文书内容江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终6279号上诉人（原审被告）：苏州运时通货运有限公司。上诉人（原审被告）：王茂荣。委托诉讼代理人：肖山，广东广信君达律师事务所律师，共同代理上述两上诉人。委托诉讼代理人：刘华海，广东广信君达律师事务所实习律师，共同代理上述两上诉人。被上诉人（原审原告）：美达科技（苏州）有限公司。委托诉讼代理人：王曙光，江苏平和成律师事务所律师。上诉人苏州运时通货运有限公司（以下简称运时通公司）、王茂荣因与被上诉人美达科技（苏州）有限公司（以下简称美达公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省苏州市相城区人民法院（2018）苏0507民初2272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。运时通公司上诉请求：1.撤销原判；2.将本案发回重审；3.本案上诉费由美达公司负担。事实和理由：一、一审错误认定运时通公司存在拖欠租金的违约情形。1.2015年1月美达公司被列为重大火灾隐患单位，存在隐患主要包括运时通公司承租的R栋厂房车间改变使用性质用于家具厂使用。此前运时通公司不知晓其承租厂房消防等级不能用于存放家具，知情后即与美达公司代表廖庆格商讨解决方案，廖庆格同意对诉争厂房进行整改如加装喷淋等以提升消防等级。2016年4月诉争园区发生严重火灾造成重大财产损失，此时美达公司尚未整改，运时通公司催促其履行消防整改承诺，美达公司同意整改完成前免交租金。后运时通公司、美达公司就消防整改问题持续磋商。2017年2月，诉争园区再次发生严重火灾。消防机关于2016年7月1日依据美达公司西侧消防车通道被铁栅栏封闭事实、于2017年7月11日依据美达公司B、C、D、E、F、M、N、R栋未按要求设置喷淋并经责令不改的事实分别对其进行行政处罚。另，综合执法中心调查笔录显示，因美达公司消防隐患问题对其进行查封。2.美达公司明知运时通公司承租诉争厂房用作家具仓储，仍将不符合消防等级、存在重大火灾隐患的厂房出租给运时通公司，经持续磋商未能落实整改，导致运时通公司无法正常使用诉争厂房，致其签订租赁合同根本目的无法实现，运时通公司不支付租金有理有据。3.诉争厂房违章建筑并非运时通公司搭建，且与美达公司被列为重大火灾隐患单位无关。美达公司被列为重大火灾隐患单位的原因是诉争厂房改变使用性质用作家具厂，与违建无关。且运时通公司、美达公司于2014年9月1日签订厂房租赁合同，此前由广州市运输交易市场新广通快运服务公司（以下简称新广通公司）承租，违建由新广通公司于2011年搭建。二、一审法院认定运时通公司于2017年11月20日搬离有误。运时通公司于2017年3月9日收到美达公司《终止租赁合同通知书》后，于2017年3月与苏州恒天塑胶制品有限公司签订房屋租赁合同并迁入该址。运时通公司已经退还美达公司3700平方米场地，剩下200平方米办公场所因故未彻底搬离，运时通公司就此事与美达公司廖庆格进行过有效沟通，运时通公司保洁及保安公司均能佐证。三、（2018）苏0507民初621号案件与本案系基于同一事实产生的纠纷，运时通公司已就（2018）苏0507民初621号案件申请再审，为避免同一事实在不同判决里认定不一，本案应在（2018）苏0507民初621号案件再审程序终结后审理。美达公司辩称，运时通公司于一审中表示2016年6月、7月租金及管理费各欠2412元属实，2016年8月至2017年3月9日每月按照租金及管理费46211元计算正确。在（2018）苏0507民初621号案件中，运时通公司也确认其未支付过2016年6月30日后的租金及管理费。故请求驳回上诉，维持原判。王茂荣辩称，其同意运时通公司的上诉意见。王茂荣上诉请求：1.撤销原判；2.将本案发回重审；3.本案诉讼费由美达公司负担。事实和理由：一、王茂荣没有提供保证的真实意思表示。1.诉争《厂房租赁合同》签订主体并非王茂荣，王茂荣并非当然的合同保证人。按常理而言，如合同明确有担保方，则应由担保方在合同落款处作为当事人签订，但诉争《厂房租赁合同》落款处并未将王茂荣列为保证人。2.虽合同抬头“承租方保证人”处有王茂荣签名，但王茂荣作为运时通公司法定代表人，在运时通公司位置下签字，结合上述理由，不能当然认为王茂荣该签字具有代表运时通公司作为担保人的意思表示。且，美达公司作为合同债权人，欺诈王茂荣在保证人处签字。二、诉争《厂房租赁合同》系美达公司提供的格式合同，双方在订立过程中未磋商，美达公司未就相关内容进行解释，应作出对美达公司不利的解释。美达公司主张王茂荣作为保证人，王茂荣不予认可。三、诉争《厂房租赁合同》存在换页行为，运时通公司骑缝章无法对应。另，合同第二条第二款中面积减少1000平方米，但合同第五条约定租金反而增高，也可以证明换页事实。美达公司辩称，王茂荣作为承租方保证人在合同上签字，诉争《厂房租赁合同》第十八条约定保证人对承租方所有合同义务负连带保证责任。另，关于后期租金增加，虽面积有所减少，但《厂房租赁合同》约定租金系逐年提高。王茂荣主张合同存在换页不实，如其主张应就此申请法律鉴定。运时通公司辩称，同意王茂荣上诉意见。美达公司向一审法院起诉请求：1.运时通公司支付租金、管理费728796.33元，水费610.56元，电费30715.10元，拖欠租金的违约金145759.27元，合同终止后逾期返还租赁厂房违约金123229.33元；2.运时通公司对美达公司房屋损坏恢复原状；3.王茂荣对运时通公司上述债务承担连带清偿责任，对上述恢复原状义务，当运时通公司不履行时，由王茂荣履行；4.运时通公司、王茂荣承担本案的全部诉讼费用。一审审理中，美达公司将诉讼请求变更为：1.运时通公司支付租金、管理费728796.33元，水费610.56元，电费30715.10元，拖欠租金的违约金145759.27元，合同终止后逾期返还租赁厂房违约金123229.33元；2.王茂荣对运时通公司上述债务承担连带清偿责任；3.运时通公司、王茂荣承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年9月1日，美达公司（出租方、甲方），运时通公司（承租方、乙方），王茂荣（承租方保证人），签订了厂房租赁合同一份，主要约定：甲方愿将产权属于自己的房屋出租给乙方，双方依据有关房屋管理的规定，经过充分协商并同意订立本契约，共同遵守条款如下；第一条，租赁标的，一、出租厂房坐落地址为苏州相城经济开发区澄阳路12号，房屋权证号：苏房权证相城字第××号，土地坐落华元路北、澄星街西，土地权证号为相国用2003字第00407号；二、租赁标的内容，1.2014.9.1-2015.4.30乙方承租位于甲方厂区内属于甲方之R栋厂房1-5楼（只租其中部分），经双方确认房产面积5357㎡；2.2015.5.1-2018.12.31乙方承租位于甲方厂区内属于甲方之R栋厂房1-4楼部分（只租其中部分），经双方确认房产面积4276㎡；3.水接到主管道，分管道产生之水费由承租方负担；4.电接到主配电箱，分配电箱产生之电费由承租方负担，甲方建置R栋厂房之电容量上限为100安培,实际供电流量100安培，未来如有扩充或变更，应在事先取得甲方同意后，由乙方自行付费建置；三、交屋现况，现状毛坯，在签订本合同时，甲方同意将租赁房屋房产证、土地证复印件提交乙方；第二条，租赁期间，厂房租赁自2014年9月1日起，至2018年12月31日止，租赁期为4年4个月；第三条，续租规定与优先承租权，租期届满时，乙方如欲续约，应于租期届满三个月前以书面通知甲方，于甲方同意后,双方另行以书面议定续约条件；乙方享有以相同承租条件之第一顺位优先承租权；第四条，终止租约，甲乙双方之任一方于本租赁期限未满而提出解除本租约者，应支付对方两个月租金作为赔偿金，若在合同期内因政府拆迁或因不可抗力事项导致合同无法履行，本合同立即自动解除，双方均无需向对方承担违约责任，且甲方应退回乙方己交纳未届租期之租金，但政府所支付的所有拆迁补偿款全部属甲方所有；第五条租金及管理费，一、工厂租金计算方式，2014.9.1-2015.4.30每月租金为21875元，每月管理费9375元，2015.5.1-2015.5.31每月租金为28944元,每月管理费12404元，2015.6.1-2016.5.31每月租金为30646元，每月管理费13133元，2016.6.1-2018.12.31每月租金为32348元，每月管理费13863元；二、租金及管理费每月支付一次，先付后用，乙方应于每月五日前将当期租金汇入甲方指定之账户，乙方如拖欠租金，应另按欠缴租金总额百分之二十给付违约金予甲方，并甲方可立即收回本合同之所有租赁标的，如因此对乙方造成的损失由乙方自行全部承担；第六条，履约保证金，一、本合同生效后，乙方向甲方支付相当于两个月租金计99132.35元作为本契约之履约保证金，并由甲方开立收据交予乙方收执；二、非经甲方同意，乙方不得主张以履约保证金抵付租金及其它费用；三、房屋租赁合同到期时，乙方交还的该房屋应符合正常使用的状态，甲方在收到乙方已清理完毕的通知后三日内进行验收，在乙方办结工商登记住所迁移手续后，甲方应将履约保证金无息归还乙方，如依合同约定乙方有未支付费用的，甲方有权抵扣后将剩余款项退还给乙方；第七条，其他各项收费事项，装修及租赁期间的管理费、水电费、电话费、有线电视费、网络使用费、卫生费、排污费、治安费、物业费、装修费用等因乙方使用而产生之相关费用皆由乙方自行承担；1.水费按4.77元/吨计收，以承租房屋分表计数为准，发票以自来水公司开给甲方总发票复印件给乙方记账，后续如自来水公司用水价格调整，则也作相应调整；2.电费按1.3元/度计收，以承租房屋分表计数为准，发票以电力公司开给甲方总发票复印件给乙方记账，后续如供电公司用电价格调整，则也作相应调整；3.乙方应于每月5日前将上月水电费付至甲方指定账户；第八条，装修及隔间，一、经甲方同意后乙方始得在不违反中国人民共和国相关法规、消防法规及不损及租赁标的所在厂房之结构及安全之情况下，变更租赁标的之隔间或增加机电、空调等设备，其费用由乙方自行负担，未经甲方同意，不得擅自变更，否则视为乙方根本违约，甲方有权提前收回租赁物，没收履约担保金，并要求乙方承担2个月租金的违约金；二、租期届满交还租赁标的时，乙方得于不损及租赁标的结构之情况下，取回乙方装潢（包括但不限于机电、空调等设备），并应恢复租赁标的之原状或在甲方同意下以现况返还，无法拆除的附加物，所有权赠与甲方所有，乙方不得主张甲方支付任何补偿；三、租期届满交还租赁标的时，如乙方没有在规定期限内清理和恢复原状，甲方将另请人清理，产生的清理费用由乙方承担，并在履约保证金中直接扣除；四、租期届满前的租赁标的物之维修义务由乙方承担；五、乙方如对厂房外观及房屋主墙有变动时，需以书面形式提出经甲方审批后方可施工；第九条，用途限制，本租赁标的限供仓储使用，乙方向甲方承诺不将该租赁房屋用于其他用途，且不得用于非法用途或违反法律或公序良俗之用途。未经甲方同意，不得擅自变更租赁物使用用途，否则视为乙方根本违约，甲方有权提前收回租赁物，没收履约担保金，并要求乙方承担2个月租金的违约金；第十二条，违约终止及责任，一、甲乙双方任一方违反本契约任一约定，经他方以书面限期改善，逾期仍未改善，或乙方拖欠租金达一个月（含）以上时，未违约方可以解除本契约；二、乙方拖欠甲方房租以及其它应付费用时，乙方同意将厂房内之动产及财物交与出租方享有、行使留置权；三、乙方拖欠租金达十天（含）以上时，甲方可采取包括但不限于停电停水等措施，直到乙方交清租金为止，由此造成的一切损失均由乙方承担，停电停水期间租金及管理费正常计算；第十三条，返还租赁标的，乙方应于租期届满或契约终止日起七日内，将租赁标的物恢复原状返还甲方，并不得向甲方要求搬迁费、装修费或任何名目之费用；第十四条，违约责任，一、乙方未依第十三条所规定期间返还租赁标的时，除应给付甲方逾期返还日数之租金外，并应加计给付逾期日数之租金一倍金额作为违约金；二、乙方若因经营不善或其他原因造成甲方必须为乙方垫付任何费用，得视乙方违约，乙方违约甲方可没收履约保证金，并向乙方要求赔偿其预期的利益损失；第十六条，因本合同履行发生争议，应通过双方协商解决，也可由当地房管部门或工商行政管理部门调解，协商或调解不成的，则依法向苏州市相城区人民法院起诉；第十八条，承租方保证人对承租方的所有合同义务负连带保证责任。签约后，美达公司依约将租赁房屋交付运时通公司使用；运时通公司依约向美达公司支付保证金99132.35元。2017年3月9日，美达公司向运时通公司发出终止租赁合同通知书一份，内容为：运时通公司，应政府要求，贵我双方所签订的厂房租赁合同不能继续履行；故特致函贵单位，于接函之日起，贵我双方之间的租赁合同终止；请贵单位即日起办理退租及搬迁手续（含工商登记迁址手续）；特此通知。2017年5月2日，美达公司向运时通公司发出通知函一份，内容为：运时通公司，贵我双方所签订的厂房租赁合同将于2018年12月31日期限届满，合同期满我司将收回租赁标的，不再续租；现请贵单位于租期届满前完成搬迁及租赁标的返还、工商登记迁址手续；特此通知。2017年6月7日，运时通公司向美达公司发函，请求美达公司协助解决L栋仓库火灾纠纷。2017年8月23日，美达公司向运时通公司发出关于解除租赁合同的通知一份，内容为：运时通公司，根据贵我双方厂房租赁合同，贵司承租我司R栋厂房租金应先付后用，自2016年8月1日起，贵司拖欠我司房租，现我司正式通知贵司，一、由于贵司拖欠房租一个月以上，自本通知送达之日起双方之间的厂房租赁合同解除；二、厂房租赁合同解除后3日内，请贵司搬离租赁厂区，并与我司办好交接手续；三、办理交接手续时，请贵司交清欠付的所有租金、违约金；以上请贵司配合履行；如果贵司届时没有按照本通知要求履行，逾期我司将采取包括但不限于停止水电供应、封闭厂区等措施；并将通过法律途径追究贵司法律责任，特此通知。2017年11月3日，运时通公司向美达公司提交申请书一份，内容为：现我司与贵司协商给予至2017年11月22日前全部搬离，搬离期间内执行美达的政策要求，只出不进原则；望贵司大力协助。2018年3月6日，江苏锦威特卫保安服务有限公司出具情况说明一份，内容为：我公司2017年9月与美达公司签订保安服务合同，承接苏州市相城区澄星街9号（东门）的安全保卫服务工作；2017年11月初，接美达公司通知，2017年11月10日开始对东门加强管理，R幢厂区内（运时通公司）货物实行只出不进的管制措施；在此措施下，该厂区租户运时通公司开始搬迁货物，11月20日基本搬完；11月20日美达公司通知我方此次安保服务终结。运时通公司表示，该公司于2017年10月20日前全部搬离了，但其一个合作伙伴的办公室在那里，他不肯搬迁，当时美达公司采取只出不进，他闹到公司来，因此该公司与美达公司的廖庆格商量其中大概200平方米的办公场所等22号搬离。美达公司表示，运时通公司搬离的时间大概在2017年11月20日。2018年1月22日，运时通公司向一审法院起诉美达公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2018）苏0507民初621号。该案审理中，美达公司与运时通公司一致确认，运时通公司未向美达公司支付过自2016年6月30日后的租金。该案中，一审法院判决运时通公司与美达公司于2014年9月1日签订的厂房租赁合同（即本案所涉合同）于2017年8月24日解除。双方均未上诉，该判决已经生效。以上事实，由美达公司提供的厂房租赁合同、房屋所有权证复印件、国有土地使用权证复印件、建筑工程消防验收意见书、光盘、照片、图纸、证人证言、关于解除租赁合同的通知、情况说明、申请书、2017年6月7日函件、通知，运时通公司、王茂荣提供的联合经营合同、补充协议书、厂房租赁合同、建筑工程消防验收意见书、照片、光盘、终止租赁合同通知书、通知函、解除厂房租赁合同协议书、行政处罚决定书，一审法院调取的（2018）苏0507民初621号民事判决书、调查笔录、庭审笔录以及当事人陈述予以证实。一、关于租金、管理费。美达公司表示，运时通公司自2016年6月开始欠交租金及管理费，其中2016年6月欠交2412元，2016年7月欠交2412元，2016年8月至2017年10月每月各欠46211元，2017年11月欠交30807.33元（按照46211元/月，自2017年11月1日计算至2017年11月20日），以上合计欠交租金及管理费728796.33元。管理费与租金基本上是一个概念，管理费也是租金的一部分。运时通公司、王茂荣第二次庭审时共同表示，2016年6月及7月租金及管理费各欠2412元属实。2016年8月至2017年3月9日每月按照租金及管理费46211元计算是正确的，之后就不能计算租金及管理费，理由是美达公司叫运时通公司搬走，并且运时通公司从其中的3700平方米中搬离了。运时通公司、王茂荣第三、四次庭审时改变上述陈述，主张租金及管理费均已不欠了，理由为：由于搬厂时财务账册找不到了，通过银行调取与美达公司的资金往来记录，发现从数据上已经不欠租金了。由于美达公司无法提供发票，所以运时通公司、王茂荣对于2014年9月1日开始针对诉争合同租金、管理费、水电费等各项费用支付情况无法说清；针对美达公司主张的欠款租金、管理费、水电费部分不认可，有运时通公司、王茂荣提供的王茂荣个人银行流水可以证明，但无法明确详细的支付情况；对于25笔付款每一次付款金额差异较大，部分金额存在一定周期性，付款时间较为密集，甚至同一个月或者同一天存在多笔付款，但是根据租赁合同并不需要在一个月或者两个月内支付如此多的金额等问题，运时通公司、王茂荣也弄不清楚。另外，安保、保洁等服务都由运时通公司自己进行，故不应当支付管理费。为证明其主张，运时通公司、王茂荣提供证据1.中国农业银行、交通银行、中国建设银行交易明细，证明运时通公司向美达公司支付了租金，已经不欠租金了，支付内容如下：            序号              日期              金额              收款方                  1              2014年11月7日              51605              美达公司                  2              2014年12月29日              12391              美达公司                  3              2015年3月30日              2236.03              美达公司                  4              2015年4月1日              2972.7              美达公司                  5              2015年5月15日              100000              美达公司                  6              2015年5月26日              41348              美达公司                  7              2015年6月29日              93779              美达公司                  8              2015年7月15日              143779              美达公司                  9              2015年8月12日              43779              美达公司                  10              2015年9月11日              43799              美达公司                  11              2015年12月4日              139237              美达公司                  12              2015年12月14日              59573              美达公司                  13              2016年1月21日              52366              美达公司                  14              2016年2月18日              87598              美达公司                  15              2016年4月1日              139361              美达公司                  16              2016年4月15日              93262              美达公司                  17              2016年4月21日              52793              美达公司                  18              2016年5月31日              139304.61              美达公司                  19              2016年6月14日              87598              美达公司                  20              2016年8月5日              87598              美达公司                  21              2016年8月19日              52200              美达公司                  22              2016年10月13日              139090              美达公司                  23              2016年10月21日              52898.1              美达公司                  24              2016年12月7日              21368.73              美达公司                  25              2017年1月17日              52763              美达公司                  合计：1792678.46      证据2.汇兑业务回单、网上银行电子回单，主要内容为张秀雨、苏州新思维家具有限公司向美达公司支付租金的记录，证明2014年至2015年，苏州新思维家具有限公司与美达公司之间的租赁合同由苏州新思维家具有限公司自行支付租金，不存在运时通公司、王茂荣替苏州新思维家具有限公司支付租金的情况。证据3.保洁服务合同、保安服务合同，证明运时通公司自行聘请保洁、保安，不涉及美达公司提供管理服务。美达公司质证称，证据1真实性认可，但王茂荣曾经以其他主体名义与美达公司签订过其他两份厂房租赁合同，分别是2012年11月苏州新思维家具有限公司签订的L栋厂房一楼的租赁合同，以及2014年4月苏州新思维家具有限公司签订的K栋厂房三楼租赁合同，另外，王茂荣还替D栋何娟缴纳租金、管理费、水电费，该组证据中的部分金额是支付本案R栋厂房的租金，部分金额是支付其他租赁合同的租金，针对本案R栋厂房尚欠相应租金未付。证据2不予认可，运时通公司、美达公司应就每一笔付款逐一说明情况。证据3仅是针对运时通公司自身的保安、保洁，租赁厂房及其周边需要很多业务处理，并且运时通公司之前一直在支付管理费。美达公司向一审法院提供：证据1.中国建设银行网上银行电子回执，日期、金额、收付款主体与运时通、王茂荣举证的前述25笔租金支付流水的中间往后部分一致，其中第25笔至21笔的用途部分分别载明了“房租D栋何娟”、“R栋运时通水电费”、“D栋何娟房租”、“L栋房租”、“D栋7月10号何娟房租”等情况；第20笔、19笔的用途部分分别载明“R栋租金”、“R栋房租”，第19笔刚好是2016年4月、5月的租金及管理费，第20笔是2016年6月、7月的租金及管理费，但因2016年6月起依照合同租金微调，所以2016年6月、7月的租金未足额支付；证明运时通公司、王茂荣所称的多付房租是不存在的。证据2.2014年4月1日至2017年3月31日美达公司与苏州新思维家具有限公司签订的厂房租赁合同，租赁标的为K栋厂房三楼；2012年11月1日至2015年10月31日美达公司与苏州新思维家具有限公司签订的厂房租赁合同，租赁标的为L栋厂房一楼；2010年12月15日至2015年12月14日美达公司与苏州市相城区元和何娟家具店签订的厂房租赁合同及协议书，租赁标的为D栋厂房一楼，证明上述厂房租赁情况。证据3.苏州新思维家具有限公司营业执照复印件，证明王茂荣曾经是该公司法定代表人。运时通公司、王茂荣共同质证称，证据1载明的用途不认可，向银行调取的流水没有显示该情况。证据2真实性认可，但与本案无关。证据3认可。一审法院认为，当事人陈述禁止反言。运时通公司、王茂荣在本案最初陈述认可结欠的租金及管理费情况，在（2018）苏0507民初621号案件中也确认未支付过2016年6月30日后的租金，两项陈述较为相符。运时通公司、王茂荣对于租金支付情况应当清楚明确，其改变陈述后提供多份证据，但针对R栋厂房具体支付租金、管理费、水电费等各项费用的情况均无法说明，对于25笔付款与R栋厂房合同约定的租金标准、支付方式等完全不符合的情况也未作出合理解释，并且运时通公司、王茂荣客观上与租赁L栋厂房的苏州新思维家具有限公司具有特殊关系，故运时通公司、王茂荣提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的法律后果，对其相关变更陈述不予采信。美达公司、运时通公司、王茂荣在合同中明确约定应当每月支付租金及管理费，理应遵守。运时通公司、王茂荣主张不支付管理费，不符合合同约定，不予支持。根据美达公司、运时通公司、王茂荣陈述、保安公司情况说明、运时通公司的申请书，认定运时通公司于2017年11月20日搬离租赁场地。（2018）苏0507民初621号案件判决本案厂房租赁合同于2017年8月24日解除，美达公司要求运时通公司对合同解除后至实际搬离前的期间支付租金及管理费，实质是要求继续支付占有使用费，应予支持。美达公司陈述，运时通公司于2016年8月5日支付的87598元系支付2016年6月及7月的租金，鉴于合同约定为每月支付一次，故应先支付2016年6月的费用，故认定2016年6月租金及管理费支付完毕，2016年7月租金及管理费尚欠4824元；2016年8月1日至2016年8月24日租金及管理费尚欠36969元；2016年8月25日至2017年11月20日占有使用费为687003.33元；以上合计应付租金、管理费及占有使用费728796.33元。合同约定租金及管理费每月支付一次，先付后用，应于每月五日前支付；该款已超过付款期限，运时通公司理应支付。二、关于水电费。美达公司表示，每两三个月会制作水电费确认单送交租户，由租户在发出文件资料登记表上签字确认，租户如有异议，需及时提出。另外，运时通公司的水电表均为单独装表，至今仍在现场，自运时通公司搬离后没有任何人使用。提供证据水电费确认单、发出文件资料登记表，证明2016年10月21日至2016年11月21日水电费确认单载明当月水电费金额为3162.9元，运时通公司工作人员李艳于2016年12月1日在发出文件资料登记表上签字确认，并载明了确认金额为3162.9元；2016年11月21日至2016年12月21日水电费确认单金额为2474.43元，2016年12月27日李艳在发出文件资料登记表上签字确认金额为2474.43元；2016年12月21日至2017年5月21日水电费确认单金额为11096.12元，李艳于2017年6月5日在发出文件资料登记表上签字确认金额为11096.12元；2017年5月21日至2017年8月21日水电费确认单金额为11190.11元，朱某于2017年9月1日在发出文件资料登记表上签字确认金额为11190.11元；2017年9月至11月水电费由美达公司查表计算为3402.1元，运时通公司、王茂荣未予确认；以上水电费合计31325.66元。另外，2014年9月24日李艳在发出文件资料登记表上签字确认金额为1409.26元，与此对应的水电费确认单（无被告签字）显示2014年8月20日至2014年9月20日的本月电费读数为33321度，水费读数为302吨；2017年11月21日，电费读数为97142度，水费读数为6390吨；按照单价计算，扣除已付款，就是美达公司主张的金额。运时通公司、王茂荣共同质证称，水电费未经确认，不清楚是多少。对李艳签字确认的金额无异议，其他不认可。水电费读数没有原件，也未经运时通公司、王茂荣确认，不认可。一审法院认为，对李艳确认的金额予以认定，合计为16733.45元。其余金额未经运时通公司、王茂荣确认，美达公司提供的证据也不足以证明其主张，故不予采纳。合同约定应于每月五日前将上月水电费支付，现已超过付款期限，运时通公司理应支付。三、关于履约保证金的处理。美达公司表示，履约保证金不能在本案中结算处理，根据合同约定，运时通公司、王茂荣应与美达公司结算并就租赁标的恢复原状经认可后予以无息退还。运时通公司、王茂荣共同表示，要求在本案中一并结算，如有超出应予退还。运时通公司的工商登记住所已经不在租赁场所。但在租赁场地遗留了办公设施用品、电梯货梯两台、装修、浇筑的地坪2000多平方米、制作的卸货平台约1500平方米等。一审法院认为，厂房租赁合同约定：“房屋租赁合同到期时，乙方交还的该房屋应符合正常使用的状态，甲方在收到乙方已清理完毕的通知后三日内进行验收，在乙方办结工商登记住所迁移手续后，甲方应将履约保证金无息归还乙方，如依合同约定乙方有未支付费用的，甲方有权抵扣后将剩余款项退还给乙方”；“租期届满前交还租赁标的时，如乙方没有在规定期限内清理和恢复原状，甲方将另请人清理，产生的清理费用由乙方承担，并在履约保证金中直接扣除”；现运时通公司、王茂荣均确认在租赁场地尚遗留若干财产以及装修、地坪、卸货平台等，尚不符合返还履约保证金的条件，故本案中对履约保证金不予理涉。四、关于拖欠租金的违约金。美达公司表示，根据合同约定，运时通公司如拖欠租金应按欠交金额的20%给付违约金，故728796.33元×20%，为145759.27元。运时通公司、王茂荣共同表示，即便存在违约行为，违约金过高。一审法院认为，美达公司对该项违约行为的损失未提供证据进行证明，通常逾期支付租金会造成资金占用费用的损失，故对于合同解除前欠付租金及管理费的违约金认定为均按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.95倍，4824元自2016年7月6日起，36969元自2016年8月6日起，均计算至判决确定的给付之日止。对于占有使用费部分的违约金主张不予支持。五、关于合同终止后逾期返还租赁厂房的违约金。美达公司表示，运时通公司、王茂荣逾期搬离，美达按公司需要加强该区域各方面的管理，如安保、卫生、水电等，并且美达公司为促使运时通公司、王茂荣及时离开，特别聘用了一家保安公司参与秩序维护及现场管理，相应费用均是美达公司的直接损失。运时通公司、王茂荣共同表示，即使存在违约行为，违约金过高。美达公司对于损失未提交证据。一审法院认为，美达公司已实际主张合同解除后的占有使用费，对逾期返还租赁厂房的违约金不予支持。六、关于王茂荣的连带清偿责任。一审法院认为，王茂荣以承租人保证人身份在厂房租赁合同上签字，系自愿为承租人的合同义务承担连带保证责任。本案合同由一审法院判决于2017年8月24日解除，运时通公司实际于2017年11月20日搬离租赁场地，至美达公司于2018年4月20日提起本案诉讼，尚未超过保证期限，王茂荣理应对以上各项债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，一审法院判决：一、苏州运时通货运有限公司应支付美达科技（苏州）有限公司租金、管理费及占有使用费728796.33元，水电费16733.45元，合计745529.78元，以及拖欠租金的违约金（均按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.95倍，4824元自2016年7月6日起，36969元自2016年8月6日起，均计算至判决确定的给付之日止）；二、王茂荣对上述第一项确定的给付义务向美达科技（苏州）有限公司承担连带清偿责任；三、驳回美达科技（苏州）有限公司其他诉讼请求。上述第一、二项均应于判决生效之日起十日内履行[直接付至美达科技（苏州）有限公司在浦发银行苏州相城支行89×××34银行账户]。本案案件受理费收取14062元，由美达科技（苏州）有限公司负担3814元，苏州运时通货运有限公司、王茂荣负担10248元。二审中，运时通公司、王茂荣向本院提交如下材料：1.全某、蔡某证人证言，证明美达公司被列为重大火灾隐患单位后同意改造R栋厂房，因多次火灾被查封，同意为运时通公司减免租金。2.苏州硕奥物业管理有限公司情况说明、李某证人证言、运时通公司与苏州恒天塑胶制品有限公司签订《房屋租赁合同》，证明运时通公司于2017年3月9日收到美达公司《终止租赁合同通知书》后，美达公司规定只出不进，因此运时通公司于2017年3月陆续搬离诉争厂房，剩余小部分约200平方米基于美达公司同意未搬离。3.相城区人民政府办事处情况说明，证明美达公司诉争园区存在重大火灾隐患及被查封情况。美达公司质证认为，1.证人全某、李某不认识美达公司，亦未与美达公司直接联系，对美达公司、运时通公司之间合同不了解，故其证人证言具有片面性，美达公司对上述证人证言真实性、合法性、关联性均不予认可。2.证人蔡某与美达公司有租赁合同纠纷，故其证言从自身利益出发，诉争R栋厂房从未发生过火灾，蔡某陈述虚假。3.苏州硕奥物业管理有限公司与运时通公司签订保洁服务合同，未说明为运时通公司提供服务的具体地点，且苏州硕奥物业管理有限公司仅从运时通公司处得知美达公司发送的终止合同通知，其陈述次日搬离为虚假陈述，根据一审中运时通公司、王茂荣向美达公司提交的书面申请，明确写明要求美达公司在2017年11月22日前给予通行便利，运时通公司实际于2017年11月20日基本搬离，上述事实与苏州硕奥物业管理有限公司情况说明不符。4.关于运时通公司与苏州恒天塑胶制品有限公司签订《房屋租赁合同》，真实性不予认可，即便真实，运时通公司作为经营单位，同时承租两个地方属于正常经营行为，故与本案无关。上述证据在一审中均未提供，不排除运时通公司、王茂荣伪造证据的可能性。5.相城区人民政府办事处并非行政执法单位，仅是现场督察，不具备查封的职权，且根据该办事处出具情况说明，其因未保留相关完整档案资料故无法向法院提供，事实上诉争厂区仅因火灾被安全消防单位进行过部分查封并非全部查封，运时通公司一直正常使用诉争R栋厂房且正常产生水电费用。另，因运时通公司、王茂荣搭建了很多违建，导致美达公司被行政部门罚款。二审另查明，运时通公司于2018年1月22日以房屋租赁合同纠纷为由向一审法院起诉美达公司，经一审法院释明合同效力后，运时通公司变更诉讼请求为：1.确认运时通公司、美达公司之间的厂房租赁合同自2017年3月9日已经解除；2.美达公司赔偿运时通公司租金损失，搬迁费，装修等损失1446000元（损失组成同之前庭审陈述）。3.美达公司支付因其违约终止厂房租赁合同，依据合同第四条赔偿运时通公司两个月的租金及管理费共计92422元；4.美达公司承担本案的诉讼费用。该案一审法院于2019年1月29日作出（2018）苏0507民初621号判决：一、苏州运时通货运有限公司与美达科技（苏州）有限公司于2014年9月1日签订的《厂房租赁合同》于2017年8月24日解除。二、驳回苏州运时通货运有限公司的其他诉讼请求。运时通公司就（2018）苏0507民初621号一审民事判决向本院申请再审，本院于2019年9月17日出具（2019）苏05民申356号民事裁定，驳回运时通公司的再审申请。（2018）苏0507民初621号民事判决已经生效。（2018）苏0507民初621号民事判决载明，依运时通公司申请，一审法院至消防机关调查，消防机关向一审法院出具2016年、2017年的行政处罚决定书各1份，上面均载明对美达公司是责令改正及罚款，消防机关人员称其单位从未对美达公司厂房作过查封。另一审法院至综合执法中心调查，该中心主任称在2017年2月确对美达公司所有厂房的电箱贴过封条，原因是违章建筑及消防隐患。但其单位不知何时解封，只要美达公司整改了即可。上述事实，由（2018）苏0507民初621号民事判决书、（2019）苏05民申356号民事裁定书在案佐证。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，运时通公司、美达公司于2014年9月1日就诉争厂房签订厂房租赁合同。美达公司于2017年3月9日向运时通公司发出终止租赁合同通知书，于2017年5月2日向运时通公司发出通知函，于2017年8月23日向运时通公司发出解除租赁合同通知，双方因合同解除等事宜产生争议。本案二审争议焦点一在于，导致诉争厂房租赁合同解除的违约方如何认定。运时通公司上诉认为，美达公司被列为重大火灾隐患单位，消防机关曾对其多次处罚，综合执法中心对其进行查封，导致运时通公司无法正常使用诉争厂房，合同目的根本无法实现，运时通公司有理由不付租金，美达公司构成违约。对此本院认为，（2018）苏0507民初621号生效民事判决载明，一审法院依运时通公司申请至消防机关、综合执法中心调查美达公司被行政处罚及查封情况，消防机关向一审法院出具2016年、2017年行政处罚决定书载明对美达公司责令改正及罚款，未载明对美达公司厂房处以查封措施，另综合执法中心主任称在2017年2月确对美达公司所有厂房的电箱贴过封条，原因是违章建筑及消防隐患。在上述查明事实基础上，运时通公司未提供证据证明消防机关对美达公司的行政处罚导致其无法正常使用诉争厂房，运时通公司自2016年7月起未按约支付租金，虽综合执法中心陈述在2017年2月确因违章建筑、消防隐患对美达公司所有厂房电箱贴过封条，但此时美达公司已具备按约解除合同的权利，运时通公司认为美达公司构成违约的上诉理由与上述事实不符。此外，运时通公司虽于二审中提交了相城区人民政府办事处的情况说明，但该情况说明所载内容与（2018）苏0507民初621号生效民事判决载明事实未完全相符，且结合运时通公司至2016年6月仍向美达公司支付租金的事实，运时通公司主张以上述情况说明作为认定诉争厂房存在火灾隐患、被查封导致其无法使用的依据，本院不予支持。因（2018）苏0507民初621号一案中一审法院已至消防机关、综合执法中心就相关事宜进行调查，且相城区人民政府办事处在情况说明中陈述其未保留相关完整档案资料，故运时通公司要求本院至相城区人民政府办事处调查的申请，依据不足，本院不予准许。本案二审争议焦点二在于，运时通公司搬离时间如何认定。运时通公司上诉认为，其自美达公司2017年3月9日发出终止租赁合同通知书后于2017年3月陆续搬离。对此本院认为，运时通公司主张其于2017年3月搬离，但未能提交其与美达公司就诉争厂房交接的相关手续。运时通公司于二审中提供了证人证言、苏州硕奥物业管理有限公司情况说明、运时通公司与苏州恒天塑胶制品有限公司之间的《房屋租赁合同》，对此本院认为，首先，2017年11月3日运时通公司向美达公司提交申请书，要求美达公司协助给予期限至2017年11月22日全部搬离，上述申请书内容与运时通公司二审提交的证据证明目的存在矛盾。其次，上述证人、苏州硕奥物业管理有限公司与运时通公司具有利害关系，其证人证言、情况说明的证明效力美达公司不予确认，本院不予采信；美达公司对运时通公司与苏州恒天塑胶制品有限公司之间的《房屋租赁合同》真实性不予认可，依据该《房屋租赁合同》亦不足以证明运时通公司于诉争厂房搬离的事实。故，运时通公司主张其于2017年3月搬离的上诉观点，依据不足，不能成立。本案二审争议焦点三在于，王茂荣就运时通公司的债务是否承担连带责任。王茂荣上诉认为，其并非运时通公司保证人，且诉争厂房租赁合同系格式条款，也存在换页行为，故王茂荣不应承担连带责任。对此本院认为，其一，王茂荣于一审中并未就诉争厂房租赁合同的真实性提出异议，其于二审中主张合同存在换页，依据不足，且与一审陈述不符，本院不予采信。其二，美达公司、运时通公司、王茂荣作为平等的民事主体，就诉争厂房租赁签订合同，运时通公司、王茂荣主张诉争厂房租赁合同系格式条款，不符合《中华人民共和国合同法》第三十九条有关格式条款法定要件的规定，本院不予支持。其三，王茂荣在诉争厂房租赁合同抬头承租方保证人处签字。根据诉争厂房租赁合同第十八条约定，王茂荣应对运时通公司所有合同义务承担连带保证责任。王茂荣上诉认为其不应就运时通公司诉争债务承担连带责任的观点不能成立，本院不予支持。综上，上诉人运时通公司、王茂荣的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28124元，由上诉人苏州运时通货运有限公司负担14062元，由上诉人王茂荣负担14062元。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇一九年十一月十八日书记员  陈 莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。