广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初7474号原告：中国工商银行股份有限公司珠海御景支行，住所地珠海市梅华西路889号（御景国际花园）106、107、108、109、204、205号商铺，统一社会信用代码：91440400892546198C。负责人：郑森。委托诉讼代理人：周鹏程，男，系中国工商银行股份有限公司珠海分行风险管理部职员。委托诉讼代理人：林耀华，男，系中国工商银行股份有限公司珠海分行法律室职员。被告：谭静，男，汉族，1988年2月1日出生，身份证住址江西省新余市渝水区，被告：珠海市同裕房地产开发有限公司，住所地珠海市香洲区，统一社会信用代码：法定代表人：梁明锡。原告中国工商银行股份有限公司珠海御景支行（以下简称工行御景支行）与被告谭静、珠海市同裕房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行御景支行的委托诉讼代理人周鹏程到庭参加诉讼，被告谭静、珠海市同裕房地产开发有限公司经合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼,本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。工行御景支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告谭静立即归还贷款本金302060.18元及相应利息7384.81元（其中正常利息7146.11元，罚息133.27元，复利105.43元），本息合计309444.99元（利息暂计至2019年2月25日，其后利息应按照合同约定计至本息清偿之日止）；2.判令被告谭静向原告支付自2019年2月26日起至借款本息全部清偿之日止的罚息及复利〔逾期罚息以尚欠借款本金302060.18元为基数，按合同约定的罚息利率计算；复利以欠付的利息（包括正常利息、罚息、复利）为基数，按合同约定的罚息利率按月计算〕；3.判令被告谭静以其名下位于珠海市香××区前××房对所欠贷款本息承担抵押担保责任；原告就该房产依法处分所得价款享有优先受偿权；4.判令被告珠海市同裕房地产开发有限公司承担保证担保责任，连带清偿被告谭静拖欠原告的贷款本息；5.判令两被告承担本案诉讼费、保全费、公告费。事实和理由：为购房，谭静向工行御景支行申请贷款，且谭静与工行御景支行签订了《个人购房借款/担保合同》。2010年6月30日，工行御景支行向谭静发放了贷款379000元。上述贷款期限为25年，还款方式为等额本息还款法。上述贷款以谭静位于珠海市香××区前××房的房产做抵押担保，并由珠海市同裕房地产开发有限公司提供连带保证担保，抵押房产办妥了抵押权预告登记手续。贷款发放后，谭静多次未能按时供款。截至2019年2月25日，已连续逾期8期,累计逾期期数16期。但谭静至今仍未归还贷款本息。谭静的行为已构成违约,严重损害了我行的合法权益。为此，工行御景支行已向谭静、珠海市同裕房地产开发有限公司发出了《提前还款函》，要求谭静、珠海市同裕房地产开发有限公司限期归还借款合同项下剩余的全部贷款本息。但两被告至今未履行相应的还款义务。谭静、珠海市同裕房地产开发有限公司未作答辩。本院经对工行御景支行提供的《个人购房借款/担保合同》、《按揭贷款业务协议》、放款凭证、房地产预告登记、账户基本信息台账及自营历史明细列表等证据进行审查，认为以上证据符合法律规定，应予确认。据此，再结合当事人的陈述，本院认定事实如下：谭静作为借款人和抵押人，珠海市同裕房地产开发有限公司作为保证人共同与中国工商银行股份有限公司珠海新洲支行（以下简称工行新洲支行）于2010年5月28日签订《个人购房借款/担保合同》，约定：工行新洲支行向谭静发放贷款379000元用于购买珠海市香××区前××房；贷款期限为25年；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮20%，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始调整；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在贷款利率基础上加收40%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；借款人以其上述所购房产向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。上述合同签订后，工行新洲支行于2010年6月30日向谭静发放了贷款379000元，双方于2010年7月23日对上述抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记手续。此外，工行新洲支行与珠海市同裕房地产开发有限公司于2009年6月8日签订《按揭贷款业务协议》，约定珠海市同裕房地产开发有限公司作为贷款申请人的保证人，承担连带保证责任，保证期限至购房者办妥房产证及他项权证之日止。又查明，工行新洲支行于2012年8月10日经工商行政管理局登记备案更名为工行御景支行。另查明，案涉抵押物目前仍未办妥房产证及他项权证。谭静在贷款期限内多次出现逾期还款，后在工行御景支行起诉后偿还本金14931.16元，利息13789.49元，截止至2019年9月19日，谭静已还清逾期欠款本息，尚欠的贷款本金为287129.02元。本院认为，谭静、珠海市同裕房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未向法院提出抗辩及提供任何证据，应当承担由此产生的不利法律后果，本案事实根据工行御景支行提供的证据审查认定。案涉《个人购房借款/担保合同》、《按揭贷款业务协议》均系双方当事人真实意思表示，为有效合同，双方均应全面履行合同义务。工行新洲支行依约向谭静发放了贷款，谭静未按合同约定偿还贷款本息，构成违约，应承担相应的违约责任。因工行新洲支行已更名为工行御景支行，故上述合同的权利义务由工行御景支行来当然承受。工行御景支行依约有权提前收回全部贷款。对剩余未还的借款本金287129.02元及自2019年9月20日至借款本息全部清偿之日止的罚息，谭静应向工行御景支行支付。其中罚息应以未还借款本金为基数，按在中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率（次年1月1日调整）下浮20%的基础上上浮40%计算。因逾期后工行御景支行按执行利率上浮40%计收罚息，已包含了利息的计算，根据中国人民银行《利率管理规定》和《关于贷款利率有关问题的通知》的相关规定，2019年9月20日后的利息不应再另行计收。此外，因谭静没有欠到利息，故不应计算复利。谭静以其购买的珠海市香××区前××房为工行御景支行提供抵押担保，工行御景支行要求其以该房产承担抵押担保责任，符合合同约定，本院予以支持。而工行御景支行虽与谭静对上述房产办理了抵押预告登记，但该预告登记并未使工行御景支行获得现实的抵押权，而只是工行御景支行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。因当事人仍未对上述房产设立抵押权登记手续，工行御景支行未能对该房屋行使抵押权，故其对依法处分上述房产亦不享有优先受偿权。珠海市同裕房地产开发有限公司作为保证人向工行御景支行提供保证担保，谭静的上述债务发生在保证期限内，故工行御景支行请求珠海市同裕房地产开发有限公司对谭静的上述债务承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。珠海市同裕房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向谭静追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谭静于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国工商银行股份有限公司珠海御景支行偿还借款本金287129.02元；二、被告谭静于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国工商银行股份有限公司珠海御景支行支付自2019年9月20日起至借款本息全部清偿之日止，以未还借款本金为基数，按在中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率（次年1月1日调整）下浮20%的基础上上浮40%计算的罚息；三、被告谭静以其购买的珠海市香洲区对其本案债务承担抵押担保责任；四、被告珠海市同裕房地产开发有限公司对被告谭静在上述第一、二判项中的债务承担连带清偿责任，被告珠海市同裕房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向谭静追偿;五、驳回原告中国工商银行股份有限公司珠海御景支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5942元，由被告谭静、珠海市同裕房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  庞彩霞人民陪审员  许丽娜人民陪审员  崔钦峰二〇一九年十一月五日书 记 员  谢金玲陈嘉怡