黑龙江省嫩江县人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑1121执异42号之一案外人杨雪松，男，1975年01月13日出生，汉族，个体，住吉林省松原市宁江区。委托代理人乔晶宇，嫩江市嫩江法律服务所，法律工作者。申请执行人刘德山，男，1968年7月11日出生，汉族，住大兴安岭地区呼中区。被执行人梁海峰，男，1974年5月24日出生，汉族，住吉林省前郭尔罗斯蒙古自治县。被执行人吉林省松原市千大房地产开发有限公司（以下简称千大公司）。法定代表人李金库，执行董事兼经理。本院在执行刘德山与梁海峰、吉林省松原市千大房地产开发有限公司建设工程款合同纠纷一案中，案外人于2019年09月18日对本院查封的千大公司位于嫩江县世纪新城4-2号楼3单元601室，提出书面异议。本院受理后，依法送达案外人异议申请书，申请执行人刘德山向本院提交答辩意见，被执行人梁海峰向本院提交了答辩意见。千大公司经邮寄被退回，经公告期届满后，未向本院提交答辩意见。本院依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人杨雪松称，法院查封的嫩江县世纪新城4-2号楼3单元601室产权是我的，法院查封是错误的，请求依法解除。理由是：1、2012年4月7日，我以148175.00元价格购买了601室，并与吉林省松原市千大房地产开发有限公司签订了《购房协议书》，该公司为我出具了购房款收据。2、争议的房子已交付我使用至今。3、虽然没有办理物权登记，但责任不在我，是因为整个小区楼房没有完工和验收。根据《合同法》第60条、第130条和《物权法》第15条之规定，我已取得了601室所有权，法院应当立即停止对该房屋的查封。案外人为了证明自己的主张，提交了如下证据：1、2012年4月7日，杨雪松与吉林省松原市千大房地产开发有限公司签订的购买嫩江县世纪新城4-2号楼3单元601室《购房协议书》复印件一份。2、2012年4月7日，吉林省松原市千大房地产开发有限公司出具的601室收据复印件一份。3、2012年4月7日，“用楼抵账房屋补差价款”收据复印件一份。4、交601室物业费、二次供水收据及购电卡、购水卡复印件。申请执行人刘德山称，1、嫩江县世纪新城小区全部楼房于2011年8月和2012年9月20日，吉林省松原市千大房地产开发公司取得了商品房预售许可，杨雪松购买的房屋，并没有到房产部门备案。相反另一购房户李爱华在2013年5月6日购买了世纪新城小区楼房一户，有合同、有备案。2、李爱华的在房产部门备案的购房合同是真实的，其与杨雪松的购房合同不一样，对杨雪松提供的协议书真实性提出异议，不真实，是假的。所提供的购房款收据为手写的，自称交付了全部房款，但并无给付购房款的银行提款或转账票据等证据。3、案外人自称在601室管理至今，长达八年之久，但实际上是没有使用，没有人居住，是空置的，门都坏了，无人管理。谁买的房产扔八年了，至今不管不问？4、吉林省松原市千大房地产公司的公章和鸿海物业公司公章，现都在梁海峰及马某手中。据调查梁海峰为了逃债，不给建房者工程款，至今世纪小区有50多户房产未出售，采取找人，用假的身份证做的假合同、假购房款收据，不敢到房产部门办理买卖房屋备案，未提供出给付买房款的手续。杨雪松提供的合同、交款收据均是假的，是梁海峰伪造的。5、案外人杨雪松购房是假的，应审查杨雪松的身份，是构成犯罪的。6、鸿海物业是梁海峰的，委托一个姓马的管理，早就黄了，现姓马的还给梁海峰跑腿，此案应是姓马的给梁海峰办理的，梁海峰是幕后主使者。被执行人梁海峰称，请求嫩江县人民法院依法解除对嫩江县世纪新城4-2号楼3单元601室的查封。理由为：1、世纪新城立项于2010年10月，当时挂靠松原市千大房地产开发有限公司。杨雪松在2012年4月7日购买房屋与千大房地产开发有限公司签订了《购房协议书》，杨雪松交了房款，公司出具了交款发票，将房交给杨雪松，杨雪松使用占有至今。且销售合同、交款发票都在公司有备案资料，是真实的，客观存在的。2、本案不能因为未办理房产登记就认定合同无效。世纪新城当时是挂靠松原市千大房地产开发有限公司，该公司的法定代表人看到项目进展顺利，就起了私心，后期千大公司就不配合，才导致大部分购房者没能及时办理房屋产权登记，但601室买卖的行为，已经成为事实。3、刘德山不能因为自己的权益，而执行第三人的财产，损害他人的利益。4、世纪新城项目负责人是梁海峰，千大公司和梁贵新并没有参与项目的经营，对项目的销售情况等不知情。5、争议的房屋权属应归杨雪松，故请求对世纪新城4-2号楼3单元601室，予以解除查封。被执行人吉林省松原市千大房地产开发有限公司，经邮寄送达《案外人异议申请书》及相关材料被退回。我院依法公告送达，在公告期届满，吉林省松原市千大房地产开发有限公司未向本院提交答辩意见。本院查明，2012年4月7日，杨雪松与千大公司签订了《购房协议》，购买了嫩江县世纪新城小区4-2号楼3单元601室，交购房款148175.00元，千大公司为杨雪松出具了收据，并将601室交付买房人杨雪松。2015年刘德山与吉林省松原市千大房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷向黑河市中级人民法院提起诉讼。后经两审终审后，于2018年2月6日刘德山向黑河市中级人民法院申请执行。2018年4月2日黑河市中级人民法院裁定指定由嫩江县人民法院执行。在执行过程中，申请执行人刘德山于2019年8月12日向本院提出申请，要求查封嫩江县世纪新城4-2号楼3单元601室，并附有相关证据。嫩江县人民法院于2019年8月12日作出了（2018）黑1121执737号之二执行裁定书，并予以公告，查封了嫩江县世纪新城4-2号楼3单元601室。2019年9月18日案外人杨雪松提出书面异议，主张法院查封的嫩江县世纪新城4-2号楼3单元601室，是自己从千大公司购买的，并提供了《购房协议书》、交款收据及补交房差价款收据和购电卡、购水卡等证据，并自称使用至今。另查明，嫩江县世纪新城一期4-2号楼于2012年9月20日取得《商品房预售许可证》，证号为（嫩）黑房预售证第2012-015号，并且4-2号楼于2019年4月25日才开始办理不动产权证。本院认为，楼房属于不动产，不动产权属的设立，应以依法登记才能发生法律效力。本院争议的嫩江县世纪新城4-2号楼3单元601室，嫩江县人民法院查封时，仍登记在被执行人千大公司名下，并没有登记在案外人杨雪松名下，人民法院依法查封合法。在执行过程中，案外人杨雪松提出执行异议，主张争议的世纪新城4-2号楼3单元601室，是其从千大公司购买，并向法院提供了《购房协议书》、《交款收据》、《交房补交价款收据》及其它购电卡、购水卡等证据。从时间上看，案外人签订《购房协议书》时间为2012年4月7日，法院查封时间为2019年8月12日。在人民法院查封之前，案外人已签订合法有效的书面买卖合同。从《交款收据》来看，在人民法院查封之前，案外人已支付全部购楼价款。从《购电卡、购水卡》来看，在人民法院查封之前，案外人已合法占有争议的房屋。从嫩江县世纪新城可以办理房屋过户登记的时间为2019年4月25日，案外人杨雪松没有办理房屋过户手续，不是自身原因造成。综上，案外人杨雪松所提供的证据，享有足以排除强制执行的权益，案外人的异议成立。申请执行人刘德山的主张，涉及争议房屋的权属问题，可以通过诉讼程序解决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条、第二十四条、第二十五条（一）项、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：中止对嫩江县世纪新城4-2号楼3单元601室的执行。案外人、当事人如对本裁定不服，可以在本裁定送达之日起十五日内向嫩江县人民法院提起诉讼。审判长  陈金龙审判员  姚树全审判员  田 波二〇一九年十一月二十日书记员  孙 聪