辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽14民初97号原告（案外人）：杨清，女，1968年7月4日生，汉族，住沈阳市。委托诉讼代理人：周军，辽宁安沈律师事务所律师。委托诉讼代理人：周辰阳，男，1992年11月1日生，住沈阳市。被告（申请执行人）：沈阳中鼎致远资产管理有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区南五马路3号1328房间。法定代表人：董珂，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦昆，辽宁凯阳律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈阳中驰房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区太原南街415号。法定代表人：胡定海，该公司董事长。委托诉讼代理人：阎旭东，男，该公司工作人员。第三人（被执行人）：胡定海，男，1965年10月8日出生，汉族，住所地浙江省乐清市。第三人（被执行人）：郑晓中，男，1963年6月14日出生，汉族，住所地浙江省温州市鹿城区。第三人（被执行人）：陈敏，男，1976年6月4日出生，汉族，住所地浙江省青田县。原告杨清与被告沈阳中鼎致远资产管理有限公司（以下简称中鼎公司）及第三人沈阳中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰公司）、胡定海、郑晓中、陈敏案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨清及其的委托诉讼代理人周军、周晨阳，被告中鼎公司的委托诉讼代理人秦昆，第三人中驰公司的委托诉讼代理人阎旭东到庭参加诉讼。第三人胡定海、郑晓中、陈敏经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。杨清向本院提出诉讼请求：1、撤销（2018）辽14执异169号裁定；2、解除中鼎公司与中驰公司债权转让合同纠纷一案中对位于沈阳市和平区南五马路3号第3幢1811、1812、1912号三处房屋的查封手续，停止对该房屋的执行行为；3、中鼎公司不是抵押权人；4、原告合法占有涉案房屋；5、由中鼎公司承担本案诉讼费用。事实和理由：杨清于2013年8月16日、11月18日和2015年5月5日与中驰公司签订了房屋买卖合同，购买中驰公司开发的位于沈阳市和平区南五马路3号第3幢1811、1812、1912号三处房屋，并向中驰公司缴纳了全部购房款1，272，436.00元。中驰公司向杨清出具了发票，杨清一直使用至今。中驰公司以缺少手续为由拒绝协助杨清办理房屋过户登记手续，导致杨清至今无法取得房屋所有权。杨清购买案涉房屋时，房屋所有权证记载的抵押权人为中国东方资产管理公司大连办事处。中鼎公司明知抵押房产已销售的事实，没有尽到审查及通知义务。杨清对中鼎公司享有的抵押权不予承认。中鼎公司拍得中国东方资产管理公司大连办事处不良资产债权属于通过合同牟利行为，存在关联交易。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条为该司法解释第二十七条的“但书内容”。杨清在人民法院查封前签订了合法有效的书面合同，支付了全部购房款，且合法占有房屋至今。未办理房屋过户登记不是杨清的原因。杨清对案涉房屋享有排除强制执行的权利。请求人民法院支持诉讼请求。中鼎公司答辩称，（2018）辽14执异169号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应予以支持。杨清不享有足以排除强制执行的权利，应驳回其诉讼请求。中驰公司述称，同意杨清的诉讼请求。胡定海未作陈述。郑晓中未作陈述。陈敏未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年7月21日，辽宁省高级人民法院作出（2017）辽民初18号民事判决，判决：一、中驰公司于判决生效之日起十日内，偿还中鼎公司欠款155，408，669.22元，及自2016年6月1日起至欠款还清之日止，按照中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款利率标准计算的利息；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、中鼎公司对中驰公司提供的坐落在沈阳市和平区昆明南街152号（等601户）、面积27094.95平方米的在建工程及该在建工程占用范围内的建设用地使用权享有抵押权，并在上述第一项债权额度范围内就抵押物享有优先受偿的权利；三、中鼎公司对胡定海、郑晓中、陈敏持有的中驰公司的股权享有质权，并在上述第一项债权额度范围内就质押股权享有优先受偿的权利；担保人承担担保责任后有权向中驰公司追偿；四、胡定海、郑晓中、陈敏对中驰公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；担保人承担担保责任后有权向中驰公司追偿；五、驳回中鼎公司其他诉讼请求。2017年10月31日，辽宁省高级人民法院于作出（2017）辽执47号执行裁定，裁定：辽宁省高级人民法院（2017）辽民初18号民事判决书由本院执行。2017年12月25日，本院作出（2017）辽14执121号执行裁定，裁定：一、轮候查封被执行人中驰公司所有，坐落于沈阳市房产（详见附表）；二、被执行人中驰公司负责保管被查封的财产。在查封期间内，被执行人可以使用被查封的财产；被执行人中驰公司的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。2018年7月23日，本院作出（2017）辽14执121号商请移送执行函，内容为：因辽宁省沈阳市中级人民法院是首先查封法院，根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》规定，请辽宁省沈阳市中级人民法院在收到本函之日起15日内向我院出具移送执行函，将上述财产移送我院执行或说明不能移送的理由。2018年7月26日，辽宁省沈阳市中级人民法院作出（2015）沈中执字第591号移送执行函：辽宁省沈阳市中级人民法院于2015年12月2日对被执行人沈阳中驰房地产有限公司位于沈阳市和平区胜利南街的583套房产（以下简称查封财产）予以查封，鉴于你院（2017）辽14执121号执行案件债权人对该查封财产享有顺位在先的优先权，现根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》规定及你院来函要求，将上述查封财产移送你院执行，对该财产的续封、解封和变价、分配等后续工作，交由你院办理，辽宁省沈阳市中级人民法院不再负责。请你院在后续执行程序中，对辽宁省沈阳市中级人民法院执行案件债权人沈阳中宸置业有限公司作为首先查封债权人所享有的各项权利依法予以保护，并将执行结果及时告知辽宁省沈阳市中级人民法院。在本院执行过程中，杨清向本院提出执行异议。2018年11月5日，本院作出（2018）辽14执异169号执行裁定书。对杨清提出的执行异议不予支持。杨清不服该裁定，于2018年11月20日向本院提起本案诉讼。另查明，抵押人中驰公司与抵押权人北京银行股份有限公司复兴支行于2012年10月25日签订了沈阳市和平区胜利南街91号（共227户）、和平区胜利南街103号（共3户）、和平区南五马路3号（共369户）、和平区南五马路5号（共1户）、和平区昆明南街152号（共1户）、和平区昆明南街152号甲（共1户），以上总计共602户的《抵押合同》，沈阳市房屋管理局（现名为沈阳市不动产登记中心）于2012年10月30日办理了抵押权登记。2013年5月3日，抵押权人北京银行股份有限公司复兴支行与中国东方资产管理公司大连办事处向沈阳市房屋管理局（现名为沈阳市不动产登记中心）申请变更上述抵押权，转移给中国东方资产管理公司大连办事处，沈阳市房屋管理局（现名为沈阳市不动产登记中心）于2013年5月10日办理了抵押权转移登记。2014年12月10日，抵押权人中国东方资产管理公司大连办事处将抵押标的物申请变更为沈阳市和平区胜利南街91号（共227户）、和平区胜利南街103号（共3户）、和平区南五马路3号（共369户）、和平区昆明南街152号（共1户）、和平区昆明南街152号甲（共1户）共601户，沈阳市房屋管理局（现名为沈阳市不动产登记中心）于2014年12月17日办理了抵押权变更登记。2016年5月20日，中鼎公司竞拍获得中国东方资产管理公司大连办事处名下的对中驰公司的债权及抵押权。再查明，2010年3月11日，中驰公司取得了案涉房屋的《商品房预售许可证》。中驰公司与杨清分别签订三份《商品房买卖合同》，将沈阳市和平区南五马路3号第3幢1811、1812、1912号房屋出售给杨清，建筑面积均为44.93平方米，三份合同落款处签订时间空白。2013年8月16日、11月18日和2015年5月5日，中驰公司分别向杨清出具销售不动产统一发票（即购房发票）。该购房发票载明，付款方名称：杨清；收款方名称：沈阳中驰房地产开发有限公司，销售不动产楼牌号：和平区南五马路3号1912，合计金额：448，240.00元；销售不动产楼牌号：和平区南五马路3号1812，合计金额：437，798.00元；销售不动产楼牌号：和平区南五马路3号1811，合计金额：386，398.00元，三户写字间的购房款共计1，272，436.00落款处均加盖了沈阳中驰房地产开发有限公司发票专用章。出卖人中驰公司分别于2013年8月16日、11月18日和2015年5月5日向杨清出具了该写字间的《商品房准住通知单》，杨清还提交了八份《收款收据》证实，买受人杨清于2015年5月5日后向中驰物业公司给付物业费至今，证明其对案涉房屋的占有情况，且上述收据在交款时间上具有延续性。认定上述事实的证据有（2017）辽民初18号民事判决，（2017）辽执47号执行裁定，（2017）辽14执121号执行裁定，（2017）辽14执121号商请移送执行函，（2015）沈中执字第591号移送执行函，（2018）辽14执异169号执行裁定，《商品房买卖合同》，销售不动产统一发票，电费、物业费、水费及采暖费收据、商品房预售许可证及本院庭审笔录在卷佐证，相关证据已经质证、认证，足资认定，本院予以采信。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对于案涉房屋，人民法院的首次查封时间为2015年12月2日。杨清与中驰公司签订的《商品房买卖合同》落款处虽然没有时间，但结合各方当事人庭审陈述及杨清提交的电费、物业费、水费及采暖费收款收据，可以认定杨清在2015年12月2日之前已与中驰公司签订了合法有效的书面买卖合同并占有了该房屋。依据杨清提交的购房发票，可以认定其已支付了全部房屋价款。中驰公司于2010年3月11日已取得了案涉房屋的《商品房预售许可证》，该房屋属于可售状态。中驰公司向杨清销售存在抵押的不动产，杨清并不知情。因此，案涉房屋不能办理过户并非因杨清自身原因。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，杨清享有足以排除强制执行的民事权益即“物权期待权”，应判决不得执行案涉房屋。对于杨清要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产因登记产生物权变动效果。杨清对案涉房屋仅享有“物权期待权”，但不享有所有权。杨清的该项诉讼请求，不予支持。对于杨清的其他诉讼请求，因不符合法律规定，本院亦不予支持。综上所述，杨清的诉讼请求，部分有事实和法律依据，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得执行沈阳市和平区南五马路3号第3幢1811、1812、1912号房屋；二、驳回杨清的其他诉讼请求。案件受理费费16，252.00元，由杨清负,8，126.00元；由沈阳中鼎致远资产管理有限公司负担8，126.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  张国军审判员  刘 伟审判员  牛广兴二〇一九年十一月五日法官助理吕彬书记员殷雨晴本判决书援引的相关法律条款:《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”