湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终8322号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉中晖物业发展有限公司，住所地武汉市汉阳区墨水湖路2号15栋1-2层。法定代表人：肖特，该公司董事长。委托诉讼代理人：王磊，湖北忠三律师事务所律师。被上诉（原审原告、反诉被告）：江汉区天梨豪园小区第五届业主委员会，住所地武汉市江汉区发展大道179号。负责人：常颖杰，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：刘磊，湖北我们律师事务所律师。上诉人武汉中晖物业发展有限公司（以下简称中晖物业公司）因与被上诉人江汉区天梨豪园小区第五届业主委员会（以下简称天梨豪园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初1796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。因双方当事人均表示愿意庭外和解，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十三条的规定，当事人庭外和解期间不计入审限。本案现已审理终结。中晖物业公司的上诉请求：1、撤销一审判决第三、四、五项并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、撤销一审判决第七项并改判支持上诉人在一审的反诉请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉的理由为：一、案涉物业服务合同已经提前解除，一审法院关于判令上诉人支付广告承包费用75,000元的判决，属事实认定不清、适用法律错误。二、一审判决以“物业共用部位、公共设施设备的日常运行属物业支出”为由，罔顾物业公司仅是代收代缴电费的事实与物业服务合同中的约定，判令由上诉人承担电费显属事实认定错误，法律适用错误。三、不论是依案涉合同的约定，还是被上诉人所作出的承诺，案涉电梯维保费用应由被上诉人承担。1、一审法院据以裁判的前述约定并非上诉人与被上诉人约定，且合同第十八条已经约定该费用从专项维修资金列支；2、被上诉人已经以函件的方式承诺对电梯改造费用从专项维修基金中列支解决。四、被上诉人违法提前解除合同，应当赔偿上诉人因此遭受的损失并返还已收取的保证金五万元。被上诉人天梨豪园业委会答辩则要求维持原判。2019年1月，天梨豪园业委会向一审法院提起诉讼，请求判令：1、中晖物业公司支付车位公共收益96,000元以及滞纳金（以96,000元为基数，自2018年8月1日起按同期银行贷款利率算至付清之日止）；2、中晖物业公司支付广告承包费75,000元以及滞纳金（以75,000元为基数，自2018年8月1日起按同期银行贷款利率算至付清之日止）；3、中晖物业公司支付水电费107,906.56元（其中电费83,113.71元，水费24,792.85元）；4、中晖物业公司归还四资移交材料、天梨豪园平面设计图、管网图纸等材料；5、本案的诉讼费用由中晖物业公司承担。一审诉讼中，中晖物业公司向一审法院提起反诉，请求判令：1、天梨豪园业委会向中晖物业公司支付解除《物业管理合同》所造成的损失50,000元；2、天梨豪园业委会通过申请维修基金的方式向中晖物业公司支付电梯维保费95,756元；3、本案的反诉费用由天梨豪园业委会承担。一审法院查明：2015年11月22日，江汉区天梨豪园小区第三届业主委员会与中晖物业公司签订《武汉市物业服务合同》一份，由江汉区天梨豪园小区第三届业主委员会选聘中晖物业公司对天梨豪园小区提供物业服务，期限自2015年12月1日至2018年11月30日。双方还约定，物业服务资金为交纳的业主共同所有，由中晖物业公司代管，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务支出包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。物业管理区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用，在本物业管理区域专项维修资金中列支。天梨豪园业委会解除合同的，中晖物业公司预收的物业服务费用或物业服务资金应当返还给相应业主、物业使用人，并应当在天梨豪园业委会通知的合理时间内与天梨豪园业委会及新选聘的物业服务企业或其他管理人完成交接手续。双方还签订了《关于进驻天梨豪园小区物业管理与服务工作的计划》，其中电梯大修改造的解决方式为使用公共设施维修基金。停车费提成由中晖物业公司按6,000元／月的标准向天梨豪园业委会缴纳。2016年7月21日，天梨豪园业委会与中晖物业公司还签订《天梨豪园物业服务合同的补充协议》，双方约定广告承包费用为每年30,000元，由中晖物业公司于每年11月30日一次性向天梨豪园业委会缴纳。2018年7月31日，中晖物业公司退出天梨豪园小区，双方签订的《武汉市物业服务合同》提前解除,中晖物业公司未与继任物业公司办理交接手续。上述合同履行期间，因小区电梯维保费用问题发生纠纷后，中晖物业公司在案件执行过程中共计支付电梯维保费用95,756元。但中晖物业公司及天梨豪园业委会均未向相关部门申请支出公共维修基金。一审法院另查明，天梨豪园小区2018年8月公共部分电费为83,114元，已由天梨豪园小区缴纳，2018年7月水费欠费24,792.85元尚未缴纳，该水费中既包含小区公共部分也包括部分业主家庭部分。一审庭审中，中晖物业公司认可应向天梨豪园业委会交付车位公共收益96,000元，广告承包费75,000元。一审法院认为，江汉区天梨豪园小区第三届业主委员会与中晖物业公司签订的《武汉市物业服务合同》系双方真实意表示，且不违反法律规定，系有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。鉴于中晖物业公司认可下欠天梨豪园小区车位公共收益96,000元及广告承包费75,000元，故对于天梨豪园小区要求中晖物业公司支付上述费用及按同期银行贷款利率支付相应经济损失的诉讼请求，予以支持。根据上述物业服务合同的约定，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用属物业服务支出，因此，天梨豪园小区公共部分水电费及电梯的维保费用均应从中晖物业公司代管的物业服务资金中支出，故天梨豪园业委会要求中晖物业公司支付电费的诉讼请求，予以支持，但水费欠费部分天梨豪园小区未代中晖物业公司进行缴纳，故其要求中晖物业公司给付水费的诉讼请求，不予支持，天梨豪园业委会代缴后可另行向中晖物业公司主张。中晖物业公司要求天梨豪园业委会给付电梯维保费用的反诉请求与上述合同约定不符，不予支持。关于天梨豪园小区要求中晖物业公司归还四资移交材料、天梨豪园平面设计图、管网图纸等材料的诉讼请求，因天梨豪园业委会未向法庭举证证明其已向中晖物业公司交付了上述材料，故对其上述诉讼请求，不予支持。关于中晖物业公司要求天梨豪园小区支付解除合同造成损失50,000元的反诉请求，中晖物业公司未举证证明天梨豪园小区有违约行为导致合同解除并对其造成经济损失，故对其诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉中晖物业发展有限公司于判决生效之日起十日内向江汉区天梨豪园小区第四届业主委员会支付天梨豪园小区车位公共收益96,000元；二、武汉中晖物业发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿江汉区天梨豪园小区第四届业主委员会经济损失（以96,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年8月1日算至本判决确定给付之日止）；三、武汉中晖物业发展有限公司于判决生效之日起十日内向江汉区天梨豪园小区第四届业主委员会支付天梨豪园小区广告承包费75,000元；四、武汉中晖物业发展有限公司于判决生效之日起十日赔偿江汉区天梨豪园小区第四届业主委员会经济损失（以75,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年8月1日算至本判决确定给付之日止）；五、武汉中晖物业发展有限公司于判决生效之日起十日内向江汉区天梨豪园小区第四届业主委员会支付天梨豪园小区公共部分电费83,114元；六、驳回江汉区天梨豪园小区第四届业主委员会的其他诉讼请求；七、驳回武汉中晖物业发展有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,482元，减半收取计2,741元，由武汉中晖物业发展有限公司负担（此款江汉区天梨豪园小区第四届业主委员会已预付，武汉中晖物业发展有限公司随同上述款项一并给付江汉区天梨豪园小区第四届业主委员会）；反诉案件受理费3,214元，减半收取计1,607元，由武汉中晖物业发展有限公司负担（已付）。经审理查明，2019年6月12日，江汉区天梨豪园小区第五届业主委员会成立，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，首先，关于中晖物业公司的上诉主张。第一、一审法院庭审中，中晖物业公司已经认可应向天梨豪园业委会交付车位公共收益96,000元，广告承包费75,000元，故其再主张该款项没有事实和法律依据；第二、关于其他费用，天梨豪园业委会既表示不予认可，且中晖物业公司也未提交充分的证据加以证明，其应承担举证不能的法律后果。其次，2015年11月，江汉区天梨豪园小区第三届业主委员会与中晖物业公司签订的《武汉市物业服务合同》以及2016年7月，签订的《天梨豪园物业服务合同的补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。双方当事人应严格按照合同的约定履行各自的义务。合同履行过程中，中晖物业公司因故于2018年7月31日提前退出天梨豪园小区，双方签订的物业服务合同及补充协议已实际履行不能，故该合同应当依法予以解除。根据我国合同法的相关规定，合同解除后，在中晖物业公司履行完毕双方合同项下的义务后，天梨豪园业委会应返还其已收取中晖物业公司的保证金50,000元。因此，中晖物业公司的上诉请求及理由部分成立，本院予以支持。综上，一审判决虽认定事实清楚，但适用法律及实体处理欠妥,应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初1796号民事判决第一、第二、第三、第四、第五、第六项。二、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初1796号民事判决第七项。三、江汉区天梨豪园小区第五届业主委员会于本判决生效之日起十日内向武汉中晖物业发展有限公司返还其已收取的保证金50,000元。四、驳回武汉中晖物业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费6,676元，由武汉中晖物业发展有限公司负担4,673.2元；由江汉区天梨豪园小区第五届业主委员会负担2,002.8元。维持一审人民法院关于诉讼费用的判决。本判决为终审判决。审判长 王 阳审判员 杨 玲审判员 叶 钧二〇一九年十一月十四日书记员 宋晶晶