黑龙江省大兴安岭地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑27民终336号 上诉人（一审原告）：杜德才，男，1955年9月4日出生，汉族，退休职工，现住黑龙江省新林区。 委托诉讼代理人：杜磊（与杜德才系父子关系），男，1981年5月28日出生，现住黑龙江省新林区。 委托诉讼代理人：赵春杰，黑龙江洪浩律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：曹艳华，女，1962年11月21日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。 委托诉讼代理人：董新哲（与曹艳华系母子关系），男，1988年11月28日出生，汉族，国家林业与草原局大兴安岭勘查设计院政治处科员，现住黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。 上诉人杜德才因与被上诉人曹艳华房屋买卖合同纠纷一案，不服新林区人民法院（2019）黑2703民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杜德才委托诉讼代理人杜磊、赵春杰，被上诉人曹艳华委托代理人董新哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜德才上诉请求：1.撤销（2019）黑2703民初42号民事判决书；2.依法改判或发回重审。事实和理由：1.双方买卖合同无效；双方合同明确被上诉人将自有房屋卖给上诉人，并未说明是公房，被上诉人无权出售仅有使用权且使用权人并非其本人的公房。2.本案适用法律不当；房屋买卖应以物权法及相关法规调整，一审法院仅凭被上诉人口头答辩来说明，没有法律依据。3.无效合同应予解除；被上诉人在合同上明确“自有”是诱骗行为，应返还收取的房款。被上诉人曾提出给予补偿，但上诉人要求退房款，因此，诉至法院。请二审法院依法维护上诉人的合法权益。 曹艳华辩称，1.杜德才夫妇是自行看房、购房，无人介绍。合同书文本是在网上下载的模板，因此没有推敲字眼，合同虽写的是自有，但并未强调是自有产权。被上诉人出售的是房屋使用权，并以房证佐证向上诉人说明房屋性质。上诉人也说明用该房做买卖，并知晓房屋性质。2.根据黑龙江省城镇公有房产管理条例，公有房产允许买卖。双方合同已经约定被上诉人不负责办理过户手续。3.本案合同不符合法定撤销和解除条件，双方是先验房和房证，后交钱签订合同，交易过程透明公开无隐瞒。双方当事人都具备民事行为能力，不存在上诉人骗取行为。 杜德才向一审法院起诉请求：1、责令被告退还购房款解除合同；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告曹艳华于2016年10月25日将其居住的一处公有房产出售给原告杜德才，但被告曹艳华故意隐瞒实情，未告知该房为公有住房，并在协议上明确写出该房产为其自有房产，在原告居住近两年时，进行暖气改造，去物业办理相关手续时才得知该房为公有房产，原告认为被告存在欺诈行为，请求法院判决解除合同并返还购房款。 一审法院认定事实：2016年10月25日，原告杜德才与被告曹艳华签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定被告曹艳华将其自有房屋及附属设备以45，000.00元价格出卖给原告杜德才，且房屋所有权证等相关证件一并交付给原告杜德才，同时，被告不负责办理过户手续，合同签订前因该房屋产生的费用由被告承担，合同签订后因该房屋产生的费用由原告杜德才承担，原、被告双方按照合同的约定，履行了相关义务，且合同已经履行完毕。另查，房屋买卖买卖合同签订后，被告曹艳华将该房屋所有权证书交付给原告杜德才，该房屋为产权性质为公产。2018年8月，被告曹艳华缴纳了2010年至2016年10月的不动产房费2870.00元，原告杜德才缴纳2016年11月至2018年8月的不动产房费。 一审法院认为，公有房屋依照法律规定是允许买卖的。原告杜德才与被告曹艳华之间签订的买卖合同是双方当事人的真实意识表示，不存在欺诈行为。原告杜德才认为《房屋买卖合同》中房屋性质标为“自有”，而被告曹艳华出卖的房屋却为公有，因此存在欺诈行为，要求解除合同。结合房屋买卖过程来看，合同签订后，被告曹艳华已经将房屋所有权证书交付给原告杜德才，房屋所有权证书明显标有房屋性质为公有，从房屋所有权证书交付时起，原告杜德才就知道或应当知道该房屋为公有房屋。2018年8月份，原告杜德才向物业管理部门缴纳了不动产房费，并知道了该房屋所有权性质为公有。在第一次应当知道及第二次知道的情况下，原告杜德才仍按照《房屋买卖合同》的约定继续履行合同，实际占有该房屋并缴纳合同签订后的不动产房费，合同的目的已经实现，故对于原告杜德才以合同中标有“自有”为由认为被告曹艳华存在欺诈行为不予采信。 在房屋买卖过程中，原告杜德才称两次看房并与被告曹艳华商谈，并自认被告曹艳华带了房屋所有权证书，但自己没有看。在后续陈述中，原告杜德才又称被告曹艳华拿的公安局周玉文的房产证，上面是碳素笔写的，下面是油笔改写的。从两次陈述来看，原告杜德才在没看房屋所有权证书的情况下却知道房屋所有权证书的内容，前后表述相互矛盾，同时原告杜德才未能提供证据证明被告曹艳华是否提供别人的房屋所有权证与其商谈，故对其所称的被告曹艳华在商谈时拿别人的房产证进行商谈的理由不予采信。 原告杜德才以被告曹艳存在欺诈行为由要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此，在合同履行过程中存在欺诈行为的是可撤销、可变更。同时《中华人民共和国合同法》第九十条明确规定了合同解除的法定条件，原告杜德才以欺诈为由要求解除合同不符合该条的规定，故对原告杜德才诉讼请求不予支持。 被告曹艳华委托代理人辩称，房屋交易过程中，已经明确告知原告杜德才出卖房屋为公有房屋，且房屋所有权证书上标明房屋性质为公有；《房屋买卖合同》上标明出卖方不负责办理过户手续，应视为默许且知晓房屋性质；被告曹艳华出卖的是房屋的使用权，而非房屋产权；2018年12月份，原告杜德才找被告办理过户，被告拒绝；认为撤销权行使的期限是一年，原告杜德才已经超过一年。从合同履行过程来看，合同签订后，被告曹艳华向原告杜德才交付了房屋所有权证书，从交付时起原告杜德才就应当知道该房屋的所有权性质，被告曹艳华交付房屋所有权证书的行为应视为履行告知房屋所有权性质行为，故对被告曹艳华委托代理人辩称的已经告知原告杜德才房屋产权性质且出卖的是使用权的辩解予以支持；合同当事人所交易的房屋为多年老楼，易主多家，且房屋所有权证书标注的房主也不是被告曹艳华本人，不负责办理过户的根本原因应当是易主多家，无法协助办理，而不应当推定为房屋的所有权性质是公产的原因，故对被告曹艳华的委托代理人辩称的不负责办理过户手续视为默许且知晓该房屋的性质的辩解不予支持；2018年12月份，原告杜德才找被告办理过户，因被告委托代理人称只能够调取电话通话记录，无法提供通话的内容的证据，故对原告提出打电话要求被告曹艳华协助办理过户的辩解不予支持；被告曹艳华委托代理辩称撤销权行使期限是一年，原告杜德才起诉已过该期限，因该案是诉讼请求是解除合同而非撤销合同，故对撤销权出斥期间一年的辩解不予支持。综上认为，原告杜德才与被告曹艳华之间签订《房屋买卖合同》真实有效，且为当事人双方的真实意识表示，不存在欺诈行为。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告杜德才与被告曹艳华解除合同并返还购房款的诉讼请求。 二审中，双方当事人未提交新证据。本院对当事人二审争议的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点是双方房屋转让合同是否有效、是否应予解除或撤销。对于公有住房的转让交易，并非法律绝对禁止，允许公有住房使用权自由交易已成为当前房地产市场的发展趋势。因此，此类公房改制出售的房改房在一定条件下的转让是允许的。公房使用权是一种他物权，属用益物权，从其法律特征上看，是允许转让的。而且，转让的是房屋的使用权，并未对产权人的产权利益造成侵害。按照合同法规定，当事人之间订立的合同，只要不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，不违反法律法规禁止性规定，就应当为有效合同，应受法律保护。本案中，双方当事人转让的是公有住房，并签订合同约定“甲方不负责办理过户手续”，在经过接收房屋、验看房证等必要的交易程序后，上诉人杜德才即应当知晓该房使用权人及所有权性质，且在其实际使用房屋并交纳近两年房费时，对该房所有权性质更是明知。双方签订买卖合同是对其交易行为的性质缺乏法律认知，但并不影响合同的性质和效力，合同标明“自有”，亦不能成为要求解除合同的理由和依据。本案合同已经双方实际履行，系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且不存在欺诈、胁迫等无效和可撤销可变更情形，应属合法有效。因此，对上诉人杜德才的上诉请求不予支持。 综上所述，杜德才的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由杜德才负担。 本判决为终审判决。                                                                                                            审 判 长 王云涯                                                                                                            审 判 员  温津                                                                                                              审 判 员  郭志川 二〇一九年十一月十九日 法官助理 冯志超 书 记 员 田 雪