江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终6154号上诉人（原审原告）：仲琳，女，1962年11月28日出生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：徐士军，江苏富玲律师事务所律师。上诉人（原审被告）：睢宁县土地储备中心,住所地睢宁县睢城镇永康路商务服务中心。法定代表人：魏礼军，该中心主任。委托诉讼代理人：赵从秀，江苏仁台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：睢宁县自然资源和规划局，住所地睢宁县睢河街道永康路商务中心。法定代表人：张健，该局局长。委托诉讼代理人：赵从秀，江苏仁台律师事务所律师。原审第三人：睢宁县绿园房地产开发有限公司，住所地睢宁县睢城街道八一西路绿园小区3号楼。法定代表人：程浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵刚,男，1972年7月12日生，汉族，住泗洪县，系该公司员工。上诉人仲琳因与上诉人睢宁县土地储备中心，被上诉人睢宁县自然资源和规划局，原审第三人睢宁县绿园房地产开发有限公司（以下简称绿园公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服江苏省睢宁县人民法院（2019）苏0324民初695号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人仲琳的委托诉讼代理人徐士军，上诉人睢宁县土地储备中心以及被上诉人睢宁县自然资源和规划局的共同委托诉讼代理人赵从秀，原审第三人绿园公司的委托诉讼代理人赵刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仲琳上诉请求：1、依法维持一审判决第一项；撤销第二项、第三项判决，依法改判。2、一、二审诉讼费用由睢宁县土地储备中心，睢宁县自然资源和规划局承担。事实与理由：一审判决认定主要事实错误，具体理由如下：一、关于拆迁协议中的面积性质认定错误。1、一审法院以房屋面积的数据应为建筑面积，继而认定通过产权调换方式安置的房屋面积对应的也应当是建筑面积，据此认为睢宁县土地储备中心交付安置的房屋面积符合约定，是错误的。首先，涉案房屋前后的建筑面积性质不同，若认定建筑面积性质一致则违反合同签订的公平原则。拆迁时约定的是不含公摊面积的套内建筑面积，补偿时也应当补偿不含公摊面积的房屋，睢宁土地储备中心拟向仲琳交付的房屋面积按官方测绘套内建筑面积远远小于合同约定的面积。在仲琳被拆迁的房屋证上只有一个面积，而睢宁土地储备中心拟安置的房屋面积出现套内建筑面积、公摊建筑面积和总建筑面积三个，其中只有套内建筑面积与仲琳房证上的面积性质相一致。如果安置合同上约定的是含公摊的建筑面积，那么合同上应当明示，既然没有明确的约定，则按照公平原则，应当认定为不含公摊的套内建筑面积。其次，既然一审法院认定双方签订的协议并没有明确约定为套内建筑面积还是含公摊的建筑面积，这种情形属于“对格式条款有两种以上的解释的情形”，法律已有明确的适用条款。拆迁补偿协议是由睢宁县土地储备中心提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款的一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。即本案合同应当按照套内建筑面积赔偿。即使协议明确约定了安置房屋面积是含公摊的建筑面积，该约定因违法了《中华人民共和国合同法》第四十条规定，即格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，如果拆迁是不含公摊面积，而安置是含公摊面积，睢宁县土地储备中心就明显减轻了自己的责任，排除仲琳按套内面积安置的权利，同时违反了行政法关于拆迁安置的规定，违背公平原则，也应当认定无效。最后，仲琳是按照选房图纸中套内建筑面积选择的。睢宁县土地储备中心持有拆迁安置协议签订时的选房图，该选房图可以证明选房时的房屋位置、结构、面积等，睢宁县土地储备中心应当出示，却以选房图纸当时已经公布，现在找不到为由，拒绝出示。根据民事诉讼法解释第一百一十二条规定，法院应当认定仲琳的主张成立。2、一审法院认为“即便对房屋安置面积到底系套内面积还是建筑面积，不能从上述观点中直接得出的话，那么应当按照《中华人民共和国合同法》第六十一、六十二条关于合同漏洞填补规则，双方现在也不能协商达成一致，法律对此也没有明确规定的，故应当按照房屋测量规范的一般标准来进行确定…”，属于适用法律错误。首先，本案中适用合同漏洞填补规则是错误的，根据《中华人民共和国合同法》的规定本案是涉及格式条款的解释，提供格式合同的一方主张合同中的面积是包含公摊面积的建筑面积，而仲琳一方主张是不含公摊的建筑面积，双方对于合同条款关于面积的性质理解发生了争议，且二种性质的建筑面积在法规上都是存在的（见测绘报告），所以本案应当适用《中华人民共和国合同法》中的格式条款解释规则，而非是合同漏洞填补规则；其次，即便本案适用合同漏洞填补规则，一审法院按照房屋测量规范的一般标准进行确定也是错误的，因为本案涉及的是拆迁安置补偿协议并不是商品房买卖合同，不能适用商品房买卖的规定，所以适用对象错误。最后，即便适用商品房买卖的相关规定，根据商品房建筑面积=套内建筑面积+分摊的公共建筑面积，这一公式明确了房屋面积的性质，本案中一审法院已经查明拆除的房屋是不含公摊建筑面积的（见睢宁县土地储备中心的评估报告），与商品房建筑面积中的套内建筑面积是同一性质的，因此应当采用套内建筑面积进行赔偿。二、对于一审判决中认定的逾期安置补助费的起止时间没有异议，但是补偿标准应当为每月每平米21元，一审法院按照12元/平方米/月的标准错误。根据睢宁县土地储备中心提供的睢政发[2017]第49号文件附件五所规定的临时安置补助金标准为每月每平方米7元标准，增加二倍应当是21元/平方米。因为逾期交房是睢宁县土地储备中心造成的，所以应当适用新的标准。同时，新的补偿标准的颁布说明原来的补偿标准已经不能弥补被拆迁人的实际损失，所以按照新标准进行赔偿，更符合法律规定。三、关于安置房预订金20万元的利息损失问题。双方约定不支付利息的时间是在合同约定的履行期限之内，而超过合同的期限，应当支付利息。本案中仲琳与睢宁县土地储备中心双方签订拆迁补偿协议，约定上房时间为二年，而睢宁县土地储备中心违约没有交付协议约定的房屋，故仲琳按照年息5%要求利息，符合法律规定。四、睢宁县自然资源和规划局应当对睢宁县土地储备中心的违约行为承担连带责任。首先，睢宁县土地储备中心是睢宁县自然资源和规划局设立的事业法人，其不具有进行拆迁的主体资格。其次，根据国务院拆迁补偿条例第四条规定，市、县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的规定，睢宁县土地储备中心不具有签订拆迁补偿安置协议的主体资格，其行为后果应当由其设立单位即睢宁县自然资源和规划局承担。睢宁县土地储备中心答辩称：1、仲琳的上诉没有事实和法律依据，拆迁补偿安置协议约定的是合法的建筑面积，而现在补偿给仲琳的也是合法的建筑面积，因此不存在所谓的对面积理解不同的问题。仲琳主张按照套内面积计算，没有依据。2、关于安置补助费，同我们的上诉意见。关于标准的问题，应依据[2006]39号文的规定，按照每平米每月12元的标准计算，一审法院关于标准认定是正确的。3、仲琳所主张的利息损失问题没有依据，拆迁补偿安置协议中明确约定安置房预订金不计利息。4、关于应否承担连带责任的问题，一审判决认定正确。睢宁县土地储备中心是独立的法人，且是本案的合法拆迁人，依法取得了拆迁许可证，符合国务院城市房屋管理条例的规定，因此睢宁县自然资源和规划局不应当承担任何责任。睢宁县自然资源和规划局辩称：同睢宁县土地储备中心的答辩意见。原审第三人绿园公司述称：同意睢宁县土地储备中心的意见。睢宁县土地储备中心上诉请求：依法撤销一审判决第二项，并改判驳回其该项诉讼请求。事实与理由：一审判决睢宁县土地储备中心给付仲琳2015年11月以后的安置补助费没有依据。2010年10月10日，睢宁县土地储备中心（甲方）与仲琳（乙方）签订《拆迁补偿安置协议书》，约定：……甲方加付回迁房日期自拆迁协议签订之日起高层为两年，多层为十八个月，现房为半年。逾期交房按【2006】39号文件的规定另增过渡费。拆迁协议签订后，仲琳将房屋腾空交付拆除，扣除20万元安置房预订金后，仲琳领取了剩余补偿款及过渡费至2015年10月。绿园公司开发建设的安置房已经竣工验收合格。2015年10月睢宁县土地储备中心通过报纸刊登、电视台滚动播放字幕、在安置地块张贴上房文件等方式通知包括仲琳在内的所有回迁户上房。仲琳以各种理由，故意拒绝上房。但在起诉时其又表示愿意接受睢宁县土地储备中心交付的房屋，其行为明显违背诚实信用原则。因此，睢宁县土地储备中心已经履行了《拆迁补偿安置协议书》约定的交付房屋及支付过渡费等义务，不存在违约行为。2015年10月以后，仲琳至今没有上房的责任，不在睢宁县土地储备中心，故不应当再支付仲琳安置补助费。仲琳答辩称：睢宁县土地储备中心上诉理由不能成立。睢宁县土地储备中心拟交付的房屋确实已经建好，但是该房屋不符合拆迁补偿协议的约定，故仲琳可以拒绝接受房屋。因睢宁县土地储备中心没有按照合同约定交付房屋从而导致合同履行不能，应当承担违约责任。仲琳后来虽然接受了睢宁县土地储备中心提供的房屋，但并不能以此认为睢宁县土地储备中心交付的房屋就符合双方签订的《拆迁补偿安置协议书》的约定。睢宁县自然资源和规划局辩称：同睢宁县土地储备中心的意见。原审第三人绿园公司述称：同意睢宁县土地储备中心的意见。仲琳向一审法院起诉请求：1、依法判令睢宁县土地储备中心与睢宁县自然资源和规划局履行拆迁安置补偿协议，交付安置房屋；2.依法判令睢宁县土地储备中心与睢宁县自然资源和规划局支付延期上房临时安置补助金81864元（并支付到实际交付房屋之日止），房屋面积误差赔偿373720元及20万元的利息6万元，扣除上房应交付款229217.5元，应当赔偿合计286366.5元；3.诉讼费用由睢宁县土地储备中心与睢宁县自然资源和规划局承担。庭审中，仲琳变更第二项诉讼请求为判令睢宁县土地储备中心与睢宁县自然资源和规划局支付延期上房临时安置补助金163728元（并支付到实际交房房屋之日止），房屋面积误差3737280元及20万元的利息6万元，扣除上房应付款229217.5元，应当赔偿合计368230.5元。一审法院审理查明：2010年10月10日，因城市建设需要，土地储备中心（甲方）和仲琳（乙方）签订了一份《拆迁补偿安置协议书》，主要内容包括：乙方被拆除房屋面积为166.53平方米及附属物，乙方选择产权调换的方式进行安置，即在原地安置高层建筑，乙方预订的安置房位于①区西二号楼1002室，面积94.75平方米，价格每平方米2280元，①区西二号楼902室，面积94.75平方米，价格每平方米2250元，上房总面积约189.5平方米（实际面积在上房前以房产测绘机构测量的面积为准），超安面积22.87平方米按拆迁时点市场价结算。乙方补偿款总计287631元，其中20万元作为安置房预订金，待上房时统一结算互补差价，安置房预订金不计利息，剩余部分补偿款由乙方领取。甲方交付回迁房日期自拆迁协议签订之日起高层为两年、多层为十八个月、现房为半年。逾期交房按[2006]39号文件的规定另增过渡费。拆迁安置协议签订后，仲琳将房屋腾空交付睢宁县土地储备中心拆除，扣除20万元安置房预订金后，仲琳领取了剩余补偿款87631元，睢宁县土地储备中心按照睢政发[2006]39号文、睢政发[2010]54号文支付仲琳安置过渡费至2015年10月。涉案地块拆迁后，由原审第三人绿园公司开发建设，2015年10月，睢宁县土地储备中心通过报纸刊登、电视台滚动播放字幕等方式通知业主上房。因仲琳认为睢宁县土地储备中心拟交付的房屋与《拆迁补偿安置协议书》中约定的房屋房号、结构、大小不一致，故拒绝上房。但在庭审中，仲琳表示现愿意接受睢宁县土地储备中心拟交付的房屋。另查明，拆迁补偿安置协议中约定的西二号902和1002室房屋对应的房屋为万象天地B栋1-902室以及1-1002室，根据睢宁县广厦测绘服务所实测，两套房屋的套内面积均为81.65平方米，分摊面积为20.810平方米，建筑面积为102.46平方米。仲琳认为睢宁县土地储备中心交付的房屋面积只能以套内面积为准，睢宁县土地储备中心认为应当以建筑面积为准，即不仅包含套内面积还应当包含分摊面积，故双方未能达成一致意见，仲琳遂诉至本院。另查明，土地储备中心为事业单位法人，依法成立具有自己的名称、组织机构和场所，能够独立承担民事责任。一审法院认为，本案的争议焦点有以下四点：1.案涉回迁房屋的交付安置面积应当以套内建筑面积为标准还是以套内建筑面积加上分摊的公用建筑面积为依据；2.仲琳主张上房预订金20万元利息的请求有无依据；3.仲琳主张按照24元/平方米/月的标准计算过渡费的请求有无依据；4.睢宁县自然资源和规划局是否是本案适格被告。关于第一个争议焦点，仲琳与土地储备中心签订的《拆迁补偿安置协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据协议，双方对征收补偿款的数额及回迁房屋房号面积等事项进行了约定，其中约定交付房屋的实际面积以房产测绘机构测量面积为准。关于交付房屋的面积如何确定问题，虽然在仲琳与睢宁县土地储备中心签订的《拆迁补偿安置协议书》内容中，并未约定置换房屋面积到底是采取建筑面积还是套内面积，但从该协议书中拆除仲琳房屋面积的数额确定来看，原计算房屋补偿的数据系建筑面积，故对于交付房屋面积的理解也应当保持一致性，因而，也应当理解通过产权调换方式安置的房屋面积应当是建筑面积而不是套内面积。退一步而言，鉴于双方在协议中并未对房屋安置面积到底系套内面积还是建筑面积进行明确的约定，目前也未能协商达成一致，故应当按照房产测量规范的一般标准来进行确定，依照双方合同签订时的房屋测量规范（GB17986.1-2000）以及《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（建房[1995]517号）的规定，房屋产权面积系房屋的建筑面积，包含套内面积和应分摊公用建筑面积。故案涉回迁安置的两套房屋应当按照建筑面积来计算。现上述两房屋的建筑面积204.92平方米已超过案涉《拆迁补偿安置协议书》所约定的置换面积189.5平方米，故对于仲琳主张房屋面积误差补偿款的诉讼请求，不予支持。庭审中，鉴于仲琳明确愿意接受该两套房屋，故法院尊重其意愿，土地储备中心应当将万象天地B栋1-902室以及1-1002室两套房屋交付仲琳。关于第二个争议焦点，根据仲琳与土地储备中心签订的《拆迁补偿安置协议书》的约定，安置房预订金不计利息，法院尊重当事人在合同中的约定，故对仲琳该项主张不予支持。关于第三个争议焦点，根据双方签订的协议，高层的交房时间为签订协议之日起两年，逾期按照睢政发[2006]39号文件增加过渡费。案涉协议签订于2010年10月10日，故睢宁县土地储备中心应从2012年10月10日起按照[2006]39号文件规定增加过渡费。根据双方之间的《拆迁补偿费付款凭证》，睢宁县土地储备中心在2015年10月之前按照8元/平方米/月计算过渡费，并已向仲琳支付三年的费用，而庭审中睢宁县土地储备中心认可第四年按照12元/平方米/月计算，仲琳主张按照24元/平方米/月计算过渡费的支付标准并无依据，故仲琳的该项主张标准不能得到支持，睢宁县土地储备中心应按照12元/平方米/月的标准，自2015年11月起，计算到睢宁县土地储备中心实际交付房屋之日止。关于第四个争议焦点，虽然案涉房屋系原审第三人绿园公司建设，但原审第三人和睢宁县自然资源和规划局均不是合同签订的主体，案涉合同系土地储备中心与仲琳之间签订，因睢宁县土地储备中心系事业单位法人，依照法律规定，能够独立的享有民事权利和承担民事义务，故睢宁县自然资源和规划局并非本案适格被告，仲琳要求其承担合同责任，于法无据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、睢宁县土地储备中心于判决生效后十日内向仲琳交付坐落在睢宁县城中山北路81号万象天地项目小区B栋1-902号、1-1002号房屋；二、睢宁县土地储备中心于判决生效后十日内向仲琳给付逾期安置补助费（逾期安置补助费以166.53平方米为计算基数，按照12元/平方米/月的标准，自2015年11月起，计算到睢宁县土地储备中心向仲琳实际交付上述第一项案涉房屋之日止）；三、驳回仲琳的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院二审查明事实与一审一致。根据各方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审期间争议焦点为：1、涉案拆迁补偿安置协议所约定的面积应如何理解。2、仲琳所主张的安置房预订金的利息应否支持。3、仲琳所主张的逾期安置补助费应否支持，标准如何确定。4、睢宁县自然资源和规划局应否承担连带责任。本院认为：一、关于涉案拆迁补偿安置协议所约定的面积应如何理解的问题。拆迁安置协议中的面积是建筑面积，而非套内面积。具体理由如下：在仲琳与睢宁县土地储备中心签订的《拆迁补偿安置协议书》中置换房屋面积是按照房屋拆迁补偿分户评估报告单中被拆迁的面积进行计算的，而房屋拆迁补偿分户评估报告单中被拆迁的面积系建筑面积，故对于交付房屋面积的理解也应当保持一致性。至于上诉人主张被拆迁房屋的性质与产权调换房屋的性质不一样，故对建筑面积的理解也应是不一致的。本院认为，首先依照双方合同签订时的房屋测量规范（GB/T17986.1-2000）以及《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（建房[1995]517号）的规定，房屋产权面积系房屋的建筑面积，包含套内面积和应分摊公用建筑面积，故案涉回迁安置的房屋应当按照建筑面积来计算。其次上诉人选择的产权调换房屋是带有电梯的高层，且是有物业管理、有绿化的小区，与其被拆迁的房屋所处环境确实不同，这必然导致房屋建筑面积中公摊面积的增加，但不能据此对房屋建筑面积作出不同解释。综上，仲琳的该项上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。二、关于仲琳主张的安置房预定金利息应否支持的问题。首先，拆迁补偿安置协议书中明确约定安置房预定金不计利息。其次，安置房预定金在上房结算时，将作为房款进行折抵，相当于预先支付的房款，且睢宁县土地储备中心已经支付了逾期安置补助费，承担了逾期交房的责任。故对于仲琳主张的安置房预定金的利息，本院依法不予支持。三、关于仲琳所主张的逾期安置补助费应否支持，标准如何确定的问题。1、2015年11月份起的逾期安置补助费应当支持，理由如下：首先，（2016）苏8601行初317号判决已经认定涉案小区绿化率由20%调整为15%是违法的。其次，从2012年11月万象天地项目规划变更的结果来看，不仅项目绿地面积减少，还存在建设规划增加了4740.31平方米的结果，结合《拆迁补偿安置协议书》签订前选房的事实，可以推定2012年11月规划变更前后，项目施工图纸发生了变化。由于选房图纸由睢宁县土地储备中心控制，在睢宁县土地储备中心未举证证明规划增加的建筑面积如何分布的情况下，采纳仲琳的主张，认定睢宁县土地储备中心拟交付的房屋不符合《拆迁补偿安置协议书》的约定。综上，仲琳主张土地储备中心交付的房屋不符合《拆迁补偿安置协议书》的约定，故其拒绝接受房屋，有事实和法律依据，故未能上房的原因是睢宁县土地储备中心造成的，因此，睢宁县土地储备中心应当支付逾期安置过渡费。至于睢宁县土地储备中心上诉主张2015年10月份以后未能上房的过错是仲琳，不应再支付逾期安置补助费，其上诉理由不成立，本院依法不予支持。2、应当按照12元/平方米/月标准计算逾期安置补助费。理由如下：首先，仲琳主张按照睢政发【2017】49号文的标准执行，无合同依据，不予支持。其次，一审庭审中睢宁县土地储备中心认可第四年按照12元/平方米/月计算，故一审法院按照12元/平方米/月标准计算，并无不当。四、关于睢宁县自然资源和规划局应否承担连带责任的问题。涉案《拆迁补偿安置协议书》系睢宁县土地储备中心与仲琳之间签订，睢宁县自然资源和规划局并不是该协议的相对方。现仲琳基于《拆迁补偿安置协议书》主张权益，作为合同相对方的睢宁县土地储备中心应当承担责任，且睢宁县土地储备中心系事业单位法人，依照法律规定，能够独立的享有民事权利和承担民事义务。故仲琳主张睢宁县自然资源和规划局承担连带责任，无事实和法律依据，本院依法不予支持。另外，一审法院判令睢宁县土地储备中心于一审法院判决生效后十日内向仲琳交付坐落在睢宁县城中山北路81号万象天地项目小区A栋1-2103号房屋、C栋2-1104号房屋，根据《拆迁补偿安置协议书》的约定“上房时统一结算互补差价”，仲琳需要先跟睢宁县土地储备中心进行结算后才能上房，故交付房屋需先行结算。综上，仲琳与睢宁县土地储备中心的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。睢宁县土地储备中心缴纳二审案件受理费824元，仲琳缴纳6823元，共计7647元，由睢宁县土地储备中心负担824元，仲琳负担6823元。本判决为终审判决。审判长  崔金城审判员  胡元静审判员  孟 娟二〇一九年十一月十八日书记员  陆滢冰