四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终8174号 上诉人（原审被告）：陈金梅，男，1969年10月4日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：李继承，四川衡平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李业，男，1985年6月29日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：刘驰，四川中星律师事务所律师。 上诉人陈金梅因与被上诉人李业房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初9066号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈金梅上诉请求：1.请求二审法院依法驳回李业的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由李业承担。事实和理由：1.一审法院错误认定李业是本案的适格一审原告，本案一审原告应当是叶某。首先，案涉房屋的出租方是叶某，而不是李业。2013年6月1日，承租方与叶某签订了一份《房屋租赁合同》，约定叶某将成都市青羊区小河街10号1楼营业房出租给陈金梅做甜品小吃使用，其次李业出生于1985年6月29日，也没有经济能力购买案涉房屋，该房屋的所有权人虽然是李业，但显然是其父母出资购买。另，叶某在签订《房屋租赁合同》时，并未向陈金梅提交李业委托叶某出租房屋的委托书。李业在一审中提交的委托书的复印件。自己有充分的理由怀疑该委托书的时间与落款时间不一致，落款时间在前，形成时间在后。最后，叶某明显作虚假陈述，妨碍民事诉讼。李业在诉状及一审庭审中都称陈金梅从2015年亏损拖欠房租，一审庭审查明陈金梅从2013年到2018年一直在向叶某缴纳房租。2.一审法院错误认定案件事实。首先，2013年6月租赁合同签订后，陈金梅一直按照合同约定向叶某支付租金，李业也承认但称陈金梅自2015年起拖欠租金，叶某称陈金梅前两三年交过房租。其次，陈金梅与出租方叶某多次协商一致同意变更租金，并且陈金梅从2015年起按照变更后的租金标准向叶某支付租金，叶某也按照变更后的租金标准接收租金。2015年至2018年每季度房租从7万元降低到了2.6万元。其次，叶某没有对陈金梅进行过催收，也没有任何证据证实。并且叶某也同意了陈金梅降低房屋租金的行为。最后，《房屋租赁合同》第二条违约责任约定的第一项明确约定“租金每年增长5%，按第一年计算”。但一审法院错误的认为租金在每年基础上增长5%，没有事实根据和法律依据。并且陈金梅与叶某就案涉房屋房租达成口头协议，陈金梅以保证金2.3万元抵所欠2万余元的房租。所以，陈金梅不欠李业的房租，李业诉请的违约金没有事实根据和法律依据。3.一审程序违法。《房屋租赁合同》的出租方是叶某，根据合同相对性原则，一审法院却把叶某作为证人，把李业列为一审原告，且李业并未向一审法院提交申请证人出庭作证。根据《民事诉讼法司法解释》117条相关规定，李业在庭审举证程序中提出证人出庭作证申请，违反了司法解释的相关规定。4.一审法院在事实错误认定的基础上，错误适用法律判决陈金梅支付本不该支付的房租和利息。综上，请求依法改判支持陈金梅的上诉请求。 李业辩称，一审法院做出的判决正确、适当。关于陈金梅提出的主体资格问题，在本案中李业与叶某系母子关系，自己在一审起诉时之所以以李业作为诉讼主体，是因为李业与叶某存在委托关系，该二人向陈金梅出具了委托书是委托关系，没有出具委托书实际是隐名代理。陈金梅一审无正当理由拒不参加诉讼，是怠于行使诉讼权利的表现，其上诉对一审中自己提交证据的质证意见提出异议，请法庭予以考量。关于陈金梅所称叶某同意降低租金不是事实，对于欠收的租金什么时候主张是自己的权利，陈金梅是在支付之前的租金。关于诉讼时效，陈金梅怠于行使诉讼权利，人民法院不可能主动适用诉讼时效，故一审判决是正确的。 李业向一审法院提出诉讼请求：1.判令陈金梅支付拖欠房租629256.18元，违约金115185.62元；2.判令陈金梅腾退房屋并交付李业；3.本案诉讼费由陈金梅承担。一审庭审中，李业放弃第二项诉讼请求。 一审法院查明的事实：李业系青羊区小河街10号1层商用房屋所有权人。李业委托叶某（甲方）代其与陈金梅（乙方）签订《房屋出租合同》，约定：甲方将位于成都市青羊区小河街10号1楼营业房出租给乙方做甜品小吃使用；租房2013年6月1日起至2018年6月1日止，有效期为5年；月租金为23300元，缴租方式为季度支付一次，计7万元，租金每年增长5%；乙方必须按时交纳房租，否则甲方有权采取措施收回房屋；在有效期内均不得单方违约，若一方违约必须在年租金的10%金额支付违约金给对方。合同签订后，叶某代李业交付租赁房屋给陈金梅使用，陈金梅支付过部分租金。 一审另查明，2014年6月1日至2015年5月31日，季租金为77175元，2015年6月1日至2016年5月31日，季租金为81033.75元，2016年6月1日至2017年5月31日，季租金为85085.44元，2017年6月1日至2018年5月31日，季租金为89339.71元，2018年6月1日至2018年8月31日的租金为93806.7元。2015年3月1日至2018年8月31日期间的租金共计1192817.30元。 一审庭审中，李业陈述：1.案涉房屋2018年10月收回，主张租金到2018年8月31日；2.陈金梅在2015年3月1日至2018年8月31日期间未足额支付租金，共计支付522600元。 一审法院认为，叶某受李业的委托与陈金梅签订《房屋出租合同》，该合同系李业与陈金梅真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效。双方均应按约履行义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定全面履行合同义务并享有合同权利。根据双方合同的约定，陈金梅应支付2015年3月1日至2018年8月31日期间的租金共计1192817.30元，期间陈金梅仅向其支付522600元。陈金梅还应向李业支付拖欠租金670217.30元（1192817.30元-522600元）。李业以629256.18元为限主张自己权益，不违反法律规定，一审法院予以支持。 根据双方合同约定，陈金梅未按时足额支付租金已构成违约，陈金梅应支付按年租金的10%计算的违约金。陈金梅从2015年3月起开始欠付租金，李业以115185.62元为限主张自己权益，符合双方合同的约定，一审法院予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：陈金梅于判决发生法律效力之日起十日内向李业支付房租629256.18元、违约金115185.62元。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11244元，保全费4242.21元，共计15486.21元，由陈金梅负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，一审法院在向陈金梅的户籍地邮寄开庭传票无法送达的情况下，于2018年12月7日向陈金梅户籍所在地福建省仙游县人民法院邮寄委托送达函，在无法送达后又根据公告送达明确的开庭日期，于2018年12月28日公开开庭审理了本案。因陈金梅未到庭，该案一审缺席审理。 二审中，李业与陈金梅均认可陈金梅签订合同后交纳了保证金22300元，李业认可自己的起诉金额中未扣除该保证金。 以上事实，有一审法院委托送达函、法院专递邮件详情单、公告，双方当事人在二审中的陈述等证据，予以证实。 本院认为，根据双方的上诉和答辩情况，本案二审的争议焦点一是李业是否是适格原告，二是双方在履行中是否降低了租金。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于李业是否是适格原告的问题。本院认为，第一，一审法院在向陈金梅邮寄、委托陈金梅户籍所在地法院送达开庭传票无法送达的情况下，以公告方式再次送达开庭日期、地点等信息，应认定为已将本案一审开庭传票合法送达给陈金梅。陈金梅在此情况下拒不参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，一审法院在李业出具其出具给叶某委托书复印件，而陈金梅放弃质证的情况下，认定叶某受李业的委托而出租案涉房屋正确。第二，《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”本案即使上述委托书复印件不足以证明叶某与李业之间的委托关系，但李业在起诉状中明确提出是自己委托母亲叶某将房屋出租给陈金梅，表明李业对叶某的行为予以追认，同时在叶某也出庭作证自己系受托出租案涉房屋的情况下，也表明二人之间对李业为实际出租人的事实并无异议，叶某作为名义出租人的权利义务已转归李业享有。因此，案涉合同虽然由叶某以出租人名义签订，其实际权利义务应由李业享有，一审判决认定叶某系代理李业签订合同，并由李业享有向陈金梅收取租金的权利正确。陈金梅所提李业不是适格原告，其无权主张案涉合同中的权利的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 二、关于双方在履行中是否降低了租金的问题。本院认为，当事人应当对其主张的法律关系发生变动的事实举证加以证明。本案中，陈金梅未举证证明这一事实，应承担举证不能的法律后果，应认定双方在履行中未降低租金标准。故本院对陈金梅所提双方履行中降低了租金标准、自己已不欠租金的上诉意见不予采纳。 另，李业于2018年8月2日即提出申请证人叶某出庭作证的申请，后叶某于开庭当日到庭作证，故本案不存在李业在一审庭审中才申请证人出庭作证的情况，陈金梅所提李业于一审庭审中申请证人出庭作证违反法律规定的上诉意见本院亦不采纳。同时，案涉合同履行期间已经届满，李业也已将案涉房屋收回，陈金梅履行中交纳的保证金22300元应当予以退回，在扣除该保证金后，陈金梅应当支付的租金金额为606956.18元。 综上所述，陈金梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审中出现新的事实，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初9066号民事判决“陈金梅于本判决发生法律效力之日起十日内向李业支付房租629256.18元、违约金115185.62元”为：陈金梅于本判决发生法律效力之日起十日内向李业支付房租606956.18元、违约金115185.62元； 二、驳回李业的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费11244元，由上诉人陈金梅负担11000元，由被上诉人李业负担244元。 本判决为终审判决。 审判长  张卫敏 审判员  廖 方 审判员  袁晟翔 二〇一九年十一月十五日 书记员  刘小春