吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉02民终2442号 上诉人（原审被告）：李城君，男，1957年5月4日生，汉族，无职业，住吉林省敦化市。 委托诉讼代理人：王志学，吉林坤儒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王月，吉林坤儒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵月荣，女，1953年11月6日生，汉族，无职业，住吉林省。 委托诉讼代理人：郑启慧（系赵月荣表妹），女，1959年10月27日生，汉族，吉林市塑料三厂退休职工，住吉林省吉林市昌邑区。 被上诉人（原审被告）：吉林市海逸房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。 法定代表人：栾国光，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许杰，吉林市法衡法律服务所法律工作者。 原审第三人：车淑清，女，1957年11月30日生，汉族，住辽宁省沈阳市铁西区。 上诉人李城君因与被上诉人赵月荣、吉林市海逸房地产开发有限公司（以下简称海逸房地产公司）、原审第三人车淑清房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2018）吉0202民初805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 李城君上诉请求：1.撤销吉林市昌邑区人民法院（2018）吉0202民初805号民事判决;2.改判由海逸房地产公司承担责任。事实和理由：1.一审认定事实错误，没有证据证明李城君与赵月荣之间存在房屋买卖合同关系。一审判决认为“李城君为实现其自身利益，按其自行确定的房价标准每平方米2000元将涉案房屋出卖给赵月荣”是错误的。纵观一审中各方当事人提供的证据,虽然李城君分别于2002年10月17日、2003年6月9日为赵月荣出具过收据、收条，但收据、收条上均注明了李城君的身份是经手人而非收款人或售房人。反而是海逸房地产公司于2002年10月11日与赵月荣签订了《商品房买卖合同》，赵月荣与海逸房地产公司才是商品房买卖合同关系的双方当事人，与李城君无关，故不应由李城君承担合同目的无法实现的责任。2.赵月荣无法实现购房的合同目的的原因与李城君无关。赵月荣之所以无法实现其与海逸房地产公司签订的《商品房买卖合同》的合同目的，是因为案涉房屋的所有权已登记为案外人王俊懿名下。但案外人王俊懿是因其法定代理人银燕、王杨与海逸房地产公司签订了商品房买卖合同才取得了涉案房屋的所有权并办理了所有权登记。虽2004年10月17日王俊懿法定代理人银燕曾与案外人于文斌签订买卖协议,但于文斌也是与海逸房地产公司之间存在房屋买卖关系。以上买卖关系均与李城君无关。虽李城君曾于2004年7月20日与车淑清签订了协议书,但涉案房屋现并未登记在车淑清名下，现房屋所有权人的权利来源也不是车淑清,所以李城君是否与车淑清签订涉案房屋的协议,均未实际影响赵月荣的实体权利。故赵月荣的损失不是李城君造成的,不应由李城君承担任何赔偿责任。综上，一审认定事实错误，导致了裁判结果错误，请求支持李城君的上诉请求。 赵月荣辩称，服从一审判决，没有异议。 海逸房地产公司辩称，1.海逸房地产公司于2002年与李城君达成了还款协议，约定海逸房地产公司偿还所欠的工程款，并且将涉案的房屋交付，已有生效判决予以确认。依照约定2002年后海逸房地产公司对涉案房屋已不享有处分权，而李城君对该房屋享有处分权。2.依照海逸房地产公司与李城君达成的协议，海逸房地产公司对李城君在处分该房屋时，对价格和相对人无权干涉，而且海逸房地产公司也从未与赵月荣接触，其所卖购房款全部给李城君，故李城君应承担相应的责任。3.赵月荣与李城君合同无法继续履行的根本原因是李城君将涉案的房屋一房两卖，其违背诚实信用原则。如果李城君不将该房屋卖给赵月荣后又卖给车淑清，就不会造成赵月荣的合同目的无法实现，综上，李城君作为本案被告，主体适格，而且应承担违约赔偿责任。 赵月荣向一审法院起诉请求：1.判令解除赵月荣与海逸房地产公司的商品房买卖合同；2.判令李城君与海逸房地产公司共同承担赵月荣的经济损失530469元。 一审法院认定事实：2002年7月22日，李城君与海逸房地产公司签订《建设工程施工协议书》，由李城君为逸海花园小区的部分工程进行施工。2002年10月11日,李城君与海逸房地产公司签订了《还款协议书》，内容为：“甲方：海逸房地产公司。乙方：李城君。就甲方拖欠乙方工程款一事，经双方共同协商，达成如下协议：一、甲方用商品房位于XXXX，涉案房屋，总面积3500平方米，每平方米壹仟肆佰元人民币抵乙方的施工费，按实际发生的工程量结算。二、甲方待乙方将剩余工程施工竣工后，应及时将现金支付甲方（扣除工程预算款）。三、甲方用商品房抵乙方的施工费，用立体砍块的形式，即XXXX层楼，总面积3575平方米（含车库、门市房、商住）每平方米平均价为壹仟肆佰元人民币。总价为500万元人民币。四、乙方售房时的手续由甲方负责办理。有关乙方的售出价，甲方不得干预。各自交自己应交的费用（按国家规定执行）。甲方按乙方售价提供进户手续（包括开现金收讫发票），商品房购房合同书等。五、本协议……”同日,李城君与海逸房地产公司还签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买的商品房……第XXXX号房。该商品房建筑面积共3574.63平方米……建筑层数地上8层……涉案网点面积497.41㎡，2-7层住宅2984.46㎡，8层92.76㎡，2-7层住宅房号:XXX.……XXXX（共计18套）。计价方式与价款。1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米1400元，总金额伍百万肆千肆百捌拾贰元整。”赵月荣在李城君提供的海逸房地产公司《商品房买卖合同》上签名，该合同中载明：“……1层网点面积40.5㎡……该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2000元，总金额捌万壹千元整。面积确认……1.双方自行约定：（1）据实结算房价款……”赵月荣的签字日期为2002年10月11日。以上各方所签署的《商品房买卖合同》中均未约定房屋交付期限。2002年10月17日李城君出具的收条载明:“今收到现金贰万元整：20000.00元正,(此款是购房款)定金，经手人：李城君02、10、17”。2003年6月9日（书写在一张纸上）的收据、收条记载:“《收据》今收到赵月荣房款（门市房，面积40.5㎡）定金叁万陆仟元整，：36000.00元正（其余部分私产大照办完一次性付清）。《收条》货款贰万元整，作为房款定金顶账（水暖部件款）至此货款账全部结清，所有货款欠条作废。总计合人民币伍万陆仟元整。经手人：李城君2003年6月9日。”2003年6月经吉林市房地产测绘大队测绘，涉案房屋实测面积为40.902平方米。 2004年7月20日，李城君（乙方）与车淑青（甲方）签订协议书，内容为：“甲、乙双方经充分协商，就乙方欠甲方钢材款问题自愿达成协议如下：一、乙方在2002年承建海逸房地产公司的逸海花园期间，购买甲方钢材总价款……尚欠121077.85元至今未付。二、……经双方协商，乙方同意从海逸房地产公司抹账得来的“逸海花园”涉案车库两个抵顶给甲方所有。其中F83号车库为38.98平方米、P85号车库为40.902平方米。三、价款及结算办法。两个车库按每平方米2600元作价，总价值为207093.20元，与欠款相抵后，甲方应付给乙方86615.35元。该两个车库本协议达成后，由甲方负责销售，确定购买者后，由乙方负责开具海逸公司的售楼发货票及其他相关手续，税费由乙方承担。大厅交易、办证费用由甲方承担，在乙方向甲方交付发货票及相关手续的同时，甲方一次性将应付给乙方的86615.35元交付乙方。如果甲方在本协议签字后，一个月内不能卖出该两个车库，这两个车库也属甲方所有，赔挣与乙方无关。一个月期满后5日内甲方将差价款付给乙方。” 2004年10月17日，案外人银燕与于文斌签订买卖协议，协议主要内容为：于文斌将涉案车库卖给银燕；产权性质为私产，价格为31.8万元；面积分别为40.902㎡、38.98㎡；更名费由银燕承担。后于文斌将其持有的XX、XX#车库商品房买卖合同（买受人于文斌）交给银燕。银燕总计支付购房款297230元。2015年2月12日，王俊懿取得案涉房屋的产权证书，所有权证号为XXXX号。房产档案记载：王俊懿的法定代理人银燕、王杨持有的海逸房地产公司案涉房屋商品房买卖合同，合同中约定每平方米单价2600元,总价款为106345元，建筑面积为40.902平方米。合同签订日期填写为2004年7月6日，购买人处填写为王俊懿，在相应的收款收据上盖有海逸房地产公司的公章。 2015年3月26日，吉林省高级人民法院作出的（2015）吉民一终字第21号民事判决书中对海逸房地产公司与李城君“合同履行过程中，海逸公司向李城君交付房屋5套抵顶工程款，……涉案网点面积是40.902平方米……”的事实予以确认。2017年9月3日，海逸房地产公司向赵月荣出具承诺书，内容为：“2002年赵月荣从李城君手里买涉案网点（40.5平米），但是此网点已经出售给别人，赵月荣多次找我公司（海逸房地产公司）要房，没房要损失费，但我公司赵月荣买的这个网点是从李城君手里买的，是先和李城君达成口头协议，最重要的是钱交给了李城君。所以，我公司应该承担少部分责任，经和赵月荣多次协商（赵月荣也同意），海逸公司承担赔偿赵月荣买房损失费五万元整，其余部分损失费由李城君承担。海逸公司承诺：2017年末前给付赵月荣五万元，此意见双方同意，签字后生效。”赵月荣签名捺印，海逸房地产公司加盖了公章。在本案审理过程中，赵月荣于2018年6月8日向法院提出鉴定申请，要求对涉案房屋（涉案网点，面积40.902平方米）现在的市场价值进行评估。经公开选择评估机构后法院委托吉林方正房地产评估有限公司进行评估。该公司作出吉方估字第XXXXXX号房地产估价报告。确定涉案房屋的市场价值为530469元。赵月荣交纳了评估费5305元。 一审法院认为，一、赵月荣与海逸房地产公司签订的商品房买卖合同应予解除。赵月荣签订合同中所涉及的房屋现已由案外人王俊懿实际取得，且经过房地产管理部门进行了权属登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；”即涉案房屋经依法登记后具有对抗第三人的效力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”现赵月荣已不能依据商品房买卖合同取得涉案房屋，其合同目的不能实现。故对赵月荣要求解除其与海逸房地产公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求，应予支持。 二、李城君是本案适格的责任主体。李城君为海逸房地产公司的建设工程进行施工，双方签署《还款协议书》，海逸房地产公司用建设中的房屋抵付部分工程款。同时双方还签署了《商品房买卖合同》，明确双方之间的权利义务。李城君以其持有的整个楼房一个单元的《商品房买卖合同》，表明他对相应的抵账房屋有处分权。李城君为实现其自身利益，按其自行确定的房价标准每平方米2000元将涉案房屋出卖给赵月荣，并实际收取了购房款或以其所欠货款抵扣房款总计76000元。可见，李城君通过出卖抵账房的方式收回部分工程款，其有价格决定权和交易相对方的选择权。另外，从赵月荣持有的《商品房买卖合同》同内容上也可以看出，房屋价格等主要内容系由李城君确定，海逸房地产公司抵账给李城君的价格是每平方米1400元，而李城君是按每平方米2000元的自主定价收取赵月荣的房款。此与李城君与海逸房地产公司合同中约定“有关乙方的售出价，甲方不得干预”相符。依据海逸房地产公司与李城君签订的《还款协议书》中双方约定的“乙方售房时的手续由甲方负责办理。”可见李城君对抵账房屋没有完全的处分权,最终还需由海逸房地产公司对签订的商品房买卖合同盖章确认，交付房屋并协助办理其他手续才能完成最终的交易和权属登记。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”尽管李城君不是商品房买卖合同的相对人也是不涉案房屋的所有权人。在给赵月荣出具的收据、收条中标明收取的是定金，且均标明自己为经手人。但是，赵月荣是通过支付李城君房价款与海逸房地产公司签订的《商品房买卖合同》，取得了对海逸房地产公司涉案房屋的物权期待权。此时各方均无过错。而李城君在本案中的过错在于他收取了赵月荣的绝大部分购房款后，在明知赵月荣已与海逸房地产公司签订《商品房买卖合同》情况下，在赵月荣只有少量房价款未付清的情况下，在赵月荣没有与海逸房地产公司解除商品房买卖合同的情况下，又与车淑青签订协议书，将同一套房屋另行抵账给了车淑青，违背了诚实信用原则，以欺骗手段对一套房屋向他人分别收取了两份购房款。依据已发生法律效力的吉林省高级人民法院（2015）吉民一终字第21号民事判决书查明的“李城君承认接收5套（XXXX号、XXXX房屋、XX号网点、XX号网点、XXXX号房屋”而李城君未能将案涉XX号网点交付给赵月荣，应承担相应的违约责任。李城君一房二卖，导致本案纠纷产生，理应对权利被侵害者承担相应的违约赔偿责任。故李城君是本案适格的责任主体。 三、赵月荣的诉讼请求有事实根据和法律依据部分，应予支持。通过庭审可知赵月荣主张的是返还购房款和可得利益损失，即依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”规定。赵月荣通过交付现金、以货款抵顶购房款等方式，已履行了合同的绝大部分义务，如其能取得房屋，按现在房屋的价格评估确定为530469元。现登记房屋面积为40.9平方米，按双方约定的“据实结算房价款”每平方米2000元，总价款为81800元。赵月荣实际支付76000元，还有5800元未支付。如按房屋价款的比例计算相当于76000元/81800元×530469元=492856.28元。按日常生活经验推断，赵月荣在已支付了大部分房款（76000/8100=93.83%）的情况下，其所购房屋却迟迟不能交付，其最迫切的愿望是取得房屋或得到相应赔偿款。相比较而言，如能取得房屋赵月荣仍愿意将剩余的房价款补足而不是长时间纠结于房屋或钱款不确定的状态。而李城君、海逸房地产公司由于各种原因不能向赵月荣交付房屋。由此可见，赵月荣的过错程度较小，如承担违约责任应与其过错相适应。具体到本案，根据双方当事人的过错程度、房屋的增值率、案件的实际情况等因素综合考虑，一审法院确定由李城君承担赵月荣损失的赔偿责任（包括返还购房款），具体金额可按已付房款比例认定即492856.28元。 四、海逸房地产公司应承担连带赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；”本案中，如果海逸房地产公司是将加盖了公章的空白商品房买卖合同交给李城君，意味着给李城君无限的授权。对应一套房屋出现几份加盖了该公司公章的商品房买卖合同，结合李城君与海逸房地产公司的抵账协议，可使每份合同的相对人，均有理由相信李城君能代表海逸房地产公司处分相关房屋，海逸房地产公司存在过错。如果是由李城君在确定价格和交易对象后，由海逸房地产公司与车淑青的关系人签订了与赵月荣所购同一处房屋的《商品房买卖合同》，并加盖了公章。或者是由案外人王俊懿持加盖海逸房地产公司公章的《商品房买卖合同》和购房款收据，通过其他方式取得案涉房屋所有权。该公司也存在审查不当，使赵月荣的合同目的不能实现的过错。由于海逸房地产公司与李城君对赵月荣不能取得案涉房屋均存在过错，为最大限度保障赵月荣的合法权益，即便是海逸房地产公司没有收取购房款，仍需对李城君应承担的赔偿责任承担连带责任。如有必要，海逸房地产公司与李城君在承担赔偿责任后，根据双方的过错程度，另行主张权利。车淑清无过错，在本案中不应承担民事责任。 综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除赵月荣与海逸房地产公司2002年10月11日签订的《商品房买卖合同》；二、李城君于本判决生效后三日内赔偿赵月荣损失共计492856.28元；三、海逸房地产公司对上述款项的给付承担连带赔偿责任；四、驳回赵月荣的其他诉讼请求。案件受理费9105元，评估费5305元，合计14410元，由赵月荣负担600元，由李城君、海逸房地产公司共同负担13810元。赵月荣交纳的两次保全费合计5040元，由李城君、海逸房地产公司共同负担2920元，由赵月荣负担1600元，退返赵月荣520元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，李城君的上诉主张不能成立。案涉房屋因海逸房地产公司欠付李城君工程款，双方于2002年10月11日签订了还款协议书，海逸房地产公司用建设中的房屋抵付部分工程款，并签订了商品房买卖合同，明确了双方权利义务。且赵月荣在李城君提供的商品房买卖合同上签字，并约定了案涉网点面积40.5平方米，单价为每平方米2000元，总金额为8.1万元。根据一审当事人提供的证据及庭审查明的事实，可以认定李城君实际收取了购房款或以其所欠货款抵扣房款总计7.6万元，赵月荣对此未予否认，该事实与赵月荣持有的商品房买卖合同约定的价款相符，亦与李城君与海逸房地产公司签订的还款协议书中约定“有关乙方（李城君）售出价，甲方（海逸房地产公司）不得干预”相符。综上，李城君对案涉房屋享有处分权。另外，李城君与海逸房地产公司签订的还款协议书中又约定“乙方售房时的手续由甲方负责办理。甲方按乙方售价提供进户手续（包括开现金收讫发货票），商品房购房合同书等”，故李城君在处分案涉房屋时，仍需要海逸房地产公司在其与赵月荣的商品房买卖合同上盖章确认，故李城君称海逸房地产公司与赵月荣之间存在商品房买卖合同关系，而其与赵月荣之间不存在合同关系的上诉主张，不符合事实及法律规定，本院不予支持。 赵月荣通过李城君处取得了案涉房屋的物权期待权，现赵月荣因案涉房屋产权登记在案外人名下，其已不能实现合同目的，李城君对此应承担相应的法律责任，故其认为不应赔偿赵月荣损失的上诉主张，本院不予支持。一审法院判决解除赵月荣与海逸房地产公司签订的商品房买卖合同，并判令李城君赔偿赵月荣的经济损失，海逸房地产公司承担连带赔偿责任，并无不当。 综上，李城君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8693元，由上诉人李城君负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙海波 审判员  张 蕾 审判员  关 晶 二〇一九年十一月二十五日 书记员  李正阳