贵州省六盘水市六枝特区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0203民初2909号原告：孙德荣，男，1968年10月10日生，侗族，职业不详，住六枝特区，委托诉讼代理人：刘海，系贵州大局律师事务所律师，执业证号15202201110371894。被告：六枝特区易朗房地产开发有限公司，住所地贵州省六枝特区平寨镇胜利路（连城国际4号楼1楼门面），统一社会信用代码9152020367543865。法定代表人：张迎旭，系该公司总经理,委托诉讼代理人：喻江，男，1982年2月14日生，汉族，系六枝特区易朗房地产开发有限公司法务，住贵州省贵阳市云岩区，原告孙德荣诉被告六枝特区易朗房地产开发有限公司（以下简称易朗房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙德荣及其委托诉讼代理人刘海、被告易朗房开公司委托诉讼代理人喻江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙德荣向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的商品房买卖合同有效。2、请求判决被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房转移登记手续。3、请求判决被告支付逾期交付房屋及逾期提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》的违约金4370元（2016年8月20日至2019年8月19日）。从2019年8月20日起的违约金以399127元为基数，按年利率6.175%计算至被告将符合条件的房屋及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》交付给原告之日止。4、请求依法判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金4370元（2016年8月20日至2019年8月19日）。从2019年8月20日起的违约金以399127元为基数，按年利率6.175%计算至被告协助办理商品房转移登记完毕时止。5、请求依法判令被告退还原告缴纳的三通费用2100元。6、请求依法判决被告将水表、电表安装至原告名下。事实和理由：2012年12月5日，原、被告签订商品房买卖合同，被告将位于六枝特区平寨镇胜利路连城国际小区14幢2单元7层4号房出售给原告。根据原、被告签订的合同，被告应当在2013年12月31日前将该商品房交付给原告。同时该合同还约定，被告交付该商品房取得建筑工程竣工合格的证明文件，被告在交付房屋时还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》等相关资料。同时该合同第十三条约定，被告未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付给原告的，被告应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金。但直至今日，被告也未能按照合同的约定提供上述资料，被告的行为已经构成违约，被告应当支付原告违约金。同时，根据原被告签订的合同附件十二的补充协议第8条的约定，被告出售的房屋，水、电表应当安装在原告名下，但至今为止，原告购买该房屋的名下并无自来水公司和供电局安装的水表、电表，被告的行为应当认定为违约，被告应当继续承担安装的义务。另，根据该合同第二十二条第三款第一项的约定，被告应当在2014年12月31日前取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。若被告不能按约定期限交付的，被告自约定之日至实际交付办理商品房转移登记的材料之日止，按日向原告支付已交房款万分之零点一的违约金。但至今为止，被告一直未提供办理商品房转移登记的有关文书给原告，被告的行为已经构成违约，被告应当支付原告违约金。同时，被告出售给原告的房屋至今未按照法律的规定安装符合验收标准的消防设施，该房屋并未达到相应的质量标准，被告的行为导致原告的人身及财产安全处于一个不确定的状态，被告应及时完善该房屋相关设施，保证出售房屋的质量，若被告出售的房屋因安全问题或质量问题导致原告及原告家人发生人身损害或财产损失的，原告保留起诉被告赔偿的权利。原告是按照合同约定要求支付违约金，其应得到支持。违约金计算方式是以日计算，每天会产生一个新债权，因此原告的诉请没有超过诉讼时效。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告易朗房开公司辩称，被告已经按约定交付房屋，不影响原告居住和住房安全，因此不存在支付逾期交房违约金。关于办理房屋转移登记手续，相关部门还在办理中，因为政府部门原因，至今未办理完毕。被告已经尽到相应义务，因政府的行为导致不可抗力，因此被告不应承担办理房屋转移登记手续的违约金。原告要求的违约金和三通费已经超过诉讼时效，根据相关规定，应该不予支持原告违约金和三通费的诉请。根据原、被告签订的商品房买卖合同，逾期交房在前，办理产权登记手续在后，因此时间段的起算是不同的，合同约定逾期交房的违约金是以已付房款的日万分之零点一的标准计算，依法成立的合同应当受法律保护，严格按照合同执行，因此，原告请求按照年利率6.175%计算是不符合合同约定的。违约金起算点是以违约时间开始计算，被告已经交房，原告也收房，三年后起诉违约金，违反国家关于诉讼时效的规定，按日计算违约金属于继续性违约责任，被告不予认可，原告诉请的依据并不是法律法规规定，而是依据会议纪要，不具有法律效力，该会议纪要无法查实。被告已经交付房屋，不应当支付相关违约金。三通费是三年之前交付，已经超过诉讼时效，三通费的约定不违反法律规定，三通费是按照国家政策收取，主张三通费应该不超过三年进行主张。原告认为违法成本较低，但被告认为已经很高，因为案件所涉及的是成千上万户的违法成本，是被告难以承担的。原告方出示的《贵州省城镇房地产开发条例》的颁布是在原告交费之后，对此，法律没有溯及力，不适用于本案。该条例属于地方性法规，不能与法律行政法规对抗。综上，请求法院驳回原告第2、3、4、5、6项的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存在争议的事实和证据，本院经审理认定事实如下：2012年12月5日，原、被告签订商品房买卖合同，被告将位于六枝特区平寨镇胜利路连城国际小区的14幢2单元7层4号房出售给原告。根据原、被告签订的合同，被告应在2013年12月31日前将该商品房交付给原告。该合同约定，被告交付该商品房取得建筑工程竣工合格的证明文件，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》等相关资料。该合同第十三条约定，被告未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付给原告的，被告应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金。至今为止，被告未按照合同的约定提供上述资料。双方还约定被告应当在2014年12月31日前取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。若被告不能按约定期限交付的，被告自约定之日至实际交付办理商品房转移登记的材料之日止，按日向原告支付已交房款万分之零点一的违约金，被告至今未提供办理商品房转移登记的有关文书给原告。双方在签订《商品房买卖合同》的同时签订补偿协议，由原告交纳2100元的水表、电表一户一表开通费和闭路电视安装费。现被告出售的房屋的水表、电表未安装在原告名下。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，该合同合法有效，本院依法予以确认。因此，原告要求被告按照合同向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房转移登记手续的诉请，本院予以支持。原告请求被告支付逾期交付房屋及逾期提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》的违约金和要求被告退还原告缴纳的三通费用的诉请已超过法律规定的诉讼时效，且三通费用的交纳，是原、被告自愿协商达成协议所交纳，不违反法律规定，对此诉请，本院依法不予支持。原告请求被告依照合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金）的诉请于法有据，本院依法予以支持。原告提出的从2019年8月20日起的违约金以399127元为基数，按年利率6.175%计算，不符合合同约定，应以双方约定的按日向原告支付已交房款万分之零点一的违约金的标准计算；原告要求被告将水表、电表安装至原告名下的诉请已超过法律规定的诉讼时效，且水表、电表的安装并不影响原告正常用电、用水，故该诉请本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告孙德荣与被告六枝特区易朗房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效。二、限本判决生效之日起三十日内由被告六枝特区易朗房地产开发有限公司向原告孙德荣提供办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房转移登记手续。三、限本判决生效之日起十五日内由被告六枝特区易朗房地产开发有限公司向原告孙德荣支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金4370元（按全部已付房款以日万分之零点一计算）。2019年8月20日起的违约金以全部已付房款399127元为基数，按每日万分之零点一标准计算至被告提供办理商品房转移登记的有关文书，并协助办理商品房转移登记完毕时止。四、驳回原告孙德荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告六枝特区易朗房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起十五日内给付原告孙德荣）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员 邹 丹二〇一九年十一月十一日书记员 周程程