贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔26民终1932号上诉人（原审原告）：曾红旭，女，1975年1月15日生，侗族，农民，住贵州省天柱县。委托诉讼代理人：杨定鄂，北京市蓝鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨建平，男，1972年7月10日生，侗族，农民，住贵州省天柱县。委托诉讼代理人：杨麟，天柱县中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陈丽琴，女，1950年6月17日生，侗族，农民，住贵州省天柱县。系杨建平之母亲。上诉人曾红旭因与被上诉人杨建平、陈丽琴房屋租赁合同纠纷一案，不服天柱县人民法院（2018）黔2627民初1159号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾红旭上诉请求：撤销天柱县人民法院(2018)黔2627民初1159号民事判决,改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、关于扩大损失的问题。一审只判决被上诉人赔偿上诉人二个月的营业损失和30%的货物损失不公正的。1、上诉人于2015年10月份对租赁房屋进行装修经营“新生童话”孕婴连锁店,2016年3月份在“新生童话”孕婴连锁店内交付被上诉人房屋租金,被上诉人对经营超市改为经营母婴店没有提出异议,说明经营“新生童话”孕婴连锁店与租赁合同没有违约,合法有效。2、2017年1月16日晚,被上诉人在租赁房屋门外加锁进行锁门,导致上诉人无法营业,被上诉人称于2017年3月1日与其子杨淞解开挂锁，其子杨淞声明从未与杨建平去解开过挂锁。3、一审法院通知2017年3月14日第一次评估鉴定时,上诉人是委托上诉人外甥女和律师配合法院和鉴定人员的,不排除他预先解开挂锁后再锁上的可能性。4、一审判决认定“此后1-2个月原告曾到该门店看过现场”不符事实。上诉人只是“路过其门店”而不是“看过现场”。二、上诉人没有违约,一审判决上诉人承担营业损失的20%,是错误的。1、上诉人在一楼墙角安装一台机器和楼梯间、过道靠墙堆放货物,对被上诉人的通行不构成影响。2、上诉人在一楼墙角安装一台机器和在楼梯间、过道靠墙堆放一点货物,在2016年9月23日之前,被上诉人未提出异议,租金照收。3、即便安装机器和堆放货物对被上诉人的通行构成影响,甚至对房屋构成损坏,被上诉人应另案起诉。本案审理的是涉及二楼三间门面的租赁合同纠纷,法院在审查合同主体是否构成违约时,应围绕二楼三间门面租赁合同的内容及履行情况进行审查,合同没有约定的事情,不在本案处理范围。被上诉人的行为构成根本性违约,其违约给上诉人造成的全部损失应由被上诉人承担,不存在上诉人需要承担20%的过错责任的问题。三、对于上诉人“新生童话”孕婴童连锁店室内装修、设备的损失99358元,一审以新装修没有经过被上诉人同意为由,不支持上诉人的此项请求不公正。1、双方签订的《房屋租赁合同》第五条约定:“该房屋出租给乙方(上诉人)经营后,甲方(被上诉人)不得以任何理由干涉乙方的正常经营和装修。”可见,租赁合同中并没有约定房屋装修需要经过被上诉人同意,相反,还约定被上诉人不能干涉上诉人装修,法院应该尊重双方当事人在合同中约定。一审法院认为房屋装修应该经过被上诉人同意,于法无据,也违背当事人在合同中的约定。2、上诉人将门面重新装修经营“新生童话”孕婴童连锁店,被上诉人是认可的。被上诉人不提出异议且一直收取租金。3、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条之规定,适用的前提是适用“需经出租人同意而未经出租人同意”的情况,如果无需经出租人同意或需经出租人同意且出租人用其行为表现来认可的装饰装修,不适用该条规定。一审判决驳回上诉人要求被上诉人赔偿装修损失的诉讼请求,违背客观事实,适用法律错误。杨建平、陈丽琴答辩意见：上诉人主张的上诉理由不能成立,应驳回其上诉请求。事由及理由：一、关于上诉人提出的“扩大损失问题”。一审认定的上述裁判理由,符合本案事实。所谓营业损失和货物损失主要是因为上诉人履行合同不符合约定而引起矛盾所造成的,应由上诉人自己担责。1、上诉人经营孕婴连锁店与违约是两个概念。上诉人违约主要表现在:上诉人在履行租赁合同过程中,未经我方同意擅自方行在一楼房屋安装机器、损坏房屋,并在我方未出租给上诉人的楼梯间解开及过道堆放货物,擅自占用答辩人没有出租的一部分房屋,损害我方合法权利。2、上诉人说不知道解开挂锁,完全是假话。因相关鉴定评估相关事宜,原一审法官通知其于2017年3月14日去租房处开门进行清点和查看,其委托其亲属处理鉴定的相关事项,其亲属到场打开原告自己锁的门,原告知道或者应当知道我方原来上的锁已解开。3、由于上诉人一方履行合同不符合合同相关约定,被上诉人于2017年1月16日晚加上门锁,在将锁和钥匙交给一审法庭,2017年3月14日双方的人都到过现场,上诉人明知加锁已打开而存心赖我违约,放任其损失扩大。一审判决中要求上诉人自己对扩大损失部分承担责任,完全合法合理。二、关于责任分担问题。上诉人履行合同不符合合同约定,其损坏租赁房屋、超出租赁范围占用答辩人房屋的楼梯、过道,明显违约。上诉人违约是双方解除合同的根本原因,一审判决上诉人承担营业损失的20%,上诉人责任分担轻了,上诉人应当承担其损失的主要责任。三、关于上诉人提出的“装修损失”问题。上诉人损坏房屋的违约行为,不属于所谓的“正常经营和装修”。上诉人违约装修行为所造成的损失,应当自己承担。一审判决不支持上诉人要求赔偿所谓装修损失的诉讼请求,合理合法。曾红旭向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2013年元月12日签订的房屋租赁合同；2、由二被告赔偿原告营业损失（自2017年1月16日起至法院判决解除合同之日止）；3、由二被告赔偿原告装修损失99358元；4、请求判决二被告违约给原告造成的各项损失及各种设备折旧费合计270164元；5、本案评估费及诉讼费由二被告承担。一审认定事实：2013年1月12日原告曾红旭与被告陈丽琴、杨建平签订《房屋租赁合同》，合同约定：“一、甲方（陈丽琴、杨建平）自愿将坐落于兰田镇兰田桥头的房屋的二楼（三个门面）面积约205平方米出租给乙方（曾红旭）经营超市。……。三、房屋出租年限为十年，2013年元月到2018年元月的房屋租金每年为60800元，2018年元月至2022年元月的房屋租金每年为64800元。……。五、该房屋出租给乙方经营后，甲方不得以任何理由干涉乙方的正常经营和装修。……。七、甲方应将属于甲方所有的房屋的三楼中的三间房屋无偿提供给乙方作为库房和住宿使用。八、本合同签订后甲乙双方均不得反悔。如有违约，应由违约方赔偿因违约行为所造成一切经济损失。……”。合同签订后至2015年双方均依合同约定履行自己的义务。2014年4月原告与被告另行口头约定以每年5500元的价格租赁该房屋的一楼，2014年-2015年原、被告均按口头约定履行自己的义务。2015年下半年，原告在未通知被告的情况下将所租门面重新装修用于经营新生童话孕婴童连锁机构（在此之前该门面均用于经营福万家超市），并于2015年12月份开业经营。2016年4月前原告已依约支付了2016年二楼门面租金60800元。2016年9月23日被告以原告违约为由向原告发出通知要求解除合同并在三个月内退还门面。2017年1月16日晚，原告门店员工下班关门后被告杨建平将原告经营的二楼门面卷闸门下部钉上门扣用挂锁锁住，导致原告员工次日到店后不能开门正常经营。2017年3月上旬，被告杨建平将2017年1月16日锁住卷闸门的外加挂锁打开，但没有通知原告。2017年3月上旬原一审法官通知原告2017年3月14日到现场开门进行清点和查看以便进行鉴定评估，原告委托其亲属处理鉴定等有关事项，其亲属到现场打开卷闸门并参加鉴定事项。另查明，本案原审时原告申请要求对新生童话孕婴童连锁机构室内装修、设备、营业损失等进行评估鉴定。经鉴定，原告经营的新生童话孕婴童连锁机构室内装修、设备鉴定价格为99358元；原告经营的新生童话孕婴童连锁机构1个月营业额损失鉴定价格为18190元。鉴定费20000元由曾红旭垫付，原审鉴定人员出庭的费用3000元由杨建平垫付。重审后原告申请对新生童话孕婴童连锁店的货物损失进行鉴定，经鉴定，价格评估结果为：“新生童话”孕婴童连锁店内及库存的商品在评估基准日的评估总价格为270164元。鉴定费8000元由曾红旭垫付。陈丽琴、杨建平以曾红旭严重违约为由另行向法院起诉。一审法院认为：原、被告2013年1月12日签订的《房屋租赁合同》是双方自愿达成，属合法有效的合同。本案中原告要求解除该合同，被告杨建平、陈丽琴同意解除合同，对原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持。合同解除是因为被告杨建平在合同履行过程中与原告产生矛盾协商无果后直接将原告经营的店门外加挂锁锁住，导致原告无法正常经营，被告杨建平对合同解除造成的损失应承担主要责任。被告杨建平锁门，是因为原告在合同履行过程中存在未经被告允许就在被告一楼房屋自行安装机器，导致被告房屋受到影响，以及在被告房屋楼梯间及过道堆放货物，对被告日常生活带来不便等不当行为导致双方产生矛盾所致，故原告应承担本案的次要责任。结合原、被告过错程度，被告杨建平应对原告锁门期间的营业损失承担80%的责任，原告方应当对自己的营业损失承担20%的责任。被告杨建平2017年3月上旬将门店外加的锁开锁但没有通知原告，庭审中原告认可原一审法官通知原告2017年3月14日到现场开门进行清点和查看，原告委托其亲属处理鉴定等有关事项，其亲属到现场打开卷闸门并参加鉴定事项。可见原告在2017年3月14日这一天起是知道杨建平外加的挂锁已打开，但原告没有去营业或搬走货物减少双方的损失，属原告自行扩大了损失。原告的营业损失根据本案的具体情况酌情以两个月计算，即由被告杨建平赔偿原告营业损失29104元（18190元/月×2个月×80%）。关于原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，因原告在装修房屋时未经被告同意，该损失应由其自行承担，对原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告赔偿因违约给原告造成的各项损失及各种设备财产折旧费的诉讼请求，经鉴定机构鉴定，原告“新生童话”孕婴童连锁店内及库存的商品在评估基准日的评估总价格为270164元。因原告开始停业期间是一年中经营该类商店生意最好的春节期间，原告经营的商品有一部分是食品，会导致过期的问题，被告杨建平的行为导致原告除营业损失以外的部分货物价值灭失或价值降低的损失，被告杨建平也应赔偿。但2017年3月14日以后原告没有积极主动地采取措施避免损失进一步扩大，原告应负损失扩大的责任。根据前述原因认为由被告杨建平承担货物损失按货物总价值30%计算为宜，即81049.2元（270164元×30%）。综上所述，被告杨建平应赔偿原告的损失共计为110153.2元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、原告曾红旭与被告杨建平、陈丽琴于2013年1月12日签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、被告杨建平于本判决生效之日起二十日内支付原告曾红旭营业损失及其他损失共计110153.2元；三、驳回原告曾红旭的其他诉讼请求。案件受理费3470元，鉴定费28000元，鉴定人员出庭费3000元，以上费用共计34470元，由原告曾红旭负担6894元，由被告杨建平负担27576元。本院二审期间，上诉人曾红旭提交证据：1、杨金碧、杨淞书面声明，声明：准许租赁门店与房屋无偿给其母亲曾红旭使用堆放货物；2、天柱县地籍调查表土地登记审批表。被上诉人杨建平、陈丽琴提交证据：1、2017年10月16日天柱县兰田镇人民政府、兰田村委会证明；2、2017年10月15日、10月16日杨钟奎、杨启根、杨志富等人证明；3、登记房屋所有权人为杨钟泽的天房权证兰田字第××号房屋所有权证；4、委托贷款协议。以证实，曾红旭租赁门面是杨钟泽（2012年去世）和陈丽琴共同建造的房屋，不是杨建平与曾红旭共同财产。经质证，关于上诉人曾红旭提交的天柱县地籍调查表土地登记审批表、被上诉人杨建平、陈丽琴所提交证据均不属新证据，且双方在纠纷发生前已按原签订的房屋租赁合同履行，该方面的证据与案件事实无关；关于曾红旭提交杨金碧、杨淞书面声明，该声明与案件事实无关，且其声明效力不及声明前的行为。对双方当事人二审提交的证据，本院不予采纳。经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。结合本案双方当事人二审争议焦点:1、曾红旭知道杨建平外挂锁解锁时间如何认定；2、杨建平外加挂锁锁门期间，曾红旭营业损失的责任如何承担；3、解锁后，曾红旭的货物损失的责任如何承担；4、合同解除后，曾红旭装修损失应否支持。本院评析如下：一、关于曾红旭知道杨建平外挂锁解锁时间如何认定的问题。2017年1月16日杨建平因曾红旭在承租的门面安装机器、在楼梯通道上堆放杂物原因与曾红旭产生矛盾纠纷，并对曾红旭承租的门面另加挂锁将门锁住后，曾红旭于2017年2月10日向法院起诉，为了评估货物的损失，原一审法院2017年3月14日通知杨建平、曾红旭到现场，并在杨建平、曾红旭律师及其外甥女、评估人员参加下，已能打开门面进入场内对货物进行清理登记。一审认定2017年3月14日，曾红旭知道杨建平在门面上加挂的锁已经被打开，符合客观实际。二、关于杨建平外加挂锁锁门期间，曾红旭营业损失的责任如何承担的问题。本案合同解除是因为被上诉人杨建平在合同履行过程中与原告产生矛盾协商无果后直接将原告经营的店门外加挂锁锁住，导致上诉人曾红旭无法正常经营，杨建平对合同解除造成的损失应承担主要责任。杨建平锁门，是因为曾红旭在合同履行过程中存在未经杨建平、陈丽琴允许就在杨建平、陈丽琴一楼房屋自行安装机器，导致其房屋受到影响，以及在其房屋楼梯间及过道堆放货物，对被上诉人日常生活带来不便等不当行为导致双方产生矛盾所致，故曾红旭应承担本案的次要责任。结合本案双方的过错程度，一审确定杨建平应对锁门期间曾红旭的营业损失承担80%的责任，曾红旭对自己的营业损失承担20%的责任，并无不当。对曾红旭所提“杨建平锁门期间，营业损失应由其承担全部责任”的意见，本院不予支持。三、关于解锁后，曾红旭的货物损失的责任如何承担的问题。2017年3月14日曾红旭知道杨建平外加的挂锁已打开，但其没有去营业或搬走货物减少双方的损失，属其自行扩大了损失。根据双方对引起矛盾纠纷的过错责任，以及解锁后曾红旭放任损失扩大的行为，一审确定解锁后杨建平承担曾红旭货物损失的30%，曾红旭自行承担70%，符合客观事实和法律规定。对上诉人曾红旭所提“杨建平承担30%的货物损失不公平”的上诉意见，本院不予支持。四、关于合同解除后，曾红旭装修损失应否支持。曾红旭在承租门面内安装机器，损坏房屋的违约行为,不属于所谓的“正常经营和装修”，其且安装过程中，杨建平虽未提出异议，但根据《民法总则》第140条规定，不作为的沉默原则上不构成承诺，本案杨建平的行为不构成民法意义上的同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，因曾红旭在装修房屋时未经杨建平、陈丽琴同意，该损失应由其自行承担。一审驳回曾红旭请求赔偿装修损失，符合法律规定。对其所提该方面的上诉意见，本院不予支持。综上所述，曾红旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3470元，由曾红旭负担。本判决为终审判决。审判长  张先智审判员  杨再幸审判员  刘万能二〇一九年十一月六日法官助理沈成燕书记员罗艳