广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂03民终2858号 上诉人（原审原告）：林某，女，1976年11月24日出生，汉族，自由职业，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 上诉人（原审原告）：李晨希，女，2006年1月19日出生，汉族，广西师范大学附属外国语学校学生，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 法定代理人：林某，系李晨希的母亲，住址同上。 被上诉人(原审被告):蒙火胜，男，1990年1月5日出生，汉族，个体户，住广西壮族自治区桂林市七星区。 上诉人林某、李晨希因与被上诉人蒙火胜房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。上诉人林某、被上诉人蒙火胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人林某、李晨希上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院(2019)桂0302民初508号民事判决，支持其一审诉讼请求；2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：—、原审法院违反审判程序和《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》。2019年5月22日第一次开庭审理时，被上诉人没有提交任何证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第三十四条规定，当事人在举证期限内不提交证据的，视为放弃举证权利。原审法院却宣布重新给其举证期，且未告知上诉人可以延期举证，2019年6月14日第二次开庭时，对上诉人提交的针对被上诉人证据的质证证据不予接收。二、原审法院判决认定事实错误。1、被上诉人通过插座线路不走电表方式偷电，证人廖某己出庭证明，这是明显的恶意偷电行为，不是电表有问题，原审法院却判定其并非恶意。2、原审法院凭感觉断案。上诉人对被上诉人转租给“期待”的事实，是2019年4月份与“期待”微信聊天时才知晓的。且被上诉人在庭审时声明“期待”使用门面时间为上午6点至11点，上诉人两次找廖某去检修电路的时间均为下午两点后，当时并未在门面见过“期待”，原审法院却以此及上诉人住得离门面不远(步行近二十分钟)为由认定上诉人早知道或应当知道转租之事，如果上诉人早知道，不会等到2019年4月份才起诉。3、原审法院完全忽略了被上诉人威胁上诉人的微信聊天记录证据，也忽略了没有上诉人签名的合同、次承租人办不了营业执照的事实，否定了被上诉人伪造上诉人签名与次承租人签订的合同，称被上诉人没有侵犯上诉人的人身权。4、原审法院以合同另一方未出庭为由，否定上诉人提交的证明门面市场价的合同，忽略被上诉人庭审时几次称三间门面的价格为8000多元（实际为8000元），其已变相证明了门面市场价为3000多元（总价8000元减去门面租金1200元，相同地段，相当面积的另两间每间3000多元，符合客观事实）。5、原审法院否定了上诉人提交的次承租人李前辰的证人证言和其提供的装修材料清单，这两份证据是相互佐证的，且被上诉人在第一次庭审质证装修清单时也曾称对方“花费装修多少钱我不清楚”，这足以证明次承租人是自己装修的。请求二审法院依法另行公正判决。 被上诉人蒙火胜答辩称，上诉人所称的证据其在一审时已经作了相应解释，其之前交纳租金是存在过迟延1-2天，但没有超过10天；水电费也按要求补交了；请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 上诉人林某、李晨希向一审法院起诉请求：1.解除原告和被告之间签订的《租赁合同》，被告立即搬离二原告位于桂林市秀峰区的门面；2.被告支付二原告人民币1万元作为一年多租金的补偿。 一审法院认定的事实：2015年10月13日，原告林某与被告蒙火胜签订了《租赁合同》，约定被告蒙火胜承租二原告所有的位于桂林市秀峰区门面，承租时间为自2015年10月13日起至2017年11月19日。原告林某与被告蒙火胜于2017年11月18日签订了租期为自2017年11月20日起至2020年11月19日的《租赁合同》，约定被告蒙火胜承租二原告所有的位于桂林市秀峰区门面（分割后的三分之一的面积北侧），被告每月1号前向原告林某缴纳月租金1200元；双方约定被告有下列情形之一的，原告林某有权提前终止合同，无须经被告同意收回房产，保证金不退：1.被告擅自将二原告的门面转租、转让、转借、抵押给他人及变更租赁用途。经原告林某同意，可转租、转让，但新承租人必须与原告林某签订租赁合同，在未给二原告造成经济损失的情况下，原告林某无息退还被告合同保证金；2.被告利用门面进行非法活动；3.被告拖欠租金超过十日。2017年11月至2018年6月期间，被告将承租的门面给微信昵称名为“期待”的人在上午6点到11点使用，“期待”每月支付被告门面使用费及水电费共1300元。2018年4-5月期间，被告承租的门面的电表出现问题，原告找了电工进行整改，之后被告按照原告林某的要求补足了电费差额。在合同履行期间，被告有逾期履行交纳租金的行为，但逾期天数皆未超过十日。截至庭审辩论终结前，讼争门面由被告蒙火胜占有使用。 一审法院认为本案争议焦点为：一是讼争《租赁合同》是否应当解除，被告是否应当腾退房屋；二是原告主张被告补偿1万元有无事实依据和法律依据。关于争议焦点一，讼争《租赁合同》是否应当解除的问题。原告林某与被告蒙火胜签订了租期为自2017年11月20日起至2020年11月19日的《租赁合同》，二原告诉称该合同约定的租金1200元远低于市场价，原告林某是受被告威胁签订的合同，经审查，二原告提交的证据不能证实该合同显失公平，二原告亦未提交受胁迫的相应证据，故对其该项诉称意见不予采纳。该《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。二原告诉称被告有偷电行为，利用门面进行非法活动。但根据二原告提交的现有证据只能证明被告承租的门面电表存在过问题，且被告已经按原告林某的要求补足了差额，无法证明被告利用门面进行了非法活动，故对原告该项诉称意见，不予采纳。二原告认为被告存在未经原告同意而转租的行为，被告抗辩称并非转租而是合作。经审查，2017年11月至2018年6月期间，被告将承租门面给微信昵称名为“期待”的人上午6点到11点使用,“期待”每月支付被告门面使用费及水电费共1300元。被告对“期待”的经营并不承担相应的经营风险，故对被告辩称系合作的意见不予支持，“期待”使用讼争门面的行为实为转租。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”原告林某称其在2019年4月份才知道被告转租的事，而被告抗辩称原告林某一直都知道。在“期待”使用讼争门面期间，原告林某曾找电工整改讼争门面线路，且二原告的经常居住地与讼争门面距离并不远，故原告知道或者应当知道被告转租已经超过六个月。因此，对二原告以被告未经同意转租为由请求解除合同，不予支持。二原告主张被告侵犯其人身权益，要求解除合同，但原告提交的证据无法证实被告侵犯其人身权益，对原告该项主张，亦不予采纳。综上，对二原告主张解除合同的诉请，不予支持。对二原告要求被告搬离讼争门面的诉请，亦不予支持。关于争议焦点二，二原告主张被告补偿1万元有无事实和法律依据的问题。二原告主张相同地段相当面积的门面原告租给他人的租金为3500元，而租给被告1200元，故要求被告补偿原告的损失1万元。二原告提交的原告林某与案外人的租赁合同无法证实讼争门面市场价为3500元，亦无法由此得出原告林某与被告之间的《租赁合同》显失公平，故对二原告主张赔偿1万元无事实依据和法律依据，不予支持。依法判决：驳回原告林某、李晨希的诉讼请求。本案件受理费620元，因适用简易程序减半收取为310元，由原告林某、李晨希负担。 上诉人林某、李晨希为证明其上诉主张，二审提交如下证据：证据1，户名为“林某”的桂林银行分户账页，证明上诉人租给刘祥勇、龙为珍门面租金3500元/月的真实性及被上诉人2017年起几乎每月都拖欠租金，且极少支付违约金；证据2，上诉人与被上诉人及“果果酱”的微信聊天记录、上诉人手机短信截图复印件，证明被上诉人2019年7月-10月拖欠电费和租金，催收困难；证据3，门面照片，证明被上诉人租用的部分门面及刘祥勇、龙为珍租用的部分门面的位置；证据4，2017年11月30日上诉人与被上诉人微信聊天记录截图复印件，证明上诉人曾声明“如果知道被上诉人转租会收回门面”；证据5，上诉人与被上诉人及证人廖某的微信聊天记录截图复印件，证明上诉人两次带电工廖某去门面检修电路的时间均为下午2点30分之后；证据6，上诉人与被上诉人的微信聊天记录截图复印件，证明被上诉人2019年7月对上诉人进行过人格侮辱；证据7，上诉人与被上诉人的微信聊天记录截图复印件，证明被上诉人2019年4月私自转让门面，被上诉人发现后其不但矢口否认，还对上诉人进行辱骂和威胁；证据8，2019年10月份微信聊天记录，证明上诉人没有关停过涉案门面自来水。 被上诉人蒙火胜对上诉人林某、李晨希二审提交的上述证据的质证意见为：对证据1无异议；对证据2、3、4、5、8的真实性无异议，租金是拖欠了些时间，但之后是正常交付的；其不太善于跟上诉人聊天，在一审的时候就解释过了，按照一审意见；对证据6、7的关联性不认可，其没有辱骂过上诉人、也没有转租涉案门面；对证据8无异议。 本院对上诉人林某、李晨希二审提交的上述证据的认证意见为： 认可上述证据的真实性及证据4的合法性、关联性，1、桂林银行分户账页有银行签章；2、上诉人与被上诉人双方提交的相关微信聊天记录可相互印证；3、被上诉人蒙火胜无异议。 不认可证据1、2、3、5、6、7、8与本案的关联性，1、上诉人租给刘祥勇、龙为珍的门面租金3500元/月与本案租赁合同无关，证实该价格就是涉案地区门面租赁市场价格的依据不足，证实上诉人租赁给被上诉人的门面价格相对便宜是因为“受被上诉人威胁”的依据亦不足，与上诉人一审提交的其2017年11月18日给被上诉人微信“小蒙，帮个忙，把押金退给别人吧！我现在还没有收到他们的钱！我对你已经做了最大的让步了，租金那么低，你原来说租两间，我这段时间都没有招租，现在还不知道那一间什么时间才能租出去”相矛盾；2、上诉人认为被上诉人收取了‘果果酱’8万多转让费仅仅是其单方陈述，未得到‘果果酱’证实，被上诉人亦未认可；3、2019年2月16日至4月1日，上诉人（橙子）与被上诉人一直就“租金数额、转让费分配”微信联系进行商讨，与其上诉状中陈述的“上诉人2019年4月份与‘期待’聊天才知道转租给‘期待’的事实”相矛盾；4、从“上诉人2019年4月2日微信给被上诉人‘只有两个方法：第一，马上走；第二按市场价补足租金！’的解决方案看，上诉人更在意的是把涉案门面便宜租给了被上诉人”。 因双方当事人对一审查明的事实均无异议，且一审事实与二审庭审质证的相关事实并无矛盾，本院依法予以确认。 结合全案证据及庭审质证，本院另确认如下法律事实：上诉人林某察觉到被上诉人蒙火胜2015年10月至2017年11月租赁整个涉案门面期间，整个门面被一分为三，出现转租现象。2017年11月23日，双方当事人签订本案租赁合同，约定被上诉人蒙火胜只租赁涉案门面北侧的1/3。同年11月30日，上诉人林某微信告知被上诉人蒙火胜“如果未经其同意转租，其有权无偿收回门面！”被上诉人蒙火胜收到该微信后未持异议。 2018年2月12日19:03，上诉人林某微信被上诉人蒙火胜，对2018年1月6号与2月1号的电表数进行质疑。被上诉人蒙火胜回复“以电表为准”。2018年4-5月，上诉人林某请电工廖某检修过两次线路，之后经双方微信协商，达成“总电表数减去其它两个分电表的用电量，就是被上诉人蒙火胜的用电数”的方案，被上诉人蒙火胜按照该方案补交了相应电费差额。 2018年12月左右，被上诉人蒙火胜与相邻的经营“寿司”的承租户产生矛盾。2018年12月25日，被上诉人蒙火胜微信联系请上诉人林某做调解工作。 2019年2月16日，被上诉人蒙火胜微信问询上诉人林某：因招不到人，涉案门面一直关门，希望其同意转租。2月16日15:18，上诉人林某回复“不同意转让！”约15:26，被上诉人蒙火胜微信告知上诉人林某：如同意转租，给林某3000元，由林某和次承租人签合同。2月17日14:45，上诉人林某回复：如果转租其要收一万元，月租金涨至3000，且签合同时跟租户说明；如蒙火胜不同意可以把门面退回！ 2019年2月27日22:09，上诉人林某微信询问被上诉人蒙火胜：其前几天过去看到门面关门，如不做可把门面退回给她！被上诉人蒙火胜不认可林某的说法。 2019年3月4日17:03至21:37分，被上诉人蒙火胜与上诉人林某就涉案门面“转让费多少、月租金涨至多少、租期能否延长”等三个事项，持续微信沟通4个半小时左右。 2019年3月5日至4月1日，上诉人林某与被上诉人蒙火胜仍然一直就“如转租，租金数额怎么涨、有转让费如何分配”微信磋商。之后双方矛盾才逐步激化，致对薄公堂。 综合诉辩双方意见，本案主要争议焦点为：一是本案一审是否违反程序；二是上诉人林某、李晨希诉请解除涉案合同是否合法有据；三是被上诉人蒙火胜履行涉案合同是否存在明显违约行为应当支付上诉人补偿金1万元。 本院认为： 一、原审法院未违反举证质证的法定程序。2019年5月22日本案一审，在原告举证、被告质证完毕后，因被告欲提交的相应微信截图证据均存放于手机、不便于庭审质证，一审法官责令被告于3个工作日内提交证据，并阐明了逾期提交的法律后果。2019年6月14日一审第二次庭审质证时，由一审原告即本案上诉人林某首先补充了证据，之后才是一审被告即本案被上诉人补充举证。随后双方依法进行了质证。在两次举证、质证期间上诉人林某均未提出异议，一审法院在法律允许的范围内给予双方当事人适当宽限举证质证期限，旨在查明案件事实。本案一审法院的举证质证过程，符合《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的有关规定，不存在违反法定举证质证程序的情形。 二、上诉人林某、李晨希以“受被上诉人胁迫签订的涉案门面租赁合同，被上诉人迟延交付租金、偷电、违规转租门面”等理由诉请解除涉案合同的事实和法律依据不足。 首先，事实依据不足。1、上诉人林某、李晨希提交的证据不足以证明涉案门面的租赁合同是“受被上诉人蒙火胜的胁迫签订的”。一是上诉人林某是有正常思维和完全民事行为能力的成年人，本案没有其受胁迫后报警的事实；二是上诉人庭审中陈述“被上诉人蒙火胜是通过电话胁迫的”，从常理分析，如果“被上诉人蒙火胜有通过电话胁迫”的行为，该行为必不是突然发生或通过三言二语结束就可以达到目的，上诉人完全有时间可以保留相应的电话录音；三是上诉人在一、二审庭审调查中认可涉案门面在2015-2017年被上诉人承租期间，违章扩建了部分，上诉人出了4万元扩建费用；而被上诉人蒙火胜则陈述“涉案门面外面的部分(二间)也是其承租期间的合伙人,在其承租之前在过道上扩建的”,虽然该事实未得到进一步印证,但结合双方的陈述,可以认定“蒙火胜能以1200元/月的优惠价格租赁涉案门面的三分之一”，是有相应的历史原因且经过双方协商后认可的，并非上诉人所陈述的“是受被上诉人蒙火胜的胁迫”。 上诉人林某、李晨希提交的证据，不能证明“被上诉人延期交付租金”是足以导致本案合同目的不能实现的根本性违约。从双方当事人在一、二审庭审调查时的陈述看，双方均认可至本案诉讼时，被上诉人蒙火胜没有拖欠租金，上诉人陈述“只是延期交租金，最长是延期6天；延期阶段多交的钱不是蒙火胜所说的利息，而是合同约定的违约金；但蒙火胜按6元/天给付违约金其记忆中不会超过5次”。因此，本案上诉人林某、李晨希以“被上诉人迟延交付租金”的理由诉请解除涉案合同，事实依据不足。 3、上诉人林某、李晨希提交的证据，不足以证明“被上诉人在履行本案合同期间存在偷电”等违法行为。涉案门面安装有总电表、区分的三个部分均安装有分电表。上诉人林某从2018年2月12日知道被上诉人蒙火胜所租赁的门面部分2018年2月电表数较上月异常、涉案门面的三个承租方的电费有明显差别后，在2018年4-5月请电工廖某检修过两次线路，之后双方经相对友好协商，达成了一个三方都认可的方案即“总电表数减去其它两个分电表的用电量，就是被上诉人蒙火胜的用电数”，而不以被上诉人蒙火胜的电表数为依据；被上诉人蒙火胜按照该方案补交了相应差额，之后双方至诉讼时一直按该方案公平合理地计算电费。 4、上诉人林某、李晨希提交的证据，不足以证明被上诉人在履行本案合同期间存在“严重违规转租行为”导致涉案合同必然解除。一审法院未采信案外人李前辰的证人证言于法无悖：案外人李前辰未出庭作证，且其与被上诉人蒙火胜存在相应利害关系；即便案外人李前辰在被上诉人蒙火胜第一次承租期间对部分涉案门面有过装修行为，也与本案租赁合同关联性不大。一是上诉人知道被上诉人蒙火胜有过转租部分门面给李前辰的行为后，另行就转租门面的相应部分与案外人李前辰签订了合同；之后的2017年11月23日才签订合同将涉案门面北侧的1/3租赁给被上诉人蒙火胜；二是从2017年11月30日上诉人林某发给被上诉人蒙火胜微信内容“……别怪我丑话说在前头：那个门面除了你以外的任何人接手我都会恢复市场价！如果你未经我的同意转手了，按合同我有权无偿收回门面”看，上诉人林某对被上诉人蒙火胜是否转租涉案门面是持相当谨慎及戒备态度的，因此，其关于2019年4月才知晓“2017年11月至2018年6月期间，蒙火胜将承租门面给微信昵称名为“期待”的人在上午6点到11点使用”等事情，是不合乎本案事实及常理的；三是上诉人认为被上诉人收取了‘果果酱’8万多转让费仅仅是其单方陈述，未得到‘果果酱’的证实，也与‘果果酱’与被上诉人的相关微信相矛盾；四是2019年2月16日至4月1日，上诉人与被上诉人一直就“租金数额、转让费分配”等事项通过微信进行着磋商。 其次，法律依据不足。第一，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”上述法规表明，只有违约方的违约行为足以导致合同目的不能实现，守约方才能行使合同解除权。上诉人林某、李晨希签订涉案合同的主要目的是收取租金，至本案二审庭审结束时止，双方当事人均认可被上诉人蒙火胜并未欠交租金。被上诉人蒙火胜在合同履行过程中存在迟延交付租金等违约行为，但无证据证明明显超过合同约定的10天；并不必然导致上诉人林某、李晨希享有合同解除权。只有当被上诉人蒙火胜的违约行为已构成根本性违约致使双方订立合同的目的不能实现时，上诉人林某、李晨希才依法享有解除权。 第二，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案上诉人林某与被上诉人蒙火胜签订的涉案门面《租赁合同》合法有效，双方均应按协议约定的内容履行义务及享有权利。2017年11月至2018年6月期间，被上诉人蒙火胜将承租门面给微信昵称名为“期待”的人在上午6点到11点使用,“期待”每月支付门面使用费及水电费共1300元，为对涉案门面分时段进行转租的行为。从2019年2月16日至4月1日，上诉人与被上诉人一直就“租金如何涨、转让费怎么分配”微信联系进行商讨，上诉人林某关于其“2019年4月才知晓被上诉人蒙火胜有转租行为”，与该事实明显相悖。从全案证据看，上诉人林某从2017年11月签订本案租赁合同之后，对涉案门面的租赁使用情况是非常关注的，其在六个月内未提出异议，并且有实际的收租行为，可视为对该转租行为的认可，其以被上诉人蒙火胜有上述转租行为要求解除合同，依法不应当得到支持。 三、关于被上诉人蒙火胜是否应当支付上诉人补偿金1万元的问题。如前所述，虽然被上诉人蒙火胜在本案中一定程度地存在“延期支付租金、未经出租人同意分时段部分转租”等违约行为，但因该违约行为或改正后为上诉人林某所认可；或相对轻微、不是足以导致本案合同目的不能实现的根本性违约。且上诉人林某、李晨希未提交相应证据证明其存在相应损失，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。” 梳理本案纠纷的来龙去脉、前因后果，上诉人林某、李晨希与被上诉人蒙火胜产生矛盾主要在于被上诉人蒙火胜履行租赁合同期间，一定程度地存在“违规转租、延期交租”等失信行为，认为“被上诉人蒙火胜违反约定转租谋利”，逐渐从怀疑、不满、直到愤懑。本案纠纷的产生，既有被上诉人蒙火胜坦诚交心不够的原因，也有上诉人林某认为“涉案1/3门面租赁价格太便宜”而心存芥蒂等因素。从2019年4月开始，上诉人林某对被上诉人蒙火胜的不信任情绪逐步加剧，双方微信联系的内容、语气也逐渐不够体谅、不太包容；被上诉人蒙火胜的个别回复言辞甚至有失谦和、文雅；综合衡量，导致双方租赁关系的进一步紧张。被上诉人蒙火胜的责任相对更大一些。 面对本案这起因“履约失范”对上诉人林某、李晨希造成不良情绪影响的租赁纠纷，合议庭法官完全能够理解上诉人林某、李晨希在本案诉讼过程中，多次、强烈表达诉求的心情，也深知可能再严谨的逻辑论证、再专业的法律分析，也未必能完全抚平上诉人林某、李晨希心中的愤懑；但对案件事实尽量严谨、简明详实的梳理分析，尽最大努力去明事理、释法理，是合议庭法官可以、而且应当做的。可以确定的是，本案裁判结果是合议庭法官严格依据事实和法律所作，而且也是合议庭充分、综合考量案情后应当作出的裁判。 综上所述，上诉人林某、李晨希的上诉请求，法律和事实依据不足。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费620元，由上诉人林某、李晨希负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宿健慧 审 判 员 周 霞 审 判 员 阳志辉 二〇一九年十一月二十六日 法官助理 王国裕 书 记 员 粟建玉