湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7615号上诉人（原审被告、反诉原告）：何宏亮，男，1984年4月23日出生，汉族，户籍住址长沙市天心区。委托诉讼代理人戴亚军，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）欧书彪，男，1995年12月28日出生，汉族，户籍住址湖南省嘉禾县。委托代理人刘小舟，湖南湘晟律师事务所律师。原审第三人：长沙汉宇房地产经纪有限公司，住所地：湖南省长沙县星沙街道东三路118号国泰九龙湾7栋117。法定代表人：伍小婷。上诉人何宏亮与被上诉人欧书彪、原审第三人长沙汉宇房地产经纪有限公司（以下简称汉宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，何宏亮不服湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初1023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人何宏亮上诉请求：1.请求撤销长沙县人民法院（2019）湘0121民初1023号民事判决，依法改判无需退还购房定金20000元或发回重审；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定被上诉人有无购房资格事实不清，被上诉人也没有提供相应证据证明自身无购房资格。根据2018年6月25日长沙市人民政府办公厅长政办函【2018】75号文件第三条第(三)项规定：市外迁入的户籍家庭(退伍转业、家属随军落户的除外)，落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税(或社会保险)，在限购区域内限购1套商品住房；第(四)项规定:本市稳定就业且无住房的非本市户籍家庭，连续缴纳24个月个人所得税(或社会保险)，在限购区域内限购1套住房；依据上诉政策，如果落户己经满一年且有稳定工作的，或者连续缴纳24个月个税(或社会保险的)，即有资格购房，然而被上诉人在一审中始终坚称自身无购房资格，但只提供了2008年打印的户口本页显示其户籍所在地为郴州市嘉禾县，没有提供最新的户籍打印信息，不排除在限购之前有迁入户籍的情况，也未提供其在长沙缴纳社保的情况，是其自身主张自己因为无购房资格，但是却没有提供充足的证据证明其无购房资格，根据‘谁主张谁举证’的原则，应该由被上诉人提供最新的户籍信息以及长沙市社保缴纳信息来证明其无购房资格，原审法院仅仅根据被上诉人提供的2008年户籍信息就认定其无购房资格，认为本案应根据《房屋买卖居间合同》第十二条的约定作出了判决，属事实认定不清。二、原审未考虑合同解除的原因：即被上诉人如确实无购房资格，但明知自身不符合购房条件的情况下依然欺骗上诉人其具有购房资格并与上诉人签订房屋合同，自身过错非常大。因此原审应当认定原合同的解除系被上诉人原因造成，上诉人在本案中没有过错，不需要承担返还定金的责任。原审法院认为：《房屋买卖居间合同》解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据本案的性质，恢复原状。因合同的解除属不可归责于各方当事人的原因。上述认定与事实不符，理由如下：1、被上诉人并未提交相应证据证明自己没有购房资格，应当承担举证不能的责任，即使被上诉人能够证明自己不具备购房资格但是在明知自己不能购房的情况下依然欺骗上诉人并与之签订《房屋买卖合同》，被上诉人自身的过错非常大。2、中介机构作为本案中合同一方，是一家专业从事房屋交易买卖的机构，对房屋买卖的交易规则以及相应限购政策应当非常熟悉需要对两个方面进行严格审查。第一，应当对被上诉人的购房资格进行审查，却在明知被上诉人没有购房资格的情况下虚假承诺，导致被上述人支付了两万元的购房定金，如果被上诉人有损失，应当由中介机构承担本案的全部赔偿责任。第二，中介机构应当对上诉人是否符合售房条件进行审查，上诉人是2007年购买并于2009年取得房屋产权证书，被上诉人提供的《长沙县国土资源局不动产登记信息表》也能反映该事实，根据长沙市的限购政策，取得房屋产权证书三年后，可以售卖，上诉人明显具备售房条件，无过错。3、上诉人作为房东，唯一需要尽到的义务就是在中介的帮助下查知自身是否符合售房条件，并将房屋售卖需要的资料交到中介处，没有查明买家自身是否有购房资格的义务，因此，上诉人在本案中没有过错，上诉人为此付出了较多的时间和心血，也属于受害者。三、被上诉人违反《房屋买卖居间合同》的约定，应对上诉人承担相应的违约责任。根据《房屋买卖居间合同》第十一条的约定：若甲乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定的事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲乙双方任何一方违约，则守约方有权选择要求违约方支付该房屋合同定金的双倍作为违约金。本案中，根据合同第四条第一款的规定，被上诉人应当在2018年10月14日合同签订当天支付上诉人定金五万元。截止目前，被上诉人只支付了两万元，因此构成严重违约，上诉人有权解除合同，且被上诉人应当根据合同的约定承担赔偿上诉人十万元的违约责任。上诉人考虑被上诉人也是被中介机构欺骗，因此只主张三万元的违约责任。四、原审遗漏本案重要事实，未就双方达成新的合意进行审查，属认定事实不清。被上诉人不能按时支付剩余三万元定金的情况下，向上诉人出具了自愿放弃两万元定金的承诺，也出具了自愿放弃购买该房的承诺，即意味着就原合同的履行达成了新的合意，系真实意思表示，依法应当有效，即使原合同被认定解除了，也因为双方达成新的合意，上诉人不需要退还被上述人相应款项，原审在判决书中并未就该事实进行审查，属遗漏重要事实作出的判决，属于认定事实不清。综上，原审认定事实不清，请求人民法院依法改判或发回重审，维护当事人的合法权益。被上诉人欧书彪辩称：关于上诉状第一点：被上诉人无购房资格证据确实。被上诉人是外地户口且没有达到已交两年社保的条件。关于外地户口的证据，被上诉人出示了身份证，户口本均证明被上诉人非长沙户口。对于被上诉人的证据，上诉人没有相反证据足以推翻。被上诉人证据所证明的事实成立。关于上诉状第二点：返还定金，属于返还财产性质，也就是恢复原状。不属于损害赔偿范畴，从而不以是否有过错为条件。即无论是否有过错，依法均是无条件返还财产，无条件恢复原状。关于上诉状第三、四点：上诉人认为被上诉人只付了两万元，未付齐五万元定金，认为是违约，便要被上诉人承担十万元违约定金。这一说法显然是荒唐的。因为本案合同违反购房政策，属于应当解除情形，依据合同法的规定，合同解除尚未履行的终止履行，因此未付齐部分属于依法应当终止履行。应当终止履行的条款，不可能认定为违约。综上所述，上诉人上诉理由不能成立，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予以维持。欧书彪向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除欧书彪、何宏亮于2018年10月14日签订的《房屋买卖居间合同》；2.何宏亮立即向欧书彪退还购房定金20000元；3.何宏亮承担本案全部诉讼费用。何宏亮向一审法院提出反诉，请求判令：1.依法解除《房屋买卖居间合同》，判决欧书彪向何宏亮支付违约金3万元；2.依法判决欧书彪向何宏亮支付在欧书彪购房期间给何宏亮造成的房屋租金损失2000元；3.依法判决欧书彪承担本案本诉与反诉的全部诉讼费用。一审法院认定的事实：一、双方当事人无争议的事实：1、2018年10月14日，何宏亮（甲方、卖方）、欧书彪（乙方、买方）及长沙汉宇房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定：1、甲方自愿将坐落于长沙县星沙镇土桥村圆梦?完美生活02栋707号房屋出售给乙方，《房屋所有权证》号为709009807，建筑面积90.76平方米，未出租；2、房屋总售价为700000元，乙方于本合同签订时向甲方支付购房定金50000元；3、若因国家政策原因或不可抗拒因素导致此合同无法履行，则三方可协商解除合同，互不追责。甲方所收定金和购房款退还给乙方。已产生的费用甲乙双方各自承担。2、签订合同当日，欧书彪向何宏亮支付定金20000元，何宏亮出具定金收条。3、2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅“长政办函[2018]75号”文件第三条第（四）项规定：在本市稳定就业且无住房的非本市户籍家庭，连续缴纳24个月个人所得税（或社会保险），在限购区域内限购1套商品住房。4、欧书彪、何宏亮及汉宇公司均同意解除《房屋买卖居间合同》，汉宇公司于2019年3月26日收到一审法院邮寄的起诉状副本。二、双方当事人有争议的事实：1、何宏亮是否应当返还欧书彪定金20000元。欧书彪认为系因为政策原因导致合同不能履行，现合同解除何宏亮应当按照合同约定返还欧书彪购房定金20000元。何宏亮认为，欧书彪有购房资格，系因为交不出定金才导致合同不能履行，何宏亮无需退还欧书彪购房定金。一审法院认为，依据三方签订的《房屋买卖居间合同》第十二条的约定：“若因国家政策原因或不可抗拒因素导致此合同无法履行，则三方可协商解除合同，互不追责。甲方所收定金和购房款退还给乙方。”现因欧书彪的户籍所在地为郴州市嘉禾县，并非长沙户籍，按照长沙市人民政府相关文件规定属于限购对象，属于因国家政策原因导致合同无法履行，故何宏亮应按照合同约定返还欧书彪定金20000元。2、欧书彪是否应当支付何宏亮违约金30000元，并赔偿租金损失。何宏亮认为，欧书彪拥有购房资格，是因为交不起购房定金才放弃购买涉案房屋的，所以应当承担违约责任，支付违约金30000元并赔偿损失。欧书彪认为，其并无购房资格，系国家政策导致合同不能履行，不承担违约责任，也无需赔偿损失。一审法院认为，何宏亮认为欧书彪拥有购房资格，但是未能提交确凿的证据予以证明，故根据欧书彪提供的常住人口登记卡，认为欧书彪并无购房资格，系因国家政策导致合同不能履行，无需向何宏亮支付违约金。关于何宏亮的租金损失，因未提交证据予以证实，故欧书彪无需赔偿。一审法院认为，一、欧书彪、何宏亮及汉宇公司之间的《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。二、根据长沙市人民政府办公厅“长政办函[2018]75号”文件的规定，欧书彪属于限购对象，不能办理房屋产权过户手续。本案房屋买卖合同目的不能实现，且现三方均同意解除合同，对欧书彪主张解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，予以支持。2019年3月26日，第三人收到邮寄送达的包含有解除合同意思表示的起诉状副本等诉讼材料，故合同的解除日期为2019年3月26日；三、《房屋买卖居间合同》解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据本案的性质，恢复原状。因合同的解除属不可归责于各方当事人的原因，故何宏亮应当退还欧书彪所给付的购房定金20000元。对于何宏亮主张欧书彪支付违约金30000元的请求，不予支持。另，何宏亮主张欧书彪支付购房期间的房屋租金损失2000元，因其未提供证据证明，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，判决：一、欧书彪、何宏亮及长沙汉宇房地产经纪有限公司于2018年10月14日签订的《房屋买卖居间合同》于2019年3月26日解除；二、何宏亮于本判决生效后十日内向欧书彪退还购房定金20000元；三、驳回何宏亮的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费300元，减半收取150元，反诉受理费307元，共计457元，由何宏亮承担。在二审审理过程中，上诉人何宏亮、被上诉人欧书彪、原审第三人汉宇公司均未提供新的证据，本院二审查明的事实与一审法院认定一致。本院认为，本案二审的争议焦点：上诉人何宏亮是否应当向被上诉人欧书彪返还20000元定金？上诉人何宏亮认为，被上诉人欧书彪具有购房资格，且其没有提供足够的证据证明其没有购房资格，系因为其交不起购房定金才导致合同不能履行，应当承担举证不能和违约责任，缴纳的20000元定金不应当予以返还。被上诉人欧书彪认为，导致合同不能履行的原因是因为国家的限购政策所致，依据合同约定无需承担违约责任。经查，根据上诉人何宏亮与被上诉人欧书彪及原审第三人汉宇公司签订的《房屋买卖居间合同》第十二条约定“若因国家政策原因或不可抗拒因素导致此合同无法履行，则三方可协商解除合同，互不追责。甲方所收定金和购房款退还给乙方。”被上诉人欧书彪举证证明其户籍地为郴州市嘉禾县，受长沙市相关限购政策限制，其不具备购房资格，该事实上诉人何宏亮未提供相应证据予以反驳。本案合同不能履行因而解除的原因系国家政策所致，符合《房屋买卖居间合同》第十二条“三方可解除合同，互不追责”的约定。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据案件性质，恢复原状，故原审认定上诉人何宏亮应当向被上诉人欧书彪返还所缴纳的定金20000元合理，本院亦予以支持。综上，上诉人何宏亮的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人何宏亮负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十一月二十二日书记员  杨 蓓