甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0502民初3616号 原告：甘肃天庆物业管理有限公司天水分公司，住所地天水市。 负责人：李肖霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：午毅俊，甘肃东方人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈锦文，甘肃东方人律师事务所律师。 被告：周以庄，男，汉族，住天水市秦州区。 原告甘肃天庆物业管理有限公司天水分公司与被告周以庄物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈锦文、被告周以庄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 甘肃天庆物业管理有限公司天水分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即排除妨害、恢复原状，拆除在XXX室跃层露台上私搭乱建的构筑物；2.判令被告向原告支付违约金1000元。事实和理由：被告系天水市秦州区天庆嘉园5号楼1单元1101室业主，原告系被告小区的物业服务公司。原告依据其与被告所在小区业主委员会签订的天庆嘉园物业服务管理委托合同书，为被告所在小区提供物业管理服务。2018年10月，原告发现被告擅自在其自有房屋的跃层露台搭建了构筑物，原告遂依据合同约定，要求被告立即拆除其私自搭建的构筑物。但被告拒不整改，严重影响了原告的物业管理秩序，侵害了其他业主的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 周以庄辩称，1.被告所在小区业主并未聘请原告提供物业管理服务，故原告不具备起诉被告的资格；2.被告搭建的构筑物是在自己房屋的露台，是封闭式的建筑，不属于公共部分，且其在购买房屋时，开发商告知其可以使用屋顶露台，故请求法院依法驳回原告诉请。 原告为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.天水·天庆嘉园住户登记表、身份证复印件，拟证明被告系XXX室业主； 2.关于同意天庆嘉园业主委员会换届的批复，拟证明被告所在小区已成立业主委员会，业主委员会与原告签订的天庆嘉园物业服务管理委托合同书合法有效，对被告具有约束力，被告应当遵守业主委员会制订的天水·天庆嘉园小区业主管理规约的事实； 3.天庆嘉园物业服务管理委托合同书，拟证明原告系小区业主大会选聘的物业服务管理企业，并与业主委员会签订了委托合同；根据该合同约定，原告有权要求被告承担恢复原状、停止侵害、排除妨害、支付违约金等相应的民事责任，如被告违反合同约定、管理规约及小区各项管理规章制度的，原告有权要求被告限期改正，并向原告支付违约金1000元的事实； 4.天水·天庆嘉园小区业主规约，拟证明该规约约定，小区范围内，不得在公共场所（地）、跃层露台、一楼花园内乱扯各种线、绳或用来挂晒衣服，以及在阳台外乱堆乱放、悬挂物品、私搭乱建、改变其用途等的事实； 5.天水·天庆嘉园装修申请书，拟证明被告于2009年5月13日向原告申请装修，其装修内容未包括封闭跃层露台的事实； 6.照片，拟证明被告在跃层露台私搭乱建，擅自封闭跃层露台的事实； 7.房屋（分层）分户平面图，拟证明被告擅自封闭的跃层露台属于共有部分的事实。 经当庭质证，被告对原告提交的第1组证据无异议；对第2组证据的真实性及证明目的均有异议，认为小区业主委员会没有通知其换届的事情，其不知情；对第3组证据的真实性及证明目的均有异议，认为其没有选聘过原告作为物业管理公司，对于合同约定违约金的事情其亦不知情；对第4组证据的真实性和证明目的均有异议，认为小区内私搭乱建行为普遍，被告只是其中的一户；对第5组证据的真实性及证明目的均有异议，认为其口头向原告申请装修露台，物业亦同意被告的申请；对第6组证据的真实性无异议，对证明目的有异议；对第7组证据真实性无异议，证明目的有异议，认为原告无法证明其搭建的露台属于共有部分，该露台只能从其家中进入，所以不属于共有部分。 经审核，被告对原告提交的第1组证据无异议，本院予以确认并在卷佐证；第2组证据系秦州区石马坪街道办事处就被告所在小区业主委员会换届的备案批复，真实合法，本院予以采信；第3组证据系被告所在小区业主委员会与原告签订的物业服务委托合同书，合同有原告和天庆嘉园业主委员会的公章，该合同合法有效，本院予以采信；第4组证据系被告所在小区业主代表大会审议通过的管理规约，且加盖了业主委员会的公章，本院予以采信；第5组证据系被告向原告提出的装修申请，并有原、被告签名，故本院予以采信；第6、7组系被告搭建构筑物的照片及被告所有房屋的分户平面图，被告对该证据的真实性无异议，本院予以采信。 被告未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告于2008年10月1日购买了位于天水市秦州区XXX室的房屋，建筑面积291.37平方米，包括室内面积253.27平方米、公摊面积38.1平方米。被告购买房屋二楼有一跃层露台，该露台只能经被告房屋才能进入，但被告所购买房屋产权中并不包含该露台。2009年5月13日，被告向原告提出对其购买房屋的装修申请，双方签订了装饰装修管理协议书，被告的装修申请中并未包含跃层露台的装修。2012年7月15日，被告所在小区业主代表大会审议通过了天水·天庆嘉园小区业主管理规约，该规约第9条约定，“在本小区范围内，不得在公共场所（地）、跃层露台、一楼花园内乱扯各种线、绳或用来挂晒衣服，以及在阳台外乱堆乱放、悬挂物品、私搭乱建、改变其用途等”。并约定该规约对物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。2017年7月15日，原告与天庆嘉园业主委员会签订天庆嘉园物业服务管理委托合同书，约定由原告承担天庆嘉园住宅小区物业管理服务，同时约定：在物业管理区域内公布违约业主的姓名及其违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，原告有权要求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害、支付违约金等相应民事责任；业主违反本合同、管理规约及小区各项管理规章制度的，原告有权要求业主限期改正，违规业主应向原告支付违约金1000元并承担相应责任。2018年8月,被告擅自使用钢结构形式封闭跃层露台用于养殖花卉，原告发现后，遂与被告多次交涉，被告于2018年11月2日向原告缴纳5000元保证金，原告向被告出具收费单据将该款项备注为：露台封包拆除后退款。截止原告诉至法院，被告仍未拆除露台构筑物。 本院认为，公民、法人的合法权利受法律保护。合法、有效的约定对约定各方有同等效力，应严格遵守，不得违反，违反约定要承担相应的民事责任。本案中，被告所在小区成立业主委员会后通过小区管理规约，并与原告签订物业管理服务委托合同。该业主规约及物业服务管理合同对被告所在小区业主均有同等约束力，且其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效的民事合同，原告据此对被告违反合同约定的行为提起诉讼，具有相应的民事诉讼主体资格，故被告认为原告不是适格诉讼主体的辩称不能成立。虽被告对其房屋专有部分享有所有权，但其行使所有权时不得违反合法约定及影响整体建筑物的外貌，不得损害其他业主的合法权益。被告在行使该房屋专有部分所有权时擅自封闭跃层露台的行为违反了业主管理规约“不得在跃层露台私搭乱建、改变其用途”的约定，影响了整栋建筑的外观，损害了其他业主的合法权益，并干扰了原告正常的物业管理活动，应承担相应违约后果，故对于原告要求被告拆除在跃层露台私搭乱建构筑物的诉请，本院予以支持。根据原告与天庆嘉园业主委员会签订的天庆嘉园物业服务管理委托合同第二十六约定“业主违反本合同、《管理规约》及小区各项管理规章制度的，物业公司有权要求业主限期改正，违规业主应向物业公司支付违约金1000元并承担相应责任”，现原告依据该约定向被告主张违约金1000元的诉请，符合双方约定，本院亦予支持。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、第八十一条、第八十二条、第八十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下： 被告周以庄于本判决生效后20日内将其位于天水市秦州区XXX室住宅房屋跃层露台私自搭建的钢结构构筑物自行拆除并恢复原状； 被告周以庄于本判决生效后20日内向原告甘肃天庆物业管理有限公司天水分公司支付违约金1000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费200元，因适用简易程序减半收取100元，由被告周以庄负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 何子其 二〇一九年十一月十九日 法官助理 刘 霞 书 记 员 宋 玺