辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终14826号上诉人（原审被告）:韩忆春，男，1962年3月6日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。上诉人（原审被告）:吕玉香，女,1963年2月15日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。二上诉人委托诉讼代理人:郝富，辽宁人民律师事务所抚顺分所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳龙湖物业服务有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲丰路46-81号。法定代表人：王小丹，该公司总经理。委托诉讼代理人:王兴权，辽宁盛恒律师事务所律师。上诉人韩忆春、吕玉香因与被上诉人沈阳龙湖物业服务有限公司（以下简称“龙湖物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初4199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。韩忆春、吕玉香上诉请求：1.请求二审法院撤销一审民事判决，驳回被上诉人诉讼请求；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审认定事实不清，被上诉人存在物业服务违约行为导致上诉人受到严重经济损失，其诉讼请求不能成立应予驳回。双方建立物业服务合同关系以来，尽管被上诉人服务存在诸多不尽如人意的地方，并且物业费存在价格歧视及价格欺诈等，但上诉人本着诚信原则自2010年交房后每年如数交付物业费，2014年由于被上诉人过错责任将负责维护管理上诉人所有的一颗价值几万元的名贵树木因其维护管理不到位导致树木死亡，其于2015年将死亡树木启走，期间双方一直就死亡树木的赔偿问题协商谈判，这期间上诉人继续交纳物业费至2017年被上诉人仍无解决问题的诚意，故上诉人才拒付物业费来抵顶树木死亡的损失。上诉人认为，被上诉人履行物业服务合同中由于自身的违约过错责任，导致上诉人名贵树木的死亡给上诉人造成了实际经济损失，为此双方一直就死亡树木的赔偿问题协商，被上诉人违约过错责任在先，其诉请上诉人支付后续物业费于法无据，请求二审法院查明事实，依法驳回被上诉人的诉讼请求。龙湖物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉事实和理由不存在，应当驳回上诉请求。龙湖物业公司向一审法院起诉请求：1.韩忆春、吕玉香给付2017年1月1日至2019年3月31日的物业服务费38,264.13元；2.韩忆春、吕玉香给付违约金1000元；3.诉讼费由韩忆春、吕玉香承担。一审法院查明事实：2010年6月18日，龙湖物业公司通过招投标方式，成为案涉房屋所在园区龙湖·滟澜山住宅区前期物业服务企业，中标的物业服务费标准为每月每平方米建筑面积5元，并与案外人园区开发商沈阳龙湖房地产拓展有限公司签订《前期物业服务合同》,约定类独栋别墅物业费按建筑面积4.5元/平方米/月计收，委托服务期限自2011年10月25日起至2014年10月24日止，若本合同期限届满，本项目仍未成立业主委员会，则在业主大会选聘新的物业公司之前，本合同仍然有效。吕玉香、韩忆春为沈北新区实园路9-19号5门房屋业主，该房屋建筑面积314.93平方米,2011年10月29日吕玉香、韩忆春办理入住手续。后龙湖物业公司又与吕玉香、韩忆春签订《龙湖·滟澜山前期物业服务协议》，约定住宅物业服务费按建筑面积4.5元/平方米/月计收。“龙湖·滟澜山”由龙湖物业公司根据本协议内容进行管理，本小区业主大会与选聘或续聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本协议自动终止。又查明，《前期物业服务合同》期满至今，案涉园区并未选聘新的物业管理企业，龙湖物业公司继续提供相应物业服务。按照按建筑面积4.5元/平方米/月计收。吕玉香、韩忆春拖欠龙湖物业公司2017年1月1日至2019年3月31日物业费38,264元（314.93平方米×4.5元/平方米/月×27个月）未交纳。一审法院认为，本案龙湖物业公司经招投标与房屋建设单位签订的前期物业服务合同合法有效，适用于吕玉香、韩忆春，委托期满未选聘新的物业服务企业，龙湖物业公司继续提供物业服务，视为原合同实际继续履行。本案龙湖物业公司依据合同约定为吕玉香、韩忆春居住的住宅区提供了相应的物业服务，吕玉香、韩忆春作为该小区业主负有向龙湖物业公司交纳物业服务费的义务，故对于龙湖物业公司要求吕玉香、韩忆春缴纳物业费主张，予以支持。关于吕玉香、韩忆春辩称龙湖物业公司收取吕玉香、韩忆春物业费的行为，涉嫌价格欺诈和价格歧视，吕玉香、韩忆春认为龙湖物业公司收取物业费违反法律规定，申请对本案中止审理，但吕玉香、韩忆春并未提供立案的证据，也未提供相关证据证明龙湖物业公司收取吕玉香、韩忆春物业费的行为存在涉嫌价格欺诈和价格歧视，如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应采取拒交物业费的方式。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度，业主素质、园区的自然老化程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司的正常运作及小区的正常管理会造成影响，影响小区业主的共同利益。关于龙湖物业公司主张的违约金，因其提供的物业服务存在不足之处，吕玉香、韩忆春并非恶意欠费，对其该项请求不予支持。龙湖物业公司在今后的服务过程中应当严格遵守物业服务合同约定的内容，切实增强服务意识、改善服务质量，加强对公共设施维护，进一步提高广大业主满意度，与业主共同打造良好的居住环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十二条之规定，一审法院判决：一、吕玉香、韩忆春于判决发生法律效力之日起十日内给付龙湖物业公司2017年1月1日至2019年3月31日的物业服务费38,264元；二、驳回龙湖物业公司其他诉讼请求。如果吕玉香、韩忆春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费870元，减半收取435元，由吕玉香、韩忆春负担。二审中当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织当事人进行举证质证。上诉人提交照片，用以证明对比5门房屋后的树木，被上诉人补栽一棵死亡的小树，未尽到物业管理维护树木的义务。被上诉人发表质证意见称：对证据的真实性有异议，如果照片真实，也是在上诉人私家花园内的树木，根据《商品房买卖合同》附件二绿化管理规定第7条约定，上诉人并未将私家花园中的绿地树木委托被上诉人管理，应由上诉人自行管理。对当事人提交的证据，本院结合案件事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：被上诉人依据与开发商签订的前期物业服务合同，以及和上诉人签订的物业服务协议为园区提供物业服务，上诉人作为业主应当及时支付相应的物业费。对于上诉人提出不支付物业费的理由，本院分别评述如下：一、上诉人提出被上诉人提供的物业服务存在诸多不尽如人意之处，以及存在价格歧视和价格欺诈的上诉主张。上诉人并未提供证据证明被上诉人提供的物业服务存在严重瑕疵，也未提供证据证明存在价格歧视和价格欺诈的情况。园区现有物业收费标准是否与被上诉人提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，应当由达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。被上诉人作为物业服务的提供方，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。在被上诉人未被依法解聘前，应当维护园区现有物业服务的正常进行。上诉人的上诉理由缺乏事实依据，不能成为其不支付物业费的理由。二、上诉人提出被上诉人维护管理不到位导致上诉人所有的一颗名贵树木死亡，被上诉人应当承担赔偿责任，上诉人有权拒绝支付物业费的上诉主张。经查，争议死亡树木并不在案涉房屋周边围栏内的绿地区域，故即使该项主张成立，也不能成为上诉人拒绝支付案涉房屋物业费的合法理由。综上所述，上诉人吕玉香、韩忆春的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费870元，由上诉人吕玉香、韩忆春负担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  单立审判员  杨帆二〇一九年十一月二十二日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；