西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初10196号原告：陶薇合，女，1985年6月15日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：封烨，男，1985年12月10日出生，汉族，住西安市碑林区，陶薇合之夫。被告：梁艳，女，1992年9月24日出生，汉族，住陕西省旬邑县。原告陶薇合与被告梁艳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陶薇合、被告梁艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陶薇合诉称，2017年9月23日，陶薇合与梁艳签订了房屋租赁合同，约定租期为一年（2017年9月23日至2018年9月22日止），租金按月支付，每月租金为1400元，租赁期间的物业管理费、电话费、天然气费等费用由承租方支付。租期未满，梁艳于2018年6月24日致房某某发生火灾，且企图隐瞒，后因事发严重，小区物业及时联系陶薇合，陶薇合才得知此事。涉案租赁房屋内落地窗、壁纸、墙面、阳台、卫生间、厨房、煤气灶、橱柜、窗户、空调、窗帘、门、灯具、热水器等设施毁损严重，先是被火烧了一遍，后消防车又用水烧了多次。屋内狼藉一片，无一幸免，无法正常使用。事后经双方协商，梁艳愿支付陶薇合前期赔偿26000元，但暖气管道、水管、电、天然气、热水器、门窗、保洁等不包含在26000元内。2018年8月27日，大部分装修基本完成，但火灾后房屋一直空置。本次火灾共计损失42126元，梁艳迟迟不肯赔偿后期费用16126元。故诉至法院，请求判令：一、被告支付拖欠的租赁期间火灾严重毁损房屋装修、家具、家电的维修费用共计人民币16126元。二、本案诉讼费用由被告承担。陶薇合在起诉状后附的费用清单中载明其第一项诉讼请求包含两部分，一是火灾毁损屋内设施装修费和维修费14726元，二是违约金1400元（根据合同第八条第5、6点，被告应支付一个月租金作为违约金）。被告梁艳辩称，陶薇合出租的房屋，是建筑面积45平的空房，看房时，房屋的事实情况如下：1、阳台灯是坏的，窗户关不上，但签合同当天已解决；2、热水器是坏的，签订合同后将近一个月才更换；3、房屋有几处壁纸开胶；4、卫生间洗手池与墙面的连接处开胶，出水口没有阻挡物，管子漏水；5、空调是一部内机外壳有点发黄的奥克斯大1.5P，入住后三、四天卫生间屋顶漏水、两个多月厨房半夜掉瓷砖、洗衣机水龙头在洗衣服时突然坏掉，可见房屋装修本身一般，或者有的设施到了使用期限。陶薇合称梁艳企图隐瞒意外发生，这是虚假说法。2018年6月24日，梁艳于11点多出门，房屋意外发生时间为3点左右，其在这期间不在家，有物业、警察和消费记录为证，是陶薇合打电话告知其，其才知道。房屋意外只有浓烟，没有明火，是阳台的书和冬天的被子燃了，屋内的其他设施因烟熏有不同程度的损害。意外之后，梁艳与陶薇合及第三方中介公司（玛雅房屋）负责人李宇商定维修方案和方法，中介公司见证，最后陶薇合确定用她找的装修公司包工包料恢复好房屋以及其他需要修复及更换的。梁艳一次性给陶薇合转账26000元，并且之后陶薇合不要梁艳插手装修事宜，其已经履行承诺，商定当天转账26000元，有转账记录。梁艳将房租费用付到2018年9月22日，距离到期还有三个月，陶薇合承诺退还一个半月租金和押金，共4100元，承诺后一直未兑现。根据双方签订的《房屋租赁契约》第六条约定，若发生与陶薇合有关的债权债务，概由陶薇合承担，给梁艳造成的损失由陶薇合负责赔偿。陶薇合拖欠将近两年的水费600元未交纳，陶薇合让梁艳先行垫付并承诺转账给其，但一直未转账。在之后的装修过程中，陶薇合未用之前协商时所选择的装修人员，自己重新找人装修，维修费用不足或产生其他费用，是陶薇合自己掌控的。陶薇合诉状中，11000元包工包料装修，后续出现瓷砖、吊顶、免钉胶、墙角线等费用前后矛盾，真假难分。租房时，热水器不能使用，陶薇合找来售后，上门费30元是梁艳垫付的，但是因为使用年限到了无法维修，10月多陶薇合从京东商城购入一个价值350元的好爱妻牌热水器，陶薇合让梁艳自己找人安装。在陶薇合诉讼中350元的热水器却变成了1300元。窗帘有一幅没用，从租房时梁艳就用袋子收起来了，一直未动，且这次意外不影响窗帘的使用，后面其搬走时留在房子里了，只有两幅窗帘需要更换，其中一幅是一平方米左右的小窗户。卫生间洗手池入住时就不完整，开胶、漏水，这些本身就是存在的问题，陶薇合说要修复一直未行动，意外没有造成洗手池要更换和修复。关于橱柜和门窗折旧费之类的，烟熏并没有造成实质性的改变，这些是可以修复的、关于陶薇合说给工人买饭买水，其找的装修公司和陶薇合找的装修公司在协商时从未说过。保洁费和材料费已经算过，构成重复计算。根据《房屋租赁契约》第九条约定，因不可抗力致使租赁合同不能继续履行，甲乙双方均有权终止合同，并不承担违约金。梁艳与陶薇合已经商定达成维修协议，并有中介见证，所以不存在另行支付违约金。2018年5月8日，梁艳给陶薇合转过一次物业费594元，加上2018年7月3日的1140元（包含拖欠将近两年的水费）超出梁艳应支付的物业费，多付了178元。经审理查明，2017年9月23日，陶薇合与梁艳签订了《房屋租赁契约》，约定梁艳租赁陶薇合位于西安市雁塔区XX路XX大厦XX室房屋，租赁期限从2017年9月23日起到2018年9月22日止，每月租金1400元。2018年6月24日，XX大厦XX号楼XX单元XX层XX号起火，中国人民武装警察部队西安市XX队XX城消防中队（以下简称“世家星城消防中队”）于2018年9月11日出具说明，载明：2018年6月24日13时15分，中队接到报警称位于XX巷XX大厦发生火灾，中队立即出动三车16人赶往现场，到场后发现是XX大厦XX号楼XX单元XX层XX号住户阳台杂物起火，着火面积大约6平方米。中队利用壁式消火栓对其进行扑救，大约15分钟，火势被完全扑灭。另查明，梁艳于2018年6月28日就本次火灾赔偿向陶薇合转账26000元。庭审中，陶薇合称梁艳造成本次火灾，导致屋内设施受到严重毁损，火灾损失共计42126元，但经多次催要，梁艳拒绝支付维修费及欠费，中介公司经纪人李宇出具情况说明，说明梁艳在承租期间导致房内发生火灾，给陶薇合造成损失，双方协议约定梁艳给陶薇合支付26000元作为赔偿，暖气、水管、天然气管道、天然气热水器、门窗户、两个暖气片、保洁费用不包括在内。针对该意见，陶薇合提交了毁损情况照片及维修费用票据、微信聊天截图、通话记录、物业情况说明及前期协议情况说明予以证明。梁艳对毁损情况照片、微信聊天截图、通话记录的真实性认可，对维修费用票据、物业情况说明及李宇情况说明的真实性及证明目的均不认可，物业公司当时对梁艳说可能是电器引起的火灾，因为没有消防鉴定，所以是一种可能性，消防队称因阳台是背光的，见不到太阳，所以不可能是打火机引起的。梁艳称陶薇合提供的房屋是空房，火灾发生时，梁艳不在家，梁艳给陶薇合转物业费594元，陶薇合安装的热水器是好爱妻牌热水器。针对该意见，梁艳提交了租赁合同及房屋设施清单、微信截图予以证明。陶薇合对上述证据的真实性认可，但认为梁艳所述的空房不准确，因为当时出租房屋的厨房和卫生间是装修好的，只是没有床和家具，当时物业公司打电话说着火的时候，梁艳在家，其给梁艳打电话，梁艳说起火不严重，让其不要过去，梁艳给其转账的钱是她应该交的钱。经询，梁艳称其为了尽快了结火灾事宜，不想让家人操心，就跟物业公司及陶薇合协商一次性赔偿，消防人员没有说是阳台打火机的问题，物业公司出具的证明也写的是“有可能”，并不是百分之百确定，消防队出的证明也未证明起火原因。上述事实，有《房屋租赁契约》、毁损情况照片、世家星城消防中队说明、梁艳转账银行流水及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，公民的合法财产受法律保护。损坏国家的、具体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者赔偿损失。西安美城物业管理有限公司出具情况说明载明房屋起火原因可能是由于租客将打火机放在阳台爆炸导致书起火，但物业公司并非鉴定机构，且仅是进行可能性表述，故对物业公司出具的情况说明，本院依法不予采纳。世家星城消防中队出具说明，认定起火原因为阳台杂物起火，并非其他原因导致着火，故梁艳作为承租人使用房屋，对本次火灾负有一定责任。陶薇合提交李宇情况说明以证明梁艳赔偿的26000元是前期赔偿，暖气、水管、天然气管道、天然气热水器、门窗户、两个暖气片、保洁费用不包括在内，但陶薇合未提交其他证据佐证，且李宇未到庭作证，故对李宇情况说明，本院依法不予采纳。陶薇合称其因火灾毁损屋内设施装修费和维修费共计40726元，但其提交的维修票据不足4万元，且未提交全部维修合同证明票据的关联性，加之世家星城消防中队出具的说明载明着火面积大约6平方米，陶薇合要求梁艳赔偿全部损失，缺乏事实和法律依据，梁艳已赔偿陶薇合26000元，故对陶薇合要求梁艳赔偿装修费及维修费14726元的诉讼请求，本院依法不予支持。关于违约金1400元一节，陶薇合称根据合同第八条第5、6项，梁艳应当支付违约金1400元。涉案合同第八条第5项约定，乙方未经甲方同意擅自将房屋转租、转借、进行非法活动、改建、扩建、装修、增扩设备的，甲方有权单方终止合同，乙方承担一个月房租的违约金，并恢复房屋原状；第6项约定，在租赁期内，单方终止合同，需提前一个月通知对方，并承担该通知期内的全部租金，且支付一个月租金作为违约金给守约方。陶薇合未提交证据证明梁艳有以上两项内容的违约行为，故对陶薇合要求梁艳承担违约金1400元的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陶薇合全部诉讼请求。本案案件受理费203元，由原告陶薇合承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  朱 华人民陪审员  王万宽人民陪审员  田芳芳二〇一九年十月二十八日书 记 员  张雅坤