湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初9315号原告：武汉斯坦德物业管理有限责任公司，住所地武汉市东湖开发区雄楚大街946号紫菘枫亭花园2栋2-201号。法定代表人：陈朝辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：付阿北，湖北金卫律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：张诚，湖北金卫律师事务所律师。一般授权代理。被告：周卉，女，1981年5月28日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：郭健雄，湖北瀛楚律师事务所律师。特别授权代理。原告武汉斯坦德物业管理有限责任公司诉被告周卉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告武汉斯坦德物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人付阿北、张诚，被告周卉的委托诉讼代理人郭健雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉斯坦德物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付所欠的物业服务费12774元（以每月物业管理费638.7元为标准，从2017年9月1日计费至2019年4月30日）；2、判令被告向原告支付因迟延缴纳物业管理费产生的违约金3780.92元，其金额自2017年9月1日起以年利率24%计算至被告实际履行之日止（先暂计算至2019年7月31日，共计3780.92元）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年2月15日，武汉联峰房地产开发有限公司与武汉斯坦德物业管理有限责任公司签订《武汉市前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在小区汇博苑·九仰住宅小区提供前期物业服务，合同第五条约定“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层住宅：3.8元/月·平方米”，第二十五条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按照足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，每日按未交数额5‰向乙方支付违约金”。该合同说明部分第6条“根据《武汉市物业管理条例》第十一条的相关规定，本合同为甲方与物业买受人签订的房屋买卖合同的组成部分”。即房屋买受人亦应该按照此合同履行其应尽的义务。2016年2月21日，武汉联峰房地产开发有限公司与被告签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：湖140417863），合同第三条买受人所购商品房的基本情况中约定“买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的第【3幢】【座】1单元4层1号房”、“该商品房【√合同约定】【产权登记】建筑面积共168.29平方米”。根据该《买卖合同》附件五《前期物业服务内容的约定》，其第二部分前期物业服务费项目及价格第一条“住宅物业服务费：3.8元/月/平方米”，第七条“物业服务费用于业主收房时预收一年费用，之后按季度收取，每季度底预交下个季度的物业服务费用”。因此，被告就汇博苑·九仰住宅小区3-1-401号房屋每月向原告缴纳的物业管理费638.7元。2019年4月15日武汉市汇博苑小区第一届业主委员会下达《解聘通知》，解聘原告武汉斯坦德物业管理有限责任公司，并且要求“接到本通知函之日起30日内撤离本小区”。原告于2019年4月28日发布《关于停止对汇博苑·九仰小区物业管理告知书》，其载明“本司对汇博苑的物业服务最多维持到2019年4月30日24时止”。根据缴费凭证，被告已缴纳2016年9月1日至2017年8月31日的物业管理费，尚欠缴自2017年9月1日至2019年4月30日的物业管理费共计12774元（计算公式：638.7×20=12774）。被告欠缴物业管理费的行为已违反上述《武汉市前期物业服务合同》及《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：湖140417863）中关于按时足额缴纳物业管理费用的约定，因此，被告应按照约定向原告支付违约金。鉴于其约定的违约金利率较高，现原告愿意按照年利率24%主张违约金数额。原告为了维护自己的合法权益，特向人民法院起诉，请求判如所请。被告周卉辩称：对欠费的时间和欠缴物业费金额我方无异议，但是对违约金有异议，违约金约定过高，我不认可。我从未见过前期物业服务合同。我不支付物业费不是想故意拖欠，是因为我认为物业服务达不到标准，不应按3.8元/月/平方米的标准支付物业费。物业与开发商签订的合同中第二章第三条有约定提供2级服务标准，根据《武汉市物业服务收费管理实施细则》规定，物业服务等级分为五个等级，第二等级中规定有电梯楼栋的物业费收费标准为1.6元/月/平方米。物业公司现在已经被更换，所以意味着小区50%的业主对物业公司服务不满意，物业在各方面的服务均不到位，因此我认为物业费应该打折收取。经审理查明：被告周卉为汇博苑·九仰小区第3幢座1单元4层1号房的业主，案涉房产建筑面积168.29平方米，属小区高层住宅。2015年2月15日，案涉小区建设单位武汉联峰房地产开发有限公司（以下简称联峰公司）与原告武汉斯坦德物业管理有限责任公司签订《武汉市前期物业服务合同》（以下简称前期物业服务合同），约定由原告为被告所在小区汇博苑·九仰住宅小区提供前期物业服务，合同期限自2015年2月16日起至2020年2月15日止，在该期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。同时合同约定高层住宅的物业服务费收费标准为3.8元/月/平方米，业主若未依约足额缴纳物业服务费，则每日按未交数额5‰向原告支付违约金。该合同附件5“汇博苑前期物业服务标准”中，对原告提供物业服务的服务等级、服务内容及应达到的服务标准进行了详细的约定。2016年2月21日，被告与联峰公司签订《武汉市商品房买卖合同》附件五“前期物业服务内容的约定”中明确约定了住宅的物业服务费收取标准为3.8元/月/平方米，物业服务费在业主收房时预交一年的费用，之后应按季度交付，每季度底预交下个季度的物业服务费。2019年4月15日，案涉小区第一届业主委员会对原告下达解聘通知，要求原告在2019年4月30日前撤离案涉小区，2019年4月28日原告向案涉小区业主发布《关于停止对汇博苑·九仰小区物业管理告知书》，告知业主原告对案涉小区的物业服务最多维持到2019年4月30日24时止，并载明为确保完成相关移交，从停止服务当日起至2019年5月14日不会撤离案涉小区物业服务相关人员。直至2019年4月30日，被告欠付物业费长达20个月，欠付金额为12790.04元。另查明，2018年10月27日，案涉小区业委会及业主代表、原告及联峰公司召开了专门沟通会议，会上各方确认小区存在保洁不到位、电动车乱停放、充电桩不够、停车场占用车位、车辆临停费过高、路灯亮度等诸项问题，需要原告公司提高服务质量。以上事实有原、被告双方的当庭陈述及原告提交的《武汉市前期物业服务合同》、《武汉市商品房买卖合同》、物业费缴费凭证、《解聘通知》、《关于停止对汇博苑·九仰小区物业管理告知书》、被告提交的《业委会与开发商、物业公司第二次沟通会会议纪要》等证据予以佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。”的规定，案涉小区建设单位与原告签订的《前期物业服务协议》及案涉小区建设单位与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》均为签约双方的真实意思表示，且无违反法律、法规强制性规定之内容，对各方均有约束力，原告与被告均应按照约定的内容积极全面的履行各自的义务。被告以从未见过《前期物业服务合同》，对其中约定的各项权利义务均不知晓为由不缴纳物业费，本院不予认可。且合同并未约定若原告按照3.8元/月/平方米的标准收取物业费，就应该提供等级为五星级的物业服务，被告提交的证据也无法达到其证明目的，因此被告以原告的收费标准与提供的服务等级不匹配不支付物业费，本院不予认可。原告称其已经按照合同约定履行每半年公示物业服务合同履行情况，但其提交的证据仅能证明其公示了2018年的物业服务报告，不能达到其证明目的，本院不予认可。综上，结合查明的事实及原、被告双方的履约情况，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，并在被告欠付的物业费金额基础上酌减10%，即被告应交付的物业费金额为11511.04元（计算公式：3.8元/月/平方米×168.29平方米×20个月×90%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定判决如下：一、被告周卉于本判决生效之日起十日内向原告武汉斯坦德物业管理有限责任公司支付物业费11511.04元；二、驳回原告武汉斯坦德物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取107元，由被告周卉负担。本判决为终审判决。审判员  肖颖二〇一九年十一月二十二日书记员  尹黎