广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20354号上诉人（原审被告）：广东省广物控股集团有限公司，住所地广东省广州市越秀区北较场横路12号。法定代表人：方启超，该公司董事长上诉人（原审被告）：广州百通物业发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区北较场横路12号物资大厦420房。法定代表人：李达贤，该公司总经理。两上诉人共同委托代理人：杨俊，广东三民律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：商武，广东三民律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：林颖熠，女，1994年7月4日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：袁知洲，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨爱琼，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人广东省广物控股集团有限公司（以下简称“广物集团”）、广州百通物业发展有限公司（以下简称“百通公司”）因与被上诉人林颖熠建筑物区分所有权纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初21562号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现本案已审理终结。上诉人广州百通物业发展有限公司与广东省广物控股集团有限公司的诉讼请求：1.撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.原审法院将本案案由定性错误，本案案由影视侵权责任纠纷。原审法院在判决书中认定被上诉人有权要求“恢复原状、赔偿损失”，而“恢复原状、赔偿损失”正是法定的“承担侵权责任的方式”中的两种（详见《侵权责任法》第15条）。可见，本案实质是侵权责任纠纷。2.从被上诉人的一审诉讼请求和其当庭确认内容可知，被上诉人在本案诉请赔偿损失所对应的侵权行为应仅为上诉人“加建铁架幕墙及活动门”的行为。除了加装加建铁架幕墙及活动门这一最终被法院要求改正的不当行为之外，上诉人没有其他不当行为，并不存在上诉人强行阻挠案外人陈晓强对涉案202房屋装修的侵权行为，上诉人只是在陈晓强装修过程中的违规行为发函要求整改，该发函行为正当、合理，不构成侵权行为。上诉人从未采取任何强制手段，双方亦未发生过任何冲突。3.本案中，上诉人“设置铁架幕墙及活动门”这一行为并没有导致被上诉人租金损失。原审判决酌定被上诉人租金损失金额为60余万元，严重错误。赔偿损失是补偿性的救济方式，被上诉人不存在租金损失，法院酌情赔偿金额不是补偿被上诉人，而是让被上诉人因此获得额外利益。2016年6月1日，被上诉人已经将涉案房屋202房和104房合并出租，当时租金标准已经固定为每月320元/㎡，因此在2016年9月至2017年12月期间，被上诉人对202房的最大收益是每月320元/㎡，法院按照每月600/㎡的标准作为计算基数来酌定损失严重与事实不符。上诉人“设置铁架幕墙及活动门”的行为对202商业价值影响不大，元室内很法院未就该问题进行实地考察作出“极大影响”的认定非常草率，以65%的比例来核定租金损失亦有失偏颇。综上，上诉人“设置铁架幕墙及活动门”的行为已经被法院判决恢复原状并实际上已经恢复原状，被上诉人并没有因前述行为产生实际经济损失，本案不应当判决上诉人对被上诉人赔偿损失。2016年3月1日被上诉人与案外人订立租赁合同合并出租在2016年6月之后发生，加装铁架幕墙并在铁架幕墙添加活动门在2016年9月发生的，导致占位出租的逻辑不合理。被上诉人林颖熠辩称，第14条规定，被上诉人有权要求上诉人赔偿损失，上诉人在22楼在共有部分私自加装铁架幕墙并在铁架幕墙添加活动门的行为导致被上诉人使用202房的通行受阻，导致商用价值下降，租金受损，侵害被上诉人合法权益，被上诉人有权要求上诉人排除妨碍，赔偿损失，一审判决合理，请求维持。林颖熠一审起诉请求：1、百通公司、广物集团赔偿因其加建铁架幕墙、妨碍原告通行给原告造成的租金损失1526040元（参照广州市房地产租赁管理所发布的《2017年广州市房屋租金参考价》计算202单元2016年9月1日起至2017年12月31日止的租金差价损失即600元/平方米/月×157平方米×486天÷30天＝1526040元）；2、本案诉讼费用由百通公司、广物集团承担。一审法院经审理查明：广州市天河区兴国路21号104房、202房（以下分别简称“104房”、“202房”）的产权人均系林颖熠，其中104房的建筑面积为217.26平方米、202房的建筑面积为157.59平方米，房屋规划用途均为商业。2016年11月，林颖熠向一审法院提起诉讼，要求广物集团、百通公司拆除202房正门通道外的铁闸门及装修改造，恢复原状等；一审法院以（2016）粤0106民初19585号案（以下简称“19585号案”）立案受理。19585号案查明：2015年9月9日，林颖熠与保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“保利公司”）签订《广州市商品房买卖合同》，约定林颖熠向保利公司购买202房……该合同附件《房地产平面附图》显示202房位于中达广场2楼，202房有两出入口，均向西，其中一出口（1号门）位于二楼南端，该出口旁边有1电梯及楼梯；另一出口（2号门）正对二楼大堂，大堂中部有一手扶电梯可上下一楼；2楼大堂右侧为201单元，201单元外靠近二楼大堂处有12座电梯。2012年6月21日，广物集团（乙方）与保利公司（甲方）签订《商品方买卖认购书》，约定：乙方意向购买甲方保利中达广场2号楼全部写字楼商品房，按预测报告，买卖标的部分建筑面积38634平方米，车位335个，合同附二层平面图，该图纸显示有一手扶电梯，有“2#大堂”标注；另附三层平面图、首五层至十七层平面图、十九至二十九层平面图、三十层平面图。该二层平面图未标注201单元（当事人均表示为案外人的预售房产）、202房。广物集团确认3层以上房产已由保利公司交付其使用。林颖熠表示其委托广州市精微物业管理有限公司（以下简称“精微公司”）对202房进行出租管理，精微公司于2016年3月1日与承租人陈晓强签订《广州市房地产租赁合同》，租期自2016年3月1日至2024年2月21日等，陈晓强委托他人对202房进行装修，装修期间被百通公司阻拦并作出《装修违规处罚通知书》（公共通道墙壁开孔、外立面玻璃幕墙改造），百通公司并向林颖熠发出书面通知，要求停止施工，恢复原状。2016年9月开始，广物公司、百通公司在202房2号门外、正对二楼大堂处加装铁架幕墙间隔，并在铁架幕墙张贴装修幕布，百通公司在二楼大堂的设立的幕墙外摆放“此区域暂不开放”告示牌，林颖熠主张其通行受阻向保利物业公司反映，保利物业公司于2016年9月27日、2016年10月18日向广物集团发函，称广物集团在2号楼大堂装修改造中对二层前台北面位置进行加装间隔门的工程，影响2楼在消防紧急状态下人员的逃生疏散，同时妨碍202房及业户出入大堂，要求拆除间隔和门，恢复原状。另当事人通过保利公司与物业公司进行沟通处理但未果。2017年3月31日，一审法院派员现场勘查，现场情况为：中达广场2号楼正门向东，经一楼入内，左侧有手扶电梯到达二楼大堂，二楼大堂左侧为涉案202房产，右侧为201房。大堂右侧处有12座电梯（写字楼），电梯通道设置门岗，需要进行安检进入后方使用电梯，到达3层以上楼层。大堂左侧在原有的N轴处【经对比穗规验证（2015）512号二层平面图】新设置铁架幕墙，在铁架幕墙中部设置一活动门，幕墙外张贴施工布，通过该活动门方可到达202房门外。另穗规验证（2015）512号二层平面图显示，N轴处不存在间隔墙，202房的2号门正对二楼大堂，不存在阻挡。19585号案中一审法院认为：依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”，结合竣工图及现场调查，广物集团、百通公司加装铁架及设置消防门的位置在大厦二楼大堂处【穗规验证（2015）512号二层平面图中的N轴处】，该位置应属于大厦全体业主共有部分，广物集团抗辩保利公司向其出售2号楼包含二楼的大堂，属其专属部位，该抗辩缺乏法律依据，不予采纳。百通公司以广物集团为中达广场大业主，可直接行使大业主（三分之二比例决定权）权利，但未举证证实中达大厦业主通过业主大会就二楼大堂的改建行为进行表决并经合法报建审批程序进行改建，该抗辩缺乏法律依据，不予采纳。林颖熠如何使用202号商铺属其自由权利，百通公司主张林颖熠经营美容美发影响写字楼形象而进行加装遮挡视线，该抗辩于法、于理无据，不予采纳。广物集团、百通公司未经合法报建手续，擅自在大厦公共部位的二楼大堂加装铁架幕墙并在铁架幕墙添加活动门，该行为导致林颖熠使用202房通行受阻，同时亦造成大厦人员通过二楼大堂进行疏散的障碍，其加装行为无据，林颖熠行使业主权利要求拆除、恢复原状，具有法律依据，予以支持。为此，一审法院判令广物集团、百通公司于本判决发生法律效力之日起15日内，按竣工图【穗规验证（2015）512号二层平面图】，拆除加建在中达大厦2号楼二楼大堂的铁架幕墙及活动门，恢复原状，排除林颖熠的通行妨碍。施工期间产生的费用由广物集团、百通公司负担。广物集团、百通公司不服19585号案民事判决，提起上诉，广州市中级人民法院后于2017年8月21日作出（2017）粤01民终13565号案（以下简称“13565号案”）民事判决：驳回上诉，维持原判。上述判决已于2017年8月23日发生法律效力。19585号案、13565号案民事判决发生法律效力后，林颖熠于2017年9月13日向一审法院申请强制执行，林颖熠称广物集团、百通公司拆除保利中达大厦2号楼二楼大堂设置的铁架幕墙及活动门的时间为2018年1月，故其向广物集团、百通公司主张202房从2016年9月1日至2017年12月31日无法正常使用、收益的损失。关于损失，林颖熠称202房共两个出口，其中正对二楼大堂的出口被广物集团、百通公司阻挡，另一出口则通向消防通道，实际导致了202房无法进行正常的商业经营。早至2016年3月起广物集团、百通公司便阻挠202房承租人装修、经营，林颖熠虽于2016年3月1日与承租人签订租赁合同，但因202房无法正常经营，承租人未向林颖熠支付租金。为解决通行问题，林颖熠在同属其所有的104房内加装了可通向202房的旋转楼梯，并于2016年6月1日将104房和202房合并出租，给予了承租人两个月的免租期，合并出租后租金相对于市场价低了280元/平方米/月左右。林颖熠为证明其所述情况，还向一审法院提交了如下证据：1、广州市精微物业管理有限公司（出租人/甲方）与陈晓强（承租人/乙方）于2016年3月1日签订的《广州市房地产租赁合同》，约定甲方同意将202房出租给乙方作商业用途使用；租赁期限为8年，自2016年3月1日至2024年2月21日；2016年3月1日至2017年2月28日月租金为52500元等。2、广州市精微物业管理有限公司（出租人/甲方）与陈晓强（承租人/乙方）于2016年6月1日签订的《广州市房地产租赁合同》，约定甲方同意将104房、202房出租给乙方作商业用途使用；租赁期限为6年，自2016年6月1日至2022年7月30日；免租期为60天，自2016年6月1日至2016年7月31日；2016年8月1日至2017年7月30日月租金为120000元，2017年8月1日至2018年7月30日月租金为129600元等。3、《2017年广州市房屋租金参考价》，适用说明载明本表中的商业用房一般是指首层商业用房，二层、负一层商业用房租金可按照首层商业用房租金的65%计算……其中保利中达广场租金为600元/平方米/月等。经质证，广物集团、百通公司表示无法确认上述证据的真实性，且称铁架幕墙是2016年9月才开始设置的，故林颖熠不可能在2016年6月就预见了广物集团、百通公司的侵权行为，将104房、202房合并出租；事实上，202房原用途为物管用房，后变更用途出卖，所处位置并不好，林颖熠与承租人约定的租金价格亦是综合考虑了202房的位置、面积、租期等实际情况，且2016年6月1日起确定的租金价格并未因“搭建铁架幕墙”有所减少；即便广物集团、百通公司设置了铁架幕墙，但202房仍可通过另一出口所对出的消防楼梯和电梯通行。一审法院认为：根据已生效的19585号案、13565号案民事判决查明的事实可知，广物集团、百通公司自2016年9月开始在202房门外、正对二楼大堂处加建铁架幕墙及活动门，该行为导致林颖熠使用202房通行受阻。林颖熠作为202房的业主，有权要求广物集团、百通公司排除妨害、赔偿损失。因林颖熠确认广物集团、百通公司后于2018年1月拆除了铁架幕墙及活动门，广物集团、百通公司亦未提供证据证明其早于该时间排除妨害，故一审法院采信林颖熠的主张。现林颖熠要求广物集团、百通公司赔偿其在2016年9月1日至2017年12月31日期间不能正常使用202房的租金损失。一审法院认为，202房规划用途为商业，共有两出入口，其中一出口通向消防通道；另一出口正对二楼大堂，大堂中部有一手扶电梯可上下一楼；广物集团、百通公司在202房正对二楼大堂的出入口设置铁架幕墙及活动门，极大的影响了202房的商用价值；但综合考虑林颖熠实际已于2016年6月将104房和202房合并出租收益，一审法院参照《2017年广州市房屋租金参考价》载明的与202房同地段同类型房屋的租金参考价，酌情判令广物集团、百通公司共同向林颖熠赔偿202房在2016年9月1日至2017年12月31日期间不能正常使用的租金损失639185.04元（600元/平方米/月×65%×157.59平方米×65%×16个月）。林颖熠诉请超出部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：广东省广物控股集团有限公司、广州百通物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向林颖熠赔偿租金损失639185.04元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费18535元，由林颖熠负担8343元，广东省广物控股集团有限公司、广州百通物业发展有限公司共同负担10192元。经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”关于本案案由的问题。在林颖熠请求广物集团、百通公司赔偿损失的请求权既可以是侵权损害赔偿请求权、也可以是相邻关系损害赔偿请求权、还可以是建筑物区分所有权损害赔偿请求权即其侵权基础规范发生竞合的情况下，林颖熠以广物集团、百通公司擅自在大厦共有部分加装铁架幕墙并在铁架幕墙添加活动门的行为阻碍其通行为由提起诉讼，属于业主之间就公共部分的使用产生的纠纷。而根据《民事案件案由规定》，一审法院将本案定为建筑物区分所有权纠纷并无不当，本院予以维持。广物集团、百通公司上诉称本案案由应定为侵权责任纠纷依据不足，本院不予采纳。关于广物集团、百通公司是否应赔偿林颖熠损失的问题。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款中规定：“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条第（四）项规定：“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的‘其他损害他人合法权益的行为’：……（五）违章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。上述司法解释第十四条第一款规定：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨碍、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”根据已生效的13565号案的民事判决，广物集团、百通公司擅自占有大厦二楼大堂的公共部分进行铁架幕墙的加装，明显阻碍了林颖熠对202房的正常通行和使用，林颖熠作为业主方请求广物集团、百通公司赔偿损失并无不当。至于损失金额的确定问题。鉴于202房用途为商业，广物集团、百通公司却在该房正对二楼大堂的出入口设置障碍，虽林颖熠实际已将涉案202房和104房合并出租收益，但广物集团、百通公司明显使得202房的商业价值贬损。一审法院参照《2017年广州市房屋租金参考价》中与202房同地段同类型房屋的租金参考价，酌情确定损失额并不存在明显违法之处，本院对此予以维持。广物集团、百通公司上诉称其不应承担赔偿责任依据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人广物集团、百通公司的上诉理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10192元，由上诉人广东省广物控股集团有限公司、广州百通物业发展有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇一九年十一月十九日书记员 何美婷吴嘉茵