江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9116号上诉人（原审原告）：顾怀祥，男，1963年12月14日生，汉族，住上海市长宁区。上诉人（原审原告）：沈爱武，女，1966年12月7日生，汉族，住上海市长宁区。两上诉人共同委托诉讼代理人：汪石如，上海市汪石如律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：叶晓鹏，上海市明立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州隆祺酒店管理有限公司，住所地所地江苏省昆山开发区前进东路767号，统一社会信用代码91320583553780203B。法定代表人:许文建。被上诉人（原审被告）：昆山隆祺置业有限公司，住所地江苏省昆山开发区前进东路767号楼101室，统一社会信用代码91320583667614430T。法定代表人:车洪发。上诉人顾怀祥、沈爱武因与被上诉人苏州隆祺酒店管理有限公司（以下简称隆祺酒店）、昆山隆祺置业有限公司（以下简称隆祺置业）合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的(2017)苏0583民初8613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾怀祥、沈爱武上诉请求：1.撤销原审判决第六项并依法改判“隆祺置业按照判决第一至五项与隆祺酒店共同承担回购及给付责任；2.二审费用由两被上诉人承担。事实与理由：一、现有证据可以证明隆祺酒店与隆祺置业间法人人格混同。1.隆祺酒店与隆祺置业之间是“同址注册”；2.在2015年6月23日前，隆祺酒店是隆祺置业的“全资子公司”；3.隆祺酒店与隆祺置业间存在“财务混同”，“隆祺置业”售房款减免，是为了让“隆祺酒店”租金少付，属于“关联企业间”的利益输送，在其他关联案均是如此；4.隆祺酒店与隆祺置业存在“经营混同”，“隆祺置业”既是购房合同的出售方，又参与回购(租赁)合同的签订和履行。“隆祺置业”参与“回购合同”的签署和履行行为，属于与“隆祺酒店”间的“经营混同”。二、“格式合同”不应任由制作方对作狭义解读。“约期回购”是合同中的约定，在房屋买卖过程中，“隆祺置业”的“销售手段”，理应由“隆祺置业”履行。“销售合同”与“回购合同”系2010年9月22日同时签署，从“回购”字义理解，是房屋买卖间的逆向交易，交易对象仍应为原先的买卖双方。因两被上诉人是“母子、关联单位”，故在回购合同添加了“隆祺酒店公司”，“隆祺酒店公司”作为“隆祺置业”从属全资子公司，充任委托租赁及物业管理是其法定“经营范围”，其根本没有能力和条件胜任“回购”义务。从案涉的“回购合同”法律属性判断，“回购合同”属于格式合同，由“隆祺置业”与“隆祺酒店”所设计。在“隆祺置业”房屋销售过程中被“重复使用而预先拟定”。根据《合同法》规定，“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，从案涉的“回购合同”“隆祺置业”在“乙方(“隆祺酒店”)处盖章”，也可以认定“回购合同”中“乙方”是“隆祺置业”和“隆祺酒店”“两人”。本案中“隆祺置业”早有“预谋”，在2015年完成房屋销售后，于2015年全部转让了持有的“隆祺酒店”股份，撇清二者关系。隆祺酒店、隆祺置业二审中未作答辩。顾怀祥、沈爱武向一审法院起诉请求：1.隆祺酒店、隆祺置业按《委托管理合同》“回购”约定，给付昆山开发区隆祺丽景国际广场1号楼2120室回购房款533184元；2.隆祺酒店、隆祺置业以533184元为标准，按日万分之一标准支付逾期利息至实际履行完毕之日止，暂计逾期利息为1599元（2017年4月2日至2017年5月1日期间）；3.隆祺酒店、隆祺置业支付违约金106636元；4.一审诉讼费由隆祺酒店、隆祺置业承担。一审法院认定事实：2010年9月29日，顾怀祥与隆祺置业签订《昆山市商品房购销合同》，约定顾怀祥购买昆山开发区隆祺丽景国际广场1号楼3单元2120号房，建筑面积38.42平方米，总价款469202元。同日，顾怀祥（甲方）与隆祺酒店（乙方）签订《委托管理合同》，约定顾怀祥全权委托隆祺酒店对其所有的隆祺丽景国际广场E栋（公安编号前进东路767号一号楼）2120室的房屋作为酒店及相关用途经营使用，或酒店经营的配套活动使用，或有权对该房屋进行转租或进行其他非涉及该房屋所有权的处分行为。委托经营期限自2012年4月1日至2017年3月31日止。第四条委托管理及回购承诺中约定：双方以该房屋价值533184元作为计算收益和回购该房屋的价值依据，房屋价值与《商品房购销合同》中约定的房屋总价无关。回购承诺中约定：1、委托经营期限（2017年3月31日）届满后，如甲方不提出回购要求的，则不适用本条款；甲方提出回购要求的，乙方承诺甲方以本协议约定的“房屋价值”予以回购本协议中的相应房屋；2、甲方提出回购要求的，以书面形式通知乙方，乙方在收到甲方书面通知后的15个工作日内予以办理。乙方须在收到甲方书面通知后30个工作日内向甲方支付总房款的50%，同时双方签订《商品房买卖合同》，剩余50%房款在乙方取得以乙方为产权人的房地产证后7日内支付给甲方；3、在约定的办理过户手续日，甲乙双方携带房屋过户所需的资料前往相关部门办理过户手续，因甲方原因引起的过户手续办理的延误，乙方不承担责任；4、如乙方原因造成回购程序无法在上述时间内完成办理的，逾期在30日内的，乙方须向甲方支付每日房屋总价值的万分之一的罚金，如逾期超过30日的，视为乙方违约，乙方需按房屋总价直的20%向甲方支付违约金，同时乙方继续履行回购承诺。隆祺置业在该合同尾部加盖合同专用章。一审另查明，2014年4月8日，坐落于昆山开发区隆祺丽景国际广场1号楼2120室的房屋所有权证已办理完毕，房屋产权人为顾怀祥（与配偶沈爱武共同共有），证号是昆房权证开发区字第××号。一审还查明，2017年4月1日顾怀祥以挂号信的方式向隆琪酒店发送书面材料，内容是“我是昆山市前进东路767-1号楼2120室产权人顾怀祥……现我要求贵公司回购上述房屋，履行合同之约定，请贵公司按照合同要求予以办理”。该信件因收件人拒收被退回。一审再查明，顾怀祥、沈爱武系夫妻关系，《委托管理合同》的签订和昆山开发区隆祺丽景国际广场1号楼2120室房屋所有权的登记均处在婚姻关系存续期间。上述事实，有昆山市商品房购销合同、委托管理合同、房产证、挂号信、当事人一审陈述等证据予以证实。一审法院认为：顾怀祥与隆琪酒店签订的《委托管理合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守。《委托管理合同》约定甲方委托乙方经营涉案房屋的权利义务。其中第四条第2款（1）系确认前两年租金开发商已在购房款中减免，第三至五年租金乙方已代甲方向开发商作为购房款支付。合同中甲方、乙方、开发商各自定位明确。合同其余条款未见隆祺置业应承担的权利和义务。隆祺置业认为以开发商身份确认第四条第2款（1）条款的解释合理。因此，隆祺置业虽然在《委托管理合同》文本尾部盖章，但作出回购承诺的一方应为隆祺酒店。因此，顾怀祥主张隆祺置业亦应承担回购义务的主张不能成立。顾怀祥、沈爱武将回购申请书寄送至隆祺酒店，虽然隆祺酒店拒收，但应视为申请书已经送达。《委托管理合同》载明的回购承诺约定在将来的一定期限内订立合同，属于买卖合同预约。《委托管理合同》约定逾期回购超过30日的，隆琪酒店须按房屋总价值的20%向甲方支付违约金（533184元×20%=106636元）。隆琪酒店提供的《委托管理合同》通过格式条款约定了明确的逾期回购违约金计算方式，系隆琪酒店真实意思表示，该约定不违反法律规定，在合理范围内。隆琪酒店要求调整逾期违约金计算标准的抗辩主张，一审法院不予采纳。依照《委托管理合同》约定，隆琪酒店承担逾期回购违约金后，须继续履行回购承诺。如前所述，该回购承诺属于买卖合同预约。根据前述内容，该预约已具备标的物、价款、履行期限等买卖合同主要内容，具有可执行性；且无可归责于当事人以外原因导致不能订立本约。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，顾怀祥、沈爱武要求强制订立房屋买卖合同并予以履行的请求不违反法律规定，一审法院予以支持。如当事人未能订立房屋买卖合同本约的，《委托管理合同》第4.1、4.3（1）-4.3（4）条款即为双方房屋买卖合同本约条款。虽然隆祺酒店已明确表示无力回购，但顾怀祥、沈爱武坚持要求履行回购义务，故相应的风险应由顾怀祥、沈爱武自行承担。因隆祺酒店明确其履行不能，其情形符合《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，顾怀祥、沈爱武享有不安抗辩权。但顾怀祥、沈爱武请求隆祺酒店一次性付清房款的请求不符合合同约定。根据《委托管理合同》约定，隆祺酒店的回购义务应与顾怀祥、沈爱武的协助过户义务同时履行。隆祺酒店应先行给付顾怀祥、沈爱武50%的房款，提存剩余50%房款。与此同时，顾怀祥、沈爱武与隆祺酒店签订商品房买卖合同，并协助该公司办理产权过户手续。隆祺酒店在取得以该公司为产权人的不动产证后，顾怀祥、沈爱武在七日内受领剩余50%的房款。顾怀祥、沈爱武主张隆祺酒店按照日万分之一的标准支付逾期利息没有合同依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十五条、第二十九条之规定，一审法院判决：一、苏州隆祺酒店管理有限公司于判决生效后十日内支付顾怀祥、沈爱武违约金106636元；二、苏州隆祺酒店管理有限公司于判决生效后三十日内支付顾怀祥、沈爱武顾怀祥、沈爱武购房款266592元，同时提存剩余购房款266592元；三、顾怀祥、沈爱武收到266592元的同时依照与苏州隆祺酒店管理有限公司2010年9月29日签订的《委托管理合同》第四条约定与苏州隆祺酒店管理有限公司签订房屋买卖合同；四、苏州隆祺酒店管理有限公司与顾怀祥、沈爱武签订房屋买卖合同同时，携带房屋过户所需材料至房地产登记机构办理过户手续；五、苏州隆祺酒店管理有限公司取得以苏州隆祺酒店管理有限公司为产权人的不动产证后七日内，顾怀祥、沈爱武受领剩余购房款266592元；六、驳回顾怀祥、沈爱武的其他诉讼请求。案件受理费10214元，由苏州隆祺酒店管理有限公司负担。二审审理查明，《委托管理合同》第三条第1款载明“开发商确定于2012年3月31日前将房屋交付给甲方，甲方接到开发商发出的书面交付通知后，甲乙双方一同去开发商办理房屋交接手续，其中甲方负责与开发商办理产权登记等相关手续，乙方负责与开发商办理房屋验收接管等手续”等关于在交付房屋时开发商的事项。以上事实，由《委托管理合同》予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，本案双方签订《委托管理合同》的内容为隆祺酒店公司占有、使用上诉人的房屋并向上诉人支付固定收益，在租赁期届满后由隆祺酒店公司回购房屋，上述约定内容系房屋租赁、买卖事宜，与委托合同无关，据此本院认定本案案由为合同纠纷。本案二审的争议焦点为隆祺置业是否需要对隆祺酒店的回购及支付违约金的义务承担连带责任。本院对此分析如下：一、顾怀祥、沈爱武称因隆祺置业在《委托管理合同》尾部加盖印章，故隆祺置业应对回购及支付违约金承担连带责任。本院认为，案涉《委托管理合同》载明，合同主体为甲方顾怀祥、乙方隆祺酒店，并约定甲方将案涉房屋交由乙方经营管理，乙方支付租金并承诺予以回购。本院注意到，该合同中仅有第三条第1款及第四条第2款（1）条款涉及开放商隆祺置业交付房屋、前两年租金作为购房款减免及第三至五年租金乙方已代甲方向开发商作为购房款支付等事项，合同其余条款未见隆祺置业应承担的权利、义务；二、顾怀祥、沈爱武与隆祺置业之间的商品房买卖合同关系，与隆祺酒店之间的合同关系，二者并非同一法律关系。虽然隆祺置业与隆祺酒店在履行各自合同义务过程中存在一定关联，但合同主体应根据相应合同关系中的约定行使权利、履行义务，尚不足以说明隆祺置业与隆祺酒店之间存在财务混同、经营混同的情况；三、至于顾怀祥、沈爱武上诉认为《委托管理合同》系格式合同，对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款方解释的意见，对此本院认为，如前所述，《委托管理合同》除前述关于房屋交付及租金支付的条款涉及开发商隆祺置业以外，其余条款中，包括隆祺酒店承诺回购及未履行回购义务以后的违约金条款均未见有关隆祺置业权利、义务的表述，故合同中具体条款指向的权利义务所涉主体明晰，不存在需要对格式条款进行解释的情况，故本院对上诉人的该项上诉意见不予采纳。据此，一审法院认定合同中甲方、乙方、开放商各自定位明确，隆祺置业加盖印章的行为系以开发商身份对《委托管理合同》第四条第2款（1）条款予以确认的解释正确，故现顾怀祥、沈爱武以隆祺置业在《委托管理合同》尾部加盖印章的行为主张隆祺置业公司亦应承担相关回购义务，本院碍难支持。综上所述，顾怀祥、沈爱武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10214元，由顾怀祥、沈爱武负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年十一月二十二日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航