北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14571号上诉人（原审被告）：李慧，女，1974年10月5日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：广东康景物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。负责人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：朱震宇，男，广东康景物业服务有限公司北京分公司员工。委托诉讼代理人：张丹丹，女，广东康景物业服务有限公司北京分公司员工。上诉人李慧因与被上诉人广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初17982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李慧上诉请求：撤销一审判决，改判驳回康景物业公司一审全部诉讼请求，一二审诉讼费用由康景物业公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、在购房入住及维修过程中存在诸多问题；二、保安保洁年龄偏大，没有工作能力，小区环境维护的不好；三、私设摊位，安装多种广告；四、属于业主公共区域被私自使用；五、康景物业公司工作人员服务态度差，甚至在一些事情的处理上存在欺骗、破坏的行为。康景物业公司辩称，同意一审判决，不同意李慧的上诉请求及事实与理由。购房入住及维修过程中存在的诸多问题是由开发商来承担，与康景物业公司无关。保安部分年龄偏大，但并非全部。不认可小区环境维护不好。认可私设摊位、安装多种广告、电梯广告，但并不是私设摊位，属于多种经营，有审计报告。关于业主公共区域被私自使用，李慧没有明确指出是哪一部分，所以不认可。李慧说物业人员服务态度差，甚至在一些事情上处理上存在欺骗、破坏的行为，没有事实依据。康景物业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令李慧支付2017年10月1日起至2019年12月31日止拖欠的物业费8999.1元；2.判令李慧支付违约金899.91元（按欠费金额10％计算），以上两项共计9899.01元；3.诉讼费由李慧承担。一审法院认定事实：康景物业公司系北京市通州区马驹桥镇珠江四季悦城小区的物业服务公司，李慧系珠江四季悦城小区XX号房屋室（以下简称“703室”）的业主。2016年10月26日，李慧（甲方）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》约定：前期物业服务是指物业服务企业履行开发单位委托的《前期物业管理委托合同》全过程，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务。物业名称：珠江四季中心；类型：商业；坐落位置：703室；建筑面积：92.59平方米。第五条：物业管理服务费用（一）甲方缴纳物业管理服务费用从房地产开发企业交付所购房屋之日起计。若因甲方原因逾期收楼，自收楼通知书发出或所载收楼日期起计收；（二）乙方按建筑面积住宅每月每平方米3.6元收取物业服务费；（三）物业管理服务费用在本协议约定的服务范围内采取承包方式，费用标准可以根据物价涨跌情况进行适当调整；（四）每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按第五条（一）款确定的收楼时间，预缴一年的物业管理服务费；预缴一年期满后按年缴纳，缴纳日期为到期之日起1个月内，一次性缴纳一年的物业管理服务费。第十一条：违约责任（一）甲方违反本协议，使乙方未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；（二）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；（三）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的违约金；（四）乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退多收费用并退还利息。该协议还约定了双方的权利义务等其他相关内容。一审经核实，李慧未向康景物业公司交纳2017年10月1日至2019年12月31日期间的物业费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。康景物业公司与李慧签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行合同义务。康景物业公司作为物业服务企业对李慧所居住的小区提供物业服务，李慧理应交纳相应的物业服务费用。现康景物业公司要求李慧给付物业费理由正当、证据充分，其主张金额未超过应当支付金额，故一审法院予以支持；对于康景物业公司要求李慧给付违约金的诉讼请求，因李慧并非恶意拖欠相关费用，故一审法院不予支持。对于李慧辩称物业服务不到位等的答辩意见，因其未提交证据予以证明，故一审法院不予采纳。同时，应当指出，物业公司的服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业公司尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业公司作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李慧给付康景物业公司2017年10月1日至2019年12月31日期间的物业费8999.1元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回康景物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李慧在二审中提交如下新的证据：证据1短信截图一张,用以证明康景物业公司以物业费为由不按照合约时间安装电表;证据2照片一套，共14张，用以证明康景物业公司提供的物业管理不到位。李慧交了电表费，多次收到短信，内容是不足额缴纳物业费不给安装电表，导致现在有一批业主已安装，李慧家晚了几个月还没有安装，费用就会比别人多出很多。康景物业公司清理垃圾箱不干净或者是垃圾箱上面堆了一些废物。关于小区绿化的问题，很多花坛里面没有花，绿植也干枯了。李慧家室内二楼的玻璃护栏爆裂，当时这个事情报给了康景物业公司，但是没人出面帮李慧整理、解决，当时非常危险。康景物业公司在公共区域私设收费停车场。小区楼道瓷砖质量非常差，经常发生瓷砖突然脱落的情况。康景物业公司对前述证据发表如下质证意见：不按合约时间安装电表的短信的真实性认可。业主只花190元钱买电表，物业来了之后无条件给免费安装，康景物业公司既然提供服务，就应该交纳物业费。康景物业公司确实提供了物业服务，确实存在问题，但是由客观原因造成的。康景物业公司在二审中提交如下新的证据：证据1保洁集中清理卫生照片，用以证明保洁在提供服务；证据2保洁培训照片，用以证明康景康景物业公司对员工进行定期培训；证据3保安形象照片用以证明康景康景物业公司对于保安有严格管理；证据4物业全体员工集中清理卫生照片，用以证明物业员工定期进行大扫除；证据5消防演练照片，用以证明康景康景物业公司定期进行消防演练；证据6整改通知书照片，证明康景康景物业公司对于餐馆乱倒垃圾行为有管理；证据7小区安装电动自行车设备照片，用以证明康景康景物业公司提供电动自行车充电设备；证据8小区张贴电动车禁止上楼标识，用以证明康景康景物业公司尽到了管理义务，但是物业没有执法权；证据9小区物业费备案截图，用以证明物业费标准在建委有备案；证据10电动自行车充电位置横幅，用以证明康景康景物业公司对电动自行车充电有管理；证据11电动自行车停放充电加强火灾防范公告图，用以证明康景康景物业公司负责张贴了电动车充电引起的危害；证据12停车场备案颁证复印件，用以证明本小区停车场是商业项目原有配套设施；证据13垃圾清运合同，用以证明小区垃圾有正规厂家及时清运；证据14珠江四季悦城审计报告（2018年度），用以证明康景康景物业公司2018年全年的物业费收入及多种经营收入；证据15溢香阁餐厨垃圾清运合同，证明溢香阁跟马驹桥镇政府是签过合同的，证明餐馆往小区垃圾桶里倒垃圾不是物业授权行为。李慧对前述证据发表如下质证意见：证据1-15均不认可，证据11、14、广告收入在审计报告没有体现。对当事人二审中提交的证据本院认定如下：对李慧提交的证据的真实性予以确认，证明目的不予确认。对康景物业公司提交的证据1-8的真实性予以确认，对其证明目的不予确认，对其提交的证据9-15的真实性、证明目的均不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，李慧在《前期物业服务协议》上签字，该协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，对李慧、康景物业公司均具有约束力。李慧实际接受了康景物业公司提供的物业服务，应当按照合同约定支付物业服务费。李慧上诉称康景物业公司提供的物业服务不达标，并以此为由主张不应交纳物业费，对此本院认为，李慧提交的证据不足以证明其主张的全部问题，不足以证明康景物业公司提供的物业服务与合同约定的标准存在明显差距，且李慧所主张的“物业服务瑕疵”亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认。李慧以此为由要求拒绝缴纳物业服务费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，李慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李慧负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  杜丽霞审 判 员  张清波审 判 员  胡新华审 判 员  刘 茵二〇一九年十一月五日法官助理  郭妍子书 记 员  徐 曼书 记 员  赵婷婷-8--1-