陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院执  行  裁  定  书 （2019）陕01执异1085号案外人：常某某，男，汉族，1964年10月4日生，住西安市未央区。申请执行人：陕西永联某某公司，住所地：西安市莲湖区沣。法定代表人：郭某，该公司董事长。委托代理人：魏某某，陕西庄威律师事务所律师。委托代理人：冯某某，陕西庄威律师事务所律师。被执行人：西安中登德胜某某公司，住所地：西安市未央大道。法定代表人：宋某某。陕西永联某某公司（以下简称永联公司）与西安中登德胜某某公司（以下简称中登公司）房产抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处作出的(2015)陕证经字第000804号公证书和(2015)陕证执字第280号执行证书已经发生法律效力。申请执行人陕西永联某某公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行标的偿还欠款1300万元及未清偿的综合费用、利息、法定限额内的违约金。本案在执行过程中，本院以(2015)西中执证字第00116-1号裁定书查封了被执行人中登公司名下位于西安市未央区未央路138-1号中登大厦2幢1单元10703室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10703-1），现案外人常某某向本院递交异议，称本院查封的该房产属其所有，请求解除对该房屋的查封、拍卖措施，并提供了相应的证据。就案外人常某某提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行公开听证，案外人常某某出庭参加听证，申请执行人永联公司委托代理人魏武宁、冯小爱出庭参加听证，被执行人中登公司经合法传唤未到庭，本案现已审查完结。案外人常某某提出异议称：请求解除对申请人所有的位于西安市未央大道138-1号，房权证号为：中登大厦第2幢1单元7层C户房屋的查封与拍卖。申请理由：法院在执行陕西永联某某公司申请执行西安中登德胜某某公司房产抵押典当合同纠纷一案中查封的中登大厦第2幢1单元07层03号房屋，属于申请人所有。申请人常某某于2004年9月22日与西安中登德胜某某公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于西安市未央大道138-1号中登大厦第2幢1单元07层03号房屋，单价2390元／平方米，并于2004年9月22日首付304627元整，银行贷款100000元整，2007年4月20日贷款还清，已经全额支付了房屋价款，是被执行房屋的合法所有权人，并缴纳了房屋维修资金、契税等。申请人自2004年至今一直居住在其中，房屋未登记过户并非申请人自身原因造成。按照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条之规定，及依据《中华人民共和国民事诉讼法》227条，最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第15条的规定，请法院裁定终止执行，解除查封。申请执行人永联公司辩称，申请人常某某对本案涉案房屋并不享有足以排除强制执行的权益。理由如下：1、申请人常某某并未在本案房屋被查封前与西安中登德胜某某公司签订合法有效的买卖合同。申请人常某某所提供《商品房买卖合同》为复印件，无法对其真实性进行核查，不能证明其已经在涉案房屋查封前与西安市中登德胜洋楼有限公司签订合法有效的买卖合同。2、申请人常某某提供收据、《抵押登记备案证明》、《注销房地产抵押登记申请书》、扣款回单等均为复印件，内容模糊无法辨识，亦无法辨别真伪，并不能证明申请人常某某已经向西安中登德胜某某公司支付了合同价款。3、申请人常某某所举购房合同、票据等证据并不能证明其已经在涉案房屋前合法占有涉案房屋。4、申请人常某某举证与西安中登德胜某某公司签订买卖合同中明显注明本案房屋用途是公寓写字，为商业性质，并非住宅。5、根据西安市不动产档案管理中心出具的《西安市不动产登记簿》可知西安中登德胜某某公司为涉案房屋所有人，并于2015年为被申请人陕西永联某某公司办理抵押登记，说明涉案房产在抵押登记前就处于能够办理过户登记状态，申请人常某某并未办理，系因其个人原因导致，并非因其他客观原因造成。综上所述，申请人常某某不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的条件，对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，请求法院依法驳回案外人的意义请求。被执行人西安中登德胜某某公司未作答辩。本院查明，陕西永联某某公司（以下简称永联公司）与西安中登德胜某某公司（以下简称中登公司）房产抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处作出的(2015)陕证经字第000804号公证书和(2015)陕证执字第280号执行证书已经发生法律效力。申请执行人陕西永联某某公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。本案在执行过程中，本院于2015年9月15日以(2015)西中执证字第00116-1号裁定书查封了被执行人中登公司名下位于西安市未央区未央路138-1号中登大厦2幢1单元10703室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10703-1）。另查，2004年9月22日常某某与中登公司签订《商品房买卖合同》，并盖有合同登记备案章。2004年11月15日，常某某与中国民生银行股份有限公司西安分行以上述房屋为抵押担保签订了抵押借款合同，并在西安市房地产交易管理中心进行了预抵押登记，该笔房产抵押贷款于2007年4月20日结清后，中国民生银行股份有限公司西安分行向西安市房地产交易管理中心提交了注销房地产抵押登记申请书。有西安市房地产交易管理中心向本院出具的注销抵押登记通知单予以佐证。再查，中登公司与永联典当于2015年1月30日以涉案房产为抵押签订了《房产抵押典当合同》，并于2015年2月4日办理了抵押登记，2015年2月5日在西安市公证处进行了公证。案外人常某某为支持其异议请求，向本院提交了以下证据：1、出卖人中登公司与买受人常某某签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171，合同登记号：426343）复印件一份；2、市房预抵字20041190713号《预售商品房（预购集资房）抵押登记备案证明》复印件一份，抵押人为常某某，抵押权人为中国民生银行股份有限公司西安分行；3、中国民生银行股份有限公司西安分行出具的《中长期一手房按揭贷款扣款回单》、《注销房地产抵押登记申请书》、保险单号为（AXIA28006604B000444P）的《退保申请》；4、中登公司出具的0890732号、0890720号、0051915号、0051895号、0051861号、0008890号收款收据复印件六份。永联公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：1、（2015）陕证经字第000804号公证书；2、（2015）陕证经字第280号执行证书；3、《西安市不动产登记薄》；4、《房屋所有权证书》；5、《房屋他项权证》；6、西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00116号执行裁定书。上述事实有《商品房买卖合同》、《预售商品房（预购集资房）抵押登记备案证明》、《中长期一手房按揭贷款扣款回单》、《注销房地产抵押登记申请书》、《退保申请》、收款收据、《公证书》、《执行证书》、《西安市不动产登记薄》、《房屋所有权证书》、《房屋他项权证》、执行裁定书等证据在卷予以佐证。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人常某某在本院查封涉案房产前已签订合法有效的《商品房买卖合同》，购买了涉案房产并已全额支付购房款，且一直实际占有使用，其未办理过户登记并非自身原因造成。故案外人常某某对本院查封房屋所提出的异议理由，有明确的事实及法律依据，依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对中登公司名下位于西安市未央区未央路138-1号中登大厦2幢1单元10703室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10703-1）的拍卖处置措施。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审 判 长    李      唯审 判 员    冯      健审 判 员    黄  金  华 二○一九年十一月二十五日 书 记 员    樊      辉 1