四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1××04民初2810号 原告：覃杰，男，汉族，生于1964年3月24日，户籍地四川省南充市嘉陵区，现住四川省南充市嘉陵区。 被告：何仁生，男，汉族，生于1947年11月5日，户籍所在地四川省南充市顺庆区，现住四川省南充市顺庆区。 被告：岳国强，男，汉族，生于1959年9月2日，住四川省南充市嘉陵区。 被告：李子钦，男，汉族，生于1976年4月10日，住四川省南充市高坪区。 被告：唐许华，男，汉族，生于1959年1月22日，户籍所在地四川省南充市高坪区，现住四川省南充市顺庆区。 原告覃杰诉被告何仁生、岳国强、李子钦、唐许华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告覃杰，被告何仁生、岳国强、唐许华到庭参加诉讼，被告李子钦经本院传票传唤，无正当理由拒不参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告覃杰向本院提出诉讼请求：1.依法确认位于嘉陵区（房屋所有权编号：南房权证嘉字第××号,国有土地编号：南市嘉国用（2009）第00××8号）房屋为原告所有，并判令被告协助原告办理产权过户手续；2.判令被告赔偿原告违约金、精神损失费10000元人民币；3.依法判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告何仁生、李子钦、唐许华、岳国强于2007年12月24日合作开发嘉陵区西兴镇新街1号西兴佳苑小区项目，并委派包小敏为该楼盘销售人员。原告于2011年3月1日与西兴佳苑小区项目部签订购房协议，并一次性付清全部购房款，收到该项目部出具的收据。在原告多次催促下，被告岳国强于2018年2月将该房屋产权证、土地使用证原件交于原告，随后原告多次联系被告唐许华办理产权过户手续，被告拒绝办理。 被告何仁生辩称，何仁生、岳国强二人于2007年12月29日与李子钦、唐许华（二人分别为南充市现代置业有限公司董事长、总经理，汪忠东任财务总监，朱平任人事总监，四人均为股东）签订了合作开发修建嘉陵区西兴镇新街一号原农贸市场，取名为“西兴佳苑”。由于在建房过程中正值2008年“5.12”地震期，建材及人工工资上涨，资金短缺，为了按时支付工程款，保证工程顺利进行，经双方协商，将已完工Ｂ幢中未售出的25套住房于2009年4月9日分别办理在唐许华名下1××套总面积1297.61平方米，何仁生名下12套总面积1075.83平方米的房屋产权证及国土使用证，在南充市商业银行进行抵押贷款80万元。后经采取优惠及其他方式销售Ａ、Ｂ、Ｃ三幢住房，资金有所缓解，陆续将贷款还清，并取出了25套房产证及国土使用证。交与现代置业公司办公室主任曹碧琳保管。之后何仁生从现代置业拿出办在其名下的12套房产证及国土使用证由岳国强交与购房者，三次办理了过户手续，变更为不动产权证书。为了能将办理在唐许华名下的1××套产权证过户给原告，何仁生、岳国强多次向南充市现代置业有限公司董事长李子钦、总经理唐许华以及财务总监汪忠东、人事总监朱平催促，并说出厉害关系，但他一直置之不理，嘉陵区西兴镇政府及张和平书记也曾多次电话要求唐许华尽早协助办理过户手续。依据上述事实，为了维护原告的合法权益，请求法院裁决被告李子钦、汪忠东、朱平，督促被告唐许华无条件给原告办理过户手续，并承担一切经济责任。 被告岳国强辩称，我和何仁生的答辩意见一致。 被告唐许华辩称：1.案涉房屋的所有权证都是我个人所有的，根据物权法个人财产任何人都不能剥夺，案涉房屋从办理产权开始就是我个人财产；2.案涉房子是合伙建房，我是乙方合伙人，也是义务人和权利人，所以这个房子是我合法取得，这个项目在实施过程中需要钱，我和李子钦两人各拿一套房子去银行贷款的，就涉及抵押也是用的这个房子。3.被告何仁生明知道涉案房屋已经处置到我名下，并且办理了房屋产权证，是属于我个人财产，还故意采取一方面背着我，另一方面也以西兴佳苑项目部的名义为幌子，采取故意隐瞒真相欺骗原告的手法，向原告恶意销售自己并没有处置权的房屋，直接导致我的物权不能全面实现。这个房子销售我本人不知情，合作建房协议没有我的签字，原告与我不认识，我也没有收钱，我是在两年前接到原告电话叫我给他办证我才知道的，请法院查明事实真相维护我的合法权益。 被告李子钦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年12月24日，被告何仁生（甲方）、岳国强（甲方共有人）与被告李子钦（乙方）、唐许华（乙方共有人）签订《合作开发协议》，协议约定“甲乙双方在平等互利的基础上经友好协商，就甲乙双方合作开发嘉陵区西兴镇新街一号项目一事，达成如下协议：一、该项目以甲方的名义由甲乙双方共同投资、共同管理、统一规划、统一实施、独立核算（独立开设账户）、自负盈亏的方式合作开发。……四、该项目统一承包给成都诺金房地产营销策划公司销售，合作方派一名人员作为销售代表。五、该项目的财务管理由甲乙双方共同管理，共同监督执行。具体办法为：甲方委派会计人员一名，负责按月完成财务会计账目，并按月提交完整的财务会计报表给甲乙双方各一份。乙方委派出纳人员一名，负责现金入账，资金开支，负责给会计提供月收支情况报表。支出发票的报销需经双方负责人签字后才能报销。……八、在项目实施过程中，当收支平衡后，若有剩余资金则按甲方占49%，乙方占51%的比例按月提取先期利润。在工程全部完成结算后，各方再按同样的比例决算分配总利润。九、甲方及其工作人员应签定《南充市现代置业有限公司员工诚信守则》，双方均应按员工诚信守则办事……”。被告何仁生在甲方处签字捺印，被告岳国强在甲方共有人处签字捺印，被告李子钦在乙方处签字捺印，被告唐许华在乙方合伙人处签字捺印。 《合作开发协议》签订后，被告何仁生、岳国强、李子钦、唐许华成立“西兴佳苑项目部”共同开发嘉陵区西兴镇新街一号现市场项目工程，并在项目完工后，对外出售案涉工程所修建的房屋。2011年3月1日，西兴佳苑项目部（甲方）与覃杰（乙方）签订《嘉陵区西兴镇西兴佳苑合作建房协议书》，该协议约定，甲方决定发起合作建房，乙方自愿申请参加本次合作建房，经甲方审查，乙方符合条件；合作建房的工程名称为嘉陵区西兴镇西兴佳苑小区合资房，工程座落于嘉陵区，房屋栋号Ｂ幢二单元四层Ｂ号，住房户型三室二厅，建筑面积99.85平方米；乙方应向甲方缴纳合资建房款共计160000元；房屋建成后，甲方将竣工验收合格的房屋交付给乙方，乙方拥有该套住房的完全产权和相应的土地使用权；甲方将房屋移交后，由甲方统一办理房屋所有权证和土地使用权证，办好后即交乙方收执。办证费用按规定由甲、乙双方分别承担。“西兴佳苑项目部”在甲方处签章，被告何仁生在甲方负责人处签字，包小敏在甲方经办人处签字，原告覃杰在乙方处签字捺印。原告覃杰先后于2011年2月18日、2月21日、3月1日分三次支付了全部购房款共计160000元，西兴佳苑项目部向原告出具收据并在收据上加盖项目部印章。西兴佳苑项目部在原告付清房款之后交付了房屋，原告覃杰装修并入住至今。随后原告多次联系被告唐许华要求办理房屋产权过户手续，被告拒绝办理。现原告起诉来院，提出前述诉讼请求。 同时查明，2009年3月11日，南充市现代置业有限公司会议纪要决定，唐许华代表西兴佳苑向公司借款，西兴佳苑未售房也以其名义办理产权证及产权抵押贷款。2009年4月，西兴佳苑已完工未售出的25套住房按甲乙双方出资比例分别办理在唐许华名下1××套（包括本案案涉房屋），何仁生名下12套。因资金短缺，2009年10月9日，南充市现代置业有限公司第9次股东会议决议如下：“经全体股东研究，一致同意原将公司与何仁生、岳国强等人合作开发的属于公司与合伙人共有的西兴佳苑Ｂ幢的已经以唐许华个人名义办理了房屋产权证书的1××套住房作抵押担保，并以南充市龙华建筑工程有限公司的名义向农业银行顺庆支行贷款50万元（该款已到西兴佳苑专用账户）用于西兴佳苑的建设开发，因唐许华已以其个人名义向南充市龙发建筑工程有限公司出据金额为50万元的借条，现由公司财务向唐许华个人出据金额为50万元的借条，其记账联纳入西兴佳苑项目作为借款收入的记账凭证，同时由唐许华个人向公司出据借出房产证1××套用于贷款的借条以完善各项法律、财经手续”。李子钦、唐许华、汪忠东、朱平作为该公司当时的股东参加该次会次并在决议上签字。案涉房屋坐落于四川省南充市嘉陵区，房屋所有权证及土地所有权证于2009年4月均办理在被告唐许华名下。贷款陆续还清后，取出的房产证及国土使用证交由现代置业公司保管，被告岳国强于2018年2月将该房屋产权证、土地使用证交于原告覃杰。 另查明，“西兴佳苑项目部”系何仁生、岳国强、李子钦、唐许华为了开发“西兴佳苑项目”成立的临时性经营管理机构，向买房方收取的房款统一存入专户,该机构现已不存在。根据《合作开发协议》第六条约定，被告李子钦、唐许华指派汪忠东、朱平到“西兴佳苑项目部”从事管理工作，被告汪忠东在该项目部担任出纳职务，负责项目部的财务工作，西兴佳苑项目部销售情况每个月均有报表，并及时交给该项目的合伙人查看。南充市现代置业有限公司于2007年11月27日成立，公司法定代表人为李子钦，时任公司的股东有李子钦、唐许华、汪忠东、朱平。后唐许华、汪忠东、朱平等分别退出该公司，现该公司为李子钦个人独资企业。2007年12月2日，以土地使用者王志芳为甲方与开发商南充市现代置业有限公司为乙方签订《开发经营权转让协议》，该协议约定开发案涉房屋所在的土地，但该协议的签字为王志芳、李子钦个人，南充市现代置业有限公司并未加盖印章。 认定上述事实的证据有当事人陈述、《合作开发协议》、南充市现代置业公司2007年12月4日会议纪要、2009年3月11日会议记要、2009年10月9日股东会议决议、《嘉陵区西兴镇西兴佳苑合作建房协议书》、西兴佳苑项目部房款收据、西兴佳苑开盘-2011年12月6日止销售情况汇总、西兴佳苑销售汇总明细表、房屋产权证、土地使用证等证据予以证实，并在卷佐证。对于被告提供的转股协议、借款协议、民事判决书等系被告唐许华与被告李子钦等人合伙事务内部纠纷，与本案不具关联性，本院不予采信。 本院认为，原告覃杰与“西兴佳苑项目部”签订的《嘉陵区西兴镇西兴佳苑合作建房协议书》，该协议虽名为双方合作建房，但实际在签订协议书时案涉房屋已由被告何仁生、岳国强、李子钦、唐许华修建完毕，故原告与“西兴佳苑项目部”并不存在合作建房的事实。从协议书的内容可知，双方实为房屋买卖关系，故本院依法确认位于四川省南充市嘉陵区房屋为原告覃杰所购得。该协议有双方的签名或盖章予以确认，应视为双方的真实意思表示，且其内容不违反法律强制性规定，合法有效，对原、被告双方均有约束力。 一、关于房屋产权过户的问题。本案是房屋买卖合同纠纷，即系不动产的交易，原告覃杰购买案涉房屋就是期待拥有该房屋的所有权。而按照我国物权法的相关规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，须经依法登记方发生法律效力，也就是说只有将案涉房屋的产权所有人变更到原告名下，原告才能完全地排他地拥有案涉房屋所有权。本案中，原告覃杰按照协议约定向“西兴佳苑项目部”足额缴纳了房款，“西兴佳苑项目部”理应向原告按照约定交付房屋并履行办理房屋不动产转移登记的义务。故本院对原告要求被告协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求予以支持。 二、关于履行过户协助义务主体的问题。首先，“西兴佳苑项目部”系何仁生、岳国强、李子钦、唐许华为了开发“西兴佳苑项目”成立的临时性经营管理机构，不具有法人资格，且现已不存在。原告覃杰所缴纳的房款160000.00元已进入“西兴佳苑项目部”的账户内，已作为合作事务的一部分，故该套房屋应属于合伙人何仁生、岳国强、李子钦、唐许华共有。其次，根据当事人陈述、南充市现代置业公司股东会议决议、会议纪要等证据证实，当时案涉房屋办理在唐许华名下仅是为了能以其名义向金融机构借款，而非其享有对房屋的所有权。而作为合伙人的何仁生、岳国强、李子钦、唐许华至今未对西兴佳苑项目进行最终的结算，故其责任应由开发西兴佳苑项目的合伙人何仁生、岳国强、李子钦、唐许华共同承担。最后，原告覃杰买房至今已达十年之久并已实际占有和使用，并持有案涉房屋的房产证和土地使用证，而唐许华对房屋的销售情况以及现状未提出异议，故被告唐许华辩称的“案涉房屋的所有权证都是我个人所有的，房屋也是我个人合法财产”与事实不符，本院不予支持。因案涉房屋办理在被告唐许华名下，故应由被告唐许华承担协助原告覃杰办理产权过户手续的义务。至于被告唐许华协助原告覃杰办理产权过户手续过程中产生的费用问题,原被告应按照《嘉陵区西兴镇西兴佳苑合作建房协议书》的约定分别承担，由卖房方承担的部分应由何仁生、岳国强、李子钦、唐许华四合伙人共同承担。对唐许华与李子钦等人之间的股权转让纠纷、借款纠纷，系合伙人内部事务，不能以此对抗应对原告负有的办证义务。 三、关于违约金、精神损失费的问题。《嘉陵区西兴镇西兴佳苑合作建房协议书》中未对房屋产权手续办理的时间和违约金计算标准进行约定，且该房屋也实际由原告覃杰占有和使用，其请求亦不符合《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》的规定，故本院对原告的此项诉请不予支持。 被告李子钦经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未在本院指定的期限内举证，视为放弃其诉讼权利，应承担举证不能的不利法律后果。 为了结纠纷，维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告唐许华于本判决生效之日起三十日内协助原告覃杰办理位于四川省南充市嘉陵区房屋的不动产权转移登记手续； 二、驳回原告覃杰的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取2043元,由原告覃杰承担25.00元，由被告何仁生、岳国强、李子钦、唐许华承担2018.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  熊羚伊 二〇一九年十一月十三日 书记员  罗雨涵 。