山东省东阿县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1524民初2777号原告：潘宝成，男，1973年4月20日出生，汉族，农民，住东阿县。委托诉讼代理人：李静，山东诺邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璐瑶，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。被告：朱传超（又名朱超），男，1987年6月22日出生，汉族，个体工商户，住东阿县。委托诉讼代理人：朱周利，男，1964年2月15日出生，汉族,住址同上。原告潘宝成与被告朱传超确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘宝成及其委托诉讼代理人李静、张璐瑶，被告朱传超及其委托诉讼代理人朱周利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘宝成向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告2018年7月9日达成的转让协议无效2.判令被告返还原告土地、厂房、设备转让费80万元，支付转让费占用期间的利息(自2018年7月9日至转让款返还之日，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算利息)3.本案诉讼费由被告承担。后原告将诉讼请求变更为：1.请求判令被申请人朱传超继续履行与申请人于2018年7月9日达成的转让协议，交付涉案土地，依法协助办理过户手续；2.本案诉讼费由被申请人承担。事实与理由:2018年7月9日，原、被告签订书面《转让协议》，约定被告将位于姚寨镇杨北村的土地、厂房、肉鸡宰杀流水线一条、冷库制冷设备一并转让给原告，转让费共计174万元。原告于2019年7月9日支付给被告70万元，加上协议签订之前原告支付的定金10万，共计80万。双方在签订协议时，原告曾数次要求被告提供土地使用权的相关证照并配合原告过户，但被告一直搪塞拒不提供。2018年7月12日，案外人刘某要求原告搬离或者支付租赁费，这时原告才得知，该土地系案外人刘某经过法院拍卖取得，涉案土地使用权以及厂房等建筑物，并未登记在被告名下。原告找到被告质问，被告不但不理睬此事，声称绝对能给原告过户，要求原告把剩余的转让费转到被告的账户中。经原告深思熟虑认为无法再继续为被告转款，因为至今该土地使用权仍不属于被告，也无法办理过户登记。根据《合同法》第52条第5款、第58条规定，请求法院确认原、被告之间的签订的让协议无效，返还原告转让费80万元以及相应利息。现被申请人已经取得涉案土地的过户手续，可以按照约定内容继续履行，配合申请人办理涉案土地的过户手续，特申请对依法变更诉讼请求。朱传超辩称，1.请求法庭依法驳回原告潘宝成的诉讼请求；2.本案诉讼费由原告潘宝成承担。事实与理由：2018年2月28日山东东阿宏锦丝绸有限责任公司管理人通过山东产权交易中心和山东正信拍卖有限责任公司将山东东阿宏锦丝绸有限责任公司破产资产依法进行拍卖,刘某依法竞得杨柳蚕茧站资产所有权、使用权。2018年6月16日刘某与朱传超达成并签署协议,将杨柳蚕茧站资产所有权、使用权转让给朱传超。2018年7月9日朱传超与潘宝成签订转让协议将该宗资产以及朱传超在该土地上建设的冷库及其宰杀流水线附属设备以174万元转让给潘宝成。协议约定2018年7月27日潘宝成向朱传超一次性付清剩余款项94万元，逾期朱传超有权终止合同。至今潘宝成仍未支付该笔款项并实际占用该宗资产的部分房产和土地，朱传超也于2018年8月2日和2019年8月10日向潘宝成下达两次书面《限期腾房通知书》，并于2018年8月15日短信通知潘宝成因其违约终止转让协议，让潘宝成尽快退还非法占用的土地和房产，并与我协商资金问题。该转让协议已经因潘宝成违约后，甲方（朱传超）依据协议条款终止，自违约之日起已经不具备合同履行条件，潘宝成不听甲方和见证人劝告，捏造事实向贵院提起诉讼。潘宝成对该宗资产的拍卖过程，以及由刘某中标然后转让给朱传超等事实完全知晓并认可同意，才会主动找朱传超协商购买该宗资产，并与朱传超签订转让协议。山东正信拍卖有限责任公司提供证据证明潘宝成于2018年2月26日报名，通过其家属王爱芹账户缴纳拍卖保证金11万元至山东省产权交易中心，然后参加2018年2月28日正信拍卖公司组织的该宗资产拍卖会，该拍卖活动由刘某现场中标，并签订拍卖成交确认书，潘宝成竞标失败后曾多次到东阿县人民法院咨询该宗资产问题，对刘某中标等事宜比朱传超知道更早，更清楚。潘宝成购买该宗资产也是潘宝成得知朱传超从刘某手中购得该宗土地和房产后准备转让他人，潘宝成打电话阻止他人购买，然后主动与朱传超协商购买事宜。所以潘宝成所讲：“双方在签订协议时，曾数次要求朱传超提供土地使用权的相关证照并配合过户，但朱传超一直搪塞拒不提供，2018年7月12日才得知该土地系案外人刘某经法院拍卖取得。”是自己臆想捏造，综上潘宝成颠倒黑白，胡说八道，对律师及法官隐瞒事实真相，捏造扭曲事实，置法律尊严于不顾的丑恶行径已经严重违反《中华人民共和国刑法》第三百零七条之一之规定，构成虚假诉讼罪，应该得到法律严惩。我方会积极向公安机关及人民检察院公诉部门举报该刑事犯罪行为，并会向潘宝成捏造事实，对我名誉和生意造成不良社会影响和损失的行为保留进一步追惩的权利。现请求人民法院依法驳回原告潘宝成的诉讼请求，判令本案诉讼费由原告潘宝成承担。围绕诉称，原告向本院提交如下证据证据1、原被告签订的转让协议一份，证明被告具有协助原告进行过户的义务，但原告交款80万元之后多次要求被告履行后得知，涉案土地在起诉之前并不在被告名下；证据2、收条两张，证明原告已经根据双方签订的合同先后两次交款80万元；证据3、东阿县不动产中心查询记录两份，证明涉案土地2019年8月22日才变更登记在被告名下；证据4、短信聊天记录，证明原告再三催促被告履行过户，但因被告一直不具有合法的土地使用权，导致合同迟延至今尚未履行；证据5、电话聊天录音3份及整理的书面材料，证明在2018年7月12日被告尚未与刘某签订买卖合同，导致刘某找到原告主张租金。同时证明被告也明知过不了户的事实。被告质证意见为：证据1、原告所提供的转账协议及收条是我本人于2018年6月16日合法从刘某手中购得该宗资产后与原告签署，当时该土地没有登记在我名下，是因为刘某也正在履行拍卖转让的相关手续，在我与原告协议签订前就同两见证人共同约定该宗资产由我协助从刘某名下直接过户给原告，为原告节省过户费用；证据2、没有异议；证据3、两份查询记录朱传超至2019年8月22日才将该宗资产登记于自己名下，是因为在转让给原告之后给原告留出了足够的考虑时间，并且该登记也是2019年8月10日被告再次向原告下达腾房通知书并告知其不主动与我方协商该事宜，我将办理变更登记手续，在我告知原告后，原告多次到不动产登记部门私自查询该资产相关事宜并起诉。证据4、该聊天记录是2018年8月2日因原告主观违约导致该转让协议终止后，原告不依据协议签订时的约定无理要求先过户后交款，我方没有同意，后于2018年8月15日给原告发送短信，明确告知于违约之日起终止该协议，并告知原告如想继续购买该宗资产，需与产权人商议购买方案，签订购买合同，如放弃购买请退还非法占有我方的土地和房屋，并与我协商资金问题，发完信息后原告回复出现第三方声称有产权等造成无法正常履行第三次付款，是自己主观认为的。2018年7月12日是东阿县丝绸公司总经理孙某、刘某及破产拍卖相关人员6人到该宗资产履行拍卖相关事宜，在此时间刘某并不知被告将该资产协议转让于原告，告知原告该资产属于刘某也是符合常理的，并非所说的第三方声称产权造成无法继续付款，我及两见证人孙某、刘某等都与原告见面或电话沟通过此事；证据5、原告与刘某通话录音，刘某自始至终明确表示该资产已经转让给朱传超，在通话中刘某提到了一个20天了吗，这是我们平时说话一个通俗的说法，有转让协议及我事后找刘某对质均证明我与刘某的转让行为是2018年6月16日该时间也明确告知原告，刘某在录音中跟原告明确表示被告要撵原告只能原告自己与被告沟通，因为已经卖给被告了，在该通话录音中，原告还提出在门上给其贴过腾房公告，证明原告收到该限期腾房通知书；第二份录音是原告与孙某的录音，在录音中孙某讲请7月12日与刘某一行是履行破产拍卖手续，孙某、刘某等人在该时间也不知被告将该土地协议转让给原告，原告声称刘某承诺让其先用着，孙某也明确表示没有听到，孙某善意提醒如果想继续下去，你们在重新制定协议，原告在录音中也说与刘某通过电话，知晓刘某告知该土地转让给被告；第三份2018年8月9日的录音，原告同杨绪胜到东阿蓝天商务酒店找被告协商此事并录音，在录音中被告讲清7月12日刘某、孙某等6人去履行破产拍卖程序，原告认可，在12分左右原告声称刘某去撵他腾房，两见证人也知道此事，随后又改口称刘某让其继续使用该房产来回反复多次，被告当场对此事提出质疑，并说找刘某对质，第20分左右被告再一次提出原告可以购买该资产、部分购买或者不购买资产，自己拿一个思路，在商量往下怎么走，不要就抓紧商量退款的事，第26分原告认可朱周利的着急是因为不想因为他过多张扬此事，让镇政府知道买卖该宗资产的事宜，第26分左右原告自己承认因为说朱周利等人闲话曾被杨柳东街支部书记师仰民去家中质问过，该录音原告多此在被告没有任何防备的前提下故意套路我，被告自始至终事实求是毫无隐瞒的解释关于刘某的相关事宜和如继续购买过户所需事宜，以及与本案无关的朱传超和姚寨镇政府的相关事宜，原告在该谈话中多次改口反反复复，难以自圆其说围绕辩称被告提交如下证据：证据1、2018年6月16日被告与刘某签订的转让协议，证明该资产于6月16日转让于被告；证据2、2018年7月9日，被告与原告签订的转让协议，该协议明确提出转让物原属于东阿县丝绸有限公司，由甲方购买所得，并将购买物按照现状一并转让给乙方，过户到乙方名下产生的一切税费由乙方承担，协议第二条第二款明确约定2018年7月27日前一次性付清剩余款项，逾期甲方有权终止合同；证据3、两份限期腾房通知书，该通知书中我方再一次说明了该宗资产的取得流程及通知原告协议终止属于非法占有，限10日内腾出，否则将会按占用费6000元每月加倍收取；证据4、照片两张，证明原告收到并阅读该腾房通知书等相关材料；证据5、录音一段，2018年7月9日在协议签订前两见证人朱周利、潘宝成、朱传超等在见证人办公室谈话录音，该录音中多次提到购买该资产需要先付清全部款项然后由被告负责配合过户，当时还没有交纳70万元，也没有签订转让协议，如原告不同意该次谈话内容完全可以不继续交款，不与被告签订转让协议，在录音第5分钟左右，原告亲口说过户得需要刘某签字，说明原告对过户流程需要刘某配合签字及刘某中标取得该资产是知晓并认可同意的证据6、短信通知截屏一份，证明被告明确告知原告因其违约导致该合同终止，并告知原告需尽快退还非法占用房屋与我协商资金问题。原告质证意见为：证据1、该协议在原被告签订双方的协议时被告不曾向原告出示过，对其内容也不清楚，在刘某与原告的通话中原告曾经问过7月12日涉案土地有没有转让给被告，刘某说的是还没有证据2、真实性没有异议，在该协议中交付问题上写的是款项付清后15日交付土地，所以原告并不存在非法占用被告土地的情形，原告对于涉案土地的占有始于原告与丝绸公司之间的租赁关系；证据3、真实性认可但是对于证明内容不认可，被告2019年8月22日办理过户登记，之前其并不具备涉案土地的产权，没有权利要求原告进行腾房，并且原告对于涉案土地并未进行开发利用，只是延续之前的租赁合同有部分物品放置在涉案土地内；证据4、没有异议；证据5、当时是我们的录音，对于录音的真实性没有异议但对证明内容有异议，原被告之间的问题并不是交款与过户谁先谁后的问题，而是在原告起诉前到2019年8月22日之前存在即使原告交钱被告也无法为原告过户的现实障碍，现在该障碍已经消除；证据6、真实性没有异议，对其证明内容有异议，被告是否具备产权，涉及到合同目的是否能够达到，在原告多次催告被告进行过户或者出示应有产权的证明时，被告无法做到，事实也证明即使原告依约支付了剩余的合同款项被告也无法及时为原告进行过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无争议的事实本院予以认定有效，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月28日山东东阿宏锦丝绸有限责任公司管理人通过山东产权交易中心和山东正信拍卖有限责任公司将山东东阿宏锦丝绸有限责任公司破产资产依法进行拍卖,刘某依法竞得杨柳蚕茧站资产所有权、使用权。2018年6月16日，刘某与朱传超签订转让协议,将杨柳蚕茧站资产所有权、使用权转让给本案被告朱传超。2018年6月27日，被告向原告支付转让定金100000元，2018年7月9日，原、被告签订转让协议，双方约定：“甲方（转让方）朱超……乙方（受让方）潘宝成……甲方将位于的土权属的肉鸡宰杀流水线一条，冷库转让与乙方及有关事项达成如下协议：一、转让资产基本情况1、本协议转让的土地原属于东阿县宏锦丝绸有限公司杨柳蚕茧站，位于东阿县及其地上现有房屋，以上房屋及土地由甲方购买所得，并将购买物按照现状一并转让给乙方，该宗资产过户到乙方名下产生的一切程费由乙方承担2、甲方建设的肉鸡宰杀流水线条，速冻库、冷藏库及制冷设备一并转让给乙方。二、转让价款及付款方式1、土地使用权和厂房建筑物及设备转让共计1740000整(金额大写一百七十四万2、付款方式：全部购买款项分三次付清，甲乙双方于2018年6月27日口头达成意向协议，并向甲方支付购买定金100000.00（壹拾万元整）；2018年7月8日，乙方向甲方支付人民币700000.00（柒拾万元整）；并于2018年7月27日前一次性付清剩余款项940000.00（玖拾肆万元整）。逾期甲方有权终止合同。3、由甲方负责协助乙方办理土地使用权及厂房建筑物转让登记到乙方名下，有关契税及相关费用由乙方负担三、违约责任1、自款项付清之日前，东阿金旺肉类食品有限公司在该转让资产经营的一切权益和债务纠纷由甲方承担2、如本协议书在甲乙双方履行中产生分歧，由双方友好协解决：协商不成，向所在地人民法院提起诉讼。四、自款项付清后十五日内，甲方将私有物品撤出，将该标的交付给乙方使用……甲方签字：朱超日期2018.7.9乙方签字：潘宝成日期：2018.7.9号见证人刘庆锋刘利生”，协议签订后，原告于2018年7月9日支付被告转让款700000元。后双方因履行该协议发生争执，被告于2018年8月2日向原告下达腾房通知书，2019年8月15日，被告向原告发送短信，请求终止转让协议，2019年8月10日被告再次向原告下达腾房通知书，后原告于2019年8月22日提起诉讼，1.请求法院依法确认原、被告之间于2018年7月9日达成的转让协议无效2.判令被告返还原告土地、厂房、设备转让费80万元，支付转让费占用期间的利息(自2018年7月9日至转让款返还之日，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算利息)3.本案诉讼费由被告承担。后原告将诉求变更为：1.请求贵院判令被申请人朱传超继续履行与申请人于2018年7月9日达成的转让协议，交付涉案土地，依法协助办理过户手续；2.本案诉讼费由被申请人承担。另查明涉案土地被告于2019年8月22日在东阿县不动产登记中心办理了登记手续，权证号（证明号）为鲁（2019）东阿县不动产权第0003832号等9户。同时查明原告曾于2018年2月26日向山东正信拍卖公司提出竞买山东东阿宏锦丝绸有限责任公司破产资产的申请并交纳保证金11万元。因双方分歧较大，致该案调解未果。本院认为，2018年7月9日，原告潘宝成与被告朱传超双方签订的转让协议，是双方真实意思表示，并不违背法律强制性规定，应属有效协议。协议约定被告于2018年7月27日前一次性付清剩余款项940000.00元，逾期甲方即本案被告有权终止合同，是双方对转让协议解除的一种书面约定。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”双方因履行协议发生争执后，被告分别于2018年8月2日向被告发送限期腾房通知书、2018年8月15日向被告发送短信通知，2019年8月10日向被告发送腾房通知书，庭审中被告认可收到腾房通知，对原告短信通知拟证明“明确告知原告因其违约导致该合同终止，并告知原告需尽快退还非法占用房屋与我协商资金问题”提出异议。原告虽有异议，但收到被告的通知后并未依法及时向有关机关确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。故本案双方签订的转让协议符合约定解除条件，应予以解除。现原告诉求判令被告朱传超继续履行与原告2018年7月9日达成的转让协议，交付涉案土地，依法协助办理过户手续并承担本案诉讼费用，无事实及法律依据，本院不予支持。据此依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告潘宝成的诉讼请求。案件受理费5900元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  张克利二〇一九年十一月十一日书记员  许 婧