苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初5365号原告：苏州市甪直旅游发展有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇鸣市路21号。法定代表人：周磊，总经理。委托诉讼代理人：顾经纬，江苏简恒律师事务所律师。被告：苏州市吴中区佛教协会，住所地苏州市吴中区金庭镇包山禅寺内。负责人：心培。委托诉讼代理人：沈志华，苏州市吴中区西山法律服务所法律工作者。第三人：张小冬，男，1983年10月1日生，汉族，户籍所在地盐城市东台市，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：钱丽英，苏州市吴中区郭巷法律服务所法律工作者。原告苏州市甪直旅游发展有限公司（以下简称为旅游公司）诉被告苏州市吴中区佛教协会（以下简称为佛教协会）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理，由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行审理，后组成合议庭公开开庭予以审理。审理中，本院追加张小冬作为第三人参加诉讼。原告旅游公司委托诉讼代理人顾经纬，被告佛教协会委托诉讼代理人沈志华，第三人张小冬委托诉讼代理人钱丽英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旅游公司向本院提出诉讼请求：确认其与被告签订的《关于张林公园（张陵禅寺）接管的协议》于2018年12月26日解除；判令被告归还张林公园（张陵禅寺）所有财产（依照现状），并支付租金676547.95元（截至2018年12月26日）以及自2018年12月27日起，按每日767.12元计算至实际交接之日的占有使用费。事实和理由：2014年12月，其与被告签订协议，由被告接管张林公园，租期5年，每年租金280000元，自2015年7月1日起计算，先付后用，以后每年7月1日支付当年租金，但被告仅付款300000元。2018年12月25日，其发函通知被告解除协议，并要求被告归还场地，支付拖欠租金，但被告仍未履行。被告佛教协会辩称，不认可原告诉讼请求，应予驳回。张林公园相应资产实际由张小冬掌管，对应责任应由张小冬承担，其与原告签订接管协议后，就由张小冬与原告进行交接，其仅为中间人。因为租赁物特殊性，资产为寺庙，不能由个人出面订立合同，才由其与原告签订协议。宗教寺庙不允许出租经营，该协议应当确认无效。第三人张小冬述称，愿意向原告支付租金，但未能就付款期限达成一致。张林公园确实由其占用，原告经常无端阻挠宗教活动，要求其清场，致使双方关系恶化，无法支付原告租金。在张林禅寺修缮及经营活动中，其已投入大量人力、财力，要求继续经营。如原告收回，应予补偿。原告虽未与其签订租赁合同，但其合理合法地使用，应受法律保护。原告要求解除与被告的协议，并无约定或法定事由。经审理查明，2014年12月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《关于张林公园（张陵禅寺）接管的协议》，约定张林公园一切事务均由寺院管理小组自主管理，即甪直旅游公司不参与寺内任何管理；张林公园如需扩建、修建，须预先申请，在征得区宗教局、甪直镇、甪直旅游公司等有关部门的同意后，方可进行。扩建、修建的报批手续均由寺院按规定办理；张林公园（不含东山庙）每年上缴甪直旅游公司资产租赁费贰拾捌万元，每年7月1日前付清全年费用（合同签订之日起至2015年6月30日为寺院基础设施改造完善期），园内所有租赁资产在租期结束时须保持完好，寺院管理小组不得将园内集体资产（包括房屋、场地以及其他公共设施）进行转租；关于日常经营问题：寺院在正常开放期间，所售门票归寺院所有，浏览古镇景区的旅游团队凡持有古镇区门票或旅游公司签单的，可免费进园；寺院管理小组将接受区佛教协会管理，区民族宗教事务局、甪直镇、甪直旅游公司的行政监督，并按照宗教事务管理条例依法管理；本协议一式三份，呈报吴中区宗教事务局一份，自签订之日起生效，有效期为五年。原、被告在协议盖章确认。协议签订后，双方对张林公园资金数量予以清点，包括房产、空调、佛像、绿化、其他设施五部分，房产：二十四孝院、城隍庙、天王殿、大雄宝殿、食堂、宿舍等，并明确具体面积；空调：立式机5台、挂机3台、吸顶空调2台，已写明所在位置；佛像部分则列明四面厅、天王殿、大雄宝殿、二十四孝院中的佛像数量；绿化分为竹林、梨园、桂花园；其他设施：吊桥一座，秋千椅3把。原告法定代表人、被告负责人均签字确认。原告银行账户于2015年7月30日收到库存现金50000元，用途为“现金租金”，另于2017年1月17日收到邱国建转账支付的250000元。2018年1月17日，原告向被告发送催款函，认为被告仅支付租金300000元，仍有2016年、2017年租金未付，要求被告履行协议，支付或督促相关方支付上述租金。原告于2018年12月25日向被告寄送律师函，明确被告收到律师函之日起，双方签署的接管协议解除，要求被告接函后十日内按照现状归还场地，不得破坏园内所有物品，继续支付欠付租金。次日，被告签收该律师函。审理中，被告对接管协议、资产清单、付款情况、律师函等均无异议，认为租金实际由张小冬所付，邱建国系张小冬朋友，原告与张小冬形成租赁关系，其于2018年12月26日收到律师函后，就已告知张小冬，是因原告设置障碍，要将张小冬赶走，张小冬才未付租金；接管协议由原告予以制作，实际未成立管理小组，其仅是介绍原告与第三人形成租赁关系，未对资产进行实质管理，第三人负有支付租金的义务，其与第三人从未签订书面合同。原告则称，其向被告出租资产，并非寺庙，张陵禅寺是由镇政府于1994年出资建造，作为旅游景点及教育场所使用，无宗教场所登记证；2015年，被告看中该区域，与镇政府协商，其才与被告签订接管协议，资产均交由被告，当时并不认识张小冬，该协议相当于租赁合同，合法有效，被告应承担合同义务；被告接管后，未按约成立管理小组，而是先交给其他人管理，后由张小冬承接，现相应资产确由张小冬使用，要求张小冬予以返还，张小冬应为被告指派的管理人员，或由被告违规将寺庙管理权转让给张小冬；被告添附的不可移动物品需要留存，其不予补偿，可移动部分在不破坏主体结构的情况下应由被告取走。第三人称，该协议对应资产确由其占用，其并非寺庙管理小组成员，与被告应为转租关系，并从被告处接管相应资产，但未签订书面合同；300000元系其支付给原告，被告并未向其催促付款，资产清单中的物品大部分都在，部分已做调整。第三人提供修补协议、绿化养护合同、装饰装潢协议书等，载明对张陵禅寺天王殿神像、景观绿化、厢房及卫生间等予以修复，加盖印章为“苏州市吴中区张陵禅寺（筹）”。第三人表示，张陵禅寺未能成立，处于筹备之中，其对张陵禅寺予以投入，如原告解除协议，应予赔偿，修复作业时，已口头告知被告，但无书面报批手续。原告对此无法确认，认为如要修建，应预先申请，其不认可张小冬所述施工情况，因被告违约解除协议，不应赔偿，部分物品可能已不在。被告称，签订协议后，就由张小冬实际使用，张小冬仅头口提出修复，张陵禅寺（筹）印章由张小冬制作，对外订立合同使用，原告已认可张小冬支付租金，其仅为介绍人，宗教协会不可能作为经营主体接管禅寺，实际应是第三人与原告发生租赁关系，接管协议已上报宗教事务局；至于是否要赔偿第三人，由法院认定。以上事实，由原告提供的接管协议、资产清单、银行回单、催款函、律师函、邮寄凭证，第三人提供的修补协议、绿化养护合同、装饰装潢协议书及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，原告将张林公园（张陵禅寺）相关旅游资产交由寺院管理小组，而该小组接受被告管理。双方由此签订的接管协议已呈报宗教事务部门，应当合法有效。从接管协议内容看，被告管理下的张林公园每年需上交原告租赁费280000元，并约定租金支付方式及协议有效期，可以参照租赁合同确定各自权利义务。被告作为协议主体签字盖章，并与原告完成资产的清点交接，属于合同相对方。第三人表示，其与被告应为转租关系。故被告据此认为，应由实际使用的第三人与原告直接建立租赁关系，缺乏依据。接管协议载明，自2015年起，每年7月1日前付清全年费用，但被告未履行付款义务，仅由第三人向原告支付300000元，构成违约，原告有权解除接管协议，而第三人未能向原告支付欠付的租金以抗辩该解除权。原告于2018年12月25日向被告寄送解除协议的律师函，明确接管协议自被告收到函件之日解除。被告于2018年12月26日予以签收，接管协议解除时间应以此日为准。协议解除后，尚未履行的，终止履行，被告或第三人无权继续占用租赁物。双方已经履行部分，原告要求被告支付计算至2018年12月26日的租金，合法有据，应予支持。经核算，租金数额为676611.79元，原告主张676547.95元，并无不当。合同解除后，被告应当返还租赁的资产，第三人对原告同样负有返还义务。但是，从双方陈述看，第三人对张林公园（张陵禅寺）相应设施已予以调整，原始状态已不复存在。原告主张依照现状返还，又无法确定第三人添附的实际情况，难以实现。如返还过程中，被告或第三人对原告资产造成损失，原告可另行主张赔偿权利。原告要求，自2018年12月27日起，按年租金280000元计算至实际返还之日的占有使用费，符合法律规定，予以支持。第三人认为，如协议解除，应由原告赔偿相应损失，但是，涉案资产虽由第三人实际使用，可第三人确认其与被告存在转租关系，属另一法律关系，应另外处理，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告苏州市甪直旅游发展有限公司与被告吴中区佛教协会签订的《关于张林公园（张陵禅寺）接管的协议》于2018年12月26日解除。二、被告吴中区佛教协会、第三人张小冬于本判决生效之日起三十日内向原告苏州市甪直旅游发展有限公司返还张林公园（张陵禅寺）相应资产。三、被告吴中区佛教协会于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市甪直旅游发展有限公司租赁费人民币676547.95元，并支付以每年人民币280000元为标准，自2018年12月27日起计算至实际返还涉案资产之日止的占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5283元，由被告吴中区佛教协会负担（此款原告已预交，本院不再退还，由被告迳行支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 王  辉人民陪审员 顾 利 强人民陪审员 司马青芳二〇一九年十一月六日书 记 员 孔  宇