广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0310民初1219号原告（反诉被告）：王俐杰，女，汉族，1972年1月11日出生，户籍地址湖北省广水市，（以下均称原告）委托诉讼代理人：孟西，广东融关律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺彦豪，广东融关律师事务所律师。被告（反诉原告）：崔炳龙，男，汉族，1981年12月15日出生，户籍地址广东省深圳市坪山区，（以下均称被告）委托诉讼代理人：林聚忠，广东聚平律师事务所律师。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告及其委托诉讼代理人孟西、贺彦豪，被告及其委托诉讼代理人林聚忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年8月15日，被告与原告签订《商铺租赁合同》，租赁原告位于深圳市××山新区××大道与××大道交汇处××时代花园××楼××楼××楼××号商铺（《合同》第一条）。合同约定，租期五年，自2014年8月16日至2019年8月15日（《合同）第二条）;租金为第一年每月6000元（按5000元实收），第二年每月6500元，第三年每月7100元，第四年每月7700元，第五年每月8300元，租金在每月16日缴纳（《合同》第三．1条）；本合同一经签署，乙方（注：指被告）即应交纳相当于叁个月租金的押金壹万捌千元和第一个月租金伍千元，2014年8月16日至2014年9月15日为免租期。到合同终止，乙方交清租金及物业、水电、煤气、电话等相关费用后，甲方（注：指原告）即可退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还（《合同》第三．2条）；租期结束或中途双方协商解除合同，乙方不得破坏已装修部分及商铺结构，地面上可移动的装修和修缮部分归乙方所有，其他部分属甲方所有，且甲方不承担退还任何装修费用（《合同》第五．2条）；乙方必须依约按时缴纳租金及其他费用，逾期交付租金，每逾期一日，甲方有权向乙方加收除租金外的滞纳金，滞纳金为当月租金额的5％一日（《合同》第六．1条）。合同签订后，原告已按约定将商铺交付给了被告使用。被告因自身原因不想继续租赁上述商铺，于2018年10月6日向原告提交了书面的《终止合同申请书》。申请自2018年10月5日起提前终止租赁合同，承诺自愿放弃原签订合同时预交的3个月押金共计1.8万元，缴交拖欠的租金及所有物业管理费、水电、气费等相关费用，并于2018年10月6日前搬离该承租商铺，但同时申请“隔楼根具具体情况转让”。原告考虑到被告的实际情况，同意提前终止合同，但不同意阁楼有价转让，而应按租赁合同的约定无偿归原告所有。被告于是自2018年10月8日开始陆续搬离该商铺内的物品，直到2019年1月3日才全部腾空商铺，实际交回给原告。但2018年9月16日至2019年1月3日期间的租金至今未缴纳。2019年3月17日，原告与新租户周某签订租赁合同，将该商铺租赁给周某，租赁期限自2019年3月17日起至2022年3月16日止共计三年。合同约定：第一年每月租金9500元，一年合同期满后，第二年租金在原来每月9,500元的基础上上浮10%，即每月租金10,450元，第三年每月11,495元。新的租赁合同签订并交付相应的押金及入场费94,250元（其中51,250入场费合同到期终止后无需退还）后，原告交房给新租户周某。周某于3月21日在东晟时代花园管理处办理了施工许可证，并于3月22日开始进场装修。被告得知后，即与妻子等人不断到原告上述商铺进行阻挠、破坏原告新租户的合法装修和施工，并由此发生肢体冲突，新租户周某太太冯某因此报警。被告的恐吓、阻挠和破坏，对新租户周某夫妇造成极大的心理压力，并因此向原告提出解约，不再租赁该商铺。2019年3月28日，经坪山区坪山街道办事处六联社区人民调解委员会调解，原告与周某达成了（2019）深坪坪六联调字第008号人民调解协议书：双方于2019年3月28日解除2019年3月17日签订的商铺租赁合同，原告退还周某租金、押金、水电费押金及入场费共计94,250元，赔偿周某因签订商铺租赁合同后进行的装修、广告、订购物品等导致的损失9,400元，赔偿周某误工、差旅等损失2,000元。原告认为：被告最后搬空物品，将商铺交回给原告的时间为2019年1月3日，租金也应缴纳至该日止，但被告至今还拖欠自2018年9月16日至2019年1月3日止的租金未缴纳，因此除应补缴拖欠的租金外，还应按《商铺租赁合同》第六．1条的约定，按拖欠租金金额的每日5％的标准支付滞纳金，直至全部租金缴纳完毕止。被告申请提前终止合同，依《商铺租赁合同》第五．2条的约定，被告不得破坏已装修部分及商铺结构，地面上可移动的装修和修缮部分归乙方所有，其他部分属甲方所有，因此，被告租赁期间因装修而形成的“阁楼”归原告所有。被告的恐吓、阻扰行为导致原告新招租的租客解除了租赁合同，原告为此退回了新租客本无需退还的入场费51,250元、赔偿了物品、误工费等损失11,400元，该款项应为原告的损失，被告应该赔偿。因新租客退租，导致该商铺空置，因此本可收取的租金也应视为原告的损失，应由被告赔偿。为解决本纠纷，原告曾多次请求小区物业管理处和六联社区进行调解，但被告态度极为嚣张，调解均无果。放言她（指原告）别想出租，来一个租户我赶跑一个。原告无奈只得通过诉讼解决本纠纷，原告为此聘请律师而支出的律师费用也应该由被告承担。为维护原告合法权益，诉至法院,请求判令：1.被告支付拖欠的自2018年9月16日至2019年1月3日止的租金29,880元；2.被告支付上述拖欠租金自拖欠时起至支付完止的滞纳金，其中至2019年4月8日止为245,846元；3.被告赔偿原告本案涉案商铺自2019年3月17日起至重新出租止的租金损失，最多赔偿至2022年3月16日止。赔偿标准为2019年3月17日至2020年3月16日期间为每月9500元，2020年3月17日至2021年3月16日期间为每月10,450元，2021年3月17日至2022年3月16日期间为每月11,495元。暂计至2019年4月8日为7283元；4.被告承担因被告过错导致原告赔偿给第三人的经济损失11,400元；5.被告承担因被告过错导致的原告入场费损失51,250元；6.被告赔偿原告因本案而支付的律师费30,000元；7.确认被告租赁期间在位于深圳市××山区××大道与××大道交汇处××时代花园××楼××楼××楼××号铺搭建的阁楼归原告所有；8.被告承担本案全部诉讼费、保全费。被告辩称，1.原告的第三、四、五诉讼请求与其他诉讼请求不属于同一法律关系，没有事实依据。2.原告的第一项诉讼请求没有事实依据，被告于2018年10月8日前已将房屋交还给原告，被告于2018年6月提出不想继续经营，将店铺转让，2018年8月向原告明确希望在2018年9月15日终止双方租赁合同，因原告个人原因原告在2018年10月5日才到店铺与被告办理终止租赁合同的事宜。双方书面办理终止租赁合同后被告将相关费用转给原告，事实上原、被告认可被告无需再向原告缴纳2018年9月15日至2018年10月8日之间的租金，故原告此项诉讼请求没有事实依据。3.原告第二项诉讼请求因第一项诉讼请求不成立，故第二项诉讼请求没有事实及法律依据，第二项诉讼请求依据的租赁合同的约定明显超过违约金标准，应无效。4.第六项诉讼请求没有法律依据。5.第七项诉讼请求与被告反诉请求一致。被告反诉称，被告租赁原告商铺后修建了隔层，增加了近一倍的使用面积，同时也因经营需要加装了排烟及净化设备，对原有的电路增容，花费十余万元。被告2018年6月因准备其他投资就想将此商铺转让，原告说被告转让给新租客后他的租金要上涨到11,500元，被告多次沟通后原告同意降至10,500元，但新合同租期只同意签订两年。该房租比旁边其他商铺明显要高，且租期过短，被告在如此苛刻的条件下短期内无法找到合适的受让方。于是被告提出在2018年9月终止合同，希望原告对被告的阁楼、净化设备、增容等给与一定补偿，或者新租客租赁时补偿，被告在2018年9月初就停止营业。原告十月份才过来处理，要求被告在其打印好的《终止合同申请书》上签字，被告签字后特别注明“隔楼根据具体情况转让”。原告微信也同意对被告的阁楼、净化设备、增容等给与一定补偿。此后原告一直不支付补偿费用。被告本以为其会在和新租客签订租赁合同时对被告予以补偿或让新租客支付补偿费用，可2019年3月新租客准备入场装修时，原告收取了新租客5万余元的入场费，却不补偿被告任何费用。被告多次同其联系，原告都不予理睬。原告不但没收了被告三个月的押金，还想完全无偿获得加建的阁楼、加装的排烟及净化设备、增容的电路。现被告无法拆除这些设施，只能要求原告予以补偿，故现依法提起反诉，请求判令：1.原告补偿被告加建阁楼、加装排烟及净化设备、电路增容等开支的部分费用40,000元；2.原告承担本案诉讼费。针对被告的反诉，原告辩称，没有合同及法律依据，请求法庭驳回其诉讼请求。经审理查明，2014年8月15日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，原告为甲方，被告为乙方，合同约定被告租赁原告位于深圳市××山区××大道与××大道交汇处××时代花园××楼××楼××楼××号商铺。合同具体约定，租期五年，自2014年8月16日至2019年8月15日;租金为第一年每月6,000元（按5,000元实收），第二年每月6,500元，第三年每月7,100元，第四年每月7,700元，第五年每月8,300元，租金在每月16日缴纳；本合同一经签署，乙方（被告）即应交纳相当于叁个月租金的押金壹万捌千元和第一个月租金伍千元，2014年8月16日至2014年9月15日为免租期。到合同终止，乙方交清租金及物业、水电、煤气、电话等相关费用后，甲方（原告）即可退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还；租期结束或中途双方协商解除合同，乙方不得破坏已装修部分及商铺结构，地面上可移动的装修和修缮部分归乙方所有，其他部分属甲方所有，且甲方不承担退还任何装修费用；乙方必须依约按时缴纳租金及其他费用，逾期交付租金，每逾期一日，甲方有权向乙方加收除租金外的滞纳金，滞纳金为当月租金额的5％一日。合同签订后，原告已按约定将商铺交付给了被告使用，被告按照约定向原告交付押金并支付租金。原告称被告于2018年10月6日向原告提交了书面的《终止合同申请书》。申请自2018年10月5日起提前终止租赁合同，承诺自愿放弃原签订合同时预交的3个月押金共计18,000元，缴交拖欠的租金及所有物业管理费、水电、气费等相关费用，并于2018年10月6日前搬离该承租商铺，但同时申请“隔楼根据具体情况转让”。原告同意提前终止合同，但不同意阁楼有价转让，而应按租赁合同的约定无偿归原告所有。被告自2018年10月8日开始陆续搬离该商铺内的物品，直到2019年1月3日才全部腾空商铺，实际交回给原告。但2018年9月16日至2019年1月3日期间的租金至今未缴纳。2019年3月17日，原告与新租户周帅签订租赁合同，将该商铺租赁给周帅，租赁期限自2019年3月17日起至2022年3月16日止共计三年。合同约定：第一年每月租金9,500元，一年合同期满后，第二年租金在原来每月9,500元的基础上上浮10%，即每月租金10,450元，第三年每月11,495元。新的租赁合同签订并交付相应的押金及入场费94,250元（其中51,250入场费合同到期终止后无需退还）后，原告交房给新租户周帅。周帅于2019年3月21日在东晟时代花园管理处办理了施工许可证，并于2019年3月22日开始进场装修。原告称，被告到原告上述商铺进行阻挠、破坏原告新租户的合法装修和施工，并由此发生肢体冲突，新租户周帅太太冯某因此报警。被告的恐吓、阻挠和破坏，对新租户周帅夫妇造成极大的心理压力，并因此向原告提出解约，不再租赁该商铺。2019年3月28日，经坪山区坪山街道办事处六联社区人民调解委员会调解，原告与周帅达成了（2019）深坪坪六联调字第008号人民调解协议书：双方于2019年3月28日解除2019年3月17日签订的商铺租赁合同，原告退还周某租金、押金、水电费押金及入场费共计94,250元，赔偿周某因签订商铺租赁合同后进行的装修、广告、订购物品等导致的损失9,400元，赔偿周帅误工、差旅等损失2,000元。现原告以被告违约并造成原告损失为由，诉至本院并提出上述诉讼请求。被告以原告未补偿其加建阁楼、加装排烟及净化设备、电路增容等开支为由，提起反诉，并提出上述反诉请求。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《商铺租赁合同》未违反法律禁止性规定，为合法有效的合同，各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。关于原告诉请被告支付2018年9月16日至2019年1月3日租金29,880元及相关滞纳金的问题。原告主张原被告签订的《商铺租赁合同》终止后，被告继续占有使用涉案商铺放置其冰箱及厨房设备至2019年1月3日，被告按照合同约定支付租金至2018年9月15日，按照每月租金8300元计算，被告应支付2018年9月16日至2019年1月3日期间租金29,880元；被告主张原被告口头约定2018年9月15日终止双方的租赁合同，后被告无需继续缴纳租金，实际书面终止租赁合同申请于2018年10月5日出具，2018年10月8日被告已将房屋清空交还给原告，原告已实际控制该商铺，被告放置在该商铺的空调、冰箱是为向新租户是否使用予以转让放置，原告并未提出异议，故被告无需向原告支付上述期间的租金。本院认为，原被告于2018年10月5日达成终止租赁合同的合意，并对租金、押金、物业费、水电费的结算一并处理完毕，被告将涉案商铺移交给原告，被告将部分动产留置在涉案商铺处待处理至2019年1月3日，原告未提出异议应视为原告认可，并不违反意思自治原则，且原告通知被告搬离留置动产后，被告已搬离涉案物品。现原告主张被告支付2018年9月16日至2019年1月3日租金，与事实不符，亦没有约定基础和法律依据，本院不予支持。同理，原告诉请被告支付拖欠租金的滞纳金，本院亦不予支持。关于原告诉请被告赔偿租金损失、经济损失、入场费损失的问题。本院认为，原告上述主张基于被告侵权行为产生，与本案房屋租赁合同纠纷属于不同的法律关系，原告可另行诉讼处理，本案中依法不予合并处理。关于原告诉请确认被告租赁期间在位于深圳市××山区××大道与××大道交汇处××时代花园××楼××楼××楼××号铺搭建的阁楼归原告所有的问题。本院认为，根据原被告签订的《商铺租赁合同》第5.2条约定“甲方（原告）将商铺交给乙方（被告）承租后，乙方的装修和修缮、甲方概不负贵，其经营倩况也与甲方无关，租期结束或中途双方协商解除合同，乙方不得破坏已装修部分及商铺结构，地面上可移动的装修和修缮部分归乙方所有，其他部分属甲方所有。且甲方不承担退还任何装修费用。”经本院现场勘查，被告在租赁期间搭建的阁楼属于不可移动的装修部分，按照合同约定应属于原告所用，并且原告无需向被告支付装修费用，故原告基于合同约定提出的确权请求本院予以支持；同理被告诉请原告补偿加建阁楼、加装排烟及净化设备、电路增容等开支部分费用，本院不予支持。关于原告诉请被告支付律师费的问题。原告主张因本案诉讼支付律师费30,000元，诉请被告承担。本院认为，原告律师费诉请，因没有书面约定和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认被告崔炳龙在租赁合同履行期间在位于深圳市坪山区中山大道与锦龙大道交汇处东晟时代花园2号楼裙楼1楼115号铺搭建的阁楼归原告王俐杰所有；二、驳回原告王俐杰的其他诉讼请求；三、驳回被告崔炳龙的全部诉讼请求。案件本诉受理费6934元（原告已预交），由被告承担100元，原告承担6834元,保全费2397元（原告已预交），由原告承担；反诉费400元（被告已预交），由被告承担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李旭春人民陪审员  刘新乐人民陪审员  齐少妮二〇一九年十一月二十二日书 记 员  黄美艳