吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0211民初2738号原告：中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司，住所地吉林市丰满区。负责人：王维剑。委托诉讼代理人：孙喆，该公司职员。委托诉讼代理人：曹志刚，该公司法律顾问。被告：蒋立杰。原告中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司（以下简称中海物业）与被告蒋立杰排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业的委托诉讼代理人孙喆、曹志刚、被告蒋立杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中海物业向本院提出诉讼请求：1.判令蒋立杰立即停止私自改动建筑主体，并恢复原状，排除对全体小区业主的妨害；2.诉讼费由蒋立杰承担。事实与理由：蒋立杰系中海国际社区XX室业主，蒋立杰私自改动建筑主体，违章建筑楼宇，破坏原有楼宇建筑结构及防水、保温，破坏小区环境，严重影响了中海物业正常管理秩序及广大业主的利益。中海物业已多次劝阻，但蒋立杰拒绝停止私自改动及恢复原状，无奈之下，诉至贵院，请求依法判决支持中海物业诉讼请求，以维护广大业主的合法权益。蒋立杰辩称，一、中海物业诉讼请求的事实与理由与实际不符。（一）私自改动建筑主体，破坏原有楼宇建筑结构及防水、保温，破坏小区环境，严重影响中海物业正常管理秩序及广大业主的利益。1.蒋立杰对建筑屋顶所有主体结构未做任何改动，在屋顶露台搭建阳光房过程中不存在破坏原有楼宇结构及防水、保温情况。搭建的阳光房程序：一是先在屋面防水保温层铺瓷砖，水泥砂浆厚度在3厘米至10厘米间；二是将阳光房的钢结构固定在铺瓷砖的水泥砂浆上。搭建过程中没有破坏原楼宇结构及防水、保温。2.蒋立杰所搭建的露台阳光房，未改变原楼宇的外立面，不影响建筑物外观，不构成破坏小区环境。3.蒋立杰在办理进户以来积极支持和配合中海物业各方面工作，并对中海物业管理中存在的问题，蒋立杰都能以公平、理解的态度对待，在小区管理方面未对中海物业提出过任何无理要求及造成任何影响。4.未对其他业主利益造成影响，而且还多次为中海物业日常维修屋顶施工作业中提供了方便条件。本单元楼梯间不能直通屋顶，中海地产售后服务部门曾多次派人对楼宇存在的问题进行修复，蒋立杰积极为维修人员提供方便，由蒋立杰的住宅到达屋顶露台。（二）违章建筑楼宇。楼宇指楼房、大厦，指高大的房屋建筑，蒋立杰在本住宅的屋顶露台采用钢结构、护墙板、玻璃、保温板搭建的阳光房（面积约27平方米）不属于楼宇范畴。（三）中海物业已多次劝阻蒋立杰，但蒋立杰拒绝停止私自改动及恢复原状。在蒋立杰对住宅装修、装饰过程中，物业管家王官福在2019年5月份来到蒋立杰家，蒋立杰当时不在家，王官福让蒋立杰的爱人签一份通知书，蒋立杰爱人告诉他蒋立杰在家时再来。之后王官福于2019年6月15日17时45分通过微信发给蒋立杰律师函照片，且律师函中所提出整改要求的期限也是2019年6月15日，蒋立杰根本无法在所提出的期限内做到中海物业的要求，不存在中海物业多次劝阻的情况。二、屋顶露台搭建的阳光房是否属于违章问题。蒋立杰认为屋顶露台属于其专有部分，在专有部分搭建阳光房不构成违章。（一）搭建阳光房的起因、目的和用途。1.因蒋立杰所购买的商品住宅屋面防水保护层出现大量裂缝（裂缝于2017年10月已经出现，并由施工人员用水泥浆填补），出现大量裂缝原因可能是因为质量问题造成。为了延长屋面防水、保温层的使用寿命，所以才决定在专有部分的屋顶露台搭建阳光房，以起到更好的保护屋面防水层的作用，对未搭建阳光房的屋面部分采用铺瓷砖的方法对破裂屋面进行保护。用途就是冬天放花。（二）物权法未明确规定屋顶露台一定属于共有部分，依据物权法第六章第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第六章第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第六章第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，建筑区规划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分，（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。蒋立杰购买的商品房所附带的屋顶露台符合该解释中专有部分的条件：（1）屋顶露台下面完全是蒋立杰的住宅符合具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）楼梯间不能直通屋顶露台符合具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）《商品房买卖合同》补充协议中第十三条第2项、第3项，已经明确说明购买顶层住宅附带露台，所以符合能够登记成为特定业主所有权的客体条件。（三）蒋立杰住宅的屋顶露台部分不具有共有部分的功能。如果屋顶露台属于共有部分，那么本单元的各层区分所有权人应该享有权利，承担义务。但是本单元的楼梯间公共楼梯不能通至屋顶，不具备区分所有权人行使使用权利和参与管理义务的功能。（四）《商品房买卖合同》中对屋顶露台归属的问题表述不一。1.该合同第二十二条第(二）项规定共有部分包括屋顶，物权法中未明确屋顶露台一定属于共有部分；2.该合同附件十一、补充协议第十三条对合同相关内容的补充约定中第2项“所购商品房附随首层小院或露台的买受人，对该附随部分负有维修、绿化、养护义务”、“附带（半）地下室、顶层阁楼或露台的商品房的买受人在使用时不得改变其外观及使用功能”。根据这些条款规定，可以确定露台属于专有部分。蒋立杰住宅的屋顶露台应该属于业主的专有部分，专有部分搭建的阳光房不改变建筑主体外立面，不影响他人情况下不属于违章。三、答辩请求。（一）要求驳回中海物业的诉讼请求，或由法庭进行调解。（二）如调解不成，蒋立杰提出如下主张及反诉要求。1.请求判决中海物业恢复屋顶露台作为共有部分的使用功能，将公共楼梯修建到屋顶露台，保证区分所有权人能够正常行使使用共有部分的权利。2.申请法院对中海国际社区XX楼建筑屋面防水保护层的质量由市级以上质量监督管理部门进行司法鉴定，鉴定是否存在质量问题。如鉴定屋面存在质量问题，则开发商中海地产于2017年10月故意使用无效方法掩盖屋面防水保护层因质量问题而出现的大量裂缝，存在欺诈消费者行为，构成合同法第五十二条无效情形，要求反诉中海企业发展集团有限公司存在欺诈消费者行为，要求与其解除《商品房买卖合同》，由其按原购房款2倍向蒋立杰返还购房款及支付原购房款的利息，并赔偿蒋立杰在住宅装修过程中产生的一切费用。经审理查明：蒋立杰是中海国际社区XX室业主。中海物业是该小区的物业服务公司。2018年10月28日，蒋立杰办理入户时与中海物业签订了《承诺书》，其确认已详细阅读吉林市中海海华房地产开发有限公司制定的中海国际社区铂悦公馆临时管理规约，承诺同意遵守临时管理规约，同意承担违反临时管理规约的相应责任。同日，双方签订《中海国际社区铂悦公馆前期物业服务协议》一份，约定中海物业为涉案小区的物业服务企业。其中《中海国际社区铂悦公馆临时管理规约》规定本物业区域内禁止擅自改变房屋的结构和外貌、擅自改建、占用物业共有部分、违法搭建建筑物、构筑物等。装饰装修禁止变动建筑主体和承重结构、严禁刨凿顶板、严禁对房屋阳台进行违章凿、拆、搭建、严禁拆除连接阳台的砖、严禁改变住宅外立面、改变房屋的结构和外貌。为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业活动中授予物业服务企业以下权利：以提示、规劝、警告、诉讼等方式制止业主、物业使用人违反本规约及物业管理区域内物业管理制度的行为。对于违反本规约的行为，物业服务企业有权依照法律、法规以及本规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。蒋立杰在涉案楼顶自行搭建了阳光房，中海物业工作人员曾因蒋立杰搭建阳光房向蒋立杰发送律师函。另查明，现该小区未成立业主委员会。认定上述事实的证据有：《承诺书》、《入伙手续会签单》、《中海国际社区铂悦公馆前期物业服务协议》、《中海国际社区铂悦公馆临时管理规约》、照片等。根据中海物业的诉讼请求与蒋立杰的答辩意见，归纳本案的焦点问题是：中海物业要求蒋立杰停止改动、恢复原状、排除妨碍的主张应否予以支持。本院认为，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分均属于共有部分，应由全体业主享有共有和共同管理的权利。蒋立杰抗辩其搭建阳光房的部位属其专有的屋顶露台，但其未能充分举证，该抗辩缺少事实与法律依据，本院不予采信。业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业有权请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的。蒋立杰未经相关部门行政审批，也未经其他业主同意，在涉案房屋楼顶搭建阳光房，侵害到其他业主的权利，改变了该建筑物楼顶的使用功能，违反了物业管理规定，其应拆除私自在楼顶上搭建的阳光房并恢复原状。另，蒋立杰提出的反诉与本案不属同一法律关系，不能在本案中一并处理。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：蒋立杰立即停止私自改动建筑主体的行为，并自判决生效之日三十日内拆除在楼顶上搭建的阳光房，并恢复原状。案件受理费100元，减半收取50元，由蒋立杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 马 冰二〇一九年十一月七日书记员 王伯婷