甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终3032号上诉人（原审被告）：陈海燕，女，1971年7月20日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：冯勇，甘肃天问律师事务所律师。上诉人（原审被告）：甘肃至仁同济大药房连锁有限公司平凉路店,住所地：甘肃省兰州市城关区东岗西路街道平凉路462号1层商铺。法定代表人：杨贵元，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈海燕，女，1971年7月20日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审原告）：李丰年，男，1948年1月29日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：刘峰，男，1970年11月23日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区，系李丰年妹夫。上诉人陈海燕、甘肃至仁同济大药房连锁有限公司平凉路店（以下简称同济大药房）与被上诉人李丰年房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初1687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈海燕、同济大药房共同上诉请求：1.请求依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初1687号民事判决。2.请求依法改判，驳回被上诉人的一审诉讼请求。3.请求判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由:一、原审判决认定事实错误。其公司占有使用兰州市城关区平凉路462号商铺是基于与陈海燕之间的股权投资关系，陈海燕与李丰年签订的租房合同中第一款约定，租用期满如乙方继续租用需提前一个月通知甲方，陈海燕在2018年10月22日向李丰年履行了告知义务，表达了因为酒类生意不好做计划将房屋装修后转做药店生意，李丰年并未提出任何反对意见，而是在2018年11月16日将农行卡号发给陈海燕要求打款，说明李丰年对陈海燕要在下一年度续租房屋并将铺面从酒类经营装修后转作药店经营是知晓且同意的。双方长达14年的长期租赁关系应作为一个整体来分析作为判断双方租赁关系是否成立的依据，多年合作形成的交易习惯综合判断可以认定李丰年与陈海燕之间已经达成租赁协议。而一审法院仅凭李丰年与陈海燕2016年至2019年期间的租赁合同确认2019年1月10日合同到期之后没有签订书面的续租合同即未达成续签合同的合意的认定于法无据。二、适用法律错误。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定要求陈海燕于判决生效之日起十日内向李丰年腾交租赁房屋适用法律错误。李丰年与陈海燕之间已形成事实上的房屋租赁关系，其公司与陈海燕也已履行缴纳房屋的义务，其公司占有使用该租赁房屋是使用租赁物的正常行为。依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，李丰年应尽快与陈海燕补签2019年度至2022年度房屋租赁合同。李丰年辩称：一、关于续租的事实不予认可，双方租赁合同期满后上诉人理应向被上诉人腾交房屋。二、一审法院适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。李丰年向一审法院起诉请求：1、判令二被告向原告返还兰州市城关区东岗西路街道平凉路462号房屋；2、判令二被告共同向原告支付自2019年1月11日至2019年2月10日止的房屋占用使用费20000元；3、判令二被告共同向原告支付自2019年2月11日至房屋腾交之日的房屋占有使用费（每月按20000元的标准支付）；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月10日，原告李丰年（甲方）与被告陈海燕（乙方）签订了《租房合同》，双方约定：李丰年将位于甘肃省兰州市城关区,建筑面积89.25平方米的营业用房一套，出租给陈海燕供其进行烟酒销售生意，租赁期限三年，自2016年1月10日起至2019年1月10日止，租用期满如乙方继续租用，须提前一个月通知甲方，并续签合同。甲方如转租他人时，同等条件下必须要先考虑乙方。每月租金为15000元，租金必须按月付清，先付款后用房，每年租金18万元。乙方租用甲方房屋期间，乙方只有使用权，无权租借他人，不得改变房屋性质，要爱护住房内部各项设施，损坏赔偿，注意安全。双方还约定了其他事宜。合同签订后，原告即将房屋交付被告经营使用。上述合同到期后，双方未续签书面合同，被告一直使用该房屋，2018年10月9日起，涉案房屋由甘肃至仁同济大药房连锁有限公司平凉路店用于药品销售，被告陈海燕以承担涉案房屋租金的方式，投资18万元与祁东平签订了入股加盟合作协议，双方共同经营甘肃至仁同济大药房连锁有限公司平凉路店。2019年2月4日，被告陈海燕向原告李丰年转账支付了2019年1月10日至2019年4月10日期间的房屋租金45000元，同日原告向被告陈海燕发送短信，称“由于我与你签订的《房屋租赁合同》已经于2019年1月10日到期，按照合同约定你应当于期满日向我腾交房屋。但你却将我的房屋交付他人经营药品。你的行为已经严重侵犯了我的房屋所有权。今日你通过银行转账方式向我转账45000元款项的行为是你的单方意思表示，我不同意将房屋继续出租给你，因此请你收到短信后准备向我腾交房屋，你转账的款项我也将于你腾交房屋之日向你退还。由于今日恰逢春节，我将于节后第一天上班来收取房屋，请你准备好并于2019年2月11日腾交房屋给我。如若不腾交，我将委托律师启动相关法律程序主张权利，请知悉”。2019年2月11日，原告委托甘肃正天合律师事务所许秀慧律师向被告陈海燕发出了《律师函》，要求其于收到该函之日起5日内向原告腾交涉案房屋。后双方就该房屋的租赁问题未达成一致意见，故原告诉至法院。一审法院认为，原告李丰年与被告陈海燕签订的《租房合同》系双方的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，《租赁合同》中约定租赁期限三年，自2016年1月10日起至2019年1月10日止，每月租金为15000元，租用期满如陈海燕继续租用，须提前一个月通知李丰年，并续签合同。2019年1月10日合同到期后，双方没有签订书面的续租合同，虽然被告陈海燕于2019年2月4日向原告李丰年转账支付了2019年1月10日至2019年4月10日期间的房屋租金45000元，表明了续签合同的意向，但同日原告李丰年即向被告陈海燕发送短信表示不同意将房屋继续出租给被告陈海燕，并于收到短信后向原告腾交房屋，即双方未达成续签合同的合意，合同到期后二被告依然占有及使用该租赁物，应向原告支付占有使用期间的房屋占有使用费，庭审中原告称因市场房租价格上涨其计算的租金标准为20000元，但未提供相应证据，故一审法院以上述《租赁合同》中租金每月15000元为计算标准，故对原告要求被告支付2019年1月11日至2019年2月10日止的房屋占有使用费15000元，并以每月15000元为标准支付2019年2月11日至房屋实际腾交之日的房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。因双方未达成续签合同的合意，原《租赁合同》的中权利义务已终止，被告应该将涉案房屋返还给原告，因现涉案房屋由甘肃至仁同济大药房连锁有限公司平凉路店用于药品销售，故对于原告要求二被告返还兰州市城关区东岗西路街道平凉路462号房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条规定，判决：一、被告陈海燕、被告甘肃至仁同济大药房连锁有限公司自判决生效之日起十日内向原告李丰年腾交位于兰州市城关区东岗西路街道平凉路462号，面积89.25平方米的营业用房一套；二、被告陈海燕、被告甘肃至仁同济大药房连锁有限公司平凉路店自本判决生效之日起十日内向原告李丰年支付自2019年1月11日起至2019年2月10日的房屋占用费15000元，2019年2月11日起至房屋实际腾交之日的房屋占有使用费以每月15000元为标准支付；三、驳回原告李丰年的其他诉讼请求。案件受理费150元（已减半），由原告李丰年承担30元，由被告陈海燕承担120元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，李丰年与陈海燕签订的《租房合同》为有效合同，该合同约定租赁期限三年，自2016年1月10日起至2019年1月10日止，租用期满如陈海燕继续租用，须提前一个月通知李丰年，并续签合同，双方未签订新的租赁合同，原租赁合同已届期满，陈海燕应返还其占用的房屋。二上诉人称在2018年10月22日向李丰年履行了告知义务后，李丰年将农行卡号发给陈海燕要求打款，说明李丰年对陈海燕要在下一年度续租房屋并将铺面从酒类经营装修后转作药店经营是知晓且同意的，可以认定李丰年与陈海燕之间已经达成租赁协议。双方签订的租赁合同履行期满后，李丰年与陈海燕未续签合同，2019年2月4日陈海燕向李丰年支付了2019年1月10日至2019年4月10日期间的房屋租金45000元，只是表明其继续租赁房屋的意思，而未与李丰年协商一致，不符合租赁合同关于续租双方签订合同的约定，且李丰年收到租金后明确告知陈海燕不同意续租要求交房。因此，二上诉人主张的双方已达成租赁协议的理由与事实不符，不予支持。陈海燕在租赁期满后，未依约定签订续租合同，仍占用使用房屋于法无据，故其上诉称与李丰年之间已形成事实上的房屋租赁关系的理由不能成立，不予支持。综上所述，上诉人陈海燕、甘肃至仁同济大药房连锁有限公司平凉路店的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费480元，由上诉人陈海燕负担240元、上诉人甘肃至仁同济大药房连锁有限公司平凉路店负担240元。本判决为终审判决。审判长  张亦工审判员  关 涛审判员  王志娟二〇一九年十一月四日书记员  张邴雯