云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10729号原告（反诉被告）：成都万科物业服务有限公司昆明第一分公司，营业场所：云南省昆明市盘龙区北京路延长线2190号万科金域缇香小区五栋一楼5-101室。负责人：李瑞军。委托诉讼代理人徐燕梅、杨海诺（实习），云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：罗传旭，男，汉族，1987年4月9日出生，身份证住址云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人沈汉卿、秦龙艳，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。第三人：李玉文，男，汉族，1968年4月1日出生，身份证住址云南省昆明市五华区。原告（反诉被告）成都万科物业服务有限公司昆明第一分公司与被告（反诉原告）罗传旭、第三人李玉文居间合同纠纷一案,本院于2019年9月16日立案后，罗传旭在举证期内提出反诉，本院将两诉合并，依法适用普通程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐燕梅、杨海诺，被告罗传旭及其委托代理人沈汉卿、秦龙艳，第三人李玉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付剩余经纪服务费24980元;2.判令被告支付原告以欠付中介服务费24980元为基数按照银行同期贷款利率为标准计算的从2019年3月17日起至剩余款项全部付清之日止的逾期利息，暂算至2019年8月23日止的利息479元;3.判令被告承担原告实现债权的诉讼费、公告费、邮寄费等全部费用。事实和理由：2019年3月16日，被告与第三人及原告签订了《存量房认购协议》，约定：第三人所有的坐落于昆明市盘龙区景润路555号万科白沙润园一期X栋X单元X层X室（房产证号第××号）房屋建筑面积为128.56平米的房屋以2940000元的价格（此价格包括A81、A64两个车位）出售给被告，并约定被告应在本协议签订当日向原告支付经纪服务费49980元，合同还对各方付款方式、以及违约责任进行了约定。合同签订当日被告向原告支付了经纪服务费20000元，合同签订后，原告依照约定履行了相应义务，而被告却以各种理由拖延支付剩余经纪服务费24980元，经原告多次催收，被告未按照合同约定支付剩余款。庭审中，原告（反诉被告）明确第三项诉讼请求中除案件受理费外，其他费用未产生。被告（反诉原告）辩称：首先，由于原告在提供居间服务过程中存在重大过失，导致房屋买卖交易无法完成，所以被告不仅不需要支付居间服务费，原告还应将被告已支付的服务费返还并承担资金占用费；其次，居间服务合同中不存在按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息的问题，双方之间不是民间借贷法律关系，所以原告的第二项诉讼请求也不成立。第三人述称：对原告（反诉被告）的诉讼请求及事实理由无异议。被告（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1.判令被反诉人退还意向金及中介服务费25000元，并按同期银行贷款利率向反诉人承担自收款之日起至款项还清之日止的资金占用损失，暂计算至2019年10月1日为840元；2.本诉、反诉的相关费用由被反诉人承担。事实和理由：2019年3月3日反诉人与被反诉人签订《购买意向协议书》，就涉案房屋买卖达成居间意向，反诉人向被反诉人支付意向金5000元，过户当日自动转为佣金。2019年3月16日，反诉人、被反诉人与第三人签署由被反诉人提供并填写内容的《存量房认购协议》，约定反诉人以294万元的总价购买第三人所有的位于昆明市盘龙区景润路的住宅，其中首付款114万元（包含5万元定金），按揭贷款180万元。但被反诉人作为专业居间方，所确定的条款却因内容自相矛盾而导致交易无法完成，且被反诉人和第三人在涉案《存量房认购协议》签署后即再次将房产外挂出售，被反诉人和第三人在要求反诉人付款时，所遵循的合同条款也完全不一样。因协议无法履行，第三人于2019年5月10日通知反诉人解除合同，导致反诉人购房目的完全落空。综上，被反诉人没有完成居间服务，无权要求反诉人支付剩余中介费，所收取的意向金及中介费应当返还并承担资金占用费。庭审中，被告（反诉原告）明确第一项诉讼请求中的资金占用费分别计算，意向金5000元自2019年3月3日起算，中介费20000元自2019年3月16日起算；第二项诉讼请求中的费用指本诉及反诉的案件受理费。原告（反诉被告）辩称：第一，原告已经完成了居间服务，不应退还居间服务费；第二，第三人出售的房屋也不存在再次销售的行为，在与被告签订认购协议前就已经在网络上发布了房屋销售信息，只是之后未及时撤销；第三，认购协议中的条款是由房屋买卖双方协商确定的；第四，被告已支付了购房意向金和定金，表示被告已认可原告提供的居间服务，后被告不愿支付剩余款项，是其不愿意再继续履行合同，与原告无关。第三人述称：我不清楚房屋在中介继续销售的情况，继续销售房屋是中介的行为，与我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存在异议的事实和证据，本院认定如下：1.原告提交昆明市盘龙区白沙润园小区一期X幢X单元X层X室房屋产权证复印件一份，欲证明该房屋系第三人所有且不存在查封等不能过户的情况；被告认为原告未提供房屋产权证原件，对证据真实性不认可；本院认为，原告虽然未提交产权证原件，但结合原告提交的昆明市不动产信息档案管理中心出具的《房屋信息查询摘抄表》，可证实涉案房屋所有权人为第三人李玉文，该房屋除抵押贷款外不存在其他限制情况，对原告提交的该份证据本院予以采信。2.原告提交涉案房屋及两个车位的《房屋信息查询摘抄表》，欲证明第三人出售的房屋及车位权属情况；被告认为原告超过举证期限提交证据，对该份证据不认可，且原告作为中介方应在原、被告签订合同时就提交房屋产权查询情况，而上述查询摘抄表显示查询时间为2019年10月12日；本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条规定：“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳……”，原告提交的《房屋信息查询摘抄表》涉及到本案第三人出售房屋的产权归属等情况，与案件基本事实有关，本院予以采信。3.被告提交涉案房屋在网上销售页面截图2张、被告看房时拍摄的房屋照片3张，欲证明原告及第三人在2019年4月22日《存量房认购协议》签订后，再次将房屋销售信息在网上发布，原告及第三人无履约诚意；原告与第三人对该组证据真实性不认可；本院认为，经当庭核对，涉案房屋仍在网上发布销售信息，被告提交的房屋照片与通过第三方平台在网上发布的涉案房屋照片比对，可确认系同一房屋，对被告提交的该组证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月3日，被告（反诉原告）罗传旭（甲方）与原告（反诉被告）成都万科物业服务有限公司昆明第一分公司（乙方）（以下简称“万科物业”）签订《购买意向协议书》，约定：甲方同意按下列条件购买位于昆明市盘龙区景润路555号万科·白沙润园X栋X单元X号房屋：意向价格292万元、按揭贷款，如未谈到292万元、全额退还，如因贷款或首付原因未达到购买条件全额退还，其他条件：半年后过户；甲方在签订本协议时一次性向乙方支付意向金5000元，甲方委托乙方与卖方洽谈交易条件，并在达成约定的交易条件后于2019年3月20日前签署《存量房认购协议》，在过户当日将意向金自动转为丙方佣金；本协议有效期内，若卖方不同意以本协议约定的交易条件出售的，则本协议自动终止，双方互不承担违约责任，乙方一次性无息退还已收取的意向金；卖方同意按本协议约定的交易条件出售的，如因甲方原因导致卖方与甲方未签订《存量房认购协议》的，乙方收取的意向金不予退还；协议还对其他相关事项进行了约定。《购买意向协议书》签订当日，罗传旭向万科物业支付意向金5000元。庭审中，万科物业陈述协议书中出现的丙方代指居间方，罗传旭陈述不清楚丙方代指谁。2019年3月16日，罗传旭（买方、甲方）与第三人李玉文（卖方、乙方）以及万科物业（居间方、丙方）签订《存量房认购协议》约定：甲方购买乙方所有的坐落于昆明市盘龙区景润路555号万科白沙润园X幢X单元X层X号房屋，建筑面积128.56平方米；房屋成交总价款为2940000元，该价款包含乙方购置该房屋过程中所产生的一切税、费等费用及固定装饰、装修以及A64号、A81号车位；甲方于本协议生效之日交付50000元定金给乙方，甲方用按揭贷款方式支付购房款：甲方于过户当日将首期款（不含定金）1090000元交付乙方，甲方向银行申请1800000元商业贷款，在银行贷款审批通过后，由贷款银行直接支付给乙方；甲方通过银行贷款审核、签订银行借款合同后，丙方协助双方办理该房屋产权交易过户手续，待办理完产权过户和抵押登记手续后，由银行将贷款直接放款给乙方账户，办理过户过程中的全部费用（所有税、费）由甲方支付；基于丙方提供的居间服务，且丙方已促成甲乙双方签订本认购协议，甲方应在本协议签订当日向丙方支付经纪服务费49980元；若乙方出售的房屋处于抵押状态，甲乙双方同意在产权过户前由甲方支付乙方购房首付款1140000元用于结清乙方的银行贷款余额，余额不足部分由乙方补足；协议生效后，因甲方未能履行协议条款导致协议无法履行、解除的，甲方所付定金作为违约金不予返还，且甲乙双方同意：双方按定金1/2的标准分别向丙方支付经纪服务费（不超过本协议约定的佣金金额），乙方有权将上述房屋另行出售；协议还对其他相关事项进行了约定。协议签订当日，罗传旭向万科物业支付中介服务费20000元、向李玉文支付定金50000元。2019年4月24日，万科物业与第三人李玉文向罗传旭发出《告知函》，称依据《存量房认购协议》第十条第二款第一项约定，罗传旭还应支付首付款1140000元用以结清所购房屋的银行贷款，而罗传旭自签订认购协议后经多次催告仍不履行合同义务，若在收到告知函后五个工作日内未回复或仍不履行协议，则视为告知函送达之日认购协议解除，李玉文有权将房屋另行出售，收取的定金不予返还。2019年4月25日，罗传旭向万科物业及第三人李玉文回复称，三方签订的《存量房认购协议》第五条第二款与第十条第二款存在冲突，交易无法进行，在三方共同重新拟定条款并达成一致或三方一致同意该协议终止之前，万科物业及李玉文均无权单方面解除协议。2019年5月10日，第三人李玉文通过手机短信向罗传旭发送合同解除通知，称因罗传旭至今未履行支付剩余首付款用于结清房屋贷款，《存量房认购协议》即日解除；同日，罗传旭回复信息称其无违约责任，现三方应重新拟定协议条款或协商一致终止协议，在此之前任何一方无权单方解除协议。2019年7月31日，万科物业委托云南睿信律师事务所向罗传旭发出律师函，称罗传旭所欲购买的房屋已具备过户条件，但经多次催告罗传旭仍未履行合同义务，若2019年8月15日前未支付款项并办理过户手续则视为拒绝履行合同，并向罗传旭主张剩余的24980元经纪服务费。2019年8月4日，罗传旭向云南睿信律师事务所回复称，万科物业及第三人李玉文意图单方毁约，房屋交易无法进行非因罗传旭一方原因导致。另查明，坐落于昆明市盘龙区白沙润园小区一期X幢X单元X层X室房屋以及昆明市盘龙区白沙润园小区一期1号车库1层A64室、A81室车位的所有权人均为第三人李玉文，房屋及两个车位的产权登记时间均为2016年2月29日，中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行为房屋抵押权人。庭审中，第三人陈述房屋贷款尚未结清，截止2019年4月22日，尚欠中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行贷款750604.49元。本院认为，关于原告（反诉被告）万科物业的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，万科物业与罗传旭、第三人李玉文签订的《存量房认购协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对各方当事人具有法律约束力。另根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”房屋买卖交易中的居间人除促成居间合同成立外，一般还应当提供涉案房屋是否系出卖人所有、出卖人是否有权利处分房屋、配合办理房屋过户手续等附随义务。万科物业作为居间人在本案中提供的服务主要为促成认购协议的签订，但买卖双方完成房屋产权过户交易的相关流程，仍需要居间人提供协助的附随义务，而居间人收取的居间报酬中包含了居间人在履行前述附随义务过程中支出的居间费用。本案中，买卖双方未实际履行居间合同，万科物业作为居间人欲收取的居间报酬与其实际履行的合同义务并不对等，且万科物业亦无证据证明罗传旭在履行涉案居间合同中存在违约行为，故对于原告（反诉被告）万科物业要求被告（反诉原告）罗传旭支付剩余居间报酬及逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。关于被告（反诉原告）罗传旭的反诉请求，按照万科物业与罗传旭及第三人李玉文签订的《存量房认购协议》第五条第二款约定：罗传旭于过户当日将首付款（不含定金）1090000元支付给李玉文，并向银行申请1800000元商业贷款用以支付剩余购房款；待罗传旭通过银行贷款审核、签订银行借款合同后，万科物业协助双方办理该房屋产权交易过户手续。按照上述约定，罗传旭应先与银行签订借款合同、通过贷款审核后，万科物业再协助双方办理房屋产权交易过户手续，罗传旭于办理房屋过户当日向李玉文支付首付款。而按照《存量房认购协议》第十条第二款约定：若李玉文出售的房屋处于抵押状态，双方同意在产权过户前由罗传旭支付李玉文首付款1140000元，用于结清李玉文的银行贷款余额。按照上述约定，罗传旭应先将首付款支付给李玉文用以结清房屋剩余贷款，再办理房屋产权过户。庭审中，罗传旭认为按照协议第五条约定，其应当在办理房屋产权过户当日支付首付款，过户交易完成后再支付剩余款项；万科物业及第三人李玉文认为按照协议第十条约定，罗传旭应先支付首付款用以结清银行贷款后，再办理房屋产权过户交易手续。本院认为，罗传旭与万科物业及李玉文签订的《存量房认购协议》中对于如何履行房屋买卖交易，不同条款之间存在冲突，且三方在协议中也未对首付款支付时间及办理房屋产权过户时间进行约定。现罗传旭与万科物业、李玉文分别主张依据不同的条款履行协议，该房屋买卖交易已不能在同时满足双方要求的情况下完成。鉴于前述情况以及罗传旭与李玉文的房屋买卖交易客观上未完成，按照万科物业与罗传旭签订的《购买意向协议书》约定，罗传旭支付的5000元意向金在过户当日才自动转为万科物业的佣金，因此，万科物业与罗传旭约定的将意向金转为佣金的条件未成就，万科物业向罗传旭收取的5000元意向金应予返还。对于罗传旭支付的另外20000元中介费是否应当返还的问题，庭审中，万科业务陈述协议第五条与第十条的约定不存在矛盾，其认为第五条约定是指支付首付款当日办理两个车位的过户手续，结清房屋贷款后再办理房屋的过户手续；若第五条无法履行的情况下也应按照第十条履行。本院认为，《存量房认购协议》第一条对房屋基本概况的约定中并未包括两个车位的信息，只是在协议第三条房屋总价款约定之后备注了购房款包括两个车位，且房屋作为买卖双方交易的主要标的，按照条文的通常含义解释，“过户当日”应当是指房屋及车位办理产权过户手续的当日。万科物业对于协议第五条与第十条的之间不存在矛盾的解释不能成立，其主张优先按照第十条履行协议亦无依据。另根据万科物业营业执照记载，其经营范围包含“房屋经纪”一项，万科物业作为提供房产中介专业服务的机构，其促成买卖双方签订的《存量房认购协议》中不同条款之间存在冲突，导致罗传旭与李玉文双方进行房屋买卖的合同目的无法实现，万科物业对此负有主要责任，应当向罗传旭返还已收取的20000元中介费。关于罗传旭主张的资金占用费，本院认为，本案中的《存量房认购协议》经万科物业、罗传旭及李玉文三方共同签字确认，罗传旭作为协议的一方当事人，其对协议条款约定的内容也负有注意义务，其对房屋买卖交易无法完成的结果也有一定责任，故对于其主张的资金占用费本院不予支持，反诉案件受理费由其自行负担。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）成都万科物业服务有限公司昆明第一分公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）罗传旭返还25000元；二、驳回原告（反诉被告）成都万科物业服务有限公司昆明第一分公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）罗传旭的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费436元由原告（反诉被告）成都万科物业服务有限公司昆明第一分公司负担，反诉案件受理费223元由被告（反诉原告）罗传旭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年。审 判 长  张 欣人民陪审员  张文彬人民陪审员  李继伟二〇一九年十一月十四日书 记 员  王 亚