云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6234号上诉人（原审被告）：昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司。住所地：云南省昆明市五华区海源北路丽阳星城SY1幢12号商铺2楼。法定代表人：刘惠，董事长。委托诉讼代理人：张行肖，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈绍艳，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：文善江，男，1978年11月6日出生，汉族，住云南省昭通市镇雄县。被上诉人（原审原告）：周玉凤，女，1981年7月5日出生，汉族，住云南省大理白族自治州宾川县。二被上诉人共同委托的诉讼代理人：肖勇，云南锦业律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司（以下简称“西房公司”）因与被上诉人文善江、周玉凤商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初3299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。西房公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回文善江、周玉凤一审的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由文善江、周玉凤承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清：1、根据《补充协议》的约定，西房公司承诺在文善江、周玉凤提交齐全办证所需全部资料，且资料真实合法之日起，在国家规定的工作日内为文善江、周玉凤办理完登记手续。在西房公司将房屋交付给文善江、周玉凤之后，文善江、周玉凤迟迟不向西房公司提交办证所需的权籍调查文件，直至2017年9月才向西房公司提交该办证资料，西房公司的办证义务此时才成就，一审判决对西房公司办证义务成就的时间认定有误。2、西房公司在2015年至2016年期间一直在办理涉案小区的各项竣工验收手续，积极履行了协助办证的义务。3、《昆明市人民政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告》于2016年6月24日颁布实施，自2016年6月24日至2017年1月1日期间，不动产登记中心停止办理不动产首次登记业务，且不动产登记所需材料也发生了变化，西房公司需重新准备办证需文善江、周玉凤提供的材料，一审判决忽视了该不可抗力因素对西房公司的影响。二、一审判决适用法律错误：1、文善江、周玉凤相关诉讼请求的时效期间已经届满，不应得到支持。2、涉案房屋已交付文善江、周玉凤占有、使用、收益多年，西房公司未给文善江、周玉凤造成实际损失，判决高昂的违约金有失公平。综上，请求二审法院予以改判。文善江、周玉凤辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。文善江、周玉凤向一审法院起诉请求：1.被告西房公司支付逾期办理昆明市五华区黑林铺街道办事处海源居委会丽阳星城A2-4幢204号房屋产权手续的违约金90351元（2015年7月21日起至实际办理产权登记之日止按同期银行贷款年利率5.5%计算）；2.被告承担本案的诉讼费。一审法院认定以下案件事实：2013年11月1日，两原告文善江、周玉凤（乙方、买受人）与被告西房公司（甲方、出卖人）签订《商品房购销合同》和《合同补充协议》，并办理了商品房买卖合同网签备案登记，合同登记号：KM2013111392880。《商品房购销合同》和《合同补充协议》约定：1、乙方出资821379元购买甲方开发、预售的云南省昆明市丽阳星城A2-4幢第2层204号商品房（以下简称：204号房屋）。2、关于产权登记约定：乙方付清购房款、配套设施费、维修费、契税和其他税费，并在双方办理完毕房屋交接手续后，按以下条款执行：①甲方在房屋竣工验收后，将办证所需材料报送产权登记机关；②乙方一次性付清购房款的，乙方可自行办证，也可委托甲方代办；以银行按揭方式付款的，乙方可授权甲方代办产权证。甲方承诺在乙方提交办证所需材料、且材料真实、合法之日起，在国家规定的工作日内为乙方办理产权证。合同签订后，两原告通过贷款方式向被告付清了购房款，并支付了配套设施费。2015年3月17日，被告发出《交房公告》，通知丽阳星城二期A2地块业主办理接房手续，《交房公告》中明确：“一、交房时携带资料：1、业主及共有身份证原件及复印件5份，结婚证原件及复印件1份、户口簿原件；2、《商品房买卖合同》原件；3、购房交款凭证原件；4.若委托代办客户：※非夫妻关系客户另需出具：经公证机关公证过的委托书、代办人身份证原件；※夫妻关系客户另需出具：结婚证、户口簿、代办人身份证原件。二、交房时需准备的费用：1、购房尾款、产权税费、专项维修资金、物业相关费用、开发商已经代交500元电费/户等。”该《交房公告》发布后，原、被告双方于2015年4月21日办理了204号房屋的接房手续。另查明，由被告承建的丽阳星城二期A2地块主体工程于2015年10月29日竣工验收合格。再查明，204号房屋的不动产权登记手续于2018年1月24日办理完毕。一审法院认为：《商品房购销合同》和《合同补充协议》系依法成立并生效的商品房买卖合同，合同受法律保护，当事人应严格按照约定履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定及《商品房购销合同》的约定，两原告文善江、周玉凤作为买受人已付清购房款，被告西房公司作为房地产开发企业应当协助原告办理不动产权登记手续。两原告依据被告发出的《交房公告》于2015年4月21日与被告办理交房手续，《交房公告》中对于两原告需要提交的委托办证手续及相关费用已经做出明确约定，且两原告已实际接收涉案204号房屋，故应当视为两原告已经按照《商品房购销合同》中关于产权登记的约定实际履行了其合同义务并委托被告办理房屋产权登记证书，被告则应按照《合同补充协议》的约定，在房屋竣工验收合格后，向房屋产权登记机关报送办理房屋权属登记的相关材料以履行其相应的合同义务。本案中，因双方对于办证期限及逾期办证违约责任未进行明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，故被告应当在丽阳星城二期A2地块主体工程竣工验收合格，即自2015年10月29日起90日内向产权登记机关申请办理产权登记的相关手续。被告逾期办理不动产权登记的行为已经构成违约，理应承担自约定的办证期限届满后至204号房屋的产权登记手续办理完毕之日止的违约责任，两原告有权按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，两原告主张的利率计算标准符合法律规定，予以支持。至于被告所称未取得不动产权证并非被告原因所致，系因《昆明市人民政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告》（以下简称《通告》）颁布实施，不动产登记政策变化导致逾期办理产权证，应当扣除不可抗力期间188天的抗辩意见，该《通告》系2016年6月30日开始实施，而被告应当替原告办理不动产权证书的期间早于该《通告》的实施时间就已经届满，该政策施行并不影响其合同义务的正常履行，故对被告上述抗辩意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决：一、被告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告文善江、周玉凤支付自2016年1月27日起至2018年1月24日止，以原告文善江、周玉凤已付购房款821379元为基数，按年利率5.5%计算的违约金；二、驳回原告文善江、周玉凤的其他诉讼请求。案件受理费2058元，减半收取即1029元，由被告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司负担。二审经审查认定的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、西房公司是否应承担逾期办证的违约责任？二、如西房公司应承担逾期办证违约责任，具体应如何承担？本院认为，西房公司与文善江、周玉凤签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》真实、合法、有效，双方均应按照合同约定享受权利、承担义务。针对第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”涉案房屋已经于2015年4月21日进行了交付，西房公司应当在房屋交付之日起90日内为文善江、周玉凤办理房屋权属证书。涉案房屋的权属证书于2018年1月24日才办理完毕，已经超出了法律规定的办证时间，西房公司应当向文善江、周玉凤承担逾期办证的违约责任。西房公司上诉认为，根据《合同补充协议》的约定，西房公司应在文善江、周玉凤提交办证所需的全部真实、合法的资料之日起在国家规定的工作日内为文善江、周玉凤办理完登记手续，但文善江、周玉凤未尽到交付办证资料的义务。本院认为，西房公司作为从事房地产开发的企业，对于办理房屋权属证书所需材料的内容应当是清楚知晓的，而文善江、周玉凤作为购房人对此情况的知悉程度远远低于西房公司，客观上也不应要求文善江、周玉凤的知悉程度与专业的房地产开发商一致，普通购房人在未经释明的情况下，不可能知晓办理不动产权属证书需要交付的完整、具体的材料内容。在此情况下，西房公司所承担的合同约定的协助办证义务应当包括在办证期限内告知文善江、周玉凤应提交的办证资料的内容，并将其收取的资料移送办理房屋权属证书的行政机关。但从西房公司提交的证据来看，其于2017年8月30日才向文善江、周玉凤发出《通知》，告知文善江、周玉凤提交办证所需材料的内容。本院认为，在西房公司未能提交证据证实本案存在其在合同约定或法律规定的办证期限内曾经催告文善江、周玉凤提交办证所需材料而文善江、周玉凤予以拒绝的情形下，西房公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。针对第二个争议焦点，首先，如前所述，西房公司未及时履行协助办证义务，涉案房屋权属证书迟延至2018年1月24日才办理完毕，西房公司应承担逾期办证的违约责任，本院判决西房公司向文善江、周玉凤支付以已付购房款为本金，按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。其次，对于逾期办证违约金的起算点，如前所述，应当自房屋交付之日即2015年4月21日届满90天后开始计算。本案中，西房公司提出诉讼时效抗辩，本院认为，文善江、周玉凤要求西房公司承担逾期办证违约金的请求权系债权请求权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”之规定，应适用三年的诉讼时效。具体到本案中，因违约金系以日为单位累计计算，属于继续性债权，故应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，文善江、周玉凤于2019年2月28日起诉，则西房公司应当向文善江、周玉凤支付以821379元为本金，自2016年2月28日起至房屋权属证书办理完毕之日前一日即2018年1月23日止按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。西房公司上诉主张计算逾期办证违约金时应当扣除2016年6月24日至2017年1月1日的期间，对此，因西房公司协助办证的义务早于此时间前就届满，该政策的实施不影响西房公司正常履行合同义务，故该西房公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初3299号民事判决；二、昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向文善江、周玉凤支付以821379元为本金，自2016年2月28日起至2018年1月23日止按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。三、驳回文善江、周玉凤的其他诉讼请求。一审案件受理费2058元，减半收取为1029元，由昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司负担920元，由文善江、周玉凤负担109元。二审案件受理费2058元，由昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司负担1840元，由文善江、周玉凤负担218元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 朱 欢审判员 杨 艳审判员 陈正琼二〇一九年十一月二十九日书记员 刘 雯