浙江省绍兴市越城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0602执异162号 案外人绍兴袍江经济技术开发区管理委员会，住所地浙江省绍兴市越城区涂山东路88号。 负责人袁建，系主任。 案外人绍兴袍江新农村建设投资有限公司，住所地浙江省绍兴市袍江新区世纪街管委会内515室。 法定代表人谢晓芳，系总经理。 案外人绍兴市越城区马山镇人民政府，住所地浙江省绍兴市越城区马山镇海南路87号。 负责人张俊轱，系镇长。 三案外人共同委托诉讼代理人（特别授权代理）朱春华、朱妙，浙江中行律师事务所律师。 申请执行人中国民生银行股份有限公司绍兴分行，住所地浙江省绍兴市越城区人民中路436号。 负责人王黎红。 委托诉讼代理人（特别授权代理）胡元长、沈建阳，浙江越泽律师事务所律师。 被执行人绍兴市泗汇物资有限公司，住所地浙江省绍兴市袍江工业区菖蒲街366号。 法定代表人张根法，系总经理。 被执行人浙江金星纸业有限公司，住所地浙江省绍兴市袍江越王路以东（东二路）。 法定代表人李云宝。 被执行人金星建设集团有限公司，住所地浙江省绍兴市袍江工业区越王路（王家埭）。 法定代表人李金星。 被执行人鉴湖建设集团有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区解放南路1126号鉴湖大厦5楼。 法定代表人宣宝根。 被执行人绍兴市长庚置业有限公司，住所地浙江省绍兴市袍江工业区越王路以东5幢综合楼。 法定代表人应兴根。 委托诉讼代理人（特别授权代理）李华，女，1987年12月10日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 被执行人衡阳市金星房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市珠晖区粤新路5号。 法定代表人李金星。 被执行人湖南金星叉车有限公司，住所地湖南省衡阳市珠晖区东阳工业园新星东路1号。 法定代表人李金星。 被执行人李金星，男，1966年12月31日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 被执行人李美英，女，1967年10月7日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 在本院执行申请执行人中国民生银行股份有限公司绍兴分行（以下简称民生银行）与被执行人绍兴市泗汇物资有限公司（以下简称泗汇公司）、鉴湖建设集团有限公司（以下简称鉴湖公司）、绍兴市长庚置业有限公司（以下简称长庚公司）、衡阳市金星房地产开发有限公司（以下简称金星房地产公司）、湖南金星叉车有限公司（以下简称金星叉车公司）、李金星、李美英金融借款合同纠纷一案，申请执行人民生银行与被执行人浙江金星纸业有限公司（以下简称金星纸业公司）、鉴湖公司、长庚公司、金星房地产公司、金星叉车公司、金星建设集团有限公司（以下简称金星建设公司）、李金星、李美英金融借款合同纠纷一案，案外人绍兴袍江经济技术开发区管理委员会（以下简称袍江管委会）、绍兴袍江新农村建设投资有限公司（以下简称袍江投资公司）、绍兴市越城区马山镇人民政府（以下简称马山镇政府）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人袍江管委会、袍江投资公司、马山镇政府称，2010年11月22日，被执行人长庚公司与三案外人签订《安置房回购合同》，约定三案外人向长庚公司回购绍兴袍江工业区中心商贸区G20号地块(小小名潭公寓)全部住宅，合同签订后袍江投资公司根据合同约定已陆续向长庚公司支付《安置房回购合同》项下约定的回购款，2014年5月长庚公司向案外人交付了回购房屋及车棚。因长庚公司原因致使回购房屋产权证未能按约定时间办理。现案外人在不动产登记中心办理产权时发现案涉房屋于2016年11月28日被贵院查封，查封文号为（2016）浙0602民初8769号、8771号，对应执行案号为（2017）浙0602执1623、2115号。基于上述情况，案外人认为案外人已于贵院查封前购买了案涉房屋并已实际占有使用，为保护国有财产不受侵犯，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，特向贵院提起执行异议，请求中止对坐落绍兴市越城区小小名潭公寓13幢一单元801室、13幢一单元802室、13幢一单元803室、13幢一单元901室、13幢一单元902室、13幢一单元903室、13幢一单元1001室、13幢一单元1002室、13幢一单元1003室、13幢一单元1101室、13幢一单元1102室、13幢一单元1103室、13幢一单元1201室、13幢一单元1202室、13幢一单元1203室、13幢一单元1301室、13幢一单元1302室、13幢一单元1601室、13幢一单元1602室、13幢一单元1701室、13幢一单元1702室、13幢一单元1703室不动产（以下简称涉案不动产）的执行，并解除对上述不动产的查封。异议审查中，案外人补充陈述称，根据《安置房回购合同》合同约定案外人回购住宅面积103352.6平方米、回购价格为3100元每平方米，车棚面积暂估6000平方米、回购价格为500元每平方米，合同房屋总款为323393060元，总房款依据上述确认的价格及房管部门核定的回购房面积进行结算调整，多退少补。此后经房管部门核定，实际回购的住宅面积为103012.43平方米，车棚面积为6925.51平方米，总价款为322801288元，因在安置房建造过程中，被执行人长庚公司资金紧张，向案外人两次申请提前支付回购款，并承诺承担相应利息，故在双方最终结算支付尾款时扣减了利息金额，案外人实际付款321485392.78元之后，案外人与被执行人长庚公司之间上述合同项下的回购款已经全部结清，对此被执行人长庚公司也是认可的。 申请执行人民生银行称，第一，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。申请执行人认为该条款所称的第三人是指普通消费者，因为房屋出卖给第三人，产权应当过户到付款的第三人名下。在本案中，案外人并不是普通消费者，即使其作为第三人支付了全部价款，案涉房屋的产权也不是过户到案外人名下，而是过户到安置人口名下。换言之，申请执行人认为本案中适用该条款的第三人应为安置房屋的安置人口，而非案外人，该条款在本案中并不适用。第二，退一步来讲，即使该条款适用本案，人民法院不得查封的财产也须满足三个条件，即：1、第三人已经支付全部价款；2、第三人实际占有该财产；3、未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错。案外人显然没有达成上述三个条件。具体理由如下：1、案外人仅支付了部分价款，根据案外人提交的证据显示，发票金额仅为312801289元，并未达到合同约定的323393060元，故申请执行人认为案外人并未支付全部价款。2、案外人并未提交其实际占有案涉房屋的证据，没有证据可以证明其实际占有、使用涉案不动产，应推定涉案不动产仍由长庚公司实际占有。3、在未办理过户手续的问题上，案外人并未提交任何证据证明其没有过错。综上，贵院查封涉案不动产依法有据，请求贵院依法驳回案外人的异议请求。 被执行人长庚公司称，我公司于2010年与案外人签订G20地块的《安置房回购合同》，约定地块上的住宅和车棚由案外人全部回购，回购款也均已付清。2014年1月份，合同项下的住宅和车棚通过验收开始陆续交房，2014年5月份，我公司正式把全部钥匙交给案外人。因为土地上存在抵押，2015年12月份，案外人支付尾款后，银行抵押也正式注销，我公司于当月将G20地块总的土地证交付给袍江管委会，此后的安置房分房工作都是案外人自行办理的，综上，请求案外人依法支持案外人的异议请求。 本院查明：被执行人长庚公司名下登记有坐落绍兴市越城区小小名潭公寓13幢一单元801室、13幢一单元802室、13幢一单元803室、13幢一单元901室、13幢一单元902室、13幢一单元903室、13幢一单元1001室、13幢一单元1002室、13幢一单元1003室、13幢一单元1101室、13幢一单元1102室、13幢一单元1103室、13幢一单元1201室、13幢一单元1202室、13幢一单元1203室、13幢一单元1301室、13幢一单元1302室、13幢一单元1601室、13幢一单元1602室、13幢一单元1701室、13幢一单元1702室、13幢一单元1703室的不动产。 本院在审理原告民生银行诉被告长庚公司等金融借款合同纠纷两案过程中，根据民生银行申请，依据（2016）浙0602民初8769、8771号民事裁定书及相应的协助执行通知书于2016年11月28日诉讼保全首轮查封了长庚公司名下的涉案不动产。此后，本院作出（2016）浙0602民初8769、8771号生效民事判决书，判令包括被告长庚公司在内的各被告应向原告民生银行承担相应民事责任。因被告未自觉履行，原告民生银行就上述两份判决书向本院申请强制执行，本院分别以（2017）浙0602执1623、2115号案件立案执行。因在上述两案执行过程中，案外人袍江管委会、袍江投资公司、马山镇政府向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。 案外人袍江管委会、袍江投资公司、马山镇政府为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据： 1、甲方为袍江投资公司、绍兴袍江经济技术开发区拆迁办公室、马山镇政府，乙方为长庚公司，落款日期为2010年11月22日的《安置房回购合同》1份，合同主要内容为：根据2010年4月6日土地拍卖合同规定，甲方向乙方回购拆迁安置房。回购房地点位于绍兴袍江工业区中心商贸区G20号地块。本合同回购面积为103352.6平方米(其中标准套型66平方60套、88平方188套、110平方174套、132平方205套、154平方230套)，该安置地块按规划方案住宅全部回购，回购价格为3100元/平方米；房屋自行车棚面积暂估6000平方米，每套住宅保证一间自行车棚，面积为7-10平方米，自行车棚原则要求安置在本幢内，价格500元/平方米；本合同房屋总款323393060元(含自行车棚款)，总房款依据上述确认的价格及房管部门核定的回购房屋面积进行结算，多退少补。付款方式为根据袍委办[2010]49号文件精神，按乙方施工建设进度分批付款，甲方在乙方完成该项目基础工程并经建管、房管、审计、拆迁四部门(下同)联合确认后付回购房款的25%；总工程量完成50%且主体形象进度总楼层数建至40%(指楼板浇筑完成)并经四部门联合确认后付回购房款的15%；主体形象进度总楼层数建至70%并经四部门联合确认后再付回购房款的15%；主体结顶并外墙装饰完成并经四部门联合确认后再付回购房款的15%；全部工程完工(包括地下、场外设施等配套完毕)通过联合交房验收移交房屋并办理交房手续后再付回购付款的20%；余款10%作为工程质保金和物业管理押金，如符合质量及物业管理有关要求，且在办理好安置小区房产总证和土地总证的前提下，自办理交房手续后满12个月一次性付清。甲方要求该地块全部安置房在2012年6月6日前通过竣工验收并交付甲方。合同同时对违约责任等其他事项作了约定。 2、回购款支付明细清单1份及对应的银行汇（本）票申请书、收款收据、支票存根、销售不动产统一发票1组。 3、长庚公司于2013年11月12日出具的《承诺书》1份，其中记载：按照2013年11月6日袍江经济技术开发区管委会（2013）第16期主任（办公）会议纪要精神，为加快小小名潭项目了尾进展，解决水、电、气等配套设施安装交付，会议同意先予支付我公司第五期部分安置房回购款1500万元，但此款必须按一年期银行贷款基准利率支付利息，期限为该款项支付之日至安置房交付之日，我公司同意按照会议精神规定执行交付。 4、长庚公司于2014年1月25日向绍兴市袍江新区管委会出具的《关于要求提前支付G20地块工程款的报告》1份，主要内容：我公司开发建设的袍江新区小小名潭公寓（G20地块）安置小区，现已于2013年1月13日全部通过联合交房验收。目前因公司年底资金困难，无法解决部分民工工资及材料款项，之前南星公寓建设时亏损巨大，我公司放弃了四千多万元的补偿要求，同意500万元以下补偿协商方案，公司作出了很大的让步。鉴于上述实际情况，请求贵委领导同意提前支付G20工程款余款1000万元。我公司愿意按照11.5%的年利率承担利息，时间为收到此款日起到质保金和物业管理押金支付日至。 5、2015年12月2日绍兴袍江经济技术开发区拆迁办公室制作的《绍兴袍江工业区安置房回购预拨款审批表》1张，其中记载房产公司为长庚公司、安置拆迁项目为小坛村拆迁，总回购面积为103012.43平方米，回购合同总金额323393060元，主房面积103012.43平方米、价格3100每平方米，车棚6925.51平方米、价格500元每平方米，回购总金额为322801288元，按10%额度计算，应预拨付工程质保金余款32280128.80元，扣除提前预付安置房回购款（利息另计）1000万元，本次支付工程质保金余款22280128.80元。备注：交房已满一年，房产证未办，根据（2015）第13期主任（办公）会议纪要先行付款。绍兴袍江经济技术开发区房管所、质监站、征收办、委财办、委分管领导、委分管领导分别在该审批表上签署意见。 6、绍兴市袍江新区马山镇人民政府《小小名潭安置房分配工作协调会议纪要》复印件1份，其中记载：会议一致同意，小小名潭安置房分房工作定在5月26日进行，由镇政府与小潭村确定分房方案。长庚公司也参与了该协调会议。 7、甲方为马山镇政府、乙方为绍兴诚信物业管理有限公司、签订日期为2014年的《马山镇小小名潭拆迁安置小区物业管理服务承包合同》1份。其中约定甲方委托乙方管理物业名称为马山镇小小名潭小区，物业类型为高层住宅楼及配套设施，拆迁安置总建筑面积103012.43平方米。 8、项目名称为小小名潭公寓房产测绘、委托方为长庚公司、测绘单位为绍兴市佳强测绘咨询有限公司、测绘日期为2013年10月28日的《房屋建筑面积测绘成果书》1份，其中记载长庚公司（小小名潭公寓）建筑面积汇总表中的住宅面积为103012.43平方米。 本院认为：本案中，案外人袍江管委会、袍江投资公司、马山镇政府提供的证据足以证实在涉案不动产被本院查封之前，案外人已与被执行人长庚公司之间签订了真实有效之《安置房回购合同》。该合同明确约定了案外人向被执行人长庚公司回购安置房的具体事项，包括房屋面积、回购价款、付款方式、交房时间等，具备买卖合同性质；但同时，该合同又约定了按工程进度支付回购款，付款前工程量需经袍江经济技术开发区建管、房管、审计、拆迁四部门联合确认，余款10%作为工程质保金和物业管理押金等内容，反映出委托开发建设的因素。结合上述合同之内容及本案相关证据，可以证实案外人向长庚公司回购上述住宅及车棚目的实际系用于拆迁安置分房，在分房完成后，相应的住宅将直接过户到各拆迁户而非案外人名下，拆迁户分得房产后何时办理过户手续亦非案外人所能控制，故本案中，判断案外人之权利能否排除执行应以其是否已在查封之前接收涉案不动产、按回购合同约定支付购房款而非涉案不动产是否已过户登记于案外人名下为要件。现案外人提供的证据足以证实其在法院查封之前已接收包括涉案不动产在内的《安置房回购合同》项下全部住宅、车棚，按合同约定支付绝大部分回购款的事实。同时，就差额部分的回购款，案外人已作了合理的说明，并提供了被执行人长庚公司出具的承诺书及报告等证据以证实剩余回购款已与被执行人长庚公司应承担的提前支取回购款利息相互抵扣的事实，被执行人长庚公司对案外人已支付全部回购款的事实亦明确予以认可。上述抵扣行为发生于涉案债务发生之前，并未损害包括申请执行人民生银行在内的第三方利益，故本院在本案异议审查过程中不再要求案外人将剩余差额部分回购款交付本院执行，如申请执行人对案外人支付回购款的情况仍有异议的，可另行依法解决。综上，案外人之异议请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 中止对被执行人绍兴市长庚置业有限公司名下坐落绍兴市越城区小小名潭公寓13幢一单元801室、13幢一单元802室、13幢一单元803室、13幢一单元901室、13幢一单元902室、13幢一单元903室、13幢一单元1001室、13幢一单元1002室、13幢一单元1003室、13幢一单元1101室、13幢一单元1102室、13幢一单元1103室、13幢一单元1201室、13幢一单元1202室、13幢一单元1203室、13幢一单元1301室、13幢一单元1302室、13幢一单元1601室、13幢一单元1602室、13幢一单元1701室、13幢一单元1702室、13幢一单元1703室不动产的执行，并解除对上述不动产的查封。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  张 剑 人民陪审员  钱土仙 人民陪审员  徐晓刚 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  陈文旗 本案援引的相关法律和规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。