四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川19民终950号 上诉人（原审被告）：巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司，住所地：四川省巴中市恩阳区恩阳镇新场街122号。统一社会信用代码：915119033269794909。 法定代表人：石德华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭定春，巴中市恩阳区恩阳法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：程学吉，男，1962年10月10日出生，汉族，大专文化，教师，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：庞红松，巴中市恩阳区法律援助中心法援律师。 被上诉人（原审被告）：四川亿科置业有限公司，住所地：四川省成都市武侯区人民南路四段53号乙-8幢8楼C号，统一社会信用代码：915100006674311242。 诉讼代表人（负责人）：王玉琳，该公司股东。 上诉人巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司（以下简称“玖欣公司”）因与被上诉人程学吉、四川亿科置业有限公司（以下简称“亿科公司”）商品房预约合同纠纷一案，不服四川省巴中市恩阳区人民法院（2019）川1903民初842号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年8月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人玖欣公司上诉请求：1.撤销四川省巴中市恩阳区人民法院（2019）川1903民初842号民事判决书，判令亿科公司返还购房款22.69万元及资金利息，驳回对上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，程学吉与亿科公司原法定代表人吴泽君原系个人工程承包关系，因吴泽君无钱偿还，双方私下达成购买亿科公司在玖欣盛世年华项目应享有的房源分配范围内的商品房认购协议书，他们并非真正的房屋买卖关系。2.一审判决上诉人对亿科公司返还被上诉人程学吉购房款22.69万元及利息承担连带责任无法律事实和法律根据。 被上诉人程学吉辩称，一审法院认定事实清楚，审理程序合法，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人亿科公司未作答辩。 程学吉向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法确认原、被告于2016年2月29日签订的《商品房（换）认购协议书》无效；2．判令二被告立即返还原告已支付的购房款人民币22.69万元及利息（按年利率6%支付资金利息）；3．本案受理费由被告承担。 一审法院认定的事实：原告程学吉购买被告亿科公司修建的恩阳“亿科·滨城国际”项目住房一套，并交付购房款人民币22.69万元，被告亿科公司向原告出具收据一份。恩阳新区成立后，由于城镇规划调整，该项目与恩阳其他同类项目整合，成立被告玖欣公司。2019年2月，原告程学吉与被告亿科公司、玖欣公司签订《商品房（换）认购协议书》，约定将原告认购的房屋置换到玖欣·盛世年华项目4幢1202号住房，建筑面积75.43㎡，被告亿科公司、玖欣公司在协议书中签字并盖章。 一审同时查明：2014年12月25日，经巴中市恩阳区工商行政管理局批准，成立了巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司，公司注册资金1亿元人民币，被告亿科公司在原恩阳镇建设的滨城国际项目土地与其他八家公司在原恩阳镇建设的其他项目一起共同置换到地块，登记在被告玖欣公司名下，统一开发“玖欣·盛世年华”项目。其中亿科公司法定代表人吴泽君成为玖欣公司的一名股东，在玖欣公司的股份占7.6%。除以实物即原项目土地置换折价出资认缴部分股本金外，再未以货币认缴股本金。 一审还查明，亿科公司的法定代表人吴泽君在审理过程中因病死亡，故追加该公司的股东王玉琳为诉讼代表人，通知其参加本案诉讼。 一审法院认为，房地产开发企业在经营房地产业务中，应当取得商品房屋预售许可证方可从事房地产销售业务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得了商品房预售许可证明，可以认定有效”之规定，本案被告亿科公司在建区前开发建设的恩阳滨城国际项目，以及被告玖欣公司开发的玖欣·盛世年华项目，均未取得商品房预售许可证明，是不能从事商品房销售业务的，虽名为认购，但实际收取了购房款，显然违背了相关法律规定。原告程学吉与被告亿科公司、玖欣公司签订的《商品房（换）认购协议书》应当认定无效。被告亿科公司应当返还购房款，并应当按照银行同类贷款利率承担资金占用期间的利息。原告要求被告亿科公司返本付息的主张符合法律规定，一审法院予以支持。被告玖欣公司的法定代表人在《商品房（换）认购协议书》上签字并加盖公司印章的行为是其真实意思的表示，应当承担连带责任。被告玖欣公司的主张缺乏法律依据，应不予支持。据此判决：一、原告程学吉与被告四川亿科置业有限公司及被告巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司签订的《商品房（换）认购协议书》无效。二、被告四川亿科置业有限公司在本判决发生法律效力之日起15日内返还原告程学吉购房款226,900元及利息（以226,900元为基数，按年利率6%自2016年2月17日起计算利息至返还之日止）。被告巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司承担连带责任。一审案件受理费4704元，由被告四川亿科置业有限公司、巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人玖欣公司提供以下证据：1.巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司章程，证实本案上诉人包括滨城国际的项目负责人，亿科置业有限公司法定代表人吴泽君没有按公司章程约定出资760万现金。2.巴中市恩阳区人民政府文件处理签，对巴中市恩阳区国土资源局恩阳分局（恩国土资2015，144号文件的签批）证实玖欣公司各股东的项目遗留问题自行承担，与玖欣公司无关。3.上诉人玖欣公司恩玖欣发（2016）52号，证明玖欣公司的原拆迁户的各种遗留问题由各股东自行处理。被上诉人程学吉质证意见：对第一组证据的真实性和合法性无异议，该组证据仅能证实玖欣公司的股东情况系九个自然人设立，且所认缴的货币方式出资并未实际履行，实际上是以原九个遗留项目的土地置换到白玉村玖欣盛世年华项目作为出资。对第二组证据市国土资源局恩阳分局在报告中所记载的玖欣公司的承诺内容，系玖欣公司的单方意思表示，被上诉人并不知情。该报告的形成时间为2015年3月21日，而案涉房屋的换认购协议的签订时间为2016年2月，该承诺对被上诉人不具有法律约束。对第三组证据2016年10月26日玖欣公司向区人民政府的承诺并不能约束本案被上诉人。被上诉人亿科公司未发表质证意见。被上诉人程学吉提供以下证据：一、恩玖欣发（2015）01号文件，关于玖欣公司分配房源的决定，证明目的：1.根据2015年2月25日玖欣公司会议精神，玖欣公司于2015年2月26日作出关于玖欣公司股东分配房源的决定，用分配房源解决遗留问题；2.公司决定中规定股东不能对分配房源进行重卖或重还，否则玖欣公司不负担任何责任，即证明公司对股东的正常销售行为不是不负责；3.在所附的4号楼分配房源表上，载明了1204号房源即案涉房源分配给吴泽君的。二、玖欣公司于2016年3月21日在巴中晚报发布的声明，证明案涉的商品房换认购协议书具备了法定代表人签名和加盖印章，对玖欣公司具有法律约束力。三、恩玖欣发（2016）31号、40号、41号文件，证明：1.玖欣公司在分别给恩阳政府的请示，登科街道办事处的承诺书，以及区规划的报告中均自认案涉玖欣盛世年华项目属于为解决遗留问题的整合项目，玖欣公司开发的一期AB组团全部用于各项目还房及处理遗留问题；2.玖欣公司2016年8月18日在关于玖欣盛世年华项目各项目拆迁还房户统计情况的报告所附的购房户名单中，明确载明了案涉房屋购房者为被上诉人程学吉。四、证明一份及证人身份证，证明目的：证实程学吉2009年购买亿科公司开发的滨城国际项目二单元8楼3号住房，价款22.69万元已经全部付清，滨城国际项目整合到就欣公司后原告所认购的房屋于2016年2月置换为案涉房屋。五、恩阳区人民法院（2018）川1903民初1755号、（2019）川1903民初244号民事调解书，证实在同类案件中因玖欣公司在换购协议上签字盖章，玖欣公司自愿承担房款退还义务。上诉人玖欣公司质证意见：第一份证据01号文件，文件的真实性没有异议，对其证明的目的有异议。1.因为这份文件的房源分配是在玖欣盛世年华全面竣工的前提情况下才能实现；2.这个房源分配表也是各股东自行处理遗留问题的范围之内，所以这份文件也不能推定各股东在分配房源表内处分房屋玖欣公司一定承担责任；3.虽然涉案房屋在房源处分分配表内，但因种种原因该房屋未竣工完成且涉案被上诉人股东的审计资产已经远远小于应承担包括拆迁房屋在内的债务。第二份依据真实性没有异议，但是也不能推定2016的换购协议上诉人就承担责任。第三组的真实性也没有异议，但是对其目的有不同意见：1.一期的组团确实用于各项目组织的遗留问题，但是被上诉人亿科公司的资产已经远远小于债务和退还的退房款，形成了入不敷出，所以玖欣公司报告中的资产处置方案并不能达到各股东债务的全部清理；2.被上诉人提供的40号文件，第二条明确的载有亿科的承诺书，在遗留问题中自行处理，与玖欣公司和相关职能部门无关。第四份证据真实性也没有异议，被上诉人的购房款，上诉人没有收到。第五份的真实性没有异议，调解书是否生效？即使生效了，这两份调解书与本案无关，没有可比性和参照性。被上诉人亿科公司未发表质证意见。本院采证意见：对上诉人玖欣公司及被上诉人程学吉二审提供的证据真实性、合法性予以确认，其证据关联性将结合案件事实综合予以认定。 二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：玖欣公司对返还程学吉购房款226900元及利息是否承担连带责任。亿科公司开发建设的恩阳滨城国际项目以及后由玖欣公司开发的玖欣·盛世年华项目，均未取得商品房预售许可证明，程学吉与亿科公司、玖欣公司签订的《商品房（换）认购协议书》无效，被上诉人亿科公司应当返还购房款并赔偿损失。该事实各方当事人均无异议，本院予以确认。 关于玖欣公司是否应当承担返还购房款连带责任的问题。根据二审审理查明的事实，玖欣公司开发的玖欣·盛世年华项目系承继亿科公司开发建设的恩阳滨城国际项目及其他股东遗留问题项目所构成，玖欣公司在知晓程学吉与亿科公司的商品房买卖合同关系的基础上，以其公司开发的玖欣·盛世年华项目房屋作为履约主体，由三方共同协商一致后签订《商品房（换）认购协议书》，虽然该协议属于无效协议，但依据该协议，程学吉已经按约支付了购房款，根据相关法律规定，开发商应当承担返还购房款责任。玖欣公司虽然辩称其根据公司章程、政府和公司文件，公司各股东的原项目遗留问题应当由各股东自行承担，但上述材料均系公司内部职责责任分配的公司内部管理性规定，其效力不溯及购房户。一审法院根据案件事实，认定由亿科公司承担返还购房款和资金利息，由玖欣公司对该款承担连带清偿责任，符合我国相关民事法律关于连带责任的法律规定，本院予以确认。玖欣公司的该诉请理由缺乏法律依据，本院不予支持。 对于玖欣公司诉称一审判决认定事实错误，程学吉与亿科公司原法定代表人吴泽君原系个人工程承包关系，并非真正的房屋买卖关系的问题。玖欣公司该项主张在一、二审审理中均未举证证明，同时，根据程学吉一审举证的《商品房（换）认购协议书》、证人证言、玖欣公司开发玖欣·盛世年华项目的成因及股东的组成等证据，足以认定玖欣公司知晓程学吉与亿科公司的商品房买卖合同关系，并在此基础上由三方共同协商一致后签订《商品房（换）认购协议书》。玖欣公司的该项诉请理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人玖欣公司的上诉理由不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2352元，由上诉人巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赖 敏 审 判 员  王健宇 审 判 员  王 军 二〇一九年十一月一日 法官助理  王丽珍 书 记 员  魏薪羽