甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0105民初1879号原告：深圳市午越物业管理有限公司兰州分公司，住所地兰州市安宁区孔家崖299号（天居锦河丹堤物业客服中心二楼201室），统一社会信用代码91620105585915272M。负责人：陈翔贤，系该公司经理。委托诉讼代理人：王鸿成，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾琴霞，甘肃金城律师事务所律师。被告：贾炎峰，男，汉族，1983年8月4日出生，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人（系被告贾炎峰妻子）：王爽，女，汉族，1984年11月5日出生，住兰州市安宁区，身份证号6228011984××××××××。原告深圳市午越物业管理有限公司兰州分公司（以下简称深圳午越物业兰州公司）与被告贾炎峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳午越物业兰州公司委托诉讼代理人王鸿成、被告贾炎峰委托诉讼代理人王爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳午越物业兰州公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令贾炎峰向深圳午越物业兰州公司支付拖欠的自2015年8月15日起至2019年6月30日的物业服务费7744.87元，逾期交纳物业服务费的违约金2556.23元（暂计算至2019年6月30日，之后的违约金以欠付的物业服务费为基数，按照日万分之五的标准计算至上述物业服务费交清为止），拖欠的公共照明电费900.88元、垃圾处理费105元，以上合计11306.98元；2.依法判令贾炎峰承担深圳午越物业兰州公司为实现债权的律师费3000元；3.本案诉讼费用由贾炎峰承担。事实与理由：2015年3月6日，深圳午越物业兰州公司与贾炎峰签订《前期物业管理服务协议》，约定深圳午越物业兰州公司为贾炎峰所在的天居·锦河丹堤小区提供物业服务，贾炎峰应在每月十日前向深圳午越物业兰州公司支付上月的物业服务费，并承担该小区的公共照明电费等相关费用。但自2015年开始，贾炎峰就一直拒绝向深圳午越物业兰州公司支付物业服务费及相关的其他费用，故深圳午越物业兰州公司诉至法院，请求判如所请。被告贾炎峰辩称：深圳午越物业兰州公司没有尽到物业管理和服务职责，在涉及贾炎峰所居天居锦河丹堤4号楼下油烟污染、人防工程通道火灾隐患、财务账目混乱、公摊电费账目不清、纵容万和肥牛偷业主公摊电费、私侵小区电梯内广告费用、物业公司不作为，影响业主作为小区业主的身份认同感、欺骗业主并私侵小区公共绿地等8个方面违反相应法律法规，均体现出深圳午越物业兰州公司作为物业管理服务公司不作为，管理服务水平低下，其物业费收取不合规。对于深圳午越物业兰州公司所诉物业费，贾炎峰清楚地知道作为业主应该交物业费，但明确提出深圳午越物业兰州公司改进物业管理服务水平，贾炎峰曾多次向深圳午越物业兰州公司表示：“只要解决油烟污染问题，即刻交物业费”，贾炎峰无数次沟通、交涉、投诉，但深圳午越物业兰州公司多年来一直推诿，不予解决。贾炎峰作为业主，在小区未成立业委会的情况下，在与深圳午越物业兰州公司的关系中处于弱势地位。贾炎峰对深圳午越物业兰州公司低下的管理服务水平极为不满，遂以拒交物业费督促物业改进管理服务水平，但无奈深圳午越物业兰州公司依然未加改进。这显示，深圳午越物业兰州公司违反协议，未达到服务质量约定目标，按照贾炎峰与深圳午越物业兰州公司签订的《前期物业服务协议》第十条约定，深圳午越物业兰州公司应承担相应的法律责任。另外，深圳午越物业兰州公司主张的律师费，双方并未约定，无法律依据。关于垃圾处理费在协议第四条中并未包含，无法律依据，不应支付。深圳午越物业兰州公司未履行合同义务，请求驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对深圳午越物业兰州公司提交的《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《收款单》、《物业费及违约金计算清单》、《兰州市物价局关于核定深圳午越物业管理有限公司兰州分公司天居锦河丹堤物业服务收费标准的通知》2份、《物业服务等收费标准》2份、《兰州市物业企业收费标准备案（核定）初审表》、兰州市安宁区发展和改革局、兰州市安宁区住房和城乡建设局关于转发《兰州市物价局兰州市住房保障和房产管理局关于印发的通知》的通知、《兰州市物价局兰州市住房保障和房产管理局关于印发的通知》、《兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准》、《关于对兰州新区、西固区、安宁区物业企业信用等级和物业项目星级服务第二批次测评结果的公示》、《兰州市城市管理委员会兰州市财政局关于生活垃圾和餐厨垃圾处理费征收下放后“收支专用”相关问题的通知》，贾炎峰提交的《前期物业管理服务协议》，以上证据因双方当事人对其真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：贾炎峰系兰州市安宁区孔家崖路天居锦河丹堤小区4幢1单元2003室业主。深圳午越物业兰州公司与贾炎峰于2015年3月6日签订《前期物业管理服务协议》，约定由深圳午越物业兰州公司为贾炎峰所在的天居锦河丹堤小区提供物业管理服务，贾炎峰应按照其房屋建筑面积（即111.54平方米）以每月每平方米1.5元的标准向深圳午越物业兰州公司交纳物业服务费，且应在每月十日前向深圳午越物业兰州公司支付上月的物业服务费。智能监控及公共照明电费，供水、供热等动力设备发生二次转供能源费用、景观设施等其他用水、电费用，单独计量，经公示后据实、合理分摊。如受相关部门或单位的委托，深圳午越物业兰州公司可提供水费、电费、燃（煤）气费、冬季供热、房租灯光代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）收费标准执行政府规定。同时约定，若贾炎峰未按约定的收费标准和时间交纳有关物业服务费的，深圳午越物业兰州公司有权要求贾炎峰补交并从逾期之日起按拖欠额的每天万分之五交纳违约金。贾炎峰依约交纳了2015年2月15日至2015年8月14日的物业服务费，但自2015年8月15日起就以深圳午越物业兰州公司提供的物业服务不到位为由未交纳物业服务费，截止2019年6月30日欠付7772.67元未付。另查明，根据《兰州市城市管理委员会兰州市财政局关于生活垃圾和餐厨垃圾处理费征收下放后“收支专用”相关问题的通知》从2017年10月1日开始对兰州市近郊四区辖区内产生的处于垃圾的燃气用户开始征收生活垃圾处理费，标准为每户每月5元，贾炎峰共计欠付垃圾处理费21个月，共计105元。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，合同相对方应当按照约定全面履行自己的义务。本案深圳午越物业兰州公司与贾炎峰签订《前期物业管理服务协议》的未违反法律的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应依据合同约定履行己方权利及义务。深圳午越物业兰州公司按照协议提供了物业服务，贾炎峰应当按照协议约定支付物业服务费，贾炎峰拖欠物业服务费属违约行为，应承担违约责任。关于深圳午越物业兰州公司所主张的物业服务费，贾炎峰对深圳午越物业兰州公司主张的贾炎峰欠付物业服务费金额不持异议，而对于贾炎峰以环境卫生、安全保卫、消防设施、未公布物业管理费用收支账目等问题为由抗辩拒绝交纳物业服务费，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，虽然贾炎峰提交了相关证据，但不足以证明原告提供的物业服务不到位，贾炎峰应承担举证不能的不利后果，同时贾炎峰作为业主，获得了深圳午越物业兰州公司提供的物业服务，就应当按时足额缴纳物业服务费，故本院对贾炎峰的该辩解理由不予采信，依法对深圳午越物业兰州公司主张的物业服务费予以支持。关于深圳午越物业兰州公司主张的违约金，《前期物业管理服务协议》中违约金虽有约定，但约定过高，考虑到贾炎峰确有违约情形，且拖欠物业费长达4年之久，故本院酌情考虑被告支付违约金1000元为宜。关于深圳午越物业兰州公司主张的公摊电费，因贾炎峰对此不予认可，且深圳午越物业兰州公司提供的证据不足以证明其按照《前期物业管理服务协议》的约定就公摊电费向业主进行了公示，故本院不予支持。关于深圳午越物业兰州公司主张的垃圾处理费，双方在《前期物业管理服务协议》中进行了约定，且相关文件对垃圾处理费的收费标准有明确的规定，本院予以支持。关于深圳午越物业兰州公司主张的律师费，双方并未约定，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条规定之规定，判决如下：一、被告贾炎峰于本判决生效之日起五日内向原告深圳市午越物业管理有限公司兰州分公司支付2015年8月15日至2019年6月30日期间的物业服务费人民币7744.87元，并支付违约金人民币1000元，垃圾处理费105元，合计人民币8849.87元。二、驳回原告深圳市午越物业管理有限公司兰州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158元，已减半收取计79元（原告深圳市午越物业管理有限公司兰州分公司垫付），由原告深圳市午越物业管理有限公司兰州分公司负担30元，由被告贾炎峰负担49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  李雯君二〇一九年十一月三十日法官助理田天书记员赵文妍