四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12764号 上诉人（一审被告）：王桂珍，女，1962年8月2日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：石绪，四川良讼律师事务所律师 被上诉人（一审原告）：李建平，男，1980年6月5日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：高槐，四川荣恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙鹏，四川荣恩律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：成都美家美户房地产营销策划有限公司，住所地：四川省成都市青羊区蜀鑫路160号1层。 法定代表人：白显华，总经理。 委托诉讼代理人：汤小东，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：周树文，男，系公司员工。 上诉人王桂珍因与被上诉人李建平、成都美家美户房地产营销策划有限公司（以下简称美家美户公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初13200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王桂珍上诉请求：1.请求依法撤销一审判决书第一项“王桂珍于本判决发生法律效力之日起十日内向李建平支付违约金67000元、赔偿房屋涨价损失100000元”并驳回李建平提出关于要求支付违约金和赔偿房屋涨价损失的诉讼请求或依法改判；2.李建平承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实认定有多处明显错误，并且与生效判决相矛盾，应予以纠正。1.《房屋买卖合同》已被生效判决认定无效，一审法院却认定该合同有效，该认定与生效判决矛盾，应予以纠正。2.王桂珍不是案涉《房屋买卖合同》当事人，一审判决将王桂珍认为当事人，是明显的事实认定错误。案涉合同被法院判决为无效合同，但王桂珍的角色应该是“无权代理人”，无论如何都不是《房屋买卖合同》中的卖方。一审判决认为王桂珍应当在本案中承担卖方应承担的责任，属于事实认定错误。一审法院援引《最高人民法院》第三条并据此来认定合同有效，属于法律适用错误。3.一审法院认为王桂珍在签订《房屋买卖合同》时提供了产权人的完整资料，认定事实错误。美家美户公司向法院提供上述材料只能证明其在进入审判程序时掌握了上述材料，并不能证明王桂珍在签订合同时就已经提供了上述材料，李建平和美家美户公司并未核实卖方身份，也没有核实龙婷与王桂珍之间的关系，存在审查上的疏忽。二、一审判决同时支持了李建平违约金和违约损失，是明显法律适用错误，应依法纠正。一审判决在认定了李建平遭受的房屋涨价损失为100000元的基础上，又支持了李建平67000元的违约金主张，最终两项一并支持，判赔167000元，李建平获得的赔偿就超过了一审法院认定的损失，应予以纠正。三、一审法院事实认定不清，应予以纠正。本案争议焦点之一是案涉房屋涨价损失，李建平仅提供了无法核实真实性的复印件，且证据本身存在诸多瑕疵，应承担举证不能的后果，人民法院应不予采信或通过司法鉴定对房屋涨价问题予以确定。 李建平辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，王桂珍的上诉事实与理由无法无据。关于合同的效力，根据《最高人民法院》的相关规定，案涉的合同应当认定为有效，同时在该合同的第22条约定了王桂珍应当在合同中承担的责任，李建平认为即便合同的效力存在争议，王桂珍也应当承担该合同中作为卖方的责任。关于损失的计算问题，李建平在一审中根据法院的要求提交了案涉房屋同地段同小区的价格比较，一审法院考虑到整个市场变化的情况下，酌情确定李建平在违约金之外100000元的损失是有理有据的。 美家美户公司辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，美家美户公司已经尽到相应的责任。 李建平一审诉讼请求：1.王桂珍返还李建平定金30000元，支付违约金67000元，并与美家美户公司共同承担房屋差价损失220000元；2.王桂珍、美家美户公司承担本案诉讼费用。 一审法院审理查明：李建平（买方）、王桂珍作为龙婷的委托代理人（卖方）和美家美户公司（经纪方）于2016年10月25日签订《房屋买卖合同》（M0010261）载明：“1.卖方房屋坐落在成都市青羊区（该房屋所属楼盘蓝光·COCO金沙二期），合同备案号为1985175，建筑面积为72.86平方米，所有权人：龙婷，目前是否按揭：否。2.卖方保证该房屋的权属证明合法有效，在本合同签订的同时卖方须将该房屋的权属证明原件购房合同原件，及有关该房屋的一切文件原件存放于经纪方处作为产权过户之用。3.该房屋按套转让，成交价为670000元。第4条付款方式约定在本合同签订当日，买方向卖方交付定金30000元，该定金（或其中的一部分）在卖方签收后转交给经纪方托管，经纪方给卖方出具收据，经纪方所托管之定金10000元将作为该房屋的物业交割之保证金。……13.基于经纪方提供的居间服务，且经纪方已促成买卖双方达成交易并签订合同，买方同意在本合同签订当日内向经纪方支付佣金9000元；卖方同意在本合同签订当日向经纪方支付佣金6700元。……15.卖方不能按本合同约定将该房屋出售给买方，或因违约而无法将该房屋出售给买方的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金。卖方逾期交房，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该房屋，而卖方须退还买方已付的所有款项、向买方支付该房屋成交价10%的违约金，并向经纪人支付第13条约定的买卖双方应付的全部佣金。卖方逾期支付佣金，每逾期一天，按未付佣金5‰向经纪方支付违约金。……22.约定其他事项：①卖方申明由于本人龙婷未到场，由王桂珍代签买卖合同，若出现任何纠纷由王桂珍负全部责任。”《房屋买卖合同》落款处由李建平签字捺印，王桂珍签字捺印，美家美户公司盖章确认。且王桂珍于《房屋买卖合同》落款处另行签字捺印确认《收据》载明：“兹收到李建平按本合同规定交来定金30000元（大写：人民币叁万元正）”。 当日，美家美户公司出具《收款凭证》确认收到龙婷支付的托管定金10000元，另出具《收件凭证》（M0006098）和《收件凭证》（M1800372）确认收到购房合同原件及COCO金沙8-2-207号房屋办理产权证资料一套。王桂珍确认收到美家美户公司的转交的10000元定金。 2017年3月28日，美家美户公司收到龙婷委托的四川泰仁律师事务所出具的《律师函》，载明：“2016年10月25日，龙婷的母亲王桂珍在未经龙婷的授权且龙婷本人未到场的情况下，经由你公司（即美家美户公司）中介，与买受人签订《房屋买卖合同》，出售龙婷名下位于成都市青羊区的住房。……我方认为该合同系王桂珍未经龙婷授权许可下签订，故对王桂珍的无权代理行为不予追认，买卖合同自始无效，我方愿意退回该合同项下已收全部定金。……现经本律师知悉后，作出如下建议：1.依据《中华人民共和国合同法》相关规定，我方对该买卖合同的效力不予认可，买卖合同自始无效，……2.合同不再履行，你我双方共同将全部定金返还给买受人。因合同无效所造成的损失，由你方全部承担。……你方将承担额外的律师费、诉讼费、保全费、执行费及其他一切合理费用。特此函告！” 一审法院另查明，1.王桂珍签订《房屋买卖合同》时出具的《委托书》系由其本人书写，龙婷对此不予追认。2.一审法院就龙婷起诉美家美户公司、李建平确认合同无效纠纷一案作出的（2017）川0105民初3560号民事判决书已生效，该判决书载明以下内容：美家美户公司提供了《商品房买卖合同》《房屋初始登记记录单》《商品房买卖合同摘要》《个人及家庭房屋信息记录》《增值税普通发票》（NO.01066168）、龙婷的《身份证复印件》及其《户口簿复印件》《房屋平面图》，证明王桂珍签订房屋买卖合同时向李建平和美家美户公司提供了整个产权人的完整资料。 一审审理中，李建平明确其诉讼请求系基于解除《房屋买卖合同》而提出。 一审法院认为，美家美户公司、李建平、王桂珍于2016年10月25日签订的《房屋买卖合同》虽然并未得到龙婷的授权及事后追认，但根据《最高人民法院》第三条“当事人一方以在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，王桂珍未经授权签订合同的行为并不导致合同无效，上述合同合法有效。但因龙婷不予追认导致物权不能转移，现李建平基于解除《房屋买卖合同》要求王桂珍承担违约责任及赔偿责任，符合法律规定。故王桂珍收取的购房定金30000元应退还给李建平，李建平要求王桂珍退还定金30000元的诉请成立，一审法院予以支持。关于违约金，根据《房屋买卖合同》关于“卖方不能按本合同约定将该房屋出售给买方，或因违约而无法将该房屋出售给买方的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金”之约定，因王桂珍对房屋不享有处分权导致李建平取得案涉房屋产权的合同目的不能实现，王桂珍应向李建平支付房屋成交价10%的违约金即67000元。故李建平要求王桂珍支付违约金67000元的诉请成立，一审法院予以支持。关于李建平要求王桂珍、美家美户公司赔偿房屋涨价损失的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，李建平主张的该项损失系因王桂珍的行为导致，王桂珍应当预见自己的违约行为会给李建平带来可得利益损失，故李建平有权要求王桂珍赔偿因龙婷明确表示拒绝追认《房屋买卖合同》之日的案涉房屋价值与合同签订之日的价差损失。参照李建平提交的链家房地产中介公司关于“蓝光COCO金沙二期”小区网上交易记录载明的2017年3月至2017年4月期间“蓝光COCO金沙二期”小区的成交均价及美家美户公司陈述的上述期间的成交均价，考虑王桂珍的违约行为情节、其存在一定过错以及对李建平处分自己权利造成的影响，衡量公平原则及诚实信用原则，一审法院酌定王桂珍赔偿李建平超过违约金部分的房屋涨价损失为100000元。故李建平要求王桂珍赔偿房屋上涨损失220000元的诉请，一审法院予以部分支持。美家美户公司提交的《商品房买卖合同》《房屋初始登记记录单》《商品房买卖合同摘要》《个人及家庭房屋信息记录》《增值税普通发票》（NO.01066168）、龙婷的《身份证复印件》及其《户口簿复印件》《房屋平面图》，能够证明美家美户公司在王桂珍与李建平签订《房屋买卖合同》时，已经尽到基本的审查义务，李建平也未举证证明美家美户公司在履行居间义务时有过错，故李建平要求美家美户公司共同承担房屋上涨损失的诉请，缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。综上，李建平的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、王桂珍于一审判决发生法律效力之日起十日内向李建平退还定金30000元、支付违约金67000元、赔偿房屋涨价损失100000元，共计197000元；二、驳回李建平的其余诉讼请求。如果未按照一审判决指定的期间向履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6505元，由李建平承担2812元，由王桂珍承担3693元。 二审中，王桂珍、李建平、美家美户公司均未提交新证据。 二审中，王桂珍、李建平、美家美户公司均对一审判决查明事实无异议。本院对各方当事人无异议的事实予以确认。 二审另查明，一审法院就龙婷起诉美家美户公司、李建平确认合同无效纠纷一案作出的（2017）川0105民初3560号民事判决书确认美家美户公司、李建平、王桂珍于2016年10月25日签订的《房屋买卖合同》自始无效，该判决已生效。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。该规定的作用在于确认生效裁判的既判力。既判力的作用在于终局地确定当事人之间的实体权利或法律关系，并禁止就确定判决的既判事项作出不一致或矛盾的判决。已经发生法律效力的成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初3560号民事判决，已认定美家美户公司、李建平、王桂珍于2016年10月25日签订的《房屋买卖合同》自始无效，该判决具有既判力，故应当认定美家美户公司、李建平、王桂珍于2016年10月25日签订的《房屋买卖合同》无效。一审判决认定《房屋买卖合同》有效错误，本院予以纠正。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，王桂珍以龙婷的委托代理人名义与李建平签订《房屋买卖合同》，其代理行为未得到龙婷的追认，《房屋买卖合同》的相对人应当认定就是王桂珍，由于王桂珍的行为导致合同无效，王桂珍应当返还已收取的购房定金并承担由此给李建平造成的损失。一审法院结合本案中王桂珍无权代理行为造成合同无效的法律后果及李建平实际损失的基础，兼顾王桂珍的过错程度、交易结果、市场行情及预期利益等综合因素，酌情确定李建平的损失为167000元适当，本院予以维持。 综上所述，王桂珍的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决虽然认定合同效力错误，但判决结果适当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费3693元，由王桂珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  龚 耘 二〇一九年十一月六日 法官助理  李文慧 书 记 员  杨珍梅