重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初14531号原告：重庆洋河房地产开发有限责任公司，住所地重庆市江北区五里店御庭苑2幢6楼，统一社会信用代码91500105450431086X。法定代表人：贺天天，总经理。委托诉讼代理人：唐华，重庆恒昇律师事务所律师。被告：胡仕菊，女，1972年9月10日出生，汉族，住重庆市荣昌县。委托诉讼代理人：邓超杰（被告胡仕菊配偶），住重庆市荣昌县。委托诉讼代理人：陈鹏，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告重庆洋河房地产开发有限责任公司（以下简称洋河公司）与被告胡仕菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆洋河房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人唐华、被告胡仕菊的委托诉讼代理人邓超杰、陈鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洋河公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将重庆市江北区海尔路胜利花苑969号门面交还原告；2、判令被告向原告支付拖欠的2016年3月21日至2019年4月30日的房屋占有使用费434587.47元，并从2019年5月1日起至实际返还房屋之日止按12189.8元/月的标准，向原告继续支付占有使用费。事实和理由如下：2014年3月21日，被告与重庆市江北区土地征用管理办公室（以下简称江北区征地办）签订《房屋租赁合同》，约定江北区征地办将坐落在重庆市江北区海尔路胜利花苑X号门面出租给被告，被告每半年缴纳一次租金。2016年2月，江北区征地办将涉诉房屋转让给原告，原告承继了租赁合同的权利义务。被告从2016年3月21日起就未按照合同约定缴纳租金，一直拖欠至2019年2月28日将房屋返还原告。根据合同约定，被告从拖欠租金之日起合同即自行解除，被告继续占用房屋的，应当支付占有使用费。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼。被告胡仕菊辩称，1、对于原告主张的欠费期间没有异议，但是原、被告之间没有租赁关系，被告在本案诉讼之前，一直不知道租金需要交给原告；2、被告租赁房屋本身是需要用于销售电器、百货使用，但是2014年房屋大面积漏水，导致被告只能将房屋用作经营餐饮，漏水之后江北区征地办一直没有处理，2014年10月被告进行了修缮，后续才正常使用，但是还是存在漏水情况，漏水给被告造成严重经济损失，江北区征地办曾经向原告承诺租金抵扣损失，但是一直没有实际履行。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原、被告无异议的《房屋租赁合同》、《国有资产有偿转让协议》、资产移交表、准予变更登记通知书、情况说明、照片、微信聊天记录、信访事项答复意见书、视频，本院予以确认并在卷佐证庭审中，被告举示了《胜利花苑海尔路969号漏水情况说明》、计量清单、电费发票，拟证明涉诉房屋存在漏水情况，导致其在2014年11月之前一直无法使用。原告质证称该组证据与本案没有关联性，不能达到被告的证明目的。经依法审查，本院认为，《胜利花苑海尔路969号漏水情况说明》、计量清单，分别有胜利花苑物业服务中心、重庆两江水务有限公司东渝片区等单位的盖章，故对其真实性本院予以采纳。对于电费发票，系国网重庆市电力公司江北供电分公司针对涉诉房屋开具，本院予以采纳。庭审中，被告还举示了施工合同及收条各5份，拟证明在2014-2018年间，被告委托案外人熊太付对涉诉房屋进行了修复。被告还举示了送货单据及国家工商音信登记公示报告各2份，拟证明2014年房屋漏水期间，案外人重庆市江北区北城格力电器销售有限公司、重庆昊睿电器销售有限公司向被告配偶邓超杰的送货情况。原告质证称对该组证据不予认可。本院认为，施工合同及收条与《胜利花苑海尔路969号漏水情况说明》能够印证漏水事宜，但是无法据此认定被告遭受损失大小（包括停业天数、费用支出等）。送货单和公示报告与被告的辩称关联性有限，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月21日，江北区征地办（出租方、甲方）和被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将江北区胜利花园969号门面出租给乙方做日杂、百货使用，合同期共计5年，从2014年3月21日至2019年3月20日。其中第一年每月租金10032.8元，第二年每月租金10534.4元，第三年每月租金11059.8元，第四年每月租金11611.6元，第五年每月租金12189.8元。合同还约定，乙方必须提前缴纳租金，租金按半年缴纳一次，提前5-10日缴纳下次租金。如不按时缴纳，每逾期一次，将按月租金的5%收取滞纳金，缴费当月最后一天如再不缴纳租金，租约自行解除，由甲方收回门面。乙方负责保护好房屋内外原有的一切设施，如有损坏照价赔偿，承租期间一切设施由乙方自行维修，房屋的质量和主体安全由甲方负责。2015年12月29日，重庆市江北区土地征用管理办公室（甲方、转让方）与重庆洋河房地产开发公司（乙方、受让方）签订《国有资产有偿转让协议》，该协议载明：按照区政府专题会议纪要《关于区征地办存量非住宅处置工作专题会议纪要》（专题会议纪要[2015]262号），《重庆市江北区国有资产监督管理委员会重庆市江北区财政局关于同意区征地办处置存量非住宅资产的批复（江北国资[2015]468号），双方采用有偿协议转让的方式将江北国资[2015]468号文件批准的农转非安置小区1258个商业用房和18个车库共计约29.6万平方米的国有非住宅资产转让给区国有独资企业重庆洋河房地产开发公司。双方应于2016年1月31日前将本协议转让的全部资产进行现状移交，乙方对移交后的资产进行占有、管理、使用和收益。移交后的资产如有未履行完毕的租赁关系，由乙方与承租人签订新的租赁合同并收取租金直至租赁合同履行完毕，并承担出租人的义务。本案涉诉房屋即是该次资产转让所涉的一处商业用房。2018年10月8日，重庆市江北区土地征用管理办公室出具情况说明，该说明明确认可了上述《国有资产有偿转让协议》签署事宜，并载明从2016年2月1日移交之日起，所涉房产以重庆市江北区土地征用管理办公室单独名义或与洋河公司共同名义对外签订的租赁合同的合同权利全部转由洋河公司行使。另，2016年8月12日，重庆洋河房地产开发公司变更名称为本案原告名称。庭审中，被告对于原告主张的欠费期间予以认可。但是其辩称涉诉房屋存在漏水情况，导致其在2014年11月之前一直无法使用。信访事项答复意见书显示：被告曾向江北区征地办反映涉诉房屋漏水事宜，江北区征地办责成物管公司派人进行了现场查看，情况属实，系施工单位在处理房屋沉降时未处理好，已联系施工单位进行了维修，由此造成的经济损失问题，向签订租赁合同的部门反映。《胜利花苑海尔路969号漏水情况说明》记载的内容显示：签订租赁合同后，2014年3月23日被告在物管处领取钥匙然后把大部分家电搬进去，同年4月10日房屋出现大面积漏水，浸泡了家电，损失严重。被告反映多次，江北区征地办没有解决。同年10月8日，被告自行找专业人员修缮，11月9日开始装修，12月6日开始营业。此后仍然长期反复出现漏水情况，被告只能多次自行维修，严重影响经营，至今仍然存在漏水问题。计量清单显示涉诉房屋的水表从2012年7月开始由初始数字“0”起转，当月起止数分别为0、8，计费水量8；2012年8月起止数分别为8、9，计费水量1；此后计费区间直接过渡至2014年6月，起止数分别为9、10，计费水量1；2014年10月起止数分别为10、17，计费水量7；2014年11月起止数分别是17、268，计费水量251。电费发票显示，涉诉房屋在2014年6月-10月期间发生电费数额分别为：1.69元、0.86元、44.09元；2014年12月开始，每次电费发生数额均为数千元。另查明，被告配偶邓超杰作为承租人，与江北区征地办就江北区胜利花苑933号门面亦签订有《房屋租赁合同》。本院立案受理有原告诉其房屋租赁合同纠纷一案：（2019）渝0105民初14865号。该案中，邓超杰认可其已经向原告支付完毕2017年1月1日之前的租金。本院认为，《房屋租赁合同》系江北区征地办与被告真实签署。根据《国有资产有偿转让协议》以及情况说明，江北区征地办已经将其在《房屋租赁合同》中的权利义务一并转让给原告，原、被告双方均应按约行使权利、履行义务。庭审中，被告辩称其并不知道江北区征地办与原告之间的合同转让事宜，对此本院认为：被告及其配偶邓超杰均在胜利花苑租赁有相关房屋，且均与江北区征地办签订有《房屋租赁合同》；邓超杰针对其租赁的933号房屋，知晓并且实际向本案原告支付了合同转让后的租金，被告作为邓超杰的配偶，不可能如其所述那样对合同转让事宜从未接到通知。故对该项辩称，本院不予采纳。《房屋租赁合同》明确约定：租金按半年缴纳一次，最后一月提前5-10天缴纳，缴费当月最后一天再不缴纳的，租约自行解除。本案中，被告自认从2016年3月21日开始即未交租金，按照合同约定，此段期间的租金应在2016年3月10-15日前缴纳完毕。被告未按约定缴纳，因此合同自2016年3月31日自行解除。合同解除后，被告理应将房屋予以返还；被告继续占有使用房屋的，应当支付占有使用费直至实际返还之日止。庭审中，被告对原告主张的欠费期间也没有异议，因此本院认定其欠付原告房屋租金及占有使用费，2016年3月21日-2019年3月20日期间共计11059.8*12+11611.6*12+12189.8*12=418334.4元，此后，按照12189.8元/月的标准，继续计付至实际返还房屋之日止。对于被告辩称的房屋漏水问题。首先，《胜利花苑海尔路969号漏水情况说明》与计量清单相、电费发票互印证，可以证明涉诉房屋在相关时段确实存在漏水问题，原合同当事人江北区征地办已经通过信访事项答复意见书认可应由其负责维修处理。其次，合同权利义务概括转让的，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。因此被告可以向本案原告提出该项抗辩。再次，根据《中国人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，根据前述证据认定情况，本院仅能依据《胜利花苑海尔路969号漏水情况说明》来认定影响被告使用的时长，即从2014年4月10日至2014年11月9日，计7个月。因此，本院酌定在上述原告主张的租金及占有使用费中减少7个月（对应承租期内的租金标准10032.8元/月）租金的数额予以支持，即支付2019年3月20日前的金额为418334.4-10032.8*7=348104.8元。此后，按照12189.8元/月的标准，继续计算至实际返还房屋之日止。对于漏水造成的其他损失问题，因被告并未提起反诉予以主张，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告胡仕菊于本判决生效之日起十日内将重庆市江北区海尔路胜利花苑969号房屋返还给原告重庆洋河房地产开发有限责任公司；被告胡仕菊于本判决生效之日起十日内支付原告重庆洋河房地产开发有限责任公司房屋租金及占有使用费，其中2016年3月21日-2019年3月20日期间共计348104.8元；此后，按照12189.8元/月的标准，从2019年3月21日起计算至实际返还房屋之日止；驳回原告重庆洋河房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取3909.41元，由原告重庆洋河房地产开发有限责任公司负担1555.74元，被告胡仕菊负担2353.67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何建群二〇一九年十一月十八日法官助理 柴世斌书 记 员 钟 茜