广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0785民初2143号原告：中国工商银行股份有限公司恩平支行，住所地：恩平市锦江大道**锦江国际广场**商铺**。统一社会信用代码：91440785194220852B。负责人：吴均能，行长。委托诉讼代理人：冯松永，男，该公司员工。被告：梁国威，男，1988年8月18日出生，汉族，住恩平市。被告：恩平市国扬房地产开发有限公司，，住所地：恩平市平石狮子山锦江大道西）。统一社会信用代码：91440785050738804E。法定代表人：吴炯洪，执行董事。委托诉讼代理人：郑健慈，广东协诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴炳健，广东协诚律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司恩平支行与被告梁国威、恩平市国扬房地产开发有限公司（以下简称“国扬公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯松永、被告国扬公司的委托诉讼代理人郑健慈到庭参加诉讼，被告梁国威经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告梁国威签订的2017年恩住自第942号《个人购房借款/担保合同》，被告梁国威立即偿还贷款本金359118.28元及利息（暂计至2019年8月21日利息为5413.19元，2019年8月22日起至贷款还清之日止的利息按合同约定计算，其中基本利息按标准年利率4.9%上浮50%计算，复利按照标准年利率4.9%上浮50%再上浮50%计算）；2.被告梁国威如不偿还上述债务，原告对拍卖、变卖坐落于“恩平市恩城锦江大道西2号国扬山语雅景花园A1栋1504号房”抵押物的处置所得享有优先受偿权；3.被告国扬公司对被告梁国威上述债务承担连带清偿责任；4.两被告承担本案诉讼费。庭审过程中，原告撤回“判决解除原告与被告梁国威签订的2017年恩住自第942号《个人购房借款/担保合同》”的诉讼请求。事实和理由：被告梁国威于2017年6月5日与原告签订《个人购房借款／担保合同》（编号：2017年恩住自第942号），向原告申请个人住房贷款36.9万元用于购买位于恩平市××城××大道西××花园××房，贷款期限为2017年8月1日至2047年8月1日，还款日期为每月1号。被告梁国威同意将上述1504号房为贷款提供抵押担保并己办妥预抵押登记手续[抵押登记权证号：粤(2017)恩平市不动产证明第0008967号]。合同签订后，原告依合同约定于2017年8月1日向被告梁国威发放了个人住房贷款36.9万元。被告梁国威现经济收入减少、信用观念淡薄，经常逾期还款，现连续4期未依时偿还贷款本息，累计违约期数为14期。被告梁国威已构成违约，根据《个人购房借款／担保合同》第十四条约定，原告宣布合同项下贷款全部提前到期并向被告梁国威催收全部贷款余额及相关利息，但被告梁国威未能履行其义务。被告国扬公司于2014年3月11日与原告签订《按揭贷款业务合作协议》（编号：2014年江门按揭协议第006号），约定在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押之前为借款人提供连带责任保证担保。综上所述，原告与被告签订的合同合法有效，被告现已构成严重违约，依法应承担违约责任，并立即清偿贷款本息。被告梁国威未作答辩。被告国扬公司答辩称：一、原告非《按揭贷款业务合作协议》相对方，其无权要求被告国扬公司承担担保责任。二、即使原告是《按揭贷款业务合作协议》的相对方，其也无权要求被告国扬公司承担担保责任，理由为：1.协议对被告国扬公司不具有约束力，协议内容属于公司对外提供保证担保，根据公司法第十六条规定，应经股东会决议通过才有法律效力，但原告提供的协议并未附被告国扬公司的股东会决议，故该协议对被告国扬公司不具有约束力。而且协议第四条约定被告国扬公司需在原告指定账户存入相当于全部按揭贷款余额1%的款项作为履约保证金，但原告从未向被告国扬公司指定银行账户，被告国扬公司也未提供履约保证金，双方并未实际履行该协议。2.协议第一条约定双方协商的贷款类型是单笔个人住房贷款最高限额为500万元，最高贷款成数70%，最长贷款期限不超过30年，贷款用途只用于借款人购买国扬山语雅景花园项目住房。但案涉房屋总价款462300元，其中首期款93300元，按揭贷款369000元，贷款成数接近80%，超过70%，因此，案涉贷款不属于协议约定提供保证担保的债权范围。3.案涉房屋已满足办证条件，被告国扬公司无需继续提供保证担保，原告怠于履行办证义务，应自行承担不利后果。4.案涉贷款已有物的担保，原告直接要求被告国扬公司承担连带清偿责任没有法律依据。本院经审理认定如下事实：2014年3月11日，被告国扬公司（乙方）与中国工商银行股份有限公司江门分行（甲方，以下简称“工行江门分行”）签订一份《按揭贷款业务合作协议》，约定：第一条经双方协商，同意由甲方作为国扬·山语雅景花园项目的按揭贷款办理银行，甲方对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高限额为500万元，最高贷款成数70%，最长贷款期限不超过30年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房；第四条在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证；等等。2017年6月5日，原告（贷款人）与被告梁国威（借款人、抵押人）签订《个人购房借款/担保合同》（编号为：2017年恩住自第942号），约定：被告梁国威向原告申请369000元贷款用于个人购置位于恩平市××城××大道西××花园××房；贷款期限为30年；还款方式为按月等额本息还款法，每月15日为还款日。第四条贷款利率4.1贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；4.2贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下第A种方式处理：A、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，贷款人还可以解除本合同，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。同时约定：抵押人梁国威以恩平市××城××大道西××花园××房为其贷款设定抵押担保。上述借款合同签订后，2017年8月1日，原告发放了贷款369000元到被告梁国威的交易对象被告国扬公司的账户，被告梁国威在原告出具的凭证上签名确认贷款已经发放。2017年9月30日，原告与被告梁国威办理了恩平市恩城锦江大道西2号国扬·山语雅景花园A1栋1504号房的预售商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告梁国威。贷款发放后，被告梁国威初期能依合同约定偿还贷款本息，但2018年6月起，被告梁国威出现逾期还款的行为。2019年7月9日，原告向被告梁国威发出《逾期贷款催收函》，要求被告梁国威偿还拖欠的借款本息。但被告梁国威收函后，并未依约还款，截至2019年8月21日，被告梁国威连续4期（累计14期）未按时足额偿还贷款本息，贷款余额为359118.28元、积欠利息5413.19元。2019年8月28日，原告向被告国扬公司发出《履行担保责任的函》，告知其被告梁国威已连续4次（累计14次）未按时足额偿还贷款本息，并要求被告国扬公司履行担保责任。另查明，原告向本院提供工行江门分行于2019年10月21日出具的《情况说明》，载明原告是其辖属的授权经营机构，其同意由原告行使其于2014年3月11日与被告国扬公司签订的《按揭贷款业务合同协议》所约定的诉讼权利。被告国扬公司抗辩上述《按揭贷款业务合同协议》对其不具有约束力，且案涉贷款不属于该协议担保的债务范围，对此提交了《广东省商品房买卖合同》佐证。被告国扬公司为证明案涉房屋已满足办理权属证书的条件以及其已于2017年12月7日将房屋交付给被告梁国威，另提交了恩平市（恩城）镇房地产权属资料审核卡、收楼意见书及顾客钥匙/物品签收表佐证。再查明，被告梁国威至今尚未取得恩平市恩城锦江大道西2号国扬·山语雅景花园A1栋1504号房的房产证，该房屋亦未办理正式的抵押登记手续。原告于2019年9月10日向本院提出财产保全申请，本院根据原告的申请作出（2019）粤0785民初2143号民事裁定书，对登记在被申请人梁国威名下位于恩平市恩城锦江大道西2号国扬·山语雅景花园A1栋1504号房采取预查封措施，查封限额为364531.47元，期限为三年。原告已预交保全申请费2342.65元。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。被告梁国威与原告签订的《个人购房借款/担保合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，合同各方应当严格按照合同约定履行合同的权利与义务。原告已依合同约定向被告梁国威发放贷款369000元，被告梁国威应当按照合同的约定依时还款。但截至2019年8月21日，被告梁国威已经连续4期（累计14期）逾期或不足额偿还贷款本息，贷款余额为359118.28元，积欠利息5413.19元，原告提起诉讼后，被告梁国威亦无还款。被告梁国威逾期还款的行为已构成违约，根据合同约定，原告有权宣布贷款立即到期并要求被告梁国威立即清偿借款本息及相关费用。原告请求被告梁国威清偿借款本金359118.28元及利息（包括基本利息及复利，暂计至2019年8月21日为5413.19元，自2019年8月22日起至还清贷款之日止的基本利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算，复利按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%基础上再上浮50%计算），理据充分，本院予以支持。关于原告请求确认其对被告梁国威名下恩平市恩城锦江大道西2号国扬·山语雅景花园A1栋1504号房享有抵押权的问题。《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”以及第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据上述法律规定，预告登记之效力在于登记将来发生抵押权变动的请求权，使登记权利人取得可以对抗第三人的效力，以保障将来实现物权，而抵押权则应自办理抵押权设立登记时方为设立。本案中，原告为涉案房屋预售商品房抵押权预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人针对涉案房屋的处分，但涉案房屋尚未办理抵押登记，故原告尚未取得现实抵押权，其主张涉案房屋的抵押权可依预售商品房抵押权预告登记而设立并进而对涉案房屋享有优先受偿权缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告国扬公司应否承担连带清偿责任的问题。案涉《按揭贷款业务合作协议》由被告国扬公司与工行江门分行的授权代表签名，并加盖了双方的公章，本院据此认定协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。协议约定工行江门分行作为国扬·山语雅景花园项目的按揭贷款办理银行，对购买该项目住房的借款人提供贷款，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交工行江门分行收押之前，被告国扬公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。由此可见，协议载明双方是就国扬·山语雅景花园项目的按揭贷款合作事宜达成的协议，原告事实上也发放了案涉房屋的贷款到被告国扬公司的账户，原告提交的证据已形成较为完整的证据链，足以证明该协议担保的债务范围包括被告梁国威购买的案涉国扬·山语雅景花园A1栋1504号房屋的贷款。因此，虽然案涉房屋的贷款成数超出协议约定的工行江门分行可提供的最高贷款成数，但不足以推翻该房屋的贷款属于《按揭贷款业务合作协议》约定的担保范围的事实，原告不予确认，被告国扬公司并未补充提交更为充分的证据，对此应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。”之规定，现案涉房屋尚未取得房地产权证，未办理正式的抵押登记手续，工行江门分行又同意该协议的诉讼权利由原告行使，故原告主张被告国扬公司对被告梁国威的上述债务承担连带清偿责任，理据充分，本院予以支持。此外，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”之规定，被告国扬公司承担保证责任之后，有权向被告梁国威追偿。被告梁国威经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃抗辩和质证的权利，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告梁国威应在本判决发生法律效力之日起十日内一次性偿还借款本金359118.28元及利息（包括基本利息及复利，截至2019年8月21日利息共5413.19元；自2019年8月22日起至还清贷款之日止，基本利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算，复利按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%基础上再上浮50%计算）给原告中国工商银行股份有限公司恩平支行；二、被告恩平市国扬房地产开发有限公司对被告梁国威上述第一项债务承担连带清偿责任，被告恩平市国扬房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告梁国威追偿；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司恩平支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3383.98元、保全费2342.65元，合计5726.63元，由被告梁国威、恩平市国扬房地产开发有限公司共同负担。原告中国工商银行股份有限公司恩平支行已预交的受理费3383.98元、保全费2342.65元，由本院予以退回；被告梁国威、恩平市国扬房地产开发有限公司应向本院补缴受理费3383.98元、保全费2342.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  任爱武二〇一九年十一月二十日法官助理张燕媚书记员郑秀媚