陕西省西安市中级人民法院   民 事 判决 书     （2019）陕01民终11091号     上诉人（原审被告）：廖斌，男，1971年3月30日出生，汉族，住西安市莲湖区。   委托诉讼代理人甄睿，陕西学进律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：刘一润，男，1990年5月10日出生，汉族，住西安市莲湖区。   委托诉讼代理人：孙雪梅，陕西英博律师事务所律师。   被上诉人（原审第三人）：西安房益多房地产营销策划有限公司,住所地：西安市莲湖区。   法定代表人：王蕊丽，该公司总经理。   委托诉讼代理人：盖登峰，男，汉族，1986年1月21日生，系该公司经理，住公司。   上诉人廖斌因与被上诉人刘一润、西安房益多房地产营销策划有限公司（以下简称房益多公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初1390号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   廖斌上诉请求：上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第二、三、四项或依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、其在签订房屋买卖合同时并未约定定金应当作为房屋首付款部分存入资金监管账户，且房益多公司作为中介机构未向其予以阐明，故其并无义务将定金存入资金监管账户。事实上，本案合同中约定该定金是担保其不再将待转让房屋转卖给第三人，至买卖合同双方权利义务终止，刘一润可向其主张收回定金，而不是在合同履行过程中要求其将该定金存入资金监管账户。2、刘一润在合同履行过程中并未进行协助义务，致使自身损害扩大，不能就扩大的损失要求赔偿。刘一润在其提出愿意支付部分利息的情况下，依然拒绝配合将剩余5000元存入资金监管账户，以行为表明拒绝采取措施防止损害的扩大。3、一审法院判决确认的违约金数额明显高出刘一润遭受的损失。自签订合同至今，合同标的所在小区同户型的房屋价格并未有大幅度变动，刘一润遭受的损失数额远低于一审判其应当支付的违约金数额。本案中，刘一润支付中介服务费16400元、公证费260元、律师代理费10000元，总计26600元，而一审法院判决其支付116000元，高于刘一润遭受的损失。   刘一润辩称，1、根合同相关约定，其有权解除合同，廖斌需按总房款20%支付违约金106000元，并承担因此产生的律师费10000元、保全费1714元，一审法院认定事实清楚，判决正确应予以维持。2、自双方合同签订即2018年7月30日自监管协议签订之日2018年9月7日，期间每次签订合同第三人均告知其将5万元需要在监管协议签订后存入资金监管账户内，且根据其提供的第三人与廖斌短信记录、通话记录，均证明给予廖斌2个月时间，廖斌依旧未将5万元存入监管账户内，且要求其及第三人借款，最后一次谈话及2018年11月15日，廖斌直接向其索要5000元，并告知不给就不办理后续手续。请求驳回上诉，维持原判。   房益多公司辩称，2016年之前房地局没有资金监管，后来有了资金监管，双方都清楚定金必须打入监管账户，其公司与上诉人联系，要么就是不接电话，要么就是让被上诉人或者其公司付这5万元，主要是5万元没有存入监管账户，导致30多万元按揭贷款办不下来，流程进行不下去。请求驳回上诉，维持原判。   刘一润向一审法院起诉请求：一、判令廖斌双倍退还刘一润购房定金100000元；二、判令廖斌支付刘一润违约金106000元；三、判令廖斌赔偿刘一润损失的中介费16400元、保全费1714元、担保费700元、公证费260元、律师费10000元；四、本案诉讼费由廖斌承担。   一审法院认定事实：2018年7月30日，刘一润与廖斌、第三人房益多公司签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：廖斌将位于西安市莲湖区XX小区房屋约57.8平方米出售给刘一润，双方约定价款530000元整，该售房款包含该房产所有房款即现已缴纳和已产生的全部费用。刘一润确认购买方式为按揭。税费交付方式为刘一润承担。刘一润、廖斌、第三人房益多公司商定于2018年10月30日之前办理完全部过户手续并交付该房产。廖斌确认房益多公司转交刘一润购房定金50000元整，自本合同签订之日起廖斌不得再次出售给第三方，如因该原因导致本合同最终无法履行或无法完全履行既构成违约，廖斌须承担一切法律责任。在签订二手房网签合同时刘一润须向第三人房益多公司支付中介服务费15900元。合同一方未按合同约定条款履行其义务，除本合同另有约定外每逾期一日违约方向守约方支付违约金200元，如违约行为累积超出10个工作日，或者保证承诺事项不真实的，守约方有权解除合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金，（如违约方对违约金额有异议，应由违约方举证证明）。如通过诉讼的，违约方还应承担守约方支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。本合同签订过程中发生争议的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。该合同签订后，刘一润刘一润按照合同约定支付廖斌廖斌定金50000元整，廖斌出具定金收条一份。刘一润在该合同签订当日，还向第三人房益多公司支付中介费16400元。2018年9月6日，刘一润与廖斌、西安美阁房地产营销策划有限公司签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，合同约定廖斌将位于西安市莲湖区XX小区XX号楼XX幢XX号房屋，建筑面积57.7平方米，房屋产权证号为陕（2018）西安市不动产权第1389432号，房屋成交价为530000元。房屋价款支付方式为贷款方式支付，买方应将首付款230000元存入资金监管账户，余款300000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入资金监管账户。对于本合同的房屋的交付、变更合同条款、免责情形、违约责任、争议解决方式等，由甲、乙双方自行约定。2018年9月7日刘一润与廖斌、西安市置诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》一份，该协议约定：刘一润应当在本协议签订之日起20日内将首付款共计230000元存入监管账后办理银行按揭贷款。刘一润在资金监管协议签订后，于2018年9月11日将首付款180000元存入资金监管账户。第三人房益多公司告知廖斌其已经收取的刘一润购房定金50000元应当作为首付款支付至资金监管账户。但经刘一润及第三人房益多公司多次联系，廖斌称其收取定金后将该资金挪作他用，不能凑足存入资金监管账户的50000元，需要向刘一润或第三人房益多公司借款，但三方协商未果。因资金监管账户中存入的首付款不足，刘一润不能办理银行贷款，双方过户手续也未能在2018年10月30日前办理完成，廖斌也未向刘一润交付房屋。2018年11月15日，三方进行最后一次协商，仍未达成一致。刘一润遂委托陕西英博律师事务所律师进行诉讼，支出律师费10000元。本案审理过程中，刘一润申请财产保全，一审法院于2019年2月25日作出（2019）陕0104民初1390-1号民事裁定，查封、扣押、冻结廖斌廖斌名下价值238760元财产。一审法院于2019年3月6日查封了廖斌名下位于西安市莲湖区XX小区XX号楼XX幢XX房XX号为陕（2018）西安市不动产权第1389432号‟，查封期限为三年。刘一润因此支出保全费1714元及担保费700元。   一审法院认为，刘一润与廖斌、第三人房益多公司之间签订的《房屋买卖合同》系三方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效合同。依法成立的合同对各方当事人均有约束力，各方均应全面、适当履行。刘一润已经依据合同约定向廖斌支付了定金50000元，向第三人房益多公司支付中介费，履行了买方在合同约定中的该阶段的全部义务。廖斌在与刘一润签订房屋买卖合同网签合同及资金监管协议后，已经被第三人房益多公司告知应当将其收取的定金50000元存入资金监管账户，以保证房屋买卖合同继续履行。廖斌在收到第三人房益多公司通知后拒不将该款项存入资金监管账户的行为，已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解-8-除合同：……（三）、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”因廖斌拒不同意将收取的定金50000元存入资金监管账户，在刘一润及第三人房益多公司多次催告后直至2018年11月15日仍不履行，导致刘一润不能继续向银行贷款支付购房款，房屋买卖合同不能继续履行，刘一润主张解除房屋买卖合同的解除权已经成就，其有权主张解除房屋买卖合同，要求廖斌返还定金50000元，并由廖斌承担违约责任。关于廖斌承担违约责任的范围，因双方在2018年7月30日签订的《房屋买卖合同》中约定该定金交付后，廖斌不得将房屋再次出售给第三方，如因该原因导致合同最终无法履行，廖斌应当承担一切法律责任。因刘一润没有证据证明廖斌将该房屋出售给第三方，故刘一润主张廖斌廖斌承担双倍返还定金的请求，无事实依据，予支持。关于刘一润主张的违约金106000元，双方合同中约定如违约行为累积超出10个工作日，守约方有权解除合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金，如通过诉讼的，违约方还应承担守约方支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。故刘一润主张廖斌承担违约金106000元，依法予以支持。刘一润因本案纠纷产生，委托律师参加诉讼，产生律师代理费10000元，也主张廖斌予以承担，依法予以支持。因违约金的约定既具有惩罚性，也具有补偿性，刘一润主张廖斌承担中介服务费16400元、公证费260元，因双方合同中未约定该费用由违约方承担，且刘一润主张的违约金已经予以支持，该中介费损失、公证费损失已由违约金予以填补，不再另行支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、原告刘一润与被告廖斌、第三人西安房益多房地产营销策划有限公司之间2018年7月30日签订的《房屋买卖合同》、2018年9月6日原告刘一润与被告廖斌之间签订的《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》、2018年9月7日原告刘一润与被告廖斌之间签订的《二手房交易结算资金监管协议》予以解除；二、被告廖斌于本判决生效后十日内返还原告刘一润定金50000元；三、被告廖斌于本判决生效后十日内支付原告刘一润违约金106000元；四、被告廖斌于本判决生效后十日内支付原告刘一润律师费损失10000元；五、驳回原告刘一润其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4881元，原告已预交，本院减半收取后，由被告廖斌承担2440.5元。保全费1714元、保全担保费700元，原告已预交，由被告廖斌予以承担。   本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。   本院认为，刘一润与廖斌、房益多公司签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。签订后，刘一润依约定向廖斌支付定金50000元。各方均对一审法院查明事实无异议，结合一审法院查明房益多公司告知廖斌其已经收取的刘一润购房定金50000元应当作为首付款支付至资金监管账户，但廖斌在与刘一润签订房屋买卖合同网签合同及资金监管协议后，在收到房益多公司通知后拒不将该款项存入资金监管账户，导致刘一润不能继续向银行贷款支付购房款，房屋买卖合同不能继续履行，刘一润依法行使解除权，一审法院予以支持解除涉案合同并判决廖斌返还刘一润定金50000元，并无不当。刘一润因此纠纷委托律师产生律师代理费10000元，一审法院予以支持该项费用，符合《房屋买卖合同》第四条违约责任4.2的约定，本院予以确认。关于违约金责任问题，廖斌违约应承担违约责任，结合廖斌对违约金金额提出过高的抗辩意见及刘一润仅支付房款金额不足房屋价款一半的实际情况，兼顾合同履行进度及当事人过错程度等因素，本院酌定廖斌向刘一润支付违约金56000元。综上，廖斌的上诉请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：   一、维持西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初1390号民事判决书第一、二、四、五项；   二、变更西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初1390号民事判决书第三项为：廖斌于本判决生效后十日内支付刘一润违约金56000元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费维持不变；二审案件受理费3620元（廖斌已预交），由廖斌负担3000元，刘一润承担620元。   本判决为终审判决。       审判 长 焦海林   审判 员 张伟   审判 员 朱利安     二〇一九年十一月二十日  法 官 助 理 王 学 堂   书 记 员 孙  妍          1