辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽民终625号上诉人（原审原告）：辽宁卓华置业投资集团有限公司，住所地抚顺经济技术开发区中兴街锦绣澜湾C区19号楼4层405室。法定代表人：王政卿，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙野，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：抚顺县白云灰厂，住所地抚顺市东洲区哈达镇上哈达村。法定代表人：佟绪波，该厂厂长。委托诉讼代理人：罗贵雨，辽宁金朋律师事务所律师。原审第三人：抚顺恒昇房地产开发有限公司，住所地抚顺经济开发区顺大街隆达花园7号406室。法定代表人：苏文利，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙旭，该公司工作人员。上诉人辽宁卓华置业投资集团有限公司（简称卓华投资公司）因与被上诉人抚顺县白云灰厂（简称白云灰厂）、原审第三人抚顺恒昇房地产开发有限公司（简称恒昇房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷上诉一案，不服抚顺市中级人民法院（2016）辽04民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了公开询问审理。上诉人辽宁卓华置业投资集团有限公司委托诉讼代理人孙野，被上诉人抚顺县白云灰厂委托诉讼代理人罗贵雨，原审第三人抚顺恒昇房地产开发有限公司委托诉讼代理人孙旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁卓华置业投资集团有限公司上诉请求：1、依法撤销抚顺市中级人民法院（2016）辽04民初10号民事判决；2、撤销对锦绣澜湾A区82号楼2单元3层2号、4层2号、12层2号、2号楼2号、3号、4号房屋的强制执行；3、诉讼费用由抚顺县白云灰厂承担。事实与理由：一、卓华投资公司与恒昇房地产公司分别于2015年3月10日、2015年7月15日签订了《商品房买卖合同》，同时收到恒昇房地产公司入住通知书。卓华投资公司按通知书约定于7日内与恒昇房地产公司进行了房主交接验收，恒昇房地产公司将房屋钥匙交付卓华投资公司，至此，在查封之前房屋已由卓华投资公司实际合法占有、使用与管理。一审判决不支持卓华投资公司占有，存在认定事实错误。二、因恒昇房地产公司项目开发过程中出现经营困难，卓华投资公司为支持项目继续开发建设与恒昇房地产公司达成购买其存量房产的支持意向，并于2014年4月30日就锦绣澜湾小区除B区外的所有存量房源整体签署了买卖协议。协议第一条第3款约定：卓华投资公司就无权利瑕疵房源分批与恒昇房地产公司签订《商品房买卖合同》，分批付款，并办理相应买卖手续及产权。可见协议付款的执行及房源所有权转移是一个持续的过程,卓华投资公司取得房产与付款在大协议口径是对应的,因支持恒昇房地产公司项目建设需要并非每一笔付款直接对应当期的个别房源,但这并不能否定卓华投资公司支付购买房屋价款的事实,该交易模式也符合一般交易习惯。在款项已付情况下，恒昇房地产公司向卓华投资公司开具对应房屋收款收据、或销售不动产统一发票，房款已付的事实就已经双方确认清楚明确。一审判决不支持卓华投资公司已付款所认定事实存在错误。三、房屋未办理产权过户登记，是因为一审恒昇房地产公司长期欠税不能及时提供销售不动产统一发票造成的，并非因买受人自身原因造成的。一审判决将未能办理产权过户手续责任归于卓华投资公司所认定的事实存在错误。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。卓华投资公司主张完全符合上述法律规定。综上,请求二审法院依法改判。抚顺县白云灰厂答辩称：第一，我方认为卓华投资公司的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。第二，经查询，卓华投资公司涉及多起诉讼均败诉，并被法院列为失信人名单。卓华投资公司滥用诉权，请二审法院予以驳回。抚顺恒昇房地产开发有限公司陈述称：同意卓华投资公司上诉请求。辽宁卓华置业投资集团有限公司向一审法院起诉请求：1、判令撤销对锦绣澜湾A区82号楼2单元3层2号、4层2号、12层2号、2号楼2号、3号、4号房屋的强制执行；2、诉讼费用由抚顺县白云灰厂承担。一审法院认定事实：2014年4月30日，卓华投资公司与恒昇房地产公司签订了存量房买卖合同，约定：卓华投资公司购买恒昇房地产公司存量房，总金额4.4亿余元。卓华投资公司于2015年3月10日、2015年7月15日分别与恒昇房地产公司签订关于锦绣澜湾A区82号楼2单元3层2号、4层2号、12层2号、2号楼2号、3号、4号房屋的买卖合同。抚顺恒昇房地产开发有限公司于2015年3月10日分别出具了三张收款收据，于2015年8月4日分别出具了三张销售不动产发票。卓华投资公司自认已于2016年4月30日付清存量房买卖合同全部价款4.4亿余元。收款单位为恒昇房地产公司及案外人沈阳恒敬投资集团有限公司。恒昇房地产公司自认卓华投资公司已付清全部价款4.4亿余元。另查明：白云灰厂作为原告诉辽阳意航混凝土有限公司抚顺分公司、辽阳意航混凝土有限公司、抚顺恒昇房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，经一审法院审理后于2014年10月14日作出（2014）抚中民二初字第00023号民事判决：一、辽阳意航混凝土有限公司抚顺分公司、辽阳意航混凝土有限公司于本判决生效后十日内给付抚顺县白云灰厂货款人民币3,870,000元及逾期付款利息；二、抚顺恒昇房地产开发有限公司对辽阳意航混凝土有限公司抚顺分公司、辽阳意航混凝土有限公司上述第一款项的债务承担赔偿责任。宣判后，抚顺恒昇房地产开发有限公司不服上述判决，向辽宁省高级人民法院提出上诉，辽宁省高级人民法院于2015年5月25日作出（2015）辽民二终字第00028号民事判决，维持一审法院上述判决。白云灰厂向一审法院申请执行，一审法院于2015年8月5日作出（2015）抚中执字第00063号民事裁定书，裁定查封恒昇房地产公司房产十五套，期限三年,并下发协助执行通知书，要求抚顺经济开发区产权处协助查封恒昇房地产公司房产十五套，期限三年。卓华投资公司于2015年10月16日向一审法院提出书面异议，请求撤销（2015）抚中执字第00063号执行裁定，解除对锦绣澜湾A区82号楼2单元3层2号、4层2号、12层2号、2号楼2号、3号、4号房屋的执行措施。理由是：已购买此六套房产并有收款收据及不动产发票为证，并称已于2014年7月2日向恒昇房地产公司转入13,500,000元用于购买上述房产。一审法院于2016年1月29日作出（2015）抚中执异字第00042号执行裁定书，认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然案外人卓华投资公司在人民法院查封之前已与恒昇房地产公司签订了《商品房买卖合同》，但并未提供证据证明支付了全额购房款。卓华投资公司于2014年7月2日向恒昇房地产公司转账13,500,000元，并不能证明其所转资必然是用于购买于2015年3月10日、2015年7月15日是所签订合同的6套房屋，且房屋总价款总计4,750,200元与转账价款不相符。故裁定：驳回案外人卓华投资公司的异议申请。一审法院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，原告如要实现自己的主张需同时符合以上四项法律规定。关于第一项，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。因卓华投资公司与恒昇房地产公司签订买卖合同时间早于查封时间，故卓华投资公司主张符合第一项法律规定。关于第二项，在人民法院查封之前已合法占有该不动产。卓华投资公司提供的占有不动产的证据，并不能形成完整证据链条证明已实际占有本案不动产。且白云灰厂否认卓华投资公司已实际占有，并称查封之时对涉案房屋进行了现场勘察，六套房屋均为闲置状态。故卓华投资公司称已合法占有一节，一审法院不能认同。关于第三项，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行。经查，卓华投资公司自认付清存量房买卖合同约定的全款时间为2016年4月30日，即在本院查封涉本案房产时，卓华投资公司尚有款项未付、在卓华投资公司起诉本案之时，亦有款项未付清。虽恒昇房地产公司为卓华投资公司开具了收款收据及销售不动产发票，但卓华投资公司对涉本案六套房屋并无针对性付款，且卓华投资公司在本案诉讼中所称付款情况与在执行异议环节陈述不一致，故卓华投资公司主张不符合本项法律规定。关于第四项，非因买受人自身原因未办理过户登记。卓华投资公司称三套门市房已向房产部门申请办理过户，但因未交纳契税，没有完税证明而被房产部门退回申请。众所周知，房屋契税的缴纳应由买房人交纳，卓华投资公司在与恒昇房地产公司签订本案房产买卖合同后，未能及时、主动要求恒昇房地产公司开具发票并缴纳契税，导致未能办理房产过户手续责任在于卓华投资公司，此责任不能归责于他人，故卓华投资公司主张亦不符合此项法律规定。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条、第十九条的规定、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回卓华投资公司的诉讼请求。案件受理费100元，由卓华投资公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院审理查明的部分事实一致，本院对一审法院查明准确的事实予以确认。另查明，在2014年4月30日卓华投资公司与恒昇房地产公司签订的《存量房买卖合同》中，不仅约定购买恒昇房地产公司开发的锦绣澜湾项目A、C、D区所有未售房源，总金额443,016,917元，而且确认至该合同签订之日已累计付款278,520,109元，余款164,496,808元于2016年4月30日前支付。2016年5月3日,恒昇房地产公司对卓华投资公司发送的《企业对账函》予以盖章确认。该对账函后附的卓华投资公司付款账目单记载在2014年5月6日到2014年7月4日期间，卓华投资公司向恒昇房地产公司通过签署《银行结算账户受权书》授权代其接收购房付款的沈阳恒敬投资集团有限公司（简称恒敬投资公司）账户及其本公司账户付款合计87,920,000元；在2015年7月10日至2016年4月30日向恒敬投资公司及其本公司账户付款80,896,793.22元。该《企业对账函》的付款账目单显示在2014年4月30日《存量房买卖合同》签订后，卓华投资公司已经依约累计支付购房款168,816,793.22元。还查明，在卓华投资公司与恒昇房地产公司2015年3月10日签订《商品房买卖合同》，购买锦绣澜湾A区82号楼2单元3层2号、4层2号、12层2号房屋；及2015年7月15日签订《商品房买卖合同》，购买锦绣澜湾A区2号楼2号、3号、4号房屋的合同签订当日，恒昇房地产公司即分别向卓华投资公司下达《入住通知书》，卓华投资公司按通知领取了案涉上述六套房屋的钥匙。上述审理确认的事实，有《存量房买卖合同》、《企业对账函》、《银行结算账户受权书》、《入住通知书》、（2015）抚中执字第00063号执行裁定书、二审询问笔录等证据材料在卷为凭，本院采信认定。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，二审争议的焦点为卓华投资公司对于一审法院查封的案涉房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议案件规定》）第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案卓华投资公司与恒昇房地产公司签订的案涉《存量房买卖合同》及《商品房买卖合同》，虽系双方真实意思表示，合法有效，符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条第（一）项之规定，但仅凭恒昇房地产公司所发《入住通知书》，领取了案涉六套争议房屋钥匙，即认定卓华投资公司对案涉争议房屋已经合法实际占有，证据尚不充分，本案不符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条第二项之规定。在购房款的给付方面，虽然在2016年5月3日双方共同审核盖章确认的《企业对账函》中显示，在《存量房买卖合同》签订后的2014年5月6日至2014年7月4日及2015年7月10日至2016年4月30日，卓华投资公司向恒昇房地产公司累计支付购房款168,816,793.22元，但卓华投资公司对案涉六套房屋并无针对性付款，无法确认在人民法院查封前已经付款完毕，因此，不符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条第三项之规定。在产权过户方面，房屋契税应由买房人交纳，卓华投资公司在与恒昇房地产公司签订本案房产买卖合同后，未能及时、主动要求恒昇房地产公司开具发票并缴纳契税，导致未能办理房产过户手续责任主要在卓华投资公司，不能归责于他人，也不符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条第四项之规定。综上，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。卓华投资公司所提上诉请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44701.6元，由辽宁卓华置业投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 华 锋审判员 郑锦弘审判员 陈 建二〇一九年十一月八日法官助理王军书记员李婷（代）