湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初9119号原告:浏阳市鑫缘物业管理有限公司，住所地浏阳市集里街道办事处浏阳大道149号（创意德政园小区A栋3单元1502室）。法定代表人：张新明，董事长。委托代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。委托代理人：张才华，系该公司办公室主任。被告:彭道德，男，1979年12月17日出生，汉族，居民，户籍地浏阳市。原告浏阳市鑫缘物业管理有限公司（以下简称鑫缘公司）诉被告彭道德物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法由适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫缘公司的委托代理人张才华到庭参加诉讼。被告彭道德经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。原告鑫缘公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付尚欠的物业管理服务费1199元，其中含违约金109元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下，2015年，原告与被告所在小区业主委员签订了物业服务协议，协议约定由原告向被告位于浏阳市关口街道办事处长兴社区德政园的所有房产提供物业服务。被告房屋面积为165.09平方米，物业服务费收费标准为1.1元/平方米（电梯房）。被告自2015年7月至2015年12月未交纳物业服务费，原告多次催缴，被告拒交。原告特向法院提起诉讼。被告彭道德无答辩。本院经审理认定事实如下：原告系经依法登记注册、从事物业管理、家庭服务等业务的有限责任公司。2013年6月23日，浏阳市德政园小区业主委员会（以下简称德政园小区业委会）与原告鑫缘公司签订《德政园小区物业管理服务合同》。合同约定甲方（德政园小区业委会）选聘乙方（即原告鑫缘公司）对德政园小区提供物业管理服务事宜。服务管理事项包括：1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、电梯间、消防通道、走廊通道、门厅等；2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等；4、公用绿化、花木、建筑小区等的养护与管理；5、公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6、交通与车辆的停放秩序的管理；7、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；8、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料，并保证档案资料的保密；9、组织开展社区文化娱乐活动；10、负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、其他代收费；11、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理另行收费；12、对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。物业服务期限为三年，自2013年6月24日至2016年6月23日止。物业服务费用定价如下：1、住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米步行楼0.5元；电梯楼按0.8元向业主或物业使用人收取，用住宅房屋作商务用途的按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取，步行楼每户每年交纳公共水电费100元，电梯楼每户每年交纳公共水电费200元，所有住户每年每户交纳环卫费100元。业主或物业使用人应于每月30日前缴纳当月费用，逾期未交纳物业管理费的，按每天应交费用的千分之三交纳滞纳金，连续两月以上（含两个月）未交物业费的乙方可采取相应的制约措施直至付诸法律诉讼解决。适时调整物业管理费标准，如因没有召开或没有开成物业费提价业主会议，则按东方新天地物业收费标准执行，即电梯楼每月每平米1.1元，步行楼每月每平米0.6元，环卫费另收。另，合同对双方的权利和义务、物业管理服务质量、违约责任及附则均进行了约定。合同签订后，原告即安排了门卫，雇请了巡逻保安对小区进行巡逻，雇请了工人对小区进行卫生清理等物业服务。2014年1月17日，德政园小区业委会与原告鑫远物业公司签订了《德政园小区物业管理补充协议》，协议约定2014年物业费按如下标准收取：电梯房每平米1.1元，楼梯房每平米0.8元，公共水电费、环卫费包括在内，不再另行收取。被告彭道德购买了浏阳市关口街道办事处长兴社区德政园小区2栋1单元901室，房屋建筑面积为165.09平方米。自2015年7月1日起被告拒绝缴纳物业服务费，后原告向被告催缴物业服务费，被告仍拒绝交纳。原告遂向本院提起诉讼。诉讼中，原告要求被告尚欠的物业管理服务费按毛坯房收费标准收取70%。以上事实，有原告陈述及《德政园小区物业管理服务合同》、《德政园小区物业管理补充协议》、照片、欠费明细等证据证明，并经庭审核实，足以认定。本院认为，原告鑫缘公司系经依法登记注册、取得执业资格的企业，已由被告居住的小区业委会选聘并与之订立物业服务委托合同。该合同系双方真实的意思表示，不违反有关法律法规的规定，该协议应为合法、有效，双方均应全面履行协议约定的义务。原告作为物业管理单位，按合同约定为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应支付相应的对价。故对原告要求被告的物业管理服务费按毛坯房的收费标准收取70%的诉讼请求，予以支持。按合同约定业主或物业使用人应于每月30日前缴纳当月费用，逾期未交纳物业管理费的，按每天应交费用的千分之三交纳滞纳金，被告未能按约支付费用，依约应承担相应的违约责任，原告要求被告按欠费金额的百分之十赔偿违约金的诉讼请求，符合法律规定，且未超过合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：限彭道德于本判决书生效之日起3日内支付浏阳市鑫缘物业管理有限公司关于浏阳市关口街道办事处长兴社区德政园小区2栋1单元901室房屋自2015年7月1日起至2015年12月31日止的物业服务管理费769元及违约金77元，共计846元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元，由彭道德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 左 凌二〇一九年十一月二十日书记员 邱香林附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。3.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。5.《中华人民共合国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。