浙江省绍兴市上虞区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0604执异77号 案外人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地杭州市开元路19-1、19-2号，统一社会信用代码：91330000720083756T。 负责人史杰文，总经理。 申请执行人绍兴银行股份有限公司崧厦支行，住所地绍兴市上虞区崧厦镇紫金苑B幢商住楼119-120号，统一社会信用代码：91330604564443739G。 负责人王飞，支行行长。 被执行人绍兴市上虞东昇杰成装饰制品有限公司（原上虞市东昇杰成装饰制品有限公司），住所地绍兴市上虞区崧厦镇工业开发区，统一社会信用代码：9133060472845104X8。 法定代表人俞炜明，董事长。 被执行人俞炜明，男，1962年1月5日出生，住绍兴市上虞区。 被执行人李苗英，女，1964年7月5日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 本院在执行申请执行人绍兴银行股份有限公司崧厦支行（简称绍兴银行崧厦支行）与被执行人绍兴市上虞东昇杰成装饰制品有限公司（简称杰成公司）、俞炜明、李苗英金融借款合同纠纷一案中，案外人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（简称华融资产浙江分公司）提出书面执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人华融资产浙江分公司称，请求贵院依法涤除绍兴市上虞东昇杰成装饰制品有限公司名下财产﹝房产证号崧厦镇字第××、00××96、00××97号，土地证号上虞市国用（2003）字第32-1号、上虞市国用（2010）第18232号﹞上的租赁后进行拍卖。事实和理由：贵院执行的绍兴银行股份有限公司崧厦支行与绍兴市上虞东昇杰成装饰制品有限公司金融借款合同纠纷一案中，于2019年8月16日将上述抵押物与绍兴银行抵押物合并拍卖，但拍卖公告拍品现状为带租拍卖。案外人认为，本案抵押物上现有的或有租赁权系抵押权设立后再行设立的，且承租人及被执行人东昇杰成公司已向案外人出具承诺书，不以租赁权对抗案外人行使抵押权。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，贵院应当依法涤除租赁后进行拍卖。 申请执行人绍兴银行崧厦支行未发表意见。 被执行人绍兴市上虞东昇杰成装饰制品有限公司、俞炜明、李苗英未发表意见。 经审查查明，本院在执行申请执行人绍兴银行崧厦支行与被执行人杰成公司、俞炜明、李苗英金融借款合同纠纷一案中，被执行人杰成公司向本院提供了其与上虞英桀包装制品有限公司（简称英桀公司）签订的《厂房租赁协议》三份、《代偿还债务协议》一份、《协议》一份及相关的水、电费发票等证据，主张其已将其名下的厂房租赁给上虞英桀包装制品有限公司，目前尚在租赁期内。本院于2019年8月8日作出（2015）绍虞执民字第1069号之三执行裁定，裁定“拍卖被执行人上虞市东昇杰成装饰制品有限公司所有的位于绍兴市上虞区崧厦镇工业园区、崧厦镇三棚桥的工业房产（含部分固定装修、无权证建筑物、附属设施）及土地使用权[详见房地产估价报告]”。同月16日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告及拍卖须知，将于2019年9月18日10时至2019年9月19日10时止（延时除外）进行公开拍卖活动，拍卖标的：上虞市东昇杰成装饰制品有限公司所有的位于绍兴市上虞区崧厦镇工业园区、崧厦镇三棚桥的工业房产（含部分固定装修、无权证建筑物、附属设施）及土地使用权。房权证号为崧厦镇字第××、00××96、00××97号，对应土地证号为上虞市国用（2003）字第32-1号；房权证号为崧厦镇字第××号，对应土地证号为上虞市国用（2007）第03215700号；上虞市国用（2010）第18232号土地使用证无核发建筑面积。拍卖须知中的特别提示2明确载明“上述房产均存在租赁，为带租拍卖，腾退需必要时间”。现案外人提出异议。 查明，2014年9月28日，被执行人杰成公司与中国建设银行上虞支行签订《人民币流动资金贷款合同》一份，约定借款本金为710万元，借款期限为12个月。同日，双方签订《抵押合同》一份，约定被执行人杰成公司以其名下房地产﹝房权证号为崧厦镇字第××、00××96、00××97号，土地证号为上虞市国用（2003）字第32-1号﹞提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押物登记证号为绍虞工商字第277844号。同月29日，双方签订《人民币流动资金贷款合同》一份，约定借款本金为130万元，借款期限为12个月。同日，双方签订《抵押合同》，约定被执行人杰成公司以其名下土地使用权﹝土地证号为上虞市国用（2010）第18232号﹞提供抵押担保，并办理了抵押登记，他项权证号为绍兴市上虞区他项（2014）第00306号。上述合同签订后，中国建设银行上虞支行依约发放贷款。上述借款到期后，杰成公司未按约定归还借款，其他保证人亦未承担保证责任。中国建设银行上虞支行向本院提起诉讼，经本院调解，各方当事人自愿达成调解协议，本院依法出具了（2015）绍虞崧商初字第8号民事调解书。由于被执行人杰成公司及其他被告未按调解书履行义务，中国建设银行上虞支行向本院申请执行，本院立案执行，执行案号为（2015）绍虞执民字第894号。 查明，2014年9月28日，被执行人杰成公司与中国建设银行上虞支行签订《人民币流动资金贷款合同》一份，约定借款本金为390万元，借款期限为12个月。2014年9月28、29日，双方签订《抵押合同》各一份，约定被执行人杰成公司以前述抵押物的余值提供抵押担保，并办理了抵押登记，登记证号为绍虞工商字第277847号和绍兴市上虞区他项（2014）第00305号。上述合同签订后，中国建设银行上虞支行依约发放贷款。上述借款到期后，杰成公司未按约定归还借款，其他保证人亦未承担保证责任。中国建设银行上虞支行向本院提起诉讼，经本院调解，各方当事人自愿达成调解协议，本院依法出具了（2015）绍虞崧商初字第7号民事调解书。由于被执行人杰成公司及其他被告未按调解书履行义务，中国建设银行上虞支行向本院申请执行，本院立案执行，执行案号为（2015）绍虞执民字第895号。 查明，被执行人杰成公司提供的证据显示：2011年1月1日，被执行人杰成公司与英桀公司签订《厂房租赁协议》一份，约定杰成公司将其所在位于杰成公司内的丘（地）号1-3中的房屋出租给英桀公司使用，租赁期限：2011年1月1日到2021年1月1日止，租金每年10500元，每年支付一次。2013年10月10日，双方又签订《租赁合同》一份，约定在原租赁的基础上，英桀公司向杰成公司增加厂房租用面积，租赁建筑面积为房产证号74××95、74××96、74××97、15××09上约为4200平方米，租赁期10年，自2013年10月1日起至2023年9月30日止，租金为15万元/年，租费以平时预付，每二年结算一次，租赁期间，杰成公司所属区域内如有闲置空地，英桀公司可以免费使用，水电按实际所用比例按季分摊结算。2014年7月1日，双方再次签订《租赁合同》一份，约定再增加厂房租用面积，租赁建筑面积为房产证号74××95、74××96、74××97、15××09上约为4500平方米，租赁期10年，自2014年7月1日起至2024年7月1日止，租金为18.9万元/年，租费以平时预付，每二年结算一次，租赁期间，杰成公司所属区域内如有闲置空地，英桀公司可以免费使用，水电按实际所用比例按季分摊结算。2013年12月10日，双方签订《代偿还债务协议》一份，约定英桀公司代为杰成公司偿还银行担保债务300万元，该300万元英桀公司作为借款借给杰成公司，利息按银行实际支付额定期结算，杰成公司每月归还英桀公司借款不得低于20万元。2014年12月1日，双方签订《协议》一份，由于杰成公司未支付任何利息和本金，约定英桀公司应支付的租金抵冲借款本金和利息，利率按年利率6%计算，每年年底结算一次，到代偿还借款本息还清为止。但杰成公司与英桀公司均未提供2014年前的租金支付依据。 查明，2013年6月25日，杰成公司向中国建设银行上虞支行出具《抵押财产租赁情况的说明》一份，该《说明》载明：本公司名下位于上虞崧厦镇××桥村﹝土地证号：上虞市国用（2003）字第××号，房产证号：崧厦镇字第××号﹞的房地产于2013年6月25日抵押给贵行，作为本公司与贵行签定的编号为（XC6564351132013149）的《人民币流动资金贷款合同》项下债务的担保。目前上述抵押财产已出租给上虞英桀包装有限公司，租赁期为两年，租金为10500元/年，租金支付情况为租金一年一付。2014年9月28日，杰成公司向中国建设银行上虞支行出具《承诺书》一份，载明：“本公司作为崧厦镇工业区工业厂房[土地证号：上虞市国用（2003）××号，房产证号：上虞市房权证崧厦镇字第××号]房产的所有人。现将该房产抵押给贵行，作为杰成公司借款的担保。本公司承诺：截止2014年9月28日（抵押合同签订日），上述房产未对外出租，我公司承诺该抵押财产在抵押给贵行期间内不进行出租，该抵押财产未经贵行同意就出租的，贵行可宣布贷款提前到期。在与贵行债权债务存续期间如确须出租，将以书面形式告知贵行，并取得贵行同意后方可出租，因擅自出租造成贵行或者承租人损失的，由本公司承担法律责任”。同日，英桀公司向中国建设银行上虞支行出具《承诺书》一份，该承诺书载明：“本公司作为上虞市东昇杰成装饰制品有限公司名下位于上虞崧厦镇棚桥﹝土地证号：上虞市国用（2003）字第××号，房产证号：崧厦镇字第××、00××96号﹞房产的承租人，租赁期为2013年6月1日至2015年5月31日，租金支付情况为壹年壹付。现本公司已知悉房产所有人上虞市东昇杰成装饰制品有限公司于2014年9月28日将该房产抵押给贵行，作为上虞市东昇杰成装饰制品有限公司借款的担保。本公司承诺，当相关债务人未能按合同约定履行其债务，贵行需要通过处置上述资产实现抵押权时，愿意提前终止相应的租赁合同并在壹个月内腾退，不以租赁关系对抗贵行的抵押权，帮助贵行实现债权”。 查明，2017年3月17日，中国建设银行股份有限公司与华融资产浙江分公司签订了债权转让协议，约定将上述债权转让给华融资产浙江分公司，并在浙江日报上刊登了《债权转让通知暨债务催收联合公告》。本院根据华融资产浙江分公司的申请，于2019年9月20日作出（2015）绍虞执民字第894号之一执行裁定及（2015）绍虞执民字第895号之一执行裁定，裁定变更华融资产浙江分公司为上述二执行案件的申请执行人。 本院认为，首先，被执行人杰成公司虽然提供了其与英桀公司签订的三份《租赁合同》及相关的水电费发票等证据，主张其名下的房地产已出租给英桀公司，目前尚在租赁期内，但其及英桀公司未提供2014年以前的租金支付依据。而其于2014年9月28日出具《承诺书》，承认其名下的位于崧厦镇工业区工业厂房[土地证号：上虞市国用（2003）××号，房产证号：上虞市房权证崧厦镇字第××号]在设立抵押时未对外出租，英桀公司于2014年9月28日出具《承诺书》，承认其仅租赁了杰成公司所有的部分房地产﹝土地证号：上虞市国用（2003）字第××号，房产证号：崧厦镇字第××、00××96号﹞，租赁期为2013年6月1日至2015年5月31日，并承诺不以租赁关系对抗抵押权人的抵押权。上述承诺书是被执行人杰成公司及承租人英桀公司自愿出具，系真实意思表示。由此可见，被执行人杰成公司名下的房地产在2014年9月28日设立抵押时，仅有部分房地产租赁给了英桀公司，且租期只有二年。根据诚实信用原则，应认定截止2014年9月28日，杰成公司与英桀公司之间仅就部分房地产存在租赁关系，且租赁期限至2015年5月31日结束。其次，根据英桀公司出具的《承诺书》，英桀公司与杰成公司之间的租赁关系到2015年5月31日结束，如果目前双方仍存在租赁关系，该租赁关系亦是在抵押后重新设立的，即抵押在前，租赁在后，故该租赁关系也不得对抗案外人行使抵押权。综上，本院作出的对被执行人杰成公司名下的房地产﹝房权证号为崧厦镇字第××、00××96、00××97号，土地证号为上虞市国用（2003）字第××号、上虞市国用（2010）第182××号﹞带租拍卖的认定错误，应予以纠正。案外人要求涤除绍兴市上虞东昇杰成装饰制品有限公司名下房地产﹝房产证号崧厦镇字第××、00××96、00××97号，土地证号上虞市国用（2003）字第××号、上虞市国用（2010）第18232号﹞上的租赁后进行拍卖的异议请求，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 案外人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司的异议请求成立。涤除被执行人绍兴市上虞东昇杰成装饰制品有限公司名下的位于绍兴市上虞区崧厦镇工业园区、崧厦镇三棚桥的工业房产及土地使用权﹝房权证号为崧厦镇字第××、00××96、00××97号，土地证号为上虞市国用（2003）字第××号、上虞市国用（2010）第182××号﹞上的租赁权后予以公开拍卖。 如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审 判 长  陈 明 审 判 员  宋 燕 人民陪审员  阮炬钢 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员  章利云