陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2019）陕01民初1778号原告（执行案外人）：益秀英，女，1956年4月8日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：益小波，男，1983年7月27日出生，汉族，住西安市长安区，系益秀英之子。委托诉讼代理人：益小娜，女，1980年10月6日出生，汉族，住西安市长安区，系益秀英之女。被告（申请执行人）：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地：西安市灞桥区。法定代表人：苟瑁，该公司总经理。委托诉讼代理人：何四为，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。第三人（被执行人）：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地：西安市浐灞生态区。法定代表人：黄建强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司法务，住西安市雁塔区。原告益秀英与被告陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁公司）、第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告益秀英的委托诉讼代理人益小娜，被告敬瑁公司的委托诉讼代理人南溪，第三人世纪熙源公司的委托诉讼代理人李刚在本院第一次开庭审理时到庭参加诉讼，本院第二次开庭审理时，世纪熙源公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告益秀英向本院提出诉讼请求：1.判令停止执行西安市中级人民法院(2018)陕01执704号之二执行裁定，并解除对灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源・观澜天下3号楼1904室（合同号2号楼2单元1904）房产的查封；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年6月4日，益秀英从法院查封房产的公告得知因敬瑁公司与世纪熙源公司施工合同纠纷一案，法院查封了其购买的位于西安市桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源・观澜天下3号楼1904室(合同号2号楼2单元1904)房屋。后益秀英以(2018)陕01执704号之二执行裁定书查封的房屋为其所有为由向西安市中级人民法院提出执行异议。2019年6月25日，西安市中级人民法院作出(2019)陕01执异451号执行裁定：驳回益秀英的执行异议申请。益秀英认为其是该被查封房屋的实际所有权人，对该房屋享有足以排除强制执行的权益。理由如下:2014年2月，益秀英之子所在单位陕西省质量技术监督局组织单位职工定向团购世纪熙源公司开发建设的熙源・观澜天下商品房。2014年2月24日，陕西省质量技术监督局机关工会委员会与世纪熙源公司签订《团购商品房项目合同》。2014年3月16日，益秀英与世纪熙源公司签订《・观澜天下>楼宇认购书》和编号:GF-2000-0171《商品房买卖合同》，购买了世纪熙源公司开发建设的熙源・观澜天下第2幢2单元19层04号房，建筑面积94.2平方米，房屋总价404118元。益秀英于签约当日即按约定向世纪熙源公司支付房屋首期款164118元，2017年9月8日，在浐灞管委会牵头协调下，业主代表与世纪熙源公司签订《自筹资金共管协议》，约定业主自筹资金只得用于西安市十里铺XX路与米秦北路十字东500米蒋家湾城中村改造项目熙源・观澜天下的后期建设及相关配套的事情。2018年5月2日，益秀英向自筹资金专户转入44000元。至此，益秀英已向世纪熙源公司支付购房款208118元（占总房款的51.50％）。之后益秀英对房屋进行装修并入住。益秀英非其个人原因未办理过户登记。因此，益秀英就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。请求法院判如所请。被告敬瑁公司辩称，一、益秀英与世纪熙源公司签订的《商品房买卖合同》无法排除执行。1.益秀英与世纪熙源公司签订的《商品房买卖合同》系无效合同，无法排除执行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售证许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效”。目前熙源·观澜天下小区3号楼并未取得《商品房预售许可证》，因此，益秀英与世纪熙源公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同。2.益秀英虽然主张熙源·观澜天下小区3-1904号房屋归其所有，提交了其与世纪熙源公司签署的《商品房买卖合同》，且已付房款164118元，但并未提交证据证明涉案房屋已经登记在其名下或者涉案房屋购买合同已经在房屋管理行政部门备案登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。自2018年4月11日西安市灞桥区人民法院保全查封涉案房屋至今，仍属于被执行人世纪熙源公司的财产，也没有任何证据表明该公司与益秀英就购房合同在房屋管理行政部门备案登记，益秀英主张该房屋已归其所有与事实不符。二、益秀英支付房款的收款收据显示的金额与合同约定的付款内容不一致，相互矛盾，仅凭上述收据无法证明益秀英实际支付了购房款。根据益秀英提供的《商品房买卖合同》记载：买受人分两次支付164118元、240000元，但益秀英提供的收款收据显示世纪熙源公司收到案外人房款164118元、44000元，其中向陕西永祥建筑工程有限公司刷卡支付9118元，所附支付房款的收款收据显示的金额与合同约定的付款内容不一致，两者相互矛盾。另外，除上述收款收据外，无其他证据证明该付款行为实际发生。三、益秀英并未提交证据证明其作为买受人的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条关于排除执行的规定。益秀英在承建方未交房给开发商的情况下撬锁非法入住，无视法院查封封条，且益秀英未证明其名下及其配偶和未成年子女名下无其他任何房屋，也未证明其已交付足额购房款。因此，益秀英并未能够提交相应证据证明其权利能够排除人民法院的执行行为。四、益秀英未能证明其所购房屋与（2018）陕01执704号之二民事裁定查封的房屋系同一标的物。综上，请求驳回益秀英的异议，依法执行（2018）陕01执704号之二民事裁定内容，以维护敬瑁公司合法权益。第三人世纪熙源公司述称，其同意益秀英的诉讼请求，认可其陈述的事实和理由。经审理查明，敬瑁公司与世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出西仲裁字（2017）第259号仲裁裁决已发生法律效力。后因世纪熙源公司未履行上述生效裁决确定的给付义务，敬瑁公司向本院申请强制执行。本案在执行过程中，2018年6月4日，本院作出（2018）陕01执704号之二执行裁定：查封（现状查封）被执行人世纪熙源公司在西安市浐灞生态区XX路XX路XX号楼包括涉案3-1904在内的部分房产，查封期限为三年。益秀英作为案外人以上述被查封的建筑中包含其享有合法所有权的3号楼3-1904号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异451号执行裁定：驳回原告益秀英执行异议申请。益秀英遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，2014年3月22日，益秀英与世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》，约定购买世纪熙源公司位于西安市浐灞生态区XX路XX路XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积94.2平方米，单价为4290元/每平方米，总金额为404118元。付款方式为其他方式：益秀英于2014年3月16日交房款40%（164118元），剩余60%房款240000元办理银行按揭。2014年3月16日，益秀英分别向世纪熙源公司刷卡支付9118元、135000元；2018年5月2日，益秀英向陕西永祥工程有限公司支付44000元。2014年3月16日，世纪熙源公司向益秀英出具《收款收据》（N0.6814581）载明：收到益秀英支付熙源·观澜天下2-21904室房款人民币164118元；2018年5月2日，世纪熙源公司向益秀英出具《收款收据》（N0.1577508）载明：收到益秀英支付的熙源·观澜天下3-1904室房款人民币44000元。本案中，益秀英与世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》约定购买房屋为熙源·观澜天下2号楼2-1904号，实际购买涉案房屋为熙源·观澜天下3号楼3-1904号。世纪熙源公司就涉案熙源·观澜天下3号楼至今未取得《商品房预售许可证》。上述事实，有（2019）陕01执异451号执行裁定书、《商品房买卖合同》、收款收据、转账凭证、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。” 本案争议的焦点为原告益秀英就位于西安市浐灞生态区XX路XX路XX幢XX层XX号的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，益秀英虽与世纪熙源公司于2014年3月22日签订《商品房买卖合同》，约定购买熙源·观澜天下第2幢2单元19层04号房屋，但益秀英实际购买涉案房屋为熙源·观澜天下3-1904号，向世纪熙源公司交纳了部分购房款。世纪熙源公司作为出卖人至今未取得涉案《商品房预售许可证》，故益秀英与世纪熙源公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。益秀英基于该无效合同不能成为涉案房屋的权利人，仅享有对世纪熙源公司相应债权，该债权不足以排除对涉案房屋的强制执行。 参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款的百分之五十。”之规定，本案中，益秀英虽然与世纪熙源公司于本院查封之前签订《商品房买卖合同》，但因该合同为无效合同，不符合该规定之情形，故益秀英请的事实和理由不能成立。综上，益秀英主张其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，请求停止执行涉案房屋，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告益秀英的诉讼请求。案件受理费100元，由原告益秀英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  姜  亦  君                             审  判  员  马  延  环 二○一九年十一月二十日                               法 官 助 理  昝 世 峰 书 记 员  孙  婉  侠 1