四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终7116号 上诉人（原审原告）：曹美美，女，1989年7月6日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：梅爱慧，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄晓芳，女，1982年11月5日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。系曹美美工作单位石家庄洁洁乐物业服务有限公司推荐公民。 被上诉人（原审被告）：李中华，男，1978年12月24日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 上诉人曹美美因与被上诉人李中华房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初866号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹美美上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判支持曹美美的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足。1.一审判决认定曹美美委托李文晖将案涉房屋代为出租及管理存在错误，曹美美仅委托李文晖代为出租房屋，并未委托李文晖在出租后继续进行管理；2.一审判决认定李中华于2013年9月电话联系李文晖退租、并于2018年9月27日搬离商铺与事实不符、证据不足。李中华就此提供的证人与其有明显的利害关系，证人证言无证据效力；3.一审判决认为曹美美有义务提供材料配合李中华办理经营手续错误，曹美美出租的房屋虽系商铺，但合同并未约定案涉房屋的租赁用途，也未约定曹美美要提供材料配合李中华办理经营场所的工商登记。4.成办发42号文件于2014年9月22日发布，但本案双方于2013年4月13日签订合同，李中华称其于“2013年9月27日搬离商铺”，上述行为均发生在上述文件发布之前，故上述文件不能适用于本案。二、一审裁判有失公正。1.一审判决认定“2013年9月，李中华电话联系李文晖要求退租和办理交接手续，视为履行了解除合同的通知义务”，事实上李中华在答辩及庭审过程中均未提出解除合同的抗辩及主张，一审法院代替李中华抗辩及提出主张，于法无据；2.李中华在一审中从未依据成办发42号文件进行抗辩或诉讼，一审判决却将上述文件作为裁判本案的依据，一审法院有失公允。综上，请求二审法院判如所请。 李中华辩称：一、曹美美称李文晖仅代为出租，不进行管理，但从李中华承租到撤场，李中华只见过李文晖一个人，没有其他人，故可以认定曹美美委托李文晖进行出租和管理；一审出庭的证人与李中华没有利害关系，证人证言可以采信；曹美美知晓李中华从事餐饮经营，故有义务提供资料配合李中华办理营业场所工商登记；成办发42号文件是否适用本案，曹美美都有义务提供资料配合李中华办理营业场所工商登记。二、一审法院裁判公平公正，不存在偏袒。 曹美美向一审法院提起诉讼请求：一、判令李中华向曹美美支付租金共计176429.5元（其中包括：2013年10月20日至2014年4月20日的租赁费54000元；2014年4月21日至2015年4月20日期间欠付的租赁费及租金差额48975元；2015年4月21日至2016年4月20日期间欠付的租赁费及租金差额）；二、判令李中华支付租赁期间（2013年10月20日至2014年5月25日）所欠物业费3315元；3.以上述租金为基数，自应缴费日起至清偿完毕之日止，按照银行同期贷款利率的3倍向申请人支付利息。 一审法院经审理查明，石家庄长安区人民法院于2011年5月24日作出的（2011）长民初字第1114号民事判决，确认位于成都市武侯区“汽配商场”一区1110号、1210号的营业用房系曹美美所有，曹美美将上述1110号、1210号房屋委托给李文晖代为出租及管理。 2013年4月13日，李文晖以曹美美的名义与李中华签订《房屋租赁合同》，约定曹美美将位于成都市武侯区西部汽车商城“汽配商场”一区1110号和1210号商铺出租给李中华使用，租期至2013年4月21日起至2016年4月20日止，租赁面积共计170.54平方米。每月租金9000元，押金为一个月租金，租金每年缴纳一次，每年租金总额在前一年基础上递增5%。合同签订后，李中华将租赁房屋用于餐饮经营，并于2013年4月16日向曹美美支付了半年租金54000元及押金9000元。合同履行过程中，李中华因案涉房屋未能办理营业执照，于2013年9月电话联系李文晖退租，曹美美及李文晖未出面办理交接手续。2013年9月27日，李中华搬离案涉商铺。2014年5月28日，曹美美委托其父亲曹志龙向案外人成都港宇物业管理公司交付2013年10月至2014年5月物业管理费3315元。 一审另查明，（一）2016年10月13日，石家庄市长安区人民法院出具证明书，证实（2011）长民初字第1114号民事判决书已生效。（二）2014年5月25日，曹美美将案涉商铺出租给案外人吴云，租赁期限自2014年5月26日起至2015年5月25日止，每月租金6000元。2015年10月1日，曹美美将案涉商铺出租给案外人翁扎，租金期限自2015年10月1日起至2016年9月30日止，每月租金6000元。 一审法院认为，曹美美、李中华之间形成的房屋租赁合同关系是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。本案中，曹美美出租的房屋系商铺，其有义务提供资料配合李中华办理经营场所的工商登记。根据《成都市人民政府办公厅关于印发成都市企业住所（经营场所）登记管理办法的通知》第九条第一款第（二）项规定，“申请企业住所（经营场所）登记，申请人应当向登记机关提交下列场所使用证明材料，并对材料的真实性、合法性负责：租赁（借用）房产已取得房屋产权证的，提交租赁（借用）合同及房屋产权证复印件；租赁（借用）房产属新购的商品房未取得房屋产权证的，提交房屋租赁（借用）合同及竣工验收备案证明、购房合同复印件；其他租赁（借用）房产未取得房屋产权证的，除提交租赁（借用）合同外，还须提交房产管理部门或乡镇政府（街道办事处）、学校校产管理部门、各类经济功能区管委会（如经济技术开发区、工业园区、科技园区管委会）、居（村）民委员会等机构出具的明确房产权属主体、产权性质、行政区划以及街道门牌号码等基本内容的证明材料”，曹美美配合李中华办理工商登记需提供房产证复印件。因曹美美未提供房屋产权证复印件导致营业执照无法办理，对李中华餐饮经营存在实质影响，其租赁商铺的目的无法实现。曹美美在合同约定的租赁期间未能及时完成提供适租房屋的义务，构成违约，致使合同目的无法实现，李中华可以解除合同。2013年9月，李中华电话联系李文晖要求退租和办理交接手续，视为履行了解除合同的通知义务。李中华通知曹美美代理人李文晖解除合同并于2013年9月27日腾退房屋，曹美美要求李中华支付2013年10月20日以后的租金、物业管理费及相应利息，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回曹美美的诉讼请求。一审案件受理费1330元，由曹美美负担。 对于一审认定的“合同签订后，李中华将租赁房屋用于餐饮经营，并于2013年4月16日向曹美美支付了半年租金54000元及押金9000元。”，因与李中华提供的《押金条》、《收条》载明的期日不同，故本院对该认定的事实予以变更，即合同签订后，李中华将租赁房屋用于餐饮经营，并于2013年4月13日向曹美美的委托代理人李文晖支付了半年租金54000元及押金9000元。本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另补充查明，案涉合同第五条第1项约定，“如乙方逾期交付租金，除应及时如数补交外，还应就逾期的部分按银行同期贷款利率的3倍向甲方支付违约金；乙方逾期交纳租金超过15天，甲方有权解除合同，乙方交纳的押金不予退还，还应承担甲方因此遭受的全部损失。”；第2项约定，“承租期限未满，乙方提前解除租赁合同的，乙方已经交付的租金和押金不予退还；并且还应赔偿甲方房屋闲置期间的租金损失及再次出租后低于原租金的差额直到合同期满为止”。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 一、关于李中华是否享有合同解除权的问题。本院认为，在双方并未对案涉房屋的用途进行清楚约定的情况下，出租人曹美美并不负有协助李中华办理其所需工商营业执照的约定义务。同时，从李中华的陈述及一审已查明事实来看，曹美美取得案涉房屋的合法权源，系基于石家庄市长安区人民法院的民事判决。故从上述事实来看，曹美美系依法取得案涉商铺的合法占有，具有正当权源，其可以对外进行出租。李中华作为完全民事行为能力人，其在租赁房屋时应就其拟作用途及办理工商营业登记等事项作提前了解，在双方未就办理工商营业执照约定为合同义务的情形下，李中华以直接退租的方式解除案涉合同缺乏依据。 二、关于李中华腾退房屋的责任认定。本案中，双方对于李中华何时完成腾退存在争议。李中华主张其于2013年9月27日搬离案涉房屋，而曹美美对此不予认可。李中华并未提交足以采信的证据证实其具体搬离的时间，但从曹美美2014年5月25日将案涉房屋向案外人吴云进行出租的情况来看，曹美美至迟于与该案外人合同签订之前已重新取得了案涉房屋的管控并恢复占有。同时，依双方合同约定，租金系按年交付，而李中华仅支付了半年租金，但并无足以采信的证据证实曹美美进行过催收；而作为协助曹美美签订案涉租赁合同并直接与李中华就租金给付等合同履行事宜进行接洽的李文晖，曹美美亦未申请其就案涉争议事实出庭作证，且曹美美亦未就此向本院作出足以采信的合理解释，属能够提交证据而不提交的情形，故本院结合李中华的证人证言等证据，对李中华所主张于2013年9月27日实际退租之事实予以确认。 三、关于曹美美主张的租金赔付、差额租金赔付、约定利息赔付等违约金问题。依案涉合同第五条第2项之约定，鉴于李中华于缺乏解除权的情形下进行退租，故应按上述合同约定处理。依上述合同约定，除李中华已支付的2013年4月21日至2013年10月20期间租金及押金不再返还之外，其还应赔偿2013年10月20日至2014年5月25日期间曹美美遭受的租金损失及租金差价损失。对于曹美美于本案中主张的三倍利息违约金，其请求权基础系来源于双方合同第五条第1项，该约定系关于逾期支付租金的违约金，依双方按年支付的约定，李中华亦确系存在逾期支付违约的问题。 对于曹美美依合同约定主张的上述租金赔付、租金差价赔付、约定利息赔付，本院认为均系来源于双方合同约定，究其实质属于对承租人的违约金约定，鉴于李中华已于本案中主张违约金调整，故对于曹美美主张的该违约金，应参照实际损失予以考量。就实际损失问题，本院认为，曹美美于2014年5月25日已将案涉房屋向案外人出租，就其房屋空置期间受有的损失纳入考量。对于逾期给付租金的利息，按资金利息损失纳入考量。对于曹美美向案外人出租与本案合同之间的差额部分，应系市场行为，不仅取决于曹美美与案外人协商的情况，而且亦受市场价格波动等因素影响，不宜以该合同差价进行计算。同时，本院还考虑到，曹美美系通过法院判决取得案涉房屋对外出租的合法权源，但就该取得房屋所有权的特别方式，曹美美并未提交证据证实其已在与李中华签订时进行充分说明和合理提示，故出租人亦有过错。同时，尽管办理工商执照并非双方合同约定的义务，但在承租人基于租赁物作合理利用时，出租人亦应基于诚实信用和尽量促进合同顺利履行的考量作必要的配合，但曹美美并未提交证据证实其已就办理与案涉房屋有关执照的过程中尽到了该义务，故其对案涉合同最终无法完全履行亦有过错。另外，鉴于曹美美已没收了押金，其损失亦得到部分填补。故本院综合考虑上述情况，对上述违约金予以综合权衡并调整，判令由李中华承担20000的违约金。另，对于曹美美所主张2013年10月20日之后的物业费，因李中华已于2013年9月27日搬离，故曹美美该物业费主张缺乏依据，本院对其该上诉请求亦不予支持。 综上所述，上诉人曹美美的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初866号民事判决； 二、李中华于本判决生效之日起十日内向曹美美支付违约金20000元； 三、驳回曹美美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1330元，由李中华负担148元，由曹美美负担1182元；二审案件受理费1330元，由李中华承担148元，由曹美美承担1182元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇一九年十一月二十二日 书记员  刘昱君