安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖08民终2393号上诉人（原审被告）：望江舒美特房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市望江县华阳镇望江大道舒美特名仕苑小区。法定代表人：魏淼林，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐文，安徽雷城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董光州，男，1972年6月24日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。委托诉讼代理人：王根林，望江县华阳镇法律服务所法律工作者。上诉人望江舒美特房地产开发有限公司（以下简称舒美特公司）因与被上诉人董光州房屋买卖合同一案，不服安徽省望江县人民法院（2019）皖0827民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人舒美特公司的委托诉讼代理人徐文，被上诉人董光州及其委托诉讼代理人王根林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。舒美特公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回董光州的诉讼请求，本案诉讼费用由董光州承担。事实与理由：一审认定事实错误，导致判决错误。舒美特公司因经营不善导致资金链断裂，为了融资需要，舒美特公司与董光州商量，由董光州以购买舒美特公司房屋的形式，向银行申请按揭贷款提供给舒美特公司使用。双方口头约定，董光州不需要支付购房首付款，按揭贷款亦由舒美特公司偿还。为此，双方签订了商品房买卖合同，合同约定首付款345124元，由于办理按揭需要提供已付清首付款的凭证，为此，在董光州没有实际付款的情况下，舒美特公司向董光州开具了首付款发票。按揭贷款发放以后，舒美特公司一直通过董光州的银行账户按月偿还贷款，直到2018年7月2日，累计偿还171261.48元。由于2018年下半年以来，舒美特公司的经营状况进一步恶化，无力偿还按揭贷款，导致董光州按月偿还贷款，故董光州起诉要求履行购房合同。基于以上事实，本案双方之间房屋买卖合同并非当事人真实意思表示，应当认定为无效民事法律行为。另外，一审判决以舒美特公司开具了首付款发票为由，认定董光州实际支付了345124元首付款，明显违背案件基本事实。董光州辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。董光州向一审法院起诉请求判令：1、舒美特公司立即交付名仕苑D7幢202室给董光州使用；2、舒美特公司支付违约金15706.65元（自2016年6月1日起至2019年2月28日止，按照每月房贷5235.55元×6个月×1000天×万分之五）；3、舒美特公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月3日，董光州与舒美特公司签订《商品房买卖合同》，约定：董光州购买舒美特公司位于望江大道南侧、北环路西侧舒美特名仕苑D7#楼幢202号房（№3），价款总金额1145124元（№4.1）。董光州于2015年12月3日支付345124元，余下80万元办理银行按揭（№6.3）。董光州如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，董光州按日向舒美特公司支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，舒美特公司有权解除合同。舒美特公司解除合同的，董光州按累计应付款的3%向舒美特公司支付违约金。董光州愿意继续履行合同的，经舒美特公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，董光州按日向舒美特公司支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、采取银行按揭款方式的，按附件四第六条的规定办理（№7）。舒美特公司应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并通过备案，并符合本合同约定的商品房交付董光州使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，舒美特公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且舒美特公司在发生之日起30日内告知董光州的；2、买卖双方协商同意延期或其他不可预见因素（№8）。除本合同第八条规定的特殊情况外，舒美特公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付董光州使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，舒美特公司按日向董光州支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，董光州有权解除合同。董光州解除合同的，舒美特公司应当自董光州解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按董光州累计已付款3%向董光州支付违约金。董光州要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，舒美特公司按日向董光州支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、董光州依据上述规定解除合同的，行使合同解除权的期限为：董光州的解除条件成就之日起90日内。逾期则视为放弃解除合同的权利，合同继续履行（№9）。双方还就面积确认及面积差异处理、交接、产权登记及争议的解决等进行了约定。双方还签订了补充协议（附件四），其中第六条约定：1、购房款按揭属于董光州与银行之间的关系，由董光州向银行提出申请并由按揭银行根据董光州的实际情况决定是否给董光州按揭贷款及决定具体贷款成数和年限，舒美特公司协助办理银行按揭申请。2、董光州应在合同和本协议签署之日起30日内提供办理银行按揭贷款手续需要的一切资料（涉及银行按揭相关费用自理），确保舒美特公司能顺利协助董光州办理银行贷款手续。董光州如逾期提供办理银行按揭手续需要的一切资料，则每逾期一日按商品房总房款的万分之三承担违约金；逾期45日舒美特公司有权解除主合同，收回商品房，董光州按商品房总房款的3%向舒美特公司支付违约金。若因董光州的原因导致按揭贷款申请被银行拒绝，由此造成的损失由董光州承担，同时董光州应及时改换付款方式，选择一次性付款或分期付款方式（一次性付款及分期付款方式按舒美特公司的规定办理），并在按揭贷款申请被拒绝之日起七日内办理付款方式变更手续。如董光州在上述期限内未办理付款方式变更手续，舒美特公司有权解除合同，收回商品房，董光州按商品房总房款的5%向舒美特公司支付违约金。3、申请按揭的金额及按揭年限以贷款银行最后审批为准，如果银行批准的按揭款低于本合同约定的按揭金额，则董光州必须在接到舒美特公司通知之日起7日内以现金形式向舒美特公司支付差额部分，否则视为逾期付款。按《商品房买卖合同》第七条第一项规定处理。协议第七条还就董光州未按约还贷进行了约定。2015年12月7日，董光州、舒美特公司签订的商品房买卖合同在望江县房地产局办理了登记备案手续。董光州于2015年12月14日向舒美特公司支付了首付款345124元，舒美特公司开具了发票号码为00006709的安徽省安庆市地方税务局销售不动产统一发票（自开）。2016年1月11日，董光州与中国农业银行股份有限公司望江县支行签订《个人购房担保借款合同》，以涉案房产提供抵押担保、舒美特公司提供保证担保，按揭贷款80万元，同时约定全部借款依据董光州不可撤销申请并授权直接划入指定的舒美特公司账户。2016年1月19日，上述按揭贷款80万元划入指定账户。至此，董光州已向舒美特公司支付了全部购房款。自2016年2月19日起，董光州均正常向银行分期还本付息。另查，2016年1月25日起至2018年7月2日止，受舒美特公司委托，绍兴县安居物业管理有限公司望江分公司先后通过其中国银行账户向董光州中国工商银行账17笔转账支付171261.48元。一审法院认为，董光州、舒美特公司之间签订商品房买卖合同，应系双方真实意思表示，合法有效。作为买受方的董光州依约通过首付款和按揭贷款向舒美特公司支付了全部房价款，履行了合同义务，同时正常履行了按揭贷款合同约定的还本付息义务；在没有合同第八条约定的特殊原因发生的情况下，作为出卖方的舒美特公司理应依照合同约定的期限将符合合同约定条件的商品房交付董光州使用，但舒美特公司并未履行交付义务，理应依法承担相应的违约责任。基于舒美特公司违约，董光州要求舒美特公司继续履行合同、向其交付合同指向的商品房并支付违约金，符合双方合同约定和法律规定，予以支持，但如果依照合同第九条1（2）项约定、按照董光州主张的期限计算，应付违约金数额应超过董光州主张的数额，董光州现仅要求舒美特公司支付15706.65元，是其对自己民事权利的处分，于法不悖，予以确认。舒美特公司辩称双方签订商品房买卖合同是为了舒美特公司融资，并非真实意思表示，合同应归于无效，但未提供证据佐证，董光州亦已按合同约定履行了义务；舒美特公司辩称董光州未实际交付首付款，但其已向董光州开具了销售不动产统一发票，且董光州在以首付款的交付为先决条件的情况下向银行提交了该发票、办理了按揭贷款后向舒美特公司支付剩余房价款。综上，对舒美特公司上述辩解意见均不予采纳。舒美特公司称其自2016年1月25日起至2018年7月2日止委托绍兴县安居物业管理有限公司望江分公司向董光州支付171261.48元，用于董光州偿还银行按揭贷款，该付款情况确有其事，但对于付款用途董光州不予认可，舒美特公司没有就其主张完成举证责任，不予采信，如因该款项引发纠纷，可另行寻求解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告望江舒美特房地产开发有限公司在判决生效之日起三十日内将位于望江大道南侧、北环路西侧舒美特名仕苑D7#楼幢202号房交付原告董光州使用。二、被告望江舒美特房地产开发有限公司支付原告董光州逾期交房违约金15706.65元，于本判决生效之日起三十日内付清。案件受理费114元，由被告望江舒美特房地产开发有限公司负担。二审中，舒美特公司申请证人魏某出庭作证，证明签订涉案合同是因为舒美特公司需要融资，以董光州购房名义向银行借款供舒美特公司使用，董光州实际没有支付首付款。董光州质证认为：对证言真实性有异议，证人陈述事实时对很多情况不清楚，该证言是孤证，且魏某当时是舒美特公司的总经理，其证言不能达到证明目的。本院对舒美特公司二审提交的证据认证如下：相对方对真实有异议，该证据没有其他证据印证，且当时证人系舒美特公司总经理，故不予采信。除一审认定“董光州于2015年12月14日向舒美特公司支付了首付款345124元”及“至此，董光州已向舒美特公司支付了全部购房款”外，本院对一审查明的其他事实予以确认。二审另查明，舒美特公司开具的销售不动产统一发票金额为345124元，付款方名称为董光州。本院认为,民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案双方签订《商品房买卖合同》并办理了登记备案手续，舒美特公司开具了销售不动产统一发票，董光州与银行签订了《个人购房担保借款合同》，按揭贷款80万元已划入舒美特公司的账户。舒美特公司上诉称，《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，应为无效民事法律行为，其所举证据不能证明该主张，且与双方履约行为相悖，故不予支持。综上，舒美特公司的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114元，由上诉人望江舒美特房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 谷审判员 刘梦灵审判员 程 顺二〇一九年十一月二十七日法官助理丁娟书记员吴杰附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。