浙江省衢州市衢江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0803民初2482号 原告：衢州市衢江区航民望江园业主委员会，住所地浙江省衢州市衢江区樟潭街道航民望江园小区内。 负责人：张政，主任。 委托诉讼代理人：王枝香，浙江青风律师事务所律师。 被告：衢州航民房地产开发有限公司，住所地浙江省衢州市衢江区江滨西路**。 法定代表人：高连相，董事长。 被告：衢州航民望江园物业管理有限公司，住所地浙江省衢州市衢江区江滨西路****。 法定代表人：吴浩，董事长。 二被告共同委托诉讼代理人：朱文，衢州市衢江区平治法律服务所法律工作者。 原告衢州市衢江区航民望江园业主委员会（以下简称望江园业主委员会）与被告衢州航民房地产开发有限公司（以下简称航民房开公司）、被告衢州航民望江园物业管理有限公司（以下简称航民物业公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理，依法适用简易程序于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告望江园业主委员会的负责人张政、委托诉讼代理人王枝香，被告航民房开公司、航民物业公司的委托诉讼代理人朱文到庭参加诉讼。因案情复杂，2019年9月29日本院裁定转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2019年11月27日再次公开开庭进行了审理并当庭宣判，原告委托诉讼代理人王枝香，被告委托诉讼代理人朱文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告望江园业主委员会向本院提出如下诉讼请求：1.判令两被告立即交还衢江区航民望江园小区的物业服务用房（具体坐落于衢江区航民望江园桥头路航民望江园会馆一楼东西两侧）建筑面积360.54平方米。2.判令两被告向全体业主共同赔偿经济损失（自2018年3月31日起，每月按18元每平米的租金标准计算至实际交还之日止）。3.诉讼费由两被告承担。诉讼中，原告申请撤回第二项诉讼请求。事实与理由：第一、第二被告分别系衢江区航民望江园小区开发建设单位和前期物业服务企业。2008年6月28日，两被告签署了《管理用房移交接管验收表》，第一被告将经衢江区建设主管部门审核，按标准配套后的衢州航民望江园物业服务用房956.25平米（坐落于**综合楼**航民路商铺**面积595.71平米和航民望江园会馆**360.54平米）移交给第二被告。2017年11月28日，衢江区航民望江园小区选聘新物业后，前期物业服务合同终止，第二被告拒不退出经营，也不移交物业服务用房。2018年4月10日，原告提起诉讼，庭审过程中，第二被告提交了一份2018年3月31日的《借用房屋返还交接单》，称航民望江园会馆中的二楼物管办公室等用房系第一被告借用，现已全部腾退返还。据原告了解，两被告系关联企业，衢江区航民望江园小区的测绘报告显示航民望江园会馆的物业服务用房360.54平方米位于一楼东西两侧，是两被告擅自将物业服务用房进行调换，并非借用。现第二被告只向原告移交了部分物业服务用房，坐，坐落于衢江区航民望江园桥头路航民望江园会馆**东西两侧的物业服务用房3604平方米，仍由两被告占有使用。原告曾多次向两被告及政府部门反映，均未得到解决。原告认为，合法的财产受法律保护，全体业主作为物业管理用房的所有人，可以请求返还原物，第一、第二被告是恶意无权占有人，理应返还原物。 被告航民房开公司辩称，1.程序方面，返还物业管理用房应以确权为前置要件，在依法确权之前，对原告要求返还房屋的请求应予以驳回。2.被告已经向行政机关提出物权登记的申请，在此之前，本案应中止审理。3.从现有证据来看，案涉会馆是被告航民房开公司独立建造完成的，应属于航民房开公司单独所有。4.案涉小区A、B两个区是自建房，非由航民房开公司开发，故不需要配备物业用房，C、D、E、F区总建筑面积是8万多平米，按照千分之七的标准，应配备614.57平米的物业用房，实际上，截至目前，被告航民房开公司已经为业主配备了645.94平米的物业用房，超出了法定要求，原告要求另行配备物业用房没有法律依据。5.《分层分户平面图》在会馆一楼东西两侧标注“物业公司”字样，而没有直接标注物业用房，故测绘材料载明内容不足以认定会馆一楼东西两侧系物业用房。6.原告提供的《商品房买卖合同》中载明的物业用房在二楼，故双方约定的物业用房位置不明确。 被告航民物业公司辩称，1.案涉会馆是被告航民房开公司的房产，不是航民物业公司房产。2.航民物业公司在前期物业服务期间，从未接收、使用过会馆一楼东西两侧360.54平方米的房产。航民物业公司既不是所有权人，也从没接收使用过，原告要求其返还，缺乏事实和法律依据。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《衢州市衢江区住房和城乡建设局政府信息公开答复书》《衢州航民望江园E区双拼、独立住宅商品房预售方案》《物业管理用房确认情况联系单》《衢江区航民望江园综合楼房屋面积（物业房）测绘报告》《房屋产权面积测绘成果表》《衢州市不动产登记信息查询记录》《商品房买卖合同（编号：浙F1-2008-1）》《商品房买卖合同（合同编号：衢航房2014-001）》《关于航民望江园小区物业管理用房的说明》、（2019）浙0802行初167号裁定书和答辩状、《衢州航民望江园物业移交验收接管协议书》，对被告航民房开公司提交的（2019）浙0803民初1275号、（2019）浙08民终655号、（2018）浙0803民初1619号判决书，《撤销物业管理用房备案申请书》《关于办理不动产权属证的申请》《书面材料收件收据》、C区《建设工程规划许可证》、D区综合楼《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售证》《房屋面积测绘技术分析表》《衢州市衢江区商品房建筑面积核定书》《测绘报告》（物业房）、D区住宅楼《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售证》《衢江区航民望江园D、E区房屋测绘面积汇总表》、E区商品房《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售证》《衢江区航民望江园D、E区房屋测绘面积汇总表》、F区商品房《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售证》《衢州航民望江园F区单体住宅产权面积表》，《移交单》《关于同意衢州航民房地产开发有限公司新建综合办公楼项目计划的批复》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《国有土地使用权证》《建设工程竣工验收备案表》，对航民物业公司提交的（2018）浙0803民初1619号判决书、《移交单》、民事起诉状、变更诉讼请求申请书因当事人对真实性无异议，可用以认定案件事实。对被告提交的《管理用房移交接管验收表》《借用房屋返还交接单》，应充分考虑两被告系关联企业等事实，慎重认定相关事实。对原告提交的衢江航民望江园C、D、F区前期物业服务委托管理合同、《房屋租赁协议》、收款收据、转账凭证，应综合其他证据共同认定案件事实。此外，原告负责人、被告委托诉讼代理人在庭审时均自愿签署《诚信诉讼承诺书》，对他们在庭审中的陈述，可综合其他证据共同认定案件事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告航民房开公司、航民物业公司均系浙江航民实业集团有限公司持90%股份的公司。1996年4月29日，衢县航民物业发展有限公司成立，并于1997年5月起在衢江东迹大桥头航民望江园内出让自建别墅地块，在此期间，业主自建了A、B区共220户，建筑面积85700平方米。2003年5月，根据土地开发政策的变化，结束自建别墅地块的出让方式。2003年5月14日，被告航民房开公司成立，先后开发建设了衢江航民望江园小区C区、D区、E区、F区项目，总建筑面积90583.99平方米。 2003年6月5日，衢州市衢江区发展计划局作出《关于同意衢州航民房地产开发有限公司新建综合办公楼项目计划的批复》（衢计投[2003]119号），同意航民房开公司受让航民望江园小区B区内地块，用于新建综合办公楼即航民会馆（以下简称会馆）。会馆建成后，2004年3月15日，衢州市海华房地产测绘咨询有限公司（以下简称海华测绘公司）受被告航民房开公司委托进行测绘，并制作了《房屋产权面积测绘成果表》《分层分户平面图》。其中，《房屋产权面积测绘成果表》中载明会馆一楼物业公司面积14.68×12.28+14.68×12.28=360.54平方米。《分层分户平面图》在会馆一楼东西两侧注明“物业公司”字样，并载明总建筑面积2794.22平方米，其中房开公司2433.68平方米，物业公司360.54平方米。同日，航民房开公司就会馆申请产权登记，登记材料中所载内容与上述测绘材料载明的内容基本相同。此外，2006年前后，被告航民房开公司又在D区新建综合楼一栋，海华测绘公司制作的《房屋面积测绘技术分析表》载明物业房面积595.71平方米。 2004年7月28日，航民房开公司与航民物业公司签订《衢州航民望江园前期物业服务合同》，约定衢州航民望江园小区的前期物业管理服务由被告航民物业公司提供，期限2004年8月1日起至2014年7月31日止。2008年6月28日，航民房开公司与航民物业公司签署《管理用房移交接管验收表》，载明“经衢江区建设主管部门审核，按标准配套后的衢州航民望江园物业服务用房956.25平方米，坐落衢江区航民望江园Ｄ区，属于业主共有”。 2011年12月20日，被告航民房开公司在《衢州航民望江园E区双拼、独立住宅商品房预售方案》（已向住建局报备）中的“前期物业服务企业”部分载明“航民望江园小区物业管理用房分别坐落在D区综合楼1-4层，建筑面积595.71平方米，航民会馆以南360.54平方米，总计建筑面积956.25平方米，由衢州航民望江园物业管理有限公司担任项目前期物业管理服务……”。同日，被告航民房开公司向主管部门提交的《物业管理用房确认情况联系单》中载明“衢江区建设局房管处:衢州航民房地产开发有限公司开发的衢州航民望江园项目，规划总建筑面积13.5万平方米，已在2006年达到配比要求：一、衢州航民望江园会馆，建筑面积：360.54平方米；二、衢州航民望江园D区综合楼，建筑面积：595.71平方米。望查询！” 2017年8月23日，航民望江园小区业主大会选举产生了业主委员会并报当地行政主管部门备案。2017年12月9日，原告与衢州名城物业服务有限公司签订《衢江区航民望江园物业服务合同》，约定自2018年1月1日起航民望江园小区的物业服务由衢州名城物业服务有限公司（以下简称名城物业公司）提供。因被告航民物业公司在规定期限内未与原告办理望江园小区物业服务移交手续，原告向本院提起诉讼，2018年12月7日，本院作出（2018）浙0803民初1619号民事判决，要求航民物业公司于判决生效之日退出衢江区航民望江园小区物业服务区域，并于判决生效之日将衢江区航民望江园小区D区综合楼18幢航民路商铺北1号1-4层合计建筑面积595.71平方米物业服务用房（商01建筑面积63.18平方米，物201、301、401建筑面积各177.51平方米）、小区监控摄像系统、小区电子围栏周界报警系统移交给原告衢州市衢江区航民望江园业主委员会。2018年12月31日，被告航民物业公司与名城物业公司就D区综合楼18幢“航民路商铺北1号”1-4层合计建筑面积595.71平方米在内的用房进行了移交。因案涉会馆的360.54平方米存在争议，在上述案件中未予一并处理，后原告另行起诉，本案遂成讼。 另查明，2009年8月10日、2009年9月30日，被告航民房开公司分别与案外人郑卓远、华军签订编号为衢航房2009-007（标的为C区70号）、浙F1-2008-1（标的为F区62号）的《商品房买卖合同》，合同第四条“建筑区划内相关物业归属的约定”中均载明“在该商品房所在的建筑区划内，出卖人建设物业服务用房956.25平方米，坐落衢江区航民望江园Ｄ区，属于业主共有。” 再查明，案涉会馆的一楼东西两侧360.54平米现由被告航民房开公司占有使用。 本院认为，综合诉辩双方意见，本案争议焦点是房开公司依法为业主配置物业用房的问题，该事项无需以物权确认和行政处理为前提，故被告要求中止本案诉讼，没有法律依据，本院不予准许。本案实体争议焦点主要有二：一是航民望江园小区配置的物业用房面积应为多少？二是被告航民房开公司应配置的物业用房究竟位于会馆一楼还是二楼？ 关于第一个焦点，综合海华测绘公司2004年3月15日制作的《房屋产权面积测绘成果表》，两被告之间于2008年6月28日签订的《管理用房移交接管验收表》，被告航民房开公司2009年8月、9月与业主签订的《商品房买卖合同》，被告航民房开公司2011年12月20日制作的《衢州航民望江园E区双拼、独立住宅商品房预售方案》《物业管理用房确认情况联系单》，均明确载明航民房开公司配置的物业用房包含了会馆的360.54平方米以及D区综合楼的595.71平方米，合计956.25平方米。上述证据相互印证，形成证据链条，足以认定被告航民房开公司为小区配置的物业用房面积为956.25平方米。诉讼中，被告航民房开公司以“物业用房面积超出法定标准”为由拒绝移交会馆中360.54平方米的物业用房，鉴于千分之七的标准系法律法规对房开公司为业主配置物业用房的最低要求，并非禁止高于该标准配置物业用房，故被告航民房开公司对相关规定的理解不准确。此外，被告房开公司已经公开承诺物业用房面积为956.25平方米，现又以上述理由反悔，与诚信原则不符，故本院不予支持。 关于第二个焦点，诉讼中，原告认为被告应将会馆一楼东西两侧360.54平方米的房屋交付给原告，而被告则认为会馆中物业用房的位置约定不明确。对此，本院认为，第一，2004年3月15日，海华测绘公司制作《房屋产权面积测绘成果表》《分层分户平面图》时，在会馆一楼东西两侧均注明“物业公司”字样，并载明总建筑面积2794.22平方米，其中房开公司2433.68平方米，物业公司360.54平方米。鉴于海华测绘公司系接受被告航民房开公司委托进行测绘，而航民房开公司对于该测绘结果及载明内容并未提出异议，实际也据此申请产权登记，故测绘材料、登记材料均可以作为认定相关事实的证据。诉讼中，被告航民房开公司辩称，《分层分户平面图》中会馆一楼东西两侧注明“物业公司”，并不代表是物业用房，而是航民物业公司的用房。鉴于该意见与被告航民物业公司“不是案涉房屋的所有权人”的抗辩意见矛盾，综合航民物业公司在长达15年的期间内并未将该处用房登记到自己名下的事实，结合日常生活经验，本院对被告航民房开公司的上述抗辩意见不予采纳。第二，从会馆空间结构来看，一楼东西两侧具有独立空间，面积均为14.68×12.28，与测绘材料、登记材料以及商品房买卖合同中载明的360.54平方米物业用房面积相互印证。二层无与360.54平方米相对应的独立空间，庭审中，航民房开公司、航民物业公司均不能明确指出360.54平方米物业用房在二层的具体位置。鉴于本案中所涉物业用房面积精确到小数点后两位，根据日常经验，非经对独立空间结构进行测量，被告航民房开公司不可能作出如此明确的承诺，因此，可以推定被告承诺的物业用房应在会馆一楼东西两侧，而非在二楼。第三，被告航民房开公司与案外人华军等签订的《商品房买卖合同》中虽载明物管办公室位于二楼，但合同签订时，会馆二楼实际并无与360.54平方米物业用房相对应的空间，且被告航民房开公司早已于2004年就将会馆二楼全部登记在自己的名下，后续实际并未按照约定履行物业用房交付义务。综合考虑《商品房买卖合同》中关于会馆物业用房的约定系被告航民房开公司单方提供的格式条款，当产生两种以上解释时，应作出不利于提供格式条款一方的解释。综上，会馆一楼东西两侧360.54平方米系被告航民房开公司承诺配置的物业用房，但至今未交付给全体业主，故对原告要求交付的诉讼请求予以支持。 至于被告航民物业公司是否需要承担责任问题，因其非案涉房屋的所有人，且已于2018年12月31日退出小区，故原告要求其承担责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条、《物业管理条例》第三十七条的规定，判决如下： 一、衢州航民房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内将位于衢州市衢江区航民望江园小区B区内的综合办公楼（航民会馆）一楼东西两侧共360.54平方米的物业管理用房交付给衢州市衢江区航民望江园业主委员会。 二、驳回衢州市衢江区航民望江园业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费收取100元（原告已预交），由被告衢州航民房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  苏来琪 人民陪审员  张志诚 人民陪审员  姜小才 二〇一九年十一月二十七日 法官助理方琦 书记员舒畅