河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终5994号上诉人（原审被告）：涿州市轩逸林农业技术开发有限公司，住所地河北省保定市涿州市高官庄镇汪辛庄村。法定代表人：李亚立，该公司总经理。委托诉讼代理人：祁海艳，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：王玉华，女，1959年9月28日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：韩冬焕，河北客永常律师事务所律师。上诉人涿州市轩逸林农业技术开发有限公司（以下简称轩逸林农业公司）因与被上诉人王玉华租赁合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初2368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。轩逸林农业公司上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案诉争的涿州市大棚虽是上诉人所建，但该大棚是由北京润泽兴业房地产经纪有限公司出租给被上诉人的，上诉人已经支付给该公司佣金43000元。上诉人在一审中提交了佣金收据和申请追加北京润泽兴业房地产经纪有限公司为被告的申请书，但一审法院未予理睬，程序有误。一审法院在缺少一个重要的诉讼主体的情况下审理本案，并判决上诉人一方返还被上诉人租金158000元，对上诉人不公。二、根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，一审法院认定了双方签订的《轩逸林棚室租赁合同》无效，却只判决上诉人返还被上诉人租赁费，未判决被上诉人返还上诉人大棚或折价补偿，有失公允。王玉华辩称，二审法院应依法维持原判。王玉华向一审法院起诉请求：1、依法确认原被告签订的《轩逸林棚室租赁合同》无效；2、判令被告返还原告支付的租赁费158000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付租金的利息损失，自2017年2月25日起至全部付清日止；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告向法院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签订的《轩逸林棚室租赁合同》无效；2、判令被告返还原告支付的租赁费158000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付租金的利息损失，自2017年2月25日起至全部付清日止；3、诉讼费由被告承担。事实和理由，2017年初，原告在街头看到被告散发的销售海报宣称其开发的农家院种植园独门独院，租房送大棚，既能居住又能进行种植、养殖、适宜居住、养老、养生。在被告销售人员的鼓吹下原告于2017年2月25日与被告签订了《逸轩林棚室租赁合同》，约定原告租赁被告位于河北省保定市涿州市高官庄镇汪辛庄村“轩逸林”农场，种植编号A-20，大棚占地面积500平米，附属设施包括缓冲间一并由原告使用，第一租赁期13年，自2016年10月31日至2029年11月19日，第二租赁期17年，自2029年11月20日至2046年11月19日，租金共计158000元，约定棚室交付时间为2017年3月15日，但被告未交付棚室。2017年9月份因棚室面积超标已建好的被部分拆除，在众多租户选派代表与被告就退费或交付棚室进行对话期间，2017年11月27日高官庄政府汇同涿州市国土资源局向被告下发了《责令改正违法行为通知书》，此时广大租户方知大棚房属违法建筑应予拆除，最终2018年7月27日高官庄镇城市建设办公室下发《通知》，向社会公开宣布被告未经批准擅自改变土地用途，违法占用汪辛庄村东北基本农田建设大棚房并销售的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规的规定，应拆除非法占用土地上的建筑物和其他设施并予以复耕，最终大棚房被政府强制拆除。综上所述，被告采取出租方式变相出售大棚的行为违反了《中华人民土地管理法》的强制性规定，故双方签订的《逸轩林棚室租赁合同》应属无效，被告为了追求高额利润不惜蛊惑、诱骗不明真相的百姓，以营业执照、项目备案证等批文手续向社会公开宣称其出租大棚房行为合法，不明真相的租户在看到政府相关部门的批文经营手续，且在当地政府没有向公众公开告知大棚房不得对外出租、出售的情况下，与被告签订了棚室租赁协议原告按照自有的认知能力已经尽到了合理审查的注意义务，所以导致合同无效的责任完全归属于被告，故被告应返还原告全部租金并赔偿因此造成的损失。被告轩逸林农业公司辩称，1、原、被告双方所签订的租赁合同合法有效，是双方当事人真实意思表示并且该项目已经备案，故应当认定有效；2、原告未尽审查义务，存在过错，未审查清楚而产生的损失应由自己承担，因原告方存在过错，如法院判决合同无效，原告应承担相应责任，涿州市人民法院已有类似判决书，请法院适当参考。3、本案缺少重要的诉讼主体，本案被告大棚的租赁事宜是由中介北京润泽兴业房地产经纪有限公司办理，故我方要求追加该公司为被告。综合以上答辩意见，请求法院驳回原告起诉。原告为了证明自己的观点，提交的证据如下：1、轩逸林庭院售卖宣传单，证明被告的宣传，原告系在被宣传言语蒙蔽的情况下签订的租赁合同。2、轩逸林棚室租赁合同书原件，证明原告租赁了被告位于涿州市的大棚。3、租赁费收据及pos机单子两张，证明原告已缴纳租赁费。4、被告营业执照复印件，证明被告系经过注册登记的合法经营主体。5、高官庄镇政府关于涿州市轩逸林农业生态观光园项目意见书，证明高官庄镇政府同意此项目的实施。6、固定资产投资备案证，证明该项目已经过备案。7、责令改正违法行为通知书，证明高官庄镇政府确认被告占用高官庄镇汪辛庄村集体土地建房行为违法，责令其清除地上建筑物，恢复土地原状。8、通知，证明高官庄镇政府告知将所有私人物品全部搬走，人员撤离，将对地上建筑物实施强拆。9、拆除后照片，证明轩逸林项目已被拆除。被告为了证明自己的观点，提交的证据如下：1、出示备案证，河北省发展和改革委员会制作，加盖河北省发展改革公章，主要建设内容为温室大棚100个290亩，以及管理和生活用房等附属配套设施8.55亩，证明我方项目是经发展改革局批准的，符合法律规定。2、收据一份和追加被告申请书一份，证明该项目租赁事宜是由中介北京润泽兴业房地产经纪有限公司办理，要求追加该公司为被告。以上事实还有本院的开庭笔录在卷佐证。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还。本案涉案大棚已被强制拆除，原告要求确认涉案《轩逸林棚室租赁合同》为无效合同的诉讼请求，本院予以支持。被告应承担返还合同款项的义务。原告要求被告支付利息的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告与被告轩逸林农业公司于2017年2月25日签订的《轩逸林棚室租赁合同》无效。二、被告轩逸林农业公司于本判决书生效后三十日内向原告返还租赁费158000元。三、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3460元，由被告轩逸林农业公司负担。二审庭审中，上诉人轩逸林农业公司提交了项目独家代理协议一份及北京润泽兴业房地产经纪有限公司营业执照复印件一份，证明案涉大棚的租赁事宜是由北京润泽兴业房地产经纪有限公司代为办理的，该公司收取了上诉人的佣金。一审法院应追加北京润泽兴业房地产经纪有限公司为被告，由该公司返还佣金部分。被上诉人王玉华质证称，1、我方不认可项目独家代理协议的真实性：⑴因案涉棚室系违法建筑，项目独家代理协议应为无效合同；⑵即使项目独家代理协议有效，根据该协议第四条第一款的约定，因被上诉人要求退还租金是上诉人建设的棚室属于违法建筑所致，北京润泽兴业房地产经纪有限公司收取的销售佣金不再退还，也就无需追加该公司作为案件当事人；⑶被上诉人在租赁案涉棚室时，销售人员并未告知被上诉人其为中介公司人员，且被上诉人对项目独家代理协议的签订并不知情；⑷即使北京润泽兴业房地产经纪有限公司确实代理上诉人出售棚室，其实施的代理行为的民事法律后果也应由被代理人承担；⑸本案是租赁合同纠纷，而租赁合同的双方主体为上诉人与被上诉人，租赁费也是被上诉人收取并开具的票据。根据合同相对性原则，租赁合同对第三人没有约束力，不应追加北京润泽兴业房地产经纪有限公司为当事人。2、我方对北京润泽兴业房地产经纪有限公司营业执照复印件不认可。二审查明的其它案件事实与一审认定事实一致。本院认为，案涉《轩逸林棚室租赁合同》系上诉人与被上诉人王玉华签订，且租金已由被上诉人王玉华全额支付给上诉人，并由上诉人出具了收据。根据合同相对性原则，一审法院审理上诉人与被上诉人之间的合同效力及因该合同取得的财产问题符合法律规定。北京润泽兴业房地产经纪有限公司不属于必须共同进行诉讼的当事人，一审法院未予追加不违反法律规定，故上诉人关于本案应追加北京润泽兴业房地产经纪有限公司为当事人的主张于法无据，本院不予支持。关于《轩逸林棚室租赁合同》无效后的返还问题，因案涉棚室已因违法占地等行为被行政机关强制拆除，被上诉人王玉华并未实际占用案涉棚室，不存在其向上诉人返还棚室的问题。上诉人主张被上诉人应对其折价补偿，理据不足，本院亦不予支持。综上所述，涿州市轩逸林农业技术开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费875元，由涿州市轩逸林农业技术开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王志强审判员  张晓清审判员  杨玉龙二〇一九年十一月二十七日书记员  戚园园