内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终747号   上诉人（一审被告）:蔺瑞锋，男，1985年2月13日出生，汉族，住内蒙古包头市青山区   委托诉讼代理人：侯杰，内蒙古金矢律师事务所律师。   被上诉人（一审原告）:赵素珍，女，1969年11月15日出生，汉族，，住内蒙古包头市昆都仑区   被上诉人（一审被告）：张月芳，女，1971年1月19日出生，汉族，职业不详，户籍地内蒙古包头市昆都仑区   被上诉人（一审被告）：高文龙，男，1969年10月18日出生，汉族，职业不详，户籍地内蒙古包头市昆都仑区   上诉人蔺瑞锋因与被上诉人赵素珍、张月芳、高文龙申请执行人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初77号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人蔺瑞锋及其委托诉讼代理人侯杰，被上诉人赵素珍到庭参加诉讼。被上诉人张月芳、高文龙经本院合法传唤，未到庭。本案现已审理终结。   蔺瑞锋上诉请求：撤销一审民事判决；改判驳回被上诉人赵素珍在一审的诉讼请求；一审、二审诉讼费用由被上诉人赵素珍承担。事实和理由：一、蔺瑞锋与张月芳、高文龙的《房屋买卖（置换）合同》合法有效，赵素珍通过虚构蔺瑞锋与张月芳、高文龙之间存在恶意串通行为，意图侵害蔺瑞锋的合法权益。蔺瑞锋与张月芳、高文龙于2015年5月5日，签订了《房屋买卖（置换）合同》，双方对房屋座落、面积、价款等约定具体明确，系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，应当认定合法有效并受法律保护。二、一审关于蔺瑞锋提供的证据不能充分证明蔺瑞锋向张月芳全额支付了23万元购房款的认为，违背了证据的高度盖然性证明标准，属于主观臆断，无事实依据。蔺瑞锋与张月芳、高文龙于2015年5月5日签订了关于房屋交易的《房屋买卖（置换）合同》。合同签订后，蔺瑞锋分别于2015年5月5日、2015年5月7日向张月芳、高文龙付清了案涉房款23万元，张月芳、高文龙于收款当日出具相应收条（注：该两张收条的收款人与2015年5月5日张月芳、高文龙到包头市方正公证处办理的委托公证书中的签字笔迹完全相同）并交付房屋。收条作为书证，因其可以准确地记录和证明交易事实而被法律赋予较高的证明效力。然而，人的回忆，具有天然的不准确性和随意性，正常人是无法对往事准确回忆和描述的。因此，回忆与书证证据的比较，书证的证明效力明显具有客观性、准确性、科学性、证据优先性。所以，当回忆与书证发生不一致时，应以书证为准。蔺瑞锋在一审庭审上关于付款过程、细节的描述，完全是单凭大脑的不准确回忆。特别是对时隔三年多的过往事实进行回忆，在缺乏房款收条等书证的辅助下，蔺瑞锋单凭回忆进行描述本身缺乏科学性和准确性，因此蔺瑞锋表示记不清楚了或表述的内容即使与书证有一定出入，这些现象均属正常。故该单凭回忆性的描述不应当作为一审关于款项无法确认是否交付认为的依据。然而，赵素珍在没有相反证据足以推翻案涉房款收据书面证据的情况下，一审法院关于蔺瑞锋提供的证据不能充分证明蔺瑞锋向被蔺瑞锋张月芳全额支付了23万元购房款的认为，违背了证据规则中的高度盖然性证明标准，属于主观臆断，无事实依据。三、一审关于2018年8月23日人民法院调查房屋居住情况的结果不具备客观性和科学性，该调查行为违反民事诉讼依职权调查取证的规定。而且居住与占有属于不同的性质，是否居住并不能证明蔺瑞锋未占有房屋。蔺瑞锋与张月芳、高文龙的房屋交易时间是2015年5月5日，付款、交房的履行于2015年5月7日已履行完毕，然一审法院于2018年8月23日依职权调查房屋的居住情况，通过现有居住情况推断之前的房屋居住情况明显不具备客观性和科学性，同时该调查结果也无法反映出调查时的居住情况。而且，该调查行为不符合《民事诉讼法》及司法解释关于人民法院依职权调查取证的规定。不能作为认定房屋2015年5月5日至调查时止期间的居住情况的依据。四、一审法院依职权向包头市不动产登记中心档案馆查询被上诉人张月芳名下的房屋抵押情况的行为没有法律依据，而且调查结果与房屋抵押登记状态的事实不符，不具备客观性，故一审关于2015年6月2日房屋根本不具备过户可能性的认为，缺乏事实根据。事实上，2015年，房屋的抵押登记均是在包头市住房保障和房屋管理局办理，该局未开展抵押权的顺位抵押（俗称“二次抵押”，指上一个抵押登记未被注销的情况下，不受理新的抵押登记业务），而且抵押期限不等于房屋处于抵押登记状态的期限，而是指抵押所担保债务的债务履行期限，至于具体的抵押登记状态，登记系统并不会完整反应，需要以登记部门的物理纸质档案为准。事实上，蔺瑞锋为了积极履行房屋买卖合同，在2017年6月2日查封之前已经将房屋的抵押登记予以注销，为房屋过户做积极准备。五、一审关于蔺瑞锋对于未办理过户登记存在过错的认为缺乏事实依据。蔺瑞锋与张月芳、高文龙签订房屋买卖合同前，对房屋的登记情况进行了查询，查询为该房屋存在抵押登记。为了涤除抵押登记，张月芳、高文龙按照买卖合同要求办理了委托事项包括解除抵押登记的委托公证书，委托给蔺瑞锋指定的第三人摆志国。张月芳、高文龙按照过户之前须将抵押登记注销的要求，办理了注销抵押登记手续。然而当办理上述过户事宜过程中，蔺瑞锋通过房屋登记部门得知房屋于2016年6月2日被赵素珍申请查封而无法办理过户业务，正是因为突如其来的查封，致使过户事宜因查封而被搁浅。可见，蔺瑞锋作为一个合法的买受人，按约履行其合同义务，正当行使其合同权利，在交易过程中尽到了一个买房人应尽的注意义务。因此，未办理过户登记的原因不在于蔺瑞锋，蔺瑞锋对此不存在过错。六、蔺瑞锋与张月芳、高文龙的房屋买卖在前，赵素珍查封在后。蔺瑞锋对房屋享有物权期待权，该权利应优先于赵素珍的金钱债权得到法律的保护，故房屋不能作为张月芳、高文龙的财产被强制执行。蔺瑞锋在2015年5月5日与张月芳、高文龙签订了房屋买卖合同并于2015年5月7日实际占有诉争房产，该事实客观存在。没有办理过户手续只是没有取得房屋的物权即房屋的所有权，但并不影响房屋买卖合同的效力。蔺瑞锋取得的是物权期待权，物权期待权不同于金钱债权，它的含义是“物之交付的债权优先于金钱债权”，虽然交易之后突如其来的查封导致无法办理过户手续，但不影响蔺瑞锋应享有上述之权利。而且，赵素珍与张月芳、高文龙之间是民间借贷纠纷，属于典型的金钱债权，所以蔺瑞锋的物权期待权优先于赵素珍的债权。因此，不能因蔺瑞锋以外的原因未办理房屋登记手续，从而将其实际占有多年的房产交付执行，否则与物权法的立法宗旨相悖，亦有悖公序良俗。   赵素珍答辩称，同意一审判决，请求驳回上诉维持原判。   张月芳、高文龙未提出答辩意见。   赵素珍向一审法院起诉请求：1.请求人民法院准许对位于包头市昆都仑区恩和小区的强制执行；2.本案诉讼费由被告承担。   一审法院认定，2015年6月2日，原告赵素珍向该院申请诉前财产保全，该院依法作出（2015）昆民保字第44号民事裁定，查封了被告张月芳名下位于包头市昆都仑区恩和小区房屋一套。2016年2月23日，该院就原告赵素珍与被告张月芳、高文龙之间的民间借贷纠纷，作出（2016）昆民初字第2592号民事判决，判决被告张月芳、高文龙偿还原告赵素珍借款298000元及利息。后被告蔺瑞锋以被告张月芳、高文龙已于2015年5月5日将涉案房屋售予其为由提起案外人执行异议，该院依法作出（2017）内0203执异102号执行裁定，中止对包头市昆都仑区恩和小区房屋的执行。原告不服该裁定，诉至该院，请求判如所请。   庭审过程中，被告蔺瑞锋向法庭提交了下列证据：1.被告张月芳、高文龙与被告蔺瑞锋及中介方包头市联邦置业有限责任公司签订《房屋买卖（置换）合同》，约定被告张月芳、高文龙将位于包头市昆都仑区恩和小区房屋（产权证号：昆字第541226、面积50.61平方米）一套出售给被告蔺瑞锋，成交价230000元，房屋过户费用由被告蔺瑞锋承担，并由其向中介方包头市联邦置业有限责任公司交纳中介服务费3450元；2015年5月5日，由被告蔺瑞锋向被告张月芳、高文龙交纳定金10000元，并于2015年5月6日前支付全部房款230000元（含定金），被告张月芳、高文龙承诺付清全款当日腾房；被告张月芳、高文龙需配合被告蔺瑞锋办理该房屋的委托授权公证，包括代办解除抵押等事项，且因涉案房屋有抵押情况，定金暂由中介方包头市联邦置业有限责任公司保管，直到交易履行完毕，由中介方包头市联邦置业有限责任公司退还被告张月芳、高文龙该定金。该合同落款日期为2015年5月5日，中介方包头市联邦置业有限责任公司未加盖印章。2.2015年5月5日包头市方正公证处出具的公证书一份，公证事项为被告张月芳、高文龙将注销涉案房屋抵押登记及出售的一切事宜委托摆志国。3.落款日期为2015年5月5日，被告张月芳、高文龙向被告蔺瑞锋出具的收到涉案房屋购房款220000元收条一张；落款日期为2015年5月7日，被告张月芳收到蔺瑞锋涉案房屋尾款10000元收条一张。4.被告蔺瑞锋名下中国银行流水一份，显示2015年5月5日取现220000元。   被告蔺瑞锋在法庭审理过程中对购房经过做如下陈述：2015年5月5日上午，被告蔺瑞锋与被告张月芳签订购房合同，当时被告高文龙不在，因涉案房屋存在抵押情况，房本原件当时不在只有复印件，故被告蔺瑞锋支付的定金10000元由中介方保管，被告蔺瑞锋担心将房款支付被告张月芳后其还完抵押贷款后不给被告蔺瑞锋过户，故要求在做完授权委托公证后支付房款，下午双方做授权委托公证是拿着房本复印件，但取公证书要求持有房本原件，所以被告张月芳给被告高文龙打电话，被告高文龙下午拿着房本原件来做了公证，并在购房协议上补签了字，被告蔺瑞锋当即向被告张月芳支付了220000元。后在法庭追问220000元房款的支付方式及时间时，被告蔺瑞锋称签完合同大概一个星期左右，具体日期记不清了，通过银行向被告张月芳转账220000元。庭审后，被告蔺瑞锋向本院提交的书面补充材料又称，2015年5月5日，其通过中介与被告张月芳、高文龙签订购房合同，2015年5月5日先后两次向被告张月芳付款，签合同时支付现金10000元作为定金，做公证后现金支付了210000元，付定金时被告张月芳给其出具10000元定金收条，下午在付210000元房款时，被告张月芳将定金收条收回，同时向其出具收到220000元房款收条一张。双方约定剩余10000元房款在腾房时付清，2015年5月7日腾房后被告蔺瑞锋支付了剩余房款10000元。也就是说在2015年5月7日所有房款已经支付完毕，且被告张月芳已腾房给被告蔺瑞锋。房屋过户事宜在法庭上已经阐述清楚，在房屋被保全时被告蔺瑞锋已经交税并过完户，只等取房本了。   2018年8月23日，该院依职权向包头市昆都仑区广恩社区居民委员会了解了涉案房屋的居住情况，社区工作人员称位于包头市昆都仑区恩和小区3区2栋33号的房屋闲置无人居住，2017年1月曾登记过一个名叫“佟俊峰”的租户，户卡左上角写有“张瑞英因欠钱被查封”的字样。随后入户涉案房屋调查，敲门无人应答，门上贴有《包头市供水总公司约抄单》，载明：“本次抄表因您家中无人，未能抄见水表，请您见单后三日内与我们联系约抄水表”，抄表日期为2018年7月6日。2018年8月28日，该院依职权向包头市不动产登记中心档案馆查询被告张月芳名下位于包头市昆都仑区恩和小区房屋的抵押情况，系统显示该房屋有两次抵押登记记录，分别为：1.抵押期限为2014年7月10日至2015年7月9日，抵押权人为东信小额贷款公司，抵押贷款金额为150000元；2.抵押期限为2015年1月22日至2015年8月21日，抵押权人为莎仁娜，抵押贷款金额为180000元。   一审法院认为，本案的争议焦点是：被告蔺瑞锋对位于包头市昆都仑区恩和小区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。被告蔺瑞锋不同意原告要求准予执行涉案房屋的诉讼请求，故被告蔺瑞锋应当就其对该房屋享有所有权或者其他足以阻止执行该房屋转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。经查：1.被告蔺瑞锋提供其与被告张月芳、高文龙就买卖涉案房屋的合同及支付购房款的收条、银行流水，以期证明其与被告张月芳、高文龙之间就涉案房屋存在买卖合同关系且被告蔺瑞锋已向被告张月芳支付购房款230000元的事实。但在庭审中，被告蔺瑞锋称，2015年5月5日双方签订购房合同并支付购房定金10000元后，其大概在一星期后通过银行转账向被告张月芳支付剩余房款220000元，且在银行流水上标记2015年5月5日转账的220000元就是支付的房款，被告张月芳于当日腾房；经法庭追问为何被告张月芳于2015年5月5日向其出具收到房款220000元收条时，又称记不清了。而庭后被告蔺瑞锋向法庭提交的书面材料中又称，2015年5月5日双方签订购房合同时，其支付现金10000元作为定金，当日做公证后又以现金形式支付了210000元房款，故被告张月芳向其出具收到220000元房款收条一张，2015年5月7日被告蔺瑞锋支付了剩余房款10000元，被告张月芳腾房并出具尾款收条。被告蔺瑞锋针对房款230000元的支付时间、支付方式及腾房时间的陈述前后矛盾。被告蔺瑞锋虽举证落款日期为2015年5月5日和2015年5月7日，被告张月芳和高文龙向其出具的收到房款220000元和房屋尾款10000元的收条两张，但因被告张月芳、高文龙未到庭应诉，无法核实收据的真实性，结合被告蔺瑞锋中国银行新线借记卡历史交易明细清单显示，2015年5月5日，只有一笔取现220000元，与被告蔺瑞锋所称2015年5月5日分两次现金支付房款的事实不相吻合。2.关于购房目的，被告蔺瑞锋称因涉案房屋所在小区有幼儿园、离家近才购买该房，且被告蔺瑞锋称购买涉案房屋时其无住房，在租房居住，但购买涉案房屋后其并未居住使用该房屋，称在出租，其亦未向法庭提供能够证明租赁关系存在的证据。根据本院向包头市昆都仑区广恩社区居民委员会了解的情况，涉案房屋现无人居住。3. 2015年6月2日，根据原告赵素珍向本院提交的诉前财产保全申请，该院依法作出（2015）昆民保字第44号民事裁定，查封了被告张月芳名下的涉案房屋。被告蔺瑞锋称，签订购房合同一个月后，进行房屋过户，缴纳相应的税费后在等待领取新房本的过程中发现房屋被查封，后无法办理过户，到税务机关将之前缴纳的税费退了，但其未提供退税票据。由此可知，被告蔺瑞锋办理房屋过户相关手续应在2015年6月2日之前，但根据本院向包头市不动产登记中心档案馆查询到的涉案房屋的两次抵押情况可知，2015年6月2日之前该房屋同时存在两个抵押担保债权，故被告蔺瑞锋在2015年6月2日之前根本不具备办理房屋过户手续的可能性。   该院基于上述查明的事实和理由认为，被告蔺瑞锋提供的证据不能充分证明其向被告张月芳全额支付了购房款230000元；被告蔺瑞锋在没有自有住房的情况下，其购买涉案房屋后一直向外出租，并未实际居住使用，与其自认的购房目的相悖，亦不符合常情常理；被告蔺瑞锋陈述的未取得房屋不动产证书的原因与本院查证的事实相左，其在知悉涉案房屋存在抵押债权的情况下仍购买该房屋，故应预见因此可能造成的不利后果，其本身存在过错。   综上所述，被告蔺瑞锋对位于包头市昆都仑区恩和小区房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告请求人民法院准许对位于包头市昆都仑区恩和小区3区2栋33号房屋的强制执行的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，判决：准予对位于包头市昆都仑区恩和小区房屋的强制执行。案件受理费4750(原告已预交)，由被告蔺瑞锋负担。   本院经审理查明，2015年6月2日，赵素珍向一审法院申请诉前财产保全，该院依法作出（2015）昆民保字第44号民事裁定，查封了张月芳名下位于包头市昆都仑区恩和小区房屋一套。2016年2月23日，该院就赵素珍与张月芳、高文龙之间的民间借贷纠纷，作出（2016）昆民初字第2592号民事判决，判决张月芳、高文龙偿还赵素珍借款298000元及利息。后蔺瑞锋以张月芳、高文龙已于2015年5月5日将涉案房屋售予其为由提起案外人执行异议，该院依法作出（2017）内0203执异102号执行裁定，中止对包头市昆都仑区恩和小区3区2栋33号房屋的执行。赵素珍不服该裁定，诉至该院，请求判如所请。   2015年5月5日蔺瑞锋与张月芳、高文龙及中介方包头市联邦置业有限责任公司签订《房屋买卖（置换）合同》，约定张月芳、高文龙将位于包头市昆都仑区恩和小区房屋（产权证号：昆字第541226、面积50.61平方米）一套出售给蔺瑞锋，成交价230000元，房屋过户费用由蔺瑞锋承担，并由其向中介方包头市联邦置业有限责任公司交纳中介服务费3450元；2015年5月5日，由蔺瑞锋向张月芳、高文龙交纳定金10000元，并于2015年5月6日前支付全部房款230000元（含定金），张月芳、高文龙承诺付清全款当日腾房；张月芳、高文龙需配合蔺瑞锋办理该房屋的委托授权公证，包括代办解除抵押等事项，且因涉案房屋有抵押情况，定金暂由中介方包头市联邦置业有限责任公司保管，直到交易履行完毕，由中介方包头市联邦置业有限责任公司退还张月芳、高文龙该定金。2015年5月5日包头市方正公证处出具的公证书一份，公证事项为被告张月芳、高文龙将注销涉案房屋抵押登记及出售的一切事宜委托摆志国。2015年5月5日，张月芳、高文龙向蔺瑞锋出具的收到涉案房屋购房款220000元收条一张；落款日期为2015年5月7日，张月芳收到蔺瑞锋涉案房屋尾款10000元收条一张。蔺瑞锋名下中国银行流水一份，显示2015年5月5日取现220000元。   2018年8月23日，一审法院依职权向包头市昆都仑区广恩社区居民委员会了解了涉案房屋的居住情况，社区工作人员称位于包头市昆都仑区恩和小区3区2栋33号的房屋闲置无人居住，2017年1月曾登记过一个名叫“佟俊峰”的租户，户卡左上角写有“张瑞英因欠钱被查封”的字样。随后入户涉案房屋调查，敲门无人应答，门上贴有《包头市供水总公司约抄单》，载明：“本次抄表因您家中无人，未能抄见水表，请您见单后三日内与我们联系约抄水表”，抄表日期为2018年7月6日。2018年8月28日，该院依职权向包头市不动产登记中心档案馆查询被告张月芳名下位于包头市昆都仑区恩和小区3区2栋33号房屋的抵押情况，系统显示该房屋有两次抵押登记记录，分别为：1.抵押期限为2014年7月10日至2015年7月9日，抵押权人为东信小额贷款公司，抵押贷款金额为150000元；2.抵押期限为2015年1月22日至2015年8月21日，抵押权人为莎仁娜，抵押贷款金额为180000元。   上述查明的案件事实有相关书证及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。   本院认为，本案系申请执行人赵素珍在申请强制执行被执行人张月芳、高文龙一案中，案外人蔺瑞锋认为一审法院依法查封的张月芳名下位于包头市昆都仑区恩和小区3区2栋33号房屋，其享有足以排除强制执行的权益，而提出执行异议，一审法院作出（2017）内0203执异102号执行裁定，中止对本案诉争房屋的执行，赵素珍不服提起的申请执行人执行异议之诉，故本案的争议焦点是：蔺瑞锋本案诉争房屋其享有足以排除强制执行的权益。对此本院认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人阻却执行需具备以下条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案蔺瑞锋于2015年5月5日，即一审法院查封之前就已经与张月芳、高文龙夫妇签订了房屋买卖合同，并于当日通过公证的方式由张月芳、高文龙委托摆志国办理本案诉争房屋的偿还银行贷款、注销抵押登记、办理过户手续等事项。房屋买卖合同签订后，蔺瑞锋依约支付了全部价款23万元，并占有该房屋，将房屋进行出租。在办理本案诉争房屋注销抵押登记、过户手续时，一审法院将本案诉争房屋进行了查封。以上事实表明蔺瑞锋对本案诉争房屋已经享有足以排除强制执行的合法权益。   综上所述，上诉人蔺瑞锋的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，证据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初77号民事判决；   二、不得执行位于内蒙古包头市昆都仑区恩和小区的房屋。   一审案件受理费4750元，二审案件受理费4750元，均由被上诉人赵素珍负担。   本判决为终审判决。       审判长   刘兴平   审判员   王志刚   审判员   赵艳敏     二〇一九年十一月五日   书记员   王    巍   附：本判决所引用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。   一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。