安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终7606号上诉人（原审原告）：魏长胜，男，1964年10月6日出生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。委托诉讼代理人：陶宝骥，男，1990年1月2日出生，汉族，住安徽省巢湖市，系魏长胜女婿。委托诉讼代理人：高超，安徽安泰达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：凌振，男，1991年11月8日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：赵红婷，安徽大森律师事务所律师。上诉人魏长胜因与被上诉人凌振房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2019）皖0181民初3370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏长胜上诉请求:1、撤销（2019）皖01811民初3370号民事判决第一项、第二项；2、改判凌振向魏长胜支付违约金30000元；3、改判凌振向魏长胜赔偿房屋等损失53850元（抵扣押金后应赔偿数额）；4、一审、二审诉讼费用全部由凌振承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，依法应予改判。1、一审法院认定合同约定的违约金过高无事实依据，应予纠正。本案的诉因是凌振在案涉房屋租赁合同履行期间不按期交纳租金，构成违约。一审法院对该事实也做出了认定，但一审法院认为合同约定的违约金过高却无事实依据。因凌振违约，打破了正常的合同履行程序，扰乱了魏长胜的正常生活，不仅造成了魏长胜的租金损失，而且耗费了魏长胜的无数时间和精力。而魏长胜又常年在东北居住生活，为此事额外增加了许多负担，实际损失何止30000元，这也是当初订立合同约定违约金为30000元的原因，且违约金的数额也是魏长胜与凌振之间协商一致的。所以，一审法院不顾合同约定，仅按三个月房租计算违约金不仅有违契约精神，干涉私法自治，也无法弥补魏长胜的实际损失，依法应予纠正。2、魏长胜关于房屋的损失现实存在，且魏长胜在一审中已提交相应现场照片和损失明细表，一审法院仅以证据不足未予支持显属不当。在一审时，魏长胜列明了关于房屋损失的诉讼请求并提供了证据，已能证明相应损失客观存在，且凌振也承认了部分损失的存在。在此情况下，一审法院简单武断地认定损失证据不足，显属罔顾客观事实，即使实际损失的数字尚未确定，一审法院也完全可以到现场查看或向魏长胜释明是否进行评估，而不应直接驳回魏长胜的诉讼请求。如此一来，魏长胜的损失无法得到赔偿，魏长胜作为守约者却要自己承担相应损失，实在有违公平正义。抵扣押金5000元后，凌振还应赔偿魏长胜53850元。综上，一审法院认定事实不清，魏长胜的合法权益未得到法律的保护，特提起上诉，请求撤销原判，依法改判支持魏长胜的全部请求。凌振辩称，一、一审法院认定凌振违约并支付违约金事实认定不清，法律适用错误。凌振与魏长胜于2018年4月7日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2018年4月20日至2023年4月19日，租金每年35000元，一年一付（未约定具体支付时间）。合同签订当日，凌振按照合同约定向魏长胜支付2018年4月20日至2019年4月20日一年的租金35000元及押金5000元。合同未明确约定房租支付期间，凌振应当在届满一年时即2019年4月20日支付下一年度的房屋租金。根据《合同法》第二百二十六条，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。魏长胜在2019年4月20日之前要求凌振支付下一年度租金。因双方约定的租赁期限一年以上，凌振应当在届满一年（2019年4月20日）时支付并不构成违约。2019年4月17日魏长胜书面要求解除合同，凌振被迫同意并于当日腾空房屋，归还钥匙。因此合同属于双方一致同意解除，非凌振主动要求解除合同，即不存在违约的事实，一审法院判决要求凌振承担违约责任与事实不符。退一步说，即使凌振存在违约的情形，合同中约定的违约金30000元明显过高，违约金应以实际损失为基础，此外，还要根据公平原则和诚实信用原则，从涉案合同的履行情况、双方的过错程度和预期利益等因素综合确定。本案合同解除凌振无明显过错，也未给魏长胜造成重大损失。凌振收到魏长胜解除合同的书面材料当时立即腾空房屋，归还钥匙，为了使魏长胜尽快出租，尽量减少损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院依法调整违约金，符合法律规定及立法规范。二、魏长胜向凌振主张的房屋损失无事实与法律依据。魏长胜提交的证明房屋损失的证据，要求凌振承担房屋维修损失与事实不符，凌振在承租期间及腾空房屋时从未有损坏房屋的行为，所以魏长胜主张该项费用与事实不符，于法无据。2019年4月17日凌振搬离房屋，归还钥匙时，魏长胜也未提及房屋有损坏，要求凌振赔偿。现魏长胜突然提供照片及房屋维修报价要求凌振承担巨额房屋损失赔偿的费用，对凌振显然不公平，凌振对其真实性深表怀疑。综上所述，魏长胜的上诉事实与理由无法律依据，请求贵院驳回上诉，维持原判。魏长胜向一审法院起诉请求：1、判令凌振支付其租金35000元；2、判令凌振支付其违约金30000元；3、判令凌振赔偿腾房造成房屋多处损害损失、装修损失计58850元；4、判令凌振支付其房租金利息损失；5、判令凌振支付租赁期间水费费用；6、判令凌振注销注册营业执照登记信；7、本案诉讼费用全部由凌振承担。一审法院认定事实：2018年4月7日，魏长胜、凌振签订《房屋租赁合同》，约定魏长胜将其所有的位于坝镇大转盘下方的房屋出租给凌振用于经营母婴产品，租赁期限自2018年4月20日至2023年4月19日,租金35000元/年，若承租方在出租方没有违约的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金30000元，且出租方不退还剩余房租及押金等。同日，凌振向魏长胜交纳了2018年4月20日到2019年4月20日期间的租金35000元、租房押金5000元。2019年3月下旬，魏长胜在催收次年租金的过程中，凌振多次表示因生意不景气，难以继续经营，并要求退房，同意赔偿魏长胜损失8000元，但魏长胜不同意。2019年4月8日，魏长胜向凌振发公函，函告凌振自收到公函之日起7日内交纳次年租金35000元等。因凌振仍未交纳租金，同年4月17日，魏长胜向凌振发解除合同公函，函告解除双方之间的租赁合同等。同日，凌振将租房钥匙交还给魏长胜。现魏长胜向该院提起诉讼，请求判如所请。一审法院认为，魏长胜、凌振自愿签订《房屋租赁合同》，内容符合法律规定，应为有效，双方应按合同约定履行合同义务。双方虽就合同解除达成一致意见，但在合同履行过程中，凌振因生意不景，要求退房，且又不按期交纳租金行为，表明其不愿再继续履行合同的意愿，凌振上述行为，应属违约，根据合同约定，凌振应当支付违约金30000元以及押金5000元，合计35000元，但双方该违约金约定明显过高，应予调整。从本案来看，凌振已根据自身经营状况提前要求退房，且表明了适当赔偿魏长胜租金损失的意愿，可见，凌振的违约过错程度较小。同时，在凌振退房后，魏长胜可将房屋重新对外出租以弥补损失，但重新出租可能需要一定等待期等，基于以上考虑，该院按魏长胜三个月房租损失来计算凌振应承担的违约金，故凌振应当支付魏长胜违约金8750元，与魏长胜应退还凌振的租房押金5000元冲抵后，凌振仍需支付魏长胜违约金3750元。2018年4月17日，双方已就合同解除事宜达成一致，且凌振已将租赁房屋钥匙交还于魏长胜，故至该日，双方之间的合同实已解除，现魏长胜又要求凌振支付租金35000元，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。魏长胜要求凌振赔偿其各项损失58850元，仅提供门锁照片及房屋维修报价表各一份，但该组证据，均系魏长胜单方提供，并无凌振签字确认，现凌振又不予认可，该院不予认定，故魏长胜要求判令凌振赔偿其损失58850元，证据不足，该院不予支持。魏长胜其他诉请，均未提供证据支持，该院均不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、凌振应于判决生效之日起十日内给付魏长胜下欠违约金3750元；二、驳回魏长胜的其他诉讼请求。案件受理费2780元，减半后收取1390元，由魏长胜承担1365元、凌振承担25元。二审中，魏长胜提交证据一，微信聊天记录一份，证明目的：凌振主动恶意违约，导致案涉合同无法继续履行，凌振应按约向上诉人支付违约金30000元。证据二，照片一组、《房屋维修装饰工程预算表》一份，证明目的：凌振在租房期间破坏了案涉房屋，共计给魏长胜造成损失58850元，该损失应立即赔偿给魏长胜以修复房屋。凌振质证意见：仅照片是新证据，照片的三性均不认可，该照片反映的内容不属实，且与凌振无关。对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，魏长胜、凌振签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，均应按合同约定履行各自合同义务。双方在合同履行过程中就合同解除达成一致意见，合同事实上已经解除。凌振在合同履行过程中因故要求解除合同，且不按期交纳租金，故凌振行为应属违约。凌振根据自身经营状况提前要求退房，且表明了适当赔偿魏长胜租金损失的意愿，可见凌振的违约过错程度较小，一审认为双方关于违约金约定过高，应予调整，并按三个月房租损失计算违约金较符合本案实际，并无不当。关于魏长胜要求凌振赔偿其各项损失58850元，魏长胜所举证据均系其单方提供，且不能证明凌振有损害房屋的事实以及造成损失的具体数额，凌振不予认可，故魏长胜要求判令凌振赔偿该项损失，依据不足。综上，魏长胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1803元，由魏长胜负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  方玮韡审判员  马枫蔷二〇一九年十一月十四日书记员  姚 静附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。