海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初7664号原告：朱允君，男，汉族，1969年7月24日出生，公民身份号码×××，住三亚市。原告：陈朝亮，男，汉族，1966年5月7日出生，公民身份号码×××，住三亚市。原告：张书松，男，汉族，1972年8月6日出生，公民身份号码×××，住三亚市。原告：曾令文，男，汉族，1967年3月7日出生，公民身份号码×××，住三亚市。四原告共同委托诉讼代理人：吴朝华，海南新概念律师事务所律师。被告：三亚裕星财装饰工程有限公司，住所地三亚市解放三路衍宏现代城9A07室。法定代表人：陈虹豫，该公司董事长。委托诉讼代理人：白澄发，海南肖明德律师事务所律师。原告朱允君、原告陈朝亮、原告张书松、原告曾令文与被告三亚裕星财装饰工程有限公司（以下简称：裕星财公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序进行了审理。原告朱允君、原告陈朝亮、原告张书松、原告曾令文的共同委托诉讼代理人吴朝华，被告裕星财公司的委托诉讼代理人白澄发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱允君、原告陈朝亮、原告张书松、原告曾令文向本院提出诉讼请求：1.判令确认朱允君、陈朝亮、张书松、曾令文与裕星财公司双方于2019年6月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令裕星财公司将其名下的三亚市××区中段南侧“森林半岛”第8号楼第3层301、302、303、305、306、307、308、309、310、311、312、313房屋办理过户登记手续至朱允君、陈朝亮、张书松、曾令文名下；3.判令裕星财公司向朱允君、陈朝亮、张书松、曾令文支付2508882元违约金。事实和理由：裕星财公司名下持有三亚旭诚房地产开发有限公司(以下简称：旭诚公司)开发的“森林半岛”第8号楼第3层12套房屋所有权。2019年6月20日，朱允君、陈朝亮、张书松、曾令文四原告与裕星财公司签订《房屋买卖合同》，约定：乙方（朱允君、陈朝亮、张书松、曾令文）同意购买甲方（裕星财公司）拥有的上述12套房屋，301房面积56.85㎡，302房面积56.83㎡，303房面积62.39㎡，305房面积62.39㎡，306房面积62.39㎡，307房面积62.39㎡，308房面积62.39㎡，309房面积62.39㎡，310房面积62.39㎡，311房面积62.39㎡，312房面积62.39㎡，313房面积62.39㎡，总面积737.58㎡(房屋面积及位置以甲方与旭诚公司签订的房屋销售合同为准)；上述房屋总价为8362940元；乙方向甲方支付全部房款后，甲方与旭诚公司签订的《商品房买卖合同》中约定的“买受人”权利及义务均由乙方取得，且乙方有权要求甲方在7日内为乙方办理相应的房屋过户登记手续，并将房屋按现状交付乙方管理；若甲方收取全部房款后未在约定期限内为乙方办理相应房屋过户登记手续，并将房屋按现状交付乙方管理，则甲方需按每日房款总价金额1‰承担违约责任，如甲方逾期超过7日，乙方有权解除本房屋买卖协议、主张双倍返还定金或要求甲方承担合同总价金额30％的违约责任等。合同签订后，四原告于2019年6月25日至2019年7月2日期间分四次共向裕星财公司转账支付房款8362940元，但裕星财公司未在7日内为四原告办理相应的房屋过户登记手续，四原告多次催促未果。四原告认为双方签订的合同系双方真实意思的表示，其对双方是具有约束力的，特提起诉讼，望判如所请。被告裕星财公司辩称，一、裕星财公司对涉案房屋依法具有处分权。四原告已实际取得合同中约定的“买受人”权利及义务。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，以及《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款“出卖的标的物，应当属于出卖人所有，或者出卖人有权处分”的规定，三亚市中级人民法院作出的(2017)琼02执25号之二《执行裁定书》，已将包含涉案房屋在内的26套房屋所有权及对应的土地分摊面积过户登记在裕星财公司名下，因此裕星财公司已经依据生效法律文书的确定，依法取得了包含所有权在内的26套房屋的财产权益，依法具有处分权，四原告因此根据《房屋买卖合同》的约定取得了裕星财公司与旭诚公司签订的对应的《商品房买卖合同》中约定的“买受人”权利和义务。2四原告明知涉案房屋暂时无法办理过户登记手续，明知办理过户登记手续存在法律障碍。涉案楼盘房屋虽已封顶，但至今不具备交付条件，虽然人民法院确定裕星财公司对涉案房屋具有包含所有权在内的财产权益，但涉案房屋还未达到办理《房屋所有权证》所需的条件，涉案房屋存在无法办理过户登记等法律障碍，对于上述情况四原告是明知的，双方签订的《房屋买卖合同》鉴于部分对此也进行了说明，因此涉案房屋暂时无法办理过户登记手续。3双方对于房产预售备案合同的更名手续约定不符合规定，四原告主张违约金没有法律依据。裕星财公司与四原告签订的《房屋买卖合同》约定，四原告在缴清房款后取得涉案房屋“买受人”所享有的权利，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，合同还约定裕星财公司应对涉案已经备案的《商品房买卖合同》办理更名手续，并将房屋交付给四原告管理。合同签订后，四原告既然已取得了“买受人”权利义务，裕星财公司也将涉案房屋交付给四原告进行管理，至此裕星财公司已经履行了合同约定的大部分义务。裕星财公司就《商品房买卖合同》中买受人更名手续问题多次到房管部门，均被告知不符合更名的条件，因此涉案合同约定的更名手续在法律上履行不能的情形，而并非裕星财公司不办理变更更名手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合规定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行……”的规定，裕星财公司对法律上不能履行的约定，应当免责，四原告主张的违约金也过高，应予调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年10月9日，裕星财公司（买受人）和旭诚公司签订了十二份《商品房买卖合同》，裕星财公司向旭诚公司购买位于三亚市××区中段南侧“森林半岛”第8号楼3层301号、302号、303号、305号、306号、307号、308号、309号、310号、311号、312号、313号房屋。2014年10月10日，该十二份合同办理了预售登记备案。2017年4月13日，三亚市中级人民法院作出(2017)琼02执25号之二执行裁定：将包含涉案十二套房屋在内的26套房屋所有权及对应的土地分摊面积过户登记在裕星财公司名下。2019年6月20日，裕星财公司（甲方）和朱允君、陈朝亮、张书松、曾令文（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方同意购买甲方拥有的三亚市××区中段南侧“森林半岛”第8号楼第3层的12套房产，301房面积56.85㎡，302房面积56.83㎡，303房面积62.39㎡，305房面积62.39㎡，306房面积62.39㎡，307房面积62.39㎡，308房面积62.39㎡，309房面积62.39㎡，310房面积62.39㎡，311房面积62.39㎡，312房面积62.39㎡，313房面积62.39㎡，总面积737.58㎡(房屋面积及位置以甲方与旭诚公司签订的房屋销售合同为准)；上述房屋共计总价为8362940元；乙方向甲方支付全部房款后，甲方与旭诚公司签订的《商品房买卖合同》中约定的“买受人”权利及义务均由乙方取得，且乙方有权要求甲方在7日内为乙方办理相应的房屋过户登记手续，并将房屋交付乙方管理；若甲方收取全部房款后未在约定期限内为乙方办理相应房屋过户登记手续，并将房屋按现状交付乙方管理，则甲方需按每日房款总价金额1‰的承担违约责任，如甲方逾期超过7日，乙方有权解除本房屋买卖协议、主张双倍返还定金或要求甲方承担合同总价金额30％的违约责任等。合同签订后，陈朝亮于2019年6月25日向裕星财公司转账支付房款2058870元，朱允君于2019年6月27日向裕星财公司转账支付房款1936770元，张书松于2019年6月28日向裕星财公司转账支付房款1497360元，曾令文于2019年7月1日向裕星财公司转账支付房款2869940元，四原告共计向裕星财公司转账支付房款8362940元。裕星财公司也将涉案十二套房屋交付四原告管理，但尚未办理房屋初始登记。本院认为，一、关于《房屋买卖合同》的效力问题。2017年4月13日，三亚市中级人民法院作出的(2017)琼02执25号之二执行裁定，已经裁定将涉案十二套房屋的所有权及对应的土地分摊面积过户登记在裕星财公司名下。裕星财公司系涉案十二套房屋的所有权人，享有处分的权利。2019年6月20日，裕星财公司和四原告签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的禁止性规定，系有效合同。2关于办理房屋过户登记手续的问题。虽然旭诚公司尚未办理涉案房屋的初始登记，但三亚市中级人民法院已经裁定将涉案十二套房屋过户登记在裕星财公司名下。裕星财公司将该十二套房屋转让给四原告，其转让行为是合法有效的。因此，在具备办理过户登记手续条件的情况下，裕星财公司应将涉案十二套房屋办理过户登记至四原告朱允君、陈朝亮、张书松、曾令文名下。三、关于裕星财公司是否应承担违约责任的问题。裕星财公司作为买受人和旭诚公司签订十二份《商品房买卖合同》，其向旭诚公司购买涉案十二套房屋。裕星财公司和四原告签订的《房屋买卖合同》约定，裕星财公司有义务在7日内为办理相应房屋过户登记手续，并将房屋按现状交付乙方管理，否则承担合同总价金额30％的违约责任。四原告已经向裕星财公司支付了全部购房款，裕星财公司虽将涉案十二套房屋交付四原告管理但未在7日内为四原告办理过户登记手续，已违反合同约定。但旭诚公司和裕星财公司签订的两份《商品房买卖合同》已经备案，现裕星财公司就涉案房屋未办理过户手续属于客观事实上不能履行的情形，裕星财公司的该项违约责任应予免除。裕星财公司的抗辩理由成立，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条规定，判决如下：1确认原告朱允君、原告陈朝亮、原告张书松、原告曾令文与被告三亚裕星财装饰工程有限公司于2019年6月20日签订的《房屋买卖合同》有效；2被告三亚裕星财装饰工程有限公司将位于三亚市××区中段南侧的“森林半岛”第8号楼第3层301号、302号、303号、305号、306号、307号、308号、309号、310号、311号、312号、313号十二套房屋办理过户登记至原告朱允君、原告陈朝亮、原告张书松、原告曾令文名下；三、驳回原告朱允君、原告陈朝亮、原告张书松、原告曾令文的其他诉讼请求。案件受理费87030元(原告朱允君、原告陈朝亮、原告张书松、原告曾令文已预交)，由原告朱允君、陈朝亮、张书松、曾令文负担86830元，由被告三亚裕星财装饰工程有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 蒋 倩人民陪审员 符巨明人民陪审员 欧娇玲 二○一九年十一月八日书 记 员 陆理卫附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。