福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民初1700号 原告（执行案外人）：俞智勇，男，1961年11月6日出生，汉族，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：罗石金、冯昆远，福建法元素律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司福建省分公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路153号，统一社会信用代码913500007051037715。 负责人：陈良生。 委托诉讼代理人：唐东凯、谢譞琦，福建海山律师事务所律师。 第三人（被执行人）：龙岩星辉房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西陂街道条围村汾江路113号，统一社会信用代码91350800764088970C。 法代表人：杜钢。 第三人（被执行人）：杜钢，男，1982年10月1日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 第三人（被执行人）：林志华，男，1986年3月8日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 第三人（被执行人）：林景荣，男，1963年8月20日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 原告俞智勇诉被告中国长城资产管理股份有限公司福建省分公司（以下简称“长城资产公司”）、第三人龙岩星辉房地产开发有限公司（以下简称“星辉公司”）、杜钢、林志华、林景荣案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月22日作出（2017）闽01民初1120号民事裁定书，裁定：驳回原告起诉。原告不服，上诉至福建省高级人民法院，福建省高级人民法院于2019年5月27日作出（2019）闽民终706号民事裁定，指令本院审理本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗石金、被告委托诉讼代理人谢譞琦到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤均未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告俞智勇向本院提出诉讼请求：1、立即停止对龙岩市新罗区西陂街道天平路15号（星辉广场）1#1004、2#1301号房屋的执行，并解除对上述房屋的查封、拍卖。2、确认龙岩市新罗区西陂街道天平路15号（星辉广场）1#1004、2#1301号房屋归原告俞智勇所有。3、案件受理费用由被告负担。 事实和理由：2013年2月7日，原告俞智勇与第三人星辉公司签订了《商品房买卖合同》，约定俞智勇向星辉公司购买星辉广场1#1004、2#1301房屋，价款为人民币叁佰叁拾玖万伍仟元整（￥3395000元），于2013年2月7日购买住房时一次性付款。同日，俞智勇向星辉公司指定的林锦荣账户转入3395000元，星辉公司向俞智勇出具收款凭据一份。2014年8月，星辉公司将前述房屋交付给俞智勇，俞智勇现已花费一百余万元对前述房屋进行装修，其中2#1301房屋已入住。 2017年7月，俞智勇获知福州市中级人民法院在龙岩市星辉广场张贴的《限期履行通知书》【（2016）闽01执1128号】并对俞智勇购买的星辉广场1#1004、2#1301号房屋张贴封条，才得知长城资产公司福州办事处（现已变更为中国长城资产管理股份有限公司福建省分公司）与星辉公司、杜钢、林志华、林景荣因借款合同纠纷一案涉诉，长城资产公司福州办事处向福州市中级人民法院申请对龙岩市新罗区西陂镇天平路15号（星辉广场）包括1#1004、2#1301号房屋在内的众多房产予以查封，并强制执行。随后，俞智勇向福州市中级人民法院提出执行异议，2017年9月8日福州市中级人民法院作出（2017）闽01执异160号执行裁定，驳回俞智勇的异议。2017年10月11日，俞智勇收到该执行裁定书。 综上，原告俞智勇认为，2013年2月7日上述房屋在正常可售状态下，俞智勇与星辉公司签订《商品房买卖合同》，不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。虽然没有办理产权过户登记，但是，俞智勇已依合同支付全部价款并占有标的物至今。根据《物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，人民法院不得查封、拍卖该房产。据此，依据《民事诉讼法》及最高院司法解释的相关规定，特提起诉讼。 被告长城资产公司辩称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告异议成立须满足三个条件:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。双方原告与星辉公司的《商品房买卖合同》签订当日，原告向林景荣账户支付339.5万。但合同并未指定收款账户，而林景荣并非公司在册股东或高管。因此，在原告无法充分证明该款项实际支付给星辉公司的情况下，无法认定已经支付购房款。其次，第二十九条第（二）项规定要求房屋应由买受人自已居住且系唯一住房。案涉房产有两套，且原告在起诉状中仅确认2#1301已入住，显然已不符合前述司法解释规定。而就1301号房产，原告也无法提供物业、水电等缴费记录或其他能证明实际居住的证据，因此也不符合异议成立的规定。 原告俞智勇向本院提交以下证明资料：1、《商品房买卖合同》；2、中信银行交易明细；星辉公司收款收据、情况说明；3、福州市中级人民法院（2016）闽01执异1128号《限期履行通知书》、（2017）闽01执异160号《执行裁定书》。4、物业费及材料费票据。5、EMS快递及回单；6、（2019）闽01民申337号再审审查诉讼通知书。 被告长城资产公司质证认为：对证据1的真实性及证明对象均有异议。案涉《商品房买卖合同》所加盖的星辉公司之公章（公章编号为3508000074683）系星辉公司于2015年4月之后新刻印的公章，合同落成时间为2013年，明显存在伪造的嫌疑，不是合法有效的合同。且合同未经备案，不具公示性和排他性；对证据2的真实性有异议（交易明细形式真实性无异议），证明对象有异议，不能证明原告已支付购房款，其汇款对象并非星辉公司而是林景荣，无证据证明原告已经支付购房款；对证据3和5的真实性无异议；对证据4的真实性及证明对象均有异议，存在伪造之嫌以阻却执行，也无法证明原告已实际入住。同时原告未提供证据证明其名下无其他可用于居住的房屋；证据6在省高院裁决未出来前，2015榕民初字第2033号还是生效判决。 被告长城资产公司未提交证明资料。 第三人星辉公司、杜钢、林志华、林景荣未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩和质证意见，应视为主动放弃诉讼权利。 经审查，对原告提交的证据1、2、4的真实性，本院无法确认；对证据2、5、6的真实性，本院予以确认。 根据本案现有证据，本院确认如下事实： 长城资产公司与星辉公司、杜钢、林志华、林景荣借款合同纠纷一案，本院经审理作出（2015）榕民初字第2033号民事判决，其中判决主文第二项的内容为：原告长城资产公司福州办事处对编号为“龙房建字第××号”、“龙房建字第××号”他项权证项下的抵押物，有权以拍卖、变卖所得价款，优先受偿本判决第一项确定的债权；……。该判决已发生法律效力。 在（2015）榕民初字第2033号案件的诉讼阶段，本院依据长城资产公司的申请作出（2015）榕民保字第733号财产保全裁定书，查封了星辉公司名下位于福建省龙岩市新罗区（星辉广场）包括案涉1＃1004、2＃1301号在内的部分房产。 （2015）榕民初字第2033号民事判决发生法律效力后，因龙岩星辉公司、杜钢、林志华、林景荣均未主动履行生效法律文书确定的义务，长城资产公司向本院申请强制执行。进入执行后，前述保全措施自动转为执行中的查封。在执行过程中，本院于2017年7月4日作出（2016）闽01执1128号执行裁定，裁定拍卖上述抵押物。俞智勇以其对案涉房产享有合法所有权为由，向本院提出执行异议。本院经审查，于2017年9月8日作出（2017）闽01执异160号执行裁定，驳回俞智勇的异议。俞智勇不服该裁定，向本院提起本案诉讼。 另查，俞智勇提交的其与星辉公司于2013年2月7日签订的《商品房买卖合同》，就案涉房产的购买及交付事宜作了约定，合同价款为3395000元。 又查，2013年12月17日，星辉公司与长城资产公司签订《抵押合同》（编号：中长资榕合字[2013]150号），将包括案涉1#401房产在内的91套在建工程作为抵押物，为其及杜钢、林志华、林景荣与长城资产公司签订的《债务重组协议》（编号：中长资榕合字[2013]149号）项下债务提供担保，并于2013年12月18日办理了抵押登记手续。2015年3月10日，星辉公司与长城资产公司签订《抵押合同》（编号：中长资榕合字[2015]13号），将包括车位等在建工程作为抵押物，为其及杜钢、林志华、林景荣与长城资产公司签订的《债务重组补充协议》项下债务提供担保，并于2015年3月13日办理了抵押登记手续。 本院认为：本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”虽然俞智勇向本院提供了商品房买卖合同、收款收据、银行账户明细清单等，以证明其系案涉房产所有权人之主张。但本院注意到，原告俞智勇提交的银行账户明细清单显示，其3395000元转账的对象非开发商星辉公司，而是支付给了林景荣。在无证据证明林景荣有权代表星辉公司对外收取购房款项的情况下，仅凭现有证据，本院无法认定俞智勇所支付的该3395000元即为案涉购房款。退一步说，即使原告俞智勇已全额支付购房款，因案涉《商品房买卖合同》未办理备案登记手续，亦不具备排他和公示效力。当前证据亦无法证实俞智勇所购讼争房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。综上，俞智勇的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定。故原告俞智勇对案涉房屋所享有的权益尚不足以排除法院对案涉房屋的强制执行，对其相关主张，本院不予支持。 第三人星辉公司、杜钢、林志华、林景荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条之规定，判决如下： 驳回原告俞智勇的诉讼请求。 案件受理费33960元，由原告俞智勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长 吴 华 审判员 薛闳引 审判员 林星星 二〇一九年十一月十四日 法官助理施炜 书记员吴梦龙 -1-