湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6938号上诉人（原审被告）：李芳，女，1985年3月14日出生，汉族，住洞口县。委托诉讼代理人：易卫中，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵红，湖南通程律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南鼎诚达房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区梅溪湖街道环湖路488号佳兆业云顶小区5栋104号房。法定代表人：王翔，董事长。委托诉讼代理人：戴梦蓉，湖南鼎诚达房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审原告）：易帼芳，女，1994年10月2日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：欧阳文财，湖南骏熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁迪明，湖南骏熙律师事务所律师。原审第三人：中信银行股份有限公司长沙分行，住所地长沙市开福区湘江北路三段1500号北辰时代广场A1区。负责人：王顺清，行长。委托诉讼代理人：吴永新，湖南淡远律师事务所律师。委托诉讼代理人：周京军，湖南淡远律师事务所律师。上诉人李芳、湖南鼎诚达房地产开发有限公司（以下简称“鼎诚达公司”）因与被上诉人易帼芳、原审第三人中信银行股份有限公司长沙分行（以下简称“中信银行长沙分行”）确认合同效力纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初7712号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李芳上诉请求：1、请求撤销长沙市岳麓区人民法院作出的（2018）湘0104民初7712号民事判决或发回重审；2、改判上诉人与鼎诚达公司于2016年9月17日签订的《商品房买卖合同》（编号：XX140214104）合法有效。事实与理由：1、上诉人李芳不存在与他人恶意串通的情形，一审法院认定事实不清，证据不足。首先，上诉人李芳与鼎诚达公司签订佳兆业9栋104号商品房买卖之前，从未与被上诉人易帼芳及鼎诚达公司有过接触。其次被上诉人易帼芳与黄丹之间的授权事宜时发生在李芳会长沙之前，李芳对于二者之间的代理关系既不知情也未参与其中。最后，一审法院仅凭李芳与黄丹之间的亲属关系就认定二人存在串通，而否认二人之间的合法借贷关系，证据不足；2、上诉人李芳属于善意第三人，其合法权益应受到保护。上诉人李芳经与鼎诚达公司达成房屋买卖合意之后，依正规流程对9栋104号房屋进行认购，签订了购房合同，七座位善意购买方履行了房屋买方的全部义务。鼎诚达公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判；2、一审、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人鼎诚达公司没有与李芳串通的故意与行为；2、上诉人鼎诚达公司没有与被上诉人易帼芳签订换房协议，没有其他证据证明易帼芳已先认购涉案房源的情况下，签订购房合同是买卖双方自愿行为，属于当事人的经营自主范畴，法律不易过度干涉；3、本案事实是李芳使用易帼芳购房款的行为，易帼芳可以主张损失赔偿，李芳也在一审中称愿意赔偿损失。李芳使用购房款行为，易帼芳委托授权不明，也存在一定过错，但不足以否定鼎诚达公司与李芳之间签订的购房合同的效力。易帼芳针对二上诉人的上诉意见共同答辩称：1、一审法院判决确认的事实及适用法律正确，上诉状中所称代理权限的问题，在一审中已经全部查明，本案所涉房屋换房手续及所有签名均系黄丹伪造；2、黄丹将易帼芳购买的两处房屋通过伪造易帼芳签名的手段在鼎诚达公司明知原购房人为易帼芳的情况下没有通知易帼芳到场，双方恶意串通办理了房屋变更手续，将易帼芳购买的房屋变更到黄丹、李芳名下，上诉人与鼎诚达公司的行为侵害了易帼芳的合法权益。易帼芳向一审法院起诉请求：1、请求判令鼎诚达公司与李芳签订的涉及岳麓区梅溪湖佳兆业云顶小区9栋104房《商品房买卖合同》无效；2、请求判令鼎诚达公司、李芳将上述位于岳麓区梅溪湖佳兆业云顶小区9栋104房变更过户到易帼芳名下；3、判令鼎诚达公司、李芳共同承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月18日，易帼芳与鼎诚达公司签订了合同编号分别为XX140116102和合同编号为XX140116104的两份《长沙市商品房买卖合同》，第一份合同约定易帼芳购买的商品房坐落于佳兆业云顶小区第7［幢］1［层］102号房屋，规划用途为住宅，该商品房建筑面积145.26㎡，其中套内建筑面积109.41㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35.85㎡；按建筑面积计算，该商品房单价为12,817.94元/㎡，总房价1,861,934元；第二份合同约定易帼芳购买坐落于佳兆业云顶小区第7［幢］1［层］104号房屋，规划用途为住宅，该商品房建筑面积118,18㎡，其中套内建筑面积89.01㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积29.16㎡；按建筑面积计算，该商品房单价为9,156.56元/㎡，总房价1,082,122元；易帼芳以银行按揭方式付款的，应当于签订买卖合同当天向鼎诚达公司交付两套首期房款（含定金）分别为561,934元和442,122元，剩余房款1,300,000元和640,000元向商业银行贷款，鼎诚达公司应协助办理；鼎诚达公司应当在2016年5月30日前向易帼芳交付上述两套商品房；上述两份合同签订后，易帼芳与鼎诚达公司、中国民生银行股份有限公司长沙分行签订了两份《个人购房/车位借款及担保合同》，约定易帼芳借款购房金额共计1,940,000元，购房借款期限均为240个月。合同签订当日，易帼芳支付了房屋首付款1,004,056元并缴纳了相应的契税以及物业维修基金。2015年6月25日，鼎诚达公司收到银行放款1,940,000元并向易帼芳出具了相应的购房发票。2015年12月10日，因与鼎诚达公司就房屋是否符合约定存在纠纷，易帼芳向该公司出具一份委托书，委托黄丹全权代表易帼芳与鼎诚达公司就梅溪湖云顶佳兆业二期7栋102#、104#处理购房纠纷事宜。此后，黄丹代表易帼芳多次与鼎诚达公司进行沟通协商。2016年6月24日，黄丹以易帼芳的名义向鼎诚达公司出具了一份《关于梅溪湖云顶佳兆业二期7栋102#104#换房的申请》，内容如下：“我是贵公司梅溪湖云顶佳兆业7栋102#104#房业主易帼芳，于2015年6月办理购房手续，因房屋周边面积设计规划变更，加之购房前售楼员工的误导（有关资料证明），严重影响居住的隐秘性、舒适性，现提出以同等价格从7栋102#104号置换到9栋102#104号（备注：购房价格比2016年3月8栋102号同户型多出35万），因换房产生的银行贷款多支付利息115,246.64元（以银行结算为准），由我方自行承担。同时请贵公司提前归还原贷款金额，以便办理原7栋102号、104号解除抵押以及合同备案消除手续。希望在换房过程中，贵公司应派专人协调，并积极配合处理此事。并承诺，在贵公司通知即日起15天来签署9栋102#、104#的买卖合同，逾期自愿承担违约金500元/天，节假日除外。”2016年7月25日，易帼芳与鼎诚达公司共同向长沙市不动产登记中心提交了长沙市预购商品房合同备案、预告登记注销申请表，以双方协商一致，办理退房为由，将坐落于岳麓区环湖路488号佳兆业云顶小区二期31地块7栋102、104进行注销，同时，易帼芳与贷款银行办理了商品房贷款抵押注销登记。2016年8月8日，易帼芳收到了长沙市物业维修资金管理中心退还的7栋102号、104号房屋维修基金。2016年8月8日，鼎诚达公司置业顾问易艳出具两份更名申请，一份载明：“易帼芳于2016年认购于长沙佳兆业云顶梅溪湖9栋102号的物业，原签约名为易帼芳，现签约名为黄丹，关系为朋友”，并于申请表下方代易帼芳和黄丹签名；一份载明：“易帼芳于2016年认购于长沙佳兆业云顶梅溪湖9栋104号的物业，原签约名为易帼芳，现签约名为李芳，关系为朋友”，并于申请表下方代易帼芳和李芳签名。8月9日，鼎诚达公司依此进行客户名称变更的内部审批申请，审批单上显示：“房号9栋102和104，原认购人为易帼芳，认购日期为2015年5月4日，已经签约，现认购姓名分别为黄丹和李芳，黄丹与易帼芳关系为母女，李芳与易帼芳关系为亲戚。”经公司营销部负责人及分管高管同意后，将9栋102房的认购人姓名变更为黄丹，9栋104号的认购人姓名变更为李芳。2016年9月17日，李芳与鼎诚达公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX140214104），约定李芳所购买的商品房坐落于佳兆业云顶小区第9幢1层104号房，规划用途为住宅，该商品房建筑面积118.18㎡，其中套内建筑面积89.01㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积29.16㎡；该房单价为9,156.56元/㎡，总房价为1,082,122元。9栋104号房屋首付款222,122元，剩余款项，李芳与商业银行办理按揭方式支付。合同签订后，李芳与第三人中信银行长沙分行签订了一份《个人借款合同》，约定李芳以其购买的上述房屋作为抵押向第三人贷款860,000元。同时，上述《商品房买卖合同》的首付款系以易帼芳已缴纳的房款进行抵用。之后，李芳于2017年4月27日缴纳了房屋契税15,458.89元，同年6月缴纳了物业专项基金14,182元，2017年6月10日，鼎诚达公司与李芳办理了交房手续。2017年10月10日，黄丹以易帼芳的名义向鼎诚达公司出具了一份《委托书》，注明委托事宜：“委托人易帼芳因在美国读书，不便前往佳兆业云顶梅溪湖售楼中心办理原佳兆业云顶小区二期31地块102/104因换房更名（9栋102/104），因按揭比例减少，多付首付款的退款事宜，现特委托黄丹为我的合法代理人，全权办理退款手续。换房抵扣余额：248,229.68元整（贰拾肆万捌仟贰佰贰拾玖元陆角捌分）。”2017年10月25日，黄丹与鼎诚达公司签署了《关于易帼芳（黄丹、李芳）换房更名事宜的确认函》，并向鼎诚达公司出具了退款申请书，要求将易帼芳所缴纳的首付款在支付因换房所产生的费用以及抵用9栋102、104号房屋首付款和购买两个车位款项后的余额退至自己名下的银行账户。随后，黄丹还以易帼芳的名义向鼎诚达公司出具了一份《关于首付购房余额退款说明》，该款项至今没有退还。现，易帼芳以李芳与鼎诚达公司恶意串通侵害了自己的权益为由，诉至法院，请求确认李芳与鼎诚达公司之间的合同无效。另查明，由于9栋104房屋竣工验收实测面积为117.99㎡，与合同约定建筑面积存在-0.19㎡的差异，李芳与鼎诚达公司签订了《补充协议》，合同总价变更为1,080,382元，鼎诚达公司应于办理商品房交付手续后四十个工作日内向李芳退还购房款1,740元。2017年10月17日，第三人取得了预售商品房抵押权预告登记证明，其上注明：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。目前，该房屋的不动产产权证尚未办理，房屋至今空置。再查明，黄丹与李芳系表姐妹。一审法院认为：根据查明的事实和各方当事人的意见，该案争议焦点如下：一、所涉合同的效力如何认定；二、易帼芳要求过户的请求是否能得到支持。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。”该案中关于李芳与鼎诚达公司之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XX140214104）是否有效，从以下三点分析：1、黄丹是否有权代理易帼芳与鼎诚达公司之间达成换房和更名的协议。易帼芳与鼎诚达公司就佳兆业云顶小区7栋104号房签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XX140214104）系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。根据易帼芳于2015年12月出具的委托书，委托黄丹代为处理购房纠纷事宜，并未明确委托黄丹办理换房和更名手续，但从其事后追认的换房申请书以及本人到场办理商品房预告登记注销手续、贷款抵押注销登记等行为可以认定，易帼芳对于黄丹代其与鼎诚达公司达成换房协议是认可的；之后，黄丹在易帼芳办理完注销登记后，口头向鼎诚达公司申请更名和抵用首付款，将易帼芳认购的9栋104号房变更到李芳名下，该行为系对原合同主体的变更，应取得易帼芳的同意或者授权，但黄丹未提交证据证实已经获得易帼芳的授权或者易帼芳事后进行了追认，故黄丹此行为超越了易帼芳授权委托范围，系无权代理，侵犯了易帼芳的合法财产权益。至于鼎诚达公司抗辩称，其与易帼芳并没有达成换房的一致协议而是协议解除了原合同，该院认为，2016年6月24日的《关于梅溪湖云顶佳兆业二期7栋102#104换房的申请》系黄丹以易帼芳的名义出具，鼎诚达公司收到上述换房申请后，并没有提出异议，而是按照申请的内容同易帼芳一起办理了房屋预告登记注销和抵押注销手续，同时在其内部审批单上也注明“9栋104号原认购人为易帼芳，认购时间为2015年5月4日，已签约”，可见鼎诚达公司已经以自己的实际行为表示同意易帼芳的换房申请，双方达成了换房的合意。故对鼎诚达公司的抗辩理由不予采纳。2、黄丹与鼎诚达公司之间是否构成恶意串通。恶意串通是指为牟取不法利益合谋实施的损害他人利益的违法行为。其构成要件有二：（1）各方当事人均有损害他人利益的主观恶意，即明知会侵害他人权益，仍积极促成该行为的发生或实施；（2）当事人彼此勾结，通谋实施该行为。首先是指当事人具有共同的目的，即串通的双方都希望通过实施某种行为而损害国家、集体或者第三人的利益，共同的目的可以表现为当事人事先达成一致的协议，也可以是一方作出意思表示，对方明知实施该行为所达到非法目的，仍以默示或者实际行动表示接受。该案中，在7栋102和104两套房屋的购买、注销、换房的过程中，黄丹的确得到了易帼芳的授权，但鼎诚达公司的置业顾问在黄丹口头提出更名和抵用首付款申请后，非但没有审核房屋更名是否系原认购人易帼芳的真实意思表示，而且主动以易帼芳和黄丹的名义出具《申请表》并代为签名，将原9栋104号房认购人由易帼芳变更为李芳，并据此完成公司的内部审批流程，导致合同主体变更，鉴于鼎诚达公司员工的行为系职务行为，由此造成的后果均由鼎诚达公司承担，鼎诚达公司应当知道此项变更涉及易帼芳重大利益，却在未与本人确认的情况下，与黄丹共同实施该行为，损害了易帼芳的财产权益，构成恶意串通。3、李芳主张其系善意的购买人，经审理查明，李芳与鼎诚达公司签订《商品房买卖合同》后并没有按合同约定支付相应的首付款，而是直接抵用易帼芳之前所缴纳的购房款，同时，亦没有充分有效证据证明李芳的首付款系向黄丹所借，根据李芳的上述行为，同时基于李芳与黄丹的亲戚关系，该院有理由相信其对黄丹的前述侵权行为应当是明知，所以，李芳不符合善意第三人的构成条件，故，对于其该项抗辩理由，该院不予采纳，李芳与鼎诚达公司签订的《商品房买卖合同》亦依法无效。故，对于易帼芳该项主张，该院予以支持。关于争议焦点二，李芳、鼎诚达之间的行为共同损害了易帼芳的房屋认购权，但易帼芳拥有认购权并不等同于其拥有了该房屋的所有权，因此在易帼芳没有与鼎诚达公司签订正式的商品房买卖合同,无法明确双方具体的权利义务的情况下，易帼芳没有权利要求将涉案房屋所有权直接过户至其名下；另外，该房屋目前并未登记至李芳名下，易帼芳要求李芳将房屋所有权过户至其名下的请求亦不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、湖南鼎诚达房地产开发有限公司与李芳于2016年9月17日签订的《商品房买卖合同》（编号为XX140214104）无效；二、驳回易帼芳的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由湖南鼎诚达房地产开发有限公司和李芳共同负担。本院二审期间，李芳提交了证据：黄丹与易辉的微信聊天记录，拟证明易帼芳对房屋更名的事实明知，易辉为易帼芳的父亲，也是纠纷处理的代理人，易辉在收到9栋102号物业缴费通知时还主动通知了黄丹去缴费；被上诉人易帼芳质证对该证据合法性、关联性有异议，从该份证据的内容来看，易辉并不是本案当事人，没有李芳要证明的内容；上诉人鼎诚达公司质证对该证据的合法性、关联性、真实性均无异议；原审第三人质证对该证据无意见。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：1、关于所涉《商品房买卖合同》是否有效的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。”本案中黄丹并未取得易帼芳有关案涉房屋所有权人更名的授权，黄丹的行为系无权代理，侵犯了易帼芳的合法财产权益。其次，李芳、鼎诚达公司在明知涉案房屋原购房人为易帼芳的情况下，双方仍然签订《商品房买卖合同》并通过将易帼芳所附购房款抵扣李芳应付购房款的形式完成李芳的购房款支付义务，李芳与鼎诚达公司的行为构成恶意串通损害易帼芳的合法权益，故本案李芳与鼎诚达签订的《商品房买卖合同》（编号：XX140214104）应属无效。2、关于本案李芳是否构成善意第三人的问题。根据本案查明的事实，李芳在购买涉案房屋时并未按照合同约定支付相应购房款，而是将易帼芳之前所缴纳的购房款直接抵用其应缴纳的购房款，李芳辩称该购房款项是其与黄丹之间的民间借贷款项，但李芳并未提供充足证据证明，同时李芳与黄丹为亲戚关系，其对黄丹的侵权行为时知情，故李芳不符合善意第三人的构成要件，本院对李芳关于其为善意第三人的主张不予认可。综上，李芳、鼎诚达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院事实认定清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李芳承担40元，上诉人湖南鼎诚达房地产开发有限公司承担40元。李芳已交80元，退还40元。湖南鼎诚达房地产开发有限公司已交40元，退还40元。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十一月十九日书记员  徐彬彬