四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019）川1902民初5146号 原告向慧，女，生于1980年5月，汉族，高中文化，居民，住四川省通江县。 被告巴中置信投资有限公司，住所：四川省巴中经济开发区桥河路8号。 法定代表人尹强，系该公司董事长。 统一社会信用代码：91511900056080919H。 委托代理人邓伟，四川宏坤律师事务所律师。 原告向慧与被告巴中置信投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向慧、被告巴中置信投资有限公司之委托代理人邓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向慧诉称：2015年8月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，原告购买被告开发的位于巴中市巴州区房屋，总价款为417960元。按照合同约定，被告应当在2016年10月25日前交付房屋和2017年10月25日前取得该商品房所在楼的权属证明，但被告违背合同约定，未按合同约定履行义务。经原告多次催告，被告仅在2016年11月10日交付了房屋，而房屋产权证至今未交付原告。为维护原告的合法权益不受侵犯，根据《民事诉讼法》及相关法律规定，特依法提起诉讼，望人民法院判如所请。 被告巴中置信投资公司辩称：一、原告所述不实：答辩人本着为巴中人民服务，创建和谐美丽的居住环境的宗旨，出资修建置信·逸都花园项目，在取得了预售许可证后开始出售房屋。原告在答辩人处购买商品房，双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。在施工过程中当地群众多次违法阻止施工，经相关部门多次协调得以解决，答辩人为按期交房而加班加点施工。经过多方努力按期将房屋交付给原告。二、未取得不动产权证的原因：1、答辩人为了在约定期限内办理产权向政府部门申请竣工验收，但在这过程中部分业主以房屋存在质量问题为由聚众上访，相关部门受理后组织双方多次协商，答辩人也组织人员对有瑕疵的房屋进行修复，但部分业主还是到处上访，导致正在办理的竣工验收被政府暂停，时间耽误一年多之久，这导致的直接后果就是答辩人不能在合同的约定时间内办理产权。2、应巴中市政府的要求，实行“两证合一”，政府暂缓办理产权证，并非答辩人不办理，且在《商品房买卖合同》附件中有特别说明，已阐明原因且也约定了以前所约定的期限作废，被答辩人也签字予以认可，而现在以此为由起诉没有事实支撑。3、在补充协议中双方约定办理土地使用证的时间在5年内，现将土地使用证和房产证两证合一，计算期限也应当按照五年计算，至今未到期不存在违约。综上所述，原告对答辩人的诉讼请求及事实和理由与法律规定和本案的客观事实不符，请求人民法院明察秋毫，驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2015年8月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于巴中市巴州区房屋，建筑面积97.2㎡，总价款人民币417960元。《商品房买卖合同》第十八条交付时间和手续约定：（一）出卖人在2016年10月25日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1、不可抗力；2、法律政策变动的限制；3、Ｘ。 《商品房买卖合同》第十九条逾期交房责任约定：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（(1）和（2）不作累加）。 (1)逾期在60日之内（该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的期限），自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。 (2)逾期在60日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（违约金比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。 《商品房买卖合同》第二十八条房屋所有权转移登记责任处理约定（一）房屋所有权转移登记违约责任：1．因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：(1）买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部己付房价款（含己付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 《商品房买卖合同补充协议》第十条关于买卖合同第二十七条、第二十八房屋所有权转移登记及责任的补充约定6、国有土地使用权转移登记约定：(1）出卖人应当在整个建筑区域的分户房屋所有权证办理完毕后的五年内办理完毕国有土地使用证。若因买受人原因导致办理分户国有土地权证时间滞后，则由买受人自行承担相应责任。买受人委托出卖人代办的，应当出具书面委托书。(2）因出卖人原因致使买受人不能在上述条款约定时间内取得该房屋国有土地使用证书的，自该期限届满之日起至取得土地使用权的权属证明之日止，出卖人按房款总额每日万分之0.5的标准向买受人支付违约金，但买受人不解除合同。合同第二十八条第（一）款第1项所约定的“取得该商品房房屋所有权证书”，“取得”系指买受人取得房屋所有权证书或者国有土地使用权证书，是指房屋或者土地登记机构完成不动产登记并颁发证书，买受人所购买的商品房所有权或者国有土地使用权登记在买受人名下，该房屋权属证明上记载的登记时间即视为买受人取得房屋权属证书的时间。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付房款417960元，2016年11月10日被告将该商品房交付于原告。被告至本案庭审结束未给原告办理不动产权登记证书。 同时查明：原、被告双方对逾期交房违约金无争议。 上述事实，有原告的诉称、被告的答辩、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《收据》、庭审笔录等，在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律规定。本院予以确认。庭审中原、被告双方对逾期交房违约金无争议。本院支持。 关于被告承担迟延办理产权证书的违约责任问题：第二十八条房屋所有权转移登记责任处理（一）房屋所有权转移登记违约责任1．因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。但在《商品房买卖合同补充协议》第十条关于买卖合同第二十七条、第二十八房屋所有权转移登记及责任约定：出卖人应当在整个建筑区域的分户房屋所有权证办理完毕后5年内办理土地使用证。 综上，在政府主管部门出台的政策要求房屋所有权证和国土使用证书两证合一的情况下，原、被告双方约定是相互矛盾的，致使本院无法认定被告的违约行为。故原告主张被告承担该项违约责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、由被告巴中置信投资有限公司在本判决书生效后十日内向原告向慧支付逾期交房违约金668.74元。 二、驳回原告向慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费25元，由被告巴中置信投资有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  董全成 二〇一九年十一月二十二日 书记员  刘利群