陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2019）陕01民初1781号原告（执行案外人）：唐继安，男，1983年10月19日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：任永平，陕西迈拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵卓，陕西迈拓律师事务所律师。被告（申请执行人）：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区。法定代表人：苟瑁，该公司总经理。委托诉讼代理人：何四为，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。第三人（被执行人）：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区。法定代表人：黄建强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司法务，住西安市雁塔区。原告唐继安与被告陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁公司）、第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐继安的委托诉讼代理人赵卓，被告敬瑁公司的委托诉讼代理人南溪，第三人世纪熙源公司的委托诉讼代理人李刚在本院第一次开庭审理时到庭参加诉讼，本院第二次开庭审理时，世纪熙源公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐继安向本院提出诉讼请求：1．判令不得执行唐继安购买的位于熙源・观澜天下3号楼2604室房屋，并解除对上述房屋的查封；2．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年6月，唐继安对西安市中级人民法院（2018）陕01执704号执行裁定中的执行标的熙源·观澜天下3号楼2604室房产提出书面异议，请求解除查封。西安市中级人民法院作出（2019）陕01执异471号执行裁定，驳回了唐继安的执行异议请求。唐继安认为该执异裁定结果错误，理由如下：唐继安与世纪熙源公司签订的商品房买卖合同，对买卖双方当事人名称、商品房基本情况、商品房价款、付款方式、付款时间等进行了明确约定，合同内容已具备了商品房预售合同的主要条款。根据《合同法解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”，唐继安与世纪熙源公司之间的商品房买卖合同应当成立。根据《合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，双方之间的商品房买卖合同自签订之日起生效。合同签订后，唐继安及时支付了购房款，世纪熙源公司向唐继安出具了收款收据，执行异议中世纪熙源公司也未对唐继安履行合同的行为提出抗辩，表明世纪熙源公司对商品房买卖合同已实际履行没有异议。因此，唐继安与世纪熙源公司之间签订的商品房买卖合同应属合法有效。唐继安在法院查封前已与世纪熙源公司签订了《商品房买卖合同》，唐继安为居住而购买涉案房屋，于法院查封前已合法占有并实际入住。唐继安签订《商品房买卖合同》后已积极履行了合同义务，支付了房屋价款。《商品房买卖合同》签订后，房屋没有办理过户登记并非唐继安的原因造成。因此，唐继安就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。请求支持唐继安的诉请。补充事实和理由如下：世纪熙源公司作为房地产开发企业，对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的，对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性应当是明知的。若以世纪熙源公司未取得预售许可证认定商品房买卖合同无效，将会导致世纪熙源公司获得超出合同预期的更大利益，严重损害唐继安的合法权益，有违诚实信用及公平原则，与社会价值导向和公众认知相悖。被告敬瑁公司辩称，一、唐继安与世纪熙源公司签订的《商品房买卖合同》无法排除执行。1．唐继安与世纪熙源公司签订的《商品房买卖合同》系无效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售证许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。目前熙源•观澜天下小区3号楼并未取得预售许可证，因此，唐继安与世纪熙源公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同。2． 唐继安虽然主张熙源•观澜天下小区3-2604号房屋归其所有，提交了其与世纪熙源公司签署的《商品房买卖合同》，且已付房款232350元，但并未提交证据证明涉案房屋已经登记在其名下或者涉案房屋购买合同已经在房屋管理行政部门备案登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”、第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。自2018年4月11日西安市灞桥区人民法院保全查封涉案房屋至今，仍属于被执行人世纪熙源公司的财产，也没有任何证据表明该公司与唐继安就购房合同在房屋管理行政部门备案登记，唐继安主张该房屋已归其所有与事实不符。二、唐继安支付房款的收款收据显示的金额与合同约定的付款内容不一致，相互矛盾，仅凭上述收据无法证明唐继安实际支付了购房款。根据唐继安提供的《商品房买卖合同》记载：买受人分两次支付160350元、240000元，但唐继安提供的收款收据显示世纪熙源公司收到唐继安房款90000元、70350元、72000元，所附支付房款的收款收据显示的金额与合同约定的付款内容不一致，两者相互矛盾。另外，除上述收款收据外，无其他证据证明该付款行为实际发生。三、唐继安并未提交证据证明其作为买受人的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条关于排除执行的规定。唐继安在承建方未交房给开发商的情况下撬锁非法入住，无视法院查封封条，且唐继安未证明其名下及其配偶和未成年子女名下无其他任何房屋，也未证明其已交付足额购房款。因此，唐继安并未能够提交相应证据证明其权利能够排除人民法院的执行行为。综上，请求驳回唐继安的异议，依法执行（2018）陕01执704号裁定内容，以维护敬瑁公司合法权益。第三人世纪熙源公司述称，其同意唐继安的诉讼请求，认可其陈述的事实和理由。经审理查明，敬瑁公司与世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出（2017）第259号仲裁裁决已发生法律效力。后因世纪熙源公司未履行上述生效裁决确定的给付义务，敬瑁公司向本院申请强制执行。在执行过程中，2018年6月4日，本院作出（2018）陕01执704号之二执行裁定：查封（现状查封）被执行人世纪熙源公司在西安市浐灞生态区XX路XX路XX号楼包括涉案房屋3-2604在内的部分房产，查封期限为三年。唐继安作为案外人以上述被查封的房屋中包含其享有合法所有权的3号楼3-2604号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异471号执行裁定：驳回唐继安的执行异议请求。唐继安遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，2014年3月26日，唐继安与世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》，约定购买世纪熙源公司位于西安市浐灞生态区XX路XX路XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积94.2平方米，单价为4250元/平方米，总金额为400350元。付款方式为其他方式：买受人于2014年3月26日付首付款40%（160350元），余款60%（240000元）办理银行按揭。2014年3月26日，唐继安向世纪熙源公司转账70350元，同日世纪熙源公司向唐继安出具《收款收据》载明：收到唐继安熙源·观澜天下2-22604室（现3号楼）房款70350元。2014年3月29日，唐继安向世纪熙源公司转账70000元，同日世纪熙源公司向唐继安出具《收款收据》载明：收到唐继安熙源·观澜天下2-22604室（现3号楼）房款90000元。2018年5月30日，唐继安向永祥公司转账36000元，2018年5月31日，唐继安向永祥公司转账36000元，同日世纪熙源公司向唐继安出具《收款收据》载明：收到唐继安观澜天下3-2604室房款72000元。本案中，唐继安与世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》约定购买房屋为熙源·观澜天下2号楼2-2604号，实际购买涉案房屋为熙源·观澜天下3号楼3-2604号。又查，西安市不动产信息档案管理中心于2019年8月12日出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示唐继安在该中心数据库中无有效房产信息。世纪熙源公司就涉案熙源·观澜天下3号楼至今未取得《商品房预售许可证》。上述事实，有（2019）陕01执异471号执行裁定书、《商品房买卖合同》、收款收据、转账凭证、《西安市房屋情况查询结果证明》、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。” 本案的争议焦点为唐继安就位于西安市浐灞生态区XX路XX路XX幢XX层XX号的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，唐继安虽与世纪熙源公司于2014年3月26日签订《商品房买卖合同》，约定购买熙源·观澜天下第2幢2单元26层04号房屋，但唐继安实际购买涉案房屋为熙源·观澜天下3-2604号，并向世纪熙源公司交纳了部分购房款。世纪熙源公司作为出卖人至今未取得涉案《商品房预售许可证》，故唐继安与世纪熙源公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。唐继安基于该无效合同不能成为涉案房屋的权利人，仅享有对世纪熙源公司相应债权，该债权不足以排除对涉案房屋的强制执行。 参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款的百分之五十”之规定，本案中，唐继安虽然与世纪熙源公司于本院查封之前签订《商品房买卖合同》，但因该合同为无效合同，不符合该规定之情形，故唐继安诉请的事实和理由不能成立。综上，唐继安主张其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，请求停止执行涉案房屋，事实及法律依据不足，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告唐继安的诉讼请求。案件受理费100元，由原告唐继安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审 判 长  马 莉  莉审  判  员  姜  亦  君                     审 判 员  马  延  环         二○一九年十一月二十日 书 记 员  张      佩     1