广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1324民初839号原告：龙门富力房地产开发有限公司。住所地：惠州市龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人：李思廉，董事长。委托诉讼代理人：胡志豪，男,1994年9月1日出生汉族，住广东省惠州市惠阳区，系该公司员工。委托诉讼代理人：吴秋霞，女，1989年9月20日出生汉族，住湖北省蕲春县，系该公司员工。被告：沈雨菊，女，1968年4月15日出生汉族，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：刘艳华，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘士杰，广东合邦律师事务所律师。原告龙门富力房地产开发有限公司与被告沈雨菊商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙门富力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡志豪，被告沈雨菊的委托诉讼代理人刘艳华、刘士杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙门富力房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签署的《商品房买卖合同》及补充协议并注销商品房备案登记手续；2.判令被告向原告支付违约金1275835元；3.判令被告承担解除合同的一切费用；4.本案案件受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月28日，原告与被告在平等自愿的基础上签署《商品房买卖合同》【合同编号：龙门（2018）10003300】及补充协议，约定被告购买原告开发的龙门富力南昆山养生谷H1区第17栋别墅，房屋价款共计6379175元。《商品房买卖合同》附件四约定“被告选择付款方式为分期付款，签署合同前支付定金100000元，2018年6月28日前支付房款1178006元，2018年7月27日前支付房款1911582元，2018年9月25日前支付房款3189587元。”《商品房买卖合同》第七条约定“如被告未按约定支付房价款，每日应按应付款的万分之五向原告支付违约金，逾期超过30天，原告有权单方面解除合同，原告解除合同的，被告应支付总房款20%的违约金并承担解除合同的所有费用。”被告迄今未支付全部房款，尚欠原告房款3189587元（最后一期房款），原告向被告多次催收无果，被告逾期不支付房款的行为已构成根本违约，侵犯了原告的合法权益。为此，特提出起诉，请予支持！被告沈雨菊辩称，一、由于原告之前一直无法向被告提供涉案房屋的房产证及房屋面积测绘报告，原告先期违约，因此被告有权行使《中华人民共和国合同法》第六十七条所规定的先履行抗辩权拒绝向原告支付最后一期购房款，被告不构成违约。首先，被告在购买涉案房屋的过程中，曾多次与原告公司的销售人员提出查看涉案房屋房产证或者房屋面积测绘报告的要求，但均遭拒绝，甚至连涉案房屋买卖合同的原件，原告也拒绝提供，直至2019年8月1日，在被告强烈要求下，才从原告售楼处拿到。被告认为其作为一名消费者，享有基本的知情权，涉案房屋的房产证和房屋面积测绘报告涉及涉案房屋的产权是否清晰以及面积是否符合合同约定，对被告而言至关重要。因此，由于原告一直拒绝提供上述基础文件，被告认为涉案房屋的购买风险很高，可能存在产权问题或者面积不符的问题。为避免上当受骗造成巨额损失，被告在支付前两期购房款后，在与原告沟通无果的情况下，被告拒绝支付第三期购房款。由于提供涉案房屋的房产证、房屋面积测绘报告以及合同原件是作为房屋出卖人的先合同义务，是缔约双方基于诚信原则而应负有的告知义务，因此由于原告先期违约，被告根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，拒绝支付第三期购房款是其行使先履行抗辩权的表现，并不构成违约。其次，至于涉案房屋的面积问题，被告已向贵院申请对涉案房屋进行面积测绘，广东天人不动产测绘规划有限公司于2019年9月11日对涉案房屋进行面积测绘并出具《测绘报告》，根据《测绘报告》显示，涉案房屋的建筑面积为362.32平方米，足足比合同约定的355.59平方米超出6.73平方米，与合同约定不符，充分说明被告当初的顾虑是合理的，原告应主动提供房屋测绘报告打消被告的顾虑。最后，由于诉讼过程中，被告的种种疑惑均已解开，如果原告同意不向被告追究违约金，被告也愿意继续履行房屋买卖合同及补充协议的相关约定，向原告支付剩余购房款。二、关于原告的第二项诉讼请求，涉案违约金条款是原告单方出具的格式条款，该条款加重了被告的责任，应认定为无效条款，况且原告所主张的违约金明显过高，请求法院依法予以调整。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第－款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”之规定，被告沈雨菊通过抗辩方式，可请求贵院对违约金予以调整。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失约30标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，原告富力公司与被告沈雨菊所约定的楼房屋总价款20%计算违约金，系富力公司单方出具的格式条款，故不能仅依据该约定证明富力公司因沈雨菊违约所造成的损失，应结合本案的实际情况，予以确认。本案中，富力公司没有提供证据证明富力公司因违约所造成的损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，对富力公司主张的违约金，法院应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，予以考虑。再次，被告己依约向富力公司支付了购房款共计人民币3189588元，占购房款的50%，即被告已履行了主要的合同义务。同时,被告已支付的购房款人民币3189588元，富力公司可进行控制和收益。另外如因原被告双方均同意解除《商品房买卖合同》及补充协议，被告因此将无法取得涉案房屋的所有权，而富力公司仍可对涉案房屋另行销售。实际上,涉案房屋目前处于升值阶段，双方解除合同后原告可以以更高的价格对外出售涉案房屋，对原告而言并无损失。然后，涉案房屋目前尚未交付，被告也尚未入住，目前仍处于未出售前的状态，不存在因交付入住而产生的折旧损失，双方解除合同后，原告可以按现状重新对外进行销售，没有造成损失。最后，根据《商品房买卖合同》补充协议第九条的约定，出卖人逾期办证的违约责任为“如因出卖人的责任，不能在该商品房，交付使用后730日内为买受人办妥产权证的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”即被告作为购房者，在无法付清房款的情况下，需向富力公司支付房屋总价款20%的违约金，而富力公司作为出卖方，其如违约逾期办证，仅需支付最高不超过已付房屋总价款1%作为违约金。因此，根据合同权利义务相一致的原则，买受人逾期支付房款导致合同解除应承担的违约金应调整为房屋总价款的1%，原合同条款约定有失公平。三、原告的第三项诉讼请求不明确且没有法律依据，请贵院予以驳回。如前文所述，涉案《商品房买卖合同》补充协议第八条关于买受人逾期付款的违约责任条款系原告单方出具的格式合同条款，其目的在于加重买受人的责任，因此根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，涉案《商品房买卖合同》补充协议第八条约定无效，原告的第二项诉讼请求没有同及法律依据。另外，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第九条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”的相关规定，本案中，富力公司没有履行提醒、告知的义务，导致被告没有注意加重其违约责任的相关条款，因此被告有权申请撤销该格式条款。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告于2018年6月28日签订《商品房买卖合同》【合同编号:龙门（2018）10003300】及补充协议，双方主要约定，1、被告购买原告开发建设的位于龙门县龙门富力南昆山温泉养生谷H1区第17栋别墅，该商品房建筑面积355.59平方米，套内建筑面积355.59平方米，该商品房属现房，按套出售，总价款为6379175元；2、商品房价款的付款方式为：（1）认购定金100000元，已于本合同签署之前付清，定金将在正式付款中扣除。（2）第一期楼款须于2018年6月28日前按成交价的20%缴付，即人民币1178006元。（3）第二期楼款须于2018年7月27日前按成交价的30%缴付，即人民币1911582元。（4）第三期楼款须于2018年9月25日前按成交价的50%缴付，即人民币3189587元；3、确认及面积差异处理：该商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准。实测计价与合同约定计价面积发生差异，面积差异百分比在±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；面积差异百分比在±0.6%以内（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方对实际差异值按买卖合同约定的房屋单价多退少补；面积差异百分比超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择对实际差异值按合同约定单价多退少补或退回所购商品房。面积差异百分比=（实测计价面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%；该商品房实测计价面积以龙门县房产测绘所测量的面积为准；4、逾期付款的违约责任：买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用；5、原告应在2018年10月30日前将经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付给被告使用。逾期交房的违约责任：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五违约金；6、出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后730日内为买受人办妥产权证的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；7、送达：买受人保证在《商品房买卖合同》中填写的通讯地址是买受人的有效地址，如买受人需变更通讯地址的，应当书面通知并得到出卖人确认。买受人应当及时查收出卖人邮寄的函件，如买受人未及时收取的，自出卖人寄出函件之日起（以投寄邮戳日期为准）的第十日，视为买受人收到。被告沈雨菊本人及通过顾惠忠于2018年4月21日、5月20日、6月26日、9月3日、9月4日分别向原告支付购房款40000元、100000元、1178006元、1271582元、600000元，合计3189588元（含定金100000元及第一、二期购房款），剩余最后一期购房款3189587元至今未付。被告于2018年6月28日向原告支付房屋维修基金17780元。2019年4月12日，原告按照被告填写的通讯地址向被告邮寄发出律师函，请求被告支付逾期付款违约金及剩余房款等，该律师函因被告拒收于2019年4月15日退回原告。庭审中，原告提供一份微信聊天记录证据，称其工作人员在2018年10月至12月间不断向被告进行催收房款。涉案房产于2014年12月29日完成竣工验收及备案手续，并进行商品房预售合同备案登记，尚未交付给被告。诉讼中，被告提供深圳市天聚行商业运营管理顾问有限公司2018年6月28日收款收据及POS签购单各一张，收据载明今收到南昆山项目沈雨菊客户团购费80000元，POS签购单显示交易金额为80000元，收款人为东莞市正林房地产；被告以此主张该团购费80000元属于部分购房款，并申请追加东莞正林房地产代理有限公司、深圳市天汇行商业发展有限公司（曾用名深圳市天聚行商业运营管理顾问有限公司）作为本案第三人参加诉讼。原告对此不予认可，表示其公司未收取被告的团购费80000元，上述两公司与原告不存在合同关系，亦未授权其代理原告销售商品房。被告于2019年8月9日向本院提出申请，请求对涉案房屋进行房屋面积测绘，经本院委托，广东天人不动产测绘规划有限公司于2019年9月出具（2019）惠龙法技鉴字第35号测绘报告，测量结果为：经实地测量龙门富力南昆山养生谷H1区第17栋房屋建（构）筑物建筑面积为362.32平方米。为此被告支付测绘费4654元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》【合同编号:龙门（2018）10003300】及补充协议是双方的真实意思表示，具有法律约束力，双方应按合同履行各自义务。合同签订之后，被告未能按照合同约定的付款方式付清剩余购房款，原告按照本合同中记载的通讯地址向被告邮寄律师函，请求被告支付逾期付款违约金及剩余房款等，被告拒收该函件，应视为原告已向被告进行催告。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行,当事人可以解除合同”之规定，经原告催告被告仍未支付剩余房款，被告构成根本违约，原告依法享有解除合同之权利。本案中，原、被告双方约定房屋交付期限为2018年10月30日，出卖人在该商品房交付使用后730日内为买受人办妥产权证；而双方约定被告的购房余款3189587元须于2018年9月25日前付清，先于原告的房屋交付和办证义务期限，且在交付期限届满前涉案房产已完成竣工验收及备案手续及商品房预售合同备案登记。另被告作为完全民事行为能力人，其在与原告签订房屋买卖合同前，应对房屋的面积进行一定的了解，且经测绘涉案房屋的实际建筑面积大于合同约定面积。故被告以原告未提供房产证及测绘报告为由拒绝支付剩余购房款3189587元，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，对被告上述抗辩，本院不予采纳。原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，以及由被告协助原告办理注销商品房备案登记手续，于法有据，本院予以支持。被告认为涉案合同关于逾期付款违约金条款是原告出具的格式条款，该条款加重了被告责任，应认定为无效条款。该条款是双方的真实意思表示，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形；同时该合同条款并未排除被告作为房屋买受人的主要权利，如被告如期付清房款，完全可以取得房产，实现双方合同目的。《商品房买卖合同》被解除的过错在于被告，按约定被告应支付原告违约金，被告主张违约金明显过高，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中原告未提供证据证明其实际损失数额，本院认为约定按房价总款的20%计算违约金过分高于造成的损失，应当予以调整，应按房价总款的10%计算违约金为宜。故被告应向原告支付违约金为637917.50元（6379175元×10%）。被告已向原告支付购房款3189588元、房屋维修基金17780元，扣除637917.50元违约金后，原告应退回购房款2551670.50元（3189588元-637917.50元）及房屋维修基金17780元给被告。原告起诉要求被告承担解除合同的一切费用，该项请求不明确，本院不予支持；原告请求被告承担本案的公告费，该项费用无实际产生，本院不予支持。被告提供深圳市天聚行商业运营管理顾问有限公司团购费收款收据及POS签购单，申请追加东莞正林房地产代理有限公司、深圳市天汇行商业发展有限公司为本案第三人，主张原告及以上二家公司退回团购费的问题。根据合同相对性原则，被告向案外人支付团购费与本案不属同一法律关系，且被告未提供证据证明该团购费的支付与原告存在法律上的利害关系，被告提出上述请求，本院不予采纳，被告可另循法律途径解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十七条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告龙门富力房地产开发有限公司与被告沈雨菊于2018年6月28日签订《商品房买卖合同》【合同编号:龙门（2018）10003300】及补充协议；被告沈雨菊协助原告龙门富力房地产开发有限公司办理注销龙门县永汉镇龙门富力南昆山温泉养生谷H1区第17栋商品房备案登记手续，于本判决发生法律效力之日起5日内履行。二、被告沈雨菊支付违约金637917.50元给原告龙门富力房地产开发有限公司,此款在被告沈雨菊已支付给原告的3189588元购房款中扣除。三、原告龙门富力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，退回购房款2551670.50元及房屋维修基金17780元给被告沈雨菊。四、驳回原告龙门富力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16282元（原告龙门富力房地产开发有限公司已预缴），由原告龙门富力房地产开发有限公司负担8141元，被告沈雨菊负担8141元;测绘费4654元，由被告沈雨菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  钟素文审 判 员  唐清敏人民陪审员  谭俊华二〇一九年十一月二十四日法官助理梁丽丹书记员邓嘉樱（附页）本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。