重庆市万州区人民法院 民事判决书 （2019）渝0101民初11874号 原告：易雁翔，男，汉族，1970年10月26日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：彭咏、向红阳，重庆凯豪律师事务所律师。 被告：魏大明，男，汉族，1971年1月28日出生，住重庆市开县。 委托诉讼代理人：王成君、王燕妮，万州区周家坝法律服务所法律工作者。 原告易雁翔与被告魏大明房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年8月21立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易雁翔及其委托诉讼代理人彭咏,被告魏大明委托诉讼代理人王成君、王燕妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告易雁翔向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付2017年6月15日至2019年8月14日租金157998元及滞纳金46025元（滞纳金的标准按照年利率24%的标准计算，从2017年6月15日至2018年6月14日尚欠租金15500元计算至2019年8月14日，共计27个月；从2018年6月15日至2019年6月14日欠租金121275元计算至2019年8月14日，共计15个月；从2019年6月15日至2019年8月14日欠租金11223元共计3个月）；3.判令被告支付招租期间损失10616元（以2019年的年租金127390元的标准计算一个月）；4.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2016年5月5日签订《房屋租赁合同》，双方约定将原告位于重庆市万州区×号(不动产权登记地址分别为万州区×号，万州区×号)共383.15平方米房屋出租给被告使用，用于餐饮经营，租赁期为十年。合同签订当天，被告支付定金1万元(后转为租金)，2016年5月6日、5月7日两次支付租金10万元(每次5万元)。根据合同约定，2017年5月15日前应当支付2017年6月15日至2018年6月14日全年租金，但是被告一直以资金困难为借口拖延支付，直到2018年3月24日才支付租金10万元，尚欠该年租金1.55万元。2018年6月15日至今的租金，经原告一直催收，但是被告一直拒绝支付，根据《房屋租赁合同》第九条第五款第7项规定，原告有权解除双方所签订的《房屋租赁合同》。经统计，2017年6月15日至2018年6月14日所欠租金15500元，2018年6月15日至2019年6月14日所欠租金121275元，2019年6月15日至2019年8月14日所欠租金21223元，上述租金共计157998元。由于被告逾期支付租金，根据《房屋租赁合同》第十二条第4款之规定，被告应当支付滞纳金，承担违约责任，原告自愿降低违约金，上述三笔租金按照年利率24%的标准计算应当支付滞纳金分别为8370元、36382元和1273元，共计46025元。由于被告一直未与原告签订解除租赁合同的协议，原告不敢违约招租，经原告短信通知被告后，于2019年8月15日开始对外招租，被告应当根据法律规定按一个月租金标准支付招租期间损失10616元。被告的行为严重违反了合同约定，为维护原告的合法权益，故原告要求前诉讼请求。 被告魏大明辩称，被告在签订合同时支付了原告16万元租金，其中的5万元并不是原告向其他人代收租金，因为原告是一个具有完全民事行为能力人，该收据并没有载明是另外一套房屋的租金；通过原告的短信聊天记录和被告申请证人出庭的证言能够证明被告在2018年7月底被告已经将租赁房屋的钥匙交付给原告，此时原、被告双方的租赁合同已经解除，被告不应当支付之后的租金。关于原告要求按照年利率24%的标准主张滞纳金的诉讼请求过高，被告要求法院予以调减。对于招租期间的损失是不存在的，因为在2018年7月底原、被告双方已经解除合同，原告的该请求不应当支持。被告请求法院依法判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月5日，原告易雁翔（出租方甲方）与被告魏大明（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，原告将自己所有位于重庆市万州区×号(不动产权登记号分别为301房地证2012字第×号和渝2016万州区不动产权第×号，地址分别为万州区×号，万州区×号)共383.15平方米房屋出租给被告用于餐饮使用；租赁期为十年，即从2016年6月15日至2026年6月14日止；该房屋第一年年租金为110000元，第二年至第五年每年在上年租金基础上递增5%，五年后按当时市场行情另行协商租金的价格；租金支付方式为每年支付一次，本合同签订后乙方应于甲方交房前支付第一年租金，以后每年5月15日前支付下年租金；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（7）拖欠房租累计一个月以上；乙方的违约责任：租赁期间，乙方有以下行为之一的，甲方有权终止合同收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；在租赁期间，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按乙方逾期费用总额的30%向甲方支付滞纳金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍向甲方支付滞纳金；该合同还对其他方面进行了约定。 该合同签订前，被告向原告支付房屋定金1万元(后转为租金)，签订合同后，被告立即向原告支付了15万元。原告于2016年5月6日向被告出具《收条》，载明今收到魏大明房屋租金16万元，其中1万元由原付定金抵扣，5万元于2016年5月6日由手机银行支付，另外10万元应于2016年5月7日、8日分两次支付。原告在庭审中称16万元中的5万元是帮表哥汪嗣钢代收的租金，该5万元不能认定为被告向原告支付的租金。 原告在签订合同后将租赁房屋交付被告，被告对该房屋接收后实际没有正常使用，被告对第二年即2017年6月15日至2018年6月14日期间的租金向原告支付了10万元。关于第二年欠付的租金和2018年6月15日之后的租金，原告多次以短信的方式向被告催收，至今被告尚未向原告支付。2019年9月15日，原告将租赁房屋的锁换掉，对该房屋实际予以控制。被告向本院申请证人谢淑英（被告经营餐饮店员工）到庭作证，其证明将保存在吧台处的租赁房屋钥匙借给了一个女孩，该女孩将钥匙拿走后一直没有还。原告对该证人证言不予以认可，并称原告在2018年7月底没有收到被告交付的租赁房屋钥匙。 本院认为，原告易雁翔与被告魏大明签订《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法、有效，对原、被告双方具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。由于该合同约定“租金支付方式为每年支付一次，本合同签订后乙方应于甲方交房前支付第一年租金，以后每年5月15日前支付下年租金”，并且被告对第二年欠付的租金和2018年6月15日之后的租金经原告多次催收后至今未向原告支付，故被告具有违约行为，原告依据合同约定“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（7）拖欠房租累计一个月以上”请求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定和双方的约定，本院予以支持。由于原告在2019年9月15日将租赁房屋的锁换掉，对该房屋实际予以控制，本院认定原告已经收收回该租赁房屋。关于被告主张在2018年7月底已经将租赁房屋交付给原告的抗辩，由于被告在诉讼中未举示确实充分的证据证明其主张，况且被告申请证人出庭作证的证言也不能证明将该租赁房屋钥匙在2018年7月底已交付给原告，故对被告的该项主张，本院不予以认定。由于被告在2019年8月14日前没有将该租赁房屋交付给原告，原告要求被告按照合同约定支付2017年6月15日至2019年8月14日期间欠付租金157998元（其中2017年6月15日至2018年6月14日所欠租金15500元，2018年6月15日至2019年6月14日所欠租金121275元，2019年6月15日至2019年8月14日所欠租金21223元）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。由于原告于2016年5月已收到被告交付的租金16万元，扣除2016年6月15日至2017年6月14日期间的租金11万元，所剩余的5万元应当在被告欠付租金中抵扣，故被告还应当向原告支付所欠租金107998元。关于原告在庭审中称于2016年5月收到被告交付的16万元租金中的5万元是帮其他人代收的主张，由于被告不认可，并且该款项有可能涉及案外人的权利，本院对此不予调整。关于原告要求被告按照年利率24%的标准给付欠付租金滞纳金的诉讼请求，由于合同有被告逾期支付租金需要向原告支付滞纳金的约定，故被告应当向原告支付滞纳金。介于原告出租房屋的目的主要是收取租金、被告对该房屋实际没有使用以及对原告造成损失程度等多方面因素，本院根据公平的原则酌情按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付滞纳金【其中86775元的滞纳金（15500元+121275元-5万元）从2018年5月15日起计算至该款付清之日止，21223元的滞纳金从2019年5月15日起计算至该款付清之日止】。关于原告要求被告支付一个月招租期间损失的诉讼请求，由于双方没有约定，原告对其主张没有证据予以证明，本院不予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告易雁翔与被告魏大明签订的《房屋租赁合同》； 二、被告魏大明在本判决生效之日起十日内向原告易雁翔支付尚欠租金107998元及滞纳金（其中滞纳金以86775元为基数从2018年5月15日起至该款付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付；以21223元为基数从2019年5月15日起至该款付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付）； 三、驳回原告易雁翔的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4519元，减半收取2259.5元，由被告魏大明承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理，本判决书即发生法律效力。 审 判 员 张文勇 二〇一九年十一月十五日 法官助理 聂登超 书 记 员 罗 双