广东省恩平市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0785执异49号 异议人（案外人）：罗卫红，男，汉族，1966年7月10日出生，户籍地：广东省英德市，住广东省清远市清新区。 申请执行人：郑广扬，男，汉族，1960年9月17日出生，住深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：刘伟亮，国信信扬（江门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何利甜，国信信扬（江门）律师事务所实习律师。 被执行人：罗松生，男，汉族，1962年9月13日出生，住清远市清新区。 被执行人：罗雪锋，男，汉族，1986年5月8日出生，住清远市清新区。 被执行人：吴凤娣，女，汉族，1962年4月7日出生，住清远市清新区。 被执行人：清远市清新区清晖房地产开发有限公司，住所地：清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园10幢世纪悦城售楼部。 法定代表人：罗松生。 本院在执行郑广扬与罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称清晖公司）民间借贷纠纷一案过程中，案外人罗卫红向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2019年11月20日公开举行了听证，案外人罗卫红和申请执行人郑广扬的委托诉讼代理人刘伟亮参加了听证。现已审查终结。 案外人罗卫红提出异议，请求：1、依法解除（2016）粤0785执保25号之一民事裁定书对清远市××区××镇××路××××巷×号××楼×幢×梯×的查封行为；2、依法终止对清远市××区××镇××路××××巷×号××楼×幢×梯×的执行。事实与理由：法院在执行（2016）粤0785执保25号裁定书过程中，查封了清晖公司开发的位于清远市××区××镇××路××××巷×号××楼×幢×梯×的房屋。事实上，异议人是该户的业主。异议人于2007年购买该房，房屋总价为123741元，异议人分三次以现金形式向清晖公司支付购房款，共计109264元。异议人装修后自2008年开始居住至今。随后十年间，异议人多次向清晖公司要求办理过户登记手续，清晖公司因资金链断裂的问题一直未能办理完毕。近日异议人才知道自己购买并且入住使用多年的房屋因清晖公司与申请执行人郑广扬之间的债务纠纷，于2016年9月22日被恩平市人民法院查封，查封文号为（2016）粤0785执保25号之一，并且已经进入了实质执行阶段。由于清晖公司自身问题查封异议人财产，给异议人造成极大麻烦，严重损害异议人权益。异议人在得知自己居住多年的房屋被查封后，多次亲自到恩平法院了解情况，提出书面异议，要求终止执行，但没有得到明确答复。事实上异议人所购买房屋被查封时，根本没有收到过法院工作人员送达的材料，亦没有任何人联系过异议人。异议人现根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定依法提出执行异议。虽然物权法对不动产物权变动采取登记生效主义原则，买方未办理不动产物权登记的，尚未取得物权，但异议人已经支付清晖公司购房款，且在房屋登记过户中并无过错，反而是清晖公司的行为对异议人财产造成严重损害。异议人向清晖公司支付的房款已超过了该房屋总价的50%，且在房屋登记过户中并无过错。综上所述，涉案房屋早在查封前已由异议人合法购买且所付房款超过房屋总价的50%，实际使用、入住长达十一年，是异议人的唯一住房。若继续查封并拍卖异议人的房屋，将对异议人的合法权益造成巨大损害。现异议人根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定及其他相关法律规定向法院提出异议，望支持异议人的请求。 申请执行人郑广扬答辩称，相关购买房屋全部没有在查封之前付清全部购房款，按照法律规定必须要付清房款及实际占有才可中止执行，否则各异议人应当按普通合同纠纷向当地法院起诉以确认相应债权或其他权利，在未付清房款的前提下相应证据我方无法核实真实性，亦不应由本执行案审查，与本案无关不具有关联性。 被执行人罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司经本院合法通知，未参加听证，亦没有提交答辩意见。 本院查明，申请执行人郑广扬与被执行人罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月19日作出（2016）粤0785执保25号民事裁定：查封罗松生、吴凤娣、清晖公司价值38000000元的财产。于2016年9月6日作出（2016）粤0785执保25号之一民事裁定：解除对被保全人清远市清新区清晖房地产开发有限公司下列财产的查封（详见解除查封清单）；二、查封清远市清新区清晖房地产开发有限公司下列财产（详见查封清单）。其中查封清单序号为40号的清新区××镇××路××一巷×号××楼×幢×梯×是案外人罗卫红所购买的房屋。本院于2017年7月14日作出的（2016）粤0785民初521号民事判决已发生法律效力。依该判决被告罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司应偿还借款本金20411507.83元及利息给原告郑广扬。由于被告罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司未履行生效判决确定的全部义务，郑广扬向本院申请执行。本院于2019年8月5日作出（2019）粤0785执恢80号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人清晖公司名下的房屋及车位，其中清单序号为31号的清新区××镇××路××一巷×号××楼×幢×梯×是案外人所购买的房屋。 另查明，被执行人清晖公司分别于2007年3月6日、2007年10月26日、2016年5月2日出具收到案外人罗卫红支付的房屋订金40000元、房款和办证费14264元、房款55000元的收据，其中在2007年3月6日出具的收据（NO：0316749）中双方约定涉案房屋价款与办证费合计人民币128264元。 本院认为，本案案外人所提异议，是对拍卖裁定的执行标的主张权利，阻却执行措施的行为，应当以民事诉讼法第二百二十七条进行审查。本院执行依据（2019）粤0785执恢80号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人清晖公司名下的房屋及车位，其中清单序号为31号的清新区××镇××路××一巷×号××楼×幢×梯×是案外人所购买的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行，第二十五条第一款第（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。清晖公司作为本案被执行人，本院对其名下的财产予以查封符合法律规定，并无不妥。案外人虽提供了被执行人清晖公司出具的收款收据、用水用电明细等证明材料以说明其是涉案房屋所有权的真实权利人，但双方在本院查封之前并没有签订合法有效的《商品房买卖合同》，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定的情形，案外人的异议理由不成立，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人罗卫红的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  吴艳明 人民陪审员  何冬岚 人民陪审员  冯珊珊 二〇一九年十一月二十五日                                                                                                                                                   法官助理  刘引弟                                                                                                                                                 书记员  冯宇君