上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9205号上诉人(原审原告)：秦银珍，女，1951年1月17日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：周宏杰，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：韩碧磊，男，1981年10月15日出生，汉族，户籍地河南省。上诉人秦银珍因与被上诉人韩碧磊房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初10922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦银珍上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实及理由：韩碧磊慌称为了其孩子上学稳定而租赁房屋，秦银珍将上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)长期出租给韩碧磊。韩碧磊擅自转租，秦银珍一直蒙在鼓里。秦银珍直至2018年12月1日才得知韩碧磊擅自转租，并于2019年2月25日发出解除合同的通知，尚未超出6个月的期限。一审法院无视上述事实，使用盖然性原则认定本案事实，与证据规则背道而驰。被上诉人韩碧磊辩称：韩碧磊承租系争房屋后，自住了几年，于2016年开始转租，秦银珍对转租一直是知晓的。秦银珍上诉称其于2018年12月才知晓转租，不是事实。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。秦银珍向一审法院提出诉讼，请求判令：1、秦银珍、韩碧磊就系争房屋签订的《房屋租赁居间合同》于2019年2月25日解除；2、韩碧磊按每月5,900元的标准，支付自2019年2月26日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；3、韩碧磊支付违约金2,900元；4、韩碧磊支付的押金2,600元在本案中一并处理。一审法院经审理认定事实如下：系争房屋为秦银珍于2014年取得的动迁安置房，出租前系争房屋为毛坯状态。2014年8月2日，秦银珍(出租方、甲方)与韩碧磊(承租方、乙方)签订《房屋租赁居间合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方住宅使用，面积82平方米，租赁期于2014年9月3日至2021年9月2日止。租金为每月2,600元，按3个月为1期支付，第1期租金于2014年8月3日付清，以后每期租金提前7日缴纳，如乙方逾期支付租金过10天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋。押租保证金2,600元，于2014年8月3日一次支付给甲方。甲方应于租赁关系解除后，确认乙方迁空、点清、交还房屋及设施，并付清所有应付费用后，当天将押租保证金无息退还乙方。乙方经甲方同意，可在承租用房内进行装修及添置设备。租赁期满后，乙方可将添置的可拆运的动产部分自行拆运，并保证不影响房屋的正常使用。甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方又未征得双方谅解时，视为违约，双方同意违约金为一个月的房租费。合同尾部双方手写约定：甲、乙双方协定：物业费由甲方承担，租客应遵纪守法使用该房屋。1、租期为七年，2014年9月3日至2017年9月3日租金为2,600元，2017年9月3日至2018年9月3日租金为2,750元，2018年9月3日至2019年9月3日租金为2,900元，2019年9月3日至2020年9月3日租金为3,050元，2020年9月3日至2021年9月3日租金为3,200元。2、装修时，房型结构不得破坏，不得群租，如有甲方有权收回房屋。3、在租期当中一切安全问题均由乙方承担，与甲方无关。4、租期未满时，如甲方提前收回房屋，应赔偿乙方装修费及其他相关费用。合同签订后，韩碧磊按约支付租金，并对系争房屋进行装修。一审法院另查，2017年9月8日，秦银珍向韩碧磊发送短信：“巳(应为己)收到9月3日到12月2日房租金￥8250元正。”，同日，秦银珍再次向韩碧磊发送短信：“小韩你好：你考虑过了么啥时把小孩带过来自己住我这套房子，因为什么会租给你7年的合同当时你也很清楚的对不”。2017年12月12日，秦银珍向韩碧磊发送短信：“小韩：2017年11月26日已收到12月3日-2018年3月2日房租8,250元正。”2018年2月27日，秦银珍向韩碧磊发送短信：“2018年2月26日收到3月3日到6月2日房租费8,250元正。”2018年5月28日，秦银珍向韩碧磊发送短信：“小韩：今收到2018年6月3日到9月2日一季度的房租￥8,250元正。另外这房子你自巳(应为己)要来住了，我老早就与你打过招乎所以在这三个月里你应该要落实到行动了，因为9月份小朋友要开学了”。2018年9月6日，秦银珍向韩碧磊发送短信：“小韩：8月29日收到了9月3日到12月2日的房租费￥8,700元正。我给你发了关于你私自转租房屋的许多信息但你从不回我信息或打电话给我，你总得有个回音给我，或我把租金退你或我把房子收回，静候回音”。2018年12月1日，秦银珍向韩碧磊发送短信：“小韩：今天12月1日收到12月3日到2019年3月2日的房租费7,800元正。上次电话里你说要回去看一下再告诉我租户到期日，等你一个多月了还不给我答复，现在你怎么说”。韩碧磊回复：“阿姨你好，不好意思，租客到2019年3月份到期”。秦银珍回复：“到期后你作何打算”。韩碧磊回复：“我住”。2019年2月25日，秦银珍向韩碧磊发送短信：“致韩碧磊：经查实，本人位于上海静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室的房屋出租给你后，你本人未予居住，并在未征得我同意的情况下，擅自将房屋转租给了第三人(包括唐某某、沈某)。你的行为已严重违反了法律规定。现我郑重通和(应为知)你：解除我们双方之间的《房屋租赁(居间)合同》，并于2019年2月28日之前将该房屋退还给我。……”。一审审理中，对于短信内容，秦银珍陈述所有的短信内容已递交，其没有上门查看过房屋，短信内容反映韩碧磊的小孩未居住，所以询问小孩居住时间，不能反映转租情况；2018年9月6日的短信内容是在预感韩碧磊已经转租的情况下发出的。韩碧磊陈述，其自租赁系争房屋后一直在转租，短信内容也反映秦银珍知道其转租的情况，而且秦银珍曾经上门过，知道其不居住系争房屋。一审审理中，证人沈某陈述其于2017年3月20日与案外人唐某某签署租赁合同，租赁系争房屋，租期自2017年3月25日起一年，租金为每月5,700元，租赁时系争房屋已装修且带有部分家具；期满后继续租赁系争房屋，租金调整为每月5,900元，租金支付至2019年3月25日，押金抵付2019年4月24日前的租金，案外人唐某某于2019年2月通知房东要收房，目前仍居住其中；秦银珍于2019年2月上门才认识，并告知秦银珍租房情况。秦银珍陈述认可证人证言，实际于2018年12月1日韩碧磊短信回复后才知道转租事宜，此前从未上门查看系争房屋，证人之后是否居住系争房屋需要秦银珍和证人共同协商确定。韩碧磊陈述认可证人证言，但秦银珍自2017年就知道转租事宜，秦银珍同意让证人继续居住。一审审理中，秦银珍、韩碧磊一致确认韩碧磊已支付了2019年3月3日至2019年6月2日期间的租金，押金2,600元在秦银珍处。秦银珍表示鉴于秦银珍已经主张合同解除，解除后相对应的钱款不应认定为租金，秦银珍愿意返还，押金也同意在本案中一并处理。韩碧磊同意押金在本案中一并处理。关于系争房屋的居住使用情况，秦银珍表示现由沈某居住，但是秦银珍没有与沈某建立房屋租赁合同关系，并非秦银珍安排其居住系争房屋，亦未收取其租金。韩碧磊表示，与沈某之间的房屋租赁合同关系于2019年3月到期，沈某租金支付至2019年3月，合同到期后，沈某以秦银珍不让其搬离为由拒绝搬离，亦没有继续向韩碧磊支付租金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，秦银珍以韩碧磊未经其同意擅自转租系争房屋为由要求解除合同，并表示其从未上门查看过系争房屋，实际于2018年12月才明确知道韩碧磊转租事宜。韩碧磊主张双方的短信记录反映秦银珍在2017年已经知道转租的事宜且秦银珍上门查看过系争房屋，故不同意解除合同。一审法院认为，根据短信记录，秦银珍自2017年9月起即知道韩碧磊及其孩子不在系争房屋内居住，并多次要求韩碧磊自己居住系争房屋，并且在2018年9月的短信中表示“发了关于你私自转租房屋的许多信息”，而对于“许多信息”又无法作出合理解释，且韩碧磊交付秦银珍的租金，秦银珍均按期收取，并未提出异议，故秦银珍的陈述存在诸多矛盾之处，一审法院难以支持。韩碧磊的陈述更具有盖然性，一审法院予以采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。故秦银珍以韩碧磊未经许可擅自转租为由要求解除合同的主张，一审法院不予支持。鉴于韩碧磊履行合同中按期交纳租金并坚持要求继续履行合同，且系争房屋目前由次承租人沈某居住使用，未对合同的继续履行造成障碍，故双方均应当按照合同约定履行各自的义务。判决如下：驳回秦银珍的全部诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人未提供新证据。本院认为，本案争议焦点在于出租人秦银珍何时知道或者应当知道承租人韩碧磊将系争房屋转租。经查，双方于2014年8月签订房屋租赁合同之后，韩碧磊按约支付租金，秦银珍收到租金后通过短信确认，故双方短信往来的记录可以客观反映履行情况等事实。秦银珍在2017年9月8日的短信中询问韩碧磊何时带孩子自住，在2018年5月28日的短信中表示韩碧磊自己要来住了，一审法院据此认定秦银珍在此时已知晓韩碧磊转租，并无不当。秦银珍作为出租人，有义务了解系争房屋的情况，沈某自2017年3月起租住系争房屋，秦银珍知道或者应当知道该情况。因此，秦银珍上诉称其于2018年12月1日才知晓韩碧磊转租，与客观事实不符，且无确凿证据予以证明，本院难以采纳。综上，秦银珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,350元，由上诉人秦银珍负担。本判决为终审判决。法官助理何倩审判长 陈 俊审判员 邬海蓉审判员 王晓梅二〇一九年十一月二十九日书记员 卞耀辉附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……