四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终6381号 上诉人(原审原告):四川链家房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市高新区锦城大道805号。 法定代表人：党杰，总经理。 委托诉讼代理人：周裕贤，四川超跃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李守忠，四川超跃律师事务所律师。 被上诉人(原审被告):华润置地（成都）青羊有限公司，住所地：四川省成都市青羊区苏坡中路113号。 法定代表人：吴秉琪，总经理。 委托诉讼代理人：邓娟，系工作人员。 上诉人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房地产公司）因与被上诉人华润置地（成都）青羊有限公司(以下简称华润置地公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初10803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 链家房地产公司上诉请求：1.撤销四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初10803号民事判决；2.支持链家房地产公司一审诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由华润置地公司承担。 事实与理由：一、原判决认定案涉15户客户首次到访之日至客户与华润置地公司签订《商品房买卖合同》均超过90日，此不符合合同约定的结佣条件属于认定事实错误和适用法律错误。1.2016年9月11日，华润置地公司为销售华润金悦湾项目，委托链家房地产公司提供该物业在售房源的销售推介服务，并签订《华润金悦湾物业销售推介服务合同》。合同约定，合同的有效期自2016年7月7日至2016年10月6日止；华润置地公司应保证其提供的房源具备对外销售的合法手续；华润置地公司在链家房地产公司推介客户后应及时通过其“明源”系统确认客户是链家房地产公司推介的；在链家房地产公司推介客户首次到访后90日与华润置地公司签订《商品房买卖合同》，并按合同约定支付首付款，即视为链家房地产公司成功推介该物业等。《华润金悦湾物业销售推介服务合同》签订后，在合同有效期内链家房地产公司成功推介了案涉的15户客户（到访时间为2016年7月至9月）。喻华、保勇于2016年12月4日与华润置地公司完成认购及签约，其他客户于2017年5月至6月完成认购及签约（原判决认定案涉15户客户认购及签约时间表均为2017年5月至6月是错误的）。并根据双方统计案涉15户客户的佣金为542689元。 2.一审判决以合同中有关客户首次到访之日至客户与华润置地公司签订《商品房买卖合同》均超过90日，认定未满足双方合同约定的链家房地产公司推介客户的认定条件，以此认定链家房地产公司诉讼请求未成立，并据此驳回链家房地产公司的全部诉讼请求错误。首先，一审判决以《华润金悦湾物业销售推介服务合同》第6.4条约定的90日内完成签约并支付首付款作为驳回链家房地产公司诉讼请求的依据本身存在认定事实不清。《华润金悦湾物业销售推介服务合同》第6.4条应理解为在认定链家房地产公司是否成功推介物业作了附条件和期限的约定。条件与期限都是法律行为的附款，作为条件和期限的附款必须是将来客观上确定要发生的事实，如果不属于将来或该事实是确定要发生的，则不能成为附款。本案中，《华润金悦湾物业销售推介服务合同》签订于2016年9月11日，约定链家房地产公司推介的物业包括但不限于第6栋、第13栋，并约定华润置地公司保证已取得该物业依法能出售的证明文件，同时约定链家房地产公司推介的有效期为三个月（2016年7月至10月）。但第6栋取得预售许可的时间为2016年11月29日，第13栋取得预售许可的时间为2017年5月19日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”的规定，华润置地公司不会冒合同无效和双倍赔偿的风险进行预售。故不能以该条款约定的90日作为认定是否成功推介物业的依据。 3.链家房地产公司在签订《华润金悦湾物业销售推介服务合同》前了解到，华润置地公司开发的金悦湾项目已满足预售条件，并有充分理由相信华润置地公司在签订该服务合同时或推介有效期内提供依法能出售相关物业的预售许可。但华润置地公司却违反合同约定不履行其合同义务，故意延迟取得案涉客户购买的物业预售许可，导致链家房地产公司推介的客户与华润置地公司签订商品房买卖合同的条件不成就，使链家房地产公司在约定的90日无法成功推介物业。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，华润置地公司以超过90日为由拒绝支付佣金的理由不能成立。该服务合同中对链家房地产公司收取佣金的条件主要有两个方面的约定，一是首先要确认客户是链家房地产公司推介的，并与华润置地公司的“明源”系统记载的客户不冲突时才视为该客户是链家房地产公司的客户；二是客户或其配偶或其直属亲属与华润置地公司签订《商品房买卖合同》并支付首付款。本案中，案涉的15户客户由链家房地产公司推介，并已录入华润置地公司的“明源”系统内，客户与华润置地公司是否签约，由华润置地公司控制，如果客户不能在首次到访后90日内完成签约，根据诚信原则及法律规定，华润置地公司应向链家房地产公司出发通知，并将客户的信息从“明源”系统中删除，但华润置地公司并没有这样做，而是在案涉房屋满足预售条件后，在链家房地产公司的协助下继续与客户签约，并收取了相应房款。根据法律规定，双方就该服务合同中约定的90日内签订《商品房买卖合同》的约定以实际行为已经进行了变更。 华润置地公司与案涉15户客户签约均于其取得预售许可证后的开盘当日或开盘后几日。华润置地公司在一审中对此亦承认，但一审法院对此未核实，而简单地认为链家房地产公司诉请不符合合同约定而驳回。 二、案涉15户是否为链家房地产公司推介客户的问题，一审法院未予以审查。1.一审中，华润置地公司承认其中的7户客户为链家房地产公司有效推介客户，既然承认是有效推介，应理解为符合给付佣金的条件，一审法院亦未支持链家房地产公司对该7户客户的诉讼请求。 2.针对另外8户《华润金悦湾分销渠道推荐登记表》中姓名与实际购房人不一致的情形，该服务合同约定客户本人及其直系亲属可作为链家房地产公司渠道导入客户。关于毛传春（冯伯英）客户，链家房地产公司在庭后提供了该客户的结婚证件，证明该客户符合该服务合同约定的结佣条件，但一审法院未对此组织双方质证或向双方了解情况；关于其他未提供关系证明的客户，链家房地产公司提供了经华润置地公司确认效力的《华润金悦湾分销渠道推荐登记表》，亦说明了带看客户与成交客户的直系亲属关系。在签订《商品房买卖合同》时，合同双方为开发商与客户，客户亦会按照开发商的要求提供相应的证件及信息。同时结合该服务合同第六条第3款的约定，在客户与华润置地公司签订《商品房买卖合同》后，华润置地公司应及时通知链家房地产公司，并依据《客户登记确认书》主动与链家房地产公司核对，而华润置地公司违反合同约定及诚实信用原则，怠于履行告知、结算、结佣义务。 3.此外，链家房地产公司提供了记载实际成交客户信息及认购时间、房号、价款及签订时间的《华润金悦湾项目（2016年12月至2017年5月）销售代理（链家）佣金结算表》及《华润金悦湾欠佣明细》，华润置地公司承认上列表中记载信息与其实际成交信息一致。因此，在华润置地公司未提供该等客户系其他渠道推介且已支付佣金的情况下，链家房地产公司的诉讼请求应得到支持。 华润置地公司辩称，一、华润置地公司未支付佣金是按照合同第6.4条约定的，因链家房地产公司推荐客户签约时间超过了90日的签约期限。二、链家房地产公司陈述客户推荐表中的签名与实际签署商品房买卖合同的客户名字不符，且链家房地产公司并无充分证据可以证明其观点。三、链家房地产公司没有充分证据证明客户延迟签约与华润置地公司延迟开盘时间有直接因果关系。综上，请求驳回链家房地产公司的上诉请求、维持一审判决。 链家房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求华润置地公司立即支付链家房地产公司佣金542689元；2、本案诉讼费由华润置地公司承担。 一审法院查明事实，2016年9月11日，华润置地公司（即甲方）与链家房地产公司（即乙方）签订了《华润金悦湾物业销售推介服务合同》，载明“一、推介服务事项：甲方为销售华润金悦湾项目（以下简称该物业），特委托乙方提供该物业在售房源销售推介服务；二、合同有效期：本合同有效期自2016年7月7日至2016年10月6日止，期满后双方可根据具体情况决定是否续约，具体事宜由甲、乙双方另行约定后重新签订《物业销售推介服务合同》……六、推介客户的认定：1.在本合同有效期内，甲方授权代表签字确认的《客户登记确认书》（见附件1）是认定该客户为乙方推介客户的充分且必要依据……2.1甲方自有客户包括本人及直系亲属有效期为90日。甲方明源云客系统、现场到访客户签到登记表，以及甲方工作人员回访接触凭证，作为甲方客户有效期的依据。金悦湾业主及直系亲属是甲方自有客户资源，不受有效期约束。……乙方渠道客户本人及直系亲属以首次到访之日起保护期为90日，甲方的确认单将作为乙方渠道导入客户的证据以及渠道销售费用的必要结算依据之一。……4.乙方推介客户在首次到访后90日与甲方签订《商品房买卖合同》，并按合同约定支付首付款，即视为乙方成功推介该物业。……七、佣金标准及支付方法……”。合同签订后，链家房地产公司开展了推介服务工作。 一审审理中，（一）链家房地产公司提供《华润金悦湾项目（2016年12月-2017年5月）销售代理（链家）佣金结算表》、华润置地公司金悦湾欠佣明细、及《华润金悦湾分销渠道推荐登记表》十五份（以下简称推荐登记表），链家房地产公司就金悦湾二期经其推介后应结算佣金的实际签约客户，其中《华润金悦湾项目（2016年12月-2017年5月）销售代理（链家）佣金结算表》显示案涉15户实际签约客户的姓名、签约日期、基础系数、合同总价等信息分别如下：（1）王丹，认购日期为2017年5月26日，签约日期为2017年5月30日，基础系数为1.5%，合同总价2503523元；（2）王伟，认购日期为2017年5月26日，签约日期为2017年5月31日，基础系数为1.5%，合同总价2156162元；（3）沈贇、王康，认购日期为2017年5月26日，签约日期为2017年6月22日，基础系数为1.5%，合同总价2351427元；（4）唐娟、牟青，认购日期为2017年5月26日，签约日期为2017年5月27日，基础系数为1.5%，合同总价2426812元；（5）周飞、李再娟，认购日期为2017年5月28日，签约日期为2017年5月28日,基础系数为1.5%，合同总价2455795元；（6）景书来，认购日期为2017年5月26日，签约日期为2017年5月27日，基础系数为1.5%，合同总价2233467元；（7）喻华、保勇，认购日期为2016年12月4日，签约日期为2016年12月10日，基础系数为1.5%，合同总价3641011元；（8）李建英，认购日期为2017年5月26日，签约日期为2017年5月27日，基础系数为1.5%，合同总价2288281元；（9）王笈惟，认购日期为2017年5月27日，签约日期为2017年5月27日，基础系数为1.5%，合同总价2121380元；（10）张勤刚、向群华，认购日期为2017年5月26日，签约日期为2017年5月27日，基础系数为1.5%，合同总价2317729元；（11）毛传春，认购日期为2017年6月5日，签约日期为2017年6月5日,基础系数为1.5%，合同总价2463394元；（12）徐刚，认购日期为2017年5月26日，签约日期为2017年5月27日，基础系数为1.5%，合同总价2326208元；（13）黄明琴，认购日期为2017年5月26日，签约日期为2017年5月31日，基础系数为1.5%，合同总价2204705元；（14）郭昊太、宋青霞，认购日期为2017年5月26日，签约日期为2017年5月27日，基础系数为1.5%，合同总价2302025元；（15）严姮，认购日期为2017年6月1日，签约日期为2017年6月1日，基础系数为1.5%，合同总价2387343元。《推荐登记表》显示15户案涉客户的登记到访时间为2016年7月至9月，《推荐登记表》下方有开发商经办人唐佳、谢琴的签字确认。链家房地产公司拟证明在其代理销售期间，华润置地公司欠链家房地产公司成功推介的客户佣金542689元。华润置地公司对以上结算表和欠佣明细三性均不认可，其证据系链家房地产公司单方面制作。推荐登记表，真实性暂时无法核实，需要一审庭审后与公司核实。（二）链家房地产公司提供成都市房管局项目市场信息、成都腾讯房产的华润金悦湾楼盘详情、成办发(2017)10号《关于完善我市住房限购政策的通知》，拟证明1.华润置地公司委托链家房地产公司销售的房源在2012年开始陆续取得预售或现售许可。2.链家房地产公司和华润置地公司签订涉案合同时，华润置地公司的房屋已经达成对外销售的条件，故链家房地产公司在合同签订后就开展了营销服务，双方也对除了案涉房屋外的房屋进行了结算。但案涉15户推介购买者所提成的佣金，华润置地公司仍未支付链家房地产公司。3.华润置地公司延期开盘，链家房地产公司成功推介后，华润置地公司才在2016年底至2017年开始签署商品房合同。这导致链家房地产公司在2016年7月至9月推荐的房屋在2017年才签订商品房合同，超过90日的责任在华润置地公司。由于成都市的限购政策，导致部分客户不能以自己名义买房，只能以直系亲属名义买房，所以才有名字不匹配的情况，举证责任在华润置地公司。华润置地公司认为其真实性无法核实，上述材料是在链家房地产公司在网上下载的；对其关联性有异议，客户延迟签约与预售许可证延迟发放之间无直接因果关系。（三）华润置地公司提供了《核实情况统计表》与《情况说明》，其中核实情况信息表所载明的签约客户信息与链家房地产公司提供的《华润金悦湾项目（2016年12-2017年5月）销售代理（链家）佣金结算表》信息一致。华润置地公司在情况说明中认为签约客户王丹、景书来、李再娟三户推荐登记表是华润置地公司经办人员签字确认，其他实际签约客户姓名、签约金额、签约电话、签约日期如核实情况统计表所载明。并认为根据《华润金悦湾物业销售推介服务合同》的约定，实际签约客户必须为推介客户本人及其近亲属，才能认定为链家房地产公司有效的推介客户，故链家房地产公司有效推介客户为王丹、王伟、沈贇、唐娟、李再娟、景书来、喻华。但是，以上客户实际签约时间均已超过合同约定的90日，对此以上推介客户，华润置地公司不应支付链家房地产公司佣金。 一审法院认定上述事采信如下证据：《华润金悦湾物业销售推介服务合同》等证据及庭审笔录，当事人当庭陈述。 一审法院认为，链家房地产公司与华润置地公司签订的《华润金悦湾物业销售推介服务合同》经双方签章确认，为双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务。链家房地产公司主张华润置地公司向其支付案涉15户推介客户佣金，华润置地公司仅对7户为链家房地产公司推介无异议，但认为对其它8户不予认可。一审法院认为在《华润金悦湾物业销售推介服务合同》中第6.4明确链家房地产公司推介客户在首次到访后90日与华润置地公司签订《商品房买卖合同》，并按照约定支付首付款即视为链家房地产公司成功推介该物业。该合同有效期自2016年7月7日至2016年10月6日止，之后双方并未另行签订物业服务合同。结合链家房地产公司所提供的《华润金悦湾项目（2016年12-2017年5月）销售代理（链家）佣金结算表》及《推荐登记表》来看，即使案涉15户客户均为链家房地产公司推介客户，但其到访时间为2016年7月至9月，而业主的认购及签约时间均为2017年5月至6月。因此，案涉的15家签约客户从首次到访之日起至每一客户与与华润置地公司签订《商品房买卖合同》均超过90日，未满足《华润金悦湾物业销售推介服务合同》中关于链家房地产公司成功推介客户的认定条件。故对于链家房地产公司请求华润置地公司立即支付案涉15家推介签约客户佣金的诉讼请求，不符合法律规定及合同约定，一审法院不予支持。据此，对于双方争议的该15户购买者是否为链家房地产公司推介客户以及佣金具体金额问题，一审法院不再审查。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回四川链家房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费9227元，减半收取4613.5元，由四川链家房地产经纪有限公司负担。 本院二审期间，链家房地产公司、华润置地公司没有向本院提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉《华润金悦湾物业销售推介服务合同》系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务。根据案涉合同第一条推介服务事项：“甲方为销售华润金悦湾项目（以下简称该物业），特委托乙方提供该物业在售房源销售推介服务”；第二条合同有效期：“本合同有效期自2016年7月7日至2016年10月6日止，期满后双方可根据具体情况决定是否续约，具体事实由甲乙双方另行约定后重新签订《物业销售推介服务合同》”；第六条推介客户的认定4、“乙方推介客户在首次到访后90日内与甲方签订《商品房买卖合同》，并按合同约定支付首付款，即视为乙方成功推介该物业”的约定可知，该合同所调整的对象为在售房源，有效期自2016年7月7日至2016年10月6日止，链家房地产公司推介客户在首次到访后90日内与华润置地公司签订《商品房买卖合同》，并按合同约定支付首付款，即视为链家房地产公司成功推介该物业。本案中，链家房地产公司主张15户案涉房屋（包括华润置地公司认为有效推介的7客户）佣金，但从其提交的《华润金悦湾项目（2016年12-2017年5月）销售代理（链家）佣金结算表》及《推荐登记表》来看，客户到访时间为2016年7月至9月，而认购及签约时间均为2017年5月至6月。可以看出，案涉的15家签约客户从首次到访之日起至每一客户与华润置地公司签订《商品房买卖合同》均超过90日，不符合《华润金悦湾物业销售推介服务合同》约定的链家房地产公司成功推介客户的认定条件。故一审法院据此驳回链家房地产公司的全部诉讼并无不当，本院予以确认。 综上所述，链家房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9226.89元，由四川链家房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇一九年十一月一日 书记员 杨珍梅