山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2019）晋05民终1558号上诉人（原审被告）：山西兰花商业投资管理有限公司，住所地晋城市城区黄华街北端、新市西街南侧。法定代表人：王某，该公司董事长。委托诉讼代理人：樊某，山西瀛润律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴某，山西瀛润律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李某，男，1958年10月1日出生，汉族，晋城市人，现住晋城市。委托诉讼代理人：程某，男，1976年3月10日出生，汉族，晋城市人，现住晋城市。原审被告：山西兰花置业有限公司，住所地晋城市城区黄华街北端、新市西街南侧（兰花城5层架空层）。法定代表人：夏某，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨某，女，1985年1月28日出生，住山西省晋城市城区红星东街1655号龙湾小区2号楼西单元1001室。系该公司职工。上诉人山西兰花商业投资管理有限公司（以下简称兰花商业投资公司）因与被上诉人李某、原审被告山西兰花置业有限公司（以下简称兰花置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服晋城市城区人民法院（2018）晋0502民初2291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人兰花商业投资公司的委托诉讼代理人樊某、吴某，被上诉人李某及其委托诉讼代理人程某，原审被告山西兰花置业有限公司委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人兰花商业投资公司上诉请求：撤销（2018）晋0522民初2291号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人李某的损失与上诉人兰花商业投资公司无关，上诉人完全履行了《前期物业管理服务协议》中约定的义务，不应承担责任；2、鉴定结论不能作为定案依据，一审法院判决上诉人承担巨额赔偿责任，超出了物业与业主签约时的可预见范畴，违反了合同法的规定。被上诉人李某辩称，一审法院认定事实清楚，依法驳回上诉人的上诉请求。原审被告兰花置业公司同上诉人兰花商业投资公司的意见。李某向一审法院提出的诉讼请求：判令二被告共同赔偿原告经济损失6万元（暂定），具体以鉴定为准；诉讼费由二被告承担。事实和理由：我原住晋城市第四粮店小区，因兰花城广场改造由第一被告兰花置业公司于2016年5月安置回迁至现兰花城2号楼503室，具体物业管理由第二被告兰花商业投资公司负责。2018年2月14日晚9时许，物业马经理给我打电话告诉我发现我刚装修完的新家漏水，我赶到后发现家里卫生间向外冒污水，整个家里全被污水浸泡、污垢满地，物业当即疏通了管道并进行了查看，发现系下水管总管堵塞。物业告诉我兰花交有保险。第二天保险公司到现场查看并拍照，因逢过年，第二被告的工作人员告知到2月22日后再处理。但后来，第二被告推着要等领导，迟迟未给我解决。第一被告交付我的房子防水及管道均在国家保修期内，第二被告收取物业费用也有着不可推卸的责任，现要求两被告赔偿我的损失。一审法院认定的事实如下：原告李某于2016年取得晋城市城区兰亭小区2号楼1单元503号回迁房的钥匙。兰亭小区系被告兰花置业公司开发建设的小区。兰亭小区建成后，其物业由被告兰花商业投资公司管理。2016年5月16日，被告兰花商业投资公司作为甲方与原告李某作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方向乙方收取物业管理费用，住宅按建筑面积每月每平方米1.5元；甲方对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理、经营，其中共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路等，对于共用部位、共用设施设备的维修和管理应达到“共用部位、共用设施完好，无随意改变用途”的服务质量；甲方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。2016年6月，原告向被告兰花商业投资公司缴纳了装修押金，随后对房屋进行了装修，2017年5月份房屋装修完毕，原告未入住。2018年2月13日晚上8点多，兰花商业投资公司的工作人员在架空层发现渗水，经过排查后发现可能是原告李某房屋渗漏，随即与原告联系，同时关闭了原告的暖气及供水管，原告赶回来打开门后发现家里的客厅卫生间地漏、马桶以及拖布池反水，将房屋的三个卧室木地板、木头踢脚线、踢脚线上侧壁纸、靠近地板的门套部分、沙发底部木头架、茶几、电视柜、餐桌的木头腿等都造成了一定的损坏，被告兰花商业投资公司的工作人员当时提出对房屋反水的地方进行疏通，原告未同意，该公司工作人员便去到涉案房屋下面将主管切开往上疏通，并将总阀门关闭，之后反水停止，通过疏通管道，发现是涉案房屋客厅卫生间三通下面的总管堵了，堵塞物有卫生巾、塑料袋、头发等物。之后，因原告与被告就损失事宜无法协商一致，遂于2018年8月9日诉至本院。另查明：原告于2017年6月5日向被告兰花商业投资公司缴纳了2017年的物业费3067元，尚未缴纳2018年的物业费。另外，诉讼期间原告李某申请对涉案房屋的浸泡损失进行鉴定，经本院委托晋城市中级人民法院司法技术中心又由该中心委托晋城华放资产评估事务所有限公司进行鉴定，因实际鉴定过程中，晋城华放资产评估事务所有限公司认为以造价工程公司出具报告更合适，便于2019年4月20日以晋城华放工程造价咨询有限公司为鉴定机构出具了司法鉴定报告书，鉴定结论为兰花城2号楼503室房屋浸泡损失价值为51033元。晋城华放工程造价有限公司的营业范围中包括接受司法机关委托对工程经济纠纷进行鉴定。一审法院认为：晋城华放资产评估事务所有限公司根据现场勘验的情况，认为主要采用山西省现行计价依据及申请人购置发票、收据等对该项目的修复费用进行鉴定，进而认为以晋城华放工程造价咨询有限公司作为鉴定主体来出具意见更合适，系对该鉴定结论的负责，而晋城华放工程造价咨询有限公司也具有司法鉴定资格，鉴定人也具有相应的条件，该鉴定意见客观公正，本院予以采信。被告兰花商业投资公司与原告李某签订有《前期物业管理服务协议》，双方应按照协议约定全面履行自己的义务。被告兰花商业投资公司提供的上述证据能够证明其按照通知的规定对共用设施进行巡查的事实，但巡查表上记载2018年第一季度二号楼污水管无沉淀物、排水畅通，后又记载了原告房屋卫生间反水疏通的情况，可见其所记载的情况与实际并不完全相符，其履行巡查义务并未完全。且从兰花商业投资公司提供的巡查表来看，只是笼统地写了每个季度的巡查结果，并未明确地标明每次巡查时间，其工作人员是否完全按照规定尽到了巡查义务并不能证明。被告兰花商业投资公司作为物业管理方，履行巡查义务不完全，未能维护、管理好共有的下水总管道，导致涉案房屋内的物品等受损，应依法承担相应的民事责任，而原告李某在房屋装修完毕后对房屋未尽到合理的管理义务，在事情发生后还阻拦兰花商业投资公司工作人员对其管道进行及时疏通，造成损失扩大，其也应负一定责任。本院酌情确定被告兰花商业投资公司应承担70%的民事责任。被告兰花商业投资公司应赔偿原告李某损失51033元的70%即35723元。至于鉴定费2000元，二被告对该数额无异议，本院予以支持，被告兰花商业投资公司应按照70%的责任比例承担即1400元。原告要求被告兰花置业公司承担赔偿损失的责任，但未举证证明被告兰花置业公司提供的房屋及共用设施存在质量问题，本院对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告山西兰花商业投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告李某经济损失35723元、鉴定费1400元，共计37123元。二、驳回原告要求被告山西兰花置业有限公司承担责任的诉讼请求。二审期间，各方当事人均未提交新证据。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，物业公司应根据物业服务合同对涉案房屋所在小区提供物业管理服务，该小区四层以下是商业、五层以上为住户，设置中间设备层，涉案房屋503室是住户层的最低层，经查，“通过疏通管道，发现是涉案房屋客厅卫生间三通下面的总管堵了。”一方面，上诉人兰花投资商业公司未完全履行对小区公共污水管道每季度检查，视情况进行清理、疏通等义务；另一方面，二审庭审经询问，上诉人称设备层没有改变结构，下水管道没有改变，只是用作办公室，根据住建部发布的《住宅设计规范》，设备层是指建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和电气的设备和管道施工人员进入操作的空间层，且按照双方签订的《前期物业管理服务协议》约定的“共有部位、共用设施完好，无随意改变用途”的服务质量；上诉人兰花投资商业公司构成违约，存有过错，故应对李某的损失承担赔偿责任。上诉人认为已完全履行物业服务合同中约定的义务，不应承担责任的主张，本院不予支持。原审被告兰花置业公司一审提交竣工验收报告，证明下水总管经验收合格，故其不应承担责任，一审法院将该举证责任分配给李某，本院予以纠正。关于上诉人提出鉴定机构没有鉴定资质、鉴定方法错误等鉴定结论不能作为定案依据的主张。该鉴定意见作为证据，经一、二审审查、判断，该鉴定单位具备相应资质、委托程序合法、相应问题鉴定单位已经解释说明，一审将该鉴定意见作为定案依据，并无不当，本院予以支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费728元，由上诉人山西兰花商业投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张艳丽审 判 员 王灵丽审 判 员 焦瑛琴 二〇一九年十一月二十六日法官助理 苏瑞庭书 记 员 张智超