吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0204民初4692号 原告：姜昕，男，1972年3月5日出生，汉族，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：徐岩(系原告妻子),女，住吉林市船营区。 被告：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区雾凇西路177号。 法定代表人：廖桂林，总经理。 委托诉讼代理人：张立柱，男，该公司经理。 原告姜昕与被告吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告姜昕及其委托诉讼代理人徐岩、被告亚琦公司的委托诉讼代理人张立柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜昕向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2014年8月7日签订的《商品房买卖合同》（编号：2014A253090）；2、被告返还345245元购房款、赔偿逾期交房损失109413元（自2014年8月7日至2018年8月30日按照中国人民银行一年至五年贷款利率6%上浮30%即7.8%计算）；3、被告赔偿原告总房款345245元的利息109413元（自2019年9月1日起至实际给付之止，按照2019年银行贷款利率4.75%上浮30%即6.17%计算）；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月7日，原、被告之间签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告建设的商铺，原告于2014年8月7日前一次性交付全部房款472683元，其中被告以“售后包租”的形式约定了2015年8月30日至2018年8月30日为期三年的租赁协议，三年租金为房屋总价款的24%即109025元，并抵扣总房款，所以合同上总房款为345245元。2018年8月30日合同到期后，被告没有交房，在业主多次与被告交涉下又续租一年，但被告并没有按照合同约定给付租金，一直到2019年4月16日才给付2018年8月30日至11月30日第一季度租金6814元，在业主多次去找船营经济开发区，后与被告协商，于2019年5月8日给付2018年11月30日至2019年2月30日租金6814元。在业主多次去政府上访，被告在迫不得已的情况下勉强给付后2个季度的租金，5年期间被告从2016年开始并没有动工，交房遥遥无期，被告从2014年8月7日起一直占用购房款，期间吉林市房价上涨50%至100%，按购房合同和银行贷款利率不足以弥补原告的损失。被告违约在先，并且现在无法确定交房日期，因此按照2014年中国人民银行一年至五年贷款利率6%逾期上浮30%即7.8%计算，原告2014年8月7日一次性现金交付全部房款，现要求被告按照中国人民银行2014年一年至五年逾期贷款利率计算为109413元。2018年8月31日至2019年8月30日租金27256元被告已付，现要求被告赔付2019年8月31日至被告退还全部购房款为止的逾期利息，按照2019年中国人民银行逾期贷款利率4.75%上浮30%即6.17%计算。原告为维护合法权益起诉至法院。 亚琦公司辩称：原告未在约定的时间内行使解除权，已经丧失了因逾期交房所产生的解除权，现要求解除《商品房买卖合同》的请求缺乏权利基础，也无权要求返还购房款及利息。原告已经按照《物业管理委托合同》获得了委托管理补贴，原告无权要求赔偿自2015年8月30日至2018年8月30日期间的利息损失。综上，应驳回原告诉讼请求。 经审理查明：2014年8月7日，姜昕（买受人）与亚琦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014A253090、合同备案号：1101-20140807-0062），约定：由姜昕购买的商品房，房屋代码为XXXXXXXXXXXXX，总价款为人民币345245元。付款方式及期限：付款方式为一次性付款，于2014年8月7日付清全部房款345245元。交付期限：亚琦公司应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。亚琦公司逾期交房的违约责任：亚琦公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付姜昕使用，按下列方式处理：1、逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，亚琦公司按日向姜昕支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过120日后，姜昕有权解除合同。姜昕解除合同的，出卖人应当自姜昕解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，按买受人累计已付款的千分之一的违约金。合同还约定了其他权利和义务。2014年7月28日，姜昕向亚琦公司交纳购房定金2万元。姜昕于2014年8月7日向亚琦公司交付购房款合计325245元，亚琦公司于2016年12月1日向姜昕出具销售不动产统一发票，票面金额为345245元。 同日，姜昕（甲方）与吉林巨擎物业服务有限公司（以下简称巨擎公司）签订《物业管理委托合同》，约定：将位于吉林市船营区，建筑面积52.29平方米房屋委托给巨擎公司管理，管理期限自2015年8月30日至2018年8月30日。巨擎公司按《商品房买受合同》总金额的24%，即109025元支付给姜昕作为委托管理补贴，支付的款额已在《商品房买卖合同》总金额里抵扣。合同还约定了其他权利和义务。 2018年10月18日，姜昕（甲方）与巨擎公司再次签订《物业管理委托合同》，约定：将位于吉林市船营区，建筑面积52.29平方米房屋委托给巨擎公司管理，管理期限12个月，自2018年8月31日至2019年8月30日。双方一致确认在2018年8月31日之前的包租双方都已履约，甲方从2018年8月31日至2019年8月30日为期12个月，自愿再委托给乙方管理使用，用作培育市场，乙方按照总金额6%，即人民币27256元支付给甲方作为委托管理补贴，每三个月支付一次委托管理补贴。合同还约定了其他权利和义务。 认定上述事实的证据有：商品房买卖合同、销售不动产统一发票、吉林省农村信用社持卡人存根3份、物业委托管理合同2份。 本院认为，姜昕与亚琦公司签订了《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法、有效，应受法律保护。姜昕履行了交纳购房款的合同义务，享有按时接收房屋的权利，亚琦公司未按约定交付房屋，构成违约，应承担违约责任。关于姜昕请求解除与亚琦公司签订的《商品房买卖合同》的请求。《商品房买卖合同》约定亚琦公司于2015年8月30日向姜昕交付房屋，亚琦公司因案涉房屋未经验收，不具备交房条件至今未履行交付房屋的合同义务，致使姜昕的合同目的不能实现，故姜昕有权要求解除《商品房买卖合同》，本院对姜昕的该项请求予以支持；关于亚琦公司抗辩已经超过解除权适用的除斥期间的问题。姜昕与巨擎公司于2014年8月7日签订《物业管理委托合同》将房屋租赁给巨擎公司租赁期限至2018年8月30日，合同到期后，双方再次签订《物业管理委托合同》约定租赁期限至2019年8月30日，双方在租赁期限届满后协商未果，解除权适用的除斥期间应自此时计算，故姜昕起诉要求解除《商品房买卖合同》未超过除斥期间，对于亚琦公司的抗辩主张不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，姜昕实际交付购房款345245元，《商品房买卖合同》解除后，亚琦公司应返还已交付的购房款，故本院支持亚琦公司应返还姜昕购房款345245元。关于姜昕请求自2014年8月7日至2018年8月30日止以本金345245元按照中国人民银行贷款利率上浮30%计算利息的请求。姜昕于2014年8月7日交付全部购房款，亚琦公司占用使用至今，亚琦公司应当赔偿姜昕因此遭受的损失，即亚琦公司资金占用期间的利息损失，计算标准为中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，起算时间为姜昕交付购房款开始即2014年8月7日，计算至2018年8月30日止。关于姜昕主张自2019年9月1日至实际给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算利息损失的请求。亚琦公司已经按照《物业管理委托合同》约定支付租赁费用至2019年8月30日，本院支持亚琦公司自2019年9月1日起支付姜昕利息损失，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至实际付清之日止。 依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日解除原告姜昕与被告吉林亚琦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014A253090、合同备案号：1101-20140807-0062）； 二、被告吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告姜昕购房款345245元及利息（自2014年8月7日至2018年8月30日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算）； 三、被告吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告姜昕利息损失（以本金345245元按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，自2019年9月1日起至实际付清之日止）； 四、驳回原告姜昕的其他诉讼请求。 如果被告吉林亚琦房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4060元（原告已垫付）由被告吉林亚琦房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  李杨 二〇一九年十一月二十九日 书记员  张乐