四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15510号 上诉人（原审原告）：丁剑，女，1969年10月22日出生，汉族，住成都市金牛区。 上诉人（原审原告）：滕武成，男，1968年2月29日出生，回族，住成都市成华区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：郭志刚，四川易通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈冉，男，1976年5月7日出生，汉族，住成都市锦江区。 被上诉人（原审被告）：蒲韦臣，男，1977年4月23日出生，汉族，住四川省南部县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：成晓东，四川方舟达律师事务所律师。 上诉人丁剑、滕武成因与被上诉人陈冉、蒲韦臣房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初798号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 丁剑、滕武成上诉请求：撤销一审判决，判令：一、陈冉、蒲韦臣支付免租期内的部分租金37200元；二、陈冉、蒲韦臣支付提前解除合同的违约金108000元；三、陈冉、蒲韦臣立即支付2019年1月10日至2019年3月24日的租金。事实和理由：一、陈冉、蒲韦臣不履行合同义务是导致纠纷发生的根本原因。陈冉、蒲韦臣在享受75天免租期后，仅支付了一年的租金即单方宣称不再承租，但并未履行相应的合同义务，不符合合同约定。二、陈冉、蒲韦臣没有解除合同权利。首先，陈冉、蒲韦臣无法定的解除权。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。同时依据《中华人民共和国合同法》九十四条规定的情形，守约方具有解除合同权利。可见，丁剑、滕武成没有任何违约情形，陈冉、蒲韦臣不具有法定解除权。其次，陈冉、蒲韦臣亦无约定解除权。案涉合同第五条第（三）项、第八条第（二）项均对陈冉、蒲韦臣解除合同的条件进行了明确约定。但陈冉、蒲韦臣除了微信告知不再承租以外，并未以书面方式通知解除合同，微信告知并不能产生合同解除的法律后果。三、一审关于支付违约金是解除合同的后果，而非条件的认定是错误的。支付违约金是案涉《房屋租赁合同》约定解除合同的前提条件，即先支付违约金才能行使合同解除权，而非解除合同后的法律后果。四、如果陈冉、蒲韦臣坚持解除合同，丁剑、滕武成同意解除，但是应当依约支付违约金。 陈冉、蒲韦臣辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、一审法院已经明确向丁剑、滕武成释明诉讼请求是要解除合同还是继续履行合同，丁剑、滕武成明确表示要求继续履行合同。法院的审判基于当事人的诉讼请求，超出该范围法院不审理。一审判决并无不当，应当予以维持。二、陈冉、蒲韦臣严格按照双方的合同约定，行使合同的解除权，提前电话告知陈冉、蒲韦臣不再续租，也发送了微信通知，丁剑、滕武成对该事实是认可的。合同已经解除，丁剑、滕武成要求继续履行合同的诉请不能成立，一审驳回其诉讼请求，没有任何问题。三、丁剑、滕武成要求解除合同、支付违约金的上诉请求，改变了一审诉讼请求，该请求不在本案的审理范围之内。 丁剑、滕武成向一审法院提出诉讼请求：一、判令陈冉、蒲韦臣立即支付物业管理费等费用38090.54元，并承担逾期支付利息（按中国人民银行同期贷款基准利率从起诉之日计付至此款付清之日，物业管理费等费用支付至房屋返还之日）；二、判令陈冉、蒲韦臣支付免租期内的部分租金37200元；三、判令陈冉、蒲韦臣支付提前解除合同的违约金108000元；四、判令陈冉、蒲韦臣立即支付2018年12月25日至2019年3月24日的房租54000元，其余房租支付至房屋返还之日，后暂不主张；一审诉讼过程中，丁剑、滕武成明确其诉讼请求建立在继续履行合同的基础上，其第四项诉讼请求明确为：判令陈冉、蒲韦臣支付2018年12月25日至2019年3月24日租金54000元，其余部分不在本案中主张。 一审法院经审理认定事实：丁剑、滕武成与陈冉、蒲韦臣于2017年10月24日签订《房屋租赁合同》，约定丁剑、滕武成将位于融创•天府逸家二期商业11栋302号房屋出租给陈冉、蒲韦臣，面积390.19平方米，租期从2017年10月25日起至2023年10月24日止，年租金216000元，每季度支付54000元。租赁期满两年后，第三年租金在第二年的基础上递增5%，即226800元，每季度支付56700元；第四年租金在第三年的基础上递增5%，即238140元；每季度支付59535元；以此类推。租金应于每季度租金交纳截止日前半个月支付下季度租金。免租期75天，从76天后即2018年1月9日起租。陈冉、蒲韦臣向丁剑、滕武成交纳租赁履约保证金18000元。租赁期间陈冉、蒲韦臣有权根据经营需要随时终止租赁合同，但须提前一个月告知丁剑、滕武成，并向丁剑、滕武成支付该年度租金总额的50%作为违约金。租赁期满或合同解除后三日内，陈冉、蒲韦臣应搬出全部物件，搬迁结束3日后，若发现房屋里仍有余物，则视为陈冉、蒲韦臣主动放弃所有权，丁剑、滕武成可任意处置。租赁期内，陈冉、蒲韦臣逾期交付水、电、天然气、物业管理等费用的，应按相关行业管理部门的要求执行并承担相应责任。租赁期内，双方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天以书面形式通知对方，陈冉、蒲韦臣要求解除合同的，丁剑、滕武成有权没收押金作为赔偿，并要求支付年租金50%作为违约金。 合同签订后，丁剑、滕武成将房屋交付给陈冉、蒲韦臣使用，陈冉、蒲韦臣向丁剑、滕武成支付了履约保证金18000元，陈冉、蒲韦臣已支付2019年1月10日前的租金，及电费、物管费等计36504.61元。2018年12月15日，陈冉通过电话通知丁剑，该月房租到期后不再继续租赁房屋。2018年12月25日，陈冉通过微信通知丁剑该月房屋到期后不再承租。 一审法院认为，丁剑、滕武成与陈冉、蒲韦臣签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于案涉合同是否已经解除，是否具备继续履行的条件。双方在合同中明确约定陈冉、蒲韦臣有权根据经营需要随时解除合同，但需提前一个月告知，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，陈冉、蒲韦臣享有解除权。对于是否应当采取书面形式进行通知的问题，双方在合同“乙方（即陈冉、蒲韦臣）的权利与义务的约定”部分约定“提前一个月告知甲方（即丁剑、滕武成）”，在后文“违约责任”部分约定“提前30天以书面形式通知”，双方对此进行了不同约定，应当视为约定不明。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，合同应当自通知到达对方时即2018年12月15日解除。对于丁剑、滕武成认为在陈冉、蒲韦臣书面通知并且支付了合同约定的违约金后合同才能解除的抗辩主张，一审法院认为，首先，对于本案案涉合同是否需要以书面形式通知解除合同，前文已作评析，不再赘述。即使按丁剑、滕武成主张应当以书面方式通知解除合同，陈冉亦以微信方式进行通知。依照《中华人民共和国合同法》第十一条“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”之规定，微信作为数据电文，亦属于书面形式；其次，从双方合同约定来看，支付违约金应为解除合同后应承担的后果，并非行使合同解除权的条件，丁剑、滕武成的该项抗辩主张不能成立。一审法院在诉讼过程中向丁剑、滕武成释明如合同已解除，是否变更诉讼请求，丁剑、滕武成拒不变更诉讼请求，坚持继续履行合同。现丁剑、滕武成要求继续履行合同不能成立，其建立在继续履行合同基础上的支付租金、支付免租期租金及违约金的诉讼请求亦不能成立，一审法院不予支持。 综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：驳回丁剑、滕武成的全部诉讼请求。一审案件受理费4859元，减半收取计2429.5元，由丁剑、滕武成负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。二审另查明，于2019年1月10日，陈冉向丁剑发微信“丁姐，钥匙我已交给天府逸家物业了。” 根据双方诉辩意见，现对本案案涉争议焦点问题阐述如下： 一、陈冉、蒲韦臣是否享有解除权及案涉合同是否发生解除效力的问题。合同的解除需依约定或法定，且需享有解除权的一方依法行使解除权方能发生解除合同的效力。依据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第（3）项“租赁期间乙方有权根据经营需要随时终止租赁合同，但须提前一个月告知甲方，并向甲方支付履约违约金，金额为该年度租金总额的百分之五十。”及第八条第（2）项“租赁期内，合同双方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天以书面形式通知对方……乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿。并支付违约金为年度租金的百分之五十。”之约定，于租赁期限内，陈冉、蒲韦臣有权随时解除合同，故其享有约定解除权。对于丁剑、蒲韦臣主张的陈冉、蒲韦臣享有约定解除权系附条件的，其条件为：第一，须提前一个月告知出租人；第二，需支付履约违约金；第三，书面形式通知。但陈冉、蒲韦臣并未以书面方式通知解除，故其单方解除不发生解除合同的效力。关于条件一是否系提前一个月告知出租人，丁剑、滕武臣于上诉状中并未对此提出异议，同时依据陈冉于2018年12月26日向丁剑发出的微信聊天记录载明“丁姐。我记得当时约定的是提前一个月通知解除合同期限，我是提前两个月左右我们通电话时就给你说了的嘛”，本院认定陈冉已提前一个月告知出租人。关于条件二支付履约违约金，从双方约定的内容来看，承租方解除条件应提前一个月告知，合同解除之后承租人需向出租人支付违约金，故该违约金的约定系解除之后的法律后果，而并非解除合同的前置条件；关于条件三通知的形式问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力。”之规定，本案中，陈冉、蒲韦臣已提前告知出租人其不再续租，丁剑已收悉，故于该通知到达丁剑时案涉租赁合同发生解除的效力。对于丁剑、滕武臣主张的必须以书面形式通知的问题。本院认为，案涉合同第五条第（3）项及第八条第（2）项分别就告知形式进行了约定，其中一款约定的是“告知”，另一款约定的是“书面形式通知”，本院认为，对于上述约定的分歧，应联系双方作出该约定的目的来进行理解，本案中，该解除通知的目的系让受通知方知悉。故，承租人无论采用何种通知方式，均应以受通知人是否知悉这一实质性标准进行判断。鉴于陈冉、蒲韦臣已采用了便于对方知晓的方式清楚的表达了解除合同的意思，且出租人亦已知悉，故依双方关于任意解除权的约定，该解除行为已发生相应的法律效力。同时，依照《中华人民共和国合同法》第十一条“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”口头与书面的区分应以表现形式是否有形来进行区分，案涉微信内容作为电子数据电文，属于书面形式，故对出租人关于通知存在形式瑕疵的上诉理由，本院不予采纳。 二、陈冉、蒲韦臣是否承担提前解除合同违约金108000元。依据《房屋租赁合同》第五条第（3）项“租赁期间乙方有权根据经营需要随时终止租赁合同，但须提前一个月告知甲方，并向甲方支付履约违约金，金额为该年度租金总额的百分之五十。”之规定，本案中，陈冉、蒲韦臣于租赁期限内，提前解除租赁合同，应承担违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解除（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，除资金占用利息损失外，丁剑、滕武臣未提供相应的证据证明其损失，故本院依当事人调减违约金的请求，以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌情判定陈冉、蒲韦臣承担18000元违约金。一审判决对此认定不当，本院予以纠正。 三、关于陈冉、蒲韦臣是否应支付免租期内的部分租金37200元。该项请求的计算方式为合同约定的免租期75天，扣除陈冉、蒲韦臣已承租一年享有的免租期13天，剩余62天，得出剩余天数的损失为37200元。对此本院认为，依据案涉合同第二条第（3）项手写处表明“免租期75天，从76天后起租，从2018年1月9日起租。”，既然双方对免租期已做事先约定，该期限系出租人给予承租人合理装饰装修的期限，应在首期租金计算上予以考量，对于丁剑、蒲韦臣所主张的应于合同约定的承租期限内合理分担，无事实和法律依据，本院不予采纳。在双方明确约定了解除权的情形下，应当对合同履行过程中一方行使该约定解除权有所预见，在此情况下仍约定上述免租期，故该免租期不应再按合同约定的全部租期进行分担。 四、陈冉、蒲韦臣是否应支付2019年1月10日至2019年3月24日的租金的问题。于一审中，丁剑、滕武成诉请支付2018年12月25日至2019年3月24日的房租54000元，于二审中，其不再主张2018年12月25日至2019年1月9日期间的租金，系当事人对其自身权利的处分，本院予以确认。关于陈冉、蒲韦臣是否应支付2019年1月10日至2019年3月24日期间的租金。本院认为，于租赁合同解除后，承租人陈冉、蒲韦臣于2019年1月10日将钥匙返还给物业，履行完毕案涉房屋的腾退义务，故丁剑、滕武成要求其支付该期间的租金无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，丁剑、滕武成的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初798号民事判决； 二、陈冉、蒲韦臣于本判决生效之日起十五日内向丁剑、滕武臣成支付提前解除合同违约金18000元； 三、驳回丁剑、滕武臣的其他诉讼请求。 一审案件受理费4859元，减半收取2429.5元，由陈冉、蒲韦臣负担194.5元，由丁剑、滕武臣负担2235元；二审案件受理费4859元，由陈冉、蒲韦臣负担389元，由丁剑、滕武臣负担4470元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇一九年十一月十八日 书记员  刘昱君