浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终7390号 上诉人（原审被告）楼侃，男，1986年4月10日出生，汉族，住杭州市拱墅区,现住杭州市拱墅区。 被上诉人（原审原告）绿城物业服务集团有限公司，住所地杭州市西湖区西溪国际商务中心2幢501室。 法定代表人金科丽，执行董事兼总经理。 委托代理人虞露洁、张沙沙，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人楼侃因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初1370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 原审判决认定：绿城物业与案外人杭州美润房地产有限公司于2013年签订《玉榕庄前期物业服务合同》，约定由绿城物业为杭州美润房地产有限公司开发的玉榕庄小区提供前期物业服务。协议约定，玉榕庄小区业主应从房屋交付之日或杭州美润房地产有限公司发出的交付通知指定的交付日期之次月起按3.8元/平方米每月、30元/月/个的标准分别缴纳物业服务费、车位服务费；该费用每12个月预缴一次，缴纳时间为每12个月的第一个月上旬；如逾期缴纳，从逾期之日起按应付金额每日千分之二的标准（绿城物业自愿调低至按应付金额每日万分之四的标准）向绿城物业支付违约金。楼侃系玉榕庄19幢19-3室房屋的业主。2015年4月23日，杭州美润房地产有限公司向楼侃发出房屋交付通知书，通知上述房屋于2015年4月25日起正式交付。后楼侃对玉榕庄19幢19-3室房屋的质量产生了质疑，至2016年12月31日楼侃未实际收房。此外，楼侃与杭州美润房地产有限公司之间就杭州美润房地产有限公司未按约定期限交房及房屋面积差价款发生诉讼。2018年5月，绿城物业委托浙江泽大律师事务所发函要求楼侃支付2015年5月1日至2016年12月31日的物业服务费21494元、车位服务费1200元，对此楼侃表示拒绝。为此，绿城物业于2019年1月16日诉至一审法院，请求判令：一、楼侃向绿城物业支付玉榕庄19幢19－03室物业服务费21494.00元、车位服务费1200元（自2015年5月1日至2016年12月31日止），共计22694元；二、楼侃支付绿城物业违约金5933.12元（自逾期之日起，按应付金额每日万分之四的标准暂计算至2018年7月20日，实际请求计算至上述费用全部付清之日止）。本案诉讼费由楼侃承担。另查明：绿城物业对案涉房屋所属小区提供的物业服务质量存在瑕疵是部分业主拒交物业服务费的主要原因之一。 原审法院认为：绿城物业与案外人杭州美润房地产有限公司签订的《玉榕庄前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对玉榕庄小区全体业主均具有约束力。关于给付物业费起始时间的确认，原审法院认为，根据《玉榕庄前期物业服务合同》约定，业主应从物业交付之日或美润公司发出的交付通知指定的交付日期之次月起支付相应的物业管理费用及车位服务费。本案中，杭州美润房地产有限公司在2015年4月23日向楼侃发出房屋交付通知书，通知楼侃于2015年4月25日起正式交付案涉房屋，因此，楼侃应从美润公司发出的交付通知指定的交付日期之次月起即2015年5月支付相应的物业管理费用及车位服务费。本案中，绿城物业作为物业服务企业应当按照诚实信用的原则，严格按合同约定履行自己的物业管理义务，对小区公共设施设备履行维修、养护、管理和维护的义务，保障小区内设施完好，设备运行正常，环境整洁有序，提高物业管理水平，并细心接受业主的意见及建议；同时，作为接受物业管理服务的业主，也应当积极履行按时交费义务。根据庭审，绿城物业在物业管理当中存在一些需要改善、提升服务质量的问题，但楼侃并无充分证据证明绿城物业在物业管理服务中存在严重的质量问题，即使绿城物业在合同履行过程中，存在服务质量瑕疵或服务缺失的情形，楼侃等业主也应及时通过合理方式、途径寻求实质性解决办法，以改善提高物业服务质量，而不能简单地以此为由拒绝交纳或减交物业费；若因绿城物业的违约或侵权行为，造成楼侃等业主民事权利遭受侵害的，还可另行主张权利。楼侃未按约定向绿城物业交纳物业管理服务费及车位服务费，已构成违约，故对绿城物业要求楼侃支付物业管理费及车位服务费的诉请，原审法院予以支持。考虑到绿城物业在物业管理当中存在服务质量不足需要完善，是产生纠纷的原因等因素，故原审法院对楼侃要求被告支付违约金的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、楼侃支付绿城物业服务集团有限公司2015年5月1日至2016年12月31日期间物业服务费22694元、车位服务费1200元，于判决生效后十日内付清。二、驳回绿城物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费516元，减半收取258元，由绿城物业服务集团有限公司负担58元，楼侃负担200元。绿城物业服务集团有限公司于判决生效后十五日内向原审法院申请退费；楼侃于判决生效后七日内，向原审法院交纳应承担的诉讼费。 宣判后，楼侃不服，向本院提起上诉称：一、2015年4月25日开发商向上诉人发送《房屋交付通知书》，但是开发商在明确违反合同情况下，上诉人拒绝收房，并提起诉讼，杭州市中级人民法院于2016年3月21日判决开发商承担相应的违约责任，因此该期间所产生的物业费用不应由上诉人承担。二、被上诉人物业服务存在重大瑕疵，给上诉人造成重大损失，至今不能入住。绿城物业在一审法庭上答应必须提供收费依据、法律法规、服务规范、财务公开。前期物业合同等至今没有公开，严重违反杭州市物业管理条例。被上诉人在违反这么多法律规定、合同约定的情况下，还向上诉人全额收取物业费，二审费用应当对双方争议的物业费收取情况予以客观事实的认定。三、原审判决适用法规不全面，采用证据不当，片面维护被上诉人的利益。被上诉人承认服务存在重大瑕疵的情况下，作出了有违司法公正的判决。没有采用杭州市物业管理条例与前期物业合同规定收房未入住物业都按照协商或者七折收费，而且物业服务的确存在重大瑕疵。且被上诉人与其他完全相同业主收费都是协商交付，为什么上诉人需要全额收费。四、原审判决写明的审判员与开庭法官非同一人，无法对案件作充分了解，判决不公。综上，请求二审法院撤销原审判决，查清事实，审核双方争议事项或者将本案发回重审，被上诉人物业费收缴时间应按实际收房时间计算收取。 上诉人楼侃在二审中提交的证据有：1、绿城物业服务集团有限公司信息传递单。2、杭州玉榕庄房屋交付验收清单。两份证据欲证明房屋交付的时候存在质量问题。 被上诉人绿城物业辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，上诉人的上诉请求不能成立，请求依法予以驳回。2013年，杭州美润房地产开发有限公司与被上诉人签订的《前期物业服务合同》合法有效，对玉榕庄小区全体业主具有约束力。根据合同第十七条约定，业主应从物业交付之日或建设单位发出的交付通知指定交付日期之次月起支付物业服务费、车位服务费。2015年4月23日，杭州美润房地产开发有限公司向上诉人邮寄《房屋交付通知书》，通知上诉人房屋于2015年4月25日领取案涉19幢19-03室商品房。也就是说，上诉人应从2015年5月1日起向被上诉人交纳物业服务费、车位服务费，但上诉人至今未予支付。因此，一审法院判决上诉人支付2015年5月1日至2016年12月31日被上诉人退出案涉小区期间的物业服务费、车位服务费具有充分的事实依据和法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应当予以维持。 被上诉人绿城物业在二审中提交邮政的签收回执，证明2015年4月23日，杭州美润房地产开发有限公司向上诉人邮寄了房屋交付通知，上诉人予以签收，开发商已经完成了通知交付义务。 上诉人楼侃提交的证据，被上诉人绿城物业认为不是新的证据，而且，即使房屋有质量问题，也是开发商的问题，和绿城物业没有关联，而且这仅仅可以证明，是当时房屋存在问题，不能证明房屋现在也存在质量问题。本院认为，该证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。 被上诉人绿城物业提交的证据，上诉人楼侃认为这仅仅是开发商邮寄的通知书，与真正达到房屋交付条件有一定的差距，应该以杭州市中级人民法院（2016）浙01民终387号民事判决书的内容为准。本院认为，对其真实性本院予以确认。 本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。 本院认为：绿城物业与案外人杭州美润房地产有限公司签订的《玉榕庄前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对玉榕庄小区全体业主均具有约束力。根据《玉榕庄前期物业服务合同》约定，业主应从物业交付之日或杭州美润房地产有限公司发出的交付通知指定的交付日期之次月起支付相应的物业管理费用及车位服务费。杭州美润房地产有限公司于2015年4月23日向楼侃发出房屋交付通知书，通知其在2015年4月25日起正式交付案涉房屋，虽楼侃曾以商品房预售合同纠纷起诉杭州美润房地产有限公司，其诉讼请求涉及逾期交付房屋违约金和退货面积差额房价款，但并不能以此认定案涉房屋当时不符合交付条件。在楼侃无有效证据可以证明在杭州美润房地产有限公司通知其交付房屋时，该房屋存在《玉榕庄前期物业服务合同》约定业主可以拒绝收房的情况下，绿城物业要求按照《玉榕庄前期物业服务合同》约定从交付房屋通知书确定的交付时间的次月计算物业费，并无不当之处。楼侃认为物业费应当从法院判定杭州美润房地产有限公司承担违约责任之日开始计算的上诉理由，本院不予采纳。因物业服务具有涉众性、持续性等特点，个别业主对物业服务所持异议不能代表全体业主，个别业主不履行预缴物业费的义务亦会影响物业公司正常开展物业服务，进而影响小区其他已缴费业主利益。即使绿城物业的物业服务存在瑕疵，楼侃等业主也应当及时通过合理方式、途径加以解决，不能以此作为可以减免物业费的理由。如果绿城物业的物业服务行为造成楼侃损失的，楼侃可另案主张损害赔偿。楼侃要求空置房按七折收取物业费，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费258元，由楼侃负担。 本判决为终审判决。 审判长 韩 昱 审判员 周志军 审判员 韦 薇 二〇一九年十一月十四日 书记员 朱 江