湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1022民初2694号 原告:宜章县宜宏房地产代理有限公司。 法定代表人：兰亚琼。 被告：谭四光，男。 被告：彭红燕，女。 原告宜章县宜宏房地产代理有限公司（以下简称宜宏公司）与被告谭四光、彭红燕居间合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法进行了审理。原告宜宏公司的法定代表人兰亚琼，被告谭四光、彭红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜宏公司请求本院判令：被告一、二向原告返还购房定金20000元。 事实与理由：因被告一与被告二共同拥有的房产：玉溪镇民主西路古背岭（聚福山庄2栋）106-062栋503室需要出售，本年8月初原告与被告一联系，客户有意向购买该房产，后双方通过微信联系达成初步购买意向。又因被告一及被告二称自己均在外地，无法赶回签订认购合同，故被告一及被告二委托被告二的父亲彭初金代为签订认购合同。因此，原告与被告二的父亲彭初金于2019年8月13日原告处与购买方一起签订《宜宏地产二手房认购合同》（三方合同），并于8月13日通过手机银行将购房定金转账给被告一。三方签订认购合同约定，被告需在2019年8月28日前将该房屋的《不动产权证》交由原告，并进行下一步程序，但期间被告一直以各种理由推脱，直至现在也没进行下一步程序。后原告要求被告退回8月13日原告转给被告一的20000元定金，被告一于2019年8月20日退回10000元，所剩10000元一直不愿意退回。追于无奈，原告只能根据《合同法》，并依照双方所签订《宜宏地产二手房认购合同》第三条第一款之约定，要求被告返还原告购房定金。特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告谭四光、彭红燕答辩要点：一、《宜宏地产二手房认购合同》签订的有关事实情况。2019年8月，两被告将位于玉溪镇民主西路大古背岭106-062栋503房，通过中介宜章宜宏房地产代理有限公司（即原告）挂牌出售，后原告说有人愿意购买被告的房屋，被告彭红燕一再向原告说明，被告的房屋需一次性付款，不接受房屋按揭。原告向被告证实，买方代理人黄阳华（身份证号431022198903081661）可以一次性付款，因被告在外地，被告要彭红燕父亲彭初真先去宜章宜宏房地产代理有限公司了解一下情况，但并未授权给彭初真签房屋买卖合同，并告知宜章宜宏房地产代理有限公司相关责任人彭初真不认识字且不会写字，但中介公司为了赚取利润，用欺骗的手段让彭初真与买方代理人黄阳华签订了买卖合同。同时，买方代理人通过中介公司向被告谭四光支付了贰万元的房屋定金，该定金系买方代理人黄阳华通过原告交付，而并非原告支付，因此，原告作为中介公司，只提供中介服务，在买卖合同成交后收取居间服务费。二、《宜宏地产二手房认购合同》是无效合同。1、被告没有委托彭初真去替被告签订合同，也不可能委托其去签订购房合同，因为彭初真不认识字，连自己的名字都写不全，有何理由委托一个并不认识字的人去签订一份购房合同，这明显不符合事实。2、彭初真无权签订买卖合同，因该房屋并非彭初真所有，其并非物权的权利所有人，即使签订，该房屋买卖合同也无效。3、原告居间方为了获取非法利益，打着居间介绍房屋买卖的理由，目的是为了骗取资金，从原告收取买方代理人伍万元的定金，然后转二万元定金给被告明显可以看出，其以合法形式掩盖非法目的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效（三）以合法形式掩盖非法目的；”。4、从《宜宏地产二手房认购合同》书可以看出，黄阳华是以代理人的身份未签订这份合同，而并非以买方的身份来进行买房，该合同系原告一手操作，而并非以居间人的身份进行介绍，原告与黄阳华双方明显有共同串通的行为未欺骗被告。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益：”的合同无效。三、如果《宜宏地产二手房认购合同》有效，原告也只是居间人，而非房屋买卖合同的权利义务人，其作为本案诉讼主体不适格。两被告与宜章宜宏房地产代理有限公司没有签订二手房买卖合同。《宜宏地产二手房认购合同》系买方代理人黄阳华与被告彭红燕父亲彭初真签订，其系在原告对买卖双方隐瞒真实情下，诱导双方签订，该合同无效。另一方面，因原告作为中介方，不是买卖同方的双方当事人，与被告不存在买卖房屋的权利义务，依据《民事诉讼法》第119条规定，原告主体不适格，不符合起诉的条件，应依法裁定驳回起诉。四、原告作为居间方，存在欺许行为，且其非房屋买卖合同权利义务当事人，无权要求被告双倍返还定金。1、该份合同的签订，并没有在签字前把合同文本发给两答辩人看过。系原告在欺骗彭初真的情况下签订，在签名前也没有核实彭初真其身份，因彭初真根本不识字，甚至把自己的名字都写错，把“真”写成“金”。在被告并未授权的情况下，而原告作为具有专业机构的中介公司，不可能连其本常识都不知道，其甚至向被告隐瞒购房人的情况，在被告要求与购房人代理人黄阳华进行通话确认时，原告确拒不提供购房人的联系方式，并趁被告在外地，采用先新后操的方式，诱导被告彭红燕的父亲先签订协议，收取定金的方式，在空白合同上让彭初真签名，在原告把所有操作做弄好后，才事后拿了一份协议给彭初真。2、通过原告及被告提供的证据证明，原告收取了购方代理人黄阳华伍万元的定金，而在转交定金时确转交贰万元的定金，原告明显具有欺许行为。根据《房地产经纪管理办法》第二十四条规定“房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章”。而事实上，原告作为房地产交易中介机构，明显违返上述规定。同时，《房地产经纪管理办法》第二十条规定：“房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名”。该合同只有原告的盖章，而并无经纪人签名。3、《宜家地产二手房认购合同》第三条第一款的定金条款系房屋买卖双方约定的权利义务，作为中介方的宣章宜宏房地产代理有限公司，只有在买卖双方答成买卖合同后收取居间费用，而原告与被告并不存在房屋买卖关系，不是买卖合同的权利义务人，其根本无权要求被告双倍返还二万元的定金。4、按照原告的说法，原告向被告主张双倍返还定金，事实证明原告既作居间方，又作买方，也就是足球场所说的“既作裁判，又作运动员”，明显违反《房地产经纪管理办法》第二十五条规定。居间方想以“低价买入，高价卖出”并想“赚取定金”的违法行为，不应得到法院的支持。五、原告“宜章宜宏房地产代理有限公司”违反诚实信用，“故意隐瞒事实”，应赔偿被告的损失。根据《合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。答辩人在原告处挂牌时一再强调，购房方必须一次性付清购房款，而原告明确告知被告，购方有能力一次性付清，被告同意在购方愿意的情况下，回家与买方签订购房合同，但事实上，购方根本没有能力一次性支付购房款，而原告确隐瞒真实的房屋交易信息，欺骗被告。根据《房地产经纪管理办法》第二十五条规定“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：….（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租)出房屋赚取差价；（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；……”。而原告确用偷梁换柱的方法，以隐瞒、欺诈的不正当手段，诱使购方代理人黄阳华与答辩人之一的父亲彭初真签订合同，事实上，在买方无权一次性交付房款的情况下，被告考虑到实际情况，通过原告退回了一万元定金给购方代理人黄阳华，另一万元定金作为对答辩人的违约赔偿。况且，因原告违反相关规定，给被告造成损失，依据合同法第四百二十五条的规定，原告应赔偿被告二万元的损失。综上所述，《宜宏地产二手房认购合同》是无效合同，况且原告不是房屋买卖合同的当事人，其诉讼主体明显不适格，也无权要求被告返回双倍定金。同时，因原告“故意隐瞒”、“诱骗”的行为给被告造成损失，原告应赔偿被告两万元损失。为此，被告恳请法院依法查明事实，驳回原告的诉讼及诉讼请求，并支持被告的主张。 经审理查明，原告宜宏公司，公司成立于2018年11月19日，经营范围为：房地产中介服务；房地产信息咨询服务；房地产经纪服务；房地产价格评估；房屋销售代理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）被告谭四光与被告彭红燕系夫妻关系，曾共同拥有位于宜章县玉溪镇民主西路古背岭（聚福山庄2栋）106-062栋503室的房产一套，并有意出售。2019年8月初，被告谭四光、彭红燕找到原告宜宏公司，要其帮忙出售该房。后原告宜宏公司与被告谭四光联系，告知其有客户有意向买，原告与被告彭红燕通过微信联系达成初步房屋买卖居间合同意向。由于被告谭四光与彭红燕身处外地无法及时赶回处理房屋买卖问题，遂让被告彭红燕的父亲彭初真与原告协商房屋买卖事宜。2019年8月13日，彭初真代被告谭四光、彭红燕（甲方）与原告宜宏公司及案外人黄阳华（乙方）签订了《宜宏地产二手房认购合同》，合同约定被告谭四光与被告彭红燕名下位于宜章县玉溪镇民主西路古背岭（聚福山庄2栋）106-062栋503室的房产通过居间方原告宜宏公司以436800元的价格出卖给案外人黄阳华,支付方式为首付加按揭，并于合同签订前支付甲方定金2万元；同意在签订本协议后签署《买卖居间合同》。同日，原告宜宏公司向被告谭四光的银行卡账号转账2万元作为购房定金，并由彭初真出具了领款凭单。协议签订后，被告谭四光、彭红燕（甲方）与原告宜宏公司、案外人黄阳华因付款方式问题未达成一致意见，致使三方未签订正式合同，原告要求被告向其退还两万元定金，被告退还了一万元定金后，拒不退还剩余一万元定金，故成此讼。 本院认为，本案应为居间合同纠纷，被告谭四光、彭红燕（甲方）与原告宜宏公司及案外人黄阳华（乙方）签订了《宜宏地产二手房认购合同》系当事人真实意思表示，内容合法有效。双方在签订居间合同时，就正式合同的内容及补充条款进行了协商，并约定签订协议后签署《买卖居间合同》，而从认购合同内容来看，该合同未约定房屋过户及交房时间，也未约定逾期交房、过户或支付房款的违约责任，结合上述事实可以认定双方签订的认购合同应属预约，被告谭四光、彭红燕（甲方）与原告宜宏公司、案外人黄阳华因付款方式问题未达成一致意见，三方由此产生争议致正式合同未能签订，系不可归责于双方的事由，故原告宜宏公司要求被告谭四光、彭红燕返还剩余1万元定金，本院予以支持。原告宜宏公司要求适用定金罚则，支付1万元赔偿金，不具有法律依据，本院不予支持。案经本院调解无果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告谭四光、彭红燕于本判决生效之日起十日内退还原告宜章县宜宏房地产代理有限公司定金10000元； 二、驳回原告宜章县宜宏房地产代理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取计150元，由原告宜章县宜宏房地产代理有限公司负担75元，由被告谭四光、彭红燕负担75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 周             瑞 法官助理 二〇一九年十一月二十三日姚汶君 书 记 员 刘      小      娟 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。