贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6438号上诉人（原审原告）：文斌，男，汉族，1970年10月6日出生，住贵州省遵义市汇川区，上诉人（原审被告）：北京华联综合超市股份有限公司。住所地:北京市西城区阜外大街1号四川经贸大厦负2层3号。统一社会信用代码911100001011857375。法定代表人：阳烽，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨虹建，贵州崇尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京华联综合超市股份有限公司遵义分公司。住所地:贵州省遵义市汇川区澳门路1号。统一社会信用代码91520301775340625J。主要负责人：智强，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨虹建，贵州崇尚律师事务所律师。上诉人文斌、北京华联综合超市股份有限公司（以下简称北京华联公司）因与被上诉人北京华联综合超市股份有限公司遵义分公司（以下简称北京华联遵义分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初3662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日进行了二审调查询问，上诉人文斌，上诉人北京华联公司和被上诉人北京华联遵义分公司的共同委托诉讼代理人杨虹建到庭参加调查。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。文斌上诉请求：撤销原判依法改判第一项为“被告将港澳广场D285号商铺应付的每月每平方米30元租金直接支付给原告至租赁合同期满，其中2019年第一、二季度的租金2998.8元（16.66×30×6”。事实和理由：原审被上诉人认可商铺租金为每月每平方米30元，上诉人要求被上诉人直接支付租金的诉请依法予以支持。北京华联公司上诉请求：撤销原判，将本案改判或发回重审。事实和理由：1、被上诉人向上诉人收取租金负有开具发票的合同义务；2、一审法院错误理解“协议书”，偏袒被上诉人；3、被上诉人取代原出租人金宇公司的法律地位，依据被上诉人起诉金宇公司解除《委托租赁合同》的判决书，但该判决书尚未发生法律效力，一审法院程序不当。被上诉人北京华联遵义分公司未作书面答辩。文斌向一审法院起诉请求：一、请求北京华联公司、北京华联遵义分公司将贵州遵义港澳广场D285号商铺（面积16.66平方米）应付的每月每平方米30元租金直接支付给文斌，并先将从2018年10月16日起至2019年10月15日，共计12个月租金5997.6元租金支付给文斌（即16.66平方米乘以30元每平方米每月乘以12个月=5997.6元）；二、诉讼费用由北京华联公司、北京华联遵义分公司承担。一审法院认定事实：2005年3月，金宇房开公司与北京华联公司签订《租赁合同》，租赁标的物为贵州省遵义市澳门路1号的金宇公司拥有产权和合法出租权的“港澳广场”项目临澳门路的地上一层和地上二层的部分商业用房（包含涉案的商铺），租赁期限20年。租金按标的房屋最终实测租赁套内建筑面积计算，初始年租金标准为每月每平方米18.5元人民币，第二年租金标准为每月每平方米19.5元人民币，…第十二年至第十四年租金标准为每月每平方米22.4元人民币…。自计租日开始，每季支付一次，于每季首月月初10日内支付本季租金。承租人按照本合同约定的日期向出租人支付租金，出租人在每次收取租金前向承租人提供合法有效的收款收据。经出租人同意，承租人可以根据经营需要，将本合同项下的全部权利和义务概括地转让给承租人的控股公司、关联公司，包括由承租人或承租人的控股公司、关联公司组建的企业实体。承租人明确，承租人、或其控股公司、或其关联公司将依法在标的房屋所在地依法注册实体（子公司、分公司或其他法定组织形式的经营实体，以下称项目公司）经营该项目，自项目公司注册成立之日起，由本合同设定的承租人的权利、义务一并转让给项目公司。承租人对项目公司履行本合同承担连带义务责任。北京华联公司于2005年8月5日注册成立北京华联遵义分公司。北京华联公司向金宇房开公司承租的房屋由北京华联遵义分公司经营至今。签订上述租赁合同后，金宇房开公司将租赁房屋出卖给文斌。现位于汇××区××路××广场××商品房由××、案外人胡启建共同共有。2005年10月16日,文斌（甲方）与金宇房开公司（乙方）签订委托租赁合同。合同第一、二条约定甲方将其购买的港澳广场第+5.1层D285号商铺（建筑面积为16.66㎡）委托乙方出租给第三人进行商业经营。原审法院已有生效判决解除文斌与金宇房开公司签订的《委托租赁合同》。2017年1月18日，金宇房开公司（甲方、出租人）、北京华联公司（乙方、承租人）、遵义市汇川港澳广场商铺业主委员会（丙方，产权人代表）共同签订《协议书》，协议内容如下：“一、遵照遵义市汇川区人民政府的协调,甲、乙、丙三方同意乙方将应付给甲方的从2015年10月至2016年12月计提留存的租金470.85万元直接转付到遵义市汇川区人民政府监管的丙方账户上，并视作乙方已按约向甲方支付了应付租金，甲方不得再要求乙方向其支付。丙方应在2017年2月28日前向乙方出具该租金的合法有效的房屋租赁及物业管理增值税专用发票。二、乙方同意，将原合同及补充协议约定的从2017年1月起至2025年3月租期结束止的租金标准，统一调整为每月每平方米30元人民币。三、甲、乙、丙三方同意从2017年1月起至2025年3月租期结束止，乙方将原合同及补充协议约定应支付给甲方的租金直接支付给丙方，不再支付给甲方，并视作乙方已按约定向甲方支付了租金。丙方在每次收取租金前应向乙方提供合法有效的房屋租赁及物业管理增值税专用发票，若丙方迟延提供发票的，乙方有权延迟支付相应租金。…”遵义市汇川港澳广场商铺业主委员会（以下简称“业委会”）已在遵义市汇川区住房和城乡建设局备案，业委会主任雷洪，副主任程竹、熊开元。业委会只能用于港澳广场商铺租金的收取管理，及维护商铺户主的正当权益。一审法院另查明，案外人胡启建同意涉案房屋关于本案的权益由文斌享有，胡启建不参加本案诉讼。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”金宇房开公司与北京华联公司签订租赁合同并与北京华联遵义分公司履行租赁合同后，将租赁房屋出卖给文斌，并不影响他们之间租赁合同的效力及继续履行。原出租人金宇房开公司因租赁物所有权之转移而脱离与北京华联公司签订的租赁合同的出租人地位,文斌取代金宇房开公司地位而成为该租赁合同的出租人。北京华联公司应当依照该租赁合同约定的租金标准、支付时间向文斌履行合同义务。虽然文斌又就同一房屋与金宇房开公司签订《委托租赁合同》而向金宇房开公司收取租金，但并不能消灭与北京华联公司之间的租赁关系，北京华联公司实际使用了房屋，就应向文斌交纳租金。况且,现文斌与金宇房开公司之间的《委托租赁合同》已解除，但与北京华联公司的租赁合同仍在履行，北京华联公司应向其支付租金。北京华联公司、金宇房开公司及业委会通过签订《协议书》，对北京华联公司的租金交纳方式进行约定，但原告与北京华联公司之间《租赁合同》仍在履行，该《协议书》中的租金实际是承租人即北京华联公司根据《租赁合同》使用文斌房屋所交纳，应是《租赁合同》出租人即该房屋所有权人享有的租赁物收益，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”之规定，文斌对自己所有的房屋享有收益的权利，业委会须经文斌委托才有权收取租金并签订协议。否则，该协议对文斌不具有约束力，文斌有权行使收取租金的权利。退一步说，即使业委会受文斌委托收取租金，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。……”，委托合同的当事人享有任意解除权，可任意解除合同。原告主张直接向北京华联公司收取租金的行为已表明解除委托合同，故有权自行收取租金。综上，无论是否属于委托关系，原告均有权要求北京华联支付租金。因北京华联公司已根据协议书约定的方式支付了2018年的租金，原告已收到业委会支付的相应租金，故北京华联公司没有义务再向原告支付2018年的租金。又根据租赁合同约定，租金每季支付一次，于每季首月月初10日内支付本季租金。故由被告北京华联公司支付原告2019年第一季度、第二季度的租金2239.1元，北京华联公司要求原告出具发票才支付租金，但因本案系租赁合同纠纷，租赁合同中的承租人支付租金的对价关系是出租人将租赁物交付。而发票是指在购买商品，提供或者接受服务或从事其他经营活动中开具，收取的收付款凭证。开具发票非租赁合同对价的主要给付义务。交付租赁物才是出租人的基本的主要义务，故承租人不能以出租人开具发票行使先履行抗辩权而拒绝支付租金。一审法院依据上述查明事实和相关法律规定，作出如下判决：一、被告北京华联综合超市股份有限公司于本判决生效后十日内支付原告文斌租金2239.1元。二、驳回原告文斌的其他诉讼请求。案件受理费30元（已依法减半收取），由被告北京华联综合超市股份有限公司负担。二审查明的事实与一审相同。经审查，原审法院经庭审质证而认定的证据合法有效，能够证明原审查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：一、北京华联公司与文斌之间是否形成租赁关系；二、北京华联公司与文斌之间的租金标准如何认定。关于争点一。根据查明的事实，包括涉案商铺在内的商业用房由金宇房开公司于2005年3月出租给北京华联公司，金宇房开公司随后将该商铺出售给上诉人文斌。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，上诉人文斌在购买商铺后，并不能当然解除原所有权人与承租人针对该商铺签订的租赁合同，而是取代金宇房开公司成为新的出租人，文斌与北京华联公司成立租赁关系，其相互间权利义务的内容依照原租赁合同确定。对于北京华联公司关于一审程序不当的主张不予支持。关于争点二。根据金宇房开公司与北京华联公司签订的《租赁合同》，2019年的租金标准为每平方米22.4元，因此，该租金标准应作为确定文斌与北京华联公司租金的依据。关于2017年1月18日的《协议书》，系金宇房开公司、北京华联公司、遵义市汇川港澳广场商铺业主委员会三方签订，因此，该《协议书》不能直接约束文斌与北京华联公司。对于文斌关于应按照每平方米30元计付租金的主张不予支持。关于北京华联公司提出开具发票的抗辩，鉴于租赁关系中，支付租金的义务与开具发票的义务性质不同，前者属于合同主要义务，后者不属于合同的主要义务，因此，北京华联公司关于出租人未开具发票故拒付租金的抗辩不能成立。综上所述，上诉人文斌以及北京华联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由文斌负担60元，由北京华联综合超市股份有限公司负担60元。本判决为终审判决。审判长  吴雨审判员  张睿审判员  何亮二〇一九年十一月十五日法官助理蓝可昕书记员夏同英