黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8959号上诉人（一审被告）：许丽丽，女，1991年12月7日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。被上诉人（一审原告）：刘克兴，男，1952年6月18日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：刘滨，男，1978年11月21日出生，汉族，北京朝霞永拓科技发展有限公司员工，住黑龙江省哈尔滨市道里区被上诉人（一审被告）：哈尔滨市嘉业房地产经纪咨询有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区新华小区5栋1层8号。法定代表人：孙冬安，总经理。委托诉讼代理人：于航，男，1983年10月7日出生，汉族，该公司售后经理，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。上诉人许丽丽因与被上诉人刘克兴、哈尔滨市嘉业房地产经纪咨询有限公司（以下简称嘉业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初5956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人许丽丽，被上诉人刘克兴及委托诉讼代理人刘滨，被上诉人嘉业公司委托诉讼代理人于航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许丽丽上诉请求：撤销一审判决，驳回刘克兴的诉讼请求，继续履行案涉房屋买卖合同。事实和理由：首先，一审法院认定事实错误。许丽丽不存在违约行为，许丽丽履行了合同约定的交款义务，最终导致合同不能继续履行，不是许丽丽未能取得贷款。许丽丽表示可以用全款购买房屋，并不影响合同继续履行。刘克兴要求解除合同，应当承担违约责任。其次，嘉业公司收取中介费8500元，没有履行居间服务的义务，不能以促成买卖双方签订的合同视为尽到了义务，中介方没有积极配合许丽丽办理银行贷款，导致许丽丽交付的中介费无法退回，给许丽丽造成经济损失。再次，按照合同法鼓励交易，促进市场经济发展的原则，许丽丽并没有迟延履行合同，也不会因为改变交易付款方式而导致不能实现合同目的，一审法院判决解除合同有误，应当继续履行合同。刘克兴辩称：案涉合同签订后，由于许丽丽自身原因，在两个银行均未能取得贷款。经过变更贷款人为许丽丽丈夫龙海波，银行依旧没有审批，导致合同不能继续履行。正常办理贷款的时间应该在三个月内，现在已经办了七个月，远远超出贷款的正常办理时间。许丽丽一直拒绝和刘克兴沟通，故起诉请求解除房屋买卖合同。嘉业公司辩称：嘉业公司作为居间方，已尽到了居间服务义务，为买卖双方达成了交易，在后续贷款办理期间，多次为买卖双方到银行申请贷款，在无法办理后，居间方也多次协调双方沟通调解，居间方并无任何过错，不应该承担任何违约责任。刘克兴向一审法院起诉请求：1.解除刘克兴、许丽丽、嘉业公司于2018年5月22日签订的合同号为1800810的房屋买卖居间服务合同；2.许丽丽适用定金罚则赔偿刘克兴违约金24,000元。一审法院认定事实：2018年5月22日，刘克兴与许丽丽在嘉业公司签订房屋买卖居间服务合同，刘克兴将其名下坐落于哈尔滨市道里区达江小区2栋2单元6层2号房屋（哈房权证里字第××号）卖给许丽丽，合同约定：房屋成交价为295,000元；乙方保证银行贷款所需要的证件及符合贷款条件的证明材料齐全、真实，符合国家和银行贷款要求，按期出面办理贷款并承担贷款费用，否则，导致房屋交接时间延迟的责任自负；定金30,000元，包括居间服务费6000元，交付居间方保管；付款方式为商业贷款。同日，许丽丽将30,000元交于嘉业公司保管。后许丽丽、许丽丽前夫龙云波与嘉业公司工作人员陆续到兴业银行股份有限公司新阳支行、上海浦东发展银行股份有限公司中央大街支行、兴业银行股份有限公司道里支行、内蒙古银行中宣街支行办理贷款业务，均未办理成功。一审法院认为，房屋买卖居间服务合同涉及多方、多种合同关系，刘克兴不能只是概括的请求解除与许丽丽、嘉业公司签订的房屋买卖居间服务合同。首先，刘克兴与许丽丽、嘉业公司签订的房屋买卖居间服务合同包含居间合同关系、委托合同关系和买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三百九十六条和第四百二十四条规定，居间合同是居间人和委托人之间的合同关系，委托合同涉及委托人与受托人之间的合同关系，均不涉及第三人。即虽然刘克兴与许丽丽、嘉业公司三方签订了房屋买卖居间服务合同，但这份合同包含了刘克兴与嘉业公司之间的居间合同关系和委托合同关系，许丽丽与嘉业公司之间的居间合同关系和委托合同关系，刘克兴与许丽丽之间的买卖合同关系，刘克兴与许丽丽之间不存在居间合同关系和委托合同关系。故刘克兴不是嘉业公司和许丽丽之间的居间合同关系和委托合同关系的当事人，对诉讼请求中该部分不予支持。对于刘克兴与嘉业公司的居间合同关系，因房屋买卖居间服务合同已签订，嘉业公司作为居间人已完成居间服务，对刘克兴的诉讼请求中涉及解除居间合同关系部分不予支持。对于刘克兴与嘉业公司的委托合同关系，根据《合同法》第四百一十条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”对诉讼请求中解除刘克兴与嘉业公司的委托合同关系予以支持。刘克兴与许丽丽之间仅存在买卖合同关系。首先，因房屋买卖居间服务合同未约定许丽丽付款时间，也未约定许丽丽无法取得银行贷款时的替代性付款方式，因此，许丽丽未在合理期限内取得银行贷款已导致合同目的无法实现；其次，刘克兴未能证明许丽丽未取得银行贷款系因许丽丽一方自身原因，许丽丽亦未提供证据证明其未能取得贷款系因银行、嘉业公司等他方原因，现因不可归责于三方的事由导致房屋买卖居间服务合同不能继续履行，故对刘克兴诉讼请求中解除与许丽丽的买卖合同关系的部分予以支持，同时，刘克兴主张许丽丽适用定金罚则赔偿违约金24,000元的诉讼请求于法无据，不予支持。判决：一、解除合同号为1800810的房屋买卖居间服务合同中刘克兴与嘉业公司之间的委托合同关系；二、解除合同号为1800810的房屋买卖居间服务合同中刘克兴与许丽丽之间的买卖合同关系；三、驳回刘克兴的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审判决后，嘉业公司按许丽丽要求，已经将定金24,000元返还许丽丽。现许丽丽交纳的中介费6000元、代办贷款费1000元，代办产权更名费1500元，共计8500元仍在嘉业公司处。本院认为，案涉房屋买卖居间服务合同系各方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。许丽丽主张其能够办理贷款，应继续履行合同，但对此其不能提供证据予以证明，其已经将交纳的定金取回，亦与其继续履行合同的意思表示相悖。根据一审当事人的陈述及举证情况，在案涉合同的履行中因许丽丽原因不能办理案涉房屋买卖贷款的事实存在。许丽丽称其要求变更房屋买卖的付款房屋方式为全款购房，但未提供证据予以证明，刘克兴、嘉业公司对此亦不予认可，故许丽丽的该项主张依据不足。一审判决认定案涉合同因不可归责于三方的事由不能继续履行，并解除刘克兴与嘉业公司的委托合同关系，及许丽丽与刘克兴间的买卖合同关系正确。买卖合同关系解除后，许丽丽与嘉业公司就案涉房屋买卖形成的委托合同的合同目的亦无法实现，虽然许丽丽、嘉业公司均未提出解除合同的主张，但该委托合同的存在已无实际意义，许丽丽取回定金的行为亦是解除合同返还相关款项的意思表示。嘉业公司对解除案涉合同无异议，但表示其已经履行了居间方的合同义务，不同意返还相关费用。综上，为减少当事人诉累，案涉合同应予解除。因嘉业公司履行了居间合同义务，故中介费6000元不予返还。案涉贷款最终未能办理，案涉房屋亦未办理更名，故嘉业公司应返还上述两项费用合计2500元。一审判决仅对案涉合同项下的部分法律关系予以解除不当，对解除许丽丽与刘克兴买卖合同关系解除的法律后果未一并处理不符合法律原则，本院予以纠正。因一审判决后，许丽丽已经取回定金24,000元，嘉业公司、刘克兴对此均无异议，属当事人对合同解除后的部分法律后果自行处理，本院予以确认。综上所述，许丽丽的上诉请求部分成立，对成立的部分应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初5956号民事判决；二、解除上诉人许丽丽、被上诉人刘克兴、被上诉人哈尔滨市嘉业房地产经纪咨询有限公司间签订的1800810号房屋买卖居间服务合同；三、被上诉人哈尔滨市嘉业房地产经纪咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返回上诉人许丽丽2500元；四、驳回被上诉人刘克兴的其它诉讼请求。如未按照本判决指定期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，由上诉人许丽丽负担100元，被上诉人刘克兴负担300元。二审案件受理费400元，由上诉人许丽丽负担350元，被上诉人被上诉人哈尔滨市嘉业房地产经纪咨询有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇一九年十一月十五日法官助理白恩奇书记员周小倩