山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终2948号上诉人（原审被告）：枣庄市市中区傲天乐器厂，住所地枣庄市市中区光明路街道丁庄村，统一社会信用代码92370402MA3DRLFL6Q。经营者：白井振，男，1969年7月3日出生，汉族，个体工商户，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：李国柱，枣庄市中至尊法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：枣庄市市中区光明路街道丁庄村民委员会，组织机构代码54370402ME034527XK，住所地枣庄市市中区光明路街道丁庄村。法定代表人：叶鹏，该村委会主任。委托诉讼代理人：周传生，山东至宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：周转转，山东至宁律师事务所律师。上诉人枣庄市市中区傲天乐器厂（以下简称傲天乐器厂）因与被上诉人枣庄市市中区光明路街道丁庄村民委员会（以下简称丁庄村委会）租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院(2019)鲁0402民初2448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。傲天乐器厂上诉请求：一、依法改判双方继续履行合同或发回重审。二、一、二审诉讼费用由丁庄村委会承担。事实与理由：一审判决未查清案件事实，适用法律错误。傲天乐器厂在使用案涉租赁房屋时，2015年底因大雪将案涉房屋压塌了13间，给傲天乐器厂造成损失100多万元。后经双方协商未达成和解协议，丁庄村委会提起诉讼，而一审判决认定压塌房屋为3间与事实不符。一审判决认定案涉《租赁合同》为无效合同没有法律依据。案涉《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并且双方均已实际履行，一审判决认定案涉《租赁合同》为无效合同是错误的。一审判决傲天乐器厂给付丁庄村委会从2015年11月26日至2019年4月10日期间的租赁场地费用，每年按20000元计算租金过高，显失公平。一审法院没有考虑房屋被大雪压塌给傲天乐器厂造成实际损失的事实。二审法庭调查时，傲天乐器厂补充上诉理由如下：1.一审法院在判决时没有充分考虑丁庄村委会房屋倒塌后给傲天乐器厂造成的实际损失。傲天乐器厂进货原材料全部被砸坏，损失巨大。根据民政部门统计，傲天乐器厂的损失是102万元。2.傲天乐器厂的损失没有解决，丁庄村委会就起诉解除案涉合同，没有给傲天乐器厂喘息的机会。一审法院没有考虑到傲天乐器厂的实际情况。3.案涉合同是双方当事人公平协商、自愿签订的，没有侵犯任何人的利益，且不违反法律规定。一审判决该合同为无效合同是没有法律依据的。傲天乐器厂认为案涉合同有效，请求继续履行合同。丁庄村委会辩称，一、一审判决认定事实清楚。丁庄村委会于2012年11月26日将案涉场地租赁给傲天乐器厂使用，约定租赁期限2012年11月26日至2015年11月25日，每年租金为25000元。2015年11月因暴雪压塌3间房屋，按照合同约定因不可抗力的自然灾害等原因，造成损失双方自负。丁庄村委会从未同意对傲天乐器厂进行补偿或赔偿，但合同到期后傲天乐器厂一直占有使用案涉场地，证实案涉场地部分房屋的倒塌并不影响傲天乐器厂的正常使用。案涉场地面积较大，并且有建造的房屋，案涉场地的年租金按照目前市场价值为40000元-50000元。丁庄村委会一审时已经考虑因房屋部分倒塌并且愿意与傲天乐器厂进行调解的情况下，将案涉场地使用费调整为每年20000元，不存在租金过高、显失公平的情形。二、一审判决适用法律正确。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁解释》）第一条：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”的规定，案涉租赁合同可参照该解释的规定处理。案涉场地未取得建设工程规划许可证，根据以上解释的规定应认定案涉合同为无效合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，傲天乐器厂的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。针对傲天乐器厂在二审法庭调查时补充的上诉理由答辩如下：案涉房屋倒塌的时间是2015年11月，距今已经4年，傲天乐器厂至今仍占有使用该房屋。丁庄村委会于2019年4月10日已经向傲天乐器厂发出通知要求其搬离，并不存在傲天乐器厂难以搬离的情形，时间已经很充足。傲天乐器厂主张的损失与丁庄村委会无关。傲天乐器厂同意按照原合同继续履行，说明傲天乐器厂认可原合同的租金，部分房屋倒塌后并不影响其使用。根据房屋租赁费的市场租赁价值的不断提高，现有的土地及房屋的租赁费用也已经超过每年25000元。一审中，丁庄村委会考虑部分房屋倒塌，按照每年20000元，已经考虑到本案的具体情况。丁庄村委会向一审法院起诉请求：1.判令解除丁庄村委会与傲天乐器厂之间的不定期租赁合同；2.判令傲天乐器厂搬离并返还其占有的位于枣庄市市中区十里泉东路丁庄路段南（原丁庄村委会院内）场地及地上建筑物；3.判令傲天乐器厂支付2015年11月26日至2019年4月10日租金83333元；4.判令傲天乐器厂支付2019年4月11日至傲天乐器厂实际搬离并返还上述场地及建筑物之日租金，按每年租金25000元标准计算；5.诉讼费、保全费等由傲天乐器厂承担。庭审中丁庄村委会增加一项诉讼请求，判令傲天乐器厂支付违约金（83333元×20%）。后经一审法院释明，丁庄村委会变更诉讼请求为：1.判令丁庄村委会与傲天乐器厂之间的不定期租赁合同无效；2.判令傲天乐器厂搬离并返还其占有的位于枣庄市市中区十里泉东路丁庄路段南（原丁庄村委会院内）场地及地上建筑物；3.判令傲天乐器厂支付2015年11月26日至2019年4月10日占有使用费83333元；4.判令傲天乐器厂支付2019年4月11日至傲天乐器厂实际搬离之日并返还上述场地及建筑物之日止的占有使用费，按原租金每年25000元标准计算；5.诉讼费、保全费等由傲天乐器厂承担。一审法院认定事实：2012年11月26日，丁庄村委会（甲方）与傲天乐器厂（乙方）签订一份《租赁合同》，主要内容：甲方将所属位于枣庄市市中区十里泉东路丁庄段路南场地租赁给乙方使用，租赁期为三年，从2012年11月26日至2015年11月25日止。租赁金每年25000元，如拖欠甲方有权终止合同，并罚租赁金全额百分之二十的违约金……。由于不可抗力的自然灾害等原因造成损失双方自负等。合同签订后，丁庄村委会、傲天乐器厂按合同约定履行。后傲天乐器厂分三次将租金75000元支付给丁庄村委会。《租赁合同》到期后，丁庄村委会、傲天乐器厂未再续签租赁合同，傲天乐器厂仍继续租赁使用该租赁场地。2019年4月10日，丁庄村委会向傲天乐器厂下发通知，主要内容：合同到期后你长期使用上述场地至今，未支付租赁费，自你厂收到通知之日解除双方之间的不定期租赁合同，合同解除后10日内腾空并搬离上述场地。收到通知书后10日内向丁庄村委会支付2015年11月26日至2019年4月10日的租金83333元。若你厂对此事置之不理，丁庄村委会将采用法律手段，通过法律途径要求你厂搬离，所产生的费用将由你厂承担。另查明，丁庄村委会、傲天乐器厂签订的《租赁合同》中除场地外还有20余间的房屋。丁庄村委会未能证明案涉场地上的房屋经过规划建设，一审法院就庭审查明的案件事实及《租赁合同》涉及丁庄村委会未能证明所出租房屋经过了建设工程规划许可，可能导致《租赁合同》无效，向丁庄村委会进行了释明，询问其是否变更诉讼请求，丁庄村委会同意变更诉讼请求如前所述。又查明，丁庄村委会认可2015年底因大雪将丁庄村委会出租给傲天乐器厂使用的房屋压塌了3间，丁庄村委会同意以原租金每年25000元的标准，每年减少5000元，即按照每年20000元的标准要求傲天乐器厂支付占有使用费。傲天乐器厂主张倒塌的房屋有12间，但未提交证据证明。一审法院认为，《房屋租赁解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。丁庄村委会未能证明出租给傲天乐器厂用于商业经营的房屋经过规划批准建设，违反了国家有关法律、法规的规定，丁庄村委会、傲天乐器厂之间的租赁合同关系应为无效合同关系。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。傲天乐器厂应搬离所占有使用的场地及房屋并返还给丁庄村委会。《房屋租赁解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。丁庄村委会参照《租赁合同》约定的标准，要求傲天乐器厂支付使用期间场地及房屋占有使用费，符合上述法律规定，该院予以支持。丁庄村委会认可租赁的房屋因大雪压塌3间，并同意减少金额，按每年20000元主张占有使用费的请求，该院予以确认。丁庄村委会主张傲天乐器厂支付实际占有使用上述租赁场地及房屋自2015年11月26日至2019年4月10日期间的占有使用费的请求，主张傲天乐器厂支付自2019年4月11日至傲天乐器厂实际搬离并返还上述场地及房屋之日的占有使用费成立，该院予以支持。丁庄村委会主张违约金的请求系基于合同有效前提下而提出，由于已认定本案《租赁合同》无效，对丁庄村委会主张违约金的请求，该院不予支持。傲天乐器厂主张因大雪压塌房屋造成的经济损失，因与本案不属于同一法律关系，该院依法不一并审理，傲天乐器厂可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《房屋租赁解释》第一条、第二条、第五条规定，判决：一、丁庄村委会与傲天乐器厂之间的《租赁合同》为无效合同；二、傲天乐器厂于该判决生效之日起十日内搬离所占有使用的位于枣庄市市中区十里泉东路丁庄段路南场地及房屋并将上述场地及房屋返还给丁庄村委会；三、傲天乐器厂于该判决生效之日起十日内给付丁庄村委会自2015年11月26日至2019年4月10日期间的租赁场地及房屋的占有使用费67452元（20000元/年÷365天×1231天）；四、傲天乐器厂于该判决生效之日起十日内给付丁庄村委会自2019年4月11日至其实际搬离之日期间的租赁场地及房屋的占有使用费（按每年20000元计算）；五、驳回丁庄村委会的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1883元，减半收取941.5元，由傲天乐器厂负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。傲天乐器厂提交的证据一，2019年11月12日拍摄的照片一张，证明倒塌房屋13间。白井振当庭陈述照片记载有误，长度实际是42米，不是46米，一共13间房屋。证据二，2015年11月26日拍摄的现场照片，证明房屋内原材料受损情况。证据三，2015年12月27日，傲天乐器厂计算的财产受损情况。证明房屋质量有问题，要求赔偿。丁庄村委会质证称，证据一是傲天乐器厂自己拍摄制作，对于白井振主张的长42米、宽14.5米不予认可，根据长度和宽度不能证明房屋的间数。傲天乐器厂主张的长度和宽度计算倒塌面积为609平方米，折合不到一亩场地。丁庄村委会租赁给傲天乐器厂的场地共计8亩到10亩之间，即使傲天乐器厂计算的长度和宽度是准确的，倒塌面积不到十分之一，丁庄村委会一审期间已经减少租金五分之一，已经远远超过倒塌面积的租金损失。目前剩下的房屋大概有20间左右，根本不存在傲天乐器厂所说的租金过高的情形。证据二、三与本案无关。本院对傲天乐器厂提交的证据认定如下：证据一不能显示倒塌房屋是13间。证据二、三不属于二审新证据。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院二审予以确认。本院认为，《房屋租赁解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。”本案《租赁合同》可参照以上解释处理。该解释第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”丁庄村委会、傲天乐器厂在一审法庭辩论终结前均未提交证据证明丁庄村委会已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设案涉房屋，一审法院根据庭审查明的事实认定丁庄村委会、傲天乐器厂之间的案涉《租赁合同》为无效合同并无不当。傲天乐器厂关于一审判决案涉《租赁合同》为无效合同没有法律依据的上诉主张不能成立。其关于继续履行合同的上诉请求，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”据此，傲天乐器厂应对其租赁的其中13间房屋被大雪压塌的事实承担举证责任。傲天乐器厂没有提交证据证明被大雪压塌的房屋是13间，一审法院根据丁庄村委会的自认，认定被大雪压塌的房屋为3间并无不当。一审法院根据查明的事实以及丁庄村委会同意按每年20000元主张占有使用费，确认2015年11月26日至2019年4月10日期间的占有使用费为67452元并无不当。傲天乐器厂关于被大雪压塌的房屋为13间以及按每年20000元计算占有使用费过高的上诉主张不能成立。另外，傲天乐器厂主张因大雪压塌房屋造成的经济损失，因与本案不属于同一法律关系，一审法院已告知傲天乐器厂可另行主张权利。综上所述，傲天乐器厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1883元，由上诉人枣庄市市中区傲天乐器厂负担。本判决为终审判决。审判长 李 丽审判员 王 丹审判员 刘广芳二〇一九年十一月十四日书记员 宋 旋