江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初8261号原告：胡建忠，男，1958年8月5日出生，汉族，住苏州市吴中区。原告：顾菊妹，女，1963年6月19日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人（两原告共同委托）：胡栋，系两原告的儿子。委托诉讼代理人（两原告共同委托）：方卫娟，江苏寒山律师事务所律师。被告：蒋亚军，男，1964年10月7日出生，汉族，住常州市钟楼区。被告：吴梅花，女，1965年2月16日出生，汉族，住常州市钟楼区。原告胡建忠、顾菊妹与被告蒋亚军、吴梅花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告胡建忠、顾菊妹的委托诉讼代理人胡栋、方卫娟，被告蒋亚军到庭参加诉讼。被告吴梅花经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡建忠、顾菊妹向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，配合办理房屋产权转移登记。2、判令被告支付原告房屋总成交价20%的违约金。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月22日，被告与原告(由原告儿子胡栋代笔)及姑苏区雅芳房产信息咨询服务部签订《房屋买卖(居间)合同》份，约定被告坐落于苏州市姑苏区房屋出售给原告。原告按约支付了定金20000元，双方办理了资金托管，原告及时办理了房屋按揭贷款手续。贷款已于2019年9月4日发放，但被告表示要解除合同，不予配合原告办理房屋产权转移登记。原告无奈，诉至法院，请法院判如所请。被告蒋亚军、吴梅花书面辩称：1、依据双方的买卖（居间）合同第九条之约定，原告未能履行合同中的付款约定，已经构成违约，应当依法承担违约责任，要求解除合同。2、原告付款违约在先，不承担违约金。3、保留反诉之权利，不承担诉讼费。本院经审理查明：位于苏州市姑苏区（建筑面积47.48平方米）的房屋归蒋亚军、吴梅花共同共有。经姑苏区雅芳房产信息咨询服务部居间，蒋亚军、吴梅花（售房人、甲方）与胡栋（购房人、乙方）于2019年5月22日签订《房屋买卖（居间）合同》。双方约定，由甲方向乙方出售位于苏州姑苏区的房产，建筑面积47.48平方米，售价为51万元，房屋过户时的个税、契税、其他相关税费由乙方承担。乙方于2019年5月22日交付定金2万元，购房定金可冲抵房款。甲乙双方须在2019年6月10日前提供相应合法（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。甲方承诺款清交房，甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。甲乙双方任何一方解除合同或拒绝履行合同或发生本合同约定的违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条约定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，双方的中介费及其他费用由违约方承担。双方特别约定，乙方贷款购房，如贷款不落实现金支付，否则按违约处理。贷款2019年7月底前落实房款，否则违约。如平稳过渡，乙方同意成交后由物业托租不超过一年（需要的话）。上述合同签订后，购买方支付了定金2万元，蒋亚军出具“收到苏州十全街201号366酒店式公寓购房定金贰万元”的收条。2019年6月4日，蒋亚军、吴梅花（卖方、甲方）与胡建忠、顾菊妹（买方、乙方）签订《苏州市区存量房交易资金托管协议》。双方约定，甲乙双方在2019年6月4日签订《存量房交易信息确认书》，将位于十全街201号366室的房屋出售给乙方，成交价48万元。对于上述房屋的买受方由胡栋变更为胡建忠、顾菊妹的原因，胡建忠、顾菊妹陈述，上述房屋的买受方原为胡建忠、顾菊妹，胡栋仅代其签订了《房屋买卖（居间）合同》；蒋亚军口头陈述，买受方原为胡栋，因胡栋的个人资信影响，在网签时将买受方变更成了胡建忠、顾菊妹。上述《苏州市区存量房交易资金托管协议》、《存量房交易信息确认书》签订后，胡建忠、顾菊妹将24万元存至交易托管账户。顾菊妹并于2019年6月28日至建设银行城中银行办理了贷款并与该行签订了相关借款合同。2019年9月4日，建设银行城中支行将贷款24万元发放至交易托管账户。另查明：蒋亚军、吴梅花书面陈述，2019年5月22日与胡栋及姑苏区雅芳房产信息咨询服务部签订《房屋买卖（居间）合同》一式三份，约定将十全街201号366室房屋出售给胡栋，考虑到胡栋的个人资信等不可预见情况对贷款的影响，耽误自己的资金规划，所以在合同第九条对付款做了贴别的约定，七月底贷款不落实，要求现金支付全部房款。然而到了2019年7月1日，我追问中介贷款落实情况，回答是等银行房款，7月8日又催问，未结电话也未回电，8月19日再次催问回复仍是等银行放款。8月21日催问未回复，9月2日电话中介，中介不接电话，面对这种情况，我发出“解除合同”的特别通知。需要说明的是，我方提出解除合同的通知后，对方才告知贷款已落实的信息。再查明：2019年9月4日，蒋亚军向中介方发送解除协议特别通知：根据协议第九条约定：胡栋今年七月底前应付清全部房款，否则视为违约，经过我方多次交涉，胡栋至今未能付清房款已严重违反约定，所以我方决定解决与胡栋签订房屋买卖协议，同时按协议第六条第5项约定，要求乙方胡栋支付房款百分之二十的违约金。同日，中介方告知贷款已发放。9月4日晚，胡栋向蒋亚军发送短信：关于你今天给中介的解约信息，我方认为我方不存在任何违约情形。首先，我及时办理了银行贷款手续，是由于银行贷款政策的调整才导致了贷款延期，按照合同约定属于不可抗力。其次，贷款是中介推荐的贷款，中介承诺2个星期贷款就可以到位，并且承诺如果7月底不到账算中介违约，所有才会有中介工作人员李海清的签字确认。综上，我不存在任何违约情形，现贷款已发放，要求按约履行过户手续。否则我将追究相关违约责任。蒋亚军回复，我们的协议约定是七月底房款付清，至于你跟中介的说法协议中没有约定，所以我方决定解除签订的买房协议。因双方未就合同履行或解除事宜达成一致，胡建忠、顾菊妹提起本次诉讼。以上事实，由原告提交的房屋买卖（居间）合同、苏州市区存量房交易资金托管协议、贷款合同、微信聊天记录、短信记录、贷款对账单，被告蒋亚军提交的微信聊天记录、房屋买卖（居间）合同及双方当事人的陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，一方不履行合同义务的，另一方有权要求违约方继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，经中介方居间，案外人胡栋与两被告签订《房屋买卖（居间）合同》，该合同是双方的真实意思表示，依法成立并生效。资金托管时，买卖的双方变更为原、被告双方，原、被告双方均未否认《房屋买卖（居间）合同》对原、被告双方的约束力，故原、被告双方之间的权利义务应受《房屋买卖（居间）合同》、《苏州市区存量房交易资金托管协议》的约束。本案中，原、被告双方产生争议的原因在于贷款24万元的落实情况。原告认为，其已于2019年6月28日至银行落实贷款，贷款的发放时间不受其控制，故原告不违约。被告认为，原告未能于2019年7月底前将贷款落实到位，故其于2019年9月4日要求解除合同符合合同约定，原告违约。对于上述问题，本院经审查后认为，买卖双方网签备案后即可办理资金托管、贷款申请。双方于2019年5月22日达成房屋买卖合意，于6月4日网签、资金托管，原告最早可于资金托管当日向银行提交贷款申请。如将“贷款不落实”、“落实房款”理解为向银行申请办理贷款，则该条没有进行特别约定的必要。并且，向银行提交贷款申请与“贷款落实”亦不同义。综上，双方约定的“贷款不落实”、“落实房款”是指贷款或房款到位。对于双方的合同能否继续履行的问题，因贷款24万元未能2019年7月底前存入资金托管账户，两原告违约，两被告自2019年8月1日起至贷款存入资金托管账户前享有合同解除权。因贷款于2019年9月4日存入了资金托管账户，两被告要求解除合同的权利丧失，双方的买卖合同应继续履行，故本院对原告要求继续履行合同，两被告配合原告办理案涉房屋转移登记的请求予以支持。转移登记过程中的全部税费由两原告承担。因两被告书面辩称保留提出反诉的权利，又因本案的法庭辩论已终结，故两被告可以另案要求两原告对其逾期付款行为承担违约责任。两原告的贷款于2019年9月4日存入资金托管账户，两被告亦于同日要求解除合同，双方对于合同能否继续履行产生争议，双方的该争议不同于违约性质特别明显，可以直接明确判断哪方违约的争议，故两被告在前述争议有确定结论前不配合办理案涉房屋的转移登记并不构成违约。基于此，两原告要求两被告承担购房款20%的违约金不符合法律规定，本院不予支持。房屋转移登记办妥后，双方应积极协商并履行水电煤等欠款的结清、房屋交付及购房尾款的支付等义务，因两原告在本案中并未主张交房，故对于房屋交付事宜，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原、被告双方继续履行房屋买卖合同，被告蒋亚军、吴梅花于判决生效之日起十日内协助原告胡建忠、顾菊妹将位于苏州市姑苏区房屋的不动产权转移登记至原告胡建忠、顾菊妹名下（转移登记中产生的全部税费由原告胡建忠、顾菊妹承担）。二、驳回原告胡建忠、顾菊妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，减半收取4450元，由原告胡建忠、顾菊妹承担3280元、被告蒋亚军、吴梅花承担1170元，被告承担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  张花锋二〇一九年十一月十三日书记员  朱静佳