宁夏回族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）宁执异13号 案外人：北京股天下资讯有限公司。住所地：北京市丰台区郭公庄中街。 法定代表人：代建宁，该公司CEO。 委托诉讼代理人：丁凯强，该公司银川公司销售总监。 申请保全人：四川省国基建筑工程有限公司。住所地：四川省仪陇县金城镇西寺街。 法定代表人：黄强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董钢，四川天作律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张燕茹，四川天作律师事务所律师。 被保全人：银川博冠房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区永宁县征沙渠三沙源。 法定代表人：全勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘桂华，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈建忠，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 本院在执行申请保全人四川省国基建筑工程有限公司（以下简称国基公司）与被保全人银川博冠房地产开发有限公司（以下简称博冠公司）建设工程施工合同纠纷财产保全一案中,案外人北京股天下资讯有限公司（以下简称股天下公司）于2019年8月1日对本院查封的博冠公司开发的三沙源3区13号楼9号商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 股天下公司称，我公司为博冠公司所开发的三沙源项目做推广服务，后因拖欠我公司服务费，双方于2019年3月21日达成以房抵顶服务费的协议，并于2019年3月21日签订抵房协议（认购意向书），确定抵顶房源为三沙源3区13栋9号商铺，该房屋预测建筑面积为37.22平方米。近期在办理房屋交接及房管局备案手续时，上述房源因博冠公司的债务问题已被贵院查封，故请求撤销（2019）宁民初20号保全裁定书中对博冠公司以抵偿给案外人的三沙源3区13栋9号商铺的查封限制。 国基公司称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，执行异议必须符合上述法律规定才能得到支持。股天下公司在法院查封之前没有签订商品房买卖合同，博冠公司与股天下公司之间形成的以房抵债协议是在查封之后形成的。另外股天下公司抵顶的是商铺，不是用于居住，应当驳回案外人的申请。 博冠公司称，股天下公司与博冠公司已于2019年3月21日签订认购意向书，案涉房屋已不对外进行销售，而是用作抵顶债务，后续抵顶流程是属于比较长的流程，案涉房屋是在抵顶的过程中被查封，而不是被查封之后才抵顶。 本院于2019年8月21日举行了听证会，案外人股天下公司提交三份证据，证据一：收据一份（NO.0031143）；证据二：三沙源项目认购意向书；证据三：转让协议一份。证明目的：该房屋是博冠公司抵顶给我们公司的，归股天下公司所有，是公司的资产。转账协议是博冠公司的线上流程。申请保全人国基公司对证据一的形成日期2019年7月22日，是在法院查封之后形成；对证据二，该房选择分期付款，不符合案外人提到的以房抵债的理由，案外人也没有向法庭提交转账流水。合同约定在意向书签订七日内签订正式合同，没有签订正式商品房买卖合同。对证据三的转让协议与本案无关。 申请保全人国基公司没有证据向法庭提交。 被保全人博冠公司提交国基查封资产汇总表一份，证明目的：通过该证据结合国基公司与博冠公司建设工程施工合同纠纷于2019年8月20日的开庭情况，双方的争议标的可基本确定在三、四千万左右，国基公司查封的资产达到1.6亿左右明显高出债务的数额（其中有6100万元为未售房产）。因此，应当对已售房屋和已抵顶房屋优先予以解封。案外人股天下公司对被保全人博冠公司提供的证据经质证予以认可。申请保全人国基公司对被保全人博冠公司提供的证据经质证认为与本案无关。 本院查明，2019年4月9日，本院根据国基公司诉讼财产保全申请，作出（2019）宁民初20号民事裁定书，裁定查封、冻结登记在博冠公司名下的包括案涉房屋在内的243套房屋，查封期限自2019年5月10日至2022年5月9日。案外人股天下公司遂提出执行异议，以公司对查封房屋中的其中一套享有所有权为由,请求对三沙源3区13栋9号房屋解除查封。 本院认为，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法(?http:?/??/?157.0.0.138:8070?/?FullText?/?fulltext_form.aspx?db=chl&gid=283878&ix=0&w=H4sIAAAAAAAEAI2QT0sCQRjGZ1PXovoOc5F108Sgbu3JQKSLsGHdYlwHXJzdidkdonP?/?xA7VQYz+WYIYBB4qouzQl3FW?/?RQ127GTzwvP+x4efjy8QAEA?/?EiFO9TCjLT1HLFLa2lYwsyzqWusZLLhpGGOE58zbLiY+wyRNCzyMrGtTXywRWvYNVxOSCxEpf4ImRx1HOrmCPK8jImZjUgRMeSkTIyYVd01fcYtX5X52Q3kozLycGy7ihmOmpT5cYndp6wSL3h5RvneXMEzueMgdqBIAaAoYVc1Ii1iVYkalUdbCZp10bgZDXqi?/?mzs5LOrCYjcCoRJmAxem+PeUfBwOulcGVpCNO5HFyfjt85w0Bt+34njp+CxPvx6H591xefLpNWXMZkX?/?javascript:SLC(183386,0)?)第二百二十七条(?http:?/??/?157.0.0.138:8070?/?FullText?/?fulltext_form.aspx?db=chl&gid=283878&ix=0&w=H4sIAAAAAAAEAI2QT0sCQRjGZ1PXovoOc5F108Sgbu3JQKSLsGHdYlwHXJzdidkdonP?/?xA7VQYz+WYIYBB4qouzQl3FW?/?RQ127GTzwvP+x4efjy8QAEA?/?EiFO9TCjLT1HLFLa2lYwsyzqWusZLLhpGGOE58zbLiY+wyRNCzyMrGtTXywRWvYNVxOSCxEpf4ImRx1HOrmCPK8jImZjUgRMeSkTIyYVd01fcYtX5X52Q3kozLycGy7ihmOmpT5cYndp6wSL3h5RvneXMEzueMgdqBIAaAoYVc1Ii1iVYkalUdbCZp10bgZDXqi?/?mzs5LOrCYjcCoRJmAxem+PeUfBwOulcGVpCNO5HFyfjt85w0Bt+34njp+CxPvx6H591xefLpNWXMZkX?/?javascript:SLC(183386,227)?)规定审查处理。本案中案外人股天下公司对本院查封三沙源3区13栋9号商品房执行行为不服，并基于该商品房属案外人所有的实体权利向本院提出异议，且案涉商品房登记在博冠公司名下，应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定进行审查。案外人股天下公司提供的证据不能证明在本院对案涉商品房查封之前已与博冠公司签订了书面的商品房买卖合同，也不能证明已交清购房款，其申请异议的理由和请求不能成立，不能够排除本院对案涉商品房的执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 驳回北京股天下资讯有限公司的异议请求。 案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长  周云韬 审判员  张 凌 审判员  康宏伟 二〇一九年九月二日 书记员  杨魏魏 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起异议之诉。