甘肃省敦煌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0982民初2072号 原告：刘某，甘肃省敦煌市人，现住甘肃省敦煌市。 被告：吴某，甘肃省敦煌市人，现住甘肃省敦煌市。 委托诉讼代理人：支某，甘肃得舍律师事务所律师，特别代理。 原告刘某与被告吴某租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某、被告吴某及其委托诉讼代理人支某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 刘某向本院提出诉讼请求：依法判令吴某返还两年租金100000元。 事实和理由：刘某与吴某系亲戚关系。2015年初，吴某经与刘某协商，达成出租合同一份，合同约定：一、吴某将位于敦煌市风情线垂钓区啤酒广场共计380平方米出租给刘某使用，租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日止；二、每年租金50000元，5年共计250000元，刘某必须在本合同签订之日前将租金支付给吴某；三、刘某在承租期内，垃圾清运费以及其他由刘某使用，经营所产生的费用由刘某自行承担，吴某无须承担任何费用；四、刘某在承租期内，未经吴某同意，刘某无权私自转租或转让该啤酒广场的经营权，不得改变啤酒广场结构及其用途，由于刘某人为原因造成啤酒广场及其配套设施损坏的，由刘某承担全部赔偿责任，如刘某有上述违约行为，吴某有权提前解除终止合同，并不予退还剩余租金；五、刘某在承租期内，啤酒广场经营管理权归刘某所有，经营期内必须按照市政府有关部门要求进行合法管理经营，吴某无权干涉，刘某必须每年营业前作好啤酒广场外部、内部硬件设施检修，若发生意外造成的经济损失、人身伤害全部由刘某自行承担法律和经济责任，吴某不承担任何法律责任；六、承包期满后，首先考虑原承包人续包，刘某享有优先承租权，若刘某不再承包，必须保持啤酒广场完好无损后移交吴某，双方自行解除合同；七、在承租期内，政府如有政策性变动，双方协商解决；本合同一式二份，刘某、吴某各执一份，此合同自签订之日起生效。附加：刘某在承包期内必须经营销售哈尔滨系列啤酒，如有违约，吴某将终止合同，后果由刘某负责。合同签订后，刘某依合同约定，通过敦煌农商银行、中国农业银行向吴某提供的账户转入五年租金25万元，吴某也依约向刘某交接啤酒广场的经营权。此后，刘某即对啤酒广场进行正常经营和管理至2016年底。2016年年底至2017年初，吴某认为刘某经营不好，要求收回自己经营。双方协商后，刘某也同意交由吴某经营，双方签订的出租合同即自愿解除。协商过程中，吴某同意退回刘某所交2017年至2019年三年的租金15万元，但吴某称资金不足，当时只向刘某退回了一年的租金5万元，剩余两年租金10万元答应过后再付，于是从2017年开始，啤酒广场由吴某自己经营管理。此后刘某多年多次找吴某索要所欠的10万元租金，但吴某均找各种借口推托不予退付。因刘某向吴某所交纳的租金全部系从银行贷款而来，合同解除后，吴某多年推托不予退还，给刘某及其家庭造成了巨大的经济负担和经济压力，为要求吴某退回租金，刘某向法院提起诉讼。 吴某辩称，请求依法驳回刘某的诉讼请求。一、本案所涉出租合同于2016年年底解除，刘某于2019年9月提起诉讼，本案诉讼时效已过。二、刘某诉求吴某退还租金10万元的请求不符合合同约定，不应支持。按照出租合同第四条的约定，因刘某违约而解除合同的，剩余租金不再退还。2015年1月1日，吴某将其经营的敦煌市风情线垂钓区啤酒广场租赁给刘某，在刘某承租期间，未经吴某同意，私自将啤酒广场的经营权转租给马翔，依据合同约定，此行为系违约行为，正因为刘某的违约行为，吴某才行使了合同约定的解除权。鉴于双方间的亲属关系，吴某向刘某退还了5万元的租金，现刘某将吴某诉至法院，吴某则保留要求刘某返还已退还的5万元租金的权利。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，本院认定如下： 刘某向本院提交证据1：出租合同原件1份，欲证实刘某、吴某之间的租赁关系，租赁期限5年，自2015年1月1日至2019年12月31日，租金每年5万元，合同已于2016年年底经双方协商解除。吴某对该证据的真实性没有异议，但主张系刘某违约，吴某行使合同约定的解除权，解除了合同，依据合同第四条的约定，剩余租金不予退还。 本院对该证据予以采信，仅确认2015年1月1日，吴某与刘某签订出租合同，吴某将位于敦煌市风情线垂钓区啤酒广场380平方米出租给刘某使用，租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日，租金每年5万元的事实。对于出租合同解除的方式系双方协商解除，还是因为刘某违约而解除，本院将综合本案有效证据及查明的事实加以具体判定。 证据2：账户交易明细查询原件1份计2张，欲证实刘某已向吴某支付25万元租金的事实。吴某对该证据无异议。 本院对该证据予以采信，确认刘某已向吴某支付5年租金25万元的事实。 证据3：2018年4月14日晚21点21分刘某与吴某的通话录音1份及录音内容相应文字整理1份，拟证实合同解除后，吴某曾答应刘某退还租金10万的事实。吴某对该证据不予认可，主张该份录音无法作为证据使用。 本院对该证据的真实性予以采信，对于证据的证明效力，本院将综合所查明的事实予以具体判定。 吴某向本院提交证据1：出租合同原件1份，拟证实吴某与刘某之间的租赁关系，合同第四条约定“乙方（刘某）在承租期内，未经甲方（吴某）同意，乙方无权私自转租或转让该啤酒广场的经营权，不得改变啤酒广场结构及其用途……,如乙方有上述违约行为，甲方有权提前解除终止合同，并不予退还剩余租金。”正是由于刘某将啤酒广场转租给他人使用，存在违约行为，吴某才解除了合同，剩余租金不应退还。刘某对该证据的真实性没有异议，但不认可其存在违约行为，主张其对外出租的只是啤酒广场上的烧烤摊位。 本院对该证据予以采信，仅确认吴某与刘某之间的租赁关系。对于出租合同解除的方式系双方协商解除，还是因为刘某违约而解除，本院将综合本案有效证据及查明的事实加以具体判定。 证据2：2019年10月30日，吴某之妻郭燕与马翔的通话录音1份及录音内容相应文字整理1份，拟证实刘某将啤酒广场的经营权转租给马翔的事实，依据合同约定，该行为系违约行为。刘某对该证据不予认可，主张其并未将啤酒广场的经营权转租给马翔，向马翔出租的只是啤酒广场上的一个烧烤摊位，不属违约行为。 本院对该证据的真实性予以采信，对于该证据能否证实刘某存在违约行为，本院将综合所查明的事实予以具体判定。 根据本案有效证据及双方当事人一致的陈述，本院确认以下案件事实： 2015年1月1日，刘某作为乙方（承租人）与吴某作为甲方（出租人），双方签订了出租合同。约定：吴某将位于敦煌市风情线垂钓区啤酒广场共计380平方米出租给刘某使用，租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日止，租金每年5万元，5年租金合计25万元。出租合同第四条约定“乙方在承租期内，未经甲方同意，乙方无权私自转租或转让该啤酒广场的经营权，不得改变啤酒广场结构及其用途，由于乙方人为原因造成该啤酒广场及其配套设施损坏的，由乙方全部承担赔偿责任,如乙方有上述违约行为，甲方有权提前解除终止合同，并不予退还剩余租金。”第五条约定“乙方在承租期内，啤酒广场的经营管理权归乙方所有，经营期内必须按照市政府有关部门要求进行合法管理经营，甲方无权干涉管理，乙方必须在每年营业之前做好啤酒广场外部、内部硬件设施检修（电路、啤酒广场底部钢架支撑结构防腐等），若发生意外事故所造成的经济损失、人身伤害全部由乙方自行承担法律责任和经济责任，甲方不承担任何法律责任”。合同签订后，刘某通过银行转账向吴某交付5年租金25万元。出租合同履行第一年后，因经营管理不善，刘某提出不再承租。吴某找到案外人与刘某协商转租事宜，因双方未就租费达成一致，转租未能实现，刘某继续承租经营。到第二年年底即2016年年底，刘某不再经营，吴某接手经营。2017年4月15日，吴某重新将啤酒广场对外进行出租，租期三年，租金每年10万元。2017年6月21日，在刘某父亲的催要下，吴某退还租金5万元。其后，在下剩租金10万元的催要过程中，吴某主张应以每年8万元重新计算2015年、2016年的租金，并扣除刘某经营期间所欠下的水费、电费等费用后将下剩金额予以返还，刘某未能同意。2019年9月3日，刘某将吴某诉至法院，请求吴某返还两年租金10万元。 另查明，在刘某承租啤酒广场期间，将啤酒广场上的烧烤摊位曾对外出租，并在啤酒广场上架设了3间彩钢单板房。吴某对啤酒广场享有的经营权，系从敦煌市河道工程建设管理局承租而来，承租期为8年，自2012年4月1日至2019年11月30日。 本院认为，本案的争议焦点为：1、本案的诉讼时效期间是否已经届满；2、本案所涉出租合同是否已经解除，如已解除，是以何种方式解除，刘某在本案中是否存在违约行为；3、刘某诉求吴某返还两年租金10万的请求是否应予支持，如支持，应如何支持。 围绕争议焦点1：本院认为，本案诉讼时效期间未届满，理由为：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。具体到本案，2017年6月21日，在刘某父亲的催要下，吴某退还租金5万元，故本案诉讼时效期间的起算点应界定在2017年6月21日，而非吴某所主张2016年年底。2018年4月14日，刘某通过打电话的方式，向吴某要求返还下剩租金10万元，诉讼时效因当事人一方提出要求而中断，中断的诉讼时效于此时应重新计算，2019年9月3日刘某向本院提起诉讼，其诉讼的时间，并未超过法律规定的诉讼时效期间，故本院认定本案诉讼时效期间未届满。 围绕争议焦点2：诉讼中，刘某与吴某一致认可双方所签订的出租合同已经解除，解除时间为2016年年底，据此，本院认定本案所涉出租合同已于2016年12月31日解除。 对于出租合同的解除方式，刘某诉称系双方协商解除，吴某主张系刘某违约，进而解除了合同。为此，判定本案所涉出租合同如何解除的前提，系先行判定刘某是否存在违约行为。 诉讼中，吴某为证实刘某存在违约行为，向本院提交了2019年10月30日吴某妻子郭燕与马翔的通话录音，主张在刘某承租啤酒广场期间将烧烤摊位对外进行了出租，该行为违反了出租合同第四条“乙方在承租期内，未经甲方同意，乙方无权私自转租或转让该啤酒广场的经营权”的约定，应认定为违约行为。对于该证据能否证实刘某存在违约行为，本院认为，吴某向本院提交的该份证据不足以证实刘某存有违约行为，理由有下：一、出租合同第四条虽然约定了“乙方在承租期内，未经甲方同意，乙方无权私自转租或转让该啤酒广场的经营权……。”但合同第五条同时约定了“乙方在承租期内，啤酒广场的经营管理权归乙方所有……。”按照文义解释及通常理解，啤酒广场的经营权与啤酒广场上烧烤摊位的使用权系不同的法律概念，内涵及所指各不相同，将烧烤摊位对外出租系将烧烤摊位的使用权出租给他人使用，以获取经济回报。诚然，烧烤摊位占用了啤酒广场一定的场地，但烧烤摊位的对外出租并不必然等同于啤酒广场经营权的对外转租。就出租合同第四条、第五条所约定的内容而言，烧烤摊位的对外出租，属啤酒广场经营管理的范畴，应属出租合同第五条所约定的内容，且该条已明确约定啤酒广场的经营管理权归刘某所有，在出租合同未明确约定烧烤摊位必须自己经营的情形下，不宜将烧烤摊位的对外出租认定为违约行为，否则，有违双方签订出租合同的初衷与目的。其二，就刘某向本院提交的其于2018年4月14日与吴某的通话录音的内容来看，吴某对刘某将烧烤摊位对外出租系知情且同意的，吴某在通话中表示“合同不让你分包，你分包到了，我也没说啥，一直说你管理好，你说你管理好了么，咱们凭良心说……（内容在录音的7分27秒）。”“你分包了就分包了，我还是同意的，对着么……（内容在录音的11分35秒）。”据此，即便将烧烤摊位的对外出租等同于啤酒广场经营权的对外分租，但也系吴某知情且同意的，依据出租合同第四条的约定，该行为仍不应界定为违约行为。最后，诉讼中吴某虽未就刘某在啤酒广场架设了3间彩钢单板房进行举证，但刘某对于该事实予以认可，本院亦对此予以确认。在通话录音中吴某说“第一年你爸（指刘某父亲）说没挣上钱，第二年说自己干呢，一下拾起来就架呢，咔其马嚓地就架上了，架上了，咱们又说啥呢，架了就架上去……（内容在录音的5分30秒-5分43秒）。”可知，吴某对刘某架设3间彩钢单板房的态度为未明确反对的默认，且通过本院所受理的敦煌市河道工程建设管理局诉吴某合同纠纷一案[（2019）甘0982民初1872号]中的民事诉状可知，敦煌市河道工程建设管理局要求解除合同的事由，系啤酒广场垂钓区的垂钓设施严重影响泄洪，而非因为刘某所架设的3间彩钢单板房。综合以上，本案现有证据，不足以证实刘某存有违约行为。 基于刘某是否存在违约行为的以上判定，结合刘某向本院提交的其与吴某的通话录音内容，本院认定，刘某与吴某于2015年1月1日所签订的出租合同系经双方协商而解除，但双方并未就剩余租期内的租金如何处理进行协商。 围绕争议焦点3：本院认为，刘某诉求吴某返还两年租金10万的请求，不应全额支持，应予以适当扣减，扣减后的下剩部分由吴某予以返还。理由为：一、吴某向本院提交的证据虽不足以证实刘某存在违约行为，但通过双方的通话内容可知，承租期内刘某的行为并非没有过错，也正是念于双方之间特殊的亲情关系，吴某才以低于市场行情的租赁价格将啤酒广场出租给刘某经营，且在刘某经营期间，吴某也一直在提供帮助。综合考量租赁市场行情现状，为均衡双方利益、弥补亲情关系，实现法理情相统一，本院酌定扣减租金2万元，以弥补刘某经营啤酒广场期间对吴某所造成的影响及损失。二、本案所涉出租合同租赁期限为5年，合同于第二年的解除至吴某找到下一个同等承租人需一定期限的过渡期，对于合理过渡期的空置损失，刘某应予负担。结合出租合同解除的时间及吴某于2017年4月15日将啤酒广场重新出租的事实，本案中的合理过渡期可确定为4.5个月，该期间的空置损失为50000元/年÷12个月/年×4.5个月=18750元，该笔费用亦应在刘某所交纳的租金中扣减。综合以上，本院对刘某诉求吴某返还租金的数额以61250元（100000元-20000元-18750元）为准予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款、第一百九十三条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 吴某退还刘某租金61250元，限于本判决生效后十五日内履行； 驳回刘某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取1150元（刘某已预交），由刘某负担445元，吴某负担704元。 如不服本判决，可于判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。 审判员  杨风乐 二〇一九年十一月二十五日 书记员  巩晓慧