云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云05民终1483号上诉人（原审原告）：张静，女，汉族，1980年12月20日生，住云南省保山市隆阳区。委托诉讼代理人：杨皓、周剑康，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：保山市名城房地产开发有限公司。住所地：保山市隆阳区海棠路景盛花园88栋一楼。统一社会信用代码：91530500795193108Q。法定代表人杨善宗，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄斌，云南德天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人张静因与被上诉人保山市名城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服保山市隆阳区民法院（2019）云0502民初2879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案受理后，依法组成合议庭并对本案进行了合并审理。上诉人张静委托诉讼代理人周剑康、杨皓、被上诉人保山市名城房地产开发有限公司委托诉讼代理人黄斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张静上诉请求：1.撤销保山市隆阳区人民法院（2019）云0502民初2879号民事判决，全案审查，改判确认上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》第十二条的约定无效；2.改判由被上诉人由向上诉人支付逾期办理房屋产权证违约金31788元（自2018年3月2日起至2019年3月15日止），并以中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍继续计算违约金（自2019年3月15日起至被上诉人向上诉人交付产权证之日止）；3.判令被上诉人履行办理不动产产权证义务；4.本案一审、二审全部诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.原审法院认定事实不清。在房屋交接时，上诉人就向被上诉人支付了与办理产权证相关的各项费用，包括被上诉人的代理办证费用。原审法院认定上诉人与被上诉人之间未签订委托合同错误。2.原审法院适用法律错误。原审法院认定本案涉案房屋不能办理产权证是因部分业主违法建设行为造成的，通过整改后才通过验收备案登记，故被上诉人无需承担违约责任。根据《合同法》第一百二十一条的规定，合同一方因第三人行为导致违约，并不是违约方承担违约责任的阻却事由。原审法院的判决理由与法律规定完全相反。办理产权证系被上诉人法定义务，且因被上诉人无法完成项目竣工验收而无法进行产权登记。然而被上诉人长期未履行该项义务，理应承担违约责任。《商品房购销合同》第十二条系格式条款，且排除了上诉人获取产权证登记及权属证书的权利，应当依法认定其无效。原审法院仅依据合同系双方签订即认为该条款合法有效的裁判理由不具有说服力。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审支持上诉人的上诉请求。二审审理中，上诉人再次请求：判令被上诉人履行办理不动产产权证义务。被上诉人保山市名城房地产开发有限公司未提交书面答辩状，二审中其委托诉讼代理人口头答辩：1.上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定，上诉人必须在满足以下四个条件或五个条件后，被上诉人在90个工作日内协助上诉人办理商品房登记手续，不存在违反强制性规范问题，该合同条款内容系双方当事人真实意思表示，应当保护和支持。2.上诉人要求被上诉人承担逾期办理房屋产权证违约金与合同约定不相符，没有事实法律依据。过错责任是承担违约责任的前提，根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定，上诉人在满足以下四个条件（1.甲、乙双方办理房屋交接手续；2.乙方向甲方支付全部购房款、配套设施费、公共维修基金、办理产权登记相关税费；3.甲、乙双方签订乙方委托办理产权证的委托书；4.乙方向甲方提供办理产权登记的有关资料。）或五个（1.整个项目规划验收合格后；2.甲、乙双方办理房屋交接手续；3.乙方向甲方支付全部购房款、配套设施费、公共维修基金、办理产权登记相关税费；4.甲、乙双方签订乙方委托办理产权证的委托书；5.乙方向甲方提供办理产权登记的有关资料）后，甲方在90个工作日内协助乙方办理房屋产权登记手续。由于上诉人未满足上述四个条件之第3、4项及五个条件第1、4、5项。被上诉人一审提交的证据证明被上诉人没有任何过错，上诉人要求被上诉人承担逾期办理产权证的违约金没有事实法律依据。3.上诉人要求办理不动产权证请求部分成立，部分不成立。上诉人吴杭洲和杨加仙要求办理不动产权证请求时至今条件未成就；兰明微、陶丽昌、杨超、张正仁和董红艳、李玉林、谢继红及刘玉强、窦云云已经领取了不动产产权证，请求已经消失；剩余几户上诉人的请求现已经符合办证条件，被上诉人一定90个工作日内将产权证交付。4.一审判决认定事实清楚，适用法律准确。综上，上诉人的上诉请求不成立，依法应当驳回。上诉人张静一审起诉请求：1.确认《商品房购销合同》第十二条的约定无效；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证违约金31788元（自2018年3月2日起至2019年3月15日止），并以中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍继续计算违约金（自2019年3月15日起至被告向原告交付产权证之日止）；3.判令被告履行办理不动产产权证义务；4.本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定的法律事实：2016年3月15日原告张静（乙方）与被告保山市名城房地产开发有限公司（甲方）签订了保山市景盛花园1279（5-A602）号房屋的《商品房购销合同》及补充协议，合同对双方购买的房屋位置、房屋价款、交房时间、付款时间及关于产权登记进行了约定。原告张静已支付全部房款、契税、公共维修基金、办理产权证费。合同第十二条约定：关于产权登记的约定为在满足以下5个条件后，90个工作日内协助乙方办理该商品房产权登记手续：1.整个项目规划验收合格后；2.甲、乙双方已办理房屋交接手续；3.乙方已向甲方支付全部购房款、配套设施费、公共维修基金、办理产权登记相关税费；4.甲、乙双方签订乙方委托办理产权证的委托书；5.乙方向甲方提供办理产权登记的有关资料。2017年3月10日被告保山市名城房地产开发有限公司向保山市规划局申请规划验收，2018年1月4日保山市规划局发给被告责令限期整改通知书，部分业主存在违法建设行为。通过整改后于2018年12月14日通过验收备案登记。2019年3月11日保山市规划局作出保山市规划局关于“景盛花园”建设项目无违建业主具备办理产权登记的情况说明，经市规划局对该项目调查核实，具备先行办理产权登记无违建业主共涉及1145户。被告保山市名城房地产开发有限公司分别于2019年3月5日、4月18日办理了云（2019）隆阳区不动产权第0001323号、云（2019）隆阳区不动产权第0002458号不动产权证书。原告张静未与被告保山市名城房地产开发有限公司签订办理产权证的委托书。一审法院认为，原告张静与被告保山市名城房地产开发有限公司签订的商品房购销合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，商品房购销合同及补充协议合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。对于原告要求确认《商品房购销合同》第十二条的约定无效的请求，不符合法律规定及合同约定，不予支持。对于原告要求被告支付逾期办理房屋产权证违约金31788元（自2018年3月2日起至2019年3月15日止），并以中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍继续计算违约金（自2019年3月15日起至被告向原告交付产权证之日止）的请求，因本案案涉房屋不能办理产权证是因部分业主违法建设行为造成的，通过整改后才通过验收备案登记，并非被告的行为导致不能办理产权证，被告无违约责任，故原告的该项诉讼请求，不予支持。对于原告要求被告履行办理不动产产权证义务的请求，在办理产权登记第4条约定：甲、乙双方签订乙方委托办理产权证的委托书。本案原告张静未与被告签订办理产权证的委托书，被告无权对原告办理产权证，故对原告的此项请求，不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回原告张静的诉讼请求。本案征收案件受理费594元，由原告张静负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人向本院提交以下证据：《名城地产不动产权证领取登记表》1份，证明另案上诉人李玉林等7户（张正仁和董红艳、兰明微、谢继红、刘玉强和窦云云、陶丽昌和成晓燕、杨超）已向被上诉人领取了不动产权证书。经质证，上诉人认可另案上诉人李玉林等7户已领取到产权证。本院认为，该证据真实、合法，但与本案没有关联性，不予以采信。上诉人未向本院提交证据。经审查，本院确认一审法院对当事人举证、质证、认证均合法，予以确认，并确认一审审判程序合法。本院二审中，被上诉人保山市名城房地产开发有限公司自认上诉人张静于2019年10月15日与其签订办理产权证的委托书。二审查明的其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，合法的合同关系受法律保护。本案中，上诉人张静与被上诉人保山市名城房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》及《〈商品房购销合同〉补充协议》系双方当事人真实意思表示，并不违法，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。上诉人称该《商品房购销合同》第十二条系格式条款，排除了上诉人获取产权登记及权属证书的权利和免除了被上诉人自身责任，应当认定该条款无效，但该条款内容是双方办理产权证书条件的约定，该约定并未排除上诉人主要权利和免除被上诉人自身责任，故该条款有效。关于上诉人要求被上诉人承担支付逾期办理房屋产权证违约金31788元（自2018年3月2日起至2019年3月15日止），并以中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍继续计算违约金（自2019年3月15日起至被上诉人向上诉人交付产权证之日止）的上诉请求，根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定“乙方在满足以下5个条件后，甲方在90个工作日内协助乙方办理该商品房产权登记手续：1.整个项目规划验收合格后；2.甲、乙双方办理房屋交接手续；3.乙方向甲方支付全部购房款、配套设施费、公共维修基金、办理产权登记相关税费；4.甲、乙双方签订乙方委托办理产权证的委托书；5.乙方向甲方提供办理产权登记的有关资料。”，上诉人至一审法院于2019年5月8日立案受理本案时未向被上诉人出具办理产权证的委托，按约定办理产权证的条件尚未成就，被上诉人并不存在违约事实，不应承担违约责任，该项上诉请求不予支持。关于上诉人要求被上诉人履行办理不动产产权证义务的请求，一审中因办理产权证委托的缺失，被上诉人不具备为上诉人办理产权证条件，一审法院判决驳回该项诉请并无不当，二审中被上诉人承认委托于2019年10月15日出具，上诉人无异议，故上诉人要求被上诉人履行办理产权证的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销保山市隆阳区人民法院（2019）云0502民初2879号民事判决；二、由被上诉人保山市名城房地产开发有限公司自双方签订办理产权证委托之日起按合同约定期限内向上诉人张静交付产权证；三、驳回原审原告张静的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各594.00元，由上诉人张静负担分别494.00元，被上诉人保山市名城房地产开发有限公司分别负担100.00元。本判决为终审判决。审判长  何延武审判员  杨明朗审判员  田 旭二〇一九年十一月二十二日书记员  赵梧谚