江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏02民终3718号上诉人（原审被告）：无锡荣正健康管理服务有限公司，住所地无锡市滨湖区建筑西路599号B幢820。法定代表人：朱荣正，该公司总经理。委托诉讼代理人：卞进峰、伊李鹏娜，江苏居和信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏南轩家政服务有限公司，住所地无锡市锡沪路360-5B527室。法定代表人：唐连富，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵友，江苏锡惠律师事务所律师。上诉人无锡荣正健康管理服务有限公司（以下简称荣正公司）因与被上诉人江苏南轩家政服务有限公司（以下简称南轩公司）居间合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2019)苏0211民初2058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。荣正公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回要求其支付居间费用的诉讼请求。其是通过公开竞价的方式取得涉案房产的承租权，房屋年租金远高于看房时南轩公司提供的250万元，《中介看房协议》在其竞价选任时已经客观履行不能而自动终止，且南轩公司并未按照协议约定提供相应的居间服务。根据《中介看房协议》第六条，南轩公司应当向其提供免费看房服务，应当协助其与房屋产权人或代理人签订出售或出租合同，办理房屋产权转移或出租手续。事实上，南轩公司仅提供了看房服务，现南轩公司基于提供了看房服务就要求支付居间费用，显然与协议约定不符。其最终是通过拍卖程序取得涉案房产承租权，南轩公司未起到居间和促成作用，根据合同法第四百二十七条的规定，不得要求支付居间费用。南轩公司辩称，1.公开议价、招标竞价包含在合同约定中。其仅需提供房产信息及咨询服务即完成合同义务。荣正公司通过公开竞价方式签订租赁合同也属于合同约定的居间成功。2.本案招标竞价与法定招投标有本质区别，招标竞价并未改变居间合同性质，竞价出租与自行协商价款出租对居间服务没有实质性影响。3.一审判决的居间报酬金额合理。房屋土地租赁中介服务费约定以1个月租金作为居间报酬是普遍交易习惯，一审判决支持1个月租金作为居间费，符合交易惯例。综上，请求维持原判。南轩公司向一审法院起诉请求：判令荣正公司支付居间服务费260833元、支付违约金208333元、承担律师费45000元、承担本案的诉讼费和保全费。一审法院认定事实：荣正公司欲在无锡租赁房屋，南轩公司法定代表人唐连富与荣正公司法定代表人朱荣正经介绍互相加了微信，二人联系后，于2018年9月22日由唐连富带领朱荣正考察待租房屋情况。当天二人先考察了明慈医院的待租房屋，朱荣正表示该房屋不适合，后来唐连富即带领朱荣正考察本市滨湖区房屋，赶往环湖路58号房屋之前，唐连富表示看房需要签协议，故二人签订了《中介看房协议》1份。双方约定：南轩公司为荣正公司提供房产信息3套，分别为环湖路58号房屋意向租金250万每年、明慈医院内房屋2元每天每平方米、新光路307号房屋300万每年或8500万卖价。南轩公司提供上述房产供荣正公司选择，同时提供相关房地产咨询等中介服务。通过南轩公司提供中介服务后，荣正公司与上述房产的产权人签订合同即视为南轩公司完成中介、咨询服务的责任。荣正公司选中南轩公司提供的房源并成交应立即支付南轩公司房产实际成交价格的1个月房租作为中介佣金费用。荣正公司自看房6个月内无任何理由不通过南轩公司，自己或通过第三方而与南轩公司提供的房屋业主达成交易，购买或者租赁成交该房屋，视为本次交易成功，荣正公司构成违约并承担法律责任。荣正公司应该按照房屋在本协议中的登记价格3倍支付中介费用给南轩公司。本协议房屋登记价格与交易价格不一致时，应以本协议登记价格为支付佣金的依据，荣正公司并承担相应的诉讼费、公证费、律师费等。上述协议签订后，唐连富带领朱荣正至本市滨湖区看房，因上述房屋系本市滨湖区荣巷街道荣巷社区居民委员会所有，故看房后，唐连富还组织社区工作人员至荣正公司考察荣正公司的基本情况和履约能力。因上述期间还有两家单位亦看中环湖路58号房屋并与荣巷社区前期进行了接洽，故唐连富还在2018年10中旬带领朱荣正考察了新光路的房屋。因环湖路58号房屋需要公开招租，故荣巷社区将该房产挂至滨湖区农村产权交易中心公开交易，包括荣正公司在内的3家单位参与竞标。2018年11月30日，荣正公司中标，成交价为每年313万元，即每月260833元。以上事实，有看房协议、公示结果、公证书和当事人陈述在卷佐证。原审法院认为：南轩公司与荣正公司签订的中介协议经双方当事人签字盖章，已经成立且合法有效，双方应按协议各自履行权利义务。荣正公司在南轩公司的介绍下选中了环湖路58号的房屋并最终实际承租，应依约支付中介费用。对于租赁房屋按照竞标的方式取得，系荣正公司与房屋所有权人确认的合同订立方式，该取得方式无论是竞价取得还是直接签订租赁协议系房屋租赁双方之间的交易方式，对于提供中介的南轩公司而言，其已经按约提供了房产信息和咨询服务，并实际带领双方进行了交流考察，中介义务已经履行完毕，租赁双方对于交易价格和签约方式的约定不是荣正公司拒付中介费用的理由。故荣正公司应依约按照实际成交价格的1个月租金支付中介费260833元。双方约定“荣正公司自看房6个月内无任何理由不通过南轩公司……租赁成交该房屋……荣正公司构成违约并承担法律责任。荣正公司应该按照房屋在本协议中的登记价格3倍支付中介费用给南轩公司。本协议房屋登记价格与交易价格不一致时，应以本协议登记价格为支付佣金的依据，荣正公司并承担相应的诉讼费、公证费、律师费等。”该条款设定的目的是防止荣正公司跳过中介方直接和房产所有人进行交易，并设定了相应的违约责任，但本案中荣正公司按照房屋所有权人的要求，通过产权交易中心竞价后缔结了租赁协议，故荣正公司无需承担该条款项下的违约责任。关于律师费，双方仅约定跳单的情况下相关费用的承担方式，同上所述，未产生跳单的情况下南轩公司对律师费无需承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零六条、第一百一十四条之规定，该院判决：一、荣正公司于判决发生法律效力之日起10日内支付南轩公司服务费260833元。二、驳回南轩公司其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8942元，由荣正公司负担5212元，南轩公司承担3730元。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。二审另查明，2018年11月21日，滨湖区农村产权交易中心在无锡市滨湖区公共资源交易中心网站公布了关于环湖路58号出租交易公告，公告中注明，涉案房屋年租金底价为250万元。本案的争议焦点为：荣正公司取得本市环湖路58号房屋承租权是否是南轩公司居间促成。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。南轩公司向荣正公司提供了涉案房产的待出租信息及相关咨询服务，并带领荣正公司与涉案房屋产权人进行了相互之间的交流考察，按照双方签订的《中介看房协议》的约定，南轩公司提供中介咨询服务后，荣正公司与上述房产的产权人签订合同，包含意向合同，即视为南轩公司完成中介、咨询服务。现荣正公司已经实际承租了涉案房屋，说明南轩公司的中介义务已经履行完毕。虽然，涉案房屋产权人通过竞价的方式最终确定荣正公司为承租人，但这并不影响南轩公司作为居间人已经完成了向荣正公司进行介绍及提供订立合同的机会。至于荣正公司上诉提到的竞价的房屋租金远高于《中介看房协议》中约定的年租金250万元的问题，因房屋租金的具体数额，本来就应当由荣正公司与涉案房屋产权人进行协商确定，《中介看房协议》中提供的意向租金，仅是居间人提供的参考信息，产权人以竞价方式还是协商方式确定租金，与居间人无关。另外，涉案房屋产权人在与荣正公司接触之后发布的招标信息，受发布时间、地点、方式的制约，并非众所周知。荣正公司能按照招标信息参与竞价，也完全得益于南轩公司之前提供的信息。因此，荣正公司取得本市环湖路58号房屋承租权，应当认定是南轩公司居间促成。综上，对荣正公司上诉提出其最终是通过拍卖程序取得涉案房产承租权，南轩公司未起到居间和促成作用，不应要求支付居间费用的上诉请求，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5213元，由荣正公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋馨叶审判员  胡 伟审判员  王俊梅二〇一九年十一月六日书记员  吴 君