江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)赣11民终1858号上诉人（原审被告）：胡芃芃，女，1989年3月1日出生，汉族，住江西省上饶县。委托诉讼代理人：胡国庆，江西帝经律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上饶市金鼎物业管理有限公司，住所地江西省上饶经济开发区三清山大道西段2号4F，统一社会信用代码91361100698483007X。法定代表人：汪华东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师。上诉人胡芃芃因与被上诉人上饶市金鼎物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江西省上饶县人民法院（2019）赣1121民初1932号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。胡芃芃上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由为：1.一审法院认定被上诉人对上饶县珑山林小区具有物业服务资格是错误的。被上诉人无法提供书面合同，也无法确定其提供服务的基本内容、标准、范围，因此被上诉人行使物业管理行为没有法律依据和合同依据，是无权或越权服务行为。一审判决按照往年的标准计算支付物业费对上诉人不公平。2.被上诉人实施多起违背诚信原则的行为。3.一审法院支持被上诉人收取高额的物业管理服务费无事实和法律依据。即使法院认定被上诉人在事实上提供了物业服务，但其服务质量差，令业主们非常不满。综上，请二审法院支持上诉人的上诉请求。上饶市金鼎物业管理有限公司答辩称，一审判决认定事实正确，要求维持原判。上饶市金鼎物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付物业管理费8,156.7元，违约金1,000元，共计9,156.7元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明，被告胡芃芃系上饶县珑山林小区2－20号房屋业主，该房屋属于三层小别墅，房屋面积为269.28平方米。该小区开发商系江西顶佳置业发展有限公司，2010年4月22日，开发商与被告签订了商品房买卖合同，合同附件5约定前期物业管理由选聘的上饶市金鼎物业管理有限公司提供，前期物业管理服务内容：1、房屋共用部位的维修和管理；2、房屋共用设备及其运行的维护和管理；3、环境卫生；4、保安；5、交通秩序与车辆停放。物业管理公共性服务收费标准待定，同时对物业服务管理的质量等作了约定。2014年原告入驻上饶县珑山林小区，同时与小区开发商江西顶佳置业发展有限公司签订物业服务合同，2018年2月13日原告变更法定代表人，期间发现2014年签订的物业服务合同遗失，又按2014年1月1日的时间与开发商补签一份合同，原始合同原告、开发商均无法提供，房管部门也没有备案。被告从2014年起至2017年的物业管理费均按2.5元/平方米/月向原告缴纳。珑山林小区一期的业主因开发商原因水、电未设立一户一表，为解决水电一户一表问题物业公司出面与水、电相关部门在协调处理中。小区的监控设施有部分正常使用，一部分因网络原因无法正常使用。2018年被告每月应缴物业费673.2元，全年合计8,078.4元，被告因开发商二期施工造成经常停水停电，故拒交尚欠的物业管理费。为此双方发生纠纷，遂原告诉至该院。2019年7月9日，被告对原告提供的2014年1月1日与开发商签订的物业合同形成时间有异议并提出鉴定申请，后该院召集原、被告双方谈话，原告也认可原始合同遗失，该份合同系2019年补签订，因此对合同形成时间无需再作鉴定。另，2014年12月17日发改价格[2014]2755号国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知，对已具备竞争条件的以下7项服务价格，请各省自治区、直辖市价格主管部门抓紧履行相关程序，放开价格，其中包括非保障性住房物业服务，实行市场调节价。一审法院认为，原告具备物业管理的合法资格，其行使物业管理的行为合法。虽然原告不能提供原始物业服务合同，但从开发商与被告签订的商品房买卖合同附件5中明确小区前期物业由原告负责提供，并对物业服务内容及收费标准作了约定，且被告入住该小区以来，一直由原告为该小区提供物业服务，被告也按附件5中约定的收费标准缴纳了四年之久的物业费。被告因开发商二期施工造成经常停水停电而拒缴物业费，由于开发商与物业服务公司是两个不同相互独立的企业法人，两者对物业所应承担的责任不同，物业公司作为一个服务主体仅提供对公共区域的清洁、安保等服务，如确系由于开发商二期施工引起停水停电，应向开发商及相关部门反映，物业公司本身并无执法权，无权对开发商进行处理，不能以此将责任归就物业公司，也不能构成被告拒付物业管理费的理由，原告履行了对小区物业管理的义务，按权利义务对等原则，其享有收取物业管理费的权利，故原告要求被告支付2018年的物业费有事实和法律依据，本院予以支持。原告无法提供其与开发商签订的前期物业服务合同，缴费时间及违约责任如何约定不明，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告扩大并提高收费标准，2014年国家发改委已发文非保障性住房物业服务价格放开实行市场调节价，原告按建筑面积2.5元／m2收取物业费，被告也一直按此标准向原告缴纳，原告并未提价，也未扩大收费范围，对被告这一辩称意见，本院不予采信。原告作为物业公司对该小区物业已进行管理，履行了维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告等业主可以要求服务企业限期整改，业主应依法成立业主委员会，并可以提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。另物业公司应规范自己的行为，虚心听取各业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告胡芃芃于本判决生效后七日内支付原告上饶市金鼎物业管理有限公司物业费人民币8,078.4元；二、驳回原告上饶市金鼎物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告胡芃芃负担。双方当事人在二审期间均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.被上诉人是否有权收取物业费；2.被上诉人提供的物业服务是否存在服务质量问题。本院认为，关于上诉人主张被上诉人无权收取物业费的上诉意见，根据查明的事实，因被上诉人至今仍为上饶县珑山林小区提供物业服务，故本院对该项上诉意见不予采纳。关于被上诉人提供的物业服务是否存在服务质量问题，根据查明的事实，被上诉人对小区的公共设施设备、环境卫生和小区内供水、供电及监控系统等存在维护和管理不足的问题，考虑到小区物业管理服务确实存在需要改进的地方，故本院认为应当对上诉人应交纳的物业费进行酌减，酌减的幅度确定为百分之二十。综上，鉴于上诉人与被上诉人之间存在事实上的物业服务合同关系，在被上诉人提供物业服务后，上诉人理应交纳物业费。至于物业费的支付标准，因被上诉人提供的物业服务确有瑕疵，酌定按照原交纳标准的百分之八十计算。综上所述，上诉人胡芃芃的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省上饶县人民法院（2019）赣1121民初1932号民事判决第二项“驳回原告上饶市金鼎物业管理有限公司其他诉讼请求”；二、撤销江西省上饶县人民法院（2019）赣1121民初1932号民事判决第一项“被告胡芃芃于本判决生效后七日内支付原告上饶市金鼎物业管理有限公司物业费人民币8,078.4元”；三、胡芃芃于本判决生效后七日内支付上饶市金鼎物业管理有限公司物业费人民币6,462.72元；四、驳回胡芃芃其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元；二审案件受理费50元，以上共计75元，由上诉人胡芃芃负担。本判决为终审判决。审判长 罗 玮审判员 夏旭莉审判员 李少琴二〇一九年十一月六日书记员 陈日辉