重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0111民初6361号原告：重庆岭寓物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区丹龙路88号1栋3楼，统一社会信用代码91500108554071070E。法定代表人：郑修伟，总经理。委托诉讼代理人：陈丽，女，1988年5月1日出生，汉族，住重庆市大足区。被告：覃绍云，女，1986年12月19日出生，汉族，户籍重庆市大足区，现住重庆市大足区。委托诉讼代理人：黎伯有，男，1982年6月18日出生，汉族，住重庆市大足区。原告重庆岭寓物业管理有限公司(以下简称岭寓公司)与被告覃绍云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，由审判员余明独任审判，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告岭寓公司的特别授权委托诉讼代理人陈丽、被告覃绍云及委托诉讼代理人黎伯有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岭寓公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2017年6月至2019年6月物管费2639元；二、请求判令被告按照每日千分之三支付违约金直至缴清全部物业管理费之日止；截止2019年6月30日应支付违约金暂定为2800元。事实和理由：被告系原告所管理的芸峰白鹭洲的业主；被告与重庆亿超置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买白鹭洲房屋，建筑面积66.86㎡。重庆亿超置业发展有限公司与原告于2014年6月18日签订了《前期物业服务合同》，全面委托原告岭寓公司对其开发的“芸峰白鹭洲”住宅小区进行物业管理。合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.6元/㎡的标准缴纳物业费；如被告逾期付款应根据欠款金额按每日1%的标准向原告支付违约金。原告依约履行了物业服务协议，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2017年6月1日至2019年6月30日下欠物业费2639元；因考虑到《前期物业服务合同》约定的计算标准过高，主动调低违约金暂定为2800元。原告多次以书面及上门方式催缴未果，现提起诉讼，请求依法判决。被告覃绍云辩称：首先，享受物业服务，然后缴纳物业费，是市场经济的基本原则，小区物管费高于其他规格小区，被告也是接受的，但被告愿意花更多的费用，享受更好的服务。之所以造成现在涉诉的情况，主要是对原告提供的服务，包括服务态度和服务质量不满意、不认同，不能达到物业服务合同所约定的效果，并在多次与原告沟通而得不到改善的情况下，为维护自己的合法权益，不得已而采取的抗议方式。主要表现在被告在准备搬家时发现现浇顶三道贯通裂痕，向原告反映之后，原告开始不予理会,在多次催促下，也只是敷衍了事，给我们的感觉是原告对开发商百般维护开脱，不为业主排忧解难。此事致我搬家延误3月有余造成不菲的费用，心理上难以释怀故不愿善了，不能得到公平的对待及应有的服务，被告岂肯心甘情愿的缴纳物业费用。其次，原告对部分业主针对小区车库收费问题提出的异议，没有积极的协调开发商出面与业主协商解决，而是以价格为开发商所定应由开发商解决为由拒绝受理，以致后来发生车库冲突事件，部分业主被行政拘留。总之，当物业与业主出现问题时，物业是将业主置于一个敌对的态度，视为一个需要摆平的对象，而不是将业主置于自己服务的对象。其正确的态度应该是秉持公正，积极了解双方需求以及问题所在，并从中调解化解矛盾以实现双方共赢。再次，原告公司为二级物业，政府指导价标准为1.3元/平方米，而原告收取为每平方米1.6元。前期物业服务合同签订时2014年6月18日、生效日期是2016年12月31日，而渝价（2015）68号文件是2015年5月1日开始执行，因此，收费标准应当按照（2015）68号文件执行。本院经审理认定事实如下：2014年6月18日，原告岭寓公司与重庆亿超置业发展有限公司签订《白鹭洲前期物业服务合同》约定：由岭寓公司为重庆亿超置业发展有限公司开发建设的白鹭洲小区提供物业服务，合同期限为2016年12月31日至2019年12月30日；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业管理费服务费为1.6元/月.平方米（含电梯）、商业物业管理服务费为5元/月.平方米，业主应于接房之日起缴纳物业服务费，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人在每月10日前履行缴纳。并约定业主或物业使用人违反合同约定未能按时足额缴纳物业服务费的，应按每天百分之一的标准支付违约金。合同签订后，岭寓公司提供了物业服务至今。被告覃绍云系白鹭洲小区业主，房屋建筑面积66.86平方米，被告覃绍云从2017年6月15日起至今未向岭寓公司缴纳物业服务费，岭寓公司以短信、EMS、门上张贴等方式进行了催交。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告岭寓公司与重庆亿超置业发展有限公司2014年6月18日签订的《白鹭洲前期物业服务合同》合法、有效；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，虽然原告岭寓公司与被告覃绍云之间没有签订《物业服务合同》，但原告岭寓公司与重庆亿超置业发展有限公司签订的《白鹭洲前期物业服务合同》对被告覃绍云具有约束力；原告岭寓公司有权要求接受了物业服务的被告覃绍云支付价款或者报酬。被告覃绍云辩称应当按照重庆市物价局、国土房管局渝价（2015）68号文件《关于贯彻有关问题的通知》执行新的物业收费标准问题，本院认为，原告岭寓公司与重庆亿超置业发展有限公司签订的《白鹭洲前期物业服务合同》于2014年6月18日成立并生效；渝府办发（2015）36号《重庆市物业收费办法》规定已签订前期物业服务合同且未到期的，服务标准及收费标准严格按照合同约定执行。因此，被告覃绍云的辩称理由，本院不予支持。被告覃绍云辩称原告岭寓公司未解决其房屋存在现浇顶三道贯通裂痕及态度恶劣问题，本院认为，房屋质量存在问题系另一法律关系，不属本案审理范畴，被告覃绍云可另行提起诉讼予以解决；关于原告岭寓公司处理问题时态度恶劣问题，首先被告覃绍云并无证据证明，其次，原告岭寓公司在服务过程中存在一定瑕疵，但并不存在重大瑕疵，不构成被告覃绍云不缴纳物业费的理由。因此，被告覃绍云应当缴纳2017年6月1日至2019年6月30日期间的物业服务费2674.4元(1.6元/平方米·月×66.86平方米×25个月)，现原告主张2639元，本院予以支持。关于原告岭寓公司主张以未付物业费为基数按照每日千分之三支付违约金至缴清全部物业费为止的诉讼请求，是对自己权利的处分，本院予以认可；违约金为：从2017年7月1日以107元为本金按照每日千分之三计算至2017年7月31日、从2017年8月1日起以214元为本金按照每日千分之三计算至2017年8月31日、从2017年9月1日起以321元为本金按照每日千分之三计算至2017年9月30日、从2017年10月1日以428元为本金按照每日千分之三计算至2017年10月31日、从2017年11月1日起以535元为本金按照每日千分之三计算至2017年11月30日；以此类推，每月1日起其本金增加107元按每日千分之三计算至当月底，原告主张违约金截止至2019年6月30日止为2800元，若以上计算方式计算出金额超出2800元，则以2800元计算，若未超出则以以上方式计算出金额为准，从2019年7月1日起以2639元为本金按每日千分之三计算至付清为止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、由被告覃绍云于本判决生效后十日内支付原告重庆岭寓物业管理有限公司2017年6月1日至2019年6月30日期间的物业服务费2639元及违约金（从2017年7月1日以107元为本金按照每日千分之三计算至2017年7月31日、从2017年8月1日起以214元为本金按照每日千分之三计算至2017年8月31日、从2017年9月1日起以321元为本金按照每日千分之三计算至2017年9月30日、从2017年10月1日以428元为本金按照每日千分之三计算至2017年10月31日、从2017年11月1日起以535元为本金按照每日千分之三计算至2017年11月30日；以此类推，每月1日起其本金增加107元按每日千分之三计算至当月底，原告主张违约金截止至2019年6月30日止为2800元，若以上计算方式计算出金额超出2800元，则以2800元计算，若未超出则以以上方式计算出金额为准，从2019年7月1日起以2639元为本金按每日千分之三计算至付清为止。）；二、驳回原告重庆岭寓物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告覃绍云负担。本判决为终审判决。审判员 余 明二〇一九年十一月十九日书记员 李兴益