江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9031号上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏星瑞防务科技有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇闸南工业区（浏南村），统一社会信用代码913205856613350510。法定代表人：张光付，董事长。委托诉讼代理人：缪正晗，江苏至誉律师事务所律师。被上诉人（反诉原告、原审被告）：太仓伍燕金实业有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇浏南村13-16组1幢，统一社会信用代码91320585MA1MFY345Y。法定代表人：郭灯伍，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：苏伟平、叶伟，江苏周瑞昌律师事务所律师。上诉人江苏星瑞防务科技有限公司（以下简称星瑞公司）因与被上诉人太仓伍燕金实业有限公司（以下简称伍燕金公司）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院(2018)苏0585民初4591号民事判决，向本院提起上诉。上诉人星瑞公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1、一审判决对导致双方间签订的《厂房租赁合同》无效的过错责任认定有误。《厂房租赁合同》中约定出租的厂房在该合同签订时还未建造，如被上诉人能按照《厂房租赁合同》的约定及时办理相关批建手续，不会导致租赁合同无效。合同签订后，上诉人多次提醒、催促被上诉人办理相关批建手续，已通过发函及通知书的形式合理履行了督促义务，但被上诉人一直不予理睬、配合，其应对合同无效承担全部责任。2、被上诉人实际搬离涉案厂区的时间最早为2018年12月底，而非2017年8月15日。2019年2月18日，上诉人书面通知被上诉人办理厂房交接手续，被上诉人未及时办理交接手续，应承担损失扩大的责任，应认定被上诉人实际占用土地的时间为2016年4月1日至一审判决之日即2019年7月3日。3、被上诉人应返还因无效合同取得的财产，并不是按过错赔偿上诉人的租金损失，被上诉人在占用土地期间的占有使用费应当全额返还给上诉人。4、上诉人承受了巨额的租金损失，接收的厂房存在重大的质量瑕疵，且面临随时被强拆的不确定性，一审判决对上诉人明显负担过重。被上诉人伍燕金公司答辩称：1、双方之间签订的厂房租赁合同应当是自始无效的，批建手续是上诉人的义务，上诉人是看着被上诉人建造房屋的，直到厂房建造完以后发函提醒要求报批，在被上诉人要求其补盖章手续的时候，上诉人仍不配合，明显存在恶意。2、双方在一审中已经确认了搬离时间，一审法院认定三个月的合理的损失期较为合理。3、双方在厂房建设过程当中均存在过错，因而一审判决双方各承担50%责任认定清楚。4、现厂房早已由上诉人占有使用，因而该厂房也具有实际的使用价值。原审原告星瑞公司向一审法院起诉请求：1.判令伍燕金公司返还土地；2.判令伍燕金公司支付土地占有使用费（自2016年3月3日起至实际返还之日止，按100万元/年的标准计算。暂算至2019年3月31日为3076712元）。反诉原告伍燕金公司向一审法院提起反诉，请求：1.判决星瑞公司赔偿损失400万元（实际金额待评估后确定）；2.判决星瑞公司返还20万元保证金。一审法院认定以下事实：苏州星瑞游艇有限公司于2012年8月30日取得位于太仓市工业用地（地号024-066-0015000）的使用权，使用权证载明面积为25697.7平方米，土地用途为工业用地，使用权类型为出让。2018年10月31日，苏州星瑞游艇有限公司更名为江苏星瑞防务科技有限公司（即星瑞公司）。2016年3月3日，星瑞公司（甲方）与伍燕金公司（乙方）就太仓市工业用地（地号024-066-0015000）中的一部分签订《厂房租赁合同》，该合同主要约定：一、厂房建设中，双方权利、义务及违约责任。1.甲方提供位于太仓市浏河镇南工业区（浏南村）的工业用地约11500平方米（左右）使用权给乙方，由乙方负责在该土地上建造厂房及别墅使用。厂房建造完成后，厂房及别墅所有权归甲方所有，甲方将土地及厂房别墅免费提供给乙方使用，期限10年（自2016年9月1日至2026年8月31日），在该10年期限内，除本协议约定的应由乙方承担的费用外，甲方不向乙方收取租金。2.乙方在该土地上投资700万元新建厂房（含两栋共1000平别墅简装，每栋装修标准不低于20万元），建设方案由乙方作为本合同附件提供，经甲方同意后开始施工建设。建设工程中需要变更方案的，需提前告知甲方，并经甲方认可方可变更方案。未经甲方同意擅自变更方案的，甲方有权单方解除本合同，并不退还施工保证金。3.本协议签订后，乙方应当向甲方支付20万元的施工保证金，乙方自建设方案经甲方同意后6个月内（若项目需要审批的，双方应当互相配合做好前置审批工作）将厂房建成的（环保、消防工程应按国家及地方相关标准同时完工）且施工期间未对甲方造成损失的，甲方将该保证金（不计利息）归还乙方。若超期未能建成的，或施工期间对甲方造成损失的，该保证金不予退还。4.环保及消防工程与厂房建设同时进行，同时完工。5.甲方仅提供土地，其余“三通一平”由乙方负责，并承担相关费用。6.厂房建设过程中，建筑材料的堆放应当规范有序。7.乙方应当自行先行了解在开工建设前是否存在事前政府审批事项，因乙方原因造成需事前审批而未审批，据此影响施工进度或被处罚的，由乙方自行处理，与甲方无关。8.乙方施工期间应当按照甲方的合理要求进行施工现场的管理。9.施工期间的安全保卫工作由乙方自行安排。10.施工期间，乙方必须保证未经甲方允许，乙方施工人员不得进入甲方生产及行政办公区域。11.以上涉及保证金扣除的，扣除后，乙方应在3日内补足保证金。二、厂房建成投产后，双方的权利、义务及违约责任。1.厂房建成后，投产前，乙方应先向甲方支付10万元的安全生产保证金。2.投产后，由乙方自行管理厂房，但同时要兼顾甲方的生产管理，甲方对乙方的管理有合理要求的，乙方应当执行。3.投产后，生产材料的对方应当规范有序。4.因乙方原因造成甲方受到政府处罚或影响甲方有关项目或工作审批的，甲方扣除所有保证金。5.乙方必须保证，未经甲方允许，乙方工作人员不得进入甲方生产及行政办公区域。6.投产后的安全保卫工作由乙方自行安排，甲方不保证乙方的财产安全。7.投产后，除土地相关税费由甲方承担外，与厂房及生产有关的一切税费均由乙方自行承担。8.生产期间水电费先付后用，每月5日前预付当月水电费3万元。9.以上涉及保证金扣除的，扣除后，乙方应当在3日内补足保证金。10.投产后，厂房的日常维护、修缮由乙方负责。三、厂房产权办理。厂房建设完成后，乙方应当积极配合甲方，将该厂房产权登记至甲方名下，因乙方原因导致产权证无法及时办理完成的，甲方有权单方解除合同，没收保证金及厂房。四、关于甲方提前收回土地及厂房的补偿。1.若在10年期限到期前，甲方需提前收回土地及厂房（含政府拆迁原因），每提前一年需向乙方补偿70万元。（政府拆迁赔偿金及其他相关补偿金归甲方所有）2.若在10年期限到期前，因乙方原因需要退租的，应提前3个月告知甲方，甲方收回土地及厂房，无需向乙方任何补偿。五、其他。1.10年期满后，厂房的剩余评估价值应当高于700万元，若评估价值低于该价值的，乙方应当另行向甲方支付差额，进行补足。2.10年期满后，乙方如需继续租用的，应提前3个月告知甲方，经甲方同意，双方另行签订租赁合同。3.乙方有任何违反本协议约定的行为或其他妨碍甲方生产经营或影响甲方有关项目或工作的审批或给甲方造成损失行为发生的，甲方均有权单方解除合同，收回厂房及土地，并视情况扣除全部或部分保证金。4.乙方施工过程中应当由施工方购买财产险。5.厂房车间应当预留10吨航车基础。6.合同履行过程中，若乙方需要转租，需事先经甲方同意，由甲方与接受转租人另行签订租赁协议。六、纠纷处理方式。本协议未定事宜可另行协商解决，协商不成的，由太仓市人民法院管辖。七、生效。本协议一式两份，自乙方向甲方全额支付施工保证金之日起生效。后伍燕金公司向星瑞公司交纳20万元保证金，星瑞公司于2016年4月1日将上述合同所涉土地交由伍燕金公司。之后，伍燕金公司投资在该土地上建造了面积约6000余平方米的厂房，并在厂房四周浇筑了一块水泥地。该厂房建造时未取得建设工程规划许可，截止本案辩论终结时该厂房也未取得相应审批手续。涉案厂房建造后，伍燕金公司即投入使用，直至2017年8月15日从厂房中搬离。伍燕金公司自诉争土地上搬离后，星瑞公司开始在土地上堆放部分物品。关于堆放的时间，星瑞公司称是2018年12月，伍燕金公司称是2017年12月份。另查明：2016年11月29日，星瑞公司向伍燕金公司法定代表人郭灯伍发出《敦促提交办理产权证所需相关资料的通知书》，敦促伍燕金公司于2016年12月10日前提交建设工程规划许可证正本原件、建设工程许可证原件、发改委批文、总平面图等材料供办理厂房产权证。2017年3月30日，星瑞公司向伍燕金公司及其法定代表人郭灯伍发出《告知书》，称涉案厂房未经正常批建手续，督促伍燕金公司抓紧办理报批及消防等手续，并停止生产，认真整顿。2017年4月20日，星瑞公司向伍燕金公司及其法定代表人郭灯伍发出《解除合同通知书》，称伍燕金公司在《厂房租赁合同》履行过程中建造厂房未经正常批建手续，相关消防验收也未通过，经2017年3月30日发出《告知书》后拒不整改，故根据《厂房租赁合同》第一条第4款、第三条、第六条第3款、第6款约定，通知解除《厂房租赁合同》，并没收已交付保证金。审理中，伍燕金公司称其自2016年4月至8月期间在涉案土地上建造好厂房，厂房约6500多平方米，另在厂房四周建一块约2000多平方米的水泥地；因厂房建造前星瑞公司不配合办理相关报批手续，厂房建造后星瑞公司也未履行土地使用权人应当履行的交税义务，导致伍燕金公司因建造厂房，损失近590万元（不包括建造水泥地的成本或支出），星瑞公司应当承担该损失的主要责任，故要求星瑞公司赔偿400万元。为此，伍燕金公司申请对涉案厂房及附属设施的造价进行评估，一审法院依法委托昆山市中建项目管理有限公司进行造价鉴定。2018年12月27日，昆山市中建项目管理有限公司以鉴定依据不充分为由作退卷处理。后经一审法院释明，星瑞公司、伍燕金公司一致同意由伍燕金公司申请，委托法院对涉案厂房及附属设施的现存价值（不含土地价值）进行评估，并以评估结果作为认定伍燕金公司建造厂房及附属设施损失的依据。2019年2月20日，苏州永联行土地房地产评估有限公司作出（苏）永联行（2019）地估字第L01111号房地产估价报告，载明：太仓市地上建筑物（含装修）及附属设施在价值时点2019年1月9日的成本价值为588.23万元。伍燕金公司为此次评估支出评估费39500元。2019年4月9日，星瑞公司向一审法院申请对涉案位于太仓市浏河镇南工业区的工业用地11500平方米的年租金标准进行鉴定。2019年5月6日，苏州永联行土地房地产评估有限公司作出（苏）永联行[2019]房估字第L04263号房地产咨询估价报告，载明：太仓市部分场地（面积11500平方米）在价值时点2016年至2019年土地市场租金如下：2016年度租金746438元，2017年度租金751017元，2018年度租金764755元，2019年度租金765900元。星瑞公司为此次评估支出评估费18000元。以上事实，有星瑞公司提交的厂房租赁合同、土地使用权证、通知书、告知书，伍燕金公司提交的照片，一审法院（2017）苏0585民初5114号案件庭审笔录，鉴定报告、鉴定费票据，一审法院的谈话笔录，当事人陈述等在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，星瑞公司和伍燕金公司于2016年3月3日签订《厂房租赁合同》，约定星瑞公司提供涉案约11500平方米土地使用权给伍燕金公司，伍燕金公司在其上建造房屋，房屋建成后所有权归星瑞公司，星瑞公司将房屋交由伍燕金公司免费使用十年，但因涉案房屋的建造未取得建设工程规划许可证，故该《厂房租赁合同》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，诉争《厂房租赁合同》无效，伍燕金公司应将涉案土地交还给星瑞公司，星瑞公司亦应将收取的20万元保证金返还给伍燕金公司。但伍燕金公司于2017年8月15日自涉案厂房和土地中搬离后，未再继续占用涉案土地，且之后星瑞公司也对涉案土地进行了实际使用，故星瑞公司要求伍燕金公司返还土地的诉讼请求缺乏事实基础，一审法院不予支持。关于双方的损失问题。根据《厂房租赁合同》的约定，厂房建成后，伍燕金可以无偿使用十年。伍燕金公司出资建房的目的是为了使用厂房，如果该合同能够正常履行下去，伍燕金公司支出的建造费用在使用期限内进行合理摊销后，新建厂房无偿归于星瑞公司公平合理。但因涉案厂房未能取得相应审批手续，《厂房租赁合同》无效，双方无法实现缔结合同的目的，产生了相应的损失。其中，星瑞公司无法取得厂房的合法产权，其土地被占有使用造成了损失；伍燕金公司于2017年8月搬离出厂房，其为建造涉案厂房支出了大量费用，亦产生了损失。而对于新建厂房而言，申请办理建设工程规划许可证的只能是作为土地使用权人的星瑞公司，其具有办理相关建设房屋手续的义务；伍燕金公司作为建造人，掌握大量的设计、施工等建筑资料，其有配合星瑞公司提供相关资料的义务。只有双方互相配合，共同行动，才能完成相关审批手续，从而使新建厂房被合法使用。故对新建厂房未能履行规划审批手续，导致合同无效，双方均负有责任。另外，伍燕金公司明知新建厂房需要办理相关报建手续，却在未取得相应审批手续的情况下即动工兴建厂房，过错明显。而涉案厂房虽未取得相应产权手续，但伍燕金公司在建造厂房后，已实际使用厂房一年有余并因此获益。同时，新建厂房虽然存在残值，但因未经规划部门审批，存在被拆除的危险。因此，一审法院结合双方的过错以及本案的上述实际情况，综合确定星瑞公司的土地占有使用费损失和伍燕金公司的建造厂房损失由双方各半负担。其中，星瑞公司的土地占有使用费损失。本案中，星瑞公司要求伍燕金公司按照11500平方米土地面积计算占有使用费，伍燕金公司抗辩其建造的房屋使用面积仅有6537.96平方米。由于星瑞公司因合同无效产生的损失是整块土地未能正常使用的损失，故一审法院对伍燕金公司的上述抗辩不予支持。对于星瑞公司主张的占有使用费的计算期限，因星瑞公司将涉案土地交付给伍燕金公司的时间为2016年4月1日，故应从2016年4月1日起计算；另外，伍燕金公司早已于2017年8月15日自涉案厂房、土地中搬离，故星瑞公司主张计算至实际腾退之日缺乏事实和法律依据。本案中，伍燕金公司自涉案厂房中搬离，未与星瑞公司办理相应房屋或土地交接手续，存在过错，但星瑞公司作为土地使用权人，明知伍燕金公司已搬离的事实却未与伍燕金公司积极沟通、督促，导致土地闲置，对于损失的扩大亦有责任。因此，一审法院根据公平原则，酌定星瑞公司的土地使用费损失计算至伍燕金公司搬离后的三个月。据此，结合评估机构确定的土地租金标准，星瑞公司土地占有使用费的损失为1201793.72元（2016年4月1日至2017年11月15日），故伍燕金公司应负担600896.86元（1201793.72*50%）。而对于伍燕金公司建造厂房的损失，结合双方当事人关于该损失认定的意见以及鉴定报告确定的厂房及附属设施的成本价值，星瑞公司应赔偿伍燕金公司厂房建造损失2941150元（5882300*50%）。综上，伍燕金公司应支付星瑞公司土地占有使用费600896.86元；星瑞公司应赔偿伍燕金公司厂房建造损失2941150元，并退还伍燕金公司保证金200000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，一审法院判决：一、太仓伍燕金实业有限公司于判决生效后7日内向江苏星瑞防务科技有限公司支付土地占有使用费600896.86元；二、驳回江苏星瑞防务科技有限公司的其他诉讼请求；三、江苏星瑞防务科技有限公司于判决生效后7日内向太仓伍燕金实业有限公司赔偿损失2941150元，并退还保证金200000元，合计3141150元；四、驳回太仓伍燕金实业有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费31494元，由江苏星瑞防务科技有限公司负担25359元，太仓伍燕金实业有限公司负担6135元。反诉案件受理费40400元，由太仓伍燕金实业有限公司负担10185元，江苏星瑞防务科技有限公司负担30215元。评估费57500元，由江苏星瑞防务科技有限公司、太仓伍燕金实业有限公司各半负担。二审中，星瑞公司向本院提交以下证据：1、（2018）苏0585行审27号行政裁定书，证明太仓市环保局于2017年10月23日对被上诉人作出行政处罚决定，责令其停止违法行为，证明被上诉人当初当时并没有搬离工厂并且实际还有生产，一审判决认定被上诉人已于2017年8月15日从涉案厂房搬离的事实有误。2、彩信截屏及通知、快递面单、邮件投递记录，证明上诉人通知被上诉人于2019年2月20日进行厂房交接，被上诉人法定代表人明确拒绝交接。被上诉人一直掌握有厂房的钥匙，并且在厂房里边存放了部分设备及材料，导致上诉人一直无法使用该厂房，对于厂房占用期间的损失，应由被上诉人承担。3、厂房内的照片，拍摄时间为2018年的12月24日左右，该张照片可以和评估机构2019年1月9日拍摄的照片相佐证，均显示拍摄时厂房内仍留有部分设备、设施及材料，证明被上诉人一方持续占有厂房这一事实。被上诉人伍燕金公司发表质证意见为：1、对于证据1、证据2的真实性没有异议，因双方在一审中已经确认了搬离的时间，且一审判决已给予了三个月的合理损失期，该损失期已经覆盖了行政处罚作出之日的日期。2、对于证据3照片的真实性不认可，该照片拍摄时间无法确认，厂房大门通了电以后就可以打开，而且现在没有办理交接手续的情况下，上诉人也早开始使用该厂房，厂房里已全部堆放游艇之类的东西。以上事实，由（2018）苏0585行审27号行政裁定书、彩信截屏及通知、快递面单、邮件投递记录、照片等证据及当事人陈述在卷佐证。二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，星瑞公司与伍燕金公司签订的厂房租赁合同约定星瑞公司提供工业用地，由伍燕金公司建造厂房及别墅，建造完毕后所有权归星瑞公司所有，伍燕金公司以工程造价折抵10年的租金，因涉案厂房未能取得建设工程规划许可证，故涉案厂房租赁合同无效。对于导致合同无效的过错，星瑞公司系涉案土地使用权人，具有办理相关建设房屋手续的义务；伍燕金公司作为系涉案厂房建造方，具有配合星瑞公司提供相关施工资料以报建的义务。就星瑞公司提供的现有证据，不足以证明是伍燕金公司单方原因导致未取得工程审批手续，故一审法院认定双方对合同无效具有同等责任并各半分担损失，属于合理裁量，并无不当。对于伍燕金公司搬离涉案厂房的时间，星瑞公司与伍燕金公司在一审庭审中已共同作了确认，虽然合同无效一般不考虑租赁物空置期损失，但一审法院根据本案实际情况在双方作出该意思表示的基础上顺延3个月酌定星瑞公司土地占有使用费损失，亦无不当。涉案厂房虽属违建，但目前未被拆除，对星瑞公司仍具有一定使用价值，结合星瑞公司对于合同无效的过错,由其赔偿伍燕金公司厂房建造成本的50%，公平合理，并未加重星瑞公司负担。星瑞公司二审提供的证据对本案不具证明力，本院不予采纳。综上，星瑞公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费71894元，由上诉人江苏星瑞防务科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年十一月二十五日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。