广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5166号上诉人（原审被告）：罗燕常（LO，YinSheung），女，1967年5月17日出生，香港特别行政区永久性居民，内地住址广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：马英平，广东富临国泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余炳光，男，1969年1月14日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：戴海，广东森隆律师事务所律师。上诉人罗燕常（LO，YinSheung）因与被上诉人余炳光建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初12793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗燕常上诉请求：撤销一审判决，改判驳回余炳光的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，双方之间早已不存在建设用地使用权转让合同关系。双方签订《土地转让合同》，以每平方米5000元的价格出售土地480平方米（其中国有建设用地有土地使用权证240平方米，240平方米无证）给罗燕常建房，已收取罗燕常人民币1620000元。罗燕常看到《国有土地使用权证》原件时发现该宗土地用途为工业，就要求与余炳光解除《土地转让合同》并退回罗燕常已付的土地款，余炳光以罗燕常付定金的时间是2018年1月23日，超过《土地转让合同》约定的2018年1月20日三日为由称他有权证依据合同（第四条）把罗燕常已付的620000元作为违约金归其所有，余炳光还称如退换620000元给罗燕常的话，罗燕常必须再借1000000元给他，他可以把土地抵押给罗燕常，土地卖给他人后才能退还罗燕常已付的款项。在此情况下，罗燕常考虑到如不同意就收不回620000元，所以不得不同意与余炳光签订《借款合同》，将1620000元转为借款无息借给余炳光使用并办理了抵押权人为罗燕常的土地抵押登记，余炳光声称该土地一旦卖出所得款项优先偿还给罗燕常。自双方签订《借款合同》时起，双方之间的《土地转让合同》已解除，不再对双方有法律约束力。余炳光起诉要求没收罗燕常定金480000元而不是《土地转让合同》约定的600000元，恰恰说明余炳光明知双方已解除了《土地转让合同》而滥用诉权。二、《土地转让合同》已被双方解除，一审法院再判决解除《土地转让合同》是枉法裁判，一审判决要求罗燕常协助余炳光办理解除土地抵押登记更没有事实和法律依据。从双方已解除的《土地转让合同》内容看，余炳光借土地转让之名行借贷之实的动机非常明显，如收款只开具收款收据，收款后只办理以借款为由的土地抵押手续而不是签订国土资源局标准合同并办理土地过户手续等。双方办理土地抵押登记时依据的是双方签订的《借款合同》，而不是依据《土地转让合同》。余炳光不偿还欠罗燕常的欠款1620000元，无权要求罗燕常注销土地使用权抵押登记。余炳光答辩称，一、双方土地转让合同在余炳光依约解除前，合法有效，鉴于双方在土地转让合同中没有约定过户，为了保障罗燕常的权益，双方约定将涉案土地抵押给罗燕常，而并非将土地转让合同关系转为民间借贷，所以罗燕常主张的土地转让合同已经解除缺乏事实和法律依据，双方的土地转让土地合同是因为罗燕常未按照合同约定的期限支付土地转让款而违约，并由余炳光依约解除；二、双方签订互为借款人、出借人的两份合同，仅仅是为了完成双方土地转让合同第五条第一款所约定的抵押登记手续，而并非罗燕常所主张的双方形成实际的民间借贷关系，双方的法律关系是土地转让合同关系，并非民间借贷关系。余炳光向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年8月30日签订的《土地转让合同》；2.余炳光没收罗燕常定金48万元；3.罗燕常立即退还中府国用（2013）第易0903261号土地使用权证原件并配合解除抵押。一审法院经审理认定事实如下：2017年8月30日，余炳光与罗燕常在中山市××镇永胜经济发展公司见证下签订《土地转让合同》，约定余炳光将位于中山市××镇新胜小学围墙后的480平方米土地（240平方米已办证，其余尚未办证）以240万元转让给罗燕常，罗燕常应在2018年1月20日前支付定金60万元，2018年3月31日前付清剩余款项180万元，若罗燕常未能按时付款，余炳光有权单方解除合同不交付土地，同时罗燕常已支付的土地转让款作为违约金归余炳光所有。余炳光定于2018年3月31日前到市国土局办理土地抵押手续，否则当天把购地款定金退回罗燕常，并按每日千分之五向罗燕常支付违约金。罗燕常确需转让土地的，转让的纠纷由其自行解决；需要过户的，余炳光无条件协助罗燕常办理过户手续，费用由罗燕常支付；余炳光帮助罗燕常开通通水、电，费用由罗燕常负责，协助罗燕常土地报批、房屋报建。一审法院（2018）粤2072民初10532号案件查明，2018年2月12日，罗燕常与余炳光签订借款合同，余炳光因资金周转困难向罗燕常借款240万元，借期2018年2月12日至2019年12月31日。2018年2月12日，罗燕常与余炳光签订借款合同，罗燕常因资金周转困难向余炳光借款240万元，借期2018年2月12日至2019年12月31日。同日，余炳光向罗燕常出具收到购地款160万元的收据。2018年2月13日，余炳光将中府国用（2013）第易0903261号土地办理抵押手续，抵押权人为罗燕常，被担保主债权240万元。一审法院认为，本案系涉港建设用地使用权转让合同纠纷，应比照涉外案件处理。双方当事人未约定处理本案争议应适用的法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律”的规定，双方同意适用内地法律作为解决本案争议的准据法，予以确认。双方签订的《土地出让合同》，是双方真实的意思表示，不违背法律的强制性规定，合同成立并生效。从合同内容看，双方并没有约定过户，只是为保障受让方罗燕常的权益，将涉案土地以罗燕常为债权人设定抵押，而并非将合同转化为民间借贷，罗燕常主张合同已解除并无事实和法律依据。根据该合同，罗燕常在2018年3月31日前未足额支付240万元，已构成违约，依合同余炳光享有解除权，余炳光通过起诉的方式要求解除合同，确认合同已经解除。鉴于合同已经解除，设定抵押已无必要，罗燕常要协助余炳光解除涉案土地的抵押手续；同时，罗燕常持有涉案土地证原件，也应予以返还。合同约定转让金额为240万元，依法定金不能超过20%即48万元，在罗燕常根本违约导致合同解除的情况下，余炳光有权没收定金48万元，其余款项应予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，一审法院判决：一、确认余炳光与罗燕常于2017年8月30日签订的《土地转让合同》已经解除；二、余炳光没收罗燕常交付的定金48万元；三、罗燕常立即退还中府国用（2013）第易0903261号土地使用权证原件给余炳光并配合余炳光解除抵押。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元，减半收取计4250元，由罗燕常负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。罗燕常二审中提交一份房地产借款抵押合同，拟证明双方办理土地抵押登记不是依据土地转让合同，而是依据双方签订房地产抵押借款合同办理的，双方签订的罗燕常作为借款方的借款合同因为没有履行，所以无效。余炳光确认该证据的真实性，但不确认其关联性，其认为该证据不是新证据，是在一审开庭前已经形成的证据，该证据是双方为了完成土地转让合同第五条第一款的约定办理抵押登记而签署的，双方并未形成民间借贷关系。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是涉港建设用地使用权出让合同纠纷，因双方当事人均同意适用内地法律作为本案的准据法，一审判决据此适用《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条将内地法律作为解决本案纠纷的准据法正确，本院予以维持。本案的争议焦点是：双方之间法律关系的认定问题。经查，双方之间签订的《土地转让合同》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规，应视为合法有效。根据该合同约定，罗燕常未在2018年3月31日前足额支付240万元，其行为已构成违约，余炳光依约主张行使单方解除权，一审判决据此判令解除双方于2017年8月30日签订的《土地转让合同》，并判令余炳光有权没收定金及要求罗燕常返还土地使用权证并配合余炳光解除抵押正确，本院予以维持。罗燕常抗辩双方签订的《土地转让合同》在余炳光交付涉案土地国有土地使用权证时已解除、双方之间因签订借款合同而成立民间借贷关系的上诉理由，本院分析如下：首先，涉案《土地转让合同》签订后，罗燕常已依约支付定金，余炳光亦依约到国土局办理土地抵押手续，双方已经开始履行该《土地转让合同》，现罗燕常主张双方早已解除该《土地转让合同》，但并未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果；其次，余炳光主张《借款合同》并非系双方的真实意思表示，而是为履行《土地转让合同》约定的土地抵押义务而签订，结合两合同的签订时间、金额以及双方签订互为出借人、借款人的等额借款合同之事实，本院认定余炳光的上述主张表面证据成立。罗燕常虽主张双方签订借款合同将购地款转化为借款，但未提供债务转化的证据，且该事实主张与签订借款合同当天余炳光出具的收款收据记载的“购地款”内容不相符。综上，罗燕常的上述抗辩理由既缺乏理据，也与查明事实不符，本院不予采信。综上所述，罗燕常的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理8500元（上诉人罗燕常已预交），由上诉人罗燕常负担。本判决为终审判决。审判长 马 军审判员 张 荣审判员 胡怡静二〇一九年十一月十二日法官助理谢文婷书记员周芷铭