湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6228号上诉人（原审被告）：浏阳金碧置业有限公司，住所地湖南省浏阳市行政中心西北角商会大厦一楼。法定代表人：常晓东，总经理。委托诉讼代理人：李慧晴，女，系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：何苗，女，1989年7月29日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：古冬冬，湖南道宽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾庆鋆，男，1988年12月25日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：古冬冬，湖南道宽律师事务所律师。上诉人浏阳金碧置业有限公司（以下简称金碧置业公司）因与被上诉人何苗、曾庆鋆商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初1289号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金碧置业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判上诉人无需向被上诉人承担逾期交房违约金及逾期办证违约金；并由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、涉案房屋已达到合同约定的交付标准，上诉人也按约将涉案房屋交付给了被上诉人，即使房屋存在质量问题，也不构成逾期交房。被上诉人延期收房后提出的房屋质量问题，物业公司已及时完成整改，即使计算延期交房违约金，其截止日也应是2016年10月21日。二、被上诉人延期提交办证所需资料，致使上诉人延期办证，该责任应由被上诉人自行承担。物业专项维修资金是办理产权证的必要资料之一，因被上诉人在2017年4月27日才将物业专项维修资金收据交给上诉人，导致上诉人于2018年2月13日才办妥不动产权证。被上诉人何苗、曾庆鋆辩称，一、被上诉人无法如期办理收房的根源系涉案房屋存在严重影响正常居住的质量问题。被上诉人在验收时发现涉案房屋存在严重渗水等多处重大质量问题，即向上诉人提出了整改要求，但上诉人怠于履行整改义务，经多次维修仍未解决。上诉人提交的2016年10月21日的维修记录只是个别单据，此后仍有多次申请维修记录，直至2018年4月浏阳市建设工程质量安全管理办公室还下发了整改通知书。除此之外，涉案房屋的消防配套设施不完善，威胁到被上诉人的生命财产安全。二、上诉人怠于履行通知义务。上诉人主张已于2015年12月8日通知被上诉人收房，但未提供相应证据予以证明，应承担违约责任。三、延期办证是上诉人违约在先且怠于履行办证义务所致。综上，上诉人的上诉无事实和法律依据，请求驳回其全部上诉请求。何苗、曾庆鋆向一审法院起诉，请求判令金碧置业公司：1、支付自2016年1月1日起至2017年4月27日止共计482天，以已付房款730114元为基数，按万分之二/日计算的逾期交房违约金70383元；2、支付垫付的维修费10500元；3、支付逾期未办妥房屋产权证的违约金730.11元，并于2018年12月31日前为何苗、曾庆鋆办妥房屋产权证；4、支付涉案住宅在维修期间的空置房物业费4092元（含何苗、曾庆鋆已垫付的2017年度物业费3097.20元）；5、在判决生效之日起两个月内解决屋顶渗漏的问题；6、本案诉讼费用由金碧置业公司承担。一审法院认定的事实：2013年12月10日，金碧置业公司取得施工、设计、监理、建设四单位出具的浏阳恒大华府首（二）期主体配套工程（13＃-21＃栋）、18＃-19＃《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，结论为：“单位工程竣工验收合格”。2014年11月5日浏阳市公安消防大队向金碧置业公司出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定：1、浏阳恒大华府首二期13＃-20＃栋及地下室建设工程消防验收（复查）合格；2、浏公消验【2014】0018号不合格意见书存在的问题整改情况进行了检查验收等。2014年11月，金碧置业公司取得浏阳恒大华府19＃栋《电梯安全检验合格证》。何苗、曾庆鋆与金碧置业公司于2015年7月2日签订《商品房买卖合同》，金碧置业公司将其开发的位于浏阳市出售给何苗、曾庆鋆，该房屋建筑面积172.07平方米，单价4243.12元／㎡，总价款为730114元，付款方式为银行按揭，即2015年7月1日支付220114元，余款510000元在2015年7月1日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同第九条“交付期限及条件”中约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、……3、该商品房经验收合格（见附件四中第六条：双方同意本合同第九条补充如下：1、‘该商品房经验收合格’是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》）”；第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”；第十三条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……出卖人发出交接通知10天内买受人不办理交接手续的，视为出卖人已交房”；第十五条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2及3种方式处理：……2、买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在60日解决，此段期间不视为延期交房。3、买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房”；第十九条“保修责任”约定：“……《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房交付使用之日起，按照该保证书承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失”。附件四：合同补充协议第六条：双方同意本合同第九条补充如下：1、“该商品房经验收合格”是指：由设计单位、施工单位、监工单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》。2、双方同意该商品房的交付条件为“该商品房经验收合格”。若按“该商品房经验收合格”为交楼标准，交楼时间为2015年12月31日……第十一条：1、房屋产权证需在本合同第九条原约定交楼日期后365各工作日办妥。买受人应在春爱人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费，并履行办理产权证所需相关义务。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费，或买受人未履行相关义务的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。2、出卖人未能在约定时间内办妥房屋产权证的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房屋产权证，买受人有权退房。……合同签订后，何苗、曾庆鋆按约支付了金碧置业公司购房全款730114元。何苗、曾庆鋆在验房过程中发现房屋存在生活阳台天花渗水、入户门需更换、入户门锁缺失等问题，于2016年10月11日要求金碧置业公司整改，金碧置业公司应何苗、曾庆鋆要求对涉案房屋进行了整改，何苗、曾庆鋆于2016年10月21日签署了“比较满意”评价。2017年7月3日，何苗、曾庆鋆又发现复式二层烟管处天面渗水，金碧置业公司接单进行了整改，何苗、曾庆鋆于2017年7月15日确认整改满意。2017年4月27日何苗向房管部门缴纳房屋维修基金14625元，与金碧置业公司办理了房屋交接手续，收取了涉案房屋的入户门钥匙等物品及前期物业管理协议，并向金碧物业有限公司长沙市分公司交纳住宅物业服务费3097.20元，年底正式入住。2018年2月13日金碧置业公司为何苗、曾庆鋆办理了房屋产权证书。诉讼中，金碧置业公司称其已按合同约定于2015年12月31日以特快专递方式邮寄《收（验）楼通知书》，何苗、曾庆鋆否认收到，金碧置业公司未提交有关签收的相关凭证。何苗、曾庆鋆认为金碧置业公司整改房屋质量问题超期已构成逾期交房，并造成其经济损失，遂与金碧置业公司形成纠纷。2019年2月12日，何苗、曾庆鋆向一审法院起诉。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，何苗、曾庆鋆与金碧置业公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，不违法法律、法规的规定，一审法院对该合同的效力予以认可，双方均应依约履行合同。本案的争执焦点有：一、关于金碧置业公司是否构成延期交房的问题。虽然金碧置业公司称所建商品房已于2015年12月31日前经验收合格符合交房条件，并已经于2015年12月8日向何苗、曾庆鋆寄出了收楼通知书。但何苗、曾庆鋆否认收到该通知，金碧置业公司未提交向何苗、曾庆鋆送达该通知书的相关证据。何苗、曾庆鋆直至2017年4月27日方收取涉案房屋的入户门钥匙等物品，办理房屋交接手续。在此前后何苗、曾庆鋆于2016年10月和2017年7月曾先后两次向金碧置业公司提出维修申请，金碧置业公司均进行了整改维修，并得到何苗、曾庆鋆满意评价，说明何苗、曾庆鋆提出的房屋质量问题确实存在，也是导致何苗、曾庆鋆一直没有入住的主要原因，故一审法院认定何苗、曾庆鋆于2017年4月27日收房，金碧置业公司逾期交房482天。何苗、曾庆鋆要求金碧置业公司支付逾期交房违约金，应自2016年1月1日起至2017年4月27日止共计482天以已付房价款730114元为基数按日万分之二计算的延期交房违约金70383元，一审法院予以支持。二、关于何苗、曾庆鋆第二项诉讼请求维修费10500元，因未提交相关证据，一审法院不予支持。三、何苗、曾庆鋆要求金碧置业公司支付延期办证违约金730.11元并于2018年12月31日前为何苗、曾庆鋆办妥房屋产权证的诉讼请求，根据合同补充协议第十一条规定，房屋产权证需在本合同第九条原约定交楼日期后365个工作日办妥。根据金碧置业公司提供的证据，金碧置业公司于2018年2月13日为何苗、曾庆鋆办理了房屋产权证书，故何苗、曾庆鋆要求金碧置业公司支付延期办证违约金730.11元的诉讼请求，一审法院予以支持。四、关于空置房物业损失问题。何苗、曾庆鋆向金碧置业公司购买房屋，金碧置业公司应当交付给何苗、曾庆鋆包括主体、装饰装修、设备均符合合同约定的房屋，金碧置业公司交付的房屋确实存在较多质量瑕疵问题，金碧置业公司在何苗、曾庆鋆提出维修申请后，虽未超过其承诺的60日内完成上述质量瑕疵问题的整改并得到何苗、曾庆鋆的满意评价，但何苗、曾庆鋆房屋整改期间所致何苗、曾庆鋆物业费损失应予赔偿。虽然何苗、曾庆鋆在双方约定交房之日2015年12月31日至何苗、曾庆鋆实际收房日2017年4月27日未实际入住，但何苗、曾庆鋆仅向一审法院提交了2017年4月27日交纳物业服务费的凭证，对在此之前的物业损失并无相关证据证明，故对何苗、曾庆鋆要求金碧置业公司赔偿空置房屋物业费损失4092元的诉讼请求，因证据不足，一审法院不予支持。五、关于房屋渗漏的问题，何苗、曾庆鋆未提交相关证据，且庭审中金碧置业公司陈述已经委托物业公司进行了维修和整改，现在已不存在渗漏。且在《住宅质量保证书》上有屋面防水质量保证期五年。对该请求因缺乏证据支持，一审法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、浏阳金碧置业有限公司赔偿何苗、曾庆鋆逾期交房违约金70383元及逾期办理房屋产权证违约金730.11元，合计71113.11元，限本判决生效后3日内履行完毕；二、驳回何苗、曾庆鋆其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1937元，由何苗、曾庆鋆负担337元，浏阳金碧置业有限公司负担1600元。二审中，上诉人金碧置业公司向本院提交了如下证据：浏阳恒大华府首（二）期主体及配套工程竣工验收备案表，拟证明金碧置业公司在2014年1月26日对涉案工程完成竣工验收备案。被上诉人何苗、曾庆鋆对该证据的三性予以认可。本院经审查认为，上诉人金碧置业公司提交的上述证据，被上诉人对其无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。据此，本院二审补充查明，涉案房屋所在楼栋已于2014年1月经竣工验收合格并备案。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，何苗、曾庆鋆与金碧置业公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议均系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。首先，何苗、曾庆鋆已按约向金碧置业公司支付了全部购房款，但金碧置业公司未及时通知何苗、曾庆鋆收房，导致何苗、曾庆鋆直到2016年10月11日才前往验房，金碧置业公司已构成违约，应承担相应的逾期交房违约责任。金碧置业公司抗辩称其已于2015年12月8日向何苗、曾庆鋆寄出了收楼通知书，但其提交的邮寄单复印件未体现邮戳及其时间，并无收件记录予以佐证，且未体现邮寄的内容，不足以证明金碧置业公司已向何苗、曾庆鋆寄出了收楼通知书，故一审法院对金碧置业公司的上述抗辩主张不予支持，并无不当。其次，何苗、曾庆鋆虽然直至2017年4月27日才办理收房手续，但何苗、曾庆鋆在2016年10月11日就已经验房并提出了相关质量问题，后金碧置业公司于2016年10月21日整改完毕，并得到何苗、曾庆鋆的满意评价，说明涉案房屋在2016年10月21日已达到交付条件，应视为金碧置业公司已向何苗、曾庆鋆交付了房屋。何苗、曾庆鋆在2017年7月3日提出的渗水等问题，属于金碧置业公司的保修责任范围，但并不影响房屋的交付。故本院认定金碧置业公司承担的逾期交房违约金计算截止时间为2016年10月21日，共计42930.7元（730114元×日万分之二×294天），对何苗、曾庆鋆要求金碧置业公司承担此后的逾期交房违约金的主张，本院不予支持。第三，根据合同补充协议第十一条之规定，金碧置业公司需在本合同第九条原约定交楼日期后365个工作日办妥房屋产权证，否则应按何苗、曾庆鋆已付房款的0.1%支付逾期办证违约金。因金碧置业公司直至2018年2月13日才为何苗、曾庆鋆办妥房屋产权证书，故一审法院判令金碧置业公司向何苗、曾庆鋆支付逾期办证违约金730.11元，并无不当，本院予以维持。金碧置业公司抗辩称系何苗、曾庆鋆逾期提交物业维修基金收据才导致办证延期，但金碧置业公司未提供证据予以证明，故本院不予支持。综上所述，上诉人金碧置业公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初1289号民事判决第二项；二、变更湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初1289号民事判决第一项为“浏阳金碧置业有限公司于本判决生效之日起3日内赔偿何苗、曾庆鋆逾期交房违约金42930.7元及逾期办理房屋产权证违约金730.11元，合计43660.81元”；三、驳回何苗、曾庆鋆的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1937元，二审案件受理费1937元，共计3874元，由何苗、曾庆鋆负担1937元，浏阳金碧置业有限公司负担1937元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇一九年十一月二十二日书记员 林 巧