贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初1757号原告吴孟芳，女，1987年9月1日出生，侗族，住贵州省黎平县，委托代理人王维，男，1987年7月21日出生，侗族，住贵州省黎平县，系原告妹夫。被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人庄朝本，男，该公司总经理。委托代理人黄玮镜，男，1988年12月27日出生，汉族，住福建省南靖县，该公司职工。原告吴孟芳诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2019年10月18日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员粟志文独任审判，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王维、被告委托代理人黄玮镜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴孟芳向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告。2、判决被告承担逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金89596.6元（暂从2015年12月30日起计算到2019年10月16日共计1381天，房屋总价款383180元×6.18%÷365天×1381天＝89596.6元）（目前商业银行同期贷款年利率为6.18%）；3、判决被告继续履行后期逾期办理商品房转移违约金，从2019年10月16日计算到被告实际将商品房转移登记有关文书办结并交付到原告止，计算标准参照上述第2条。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年9月16日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县德凤镇××家园××室房屋，该合同约定商品房面积为136.83平方米，室内面积119.08平方米，房屋单价3217.84元，房屋总价为383180元；合同约定被告应当于2015年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记有关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同约定向被告支付了全部房款，房屋维修和水电开户、物业管理等费用全部交清，由被告代为收取，合同签订以后，被告无故违约不履行合同约定，其多次忽悠、搪塞原告，至今没有把商品房转移登记的有关文书交付给原告，也没有任何通知协助原告完成产权转移登记的有关约定义务，其应当依法承担违约责任。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护法律的严肃性，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，特依法向人民法院起诉，请立案审理，并请支持原告的诉讼请求。被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司辩称：针对原告的第二项诉求，如果按原告的时间计算已经超诉讼时效。签订合同的时间是2017年9月16日，在签订合同后我们才交房，签订合同交房后至少三个月我们才交付商品房转移登记的有关文书给原告，不可能从2015年开始算违约金，这样算违约金过高，我们不予认可。原告在举证期限内向本院提交以下8份证据：1、《商品房买卖合同》，证明原告购买利南地产商品房详细说明。2、商品房备案表，证明商品房预售合同登记备案表。3、收据，证明黎平利南房产购买资金收据。4、贵州增值税普通发票，证明黎平利南房产购买发票。5、利南房产公司契税清单，证明黎平利南房产公司“利南家园”缴纳契税清单。6、税收完税证明，证明税收完税证明。7、专项维修资金专用收据，证明贵州住宅专项维修资金专用收据。8、物业管理费收款收据，证明麒利物业公司物业管理收款收据。被告在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：被告于2017年9月14日收取原告购房款383180元，原告于2017年9月16日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县德凤镇××家园××楼××单元××号房屋。合同约定商品房建筑面积为136.83平方米。按套内建筑面积计算，商品房每平方米为3217.84元，房屋总价款为383180元。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。原、被告认可《商品房买卖合同》签订后当天交房并于当天进行商品房预售合同备案登记。原告于2018年12月3日交纳维修基金7663.6元，于2018年12月5日交纳契税5747元。该房屋原告已装修入住，同时查明，原告购买的商品房现尚未具备办证条件，被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。本案中，原告已履行了支付购房款的义务，被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，显然已构成违约，理应承担违约责任。原、被告于2017年9月16日签订的《商品房买卖合同》中，被告承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告（合同约定转移登记时间与合同签订时间矛盾），但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，故对原告请求继续履行《商品房买卖合同》，将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告的请求，本院予以支持。关于违约金的问题，按合同第二十二条第三款（二）中第2点第（2）项约定，买受人选择不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金，原告自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，本院予以支持。被告逾期交付办理房屋转移登记有关文书给原告的违约时间合同约定为2016年12月30日的次日即2016年12月31日至今，双方合同约定转移登记时间与合同签订时间矛盾，不可能先办房屋转移登记，后交购房款签订商品房买卖合同，双方认可签订合同当天交房，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。依据上述规定，被告应在合同签定之日起即2017年9月16日起90日内即在2017年12月16日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告已构成违约，违约金应从2017年12月17日开始计算至原告主张的2019年10月16日止，共计违约664天，违约金应为：383180元×6.18%÷365×664=43079元，本院支持违约金43079元，原告请求多出部分本院不予支持。至于2019年10月17日以后产生的违约金，按购房价款383180元的年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记相关文书之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司继续履行与原告吴孟芳签订的《商品房买卖合同》，将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告。二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付给原告吴孟芳逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金43079元。三、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司支付给原告吴孟芳从2019年10月17日起直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，违约金按已交购房款383180元的年利率6.18%计算，从2019年10月17日起计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。四、驳回原告吴孟芳的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2040元，减半收取1020元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  粟志文二〇一九年十一月十四日书记员  陆小凤