河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1502民初5135号原告信阳市浉河区金牛物流产业集聚区管理委员会。法定代表人穆海港，该管委会副主任。委托代理人马玉强，河南冠南律师事务所律师，系特别授权。被告河南省怡海仓储服务有限公司。法定代表人夏文铎，该公司总经理。委托代理人黄忠明，河南法正律师事务所律师，系特别授权。原告信阳市浉河区金牛物流产业集聚区管理委员会（以下简称金牛管委会）诉被告河南省怡海仓储服务有限公司（以下简称怡海公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金牛管委会的委托代理人马玉强、被告怡海公司的法定代表人夏文铎、委托代理人黄忠明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金牛管委会诉称，2015年4月，我单位与河南省鄂豫皖一日达信息科技有限公司（以下简称一日达公司）签订了鄂豫皖一日达电商产业园战略合作协议。协议约定，甲方即我单位负责提供金融、生活配套设施，乙方即一日达公司负责具体品牌引进及仓储物流业务，双方共同打造一流仓储一体化现代物流配送服务基地。协议同时约定，未经甲方即我单位同意，一日达公司不得将厂房转租或交由第三方适用。2017年5月2日，一日达公司私自与被告怡海公司签订业务转包合作协议，将产业园内现有合作品牌的仓储物流业务全部转包给被告怡海公司经营。被告怡海公司遂进入园区，占据金牛集聚区内1#、2#标准厂房及一栋高架仓库。但是，被告怡海公司入驻至今，不服从园区管理，始终拒绝签订租赁协议及物业管理合同，拒不缴纳厂房租赁费，亦严重拖欠物业费。期间，物业公司不得己对被告怡海公司采取限电措施，但该公司违法组织人员，砸开电表箱，强行用电，后又更换一把新锁，意欲自行管理变压器。我单位认为，被告怡海公司的行为严重扰乱了园区的正常管理和经济秩序，造成恶劣影响，严重侵犯了我单位的合法权益。请求法院判令：①被告怡海公司立即返还所占用的原告金牛管委会位于金牛物流产业集聚区内的1#、2#标准厂房及高架仓库，并搬离金牛物流产业集聚区；②被告怡海公司向原告金牛管委会支付自2017年5月2日始至实际完全搬离之日止的标准厂房及高架仓库使用费（面积：30400㎡，10元/㎡/月，计304000元/月）；③本案诉讼费、律师费、评估费等由被告怡海公司承担。被告怡海公司辩称，①原告金牛管委会无证据证明对其请求返还的1#、2#标准厂房及高架仓库具有物权，与一日达公司签订合作协议的是信阳市浉河区人民政府而不是金牛管委会，我公司对原告金牛管委会无侵权行为。原告金牛管委会不是本案适格诉讼主体，应驳回其起诉。②原、被告双方之间并不存在租赁合同关系，原告与一日达公司存在租赁合同关系，我公司仅是承包一日达公司业务，与原告之间无任何法律关系，原告起诉我公司主体有误，应驳回原告诉讼请求。③我公司自2017年5月2日与一日达公司签订业务承包协议之日起至实际搬离之日，其中2017年5月至2017年12月，原告与一日达公司并未解除合作协议，而该合作协议约定由一日达公司公平自主招商，自主收费、自负盈亏，并未约定厂房使用费，所以我公司不应承担2017年5月至2017年12月期间的房屋使用费。④我公司于2018年12月至2019年3月1日搬离期间处春节前后，因天气及节假日等原因影响搬离进度，影响了公司业务，请求免缴此搬离期间的厂房使用费。⑤对于其公司使用厂房的面积应以鉴定的实际面积为准，结合能够实际使用的面积来计算。我公司进驻后即发现1#、2#标准厂房存在严重渗漏等问题，我公司虽多次申请而未得到实际维修，合计有6400㎡的面积未能使用，应酌情减少使用费用。⑥根据《信阳市浉河区支持电商物流产业发展优惠政策》第二条规定，物流企业到金牛物流产业集聚区开设电子商务专业仓库，应给予仓库租金每平方米3元的补贴。我公司作为在浉河区注册的企业，应享有最优价格。经审理查明，原告金牛管委会系经信阳市浉河区事业单位登记管理局登记成立的实业单位法人，负责辖区内各项基础设施、公共设施的建设与管理等工作。2015年4月，原告金牛管委会与一日达公司公司签订《战略合作协议》，协议约定，一日达公司为金牛物流产业集聚区内唯一的为电商提供商品仓储、分拆、分拣、包装、快递配送的一体化运作主体，原告在引导扶持期内，在一日达公司完成分拨能力发单量的情况下，给予一日达公司优惠政策补贴及资金扶持，并约定了具体补贴条件及办法。对于原告为一日达公司提供仓储厂房等公共设施，该协议未约定是否收取及如何收取使用费用。2017年5月2日，被告怡海公司与一日达公司签订一份业务转包合作协议，约定一日达公司将其仓储物流业务全部转包给被告怡海公司。被告怡海公司据此协议进驻金牛物流产业集聚区，使用属原告金牛管委会管理的1#、2#标准厂房和一幢高架仓库，开展电商仓储服务业务。2017年10月31日，原告金牛管委会与一日达公司签订解除协议，约定自签订本协议之日起解除双方于2015年4月签订的《鄂豫皖一日达电商产业园战略合作协议》。但被告怡海公司未与一日达公司一同搬离，仍然使用原告管理的1#、2#标准厂房和一幢高架仓库开展公司业务经营。虽经原告多次要求被告怡海公司搬离、交还厂房及仓库，并支付使用费用，但被告怡海公司推拖不搬离，亦不支付使用费用。双方协商未果，原告金牛管委会遂提起本案诉讼。诉讼过程中，经本院督促，被告怡海公司于2019年3月10日搬离金牛物流产业集聚区，将其占用的1、2号标准厂房和高架仓库交还原告，但未支付使用费用。双方就所使用的1、2号标准厂房及高架仓库面积、使用费价格问题各持己见。原告金牛管委会申请对被告怡海公司所占用的1#、2#标准化厂房及高架仓库的实际面积、2017年5月1日至2019年3月10日期间的租赁费进行测绘、评估，本院依法委托信阳盛鹏房地产估价师测量师有限公司进行测绘，该公司所作出的盛鹏测[2019-16]测绘报告认定：1#、2#标准厂房建筑总面积共计25557.10㎡，高架仓库建筑总面积为5861.82㎡；委托信阳誉华宏大联合资产评估交易所对1#、2#标准厂房及高架仓库在2017年5月1日至2019年3月10日期间的租赁价格及租赁费总额进行评估。该评估交易所作出的信誉宏评报字[2019]第221号评估报告书认定：在2017年5月1日至2019年3月10日期间，1#、2#标准厂房的租金价格为每平方米每月8元，高架仓库的租金价格为每平方米每月10元，房屋租赁费用总额4818127.05元。原告金牛管委会认为其未与被告怡海公司签订协议，该公司在未经许可的情况下入驻园区，使用其标准化厂房及高架仓库，该公司应按经合法程序作出的鉴定评估报告所认定的面积和价格支付实际占用期间即2017年5月1日至2019年3月10日的租赁费4818127.05元。被告怡海公司认为其公司与一日达公司由业务转包协议，原告金牛管委会于2017年10月3日方才与一日达公司签订解除协议，其公司不应承担2017年10月31日前的使用费用。对其公司使用的面积应扣除未能使用的6400㎡，同时应按信阳市浉河区人民政府所出台文件规定的优惠政策，应对每平米每月补贴3元的部分免予支付。本院认为，国家、集体、企业及公民的合法财产权利均应依法保护。原告金牛管委会系依法登记成立的事业单位法人，对其辖区内的国有资产具有使用、管理并收益的权利及义务。企业或公民使用其辖区内厂房、仓库等国有公共建筑设施的，其具有按合同约定及法律规定收取租赁费或使用费的财产权利。原告金牛管委会在与被告怡海公司就租赁费问题发生争议的情况下，具有通过民事诉讼程序维护其财产权利的诉讼权利，其诉讼主体适格。故被告怡海公司以原告金牛管委会诉讼主体不适格、应驳回起诉的辩解意见理由不能成立，不予采纳。被告怡海公司使用原告金牛管委会管理的1#、2#标准厂房和高架仓库开展仓储服务等经营活动，依法应支付租赁费用。在双方无合同或协议约定租赁价格的情况下，应按依法律程序评估认定的市场价格支付租赁费。但被告怡海公司与一日达公司签订有业务转包协议，属代表一日达公司开展业务经营活动，而在原告金牛管委会与一日达公司签订的合作协议中并无关于是否收取租赁费的约定条款，在原告金牛管委会与一日达公司之间的合作协议尚未解除、仍处履行期间的2017年5月1日至2017年10月31日，原告金牛管委会要求被告怡海公司支付此期间的租赁费的理由不足，对该部分诉讼请求不予支持。被告怡海公司辩称应免交2017年5月1日至2017年10月31日期间租赁费的意见理由成立，予以采纳。至于被告怡海公司辩称有6400㎡其并未使用，应免除该部分面积的租赁费的意见，因其未提供证据证实其未使用该6400㎡或由于原告方面的责任而不能使用的事实，该辩解意见证据及理由不足，不予采纳。对于被告怡海公司坚持辩称的其公司应享受信阳市浉河区人民政府出台的对电商物流企业的优惠政策、应免交租赁费每平方米每月3元的意见，因此意见属地方政府政策落实的行政工作范畴，地方政府政策性文件不属在民事诉讼程序中可据以适用的法律法规，该意见于法无据，理由不能成立，不予采纳。被告怡海公司对其所坚持的应享受优惠政策的诉求，应通过其他途径寻求解决。故被告怡海公司对其使用的原告金牛管委会1#、2#标准厂房及高架仓库，应根据依法经中介鉴定机构实际测绘确认的建筑面积和评估确定的租金价格支付2017年11月1日至2019年3月10日期间的租赁费，故对原告金牛管委会要求被告怡海公司支付租赁费的诉讼请求，对其中2017年11月1日至2019年3月10日期间的租赁费部分予以支持。具体数额为：1#、2#标准厂房的租赁费为：25557.10㎡×8元/㎡×（16+10/31）个月=3336734.98元，高架仓库的租赁费为5861.82㎡×10元/㎡×（16+10/31）个月=956649.02元，以上租赁费总额为：4293384元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南省怡海仓储服务有限公司应于本判决书生效后十日内向原告信阳市浉河区金牛物流产业集聚区管理委员会支付房屋租赁费4293384元；二、驳回原告信阳市浉河区金牛物流产业集聚区管理委员会的其他诉讼请求；三、如果被告河南省怡海仓储服务有限公司未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费41200元，鉴定评估费61289元，共计102489元，由被告河南省怡海仓储服务有限公司承担。此费已由原告信阳市浉河区金牛物流产业集聚区管理委员会预交本院，由被告河南省怡海仓储服务有限公司在执行执行程序中将此102489元直接支付给原告信阳市浉河区金牛物流产业集聚区管理委员会。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审 判 长  许 浩人民陪审员  王保琴人民陪审员  王颖斌二〇一九年十一月十二日书 记 员  胡 鹏