陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民  事  判  决  书 （2019）陕01民初1630号原告（执行案外人）：李南，男，1985年7月4日出生，汉族，陕西省延安市富县钳二乡政府干部，住陕西省富县。委托诉讼代理人：张亚军，陕西益图律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海娜，陕西益图律师事务所律师。原告（执行案外人）：辛文静，女，1985年8月14日出生，汉族，中共陕西省富县县委宣传部干部，住陕西省富县。委托诉讼代理人：张亚军，陕西益图律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海娜，陕西益图律师事务所律师。被告（申请执行人）：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区。法定代表人：苟瑁，该公司总经理。委托诉讼代理人：何四为，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。第三人（被执行人）：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区。法定代表人：黄建强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。原告李南、辛文静与被告陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁建设工程公司）及第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李南及原告李南、辛文静共同委托诉讼代理人张亚军、刘海娜，被告敬瑁建设工程公司委托诉讼代理人南溪到庭参加诉讼；第三人世纪熙源房地产公司委托诉讼代理人李刚在本院第一次开庭审理时到庭参加诉讼，本院第二次开庭审理时，世纪熙源房地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李南、辛文静向本院提出诉讼请求：1.判决停止西安市中级人民法院（2018）陕01执704号之六执行裁定的执行，并解除对西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下2号楼12503室房产的查封；2.诉讼费由敬瑁建设工程公司负担。事实和理由：2011年8月20日,李南之父南金全与世纪熙源房地产公司签订《商品房买卖合同》,购买世纪熙源房地产公司开发建设的熙源·观澜天下第2幢1单元25层03号房屋，建筑面积96.8㎡,房屋总价555135元。签约当日，李南、辛文静向世纪熙源房地产公司支付房屋首期款175135元。2017年3月13日，世纪熙源房地产公司向李南、辛文静交房时，房屋面积变更为104.14㎡，核减违约金后房屋总价调整为556879元。2017年3月23日，李南、辛文静向世纪熙源房地产公司支付房款131744元,并支付大修基金15100.3元、天然气材料费用1650元。2017年9月8日，在西安市浐灞管委会牵头协调下，业主代表与世纪熙源房地产公司签订《自筹资金共管协议》，约定业主自筹资金只得用于西安市十里铺XX路与米秦北路十字东500米蒋家湾城中村改造项目“熙源·观澜天下”的后期建设及相关配套事项。同日，李南、辛文静向自筹资金专户转入3万元。2017年12月10日，李南、辛文静向自筹资金专户转入45000元。至此，李南、辛文静已向世纪熙源房地产公司支付购房款381879元（占总房款的68.79%）。2018年5月9日，李南、辛文静从法院查封房产的公告得知因敬瑁建设工程公司与世纪熙源房地产公司施工合同纠纷一案,法院查封了李南、辛文静购买的位于西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源•观澜天下2号楼12503室房屋。2018年11月，西安市中级人民法院再次查封该房屋。李南、辛文静以西安市中级人民法院（2018）陕01执704号之六执行裁定查封的房屋为其所有为由提出执行异议。2019年5月20日，西安市中级人民法院向李南、辛文静送达了(2019）陕01执异285号执行裁定，驳回李南、辛文静的执行异议申请。从以上事实可知，李南、辛文静按照购房合同约定履行了付款义务，非其个人原因未办理过户登记，李南、辛文静系涉案房屋所有人，享有足以排除强制执行的民事权利。被告敬瑁建设工程公司辩称，李南、辛文静提交了其与世纪熙源房地产公司签订的《商品房买卖合同》，但未提交证据证明涉案房屋已登记在其名下或者涉案房屋购买合同已在房屋管理部门备案登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第十六规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”自2017年4月11日西安市灞桥区人民法院保全查封涉案房屋至今，涉案房屋仍为被执行人世纪熙源房地产公司的财产。李南、辛文静主张观澜天下小区2-12503号房屋归其所有，与事实不符。李南、辛文静提供的《商品房买卖合同》记载，买受人分两次支付175135元、38万元，但李南、辛文静提供的收款收据显示世纪熙源房地产公司收到李南、辛文静房款3万元、45000元、175135元，该收款收据显示的付款金额与合同约定的付款内容不一致。李南、辛文静除上述收款收据外，无其他证据证明该房款行为的实际发生。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”李南、辛文静未实际入住，未证明其名下无其他住房，也未证明其已支付足额购房款。李南、辛文静未能证明其所购房屋与（2017）陕0111财保3号民事裁定、（2017）陕0111执保11号协助执行通知书及（2018）陕01执704号执行裁定查封的房屋系同一标的物。因此，西安市中级人民法院对涉案房屋的查封符合法律规定，李南、辛文静无充分证据证明其作为买受人的权利符合最高人民法院关于排除执行的规定，李南、辛文静要求解除对涉案房屋的查封，没有法律依据，应当予以驳回。第三人世纪熙源房地产公司述称，同意原告李南、辛文静的诉讼请求和事实、理由。经审理查明，申请人敬瑁建设工程公司与被申请人世纪熙源房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出西仲裁字（2017）第259号裁决：一、世纪熙源房地产公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁建设工程公司工程款33896967.37元（含已到期质保金1178710.12元），逾期按中国人民银行规定的贷款利率加倍承担迟延给付期间的利息；二、世纪熙源房地产公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁建设工程公司自2015年10月1日起至2017年4月7日的工程款利息7814180.96元（含质保金利息从2016年9月30日起至2017年4月7日止合计53100.08元）以及自2017年4月8日起至本裁决作出之日工程款利息（利息计算方式为：利率为中国人民银行同期贷款利率的四倍标准，2017年4月8日至2017年9月29日期间以33307612.31元为本金计算基数；2017年9月30日至本裁决作出之日以33896967.37元为本金计算基数）；三、仲裁费371764元，敬瑁建设工程公司已预交，由世纪熙源房地产公司负担252800元，敬瑁建设工程公司负担118964元，世纪熙源房地产公司负担部分在给付本裁决第一、二项款项时一并给付敬瑁建设工程公司；鉴定费44万元，世纪熙源房地产公司已预交35万元，敬瑁建设工程公司已预交9万元，双方按照此数额各自负担。该裁决已经发生法律效力，因世纪熙源房地产公司未履行法律文书确定的义务，敬瑁建设工程公司于2018年3月27日向本院申请执行，本院于2018年3月29日立案受理。执行过程中，本院于2018年11月26日作出（2018）陕01执704号之六执行裁定：一、查封被执行人世纪熙源房地产公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产(预售证号:201XXXX,房号分别为:2-11401、2-11403、2-11404、2-11405、2-11501、2-11502、2-11503、2-11504、2-11505、2-11506、2-11601、2-11602、2-11603、2-11606、2-11701、2-11703、2-11704、2-11705、2-11706、2-11801、2-11802、2-11803、2-11805、2-11901、2-11902、2-11903、2-11904、2-11905、2-11906、2-12001、2-12002、2-12003、2-12004、2-12005、2-12006、2-12102、2-12103、2-12105、2-12106、2-12201、2-12202、2-12203、2-12206、2-12301、2-12302、2-12303、2-12306、2-12401、2-12402、2-12403、2-12405、2-12406、2-12501、2-12502、2-12503、2-12505、2-12506、2-12601、2-12602、2-12604、2-12605、2-12606、2-12701、2-12702、2-12703、2-12704、2-12706、2-12801、2-12803、2-12804、2-12806、2-12901、2-12902、2-12903、2-12904、2-12905、2-12906);二、查封期限为三年,查封期间被执行人不得移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。2018年11月27日，本院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。李南、辛文静作为案外人向本院提出执行异议，主张本院查封的位于西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下2号楼12503室房产为其所有，请求解除查封。本院经审查认为，李南、辛文静未支付全部房款，在人民法院查封之前未合法占有该涉案房产，且涉案房产至今未办理过户登记手续，仍登记在被执行人世纪熙源房地产公司名下，故李南、辛文静主张涉案查封房产为其所有并排除执行的理由不能成立，依法不予支持,本院于2019年5月17日作出(2019）陕01执异285号执行裁定：“驳回案外人李南、辛文静的执行异议申请。”李南、辛文静不服上述执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。另查，西安市灞桥区人民法院依法于2017年3月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知书，查封了被执行人世纪熙源房地产公司位于西安市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产。本院于2018年5月9日依法公告查封上述77套房产。再查，在执行异议审查期间,本院通知李南、辛文静要进行现场勘查，但李南、辛文静因故未到场，故本院未能对涉案房屋现场勘查;经本院向李南、辛文静核实，二人称2017年3月13日，开发商向其出具一份收房说明，证明其已经办理完毕相关收房手续，涉案房屋未装修，也未入住。又查，2011年8月20日,李南之父南金全与世纪熙源房地产公司签订《商品房买卖合同》,约定购买世纪熙源房地产公司开发建设的熙源·观澜天下第2幢1单元25层03号房屋，建筑面积96.8㎡,房屋总价555135元，于2011年8月20日交纳首付房款30%即175135元，剩余房款38万元做银行按揭，交房期限为2013年12月31日之前。李南、辛文静提交的收款收据等显示，李南、辛文静于签约当日向世纪熙源房地产公司支付房屋首期款175135元，于2017年3月23日向世纪熙源房地产公司付款131744元，于2017年9月8日向世纪熙源房地产公司付款3万元，于2017年12月10日向世纪熙源房地产公司付款45000元，李南、辛文静共计向世纪熙源房地产公司支付购房款381879元。2017年3月13日，世纪熙源房地产公司与李南、辛文静办理了交房手续，房屋面积变更为104.14㎡，房屋总价调整为556879元。李南、辛文静系夫妻关系，李南、辛文静提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，李南、辛文静名下无其他住房。以上事实，有西安仲裁委员会西仲裁字（2017）第259号裁决书、本院（2018）陕01执704号之六执行裁定书、本院(2019）陕01执异285号执行裁定书、《商品房买卖合同》、收款收据及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案为李南、辛文静对本院作出的(2019）陕01执异285号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，李南、辛文静对本院查封的位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX号楼XX室房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据本案查明的事实可知，世纪熙源房地产公司是涉案项目的房地产开发企业，李南、辛文静与世纪熙源房地产公司在本院查封涉案房屋之前已签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为有效；李南、辛文静支付了超过68%的购房款；根据李南、辛文静提供的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，李南、辛文静名下无有效房产信息。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，李南、辛文静对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：不得执行位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX号楼XX室房屋。案件受理费100元，由陕西敬瑁建设工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审 判 长  姜  亦  君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○一九年十一月二十日  法 官 助 理    高  喜  平书 记 员   张  小  赛 1