贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初3121号原告：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾******。法定代表人：宁桂兰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师。被告：杨昌洪，男，1982年11月23日出生，仡佬族，贵州省石阡县人，个体工商户，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：覃品皇，贵州省铜仁市碧江区诚信法律服务所法律工作者。原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司（以下简称“凯祺公司”）与被告杨昌洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告凯祺公司的委托诉讼代理人吴万玲、石少会、被告杨昌洪及其委托诉讼代理人覃品皇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告凯祺公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付五笔租金154407元（2017年7月1日到2019年12月31日）；2、判决被告向原告支付自被告应支付之日起直至被告实际付清之日的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以28543元为基数，从2017年7月1日起开始起算；第二笔违约金以29685元为基数，从2018年1月1日起开始起算；第三笔违约金以30827元为基数，从2018年7月1日起开始计算；第四笔违约金以32060元为基数，从2019年1月1日起开始计算；第五笔违约金以33293元为基数，从2019年7月1日起开始计算，以上五笔违约金计算标准均是按照年利率24%计算，先暂计算至2019年7月15日的违约金共计37095元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月2日，原、被告双方签订《麒龙国际会展城（铜仁）受托租赁合同》，约定被告承租原告受托经营管理的位于铜仁市××江××硐镇坞泥村××组麒龙国际会展城A6-（-1）-1／2号的商铺（建筑面积118.93平方米）用于商业经营，双方在合同中已对租赁期限、租金的支付时间及支付方式作出明确约定。合同中对逾期付款违约责任明确约定“如被告未能按合同之约定按时足额缴纳租金，则每推迟一天，应向原告支付应缴费用总额1%的违约金”。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但截至目前，被告未按照合同约定按时足额向委托人支付租金，为此，为维护原告自身合法权益，特向法院起诉。被告杨昌洪辩称，原、被告所签订的房屋租赁协议，因违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《消防法》第十一条，因为房屋租赁的标的物在交付的时候未经整体验收合格；2、原告作为招商管理主体在本案纠纷中具有过错，应依法承担过错的主要责任。原告在招商过程中存在虚假宣传、违背诚信原则未按照承诺统一做门头、同业不多招、在各大路口立广告宣传牌；3、基于本案租赁合同违反法律的强制性规定，按照《中华人民共和国合同法》规定，原告要求支付违约金没有法律依据，要求支付租金只能按照房屋实际占用费计算，不能按照租金支付；4、在原告过错导致经营状况恶化，被告处于无力支付租金或因房屋漏水无法经营的情况下，按照《中华人民共和国合同法》及民法的规定，应当防止损失扩大，没有防止损失扩大，导致损失扩大的有权要求赔偿，被告没有支付租金的时间长达一两年。按照法律规定，原告没有采取措施、没有及时终止合同，提起诉讼要求被告支付租金，但是原告方任其损失的扩大导致今天三十多个月的租金没有支付。被告认为该损失是原告故意扩大，不应该向被告主张该损失；5、原告计算的租金有误，这个在实际占用房屋的期限可以重新计算。综上，原告在各方面都具有过错，故合同无效，租金不能计算，扩大损失部分应当由原告承担。本院经审理认定事实如下：2014年7月7日，案外人杨智森与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称麒龙公司）签订了两份《商品房买卖合同》，两份合同分别约定杨智森购买由麒龙公司开发的铜仁国际会展城A1区第A6幢﹣1层-1-1号房、﹣1-2号房，建筑面积分别为60.9平方米、58.03平方米的两间商铺，交房时间均为2015年12月31日前。2014年7月7日，杨智森与凯祺公司签订《铜仁国际会展城A1区商业用房委托经营管理合同》两份，两份合同分别约定杨智森将其购买的前述两间商铺的经营管理权均委托给凯祺公司，由凯祺公司全权享有以上两间商铺的经营管理权和租赁及占用、使用、收益等全部权益，并授权凯祺公司以该公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金收入，依法向租户追缴相关费用等，委托期限均以杨智森与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日（或视为交付之日）起至五年期届满，杨智森授权凯祺公司直接到开发商处办理以上房屋交付手续并认可验房结果。2015年7月2日，凯祺公司（甲方）与杨昌洪（乙方）签订了一份《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：HT-TRB-06-05-01-0031），主要约定：甲方为乙方所承租商铺的受托经营管理方，享有乙方所承租商铺的经营管理权以及出租、占有、使用、收益等权利，具有与乙方签订本合同的主体资格并承担本合同项下相应的权利义务；乙方承租的商铺位于铜仁市××区××硐镇坞泥村××组麒龙国际会展城A1区，房号A6栋-1层1至2号，共2间，计租面积118.93平方米；租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，租赁期限截止到2020年4月30日，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准；装修期1个月，免租期12个月，合计不计租的时间为13个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金，装修期和免租期届满后开始计租；自不计租期限届满后开始计算租金，不计租期限届满的年度为缴纳租金的第一年度，租金为40元/平方米/月，合计月租金为4757元；次年度租金按上年度租金标准上浮8%作为次年度租金标准，以此类推，至本合同终止；在甲方公示或向乙方送达装修通知后30日内，乙方必须进场装修。双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期限届满后的第一期租金，即14271元；第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方交纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天内全部缴清；乙方须在合同签订当日按所承租商铺一月的租金标准缴纳履约保证金4757元，该履约保证金用于乙方履行本合同和相关附件及相关经营责任的担保；乙方在履行本合同以及经营过程中产生违约或各种责任，甲方可从该履约保证金中直接扣取；乙方在经营过程中所产生的物业管理费、水电费等由物管公司统一收取，产生的其他电话、宽带、光纤等相关费用，由乙方自行负责；未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的商铺以任何方式给第三方使用；对所承租的商铺进行改造和装修时必须事先将装修方案以书面形式向甲方提出申请，得到甲方书面同意后方可进行；乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业服务费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金；如乙方拖欠上述费用达30日，甲方除有权要求乙方缴清各项欠费和按上述约定支付违约金外，还有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的各项损失。合同还约定了双方的权利和义务、违约责任及处理、合同解除、续约及商铺返还、争议解决办法等其他约定及十个附件。之后，杨昌洪支付凯祺公司2017年5、6、7月3个月的租金及4757元保证金。凯祺公司在2015年7月2日将案涉商铺交付给杨昌洪并签订了《装修交接表》。后杨昌洪一直在该商铺经营，但再未交纳租金。另查明，案涉租赁房屋所在的建设项目于2013年9月5日取得建设工程规划许可证，次日取得建筑工程施工许可证。2016年6月14日，铜仁市公安消防支队对案涉房屋所在建筑进行了整体验收，综合评定该工程消防验收合格。以上事实，有凯祺公司提交的营业执照、法人身份证明、商品房买卖合同两份、商业用房委托经营管理合同两份、麒龙国际会展城商铺租赁合同、装修交接表、贵州公安消防总队的消防验收公告、铜仁市公安消防支队建设工程消防验收意见书、建设工程许可证为证、建筑工程施工许可证，本院制作的询问笔录、质证笔录、庭审笔录在卷佐证，足以认定。对杨昌洪提交照片，拟证明凯祺公司在招租中有虚假宣传，导致杨昌洪错误抉择进行租赁，本院认为该证据系孤证，无其他证据佐证，达不到其证明目的，本院不予认定。本院认为：凯祺公司与杨昌洪于2015年7月2日签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。关于杨昌洪提出双方在签订案涉租赁合同时，房屋没有进行整体验收或者验收不合格，故案涉租赁合同无效的抗辩，经查，案涉租赁房屋所在的建筑工程在建时有建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并于2016年6月14日通过了消防验收，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，故杨昌洪的上述辩称意见与审理查明的事实及法律规定不符，本院不予采信。关于租金及违约金的支付问题。合同签订后，凯祺公司、杨昌洪均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，凯祺公司将案涉商铺依约交付杨昌洪经营管理，杨昌洪理应依约支付凯祺公司房屋租金。杨昌洪未按约定足额交付租金，已构成违约，应当承担交付租金、支付违约金的违约责任。现凯祺公司要求杨昌洪支付2017年7月1日至2019年12月31日五笔租金154380元，杨昌洪已支付2017年4-6月3个月的租金，故涉案租金的计算时间应为2017年7月1日至2019年12月31日。其中从2017年7月1日至2017年12月31日的租金为28542元(4757元×6月＝28542元)，凯祺公司主张28542元，本院予以支持；2018年1月1日至同年6月30日，因有3个月的租金上浮8%，即该3个月的月租金为5137.56元（4757元+4757元×8%＝5137.56元），凯祺公司按5137元计算符合规定，则该期间内租金为29682元(4757元×3月＋5137元×3月＝29682元)，凯祺公司主张29682元，本院予以支持；2018年7月1日至同年12月31日的租金为30822元(5137元×6月＝30822元〕，凯祺公司主张30822元，本院予以支持；2019年1月1日至2019年6月30日，因有3个月的租金上浮8%，该3个月的月租金为5547.96元(5137元＋5137元×8%＝5547.96元)，凯祺公司主张按5547元计算符合法律规定，则该期间的租金为32052元(5137元×3月＋5547元×3月＝32052元)，凯祺公司主张32052元，本院支持；2019年7月1日至2019年12月31日为租金33282元(5547元×6月＝33282元)，以上所欠租金合计154380元。凯祺公司主张按照年利率24%计算违约金，杨昌洪提出过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，当事人约定的违约金过高的，人民法院应当综合案情对违约金进行衡量、调整。本案中，双方约定如杨昌洪未按本合同约定按时足额缴纳租金、物业管理费及其他由甲方代收代付的费用时，杨昌洪每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金。现因杨昌洪未按期交纳租金，凯祺公司主张违约金按照年利率24%计算，该计算标准明显过高，本院结合案涉合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按年利率6%的标准计算。依据案涉合同的约定，违约金需分段计算：第一笔违约金以杨昌洪所欠的2017年7月1日至同年12月31日的租金28542元为基数，按年利率6%从2017年7月1日计算至该笔租金付清之日止；第二笔违约金以杨昌洪所欠的2018年1月1日至6月30日的租金29682元为基数，按年利率6%从2018年1月1日计算至该笔租金付清之日止；第三笔违约金以杨昌洪所欠的2018年7月1日至12月31日的租金30822元为基数，按年利率6%从2018年7月1日计算至该笔租金付清之日止；第四笔违约金以杨昌洪所欠的2019年1月1日至6月30日的租金32052元为基数，按年利率6%从2019年1月1日计算至该笔租金付清之日止；第五笔违约金以杨昌洪所欠的2019年7月1日至12月31日的租金33282元为基数，按年利率6%从2019年7月1日计算至该笔租金付清之日止。对杨昌洪提出凯祺公司在招商过程中存在虚假宣传、违背诚信原则未按照承诺统一做门头、同业不多招、在各大路口立广告宣传牌而存在过错，但其并未提交充分有效的证据予以证实，故对其抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告杨昌洪于本判决生效之日起十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司租金154380元；二、被告杨昌洪于本判决生效之日起十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司违约金，第一笔违约金以28542元为基数从2017年7月1日开始计算；第二笔违约金以29682元为基数从2018年1月1日起开始计算；第三笔违约金以30822元为基数从2018年7月1日起开始计算；第四笔违约金以32052元为基数为2019年1月1日起开始计算；第五笔违约金以33282元为基数从2019年7月1日起开始计算，上述违约金均按照年利率6%计算至每笔租金分别付清之日止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4130元，减半收取计2065元，由原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司承担300元，被告杨昌洪负担1765元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  张 莎二〇一九年十一月五日法官助理雷琴代理书记员  杨正雄