江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0891民初459号 原告（反诉被告）:郑鑫,男,1982年10月25日出生,汉族,住淮安市清江浦区。 原告（反诉被告）:于佳,女,1986年9月3日出生,汉族,住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：陈敏亚，江苏引航律师事务所律师。 被告(反诉原告):淮安亘盛房地产开发有限公司,住所地淮安经济技术开发区迎宾大道8号1713室。 法定代表人：汪冬根，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宋崇迪，江苏道文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许胤熠，江苏道文律师事务所律师。 原告郑鑫、于佳与被告淮安亘盛房地产开发有限公司（以下简称亘盛公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行审理，后因案情需要适用普通程序公开开庭审理。原告郑鑫及两原告委托诉讼代理人陈敏亚、被告亘盛公司的委托诉讼代理人宋崇迪、许胤熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行《商品房买卖合同》，协助原告办理按揭贷款相关手续；2、被告负担诉讼费。事实与理由：2017年7月18日，原被告签订商品房买卖合同，合同约定被告将位于淮安的房屋出售给两原告。2017年7月2日，两原告已经向被告缴纳了首期房款235694元，余款54.8万元双方约定通过按揭贷款方式支付。合同签订后，两原告积极协助办理按揭贷款，按揭贷款办理银行已通知两原告可以发放贷款，两原告要求被告协助办理按揭贷款相关手续，被告拒不协助，并要求解除双方之间的商品房买卖合同。原告认为，被告拒不协助原告办理按揭贷款相关手续的行为违约，被告也无权解除合同。 被告亘盛公司辩称：一、被答辩人违约，答辩人依约有权解除合同，并向其发出了解除合同通知，涉案合同已于2017年11月2日解除。1、被答辩人未按约申请按揭贷款、提交资料、缴纳费用，且逾期超过30日，答辩人有权解除合同。根据涉案《商品房买卖合同》补充协议第2.1条的约定，被答辩人应在合同签订后5个工作日内向按揭银行提出贷款申请、提交符合要求的完整资料并缴清相关费用，如超出30日，答辩人有权解除合同。鉴于被答辩人未履行该条约定之义务，且超出30日，故答辩人有权解除合同。2、被答辩人未按约支付购房款，且逾期超过30日，答辩人有权解除合同。根据《商品房买卖合同》第六条、第七条的约定，被答辩人应在合同签订之日起5个工作日内向指定银行、公积金贷款机构等书面申请购房按揭付款，并保证自办理贷款申请之日起10个工作日内通过银行、公积金贷款机构将按揭贷款划付到答辩人账户（见合同第六条第3项），被答辩人逾期付款超过30日，答辩人有权解除合同（见合同第七条第一款第1项第（2）小项）。鉴于被答辩人逾期付款超过30日，答辩人有权解除合同。3、答辩人依约行使解除权，于2017年10月28日向被答辩人发出了解除合同的通知，涉案合同已于2017年11月2日解除。2017年10月28日，答辩人依合同载明地址向被答辩人发出了解除合同的通知，根据涉案《商品房买卖合同》补充协议第一条的约定，答辩人的通知从发出之日起第五日，即视为被答辩人收到该通知之日，故涉案合同已于2017年11月2日解除。二、被答辩人无权主张继续履行合同，更无权主张答辩人协助办理按揭贷款手续。鉴于涉案合同已于2017年11月2日解除，被答辩人无权主张继续履行合同。另根据补充协议第2.1条、第2.2条的约定，按揭贷款手续应由被答辩人自行办理，按揭贷款是否能成功办理及是否可获取足额贷款等风险应由被答辩人自行承担，故被答辩人更无权主张答辩人协助办理按揭贷款手续。 被告亘盛公司在答辩期内向本院提起反诉，反诉请求为：一、判决确认反诉原、被告之间于2017年7月18日签订的关于淮安房屋的商品房买卖合同及补充协议于2017年11月2日解除；2、判令反诉被告立即配合反诉原告至不动产登记部门办理上述合同的网签注销手续；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金50144.7元，反诉原告有权直接从应退还反诉被告的款项中直接扣除；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年7月18日，反诉原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定反诉原告向反诉被告出售梧桐公馆二期7幢****室商品房，房屋总价783694元，反诉被告首付235694元，剩余548000元以按揭贷款形式于合同签订之日起15个工作日内付清。补充协议第2.1约定，反诉被告应在合同签订后5个工作日内向按揭银行提交符合要求的完整资料并缴清相关费用，如超出30日，反诉原告有权解除合同并要求反诉被告支付合同房价款5%的违约金，其后反诉被告未履行该约定义务，且超出30日。合同第七条还约定，反诉被告逾期付款超过30日，反诉原告有权解除合同并要求反诉被告支付累计应付款的2%的违约金，其后反诉被告仅支付235694元，剩余款项未按约支付，且逾期超过30日。2017年10月28日，反诉原告向反诉被告发出了解除合同的通知，并要求其支付违约金，配合办理网签注销手续，但反诉被告至今未履行该义务。反诉原告认为，反诉原被告订立的《商品房买卖合同》合法有效，反诉被告未按约申请贷款、提交资料、支付购房款，且逾期均超过30日，反诉原告有权解除合同，反诉原告已向反诉被告发出解除合同的通知，涉案合同已解除。反诉被告应向反诉原告支付违约金并配合反诉原告办理涉案商品房买卖合同的网签注销手续。 原告就反诉辩称：一、答辩人没有违约。（一）格式条款无效。《商品房买卖合同》第六条第3款约定：买受人于2017年7月2日支付首期房款235694元，余款54.8万元买受人于合同签订后5个工作日内向指定银行、公积金贷款机构等书面申请购房按揭贷款，并保证自办理贷款申请之日起10个工作日内通过银行、公积金贷款机构将按揭贷款划付到合同约定的出卖人账户。如未按时到账，则买受人同意向出卖人补交已在合同房款中扣除的总房款1%的“按时到账优惠”。房屋交付及办证时间同时顺延。《商品房买卖合同》第七条第1款第（2）项约定：买受人未按合同约定时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同补充协议》第2.1条约定：买受人以按揭贷款方式支付房款的，买受人应于《商品房买卖合同》签订后5个工作日内向按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料并缴清相关费用……，如超过30日，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并要求买受人支付合同房价款的5%违约金。上述条款均属于贵司为了重复使用而预先拟定的格式条款，在订立《商品房买卖合同》时，贵司并没有履行提示说明义务，也未使用加粗加黑等特别标识，且上述条款明显加重答辩人的责任，根据《合同法》第三十九条、第四十条的规定，上述条款为无效条款。（二）格式条款前后矛盾，应当作出有利于答辩人的解释。按照《商品房买卖合同》第六条第3款的约定，答辩人有权继续履行合同，答辩人仅需要向被答辩人补交已在合同房款中扣除的总房款1%的“按时到账优惠”即可。这与《商品房买卖合同》第七条第1款第（2）项、《商品房买卖合同补充协议》第2.1条约定被答辩人有单方解除权前后矛盾，格式条款前后矛盾时，应当做出有利于答辩人的解释，即答辩人有权继续履行合同。（三）即使上述格式条款有效，答辩人亦未违约。1.按揭贷款办理情况描述。《商品房买卖合同》签订后，申请人及时办理公积金贷款，后由于公积金贷款政策调整，购买二套房由首付30%调整成50%，因此，答辩人与被答辩人协商改成商业贷款，被答辩人同意答辩人改为商业贷款，并将被答辩人指定银行淮安农商行的联系人及联系方式告知答辩人，答辩人遂按照被答辩人指示，向淮安农商行提交了办理贷款所需的材料，在贷款办理过程中，答辩人得知被答辩人要求解除合同。2.公积金贷款无法办理，非答辩人原因，系政策原因。3.公积金贷款改为商业贷款系双方协商一致的结果，且商业贷款银行为被答辩人指定的银行。被答辩人2017年10月同意并协助答辩人办理商业贷款的行为，应当视为被答辩人与答辩人就合同约定的付款方式和付款时间进行了变更。4.合同关于“5个工作日提交材料、保证提交材料后10个工作日放款”的时间约定明显对答辩人过于苛刻，也不符合银行放款的合理时间，显失公平。二、合同未解除。（一）被答辩人无合同解除权。如上所述，答辩人没有违反合同约定，被答辩人没有合同解除权。（二）答辩人并未收到通知解除合同的函件EMS快递单查询显示，被答辩人所称的《关于解除商品房买卖合同函》的收件人为门卫，并非答辩人本人，答辩人本人未收到此函件。（三）即使门卫代收视为答辩人本人收取函件，答辩人已于三个月内提起诉讼，因此，合同没有解除。综上，答辩人认为，《商品房买卖合同》中关于按揭贷款办理的相关条款属于格式条款，且明显加重答辩人责任，属于无效条款。被答辩人2017年10月同意并协助答辩人办理商业贷款的行为，应当视为被答辩人与答辩人就合同约定的付款方式和付款时间进行了变更。答辩人已经向被答辩人指定的银行提交了办理贷款所需的材料，答辩人没有违约，被答辩人应当继续履行合同。 经审理查明：2017年7月2日，原告向被告交付购房首付款235694元，被告同日开具发票。2017年7月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号：1036560002904），合同第2、3页原告信息处注明原告姓名、身份证号、地址中经路瑞景苑3号楼***室及联系电话159××××5282，约定原告购买被告建设的梧桐公馆二期第7幢****室，房屋建筑面积105.49平方米，套内面积86.85平方米，总价783694元，第六条付款方式及期限约定：买受人于2017年7月2日支付首期房款235694元，余款54.8万元买受人应当于本合同签订后5个工作日内向指定银行、公积金贷款机构等书面申请（商业贷款/公积金/组合贷款）购房按揭贷款，并保证自办理贷款申请之日起10个工作日内通过银行、公积金贷款机构将按揭贷款划付到合同约定的出卖人账户。如未按时到账，则买受人同意向出卖人补交已在合同房款中扣除的总房款1%的“按时到账优惠”，房屋交付及办证时间同时顺延，第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、其他约定见本合同《合同补充协议》。 当日，双方签订补充协议，载明，本协议是编号为1036560002904的《商品房买卖合同》的补充协议，根据《中华人民共和国合同法》等法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下补充协议，共同信守：一、通知及送达。出卖人发给买受人的有关合同约定之通知均应按照合同首页载明的地址、收信人以邮政特快专递或挂号信方式发出。买受人通讯联系地址、电话等如有任何变化，均应在十日内以书面形式通知出卖人，否则，出卖人依原合同地址发出的信函视为已经送达。出卖人的通知从发出之日起的第五天（最后一日遇法定节假日顺延），不论买受人或其授权代表是否实际收到，即视为买受人收到该通知之日。二、办理按揭贷款的约定。2.1买受人提供贷款资料的义务。买受人以按揭贷款方式支付房款的，买受人应于《商品房买卖合同》签订后5个工作日内向按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料并缴清相关费用。买受人逾期提供资料或缴清相关费用的，每逾期一日向出卖人支付应付款项万分之二的逾期违约金，如超过30日，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并要求买受人支付合同房价款的5%的违约金。……。二十三、本补充协议与主合同有不一致的，以本补充协议为准。本补充协议自双方签订之日起生效。 2017年10月28日，被告向原告通过邮政快递方式寄发了关于解除《商品房买卖合同》函，以原告未按约履行付款义务为由，函告如下：一、我公司与你们于2017年7月18日签订的《商品房买卖合同》及其与该合同有关的其他全部协议自本函到达之日起解除；2、限你们于收到本函之日起10日内到我公司交纳违约金并办理退还已付购房款及注销网签合同等手续。该邮政快递单号1015694499827，地址系淮安市中经路瑞景苑3-***室，电话159××××5282。庭审中，原告主张未收到上述函件，并提供查询单显示是2017年10月29日门卫收。被告表示异议，主张原告系虚假陈述，申请对该事实进行测谎司法鉴定。原告表示不同意测谎，测谎的结果不影响案件审理。 庭审中，原告举证《个人购房担保借款合同》一份、夏伟名片、程云云名片、与夏伟聊天记录等，证明：原告已向江苏淮安农村商业银行股份有限公司办理了银行按揭贷款，该合同原告是在2017年10月初向该银行递交的申请资料，也是同时签的字，银行在11月份盖章的，同时银行要求我们找开发商担保，开发商予以拒绝，在之前8月份找的公积金贷款，资格不符合，找了其他银行，但是时间比较长，于是找了这家银行，也是销售人员夏伟（150××××9222）推荐的，也是开发商的合作银行，夏伟当时推荐姓顾的（183××××2698）工作人员，姓顾的让我们联系客户经理程云云（159××××5550），就是程云云帮我们办的。被告质证意见为：真实性不清楚，关联性不认可，我们没有见过，该证据不能证明原告在合同约定期间内向银行申请按揭贷款。对于夏伟身份认可。 本院认为：原、被告自愿签订案涉商品房买卖合同及补充协议，系合法有效，双方应恪守履行。根据合同法规定，合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方在买卖合同中约定了款项支付及违约责任承担，在补充协议中又对款项支付及违约责任进行了补充约定，经审查,补充协议第二十三条约定，补充协议与主合同有不一致的，以补充协议为准，故依法应适用补充协议的相关条款处理案涉纠纷。原被告双方签订买卖合同时间为2017年7月18日，被告在2017年10月28日向原告发出函件要求解除合同，原告未提交充分证据证明其超过约定时间办理按揭贷款具备合法依据或经双方协商约定，故现原告要求继续履行商品房买卖合同并要求被告协助办理按揭贷款相关手续，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于合同解除问题，补充协议第一条对于出卖人文件送达进行了明确约定，被告的解除合同函件亦实际经原告所留送达地址门卫签收，故本院依法确定双方签订商品房买卖合同于2017年11月2日解除，原告依法应配合被告办理合同的网签注销手续。关于被告反诉主张的违约金问题，本院依法确定为39184.7元（783694*0.05），被告反诉主张50144.7元违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持，在合同解除后，原告负有向被告返还已付房款的义务，被告负有支付违约金的义务，两义务均属金钱之债，依法应予相应金额的抵销。关于原告主张格式条款无效问题，经审查，补充协议所拟条款不具有合同第五十二条、第五十三条规定情形，不具有提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的相关情形，系双方自愿签订，合法有效。关于原告主张格式条款前后矛盾、应作出有利于原告的解释问题，合同法第四十一规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。庭审中，原告主张买卖合同第六条第3款、第七条第1款第2项及补充协议第2.1条前后矛盾，应作出有利于原告的解释，本院认为，补充协议明确约定补充协议与主合同不一致的，以补充协议为准，该条款厘清了主合同与补充协议约定不一致时的处理方式，并不属于合同法第四十一条规定的情形，故原告该项主张缺乏事实及法律依据。关于原告主张被告于2017年10月同意并协助原告办理商业贷款问题，本院认为，原告就此举证的夏伟聊天记录、《个人购房担保借款合同》一份、夏伟名片、程云云名片等证据，不能证明双方就合同约定的付款方式和付款时间进行了变更，付款方式及付款时间条款系买卖合同主要条款之一，相关条款的变更应属于合同履行的重大事项，原告对此未能提供被告的相关具备授权人员的书面或者实际同意变更的证据，本院难以支持该主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第第四十一条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告郑鑫、于佳的诉讼请求； 二、确认反诉原告淮安亘盛房地产开发有限公司与反诉被告郑鑫、于佳于2017年7月18日签订的商品房买卖合同及补充协议于2017年11月2日解除，郑鑫、于佳于本判决生效之日起十日内协助原告办理合同网签注销手续； 三、反诉被告郑鑫、于佳支付反诉原告淮安亘盛房地产开发有限公司违约金39184.7元，从应返还郑鑫、于佳的已付房款235694元中抵销； 四、驳回反诉原告淮安亘盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9280元，由被告负担,反诉费用4890.5元，由原告负担4800元，由被告负担90.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××48）。 审 判 长  高晓文 代理审判员  谢国春 人民陪审员  许广明 二〇一九年十一月八日 书 记 员  李禹萱