广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终6101号上诉人（原审被告）：广东中胜置业有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水金惠大道润鑫花园3号房E幢1层101号。法定代表人：颜春。委托诉讼代理人：陈振，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟剑锋，广东日升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州市博大家业房地产经纪有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水金惠大道尚城世家A型15号铺。法定代表人：黄树合。委托诉讼代理人：张卫平，广东胜业律师事务所律师。上诉人广东中胜置业有限公司（以下简称“中胜置业”）因与被上诉人惠州市博大家业房地产经纪有限公司（以下简称“博大家业”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初5214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人中胜置业委托诉讼代理人陈振、被上诉人博大家业委托诉讼代理人张卫平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中胜置业上诉请求：1、请二审人民法院依法撤销(2018)粤1303民初5214号民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、本案所涉及的四套房产的认购时间发生在2014年6月至2014年9月期间，而上诉人与被上诉人之间的合同关系开始于2015年9月1日。显然，在2014年6月至2014年9月期间，上诉人与被上诉人不存在合同关系。因此，上诉人无需向被上诉人支付2014年6月至2014年9月期间发生的任何费用，被上诉人也无理由要求上诉人支付合同关系开始前发生的款项或费用。二、被上诉人提交的《清泉城市广场客户联动来访确认单》（以下简称“《联动确认单》”）不能作为其向上诉人主张权利的依据。首先，该《联动确认单》无上诉人盖章。确认，不能证明该《联动确认单》与上诉人存在关联。另外董秀凤并非上诉人的财务主管，且被上诉人提交的四份《联动确认单》中，“董秀凤”的签名字迹明显不一致，上诉人完全有理由怀疑该《联动确认单》存在伪造的可能性。其次，现有材料不证明被上诉人是该《联动确认单》权利主体。根据证据规则，被上诉人应当提交其他证据证明其有权享有《联动确认单》有关的权利，并有权就该相关权利提起诉讼。三、被上诉人的起诉理由明显不符合常理。第一，被上诉人一审时称，本案所涉四套房产成交之后，其“曾找被告追讨过居间费多次，但被告表示，还要和原告继续合作，告知原告不用着急，原告于是并未再追讨”。而本案所涉四套房产成交的时间发生在2014年6月至9月期间，上诉人与被上诉人签订《清泉城市广场项目场外销售代理合同》（以下简称“《销售代理合同》”）的时间是2015年9月1日，距离案涉四套房产的成交时间长达一年之久，在该一年时间里，上诉人是否与其合作完全是不确定的，但被上诉人竟在如此之长的时间里，没有要求上诉人支付佣金。第二，按照债务抵充原则，当债务人所付款项不足以偿还全部债务时，应当优先偿还先到期的债务。但本案中，被上诉人确认上诉人已付清其2015年9月1日《销售代理合同》所涉债务，但竟没有要求上诉人优先偿还此前的债务，显然是不符合常理的。四、假如被上诉人所述“曾找被告追讨过居间费多次，但被告表示，还要和原告继续合作，告知原告不用着急，原告于是并未再追讨”属实，那么，被上诉人提起本案诉讼已过诉讼时效。如上所述，本案所涉的四套房产成交时间是2014年6月至9月期间，显然，该四套房产所涉的佣金与2015年9月1日《销售代理合同》所涉及的佣金并非同一合同之债；且被上诉人明确表示其于该《销售代理合同》之前已不再追讨。因此，假如被上诉人所述属实，那么被上诉人至迟应于2016年9月前提起诉讼，其于2018年12月3日起诉（按照被上诉人起诉状签署的时间）显然已经超过诉讼时效。综上，上诉人认为被上诉人的诉讼请求没有任何事实和法律依据，恳请二审人民法院依法查明本案事实，依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。补充上诉理由：一、一审判决查明事实错误。9栋25层×号房的购买人是郑佩燕，并非被上诉人所述的王慧颖；8栋7层×号房的购买人是王翠娜，而非被上诉人所述的江宝玉。二、一审判决依据被上诉人庭后提交的材料作为认定事实的依据，程序不合法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条规定“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证”。显然，被上诉庭后提交证据，不符合上述规定，但一审判决却依据被上诉人庭后提交的材料作为认定事实的依据，显然程序不合法。三、一审判决依据公平原则，判决上诉人承担被上诉人按5%比例核算的一半佣金，不符合对公平原则的适用前提条件，显然是错误的。《中华人民共和国民法总则》第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。根据该条规定，公平原则主要适用于权利义务的确定过程中，而不能作为法院裁判的依据。根据《条文理解与适用》，适用公平原则应符合以下两个条件：（一）当事人确定的权利和义务不合理。如果按双方当事人意思表示确定权利和义务，会导致实质不公平的结果，导致双方当事人权利义务失衡，甚至会引起一方当事人生活、经营陷入困境。即适用公平原则的前提是结果不公平，而且这种不公平是明显的、重大的，对当事人利益而言会产生实质性影响。（二）当事人所作意思表示实际上不真实或不自由。其表示与意思表面相同实质不同，或者虽然当事人意思表示真实但由此带来的不公平结果超出当事人做出意思表示时的预见。如果客观上的利益失衡、“权利和义务不合理”，本身就是当事人主动追求的结果，是当事人的真实意思表示，就不能再通过公平原则，以重新平衡。因为民事主体有权依据自己的意愿处分自己的权利，权利的抛弃、无偿让与、低价处分，原则上都应予以尊重。但一审判决在没有进行任何必要审查的情况下，直接将公平原则作为裁判依据，判决上诉人承担50％的佣金，显然是错误的。博大家业辩称，一审法院判决事实清楚，证据确实充分，恳请法院驳回上诉人的全部上诉请求。理由如下，第一，上诉人所谓的本案涉及的四套房产的认购时间发生在14年6月至14年9月之间，上诉人与被上诉人之间的合同关系开始于15年9月1日，显然在14年6月至9月期间，上诉人与被上诉人不存在合同关系是没有事实和法律依据的。根据合同法第十条，合同可以是书面的，也可以是口头的。不管是何种形式，只要双方之间达成一致意见，上诉人发出要约，被上诉人形成承诺即可，形成合同也可以因此而生效。所以双方之间确实存在居间的事实。上诉人所谓的不存在合同关系是没有任何理由的。上诉人与被上诉人之间确实发生过居间合同关系，被上诉人也因此确实销售了涉案房产，因此上诉人的理由根本就不能成立。第二，被上诉人所谓的《联动确认单》不能作为向上诉人主张权利的依据。首先，被上诉人作为居间人，不可能得到上诉人与案外人之间的房屋买卖合同或者是其他的或者是所谓的按揭等等其他的一些权利依据，而《联动确认单》的确认是由上诉人确认的，也就是说上诉人确认了该客户由被上诉人带来。而所谓的董秀凤并非上诉人的财务主管，被上诉人在一审的时候提交过社保清单，社保清单上足以证实董秀凤确实是属于上诉人的工作人员，至于他是否财务主管，被上诉人认为在此在所不问，因为无论是谁，只要是属于上诉人方的工作人员，均可以签字，只要签字了就是职务行为，可以代表上诉人的行为。上诉人所谓的董秀凤的签字字迹明显不一致，这是没有任何事实和理由的依据的。因为董秀凤本人并未否认，而且董秀凤也没有出庭作证，也没有做过任何的字迹鉴定。所以上诉人所谓的理由也是完全不存在的。第三，上诉人所谓的现有材料不足以证明权利主体。被上诉人依据的是双方之间签订的合同，那么根据合同的相对性，被上诉人完全是该权利的主体，没有这没有任何意义。第四，上诉人所谓的被上诉人的起诉理由明显不符合常理。被上诉人是14年6月至9月销售的，但实质上被上诉人在14年到15年之间一直在跟上诉人销售，这是没有任何问题的。上诉人所谓诉讼时效的问题，诉讼时效根据民法总则的规定，诉讼时效是权利受到损害、知道权利受到损害或者应当知道之日起开始计算。而在这里2014年至2015年期间，上诉人与被上诉人一直就在销售，也就是说权利一直就没有收到过损害。所以一审法院的认定是完全没有任何问题的。针对他的补充上诉理由，也是没有任何事实和依据的。第一，庭后提交的材料当然可以作为认定事实的依据，只要能证实客观事实发生的所有证据材料均可以认定为定案的依据。第二，所谓公平原则，则在本案中的公平原则，一审法院适用的是说上诉人与被上诉人之间确实存在合同关系，而上诉人与被上诉人之间也确实达成了相应的交易，所以如果说判决被上诉人不能得到相应的补偿，这完全有悖常理，也有悖于法律的规定，对被上诉人的权利造成了严重的侵害，以及损害。所以一审法院适用公平原则是完全合理的。博大家业向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付居间费231358元；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院查明，2014年6月21日，案外人张进霞与被告签订一份《认购协议书》约定，张进霞购买被告开发的位于惠州市惠阳区金惠大道16号《清泉城市广场》1层×号铺，折扣后价款2479774元；2014年7月19日，案外人王慧颖与被告签订一份《认购协议书》约定，王慧颖购买被告开发的位于惠州市惠阳区金惠大道16号《清泉城市广场》9栋25层×号住宅，折扣后价款824115元；2014年9月20日，案外人江宝玉与被告签订一份《认购协议书》约定，江宝玉购买被告开发的位于惠州市惠阳区金惠大道16号《清泉城市广场》8栋7层×号房，折扣后价款525000元；2014年9月21日，案外人张女芳，张文更与与被告签订一份《认购协议书》约定，张女芳，张文更购买被告开发的位于惠州市惠阳区金惠大道16号《清泉城市广场》8栋7层×号房，折扣后价款622111元。就上述四套房产，原告主张系其代理成交，并提供了上述四套房产的《联动确认单》，四套房产的《联动确认单》上都有被告财务主管董秀凤的签名。原告亦在庭后提交了董秀凤的社保购买记录。原告主张的2014年其代理成交的四套房产，房屋总售价为4451000元。2015年，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《销售代理合同》约定：甲方委托乙方为清泉城市广场项目的销售代理人；代理期限为2015年9月1日至2015年12月31日；推介人员须亲自带客户上门，推介人员须到现场确认客户有效，并现场填写《联动确认单》，由现场甲、乙双方负责人签字确认，甲、乙双方依据《联动确认单》和《商品房买卖合同》核定推介成功客户情况并做好统计；三级市场联动转介佣金点数统一按房屋实际成交总金额的5%标准结佣，按揭贷款客户在缴纳首期签约后，7个工作日内发放70%佣金，其余部分佣金在客户办理完成银行按揭手续后7个工作日内发放………。被告自认上述四套房产确实是原告主张的四位案外人所购买。原告自认被告基于2015年《销售代理合同》成交的佣金已经结清。一审法院认为，原告主张被告拖欠其推介房屋的佣金，提交了四套房屋的《联动确认单》及被告财务主管董秀凤的社保缴纳记录，被告当庭也确认上述四套房产确实系四位案外人购买，基于此，可以认定被告对外出售的四套房产确实是原告推介成功。原、被告自2014年至2015年12月都有持续的业务往来，原告于2018年12月3日起诉至法院，未超过三年，被告辩称原告主张的佣金已过三年诉讼时效，不予采纳。原、被告系2015年签订正式的销售代理合同，且该合同已明确代理期间为2015年9月至12月，原告本次主张的代理费为2014年成交的四套房产，2015年合同中约定的佣金结算比例不能直接适用2014年发生的代理业务佣金结算，基于原告确实有成交上述四套房产，基于公平原则，本院酌定被告承担原告按5%比例核算的一半佣金即4451000元×5%÷2=111275元。判决：被告广东中胜置业有限公司自本判决书生效之日起十五内向原告惠州市博大家业房地产经纪有限公司支付佣金111275元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中胜置业提交两份新证据。证据一为《商品房买卖合同》【合同编号：惠阳（2016）00019129】，拟证明9栋25层×号房的购买人是郑佩燕，并非被上诉人所述的王慧颖；证据二为《商品房买卖合同》【合同编号：惠阳（2015）00013700】，拟证明8栋7层×号房的购买人是王翠娜，而非被上诉人所述的江宝玉。博大家业质证意见为，对于该两份合同的真实性、合法性、关联性均不予认可。理由如下，一、被上诉人无法得知两份合同是否系上诉人与案外人之间伪造的，且两份合同不能证实房屋权利的主体。除非提交相应的不动产登记查询结果，但上诉人并未提供，所以无法确认其真实性，所以对真实性、合法性、关联性均不予以认可。二、两份合同的签订时间均在上诉人与被上诉人签订合同之后，而且在被上诉人完成居间行为之后所签订的，其完全有可能是后续变更了相应的买受人；但被上诉人作为居间人，没有义务去审查上诉人与案外人之间是签订合同或者是重新签订合同。被上诉人已经尽到了居间义务，至于上诉人是否与其他人签订合同，被上诉人认为在本案应不予审理。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：1.博大家业的起诉是否超过诉讼时效？2.博大家业起诉要求中胜置业支付居间费的诉讼请求是否应予以支持？关于博大家业的起诉是否超过诉讼时效的问题。根据本案查明的事实，在2014年6月至2015年12月31日间，双方当事人一直有业务往来，故诉讼时效应从2015年12月31日之次日起开始计算。博大家业于2018年12月3日起诉至原审法院，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，博大家业的起诉未超过诉讼时效。关于博大家业起诉要求中胜置业支付居间费的诉讼请求是否应予以支持的问题。本案中，博大家业提交了涉案房产的《联动确认单》，结合中胜置业在原审时的确认，可以认定涉案房产系博大家业推介成功而售卖，故博大家业起诉请求中胜置业支付推介房产的佣金应予以支持。但双方对涉案房产的推介佣金结算标准没有约定，原审法院基于公平原则，参照双方于2015年签订的《销售代理合同》约定的核算比例，酌定按该比例的一半计付佣金并无不当。综上所述，中胜置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2549元，由广东中胜置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨举添审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇一九年十一月二十八日法官助理黄燕书记员黄东曦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。