四川省巴中市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川19民终1155号 上诉人（原审被告）：孙福德，男，1967年10月29日出生，小学文化，农民，住四川省巴中市恩阳区。 上诉人（原审被告）：石义英，女，1966年5月16日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区，系孙福德之妻。 以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：王家国，巴中市巴州区巴州法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：王传胜，男，1973年9月5日出生，汉族，高中文化，住四川省巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：杨和平，四川同善律师事务所律师。 原审第三人：何平，男，1967年4月15日出生，汉族，初中文化，农民，住四川省巴中市恩阳区。 原审第三人：李小玲，女，1957年10月10日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区。 上诉人孙福德、石义英因与被上诉人王传胜、原审第三人何平、李小玲房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省巴中市恩阳区人民法院（2019）川1903民初864号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案，上诉人孙福德及委托诉讼代理人王家国、被上诉人王传胜及委托诉讼代理人杨和平、第三人何平到庭参加诉讼。 上诉人孙福德、石义英的上诉请求：1.撤销四川省巴中市恩阳区人民法院（2019）川1903民初864号民事判决，驳回被上诉人王传胜的一审诉讼请求，由卖房人按照合同约定标准和程序交房时，上诉人给付下差款；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人王传胜承担。事实及理由：1.被上诉人王传胜不是适格的原告，被上诉人王传胜无权利主张上诉人支付下差的购房款；2.一审法院认为“被告孙福德与原告王传胜签订的《商品房认购协议书》”是法官伪造；并错误认为“原被告双方于2015年6月16日签订了余款给付协议和孙福德签字欠条1张，后原告王传胜为孙福德办理了不动产权证，被告孙福德、石义英不诚实守信，按照余款给付协议履行给付义务，原告主张的购房款欠款理由成立，本院予以支持”；3.上诉人认可支付下差房款，但必须是按照合同约定条件下支付，上诉人曾申请追加李小玲、何平作为第三人，其目的是为了解决合同交付房屋及下差房款支付给谁的问题，上诉人根本不存在违约，而违约的是卖房人未按合同约定条件、时间和程序交付房屋，不应支付占用资金及利息。 被上诉人王传胜辩称：1.被上诉人在一审时按照余款给付协议和欠条的内容提起诉讼合法，其与孙福德签约时间是2015年6月16日，2017年5月2日算账并作出3480元让步后向被上诉人出具欠条一份，并约定在王传胜办理好不动产登记证时一次性支付下查款。在此期间孙福德支付1万元，另支付2000元自来水过户费；2.2018年3月6日要求孙福德支付所欠的房款但孙福德拒付，故王传胜属于适格诉讼主体；2.案涉房屋已经交付孙福德并由其换了门；3.一审多次向上诉人释明可以提出反诉，但是上诉人明确表示放弃反诉。 第三人何平辩称：本案开发商是王传胜，而不是李小玲；本人没有欺骗王传胜，王传胜仅投资70多万元，作为案涉房屋的承建者，至今王传胜未进行结算。 王传胜向一审法院起诉请求：1.被告支付所购房屋欠款78979.25元，并按银行的贷款年利率9.7%承担自2018年3月6日起的利息，利息算至本金付清之日止；2.二被告承担原告办证期间相应的劳务费及差旅费用；3.被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年9月1日李小玲、何家荣与王传胜签订《合作协议》，将李小玲、何家荣自己的宅基地交予王传胜开发修建房屋。2013年2月王传胜与王传茂、何平及冯江签订《股份合作协议书》，合伙开发改建李小玲的旧房，其中王传胜出资90万元，王传茂出资50万元，何平出资20万元，并以李小玲的名义办理了部分相关建房手续。2013年7月6日被告孙福德（乙方）与第三人何平（甲方）签订了《商品房认购协议书》，乙方自愿预购甲方开发的位于巴中市恩阳区XX（李小玲原宅址）商品房住宅一套，建筑面积125平方米，单价1500元每平方米米，总价187500元。2015年6月被告孙福德又与第三人李小玲（法定代理人王传胜）签订《商品房认购协议书》，房屋位置、价格、合同时间均与原协议相同，在签订协议后被告孙福德分别于2013年7月6日、2013年10月12日、2014年2月2日共给付第三人何平购房款80000元。2015年1月14日委托人李小玲与受托人王传胜签订《授权委托书》，委托王传胜办理所修房屋房产证、土地使用证和所需的一切手续，2015年6月16日，孙福德向原告王传胜签订余款给付协议“孙福德原付给何平处房款80000元，属购买XX公路XX号商品房合同转移到李小玲后购房款一部分，其余下房款107500元在押房产证20000元之后，剩余金额82500元应在双方此次合同转移后逐步付给甲方法定代理人王传胜”，确认何平收房款80000元。2017年5月2日孙福德又书立欠条载明“今孙福德购买XX路XX号共余款84020元，维修基金白蚁防治费4600.5元，共计88620.5元，在王传胜办理房产手续完善后给《不动产登记证》时一次性付清”。随后王传胜在2018年2月11日为其购房权利人孙福德、石义英办理了川XX巴中市恩阳不动产权第XXX号《中华人民共和国不动产登记证书》。后原告王传胜通过微信告知被告房屋产权办理好，通知被告领取房屋产权证，但被告孙福德以未交房而未领取王传胜所办理的房屋产权证和不支付下差房款。 一审法院认为：被告孙福德与原告王传胜签订《商品房认购协议书》，购买坐落于巴中市恩阳区XX房屋，后原、被告双方于2015年6月16日签订余款给付协议和孙福德签字的欠条一张，后原告王传胜在2018年2月11日为其购房权利人孙福德、石义英办理了川XX巴中市恩阳不动产权第XXX号《中华人民共和国不动产登记证书》。原告为其办理了房产登记证书，被告孙福德、石义英应当诚实守信，按照余款给付协议和欠条的约定履行给付义务；原告主张所够房屋欠款理由成立。原告主张二被告承担在办证期间相应的劳务费及差旅费属卖房人应尽的义务，不予支持。原告主张的资金利息，虽双方未约定利息，但被告长期占用欠款资金，给原告造成资金利息损失，被告应当按照原告主张权利之日起和法定年利率6%、所欠房款78979.25元承担资金利息；原告主张超出法定利率的利息不予支持。被告辩称不予支付下差购房款的理由不成立，因按照房屋买卖交易习惯，应当是先支付购房款，再进行房屋交付，其辩称不予支持。被告辩称签有两份《商品房认购协议书》，应解除一份认购协议，与本案无关。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十九条、第一百五十九条之规定，遂判决：一、被告孙福德、石义英在本判决生效之日起十日内向原告王传胜支付下差购房款、维修基金等费用共计78979.25元；二、被告孙福德、石义英自2019年5月24日起至债务清偿之日止按资金78979.25元、年利率6%承担资金利息；三、驳回原告王传胜的其他诉讼请求。本案诉讼费1774元,由被告孙福德、石义英负担。 本院认为，本案一审判决认定事实不清，程序违法。 关于被上诉人王传胜是否是本案适格的一审原告。本院认为，本案中出现署名时间为2013年7月6日两份《商品房认购协议书》。即前为孙福德为乙方与第三人何平为甲方签订的《商品房认购协议书》，后为孙福德与李小玲（代理人王传胜）签订的《商品房认购协议书》；两协议都在履行，孙福德支付李小玲（王传胜代收）购房款3.2万元，支付何平8万元。从协议内容看，王传胜仅仅是李小玲的委托代理人，一审法院应根据合同相对性原理确定原告；且前协议并未解除，第三人何平仍然坚持有效，在后协议中第三人何平并未签字表态认可；欠条上并未载明在王传胜办完不动产登记证手续后一次性付清与谁，是李小玲还是王传胜，一审法院未查明。 关于署名时间为2013年7月6日孙福德与何平、孙福德与王传胜作为李小玲的同时签订的两份商品房认购协议书的效力及上诉人是否存在违约。本院认为，双方对房屋是否实际交付意见不一，上诉人未在二审完成举证责任，未提交已经实际交付的证据。二审期间通过现场查勘，案涉房屋至今闲置，未居住使用。需要进一步证明并按照诚实信用原则处理。 综上所述，原判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）、（四）项之规定，裁定如下： 一、撤销四川省巴中市恩阳区人民法院（2019）川1903民初864号民事判决； 二、发回四川省巴中市恩阳区人民法院重审。 上诉人孙福德、石义英预交的二审案件受理费1774元予以退回。 审 判 长  杜 江 审 判 员  何明杰 审 判 员  郭 徽 二〇一九年十一月二十六日 法官助理  代元会 书 记 员  郭 雨