四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1011民初3960号 原告：谢明强，男，汉族，现住内江市东兴区。 原告：张孝芬，女，汉族，现住内江市东兴区。 委托诉讼代理人：谢明强，男，汉族，住四川省内江市东兴区，系其丈夫（特别授权）。 被告：四川星东房地产开发有限公司，住所地成都市锦江区锦华路一段8号1栋11单元10层1036号。 法定代表人：伍乐星，系该公司总经理。 原告谢明强、张孝芬诉被告四川星东房地产开发有限公司（以下简称“星东公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢明强、张孝芬到庭参加诉讼，被告星东公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告谢明强、张孝芬向本院提出诉讼请求：一、判令被告尽快为原告办理房屋产权登记证;二、判令被告向原告支付逾期办理房屋初始登记违约金1164元；三、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权转移登记违约金1370元；四、判令被告向原告提交专项维修资金的缴纳凭证；五、判令被告向原告支付专项维修资金逾期缴纳资金占用费260元；六、判令该商品房买卖合同第二十一条共有权益的约定第四款无效，原告依法取得该商品房专有部分以外的共有部分的共有权归全体业主。七、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同第二十条约定，被告应当在2018年6月30日前为原告取得该商品房所在楼栋的权属证明，至今被告也没有按合同履行相应义务，应认定违约，逾期以2019年6月8日计算，违约金1164元。该商品房转移登记约定，被告应当在商品房交付之日（2016年3月30日）起730日取得房屋所有权证，至今被告未按合同履行相应义务，应认定违约，逾期截止2019年6月8日计算，违约金1370元。该商品房买卖合同第二十四条，被告向原告收取的专项维修资金，应当在房屋产权登记证办理之前向专项维修资金管理机构缴纳，并向原告提交缴纳凭证。至今被告没有按合同履行义务，应当认定为延迟缴纳，应当向原告支付资金占用费260元。该商品房买卖合同第二十一条，共有权益的约定，是被告通过合法形式掩盖非法目的，达到侵占全体业主公共收益的目的，在签订商品房买卖合同时，被告没有向原告对本合同条款予以说明，违背诚实原则，违背《物权法》。 被告星东司未到庭参加诉讼，但提供了书面答辩意见：一、内江市人民政府及国土局出售的“上海花园”地块存在瑕疵，该地块规划的市政道路未建，小区竣工验收必备的水电气无法接入小区，排污系统也无法完善，导致竣工验收推迟半年多。星东公司在万般无奈的情况下，只能投资架设高压电杆、修临时排污管网后，才在东兴区政府等有关部门协调下，完成了上海花园小区的竣工验收。二、由于内江市人民政府及国土局出售的土地存在瑕疵，导致星东公司规划的11号、14号楼至今无法施工，保守估计5000万元资产至今无法变现，导致资金断链，竣工验收应交的人防易地建设费、城市配套费无法按时交纳。三、星东公司资金已断链，但仍想法将业主办理产权的费用准备完毕，即将开始下批次产权的办理工作，但如业主急需诉讼我司，将会影响下一步产权的办理。现公司名下所有资产已抵押。如业主诉讼过我，我司不堪重负，唯有破产一途。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 一、原告身份证复印件。拟证明原告主体适格。 二、商品房买卖合同。拟证明被告没有按合同约定履行义务。 三、支付房款收据。拟证明原告按合同履行义务。 四、公证书、借记卡账户历史明细清单。拟证明原告购房贷款是由工商银行向被告发放贷款，原告按期每月偿还贷款。 五、维修资金、契税收据。拟证明被告代收原告维修资金、契税等。 六、结婚证。拟证明该商品房是夫妻共有财产。 被告为支持其答辩请求，向本院提供了不动产权登记证复印件及购房款收据复印件，证明目的是证明产权证已经办理。 本院对原、被告提交的证据进行了审查，原告举证的原告的身份证复印件、支付房款收据、公证书、借记卡账户历史明细清单、维修、契税收据、结婚证等均具客观性、合法性、关联性,对其证明效力，本院予以采信。原告举证的商品房买卖合同，虽然客观真实，但不能达到原告证明被告违约且应支付违约金的证明目的，故对其证明效力，本院不予采信。被告举证川（2019）内江市不动产权第××号不动产权证，客观真实，对其证明效力，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下:2014年1月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：买受人谢明强、张孝芬向出卖人星东公司购买位于内江市东兴区住房一套，总价款357070元；出卖人应当在2016年3月30日前向买受人交付房商品房。出卖人应当在2018年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：2、每逾期一天，出卖人需按日计算向买受人支付已付款的同期人民银行活期存款利息作为违约金（买受人在商品房交付365日内未提供有效办理权属登记资料的除外）。买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：每逾期一天，出卖人需按日计算向买受人支付已付款的同期人民银行活期存款利息作为违约金（买受人在商品房交付365日内未提供有效办理权属登记资料的除外）。合同第二十一条第四款约定，买受人自愿将本项目公共区域广告（如街道、广场、商业裙楼层面、外墙等）的使用权交由出卖人享有，买受人均不得擅自在小区公共区域做公共或宣传。如有违约，买受人支付房屋总房款的10%作为违约金。原告已按约定支付了全部购房款、房屋维修基金及办证费用。被告星东公司于2016年3月30日前将该商品房交付给了原告。被告星东公司已将上述住房转移登记到原告谢明强、张孝芬名下。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。原告已按约履行了支付购房款的义务，被告亦应按约履行义务。关于原告要求被告为其办理房屋产权登记证的问题，本案被告已经为原告办理了不动产权证书，案涉房屋已经登记在二原告名下，故对原告要求被告办理房屋产权证的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期办理房屋初始登记违约金1164元的问题。原、被告约定的办理案涉住房所在楼栋的权属证明的时间为2016年6月30日前，原告未举证证明被告实际取得该权属证明的时间，原告谢明强、张孝芬认为被告违约，要求被告承担逾期办理涉案房屋的权属证明的违约责任，证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金1370元的问题。双方约定的是在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证，但原告未举证证明被告实际为其办理房屋所有权证的时间，违约金的计算应以约定办理房屋产权证的时间与实际办理房屋所有权证的时间差来计算，故原告计算违约金的证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告向原告提交专项维修资金的缴纳凭证的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第二十四条约定，买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自受托之日起×日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。原告要求被告向原告提交专项维修资金的缴纳凭证，符合当事人的约定，本院予以支持。关于原告要求被告向原告支付专项维修资金逾期缴纳资金占用费260元的问题，因双方在合同中未对被告向相关部门代交专项维修资金的时间进行约定，故原告的该项诉讼请求无事实依据及法律依据，本院不予支持。关于原告要求确认该商品房买卖合同第二十一条共有权益的约定第四款无效，该商品房专有部分以外的共有部分的共有权归全体业主的问题。因原告未举证证明双方签订的《商品房买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告星东公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当承担缺席审理的法律后果。 综上所述，本院在查明事实，分清是非责任的基础上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告四川星东房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告谢明强、张孝芬提交专项维修资金的缴纳凭证； 二、驳回原告谢明强、张孝芬的其他诉讼请求。 案件受理费25元,由被告四川星东房地产开发有限公司负担。原告已预交，由被告在履行前款时一并付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  杨文君 二〇一九年十一月十九日 书记员  尤亚岚