四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终2008号 上诉人(原审被告、反诉原告):万江，男，1975年1月20日出生，汉族，住四川省浦江县。 委托诉讼代理人：陶守良，四川守良律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告):李江，男，汉族，1975年8月26日出生，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：唐吉双，北京天驰君泰（成都）律师事务所律师。 上诉人万江因与被上诉人李江租赁合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2018）川0183民初2927号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万江上诉请求：1.请求撤销四川省邛崃市人民法院（2018）川0183民初2927号民事判决第一、二、三、五项；2.判决驳回李江的诉讼请求；3.判决李江支付给万江违约金60000元。事实和理由：1.一审认定李江在租赁期间违反环保法相关规定和案外人邛崃市兴农发展有限公司（以下简称兴农公司）不续租场地没有因果关系是认定事实错误。根据案涉合同第六条第一款规定，李江履行合同应遵守相关法律规定，后其排放污染物被罚款和责令整改，因未整改导致兴农公司不向自己续租。李江在一审中也认可对场地使用多年，没有签订书面合同，每年只向兴农公司交付租金都能续租，故李江的违约行为是导致案涉场地不能续租的原因，并导致自己受到了实际损失。原审判决未查明万江的损失，万江申请对案外人邛崃市兴农公司收回的场地中对万江投资在该养殖场的附着物及设施设备进行鉴定，原审没有受理存在错误。2.原审判决认定李江返还了全部租赁场地属于认定事实错误。李江在使用租赁奶牛场期间将奶牛场转租给案外人林江等人，租赁期限至2019年5月30日，并收取了租金，至今没有收回，其后来的履行行为违约在先，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除条件，故李江不享有解除权，所以双方的合同并没有解除。因场地和设施设备无人看管，自己委托杜某接收看管，是为了避免损失扩大，不属于同意解除的意思表示。3.李江违约造成的自身损失应自行承担，同时其违约行为造成万江的投资损失，按合同约定应支付6万元违约金。 李江辩称，一审认定事实清楚,适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。理由：第一，关于行政处罚是导致双方合同解除原因的上诉理由不成立。兴农公司和万江的租赁合同期限是截止到2018年8月30日，而万江租赁场地给李江的期限是2019年的5月底，也就是说万江隐瞒了约9个月的租赁期限，他是无权处分的，是超期租赁了的。兴农公司和万江之间的租赁关系，兴农公司是否要将场地继续租给万江由兴农公司自主决定，承租人李江无法左右兴农公司的意见，也就是说兴农公司到期之后是否续租与李江的任何行为无关，因此原审法院认定李江的受到行政处罚的违法行为不是导致兴农公司不再续租给万江场地，不具有必然的因果关系是正确的。第二，对于是否全部返还租赁场地的问题。本案的争议焦点是合同是否解除以及解除之后怎样承担责任的问题，租赁物是否全部返还不是本案的争议焦点，是否返还租赁物是合同解除以后处理的具体事宜，与本案不具有关联性，所以一审阐述对此应当另案处理是正确的。第三，一审认定李江的损失是基于合同约定的违约金6万元以及原审中李江提交的一些如果继续正常经营可得利益的损失约24万元，基于这些事实，原审法院基于自由裁量权酌情认定3万元符合法律规定。第四，关于万江损失的鉴定问题，一审法院基于整个案件认为，违约方是万江而非李江违约在先，不会产生由自己承担任何违约责任，基于这些前提才没有进行鉴定。也就说万江的损失不是本案查明的事实，一审法院这方面的处理没有问题。关于法律适用问题，李江具有解除权，因为万江隐瞒了合同期限，超期租赁场地给李江，导致8月30日之后的9个月合同无法履行，这个导致解除合同的根本原因，是依据双方之间的合同目的落空，原因是万江的租期不够导致的，与李江的行为无关，没有租期李江也就无从整改，如果有租期，经过李江的整改，是可以继续经营的，也就是说可以获得相应的利益，万江的行为导致了合同目的落空合同解除，事实上，李江通过短信电话以及相关的代理人办理了租赁物的交接，从事实上以及合意解除了本案合同。基于以上理由请求二审法院驳回万江的全部上诉请求。关于行政处罚的问题，兴农公司发通知的时候，一起发了三个通知给牛场。在收到通知之后，第一时间跟对方联系了。现在场地的情况，在9月份就另外租赁给案外人。 李江向一审法院起诉请求：1.依法确认李江与万江签订的《奶牛场租赁合同》已于2018年8月31日解除；2.判令万江退还李江租金111000元；3.判令万江向李江承担违约责任：支付违约金60000元，赔偿违约金不足以弥补的经济损失40000元，共计100000元。 万江向一审法院反诉请求：李江赔偿万江投资损失40000元和违约金60000元，共计100000元 一审法院查明的事实：李江与万江于2016年12月5日签订了《奶牛场租赁合同》，双方约定租金为148000元/年，租期为2016年5月29日至2019年5月31日，暂定为三年，奶牛场的面积约为46亩，其中约有13亩（主要涉及挤奶厅和部分牛棚）属于万江从兴农公司处租用。双方于2017年3月6日签订了《奶牛场租赁补充协议》，合意变更违约金标准为60000元。2018年4月30日，李江向万江交付了2018年6月1日至2019年5月30日的租金148000元，其中4000元因修缮废水沉淀池，李江、万江口头协商予以扣除，李江支付了万江144000元。 2018年邛崃市环保局对养殖场使用人邛崃市平江奶牛养殖场（投资人：李江）下达了拟罚款100000元的行政处罚听证告知书。兴农公司于2018年7月21日发出律师函，律师函载明：要求万江做好奶牛场的腾退工作，在2018年8月30日租期届满前，将冉义华会奶牛场完整地腾交。2018年8月20日，兴农公司向万江发出通知，通知载明：2018年5月3日，邛崃市环保局对养殖场使用人邛崃市平江奶牛养殖场（法定代表人：李江）下达了罚款100000元并限期3个月整改的决定，目前已经超过3个月的整改期，仍未对该奶牛养殖场进行整改，鉴于以上情况且与你的租赁合同于2018年8月30日到期，经我公司决定不再将奶牛养殖场出租给你使用……现再次通知你必须于2018年8月30日将奶牛养殖场腾退。 2018年8月31日，万江收到李江向其发出解除租赁合同的短信。2018年8月31日，李江委托黄某将涉案奶牛场整体移交给杜某，后李江通过电话向万江确认其委托杜某交接。李江在租用奶牛场期间将部分场地转租给案外人。 一审法院认为，本案应首先确定李江于2018年8月31日向万江发出的解除合同的短信是否发生解除合同的法律效力。 李江与万江签订《奶牛场租赁合同》合法有效，受法律保护，认定本案合同解除短信的效力，要看合同解除的要件是否具备，既要符合《中华人民共和国合同法》第九十四条实质性要件，又要符合通知合同相对人这一形式要件。本案中，李江出具了照片、律师函一份，短信截屏、录音资料、移交清单并申请了证人黄某出庭作证，拟证明：1、万江与案外人兴农公司签订的合同于2018年8月30日到期，且到期后兴农公司将不再续租给万江，致使李江的合同目的不能实现；2、李江已经向万江发出了解除合同的短信；3、李江的委托人黄某和万江的委托人杜某已经就奶牛场进行了清点移交；综上李江与万江的合同已经于2018年8月31日解除；万江对上述证据质证认为，万江虽然收到了李江解除合同的短信，但是李江并没有合同解除权，为此万江出具了租赁合同、邛崃市环境保护局行政处罚听证告知书、关于腾退冉义华会村奶牛养殖场的通知书、整改通知书、照片、移交清单、修建蓄水池协议、清单、管道购买收据，拟证明系李江违反合同及环保规定，不使用已经修建好的排污设施，污水直排直放，才导致兴农公司不再续租给万江，万江没有违约，另外杜某是李江的工作人员，并不是万江委托人，李江与万江没有完成移交。一审法院认为，从李江出具的录音资料和证人杜某的证言可以看出，李江和万江已经就奶牛场的移交清点达成合意，由李江的委托人黄某和万江的委托人杜某进行清点移交，并在移交清单上签名，由此可以认定李江与万江之间完成了清点移交。经一审法院审查认为，兴农公司与万江的租赁合同到期日为2018年8月30日，合同到期后，是否续租是兴农公司与万江之间的合同关系，现兴农公司选择不续租，是其真实意思表示，与李江无关，李江存在违反环境保护规定直排直放的行为，受到了邛崃市环境保护局的行政处罚，该行政行为与兴农公司的民事行为不存在必然关联性；李江与万江签订的奶牛场租赁合同在实际上无法继续履行的情况下，李江于2018年8月31日向万江发送的解除合同短信，在万江质证认为收到的情况下，一审法院依法认定该解除行为符合解除合同的要件，发生解除合同的法律效力，一审法院确认李江与万江于2016年12月5日签订的《奶牛场租赁合同》已于2018年8月31日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，现李江要求万江退还租金111000元，并出具了收条，证明其向万江足额支付了2018年6月1日至2019年5月30日的租金148000元，万江质证认为收到该笔租金，但是只认可收到144000元，另外4000元李江、万江口头协议用于修缮废水沉淀池，但是只认可李江花费1600元。一审法院认为万江认可李江花费1600元请挖掘机修缮废水沉淀池，根据常理，一审法院可以推定李江支付了相应的人工费。综上，一审法院认为李江已经足额支付了万江2018年6月1日至2019年5月30日的租金148000元，现合同已经解除，李江要求本诉万江退还租金111000元的请求符合法律规定，一审法院予以支持。 关于合同解除后的违约金及损失问题，李江出具了收款收据一份、微信聊天记录、奶款明细表、货物清单并申请证人蔡某出庭作证，拟证明若合同完整履行，李江可得的收入为240000元，但由于现在合同无法继续履行，李江的损失是李江、万江补充协议约定的违约金60000元难以弥补的，故李江要求万江承担违约责任，支付李江违约金共计100000元；万江质证认为，上述证据的真实性不予认可，李江购买的净乳机能否继续使用，与租赁合同没有关系，李江制作的清单都是单方制作，没有关联性，且是因为李江违反规定，造成环保问题才导致兴农公司不再续租给万江，最终导致合同无法继续履行，是李江违约，且李江的违约行为导致万江投资在牛场的固定设施：院墙、大门、设备、地坪、水塔、彩钢棚、房屋在合同解除后无法使用，另李江将部分场地转租致使其遭受损失，故此万江要求李江赔偿万江的违约金60000元和违约金难以弥补的损失40000元，共计100000元。一审法院认为，李江在一审庭审中陈述，从2014年起李江就已经在案涉牛场经营，期间经过多次转手，虽然李江陈述其不知晓万江与案外人兴农公司的合同多久到期，万江也没有直接证据证明其向李江披露了合同期限，但是，根据李江在案涉农场的经营期限及经营状况，一审法院推定李江应当知晓该合同期限，因此李江应对合同的解除承担相应的责任，合同解除后李江必然会产生损失但因其经营奶牛场自身存在环保不达标的问题，且其提供的证据不足以证明其损失的具体金额，一审法院兼顾本案的合同履行情况、过错程度及预期利益酌情确定万江支付李江违约金30000元。针对万江提出违约金及损失的请求，万江认为李江违反约定和环保规定在先，造成兴农公司不续租给万江，系李江违约，故李江应当向万江承担违约责任，赔偿损失及违约金100000元。一审法院认为，李江违法环保法规的行为已经受到邛崃市环境保护局的行政处罚，而兴农公司在与万江的租赁合同到期后选择不再续租系兴农公司的民事行为，与李江违反行政法规的行为不存在必然关联性，另对李江转租的行为，一审法院认为，双方已经完成了奶牛场的交接，现案外人基于李江的转租的行为继续使用奶牛场属于另一法律关系，万江可另行主张，故对万江要求李江赔偿损失及违约金100000元的请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、第二十九条之规定，判决：一、李江与万江于2016年12月5日签订的《奶牛场租赁合同》已于2018年8月31日解除；二、万江于判决生效之日起三日内退还李江租金111000元；三、万江于判决生效之日起三日内支付李江违约金30000元；四、驳回李江的其他诉讼请求五、驳回万江的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费（减半收取）2233元，由李江负担847元，万江负担1386元；一审反诉案件受理费（减半收取）1150元，由万江负担；财产保全费1570元，由李江负担516元，由万江负担1054元。 二审中，双方当事人未提交新的证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，万江与李江签订的《奶牛场租赁补充协议》第四条约定该奶牛场涉及当地各级政府、环保问题，甲乙双方应互相协助、配合解决。乙方在租赁期间不得违反国家法律法规，若有违反乙方自行承担，有罚款处罚的乙方自行处理。第五条约定，在双方租赁合同期内，违约金由以前主合同三个月租金标准改为6万元，从签订该补充协议后执行。 李江在起诉状中称，经协商，双方于2018年8月31日解除了租赁合同并办理了租赁物移交手续。李江在一审提交的其与万江通话的录音整理资料载明，李江于2018年8月31日第一次通话中称：“你看今天有没得空嘛，我把这些东西交给你，我们之间该结束的就结束了嘛？”后经多次电话磋商，李江在同年9月2日的通话中称：“要的，要的，我待会喊黄某移交给他，大家签个字就弄完了。”万江答复“好,嗯嗯。” 以上事实，由案涉《奶牛场租赁合同》及补充协议，李江的起诉状、其在一审中提交的通话录音整理资料等证据，予以证实。 本院认为，根据双方的上诉和答辩情况，本案二审中的争议焦点一是李江违反环保法规的行为是否是案涉合同不能继续履行的违约行为，李江是否有权解除合同；二是一审判决万江返还11万元租金和3万元违约金是否正确；三是李江是否应支付违约金6万元。现结合事实证据分析认定如下： 关于李江违反环保法规的行为是否是导致案涉合同不能继续履行的违约行为、李江是否有权解除合同的问题。本院认为，根据案涉《奶牛场租赁合同》第六条及第四条的约定，双方明确案涉奶牛场的开设涉及当地环保问题，并要求李江在租赁期间不得违反国家法律法规，若有违反自行承担，有罚款处罚的自行处理。基于这一约定，因李江在后期履行中因环保问题被处罚，应认定违反了这一约定。但参照《中华人民共和国合同法》第十五条的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案虽无证据证明兴农公司同意万江向李江的转租行为，但兴农公司不同意转租对后手转租合同效力的影响更为不利，故即使兴农公司不同意转租，万江在自身租赁期限外继续出租给李江的行为更应认定为无效行为。因此，案涉合同在2018年9月1日之后的约定属于无效约定，此前双方的合同关系已自然终止，而不必通过当事人的行为再次明确解除。故李江一审起诉请求解除合同的诉讼请求与案涉合同已经履行完毕而终止的事实不符，不应予以支持。万江关于李江无权解除的上诉意见虽然与本院认定结果相符，但理由不能成立，本院不予采纳。 一审判决万江返还11万元租金和3万元违约金是否正确的问题。本院认为，第一，因案涉合同2018年8月31日后应认定为无效，根据合同无效后因应当返还财产的原则，李江和万江均应返还后期无法继续履行期间双方相互占有对方的财产。对于李江对案涉场地、房屋的返还，因万江在上诉状中认可是自己委托杜某代表接收案涉租赁物，故杜某在案涉房屋、设备等物资移交清单的签字应认定为已移交给成江，因此万江上诉所提李江尚未移交完毕租赁物、案涉合同尚未解除的上诉意见不能成立，依法应予驳回。关于万江应返还尚未履行的租金，因李江未继续使用案涉场地和房屋，故万江所持有的尚未履行期间的11万元租金缺乏合同依据和事实根据，一审判决予以返还正确，本院予以维持。第二，在2018年8月31日后双方协商解决问题的过程，李江在当日及同年9月2日的通知中表示“我们之间该结束的就结束了嘛”、签完字就了结，表明其一直是基于彻底解决纠纷而办理移交。后在万江同意委托杜某办理交接，后来杜某也与李江办理了交接书面手续的情况下，应认定双方最终协商一致，并按彻底解决纠纷的目的办理了交接手续，李江再行要求万江承担违约责任违背诚实信用原则。同时，因案涉合同自2018年9月1日起应认定无效，双方关于违约金的约定也应认定无效，李江主张万江应承担6万元违约金缺乏依据，依法不应支持。 关于李江是否应支付违约金6万元的问题。如上所述，因案涉合同在2018年8月31日后无效，其中关于违约金的约定也应认定无效，万江起诉及上诉所提李江应支付违约金6万元的请求均不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人万江的上诉请求部分不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但认定2018年8月31日后案涉合同仍然有效，并认定万江应支付违约金存在法律适用错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省邛崃市人民法院（2018）川0183民初2927号民事判决第二、五项，即：万江于本判决生效之日起三日内退还李江租金111000元；驳回万江的反诉请求； 二、撤销四川省邛崃市人民法院（2018）川0183民初2927号民事判决第一、三、四项，即：李江与万江于2016年12月5日签订的《奶牛场租赁合同》已于2018年8月31日解除；万江于判决生效之日起三日内支付李江违约金30000元；驳回李江的其他诉讼请求； 三、驳回李江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉案件受理费2233元，由李江负担1064元，由万江负担1169元；反诉案件受理费减半收取1150元，由万江全部负担。财产保全费1570元，由万江负担1054元，由李江负担516元。二审案件受理费4420元，由万江负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年十一月二十一日 书记员 方丽雯