四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川05民终1405号 上诉人(原审被告)：四川省同汇房地产开发有限公司，住所地四川省泸州市江阳区滨江路四段**，统一社会信用代码91510500689915090U。 法定代表人：刘文，经理。 委托诉讼代理人：颜宁，男，汉族，1992年6月29日生，住重庆市綦江区，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：邹玉林，女，1974年2月16日出生，汉族，住四川省泸县。 被上诉人（原审原告）：王志华，男，1968年4月19日生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：邹玉林，女，1974年2月16日出生，汉族，住四川省泸县,系王志华配偶。 上诉人四川省同汇房地产开发有限公司（以下简称：同汇公司）因与被上诉人邹玉林、王志华商品房预售合同纠纷一案，不服泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初2250号民事判决，向本院提出上诉，本院立案受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人同汇公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回邹玉林、王志华的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由被上诉人邹玉林、王志华承担。主要事实和理由：同汇公司已经按买卖合同约定向邹玉林、王志华寄发了收楼信，通知邹玉林、王志华于2017年10月24日办理房屋交接手续，因时间太长，无法查询到送达记录，按照双方签订的补充协议约定，邹玉林、王志华应当在2017年12月30日前往案涉房屋所在地办理房屋交接手续。邹玉林、王志华未按双方约定的时间接收房屋，存在过错，其行为导致了损失的扩大，应承担部分责任。在邹玉林、王志华未举证证明其损失的情况下，一审法院按照双方合同约定的最高违约金标准判决同汇公司承担违约责任，该违约金约定过高，应予以调减。 被上诉人邹玉林、王志华辩称，在被上诉人邹玉林、王志华未收到上诉人同汇公司延期交房的通知的情况下，被上诉人邹玉林、王志华于2017年12月30日到碧桂园准备收房，售房部工作人员告知其不能按期交房，直到2019年4月都未收到房屋，违约金计算标准双方在合同中有明确约定，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 王志华、邹玉林向一审法院提出诉讼请求：1．同汇公司立即支付王志华、邹玉林逾期交房违约金212,273元，并从2019年4月4日起以212,273元为基数，按年利率6%支付利息至实际清偿日；2．同汇公司立即支付王志华、邹玉林代为支付的交房前物业费10,138.95元，并从2019年4月4日起以10,138.95元为基数，按年利率6%支付利息至实际清偿日；3．本案的诉讼费、保全费等实现权利的费用由同汇公司承担。 一审法院认定事实：2016年2月23日王志华、邹玉林以其为买受人，同汇公司为出卖人，签订了合同编号为ＸＳ084325号《商品房买卖合同》（含附件），约定：王志华、邹玉林购买同汇公司开发的位于泸州市江阳区房屋，建筑面积共270.37㎡（套内230.05㎡）、单价为5676元／㎡，买受人采取按揭贷款方式付款。出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1．已取得规划验收标准文件和建设工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测基数报告书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十三条逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按约定期限和条件将商品房交付买受人，按下列第1、2种方式处理：1．按照逾期时间，（分别处理（1）和（2）不作累加；）（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于商品房交付之日起15内向买受人支付违约金。2．根据本条第1种方式第（2）款约定买受人选择解除合同的，买受人应在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人，买受人逾期未通知的，则视为买受人同意继续履行合同。买受人根据本条第1种方式第（2）款约定要求继续履行合同的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的10%。同时，双方还对面积差异处理、交接手续、商品房质量、装饰、设备标准、产权登记及违约责任等进行了相应约定。2016年3月31日同汇公司出具两张《销售不动产统一发票》，分别载明“不动产项目名称张坝渔子溪国际社区，不动产楼牌号2-33号楼-4单元-负2至1层-负2至1层101，建筑面积270.37㎡，单价5676.93元／㎡，金额464872元（预收购房款）；1070000元（购房款）”。 同时查明，泸州碧桂园．生态城《收楼费用结算表》载明“产权人：王志华、邹玉林，合同收楼日期2017年12月30日，产品类型：住宅；项目名称及应予收取的金额等”。王志华、邹玉林及销售实事务专员分别签字并注明2019年4月4日。《住宅质量保证书》亦载明“交房日期2019年4月4日”。2019年4月9日王志华、邹玉林以其为甲方，广东碧桂园物业服务股份有限公司泸州分公司为乙方，签订《泸州碧桂园前期物业服务协议》，双方约定该园区的物业服务费采取包干制，甲方物业服务费每月每平方米2.5元计收，675.93元/月向乙方交纳并对物业管理服务的内容、双方的权利义务等做了详细约定。同日，王志华向广东省碧桂园物业服务股份有限公司泸州分公司交纳了2018年2月至2019年4月住宅物业费10,138.95元。 另查明，2015年9月15日泸州市不动产登记中心出具《房屋面积初始登记测绘报告》（泸市不动产登测字20150905号），王志华、邹玉林所购买的房屋建筑面积270.37㎡，套内面积230.05㎡，分摊面积为40.32㎡。2015年10月19日泸州市城乡规划管理局同意对碧桂园．生态城V2区（29-A、31、33、35-39号楼）规划核实备案，并出具《泸州市建设工程规划核实合格证》。2015年11月30日泸州市住房和城乡建设局同意碧桂园．生态城V2区（29-A、31、33、35-39号楼及车库）竣工验收备案（面积41700.71㎡）。庭审中，同汇公司主张曾通过邮政快递向王志华、邹玉林送达收房通知，但未提供相应的依据。双方因逾期交房产生争议协商未果，故王志华、邹玉林诉至一审法院请求判如所请。 一审法院认为，本案争议焦点为：同汇公司是否存在逾期交房的违约行为，如逾期，违约金该如何计算；王志华、邹玉林所交纳的物业费是否应当由开发商即同汇公司承担。 一、同汇公司是否存在逾期交房的违约行为，如逾期，违约金该如何计算；王志华、邹玉林与同汇公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议（含附录）系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同签订后，王志华、邹玉林按约向同汇公司支付部分首付款和办理按揭贷款。同汇公司辩称案涉房屋于约定交房日期前进行竣工验收备案并由泸州市不动产登记中心出具相应的面积实测报告，已达到交付条件。《住宅质量保证书》所载明的“交房日期2019年4月4日”及《收楼费用结算表》注明的日期仅为王志华、邹玉林实际办理交房手续的时间且同汇公司曾通过邮政快递向王志华、邹玉林送达收房通知书，但因时间太久未能提供。考虑《商品房买卖合同》的特性，同汇公司作为商品房开发建设单位，通知购房者在约定时间内交付房屋系《商品房买卖合同》的附随义务，其未能提供相关证据证明其已履行义务，依法应承担举证不能的法律后果，故一审法院确认案涉房屋的实际交付时间为2019年4月4日。 关于逾期交房违约金的计算，依据《商品房买卖合同》第十三条第一款约定，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，但该条第二款同时载明“买受人按前款约定要求继续履行合同的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的10%”。诉讼中，王志华、邹玉林未就其因同汇公司逾期交房所产生的实际损失举证予以证明，一审法院基于双方实际履行合同的情况、预期利益等因素综合考量，以实际产生的损失为基础，酌情确定同汇公司因逾期交房应向王志华、邹玉林支付的违约金按其已付房价款的10%计付即153,487.2元（1,534,872元×10%），符合双方约定及客观事实，依法予以支持。 二、王志华、邹玉林所交纳的物业费是否应当由开发商即同汇公司承担；案涉房屋物业费用系王志华、邹玉林依据其与广东碧桂园物业服务股份有限公司泸州分公司间物业服务合同的约定进行交纳，系另案法律关系，其主张要求同汇公司支付其代交的2018年2月至2019年4月物业费10,138.95元及利息的请求，本案依法不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，一审法院判决：一、同汇公司于本判决生效之日起十五内支付王志华、邹玉林逾期交房违约金153,487.2元；二、驳回王志华、邹玉林的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取2,318元，由王志华、邹玉林负担668元，同汇公司负担1,650元。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，按照双方签订的合同编号为XS084325号《商品房买卖合同》中的约定，同汇公司应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。但根据《住宅质量保证书》所载明的“交房日期2019年4月4日，同汇公司已经构成违约。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第一款约定，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，但该条第二款同时载明“买受人按前款约定要求继续履行合同的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的10%”。一审法院根据同汇公司的违约情况判决同汇公司按王志华、邹玉林已付房价款的10%计付违约金即153,487.2元（1,534,872元×10%），符合双方合同约定及客观事实，并无不当，本院予以支持。同汇公司主张违约金过高，但未向法院举证证明，应承担举证不能的不利法律后果，其上诉理由，本院不予支持。 综上所述，上诉人同汇公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4636元，由上诉人四川省同汇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林乐斌 审判员  钟 洁 审判员  曹天全 二〇一九年十一月二十九日 书记员  银 宇