山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终6520号上诉人（原审被告）：太原市东昌达物业有限公司，住所地太原市尖草坪区恒源路**景都花苑**楼****。法定代表人：王国伟，总经理。委托诉讼代理人：荆晓辉，女，该公司员工，住太原市天镇县玉泉镇新民里迎恩路康宁巷**，现住太原市新华北小区****楼。上诉人（原审被告）：山西大钧房地产开发有限公司，住，住所地太原市尖草坪区滨河西路北段**/div>法定代表人：王建国，董事长。委托诉讼代理人：张家树，男，该公司员工，住，住太原市迎泽区体育西路******/div>被上诉人（原审原告）：贺鹏，男，1989年7月24日出生，住太原市。委托诉讼代理人：闫娜娜，女，住太原市，系贺鹏之妻。上诉人太原市东昌达物业有限公司、山西大钧房地产开发有限公司因与被上诉人贺鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2019）晋0108民初1623号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原市东昌达物业有限公司的委托诉讼代理人荆晓辉，山西大钧房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张家树，被上诉人贺鹏及其委托诉讼代理人闫娜娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原市东昌达物业有限公司上诉请求：一、恳请贵院依法撤销山西省太原市尖草坪区人民法院于2019年8月26日作出的（2019）晋0108民初1623号民事判决书；二、恳请贵院依法改判由山西大钧房地产开发有限公司支付被上诉人房产证费19403元；三、恳请贵院依法判令本案二审诉讼费用等由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决事实认定严重不清。2017年4月7日，上诉人是在受山西大钧房地产开发有限公司委托的情况下向被上诉人代收的办理房产证费用，且上诉人在收取该费用后便依约将该费用交给了山西大钧房地产开发有限公司，上诉人并非收款主体，也并未实际占有并使用该办证费用，一审法院判决上诉人向被上诉人支付该办证费用，属事实认定严重不清。综上，一审法院认定事实严重不清，现上诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定向贵院提出上诉，恳请贵院查明事实，依法判如所请，以维护上诉人的合法权益。贺鹏辩称，一、收房时是在大钧公司将所有交房的费用，包括房产证费用在大钧办公室缴纳的，当时大钧公司没有给我出具与东昌达公司的委托手续。给我的收据上盖的是东昌达物业的章。二、上诉状称他与大钧公司的协议，是他们双方之间的，没有我们确认的东西，没有法律效力，我们不认可。三、东昌达公司也没有出具将钱款交给大钧公司的证据。综上，驳回上诉，维持原判。山西大钧房地产开发有限公司上诉请求：一、恳请贵院依法撤销山西省太原市尖草坪区人民法院于2019年8月26日作出的(2019)晋0108民初1623号民事判决书;二、恳请贵院依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求;三、恳请贵院依法判合本案二审诉讼费用等由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决事实认定严重不清。1、被上诉人购买的太原市尖草坪区恒源路3号5幢1单元6层0604号房屋至今未办理房产权属证书并非因上诉人的责任,上诉人并未违约。2014年11月2日,被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》,约定被上诉人购买由上诉人开发的位于太原市尖草坪区恒源路3号5幢1单元6层0604号房屋,同时该《商品房买卖合同》约定,上诉人应在商品房交付使用后360日内,,如因上诉人的责任,被上诉人不能在规定的时间内取得房产权属证书的,双方均同意上诉人按已付房款的0.1%向原告支付违约金。后被上诉人向上诉人委托的东昌达物业公司缴纳了办理房产权属证书的办证费用。上诉人收款后积极按照合同约定,为被上诉人提交、办理相关手续,但是由于太原市房管局当时一值因收费办法调整、材料提交调整等原因,上诉人一值未能为被上诉人办理房产权属证书。2019年,《中共太原市委、太原市人民政府关于印发的通知》下发后,上诉人更是积极配合相关未所有小区业主办理房产权属证书,目前,已经取得很大进展。故上诉人一直未能为被上诉人办理相关房产证书,并非是上诉人的责任,上诉人并未违约。一审判决囫囵吞枣认为上诉人至今未为被上诉人办理房屋产权证书,就判决向被上诉人支付房产证费用,并向被上诉人支付违约金,属事实认定严重不清。2、上诉人收取被上诉人煤气工程费、有线初装费,是在经过上诉人同意下收取的,且被上诉人已投入使用。上诉人在向上诉人收取煤气工程费、有线初装费时,因在双方签订的《商品房买卖合同中》并未约定,且该两项服务并非上诉人法定义务。上诉人便向被上诉人发放景都花苑业主入住交费明细表,明确该煤气工程费与有线初装费用,如当时被上诉人提出不予缴纳,上诉人将不向被上诉人提供该两项服务并不收取该两项服务费用,后被上诉人确认并缴纳了该两项服务费用后。上诉人与太原有线电视网络有限公司与太原市倬鹏燃气安装工程有限公司签订了施工协议,并依约垫付了资金,上述两家公司也依约为景都花苑全体业主安装了相关燃气与有线电视设施。现该两项服务设施已投入使用。一审判决以2010年山西省物价局发布的《关于加强和改进住房价格及相关服务收费管理的通知》第二项第二款为依据,判决上诉人支付被上诉人煤气工程费、有线初装费,综上,一审法院认定事实严重不清,现上诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定向贵院提出上诉,恳请贵院查明事实,依法判如所请,以维护上诉人的合法权益。贺鹏辩称，1、被答辩人应当向答辩人支付违约金。被答辩人未依照《商品房买卖合同》第十五条的约定在房屋交付使用后360日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，这是造成答辩人不动产权证不能办理的主要原因，被答辩人已构成违约，所以应当承担违约责任。并不是像被答辩人所说的，他们不存在违约。直到现在，答辩人的房屋仍不具备办证条件。2、燃气工程费、有线初装费应包含在房价中，不应另外收取。依照原山西省物价局发布的晋价服字（2010）92号《关于加强和改进住房价格及相关服务收费管理的通知》文件规定：“新建商品住房中供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统配套建设费用，以及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用，应包含在住房价格中，没包含在住房价格中的交易费、登记费、维修基金、税金以及由于特殊原因没有计入住房成本的煤气工程费和有线电视初装费等，应在销售合同中约定。”既然上诉人也认可销售合同中未约定该两项费用，按照上述约定，燃气工程费、有线初装费应包含在房价中，不应另外收取。3、本案事实是被答辩人强迫答辩人交纳所有费用后才同意向答辩人交付房屋，否则不予交付。所以答辩人只有通过向人民法院提起诉讼解决。综上，请求驳回上诉，维持原判。贺鹏向一审法院起诉请求：1.请求判令被告山西大钧房地产开发有限公司退还已收的燃气工程费4200元、有线初装费500元整并支付不当得利按照年贷款利率24%计算，从2017年4月7日至该两项费用实际退费止；2.请求判令被告太原市东昌达物业有限公司向原告退还房产证费用19403元整并支付不当得利按照年贷款利率24%计算，从2017年4月7日至实际退费日止；3.请求判令二被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月2日，原告与被告大钧公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于太原市尖草坪区恒源路3号5幢1单元6层0604号房屋，房屋交付时间为2016年10月31日前，付款方式为：原告应在合同签订当日向被告支付所购商品房总价款的38.89%即241794元，作为购房首期房款，剩余房款380000元，由原告向银行办理贷款支付给被告。双方还在合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的时间内取得房产权属证书的，双方同意被告按已付房款的0.1%向原告支付违约金。2014年10月17日原告交付了购房首付款241794元，2014年11月18日原告与中国建设银行山西省分行签订贷款合同，并将剩余房款交付被告大钧公司，被告于2016年4月15日出具预收购房款发票，2017年4月7日被告向原告交付了所购房屋。原告于2017年4月7日向被告大钧公司交付了有线初装费500元及煤气初装费4200元，于2017年4月7日向被告东昌达公司交付了房产证费用19403元。被告大钧公司至今未为原告办理房屋产权证书，也未将房产证费用退还原告。2010年5月11日太原市物价局发布并价服字[2010]61号文件，转发2010年4月22日山西省物价局发布晋价服字[2010]92号《关于加强和改进住房价格及相关服务收费管理的通知》，其中第二项第二款明确载明“新建商品住房中供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统配套建设费用，以及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用，应包含在住房价格中，没包含在住房价格中的交易费、登记费、维修基金、税金以以及由于特殊原因没有计入住房成本的煤气工程费和有线电视初装费等，应在销售合同中约定，房地产开发经营企业严禁在房价外向购房人另行收取合同未予明示的费用，严禁在商品住房销售价格外强行推销及搭售商品、强制服务并收费，严禁应由开发企业自己负担的费用转嫁给购房人。”原告与被告大钧公司签订的《商品房买卖合同》中未约定煤气工程费及有线电视初装费。一审法院认为，一、原告与被告山西大钧房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，内容合法有效。双方均应忠实履行合同约定，如一方违约应向守约方承担违约责任。本案中，原告按合同约定向被告大钧公司交付了购房款，被告也向原告交付了所购房屋,被告理应按合同约定为原告办理房屋产权证书。被告逾期未办理的行为已经构成违约，应当按照合同约定按已付房款的0.1%向原告承担相应的违约责任。原告将办理房产证费用交至被告太原市东昌达物业有限公司，故被告东昌达公司应当退还原告已缴纳的房产证费用19403元。二、根据原告提交的证据晋价服字[2010]92号《关于加强和改进住房价格及相关服务收费管理的通知》，系国家行政机关发布的由法律效力的规范性文件，且发布日期为2010年，早于2017年原告交付被告大钧公司的有线初装费及煤气初装费，故被告收取上述两项费用不符合该文件的相关内容，被告大钧公司应当予以返还。三、关于原告主张的已缴纳费用均应当支付不当得利按照年贷款利率24%计算，因原被告签订的买卖合同中仅就产权登记事项约定违约金及计算方式，并未对煤气工程费及有线初装费有所约定，故原告该项主张无法律依据，本院不予支持。四、关于被告大钧公司辩称房产证费用中的维修基金已经缴纳至房地局不应退还原告，因其未提交证据证明向房地局缴费金额，亦未提供任何相关缴费回执凭证，故被告大钧公司的主张本院不予认定。综上所述，被告山西大钧房地产开发有限公司应当返还原告贺鹏各项费用及违约金共计5322元，被告太原市东昌达物业有限公司应当返还原告贺鹏代收房产证费19403元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，判决如下：一、被告山西大钧房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告贺鹏煤气工程费、有线初装费共计人民币4700元；二、被告山西大钧房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告贺鹏违约金人民币622元；三、被告太原市东昌达物业有限公司于本判决生效后十日内支付原告贺鹏代收房产证费人民币19403元；四、驳回原告贺鹏的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。山西大钧房地产开发有限公司向法庭提供证据为：山西省发改委[2017]405号文件。证明：发改委是从2017年才开始不让收取有线初装费的，之前是允许收取的。贺鹏的质证意见为：该证据是真实有效的。我们的合同是2014年签订的，2010年的文件也是不允许收取的，除非合同中有约定才可以收取。另，2016年10月15日，上诉人山西大钧房地产开发有限公司作为委托方（甲方）与上诉人太原市东昌达物业有限公司作为受托方（乙方）签订了《收费委托协议》，协议主要内容：一、根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，由双方友好协商签订此代收费委托协议。二：委托收费事宜为了接房业主收房交费便利，不在开发公司和物业公司两方分别缴纳相关费用而集中由物业公司统一进行收费管理，现甲方将景都花苑小区4#、5#楼办理方产权的费用委托于乙方代为收取，收取的费用统一交由开发公司管理，……代收费用每日结算并交于甲方。本院审理查明的其他事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，一、关于上诉人太原市东昌达物业有限公司应否承担代收房产证费的问题。根据委托合同的相关法律规定，上诉人太原市东昌达物业有限公司接受上诉人山西大钧房地产开发有限公司委托，向业主收取办理房产证费用，并将该费用付给委托人山西大钧房地产开发有限公司，收取案涉费用的后果应由委托人山西大钧房地产开发有限公司承担，并按照合同的约定承担相应的违约责任，故上诉人太原市东昌达物业有限公司不应承担退还代收的房产证费用的责任。二、关于煤气工程费、有线初装费是否退还的问题。山西省物价局晋价服字[2010]92号文件《关于加强和改进住房价格及相关服务收费管理的通知》中第二条第二项“……新建商品住房中供水、供电、工期、供暖、有线电视、安全监控系统等配套建设费用,应包含在住房价格中，没包含在住房住房价格中的……以及由于特殊原因没有计入住房成本的煤气工程费和有线电视初装费等，应在销售合同中约定”，本案上诉人与被上诉人山西大钧房地产开发有限公司在签订的《商品房买卖合同》附件三中明确约定，燃气工程费、有线初装费由用户自行开通，具体的开通费、使用费由服务商收取，此约定并不违反法律规定和上述文件精神，故上诉人山西大钧房地产开发有限公司主张不应退还燃气工程费、有线初装费的上诉请求本院予以支持。综上,上诉人太原市东昌达物业有限公司的上诉请求成立，应予支持；上诉人山西大钧房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销太原市尖草坪区人民法院（2019）晋0108民初1623号民事判决第一、二、三项；二、改判为：上诉人山西大钧房地产开发有限公司向被上诉人贺鹏退还办理房产证费用19403元，并支付违约金622元,合计20025元，于本判决生效后十日内付清。二审案件受理费806元，由上诉人山西大钧房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李铁柱审判员 唐 璐审判员 安源生 二O一九年十一月十一日书记员 梁 卉