河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初27612号原告郑州高新科技企业加速器开发有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区冬青街55号。法定代表人姚桂兰，经理。委托代理人王松，河南格思律师事务所律师。委托代理人赵艳云，河南格思律师事务所实习律师。被告郑州润生健康产业有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区碧桃路20号20号楼2栋1楼101房。法定代表人张秀俭，经理。委托代理人白振亚，河南大鑫（郑州）律师事务所律师。委托代理人王光辉，河南大鑫（郑州）律师事务所律师。原告郑州高新科技企业加速器开发有限公司诉被告郑州润生健康产业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王松、被告法定代表人张秀俭及其委托代理人白振亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年12月23日，原、被告签订《房产转让协议》一份，约定：原告将其开发的位于郑州××新区碧桃路××楼××栋房屋一套转让给被告，转让价款1000万元，被告应当于签订协议前支付购房款500万元，剩余购房款500万元于2017年6月23日之前付清，逾期超过30日，原告有权解除协议，被告按累计应付款的1%支付违约金。上述协议签订后，被告至今尚欠400万元购房款，且自2018年6月份之后无法联系到被告。被告逾期付款严重，原告向被告法定代表人邮寄了解除《房产转让协议》通知，并登报公告。此外，被告对上述房屋进行了装修，《房产转让协议》解除后，原告支付了恢复原状的相关费用。为维护原告合法权益，请求判令：1、确认原、被告之间《房产转让协议》于2018年9月21日解除；2、被告支付原告违约金40000元、恢复原状费用共计187900元（包括恢复阳光房费用130000元、拆除室内砌墙及清运垃圾费用57900元）。被告辩称：原告无权解除双方的《房产转让协议》，无权拆除被告所购房屋内的自有财产。原告诉请的恢复原状费用无事实依据。经审理查明：2016年12月23日，原、被告签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》（以下简称《房产转让协议》）一份，约定：1、被告购买原告开发的位于郑州××新区碧桃路××楼××栋（建筑号为郑州高新企业加速器产业园D7-6号楼，以下简称本案争议房屋）房屋，该房屋为框架结构毛坯房，建筑面积900平方米，房屋转让价款1000万元，其他契税、政府规费项目由双方按国家规定各自承担。2、被告于签订本协议之前支付购房款500万元，剩余购房款500万元于2017年6月23日之前付清。3、被告如未按照本协议规定时间付款，逾期在30日之内，自本协议付款规定的应付房款期限第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，协议继续履行。逾期超过30日，原告有权解除协议，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金，逾期应付款指依照本协议规定的到期应付款与实际已付款的差额。4、原告应当在2016年12月23日前将标的物交付被告，如被告未付清相关款项，原告有权拒绝向被告交付标的物。5、房屋交付使用后，原告在365个工作日内将房屋权属证书办至被告名下，并协助被告领取房产证。该协议上约定的被告联系地址即为本案争议房屋所在地，法定代表人为张秀俭，联系电话为138××××2589。上述合同签订当日，被告与河南京航物业服务有限公司（以下简称京航物业公司）签订《收房确认书》、《消防安全承诺书》、《室内装饰装修管理协议》，京航物业公司将本案争议房屋的钥匙交付被告，被告向京航物业公司进行了装修申报，并交纳了2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费。2018年1月1日至2018年6月30日期间的物业费，京航物业公司根据原告的证明予以免收。2016年6月30日，被告通过李冬晓账户向原告支付购房款200万元。2016年6月30日，被告通过刘云生账户向原告支付车位定金50000元。2016年11月30日，被告通过朱晓琳账户向原告支付购房款100万元。2016年12月23日，被告通过刘云美、刘云生账户共计向原告支付购房款100000元。2016年12月26日，被告向原告转账支付购房款190万元。2017年7月11日，被告通过刘云美账户支付原告维修基金31500元。2018年3月30日，被告通过李海英账户向原告支付购房款100万元。上述共计6081500元。庭审中，原、被告均认可因被告资金不足，2018年3月30日，原、被告口头约定被告可以延期支付购房款，但并未明确延期付款的时间。2018年9月21日，原告向被告发出《加速器D7-6栋房源解除告知函》一份，显示：截止2018年9月20日，被告尚欠购房款400万元，已严重逾期。根据《房产转让协议》约定，自本函送达之日起，双方《房产转让协议》自动解除，请被告于收到本函7日内前来郑州高新企业加速器产业园招商中心办理相关手续。上述告知函邮寄至被告法定代表人的身份证地址，但因无人签收于2018年9月24日退回。2019年5月16日，原告作出《解除公告》一份，显示：被告于2016年12月23日购买原告开发的郑州高新企业加速器产业园D7-6栋房屋并签订《房产转让协议》，因被告付款严重逾期，根据《房地产转让协议》的约定，原告现正式发布解约公告，自本日起，原告解除与被告签订的郑州高新企业加速器产业园D7-6栋房源《房产转让协议》，请被告看到本公告后到原告处办理相关手续。原告于2019年5月16日将该公告邮寄至被告法定代表人身份证地址，但因未妥投于2019年5月19日退回。同时，原告将该公告刊登于2019年5月18日出版的《河南商报》上。庭审中，原告称其在2019年5月22日与郑州左安检测科技有限公司（以下简称左安检测公司）签订房屋转让协议，将本案争议房屋出售给左安检测公司，并于2019年6月份交付左安检测公司占有使用。2019年7月份左右，原告工作人员与被告法定代表人张秀俭，以及被告实际控制人刘云生的亲属刘云美（刘云美也系被告员工）沟通本案争议房屋的退款事宜，但未达成一致意见。2019年8月份，左安检测公司将本案争议房屋装修并入驻办公。2019年9月2日，被告向京航物业公司补缴了2018年7月1日至2019年4月30日期间的物业费。现原、被告因房屋买卖合同纠纷协商未果，遂引起本案纠纷。另查明：1、2014年4月底至2019年4月底，原告委托京航物业公司为本案争议房屋所在园区提供物业服务。2、被告于2016年11月21日登记成立，登记地即为本案争议房屋所在地址。庭审中，被告称2018年7月31日，被告实际控制人刘云生涉及刑事案件，至今仍被羁押在看守所。以上事实由下列证据及庭审笔录在案佐证：原告提交的《房产转让协议》一份、交付房款时间表一份、收据及转账凭证复印件一组、解除合同通知及相关邮寄单、公告一组、原告工作人员与刘云美、张秀俭的聊天记录一组、本案争议房屋照片一组、左安检测公司营业执照复印件一份。被告提交的《房产转让协议》一份、购房款发票三份、京航物业公司与原告的房屋交接手续一组、情况说明一份、装修申报登记表一份、房屋内部装修施工证一份。原告提交的工程协议，不足以证明其实际支出情况，本院不予采纳。被告提交的装修队证明、购货安装合同，不足以证明原告的实际装修支出，本院不予采纳。被告提交的案例与本案无关联性，本院不予采纳。本院认为：2016年12月23日，原、被告签订的《房产转让协议》系当事人真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原、被告签订的《房产转让协议》约定，被告应当于2016年12月23日之前付清购房款500万元，剩余购房款500万元于2017年6月23日之前付清，逾期付款超过30日，原告有权解除《房产转让协议》。庭审中，原、被告均认可2018年3月30日双方达成了延期付款的口头约定，但未对延期付款的期限进行明确。结合双方的合同履行情况，本院酌定该延期付款的合理期限为三个月，即被告应当于2018年6月30日之前向原告付清购房款。被告至今未付清剩余购房款400万元，双方约定的合同解除条件成就，原告有权解除双方签订的《房产转让协议》。虽然原告2018年9月21日向被告邮寄的《解除告知函》于2018年9月24日被退回，但原告是根据《房产转让协议》约定向被告法定代表人身份证地址邮寄告知函，被告应当承担邮寄被退回的不利后果。因此，本院认定原、被告签订的《房产转让协议》于2018年9月24日解除。2018年3月30日原、被告针对本案争议房款的支付达成了延期付款的意思表示，视为双方对《房产转让协议》中2017年6月23日付清剩余购房款500万元这一约定的变更，被告主张原告的解除权因超过法定除斥期间而消灭，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原、被告签订的《房产转让协议》约定，被告逾期付款超过30日，原告有权解除合同，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金。因被告逾期支付购房款400万元的违约行为导致原、被告签订的《房产转让协议》于2018年9月24日解除，原告请求被告支付违约金40000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告提交的证据不足以证明其支出的恢复原状费用情况，应当由原告承担举证不能的法律后果，对其请求被告赔偿恢复原状费用187900元，本院不予支持。本案争议《房产转让协议》解除后，被告已经向原告支付的购房款、车位款、维修基金费用，双方可另行协商解决，本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告郑州高新科技企业加速器开发有限公司与被告郑州润生健康产业有限公司2016年12月23日签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》于2018年9月24日解除。二、被告郑州润生健康产业有限公司于本判决生效后10日内支付原告郑州高新科技企业加速器开发有限公司违约金40000元。三、驳回原告郑州高新科技企业加速器开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4718元，减半收取2359元，由原告郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担1945元，由被告郑州润生健康产业有限公司负担414元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 王 青二〇一九年十一月二十六日书记员 曹新芳