湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1122民初2075号原告：唐海平，男，1976年8月17日出生，汉族，湖南省东安县人，农民，住东安县。原告：黄凤飞，女，1979年1月1日出生，汉族，广西平果县人，农民，现住东安县。以上二原告的委托诉讼代理人（特别授权）：蒋林政，湖南宗元律师事务所律师。被告：永州市鑫睿置业有限责任公司，住所地湖南省东安县白牙市镇东安大道紫瑞华庭1栋112。法定代表人：夏龙新，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：周雄燕，公司法律顾问。原告唐海平、黄凤飞与被告永州市鑫睿置业有限责任公司（以下简称“鑫睿公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐海平、黄凤飞及特别授权委托诉讼代理人蒋林政，被告鑫睿公司特别授权委托诉讼代理人周雄燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐海平、黄凤飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将原告所购紫瑞华庭中央公馆三单元1007号商品房所属的《东安县商品住宅竣工综合验收意见书》、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》交付给原告，并将该房房地产权属登记需要提交的资料报东安县不动产权登记机关备案，申请办理该房屋的不动产权转移登记；2.判令被告暂向原告支付违约金39,336元的二分之一即19,668元(逾期交房暂自2016年3月30日起至2018年3月9日止计算为9600元＝400×24；逾期办证暂从逾期时间2017年3月31日起至2019年7月20日，按日计算即354,000×0.0001×840＝29,736元，逾期办证违约金计算到直至被告办好不动产权证书之日止:原告保留追究另二分之一违约金19,668元的诉讼权利)；3.判令本案诉讼费用等相关费用由被告承担。事实与理由：2015年7月29日，原告与被告签订了《紫瑞华庭商品房销售合同》，原告购买了紫瑞华庭中央公馆三单元1007号，总金额354,000元，付款方式为银行按揭贷款付款。合同第十条约定:出卖人应当在2016年3月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，取得《东安县商品住宅竣工综合验收意见书》。将具备下列第2种条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用:2.该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。合同第十一条约定：房屋交接出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十八条约定:第三款出卖人应在商品房交付使用后2017年3月30日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后2018年3月30日内办好买受人的房屋所有权证和土地使用权证；第4款约定：因出卖人责任未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。2016年3月30日过后，虽原告多次进行催促，被告一直无法履行约定的交房义务，没有依约向原告提供《东安县商品住宅竣工综合验收意见书》、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，原告因要急于入住无奈在2018年3月拿了钥匙装修。原告依约付清了全部购房款，并应被告要求缴纳了契税、维修基金等相关税费，已履行了相关义务，但自合同约定办理房屋产权登记的日期之内，被告没有履行办好不动产权证的义务，被告的行为已经严重违反法律规定和合同约定，严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。被告辩称，1.关于不动产所有权证，被告目前正在积极办理中；2.至于原告所诉违约金问题，因合同没有书面约定逾期交付房产证应承担违约金的计算方法，只约定了逾期交房的违约金计算方法故本案不产生违约金；原告已实际使用该房，原告系按揭还贷，即使办理了房产证，也不会交付给原告，故原告未产生任何实际损失。综上所述，根据《合同法》“违约金与损失应当一致，违约金过高或过少，可以请求人民法院增加或减少”的规定，敬请法院依法判处。原告为支持诉讼请求，在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1.原告身份证与结婚证复印件，拟证明原告是适格的诉讼主体；2.紫瑞华庭商品房买卖合同复印件，拟证明①原被告双方签订了商品房买卖合同②此合同的非填写项均为被告单方拟定格式条款③合同约定了被告交房时间、逾期交房的违约责任及计算方法；④合同约定了办理房屋所有权证书的义务、具体时间以及违约应承担全部责任；⑤被告超出合同约定的交房时间和办证时间，已构成交房与办证双重违约；3.首付款收据与中国银行借款借据、中国银行还款流水明细清单，拟证实原告依约支付了首付款，住房按揭贷款流程完成，已依约全额支付了所购房屋的房款，并正常还款；4.原告房屋的契税完税证明，拟证明原告已全额缴纳了所购房屋的契税款项；5.物业专项维修基金专用收据，拟证实原告已全额缴纳了所购房屋的公共维修基金款项。被告鑫睿公司为支持其抗辩主张，在本院指定的举证期限内提供以下证据:房屋买卖合同，拟证实被告与原告提供的合同并不一致，原告提交的是网签合同。经庭审举证、质证，现对原、被告提供的证据认证如下：被告对原告提供的1.3.4.5号证据没有异议，本院予以采信；被告对原告提供的2号证据有异议，认为应当以原、被告最初签订的合同为准，而不是网签合同为准，本院认为2号证据符合证据“三性”，予以支持。原告对被告提供的证据真实性、合法性没有异议，对关联性、证明目的有异议，此证据与本案无关。本院同意原告的质证意见，对被告提供的证据不予采信。本院经审理认定事实如下：原告唐海平、黄凤飞于2015年7月29日与被告鑫睿公司签订了《紫瑞华庭商品房买卖合同》，购买了被告开发建设的位于东安县商品房，总金额354000元，付款方式为银行贷款按揭付款。合同签订后，原告按照约定支付了首期房价款254000元，并按期履行还款义务。2015年7月29日，原告向有关部门缴纳了房屋买卖契税与房屋维修基金。合同第十条约定:“出卖人应当在2016年3月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，取得《东安县商品住宅竣工综合验收意见书》。将具备下列第2种条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用:2.该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准”。合同第十一条约定：“房屋交接出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。被告于2018年3月1日向原告交付了房屋，但一直没有为原告办理好不动产权证书。现原告认为被告违反了合同约定，应当向原告支付违约金，遂起诉来院，请求法院依法处理。本院认为，原、被告双方签订的《紫瑞华庭商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。本案原告按照合同约定履行了付款义务，而被告未按照约定按时履行交付房屋的义务，违反了诚实信用原则，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金，因此，原告提出被告自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，原告已交房屋款为254,000元，从2016年3月31日计算至实际交房之日2018年3月1日止，共计700日，被告应承担逾期交房违约金24,780元（254,000×0.0001×700=17,780）。关于逾期办证违约金数额的确定，虽然原、被告签订的合同有约定，但约定的违约金过高，结合本案实际情况，原告已实际接收房屋，且原告未提供证据证明逾期办证造成的实际损失，根据损失赔偿额与违约所造成损失相当原则、被告的违约程度，本院酌情确定由被告支付原告逾期办证违约金3000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告永州市鑫睿置业有限公司在本判决生效之日起六十日内将原告唐海平、黄凤飞所购紫瑞华庭中央公馆三单元1007号商品房办理权属登记需要提交的资料报东安县不动产权登记机关备案，办理好原告唐海平、黄凤飞所购房屋的不动产权证书；二、被告永州市鑫睿置业有限公司于本判决生效之日起六十日内支付原告唐海平、黄凤飞逾期交房违约金17,780元；三、被告永州市鑫睿置业有限公司于本判决生效之日起六十日内支付原告唐海平、黄凤飞逾期办证违约金3000元；四、驳回原告唐海平、黄凤飞的其他诉讼请求。如果被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费292元，减半收取146元，由被告永州市鑫睿置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  唐巧玲二〇一九年十一月二十九日法官助理陈琳书记员周方晶附件：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。