湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10942号上诉人（原审原告）：赵某，男，2009年9月16日出生，汉族，住长沙市天心区。法定代理人：赵异新，男，1971年8月12日出生，汉族，住长沙市天心区，系赵某之父。被上诉人（原审被告）：湖南正旦置业有限公司，住所地长沙高新开发区麓谷大道**软件中心大楼**。法定代表人：曾红宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡瑶，国浩律师（长沙）事务所律师。上诉人赵某因与被上诉人湖南正旦置业有限公司（以下简称正旦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初7307号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵某上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判正旦公司按已付房款的日万分之一的标准，支付从2017年5月31日至2019年6月14日的逾期办证745天的违约金45445元；2、判令正旦公司承担二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，合同对违约金有约定，赵某对逾期办证的损失无须承担举证责任，一审法院分配举证责任不当；二、正旦公司主张违约金过高，要求调低违约金，应由正旦公司承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果；三、一审判决支付违约金18153.6元太笼统，没有根据公平原则和诚实原则，没有按合同约定履行；四、正旦公司逾期办证确实给赵某造成了重大的损失，赵某不能对自己的资产进行处置，一审判决未考虑赵某的预期利益。正旦公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，合同约定的违约金过高，赵某无证据证明其存在实际损失或者预期利益，其主张的违约金过高，应予以适当减少的，一审法院酌情支持了赵某的部分违约金，一审判决并无不当；二、迟延办证系客观因素导致，正旦公司不存在主观故意或过错，正旦公司仍在积极办理，并未推卸责任；三、正旦公司已与众多业主就办证及支付违约金等事宜达成调解，并不存在异议，虽然正旦公司在办理产权登记过程中遇到了许多特殊情况，但正旦公司一直想办法克服，加快推进办证事宜。请求二审法院驳回赵某的上诉。赵某向一审法院起诉请求：1、判决正旦公司限期为赵某办理不动产权证；2、判决正旦公司支付逾期办证违约金43798元（暂计算至2019年5月19日），违约金计算至办妥不动产权证之日止；3、本案诉讼费由针对公司承担。一审法院认定事实：2015年2月11日，赵某与正旦公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＤ1304261004）及其附件，赵某购买正旦公司开发的位于长沙市岳麓区的“麓山枫情苑”房屋，房屋建筑面积91.58㎡，总房款610000元。合同约定房屋交付时间为2015年5月30日前。合同第十九条关于产权登记的约定为：自本合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应向长沙市住房和城乡建设委员会申请预告登记或预售合同备案登记。出卖人在交付商品房后300工作日内，将该幢商品房向长沙市住房和城乡建设委员会申请初始登记。取得栋产权证后100工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，365工作日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续且取得相关权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同附件五合同补充协议第三条约定：买受人委托出卖人办理产权登记手续，出卖人自2015年5月30日起（2015年5月30日以后收房的，自收房之日起）两年内向买受人发放产权证明。合同签订后，赵某向正旦公司交付了全部购房款，并于2015年5月30日办理了收房入住手续。因正旦公司未按期为赵某所购买的房屋办妥权属登记，赵某于2019年5月28诉至一审法院。另认定，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日起，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。2019年6月14日，经正旦公司申请，长沙市国土资源局已为案涉房屋办理了不动产权证书，权利人为赵某。一审法院认为，赵某、正旦公司签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，合同成立并生效，双方均应严格按照合同的约定全面履行各自义务。赵某已经依约履行了交付房款等义务，正旦公司亦于2015年5月30日向赵某交付了房屋，现赵某根据双方所签订的合同附件五合同补充协议第三条的约定主张逾期办理不动产权属证书的违约责任，正旦公司提出双方合同补充协议第三条约定应仅指办理房屋产权证的时间，办理不动产权证的时间应根据合同第十九条约定适用国土证办理的时限。双方合同第十九条已经对于办理房屋产权证及国有土地使用权证的时间根据办证的流程进行了明确约定，现双方在补充协议中再次对办理“产权登记手续”问题进行约定，且根据交易习惯，该格式条款系由正旦公司所提供，该“产权登记”应理解为对办理案涉房屋权属证书登记的约定，而并非单指房屋产权证书，对正旦公司的上述抗辩不予采纳，正旦公司应在2017年5月31日前为赵某办妥所购商品房的产权登记手续，但正旦公司至2019年6月14日才履行该合同义务，存在违约行为，应当承担支付违约金的违约责任。对赵某提出要求正旦公司办理不动产权证书的诉请，因正旦公司已实际履行完毕，不再进行处理。对赵某所主张的违约金，正旦公司提出赵某请求支付违约金的计算标准过高，请求予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，赵某没有证据证明因正旦公司的逾期申请办理不动产权属证书的行为所造成的损失情况，现赵某要求正旦公司按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，其诉请过分高于赵某因此而造成的损失，对此应当予以酌减，综合赵某因正旦公司的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定正旦公司向赵某支付自2017年5月31日起至2019年6月14日止逾期办证的违约金18153.6元，据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项之规定，判决：一、限正旦公司在判决生效之日起10日内向赵某一次性支付违约金18153.6元；二、驳回赵某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取447元，由正旦公司负担。二审中，赵某向本院提交了如下证据：证据1：出［2007］0107号《中华人民共和国建设用地规划许可证》、长国用（2004）第013785号土地使用权证、出［2007］0107号《长沙市规划管理局建设用地规划审批单》；证据2：建规［建］字第建1〈2007〉0372号《湖南省建设工程规划许可证》；证据3：不动产登记情况表、勘测成果表、共有建筑面积分摊方案、楼层面积对照表、房屋分层分户平面图；以上三组证据欲证明正旦公司擅自更改规划，存在重大过错，导致迟延办证。正旦公司质证称，对三组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，并不是新证据，无法通过该证据证明正旦公司存在过错。无论正旦公司对迟延办证是否存在主观或客观过错，一审法院已判决正旦公司承担了迟延办证责任，赵某提交的三组证据无法达到其证明目的。本院对上述证据经审查认为，赵某提交的证据无其他相关证据佐证，不能达到其证明目的，依法不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：一审判决对正旦公司应支付的违约金认定是否正确。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，赵某在本案中并未举证证明其因逾期办证所造成的实际损失，一审法院根据正旦公司的主张，结合赵某的实际损失、合同履行情况以及当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定正旦公司向赵某支付自2017年5月31日起至2019年6月14日止逾期办证的违约金18153.6元并无不当，依法予以维持。综上所述，上诉人赵某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费483元，由上诉人赵某负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇一九年十一月十九日书记员  叶慧灵