天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初44455号原告：天津开发区现代产业区总公司，住所地天津经济技术开发区汉沽现代产业区。法定代表人：田俊强，总经理。委托诉讼代理人：周晶，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田青，天津金诺律师事务所律师。被告：天津滨海泰运餐饮娱乐有限公司，住所地天津开发区汉沽现代产业区栖霞街8号增3号。法定代表人：秦俊桂，总经理。委托诉讼代理人：张俊英，该公司员工。原告天津开发区现代产业区总公司与被告天津滨海泰运餐饮娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津开发区现代产业区总公司的委托诉讼代理人周晶、田青，被告天津滨海泰运餐饮娱乐有限公司的法定代表人秦俊桂及其委托诉讼代理人张俊英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天津开发区现代产业区总公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退租赁位于天津开发区房屋；2、判令被告支付自2015年9月1日至2019年4月16日房屋租金4251030元；3、判令被告支付自2015年9月1日至2019年4月16日的能源物业费165644.33元；4、判令被告支付自2015年至2018年度能源采暖费176855.25元；5、判令被告支付自2015年9月1日至2017年4月30日的ＡＤＳＬ网络使用费20000元；6、判令被告支付自2015年9月1日至2018年9月30日的电费（楼道照明）18500元；7、判令被告支付自2015年9月11日至2019年4月16日的房屋租金违约金1416862.44元；8、判令被告按照中国人民银行同期贷款利率支付自2015年10月11日至实际支付之日止的能源物业费违约金（暂计算至2019年4月16日为13667.18元）；9、判令被告按照中国人民银行同期贷款利率支付自2015年11月11日至实际支付之日止的能源采暖费违约金（暂计算至2019年4月16日为20234.53元）；10、判令被告按照中国人民银行同期贷款利率支付自2015年10月11日至实际支付之日止的ＡＤＳＬ网络使用费及电费（楼道照明）违约金（暂计算至2019年4月16日为4363.57元）；11、判令被告向原告支付自2019年4月16日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（暂计算至2019年5月16日为235910元）；12、判令被告向原告支付因本案诉讼产生的律师代理费155784元；13、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年12月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于天津开发区汉沽现代产业区栖霞街8号增3号的房屋租赁给被告作餐饮经营之用，租赁期为2012年12月10日起至2024年5月31日止，具体租金支付方式：2014年10月1日至2019年9月31日，按照1元／平方米每日，每月固定租金为人民币97650元，租金按月支付，于每月10日前一次性付清当月租金。物业管理及相关费用支付方式：暖气9.35元／平方米每月，每年11月1日至次年3月31日，于每年11月10日前一次性交齐；物业费按照3805元／月缴纳，每月10日前将上一月能源、物业等费用向原告缴纳。若被告迟延支付租金，每逾期一日，应按照迟交租金总额的万分之五支付违约金。若被告迟延物业费管理及相关费用，应承担由此产生的违约金及罚金等。租赁合同签订后，原告按照约定如期向被告交付租赁房屋。但被告自2013年7月起未再按照约定如期支付租金及上述费用。2015年6月原告就被告拖欠的租金及相关费用向贵院提起诉讼，贵院于2015年11月16日作出（2015）滨汉民初字3574号判决书，判令被告支付自2013年7月截至2015年8月拖欠房租费的本金及违约金，以及拖欠能源物业费、取暖费的本金及部分违约金。但被告始终未按上述生效判决书的要求履行金钱给付义务，并继续租赁原告所有的房屋，且长期拖欠房屋租金及相关能源费用。被告长期拖欠房屋租金及相关能源费，原告多次催告无果，故原告于2019年4月16日向被告发送解除租赁合同通知书，要求被告支付自2015年9月至解除之日的房屋租金、物业费、采暖费及对应的违约金，并要求被告于解除之日起30日内腾空交回租赁房屋。截至起诉之日，被告仍未向原告缴纳租金、物业费等费用，并继续占有使用原告的房屋。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请贵院查明事实，判如所请。被告天津滨海泰运餐饮娱乐有限公司辩称，原告主张电费要求不合理，能源物业费违约金我方不认可，因合同没有约定物业费和能源费违约金，网络费及楼道照明违约金我方不认可，合同中没有约定。第十一条的房屋占用使用费，我方不同意支付，不合要求，通知腾房的话，也给予一定时间腾房，对方约定三日内腾房不合理，我方不同意。所以我方不认可，第十二条的律师代理费，我方不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的《企业名称变更核准通知书》、《房地产权证》、《房屋租赁合同》、《催款通知函》、《泰运租赁场所停暖申请》、《滨海泰运租赁场所取暖费交费通知单》、《收费通知单签收表及欠费明细》、《房屋租金及违约金计算表》、《解除房屋租赁合同通知书》、《EMS快递单》、《天津金诺律师事务所诉讼代理委托合同》、《律师服务费发票》、《天津市律师服务收费指引》等证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告原名“天津经济技术开发区汉沽现代产业区总公司”，2015年4月3日更名为“天津开发区现代产业区总公司”。原告系天津开发区汉沽现代产业区栖霞街8号增3号房屋所有权人，2012年12月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋租赁给被告用于餐饮经营。合同约定：租赁期限为自2012年12月10日起至2024年5月31日止，租金2014年10月1日至2019年9月31日，按照1元/平方米每日，其中底商建筑物框架场地1100平方米租金减半收取，每月固定租金为97,650元，租金按月支付，于每月10日前一次性付清当月租金。被告在合同签订之日7日内向原告支付履约保证金80,000元。被告经营实际发生的水、电、暖气、物业等费用按实际计量向原告缴纳相关费用，其中暖气9.35元/平方米每月，每年11月1日至次年3月31日，于11月10日前一次性交齐，物业费3,805元/月，水、电单价按照天津经济技术开发区能源收费标准规定，每月10日前将上一月能源、物业等费用向原告缴纳。同时合同约定：被告不能按照合同规定的期限支付租金，每逾期一日，应承担迟交租金总额的万分之五的违约金，逾期60天的，原告有权解除合同，并要求被告支付至合同解除之日的逾期违约金，并没收履约保证金。被告应在接到原告解除通知之日内腾空房屋，并按租金标准的两倍向原告支付合同终止日至实际腾还房屋之日的房屋使用费。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告自2013年7月起欠付租金及相关费用。2015年6月，原告就被告拖欠的租金及相关费用提起诉讼，本院于2015年11月16日作出（2015）滨汉民初字第3574号判决书，对截至2015年8月的欠费及违约金作出了判决。关于判决确定日期之后的房屋租金、能源物业费、采暖费、ADSL网络使用费以及电费，被告仍未交纳。案件审理中，原、被告双方一致同意《房屋租赁合同》已经于2019年4月16日解除，被告于2019年9月5日将案涉房屋腾退交付原告。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定履行合同义务。基于被告欠付租金等相关费用的事实，原告依据合同约定向其邮寄送达了解除合同通知书，被告已收到且在庭审中对解除合同一事并无异议，解除通知具有法律效力，《房屋租赁合同》已经于2019年4月16日解除。合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定以及双方当事人合同约定，被告应当对其所承租的房屋在约定的期限内腾空并返还原告并支付欠付的各项费用，在本案审理过程中，由于双方当事人经书面确认涉案房屋已于2019年9月5日腾退完毕，故对原告要求被告腾退其所承租房屋的主张本院不予支持。由于庭审中被告对原告主张欠付的租金、采暖费用以及ADSL使用费的数额均无异议。故对原告要求被告支付上述费用的诉讼请求本院予以支持。对于原告主张的能源物业费165,644.33元，被告对数额无异议，但主张原告未提供物业服务，被告对其主张未提供证据予以证实，本院不予支持，对原告此项诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的电费（楼道照明）18,500元，原告提供的证据不足以证实其主张，本院不予支持。针对原告主张的违约金，根据本案调查的事实，原、被告双方对于逾期缴纳房屋租金的违约责任进行了明确约定（日万分之五），但就拖欠能源物业费、采暖费以及其他费用的违约责任未进行明确约定，综合考虑涉案合同的履行情况、当事人双方签订合同时的逾期利益等综合性因素，根据公平原则以及诚实信用原则，并参照本院于2015年11月16日作出（2015）滨汉民初字第3574号民事判决书中针对同一《房屋租赁合同》关于违约金的认定，在本案中房租违约责任计算标准应予以酌减，本院酌定按照日万分之三予以计算；能源物业费、采暖费以及ADSL使用费的违约责任因双方未有明确约定，可按照中国人民银行同期贷款利率予以计算。结合原告提交的违约金计算明细，对于产业区总公司主张的2015年9月11日至2019年4月16日房租违约金本院确定为850,111.46元，对于截止至2019年4月16日的能源物业费违约金本院确定为13,667.18元，对于截止至2019年4月16日的采暖费违约金本院确定为20,234.53元，对于截止至2019年4月16日的ADSL使用费违约金本院确定为2,596.7元。针对原告主张的房屋占用使用费，由于本院确定双方合同解除日期为2019年4月16日，根据合同约定产业区总公司应当给予被告30日的腾房时间，基于双方确认的腾退房屋时间为2019年9月5日，依据合同约定，被告应支付自合同解除之日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用使用费，对于房屋占用使用费的计算，以本院确定的合同解除之日2019年4月16日为起算日，按照合同解除之时合同约定计租标准3,255元/日双倍计付，共计924,420元。针对原告主张的律师费结合本院于2015年11月16日作出的已发生法律效力的（2015）滨汉民初字第3574号民事判决书，原告的该项主张于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告天津滨海泰运餐饮娱乐有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津开发区现代产业区总公司2015年9月1日至2019年4月16日的房屋租金4,251,030元；二、被告天津滨海泰运餐饮娱乐有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津开发区现代产业区总公司2015年9月1日至2019年4月16日的能源物业费165,644.33元；三、被告天津滨海泰运餐饮娱乐有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津开发区现代产业区总公司2015年至2018年度采暖费176,855.25元；四、被告天津滨海泰运餐饮娱乐有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津开发区现代产业区总公司2015年9月1日至2017年4月30日的ADSL网络使用费20,000元；五、被告天津滨海泰运餐饮娱乐有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津开发区现代产业区总公司2015年9月11日至2019年4月16日的房屋租金违约金850,111.46元；六、被告天津滨海泰运餐饮娱乐有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津开发区现代产业区总公司2015年10月11日至2019年4月16日的能源物业费违约金13,667.18元以及自2019年4月17日起至实际给付之日止逾期给付能源物业费的违约金，以165,644.33元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计付；七、被告天津滨海泰运餐饮娱乐有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津开发区现代产业区总公司2015年11月11日至2019年4月16日的采暖费违约金20,234.53元以及自2019年4月17日起至实际给付之日止逾期给付采暖费的违约金，以176,855.25元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计付；八、被告天津滨海泰运餐饮娱乐有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津开发区现代产业区总公司2015年10月11日至2019年4月16日的ADSL使用费违约金2,596.7元以及自2019年4月17日起至实际给付之日止逾期给付ADSL使用费的违约金，以20,000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计付；九、被告天津滨海泰运餐饮娱乐有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津开发区现代产业区总公司2019年4月16日至2019年9月5日止的房屋占有使用费924,420元；十、驳回原告天津开发区现代产业区总公司的其他诉讼请求。如未按照判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57,151元，由被告天津滨海泰运餐饮娱乐有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  吴春喜审 判 员  韩 雪人民陪审员  柳 松二〇一九年十一月二十一日书 记 员  范伟平附：法律释明：1．《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3．《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。4．《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应当告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。