江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0803民初1078号原告：张选春，女，1963年1月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：郭学敏，江西共创律师事务所律师。被告：江西华邦传媒有限公司，住所地南昌市红谷滩新区红角洲学府大道899号1号楼、2号楼第三层301室，统一社会信用代码91360100584011095F。法定代表人：钟世国，总经理及执行董事。委托诉讼代理人：郭志强，江西华邦传媒有限公司吉安分公司职员。被告：郭秋华，女，1982年9月16日出生，汉族。原告张选春与被告江西华邦传媒有限公司、郭秋华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告张选春的委托诉讼代理人郭学敏、被告江西华邦传媒有限公司的委托诉讼代理人郭志强、被告郭秋华均到庭参加诉讼。2019年10月25日，因本案案情较为复杂，本案不宜适用简易程序，本院遂裁定本案转为普通程序。2019年11月8日本院依法适用普通程序公开开庭对本案进行了审理，原告张选春的委托诉讼代理人郭学敏、被告江西华邦传媒有限公司的委托诉讼代理人郭志强、被告郭秋华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张选春向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即连带支付拖欠原告的租金及水电费、物业费，共计21750.5元，并支付自起诉之日起的逾期付款利息，按同期银行贷款利率计算；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2014年6月，原告与被告江西华邦传媒有限公司签订了一份《租房协议书》，约定原告将位于青原区旭日华府两套房子租赁给被告江西华邦传媒有限公司使用，租赁期限为2014年7月1日至2019年6月30日，每月租金2490.4元，租金每月一付，租赁用途为办公，租赁期间水电费、物业费等由承租人承担。协议签订后，原告依约将房屋如期交付给被告江西华邦传媒有限公司使用。2016年9月10日起，承租人江西华邦传媒有限公司将该租赁房子转租给了被告郭秋华，后承租人郭秋华实际租赁该房子从2016年9月10日至2018年12月5日，期间郭秋华也陆续交付租金，有郭秋华转账单为证。经计算，被告郭秋华截止目前共拖欠租金2016年9月至11月3个月，2018年7月至11月5个月，共计8个月租金：2490元×8个月=19920元，另拖欠物业费1550元，水费201.5元，电费79元，共拖欠21750.5元。《租房协议书》第八条约定，如有纠纷交租赁物所在地青原区人民法院审判。经原告多次催付未果，特向法院提起诉讼，望判如所请。江西华邦传媒有限公司辩称，1.我公司已将转租前的费用全部付清，且有转账凭证可以证明；2.当时转租时房东是知道且同意的，要不然不可能有转租人信息，且房东已向转租人郭秋华收取了房租。郭秋华辩称，1.2016年10月、11月、12月房租转给了房东，且有转款凭证为据。2.2018年7月至11月是我与房东协商好不交房租，因为在电话中原告认可2018年7月至11月的房租不用交付，理由是租赁合同本来是2019年9月到期，由于房东要卖房子，原告提前与我解除合同，而我因为9月份在住院，10月份又在坐月子，不同意解除合同。由于房屋租赁合同期没满，房东要我提前搬出，我认为房东这样做是违反合同，不同意提前搬出。2018年9月房东与我商量，让我12月份搬出来，并说好这几个月的房租也不用交，房东给了我三个月的时间搬出去。3.其交了两年的物业费，不存在欠物业费。4.所交押金3000元应退还给被告。原告张选春围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.原告身份证复印件1份，证明原告诉讼主体资格；2.《租房协议书》1份，证明原告与江西华邦传媒有限公司存在的房屋租赁合同关系，该合同对租金、租期、诉讼管辖等均有约定，并约定任何一方未经对方书面同意不得转让合同全部义务，因为没有书面同意，原告不知道转让行为，因此才起诉江西华邦传媒有限公司，被告江西华邦传媒有限公司理应承担连带责任；3.原告中国银行尾号为2289的账户交易流水明细清单1组，证明郭秋华实际交付给原告的租金；4、被告江西华邦传媒有限公司企业信用信息1份，证明被告江西华邦传媒有限公司的身份信息及主体资格；5.原告丈夫陈军与被告郭秋华的微信聊天记录1组，证明原告丈夫陈军与被告郭秋华对被告拖欠租金月份进行过核对，被告少交了8个月的租金。被告江西华邦传媒有限公司、郭秋华对原告张选春所提供证据质证后认为，对证据1有异议，当时签合同是原告丈夫陈军在场，且给了其房产证复印件，租赁事宜一直是与陈军交接的。对证据2有异议，因为原告丈夫陈军在场，所以也不需要书面的同意。对证据3原告没有打印完整，只是原告说的部分流水，有些交易没有打印出来。对证据4无异议。对证据5有异议，这只是原告单方面的说辞，被告并没有认可。被告江西华邦传媒有限公司向本院提供以下证据：1.《转租房合同》1份，证明被告江西华邦传媒有限公司已于2016年9月10日将房屋转租给郭秋华；2.房租支付银行转账记录1份，证明被告江西华邦传媒有限公司已将转租前的房租款结清；3.申请法院调取的原告中国银行账户交易流水，证明被告江西华邦传媒有限公司已将《租房协议书》约定的房租押金3000元支付给了原告张选春，后来公司将房子转租给郭秋华，郭秋华将这3000元押金给付了被告江西华邦传媒有限公司。原告张选春对被告江西华邦传媒有限公司所提供证据质证后认为，对证据1《转租房合同》的真实性、合法性无异议，但是没有经过原告同意，且原告没有收到郭秋华的租房押金。对证据2的证据三性无异议，被告江西华邦传媒有限公司交了2016年8月份之前租金是事实。对证据3原告认可收到被告江西华邦传媒有限公司的押金，但是没有收到被告郭秋华交付的押金。被告郭秋华对被告江西华邦传媒有限公司所提供证据没有异议。被告郭秋华向本院提供以下证据：1.《转租房合同》1份，证明其与被告江西华邦传媒有限公司有交付押金的条款约定，其支付了3000元押金给被告江西华邦传媒有限公司，该款已由被告江西华邦传媒有限公司交付给了原告。2.其与原告丈夫陈军的微信聊天记录，证明：①其已将三个月租金(2016年10月-12月)支付给房东，房东也承认了。②房东也认可收到了3000元押金。3.被告郭秋华与原告张选春的通话录音资料1份，证明郭秋华与原告电话联系过，电话中原告认可2018年7月至11月的房租不用交付，理由是原告提前跟她解除合同，因为合同是2019年9月到期，房东要卖房子，其由于9月份在住院，10月份又在坐月子，其不同意提前解除房屋租赁合同。4.物业费收据1份，证明其已交清物业费。5.2019年11月8日，郭秋华与原告张选春的短信聊天记录1份，证明原告张选春同意免2018年9月至11月的租金。原告张选春对被告郭秋华所提供证据质证后认为，对证据1有异议，原告没有收到3000元的押金。对证据2真实性有异议，就算两人的微信聊天记录是真的，但原告并没有说三个月都支付了，具体转多少钱要以转账记录为准。原告提供完整的转账记录中没有2016年9月至12月的租金进账。对证据3真实性、合法性有异议，录音证据应该经公证才有证明效力，关联性有异议，录音中原告并没有讲说要免掉几个月的租金，只是说要被告郭秋华在2018年11月底搬出去。就算免掉，也是基于2017年之前房租全部付清，才能免掉后面的租金，而被告并没有付清之前的房租。对证据5的证据效力，由法院认定。被告江西华邦传媒有限公司对被告郭秋华所提供证据没有异议。本院分析原告张选春与被告江西华邦传媒有限公司、郭秋华提供的证据，结合当事人的质证意见后认为，原告张选春与被告江西华邦传媒有限公司、郭秋华提供的证据均可以证明本案事实，本院对这些证据的证明效力均予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年6月，原告张选春（甲方）与被告江西华邦传媒有限公司（乙方）签订了一份《租房协议书》，约定：1.原告将位于吉安市青原区旭日华府两套房子（2-1503室、2-1603室，面积为311.3㎡）租赁给被告江西华邦传媒有限公司使用，租赁期限为2014年7月1日至2019年6月30日；2.每月租金2490.4元，租金每月付一次；3.签订合同时乙方付给甲方押金3000元，合同期满甲方退还乙方；4.租赁用途为办公，乙方自行承担物业、水、电、网、电话、煤气费用；5.任何一方未经书面同意不得转让合同权利义务。原告张选春在《租房协议书》上签字并按捺手印，被告江西华邦传媒有限公司也加盖公章。后原告依约将房屋如期交付给被告江西华邦传媒有限公司使用。2016年9月10日起，被告江西华邦传媒有限公司将该承租房屋转租给了被告郭秋华，两被告签订一份《转租房合同》，尔后被告郭秋华将被告江西华邦传媒有限公司付给原告的租房押金3000元交付给了被告江西华邦传媒有限公司，被告郭秋华从2016年9月10日开始实际租赁原告房屋，2016年12月17日被告郭秋华支付了2个月租金给原告张选春中国银行尾号为2289的账户，原告丈夫陈军在2016年12月17日微信中回复被告郭秋华“今天收到二个月房租。你今年应付三个月租（十至十二月份），不知何故少付了一个月房租”。原告张选春与被告郭秋华均认可被告郭秋华如数交付了2017年至2018年7月10日期间的租金。2018年9月7日原告张选春与被告郭秋华电话联系时，原告张选春提到其要卖房，买家要装修过年，然后要被告郭秋华在2018年12月7日前腾退所租房屋，被告郭秋华开始没有同意，因被告郭秋华当时在住院，接下来还要坐月子，没有时间搬迁，但通过原告反复做工作，原告还提出免租金，还有原告委托的八目置业公司也同意无偿帮被告郭秋华找房子，被告郭秋华在电话中回复说“你要知道，我确实有困难，我现在住院，我下个月开始坐月子”，这时原告张选春回答“那我不要你的房租了嘛”。2018年10月初原告张选春又催被告郭秋华腾退所租房屋，被告郭秋华在与原告张选春丈夫陈军的微信聊天记录中提到“那青原房租不交了”，“押金要退我吧”，原告张选春丈夫陈军则回复“你找出押金收条来，我也找出与百度的合同看一下，收了肯定要退”。2018年12月7日，原告张选春丈夫陈军出钱帮被告郭秋华搬出承租房屋。2018年12月11日，原告张选春认为被告郭秋华拖欠其2016年9月至11月3个月，2018年7月至11月5个月，共计8个月租金：2490元×8个月=19920元，另拖欠物业费1550元，水费201.5元，电费79元，共拖欠21750.5元，原告丈夫陈军在微信中就被告郭秋华拖欠款项向其进行催讨，双方意见不一，协商不成，原告遂向法院提起诉讼。诉讼中，被告郭秋华认可其尚欠原告张选春水电费280.5元。2019年11月8日被告郭秋华与原告张选春短信联系时，被告郭秋华提出“那你允诺的免是7月7号到12月7号的所有房租吧”，原告张选春回复“不是的，是九月份以后的，九、十、十一三个月”。本院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。2016年9月10日起，被告江西华邦传媒有限公司已将该所租赁房屋转租给了被告郭秋华，双方签订一份《转租房合同》，虽然2014年6月，原告张选春与被告江西华邦传媒有限公司签订的《租房协议书》已约定“任何一方未经书面同意不得转让合同权利义务”，但在两被告签订《转租房合同》后，原告张选春对房屋转租事宜知情，并采取了默许的态度，且其已收取了被告郭秋华所交的房屋租金，双方已实际发生租赁关系，诉讼中原告张选春与被告郭秋华提供的证据已形成完整的证据链证明双方已形成事实上的房屋租赁合同关系，本案所涉租赁合同相对方应为原告张选春与被告郭秋华。故原告张选春要求被告江西华邦传媒有限公司对本案承担民事责任，没有事实和法律依据，本院不予支持，应予驳回。关于原告张选春主张被告郭秋华拖欠的房屋租金问题，首先，原告张选春主张被告郭秋华拖欠2016年9月至11月3个月租金，诉讼中被告郭秋华已提供证据证明其交纳了2016年9月至11月期间2个月租金，故本院认定被告郭秋华尚欠2016年9月至11月期间1个月的租金2490.4元，被告郭秋华辩称其用“中信银行账户”交纳了2016年9月至11月3个月的租金，但未提供证据证实，本院对被告郭秋华的抗辩不予认定。其次，原告张选春主张被告郭秋华还拖欠2018年7月至11月5个月的租金，2017年至2018年7月10日期间的租金被告郭秋华已如数交付给了原告，原告对此没有异议。2018年9月7日原告张选春与被告郭秋华电话联系时，原告张选春提到其要卖房，要被告郭秋华在2018年12月7日前腾退承租房屋，被告郭秋华在电话中回复说“你要知道，我确实有困难，我现在住院，我下个月开始坐月子”，这时原告张选春回答“那我不要你的房租了嘛”。2018年10月初原告张选春又催被告郭秋华腾退所租房屋，被告郭秋华在与原告张选春丈夫陈军的微信聊天记录中提到“那青原房租不交了”，“押金要退我吧”，原告张选春丈夫陈军则回复“你找出押金收条来，我也找出与百度的合同看一下，收了肯定要退”。2019年11月8日被告郭秋华与原告张选春短信联系时，被告郭秋华提出“那你允诺的免是7月7号到12月7号的所有房租吧”，原告张选春回复“不是的，是九月份以后的，九、十、十一三个月”。综上，原告张选春对2018年9月7日至2018年12月7日被告郭秋华实际搬出房屋期间的房租已明确表示了放弃，且其意思表示真实，但被告郭秋华应交纳2018年7月至9月期间的房租，即2490.4元×2个月=4980.8元。综上，被告郭秋华应交纳3个月的房租，即2490.4元×3个月=7471.2元，而被告郭秋华已给付的房租押金3000元，应从中予以核减，故被告郭秋华尚应支付原告张选春房屋租金4471.2元。关于原告张选春要求两被告承担逾期支付租金的利息问题，本院认为，原、被告双方对被告郭秋华实际所欠租金金额存在争议，在此情况下原告要求被告承担逾期支付租金的利息，与理不合，本院对该诉请不予支持。关于原告张选春主张被告郭秋华拖欠的物业费1550元，因原告张选春对此没有提供证据予以证实，原告该诉请没有事实依据，本院不予支持。诉讼中，被告郭秋华认可尚欠原告张选春水电费280.5元，并无不当，该款应由被告郭秋华负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告郭秋华偿付原告张选春房屋租金4471.2元，限被告在本判决生效后3日付清；被告郭秋华偿付原告张选春房屋水电费280.5元，限被告在本判决生效后3日付清；驳回原告张选春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，原告张选春负担200元，被告郭秋华负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  肖明华人民陪审员  高 山人民陪审员  方怀志二〇一九年十一月十一日法官助理刘影书记员胡依婷附：本判决书生效后，权利人可以申请执行，申请执行期间为二年。