重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民终8912号上诉人（原审被告）：李娇，女，1992年6月26日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：万国栋，北京市中伦文德（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石磊，男，1974年12月20日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。上诉人李娇因与被上诉人石磊房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初10107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李娇及其委托诉讼代理人万国栋到庭参加了审理，被上诉人石磊经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。李娇上诉请求：1.撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初10107号民事判决，驳回石磊的诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由石磊承担。事实和理由：1.一审判决确认涉案门店于2019年2月26日被业主锁门导致石磊无法使用的事实错误，石磊所举示的报案记录仅是其单方陈述，并不能据此确认已于该日锁门的事实；另，石磊自行举示的报表显示其门店在2019年2月仍正常经营，其在一审审理中也陈述2019年4月也有营业的事实。因此，石磊已经支付的租金不应退还。2.石磊支付的转让费包含了李娇在门店中购置的微波炉、水壶、电脑、收银台、货架等设施设备和装修、经营环境、商业渠道等，且石磊撤场后也未向李娇归还上述设施设备，故转让费不应退还。石磊未到庭未提交书面意见。石磊向一审法院起诉请求：1.依法解除石磊、李娇于2018年9月17日签订的《店面转让协议书》；2.依法判决李娇立即退还石磊门店转租费40000元、押金20000元、剩余租金25000元及经营损失50000元共计135000元；3.本案诉讼费由李娇承担。一审法院认定事实:2018年9月17日，李娇作为转让方（甲方），石磊作为顶让方（乙方）签订《店面转让协议书》，约定：甲方同意将自己位于重庆市北部新区店铺转让给乙方使用。乙方同等享有甲方在原有租赁合同中所享有的权利和义务。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费、押金、物管费及其他各项费用。门面设施、设备的归属。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和厨房用具、营业设备等全部归乙方。本合同签订后，乙方按照双方约定支付甲方转让费40000元；房屋租赁押金20000元。甲方已支付2018年9月30日到2019年12月30日房屋租金，乙方于2018年9月30日正式起租，乙方应结算租金30000元。甲方在转让费支付完成后开始进行门面交接，向乙方腾让门面并交付钥匙。门面交接时，甲方应腾空非转让财物范围内的物品和货物，保持门面装修完好，便于使用。原《门面租赁合同》，是本合同的有效组成部分，具有法律效力。2018年8月24日，石磊向李娇支付5000元；2018年9月17日支付45000元；2018年9月25日支付40000元；2018年12月24日支付30000元。双方均明确上述款项为6个月的房屋租金60000元及押金20000元，转让费40000元。重庆市公安局报警回执内容为：2019年2月26日报称在，称门面纠纷，求助民警。民警联系报警人，报警人石磊（身份证号码：3408261974********）自称：手里转租了何昌秋位于两江新区的门面。石磊与李娇签订租房合同，交付了30000元租金及20000元押金、40000元转让费，共计90000元，通过银行卡转到李娇的工商银行的账户内。现联系不上李娇。求助民警。随后民警联系上李娇，李娇称：自己将石磊租金转给原房东何昌秋，对方不同意转租，何昌秋没有接收租金，下周会联系石磊处理此事。石磊另向一审法院举示了如下证据：1.2018年4月5日，李娇作为乙方（承租人），许长碧作为甲方（出租方）签订《商铺租赁合同》，内容为：甲方将座落于重庆市北部新区金开大道1003号C12幢1-17/18店铺出租给乙方，该商铺为商业用途，乙方承租用于经营女装、童装，未经甲方书面同意不得变更经营项目。该商铺租赁期限共伍年，自2018年4月5日起至2023年4月4日止；甲方给予乙方20天的装修免租期。2.2018年10月至2019年2月的经营报表，拟证明其经营损失。李娇对证据的质证意见为：对证据1真实性无法核实，李娇确与房东签过协议，但是否是石磊所举示的这份不清楚，且该协议与本案无关。对证据2真实性认可，金额无法核实，无法达到要求赔偿经营的目的,且2019年2月仍有经营记录，表明其仍在经营中。石磊称其清楚房屋是李娇转租，因房东不同意转租，故房东将房门上锁，造成石磊无法继续经营，故石磊报警。李娇与房东的租赁合同李娇并未给石磊，证据1系房东锁门提供给石磊的，故系复印件。转让的物品为装修、灯和木板。租赁期限与李娇和房东租赁合同期限一致，李娇称剩4年半。李娇称不清楚房东锁门的事实，不同意解除合同，报警记录虽是真实的，但报警记录中石磊所称的房东为何昌秋，与石磊提交的《商铺租赁合同》租赁合同不一致。商铺石磊一直在经营。转让物品除了装修还有货品、货架等设备，以及人脉资源、供货渠道、经营环境等。双方未约定租赁期限。石磊与李娇均确认双方除本案中房屋的租赁合同关系，双方无其它房屋租赁合同关系。对上述证据一审法院认证如下：石磊的证据1虽系复印件，但复印件中载明的房屋位置与石磊与李娇所签订的《店面转让协议书》一致，李娇也认可出租房屋系其从第三人处承租，且李娇应当持有其与第三人的房屋租赁合同，其并未向一审法院举示，故应当认定石磊的证据1系真实的合同。对证据2因李娇对真实性无异议，一审法院予以采信。一审法院认为，石磊与李娇所签订的《店面转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。该协议虽只约定了转让的内容，但从李娇收取房屋租金的事实来看，也包含了房屋租赁合同关系。石磊称房东于其报警时进行了锁门，李娇虽对该事实进行了否认，但双方均认可只有本案所涉房屋的租赁合同关系，并没有其他租赁关系，故报警记录只可能针对本案的租赁合同关系产生。加之2019年2月26日报警记录中李娇称“房东不同意转租”，与本案中李娇转租房屋的事实得到印证，故2018年2月26日锁门的事实应当得到认定。由于房东锁门，造成石磊无法继续经营，其合同目的不能实现，故对解除合同的诉讼请求一审法院予以支持，双方的《店面转让协议书》于本判决生效之日解除。由于李娇是出租方，其无法继续提供出租物供石磊使用，应当是本案的违约方。在合同解除后，其所收取的押金应当退还石磊。由于石磊将房屋租金已支付至2019年3月30日，但从2019年2月26日其已无法继续使用房屋，故李娇应当退还其2019年2月27日至3月30日的房屋租金11333元。对于石磊要求的转让费，虽然双方对转让的项目陈述不一致，《店面转让协议书》中包含的“厨房用具、营业设备等”与李娇承租房屋用于女装和童装经营明显不符。从李娇与许长碧所签订的《商铺租赁合同》来看，李娇对房屋进行了装修，故该转让费应当认定为装修费。现由于李娇的行为导致合同无法继续履行，对装修费应当参照双方的租赁期限由李娇酌情退还。租赁期限由于石磊陈述的4年6个月与《商铺租赁合同》的租赁期限一致，一审法院予以采信。故李娇应当退还的转让费用为，40000元÷54个月×49个月=36296元。对于石磊要求的经营损失无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、原告石磊与被告李娇于2018年9月17日签订的《店面转让协议书》于本判决生效之日解除；二、被告李娇在本判决生效后三日内退还原告石磊押金20000元；三、被告李娇在本判决生效后三日内退还原告石磊2019年2月27日至2019年3月30日的房屋租金11333元；四、被告李娇在本判决生效后三日内退还原告石磊转让费36296元；五、驳回原告石磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3000元，因适用简易程序审理减半收取1500元，由李娇负担。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为石磊已经支付的租金和转让费是否应予退还。首先，关于石磊主张业主锁门的时间为2019年2月26日，并举示了报警回执予以证明，本院认为该份报警回执系石磊单方向警察所作的陈述，即使当时石磊曾与业主发生过争执，但双方发生过争执并不能当然证明业主于当日锁门以及之后石磊未再使用涉案门店的事实；另依据石磊在一审审理中陈述其在2019年4月关门时还营业了两天，如按其所述业主已于2019年2月26日锁门，那石磊如何在2019年4月还能开门营业呢？因此，本院认为石磊对其主张的事实仍应进一步举示相应证据，否则自行承担不利后果。现本院按照石磊在一审审理中确认的送达地址向其邮寄送达了传票，石磊未到庭参加诉讼，应视为其对诉讼权利的放弃。因此，本院对石磊要求返还已支付租金的请求不予支持，李娇的该上诉请求成立。其次，李娇上诉认为转让费包含了设施设备、装修以及无形资产等故不应退还，本院认为，因李娇与石磊并未就门店转让办理交接手续，本院对李娇所称转让费中包含了设施设备的事实不能确认。因此，一审判决认定该转让费为装修费并按照石磊不能使用的年限予以退还的判定，本院予以维持。综上所述，李娇的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四之规定，缺席判决如下：一、维持重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初10107号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初10107号民事判决第三项、第五项；三、驳回石磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3000元，减半收取1500元，由石磊承担875元，由李娇承担625元；二审案件受理费990元，由石磊承担235元，由李娇承担755元（一、二审案件受理费均已由石磊和李娇预交不退，双方互抵后由李娇随案款一并支付给石磊）。本判决为终审判决。审 判 长 师玉婷审 判 员 郑 泽审 判 员 闫信良二〇一九年十一月六日法官助理 刘学亮书 记 员 冉梦云