湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0503民初301号原告（反诉被告）：何汉宜，男，1967年6月20日出生，汉族，住宜昌市西陵区。原告（反诉被告）：向阳，女，1967年10月26日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：肖大保，湖北真武律师事务所律师。被告（反诉原告）：宜昌长楹置业有限公司，住所地宜昌市西陵区东山大道109号B栋1904、1905号。统一社会信用代码91420500585454349P。法定代表人：江妍萱，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹金华，湖北楚贤（点军）律师事务所律师。原告（反诉被告）何汉宜、向阳与被告（反诉原告）宜昌长楹置业有限公司（以下简称长楹置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何汉宜、向阳的委托诉讼代理人肖大保，被告（反诉原告）长楹置业公司的委托诉讼代理人邹金华到庭参加诉讼。庭审中，当事人申请庭外调解，未能达成一致。本案现已审理终结。何汉宜、向阳向本院提出诉讼请求：1、请求判令长楹置业公司按照买卖合同约定的条件向何汉宜、向阳立即交付房屋和办理房屋权属证书；2、请求判令长楹置业公司向何汉宜、向阳支付逾期交房的违约金3641元（违约金起止时间：2016年4月1日至2016年7月1日）;3、判令长楹置业公司向何汉宜、向阳支付逾期办证的违约金41元；3、本案诉讼费由长楹置业公司承担。事实与理由：原、被告于2014年12月30日签订《宜昌市商品房买卖合同》，合同约定何汉宜、向阳购买长楹置业公司开发位于中南路××官邸楼盘××楼××单元××层××期房，建筑面积93.24平方米，单价为4339元/平方米，房屋总价404568元，付款方式为一次性付款。合同第九条约定，长楹置业公司应于2016年3月31日交付房屋（交房条件为取得商品房项目竣工交付使用备案证），若逾期交房超过30日，从逾期交房的第二天起，长楹置业公司按何汉宜、向阳实际付款的日万分之一向何汉宜、向阳支付违约金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交房屋产权登记部门办理该房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付购房款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订以后，何汉宜、向阳按约向长楹置业公司支付了购房款，但长楹置业公司未按合同约定的交房时间和交房条件履行交房和办证义务。因此，请求人民法院支持何汉宜、向阳的上述请求。长楹置业公司辩称，关于何汉宜、向阳诉请交房及办证，长楹置业公司不能达到合同约定的交房条件而无法履行交房义务的原因系第三人所致，即建筑公司拒不配合综合验收以及部分业主违规搭建导致不能通过消防验收，无法取得竣工验收备案登记证，因此实际继续履行不能。关于何汉宜、向阳请求的违约金问题，涉诉房屋是在政府指定之下，为解决职工住房困难产生的，长楹置业公司并没有主动权，而且事后一系列矛盾的产生源于团购单位有大量的团购人员退房扰乱了长楹置业公司的销售计划和资金安排计划。团购房的房价由土地出让金加上建筑开发总价组合而成，即成本价，但实际成本远远高于约定时的价格。团购房的目的是解决职工住房困难，并不是供业主用于经营等其他用途，目前房子已实际达到可入住条件，也有几百户业主已经入住，而且经过长楹置业公司与前期物业公司的积极协调，该团购房业主的小孩就近入学也不受影响，合同目的已完全实现，业主的实际利益并未受到损害。按照长楹置业公司与团购单位签订的意向协议约定购买团购房的资格为团购单位在职在编在岗人员，何汉宜、向阳并非团购单位在职在编人员不具备购买团购房的资格，而以团购人员身份与长楹置业公司签订商品房买卖合同不符合协议，存在欺诈。根据民法总则规定，长楹置业公司有权请求撤销合同并且已提起反诉，因此，长楹置业公司不应向何汉宜、向阳承担违约金。长楹置业公司向本院提出反诉请求：撤销长楹置业公司与被何汉宜、向阳签订的《商品房买卖合同》及补充协议。事实与理由：长楹置业公司于2011年10月至12月分别于宜昌市公安局消防支队、宜昌市房屋拆迁安置处、宜昌市环保局、湖北三峡职业技术学院工会委员会签订了《团购协议》，约定前述四单位在编、在职、在岗人员向长楹置业公司，团体购买拟开发的位于城东大道中南路的房屋，约定房屋价格“由土地出让金+建筑开发总价组合而成”（即开发成本价）。协议签订后，长楹置业公司在前述地块开发了“长楹观邸”小区，长楹置业小区按照团购单位提供的团购人员名册与何汉宜、向阳签订了《宜昌市商品房买卖合同》。何汉宜、向阳因长楹置业公司逾期交房起诉长楹置业公司，长楹置业公司在应诉过程中发现何汉宜、向阳并非团购单位在职、在岗人员，不符合团购资格。长楹置业公司认为何汉宜、向阳采取欺诈的方式，在无团购资格的情况下以团购人员身份与长楹置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，以低于市场价的团购价格购买了长楹置业公司建设的房屋，违反了长楹置业公司的真实意愿，使长楹置业公司丧失了应获得的商业利益，损害了长楹置业公司的权益。因此，长楹置业公司请求法院依照《民法总则》第一百四十八条及《合同法》第五十四条的规定，撤销双方所签订的商品房买卖合同及补充协议。何汉宜、向阳针对反诉请求辩称，要求法院驳回长楹置业公司的反诉请求。首先，长楹置业公司是房地产开发商非承担慈善事业部门，开发的商品房以团购方式对外出售是其采取的营销策略，为了快速回笼资金但不能改变其出售的标的物是商品房的性质。双方当事人之间签订的是商品房买卖合同，不是政府主导的经济适用房、安置房等，所以其反诉主张商品房买卖合同不是市场主体之间的单纯交易行为，而是在政府指令下为解决教职工的政策性行为，该行为极大限制了长楹置业公司通过市场的盈利空间的理由，没有事实与法律依据，更与法律法规相违背。其次，答辩人认为若确属长楹置业公司诉状所称情形，长楹置业公司签订商品房买卖合同时就应进行核实，巨大让利行为在签约时不进行审核不合常理。同时，长楹置业公司所说在2017年诉讼中就查阅了宜昌财政编制网页，知晓购房人身份情况，依照《中华人民共和国合同法》第54条规定，在2017年查阅编制网后，应在2018年行使撤销权，除斥期间为1年，长楹置业公司在2019年3月18日提起反诉行使撤销权已过除斥期间，撤销权已消灭。再次，以现查明的事实看，长楹置业公司与四家团购单位是团购任务而非福利，四家单位均未完成任务，在编人员因为房屋价格过高请求退房退款，开发商不愿意退款遂与团购单位协商允许其他人员购买房屋，合同变更允许外人购买房屋。最后，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应符合相应条件，开发商取得商品房预售许可证后才能签订房屋买卖合同，收取房款，但长楹置业公司在未取得预售许可证时就开始收取房款，仅是为获取无成本开发资金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月30日，宜昌市房屋拆迁安置处（以下简称房屋拆迁安置处）与长楹置业公司签订《团购意向协议》，约定房屋拆迁安置处为解决职工住房问题，意向购买长楹置业公司开发的位于城东大道中××区房屋××套，供本单位在职、在编、在岗职工购买使用。2014年10月16日，房屋拆迁安置处向长楹置业公司提供《宜昌市安置房建设管理处团购房抽签情况表》，载明其单位共有70个职工购房，并附有团购房购房人名单。审理中，何汉宜、向阳表示其并非团购单位的在职、在编、在岗职工，长楹置业公司亦不认可何汉宜、向阳的团购身份。2014年12月30日，买受人何汉宜、向阳与出卖人长楹置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定何汉宜、向阳向出卖人购买其开发的位于宜昌市××路××段长楹观邸5号楼1单元4层010402号房屋一套（产籍号为02-0017-0425-010402），建筑面积为93.24平方米，总价为404568元。合同第六条约定，买受人采取一次性付款方式，具体付款方式及期限的约定件附件六；合同第九条约定出卖人应当在2016年3月31日前将商品房交付买受人使用，出卖人交付的商品房应取得商品房项目竣工交付使用备案证，因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人；合同第十条约定若出卖人未按照合同约定的期限交付房屋给买受人使用，则按逾期时间分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金。合同附件六合同补充协议第二条约定，买受人采取一次性付款方式的，在签订本合同前，买受人支付购房定金80000元，在签订本合同十五日内，买受人一次性付清剩余房款324568元。合同签订后，何汉宜、向阳依约向长楹置业公司付清购房款404568元，长楹置业公司于2014年12月30日向何汉宜、向阳开具《销售不动产统一网络发票》。截止至庭审当日，长楹置业公司未向何汉宜、向阳交付案涉房屋。同时查明，长楹观邸小区1至8号楼、10号楼已于2016年7月8日取得《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，于2016年6月27日取得《广播电视传输覆盖网工程验收报告》，安装有限电视终端802户，经验收合格，具备开通条件；于2016年11月8日取得《工程建设项目绿地面积核准意见书》，于2016年12月2日完成燃气管道安装，于2016年12月27日完成水表安装并进行了用水备案，于2017年7月20日完成电表安装并送点成功，于2018年11月22日通过消防验收，于2019年1月23日取得竣工验收报告。2018年10月12日，宜昌市住房和城乡建设委员会发布《宜昌市住房和城乡建设委员会关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》（宜市住建文[2018]69号），该通知载明：“为贯彻落实国务院令第698号精神，深入推进‘放管服’改革工作，经我委研究，决定取消‘房地产开发项目竣工交付使用备案事项’，取消后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收，验收合格后方可交付使用，建议单位凭竣工验收备案表等资料办理不动产登记等其他有关手续。”2019年2月15日，宜昌市住房和城乡建设局在政府公开网站上的“宜昌市工程质量竣工验收信息公开栏”中发布了长楹观邸1#-8#楼竣工验收信息。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点：一是何汉宜、向阳是否构成欺诈？二是何汉宜、向阳与长楹置业公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》是否应当撤销？三是长楹置业公司是否应当履行交付房屋、办理产权证的义务以及是否应当承担违约责任？一.对于争议焦点一。《团购意向协议》系房屋拆迁安置处代表其单位职工签订，效力及于团购职工。何汉宜、向阳并非房屋拆迁安置处职工，却以房屋拆迁安置处名义参加团购，存在欺诈的故意，实施了欺诈的行为。长楹置业公司基于对何汉宜、向阳团购人员身份的信任，与何汉宜、向阳签订了《宜昌市商品房买卖合同》，是守约行为，不能苛求长楹置业公司在签订合同时去重新核实何汉宜、向阳的团购身份是否真实。因此，何汉宜、向阳的行为构成欺诈。二.对于争议焦点二。长楹置业公司与何汉宜、向阳签订的《宜昌市商品房买卖合同》虽因存在欺诈可以撤销，但考虑双方签订合同已有数年，何汉宜、向阳在签订合同后已按照约定付清全部购房款项，履行了合同的主要义务，长楹置业公司亦积极组织施工建造房屋，房屋已具备交付条件，撤销合同不利于交易的稳定和纠纷的解决，故对于长楹置业公司要求撤销合同的反诉请求，本院不予支持。三.对于争议焦点三。1.2018年10月15日，宜昌市住房和城乡建设委员会发布了《关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》，取消了“房地产开发项目竣工交付使用备案”事项，取消后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收。2019年2月15日，宜昌市住房和城乡建设局在政府公开网站上的“宜昌市工程质量竣工验收信息公开栏”中发布了长楹观邸1#-8#楼竣工验收信息。涉案房屋已具备交付条件，长楹置业公司应当及时交房并按约定配合办理房屋权属证书。2.长楹置业公司虽存在逾期交房的违约行为，按照合同约定应当支付逾期交房违约金，但何汉宜、向阳并非房屋拆迁安置处职工，却以房屋拆迁安置处名义参加团购，本身存在欺诈行为，且已享受了团购价与市场价之间差额所带来的利益，其再要求长楹置业公司支付逾期交房违约金显失公平，违背法理。故对何汉宜、向阳要求长楹置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第九条、第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告宜昌长楹置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何汉宜、向阳交付位于宜昌市中南路延伸段长楹观邸5号楼1单元4层010402号房屋，并在交付上述房屋后60日内协助原告何汉宜、向阳办理房屋权属证书。二、驳回原告何汉宜、向阳的其他诉讼请求。三、驳回被告宜昌长楹置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元、反诉案件受理费200元（已减半收取），由被告宜昌长楹置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 郑 丹二〇一九年十一月十九日书记员 周媛琳