四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1902民初4790号 原告：徐小明，男，汉族，生于1987年3月2日，大专文化，住巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：张铃，四川九朝律师事务所律师。 被告：巴中市金杨置业有限公司，住所地：四川省巴中市巴州区后坝街方正大厦。 法定代表人：方金节，该公司董事长。 统一社会信用代码：91511900565681878A。 委托诉讼代理人：尹智明，巴中市巴州区江北法律服务所法律工作者。 第三人：何芬，女，汉族，生于1975年7月2日，住巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：周凤翔，巴中市恩阳区花丛法律服务所法律工作者。 原告徐小明与被告巴中市金杨置业有限公司（以下简称“金杨公司”）、第三人何芬关于合同纠纷一案，本院于2019年08月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐小明及其委托代理人张玲,被告金杨公司之委托代理人尹智明、第三人何芬及其委托代理人周凤翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐小明诉称：金杨公司开发巴中市巴州区佛阳社区三社的“金龙山庄”，康健为实际施工人并以巴中市金华建筑公司的名义与金杨公司签订了施工合同，为被告金杨公司建修“金龙山庄”，被告公司划拨部分房屋抵付康健的工程款。 2016年5月12日，第三人何芬以房抵债的方式从康健的手中取得涉案房屋一套，第三人与被告金杨公司达成债权债务转让协议，并与何芬签订了《商品房认购书》；2016年5月12日（实际为2018年3月30日），原告从何芬手中转购该住房，被告公司又重新与我签订了《商品房认购书》，将位于巴州区佛阳社区“金龙山庄”3号楼二单元802号以451870元的价格出售给原告，并给原告书立了《收条》,加盖了公司印章，原告一直期待被告交付,可是2018年11月29日，被告给原告送达书面通知，因未收到原告的购房款，要求解除合同。 原、被告签订的《商品房认购书》是合法有效的，且债权债务的转移是三方当事人真实意思表示，故请求依法判令：1、确认原被告签订的《商品房认购书》合法有效；2、责令被告按《商品房认购书》向原告交付房屋；3、本案受理费由被告承担。 被告金杨公司辩称：1、原、被告之间签订的商品房认购合同无效，该房屋属违法建筑，且该房屋至今未取得商品房预售许可证；2、原告要求我公司交付房屋条件不成就，该房屋至今未取得施工许可证、商品房预售许可证以及房屋至今仍在建设之中，房屋至今并未竣工验收,故请求驳回原告的诉讼请求。 第三人何芬陈述：2016年我向案外人董奇成要求还款，同年5月12日，董奇成将我带到被告公司，案外人康健、被告金杨公司均同意用以房抵债的方式解决董奇成在我处的借款，并签订了《商品房认购书》，将位于巴中市巴州区佛阳社区“金龙山庄”3号楼2单元802号房屋抵偿给我，被告公司给我出具了《购房现金收据》，还特别注明“康健抵工程款”，该债权债务转让合法有效；2、2018年3月，由于我急需用钱，经过被告金杨公司的同意，我将涉案房屋出售给原告徐小明，被告金杨公司收回我原有的《商品房认购书》，重新与徐小明签订了《商品房认购书》，该转让关系合法有效；3、现被告金杨公司没有收到董奇成或者康健缴纳的购房款而通知解除合同，不具有法律效力；4、原、被告签订了《商品房认购书》，原告也缴纳了全部购房款，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第二条之规定，该《商品房认购书》系预约合同，被告公司提出的该项目未取得商品房预售许可证，应属无效的理由不能成立，根据诚实守信原则，被告应当按照约定全面履行义务。 经审理查明：金杨公司开发巴中市巴州区佛阳社区三社的“金龙山庄”，康健为实际施工人并以巴中市金华建筑公司的名义与金杨公司签订了施工合同，为被告金杨公司建修“金龙山庄”，金杨公司以划拨部分房屋的方式抵付康健的工程款。 2016年，案外人董奇成在第三人何芬处借款未偿还，第三人追收；经债权人何芬、借款人董奇成以及债务承接人康健、被告金杨公司同意，康健愿意以房抵偿董奇成在第三人处的债务；2016年5月12日，第三人何芬与被告金杨公司签订了《商品房认购书》，约定将位于巴中市巴州区佛阳社区“金龙山庄”3号楼2单元802号房屋抵偿给第三人何芬，被告公司给第三人何芬出具了《购房现金收据》，还特别注明“康健抵工程款”字样。 2018年3月30日，由于第三人急需用钱，第三人将涉案房屋以380000元的价格出售给原告徐小明并签订了《房屋转让协议》，为了与原《商品房认购书》时间一致，该《房屋转让协议》的时间落款为2016年5月12日，当日，第三人为原告书立《收条》一张：收到徐小明金龙山庄房款380000元；同时经过被告金杨公司的同意，被告金杨公司收回第三人何芬原有的《商品房认购书》，重新与徐小明签订了《商品房认购书》约定：乙方认购甲方开发建设的“金龙山庄”3号楼2单元802号房屋，面积为123.8平方米，单价为3650元/平方米，总价款为451870元；约定了：乙方在签订本合同时一次性付清房款；甲方在2018年12月31日前交付使用；还约定违约责任：乙方需要在接到甲方通知15日内到“金龙山庄”接待中心签订《商品房买卖合同》；同日，被告金杨公司为原告徐小明出具了《收据》：收到徐小明缴纳购房款451870元。为了与原《商品房认购书》的时间一致，该《商品房认购书》和《收据》的落款时间均为2016年5月12日。 由于被告金杨公司与金华建筑公司在结算时发生纠纷，2018年11月29日，被告金杨公司向原告徐小明、董奇成发出《通知》：你于2016年5月12日在我公司开发建设的金龙山庄签订了3号楼2单元802号住房一套，因我公司至今未收到购房款，限购房人徐小明、董奇成于2018年12月20日前来我公司缴清购房款，逾期，我公司将依法收回该房屋，原签订的合同为无效合同。 同时查明：“金龙山庄”至今未办理商品房预售许可证。被告公司至今未通知原告签订正式的《商品房买卖合同》。 上述事实，有原告的诉称、被告的答辩《商品房认购书》《房屋转让协议》《收条》《收据》《通知》、庭审笔录等，在卷佐证，本案事实清楚，证据确实充分，足以认定。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对双方均有约束力。 本案争执的焦点： 1、第三人何芬与被告金杨公司签订的《商品房认购书》的认定：《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。案外人董奇成将自己的债务转移给案外人金华建筑公司的实际施工人康健，康健同意并接受该债务，并愿意用金杨公司抵偿工程款的涉案房屋一套抵偿该笔债务，是三方当事人真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认。经协商，以金杨公司的名义与何芬签订《商品房认购书》以及出具的《收条》，将涉案房屋出售（实际为以房抵债）给第三人何芬，也是各方当事人真实意思表示，未违反法律规定；同时，在金杨公司出具的《收据》上注明“康健抵工程款”，其房屋价款的交付义务已经合法转移给康健，且康健以“抵工程款”的形式缴纳了购房款，金杨公司以出具《收条》的形式完成了对房屋价款的收取；民事法律行为自成立时生效，故被告金杨公司基于债务转让与第三人何芬签订《商品房认购书》未违反了法律规定，应予有效。 2、原、被告签订的《商品房认购书》的认定：第三人何芬将取得的涉案房屋再次出售给原告，双方经被告金杨公司同意，更换了《商品房认购书》和房款收据，由被告金杨公司重新与原告徐小明签订了《商品房认购书》，在该协议书中约定“乙方在签订本合同时一次性付清房款”，结合金杨公司给徐小明出具的房款《收据》，应当认定徐小明已经按照约定交付了房款。该认购书系双方当事人真实意思表示，原告已经履行了支付购房款的义务，被告金杨公司也已经收取购房款；该认购书是双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，故原、被告签订的《商品房认购书》应予有效。 3、原告要求被告交付房屋的认定：《商品房认购书》约定：“乙方需要在接到甲方通知15日内到金龙山庄接待中心签订《商品房买卖合同》”，该认购书具有预约合同的性质，约定双方还需要签订本约即正式的《商品房买卖合同》，且涉案房屋项目至今未办理商品房预售许可证，也未竣工验收，故原告要求被告按照预约合同的约定交付房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十四条之规定，判决如下： 一、原告徐小明与被告巴中市金杨置业有限公司于2018年3月30日签订的落款时间为2016年5月12日的《商品房认购书》有效。 二、驳回原告徐小明的其他诉讼请求。 本案受理费8070元，由被告巴中市金杨置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  陈娟 二〇一九年十一月七日 书记员  胡瑞