江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终2927号上诉人（原审原告）:李家聪，男，1968年9月23日出生，汉族，住所地连云港市赣榆区。上诉人（原审原告）:方加波，女，1979年8月4日出生，汉族，住所地连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：李家聪，系方加波丈夫。被上诉人（原审被告）：梁凡凡，女，1995年2月15日出生，汉族，住所地连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：屠勇，江苏云港律师事务所律师。原审第三人：刘婷，女，1991年3月13日出生，汉族，住所地连云港市赣榆区。上诉人李家聪、方加波因与被上诉人梁凡凡、原审第三人刘婷房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2019）苏0707民初3446号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李家聪、方加波上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.请求判令解除双方签订的房屋买卖合同，并由被上诉人赔偿缔约损失13235元。3.请求判令被上诉人归还涉案房屋。4.请求判令被上诉人支付的1万元定金不退。5.请求一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。2018年11月8日前，被上诉人并未就交付首付款、办理贷款及过户手续等与上诉人联系或协商，而是上诉人与之联系，并就房屋问题协商。被上诉人逾期未交付首付款，也未如期偿还房屋银行贷款195644.5元。在只支付定金一万元的情况下，被上诉人未经上诉人允许即对房屋进行装修，侵犯了上诉人的合法权益。被上诉人提供的证据及房屋加价均形成于2018年11月10日之后，按照合同约定，被上诉人已经违约，上诉人也已明确告知被上诉人合同终止。2.双方之间签订的合同为分期付款房屋买卖合同，并约定：上诉人过户前支付一万元以上的首付款。此约定违反《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第五条第四款的规定，属于无效条款。3.截止2018年10月15日，被上诉人仅支付给上诉人定金1万元，代还房贷本金17314.05元，为总房价的8%，根据《合同法》第167条，上诉人有权终止合同。4.一审认定上诉人与刘婷签订的合同与上诉人与被上诉人签订的合同均系格式合同不是事实。两份合同中第二条关于购房款的支付方式完全不同。上诉人与刘婷签订的合同是上诉人在一个月内结清购房款，但与被上诉人签订的合同是在2018年10月15日之前支付一万元以上的首付款，该金额不足全部房款的3%。该合同是基于被上诉人故意编造虚假情况或者隐瞒真实情况而使上诉人陷入错误意思表示，并不是上诉人的真实意愿。5.被上诉人在没有付清全部购房款之前仅是借住或者租住方式，被上诉人每月偿还的房贷的利息部分即为上诉人使用房屋的费用，房屋并非是交付给被上诉人。6.涉案房屋所在地区在2017年4月即出现了较大幅度的涨价，被上诉人不支付首付款是无法办理贷款及过户的。7.上诉人从2018年11月14日起偿还房贷，并于2019年6月20日将房贷全部还清，并办理了不动产权证书,该房屋成为上诉人名下唯一房产。8.一审适用法律错误。本案应适用《合同法》及《中国人民银行个人住房贷款管理办法》的规定，支持上诉人主张，并解除合同。被上诉人梁凡凡辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。1.从提交的两份合同可以看出，两份格式合同均为李家聪自行制定，不存在隐瞒情形，双方也是按照合同履行义务。2.因部分购房款涉及银行贷款，故涉案房屋买卖合同并不是分期付款买卖合同。3.涉案房屋买卖合同签订即生效，虽未过户，但上诉人享有合法的使用权及居住权。4.涉案房屋买卖合同约定支付购房款的内容并不违反相关法律规定。双方签订合同后，被上诉人已交付1万元，自2017年1月至2019年6月，被上诉人共偿还房贷约4.2万元，若在2018年10月15日之前再支付1万元，支付的款项就达到30%，可以向银行申请贷款。本案是上诉人加价导致合同无法继续履行，是上诉人违约。李家聪、方加波向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除李家聪、方加波与梁凡凡签订的房屋买卖合同，同时判令梁凡凡赔偿隐瞒虚构重要事实给李家聪、方加波造成的缔约损失13235元（6个月房贷利息约4620元，13万元的银行利息约8615元）。2.请求法院判令梁凡凡立即归还房屋。3.请求判令梁凡凡支付的购房定金一万元不予退还。4.本案的诉讼费用由梁凡凡承担。一审法院认定事实：第三人刘婷系富山东城海岸第A13幢2单元2-202室房产在连云港市赣榆区不动产登记局登记的权利人。2016年11月9日，第三人刘婷将上述房产以290000元的价格出售给李家聪、方加波，但未至不动产登记部门办理房屋所有权变更。李家聪系连云港振华房地产中介服务有限公司的法定代表人。2016年12月18日，李家聪、方加波将上述房产出售给梁凡凡，并签订房屋买卖合同一份，该合同系李家聪、方加波提供的格式合同，合同第二条第一项约定主要内容如下：房产价款340000元，2016年12月28日梁凡凡交付定金10000元。因房产证不满2年，双方约定该房满2年再过户，贷款余额209893元由梁凡凡负责偿还，梁凡凡还款至2018年10月15日之前，2016年12月30日李家聪、方加波给付梁凡凡钥匙一把。其他房款梁凡凡承诺于2018年10月15日过户前以现金方式支付李家聪、方加波10000元以上。扣除梁凡凡偿还的贷款本金，其他剩余房款通过二手房贷款方式结清，零头由梁凡凡现金付清，整数由李家聪、方加波负责给梁凡凡办理二手房贷款。合同签订后，双方完成了约定款项及房产的交付，梁凡凡实际装修入住。截止至2018年10月15日，涉案房产价格较签订合同时出现了大幅上涨，双方就合同是否按原价款340000元继续履行产生争议，李家聪、方加波未按合同约定为梁凡凡办理房产贷款及过户，梁凡凡亦未向李家聪、方加波支付至少10000元的购房款。另查明，自2017年1月至2019年5月期间，涉案房产的银行贷款一直由梁凡凡进行偿还。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李家聪、方加波诉称，梁凡凡故意隐瞒其有付款能力的事实，致使李家聪、方加波错误的作出了房产证满两年后再过户的意思表示，一审法院认为，因房产买卖合同系李家聪、方加波提供的格式合同，同时李家聪、方加波与第三人签订的房产买卖合同中亦存在房产证满两年后再过户的约定，且李家聪系专业房产中介公司的法定代表人，在二手房交易过程中相较于梁凡凡经验更为丰富，在李家聪、方加波未提交充分的证据予以证明的情况下，对其关于梁凡凡隐瞒事实的诉称不予采信，双方订立房屋买卖合同合法有效。对于梁凡凡于2018年10月15日前未向李家聪、方加波支付购房款是否构成根本违约的问题。依据房屋买卖合同，梁凡凡于2018年10月15日前向李家聪、方加波支付10000元即符合双方的合同约定，李家聪、方加波应当配合梁凡凡办理房产贷款及过户，在不考虑梁凡凡未按合同约定向李家聪、方加波支付部分房款原因的情况下，梁凡凡违约部分仅占整个合同金额的3%，故一审法院认为，梁凡凡不构成根本违约。鉴于梁凡凡2017年1月至2019年5月一直在偿还涉案房产的贷款，同时考虑涉案房产的价格在双方合同签订后出现了大幅上涨这一客观事实，结合双方的聊天纪录、谈话录音，该院认为梁凡凡不存在违约的故意，造成双方在合同履行过程中产生争议的根本原因在于房产价格出现上涨后，一方不愿继续按原合同履行，但房价的的上涨不应成为合同任意一方借机恶意违约的动因，双方当事人应当秉承诚实信用的原则，积极履行合同。综上，对李家聪、方加波的诉讼请求不予支持。另外，因李家聪、方加波出售给梁凡凡的房产系从第三人处购得，且未办理所有权变更登记，为避免涉案房产办理所有权变更登记时当事人隐瞒二次买卖的事实，直接从第三人名下将转让房产所有权给二次买卖的买受人，从而使国家税收遭受损失的情形发生，李家聪、方加波应与第三人及时办理房产过户后，再进行房产所有权变更登记。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：驳回李家聪、方加波的全部诉讼请求。案件受理费541元，减半收取271元，由李家聪、方加波负担。二审中，双方均未提交新证据。本院认为，关于上诉人主张的被上诉人隐瞒事实给上诉人造成缔约损失的诉求。一审中上诉人认可其与被上诉人签订的房屋买卖合同样本为其提供的统一格式合同，该合同就房屋买卖付款方式、房屋过户手续办理、双方责任承担等做出了明确细致的约定，上诉人作为合同文本提供者，其应对合同内容充分了解，且其又以签字捺印方式表示对合同内容予以认可，故该合同为上诉人真实意思表示。被上诉人在上诉人交付房屋后对涉案房屋进行装修并入住并不违反合同约定，且被上诉人在合同签订之后的经济状况与合同的签订并无必然联系，故并不存在被上诉人隐瞒事实导致上诉人缔约损失的情况，双方的合同真实有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。上诉人主张被上诉人隐瞒事实造成上诉人缔约过失损失于法无据，本院不予支持。双方合同签订后，上诉人按合同约定交钥匙给被上诉人，被上诉人按照合同约定的方式支付定金、偿还房屋贷款，并对涉案房屋进行装修并入住。被上诉人虽然未按照合同约定在2018年10月15日之前支付上诉人购房款10000元，但从被上诉人提供的电话录音来看，其在2018年11月8日积极与上诉人就房款支付问题进行协商，并愿意一次性偿还全部房款，但上诉人以房屋价格上涨为由要求加价并拒绝办理房屋产权过户手续。考虑被上诉人违约金额占房屋总价比例较小，且在之后积极采取补救措施，又综合双方的聊天记录及房屋价格上涨的客观事实，本院认为被上诉人并没有违约的故意，且被上诉人的延迟履行亦未达到不能实现合同目的的程度，上诉人仅以被上诉人在履行支付一万元房款时间上的瑕疵即要求解除合同、返还房屋、不退还定金于理无据，亦不符合诚实信用原则。故本院对上诉人要求的解除合同、返还房屋、不退换定金的上诉请求不予支持，双方当事人应秉承诚实信用原则继续履行合同。在本案诉讼期间，原审第三人刘婷已将涉案房屋过户至上诉人名下，涉案房屋已经满足过户条件，上诉人应按照合同约定将房屋过户至被上诉人名下。关于上诉人主张的其名下仅有一套房屋无法再出卖问题。本院认为上诉人在一审诉讼立案后，转让其名下其他房产，且上诉人名下仅有一套房产并不是其与被上诉人房屋买卖合同不能继续履行的理由，该房屋买卖合同仍可继续履行，故上诉人的该项上诉请求于法无据，本院不予支持。综上，上诉人李家聪、方加波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费541元，由上诉人李家聪、方加波负担。本判决为终审判决。审 判 长 王和明审 判 员 乔永礼审 判 员 严伟晏二〇一九年十一月六日法官助理 戚文静书 记 员 武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。