江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8003号上诉人（原审原告）：陈滨，男，1971年7月21日出生，汉族，住南京市玄武区。上诉人（原审原告）：刘俊霞，女，1980年7月18日出生，汉族，住南京市玄武区。被上诉人（原审被告）：江苏融侨置业有限公司，住所地南京市燕山路169号101、201室。法定代表人：林茂松，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭心宇，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周钦，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。上诉人陈滨、刘俊霞与被上诉人江苏融侨置业有限公司（以下简称融侨公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初7335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈滨、刘俊霞上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人主张的损失是基于被上诉人交付的房屋存在质量问题，不具备居住条件，经被上诉人数次维修于2018年9月30日才满足居住条件。期间的损失是因被上诉人履行合同义务不符合约定所致，被上诉人应承担相应的违约责任。上诉人及时要求被上诉人履行质保维修的义务，被上诉人因自身原因导致两年多才最终完成维修义务，不属于上诉人扩大的损失。一审法院援引《合同法》第一百一十九条之规定，判决上诉人自行承担扩大的房租损失，没有事实和法律依据。二、因案涉房屋不具备居住条件，上诉人缴纳物业费没有享受到物业服务，该物业费属于直接损失。理应由被上诉人予以赔偿。一审判决不予支持，没有事实和法律依据。三、一审判决违反法定程序。根据法律规定，人民法院适用普通程序审理案件，应当在立案之日起六个月内审结。本案于2018年9月27日立案受理，2019年6月28日作出判决，超出了法律规定的审理时限。融侨公司辩称：一、上诉人2018年7月4日报修，被上诉人拿出维修方案，维修期间为2018年7月9日至2018年8月22日，案涉房屋8月底、9月初基本修好。该期间上诉人没有在外租房，维修期间不存在实际损失。被上诉人在上诉人起诉前已赔付2700元。一审判决被上诉人支付六个月房屋租金损失，而3500元/月的租金标准高于市场价格，且维修期间也没有六个月。一审判决的赔偿已超过上诉人的实际损失。二、物业费是由物业公司收取，并不因房屋无人居住而予以免除，上诉人该项诉讼请求与被上诉人无关。陈滨、刘俊霞向一审法院起诉请求：1.判令融侨公司赔偿陈滨、刘俊霞因房屋漏水产生的物业费损失共计6408元；2.判令融侨公司赔偿陈滨和刘俊霞因房屋漏水产生的房租损失94500元（2016年7月2日至2018年9月30日共计27月，3500元/月）；3.判令融侨公司延长案涉房屋防水质保5年，地暖锅炉质保延长2年；4.本案诉讼费用由融侨公司承担。一审法院认定事实：2014年4月8日，陈滨和刘俊霞（乙方、预购人）与融侨公司（甲方、预售人）签订了南京市商品房预售合同，该合同主要约定，预售的房屋坐落于浦口区（以下简称案涉房屋），建筑面积144.04平方米，套内建筑面积119.96平方米，甲方应该于2016年6月30日前向乙方交付房屋等。关于案涉房屋的质量保修问题，上述合同第十三条第三款主要约定，该商品房的工程质量保修范围和保修期见附件9，保修期自该商品房交付之日起计算，保修期内，乙方发现该商品房存在工程质量问题的，应及时通知甲方或其受托人，甲方或其受托人接到乙方的报修通知后应在24小时内到场检查（双方另约时间的除外）等，甲方或其受托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的，应当承担的责任包括，按每拖延一天5元计算，向乙方支付违约金，乙方的直接经济损失。融侨公司委托案涉房屋所在的9幢楼的施工方湖北海厦建设有限公司承担房屋质量保修责任。陈滨、刘俊霞按照上述合同约定支付了全部购房款。2015年12月8日，案涉房屋所在的9幢楼工程竣工验收合格。2016年6月，融侨公司向陈滨和刘俊霞发出了交房通知书，通知书记载办理房屋验收及入住手续的时间是2016年6月30日至2016年7月10日，陈滨和刘俊霞于2016年7月2日办理了验收手续，同时在装修须知和防火责任书上签字。2016年7月2日，陈滨和刘俊霞为案涉房屋缴纳了2016年7月1日至2017年6月30日间的物业费和公摊水电费共计3204.8元。2016年，陈滨和刘俊霞作为共同共有的所有权人就案涉房屋办理了不动产登记手续，取得不动产权证。2018年7月9日，湖北海厦建设有限公司开始对案涉房屋的主、客卫生间漏水问题进行维修，在有陈滨（业主）和维修方签字的维修方案上记载，维修于2018年8月24日完工，共计45天，且该维修方案上记载，如维修期间对地板、门套等设施造成损坏由维修方更换等。2018年9月21日，湖北海厦建设有限公司的出纳林桐根据公司的指示，通过自己名下的宁波银行账户向刘俊霞的中国工商银行账户分两笔转账支付2000元、700元。林桐在一审中出具了代付款说明并且出庭作证，陈述其无法确认2700元是代融侨公司向陈滨和刘俊霞就案涉房屋漏水问题支付的赔偿款，代付款说明是公司行政人员打印好之后交给其签字。一审庭审中，陈滨和刘俊霞陈述：1.案涉房屋在2016年7月2日验收时即存在卫生间漏水的质量问题，其就进行了报修，湖北海厦建设有限公司进行过数次维修，均未能最终维修成功，直至按照维修方案进行的自2018年7月9日开始的维修，才最终修复。在维修过程中发现卫生间门套背面发霉，要求更换，维修方亦同意更换，2018年9月17日，湖北海厦建设有限公司在要求其签字验收维修成果时，向其出示了主次卫生间门套订购及安装协调书，其签字前对该协调书进行了拍照，该协调书主要载明，公司与门套的厂家联系，厂家答复门套于9月底到货，而业主要搬家，故与业主协商后维修方愿意就主次卫生间门套订购及安装费一次性补偿2000元。另外，维修方同意其自行订购安装水槽，补偿700元。因此，2018年9月21日向刘俊霞支付了2000元和700元，分别用于由其自行购买门套和水槽，其酌定了安装门套和水槽所需的时间，因此，最终主张此次维修竣工验收时间是2018年9月30日。2.案涉房屋是居民住宅楼，用于自住，截止2018年9月30日前，其没有租房。3.其主张了两年的物业费用，直至2018年9月30日期间，其只缴纳了一年的物业费用（2016年7月1日至2017年6月30日期间）3204元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，根据合同第十三条及相应的住宅质量保证书的记载，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期为5年，案涉房屋涉及的质量问题的保修期的开始时间是2016年7月2日，截止时间是2021年7月1日，即仍然处于保修有效期内，融侨公司应该承担保修责任。融侨公司委托湖北海厦建设有限公司对案涉房屋卫生间漏水问题进行维修，同时认可案涉房屋卫生间漏水问题是2018年8月22日维修完毕，抗辩案涉房屋的卫生间漏水问题不是陈滨和刘俊霞陈述的2016年7月2日交房时即存在并报修，对此融侨公司未能递交报修单、维修竣工验收单等反映报修及维修的实际时间的证据证明，因此，依法应该承担举证不能的法律后果。陈滨和刘俊霞递交了自2016年7月接收房屋起至2018年9月关于案涉房屋卫生间、厨房、客厅等区域状况的照片，并陈述案涉房屋自2016年7月接收房屋起即存在卫生间漏水问题，融侨公司对照片不予认可。一审法院认为，照片虽然系陈滨和刘俊霞自行拍摄留存，但是其提交了拍摄照片的原始手机核实，从手机反映的照片拍摄时间可见，该照片的形成时间确实自2016年7月开始，从照片内容可见卫生间等确实一直有漏水问题，而融侨公司认可的2018年7月5日的维修方案中记载，将案涉房屋主次卫生间全部拆成毛坯重做防水后，再贴瓷砖，可以印证在维修方案所载明的维修行为实施完毕前，该主次卫生间的漏水问题一直没有得到根本性的解决，使用案涉房屋的卫生间在每天的生活中都必不可少，故在卫生间存在严重漏水问题未能彻底解决的情况下，案涉房屋确实不具备居住生活的条件。尽管陈滨和刘俊霞认可案涉房屋是居民住宅楼，购买案涉房屋用于自住，且在其主张的租金计算期间内（2016年7月2日至2018年9月30日共计27月）没有租房，但是，案涉房屋因为漏水的质量问题导致房屋空置是客观事实，居民住宅楼也具备出租获得租金收益的客观必然性，且陈滨和刘俊霞拥有包括案涉房屋在内的至少两处居住房屋，因此，案涉房屋的空置给陈滨和刘俊霞造成了直接的经济损失即房租损失。故融侨公司存在怠于履行案涉房屋质量保修责任的情形，致使陈滨和刘俊霞遭受了损失，但是同时，陈滨和刘俊霞也有义务采取补救措施，防止损失扩大，从上述维修方案及最终据此修复的维修结果和维修时间来看，陈滨和刘俊霞也具备采取补救措施减短房屋空置时间的客观可能性，因此，对扩大的损失，陈滨和刘俊霞不得要求赔偿。结合最终维修完毕并恢复原状所经过的时间（2018年7月9日至2018年9月30日共计83天），并考虑融侨公司对案涉房屋的多处漏水问题确实存在不止一次维修的状况，以及自报修到确定维修方案、展开维修工作所需要的沟通、协调时间，一审法院酌定按照两次维修及每次3个月的标准计算损失期间，陈滨和刘俊霞主张的月租金标准3500元/月不超过与案涉房屋同类房屋出租租金的市场行情，故一审法院认定房租损失为21000元（3500元/月×6月）。陈滨和刘俊霞主张物业费损失6408元，融侨公司不予认可，一审法院认为，该物业费属于案外人物业公司收取，且并不因陈滨和刘俊霞不在案涉房屋居住就可以免除，因此，该诉请与融侨公司的违约行为并无直接因果关系，故对该诉请，一审法院不予支持。陈滨和刘俊霞的第三项诉请，延长质保期无合同依据，且质保期的经过也不以陈滨和刘俊霞是否入住案涉房屋有关联，因此，对该诉请一审法院不予支持。综上，因调解不成，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、江苏融侨置业有限公司于判决发生法律效力次日起五日内赔偿陈滨、刘俊霞21000元；二、驳回陈滨、刘俊霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2318元，由江苏融侨置业有限公司负担325元，陈滨和刘俊霞负担1993元。二审中，双方当事人均没有提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，一审审理期间，因当事人申请通知新的证人到庭以及当事人申请庭外和解等情形，一审法院对于审理期限依法办理了进行了延期及扣除。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，除法律另有规定的外，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陈滨、刘俊霞提交的自2016年7月接收房屋起至2018年9月关于案涉房屋卫生间、厨房、客厅等区域状况的照片可以证明，自2016年7月开始，卫生间存在漏水问题。该漏水问题显然对居住人的生活居住造成影响。一审法院以卫生间存在漏水问题而认定案涉房屋不具备居住生活的条件，同时又认定陈滨、刘俊霞未采取措施导致扩大损失，一审法院上述认定不当，本院予以纠正。因案涉房屋维修期间无法居住，故对于陈滨、刘俊霞主张的案涉房屋维修期间的租金损失，应当予以支持。对于陈滨、刘俊霞主张的案涉房屋卫生间漏水非维修期间影响正常居住的损失，应当酌情认定。一审法院结合最终维修完毕并恢复原状所经过的时间，并考虑融侨公司对案涉房屋的多处漏水问题确实存在不止一次维修的状况，以及自报修到确定维修方案、展开维修工作所需要的沟通、协调时间，酌定按照两次维修及每次3个月的标准计算损失期间，并按照陈滨和刘俊霞主张的月租金3500元/月的标准认定房租损失，并无不当。至于物业费问题，无论陈滨和刘俊霞在案涉房屋自住还是对外出租收取租金，均不影响该费用的交纳，陈滨和刘俊霞主张融侨公司在支付其租金损失之外还应支付物业费损失，缺乏依据，一审法院不予支持，并无不当。关于审限问题。因当事人申请通知新的证人到庭以及当事人申请庭外和解等情形，一审法院依法进行了延期审理及扣除审限处理，故一审审理时间虽然超过六个月，但符合民事诉讼法相关规定，不属于违法超出法律规定的审理期限。陈滨、刘俊霞上诉主张一审审理超出审理期限，违反法定程序，本院不予采信。综上所述，陈滨、刘俊霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1798元，由上诉人陈滨、刘俊霞负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇一九年十一月二十八日书记员  汪海燕