黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2019）黑81民终790号上诉人（原审原告）：王晋良，男，1959年2月1日出生，汉族，无职业，户籍所在地黑龙江省萝北县，现住黑龙江省。被上诉人（原审被告）：黑龙江北大荒种业集团有限公司宝泉岭分公司，住所地黑龙省宝泉岭管理局博烨王朝小区。法定代表人：赵天忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉阳，该公司科研所副所长。委托诉讼代理人：孙鸿志，黑龙江红旗律师事务所律师。原审被告：李衡伟，女，1967年12月12日出生，汉族，无职业，住黑龙江省萝北县。上诉人王晋良因与被上诉人黑龙江北大荒种业集团有限公司宝泉岭分公司（以下简称北大荒种业公司）、原审被告李衡伟申请执行人执行异议纠纷一案，不服黑龙江省宝泉岭人民法院（2019）黑8101民初78号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。上诉人王晋良，被上诉人北大荒种业公司的委托诉讼代理人王玉阳、孙鸿志到庭参加诉讼，原审被告李衡伟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晋良赵广义9张志明9gzhi张蛟海利gjiao胡宝江aojaing上诉请求：撤销(2019)黑8101民初78号民事判决；改判支持王晋良的诉讼请求；被上诉人承担所有诉讼费用。事实和理由：一审判决认定《补充协议书》是2011年4月11日签订的错误。《补充协议书》没有签订日期，虽然北大荒种业公司称与《黑龙江省北大荒集团有限公司宝泉岭分公司办公楼拆迁置换协议书》都是在2011年4月11日签订的，但是没有证据证实，根据常理不可能在客观情况没有发生重大变化时一日签订两份截然相反的合同。《补充协议书》中称“按照《黑龙江北大荒种业集团有限公司宝泉岭分公司办公楼拆迁置换回迁协议》”，该协议是2014年7月1日签订的，说明至少《补充协议书》是在2014年7月1日之后签订。实际上北大荒种业公司与开发商约定置换案涉房屋是在2014年7月1日之后，而该房屋网签和预告登记都是在2014年6月2日，北大荒种业公司在签订《补充协议书》前并没有到房产部门查看房屋是否存在其他权利，有明显过错，不能对抗预告登记和网签效力。北大荒种业公司针对王晋良的上诉请求辩称：原审判决有一处事实认定失误，但不影响判决结果，适用法律正确。1单元402室房产办理网签备案是在2016年7月23日。该买卖合同网签备案时间在北大荒种业公司回迁房入户装修之后。案涉三处房产至今仍然在黑龙江恒安佳信房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）名下，未办理过户登记手续，所有权人仍属于恒安公司。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条，法院如果查封执行该房产，必须满足的条件是李衡伟已经支付全部价款，并且必须实际占有。2016年1月北大荒种业公司就案涉房产开始进户装修，一直实际占有使用至今。李衡伟与恒安公司之间真正的法律关系是借贷关系。案涉房产买卖合同是为借款提供的担保。按照《最高人民法院关于民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，三份合同不是真实有效的买卖合同。北大荒种业公司作为被拆迁人，以被拆迁房产为对价全额支付价款，并实际占有房产。预告登记和网签备案均系行政管理行为，不产生物权登记的效果，北大荒种业公司对回迁安置房产享有物权优先效力。北大荒种业公司已经起诉至宝泉岭人民法院，要求确认对包括案涉房产在内的回迁安置房产享有优先取得权。恒安公司于2018年12月28日取得案涉房产的不动产登记证书，李衡伟未依法在三个月内申请产权登记，预告登记已经失效。王晋良向一审法院起诉请求：1.要求对位于黑龙江省宝泉岭管理局局直二十五委26栋1单元301、401、402室继续强制执行；2.由被告负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：宝泉岭管理局二十五委博烨王朝小区原是被告北大荒种业公司的办公楼所在地。2011年1月15日，恒安公司与北大荒种业公司签订《黑龙江省宝泉岭种业集团拆迁协议》。2011年4月11日，双方又签订《黑龙江北大荒种业集团有限公司宝泉岭分公司办公楼拆迁置换协议书》、《补充协议书》各一份。2016年1月25日，双方签订《建设工程施工合同》，对北大荒种业公司办公楼进行装修。2014年6月10日，恒安公司与执行人李衡伟就黑龙江省农垦宝泉岭管理局局直二十五委26栋1单元301、401室办理了房屋预告登记，1单元402室办理了网签备案，其登记权利人均为李衡伟。2014年4月25日，被告李衡伟从原告王晋良处借款1,200,000元，一直未偿还。原告王晋良于2018年9月28日提起诉讼，宝泉岭农垦法院作出（2018）黑8101民初1546号民事调解书，李衡伟未按生效法律文书履行义务，王晋良申请执行。2018年10月16日，宝泉岭人民法院查封黑龙江省宝泉岭管理局局直二十五委26栋1单元301、401、402室。被告北大荒种业公司于2018年11月28日提出执行异议，宝泉岭农垦法院作出（2018）黑8101执异65号执行裁定书，裁定中止对黑龙江省农垦宝泉岭管理局局直二十五委26栋1单元301、401、402室的执行。一审法院认为：本案争议的焦点问题是被告北大荒种业公司对涉案的房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”。本案中，被告北大荒种业公司提供的证据能够证明涉案三处房产系被告北大荒种业公司回迁安置房产，且其已于法院查封前占有该房产，故被告北大荒种业公司对该涉案房产享有物权优先权，被告北大荒种业公司对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告王晋良要求对位于黑龙江省宝泉岭管理局局直二十五委26栋1单元301、401、402室继续强制执行的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王晋良的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王晋良负担。二审期间，王晋良提交证据及北大荒种业公司质证意见：证据1.鹤北林业地区公安局鹤北派出所出具的常住人口变动情况及李衡伟户口本复印件两页（与原件核对无异议的复印件）。意在证明：李衡伟身份号码的变动情况。北大荒种业公司对证据真实性及证明问题均无异议。证据2.录音光盘一份。意在证明：《补充协议书》是查封以后签订的。北大荒种业公司对证据真实性及证明问题均有异议。应当提供原始载体，仅提供录音光盘不能证明与原始载体录音内容相一致，不能证明证据真实性。录音内容不能证明《补充协议书》签订的时间是在房产查封以后，录音的双方当事人不能证实该内容，李衡伟是听李冬军说的相关内容，属于传来证据。北大荒种业公司提交证据及王晋良质证意见：证据1.宝泉岭管理局不动产登记中心出具的房产预售备案登记表一份（与原件核对无异议的复印件）。意在证明：局直二十五委26栋一单元4层2号房产办理网签备案时间是2016年7月23日，不是2014年6月10日。王晋良对证据真实性及证明问题均有异议，和其查询的信息不一致。证据2.宝泉岭人民法院（2019）黑8101民初1572号民事裁定书一份（与原件核对无异议的复印件）。意在证明：北大荒种业公司以恒安公司为被告的拆迁补偿合同纠纷一案已经宝泉岭人民法院立案审理。北大荒种业公司申请法院确认对恒安公司回迁安置的所有房产，包括案涉房产在内享有优先取得权。该案已经开庭审理，目前还没有结果。王晋良对证据真实性无异议，对证明问题有异议，该案件没有审理完毕。证据3.不动产权证书三份（复印件）。意在证明：恒安公司已经取得案涉房产的不动产登记证书，按照法律规定李衡伟与恒安公司已经具备办理产权登记过户的条件，从2018年12月28日恒安公司取得证书到现在已经超过三个月时间，李衡伟没有办理产权过户登记，其之前办理的预告登记失效，法院对该房产查封执行没有依据。王晋良对证据真实性无异议，初始登记权证书是真实的，对合法性有异议，李衡伟是在2016年买房并做的预告登记。法院查封房屋是2018年10月份，产权登记是在2018年12月份，法院查封有效期内，转移所有权应该停止办理。本院对上述证据的认证意见为：对王晋良提交的证据1，北大荒种业公司对证据真实性无异议，本院予以采信；对证据2，北大荒种业公司对证据真实性有异议，因该证据不能直接有效证明上诉人欲证明的问题，本院不予采信。对北大荒种业公司提交的证据1，王晋良虽有异议但无反驳证据，本院予以采信；对证据2，王晋良对证据真实性无异议，本院确认该证据真实性，但该案件尚未审理终结，本院对该证据欲证明的问题不予采信；对证据3，王晋良对证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以采信。二审查明，局直二十五委26栋一单元4层2号房产办理网签备案时间为2016年7月23日。其他查明事实与原审法院相同。本院认为:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”。案涉房产系北大荒种业公司回迁安置房产，北大荒种业公司已于法院查封前实际占有使用，故对案涉房产享有物权优先权。王晋良称《补充协议书》签订时间至少应在2014年7月1日之后，其主张没有充分有效证据证实。《黑龙江北大荒种业集团有限公司宝泉岭分公司办公楼拆迁置换协议书》与《补充协议书》应当作为一个整体来看待，前一份协议是后一份协议的前提和基础，后一份协议是为了履行前一份协议的调整方案，且造成《补充协议书》出现的原因在于恒安公司，故不能否定双方所约定的安置房屋具有特定性。综上，应认为北大荒种业公司对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，王晋良的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王晋良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王晋良负担。本判决为终审判决。审判长  李吉凤审判员  石 岩审判员  苏 倡二〇一九年十一月二十五日书记员  于婧婧