江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0402民初3920号原告：孙琪，女，汉族，1981年2月12日生，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：李艳，江苏益同盛律师事务所律师。被告：陈妍，女，汉族，1987年11月1日生，住溧阳市。委托诉讼代理人：刘碧野，江苏常友律师事务所律师。被告：常州全房房地产代理有限公司，住所地常州市通江中路398-1号629室。法定代表人：张勋，总经理。委托诉讼代理人：仇斌，该公司员工。原告孙琪诉被告陈妍、常州全房房地产代理有限公司（以下简称全房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。诉讼中，原告孙琪申请追加全房公司为被告，本院依法追加全房公司为共同被告。原告孙琪及其委托诉讼代理人李艳、被告陈妍的委托诉讼代理人刘碧野、被告全房公司的委托诉讼代理人仇斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙琪向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告于2019年2月23日签订的《存量房买卖合同》；2、判令被告陈妍双倍返还定金200000元、支付原告支出的律师费18000元、中介费7000元及赔偿损失144790元，以上合计369790元；3、判令诉讼费由被告承担。诉讼中,原告孙琪增加诉讼请求为：要求全房公司承担连带责任，变更第二项诉讼请求为要求陈妍双倍返还定金200000元、支付原告支出的律师费18000元、中介费7000元及赔偿损失139000元，鉴定费15000元，以上合计379000元。事实与理由：原告与被告、第三人于2019年2月23日签订《存量房买卖合同》，约定被告陈妍将坐落于常州市的房屋出售给原告孙琪。合同签订后，原告依约支付了定金10万元，但被告陈妍却未按合同约定的时间协助办理产权转移登记手续。经原告与被告反复沟通、多次催促，被告以种种理由如要预约公证、房子抵押在小贷公司、家里人生病、房屋法院还没判归其一人所有等等不予协助办理产权转移登记手续，后居然电话不接微信不回，联系不上。经原告向常州市不动产登记交易中心查询，常州市权利人为陈妍、刘绩，共有情况是共同共有。被告全房公司故意隐瞒重要事实、提供虚假情况，导致原告利益受损。故原告诉至本院，提出前列诉讼请求。被告陈妍辩称，1、原告违约在先，陈妍并未违约，根据原被告签订的存量房买卖合同约定，原告应于2019年5月10日付房款102万汇入陈妍的账户，用于还款之用，原告并未依约将该房款汇入陈妍账户中，后案涉房屋查封了，导致陈妍无法履行合同，故原告是违约在先。2、陈妍早已将案涉房屋钥匙交付原告，并让原告居住该房屋。陈妍始终未表示过不愿意卖出该房屋，并愿意继续履行合同。原告在事后从中介处了解了案涉房屋有小额抵押贷款的情况，才不愿意继续履行合同；3、陈妍一直是向中介方诚实披露该房屋的情况，陈妍并无违约，无需承担违约责任。根据合同约定的第七条第四项，如因陈妍违约，未能在合同约定的时间内办理产权转移登记手续，原告不退房，可以继续履行合同；4、陈妍出售案涉房屋时，因急需用钱，故售价低于当时的市场价。即便计算差价。也应当将评估价格减去合同签订时的市场价120万元左右，而不应减去合同约定的急售价格。同时应当考虑原告的过错原因，由原告承担相应的违约责任；5、根据原告的诉讼请求，应当在违约金和定金中择一使用，而不应该同时适用。被告全房公司辩称：1、合同是我签的，我方没有恶意隐瞒事实；2、根据合同第六条约定，任何房屋产权纠纷，都有陈妍负责；3、业务员周倩在今年3月份已经离开我们公司了，短信聊天记录是5月份的，我公司将涉案房屋的产权证复印件交原告看过，原告知道涉案房屋的产权情况及抵押情况，我公司没有隐瞒主要事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人的质证意见，本院均予以记录并在卷佐证。对本案相应事实，本院结合证据及当事人陈述认定事实如下：2019年2月23日，出卖人陈妍（甲方）与买受人孙琪（乙方），全房公司（中介方）签订《存量房买卖合同》一份，合同约定，甲方将位于常州市房屋一套，建筑面积89.01平方米，房屋价款1120000元，出售给乙方。合同签订后，乙方向甲方支付定金100000元，双方约定于2019年2月23日付定金50000元，于2019年2月28日付定金50000元，于2019年5月10日付房款1020000元，付该款当日即2019年5月10日，甲方协助乙方办理产权转移登记手续，本合同签订后，甲方中途违约的，因及时书面通知乙方，并应在毁约之日起3日之内双倍返还定金乙方，违约方同时承担向丙方支付合同值百分之肆的中介费，并承担因此而产生的诉讼费和合理律师费用，甲方如未按合同规定的时间交付房地产的，若逾期在3日之内，甲方依逾期天数按日向乙方支付逾期应付款的万分之十的违约金，合同继续履行，若逾期超过6日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应自乙方解除合同通知到达之日起3日内，退还乙方全部已付款，并按乙方累积付款的1%向乙方支付违约金，若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。乙方向丙方支付中介费14000元，甲方承诺出售此房是受该房产权人的共同委托，如有纠纷，由甲方签字人承担全部违约责任等条款。合同签订后，陈妍将常州市产权证交全房公司，全房公司也将涉案房屋产权手续复印件交孙琪。孙琪按合同约定两次向陈妍支付定金100000元。孙琪向全房公司实际支付中介费7000元。2019年5月8日，原告与被告陈妍微信联系，定于5月10日去过户房屋，被告陈妍说约了公证，等公证手续办好了，提前通知原告一起去还款。后原告于5月13日，15日、22日、6月5日、8日、9日、14日、18日、19日、23日微信联系陈妍，问被告是否办好公证手续，被告均以需预约公证、房子抵押小贷公司、家里人生病、房屋法院还没判归其一人所有为由不予办理产权转移登记手续。原告孙琪向本院提供了2019年6月25日陈妍与周倩的聊天记录，周倩说孙琪不知道刘绩被关押的事情，叫陈妍不要说。另查明：常州市房屋建筑面积为89.01平方米，权利人为陈妍、刘绩，抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司。陈妍与刘绩系夫妻关系，刘绩因涉及犯罪，被关押在监狱。诉讼中，孙琪向本院申请对坐落于常州市房屋评估其价值，2019年10月23日，常州市金鼎土地房地产资产评估咨询有限公司根据本院委托，对常州市房屋在2019年7月9日、8月9日、9月18日的价值进行评估，评估价格分别为1253600元、1359000元、1341600元，孙琪为此支付评估费15000元。2019年7月2日，原告与江苏益同盛律师事务所律师律师签订委托代理协议，约定一审律师代理费18000元，先预交8000元，余款10000元待法院判决数额执行到位后付清。原告向本院提交律师代理费发票8000元。争议焦点：1、涉案合同谁违约，是否可解除？2、孙琪的损失如何确定？3、全房公司是否故意隐瞒与订立合同有关的主要事实？本院认为，孙琪与陈妍，全房公司签订的《存量房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照该协议履行各自义务。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失、支付违约金等违约责任。本案中，常州市的房屋产权登记为陈妍、刘绩夫妻共同共有，夫妻之间对重大财产的处分，应当有明确的授权。涉案合同由孙琪与陈妍、全房公司签订，并没有刘绩的签名，故陈妍的上述行为属于无权处分行为。原告孙琪数次与被告陈妍沟通的情况下，被告以种种理由不予办理产权转移登记手续，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。孙琪于2019年7月9日向陈妍发送短信确认解除存量房买卖合同，陈妍也未异议，故涉诉居间合同的解除日期为2019年7月9日。原告要求解除与被告及全房公司签订的存量房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对陈妍因无权处分给孙琪造成的损失，应当由陈妍予以赔偿。因孙琪已支付陈妍定金100000元，故首先应由陈妍双倍返还定金200000元；鉴于至2019年9月18日，上述房屋的差价损失为221600元，合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，故陈妍应赔偿孙琪相应的损失，但定金和赔偿损失的总数不应高于因违约造成的损失，故陈妍应向孙琪返还定金本金部分100000元并支付赔偿款221600元。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定“居间人故意隐瞒与订立合同有关的主要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，全房公司作为居间人，在三方签订《存量房买卖合同》时陈妍已将涉案房产证交全房公司，孙琪也认可看见了产权证，该产权证载明产权人为陈妍、刘绩，因被告陈妍未能取得刘绩的书面授权，导致房屋买卖未能成交。且原被告在签订合同时均认可涉案房屋存在抵押，原告未能提供全房公司存在故意隐瞒与订立合同有关的主要事实，故原告要求全房公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告陈妍承担中介费7000元，因无合同约定，于法无据，本院不予支持。关于律师代理费问题。根据双方约定，因被告未按期还款造成的一切费用（含律师费）均有其承担。原告虽与江苏益同盛律师事务所律师律师签订委托代理协议，但至本院判决之日止其仅支付8000元律师代理费。被告承担原告的损失须为确定的、已经发生的费用。因相关的律师代理费在约定的期间内仍未发生，而且处于不确定发生的状态。故本案对于尚未发生的10000元律师代理费不予处理，待实际发生后，原告可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、解除2019年2月23日孙琪与陈妍、常州全房房地产代理有限公司签订的《房屋买卖（居间）合同》。二、陈妍于本判决发生法律效力之日起十日内向孙琪返还定金本金部分100000元并支付赔偿款221600元、律师费8000元，合计329600元。三、驳回孙琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6847元、保全费2520元、鉴定费15000元，合计24367元。由孙琪负担647元，由陈妍负担23720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  蒋魁山人民陪审员  顾 斌人民陪审员  季晓明二〇一九年十一月二十六日书 记 员  童安琪