广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1771号 上诉人（原审被告）：北海湾春投资开发有限公司。住所：广西壮族自治区北海市西南大道以南、湖北路西侧北海东盟国际商贸城B地块。统一社会信用代码：914505006976331229。 法定代表人：邵有春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖文凯，广西天惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁元英，女，1964年1月18日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 上诉人北海湾春投资开发有限公司（以下简称湾春公司）因与被上诉人梁元英房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2019)桂0502民初1537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 湾春公司上诉请求:撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019)桂0502民初1537号民事判决，改判驳回梁元英一审诉讼请求。事实和理由：一、本案并非单纯的商品房买卖合同关系，梁元英购买涉案房屋后将房屋出租给案外人北海湾春企业管理有限公司（以下简称湾企公司）十年，在十年期限内均不需交付房屋给梁元英，据此，梁元英主张湾春公司存在逾期交房并要求解除《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。湾春公司与梁元英双方除了签订涉案《商品房买卖合同》，另和湾企公司签订了《商铺租赁合同》。根据《商铺租赁合同》约定，涉案房屋自《商品房买卖合同》约定的交房日起就要交付给湾企公司经营管理十年，也就是说，在十年期限内房屋均不需直接交付给梁元英，湾春公司对梁元英在十年期内不存在逾期交房的违约责任。此外，由于《商铺租赁合同》约定租期十年，在租期十年内无需交付梁元英，在这十年期限内房屋完全可能解封、解押，抵押权人、查封人也并没有对涉案房屋行使权利而导致《商品房买卖合同》目的无法实现，梁元英的购房目的并未受妨碍。因此，基于双方之间的合作模式，梁元英此时以逾期交房及房屋存在查封主张解除合同没有事实和法律依据。二、即便本案《商品房买卖合同》应解除，《商品房买卖合同》已约定逾期交房导致合同解除的违约金标准，一审判决判令按年利率6%支付利息违反双方合同约定根据《商品房买卖合同》第九条第1款第(2)项约定：逾期交房超过90日买受人解除合同的，出卖人按累计已付款的5%支付违约金。该条款是针对逾期交房导致买受人解除合同时的违约金支付标准所作的特别约定，即便本案《商品房买卖合同》予以解除，应按照合同约定处理，即按累计已付款的5%支付违约金。同时，梁元英并未能证实其实际损失过分高于合同约定的违约金标准，因此，一审判决予以调整违背了双方的意思自治。此外，按照年利率6%计算利息损失也没有任何事实和法律依据。三、梁元英起诉解除合同超过了解除合同的期限，因为根据合同附件补充协议的约定，买受人应当在知悉有解除权之日起十五日内通知出卖方，逾期视为放弃该权利。综上，为维护湾春公司的合法权益，请依法支持湾春公司的上诉请求。 梁元英辩称，根据梁元英与湾春公司签定的DMGJ06-2258《商品房买卖合同》第八条，湾春公司明确承诺房屋交付期限为2015年12月31日前。在《商铺租赁合同》中并没有允许开发商不交房的相应条款，故本案《商品房买卖合同》应予解除。关于违约金标准的问题，按支付购房款后四年物价的增长，梁元英投资的损失损失已经超过50%，恳肯请法院提高违约金，将按年利率6%提高至12%。 梁元英向一审法院起诉请求：1.解除梁元英与湾春公司于2014年12月7日签订的《商品房买卖合同》；2.湾春公司向梁元英返还北海市西南大道以南、湖北路西侧北海东盟国际商贸城6幢2层2258号商品房的购房款共107301元及支付利息27361.76元（利息计算：以107301元为基数，按年利率6%计算，从2014年12月8日起算，暂计至2019年3月7日，以后另计至被告返还全部房款之日止）。 一审法院判决：一、解除原告梁元英与被告北海湾春投资开发有限公司于2014年12月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：DMGJ06-2258）；二、被告北海湾春投资开发有限公司须返还购房款107301元并支付利息（利息以107301元为基数，按年利率6%，从2014年12月8日起计至实际清偿之日止）给原告梁元英。案件受理费2993.26元，由被告北海湾春投资开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实没有异议，但湾春公司认为一审遗漏查明案涉《商品房买卖合同》载明的房屋总价款197301元是扣除三年租金后的数额，《东盟国际商贸城商铺定购协议书》上的价款才是案涉房屋总价款。 对当事人二审无争议的事实，本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审已查明《东盟国际商贸城商铺定购协议书》上约定的房屋总价款数额，案涉《商品房买卖合同》中明确载明房屋总价款为197301元，一审据此表述《商品房买卖合同》约定房屋总价款为197301元并无不当，故本院对湾春公司的意见不予采纳。 综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：案涉商品房买卖合同应否解除？如解除，合同中约定的违约金标准应否调整？ 本院认为，双方当事人对案涉《商品房买卖合同》的效力没有提出异议，故该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人应当按照合同约定履行义务。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产的转让以登记为生效要件，案涉《商品房买卖合同》签订后，梁元英已依约支付购房款，湾春公司应当在该合同约定的期限内交付房屋给梁元英并办理房屋过户手续，但湾春公司从合同约定的交房时间至今已逾三年之久仍未履行交付房屋的义务，且案涉房屋已被人民法院查封且有抵押登记记录，湾春公司在房屋被解封前也无法履行交付义务，已导致案涉《商品房买卖合同》的目的不能实现，湾春公司的行为已构成违约。因湾春公司的违约行为致使案涉《商品房买卖合同》的目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，该条款是关于法定解除合同条件的规定，梁元英行使的合同解除权基础应当是法定解除权，而非湾春公司上诉主张的约定解除权。故湾春公司以案涉房屋租赁给湾企公司为由，主张其不存在逾期交房的违约责任以及梁元英已超过解除合同期限的理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。并且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”，湾春公司作为出卖人其应当知悉案涉房屋的现状及抵押、登记情况，现其故意隐瞒案涉房屋已经抵押的事实，梁元英作为买受人可请求解除合同并返还已购房款及利息，故梁元英的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决解除案涉《商品房买卖合同》并由湾春公司返还购房款和支付利息正确，本院予以维持。关于案涉违约金的标准问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”梁元英于2018年11月18日将购房款107301元支付给湾春公司后，湾春公司未依约交付房屋又实际占有梁元英的购房款，故梁元英的实际损失应当是其购房款被湾春公司占用期间的利息损失，现梁元英主张按已付购房款的5%计算违约金过低，一审参照资金占用费的标准将违约金标准调至年利率6%并无不当，故本院亦予以维持。 综上，湾春公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2993.26元，由上诉人北海湾春投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨雪云 审 判 员 汪海敏 审 判 员 叶 萍 二〇一九年十一月二十九日 法官助理 高诗程 书 记 员 周 虎