云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)云04民终1407号上诉人（原审原告）：聂上涞（曾用名：聂国瑞），男，1986年11月19日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：聂骊锦（系聂上涞小姨），1970年3月15日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区，现住云南省玉溪市。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：钱立，男，1987年11月20日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：王洪俊，云南中天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人聂上涞因与被上诉人钱立房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2019）云0402民初3433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聂上涞上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人支付违约损害赔偿金36.8万元。事实及理由：1、本案双方合同中约定的“房价不因面积的变化而变化”是二手房交易合同的格式条款，但本案并非真正的二手房交易，不能套用该格式条款。签订协议时，中介人员均未对此条款提醒双方当事人，根据《合同法》第四十一条：对格式条款发生争议的，应当按照通常予以处理。2、2019年2月25日双方拿到各自名下的产权证书，上诉人表示待落实被上诉人贷款之事后立即过户给其，但被上诉人说需到2019年6月30日前才能支付尾款，上诉人当场拒绝。次日，上诉人同意按照合同约定先过户给被上诉人，故多次发短信彩信通知其前来办理过户，但对方无回应，直至6月12日方才来过户并支付尾款。3、一审法院分配举证责任不合理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。上诉人已提交证据证明履行了出售方的全部合同义务，是被上诉人故意拖延时间，不予配合过户。被上诉人未尽相应的配合、协助义务，造成逾期办理过户，其行为已构成违约。在被上诉人未提交任何证据吞没、削弱本证的情况下，应由其承担举证不能的法律后果。钱立辩称，同意原审判决。聂上涞向一审法院起诉请求：由钱立支付违约损害赔偿金664194元。一审法院审理查明：2016年8月14日，聂上涞及其委托代理人聂骊锦、钱立及玉溪壹加壹房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》。合同约定：聂上涞将坐落于玉溪市红塔大道润玉园（瑞园）第五幢负1-3层10号房屋出售给钱立，产权面积为348.94平方米，但最终的实际面积以有关部门实测为准，双方均不得因面积的增加或减少而变动房价。双方商定房屋及车位成交总价为320万元。付款方式：签订该合同当日被告付定金20万元给聂上涞，于2016年8月20日前钱立首付人民币50万元，于2016年9月20日前支付第二笔房款110万元给聂上涞用于还银行按揭加名的费用，加名成功后，待双方拿到自己名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用让》7日内，把聂上涞1%的产权过户给钱立，剩余尾款140万元银行放款当天支付给聂上涞。2016年8月14日、15日，钱立向聂上涞支付购房定金共10万元；2016年9月2日，钱立向聂上涞支付首付款50万元；2016年9月20日，钱立支付第二笔房款110万元。聂上涞将钱立加入其与玉溪市祥瑞房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》共同买受人中，双方约定产权分割比例为聂上涞占1%，钱立占99%。在此期间，聂上涞要求钱立向其支付利息（自2017年8月1日起以140万元尾款为基数按年利率4.9%计算）、物管费。2018年12月4日，玉溪市红塔区红塔大道126号（润玉园-瑞园）5幢10号1-3层房屋不动产权证书办下，聂上涞与钱立为共有人，聂上涞占产权1%，钱立占产权99%，房屋建筑面积为356.32平方米，比《商品房购销合同》中的建筑面积多7平方米。聂上涞要求钱立补缴多出7平方米的房款，钱立以合同约定不因面积增加或减少而变动房价为由拒绝补缴。2019年2月25日，聂上涞向玉溪市祥瑞房地产开发有限公司补缴房款38885元。同日，双方收到玉溪市红塔区红塔大道126号（润玉园-瑞园）5幢10号1-3层房屋的不动产权证。聂上涞要求钱立向其支付140万元购房尾款后再将1%产权过户，钱立以合同约定先过户后付款为由，拒绝。2019年6月11日，聂上涞将1%产权过户给钱立，钱立于2019年6月12日收到玉溪市红塔区红塔大道126号（润玉园-瑞园）5幢10号1-3层房屋的的钥匙壹把、进门卡贰张、车库钥匙壹把，并在当日向聂上涞支付140万元购房尾款及2016年8月-2017年12月的物业管理费8000元。一审法院认为，双方合同系其真实意思表示，双方均应按合同约定履行其相应的权利义务。双方在合同中已明确约定房价不因面积变化而变化，聂上涞委托代理人聂骊锦一直从事二手房屋买卖工作，其对二手房买卖条款应当非常熟知，其辩称不变的是房屋单价，无事实依据，故对其抗辩理由，一审不予采信。《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”双方合同约定，聂上涞负有先履行过户产权给钱立的义务，在其未将产权过户时，钱立有权拒绝履行付款义务。聂上涞单方要求钱立履行超出合同约定的事项，双方因此产生分歧才导致拖延办理相关手续，该责任不当由钱立承担。综上，钱立并不存在违约的事实，对聂上涞的诉讼请求，一审不予支持。遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条之规定，判决：“驳回原告聂上涞的诉讼请求。”本院二审期间，聂上涞提交了以下证据：1、五份房产中介公司的合同及两份公正合同。证明房价不因面积变化而变化，是真正的二手房交易必备的格式条款；2、没有两证的二手房交易合同。证明对面积变化导致房价变化的处理方式为，面积增加补钱，面积减少退钱；3、与祥瑞地产副总陶红海的短信。证明钱立一直不将合同交给中介，是上诉人通过找关系才办到了产权证；4、与中介的微信聊天记录。证明2019年2月25日拿到产权证当天，双方在中介处商量过贷款支付尾款事宜，对方母亲说要到6月30日才办理；5、祥瑞地产证明。证明办理接房、领证都需要合同，是对方的原因导致拖延了后期拿证及过户；6、离婚证复印件、离婚协议。证明140万元房款部分是向其前夫所借；7、欠条、收条、对账单，证明140万元房款部分是和亲戚朋友所借。钱立质证认为，第1、2组证据中所涉及到房屋买卖合同与本案无关，双方按照真实意思签订的房屋买卖合同，应该各自履行合同义务；第3组证据，办理不动产权证不需要动用私人关系，真正的原因是上诉人严重违反合同约定造成；第4、5组证据，对方主张的事实并不存在。第6、7组证据与本案无关。本院审查认为，聂上涞提交的第1、2、6、7组证据与本案处理不具有关联性，二审不予采纳。第3、4、5组证据不能达到其证明目的，亦不予采纳。关于一审法院认定的本案事实，其中，钱立向聂上涞支付的购房定金应为20万元，一审认定为10万元有误，本院予以纠正。其余案件事实双方均无异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉《房屋买卖合同》经聂上涞、钱立签名确认而成立、生效，该合同所涉权利义务的约定应视为双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力。现聂上涞提出钱立未补缴多出的7平方米房款构成违约的意见，与合同约定“甲乙双方均不得因面积的增加或减少而变动房价”的内容不符，不能成立。本案合同虽是通过房产中介机构订立，但中介机构作为居间方，其提供的合同样式并非不能更改的格式条款，合同既然经双方签字确认即应视为双方协商一致的结果，聂上涞辩称该条款为格式条款未提醒其注意，应按通常情况予以处理的意见依据不足，本院不予采纳。关于聂上涞提出钱立拖延支付房屋尾款的主张，根据合同约定，聂上涞负有先办理过户手续的义务，在其履行该义务之前，对方有权拒绝支付尾款。现聂上涞提交的证据亦不足以证实钱立存在故意拖延，不配合过户的事实，据此，一审认定钱立不存在违约情形，并无不当。综上所述，聂上涞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6820元，由上诉人聂上涞负担。本判决为终审判决。审判长  吴析咛审判员  荆 燕审判员  李建国二〇一九年十一月二十八日书记员  王 珺