四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4053号 上诉人（原审被告）：雍国洪，男，1943年2月21日生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：张勇，四川英特信（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李攀，四川英特信（南充）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南充市顺庆区富民街6号小区业主委员会，住所地四川省南充市顺庆区富民街6号小区1单元7楼3号。 负责人：张峰，该业委会主任。 委托诉讼代理人：李洪樑，四川锐思邦律师事务所律师。 上诉人雍国洪与被上诉人南充市顺庆区富民街6号小区业主委员会（以下简称业委会）合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初4042号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 雍国洪上诉请求：1、撤销一审判决，2、改判驳回被上诉人的起诉或全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房屋系“违法建筑或违章建筑”，根据《物权法》的相关规定，案涉房屋是不能取得相应的物权，业委会无权主张案涉房屋的相应权利。即使案涉房屋收益可以分配，其收益也应当按最高院《民事审判指导与参考》的相关内容进行分配，业委会并非案涉房屋的所有权人、修建人、买受人，依法不具有主张案涉房屋的收益的主体资格。案涉房屋建造人不明确或无法查清的情况下，案涉房屋的收益应当由管理人雍国洪享有，业委会无权享有案涉房屋的收益。即使前述观点不成立，上诉人认为至少本案在归还业委会租金的同时也应当扣减上诉人自2006年至2017年期间处理案涉房屋纠纷和全体业主房屋维护等实际发生费用，双方进行结算，减少当事人诉累，而不应当以上诉人未提出反诉为由不采纳上诉人的全部证据。雍国洪所收租金存入其个人账户内，年利率为0.385%，不应按年利率6%计算。 业委会答辩称：雍国洪是受托人的身份，不是管理人身份，业委会是适格的原告，有权要求雍国洪返还案涉房屋收益。案涉房屋依法取得规划许可，5个门面是5单位共同共有，因为没有继续办理临时许可才导致历史遗留问题，经过行政许可是可以办理合法手续。2012年5月前系5单位共同共有，一审法院（2006）顺庆民初286号调解书确定了权属归属问题，只是5单位怠于办理相关手续才导致目前现状，之后5单位放弃门面权利，物权归属业主委员会是事实。对于违法建筑收益的问题，在2012年5月底是归5单位共有，5月后移交我方，权利上的瑕疵并不影响我方具有合法的管理资格。雍国洪是受托人，对租金只是代管人，仅限于2012年，2017年不具有代管人身份，故门面租金应当返还。雍国洪无权以管理人身份管理租金。对于上诉人主张的管理费用，一审多次询问是否提起反诉，雍国洪表示不予反诉，故雍国洪需要另案主张。 业委会向一审提出诉讼请求：1．判令雍国洪归还业委会房屋租金30.953729万元，并对于其中房租10.453729万元按照年利率6%的标准从2012年7月5日起支付资金利息至本息清偿之日止；对于房租20.5万元按照年利率6%的标准从2017年6月1日起支付资金利息至本息清偿之日止。2．本案诉讼费由雍国洪承担。 一审认定事实如下：1987年，原南充市工商局顺庆分局（以下简称顺庆工商局）经原南充市政府批准在小西门划拨取得30亩土地修建西门综合市场，并出文件明确：市场南大楼第一层为营业用房、二楼以上为居住房，北大楼第一、二层为营业用房，三楼以上为居住房。修建采用代建、联建方式集资，划拨土地内营业用房建筑产权归市政府、工商局管理，其他产权归其他单位，市场所有建筑都要将场地内道路、绿带、厕所、停车场公共设施统一配套纳入成本。同年12月10日，顺庆工商局与原南充市经济技术协作办公室（以下简称市经协办）签订协议，约定：由顺庆工商局提供土地，市经协办投资并负责施工建设，修建工业品展销厅和职工住宅；建好后，一、二层产权归顺庆工商局所有，三层以上产权归市经协办所有。同月15日，四川省南充药业（集团）有限公司（以下简称药业集团）与顺庆工商局又签订协议，约定：顺庆工商局同意药业集团在西门市场北大楼南面自西向东修第二幢，建筑面积一、二两层共1000平方米，三至八层住宅面积1300平方米。其他内容与市经协办和顺庆工商局签订的协议内容一致。顺庆工商局与市经协办、药业集团分别签订协议后，市经协办组织市财政局、中国建设银行南充市分行（以下简称南充建行）、南充市华侨贸易公司第三经营部（以下简称华侨三经营部）、南充市文化局（以下简称市文化局）等单位按约定进行投资，在西门市场北大楼背面修建营业厅和宿舍大楼，药业集团出资北大楼南面修建营业厅和宿舍大楼。1991年该幢大楼主体工程竣工后，顺庆工商局将上下楼梯通道之间的空坝围墙推倒修建了四间停车房，占地约120平方米。为此发生纠纷，1998年3月，市经协办、市财政局、南充建行、华侨三经营部向一审法院提起诉讼，要求顺庆工商局拆除四间临时车库，将土地使用权归还。一审判决后，顺庆工商局不服上诉于本院。经调解，双方达成协议：南充市顺庆区科苑街45号西门市场外原顺庆工商局使用的四间车库及车库以东至楼梯之间人行道以内的土地使用权归工商局；车库以西至楼梯之间人行道以内的土地归市财政局、南充建行、市经协办、华侨三经营部共同使用。2001年2月16日市财政局、市文化局、南充建行、市经协办、华侨三经营部报南充市规划局获《南市建委（2001）临规字第006号》临时建设规划许可证，在南充市顺庆区原科苑街45号西门市场外顺庆区工商局车库以西至楼梯之间人行道以内的土地上修建了5间临时车棚，使用期限自2001年2月至2003年2月止。临时许可证标明该车棚不得成为永久性的建筑物、构筑物，在使用期满后必须无条件自行拆除，如需再使用必须另申请，经批准后重新办理换证手续，再按新证各项规定继续使用，否则将作违法建设行为予以处罚。该5间临时车棚使用期限届满后，上述五单位未按要求重新申请继续使用，但将其出租给了曹昌太。2007年4月28日，一审法院以（2006）顺庆民初字第286号民事调解书确认市经协办、市财政局、华侨三经营部、市文化局、药业集团在一审主持下达成的调解协议：南充市顺庆区富民街西门市场2号楼临街修建的14间门面，从科苑街向东数第1、2、8、9、10、13、14号门面归顺庆工商局所有，第3、4、5、6、7号门面归市经协办、市财政局、市文化局、南充建行、华侨三经营部共同所有。2007年12月6日，市经协办就该5间临时车棚的权属问题向四川三合律师事务所复函称：1．按顺庆区人民法院（2006）顺庆民初字第286号民事裁定书执行；2．决定转让给下属六户业主享用。2007年12月14日，南充建行就该5间临时车棚的权属问题向四川三合律师事务所复函称：原合建房屋上所争议的一切权利义务应由7户购房者享有、承担。2008年1月10日，市文化局向四川三合律师事务所出具《关于不主张西门市场门面产权的函》，称：不主张有关西门市场门面产权，概由房屋买受人自行主张。2010年4月5日下午，富民街6号小区业主之一王永恒之子王卓越攀上该5间临时车棚房顶玩耍时，发生砖墙倒塌致其摔伤的意外事故。王卓越遂向一审法院起诉上述五单位。在该案二审过程中，富民街6号小区业主于2011年12月22日委托雍国洪对该5间临时车棚的权属和王卓越一案的赔偿问题参加诉讼协商，向本院递交《参加诉讼申请书》，申请参加诉讼。2012年5月18日，雍国洪、曹昌太、王卓越之父王永恒签订《租赁合同》及《补充协议》，将5间临时车棚出租给曹昌太，并准许曹昌太将该房转租他人经营使用，租期从2012年6月1日起至2017年5月31日止，租金五年共计67.5万元，由曹昌太在付清王卓越的赔偿款后，剩余租金支付给雍国洪。2012年5月29日，市财政局（甲方）与富民街6号小区65户业主（乙方）的委托代理人雍国洪、王卓越父母（丙方）、曹昌太（丁方）签订协议书，约定：甲方自愿放弃5间临时车棚所占的共有使用、收益权份额，并同意该房共有权中甲方所占使用、收益份额归乙方共同所有；该房属临时建筑物，无法办理房屋所有权证，乙方只享有使用权、收益权。2012年5月30日，南充市投资促进合作局（原市经协办）（甲方）与富民街6号小区65户业主（乙方）的委托代理人雍国洪、王卓越父母（丙方）、曹昌太（丁方）签订《协议书》，约定：甲方自愿放弃该5间门面房共同所有的共有权及其所占份额，并同意该房共有权中甲方所占份额归乙方共同所有；甲方所属门面任何时候均属临时建筑，必须服从政府管理要求，如需拆除的必须无条件拆除，不得向政府索赔和提出任何补偿要求。2012年6月14日，富民街6号小区65户业主的委托代理人雍国洪（甲方）、曹昌太（乙方）、王卓越之父王永恒（丙方）又签订《补充协议》，约定：三方签订协议时，由乙方支付给甲方30万元，余款37.5万元在2012年7月5日前付清；根据王卓越案的调解终结及原被告和解协议之规定，原一审被告将西门市场五通铺面（3-7号）的使用权移交甲方，该案一审被告包括曹昌太不再承担王卓越的赔偿金。雍国洪分别于签订《补充协议》当天和2012年7月5日向王永恒支付王卓越的赔偿款共计570,462.71元。 2017年5月20日，雍国洪分别与鞠荣平、黎强、冯朝刚、钟国勇签订《西门市场6号大院所属2号楼1层东侧五门面租赁合同》，将上述5间门面分别租赁给鞠荣平、黎强、冯朝刚、钟国勇使用，其中鞠荣平承租原3、4号（现8、10号）、黎强承租原5号（现12号）、冯朝刚承租原6号（现14号）、钟国勇承租原7号（现16号），租赁期限均为2017年6月1日起至2020年5月31日止，3、4号门面的年租金为7万元，5、6、7号门面的年租金均为4.5万元。鞠荣平、黎强、冯朝刚、钟国勇于签订协议当天向雍国洪给付了第一年的租金。富民街6号小区部分业主认为雍国洪无权代表小区业主签订《租赁合同》，且代管的租金收支不明，与雍国洪发生纠纷。南充市顺庆区西城街道新生街社区居民委员会（以下简称新生街居委会）数次进行调解未果。后在该居民委员会的建议下，富民街6号小区于2017年11月成立了业主委员会。2017年11月29日，《业主大会议事规则》、《管理规约》及首届业主委员会成员名单在南充市顺庆区人民政府西城街道办事处备案。 在一审诉讼中，雍国洪认可2012年7月5日赔偿王卓越后剩余房租10.453729万及2017年6月1日收取2017-2018年5个门面房租20.5万元，同时主张该房租中应扣除其垫付的费用9万余元，并支付报酬，但未提出反诉。 另查明，小区业主曾集资给雍国洪，用于案涉门面的维权事宜。 一审认为，《物业管理条例》第八条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”。业委会是业主大会的执行机构，依法成立后可作为原告维护全体业主的权利，雍国洪关于业委会不是适格原告的主张不能成立。 《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”小区全体业主委托雍国洪处理案涉门面及王卓越人身损害赔偿事宜，应当将赔偿王卓越后2012至2017年的门面剩余租金10.453729万返还。其拒绝返还该租金的行为，构成违约，业委会要求其返还剩余租金10.453729万元，并自2012年7月5日起按年利率6%计算资金占用利息的诉请，一审予以支持。 《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”案涉门面的收益权已归属小区业主所有，应当由全体业主享有门面租金，雍国洪收取2017-2018年租金的行为没有合法依据，应当返还全体业主，并自2017年6月1日起按年利率6%计算资金占用利息。 雍国洪主张租金中扣除其支付的费用和报酬，但未就此提出反诉，一审不作处理，其可另行主张。 综上，业委会的诉讼请求，符合法律规定。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第四百零四条、《物业管理条例》第八条规定，一审判决：雍国洪本判决生效之日起十日内归还南充市顺庆区富民街6号小区业主委员会房屋租金30.953729万元并支付资金占用利息（以10.453729万元为基数，从2012年7月5日起；以20.5万元为基数，从2017年6月1日起，均按照年利率6%的标准计算。若未按本判决确定给付之日给付租金，上述利息计算至租金付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,972元，由雍国洪负担。 雍国洪二审中提交其个人账户，记载2014年7月16日至2015年7月16日期间20万元的收益为10400元（折合年利率5.2%）。 二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。 本院认为，案涉房屋是否是违法建筑，不属于司法权审查范围。案涉房屋未被拆除前，仍具有一定的使用价值。业委会虽对案涉房屋不具有所有权，但建造人已经将案涉房屋的占有、管理、收益权让与富民街6号全体业主，在业委会成立后，管理及租金收益权由业委会享有。雍国洪是接受全体业主委托，参与处理案涉房屋及相关赔偿事宜，不是案涉房屋租金的收益权人，收取的租金应当返还。故，业委会系本案适格原告，有权向雍国洪要求返还租金。雍国洪主张其维权过程中支出的费用以及在业委会成立前实际为全体业主管理小区而支出的费用，属于反诉范畴，一审已向其释明而雍国洪没有提起反诉，业委会在二审中又不同意将雍国洪的该项诉请一并调解处理，故雍国洪该项诉请不属于二审判决处理的范畴，雍国洪可另行主张权利。现有证据不能证明雍国洪占有租金期间收益达到年利率6%，故对雍国洪主张调减租金收益率的请求，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 变更四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初4042号民事判决为：雍国洪于本判决生效之日起10日内归还南充市顺庆区富民街6号小区业主委员会房屋租金30.953729万元及资金占用利息（利息计算方式为：以10.453729万元为基数，从2912年7月5日起按中国人民银行公布的活期存款利率计算至2014年7月15日止，2014年7月16日起按中国人民银行公布的活期存款利率计算至该本金付清之日止；以20.5万元为基数，从2017年6月1日起按中国人民银行公布的活期存款利率计算至该本金付清之日止。）。 如债务人未在本院指定期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费5944元，由上诉人雍国洪负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 张梓欣 二〇一九年十一月二十一日 书记员 杜丝亚