石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0111民初1323号 原告（反诉被告）：果石磊，男，1992年8月12日出生，满族，住内蒙古呼伦贝尔市。 委托诉讼代理人：尹丽环，河北宏源律师事务所律师。 被告（反诉原告）：河北智高房地产开发有限责任公司，住所地：石家庄市桥西区新华路358号。 法定代表人：李建忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈桂彬，河北侯凤梅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张龙飞，河北侯凤梅律师事务所律师。 被告：北京焦点互动信息服务有限公司,住所：北京市海淀区北四环西路52号16层1801房间。 法定代表人：张雪梅，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张楠，该公司法务。 原告（反诉被告）果石磊与被告（反诉原告）河北智高房地产开发有限责任公司（以下简称智高公司）、北京焦点互动信息服务有限公司（以下简称焦点公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告果石磊及其委托诉讼代理人尹丽环、被告智高公司的委托诉讼代理人陈桂彬到庭参加诉讼、被告焦点公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 果石磊向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告智高公司于2017年4月15日签订的《房屋认购协议》；2、请求依法解除原告与被告智高公司于2018年2月15日签订的《智高常春滕地下车位认购协议书》；3、请求判令被告智高公司依法返还原告现金317120元并支付从2017年4月15日至2019年5月14日利息33270元（之后利息另行计算）；4、请求被告焦点公司依法返还原告1万元；5、本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：2017年4月15日原告基于对被告的信任，与被告智高公司签订了一份《房屋认购协议》，协议明确约定：“乙方交纳房屋首付款计人民币307120元，剩余房款计人民币1210000元办理银行贷款，且双方约定交房日期为2018年10月30日”。当原告按照协议约定将首付款交纳给被告后，2018年10月31日被告却并没有通知原告交房，2019年2月份，被告称其找的银行贷不了协议上约定的121万，仅能贷80万，原告就多次恳求被告按协议约定履行合同，还找了相关的媒体督促，但被告仍旧既不想退款也不按协议的约定履行合同。另外，2017年4月9日，原告还在被告智高售楼部缴纳1万元后，被告焦点公司给原告出具《搜狐焦点网团购优惠告知书》，并承诺未购房者可进行退款。综上所述。原告认为，上述被告的行为具有欺骗性，且构成根本性的违约，也使原告签订合同的根本目的无法实现，由此给原告造成严重经济损失是客观存在的事实，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》等相关法律、法规的规定，原告向贵院提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。 智高公司辩称,1、我司不存在违约行为，不应承担原告所称的退还房款的责任；2、通知原告补交房款是因为银行信贷政策发生了变化，贷款首付比例由原来的20%提高到了30%；3、原告不能证明其没有能力履行导致合同不能正常履行；4、涉案房屋具备交房条件，未能交房原因是原告所导致，其应当足额补齐房款。 焦点公司未到庭，但提交答辩意见辩称，1、果石磊与智高公司签署的购房合同无效或者解除，并不必然导致被答辩人与答辩人之间的合同无效或者解除。答辩人与被答辩人之间属于服务合同关系，与被答辩人和智高公司签署的购房合同并非从属关系，是相互独立的。在答辩人与被答辩人服务合同关系里，答辩人仅为被答辩人提供优惠购房的机会，降低购房价格，这是双方《团购优惠告知书》的根本目的。另外，《团购优惠告知书》中“此费用不抵扣房款，仅作为团购优惠咨询服务费”的约定，亦从对价款性质上区分了与被答辩人和指导公司间购房合同的关系，是相互独立的。因此，根据合同相对性原则，不宜比照被答辩人与智高公司的合同状态，认定答辩人与被答辩人之间的合同状态；2、《团购优惠告知书》具有居间服务性质，答辩人已经按照约定提供了相应的服务内容，合同目的已经实现，被答辩人无权解除也无权要求退款。答辩人与被答辩人签署的《团购优惠告知书》，根据约定，答辩人的义务是为被答辩人提供优惠购房的机会，降低购房金额。可见答辩人仅仅为被答辩人提供优惠购房的渠道。也正是因为如此，《团购优惠告知书》中财明确约定：“在签署正是购房合同后，咨询服务费不予退还”以及“购房合同一经签署，本人确认搜狐焦点网的团购优惠服务提供完毕”，另外，答辩人承诺未购房者可以进行退款的前提是购房者在签订购房合同前，本案中，被答辩人要求退款不符合该规定。这里，购房合同指的是“房屋认购协议”，并非正式的商品房买卖合同，因为若认定为正式的商品房买卖合同，无疑扩大了答辩人的义务范畴，显然不是《团购优惠告知书》应有之意。实际上在被答辩人取得了答辩人提供的团购优惠机会后，就与智高公司签署了《房屋认购协议》，并且支付了房屋首付款。被答辩人通过与智高公司签约付款的实际行为，认可了我方提供的团购服务，也享受了房屋价款的优惠，答辩人不存在违约及过错。被答辩人要求解除《团购优惠告知书》，并退还其咨询服务费的请求违反法律及合同约定。综上请贵院依法审理，驳回被答辩人的诉讼请求。 智高公司向本院提出反诉请求：1、请求依法解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋认购协议》及《智高常春滕地下车位认购协议书》；2、请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告损失151712元；3、本案所有的诉讼费用均由反诉被告承担。事实与理由：2017年4月15日，反诉原告与反诉被告签订《房屋认购协议》，约定反诉被告购买反诉原告开发的常春藤小区A区1号楼2单元701室房屋一套，房屋总价款为1517120元。2018年2月15日，反诉原告与反诉被告签订《智高常春滕地下车位认购协议书》，反诉被告支付了购房定金，首付款以及地下车位定金，剩余房款和车位款一直未付，反诉被告的行为构成根本违约，给反诉原告造成了巨大的经济损失。根据《合同法》的有关规定，反诉原告有权解除《房屋认购协议》以及《智高常春滕地下车位认购协议书》，并要求反诉被告赔偿经济损失，请求人民法院依法支持原告的反诉请求。 果石磊对智高公司的反诉辩称，智高公司没有损失，即使有损失，也是智高公司违约在先，给原告造成了损失，不同意赔偿智高公司的损失。 本院经审理认定事实如下：本诉部分：原告果石磊于2017年4月9日向被告智高公司支付10000元购房定金，欲购被告智高公司开发的位于石家庄市栾城区房屋，2017年4月15日，原告补交297120元首付款并于当日签订《房屋认购协议》，房屋总价款为1517120元。其中协议第二条第二款约定：乙方于2017年4月15日交纳首付款计人民币307120，剩余房款计人民币1210000元办理银行贷款；第四条约定：甲方取得《房屋预售许可证》后，通过电话或者信函等方式通知乙方，乙方应于接到通知后7日内，到甲方售楼处签订正式《商品房买卖合同》。逾期超过10日的，甲方有权解除本协议，对乙方所购房屋不予保留，甲方有权将该房另售。甲乙双方签订正式《商品房买卖合同》后，本协议自动作废，双方的权利、义务按照正式《商品房买卖合同》约定的内容执行；第六条约定：乙方选择按揭付款的，乙方应符合银行按揭贷款的相关要求，如因乙方原因不能办理按揭贷款的，由乙方在接到甲方通知后10内将全部房款补齐。否则，甲方有权解除本协议，并有权对该房屋另售；第七条约定：交房时间为2018年10月31日；第八条约定：甲乙双方对本合同签订过程中知悉对方的商业秘密负有保密义务，乙方在签订本合同时，对甲方项目建设现状和项目手续现状知晓。2018年2月5日，原告作为乙方，被告智高公司作为甲方签订《智高常春藤地下车位认购协议书》，双方约定车位总价款为117000元。乙方应在本协议签订之日，向甲方支付定金人民币10000元；该定金乙方无违约情况下自动转为车位价款，并于本协议签订之日起7日内向甲方支付剩余车位价款人民币107000元。若乙方未按约定履行付款义务，则甲方有权解除本协议，所收定金不予退还并可对该地下车位另行处置。乙方按约付清全部认购款后，车位应在2018年10月31日前交付乙方使用。签订协议当日，原告给付被告智高公司车位定金10000元。被告智高公司于2018年7月9日取得涉案房产《商品房预售许可证》。后由于银行贷款政策由原来的20%的首付款变为30%的首付款，2019年5月份，被告智高公司通知原告补交首付款，双方协商未果，故诉至法院。 2017年4月9日，原告果石磊填写《搜狐网点团购优惠告知书》一份，主要内容为，果石磊自愿缴纳1万元咨询服务费，购买搜狐VIP爱家卡，成为会搜狐VIP爱家卡会员，在开发商指定时间内持搜狐焦点VIP爱家卡购买智高常春藤项目，享受购买开发商指定房源1万抵3万的团购优惠。在签订购房合同前，放弃购房者，有权利申请退还咨询服务费（不计利息）。在正式签署购房合同后，咨询服务费不予退还。本人认可，被告焦点公司为此次团购活动收取咨询服务费人民币1万元，此费用不抵扣房款，仅作为团购优惠咨询服务费，由被告焦点公司开具相应发票。购房合同一经签署，本人确认搜狐焦点网团购优惠服务提供完毕。同日，原告向被告焦点公司交纳1万元，被告焦点公司出具搜狐焦点会员银行收据一张。 庭审中，智高公司和果石磊均同意解除房屋认购协议。至于未能办理银行按揭贷款的原因，果石磊称是由于智高公司提高首付比例。智高公司称是由于信贷政策的原因所致，但双方均未提供确实充分的证据证明自己的主张，均未出具银行为何不能办理按揭贷款的证据。 上述事实有《房屋认购协议》、《智高常春藤地下车位认购协议书》、《搜狐网点团购优惠告知书》、收据、石家庄市商品房预售许可证、石家庄市人民政府关于加强房地产市场调控意见及当事人当庭陈述等为证。 反诉部分：反诉原告智高公司请求反诉被告果石磊赔偿损失151712元，并向本院提交了以下证据：1、石家庄市人民政府石政发（2017）10号文件，证明提高首付比例是由于商业性贷款政策发生变化引起；2、商品房预售许可证、业主交付通知书，证明涉案房产目前已达到交付条件；3、公证书、解约通知书，用于证明智高公司已向果石磊送达了解除协议通知书；4、近期签订的房屋认购协议，用于证明近期房屋价格下跌，造成损失；5、佣金明细表、关于催缴国子院项目空置房屋物业费的函，用于证明智高公司支付了业务员佣金和空置物业费；6、南通三建的起诉状，用于证明资金占用期间的利息损失。反诉被告果石磊对上述证据均不认可，认为是智高公司违约在先，不应赔偿其任何损失，至于佣金、空置物业费更与反诉被告无关。 以上事实除上述质证认定的证据外，还有庭审中当事人陈述为证。 本院认为，原告（反诉被告）果石磊与被告（反诉原告）智高公司签订的房屋认购协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。由于未能办理银行按揭贷款，该协议没有继续履行，双方均同意解除房屋认购协议，符合法律规定，本院予以准许。房屋认购协议解除后，智高公司应将果石磊所缴纳的款项317120退给果石磊。被告焦点公司收取的服务费是基于果石磊购买智高公司的房屋并享受优惠才向焦点公司缴纳的服务费，而且告知书上也载明需购房户完成认购并正式签署购房合同，在签订购房合同前，放弃购房者，有权申请退还咨询服务费（不计利息），本案中果石磊与智高公司均同意解除房屋认购协议，不再继续签订正式的商品房买卖合同，也不享受团购的优惠政策，故原告果石磊要求被告焦点公司退还咨询服务费10000元的请求，应予支持。关于案涉房屋认购协议没有继续履行的违约责任的认定，案涉房屋认购协议没有继续履行的原因是由于未能办理银行按揭贷款，关于为何未能办理银行按揭贷款，双方均未能提交相关证据，均未出具银行不予办理银行按揭贷款及理由的证据，故，原告（反诉被告）果石磊和被告（反诉原告）智高公司在履行房屋认购协议过程中均没有主观上的过错，均不应承担违约责任。原告果石磊请求被告智高公司承担资金占用期间的利息的请求不予支持。关于反诉原告智高公司要求反诉被告果石磊赔偿损失151712元的请求，由于双方均不承担违约责任，故对其反诉请求也不予支持。由于被告焦点公司也没有过错，原告果石磊请求被告焦点公司支付资金占用期间利息的请求本院不予支持。被告焦点公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款、第一百四十四条规定，缺席判决如下： 一、解除原告（反诉被告）果石磊与被告（反诉原告）河北智高房地产开发有限责任公司于2017年4月15日签订的房屋认购协议及2018年2月5日签订的智高常春藤地下车位认购协议书； 二、被告（反诉原告）河北智高房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）果石磊已缴纳的款项317120元； 三、被告北京焦点互动信息服务有限公司于本判决生效后十日内退还原告果石磊咨询服务费10000元； 四、驳回原告（反诉被告）果石磊的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）河北智高房地产开发有限责任公司要求原告（反诉被告）果石磊赔偿损失的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6706元，减半收取计3353元，由原告（反诉被告）果石磊负担328元，被告（反诉原告）河北智高房地产开发有限责任公司负担3000元，被告北京焦点互动信息服务有限公司负担25元。反诉案件受理费3236元，减半收取计1618元，由被告（反诉原告）河北智高房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  刘吉林 二〇一九年十一月二十日 书记员  范媛媛 ——