黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终7772号上诉人(原审原告)：哈尔滨合力投资控股有限公司，住所地哈尔滨市平房区友协大街98号。法定代表人：崔喜涛，董事长。委托诉讼代理人：王峰，黑龙江法同律师事务所律师。上诉人(原审被告)：哈尔滨鑫奇商贸有限责任公司，住所地哈尔滨市平房区平新路3号。法定代表人：于学范，经理。委托诉讼代理人：尹克林，黑龙江正林律师事务所律师。上诉人哈尔滨合力投资控股有限公司（以下简称合力公司）、哈尔滨鑫奇商贸有限责任公司（鑫奇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2018）黑0104民初6286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人合力公司委托诉讼代理人王峰，上诉人鑫奇公司委托诉讼代理人尹克林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合力公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.改判鑫奇公司向合力公司赔偿经济损失181,917元；3.追加于学范、厚世英作为本案被上诉人，并判令于学范、厚世英对一审判决第三项中给付义务承担连带责任。事实和理由：1.一审法院认为“合力公司诉请鑫奇公司赔偿经济损失，双方无约定，不予支持”是错误的。既然一审法院认定合力公司与鑫奇公司存在不定期租赁合同关系,鑫奇公司依据《租房协议》约定的日期交纳年租金，但鑫奇公司从2004年至今未按年度交纳租金。所以合力公司以每年度应交租金作为基础要求鑫奇公司赔偿因未交纳年租金而形成的应收年租金的利息损失虽无双方约定，但符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。所以合力公司有权依据上述法律规定，结合鑫奇公司按年度应交而未交年租金的事实要求鑫奇公司赔偿利息损失。2.在一审中，合力公司提出追加鑫奇公司股东于学范、厚世英作为共同被告，原因是鑫奇公司被吊销后，作为股东的于学范、厚世英应在十五日内成立清算组，但二者怠于履行清算义务，一直让鑫奇公司处于吊销未注销状态以逃避债务,为此合力公司向一审法院提交了鑫奇公司的工商档案,所以一审法院以合力公司未提交相关证据证实其主张成立的说法与实际情况不符。另外,鑫奇公司吊销之前和之后，对案涉房屋的实际管理人和控制人均是于学范本人,于学范、厚世英作为鑫奇公司股东未履行清算义务,即可要求上述二人对鑫奇公司支付租金并赔偿经济损失承担无限连带责任。鑫奇公司辩称，鑫奇公司自2004年起就不在案涉房屋进行租赁使用，合力公司在一审中提交的证据证实案涉房屋已经出售给于学范，对此合力公司向一审法院提交《商品房买卖协议书》及2011年7月于学范申请办理产权及合力公司向该公司大股东哈尔滨经济技术开发区管理委员会国有资产管理局提出具体处置意见的证据，这些证据均证明案涉房产在于学范手中，并不是鑫奇公司，对此事实合力公司在上诉状中予以承认：“鑫奇公司吊销之前和之后，对案涉房屋的实际管理人和控制人均是于学范本人”。因此，本案无论是一审证据，还是合力公司书面承认的事实，均证实鑫奇公司与合力公司不存在租赁关系，房产管理控制人是于学范，合力公司主张租赁费用，因双方不存在租赁关系，二审法院应驳回合力公司的一审诉讼请求。合力公司在一审中提出追加鑫奇公司股东于学范、厚世英为本案当事人是基于公司法中清算法规主张权利，但没有提交股东有故意或重大过失给公司造成损失的证据，一审法院没有追加股东为共同被告是正确的，同时合力公司也不是鑫奇公司的债权人，鑫奇公司对外无任何债务，股东也没有损害公司或债权人利益的行为。合力公司对案涉房屋主张权利，应该是合力公司与于学范之间的事情，与鑫奇公司无关，更与股东行使股东权利无关。鑫奇公司上诉请求：撤销一审判决，驳回合力公司的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院没有依据2016年8月1日最高人民法院《人民法院民事裁判文书制作规范》第七条规定“对有争议的证据，应当写明争议的证据名称及人民法院对争议证据认定的意见和理由;对有争议的事实,应当写明事实认定意见和理由”。合力公司在一审法院共提供十份证据,一审判决书不但没有将证据名称列在判决书中,而且对双方争议的证据名称也没有按照最高人民法院要求在判决书中写明证据名称,一审法院违背最高人民法院的要求,实质上是模糊双方争议焦点，尤其是合力公司举证的证据一、二、三、四、五、七、八份等证据已经证实是合力公司与于学范签订商品房买卖合同,案涉房屋已经由合力公司前身公司出售给于学范，合力公司提交的证据证实2011年于学范还在与合力公司沟通办理产权证事宜，合力公司也清楚房产现状,房产实际占有使用人是于学范,这些足以证实本案不存在租赁关系,不存在拖欠租金情况,是于学范基于商品房买卖合同及合力公司不提供购房发票导致于学范无法办理房产证的事实,一审法院对这些关键证据却不予采信是错误的。2.合力公司在一审中没有提供证据证明鑫奇公司自2004年还在案涉房屋进行使用，一审庭审查明鑫奇公司早已不经营，且被吊销营业执照，合力公司自2004年长达十多年没有与鑫奇公司商谈租赁问题，从经验法则可以推定双方已经不存在租赁关系，更何况一个没有年检且被吊销营业执照的企业,是不可能还存在经营状况的。合力公司没有证据证实鑫奇公司自2004年至2018年至今仍在租赁使用。一审法院没有采纳合力公司的七份证据,而这些证据恰恰证明案涉房屋出售给于学范及因办理产权证所产生纠纷的真实情况，也证实合力公司是明知房屋真实使用人是于学范。合力公司辩称，合力公司在一审时追加于学范和厚世英作为本案共同被告，其原因不光是上述两人是该公司股东，还认为于学范是案涉房屋的实际控制人，在鑫奇公司被吊销过程中作为股东存在过错，应当对公司债务承担连带责任。合力公司向一审法院起诉请求：1.判令解除合力公司、鑫奇公司之间的《租房协议》，鑫奇公司迁出租赁房屋，并将租赁房屋返还给合力公司；2.判令鑫奇公司向合力公司支付自2004年12月4日至2018年7月16日的租金555,438.90元，并自2018年7月17日至实际迁出之日按照年租金40,800元的标准支付房屋占有使用费；3.判令鑫奇公司向合力公司赔偿经济损失181,917.20元。一审法院认定事实：哈尔滨开发区合力基础设施发展有限公司(甲方）与鑫奇公司（乙方）于2003年12月3日签订《租房协议》,约定:乙方租用甲方二楼公企房，使用面积362平方米，地址为道外区西开源小区3号楼二楼2号门、3号门;房租费用每月3400元，从2003年12月4日起;甲乙双方签订协议后一次性交纳一年租金40,800元，在到期前一个月交纳下一年的租金,依此类推。该协议至今未解除。鑫奇公司自2004年12月4日起未交纳租金。2018年10月31日,哈尔滨经济技术开发区管理委员会国有资产管理局向一审法院出具说明，位于哈尔滨市道外区西开源小区3号楼二楼2号门、3号门的房产是1996年从金马公司处抵债给合力公司（前身哈尔滨经济技术开发区开发建设总公司)。当时由于各种原因未办理房屋产权证,该房产现由合力公司管理，对外签订合同、收取房屋租金等费用。另查明,哈尔滨经济技术开发区开发建设总公司于2003年将企业名称变更为哈尔滨开发区合力基础设施发展有限公司。后哈尔滨开发区合力基础设施发展有限公司于2011年将企业名称变更为哈尔滨合力投资控股有限公司。一审法院认为，哈尔滨开发区合力基础设施发展有限公司与鑫奇公司签订的《租房协议》合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百二十七条规定,承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。哈尔滨开发区合力基础设施发展有限公司与鑫奇公司签订的《租房协议》对租赁期限约定不明确,应视为双方之间存在不定期租赁。鑫奇公司自2004年12月4日起未交纳租金，合力公司可以解除双方之间的租赁关系。合力公司要求解除2003年12月3日的《租房协议》及双方之间的不定期租赁关系合理,予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合力公司与鑫奇公司租赁关系解除后，鑫奇公司应从哈尔滨市道外区西开源小区3号楼二楼2号门、3号门房屋迁出，并将该房屋返还给合力公司。鑫奇公司应当按照合同约定履行给付租金的义务,合力公司诉请鑫奇公司给付自2004年12月4日至2018年7月16日的租金及自2018年7月17日至实际迁出之日按照年租金40,800元的标准支付房屋占有使用费，请求合理,予以支持。合力公司诉请鑫奇公司赔偿经济损失,双方无约定,不予支持。合力公司认为鑫奇公司在吊销后,作为公司的股东于学范、厚世英应在十五日内成立清算组，但二者怠于履行清算义务,一直让公司处于吊销未注销状态以逃避债务，申请追加于学范、厚世英为鑫奇公司,对鑫奇公司的债务承担连带赔偿责任，因合力公司未提交相关证据证实其主张成立,不予支持。判决：一、解除合力公司（协议签订时企业名称哈尔滨开发区合力基础设施发展有限公司）与鑫奇任公司于2003年12月3日签订的《租房协议》;二、鑫奇公司于判决发生法律效力后五日内从哈尔滨市道外区西开源小区3号楼二楼2号门、3号门的房屋内迁出，并将该房屋返还给合力公司;三、鑫奇公司于判决发生法律效力后五日内给付合力公司自2004年12月4日起至2018年7月16日止的租金555,438.90元(40,800元/年×13年+40,800元/年÷12个月×7个月+40,800元/年÷365天×12天)及给付自2018年7月17日起至迁出之日止的租金(按照年租金40,800元计算);四、驳回合力公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。另认定，1998年12月4日，合力公司（原哈尔滨经济技术开发区开发建设总公司，甲方）与于学范（乙方）签订《商品房买卖协议书》，哈尔滨经济技术开发区开发建设总公司将哈尔滨市道外区西开源小区3栋A-J、1-10轴二层1号、2号及3号门市房以总房款2,499,220元出售给于学范。该协议约定：购房形式为先购买1号门市房，租赁2号门、3号门市房。租赁部分的商品房，以先租后买的方式，乙方最迟在1999年11月末前将租赁部分的商品房购房款全部交齐。甲方为乙方出具办理全部商品房产权的有关文件。甲方出租给乙方的2号门、3号门商品房，乙方将在1999年11月末前将房款1,465,712.05元付清（乙方交纳的5万元抵押金及房租40,800元可用于冲抵这部分房款）。若乙方无力继续购买2号门、3号门商品房，甲方不予返还乙方交纳的5万元抵押金，出售部分的商品房双方将重新核定价格及总房款（按3300元/平方米计算房款）。租赁部分是否继续租赁，甲乙双方将另行签订协议。后合力公司协助于学范办理了1号门市房产权证。2002年2月20日，合力公司与于学范签订《租房协议》，于学范租用2号门市房及3号门市，租期从2001年12月4日起，双方签订协议后一次性交纳一年租金40,800元。2011年7月3日，于学范在未足额交纳2号门市房及3号门市房购房款的情况下以要求合力公司更换所有自来水管线再付剩余款项为由请求合力公司协助办理2号门市房及3号门市房产权证。2013年7月12日，鑫奇公司被吊销营业执照。本院认为，关于给付拖欠租金的责任主体问题。本案系由合力公司与于学范之间房屋买卖合同纠纷引起，对于2号及3号门市房于学范采取先租后买的方式，双方约定“租赁部分是否继续租赁，甲乙双方将另行签订协议”，故2002年合力公司与于学范签订《租房协议》并履行完毕，因于学范仅交纳2号及3号门市房部分购房款导致双方未能继续履行《商品房买卖协议书》。此后2003年合力公司与鑫奇公司签订《租房协议》并履行至今，没有证据显示双方此前达成解除《租房协议》的合意，因双方均认可案涉房屋的实际管理人和控制人是于学范，而于学范系鑫奇公司的法定代表人及实际控制人，在合力公司与鑫奇公司没有达成解除《租房协议》合意的前提下，其占有使用系代表鑫奇公司的职务行为。因此即便案涉房屋的实际管理人和控制人是于学范也不能否定鑫奇公司是给付租金的责任主体的结论。合力公司与于学范之间的房屋买卖合同关系和合力公司与鑫奇公司之间的租赁合同关系不是同一法律关系，合力公司与鑫奇公司之间的租赁合同关系不能视为《商品房买卖协议书》约定的“租赁部分是否继续租赁，甲乙双方将另行签订协议”的延续。关于合力公司主张鑫奇公司股东于学范、厚世英怠于履行清算义务应追加为一审共同被告的问题。合力公司并未举示证据证明于学范滥用公司法人独立地位和股东有限责任，有严重损害公司债权人利益的行为，且根据公司法规定，逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。故合力公司请求追加于学范、厚世英并承担连带给付责任没有事实和法律依据，本院不予支持。关于合力公司请求鑫奇公司赔偿经济损失是否应予支持的问题。一审中，合力公司并未说明赔偿经济损失系主张利息损失，也未举示证据证明其损失数额，经二审法院释明，合力公司并未在限定期限内提交利息计算表，不能说明其主张的损失数额的计算过程，故合力公司应当承担举证不能的不利后果。综上所述，一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对合力公司、鑫奇公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,264元，由鑫奇公司负担4677元，合力公司负担5587元。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎二〇一九年十一月二十五日法官助理孙志军书记员周小倩