江西省抚州市东乡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1029民初1012号原告（反诉被告）：抚州市东乡区房地产综合开发公司，住所地：抚州市东乡区孝岗镇恒安路66号。法定代表人：乐响平，经理。委托诉讼代理人：艾贵平，江西书童律师事务所律师。被告（反诉原告）：洪英杰，男，1990年6月7日生，汉族，江西省抚州市，住。，委托诉讼代理人：徐丹（洪英杰配偶），住。委托诉讼代理人：王平，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。原告（反诉被告）抚州市东乡区房地产综合开发公司（以下简称建东乡房地产公司）与被告（反诉原告）洪英杰委托合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月4日第一次公开开庭审理了此案，原告（反诉被告）东乡房地产公司的委托诉讼代理人艾贵平，被告（反诉原告）洪英杰的委托诉讼代理人徐丹、王平到庭参加诉讼。于2019年8月15日第二次公开开庭审理了此案，原告（反诉被告）东乡房地产公司的委托诉讼代理人艾贵平，被告（反诉原告）洪英杰及委托诉讼代理人徐丹、王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）东乡房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告租金202996.2元（诉后租金自2019年5月1日始以922.71平方米为基数按每平方米月租金20元计算至被告付清所有房款之日止）；2.本案诉讼费用判由被告承担。事实与理由：2017年11月10日，原告就其开发所取得位于东乡区孝岗镇北港南侧世纪商城东侧“北港嘉苑”的商品房与被告达成了房屋包销协议，该协议约定：本协议有效期截止至2018年5月30日，包销总面积为1240平方米；如果被告没有销售完所有房产，被告将按每平方米20元每月租金给付原告。该协议自生效后至有效期届满止被告仅仅销售317.29平方米房屋，可是被告至今未付清全部房款，故为了维护自身合法权益，原告只好依法向法院提起诉讼，请求法院查清事实，支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）洪英杰答辩称，东乡房地产公司诉状中称洪英杰只销售了317.29平方米不是事实，实际销售了916.48平方米，东乡房地产公司诉称拒付租金，被告洪英杰不需要给付租金，被告认为包销合同应该解除，租金也不应该给付。反诉原告洪英杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间的房屋包销合同；2.判令反诉被告退还反诉原告交付的1000000元；3.判令对方退还反诉原告退赔给购房户的房款1785488元；4.判令依照合同约定给付违约金2000000元；5.判令对方赔偿因反诉被告违约所导致的经济损失4518330元；6.诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2017年11月10日，原、被告双方签订了房屋包销协议。协议签订后，被告积极履行了该协议，合同销售面积达到了916.48平方米，也履行了合同约定的在合同签订的七天之内给付1000000元保证金和第二笔的1000000元的条款。但是由于被反诉人拒绝给购房人办理房屋买卖合同的备案手续，办不了房产证。而且也不能给购房人办理按揭贷款，导致反诉人不能实现包销协议所约定的包销房屋行为，只好将购房人的购房款全部退还，总计1785488元。由于反诉人是将房屋销售给购房人之后即时返租，故反诉人就对出售的房屋和售楼部进行了装修，因被反诉人拒绝办理备案等违约行为导致反诉人产生了装修损失3213700元和售房时支付的中介费470000元损失。另因被反诉人的违约行为导致的预期所得售房利益不能实现，该部分损失为834630元，此外，按照房屋包销协议的约定，由于被反诉人拒绝备案和办理按揭，应支付2000000元的违约金。加上反诉人支付给被反诉人的1000000元的保证金，总计9303818元。综上，由于被反诉人拒绝给反诉人所卖房屋办理备案，同时因被反诉人的原因所卖房屋也办理不了按揭，客观上该房屋包销合同已是履行不能，也实现不了反诉人的合同目的，故应判令解除合同，同时赔偿和返还9303818元。请求法院判如所请。庭审中，反诉原告变更诉讼请求为：1.判令解除双方之间的房屋包销合同；2.判令反诉被告退还反诉原告交付的保证金1000000元和其他款项130000元；3.判令对方退还反诉原告退赔给购房户的房款1466958元（并同时判定按同期银行贷款利率给付资金占用费）；4.判令依照合同约定给付违约金2000000元；5.判令对方赔偿因反诉被告违约所导致的经济损失4185512.6元；6.判令赔偿反诉原告给付购房户租金62802元；7.诉讼费由反诉被告承担。反诉被告东乡房地产公司答辩称，双方签订的包销合同，因期限已到，合同自然解除。反诉被告办理了按揭手续，购房者也办理了房产证。反诉原告销售的面积只是原告起诉的317.29平方米，反诉被告也只收到637904.73元。因反诉原告的违约行为造成反诉被告的相关违约责任，反诉原告保留诉权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人对以下事实无异议，本院予以确认并在卷佐证。1.2017年11月10日，东乡县房地产综合开发公司（后更名为抚州市东乡区房地产综合开发公司）北港嘉苑项目部（甲方）与洪英杰（乙方）签订了一份房屋包销协议。就乙方包销由甲方开发的“北港嘉苑”居住用房达成如下协议：一、包销房屋范围：包销房屋位于东乡区农贸市场北门沙公庙旁边“北港嘉苑”居住用房第二层、第三层，共计建筑面积1240平方米。上述面积为甲方暂测面积，如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准。二、包销房屋价格：包销价格为一次性包死的固定价格，按建筑面积计算为每平方米4100元整，总金额为5084000元。三、包销期限及甲方付款给乙方的方式：1.双方商定包销期限为6个月，即自本协议生效之日起至2018年5月30日止。在包销期内，乙方对本协议约定范围内的居住用房享有依法自主销售的权利，本协议签订后甲方不得再自行或委托第三人销售。2.乙方把协议约定的房屋包销给第三人，因是以甲方作为出卖方，甲方得到乙方所售房屋的房款后的三天之内把所得全部付给乙方。3.乙方把协议约定的房屋包销给第三人，如果第三人是按揭买房，甲方需提供相关材料和积极到银行办理按揭贷款。在按揭贷款放下来的三天之内，甲方把所售房屋的贷款全部付给乙方。如是因甲方原因，所有乙方所卖的房屋都不能办理按揭贷款，甲方需无条件退还乙方所付的全部款项，并且甲方需承担2000000元的违约金，如因乙方变更或者甲方超出审批的面积部分乙方需等甲方办好手续不承担任何责任。如是因甲方原因，个别乙方所卖的房屋都不能办理按揭贷款，甲方除了需退还所涉房产的房屋价款（即以当时协议的购买价每平方米4100元）并且甲方还需承担所涉房产按乙方包销给第三人房价20%的标准补偿给乙方。四、乙方为了包销甲方的房屋，需按如下方式付合同价款给甲方：1.第一次付款，在本协议签订之后的七天之内，乙方付给甲方1000000元；2.第二次付款，在第一次付款后的三个月内，乙方付给甲方1000000元；3.第三次付款，在第二次付款后的三个月内，甲乙双方按最终结算付清尾款，如果乙方没有销售完所有房产，乙方将按每平方20元每月租金付给甲方。五、特别约定：1.包销期内乙方可以甲方名义对外销售包销范围内的居住用房，具体预售或销售合同由具体买受人与甲方签订；2.包销期满未售出的居住用房，由乙方按照本协议约定的包销价格购买；3.如果乙方在规定时间内过早销售完房屋，甲方可要求追加付款，不能超过房价加装修款；4.乙方存50000元保证金在银行，此保证金在所售房款按揭款中扣除，一年内由开发商退还。双方还对其他权利义务进行了约定。2.案涉商品房系由东乡房地产公司开发，项目名称为北港嘉苑，乐汉明系该项目的负责人，该楼盘于2017年9月1日取得商品房预售许可证，并经竣工验收备案。2017年10月26日，东乡房地产开发公司向乐汉明、杨坤出具委托书，内容如下：鉴于我司北港嘉苑项目现已全面竣工，为了尽快和更好地销售该北港嘉苑项目的已建房屋，特委托我司北港嘉苑项目部负责人乐汉明和杨坤代为签订商品房买卖合同和店铺租赁合同、代收购房款和店铺租金，代理期限从委托之日起至所有已建房屋全部售完为止。3.合同签订后，根据合同约定，洪英杰应在七日内给付东乡房地产公司1000000元，为此经双方协商，洪英杰以向乐汉明出具借条借款1000000元的形式支付合同约定的第一笔付款1000000元，同时东乡房地产公司、乐汉明、杨坤向洪英杰出具了收条。对双方争议的以下事实，本院认定如下：1.关于洪英杰销售案涉商品房的具体面积。东乡房地产公司主张洪英杰仅仅销售房屋面积317.29平方米，洪英杰认为其销售房屋的面积为916.48平方米。本院认为，根据双方提供的证据，何花兰（乐某），吴早红（陈某）、徐臻伟、艾乐庭、李春霞（于超宁）、陈小平（熊志勇）、乐裴（孙馨）均与东乡房地产公司签订了商品房买卖合同，东乡房地产公司已盖章确认，故应视为房屋买卖行为已完成，洪英杰已履行完毕房屋销售行为，至于东乡房地产公司抗辩合同是否履行的问题，不影响合同的成立和生效。陈熊平（饶欢玉）、陈细娥（饶毛华）、陈博祎的商品房买卖合同虽然未经东乡房地产公司盖章确认，但鉴于购房人均已履行了支付部分购房款的义务（因东乡房地产公司出具了乐汉明可以代收购房款的委托书，故向乐汉明履行付款并无不当），本院亦予以确认。洪自兰（陈亮）、乐忠莉、洪次兰的购房合同上既没有东乡房地产公司的签章，又没有提供其支付购房款项的凭证，故本院不予确认。徐明祥、程某、徐青三人虽有向东乡房地产公司转款凭证，但未提供商品房买卖合同，故不予确认，另外，俞晓玲所购房屋已办证，应予确认。上述本院确认的购房人的购房面积分别为：俞晓玲：54.43㎡；何花兰（乐某）：45.28㎡；吴早红（陈某）：38.1㎡；徐臻伟：42.66㎡；艾乐庭：53㎡；李春霞（于超宁）：42.74㎡；陈小平（熊志勇）：24.4㎡；乐裴（孙馨）：50.58㎡；陈熊平（饶欢玉）：42.66㎡；陈细娥（饶毛华）：62.51㎡；陈博祎：42.74㎡。综上，以上销售的房屋总面积为499.1㎡。2.关于东乡房地产公司是否应当返还洪英杰保证金1000000元。反诉原告洪英杰所主张的保证金，系洪英杰以向乐汉明借款1000000元的形式抵扣其应给付的保证金，双方均未向对方履行交付义务，双方的债权债务关系并未实际履行，故反诉原告要求反诉被告返还保证金1000000元的诉请，本院不予支持。3.关于东乡房地产公司应否承担洪英杰退赔给购房户的房款1785488元及资金占用费。洪英杰主张，因东乡房地产公司不能办理案涉房屋的按揭，故退还了购房户所交付的购房款，其提供了乐某等14人出具的收条及证人乐某、陈某、程某的证言作为证据。本院认为，三位证人均陈述东乡房地产公司无法履行合同义务，但均不能提供证据证明，洪英杰主张退还购房户购房款1785488元，与其支付给东乡房地产公司方的购房款数额不一致，洪英杰提供了将购房款75456元返还乐某的证据，但并未提供证据证明乐某向东乡房地产公司交付购房款的凭证，同时，洪英杰提供的证据显示，陈某出具的收条时间为2018年12月5日，但陈某、吴早红夫妻却在2019年1月4日将东乡房地产公司诉至本院，要求解除与东乡房地产公司签订的商品房买卖合同并退还购房款175378元及违约金，两者存在明显的矛盾，故上述收条真实性无法确认。购房户与东乡房地产公司作为商品房买卖合同的双方，系履行商品房买卖合同的权利义务主体，即使在东乡房地产公司存在合同违约行为的情况下，购房户可依据购房合同，向东乡房地产公司要求承担违约责任，承担违约责任的义务人为东乡房地产公司，洪英杰作为房屋的包销人，无权擅自将购房户交付的购房款予以退还，其在未经东乡房地产公司允许的情况下实施退款行为，由此产生的后果应当由其自行承担。综上，洪英杰要求东乡房地产公司返还购房款1785488元及资金占用费的反诉请求，本院不予支持。4.关于东乡房地产公司是否应赔偿洪英杰装修损失2829860元。洪英杰认为，其将房屋销售给购房人后即返租开办酒店，对房屋进行了装修，因东乡房地产公司违约导致其产生了装修损失，东乡房地产公司应予赔偿。本院认为，洪英杰提供相关装修合同、收据等真实性无法确认，根据其提供的证据，有的装修在房屋尚未出卖时即已着手进行，其装修的范围不仅仅限于案涉合同约定第二层、第三层，由此可知，其在签订本包销合同时即有租赁案涉房屋的想法，案涉房屋委托销售合同系约定洪英杰代销商品房，洪英杰在房屋未销售完毕的情形下自行装修代销商品房，产生的装修费用系洪英杰个人行为所致，不是房屋委托销售合同约定的事项，与本案房屋委托销售行为没有关联性，且根据其提供的与各购房户签订的装修承包合同，装修费用应由购房户承担，故洪英杰要求东乡房地产公司承担其装修损失的诉请，本院不予支持。5.关于洪英杰主张的租金损失问题。洪英杰主张其产生的向购房人支付的房租62802元，应由东乡房地产公司承担，并提供了租赁合同，转款凭证作为证据。本院认为，其提供的租赁合同中，租赁期限为2018年5月1日至2038年5月1日，但部分出租方此时尚未签订购房合同，时间上存在矛盾，故上述租赁合同的真实性本院无法确认，且即使租赁合同存在，洪英杰为履行租赁合同而支付了租金62802元，根据合同相对性原则，租赁合同的当事人系洪英杰与出租人，东乡房地产公司不是租赁合同的相对方，东乡房地产公司对租赁合同的履行不应承担合同义务和相关的法律后果，故洪英杰的该项主张不能成立，本院不予支持。综上，本院认为，本案系因东乡房地产公司将开发的商品房委托洪英杰销售而引起的纠纷，故本案系商品房委托代理销售合同纠纷。东乡房地产公司与洪英杰签订的《房屋包销协议》是双方当事人的真实意思表示，虽然洪英杰并不具备从事房地产经纪、咨询、销售的业务资格，但其行为仅违反了法律、行政法规的管理性规范，而非效力性强制性规范，不影响合同的效力，双方当事人所签的合同有效，均应按照合同约定履行各自的义务。洪英杰在合同约定的期限内未完全履行合同义务，仅销售房屋499.1平方米，根据双方合同约定，其应承担未销售完房屋按每平方米20元每月向东乡房地产公司支付租金的义务，该给付租金实际系洪英杰向东乡房地产公司承担给付违约金的一种违约责任，自合同期满起计算，但该违约金约定过高，本院根据案件实际情况，酌情以未销售完房屋按每平方米20元每月计算六个月为宜，据此洪英杰应向东乡房地产公司支付的违约金为88908元[（1240-499.1）×20元/月×6月]。洪英杰主张东乡房地产公司在合同履行过程中拒绝给购房人办理买卖合同的备案手续，也不能给购房人办理按揭贷款，洪英杰未提供证据证明案涉商品房不能办理按揭系东乡房地产公司的原因所致；洪英杰主张东乡房地产公司委托销售的案涉商品房不能办理房产证，东乡房地产公司已举证俞晓玲购买案涉商品房已经办理不动产所有权登记，取得不动产所有权证，洪英杰主张案涉商品房不能办理物权登记与事实不符，故其反诉东乡房地产公司依照合同给付违约金2000000元的请求于法无据，本院不予支持。洪英杰诉请解除双方的《房屋包销协议》，东乡房地产公司亦主张合同已解除，因此本院确认双方的《房屋包销协议》已解除，合同解除后，反诉原告支付给东乡房地产公司的款项保证金50000元及其他款项80000元，东乡房地产公司应予返还。东乡房地产公司主张50000元保证金已返还洪英杰的抗辩意见，因其未提供证据证明返还保证金的事实，洪英杰亦不承认返还的事实，本院不予支持，同时东乡房地产公司抗辩收到洪英杰的其他款项80000元与本案无关，亦未提供证据证明，本院不予支持。关于洪英杰要求东乡房地产公司赔偿中介费损失470000元，与本案房屋委托销售合同没有关联性，亦没有法律依据，本院不予支持。关于反诉原告洪英杰要求反诉被告东乡房地产公司赔偿其预期可得利润损失885652.6元的诉请，因俞晓玲与东乡房地产公司的商品房买卖合同已全部履行，洪英杰代销该商品房依其与东乡房地产公司之间约定取得的代销利润48987元[（5000元－4100元）×54.43]，东乡房地产公司应当支付；对本院确认的洪英杰代销其他购房户的代销利润，因其他购房户未全额支付购房款，合同未全部履行，洪英杰自行将购房款退还了各购房户，使得各购房户自认已解除了与东乡房地产公司签订的房屋买卖合同，其退款行为可能导致各购房户的购房合同面临解除或无法履行的后果，故暂不宜计算利润为宜，待合同继续履行后洪英杰可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）抚州市东乡区房地产综合开发公司与被告（反诉原告）洪英杰签订的《房屋包销协议》；二、被告（反诉原告）洪英杰于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）抚州市东乡区房地产综合开发公司租金损失88908元；三、原告（反诉被告）抚州市东乡区房地产综合开发公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）洪英杰给付的保证金50000元、其他款项80000元，共计130000元；四、原告（反诉被告）抚州市东乡区房地产综合开发公司给付被告（反诉原告）洪英杰因销售俞晓玲房屋可得利润48987元；五、驳回原告（反诉被告）抚州市东乡区房地产综合开发公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）洪英杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4344.94元，由抚州市东乡区房地产综合开发公司负担2322.31元，由洪英杰负担2022.63元，反诉费36858.45元，由抚州市东乡区房地产综合开发公司负担1939.87元，由洪英杰负担34918.58元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  黄 勇审 判 员  周碧峰人民陪审员  张池元二〇一九年十一月十二日书 记 员  陈炜楠