辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终6906号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵华田，男，1950年4月2日生，汉族，住大连市西岗区。上诉人（原审原告、反诉被告）：尹连英，女，1951年10月3日生，汉族，住大连市西岗区。二上诉人共同委托诉讼代理人：丛严，北京大成（大连）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈祥曦，北京大成（大连）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：高桐，男，1980年9月27日生，汉族，住大连市西岗区。被上诉人（原审被告）：吕婕，女，1982年11月30日生，汉族，住大连市西岗区。被上诉人（原审被告）：高睿辰，男，2016年7月7日生，汉族，住大连市西岗区。法定代理人：高桐、吕婕。三被上诉人共同委托诉讼代理人：李岳洋，辽宁海大律师事务所律师。上诉人尹连英、赵华田因与被上诉人高桐、吕婕、高睿辰返还原物纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2018）辽0203民初4816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人赵华田、尹连英及其共同委托诉讼代理人丛严、陈祥曦，被上诉人高桐、吕婕及高睿辰的共同委托诉讼代理人李岳洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹连英、赵华田上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足。1.房屋交接手续并非高桐办理。交房手续事实上是由赵华田办理的，《沈铁-龙畔锦城前期物业服务协议》、《装饰装修管理协议》、《防火责任协议书》等资料是赵华田在交房时签署并领取的。2.一审法院仅认定赵华田取得案涉房屋的完税证,但忽略了赵华田交纳契税15766.8元、住宅专项维修资金3600元的事实，并且2013年3月8日大连铁路房地产开发有限公司开具的销售不动产统一发票是该公司交付给赵华田，由赵华田保管至今。3.一审法院不能依据证人赵某1、赵某2的证言得出诉争房屋是高桐以赵华田的名义购买，实为高桐所有的结论。赵某1称当时全体家族开会决定让赵华田替高桐结婚买房子，该证言明显不符合常理，因为赵华田和尹连英共同所有的房子如何处理无需赵华田的兄弟姐妹们开家族会议决定，且并不存在赵某1所称的家族会议。赵某2对整个事件的经过并不了解，没有肯定的说过案涉房屋是高桐以赵华田的名义购买，而且赵某2在安全局的工作是高桐的母亲赵美凤安排的，赵某1多年来一直使用赵美凤的医保卡治病就医，二人与被上诉人的关系要近于上诉人，其证言本不应采信。4.一审法院认定被上诉人合计支付给上诉人的金额超过购房发票金额525560元是错误的。一审法院忽略赵华田支付了契税和住宅专项维修资金的事实，加上这两项款项金额是544926元，即使将上诉人认可收到的2万元现金加上，亦未超过上诉人为购买房屋所支付的所有款项，因此不能认定为被上诉人支付了全部房款。5.高桐于2009年7月29日向赵华田转款520530元，并非是一审法院裁判理由中提到的2007年7月29日转款，即上诉人是在支付首付款两年后才得到被上诉人的转款，故一审法院依据转款时间得出被上诉人借名买房的事实缺乏事实依据。另外，一审判决中有关“借款金额520530元，亦属鲜见”的表述亦不属实，一审庭审中上诉人主张的借款金额是55万元，是先收取了被上诉人520530元的转帐，后又收取其2万元现金，零头是被上诉人理财产品到期后的利息。二、一审法院举证责任分配有失偏颇。1.不动产登记具有公示公信力，故非不动产登记人主张其为不动产的真实权利人，应当课以较高的证明标准。对于借名买房的理由、借名买房的合意、房款对价的合意、支付款项的性质、房屋的交付、房屋产权证、购房发票、完税证明、维修资金收据等重要资料的持有，被上诉人提供的证据均不足以达到高度盖然性的标准。2.一审法院加重了上诉人对借贷合意的证明责任。对于亲属之间不是纯粹的商业交易，因此不宜要求双方在任一环节都保留书面证据，由此判断上诉人与被上诉人没签借款协议符合常情。借名买房和50余万元的借款，从交易的复杂性以及履约的确保性考虑，双方更应该注意应签订借名买房协议而非借款协议。3.一审法院忽略了2009年案涉房屋的房价。按当时西岗区房屋的市场均价计算，案涉房屋相当于90余万元，赵华田是因为对公司有突出贡献，获得了购房资格，以50余万元购买了案涉房屋，赵华田与尹连英从未有过以低于市场价近一半的价格将房屋卖给被上诉人的想法。4.如本案双方的意思表示为借名买房，应于房屋购买之初就有借名买房之合意，而房屋的预付款由上诉人支付，这表明双方并不存在借名买房的合意，不符合借名买房的构成要件。5.被上诉人若是真正的权利人，应积极行使房屋过户手续的权利，但被上诉人近10年来没有一次找过上诉人。相反，上诉人多次找高桐和其母亲赵美凤，但二人一直不接电话或以各种理由拒绝见面。6.在上诉人起诉前，上诉人的儿子去高桐就职的37中学找到高桐，高桐当晚给赵华田打电话，表示要出钱买下房屋，可见被上诉人心里一直认为房屋其实是上诉人所有。因上诉人当时因病去北京住院治疗，又适逢孙子出生，在2009年交付尾款时现金比较紧张，因此萌生了向被上诉人的母亲赵美凤借钱的念头，作为歉意上诉人同意赵美凤暂时借住，但没想到赵美凤占用至今。高睿辰、吕婕、高桐辩称,不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。一、上诉人有关案涉房屋交接事宜的陈述不属实。1.案涉房屋是穆仁江开车带着高桐的母亲、赵华田到房屋交接管理单位办理的交房交接手续，是三人都在场的情况下办理的，穆仁江见证了房屋完整的交接流程。高桐的母亲签署了包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《沈铁一龙畔锦城前期物业服务协议》、《装饰装修管理协议》、《临时管理规约》、《防火责任协议书》、《供气合同》等文书，缴纳了排渣费、领取了房屋钥匙,并由三人共同上楼、开门、检查验收了房屋，对此穆某以证明。2.案涉房屋的交接环节中所有文书的签署人是高桐的母亲而非赵华田，所有交接文书中“赵华田”的签名字样，不是赵华田本人的笔体，原因是案涉房屋系用赵华田名义购买,赵华田必须携带身份证到场配合办理房屋交接，所有文书落款只能签署“赵华田”，而不能是其他人。如果案涉房屋与被上诉人一方无关,那么不可能在房屋交接环节时出现高桐的母亲代签“赵华田”名字的情况，由此反证了案涉房屋的取得来源。3.一审判决书中有关高桐办理了房屋交接手续、缴纳了排渣费等描述，应理解为一审判决对参诉当事人一方行为的概括,没有将高桐与其母亲作为不同主体论述的必要，故一审判决有关此节事实的认定不存在错误。二、关于案涉房屋契税的缴纳事实情况。1.一审判决认定赵华田取得了案涉房屋的完税凭证，并没有否定房屋的契税是由赵华田承担的。而且，被上诉人认可是由赵华田缴纳了房屋契税。2.案涉房屋契税的缴纳人虽是上诉人，但案涉房屋契税的缴纳前提是缴纳人持有案涉房屋的合同原件和发票原件，而这些文件的原件实际都是由被上诉人向上诉人间接交付的，一审中证人赵某2的证人证言可以证明。3.即便是对方缴纳了房屋契税部分,但房屋的房款最终发生额来看,上诉人实际上还是向对方超额支付了房屋价款,成为房款的真实负担者。具体支付房款的情况如下：（1）第一笔房款的交纳。2007年7月23日通过赵华田建设银行账户向房屋建设单位转账支付了259550元。在第二笔房款缴纳前,被上诉人分别于2009年4月清明节后家庭聚会现金向上诉人交付50000元、2009年7月29日通过银行转账向上诉人支付520530元，其中现金交付的50000元由证人赵某1、穆某以作证。（2）第二笔房款的支付，发生在2009年8月31日，通过赵华田建设银行账户向房屋建设单位转账支付了251198元。在该笔房款缴纳前，赵华田的银行账户已经收到被上诉人向其转账的520530元，而该账户在收到该笔数额钱款前的账户余额为477.56元，且该账户在支出上述第二笔房款前无进出项。由此断定,至少第二笔房款的实际负担人是被上诉人。至于超额部分269432元（520530元-251198元）可以理解为偿还此前由赵华田垫付的首付款。（3）第三笔房款的发生,是因房屋交接时房屋的合同约定面积87.72平方米与实际交接面积89.99平方米存在差额,对多出来的2.27平方米对应的房屋价款由高桐的母亲按照房屋建设单位的要求按当时对外价格6525元/平方米标准实际缴纳了14812元。前述两笔房款加上面积差额款的合计房款是525560元，也是房款统一发票记载的金额。对方缴纳的契税只有用实际房款发生额525560元乘以0.03,才能刚好等于15766.8元。由此，即便上诉人缴纳了房屋契税,但被上诉人实际支付的房款数额仍然远超过房屋的最终交易金额，上诉人在房款方面还有剩余44015.2元，但这4万余元盈余比不上8年来房屋价值的增值，这才是上诉人起诉的根源。另外，对超过房款实际金额而交付给上诉人的部分,被上诉人保留将来向其主张返还的权利。三、关于房屋维修基金的缴纳事实。1.维修基金应该是高桐的母亲赵美凤缴纳的，上诉人只是维修基金的票据持有人,不是实际缴纳人。2.不论是谁缴纳的房屋维修基金，都不影响案涉房屋的权属判断。本案应当围绕房屋的取得、房款的负担、房屋的交接、房屋的使用状态等方面审查，被上诉人已经从房屋的取得经过、房款的发生阶段、房屋交接与验收、房屋自始持续的占用状态等方面提交了诸多证据，如仍不能证明案涉房屋的真实权利人与登记权利人的分离状态,则《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定就没有适用情形了。四、关于发票持有状态的事实情况。1.证人赵某2的证言可以证明发票的原持有人是被上诉人，后来为了办理房证由证人赵某2在医院向上诉人交付的，并非如上诉人所述发票是房屋建设单位直接交付给赵华田的。2.基于案涉房屋借名取得的事实,案涉房屋在房款支付、材料填写、产权人登记方面只能填写赵华田的名字，而这本身并不能排除房屋真实权利人通过确权诉讼主张权利。因此,案涉房屋的发票的取得、持有、保管状态并非案件的核心焦点,不影响房屋权利归属的判断。五、关于证人的证明效力问题。1.案涉房屋的借名购买事实,由房款负担、房屋交接、房屋占有状态等环节的事实予以证明，上诉人所述的“房屋借用”、“借款买车”等事实完全不合基本逻辑。一审中证人出庭均是其主动要求的，一审判决对于证人证言的效力认定,考虑了证人与双方的亲属关系，衡量了作证内容的客观性，并结合了其他证据予以综合判断，上诉人仅凭推理否定证人证言的效力没有法律依据。2.双方所在家族每年的清明扫墓和十一国庆,都要组织家庭聚会。上诉人以前是参加的,只是后来双方发生矛盾后才不参加了。虽然上诉人不再参加,但赵氏家族其他成员至今都保持了这个家族传统。六、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定可知，当一方提供的证据的证明力明显大于另一方提供的证据的证明力时,人民法院应当取证明力大的一方所证明的事实予以确认。上诉人为证明其是案涉房屋的登记权利人,提供了案涉房屋的房产证、房款支付的流水以及完税凭证；被上诉人为证明房屋登记权利人与真实权利人发生分离,从案涉房屋取得的经过、房款负担、房屋交接、房屋持续占有状态等不同环节提供了证据，拟通过对房屋完整流程的动态过程证明房屋静态的登记错误。上诉人为了否定被上诉人向其转款行为与案涉房屋房款之间的关联,编造了两个虚假的法律关系，一是上诉人为了购买车辆而向被上诉人借款520530元，二是其主张案涉房屋的取得是为了帮助被上诉人结婚而购买,购买后又向其出借使用，而如此大额度的借款没有任何书面借据、借款数额有零有整、债务人从未偿还过借款、所称借款发生时上诉人全家有三套房屋并无必要新购房屋出借、出借房屋由被上诉人装修等事实，说明上诉人上述主张均不符合基本常理。尹连英、赵华田向一审法院起诉请求：判令三被告向二原告腾退位于大连市西岗区房屋。高桐向一审法院提出反诉请求：1.确认大连市西岗区房屋为被告高桐所有；2.判令原告赵华田、尹连英配合被告高桐办理房屋权属变更登记。一审法院认定事实：原被告诉争房屋坐落于大连市西岗区。二原告系夫妻，原告赵华田原系大连铁道有限公司工电部职工，原告赵华田与被告高桐的母亲赵美凤是亲兄妹关系。2007年春，大连铁路房地产开发有限责任公司开发建设铁路西站住宅小区（即沈铁-龙畔锦城小区）。2007年夏，大连铁路房地产开发有限责任公司向包括原告赵华田在内的铁路内部职工以预收款方式，收取了案涉房屋约50%的购房款，原告赵华田于2007年7月23日，通过建设银行转账方式，向大连铁路房地产开发有限责任公司支付了259550元的购房款。2009年7月29日，被告高桐通过中信银行向原告赵华田的建设银行账户转款520530元。2009年8月31日，原告赵华田与大连铁路房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，记载房屋建筑面积87.72平方米，价款总计510748元。同日，原告赵华田通过建设银行，再次向大连铁路房地产开发有限责任公司转账支付251198元。原告赵华田建设银行账户余额为269809.56元。同日，大连铁路房地产开发有限责任公司向原告开具两张商品房预收款专用发票，数额分别为259550元、251198元，合计510748元。2010年5月1日，被告高桐办理了案涉房屋的交接手续，领取并保管《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《沈铁-龙畔锦城前期物业服务协议》、《装饰装修管理协议》、《临时管理规约》、《防火责任协议书》、《供气合同》等材料。随后，被告高桐缴纳了排渣费，并对案涉房屋进行了装修装饰。此后，被告高桐对案涉房屋开始占有使用及支配，并自2010年开始至今，缴纳了案涉房屋的物业管理费、采暖费、有线电视费，以及与案涉房屋关联的小区内的停车位费。期间，被告高桐与被告吕婕于2011年11月11日登记结婚，生育一子高睿辰于2016年7月7日出生。2013年3月8日，开发建设单位大连铁路房地产开发有限公司开具销售不动产统一发票，记载面积89.99平方米，发票金额525560元。原告赵华田取得了案涉房屋的完税证，同日，案涉房屋在政府登记部门办理了产权登记，登记权利人为原告赵华田。再查，原告赵华田系被告高桐的舅舅；证人赵某1系原告赵华田的大姐，同时系被告高桐的大姨；证人赵某2系原告赵华田的侄子，同时系被告高桐的表哥。原被告以及证人之间，均为亲属关系。证人证明诉争房屋是被告高桐以赵华田的名义购买，实为被告高桐所有。原告赵华田名下的不动产登记情况为：1.西岗区创造街17号1单元4层2号，面积132.67平方米，登记时间为2003年7月17日。原告尹连英名下的不动产登记情况为：1.西岗区创造街19号一层3号共建，面积为77.02平方米，登记时间为2006年4月28日。案外人赵洋，即原告赵华田、尹连英的婚生子名下的不动产登记情况为：中山区涟景园1号2单元24层1号，面积为178.15平方米，登记时间为2004年9月24日。一审法院认为，本案原告依据产权登记主张自己是房屋所有权人，要求被告返还原物，腾退房屋。被告抗辩实为挂名买房，自己才是案涉房屋的真实所有权人，反诉要求确认房屋归属。故本案争议焦点为案涉房屋所有权的归属，认定如下：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条规定：人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。证人赵某2、赵某1与原告和被告均为亲属关系，其证言具有较高的可信性，可以初步证明基于亲属关系，被告高桐借用原告赵华田的名义购买铁路职工的内部优惠价房屋的事实。从款项收付看，案涉房屋购房款都是以原告赵华田名义支付给开发建设单位，其中2007年7月23日支付259550元，2009年8月31日支付251198元，合计510748元。2007年7月29日，被告就转账给原告赵华田520530元，原告主张这是借款，但并未提供证据证明借贷合意的存在，且直至庭审结束，也没有证据证明原告主动还款，被告索要借款。借款金额520530元，亦属鲜见。原告的借款主张，理据不足，不予支持。关于原告提出的金额不符一节，因本案原被告之间是亲属关系，案涉纠纷亦非纯粹商业交易，原被告相互交往出于信任，不宜要求双方在任一环节都保留书面证据，更宜从整体层面考量。原告合计支付购房款510748元，被告转账给原告520530元，最终购房发票金额525560元。原告主张还收到被告给付的现金借款20000元，被告主张交给原告现金购房款50000元。可以认定，被告合计支付给原告的金额超过了购房发票金额525560元。从房屋交接、占用来看，2010年5月1日，房屋交接是由被告方办理并取得了房屋钥匙，被告高桐除了保管商品房买卖合同，领取并保管了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《沈铁-龙畔锦城前期物业服务协议》、《供气合同》等材料，对案涉房屋装修装饰，交纳物业管理费、采暖费、有线电视费、停车位费，长期占有使用。综合本案的证人证言、房屋交付装修、日常使用等证据，案涉房屋系大连铁路房地产开发有限责任公司开发建设，对于其内部职工给予相对优惠的售价。被告为了优惠购房，使用了赵华田的职工身份。高桐向原告转账支付了案涉房屋的价款，案涉房屋应当归高桐所有。原告诉请腾退，没有事实依据，不予支持。高桐反诉要求确认案涉房屋归其所有，并办理产权过户登记，符合法律规定，予以支持。因本次房屋过户导致当事人应当负担的税费，应当由反诉原告高桐负担。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定，一审法院判决：一、确认坐落于大连市西岗区房屋归被告高桐所有；二、原告赵华田、尹连英于本判决生效之日起三十日内将坐落于大连市西岗区房屋过户至被告高桐名下；三、驳回原告赵华田、尹连英的诉讼请求。本诉案件受理费9100元，反诉案件受理费4550元，均由原告赵华田、尹连英负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提供两份证据：证据1.电话录音，拟证明赵某1对案涉房屋的有关事实完全不知情，其是碍于情面在一审出庭作证。证据2.尹玉英的证人证言，证明二上诉人没有将案涉房屋出售给被上诉人，也没有让高桐借名买房。被上诉人提供穆仁江的证人证言，拟证明案涉房屋的交接和案涉房款中的5万元现金部分的交付过程。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人的质证意见是：1.上诉人提供的电话录音属证人证言，不能确定录音中的对方是赵某1，假使录音中是赵某1，赵某1也应出庭接受法庭质证，对电话录音的真实性、关联性不认可。2.对尹玉英的证人证言的证明力不认可，证人尹连英与上诉人存在亲属关系，与上诉人存在利害关系，证人提到的房屋借用信息来自于其与上诉人之间的对话，真实性不能确认。对被上诉人提供穆仁江的证人证言，上诉人的质证意见是：不认可穆仁江的证人证言，认为证人与赵美凤关系密切，多次陪同赵美凤出席参加各种家庭活动，与赵美凤存在利害关系；证言内容不属实，且与一审中赵某1的证言存在矛盾。对当事人二审提交的上述证据，本院认定如下：1.上诉人提交的电话录音不能证实上诉人通话的对方主体是赵某1，通话对方虽存在“什么事儿我有点不太清楚”、“我对这些东西，真都什么都不知道”的内容表述，但也存在“那买房子呢，我倒是知道，在那个地方买房子，我知道，在西站那个地方”的表述，故电话录音不足以证明上诉人的拟证内容。2.关于上诉人提供的尹玉英的证人证言，尹玉英系尹连英的妹妹，与上诉人尹连英存在利害关系，其证言在无其他证据佐证情况下，本院对尹玉英的证人证言不予采信。3.被上诉人提供的穆仁江的证人证言，穆仁江自称与赵美凤系同事关系，赵美凤系被上诉人高桐的母亲，从穆仁江自述及上诉人庭审陈述可知，穆仁江曾帮助办理赵华田父母丧葬事宜。由此分析，穆仁江与赵美凤之间关系理应较为密切，难以避免与被上诉人存在一定的利害关系。故在穆仁江的证言无其他有力证据佐证情况下，本院对穆仁江的证言亦不予采信。本院经审理查明，一审查明的“2010年5月1日，被告高桐办理了案涉房屋的交接手续，领取并保管《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《沈铁-龙畔锦城前期物业服务协议》、《装饰装修管理协议》、《临时管理规约》、《防火责任协议书》、《供气合同》等材料”无有力证据证实，应更正为：2010年5月1日，案涉房屋办理交付手续，房屋交付时领取的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《沈铁-龙畔锦城前期物业服务协议》、《装饰装修管理协议》、《临时管理规约》、《防火责任协议书》、《供气合同》等材料中“赵华田”的签名均非赵华田本人签署，而系由赵美凤签署。另，一审查明的“证人证明诉争房屋是被告高桐以赵华田的名义购买，实为被告高桐所有”表述亦不准确，应更正为：证人赵某1欲证明诉争房屋系高桐以赵华田的名义购买，实为高桐所有。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。根据双方当事人陈述及一审双方举证情况，本院补充查明：案涉房屋的房地产权证、不动产统一发票、税收转账专用完税证、辽宁省住宅专项维修资金专用收据的原件由赵华田、尹连英持有。案涉房屋的商品房买卖合同、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《沈铁-龙畔锦城前期物业服务协议》、《装饰装修管理协议》、《临时管理规约》、《防火责任协议书》、《供气合同》的原件由高桐及其母亲赵美凤持有。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。具体到本案，案涉房屋登记的权利人是赵华田，高桐主张其借用赵华田的名义购买了案涉房屋，赵华田不予认可。根据已查明的事实可知，高桐与赵华田之间不存在书面的借名买房协议。高桐对其主张的借名买房事实，提供了案涉房屋的商品房买卖合同、中信银行取款回单、中信银行进账单、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《沈铁-龙畔锦城前期物业服务协议》、《装饰装修管理协议》、《临时管理规约》、《防火责任协议书》、《供气合同》的原件，交纳房屋排渣费、物业费、采暖费、有线电视服务费等有关凭证及赵某1、赵某2的证人证言予以证明。根据上述证据材料显示及本案已查明的事实可知，高桐持有案涉房屋买卖合同及房屋办理交接的有关材料原件，其对房屋装修后自2010年开始占有使用案涉房屋至今，并且于2009年7月29日通过中信银行向赵华田的建设银行账户转款520530元。赵华田主张案涉房屋是其出借给高桐的母亲赵美凤居住，后由高桐擅自装修入住，高桐银行转款是赵华田向高桐借款55万元中的部分款项。关于高桐向赵华田银行转款520530元的性质认定。高桐主张该款项系其向赵华田支付的案涉房屋的房款，赵华田主张是其向高桐的借款。从本案证据显示，赵华田与高桐并不存在书面借款协议，就赵华田主张的借款金额55万元，除高桐上述银行转款520530元以及赵华田自认还收到高桐2万元现金来看，并无确切证据显示其所述的借款金额55万元；若按赵华田主张的借款金额，结合上述大额转款和赵华田自认收到的款项金额分析，余下借款尚不足1万元的零星款项，这种借款方式和额度本身就不符合常理；而且，自高桐于2009年7月银行转款至今，已经长达十年之久，若双方存在借贷关系，赵华田未向高桐偿还借款，高桐亦未主张还款，这更有悖生活常理。赵华田对此解释称因无法联系上赵美凤，而高桐擅自入住且拒绝腾退房屋，故而未还款的说法，明显缺乏说服力，本院不予采纳。至于二上诉人提出高桐向赵华田转账520530元的时间发生在赵华田首次向案涉房屋的建设单位支付259550元两年之后，故而所转款项并非购房款的上诉意见，本院认为，高桐向赵华田进行银行转款时，案涉房屋的房款尚未全部付清，赵华田其后向建设单位支付的251198元，亦是发生在高桐转款之后，现赵华田仅以高桐的银行转款时间晚于赵华田向建设单位的首次付款时间为由，主张该银行转款绝非购房款，没有依据，本院不予采纳。关于赵华田提出高桐所付款项未超过案涉房屋的全部房款一节，开发建设单位就案涉房屋开具的不动产统一发票金额525560元。高桐主张除其银行转账的520530元外，其母亲赵美凤曾在2009年4月清明节家庭聚会上向赵华田交付了50000元现金，并且赵美凤还支付了房屋面积差额款14812元，已超出案涉房屋的总房款。本院认为，高桐主张赵美凤向赵华田支付50000元现金，除穆仁江的证言外，并无其他有力证据佐证，本院不予采纳；至于面积差额款14812元，并无证据证实系由赵美凤直接支付，本院亦不予采纳。但鉴于赵华田自认除上述高桐转款外，其还收到高桐20000元现金，故现有证据可以认定高桐共计向赵华田支付案涉房款540530元，已经超出案涉房屋不动产统一发票载明的房款总价款525560元。至于赵华田上诉提到的契税、住宅专项维修资金，并不等同于房款，赵华田将此作为房屋价款计入并以此主张高桐未支付全部房款，没有依据，本院不予采纳。关于二上诉人提出当时西岗区房屋市场均价远高于案涉房屋价款，其从未有过以低于市场价一半的价格将房屋出售给高桐的想法一节，本院认为，本案中高桐从未主张案涉房屋系二上诉人向其出售的，而正是基于赵华田可低价购得案涉房屋而借用其名义购买该房屋的。上诉人该项观点，与事实不符，本院不予采纳。综上，在赵华田无有力证据证实上述转款系其向高桐的借款情况下，应当认定上述款项系高桐向赵华田支付的购房款。关于赵华田主张的出借房屋及高桐擅自装修使用房屋的事实是否成立一节，案涉房屋自交付以来由高桐装修后占有使用至今，二上诉人从未占有使用。从房屋办理交接时领取并签署的有关材料来看，涉及“赵华田”的签名，均非赵华田签署，而是由赵美凤签署。赵华田庭审中解释称交房时其不在场，物业公司将相关材料交给赵美凤签字了。而根据日常生活经验以及房屋交付的一般常识，房屋开发建设单位或物业公司在办理房屋交接时，理应与商品房买卖合同载明的购房人或其授权的人办理相关交付手续。在购房人未到场或相关工作人员未得到购房人授权同意的情况下，物业公司直接与他人办理房屋交接，不符合交房常理，赵华田上述解释缺乏说服力。而且，赵华田的上述解释，与其在庭后提交的书面意见中提到的赵华田自己去开发公司领取空白交接手续材料后交给赵美凤和高桐的说法不一致。由此分析，案涉房屋的交付手续系由高桐的母亲赵美凤办理更具有合理性。赵华田提出房屋交接手续是由赵华田办理的上诉观点，没有证据证明，亦与上述签名事实不符，本院不予采纳。至于赵华田所称系高桐擅自装修入住房屋的观点，从其提交的证据材料中，不能证实其对高桐装修房屋提出过异议，或是在高桐入住房屋近十年的时间里其对案涉房屋主张过权利；而且，如按照赵华田所称其是出借房屋，而作为购房重要凭证的商品房买卖合同及房屋办理交接的有关材料原件由高桐持有，亦与正常的出借房屋不同。由此分析，赵华田有关出借案涉房屋、对方擅自装修入住的主张，依据不足，本院不予支持。至于上诉人提及的赵某1、赵某2的证人证言不应采信一节，赵某1、赵某2与本案双方均存在亲属关系，其证言具有相对的客观性；况且，二人证言并未单独作为认定案件事实的依据，而是在综合购房款的支付、房屋交付使用以及购房有关凭证持有等证据和事实的基础上，对证人证言予以认定的。故上诉人主张赵某1、赵某2的证人证言不应采信的观点，依据不足，本院不予采纳。综上分析，本院认定高桐借用赵华田名义购买案涉房屋的事实存在高度可能性，应当认定该事实存在。在此基础上，上诉人要求被上诉人腾退案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。基于高桐与赵华田之间形成事实上的借名买房的债权债务关系，高桐要求赵华田及妻子尹连英办理房屋权属变更登记，本院予以支持。关于高桐要求确认案涉房屋归其所有的诉讼主张，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”高桐基于借名买房的事实与赵华田形成的是债权债务关系，不具有物权变动的法律效力。在案涉房屋尚未变更登记至高桐名下的情况下，高桐要求确认案涉房屋归其所有，与上述法律规定不符，本院不予支持。一审法院关于此节处理有误，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持大连市西岗区人民法院（2018）辽0203民初4816号民事判决第二项、第三项；二、撤销大连市西岗区人民法院（2018）辽0203民初4816号民事判决第一项；三、驳回高桐的其他反诉请求。一审案件本诉受理费9100元，由赵华田、尹连英负担；反诉案件受理费4550元，由赵华田、尹连英共同负担2275元，高桐负担2275元。二审案件受理费9100元，由尹连英、赵华田负担4550元，高桐负担4550元。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘冬艳审判员  刘小南二〇一九年十一月四日书记员  董 芳