贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10867号 原告：四川鸿顺康投资有限公司，住所地：成都市商新区府城大道西段399号7栋3单元14层1408号，统一社会信用代码：91510000309395493X。 法定代表人：严贵安，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵波（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵文媛（一般授权代理），贵州本芳律师事务所实习律师。 被告：赵俊淋，男，汉族，1989年6月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告四川鸿顺康投资有限公司（下称：鸿顺康公司）与被告赵俊淋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告鸿顺康公司之委托诉讼代理人赵文媛，被告赵俊淋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿顺康公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告赵俊淋在十日内支付原告2019年4月1日至2020年3月31日一年的房屋使用费用人民币138,010.00元及商管费5,300.00，共计143,310.00元，并以143,310.00元为基数，参照月利率2%的标准支付原告自2019年4月1日起至全部租金清偿完毕之日止的违约金暂计11,590.40元。二、本案受理费由被告承担。 事实及理由：原被告双方于2018年3月22日签订《房屋租赁合同》及《商业管理公约》，约定被告承租原告位于毕节××××区创美世纪城2号地块4-4-02号商铺，建筑面积共计552.04平方米，租期8年，并约定了房屋对应期限应缴纳的租赁费用，其中2018年4月1日前应缴纳2018年4月1日至2019年3月31日的房屋使用费27,602.00元，2019年4月1日前应缴纳2019年4月1日至2020年3月31日的房屋使用费138,010.00元。同时，被告按建筑面积0.8元/平方米/月计算商管费，缴款方式为年缴”。协议签订后，原告依约交付房屋给被告使用，被告也缴纳了第一年房屋使用费及商管费后(涵盖期限自2018年4月1日至2019年3月31日)使用至今，后在第二年度缴纳期限届满至今被告却未履行其房屋使用费及商管费缴纳义务，根据双方合同约定“乙方未按照本合同约定期限及时、足额交纳租金及市场管理费的，每逾期一日，按照欠付金额千分之五每日的标准支付逾期缴纳违约金”。原告多次催缴均未得到被告回应，为维护自身合法权益，迫于无奈，只得依法提起诉讼。原告认为，双方租赁合同关系合法有效，现原告依约将房屋交付被告使用，已履行了相应合同义务。被告亦应当履行义务支付租金，现被告拒付租金且躲避其应付债务，其行为已经构成违约，严重损害原告合法权益，应当承担违约责任，鉴于双方在合同中约定的违约金标准过高，被告可能面临履行困难，故原告自愿予以放弃，改为参照民间借贷的上限利率标准月2%对被告予以主张。望法院予以支持为谢。 被告辩称，我与原告确定签订了房屋租赁合同，但合同约定的租金为10元/平方米/月，合同中市场管理费是15元/平方米/月，我认为该市场管理费约定不明，不知原告是收取来何用，所以我不应该缴纳。我们不向原告缴纳租金是因2018年10月国庆节原告搞了活动，我们公司去参加，只有我公司参加，原告当时承诺只能由我公司进驻开装修公司。但在原告开盘时，却有七八家公司参加，却没有通知我们公司。我公司向原告缴纳了物管费，却没有人打扫卫生，还多次停我公司的电，故我公司拒缴房租。 本院经审理查明，2018年3月22日，原被告双方签订《房屋租赁合同》,约定被告承租原告位于毕节××××区创美世纪城二号地块4-4-02号房屋，建筑面积552.04平方米，承租期8年,从2018年4月1日至2025年3月21日止。房屋使用费用，分为租金及市场管理费，按照约定的建筑面积计算，其中租金计算标准为10元/㎡/月，市场管理费计算标准为15元/㎡/月。被告应按照0.8元/㎡/月的标准向原告缴纳商管费，每月合计为441.63元。约定了房屋对应租赁期限应缴纳的房屋使用费用,其中2018年4月1日被告应缴纳2018年4月1日至2019年3月31日的费用27,602.00元；2019年4月1日被告应缴纳2019年4月1日至2020年3月31日的费用138,010.00元。如被告未按照本合同约定期限及时、足额交纳租金及市场管理费的，每逾期一日按照逾期欠付金额千分之五的标准向原告给付违约金；逾期超过30日，原告有权单方解除本合同并收加租赁房屋，同时合同保证金不予退还，合同自原告书面解除通知到达被告方之日起解除。合同签订后,原告交付涉案的房屋交付给被告使用，被告向原告缴纳了2018年4月1日至2019年3月31日的房屋使用费。2019年4月1日，缴纳2019年4月1日至2020年3月31日的房屋使用费用费及商管费的期限届至，经原告多次催收被告未缴纳上述费用。故原告以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，原告鸿顺康公司与被告赵俊淋签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人应按约定履行各自义务。原告已按合同之约定将涉案房屋交付给被告使用，被告亦应按合同约定的期限支付原告房屋使用费及商管费。被告未按合同约定于2019年4月1日向原告支付2019年4月1日至2020年3月31日的房屋使用费138,010.00元，也未支付2019年4月1日至2020年3月31日的商管费5,299.56元（441.63元/月×12个月），其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应当承担继续履行支付房屋使用费、商管费以及违约金的义务。故对原告主张被告支付其2019年4月1日至2020年3月31日房屋使用费用138,010.00元的诉请，本院予以支持；对于原告主张被告支付其2019年4月1日至2020年3月31日商管费5,300.00元的诉请，本院以5,299.56元为限予以支持，其余部分不予支持。 对于原告要求被告支付违约金的请求。根据《房屋租赁合同》约定，如被告未按照本合同约定期限及时、足额交纳租金及市场管理费的，每逾期一日按照逾期欠付金额千分之五的标准向原告给付违约金。现被告违约，应当承担违约责任，但鉴于双方在合同中约定的违约金标准过高，故应当酌情予以调减，由于被告逾期支付房屋使用费用及商管费给原告造成的损失为房屋使用费用及商管费的法定孳息，亦即以中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息损失，故本院以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍为限予以支持原告的违约金诉请，其余部分不予支持。违约金的计算方式为：以被告欠付的房屋使用费和商管费143,309.56元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2019年4月1日起计付至实际清偿完毕之日止。 对于被告提出市场管理费约定不明，不应缴纳的抗辩意见，《房屋租赁合同》约定房屋使用费用，分为租金及市场管理费。该市场管理费为房屋使用费的组成部分，双方签订的合同作了明确的约定，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告赵俊淋于本判决生效之日起十日内支付原告四川鸿顺康投资有限公司2019年4月1日至2020年3月31日的房屋使用费138,010.00元、商管费5,299.56元及违约金，违约金的计算方式为：以被告欠付的房屋使用费和商管费143,309.56元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2019年4月1日起计付至实际清偿完毕之日止； 二、驳回原告四川鸿顺康投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,699.00元，由被告赵俊淋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇一九年十一月二十三日 书记员  高立