黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0603民初3471号原告：王鹏举，男，1981年9月10日出生，汉族，无职业，住大庆市龙凤区，被告：大庆立天唐人商业管理有限公司，住所地：大庆市龙凤区世纪大道以南、龙永路以东、龙舞路以北、规划路以西，统一社会信用代码912306035838367658.法定代表人：冯雷，总经理。委托诉讼代理人：孙畅，该公司员工。原告王鹏举诉被告大庆立天唐人商业管理有限公司委托合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告王鹏举、被告大庆立天唐人商业管理有限公司委托诉讼代理人孙畅到庭诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告向原告给付2018年第二、三、四季度、2019年第一、第二季度的租金共55959.03元，以及以55959.03元为基数按同期银行贷款利率计算上述租金应当交付之日起至判决书生效之日止的利息。2.请求判令被告向原告给付以上租金为基数，按同期银行贷款利率计算自每笔租金应当给付之日后第30个工作日起至本案判决生效时止的违约金4200元。3.请求判令被告承担本案诉讼费用。4.请求判令被告提供办理权属登记所需资料，以便乙方办理房地产权属证书。事实与理由：2015年，原告与被告签订了委托经营管理协议，协议约定：原告将购买的大庆唐人中心室内步行街1层C190号商铺委托被告经营管理，委托期限自协议签订之日起至2035年6月27日止，自2015年6月28日起计算租金，前三个租赁年度，每个租赁年度租金为每平方米2527元，第四至第七个租赁年度租金为每平方米3032元，按季度支付，每个季度第二个月开始后的15日内被告向原告支付单季违约，应按银行同期贷款利率支付违约金。被告按照协议约定向原告给付了2015、2016年度的租金，但被告拖欠2018年第二、三、四季度、2019年第一、第二季度、第三季度的租金共计55959.03，依据双方签订的协议，被告的行为已经构成违约，原告多次与被告协商索要租金未果，无奈向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉请。原告当庭撤回第四项诉讼请求。被告辩称：原、被告之间确实签订了委托经营管理协议，被告应给付原告各季度租金，但应扣除相关的税费，原告起诉之前被告已取得涉案房屋的实测面积，根据双方协议约定，要按实测面积进行租金的核算，多退少补，据此被告尚应给付原告2018年第二季度至2019年第二季度的租金应为56100元。被告确实欠原告扣除税费（房产税3366元、土地使用税95.69元、个人所得税561元、印花税28.05元）后2018年第二季度至2019年第二季度租金52049.26元。因为实测面积发生变化，现涉案房屋1层C190号商铺的实测面积为15.31平方米。2015年第三季度至2017年第一季度实际给付原告71942.28元，按照实测面积应给付原告67704元，多给付4238.28元；2017年第二季度实际给付原告8383.62元，按照实测面积应给付原告7590.26元，多给付793.36元；2017年第三季度至2018年第一季度按照合同约定面积达成调解确定给付25046元，按照实测面积和最新税率应给付26912.96元，少给付1866.96元；最终被告应给付原告2018年第二季度至2019年第二季度的租金扣除多给付的款项后合计48884.58元；违约金按照协议约定进行给付1900元。原告为证实自己的主张向法庭提交商品房买卖合同复印件一份、委托经营管理协议复印件一份（与原件核对无异，原件退回）。欲证明：原、被告签订委托经营管理协议，约定原告将其从唐人置业公司购买的商铺委托被告经营管理，被告按季度向原告支付租金。被告质证称：对证据的真实性无异议，但该证据不能证明被告欠付租金的金额，其不承担应由被告代扣代缴的相关税费的事实，而且根据委托经营管理协议约定，双方的租金最终按实测面积进行结算，多退少补，在实测面积测量之前被告根据合同约定面积，已经给付及经生效法律文书确定应当给付的2015年第三季度至2018年第一季度的款项，被告多给付的款项应在本期应返租金中予以扣回，而根据原告与大庆立天唐人置业有限公司签订的商品房买卖合同，可以对面积差额款进行多退少补，原告可以通过与唐人置业公司主张权利，要求针对面积差额款进行结算，同时在本案中就因面积差额出现的租金调整，应与被告按双方协议约定进行多退少补，从而维护合同相对性和公平性，有力保护双方的合法权益，避免增加双方的诉累。本院认为，此证据具有真实性、关联性，本院予以采信。被告唐人公司为证实自己的主张向法庭提交以下证据：证据一：大庆立天唐人置业有限公司商品房批量登记结果明细表一份2页（复印件、已提供原件进行核对，来源于大庆市国土资源局出具），欲证明：涉案房屋实测面积为15.31平方米。原告无异议。本院予以采信。证据二，税收完税证明一份、税务处理决定书一份、个人所得税稽查计算记录（均为复印件），欲证明：2017年第二季度涉案房屋的个人所得税为1477.45元。原告无异议。本院予以采信。经审理查明：2014年，原、被告签订《委托经营管理协议》，约定原告将大庆唐人中心室内步行街1层Ｃ190号商铺委托给被告经营管理，协议约定委托期限至2035年6月27日止，每个租赁年度的租金（暂按协议第二条第3项约定面积确定，最终根据实测建筑面积调整，多退少补），自2015年6月28日起开始计算，按季度支付，即应在每个季度第二个月开始后的15日内支付当季度租金。如延期付款超过30个工作日，应自第30个工作日起到实际付款日止按银行同期贷款利率支付违约金。租金按照商铺建筑面积计算，该Ｃ190号商铺建筑面积约为17.72㎡，后经大庆市国土资源局对该两处商铺面积进行实测后面积为15.31㎡。原告所在楼层委托经营管理商铺总建筑面积为6008.56㎡（最终均以实测建筑面积为准）。该协议第三条第1、（1）项约定，前七个租赁年度租金标准：在前三个租赁年度，每个租赁年度的租金应达到2527元/㎡，在第四至七个租赁年度，每个租赁年度租金应达到3032元/㎡。在此期间内，该商铺因租赁发生的全部税费（包括但不限于房产税、营业税及附加、印花税等），以及委托人应缴纳的所得税均由委托人自行承担，受托人有权从应付委托人的租金内直接代扣代缴。现被告拖欠原告2018年第二季度至2019年第二季度期间的租金未给付。本院认为，原、被告签订的《委托经营管理协议》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。原告已按约定将涉案商铺交给被告经营管理，被告亦应按约定的租金数额和期限支付原告租金。现被告未按约定支付原告2018年第二季度至2019年第二季度期间的租金，已构成违约，应当承担违约责任。《委托经营管理协议》中约定涉案商铺面积最终均以实测建筑面积为准，现被告提供的大庆市国土资源局对涉案商铺的测量结果为有权机关出具的，故双方应按大庆市国土资源局对商铺出具的面积15.31㎡计算租金。原告可就开发商多收的房屋价款向开发商主张索要。另外，双方的协议履行至2018年第三季度即已进入第四年度，根据协议约定，前三个租赁年度的租金应按年租金2527元/㎡计算，第四至第七个租赁年度的租金应按年租金3032元/㎡计算。故原告2018年第二季度租金按年租金2527元／m2计算为：2527元×15.31÷4=9672元，此时每季度的租金为9672元（2527元×15.31÷4）。2018年第三季度至2019年第二季度的租金共4个季度租金，按年租金3032元/㎡计算为：3032元×15.31÷4×4=46389.6元，此时每季度的租金为11597.4元（3032元×15.31÷4），两项共计56061.6元关于被告的违约责任，原告要求被告按照银行同期贷款利率支付违约金至实际给付之日止，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，租金按季度给付，被告拖欠原告5个季度的租金，故违约金应按季度分段计算，即以每个季度的租金数额为基数，分别自每个季度第二个月开始后的15日（即2018年5月15日、8月15日、11月15日、2019年2月15日，2019年5月15日）之后的第30个工作日起，至实际付款时止，按照中国人民银行同期贷款利率标准给付原告每个季度租金的违约金。原告主张的违约金总数的利息没有法律依据，本院不予支持。原、被告双方虽明确约定由被告在租金内直接代扣代缴税款，但因被告未举证证明已向税务机关缴纳税费，故本院对被告要求在本案中扣除相关税费的主张，不予支持。但被告可在实际缴纳相关税费后，凭票据直接在给付原告的租金中予以扣回。至于被告提到的少付原告1866.96元，应待被告扣除税款时一并补上。综上，本院对原告诉讼请求合理的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告大庆立天唐人商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王鹏举自2018年第二季度至2019年第二季度期间的租金56061.6元；二、被告大庆立天唐人商业管理有限公司以9672元为基数，自2018年5月15日之后的第30个工作日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率标准向原告王鹏举支付2018年第二季度租金的违约金（共1个季度）。三、被告大庆立天唐人商业管理有限公司以11597.4元为基数，分别自2018年8月15日、2018年11月15日、2019年2月15日、2019年5月15日之后的第30个工作日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率标准向原告王鹏举支付2018年第三、四季度、2019年第一、二季度租金的违约金（共4个季度）。四、驳回原告王鹏举的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取652元，由被告大庆立天唐人商业管理有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于大庆市中级人民法院。审判员  杨德龙二〇一九年十一月二十七日书记员  张雅峥附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。