北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终16241号上诉人（原审原告、反诉被告）：王瑞浩，男，1993年7月24日出生。上诉人（原审原告、反诉被告）：刘璐，女，1991年8月7日出生。二上诉人共同委托诉讼代理人：张苗，北京市京哲律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周丽颖，女，1969年5月4日出生。上诉人王瑞浩、刘璐因与被上诉人周丽颖房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初68237号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王瑞浩、刘璐上诉请求：1.认可原审判决第一项、第二项，请求撤销第三项、第四项，改判或发回重审；2.判决一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.双方并未协商一致，并未订立书面的合同解除的材料，未签署交接清单，租赁合同并未解除。2.周丽颖利用手握押金租金款项，假借物品损害之名在未证明合理损失的前提下向王瑞浩、刘璐恶意索要高额赔偿金违反诚实信用及公平原则。3.周丽颖并无证据证明合理损失，一审法院酌定金额无依据且明显过高。4.一审法院认定的合同解除日期、租金金额与其认定的事实自相矛盾。5.在双方没有解除租赁合同的前提下，对方未通知我方，将房屋出租给第三人，构成违约，应当按合同约定赔偿违约金。周丽颖辩称：不认可对方上诉请求及理由，认可一审判决。王瑞浩、刘璐向一审法院起诉请求：1、判令王瑞浩、刘璐与周丽颖签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年6月12日解除；2、判令周丽颖向王瑞浩、刘璐退还房屋租金4333元；3、判令周丽颖向王瑞浩、刘璐退还房屋押金6350元；4、判令周丽颖向王瑞浩、刘璐支付违约金13000元。周丽颖向一审法院提出反诉请求：1、判令周丽颖与王瑞浩、刘璐签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年6月7日解除；2、判令王瑞浩、刘璐支付周丽颖财产损失9500元；3、判令王瑞浩、刘璐支付周丽颖违约金13000元。一审法院认定事实：周丽颖是北京市朝阳区朝阳北路106号楼5单元13层x号房屋（以下简称涉租房屋）的登记所有权人。2017年6月25日，刘璐作为承租人（乙方）与周丽颖作为出租人（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定周丽颖将涉租房屋出租给刘璐，房屋租期自2017年7月3日至2018年7月2日，押金6350元，月租金6350元。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。后王瑞浩、刘璐（乙方）与周丽颖（甲方）续签《北京市房屋租赁合同》，约定周丽颖将涉租房屋出租给王瑞浩、刘璐，房屋租期自2018年7月3日至2019年7月2日，月租金6500元。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。2018年8月25日，周丽颖收到了王瑞浩、刘璐支付的全部租金78000元。对于事情经过，王瑞浩、刘璐表示：王瑞浩、刘璐在2017年看房时，对房屋大部分都比较满意，只是对冰箱和洗衣机不满意，于是与周丽颖协商约定周丽颖将屋内原有冰箱洗衣机搬走，王瑞浩、刘璐自行购买新冰箱和洗衣机，待王瑞浩、刘璐搬离房屋时将新购的冰箱和洗衣机留下，但是王瑞浩、刘璐购买新冰箱、洗衣机后，其觉得价值过高，便向周丽颖提出将王瑞浩、刘璐父母家价值相当的冰箱、洗衣机留下给周丽颖，周丽颖也表示同意。后王瑞浩、刘璐新购冰箱洗衣机，周丽颖将原有冰箱和洗衣机搬走。2019年3月，王瑞浩、刘璐提出提前退租，双方口头约定一同寻找新租户，新租户搬进来王瑞浩、刘璐退租，周丽颖承诺押金退还，租金按照实际租住的时间收取，不收取违约金。后周丽颖通过中介找到新租户，2019年5月新租户决定租赁涉租房屋。后王瑞浩、刘璐了解到，2019年5月周丽颖委托中介与新租户签订了租赁合同，但当时王瑞浩、刘璐与周丽颖的租赁合同尚未终止。双方协商于2019年6月初办理交接清算及合同终止的相关事宜。2019年5月29日，王瑞浩、刘璐将大件的物品搬离。当时周丽颖要求查看王瑞浩、刘璐留下的洗衣机，王瑞浩、刘璐让周丽颖选择滚筒或全自动洗衣机，周丽颖表示其都不要。此后王瑞浩、刘璐催促周丽颖进行交接，直到2019年6月7日，周丽颖委托中介到场沟通相关事宜，中介查看了水电和物品，周丽颖通过视频电话表示对王瑞浩、刘璐留下的冰箱和洗衣机不满意，地板有划痕，衣柜有损坏，无法清算押金和房租。后王瑞浩、刘璐提出继续住，住到租期届满再行交接，钥匙也未给中介，就让中介走了。2019年6月12日，王瑞浩回到涉租房屋，发现房屋无法打开，其通知物业并报警，找到开锁公司将门锁打开，开门时屋内有新的租户走出来，其表示于2019年6月10日搬进来。后王瑞浩为其更换了新锁。当时王瑞浩、刘璐还有净化器滤芯、电动牙刷、简单的碗筷、一部旧手机留在涉租房屋内。此后王瑞浩、刘璐一直联系周丽颖，但周丽颖不正面解决。2019年6月15、16日，王瑞浩、刘璐到涉租房屋，周丽颖提出扣5000元，王瑞浩、刘璐不能接受。关于事情经过，周丽颖表示：2017年双方签订第一份合同前，王瑞浩、刘璐表示对屋内的冰箱、洗衣机不满意，要自己购买新的，他们搬走时会将新购的冰箱、洗衣机留下，周丽颖表示同意，并降低了房租。后王瑞浩、刘璐将原有冰箱和洗衣机搬走，并新购冰箱和洗衣机。2019年5月，王瑞浩、刘璐表示想提前于2019年6月1日退租，周丽颖表示同意。后双方开始寻找新租户，后有新租户看上涉租房屋。2019年5月25、26日的时候，王瑞浩跟周丽颖打电话说要搬家，要求开具出门条，周丽颖提出王瑞浩、刘璐为何要将冰箱、洗衣机搬走，王瑞浩、刘璐表示要将其父母家中的冰箱、洗衣机拉过来，周丽颖出于好心，表示同意，就让物业开具了出门条，后王瑞浩、刘璐将所有东西都搬走了。2019年6月7日，王瑞浩、刘璐将其父母家的冰箱、洗衣机搬到涉租房屋，但是洗衣机是一个翻盖的半自动洗衣机，非常老旧，冰箱也很破旧，周丽颖表示不要，让王瑞浩、刘璐给付周丽颖5000元，周丽颖自己去购买冰箱、洗衣机，及维修地板和衣柜。王瑞浩、刘璐表示如果要求5000元，其就不交接，双方就此未达成一致。当天将房屋的水电等全部进行了交接，钥匙没有返还，因为周丽颖要自己换锁。2019年6月11、12日的时候，周丽颖到涉租房屋，更换了门锁，出租给了其他人。王瑞浩、刘璐提交其与周丽颖于2019年5月26日的微信聊天记录，记载王瑞浩、刘璐向周丽颖展示两个洗衣机，询问周丽颖是否要，周丽颖表示不要。王瑞浩、刘璐提交其与周丽颖于2017年7月3日的微信聊天记录，记载王瑞浩表示因新买的洗衣机比较贵，其搬走后要将家里的洗衣机换过来，周丽颖表示同意。对于该证据周丽颖表示王瑞浩、刘璐确实提出过要将新购的洗衣机搬走，换一个洗衣机，但未提出过要将新购的冰箱搬走。周丽颖表示其房屋内原有冰箱为2013、2014年购买的海尔品牌的两门冰箱，购买价5000余元，王瑞浩、刘璐入住时为八成新，使用正常；原有洗衣机为2013年购买的滚筒洗衣机，非LG品牌，购买价5800余元，王瑞浩、刘璐入住时为八成新，使用正常。王瑞浩、刘璐表示其入住时房屋内原有冰箱是TCL品牌两门冰箱，表面泛黄，冷藏室门有一个合页已经脱落；原有洗衣机为LG品牌滚筒洗衣机，表面泛黄，与地面接触部分生锈发霉，洗衣液槽有水渍和霉点。王瑞浩、刘璐提交其自己留存的双方第一份租赁合同复印件，记载原有冰箱品牌为TCL，洗衣机品牌为LG；周丽颖提交其自己留存的双方第一份租赁合同原件，记载冰箱、洗衣机处未约定品牌。王瑞浩、刘璐表示屋内原有冰箱、洗衣机被周丽颖搬走了，周丽颖表示屋内原有冰箱、洗衣机被王瑞浩、刘璐搬走了。诉讼中，一审法院前往涉租房屋进行勘验。经查看，王瑞浩、刘璐搬离时留在涉租房屋内的冰箱为伊莱克斯品牌的两门冰箱，外观较旧，内部较脏；洗衣机为LG品牌波轮洗衣机。周丽颖表示其并不同意使用该冰箱和洗衣机。客厅地板上有一处区域有破损，卧室衣柜柜门及一侧柜板从柜体脱离，另一侧柜板有一处破损。周丽颖表示王瑞浩、刘璐入住时地板和衣柜并无损坏。王瑞浩、刘璐表示其入住时衣柜的两侧柜板就有破损，面临散架，其搬走时柜门是可以正常使用的。王瑞浩、刘璐表示周丽颖在租赁期内将房屋另行出租，违反合同约定，故要求合同于王瑞浩、刘璐发现周丽颖另行出租之日解除，并要求按照合同约定支付月租金200%的违约金。周丽颖表示要求王瑞浩、刘璐赔偿冰箱损失2300元、洗衣机损失3500元、衣柜损失2000元、更换地板费用1700元（需要将客厅地板整体更换）。周丽颖表示王瑞浩、刘璐提前退租，系违约，故要求赔偿两个月租金的违约金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王瑞浩、刘璐与周丽颖签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。根据当事人陈述及在案证据，双方于2019年5月达成一致，王瑞浩、刘璐退租，周丽颖未要求王瑞浩、刘璐支付违约金，故此，可认定双方于2019年5月协商一致达成了解除合同、无需支付违约金、租金据实结算的口头协议。后双方为履行该口头协议进行了相关准备工作，并于2019年6月7日到涉租房屋进行交接，但交接过程中双方就冰箱、洗衣机、地板损坏、衣柜损坏等问题发生争议，导致未能顺利交接。后周丽颖于2019年6月12日将房屋另行出租。一审法院认为，虽然双方未能顺利交接，但双方对于解除合同、交还房屋并无争议，争议在于冰箱、洗衣机、地板损坏、衣柜损坏等赔偿事宜，双方均理应在合理期限内进行房屋交接，以避免损失的扩大，在王瑞浩、刘璐已将其物品从涉租房屋搬离，双方也已到场进行了交接相关工作情况下，周丽颖将涉租房屋收回并另行出租并无不当。王瑞浩、刘璐要求确认双方之间的合同于2019年6月12日解除，周丽颖表示同意，法院不持异议，对此予以确认。王瑞浩、刘璐要求退还房屋租金4333元，周丽颖表示同意，法院不持异议，对此予以确认。王瑞浩、刘璐要求返还押金于法有据，法院予以支持。王瑞浩、刘璐要求支付违约金的诉求及周丽颖要求支付违约金的诉求法院均不予支持。关于周丽颖要求支付的财产损失，根据双方陈述，双方在王瑞浩、刘璐退租时已经协商达成一致，由王瑞浩、刘璐将新购的冰箱、洗衣机搬走，给周丽颖换入与原有冰箱、洗衣机同等价值的冰箱、洗衣机。后王瑞浩、刘璐已将换入的冰箱、洗衣机搬入涉租房屋。双方对于原有冰箱、洗衣机的品牌、状态的陈述不一致，且均无证据予以证实，但双方均认可冰箱是二门冰箱、洗衣机为滚筒洗衣机。故此，一审法院认为，王瑞浩、刘璐搬入涉租房屋的冰箱并无明显不当，至于洗衣机，王瑞浩、刘璐搬入的洗衣机确实与原有洗衣机不符，周丽颖拒绝接收理由正当。为了减少各方诉累及妥善处理纠纷，周丽颖要求赔偿洗衣机费用法院予以支持，但其主张金额过高，法院酌情确定为1800元。至于王瑞浩、刘璐已搬入涉租房屋的洗衣机返还事宜，双方可另行解决。关于周丽颖主张的地板损失，法院酌情确定为1000元。关于周丽颖主张的衣柜损失，法院酌情确定为700元。据此，一审法院于2019年10月判决：一、王瑞浩、刘璐与周丽颖于二〇一八年八月二十五日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年六月十二日解除；二、周丽颖于判决生效之日起七日内返还王瑞浩、刘璐租金四千三百三十三元、押金六千三百五十元；三、王瑞浩、刘璐于判决生效之日起七日内赔偿周丽颖财产损失三千五百元；四、驳回王瑞浩、刘璐的其他诉讼请求；五、驳回周丽颖的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费875元，由王瑞浩、刘璐负担（已交纳）；反诉案件受理费875元，由周丽颖负担（已交纳）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王瑞浩、刘璐与周丽颖签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定履行自己的义务。本案中，双方当事人于2019年5月就解除合同、无需支付违约金、租金据实结算协商一致达成口头协议。在交接过程中双方就冰箱、洗衣机、地板损坏、衣柜损坏等问题发生争议，虽然未能顺利交接，但双方对于解除合同、交还房屋并无争议，争议在于赔偿事宜，因此双方应于合理期限内进行房屋交接，以避免损失的扩大。在王瑞浩、刘璐已将其物品从涉租房屋搬离，双方也已在现场进行了相关交接工作的情况下，周丽颖将涉租房屋收回并另行出租并未违反合同约定，王瑞浩、刘璐据此主张违约金的诉求一审法院未予支持并无不当。关于财产损失，因双方未就该部分损失达成过一致意见，一审法院经现场勘验后综合考虑本案实际，酌情确定财产赔偿数额，处理适当，本院予以维持。综上所述，王瑞浩、刘璐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费875元，由王瑞浩、刘璐负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 杨 夏审 判 员 万丽丽二〇一九年十一月二十八日法官助理 史晓霞法官助理 李宝霞书 记 员 王 艳