权证。原告拟证明被告以物抵债交付的房屋面积差16.80平方米，被告仅补偿了10平方米，少补偿了6.80平方米。被告质证认为以10平方米商铺补偿了原告面积差后，双方约定以物抵债所签商品房买卖合同项下的权利义务终结，互相不再承担违约责任。本院认为，该组证据因双方当事人对证据的真实性、合法性均无异议，且能够证明双方就案涉房屋面积差额事宜进行补充约定，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。3、房地产抵押价值估价报告、估价报告。二原告拟证明因房屋无窗户给其造成的损失。被告对该组证据的真实性不予认可，质证认为原告在购买房屋时就无窗户，因无窗户造成的贬值与其公司无关。作出损失报告的中介机构其营业范围不具备就采光权损失进行鉴定的资质，且系原告单方委托，故不能证明原告的证明目的。本院认为，该组证据系具备房地产估价资质的中介公司作出，评估人员资格具备，故原告张正山单方委托作出的报告形式和来源合法，其内容符合评估规范，故其合法性、真实性本院予以确认。但由于该报告作出后的时效性仅为一年，在二原告诉讼时已过期，虽报告系案涉房屋市值的评估，与本案待证事实案涉房屋是否因无窗户导致价格贬值具有关联性，但因系原告单方委托故其评估结论并非法律规定的鉴定意见，加之已过期，故本院裁判时酌情予以参考。4、税收缴款书、发票、缴款通知书、收据及付款凭。二原告拟证明其垫付了本应由被告承担的办理产权证应缴纳的税费。被告对该组证据的真实性无异议，质证认为原告取得物权凭证依法理应由原告承担相应的税费。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉房屋在办理产权证时原告缴纳相关税费具有关联性，本院予以采信。5、维修通知及支付维修基金的通知、原告张欣的声明、公证的赠与合同。二原告拟证明案涉房屋虽赠与张欣，但实际在张正山控制之下。被告对该组证据无异议。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与原告张正山能否诉讼的待证事实具有关联性，本院予以采信。因被告大成公司提交的证据在上文二原告提交的证据部分已涉及，被告的证明目的与其质证意见一致，故不再一一叙明。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下2000年1月4日，广东海外建设总公司深圳公司（以下简称海建深圳公司）与被告签订装修工程施工合同意向书1份，双方约定被告开发建设的“世纪广场”十至二十八层室内外装修工程发包给海建深圳公司施工。被告为了以在建工程折抵工程款，遂于2000年1月28日双方签订商品房购销合同1份。双方约定海建深圳公司购买“世纪广场”A、B座第11、12、13、14、15、16层01-010号房屋，A座第17层01-09号房屋，每平方米售价2600元，付款方式以工程款折抵。海建深圳公司成立了兰州世纪广场项目经理部，负责签约人为姚德生，张正山挂靠甘肃省城市建筑安装工程公司，并以该公司第二工程处的名义于2000年3月25日与海建深圳公司签订工程分包施工合同1份。该分包合同张正山具体承包了“世纪广场”十六层至二十八层室内墙柱、顶棚抹灰压光的施工内容，大约施工面积10万平方米，每平方米造价13元，总造价约1,300,000元。同年4月30日，双方又签订补充协议，张正山又承包了“世纪广场”18层至28层砌筑工程及16层至28层楼面找平工程。上述合同成立后，组织施工人员进场施工完成了施工任务。又查明，2003年11月4日，已由海建深圳公司兰州世纪广场项目经理部新设成立的海外装饰公司向被告致函1份，内容为：“因我公司欠下属施工队张正山的工程款，请贵公司直接给张正山办理叁拾万元的房产，同意此房产记付我公司工程款”。同年11月13日，被告与张正山签订商品房买卖合同1份。双方约定：被告给张正山以所欠海外装饰公司的工程款抵顶“世纪广场”Ｂ座14层1××9号房屋（以下简称1××9号房屋），建筑面积80.71平方米，套内建筑面积63.65平方米，每平方米价格3717元，总价款299999元。双方在该合同上补充的条款内容为：每平方米价格保持不变，房屋总价款按《房屋所有权证》记载的面积进行结算。该合同成立后，因被告未依约交付张正山1××9号房屋，张正山遂诉至甘肃省兰州市中级人民法院（以下简称兰州中院）。2009年9月15日，兰州中院作出（2009）兰法民一初字第036号民事判决书。其中第二项判决主文为：“被告甘肃大成置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告张正山交付世纪广场Ｂ座1××9号房屋”。该判决发生法律效力后，被告仍未交付原告房屋，张正山申请强制执行后兰州中院于2010年10月19日将该房屋强制执行给张正山。再查明，2012年12月7日，张正山以被告未依约履行双方就1××9号房屋签订的商品房买卖协议构成违约为由，将被告诉至本院，请求判令被告协助办理产权转移登记；支付迟延办证、迟延交付房屋的违约金各5000元、111690元；双倍赔偿房屋价款118944元；赔偿房屋质量、设施存在问题的损失100000元。本院于2013年9月24日作出（2012）城法民一初字第616号民事判决书。该判决判令被告协助办理1××9号房屋产权证，赔偿迟延办证损失3000元及迟延交房损失111555元。张正山的其他诉讼请求本院以证据不足未支持。宣判后，被告不服提起上诉。兰州中院于2013年12月30日作出（2013）兰民三终字第841号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2013年7月9日，兰州中院作出（2013）兰法执字第55号执行裁定书，主文为：将被执行人甘肃大成置业有限责任公司位于世纪广场Ｂ座1××9号房屋产权办理到申请人张正山名下。2015年1月16日，张正山取得了1××9号房屋的产权证，证号为兰房权证（城关区）字第**。建筑面积63.91平方米。2014年12月23日，张正山与被告签订协议1份。双方约定：由于1××9号房屋实测建筑面积为63.91平方米，比双方签订的商品房买卖合同约定的房屋建筑面积少16.80平方米，故被告将“世纪广场”二层商铺299-1号建筑面积10平方米补偿给张正山，双方不再互找差价。自本协议签订生效之日起双方互不承担违约责任及相关法律、经济责任。该协议成立后，被告向张正山办理了299-1号商铺的产权转移登记，张正山于2015年1月16日取得该商铺所有权证，产权证号为兰房房权证（城关区）字第**。办理1××9号房屋和299-1号商铺产权转移登记时，张正山缴纳税费总计12086.82元。另查明，张正山于2015年1月20日以公证形式将其所有的上述两处房产赠与其孙张欣，并于2015年1月27日将1××9号房屋办理了产权转移登记，张欣取得的产权证号为兰房权房权证（城关区）字第**。15年1月22日，因张正山拟用1××9号房屋办理抵押贷款，遂委托甘肃志青房地产咨询估价有限公司（以下简称志青公司）对该房屋市值进行了评估，估价报告认为1××9号房屋市值538700元，每平方米价值8429元。2015年6月19日，张正山再次委托志青公司就1××9号房屋无窗户造成的市值贬值损失进行评估。志青公司采用的估价方式是先调查与1××9号房屋处于同一供求圈内，有较强相关性、替代性的近期交易实例为可比实例，再根据1××9号房屋与可比实例的状态、区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等差异进行比较修正，评估出1××9号房屋的客观合理价值，再以非挡光房地产的市场价值扣减挡光房地产价值后的余额，就是挡光损失价值。以此方式该公司作出的估价报告结论为242794元，每平方米贬值3799元。具体计算数据为：12228元（系1××9号房屋有采光状态下每平方米的市值）－8429元（无采光状态下每平方米的市值）×63.91平方米（1××9号房屋的建筑面积）。本院认为，本案争议焦点为：1、以物抵债的1××9号房屋的单价如何确认；2、被告就1××9号房屋无窗可采光的缺陷是否应对原告赔偿损失，且损失额如何确定；3、被告应否再向原告赔偿面积差额损失，应否返还原告支付的税费。一、以物抵债的1××9号房屋的单价如何确认就以物抵债的1××9号房屋的单价如何确认而言。本院认为，虽然双方签订的商品房买卖合同名为买卖实为以物抵债，但以物抵债协议非合同法上的有名合同，依合同法的规定应适用买卖合同的相关规定，故该合同性质仍属买卖合同的范畴。合同法第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告张正山与被告签订的商品房买卖合同双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。从合同的效力分析，因双方在合同中约定了1××9号房屋的单价为3717元，在合同有效的情况下，双方均应依合同约定的每平方米3717元计价；从海外装饰公司向被告发出的具有债权转让性质的通知函内容以及结合以物抵债的商品房买卖合同的内容分析，海外装饰公司对被告享有的工程款债权300000元直接让渡由其公司债权人张正山行使，张正山与被告签订商品房买卖合同中记载的房屋面积亦是按该债权数额计算的，该事实说明张正山同意按3717元计价。退一步讲，如张正山所言其因支付农民工工资之紧迫事由而同意按每平方米3717元计价，实属表意不真，但张正山亦未在法定撤销权行使期限内撤销该价格条款，故1××9号房屋的单价应按合同约定的价款计价；从张正山所举证据分析，均无法证明海外装饰公司与被告在工程款结算时，就该300000元债权因被告以3717元的单价抵顶房屋而反悔，故张正山主张1××9号房屋按被告给海外装饰公司以房屋抵偿工程款时的单价2600元计价的理由本院不予采纳，二原告主张被告返还房款的诉讼请求本院不予支持。二、被告就1××9号房屋无窗可采光的缺陷是否应对原告赔偿损失，且损失额如何确定就1××9号房屋无窗可采光的缺陷是否应对原告赔偿损失而言。本院认为，张正山与被告签订以物抵债性质的商品房买卖合同时，被告尚未将1××9号房屋和1408号房屋重新隔墙，故被告违反房屋原有设计，将1××9号房屋的部分面积自行划入1408号房屋，从而使1××9号房屋无窗户，导致无法采光的后果。因此，被告交付原告标的物质量存在严重缺陷；另，被告亦没有证据证明其以该房屋抵债时明确告知过原告该房屋无窗户的事实，从案涉房屋平面图上亦无法判断已标明该房屋无窗户的事实。因此，被告辩称原告张正山在缔约时知晓1××9号房屋无窗户，其公司全面、适当履行了合同义务的理由本院不予采纳。合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告交付原告张正山的1××9号房屋无窗采光是客观事实，依此法律规定被告在交付房屋后并未采取补救措施，故被告应承担赔偿损失的违约责任。就损失如何确定而言。本院认为，原告单方委托志青公司作出的估价报告，相当于具有专门知识的人代表原告对其损失如何确定这一专业问题以估价报告形式提出的意见，应视为原告的陈述。作出该估价报告的志青公司具备房地产价格评估的资质，评估人员系注册房地产估价师，不存在被告辩称的志青公司不具备对采光损失进行估价的资质以及评估人员不具备资格的问题。在被告对该报告内容未提出估价依据不足，亦无证据证明估价依据不充分的情况下，本院可以参考该估价报告提供的数据确定原告的损失。又因原告提供的估价报告中1××9号房屋市值为8429元，系因原告以该房屋抵押贷款时所作的估价，依经验法则判断，因贷款抵押所作的房地产估价，所估价格一般低于被估房地产的真实市场价。加之，原告在2012年12月诉至本院主张该项损失时提出的赔偿数额为100000元，故为衡平双方当事人利益，故本院酌定1××9号房屋的市值按每平方米10000元计算为宜。被告应赔偿因房屋无窗户给原告造成的损失：12228元（系1××9号房屋有采光状态下每平方米的市值）－10000元（无采光状态下每平方米的市值）×63.91平方米（1××9号房屋的建筑面积）＝142392元（取整）。被告辩称双方于2014年12月23日签订的协议内容已对无窗采光问题进行了处分，以及原告曾经诉请人民法院对该项损失进行赔偿已被生效判决驳回，原告不得再次主张赔偿的理由，因双方签订的协议中对房屋面积不足如何处理进行了明确约定，是否对无窗采光问题进行了处分并未提及。从合同法规定的文意解释原则及诚实信用解释原则分析，该协议中没有文字明确表明无窗采光问题如何解决的内容，故双方关于互不主张违约责任的约定不包含无窗采光问题的处分，仅指就面积不足问题双方依约定履行，原告不得再主张违约责任；原告在2012年提起无窗采光损失赔偿被人民法院驳回的理由是证据不足，并未认定原告无此项损失，亦未认定原告不得主张此项损失，故被告的上述辩称理由本院不予采纳。三、被告应否再向原告赔偿面积差额损失，应否返还原告支付的税费就应否再向原告赔偿面积差额损失而言。本院认为，双方于2014年12月23日签订的协议如上文所述之理系依法成立，对双方具有拘束力，协议内容已明确约定被告以商铺向原告补偿不足面积，并已履行完毕，被告就面积不足的瑕疵履行行为采取的补救措施，承担了违约责任，符合法律规定。尽管补偿的商铺面积为10平方米，但由于商铺的价值高于办公用房的价值，从原告张正山在协议上签字的事实，可以认定张正山接受以10平方米的商铺抵顶16.80平方米办公用房的面积差，故二原告主张被告再赔偿6.80平方米的损失无事实依据，亦有违诚实信用，本院不予支持。就被告应否返还办理产权证的税费而言。本院认为，办理产权转移登记时应缴纳契税及办证的费用，此为物权取得人的法定义务，在张正山没有证据证明被告承诺该税费替其缴纳的情况下，没有法定事由将张正山的法定义务转移给被告，故二原告的该项诉讼请求属滥用诉权的行为而于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十五条第一款之规定，判决如下：一、被告甘肃大成置业有限责任公司于判决生效后10日内向原告张欣、张正山赔偿无窗采光造成的1××9号房屋价值贬值之损失142392元；二、驳回原告张欣、张正山的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6853元，由原告张欣、张正山负担3705元，被告甘肃大成置业有限责任公司负担3148元（于判决生效后10日内付清原告张欣、张正山）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  李春彦人民陪审员  曹乃心人民陪审员  张文刚二〇一九年十一月××日书 记 员  郭丽金