河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终5078号上诉人（原审被告）：洛阳市恒泰房地产开发有限公司。住所地：洛阳市洛龙区亚丁半岛**。法定代表人：张镪，该公司董事长。上诉人（原审被告）：洛阳市聚元置业有限公司。住所地：洛阳市西工区八一路**院宏伟世纪大厦**。法定代表人：安东，该公司总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：焦江波，河南广文律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：张一景，河南广文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洛阳聚客隆实业有限公司。住所地：洛阳市西。住所地：洛阳市西工区春都路**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：牛德坡，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：洛阳市供销储运总公司。住所地：洛阳市西工。住所地：洛阳市西工区春都路**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：马青松，该公司总经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：牛梦恩，河南大进律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：楚克洋，河南大进律师事务所律师。上诉人洛阳市恒泰房地产开发有限公司（以下简称恒泰公司）、洛阳市聚元置业有限公司（以下简称聚元公司）因与被上诉人洛阳聚客隆实业有限公司（以下简称聚客隆公司）、洛阳市供销储运总公司（以下简称供销公司）合作开发房地产合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2019）豫0302民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒泰公司、聚元公司的委托诉讼代理人焦江波、张一景，被上诉人聚客隆公司、供销公司的委托诉讼代理人牛梦恩、楚克洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒泰公司、聚元公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回聚客隆公司、供销公司的诉讼请求；2.本案诉讼费用由聚客隆公司、供销公司承担。事实与理由：1.本案属于委托合同纠纷，聚客隆公司、供销公司委托恒泰公司、聚元公司无偿代其销售涉案住宅。一审判决以合作开发房地产法律关系为基础作出的判决是错误的。2.涉案住宅的销售均价应为4418元/平方米。2018年12月10日，恒泰公司、聚元公司附条件地认可了所谓5280元/平方米的评估价格，要求将履行期限变更为商城抵押问题解决之后。恒泰公司、聚元公司与聚客隆公司、供销公司并未就售房款的支付标准达成新的一致意见，双方应当以涉案商品房的实际销售均价进行结算。洛阳市房地产市场管理处出具的证明的证明力明显高于其他证据，应当作为认定案件事实的依据，销售均价应当为4418元/平方米。3.双方当事人并未约定销售费用应当由恒泰公司、聚元公司垫付，恒泰公司、聚元公司垫付涉案1822平方米住宅的销售费用，待恒泰公司、聚元公司向聚客隆公司、供销公司转交售房款时再统一进行结算。一审判决全盘否认了恒泰公司、聚元公司为办理该无偿委托事项所垫付的费用，显然是错误的。4.聚客隆公司、供销公司应当自行承担涉案1822平方米住宅的全部税费。该税费系恒泰公司、聚元公司为处理委托事项垫付的必要费用，聚客隆公司、供销公司应当支付该税费及利息。5.恒泰公司、聚元公司与聚客隆公司、供销公司已就商城装修费与涉案商品房售房款达成抵销的合意，一审判决驳回了恒泰公司、聚元公司要求抵销的抗辩主张，明显于法无据。6.违约金应当自2018年6月17日起算。2017年8月1日，聚客隆公司、供销公司发出函件，仅是明确交付方式及日期，并未要求立即支付售房款。直至2018年6月5日，聚客隆公司、供销公司才首次发函明确要求售房款的支付期限为2018年6月16日，所以违约金的起算时间应当是2018年6月17日。聚客隆公司、供销公司共同辩称，1.恒泰公司、聚元公司在2018年12月10日向聚客隆公司、供销公司发出回函中认可按照5280元每平方米的评估价结算1822平方米的住宅面积款项。2.双方之间不存在委托代理关系，聚客隆公司、供销公司从未将1822平方米住宅的所有权交付给恒泰公司、聚元公司，合同中约定的应分配给聚客隆公司、供销公司的1822平方米房屋，由恒泰公司、聚元公司代理销售，实质上是不存在的。恒泰公司、聚元公司也认可以评估价向聚客隆公司、供销公司结算。因此说对单价问题，双方事实上是没有争议的。3.关于销售费用和税金问题，依据双方合同约定，聚客隆公司、供销公司仅承担提供地块，不承担其他任何费用。因此恒泰公司、聚元公司主张要求聚客隆公司、供销公司承担销售费用及税金没有合同依据。4.关于核减400万元商城装修费问题，由于该400万元装修费，目前双方并未达成一致。恒泰公司、聚元公司认为数额过低，尚在要求增加，所以双方实质上并未达成核减400万元商城装修费的一致意思表示。综上，请求二审法院驳回恒泰公司、聚元公司的上诉请求。聚客隆公司、供销公司向一审法院起诉请求：1.依法判令恒泰公司、聚元公司共同支付聚客隆公司、供销公司售房款9620160元，并支付违约金（从2015年11月12日起，以9620160元为基数，按银行同期同类贷款利率的150%，计算至实际支付之日止）；2.本案全部诉讼费用由恒泰公司、聚元公司承担。一审法院认定事实：2010年12月13日，聚客隆公司、供销公司作为甲方，聚元公司作为乙方，签订《联合开发建设协议》一份，约定甲方投入位于铁路专用线以西、××以北、春都集团以东、苗南以南的面积约60亩土地的使用权，乙方投入全部建设资金，共同建设集商贸、办公、住宅等功能为一体的社区，包括大型商场、综合楼及高层住宅楼等；双方共同组建项目部负责项目的拆迁、规划、建设、管理等工作；甲方分得的综合楼或高层住宅楼面积由乙方按市场价代售，具体售价应当书面告知甲方，并分期将房款在开始售房一年内全额支付给甲方，采取按季度支付方式，每季度按实际销售数额全额向甲方支付一次所售房款，乙方不得截留；所建一、二层沿街商业用房全部归甲方所有，所建综合楼及高层住宅楼总建筑面积（含地下车位）甲乙双方按17.52:82.48的比例分成，甲方商业用房周边的地上停车场使用权归甲方；乙方负责投入联合开发项目的全部资金及税费；安装及绿化配套等工程费用，房、地产使用权证的办理及、地产使用权证的办理及相关手续等一切费用均由乙方承担负责办理销售许可证，并承担一切费用，甲方所分得的住宅及其他房产，委托乙方代售，销售费用按比例各自承担（所发生的销售费用必须提前经甲方书面认可）；并约定了各方的其他权利义务等内容。2013年1月23日，聚客隆公司、供销公司作为甲方，聚元公司、恒泰公司作为乙方，签订《聚客隆陶瓷城项目联合开发建设补充协议》一份，约定本协议作为2010年12月13日《联合开发建设协议》的补充，增加恒泰公司与聚元公司共同作为乙方与甲方合作开发；乙方保证项目建成后，甲方无偿分得商业面积达到25000平方米；原协议约定的商业、住宅面积的分成比例按原协议规定执行，多建商业及住宅面积按甲方25%、乙方75%分成，甲方用分得的住宅用房置换乙方所分得的商业用房，最终达到所建商业用房全部归甲方所有，据此测算，甲方拥有住宅面积不低于1822平方米；甲方所得住宅，开发商应以销售均价原协议第四项乙方的第五条规定（即“乙方负责办理销售许可证，并承担一切费用，甲方所分得的住宅及其他房产，委托乙方代售，销售费用按比例各自承担”等）支付现金；本补充协议与原协议不一致的条款，以本协议条款为准；并约定了各方的其他权利义务等内容。2017年8月1日，聚客隆公司向恒泰公司发出《沟通函》，内容为“……按照《联合开发协议》和《补充协议》分成及置换比例，我公司应分得不低于1822平方米的住宅。请贵公司遵照协议，尽快明确我公司应分得1822平方米住宅交付方式和具体日期……”。2018年4月23日，恒泰公司向聚客隆公司发出《沟通函》，内容为“根据《聚客隆陶瓷城项目联合开发建设补充协议》第二条规定，恒泰春天聚客隆商城项目建成后，贵司还应分得不低于1822平方米住宅，经双方沟通协商，贵司要求以货币方式支付应得的1822平方米住宅。2017年下半年，贵司对恒泰春天及周边项目进行了调查，并委托专业机构对房价进行了评估，确定住宅销售均价为5280元/平方米。经我司核算，扣除销售需缴纳的增值税、城建教育附加税和土地增值税后，实际支付贵司房价按4456元/平方米计算。经与贵司沟通后，最终住宅均价为4850元/平方米，据此计算，应支付贵司房款为8836700元……”。2018年6月5日，聚客隆公司向恒泰公司出具《回复函》，内容为“……现贵公司提出需由我公司承担增值税、城建教育附加税和土地增值税，我公司认为没有任何合同依据，不予认可。我公司同意贵公司按照评估的住宅销售均价5280元/平方米的价格进行结算，总价款应为9620160元……”。2018年11月23日，聚客隆公司向恒泰公司、洛阳市美安物业管理有限公司出具《通告函》，内容为“……商城抵押问题，拿出切实可行的方案，尽快解决。1822平方米住宅房款及时确定交付时间……请贵公司尽快解决以上问题，并给与答复回函”。2018年12月7日，聚客隆公司向恒泰公司发出《沟通函》，内容为“我公司11月23日给贵公司的通告函至今仍未答复，再次敦促贵公司，就商城抵押问题拿出切实可行的方案，全面履行双方协议，并及时完善聚客隆商城各项消防验收手续”。2018年12月10日，恒泰公司向聚客隆公司发出《沟通函的回函》，内容为“公司上下全力以赴，确保在2019年5月11日前还款3500万元，将抵押的聚客隆一、二层房产解押，剩余房产在2019年12月前办理还款解押手续……关于1822平方米房产的问题，我公司认可贵司提供的5280元/平方米评估价，在房产抵押问题解决后一并解决……”。另查明，涉案恒泰春天聚客隆商城项目中，住宅楼共**，各方未明确约定分配给聚客隆公司、供销公司的1822平方米住宅是指该5幢楼的哪一部分。2014年11月11日至2016年8月11日期间，恒泰公司陆续取得了该5幢住宅楼的预售许可证。庭审中，恒泰公司自述该5幢住宅楼已完成对外销售，但因涉及银行借款，款项未收取完毕。一审法院认为，本案《联合开发建设协议》及《聚客隆陶瓷城项目联合开发建设补充协议》，均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，一审法院予以确认。根据上述协议约定，聚客隆公司、供销公司应分得恒泰春天聚客隆商城项目的1822平方米住宅，由恒泰公司、聚元公司代售后支付该售房款。关于售房款问题，《聚客隆陶瓷城项目联合开发建设补充协议》约定按销售均价计算，根据聚客隆公司、供销公司、恒泰公司、聚元公司之间往来的沟通函，可看出各方认可5280元/平方米的销售均价，只是对付款时间及是否应扣除费用的问题意见不一致，故一审法院确认涉案1822平方米住宅的销售均价为5280元/平方米，售房款共计9620160元。关于违约金起算时间及标准的问题，因各方在协议中并未对此进行约定，仅约定售房款的支付时间为“分期将房款在开始售房一年内全额支付给甲方，采用按季度支付方式”，但各方并未约定涉案1822平方米住宅的具体位置，也就无法确定售房时间及售房款的支付时间；现各方提交的证据能够证明，聚客隆公司最早于2017年8月1日向恒泰公司发出沟通函，要求恒泰公司明确涉案住宅的交付方式及日期，故一审法院确认恒泰公司、聚元公司应支付涉案售房款的时间应为2017年8月2日，恒泰公司、聚元公司在此之后应支付聚客隆公司、供销公司资金占用期间的利息至实际付款之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。恒泰公司、聚元公司主张销售均价应为4418元/平方米的抗辩主张，因其提交的证据不足以证明住宅楼的销售价格，且聚客隆公司、供销公司对此不认可，故对该抗辩主张一审法院不予支持。恒泰公司、聚元公司主张应扣除1436000.47元销售费用的抗辩主张，因各方约定“销售费用按比例各自承担（所发生的销售费用必须提前经甲方书面认可）”，故恒泰公司、聚元公司在售房过程中支出的销售费用，应经聚客隆公司、供销公司书面认可后，各方按比例承担，因各方未约定具体比例，应按约定的利润分配比例承担；但因恒泰公司、聚元公司的销售费用未经聚客隆公司、供销公司书面认可，且聚客隆公司、供销公司在庭审中对恒泰公司、聚元公司主张的该部分费用不予认可，故对该抗辩主张一审法院不予支持。恒泰公司、聚元公司主张聚客隆商城的装修费用应从涉案售房款中扣减的抗辩主张，因该费用系商业用房的支出，与本案争议的住宅楼无关，故对该抗辩主张一审法院不予支持，恒泰公司、聚元公司可另行主张权利。恒泰公司、聚元公司主张涉案住宅应在二期项目中予以置换的抗辩主张，因各方关于二期项目仅达成初步意向，并未签订有效的合同，且聚客隆公司、供销公司在庭审中明确表示不同意置换，故对该抗辩主张一审法院不予支持。综上所述，恒泰公司、聚元公司应支付聚客隆公司、供销公司售房款共计9620160元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付该款自2017年8月2日至实际付款之日止的利息。聚客隆公司、供销公司主张的超出部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、恒泰公司、聚元公司于本判决生效后三十日内共同支付聚客隆公司、供销公司售房款共计9620160元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付该款自2017年8月2日至实际付款之日止的利息；二、驳回聚客隆公司、供销公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92956元，由聚客隆公司、供销公司负担9414元，恒泰公司、聚元公司负担83542元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审认定事实基本一致。本院认为：关于售房款数额认定问题，根据聚客隆公司、供销公司、恒泰公司、聚元公司之间往来的沟通函，双方对于销售均价并未达成一致。2018年12月10日，恒泰公司、聚元公司附条件地认可了5280元/平方米的评估价格，但商城抵押问题始终没有解决，应当视为该价格没有生效，双方至今没有就售房款的支付标准达成一致意见。因此，应当以涉案商品房的实际销售均价进行结算。洛阳市房地产市场管理处出具的证明能够证实涉案商品房实际销售均价，聚客隆公司、供销公司也没有提交相关证据证明该价格存在错误，本院认为洛阳市房地产市场管理处出具的证明较为客观，应当作为认定案件事实的依据，即涉案1822平方米住宅的销售均价应当为4418元/平方米。一审法院以评估价格计算售房款数额不当，本院予以纠正。涉案1822平方米住宅的销售均价为4418元/平方米，售房款共计8049596元。关于销售费用承担问题。各方约定销售费用按比例各自承担，但必须提前经聚客隆公司、供销公司书面认可，因恒泰公司、聚元公司的销售费用未经聚客隆公司、供销公司书面认可，故对恒泰公司、聚元公司该上诉主张不予支持。恒泰公司、聚元公司上诉主张聚客隆公司、供销公司应当自行承担涉案1822平方米住宅销售的全部税费。因双方对于税费问题没有明确约定，故对该项上诉请求不予支持。关于商城装修费抵销商品房售房款问题。恒泰公司、聚元公司上诉主张聚客隆商城的装修费用应从涉案售房款中扣减，因该费用系商业用房的支出，与本案争议的住宅楼无关，且双方对此并未达成一致，故对该上诉主张不予支持。关于违约金起算时间问题。经查，因各方并未约定涉案1822平方米住宅的具体位置，导致无法确定售房时间及售房款的支付时间，一审法院按照聚客隆公司首次向恒泰公司发出沟通函的时间判决恒泰公司、聚元公司向聚客隆公司、供销公司支付资金占用期间的利息至实际付款之日并无不当。综上，恒泰公司、聚元公司的部分上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市老城区人民法院（2019）豫0302民初130号民事判决第二项；二、变更河南省洛阳市老城区人民法院（2019）豫0302民初130号民事判决第一项为：洛阳市恒泰房地产开发有限公司、洛阳市聚元置业有限公司于本判决生效之日起三十日内共同支付洛阳聚客隆实业有限公司、洛阳市供销储运总公司售房款共计8049596元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付该款自2017年8月2日至实际付款之日止的利息；三、驳回洛阳聚客隆实业有限公司、洛阳市供销储运总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费维持；二审案件受理费79141元，由洛阳聚客隆实业有限公司、洛阳市供销储运总公司负担19141元，洛阳市恒泰房地产开发有限公司、洛阳市聚元置业有限公司负担60000元。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇一九年十一月十九日书记员  常翠玲