四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0129民初4号 原告（反诉被告）：杨小菊，女，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：叶剑梅，四川盛豪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：韩洪群，女，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：邱峰，四川天从律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨洪林，四川天从律师事务律师。 第三人：四川佰宇投资有限公司,住所地四川省成都市大邑县晋原镇内蒙古大道2号。 法定代表人：杜江威，职务不详。 委托诉讼代理人：曾华龙，系该公司员工。 原告（反诉被告）杨小菊与被告（反诉原告）韩洪群、第三人四川佰宇投资有限公司（以下简称佰宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，韩洪群于2019年1月14日提出追加佰宇公司为第三人，并于2019年4月1日提出对杨小菊的反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。杨小菊及其委托诉讼代理人叶剑梅，韩洪群及其委托诉讼代理人邱峰到庭参加诉讼，第三人佰宇公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨小菊向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原被告双方租赁合同；2、请求法院依法判决被告立即向原告支付欠付租金合计54,337.00元；3、请求法院依法判决被告支付违约金合计42,592.00元；4、请求法院依法判决被告支付保证金合计10,000.00元；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2015年6月6日签订《润驰国际广场房屋租赁合同》。约定租赁期限5年（2015年6月至2020年6月）。每月租金8,000.00元。截止2018年12月11日，被告逾期缴纳租金合计54,337.00元。 韩洪群辩称，不认同杨小菊所有诉求。因为第三人与杨小菊签订的合同中约定是不能转租的，所以其认为与杨小菊签订的合同无效;2018年9月6日，被告（反诉原告）接第三人四川佰宇投资有限公司通知：以后房租必须向有相关产权手续的人支付,故后面三个月没有再交租金。并向本院提出反诉请求：1、解除与杨小菊之间的租赁合同；2、杨小菊向其赔偿经济损失23,369.00元；3、本案诉讼费用由杨小菊承担。事实和理由：双方于2015年6月6日签订了《润驰国际广场房屋租赁合同》，书面约定租期5年（2015年6月至2020年6月）。韩洪群按约准时支付房租和物管费一直到2018年9月。2018年12月6日，杨小菊在未征得其同意的情况下，擅自就将房屋锁上，不让其经营。2018年12月15日，韩洪群为了减少损失，不得不报警并将房内货物搬走。杨小菊的上述行为，给其造成了较为严重的经济损失。 杨小菊对于反诉请求辩称，认可2018年12月15日锁门的事实，对因锁门的损失不认可。 杨小菊围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、润驰广场房屋租赁合同（承租人为韩洪群），拟证明房屋租赁期限、租金、违约责任等；2、双方签字的租赁物移交清单；3、微信转账凭证，拟证明原告实际收到被告付款金额。 韩洪群质证称，1、对合同的真实性无异议，但合同首部显示出租方是本案第三人佰宇公司，尾部却有原告签字，使得本方难以确定出租方；2、认可租金转款依据。 佰宇公司质证称，公司没有和韩洪群签订过合同，该商铺是租给杨小菊的，且租金交到2018年6月30日了，之后没有再继续收取租金。法院已经将案涉商铺判给中铁信托，我们曾书面通知韩洪群不再将6月后的租金交给杨小菊。 韩洪群围绕其答辩意见及反诉请求，向本院提交了如下证据： 1、佰宇公司要求韩洪群停止缴纳租金的通知；2、2018年1月至2018年9月的租金已经付给杨小菊的证据；3、租赁合同一份（承租人为韩洪群和王勤），与杨小菊提供的不一样，但是我们是按照杨小菊提供的合同来履行的，即约定的每月8000.00元的标准来缴纳租金；4、锁门当时报警的6张照片，拍摄时间为2018.12.15晚上8点56分，照片上包括有警官、罗彪（佰宇公司工作人员）、保安、出报登记表，拟证明杨小菊强行锁门的事实。5、证人何某所作的证人证言，拟证明停止营业期间造成的员工工资损失。6、2018年上一年度同期的销售报表，拟证明同一年度同期的损失和利润，因为锁门致使我方的损失是（1）10天的员工工资（2439＊2）／31＊10＝1574.00元；（2）10天没有营业的营业损失；（3）由于锁门导致商铺库存无法销售的损失。 杨小菊质证称，1、未对通知发表意见；2、对租金金额认可，但缴费方式有异议，我们认为是提前给付租金，而韩洪群则认为是给付当月租金。我们认为韩洪群2018年5月份未付租金；3、对租赁合同，我们认可是按照杨小菊提交合同上每月8,000.00元的标准收取的租金；4、对报警的6张照片的真实性无异议，但认为与本案无关联，门确实是我关的，但是是在韩洪群同意的情况下锁的；5、对证人证言的真实性不予认可，因为证人是被告请的员工;6、对销售报表的真实性不予以认可，利润只能是预期，销售报表难以证明损失。 佰宇公司质证称，微信上的通知确实是我公司保安发的，该通知发送给了杨小菊，后韩洪群告知公司她们双方系合伙关系，公司又将通知发送给了她。 本院对各方当事人均无异议的证据：双方移交租赁物清单、微信转账凭证、通知的真实性、合法性、关联性予以认可，并在卷予以佐证。对当事人存在争议的证据分析认证如下： 1、合同签订主体及签订合同履行合同的分析认定。2015年6月6日，杨小菊作为出租方与承租方韩洪群、王勤签订《润驰国际广场房屋租赁合同》，后因王勤退出了与韩洪群的合伙，故当天杨小菊作为出租方与承租方韩洪群再次签订《润驰国际广场房屋租赁合同》，两份合同因均是借用佰宇公司的租赁合同范本，故首部均载有“出租方：四川佰宇投资有限公司”字样。杨小菊和韩洪群在庭审中均认可双方一直是按照《润驰广场房屋租赁合同》（承租人为韩洪群）来履行合同权利义务。故本院认定《润驰广场房屋租赁合同》（承租人为韩洪群）的签订主体是本案原被告，即杨小菊和韩洪群。庭审中，双方均认可实际上是按照每月8,000.00元的标准收取租金 2、2018年1月至2018年9月韩洪群是否每月足额缴纳租金？根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案质证时，杨小菊称韩洪群2018年5月份未付租金，虽然韩洪群称是现金交付，但没有提供相应的证据，且其自述如果杨小菊不认可，其自认该月确实没有交租金。本案中，韩洪群在无法提供缴纳5月份租金的证据的情况下，应承担举证不能的责任，故本院对2018年5月租金未缴纳的事实予以确认； 3、证人何某所作的证人证言。证人何某虽系韩洪群雇佣的员工，但本院根据案涉租赁房屋面积大小（85平米）及实际经营衣服的情况，足以让法官相信正常经营至少需要两名员工，对证人何某所做证言将结合本案实际情况予以综合认定。 4、2018年上一年度同期的销售报表。因为该份证据是韩洪群自行制作，在原告杨小菊不认可，被告又无其他证据佐证的情况下，不足以证明其损失数额，本院将根据杨小菊庭审中认可其锁门的事实，对韩洪群因被锁门导致的营业损失及其他损失酌情认定。 据以上证据及争点的分析认证，本院查明并确认如下事实： 2014年，佰宇公司作为出租方与承租方杨小菊签订了《大邑润驰国际广场房屋租赁合同》，约定租赁期为2014年6月1日至2024年5月31日。杨小菊作为出租方和次承租人韩洪群双方于2015年6月6日签订《润驰国际广场房屋租赁合同》。约定租赁期限5年（2015年6月至2020年6月），每月租金8000元，房屋租金标准租赁期内前12个月不变，自2016年6月1日起，每年的月租金在前一年的基础上逐年递增10%。双方签订合同后，被告韩洪群一直按照每月8000元的租金标准向杨小菊通过微信给付租金。2018年9月，佰宇公司向韩洪群发送通知，要求其向新的房屋产权人缴纳租金，韩洪群遂停止向杨小菊缴纳租金。杨小菊经向韩洪群催收无果，于2018年12月6日自行将案涉商铺锁上，2018年12月15日，韩洪群强行开门将商铺上的衣物等转移。 本案的争议焦点为：1、双方签订合同的效力？2、租金的标准和实际未付租金的时间及金额；3、违约金是否应该支付？4、保证金是否应当由韩洪群支付？5、韩洪群主张的经济损失如何认定？ 对于以上争议焦点，本院分别评判如下： 1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，佰宇公司在第一次质证时陈述其公司并不知情，其委托诉讼代理人在质证时称其公司与杨小菊的合同已经到期，但经该公司庭后核实并提交的合同显示双方合同并未到期，且该公司在2015年就明知杨小菊将商铺转租的事实。杨小菊在2015年就已将案涉商铺转租给韩洪群，韩洪群实际从2015年一直经营该商铺至2018年12月，长达三年以上的时间里，佰宇公司作为案涉商铺的所有者和管理者，对商铺进行管理的同时对商铺已经转租的事实知情（通知韩洪群停止缴纳租金），且未提出异议。故本院认定杨小菊和韩洪群签订的租赁合同合法有效； 2、租金的标准和计算起止时间？根据庭审查明的事实，原被告双方于2015年6月6日签订《润驰国际广场房屋租赁合同》，合同第五条5.1规定每月租金8000.00元，该房租租金标准前12个月不变，每年的月租金在前一年基础上逐年递增10%。但双方在庭审中均认可从2015年双方签订合同后至2018年9月双方期间均是按照每月8000.00元的标准缴纳租金，在此期间，杨小菊从未就租金标准问题提出异议，应视为双方以实际履行的形式对租赁合同中关于租金逐年上涨的约定进行了变更，故本院认定租金的实际标准应以8000.00元/月计算。 至于实际欠付租金的具体时间，根据庭审查明的情况，韩洪群在2018年9月6日接到不再继续付租金的通知后，就没有再继续支付租金，故实际未付租金的时间应该为2018年5月、10月、11月及12月的6天，按照每月租金8000.00元计算，实际未付租金为(8000.00*3)+（8000.00/31*6）=25,548.00元； 3、韩洪群作为次承租人，应该按照其与杨小菊签订的合同约定按期支付租金，虽然根据合同16.1.3的约定，若乙方不支付或者不按约定时间支付租金逾期未缴纳达7个工作日以上的，应支付甲方当年两倍月租金作为违约金。但韩洪群在佰宇公司通知其向新的房屋产权人缴纳租金，韩洪群遂停止向杨小菊缴纳租金，该行为只能视为次承租人担心履行对象错误而暂停支付，不宜算作违约行为，故对杨小菊要求其承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。对韩洪群称在接到佰宇公司不再继续缴纳租金的书面通知后没有继续缴纳租金的抗辩理由，本院予以采信。 4、保证金是否应当由韩洪群支付？根据庭审查明的事实，《润驰国际广场房屋租赁合同》第七条第1款虽然规定乙方（韩洪群）应向甲方（杨小菊）支付租赁保证金10,000.00元，但由于本案双方均诉求解除合同，在双方均要求解除合同的情况下，原告不能再主张基于合同履行需要的保证金； 5、韩洪群主张的经济损失如何认定？ 韩红群所提交的证据1、2、4、6已经当庭出示并经杨小菊质证，韩洪群在庭后将证据原件带离,后经本院多次催促，韩洪群先采取推诿，后直接拒绝接听本院电话，本院于2019年10月30日以书面通知的方式告知韩洪群，如在本院限定的期间内仍未提交，将视为其未提交证据，逾期后韩洪群仍未提交。韩洪群的该行为属于对法院、法官和法律的蔑视，有违我们倡导的法制精神，应予谴责。对于其拟证明的事实本院将根据本案各方当事人的陈述及质证意见综合予以认定。佰宇公司要求韩洪群停止缴纳租金的通知已为第三人佰宇公司所确认，在认定韩洪群未及时缴纳租赁费不属于违约行为的前提下，原告杨小菊选择简单粗暴的方式强行锁门，导致被告无法继续经营，必然给其造成相应的损失。损失主要包括两个部分，一是锁门期间韩洪群聘请的两个员工十天的工资损失，对该部分损失，本院根据被告聘请员工的证言，结合本地一般工资收入水平，酌情认定工资损失为1600元；二是因锁门导致韩洪群无法继续经营的损失。由于该损失无法具体量化，本院仅能根据杨小菊认可锁门的事实酌情认定营业损失为3,000.00元。二项共计4,600.00元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下： 一、原告（反诉被告）杨小菊与被告（反诉原告）韩洪群签订的《润驰国际广场房屋租赁合同》于2019年9月16日解除； 二、被告（反诉原告）韩洪群在判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）杨小菊房租25,548.00元； 三、原告（反诉被告）杨小菊被告（反诉原告）韩洪群在判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）韩洪群损失4,600.00元； 四、驳回原告（反诉被告）杨小菊其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）韩洪群其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2,439.00元，反诉案件受理费385.00元，以上共计2,824.00元，由杨小菊负担1824.00元，韩洪群负担1,000.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  黄友春 人民陪审员  何玉华 人民陪审员  杨 丽 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员  刘 高