四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川15民终2457号 上诉人（原审原告）：曹昌军，男，1975年4月5日出生，汉族，住四川省高县。 上诉人（原审原告）：刘自学，女，1977年2月5日出生，汉族，住四川省高县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：廖宏梅，四川戎星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川林鹏房地产开发有限公司，所在地成都市武侯区红瓦寺街9号408-1。 法人代表：张银平，执行董事。 委托诉讼代理人：刘尚公，四川鹏宇律师事务所律师。 上诉人曹昌军、刘自学因与被上诉人四川林鹏房地产开发有限公司（以下简称林鹏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省高县人民法院(2019)川1525民初814号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人曹昌军、刘自学上诉请求:一、撤销四川省高县人民法院（2019）川1525民初814号民事判决,改判由被上诉人林鹏公司赔偿上诉人逾期交房产生的损失10912元；二、案件受理费（含评估费2000元）由被上诉人承担。事实与理由：一、双方在《商品房买卖合同》中明确约定案涉商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案表，而案涉商品房实际于2018年4月28日取得建设工程竣工验收备案表。故案涉商品房实际交付时间应认定为2018年4月28日，林鹏公司已构成违约，应当赔偿逾期交房损失10912元；二、最高人民法院以及四川省高级人民法院的再审案件已明确同类案件的裁判规则，一审判决错误，应予改判。 林鹏公司辩称，一、案涉房屋取得竣工验收备案表的时间是2018年4月10日，曹昌军、刘自学仅提交了评估报告，未提交充分证据证实其因逾期备案遭受了损失；二、消防验收属于行政法律法规调整范围，曹昌军、刘自学在明确知晓案涉商品房未取得竣工验收备案表的情况下接收了房屋，且及时进行了装修并入住，其居住使用权利并未受到影响。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 曹昌军、刘自学向一审法院提出诉讼请求：1.判令林鹏公司支付曹昌军、刘自学因逾期交付房屋产生的损失10192元;2.案件诉讼费用由林鹏公司承担。 一审法院认定事实：曹昌军、刘自学系夫妻关系。2013年，林鹏公司以出让方式取得高县地块【高县国用2013第01125号】的国有土地使用权，土地使用面积为30285平方米。之后，林鹏公司经主管部门批准,在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】为:世纪尚品一期,建设工程规划许可证号为:建字第511525-2014ＧＣＸＫＤ07号，建筑工程施工许可证号为:511525201404300101,建设工程施工合同约定的开工日期为:2014年4月10日,建设工程施工合同约定的竣工日期为:2015年12月10日。 2014年10月14日，曹昌军、刘自学与林鹏公司签订《商品房买卖合同》，约定：曹昌军、刘自学购买林鹏公司开发建设的坐落于高县世纪尚品一期4幢第17层17-5号住宅用房，该商品房为预售商品房，预测建筑面积104.89平方米，套内建筑面积87.19平方米，公摊建筑面积17.07平方米，单价按3155元／平方米计算，总价款275137元。合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1.2项所列条件。即：1.该商品房已经取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款0.001%的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。2015年2月2日，曹昌军、刘自学按约支付房款275137元。 2016年8月10日，宜宾君信测绘有限责任公司对林鹏公司建设的世纪尚品一期（1、4、7、8号楼）出具了《建设工程竣工测绘报告书》。 2016年9月26日，高县住房城乡规划建设和城镇管理局向林鹏公司颁发了高住建2016-28号《高县建设工程规划核实合格证》，该证载明：林鹏公司建设的世纪尚品一期（1、4、7、8号楼）经核实本建设工程符合规划条件，颁发此证；2016年9月30日，林鹏公司建设的世纪尚品一期（1、4、7、8号楼）取得《竣工验收报告》该报告评定该工程为合格工程。 2016年10月10日，林鹏公司向购房人发出交房公告。2016年10月13日，曹昌军、刘自学签收林鹏公司交付的上述房屋（实际面积97.86平方米）,对房屋质量不持异议并在《房屋交付验收表》上签字确认接收该房。2018年3月29日，宜宾市公安消防支队作出宜公消验字（2018）第0027号《建设工程消防验收意见书》，载明：林鹏公司建设的世纪尚品一期（1、4、7、8号楼）综合评定该工程消防验收合格。2018年4月10日，高县城乡住房与规划建设局向林鹏公司颁发了高住建城档备（2018）17号《竣工验收备案书》。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。曹昌军、刘自学与林鹏公司签订的商品房买卖合同系当事人意思表示真实，属合法、有效的民事行为，一审法院予以确认。本案双方争议的焦点为：焦点一、林鹏公司于2016年10月11日向曹昌军、刘自学交付案涉房屋时，林鹏公司未取得商品房买卖合同中双方约定的交房条件之一《竣工验收备案书》,林鹏公司的交房行为是否违约？依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”上述法律规定均明确“工程竣工经验收合格”为房产交付条件。曹昌军、刘自学以林鹏公司未取得竣工验收备案表为由要求林鹏公司承担违约责任的诉求，按照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”该要求办理为备案，不是审批，建设行政主管部门的备案行为属事后监督、复查制度。因此，林鹏公司支付的房屋，符合相关法律规定，予以支持。 焦点二,林鹏公司迟延取得消防验收合格文件是否违约。因双方在签订《商品房买卖合同》时，未将消防验收作为案涉房屋的交付条件，故曹昌军、刘自学以此为由，要求林鹏公司承担违约责任的请求，不符合合同约定。 为此，本案涉案房屋虽未在交房之日取得《竣工验收备案表》，但林鹏公司按照合同约定的交房期限内向曹昌军、刘自学交付了商品房，曹昌军、刘自学经现场查验后对林鹏公司的交付行为予以确认，且曹昌军、刘自学接收案涉房屋后对该房屋进行装修并居住该房屋，未损害曹昌军、刘自学利益。故曹昌军、刘自学请求林鹏公司支付迟延交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款规定，判决如下：驳回曹昌军、刘自学的诉讼请求。案件受理费减半收取98元，由曹昌军、刘自学共同负担。 二审中，曹昌军、刘自学提供了2017年宜宾市公安局消防支队公布的消防验收结果公示，2018年建设工程消防验收结果公示，拟证明：林鹏公司向其交付的房屋消防验收不合格。林鹏公司对该证据的三性均不予认可。本院认证为：上述新证据只能证明林鹏公司将案涉房屋在交付曹昌军、刘自学时尚未通过消防验收，但不能证明林鹏公司对曹昌军、刘自学交付房屋逾期。 本院经二审审理，查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于林鹏公司应否向曹昌军、刘自学支付逾期交房的损失。对此，本院评析如下：一、林鹏公司在交房前已取得《高县建设工程规划核实合格证》和《竣工验收报告》，《竣工验收报告》测定该工程为合格工程。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”上述法律规定均明确“工程竣工经验收合格”为房产交付条件。因此，林鹏公司交付的房屋符合法律规定的必备条件。二、曹昌军、刘自学在2016年10月11日接房时并未以案涉商品房未获得《竣工验收备案书》为由拒绝接收房屋，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，应视为双方已改变了房屋交付条件的约定；且依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”该要求办理为备案，不是审批，因此建设行政主管部门的备案行为属事后监督、复查制度。曹昌军、刘自学现以林鹏公司交房时未取得《竣工验收备案书》主张林鹏公司违约并支付逾期交房违约金与房屋实际交接及使用情况不符。三、曹昌军、刘自学虽然提交了案涉商品房在同一时间段的租金评估报告，但并未提交证据证明因为林鹏公司逾期取得《竣工验收备案书》导致无法正常行使占有、使用、收益的权利而遭受实际损失的依据，也未提交证据证明因交房时未取得消防验收合格文件而在使用时产生损失的依据，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，曹昌军、刘自学的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人曹昌军、刘自学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费123元，由上诉人曹昌军、刘自学负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵宗秉 审 判 员 陈志彬 审 判 员 林 涛 二〇一九年十一月二十八日 法官助理 陈艳雪 书 记 员 曾雪莲