湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1002民初5691号 原告：郴州汇龙置业有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原七四二九工厂），统一社会信用代码：914310006940187228。 法定代表人：汤斌，系该公司董事长。 委托代理人：黄亚林，系湖南宣阳律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：李土兵，男，1985年6月3日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 被告：赵淑焕，女，1987年6月7日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 二被告委托代理人：杜泉江，系湖南人和人（郴州）律师事务所律师（特别授权代理）。 原告郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）与被告李土兵、被告赵淑焕商品房销售合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇龙公司委托代理人黄亚林和二被告委托代理人杜泉江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汇龙公司请求判令：一、被告向原告支付购房款50066.22元；二、被告以应付购房款为基数，自起诉之日起按每日万分之五向原告支付违约金至实际履行完毕时止；三、本案受理费、保全费由被告承担。 被告李土兵、被告赵淑焕答辩要点：一、被告完全按照合同支付了购房款，原告才会将房屋交付给被告，因此被告没有拖欠原告购房款的事实。二、测绘面积与合同面积不一致，是因为原告改变规划造成的，因而测绘图纸与商品房买卖合同中所附图纸不一致。三、测绘图纸中多出来的面积是原告在被告买房时承诺的赠送面积。四、从规划局处罚可以看出多出的面积核定定价为1495元每平米，既可以确定当初成本价为1495元，而原告主张要被告按照买房时价格计算房款显失公平（因为是镂空层改建而成，与购买的商品房不能同一而论）。五、该多出采光井面积没有在合同范围内，退一万步就算不是赠送面积，也只能按照法律规定百分之三以内补缴，超过面积不补缴。六、原告违规建造行为经过行政处罚，摇身一变就变成合法行为，规划局这一行政处罚行为的合法性本身就存在质疑，据此作为依据测算的房屋面积的合法性也是存在质疑的。七、根据《中华人民共和国国家标准房产测量规范》第8.2.3不计算建筑面积的范围：c）房屋之间无上盖的架空通廓。所以，根据该规范的规定，开发商赠送给业主的镂空层是不能计算面积的。综上，原告诉请既违背了诚信原则，也与国家的法律、法规、规章相违背，其诉请不能得到法律的支持。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实： 一、2013年4月19日，原告汇龙公司与被告李土兵、被告赵淑焕签订一份《郴州市商品房买卖合同》，合同主要约定：1、被告购买原告开发的“汇龙?万宝国际城”项目中第X房，房屋建筑面积为114.64平方米，单价为每平方米4648.67元，房屋总金额为532924元；2、合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。双方签订合同后，原告已将涉案房屋交付给被告，被告按合同约定将涉案购房款交于原告，并已入住该房屋。 二、原告为了增加房屋销售量，在对外的宣传广告单载明：万宝国际城采用性价比极高的N＋1户型，超大面积赠送，两房变三房、三房变四房，赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等。 三、2016年，由于原告擅自将开发的“汇龙，万宝国际城”一期项目每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改建为房间，整体超计容建筑面积7642.02平方米。2016年9月12日，原郴州市城乡规划局作出郴规罚字[2016]14号行政处罚决定书，对超规划审批计容建筑面积7642.02平方米违法建设行为进行罚款，罚款金额为684572.15元。尔后原告按时缴纳了罚款。此后，经原郴州市城乡规划局规划设计调整，并经郴州市国土资源局批准，超国土批准建筑面积7408.36平方米，将本次多出的计容面积在第三期中扣除。 四、涉案不动产首次登记证证号为湘（2018）北湖不动产权第0023727号，其中载明的房屋建筑面积125.41㎡，比合同约定房屋建筑面积（114.64㎡）增加10.77㎡。 判决的理由与结果 本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。现就双方争议焦点问题分析、认定如下： 一、增加房屋面积的认定。原、被告双方对涉案房屋增加面积10.77平方米无异议，由于原告未提交证据证实增加部分的面积是否含有设计图与实际施工存在差异而引起面积的增加，故本院认定增加的10.77平方米全部为原告改建镂空房而引起的房屋面积增加。 二、原告是否承诺赠送镂空部分面积。原告在房屋销售时承诺：万宝国际城采用性价比极高的N＋1户型，超大面积赠送，两房变三房、三房变四房，赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等。本院由此认定：原告承诺赠送业主的是镂空部分的面积，并未承诺赠送房屋。 三、增加部分房屋的面积如何计算价款及违约金是否支付。本案中被告虽提交原告作出的《关于万宝国际业主有关问题的回复》，但该回复无原件，同时原告予以否认，且被告无其他证据予以佐证，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，本院对该证据不予认可。在本案中，原告将不具有使用功能的镂空部分改建为房屋，且将增加部分的房屋也办理不动产首次登记手续，原告为此花费一定的成本，同时为将扩建部分合法化，规划、国土部门要求原告在第三期开发时将扩建部分面积从原审批的面积中扣除，势必影响原告第三期开发项目及该开发项目利润。同时，因该增加部分的面积和合同约定的房屋面积均办理了不动产首次登记，被告作为受益方，物权已经形成，房屋价值随之增加，根据等价有偿和公平原则，被告应承担原告为改建房屋花费的相应费用。综上，本院认为，被告应支付的增加房屋面积的房价款应以双方所签订的《郴州市商品房买卖合同》约定房价4648.67元的50%即2324.34为宜，故被告应承担的费用为25033.08元（10.77㎡×2324.34元/㎡=25033.14元）。另因原、被告双方对房屋增加面积的价款如何支付并未达成协议，原告要求被告按每日万分之五支付违约金缺乏事实及法律依据，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及第二百五十三条的规定，判决如下： 一、被告李土兵、被告赵淑焕支付原告郴州汇龙置业有限公司购房款25033.14元；此款限被告李土兵、被告赵淑焕于本判决发生法律效力后十日内付清。 二、驳回原告郴州汇龙置业有限公司其他诉讼请求。 如被告李土兵、被告赵淑焕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取526元，由被告李土兵、被告赵淑焕负担263元，由原告郴州汇龙置业有限公司负担263元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黄洁萍 二〇一九年十一月二十六日 书记员  刘晓芬 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则、合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第十条当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难，可以提供经人民法院核对无异的复印件或者复制品。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。