吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉05民终1100号上诉人（原审被告）：通化华翔置业投资有限公司，住所：通化市新华大街200—940/153—227号。法定代表人：周辞美，董事长。诉讼代理人：臧海涛，吉林卓昂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙长凤，女，1951年7月7日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。上诉人通化华翔置业投资有限公司（以下简称华翔公司）因与被上诉人孙长凤房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2019）吉0502民初1928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华翔公司上诉请求：1.撤销（2019）吉0502民初1928号民事判决；2.改判驳回孙长凤的诉讼请求；3.一二审诉讼费用由孙长凤承担。事实和理由：一审事实认定错误，本案产权证照现无法办理并非由于华翔公司原因造成，不符合双方买卖合同第十五条约定的违约情形，不应由华翔公司承担违约责任。华翔公司为通化市人民政府招商引资企业，所涉及的华翔佳苑属于华翔公司开发的三期项目，原育红小学在三期规划项目内，占地11341平方米，根据招商引资政策，原育红小学进行异地建设，建设用地以原校区占地与华翔公司征用的环通乡光复村土地进行置换。现小区及学校已建成5年，而土地问题一直未能解决。根据政府招商政策规定，政府承诺居民回迁房及公益建设用地由政府无偿划拨，商品房及其他经营性建设用地的土地出让金按棚改政策60%由华翔公司直接用于项目建设，另40%采取先征后退方式全额返还华翔公司，而现该政策并未落实到位。华翔公司现正积极协调各有关部门，力争尽早办理备案，让住户早日取得证照。综上，依据双方《商品房买卖合同》第十五条约定支付违约金的限定条件是因出卖人的原因，而本案系因不动产政策的变化，以及由于政府招商政策落实不到位等原因导致现项目无法备案，目前证照暂无法办理，并非出卖人原因导致的违约情形，依合同约定，不应由华翔公司承担违约责任。请法庭在查清事实的基础上，支持上诉人的诉求。孙长凤辩称，华翔公司存在违约行为，其应承担违约责任。孙长凤向一审法院起诉请求：1.华翔公司按照购房合同约定，赔偿孙长凤由于办理房地产权属证书延期产生的违约金约26223元；2.违约金赔偿期间暂定为2015年3月13日至2019年6月30日，届时如不能办理，华翔公司须继续履行违约金条款；3.诉讼费由华翔公司承担。事实与理由：2013年3月12日，孙长凤与华翔公司签署了华翔佳苑5号楼1单元602室《商品房买卖合同》，合同编号XS00027782。合同第十五条第3款约定“因出卖人的原因不能在交房后两年内取得房地产权属证书,买受人可以请求出卖人承担日万分之零点五的违约金”。2015年至2019年6月30日，孙长凤多次到售楼处或打电话问询房地产权属证书办理情况，得到的答复均为“年底就能办理。”期间,孙长凤也多次向政府相关部门及市长热线咨询该小区产权办理拖延原因,得到答复均为华翔公司欠缴土地出让金造成产权无法办理。现在经过了解,小区建设用地是和育红小学置换盖的商品楼小区，到今日置换手续还没有办理,而且经过了解,现在欠城建部门建设费用,无法取得建设工程备案书,无法经过验收,是开发商违约在先。2017年12月孙长凤到售楼处询问房屋产权办理事宜,此次华翔公司答复为“正在跑手续”。至从交房到装修到入住不间断上售楼处崔要房地产权属证书。但是直至今日,房地产权属证书问题的解决仍无音讯，故此诉讼法院。华翔公司一审辩称，本案产权证照现无法办理并非由于答辩人原因造成，不符合双方买卖合同第十五条约定的违约情形，不应由华翔公司承担违约责任。1.华翔公司为通化市人民政府招商引资企业，所涉及的华翔佳苑属于华翔公司开发的三期项目，原育红小学在三期规划项目内，占地11341平方米，根据招商引资政策，原育红小学进行异地建设，建设用地以原校区占地与华翔公司征用的环通乡光复村土地进行置换。现小区及学校已建成5年，而土地问题一直未能解决;2、根据政府招商政策规定，政府承诺居民回迁房及公益建设用地由政府无偿划拨，商品房及其他经营性建设用地的土地出让金按棚改政策60%由答辩人直接用于项目建设，另40%采取先征后退方式全额返还华翔公司，而现该政策并未落实到位。华翔公司现也正积极协调各有关部门，力争尽早办理备案及让住户早日取得证照。以上，依据双方《商品房买卖合同》第十五条约定支付违约金的限定条件是因出卖人的原因，而本案系因不动产政策的变化，以及由于政府招商政策落实不到位等原因导致该项目无法备案，目前证照暂无法办理，并非出卖人原因导致的违约情形，依合同约定，不应由华翔公司承担违约责任。请法庭在查清事实的基础上，驳回孙长凤的诉讼请求。孙长凤主张的违约金请求系继续性债权，应以个别债权分别适用诉讼时效，实际计算日期以人民法院立案为准，即往前倒推两年。一审认定事实如下：2013年3月12日，孙长凤与华翔公司签署了《商品房买卖合同》，孙长凤以335556元的价格购买华翔公司开发的位于通化市东昌区华翔佳苑5号楼1单元602室（合同编号XS00027782）。合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：因出卖人的原因不能在交房后两年内取得房屋权属证书，买受人可以请求出卖人承担日万分之零点五的违约金等。孙长凤已付清全部购房款335556元，2013年3月20日，华翔公司将该房屋交付给孙长凤。华翔公司至今未完成涉案房屋产权登记备案。一审法院认为，孙长凤与华翔公司间的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。孙长凤已支付全部房屋价款，华翔公司除履行交付房屋义务外，仍应按合同约定在商品房交付使用后720日即2015年3月19日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但华翔公司至今仍未完成资料报备义务，已构成违约。应承担逾期办证违约金。合同约定逾期办证违约金按日计算，属于“继续性债权”诉讼时效按每日独立起算方式处理。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”和第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”孙长凤未提供的证据证明其曾向华翔公司主张过逾期办证违约金的权利，故对从孙长凤起诉之日即2019年7月4日倒推2年的违约金，应予保护；自起诉之日回溯超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。对该期间的违约金请求权，该院不予支持。华翔公司应支付孙长凤逾期办证违约金为：335556元×730日×0.00005/日＝12247.79元。综上，依照上述法律规定遂判决：华翔公司自判决生效后，立即赔偿孙长凤孙长凤违约金12247.79元。案件受理费227元，由孙长凤负担174元，华翔公司负担53元。本院二审期间，双方当事人均没有提供新的证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。本院二审认定的事实与一审认定的事实相同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”孙长凤与华翔伺签订的《商品房买卖合同》对双方当事人均具有约束力。孙长凤按约定履行了支付全部购房款的合同义务，华翔公司未能在约定的期限内履行案涉房屋产权登记报备义务，华翔公司存在违约行为，应承担相应的违约责任。华翔公司提出是政府的原因导致案涉房屋无法办理产权登记报备手续。本院认为，华翔公司与政府之间的约定对孙长凤不具有约束力，华翔公司与政府之间的问题亦不能影响华翔公司依据《商品房买卖合同》所应承担的违约责任，华翔公司的辩抗主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，华翔公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费106元，由通化华翔置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴兴彦审判员  范立华审判员  王立武二〇一九年十一月二十五日书记员  李亚楠