山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初9659号原告：交运集团青岛温馨巴士有限公司，住所地青岛市崂山区深圳路163号青岛汽车东站主站房，统一社会信用代码：91370200553983465U。法定代表人：彭丽华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：姚鹏，山东舜翔（青岛）律师事务所律师。被告：江伟，男，1973年8月24日出生，汉族，住山东省青岛市四方区。原告交运集团青岛温馨巴士有限公司与被告江伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交运集团青岛温馨巴士有限公司的委托诉讼代理人姚鹏，被告江伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方房屋租赁合同；2、依法判令被告立即腾退房屋；3、被告支付原告至实际腾退涉案房屋之日租金（暂计算至2018年11月30日为7571.2元）；4、被告支付原告至实际腾退涉案房屋之日物业费（暂计算至2018年11月30日为1607.2元）；5、被告支付原告至实际腾退涉案房屋之日违约金（暂计算至2018年11月30日为15419.71元）；6、本案的诉讼费、律师费、公告费等相关费用均由被告承担。后原告庭审中明确租金、物业费及违约金的起算日均为2017年5月16日。事实与理由：2016年5月16日，原告与被告及交运集团公司签订《青岛市公共租赁住房租赁合同》，约定被告承租青岛市城阳区户房屋。原告负责该房屋管理、费用清算、清退等工作。租赁期限为一年，自2016年5月16日至2017年5月15日。涉案房屋租赁期限届满后，被告拒不腾退涉案房屋，原告多次与被告交涉要求其腾退房屋并缴纳产生的租金、物业费及违约金等费用，被告均不理会。原告无奈遂向贵院提起诉讼，望判如所请。被告辩称，2016年5月16日至2017年5月15日租赁合同终止，双方之间不存在租赁合同，房屋是青岛市公共租赁住房，是政府用于保障青岛市低收入市民的住房，不是保障交运集团及交运集团员工的，原告申请该房屋时，是以被告的名义申请的，最终保障管理部门审核，被告符合标准，原告在此过程中起到的是中介、帮助的作用，如果被告不符合政府政策条件，原告也不会获得该房屋，请求判令该房屋由被告继续居住，另外，公共租赁住房是可以长期居住的，5年后可以购买，所以不同意腾退房屋；2017年5月16日，原告让被告腾退房屋，对被告及家人进行威胁，导致被告搬离该房屋，没有实际居住，房屋的租金不应由被告负担，原告已经超过诉讼时效，对房屋租金、物业费不予认可；2017年5月15日已下退房通知，并未索要房屋租金，房屋是实物，不会产生违约金，对该诉讼请求不予认可；本案的诉讼费、律师费、公告费是由原告自己造成的，与被告无关，被告不予认可。当事人围绕诉辨请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交《退房通知书》1份、向被告送达《退房通知书》的照片打印件5份、退房通知书邮寄单及查询结果打印件各1份、原告到被告住所要求被告腾退房屋现场视频光盘1份，证明房屋租赁合同到期后，原告多次通知被告腾退房屋并结清本案诉讼请求中的相关款项，被告均未理睬。被告对该组证据的真实性不予认可，原告可以随时打印，视频没有原始载体，对该证据的真实性不予认可。本院认为，照片系打印件、视频没有原始载体，其真实性应当结合其他证据加以确认；其他证据具有真实性及关联性，对其证明效力予以确认。2、原告提交房屋租金、物业费、电梯运行费等费用交费凭证1宗，证明原告现正常向交运集团公司交纳租金、物业费等费用。被告认为该证据的真实不能确认，与本案无关。本院认为，该证据具有真实性及关联性，对其证明效力予以确认。3、原告提交租赁合同（2016.5.16-2019.5.15）1份，证明该房屋为交运集团公司承租之后分配给原告，由原告分配给本单位员工居住使用，其性质与被告主张的具有本质区别。被告对该证据的真实性不予认可，与本案无关，也不能证明原告要证明的证明事项。本院认为，该证据具有真实性及关联性，对其证明效力予以确认。4、原告提交租赁合同（2019.5.16-2022.5.15）1份，证明该房屋为交运集团公司承租之后分配给原告，由原告分配给本单位员工居住使用，其租赁期限到2022年5月12日，其性质与被告主张的具有本质区别。被告对该证据的真实性无异议，该合同上写的是青岛公共租房，是政府所有，本来符合条件应当续租。本院认为，该证据具有真实性及关联性，对其证明效力予以确认。5、被告提交公共租赁住房租住温馨贴士手机照片打印件1张，证明该房屋是青岛市政府的，是公共租赁住房，是政府所有，不是原告所有。原告认为该证据系打印件，无相关部门公章，也不能反映张贴部门及张贴地点，该贴示原告不予认可，与本案无关，被告主张的公租房应当由被告向国家社会保障部门申请，根据合同相对性原则，房屋买卖合同的双方为原告与被告，并且交运集团公司与青岛公共住房建设投资有限公司签订的房屋租赁合同明确约定，该房屋为职工宿舍使用。本院认为，该证据为打印件，其真实性应当结合其他证据加以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告交运集团青岛温馨巴士有限公司系交运集团有限公司（曾用名交运集团公司）依法投资设立的有限责任公司。2016年4月26日，青岛公共住房建设投资有限公司（甲方）与交运集团公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的坐落在青岛市城阳区双元路20号-2号白沙上苑43号楼共102套房屋出租给乙方使用，建筑面积共6191.16平方米（以产权登记面积为准）；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为职工宿舍使用，乙方确认知晓该房屋内不能迁入户口；该房屋租赁期共计36个月，自2016年5月16日其至2019年5月15日止，租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期届满前的2个月内向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同；该房屋每月每平方米建筑面积租金含税价为6.5元，本合同期限内房屋租金含税总价为1448731.44元；乙方在租赁期限内，使用的水、电、煤气、暖气及物业服务等房屋使用费用，由乙方承担；房屋使用费用按照市场现行价格缴纳，空置房如未产生房屋使用费时则不缴纳。后双方又签订了《公共租赁住房租赁合同》，约定房屋租赁期限共计36个月，自2019年5月16日起至2022年5月15日止，该房屋每月每平方米建筑面积租金含税价计9.1元，本合同期限内房屋租金含税总价为2028224.01元，其他主要内容同上述合同一致。2016年5月16日，交运集团公司（甲方、出租方）与被告江伟（乙方、承租方）、原告交运集团青岛温馨巴士有限公司（丙方、承租人所在公司）签订《青岛市公共租房住房租赁合同》，约定乙方承租公共租赁住房地址为城阳区户，建设面积63.25平方米，租赁期限为1年，自2016年5月16日起至2017年5月15日止；乙方在办理入住时，向甲方交纳保证金（由丙方统一收齐交纳给甲方）2000元，租赁期内本项目公共租赁住房的租金标准为6.5元/月·平方米（建筑面积）；物业费按每月每建筑平方米0.98元收取、电梯运行费按每月每建筑平方米0.4元收取、二次供水运行费（7楼以上缴纳，包含7楼）按实际用水量每月每吨收取0.4元、地上车位如使用按每车位每月80元收取；租金按年度缴纳，乙方应于每年度起始月的1-5日，将全年度的租金、物业费及押金到丙方指定地点缴纳；逾期缴纳租金的，每逾期一日加收千分之三的滞纳金；丙方应督促乙方按时缴纳房租，对乙方不能及时缴纳房租的，丙方承担连带支付责任；租赁期届满，需续租的，须在租赁期限届满前2个月由乙方向丙方提出申请，经审核后符合条件并同意续租的，与甲方重新签订租赁合同；租赁期间届满前2个月，乙方经丙方审核不再符合配租条件或未提出续租申请的，丙方应在合同终止日期提前1个月告知乙方，并于合同终止之日前腾退住房并结清房屋的水、电、气等相关费用；经丙方检查，房屋内设施设备无损坏的，退还乙方保证金；合同期间，经甲方及丙方审核乙方不符合配租条件的，甲方及丙方有权单方取消乙方的配租资格，提起解除本合同，收回房屋；本合同自丙方向乙方解除合同的通知后（该通知可通过在甲方公告栏或乙方配租房屋张贴、邮寄、乙方签收等方式送达）7日内解除；合同解除或终止后，乙方应在3日内将承租房屋腾空并结清承租房屋的水、电、气等相关费用，逾期将视为乙方放弃承租房屋内所有物品的权利，丙方有权进行处置。交运集团公司在甲方处加盖公章，原告在丙方处加盖公章，被告江伟在乙方处签名捺印。2016年5月23日，原告向被告出具收款收据计5980.92元，附注：公租房房租2016.5.16-2017.5.15（房租4933.50元、物业费743.82元、电梯费303.60元）。2017年4月15日，原告向被告出具终止劳动合同通知书，载明“我单位决定自2017年6月1日起终止与你签订的期限为自2010年6月10日至2017年5月31日劳动合同”，要求被告于2017年5月31日办理工作交接和终止劳动合同手续，被告签字捺印确认，原、被告之间的劳动关系于2017年5月31日解除。2017年5月16日，原告分别在在涉案小区公告栏及涉案房屋张贴退房通知书，载明租赁合同已到期，要求被告按照合同约定于房屋到期3日内将承租房屋腾空并结清承租房屋的水、电、气等相关费用，并办理房屋交接手续，被告庭审中认可原告已于2017年5月15日下发退房通知，并于次日通知其腾退房屋。2018年11月6日，交运集团公司出具证明，载明“我司已委托交运集团青岛温馨巴士有限公司以其名义主张该合同项下我公司的全部权利（包括但不限于管理租赁房屋、收取租金、腾退房屋及相关事项、以原告自己的名义提起诉讼要求承租人腾退房屋及追偿欠付租金、利息及违约金等费用、处理纠纷、和解调解），因该租赁房屋产生的纠纷等，原告均可以其个人名义直接与相对方解决”。另查明，涉案租赁房屋仍被被告占有使用，原告向交运集团公司支付了涉案房屋2017年5月16至2019年5月15日期间的房租、物业费及电梯运行费共计11961.84元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按照合同全面履行。综合原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原告的主体是否适格；二、涉案《青岛市公共租房住房租赁合同》是否解除及被告应承担的责任。关于焦点一。本案中，青岛公共住房建设投资有限公司与交运集团公司签订的《房屋租赁合同》，交运集团公司与原告交运集团青岛温馨巴士有限公司、被告江伟签订的《青岛市公共租赁住房租赁合同》，均系各方当事人的真实意思表示，亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据前述租赁合同，交运集团公司将自青岛公共住房建设投资有限公司处承租的涉案房屋即位于城阳区户租赁给原告的员工即被告江伟，被告向原告交纳了租金、物业费及电梯费。现交运集团公司委托原告以原告名义向被告主张《青岛市公共租赁住房租赁合同》项下的权利，系对其权利的自行处分，且原告系交运集团公司投资设立的有限责任公司，故原告主体适格。关于焦点二。根据前述《房屋租赁合同》约定，交运集团公司仅能将房屋作为职工宿舍使用。而根据三方签订的《青岛市公共租房住房租赁合同》约定，租赁期自2016年5月16日起至2017年5月15日止，原告于2017年5月15日到期时已向被告下发退房通知，并于2017年5月16日通知被告腾退房屋，且原、被告双方劳动关系于2017年5月31日解除，因此被告不再具有继续租赁涉案房屋的资格，故本院认定《青岛市公共租房住房租赁合同》于2017年5月15日期满已履行完毕，故对原告要求解除该合同的主张，本院不予支持。租赁合同期满后，原告不同意续租，被告应当及时向原告返还租赁房屋，但被告至今仍未腾退房屋，故对原告要求被告腾退涉案房屋并支付自2017年5月16日起至腾退之日止的租金、物业费及电梯运行费的主张，本院予以支持。2016年5月23日，被告向原告支付2016年5月16日至2017年5月15日期间的房租4933.50元、物业费743.82元、电梯费303.60元，因此被告应当按照上述标准向被告支付房屋占有使用费、物业费及电梯运行费。合同履行期满后被告系向原告支付占有使用费，故对原告要求被告按照合同约定承担延期支付房租的滞纳金的主张，本院不予支持。原告主张被告支付律师费，但其未明确具体数额，也未提交证据证明存在该损失，故对该主张，本院不予支持。被告江伟主张涉案房屋属于青岛市公共租赁住房，是用于保障青岛市低收入市民的住房，因此被告是“可以长期居住的，5年后可以购买”的意见，无事实及法律依据，对此本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江伟于本判决生效后十日内腾退位于青岛市城阳区户房屋。二、被告江伟于本判决生效后十日内支付原告交运集团青岛温馨巴士有限公司按照年租金4933.50元的标准计算的自2017年5月16日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。三、被告江伟于本判决生效后十日内支付原告交运集团青岛温馨巴士有限公司按照每年1047.42元的标准计算的自2017年5月16日起至实际腾退房屋之日止的物业费。四、驳回原告交运集团青岛温馨巴士有限公司要求解除涉案租赁合同、被告江伟支付至实际腾退涉案房屋之日违约金、律师费的主张。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费415元，由被告江伟负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  顾 伟审 判 员  景艳丽人民陪审员  张 欣二〇一九年十一月十四日书 记 员  徐 乐