陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终12327号 上诉人（原审被告）：王春丽，女，1967年1月15日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：杨云涛，陕西国友律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鹏，陕西国友律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：罗广中，男，1967年2月26日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。委托诉讼代理人：陈凯，陕西神剑律师事务所律师。原审第三人：陕西佳和商业运营管理有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区。法定代表人：陈明亮，该公司总经理。上诉人王春丽因与被上诉人罗广中，原审第三人陕西佳和商业运营管理有限公司（以下简称佳和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2017年6月2日，王春丽作为甲方（出售方）、罗广中作为乙方（受买方）、佳和公司作为丙方签订合同，由甲方出售位于西安市莲湖区XX路XX号楼XX室房屋，约定售房总价为860,000元。合同还对三方的权利义务、违约责任等作了约定。该事实有罗广中提交证据㈠、王春丽提交证据⑵、《房屋买卖定金合同》及一审法院之庭审笔录等在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、关于定金支付。罗广中提交证据㈡、定金收条，写明2017年6月2日王春丽收到罗广中购买陕西省西安市莲湖区XX路XX号楼XX室定金肆万元整（￥40000元整）。证明王春丽已收到定金40000元。王春丽质证提出，认可该收据的真实性，但当天王春丽仅收到罗广中的定金30000元，并提交证据⑴银行交易流水，证明当天佳和公司的转账金额为30000元，罗广中另外的10000元，为佳和公司收取。罗广中质证提出，银行交易流水系王春丽与佳和公司之间的交易，与罗广中没有关联。佳和公司对上述证据㈡、证据⑴的真实性均无异议。一审法院认可上述证据的真实性，结合三方签订《房屋买卖定金合同》第三条第3项、第4项之约定，确认罗广中在签订《房屋买卖定金合同》当天支付给王春丽购房定金40000元，确定王春丽当天向佳和公司缴纳售房保证金10000元。二、关于合同履行。王春丽提交证据⑶、浦发银行业务凭证、收条、公证书等，证明《房屋买卖定金合同》签订后，王春丽依照合同约定，结清房贷、向佳和公司交付相关材料，办理共有人委托公证等事项，积极履行了全部义务；同时提交证据⑷、王春丽给罗广中、佳和公司所发短信截屏及短信电话记录清单；证据⑸、二审庭审笔录，证明王春丽多次催促罗广中按约定办理房屋过户等手续未果，无奈依照约定提出解除合同，同时证明按照我市6月28日出台的限购政策，罗广中并不属于限购范围，只是由于他怠于履行合同，造成合同的无法履行。罗广中质证：对上述证据真实性无异议，提出因西安市6月28日出台限购政策后，罗广中已实际不具备购房主体资格，故证据⑶、并非专门向罗广中履行义务，上述义务履行也无实际意义；证据⑷、罗广中没有收到短信，且短信发出也在6月28日之后；证据⑸、只是庭审的客观记录，没有实际意义。佳和公司对证据⑶、证据⑷、证据⑸、的真实性没有异议。对于王春丽所提交证据及罗广中、佳和公司的质证意见，合议庭认为，1、为落实《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》（市政办发[2017]59号）精神，西安市住房保障和房屋管理局于2019年6月28日出台《关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》（市房发[2017]77号），新的实施细则中，对2019年6月28日以前“已经签订购房协议并已支付房款（含定金、首付款）的，按原政策执行”，因此罗广中认为其购房主体资格已不存在，属于政策误读。佳和公司也未能在政策出台后对买卖双方正确解读政策并及时进行沟通；2、王春丽虽然在合同签订后及时履行了结清房贷的义务，但证据⑶、“收条”中无法说明合同所涉房屋已经解除抵押并取回房产证原件，根据证据⑶、“公证书”的公证日期及佳和公司陈述，结合我市二手房买卖交易中办理房屋解押的实际流程，王春丽在7月中旬正式办理完抵押解除并取回房产证原件的盖然性较高，待取得房产证原件后再去办理房屋过户等手续，客观上已无法在约定的2017年8月10日前完成；3、合议庭已经注意到，在原审案卷及王春丽本次所提交的证据⑷、王春丽给罗广中、佳和公司所发短信截屏及短信电话记录清单中所显示的时间，自6月5日之后直至8月8日间基本处于空白，无法证明王春丽所称其“多次催促罗广中按约定办理房屋过户”的情形。综上，一审法院认定涉合同三方在履行合同时均未积极履约，对合同不能成就的最终结果应承担同等责任。罗广中起诉至西安市莲湖区人民法院提出诉讼请求：1、解除罗广中与王春丽、佳和公司签订的《房屋买卖定金合同》；2、由王春丽支付双倍定金80000元；3、诉讼费由王春丽承担。事实与理由：罗广中与王春丽在2017年6月2日签订了《房屋买卖定金合同》，约定王春丽将位于西安市莲湖区XX路XX号楼XX室房屋转让给罗广中，罗广中交付定金40000元整，王春丽出具了收条。后因王春丽的原因致合同无法正常履行。罗广中多次找王春丽协商退赔事宜，均不予理睬。无奈诉至法院，请求依法判决。 王春丽辩称，罗广中所述与事实不符。合同签订后，王春丽仅收到中介佳和公司转账支付的30000元定金。之后王春丽依照合同约定结清涉诉房屋的按揭贷款、办理撤销抵押手续、向佳和公司交付相关资料、办理共有人委托公证等事项，在合同约定期限内履行了全部义务。由于罗广中迟迟不办理支付房款及房屋过户手续，导致合同最终未能履行。王春丽不存在违约行为。现对罗广中要求解除《房屋买卖定金合同》表示同意，但因为罗广中违约，依照合同约定和法律规定，罗广中要求支付双倍定金80000元的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。佳和公司述称，2017年6月2日罗广中与王春丽在佳和公司签订《房屋买卖定金合同》后即开始正常办理手续。签订合同时罗广中具备购房资格，到了6月28日，受政府限购政策影响，就拖了时间。后来王春丽给我们发短信说再不继续办理就把房子卖给别人，然后事情也就一直拖着，直到现在。表示同意罗广中要求解除《房屋买卖定金合同》的诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当本着诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案涉合同三方在签订《房屋买卖定金合同》后即遇到住房交易政策发生变化，如果三方能及时对政策作出准确解读，并积极履行各自义务，应能实现合同目的。但由于罗广中对政策误读；王春丽在办理房屋解除抵押手续并取回房屋产权证原件用时较长，且直至8月8日突然通过手机短信方式提出终止合同；佳和公司作为中介，未主动及时沟通买卖双方正确解读政策、督促履行义务，共同导致涉合同三方无法在约定的2017年8月10日前完成过户手续。现罗广中起诉要求解除《房屋买卖定金合同》，王春丽、佳和公司均表示同意，一审法院予以认可，解除时间确定为最后一方明确表示认可的时间，即本案正式受理的2017年9月27日。由于涉合同三方对合同解除承担同等责任，违约责任相互抵消，因此对于合同定金及售房保证金的处理已不适用合同约定的罚则条款，订立合同时所取得的定金及售房保证金应予返还。故罗广中起诉要求王春丽返还定金，理由正当，依法予以许可，王春丽应返还已收取的定金40000元。但罗广中要求王春丽支付双倍定金的事实及法律依据不足，依法不予认可。鉴于王春丽在本案审理期间，未就支付给佳和公司的售房保证金10000元提出请求，故本案对此不作处理，双方可私下协商或通过法律程序另行解决。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百二十条之规定，判决如下：一、自2017年9月27日起，解除罗广中、王春丽与陕西佳和商业运营管理有限公司于2017年6月2日签订的《房屋买卖定金合同》；二、本判决生效后七日内，王春丽返还罗广中所支付的合同定金40000元；三、驳回罗广中请求王春丽双倍返还定金之诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。诉讼费1800元，罗广中已预交，由罗广中、王春丽各承担900元，王春丽在执行本判决书第二项内容时一并支付给罗广中900元。宣判后，王春丽不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实错误。1、王春丽在《房屋买卖定金合同》签订后的第3天就已结清该涉案房屋的贷款，在2017年6月份就拿到房屋产权证原件。一审判决认定7月份拿到房产证原件没有依据。2、即使是7月中旬拿到房产证原件，据约定的过户时间还有25天，没有证据证明在将近1个月的时间内“客观上无法在约定的2017年8月10日前完成过户”。3、王春丽在合同履行过程中既不存在违约行为，也不存在未积极履约情形。4、罗广中一直怠于履行合同，最终导致合同未能成就，应承担全部责任。5、根据《关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》，2017年6月28日后，罗广中仍具备购房资格，仍应履行合同。即使存在对政策的误读，也应由罗广中承担。6、王春丽的银行转账流水证明罗广中向佳和公司支付4万元，佳和公司仅向王春丽转付3万元，一审判决认定王春丽收到4万元定金与事实不符。7、合同未约定王春丽有催促义务，即使电话记录处于空白，王春丽仍存在口头催促房屋中介情况，不能据此认定王春丽未积极履约。二、一审判决适用法律错误。1、罗广中怠于履行合同的违约行为导致合同不能成就，无权要求返还定金。2、一审判决违背合同约定。上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判为：驳回罗广中要求王春丽返还定金的请求；2、本案诉讼费用由罗广中承担。罗广中辩称，一、王春丽取得房产证原件的时间应由王春丽举证证明。王春丽不能举证证明的情形下，一审法院依据交易常识认定，王春丽在7月中旬正式办理完抵押解除并取回房产证原件的盖然性较高，并无不妥。二、罗广中已按照定金合同约定履行了自己的主要义务。1、王春丽出具了4万元的收条。王春丽称佳和公司只向其转款3万元，不排除佳和公司收到了王春丽应交的1万元售房保证金。2、在王春丽未提供房产证原件的情况下，后续手续无法办理。三、王春丽故意拖延履行合同义务，一直不将房产证原件交给佳和公司，导致后续手续无法办理。四、在西安市政府发布限购政策后，罗广中已不具备在西安市购房的主体资格。罗广中不具有西安市户籍，不能提供在西安市连续缴纳2年以上个税证明或社会保险证明，不具有购房资格。其次，因双方未在2017年6月28日前办理网签，也未在2017年6月28日前签订二手房买卖合同；而且罗广中虽支付了定金，但未直接交付给王春丽，无法提供直接转账给王春丽的银行转款凭证，也不符合实施细则的规定。因此，罗广中和王春丽签订的合同在2017年6月28日后客观上已经不能履行。佳和公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，王春丽、罗广中和佳和公司签订的《房屋买卖定金合同》第三条第4项约定，王春丽在签订本合同时应向佳和公司缴纳售房保证金壹万元整。一审判决认定其余事实属实。本院认为，王春丽、罗广中和佳和公司签订的《房屋买卖定金合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该《买卖定金合同》签订后，罗广中向中介公司支付了4万元定金，其后西安市出台了限购政策，罗广中不具有西安市户籍，也不能提供在西安市连续2年缴纳社保的证明，罗广中受到了西安市限购政策的影响，不具有购买西安市房屋的条件。虽然罗广中和王春丽的《房屋买卖定金合同》是在限购政策出台前签订的，罗广中也支付了定金，但因为罗广中是直接将定金支付给中介佳和公司，由佳和公司再将定金转账支付给王春丽，罗广中和王春丽之间并无直接的银行转账记录。经本院电话询问西安市二手房管理机构（029-87618172），其也称如果买卖双方之间没有直接的银行转账记录，就不符合《西安市住房保障和房屋管理局关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》第七条的规定。故罗广中有理由认为其和王春丽之间的房屋买卖交易因政府政策无法继续进行，因此，罗广中后续没有和王春丽继续交易，不能认定为罗广中违约。王春丽上诉认为罗广中违约，不予采信。《买卖定金合同》约定，罗广中应向佳和公司支付4万元定金，王春丽应向佳和公司支付1万元售房保证金，佳和公司在收到罗广中支付的4万元后，因王春丽也应向佳和公司支付1万元售房保证金，故佳和公司最终实际向王春丽转账3万元，其中1万元抵做王春丽支付的1万元保证金。现《买卖定金合同》解除，王春丽应向罗广中返还4万元定金。至于王春丽和佳和公司之间的1万元售房保证金，王春丽可另行诉讼解决。综上，王春丽的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。据此，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，王春丽已预交，由王春丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年十一月十二日  书 记 员  杨 洁 珊 1