湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终3075号上诉人（原审原告、反诉被告）：王晓彬，女，汉族，1982年4月10日出生，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：雷天仁，湖南琨霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：张天骄，湖南琨霖律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈湘杰，女，汉族，1966年6月20日出生，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：卢柯豆，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：桂伟，湖南麓谷律师事务所律师。上诉人王晓彬与上诉人陈湘杰租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初2822号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王晓彬上诉请求：1、请求依法撤销（2018）湘0103民初2822号民事判决第三项；2、请求依法改判支持王晓彬的全部诉讼请求；3、请求依法判令本案一审、二审全部诉讼费用等由陈湘杰承担。事实和理由：1、一审采信证据不当、认定事实不清。王晓彬对涉案房屋进行了装修，也已经尽到充分的举证责任。新装修的房屋价值增值，陈湘杰享受了全部利益。请求法院委托专门鉴定机构对房屋的装修价值进行鉴定。陈湘杰在一审中提供的照片不能达到其证明目的，一审予以采信属于采信证据不当。2、一审适用法律错误。双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，该租赁合同不违反合同法第五十二条第（五）项规定的效力性强制性规定，因此双方签订的合同属于有效合同，一审认定该合同无效系法律认定错误。如果该合同无效，陈湘杰作为出租房和业主方，其不仅未征得利害关系业主同意，还恶意隐瞒事实将涉案房屋出租给王晓彬，由于陈湘杰未履行法定义务致使合同无效或被解除，依法应当承担全部违约责任并赔偿王晓彬的全部损失，且一审没有考虑本案中陈湘杰的主观故意和主观恶性，认定双方均有过错，认定事实错误，适用法律不当，责任划分不当，有失公正，陈湘杰应当依法承担全部违约责任和法律后果。综上所述，陈湘杰采取欺诈的方式订立合同，违反合同约定，应承担违约责任，请求二审法院改判，支持王晓彬的上诉请求。陈湘杰辩称：1、陈湘杰签订的租赁合同并不是其真实意思表示。经同事介绍认识王晓彬，从微信聊天记录中可以看出陈湘杰一直不愿意出租办托管。合同中也明确约定不能用于办托管的违法行为。2、出租房屋为精装修房屋。3、王晓彬有重大过错，明知小区不能办托管仍然在小区内办托管，且合同约定不能从事违法行为。王晓彬没有尽到审查义务，没有经过业委会强行装修，存在重大过错。4、由于王晓彬存在欺诈情形，给陈湘杰造成了重大损失。陈湘杰上诉请求：1、撤销（2018）湘0103民初2822号民事判决第一、二、四项判决；2、判令王晓彬赔偿陈湘杰房屋损失76329.22元及利息（按银行同期贷款利率计算至实际支付日）；3、本案所有诉讼费用由王晓彬承担。事实和理由：2017年4月经同事介绍王晓彬找陈湘杰租房用于陪读，租期6年，租金2600元/月，并约定一个月的装饰整理期，王晓彬对房屋进行装修应当取得陈湘杰同意。合同签订当日，陈湘杰收到房租20800元、保证金1500元。后陈湘杰得知王晓彬与小区业委会、物业公司发生冲突。双方之前约定的租房合同内容与签订的《房屋租赁合同》内容不一致，违背陈湘杰的真实意思表示，系王晓彬伪造、欺骗所致。陈湘杰并没有将房屋出租办托管的意愿，合同内容中交房条件为“毛坯”与客观事实不符，且合同内容自相矛盾，该合同系王晓彬提供的格式合同。王晓彬在9月6日将房屋购电卡、钥匙、门禁卡等交给陈湘杰，已经用行为表示不会履行合同义务，合同已经失去继续履行的必要，合同应当解除。王晓彬隐瞒重要事实，依据《合同法》第四十二条规定，王晓彬给陈湘杰造成损失，应当承担损害赔偿责任。王晓彬没有经过陈湘杰同意对房屋进行的装修对房屋造成重大损害，已经失去正常居住功能，造成陈湘杰房屋无法出租，故要求王晓彬赔偿纠纷以来15个月的租赁损失（含物业费）共计42672元。王晓彬辩称：1、租赁合同第二条约定租房用途为托管办学，且合同7.3条约定若陈湘杰违约，除退还房租余款和双倍保证金之外还需赔偿装修及生源损失。合同签订之时，陈湘杰知道王晓彬租房是办学使用。2、陈湘杰作为业主明知小区不能办托管，仍和王晓彬签订房屋租赁合同，具有重大过错，应当赔偿王晓彬的装修损失。3、物权法的相关管理性规定并不是效力性规定，不符合合同法第五十二条规定。4、王晓彬提供的证据能够证明其装修损失，陈湘杰应当赔偿。5、现在合同在事实上已经解除，因出租人导致合同解除，承租人请求出租人赔偿装饰装修残值的应予以支持。王晓彬向一审法院起诉请求：1、判令解除王晓彬与陈湘杰之间的房屋租赁合同；2、判令陈湘杰向王晓彬返还房屋租金及物业管理费共计21312元，并以21312元为基数按6.37%的利率（即王晓彬向银行进行房屋抵押贷款利率）的标准向王晓彬支付自2017年7月25日起至陈湘杰全部返还之日止的利息；3、判令陈湘杰向王晓彬双倍返还租房保证金3000元，并以3000元为基数按6.37%的利率（即原告向银行进行房屋抵押贷款利率）的标准向王晓彬支付自2017年7月25日起至被告全部返还之日止的利息；4、判令陈湘杰赔偿王晓彬装修装饰损失29314元、燃油费1000元、人工费7000元、桌椅转卖折价费2000元、桌椅搬运费及运费400元、地板退回厂家来回运费及上下楼运费280元，共计39994元；5、判令陈湘杰赔偿因其与物业纠纷而给王晓彬造成的人身损害及精神损失费用共计3000元。陈湘杰向一审法院起诉请求：1、判令确认解除陈湘杰与王晓彬的房屋租赁合同；2判令王晓彬赔偿王晓彬房屋损坏损失76329.22元及利息（按银行同期同类贷款利率计算至实际支付日）。一审法院认定事实：2017年7月25日，王晓彬（即承租方、乙方）与陈湘杰（即出租方、甲方）订立《房屋租赁合同》。双方在该合同中约定，王晓彬向陈湘杰承租和合园Ｃ栋1101房；王晓彬向陈湘杰承诺，租赁该房屋仅作为托管、培训办学使用；租赁期限自2017年9月1日起至2023年8月31日止；租金为每月2600元；保证金为1500元；第七条“交房条件”的约定为，“毛胚，乙方自行装修，甲方须全力支持配合”。双方还约定了其他内容。订立该《房屋租赁合同》后，陈湘杰即将和合园Ｃ栋1101房交付给王晓彬使用。2017年7月26日，王晓彬支付陈湘杰保证金1500元、预付租金5200元、房租15600元。王晓彬接收和合园Ｃ栋1101房后即开始对该房进行装修，以便进行托管、培训办学使用。给王晓彬装修清运垃圾的易某证实，“该房屋当时的装修破旧、墙壁掉灰、地板发霉、橱柜腐朽、垮塌。”由于和合园小区业委会禁止将小区房屋用于商业经营，故王晓彬租赁的和合园C栋1101房不能用于托管、培训办学使用。2017年9月6日，王晓彬支付陈湘杰8月-12月物业费512元、水费17元、电费5.9元。同日，王晓彬将和合园C栋1101房的购电卡、进门钥匙3片、门禁卡3片、其他钥匙19片退给陈湘杰。另查明，在将和合园C栋1101房租给王晓彬之前，陈湘杰曾将该房租赁给现代投资股份有限公司综合楼建设项目经理部。一审法院认为，根据《合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。又根据《物权法》第七十七条的规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。”王晓彬与陈湘杰违反《物权法》的以上规定，在订立的《房屋租赁合同》中约定将和合园C栋1101房住宅改变成托管、培训办学经营性用房，故该《房屋租赁合同》违反《物权法》第七十七条的强制性规定，为无效合同。根据《合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”王晓彬、陈湘杰违反《物权法》第七十七条的规定，在《房屋租赁合同》中约定将和合园C栋1101房住宅改为托管、培训办学使用，故导致《房屋租赁合同》，双方均有过错，应当承担各自的责任。关于本诉。由于《房屋租赁合同》为无效合同，无效合同自始就没有法律效力，故该院对王晓彬请求判令解除陈湘杰与王晓彬的房屋租赁合同的诉讼请求，不予支持。陈湘杰收取王晓彬的财产，应予返还。故陈湘杰应返还王晓彬租金20800元（15600元＋5200元）、物业管理费512元及保证金1500元。由于王晓彬自身亦有过错，故该院对其请求判令陈湘杰支付租金、物业管理费的利息的诉讼请求，不予支持。王晓彬要求陈湘杰双倍返还保证金，没有法律依据，该院不予支持。对王晓彬的判令陈湘杰赔偿王晓彬装修装饰损失29314元、燃油费1000元、人工费7000元、桌椅转卖折价费2000元、桌椅搬运费及运费400元、地板退回厂家来回运费及上下楼运费280元，共计39994元的诉讼请求，由于王晓彬自身有过错，故其装修损失自行承担，该院对王晓彬的该诉讼请求，不予支持。关于王晓彬的判令陈湘杰赔偿因其与物业工作人员发生纠纷而给王晓彬造成的人身损害及精神损失费用共计3000元的诉讼请求，由于陈湘杰并未侵害王晓彬的健康权，故该院对王晓彬的该诉讼请求，不予支持。关于反诉。如前所述，由于《房屋租赁合同》为无效合同，故该院对陈湘杰请求判令解除陈湘杰与王晓彬的房屋租赁合同的反诉请求，不予支持。虽然双方在《房屋租赁合同》约定和合园Ｃ栋1101房为“毛胚”，但王晓彬的证人易某证实在王晓彬租赁该房前，该房并非毛坯房，故该院认定和合园Ｃ栋1101房在出租给王晓彬之前有装修，并非毛坯房。由于陈湘杰对《房屋租赁合同》无效，亦有责任，故其房屋的装修损失，自行承担。故该院对其请求判令王晓彬赔偿王晓彬房屋损坏损失76329.22元及利息的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第七十七条之规定，判决：1、陈湘杰于判决生效后十日内返还王晓彬租金、物业管理费共计21312元；2、陈湘杰于判决生效后十日内返还王晓彬保证金1500元；3、驳回王晓彬的其他诉讼请求；4、驳回陈湘杰的全部反诉请求。一审案件受理费1275元，由陈湘杰承担370元、王晓彬承担905元。一审反诉案件受理费854元，由陈湘杰承担。二审审理过程中，王晓彬提供以下证据：1、照片两张，拟证明房屋装修前的墙壁情况；2、装修前视频，拟证明房屋装修前的毛坯房；3、装修后视频，拟证明经王晓彬装修后房屋状况。陈湘杰质证意见认为：对三份证据的三性均有异议，不能看出视频拍摄的时间，也不能看出视频内房屋是涉案房屋，不能达到其证明目的。本院经审理认为，该三份证据并无其他证据佐证其证明目的，故本院对该三份证据的关联性不予认定。本院审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：一、涉案《房屋租赁合同》的效力问题；二、王晓彬、陈湘杰在合同订立、履行过程中的过错问题。关于涉案《房屋租赁合同》的效力问题。王晓彬认为，涉案《房屋租赁合同》属于有效合同，我国《物权法》第七十七条系管理性规定而非效力性强制规定，一审认定该合同无效系法律认定错误；陈湘杰认为，涉案《房屋租赁合同》系王晓彬提供的格式合同，陈湘杰受王晓彬欺诈签订该合同，且该合同已经实际解除。本院经审理认为，我国《物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。一审法院认定涉案《房屋租赁合同》违反该法律规定属于无效合同并无不当。二、关于王晓彬、陈湘杰在合同订立、履行过程中的过错问题。本案中，陈湘杰作为小区业主，对于小区内利害关系的业主不同意将住宅改变为托管用房是明知的，其虽然主张劝阻、制止过王晓彬，但在案涉合同订立、履行过程中并未尽到业主的基本义务，有效制止王晓彬的行为，其签订涉案合同、收取王晓彬的租金后至王晓彬改变装修、招募生源历经一段时间，陈湘杰客观上是可以要求终止合同并防止双方损失扩大的，但陈湘杰怠于履行自己的义务，故陈湘杰存在过错。虽王晓彬辩称其对小区内利害关系的业主不同意将住宅改变为托管用房不知情，但根据其与陈湘杰的微信聊天记录以及小区张贴公告的情况可以认定王晓彬对此知情，且其在小区内租用住宅的用途系进行经营活动而非自住，也负有审慎审查义务，故王晓彬亦存在过错。综上，一审判决认定双方均存在过错并无不当。因合同无效，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定判决陈湘杰返还因合同获得的租金、保证金、物业费并无不当。至于王晓彬要求陈湘杰赔偿其装修及其他损失以及陈湘杰要求王晓彬赔偿其房屋空置期间的租赁损失及房屋毁坏损失，由于陈湘杰、王晓彬均知道小区内不能将住宅用作托管、培训办学仍然为之，双方均有过错，一审判决据此酌情认定由双方各自负责自己的损失并无不当。综上所述，王晓彬、陈湘杰的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3079元，由王晓彬负担950元，由陈湘杰负担2129元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  金新贵二〇一九年十一月二十五日书记员  黄 佳