湖南省祁阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1121民初2648号 原告：蔡昌云，男，1968年4月16日出生，汉族，住祁阳县。 委托诉讼代理人：李国清，湖南博大律师事务所。 被告：郑君，男，1956年3月12日出生，汉族，住祁阳县。 被告：陈巧林，女，1964年12月3日出生，汉族，住祁阳县。 原告蔡昌云与被告郑君、陈巧林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡昌云及其委托诉讼代理人李国清、被告郑君、陈巧林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡昌云向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告2013年9月16日签订的《购房协议》及车库购买协议；2、由被告退还原告已交购房款及其他费用共计239907.20元；3、由被告赔偿损失348466元；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2013年被告在其自有土地上建房，将多余住宅对外出售。同年9月16日被告在房屋未完工时就将在建房屋的第四、五层（含地下室）套房出售给原告，分别签订了二份《购房协议》，双方就房屋所在楼层、面积、购房款及支付方式、违约责任等进行了约定。同时二被告还将地下室杂房一间作车库出售给原告，价款为118350元。合同签订后原告按约定支付了两套房屋及地下车库80%的购房款及办证费用共计462600元，但被告只将第四层住宅房屋交付给了原告，第五层房屋未交付且出售给了他人(李章林)。同时被告提供的车库不能放置小型汽车。被告的上述行为明显违反了双方的约定，现被告出售房屋地段的房价达4000元每平方米，原告购同地段住宅房屋要多支出购房款348466元。故诉至法院提出上述诉请。 郑君、陈巧林辩称，1、购房费定金23万，根据买卖合同，钱没有交齐是没有效力；2、需要及时补款，拖欠资金就是无效合同；3、购房款原告计算了每月3分息，原告明显是欺诈行为；4、本案诉讼费由原告承担；5、房屋欠款在判决后全款交接。 蔡昌云围绕诉讼请求依法提交了证据：1、《购房协议》二份，拟证明被告将第四、五层（含地下室）套房及地下车库出售给原告；2、收款收据，拟证明原告按约定支付了两套房屋及地下车库80%的购房款及办证费用共计462600元；3、湖滨新村小区购房合同一份，拟证明被告出售房屋地段的房价达4000元每平方米；4、车库购房合同，拟证明被告保证提供的车库能放置小型汽车。经庭审质证，被告对证据1、2、3、4真实性无异议，但认为收据款中包含了利息、原告没要协议指定的车库，另外要了一间杂房并已经出售给他人。原告的四份证据客观、真实、合法，且能相互印证，本院予以采信。 郑君、陈巧林提供了证据：1、购房合同（车库），拟证明原告购买车库；2、收款收据，拟证明原告未付齐现金；3、房款及利息结算单，拟证明原告购房款计算了每月3分息；4、购房款结算清单，拟证明原告下欠房款。经庭审质证，原告结被告证据1、2、3的真实性无异议，对其证明目的提出了异议，该三份证据与原告证据、陈述一致，本院予以采信；被告提供的购房款结算清单，原告没有签字，系被告单方计算和书写的，本院不予采信。 庭审中被告已明确表示第四层房屋（不含地下室，地面一层）不能交付给原告。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告郑君、陈巧林系夫妻关系。2013年二被告在其自有土地上建房，将多余住宅对外出售。原告蔡昌云预订被告建造房屋的第三、四层（不含地下室，地面一层），并向被告提供资金，同时约定提供资金（预付款）按月息3分计付利息至交房时。同年5月27日、6月30日原告向被告预付各10万元，同年7月16日借给被告6万元（不计息）。同年9月16日被告在房屋未完工时与原告签订了二份《购房协议》，双方约定被告将第三、四层套房及地下车库出售给原告；9月20日前粉刷完工交房，由原告付给总购房款的80%；如甲方（被告）违约按楼房总价50%计付月息，月息按0.03元计算；并就房屋所在楼层、面积、购房款等进行了约定（第三层房屋价款为251600元、办证费用为26800元；第三层房屋价款为154734元、办证费用为26800元）。后被告未及时交房，被告又因付工程款于2013年10月17日要原告预付8万元、12月1日借原告3万元。同年12月21日被告交付了第三层房屋，但第四层房屋未交付，双方就两套房屋、地下车库80%的价款及办证费用共计462600元进行了结算，被告出具了收据。2014年1月2日双方补充签订了地下室车库的“购房合同”（价款为118350元）。后由于被告提供的车库不能放置小型汽车，原告另外要了一间13.6平方米的杂房并装修使用（价款为47600元）。2014年原告已将购买被告的第三层房屋转让给他人，后原、被告就第四层房屋交付或退款协商不成，诉至本院。 本院认为，原告蔡昌云与被告郑君、陈巧林签订的《购房协议》、车库购房协议系双方真实意思的表示，协议合法有效。双方应按照协议严格履行约定的义务，原告方已经履行了购房协议中的义务，交付了购房款及费用，被告方没有按照合同约定如期交付房屋给原告，构成违约，依法应承担违约责任、赔偿损失。庭审中被告明确表示第四层房屋（不含地下室）不能交付给原告，原告提出解除第四层房屋购房协议并返还购房款、赔偿损失的诉请成立。由于《购房协议》中约定的“违约按楼房总价50%计付月息，月息按0.03元计算”违约金过高，本院核减为按房总价50%和月息2分计算违约金。因双方在2013年12月21日未交付第四层房屋的情况下就两套房屋、地下车库80%的价款及办证费用共计462600元进行了结算，计息时间应从2013年12月22日开始计算。原、被告签订的地下室车库的“购房合同”（价款为118350元），因原告另外要了一间杂房并装修使用（价款为47600元），视为对地下室车库的变更履行，被告应返还差价70750元。原告已将购买被告的第三层房屋转让给他人，该层房屋价款应全部付清，该层房屋下欠房款、办证费用的20%计55680元应付给被告。 综上所述，原告蔡昌云与被告郑君、陈巧林要求解除第四层房屋购房协议并返还购房款、赔偿损失的请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、解除原告蔡昌云与被告郑君、陈巧林签订的第四层《购房协议》； 二、由被告郑君、陈巧林返还原告蔡昌云第四层80%的购房款、办证费用145227.20元和车库款70750元； 三、由原告蔡昌云付给被告郑君、陈巧林第三层房款、办证费用的20%计55680元； 四、由被告郑君、陈巧林以第四层50%购房款77367元（办证费用除外）从2013年12月22日开始按月息2分计算违约利息至付清时止给原告蔡昌云。 上述二、三项相抵后，由被告郑君、陈巧林返还原告蔡昌云购房款、办证费用、车库款160297.20元，此款限被告在本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9684元，减半收取4842元，由原告负担2000 元。由原告负担2842元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  王凯升 二〇一九年十一月十四日 书记员  唐 蓉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。