江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初3776号 原告（案外人）：严凯，男，1989年5月10日出生，汉族，住江苏省泰兴市。 委托诉讼代理人（系原告父亲）：严金富，男，1967年10月13日出生，汉族，住江苏省泰兴市。 委托诉讼代理人：蔡峰，江苏广浩律师事务所律师。 被告（申请执行人）：梅嘉明，男，2002年8月7日出生，汉族，住上海市徐汇区。 法定代理人：张某，女，1969年3月3日出生，汉族，住上海市黄浦区。 第三人（被执行人）：太仓张江信息产业园有限公司，住所地江苏省太仓市科教新城健雄路20号，统一社会信用代码913205850552205296。 法定代表人：单圣祥。 原告严凯与被告梅嘉明、第三人太仓张江信息产业园有限公司（以下简称张江公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月27日受理后，依法适用普通程序，于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告严凯及其委托诉讼代理人严金富与蔡峰到庭参加诉讼。被告梅嘉明、第三人张江公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告严凯向本院提出诉讼请求：1.请求判决立即停止对原告购买的位于太仓市城厢镇南郊张江和园2幢1102室房屋的强制执行；2.请求判决确认位于太仓市城厢镇南郊张江和园2幢1102室房屋归原告严凯所有。事实和理由：1.原告严凯与第三人签订了签约确认单及认购协议，约定第三人张江公司将位于太仓市城厢镇南郊张江和园2幢1102室房屋以单价9917元、总价921983元的价格出售给原告，原告支付了购房款。后第三人将该房屋交付给原告，原告对房屋进行了装修，因此，该房屋归原告所有。2.原告购买涉案房屋后，虽没有进行过户登记，但原告已依照合同约定支付购房款并占有、使用至今。根据物权法第15条的规定原告取得涉案房屋，未登记仅是物权未设立，但不影响合同效力，且原告在本案中并无过错，因此，人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。故为维护合法权益，诉至法院。 被告梅嘉明书面答辩称：1.被告梅嘉明的诉讼请求是要求本案第三人交付逾期交房违约金，并申请法院强制执行，案号为（2018）苏0585执4200号，太仓市人民法院执行裁定书（2019）苏0585执异36号事实清楚，适用法律正确。2.原告要求确认《认购协议》有效、确认涉案房屋归原告所有的诉讼请求中，被告并非协议当事人。 经审理查明：2018年6月30日，本院作出（2018）苏0585民初926号民事判决书，判令第三人张江公司于判决生效之日起10日内支付梅嘉明逾期交房违约金15955元，案件受理费241元由第三人张江公司负担。 2018年12月24日，根据被告梅嘉明申请，本院立案强制执行，案号为（2018）苏0585执4200号。执行过程中，本院于2019年1月15日查封了第三人张江公司名下位于城厢镇南郊张江和园2幢1102室房屋。案外人严凯对本案执行标的提出异议后，本院于2019年6月11日作出（2019）苏0585执异36号执行裁定，驳回原告严凯的异议请求。原告严凯不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，座落于太仓市城厢镇南郊张江和园2幢1102室房屋系由张江公司开发建设，于2017年11月8日登记至张江公司名下，建筑面积92.97平方米。2016年11月25日，原告严凯签署张江和园签约确认单一份，认购房号为“2#1102”，建筑面积92.97，合同单价9917，合同总价921983元，认购单由置业顾问、销售经理、财务以及张江公司相关人员郭密、陈光锁签字确认。2016年11月1日，张江公司向严凯出具收据一张，金额250000元，收款方式为刷卡，收款事由为暂收房款。2016年12月2日，严凯向太仓张江信息产业园有限公司刷卡支付250000元。严凯主张该款是其向张江公司支付的认购款，因12月份房价会上涨，所以收据的日期是往前写的。2018年3月16日，严凯（乙方）与张江公司（甲方）签订《认购协议》一份，内容为：一、乙方认购的商品房为甲方开发的位于太仓市张江和园2号楼1102（以下简称商品房），建筑面积92.97平方米；二、标的物价款，单价9917元/平方米，房款计921984元；三、乙方于本认购协议签订之日，乙方待取得购房资格后，网签时支付人民币921984元，乙方在接到甲方的签约通知次日起五日内到销售现场签署《商品房买卖合同》，乙方已交纳的认购款抵作该商品房的房款；四、其他约定，鉴于甲方与太仓科教新城管委会签订协议，在甲方研发楼销售达到约定条件后方可销售本协议约定的标的，甲方已告知乙方此事实，乙方已充分知晓并自愿定购与缴纳定购款；认购人需取得太仓市购房人资格方可办理网签。 另查明，执行异议审查期间，严凯名下另登记有房屋一套（单独所有），房屋座落于城厢镇南郊张江和园6幢802室，建筑面积94.19平方米，登记时间为2019年4月23日，房屋所有权证号为苏（2019）太仓市不动产权第0007539号。2019年6月20日，该房屋过户至案外人李娟名下。 原告严凯陈述，1.城厢镇南郊张江和园6幢802室房屋系其表姐李娟借严凯名义购买，双方之间没有签署过协议，但房款都是由李娟支付。后来严凯购买案涉2幢1102室房屋时，因苏州市限购政策，已经没有购房资格了，所以没有签订正式的购房合同。2.在执行异议审查期间，原告严凯陈述除转账支付的25万元购房款外，剩余购房款是以工程款冲抵，工程款是针对原告的父亲在张江和园研发办公楼以及8号地库施工中担任管理人员，管理了3年，报酬大约为50-60万，因为一直没有支付报酬，双方口头表示用工程款抵扣。现原告严凯确认剩余购房款671984元以现金方式支付，并自愿将该款提存于法院。3.太仓张江信息产业园有限公司于2017年4月已经向其交付了房屋。交付的房屋是有过简易装修的标准房，后进行过进一步的装修。 在执行异议审查过程中，本院经现场勘查，严凯持有案涉房屋的钥匙，案涉房屋进行过自行装修。在执行异议审查阶段，原告严凯称其无法提供装修合同或者采购装修材料的相关单据。 庭审中，原告严凯为证明涉案房屋为其实际使用，提供了以下证据：1.《张江和园项目交房流转单》一份，载明2幢1102室业主严凯，交房日期为2017年4月16日，资料查验组、财务组、验房组经办人处均有相关人员签字。第三人张江公司认可该证据，也认可于2017年4月向原告交房的事实。2.收款收据一份，载明2017年12月20日为张江和园2-1102室开具，金额为12500元，开票品名为油工人工费，开票人“张”，原告陈述该收据系其装修涉案房屋支出的费用。3.商品销售清单3份，系上海万颜实业有限公司开具，日期为2017年10月13日，购买的物品为油漆、胶水等物品，显示的地址为张江和园2幢1102室。4.手绘图纸5份，原告陈述该图纸是其装修时由装修人员画出的橱柜的设计图纸，还载明了价格等。 再查明，原告严凯已自愿将剩余购房款671984元提存至本院。 第三人张江公司员工刘凤还陈述：1.认可原告陈述的第三人与原告就涉案房屋签订了确认单和认购协议的事实，也认可已于2017年将房屋交付原告的事实。2.现在房屋只要符合条件就可以办理过户，是否应当确认归原告所有、是否应过户至原告名下请求法院依法裁决。3.收到了原告支付的购房款共计25万元。 上述事实，有原告严凯提供的（2019）苏0585执异36号执行裁定书、签约确认单、认购协议、收据、付款凭证、交房流转单、收款收据、商品销售清单（3份）、设计图纸，当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告对于涉案房屋享有物权期待权。首先，根据现有证据可以认定在本院查封前原告与第三人签订了合法有效的书面买卖合同。原告严凯与第三人张江公司于2016年11月25日签订签约确认单，双方确立购房意向，并明确了买卖标的物，确定了标的物价款，合同关系的主要内容基本明确。后双方又于2018年3月5日签订《认购协议》，认购协议中确认了签约确认单确定的标的物、价款，也进一步明确了双方的权利义务内容，认购协议确定的内容具备了买卖合同的基本要素，现也没有证据显示该协议存在法律规定的合同无效的情形，因此，该协议为双方的真实意思表示，属于合法有效的合同。其次，现没有证据显示严凯名下有用于居住的房屋。虽在执行异议审查程序中，原告名下另有一套房屋，但原告明确表示该房屋并非其实际所有，且现该房屋已过户至其陈述的实际所有权人名下，原告严凯已无其他房屋。再次，原告严凯已支付了约定的全部购房款。根据原告提供的转账支付凭证与收据，原告严凯2016年11月已支付25万元购房款，结合原告已于诉讼中将购房款671984元提存至本院的事实，可以认定原告严凯已支付了《认购协议》约定的全部购房款。另本院注意到，根据原告提供的交房流转单、收款收据、销售清单等证据，结合本院至涉案房屋勘查的实际情况，原告严凯已实际占有并居住了涉案房屋，在其与第三人签订了《认购协议》并基于该协议自第三人处取得了涉案房屋的情况下，原告严凯对涉案房屋应当享有物权期待权。综上所述，现原告要求停止对张江和园2幢1102室的执行符合上述第二十九条的规定，本院对该请求予以支持。 关于原告要求确认张江和园2幢1102室为其所有的诉讼请求。因原告获得该房屋所有权系原告基于双方买卖合同取得的权利，是第三人履行过户义务的法律效果，在双方尚未办理过户登记手续的情况下，原告要求根据《认购协议》、被告已实际交付房屋的行为确认所有权没有法律依据。原告可依据双方的买卖合同关系另行主张。故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、不得执行位于太仓市城厢镇南郊张江和园2幢1102室房屋。 二、驳回原告严凯的其他诉讼请求。 案件受理费13020元，由原告严凯负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  包永明 审 判 员  李 玲 人民陪审员  杨雪梅                                         二○一九年十一月十八日                                                          书记员  顾淑娜 附：法律条文 《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款： （一）当事人的名称或者姓名和住所； （二）标的； （三）数量； （四）质量； （五）价款或者报酬； （六）履行期限、地点和方式； （七）违约责任； （八）解决争议的方法。 当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。