安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖民终861号上诉人（一审原告）：安徽新华房地产有限公司,住所地安徽省合肥市黄山路455号学府花园(石台路东侧),统一社会信用代码913401007049015366。法定代表人：吴伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：王文刚，安徽天禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏喻磊，安徽天禾律师事务所律师。上诉人（一审被告）：安徽商之都股份有限公司合肥新华店，住所地安徽省合肥市潜山路320号，统一社会信用代码91340000077221784A。负责人：李志强，该店总经理。上诉人（一审被告）：安徽商之都股份有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区沿河路106号，统一社会信用代码91340000149149698A。法定代表人：张盛，该公司董事长兼总经理。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：陶振全，安徽华人律师事务所律师。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：方廷昌，安徽华人律师事务所律师。上诉人安徽新华房地产有限公司（以下简称新华公司）与上诉人安徽商之都股份有限公司合肥新华店（以下简称商之都新华店）、安徽商之都股份有限公司（以下简称商之都公司）房屋租赁合同纠纷一案，安徽省合肥市中级人民法院作出（2018）皖01民初1900号民事判决，新华公司、商之都公司及商之都新华店对该判决均不服，分别提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。新华公司的委托诉讼代理人王文刚、夏喻磊，商之都公司、商之都新华店的共同委托诉讼代理人陶振全、方廷昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新华公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销(2018)皖01民初1900号民事判决第三、四项,改判商之都公司、商之都新华店支付新华公司尚欠租金4936291.83元(按650万元/年的标准暂计算至2018年12月31日,直至返还房屋时止,若逾期返还房屋,自次日起按1300万元/年的标准计算至实际返还房屋之日止)及逾期付款利息(以实际欠款为基数,按每日万分之四的标准自2018年7月10日起算至款清之日止);商之都公司、商之都新华店支付新华公司违约金800万元；2、请求二审法院依法判令由商之都公司、商之都新华店承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由:1、商之都公司、商之都新华店拒绝按照合同约定支付租金,经新华公司催告并给予合理期限后仍然拒绝按约履行义务的行为构成根本违约,新华公司有权行使法定解除权。双方签订的《物业租赁协议》第3.6.3条约定,除第一期租金(2013.9.1-2013.12.31)暂按100万元从保证金300万元中抵付外,后期租金按季度预付,预付标准为前一季度销售提成租金,每季度开始的前10个工作日内支付。按照前述约定2018年7-9月的租金,商之都公司、商之都新华店应于2018年7月10日之前预付。在商之都公司、商之都新华店未按约预付的情况下,新华公司于2018年7月31日发函催款并给予其补正违约行为的合理期限,商之都公司、商之都新华店虽然于2018年8月8日回函,但只字未提预付租金的打算,后经多次协商甚至进入诉讼程序后,商之都公司、商之都新华店都未支付合同约定的应付租金。商之都公司、商之都新华店的行为完全符合《合同法》第九十四条“(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”以及《合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同”的规定,新华公司有权行使法定解除权。一审法院在认可商之都公司、商之都新华店未按租赁协议第3.6.3条约定按月提供销售额报表给新华公司、亦未能按季度预付租金,但却以租赁协议未约定逾期支付租金多久可以解除合同以及商之都公司、商之都新华店表示愿意支付2018年度剩余租金为由不采纳新华公司要求行使法定解除权的意见,属于适用法律错误。2、商之都公司、商之都新华店逾期支付租金构成根本违约,应当支付合同约定的违约金800万元。租赁协议第10.4条“本协议签订后,如有任何一方违反本合同项下的任何约定,守约方有权利向违约方追偿因违约造成的损失。除另有约定外,由于一方的原因导致本合同被解除或提前终止的,本合同约定违约方应承担的违约金为人民币800万元”的约定，符合合同法第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定,该约定合法有效,应受法律保护。鉴于商之都公司、商之都新华店长期拖延支付租金,经新华公司催告并给予合理期限后仍然未能按约履行义务,其行为构成根本违约,新华公司有权行使法定解除权并按照租赁协议约定主张违约金。新华公司主张的违约金800万元不超过新华公司的实际损失,该诉讼请求有合同依据且不违反法律规定,应受法院支持。3、根据合同约定,新华公司有权按照650万元/年的标准收取商之都公司、商之都新华店第6至第10个租约年的租金。在正常商场的租赁合同中通常会约定保底租金,本案租赁协议虽然没有使用保底租金的称谓,但是,双方约定特定年份销售额未达到约定标准可以解除合同实际上是约定了保底租金。根据租赁协议第3.6条“2013年9月1日至2013年12月31日为第一日历年”的约定推算，2018年度应为第六个日历年,因此,2018年度的租金应当以最低2亿元的标准计算,结合租赁协议第3.6.2条“年销售额在1亿元以下的部分,按销售的3%提成;销售额在1亿元-2亿元部分按3.5%提成”的约定,商之都公司、商之都新华店2018年度的应付租金至少为650万元。鉴于商之都新华店2018年7月20日支付的租金中已包含了2018年1-6月份的租金1563708.17元,因此,商之都公司、商之都新华店尚欠的2018年7-12月份的最低应付租金应为4936291.83元。但一审法院以新华公司未提供充分的事实依据否定该租金数额为由予以驳回不符合合同约定,也是对举证责任分配不当。一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法纠正。商之都公司及商之都新华店共同答辩称：1、新华公司起诉时，商之都公司租金已经支付至2018年6月底，2018年下半年度的租金，新华公司在2018年7月31日发函要求提供审计报告及预付租金，商之都公司已于当年8月8日回函，说明公司近期情况，并提出“将按月报送变更为按半年报送”，说明双方一直对财务报表及租金计算方面在沟通协商。同时，在租赁协议第3.6.3条“乙方（商之都公司）凭甲方（新华公司）提供的开户行、账号、正式税务发票支付租金，以人民币电汇或银行转账的方式支付，乙方在收到发票的十日内付款”，双方此前租金支付一直按照该程序进行，且截至目前为止，商之都公司收到新华公司发票对应的租金，均已全部支付，其他款项因新华公司未提供对应发票，约定付款条件未成立。对此，商之都公司在一审开庭后，曾再次以书面形式告知新华公司提供发票，愿意支付2018年下半年度的租金款，但新华公司至今未能提供。新华公司认为商之都公司拒绝履行支付租金义务构成根本违约，其有权行使法定解除权，理由不能成立。2、新华公司上诉称商之都公司逾期支付租金构成根本违约，应当支付违约金800万元，没有事实和法律依据。双方之间《物业租赁协议》第3条第3.6条约定“采取按乙方（商之都公司）的实际销售额作为基数，以一定比例提成的方式向甲方（新华公司）支付租金”。另，《物业租赁协议》第7.3条约定“甲方（新华公司）积极创造条件协助乙方（商之都公司）提升销售”。上述约定证明，双方之间是合作经营协议关系，双方均对销售额负有提升义务，现新华公司违背诚信，意图单方解除合同，不应得到法律的支持。3、新华公司上诉称有权按照650万元/年的标准收取第6到10个租约年租金，没有事实和法律依据。双方之间《物业租赁协议》第3条第3.6条约定了所谓的租金是按销售额进行提成；第9.2条约定“如果第5个日历年末销售额达不到2亿元或第十个日历年末销售达不到4亿元，双方均可提出终止协议”。根据上述约定，商之都公司认为双方关于合同期限内租金计提标准是非常明确的，即按照销售额的一定比例。第9.2条实际上约定的是终止合同一个条件，并非对双方计提租金标准及方式的变更。该条款约定了当“第5个日历年末销售额达不到2亿元或第十个日历年末销售达不到4亿元”这个基础条件具备后，约定解决途径是“经协商后，提前终止协议，不视作违约”,已明确提前终止的前提是“协商一致”，并非只要第5个年度末达不到2亿元或第10个年度末达不到4亿元，一方就可以直接解除。因此，在双方并未协商一致的情况下，任何一方不能单方解除合同。综上新华公司要求按照650万元/年标准支付租金，以及要求商之都公司承担800万元违约金，没有事实和法律依据。商之都公司及商之都新华店共同上诉称：请求二审法院依法撤销(2018)皖01民初1900号民事判决,改判驳回新华公司的全部诉讼请求,或者将本案发回重审；本案诉讼费用由新华公司承担。事实与理由:1、本案《物业租赁协议》并非普通房屋租赁协议,其实质内容是双方合作经营协议,双方均对销售额负有提升义务,新华公司不履行提升义务,反而要求解除合同,违背诚信，在销售额未达标中负有违约责任,不应享有合同解除权。新华公司应当首先履行提升义务,而不是主张解除合同。其次,在实际经营中,新华公司负有违约责任。新华公司不配合、不协助,甚至是反对、阻碍经营,主要表现为对物业后勤和运营管理方面的不支持，给商之都公司及商之都新华店的经营造成了很多困阻。新华公司对销售额不能达到预期目标,负有不可推卸的违约责任。最后,新华公司通过与商之都公司及商之都新华店合作经营,已获取巨额利益，现诉请解除协议违反诚信。2、本案《物业租赁协议》并未达到解除条件,一审法院以销售额未达标认定可以解除合同,没有合同依据。首先,根据租赁协议第9.2约定“如果第5个日历年末销售额达不到2亿元”,约定解决途径是“经协商后,提前终止协议,不视作违约”,已明确提前终止的前提是“协商一致”,并非只要达不到2亿元就可以直接解除。因此,销售额未达标并不是合同解除条件,一审法院认定为双方合同解除条件不妥。其次,条款同时约定了:“如其他单方面的行为导致该合同无法继续履行,违约方须向守约方支付违约当年期前三年租金的一半作为退场补偿”,也足以证实并未授权单方在上述条件下有权解约,即使解除合同,也应当支付补偿。一审法院径直认定解除合同,明显违背了当时双方的约定。3、2018年7月至2018年12月的租金1393828.82元,并未达到合同约定的支付条件,新华公司并未按照合同约定提供税务发票,一审径直判决支付违反合同约定。综上,涉案《物业租赁协议》应当继续履行,新华公司主张解除合同等没有事实和法律依据,请二审法院驳回新华公司的全部诉讼请求。新华公司答辩称：1、本案系租赁合同纠纷。无论从《物业租赁协议》的合同条款还是双方合作的实际情况来看，双方建立的是新华公司提供房屋供商之都公司使用，商之都公司支付租金的租赁合同关系。2、本案事实已经符合约定解除权的行使条件。合同第9.2条约定“第5个日历年末销售额达不到2亿元或第10个日历年末达不到4亿元，双发均可提出终止协议”该条款是授权性约定，发生前述条件时，任何一方均有权要求解除合同。该条虽然有“经协商后”的字眼，但该字眼是对“提前终止协议，不视作违约”设定的前提条件，“经协商后”并不是构成任何一方行使合同约定的解除权的实质限制。3、商之都公司错误的理解了双方关于发票开具的约定。物业租赁协议第3.6.3条约定商之都公司需要预付租金，仅当在决算时新华地产才需要开具发票。但是商之都公司一直未按约定预付租金，经新华公司多次催要商之都均拒绝预付，其行为构成根本违约，新华公司不但有权行使法定解除权，还有权要求商之都公司按照合同约定的标准支付租金，自第5个租约年至第9个租约年的年最低租金应为650万元。新华公司于2018年11月12日向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除新华公司与商之都新华店、商之都公司签订的《物业租赁协议》；2、判令商之都新华店、商之都公司立即返还《物业租赁协议》项下的位于合肥市蜀山区潜山路320号新华金融广场A幢商101、201、301、401，B幢商101、201、301、401，办公楼C幢商业101、201、301、401的房屋；3、判令支付尚欠租金4936291．83元（按650万元/年的标准暂计算至2018年12月31日，直至计算至人民法院判令返还房屋时止，若商之都新华店、商之都公司逾期返还房屋，自人民法院判令返还房屋的次日起按1300万元/年的标准计算至商之都新华店、商之都公司实际返还房屋之日止）及逾期付款利息221146.24元（以欠付租金为基数，按每日万分之四的标准自2018年7月10日起暂计算至2018年10月31日，直至计算至款清之日）；4、判令商之都新华店、商之都公司向新华公司支付违约金800万元；5、判令商之都新华店、商之都公司承担新华公司为主张债权所支付的律师费98250元；6、判令商之都新华店、商之都公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明：2012年12月31日，新华公司与商之都公司签订一份《物业租赁协议》，约定由新华公司将合肥市潜山路新华国际广场写字楼裙楼建筑物地上1至4层（合肥市蜀山区潜山路320号新华金融广场A幢商101、201、301、401，B幢商101、201、301、401，办公楼C幢商业101、201、301、401的房屋）租赁给商之都公司。双方约定：租期从初始租期日起至第二十（20）个租约年届满之日止。租金标准和租金支付：租金按商之都公司实际销售额作为基数，以一定比例提成的方式向新华公司支付租金，销售额指实际销售商品所带来的全部收入，最终销售额的确认，以年度审计报告的主营业务收入为准。年销售额在1亿元以下部分，按销售额的3%提成，销售额在1亿元-2亿元部分按3.5%提成…。租金支付方式：第一期租金暂按100万元从300万元保证金中抵付，后期租金按季度预付，预付标准为前一季度销售提成租金，每季度开始的前10个工作日内支付，按日历年度进行决算。商之都公司按月提供销售额报表给新华公司作为参考依据，每年按年度审计报告决算当年总销售额和实际租金（次年4月30号前）。商之都公司凭新华公司提供的开户行、账号、正式税务发票向新华公司支付租金。该协议第九条约定：如果第5个日历年末销售额达不到2亿元或第10个日历年末销售额达不到4亿元，双方均可提出终止协议。经协商后，提前终止协议，不视作违约，不需承担任何责任。如其它单方面的行为导致该合同无法继续履行，违约方须向守约方支付违约当年起前三年租金的一半作为退场补偿。第十条约定：若商之都公司逾期支付租金及其他费用，则自逾期之日起每日按应付款的万分之四向新华公司承担违约金。本协议签订后，双方应严格履行，如有任何一方违反本合同项下的任何约定，守约方有权向违约方追偿因违约造成的损失。除另有约定外，由于一方的原因导致本合同被解除或提前终止的，违约方应承担的违约金为800万元。若违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应赔偿守约方的所有损失。该合同第十一条约定：因租赁期限届满或因任何一方违约导致本合同提前终止的，交还期满后商之都公司仍未能将该房屋按约定条件交还的，则自交还期届满之日次日起，商之都公司应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向新华公司支付占用费等相关费用。合同还约定了其他事项。双方在上述协议的补充协议中确认了标的物建筑面积并约定补充协议于2015年7月1日生效，新华公司与商之都公司在补充协议上均签章。2013年6月28日，双方签订《商之都新华国际广场店项目交付协议》载明：新华公司已完成合肥市潜山路新华国际广场写字楼裙楼建筑物地上1至4层的施工建造，现该项目已经具备合同约定的交付条件。经双方协商一致，商之都公司于2013年7月2日正式进场，相关事宜按双方签订的正式合同文本履行。新华公司按约对案涉房屋进行了交付。案涉《物业租赁协议》签订后，商之都公司以案涉房屋为经营场所注册成立商之都新华店，载明成立日期为2013年8月6日，经商之都公司授权，商之都新华店履行案涉《物业租赁协议》中商之都公司的全部权利、义务，商之都公司承诺履行保证责任，商之都新华店实际经营至今。落款为2018年7月31日的新华公司向商之都公司、商之都新华店函告载明：1、依据合同第3.3.6条约定，贵司按月提交销售报表给我司作为参考依据，并于每年4月30日前提交年度审计报告。请贵司今后于每月10日前向我司提供上个月的销售报告报表；2、依据合同第3.3.6条约定，关于租赁物业的租金是季度预付，后期预付标准为前一季度销售提成，每季度开始的前10个工作日内支付，按日历年度进行决算。故贵公司应于2018年7月10日前支付2018年7月-9月的房租，而截至发函之日，贵司仍未支付以上租金，已单方面违约。请贵司知悉，并于十个工作日内向我司支付以上租金，逾期不支付的，我司将单方面解除合同。新华公司于2014年7月9日出具《授权说明》称：为更好的体现合作精神，并在第一时间协调处理贵司运营期间的各类问题，现安徽新华房地产有限公司授权安徽新华长江商业经营管理有限公司全权处理贵我双方的租赁事宜及运营类各事项。自2014年7月9日开始，贵司可将函件直接发送到安徽新华长江商业经营管理有限公司处。2019年4月29日，商之都新华店向安徽新华长江商业经营管理有限公司发函称：根据双方的《租赁合同》约定，及前期双方对账确认的结果，我公司2018年度应付贵公司租金2957536.99元。2018年7月20日我司已付上半年租金1563708.17元，本次应付租金1393828.82元。请贵公司尽快确认开票，并申请尽快解除查封，以免影响新华店的经营业绩。新华公司于2019年5月10日致函商之都新华店称：1、根据约定，第五至第九个租约年的最低销售额应为2亿元，贵司2018年度应付租金最低应为650万元。鉴于已支付租金1563708.17元，贵司2018年度现最低应付租金为4936291.83元及逾期付款的违约金。按贵司来函租金的计算方式，既不符合双方的合同约定，也达不到双方的合同目的；2、贵司来函要求先开具发票确认应付款项的问题。双方在合同中未约定我司开具发票是付款的前提条件，若真有诚意支付拖欠的租金，即使是部分租金，我司也同意接受，待贵司支付租金后，我司会开具相应金额的发票；3、我司善意的提醒贵司，贵司现在双方诉讼期间支付部分拖欠的租金，并不改变双方合同解除的结果。因我司诉讼前多次要求贵司按约支付租金，贵司拒绝支付的行为已构成根本违约，且导致合同目的不能实现，我司要求解除协议的条件已成就。若贵司支付拖欠的租金，我司将根据付款金额向人民法院申请相应减少支付租金的诉讼请求，但我司收款行为不可理解为我司同意继续履行双方签订的《物业租赁协议》。另查明：案涉《物业租赁协议》履行期间，商之都新华店未严格按照该协议3.6.3条约定按月提供销售额报表给新华公司，亦未能按季度预付租金。协议约定的第5个日历年（即2017年）商之都新华店的销售额未达到2亿元。双方均认可案涉房屋租金支付至2018年6月30日，2018年1月至6月已付租金为1563708.17元。一审法院认为：案涉《物业租赁协议》系协议双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按约履行。根据双方的诉辩主张，本案主要争议焦点有：1、本案系房屋租赁合同纠纷还是合作经营法律关系；2、案涉《物业租赁协议》是否达到解除条件；3、欠付租金具体金额如何认定。关于焦点1，案涉《物业租赁协议》中对租赁标的物、租期、租金标准和租金支付方式、逾期支付租金的违约责任等均作出约定，只是双方关于租金数额的确认是依据商之都新华店的销售额而非固定租金，本质上是通过出租获取租金收益，新华公司未参与商之都新华店的经营管理活动，新华公司亦不认可系合作经营，故本案系房屋租赁合同纠纷。商之都新华店、商之都公司认为其与新华公司属合作经营法律关系，无事实和法律依据，不予采纳。关于焦点2，案涉《物业租赁协议》9.2条约定：如果第5个日历年末销售额达不到2亿元或第10个日历年末销售额达不到4亿元，双方均可提出终止协议。双方对商之都新华店第5个日历年（即2017年）的销售额未达到2亿元的事实均不持异议，新华公司未达到其预期的租金收益，结合商之都新华店的经营状况等因素，新华公司认为解除案涉协议的条件已成就，主张案涉《物业租赁协议》解除的意见，予以采纳。商之都新华店、商之都公司认为新华公司不符合约定解除条件、其单方解除合同无合同依据等意见，不予采纳。新华公司提出商之都新华店、商之都公司未按约支付租金，经催告并给予合理期限后，仍拒不支付租金，构成根本违约，故有权行使法定解除权的意见，一审法院认为，案涉《物业租赁协议》履行期间，商之都新华店虽未严格按照该协议3.6.3条约定按月提供销售额报表给新华公司，亦未能按季度预付租金，但上述协议未约定逾期支付租金多久可以解除合同，且双方均认可案涉房屋租金已支付至2018年6月30日，本案新华公司主张的租金是2018年7月1日以后的租金，商之都新华店于2019年4月29日函中亦表示愿意支付2018年度剩余租金1393828.82元，故新华公司认为商之都新华店逾期支付租金构成根本违约，可行使法定解除权的意见，不予采纳。综上，一审法院以商之都新华店、商之都公司签收起诉状副本日期即2018年12月18日为案涉《物业租赁协议》解除日期。在案涉协议解除的前提下，新华公司要求商之都新华店、商之都公司返还《物业租赁协议》项下的位于合肥市蜀山区潜山路320号新华金融广场A幢商101、201、301、401，B幢商101、201、301、401，办公楼C幢商业101、201、301、401房屋的诉请，予以支持。关于焦点3，新华公司主张：2018年7月至12月的租金属于第六个日历年，2018年销售额不低于2亿元，根据合同约定的销售额计算提成，租金不得低于650万元，鉴于已支付了2018年1月至2018年6月的租金1563708.17元，故诉请2018年7月至12月的租金为4936291.83元，2019年1月之后的租金，也是按照650万元每年计算，判决交还房屋期满后的租金按照1300万元每年的标准支付占用使用费。对该主张，一审法院认为，案涉《物业租赁协议》9.2条虽约定第5个日历年末销售额达不到2亿元，双方可提出终止协议，但并未约定未达到2亿元销售额的亦按照2亿元销售额计算租金，未达到2亿元销售额仅是提出终止合同的条件，故新华公司主张按每年650万元计算租金无合同依据。因双方对2018年7月至12月的应付租金数额未达成一致，但商之都新华店主张该期间的应付租金为1393828.82元，新华公司未提出充分的事实依据否定该租金数额，鉴于本案租金计算方式的特殊性，确认2018年7月至12月的应付租金为1393828.82元，2019年1月以后的租金、占用费等，双方均未提供证据证明具体金额，根据案涉《物业租赁协议》相关约定亦不能计算出具体金额，现不予确认，可待相关条件成就后另行解决。关于逾期付款利息，案涉《物业租赁协议》10.3条约定：若商之都公司逾期支付租金及其他费用，则自逾期之日起每日按应付款的万分之四向新华公司承担违约金。故应以1393828.82元为基数，按每日万分之四标准自2018年7月10日起计算至款清日止。关于新华公司要求商之都新华店、商之都公司支付违约金800万元的诉请。因案涉《物业租赁协议》未约定商之都新华店第5个日历年末销售额达不到2亿元等情形下，是否属于商之都新华店单方原因致合同解除，故新华公司该诉请不予支持。新华公司要求支付律师费98250元的诉请，依据不足，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、三款规定，判决：一、新华公司与商之都公司之间于2012年12月31日签订的《物业租赁协议》于2018年12月18日解除；二、商之都公司、商之都新华店于判决生效之日起30日内返还新华公司位于合肥市蜀山区潜山路320号新华金融广场A幢商101、201、301、401，B幢商101、201、301、401，办公楼C幢商业101、201、301、401的房屋；三、商之都公司、商之都新华店于判决生效之日起30日内支付新华公司2018年7月1日至2018年12月31日的租金1393828.82元及逾期付款利息（以1393828.82元为基数，按每日万分之四标准自2018年7月10日起算至款清日止）；四、驳回新华公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费741858元，由新华公司负担62850元，商之都公司、商之都新华店负担679008元；保全费5000元，由新华公司负担。二审期间，各方所举证据均与一审相同，相对方质证意见亦同于一审。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、案涉物业租赁协议的性质是租赁协议还是合作经营协议；2、新华公司在本案中是否享有合同的法定解除权，商之都公司及其新华店应否按照每年650万元的标准支付新华公司2018年度及至房屋实际返还日的租金或至此以后的房屋占有使用费；3、商之都公司及其新华店应否支付新华公司违约金800万元；4、商之都公司及其新华店应否支付欠付的2018年7月至12月的租金1393828.82元。（一）案涉物业租赁协议的性质是房屋租赁协议还是合作经营协议。案涉《物业租赁协议》对租赁标的物、租期、租金标准和租金支付方式、逾期支付租金的违约责任等均作出约定，约定的租金支付方式是以商之都公司实际销售额作为基数，以一定比例提成的方式向新华公司支付。该租金支付方式虽非固定数额，但新华公司本质上也是通过出租房屋而获取租金收益。而合作经营是指合作各方按照投资比例分配收益、分担亏损的经营模式，其本质特征是共担风险。本案中，新华公司与商之都公司所签《物业租赁协议》无双方共同经营、共担风险的约定，新华公司也无参与商之都新华店的经营管理活动行为，故本案应系房屋租赁合同纠纷。商之都新华店、商之都公司关于其与新华公司属合作经营法律关系的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。（二）关于新华公司在本案中是否享有法定的合同解除权问题。新华公司提出商之都新华店、商之都公司未按约支付租金，经催告并给予合理期限后，仍拒不支付租金，构成根本违约，故其有权行使法定解除权。经查，案涉《物业租赁协议》约定，租金按商之都实际销售额作为基数，以一定比例提成的方式支付，且约定商之都公司按月提供销售额报表。商之都公司及商之都新华店虽然没有严格按照约定按月提供销售额报表，但因双方约定租金支付方式特殊，新华公司要求商之都公司及商之都新华店支付的租金数额不明确，而新华公司所称的商之都公司未按约支付租金是指商之都公司在2017年度应按每年销售额2亿元标准计算租金，但双方在合同中约定的是如果第5个日历年（即2017年）末销售额达不到2亿元或第10个日历年末销售额达不到4亿元，双方均可提出终止协议，即双方在商之都公司未达到销售额标准时，均享有解除合同终止协议履行的权利，但并未明确商之都公司应按2亿元销售额支付新华公司租金。故新华公司以商之都公司未按约支付租金，经催告后仍未支付，其享有法定的合同解除权的上诉理由不能成立，本院不予支持。鉴于双方在本案中对商之都新华店第5个日历年（即2017年）的销售额未达到2亿元的事实均不持异议，在商之都新华店未能达到约定销售额的情况下，由于新华公司预期的租金收益不能实现，一审法院根据双方合同约定，结合商之都新华店的经营状况等因素，认为新华公司要求解除案涉协议的约定条件已经成就并判令解除案涉《物业租赁协议》，符合双方合同约定和本案实际情况，并无不当。对新华公司要求商之都公司及商之都新华店按照每年650万元的标准支付新华公司2018年度及至房屋实际返还日的租金或至此以后的房屋占有使用费问题。如前所述，双方在合同中约定的是如果第5个日历年末销售额达不到2亿元或第10个日历年末销售额达不到4亿元，双方均可提出终止协议，但约定的租金支付方式是按照商之都公司的销售额按比例进行提成，并未明确约定如商之都公司在第五至九个日历年按每年2亿元销售额计算租金，故新华公司要求商之都公司自2017年度及以后年度按每年650万元支付租金或占有使用费，无合同依据，不予支持。（三）商之都公司及商之都新华店应否支付新华公司违约金800万元。根据本案查明事实，案涉《物业租赁协议》解除系因商之都公司及商之都新华店第5个日历年（即2017年）的销售额未达到2亿元，新华公司提出解除合同，根据案涉《物业租赁协议》第9.2条的约定，如果第5个日历年末销售额达不到2亿元或第10个日历年末销售额达不到4亿元，双方均可提出终止协议。经协商后，提前终止协议，不视作违约，不需承担任何责任。商之都公司及商之都新华店销售额在第5个日历年未达到预期的2亿元标准，不应视为商之都公司及商之都新华店违约，只是双方约定的解除合同的条件成就，按照双方约定，依此解除合同不需承担责任。故一审法院对新华公司要求商之都公司及商之都新华店赔偿800万元损失诉请未予支持并无不当，新华公司该上诉请求不能成立，本院不予支持。（四）商之都公司及商之都新华店应否支付欠付的2018年7月至12月的租金1393828.82元。商之都公司及商之都新华店提出新华公司并未按照合同约定提供税务发票,支付租金的条件未成就，其不应支付2018年7月至2018年12月的租金1393828.82元的上诉理由，经查，案涉《物业租赁协议》的性质为租赁合同，支付租金是承租人的主合同义务，而开具发票属合同附随义务，商之都公司及商之都新华店以新华公司未开具发票作为其不支付租金的抗辩理由不能成立，故一审判令商之都公司及商之都新华店支付2018年7月至2018年12月的租金1393828.82元具有事实和法律依据，商之都公司及商之都新华店此节上诉理由亦不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费113430.18元，由新华公司负担94219.11元，商之都公司及商之都新华店负担19211.07元。本判决为终审判决。审判长 程 敏审判员 余乃荣审判员 廖永结二〇一九年十一月十二日法官助理吴辉书记员徐珍妮相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。