湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初4669号 原告：邹小梅，女，1979年6月15日出生，汉族，住湖南省桃源县。 委托诉讼代理人：佘志勇，男，1972年11月11日出生，汉族，住湖南省桃源县，系原告的丈夫。 被告：当代置业（湖南）有限公司，住所地湖南省长沙市开福区福元西路199号万国城二期综合楼5层（东端）。 法定代表人：殷俊岩，董事长。 委托诉讼代理人：唐曼谷，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：王朝，湖南国风德赛律师事务所律师。 被告：湖南第一物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段6号。 法定代表人：刘培庆，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王振林，北京盈科（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘敏莹，北京盈科（长沙）律师事务所实习律师。 被告：李小华，女，1978年5月20日出生，土家族，住湖南省长沙市开福区。 原告邹小梅诉被告当代置业（湖南）有限公司（以下简称当代置业公司）、湖南第一物业服务有限公司（以下简称第一物业公司）、李小华排除妨害纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹小梅及其委托诉讼代理人佘志勇、被告当代置业公司的委托诉讼代理人唐曼谷、王朝、被告第一物业公司的委托诉讼代理人王振林、刘敏莹到庭参加诉讼、被告李小华经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹小梅向本院提出诉讼请求：1、三被告共同限期修复原告房产漏水处，排除对原告房屋的漏水妨害；2、三被告共同向原告赔偿房屋损失20000元；3、三被告按3000元／月的标准共同向原告支付租金，租期自涉案房产修复起到房产装饰装修完毕、甲醛符合国家ＧＢ／Ｔ18883-2002《居室空气中甲醛的卫生标准》最高容许浓度为0.08毫克／立方米之日止；4、三被告共同承担本案诉讼费、鉴定费。事实和理由：原告于2010年向被告当代置业公司购买了位于开福区房屋，并于2012年10月验收入住。原告房产自2017年起开始漏水，先后共有5处漏水点，经了解造成原告房产出现漏水的原因有：一、楼上业主即被告李小华的房产卫生间防水问题；二、被告当代置业公司原本管道质量问题；三、被告第一物业公司对问题放任导致损失扩大和问题恶化。自漏水发生后，原告多次联系各被告要求修复，被告当代置业公司不予理睬，被告第一物业公司曾上门进行维修，但将原告推向被告李小华，被告李小华认为装修没有问题，不会造成原告房产漏水，各被告互相推诿，各方也多次协商无效。被告当代置业公司作为房屋建设方，有义务对漏水问题进行修缮，被告第一物业公司作为物业服务管理方，有义务对本案问题及时采取解决措施但推卸管理责任，进而导致事态恶化和损失扩大，被告第一物业公司应当赔偿原告的经济损失，被告李小华与原告作为楼板防水层共有部分使用人，均有义务配合原告查明问题真相。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。 被告当代置业公司辩称，原告房屋已过质保期，被告不存在相关责任，原告房屋损害主要是由被告李小华房屋漏水造成。 被告第一物业公司辩称，1、被告并非本案责任人，且已尽到物业管理职责，无需向原告承担赔偿责任。根据湖南大学土木建筑工程鉴定意见书显示，1201户主卧、次卧顶板、书房顶板、卫生间走廊顶板及主阳台顶板有渗漏痕迹、部分房间顶板存在原状明显滴落渗漏。而1201室内天花板漏水产生的主要原因是因为上层房屋户室有防水要求部位防水不良或失效存在渗积存赋水和渗漏通道而从上层房屋室内位置渗漏进入所致。上述漏水点只有阳台顶板及主卧临外墙内侧面部位与外墙渗漏有关，1201房间主、次卧及书房有渗漏顶板面主要处于与外墙无关联面位置，因此，1201室内大部分顶板渗漏并非外墙渗水造成，而是由于楼上住户1301室的防水不合格导致，因此给原告造成的损失不应由被告承担。根据原告提交的维修单显示，原告2018年10月、2019年3月向被告报修室内漏水，被告立即组织了维修人员对渗水楼板进行了无偿检修，经检查，楼板渗水也是由于楼上住房防水不合格的原因。2019年5月，被告为对6栋的外墙进行维修，向6栋业主组织签字启用物业维修基金，原告也已签字确认使用维修基金。目前，物业维修基金还在批复中。综上，原告室内漏水主要是由于楼上业主的防水不合格导致，并不属于被告的物业管理范围。而对于外墙渗水的情况，被告在原告报修室内漏水后就着手启动物业维修基金，但依法启动物业维修基金的流程繁杂，耗时较长，若因此而导致损失的，并非被告的责任，其按照合同提供了符合约定的物业管理服务，已尽到物业管理职责，并无违约行为，无需向原告承担赔偿责任；2、原告索赔的金额过高，被告也并非赔偿责任人。一、根据中联资产评估集团湖南华信有限公司出具的价格评估报告显示，原告室内因漏水遭受的损失总额为3656元，因此，原告索赔20000元过高，应不予支持超出部分。其中大部分损失并非由于外墙渗水造成的，且针对外墙渗水的问题，被告也已启动物业维修基金，待物业维修基金批复成功后，被告会对6栋外墙做全面的修复，但其他部位，被告并非责任人，无需进行修复或赔偿；二、原告主张按3000元/月的标准向其支付租金，原告并未提供任何证据证明，因此，原告的此项请求无事实与法律依据，应不予支持；3、根据《诉讼费交纳办法》第十二条规定，诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。根据上述规定，鉴定费应遵循谁主张、谁负担的原则。 被告李小华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 根据当事人的陈述和经审查确认的房屋买卖合同、室内漏水现场图、地暖试漏压力表现现场照片、湖南大学土木建筑工程鉴定意见书、鉴定费发票、中联资产评估集团湖南华信有限公司价格评估报告、评估费发票、竣工验收表、客户入住资料登记单、装修申请审批单、住宅质量保证书、工程维修单、申请使用应急物业专项维修资金报告等证据及庭审笔录并予以在卷佐证，本院认定事实如下： 原告系长沙市开福区房屋的业主，该房系于2010年11月向被告当代置业公司购买，约于2012年10月装修入住。被告系长沙市开福区xxx栋xxxx号房屋的业主，被告与原告系上下层邻居关系。2018年6月原告发现其次卧顶板有渗漏，约半个月后不再渗漏，于2018年10月左右发生主卧顶板有渗漏滴落，原告将情况反映至被告第一物业公司，被告第一物业公司组织了维修人员对渗水楼板进行了无偿检修，经检查，被告第一物业公司认为楼板渗水是由于楼上住房防水不合格的原因造成，后经协调未果。本案在审理过程中，原告申请其房屋的漏水原因、居住受影响程度进行鉴定（鉴定具体部位：（一）主卧室顶部卧室灯位置大面积漏水一处、靠床头顶漏水一处、靠衣柜旁顶漏水一处；（二）书房小卧室顶正中间漏水一处；（三）次卧室靠进门处顶漏水一处；（四）主阳台靠近客厅顶漏水一处；（五）主卫生间与主卧旁走廊顶的大梁处漏水一处；（六）次卧与小卫生间旁的走廊顶部漏水一处）；同时原告对其房屋漏水所造成的装修损失进行评估（评估损失的具体部位：（一）主卧室顶部中间位置大面积漏水一处、靠床头顶漏水一处、靠衣柜旁顶一处、主卧室四周墙壁处；（二）书房小卧室正中间一处；（三）次卧室靠进门处顶一处；（四）主阳台靠近客厅顶漏水一处；（五）主卫生间与主卧旁走廊顶的大梁处漏水一处；（六）次卧与小卫生间旁的走廊顶部漏水一处）。本院委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司及中联资产评估集团湖南华信有限公司对房屋的漏水原因、居住受影响程度进行鉴定及房屋漏水所造成的装修损失进行评估。2019年10月4日，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司作出《长沙市开福区万国城二期6栋1201号房屋渗漏原因等相关事项司法委托检测、鉴定报告》，鉴定意见为：“一、该1201户室主卧顶板、书房顶板、卫生间走廊顶板、次卧门外顶板及主阳台顶板有渗漏痕迹，部分房间顶板存在原状明显滴落渗漏；二、该1201住房间主、次卧、走廊及书房带有渗漏顶板主要处于与外墙无关联面位置，原状渗漏发生时，板面有明显自上而下的滴（流）落、下浸、分散状渗漏分布（其室内渗漏、浸渍污损无下部返水、上渗特征），逞表面浸渍状态；且该1201户室处于房屋非顶部楼层，排除屋面直接渗水因素对其原状污损的影响。查勘时现状楼栋处于正常用水居住条件，为常规上、下用水时段，未见主立水管明显破损，渗漏现象，室内给排水管道尚处正常工作使用状态。故从上述勘验结果分析，该1201户室内天花板漏水产生的主要原因为上层房屋户室有防水要求部位防水不良或失效存在渗积存赋水和渗漏通道而从上层房屋室内位置渗漏进入所致。而该户室近外临空墙阳台顶板、1201主卧室以及1301主卧室相应临外墙内侧面（及其内飘窗台下部墙面）部位显见有明显渗漏污损或痕迹，说明外墙渗漏对室内墙面现状渗漏污损亦有一定程度贡献；三、该1201住房现状渗漏对其居住造成了显著使用功能性影响，须按《住宅室内防水工程技术规程ＪＧＪ298-2013、《房屋渗漏修缮技术规程》ＪＧＪ／Ｔ53-2011对其上层有防水要求房间（含已凿除部位）进行防水重新翻做并恢复构造层及管道设施；按《建筑外墙防水防护技术规程》ＪＧＪＴ235-2011对外墙渗漏部位进行堵漏、防渗；此外，由于地暖设施已使用数年，亦应进行正常管道检查维护。修复后建议以连续两个雨季后（自然条件下指外墙）或经过24-48Ｈ的积水或淋水试验（人工条件下指内部或指外墙）后的不渗漏条件作为参考效果以达到其使用功能条件评价要求”。为此，原告花费鉴定费15000元。2019年10月29日，中联资产评估集团湖南华信有限公司作出《长沙市开福区房屋装修损失价格评估报告》，其评估结论为：“价格评估标的在价格评估基准日重置成本的市场价值为3656元”。为此，原告花费评估费1200元。 另查明，根据被告当代置业公司提交的住宅质量保证书显示，原告房屋包括房屋渗漏等保修部位已过质保期。对于租金支付问题，原告在庭审中明确要求被告方按照每个月3000元的租金标准支付两个月的租金6000元。 本院认为，不动产相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则正确处理截水、排水、通风、通行、采光等方面的关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。本案中，根据被告当代置业公司提交的住宅质量保证书显示，原告房屋包括房屋渗漏等保修部位已过质保期，故被告当代置业公司在本案中不应承担责任；根据鉴定中的“该户室近外临空墙阳台顶板、1201主卧室以及1301主卧室相应临外墙内侧面（及其内飘窗台下部墙面）部位显见有明显渗漏污损或痕迹，说明外墙渗漏对室内墙面现状渗漏污损亦有一定程度贡献”的意见，对上述陈述中原告房屋的部位属于被告第一物业公司物业管理范畴，应由被告第一物业公司承担认定的外墙渗漏部位进行堵漏、防渗及承担原告经评估认定损失3565元中相应的损失，本院酌定被告第一物业公司承担该损失的20%部分即713元；根据鉴定中的“该1201户室内天花板漏水产生的主要原因为上层房屋户室有防水要求部位防水不良或失效存在渗积存赋水和渗漏通道而从上层房屋室内位置渗漏进入所致”的意见，被告李小华应当按照鉴定机构的意见对其房屋有防水要求部位进行重新翻做并恢复构造层及管道设施等并达到鉴定机构要求的各项标准，并承担原告房屋室内损失2852元；关于原告要求被告方支付因房屋修复期间房租费6000元的问题，原告房屋遭受漏水损害修复确需外出租房居住，且原告提出按每月3000元的租金标准也并不过高，要求的期限也较合理，故原告的该项诉求本院予以支持，本院酌定被告第一物业公司承担500元，被告李小华承担5500元；被告李小华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。 综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第三十七条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告湖南第一物业服务有限公司在本判决生效之日起十日内对原告邹小梅所有的位于长沙市开福区相应临外墙内侧面（及其内飘窗台下部墙面）进行堵漏、防渗，达到《建筑外墙防水防护技术规程》ＪＧＪＴ235-2011规定的标准，并承担原告邹小梅房屋装修损失713元、房屋租金500元； 二、被告李小华在本判决生效之日起十日内对其所有的位于长沙市开福区房屋有防水要求部位进行重新翻做并恢复构造层及管道设施，达到《住宅室内防水工程技术规程》ＪＧＪ298-2013、《房屋渗漏修缮技术规程》ＪＧＪ／Ｔ53-2011规定的标准，并承担原告邹小梅房屋装修损失2852元、房屋租金5500元； 三、驳回的告邹小梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费300元，因适用简易程序减半收取150元，鉴定费16200元，共计16350元，由被告湖南第一物业服务有限公司承担1350元，被告李小华承担15000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  杨 标 二〇一九年十一月十八日 代理书记员  彭小波