四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终10537号 上诉人（原审原告）：朱秀英，女，1971年1月14日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：陈强文，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：张凯，男，1969年2月3日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：陈强文，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都龙兴中润资产管理有限公司，住所地：四川省成都市成华区建设巷14号附23号1楼。 法定代表人：吴国祥，总经理。 委托诉讼代理人：龙从渊，北京盈科（成都）律师事务所律师。 上诉人朱秀英、张凯因与被上诉人成都龙兴中润资产管理有限公司（以下简称龙兴中润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2018）川0114民初10080号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱秀英、张凯上诉请求：请求撤销一审判决第二项，改判解除朱秀英、张凯与龙兴中润公司之间的租赁合同。 事实和理由：朱秀英、张凯认为解除租赁合同的依据充分，应当解除该合同。 龙兴中润公司不按照约定支付租金已经构成根本违约，完全符合《合同法》第九十四条第三项、第四项关于解除合同的约定，判决解除合同完全符合法律规定。 不解除合同将导致朱秀英、张凯以及广大商铺户主的利益遭受更大的损失。首先，兴中润公司不按照合同约定支付租金已经让朱秀英、张凯以及广大商铺户主蒙受损失；其次，经朱秀英、张凯以及广大户主与龙兴中润公司多次接触后，发现其并无经营管理经验，对商场的整体运作没有投入资金和营销方案，而根据朱秀英、张凯调查得知，该商场的营销反而是由广大承租户自行做的营销，龙兴中润公司只是坐等收钱；再次，朱秀英、张凯以及广大商铺户主对于眼前的租金都拿不回来，若不及时解除合同而任龙兴中润公司继续霸占商铺，将会导致后续的租金越累越多，想要拿回对应的租金就更是难上加难，更进一步的扩大朱秀英、张凯以及广大商铺户主的损失。 关于合同解除的问题，一审法院认为朱秀英、张凯的各自商铺没有实体墙分割，已与其他商铺混同、难于区分，不能等同与独立的商铺，有可能损害其他业主的利益，故不予支持解除合同的观点。朱秀英、张凯认为该观点顾此失彼，有失公平。首先，朱秀英、张凯以及广大商铺户主拿到的是独立的产权证；其次，租赁合同均是为分别签署；再次，由于龙兴中润公司的违约行为导致合同解除，合同相对人以及其他第三人的损失均应由龙兴中润公司承担。如；解除合同导致其他业主的经营损失、经济损失等均应由违约方承担。因为龙兴中润公司才是真正的肇事者，龙兴中润公司应当为自己的违约买单，不能简单粗暴的因为第三人利益可能受损就剥夺朱秀英、张凯解除合同的权利。综上，请求二审法院支持解除合同。 龙兴中润公司答辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 朱秀英、张凯向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《中润·欧洲城物业整租协议》；2.判令龙兴中润公司支付租金98814元及违约金。 一审法院认定事实：朱秀英、张凯与龙兴中润公司签订《中润·欧洲城物业整租协议》（简称物业整租协议），约定：朱秀英、张凯将其购买的位成都市新都区号商铺（简称物业）租赁给龙兴中润公司使用；租赁期限10年，自2014年10月1日起至2024年9月30日止；前5年租赁费合计197628元，后5年租赁费根据市场行为以补充协议另行约定；租赁费分阶段支付，第一、二、三阶段分别为装修免租期、商业培育免租期、商业推广免租期，第四阶段（2017年10月1日至2018年9月30日）、第五阶段（2018年10月1日至2019年9月30日）租赁费均为98814元（于每季度最后15日内支付）；租赁期内，龙兴中润公司直接履行物业管理合同中的所有义务，并接受物业公司的管理；市场执行统一规划、统一推广，朱秀英、张凯方提供免租期，并同意物业在龙兴中润公司承租期间的占有、使用、收益权由龙兴中润公司保留和独享；龙兴中润公司可将物业另行出租给第三方，在龙兴中润公司出租给第三方期间，龙兴中润公司可全权代为签署有关合同文件及办理相关备案手续；朱秀英、张凯同意龙兴中润公司在租赁期间可以转租给第三人，并承诺在租赁期内不再将本物业出租给他人或收回自用；如龙兴中润公司未按约定支付租金，应按到期未付金额每日万分之二向朱秀英、张凯支付违约金。双方在协议中明确物业整租协议不可撤销、不可变更。物业整租协议签订后，朱秀英、张凯享有的物业即按约定交由龙兴中润公司整体打造，由龙兴中润公司通过招商等方式将其出租给商户使用。但龙兴中润公司在第一、二、三阶段免租期满后，未支付第四阶段（2017年10月1日至2018年9月30日）的租金。经协商无果，朱秀英、张凯诉至一审法院，请求处理。 一审法院另认定如下事实：诉争物业由成都中润实业有限公司开发，物业共四层，三、四层为项目开发商自持，一、二层有301间商铺，商铺销售后由龙兴中润公司整体回租进行统一经营。目前已售212间，已售商铺均已办理产权证，产权证载明了各商铺所在楼层、房号，并明确了专有建筑面积及分摊建筑面积，但未记载明确的四至界限。商铺紧密相连，没有实体墙予以分隔，但各商铺均能通向共有通道。 一审法院认为：1.关于物业整租协议的解除问题：首先，从诉争商铺的物理特征及经营模式看，诉争商铺没有实体墙予以分隔，朱秀英、张凯商铺交由龙兴中润公司统一经营打造后，已与其他商铺混同，难于区分。商铺的自然属性及统一经营模式决定了朱秀英、张凯商铺所有权性质不能等同于独立商铺，其权利的行使必将影响其他业主的利益及物业整体利益。《物权法》第七条规定，物权的取得和行使，不得损害公共利益和他人合法权益。《民法总则》第一百三十二条规定，民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会利益和他人合法权益。因此，朱秀英、张凯对商铺所有权的行使应受到不得损害公共利益及他人合法权益的限制。其次，从物业整租协议的内容看，双方约定，朱秀英、张凯在租赁期内不再将物业出租给他人或收回自用，协议不可撤销和不可变更。该约定系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应受约定的约束。再次，从权利行使的程序看，如前所述，朱秀英、张凯商铺所有权的行使，应受到不得损害公共利益及他人合法权益的限制，因此，其权利的行使应体现业主的整体意志，但朱秀英、张凯并没有提交证据证明其要求解除物业整租协议的请求体现了这一意志。综上所述，朱秀英、张凯要求解除物业整租协议的请求欠缺相应的法律依据，其请求不能成立。 2.租赁费及违约金问题：朱秀英、张凯提供商铺供龙兴中润公司使用，龙兴中润公司未在协议约定的期限内支付租赁费，其行为构成违约，对朱秀英、张凯要求支付租赁费及违约金的请求，应予支持。至于龙兴中润公司提出的租赁费及违约金应予调整的抗辩，一审法院认为，龙兴中润公司提出调整租赁费应在应支付租赁费以前提出，在每期租赁事实发生后要求调整，已无合理理由。对于违约金，龙兴中润公司认为迟延支付租赁费并非出于龙兴中润公司原因，明显缺乏事实依据，龙兴中润公司作为专业的资产管理企业，对市场环境应有理性的判断，由于自身判断失误导致的风险，应自行承担其后果。并且双方约定的按未付金额每日万分之二计算违约金的标准，折合为年息7.3%，也属于正常范围。故龙兴中润公司对违约金提出的抗辩不能成立。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第七十条、第七十一条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、龙兴中润公司于判决生效之日起十日内向朱秀英、张凯支付2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金98814及违约金（违约金按约定的每日万分之二分段计算：2018年1月1日至2018年3月31日以24703元为计算基数，2018年4月1日至2018年6月30日以49406元为计算基数，2018年7月1日至2018年9月30日以74109元为计算基数，2018年10月1日至付清租金之日以98814元为计算基数）；二、驳回朱秀英、张凯的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2330元，由龙兴中润公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 朱秀英、张凯向本院提交了以下证据：1.终止协议书44份（21份原件）以及收房通知11份，证明被上诉人已经与商场的部分业主达成解除协议。（签署了终止协议书的人员为：胡小春、龚伟、先怀红、黄王建、丁洪会、牟平、刘颜伟、李炳秀、黄波、严清海、黄红秀、汤继勇、周述娟、段娟、杨志礼、高少海、何丽娟、谭艾玲、李璞、蒋妙英、陈光琼、吴德军、李致建、周安玉、尤霞、龚素兰、陈勇、刘天安、唐太清、廖晏军、刘中元、蔡桂红、沈定华、邓洪春、邓玉梅、代安全、熊军、漆雪梅、熊春华、宋晓明、张素琼、邓主成、蒋开群、卢钰凤、郭睿、赵良英、陈云芬、于万伟、荣小琴、陈玉兰、吴英、徐兆明、余远福、余鹏、彭燕、叶德芳、熊安萍、杨科、何丽、唐春光、陈林、蒋军、阙小华、杨荣华、陈晓媛、李韩梅、黄强） 同意解除合同声明155份附业主身份证复印件及解除协议及对应的快递单，证明包括本案在内的一共155户都是同意解除合同，已经达到了1、2层的多数，可以实现解除合同。 龙兴中润公司发表质证意见称：1.对终止协议予以认可，是上诉人与被上诉人就双方租赁合同到2019年9月30日起就终止，是双方协商一致，并非是上诉人主张的解除，而是协商一致终止协议。双方就2019年10月1日之后的房租未达成一致意见，双方合同约定的是2019年9月30日，房租另行协商，但双方未协商一致。并非是上诉人解除的协议。对收房通知三性予以认可，证明双方协议终止后，被上诉人向包括上诉人在内的所有的租户愿意退还房屋。 双方就达成了终止协议，再行使解除权，是相互矛盾的行为。龙兴中润公司认为双方就争议的事实已经达成了协商一致意见进行处理，这也是发生在一审判决后，因此对证据2三性不予认可。 本院经审查认为：对于44份终止协议书和11份收房通知书，因龙兴中润公司予以确认，故本院对44份终止协议书予以采纳。但对于收房通知书，因在二审中龙兴中润公司陈述案涉楼盘1、2层仍在经营，故收房通知所载明的相应商铺是否存在还存在次承租人继续使用的情况，朱秀英、张凯并未提交相应证据予以证明，故本院对11份收房通知书不予采纳。 对于155份同意解除合同声明，本院经审查认为，首先，该解除合同的申明书的性质系证人证言，故应当出庭作证。但在本案中，朱秀英、张凯并未提交相应证据证明做出同意解除申明的人员存在民事诉讼法规定的可以不出庭的相应证据，故本院对该155份同意解除合同的申明不予采纳。其次，假设该同意解除合同的申明均系案涉楼栋房屋所有权人做出，但该同意解除合同的申明中载明“将起诉龙兴中润公司，要求解除合同，支付租金及违约金”，落款时间均在2019年6月左右。而朱秀英、张凯并未提交相应证据证明上述人员均已起诉主张解除合同，故本院对该声明书不予采纳。 经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人朱秀英、张凯的上诉请求与被上诉人龙兴中润公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：案涉物业整租协议是否应予解除。现就该争议焦点的认定论述如下。 第一，从案涉物业的客观情况分析。根据本案查明的事实，案涉房屋所在物业共四层，三、四层为项目开发商自持，一、二层有301间商铺，商铺销售后由龙兴中润公司整体回租进行统一经营。目前已售212间，已售商铺均已办理产权证，但产权证中未未记载明确的四至界限。商铺紧密相连，没有实体墙予以分隔，但各商铺均能通向共有通道。故案涉商铺系无独立四至分割，且经打造后相互混同，如解除后存在无法区分、即便区分也无法单独分割腾退，必然影响其他业主对商铺的占有、经营。在此情况下，产权式商铺的腾退存在客观障碍。 第二，从双方合同约定条款分析。根据双方签订的合同约定，朱秀英、张凯在租赁期内不再将物业出租给他人或收回自用，协议不可撤销和不可变更。虽朱秀英、张凯提出因龙兴中润公司欠付租金故可解除合同，但本院在上文已论述，案涉商铺的腾退返还存在客观障碍，且原审法院支持朱秀英、张凯主张龙兴中润公司给付租金的诉讼请求，其收益得以保证、权利可以救济，故朱秀英、张凯主张解除案涉合同的诉请原审法院未予支持正确，本院予以确认。 第三，从物业效用分析。朱秀英、张凯与龙兴中润公司签订合同，将其购买的商铺交由龙兴中润公司与其他商铺一并整体打造、统一出租，故该商铺无独立四至的特点以及整个商场联合打造统一经营模式，决定了该类型商铺不能等同于独立商铺，朱秀英、张凯权利的行使应当受到相应的限制。虽在二审中朱秀英、张凯提交了44份声明书证明已有部分业主与龙兴中润公司解除了整租协议，但朱秀英、张凯提交的其他证据不足以证明大部分业主亦有解除合同的诉求，故一审法院根据《物权法》第七条规定，认定朱秀英、张凯与其他业主应当一并表达整体意志，在无相关证据证明朱秀英、张凯的解除合同与大部分业主的意见一致的情况下，判决案涉租赁合同不予解除正确，本院予以确认。 综上，朱秀英、张凯的上诉请求不能成立，本院不予支持。但因本案系龙兴中润公司未及时支付租金所引发，故应由龙兴中润公司承担本案诉讼费。 原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2330元，由成都龙兴中润资产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇一九年十一月五日 书记员 龙春光