广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初31360号原告：广州市越丽市场经营管理有限公司，住所广州市白云区机场路10号之二之三之四422房（市场地址：广州市白云区机场路10号之一至之五首层至四层局部）。法定代表人：陈壮欣。委托诉讼代理人：吴恩远，广东环球经纬律师事务所律师。被告：李福珍，女，1960年1月17日出生，汉族，身份证住址广州市东山区，被告：张星，男，1985年10月14日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：李福珍，女，1960年1月17日出生，汉族，系被告张星母亲。原告广州市越丽市场经营管理有限公司（下称越丽公司）与被告李福珍、张星物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市越丽市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人吴恩远与被告兼被告张星的委托诉讼代理人李福珍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广州市越丽市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费21146.4元（自2017年9月8日至2019年9月8日，物业面积19.58㎡，按45元/㎡/月支付）；2、判令被告向原告支付违约金21.15元（按未缴纳费用的千分之一支付）；3、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2010年4月6日，被告李福珍、张星向耀华房地产开发有限公司购买了位于广州市白云区机场路10号之二之三之四442号房产。原告与耀华房地产开发有限公司、被告分别签订了《前期物业服务协议》和《委托协议》，约定由原告越丽公司为被告提供物业管理服务，物业面积19.58平方米，物业服务费用按每平米45元收取，缴费时间为每月5日前，委托管理期限为10年，即自2013年6月1日起至2023年5月31日止，如未按时足额缴纳物业费用，按应缴费用千分之一标准收取违约金。被告于2017年9月8日将物业收回使用，但被告一直没有缴纳物业管理费。经原告多次催缴，被告均不予缴纳。至今已欠缴物业管理费人民币21146.4元。原告认为，原告已经依约向被告商铺提供了物业管理服务，而被告却一直没有缴纳物业管理费，构成违约。因此，为维护原告权益，向本院提起诉讼。被告李福珍、张星辩称：据广东耀华房产开发有限公司2010年12月29日承诺函得知，耀华公司于2013年就将查封后解封的158间商铺卖给吴树炎。耀华公司在同年4月与业主协商签订返租补充协议，协议中由吴树炎的丁方签名担保，耀华公司当时没钱支付一次返租，由吴树炎代付，2013年4月21日与耀华公司签订返租协议同时，当日被吴树炎关联的公司即越丽公司胁迫签订“委托协议”，若不签订本协议，吴树炎不支付返租款，业主无奈签订。根据（2016）粤01民终17227号民事判决书（上诉人越丽公司告被告罗秀芳、郭志银232号房），越丽公司无物业管理资质，无进入涉案场地的物业管理能力且未经过专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意。属于无证、非法进入涉案场地。2015年7月27日前半年，因5年租赁合同即将到期，业主找耀华公司（当时已找不到负责人），鑫耀公司收回商铺经营权，两公司员工回复找越丽公司收回，但当业主找越丽公司，越丽公司拿出极为苛刻的收铺条件，才允许业主收铺，经过业主代表与越丽公司上述负责人多次谈判未果，即将达成协议时，越丽公司后来变本加厉，要求业主缴纳65000元保证金才可以收铺，造成谈判无望，无奈只好向白云法院提起民事诉讼，耗时近两年才在白云区法院执行下才收回商铺。2015年7月到2017年8月期间，越丽公司多次非法强制出租业主没有收回的商铺，还多次发函给业主催缴物业费。在上百业主起诉收铺案件审理过程中，法院多次要求业主到商铺拍照取证，每当业主在取证过程中，越丽公司的多名保安进行阻拦。原告越丽公司并未尽到提供物业管理服务义务，日常运营期间整个商场只有一楼门口有一名保安，没有保洁人员。越丽公司于2013年接收商铺后，多次未经同意和授权非法违规改建商铺，致现场与竣工图纸已经严重不符，洗手间被改建为多个商铺被越丽公司私用等。商铺业主在2010年到2015年期间只与鑫耀物业有物业管理协议。越丽公司在2013年与耀华公司私下交接物业管理，这期间并未征得业主同意，越丽公司逼迫业主签订协议，是无效协议，签订的物业管理协议当然无效。综上所述，越丽公司没有履行相关物业管理职责，没有尽到为商场更好运营创造条件，更没有让业主的资产保值与升值。所以业主才拒绝缴交相关物业管理费，同时要求自起诉之日起，解除与越丽公司在2013年4月签订的委托协议书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的前期物业服务协议、委托协议、（2016）粤0111民初7537号民事判决书、（2016）粤01民终17220号民事判决书、（2017）粤0111执2476号执行裁定书及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月25日，原告的公司名称由广州市越丽物业管理有限公司变更为广州市越丽市场经营管理有限公司。根据本院作出的已生效的（2016）粤0111民初7537号民事判决书查明的事实，2010年期间，被告李福珍、张星与广东耀华房产开发有限公司（以下简称耀华公司）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告向耀华公司购买鑫耀大厦（裙楼栋）幢4层442号房（以下简称涉案商铺），房屋地址为广州市白云区机场路10号之三442房，房屋总价款1115279元。耀华公司应当在2010年7月28日前将涉案商铺交付给被告使用。同年12月31日，被告与鑫耀公司签订《租赁合同》，约定鑫耀公司向被告承租涉案商铺，租期五年，自2010年7月28日起至2015年7月27日止。《租赁合同》期满后，鑫耀公司未向被告返还涉案商铺。2016年6月，被告向耀华公司、鑫耀公司邮寄了《关于移交经营权的再次通知》，要求耀华公司、鑫耀公司向其交还涉案商铺。本院于2016年9月12日作出（2016）粤0111民初7537号民事判决书，判决鑫耀公司将涉案商铺返还给李福珍、张星。判决生效后，因鑫耀公司拒绝向李福珍、张星返还涉案商铺，李福珍、张星遂申请本院强制执行，本院于2017年3月10日立案执行，执行案号为：（2017）粤0111执2476号。根据本院于2017年9月8日作出的（2017）粤0111执2476号执行裁定书的内容显示，被告李福珍、张星已于2017年9月8日收回涉案商铺。另查，2013年1月6日，耀华公司与原告越丽公司签订《前期物业服务协议》，约定：原告为鑫耀大厦提供物业管理服务，商场管理费为45元/月/平方米，物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月5日履行缴纳义务，合同有效期自2013年1月30日至2023年7月28日止；等等。其中违约责任第二十四条还约定“业主或物业使用人违反本合同第六条的约定，未能按时足额交纳物业费用的，应按应缴费用千分之一的标准支付违约金”。再查，2013年4月21日，原告（乙方，受托方）与被告（甲方、委托方）签订《委托协议》，约定：甲方将涉案商铺委托于乙方实行物业管理，委托管理期限10年，自2013年6月1日起至2023年5月31日止；物业服务费按照物业建筑面积每月每平方米45元收取；2015年7月27日前，甲方不享有该物业经营权及收益权，无需乙方交纳物业服务费；2015年7月28日起，甲方须每月5日前交纳物业服务费，但甲方出租该物业后，承租方已缴交物业服务费的，甲方无需再缴交物业服务费。庭审中，被告李福珍、张星确认没有缴纳原告所主张期间的物业服务费，原因为被告通过执行收回涉案商铺后，原告并未对涉案商铺提供物业服务，故被告不应支付物业管理费及违约金。涉案商铺属于两被告共同共有，并取得涉案商铺的《不动产权证》，建筑面积：19.46平方米。本院认为，物业开发商广东耀华房产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务协议》以及原告与被告签订了《委托协议》，原告对涉案商铺实施物业管理，被告接受了原告提供的物业管理服务，原告与被告形成了物业服务合同关系，被告应按物业合同的约定向原告支付物业服务费。被告庭审中确认拖欠自涉案商铺收回之日即2017年9月8日起至2019年9月8日期间的物业管理费，故原告主张被告支付该期间的物业管理费合法合理，本院予以支持。物业管理费数额依据《委托协议》约定的按建筑面积45元/月/平方米及涉案商铺实际建筑面积19.46平方米计算，被告应向原告支付物业管理费共计21016.8元（45元/月/平方米×19.46平方米×24个月）。对于原告主张的超出部分，本院不予支持。对于被告抗辩称，被告是受到胁迫才与原告签订《委托协议》，该协议应为无效可撤销协议，本院认为，被告未提供证据证实其受到胁迫，因承担举证不能后果，故被告此抗辩意见本院不予采纳。对于被告抗辩称，原告提供的物业服务不符合约定的标准，且因被告无法提供约定的物业服务导致涉案商铺无法正常经营的抗辩理由，本院认为，虽然原告提供的物业服务存在一定瑕疵，但并不影响被告的正常经营，两者并不存在必然联系，被告不应以此为由拒绝支付物业管理费，故被告此抗辩意见本院亦不予采纳。因被告未及时缴纳物业服务费构成违约，原告主张按照《前期物业服务协议》第二十四条的约定要求被告支付未缴纳物业管理费千分之一的违约金即21.02元，本院予以支持。对于原告主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李福珍、张星于本判决生效之日起五日向原告广州市越丽市场经营管理有限公司支付2017年9月8日起至2019年9月8日期间的物业服务费21016.8元；二、被告李福珍、张星于本判决生效之日起五日向原告广州市越丽市场经营管理有限公司支付违约金21.02元；三、驳回原告广州市越丽市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费165元，由原告广州市越丽市场经营管理有限公司负担1元，由被告李福珍、张星负担164元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审判员  周子珺二〇一九年十一月二十五日书记员  陈春燕