山西省阳泉市城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0302民初2020号 原告：阳泉市金地物业管理有限公司。 法定代表人：王静，总经理。 住所地：阳泉平定县冠山镇大林山（原化肥厂）。 委托代理人：陈富荣，山西至一律师事务所律师。 被告：张铁星，女，1970年出生，汉族，现住阳泉市。 委托代理人：张鑫（系被告丈夫），1963年出生，汉族，现住阳泉市 原告阳泉市金地物业管理有限公司诉被告张铁星物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈富荣、被告张铁星及其委托代理人张鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告阳泉市金地物业管理有限公司诉称，原告系被告居住的阳泉市××区的物业服务单位，服务期限为2011年12月至2019年6月30日，被告系该小区业主。自2016年始，被告拒不缴纳原告每年的物业服务费等费用，截至2019年6月30日止，被告共欠原告物业服务费等费用共计9017元，原告多次催缴无果，故起诉要求被告给付2016年至2019年6月30日期间的物业服务费等费用共计9017元。 被告张铁星辩称，一、因为原告的服务是非常欠缺的，导致80%以上的业主拖欠物业费。二、2017年5月份业委会成立以后聘用新物业，原告的合同就终止了，按照惯例原告应该重新续签合同。2017年中昇君通公司已经签订合同开始服务了，如果原告想重新开始服务，应该先中昇君通解除合同，原告重新签订合同才符合程序。三、2017年以后的费用，原告的承诺是1元钱，我方认为该1元钱都是全包括的，但是就该1元钱的费用原告也没有继续签订物业合同。对起诉金额有异议，之前金地物业张贴公告上欠费是七千余元，现在起诉是9017元。 经审理查明，被告张铁星居住于阳泉市××区，居住面积为165.15平方米。2011年12月，该小区开发商山西金地房地产开发建设集团有限公司作为甲方与作为乙方的原告阳泉市金地物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定由原告为名仕豪庭小区提供前期物业管理服务。合同还约定：合同期限自2011年12月起，至业主委员会成立并与其续聘或选聘的物业管理企业签订的物业管理合同生效时为止。合同签订后，原告即入住该小区，为全体业主提供物业管理服务。 2012年7月30日，阳泉市物价局作出阳价价字[2012]87号文件《关于名仕豪庭小区收取物业服务费的通知》确定了前期物业服务收费标准：物业服务费按每月每平方米0.8元（建筑面积，下同）标准收取；电梯运行费按每月每平方米0.3元标准收取；需要水加压的按每月每平方米0.2元标准收取水加压费，三项服务费共计为每月每平方米1.3元。 2017年4月，阳泉市名仕豪庭小区业主委员会成立。原告于2017年5月30日自行撤离该小区，又于2017年6月3日返回。另查明，因原告撤离该小区，2017年6月1日，阳泉市中昇君通物业服务有限公司进驻该小区，为业主提供物业服务，名仕豪庭业主委员会因2017年6月1日-2017年6月11日试用期内，业主对该物业公司的服务比较满意，故2017年6月12日，其作为甲方与阳泉市中昇君通物业服务有限公司作为乙方正式签订了《物业管理服务合同》，约定由该物业服务公司为名仕豪庭小区业主提供物业管理服务。阳泉市名仕豪庭小区业主委员会主任张强陈述，阳泉市中昇君通物业服务有限公司于2017年8月30日主动撤离该小区。 2017年7月24日，原告阳泉市金地物业管理有限公司向名仕豪庭小区的业主做出《承诺书》，该《承诺书》中其认可之前疏于管理、服务不到位，承诺以后更好地维修基本设施及改善小区环境，且承诺物业收费执行电梯标号3-4层按0.8元/㎡，5层以上1.0元/㎡收取，此标准在合同期内不变。 2019年7月1日，原告与阳泉市名仕豪庭小区业主委员会签订《移交协议》，内容为：“阳泉市金地物业管理有限公司于2011年12月进驻金地名仕豪庭小区进行物业服务至2019年6月30日终止。依据国家相关规定，与名仕豪庭业主委员会及新聘物业公司进行交接”。阳泉市金地物业管理有限公司已按照约定进行了移交。 2019年6月26日，阳泉市城区上站街道办事处窑坡社区居民委员会出具《证明》一份，内容为：“兹证明阳泉市金地物业管理有限公司2011年12月至2017年3月一直对窑坡社区名仕豪庭小区进行物业服务。2017年4月小区业主委员会成立以来，阳泉市金地物业管理有限公司与业主委员会未签订服务合同，2017年4月至今阳泉市金地物业管理有限公司仍然提供日常服务”。 以上事实，有原告提供的《物业管理委托合同》、阳泉市金地物业服务管理有限公司的营业执照、阳泉市物价局文件、名仕豪庭业主的欠费明细统计、物业移交协议、催款通知书、阳泉市城区上站街道办事处窑坡社区居民委员会出具的《证明》，被告提供的承诺书以及双方当事人当庭陈述为证。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，物业服务企业按照合同约定提供服务，业主应当交付物业服务费。本案中，因2016年1月1日至2017年5月30日，原告按照约定为被告所在的名仕豪庭小区提供物业服务，被告作为该小区的业主应当缴纳物业管理费用。对于原、被告争议的物业管理费用的收费标准，阳泉市物价局文件中规定该小区的物业管理费收费标准为1.3元/平方米/月，但被告在庭审中辩称原告的物业服务不到位，原告于2017年2月24日向名仕豪庭小区业主出具的《承诺书》中，其也认可之前物业服务管理不到位，且承诺合同期内物业收费执行电梯标号3-4层按0.8元/㎡，五层以上1.0元/㎡收取，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定，物业服务企业公开作出的服务承诺应当认定为物业服务合同的组成部分，故该期间的物业服务费应按照1.0元/平方米/月收取。因此，2016年至2017年5月30日，被告应缴纳的物业服务费为2807.55元（165.15平方米×17个月×1.0元/平方米/月）。 由于原告于2017年5月30日自行撤离本小区，故2017年6月1日，阳泉市中昇君通物业服务有限公司进驻该小区开始服务，且2017年6月12日，名仕豪庭业主委员会与阳泉市中昇君通物业服务有限公司签订《物业服务管理合同》，因原告的前期物业服务合同约定，合同期间至业主委员会成立并与新的物业公司签订物业服务合同时止，故2017年6月12日，前期物业服务合同终止。阳泉市中昇君通物业服务有限公司已按照约定入驻该小区，并为全体业主提供物业管理服务，被告的物业管理服务需求已经得到满足，无需原告重复为其进行物业服务，故对原告主张该期间的物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。 自2017年9月1日至2019年6月30日，虽原告已实际为被告提供了物业服务，但鉴于原、被告之间的物业服务合同已经终止，故本院酌定按照原告在《承诺书》中承诺的1.0元/平方米/月的50%计算该期间的物业费为1816.65元[165.15平方米×22个月×1.0元/平方米/月]×50%。 综上，被告张铁星应给付原告阳泉市金地物业管理有限公司物业服务费共计4624.2元（2807.55元+1816.65元）。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第二款之规定，判决如下： 一、被告张铁星于本判决生效之日起十日内一次性给付原告阳泉市金地物业管理有限公司物业服务费共计4624.2元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元,由被告张铁星负担，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。 审判员  武丽萍 二〇一九年十一月二十七日 书记员  牛兰杰