呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4044号上诉人(原审原告)：杨兴胜，男，个体工商户，住呼和浩特市。上诉人(原审原告)：樊新胜，男，无固定职业，住呼和浩特市。二上诉人委托诉讼代理人：苏晓伟，内蒙古慧灵律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：于文龙，男，无固定职业，住呼市。被上诉人(原审被告)：马俊丽，男，无固定职业，住呼市。上诉人杨兴胜、樊新胜与被上诉人于文龙、马俊丽房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初1022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，经询问各方当事人，决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨兴胜、樊新胜上诉请求：1、撤销一审判决,改判支持杨兴胜、樊新胜的诉讼请求。2、诉讼费用由于文龙、马俊丽承担。事实与理由：一审判决认定杨兴胜、樊新胜仅支付17万元购房款属于认定事实不清。在一审庭审中,于文龙承认收到购房款17万元,与马俊丽各分得8.5万元。根据杨兴胜、樊新胜提供的录音材料中马俊丽承认拿走9.5万元购房款，与庭审中马俊丽自称仅收到8.5万元不一致，说明马俊丽在一审庭审中表述不实。即使按照一审法院认定的于文龙收到9.5万元购房款,马俊丽收到8.5万,购房款应合计为18万元,而一审法院认定购房款17万元,属于认定事实明显错误。事实上杨兴胜、樊新胜将尾款2万元通过现金的方式直接给了于文龙,因法律意识淡薄,未让于文龙书写收条,于文龙、马俊丽在一审未开庭前也认可全额收到房款，所以在录音中马俊丽承认已收到9.5万元的购房款。根据高度盖然性原则,如果于文龙未收到尾款2万元,马俊丽不会在录音中承认已收到9.5万元,这充分说明于文龙已收到尾款2万元,并将其中1万元分给马俊丽,所以马俊丽承认已收到9.5万元。综上所述,杨兴胜、樊新胜所举证据证明力明显高于于文龙、马俊丽的陈述，应认定杨兴胜、樊新胜已付购房款19万元。二、一审判决认定杨兴胜、樊新胜存在过错,承担50%，属事实不清、适用法律错误。1、于文龙、马俊丽出售房屋时出示虚假的房屋手续,杨兴胜、樊新胜信以为真才购买房屋,杨兴胜、樊新胜是受害者,不存在过错,2、法律规定财产返还或折价补偿,不需要按照过错来划分，赔偿损失才按照过错责任承担，一审法院适用法律错误。于文龙、马俊丽自建违法建筑,未取得手续私自盖房属于违法行为,后被昭君路街道办事处、国土局依法强制拆除,自建房屋所花费的成本及法律后果应当由于文龙、马俊丽自行承担。因房屋违法被强制拆除,于文龙、马俊丽违法被处罚,故杨兴胜、樊新胜不存在返还房屋的责任。而于文龙、马俊丽收到购房款19万元,理应退还,一审认定只退还50%,没有法律依据。于文龙辩称，希望法院依法判决。马俊丽辩称，杨兴胜、樊新胜知道所购房屋是违法建筑，双方是自愿买卖的，杨兴胜、樊新胜买房的时候，约定房价是19万元，杨兴胜、樊新胜支付了17万元，剩余的2万元预定在房屋通水电之后再支付，但这2万元杨兴胜、樊新胜至今未付。且双方交易时商议如果房屋交易一年内被拆迁的话，算杨兴胜、樊新胜的。一审判决合理，应维持原判。杨兴胜、樊新胜向一审法院起诉请求：1、确认杨兴胜、樊新胜与于文龙、马俊丽于2017年2月26日签订的《售房协议书》无效；2、判令于文龙、马俊丽向杨兴胜、樊新胜返还购房款19万元；3、判令于文龙、马俊丽向杨兴胜、樊新胜赔偿利息损失，以19万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年2月26日起至实际返还之日止的利息（截止至2019年3月7日利息为18526.32元）。一审法院认定事实：杨兴胜、樊新胜与于文龙、马俊丽于2017年2月26日签订了《售房协议书》，约定将呼和浩特市玉泉区前桃花村大黑河北岸简易平房共计5间出售给杨兴胜和樊新胜各一间，乙方即杨兴胜和樊新胜由于居住需要，约定购买贰间，房屋基本情况是从东往西数第四间、第五间，建筑面积152㎡。约定房款19万元，一次性付清。另双方在协议中约定，从签订协议之日起若遇到政府拆迁、自然灾害、房屋质量问题均由杨兴胜和樊新胜承担，甲方概不负责。另有书证一份表示房款一次性付清17万元，其余在水电配齐后一并支付，依据杨兴胜、樊新胜庭后提供的视听资料表示，于文龙承认拿走95000元购房款，与其庭审中描述有差异。虽杨兴胜、樊新胜在庭审中提出调取证据申请，欲证明涉案房屋系违章建筑被拆除，但是在庭审中经与双方核实，已经证实案涉房屋系无任何手续，因为是违章建筑而被拆除，于文龙、马俊丽对此事实也予以认可。一审法院认为，杨兴胜、樊新胜与于文龙、马俊丽于2017年2月26日签订了《售房协议书》中约定的房屋占用土地属于玉泉区前桃花村集体土地，建设涉案房屋并未履行完毕相应的审批手续，该房屋系违法建筑物，杨兴胜、樊新胜与于文龙、马俊丽签订《售房协议书》违反法律的强制性规定，为无效合同。据此杨兴胜、樊新胜主张要求确认双方签订的《售房协议书》无效的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。基于无效合同的法律规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还,不能返还的或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现双方合同约定的房屋虽已交付给杨兴胜、樊新胜，但已被强制拆除，不具备返还的可能，但是在达成购房协议后杨兴胜、樊新胜向于文龙、马俊丽支付了购房款，于文龙、马俊丽作为合同一方当事人实际收取款方应负有返还的义务。根据上述法律规定，双方达成房屋买卖合同时都明知存在拆迁等风险，均存在过错，对于双方的过错责任，一审法院以各50%予以确定，杨兴胜、樊新胜要求返还购房款19万元的诉讼请求，因现有证据仅能证实存在17万元的收据，对于其余的2万元，仅有录音证据能证实于文龙承认收到9.5万元购房款，无法证实马俊丽也收到9.5万元购房款，故对于购房款无法认定其缴纳全部购房款19万元。按照过错确定后，于文龙、马俊丽应当向杨兴胜、樊新胜返还购房款17万元的50%即8.5万元。对于杨兴胜、樊新胜请求赔偿利息损失的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。综上，杨兴胜、樊新胜请求确认与于文龙、马俊丽之间的《售房协议书》无效，有事实和法律依据，一审法院予以支持，对于其返还购房款的诉讼请求，一审法院支持返还购房款8.5万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告杨兴胜、樊新胜与被告于文龙、马俊丽于2017年2月26日签订的《售房协议书》无效。二、被告于文龙、马俊丽于本判决生效之日起十日内返还原告杨兴胜、樊新胜购房款85000元。三、驳回原告杨兴胜、樊新胜的其他诉讼请求。案件受理费2214元，由杨兴胜、樊新胜负担963元，于文龙、马俊丽1251元。二审中，杨兴胜、樊新胜向本院提交了一份新的证据，为本案一审的庭审笔录第八页，拟证明一审庭审时马俊丽自认其与于文龙各拿到一半的购房款。马俊丽的质证意见为：当时买房时，杨兴胜、樊新胜把购房款送到天骄花园，马俊丽拿到9.5万元后在协议书上签了字。于文龙未发表质证意见。本院的认证意见为：对真实性、合法性予以确认，对与本案的关联性在随后部分予以论述。另外，杨兴胜、樊新胜向本院提交了三份涉及买卖违章建筑后依法被拆除，法院判决合同无效，被告全额返还购房款的民事判决书作为本案的参考。本院经审理查明的其他事实与一审法院相同。本院认为，本案的争议焦点为：一、杨兴胜、樊新胜向于文龙、马俊丽支付的房款数额是多少；二、一审判决认定杨兴胜、樊新胜因存在过错而承担50%的责任，即于文龙、马俊丽返还50%的购房款，是否有事实及法律依据。针对第一个争议焦点，二审庭审中，于文龙陈述《售房协议书》后所附的收条为其书写，并陈述签订协议当天杨兴胜、樊新胜付款17万元，故双方对已经付款17万元的事实没有争议，本院予以确认。对于剩余2万元是否已经支付的问题：杨兴胜、樊新胜未举出直接证据，证明其二人已支付剩余2万元。虽然杨兴胜、樊新胜二审新提交的一审开庭笔录中记载其二人在一审陈述购房款一人拿一半，但如上陈述并不能得出于文龙、马俊丽针对已付购房款已各自领取了一半的结论，尚存在针对全部购房款的分配方案为一人一半的可能性。且二审中，马俊丽陈述其收到的9.5万元是17万元中的9.5万元，在无其他证据佐证的情况下，不能仅凭马俊丽承认收到9.5万元的录音证据及二审陈述，即得出杨兴胜、樊新胜已支付全部19万元购房款的结论。故依据杨兴胜、樊新胜所举证据，不能认定其二人已支付剩余2万元购房款，故本院认定其二人已经支付的购房款为17万元。针对第二个争议焦点，本案中，《售房协议书》无效，涉案房屋交付杨兴胜、樊新胜之后被拆除，其二人购买的房屋灭失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因合同无效的法律后果为双务返还，而涉案房屋灭失导致买方杨兴胜、樊新胜返还不能，被拆除的房屋折价应为已支付的房款17万元，故双方应各自向对方返还17万元，即双方的返还义务相互抵消。因买方杨兴胜、樊新胜户籍均在呼和浩特市××县，其二人应知不应购买其他村集体土地上所建房屋，对于合同无效具有过错；卖方于文龙、马俊丽二人在非户籍所在地村集体土地上建房并出售，对于合同无效亦具有过错。在买卖双方均具有过错的情况下，均应对因合同无效产生的损失承担责任。因涉案房屋被拆除，则杨兴胜、樊新胜的损失转化为已支付的17万元购房款，一审判决双方对此各承担50%的责任，由于文龙、马俊丽返还杨兴胜、樊新胜一半的购房款，即85000元并无不当，本院予以维持。综上，一审判决于文龙、马俊丽向杨兴胜、樊新胜返还购房款85000元并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1926元（杨兴胜、樊新胜已预交），由杨兴胜、樊新胜负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴玉英审 判 员 鄂晓红审 判 员 姜 怡 二〇一九年十一月二十日法官助理 贾沛然书 记 员 白 杨