浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终5645号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州赤羽健康科技有限公司，住所地杭州市萧山区义桥镇金山村。 法定代表人：章斯樑，总经理。 委托诉讼代理人：瞿国伟、谢海，浙江海浩律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：章斯樑，男，1990年4月26日出生，汉族，住所地杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：瞿国伟、谢海，浙江海浩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江梅地亚新闻交流中心，住所地杭州市长生路18号。 法定代表人：谢钢荣，总经理。 委托诉讼代理人：宋如康，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：王张微，浙江腾智律师事务所律师。 上诉人杭州赤羽健康科技有限公司（以下简称赤羽公司）、章斯樑因与被上诉人浙江梅地亚新闻交流中心（以下简称梅地亚中心）租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初3638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2015年9月30日，梅地亚中心（作为出租人，甲方）与赤羽公司（作为承租人，乙方）签订《租赁协议》一份，约定：甲方同意将北面庆春路203号一、二层约1050平方米（以实地测量为准）场地租赁给乙方经营餐饮业务。乙方确认甲方已告知该场地的相关情况，且在本协议签署时已对该场地状况进行详细了解，同意按本协议约定条件承租该场地；租赁期限为捌年，即自2016年1月8日至2024年1月7日止。甲方同意乙方可以提前进入场地进行装修，进入场地时间为2015年10月8日，租赁费起算时间为2016年1月8日。上述装修期自2015年10月8日起，至2016年1月7日止。装修期内，甲方暂不收取乙方租赁费，但对其他费用乙方应据实缴纳；乙方在租赁期限内向甲方缴纳租赁费第一至第三年为每年340万元，第四至第六年为每年350万元，第七至第八年为每年360万元。租赁期间租赁费每季度支付一次，乙方应在本协议签订日将首期一季度租赁费先行缴清，以后均须提前一个月（即每年的3月7日、6月7日、9月7日、12月7日为最后缴款日）缴付下一个季度的租赁费，先缴款后租用；在本协议签订日，乙方应向甲方缴纳租赁保证金30万元，如乙方未能按照本协议约定履行支付或缴纳租金、各项费用、罚款及违约金等义务，甲方可以扣留全部或部分保证金，用以冲抵乙方前述欠费，该等冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务；乙方应按时、足额缴付租赁费和其他费用，否则按6000元/天承担逾期缴付的违约金，并承担由此造成的一切损失，如逾期五天不足额缴付，甲方有权解除本协议，并要求乙方承担违约责任；租赁经营期间，乙方自行负责领取营业执照、税务登记证、卫生及消防许可等相关证照（需在一个月内完成领取），甲方予以协助，相关费用由乙方自行承担；乙方应按照甲方要求完成撤场工作，若乙方超过五天未履行撤场手续，甲方有权对场地处置，甲方可从以下方案中选择一种行使：1.乙方无条件保留场地内所有装修；2.或者要求乙方应将场地恢复至接受场地时的状态（正常使用及时间因素的耗损除外）。无论甲方选择哪种方案，上述场地内遗留物品均应视为遗弃物或抛弃物处理，且本条规定同样适用于以下本条第（六）项所列情形。如果甲方要求乙方恢复场地原状的，乙方应按照甲方要求，在甲方规定的期间完成恢复工作，否则，甲方有权聘请第三方进行恢复，相应费用由乙方承担；出现下列情形之一的，甲方可以单方解除协议，扣除全部履约保证金，收回场地，如造成甲方损失的，乙方还应赔偿：…4.乙方违反本协议第三条、第五条到期未付租赁费和其他费用的；双方还对其他权利义务作出了约定。 合同签订后，赤羽公司向梅地亚中心支付了租金40万元及租赁保证金30万元，并于2015年10月12日支付装修保证金2万元，于2015年10月14日支付45万元，于2016年3月23日支付85万元。 杭州市公安消防支队上城区大队于2016年2月6日、2016年7月9日分别出具上公消设查字〔2016〕第0011号建设工程消防设计备案检查不合格通知书、上公消设复字〔2016〕第0042号建设工程消防设计备案复查意见书，均认为杭州睦睿餐饮管理有限公司室内装修工程项目（位于杭州市上城区，装修面积1050平方米，装修层数地上第一层局部、第二层局部，使用功能为餐饮）消防设计内容不符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求，不同意该工程消防设计。主要存在以下问题：一、部分区域未提供建筑合法性证明文件。二、厨房与其他区域之间未进行防火分隔，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第6.2.3条第1款第5项之规定。你单位应当修改消防设计，并重新向我局申报审核，未经审核合格，不得施工。 2016年10月14日，赤羽公司、章斯樑向梅地亚中心出具《承诺函》一份，载明“2015年9月30日，赤羽公司与梅地亚中心达成租赁协议，该协议生效后，赤羽公司至今尚拖欠2016年第三季度与第四季度的租金，共计170万元。现公司及本人作以下承诺：1.我司于2016年10月31日之前支付第三季度租金85万元，2016年11月18日之前支付第四季度租金85万元；2.本人章斯樑作为赤羽公司法定代表人对上述租赁协议承担连带保证责任，包括但不限于如约支付租金、违约金等；3.如未能按上述约定支付租金，除承担合同约定违约金之外，梅地亚中心可无条件收回租赁房屋及相关设施。” 2016年11月1日，赤羽公司向梅地亚中心汇款85万元。2016年12月8日，章斯樑向梅地亚中心汇款30万元。 2017年1月17日，梅地亚中心因赤羽公司、章斯樑拖欠2016年第四季度以及2017年第一季度租金向原审法院提起诉讼，原审法院于2017年2月6日作出（2017）浙0102民初331号民事调解书，双方自愿达成以下调解协议：一、赤羽公司分别于2017年2月28日前支付梅地亚中心租赁费550000元，于2017年3月31日前支付梅地亚中心租赁费850000元；二、预收案件受理费26304元，减半收取13152元，财产保全申请费5000元，合计18152元，赤羽公司于2017年2月28日前一并支付梅地亚中心；三、若赤羽公司未依约足额支付上述任何一期款项，梅地亚中心有权就本案未付租金一并申请强制执行；四、章斯樑对赤羽公司的上述第一、二项付款义务承担连带保证责任。章斯樑承担付款义务之后，有权向赤羽公司追偿；五、梅地亚中心自愿放弃其他诉讼请求。赤羽公司于2017年3月3日向梅地亚中心支付568152元。 2017年7月10日，梅地亚中心出具《解除租赁协议通知书》一份，载明“杭州赤羽健康科技有限公司：贵我双方于2015年9月30日签订了《租赁协议》，我方租赁梅地亚宾馆北面庆春路203号一、二层约1050平方米场地给你方经营餐饮业务使用，租赁期为2016年1月8日至2024年1月7日。合同签订后，我方依约向你方提供租赁场地，但你方并未按照合同约定支付租金。截至2017年7月10日共拖欠租金1728333元（2017年1月8日至7月10日的租金）。因你方多次拖欠租金，且数额巨大，我方根据《租赁协议》以及你方的《承诺函》决定从即日起解除双方的《租赁协议》。现要求你方在收到通知书三日内：1.与我方交办场地清退事宜；2.支付拖欠的租金1728333元；3.支付租赁产生的水电费17946.60元；4.支付违约金456万元。否则，我方将依照法律及合同约定收回房屋及其内部所有设施”，并于2017年7月13日向章斯樑发送了该《解除租赁协议通知书》。 2017年9月6日，赤羽公司向梅地亚中心发送了《回函》一份，载明“贵方2017年7月10日的《解除租赁协议通知书》已收悉，现回函如下：贵我双方于2015年9月30日签订《租赁协议》，协议约定贵方出租梅地亚宾馆北面庆春路203号一、二层约1050平方米场地给我方经营餐饮业使用，租赁期为2016年1月8日至2024年1月7日。协议签订后，我方积极履行合同义务，支付约定租金，并斥巨资进行相关场地的设计、装修、购买餐饮所需的各种设施设备，为此已投入900余万元。但是，在装修方案报批期间，贵方一再承诺消防审批由贵方负责，让我方先开张再报批。待我方装修完成后，杭州市公安消防支队上城区大队于2016年7月9日仍出具复查意见，认定工程消防设计存在部分区域未提供建筑合法性证明文件问题，致使我方餐厅至今无法开张，造成巨大损失。据了解贵司并非租赁物的合法所有权人，租赁物部分建筑为非法建筑，贵司在出租时主观上有明显欺诈故意。我们认为，租赁物出租必须符合法律规定，贵方必须诚实信用。但贵方行为存在明显欺诈，合同自始无效。现我方根据相关法律规定，提出如下要求：1.与我方交办场地清退事宜；2.返还我方已付租金340万元、租赁保证金30万元及装修保证金15万元；3.赔偿我方装修及设施、设备损失560万元及人工损失；4.赔偿上述款项的利息损失及承担相应的违约责任。贵司在收到本函后3天内处理以上事项，否则一切法律责任由贵方承担。” 另查明，1999年1月18日，杭州市公安局消防支队出具《建筑工程消防验收意见书》，认定菩提寺路17号浙江省广播电视国际新闻交流中心建筑工程（地下一层、地上八层，计高30.1米，建筑面积21810平方米）消防验收合格。 2008年11月14日，浙江广播电视集团出具《授权书》，载明：“浙江省广播电视国际新闻交流中心（事业名称）又名浙江梅地亚新闻交流中心（企业名称），是我集团的直属单位，座落于长生路18号，庆春路203号，其土地使用权、房屋所有权归我集团所有，并划归其使用管理及负责对外业务联系”。 2015年12月30日，赤羽公司向梅地亚中心提交申请，载明“我方为办理营业执照等项目，须将原租赁协议杭州赤羽健康科技有限公司名称改为睦睿餐饮管理有限公司，办理时间为3个月至2016年3月31日止，如办理不出来，就以原租赁协议赤羽公司合同为准。”之后，梅地亚中心与杭州睦睿餐饮管理有限公司（筹）签订《租赁协议》，协议内容与原租赁协议相同。 2016年9月20日，杭州天愿餐饮有限公司（筹）向梅地亚中心提交申请报告，载明“因为需做营业执照以及环评报告，故申请将租赁协议中租赁面积从1050平方米改为950平方米。将杭州赤羽健康科技有限公司改为杭州天愿餐饮有限公司。此次仅为做营业执照及环评报告所用。双方签订的租赁协议以杭州赤羽健康科技有限公司为准。”之后，梅地亚中心与杭州天愿餐饮有限公司（筹）签订《租赁协议》，协议内容除租赁面积从1050平方米改为950平方米外其余约定与原租赁协议相同。 审理中，梅地亚中心与赤羽公司、章斯樑确认租赁协议上的租赁面积为1050平方米、原土建图标明的室内装修面积为800平方米、其余250平方米为原土建图标明的室外面积，双方确认案涉三份租赁协议以梅地亚中心与赤羽公司签订的《租赁协议》为准。赤羽公司、章斯樑认可其余两份租赁协议并未实际履行。 审理中，梅地亚中心自认于2017年12月29日将案涉房屋另行出租给他人使用。 梅地亚中心诉至原审法院，请求：1.解除梅地亚中心与赤羽公司于2015年9月30日签订的《租赁协议》；2.赤羽公司支付租金878333元、水电费17946.6元；3.赤羽公司支付违约金558000元（自2017年4月8日至2017年7月10日，以上两项合计1454279.6元）；4.赤羽公司腾退房屋并恢复原状；5.赤羽公司支付合同解除后的房屋占有使用费1052602.91元（占有使用费按年租金340万元标准计算，自2017年7月11日起暂继续计算至2017年11月1日为1052602.91元，请求按前述标准计算至2017年12月28日）；6.章斯樑对上述款项承担连带清偿责任；7.诉讼费用由赤羽公司、章斯樑承担。审理中，梅地亚中心撤回第四项诉讼请求。 赤羽公司、章斯樑提起反诉，请求：1.确认赤羽公司与梅地亚中心于2015年9月30日签订的《租赁协议》无效；2.梅地亚中心赔偿赤羽公司、章斯樑装修及设施、设备添置损失560万元及人员损失20万元；3.梅地亚中心返还赤羽公司、章斯樑已经支付的租金340万元、履约保证金30万元及装修保证金15万元；4.梅地亚中心向赤羽公司、章斯樑赔偿上述款项利息损失计406900元；5.反诉费用由梅地亚中心承担。 原审法院认为：本案的争议焦点在于案涉租赁协议是否无效。梅地亚中心提供的授权书及情况说明证实案涉租赁房屋系浙江广播电视集团授权其进行管理使用，赤羽公司、章斯樑并未提交证据证明梅地亚中心存在欺诈情形。赤羽公司于2016年2月6日收到杭州市公安消防支队上城区大队出具的建设工程消防设计备案检查不合格通知书后即知道租赁场地中部分区域未提供建筑合法性证明文件，但其仍于2016年3月23日、11月1日向梅地亚中心分别支付房屋租金85万元、85万元，并于2017年2月6日在原审法院主持下与梅地亚中心达成调解协议，同意按租赁协议约定支付房屋租金，据此可以认定赤羽公司认可租赁房屋中包含了不能提供建筑合法性证明文件的区域。赤羽公司与梅地亚中心之间所签订的《租赁协议》系双方真实意思表示。案涉房屋中有250平方米不能提供建筑合法性证明文件，故双方对该部分面积的约定无效，其余部分合法有效。因赤羽公司未依约支付房屋租金，根据协议约定，梅地亚中心有权解除本协议，收回租赁房屋，梅地亚中心于2017年7月10日出具解除租赁协议通知书，赤羽公司在2017年7月13日收到该通知书，故应当认定双方之间的租赁协议于2017年7月13日解除。关于梅地亚中心要求赤羽公司支付欠付租金的诉请，案涉房屋中有250平方米不能提供建筑合法性证明文件，对于该部分租赁面积不能主张租金，但可以主张相应占有使用费，经计算从2017年4月8日至2017年7月13日赤羽公司拖欠租金688428元，扣除租赁保证金30万元、装修保证金2万元，赤羽公司还应支付租金368428元。经计算从2017年4月8日至2017年7月13日赤羽公司应支付占有使用费215134元。赤羽公司、章斯樑所提要求梅地亚中心返还已支付租金340万元、履约保证金30万元及装修保证金15万元的主张，赤羽公司自愿支付租金且已实际使用租赁场地，租赁保证金及装修保证金用于抵扣拖欠租金，故对该主张不予支持。赤羽公司、章斯樑所提要求梅地亚中心赔偿装修及设施、设备添置损失560万元及人员损失20万元及上述款项利息损失406900元的主张，赤羽公司因其违约行为导致租赁协议被解除，故其无权要求梅地亚中心赔偿上述款项，对该主张不予支持。关于梅地亚中心要求赤羽公司支付房屋占有使用费的诉请，符合法律规定，予以支持，经计算从2017年7月14日至2017年12月28日占有使用费为1564932元。关于梅地亚中心要求赤羽公司支付违约金的诉请，赤羽公司辩称该违约金过高，对此，酌情调整为5366元，对超出部分不予支持。关于梅地亚中心要求赤羽公司支付水电费的诉请，其并未提交相应依据，不予支持。章斯樑向梅地亚中心出具了《承诺函》，应根据其承诺为赤羽公司的案涉债务承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2019年4月25日判决：一、赤羽公司与梅地亚中心于2015年9月30日签订的《租赁协议》中除关于不能提供建筑合法性证明文件的250平方米场地的约定无效外其余部分有效；二、赤羽公司应于判决生效之日起十日内支付梅地亚中心租金368428元；三、赤羽公司应于判决生效之日起十日内支付梅地亚中心占有使用费1780066元；四、赤羽公司应于判决生效之日起十日内支付梅地亚中心违约金5366元；五、章斯樑对赤羽公司的上述第二至第四项付款义务承担连带保证责任。章斯樑在实际承担付款义务后，有权向赤羽公司追偿；六、驳回梅地亚中心的其他诉讼请求；七、驳回赤羽公司、章斯樑的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26855元，由梅地亚中心负担2824元，其余案件受理费24031元、财产保全费5000元，由赤羽公司、章斯樑负担。反诉案件受理费41070.5元，由赤羽公司、章斯樑负担。 宣判后，赤羽公司、章斯樑不服，向本院提起上诉称：本案案涉焦点应总结归纳为由于梅地亚中心出租房屋中存在大量的违法建筑，而梅地亚中心根本没有告知赤羽公司、章斯樑该情况，导致赤羽公司、章斯樑巨额投入，但最终因消防无法通过审批，使得烤肉店无法开业，造成赤羽公司、章斯樑损失。而该责任完全在于梅地亚中心在签合同中存在隐瞒欺骗的情况，之后又承诺负责所导致，梅地亚中心应承担相应责任。一、一审法院对本案争议焦点归纳总结片面，导致对事实认定不清，理据不足，相互矛盾，并最终南辕北辙，做出了错误判决。具体体现在以下几个方面：第一，一审法院认为本案争议焦点在于案涉租赁协议是否无效。赤羽公司、章斯樑认为该事实毋庸置疑，甚至不用证明。案涉房屋设计经杭州市公安消防支队上城区大队备案，该大队出具建设工程消防设计备案检查不合格通知书，认为部分区域未提供建筑合法性证明文件。后梅地亚中心也承认其中违章建筑竟达250平方米之多。一审法院也认定：“案涉房屋中有250平方米不能提供建筑合法性证明文件。”可见，是否无效本无争议，问题核心在于因为该无效部分的面积存在导致最终消防无法通过审批，装修等投入巨大，但是烤肉店却无法正常开启，还要支付各种巨额赔偿。而导致这一结果的主要原因在于梅地亚中心的欺诈行径。第二，一审法院认定赤羽公司认可租赁房屋中包含了不能提供建筑合法性证明文件的区域。理由是赤羽公司于2016年2月6日收到杭州市公安消防支队上城区大队出具的建设工程消防设计备案检查不合格通知书后即知道租赁场地中部分区域未提供建筑合法性证明文件，但其仍于2016年3月23日、11月1日向梅地亚中心分别支付房屋租金85万元、85万元，并于2017年2月6日在一审法院主持下与梅地亚中心达成调解协议。一审法院对该事实认定自相矛盾，毫无逻辑，而且完全不基于客观事实。一审法院一方面认定：“2015年9月30日，双方签订租赁协议。甲方同意乙方可以提前进入场地进行装修，进入场地时间为2015年10月8日，租赁费起算时间为2016年1月8日。上述装修期自2015年10月8日起至2016年1月7日止。”但却又认为赤羽公司在收到检查不合格通知书后即知道租赁场地中部分区域未提供建筑合法性证明文件。那么，在合同签订当时及此后的一段时间，赤羽公司、章斯樑均不清楚案涉房屋内有大量非法建筑的存在，梅地亚中心不用因此承担责任？事实是赤羽公司的施工在与梅地亚中心签订《租赁协议》后早已开始，到2016年2月6日大部分工程已基本完成。正因为双方约定装修进场时间为2015年10月8日，装修期自2015年10月8日起至2016年1月7日止。所以赤羽公司加班加点，在约定的装修期已经投入超500万元费用，完成了大部分工程。在这之前，梅地亚中心既未告知过违法建筑的事实，对此进行预警，放任赤羽公司巨额资金的投入，又未提供相关蓝图，甚至连钥匙也是施工队每次去之前才肯给，这些行径也让赤羽公司一步步深陷债务泥潭，多次错失了止损机会。正是梅地亚中心这种欺诈行为导致损失一再扩大，赤羽公司利益的巨大损失。而在2016年2月6日第一次消防审批未通过并且出具了相关的通知书之后，梅地亚中心又再三承诺会搞定消防审批，可见梅地亚中心欺诈的主观恶性。本案中，章斯樑已对租赁物投入金额共计700余万元，烤肉店开业的前期准备工作均已完成，包括人员招工问题，厨师聘用问题都已经解决。导致不能开业是因为租赁物存在大面积的违法建筑，因而导致租赁物不能通过消防审核，而且在整个过程中梅地亚中心对章斯樑开始隐瞒，之后一再承诺，致使章斯樑基于对梅地亚的信任投入大量资金。现一审法院认定的事实更是证明了存在250平方米违法建筑，而且梅地亚中心也对此进行了拆除，但章斯樑却失去了开业的机会，失去了赚钱的机会，反而背负了巨额债务，断送了人生的希望，导致现在疾病缠身。第三，关于认定再行支付的170万元的租金是自愿支付，更是主观推断，毫无理据。在前期投入700余万元且已经装修完毕的情况下，任何正常理性的人均不可能就此半途而废，因为有违法建筑而放任这700余万元打水漂。更何况梅地亚中心一再承诺会搞定消防审批，章斯樑在此时已经山穷水尽、逼上梁山，从正常人期待可能性预测，此时所有身家性命已经投在案涉房屋上，不可能就此退出了。再投入170万元正是在上述情况下做出的最后努力。这是一个有志青年，想要开一家全杭州最好的料理店，已经投了700余万元，并且有梅地亚中心的承诺保证，在没有任何退路下的最后努力。而一审法院却认为这是一种认可。那如果真的认可，为什么不能将违章建筑的事实光明正大的写进《租赁协议》，而非要搞1050平方米、950平方米的诡计。正是一开始的不告知，到之后的一再承诺，最后的翻脸不认，导致了赤羽公司、章斯樑现如今的窘迫。梅地亚中心理应承担其上述行为而导致的赤羽公司、章斯樑的损失。 二、《租赁协议》已于2016年7月9日解除，扩大损失不应由赤羽公司、章斯樑承担。2016年7月9日，赤羽公司、章斯樑在收到消防通知后就通知梅地亚中心要求终止合同，但梅地亚中心再三说，G20峰会期间消防是绝对不会审批的，峰会结束后梅地亚中心会把审批的事情搞定。因此，赤羽公司、章斯樑付租金到2016年10月8日止。双方的《租赁协议》应于2016年7月9日解除，扩大损失不应由赤羽公司、章斯樑承担。且一审法院一方面认定双方之间的租赁协议于2017年7月13日已经解除，另一方面又认为要承担到2017年12月28日止的租金和占有使用费。判决思路混乱，逻辑矛盾，毫无理据。2017年7月10日，梅地亚中心出具《解除租赁协议通知书》，通知书载明：“现要求你方在收到通知书三日内：1.与我方交办场地清退事宜…否则，我方将依照法律及合同约定收回房屋及其内部所有设施。”2017年9月6日，赤羽公司发送《回函》提出如下要求：“1.与我方交办场地清退事宜…”根据合同约定及双方发函内容可以明确：1.明确梅地亚中心有权按照合同对场地进行处置；2.双方已经通过函件确认合同已早在2017年7月13日即已解除，对此一审法院也进行了确认。那既然一审法院认定2017年7月13日梅地亚中心解除了双方协议，而根据双方协议：“乙方应按照甲方要求完成撤场工作，若乙方超过五天未履行撤场手续，甲方有权对场地处置，甲方可以从以下方案中选择一种行使：1.乙方无条件保留场地内所有装修；或者要求乙方应将场地恢复至接受场地时的状态（正常使用及时间因素的耗损除外）。无论甲方选择哪种方案，上述场地内遗留物品均应视为遗弃物或抛弃物处理…”也即，梅地亚中心至迟在2017年7月18日就有权处置场内所有物品及装修。但为何一审法院却做出相互矛盾的判决，其一方面认定双方合同在2017年7月13日已经解除，另一方面却认定扩大损失由赤羽公司、章斯樑承担。既然双方都同意交办场地清退事宜，为何梅地亚中心没有在第一时间清退场地，而且梅地亚中心自认钥匙在其手上，反而放任损失扩大。既然合同约定梅地亚中心有权对场地处置，之后事实也证明梅地亚中心早就对外招租并单方面处置了相关场地，行使了该处置权。而且钥匙在梅地亚中心手上，赤羽公司、章斯樑即使想腾退，也根本无法进入现场进行腾退。那又为何将该部分扩大损失判由赤羽公司、章斯樑来承担。如果将这种权利以场地是否出租出去作为前提，而非双方合同约定或意思表示到达后即已解除，那合同必须遵循的原则将被破坏殆尽，社会生活将毫无准则、依据可言。从此以往所有的出租方必然拖延，因为拖延能更好的保证其利益，直到找到下家租客再行处理，这样极不利于社会经济的繁荣，极大浪费了社会资源，更毫无诚信。因此，该扩大损失应由梅地亚中心承担。 三、一审法院对于赤羽公司、章斯樑的诉求一笔带过，无任何解释或说理，试图掩盖矛盾，是一种枉法裁判行为。对于赤羽公司、章斯樑就梅地亚中心装修及设施、设备添置损失560万元、人员损失20万元及利息损失的主张诉求没有进行任何解释，只是认为因赤羽公司、章斯樑的违约行为导致租赁协议被解除，故无权要求梅地亚中心赔偿该些款项。赤羽公司、章斯樑重申，本案最根本的问题是大量违章建筑的存在，而梅地亚中心对此隐瞒，导致赤羽公司、章斯樑知晓时已经投入了巨大的资金、精力。最根本的违约在于梅地亚中心的不诚信行为，全部过错在梅地亚中心的不诚信以及租赁标的本身存在的客观不能，这也与《租赁协议》就标的的描述完全不符。梅地亚中心的所作所为既不合情、也不合理、更不合法。而一审法院对此不予追究，反而认定赤羽公司、章斯樑违约，甚至不给出任何理由和解释。这是将前因后果本末倒置，将问题遮掩、试图蒙混，是一种极不负责的行为。 四、本案违章建筑对于该店面不能投入运营起着直接的、决定性的作用。本案违章建筑在一审审理过程中，梅地亚中心确认“租赁面积为1050平方米、原土建图标明的室内装修面积为800平方米、其余250平方米为原土建图标明的室外面积”，经梅地亚中心确认后，一审法院认定：“案涉房屋中有250平方米不能提供建筑合法性证明文件”，故判定“对该部分面积的约定无效，其余部分合法有效”。而《租赁协议》第一条明确规定，梅地亚中心同意将北面庆春路203号一、二层约1050平方米场地租赁给赤羽公司用于经营餐饮业务。但正是这部分无效的不能提供建筑合法性证明文件的面积决定了该店面消防无法通过，正是由于违章建筑的存在导致最终无法审批及赤羽公司、章斯樑巨大的损失，该责任完全在于梅地亚中心。 五、本案租赁合同的内容可以直接反映出梅地亚中心的“欺诈”恶意。（一）梅地亚中心隐瞒违章建筑，存在“欺诈”恶意。根据双方《租赁协议》第六条：“装修维护：乙方装修时保证在不破坏甲方现有的地面、墙体及现有框架的原则下进行，确保安全、合法，装修方案需经甲方同意并取得有关主管单位批准同意后才可实施，乙方的装修活动应遵守甲方相应制度，服从甲方管理。”本案租赁标的，从之前的两岸咖啡、到一勺餐饮一直是餐饮经营用途，外立面也是保持现状，之前均未出现消防无法办理类似情况。而且根据协议约定赤羽公司也无权破坏原先保留下来的地面、墙体及框架。从2015年9月30日，双方租赁协议签订起至2016年2月6日大部分工程基本完成，赤羽公司始终遵守梅地亚中心的制度和管理，甚至进出大门的钥匙也由梅地亚中心管理。但不想租赁标的本身存在无法解决的先天不足，而梅地亚中心却并未告知赤羽公司、章斯樑。纵观整个协议也没有看到租赁标的存在相应违章建筑或者类似的表述，这更是可以看出梅地亚中心隐瞒违章建筑，存在“欺诈”恶意。（二）梅地亚中心承诺消防审批，存在“欺诈”恶意。在隐瞒违章建筑之后，梅地亚中心又再三承诺会搞定消防审批。根据双方《租赁协议》第七条第（五）款：“租赁经营期间，乙方自行负责领取营业执照、税务登记证、卫生及消防许可等相关证照（需在一个月内完成领取），甲方予以协助，相关费用由乙方自行承担。”不仅协议约定梅地亚中心有予以协助消防许可等相关证照的义务，梅地亚中心口头上更是多次承诺会搞定消防审批，这也是为什么在2016年2月6日消防检查不合格的情况下，2016年7月9日，在五个月后赤羽公司仍然没有修改消防设计、解决部分区域不能提供建筑合法性证明问题的根本原因。梅地亚中心再三承诺消防审批由其负责，存在“欺诈”恶意。 六、同意调解及调解方案的确定不代表承认违章，付租金的行为更不是对违章的认可。一审法院认为“杭州赤羽健康科技有限公司于2016年2月6日收到杭州市公安消防支队上城区大队出具的建设工程消防设计备案检查不合格通知书后即知道租赁场地中部分区域未提供建筑合法性证明文件，但其仍于2016年3月23日、11月1日向梅地亚中心分别支付房屋租金85万元、85万元，并于2017年2月6日在上城法院主持下与梅地亚中心达成调解协议，同意按租赁协议支付房屋租金。”因此，认定赤羽公司认可租赁房屋中包含了不能提供建筑合法性证明文件的区域。实际上，在2016年7月9日收到消防通知后就通知梅地亚中心要求终止合同，但梅地亚中心再三说G20峰会期间消防是绝对不会审批的，峰会结束后梅地亚中心会把审批的事情搞定。赤羽公司、章斯樑付租金到2016年10月8日为止。之后的相关调解协议因明显违背自愿原则且依据已被认定的“部分无效”协议而归于明显违法，且并非赤羽公司、章斯樑自愿真实意思表示。调解协议书是基于赤羽公司、章斯樑在约定的装修期结束期间已经投入超500万元费用的基础上及梅地亚中心“欺诈”恶意下的产物，并非自愿真实意思表示。 七、扩大的损失应由梅地亚中心承担相应责任。赤羽公司、章斯樑的相应租金不能算至2017年12月底，而应为2016年10月8日止，其余的设施、设备等所有投入均是基于对于梅地亚中心的信任而产生的损失，该所有扩大损失均应由梅地亚中心承担责任。而且梅地亚中心明知出租标的存在明显瑕疵，无法办理消防许可的情况，不及时整改违法建筑，便出租标的长时间闲置，损失扩大，该损失均应由梅地亚中心承担。且未通知赤羽公司、章斯樑，将所有设施、设备、装修予以拆除和转让他人，该损失也应由梅地亚中心赔偿给赤羽公司、章斯樑。综上，赤羽公司、章斯樑认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，自相矛盾，判决结果有失公允。故提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判，驳回梅地亚中心的所有诉讼请求，并依法支持赤羽公司、章斯樑的一审反诉请求：1.确认赤羽公司与梅地亚中心于2015年9月30日签订的《租赁协议》全部无效；2.梅地亚中心赔偿赤羽公司、章斯樑装修及设施、设备添置损失560万元及人员损失20万元；3.梅地亚中心返还赤羽公司、章斯樑包括已被执行租金款项85万在内的总计425万元租金、履约保证金30万元及装修保证金15万元；4.梅地亚中心赔偿上述款项利息损失暂817375元，详见清单；5.一、二审诉讼费用由梅地亚中心承担。 针对赤羽公司、章斯樑的上诉，梅地亚中心答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，赤羽公司、章斯樑提出的上诉请求没有事实与法律依据。一、案涉《租赁协议》系双方真实意思表示，梅地亚中心不存在任何欺诈行为，协议合法有效。1.案涉租赁场地持有合法产权证明，梅地亚中心系适格出租主体。案涉房屋系案外人浙江广播电视集团所有，该集团授权梅地亚中心使用管理案涉房屋。案涉租赁场地持有合法产权证明，整体房屋建筑为一个大证，没有分割为单独楼层的产权证。历年以来，其他承租人均按照梅地亚中心提供的施工蓝图进行相应设计并进行消防报批备案，且都能够正常通过消防设计备案。2.梅地亚中心不存在任何欺诈行为。原审判决认定租赁的面积1050平方米中有“250平方米为原土建图表明的室外面积”，不等于梅地亚中心存在欺诈行为，赤羽公司、章斯樑该主张系偷换概念。案涉租赁协议签订之前，梅地亚中心业已将案涉房屋有关产权所有等信息告知赤羽公司、章斯樑，并于租赁协议签订后按赤羽公司、章斯樑要求先后协助配合其出具并提供相关证明材料。场地出租之前，梅地亚中心于2015年9月15日即向赤羽公司、章斯樑提供了施工蓝图供其设计使用，蓝图上明确标注了可供设计使用的范围，相关可供装修设计范围原土建图上完全可以一目了然！双方在签订《租赁协议》的时候，梅地亚中心即告知赤羽公司、章斯樑案涉场地小部分是不能作为消防设计使用的，装修设计需严格按照土建蓝图进行，故协议中明确租赁面积为“以实地测量为准”，而非产权证确定的面积为准。梅地亚中心于《租赁协议》签订之后，向赤羽公司、章斯樑依法交付了租赁场地，已按约定履行全部义务。梅地亚中心交付土建蓝图的事实已经在再审审理过程中确认，调查时赤羽公司、章斯樑当庭作为证据并出示了土建蓝图。但此后赤羽公司、章斯樑无论在本案一审还是二审，均矢口否认曾收到过土建蓝图。如梅地亚中心未向赤羽公司、章斯樑交付土建蓝图的话，赤羽公司、章斯樑是无法聘请设计公司对租赁场地进行装修设计、更无法出具相关设计图纸的，而根据赤羽公司、章斯樑的相关设计资料显示，其设计作出的依据正是土建图，并明确注明“依据原土建图尺寸绘制”。显然，赤羽公司、章斯樑为逃避责任未如实陈述客观事实。故，案涉《租赁协议》的签订及履行并不存在损害第三人利益等法律规定的无效情形；梅地亚中心不存在任何隐瞒故意及隐瞒行为，赤羽公司、章斯樑主张梅地亚中心欺诈没有任何事实及法律依据，涉案租赁协议是双方真实意思表示，合法有效。 二、赤羽公司、章斯樑的装修设计未通过消防部门备案系赤羽公司、章斯樑未按照原房屋土建图进行设计等其自身原因所导致。公安消防部门系根据赤羽公司、章斯樑申报的室内装修工程项目，依据消防法规和国家工程建设消防技术标准要求，对赤羽公司、章斯樑报备的装修工程消防设计进行审批。赤羽公司、章斯樑明知施工前需通过消防设计审核，消防部门亦分别于2016年2月6日、2016年7月9日两次明确告知赤羽公司、章斯樑消防设计需作相应修改，备案通过前不得进行施工，包括赤羽公司、章斯樑自身出具的装修设计图亦明确注明，设计未通过有关部门审核备案前不得用于施工，但是赤羽公司、章斯樑仍然根据其设计图进行违法装修施工，亦从未向梅地亚中心告知其装修设计在消防部门未通过备案的情况。 三、赤羽公司、章斯樑应就其原因导致各方扩大的损失承担一切责任。1.赤羽公司、章斯樑违法设计。案涉装修设计之所以未通过消防部门审核，系因赤羽公司、章斯樑委托没有任何相应资质的工作室进行设计等自身原因导致，且赤羽公司、章斯樑两次收到消防部门通知后，仍未进行任何设计整改。2.赤羽公司、章斯樑违法施工。赤羽公司、章斯樑在明知其装修设计未通过消防部门审核之前不得施工的情形下，仍然一意孤行进行施工，结合本案各个时间节点所发生的事项进程，可以完全反映还原真实事实情况。3.因赤羽公司、章斯樑原因导致各方损失扩大。因赤羽公司、章斯樑另案鉴定所需，梅地亚中心为赤羽公司、章斯樑将场地保留至2017年12月份底；且为了避免双方损失继续扩大，梅地亚中心于2017年12月底重新租赁，此前的损失系因赤羽公司、章斯樑原因导致扩大，赤羽公司、章斯樑应就扩大的损失承担全部责任。故，赤羽公司、章斯樑应对自己的行为承担因其原因导致各方扩大的损失一切相关后果。原审法院对此认定事实清楚，适用法律正确。 四、本案另一关联案件在再审时，已就本案所涉及的“案涉协议是否有效、梅地亚中心是否存在欺诈行为”等相同事实作出有效裁定。赤羽公司、章斯樑曾于2017年8月就“案涉协议是否有效、梅地亚中心是否存在欺诈行为”等相同事实申请再审，在（2017）浙01民申310号一案中业已对本案相关事实及争议焦点作出认定，明确确认案涉房屋不存在非法建筑，案涉租赁协议的签订及履行并不存在损害第三人利益等情形，案涉租赁协议系双方自愿签订、内容未违反法律规定合法有效。章斯樑之所以创业失败，系因其毫无餐饮创办经验、毫无预算、资金不足等原因所导致，与梅地亚中心毫无任何关系。章斯樑创业失败后，却意图将全部责任归咎于梅地亚中心，并恶意利用诉讼手段拖延时间、抵赖债务、逃避责任，系严重浪费司法资源、导致各方诉累严重的行为。综上所述，案涉《租赁协议》合法有效，梅地亚中心不存在任何欺诈行为；梅地亚中心依约向赤羽公司、章斯樑交付了案涉租赁场地，赤羽公司应当按照协议约定支付全部租金，且赤羽公司应就其违约行为及因其原因导致各方扩大的损失承担全部责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。恳请法院查明本案相关事实，依法维持原审判决并驳回赤羽公司、章斯樑全部上诉请求。 二审期间，赤羽公司、章斯樑向本院提交证据材料：照片11份（打印件），用以证明相关的外立面墙体均已经拆除，而且向里退了2.5米以上，可以充分说明一审法院认定1050平方米当中有250平方米是违章建筑的事实，梅地亚中心在出租时对违章建筑进行了拆除的情况。 二审期间，梅地亚中心向本院提交证据材料：通知函1份，用以证明赤羽公司、章斯樑认为的扩大损失及占有使用费不应由其承担没有相应的客观事实依据，赤羽公司、章斯樑不同意梅地亚中心对现场拆除及重新租赁，其对现场时刻进行动态监控的。 赤羽公司、章斯樑提供的证据经梅地亚中心质证：真实性认可，关联性及证明内容不予确认；一审审理过程中，双方对面积问题已经予以确认，250平方米是室外面积，都可以使用，为了方便结算，特别注明按实地测量来计算。梅地亚中心提供的证据经赤羽公司、章斯樑质证：真实性没有异议，对关联性和证明对象有异议，证明对象完全是歪曲事实；在函之前，提出了进现场鉴定，但由于梅地亚中心一直不配合鉴定，所以当梅地亚中心将建筑物出租以后都没有鉴定。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据赤羽公司、章斯樑的上诉请求与梅地亚中心的答辩意见，本院将对二审期间的双方当事人之间的争议焦点进行分析认定。 一、关于涉案《租赁协议》的效力。赤羽公司、章斯樑上诉认为，梅地亚中心隐瞒租赁房屋存在违章建筑的情形，请求确认《租赁协议》无效。本院经审查后认为，首先，赤羽公司作为承租人，在签订租赁合同前理应对包括但不限于租赁标的的权属及现状等事项进行全面了解与察看。而本案中，涉案《租赁协议》亦明确载明，赤羽公司确认梅地亚中心已告知租赁标的的相关情况，且在签订该协议时已对租赁标的状况进行详细了解，同意承租租赁标的。同时，本案中，赤羽公司、章斯樑也未提供有效证据证明梅地亚中心存在故意隐瞒租赁标的权属状况的行为。其次，消防部门向赤羽公司出具的消防设计备案检查不合格通知书及复查意见书中均载明，涉案租赁标的中存在部分区域未能提供建筑合法性证明文件。此后，赤羽公司继续向梅地亚中心支付了部分租金；且在原审法院主持下，双方当事人达成调解协议，同意按照《租赁协议》向梅地亚中心支付租金。在此情形下，原审法院认定赤羽公司知晓并认可租赁标的存在部分不能提供建筑合法性证明文件的区域，并无不当。因此，赤羽公司、章斯樑关于梅地亚中心故意隐瞒租赁标的存在部分不能提供建筑合法性证明文件区域的主张，不能成立，无法予以采信。综上，涉案《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，其中，《租赁协议》中关于合法建筑部分之约定，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效；而《租赁协议》中关于不能提供建筑合法性证明文件部分之内容，违反法律强制性规定，应认定无效。因此，原审法院对《租赁协议》效力的相关认定，并无不当。 二、相关费用的支付与承担。（一）关于《租赁协议》解除之前租金及占有使用费的支付。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。本案中，在《租赁协议》解除前，赤羽公司应就租赁标的合法建筑面积部分依约向梅地亚中心支付租金；同时，赤羽公司亦应参照协议约定的租金标准就租赁标的中不能提供建筑合法性证明文件的面积部分支付相应占有使用费。对于《租赁协议》解除的事宜，原审法院认定涉案《租赁协议》已于2017年7月13日解除。对此，赤羽公司、章斯樑上诉认可双方已经通过函件确认《租赁协议》于2017年7月13日解除；二审中，梅地亚中心亦未对此提出异议。因此，本院对原审法院认定《租赁协议》已于2017年7月13日解除依法予以确认。同时，原审法院所核算的截止《租赁协议》解除之日，在扣减已付的租金、租赁保证金及装修保证金后，赤羽公司尚应向梅地亚中心支付的租金及占有使用费，数额在合理范围内，亦应予以确认。（二）关于《租赁协议》解除之后占有使用费的支付。对于在《租赁协议》终止后装修及腾退事宜如何处理，双方当事人在二审中均确认适用《租赁协议》第九条第四项的约定：赤羽公司应按照梅地亚中心要求完成撤场工作，若赤羽公司未履行撤场手续，梅地亚中心有权对场地处置，场地内遗留物品均应视为遗弃物或抛弃物处理。本案中，根据梅地亚中心向赤羽公司、章斯樑出具的《解除租赁协议通知书》，因赤羽公司未按约定支付租金，故解除《租赁协议》并要求在收到通知书三日内交办场地清退事宜。根据《租赁协议》第九条第四项的约定以及《解除租赁协议通知书》的内容，不管赤羽公司是否如期完成撤场，在《解除租赁协议通知书》送达三日后，梅地亚中心即有权对租赁标的自行处理。也即，在梅地亚中心有权对租赁标的以及其内的装修及物品进行自行处理的情况下，不论梅地亚中心是否实际进行处理，此后梅地亚中心均无权要求赤羽公司支付所谓占有使用费。而《解除租赁协议通知书》中所指定的三日清场期限，属于预留的履行行为合理期限，赤羽公司亦无需向梅地亚中心支付占有使用费。因此，原审法院判决由赤羽公司支付自2017年7月14日之后的占有使用费，明显不当，本院予以纠正。（三）关于违约金的支付。本案中，因赤羽公司对《租赁协议》中关于合法建筑部分之约定，未如期支付租金，其行为构成违约，应依法承担违约责任。根据双方当事人之间的约定、相关履行行为等案件事实，原审法院所酌情调整的应由赤羽公司向梅地亚中心支付的违约金数额，已适度平衡了双方当事人之间的利益，在合理范围内，故应予以确认。（四）关于章斯樑责任的承担。根据章斯樑向梅地亚中心出具的《承诺函》，其自愿对涉案《租赁协议》承担连带责任。因此，原审法院判定由章斯樑就本案中赤羽公司的债务承担连带责任，并无不当。 三、关于赤羽公司、章斯樑要求梅地亚中心赔偿装饰装修等相关损失的诉讼请求。首先，关于合法建筑部分的装饰装修等相关损失。本案中，赤羽公司、章斯樑认可《租赁协议》已于2017年7月13日解除，但赤羽公司、章斯樑未按照《租赁协议》第九条第四项的约定以及《解除租赁协议通知书》的内容及时对租赁标的进行清场。在此情形下，梅地亚中心有权对合法建筑部分的场地进行处置，场地内遗留物品均视为遗弃物或抛弃物处理。因此，赤羽公司、章斯樑要求赤羽公司赔偿合法建筑部分的装饰装修相关损失的诉讼请求，无法予以支持。其次，关于不能提供建筑合法性证明文件部分的装饰装修等相关损失。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，《租赁协议》因租赁标的存在部分建筑不能提供建筑合法性证明文件，违反法律强制性规定，进而《租赁协议》中关于不能提供建筑合法性证明文件部分之内容被认定无效。显然，梅地亚中心作为出租人，对租赁标的的状况更为了解，也负有更多的谨慎告知义务。因此，梅地亚中心应按过错程度赔偿赤羽公司因《租赁协议》部分无效而受到的相应损失。参照赤羽公司关于其损失所提供的证据，结合不能提供建筑合法性证明文件的租赁面积所占租赁标的面积的比例，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定由梅地亚中心向赤羽公司赔偿500000元。原审法院驳回赤羽公司就经济损失提出的全部诉讼请求存在不当，本院予以纠正。章斯樑并非《租赁协议》的合同当事人，原审法院驳回章斯樑向梅地亚中心提出的全部诉讼请求，并无不当。综上，赤羽公司、章斯樑的上诉理由合理部分，本院予以采信。原审法院认定基本事实清楚，但实体处理部分存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初3638号民事判决第一、二、四、五项； 二、变更杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初3638号民事判决第三项为杭州赤羽健康科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江梅地亚新闻交流中心占有使用费215134元； 三、撤销杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初3638号民事判决第六、七项及诉讼费用负担部分； 四、浙江梅地亚新闻交流中心于本判决生效之日起十日内赔偿杭州赤羽健康科技有限公司500000元； 五、驳回浙江梅地亚新闻交流中心的其余诉讼请求； 六、驳回杭州赤羽健康科技有限公司、章斯樑的其余反诉请求。 一审本诉案件受理费26855元、财产保全费5000元，合计31855元，由浙江梅地亚新闻交流中心负担17166元，由杭州赤羽健康科技有限公司、章斯樑负担14689元；一审反诉案件受理费82141元，减半收取41070.50元，由杭州赤羽健康科技有限公司、章斯樑负担36670.50元，由浙江梅地亚新闻交流中心负担4400元。 二审案件受理费102627元，由杭州赤羽健康科技有限公司、章斯樑负担79308元，由浙江梅地亚新闻交流中心负担23319元。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年十一月十二日 法官助理秦海龙 书记员董悦