云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初1422号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司瑞丽分公司，营业场所云南省德宏州瑞丽市瑞柠路90号，统一社会信用代码91533100072478126B。负责人：蔡文会，男，汉族，1969年6月10日出生，身份证住址广东省中山市**，系公司经理。委托诉讼代理人：王根艳，女，汉族，1992年1月3日出生，身份证住址云南省保山市腾冲县，系公司员工，职务为客服主管，代理权限为特别授权代理。被告：杨建琪，男，汉族，1958年9月2日出生，身份证住址成都市武侯区，现住云南省德宏州瑞丽市。被告：郑静蓉，女，汉族，1963年5月31日出生，身份证住址成都市高新区，现住云南省德宏州瑞丽市。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司瑞丽分公司（以下简称雅居乐雅生活瑞丽分公司）与被告杨建琪、郑静蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告雅居乐雅生活瑞丽分公司委托诉讼代理人王根艳到庭参加诉讼；被告杨建琪、郑静蓉经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐雅生活瑞丽分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠缴的物业费1734.3元。（时间自2018年12月1日起至2019年8月31日）；2、判令被告向原告支付逾期缴纳物业费的违约金173.4元（时间从2019年1月1日起，暂计至2019年8月7日，违约金以合同约定每日5‰累计计算，实际计收违约金按每日1‰累计计算）。事实与理由：被告系原告所管理的瑞丽雅居乐国际花园1栋701号房屋的业主，房屋建筑面积101.4㎡。被告于2014年8月12日与原告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按照建筑面积1.9元/㎡/月的标准向原告缴纳物业管理费用，如被告逾期付款应根据应付物业服务费按每日5‰的标准向原告支付滞纳金，并承担原告为追讨该款项所产生的费用（包括但不限于由此产生的律师费、诉讼费等一切相关费用）。合同生效后原告依约为被告提供物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费用，自2018年12月1日至2019年8月7日，被告共欠物业费及违约金1907.7元。原告多次催收无果，诉至法院。被告杨建琪、郑静蓉未向本院提交书面答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：一、身份证复印件一份、收楼资料复印件一份，欲证明被告杨建琪、郑静蓉的身份适格。二、外商投资企业变更登记通知书打印件一份，欲证明原告因公司上市，2017年9月25日将雅居乐物业管理服务有限公司瑞丽分公司名称变更为雅居乐雅生活服务股份有限公司瑞丽分公司。三、前期物业管理服务协议复印件一份，欲证明被告与原告签订《前期物业管理服务协议》对被告具有约束力；被告未按约定支付物业服务费用，已经违反协议第六条关于物业费用支付的约定。四、原告公司财务收费系统电脑页面打印件一份，欲证明被告自2018年12月1日至今的物业费未支付。五、费用催缴通知单和国内挂号信函收据复印件各一份、催收物业费微信截屏打印件一份，欲证明原告于2019年6月20日派发了催缴通知书，通过邮寄和入户粘贴的方式要求被告于2019年6月25日前缴纳相关费用，原告对被告进行催收，已经履行通知义务，但被告至今未支付。六、提供物业服务照片打印件一份，欲证明雅居乐物业为雅居乐国际花园小区提供全方面物业服务。本院认为，原告提交的上述证据，来源真实、合法有效，内容不违反法律法规的强制性、效力性规定，能够形成证据链证明本案的案件事实，与本案具有直接关联性，对上述证据，本院予以采信并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系原告所管理的瑞丽雅居乐国际花园1栋701号房屋的业主。被告于2014年8月12日与原告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告房屋建筑面积101.15㎡，按照建筑面积1.9元/㎡/月的标准向原告缴纳物业管理费用，如被告逾期付款应根据应付物业服务费按每日5‰的标准向原告支付滞纳金，并承担原告为追讨该款项所产生的费用（包括但不限于由此产生的律师费、诉讼费等一切相关费用）。合同生效后原告依约为被告提供物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费用，自2018年12月至2019年8月，被告共欠物业费1729.7元。原告多次催收无果，诉至法院。本院根据当事人的诉讼请求及举证的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案调查重点归纳为：一、被告应否支付物业费？二、二被告应否支付违约金？如何计算？本院认为，依法成立的物业服务合同，对开发商和业主均具有法律意义的约束力，业主享有合同中相关权利的同时，也应承担合同的相关义务，并受合同条款的规范和调整，故原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》对原、被告均具有约束力。被告在接受原告的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业服务费，但被告拖欠物业服务费，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任。被告尚欠原告2018年12月至2019年8月的物业服务费1729.7元，被告应按约支付给原告。被告逾期未向原告支付物业服务费，已构成违约，应依约向原告承担违约责任。《前期物业管理服务协议》第十五条约定违约金的计算方式：甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。原告主张自2019年1月1日起至2019年8月7日以每日按应付物业服务费的1‰交纳违约金的主张，未违反法律规定，本院予以支持。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未提出书面答辩，应视为对原告主张的默许和对自己诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨建琪、郑静蓉于判决生效之日起十日内支付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司瑞丽分公司物业费1729.7元。并以1729.7元为基数，按每日1‰的标准计付违约金自2019年1月1日起至2019年8月7日止。二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司瑞丽分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告杨建琪、郑静蓉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  李丽英人民陪审员  王 娜人民陪审员  王菊香二〇一九年十一月二十五日法官助理施翠芳书记员藤浩荠附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物管费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物管费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物管费用由建设单位交纳。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物管费，物业服务企业请求业主支付物管费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。六、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。