辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终14743号上诉人（原审原告）：沈阳市沈河区城市建设实业总公司，住所地沈阳市沈河区小南街道清泉巷48号。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：马欢跃，辽宁恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：张一明，辽宁恒生律师事务所律师。上诉人（原审被告）：闻凤莉，女，1963年4月26日出生，汉族，无职业，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：闻凤琴（闻凤莉姐姐），女，1961年2月12日出生，汉族，无职业，住沈阳市大东区。上诉人沈阳市沈河区城市建设实业总公司（以下简称“城市建设公司”）与上诉人闻凤莉房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初9127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城市建设公司上诉请求：1.将一审法院判决中增加判决第五项：闻凤莉按照年租金20,000元为标准，支付城市建设公司房屋逾期占有使用费自2019年6月1日起至房屋实际腾退之日止；2.将一审法院判决中第三项判项变更为闻凤莉应以20,000元为标准，按照银行同期贷款利率计算向城市建设公司支付逾期付款的利息，计算从2018年6月1日起至实际腾房之日止；3.因本案产生的一切诉讼费及其他相关费用由闻凤莉承担。事实和理由：一、一审法院对城市建设公司主张的被支付逾期腾房占有使用费事实认定不清，并遗漏城市建设公司诉讼请求。城市建设公司一审中主张的是闻凤莉逾期腾房的占有使用费而非租金，且闻凤莉至今仍然未将房屋腾出，反而继续占有使用该房屋，一审法院仅支持城市建设公司到2019年5月31日的费用，且定性为租金，而不是占有使用费到实际腾房之日止，属于认定事实不清。二、一审判决对城市建设公司主张利息部分事实认定错误，导致利息起算时间不正确，造成城市建设公司损失。一审判决中论述的城市建设公司不主张2019年6月1日之后租金的主张，是代理人在法官当庭询问为何分段计息时的说明，并非放弃该部分实际会发生的房屋占有使用费用的主张。一审判决中对城市建设公司代理人论述断章取义，在城市建设公司变更任何诉讼请求的情况下曲解事实，属于认定事实错误。并且一审法院在判决中已经认可了闻凤莉从2018年6月1日起拖欠费用至今，和城市建设公司利息计算标准合理的事实，故此城市建设公司认为闻凤莉逾期付款利息应当从2018年6月1日实际拖欠之日起计算。三、一审法院适用法律错误。本案不适用民诉法司法解释第92条规定。闻凤莉辩称，城市建设公司上诉无任何理由，一审支持了城市建设公司，还虚假上诉，明知自己造成的后果，使我方不能及时腾房，我方不需承担任何责任，城市建设公司随意增加请求、变更请求，二审是不予受理的，是无理诉求，应驳回上诉，支持我方的上诉请求。闻凤莉上诉请求：1.撤销一审判决，全部改判或发回重审；2.闻凤莉不承担支付金钱义务（因出租库房漏水给闻凤莉造成的经济损失）；3.申请城市建设公司赔偿因出租库房漏水给闻凤莉造成的经济损失；4.判决城市建设公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：闻凤莉与城市建设公司签订房屋租赁合同，闻凤莉按时交纳租金，但闻凤莉在租用期间所租用的房屋漏水，造成闻凤莉存放在所租赁的货物受损严重（存放的货物为服装）。闻凤莉因此找到城市建设公司，寻求解决方式。城市建设公司单位派人员前往查看受损情况，并将租赁房屋内的物品（服装）搬出库房，对造成的损失进行清点。后因损失货物量太大，后果严重，城市建设公司所派人员无法处理，需请示单位领导批示，让闻凤莉等待处理结果，后将所有货物又放回库房，一去杳无音讯。（闻凤莉有2019年7月6日视频、照片等证据为证）闻凤莉合理合法使用所租赁的房屋，因城市建设公司的房屋漏水，给闻凤莉造成巨额财产损失，城市建设公司非但不予以解决，进行赔偿，反而起诉闻凤莉无理之诉，于法无据。一审审理期间，审判程序违法。双方调解期间，原定第二次庭审未进行，在闻凤莉不知情情况下，下达一审判决。城市建设公司向一审法院起诉请求：1.请求判令闻凤莉向城市建设公司腾退案涉房屋，并按照年租金2万为标准，支付逾期占用使用费至实际腾退之日止，暂计至2019年5月31日为2万；2.请求判令闻凤莉以2万为标准，按照中国人民银行同期贷款利率计算向城市建设公司支付逾期付款的利息，计算至2019年5月31日为870元；3.请求判令闻凤莉以4万为标准，自2019年6月1日起至实际腾房之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算向城市建设公司支付逾期付款的利息；4.请求判令闻凤莉承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2001年9月28日，沈阳市沈河区城市建设委员会与城市建设公司签订《委托书》一份，其中，沈阳市沈河区城市建设委员会作为“委托单位”，城市建设公司作为“被委托单位”。内容载明：“沈河区建委联建办公室是区建委的临时机构，对承担的改造旧区、开发建设任务基本完成。为此，决定撤销。联建办撤销后，对区建委自有房产、资金以及联建办遗留问题等区建委委托和责成实业总公司代为管理和妥善处理。1、区建委自有的8236平方米房产委托总公司代为管理、使用、租赁和进行维修保养，保障房屋的完好不受损坏。2、区建委联建办账面资金（111.8万元）委托总公司代为实行财务管理。可在银行设二级账户，单独立账、单记收入、各自审批、独立核算、资金不混、不准挪用。4、区建委联建办没有结算的工程，委托总公司代为结算。根据施工工程合同和予决算，要严格审查，认真核算，合情合理进行结算。4、区建委与市工商局（欠308万元）、成城房地产开发有限公司（欠1116.4万元）、美达公司（欠1800万元没有扣除回迁单位的工程基本造价款）签订的建联合同剩余的应收款，委托总公司代为催要。偿还的欠款直接进入区建联账面。以弥补工程决算和动回迁费用。5、中和里的动回迁工作，委托总公司做好动回迁的收尾工作。协助美达公司做好规划、设计、施工建设等工作。6、对区建委联建办开发建设中的收尾和遗留问题，委托总公司代为安排好、处理好。使涉及的单位和群众满意。7、区建委责成联建办、总公司对为区建委等单位购买的固定资产一律分别转入有关单位以便各自入账。同时做好交接工作，签订交接书。8、本委托书一式四份双方各执两份，从2001年9月30日生效执行。”沈阳市沈河区城市建设委员会在“委托单位”处盖章，城市建设公司在“被委托单位”处盖章。2017年6月9日，城市建设公司与闻凤莉签订《房屋租赁合同》一份，其中，城市建设公司作为“出租方（甲方）”，闻凤莉作为“承租方（乙方）”。合同约定：“甲方同意将位于沈阳市沈河区北侧车库西边1-2门，建筑面积约42平方米提供给承租方使用，用于库房。乙方承租期壹年，自2017年6月1日起至2018年5月31日止。房屋年租金人民币贰万元整（￥20，000元），房屋租金实行一次性缴纳。租赁期间，乙方负责房屋的防火、防盗等安全事项，并对房屋付维修及保管责任，人为或他人原因造成的房屋损坏的由乙方负责修复或赔偿，含上、下水管线及供暖设施发生的跑、漏水事故造成的损失均由承租方承担。若乙方未经甲方许可擅自改变房屋结构及用途，甲方可随时收回房屋，所收租金不予退回，并可要求乙方限时回复房屋原状。租赁期间，无法定理由，甲乙双方不得任意解除合同，如一方擅自解除合同，应向对方支付年租金30%作为违约金。甲乙双方必须严格遵守本合同，履行义务和责任，如乙方违约，甲方有权终止合同，收回房屋，并追究法律责任，要求经济赔偿。”城市建设公司在“甲方”处盖章，闻凤莉在“乙方”处签字。同日，即2017年6月9日，城市建设公司与闻凤莉又签订《房屋租赁安全责任书》一份，其中，城市建设公司作为“出租方（甲方）”，闻凤莉作为“承租方（乙方）”。内容载明：“甲方同意将甲方产权的房屋位于沈阳市沈河区北侧车库西边1-2门，建筑面积约42平方米提供给乙方使用，用于库房。乙方承租期限壹年，自2017年6月1日起至2018年5月31日止。合同签订后，闻凤莉向城市建设公司支付自2017年6月1日起至2018年5月31日止的房屋租金2万元。此后，闻凤莉未再支付房屋租金。2019年5月10日，沈阳市沈河区城市建设局出具《情况说明》一份，内容载明：“坐落于沈河区北侧车库西边1-2门，建筑面积约42平方米的房屋，是由沈河区建委联建办开发的，于1995年2月份竣工建成，产权归沈阳市沈河区城市建设局所有。该房属历史遗留问题，未办理房屋所有权证。因沈河区建委联建办属于临时机构，该机构于2001年9月份撤销后，沈阳市沈河区城市建设局将该处房屋委托给沈阳市沈河区城市建设实业总公司代为使用管理。”庭审中，城市建设公司陈述因按约定需要预先支付租金，截至2019年6月，闻凤莉应支付下一年度租金2万元，但城市建设公司本次并未主张该部分租金，仅主张利息。现城市建设公司、闻凤莉因房屋租赁合同产生纠纷，城市建设公司起诉至一审法院。一审法院认为，当事人依法签订的合同成立并依法生效。合同当事人应合同约定履行合同义务。未按合同约定履行合同义务，应承担相应违约责任。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据沈阳市沈河区城市建设委员会与城市建设公司于2001年9月28日签订的《委托书》以及沈阳市沈河区城市建设局于2019年5月10日出具的《情况说明》，可以看出城市建设公司作为被委托单位，经委托单位即产权人沈阳市沈河区城市建设局同意，对案涉房屋代为使用管理。现城市建设公司作为对案涉租赁物享有合法占有和使用权的人，于2017年6月9日与闻凤莉签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁安全责任书》系双方当事人真实意思的表示，合同依法成立，合法有效，合同约定的内容对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应遵照履行，能够证明城市建设公司与闻凤莉之间形成了房屋租赁关系。虽案涉《房屋租赁合同》约定的承租期为一年，自2017年6月1日起至2018年5月31日止，且对于续租并没有明确约定，但租赁期限届满后，闻凤莉仍实际占有案涉房屋，双方之间对于继续租赁并未采用书面形式，因此，城市建设公司与闻凤莉之间形成事实上的不定期租赁法律关系。对于城市建设公司要求闻凤莉腾退案涉房屋的诉讼请求，系城市建设公司要求终止与闻凤莉的租赁关系的意思表示，现闻凤莉认可其拖欠自2018年6月1日起至2019年5月31日止的租金2万元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，闻凤莉逾期给付房屋租金的行为，已经侵犯城市建设公司的合法权益，城市建设公司作为出租人可以解除房屋租赁法律关系，故，对于城市建设公司主张闻凤莉腾退案涉房屋，并给付自2018年6月1日起至2019年5月31日止的租金2万元的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于闻凤莉主张因在租赁期间房屋楼顶漏水，造成闻凤莉经济损失，城市建设公司承诺用5年的库房租金折抵损失的抗辩意见。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。闻凤莉在庭审中并未提供相关证据证明双方存在上述折抵损失的约定，闻凤莉对此应承担举证不能的法律后果。故，对于闻凤莉的该项抗辩意见，一审法院不予采信。关于利息的问题。本案中，城市建设公司主张闻凤莉应以2万元（自2018年6月1日起至2019年5月31日止闻凤莉拖欠的租金）为基数，自2018年6月1日起至2019年5月31日止；以4万元（自2018年6月1日起至2020年5月31日止闻凤莉应给付的租金）为基数，自2019年6月1日起至实际腾房之日止，均按照中国人民银行同期贷款利率的标准向城市建设公司支出逾期给付租金的利息。虽闻凤莉拖欠自2018年6月1日起至2019年5月31日止的租金2万元的行为，已构成违约，应承担违约责任，但案涉《房屋租赁合同》中仅约定：房屋年租金2万元整，房屋租金实行一次性缴纳，如闻凤莉违约，城市建设公司有权终止合同，收回房屋，并追究法律责任，要求经济赔偿，上述约定对于闻凤莉是否需要提前给付房屋租金、给付租金的具体期限，以及经济赔偿的标准均未有明确的约定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审法院综合考量，城市建设公司逾期收取租金的损失主要是资金占用的损失，即贷款利息的损失。现城市建设公司主张按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算违约金并未高于城市建设公司逾期收取租金而产生的资金占用损失，亦未超出闻凤莉的违约行为所能导致后果的合理限度。同时，因房屋租赁合同中并未约定需要闻凤莉提前给付房屋租金以及给付的具体期限，且城市建设公司在庭审中明确表示其未主张2019年6月之后的租金，仅主张该部分利息，则2019年6月之后的租金损失应视为并未全部实际发生。故，对于利息应以城市建设公司当前的实际直接损失，即自2018年6月1日起至2019年5月31日止闻凤莉拖欠的租金2万元为基数，自2019年6月1日起至房屋实际腾退之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算为宜。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十一条、九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，一审法院判决：一、被告闻凤莉于本判决发生法律效力之日起三十日内将座落于沈河区北侧车库西边1-2门，建筑面积约42平方米的房屋腾空，将该房屋交付原告沈阳市沈河区城市建设实业总公司；二、被告闻凤莉于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告沈阳市沈河区城市建设实业总公司租赁费20,000元（自2018年6月1日起至2019年5月31日止）；三、被告闻凤莉于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告沈阳市沈河区城市建设实业总公司租赁费20,000元的逾期利息（以20,000元为基数，自2019年6月1日起至房屋实际腾退之日止，按照中国人民银行同期贷款利率）；四、驳回原告沈阳市沈河区城市建设实业总公司其他诉讼请求。如被告闻凤莉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4763元，由被告闻凤莉承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。闻凤莉提交照片一组（挑赔偿货物时拍摄的），证明：其租赁5个库房，2017年5个库房到期了，当时要腾两个库房，腾时候发现屋顶、地面都漏水，货物发霉，当时和上诉人一个在场人说不能腾了，处理完漏水才能腾，后来说把货搬到155库房后包赔，当时说把要求给赔的货物挑出来，最后也没有赔。签合同时以为能给赔偿才签的。城市建设公司质证意见：真实性、关联性均有异议，照片不能体现具体地址是否为涉案房屋库房，且即使该照片是现场，也不能证明闻凤莉可以拒绝支付本案房屋相关租金，因此该组证据与本案无关。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据沈阳市沈河区城市建设局出具的《情况说明》，涉案房产由沈阳市沈河区城市建设局委托给城市建设公司代为使用管理。城市建设公司将涉案房产租赁给闻凤莉使用，双方约定租赁期限为2017年6月1日至2018年5月31日，闻凤莉按约定支付了2017年6月1日至2018年5月31日的房屋租金2万元。现合同约定的租赁期限届满，双方并未达成续租意向，一审法院判令闻凤莉腾退房屋，并判令闻凤莉支付2018年6月1日至2019年5月31日欠付的房屋使用费及从2019年6月1日至实际腾房之日期间逾期支付上述房屋使用费的利息损失并无不当。关于城市建设公司上诉提出要求闻凤莉按照年租金20,000元的标准，支付2019年6月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费的主张是否应予支持的问题。因闻凤莉现仍占有使用涉案房产，且城市建设公司于一审中诉讼请求为要求闻凤莉支付房屋占有使用费至实际腾退房屋之日，故应判令闻凤莉按照年租金20,000元的标准，向城市建设公司支付从2019年6月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费。关于城市建设公司上诉提出要求闻凤莉按照银行同期贷款利率计算向其支付从2018年6月1日起至实际腾房之日止的逾期付款20,000元的利息损失的主张是否应予支持的问题。城市建设公司与闻凤莉于2017年6月9日签订的《房屋租赁合同》中对于租赁支付方式并无约定，且该合同期限届满后，双方对于房屋使用费的支付问题并未协商一致，故一审法院从2019年6月1日即城市建设公司自2018年6月1日至2019年5月31日的房屋使用费实际确定之日作为闻凤莉逾期支付房屋使用费利息的起算之日并无不当。关于闻凤莉上诉提出要求城市建设公司赔偿因出租库房漏水给其造成的经济损失的主张，因闻凤莉于一审中并未对此提出诉讼请求，且与本案不属于同一法律关系，故本院对此不予审理。综上，上诉人城市建设公司的上诉请求部分成立；上诉人闻凤莉的上诉请求不成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初9127号民事判决第一项，即：被告闻凤莉于本判决发生法律效力之日起三十日内将座落于沈河区北侧车库西边1-2门，建筑面积约42平方米的房屋腾空，将该房屋交付原告沈阳市沈河区城市建设实业总公司；第二项，即：被告闻凤莉于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告沈阳市沈河区城市建设实业总公司租赁费20,000元（自2018年6月1日起至2019年5月31日止）；第三项，即：被告闻凤莉于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告沈阳市沈河区城市建设实业总公司租赁费20,000元的逾期利息（以20,000元为基数，自2019年6月1日起至房屋实际腾退之日止，按照中国人民银行同期贷款利率）；二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初9127号民事判决第四项，即：驳回原告沈阳市沈河区城市建设实业总公司其他诉讼请求；三、闻凤莉于本判决发生法律效力之日起三十日内按照年租金20,000元的标准给付沈阳市沈河区城市建设实业总公司自2019年6月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；四、驳回双方其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4763元，由闻凤莉负担；沈阳市沈河区城市建设实业总公司交纳的二审案件受理费50元，由闻凤莉负担；闻凤莉交纳的二审案件受理费4763元，由闻凤莉负担。本判决为终审判决。审判员 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇一九年十一月十三日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。