福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初3457号 原告：叶清平，男，1978年12月28日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：康志杰、胡鸣明，福建英合律师事务所律师。 被告：高善通，男，1975年9月30日出生，汉族，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：危冠元、吴凌云，福建君州律师事务所律师。 原告叶清平与被告高善通房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理，原告叶清平及其委托诉讼代理人胡鸣明、被告高善通的委托诉讼代理人吴凌云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶清平向本院提出诉讼请求：1.判令被告高善通立即向原告支付拖欠的厂房租金人民币（币种，下同）149850元；2.判令被告向原告支付逾期付款利息（以149850元为基数，按银行同期贷款利率，自2019年8月5日计至实际还清之日止）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告将厂房出租给被告，因被告拖欠租金，双方解除合同。双方于2019年2月22日进行结算对账，被告向原告出具案涉《欠条》，确认签原告149850元，并承诺于2019年7月30日付清。现还款期限届满后，被告并未按期还款。为维护原告的合法权益，故请求判如所请。 被告高善通辩称：一、叶清平与高善通之间的租赁合同无效： 2015年12月底，叶清平将其位于厦门市同安区钢构铁皮房出租给高善通作为高善通开办的工厂（厦门洛缘工贸有限公司）的厂房使用，用途为加工各种石料产品（如花盆，户外石凳、石桌等）。由于叶清平出租的铁皮房的土地性质为农用附属设施用地，因此叶清平告知高善通暂不签订《租赁合同》，待他将土地性质转为工业用地后，双方再签订《租赁合同》。双方口头约定：水电费由高善通自行缴纳；出租的铁皮房面积为1300平方米，出租价格为5元／平方米，自2016年1月1日起计算租金。承租后租赁屋常常出现使用不畅的情形，如相关部门不定期的现场以及航拍检查等。叶清平出租给高善通使用的铁皮房性质为农业配套用房，而叶清平将其出租给高善通进行石产品加工，该租赁房改变房屋使用性质，属于按规定不得出租的房屋，根据相关法律规定，叶清平与高善通之间的租赁关系为无效的法律关系。二、高善通于2019年2月22日出具的《欠条》不得作为双方欠款的依据。1.因双方的租赁合同无效，因此双方产生的欠款行为应按合同无效的方式确定。2.《欠条》中所欠款项并未经过双方客观对账形成。2018年12月17日晚，高善通接到叶清平的通知，国土局和农业局的联合执法大队将于本月24日要进行农业用房使用合法性的大检查，叶清平要求高善通在检查之前将出租屋内的所有东西搬离，并提供了其另一个仓库让高善通放置搬离的所有设备、产品和物料。检查结束后，叶清平明确告知高善通租赁房的土地性质无法改变。由于临近春节，高善通只得于节后另外寻找厂房，2019年2月中旬高善通要将放置在叶清平仓库的东西搬离时，受到了叶清平的阻挡，叶清平要求高善通将一份写好的《欠条》签完再走，高善通坚持双方要对完账再签，在高善通的坚持下对方在欠条上加了一句“具体以对账单为准”，高善通由于在3月有一份订单要出货，在万般无奈的情况下只好签了《欠条》。综上，高善通认为叶清平提出要求高善通向其支付租金的诉讼无理无据，同时，高善通将保留要求叶清平退还已付“租金”的诉权。 在本案审理过程中，原告叶清平提交了以下证据以证明其主张：1.《欠条》，拟证明被告高善通确认欠原告厂房租金149850元；2.“对账单”照片，拟证明2019年2月22日，在案涉厂房内，原告与被告对尚欠租金进行对账结算，被告妻子负责记录并书写对账单，经统计后，被告确认其应付租金共计379850元，已付租金共计230000元，故尚欠原告厂房租金149850元；3.案涉厂房照片，拟证明被告租用原告厂房用于制作花盆的事实。被告高善通提交了以下证据以证明其主张：1.转账付款凭证，拟证明被告向原告支付租金（含押金）共计人民币210000元，分别为：2015年12月24日汇款30000元押金，2016年9月21日汇款6,0000元租金，2017年1月26日汇款20000元租金，2018年2月11日汇款50000元租金，2018年5月14日汇款50000元租金的事实；2.结婚证，证明案外人苏光玉与高善通为夫妻关系。上述证据经当庭举证质证，叶清平提交的“对账单”系一张书写了诸多日期与金额等信息的白纸的照片，没有叶清平与高善通的签名确认，叶清平称“对账单”原件已经丢失，故无原件可供核对，本院对其真实性不予认可。上述其他证据的真实性、合法性本院予以确认，其关联性本院结合全案证据及当事人陈述综合认定。 根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告叶清平与被告高善通于2015年口头约定，由叶清平将其在厦门市同安区竹坝农场竹坝里的一处自建简易搭盖房屋出租给高善通，作为其经营的工厂的生产用房使用。双方口头约定了房屋租金金额及支付方式。该简易搭盖房屋面积约1300平方米， 该简易搭盖房屋的建设未经相关行政主管部门办理任何审批手续，目前门牌号为××”。2018年12月，原被告双方口头协议解除租赁关系。2019年2月22日，根据叶清平的要求，高善通向叶清平出具《欠条》一张，该《欠条》的主文打印在高善通本人的身份证复印件的空白处，内容为：“欠条本人高善通（身份证3526251975××××××××）欠叶清平（350221197812284518）厂房租金，约壹拾贰万元（120000元）至壹拾肆万玖仟捌佰伍拾元（149850元），具体以对账单为准。还款日期为2019年7月30日。如逾期未还，则上诉人民法院，并申请强制执行。欠款人：高善通身份证号：3526251975××××××××2019年2月22日星期五”。上述《欠条》出具后，双方并未就未付的房屋占有使用费进行结算，至今双方就未付款金额仍存在争议。 同时查明，被告高善通与案外人苏光玉系夫妻关系。高善通向叶清平支付房屋占有使用费情况如下：2015年12月24日，苏光玉通过微信向叶清平转账支付30000元；2016年9月21日，苏光玉以其银行账户向叶清平转账支付60000元；2017年1月26日，高善通以其银行账户向叶清平转账支付20000元；2018年2月11日，苏光玉以其银行账户向叶清平转账支付50000元；2018年5月14日，苏光玉以其银行账户向叶清平转账支付50000元，至此，高善通共向叶清平支付案涉简易搭盖房屋的占有使用费共计210000元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告叶清平与被告高善通于2015年口头达成了租赁叶清平在厦门市同安区竹坝农场竹坝里自行搭盖的一处简易房屋的合同，该房屋的建设未经相关行政主管部门办理任何审批手续，属于违章搭盖的临时建筑，在本案庭审法庭辩论终结前仍未经主管部门批准建设，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，本院认定原被告双方口头达成的房屋租赁合同无效。原被告双方均确认，自2015年双方口头缔结房屋租赁合同后至2018年12月解除合同，案涉房屋系由高善通作为其工厂生产经营用房使用，故高善通应当按照双方在口头缔结合同时的约定向叶清平支付房屋占有使用费。庭审中，原被告双方对于合同的成立时间，双方口头约定的占有使用费的数额及支付时间和方式，占有使用费的起算日期和截止日期等重要争议事项均各执一词，双方均无书面证据可以证明。原告提交的所谓“对账单”系一张书写了诸多日期与金额等信息的白纸的手机照片，叶清平与高善通均未签名确认，叶清平称“对账单”原件已经丢失，故无原件可供核对，本院对其真实性无法确认。高善通于2019年2月22日根据叶清平的要求所出具的《欠条》并未对其尚未支付的房屋占有使用费予以明确，《欠条》中将未付款金额含糊的表述为一个待定区间：“约壹拾贰万元（120000元）至壹拾肆万玖仟捌佰伍拾元（149850元）”，还强调：“具体以对账单为准”，然而，《欠条》出具以后原被告双方至今未就尚未支付的房屋占有使用费进行对账结算，高善通尚未支付的房屋占有使用费系什么期间拖欠的费用，具体金额为多少，叶清平并无证据可以证明，甚至无法清楚陈述，因此，本院对此无法查明。综上，对于叶清平主张的房屋占有使用费149850元及逾期付款利息，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条第五款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款、第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回叶清平的全部诉讼请求。 本案案件受理费人民币3297元，适用简易程序审理，减半收取人民币1648.50元，由原告叶清平负担，款限于本判决生效之日三日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  杨 郁 二〇一九年十一月一日 代书记员  张晓芬 附：本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条第一款本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 第一条第二款乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 第三条第一款出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。