海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终709号上诉人（原审原告）：于秋彦，女，汉族，1964年2月28日出生，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：蔡晓斌，海南建亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢珊，海南建亚律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：海南诗波特投资有限公司，住所地三亚市吉阳区荔枝沟社区万科森林度假公园商业小镇万科地产办公区。法定代表人：潘高峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨昌利，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：何金穗，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人于秋彦因与上诉人海南诗波特投资有限公司（以下简称诗波特公司）商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初8238号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。于秋彦上诉请求：改判支持于秋彦的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由诗波特公司承担。事实与理由：一、逾期办证违约金的起算点应自合同约定的交房时间开始起算365个工作日，如以实际收房时间起算，显然加重了于秋彦的责任。不论于秋彦提前还是延后收房，诗波特公司均是自合同约定的交付时间开始计收物业费等各项费用，房屋的灭失风险也自约定的交付时间开始转移。二、一审法院在认定违约金截止点及违约时间时，存在事实认定错误的情形。其理由为：诗波特公司在不具备办证条件的情况下向于秋彦发送《提供办证资料及缴纳办证税费通知》无效；诗波特公司提交的通知送达过程存在问题，导致于秋彦没有收到；于秋彦向诗波特公司交付契税后，诗波特公司还存在迟延递交资料的情形；诗波特公司未举证证明是因于秋彦原因导致通知未送达，一审法院认定已送达错误。三、根据合同第十五条，不论于秋彦是否已交纳契税，是否收到通知，诗波特公司均应履行递交其资料的义务，直至于秋彦取得房地产权属证书。四、诗波特公司在履约过程中存在重大过错，在“大证”办好时，所有房屋均超过了约定的办“小证”时间，即使于秋彦存在延迟支付契税的情况，相较于诗波特公司的违约行为而言，是较轻的。诗波特公司辩称，一、商品房买卖合同约定的出卖人办证责任的起始日为涉案房屋实际交付日的次日，而不是于秋彦要求的合同约定交付日。二、我司在交付房屋后的办证责任主要是配合于秋彦办理产权过户登记，并非如于秋彦所称有法定义务给于秋彦办出产证权。因此，我司配合义务的截止点应为向产权交易登记机关递交应由我司配合过户的资料即完成配合义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《商品房买卖合同》补充协议第八条也约定，若买受人自行或委托第三方办理《土地房屋权证》的，买受人应在出卖人将报产权登记机关备案之日起30日内递交办理《土地房屋权证》的所需资料。上述法律规定和合同约定，均明确了于秋彦是办理产权证的责任主体，我司为配合义务。三、我司为配合于秋彦办理产权证，已尽到通知义务和协助义务，不应当承担违约责任。1.2016年12月6日，我司完成了向登记机关递交初始登记资料的工作，也根据登记机关的工作程序,预知登记机关将于一个月内核发“大证”，我司立即启动协助于秋彦办理分户产权证的工作，即提前通知于秋彦提交办证税费和资料。2.我司已尽全力通知于秋彦办理产权证，通知送达方式及效力合法有效，已尽到配合办证的义务，是于秋彦拖延提交办证税费及资料，才造成办证逾期时间的增多。四、于秋彦无视自己延期办证或延期提交办证税费和资料的事实，却要求我司一旦收到办证税费和资料后，立即就给其办出产权证。综上，请求驳回于秋彦的上诉请求。诗波特公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回于秋彦的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由于秋彦承担。事实与理由：一、我司没有为于秋彦办理房屋转移登记的义务。1.根据《商品房销售管理办法》第三十四条，办理分户证的义务不在我司，我司的义务仅是协助办理分户证。2.根据合同第十五条约定，我司的办证义务仅是递交办理房屋初始登记所需的资料，无需为于秋彦办理分户证。3.于秋彦并未授权我司代为办理分户证，即使我司有为其代为提交资料、代缴费用的事实，但不构成委托。4.我司只要在法定期限或合同约定时间递交办理“大证”所需要的资料即完成办证义务，此后应由于秋彦提出申请，办理转移登记。二、即便一审法院认定我司有为于秋彦办理房屋分户证的义务，但根据合同第十五条，我司承担的逾期办证违约责任应计算至我司递交办理权属登记资料之日，而不是“大证”办出之日。三、鉴于于秋彦确实存在过错，合同约定按已付房款的日万分之一标准计算违约金明显过高，应予以调整。于秋彦辩称，一、诗波特公司未在合同第十五条约定的期限内，将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续，已构成违约。二、诗波特公司负有将办理房屋权属转移登记需由其提交的资料报产权登记机关办理产权过户手续的义务，此义务已涵盖合同项下，不需另行出具书面委托手续。三、根据合同第十五条，不论于秋彦是否已交纳契税、是否收到通知，诗波特公司均应履行递交其资料的义务，直至于秋彦取得房地产权属证书。四、诗波特公司收到于秋彦支付的契税后，并未及时递交办证资料，导致于秋彦取得证书的时间延后，存在过错，应当承担该期间的违约责任。于秋彦向一审法院起诉请求：诗波特公司向于秋彦支付逾期办理房屋产权证的违约金129,550.1元(违约金按已付房款日万分之一，自2015年11月21日至2018年7月15日)。一审法院认定事实：2013年1月17日，诗波特公司(出卖人)与于秋彦(买受人)签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于三亚市××区南侧万科·湖心岛项目一期第1栋506号房(1-1-506)，总房价1,339,711元;出卖人应当在2014年6月3日前将房屋交付买受人使用。其中，第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：出卖人按照本条约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关即履行了办证的义务；若因出卖人的过错延迟递交上述资料的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金等。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第八条第1项约定：若买受人自行或委托第三方办理《土地房屋权证》的，买受人应在出卖人报产权登记机关备案之日起30日内递交办理《土地房屋权证》的所需资料，若因买受人自身迟延导致《土地房屋权证》办理迟延的，与出卖人无关。若买卖双方同意由出卖人办理该套房屋的《土地房屋权证》，买受人应按本合同约定及政府规定按时缴纳相关费用，并在出卖人书面通知的时间内及时缴纳办理《土地房屋权证》所需的办证资料及相关费用，否则，出卖人有权相应推迟办证手续。同时，本商品房逾期办证的法律责任由买受人承担，买受人无权向出卖人主张违约责任;第十一条关于“书面通知”的补充约定：一方联系方式如有变更，应在变更后五天内书面通知对方;通知采取邮寄送达(包括挂号信或特快专递)的，送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的投递日期，因接收方原因未收到通知(包括但不限于接收方拒绝签收、地址发生变化未通知另一方或其他不可归责于通知方的情形等)的，视为已送达。于秋彦已向诗波特公司支付了全部购房款1,339,711元。2014年9月4日，诗波特公司将涉案商品房交付于秋彦。2016年12月6日，诗波特公司向三亚市不动产登记中心递交了新建商品房初始登记资料。2016年11月14日，诗波特公司向于秋彦邮寄《提供办证资料及缴纳办证税费的通知》，通知于秋彦务必于2016年12月10日前将身份证、户口本、婚姻证明和缴纳契税等需要于秋彦提供的资料提供给诗波特公司办证组，但于秋彦未按时向诗波特公司提供。2016年12月26日，三亚市不动产登记中心向诗波特公司核发了万科·湖心岛一期酒店1#楼的《不动产权证》(大证)。2018年4月29日，诗波特公司再向于秋彦邮寄《提供办证资料及缴纳办证税费的再次通知》，2018年5月7日，于秋彦向诗波特公司账户支付契税等相关费用，2018年7月30日，诗波特公司向三亚市不动产登记中心递交了商品房权属转移登记资科。于秋彦尚未取得所购买房屋的分户证，于秋彦遂提起诉讼。一审法院认为，诗波特公司与于秋彦签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，系有效合同。2014年9月4日，诗波特公司将涉案商品房交付于秋彦。诗波特公司应在365个工作日内，将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。但诗波特公司未履行合同，已违约，其每日应按于秋彦已付房款的万分之一向于秋彦支付违约金。本案的焦点是：诗波特公司支付违约金的起止时间。《商品房买卖合同》同时约定了诗波特公司逾期交房的违约责任，于秋彦在本案中请求诗波特公司承担的是逾期办证的违约责任，故诗波特公司逾期办证的时间应从其实际交房时间起计算。2014年9月4日，诗波特公司将涉案商品房交付于秋彦，之后的365个工作日，至2016年2月25日，诗波特公司承担逾期办证违约责任的起算时间为2016年2月26日。《合同补充协议》第八条是对《商品房买卖合同》第十五条的补充约定。2016年12月6日，诗波特公司向三亚市不动产登记中心递交了新建商品房初始登记资料。2016年12月26日，诗波特公司取得拟售房产初始登记。诗波特公司已经向于秋彦邮寄《提供办证资料及缴纳办证税费的通知》，根据《合同补充协议》第十一条的约定，视为已送达。于秋彦未在诗波特公司通知的时间内及时提供办理分户证所需的办证资料及缴纳相关费用，逾期办理分户证的责任由于秋彦承担。故确认诗波特公司支付违约金的截止时间为2016年12月26日。诗波特公司承担违约责任的时间自2016年2月26日起至2016年12月26日为305天，违约金为40,861.19元(1,339,711元×0.0001×305天)。《商品房买卖合同》并未约定如因测绘公司、不动产登记中心的因素，诗波特公司提供办证资料的期限可以推迟，诗波特公司也不能举证证明存在上述因素，诗波特公司关于其不存在过错，不应承担违约责任的抗辩无事实根据。该合同约定，诗波特公司每日按于秋彦已付房款的万分之一向于秋彦支付违约金。经过折算，该项约定的违约金并不超过年利率的6%，并不过高，诗波特公司请求调整不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，遂判决：诗波特公司于判决生效之日起10日内向于秋彦支付违约金40,861.19元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,891元(于秋彦已预交2,891元)，由于秋彦负担1,979元，由诗波特公司负担912元。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，双方均确认于秋彦已委托诗波特公司办理涉案房屋产权过户手续。本院认为，《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效。关于逾期办证违约金的起止时间问题。关于起算时间，涉案合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。涉案合同约定的交付房屋日期为2014年6月3日，诗波特公司已经通知于秋彦于2014年6月3日收房，但于秋彦却至2014年9月4日才收房，迟延收房的原因在于于秋彦，涉案房屋“交付使用”的日期应为2014年9月4日，故应自2014年9月4日后的365个工作日即2016年2月26日开始计算逾期办证违约金。于秋彦主张违约金从2015年11月21日开始起算没有依据，本院不予支持。关于截止时间，《合同补充协议》第八条约定，若买卖双方同意由出卖人办理该套房屋的《土地房屋权证》，买受人应按本合同约定及政府规定按时缴纳相关费用，并在出卖人书面通知的时间内及时缴纳办理《土地房屋权证》所需的办证资料及相关费用，否则，出卖人有权相应推迟办证手续。同时，本商品房逾期办证的法律责任由买受人承担，买受人无权向出卖人主张违约责任。于秋彦已委托诗波特公司办理产权过户手续，诗波特公司于2016年11月14日通知于秋彦提供办证资料及缴纳办证税费，于秋彦未在诗波特公司通知的时间内缴纳办证税费，依据上述第八条的约定，诗波特公司通知之后产生的逾期办证的责任应由于秋彦承担。故一审判决计算违约金的截止时间为诗波特公司取得涉案房屋初始登记的时间即2016年12月26日正确，于秋彦主张应计至2018年7月15日无事实根据和法律依据，本院不予支持。关于逾期办证违约金是否过高的问题。诗波特公司交付涉案房屋后，未及时办理涉案房屋产权过户手续，存在违约行为。合同约定逾期办证的，诗波特公司每日按于秋彦已付房款的万分之一向于秋彦支付违约金，该约定的违约金并不过高，诗波特公司请求调整违约金没有依据，本院不予支持。综上，于秋彦和诗波特公司的上诉请求均不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,643.06元（于秋彦、诗波特公司各预缴821.53元），由于秋彦、诗波特公司各自承担821.53元。本判决为终审判决。审 判 长 尹合欢审 判 员 付春燕审 判 员 李新建 二〇一九年十一月八日法官助理 唐 瑶书 记 员 林尤锦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉人，第二审人民法院不得再次发回重审。