山东省莒县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1122民初3800号原告：日照日广房地产开发有限公司，住所地山东省日照市东港区烟台路**，统一社会信用代码91371100723867783B。法定代表人：崔航瑜，该公司经理。委托诉讼代理人：李岩，山东文科律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琴琴，山东尽善律师事务所律师。被告：孙玉峰，男，1979年12月22日出生，汉族，居民，住莒县。第三人：中国建设银行股份有限公司莒县支行，住，住所地山东省莒县振兴东路**一社会信用代码913711228685467538。主要负责人：梁晓，该行行长。原告日照日广房地产开发有限公司（以下简称日广房地产公司）与被告孙玉峰、第三人中国建设银行股份有限公司莒县支公司（以下简称建设银行莒县支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月31日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告日广房地产公司的委托诉讼代理人刘琴琴到庭参加诉讼，被告孙玉峰经本院公告送达开庭传票、第三人建设银行莒县支行经本院传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。日广房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令原、被告双方解除《商品房买卖合同》，被告返还原告涉案房屋；2.请求依法判令被告偿还原告为其担保被银行划扣的保证金47028.64元；3.请求依法判令被告向原告支付违约金470.3元；4.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年8月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告购买原告位于日照市莒县房屋一套，房屋总价款495979元，付款方式为银行按揭贷款，按照银行的贷款要求，原告为被告提供了相应的保证金。双方签订的合同第七条约定，被告逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。被告自2016年6月起逾期，贷款银行扣除了原告47028.64元的保证金，原告根据合同约定，要求与被告解除合同，收回房屋，被告要求被告偿还原告47028.64元、违约金470.3元，被告拒不履行，双方多次协商未果。审理过程中，原告申请追加建设银行莒县支行为第三人。孙玉峰未作答辩。建设银行莒县支行未作答辩。日广房地产公司围绕诉讼请求提供如下证据:1.商品房买卖合同1份，用以证明原、被告之间的房屋买卖合同关系，原告享有合同解除权及追究被告违约责任的权利；2.个人住房借款合同1份，用以证明被告向第三人贷款用以购买涉案房屋的事实；3.中国建设银行的还款凭证，用以证明原告代被告向第三人还款的事实；4.垫付款明细1份，用以证明原告代被告还款的具体明细；5.原告与第三人签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同1份，用以证明原告承担保证责任的依据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院经审查认定如下：2012年8月31日，日广房地产公司（出卖人）与孙玉峰（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要内容为：出卖人将位于莒县颐景园小区**楼****的房屋**出卖给买受人，房屋面积126.59平方米，总金额495979元，付款方式为按揭付款，签订合同时已付155979元、剩余340000元办理银行按揭贷款，自签订合同之日起五日内办理完银行按揭贷款，逾期不办者，出卖方有权解除合同并按已收房款的10%收取违约金。第七条约定买受人逾期付款的违约责任为“……1.（2）逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款与该期的实际已付款的差额确定。”2012年12月28日，孙玉峰及何德欣与第三人建设银行莒县支公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定孙玉峰向建设银行莒县支行借款340000元整，借款期限为15年，借款用途为购买日广房地产公司出售的位于莒县的楼房。担保方式为抵押，抵押人为孙玉峰，抵押物为位于莒县的楼房，且约定本合同除担保条款外款项下的债权在编号为3707171082012000002号《个人住户（商业用房）保证范围之内》。2008年8月6日，原告日广房地产公司与建设银行莒县支行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定日广房地产公司为因购置坐落于莒县青岛路西侧项目所属之颐景园房产与建设银行莒县支行发生借贷关系的全部债务人提供最高额为31000000元的保证，保证期间为2008年8月6日至2016年8月28日（债权确定期间）。孙玉峰与建设银行莒县支行签订的借款合同在该最高额担保合同的合同期内。建设银行莒县支行按照约定向孙玉峰支付了贷款共计340000元，该款已经全部付给日广房地产公司。后孙玉峰未能按时还款，日广房地产公司自2016年6月起至2019年4月时共为孙玉峰垫付银行贷款本息32笔共计95028.64元，该期间孙玉峰先后分三笔偿还共计48000元，尚欠47028.64元未还。涉案房屋已交付给孙玉峰使用，并办理预告登记，房产证尚未办出。涉案房屋已经因孙玉峰与其他案外人的债务纠纷，被本院依法查封。本院认为，日广房地产公司与孙玉峰在平等、自愿的基础上签订房屋买卖合同，日广房地产公司与建设银行莒县支行签订的最高额保证合同、孙玉峰与建设银行莒县支行签订的个人住房借款合同均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。日广房地产开发公司认可涉案房屋已经交付，孙玉峰已经按照约定支付了购房款，双方均按照合同约定履行了交付义务，合同成立并有效，不存在合同解除的法定情形。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，原被告签订的房屋买卖合同第七项中约定“逾期超过60日，出卖人有权解除合同。”是格式条款，该条款加重了买受人孙玉峰的责任，损害了孙玉峰的主要权利，该条款无效。故对原告日广房地产公司要求解除涉案合同、返还房屋的主张本院不予支持。日广房地产公司为孙玉峰向建设银行莒县支行提供最高额担保，因孙玉峰未按照借款合同约定向建设银行莒县支行分期付款，其违约后，日广房地产公司向建设银行莒县支行垫付了款项，履行了担保义务，有权向债务人孙玉峰追偿。孙玉峰已经偿还的部分，应当从日广房地产公司垫付的总额内扣除。故，对原告日广房地产公司主张的要求被告孙玉峰返还垫付的2016年6月至2019年4月的垫付银行借款47028.64元（95028.64元-48000元）。原告主张的违约金470.3元，不超出法律规定及合同的约定，本院予以支持。案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙玉峰于判决生效后十日内偿还原告日照日广房地产开发有限公司47028.64元及违约金470.3元；二、驳回原告日照日广房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费600元，由被告孙玉峰负担。案件受理费988元，由被告孙玉峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  张洪欣人民陪审员  张玉钦人民陪审员  王闻华二〇一九年十一月三十日书 记 员  牛培培