贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初5847号原告：坛宝珠，女，1945年1月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告：贵阳顺和房地产开发有限公司（以下简称顺和房开），住所地贵州省贵阳市花溪区小河珠江路小城故事H组团H1栋一单元负二层。法定代表人：高如星，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖俊杰，贵州佳合律师事务所律师，特别代理。执业证号：15201201010702788。委托诉讼代理人：张琰睿，贵州佳合律师事务所律师，特别代理。执业证号：15201201611644151。原告坛宝珠与被告顺和房开商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告坛宝珠，被告顺和房开委托诉讼代理人张琰睿到庭参加了诉讼。原告坛宝珠向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件三中第10项的条款无效。2.判令被告向原告退还已收取的煤气开通费2400元、电表费529元、可视费290元、电视费180元及装修管理费795.18元，共计4194.18元及资金占用损失（资金占用损失以4194.18元为基数，自2010年8月14日起以中国人民银行同期同类贷款利率计算至上述款项实际退还之日止，暂计至起诉之日为2139.03元）。3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2008年1月31日原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告出资购买被告出售的位于贵阳市花溪区小河珠江路177号小城故事住宅小区的房屋一套。原被告在《商品房买卖合同》中约定了出售价格已包括水、电建设安装费用以及其他必须的配套设施的建设安装费用，但被告在2010年11月16日向原告交房时，委托当时的贵阳华城物业管理有限公司收取了原告所诉的各种费用共计4194.18元，该收费并无相关的事实法律依据，严重侵害了原告的权益。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告顺和房开辩称，第一，双方签订的《商品房买卖合同》的条款不存在法定无效的情况，应为合法有效的合同，原告主张合同条款无效没有事实及法律依据。第二，三通费是指水表、电表、煤气，不包含其他费用，原告诉请的可视费、电视费、装修管理费不属于三通费范畴。贵阳市发展和改革委员会已发文回复水、电、煤气安装费用可进行收取。第三，案涉房屋系经济适用房，其销售价格由物价部门制定，被告对销售价格无定价权。第四，原告主张的资金占用损失无法律依据。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告顺和房开公司系“小城故事”住宅小区的开发建设单位，该公司成立于1997年6月10日。“小城故事”为经济适用房住房小区。贵阳华城物业管理有限公司（以下简称华城物管公司）系为“小城故事”住宅小区提供物业服务的企业。2008年1月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将小城故事F3栋2单元1层2号房屋出售给原告，双方对具体房屋面积、购房款金额等进行了约定。该《商品房买卖合同》附件三：装饰、设备标准第10条内容载明“其他：（供电一户一表；水表到户；煤气、宽带、有线电视、电话至入户门处；可视对讲到户）——费用由客户自理。”原、被告在上述合同上签名捺印及签章。原告于2010年8月14日交纳了3399元，华城物管公司向原告出具了收款收据一张，载明3399元为开户自理费，该3399元中包含煤气2400元、电表529元、可视290元、电视180元。同日，原告还交纳了装修垃圾清运及管理费795.18元，华城物管公司亦向原告出具收款收据一张。诉讼中，被告表示3399元系被告委托华城物管公司代被告进行收取，但795.18元系华城物管公司履行物管职责而收取的费用，该装修垃圾清运及管理费的收取与被告无关。另查明，2009年1月7日，贵州省人大常委会颁布了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，该条例自2009年5月1日起施行，该条例第三十一条规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（一）当事人名称或者姓名和住所。前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”。贵州省人大法制委员会在2014年2月7日的《关于有关问题询问的答复》中指出：“新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包括在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取”。现原告及该小区其他业主认为其与被告顺和房开公司签订的《商品房买卖合同》附件三第10条关于供电、有线电视、煤气、可视等安装入户费用由业主承担的约定，违反了前述的相关规定，且该合同条款系被告顺和房开公司提供的格式合同，条款的内容违反了公平原则，加重了原告的负担，免除了被告的主要义务，故主张该合同附件三第10条条款无效，要求被告退还所收取的费用及支付资金占用损失。原告向本院提交的收款收据上有“违约金充抵”字样，庭审中，原被告均认可，上述费用并未实际交纳，因被告存在逾期交房情况，应向原告支付逾期交房违约金，故原告以应向被告收取的逾期交房违约金冲抵开户费及装修垃圾清运管理费的方式，交纳了上述费用。被告顺和房开公司提供了名为《贵阳市物价局召开新闻通气会——经适房不得另收“三通费”》的新闻一则（刊登于2009年8月26日《贵阳晚报》综合新闻版面）、贵阳市发展和改革委员会出具的《关于对小城故事经适房小区收取“三通费”事宜的答复》《贵阳市经济适用住房管理暂行规定》（2008年1月28日起施行），拟证明：经济适用住房由物价部门审核定价，在2008年1月28日之前，水表、煤气表安装费均未进入经济适用房房价内，开发建设单位可向购房人另行收取水表、煤气表安装费。2008年1月28日开始实施《贵阳市经济适用住房管理暂行规定》后，物价部分审定的经济适用房房价中包含了人防设施、一户一表的电表、自来水水表、门禁及小区智能化系统、管道煤气、电信线路、数字（有线）电视线路等建设费用，开发建设单位不再向购房人另行收取上述费用。就“小城故事”经济适用房小区能否在房价外收取水表、煤气表、电表费用的问题，被告向贵阳市发展和改革委员会发函询问，贵阳市发展和改革委员会于2019年7月17日明确回复，“小城故事”经济适用房小区A、E、F、G、B、D1、D2组团制定销售价格时间在2008年1月28日之前，可以价外收取水表、煤气表、电表费用，C、D3、D4、D5、H组团定价时间在2008年1月28日之后，不得在价外收取水表、煤气表、电表费用。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《商品房买卖合同》、收款收据、不动产权证、发票、《贵阳市物价局召开新闻通气会——经适房不得另收“三通费”》新闻、《关于对小城故事经适房小区收取“三通费”事宜的答复》等相关证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的双方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。综合双方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案争议的焦点为：一、煤气、电表、可视、电视开户安装费、装修垃圾清运及管理费是否属于“三通费”范畴？二、原告所购房屋在定价时房款内是否包含了水、电、煤气开户安装费用？上述费用是否应当退还原告？三、《商品房买卖合同》附件三第10条是否存在无效的情形？关于焦点一。“三通费”具体指水表开户费、煤气安装开户费、供电安装开户费（广义还包括有线数字电视初装费）。本案中原告所交纳的煤气、电表、电视开户安装费属于“三通费”范畴，但可视对讲入户费、装修垃圾清运及管理费不属于“三通费”范畴。关于焦点二。依照《贵阳市经济适用住房管理暂行规定》第十条之规定，经济适用住房价格由市、县（市）政府价格主管部门进行确定及向社会公布。“小城故事”住宅小区属于经济适用房住宅小区，其住房销售价由贵阳市物价局审核确定，因机构改革，现由贵阳市发展和改革委员会负责。《贵阳市经济适用住房管理暂行规定》实施之前，因经济适用住房面积差异过大，而水、电、煤气开户安装费用按户为单位计收，无论户型大小所承担的费用都相同，若把水、电、煤气开户安装费用分摊计入销售房价内，会导致购房人承担的开户安装费用不合理，考虑到上述原因，2008年1月28日之前，水、电、煤气开户安装费用均未计入房价内。2008年1月28日开始实施的《贵阳市经济适用住房管理暂行规定》明确了“房屋建筑安装工程费包括房屋主体部分的土建（台桩基）工程费、水暖电气安装工程费户附属设施、设备工程费”，同时明确了“与经济适用住房小区主体工程同时设计、同步建设、同期交付使用的一户一表的电表、自来水水表、门禁及小区智能化系统、管道煤气、电信线路（固定电话线路、互联网）、数字（有线）电视线路等的建设费用，计入开发成本”，依照上述规定，2008年1月28日之后定价的经济适用房，房屋的开发建设单位不得再另行收取水、电、煤气等开户安装费用。作为定价主管部门的贵阳市发展和改革委员会，已书面函复明确，“小城故事”经济适用房小区A、E、F、G、B、D1、D2组团制定销售价格时间在2008年1月28日之前，房价中不包含水、电、煤气等开户安装费用，本案原告所购房屋位于小城故事F3栋，被告向原告另行收取“三通费”，不违反相关法律规定，故本院对原告要求被告退还煤气、电表、电视开户安装费的诉讼请求，依法不予支持。另，原告所交纳的可视对讲入户费、装修垃圾清运及管理费因不属于三通费范畴，本院在本案中不予处理。若原告认为上述两项费用的收取方未实际完成安装及清运管理义务，可另行向费用收取方主张权利。关于焦点三。原告认为《商品房买卖合同》附件三第10条无效的原因为该条款规定违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，同时存在被告提供的格式合同条款的内容违反了公平原则，加重了原告的负担，免除了被告的主要义务之情形。本案所涉房屋系经济适用住房，而《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定系针对商品房。同时根据《贵阳市经济适用住房管理暂行规定》之规定，本案所涉的小城故事F3栋房屋的水、电、煤气开户安装费用未包含在物价部门核定的销售房价内，被告另行收取上述费用并不存在加重原告负担，免除被告的主要义务之情形，故原告诉请要求确认《商品房买卖合同》附件三第10条条款无效，无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《贵阳市经济适用住房管理暂行规定》第十条、第十二条之规定，判决如下：驳回原告坛宝珠的诉讼请求。案件受理费125元（已减半收取），由原告坛宝珠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁永雄二〇一九年十一月七日书记员  张艺群