湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初2666号原告（反诉被告）：郑谟松，男，1991年9月26日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：宁一、李澍青，湖北乾行律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告(反诉原告)：孝感星河天街商业管理有限公司，住所地：湖北省孝感市孝武大道特1号，统一社会信用代码：91420902055410584E。法定代表人：郑荣胜，总经理。委托诉讼代理人：林龙，系该公司员工，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：田丰，湖北立丰律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告（反诉被告）郑谟松诉被告(反诉原告)孝感星河天街商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本诉于2019年6月14日立案，反诉于次月19日立案。7月23日，本院裁定两案合并审理。8月27日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人宁一、李澍青、被告(反诉原告)的委托诉讼代理人林龙、田丰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《星河天街购物广场物业租赁合同》；2.判令被告向原告支付违约金30万元；3.判令被告赔偿因违约给原告造成的损失合计975130元；4.判令被告向原告返还租赁保证金104400元；5.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2016年1月30日，原、被告签订《星河天街购物广场物业租赁合同》。合同约定被告将位于孝感市××道××星河××街购物广场××号商铺出租给原告使用，租赁面积1160平方米，租赁用途为经营健身房，租赁期10年（自2016年3月1日至2026年2月28日止），租金按“固定租金十递增”方式计算（具体金额见合同）。合同签订后，原告按照合同约定支付了租金，并交纳了104400元租赁保证金。原告投资人民币100万元进行健身房装修，并于同年6月开业运营。时至2018年10月23日，被告忽然单方通知原告商场将于2018年12月28日整体停业，导致原告无法继续经营。被告辩称：我公司依据涉案《租赁合同》及《物业合同》向原告交付了租赁场地并提供物业服务，直至原告的店铺停止经营，期间并不存在违约行为，不应承担任何违约责任，亦无须向原告支付违约金及赔偿款。具体如下：1.公司依据合同约定向原告提供租赁场地和物业服务直至2019年1月30日原告的店铺停止经营为止，并应原告要求，在此后继续提供租赁场地供其放置相关设备直至2019年5月23日。但原告自2018年2月开始，长期欠付租金，因其违约行为，公司在2018年10月23日向原告发出了“2018年12月28日整体停业”的通知，但随后考虑到商铺经营需要，并未实际履行该通知，而是继续向其提供租赁场地及物业服务。至2019年1月15日，因涉案商业体中包括原告在内的欠费商户均已欠费超过1个月，且多次催要无果，公司依据《租赁合同》第11.8条“乙方拖欠甲方租金、水电费、物业管理费等费用视为违约……拖欠达一个月，甲方有权终止合同……”的约定，已具有合同约定的单方面解除权的情况下，通过报纸公告的形式，要求包括原告在内的欠费商户到公司办理退场手续并解除合同，具有事实依据、符合合同约定和法律规定，公司并不存在违约行为。2.原告自2018年2月起便未向公司交纳租金及物业费，其长期欠缴租金及物业费的行为严重违约，公司依据合同约定已具备单方面解除权。在与原告多次沟通，要求其交清所欠费用，并表示将依据合同约定单方解除涉案《租赁合同》及《物业合同》，而原告始终未付清欠费，并于2019年初表示将闭店搬离星河天街商业体。而后，原告所经营店铺于2019年1月30日停止经营，但仍未与公司办理任何退场及解除合同的手续，其设备直至2019年5月23日才全部搬离，公司于2019年6月3日依据《租赁合同》第11.8条之约定，向原告发出《解除合同通知书》，单方面解除了涉案《租赁合同》及《物业合同》。综上，公司在合同履行过程中不存在违约行为，反而是原告长期欠缴租金及物业费，构成根本违约，公司依据合同约定，有权单方面解除合同、没收其保证金、索取装修期内免去的所有租金，并追索欠费及违约金。因此，公司不应承担任何违约责任，且无需返还租赁保证金，请求法院驳回其全部诉讼请求。被告提出反诉请求：1.确认被告与原告于2016年2月2日签订的《星河天街购物广场物业租赁合同》、于2016年1月30日签订的《星河天街购物广场物业管理合同》已于2019年6月3日解除；2.判令原告向被告支付租金489420元，违约金95854.8元（违约金暂计至起诉之日，后继续计算至原告实际支付全部款项之日止）,上述两项金额共计585274.8元；3.判令本案诉讼费用由原告承担。反诉的事实与理由：2016年1月30日，被告与原告签订了《星河天街购物广场物业管理合同》，后双方又于2016年2月2日签订了《星河天街购物广场物业租赁合同》。租赁合同约定被告将位于孝感市××道××星河××街购物广场××号商铺出租给原告，2016年3月1日至2019年2月28日租金为34800元／月，2019年3月1日至2020年2月28日为36540元／月，原告应于每月5号前向星河天街公司支付当月全部租金，如原告逾期支付租金，视为原告违约，每逾期1天需按拖欠金额的千分之一支付违约金，如拖久租金超过1个月，被告有权书面通知原告终止合同；同时约定，如原告违约，则被告有权索取装修期内所免去的所有租金。合同签订以后，被告按照合同约定向原告提供了商铺及物业服务。但原告自2018年2月起开始拖欠租金，经被告多次书面催要后仍拒不支付，被告依据合同约定于2019年6月3日向原告发出书面解除合同通知书，至此双方签订的租赁合同及物业合同已解除。被告认为，原告拒不支付租赁费行为，构成根本违约，导致被告的合同目的无法实现，严重侵害了被告的合法权利，被告有权解除双方签订的租赁合同及物业合同，并要求原告支付拖欠金并承担违约责任。被告为了维护自己的合法权益，具状起诉，请求依法裁决。针对被告的反诉，原告辩称，原告认为被告单方解除租赁合同和物业合同的行为违法，被告无单方解除权，根据租赁合同3.2（5、8）条的约定，也就是说因为被告未提供房屋租赁发票，原告有权拒绝支付房屋租金，但是事实上，原、被告在2018年8月达成口头协议，原告补齐2017年12月-2018年2月28日的房租，就免去当年3月、4月、5月、6月、7月的房租租金，达成协议后，原告依约付清了此前的租金，自2018年8月1日至2018年11月30日期间的租金足额支付，因此，原告不存在违约和拖欠租金的事实，请求法院依法驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1.原告提交的证据二，被告对证明目的有异议，认为根据合同约定，原告每月应缴纳的租金为34800元，但该组证据中原告2018年缴纳的收据显示其每月均未全额缴纳租金，原告并未依约履行合同义务，而是自2018年2月起，长期欠租，构成违约，其全部收据仅能证明原告向被告支付各项费用，并不能证明原、被告双方就租金减免达成了原告所述的口头协议。经查，被告从2018年8月至11月出具的收据均载明“系付2018年某月1日至30日（或者31日）租金的字样”，说明原、被告双方就租金的减免达成了口头协议，因此对该证据依法予以采信；2.原告提交的证据三，被告对证明目的有异议，认为自己未实际履行通知的内容，同时因为原告违约在先，被告依据合同具备单方解除权时，以登报公告的形式，告知原告前来办理退场手续，解除合同，属于履行合同权利，并非违约行为。本院认为，被告的异议不成立，对该证据依法予以采信；3.原告提交的证据四，被告有异议，认为①该组证据中所有合同均没有相对应的正规发票且原告提供的收据记载内容无法与合同一一对应，其合同是否履行无从得知，也没有其他证据证明原告已支付了所有合同价款；②即便原告已经完全履行了该组证据中的合同，该商铺装修后使用至今已达三年之久，其所有合同价款之和975130元也仅仅是其商铺全新装修的价值，原告未考虑装修折旧，物品灭失等情况，直接将全新装修的价值认定为其目前的实际损失，明显与事实不符。本院认为，被告的异议成立，对该证据，本院依法不予采信；4.被告提交的证据一，原告有异议，认为虽然签订了上述合同，但原、被告均未按照合同约定的租金来履行且被告从未依约向原告提供房屋租赁发票，被告违约在先，且具有合同约定的先履行义务，因此，原告不存在任何违约行为。如前所述，本院对该证据的证明目的不予采信；5.被告提交的证据二系物业服务合同，本院不予审理；6.被告提交的证据三，原告有异议，认为自己未收到，被告提交的系复印件，真实性无法核实，不予质证。本院认为，原告的异议成立，对该证据不予采信；7.被告提交的证据四，原告有异议，认为未曾收到该催款函，但该催款函在被告单方制作时也认为2018年2月1日至2018年7月31日合计租赁费为96800元，虽原告不予认可，但可以证明原、被告之间曾达成过口头变更租赁协议的约定。本院认定其内容，但不能认定原告收到过该催款函；8.被告提交的证据五，原告对证明目的有异议，认为该证据仅能证明原告在该场地内搬离物资，并不能证明原告一直占用租赁物业。本院认为，原告的异议成立，本院对该证据的证明目的不予采信；9.被告提交的证据六，原告有异议，认为未曾收到该《解除合同通知书》，不能达到被告的证明目的。本院认为，原告的异议成立，对该证据依法不予采信；10.被告提交的证据七，原告不认可，认为系被告单方制作。本院认为，原告的异议成立，对该证据不予采信；11.被告提交的证据八，系物业服务合同内容，本院不予审理。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月30日，原、被告签订了《星河天街购物广场物业租赁合同》一份，主要内容：（1）被告将位于孝感市××道××星河××街购物广场××号商铺出租给原告使用，租赁面积1160平方米，租赁用途为经营健身房；（2）租赁期为10年（自2016年3月1日起至2026年2月28日止）；（3）租金按“固定租金十递增”方式计算，从2019年3月1日开始每年递增5%，具体数额：2016年3月1日至次年2月28日为免租期。2017年3月1日至次年2月28日，每月租金为34800元（但前半年继续免租）。2018年3月1日至次年2月28日，每月租金为34800元。从2019年3月1日起至2026年2月28日止，共七年，每年租金递增5%；（4）原告向被告交纳租赁保证金104400元；（5）租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止本合同的，均视为违约，应支付违约金，违约金按未完成租期租金总额的百分之十计算。如被告违约，被告退回原告所交保证金（不计利息），如原告违约，原告所交保证金不予退还。合同签订后，原告依约交纳了租赁保证金104400元。2017年4月11日，原告按合同约定的标准和时间支付2017年9月1日至11月30日计三个月的租金104400元。2018年9月至11月，原告分五次向被告补交了2017年12月1日至2018年2月28日的租金4.74万元（原告交纳的水电费保证金1.74万元和装修押金1万元包含在内，转为租金）。2018年11月14日，被告出具的租金收据上注明仍欠4800元未付。2018年8月9日，原告交纳现金1.5万元，被告出具收据注明系当月1日至31日的租金。2018年8月31日，原告交纳现金1万元，被告出具收据注明“系当年9月1日至30日的租金，下欠5000元未交”。同年9月10日，原告交纳现金5000元，被告出具收据注明“系2018年9月1日至30日的租金”。2018年10月11日、11月14日，原告各交纳现金1.5万元，被告出具收据分别注明系同年10月1日至31日、2018年11月1日至30日的租金。2018年10月23日，被告向原告发出《通知》一份，告知：星河天街购物广场将于同年12月28日整体停业。2019年1月15日，被告在《孝感日报》上刊登《清场公告》，告知：星河天街购物广场将于2019年1月20日整体停业并全面清场。被告的上述行为导致原告无法继续经营，遂引起诉讼。另查明：上述租赁场地已经拆改，建成万达广场。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方提起的有关物业管理费的请求，系另一民事法律关系，应另案起诉，本案不予处理。从被告出具的一系列收据来看，双方对变更租金达成了口头协议，即：2017年12月至2018年2月的月租金在租赁合同约定的基础上减半，为17400元，2018年3月至7月的租金免交，2018年8月以后的租金按1.5万元／月的标准交纳。原告根据变更后的口头协议交纳租金至2018年11月30日。被告在合同约定的租赁期间，擅自发布停业公告和清场公告，并将租赁场地予以拆改，违反了合同的约定，属违约行为，应承担违约责任，因此，对原告要求判令解除双方签订的《星河天街购物广场物业租赁合同》的诉请，本院依法予以支持，并认定该合同于2018年11月30日解除。原告要求判令被告返还租赁保证金104400元，合乎合同约定，本院依法予以支持。原告未完成租期，从2018年12月1日起，至2026年2月28日止，按照合同约定，租金总额为3856788元（34800元×3＋36540元×12＋40600元×12＋42630元×12＋44762元×12＋47000元×12＋49350元×12＋51817元×12＝3856788元），但按照双方对租金变更的口头协议，本院认定为1305000元（15000元×3＋15000元×12×7＝1305000元），违约金按照未完成租期租金总额的10%计算，即130500元。原告对损失的举证，本院难以认定，故对判令被告赔偿损失975130元的诉请，本院不予支持。被告反诉称于2019年6月3日向原告发出了解除《星河天街购物广场物业租赁合同》的通知，但没有提交证据证明原告收到此通知，故对被告确认该合同于2019年6月3日解除的反诉请求，本院依法不予支持。被告提出反诉，请求判令原告支付租金489420元，违约金95854.8元，缺乏证据支撑，本院依法不予支持，但原告下欠的2017年12月1日至2018年2月28日的租金4800元，仍应补交。综上所述，经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）郑谟松与被告(反诉原告)孝感星河天街商业管理有限公司于2016年1月30日签订的《星河天街购物广场物业租赁合同》于2018年11月30日解除；二、被告(反诉原告)孝感星河天街商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）郑谟松返还租赁保证金104400元、支付违约金130500元；三、原告（反诉被告）郑谟松于本判决生效之日起三日内向被告(反诉原告)孝感星河天街商业管理有限公司支付下欠的2017年12月1日至2018年2月28日的租金4800元；四、驳回原告（反诉被告）郑谟松的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)孝感星河天街商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，还应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17216元，由被告(反诉原告)孝感星河天街商业管理有限公司负担4824元，由原告（反诉被告）郑谟松负担12392元。反诉受理费4826元，由原告（反诉被告）郑谟松负担50元，由被告(反诉原告)孝感星河天街商业管理有限公司负担4776元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  陈兴无人民陪审员  胡晓东人民陪审员  牛美娜二〇一九年十一月二十五日书 记 员  胡佳灿附原告提交的证据目录:证据一、原告身份信息、企业信用信息公示报告，证明原告、被告主体身份适格；证据二、《星河天街购物广场物业租赁合同》、收据，证明原告与被告签订的《星河天街购物广场物业租赁合同》成立并有效，原告一直依约履行合同义务，并支付了租赁保证金，2018年8月份合同租金变更为每月1.5万元；证据三、通知、清场公告，证明被告在合同期限届满前，通过送达《通知》、登报《清场公告》等方式明确通知原告其不再履行租约合同，已构成预期违约，导致原告无法继续正常经营；证据四、《场地围挡制作合同》、《装饰装修工程施工合同》、《帝康空气能循环热水合同书》、《工程合同》、《消防工程施工合同》、《LED灯具购销合同》、《拆搬迁合同》部分收据，证明原告承租争议物业后因经营场所需装修支出和因被告违约后搬迁费用支出。被告提交的证据目录:证据一、《租赁合同》1份（2016年2月2日签订）；证据二、《物业合同》1份（2016年1月30日签订）；以上两证据证明星河天街公司与郑谟松签订《租赁合同》及《物业合同》，约定由星河天街公司向郑谟松提供商铺并提供物业服务，由郑谟松每月5日前向星河天街公司支付租赁费，其中2016年3月1日至2019年2月28日租金为34800元／月，2019年3月1日至2020年2月28日为36540元／月。并约定如逾期交费，则以欠缴金额为基数，按日千分之一的标准计收违约金，如逾期七日以上，星河天街公司有权暂停提供服务并没收履约保证金，如逾期一个月以上，星河天街公司有权书面通知郑谟松终止合同，并要求郑谟松赔偿损失；证据三、《缴费通知单》14份（2018年2月5日一2019年5月5日，证明星河天街公司与郑谟松开始履行《租赁合同》及《物业合同》后，因郑谟松自2018年2月起未依据合同约定，按月足额缴纳租金，星河天街公司自2018年2月开始至2019年5月期间每月向郑谟松发出《缴费通知单》，但郑谟松并未按合同约定足额缴纳租金；证据四、《催款函》（2018年10月23日星河天街公司致郑谟松），证明星河天街公司在郑谟松长期拖欠租赁费、物业费等相关费用的情况下以合同为依据计算欠费金额后，向郑谟松发出《催款函》，郑谟松收到后仍不履行合同约定的付款义务；证据五、《放行条》7张（2019年5月份）；证据六、《解除合同通知书》（2019年6月3日星河天街公司致郑漠松）以上两证据证明郑谟松长期拖欠租赁费并占用租赁场地至2019年5月份，星河天街公司在郑谟松长期拖欠租赁费的情况下，依据合同约定于2019年6月日向郑谟松发出《解除合同通知书》，并于当日向郑谟松送达，双方签订的《租赁合同》及《物业合同》于送达之日已解除，因郑谟松违约，星河天街公司依据合同行使单方解除权，不应承担任何赔偿责任；证据七、《健身房欠费明细表》。证明依据合同约定的租金及违约金计算标准，计算得出郑谟松拖欠星河天街公司租赁费及违约金（暂计至2019年7月18日）共计585274.8元；证据八、《电费收据》4份。证明郑谟松所经营的健身房分别在2018年11月19日、2018年12月18日、2019年1月4日、2019年1月18日向星河天街公司缴纳电费。星河天街公司至2019年仍在继续履行合同向郑谟松提供租赁场地及物业服务。