河北省张家口市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）冀07民终3122号 上诉人（原审原告）：梁俊，男，1972年4月6日出生，汉族，住河北省张家口市崇礼区。 委托诉讼代理人:胡艳霞、牛牧,张家口经济开发区东海法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：董俊明，男，1973年4月19日出生，汉族，住河北省张家口市张北县。 上诉人梁俊因与被上诉人董俊明房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张北县人民法院（2019）冀0722民初1220号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 梁俊上诉请求：一、依法撤销河北省张北县人民法院（2019）冀0722民初1220号民事裁定，指令一审法院进行实体审理；二、董俊明承担本案诉讼费。事实和理由：一、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”该规定的适用前提是当事人间存在民间借贷的事实并以房屋买卖合同作为民间借贷的担保。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。”董俊明在一审中辩称案涉《房屋买卖合同》是董俊明与梁俊借款的抵押担保，其应当对双方存在借款法律关系提供证据证实，但董俊明并未向法院提交任何能够证明存在借款事实的证据。一审法院在未查明存在借贷事实的前提下，仅以董俊明的口头抗辩意见即认定本案存在借款关系，并以此要求梁俊变更诉讼请求是违反法律规定的。二、一审法院对案涉《房屋买卖合同》的认定，违反法律规定。第一、《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”梁俊虽然未在《房屋买卖合同》上签字，但已经支付董俊明购房款32万元，且其实际接受，故该合同依法成立。第二、2018年7月11日签订的《房屋买卖合同》第四条明确约定“——因房屋甲方占用使用中，最晚三个月交付给乙方使用并办理过户。”即董俊明于2018年10月11日前将房屋交付梁俊并办理过户手续。该约定明确、具体，何来一审法院认定的“约定不明确，不符合常理”。第三、《房屋买卖合同》第二条内容原意是“双方议定上述房产及附属建筑物总价款为——”，“顶”是打印合同时错误打印而来。一审法院将“双方议顶定上述房产及附属建筑物总价款为——”中的“议顶定”进行人为割裂、拆解，错误解释为“抵顶”，一审法院的该解释没有事实基础及法律依据，不是合同当事人的真实意思表示。三、董俊明主张的所谓借款事实不存在，本案应当按照房屋买卖合同纠纷进行实体审理。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”本案中，董俊明针对其关于存在借款关系的抗辩意见，没有提供任何证据证实，法院应当依法认定其主张的事实不存在，并依法对房屋买卖合同纠纷进行实体审理。 梁俊向一审法院起诉请求：1、判令董俊明履行《房屋买卖合同》、协助办理案涉房屋所有权变更登记手续；2、本案诉讼费由董俊明承担。事实和理由：2018年7月11日，我与董俊明签订《房屋买卖合同》，约定董俊明将其所有的位于张北县张北镇兴和东路北侧糖业烟酒有限公司2单元105等房屋出售给我，每平米3500元，共计400000元，董俊明协助办理过户手续。合同生效后，我陆续给付董俊明房款共计320000元，要求董俊明办理过户手续时，董俊明以各种理由推诿，为维护我的合法权益，诉至法院，请依法支持我的诉讼请求。 董俊明在一审法院辩称，我与梁俊不是买卖合同关系，是以案涉房屋作为抵押向梁俊借款，2018年7月11日，我向梁俊借款150000元，约定月利率4分，2018年10月11日付清，借款期限为3个月，当日上午梁俊通过建设银行以转账的方式交付我借款50000元，下午通过建设银行以转账的方式交付我借款100000元，梁俊交付我借款50000元后我给付其现金20000元，通过微信转账给付其2500元，共计22500元，该款其中支付梁俊三个月利息18000元、手续费4500元，2018年12月份，我支付梁俊利息10000元，2018年12月底，我通过微信转账支付梁俊利息10000元，2019年1月28日，我通过银行转账支付梁俊本息合计60000元，其中本金50000元，利息10000元。 一审法院认定事实：2018年7月11日的“房屋买卖合同”，董俊明作为甲方签字，乙方未签名，该合同中载明“一、甲方自愿将座落在张北县张北镇兴和东路北侧糖业烟酒有限公司2单元105等卖给乙方；二、双方议顶定上述房产及附属建筑物总价款为每平米3500元，合计400000元，不动产证号为0002000号；三、乙方在签订本合同时，已将上述房款2次性支付给甲方。首付100000元。剩余的余款房屋交付时一次付清；四、………。”董俊明将案涉房屋不动产权证书交付梁俊。当日，梁俊分二笔向董俊明在中国建设银行开设的账户中转款150000元，其中50000元的一笔转款附言为购房定金，100000元一笔转款附言为付购房款，同时董俊明出具二份收到购房款定金共计150000元的收条，2018年11月29日，董俊明收到梁俊购房款170000元，2019年1月10日，董俊明收到购房款50000元，以上合计370000元。 一审法院认为：梁俊要求董俊明履行“房屋买卖合同”并办理案涉房屋所有权变更登记手续，而董俊明辩称，其与梁俊不是买卖合同关系，是以案涉房屋作为抵押向梁俊借款。法院结合在案证据，对董俊明辩称予以采信。首先，房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同，房屋买卖合同既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征，属于法律规定的要式法律行为。从梁俊提供的“房屋买卖合同”来看，仅有出售人董俊明作为甲方签字，没有梁俊签字，不符合合同成立的要件；同时该合同虽然约定了价款及付款方式，但作为房屋买卖合同基本条款之一的房屋交付期限，却约定不明确，不符合常理；其次，从付款情况来看，按照该“房屋买卖合同”约定的“乙方在签订本合同时，已将房款二次性支付给甲方董俊明。首付100000元。剩余的余款房屋交付时一次付清。”该条款之间不仅相互矛盾，且与梁俊提供的董俊明收到其370000元购房款不符；第三，结合该“房屋买卖合同”约定的第二款“双方议顶定上述房产及附属建筑物总价款为400000元”，“顶定”可文义解释为“抵顶”。综上，可以认定案涉“房屋买卖合同”是当事人之间的虚假意思表示，其真实目的是以案涉房屋作为民间借贷的担保。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”庭审中，经法院释明变更诉讼请求，梁俊仍坚持诉讼请求，故其诉请缺乏事实及法律依据，应予驳回。裁定：驳回梁俊的起诉。 本院认为：本案梁俊以房屋买卖合同起诉董俊明，董俊明抗辩双方存在借款法律关系，《房屋买卖合同》是借款法律关系的担保。双方之间是否存在借款法律关系，是判断本案应当按照房屋买卖合同关系审理还是按照民间借贷关系审理的关键。梁俊主张应以房屋买卖合同关系审理，其对房屋买卖合同的履行应当严格按照合同约定履行。但从梁俊的履行合同情况看，存在履行不符合合同约定的情形。首先，合同中未约定定金事项，梁俊主动履行了其主张的5万元定金，该履行不符合约定。从履行约定的房屋价款看，合同约定是乙方在签订本合同时，已将上述房款二次性给付甲方，首付壹拾万元整，剩余的余款房屋交付时一次付清。但梁俊并未按照该约定履行，而是先行给付了10万元，剩余房款在董俊明没有交付房屋的情况下另行分两次主动向董俊明交付房款22万元，且仍未付清，与合同约定不符。从董俊明提供的收款还款证据看，梁俊如果仅仅是作为房屋的买受人，其不应从董俊明处有收款的情形，现董俊明提供的证据可证明董俊明多次还款，其证明双方之间存在借款法律关系的证据具有高度盖然性。一审裁定从双方提供的证据认定双方之间存在借款法律关系具有事实依据，经依法向梁俊释明变更诉讼请求，梁俊仍坚持诉讼请求，裁定驳回梁俊的起诉符合法律规定，本院对梁俊的上诉理由不予支持。 综上，梁俊的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  马瑞云 审判员  宋凯阳 审判员  闫 格 二〇一九年十一月二十八日 书记员  施 洋