湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民初10240号原告：广州广电城市服务集团股份有限公司湖南分公司，营业场所：长沙高新开发区文轩路27号麓谷钰园B8栋广电计量大厦19层1901-04号。负责人：陈海盛。委托诉讼代理人：高丽娜，湖南纲维律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗喜峰，男，1980年8月26日出生，汉族，住长沙市开福区，系原告公司员工。被告：龙辉萍，女，1989年7月11日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：唐文武，男，1985年12月5日出生，住湖北省荆门市掇刀区，系国泰九龙湾业主。原告广州广电城市服务集团股份有限公司湖南分公司与被告龙辉萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州广电城市服务集团股份有限公司湖南分公司的委托诉讼代理人高丽娜、罗喜峰，被告龙辉萍及其委托诉讼代理人唐文武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令：1、被告立即向原告支付拖欠的物业管理费5332.29元；2、被告按照每日5‰承担自2017年6月30日至实际付清物业费之日止的违约金；3、由被告承担本案全部诉讼费用。被告答辩要点：1、被答辩人未按照《物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》履行物业管理义务，其向答辩人主张全额物业费及违约金没有事实和法律依据；2、被答辩人没有对公共收益进行公示，给答辩人造成了无法挽回的重大损失；3、《前期物业服务协议》解除后，被告没有进行资料移交；4、被答辩人只有在公示物业费用，修复或出资修复门禁系统、监控系统、消防系统，养护好草坪树木，赔偿遗失的消防设施设备，承担电梯年检费用，赔偿电梯损失，归还小区公共收益，按照正确方式移交资料后，才有权就物业费主张权利。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2014年7月，原告与开发商签订《前期物业管理服务合同》，对长沙县星沙街道东三路118号国泰九龙湾物业提供物业管理服务，2019年7月27日终止合同的履行。2、2014年11月28日，被告就该物业的管理与原告签订《前期物业服务协议》。3、上述《前期物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》约定：物业费收取：交房时预交一年物业服务费，满一年后每六个月预交一次物业服务费。住宅收费按建筑面积每月每平方米1.8元的标准收取；业主空置房按照90%标准收取；物业服务费不包括房屋共用部分、共用设施设备大中修、更新、改造的费用。物业服务的项目及质量：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位、道理和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；业主共有的公共绿化的养护和管理；车辆的停放管理；公共秩序维护；安全防范等事项的管理；装饰装修管理服务；物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；法律法规规定的其他内容；开展对本物业的共用部位、共用设备设施的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改。对业主和物业使用人违反《临时管理规约》的行为，有权采取劝阻、制止、在物业区域内公示、报告开发商或业委会以及合理方式进行处理。另合同对物业的经营和管理、使用和维护，合同终止履行后资料移交及违约责任进行了明确约定。4、被告系上述国泰九龙湾8栋606号房屋业主,房屋建筑面积118.93平方米。5、原告起诉要求被告缴纳2017年6月30日至2019年7月27日的物业费，在此期限之前的物业费被告已缴纳。6、2018年度长沙县物业监督与物业服务考核，国泰九龙湾为不合格项目。二、双方当事人有争议的事实1、原告是否完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理、维护义务。被告认为，原告没有履行安全防范管理义务，门禁系统未启用；没有履行公共设备设施管理、维修义务，如主水管坏了没有维修、消防器材部分缺失；没有履行绿化养护义务；没有按约定公示小区公共收益使用情况；提供的物业服务根本达不到全额收取物业费的标准。原告认为，被告陈述部分不属实，2018年原告进行了门禁系统大维修；小区公共收益在物业管理办公室墙上张贴并函告小区所在街道。原告按合同约定尽力提供了物业服务，虽有瑕疵，但非原告单方原因造成。本院认为：从被告提供的小区绿化、环境卫生等情况的照片、2018年物业考核结果等证据材料，证明原告在2018年、2019年物业服务期限内提供的物业服务质量与合同约定的质量标准，差距比较明显。2、原告是否就诉请物业费向被告书面催收。原告称，2019年7月26日，原告上门在涉案房屋门上张贴了律师函，被告辩称未收到该律师函，本院认为，原告提供了其上门张贴律师函的照片材料，且被告住在涉案房屋，故对被告未收到律师函催收的抗辩不予采信。判决的理由与结果本院认为，原告与开发商签订的《前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，合同对该小区业主具有约束力，原被告双方均应按该《前期物业管理服务合同》履行义务。本案中，原告已履行了主要的物业服务义务，被告应当依照合同约定交纳物业服务费。因原告在2018-2019年期间提供的物业服务质量，与合同约定的标准差距明显，故对原告主张全额物业费及违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据权利义务对等原则，对被告应缴纳的2018-2019年期间物业费，减免30%；原告2017年度存在对违章建筑搭建等物业管理服务方面的瑕疵，但该瑕疵不足以构成物业费减免的事由，故对原告主张的2017年的物业费，本院予以支持，鉴于原告存在物业管理瑕疵，对其主张的违约金，本院不予支持。综上，被告实际应支付物业费金额为4112.3元【118.93×1.8×（27÷31＋18）×70%+118.93×1.8×6】。被告以物业服务合同解除后，原告没有向小区业委会履行物业相关资料移交义务，没有赔偿对共用设施、设备管理不当造成的损失，没有归还小区公共收益，无权主张物业费进行抗辩，本院认为，原告作为小区业主，无权以个人名义提出上述权利主张，被告该抗辩主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条第一款,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款的规定，判决如下：一、限被告龙辉萍在本判决生效之日起十日内支付原告广州广电城市服务集团股份有限公司湖南分公司物业服务费人民币4112.3元；二、驳回原告广州广电城市服务集团股份有限公司湖南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元50，减半收取25元，由原告广州广电城市服务集团股份有限公司湖南分公司负担5元，由被告龙辉萍负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈绥平二〇一九年十一月二十五日书记员  成 靖附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条【瑕疵履行】质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。