江西省吉安县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0821民初2701号原告：陈明松，男，1995年12月19日生，汉族，江西省寻乌县人，住江西省寻乌县。委托诉讼代理人：王茂涛，江西庐陵律师事务所律师。被告：王书清，男，1956年12月9日生，汉族，江西省吉安县人，住江西省吉安县。原告陈明松诉被告王书清租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈明松及其委托诉讼代理人王茂涛到庭参加诉讼。被告王书清经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年5月20日签订的《房屋租赁合同》；2、由被告退回原告已支付的2019年10月20日之后7个月的租金9333元及1500元押金，共10833元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月20日，原告陈明松与被告王书清签订一份《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于敦厚镇瑶池村樟溪自然村的房屋从事木器雕刻生产。由于木雕材料及其成品无法随意搬动，且要求存放于比较干燥及稳定的环境。而被告出租给原告的房屋地势低洼，每逢雨季必然涨水，据了解一年至少要涨水一次，被告却未如实将该情况告知原告。于是，原告进场开工不到两个月的时间内，即2109年6月9日、7月10日就出现两次淹过了第一层楼房的严重涨水情况，致使原告的所有雕刻材料和成品两次被水淹没浸泡半个月之久，造成雕刻材料和成品的品质大打折扣，所有雕刻成品都只能退货或低价处理，还有许多材料被水漂走，给原告造成了不可估量的损失。加之涨水造成房湿地滑，严重威胁到原告的人身健康和安全。并自涨水后，已无客户前来与原告治谈业务。至今原告歇业已有几个月，双方当初订立合同的目的根本无法实现。期间原告多次向被告提出的解除合同并退回剩余租金要求，并于2019年10月10日给被告送达了解除《房屋租货合同》通知函。可被告一直推诿拖延。据此，原告为维护自己的合法权益，依法提起本案诉讼。被告王书涛辩称：陈明松至今未与被告结算以下事项，交接厂房：1、未交厂房钥匙；2、拆走了抽水机电机；3、未打扫厂房卫生，清理垃圾；4、未看电表结算电费。经审理查明：2019年5月20日，原告陈明松为乙方与为甲方的被告王书清自愿签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于敦厚镇瑶池村委樟溪村一栋房屋包括院子出租给乙方；租期2019年5月20日至2025年5月20日，租金壹万陆仟元整壹年，签订合同每年壹次性付清租金，租金每年不变，续租提前壹个月付清；甲方保证无产权纠纷，乙方享有优先承租权利，如到期乙方不续租，须提前一个月告知甲方，如遇政府行为、战争、自然灾害等特殊情況，造成损失双方各自承担自己的损失，如遇拆迁补偿与乙方无关，但甲方要将剩余未租完的租金退给乙方。乙方保证合法经营，在经营生产中一切费用由乙方自行承担，如装修、改建由乙方承担一切费用，保持清清卫生，保持装修原样；乙方须向甲方交纳壹仟伍佰元押金，合同到期或终止，乙方无损坏甲方房屋设施及清理卫生后，甲方无息退还乙方押金。原、被告双方分别在该涉案合同上乙方、甲方栏处签名。原告按约向被告交纳了1500元押金及租金16000元。被告按约将涉案房屋交付于原告使用经营木器雕刻生产。由于2019年6月9日与2019年7月10日禾河发生了两次涨水入涉案房屋情况，致使原告的雕刻材料和雕刻成品两次被水淹没受损。原告于2019年10月8日清空了该租赁场地至外地经营，并于2019年10月10日向被告送达了一份《解除通知函》，该函载明的主要内容为：“被告出租给原告的房屋地势低洼，每逢雨季必然涨水，被告却未如实将该情况告知原告。于是，原告进场开工不到两个月的时间内，就出现两次涨水入房情况，致使原告的所有雕刻材料和成品被水淹没，造成的损失不可估量。且根本无法正常开展业务，致合同目的已经根本无法实现。加之涨水造成房湿地滑，严重威胁到原告的人身健康和安全。故依据《合同法》第九十四条、第九十六条、二百三十三条的规定，请求解除该涉案《房屋租赁合同》，由被告退回原告已支付的2019年10月20日之后7个月的租金9333元及1500元押金，共10833元”。同时将涉案房屋门钥匙交给被告，但被告拒绝接受门钥匙。为此，原告向本院提起本案诉讼。上述事实有原告提供的《房屋租赁合同》、被告向原告出具的租金及押金收条、《解除通知函》、涨水期间涉案房屋现场照片等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。被告已按约将涉案房屋交付于原告使用，原告也按约向被告交纳了1500元押金及租金16000元，该租金应为2019年5月20日至2020年5月19日第一年租期的租金。2019年10月8日，原告清空该租赁场地至外地经营，并于2019年10月10日向被告送达了一份《解除通知函》，以“被告出租给原告的房屋地势低洼，每逢雨季必然涨水，被告却未如实将该情况告知原告。于是，原告遇两次涨水入房情况，致使原告的所有雕刻材料和成品被水淹没，根本无法正常开展业务，致合同目的已经根本无法实现。加之涨水造成房湿地滑，也严重威胁到原告的人身健康和安全”为由，要求解除该《房屋租赁合同》。而该《租赁合同》约定:“……如遇政府行为、战争、自然灾害等特殊情況，造成损失双方各自承担自己的损失，……”。禾河涨水属自然灾害，可见水涨入涉案房屋情况为原、被告签订该《房屋租赁合同》时所预见，涨水造成房湿地滑也不符合《合同法》第二百三十三条规定的情形，该现象并不能导致双方所签合同目的无法实现。故原告要求依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百三十三条解除合同，与事实不符，因此，该《解除通知函》依法不发生合同解除效力。但鉴于在本案审理过程中，原告明确表示拒绝继续履行合同，客观上显然无法强制原告继续使用涉案房屋，且目前原告已清空该租赁场地至外地经营，若本案合同继续履行，则原告履行合同所支付的对价将远超合同履行所能获得利益。故根据《合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合合同约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:……(二)债务的标的不适用于强制履行或者履行费用过高……”之规定，原、被告订立的该《房屋租货合同》可以解除。由于该《房屋租货合同》系因原告违约而解除，故原告关于由被告退还1500元押金的主张，本院不予支持。且原告作为违约方应向被告赔偿因其违约所造成被告的损失，以保证被告的现实既得利益不因合同解除而减少。本院酌定被告的损失为合同解除后的合理寻租期三个月，而合同解除的时间为法院判决解除合同的时间。又由于原告已向被告支付了一年的租金，扣除被告的合理寻租期，剩余未使用租期为三个月，共计租金4000元，应由被告退还给原告。原告主张被告退回7个月的租金共9333元的请求，与法不符，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一款第（二）项,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2019年5月20日签订的《房屋租赁合同》；二、被告王书清于本判决生效之日起三日内退回4000元租金给原告陈明松；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2070元，减半收取1035元，由原告负担655元，被告负担380元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  曾玉华二〇一九年十一月二十日书记员  李珂怡附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。