甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0105民初1878号原告：深圳市午越物业管理有限公司兰州分公司，住所地兰州市安宁区孔家崖299号（天居锦河丹堤物业客服中心二楼201室），统一社会信用代码91620105585915272M。负责人：陈翔贤，系该公司经理。委托诉讼代理人：王鸿成，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾琴霞，甘肃金城律师事务所律师。被告：白强，男，汉族，1979年5月18日出生，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：王璐，甘肃中天律师事务所律师。原告深圳市午越物业管理有限公司兰州分公司（以下简称深圳午越物业兰州公司）与被告白强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳午越物业兰州公司委托诉讼代理人王鸿成、被告白强委托诉讼代理人王璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳午越物业兰州公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告向原告支付拖欠的自2015年8月15日起至2019年6月30日的物业服务费7772.67元，逾期交纳物业服务费的违约金2135.62元（暂计算至2019年6月30日，之后的违约金以欠付的物业服务费为基数，按照日万分之五的标准计算至上述物业服务费交清为止），拖欠的公摊电费901.74元、垃圾处理费105元，以上合计10915.03元；2．依法判令白强承担深圳午越物业兰州公司为实现债权的律师费3000元；3．本案诉讼费用由白强承担。事实和理由：2015年3月6日，深圳午越物业兰州公司与白强签订《前期物业管理服务协议》，约定深圳午越物业兰州公司为白强所在的天居·锦河丹堤小区提供物业服务，白强应在每月十日前向深圳午越物业兰州公司支付上月的物业服务费，并承担该小区的公摊电费等相关费用。但自2015年8月开始，白强就一直拒绝向原告支付物业服务费及相关的其他费用，故原告诉至法院，请求判如所请。被告白强辩称：一、深圳午越物业兰州公司未按照《前期物业管理服务协议》约定提供物业服务，违约在先，深圳午越物业兰州公司主要存在以下违反物业服务合同的行为：1．对小区共用部位环境卫生未提供维护、管理的物业服务；2．不履行安全保卫义务；3．不维护消防设施，甚至破坏人防设施；4．深圳午越物业兰州公司并未按照合同约定每半年向白强公布物业管理费用收支账目。二、白强主张先履行抗辩权，在深圳午越物业兰州公司纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。三、深圳午越物业兰州公司请求白强支付律师费与诉讼费、承担物业费违约金的诉讼请求于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对深圳午越物业兰州公司提交的《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《收款单》、《物业费及违约金计算清单》、《兰州市物价局关于核定深圳午越物业管理有限公司兰州分公司天居锦河丹堤物业服务收费标准的通知》2份、《物业服务等收费标准》2份、《兰州市物业企业收费标准备案（核定）初审表》、兰州市安宁区发展和改革局、兰州市安宁区住房和城乡建设局关于转发《兰州市物价局兰州市住房保障和房产管理局关于印发的通知》的通知、《兰州市物价局兰州市住房保障和房产管理局关于印发的通知》、《兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准》、《关于对兰州新区、西固区、安宁区物业企业信用等级和物业项目星级服务第二批次测评结果的公示》、《兰州市城市管理委员会兰州市财政局关于生活垃圾和餐厨垃圾处理费征收下放后“收支专用”相关问题的通知》，白强提交的《前期物业管理服务协议》，以上证据因双方当事人对其真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：白强系兰州市安宁区孔家崖路天居锦河丹堤小区4幢1单元1003室业主。深圳午越物业兰州公司与白强于2015年3月6日签订《前期物业管理服务协议》，约定由深圳午越物业兰州公司为白强所在的天居锦河丹堤小区提供物业管理服务，白强应按照其房屋建筑面积（即111.54平方米）以每月每平方米1.5元的标准向深圳午越物业兰州公司交纳物业服务费，且应在每月十日前向深圳午越物业兰州公司支付上月的物业服务费。智能监控及公共照明电费，供水、供热等动力设备发生二次转供能源费用、景观设施等其他用水、电费用，单独计量，经公示后据实、合理分摊。如受相关部门或单位的委托，深圳午越物业兰州公司可提供水费、电费、燃（煤）气费、冬季供热、房租灯光代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）收费标准执行政府规定。同时约定，若白强未按约定的收费标准和时间交纳有关物业服务费的，深圳午越物业兰州公司有权要求白强补交并从逾期之日起按拖欠额的每天万分之五交纳违约金。白强依约交纳了2015年2月15日至2015年8月14日的物业服务费，但自2015年8月15日起就以深圳午越物业兰州公司提供的物业服务不到位为由未交纳物业服务费，截止2019年6月30日欠付7772.67元未付。另查明，根据《兰州市城市管理委员会兰州市财政局关于生活垃圾和餐厨垃圾处理费征收下放后“收支专用”相关问题的通知》从2017年10月1日开始对兰州市近郊四区辖区内产生的处于垃圾的燃气用户开始征收生活垃圾处理费，标准为每户每月5元，白强共计欠付垃圾处理费21个月，共计105元。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，合同相对方应当按照约定全面履行自己的义务。本案深圳午越物业兰州公司与白强签订《前期物业管理服务协议》的未违反法律的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应依据合同约定履行己方权利及义务。深圳午越物业兰州公司按照协议提供了物业服务，白强应当按照协议约定支付物业服务费，白强拖欠物业服务费属违约行为，应承担违约责任。关于深圳午越物业兰州公司所主张的物业服务费，白强对深圳午越物业兰州公司主张的白强欠付物业服务费金额不持异议，而对于白强以环境卫生、安全保卫、消防设施、未公布物业管理费用收支账目等问题为由抗辩拒绝交纳物业服务费，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，虽然白强提交了相关证据，但不足以证明原告提供的物业服务不到位，白强应承担举证不能的不利后果，同时白强作为业主，获得了深圳午越物业兰州公司提供的物业服务，就应当按时足额缴纳物业服务费，故本院对白强的该辩解理由不予采信，依法对深圳午越物业兰州公司主张的物业服务费予以支持。关于深圳午越物业兰州公司主张的违约金，《前期物业管理服务协议》中违约金虽有约定，但约定过高，考虑到白强确有违约情形，且拖欠物业费长达4年之久，故本院酌情考虑被告支付违约金1000元为宜。关于深圳午越物业兰州公司主张的公摊电费，因白强对此不予认可，且深圳午越物业兰州公司提供的证据不足以证明其按照《前期物业管理服务协议》的约定就公摊电费向业主进行了公示，故本院不予支持。关于深圳午越物业兰州公司主张的垃圾处理费，双方在《前期物业管理服务协议》中进行了约定，且相关文件对垃圾处理费的收费标准有明确的规定，本院予以支持。关于深圳午越物业兰州公司主张的律师费，双方并未约定，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条规定之规定，判决如下：一、被告白强于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市午越物业管理有限公司兰州分公司支付2015年8月15日至2019年6月30日期间的物业服务费人民币7772.67元，并支付违约金人民币1000元，垃圾处理费105元，合计人民币8877.67元。二、驳回原告深圳市午越物业管理有限公司兰州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费148元，已减半收取计74元（原告深圳市午越物业管理有限公司兰州分公司垫付），由原告深圳市午越物业管理有限公司兰州分公司负担27元，由被告白强负担47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  李雯君二〇一九年十一月三十日法官助理田天书记员赵文妍