新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0103民初9060号原告：乌鲁木齐市沙依巴克区半山湾畔小区业主委员会，住所地：乌鲁木齐市宝山路17号3栋16室。负责人：王旭，该委员会主任。委托诉讼代理人：曾万民，新疆新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆振环，男，1957年12月9日出生，汉族，中国建筑技术集团有限公司新疆分公司总工，住乌鲁木齐市沙依巴克区。被告：新疆赛博特市场经营有限公司，住所地：乌鲁木齐市沙依巴克区奇台路73号5楼。法定代表人：周邦武，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐晓刚，男，1975年3月21日出生，汉族，新疆赛博特市场经营有限公司法务部主任，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：王丽，女，1963年2月9日出生，满族，新疆赛博特市场经营有限公司总经理，住乌鲁木齐市。被告：樊慧慧，女，1983年8月2日出生，汉族，新疆万福特商贸有限公司总经理，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：樊纪甫，男，1954年1月7日出生，汉族，自治区门窗商会会长，住乌鲁木齐市沙依巴克区。（系被告樊慧慧之父）原告乌鲁木齐市沙依巴克区半山湾畔小区业主委员会（下称：半山湾畔业委会）与被告新疆赛博特市场经营有限公（下称：赛博特公司）、樊慧慧所有权纠纷一案，本院于2019年9月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月30日公开开庭进行了审理。原告半山湾畔业委会负责人王旭以及委托诉讼代理人曾万民、穆振环，被告赛博特公司委托诉讼代理人徐晓刚、王丽，被告：樊慧慧委托诉讼代理人樊纪甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告半山湾畔业委会向本院提出诉讼请求：判令乌鲁木齐市宝山路17号半山湾畔小区3栋约320平方米的物业管理用房归原告使用。事实与理由：2004年5月，被告赛博特公司开始开发建设乌鲁木齐市宝山路17号半山湾畔小区，2005年12月开发完毕。原告诉请所设该小区17号3栋的房屋设计、使用及初始登记等都作为物业一直由物业管理机构使用至今。但是，2019年6月，被告樊慧慧家人突然来到原告处，说该房屋所有权属于他家人樊慧慧，让原告和物业管理公司立即搬离。原告要求被告樊慧慧出示房屋产证明，被告不予出示，为此原告对被告樊慧慧的无礼请求予以拒绝，并告知被告樊慧慧，该房屋一开始设计就是物业管理用房，该房屋不是住房也不是门面房，该房屋唯一通道是在院内，是专门修筑的专用通道，而且自2006年使用以来物业管理公司就在使用，2004年开发时就在该房屋通道修筑了物业管理的指示用牌。被告看原告未搬离，就到原告所辖派出所和社区投诉，为此原告也到管辖社区和被告赛博特公司处去查找有关资料。经查找，原告了解到，该争议使用房屋在2004年5月开发时，就是物业用房，在被告赛博特公司房屋开发登记表上登记为物业管理用房。物业管理用房按我国现有法律规定是不办理房产证明的，但被告赛博特公司在2009年却非法将该房屋登记到盛枫名下，后盛枫又将该房屋违法转让给了被告樊慧慧。原告告知被告赛博特公司，根据我国《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定物业管理区内配置必要的物业管理用房”；同时根据该管理条例第27条规定，建设单位不得违法擅自处置物业管理用房，如违法处置，业主委员会有权通过法律手段追究违法者的责任，又根据《乌鲁木齐市物业管理条例》第27条的规定，开发建设单位，必须要给物业管理企业配置千分之五的物业管理用房，物业管理用房不得少于50平方米，原告问被告赛博特公司，争议房屋一共320平方米，四个违法产权证证明加起来也只有200平方米，还有120多平方米是少应归原告物业管理公司使用，被告赛博特公司却说，那120平方米是白送的，原告问为什么把原告的物业管理用房送予他人，被告赛博特公司没有答复原告，但被告承认争议房屋卖掉后确实没有给原告留物业管理用房。在原告反映他们的行为违法后，被告赛博特公司到小区，说找空地给原告再找块地盖一处物业管理用房，但经反复寻找，小区已无任何地方可盖。原告认为，被告赛博特公司将原告所有的物业管理用房非法登记给他人完全违反法律规定，被告樊慧慧到处投诉干扰原告和原告所聘有关管理企业的正常工作。望依法判决原告所诉请房屋的使用权，以维护原告的合法权益。被告赛博特公司辩称，我方不同意原告诉讼请求，原告诉请无事实及法律依据，诉争房屋于2004年5月由我公司开发建设并于2005年12月开发完毕，业委会所要求归其使用的涉案房屋系由我公司当年投资新建的商品房，该方规划用途为商铺，并非物业管理用房，该房产实际面积227.12平方米，于2007年8月29日出售给客户盛枫，盛枫已支付完毕全部房款，并双方进行房产交接，且于2009年8月11日依法取得了涉案房产的房屋所有权证，规划用途为商铺，盛枫于2012年10月将诉争房产转给了客户被告樊慧慧，并将房屋交付给被告樊慧慧使用，同时双方在交易中心办理过户登记手续，被告樊慧慧取得上述房产所有权并接手房屋后对该房屋进行了重新装修，业委会诉争的涉案房屋并不是该小区的物业管理用房，故原告的诉讼请求无事时及法律依据；该小区建成后，上述房产由我公司租赁给新疆半山湾畔物业管理有限公司经营使用，客户盛枫在未交清全款之前，我公司也未向盛枫交付房产，在此期间都是由我公司租赁给半山物业进行使用，原告不能仅凭半山物业使用了该房屋，就当然的认为该房屋为物业管理用房，房屋权属的界定应当以建设规划及房产主管部门的物权登记为准，对此政府相关部门已对涉案房屋的权属进行了明确界定和登记，即规划用途均为商铺，而非物业管理用房，不能以原告及小区业主的个人认为或习惯来改变涉案房屋的权属及规划用途，从而侵害他人的合法权益。因此，诉争房屋属性不应确认为物业管理用房；诉争小区于2005年9月12日乌鲁木齐市城市规划管理局出具的《乌鲁木齐市城市规划管理局建筑、用地红线图说明书》，规划的建设小区名称为别墅楼、商业楼、地下车库及交换站，对物业管理用房没有进行规划和要求我方进行建设，另根据《乌鲁木齐市物业管理条例》第68条规定本条例自2011年6月1日起实行，也就是说该条例的制定和颁布晚于小区的开发建设年份，该条例的效力不溯及2005年之前开发建设的楼盘，因此原告以此条例要求被告提供物业用房的诉讼请求不能成立；本案应当驳回原告诉讼请求，原告诉争房屋系商业用房而非物业管理用房，加之相关法律、法规及物业管理条例等规定均不适用于本案的情形。被告樊慧慧辩称，我方是涉案房屋的所有人，涉案房屋是被告赛博特公司投资开发的商品房，规划用途是商铺，被告赛博特公司先是出售给了盛枫，2012年10月12日盛枫将房屋出售给我方，由我方取得了涉案房屋的房产证，房屋性质是单独所有，被告樊慧慧对涉案房屋享有使用权、物业权权益，原告认为诉争房屋为其使用无依据，房屋的权属应当由房产机关登记为主，原告认为其以前使用过，就对房屋有权利，综上请求法庭驳回原告对我方的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告半山湾畔业委会出示证据，1、证明一份，证明：被告赛博特公司管理部张红兵于2019年8月16日向我方出具，证实涉案房屋登记的属性是物业用房。被告赛博特公司、樊慧慧对证据不认可，是手写稿，没有出处，对证明内容不认可。本院认为，张红兵本人未出庭质证，不能确认证明内容的真实性蒙古对证据，本院不予确认。2、录音一份（付整理书面材料），证明：涉案房屋从涉及到使用性质就是物业用房。被告赛博特公司、樊慧慧认为录音中是公司房屋的销售人员，对房屋开发问题不了解，是原告侵占了他人的房屋，录音中恰好证实房屋不是无言管理用房。本院认为，双方当事人对证据无异议，对证据本院予以确认。3、图片6张，证明：拍摄时间是2019年8月16日，是专门建设了唯一通道不和小区内任何房屋连接的物业管理用房。被告赛博特公司、樊慧慧不知道原告要证明什么问题，当时卖给了盛枫，把房屋租赁给了半山物业，不能挂了牌子房子就属于原告的。本院认为，照片为静态的房屋现状，但是不能证明房屋就是物业用房，本院对证据的真实性予以确认，关联性不予确认。4、彩图一份，证明：从一开始设计到现在该房屋都是物业管理用房。被告赛博特公司、樊慧慧认为房屋租给了半山物业，半山物业在此租住多年，该图片不能证实房屋就属于原告所有。片为静态的房屋现状，但是不能证明房屋就是物业用房，本院对证据的真实性予以确认，关联性不予确认。5、欠费登记表一份，证明：涉案房屋热力公司一直将原、被告争议房屋视为物业办，证实房屋对内对外都是物业办公用房。被告赛博特公司、樊慧慧我们曾将房屋租给了物业使用，缴纳与房屋有关的费用登记显示了缴纳的单位名称是理所当然的，不能仅用缴费票据来证明房屋的权属。本院认为，热力公司并非无权登记部门，欠费登记表不能证明该房产的权属。故对证据的真实性确认，关联性不予确认。6、2019年5月22日，图片6张，证明：2019年5月前，被锁的房屋没有任何人使用该物业用房，现由原告所聘请的物业管理人员使用。被告赛博特公司对证据不认可，我方无法确认。被告樊慧慧对原告出示的图片不认可，这是我方正在装修的状态。本院认为，图片不能反映原告陈述的内容，本院不予确认。7、调查通知书和行政执法整改通知书各一份，证明：行政管理部门将乌鲁木齐市万和隆源物业服务有限公司搭建的临时彩钢板房要求拆除后，半山湾畔小区已没有违法的临时物业用房，必须回到原来的物业办公地点及原被告双方争议的房屋。被告赛博特公司、樊慧慧认为执法局的行为和本案无关，执法局让拆除违法建筑，没有让你搬到现在的房屋，和本案关联。本院认为，证据为行政执法整改通知书，对证据的真实性本院予以确认，关联性不予确认。8、装修合同一份、收据，证明：原告进入该物业办公区域后对房屋进行了装修，花费共计313200元，已付170000元，还欠143200元。被告赛博特公司、樊慧慧对证据的真实性、关联性、合法性不认可，原告和公司签订了装修合同，打款却是打给了个人，足以证实原告出示的该组证据真实性有待核实，恰好也证明原告侵占了他人房屋。本院认为，被告赛博特公司、樊慧慧并非装修合同相对方，对证据不认可，故在本案中。本院不予确认。9、签字证明一份，证明：微信群里召开业主大会，要求业主委员会对物业用房进行处理。被告赛博特公司对真实性、关联性、合法性不认可，是复印件，且不是个结论性的书面材料被告樊慧慧不认可，我们是业主都没有听过这个事情。本院认为，证明为复印件且不能证明签名为业主本人所签，故对证据不予确认。被告赛博特公司出示证据，1、乌鲁木齐市不动产原始登记查档结果（4张），证明：四套涉案房屋在不动产登记中心登记显示性质是商铺。原告半山湾畔业委会对查询结果，书面表现形式是真实的对调档无异议，对证明关联性有异议，被告赛博特公司出示的证据说房屋登记是商铺，但上面写的是商业服务，权利属性在该证据上没有确定，房产的建筑面积和办房产证的建筑面积不一致，登记房屋合计的面积在215平方米，但房屋实际面积是318平方米，该原始登记房屋的性质是商业服务，这包含物业服务性质，不属于商铺。被告樊慧慧对证据无异议。本院认为，证据为乌鲁木齐市不动产原始登记查档资料，可以反映该物权登记的真实情况，对证据本院予以确认。2、租赁合同一份，3、租赁发票3张（2006、2007、2008年），证明：2005年12月12日，由被告赛博特公司和半山物业公司之间签订了租赁合同，证明2005年12月12日至2010年12月12日，房产由半山物业公司租赁管理使用，半山物业公司给我方缴纳租金的事实。原告半山湾畔业委会对房屋租赁合同真实性不认可，物业管理有限公司和被告赛博特公司之间以前是关联公司，我方对此真实性不予认可，对证明问题的关联性不认可，我方没有和被告半山物业公司之间签订过合同。对租赁发票不认可，我方没有给被告缴纳过费用。被告樊慧慧对证据无异议。本院认为，原告半山湾畔业委会费并非租赁合同相对方，对证据不认可。被告赛博特公司未提供其他证据印证，故本院不予确认。4、销售收据7页（含有2张记账凭证），证明：我公司将房屋卖给盛枫。原告半山湾畔业委会对销售收据真实性不认可，关联性不认可，和我方确认使用权没有关联性。被告樊慧慧对证据无异议。本院认为，证据为被告赛博特公司财务凭证，并有其他证据印证，原告半山湾畔业委会否认证据，未提出反证证明，故本院予以确认。5、商品房买卖合同4份，证明：我公司将涉案分房屋出售给了盛枫。原告半山湾畔业委会对商品房买卖合同真实性不认可，房屋开始权属登记是商业服务用房，房屋不能买卖登记，是违法签订，我方三性不认可。被告樊慧慧对证据无异议，本院认为，证据可以证明争议房屋买卖交易的事实，故对证据本院予以确认。6、不动产销售发票一张，证明：盛枫购买房交付购房款的发票，盛枫是在2007年交付完全额房款。原告半山湾畔业委会对不动产销售发票，因为房屋销售违法故我方对销售发票真实性、关联性、合法性不予认可，对房产证登记表真实性不认可，上面权属人是盛枫，其获取房产权利违法，故真实性、关联性、合法性不认可。被告樊慧慧对证据无异议。本院认为，证据可以证明争议房屋买卖交易的事实，故对证据本院予以确认。7、房产证复印件，证明：房屋出售后，将房屋办理到了盛枫名下。原告半山湾畔业委会对房产证真实性、关联性、合法性不认可。被告樊慧慧对证据无异议。本院认为，证据可以证明争议房屋买卖交易的事实，故对证据本院予以确认。8、房屋权属转移登记查询记录，证明：盛枫将涉案房屋转卖给了被告樊慧慧，房屋的性质也非原告所称。原告半山湾畔业委会对转移查询登记记录真实性、关联性、合法性不认可。被告樊慧慧对证据无异议。本院认为，证据可以证明争议房屋转移登记的事实，故对证据本院予以确认。9、图纸，证明：涉案房屋原始规划为商铺。原告半山湾畔业委会对图纸真实性、关联性、合法性不认可，不能确定原始规划。被告樊慧慧对证据无异议。本院认为，图纸有相关部门的印章，原告半山湾畔业委会否认证据，未提出反证证明。故本院予以确认。被告樊慧慧出示证据。1、房产证、土地证，证明：权属归我方。原告半山湾畔业委对房产证两份、三份土地证真实性不认可，涉案房屋转移登记是违法的，故我方不认可，出示的仅两份房产证加起来的面积是114平方米不是全部的涉案房屋面积，该组证据无法证实涉案房屋属于被告樊慧慧。被告赛博特公司对证据无异议。本院认为，该证据结合房屋权属转移登记查询记录印证，可以证明争议房屋的权属归被告被告樊慧慧所有，故对证据本院予以确认。2、设计图纸、装修合同，证明：我方在2016年对涉案房屋进行装修，因一些问题我方停了装修。原告半山湾畔业委对设计图纸、装修合同三性不认可，涉案房屋一直锁着，直到今年由我方才打开房门。被告赛博特公司对证据无异议。本院认为，证据的相对方未出庭，经过质证，故对证据本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2004年5月，由新疆赛博特房地产开发有限公司开发建设半山湾畔小区，2005年9月12日，乌鲁木齐市规划出具建筑、用地红线图，批准建设工程名称为商业楼、别墅楼、地下车库、交换站。没有规划设计物业管理用房。该项目于2005年12月开发完毕。双方争议的涉案屋房号为半山湾畔小区3栋316、317、415、416号，登记总面积为227.12平方米，规划用途商铺。2009年6月27日，新疆赛博特房地产开发有限公司与盛枫签订四份《商品房买卖合同》，合同约定：盛枫购买3栋316、317、415、416号房屋，单价每平方米2500元，合同价款为567780元。盛枫向新疆赛博特房地产开发有限公司支付了购房款，办理了房权登记，并取得该涉案房屋的四本房权证。2012年10月22日，盛枫又将该争议房屋出售给被告樊慧慧。被告樊慧慧办理了房权登记，并取得涉案房屋的房权证。2019年5月，原告半山湾畔业委撬开该涉案房屋门锁占用涉案房屋。本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受到法律保护，任何单位和个人不得侵犯。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”，第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”。被告樊慧慧通过购买的方式，依法办理了涉案房屋的房权证，取得涉案不动产合法的物权，任何单位和个人不得侵犯。原告半山湾畔业委会主张要求确认乌鲁木齐市宝山路17号半山湾畔小区3栋约320平方米的物业管理用房归原告使用，无事实和法律依据，本院不予支持。被告半山湾畔业委会陈述涉案房产实际约320平方米，房权证面积只有227.12平方米。本院认为，房产面积的审核测绘，应当由不动产登记机关测绘。原告主张房产实际约320平方米没有依据。综上，根据《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第九条之规定，判决如下：驳回原告乌鲁木齐市沙依巴克区半山湾畔小区业主委员会要求确认乌鲁木齐市宝山路17号半山湾畔小区3栋约320平方米的物业管理用房归原告使用的诉讼请求。案件受理费70元，减半收取35元（原告乌鲁木齐市沙依巴克区半山湾畔小区业主委员会已预交），由原告乌鲁木齐市沙依巴克区半山湾畔小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  吴卫东二〇一九年十一月二十九日书记员  刘骏芳