贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初9001号原告：王冯灏，男，1993年3月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王延明，男，1964年2月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系原告王冯灏父亲。被告：贵州美成房地产开发有限公司，住贵州省贵阳市南明区解放西路222号。法定代表人：肖玉方。原告王冯灏与被告贵州美成房地产开发有限公司（以下简称美成房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王冯灏委托诉讼代理人王延明到庭参加诉讼，被告美成房开公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现审理终结。原告王冯灏向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告三通费6000元；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年11月15日，原告向被告购买了美成新都商品房一套，期间贵州雅居仕物业管理有限公司代被告向原告收取了三通费6000元。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的有关规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的建筑安装费用，房开企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取，被告向原告收取三通费已经违反了上述规定，原告故诉至法院。被告美成房开公司答辩。本院经审理认定事实如下：2013年11月15日，原告王冯灏作为买受人，与作为出卖人的被告美成房开公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告美成房地产公司开发的位于贵阳市××区××路××号美成新都A组团第2号楼2单元5层2号房屋。《商品房买卖合同》第七条约定，商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施……4、燃气：相关部门规定的使用条件；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。买受人需自行办理开通使用手续”。第二十九条约定:“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二）,但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准”。《商品房买卖合同》附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定上载明“煤气、水、电、有线电视等配套设施建设安装费不包含在该商品房总价款中，所产生的建设安装费以及开通费用由买受人自行承担”。同时，附件十二《补充协议》对合同第七条进行了补充约定：“因该项目商品房为双限房（限面积限价格），开发成本核算未计入水、电、煤气、可视对讲系统等配套设施建筑安装费及开户费。《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表、独立水表、独立煤气表、有线电视等配套设施建筑安装费及开户费、可视对讲系统等代收费用。买受人同意以上费用在签订合同的同时向出卖人指定的物管公司预交相关代收费用，最终以相关部门开出的正式发票据实结算，多退少补。该房屋交付使用后，买受人须自行承担水、电、煤气、有线电视、宽带网络等有关设施开通所产生的相关费用。总房价款不包括房屋公共维修资金。该维修资金由出卖人在签订《商品房买卖合同》时交纳，由出卖人代收，并按照规定缴入主管部门所设立的房屋维修资金专用账户”。原告及被告美成房地产公司在上述合同及补充协议上签名捺印及签章。《商品房买卖合同》及补充协议均为格式合同，该合同系被告美成房地产公司向原告提供。原告于同日向贵州雅仕居物业管理有限公司交纳了三通费6000元，该公司均向其出具了收据。2016年8月25日，被告美成房开公司出具情况说明一份，载明：“我司“美成新都”项目以贵州雅仕居物业管理有限公司名义收取的房屋维修基金、三通费（智能化、宽带有限电视、燃气），由此产生的一切责任和纠纷由贵州美成房地产开发有限公司自行承担，与贵州雅仕居物业管理有限公司物管。特此说明”。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告工商登记信息、《商品房买卖合同》、收据等证据在卷佐证，前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原告王冯灏与被告美成房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告所交的款项的收据虽由被告雅仕居物业公司出具，但约定收款内容的《商品房买卖合同》系原告与被告美成房开公司所签订，被告出具情况说明认可贵州雅仕居物业管理有限公司系代收方，故原告所交费用实际由被告美成房开公司收取。本案争议的焦点是被告美成房开公司向原告收取的小区智能化系统、宽带有线电视系统、燃气系统是否有合法依据，是否应当退还。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条及第十二条的约定，煤气、水、电、有线电视等房屋配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取，买受人需另行办理的是开通使用手续。而在附件五及补充协议中有关煤气、有线电视等配套设施安装及开通费的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条第三款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知,如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任,或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,则仍以主合同约定为准。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。根据以上规定，燃气、有线电视等配套设施的安装费用属于房地产开发建设成本，应计入商品房销售价格中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取。虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为《商品房买卖合同》附件五和附件十二补充协议认定效力的依据,但是,其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据,因此,根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定,本案有关交纳煤气、有线电视、小区智能系统等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”之规定,被告美成房开公司的涉及上述煤气、有线电视、小区智能系统安装费的约定,将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给原告承担,明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形。同时，补充协议中由买受人承担水、电、煤气、有线电视、宽带网络等有关设施开通所产生的相关费用的约定，变更了《商品房买卖合同》第七条第三款的内容，该变更被告美成房开公司未尽到合理的告知、提醒注意义务，无法确认买受人表意的真实性，本案诉讼的提起，更能说明该变更内容并非买受人真实意思表示，因此,《商品房买卖合同》附件五以及附件十二关于由买受人承担水、电、煤气、有线电视等有关设施建设安装及开通所产生的相关费用的约定应属无效，被告应退还原告所交纳的6000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告贵州美成房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告王冯灏三通费6000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告贵州美成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁永雄二〇一九年十一月八日书记员  李 蓉