文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝民终275号上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、案外人）：赵虹，女，1983年3月16日出生，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：邓丹叶，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鸣君，重庆钜沃律师事务所律师。原审被告（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）因与被上诉人赵虹，原审被告重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪，被上诉人赵虹的委托诉讼代理人邓丹叶、刘鸣君，原审第三人盛景旅游公司的委托诉讼代理人肖华宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华融资产重庆分公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路XX号X幢X单元XXX号房屋（以下简称案涉房屋）许可执行；2．本案一、二审诉讼费由赵虹承担。事实和理由：1．赵虹是通过以房抵债的方式取得案涉房屋，一审中赵虹提供的证据不足以证明以房抵债双方存在真实的债权债务关系；2．本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条，即使认为第二十八条和第二十九条是第二十七条但书部分的规定，本案为商品房亦应当适用第二十九条之规定；3．未办理过户登记是属于赵虹的过错；4．本案的查封时间应当适用首轮查封时间。赵虹答辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确。赵虹与盛景旅游公司就案涉房屋签订了合法有效的《商品房买卖合同》，盛景旅游公司通过出具收条的方式确认赵虹已支付了全部房屋价款，赵虹已合法占有了案涉房屋且对未办理过户登记没有过错，赵虹对案涉房屋享有物权期待权。盛景旅游公司辩称，盛景旅游公司开发了重庆市石柱土家族自治县黄水明月绿洲项目并对外销售。各买受人到销售部、点洽谈购房事宜，在双方达成购买意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款、抵工程款等方式将房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景旅游公司指定账户。购房合同是双方真实意思表示，收款收据合法有效。因盛景旅游公司自身原因，没有给买受人办理网签、房屋产权证等手续。赵虹向一审法院起诉请求：一、不得执行案涉房屋；二、确认案涉房屋归赵虹所有；三、诉讼费由华融资产重庆分公司负担。一审法院认定事实：重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）与盛景旅游公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游公司于2012年5月28日取得重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路XX号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年3月起，盛景旅游公司分别取得该小区各栋的商品房预售许可证，开始对外销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）向一审法院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，一审法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，一审法院于2017年7月12日作出（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，一审法院于2017年8月2日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经一审法院去函，重庆市渝中区人民法院依法将案涉房屋移送一审法院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景旅游公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年2月办理了抵押登记。再查明：重庆市第四中级人民法院受理（2018）渝04民初137号陈凯旭诉华融资产重庆分公司、盛景旅游公司案外人执行异议之诉一案中查明：2014年9月16日，陈静明代陈凯旭向海丰控股公司提出房屋抵款申请，该申请载明：“由于黄长清欠陈凯旭借款1100万元（未计利息及违约金）并由海丰控股公司担保，现申请以黄水明月绿洲X幢X单元XXX号房屋总价285745元（含税费、大修基金10778元）；X幢X单元XXX房屋总价285745元（含税费、大修基金10778）；X幢X单元XXX房屋总价347153元（含税费、大修基金13047元）；共计三套，合计总价款918643元（含税费、大修基金）用于冲抵借款”。肖华安在该申请上签署“同意冲抵借款。此借款人系黄长清，因此，此款计入黄长清的工程款中，请旅业营销部复印此件一份给集团财务部”的意见。同日，陈凯旭与盛景旅游公司达成《抵款协议书》，约定：双方确认盛景旅游公司欠陈凯旭借款1100万元，双方同意用房屋冲抵借款，用以冲抵借款的房屋为XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX三套房屋，总价款918643元。2014年9月16日，陈凯旭向盛景旅游公司出具《冲抵房屋办理产权过户手续的通知》载明：“陈凯旭与你公司签订的编号XXX-XXX《房屋抵款协议》所冲抵的房屋，请办理销售合同及产权过户手续到下列人员名下：1．姓名罗斌房号XXXXXXX。2．姓名赵虹房号XXXXXXX。姓名陈凯旭房号XXXXXXX。”2014年9月16日，赵虹与盛景旅游公司签订《商品房买卖合同》，约定赵虹购买涉案清水房屋，购房款为225786元，合同约定由赵虹委托盛景旅游公司办理房地产权证。同日，盛景旅游公司向赵虹出具收到225786元的购房收据和收到契税、大修基金等10778元的收据各一张，收款方式均载明抵借款。2014年9月16日，赵虹与海丰建设公司签订《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》，约定装修工程造价49181元，海丰建设公司向赵虹出具收到装修款49181元的收据一张，载明收款方式为抵借款。2014年9月21日，赵虹在明月绿洲接房流程单上签字，注明：“本次为预接房，待整改完毕，业主确认正式接房后开始按规定缴纳物管费。”2017年7月10日，赵虹为涉案房屋向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2017年8月1日至2018年7月31日期间的物管费724.3元，缴纳了2017年冬季放水费100元。赵虹在得知涉案房屋已被重庆市第四中级人民法院查封后，提出执行异议。重庆市第四中级人民法院经审查后，作出（2018）渝04执异258号执行裁定书，裁定驳回赵虹的执行异议请求。一审法院认为，本案的争议焦点为：赵虹能否依据《执行异议规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除华融资产重庆分公司对涉案房屋的执行。评述如下。首先，关于《执行异议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条属于第二十七条规定的例外情形，第二十八条系对一般不动产买受人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。案外人针对执行标的为商品房的执行异议，符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形的，可以认定为异议理由成立而中止执行。如其异议理由不符合《执行异议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议规定》第二十九条规定的，也可认定为异议理由成立而排除执行。因此，华融资产重庆分公司提出案涉房屋为商品房，只能适用《执行异议规定》第二十九条规定的理由不能成立。其次，关于本案能否适用《执行异议规定》第二十八条的规定排除执行问题。结合案件事实评述如下：（一）赵虹是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，赵虹提起的为案外人执行异议之诉，人民法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即重庆市第四中级人民法院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”重庆市第四中级人民法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，赵虹与盛景旅游公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年9月16日，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。（二）赵虹在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。从赵虹提交的证据来看，赵虹于2014年9月21日在接房流程单上签字，并于2017年7月10日缴纳了物管费和冬季放水费100元，可以证明其于2017年8月2日前已合法占有了涉案房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。（三）关于购房款的支付问题。赵虹购买的实际为陈凯旭以抵海丰建设公司借款的方式从盛景旅游公司处获得的房屋，提供了肖华安签字确认的抵款申请及盛景旅游公司盖章同意的抵款协议书，足以证明陈凯旭以抵扣购房款的借款的真实性，以及双方用借款抵扣购房款的意思表示的一致性，涉案房屋的购房款已自盛景旅游公司向赵虹出具购房款收据时抵扣完成，该房屋的购房款已通过陈凯旭的借款抵扣支付，应认定赵虹已支付了全部购房款，符合已支付全部价款的条件。（四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。本案商品房买卖合同签订时间为2014年9月16日，于涉案房屋被抵押及人民法院查封前签订，且双方在合同上约定赵虹委托盛景旅游公司办理房地产权证，故盛景旅游公司将涉案房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人，而在于盛景旅游公司，且盛景旅游公司对此也予以认可。故符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人赵虹自身原因的条件。据此，赵虹在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因赵虹自身原因未办理过户登记，符合《执行异议规定》第二十八条之规定，赵虹享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行，赵虹的诉讼请求应予支持。对于赵虹请求确认其为涉案房屋的权利人的问题。赵虹与盛景旅游公司签订商品房买卖合同后，享有合同上的权利，盛景旅游公司有义务按合同约定协助赵虹办理房屋产权过户登记手续，赵虹对涉案房屋的所有权可以通过请求盛景旅游公司履行协助办理过户登记来实现，而非一审法院直接确认其为所有权人。故赵虹的该项请求在本案中一审法院不予支持。综上，根据《执行异议规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条、第三百零五条、第三百一十二条之规定，一审法院判决：一、不得执行案涉房屋；二、驳回赵虹的其他诉讼请求。案件受理费4686.79元，由华融资产公司重庆分公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵虹举示以下证据：1．个体户陈静明的银行交易回单和个体户陈静明出具的《证明》；2．重庆钢途商贸有限公司的银行交易回单和重庆钢途商贸有限公司出具的《证明》；3．刘沁欣的银行交易回单和刘沁欣出具的《证明》；前述证据拟证明陈凯旭与海丰建设公司之间存在真实的债权债务关系。本院认为，赵虹举示的以上证据均系原件，本院对其真实性予以确认。二审审理查明：2011年7月4日，户名为“个体户陈静明”的银行账户向海丰建设公司转款580万元；2011年9月8日，重庆钢途商贸有限公司向海丰建设公司转款300万元；2012年5月10日，刘沁欣向海丰建设公司转款300万元；2019年2月27日，重庆钢途商贸有限公司出具《证明》载明，重庆钢途商贸有限公司于2011年9月8日归还陈凯旭借款300万元，受陈凯旭委托将该笔款项支付给海丰建设公司，作为陈凯旭出借给黄长清的借款。另查明：2014年9月28日，陈凯旭向赵虹出具《付款委托书》载明，陈凯旭委托赵虹将案涉房屋购房款、装修款、税费、大修基金以及资金利息共计291375元支付到指定账户；同日，罗斌向该委托书所载明的指定账户转款291375元；2018年8月14日，罗斌出具《代付房款说明》载明，罗斌支付前述款项是受赵虹委托。还查明：一审法院于2017年7月14日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书。本院对一审法院查明的其他无争议事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为赵虹对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本院对此评述如下：首先，《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”其中，《执行异议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。华融资产重庆分公司以案涉房屋系商品房为由，主张本案仅应适用第二十九条的规定，一审判决根据第二十八条之规定进行审查错误的上诉理由不成立。其次，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。因此，华融资产重庆分公司虽举证证明重庆市渝中区人民法院于2015年6月8日即作出（2015）中区法民保字第00305号《民事裁定书》，并向石柱土家族自治县不动产登记中心送达，但该时间不能作为认定本案相关事实的查封时间。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新支行参加执行，而案涉房屋系重庆市第四中级人民法院依据重庆银行建新支行的申请而查封，故应以重庆市第四中级人民法院查封时间认定本案相关事实的查封时间。经查，重庆市第四中级人民法院于2017年7月14日向石柱县国土房管局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，故重庆市第四中级人民法院的查封时间为2017年7月14日。最后，《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，赵虹与盛景旅游公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。该《商品房买卖合同》签订于2014年9月16日，早于重庆市第四中级人民法院对案涉房屋采取查封措施的时间；赵虹举示了其于2014年9月21日签字的接房流程单和2017年7月10日为案涉房屋缴纳物管费的收据，可以证明赵虹在查封前已占有案涉房屋。关于购房款的支付，赵虹举示的购房款收据载明收款方式系抵借款，为此，赵虹举示了《房屋冲抵申请》《房屋冲抵借款协议书》《冲抵房屋办理产权过户手续的通知》《证明》及银行流水等证据，证明因黄长清拖欠陈凯旭借款，海丰建设公司拖欠黄长清工程款，而盛景旅游公司与海丰建设公司系关联公司，其法定代表人均为肖华安，经陈凯旭提出申请后，肖华安同意以包括案涉房屋在内的三套房屋折价918643元用以与海丰建设公司拖欠黄长清的等额工程款、黄长清拖欠陈凯旭的等额借款相互抵销，且赵虹已委托罗斌向陈凯旭指定账户支付了全部购房款，根据以上事实可以认定赵虹已支付了全部购房款，符合已支付全部价款的条件。此外，赵虹签订购房合同的时间早于案涉房屋办理抵押登记的时间，案涉房屋未能办理过户登记手续系由于盛景旅游公司将案涉房屋为他人担保所致，系盛景旅游公司的原因，而非基于赵虹的自身原因，故案涉房屋未办理过户登记非因赵虹自身原因。因此，赵虹符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。综上所述，华融资产公司重庆分公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实虽有瑕疵，但不影响处理结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4686.79元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭振亚审判员  姜圆圆审判员  汤君丽二〇一九年十一月二十九日书记员  庞雪梅