湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终9434号上诉人（原审被告）：谢志超，男，1972年3月25日出生，汉族，湖北省仙桃市人，个体工商户，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：胡鸿，湖北凌枫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉市硚口区易家街舵落口村城中村改造工作委员会，住所地湖北省武汉市硚口区长丰大道8号。负责人：朱柏清，该委员会主任。被上诉人（原审原告）：武汉市西大门商贸有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区长丰大道8号。法定代表人：朱柏清，该公司董事长。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：文锦、王仕萍，湖北华平律师事务所律师。上诉人谢志超因与被上诉人武汉市硚口区易家街舵落口村城中村改造工作委员会（以下简称舵落口村改造委员会）、武汉市西大门商贸有限公司（以下简称西大门公司）房屋租赁合同纠纷一案。不服湖北省武汉市硚口区人民法院(2019)鄂0104民初1008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谢志超的上诉请求：1.撤销一审民事判决，驳回舵落口村改造委员会对谢志超的诉讼请求并承担违约给谢志超造成的损失；2.判令舵落口村改造委员会承担一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决事实不清，证据不足。1.一审判决将舵落口村改造委员会请社会人员强行驱逐承租人的根本违约事实只字未提。在舵落口村改造委员会撤回支付租金请求后，没有对舵落口村改造委员会根本违约的事实作出认定。谢志超与舵落口村改造委员会于2015年3月11日签订的仓库及场地租赁《协议书》第四条约定：“如因城中村改造及村集体发展需要，在舵落口村下达书面搬迁通知15日内，乙方无条件腾退。”然而，舵落口村改造委员会在既不存在城中村改造，也不存在村集体发展需要，更不以书面通知方式通知腾退。派社会人员从2018年6月4日开始强行驱赶谢志超及其租赁经营户，断电，断水，堵门，谢志超分别多次向110报警。2018年10月31日，即在舵落口村改造委员会在谢志超及其经营户于同年9月15日前全部退场后，舵落口村改造委员会己完全实际控制了谢志超租赁的全部仓库、场地和未使用的约24平方米的门卫房及厕所、花坛后，派挖土机将门卫房及紧临的厕所和仓库（一排仓库的一半）再次拆除，故意使谢志超的住宅形成孤独的两栋。尔后，舵落口村改造委员会在强行收回仓库、场地及门卫房、厕所后，将其另租给武汉福瑞万兴新型材料有限公司。2.一审判决毫无依据的超出舵落口村改造委员会的诉讼请求，将谢志超的两栋600余平方米的住宅作为门卫房，并以确认权属的方式确认产权属舵落口村改造委员会，进而又作出腾退的裁决。舵落口村改造委员会诉讼请求二是：“判令被告立即向两原告腾退返还承租的位于舵落口村原武汉市硚口区圣龙沙发厂房屋”。不理会谢志超的请求，公然配合舵落口村改造委员会以拆迁前单方用两次测绘拼揍的图纸（2014年和2015年）即所谓的拆迁资料和并未质证的航摄影像图作为依据，将谢志超的两栋住宅也确权为舵落口村改造委员会。3.一审判决将属于谢志超的住宅房屋认定为租赁房没有任何证据证明。谢志超承租的仓库、场地，以及谢志超之父谢柏胜承租的门卫房，在舵落口村改造委员会提起诉讼之前,早己由其委派的社会人员强行收回并控制，尔后又进行拆除。对此，谢志超己向一审法院提交了照片、通话截屏和录音录像的证据。谢志超早己不存在腾退的问题。4.一审法院依据舵落口村改造委员会提供的单方面的测绘图也不能表明当初拆迁的实际建筑。第一,谢志超的两栋住宅不在合同约定的拆迁红线范围。第二,舵落口村改造委员会也认可原圣龙沙发厂早于2007年12月18日依法注销，而谢志超的住宅是2008年与村菜农一起在原有住宅上建设的，有当初城管罚款凭证为证。第三,被拆迁厂房建筑面积约为2899平方米加上80平方米加层为2979平方米，另外，根据二米高的围墙等折算面积后，才是拆迁合同的拆迁面积。该拆迁与住宅毫无关系。二、一审程序违法。1.一审在审理租赁纠纷的给付之诉时，对财产所有权和拆迁范围进行确认，严重违背了最高人民法院关于证据的规则。将给付之诉变成确认之诉，明显违反民事诉讼程序。2.一审中，西大门公司主体不适格。三、一审判决适用法律不当。一审判决虽然适用合同法第六十条，但并未对舵落口村改造委员会的根本违约作出损害赔偿，对是非作出裁判。进而判令腾退。明显适用法律不当。综上所述，特提出上诉，呈请二审法院，支持上诉请求。舵落口村改造委员会、西大门公司共同答辩称：一审认定事实正确，一审法院没有超出舵落口村改造委员会、西大门公司的诉讼请求，2015年1月11日因长丰大道项目需要，舵落口村集体土地被集体征收，舵落口村和谢柏胜签订了集体企业厂房拆迁补偿协议，圣龙沙发厂的土地范围有武汉市硚口区建设局委托的测绘局测绘图和航拍图。但是没有完全拆除，剩余房屋的租给了谢志超。两栋门卫房都在测绘范围内，测绘图是武汉市硚口区建设局委托的武汉市硚口区测绘局做出的测绘图,不是单方的。谢志超所说二栋房屋是和菜农一起建设的不是事实。一审程序合法，适用法律正确。舵落口村改制后的资产处置等经济职能由西大门公司承担，主体适格。舵落口村改造委员会、西大门公司不存在违约。舵落口村改造委员会、西大门公司共同向一审法院提出诉讼请求：1.舵落口村改造委员会与谢志超之间不定期租赁关系于2018年8月31日依法解除；2.谢志超立即向舵落口村改造委员会、西大门公司腾退返还承租的位于舵落口村原武汉市硚口区圣龙沙发厂房屋；3.谢志超向舵落口村改造委员会、西大门公司支付拖欠自2018年4月1日起至2018年8月31日止的房屋租金12500元（按每月2500元标准计算）；4.谢志超向舵落口村改造委员会、西大门公司支付自2018年9月1日起的房屋占有使用费22500元（按每月2500元标准计算，暂计算至2019年5月31日，如谢志超2019年5月31日后仍未腾退房屋的，则计算至实际腾退之日止）；5.本案诉讼费用由谢志超承担。诉讼中，舵落口村改造委员会、西大门公司放弃了其第3、4项诉讼请求。一审法院认定事实：2003年4月22日，武汉市硚口区长丰乡舵落口村村民委员会(以下简称“舵落口村村委会”)作为甲方与武汉市硚口区圣龙沙发厂作为的乙方签订《合同》，约定：甲方将其长丰大道11号武染天安宿舍以北的土地租赁给乙方经营使用，使用时间为四十年，使用土地面积为4亩6分；租赁时间从2003年5月1日起，由于筹建工程，正式起租时间为2004年1月1日起；年租金为32200元；每五年为一个周期，按租赁费总额上浮10%；乙方在租赁的土地上所建的建筑物的所有权归乙方所有，如国家需征用此地，乙方无条件拆让，其建筑物赔偿款由乙方按80%分成、甲方按20%分成。该合同还就其他事项进行了约定。武汉市硚口区圣龙沙发厂的经营者谢柏胜之子谢志超在该合同上也签了名。该合同签订后，舵落口村村委会向武汉市硚口区圣龙沙发厂交付了土地，武汉市硚口区圣龙沙发厂在该土地上新建了房屋。武汉市硚口区圣龙沙发厂于2007年12月18日被注销。2014年5月6日，舵落口村村委会被撤销，其拆迁还建、“城中村”改造、消防安全等职能，由撤村后的舵落口村改造委员会承担；原村级组织的资产处置、债权债务及经济职能由西大门公司享有和承担。2015年1月11日，西大门公司与谢柏胜签订《舵落口村集体工业厂房拆迁补偿协议》，约定：补偿企业位置位于硚口区易家街舵落口村武汉长丰大道（二环线---三环线）征地红线范围内拆迁房屋计3125.85平方米（最终以实测为准据实结算），西大门公司对谢柏胜共补偿4688775元。谢柏胜于协议签订后7天内负责对市场内承租人进行清退并将场地交西大门公司进行拆除。该协议还就其他事项进行了约定。根据相关拆迁资料、航摄影像图等可确定该拆迁房屋面积3125.85平方米由以下房屋组成：A1栋砖木结构平房（占地面积545.94平方米、建筑面积545.94平方米）；A2栋砖木结构平房（占地面积887.99平方米、建筑面积887.99平方米）；A3栋砖木结构平房（占地面积467.21平方米、建筑面积467.21平方米）、A3栋砖混结构平房（占地面积83.25平方米、建筑面积83.25平方米）、暗楼（建筑面积100平方米）；X1栋砖混结构二层房屋（占地面积195.35平方米、建筑面积390.12平方米）；X2栋砖混结构二层房屋（占地面积128.53平方米、建筑面积253.85平方米）；X3栋砖木结构平房（占地面积397.49平方米、建筑面积397.49平方米）。该协议签订后，西大门公司向谢柏胜支付了补偿费，但西大门公司未将上述房屋全部拆除。2015年1月12日，舵落口村改造委员会作为甲方与谢柏胜（武汉市硚口区圣龙沙发厂）作为的乙方签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2015年1月11日签订了《舵落口村集体企业厂房拆迁补偿协议》，对拆迁后剩余的全部建筑物及财产所有权属舵落口村所有。为解决乙方拆迁后临时居住问题，甲方同意将门卫房（不包括剩余仓库）租赁给乙方暂住，乙方不得有改造、加层、装修等措施，每年租赁费2000元，租赁日期从2015年1月1日计算，乙方每年1月1日前一次性付清全年租赁费。如因城中村改造及村集体发展需要，在舵落口村下达书面搬迁通知15日内，乙方无条件腾退，不得拆除本地块上的任何固定设施，不得提出搬家费等任何补偿。该协议还就其他事项进行了约定。该协议签订后，双方未按该协议履行。2015年3月11日，舵落口村改造委员会作为甲方与谢志超（原武汉市硚口区圣龙沙发厂）作为的乙方签订《协议书》，约定：甲乙双方于2015年1月11日签订了《舵落口村集体企业厂房拆迁补偿协议》，对拆迁后剩余的全部建筑物及财产所有权属舵落口村所有。在甲乙双方于2015年1月12日签订的《补充协议》不变的前提下，甲方同意将拆迁后所剩余仓库及场地租赁给乙方使用（详细房屋面积及土地面积以市政工程完工后重新丈量为准）。租赁日期从2015年4月1日开始计算，租赁期限暂定一年，租赁费暂定全年30000元，2016年4月1日前甲乙双方根据本地块及房屋的使用市场行情酌情重新协商，并重新签订租赁协议。除了维护正常使用外，乙方不得有改造、加层、装修等措施，如因城中村改造及村集体发展需要，在舵落口村下达书面搬迁通知15日内，乙方无条件腾退，不得拆除本地块上的任何固定设施，不得提出搬家费等任何补偿。该协议还就其他事项进行了约定。该协议签订后，舵落口村改造委员会将拆迁后所剩余仓库及场地交付给谢志超。该协议约定的租期届满后，双方未续签租赁合同，但上述房屋及场地一直由谢志超管业。谢志超支付了自2015年4月1日起至2018年3月31日止的租金。2018年8月27日，舵落口村改造委员会向谢志超送达了《腾退返还厂房及场地的通知》，其通知谢志超：因城中村改造需要，其自2018年8月31日起解除与谢志超关于租赁物的不定期租赁关系，请谢志超于2018年9月15日前依约依法无条件腾退返还租赁物，腾退时不得拆除任何固定设施，不给予任何补偿。由于谢志超未按通知腾退上述房屋及场地，舵落口村改造委员会、西大门公司于2019年1月24日起诉至一审法院。诉讼中，因当事人各持己见，调解未达成协议。一审法院认为，舵落口村改造委员会与谢志超签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的。该协议约定的租期届满后，虽然双方当事人未续签租赁合同，但上述房屋及场地一直由谢志超管业，且谢志超一直支付租金至2018年3月31日止，故双方当事人形成了不定期的租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的出租人可以在合理期限之前随时通知承租人解除合同。舵落口村改造委员会于2018年8月27日向谢志超送达了《腾退返还厂房及场地的通知》，通知自2018年8月31日起解除其与谢志超的不定期租赁关系，并请谢志超于2018年9月15日前腾退租赁物。谢志超对此未提出异议，故舵落口村改造委员会与谢志超的租赁关系于2018年8月31日解除。虽然谢志超辩称其与舵落口村改造委员会的租赁关系已于2018年6月4日解除，但其未提交充分的证据予以证明，故对其主张不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”虽然谢志超辩称舵落口村改造委员会已强行收回了其承租的房屋及场地，但其提交的证据不足以证明其主张，故对其主张不予采信。现舵落口村改造委员会、西大门公司请求舵落口村改造委员会与谢志超的不定期租赁关系于2018年8月31日依法解除，请求谢志超立即向其腾退返还承租的房屋，有理，予以支持。诉讼中，舵落口村改造委员会、西大门公司放弃其第3、4项诉讼请求，依法予以准许。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、武汉市硚口区易家街舵落口村城中村改造工作委员会与谢志超的不定期租赁关系于2018年8月31日解除。二、谢志超于本判决生效之日起一个月内从其承租的湖北省武汉市硚口区长丰大道11号房屋中腾退。案件受理费838元，武汉市硚口区易家街舵落口村城中村改造工作委员会、武汉市西大门商贸有限公司共同负担338元，谢志超负担500元。本院二审期间，谢志超向本院提供新证据1.公证书一份；2.长丰高架的红线图一份，拟证明谢志超的住宅房不在拆迁的红线范围内，是属于自己的私有住宅与原圣龙沙发厂拆迁的集体厂房没有任何关系。经质证，舵落口村改造委员会、西大门公司意见为，公证书不是二审新证据，不具有真实性和合法性，公证书主文第六段最后一句，出具的是测量报告，公证书付的是尚义邦装饰设计公司出具的平面图，不符合测量报告的形式。根据法律规定，测绘报告的出具人应该有专业的资质，该报告不具有合法性，公证书与本案没有关联性。对证据2的三性均有异议，根据西大门公司与谢柏胜签订的补偿协议，合同首部最后一句记载，地上的建筑物是打包补偿。谢志超提供二份证据因不属新证据，不能达到证明目的，本院不予采信。舵落口村改造委员会、西大门公司没有向本院提交新证据，本院对一审法院审理查明事实予以确认。本院认为，2015年3月11日，舵落口村改造委员会与谢志超签订《协议书》，约定：甲乙双方于2015年1月11日签订了《舵落口村集体企业厂房拆迁补偿协议》，对拆迁后剩余的全部建筑物及财产所有权属舵落口村所有。在甲乙双方于2015年1月12日签订的《补充协议》不变的前提下，甲方同意将拆迁后所剩余仓库及场地租赁给乙方使用（详细房屋面积及土地面积以市政工程完工后重新丈量为准）。租赁日期从2015年4月1日开始计算，租赁期限暂定一年。该协议书系双方真实意思表示，为有效协议。该协议签订后，双方履行了该协议。因合同租期为一年，期满双方未订立新的协议，2016年4月1日起至2018年3月31日，双方为不定期租赁关系。2018年8月27日舵落口村改造委员会向谢志超送达了《腾退返还厂房及场地的通知》，自2018年8月31日起解除其与谢志超的不定期租赁关系，谢志超对此未提出异议，解除通知生效，一审判决确认双方不定期租赁关系于2018年8月31解除，双方均未提出上诉，视为无异议，本院予以维持。对谢志超上诉认为一审判决将舵落口村改造委员会请社会人员强行驱逐承租人的根本违约事实未予认定的问题。因一审中舵落口村改造委员会、西大门公司未予认可谢志超该说法，谢志超也未提供充足证据予以证实有社会人员强行驱逐谢志超，且社会人员系舵落口村改造委员会、西大门公司所请的事实，一审判决未予以认定并无不当，谢志超该上诉理由缺乏事实依据不能成立。对谢志超上诉认为一审判决毫无依据的超出舵落口村改造委员会的诉讼请求，将谢志超的两栋600余平方米的住宅作为门卫房，并以确认权属的方式确认产权属舵落口村改造委员会，进而又作出腾退的裁决的理由。因一审判决仅判决谢志超从其承租的湖北省武汉市硚口区长丰大道11号房屋中腾退。判决结果中并无谢志超从600余平方米的住宅中腾退，600余平方米属舵落口村改造委员会的内容，谢志超的该理由与客观事实不符合，本院不予支持。对谢志超上诉认为一审判决将属于谢志超的住宅房屋认定为租赁房没有任何证据证明的意见，因谢志超并未提供证据证明其向舵落口村改造委员会、西大门公司承租的房屋中有属于谢志超的住宅的房屋，一审判决也无将属于谢志超的住宅的房屋认定为谢志超的租赁房屋的内容，谢志超也未提供一审判决中有该内容，故其该理由缺乏事实依据亦不能成立。对谢志超提出一审判决依据舵落口村改造委员会提供的单方面的测绘图也不能表明当初拆迁的实际建筑，舵落口村改造委员会、西大门公司侵占谢志超的私有财产的上诉理由。因谢志超一审中对舵落口村改造委员会、西大门公司是否有侵占谢志超的私有财产的行为及行为后果，未提出相关诉求，谢志超的该理由不属本案审理范围，本院不予审理。对谢志超上诉认为一审判决存在将给付之诉变成确认之诉，西大门公司主体不适格的违反法律程序的问题，本院经审查，一审判决不存在严重违反法定程序的情形，谢志超的该上诉理由不能成立，本院不予支持。对谢志超上诉提出一审判决对舵落口村改造委员会违约行为未进行制裁为适用法律不当的理由，因谢志超未提供证据证明舵落口村改造委员会有违约行为，并主张其违约行为应予制裁，一审判决适用法律并无不当，谢志超的该上诉理由缺乏法律依据不能成立，本院不予支持。综上，谢志超的上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币838元，由谢志超负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  李 文审判员  叶 欣二〇一九年十一月六日书记员  张 欣