广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1324民初837号原告(反诉被告)：龙门富力房地产开发有限公司。住所地：惠州市龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人：李思廉，董事长。委托诉讼代理人：胡志豪，男,1994年9月1日出生汉族，住广东省惠州市惠阳区，系该公司员工。委托诉讼代理人：吴秋霞，女，1989年9月20日出生汉族，住湖北省蕲春县，系该公司员工。被告(反诉原告)：蒋家寿，男，1974年1月5日出生汉族，住址：广西桂平市。委托诉讼代理人：林坚，广东华勋律师事务所律师。第三人（反诉被告）：广州锐升房地产代理有限公司。住所地：广州市越秀区东风东路575、577、579号三十楼自编1306房。法定代表人：陈晓娟，总经理。委托诉讼代理人：谭祺露，男，1987年3月18日出生汉族，住湖南省湘潭市雨湖区，系该公司员工。委托诉讼代理人：麦嘉雯，女，1992年11月26日出生汉族，住广东省云浮市新兴县，系该公司员工。原告龙门富力房地产开发有限公司（以下简称“富力公司”）与被告蒋家寿商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月15日第一次公开开庭进行了审理。原告龙门富力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴秋霞、胡志豪,被告蒋家寿及其委托代理人林坚到庭参加诉讼。因广州锐升房地产代理有限公司与本案可能存在法律上的利害关系，本院依法追加广州锐升房地产代理有限公司作为第三人参加诉讼，被告对原告及第三人提起反诉，于2019年11月7日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龙门富力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴秋霞,被告（反诉原告）蒋家寿及其委托诉讼代理人林坚，第三人（反诉被告）广州锐升房地产代理有限公司的委托诉讼代理人麦嘉雯、谭祺露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙门富力房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告签署的《商品房买卖合同》及补充协议并注销商品房备案登记手续；2.判令被告向原告支付违约金108090.20元；3.判令被告承担解除合同的一切费用；4.本案案件受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月26日，原告与被告在平等自愿的基础上签署《商品房买卖合同》【合同编号：龙门（2018）10005297】及补充协议，约定被告购买原告开发的龙门富力南昆山养生谷L1区第二栋402号房，房屋价款共计540451元。《商品房买卖合同》附件四约定“被告选择付款方式为商业贷款，签署合同前支付定金20000元，2018年10月1日前支付房款88316元，2018年10月31日前支付房款108090元，2018年12月30日前支付房款54045元。买受人须于2018年10月1日前，办理购房抵押借款270000元，若因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2019年2月28前一次性直接支付至指定账号。”《商品房买卖合同》第八条约定“如被告未按约定支付房价款，每日应按应付款的万分之五向原告支付违约金，逾期超过30天，原告有权单方面解除合同，原告解除合同的，被告应支付总房款20%的违约金并承担解除合同的所有费用。”被告迄今未支付全部房款，尚欠原告房款432135元（后两期房款及按揭款），原告向被告多次催收无果，被告逾期不支付房款的行为已构成根本违约，侵犯了原告的合法权益。为此，特提出起诉，请予支持！被告蒋家寿辩称，关于本案原告起诉状中所涉及的事实和理由，掩盖了部分内容，只是部分真实。事实上在2018年9月15号，蒋家寿在罗启玉、林玲的邀请下，到了龙门县富力温泉养生谷。在龙门富力房地产开发有限公司售楼中心，蒋家寿同意罗启玉垫资2万元作为购房定金。2018年9月21日，罗启玉、林玲、郭小姐带蒋家寿来到售楼中心交钱，龙门县富力房地产开发有限公司要求蒋家寿向广州锐升房地产代理有限公司支付5万元。被告确实也向该公司支付了5万元。其他与原告起诉状中的事实一致。被告一共支付了161382元。其中就说是5万元是支付给了广州锐升公司，11万多元是支付给了富力公司。第三人广州锐升房地产代理有限公司述称，被告是通过佛山市创嘉林咨询有限公司（以下简称“创嘉林公司”）这家中介机构前往原告的楼盘，被告缴纳的费用是中介服务费，因我司与创嘉林公司存在业务关系，我们在收到被告缴纳的50000元后已经与创嘉林公司进行了结算，结算金额为48000元。后原告告知我方被告申请退款，我方也与创嘉林公司进行沟通，但其并未退还该48000元，所以我方无法退还该笔款项，因此我司要求追加创嘉林公司为第三人。反诉原告蒋家寿于2019年9月27日提出反诉请求：1.反诉被告富力公司退款54270.90元给反诉原告蒋家寿；2.反诉被告广州锐升房地产代理有限公司返还50000元给反诉原告蒋家寿；3.反诉被告富力公司对上述50000元返还款承担连带返还责任；4.案件反诉费由两反诉被告承担。事实和理由：反诉被告富力公司是龙门县富力温泉养生谷楼盘的开发商，2018年9月15日，蒋家寿在罗启玉、林玲夫妇的邀请下，从广州市番禺区来到富力公司的售楼中心。看楼过后，罗、林夫妇二人及一位郭小姐轮番说楼盘的好处，罗、林夫妇欺骗蒋家寿说，他们夫妇已经看好了一个单位准备买下，反复劝蒋家寿买房下定。蒋家寿推说没有带钱，罗启玉就说你买下，我们做邻居，我帮你现场垫交两万元定金。蒋家寿头脑发热，居然同意由罗启玉在当日垫付20000元给富力公司作为南昆山养生谷L1区第二栋14楼北向的购房定金。2018年9月21日，罗、林、郭三人又带蒋家寿来到富力公司处交钱，富力公司让蒋家寿交50000元给广州锐升房地产代理有限公司，说这是电商费，可以抵扣房价。蒋家寿在富力公司的售楼处大堂刷卡50000元给广州锐升房地产代理有限公司。在此之前，蒋家寿从来不认识广州锐升房地产代理有限公司，交钱后拿到票据才看到广州锐升房地产代理有限公司的名号。2018年9月26日，罗、林、郭三人又带蒋家寿来到富力公司处交钱88316元，并与富力公司签订一份关于南昆山养生谷L1区第二栋402房的《商品房买卖合同》。之后，罗启玉并没有在富力公司处买房，蒋家寿发现自己被罗、林、郭三人忽悠买房，而三人已从广州锐升房地产代理有限公司处获得介绍费的好处，而广州锐升房地产代理有限公司也从富力公司处获得奖励。到合同约定的2018年10月31日交款期，蒋家寿因自身原因无法继续履行付款义务，在当日以及之后的多日，多次口头告知富力公司无法履行付款，要求解除合同，并要求退款。蒋家寿已经合计缴纳楼价款108316元，现愿意支付总房价的10%即54045.10元作为解除买卖合同的违约金，认为剩下的54270.90元购房款应返还给蒋家寿。另外，蒋家寿认为广州锐升房地产代理有限公司收取的50000元是富力公司在签订买房合同过程中，要求蒋家寿交给广州锐升房地产代理有限公司的，广州锐升房地产代理有限公司根本没有合法收费的依据，广州锐升房地产代理有限公司应当退回，且富力公司应当承担连带返还的义务。综上所述，在本案商品房买卖合同纠纷中，虽然因蒋家寿违约导致解除合同，但富力公司、广州锐升房地产代理有限公司应当依法退款。蒋家寿特向贵院提起反诉，请求判如所请。以维护蒋家寿的合法权益。反诉被告富力公司辩称，富力公司认为在本诉中，在富力公司已收取的蒋家寿的房款中扣除法院依法判决的违约金之后的多余房款后，富力公司会退还，但是应该在法院依法判决之后。针对反诉请求2、3，富力公司认为该50000元并非由富力公司收取，不应由富力公司承担返还责任或连带责任。反诉费用由法院依法判决。反诉被告广州锐升房地产代理有限公司辩称，我方同意返还，但前提是创嘉林公司需退还48000元后我方才能履行退还的义务。本院经审理认定事实如下：原、被告于2018年9月26日签订《商品房买卖合同》【合同编号:龙门（2018）10005297】及补充协议，双方主要约定，1、被告购买原告开发建设的位于龙门县龙门富力南昆山温泉养生谷L1区第2栋402房，该商品房建筑面积61.31平方米，套内建筑面积48.72平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米11093元，房屋总价款为540451元；2、商品房价款的付款方式为：（1）认购定金20000元，已于本合同签署之前付清，定金将在首付房款时抵作商品房价款。（2）第一期楼款须于2018年10月1日前缴付，即人民币88316元。（3）第二期楼款须于2018年10月31日前缴付，即人民币108090元。（4）第三期楼款须于2018年12月30日前缴付，即人民币54045元。买受人须于2018年10月1日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为人民币27万元整。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2019年2月28日前一次性直接支付至指定账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等由买受人支付；3、逾期付款的违约责任：买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或按揭申请不为银行接受、未按约定办妥按揭手续且未获得银行审批通过又不改变付款方式的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权没收购房定金并不予退还已交税费；4、原告应在2019年3月30日前将经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付给被告使用。出卖人逾期交楼不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期交楼超过180日后，买受人有权从逾期超过180日之日起15日内解除合同，否则视为买受人放弃单方面解除合同的权利，双方继续履行合同。如买受人在约定期限内解除合同的，出卖人应退还买受人已付房价款。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%。5.逾期办证的违约责任：如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后730日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的，但买受人不选择退房，出卖人应自逾期之日起的次日每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%；6.送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递或其以外快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。被告蒋家寿于2018年9月15日支付购房定金20000元，2018年9月21日支付购房款88316元给原告，剩余432135元购房款至今未付。被告于2018年9月26日支付维修基金3066元给原告。2019年4月12日，原告按照被告在《商品房买卖合同》留存的通讯地址向被告邮寄发出律师函，请求被告支付逾期付款违约金及剩余房款等，该函件已签收。涉案房产已通过竣工验收，已办理商品房预售合同备案登记手续，尚未实际交付给被告。庭审中，被告表示同意按总房价10%计付原告违约金，并提供广州锐升房地产代理有限公司2018年9月21日出具的收款收据一张，收据载明：“今收到蒋家寿交来VIP服务费50000元”，被告称是原告的销售人员张伟安和第三人的员工郑小姐引领被告交纳该笔费用，主张该VIP服务费属于50000元抵100000元的购房款，但未提供证据证明；原告对此不予认可，认为其未从广州锐升房地产代理有限公司收到该50000元；第三人否认郑小姐为其公司员工。诉讼过程中，被告提供两份其与原告签订的《富力南昆山温泉养生谷二三级联动客户推介服务合同》，该两份合同均以龙门富力房地产开发有限公司为甲方，广州锐升房地产代理有限公司为乙方，双方主要约定，1、乙方利用自身资源优势，就甲方开发经营或拥有“富力南昆山温泉养生谷”项目，向甲方推荐购买客户，若乙方所推荐客户在合同约定时间内成功购买甲方的“富力南昆山温泉养生谷”项目，甲方均应按本协议所规定的支付方式和条件向乙方支付代理佣金。2、合作范围：乙方为甲方对该项目进行非独家推广宣传，但不得以乙方名义直接进行销售；乙方利用现有房地产中介机构网点资源，针对本项目在其名下相关网点进行推广宣传，以达到引导客户购买“富力南昆山温泉养生谷”项目为目的。3、乙方向购房客户自行收取的服务费：在本合同履行期间，乙方有权另行与其购房客户签订相关服务协议，为客户提供中介服务或团购服务，并向客户另行收取服务费。乙方承诺向本项目购房客户另行收取的服务费标准为：公寓5万元/套，别墅10万元/套，若有调整甲方将于书面形式通知；若客户在向乙方支付服务费后，未与甲方签订《商品房认购书》并支付定金，或客户挞定，或未能成功购买甲方本项目物业，则乙方均应无条件向客户退还客户已支付的服务费，否则乙方除应退还客户相关费用及承担全部责任外，甲方还有权解除本合同并不再向乙方支付任何的佣金。第三人提供一份其与案外人创嘉林公司签订的《关于富力南昆山温泉养生谷项目分销合作确认函》，主张其与创嘉林公司存在业务合作关系,创嘉林公司推荐的购房客户由第三人代收中介服务费,并向本院申请追加创嘉林公司作为本案的第三人参加诉讼。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》【合同编号:龙门（2018）10005297】及补充协议是双方的真实意思表示，具有法律约束力，双方应按合同的约定履行各自义务。合同签订之后，被告未能按照合同约定的付款方式付清购房款，原告按照合同记载的通讯地址向被告邮寄律师函，请求被告支付逾期付款违约金及剩余房款等，应视为原告已向被告进行催告。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行,当事人可以解除合同”之规定，经原告催告后，在合理期限内被告仍未支付剩余房款，被告的行为已构成根本违约，原告依法享有解除合同之权利。因此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，以及由被告协助注销商品房备案登记手续具有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩原告在商品房销售过程中有违规销售的过错，允许其销售代理公司采取欺骗、利诱的方式销售房地产，致使被告轻率地作出买房的决定，最后无能力支付剩余房款，被告作为一个完全民事行为能力人，其对购房相关事宜应该进行一定的了解以及有自己的判断和主见，故对被告上述抗辩，本院不予采纳。《商品房买卖合同》被解除的过错在于被告，按约定被告应支付原告违约金。被告提出违约金过高，要求按总房价10%计付，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院认为被告未提供证据证明其所受损失的实际情况，按一般常理判断，双方约定按房价总款20%计算违约金过分高于造成的损失，应予以调整，应按房价总款的10%计算违约金为宜。故被告应向原告支付违约金54045.10元（540451元×10%），被告已支付原告购房款108316元、房屋维修基金3066元，扣除54045.10元违约金后，原告应退回购房款54270.90元（108316元-54045.10元）、房屋维修基金3066元给被告。原告起诉要求被告承担解除合同的一切费用，该请求不明确，本院不予支持；请求被告承担本案的公告费，该费用无实际产生，本院不予支持。被告提供第三人出具的VIP服务费50000元收款收据，主张该笔费用属于购房款，因原告否认以及被告未提供证据证明，原告的销售人员张伟安引领被告到第三人处交纳VIP服务费，不能认定属于原告销售人员职责范围内的工作，非代表原告的职务行为，对被告该项主张本院不予确认；根据该收据载明内容以及结合原告与第三人存在销售介绍、推广关系进行认定，该款应为中介服务费，被告与第三人之间存在居间合同（中介服务）关系。根据合同相对性原则，被告（反诉原告）可向合同相对方第三人（反诉被告）主张权利。由于中介服务所涉房产交易未能完成，居间合同目的不能实现，同时反诉被告广州锐升房地产代理有限公司确认其具有退款义务，故第三人（反诉被告）应退还被告（反诉原告）中介服务费50000元；反诉原告请求反诉被告富力公司对该款承担连带返还责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。本案中原、被告与案外人创嘉林公司并无直接的法律关系，第三人提出其向案外人创嘉林公司支付相关款项的事实主张与本案亦不属同一法律关系，故对第三人提出追加创嘉林公司作为本案第三人参加诉讼的请求，本院不予采纳。第三人可另循法律途径解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告龙门富力房地产开发有限公司与被告蒋家寿于2018年9月26日签订的《商品房买卖合同》【合同编号为龙门（2018）10005297】及补充协议；被告蒋家寿协助原告龙门富力房地产开发有限公司办理注销龙门县永汉镇龙门富力南昆山温泉养生谷L1区第二栋402号商品房备案登记手续，于本判决发生法律效力之日起5日内履行。二、被告蒋家寿支付违约金54045.10元给原告龙门富力房地产开发有限公司,此款在被告蒋家寿已支付给原告的购房款108316元中扣除。三、原告龙门富力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内退回购房款54270.90元、房屋维修基金3066元给被告蒋家寿。四、反诉被告广州锐升房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内退回中介服务费50000元给反诉原告蒋家寿。五、驳回原告龙门富力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告蒋家寿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2460元（原告龙门富力房地产开发有限公司已预缴），由原告龙门富力房地产开发有限公司负担1230元，被告蒋家寿负担1230元；反诉费525元（反诉原告蒋家寿已预缴），由反诉被告广州锐升房地产代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  钟素文审 判 员  邓秀芳人民陪审员  谭俊华二〇一九年十一月二十二日法官助理梁丽丹书记员邓嘉樱附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。