四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初9506号 原告：白翔，男，1964年1月18日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：宋杨，女，1965年5月14日出生，汉族，系白翔配偶，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：李颜腾，四川建投律师事务所律师。 被告：赵红旗，男，1973年12月21日出生，汉族，住河南省商水县。 委托诉讼代理人：肖兰，四川顶泰律师事务所律师。 原告白翔与被告赵红旗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白翔的委托诉讼代理人宋杨、李颜腾，被告赵红旗的委托诉讼代理人肖兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白翔向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除白翔、赵红旗之间签订的《房屋租赁协议》；2.判令赵红旗腾退、返还租赁房屋；3.判令赵红旗恢复被改变房屋的结构和用途（暂估50000元起）；4.判令赵红旗支付使用承租房屋产生的水、电和燃气、物业管理费用（计算至赵红旗返还所占用房屋之日）；5.判令赵红旗承担本案诉讼费用及其他相关费用。庭审中，白翔增加诉讼请求为6.赵红旗支付白翔已赔偿给楼下302业主维修费用1800元；7.判令赵红旗支付白翔违约金51600元（即一年租金）。事实与理由：2019年4月14日，白翔、赵红旗签订房屋租赁协议，约定赵红旗租赁白翔位于成都市高新区天华路X号X栋X单元X号房屋使用，租期5年，即从2019年5月10日至2024年7月9日止。支付租金方式为季度支付。在第四条第二款约定：承租方使用该房地产时，不得储存任何违禁品，不得从事任何违法活动，未经出租方书面同意，不得改变房屋结构和用途，不得部分或全部转租给他人。有前述行为之一的，出租方有权立即单方解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任。第十一条第六款约定，承租方要遵守法律规定，不得从事任何违法违规事宜。合同签订后，白翔将房屋及相应设施用具交付赵红旗。赵红旗接收房屋后，对房屋进行改造及装修并私自在客厅、卧室等没有防水设施的地方新搭建六个卫生间，同时将原来的四个房间改造为七个房间。2019年6月19日，成都高新技术产业开发区公园城市建设局经现场查验发出《成都高新区住宅室内装饰装修活动违规行为整改通知书》，要求停止违规行为。上述情况发生后，白翔多次与赵红旗协商未果。 赵红旗辩称，白翔诉讼请求缺乏事实依据，不应当得到支持。赵红旗未私自改变房屋结构，未给白翔造成损失。根据双方签订的《房屋租赁协议》第十一条备注条款约定，赵红旗通过隔断方式变更房屋结构的行为白翔事前明确知道并同意。且赵红旗将原来的4个房间隔为7隔房间，并未超过8间。赵红旗已经完成整改，白翔主张解除租赁协议缺乏事实依据和好法律依据。赵红旗未在房屋内储存任何违禁品，未私自改变房屋结构和用途，未从事任何违法活动。赵红旗的行为不属于违法行为，不应盲目扩大白翔解除租赁协议的权利。赵红旗已在案涉房屋花费装修费近10万元，解除合同将造成赵红旗巨大经济损失，也违背合同法原则。本案中，赵红旗并未违约行为，也无白翔所称暴力施工情况，赵红旗在整改后合理装修符合法律规定。2019年8月末，装修大体完成，已不再漏水。相关部门下发调查通知，也只是对之前装修行为的调查进行反馈。赵红旗已无任何违约行为，白翔无权解除合同。白翔提交的证据不能证明刘某系案涉房屋楼下302号房主，也不能证明该1800元为赔付维修费。即便是维修费，也应当赔付给302号房主。 本院经审理认定事实如下：2019年4月14日，白翔作为出租方与作为承租方的赵红旗签订《房屋租赁协议》，约定白翔将位于成都市高新区天华路299号2栋2单元4层2号案涉房屋出租给赵红旗，租期自2019年5月10日至2024年7月9日。协议中，双方就租金、租赁期间管理费用等进行了约定。其中，协议第四条承租方义务第二项约定：“承租方使用该房地产时，不得储存任何违禁品，不得从事任何违法活动，未经出租方书面同意，不得改变房屋结构和用途，不得部分或全部转租给他人。有前述行为之一的，出租方有权立即单方解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任。”此外，协议第十一条备注中有“承租方要遵守法律规定，不得从事任何违法违规事宜，一有发生情况与出租方无关。卧室不得超过8间，且不能搬上下床”等记载。协议签订后，白翔将案涉房屋交付赵红旗。之后，赵红旗对案涉房屋进行装修施工。2019年6月19日，成都高新技术产业开发区公园城市建设局向案涉房屋业主发出《成都高新区住宅室内装饰装修活动违规行为整改通知书》，就案涉房屋将客厅、卧室没有防水要求的房间改造为卫生间的行为要求立即停止违规行为并恢复原状。2019年6月26日，白翔向赵红旗发出《关于收回租赁房屋的通知》，告知其收回房屋并要求撤除违规搭建恢复原状。2019年8月26日，成都高新技术产业开发区生态环境和城市管理局向案涉房屋业主发出《调查通知书》，对案设房屋涉嫌未取得相关审批手续擅自违规装修进行调查。 另查明：2019年11月1日，白翔通过建设银行向案外人刘晋川转账1800元。转账账单载明“漏水楼下修复吊顶费用”。 上述事实有白翔提交的《房屋租赁协议》、《成都高新区住宅室内装饰装修活动违规行为整改通知书》、《调查通知书》、转账凭证等以及当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，双方当事人在本案中的争议焦点为：1.白翔、赵红旗签订的《房屋租赁协议》是否应当解除；2.赵红旗是否应当腾退、返还案涉房屋；3.赵红旗是否应当恢复案涉房屋的结构和用途；4.赵红旗是否应当支付白翔使用承租房屋产生的水、电和燃气、物业管理费用（计算至赵红旗返还所占用房屋之日）；5.赵红旗是否应当支付白翔赔偿其他业主维修费用1800元；6.赵红旗是否应当支付白翔违约金51600元。对此，本院做如下评述： 关于案涉《房屋租赁协议》是否应当解除的问题。本案中，白翔、赵红旗签订的《房屋租赁协议》不违反法律、行政法规禁止性规定，属合法有效。双方不仅应当按照《房屋租赁协议》履行各自义务，该协议也应作为确定双方权利义务的依据。因此，认定案涉协议是否应当解除，重在考量白翔要求解除案涉协议是否具有法律依据、合同依据和事实依据。从法律依据看，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”也即，根据法律规定，当事人可以在合同中约定解除合同条件。从合同依据看，案涉协议第四条关于承租方义务第二项明确将未经出租方书面同意而改变房屋结构和用途及部分或全部转租给他人作为出租方单方解除合同的条件。且协议中的该约定并不违反《中华人民共和国民法总则》第六条所确立的公平原则。从事实依据看，成都高新技术开产开发区公园城市建设局作出的《成都高新区住宅室内装饰装修活动违规行为整改通知书》，足以证明赵红旗存在违反《住宅室内装修管理办法》规定，违规将客厅、卧室改造为卫生间灯改变房屋结构的行为。该《成都高新区住宅室内装饰装修活动违规行为整改通知书》载明的内容与白翔向本院提交的照片及当庭陈述相互印证。而赵红旗关于对房屋进行了整改，涉及的卫生间全部拆除的陈述本身也证实其曾经对房屋进行改造的事实。至于是否已经按照相关部门要求进行了整改、恢复，则为赵红旗存在违约、违规装修行为后，按照合同约定、法律及法规规定所本应承担的义务。综上，白翔要求解除与赵红旗签订的《房屋租赁协议》的主张具有事实依据、法律依据和合同依据，本院予以采纳。因仅具有未经出租方书面同意改变案涉房屋结构即构成白翔单方解除合同条件，故赵红旗是否存在违法行为、是否未经白翔同意将案涉房屋转租他人已无评述必要。 关于赵红旗是否应当腾退、返还案涉房屋的问题。如上所述，案涉协议于2019年9月12日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条相关规定，赵红旗应当向白翔腾退、返还房屋。 关于赵红旗是否应当恢复案涉房屋结构的问题。根据查明事实，赵红旗存在违规对案涉房屋装修的行为。白翔要求其恢复房屋结构具有合同依据和法律依据。 关于赵红旗支付应当支付白翔使用承租房屋期间产生的水、电和燃气、物业管理费用的问题。白翔与赵红旗签订的《房屋租赁协议》第三条第三项对房屋租赁期间管理费、水电费等费用有明确约定，由承租方即赵红旗负担。故赵红旗应当支付白翔使用承租房屋期间产生的水、电和燃气、物业管理费用。 关于赵红旗是否应当支付白翔赔偿其他业主维修费用1800元的问题。赵红旗关于已经整改，案涉房屋已经不存在漏水的陈述足以证明其在装修期间因其装修行为导致房屋漏水的事实。根据白翔提交的转账记录等，能够证明白翔向他人支付因房屋漏水造成的费用1800元。故其要求赵红旗支付该费用的主张具有事实和法律依据，本院予以采纳。 关于赵红旗是否应当支付白翔违约金51600元的问题。根据查明事实，赵红旗存在违反双方约定在未经白翔书面同意对案涉房屋进行违规改造的事实。即赵红旗存在违约行为。白翔要求赵红旗承担违约责任具有事实依据。但根据双方签订的《房屋租赁协议》，对承租方存在上述违约行为，明确约定的违约责任为“出租房有权立即单方解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任”。协议除约定没收押金外，并未约定承租方支付违约金及违约金的标准。故白翔要求赵红旗支付违约金51600元的主张缺乏合同依据，本院不予采纳。 此外，诉讼中，赵红旗向本院提交申请，要求对案涉房屋完成整改情况及恢复原状情况进行鉴定。如上所述，赵红旗已经按照相关部门要求进行了整改、恢复，系其因违规改造房屋，按照合同约定、法律及法规规定所本应承担的义务。恢复房屋原状的事实不能否定其违约事实。因此，本院认为无鉴定必要，相反增加当事人诉讼成本，故对赵红旗上述申请不予准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告白翔与被告赵红旗于2019年4月14日签订的《房屋租赁协议》； 二、被告赵红旗于本判决生效之日起二十日内恢复位于成都市高新区天华路299号2栋2单元4层2号房屋结构； 三、被告赵红旗于本判决生效之日起二十日内腾退并向原告白翔返还位于成都市高新区天华路299号2栋2单元4层2号房屋； 四、被告赵红旗于本判决生效之日起二十日内向原告白翔支付承租成都市高新区天华路299号2栋2单元4层2号房屋期间水、电、燃气、物业管理费用（自承租之日起至实际返还房屋之日止）； 五、被告赵红旗于本判决生效之日起十五日内向原告白翔支付1800元； 六、驳回原告白翔的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2960元，由被告赵红旗负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  夏旭东 二〇一九年十一月十一日 书记员  陈代丽