广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初1619号原告：严义英，女，1957年8月1日出生，汉族，住所：南京市玄武区。被告：珠海市斗门华银房产开发联合公司，住所：广东省珠海市斗门区桥东开发区，统一社会信用代码：91440400192679977L。法定代表人：刘琛。委托诉讼代理人：戴海波，男，1968年10月2日出生，汉族，住所：湖北省嘉鱼县，系该公司职员。原告严义英（以下简称原告）与被告珠海市斗门华银房产开发联合公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序。在审理过程中，因本案不宜适用简易程序，本院于2019年7月12日裁定本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人戴海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求确认位于珠海市××区××路××贸易广场××号房屋归原告所有，被告协助原告办理不动产权证；2.被告承担本案诉讼费用。原告在庭审过程中，增加一项诉讼请求，要求被告支付逾期办证违约金，以购房款47，000元为基数，按照每日万分之一的标准，从1997年6月30日计至实际办理房产证为止。事实与理由：原告于1997年1月购买了由被告开发的××路××贸易广场××号，建筑面积27.5平方米，双方约定由被告包租一年，故实际成交价为48000元。合同约定被告于1997年6月30日正式交付该房产及转移土地使用权。双方签订的《房地产买卖契约》经公证确认。原告发现《房地产买卖契约》未约定办理房产证的期限，要求被告加注在契约中，被告口头同意原告可留下购房款1，000元，等到办理房产证的时候再交。原告也随时愿意将剩余的1，000元购房款支付给被告，但被告必须为原告办理房产证。购房后，原告多次催促交房和办理房产证，都被各种借口拖延。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、原告未向被告付清房款，无权要求被告协助办理房地产转移登记手续。根据《房地产买卖契约》约定，原告向被告购买的房地产为珠海市斗门区白蕉××路××贸易广场××号，建筑面积为27.5平方米，房地产成交价格为52000元，付款方式为一次性付清，定金与购房款于1997年1月8日前一次性付清。该契约签订日期为1997年1月5日。1997年1月8日，双方签订包租协议，约定包租一年，被告一次性返还原告租金4，000元，从房款中扣掉。1997年1月11日，被告出具收据，确认收到原告缴交的47，000元。由此可见，原告尚欠被告1，000元房款没有支付。既然原告先违约，未付清1-A-89号房产的购房款，没有理由要求被告交付房产，并办理房地产转移登记手续。按照《房地产买卖契约》约定，付款逾期一日，由违约一方向对方给付相当于房地产价款0.5‰的滞纳金，承担违约责任。被告不同意支付逾期办证违约金。二、涉案1-A-89房产占用的土地被人民法院另案查封，被告在解封之前无法协助办理1-A-89号房产权转移登记手续。根据珠海市不动产登记中心查询结果显示1-A-89号房产占用的土地（地号为44××8）被广东省珠海市中级人民法院以（2017）粤04执56号之一裁定查封至2021年6月6日。广东省珠海市斗门区人民法院以（2017）粤0403执1075号裁定轮候查封至2020年9月27日。依据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第22条规定，涉案房产在查封期间不得办理转让等权属变更。故被告无法为涉案房产办理产权证。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：1.房地产买卖契约、公证书；2.包租协议；3.交房款收据和公证费收据；4.商品房屋产权权属申报表；5.土地登记卡；6.被告的工商登记信息；7.补充协议。被告没有提交书面证据。本院组织原被告进行质证。被告对原告提交证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。经审查，本院认为原告提交的证据，来源合法，内容真实，且能证明本案相关事实，本院予以确认。本院根据认定的证据及庭审笔录，查明案件事实如下：1997年1月5日，原告（乙方）与被告（甲方）在南京签订《房地产买卖契约》，约定：一、甲方将座落在斗门区白蕉路××贸易广场××号的房地产（建筑面积27.5平方米）出售给乙方。二、双方约定房地产成交价格为52，000元，定金1万元与房款于1997年1月8日前一次性付清。三、双方同意于1997年6月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起十日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之0.5的滞纳金……七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担……十一、双方约定的其它事项底层单式商铺，1-A-89号，东侧南数第二户（方向朝东）。1997年1月6日，原被告签订协议的行为在南京市公证处进行公证。1997年1月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《包租协议》，约定：一、对于一次性付款的乙方客户，甲方实行首年包租。二、乙方委托甲方将所购买的珠海贸易广场单式商铺1-A-89号返租给甲方，年租金按总房款7.69%计算，从签订合同之日起一年，租金由甲方一次性付给乙方。三、在甲方包租此房的一年内，乙方无使用权，亦由甲方将此房全权代理出租。四、补充条件：甲方一次性返还乙方年租金4，000元整，从房款中扣掉。1997年1月11日，原告向被告支付购房款47，000元，被告出具收款收据。此后，被告一直未将涉案房屋交付给原告，也未办理产权证。原告于2019年5月13日向珠海市不动产登记中心斗门分中心查询，编号为1-A-89号商铺备案登记在原告名下，已办理商品房确权手续。本院认为：原被告于1997年1月5日签订的《房地产买卖契约》及于同年1月8日签订的《包租协议》，是双方真实意思表示，且没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。按照上述两份协议约定，原告向被告购买位于斗门区城东开发区××路××贸易广场××号商铺，面积为27.5平方米，购房款为52，000元。房屋由被告包租一年，租金4，000元直接抵扣购房款，故购房款实际为48，000元。被告于1997年6月30日将房屋交付给原告，并办理土地使用权证。原告依约于1997年1月11日向被告支付购房款47，000元，履行了协议约定的付款义务。原告称剩余的1，000元购房款系与被告口头约定待商铺办证时再缴纳，符合常理，且未支付的金额较少，不影响上述两份协议的根本效力。原告亦同意办证时向被告支付1，000元尾款。被告辩称原告未交清购房款，无法办证的答辩意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告未依约定于1997年6月30日将涉案商铺交付给原告，且至今仍未交付商铺并办理房地产权证，严重违反了协议约定。原告要求确认位于斗门区城东开发区××路××贸易广场××号商铺归其所有，要求被告协助办理房地产权证，理据充分，本院予以支持。被告辩称，涉案商铺占用的土地已被法院查封，无法办理登记手续。本院认为，协议约定被告办证的时间为1997年6月30日，而被告辩称查封文书的时间为2017年，被告怠于履行义务，理应承担相应责任。且珠海市不动产登记中心斗门分中心确认已办理涉案商铺的确权手续。故本院对被告的答辩意见不予采纳。关于违约金的问题。依照买卖协议第五条约定，被告如未按期向原告交付房产，每逾期一日，支付相当于房地产价款千分之0.5的滞纳金。原告依据协议约定，要求被告支付违约金，以购房款47，000元为基数，每日万分之一的标准支付违约金，理据充分，本院予以支持，但违约金起算日期应为约定交付日之次日即1997年7月1日。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告严义英享有位于珠海市斗门区城东开发区××贸易广场××号商铺的所有权，被告珠海市斗门华银房产开发联合公司于本判决生效之日起十日内协助原告严义英办理房屋产权证，原告严义英在办证同时支付1，000元购房款给被告珠海市斗门华银房产开发联合公司；二、被告珠海市斗门华银房产开发联合公司于本判决生效之日起十日内支付逾期办证违约金给原告严义英，违约金以购房款47，000元为基数，按照每日万分之一的标准，从1997年7月1日计算至办证之日止。如被告未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1，774元（原告严义英已预付），由被告珠海市斗门华银房产开发联合公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨 瑛人民陪审员  雷淑珍人民陪审员  张明英二〇一九年十一月十五日书 记 员  颜 琳赵雅平附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……