重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0102民初6296号原告：屈小容，女，1964年12月19日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。原告：肖寿坤，男，1956年10月6日出生，汉族，居民，住所同上。委托诉讼代理人：冯杰，重庆睿诚律师事务所律师。被告：石平，男，1961年7月2日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。被告：曾朝江，男，1969年11月5日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。被告：张英勇，男，1966年8月9日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。被告：任文君，男，1973年3月11日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：况敬伟，重庆元同律师事务所律师。原告屈小容、肖寿坤与被告石平、曾朝江、张英勇、任文君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告屈小容、肖寿坤及其委托诉讼代理人冯杰，被告石平，被告曾朝江、张英勇、任文君的委托诉讼代理人况敬伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。屈小容、肖寿坤向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认屈小容、肖寿坤与石平于2015年8月2日签订的《房屋转让协议》无效；2.判决石平、曾朝江、张英勇、任文君连带返还屈小容、肖寿坤购房款63154.82元。事实与理由：2013年8月17日，石平与曾朝江、张英勇、任文君签订《集资建房协议》约定，石平向曾朝江、张英勇、任文君购买的位于重庆市涪陵区大木乡武陵村X社(二槽)曾朝江合资自建房屋一单元（东侧）X—X号住房1套（以下简称X—X号房屋），建筑面积约80平方米；该房屋为村民合资自建，属“小产权房”，总购房款为16万元，签协议后7日内支付定金5万元，余款在房屋交房后15日内付清，该房定于2014年5月1日正式交付给买方；若因曾朝江、张英勇、任文君建房手续方面的问题而受行政处罚给购买方造成的损失由曾朝江、张英勇、任文君全额承担；若曾朝江、张英勇、任文君建房受到政府强拆而终止，曾朝江、张英勇、任文君必须在7天内无条件退给石平全部购房款。协议签订后，石平在协议签订当日向张英勇支付购房定金5万元。因石平未支付剩余11万元购房款，曾朝江、张英勇、任文君亦未将X—X号房屋交付石平。后经曾朝江及案外人夏燕、聂新联的介绍，屈小容、肖寿坤与石平于2015年8月2日签订《房屋转让协议》约定，石平委托夏燕代办房屋转让事宜，石平将X—X号房屋1套转让给屈小容、肖寿坤，转让总价款16万元，协议签订后屈小容、肖寿坤一次性将购房款以银行转账的方式付给夏燕；石平在收到屈小容、肖寿坤支付的购房款一个月内将该房屋原购买合同、付款凭证、权属证明等相关文件或复印件转交给屈小容、肖寿坤；该房屋转让前所有未尽事宜均由石平负责，与屈小容、肖寿坤无关，屈小容、肖寿坤不再承担任何费用。曾朝江和夏燕、聂新联作为见证人在该协议上签字。协议签订后，屈小容、肖寿坤于同月3日将购房款16万元付给夏燕，夏燕支付张英勇购房款11万元，曾朝江、张英勇、任文君委托夏燕将收取石平的购房款定金5万元退还给石平。同日，曾朝江、张英勇、任文君向屈小容、肖寿坤交付X—X号房屋。2019年，重庆市涪陵区大木乡人民政府（以下简称大木乡政府）对曾朝江、张英勇、任文君合伙修建的“曾朝江合资自建房屋”进行强制拆除，其中包含X—X号房屋。曾朝江将X—X号房屋的拆除补贴96845.18元作为购房款返还给屈小容、肖寿坤，但对其余购房款拒不返还。望判如所请，维护合法权益。石平辩称，原告清楚房屋是小产权房的事实，也清楚房屋交付前后的风险。我仅交纳定金5万元，曾朝江、张英勇、任文君没有交付X—X号房屋，政府对X—X号房屋拆迁、赔偿等与我无关，不应承担本案的民事责任。曾朝江、张英勇、任文君辩称，依据合同的相对性原则，其未与二原告签订任何协议，不是适格的被告主体。如二原告与石平签订的房屋转让协议有效，二原告自身也有过错，现房屋已经拆迁，不具有返还的可能性。二原告诉称X—X号房屋受行政处罚说法无据，政府已经补偿9万多元，二原告应举证证明该房屋是违章建筑。请求驳回二原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中进行了审查，并认定如下：1.集资建房协议、收据，拟证明石平与曾朝江、张英勇、任文君签订《集资建房协议》以16万元价格购买X—X号房屋，并交付定金5万元，石平、曾朝江、张英勇、任文君质证后对其真实性无异议，但曾朝江、张英勇、任文君认为不能达到屈小容、肖寿坤的证明目的，本院对上述证据的证明效力予以采信；2.房屋转让协议、汇款凭证、对私客户账户明细，拟证明石平与屈小容、肖寿坤签订《房屋转让协议》，石平委托夏燕代为处理房屋转让事宜，石平将X—X号房屋以16万元价格转让给屈小容、肖寿坤，屈小容向夏燕转款16万元，夏燕分别向张英勇和石平转款11万元和5万元，石平、曾朝江、张英勇、任文君质证后对其真实性无异议，但曾朝江、张英勇、任文君认为不能达到屈小容、肖寿坤的证明目的，本院对上述证据的证明效力予以采信；3.照片两张，拟证明大木乡政府对X—X号房屋进行强制拆除，石平、曾朝江、张英勇、任文君未发表质证意见，本院对上述证据的证明效力予以采信；4.交易明细，拟证明曾朝江之子曾春源将拆迁补偿款96845.18元转给屈小容，石平未发表质证意见，曾朝江、张英勇、任文君质证后对其真实性无异议，本院对上述证据的证明效力予以采信；5.征地构筑物、附属物调查登记表，拟证明肖寿坤、屈小容购买的X—X号房屋因政府征收而获得补偿，屈小容、肖寿坤质证后对其真实性无异议，但认为不能达到曾朝江、张英勇、任文君的证明目的，石平质证后无异议，本院对上述证据的证明效力予以采信；6.罚款收据、证明，拟证明X—X号房屋修建在曾朝江父亲曾德仁的宅基地上，因超面积被罚款9万元，屈小容、肖寿坤质证后对其真实性无异议，但认为X—X号房屋属违章建筑，石平质证后无异议，本院对上述证据的证明效力予以采信。就本案事实，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2013年8月17日，曾朝江、张英勇、任文君与石平签订《集资建房协议》约定，石平向曾朝江、张英勇、任文君购买位于重庆市涪陵区大木乡武陵村X社(二槽)曾朝江合资自建的X—X号房屋，建筑面积约80平方米；该房屋为村民合资自建，属“小产权房”，总购房款为16万元，签协议后7日内支付定金5万元，余款在房屋交房后15日内付清，该房定于2014年5月1日正式交付给买方；若因曾朝江、张英勇、任文君建房手续方面的问题而受行政处罚给购买方造成的损失由曾朝江、张英勇、任文君全额承担；若曾朝江、张英勇、任文君建房受到政府强拆而终止，曾朝江、张英勇、任文君必须在7天内无条件退给石平全部购房款。协议签订后，石平在协议签订当日向张英勇支付购房定金5万元。因石平未支付剩余11万元购房款，曾朝江、张英勇、任文君亦未将X—X号房屋交付石平。后经曾朝江及案外人夏燕、聂新联的介绍，屈小容、肖寿坤与石平于2015年8月2日签订《房屋转让协议》约定，石平委托夏燕代办房屋转让事宜，石平将X—X号房屋1套转让给屈小容、肖寿坤，转让总价款16万元，协议签订后屈小容、肖寿坤一次性将购房款以银行转账的方式付给夏燕；石平在收到屈小容、肖寿坤支付的购房款一个月内将该房屋原购买合同、付款凭证、权属证明等相关文件或复印件转交给屈小容、肖寿坤；该房屋转让前所有未尽事宜均由石平负责，与屈小容、肖寿坤无关，屈小容、肖寿坤不再承担任何费用。曾朝江和夏燕、聂新联作为见证人在该协议上签字。协议签订后，屈小容于同月3日将购房款16万元付给夏燕，夏燕支付张英勇购房款11万元，退还石平购房款定金5万元。同日，曾朝江、张英勇、任文君向屈小容、肖寿坤交付X—X号房屋。2019年，大木乡政府对曾朝江、张英勇、任文君合伙修建的“曾朝江合资自建房屋”进行强制拆除，其中包含X—X号房屋，支付曾朝江X—X号房屋拆迁补偿款96845.18元。同年4月4日，曾春源将上述补偿款96845.18元转给屈小容。另查明，曾朝江、张英勇、任文君使用曾朝江之父曾德仁宅基地合资自建的房屋超面积，于2014年8月29日缴纳罚款9万元。本院认为，本案的争议焦点为石平与屈小容、肖寿坤签订的《房屋转让协议》是否有效，石平、曾朝江、张英勇、任文君是否应连带返还屈小容、肖寿坤购房款63154.82元。关于石平与屈小容、肖寿坤签订的《房屋转让协议》是否有效的问题。X—X号房屋系曾朝江使用其父曾德仁的宅基地与张英勇、任文君合伙修建1幢房屋中的1套房屋，2014年8月29日曾因房屋超面积而缴纳罚款9万元。石平、屈小容、肖寿坤均非重庆市涪陵区大木乡武陵村2社的村民，曾朝江、张英勇、任文君将X—X号房屋出售给本集体经济组织以外的石平，违反法律、行政法规的强制性规定，曾朝江、张英勇、任文君与石平签订的《集资建房协议》应认定为无效，屈小容、肖寿坤与石平签订的《房屋转让协议》亦属无效。屈小容、肖寿坤请求确认其与石平签订的《房屋转让协议》无效的诉讼请求成立，本院予以支持。关于石平、曾朝江、张英勇、任文君是否应连带返还屈小容、肖寿坤购房款63154.82元的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，屈小容、肖寿坤购买X—X号房屋的价款为16万元，X—X号房屋拆迁后，曾朝江获得拆迁补偿款96845.18元，已全额支付给屈小容、肖寿坤。对屈小容、肖寿坤主张的未获得拆迁补偿的购房款63154.82元，因屈小容、肖寿坤与石平均明知X—X号房屋系小产权房，本院依据合同的相对性，确认屈小容、肖寿坤与石平均有过错，各自承担50%，即屈小容、肖寿坤未获得拆迁补偿的购房款63154.82元由石平赔偿购房款损失31577.41元。在《房屋转让协议》中，曾朝江仅系见证人，且石平与曾朝江、张英勇、任文君之间的关系，属另一法律关系，故曾朝江、张英勇、任文君不应在本案中承担连带返还责任，石平可另行向曾朝江、张英勇、任文君主张权利。综上所述，屈小容、肖寿坤的部分诉讼请求成立。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定，判决如下：一、屈小容、肖寿坤与石平于2015年8月2日签订的《房屋转让协议》无效；二、石平在本判决生效后10日内赔偿屈小容、肖寿坤购房款损失31577.41元；三、驳回屈小容、肖寿坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1380元，减半收取计690元，由屈小容、肖寿坤负担345元，石平负担345元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 蒋兴平二〇一九年十一月十日法官助理 吴柯慧书 记 员 钟 梅