陕西省合阳县人民法院   民事判决书   (2019)陕0524民初523号   原告:陕西九龙庄置业有限公司。住所地：陕西省合阳县。   法定代表人：雷百潮，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：任敏，陕西博纳新律师事务所律师。    被告:陕西王朝房地产开发有限公司。住所地：西安市曲江新区。   法定代表人：同明哲，该公司总经理。   原告陕西九龙庄置业有限公司（以下简称九龙庄公司）诉被告陕西王朝房地产开发有限公司（以下简称王朝公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告九龙庄公司的法定代表人雷百潮及其委托诉讼代理人任敏、被告王朝公司法定代表人同明哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   九龙庄公司向本院提出以下诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付售楼利润款623050元并按照同期银行贷款利率的双倍支付该款自2011年11月28日至实际付款之日的利息；2、依法判决被告向原告支付二号楼少得建筑面积606.28㎡，合计补偿款1688926元；3、依法判决被告向原告支付二号楼多建面积370.22㎡，合计利益分配款503867元；4、依法判决被告向原告支付二号楼实际建筑面积增加370.22㎡而对应的分配利润51384元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2010年11月27日签订《合容商业步行街（合容王朝小区）合作开发协议》（以下简称合作开发协议），详细约定了合作内容、投资分工、利益分配、建设方案等内容。其中协议第一条约定：合容商业步行街建筑面积72366.7平方米，分东、西两区。东区为商业步行街，拟建一号、二号楼、步行街及相关外部设施，其中一号楼12层，包括地下车库2882.66平方米，1-2层商铺5765.36平方米，3-12层22253.4平米；二号楼12层，其中包括底层-6层休闲中心7210平方米，7-12层住宅4974.48平方米；第二条 双方投资与分工约定：原告出资土地（指使用权），负责项目前期地质勘探、项目选址、环境评估、立项备案、土地变更、图纸设计审查、规划许可证办理及费用承担；被告负责工程项目除原告投资项目外的全部投资和建设，包括抗震、消防、气象、人防审查、招投标、办理施工许可证、养老统筹、墙改、垃圾消纳、绿化、建设施工、监理、质检委托、房屋预售许可证等；第三条 利益分配约定：一号楼1-2层商铺及地下车库、二号楼地下室和1-6层房产归原告所有。其余商品房由被告销售处理并在销售利润中付给原告900万元。第四条付款方式约定：在协议签订六个月内被告支付给原告应得利润400万，协议签订一年内付清剩余部分款项500万元。第五条 建设方案约定，被告按原告图纸施工，双方可根据实际情况在原设计方案上做局部调整。但须征得对方书面同意后实施。调整后建设面积不得少于原设计建设面积。如大于原设计面积，双方共同协商解决。后原告全面履行了合同义务，但被告未按约定全面履行合同义务，导致原告不能及时获得合同利益，现诉至法院，请求依法支持原告诉请。   被告王朝公司辩称，原、被告《合作协议》第一条内容：“二号楼十二层，其中包括底层-6层休闲中心7210平米，7-12层住宅4978.48平米”，总面积为12188.48平米，是依照图纸计算而来的。施工建设后，由房管所测绘实际数据计算，总建筑面积为12050.24㎡，其中地下室-6层建筑面积为7316.47㎡,7-12层建筑面积4733.47㎡，由此证明该建筑总建筑面积减少了138.28㎡，而地下室-6层建筑面积增加了106.47㎡；原告作为合作开发房地产的一方，应分担共同开发房地产的责任和义务，即对总面积缩小部分以及地下-6层面积增加部分承担共同责任。二、关于双方合作协议中利益分配的约定，1、原告应得建筑面积应是二号楼的地下室和1-6除过业主共有的房产以外的房产，也包括其套内面积和公摊面积；2、房管所测绘报告当中的建筑面积与建筑物的建筑面积是不同概念，产权面积的测量和登记确权是遵照国家法规执行，并不以我方意愿为转移，所以依照原告设计的图纸，任何人也无法建成与建筑面积完全一致的产权面积，因为公共区域划分以及公摊面积多少是要根据图纸设计、实际施工以及其服务对象来确定。3、双方合作协议中有关利益分配的条款并未约定具体产权面积，我方严格按照原告图纸施工。综上，原告所主张所谓利益既无合同约定又无法律支持，请依法驳回原告的诉请。三、合阳县房管部门测绘报告数据汇总之所以反映出1-6层产权面积小于平层面积而7-12层产权面积大于平层建筑面积，就是因为图纸设计时1-6层公共设施占用的建筑区域，完全与1-6层商铺严格阻断隔离，不能互通。该部分区XX层住宅业主服务，所以房管测绘部门在功能认定和确权时依法依规，确定其权属为7-12层住宅部分不可分割的组成部分，所以才产生了这样的产权登记结果。综上，二号楼既未多建面积，原告又未少得面积，故应依法驳回原告的诉讼请求。   原告九龙庄公司为支持其主张，提供以下证据材料：   1、《合容商业步行街（合容王朝小区）合作开发协议》。2、二号楼房屋建筑面积测量报告。3、《合阳商住小区项目合容工程概算》。   以上证据用以证明（1）2010年11月27日九龙庄公司与王朝公司签订了《合容商业步行街（合容王朝小区）合作开发协议》。（2）《合作开发协议》第一条约定二号楼12层，其中包括：底层-6层休闲中心7210平方米，7-12层住宅4974.48平方米。第三条约定“一号楼1至2层商铺及地下车库、二号楼地下室和1至6层房产归九龙庄公司所有”。（3）《合作协议》第五条第二项约定“调整后的建设面积不得少于原设计建设面积。如大于原设计面积，双方共同协商解决。”证明双方对增加建筑面积处理有明确的约定。（4）《房屋建筑面积测量报告载明》二号楼实际测量调整后的商铺建筑面积5660.33㎡、1单元、2单元实际测量调整后的建筑面积为5344.7㎡。（5）双方约定其余商品房由乙方（王朝公司）销售处置，并在销售利润中给甲方（九龙庄公司）900万元，第四条约定：“在本协议签订六个月内乙方支付甲方应得利润400万元，协议签订一年内付清剩余部分款项500万元”。（6）涉案项目总投资额为14914.94万元，总利润为1800.905万元；   2、（1）（2015）渭中民一初字第00005号民事判决书、（2）（2017）陕民终947号民事判决书。     以上证据用以证明（1）二号楼商铺建筑面积5660.33㎡。商铺包含1-6层，每层面积为943.39㎡（计算公式为5660.33㎡/6层），相对应的地下室的面积为943.39㎡，因此，XX庄XX号楼XX室和1至6层的建筑面积为6603.72㎡（计算公式为5660.33㎡＋943.39㎡），比约定减少606.28㎡。（2）二号楼1单元、2单元调整后的建筑面积为5344.7㎡.《合作开发协议》约定的原建筑面积为4974.48㎡，增加了370.22㎡。（3）九龙庄公司的一项诉讼请求售楼利润款623050元，第二项诉讼请求二号楼少得建筑面积606.28㎡补偿款1688926元，第三项诉讼请求二号楼多建面积370.22㎡利益分配款503867元，第四项诉讼请求二号楼实际面积增加370.22㎡而对应的分配利润51384元有事实及法律依据，应予以支持。   被告王朝公司为支持其主张，提供以下证据材料：   1、《合容商业步行街（合容王朝小区）合作开发协议》。    证明（1）合作内容是项目说明，其中所载明的面积是建筑物平层建筑面积（总面积为72366.7㎡）而不是利益分配指标。（2）合同利益分配条款约定“公共设施占用面积归业主共同所有”的事实；（3）合同约定其余商品房部分由我方销售处置的事实；（4）利益分配条款并没有载明应分配的建筑面积数据：（5）利益分配是对整个项目的总体约定，不仅仅只是二号楼。   2、二号楼建筑面积测绘报告。   证明（1）我方建设达成图纸设计要求；（2）套内面积、公摊面积、建筑面积实测数据以及计算办法；（3）公摊区域的认定、划分和分摊计算，依法依规由房管部门确定；（4）二号楼总建筑面积合同载明为12184.48㎡，而实测的建筑总面积为12448.43㎡，其中产权面积仅为11005.03㎡，地下1030㎡，不计入产权面积413.40㎡；   3、二号楼地下、一层、2-6层设计平面图。   证明：（1）公共区域的设置及位置；（2）公共区域的分割与互通布局；（3）公共区域的对象和归属；   经审理查明，2010年11月27日，合阳合容电容器有限公司（以下简称合容公司）作为甲方，王朝公司作为乙方，双方签订《合容商业步行街（合容王朝小区）合作开发协议》约定：一、合容商业步行街项目占地面积30余亩，建筑面积72366.7平方米。东区：商业步行街，拟建一号、二号楼，其中一号楼12层，地下车库2882.66平方，1-2层商铺5765.36平方，3-12层22253.4平方；二号楼12层，底层-6层休闲中心7210平方米，7-12层住宅4974.48平方。二、1、甲方投资土地，负责依法依规办理该项目前期的地质勘探、项目选址、环境评估、立项备案、土地变更、图纸设计审查、规划许可证办理并承担相应费用（建设配套费）。2、乙方负责该工程项目除甲方负责投资项目外的全部投资和建设，包括抗震、消防、气象、人防审查、招投标、办理施工许可证、养老统筹、墙改、垃圾消纳、基化、建设施工、监理、质检委托、房屋预售许可证、房屋推广、销售及相应的费用；商品房部分的销售、过户手续以及相应的有关手续并承担费用。三、利益分配、            1、一号楼1至2层商铺及地下车库、二号楼地下室和1至6层房产归甲方所有。2、公共设施占用的房产归业主共同所有。3、其余商品房由乙方销售处置，并在销售利润中付给甲方900万元，根据合阳房市情况，涨幅比较大时，乙方应给甲方追加部分利润。乙方在住房销售中，给予甲方团购价格优惠不少于5%。四、在协议签订六个月内乙方支付甲方应得利润400万元，协议签订一年内付清剩余部分款项500万元。在合同签订后三日内（节假日顺延），乙方支付甲方合同保证金300万元。保证金到账合同正式生效。五、2、乙方按甲方图纸施工。双方可根据实际情况在原设计方案上做局部调整，但须征得对方书面同意后实施。调整后的建筑面积不得少于原设计建筑面积。如大于原设计面积，双方共同协商解决。合同另外还约定了其他事项。合同签订后，2011年1月被告支付原告300万元合同保证金，2012年10月20日合容公司与王朝公司签订土地证过户协议书，合容公司将其名下土地使用权证为合国用2012第0064号13692㎡和合国用2012第0065号7147㎡的两块土地过户到王朝公司名下。随后办理了土地使用权变更登记手续。   本院认为，合容公司与王朝公司于2010年11月27日签订的《合容商业步行街（合容王朝小区）合作开发协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，王朝公司具有房地产开发资质，该协议合法有效。协议约定了双方合作开发房地产的相关权利和义务，2011年6月13日，合容公司名称变更为九龙庄公司，故九龙庄公司具备本案原告诉讼主体资格。   本案双方当事人的主要争议焦点问题有四个：1、被告王朝公司是否尚拖欠原告售楼利润款623050元并应按照同期银行贷款利率的双倍支付该款自2011年11月28日至实际付款之日的利息？2、被告是否应向原告支付少得建筑面积606.28㎡补偿款1688926元？3、被告是否应向原告支付多建面积370.22㎡利益分配款503867元？4、被告是否应向原告支付二号楼实际建筑面积增加370.22㎡而对应的分配利润51384元？     关于第一个争议焦点问题。双方约定在协议签订一年内由被告支付原告售楼利润款900万元，依照（2015）渭中民一初字第00005号民事判决书及（2017）陕民终947号民事判决书查明的事实，王朝公司实际共下欠九龙庄公司售楼利润款3722737元，（2015）渭中民一初字第00005号民事案件中，原告主张被告给付售楼利润款3099687元及自2011年11月28日起至实际付款之日的双倍利息，法院依法支持了上述请求。现原告要求被告支付下剩的623050元售楼利润款及自2011年11月28日起至实际付款之日的双倍利息，其请求合理合法，依法应予支持。   关于被告王朝公司是否应向原告支付少得建筑面积606.28㎡补偿款1688926元的问题。双方约定二号楼地下室和1-6层房产归九龙庄公司所有。经查，二号楼地下室和1-6层房产约定建筑面积为7210㎡，九龙庄公司实际分配的建筑面积6603.72㎡,比约定应得建筑面积减少606.28㎡，依据协议约定，“双方在原设计方案上做局部调整。但须征得对方书面同意后实施。调整后的建设面积不得少于原设计建筑面积”。按照上述约定，九龙庄公司实际分配的建筑面积少于协议约定的建筑面积，王朝公司应赔偿九龙庄公司差额部分的损失，经计算该部分损失为：606.28㎡×2785.72元/元=1688926元。   关于二号楼多建面积如何处理的问题。虽然协议约定：如大于原设计面积，双方共同协商。但因双方就此部分的利益分配无法达成协议，故在双方无法达成一致意见的情况下，应依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条：“房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。没有约定投资比例的，按照约定的利润比例确定。”规定进行分配，本案中，因双方在协议中仅约定甲方投资案涉土地，乙方投资案涉建设所需资金，而案涉土地的价值及乙方的投资金额目前均不确定，故按投资比例无法确定。又因双方在协议中有关利润比例约定仅约定：“1、一号楼1-2层商铺及地下车库、二号楼地下室和1-6层房产归甲方所有；2、公共设施占用的房产归业主共同所有；3、其余商品房，由乙方销售处置，并在销售利润中付给甲方900万元；4、根据合阳房市情况，涨幅比较大时，乙方给甲方追加部分利润；5、乙方在住房销售中，给予甲方团购价格优惠不少于5%。”据此，也无法确定双方约定的利润分配比例。在此情形下，对于2号楼超建面积部分，只能依据协议确定各自在二号楼中应分配的面积所占比例分配超建面积部分。经计算，1、九龙庄公司应分得超建面积价值为：370.22㎡×(7210㎡÷12184.48㎡)×2300元/㎡=503867元。   关于被告是否应向原告支付二号楼实际建筑面积增加370.22㎡合计利润分配款51384元的问题。                                        双方《合作开发协议》约定“调整后的建设面积不得少于原设计建筑面积。如大于原设计面积，双方共同协商解决。”，现调整后的建设面积大于原设计面积，双方对增加部分利润分配无法协议一致，故原告请求分配增加面积部分的利润分配款没有合同依据，不予支持。   审理中，被告陕西王朝房地产开发有限公司提出反诉，但未交纳反诉费用，本院已依法按被告自动撤回反诉处理。   综上所述，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：   一、被告陕西王朝房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告陕西九龙庄置业有限公司售楼利润款623050元及利息（利息按照中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率的双倍从2011年11月28日起算至实际付款之日）；   二、被告陕西王朝房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付XX庄XX号楼少得建筑面积606.28㎡补偿款1688926元；   三、被告陕西王朝房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付XX庄XX号楼多建面积370.22㎡利益分配款503867元；   四、驳回原告陕西九龙庄置业有限公司其他诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费29738元，减半收取14869元，由原告陕西九龙庄置业有限公司负担267元，被告陕西王朝房地产开发有限公司负担14602元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。                             审判员  王建军                        二〇一九年十一月二十一日                               书 记 员 刘甜甜      1