江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初7894号原告：江西省某房地产开发有限公司，住所地：宜春市袁州区平安路139号欧景名都6号楼，统一社会信用代码：913609005711528178。法定代表人：胡某，公司董事长。委托诉讼代理人：易某，江西某律师事务所律师。被告：黄某，男，汉族，1990年7月21日出生，住江西省分宜县。原告江西省某房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告黄某（以下简称被告）商品房预售合同、追偿权纠纷一案（立案案由为商品房预售合同纠纷），本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人易某到庭参加诉讼，被告经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告之间于2016年8月29日所签《商品房买卖合同》，并将位于宜春市袁州区平安路某号“欧景名都”八幢某单元201号房屋退还给原告；二、判令被告向原告支付解除合同后的违约金1726.15元（345230元×0.5%）；三、判令被告承担逾期还贷已经由原告支付了的银行贷款利息和罚息1424.02元并支付给原告；某、判令被告承担放贷银行诉原、被告还贷的案件受理费2636元，并支付给原告；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发并所有的位于宜春市袁州区平安路某号欧景名都八幢某单元201号房屋。在原告替被告垫付首付款后，被告以该房向建行宜春市分行办理了按揭贷款。按合同第六条约定：被告应于合同生效当日向原告支付购房首付款，但被告以各种理由未支付。按合同第七条第（2）项约定，被告逾期付款超过60日，原告有权解除合同，被告按累计应付款的0.5%向原告支付违约金。但自2016年8月29日合同生效后，至今近三十个月了，被告即未向原告支付购房首付款，也未按期归还由原告担保的建行按揭贷款，造成建行向法院起诉解除《个人住房借款合同》，法院判决由原告承担担保责任向银行全额返还所贷购房款及利息、罚息、诉讼费用等。原告已依法院判决履行了全部担保付款义务。现原、被告双方协商解决购房合同纠纷不能的情况下，原告为维护自身合法权益，特向法院诉讼，请求支持原告上述诉请。被告既未参加本案一审庭审，也未作出书面答辩。本院经审理查明：2016年8月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：YC201608050560）一份，约定由被告购买原告开发的位于宜春市袁州区平安路某号欧景名都8幢4单元201号房屋一套，该房屋为原告的预售商品房，建筑面积89.67平方米，单价3850元/平方米，房屋总价款345230元。合同第六条付款方式及期限规定，付款方式：被告按按揭贷款方式按期付款，被告应于当日支付首付房款69230元，银行按揭276000元。合同第七条买受人逾期付款的违约责任规定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还对出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计变更的约定等其他事项一并进行了约定。合同签订后，原告同意被告暂不交纳购房首付款。对于另外276000元按揭购房款，2016年9月7日，原告、被告与中国建设银行股份有限公司宜春市分行（以下简称建行宜春市分行）签订一份《个人住房借款合同》。合同约定：1、贷款金额276000元，分期20年偿还。2、采用等额本息还款法。3、贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，并按上述幅度在每年的1月1日调整一次。4、被告黄某出现不按合同约定按时足额偿还借款本息的违约情形，建行宜春市分行可以宣布贷款立即到期，要求被告黄某立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；行使担保权利；按合同约定贷款利率的水平上上浮50%计收罚息和复利。5、原告对该贷款予以阶段性连带责任保证担保，即在办妥房屋所有权证及房屋抵押的他项权证等证书，并交建行宜春市分行收执之前对该贷款予以连带担保。6、抵押物为被告黄某所购买的上述房屋。合同签订后，建行宜春市分行于2016年9月20日向被告黄某发放了贷款276000元。同年5月25日，建行宜春市分行与被告黄某在宜春市不动产登记局办理了预告抵押登记手续。自2017年5月开始，被告黄某未按《个人住房借款合同》约定履行还款义务。截止至2018年4月13日，被告黄某尚欠建行宜春市分行贷款本金263420.93元、利息1354.18元、本金罚息9.23元、利息罚息11.91元、合计人民币264796.25元。经建行宜春市分行向被告黄某催讨借款本息未果，该行遂于2018年4月23日将原告和被告一并诉至本院，本院于2018年6月21日作出（2018）赣0902民初2573号民事判决书，判决：一、解除原告中国建设银行股份有限公司宜春市分行与被告黄某、江西省某房地产开发有限公司签订的《个人住房借款合同》；二、限被告黄某于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司宜春市分行借款本金261888.8元、利息1410.26元、本金罚息6.07元、利息罚息7.69元、合计人民币263312.82元（时间截止至2018年6月15日）；自2018年6月16日之后的利息、罚息，按《个人住房借款合同》约定的利率标准计算至借款本息全部清偿之日止，由被告黄某予以偿还；三、被告江西省某房地产开发有限公司对被告黄某的上述借款本息承担连带清偿责任。被告江西省某房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告黄某追偿；某、驳回原告中国建设银行股份有限公司宜春市分行的其他诉讼请求。案件受理费5272元，减半收取计人民币2636元，由被告黄某、江西省某房地产开发有限公司承担。判决生效后，被告黄某仍未按判决书履行义务，原告代被告黄某向建行宜春市分行支付借款本息、案件诉讼费等266985.69元，其中包含（2018）赣0902民初2573号民事判决书中指定的借款利息1410.26元、本金罚息6.07元、利息罚息7.69元、合计人民币263312.82元。原告代被告向建行宜春市分行支付266985.69元履行了保证责任后，经多次找被告协商解决购房纠纷未果，原告无奈遂诉至本院。本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应恪守约定严格履行合同义务。合同签订后，至今被告未向原告交纳购房首付款。未按约定逾期超过60日支付购房款，显属违约。现原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并按累计应付款的0.5%支付违约金1726.15元（345230元×0.5%），符合合同约定，本院予以支持。被告在建行宜春市分行按揭贷款276000元，《个人住房借款合同》签订并生效后，建行宜春市分行向被告发放了贷款276000元，并且该款已付至原告，因被告未按《个人住房借款合同》约定向建行宜春市分行支付贷款本息，截至2018年4月13日尚欠贷款本息合计264796.25元，原告由此根据该份合同的约定履行了连带责任保证义务，向建行宜春市分行共支付了266985.69元，原告另行代支付了案件诉讼费2636元，以及建行宜春市分行按约定收取的银行贷款利息和罚息金额，现原告对银行利息和罚息仅主张1424.02元，系其行使自由处分权的行为，本院予以支持。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。故原告诉请被告支付其已代付银行贷款利息和罚息1424.02元及所交纳的案件受理费2636元，本院予以支持。本案立案案由为商品房预售合同纠纷，由于原告对上述款项一并在本案中主张，故案由还应增加追偿权纠纷。被告经本院传票合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第某十某条、第六十条、第九十某条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百某十某条之规定，判决如下：一、解除原告江西省某房地产开发有限公司与被告黄某于2016年12月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YC201608050560），由被告黄某将欧景名都8幢4单元201号房屋退还给原告江西省某房地产开发有限公司；二、限被告黄某于本判决生效之日起十日内支付原告江西省某房地产开发有限公司违约金1726.15元；三、限被告黄某于本判决生效之日起十日内支付原告江西省某房地产开发有限公司已付银行贷款利息和罚息1424.02元、案件受理费2636元；以上判项被告黄某合计应支付原告江西省某房地产开发有限公司人民币5786.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6565元，减半收取计人民币3282.5元，由被告黄某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，户名：江西省宜春市中级人民法院，如逾期不交纳，依法按自动撤回上诉处理）。审 判 员  郭 佳二〇一九年十一月二十九日代书记员  吴洪丽