辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终13856号上诉人（原审被告）：沈阳市辽旅宾馆，住所地沈阳市辽中区蒲西街道北一路65号。法定代表人：薛伟，该公司经理。委托诉讼代理人：周金鹏，辽宁良友律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：赵强，辽宁良友律师事务所专职律师。被上诉人（原审原告）：辽中县五环商场，住所地沈阳市辽中区辽中镇商业街75号。法定代表人：邓忠华，该公司经理。委托诉讼代理人：李辉，沈阳市辽中区蒲西法律服务所法律工作者。上诉人沈阳市辽旅宾馆（以下简称“辽旅宾馆”）与被上诉人辽中县五环商场（以下简称“五环商场”）确认合同无效纠纷一案，不服沈阳市辽中区人民法院（2019）辽0115民初1187号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。辽旅宾馆上诉请求：1.请求依法将本案发回重审或撤销原审判决并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.请求依法判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定的事实错误，案涉租赁合同不存在显失公平的情形。1.上诉人与被上诉人于2002年8月18日签订的租赁合同约定的租赁期限为15年，即从2003年1月1日起至2017年12月31日止，上诉人与被上诉人双方作为平等的市场主体，且具有完全民事行为能力的法人，在签订该合同时，完全可以预料到随着时间的推移、市场经营情况的变化以及经济发展水平的变化等各种因素可能会造成房屋租金的涨跌。也就是说，租金的涨跌应属其作为市场主体可预见的商业风险，所以，结合双方约定的租期为15年的长期租约，可以看出，双方在签订合同时确定的价格是在充分考虑了市场因素后协商一致确定的合理价格，故案涉租赁合同根本不存在显失公平的情形；2.根据案涉租赁合同第三条违约责任第5款：房屋租金根据市场经营情况按每年5‰递增或递减。首先，根据该约定也可以看出，双方在签订本合同时已经充分考虑到因市场经营情况的变化可能导致租金上涨或下跌的风险，合同确定的价格是在充分考虑了市场因素后协商一致确定的合理价格。其次，双方根据该条款的约定设定了一种因市场经营情况的变化而进行租金价格调整的机制。根据该租金调整机制，被上诉人如果在合同的履行过程中认为因市场经营情况的变化，租金过低，可以要求上诉人按照每年5‰递增租金。但是，直至2017年12月31日案涉合同完全履行完毕，被上诉人在长达15年的时间里从未向上诉人要求过按照上述租金调整机制增加租金。此外，案涉租赁合同的签订日期为2002年8月18日，根据被上诉人在一审庭审中的陈述，其于2008年第一任法定代表人郑少甫退休后就已经认为该合同约定的租金过低，但在其后也从未向上诉人要求过增加租金。综上可以看出案涉租赁合同根本不存在显失公平的情形；3.案涉房屋于2002年8月18日合同签订时状况极差，根本不具备对外出租的条件，必须经维修改造后方具备出租条件。但由于被上诉人在当时资金极度短缺，双方在合同签订时即约定由上诉人垫资进行维修。2003年1月1日，被上诉人将案涉房屋交接给上诉人后，上诉人随即开始对房屋进行维修和改造，共计垫资73万余元，被上诉人同意对垫付的维修费按照1.5分的月息向上诉人支付利息，但不能在每年的租金中扣除。同时，在案涉合同的履行过程中，被上诉人曾因资金短缺问题多次向上诉人借款。鉴于上述情况，双方在协商一致的前提下，在一次性签订15年长约且上诉人有资金实力对案涉房屋垫资维修的情况下，双方将案涉房屋的年租金确定5.5万元完全属于合理价格，不存在显失公平的情形。综上，上诉人与被上诉人于2002年8月18日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。同时，合同中确定的租金价格也是双方在充分考虑各种因素的情况下协商一致确定的合理价格，根本不存在一审法院认定的显示公平的情形。二、原审判决适用的法律错误。1.原审判决基于上述错误的事实认定，适用《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百二十二条的规定，认为上诉人应当向被上诉人赔偿租金经济损失4,936,300元，属于明显的法律适用错误。本案中案涉租赁合同截止2017年12月31日已经完全履行完毕，根本没有变更的必要以及相应的法律依据。原审法院依据该条款对案涉租赁合同进行变更，系错误的；2.根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）73.对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。案涉租赁合同的签订日期为2002年8月18日，根据被上诉人在一审庭审中的陈述，其于2008年第一任法定代表人郑少甫退休后就已经认为该合同约定的租金过低，那么根据上述法律规定，无论是从2003年该行为成立时起算还是从2008年被上诉人认为租金过低时起算，被上诉人的诉请均已经超过了一年的除斥期间，依法不应予以保护；3.原审法院适用合同法54条，违反了民事诉讼中的处分原则，根据处分原则，诉讼请求的范围由当事人自行决定，当事人没有提出的事项法院不能对其做出裁判。被上诉人原审诉请为请求确认案涉合同无效，而并未请求变更或者撤销该合同；4.《民法总则》第一百一十八条：民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。该条款是关于债权的相关规定，与本案无关；5.《民法总则》第一百二十二条：因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。该条款是关于不当得利的相关规定，与本案无关。综上，原审判决认定事实错误、适用法律错误，请求贵院依法支持上诉人前列上诉请求，维护上诉人的合法权益。五环商场辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予以维持。五环商场向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2002年8月18日签订的两份“房屋租赁合同书”无效；2.要求被告赔偿原告经济损失576.13万元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实:原告系全民所有制企业，其与被告于2002年8月18日签订了一份房屋租赁合同，约定原告将其所有的位于沈阳市辽中区辽中镇商业街75号的房屋（面积850平方米）出租给被告，租期十五年，从2003年1月1日至2017年12月31日，年租金为55,000元，租金上打租，每年1月1日交付。该合同第三条第5项约定“房屋租金根据市场经营情况按每年5‰递增或者递减”。但双方均是按年租金55,000元履行，并未有任何变化。该合同由原告时任法定代表人郑少甫（已去世）和被告时任法定代表人鲁冠洋签字并加盖了双方公章和法定代表人名章。合同签订后，被告接收了原告交付的涉案房屋，现该合同已经履行完毕。但涉案房屋并未返还给原告，双方就涉案房屋的返还及恢复原状问题已经另案诉讼。现原告认为其为国有企业，该合同系双方恶意串通、房屋租金过低、已经严重损害国家利益为由诉至法院，请求判决确认原、被告双方签订的租赁合同无效，并判令被告赔偿给原告因此合同造成的5,761,300元的损失。庭审中，双方均知道原告当时的主管部门为辽中县商业局，原告也自认涉案的房屋租赁合并未经过主管部门审批，另，虽然约定双方到房产管理部门备案，但其并未提供备案的证明材料。本院依据原告的申请对涉案房屋从2003年1月1日至2017年12月31日的年租金进行了评估，评估结论为：2003年为366,350元；2004年为349,350元；2005年为357,850元；2006年为369,750元；2007年为378,250元；2008年为381,650元；2009年为381,650元；2010年为405,450元；2011年为428,400元；2012年为422,450元；2013年为408,000元；2014年为396,100元；2015年为379,100元；2016年为363,800元；2017年为373,150元。评估费75,000元已由沈阳市辽中区工贸企业局代原告垫付。另，被告与原告签订合同时的辽中县饮食服务公司辽中旅社系同一家单位。一审法院认为，虽然原告主张该合同存在恶意串通，损害国家利益合同应认定为无效，但其并未提供证据证明存在该情形，故对原告主张合同无效的诉讼请求不予支持。但当时双方在签订合同时约定年租金为55,000元，根据评估报告显示2003年的租金为366,350元，远远高于合同约定，不符合市场运行规律，故该合同显失公平，但该合同已经履行完毕，撤销已无意义，另被告已将涉案房屋以远高于55,000元转租给他人，故应根据评估报告结论中的租金数额在扣除被告已经支付给原告的租金后赔偿给原告，即5,761,300元扣除825,000元后剩余4,936,300元。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳市辽旅宾馆于本判决生效之日起五日内赔偿原告辽中县五环商场租金经济损失4,936,300元；二、驳回原告辽中县五环商场的其他诉讼请求。案件受理费64,300元、评估费75,000元由被告沈阳市辽旅宾馆承担，并随上款一并给付原告。二审期间，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人的诉争焦点为：1.案涉《房屋租赁合同》的效力应如何认定；2.被上诉人要求上诉人赔偿经济损失的诉请能否得到支持。一、关于案涉《房屋租赁合同》的效力应如何认定的问题。合同的效力，指依法成立受法律保护的合同，对合同当事人产生的必须履行其合同的义务，不得擅自变更或解除合同的法律约束力，即法律效力。合同的效力状态分为有效合同、无效合同、效力待定合同、可撤销合同四种情况。1.关于案涉租赁合同是否存在合同无效的情形。《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被上诉人主张案涉《房屋租赁合同》为无效合同，其应承担举证责任。但庭审中，被上诉人并未举证证明双方所签订的合同违背上述《合同法》第五十二条规定，其应承担举证不能的法律后果。故案涉《房屋租赁合同》不具备合同无效的情形；2.关于案涉房屋租赁合同是否构成可撤销合同的问题。《合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销的：“（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显示公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”其中，显失公平是指合同中的权利义务关系明显不符合权利义务对等原则的合同，即一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反了公平、等价有偿这一基本民法原则，而使另一方的利益严重受损的一种情形。其构成要件为：1.显失公平发生在有偿行为之中；2.行为内容明显违背公平和等价有偿原则；3.该不公平的产生是由一方当事人故意利用优势或者对方没有经验所致；4.不公平的结果在订立合同时就已存在，如果在合同有效成立以后非因当事人双方的过错而发生情势交易，致使合同履行将会显失公平的，则属于情势变更的问题。《合同法》第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：“（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”本案中，上诉人与被上诉人均作为平等的市场主体，且具有完全民事行为能力的法人，在签订合同时，完全可以预见到随着时间的推移、市场经营情况的变化以及经济发展水平的变化等各种因素可能会造成房屋租金的涨跌。而根据案涉租赁合同约定的年租金为55,000元，房屋租金根据市场经营情况按每年5‰递增或者递减等内容，可以认定双方是在充分考虑到当时房屋的现状、市场的经营情况等环境或因素下而协商一致确定的租金价格。即通过本案现有证据显示，案涉合同亦不存在上述法律规定的可撤销合同的情形。同时，在合同履行期间，双方均未提出要求增加租金或者减少租金的请求，直至合同履行期限届满。退一步讲，即便该合同存在可撤销情形，但鉴于被上诉人未在法定期间内行使撤销权，该撤销权已归于消灭。现被上诉人再次行使该项权利，违反诚实信用原则及有悖于法律规定。综上，案涉房屋租赁合同未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行。二、关于被上诉人要求上诉人赔偿经济损失576.13万元的诉请能否得到支持问题。如前所述，因案涉租赁合同为有效合同，且该合同已实际履行完毕，现一审法院根据案涉租赁房屋年租金评估报告就径行认定租赁合同显示公平不妥，应予以纠正。即被上诉人要求上诉人赔偿经济损失的诉请不应得到支持。综上所述，辽旅宾馆的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市辽中区人民法院（2019）辽0115民初1187号民事判决第一项、第二项，即“一、被告沈阳市辽旅宾馆于本判决生效之日起五日内赔偿原告辽中县五环商场租金经济损失4,936,300元；二、驳回原告辽中县五环商场的其他诉讼请求”；二、驳回被上诉人辽中县五环商场的诉讼请求。一审案件受理费64,300元、评估费75,000元，由被上诉人辽中县五环商场承担；二审案件受理费64,300元，由被上诉人辽中县五环商场承担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  李 妍审判员  韩彩霞二〇一九年十一月十一日书记员  张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。