湖南省桃江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0922民初3108号 原告：桃江大汉市场经营有限公司，住所湖南省益阳市桃江县桃花江镇芙蓉路34号。 法定代表人：邹明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙静韬，湖南天声律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：贺艳辉，女，1982年5月12日出生，汉族，住桃江县。 原告桃江大汉市场经营有限公司与被告贺艳辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告桃江大汉市场经营有限公司的委托诉讼代理人孙静韬、被告贺艳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桃江大汉市场经营有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令依约解除原告与被告于2018年1月26日签订的编号为桃江Z-038《租赁合同》，判令被告立即腾空并搬出所租赁的诉争标的房屋，所缴纳的租赁保证金不予退还；2．请求判令被告立即向原告支付所拖欠的2019年7月20日至2019年10月31日前的租金人民币50389.67元；3．请求判令被告立即向原告支付逾期缴纳租金产生的违约金10380.27元；（上述2、3项诉讼请求合计人民币60769.94元，暂计算至2019年10月31日，请求判令计算至被告搬离腾空所租赁的诉争标的的房屋止）；4、请求判令由被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2018年1月26日，原、被告签订编号桃江Z-038《租赁合同》，约定被告承租原告拥有合法产权的位于益阳大汉桃江华美达酒店14栋4层面积600.11平米的房屋，用于经营女子形象设计会所，租赁期限自2018年4月20日起至2023年4月19日止共计60个月。合同还约定了双方权利和义务、租赁期内租赁费用及支付方式等，并约定了延期付款的违约责任。但被告自2019年7月20日起便拖欠原告租金，虽经原告催收，原告委托湖南天声律师事务所律师出具《律师催告函》催收，被告仍不缴纳，严重违约。故原告依据《租赁合同》第6条5款、第10条1款、第18条1款b项的约定，提出上列诉讼请求，请求法院判如所请。 被告贺艳辉辩称，对原告的诉讼请求、事实与理由均无异议，但要求减免违约金，并要求租赁保证金列抵房屋租金。 本院经审查认定事实如下：桃江大汉城镇建设有限公司系位于桃江县滨江路以西大汉龙城14栋1402房屋的所有权人。2017年6月18日，桃江县大汉城镇建设有限公司（甲方）与原告桃江大汉市场经营有限公司（乙方）签订《桃江大汉物业经营管理委托协议》，该协议约定：甲方将其开发的大汉龙城12＃-16＃、大汉风情街1＃-4＃委托给乙方物业经营管理，委托经营期限为12年，自2017年6月18日起至2028年6月17日止；协议对委托经营权限及事项约定为：1、甲方同意在本协议委托经营期限内将本协议项下的标的物业经营管理的一切事项全部委托给乙方处理，并将物业交付给乙方经营管理；2、具体委托经营事项：（1）甲方承诺在委托期限内不干预乙方经营管理等事宜，（2）在保证甲方约定收益的前提下，乙方独立处理一切与标的物业经营有关的内外事务……。 2018年1月26日，原告桃江大汉市场经营有限公司（甲方）与被告贺艳辉（乙方）签订《租赁合同》，约定由被告贺艳辉承租上述大汉龙城14栋1402房屋用于经营女子形象设计会所，租赁期限为60个月，自2018年4月20日起至2023年4月19日止。《租赁合同》对租金的支付标准和支付时间约定为：2018年4月20日至2018年10月19日、2019年4月20日至2019年7月19日为免租期，2018年10月20日至2019年4月19日、2019年7月20日至2020年4月19日的租金均为15002.75元/月，2020年4月20日至2021年4月19日的租金为15902.92元/月，2021年4月20日至2022年4月19日的租金为16857.09元/月，2022年4月20日至2023年4月19日的租金为17868.51元/月；租金采用预付的方式，按约定周期支付，每6个月为一个计费周期，被告应当在每一计费周期届满前10日内将下一计费周期的租金及经营管理费以现金、支票或银行划款方式支付给原告。《租赁合同》第6条第4款对租赁保证金约定为：合同签署后，乙方立即向甲方支付租赁保证金人民币40000元……。租赁期内，如乙方在履行本合同义务过程中对甲方负有债务，或因乙方违反本合同的约定应当承担违约责任，或由于乙方的过错而应对甲方承担赔偿责任，甲方有权从租赁保证金中扣除乙方所欠款项、违约金或甲方所受损失……。《租赁合同》第10条对乙方的责任约定为：合同期内如乙方逾期支付租金，须向甲方支付违约金，从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之二的违约金，如果乙方逾期30日未能缴足租金（无论是否已获正式通知催缴），甲方除要求乙方按上述方式承担违约金外，还有权单方面解除《租赁合同》，收回店铺，乙方的租赁保证金不予退还。《租赁合同》签订后，原告依约向被告交付了商铺，被告向原告支付了租赁保证金40000元。被告自2019年7月20日起未再按合同约定支付租金，原告委托湖南天声律师师事务所律师于2019年9月26日向被告邮寄送达《律师催告函》一份，告知原告欠交租金、产生违约金的情况及继续拖欠可能产生的后果，但被告均置之不理，故原告于2019年10月22日诉至本院，后被告贺艳辉于2019年10月31日向原告支付了10000元租金，之后被告未再支付分文。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告桃江大汉市场经营有限公司虽非涉案房屋的所有权人，但依据其与桃江大汉城镇建设有限公司签订的《桃江大汉物业经营管理委托协议》，原告桃江大汉市场经营有限公司具有独立处理一切与标的物业经营有关的内外事务，故桃江大汉市场经营有限公司在本案中具有原告主体资格。原告桃江大汉市场经营有限公司与被告贺艳辉签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，合同生效后，双方当事人均应按约履行权利义务，本案中原告按约向被告交付了房屋，但被告自2019年7月20日起未按约向原告支付租金，根据双方签订的《租赁合同》第10条第1款的约定，原告有权单方面解除《租赁合同》，故对原告桃江大汉市场经营有限公司要求依约解除与被告贺艳辉于2018年1月26日签订的《租赁合同》及要求被告搬离腾空所租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告诉求的房屋租金问题，按双方约定的租金标准2019年7月20日至2020年4月19日的租金为15002.75元/月，被告贺艳辉从2019年7月20日起至2019年10月31日止共计欠原告租金51009.35元（15002.75元/月×3.4个月），原告自愿主张为50389.67元，系其对自身权利的合法处分，本院予以支持，租金应依据合同约定标准计付至被告交还房屋之日止。关于违约金的计算，本院认为违约金应相当于被告欠付租金给原告造成的损失，原告的损失应为利息损失；原告主张违约金按《租赁合同》约定的从迟交日起按日加收欠缴租金的2‰计算，该违约金的计算标准过高，故本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款的规定，“以年利率24％为标准”（月利率2%）酌定被告贺艳辉自2019年7月20日起支付违约金，计算至2019年10月31日止为3426.5元（50389.67元×2%×3.4个月），自2019年11月1日起的违约金应以尚欠租金为基数按年利率24%计算至被告贺艳辉全额付清所欠租金之日止。关于原告要求不予退还被告租赁保证金的请求，本院认为，原、被告签订的《租赁合同》虽约定如果被告逾期30日未能缴足租金、被告的租赁保证金不予退还，但该约定有失公平，且该《租赁合同》还约定：“租赁期内，如乙方在履行本合同义务过程中对甲方负有债务，或因乙方违反本合同的约定应当承担违约责任，或由于乙方的过错而应对甲方承担赔偿责任，甲方有权从租赁保证金中扣除乙方所欠款项、违约金或甲方所受损失”，故本院对原告要求不予退还被告租赁保证金的诉讼请求，不予支持，被告支付给原告的租赁保证金可用于折抵被告所拖欠的租金及应支付的违约金。综上所述，截止至2019年10月31日，被告应支付给原告的租金为50389.67元，违约金为3426.5元，扣除被告已支付给原告的40000元租赁保证金和被告于2019年10月31日向原告支付的租金10000元后，被告贺艳辉尚应向原告桃江大汉市场经营有限公司支付租金389.67元及违约金3426.5元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告桃江大汉市场经营有限公司与被告贺艳辉于2018年1月26日签订的《租赁合同》，限被告贺艳辉于本判决生效后十日内腾空桃江县滨江路以西大汉龙城14栋1402房屋，并将房屋交还给原告桃江大汉市场经营有限公司； 二、被告贺艳辉于判决生效后十日内向原告桃江大汉市场经营有限公司支付截止至2019年10月31日止的房屋租金389.67元，从2019年11月1日起至房屋交还之日止的租金按原、被告于2018年1月26日签订的《租赁合同》约定的标准计算； 三、被告贺艳辉于判决生效后十日内向原告桃江大汉市场经营有限公司支付2019年7月20日至2019年10月31日的违约金3426.5元，从2019年11月1日起至所欠租金全额付清之日止的违约金以尚欠租金为基数按年利率24%计算； 四、驳回原告桃江大汉市场经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费2316元，减半收取1158元，由原告桃江大汉市场经营有限公司负担1126元，被告贺艳辉负担32元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审判员  詹凌云 二〇一九年十一月二十日 法官助理欧连花 书记员刘萍 附法律依据： 《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。