重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9017号上诉人（原审被告）：黄少薇，女，1979年9月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：黄太春，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵文斌，重庆中钦国彦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：上海高地物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市北部新区金渝大道81号5栋1单元第1层5号，统一社会信用代码915000005789950590。负责人：孔凡武，总经理。委托诉讼代理人：程良禾，重庆鼎之律师事务所律师。委托诉讼代理人：张家胜，重庆鼎之律师事务所律师。上诉人黄少薇因与被上诉人上海高地物业管理有限公司重庆分公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初12638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人黄少薇的委托诉讼代理人黄太春，被上诉人上海高地物业管理有限公司重庆分公司的委托诉讼代理人程良禾、张家胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄少薇上诉请求：1.撤销原判并改判驳回上海高地物业管理有限公司重庆分公司一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由上海高地物业管理有限公司重庆分公司承担。事实与理由：1.重庆复信置业有限公司及上海高地物业管理有限公司重庆分公司以黄少薇未预先交纳物业费为由拒绝交房；2.黄少薇并未收到上海高地物业管理有限公司重庆分公司的接房短信；3.根据物业管理条例第四十一条规定，已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳，因此本案所涉物业费应由重庆复信置业有限公司交纳。上海高地物业管理有限公司重庆分公司辩称，1.黄少薇第一条上诉理由仅是其单方陈述，无事实依据；2.前期物业服务合同中约定业主应当从小区开发商通知接房之日起按备案价格交纳物业服务费，开发商已通知对方接房，履行了合同中的通知义务，业主应于通知之日起交纳物业费；3.上海高地物业管理有限公司重庆分公司按约向买卖合同上黄少薇的电话发送短信，视为已经履行了通知义务。上海高地物业管理有限公司重庆分公司向一审法院起诉请求：1.判令黄少薇向上海高地物业管理有限公司重庆分公司支付2014年7月至2018年6月期间的物业服务费17121.6元、公摊水电费2325.5元；2.判令黄少薇向上海高地物业管理有限公司重庆分公司支付违约金7417.9元；3.案件受理费由黄少薇承担。一审法院认定事实：2012年9月17日，本案所涉复地·花屿城小区开发商重庆复信置业有限公司与上海高地物业管理有限公司签订《复地·花屿城前期物业服务合同》，由上海高地物业管理有限公司为复地·花屿城小区提供物业服务。合同约定，物业服务费标准为3元／月／平方米（按建筑面积计算，不含水、电、气等公摊费）。业主应于重庆复信置业有限公司通知接房之日起按备案价格全额交纳物业服务费等费用。合同期限从2012年9月20日起至2015年12月31日止。合同期限内，在业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日，本合同终止。本合同届满前一个月，业主大会尚未成立的，本合同自动延续至业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时止。该合同于2013年12月19日在重庆市渝北区房屋管理局备案登记。审理中，上海高地物业管理有限公司重庆分公司向一审法院提交了上海高地物业管理有限公司出具的《情况说明》，载明该上海高地物业管理有限公司与重庆复信置业有限公司于2012年9月17日签订《复地·花屿城前期物业服务合同》后，该合同从签订之日起均由上海高地物业管理有限公司重庆分公司全权履行。另查明，黄少薇于2013年12月21日与重庆复信置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买位于重庆市渝北区房屋。该合同约定房屋交付应符合以下条件：商品房已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第八条约定，双方进行正式验收时，重庆复信置业有限公司应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，重庆复信置业有限公司还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。如重庆复信置业有限公司未出示上述资料或出示上述资料不齐全，黄少薇可拒绝接房。如黄少薇无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付。2013年12月30日，经重庆市渝北区城乡建设委员会对重庆复信置业有限公司开发建设的复地·花屿城Ｃ11-Ｃ17、Ｃ25、Ｃ26号楼进行竣工验收，重庆复信置业有限公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》及《重庆市新建商品房屋质量保证书》《重庆市新建商品房屋使用说明书》。2014年6月18日，重庆复信置业有限公司通过邮政速递向黄少薇寄送《入住通知书》，通知黄少薇于2014年6月27日接房。庭审中黄少薇陈述，因案涉房屋质量存在一些问题需要整改，收到上述接房通知后，黄少薇未按通知时间前去接房。整改后，黄少薇去接房时，又被告知需先预交6个月的物业服务费后才能接房。黄少薇不同意，便没有接房。此后，黄少薇通过诉讼要求开发商交房，重庆复信置业有限公司才于2018年6月27日将案涉房屋交付黄少薇。再查明，案涉房屋于2016年6月22日登记在黄少薇名下，该房屋建筑面积为237.78平方米，属联排别墅。庭审中，上海高地物业管理有限公司重庆分公司陈述，由于黄少薇未装修入住案涉房屋，上海高地物业管理有限公司重庆分公司实际按1.5元／月／平方米计收物业服务费。因黄少薇拖欠物业服务费，上海高地物业管理有限公司重庆分公司分别于2015年4月3日、2017年3月4日向黄少薇尾号为5907的手机号码发送短信，催促黄少薇完清所欠费用。黄少薇上述手机号码与其在《重庆市商品房买卖合同》载明的手机号码及于2018年6月27日办理接房时在接房资料中留存的手机号码一致。上海高地物业管理有限公司重庆分公司为催收本案所涉债务，另于2018年3月24日通过邮政ＥＭＳ向黄少薇寄送了律师催收函。一审法院认为，上海高地物业管理有限公司与案涉小区开发商重庆复信置业有限公司于2013年12月21日签订《复地·花屿城前期物业服务合同》，约定由上海高地物业管理有限公司为小区提供物业服务。从合同签订之日起，该合同便由上海高地物业管理有限公司重庆分公司实际负责履行，上海高地物业管理有限公司重庆分公司为该前期物业服务合同的相对人和实际履行人，故上海高地物业管理有限公司重庆分公司与复地·花屿城小区业主之间形成事实上的物业服务合同关系。黄少薇负有向上海高地物业管理有限公司重庆分公司交纳物业服务费的义务。关于黄少薇应从何时开始缴纳物业服务费的问题。根据查明的事实，重庆复信置业有限公司于2013年12月30日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》《重庆市新建商品房屋质量保证书》《重庆市新建商品房屋使用说明书》。自此，案涉房屋已符合合同约定的交付条件。在这种情况下，即便房屋存在质量瑕疵，需要对相关问题进行整改，也不能成为黄少薇拒绝接房的理由。重庆复信置业有限公司通知黄少薇于2014年6月27日接房，应视为重庆复信置业有限公司在2014年6月27日已完成房屋交付义务。黄少薇另陈述开发商及上海高地物业管理有限公司重庆分公司要求其预交6个月的物业服务费后才同意将房屋交付给黄少薇，但未就其陈述的上述事实提供证据证明，一审法院不予采信。上海高地物业管理有限公司重庆分公司要求黄少薇自2014年7月1日起交纳物业服务费，符合前期物业服务合同中关于业主应从小区开发商通知接房之日起按备案价格交纳物业服务费的约定。关于上海高地物业管理有限公司重庆分公司诉讼请求是否已过诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定除外。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。根据上海高地物业管理有限公司重庆分公司举示的手机短信催收信息，上海高地物业管理有限公司重庆分公司分别于2015年4月3日、2017年3月4日向黄少薇尾号为5907的手机号码发送了催收物业服务费的短信，黄少薇上述手机号码与其在签订房屋买卖合同时及办理接房手续时留存手机号码一致，上海高地物业管理有限公司重庆分公司以合理方式履行了催收义务。诉讼时效期间因上海高地物业管理有限公司重庆分公司提出履行请求而中断。上海高地物业管理有限公司重庆分公司主张的2014年7月至2018年6月期间的物业服务费未超过前述法律规定的两年或三年的诉讼时效期间，对黄少薇提出的上海高地物业管理有限公司重庆分公司部分诉讼请求已超过诉讼时效期间的意见不予采纳。物业服务费标准，上海高地物业管理有限公司重庆分公司自愿按1.5元／月／平方米收取，未超出合同约定，一审法院予以确认。因黄少薇房屋建筑面积为237.78平方米，2014年7月至2018年6月期间共产生物业服务费17120元（1.5元／月／平方米×237.78平方米×48个月）。上述所欠费用，黄少薇应予支付。上海高地物业管理有限公司重庆分公司自愿撤回要求黄少薇支付公摊水电费及违约金的诉讼请求，系上海高地物业管理有限公司重庆分公司处分自身民事权利的行为，一审法院予以准许。遂判决如下：被告黄少薇于本判决生效后三日内支付原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司2014年7月至2018年6月期间的物业服务费17120元。案件受理费470元，因适用简易程序审理，减半收取计235元，由被告黄少薇负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2013年12月21日黄少薇与重庆复信置业有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定了交房条件及交房手续的办理，现上海高地物业管理有限公司重庆分公司已经举示证据证明重庆复信置业有限公司于2014年6月18日向黄少薇邮寄了《入住通知书》并告知具体的交房时间，且已经满足了合同约定的各项交房条件，应视为重庆复信置业有限公司已经完成交房义务，故黄少薇关于案涉房屋未交付因此应由建设单位即重庆复信置业有限公司缴纳物业服务费的上诉理由，本院不予支持。在上海高地物业管理有限公司与重庆复信置业有限公司于2012年9月17日签订的《复地·花屿城前期物业服务合同》中，双方约定业主应于重庆复信置业有限公司通知接房之日起按备案价格全额交纳物业服务费用。因此，上海高地物业管理有限公司重庆分公司主张黄少薇应从2014年7月1日起计交物业服务费，符合《复地·花屿城前期物业服务合同》的约定。至于黄少薇上诉称重庆复信置业有限公司以其未预先交纳物业服务费为由拒绝交房，按照谁主张谁举证的原则，黄少薇应当对此承担举证责任，现其未提供证据证明重庆复信置业有限公司拒绝交房，应当承担举证不能的后果。上海高地物业管理有限公司重庆分公司在一审中举证证明其向黄少薇尾号为5907的手机发送催收物业服务费的短信，上述手机号码与黄少薇在《重庆市商品房买卖合同》载明的手机号码以及于2018年6月27日办理接房时在接房资料中留存的手机号码一致，对黄少薇上诉称其并未收到短信，本院不予采信。综上所述，黄少薇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费228元，由上诉人黄少薇负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  闫信良二〇一九年十一月十二日法官助理  罗淋尹书 记 员  刘思含