浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终939号 上诉人（原审原告）：叶燕静，女，1965年2月26日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 上诉人（原审原告）：叶建军，男，1967年8月8日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：池锦刚，浙江青风律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：齐伟敏，男，1972年12月28日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 被上诉人（原审被告）：席晓平，女，1973年9月22日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：齐伟敏，系席晓平丈夫。 上诉人叶燕静、叶建军因与被上诉人齐伟敏、席晓平房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初2916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶燕静、叶建军上诉请求：撤销一审判决，依法改判。一、二审案件受理费均由齐伟敏、席晓平负担。事实与理由：1.上诉人从未与被上诉人约定可以通过双倍返还定金达到合同解除之目的。合同中约定的是甲方违约不卖房子，乙方有权取得双倍返还定金。2.赔偿损失的数额与合同签订的时间无关，与是否除了定金之外还有损失存在关联，原审认定短时间内违约并退还定金就可免除赔偿损失的责任没有法律依据。3.原审认定房屋征迁难以预见，进而认定无法以征迁获利为依据主张赔偿，没有事实依据。因为征迁相关信息已经明确，上诉人又提供了准确数额的征迁获利，被上诉人和原审又没提供其他评估依据，因此，从实体和程序上均应以上诉人主张的差价赔偿。4.原审对定金及违约事实认定错误，且适用法律错误，将定金规则与赔偿损失的规定理解为排斥或选择关系。一审仅适用合同法第一百一十五条规定，未适用买卖合同司法解释第二十八条的规定错误。 齐伟敏、席晓平答辩称，1.合同目的无法实现是原案二审终审确定的，因政府拆迁的客观原因所致，不因本案的起诉发生变动。上诉人利用房产中介的职业，家庭成员为建设部门工作人员的便利条件，隐瞒房产中介的身份，提前获取政府拆迁消息进行炒房，缔约之初双方的交易地位导致信息不对等。拆迁补偿款是国家为保障房屋所有权人或拆迁利益相关人员的居住利益而发放的补偿性质款项，不能成为上诉人主张损失的标准。本次交易属于国家政策变动，亦属于情势变更的范围，而不是被上诉人原因导致，作为房产中介对交易房产涉及拆迁标的灭失风险应有更深的理解。双方签订合同交付10万元定金，但上诉人未履行支付房产三证抵押款10万的合同条款，被上诉人在2017年4月18日明确告知不再履行合同，同时退还了定金，上诉人可另行购置其他房产，达到合同目的，被上诉人的行为未对上诉人造成损失。2.被上诉人难以预见房屋征迁的政策变动。在双方订立合同及较长的诉讼周期内，房屋涨跌及政策变动均无法合理预见，即便违约方应承担违约责任，但对其不能控制、未能预见的风险与损失亦应合理限制。从合同签订到明确告知上诉人不履行不到一个月的时间，此时点应为合同无法履行的确定时点。原案二审终审判决驳回上诉人的诉讼请求，也是使上诉人只能回到主张定金罚则、要求承担违约责任的原点。3.案涉合同由上诉人提供的三方合同，根据合同约定不会涉及到可得利益问题，买卖双方均可在房地产过户前终止合同实质性的履行，不买或不卖的违约仅限于定金罚则。据此，上诉人利用三方合同改为双方合同，合同理解应为：该合同调整本意是在房地产过户之前的合同双方关系，不卖房屋根据合同约定按定金罚则处理，没有所谓的可得利益的说法，合同明确约定被上诉人可以通过双倍返还定金的方式来达到解除合同目的。4.上诉人混淆买卖合同行为和物权间的界限。双方合同是否成立、生效并不涉及物权的变动。拆迁安置的利益归属房屋所有权人，即物权人。根据物权法第九条规定，本案的房屋拆迁安置补偿款归被上诉人。 叶燕静、叶建军向一审法院起诉请求：1.请求确认原、被告签订的房地产转让合同有效；2.判令被告赔偿因违约造成原告损失490181元及利息（利息按同期银行贷款利率自2017年11月23日开始计算至付清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月21日，原告叶燕静、叶建军与被告齐伟敏、席晓平签订《房地产转让合同》，约定：齐伟敏、席晓平将衢州市斗潭101幢3单元302室房产转让给叶燕静、叶建军，总价款780000元，2017年3月21日支付购房定金100000元，2017年4月18日前办理产权过户手续，到行政服务中心签字过户后付首付款680000元（含定金），余款在房产证出来后付清，并同时交房钥匙，交房时间最迟在2017年5月8日。若被告齐伟敏、席晓平违反合同，不予出卖，两被告必须双倍退还原告叶燕静、叶建军所付定金，在解除合同时赔偿。交易过程中，原告叶燕静、叶建军隐瞒了系房产中介从业人员的事实。2017年3月21日，两原告向两被告支付购房定金100000元，被告席晓平出具收条一份。后原告叶燕静、叶建军多次催促被告齐伟敏、席晓平办理产权过户登记手续，但两被告未予配合。2017年4月17日，两原告准备好银行本票并短信通知两被告次日办理过户手续。2017年4月18日，被告齐伟敏短信回复原告，明确表示不再履行合同；同日，两被告将购房定金100000元退还至原告叶燕静银行账户。两原告为此诉至法院要求两被告继续履行合同，诉讼中被告提起反诉，要求撤销双方签订的房地产转让合同，法院于2018年1月20日作出（2017）浙0802民初1669号民事判决，判令被告齐伟敏、席晓平继续履行合同，驳回两被告要求撤销合同的反诉请求。两被告不服提起上诉，衢州市中级人民法院于2018年5月29日作出（2018）浙08民终307号民事判决，认定案涉房屋已被拆迁，整体已全部灭失，房地产转让合同无法履行，改判对原告要求继续履行房地产转让合同、办理过户手续的请求予以驳回，对一审驳回被告要求撤销合同反诉请求的判项予以维持。后原告向浙江省高级人民法院申请再审，2018年11月1日，浙江省高级人民法院作出（2018）浙民申2553号民事裁定书，认定案涉合同未能继续履行系被告违约所致，原告因此遭受损失，可以另行主张，裁定驳回原告的再审申请。 另查明，衢州市柯城区人民政府于2017年9月7日发布关于斗潭片区危旧房治理改造国有土地上房屋征收范围的公告，案涉房屋被列入征收范围。2017年11月22日，被告与衢州市柯城区住房和城乡建设局签订衢州市区国有土地上房屋征收补偿协议。被告因此次拆迁取得补偿项目为：住宅房屋补偿971368元，装修补偿（住宅）38946元；搬迁费补偿（住宅）2230元；临时安置费14940元；配合房屋征收调查、评估奖励10000元；按期腾空搬迁奖励16606元；货币化安置奖励194274元；单元楼幢（组片）完全签约奖20000元；物业专项维修基金1817.32元。被告实际已收到上述款项。 一审法院认为，本案争议焦点是：一、原告起诉有无违反一事不再理原则。二、双方约定的定金条款与原告所主张的赔偿损失的适用。 就争议焦点一，关于案涉合同的效力及违约方，法院生效的民事裁判文书已作出认定，即合同未能继续履行系被告违约所致。在此不再重复阐述。但违约责任在之前诉讼案件中并未作出处理，故原告起诉要求被告承担违约责任即赔偿因合同不能实际履行所造成的损失，符合法律规定。对被告提出的原告起诉违反一事不再理原则的意见，不予采纳。 就争议焦点二，本案原被告双方在合同中明确约定，若被告齐伟敏、席晓平违反合同，不予出卖，两被告必须双倍退还原告叶燕静、叶建军所付定金，在解除合同时赔偿。但原告现主张被告赔偿因违约造成原告可得利益损失。法院认为，首先，根据双方约定的定金条款来看，合同明确约定被告可以通过双倍返还定金的方式来达到解除合同之目的；其次，被告在双方签订合同后不到一个月，于2017年4月18日就作出明确不履行合同的意思表示，并退还定金，在合同未开始实际履行之际，被告已明确拒绝继续履行合同；再次，原告所主张的违约损失是指合同履行后可以获得的利益，但根据法律规定，不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，本案被告在合同订立时，难以预见房屋征迁这一政策变动。综合上述双方约定的定金条款内容、合同的履行情况等，本案应适用双方约定的定金条款，即双倍返还定金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条的规定，判决：一、被告齐伟敏、席晓平于判决生效之日起三日内支付原告叶燕静、叶建军100000元及利息损失（自2017年4月19日起至款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、驳回原告叶燕静、叶建军其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8626元，减半收取4313元，由原告叶燕静、叶建军负担3450元，被告齐伟敏、席晓平负担863元，限于判决生效之日起7日交纳，逾期强制执行。 本院二审期间，叶燕静、叶建军提供录音整理资料一份，拟证明被上诉人知道房屋要拆迁才违约的，该证据（2017）浙0802民初1669号判决已确认。齐伟敏、席晓平质证认为，通话时双方是同步的，该录音被剪辑过的，录音内容不完整。本院认为，被上诉人对该录音真实性未表异议，对录音内容提出异议，本院结合双方当事人提供的其他证据及陈述综合予以认定。齐伟敏、席晓平未提供新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，1.本案双方当事人签订的房地产转让合同主体适格，意思表示真实，内容不违反法律规定，应认定为有效，且已经生效判决予以确认。故双方当事人均应按照合同约定，遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。案涉合同未能继续履行即叶燕静、叶建军未达到合同目的系齐伟敏、席晓平违约所致。已生效判决已认定齐伟敏、席晓平主张叶燕静、叶建军在购买涉案房屋过程中，未透露其从事房产中介的事实，但未提供充分的证据证明在签订房地产转让合同之前，齐伟敏、席晓平明确表示房屋不卖给房产中介。而对齐伟敏、席晓平主张涉案房屋的交易价格显失公平，该案经查明后认定涉案房屋交易价格并非显失公平，故对齐伟敏、席晓平以受欺诈、显失公平为由要求撤销合同的反诉请求也未予以支持，且再审亦已确认。故在本案二审中齐伟敏、席晓平仍主张上诉人隐瞒中介身份，利用便利条件获取信息，其不同意房屋卖给中介而不继续履行合同的抗辩理由显然不能成立。 2.虽然合同中双方约定齐伟敏、席晓平违反合同，不予出卖，齐伟敏、席晓平必须双倍退还叶燕静、叶建军所付定金。但该约定并不意味着守约方丧失依据法律规定主张合同继续履行可得利益损失的权利。本案叶燕静、叶建军起诉的诉讼请求并未主张双倍返还定金，而是要求齐伟敏、席晓平赔偿因违约造成其损失490181元及利息，一审法院应对其该诉请主张是否成立进行审查并作出评判。 综上，一审法院仅判决齐伟敏、席晓平双倍退还叶燕静、叶建军定金显有不妥。 3.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。合同法该规定是有违约情形下，守约方向违约方主张可得利益损失的直接法律依据。该条赔偿损失的属性是补偿，弥补非违约方所遭受的损失，该属性决定赔偿损失的适用前提是违约行为造成财产等损失的后果。本案系因前案二审审理中涉案房屋已被拆迁，买卖合同标的物已整体灭失，房地产转让合同已无法履行，故该案驳回叶燕静、叶建军要求继续履行房地产转让合同、办理过户手续的请求，才转而主张赔偿损失。故本案综合考虑双方履约的实际情况、合同履行后可获得的利益、违约方可预见的因违反合同可能造成的损失、双方是否已采取必要措施防止损失扩大、守约方是否存在损益相抵等因素，以及本案双方诉讼过程中房屋拆迁后，齐伟敏、席晓平已实际取得相应的拆迁款，且与双方房屋买卖合同约定的房款之间存在差价等实际情况综合考量，酌情确定叶燕静、叶建军主张的合理损失为（1270181.32-780000）元×60%=294109元，由齐伟敏、席晓平承担相应的赔偿责任。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初2916号民事判决； 二、被上诉人齐伟敏、席晓平于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人叶燕静、叶建军损失294109元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回上诉人叶燕静、叶建军其他诉讼请求。 一审案件受理费8626元，减半收取4313元，由上诉人叶燕静、叶建军负担1725元，被上诉人齐伟敏、席晓平负担2588元；二审案件受理费7153元，由上诉人叶燕静、叶建军负担2861元，被上诉人齐伟敏、席晓平负担4292元。 本判决为终审判决。 审判长  程顺增 审判员  刘小伟 审判员  郑慧芳 二〇一九年十一月十二日 书记员  程涵薇