北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15990号上诉人（原审被告、反诉原告）：何维，女，1979年10月8日出生，住重庆市江**。委托诉讼代理人：曾杰（何维之夫），1978年9月4日出生，住重庆市江**。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京星辰万家房地产经纪有限公司，营业场所北京市密云区古北口镇古御路外大街11号镇政府办公楼212室。法定代表人：张永亮，总经理。委托诉讼代理人：陈军，男，北京星辰万家房地产经纪有限公职员。上诉人何维因与被上诉人北京星辰万家房地产经纪有限公司（以下简称星辰万家公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初26699号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。何维上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判星辰万家公司支付违约金2600元、锁具费用3800元、律师费5000元、墙面维修费1000元。事实与理由：一审法院事实认定错误。根据涉案房屋产权证明用途为办公，且何维在合同签订时，签约提示第6条约定“在签署合同时，您需要提供产权证明”，向星辰万家公司提供了涉案房屋的产权证明原件。星辰万家公司已充分了解知悉和认可涉案房屋用途为办公。虽然双方签订的《物业代理合同》中并未约定房屋租赁用途为办公，但星辰万家公司应按照其已知悉的产权证明中用途使用涉案房屋。根据京建发[2017]第112号《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》第一条规定，商业、办公类项目应当严格按规划开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住用途。第二，双方《物业代理合同》第十条第四款约定，此房屋乙方不得注册公司，不等于不能办公，不能限制涉案房屋用于办公，也不能排除承租人租赁涉案房屋依法用于办公的可能。第三，合同附件一中载明的房屋附属设备设施不能证明该房屋可用于居住。涉案房屋在规划、设计、建造、验收、交房使用时已设置预留排烟管道、下水管道，其产权证明登记的用途为办公性质，说明该房屋的上述设施服务于办公，何维在设计规划建造设置预留排烟管道、下水管道基础上添加了相关设备，也必然是服务于办公用途，并且附件一中载明的设备设施：热水器、沐浴花洒、浴室柜、橱柜、抽油烟机、洗菜池等不只是单纯用于居住使用，办公过程中仍可以使用，且当今大部分办公场所设置上述相关设备设施已成常态，但不能因此认为办公用途的房屋可以擅自变更为居住使用。第四，双方签订《物业代理合同》后，星辰万家公司将办公设备搬入涉案房屋用于办公，但后期改变房屋用途，将涉案房屋用于居住。何维发现星辰万家公司改变房屋使用用途后通过微信通知星辰万家公司改正，星辰万家公司回复“恢复办公”并发送了相关视频。星辰万家公司的回复及行为证明涉案房屋在合同签订时双方已约定用途为办公，但星辰万家公司在合同履行初期按照约定用于办公，但在合同履行过程中擅自变更了房屋用途。星辰万家公司答辩称，同意一审判决，不同意何维的上诉请求。星辰万家公司向一审法院提出诉讼请求：1、何维退还2019年6月24日（何维收回房屋日期）至2019年8月19日（合同到期日）的租金2383元；2、何维支付违约金2600元（两个月房租）；3、本案诉讼费、公告费由何维承担。何维向一审法院提出反诉请求：1、星辰万家公司赔偿房屋空置损失2600元（两个月房租）；2、星辰万家公司赔偿开锁损失3800元；3、星辰万家公司赔偿律师费5000元；4、星辰万家公司赔偿墙面修复费用1000元；5、本案反诉费由星辰万家公司承担。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：何维系涉案房屋的所有权人，根据不动产登记证书的记载，该房屋的用途为办公。2017年8月15日，何维作为委托方（甲方）与星辰万家公司作为代理方（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《代理合同》），约定何维委托星辰万家公司出租涉案房屋，委托代理期限为两年，自2017年8月20日起至2019年8月19日止，月租金标准为1300元。合同第八条第一款约定：“除本合同第七条约定的情形外，出租委托代理期限内，甲方不得单方面解除本合同，如有特殊原因，须提前一个月以书面形式通知乙方，退还乙方未满租期的租金及费用并按月租金的200%向乙方支付违约金……”合同第十条第四款约定：“①乙方公司如无法承担赔偿责任，由陈军承担连带赔偿责任；②如合同到期交房时如有房屋设备设施损坏照价赔偿或修复，如乙方未能修复，甲方通过诉讼解决，乙方要承担律师费、交通费；③此房屋乙方不得注册公司。”合同附件一“房屋交割清单及表数、钥匙清单”载明，涉案房屋内有空调、热水器、橱柜、抽油烟机、洗菜池、淋浴花洒、浴室柜等设备设施。合同另就房屋及其附属设施的维修、维护等进行了明确约定。合同签订当日，何维将涉案房屋交付星辰万家公司使用，后星辰万家公司向何维支付了租期内全部租金。2019年6月25日下午14时39分，何维之夫曾杰向星辰万家公司工作人员发送微信称：“你改变房屋使用性质了。”当日晚20时20分，曾杰再次发送微信称：“你拒不改正，房主决定收房换锁，这是通知，请在1小时内把房间承租者物品搬离。损坏设施设备照价赔偿。本房只能办公不能居住。”星辰万家公司工作人员当即答复：“后天我就让租户搬走，恢复办公。”当晚，何维将涉案房屋门锁更换，星辰万家公司随后亦更换了锁芯。2019年6月27日，星辰万家公司向曾杰发送微信及视频，称涉案房屋已恢复办公。当日，何维再次更换了涉案房屋的门锁。何维称随后星辰万家公司故意堵住了锁眼，星辰万家公司不予认可。本案审理过程中，何维称收房后发现房间南墙墙面损坏，该墙面整体面积为15-16平方米，并提交了照片予以佐证，要求星辰万家公司赔偿其损失1000元，星辰万家公司否认该事实，但认可墙面有污损，称整体墙面面积约为7-8平方米。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经查，涉案租赁合同履行过程中，出租人何维主张承租人星辰万家公司擅自将性质为“办公”的涉案房屋改变用途为居住，星辰万家公司已构成违约，故要求其提前搬离，就此，一审法院认为，其一，房屋登记用途并不等同于双方约定的房屋租赁用途，双方在涉案租赁合同中并未明确约定房屋的租赁用途为办公；其二，合同第十条第四款明确约定“此房屋乙方不得注册公司”，单从该约定而言，即排除了承租人租赁涉案房屋依法办公经营的可能；其三，合同附件一载明房屋附属设备设施包含了热水器、淋浴花洒、浴室柜、橱柜、抽烟烟机、洗菜池等厨卫居住设备设施。综上所述，涉案房屋虽登记为办公用途，但何维并无证据证明双方明确约定房屋的租赁用途亦为办公，且从合同具体约定内容及房屋交付使用时的附属设备设施来看，何维对于房屋可用于居住是明知且默许的，故何维以星辰万家公司改变房屋性质为由要求提前收回房屋已构成违约，而星辰万家公司并无违约行为。经查，何维于2019年6月25日晚更换了涉案房屋门锁，此后，星辰万家公司无法正常使用涉案房屋，故何维应自2019年6月26日起退还星辰万家公司已付租金，经核算，应退还金额为2351元。星辰万家公司另要求何维按照合同约定赔偿两个月租金作为违约金，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。就何维的反诉请求，其中何维主张的墙面损失，星辰万家公司虽予以否认，但认可确有墙面污损，并同意维修，考虑到涉案房屋已实际腾退交还，故一审法院认为由星辰万家公司直接赔偿损失较妥，具体数额由一审法院酌定为500元。对于何维要求星辰万家公司承担其他违约责任的主张，因星辰万家公司并未违约，故均依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、何维退还星辰万家公司房租2351元，于判决生效之日起七日内执行清；二、何维赔偿星辰万家公司违约金2600元，于判决生效之日起七日内执行清；三、星辰万家公司赔偿何维房屋墙面修复费用500元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回星辰万家公司的其他诉讼请求；五、驳回何维的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，何维向本院提交了视频光盘作为证据，证明签订合同时约定房屋作为办公使用，陈军在视频中说恢复办公。星辰万家公司对视频真实性不持异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，何维上诉主张星辰万家公司变更房屋用途为办公属于违约。就此本院认为，首先，房屋登记用途并不等同于双方约定的房屋租赁用途，双方在涉案租赁合同中并未明确约定房屋的租赁用途为办公；其次，合同第十条第四款明确约定“此房屋乙方不得注册公司”，单从该约定而言，即排除了承租人租赁涉案房屋依法办公经营的可能；再次，合同附件一载明房屋附属设备设施包含了热水器、淋浴花洒、浴室柜、橱柜、抽烟烟机、洗菜池等厨卫居住设备设施。综上，涉案房屋虽登记为办公用途，但何维并无证据证明双方明确约定房屋的租赁用途亦为办公，且从合同具体约定内容及房屋交付使用时的附属设备设施来看，何维对于房屋可用于居住是明知且默许的，故何维以星辰万家公司改变房屋性质为由要求提前收回房屋已构成违约，而星辰万家公司并无违约行为。经查，何维于2019年6月25日晚更换了涉案房屋门锁，此后，星辰万家公司无法正常使用涉案房屋，故何维应自2019年6月26日起退还星辰万家公司已付租金，经核算，应退还金额为2351元。星辰万家公司要求何维按照合同约定赔偿两个月租金2600元作为违约金，有合同依据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。何维上诉主张锁具费用及违约金。就此本院认为，如前所述，星辰万家公司不存在违约，何维主张的前述费用于法无据，本院不予支持。何维上诉主张墙面损失1000元，但其同时认可涉案房屋墙面尚未维修，该费用尚未发生，故其主张的该项费用缺乏事实依据，一审法院综合本案已收回房屋的实际情况酌定该项费用为500元，并无不当。何维上诉主张律师费，但其并未提交委托代理合同等证明此项费用实际发生，且其该请求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上，何维的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由何维负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 龚勇超审 判 员 金妍熙审 判 员 蒙 瑞二〇一九年十一月二十七日法官助理 程惠炳法官助理 张 弛书 记 员 刘 鸽书 记 员 李 峥