山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3628号上诉人（原审被告）：山东龙象置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区龙头西路南侧。法定代表人：王其彪，经理。委托诉讼代理人：侯志然、张帅，山东鼎赢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董顶吉，男，1965年9月20日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。被上诉人（原审原告）：董业振，男，1991年11月20日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：皮庆汉，山东隆远律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王海峰，山东隆远律师事务所实习律师。上诉人山东龙象置业有限公司（以下简称龙象公司）因与被上诉人董顶吉、董业振商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙象公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或者发回重审；2.一、二审案件受理费由董顶吉、董业振承担。事实和理由：一、董顶吉、董业振没有办理房屋所有权登记是双方原因造成的，应当减轻龙象公司的责任。1.董顶吉、董业振没有申请办证。办理房屋权属转移的主体是房屋的购买人，龙象公司作为开发公司只是协助，而不是办证主体。董顶吉、董业振应当向房产交易部门申请才能办证，而董顶吉、董业振没有证据证明其向房产部门申请，即董顶吉、董业振也有责任；2.龙象公司具备了五证，符合出售和办证的前提基础条件；3.小区没有整体竣工验收，龙象公司没有过错。根据枣庄市和市中区的要求，涉案小区要建设成品牌化、规模化的高档小区。在建设工程中不断征收、不断开发，目前仍在建设开发中，整个小区的整体验收需要整个小区建设完毕。二、以415734元为基数计算违约金过高，不公平。董顶吉、董业振交付的415734元，有房款、配套设施费、税金和城市建设费等。司法解释规定是以房款为基数，因此应该扣除配套费、税金、城市建设费等。三、违约金支付时间的起算点错误。商品房买卖合同第十条约定了交房时间为2017年12月31日，因此违约金应当自2017年12月31日后的90天后即2018年4月1日起计算。四、约定违约金可能高于实际损失。根据合同法第一百一十四条第二项的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。如龙象公司在2016年4月11日起至3000天后，依然未能履行办理过户的义务，此时已超过房屋标的额的30%，约定的违约金明显过高，董顶吉、董业振的损失较低，请求二审法院依法改判违约金数额。董顶吉、董业振辩称，一、龙象公司没有按照合同约定和法律规定，将办理权属登记资料报产权登记机关备案，致使无法办理产权证，全部责任在于龙象公司。龙象公司以董顶吉、董业振没有申请办证以及龙象公司具备五证进行抗辩不能成立。二、董顶吉、董业振依据购房合同的约定主张违约金，符合合同法的规定，违约金具有惩罚违约方的性质，龙象公司主张董顶吉、董业振没有损失，不承担违约金没有事实和依据。三、一审法院按董顶吉、董业振所交的房款收据数额为基数，判决龙象公司支付违约金，符合法律规定以及合同的约定。董顶吉、董业振向一审法院起诉请求：1.判令龙象公司立即为董顶吉、董业振办理房屋产权证（将办理权属登记资料报产权登记机关备案），并按日计算向董顶吉、董业振支付全部已付购房款415734元万分之一的违约金，自2016年6月3日起至实际取得房屋所有权登记之日止；2.诉讼费用由龙象公司承担。一审法院认定事实：龙象公司开发建设了包括本案涉案房屋在内的江北绿城住宅小区工程项目，并取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证和国有土地使用权证。2015年10月19日，董顶吉、董业振（××）与龙象公司（××）签订一份《商品房买卖合同》，约定董顶吉、董业振购买龙象公司开发的坐落于市中区长乐路北侧，崮山路西侧江北绿城小区X号楼X单元X室房屋。该合同第十九条房屋登记中第（三）项转移登记中约定：2、××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同。……××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，董顶吉、董业振分次向龙象公司支付购房款共415734元,龙象公司于2016年3月4日将涉案房屋交付给董顶吉、董业振，但至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。董顶吉、董业振、龙象公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。依据该《商品房买卖合同》第十九条约定，××即龙象公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。龙象公司于2016年3月4日将涉案房屋交付董顶吉、董业振，但其提交的证据并不足以证明其在合同约定期限内完成上述备案义务，其行为已构成违约。关于违约责任。上述《商品房买卖合同》中约定的违约责任为“××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。”该违约金计算标准不违反法律法规的强制性规定，予以确认。另因上述《商品房买卖合同》约定龙象公司在将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此确认该违约金计算至龙象公司履行完毕上述义务之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告山东龙象置业有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于市中区长乐路北侧、崮山路西侧江北绿城小区X号楼X单元X室房屋的权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并支付原告董顶吉、董业振违约金（以415734元为基数，自2016年6月3日起至将办理房屋权属登记备案需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一的标准计算）；二、驳回原告董顶吉、董业振的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费778元，减半收取计389元，由被告山东龙象置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，董顶吉、董业振、龙象公司签订的《商品房买卖合同》第十条关于交付时间和条件约定：××应当在2017年12月31日前向××交付该商品房。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，依据董顶吉、董业振与龙象公司签订的《商品房买卖合同》，龙象公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由龙象公司提供的资料报产权登记机关备案。因此，龙象公司系履行上述合同义务的主体，龙象公司主张应当由董顶吉、董业振申请才能办证，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。龙象公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。龙象公司主张因涉案小区正在开发建设中，未整体竣工验收，导致本案房屋不能办证的理由没有依据，本院不予支持。涉案房屋约定交付时间晚于实际交付时间，龙象公司应在约定交付时间后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，违约行为应自其后90日起一直延续至今，故违约金应从2018年4月1日起开始计算至龙象公司将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。一审法院认定不当，本院予以纠正。龙象公司称一审法院计算违约金的基数过高，有违公平。本院认为，一审法院以董顶吉、董业振向龙象公司最终支付的房屋价款为依据，且有龙象公司向董顶吉、董业振出具的收据相互印证，一审对此的认定并无不当，本院予以确认。本案《商品房销售合同》约定的日万分之一的违约金计算标准并不违反法律及行政法规的强制性规定，本院予以确认，该标准可以作为计算违约金的依据。龙象公司关于约定的违约金过分高于造成的损失的主张，本院不予支持。综上所述，山东龙象置业有限公司的上诉请求部分立，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1654号民事判决；二、上诉人山东龙象置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区江北绿城小区G6号楼2单元501室房屋的权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助被上诉人董顶吉、董业振办理上述房屋所有权转移登记；三、上诉人山东龙象置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付被上诉人董顶吉、董业振违约金（以415734元为基数，自2018年4月1日起至将办理房屋权属登记备案需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一的标准计算）；四、驳回上诉人山东龙象置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费778元，减半收取389元，二审案件受理费778元，均由上诉人山东龙象置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李政远审判员  单 伟审判员  李 帅二〇一九年十一月二十六日书记员  史安伟