江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0311民初3013号原告：徐州市望塔景园业主委员会，住所地徐州市泉山区望塔景园小区。负责人：丁敏，主任。委托诉讼代理人：鹿静，江苏立志律师事务所律师。被告：夏四群，男，1965年1月13日生，汉族，徐州市XX乳业有限公司销售职员，住徐州市泉山区。原告徐州市望塔景园业主委员会（以下简称望塔景园业委会）与被告夏四群确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，又于2019年10月17日再次公开开庭进行了审理。原告望塔景园业委会的委托诉讼代理人鹿静、被告夏四群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告望塔景园业委会向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间2013年2月1日签订的《协议书》无效；2、被告夏四群承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告夏四群于2012年9月25日起，就开始在本市望塔景园小区全体业主共有的物业房土地上进行非法扩建行为，到2012年10月8日时就己在原物业房基础上非法扩建成现在的二层楼的状态，被告夏四群于2013年2月份就开始入住其非法扩建的物业房至今。原被告双方于2013年2月1日签订《协议书》一份，约定望塔景园小区内的物业楼一楼车库由被告夏四群使用四年，拆建后产权归本市候山沃社区所有，上层由被告夏四群无限期使用。根据我国相关法律规定，双方签订的《协议书》无效，因为双方不能就违章建筑进行处分，不符合法律规定。原告望塔景园业委会为维护小区内全体业主的合法权益，特诉至法院。被告夏四群辩称，物业楼之所以改建是根据房管局的危房鉴定书，原物业楼被房管局鉴定为危房。被告夏四群依据社区和小区的开发公司的委托到望塔景园小区管理。被告夏四群对小区进行管理前一切的设施和卫生极差，其先进行了改建停车厂、传达室、电动自行车棚、小区内死角卫生垃圾处理、维修道路、安装路灯、安装监控，后无办公用房，原物业楼已构成危房。后来通过社区协商和区内居民同意被告夏四群改建了小区内的物业楼。经原被告举证、质证，对于原被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并对无争议的事实确认如下：位于徐州市泉山区侯山沃社区管委会，地类（用途）为公共基础设施用地、办公，使用权面积为144.58㎡。2012年3月14日，徐州市房屋安全鉴定管理处出具徐房鉴（2012）第30号《房屋安全鉴定书》，认为所有权人为泰山办事处侯山沃社区管委会，使用权人为被告夏四群，结构、层数为砖混、二层，建筑面积为80㎡，建造年代为1998年，房屋地址为望塔景园小区办公楼的房屋为C级（局部危房），处理意见为：鉴于该处被鉴房屋已构成C级，不满足房屋正常安全使用要求，已无加固维修的价值，建议在城市规划政策许可的情况下拆除重建。2012年10月10日，徐州市规划局出具徐规认〔2012〕206号《违法建筑认定通知书》，载明：“泉山区政府：经我局现场核查及调档查阅，位于泰山办事处辖区内望塔景园小区内物业房扩建80平方。以上建筑均未经规划政府主管部门批准。”。针对该文件，被告夏四群陈述，扩建部分已经拆除，当时正在建的时候就拆除了。2013年2月1日，原告望塔景园业委会（甲方）与被告夏四群（乙方）签订《协议书》一份，该协议书载明：“为构建和谐社会，甲乙双方在依法、平等、自愿的基础上，经多方多次友好协商达成以下协议：1、鉴于乙方自2012年4月在小区内搭建车棚、修缮传达室、扩建物业楼等情由，经双方友好协商，由甲方给付乙方人民币捌千元整，（注：物业楼一楼车库由乙方出租使用四年，时间自协议签订之日起，到期后由甲方无偿收回使用，乙方不再索要甲方应支付的人民币捌千元整）。扩建后的物业楼的产权属侯山沃社区，上层由乙方无限期使用，乙方应遵守小区的管理规约，下层由甲方作为小区管理用房无限期使用，（如遇拆迁，双方应无条件撤出）。2、协议生效后，甲方不再索要乙方已收取的停车费，乙方不再参与望塔景园的物业管理，并向甲方进行移交。传达室、车棚、物业房等设施作为小区公共设施，由甲方按照物业管理条例的相关规定安排使用，乙方不再向甲方提出其它要求。3、甲乙双方对以上纠纷不再争议。如一方违约，违约方应向对方支付违约金人民币壹拾万元整。4、甲乙双方必须服从配合泰山街道、侯山沃社区的工作。5、此协议经甲乙双方签字（盖章）后生效。6、本协议书有未尽事宜由双方另行商定。”。2016年3月28日，徐州市国土资源局发布《关于收回土地证的回复》文件，载明：“望塔景园业主委员会：我局颁发给徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区管委会的徐土国用（2004）字第XXX号土地证是该单位在申请望塔景园X-X号楼验收分割后剩余部分，这部分未通过验收，土地证是作为其报建和申请验收的依据，待验收合格后将根据相关法律法规的规定将徐土国用（2004）字第XXX号土地证予以注销。”。2018年6月29日，原告望塔景园业委会以排除妨碍纠纷为由将被告夏四群诉至本院，要求判令原被告双方于2013年2月1日签订的《协议书》无效；被告夏四群排除妨碍搬离涉案房屋。在该案审理期间，本院于2018年7月30日就案涉小区内是否有物业楼的规划、物业楼的建设是否通过审批、规划局是否进行过现场核查、核查的情况如何、该建筑物目前属于何种性质等问题向徐州市规划局发函进行询问，徐州市规划局于2018年8月8日向本院进行了回复，回复内容为：“泉山区人民法院：经查，位于泉山区泰山办事处辖区望塔景园小区内物业房，于2012年10月，未经规划行政主管部门批准，擅自进行扩建，建筑面积约80平方米，扩建部分属违法建设，我局于2012年10月10日依据徐委办〔2019〕63号文件要求，将徐规认〔2012〕206号违法建设认定通知书移送至泉山区政府，进行依法查处。”。2018年12月18日，徐州市泉山区泰山街道办事处发布徐泉泰2018[32]号《关于兰心珠信访事项处理意见书》文件，内容为：“兰心珠先生：您与丁敏等人到泉山区信访局反映‘望塔景园物业和违建问题’的交办件已转到我街道，我街道领导高度重视，责成专人对您反映的问题进行了调查落实，现将调查和处理情况答复如下：经调查了解，您反映望塔景园物业房的问题现正在泉山法院受理中，请等待法院判决，依法予以解决。望塔景园的违建问题属于存量违建，城管部门将列入存量计划进行拆除。……”。2019年2月18日，徐州自然资源和规划局发布编号为（2019）更1号《不动产更正登记公告》载明：“根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条的规定，拟对下列不动产登记簿的部分内容予以更正，现予公告。如有异议，请自本公告之日起十五个工作日内（2019年3月11日之前）将异议书面材料送达我机构。逾期无人提出异议或者异议不成立的，我机构将予以更正登记。异议书面材料送达地址：泉山区建国西路80号联系方式：0516-85803665不动产坐落望塔景园更正内容宗地号XXXXXXXXXXX土地使用权人徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区管委会更正为：土地使用权人望塔景园全体业主备注原土地证号：徐土国用（2004）第XXXX号”。2019年3月21日，徐州市自然资源和规划发布不动产权证书/登记证明作废公告（2019年第6期）载明：“因我机构无法收回下列不动产权证书或不动产登记证明，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条的规定，现公告作废。不动产权证书或不动产登记证明号徐土国用（2004）第XXXX号权利人徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区管委会不动产权利类型国有土地使用证不动产坐落望塔景园”。2019年5月10日，原告望塔景园业委会以诉称理由起诉来院。被告夏四群则以辩称理由予以反驳。经调解无效。被告夏四群为证明其抗辩意见，还向本院提交了以下证据：1、人民调解协议书原件1份，证明：原被告之间2013年2月1日签订的协议是有效的。2、望塔景园小区物业管理移交备忘录原件1份，证明：被告夏四群到望塔景园小区管理物业是受社区委托的。3、徐州市泉山区侯山沃社区出具的望塔景园小区内新建项目清单1份，证明：被告夏四群在望塔景园小区投资的项目。4、徐州市泉山区侯山沃社区出具的望塔景园小区房屋改建出资证明1份，证明：当时的物业房子属于危房，被告夏四群投资改建的。5、望塔景园小区物业交接协议原件，证明：被告夏四群离开望塔景园小区后将小区内其投资的一切项目都移交给业委会了。6、望塔景园小区房屋危房改造业主签字原件1份，证明：经徐州市房屋鉴定中心鉴定该房是危房，小区居民都签字同意改建后，被告夏四群才投资改建的，包括徐州市泉山区侯山沃社区也是同意过的。7、望塔景园小区危房改建申请原件1份，证明：案涉物业房屋不是被告夏四群非法建的。原告望塔景园业委会质证认为，证据1的真实性无法确认，该人民调解协议书与本案无关联性。证据2的真实性无法确认，原告望塔景园业委会认为房屋移交全体业主之后，物业管理应当有业委会决定并聘请，该移交备忘录没有原告望塔景园业委会的签章，从法律规定来看作为自然人的被告夏四群也没有任何权利管理案涉小区的物业，作为物业管理人应当是有资质的物业管理公司或业委会自管。证据3的真实性不予认可，原告望塔景园业委会认为，该份清单与本案没有直接关系，本案确认双方的协议是否有效，据原告望塔景园业委会所知被告夏四群在望塔景园小区建设的项目均没有合法的批建手续，属于违章建筑。证据4的出资证明真实性无法确认，从该证据内容可以看出被告夏四群在望塔景园小区建设违章建筑的事实。证据5的望塔景园小区物业交接协议，该协议并没有原告望塔景园业委会的印章，无法确认双方对物业管理进行交接，且该协议与本案没有关联性。证据6的真实性不认可，房屋是否是危房，是否需要重新建设或改扩建应当由相应的规划部门进行批准，而不是由其他人包括业主能决定的。证据7的真实性不认可，该申请书不具有合法性，是徐州市泉山区侯山沃社区向房管所提供的改建申请，作为一级政府部门对房屋改建的批准部门都没有拿捏准确，房屋改建申请部门应为规划部门。被告夏四群庭审中陈述，案涉物业楼的建设没有审批，只有依据房屋安全鉴定处出具的房屋危房鉴定书及社区同意。其当时去市规划局申请手续，规划局答复这属于小区内的建筑，由小区内业主和业主委员会、社区管理部门同意后自行改建就可以了。关于案涉物业楼修建完成后，有无相关部门向被告夏四群告知案涉物业楼属于违建的问题，被告夏四群陈述，有，当时社区的规划部门有人员告知其说其多建了，不要超出土地使用证的范围，其当时可能多建了十几平米。当时房子已经形成了，没办法再改动了。规划部门也去测量了，并没有超出。关于规划部门何时前去测量的案涉物业楼的问题，被告夏四群陈述，当时其也不知道是办事处人员还是规划部门的人，说没有超规划，大概看了一下并没有具体测量。其当时在广州不在徐州。有什么事都是办事处给其打电话，因为其当时接管案涉小区，所以城管有很多事情配合其。关于新的物业楼的面积问题，被告夏四群陈述，大概在280平方，两层，一层145平方左右。本院认为，被告夏四群主张案涉物业楼系原拆原建，但是依据被告夏四群提交的徐房鉴（2012）第30号房屋安全鉴定书载明的原物业楼的建筑面积为80㎡，而被告夏四群陈述新的物业楼的面积为280㎡左右，两者之间存在出入；其次被告夏四群陈述徐规认〔2012〕206号文件载明的违章建筑非本案物业楼而是建在物业楼前面的建筑，已经拆除。但是根据徐州市规划局向本院反馈的意见和徐州市泉山区泰山街道办事处发布的《关于兰心珠信访事项处理意见书》可以看出徐规认〔2012〕206号文件载明的违章建筑并未拆除，且指明系本案物业楼。同时，被告夏四群一会儿陈述“可能多建了十几平米”，一会儿陈述“也不知道是办事处人员还是规划部门的人，说没有超规划”，陈述相互矛盾，难以令人信服。因此，被告夏四群关于本案物业楼系原拆原建的抗辩意见，本院不能采信。在对本案物业楼进行扩建的过程中，被告夏四群并未取得相应的规划许可，在扩建完成后也未及时采取补救措施。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”。《中华人民共和国土地管理法》第五十九条规定，建设用地应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依法办理审批手续。原被告双方2013年2月1日签订的《协议书》处分的物业楼未取得建设工程规划许可证、土地使用权证，未办理报建手续，破坏了城镇规划秩序、扰乱了国家行政管理秩序，属于违法建筑。双方当事人之间以该违法建筑为标的的处分行为，违反了法律、行政法规的强制性规定，损害了国家利益和社会公共利益，故该《协议书》应属无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原告徐州市望塔景园业主委员会与被告夏四群于2013年2月1日签订的《协议书》无效。案件受理费80元，由原告徐州市望塔景园业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王亚群人民陪审员  杨晓菊人民陪审员  陈 玲二〇一九年十一月二日书 记 员  李 曼