湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2999号上诉人（原审被告、反诉原告）：张少贵，男，1967年5月27日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宜昌市康居物业管理有限责任公司，住所地宜昌市夷陵区松湖路（松湖花园）。统一社会信用代码9142050618262792X0。法定代表人：韩永义，该公司总经理。委托诉讼代理人邢诚，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。上诉人张少贵因与被上诉人宜昌市康居物业管理有限责任公司（以下简称康居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初2019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张少贵，被上诉人康居物业公司的委托诉讼代理人邢诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张少贵上诉请求：1.依法撤销一审判决。2.依法将本案改判或发回重审。3.康居物业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，应予以撤销。第一、张少贵在接到法院传票后，于2019年7月29日提交了民事反诉状。张少贵认为提交反诉状后法院会另行安排时间开庭，张少贵按法院前服务台提供的法庭电话号码联系多次无果，一审在张少贵不知情的情况下作出了缺席判决。第二、康居物业公司在对华宇花园小区提供物业服务期间，因没有履行合同义务，小区管理混乱，公共设施长期未进行养护，维修和管理，造成张少贵所居住的C栋楼屋面大面积漏水，多次反应也未进行维修管理，导致造成张少贵室内装修、家具、家电严重损坏，漏雨造成电线短路等（附照片为据）损失约12200元。第三、对漏雨造成张少贵家的全部损失申请法庭鉴定。综上所述，一审法院认定事实不清，在张少贵提起反诉后多次联系法庭无果的情况下，作出缺席判决，应予撤销。康居物业公司未对房屋尽到管理义务，给张少贵造成的损失应予以赔偿。请求二审法院支持张少贵的上诉请求。康居物业公司辩称：1.一审法院程序合法。本案中，张少贵提交了民事反诉状，按法律规定，反诉是与本诉一并审理，法院不需要另行安排开庭时间。在此之前法院已向其送达了开庭传票，张少贵未按时到庭参加诉讼，法院按撤诉处理是正确的。2.张少贵提到的康居物业公司在华宇花园提供服业期间没有履行合同义务，同时提出的反诉已按撤诉处理，如果张少贵认为受到了损害可以另案起诉，包括另案起诉过程中申请鉴定。康居物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告张少贵支付2006年10月1日至2016年12月31日的物业费5508.8元，赔偿延期支付滞纳金550元；2.本案诉讼费由被告张少贵承担。张少贵向一审法院反诉请求：1.驳回康居物业公司的诉讼请求；2.康居物业公司支付在2006年10月1日至2016年12月31日为华宇花园小区提供物业服务期间，因没有履行合同义务，给张少贵造成的各项损失共计12200元（其中装修、电线短路损失费6200元，家具、电脑损失费6000元）。一审法院认定事实：2006年9月1日，康居物业公司与宜昌天宸房产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，宜昌天宸房产开发有限公司将其开发的华宇花园小区委托给康居物业公司进行物业管理，约定住宅房屋按建筑面积0.25元/月/㎡收取物业费，生活垃圾清运费5元/月/户，双方还对委托管理事项、管理服务质量等内容进行了约定。2011年5月23日，康居物业公司（乙方）与宜昌市夷陵区华宇花园业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，合同对委托管理服务事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理公共服务质量、物业管理服务费用、违约责任等内容进行了约定。其中约定委托管理期限4年，自2011年6月1日起至2014年5月31日止；物业费以产权面积计算，商品房0.4元/月/㎡、安居房0.35元/月/㎡，每月缴纳一次，缴纳时间为1-10号；业主或物业使用人逾期交纳物业费的，按每日3‰的标准加收滞纳金。上述两份合同约定的委托管理事项均包含房屋建筑本体共用部位的维护和管理；共用设施、设备的维护、运行和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。合同签订后，康居物业公司为该小区提供物业服务至2016年12月31日撤离。张少贵系华宇花园16-16-113号房屋（安居房）业主，登记房屋建筑面积为150.88㎡。张少贵认为康居物业公司提供的物业服务不符合合同约定，特别是其房屋漏水导致屋内遭受损失未得到解决，故未缴纳2006年10月1日至2016年12月31日期间的物业费5508.8元（包含《前期物业管理委托合同》约定的每月5元的垃圾清运费），其中2011年6月1日之前的物业费康居物业公司以低于合同约定标准的0.2元/月/㎡计算。由于催收物业费无果，康居物业公司遂于2019年7月4日诉至法院，要求判如所请。庭审中查明，康居物业公司于2019年7月12日在三峡晚报刊登公告，向包含张少贵在内的拖欠物业费的业主进行了公告催收。康居物业公司管理华宇花园小区期间，存在监控系统不能正常运行，绿化带被改作他用、小区门禁系统损坏、巡逻不到位等现象。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”由此可以看出，本案所涉《前期物业管理委托合同》、《物业服务合同》合法有效，康居物业公司依其与建设单位、业主委员会签订的合同向张少贵主张权利符合法律规定。虽然《物业服务合同》约定的服务期为2011年6月1日至2014年5月31日，但2014年6月1日至2016年12月31日期间，康居物业公司继续为该小区提供物业服务，全体业主并未提出异议，康居物业公司与华宇花园小区业主间形成了事实上的物业服务合同关系。张少贵作为小区业主，接受了康居物业公司提供的物业服务，应依约履行缴纳物业费的义务，故康居物业公司有权向张少贵主张2006年10月1日至2016年12月31日期间的物业费。张少贵经本院传票传唤，无正当理拒不到庭，其提起的反诉，一审法院已当庭按其撤诉处理，但张少贵为反诉提交的证据可以反映出房屋确因漏水遭受了损失后向物业多次反映未果。张少贵以不交物业费的方式来表达对物业服务不满的行为于法无据，客观上会导致康居物业公司履行合同的能力下降并影响物业功能的正常发挥。综合本案实际情况，因康居物业公司提供物业服务存在一定瑕疵，未按合同约定全面及时履行应尽的义务，一审法院在张少贵应缴纳的物业费基础上酌情核减20%，故张少贵应缴纳2006年10月1日至2016年12月31日期间的物业费为4407.04元。因张少贵拖欠物业费，按照合同约定，康居物业公司有权主张滞纳金，且其滞纳金的计算标准低于合同约定，不违反法律规定，依法应当予以支持。考虑法院依法核减了张少贵应缴纳的物业费，故康居物业公司主张的滞纳金亦应以法院支持的物业费为基数进行计算，即440.7元（4407.04×10%）。综上所述，康居物业公司要求张少贵支付物业费及滞纳金的诉讼请求理由成立，但金额应进行相应调整。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、被告张少贵于判决生效后立即向原告宜昌市康居物业管理有限责任公司支付2006年10月1日至2016年12月31日期间的物业费4407.04元，并支付逾期付款滞纳金440.7元；二、驳回原告宜昌市康居物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元（减半收取），由原告宜昌市康居物业管理有限责任公司负担5元、由被告张少贵负担20元；反诉案件受理费53元（减半收取），由被告张少贵负担。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、被上诉人康居物业公司根据《物业服务合同》的相关规定，为上诉人张少贵所在的华宇花园小区提供物业服务，张少贵作为该小区业主，依法应当按照合同约定承担支付相应物业服务费的义务。一审根据审理查明的事实，考虑到康居物业公司提供物业服务存在一定瑕疵，未按合同约定全面及时履行应尽的义务等情形，已对张少贵应缴纳的物业费依法予以核减。二、张少贵上诉称一审法院在其不知情的情况下作出缺席判决，程序违法。经查，一审法院在受理本案本诉即康居物业公司诉张少贵物业服务合同纠纷一案后，依法向张少贵送达了民事诉状、应诉通知书、开庭传票等相关诉讼文书，张少贵在收到上述材料后依法提起反诉，一审法院已将其反诉诉状向康居物业公司送达，且并未决定变更开庭时间。因此，张少贵没有按照一审法院通知的开庭时间到庭应诉，一审对张少贵提起的反诉请求按撤诉处理并对本诉依法缺席审判并无不当。张少贵关于一审法院在其不知情的情况下作出缺席判决的理由与事实不符，本院不予采信。三、由于张少贵提起的反诉请求一审中已按撤诉处理，故，张少贵关于要求康居物业公司向其支付损失共计12200元的请求，本案中不予审理，张少贵可依法另行主张。综上，张少贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人张少贵负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  王瑞菊二〇一九年十一月二十八日书记员  张 萍