江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终2546号 上诉人（原审被告）：南通证大置业有限公司，住所地南通市崇川区。 法定代表人：陈锋，执行总裁。 委托诉讼代理人：陈芳，北京市隆安（南通）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：康刘中，男，1977年3月24日出生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：方亚林，江苏格致律师事务所律师。 上诉人南通证大置业有限公司（以下简称证大公司）因与被上诉人康刘中房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院(2018)苏0602民初5773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 证大公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回康刘中的诉讼请求，一、二审诉讼费由康刘中承担。事实和理由：1.证大公司在合同约定的交房时间2014年9月30日前取得了《竣工备案登记证明》，符合法定和约定的交房条件。只要康刘中受领案涉商品房，证大公司可在一两小时内清理完毕堆放物品，不影响实际交付。虽然一审法院2018年12月25日去现场勘察时仍然堆放杂物，但第二天即清理完毕。康刘中至今仍未前去办理房屋受领手续，说明在其尚未受领商品房的这段时间内堆放杂物没有实质影响其利益，更不影响其受领房屋。一审法院判决证大公司承担逾期交房违约金没有法律和合同依据。2.康刘中受领房屋时，除了需要与证大公司办理房款付清手续，还须至物业公司结算物业费等。2018年5月18日康刘中付清房款，前往证大公司处办理房屋受领手续、签署了《房屋交接款项清偿明细表》，代表证大公司已完成交房手续，其只须再至物业处结算物业费即可受领房屋。但康刘中却抢夺了本应留存于证大公司的相关手续资料，证大公司为此报警。康刘中如果在受领房屋时证大公司仍未清理案涉商品房，可要求证大公司清理，或自行清理，相关费用由证大公司承担，而非由证大公司承担逾期交房违约责任。3.康刘中因为没有交物业费所以没有收房，不存在损失，也不存违约金。 康刘中辩称，一审认定事实清楚，请求驳回上诉、维持原判。 康刘中向一审法院提出诉讼请求：1.证大公司向康刘中支付违约金49011元，并按照每日527元自2018年5月19日起计算至实际交付日止的违约金。2.本案诉讼费、保全费由证大公司承担。 一审法院认定事实：证大公司原名文广证大南通文化投资发展有限公司，诉讼中更名为南通证大置业有限公司。 证大公司（出卖人）与康刘中（买受人）分别于2014年1月10日签订《商品房买卖合同》，2014年1月15日签订《南通老城商品房买卖合同补充协议》各一份。合同约定，该商品房的用途为商业，康刘中购买南通老城21幢108单元号房，建筑面积共92.26平方米。合同第四条约定，商品房单价为每平方米18968.13元，总金额为175万元。合同第五条面积确认及面积差异处理条款约定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。补充协议第四条约定了付款方式及期限：2013年11月26日前支付88万元，2014年1月15日前支付70万元，2014年9月30日前支付17万元。合同第八条约定了交付期限：出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。合同第十一条交接条款约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。补充协议第五条商品房的交付第2款约定，出卖人按原合同第八条约定日期将该商品房交付给买受人的条件是买受人已付清全部房价款，若买受人未在第八条约定日期前付清全部房价款，出卖人有权推迟交付商品房，商品房交付期限自动变更为买受人付清全部房价款之日起15个工作日内。根据本条约定推迟交付商品房的，出卖人无需就推迟事宜通知买受人，但应在收到买受人全部房价款后5个工作日内发出《交付通知书》。补充协议第五条商品房的交付第3款约定，在商品房交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成出卖人延期交房，但出卖人应在商品房交付后按原合同相关约定承担相应的责任：（1）质量问题（主体结构不合格与严重影响正常经营使用除外）；（2）装修和设备达不到原合同附件三约定的标准；（3）相关设备及配套设施不符合《住宅使用说明书》之约定。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同与补充协议还对其他事项进行了约定。 2013年11月26日，康刘中向证大公司支付88万元，证大公司出具88万元收款凭证。2014年1月15日，康刘中向证大公司支付69万元，证大公司出具69万元的收款凭证，同时证大公司的周洁在69万元收款凭证的背面签署：“收购房抵用券面值10000元整。”2014年9月26日，案涉房屋所在的工程领取了建筑工程竣工验收备案证明书。案涉房屋实测建筑面积为92.61平方米。2015年12月31日，证大公司向康刘中发出《关于支付房款及房屋交付的催告函》，告知：“我司于2014年9月30日，向你发出房屋交付通知函，截止目前，你尚未到我公司办理结清房款和支付延期付款违约金（如有），及房屋交付手续，故请你务必于本函发出（或视为发出）之日起7日内，即2016年1月7日前，来我公司办理以上相关手续。” 2016年9月28日，一审法院受理证大公司与康刘中的(2016)苏0602民初5302号房屋买卖合同纠纷一案。证大公司要求康刘中支付拖欠房款18万元以及至实际履行之日的违约金；康刘中提出反诉，要求解除与证大公司的商品房买卖合同并要求证大公司返还其购房款1570000元、违约金78500元，合计1648500元，并支付其利息损失。一审法院于2017年9月22日作出（2016）苏0602民初5302号判决：一、康刘中于判决生效之日起十日内一次性支付证大公司购房款176638.52元并支付自2014年10月1日起至实际付款之日止按每日万分之三的违约金。二、驳回证大公司的其他诉讼请求。三、驳回康刘中的反诉请求。康刘中不服（2016）苏0602民初5302号判决，向南通市中级人民法院提起上诉。南通市中级人民法院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭审理了该案，于2018年2月26日作出(2017)苏06民终4421号判决：驳回上诉，维持原判。康刘中于2018年5月18日付清剩余购房款176638.52元及全部违约金。 2018年5月21日，证大公司向康刘中发出交房通知书。康刘中提供的公证书显示，2018年6月26日案涉买卖的商品房内堆放满旧空调、旧家具、施工设备等杂物。至2018年12月25日法院组织现场勘验时，上述杂物仍堆放在商品房内。2018年12月26日，案涉商品房内的杂物已清理完毕。 一审法院认为，证大公司与康刘中于2014年1月10日签订的《商品房买卖合同》及2014年1月15日签订的《南通老城商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应为有效。 双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的商品房交付期限为2014年9月30日前，但在该交付期限前康刘中未付清全部房价款，根据补充协议第五条第2款的约定，证大公司可以推迟交付商品房。商品房交付期限自动变更为买受人付清全部房价款之日起15个工作日内，即2018年5月18日之日起15个工作日内(2018年6月8日前)。 双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定了商品房交付条件为经验收合格。证大公司提供了经建设局备案的竣工验收备案证明书，说明该工程通过了规划、消防、环保、城建档案、绿化、人防等部门的综合验收。该标准高于四方验收的标准，因此案涉房屋符合交付的条件。然而，根据康刘中提供的公证书、法院组织双方当事人进行的现场勘验，在康刘中起诉前的2018年6月26日以及诉讼中的2018年12月25日，案涉商品房内均堆满杂物，无法进行交付。2018年12月26日，证大公司将杂物清理完毕具备交付条件后，康刘中未及时交接房屋，扩大的损失应由其自行承担。法院确定证大公司逾期交房的时间至2018年12月26日。根据合同约定，逾期交房违约金以康刘中已付房款1746638.52元的万分之三按日计算，自2018年6月9日至2018年12月26日为104798元。 关于康刘中提出的案涉房屋装修和设备、层高与合同约定不一致、以及外墙渗水的主张，在（2016）苏0602民初5302号案件的二审判决中已经明确不影响双方按约办理房屋验收交接手续，出卖人也不构成延期交房，但出卖人应按合同相关约定履行相应义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决：一、证大公司于判决生效之日起十日内一次性给付康刘中违约金104798元。二、驳回康刘中的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1149元，由证大公司负担。 二审中，证大公司提交了其他购房人的房屋验收交接单复印件，以证明康刘中没有缴纳物业费，没有办理受理房屋手续，所以不存在逾期交房。康刘中质证认为，该证据系证大公司单方制作，也是复印件,是案外人与证大公司的交接清单,与本案无关，对其真实性和关联性不予认可。本院认证如下：上述材料是证大公司与案外人之间的房屋验收交接单复印件，与本案无关。 本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据法律规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，证大公司在通知交房时案涉商品房中堆满旧空调、旧家具、施工设备等杂物，影响到了康刘中对该房屋的合理使用，证大公司应当予以清理。但证大公司从通知交房到康刘中提起诉讼，再到一审法院现场勘查前，一直未予清理，一审法院现场勘查以后该公司才清理完毕杂物。此时，方符合交房条件。一审法院根据双方之间的合同约定,认定逾期交房违约金以康刘中已付房款1746638.52元的万分之三按日计算，自2018年6月9日至2018年12月26日不违反法律规定。 综上所述，证大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1149元，由南通证大置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 曹 璐 审判员 高 雁 审判员 王作杰 二〇一九年十一月二十六日 书记员 盛姝玲