广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19353号上诉人（原审被告）：广州市共青河贸易有限公司，住所地广州市越秀区广园东路1881号广园致友汽配城分场自编A办18号。法定代表人：简嘉明，董事长助理。委托诉讼代理人：闫亚凯，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢茜，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘达贤，男，1940年1月23日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。上诉人广州市共青河贸易有限公司（以下简称共青河公司）因与被上诉人刘达贤商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初4144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。共青河公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘达贤的全部诉讼请求；2.由刘达贤承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实及理由如下：一、一审判决关于刘达贤支付的12891.45元款项的定性错误，判决结果超出了刘达贤的诉讼请求，裁判程序违法。刘达贤支付的12891.45元款项性质属于购房尾款，其一审诉讼请求中要求退还132,495.2元的房屋面积差款项性质是属于合同的违约责任，是广东广某工程公司（以下简称广某公司）因交付房屋的面积不足而产生的合同违约责任。刘达贤在本案中未主张要求共青河公司退还12891.45元购房款，一审法院判决由共青河公司将上述款项返还给刘达贤，超出了当事人的诉讼请求范围，违反民事诉讼程序。二、房屋面积差问题不是由共青河公司造成的，房屋面积差款项属于合同违约责任，应当由广某公司承担，归属于广某公司的普通债权。一审判决已经在裁判理由部分认定共青河公司承担的责任仅仅是依据拍卖公告载明的出让附带条件范围，关于逾期交楼、逾期办证、房屋面积差均属于合同的违约责任，合同违约责任应由广某公司承担，一审认定的事实与判决结果不一致。三、本案是系列案件，已经有生效裁决文书认定共青河公司不承担房屋面积差的责任。刘达贤二审答辩称：根据我方提交的黄某某一案的判决书看出，该案的判决结果是：约定建筑面积90.15平方米的面积差19.45平方米×8300元/平方米=161,435元的购房款由共青河公司返还给户主黄某某。我与黄某某购买的是同一单元不同楼层，应支持我方一审诉请。我认为对方提出的12891.45元款项性质属购房尾款的说法是错误的。刘达贤当时购房时是按90.15平方米付足了631,681.05元的房款，实际收楼是71.62平方米，缺少了18.5308平方米，收楼面积大幅缩水，何来还有购房尾款之说。为了收楼，我按通知要求交付12891.45元，该款项是共青河公司多收了我的房款，理应退回。我方同意一审判决。刘达贤于2019年1月16日向一审法院提起本案诉讼，请求判令共青河公司向刘达贤退还广州市越秀区某某房房款面积差额132,495.2元。一审法院经审理认定事实如下：1997年3月13日，刘达贤（乙方）与广某公司（甲方）签订《房地产预售契约》，其中约定：甲方经广州市国土局房地产管理局批准，取得位于广州市东山区某某36-42号的土地使用权，在上述土地兴建商品楼宇，定名为京某某，由甲方预售。《广州市商品房预售许可证》编号为96xxxx；乙方向甲方预购上述房地产的第26层xx号，朝向南，建筑面积90.15平方米（含公共分摊面积为19.83平方米），用途为住宅；甲、乙双方议定该房地产的成交总价格为644，572.5元；甲方同意乙方选择本契约附件二中第二项方式向甲方支付购房款；甲方应于1998年9月30日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；甲、乙双方同意并确认，允许本契约中所列的建筑面积或庭园土地使用面积与广州市国土局房地产管理局核发的《房地产证》记载面积的误差值为±1%，如在±1%以内（含±1%），双方无需作任何补偿或赔偿，如误差值超过±1%，按本契约第四条规定的房屋建筑面积或庭园土地使用面积每平方米价格计算（不计利息），双方进行多退少补等。1997年5月8日，刘达贤向广某公司支付购房款631，681.05元。2008年5月26日，广州市国土资源和房屋管理局发出了《广州市国有土地使用权出让公告》，内容为：受越秀区人民法院委托，我局于2008年5月26日至2008年6月30日15时在广州市房地产交易登记中心按现状拍卖出让2号地块的国有土地使用权。该地块基本情况：地块位置为越秀区某某36-40号；地块现状为用地范围内南侧用地上有一栋已封顶的在建工程，北侧用地上尚余约1149平方米房屋未拆除；拆迁补偿安置遗留问题为：竞得人须解决包括但不限于住宅建筑面积约6370平方米、非住宅建筑面积约6821平方米的拆迁补偿安置问题，另地块内未拆迁房屋由竞得人负责拆迁，竞得人须解决已办理合同登记（113宗，签约总建筑面积13463.22平方米）的小业主收楼入住安置问题；备注：上述所列拆迁补偿安置遗留问题系根据现有资料统计得到，具体以实际发生为准；出让附带条件，2号地块自签订《成交确认书》之日起，竞得人须负责出让地块包含但不限于上述的拆迁补偿安置遗留问题，由此引起的一切纠纷均由竞得人自行处理。2008年6月30日，共青河公司与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》，载明：共青河公司于2008年6月30日以14200万元的价格通过公开竞价的方式成功竞卖位于越秀区某某36-40号5826平方米土地使用权等。2013年3月11日，刘达贤向共青河公司支付剩余购房款12891.45元。2015年，刘达贤向一审法院起诉共青河公司房屋买卖合同纠纷一案，要求共青河公司为刘达贤办妥涉案某某苑xx号房房地产权证。一审法院于2015年10月19日作出（2015）穗越法民三初字第1964号民事判决书，判决：共青河公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，与刘达贤共同到房管部门办理将广州市某某36-42号地段兴建的京某某2613号房（现为某某苑xx号房）过户到刘达贤名下的产权登记手续等。2016年2月17日，广州市国土资源和规划委员会向刘达贤核发了涉案房屋的《不动产权证》，其中记载地址为广州市越秀区某某房，建筑面积71.62平方米。一审法院认为：刘达贤与广某公司自愿签订的上述《房地产预售契约》是双方的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。共青河公司通过竞买方式取得某某36-40号地块的使用权及建设“某某苑”项目，其应按照上述拍卖公告载明的出让附带条件范围承担责任。广州市国土资源和房屋管理局于2008年5月26日就涉案地块发出的拍卖公告载明涉案地块的拆迁安置遗留问题包括“竞得人须解决已办理合同登记（113宗，签约总建筑面积13463.22平方米）的小业主收楼入住安置问题”，出让附带条件为“竞得人须负责出让地块包括但不限于上述的拆迁安置遗留问题，由此引起的一切纠纷均由竞得人自行处理”。虽然上述拍卖公告中所载明的出让附带条件并未记载共青河公司应当承担处理面积差款项的义务，但结合本案具体情况而言，刘达贤向共青河公司支付了涉案房屋的购房尾款12891.45元，根据公平合理原则和权利义务相一致原则，在涉案房屋实际面积比合同约定面积减少的情况下，共青河公司应当在其所收购房尾款金额范围内向刘达贤承担返还面积差款项的义务。根据上述《房地产预售契约》约定，涉案房屋面积差款项应按（合同约定建筑面积90.15平方米-产权证记载建筑面积71.62平方米）×房屋单价（7150元/平方米）=132，495.2元计算,该金额比共青河公司收取的剩余房款多，故共青河公司应向刘达贤退还面积差款项12891.45元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条规定，一审法院于2019年6月5日作出如下判决：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市共青河贸易有限公司应向刘达贤退还广州市越秀区某某房的面积差款项12891.45元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2950元，由刘达贤负担2828元，广州市共青河贸易有限公司负担122元。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对共青河公司提出的上诉进行审查。共青河公司上诉主张，刘达贤支付的12891.45元是购房尾款，而刘达贤诉请返还的房屋面积差款是属于因广某公司交付房屋面积不足而产生的合同的违约责任，房屋面积差问题不是由共青河公司造成的，该合同违约责任应由广某公司承担。故依共青河公司的上诉意见，本案应审查的焦点为共青河公司对于刘达贤购房面积差额是否存在返还购房款的义务。依据已查明的事实，共青河公司是通过公开拍卖的方式取得涉案地块的使用权，当时涉案地块为用地范围内南侧用地上一栋已封顶的在建工程，共青河公司所应承担的义务是来源于拍卖公告以及《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》，而非基于广某公司与刘达贤签订的《房地产预售契约》，故共青河公司作为竞得人所应承担的具体责任应限于拍卖公告中所确定的出让附加条件范围。根据广州市国土资源和房屋管理局就涉案地块发出的拍卖公告，“……竞得人须解决已办理合同登记（113宗，签约总建筑面积13463.22平方米）的小业主收楼入住安置问题……”，而“已办理合同登记的小业主收楼入住安置问题”不应包含广某公司基于《房地产预售契约》所承担的支付面积差异款的违约责任。虽然刘达贤向共青河公司支付了12891.45元，但这是属于《房地产预售契约》中约定的案涉房屋成交总价格的尾款部分。现案涉房屋建筑面积71.62平方米，少于《房地产预售契约》约定的房屋建筑面积90.15平方米，减少的面积差款项，刘达贤应按照与广某公司签订的《房地产预售契约》中的约定向广某公司索赔，共青河公司不是该《房地产预售契约》的相对方，不应对此承担违约责任。一审法院判令共青河公司在其所收购房尾款金额范围内向刘达贤承担返还面积差款项的义务，处理不当，亦与同楼盘同类型案件的生效判决对此的认定相冲突，本院对此予以纠正。共青河公司上诉理由成立，本院予以支持。关于刘达贤所称的同楼盘黄某某一案的生效判决判令共青河公司将减少的面积差购房款返还给黄某某的问题。本院经审查认为，该案一审法院作出（2015）穗越法民三初字第1958号民事判决，判令“一、共青河公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向黄某某返还购房款161，435元；二、驳回黄某某的其他诉讼请求。”后黄某某上诉至本院，本院经审查后作出（2017）粤01民终1671号民事判决：“一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1958号民事判决第二项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1958号民事判决第一项为：广东广某工程公司与广州市共青河贸易有限公司于本判决生效之日起十日内共同向黄某某返还购房款161，435元。”该案裁判理由中载明“据此，黄某某以交付的涉案房屋证载面积与《房地产预售契约》约定不符，而共青河公司承接了广某公司合同权利义务为由，上诉请求共青河公司承担支付面积差异款的违约责任，依据不充分，本院不予支持。但鉴于在一审判决共青河公司向黄某某支付面积差异款之后，共青河公司未对此提起上诉，故本院在二审对此不予处理。如前述，共青河公司并未承接广某公司在《房地产预售契约》项下支付面积差异款的义务，即广某公司仍应依照《房地产预售契约》的约定向黄某某承担支付面积差异款的违约责任，故原审判决驳回黄某某对广某公司的全部诉请有失妥当，应予纠正”。可见，该案出现上述裁判结果是由于共青河公司未对一审法院判令其向黄某某支付面积差异款提起上诉，但该案的裁判理由和裁判观点与该楼盘其他同类型案件的生效判决并不冲突。综上所述，共青河公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决查明事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初4144号民事判决；二、驳回刘达贤的全部诉讼请求。一审案件受理费2950元，由刘达贤负担；二审案件受理费122元，由刘达贤负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇一九年十一月二十五日书记员  陈婷婷郭蔚琳