河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初8844号原告驻马店市德汇置业有限公司。住所地：驻马店市中华路中段（橡林办事处对面）。法定代表人王敏，总经理。委托代理人王新闻，男，1971年2月1日出生，汉族，住河南省汝南县。驻马店市德汇置业有限公司员工。被告赵建新，男，1972年10月3日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告陈长虹，男，1969年12月27日出生，汉族，住汝南县。原告驻马店市德汇置业有限公司（以下简称德汇置业公司）与被告赵建新、陈长虹执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告德汇置业公司，被告赵建新到庭参加诉讼。被告陈长虹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告德汇置业公司诉称，2016年1月5日，原告公司与被告陈长虹签订商品房买卖合同一份（合同编号为20160000601)，合同约定由被告陈长虹购买原告公司开发的位于驻马店市××路与××路交叉口××小区××号楼××单元××号商品房一套，房屋建筑面积为133.51平方米，房屋单价为3695元/平方米，总价款为493319元，付款方式为银行按揭。合同签订后，因被告陈长虹家庭原因无法购买该房，2016年3月8日，被告陈长虹向原告公司申请退房，原告公司同意陈长虹退房，双方实质上已解除商品房买卖合同关系。由于该房已办理银行按揭贷款手续，无法解押过户，故该房的银行贷款一直由原告公司负责偿还（有还款凭证为凭）。原告公司系被查封执行的皇家一里小区2号楼独单元2116号房屋的实际所有权人，驿城区人民法院对该房屋进行查封、执行行为不当，应当停止对该房屋的查封和执行，并确认该房屋所有权人为原告公司，以维护原告公司的合法权益。请求：一、解除对位于驻马店市××路与××路交叉口××小区××号楼××单元××号商品房的查封和执行（合同编号为20160000601）；二、确认驻马店市××路与××路交叉口××小区××号楼××单元××号商品房的查封和执行（合同编号为20160000601）所有权人德汇置业公司。被告赵建新辩称，被告只要求执行陈长虹还钱，该执行这个房子就执行这个房子，不该执行这个房子就不执行，法院如何执行被告不管，被告只要钱。经审理查明，2016年1月5日，原告德汇置业公司与被告陈长虹签订商品房买卖合同一份，合同约定被告陈长虹购买被告德汇置业公司开发的驻马店市××小区××号楼××单元××号房屋，合同约定房款总金额为493319元，2016年1月5日前支付首付款133319元，佘款36万元办理银行按揭。上述房产已于2016年2月1日办理预购商品房预告登记，预告登记证号为：驻房预字第020154470号，登记的权利人为陈长虹。2016年1月23日，被告陈长虹与中国银行股份有限公司驻马店分行及员工德汇置业公司签订该房产的个人一手住房贷款合同一份，贷款金额为36万元，并于2016年2月1日办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记证号为：驻房预字第020164471号。后在赵建新申请执行陈长虹劳务合同纠纷一案中，本院于2019年4月2日依法查封了被执行人陈长虹位于驻马店市雪松大道北侧、××西侧××楼××单元××号房屋（测量号：0010140219002)—套。原告德汇置业公司向本院提出执行异议，本院于2019年6月21日作出（2019）豫1702执异126号执行裁定书，认为：“根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定‘不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外’，该套房屋所有权已预告登记为被执行人陈长虹所有，被执行人陈长虹签订商品房买卖合同后，并办理了该房产的银行贷款手续，本院依法查封被执行人陈长虹的财产，符合法律规定，案外人德汇置业公司的异议理由不成立，本院不予支持”。并裁定：“驳回案外人德汇置业公司的异议请求”。后原告德汇置业公司在法律规定期限内提起执行异议之诉，酿成纠纷。另查明，诉讼中，原告德汇置业公司提交退房申请复印件一份，申请写明：“陈长虹，性别：男，身份证号：,家庭住址：河南省××××号。联系电话：130××××1679。2016年1月5日我在驻马店市××路与××路××皇家××里小区购买住房一套，房号为××#楼-××单元-××号，建筑面积133.51㎡购房时因个人资金未到位，找到熟人向开发公司申请先办理按揭手续，开发公司考虑银行回款原因同意并安排办理按揭手续，现已办理按揭完毕，但因个人家庭原因无法购买该房屋并向开发企业申请遐房，由于已经办理完毕银行按揭无法解押过户，以及该房屋首付款一直未交付，所以开发企业可将该房屋另行出售，每月月供由后续购买人或开发商偿还，等办理完毕房产证后，本人无条件配合开发商办理过户手续。2016年3月8日，申请人：陈长虹”，原告同时提交中国银行无卡存款凭证十二份以及中原银行转款凭证一份，用以证明被告陈长虹于2016年3月8日提出退房，并写明开发企业可将房屋另行出售，每月月供有后续购买人或开发商偿还；以及原告偿还房屋按揭款的情况。上述事实，有原告提交的执行裁定书、转款凭证等证据，及原、被告陈述在卷为据，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告德汇置业公司与被告陈长虹签订商品房买卖合同后，诉争房屋所有权虽然尚未登记至被告陈长虹名下,但原告德汇置业公司已经为被告陈长虹就诉争房屋办理了预购商品房预告登记,同时，诉争房屋也已经办理了预购商品房抵押权预告登记。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”，由此可知，法院可以将已经预告登记至被执行人名下的房屋作为被执行人的责任财产采取预查封措施。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。……预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第五条规定“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭”，本案中,原告德汇置业公司提交的退房申请系复印件，未提供原件供法庭核对，依法不能单独作为认定案件事实的依据；而原告德汇置业公司提交其主张的代被告陈长虹偿还按揭贷款的相关银行凭证，多为现金存款，均未显示德汇置业公司相关信息，也未有其他证据显示德汇置业公司已经向贷款银行结清按揭款并取消抵押权预告登记；原告所提交证据不足以证明原告德汇置业公司与被告陈长虹的商品房买卖合同已经于2016年3月8日解除且已导致诉争房屋预告登记失效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，本案中，在无证据显示诉争房屋预告登记已经失效的情况下，诉争房屋预告登记的权利人仍为被告陈长虹，抵押权预告登记的权利人仍为中国银行股份有限公司驻马店分行，原告举证不能证明其对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求”，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项之规定，判决如下：驳回原告驻马店市德汇置业有限公司的诉讼请求。案件受理费8700元，由原告驻马店市德汇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  刘 林审 判 员  张伟光人民陪审员  马振河二〇一九年十一月二十五日书 记 员  魏浩然