浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙11民终1470号 上诉人（原审被告、反诉原告）：樊伟棋，男，1971年10月25日出生，汉族，住浙江省缙云县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李夏美，女，1971年7月27日出生，汉族，住浙江省缙云县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：樊祝凯，男，1997年4月20日出生，汉族，住浙江省缙云县。 上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：李凤斌，浙江丽大律师事务所律师。 上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：周跃，浙江丽大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：詹康生，男，1967年1月21日出生，汉族，住浙江省缙云县。 委托诉讼代理人：丁一芯，浙江博翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓丽，浙江博翔律师事务所律师。 上诉人樊伟棋、李夏美、樊祝凯因与被上诉人詹康生房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省缙云县人民法院（2019）浙1122民初2469号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人樊伟棋、李夏美、樊祝凯上诉请求：1.撤销一审判决，改判撤销2017年07月17日上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》。2.驳回被上诉人要求上诉人赔偿损失及支付利息损失的诉讼请求。事实与理由：一、关于撤销协议的问题。拆迁政策繁杂、专业性强，有相应政策不等同就能预见。群体性征收安置具有特殊性，《安置协议书》本身不是双方自由协商的结果，而是由征收部门专业人员计算出安置面积后由拆迁户被动签署的过程。《安置协议书》本身也是格式化，拆迁户无权改动，很多民众，包括上诉人本身就是抱着随大流的思想签署《安置协议书》，对最终所取得的拆迁待遇没有清晰的认知。签订《安置协议书》时，房屋规划设计、选房办法均未确定，客观上无法预见最终待遇，这一点在协议书的第二条内容中也能看出。2019年1月7日，确定分房办法，在办法出来之前上诉人无法预知不同房屋组合情况下面积增加多少。选三套与选两套相比，选三套房屋，公摊面积增加15.48m2、储藏室面积增加12.56m2、套内面积增加30.82m2(110.36+110.45+50.01-240)，本案中选三套房屋后仅公摊面积就增加82.44m2(34.08+32.88+15.48)，选房原因增加的面积就有58.86m2。由此可见，与实际取得安置面积相比，签订《安置协议书》时很大一部分面积不能预见，对面积的重大错误认知，必然造成结果的显失公平。公摊面积、车位、储藏室就市场交易而言，价位与套内面积没有实质区别。因对巨大数量的交易面积认知错误，且对认知错误的巨大差额面积完全没有考虑对价给付，明显属于重大误解。此种情况之下，如将真实交易意思表示解读为《安置协议书》的全部权利，则在订立合同之时必然存在结果显失公平。二、关于赔偿损失问题，上诉人认为220.19m2以上的面积部分，合同不成立。根据《合同法解释二》第一条规定，合同成立需具备，名称、标的、数量。但本案中，案涉协议未对220.19m2安置面积以上的面积进行过任何对价给付，更没有确定超过部分面积数量，故超过220.19m2安置面积以上的面积所涉及的合同不成立。且被上诉人方庭审当中也陈述，没想到根据《安置协议书》取得的安置房屋价值会如此之大。实际取得的安置房屋价值超出双方预期，原因之一是房价上涨，原因之二是实际取得面积与预见面积差额巨大，且差额面积市场交易价位与套内面积相差无几。可见对交易面积，双方均出现重大错误认知。根据《合同法解释二》第二十九条解释本意，违约赔偿，应当以实际损失为基础，兼顾履行、过错、预期利益综合考虑。对220.19m2安置面积以上的面积，被上诉人没有支付过任何对价，无对价即无损失。根据被上诉人就上诉人出卖给李郑如、舒志松该两套房屋的诉讼目的指向，系要求履约交付该两套房屋，而该两套房屋面积已经大于220.19m2交易面积，故对超过220.19m2的面积，因被上诉人没有支付过任何对价，无论上诉人是否自行出售，被上诉人均没有实际损失，赔偿请求不能成立。三、赔偿损失判决没有甄别实际损失问题，违反上诉人与被上诉人房屋买卖中仅针对220.19m2计算过对价但其余面积没有支付对价的客观事实。被上诉人没有支付过对价的部分不存在损失问题，被上诉人的实际损失是被上诉人为取得房屋所支付的对价，对价以上部分属于履行利益。被上诉人对李郑如、舒志松该两套房屋诉讼目的指向面积已经超过220.19m?，故本案田笠君房屋所涉面积被上诉人明确没有支付过对价，即被上诉人不存在实际损失，一审判决未甄别实际损失问题，明显违法。四、没有支付对价的房屋面积具备赠与属性，过户之前上诉人有权撤销赠与，根本不存在履行利益问题。如前所述，本案田笠君房屋所涉面积，应理解为被上诉人没有支付过对价，依法具备赠与属性。根据赠与合同法律规定，赠与房屋过户之前有权撤销。故本案田笠君房屋根本不存在履行利益问题。综上，请二审法院依法撤销《房屋转让协议》，并驳回被上诉人赔偿损失及支付利息的诉讼请求。 被上诉人詹康生辩称，上诉人已经在另案当中承认了案涉的房屋转让协议是合法有效的，并且明确提出要求解除案涉房屋转让协议的诉讼主张，其不应在本案当中再次提出与之前冲突的撤销主张。此外，因为上诉人已经在另案当中明确承认了案涉房屋转让协议合法有效，因此其关于超出220平方米以上面积所涉合同不成立的主张亦不能成立。针对上诉人所称不能预见相关政策待遇的问题，上诉人作为拆迁安置合同签订的当事人，也是拆迁利益的直接相关人，该陈述不符合事实客观事实，也不符合法律的规定。因此，对于不能预见的主张也不能成立。本案的合同对价并非面积，还应当考虑双方的成本、风险及收益等综合因素。因此，本案的合同交易对价是平等公平的，本案也不存在任何形式的显失公平。对于赔偿损失的问题，上诉人实际上围绕的就是对价的问题。一审法院认定的事实清楚，证据确实充分，实体处理恰当，请求依法予以维持。 被上诉人詹康生向一审法院起诉请求：1.各被告共同向原告赔偿人民币566130.95元及利息（利息按以下标准计算：1.以171130.95元为本金按照中国人民银行同期贷款利率自2019年6月26日计算至款清之日止；2.以395000元为本金按照中国人民银行同期贷款利率自2019年8月6日计算至款清之日止）。3.本案诉讼费用由被告承担。 上诉人樊伟棋、李夏美、樊祝凯提出反诉请求：请求依法撤销2017年7月17日反诉原告与反诉被告签订的《房屋转让协议》，反诉费由反诉被告承担。事实和理由：一、本案对房屋交易面积存在重大误解。原告与被告在签订房屋转让协议时对面积认知是220.19平方米，且基于这个面积确定当初的交易价格，但现在安置面积高达391.74平方米，高出当初认知面积171.55平方米，对交易面积存在重大误解；二、重大误解订立的合同依法应予以撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的合同，当事人有权请求法院撤销。继续维持《房屋转让协议》效力对反诉原告合法权益将造成重大损害，故主张依法撤销《房屋转让协议》。 一审法院认定事实：2013年，被告樊伟棋与缙云县人民政府五云街道办事处签订《缙云县城新区项目建设征收房屋补偿安置协议书》（编号：12153），其中明确：被告樊伟棋自愿将其坐落于镇东村大河45号的房屋和附属物作价1443117元交给缙云县人民政府五云街道办事处拆除，被告樊伟棋自愿选择产权调换安置，可安置建筑面积为220.19平方米，协议书还约定实际安置面积与可安置面积不一致的，以实际安置房屋面积为准，并按照《实施方案》有关条款的规定结合市场评估价确定安置房的结算价款。2017年7月17日，被告樊伟棋、李夏美、樊祝凯与原告签订《房屋转让协议》一份，其中约定：甲（樊伟棋、李夏美、樊祝凯）、乙（詹康生）双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订合同，以资共同信守执行；房屋的基本情况以缙云县新区项目建设征收房屋补偿安置协议书（产权调换）编号：（12153），户主：樊伟棋。本协议书中的所有权利和义务均由乙方享受及负责。房屋转让协议还约定购房款为人民币1468800元，原告应于合同签订之日支付转让款人民币1368800元，余款100000元于房屋过户至乙方指定名下之日支付，被告樊伟棋、李夏美、樊祝凯办理产权证手续后，应及时配合原告办理房屋权属过户手续。上述《房屋转让协议》签订后，原告依约向被告樊伟棋、李夏美支付了转让款人民币1368800元。同时，原告代被告樊伟棋、李夏美向缙云县欣安建设开发有限公司缴纳了补差房款人民币310069.05元。上述产权调换安置房产权证办理后，2019年6月4日，被告樊伟棋、李夏美与田笠君签订房屋买卖居间协议一份，将坐落在缙云县五云街道绿城乐居西桥世家西区5幢1002室、建筑面积为65.49平方米的房产及柴间一个转让给田笠君，总价为1045000元，并于2019年6月11日办理了案涉房屋的产权过户登记手续。案外人田笠君向中介支付了首付款5万元，于2019年6月10日向中介支付购房款250000元，于2019年6月26日向李夏美支付购房款350000元。另查明，2019年6月13日，被告李夏美向原告詹康生转账478869.05元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、房屋转让协议是否存在重大误解或者显失公平的可撤销情形？二、如房屋转让协议有效，被告是否需要赔偿原告损失以及赔偿的金额？关于争议焦点一，被告以原、被告签订的《房屋转让协议》存在重大误解、显失公平的情形为由向法院提出撤销《房屋转让协议》。所谓重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。本案中，原、被告签订的《房屋转让协议》第一条约定“房屋的基本情况以缙云县新区项目建设征收房屋补偿安置协议书（产权调换）编号：（12153），户主：樊伟棋。本协议书中的所有权利和义务均由乙方享受及负责。”故被告向原告转让的范围应为因拆迁而补偿的所有安置权益。编号12153号补偿安置协议书中第二条第4款约定，实际安置面积与可安置面积不一致的，以实际安置房屋面积为准，并按照《实施方案》有关条款的规定结合市场评估价确定安置房的结算价款。根据《实施方案》第十七条、第十八条、第二十四条，共有（公用）分摊建筑面积予以奖励，一并予以确权登记；公寓安置、产权调换安置选择高层或小高层的，在选择多层安置建筑面积的基础上增加15%的建筑面积予以安置，按重置价供应；每套套式安置房配套一个车库或储藏室（包括地下车位或储藏室），车库、储藏室的建筑面积不计入安置面积；编号12153号补偿安置协议书中载明的可安置建筑面积为220.19平方米，但实际安置结算三套房屋面积共计391.74平方米，比原可安置建筑面积增加171.55平方米，增加部分为公摊面积、上浮15%的面积、车位面积、储藏室面积以及因选择房屋户型时17.6平方米的差异面积。上述增加的面积均是依据《实施方案》进行选房并通过安置结算补充协议确定的面积。原、被告签订的《房屋转让协议》中约定补偿安置协议书的权利和义务均由乙方享受及负责，故本院认为公摊面积、上浮15%面积、车库面积以及储藏室面积均属于转让标的物范围。在镇东村拆迁之前政府公开发布征收安置方案，在拆迁过程中，拆迁工作人员向被征收人宣传、普及、解读征收安置政策，确保安置协议签订时被征收人了解安置协议对应的可享受安置权益，被告樊伟棋在补偿安置协议上签字、确认并认可安置协议的效力，现以对既有政策不了解、拆迁安置政策专业性强、内容繁杂为由，认为签订房屋转让协议时存在重大误解，主张撤销合同，于法无据，不予支持。关于被告方认为交易显失公平的问题，所谓显失公平的合同，是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等的合同。标的物的价值和价款过于悬殊、承担责任、风险承担显然不合理的合同，都可称为显失公平的合同。就本案而言，虽因具体安置的面积与补偿安置协议书中的面积存在差距，但差距部分均是根据《实施方案》计算所得，在签订《房屋转让协议》时，被告方已经可以预见具体安置面积大于补偿安置协议书载明的可安置面积，并自愿与原告签订房屋转让协议，可见转让编号12153号补偿安置协议书中的权利是被告方的真实意思表示。且结合被告李夏美在公安询问笔录中所做的陈述，因资金周转困难缺钱用要借钱后考虑出卖拆迁安置补偿协议项下的权利，安置房属于期房，于交易对方而言，也存在着一定的履行风险。合同是否显失公平应当结合交易时的对价以及履行风险等综合认定。据此，被告方关于预见面积与实际安置面积存在巨大差距导致交易价格显失公平的主张，不予采纳。综上，被告（反诉原告）要求撤销2017年7月17日被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订的《房屋转让协议》的诉请，于法无据，不予支持。关于争议焦点二，原、被告之间的房屋转让协议系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，各当事人均应全面按约履行义务。原告已按约履行了支付购房款的义务，被告方未按《房屋转让协议》的约定履行过户登记的义务，而将因拆迁所得其中一套产权调换安置房转让给案外人田笠君，其行为已经构成违约，并造成了原告的损失，应当承担赔偿损失的法律责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”对于原告的损失部分，目前案涉房产及储藏间由被告樊伟棋、李夏美以1045000元的价格转让，如房屋转让协议履行后该房屋及储藏间应由原告享有，故被告方的违约行为导致原告方发生损失1045000元，该损失应当由被告方进行赔偿。被告李夏美已经于2019年6月13日向原告詹康生转账478869.05元，尚有566130.95元未付，故原告要求被告方赔偿566130.95元的诉请，予以支持。原告要求被告方计付赔偿款的利息（以171130.95元为本金按照中国人民银行同期贷款利率自2019年6月26日计算至款清之日止；以395000元为本金按照中国人民银行同期贷款利率自2019年8月6日计算至款清之日止），被告方虽因未履行房屋转让协议给原告造成了损失，但原告于2019年8月13日变更诉讼请求后才向被告方主张支付赔偿款（被告方擅自出卖房屋所得款项），故应从其主张之日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息损失。综上，原告合法有据部分的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告樊伟棋、李夏美、樊祝凯于判决生效之日起十日内赔偿原告詹康生566130.95元，并从2019年8月13日起至款付清日止按中国人民银行同期贷款基准利率另行计赔566130.95元的利息损失；二、驳回原告詹康生的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告樊伟棋、李夏美、樊祝凯的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费9461元，减半收取4730.50元，财产保全费5000元，均由被告樊伟棋、李夏美、樊祝凯负担。反诉部分案件受理费80元，减半收取40元，由被告（反诉原告）樊伟棋、李夏美、樊祝凯负担。被告负担的费用，限判决生效之日即向法院缴纳，逾期将强制执行。 二审期间，被上诉人詹康生向法庭提交以下证据：上诉状两份（上诉人在另两案的上诉状），待证上诉人分别在（2019）浙11民终1410、（2019）浙11民终1411号两个案件当中明确自认其在主观上的故意，对案涉的房屋转让协议是故意为了民事毁约而解除合同，意味着上诉人已经明确自认案涉的房屋转让协议是有效合同，上诉人已经不能在本案当中再提出与之冲突的要求撤销合同的主张，其在上诉状中提出的关于220.19平方米以上面积合同不成立的主张，也不能成立，与之前的自认自相矛盾。上诉人樊伟棋、李夏美、樊祝凯质证认为，对该两份上诉状，真实性没有异议，是由上诉人向法庭提交，但与本案不具有关联性，两份上诉状针对的是另外两套房屋，而本案超出转让合同当中的相应的面积，故两者之间的法律基础仍然存在不同，无论在另外两案中上诉人主张是什么，都不能适用本案的审理。本院经审查认为，上诉人提供的证据因与本案审理的事实系不同法律关系，且涉及的内容还未依法生效，故不能证明其所待证的事实，其待证事实本案中不予认定。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，案涉合同签订的双方当事人都是具有完全民事行为能力的自然人，2017年7月17日，双方自愿签订的《房屋转让协议》意思表示真实，其内容不违反法律、法规的规定，不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；也并非以合法形式掩盖非法目的，也不损害社会公共利益；也不存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益情形，应认定为合法有效。至于上诉人称签订合同在先，安置房落实在后，购房合同存在多处不公平，系被上诉人和中介诱骗上诉人所签，但上诉人未能提供证据证明其主张，故上诉人要求撤销《房屋转让协议》没有法律依据，上诉人应按照合同约定履行自己的义务。现涉案房屋因被征收而获得相应拆迁安置权益，被上诉人詹康生要求享有该权益，不违反法律规定，应予以支持。上诉人拒绝履行义务，违反了合同法第六条关于“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，故对上诉人的上诉主张，不予支持。被上诉人已按约履行了支付购房款的义务，上诉人方未按《房屋转让协议》的约定履行过户登记的义务，而将因拆迁所得其中一套产权调换安置房转让给案外人，其行为已经构成违约，就此对被上诉人造成的损失，应当承担赔偿损失的法律责任。一审法院根据上诉人方在履行合同过程中的违约行为，判令上诉人方赔偿被上诉人损失的实体处理，并无不当。 综上，樊伟棋、李夏美、樊祝凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9461元，由上诉人樊伟棋、李夏美、樊祝凯负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 毛向东 审 判 员 汤丽军 审 判 员 刘 斐 二〇一九年十一月二十六日 代书记员 郑丽珍