江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0116民初4140号原告：南京东泰商业资产管理有限公司，统一社会信用代码91320116135725113H，住所地南京市六合区雄州街道专诸巷28号紫晶广场一区。法定代表人：冯志强，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨洋，男，该公司法务。被告：卢孝兵，男，1982年3月22日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告南京东泰商业资产管理有限公司（简称东泰公司）与被告卢孝兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，于2019年6月19日、2019年9月6日两次公开开庭进行了审理。原告东泰公司的委托诉讼代理人杨洋、被告卢孝兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东泰公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《紫晶商业广场房屋出租合同》；2、被告卢孝兵给付原告自2018年7月1日至2019年4月30日的租金288333.33元及违约金86500元；3、被告卢孝兵支付水电费2592.90元；4、本案的诉讼费用由被告负担。案件审理过程中，原告撤回了上述第3项诉讼请求，并增加诉讼请求：要求被告立即腾退、归还房屋。事实与理由：原告东泰公司与被告卢孝兵于2018年6月30日签订《紫晶商业广场房屋出租合同》一份，约定被告卢孝兵租赁紫晶商业广场二层，门牌编号：六合区雄州街道专诸巷，建筑面积600平方米（以实测为准）的房屋，租赁期五年，自2018年7月1日至2023年6月30日，年租金346000元（物业管理费、水、电费、垃圾费除外）；先付租金后使用，每3个月支付租金一次，每次提前30天支付租金；若被告未按时支付租金，每迟延一日按照年度租金总额的万分之五缴纳滞纳金。被告自租赁以来，不仅未缴纳保证金20000元，亦未支付任何一期租金，水电费亦不付。原告工作人员多次电话催要，上门约谈，均无果，直至今日被告仍未交纳相关费用，原告于2019年4月24日寄发《关于解除租赁合同的函》，确定于2019年4月30日解除与被告签订的租赁合同，并要求被告支付截止到2019年4月30日的租金288333.33元及违约金、水电费等。但被告至今仍未能支付所欠租金，原告故提起诉讼。被告卢孝兵辩称：被告同意解除双方签订的租赁合同。但是原告在2018年12月时已向被告发出了解除函，被告也于当月将钥匙交给了原告，并实际搬离，故合同已于2018年12月31日解除，租金也亦计算至2018年12月31日。被告确实未交纳租金，但被告搬离时与原告已达成协议，将店内的装修和设备用以冲抵租金或被告自行转让设备后用以冲抵租金，故店内有设备未搬离。关于违约金，被告不同意给付，被告在2018年12月之后并未实际使用房屋，且涉案房屋原告已于2019年2、3月份租赁给他人使用。本院经审理认定事实如下：2018年6月30日，南京东泰房地产开发有限公司作为甲方，被告卢孝兵作为乙方，签订《紫晶商业广场房屋出租合同》一份，约定：1、乙方承租甲方位于六合区紫晶商业广场一区二层，建筑面积600平方米的商铺从事经营活动，租赁期限为五年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止；2、甲方于2018年6月30日前向乙方交付其承租的商铺，租赁期限及各项费用的交纳从该时间开始起算；3、租赁费用标准为346000元/年，租金支付方式为先付租金后使用，乙方以3个月为一个租金结算期支付租金，乙方应于商铺交付时向甲方一次性支付第一个结算期的租金，此后每个结算期的租金应提前30天支付；4、乙方迟延缴纳租金，则每延迟一日按年度租金总额的万分之五缴纳滞纳金，且自甲方发出限期缴纳通知之日起10日内，乙方仍拖欠租金和滞纳金，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方限期交还商铺，租金和滞纳金计算至实际交还之日；5、除乙方迟延缴纳租金这一违约情形外，任何一方违反合同约定，违约方均应向守约方支付相当于3个月租金数额的违约金，实际损失超过约定违约金，按实际损失计算。协议签订后，被告实际承租上述商铺进行经营活动。2018年12月，因被告卢孝兵一直未能按约给付租金，原告向被告发出《关于解除租赁合同的函》，注明：1、自2018年12月31日正式解除双方签订的租赁合同；2、要求被告立即清偿截止到2018年12月31日所欠的租金173000元及水电费、滞纳金、违约金等。被告卢孝兵在收到上述解除合同函后，将商铺钥匙交还给原告，但商铺内仍留有部分经营设备未搬离。2019年1月14日，原告又向被告发《催告函》一份，要求被告于2019年1月18日前缴清所欠租金、违约金、滞纳金、水电费等，被告在该《催告函》上签名，并备注“钥匙已归还，部分物品未搬离”。2019年4月29日，原告再次向被告发出《关于解除租赁合同的函》一份，注明：1、自2019年4月30日正式解除双方签订的租赁合同；2、要求被告立即清偿截止到2019年4月30日所欠的租金288333.33元及水电费2592.90元、滞纳金、违约金等。后被告一直未能给付原告租金及其他费用，亦未将涉案房屋内的物品搬离。2019年8月，原告自行占用了涉案房屋。又查明：2018年7月11日，南京东泰房地产开发有限公司变更名称为南京东泰商业资产管理有限公司。上述事实，有原告东泰公司、被告卢孝兵的陈述，《紫晶商业广场房屋出租合同》、《关于解除租赁合同的函》、《催告函》等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，东泰房地产开发有限公司与被告卢孝兵签订的《紫晶商业广场房屋出租合同》系双方真实意思的表示，合法有效。合同中明确约定，如被告延迟缴纳租金，并经原告催交后10日内仍未缴纳的，原告可解除合同。原告于2018年12月因被告延迟缴纳租金而向被告发出了《关于解除租赁合同的函》，明确告知被告双方签订的合同于2018年12月31日解除，被告现也同意合同于该日解除，故原、被告双方于2018年6月30日签订的《紫晶商业广场房屋出租合同》已于2018年12月31日解除，本案中不再涉及合同解除事宜。截止该日，被告共计欠原告租金173000元。后被告一直未能将涉案房屋内的相关设备搬离，实际占有该房屋，故被告应参照双方约定的租金标准，自2019年1月1日起给付房屋占用使用费至原告主张的2019年4月30日止，计115333.33元。关于违约金，原告主张依合同约定按三个月租金标准计算违约金，但该约定系针对除被告延迟缴纳租金以外的违约情形而应承担的违约责任。针对被告延迟缴纳租金的违约情形，合同约定系每迟延一日按照年度租金总额的万分之五缴纳滞纳金，该违约金标准过高，本院调整为以未缴纳租金为本金，按年利率6%自应付租金之日起即第一个结算期的租金86500元自2018年7月1日起，第二个结算期的租金86500元自2018年9月21日起计算至实际给付之日止，并以原告所主张的86500元为限。关于被告所应给付的房屋占用使用费，该费用的产生与原告怠于行使自身权利存在一定关系，且合同中并未就逾期支付占用使用费的违约责任做出约定，故对于该部分费用的违约金本院不予支持。关于原告主张被告腾退、归还承租房屋，本院认为，被告现仍有相关设备在涉案房屋中未撤离，故被告应将相关设备撤离，因原告自述已于2019年8月自行占用了涉案房屋，故被告不再需要履行退还房屋的义务。被告卢孝兵辩称已与原告达成以涉案房屋内相关设备及装修冲抵租金，但未能提供证据予以证明，故本院对其辩称不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告卢孝兵于本判决生效之日起十日内向原告南京东泰商业资产管理有限公司支付租金173000元及违约金（以86500元为基数自2018年7月1日起，以86500元为基数自2018年9月21日起，均按年利率6%计算至实际给付之日止，且违约金总额以86500元为限）；二、被告卢孝兵于本判决生效之日起十日内向原告南京东泰商业资产管理有限公司支付房屋占用使用费115333.33元；三、被告卢孝兵于本判决生效之日起十日内将所承租房屋腾空；四、驳回原告南京东泰商业资产管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6922.50元，由原告南京东泰商业资产管理有限公司负担1357.34元，被告卢孝兵负担5565.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  宋路军人民陪审员  胡家龙人民陪审员  陈德荣二〇一九年十一月五日法官 助理  黄 苏书 记 员  黄 莉自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。