福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽01民终8147号 上诉人（原审原告）：福州佳禾房地产开发有限公司，住所地福建省罗源县东环新村1号。 法定代表人：王哲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李瑞姬，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张仁钟，男，1978年9月26日出生，汉族，住福建省罗源县。 被上诉人（原审被告）：谢妹妹，女，1982年4月15日出生，汉族，住福建省罗源县。 上诉人福州佳禾房地产开发有限公司(以下简称佳禾公司）因与被上诉人张仁钟、谢妹妹商品房预售合同纠纷一案，不服福建省罗源县人民法院（2019）闽0123民初1523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人佳禾公司委托诉讼代理人李瑞姬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳禾公司上诉请求：1、依法撤销一审民事判决，改判支持佳禾公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由张仁钟、谢妹妹承担。事实与理由：一、张仁钟、谢妹妹未在约定时间内办理房屋权属证书，应当履行合同约定并承担违约责任；二、张仁钟、谢妹妹未按《中国银行个人住房借款合同》约定及时办理房屋抵押登记，且张仁钟未及时办理抵押登记将可能损害佳禾公司的利益，故佳禾公司有权要求张仁钟、谢妹妹办理涉案房屋抵押登记。 张仁钟、谢妹妹未作答辩。 佳禾公司向一审法院提出诉讼请求:1.判令张仁钟、谢妹妹立即办理盛世名城小区XX幢XXX号房的不动产权证及他项权证（抵押登记）；2.判令张仁钟、谢妹妹从2018年11月15日起至办理房屋权属证书之日止按房屋总价的日万分之三支付违约金（暂计至2019年5月10日为29,560元）；3.判令张仁钟、谢妹妹向佳禾公司返还代垫的按揭贷款11,360元，并从银行扣款之日起至实际还款之日止按日万分之五支付违约金（暂计至2019年5月10日为3958元）。 一审法院认定事实：2011年5月23日，双方当事人签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，张仁钟购买由佳禾公司开发的位于罗源县盛世名城XX幢XXXX号房，该商品房建筑面积为116.15平方米，每平方米5302.07元，总价615835元，首期购房款为185835元，余款430000元申请银行按揭贷款；合同第十四条关于产权登记的约定：佳禾公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由佳禾公司提供的资料交付张仁钟……。《合同补充协议》第二条第八项约定，张仁钟同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定归还贷款本息，因张仁钟未及时还本付息而导致贷款银行向佳禾公司扣收贷款本息及费用，张仁钟应于佳禾公司发出还款通知书之日起10日内到佳禾公司处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到张仁钟还款之日期间的利息（按日万分之三计算）。在上述约定时间内如仍未归还的，张仁钟愿意按日万之五支付违约金……；第二条第十项约定，张仁钟承诺在佳禾公司通知办理产权证的一个月时间到指定地点办理预售房屋产权面积确认，并在佳禾公司提供购房发票及《购房证明书》后两个月内办理房屋产权证，否则逾期一日向佳禾公司支付总房价款万分之三的违约金。此后，佳禾公司作为保证人、张仁钟作为借款人、张仁钟作为抵押人、中国银行股份有限公司福州市马江支行作为贷款人，四方签署《个人住房借款合同》，约定借款人向贷款人贷款用于购买上述房产，贷款金额430000元。该合同保证条款约定：保证人自愿为借款人提供连带责任保证。在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务。保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、按本合同第九条规定所计收的得利）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公正费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。保证期间自本合同生效之日起至本合同约定的主债务还款期限届满之日起两年。贷款人依据本合同借贷条款、抵押条款中的约定，宣布贷款提前到期要求借款人立即清偿部分或全部债务视为主债务到期。在保证期间，保证人应当承担保证责任。贷款人声明，抵押人办妥正式抵押手续之日起放弃对保证人担保义务的追索权。若保证人不按合同履行保证责任，贷款人有权从其账户直接扣收相关款项，或向保证人行使追索权利……。合同还对贷款利率、期限、还款方式等各方权利义务作了具体约定。此后，张仁钟未按期偿还银行按揭贷款，截至2017年5月27日佳禾公司代张仁钟垫付按揭款共计11360元。截至起诉之日，张仁钟尚未办理房屋产权证及抵押登记。 一审法院认为，佳禾公司与张仁钟签订的《商品房买卖合同、《合同补充协议》及佳禾公司、张仁钟与中国银行股份有限公司福州市马江支行签订的《个人住房借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，依法成立并有效，当事人应依约履行各自的权利义务。根据《合同补充协议》第二条第十项之约定，张仁钟应在佳禾公司通知办理产权证并提供购房发票及《购房证明书》后两个月内办理房屋产权证，逾期则应承担相应违约责任。但佳禾公司未能提供证据证明其已根据《商品房买卖合同》第十四条及《合同补充协议》第二条第十项之约定将《购房证明书》等办理房屋权属登记需由佳禾公司提供的全部资料交付张仁钟，故其诉请张仁钟立即办理不动产权证及他项权证（抵押登记），依据不足，不予支持。张仁钟未依合同约定按月缴纳按揭贷款，致佳禾公司被银行扣款还贷，张仁钟的行为构成违约。佳禾公司为张仁钟垫付按揭贷款，有其提供的贷款还款凭证为据，予以确认。佳禾公司承担保证责任后有权向张仁钟追偿，现佳禾公司要求张仁钟偿还代垫的银行按揭贷款，于法有据，予以支持。佳禾公司未提供证据证明其已向张仁钟发出还款通知，根据《合同补充协议》第二条第八项之约定，其主张张仁钟自银行扣款之日起按日万分之五支付违约金依据不足。一审法院确定起诉之日为佳禾公司发出还款通知之日，即自银行扣款之日起至起诉后10日内违约金按日万分之三计算，起诉10日后按日万分之五计算，超出部分不予支持。张仁钟并非涉诉房产的买受人，也非《个人住房借款合同》的借款人，佳禾公司对张仁钟提起的相关诉讼请求于法无据，不予支持。张仁钟、谢妹妹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，一审法院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、张仁钟于本判决生效之日起十日内返还福州佳禾房地产开发有限公司代垫款11,360元及违约金（从2017年5月27日起至2019年6月1止按日万分之三计算；自2019年6月2日起至还清款项之日止按日万分之五计算，暂计至2019年5月10日为2433元）；二、驳回福州佳禾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1121元，减半收取560.5元，由张仁钟负担72元，福州佳禾房地产开发有限公司负担488.5元。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 根据本案现有证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行义务。根据合同约定，张仁钟应在佳禾公司提供了办证所需材料后两个月内办理房屋权属证。现佳禾公司仅能证明其向张仁钟交付了购房发票，未能提供证据证明其已根据《商品房买卖合同》第十四条及《合同补充协议》第二条第十项之约定将办理房屋权属登记需由佳禾公司提供的其他资料交付张仁钟，故其主张张仁钟应承担逾期办证的违约责任不能成立。 综上所述，一审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1121元，由福州佳禾房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 汪 霞 审判员 唐宇恒 审判员 庄彩虹 二〇一九年十一月二十日 书记员 施 佳 -2- -1-