江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0923民初4924号原告：裴俊，男，1986年10月21日出生，汉族，居民，住阜宁县。原告：王凤，女，1989年9月27日出生，汉族，居民，住阜宁县。共同委托诉讼代理人：袁建春，江苏鑫诚律师事务所律师。被告：阜宁县益林镇村镇房屋开发有限责任公司，住所地阜宁县益林镇人民政府东院西南小楼。法定代表人：谢广富，该公司总经理。被告：高培洋，男，1967年9月3日出生，汉族，居民，住阜宁县。原告裴俊、王凤与被告阜宁县益林镇村镇房屋开发有限责任公司（以下简称益林村镇房屋开发公司）、高培洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裴俊及其与王凤的共同委托诉讼代理人袁建春、被告高培洋到庭参加诉讼，被告益林村镇房屋公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告裴俊、王凤向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间签订的购房协议无效；2.请求判令被告益林村镇房屋开发公司返还购房款244000元及利息（以169000元为基数，自2013年2月10日起至实际还清之日止，按年利率6%计算；以50000元为基数，自2014年1月30日起至实际还清之日止，按年利率6%计算；以20000元为基数，自2015年2月25日起至实际还清之日止，按年利率6%计算；以5000元为基数，自2017年8月30日起至实际还清之日止，按年利率6%计算），被告高培洋承担连带责任；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年2月9日，原、被告之间签订购房协议书，购买被告开发的涉案房产，双方对各自的权利义务进行了约定。合同签订后，原告按合同约定先后共支付了购房款244000元，但被告未按合同约定为原告办理相关房产手续，经原告多次催要，高培洋于2015年2月24日向原告出具了一份承诺书，承诺于2016年1月向原告交付房产手续。到期后，被告仍然未给原告相关房产证件。后经查阅有关法律文件，确认被告所售房屋的土地性质为集体所有，未办理土地出让手续，其开发出售房屋的行为违反了我国法律强制性规定，因此原告认为双方签订的购房协议系无效合同，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告益林村镇房屋开发公司未作答辩。被告高培洋辩称，与裴俊、王凤签订房屋买卖协议属实，涉案房屋在出售之前已竣工。裴俊、王凤如将户口迁移至益东居委会，就可以按照联建名单为其办理土地使用证和建设许可证。现在未给裴俊、王凤办理土地使用证、建设许可证，是因为裴俊、王凤拒绝迁移户口，导致无法办理相关手续。合同生效后已将钥匙交付给裴俊、王凤，他们拿到钥匙之后也未居住。高培洋与益林村镇房屋开发公司之间没有关系，所收取的房款已交给益林村镇房屋开发公司。现在没有房款可退还，可将房屋交付给裴俊、王凤。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月9日，裴俊、王凤（乙方）与益林村镇房屋开发公司（甲方）签订一份《购房协议书》，载明：“为加快小城镇建设，甲方承建鑫源路陶永飞别墅围墙对面、新村路南侧住宅建设工程，并向广大居民出售，具体购销房屋协议如下：一、房屋基地位置：益林镇新村路南侧，面北第壹排，由东向西第四间。二、房屋结构及标准：毛墙、毛地坪，有外门窗（不含三楼阳台外门），室内无门，室内布水、电管道（不含电线、电话线、有线电视线）。质量标准：目测合格。三、房屋价格及付款方法：房屋总价为：贰拾陆万玖仟元整，首付壹拾陆万玖仟元整2013年春节前还款捌万元整，剩余贰万元等土地使用证和建设许可证交给乙方时再还款。四、乙方必须在结清房款后，方可进行室内装潢。甲方负责办理集体土地使用证及有建设部门发放的村镇建设施工许可证。办证时，乙方必须向甲方提供办证所需证明材料。如乙方不能及时提供所需材料，延期办证时间和恶意不积极配合办证，甲方有权收回房屋另售他人（所签协议视为违约处理）。五、乙方预定购房后，不得私自改变房屋立面造型和房屋内部结构。否则，造成房屋质量问题或安全隐患，由乙方自行负责。与甲方无关。六、所有购房户，水、电开户费自理，并承担此外线平摊费（根据甲方统一调配的费用分摊）。七、房款未结清、未经过甲方同意入住的，按违约处理，罚款贰万元。八、违约责任：任何一方违约，罚款贰万元。九、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，签字或盖章后生效。”高培洋在协议书中的“甲方”处签名并注明个人身份证号码和手机号码，裴俊、王凤在协议书中签名。益林村镇房屋开发公司未在协议中加盖印章。当日，裴俊、王凤向高培洋交纳了169000元房款，高培洋出具了一份收条，载明：“收到裴俊买房款壹拾陆万玖仟元整。据高培洋收款人高培洋2013.2.9”。后裴俊分别于2014年1月29日、2015年2月24日各支付了50000元、20000元购房款给高培洋，高培洋亦出具了两份收条。2017年8月30日，裴俊通过银行汇款5000元给高培洋。至此，裴俊、王凤共向高培洋支付了房款合计244000元。另外，2015年2月24日，高培洋出具了一份承诺书，载明：“建房执照和土地使用证2016年元月份给裴俊”。高培洋对上述事实均予以认可。高培洋向本院提交了一份阜宁县建设局于2009年9月28日颁发的编号为090826村镇规划选址意见书，载明：建设项目名称：住宅，建设单位（个人）名称：段扣巧等21户，建筑规模（㎡）3080.00平方米，用地面积（㎡）1238.72平方米，项目选定的地点和位置：益林镇益东村青云路南侧。现裴俊、王凤以被告所售房屋的土地性质为集体所有，未办理土地出让手续，其开发出售房屋的行为违反法律强制性规定，双方签订的合同为无效合同为由诉至法院，请求支持其诉讼请求。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。本案中，裴俊、王凤与高培洋之间签订房屋买卖协议，根据高培洋在庭审中述称“原告应当提供户口（前提是户口迁到益东居委会），然后就按照联建名单进行办理。房屋在原告没买之前就竣工……”等内容，可认定涉案房屋是以联建名义建设，购买人必须是涉案房屋所在行政村（组）的成员，而裴俊、王凤在签订房屋买卖合同之前并未取得购买联建房的资格，即其户口所在地并不在涉案房屋所在的行政村（组）内，协议签订后，其户口至今未迁入涉案房屋所在的行政村，双方买卖涉案房屋的行为违反国家行政法规的强制性规定，属于违法行为，故双方签订的房屋买卖合同属于无效合同，因此，对裴俊、王凤要求确认双方签订的房屋买卖合同属于无效合同的诉讼请求，本院予以支持。因合同无效取得的财产应当予以返还。本案中，益林村镇房屋开发公司并未在裴俊、王凤与高培洋之间签订的《购房协议书》中加盖章印；裴俊、王凤所给付的房款244000元也都由高培洋收取并出具收条，高培洋对此亦予以认可；高培洋在庭审中述称将其所收取的房款都交给了益林村镇房屋开发公司，但并未提交证据予以证实，益林村镇房屋开发公司也未到庭陈述案件相关事实，因此，房屋买卖的主体为裴俊、王凤和高培洋，故应由高培洋返还已收取的房款244000元及资金占用利息。如高培洋确已将房款转交给益林村镇房屋开发公司，可在履行返还义务后向益林村镇房屋开发公司另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告裴俊、王凤与被告高培洋于2013年2月9日签订的《购房协议书》为无效合同；二、被告高培洋于本判决生效后十日内返还原告裴俊、王凤购房款244000元及资金占用利息（以169000元为基数，自2013年2月10日起至实际还清之日止，按年利率6%计算；以50000元为基数，自2014年1月30日起至实际还清之日止，按年利率6%计算；以20000元为基数，自2015年2月25日起至实际还清之日止，按年利率6%计算；以5000元为基数，自2017年8月30日起至实际还清之日止，按年利率6%计算）；三、驳回原告裴俊、王凤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6134元，减半收取计3067元，由被告高培洋负担（原告已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 徐寿海二〇一九年十一月七日法官助理 吴君辉书 记 员 刘子杰