辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终13897号上诉人（原审被告）：刘畅，女，1978年1月16日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人（原审被告）：李维宏，男，1975年11月13日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：刘畅，女，1978年1月16日出生，汉族，李维宏妻子，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：沈阳苏堤春晓物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区延河街103号。法定代表人：潘彦伯，该公司总经理。委托诉讼代理人：李霞，女，1965年8月29日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市和平区。上诉人刘畅、李维宏因与被上诉人沈阳苏堤春晓物业管理有限公司（以下简称“苏堤春晓物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初7299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘畅、李维宏上诉请求：1.撤销一审民事判决，重新审理改判；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，依法应予撤销改判。一、一审判决认定事实错误，程序违法，故意偏袒被上诉人。1、一审法官第一次开庭时没有按照法律规定程序审理，没有法庭调解和辩论环节。被上诉人庭审期间不做任何答辩，没有主动发一言，对于上诉人提出问题和事实陈述，被上诉人不用回答，完全由法官替答，法官俨然是其代理律师。上诉人提到被上诉人曾答应联系开发商解决墙缝，换门等问题，但一直故意拖延时，法官竟说人家抵赖不承认你也没办法。听到这些话，被上诉人连连点头。法官都支持被上诉人抵赖。上诉人提到早想起诉被上诉人，一直找被上诉人要基本信息被上诉人不给，足见上诉人作为个人，与被上诉人作为公司法人起诉时，属于弱势群体。法官竟说你是个人，他是法人，都是人，法律上是一样的。整个过程，法官一直高声强调，由物业合同，就应该交物业费。根本不给上诉人陈述的机会。上诉人对法官提到的不合理之处要答辩时，法官厉声呵斥，让上诉人胆战心惊，吓的想说什么都忘了。还有，法庭上被上诉人谎话被当庭驳斥后，法官仍然采信并写在判决中。对上诉人的真话都要证据，否则不予采信，没有用统一标准对待双方，导致判决公正性和权威性荡然无存。这是对上诉人权利的一种掠夺和藐视，严重不公平、不正义，法官言行有悖职业道德。2、认定法律事实方面，一审判决犯有证据不认，对重要证据质证存在疏漏的重大错误。上诉人对被上诉人违反《沈阳市物业管理条例》第35条第十项，第38条，第35条第6项的规定，均有实物证据，一审法官置之不理。被上诉人庭审中，第一次一言不发，第二次未提供任何有效证据证明其没有违反条例规定，对于上诉人质疑所答非所问，一直说房屋质量与其无关，对于上诉人对其恶意拖延、告知其拒缴物业费的质问不敢作答，等一审法官撑腰。因此，一审判决缺乏合理性。3、一审法官对被上诉人违反《经济法》行为不做任何追究。《经济法》规定签订合同当事人只有履行各自义务，才能享有合同权利。任何一方因过失、或者恶意不履行经济合同，或者履行经济合同不完全，就不能享有合同规定的全部权利。《物业管理合同》属于经济合同的一种，应遵循上述要求。被上诉人履行《物业管理合同》时，违反多项条例规定，没有做到条例规定其应履行的多项义务，这些上诉人都已提供实证。上诉人还提出被上诉人恶意履行条例规定的行为，被上诉人根本没有有效证据反证，就是按照一审法官告诉的那样，我就是抵赖，或者不回答。一审法官对此不做追究，在一审判决中不敢提及被上诉人违反条例，不敢提及被上诉人没有履行多项合同规定的义务，不提被上诉人在履行合同中存在的恶意履行，就知道让上诉人履行合同义务交物业费，对于被上诉人不履行合同义务行为一概不予追究，其判决完全没有公正性和法律正确性。苏堤春晓物业公司辩称，上诉人于2017年4月28日拖欠物业费至今，这期间被上诉人通过电话或者上门多次催缴。上诉人入住时墙裂，入户门上有坑，验房时有记录，这期间被上诉人联系施工方，给上诉人维修过，被上诉人起到了和施工方沟通作用，但上诉人要求赔偿，被上诉人与施工方沟通联系，施工方回复现在维修，具体赔偿等维修之后，由施工方与上诉人协商。按照《沈阳市物业管理条例》规定，被上诉人已经尽责，上诉人应当交纳物业费。苏堤春晓物业公司向一审法院起诉请求：要求刘畅、李维宏给付2017年4月28日至2019年4月27日期间拖欠的物业费8622元，并由刘畅、李维宏承担本案诉讼费。刘畅、李维宏向一审法院反诉请求：1.判令苏堤春晓物业公司免除交付2017年4月至2019年4月的物业费8622元；2.判令苏堤春晓物业公司承担因苏堤春晓物业公司蓄意拖延、管理混乱造成刘畅、李维宏房屋因超出2年保修期而受损的赔偿费5000元；3.判令苏堤春晓物业公司承担本案全部反诉费用。一审法院查明事实：苏堤春晓物业公司与辽宁东环置业有限公司签订《东环瑞府前期物业服务合同》，合同中对物业范围、服务内容、双方的权利义务等事项均进行了约定，合同中约定物业费收费标准为：中标价2.91元/平方米/月，入住两年暂定2.4元/平方米/月。2015年底刘畅、李维宏购买该园区房屋，2016年4月29日，刘畅、李维宏办理入住时由于房屋质量存在问题，物业公司填写了收楼记录表，对房屋质量存在的问题进行了记录，并向开发商反馈。2018年5月6日，施工工程队对刘畅、李维宏房屋进行了维修，但未达到刘畅、李维宏满意，双方因更换及赔偿事宜未达成一致意见，至今未解决，自2017年4月28日至今刘畅、李维宏未交纳物业费，后经苏堤春晓物业公司多次催要未果，苏堤春晓物业公司起诉至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。苏堤春晓物业公司与开发商签订前期物业服务合同约定由苏堤春晓物业公司为刘畅、李维宏所在园区提供物业服务，苏堤春晓物业公司作为物业服务企业，应当按照合同约定，对房屋建筑公共部位、公用设施、设备进行维修、养护、管理，负责公共区域的环境卫生，维持公共秩序。苏堤春晓物业公司为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业费，而刘畅、李维宏不按时向苏堤春晓物业公司交纳物业费，系违约行为。故苏堤春晓物业公司请求刘畅、李维宏给付物业费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于刘畅、李维宏提出其房屋存在质量问题的抗辩主张，因与本案不属同一法律关系，故对刘畅、李维宏该项抗辩不予支持。关于刘畅、李维宏提出物业服务存在的问题，因其未能提供相关证据证明，故一审法院对刘畅、李维宏该项抗辩不予支持。关于刘畅、李维宏的反诉请求，因其向法庭提供的证据不足以证明其反诉事实，且反诉的权利不具有抵销及吞并本诉的条件，故一审法院对反诉请求不予支持。关于刘畅、李维宏拖欠物业费的具体数额，依照业主房屋面积、约定的收费标准及实际拖欠时间予以计算，因苏堤春晓物业公司主张物业费仍按2.4元/平方米/月计算，即24个月×149.69平方米×2.4元=8622元，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、刘畅、李维宏于判决发生法律效力后十日内一次性给付苏堤春晓物业公司2017年4月28日至2019年4月27日期间的使用费8622元；刘畅、李维宏如逾期履行上述给付款项，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回刘畅、李维宏反诉请求；三、驳回苏堤春晓物业公司其他诉讼请求。案件受理费25元、反诉费70元，由刘畅、李维宏负担。二审中当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织当事人进行举证质证。上诉人提交园区照片一张，主张于2019年7、8月份左右拍摄，用以证明被上诉人违反《沈阳市物业管理条例》第35条第6项规定。被上诉人发表质证意见称：对真实性没有异议，对证明问题有异议，业主入住园区时，只有电信一家，应广大业主要求，移动和联通入园。对当事人提交的证据，本院结合案件事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：被上诉人依据与开发商签订的前期物业服务合同为园区提供物业服务，上诉人作为业主应当及时支付相应的物业费。园区现有物业收费标准是否与被上诉人提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，应当由达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。被上诉人作为物业服务的提供方，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。对于上诉人提出不应支付物业费的理由，本院分别评述如下：一、上诉人提出被上诉人违反《沈阳市物业管理条例》第35条第6项、第10项和第38条规定，其有权拒绝支付物业费的理由。首先，根据上诉人一、二审提交的照片，通讯运营商在园区内宣传，以及园区内设立快递柜、饮用水机等，是为了园区业主提供居住生活的便利服务，也是大部分园区普遍存在的服务项目，故不能认定被上诉人违反条例规定擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。其次，案涉房屋现行物业收费标准为2.40元每月每平方米，其中包含了电梯费。在电梯费没有单独收费标准的情况下，上诉人提出单独交纳电梯费的要求缺乏缴费依据。而且，根据当事人陈述，对于未交纳物业费的业主，物业公司采取为电梯卡短期升级的方式保障业主使用电梯。故此，在园区现有收费方式调整前，不宜认定被上诉人违反条例规定将电梯使用与物业服务费相捆绑。再次，上诉人提出被上诉人违反条例规定未进行相关信息公布的问题。条例规定业主有权了解物业服务合同履行和物业收支情况，但在法律责任中并未赋予业主以此不交纳物业费的权利。如果物业公司拒绝公布相关信息，在园区尚未成立业主委员会的情况下，业主可以通过与物业公司沟通或者召开业主大会的方式向物业公司主张权利，如果协商不成亦可提起相关诉讼。因此，上诉人以被上诉人违反条例规定为由不支付物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、上诉人提出房屋墙壁存在裂纹，入户门存在质量问题，物业公司拖延未予解决，故不应支付物业费的问题。上诉人提出上述问题系入住验房时发现的房屋质量问题，被上诉人提交《收楼记录表》、《维修单》、《维修记录明细表》，证明验房时已将问题记录，并与开发商委托的施工方和供货商进行沟通。对于房屋墙壁裂纹问题，上诉人承认施工方曾向其装修人员支付过处理墙面的费用，但提出房屋墙壁存在的质量问题并未修复并要求赔偿。对于入户门的质量问题，上诉人不同意维修要求更换。上诉人提出因被上诉人恶意拖延，管理混乱，未履行告知责任，导致上述问题迟迟未予解决。被上诉人主张已经尽到沟通义务，上述问题未予解决并不是物业公司的责任范围。本院认为，商品房销售合同和物业服务合同是两种法律关系，开发商与物业服务企业是相互独立的民事主体，本案审理的是物业服务合同法律关系，故与商品房销售合同有关的房屋质量问题，不属于本案的审理范围。物业服务企业对园区共用部位及配套设施、设备有日常维修养护和管理的义务，对于业主房屋专有部分的房屋质量问题并不承担物业维修义务。如果房屋存在质量问题，购房人应当在质量保修期内积极向开发商主张权利。如果对物业公司与开发商沟通协商维修不满意，应当及时通过诉讼等方式及时主张权利，而不应以长期不支付物业费的方式解决房屋质量问题。因此，上诉人提出的主张并不能成为其不支付物业费的理由。综上所述，上诉人刘畅、李维宏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘畅、李维宏负担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  单立审判员  杨帆二〇一九年十一月十二日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；