福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终7885号 上诉人（原审被告）：陈良杰，男，1983年7月1日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 上诉人（原审被告）：柯美华，女，1983年4月28日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 被上诉人（原审原告）：福州市国有房产管理中心，住所地福建省福州市吉庇路61号。 法定代表人：夏宁，主任。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 上诉人陈良杰、柯美华因与被上诉人福州市国有房产管理中心房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初2626号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈良杰、柯美华上诉请求：1.依法撤销原判，将本案发回重审或依法改判;2.判令陈良杰、柯美华与福州市国有房产管理中心继续履行《福州市公共租赁住房租赁合同》，重新复核陈良杰、柯美华继续租住公租房保障资格。事实与理由：一、原判认定事实不清。陈良杰、柯美华的家庭成员名下无房产，家庭条件困难，小孩也就近在新店中心小学就读，陈良杰、柯美华家庭收入并未超标，符合公租房保障资格，相关部门审计审核、核查情况不实，一审法院判决陈良杰、柯美华清退公租房及未清退按市场价格支付租金，将导致陈良杰、柯美华家庭无地居住、小孩面临辍学，陈良杰、柯美华也无法承受昂贵的市场租金，这与国家政府推行解决困难群众住房问题，修建公租房的初衷相违背。二、陈良杰、柯美华在未收到一审判决书之前已通过福州市政府相关部门协调会议协商同意重新复核陈良杰、柯美华的保障资格，福州市国有房产管理中心答应撤诉，并要求陈良杰、柯美华重新上报材料到相关部门重新审核，陈良杰、柯美华也已经提交相关材料到福州市国有房产管理中心。 福州市国有房产管理中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，并无不当。1.陈良杰、柯美华被取消了公共租赁住房保障资格，案涉租赁合同的解除条件已成就，福州市国有房产管理中心依法有权解除案涉租赁合同，收回该公租房。2.案涉租赁合同解除后，陈良杰、柯美华没有继续占用公租房的法律依据，依法负有将该公租房返还给福州市国有房产管理中心的义务。陈良杰、柯美华继续占用公租房，依法应当按照市场租金标准向福州市国有房产管理中心支付房屋占有使用费。 福州市国有房产管理中心向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》；2.陈良杰、柯美华立即无条件腾退福州市晋安区赤星路50号赤星新苑2座××单元房屋，并返还给福州市国有房产管理中心；3.陈良杰、柯美华按3069.5元／月为标准计算支付福州市国有房产管理中心自2019年4月起至实际返还房屋之日止租金。4.陈良杰、柯美华按3元／日计算支付福州市国有房产管理中心自2019年3月18日起至实际返还房屋之日止的违约金。 一审法院认定事实：陈良杰、柯美华以夫妻关系经共同申请取得公共租赁住房保障资格。2015年4月16日，福州市国有房产管理中心与陈良杰分别作为合同的甲乙两方签订一份《福州市公共租赁住房租赁合同》，合同约定：福州市国有房产管理中心将位于福州市晋安区赤星路50号赤星新苑2座××单元公租房出租给陈良杰使用；房屋建筑面积为61.39㎡，月租金按建筑面积乘9元／㎡收取，为552.5元，租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。合同第8-1条约定：双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，收回该房屋，租赁保证金不予退还，并追究其违约责任……（二）家庭住房、收入和财产发生变化，不再符合公共租赁住房保障资格，且不按照有关规定腾退该房屋的……（八）其他不符合公共租赁住房保障条件情形的；（九）法律、法规规定其他可以依法收房的。合同第7-3条约定：乙方未经甲方书面同意逾期未腾退该房屋的，每逾期一日，乙方应按3元／日向甲方支付违约金。合同10-3条约定：甲方联系地址……乙方联系地址：福州市晋安区（盛辉物流集团运营部），邮编350000，甲、乙双方向前述对方联系地址以挂号信方式邮寄法律文书的，即视为法律文书已经通知并送达对方。合同签订后，双方开始依约履行，租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同，陈良杰、柯美华继续使用租赁物至今。2017年3月14日，福州市晋安区住房保障和房产管理局会同晋安区民政局作出《关于取消公共租赁住房保障家庭保障资格的报告》，以陈良杰收入超标为由取消了陈良杰的公共租赁住房保障资格。2018年7月2日，福州市国有房产管理中心会同福州市物价局作出《关于公共租赁住房、社会租赁住房市场平均租金评估结果的报告》，评估租赁物所在小区的市场租金为25元／㎡。 福州市国有房产管理中心主张其于2019年3月1日向陈良杰、柯美华寄发书面《清退通知》，提供了ＥＭＳ寄件人存联、ＥＭＳ邮件状态网络查询结果和一张显示在门牌号为××的门上张贴通知的照片等证据证明。陈良杰、柯美华否认曾收到该通知。根据ＥＭＳ寄件人存联记载，邮件的寄达地址为“晋安区赤星新苑2＃××”，邮件投寄结果为“他人收收件宝”。对照合同约定，福州市国有房产管理中心寄送邮件的地址并非陈良杰指定的送达地址，福州市国有房产管理中心提供的照片亦无法证明照片的拍摄时间和张贴的地点，因此，一审法院认定《清退通知》未送达陈良杰、柯美华。 庭审中，福州市国有房产管理中心确认陈良杰、柯美华已支付了计至2019年6月止的租金。 一审法院认为，福州市国有房产管理中心和陈良杰签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约严格履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。案涉租赁合同约定的租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同，陈良杰、柯美华继续使用租赁物，福州市国有房产管理中心未提出异议，根据上述法律规定，可视为双方的租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除。其次，案涉合同系基于国家的住房保障政策，根据有关规定订立。承租人的保障资格系由有关行政机关审核认定，不属于民事诉讼审查的范畴。陈良杰的公共租赁住房保障资格已被有关行政机关取消，不再具备继续承租公租房的资格。综上，福州市国有房产管理中心请求解除双方之间的租赁合同，一审法院予以支持。合同解除后，陈良杰、柯美华无权继续占有使用租赁物，福州市国有房产管理中心请求陈良杰、柯美华腾空并返还租赁物，一审法院予以支持。陈良杰已支付福州市国有房产管理中心计至2019年6月止的租金，自2019年7月1日起至合同解除之日止，陈良杰仍应按合同约定的每月552.5元的标准向福州市国有房产管理中心支付租金。合同解除后，陈良杰不再享有以低于市场租金标准的价格租住公租房的权利，其应按市场租金1534.75元／月（25元／㎡×61.39㎡）为标准计算支付自合同解除次日起至实际返还租赁房屋之日止的占有使用费。福州市国有房产管理中心依据《福州市人民政府关于完善公共租赁住房和社会租赁住房保障体系的实施意见（试行）》（榕政综（2017）1768号）附件2第三条第十款有关罚金的规定，主张陈良杰、柯美华应按市场平均租金两倍即3069.5元／月计付租金和占有使用费，因该规定内容属于行政处罚措施，不适用于双方的民事责任，因此福州市国有房产管理中心的该主张缺乏依据，一审法院不予支持。根据合同约定，陈良杰、柯美华逾期腾退房屋的，每逾期一日应支付3元的违约金。因陈良杰、柯美华腾退房屋的日期尚未来临，福州市国有房产管理中心主张该违约金，一审法院不予支持。综上，判决：一、解除福州市国有房产管理中心与陈良杰签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》；二、陈良杰、柯美华应于本判决生效之日起三十日内将位于福州市晋安区鼓山镇东山村赤星路50号赤星新苑2座××单元房屋腾空，并返还给福州市国有房产管理中心；三、陈良杰应于本判决生效之日起十日内支付福州市国有房产管理中心按552.5元／月计算的自2019年7月1日起至合同解除之日止的租金和按1534.75元／月计算的自合同解除次日起至实际返还租赁房屋之日止的占有使用费；四、驳回福州市国有房产管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，适用简易程序减半收取计50元，由陈良杰负担。 二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院查明的事实属实。 本院认为，陈良杰的公共租赁住房保障资格已被有关行政机关取消，陈良杰不再具有继续承租公共租赁住房的资格；在案涉租赁合同到期后，福州市国有房产管理中心与陈良杰未签订新的租赁合同，双方的租赁关系转为不定期租赁，福州市国有房产管理中心可以随时解除合同，故一审法院判决支持福州市国有房产管理中心关于解除案涉《福州市公共租赁住房租赁合同》的诉请，并无不当，予以维持。在解除案涉《福州市公共租赁住房租赁合同》的情况下，一审法院判决陈良杰、柯美华腾空案涉房屋并返还给福州市国有房产管理中心，符合法律规定，亦予以维持。陈良杰关于其家庭经济困难，家庭收入未超标等主张，不能改变其本人的公共租赁住房保障资格已被取消的事实，故陈良杰据此主张案涉租赁合同不能解除，不能腾空并返还案涉房屋，缺乏依据，不能成立。 一审法院关于案涉租赁合同解除前租金的计算及案涉租赁合同解除后占用费的计算正确，予以维持。 综上所述，陈良杰、柯美华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陈良杰、柯美华负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇一九年十一月二十日 法官助理龚蓉 书记员林婷