江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7933号上诉人（原审原告）：马宁，男，1987年1月25日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人:周川川，江苏天淦律师事务所律师。委托诉讼代理人:张金明，江苏天淦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京升龙房地产开发有限公司，住所地在南京市建邺区庐山路288号。法定代表人：林亿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王玉林，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐云付，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳麦克维尔空调有限公司，住所地在深圳市龙岗区平湖街道芳坑路10号。法定代表人：周威，该公司总经理。委托诉讼代理人：霍彬彬，男，该公司员工。上诉人马宁因与被上诉人南京升龙房地产开发有限公司（以下简称升龙房地产公司）、深圳麦克维尔空调有限公司（以下简称麦克维尔空调公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初2496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马宁上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院就案件焦点问题适用法律错误。上诉人与升龙房地产公司就案涉空调之法律关系属于买卖合同关系，升龙房地产公司交付的中央空调应是有完全所有权的中央空调，而不应是上诉人与其他多户业主共享所有权的中央空调。上诉人向升龙房地产公司支付的价款中包括案涉房屋本身、装饰装修及配套设备的费用，空调作为采暖通风设备属于合同标的范畴，升龙房地产公司不仅需要向上诉人完成房屋不动产交付，也需要完成包含空调设备在内的动产交付。故上诉人与升龙房地产公司基于房屋买卖合同对空调设备形成了买卖合同关系，应当适用合同法关于买卖合同的规定。本案中，升龙房地产公司仅仅只向上诉人交付了空调设备内机及凭证，而未向上诉人交付空调外机及凭证，上诉人对中央空调不享有完全所有权。升龙房地产公司承认其交付的是一机多联式中央空调，且称案涉空调外机属于多户业主共有，已按物业管理条例移交给了物业公司管理。但至今上诉人都不知道案涉空调外机是由上诉人和哪些业主共有，升龙房地产公司将案涉空调外机交由物业公司管理也从未征得过上诉人即物权所有人的同意。所以，升龙房地产公司就案涉空调的交付明显不符合合同法中关于交付的要件，交付不符合合同约定，构成违约。二、合同中“中央空调”应理解为具有完全所有权的“一户一机”式中央空调，而不是多户业主共用一外机的“一拖多式中央空调”。根据合同法对格式条款的规定，上诉人与升龙房地产公司的合同为格式条款，应解释为是具有完全所有权的“一户一机”式中央空调。从合同目的来说，上诉人与升龙房地产公司签订购房合同购买精装修房屋，其追求的目的是拥有具有独立产权和独立空间的房屋，房屋内配备的设备也应具有独立产权和独立自由使用的条件。三、一审庭审中，升龙房地产公司认可在合同签订过程中未向上诉人告知案涉房屋所安装的空调是多户业主共用一外机的“一机多联式”中央空调，但一审判决未客观认定。四、一台外机搭配多台室内机共同组成的中央空调系统，在现实使用中存在以下障碍：一是不能自由选择冷暖模式，只能与同系统的其他用户选择相同模式；二是共用一个外机的住户至少需要80%的室内机通电，空调才能正常运行开启，很难保证所有联机用户在不需要时不使用空调，强行使业主使用空调的行为，侵犯了个人权益；三是如果空调外机发生故障需要维修，必须共用业主的配合和分摊维修费用，容易造成邻里纠纷，不利于社会和睦稳定；四是耗电量大，电费成本高。多联机模式的空调决定了其外机功率很大，如单户业主开启使用，其应承担整个外机运行所耗电费，导致财产损失。四、一审认定背离了物权法的一物一权原则。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。升龙房地产公司辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确。一、升龙房地产公司已经按照商品房预售合同的约定，向上诉人交付麦克维尔品牌具备冷暖功能的中央空调，完全符合合同约定，不存在违约行为。上诉人在收房时也对空调及其他设备进行了验收，未提出任何异议，说明上诉人对升龙房地产公司交付多联机中央空调是认可和接受的。二、本案是房屋买卖合同纠纷，并非空调买卖合同纠纷，上诉人故意混淆法律关系。商品房是一个特殊产品，升龙房地产公司应向上诉人移交的是商品房的房屋产权，现涉案房屋已经竣工验收合格并交付，因此升龙房地产公司在交付对象方面不存在违约行为。如果按照上诉人的逻辑，商品房将被拆分为单独的零件，与常理不符。再比如房屋内部的可视对讲系统，同样分为室内设备和室外设备。三、绝大多数业主购买升龙房地产公司的房屋并不是冲着要购买外机一拖一的中央空调，目前至少80%以上的业主均将房屋用于出租，实现其投资价值。四、商品房预售合同是房管局的示范文本，并非是升龙房地产公司的格式合同，而且合同中关于涉案中央空调的约定，是对于交付标准的事实描述，而交付标准在实际操作中是可以协商的，因此该条款不属于格式条款。五、上诉人未提供任何证据证明其因房屋或设备质量问题而遭受损失，因此上诉人所说的因空调外机而影响房屋使用的说法不成立，上诉人要求升龙公司赔偿经济损失的理由更无法成立。六、案涉B栋房屋与其他楼栋房屋不具有可比性，如果按照上诉人的逻辑，上诉人可能还要按照其他楼栋的房屋价格购买涉案房屋。七、案涉楼栋设计为多联机中央空调，不仅符合合同约定，更符合国家提倡的节能减排要求，设计为多联机中央空调，耗电量小、噪音小、污染少，而且从维修成本来比较，也低于一拖一的中央空调。综上请求二审法院驳回上诉，维持原判。麦克维尔空调公司辩称，其与尤玉霞之间不存在合同关系，既没有房屋买卖关系，也没有空调设备买卖关系，请求驳回上诉，维持原判。马宁向一审法院起诉请求：1.判令升龙房地产公司、麦克维尔空调公司为其更换具有完全所有权的中央空调（大金、麦克维尔或同等品牌）；2.判令升龙房地产公司承担空调不符合约定给其造成的损失暂定8000元；3.判令升龙房地产公司向其支付违约金2000元；4.判令由升龙房地产公司、麦克维尔空调公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年5月28日，马宁与升龙房地产公司签订《汇金中心商品房预售合同》，合同约定，升龙房地产公司将建邺区江山大街以南，江东南路与恒河路间汇金中心C地块B幢3626室房屋出售给马宁，该商品房规划用途为酒店式公寓，房屋单价为27080.58元，总价合计1230000元。并约定，该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，升龙房地产公司承担采取补救措施使其达到附件4约定标准或双方协商补偿的违约责任。在合同附件4关于《南京升龙汇金中心B栋交付标准》中载明，采暖通风的中央空调，需具备冷暖功能，品牌规格为大金或麦克维尔或同档次。合同签订后，马宁按约向升龙房地产公司支付房款，马宁收房后发现，其房屋使用的是多联式中央空调。一审另查明，南京升龙汇金中心C地块BC栋房屋所使用的空调设备，由北京天云动力科技有限公司向麦克维尔中央空调有限公司天津分公司采购。一审再查明，麦克维尔空调公司成立于1992年8月20日，属于有限责任公司。麦克维尔中央空调有限公司成立于2008年7月28日，亦属于有限责任公司。一审庭审中，马宁认为其基于商品房预售合同购买了涉案房屋，升龙房地产公司应当按照合同附件4装饰装修及设备标准交付房屋，因升龙房地产公司交付的房屋内配套安装的中央空调不具备一户一外机，每户不能独立调节冷暖模式，故马宁有权要求予以更换并承担违约责任。升龙房地产公司认为其交付的房屋中安装的中央空调符合品牌的约定，具备冷暖功能，即履行了合同义务。目前马宁房屋中的中央空调可以正常使用。麦克维尔空调公司认为其不是本案的适格主体，另外马宁购买的房屋是40年产权的酒店式公寓，这种酒店式公寓应该接受物业管理方的统一管理，多联式的中央空调是一种正常的配置。关于争议焦点一，因马宁与麦克维尔空调公司不存在合同关系，故麦克维尔空调公司不是本案的适格被告，不应在本案中承担相应的法律责任。关于争议焦点二，一审法院认为，马宁与升龙房地产公司签订《汇金中心商品房预售合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。马宁与升龙房地产公司签订的预售合同中关于空调部分的约定为大金或麦克维尔或同档次中央空调，具备冷暖功能。升龙房地产公司交付给方正的房屋中，已安装的空调确为麦克维尔中央空调，具备冷暖功能。升龙房地产公司按照合同约定交付涉案房屋，马宁亦接收了房屋并实际使用。现马宁认为升龙房地产公司交付的中央空调没有做到一户一外机，不能单独调节冷暖模式，结合一审庭审中马宁、升龙房地产公司、麦克维尔空调公司的陈述及提交的证据，一审法院认为中央空调有“一户一外机”式中央空调或“多联式”中央空调，故升龙房地产公司的交付不违反双方合同的约定。关于马宁要求升龙房地产公司更换具有完全所有权的中央空调的诉讼请求，因依据不足，一审法院不予支持。关于马宁称空调实际使用中存在自动开启等质量问题，马宁可待收集相关证据后另案诉讼。关于马宁要求升龙房地产公司支付违约金2000元的诉讼请求，因证据不足，一审法院亦不予支持。关于马宁要求升龙房地产公司参照租金标准，赔偿其损失8000元的诉讼请求，因未能提供证据证明该损失的实际发生，以及损失与升龙房地产公司之间的因果关系，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，一审法院判决：驳回马宁对南京升龙房地产开发有限公司、深圳麦克维尔空调有限公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由马宁负担。二审中，当事人未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人马宁与被上诉人升龙房地产公司签订的《〈汇金中心〉商品房预售合同》合法有效，对双方当事人均有法律约束力。根据合同约定，升龙房地产公司应当交付的空调为大金或麦克维尔或同档次中央空调，具备冷暖功能。本案中，升龙房地产公司交付的空调系麦克维尔品牌具备冷暖功能的空调，但由多户业主共用一个室外机。马宁认为升龙房地产公司交付的由多户业主共享室外机的多联式中央空调，不符合一物一权原则，不符合合同法规定的交付要件。对此本院认为，双方合同中并未特别约定中央空调系一拖多还是一拖一，升龙房地产公司交付的多联式中央空调具备冷暖功能，并未违反合同约定。至于上诉人主张的一物一权原则，并无法律规定开发商交付的房屋均系独立所有权，房屋中的外墙、楼板等均系与其他业主共有，即使在本案房屋的交付标准中，也有智能对讲设施属部分业主共有。本案所涉中央空调属随房交付的附属设施，并非业主单独购买的独立设施，亦未约定属一户业主独有，故升龙房地产公司交付多户共享外机的多联式中央空调，不违反合同法规定的交付要件。上诉人认为升龙房地产公司应当交付独立外机的空调，无事实和法律依据，本院不予采信。关于上诉人主张的损失和违约金，因升龙房地产公司交付的中央空调并未构成违约，一审法院对其该项主张不予支持并无不当。麦克维尔空调公司与上诉人之间并无合同关系，上诉人要求麦克维尔空调公司承担合同责任，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，马宁的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马宁负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  王 路审判员  李 斐二〇一九年十一月二十六日书记员  杨文艳