福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初2757号 原告：福建顺欣物业有限公司，住所地福州市华林路211号轻安大厦12楼B。 法定代表人：陈华滨，董事长。 委托诉讼代理人：莫兆俊，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张军，男，该公司员工。 被告：何在掏，男，1965年6月9日出生，汉族，住福建省永泰县。 被告：何则炳，男，1992年9月20日出生，汉族，住福建省永泰县。 原告福建顺欣物业有限公司（以下简称“顺欣物业公司”）与被告何在掏、何则炳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告顺欣物业公司委托诉讼代理人莫兆俊、被告何则炳到庭参加诉讼，被告何在掏经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 顺欣物业公司向本院提出诉讼请求：１.判令被告何在掏、何则炳支付顺欣物业公司“XXX方”小区X#XXX单元2018年1月至2019年7月的物业服务费3021元、电公摊费405.8元、水公摊费28元，并按照每日万分之五支付逾期付款滞纳金515.6元，以上总计3970.4元；2.由被告何在掏、何则炳承担全部诉讼费用。事实与理由：2012年1月，顺欣物业公司与永泰县上一房地产开发有限公司签订了“XXX方”小区的《前期物业服务合同》。合同约定由顺欣物业公司对“XXX方”小区实施物业服务，合同受益人为全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任。“XXX方”小区的物业服务费按照市场调节价的标准收取，高层住宅1.20元/平方米/月。何在掏、何则炳系“XXX方”小区X#XXX单元业主，该单元住宅面积133.27平方米，每月应缴物业服务费159元。但何在掏、何则炳拖欠自2018年1月至2019年7月的物业服务费3021元、电公摊费405.8元、水公摊费28元，并且应按照每日万分之五支付顺欣物业公司逾期付款滞纳金515.6元，以上总计3970.4元。经顺欣物业公司多次催讨，何在掏、何则炳仍拒绝支付应当缴付的物业服务费及相关费用。 何在掏未作答辩。 何则炳辩称：顺欣物业公司没有按约履行合同以及未按相关规定提供物业服务，本人所在楼栋的顶层存在违章搭盖，物业公司长期未作处理，亦未履行职责向相关部门反映情况。因此，顺欣物业公司物业管理不到位，要求物业公司处理好违章搭盖后再缴纳物业管理费等费用，收取滞纳金无依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实： 永泰县上一房地产开发有限公司系永泰县樟城镇“日出东方”小区开发建设单位，何在掏、何则炳系“XXX方”小区X#XXX单元的业主,该房屋建筑面积为133.27平方米。2012年1月12日，永泰县上一房地产开发有限公司与顺欣物业公司签订一份《福建省前期物业服务合同》，合同约定：永泰县上一房地产开发有限公司委托顺欣物业公司对“XXX方”小区提供前期物业管理服务。2012年1月20日，何在掏、何则炳（甲方）与顺欣物业公司（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议主要约定：顺欣物业公司为“XXX方”小区提供物业管理服务，管理期限从开发建设单位的本物业已竣工达到使用条件，并向业主发出书面入伙通知的次月起，至本物业首次业主大会选聘物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》生效之日终止，业主大会与我司续签《物业服务合同》或因故未签但存在事实服务合同关系的，本协议继续有效；物业管理服务内容包括物业公共部分的维修、养护和管理，物业公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构建物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、水体、建筑小品、景观等的养护与管理，消防设施设备的运行、维护和管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理等；物业管理服务费收费标准为住宅按1.20元/平方米/月向业主收取，公共水电公摊费包括电梯用电、梯位照明用电、水泵用电、公共用电（指路灯、景观、消防、监控等用电）、公共用水（含绿化、景观、消防用水）等；交纳费用时间为每月20-30日，如未按时足额交纳物业服务费用及相关费用的，每逾期一日按应付款项日万分之五收取违约金。从2018年1月至2019年7月止，何在掏、何则炳拖欠物业服务费3021元、电公摊费405.8元、水公摊费28元。2019年7月29日，顺欣物业公司向何在掏、何则炳书面催缴欠费未果，现诉至本院。 本院认为，顺欣物业公司作为“XXX方”小区前期物业管理服务的物业公司，何在掏、何则炳作为物业管理服务小区的业主，双方均应当按照《前期物业管理服务协议》约定履行自己的义务。关于何在掏、何则炳是否应当缴纳尚欠的物业费的问题。顺欣物业公司作为物业服务企业，应严格按照合同的约定履行自己的物业管理义务，对小区公共设施设备履行维修、养护、管理和维护的义务，保障小区内设施完好，设备运行正常，环境整洁有序，提高物业管理水平。同时，何在掏、何则炳作为接受物业管理服务的业主，也应当积极协助并按时履行交费义务。事实上，在履行合同过程中，顺欣物业公司确实存在诸多的服务瑕疵，而何在掏、何则炳也长期欠交物业服务费，双方均存在违约情形，应当各自承担违约责任。但因物业服务系针对广大小区业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害大多数业主的权利，因此，顺欣物业公司的服务瑕疵并不构成何在掏、何则炳减交或免除物业服务费的理由。何在掏、何则炳以顺欣物业公司不完全履行物业服务义务为由拒交物业服务费，缺乏法律依据，何在掏、何则炳应限期支付顺欣物业公司尚欠的物业服务费。关于何在掏、何则炳是否应当支付逾期付款滞纳金（即违约金）的问题。根据本院受理涉诉房屋所在小区其他业主物业服务纠纷案件情况，考虑到顺欣物业公司实际管理中确实存在服务瑕疵，虽然何在掏、何则炳不能以此作为拒绝缴纳物业服务费的理由，但从合同的履行看，何在掏、何则炳不履行支付物业服务费的义务有一定原因，不属于恶意违约，故对顺欣物业公司主张的逾期付款滞纳金515.6元，本院不予支持。 综上所述，顺欣物业公司的诉请部分有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第三十六条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、何在掏、何则炳应于本判决生效之日起三十日内支付福建顺欣物业有限公司2018年1月至2019年7月物业服务费3021元、水电公摊费433.8元，合计3454.8元； 二、驳回福建顺欣物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由福建顺欣物业有限公司负担3元，何在掏、何则炳负担22元。 本判决为终审判决。 审判员  郑建迟 二〇一九年十一月二十五日 书记员  连焰金 附： 一、本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -4- -3-