山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0781民初2169号原告:中国农业银行股份有限公司青州市支行，住所地青州市范公亭西路**，统一社会信用代码：91370781869357858E。法定代表人：岳佐军，行长。委托诉讼代理人：李金波，男，系该行客户经理。委托诉讼代理人：崔文俊，男，系该行客户经理。被告：李广庆，男，1979年10月24日出生,汉族，住青州市，被告：青州联升置业有限公司，住所，住所地青州市联升富贵苑**楼3-15商铺社会信用代码91370781669337852M。法定代表人：黄阿米，董事长。委托诉讼代理人：郝坤，山东鸢都英合律师事务所律师。委托诉讼代理人：田鲁东，山东鸢都英合律师事务所律师。被告：青州市东方投资担保有限公司，住所，住所地青州市尧王西路**中都财富广场**楼**div>法定代表人：窦丽玲，董事长。原告中国农业银行股份有限公司青州市支行（以下至判决主文前简称青州农行）与被告李广庆、青州联升置业有限公司（以下至判决主文前简称联升置业公司）、青州市东方投资担保有限公司（以下至判决主文前简称东方投资担保公司）金融借款合同纠纷一案,本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青州农行的委托诉讼代理人李金波、崔文俊、被告联升置业公司的委托诉讼代理人田鲁东到庭参加诉讼。被告李广庆、东方投资担保公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告青州农行向本院提出诉讼请求：1判令被告李广庆偿还原告借款本金68005.59元、利息222.15元（利息计算至2019年4月19日，以后利息另计),本息合计68227.74元;2、请求法院依法确认李广庆抵押资产认定抵押预告登记有效，在未办理房产抵押权登记之前，原告享有排他性地对抗他人对涉案房产处分的权利，处置房产所得价款优先偿还借款人在原告处贷款；3、依法判令被告东方投资担保公司、联升置业公司对被告李广庆借款本金68005.59元及利息222.15元（利息计算至2019年4月19日，以后利息另计）承担连带清偿责任；4、判令三被告承担本案诉讼费用等实现债权的一切费用。事实和理由：2010年9月9日被告李广庆在青州农行申请办理个人住房按揭贷款人民币370000.00元，借款到期日为2020年9月8日，还款方式为等额本息，由被告李广庆以购买的位于青州市××小区××楼××单元××室房产作抵押，并在青州市房地产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记，取得青房预益字第201010306号登记证书。由联升置业公司提供阶段性担保；东方投资担保公司承担连带保证责任。原告如期发放贷款后，被告李广庆归还借款本金及利息至2019年3月9日，此后不再归还借款本息。经原告多次催要，被告拒不履行还款义务，构成违约。故诉至法院，望判如所诉。被告联升置业公司辩称，涉案房屋已经进行了预告抵押登记，原告应对该房行使优先处分权，因此，应先拍卖房屋以实现原告债权。本公司不应再继续承担保证责任。被告李广庆、东方投资担保公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:庭审中，被告联升置业公司对原告提供的个人购房担保借款合同提出异议，认为该合同系原告方出具的格式化条款，该合同上10.3.1条款对阶段性保证担保约定了两种担保期间，即阶段性保证人自本合同签定之日起，至（1）借款人取得房地产权利证书、并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续完成之日止；（2）办妥以贷款人为抵押人的预抵押登记手续完成之日止;为借款人的债务承担连带保证责任。但合同签订时双方并未约定适用第一种担保期间，在未选择担保期间的情况下，因该条款为格式条款，应按照有利于被告联升置业公司方进行处理。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，本院对被告联升置业公司提出的抗辨理由予以采纳，应选择第二种方式作为阶段性保证的方式。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下:2010年8月9日，被告李广庆与被告联升置业公司签订商品房买卖合同一份，约定购买被告联升置业公司位于青州市××楼××单元××室房产一处，总计价款438258.00元，被告李广庆支首付168258.00元，剩余房款370000.00元通过银行按揭。2010年9月9日，原告青州农行与被告李广庆、联升置业公司、东方投资担保公司签订个人购房担保借款合同一份，合同约定被告李广庆向原告借款370000.00元，借款用途为购买位于青州市××小区××楼××单元××室房产，借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准，还款方式为分期还款，每月以借款的对应日为还款日，等额本息。约定借款利率为浮动利率，即在中国人民银行同期同档次贷款基准利率5.94%的基础上下浮20%，执行年利率4.752%。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。合同约定由被告联升置业公司为阶段性保证人、由东方投资担保公司做保证人。阶段性保证人的保证期限为自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押人的预抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证人的保证方式为连带责任保证；保证期间为借款到期日起二年。保证范围均包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。合同约定由被告李广庆以所购位于青州市××小区××楼××单元××室的房产提供抵押担保，并于2010年10月22日在青州市房地产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记，取得青房预益都字第201010306号登记证书，但尚未办理抵押权登记。抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。借款人、保证人、抵押人违反本合同其他约定或发生其他影响贷款人债权或抵押权实现的情形时，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下的借款立即到期或采取其他资产保全措施。被告李广庆在该合同借款人、抵押人处签名并按手印；被告联升置业公司、东方投资担保公司在保证人处加盖公司印章及法人印章。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告青州农行于2010年11月9日向被告李广庆发放贷款370000.00元，并存入被告李广庆指定的联升置业公司账户中。借款凭证载明借款日期为2010年11月09日，到期日为2020年9月8日，执行年利率为4.752%。被告李广庆归还原告借款本金及利息至2019年3月9日，此后不再归还借款本金及利息。根据借款合同约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项时，构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人李广庆立即清偿借款本息及相关费用，担保人履行担保责任。被告李广庆现尚欠原告借款本金68005.59元及利息222.15元（利息计算至2019年4月19日，之后利息计算方式以借款本金68005.59元为基数，自2019年4月20日起至实际给付之日止,按照合同约定利率计算）。本院认为，原告青州农行与被告李广庆、联升置业公司、东方投资担保公司签订的个人购房担保借款合同，均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同合法有效。原告青州农行作为贷款人，按照合同约定履行发放贷款义务后，被告李广庆作为借款人，应当按照合同约定的期限和数额履行还款义务。被告李广庆未能按约定偿还借款本金及利息，构成违约，依法应当承担违约责任。故对原告要求被告李广庆偿还借款本息的诉讼请求,本院予以支持。被告东方投资担保公司作为被告李广庆的连带责任保证人，应在保证范围内对被告李广庆的债务承担连带清偿责任。故对原告的上述诉讼请求，本院予以支持。被告联升置业公司的担保期间为自合同签定之日起，至办妥以贷款人为抵押人的预抵押登记手续完成之日止。因原告与被告李广庆已于2010年10月22日办妥预抵押登记手续，被告联升置业公司的担保期限已过，不应再承担连带清偿责任。故对原告要求被告联升置业公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。关于抵押责任。被告李广庆以所购位于青州市××小区××楼××单元××室的房产提供抵押担保，并办理抵押权预告登记,但尚未办理抵押权登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定,预告登记产生的法律后果为“未经预告登记的权利人同意,处分不动产的,不发生物权效力。”由此可见,抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。原告作为房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分,该预告抵押登记合法有效，但并非享有现实抵押权。因此，原告主张对涉案房产处置所得价款优先受偿本案债权的诉讼请求没有事实和法律依据,本院不予支持。被告李广庆、东方投资担保公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，应视为对其所享诉讼权利的放弃。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李广庆偿还原告中国农业银行股份有限公司青州市支行借款本金68005.59元及利息222.15元（利息计算至2019年4月19日，之后利息计算方式以借款本金68005.59元为基数，自2019年4月20日起至实际给付之日止,按照合同约定利率计算)，于本判决生效之日起十日内付清；二、原告中国农业银行股份有限公司青州市支行与被告李广庆于2010年10月22日在青州市房地产管理局办理的青州市联升富贵苑小区3号楼2单元1301室的房屋预告抵押登记（证号为青房预益都字第201010306号）合法有效；三、被告青州市东方投资担保有限公司在本判决第一项确定的还款数额范围内承担连带清偿责任；四、被告青州市东方投资担保有限公司在承担保证责任后，有权向被告李广庆追偿；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司青州市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1505.70元、保全费702元，由被告李广庆、青州市东方投资担保有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  姚秋丽人民陪审员  高世伟人民陪审员  陈萍萍二〇一九年十一月二十日法官助理丁宁书记员李晓芸