黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终7209号上诉人（原审原告）：张伟仁，男，1944年9月2日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张宏，黑龙江龙房川律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈川，黑龙江龙房川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨易和物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋3楼。法定代表人：李道德，总经理。委托诉讼代理人：姚源军，黑龙江江山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱彬，男，1978年1月6日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：姚源军，黑龙江江山律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司哈尔滨和平支行，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区三大动力路29号。负责人：耿健，行长。委托诉讼代理人：李双阳，黑龙江上欧律师事务所律师。委托诉讼代理人：刁爱萍，男，1960年9月27日出生，汉族，该公司科员，住黑龙江省哈尔滨市道外区。原审第三人：葵花集团有限公司，住所地黑龙江省五常市葵花大街100号。法定代表人：关玉秀，董事长。委托诉讼代理人：刘伟，男，1989年12月13日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省林甸县。原审第三人：松原市嘉德汇地房地产开发有限公司，住所地吉林省松原经济技术开发区创业大街568号。法定代表人：沈中臣，总经理。委托诉讼代理人：姚源军，黑龙江江山律师事务所律师。上诉人张伟仁因与被上诉人哈尔滨易和物业管理有限公司（以下简称易和物业公司）、被上诉人朱彬、原审第三人中国工商银行股份有限公司哈尔滨和平支行（以下简称工行和平支行）、原审第三人葵花集团有限公司（以下简称葵花公司）、原审第三人松原市嘉德汇地房地产开发有限公司（以下简称嘉德汇地公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初11108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张伟仁的委托诉讼代理人张宏、陈川，被上诉人易和物业公司、朱彬及原审第三人嘉德汇地公司的委托诉讼代理人姚源军，工行和平支行的委托诉讼代理人李双阳，葵花公司的委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张伟仁上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项和第三项；2.依法改判支持张伟仁原审第一项、第三项至第九项诉请及第十项诉请中的律师费及邮寄费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院引用合同条款认定涉案商铺的用途为“商业”。根据张伟仁一审提交的《档案查询情况回执》体现，涉案商铺用途并非“商业”而是“其他用途”。一审法院在事实认定部分直接引用了合同条款，并没有根据证据反映的事实进行认定，属于事实认定不清。2.涉案商铺被弃管，易和物业公司无能力继续履行合同中的管理职责，张伟仁购买涉案商铺，生产经营的合同目的无法实现；合同约定的涉案商铺未经分割，不具备交付使用条件；涉案商铺未经消防验收，不具备投入使用和营业的法定条件；涉案商铺未经分割和消防验收，即便交付使用，也不能合法经营；涉案商铺产权人为工行和平支行,其在房产转让时,未办理权属更名，第三人之间的交易行为违法；朱彬作为易和物业公司的实际控制人，与其关联主体刘永宽、嘉德汇地公司应与易和公司承担连带责任。二、一审法院适用法律错误。一审法院引用《合同法》第四十四条、九十一条、九十二条认定合同有效，不得解除，属于适用法律错误。张伟仁购买商铺投资经营的合同目的根本无法实现，虽然张伟仁与易和物业公司未约定合同解除的条件，但根据《合同法》第九十四条规定，张伟仁可以行使法定解除权。三、一审法院判项违反法定程序。一审法院判决第一项内容，并非张伟仁一审的诉讼请求，一审法院强制判决履行合同，侵害了张伟仁的“民事权利和诉讼权利”，属程序违法。易和物业公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。理由：一、一审判决思路清晰。一审认定商铺使用权转让合同以及新人和市场统一经营租赁协议，系当事人真实意思表示，应为有效合同，该认定正确。张伟仁以《档案查询回执情况》认定商铺基本属性的理由不成立。张伟仁称工商和平支行在房产转让时，未办理权属更名，第三人之间的交易行为违法，此种评价超越了本案的审理范围，让法院审查案外的房屋买卖合同不当。二、一审判决认定事实清楚。一审判决认为，新人和市场商铺使用权转让合同签订后，张伟仁已取得商铺的使用权，故张伟仁主张解除与易和物业公司签订的商铺使用权转让合同及要求易和物业公司返还商铺使用权转让款并支付逾期返还违约金，不予支持。一审法院既维系了合同的稳定性，也保护了各方的基本权利。三、一审判决结果公正。易和物业公司于2019年8月在《生活报》上连续三天登载了公告，落实一审判决的内容。工行和平支行述称：一审认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。张伟仁称工行和平支行与第三人之间的交易行为违法，该理由不成立。工行和平支行与葵花公司是通过拍卖的方式交易房屋，其已将全部的手续通过拍卖公司提交，现有情况是即便不需要工行和平支行的配合，葵花公司依然可以通过拍卖公司手中的手续独自办理产权过户。工行和平支行没有责任，亦不存在张伟仁所称的交易行为违法。葵花公司述称：1.对于一审判决涉及葵花公司部分，葵花公司同意。2.葵花公司不应成为本案第三人，根据《最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行若干规定》第九条的规定，受诉人民法院对于原、被告双方争议诉讼标的无直接牵连，不负有返还或者赔偿等义务的人，均不得作为无独立请求权第三人参加其诉讼。张伟仁在一审时将葵花公司列为第三人，直接违反上述规定。一审法院已经查明涉案合同及协议的签约主体为易和物业公司与张伟仁。本案案由为合同纠纷，依据合同相对性原则，葵花公司不应成为本案第三人。3.张伟仁在一审中的诉请自相矛盾，诉请第一项第二项与第六项自相矛盾，根据法律规定，主张解除涉案合同及协议，却又在第六项中主张一审第三人完成产权过户，诉讼请求互相矛盾。4.葵花公司认为张伟仁滥用诉权。朱彬、嘉德汇地公司均同意一审判决。张伟仁向一审法院起诉请求：1.判令解除张伟仁与易和物业公司签订的《新人和市场商铺使用权转让合同》，易和物业公司返还张伟仁商铺使用权转让款人民币190,789元；2.判令张伟仁与易和物业公司签订的《新人和市场统一经营租赁协议》终止履行，易和物业公司给付张伟仁商铺被占用期间的使用费暂定人民币22,455元；3.判令易和物业公司支付张伟仁商铺使用权转让款逾期返还违约金暂定人民币11,309元；4.判令易和物业公司支付张伟仁商铺租金逾期给付违约金暂定人民币1457元；5.判令易和物业公司按实际商铺使用权转让款的日万分之五支付张伟仁新人和市场逾期开业违约金暂定155,779元；6.判令工行和平支行、葵花公司及嘉德汇地公司依法协助易和物业公司履行《新人和市场商铺使用权转让合同》解除后的财产给付义务；7.判令朱彬就张伟仁诉讼请求第一至第五项承担连带责任；8.判令刘永宽就张伟仁诉讼请求第一至第五项承担连带责任；9.判令嘉德汇地公司就张伟仁诉讼请求第一至第五项承担连带责任；10．本案诉讼费用、邮寄送达费用、保全费用、律师费用等由易和物业公司、朱彬承担。一审法院认定事实：2014年8月19日易和物业公司与张伟仁签订《新人和市场商铺使用权转让合同》，合同约定：易和物业公司将位于哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋-1层S区8号商铺（实际位置为地上1层）的使用权转让给张伟仁，年限40年，商铺用途为商业，商铺使用权年限为商场正式开业之日起40年，转让费为190,789元，于2014年8月19日一次性交付。合同还约定双方的其他权利、义务。当日，张伟仁交付了转让费190,789元，易和物业公司向张伟仁出具了收据。同日张伟仁与易和物业公司签订新人和市场统一经营租赁协议，协议约定：张伟仁将哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋-1层S区8号商铺出租给易和物业公司，租赁期限为从2014年11月1日至2017年10月31日，年租金15,263元，共45,789元。租赁期限届满后，易和物业公司未再支付租金。2018年5月26日黑龙江龙房川律师事务所接受张伟仁委托向易和物业公司邮寄了《关于返还能具备正常使用功能的商铺、给付占用费及解除等事宜的律师函》，邮件被退回。另查明，涉案商铺所在的房屋即哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋-1至3层房屋所有权证记载的房屋所有权人为中国工商银行股份有限公司哈尔滨和平支行，案外人葵花公司通过拍卖程序购买该房屋，未办理产权变更，出卖给嘉德汇地公司，亦未办理产权更名，嘉德汇地公司又将该房屋出卖给易和物业公司，仍然未办理产权变更手续。经张伟仁申请，一审法院从哈尔滨市公安局南岗分局经济犯罪侦查大队调取了对朱彬的询问笔录，笔录中朱彬认可其系哈尔滨易和物业管理有限公司的实际控制人。诉讼中，张伟仁申请财产保全，一审法院作出（2018）黑0103民初11108号民事裁定书，轮候查封中国工商银行股份有限公司哈尔滨和平支行名下位于哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋4层（产权证号：08××46）房产档案，查封价值以保全金额200,105元为限，查封期限三年，自2018年10月29日起至2021年10月28日。一审法院认为，易和物业公司与张伟仁签订的《新人和市场商铺使用权转让合同》《新人和市场统一经营租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。《新人和市场商铺使用权转让合同》签订后，张伟仁已取得商铺的使用权，故张伟仁主张解除与易和物业公司签订的《新人和市场商铺使用权转让合同》及要求易和物业公司返还商铺使用权转让款并支付逾期返还违约金，一审法院不予支持。《新人和市场统一经营租赁协议》约定的租赁期限于2017年10月31日到期，协议就此终止履行。该协议到期后，易和物业公司应将商铺返还张伟仁。易和物业公司未提交证据证明已将商铺交付张伟仁，故应认定易和物业公司在占有商铺。参照《新人和市场统一经营租赁协议》约定的年租金15,263元，易和物业公司应从2017年11月1日起按日租金41.8元（15263元÷365天）向张伟仁支付占有使用费。《新人和市场统一经营租赁协议》中未约定逾期交付商铺的违约金，故张伟仁主张易和物业公司支付张伟仁商铺租金逾期给付违约金，一审法院不予支持。张伟仁主张被告朱彬、嘉德汇地公司承担连带责任，证据不足，一审法院不予支持。本案系合同纠纷，根据合同相对性原则，张伟仁申请追加刘永宽作为被告、中国工商银行股份有限公司作为第三人参加诉讼，理由不成立，一审法院不予准许。张伟仁的其他诉讼主张，无法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十二条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、易和物业公司于本判决生效之日起十日内将位于南岗区人和街43号人和名苑A栋-1层S区8号商铺返还张伟仁；二、易和物业公司于本判决生效之日起十日内向张伟仁支付商铺占有使用费（从2017年11月1日起按日租金41.8元计算至判项一履行完毕之日止）；三、驳回张伟仁的其他诉讼请求。二审期间，张伟仁举示了证据一、体现案涉商铺现状的照片、视频。拟证明：涉案商铺仍不具备交付条件，合同目的无法实现，张伟仁享有法定解除权。同时证明新人和市场工作人员杨桂山曾就商铺现场查看及商场经营环境问题接待过业主。证据二、证人田某、刘某出庭作证。拟证明：购买易和物业公司商铺的其他业主在另案中申请执行，案涉商铺地上一层并未在易和物业公司名下，若此房产的买受人均未尽到更名义务，会导致业主无法执行。并且易和物业公司未向业主提供经营相关项目的营业执照，导致合同目的无法实现。证据三、2019年8月13日的哈尔滨报纸公告。拟证明：易和物业公司通知新人和市场的全体业主办理商铺交接，此公告的联系人为杨桂山，进一步证明杨桂山系易和物业公司负责办理该交接事务的工作人员。易和物业公司质证意见：证据一所反映的问题不全面，杨桂山的身份无法确定，杨桂山签字的字条上所出现的人名与本案无关，该证据也不能证明消防存在问题。证据二中证人系案涉商铺的其他业主，与本案有利害关系，证言不应采信。其证明的执行问题也不是本案现在需要解决的问题。对证据三的真实性、合法性、关联性均无异议。该公告在2019年8月10号、13号、14号连续三天在《生活报》上登载的。杨桂山的身份与新人和市场无关。朱彬、嘉德汇地公司质证意见：同易和物业公司的质证意见。工行和平支行质证意见：张伟仁举示的证据一、证据三与工行和平支行无关，不予质证。对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，无法执行的问题涉及易和物业公司的财产情况，与案涉商铺是否更名过户无必然联系，不能证明工行和平支行应承担过户的义务。葵花公司质证意见：同工行和平支行质证意见。易和物业公司举示了证据一、报纸公告。拟证明：按照一审判决，易和公司在报纸上作出公告，通知购买商铺使用权人办理相关的交接手续。证据二、照片一组。拟证明：易和物业公司按照一审判决的要求，在地下商场对于商铺进行了充分的准备，并标明了商铺的位置和区号。张伟仁质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性及证明问题均有异议，该证据能够说明杨桂山是易和物业公司人员。根据双方商铺转让的约定，甲方对乙方的通知方式并未约定报纸公告的方式，该证据不能证明其已向业主送达交付商铺的通知。对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据没有原始载体。该证据未体现对商铺进行隔断分割，不符合交付条件。该证据没有形成时间，无法确认是否是涉案商铺的现状。朱彬、嘉德汇地公司质证意见：同易和物业公司意见。工行和平支行、葵花公司质证意见：该证据与工行和平支行、葵花公司无关。本院认证意见：对张伟仁举示的证据一、证据二的真实性本院予以确认，上述证据能够证明案涉商铺的现状，商铺经营使用存在障碍，是否具备交付条件不明确。张伟仁举示的证据三与易和物业公司举示的证据一系同一证据，对该证据的真实性本院予以确认，证明问题本院将结合案件事实予以综合评判。对易和物业公司举示的证据三，因无其他证据佐证，且该证据不足以否定张伟仁举示的相关证据，故本院对此不予采信。二审另查明：哈尔滨市住房保障和房产管理局档案信息中心出具的《档案查阅情况回执》体现，南岗区人和街43号人和名苑A栋-1-3层的房屋用途为“其它”。又查明：新人和商场在案涉商铺租赁协议到期后经营不善，处于停业状态。易和物业公司在张伟仁起诉之前未交付案涉商铺，且相关商铺是否具备交付使用条件不明确。本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，关于案涉《商铺使用权转让合同》是否应予解除的问题。一审法院认定《新人和市场商铺使用权转让合同》《新人和市场统一经营租赁协议》有效并无不当，双方当事人应按协议约定履行各自的义务。在租赁协议履行完毕后，双方并未就案涉商铺租赁问题达成协议。张伟仁向易和物业公司的住所地发送律师函，要求其交付符合合同目的的商铺，逾期则解除合同。易和物业公司未将案涉商铺交付给张伟仁使用。而通过张伟仁一审举示的照片、公安机关询问笔录、广播节目资料，二审举示的照片、视听资料等证据可以证明案涉商铺在租赁协议到期后整体没有经营、商场处于停业状态。易和物业公司对商场是否停业、商铺是否弃管、能否分割区分、是否具备交付使用条件等负有举证证明的责任，而其对上述情况均不能做出合理解释和明确说明，对此应承担举证不利的后果。本院认为，易和物业公司作为商铺使用权出让方，应尽到对商场整体进行维护和管理的职责，并履行交付业主具备使用条件和经营功能的商铺的义务。易和物业公司未向张伟仁交付商铺，已构成违约，且易和物业公司举示的证据不足以证明案涉商铺已具备交付使用条件，又因商场经营管理不善，即使交付商铺也不能实现合同目的，故张伟仁要求解除《商铺使用权转让合同》并返还转让款及违约金，本院予以支持。一审法院以张伟仁已取得商铺使用权为由驳回其该项诉请，未考虑前述商铺现状和商场整体运营管理情况，本院予以纠正。张伟仁在本案中并未要求易和物业公司给付商铺，一审判决交付商铺既超出了当事人的诉请范围，又没有考察是否具备交付条件和履行可能，显属不当，本院予以纠正。关于朱彬、嘉德汇地公司等主体是否应承担连带责任以及工行和平支行、葵花公司等第三人是否应协助履行更名义务的问题。本案系合同纠纷，根据合同相对性原则，案涉合同在张伟仁和易和物业公司之间发生法律效力，张伟仁只能向其合同相对人易和物业公司主张该债权请求权。且公司的实际控制人及股东应以公司章程及书面备案登记为准，仅以案外人自述并不足以认定该身份。故张伟仁要求朱彬、嘉德汇地公司等主体承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。另，本案主要涉及商铺使用权转让合同的履行问题，并不涉及商铺的产权归属如何确认，也不涉及商铺的产权变更登记。至于易和物业公司是否有能力履行合同义务，属后续执行问题，并非本案审理范围。张伟仁要求案涉商铺的产权人及出卖人办理商铺转移登记以及协助履行案涉合同，违背了合同相对性原则，亦无事实和法律依据，本院对上述请求均不予支持。另，案涉商铺经营租赁协议双方已履行完毕，张伟仁已收到租金，不存在终止履行该协议的问题。至于张伟仁参照商铺租赁协议的租金标准主张由易和物业公司给付占有案涉商铺期间费用的问题。张伟仁虽未请求撤销一审判项第二项，但该判项费用的计算终点是以交付商铺的时间为时间点，本院对一审交付商铺的判项进行调整，也应对此一并调整。因双方就后续商铺租金给付标准等问题并未形成一致意见，且根据前述查明事实，案涉商场在后期整体停业，商铺未再经营，并无证据证明易和物业公司占用、经营案涉商铺获取利益。考虑到商铺使用权转让是存在商业风险的市场交易行为，各业主在签订合同时即应审慎注意，合理预见与防范相应的合同风险。而本院已支持张伟仁返还转让费及利息的诉请，补偿了其相应的损失，再由易和物业公司给付占用费用及其他损失不符合公平原则，由易和物业公司承担全部合同风险也属利益失衡，故本院对该项诉请不予支持。关于张伟仁主张的律师费是否应予支持的问题。案涉《商铺使用权转让合同》中并未对律师费问题进行约定，张伟仁该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，易和物业公司的上诉请求部分成立，对合理部分本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初11108号民事判决；二、解除哈尔滨易和物业管理有限公司与张伟仁于2014年8月19日签订的《新人和市场商铺使用权转让合同》；三、哈尔滨易和物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付张伟仁商铺使用权转让费190,789元及违约金11,309元；四、驳回张伟仁的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费8604元，一审案件保全费1520元，由哈尔滨易和物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 柳 波审判员 王晓东审判员 万 迎审判员 宋 凯审判员 孟朋卓二〇一九年十一月七日书记员 于文娟