黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑10民终1264号上诉人（原审被告）：牡丹江建工集团有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。法定代表人：王正新，该公司董事长。委托诉讼代理人：王玲，女，1965年2月25日出生，汉族，该公司十一分公司副经理，住海南省三亚市天涯区。委托诉讼代理人：张凤锦，黑龙江同洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许昌，男，1979年3月24日出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：徐亮，黑龙江曦晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李娟，女，1979年8月28日出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：徐亮，黑龙江曦晖律师事务所律师。上诉人牡丹江建工集团有限公司（以下简称建工集团）因与被上诉人许昌、李娟买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2019）黑1005民初463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人建工集团的委托诉讼代理人王玲和张凤锦、被上诉人许昌及其委托诉讼代理人徐亮、被上诉人李娟的委托诉讼代理人徐亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建工集团上诉请求：请求撤销一审判决，依法驳回二被上诉人的诉讼请求或者发回重审；一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与二被上诉人签订的绿地凯旋城“A”区商品房内部认购协议书（以下简称认购协议）是双方真实意思表示，合法有效，应当要求双方积极履行。二、认购协议第三条约定了该物业执行绿地地产集团牡丹江爱民置业有限公司（以下简称绿地爱民置业公司）的销售规定，待材料费工程款达到商品房价格，房款账目结清后，绿地爱民置业公司可以办理销售手续时，甲方将与乙方签订正式商品房销售协议或者办理签订商品房买卖合同。1.双方在认购协议中已经明确由绿地爱民置业公司为被上诉人办理产权手续，上诉人配合。上诉人系建筑商，没有为二被上诉人办理产权手续的资质；2.案涉房屋早已竣工，二被上诉人不去接收。房屋竣工后，二被上诉人即可占有、使用、收益，是否办理产权手续，并不影响二被上诉人行使上述权能。案涉房屋110户，已经由绿地爱民置业公司开具在被上诉人许昌名下并为其出具售房收据，已经无法进行变更；3.案涉房屋内部认购给二被上诉人时高于二被上诉人供货价格10%，如果判决上诉人给付二被上诉人货款，直接导致上诉人多支付二被上诉人10%价款。许昌、李娟辩称，1.被上诉人认可认购协议合法有效，为此，被上诉人才诉请解除认购协议；2.一审判决解除认购协议没有事实依据。依照《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，第三人不履行认购协议，应当由绿地爱民置业公司履行。双方签订认购协议时间为2014年11月，而案涉车库至今不能办理产权证照，无法实现以房抵账的目的，被上诉人因此主张解除合同。自2014年至起诉前，上诉人并没有履行配合义务，没有为案涉车库更名、配合被上诉人贷款等，上诉人没有履行认购协议约定的义务。案涉车库是否竣工，被上诉人不清楚。被上诉人如接收车库但不能行使所有权当中的处分权能，也不能办理产权手续。上诉人没有履行认购协议所约定的义务，也没有督促案外人绿地爱民置业公司为被上诉人履行相应的义务。上诉人主张110号车库已经开具到许昌名下不真实，认购协议约定案涉车库抵债给李娟，而绿地爱民置业公司将车库开具到许昌及案外人阮某名下。2014年的票据体现是现金交付，并非是工程款顶账，2015年的票据体现款项来源是汇款。双方于2014年11月6日签订认购协议，在2014年7月，绿地爱民置业公司将案涉房屋中的一户开具到许昌名下，上诉人在一审多次庭审中并未提交该组证据，因此，该组证据不能作为认定事实的依据。上诉人主张已经开出的售房收据无法变更与上诉人在2015年12月22日出具的变更车库户名申请是矛盾的。被上诉人的诉讼请求是基于解除认购协议而主张返还相应款项，不存在差价问题。综上，上诉人与被上诉人之间欠款事实存在，抵账事实存在，上诉人没有理由对抵账房屋等待六年，且在二审审理期间，上诉人仍不能明确何时能够办理商品房销售手续、办理产权证照。网上公示信息体现绿地凯旋城入住时间为2014年交房，但交房至今仍不能办理产权证照，被上诉人申请解除认购协议符合法定解除条件。许昌、李娟向一审法院起诉请求：1.请求依法解除许昌、李娟与建工集团之间的两份认购协议；2.判令建工集团立即给付许昌、李娟砖款720762.90元及2014年11月6日至2019年3月20日的逾期付款损失200147.88元，共计920910.78元，2019年3月21日起由建工集团继续给付逾期付款损失至欠款还清之日止；3.诉讼费由建工集团承担。一审法院认定事实：2013年，牡丹江建工集团有限公司十一分公司（以下简称建工集团十一分公司）负责牡丹江绿地凯旋城A区的建设施工。许昌向该工程供应多孔砖，工程结束后，双方对砖款进行了结算后就给付方式达成协议，建工集团用其承建的绿地凯旋城A区11号楼110号、116号车库抵顶许昌的砖款。2014年11月6日，建工集团与李娟就A区110号、116号车库签订了两份认购协议，协议体现建工集团系甲方、李娟系乙方。协议的内容为，位于凯旋城A区11号楼110号、116号车库，建筑面积分别为35平方米和40.87平方米，单价9500元每平方米，约定价款分别为332500元、388265元，共计720765元；认购协议第二条付款方式体现：“1.以牡丹江市西安区海华建筑经销处许昌为甲方送绿地凯旋城A区多孔砖材料款项抵顶支付房款。2.牡丹江市西安区海华建筑经销处许昌同意此房屋过至李娟名下”；第三条其他条款中体现：“1.该物业执行绿地爱民置业公司的销售规定，待材料费工程款达到商品房价款，房款账目结清后。绿地爱民置业公司可以办理销售手续时，甲方将与乙方签订正式商品房销售协议或办理签订商品房买卖合同”。两份认购协议的落款处均由建工集团十一分公司盖章。2015年12月22日，建工集团向绿地爱民置业公司出具了一份变更车库户名申请，内容为：“本人许昌于2013年供应牡丹江建工集团承建的绿地凯旋城A区多孔砖，牡丹江建工集团用A区11#楼110号、116号车库抵顶材料款，现特此申请变更户名”。因两户房屋一直未验收，无法办理网签手续以及签订商品房买卖合同，许昌、李娟也因此未接收两户房屋。2017年4月17日，许昌与建工集团十一分公司经理王玲进行电话通话，通话内容为许昌与王玲就本案抵顶房屋能否更名进行协商，王玲否认绿地爱民置业公司曾通知其为顶账房屋更名，称该房屋目前无法更名。2019年4月23日，绿地爱民置业公司出具一份证明，内容为：“兹证明绿地凯旋城A地块11-0-110车库，房总价为325500元；11-0-116车库，房总价为388265元。为牡丹江建工集团有限公司施工我公司绿地凯旋城A地块总承包工程的工程款抵账房。该房屋的抵账时间为2014年7月4日”。落款处由该公司法定代表人刘书健签字。另查，2018年11月7日，一审法院立案受理了(2018)黑1005民初2395号许昌、李娟诉建工集团买卖合同纠纷一案，并公开开庭进行了审理。许昌、李娟在上述案件中的第一项诉讼请求为解除许昌、李娟与建工集团之间的两份认购协议。后因许昌、李娟未在本院规定的时间内交纳诉讼费用，上述案件按撤诉处理。一审法院认为，关于如何确定本案责任主体的问题，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定。本案中建工集团十一分公司系建工集团下属的分公司，故建工集团应为本案的责任主体，承担本案的民事责任。关于许昌与建工集团之间是何种法律关系的问题。虽然李娟与建工集团十一分公司签订的是认购协议，但根据认购协议的内容可知，该协议书系以房顶账协议，即建工集团十一分公司用案涉的两个车库抵顶许昌提供的货款。根据庭审可知，许昌与建工集团十一分公司签订协议前的认购协议书中体现的车库价格就是抵顶许昌货款的数额，且许昌与建工集团对于以房抵顶货款的事实无异议，故许昌与建工集团之间的基础法律关系是多孔砖买卖合同，并非商品房买卖合同，故一审法院依据双方的基础法律关系进行审理并作出裁判。关于许昌、李娟要求解除李娟与建工集团十一分公司签订的两份认购协议的诉讼请求，一审法院认为两份认购协议的性质，实际上是建工集团对拖欠许昌货款如何履行还款义务的一种方式，而此种方式系双方协商确定，并不违反法律规定，双方理应按照此种约定履行各自的权利和义务。因许昌已经履行了供货的义务，那么建工集团就应当按照约定向许昌、李娟履行交付两户抵账车库的义务，并协助李娟办理相应的权属变更手续。如建工集团全面履行了上述义务，则许昌、李娟与建工集团之间的债权债务关系将基于建工集团的履行而消灭。但经庭审查明，直至一审法院作出判决前，建工集团既未将约定的两户车库交付给许昌、李娟使用，也未能按约定协助许昌、李娟在绿地爱民置业公司签订正式的商品房买卖合同及开具发票，致使从双方签订协议书至许昌、李娟起诉时止，已经过去近五年的时间，双方签订的合同目的迟迟无法实现，双方的债权、债务关系也未能消灭。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”和第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，许昌、李娟已于2018年11月7日第一次起诉建工集团时，就提出要求解除上述协议书的诉讼请求，建工集团也已收到许昌、李娟第一次起诉时的起诉状，应视为许昌、李娟已按照法律规定书面通知建工集团解除合同。现许昌、李娟在本案中再次要求解除李娟与建工集团十一分公司于2014年11月6日签订的两份认购协议符合法律规定，一审法院予以支持。又因许昌、李娟与建工集团在庭审中均认可建工集团拖欠许昌多孔砖款的数额为720762.90元，故许昌、李娟要求建工集团给付许昌砖款720762.90元的请求符合法律规定，一审法院予以支持。关于许昌、李娟主张的逾期付款损失是否合法的问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定。本案中，许昌、李娟与建工集团对逾期付款违约金未作约定，故许昌、李娟要求建工集团按照上述规定给付逾期付款损失（按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）符合法律规定，一审法院予以支持。又依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”和第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”的规定，因李娟与建工集团十一分公司于2014年11月6日签订的两份认购协议已经解除，双方的法律关系恢复至原始状态，即已履行了供货义务，建工集团尚拖欠原告货款720762.90元的状态。双方签订上述两份协议的意图就是建工集团同意支付货款，但双方对交付房屋的时间没有明确的约定，那么依据上述法律规定，建工集团自签订上述协议之日就应当将货款即抵账车库交付给许昌、李娟，而建工集团没有提供证据证明在签订上述协议书后将约定的车库已交付给许昌、李娟使用，建工集团的此种行为确实给许昌、李娟造成了损失。故许昌、李娟要求建工集团给付自签订上述协议书之日即2014年11月6日起至2019年3月20日止的逾期付款损失及自2019年3月21日起至砖款付清之日止的逾期付款损失符合法律规定，但自2014年11月6日起至2019年3月20日止的逾期付款损失按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算应为155653.19元，一审法院对许昌、李娟主张的超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百六十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除原告李娟与建工集团十一分公司于2014年11月6日签订的两份绿地凯旋城“A”区商品房内部认购协议书；二、被告建工集团于本判决生效后十日内一次性给付原告许昌砖款720762.90元、逾期付款损失155653.19元，共计876416.09元，并继续给付原告许昌自2019年3月21日起至砖款付清之日止的逾期付款损失（按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率）；三、驳回原告许昌、李娟的其他诉讼请求。案件受理费13010元，由原告许昌、李娟负担446元，被告建工集团负担12564元。本院二审期间，当事人围绕着上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人为证明其上诉主张，向本院提交证据一，绿地控股集团东北房地产事业部收据两张，意在证明：绿地爱民置业公司于2015年5月27日将案涉房屋中的110号车库收据开具在被上诉人许昌名下，金额为325000元；2015年5月27日案涉房屋中的116号车库开具在上诉人员工阮某名下，金额为376004元。该两份证据与变更车库户名申请内容相符，上诉人用案涉的两户车库顶抵货款，并申请变更户名。被上诉人质证称上诉人曾经向被上诉人提交了2014年7月4日，绿地凯旋城地区收款专用收据及票号为0021005号票据，上诉人没有将2014年7月4日的票据向法庭出示，请法庭责令上诉人将该票据提供法庭，在牡丹江市西安区人民法院多次开庭审理时，上诉人并未将该组票据向法庭出示，足以证明该票据并非是当时开具。另外，2014年11月6日认购协议书中的乙方是李娟，而并不是许昌，5月27日的票据署名为许昌，另一份票据为阮某。上诉人上诉主张票据在绿地爱民置业公司已经备案，不能更名是矛盾的。本院认为，该两份收据载明交款单位为许昌及阮某，收据并非增值税发票，且由上诉人持有并未交付二被上诉人，无法证明上诉人已经履行了认购协议。本院不予采信。本院二审采纳一审法院认定的证据，并对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人建工集团与被上诉人李娟于2014年11月6日签订的二份认购协议系双方当事人之间的真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效协议。该认购协议系双方对买卖合同货款结算方式的一种约定，协议约定建工集团用绿地凯旋城A区11号楼116号、110号车库分别作价388265元、332500元抵顶许昌空心砖材料款。协议签订后，上诉人建工集团并未按照认购协议约定交付案涉车库，并未促使许昌、李娟与绿地爱民置业公司签订商品房买卖合同。从签订认购协议至今已长达五年时间，上诉人建工集团并未履行认购协议。许昌、李娟无法取得案涉车库。本院二审诉讼期间，建工集团自认至今仍无法促成绿地爱民置业公司与许昌、李娟签订商品房买卖合同，无法办理车库产权证照。无法对案涉车库行使占有、使用、收益、处分权利。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，建工集团迟延履行主要债务，经许昌、李娟催告后在合理期限内仍未履行，许昌、李娟主张解除与建工集团签订的认购协议符合法定解除条件。一审法院对许昌、李娟的诉讼请求予以支持并无不当。建工集团上诉称并非建工集团违约，而是许昌、李娟不接收车库且已将110号车库收据开给许昌。本院认为，许昌、李娟因无法签订案涉车库的商品房买卖合同，无法办理房屋产权登记，无法行使使用、收益、处分权利而未接收案涉车库并未违反法律规定。绿地爱民置业公司虽将案涉110号车库收据开具到许昌名下，但因绿地爱民置业公司未与许昌、李娟签订商品房买卖合同，爱民绿地置业公司开给许昌的收据是自制收据并非增值税发票，本院对建工集团该上诉主张不予支持。建工集团另主张抵顶车库价格高于尚欠许昌、李娟货款价格。本院认为，双方签订的认购协议中体现的车库价格是抵顶许昌货款的数额，且建工集团未能举证证明抵顶车库价格高于其尚欠货款价格，本院对上诉人该上诉主张不予支持。综上所述，上诉人建工集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12564元，由上诉人牡丹江建工集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 凡审 判 员  柳冬梅审 判 员  郭艳辉二〇一九年十一月二十二日法官助理  王盛澎书 记 员  张 靖