安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖08民终2265号上诉人（原审被告）：潘文仲，男，1968年7月28日出生，汉族，个体户，户籍地安徽省安庆市迎江区,经常居住地安庆市。被上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司安庆分公司（原广东碧桂园物业服务股份有限公司安庆分公司），住所地安徽省安庆市东部新城商务区。法定代表人：吴爱峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱小飞，安徽引江律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文星，安徽引江律师事务所律师。上诉人潘文仲因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司安庆分公司（以下简称碧桂园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2019）皖0802民初1069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人潘文仲、被上诉人碧桂园物业公司的委托诉讼代理人王文星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘文仲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回碧桂园物业公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费及其他费用均由碧桂园物业公司承担。事实和理由：一审判决认定事实部分有误、法律适用不当。一、一审法院对案涉房屋渗漏及潘文仲多次请求碧桂园物业公司维修的事实予以认定，但是未查明碧桂园物业公司提供的物业服务不符合《安庆碧桂园前期物业服务协议》约定的服务标准并存在重大瑕疵的事实。首先，根据《安庆碧桂园前期物业服务协议》约定，碧桂园物业公司对房屋存在的渗漏问题具有维修和管理的义务，但案涉房屋的渗漏及外墙开裂问题一直未予解决，屋顶漏水问题是在潘文仲请求碧桂园物业公司维修无果的情况下自行维修的。其次，碧桂园物业公司提供的物业服务存在小区建筑垃圾处理不及时、卫生管理维护不到位、停车秩序管理不到位、小区道路照明系统管护不到位等瑕疵。二、一审判决未查明碧桂园物业公司承诺在案涉房屋维修好之前不收取物业服务费用的事实。三、碧桂园物业公司提供的物业管理服务不符合合同约定，存在重大瑕疵，应当根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百一十一条及《物业管理条例》的规定依法改判。碧桂园物业公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回潘文仲的上诉请求，维持原判。本案的案由是物业服务合同纠纷，合同真实有效，对双方具有约束力，在碧桂园物业公司依照合同约定提供物业管理服务的前提下，潘文仲应该按照合同约定交纳物业服务费用。针对潘文仲提出的房屋质量存在问题，和本案的物业服务合同不属于同一个法律关系。且潘文仲已就房屋质量问题向迎江区人民法院提起了诉讼，法院也受理了该案，所以潘文仲通过其他的诉讼途径维护了其自身的权益。二、潘文仲没有提供证据证明小区环境存在问题及碧桂园物业公司承诺潘文仲没有维修好房屋就不收取服务费。碧桂园物业公司向一审法院起诉请求：一、依法判决潘文仲向碧桂园物业公司支付物业服务费33463.62元(暂计算至2019年4月）；二、依法判决潘文仲向碧桂园物业公司支付逾期付款违约金（期限自逾期之日起至实际全额支付应付款之日止，以潘文仲逾期应付款项的每日3‰计算，截止2019年4月，违约金暂计为84733.29元）；三、潘文仲负担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：潘文仲系安庆市碧桂园山水云间小区191幢2室业主，案涉房屋建筑面积315.10平方米。2009年12月21日，碧桂园物业公司、潘文仲签订《安庆碧桂园前期物业服务协议》一份，约定：甲方（即潘文仲）同意建设单位按照法律、法规和有关规定选聘乙方（即碧桂园物业公司）对本园区实施前期物业管理服务；物业综合服务费采取包干制方式，按每月每平方米1.8元计算，即甲方每月按567.18元标准向乙方交纳物业服务费；甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应交纳物业服务费，乙方采用银行扣费的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月15日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费；甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费3‰交纳违约金，情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉（其他内容不再赘述）。合同签订后，碧桂园物业公司提供了相应的物业服务。潘文仲未按期缴纳物业服务费，碧桂园物业公司于2017年9月16日向潘文仲邮寄《催缴物业费律师函》。因潘文仲仍未缴纳，碧桂园物业公司向一审法院提起诉讼，要求潘文仲支付2014年6月至2019年4月期间的物业费33463.62元。庭审中，潘文仲对物业费欠费金额没有异议，但认为其房屋入住后多年来因房屋漏水等问题，碧桂园物业公司未能妥善解决，碧桂园物业公司有责任，以致双方成讼。另查明，碧桂园物业公司广东碧桂园物业服务股份有限公司安庆分公司于2019年7月4日更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司安庆分公司。一审法院认为，碧桂园物业公司与潘文仲签订的《安庆碧桂园前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有法律约束力。潘文仲以涉案房屋尚未验收交付，因此物业服务费应当由建设单位支付为由进行抗辩，但庭审中潘文仲自认已持有房屋钥匙并于2012年春节前装修入住，在碧桂园物业公司已依约提供物业管理服务的情况下，潘文仲应当按照约定缴纳物业服务费。潘文仲辩称的碧桂园物业公司曾承诺未彻底解决渗漏问题之前不收取物业费以及碧桂园物业公司提供的物业服务不符合合同约定、存在重大瑕疵，因其未提交证据加以证明，一审法院不予采信。潘文仲提出其房屋存在严重的质量问题，因其与本案物业服务合同不属于同一法律关系，潘文仲可另案主张权利，本案不予处理。关于诉讼时效问题。碧桂园物业公司于2017年9月16日向潘文仲邮寄《催缴物业费律师函》，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日开始实施，因此本案应适用两年诉讼时效期间的规定，故碧桂园物业公司主张潘文仲支付自2014年6月至2015年8月的物业费已超过诉讼时效，不予支持。关于违约金的问题。因原、潘文仲双方在履行物业服务协议过程中存在一定的争议，潘文仲未交纳物业费不属于恶意拖欠，碧桂园物业公司的请求缺乏事实和法律依据，该请求一审法院不予支持。综上，潘文仲应支付给碧桂园物业公司自2015年9月至2019年4月拖欠的物业服务费24955.92元（44月*567.18元/月）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、潘文仲于判决生效之日起十日内支付碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司安庆分公司物业服务费24955.92元；二、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司安庆分公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费2664元，减半收取计1332元，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司安庆分公司负担332元，潘文仲负担1000元（碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司安庆分公司已预缴。潘文仲将负担的部分于判决生效之日起十日内交至一审法院）。二审中，潘文仲提交2018年8月21日其与碧桂园物业经理及管家的短信记录，证明其多次向碧桂园物业公司反映案涉房屋质量有问题，要求维修，但碧桂园物业公司多次推脱，不维修房屋。碧桂园物业公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，短信内容系潘文仲单方陈述，且不属于新证据。关于房屋是否存在质量问题，潘文仲已经另行起诉至迎江区人民法院并申请鉴定机构进行鉴定，与本案碧桂园物业公司主张的物业费无关联性。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，房屋质量问题不属于本案审理范围，故本院对潘文仲的该份证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，潘文仲与碧桂园物业公司签订的物业服务合同合法有效，双方均应依约履行。潘文仲上诉提出其未缴纳物业费系因房屋在入住时即存在严重质量问题，碧桂园物业公司未予处理，根据双方签订的《安庆碧桂园前期物业服务协议》来看，碧桂园物业公司提供的物业服务范围包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目的管理、维护与服务，而潘文仲主张的房屋渗漏等质量问题已超出物业公司有关物业服务范围，其应就房屋质量问题另案处理。另，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。潘文仲上诉主张碧桂园物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵及碧桂园物业公司承诺在房屋未维修好之前不收取物业服务费用，但其提供的证据均不足以证明其主张，故本院对其上诉理由均不予采纳。碧桂园物业公司已经按照合同约定履行了物业服务义务，且在服务过程中不存在重大瑕疵，潘文仲应依约缴纳物业费用。综上所述，潘文仲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费424元，由潘文仲负担。本判决为终审判决。审判长  诸冬林审判员  刘梦灵审判员  高 平二〇一九年十一月十八日法官助理王岳霞书记员朱彤附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。