山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1502民初8339号原告：董清坤，男，1970年8月28日出生，汉族，无业，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：郭延宽，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏强，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。被告：聊城商务港有限公司，住所地聊城市东昌西路21号。法定代表人：吴建军，总经理。委托诉讼代理人：白云明，山东光岳律师事务所律师。原告董清坤与被告聊城商务港有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告董清坤及其委托诉讼代理人郭延宽、苏强，被告的委托诉讼代理人白云明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董清坤向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告租金、装修损失等共计399885元。庭审中，原告变更诉求为要求被告退还租金及物业费72500元，分割经营损失168333元、装修损失178685元，共计419518元。事实与理由：2008年12月18日，原、被告双方签订聊城商务港地下一层的租赁协议，约定自2009年2月15日至2019年2月15日租赁给原告经营餐饮、健身、娱乐，租期10年。第一年租金12万元，第二、三年租金每年递增5000元，从第四年起每年递增1万元。每年租金支付时间为第一年租金自本合同签订之日一次性付清；从第二年起每年租金提前一个月一次性预付。原告于2012年2月向被告支付租金14万元。2012年9月4日，聊城市城市管理行政执法局向被告下达《关于限期恢复地下停车场使用的通知》，认为国际商务港一层应为地下停车场，被用作商业使用，要求被告于2012年9月15日之前清理完毕，恢复原规划用途。2012年9月11日，聊城市城市管理行政执法局向被告下达聊城执责改字【2012】第11号责令改正通知书。无柰，原告于2012年9月撤出该租赁的房屋。原告认为，被告的行为给原告造成租赁费及装修损失，原告多次找被告协商未果。现依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。聊城商务港有限公司辩称，一、被答辩人的起诉早已超过法定诉讼时效期间。答辩人与被答辩人于2008年12月18日签订《房屋租赁协议》，被答辩人诉状中自称已于2012年9月撤出租赁房屋。自搬出之日至被答辩人于2018年11月向法院起诉主张租金及装修损失，早已超过法定2年的诉讼时效期间。二、改变停车场用途的是被答辩人而不是答辩人。1.涉案停车场所属商务港大楼在2006年6月竣式交付使用后，由于地域限制及设计原因，该地下停车场的出入口被设计在大楼的背面，且是在聊大小区内，出入使用还需靠机械升降才能使用。故无人愿意将车辆停放在地下，至2008年12月份，地下停车场确实未停放过车辆，一直闲置。答辩人也没有改变过地下停车场的用途。一直处于闲置状态。2.自商务港大楼使用后，被答辩人一直在商务港大楼租房办公，对商务港地下停车场的情况十分熟悉，正是因为被答辩人发现地下停车场长期处于闲置状态，自认为找到了商机，才主动找到答辩人要求租赁地下停车场，用于餐饮健身娱乐场所。被答辩人对于改变停车场用途是知情的。三、被答辩人违反了合同约定，答辩人已经解除了与被答辩人之间的《房屋租赁合同》。双方签订的《房屋租赁合同》第18条明确约定：答辩人不允许被答辩人一方私自转租房屋。但是，因在答辩人不知情的情况下，被答辩人私自转租给他人使用，答辩人已在2013年7月2日向被答辩人发出解除《房屋租赁合同》的通知，依法解除了上述《房屋租赁合同》。综上，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：一、原被告于2008年12月18日签订的房屋租赁合同复印件一份，拟证明：1.被告将坐落于聊城市东昌西路12号国际商务港-1楼租赁给原告使用，租期十年，自2009年2月15日至2019年2月15日。第一年租金12万元，从第二年起每年递增5000元，从第四年起每年递增10000元。原告每年向被告支付物业费5000元；用途为餐饮、健身、娱乐。另证明原告的诉求没有超过诉讼时效，该合同约定的期限为2009年2月15日至2019年2月15日止，该合同至今未解除，双方也未进行结算，诉讼时效应当从2019年2月15日计算。二、聊城市百货公司分别于2012年1月20日、2012年2月1日出具的收据两份，拟证明原告向被告交纳涉案房屋2012年度的租金14万元，物业费5000元。三、聊城市城市管理行政执法局于2012年9月份向聊城市百货公司出具的《关于限期恢复地下停车场使用的通知》、向被告出具的《责令改正通知书》复印件各一份，拟证明被告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告使用，违反《中华人民共和国城乡规划法》的强制性规定，聊城市城市管理行政执法局要求立即停止使用，且务必于2012年9月15日前清理完毕。四、施工协议书一份，拟证明原告承租后经被告同意对涉案房屋进行的装修，并交纳施工保证金2200元，装修管理费2800元。五、聊城市东昌府区人民法院（2016）鲁1502民初707号民事判决书一份，拟证明：1.被告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告使用，违反《中华人民共和国城乡规划法》的强制性规定，涉案房屋租赁合同已被法院认定无效，过错全部属于出租方。被告应退还原告2012年8月份之后的租金7万元，物业费2500元，并赔偿原告因合同无法履行所造成的全部经济损失。2.原告将涉案部分房屋分割给王飞、李鹤鸣、高宁经营后，由于被告违法出租，造成原告向王飞、李鹤鸣、高宁赔偿押金、租金、装修损失等共计153333元，被告应赔偿原告该部分装修损失103333元。六、原告与曹红星、董超群、王飞等签订的《国际商务港地下租赁协议》三份，曹红星、南庆友、董超群、杨庆全等出具的证明条四份，拟证明原告将涉案部分房屋分割给曹红星、南庆友、董超群、杨庆全等经营，由于被告违法出租被政府强令终止后，造成原告分别向曹红星、南庆友、董超群、杨庆全等赔偿违约损失2万元、2万元、1万元、1.5万元；被告应赔偿原告该部分违约损失6.5万元。七、原告与张文生于2009年1月签订的《国际商务港地下餐厅装饰装修工程施工协议》一份、2009年2月签订的《国际商务港地下餐厅装饰装修工程施工合同》四份、收到条一份，拟证明原告从被告租赁涉案房屋后，将部分装饰装修承包给张文生，分别支付张文生楼梯门拆装工程费13000元、格栅吊顶工程费13800元、地板砖铺装工程费65000元、顶部装饰工程费10800元、隔断、换门包口工程费7300元，共计109900元，被告应赔偿原告该部分装修损失109900元。八、原告与张玉泉在2009年1月签订的《国际商务港地下餐厅装饰装修工程施工工合同》、安装工程预（结）算书、张玉泉出具的收到条及聊城向阳餐饮有限公司营业执照各一份，拟证明原告从被告租赁涉案房屋后，将水、电、排风、卫生间等工程以包工包料方式承包给张玉泉，支付张玉泉工程款共计16.5万元，被告应赔偿原告该部分装修损失16.5万元。九、谈话录音光盘一份，拟证明被告法定代表人吴建军曾向原告介绍过分割经营的客户，说明被告同意原告对涉案房屋进行分割经营。被告对上述证据发表以下质证意见：对证据一的真实性无异议，但对证明问题有异议，该合同第十八条明确约定被告不允许私自转租，故原告存在私自转租的违约行为；被告曾于2013年7月2日向原告发出解除租赁合同的通知，根据合同法规定，解除通知到达原告时即生效，该解除合同的原件在（2015）聊民一终字第895号案件中，合同在2013年7月即正式解除，原告诉求已超过诉讼时效。对证据二无异议。对证据三真实性无异议，但该通知不能证明过错完全属于被告，原告也有过错。对证据四甲方并不是被告单位，而是个物业管理公司，也不能证明原告装修经原告同意，不能证明其要证明的问题。对证据五，被告没有收到该证据中的判决书，如发给被告，被告也会提出上诉，该判决书对被告没有必然的法律效力，该判决书并没有认定原被告之间的房屋租赁合同无效，不能证明原告没有过错。因原被告签订的租赁合同明确约定原告不能转租，转租无效，因转租产生的损失与被告无关，该损失也与被告不属于同一法律关系，不应当赔偿。对证据六同证据五质证意见。对证据七、八真实性不予认可，从字迹、书写时间及金额等方面都不予认可；对证据九是否是吴建军的谈话录音经询问后再做答复，如果谈话录音为真，证明被告已向原告下达解除通知，说明按照协议来处理问题。对原告的计算依据中应当退回的租金，被告同意退回，具体数额依据合同计算。对于赔偿第三方的损失被告不应当承担，因为被告与第三方损失没有合同关系，被告也在合同中没有允许原告转租，根据合同约定，被告不应当承担该项损失。对直接装修损失被告已经在2013年7月2日向原告邮寄了解除合同的通知，被告认为自2013年合同已解除，之后的装修损失不应当计算。装修损失的真实性同之前的质证意见。自2012年9月4日聊城市城市管理行政执法局下达《关于限期恢复地下停车场使用的通知》至2017年8月7日谈话录音制作，已经过了5年半的时间，已经超出了法定的诉讼时效期间，即便是谈话录音存在，也不能恢复诉讼时效期间。且录音中吴建军也并没有答应给付原告损失，也不应作为重新计算诉讼时效的依据。被告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：一、聊城恒智达企业策划有限公司缴纳房租的凭证（该公司法人是原告）、聊城恒智达企业信息表各一份，拟证明原告自2007年开始就租赁了商务港的办公室，其对商务港地下停车场的情况十分熟悉，当时原告主动找被告要求租赁地下停车场，用于餐饮、健身娱乐，原告对其用途是知情的。二、（2015）聊民一终字第895号民事裁定书、民事上诉状各一份，拟证明2013年7月2日被告向原告发出解除租赁合同的通知，该案卷宗有记录。原告对上述证据发表以下质证意见：对证据一营业执照与本案无关联性，本案租赁合同主体是董清坤与聊城商务港有限公司，不是恒智达公司，被告提交的以上证据不能证明原告对租赁房屋的情况熟悉，更不能证明原告对被告改变房屋用途知情。原告没有收到解除通知，且涉案合同被强令终止时间是2012年8月，上诉状时间为2015年8月，远超出最高院关于租赁合同司法解释第16条规定的6个月的处置期间。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2008年12月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的坐落于聊城昌西路12号国际商务港-1楼（地下层）；租赁期限十年，自2009年2月15日至2019年2月15日；租金：第一年租金120000元，从第二年起，第二、三年租金每年递增5000元，从第四年起，每年租金递增10000元；租金支付方式为一次性预付全年租金，第一年租金自本合同签订之日一次性付清，从第二年度起每年租金提前一个月一次性预付；原告每年向被告支付物业管理费5000元，支付方式与期限按照租金一并支付；租赁房屋的用途是餐饮、健身、娱乐；因租赁房屋需增设通道、给排水、通风、防水等设施，被告负责协调督促各方面协同工作，原告根据双方议定的方案进行装修改造，原告承担所有装修改造费用；被告不允许原告私自转租租赁房屋；有下列情形之一，被告有权解除本合同：……3.未经被告同意，原告擅自改变出租房屋的用途和经营范围的；4.未经被告书面同意，原告将出租房屋进行规模装修的；……。合同签订后，原、被告双方均按照约定履行合同义务。2009年初，原告对承租的地下停车场进行了装修、改造，包括楼梯门拆装、格栅吊顶、地板砖铺装、顶部装饰、隔断、换门包口，并对地下停车场给予排水、通风、电气、排风以及卫生间的基建等工程建设，原告共支出上述费用共计274900元。之后，原告将其承租的地下停车场又分割转租给多人。2012年9月4日聊城市城市管理行政执法局向聊城商务港公司下达《关于限期恢复地下停车场使用的通知》，认为国际商务港地下一层为地下停车场，被用作商业使用，要求该公司于2012年9月15日之前清理完毕，恢复原规划用途。2012年9月11日聊城市城市管理行政执法局向商务港下达了聊城执责改字【2012】第11号责令改正通知书，“经查你单位于2008年9月2日在商务港地下停车场进行商铺建设的行为，违反了《中华人民共和国城市规划法》第四十条的规定，现责令你单位2012年9月15日内予以改正，逾期不改的本机关将依法处罚”。原告于2012年9月初撤出涉案房屋。另查明，原告于2012年1月20日交纳租金140000元，于2012年2月1日交纳物业费5000元。本院认为，一、关于原告与被告签订的房屋租赁合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定：“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告与被告签订的房屋租赁合同违反城市规划法的强制性规定，涉案租赁合同无效。基于合同无效,因该合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告将不符合使用条件的房屋出租给原告，导致合同无效，应返还因该合同取得的财产，赔偿原告的损失。二、关于如何认定被告应返还的财产及承担的损失等问题。关于租金和物业费，虽然原、被告双方签订的合同无效，但原告仍应当向被告支付房屋占有使用费，原告已向被告交纳了2012年全年的租金140000元和物业费5000元。原告在2012年9月份已无法继续占有、使用涉案房屋，扣除上述2012年2月15日至8月底期间的房屋占有使用费75835元和物业费2704元后，被告应返还房屋占有使用费64165元和物业费2296元。关于装修损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”根据原告提交的证据，可以证实原告为经营进行了装修、改造，支出装修费用共计274900元，经审查，原告该部分装修系已形成附合的装修。参考附合的装饰装修物价值在租赁期限内使用完毕，承租人不能再请求出租人给予补偿的规定，本院认为确定原告装修的损失根据双方签订的合同期限，将装修费用平分，计算未使用期间的费用较为公平，原告的装修损失为176330元[274900元÷120个月×77个月（未使用的期限）]，原、被告对涉案的国际商务港地下一层被规划为地下停车场均知情，却共同协商将该地下一层改造为商用房屋，因此双方应当各自承担50%的过错责任。考虑到双方的过错责任，被告应当赔偿原告装修损失88165元（176330元÷2）。关于分割经营损失，原告称在撤出涉案房屋时，对其向分割承包的承租人所赔偿的损失，因原、被告双方合同约定被告不允许原告私自转租涉案房屋，且原告提交的证据不足以证明被告认可该转租行为，故原告主张该项损失的诉求，本院依法不予支持。三、原告的诉求是否超过诉讼时效的问题。被告辩称原告的诉求已超过诉讼时效，但在原告提交的录音中，有被告法定代表人吴建军表示同意返还原告未使用房屋期间的租金，对于损失，让原告找庄经理协商等内容，该意思表示是在诉讼时效期间届满后作出的，且该录音的制作是在2017年，因此诉讼时效应当自2017年重新计算，原告的诉求未超过诉讼时效，被告的辩称理由不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《中华人民共和国城市规划法》第四十条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条、第一百九十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、被告聊城商务港有限公司于本判决生效后十日内退还原告董清坤房屋占有使用费64165元，物业费2296元，共计66461元。二、被告聊城商务港有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告董清坤装修损失88165元。三、驳回原告董清坤其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7593元，由原告董清坤负担4200元，由被告负担3393元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  张 焱人民陪审员  迟张青人民陪审员  薛 军二〇一九年十一月五日书 记 员  王佳璇