黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0110民初10268号原告：哈尔滨新东方物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区通达街4号。法定代表人：张洪全，该公司总经理。委托诉讼代理人：高岩，该公司员工。被告：宋晓亮，男，汉族，1983年4月28日出生，住哈尔滨市香坊区。第三人：黑龙江辰能物业管理有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区长江路99-9号。法定代表人：王洋，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫炳辰，该公司员工。原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司（以下简称新东方物业公司）与被告宋晓亮、第三人黑龙江辰能物业管理有限责任公司（以下简称辰能物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新东方物业公司的委托诉讼代理人高岩、被告宋晓亮、第三人辰能物业公司的委托诉讼代理人闫炳辰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新东方物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴纳2012年11月16日至2016年12月31日拖欠的物业服务费1,666.9元，违约金2,000元，共计3,666.9元。2.判令被告承担诉讼费用。事实与理由：黑龙江立汇房地产开发有限公司与辰能物业公司自2007年11月1日签订了《前期物业服务合同》，全面委托辰能物业公司为其开发建设的立汇美罗湾小区做物业管理，后期哈尔滨市香坊区黎明街道办事处立汇社区居民委员会与辰能物业公司签订了《物业服务合同》，全面委托辰能物业公司为立汇美罗湾小区做物业管理，至2016年12月31日结束，退出小区。新东方物业公司与哈尔滨市香坊区黎明街道办事处立汇社区居民委员会于2017年1月1日、2018年1月1日、2018年2月5日签订《物业服务合同》，全面委托新东方物业公司对其管理的“立汇美罗湾”住宅小区进行物业管理。新东方物业公司于2019年7月收购了辰能物业公司的立汇美罗湾小区的所有债权，依法拥有收取拖欠辰能物业公司的物业费及违约金的权利。被告系原告所管理的小区业主,其未按约交纳物业管理服务费，故原告诉至法院。被告宋晓亮辩称：1.物业服务质量不好，未尽到物业服务合同义务，业主不交费是有理由的，原告主张的滞纳金不应该支持；2.被告房屋漏雨，登记多次物业未予维修。第三人辰能物业公司称：同意原告的诉讼请求，第三人在立汇小区服务期间和开发公司签署的前期物业服务合同及后期与黎明街道办事处社区居委会签订的物业服务合同都是依据有关的法律法规签订的，是合法有效的，第三人在服务期间所做的服务工作是全体业主能看到的，也是被绝大多数业主认可的，第三人也尽到了物业服务合同中约定的服务要求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据辰能物业债权转让通告、报纸及通告在小区内张贴的照片、债权交易合同、交易所电子竞价成交确认书、物业服务合同、债权转让交接明细表、物业服务期间维修值班记录表、顾客沟通登记表、保洁巡查记录、生活水泵房巡查记录以及派工单，本院均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告证据照片8张，拟证明被告房屋房屋漏雨长毛。经质证，原告及第三人对真实性无异议，对证明问题有异议认为，照片虽可证实房屋漏雨现象，但房屋漏雨是房屋质量问题，被告与建设单位之间形成买卖合同关系，被告应及时向建设单位主张权利，根据国家规定，房屋质量是有保质期的，业主在保质期内不主张权利是业主自身的问题，而不应以此为由拒绝交纳物业费。本院认证认为，该证据系原件，证据取得及形式符合法律规定，原告及第三人对真实性均无异议，本院对真实性予以认定，且该证据对被告房屋漏水的情况具有较强的证明力，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年11月1日起，黑龙江立汇房地产开发有限公司与辰能物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由辰能物业公司对立汇?美罗湾小区提供前期物业管理服务，合同约定了物业基本情况、服务内容与服务标准、服务费用、物业的使用与维护、专项维修资金、合同的备案、违约责任等。合同第五条约定了物业服务费的收费标准为：多层住宅0.68元/月/平方米（使用面积）。2012年12月14日开始，哈尔滨市香坊区黎明街道办事处立汇社区居民委员会与辰能物业公司签订《物业服务合同》，约定继续由辰能物业公司对立汇?美罗湾小区提供物业管理服务，物业服务费收费标准未变，2016年12月31日合同期满。2019年7月2日，辰能物业公司与新东方物业公司签订《债权交易合同》，约定辰能物业公司将其在立汇美罗湾小区持有的债权转让给新东方物业公司，并在报纸上进行了公告。被告系哈尔滨市香坊区军民街24号立汇美罗湾小区××栋××单元××号的房屋产权人，该房屋使用面积为49.51平方米。庭审中，被告对所欠物业费的时间及金额予以认可，其拖欠2012年11月16日至2016年12月31日的物业管理服务费1,667.38元（0.68元/月/平方米×49.51平方米×49个月+0.68元/月/平方米×49.51平方米×12个月÷365天×16天），高于原告诉请。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。《哈尔滨市物业管理条例》第四十六条规定：“未选举产生业主委员会，或者业主委员会发生半数以上委员资格终止、任期届满未换届、任期未届满提前退出等无法正常开展工作的情况时，由社区居委会代行业主委员会职责，对有关共有和共同管理事项组织召开业主大会会议讨论决定”。黑龙江立汇房地产开发有限公司作为建设单位与辰能物业公司签订《前期物业服务合同》符合法律法规的相关规定，依法成立并发生法律效力。因立汇·美罗湾小区一至四期整体楼盘至今均未成立业主委员会，故该小区所在地的社区居委会即哈尔滨市香坊区黎明街道办事处立汇社区居民委员会代行业主委员会职责与第三人辰能物业公司签订物业服务合同符合法律规定，合同依法成立并发生法律效力。双方之间签订的物业服务合同，对立汇·美罗湾小区的所有业主均具有法律约束力。因被告在2012年11月16日至2016年12月31日期间系立汇·美罗湾小区一期房屋产权人，物业服务合同对被告具有法律效力，第三人与被告之间形成了物业服务合同关系。自第三人辰能物业公司进驻该小区提供物业管理以后，投入了相应的人力、物力和财力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业管理服务费的权利，被告应交纳物业管理服务费。辰能物业公司作为债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给他人，2019年7月2日，辰能物业公司与新东方物业公司签订《债权交易合同》，约定辰能物业公司将其在立汇美罗湾小区持有的债权转让给新东方物业公司，该合同不违背法律规定，合法有效，且已在报纸上进行了公告，履行了通知债务人的义务，此外，新东方物业公司也已经通过诉讼的方式通知了被告，故原告提起诉讼符合法律规定，具备原告资格，其主张物业管理服务费的诉请，应予支持。虽然被告举证证明其房屋存在漏水现象，但房屋漏水系建设质量问题，业主与建设单位之间形成买卖合同法律关系，如因房屋质量问题给业主造成损失，业主可以另行主张权利，故被告以房屋漏水未予维修为由拒交物业管理服务费的抗辩理由不成立。虽然被告在本案中并未举证证明该小区彼时的物业服务情况，但该小区其他业主在本院相关的物业服务合同纠纷案件中已举证证实小区存在垃圾未及时清理等物业管理服务方面的问题，其整体的物业服务质量存在瑕疵，但不属于长期怠于服务造成小区物业严重破坏或环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵。但因物业服务质量存在瑕疵亦属违约，故本院对原告主张违约金的诉请不予支持。另外，业主与物业服务企业应建立良性循环关系，物业公司对业主提出的意见和服务瑕疵应当及时整改，业主应及时交纳物业服务费，如物业公司严重违约，业主也可以成立业主委员会按照法定程序罢免物业公司。此外，虽然被告并未进行时效抗辩，但原告在庭审辩论环节中对时效问题予以提及，本院认为因物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此，要求业主给付物业服务费用的诉讼时效应自双方终止物业服务合同之日起算。本案中，辰能物业公司系2016年12月31日退出立汇美罗湾小区，诉讼时效应自该时间起算，故并未超过诉讼时效，债务应当履行。综上，原告诉请合理部分，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宋晓亮于本判决生效后立即给付原告哈尔滨市新东方物业公司管理有限责任公司2012年11月16日至2016年12月31日的物业管理服务费1,666.90元；二、驳回原告哈尔滨市新东方物业公司管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），本院减半收取25元，由被告宋晓亮负担，此款被告宋晓亮于本判决生效后立即给付原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  王琦二〇一九年十一月二十八日法官助理张男书记员尹云龙