陕西省榆林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕08民终1896号 上诉人（原审被告）：王仲科，男，1951年8月27日出生，汉族，住靖边县。 上诉人（原审被告）：雷应梅，女，1955年6月27日出生，汉族，住靖边县。 共同委托诉讼代理人：王志宁、马小龙，陕西宇内律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张小萍，女，1951年3月17日出生，汉族，住靖边县。 委托诉讼代理人：冯孝元，男，1943年10月21日出生，汉族，住靖边县。 原审第三人：王海洋，男，1963年3月13日出生，汉族，住靖边县。 原审第三人：贾清廉，女，1963年1月14日出生，汉族，住靖边县。 上诉人王仲科、雷应梅因与被上诉人张小萍、原审第三人王海洋、贾清廉案外人执行异议之诉一案，靖边县人民法院于2017年5月19日作出（2017）陕0824民初6005号民事判决，宣判后，王仲科、雷应梅不服，向本院提出上诉，本院以一审判决认定事实不清为由，于2017年11月13日作出（2017）陕08民终3316号裁定，发回靖边县人民法院重审，靖边县人民法院于2019年3月26日作出（2018）陕0824民初13号民事判决，宣判后，王仲科、雷应梅不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人王仲科、雷应梅的共同委托诉讼代理人王志宁、马小龙，被上诉人张小萍及其委托诉讼代理人冯孝元到庭参加了二审听证，本案现已审理终结。 王仲科、雷应梅上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院没有查清基本事实。被上诉人与第三人借款194万元诉讼是虚假的。原诉状中称第三人夫妇从2009年到2014年分五次贷款194万元，可向法庭举证的却是176万元，一审法院第一次认定151万元，这次认定又成了156万元。且仅有借条，没有转账记录，难以令人置信。其中两支借条落款时间是2014年1月30日和2014年2月15日，即农历大年三十和正月十五，按照当地风俗习惯，这两个时间不会借钱的。有一支借条贾清廉只是保人，还有三支借条上借款人是贾清廉和王添玮两人，另外有一支借条重复复印，滥竽充数。2、以房抵债和二手房买卖合同标的物指的是同一套房产，价款相差36万元。以房抵债合同的价款是当天付清（2015年10月8日），买卖合同约定的价款是2015年10月30日付清。以房抵债合同交房时间是2015年10月8日，另一份是2015年11月15日；一份合同形成的时间是2015年10月8日，另一份则是2015年10月15日。两份合同前后矛盾。3、被上诉人提供的交房凭条、入住时间以及交物业费、办一卡通、门禁卡、水电费凭证更是疑点百出。原诉状中称“以房抵债合同签订后，她立即向银行交清尾留的324400元，并交清物业费等就入住了此房”。可提供的证据显示交房时间是2015年10月8日，向银行付款时间是10月13日，交物业、办门禁卡的时间是2016年7月13日。一审法院根据案情需要，在西安调查结果是被上诉人于2017年10月5日向西安永绿物业服务公司魏玛公馆管理处提供未生效的判决书开了门条，赶走原租赁户刘登峰，交了2015年11月至2016年6月的物业费。同时工作人员证实此前被上诉人从未来过他们的管理处办理过物业过户等手续，也一直没有入住此房。上述事实说明了被上诉人向法院提供的证据是伪造的，陈述是虚假的。4、法院查封上述房产是正确的，符合《合同法》第132条、《物权法》第9条及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定。至于被上诉人辩称的没来得及办过户登记就被法院查封了的说法不成立。从被上诉人与第三人签订以房抵债合同到法院查封整整14天时间，14天的时间内难道办不了过户登记吗？原审法院适用法律错误。被上诉人与第三人签订的以房抵债合同及西安二手房买卖合同均未登记，不产生效力。综上，原审认定的事实、判决是错误的，严重侵害了上诉人的合法权益。 被上诉人张小萍辩称，上诉人的上诉理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第170条规定的情形，应依法予以驳回。答辩人与贾清廉、王海洋协商以房抵债，将贾清廉、王海洋位于西安市凤城九路和十路之间魏玛公馆（即西安市经济技术开发区文景路中段108号16幢1单元12904）房屋一处议价80万元，并于2015年10月8日签订合同，合同签订时该房屋市场价格为44万元，而答辩人为了能使自己的合法权益得以维护，以80万元价格作价，远比市场价格高出许多。合同签订后，答辩人于2015年10月13日向北京银行西安分行营业部打入房屋按揭款324400元。贾清廉、王海洋已将房屋、钥匙、购房合同、所有票据交付给答辩人，且答辩人已在该房屋内居住，并交付了贾清廉、王海洋所欠的物业管理费。答辩人将银行所有欠款全部缴清要求办理房产过户手续时，银行业务人员称要缴费后20个工作日后才能办理，可未到20个工作日，答辩人的房产于2015年10月21日仅8天就被靖边县人民法院保全，故至今未能办理房产过户手续。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。 张小萍向一审法院起诉请求：1、依法撤销（2015）靖民初字第04667号民事裁定书、（2015）靖民初字第04668号民事裁定书；2、请求认定原告取得的位于西安市凤城九路和十路之间魏玛公馆16号2904室房产有效；3、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2013年6月9日，第三人王海洋向原告张小萍借款50万元，2013年7月5日，第三人贾清廉、王海洋向原告借款25万元，2014年1月30日，第三人贾清廉向原告借款45万元，2014年2月15日，第三人贾清廉向原告借款36万元。以上借款本金共计156万元。2015年10月8日，第三人贾清廉、王海洋夫妇与原告张小萍签订《以房抵债合同书》。合同约定“经甲（第三人贾清廉、王海洋）、乙（原告张小萍）双方协商，愿将位于西安市凤城九路和十路之间魏玛公馆16号2904室房屋一套，抵押给乙方，以偿还贷款债务。用总价捌拾万元（双方协议为￥800000），减去乙方向银行交纳房款（以银行打款金额为准）为实际还款金额，房屋过户后，乙方应用在贷款条据上的金额减去房屋实际还款金额，所还欠款金额应本息所加（够哪张借据抽取哪张借据），如不够偿还本息乙方应在原有条据上注明还款日期及金额，或应该给予甲方出具收款证明条据；另外由甲方打给乙方的承诺还款80万条据，房子过户后条据结清，甲方收回承诺还款条据，房款交清后，甲方应将本房钥匙交给乙方管理，合同签订后，10日以内须将北京银行房屋所欠房款交清”。2015年10月13日，原告给第三人王海洋转账324400元（账户：王海洋，账号：a），该转账回单载明“汇款用途为：还房款”。合同签订后，被告并未完成抵债还款行为，而且第三人王海洋未将房屋交付原告。2015年10月15日，原告与第三人王海洋又签订《西安市二手房买卖合同》，约定“甲（王海洋）、乙（张小萍）双方协商一致，同意该房屋转让总房款44万元；付款方式和期限：乙方于2015年10月30日前将该房屋转让价款存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户，交易机构按照与甲、乙双方签订的《西安市二手房交易结算资金监管协议》内容向甲方划转房款；甲、乙双方定于2015年11月15日前由甲方将合同约定的房屋交付给乙方”。原告并没有于2015年10月30日前将房屋转让价款存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户。2015年10月11日，本院受理王仲科、雷应梅与王海洋、贾清廉民间借贷纠纷一案。经王仲科、雷应梅申请，本院于2015年10月21日作出（2015）靖民初字第04667号、（2015）靖民初字第04668号民事裁定，将王海洋名下位于西安市凤城九路和十路之间魏玛公馆16号楼2904室房屋一套予以查封。本院在执行过程中，原告提出执行异议，本院于2016年9月26日作出（2016）陕0824执异2256号执行裁定，裁定驳回张小萍的异议。原告诉至本院。另查明，原告于2017年10月5日向西安永绿物业服务有限公司魏玛公馆管理处提供（2016）陕0824民初6005号民事判决书（该判决书未生效）开了门条，让当时的租户刘登峰搬走。经本院向西安市永绿物业有限公司魏玛公馆管理处职工张晓燕核实，此前原告没有来过西安永绿物业服务有限公司魏玛公馆管理处办理物业过户手续。西安永绿物业服务有限公司魏玛公馆管理处每一季度收一次物业管理费。案涉房屋上的2015年11月至2016年6月物业费于2016年7月13日被一次性交清。又查明，王海洋购买房屋时间是2009年12月24日，房子的总价款是52.4万元，首付款10.5万元。当时，王海洋有固定收入。未发现其购买房子资金来源不合法。一审法院认为，本案的争议焦点是，原告提供的证据能否证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告张小萍与第三人王海洋、贾清廉夫妇签订的《以房抵债合同书》、《西安市二手房买卖合同》是当事人的真实意思表示，约定以案涉房屋抵销双方间的借款，内容并未违反法律强制性规定，且原告付清全部款项，在法院查封之前已实际占有该房屋，在办理过户登记手续的过程中，法院查封了该房屋，原告并无过错，故双方的以房抵债行为应为有效。综上，根据本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第一百三十条、第一百三十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：本判决生效时停止对王海洋名下位于西安市凤城九路和十路之间魏玛公馆16号楼2904室房屋一套的执行。案件受理费100元，由被告王仲科、雷应梅负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对于一审查明的基本事实本院予以确认。 二审另查明，陕西省靖边县人民法院（2018）陕0824刑初16号刑事判决认定第三人贾清廉向被上诉人张小萍吸收存款176万元（清偿利息63.82万元）。判决由贾清廉退赔张小萍借款。该判决已被我院（2018）陕08刑终280号刑事判决维持，现已发生法律效力。 本院认为，本案争议的焦点问题是被上诉人张小萍对本案执行的房产是否享有阻劝执行的权益。 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案被上诉人与第三人签订的是以房抵债合同，关于债是否真实的问题，二上诉人认为借款不真实，表现为被上诉人主张借款金额前后不一；二是数次借款中有两次借款时间分别为农历大年三十和正月十五，不符当地风俗习惯；三是大额借款、数笔借款全部现金交付不符常理，且被上诉人对借款交付陈述不一，亦与第三人贾清廉陈述有50万元系银行转账不一。关于被上诉人是否真实出借借款以及数额的事实已被陕西省靖边县人民法院（2018）陕0824刑初16号刑事判决所认定，故上诉人所持借款不真实的上诉理由不能成立。 关于以房抵债协议是否真实以及被上诉人对执行房产是否享有足以排除执行权益的焦点问题，本案中，非因被上诉人自身原因未办理过户登记事实清楚，被上诉人于2015年10月13日给第三人王海洋转账324400元事实清楚，被上诉人与第三人王海洋在2015年10月15日签订《西安市二手房买卖合同》事实清楚，关键在于被上诉人是否在人民法院查封（2015年10月21日）之前已合法占有案涉房屋，已支付全部价款。被上诉人主张其已在查封之前合法占有案涉房屋，已支付全部价款应当提供相应证据予以证明，在案件审理中，被上诉人为支持其主张提供了数份证据，其中直接证明在查封之前已合法占有案涉房屋的证据是其与第三人贾清廉在2015年10月8日签订的以房抵债合同、房款收条以及房屋移交证明，其在举证中明确是第三人贾清廉与王海洋夫妇当场履行以房抵债合同义务，将房屋钥匙、屋内设施洗衣机等交付于被上诉人，并向被上诉人出具80万元的收条。本院对被上诉人举证具体分析如下：其一，以房抵债合同是以全部或部分消灭双方当事人之前债权债务关系为根本目的转移房产权属，一般意义的房屋买卖合同是以转移房产权属为根本目的，房屋买卖价款是在合同签订时、签订后才履行交付，第三人贾清廉在2015年10月8日出具收条明确案涉房屋的捌拾万元房款由被上诉人一次性付清显然同以房抵债事实不符，同之后被上诉人在2015年10月13日给第三人王海洋转账支付324400元的事实不符。其二，被上诉人自己在审理中陈述以房抵债合同是在靖边签订，其同第三人是在2015年10月9日才到西安，故而房屋以及房内设施在2015年10月8日签订协议时当场移交不是事实。其三，房屋实际占有的核心是居住使用和管理，房屋交付中除初始购买资料、房内设施、房屋钥匙外必然涉及所在小区物业管理的交接，正如被上诉人举证所述，房屋实际居住使用和管理必然要持有水电卡、天然气卡以及小区出入门禁卡，然而被上诉人所举证据均不能证明其在2015年10月21日查封前已合法持有上述房屋凭证。其四，经一审法院核实，被上诉人在2015年10月21日之前没有同案涉房屋物业管理公司工作人员有过交接，被上诉人在此之前没有办理过任何有关案涉房屋的物业手续。综上分析，被上诉人所举以上证据不能证明其在查封之前已合法占有案涉房屋，不能证明2015年10月8日其同第三人签订的以房抵债合同真实且实际履行交付，故而被上诉人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权利。 综上所述，王仲科、雷应梅的上诉请求成立，予以支持。原审查明基本事实清楚，但判决适用法律错误，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销陕西省靖边县人民法院（2018）陕0824民初13号民事判决。 二、驳回被上诉人张小萍的诉讼请求。 一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，共计200元由被上诉人张小萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛海鸥 审判员  崔文静 审判员  高元台 二〇一九年十一月二十日 书记员  田建伟