湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘01民终9408号上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司浏阳支行，住所地湖南省浏阳市圭斋东路9号。负责人：章卓，行长。委托诉讼代理人：厉平春，湖南淡远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李清平，女，1975年5月11日出生，汉族，居民，住浏阳市。被上诉人（原审被告）：谭爱发,男，1973年9月3日出生，汉族，居民，住浏阳市。被上诉人（原审被告）：湖南谦信置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区车站南路699号603房。法定代表人：焦念宝，董事长。上诉人中国建设银行股份有限公司浏阳支行（以下简称建设银行）与被上诉人李清平、谭爱发、湖南谦信置业有限公司（以下简称谦信置业公司）金融借款合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2017）湘0181民初8864号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。建设银行上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判支持建设银行的全部诉讼请求；3、判令李清平、谭爱发、谦信置业公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：原审判决存在认定事实错误及适用法律错误，应当予以改判，理由如下。一、原审判决强行将买卖合同、租赁合同及金融借款合同进行整体评判，明显缺乏法律依据，不仅严重违反了合同相对性的法律原则，并且严重的损害了建设银行的合法权益，应当予以改判。二、原审判决基于公平原则判决只由谦信置业公司承担偿还借款本息责任的做法，明显适用法律错误，只会造成显失公平的法律结果，应当依法予以改判。三、原审判决存在部分事实查明不清，忽略关键事实的情形，该关键事实已经严重地影响了法院的判决，请二审法院依法撤销原判决，并在查清事实后予以改判。李清平、谭爱发辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。建设银行向一审法院起诉请求：1、判决解除建设银行与李清平、谭爱发签订的《个人住房借款合同》，宣布未到期借款提前到期；2、判决李清平立即偿还未到期借款本金68484.11元,逾期本金24588.67元,利息9420.93元,罚息2860.88元,合计105354.59元（利息暂计2017年9月18日止,以后按合同约定计算至清偿日止）；3、判令李清平承担建设银行为实现债权所支付的律师费5268元;4、判令建设银行对李清平、谭爱发提供抵押的位于浏阳市湖国际山庄房产的处置款在上述债权范围内享有优先受偿权；5、判令谭爱发在上述借款本息及实现债权的费用范围内承担共同偿还责任；6、判令谦信置业公司在上述借款本息及实现债权的费用范围内承担连带清偿责任；7、该案的诉讼费用由李清平、谭爱发、湖南谦信置业公司承担。一审法院认定事实：2006年2月25日，李清平作为买受人与谦信置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，该合同分普通条款1-24条和特别签订条款25-41条，合同约定：1、李清平购买谦信置业公司开发的位于浏阳市湖山国际山庄房产，该房产建筑面积为49.44平方米，房产总价款为245000元。2、付款方式为签订合同时支付首期房款分别为75000元，其余房款170000元办理银行按揭。3、谦信置业公司应于2006年11月20日前将该商品房验收合格，并交付给李清平使用。4、逾期交房的违约责任：逾期不超过60日的，由出卖人向买受人支付自逾期第二天起至实际交付之日止按总房款的日万分之三支付违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；继续履行合同的，出卖人向买受人支付自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止按已支付房款的万分之五的违约金（不小于总房款的万分之三）。5、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同还对其他事项进行了约定。同日，建设银行还与李清平签订《委托租赁合同》，由建设银行将自己向湖南谦信置业有限公司购买的第2栋524号商品房委托李清平进行出租。《委托租赁合同》约定，租赁期限自建设银行付清全部房款之日起开始计算，共15年。若逾期2个月未向建设银行转付租金，李清平除应按实支付拖欠租金额外，还应按日向建设银行支付逾期应付租金额的万分之二的滞纳金。2006年8月16日，李清平作为借款人、谦信置业公司作为担保人、李清平作为抵押人与建行浏阳支行作为贷款人签订《个人住房借款合同》，该合同约定：1、李清平向建行浏阳支行借款170000元，指定划款至谦信置业公司在建设银行处设立的账户上；2、贷款利率实行浮动利率，具体为基准利率上浮10%，当前执行的月利率为5.7‰，逾期利率在约定贷款利率基础上上浮50%；3、借款期限为180个月，即从2007年1月31日至2022年1月31日止；4、采用等额本息还款方法，每月归还本息金额为1512.84元，由借款人委托贷款人在指定的账户上扣款还款；5、采取抵押加担保的担保方式，抵押物为位于浏阳市，连带担保人为谦信置业公司；6、借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用时，贷款人可以宣布贷款立即到期，并要求借款人立即归还借款本金、利息、罚息及相关费用。合同还对其他事项进行了约定。2007年2月1日，建设银行将170000元借款划转至谦信置业公司在建设银行处设立的账户上。2006年12月25日，建设银行与谦信置业公司、李清平、谭爱发共同到浏阳市房屋产权管理局办理了《个人购房抵押贷款登记备案证》，登记证记载的抵押权人为中国建设银行股份有限公司浏阳支行，抵押人为李清平，建设单位为湖南谦信置业有限公司，存续期限为2007年1月31日至2022年1月31日。随后，李清平按月向建设银行支付按揭款至2015年8月21日。至此，截止至2018年6月22日，李清平尚欠建设银行逾期借款本金34982.33元，利息11769.11元，罚息5287.83元，未到期本金58090.45元，合计110039.72元。因李清平未能按约偿还借款，建设银行便向该院提起诉讼。诉讼过程中，建设银行放弃要求李清平承担律师费的诉讼请求。另查明：浏阳市西湖山国际山庄房产的商品房预售许可证，该许可证记载商品房总层数为5层，批准预售建筑面积为30236平方米，共533套。3、从谦信置业公司与业主签订的系列《个人住房借款合同》来看，该房产分1号栋、2号栋和3号栋，因浏阳市西湖山国际山庄的房产一直未能办理产权证书，该房产买受人集体多次向浏阳市人民政府申请维权。在政府协调下，浏阳市国土资源局不动产登记中心经实测并于2017年9月6日向谦信置业公司颁发了两本产权栋证，其中第0017518号证书备注为：专有建筑面积15769.07平方米，房屋总层数：9层，所在层：-1、1-8,室号部位：-101等419套；第0015706号证书备注为：专有建筑面积8403.34平方米，房屋总层数：8层，所在层：-1、1-7,室号部位：-101等223套。目前尚未办理分户的产权证书，且目前实测的房产室号无法与《个人住房借款合同》所确定的房号一一对应，且也无从知晓李清平是否有房子。一审法院认为：谦信置业公司在开发西湖国际山庄过程中，与李清平签订的《商品房买卖合同》、《委托租赁合同》，以及与建设银行、李清平共同签订的《个人住房借款合同》均是当事人的真实意思表示，其目的是由李清平通过按揭贷款方式向谦信置业公司购买房产并返租给谦信置业公司获取租金收益。因此，上述《个人住房借款合同》、《委托租赁合同》均系《商品房买卖合同》衍生而来，共同构成一个整体的合同框架，其合同权利义务应当进行整体评判。现因谦信置业公司在房产开发过程中擅自更改房屋设计规划，致使《商品房买卖合同》中约定的房产无法与实际建设好的房产形成对应关系，且没有也无法将实有的房产产权办至李清平名下，故在不变更合同的前提下，《商品房买卖合同》客观上存在履行障碍，已经无法实现合同目的，应当也只能予以解除，因衍生关联合同的牵连性，解除《商品房买卖合同》后的效果，必将导致《个人住房借款合同》、《委托租赁合同》的解除，由于借款合同系实践性合同，借款一经交付，出借方即完全履行了其合同义务。但借款方即李清平的还款义务至今并未履行完毕，因此解除借款合同必然会给出借方造成借款本金及利息无法收回的损失，该损失系谦信置业公司违约造成，且建设银行发放的借款也实际用于谦信置业公司的房产开发，因此建设银行未收回的借款及利息由谦信置业公司负责偿还更符合公平原则。该案中建设银行虽请求由李清平、谭爱发偿还借款本息，由谦信置业公司承担连带责任，但因责任主体的担责方式变更，并非对其诉讼请求的实质变更，故该院在厘清责任主体及其担责方式后，依法对建设银行要求解除借款合同、偿还借款本息的诉求予以支持。李清平、谭爱发并非是导致合同无法履行的责任方，其不应对合同解除形成的损失承担责任，故建设银行要求李清平、谭爱发偿还借款本息的诉求，该院不予支持。李清平、谭爱发在合同无法履行后形成的损失，其可另行向责任方主张权利。借款合同中约定抵押担保，但一直未办理正式抵押登记，抵押权尚未形成，故建设银行要求对抵押物行使优先受偿权的诉求，于法无据，该院对此不予支持。李清平、谭爱发、谦信置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，判决如下：一、解除谦信置业公司、李清平与建设银行签订的《个人住房借款合同》；二、谦信置业公司于该判决生效后十日内共同偿付建设银行借款本金93072.78元及利息、罚息（利息罚息计算方法：2018年6月22日前的利息、罚息为17056.94元，此后利息按《个人住房借款合同》约定的利率标准计算至实际履行之日止）；三、驳回建设银行的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：涉案房屋系谦信置业公司开发的返租式酒店，谦信置业公司在出售商品房的同时，亦与所有买受人签订了《委托租赁合同》，长期租赁买受人的房屋。谦信置业公司仍然占有房屋，实质上属于交付中的占有改定，与普通商品房买卖合同中的现实交付存在重大差异。双方的合同目的是由买受人通过按揭贷款方式向谦信置业公司购买房产并返租给谦信置业公司获取租金收益，只有所有的买受人和按揭银行或其他人不占有房屋，酒店才能正常经营，合同目的才可能实现。建设银行作为谦信置业公司开发返租式酒店贷款的重要合作方，对上述事实是知道或应当知道的。一审判决将《商品房买卖合同》、《委托租赁合同》以及涉案《个人住房借款合同》进行整体评判并无不妥，本院予以支持。建设银行上诉称一审判决对上述合同进行整体评判缺乏依据的理由不成立，本院不予采纳。涉案房屋因谦信置业公司改变房屋设计规划导致合同房号与实际房号无法一一对应，且部分房屋无法办理产权证，商品房买卖合同继续履行存在客观障碍，一审判决解除《商品房买卖合同》、《委托租赁合同》以及涉案《个人住房借款合同》、并在综合考虑各当事人过错、获益的基础上根据公平原则判决谦信置业公司承担还款责任并无不妥，本院予以支持。建设银行上诉称一审判决显失公平依据不足，本院不予支持。此外，抵押权系法定物权，经登记后方发生法律效力。涉案房屋未办理抵押权登记，建设银行上诉要求对涉案房屋享有抵押权依据不足，本院不予支持。综上所述，建设银行的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2512元，由上诉人中国建设银行股份有限公司浏阳支行负担。本判决为终审判决。审判长  侯祥伟审判员  熊 伟审判员  刘朝晖二〇一九年十一月二十五日法官助理钟宇卓书记员张颖附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。