江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣10民终913号上诉人（原审被告）：范建霞，女，1979年6月17日出生，汉族，住江西省抚州市临川区.委托诉讼代理人：罗胜龙，江西论研律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审原告）：抚州伟星实业投资开发有限公司，住所地抚州市金巢经济开发区迎宾大道999号，统一社会信用代码91361003746071892F。法定代表人：伍旭明，执行董事。委托诉讼代理人：王胜平，江西澍正律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：万敏，江西澍正律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。上诉人范建霞因与被上诉人抚州伟星实业投资开发有限公司（以下简称伟星实业）租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初2870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月7日公开开庭进行了审理，上诉人范建霞及其委托诉讼代理人罗胜龙，被上诉人伟星实业的委托诉讼代理人万敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。范建霞上诉请求：1.撤销江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初2870号民事判决第二、三项，改判范建霞无需向伟星实业支付2019年2月15日至2019年5月14日租金64,890元及以后租金；2.一、二审案件受理费由伟星实业负担。事实与理由:租赁合同约定租赁期内，承租人有权提前终止合同，但需承担押金不退，另支付六个月租金给出租人的责任。一审判决范建霞预交的三个月租金作为违约金支付给出租人，另外支付六个月租金委实过高，不予支持。该判决一方面让范建霞支付违约金64,891元，另一方面又不赋予范建霞任意解除权，实属矛盾。2019年2月14日，范建霞作为承租人依法行使任意解除权，并空出租赁物，不能让范建霞既承担任意解除权的违约责任，又要求范建霞支付合同解除后的租金。按照64,891元判决范建霞承担任意解除租赁合同的违约责任，可以充分发挥司法裁判化解纠纷的职能作用，引导开发公司通过出售或出租物业取得收益。而非利用市场优势取得购买人或承租人的高额违约金，从而彰显社会公平正义。伟星实业辩称，范建霞与伟星实业签订的租赁合同合法有效，伟星实业在履行协议时并不存在违约行为，范建霞单方解除合同无效。范建霞主张的合同条款是对于范建霞一方违反协议的惩罚性约定，并非赋予任意解除权，范建霞应该按照租赁协议的约定履行支付租金的义务并承担未按时支付租金的违约责任。范建霞向伟星实业发出了解除合同的短信并未得到伟星实业的同意，也没有实际向伟星实业办理退出涉案商铺的手续，截止二审开庭范建霞也未将商铺钥匙还给伟星实业，范建霞至今占有涉案店铺，请二审法院依法维持原判。伟星实业向一审法院起诉请求：1.判令立即解除伟星实业、范建霞签订的《房屋租赁协议》，并将租赁物交回伟星实业；2.判令范建霞立即支付房屋租赁费64,890元（租赁费为2019年2月15日至2019年5月14日，后续租赁费计算至范建霞交回租赁房屋时止）及违约金129,780元；3.本案诉讼费由范建霞承担。一审法院认定事实：伟星实业系自然人投资或控股的有限责任公司，公司经营范围为房地产开发经营及房屋租赁等。伟星实业作为出租方与范建霞签订了一份《房产租赁协议》，该份协议的签订日期为2015年7月15日，协议主要约定如下：1.伟星实业将位于抚州市迎宾大道999号伟星栖凤华都S8号楼1-3至1-7、2-3至2-7商铺（其中一楼商铺面积总计292.3平方米、二楼商铺面积总计292.3平方米）出租给范建霞用于经营餐饮行业，租赁期限为5年，自2015年7月15日起至2020年7月14日止，交房日期以范建霞交纳租赁押金并签署本协议日期为准；2.租金支付原则为“先付后用”，伟星实业给予范建霞12个月免租期，免租期后每月需支付租金21,630元，在免租期过后，以一个季度为一期支付租金，范建霞应在当付租金月前5天，将月租金以转账方式转入伟星实业指定账户，租金不包括税费、物业管理费及水电费等其他应付费用；3.范建霞同意于签订本协议之前或之日向伟星实业支付64,891元为租赁押金，租赁期限届满结束后，范建霞如无违约责任，伟星实业无息退还给范建霞；4.出现以下情形之一的，该租赁押金不予返还，范建霞还需一次性支付6个月租金给伟星实业：范建霞单方面提前解除本协议的、范建霞以其实际行为提前终止本协议或放弃承租的及因范建霞重大违约行为致伟星实业根据本协议约定提前解除本协议等情形；5.其他违约责任及解除协议：自支付租金月起，每月28日前为支付下月租金截止日，若因特殊原因，以伟星实业口头同意，可以有7天的缓冲期（该权利在本合同有效期内不得超过三次），7天缓冲期后仍未能交纳租金即属逾期，逾期之日则从7日前开始计算，逾期交纳租金的，范建霞应按欠交租金额的千分之三向伟星实业交纳违约金，如欠交租金超过2个月的，伟星实业可单方终止本合同，一切违约责任由范建霞自负。对前述房产租赁协议的签订日期虽然记载为2015年7月15日，但庭审中伟星实业、范建霞双方均确认范建霞实际是在2018年7月从案外他人处转租涉案商铺的，实际签订租赁协议的时间应该是2018年7月，由于仅仅是变更了实际承租人，故伟星实业、范建霞签订的租赁协议仅仅是对承租人姓名进行了变更，其余内容均未作任何变更，全部沿用了2015年7月15日伟星实业与案外他人签订的房产租赁协议条款内容。租赁协议订立后，范建霞与案外他人办理了涉案商铺交接手续，范建霞也按协议约定向伟星实业支付了2018年7月2日至2019年2月14日期间的租金，2019年2月14日范建霞向伟星实业发送手机短信，要求解除合同，但未与伟星实业办理腾退涉案商铺手续，至伟星实业起诉之日也没有将涉案店铺的钥匙交还给伟星实业，伟星实业对范建霞提出的解除合同要求并没有表示同意。之后范建霞认为已解除合同，故未再向伟星实业支付租金，伟星实业催问未果，遂诉至一审法院。另查明，范建霞陈述在转租涉案商铺时已向前期承租人支付了店铺转让费，该转让费包含了涉案商铺约定的租赁押金64,891元，伟星实业没有另外再实际收取范建霞支付的该租赁押金。一审法院认为，伟星实业、范建霞之间签订的《房产租赁协议》签订日期虽不是范建霞实际承租涉案商铺的日期，但该份合同的签订系双方当事人真实意思表示，且其内容未违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。协议订立后，伟星实业也是从范建霞实际承租日起收取租金，按双方签订的租赁协议及范建霞实际承租情况推断，范建霞实际承租期限应该是从2018年7月2日至2020年7月14日止，范建霞已向伟星实业实际支付了2018年7月2日至2019年2月14日期间的租金，此后的租金分文未付。范建霞虽于2019年2月14日向伟星实业发送了要求解除合同的通知，但并没有经过伟星实业的同意，也没有实际向伟星实业办理腾退涉案商铺的手续及交付钥匙，且伟星实业在履行涉案租赁协议过程中并不存在违约行为，范建霞无权单方解除合同，故范建霞单方解除合同的行为是无效的，范建霞理应按协议约定的时间履行支付租金的义务。现伟星实业要求解除双方签订的租赁协议，范建霞也同意，一审法院对此予以支持。伟星实业要求范建霞支付2019年2月15日至实际交回租赁物日的租赁费，于法有据，亦予以支持。对伟星实业诉请的违约金129,780元，协议中虽约定如出现范建霞以其实际行为提前终止租赁协议或单方面提前解除租赁协议情形的，涉案商铺租赁押金不返还且范建霞还需一次性支付6个月的租金给伟星实业，但该约定的违约金额明显过高，已超出了伟星实业的实际损失。范建霞虽未再另行向伟星实业实际支付涉案商铺的租赁押金，但由于双方签订的租赁协议条款全部是沿用前期租户与伟星实业签订的租赁协议版本，租赁协议中记载范建霞向伟星实业支付64,891元的租赁押金，如租赁期限届满且范建霞未出现违约情形，伟星实业将无息退还租赁押金给范建霞，该条款表明伟星实业向前期承租人收取的涉案商铺租赁押金64,891元已自动转为范建霞，现范建霞出现以其实际行为提前终止租赁协议的情形，伟星实业不返还该租赁押金已经是对范建霞的违约行为进行的惩治性条款，现伟星实业再另外又向范建霞主张129,780元的违约金明显超出了伟星实业的实际损失，对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除抚州伟星实业投资开发有限公司与范建霞于2015年7月15日签订的《房产租赁协议》；二、范建霞于判决生效之日起三日内向抚州伟星实业投资开发有限公司腾空位于抚州市迎宾大道999号伟星栖凤华都S8号楼1-3至1-7、2-3至2-7商铺；三、范建霞于判决生效之日起三日内向抚州伟星实业投资开发有限公司支付2019年2月15日至2019年5月14日尚欠租金64,890元，此后的租金按租赁协议约定的租金计算至范建霞实际腾空日止；四、驳回抚州伟星实业投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2,097元，由范建霞负担。二审中，范建霞认为原判遗漏查明2019年2月16日范建霞向伟星实业处的物业经理（手机号136××××4486）发出解除合同的通知，同日将店铺空出的事实，除上述事实外，范建霞对原判认定的其他事实均无异议。伟星实业对原判认定的事实没有异议，本院对原判认定无争议的事实予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新证据。对范建霞有异议的事实，本院经审查认定如下：原判已经查明2019年2月14日范建霞向伟星实业发送手机短信，要求解除合同，但范建霞并未提供任何证据证明其已将店铺空出，也未提供证据证明其将涉案店铺的钥匙交还给伟星实业，对范建霞的主张本院不予认定。本案经调解，未能达成协议。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.范建霞是否享有合同解除权，涉案合同解除的时间？2.伟星实业向范建霞主张2019年2月15日至2019年5月14日的租金及后续租赁费有无事实及法律依据？关于争议焦点一，本院认为，伟星实业、范建霞之间签订的《房产租赁协议》约定出现以下情形之一的，租赁押金不予返还，范建霞还需一次性支付6个月租金给伟星实业：1.范建霞单方面提前解除本协议的;2.范建霞以其实际行为提前终止本协议或放弃承租的；3.因范建霞原因导致本协议无效的;4.因范建霞重大违约行为致伟星实业根据本协议约定提前解除本协议；5.因范建霞损坏该物业或该物业的设施、设备，或范建霞拒不返还该物业的。该约定实际上是对范建霞未按合同履行义务应承担的违约责任的内容，并未赋予了范建霞任意解除权。因此，范建霞要求提前解除协议，违反合同约定，伟星实业主张解除合同有事实及法律依据，原判判令解除涉案协议正确。关于范建霞应承担的违约责任原判已经作出认定，伟星实业并未就此提出上诉，本院不再赘述。关于争议焦点二，本院认为，范建霞于2019年2月14日短信通知伟星实业要求解除合同后即关闭了店铺，涉案商铺未再营业，其以实际行为要求终止双方的协议。伟星实业、范建霞之间签订的《房产租赁协议》第13.3条约定，范建霞于协议终止之日起30天内归还本物业，以具体交接日据实交纳房租，本协议终止之日起30日后视延迟交房，延迟交房期间应按本协议约定标准租金的双倍来支付租金，并按每天1,000元的标准支付违约金。逾期5天仍不返还的，视为乙方已自动放弃该房地产内一切物品、设备、设施、装修的所有权；伟星实业有权自行进入该房地产内，清理或委托他人清理该房地产内的一切物品、设备、设施和垃圾，所产生的一切费用均由范建霞承担。伟星实业有权从范建霞的履约保证金中抵扣该费用。该约定赋予了伟星实业在合同终止之日起35日内收回出租店铺的权利，在本案中，范建霞于2019年2月14日发短信通知伟星实业要求解除合同并关闭了店铺，伟星实业完全可以和范建霞沟通联系商铺交接事宜，然而伟星实业并未采取任何措施，直至2019年5月15日才诉至人民法院。因此，对于超过35日未收回商铺的损失应由伟星实业自行承担。对于35日内的损失，协议约定过高，范建霞应按照租金标准向伟星实业支付35日的租金为25,235元（21,630元÷30×35）。综上，范建霞的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初2870号民事判决第一、二项，即：解除抚州伟星实业投资开发有限公司与范建霞于2015年7月15日签订的《房产租赁协议》；范建霞于判决生效之日起三日内向抚州伟星实业投资开发有限公司腾空位于抚州市迎宾大道999号伟星栖凤华都S8号楼1-3至1-7、2-3至2-7商铺；二、撤销江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初2870号民事判决第三、四项，即：范建霞于判决生效之日起三日内向抚州伟星实业投资开发有限公司支付2019年2月15日至2019年5月14日尚欠租金64,890元，此后的租金按租赁协议约定的租金计算至范建霞实际腾空日止；驳回抚州伟星实业投资开发有限公司的其他诉讼请求。三、范建霞于判决生效之日起三日内向抚州伟星实业投资开发有限公司支付35日的租金25,235元；四、驳回抚州伟星实业投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,097元，由范建霞负担272元，抚州伟星实业投资开发有限公司负担1,825元。二审案件受理费1,422元，由范建霞负担553元，抚州伟星实业投资开发有限公司负担869元。本判决为终审判决。审判长 王 琳审判员 邹志伟审判员 彭 珺二〇一九年十一月二十五日法官助理周超书记员华丽娜