辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终14507号上诉人（原审被告）：辽宁万恒集团有限公司，住所地大连市中山区中山广场2号-2。法定代表人：孔令刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：付园园，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：越研，辽宁恒信（沈阳）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：大连隆屹信息咨询有限公司，住所地辽宁省大连市中山区中山广场2号-2。法定代表人：张东卓，该公司董事长。委托诉讼代理人：付园园，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：越研，辽宁恒信（沈阳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李敬明（LI，CHING-MING），男，1957年9月4日出生，境外居住。委托诉讼代理人：郑磊，上海尤里卡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽东，上海尤里卡律师事务所律师。上诉人辽宁万恒集团有限公司（以下简称“万恒集团”）、大连隆屹信息咨询有限公司（以下简称“隆屹公司”）与被上诉人李敬明（LI，CHING-MING）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市高新技术产业开发区人民法院（2019）辽0192民初706号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。万恒集团、隆屹公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、应当追加瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司及赵云龙为本案被告，查明由哪个主体承担违约责任；二、一审判决书中第2页第二段中表述李敬明到庭参加诉讼是不正确的，一审审理过程中，被上诉人李敬明没有到庭，是被上诉人的代理人张泽东以诉讼代理人的身份代为参加庭审；三、一审法院认为上诉人提交的微信截图不能证明上诉人的证明目的的主张与事实不符，应予纠正。因此，一审判决事实认定不清，适用法律错误，应予纠正。李敬明辩称，针对上诉人第一点上诉理由，1.正如上诉人上诉状中陈述的以及一身审理陈述的，万恒鸿基与被上诉人之间成立商品房买卖合同关系，万恒鸿基委托第三方中介机构办理涉案合同履行的相关事宜及万恒鸿基公司与该第三方中介机构之间成立委托关系，作为受托人的第三方中介机构作出的相应行为的法律后果由委托人及万恒鸿基公司承担;2.作为商品房买卖合同的出售方，万恒鸿基公司应当全面履行合同义务（包括但不限于审核购买人及被上诉人的购房资格、交付房屋、办理产权变更登记）。不能因万恒鸿基公司委托了中介机构而免除相应的合同义务。事实上，万恒鸿基公司或该第三方中介机构均未告知被上诉人是否具有涉案房屋的购房资格。综上所述，被上诉人认为，本案不应当追加第三方中介机构及赵云龙未本案的被告，亦不同意在本案追加。对于上诉人第二点上诉理由，我方认为是一审法院的笔误，不影响本案审理。对于上诉人第三点上诉理由，二上诉人在一审中提交的微信的截图及截图中的律师函，被上诉人均未收到，二上诉人也为对此承担相应的举证责任。综上，我方认为一审法院判决清楚，事实正确，应当驳回二上诉人的上诉请求。李敬明向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令两被告向原告返还全部购房款人民币724,792.2元；3.判令两被告向原告支付购房款的利息损失暂计人民币113,792.38元（以购房款人民币724,792.2元为基数，按每年2%的利率标准，自2011年6月10日起暂计至2019年4月16日，要求判决至实际履行日止）；4.本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实:2011年5月10日，原告李敬明、沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司及瑞家装饰地产签订认购书，原告认购位于大东区房屋。原告李敬明于2011年6月2日委托赵云龙购买位于大东区房屋。同日，原告李敬明与沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定：原告系买受人，沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司为出卖人，买受人购买位于大东区房屋一处，建筑面积127.38平方米，价款为人民币724,792.2元。关于交付期限，第八条约定，出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定将具备商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人在遭受不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，可据实予以延期。关于出卖人逾期交房的违约责任，第九条，按逾期时间分别处理。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人有权继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.5（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金。关于产权登记的约定，第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报至产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按由出卖人自违约之日起按日支付房价款的十万分之一，另自违约之日起180天内仍未完成产权登记，买受人可以退房。原告与沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司另签订一份补充协议，补充协议约定关于合同第八条交付期限补充约定，出卖人在买受人的全部房款到达出卖人账户之日起7个工作日内进行交付。买受人入住时间为本合同第八条规定的交付时间，买受人应自上述合同约定的交付日起15日内，到出卖人的销售中心或指定地点办理入住手续并领取房屋钥匙，钥匙交接后即视为房屋交付使用，该房屋有关的风险随之转移至买受人。如买受人逾期办理入住手续，需按日支付出卖人总房款万分之一的延迟入住违约金，并且承担合同约定的交付日后产生的所有物业费、供暖费等相关费用。合同签订后，原告于2011年6月2日向沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司交纳购房款人民币724,792.2元。另查明，2011年2月25日，沈政办发（2011）11号《沈阳市关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》第九条规定，对无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险交税证明的非本市户籍居民家庭，暂限购二环区域内住房。又查明，沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司于2016年7月5日名称变更为沈阳万恒鸿基投资咨询有限公司，并于2017年11月30日注销，其股东为大连隆屹信息咨询有限公司、辽宁万恒集团有限公司、大连时代鸿基信息咨询有限公司，清算组成员为上述三股东。大连时代鸿基信息咨询有限公司于2018年3月14日注销。二被告称沈阳万恒鸿基投资咨询有限公司的权利义务由其承继。原告诉至法院，要求解除合同，返还购房款及损失，二被告在庭审中均同意解除合同，返还购房款。一审法院认为，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第八条规定，“涉外民事关系的定性，适用法院地法律。”第四十一条规定，“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，原、被告双方在合同中未约定所适用的法律，且本案合同履行地及不动产所在地均在大陆，与本案合同有最密切联系及最能体现合同特征的法律为大陆法律，故本案审查应适用大陆相关法律。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。”第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案双方当事人当庭对解除合同及返还购房款均没有异议，本案的争议焦点合同解除后责任的承担问题。2011年2月25日，沈政办发（2011）11号《沈阳市关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》第九条规定，对无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险交税证明的非本市户籍居民家庭，暂限购二环区域内住房。本案原告系非沈阳市居民，不能提供本市1年以上纳税证明或社会保险交税证明，原告不得在沈阳市二环内购买房屋。该政策发布时间是2011年2月25日，原告与沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司作为房屋买卖双方，对房屋购买方是否符合购买条件，应当均负有相应的谨慎注意义务，本案中的房屋属于限购范围内，对于涉案合同不能履行双方均存在过错，对于违约责任双方各应承担50%的责任。关于违约数额，根据涉案合同第八条约定在该商品房验收合格时可以交付买受人，在补充协议中约定在买受人的全部房款到达出卖人账户之日起7个工作日交付房屋。本案中，原告将购房款于2011年6月2日交付给沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司，沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司应当于2011年6月14日前将涉案房屋交付给原告。沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司的权利义务均由本案二被告承继，原告与二被告于2019年7月8日本案庭审时均同意解除合同，故本院确认涉案《商品房买卖合同》于此时解除，二被告应当向原告返还购房款人民币724,792.2元。此外，原告支付的涉案购房款存在利息损失，因双方应各承担50%的责任，故二被告应向原告赔偿购房款同期同类银行存款利息损失的1/2，因原告主张的利息损失年利率2%低于2011年中国人民银行同期同类银行存款利率的1/2，在原告请求赔偿的范围之内，故原告要求二被告按年利率2%支付利息的诉讼请求，本院予以支持。对于二被告称应有中介公司承担责任的抗辩意见，因本案商品房买卖合同的相对方为原告和沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司，且沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司作为房地产开发销售商，应当对其出售的房屋履行办理房产证义务，故在销售房屋时应对原告告知购买房屋的注意事项，故被告的上述抗辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第八条、第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告李敬明（LI，CHING-MING）与沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》于2019年7月8日解除；二、被告辽宁万恒集团有限公司、大连隆屹信息咨询有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告李敬明（LI，CHING-MING）购房款人民币724,792.2元；三、被告辽宁万恒集团有限公司、大连隆屹信息咨询有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李敬明（LI，CHING-MING）购房款占用期间的利息（以人民币724,792.2元为基数，自2011年6月14日起至实际给付之日止，按年利率2%计算）；四、驳回原告李敬明（LI，CHING-MING）的其他诉讼请求。被告辽宁万恒集团有限公司、大连隆屹信息咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12,186元，由被告辽宁万恒集团有限公司、大连隆屹信息咨询有限公司承担。二审期间，万恒集团、隆屹公司向法庭提供如下证据：1.上海律师行业信息服务平台查询的张纯纯律师基本信息。证明结合原审提交的手机截图，2014年我方确实向被上诉人发送了要求其提供办理案涉房屋产权登记的相关资料，被上诉人委托的张律师以手机短信的形式主动联系了王恒鸿基的法律顾问邵凤律师。张纯纯律师此后也向我方多次询问房屋事宜如何处理;2.案涉房屋61号楼取得建筑工程竣工验收备案书。证明该栋单体验收的时间是2009年11月2日。61号楼29份业主办理入住手续的信息。证明万恒鸿基公司率需在2010年下旬及2011年上旬为这栋单体的29户业主办理了相关入住手续。被上诉人在购买案涉房屋时该房屋为现房。因此鸿基公司在与被上诉人签订商品房买卖合同补充协议时也明确约定了出卖人在买受人的全部房款到达出卖人账户之日起，7个工作日内进行交付。买受人应当自上述合同约定的交付日起15日内到出卖人到销售中心或指定地点办理入住手续并领取房屋钥匙，即双方在订立商品房买卖合同的时候，出卖方已经明确告知了买受人应何时收房。在买卖合同签订后鸿基公司曾多次以电话通知的形式联系被上诉人的委托人赵云龙，告知其可以收房。但，均为得到回应。因鸿基开发建设的万恒东方俪城园区在房屋销售完毕后，项目公司需要注销，因此在2014年鸿基公司通知被上诉人收房，并配合其办理产权登记。李敬明对上述证据的质证意见：对证据1，真实性没有异议。但是只能证明张纯纯是上海市中大律师事务所的职业律师。无法证明张纯纯律师系与万恒鸿基公司沟通的张律师，也无法证明是系受本案被上诉人的委托。该份证据与本案无关；对证据2，竣工验收备案书的真实性予以认可，其他的没有提供原件，不予认可。对于其证明内容也不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第八条规定，“涉外民事关系的定性，适用法院地法律。”第四十一条规定，“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，因双方在合同中未约定所适用的法律，且本案合同履行地及不动产所在地均在大陆，与本案合同有最密切联系及最能体现合同特征的法律为大陆法律，故本案审查应适用大陆相关法律。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《商品房买卖合同》及其补充协议均是双方的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。虽合同中的相对方沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司于2016年7月5日变更为沈阳万恒鸿基投资咨询有限公司，后于2017年11月30日又被注销，但因公司股东为万恒集团、隆屹公司、大连时代鸿基信息咨询有限公司，清算组成员为上述三股东。故沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司的权利义务均由万恒集团、隆屹公司承继。本案双方当事人的诉争焦点为：1.案涉合同解除的原因及责任归属应如何认定，即双方在履行合同过程中是否存在过错；2.合同解除后的法律后果应如何处理。2011年2月25日，沈政办发（2011）11号《沈阳市关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》第九条规定，对无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险交税证明的非本市户籍居民家庭，暂限购二环区域内住房。该政策发布时间是2011年2月25日，而双方签订认购书的时间为2011年5月。因此，双方在签订房屋认购书前就应对地方的限购政策给予充分了解并尽到审慎的注意和告知义务。而实际上，正是因为李敬明非沈阳市居民，不能提供本市1年以上纳税证明或社会保险交税证明，不得在沈阳市二环内购买房屋，才导致案涉合同的解除。综上，双方对合同不能继续履行均存在过错，双方各应承担50%的违约责任。关于合同解除后的法律后果应如何处理问题。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因双方均同意解除合同，故李敬明交纳的购房款理应予以退还。至于李敬明要求万恒集团、隆屹公司按每年2%的利率标准承担利息损失的主张，因万恒集团存在过错，且李敬明主张的上述利息损失低于2011年中国人民银行同期同类银行存款利率的1/2，故一审法院判决万恒集团、隆屹公司按每年2%的利率标准承担购房款利息损失并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出的要求追加李敬明为本案当事人的上诉主张，本院认为，通过本案庭审调查及现有证据可知，因案涉合同的相对方为沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司，而沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司委托瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司出售案涉房屋属委托关系，无论瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司在出售案涉房屋时是否存在过错，合同解除的违约责任均由委托人万恒集团、隆屹公司承担；至于赵云龙，其与李敬明之间亦属于委托关系，该委托关系的法律后果应由李敬明承担。故一审法院未予追加李敬明和瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司为本案当事人并无不妥，本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，万恒集团、隆屹公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,186元，由上诉人辽宁万恒集团有限公承担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  李 妍审判员  韩彩霞二〇一九年十一月十六日书记员  张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。