甘肃省环县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘1022民初2856号 原告：甘肃金元物业管理有限公司（以下简称甘肃金元公司），住所地甘肃省庆阳市环县环城镇农贸中心1号楼6层。 法定代表人：郜文明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王恺枫，该公司员工。 被告：姬治平，男，汉族，1974年12月12日出生，甘肃省环县人。 原告甘肃金元公司与被告姬治平租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃金元公司委托诉讼代理人王恺枫与被告姬治平到庭参加了诉讼，被告法定代表人郜文明因故未到庭。本案现已审理终结。 甘肃金元公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告2017年9月30日至2019年9月29日的商铺租金33948元；2.请求依法判令被告支付原告逾期付款违约金10184.4元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月30日，原告与被告签订《环县农贸中心商铺租赁合同》，合同第二条约定租赁期限为2016年9月30日至2019年9月29日，租期共计三年；合同第三条约定租金按照实测建筑面积37.72平方米计算，商铺第一年租金35元/平方米/月，全年租金15842元......第三年租金为40元/平方米/月，6个月租金共计9053元。合同签订后，原告向被告交付农贸中心11-24号房屋，被告对该房屋进行了装修并开始经营，但2018年9月，被告房租到期后，却未按照合同约定及时向原告支付合同约定的第三年租金，原告财务人员于2018年10月开始电话通知被告欠租事实，但被告一直以各种理由推脱不予缴纳，原告工作人员多次上门催要，一直没有找到被告，时至今日，被告已拖欠租金达11个月之久，且该商铺也是原告代替房屋产权人出租管理该商铺，房屋产权人多次向原告处吵闹催要租金，给原告造成了极大的困扰，原告曾积极的履行告知义务，也曾宽限日期给予被告方便，但是被告从2018年9月开始拖欠原告租金共计9053元。原告工作人员多次联系无果，现为了维护自己的合法权益，迫于无奈只得向法院提起诉讼维护自己的合法权益，且被告现在已经关门停业，处于未开业状态，按照合同补充条款的约定，承租方不得关门停业，如发生以上行为，承租户不得享受交一年租金使用权为两年的优惠政策，现被告已停业三个月之久，故不再享受优惠政策。 姬治平辩称，原告诉称其与被告于2016年8月29日签订《环县农贸中心商铺租赁合同》，以及租赁期限、面积、租金及用途均属实。首先，合同签订时，案涉商铺尚未竣工建成，商铺门窗未安装，亦无水电，并不具备使用条件和租赁标准，案涉商铺2019年1月31日才竣工；其次，截止庭审，原告仍未向被告交付过案涉商铺，被告从未使用过案涉商铺，亦未对商铺进行过装修，被告未开门营业，故不存在关门停业的事实。综上，不同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方有争议的证据，本院分析认定如下：1.原告提交《环县农贸中心商铺委托代理租赁合同》复印件一份，证明原告有权代为租赁房屋的事实。被告对该合同有异议，称在签订租赁合同时原告并未告知房屋原所有人是何人。因该份合同的当事人非本案被告，与本案不具有关联性，故对其证明效力不予认定；2.原告提交的《环县农贸中心11#楼竣工资料（一）、（二）》，证明案涉商铺的竣工时间。被告对该组证据有异议。经本院审查认为，该组证据系复印件，无原件核对其真实性，且该份竣工资料载明的内容系分项工程验收资料，不能证明农贸中心已整体竣工，故对该份证据的证明效力不予认定。 本院经审理确认如下案件事实：2016年9月30日，原、被告经协商一致签订《环县农贸中心商铺租赁合同》一份，该合同甲方为原告，乙方为被告，双方在合同中约定甲方将农贸批发商业街第11号楼第24号商铺（建筑面积为37.72平方米）租赁给乙方用于经营水果批发，租期三年，自2016年9月30日至2019年9月29日止。租赁期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该商铺的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。合同第三条约定“租金按该商铺实测建筑面积37.72平方米计算，第一年商铺租金35元/㎡/月，全年租金共计15842元；交纳全年租金，乙方拥有该商铺两年使用权；两年使用期满前一个月交纳第三年6个月租金，乙方拥有该商铺一年的使用权，第三年商铺租金为40元/㎡/月，6个月租金共计9053元；乙方向甲方交纳保证金5000元，在合同期满或者终止时在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用后无息退还乙方；甲方按照建筑面积每季度向乙方收取经营管理费6元/㎡/月共计679元”。合同约定乙方开业时间由甲方统一通知，乙方在接到通知后仍不开业的，甲方将对乙方进行500元/天的罚款。合同第十一条“乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同并不予退还保证金：1.擅自改变商铺的使用性质；擅自转租、转让商铺或者利用商铺从事非法经营活动；逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳者；乙方严重违反相关纪律的有关规章制度不听规劝者；2.乙方无故拖欠租金，甲方宽限10天，从10天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金3%加收滞纳金”。 补充条款第二条约定“承租方不得将房屋转租，不得关门停业（月不得超过7日），不得将房屋……，如发生以上行为，承租户不得享受交一年租金，使用权为二年的优惠；（1-4）#楼按35元/㎡/月计取，（5-12）#楼按30元/㎡/月计取，管理费按6元/㎡/月计取，出租方有权终止租赁合同并不承担承租方装修费和违约金，合同终止日承租方将房屋交还出租方之起，承租方另外承担三个月的租金。” 合同签订后，被告向原告支付第一年租金15842元，管理费679元，保证金5000元，共计21512元。 案涉商铺至今未装修营业。环县农贸批发市场开业时间为2018年7月份。 本院认为，本案争议的焦点有以下四点： 一是《环县农贸中心商铺租赁合同》效力问题。该合同系双方当事人协商一致签订的，意思表示真实，内容不违背法律规定，合法有效，应受法律保护。该合同约定的租赁期限自2016年9月30日至2019年9月29日止，故该合同在诉讼期间履行期限已届满，诉讼中，原、被告未签订续租合同，亦未就续租事宜达成一致协议，故《环县农贸中心商铺租赁合同》因合同履行期限届满而自行终止。 二是原告要求被告支付2018年9月30日起至2019年9月29日商铺租金的诉请应否支持的问题。原、被告签订的租赁合同约定的租期是三年，被告在合同签订后向原告支付了一年的租金，但因案涉商铺至今未实际装修并开业经营，依据合同约定，原告有通知并督促被告开门营业的义务，原告仅履行了通知义务，在被告未开门经营后，原告未及时进行督促，亦未依合同约定解除租赁合同，且在合同履行过程中，被告曾提出解除合同，原告未同意，原告怠与行使自己权利的行为不应受到法律的保护，故对该部分租金应由其自行负担。合同补充条款虽约定了关门停业超过七日不享受交一年租赁费使用两年的优惠政策，但因被告至始至终都未实际开门经营，原告亦认可被告未经营的事实，故不存在关门停业的问题，故原告的该项诉请无事实及法律依据，本院不予支持。 三是被告是否应向原告支付违约金的问题。原、被告之间虽在《租赁合同》中明确约定一方违约应向另一方支付违约金，但在合同履行过程中双方均存在违约行为,故对原告该项诉请不予支持。 四是被告已交纳的商铺租金、管理费及保证金应否退还的问题。被告辩称其交纳前述相关费用后原告未向其交付商铺钥匙，该商铺至今未装修经营，应退还其已支付的租金、管理费和保证金。原、被告之间签订的租赁合同在诉讼期间因合同期限届满而自行终止。合同履行期间，被告在发现案涉商铺不具备开门经营的条件后，并未及时找原告协商解除合同，亦未进行仲裁或诉讼，其怠于行使自己的权利的行为不应受到法律的保护，故对其已交纳的租金，不予退还。对于原告收取的经营管理费，因被告并未实际经营，在庭审中原告亦认可案涉商铺至今未装修经营，即被告并未享受到原告提供的服务，故对该笔费用，应由原告进行返还。对于保证金，因合同中有明确约定，故在合同终止后，原告应将其收取的保证金退还被告。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条规定，判决如下： 一、驳回原告甘肃金元物业管理有限公司的诉讼请求； 二、由原告甘肃金元物业管理有限公司于本判决生效后五日内退还被告姬治平管理费679元、保证金5000元，共计5679元。 如未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费903元，减半收取451.5元，由甘肃金元物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审判员  王艳 二〇一九年十一月十二日 书记员  耿欢