文书内容重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初7263号原告：金科物业服务集团有限公司开州分公司，住所地重庆市开州区云枫街道天宫街二路106号，统一社会信用代码91500234585700773A。负责人：周浪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李林峰，重庆峡阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨策惠，女，生于1990年5月18日，汉族，住重庆市丰都县。被告：程兰,女,生于1978年3月16日,汉族,原住重庆市开州区。委托诉讼代理人：熊启云，男，生于1976年3月20日，汉族，住重庆市开州区份,系被告程兰之夫。委托诉讼代理人：赵晓丹，男，生于1961年10月18日，汉族，原住重庆市云阳县，系基层组织推荐。原告金科物业服务集团有限公司开州分公司(以下简称“金科物业开州分公司”)与被告程兰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员邹道宏适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告“金科物业开州分公司”的委托诉讼代理人李林峰、杨策惠，被告程兰及其委托诉讼代理人熊启云、赵晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告“金科物业开州分公司”诉称，2016年1月12日，我司与重庆市金科骏耀房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定了物业服务费收费标准，被告程兰于2017年12月9日接房。我司依约履行了合同，被告程兰自2018年6月1日起拖欠物业管理费至2019年5月31日，经我司多次催收，被告拒不支付。请求人民法院依法判令被告程兰支付欠付的2018年6月1日至2019年5月31日的物管费4247.70元；判令被告程兰从2018年7月1日起按欠交物管费金额按日千分之三计算违约金至2019年5月共2094.20元。被告程兰辩称，我是金XXXX1幢2单元XXX房屋的业主，房屋面积136.81平方米。具体我欠交物管费的时间我记不清了。只要原告出示物业服务合同、在小区内公示发改委的收费文件、出示正规收费发票，我就支付物管费。经审理查明：2016年1月12日，原金科物业服务集团有限公司开县分公司与重庆市金科骏耀房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》。合同约定：金科骏耀房地产开发有限公司选聘金科物业服务集团有限公司开县分公司对其开发建设的金XXXX提供前期物业服务。双方在合同中对委托服务事项、双方的权利义务、物业服务要求和标准、物业服务用房、物业服务费用、物业服务合同期限及解除、违约责任等均作了约定。在合同中对物业服务费用约定为：本物业服务区域内的物业服务收费采取包干制(物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润)的方式。根据本物业服务区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，约定物业服务费用按月收取，其收费标准如下（按建筑面积计算）：1、高层：1.80元/平方米.月（含电梯费及水电公摊费，但不包含电梯设施设备维修及设备更换费用）；2、花园洋房：2.70元/平方米.月（含电梯费及水电公摊费，但不包含电梯设施设备维修及设备更换费用）；3、商业门面……。上述物业服务收费属前期物业服务收费标准，该收费标准已考虑本项目前期部分设施设备不完善的情况……。第十条：业主应于购买本物业售房合同约定的接房之日起全额交纳物业服务费用。……。上述收费标准如遇法律法规及项目所在地政策变动根据相关规定执行……。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳当月费用的义务。对违约责任约定为：重庆市金科骏耀房地产开发有限公司、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费、特约服务费等本合同约定应交费用的，每逾期一日按应缴费用总额3‰的标准计算向金科物业服务集团有限公司开县分公司支付违约金……。2016年1月18日，原金科物业服务集团有限公司开县分公司将此合同送至原开县国土资源和房屋管理局备案。2016年2月29日，被告程兰与重庆市金科骏耀房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，被告程兰购买重庆市金科骏耀房地产开发有限公司开发建设的金XXXX（花园洋房）A1幢2-3-1房屋一套，建筑面积136.81平方米。该合同补充协议中明确对物业管理作了特别约定：在本项目首次交房后三年内程兰所购房屋的物业服务费洋房按每月每平方米2.7元人民币收取（此收费标准已考虑本项目前期部分设施设备不完善的情况），公用水电费按实际分摊收取。……。2017年12月9日，被告程兰办理了接房手续，并签订了同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守临时规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务的承诺书。临时管理规约中规定：本物业管理区域的物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润），双方约定本物业管理区域物业服务收费标准自建设单位首次交房之日起三年内暂按以下标准执行：1、高层住宅按建筑面积1.80元/平方米.月（含电梯费及水电公摊费，但不包含电梯设施设备维修及设备更换费用）；2、花园洋房住宅按建筑面积2.70元/平方米.月（含电梯费及水电公摊费，但不包含电梯设施设备维修及设备更换费用）；3、商铺……。业主同意自物业交付使用之日起承担其所拥有物业的服务费用或服务资金。物业的服务费用按月或季交纳。各业主应在物业服务企业规定的时间内履行交费义务。按季缴纳的，每季度物业服务费在该季度的第一个月的10日前由业主自行到物业服务企业收费前台缴纳。按月缴纳的，每月物业服务费在该月的15日前由业主自行到物业服务企业收费前台缴纳。……。业方（使用人）违反本规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，每日应按应缴费用总额3‰的标准向物业服务企业支付违约金。被告程兰接房后，交纳物业管理服务费至2018年5月31日，没有交纳2018年6月1日起2019年5月31日的物业管理服务费4247.70元。原告“金科物业开州分公司”通过上门张贴缴费通知书以及与被告程兰微信聊天等方式向被告程兰催收2018年6月1日至2019年5月31日的物业管理费，被告程兰仍未交纳。另查明，2016年11月，原金科物业服务集团有限公司开县分公司变更登记为金科物业服务集团有限公司开州分公司。金科物业服务集团有限公司开州分公司在小区信息公示表中已就金XXXX物业收费进行了公示。庭审中还查明，金XXXX的业主向重庆市政府系统公开电子信箱反映“购房时金科所有人员并未告知物业费以及收费标准，交房时告知1.80元每平每月，XXXX的四级服务在哪里就收到1.80元的物管费……，凭什么收我们那么高的物管费。还提出物业告知是五星级小区，但是无论按配套设施以及小区面积绿化服务等达不到五星级收费标准”。重庆市开州区发展和改革委员会分别于2018年7月5日、2018年7月10日向区政府办公室进行了回复：金XXXX是在重庆市开州区发展和改革委员会下发开州发改[2017]17号文件之前已经和业主签订了前期物业服务合同，其物业收费标准应按双方签订的合同执行。再查明，2017年8月2日，重庆市开州区发展和改革委员会、重庆市开州区国土资源和房屋管理局关于贯彻《重庆市物业服务收费管理办法》有关问题的通知明确：一、我区住宅物业服务等级标准按照《办法》制定的《重庆市住宅物业服务等级标准》和《住宅前期物业服务超过〈重庆市住宅物业服务等级标准〉的服务标准》执行。二、物业服务收费根据不同性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。在《服务等级标准》规定范围内提供服务的住宅及配套停车场的前期物业服务收费实行政府指导价。区发展和改革委员会同区国土房管局制定了重庆市开州区物业服务收费政府指导价标准。其他各类物业服务收费实行市场调节价，具体包括：……。三、……。九、本通知自发文之日起实施。上述事实，有原告的营业执照信息、准予变更登记通知书、原告“金科物业开州分公司”与重庆市金科骏耀房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、前期物业服务合同备案证明、程兰与重庆市金科骏耀房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》、金XXXX《临时管理规约》及被告程兰签的承诺书、土地房屋权利受让人程兰的土地房屋权属登记信息查询结果证明、原告“金科物业开州分公司”在金XXXX小区提供物业服务的照片、“金科物业开州分公司”在程兰门前张贴的催交物管费的照片以及工作人员与程兰的聊天记录、金XXXX物业收费公示表、重庆市开州区发展和改革委员会[2018]101号、108号文件、重庆市开州区发展和改革委员会、重庆市开州区国土资源和房屋管理局关于贯彻《重庆市物业服务收费管理办法》有关问题的通知开州发改价[2017]17号文件以及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。前述证据经本院审核认定，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采纳并采信。本院认为，原金科物业服务集团有限公司开县分公司变更登记为“金科物业服务集团有限公司开州分公司”原金科物业服务集团有限公司开县分公司于2016年1月12日与重庆市金科骏耀房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，其权利义务应当由原告“金科物业开州分公司”享有和承担。该《前期物业管理服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……。被告程兰系金XXXX(花园洋房)A1幢2-3-1房屋业主，房屋建筑面积136.81平方米，没有交纳2018年6月1日至2019年5月31日期间的物业管理服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”原告“金科物业开州分公司”通过上门张贴缴费通知书以及与被告程兰微信聊天等方式向被告程兰催收2018年6月1日至2019年5月31日的物业管理费，被告程兰仍未交纳。作为业主的被告程兰应当按照前期物业服务合同的约定交纳拖欠的2018年6月1日至2019年5月31日物业服务费4247.70元。被告程兰辩称，只要原告出示物业服务合同、在小区内公示发改委的收费文件、出示正规收费发票，就支付物管费。《物业管理条例》第二十五条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。金科物业服务集团有限公司开县分公司与重庆市金科骏耀房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》中也只约定在物业服务区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准，原告已经在公告栏中予以了张贴；且被告程兰在开发建设单位签订《重庆市商品房买卖合同》以及接房时签订承诺书均已知晓《前期物业管理服务合同》内容，并承诺同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守临时规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。被告程兰对《前期物业管理服务合同》已知情，因此，被告程兰要求原告出示物业服务合同后再支付物业管理服务费的主张，本院不予支持。对于被告程兰提出的原告在小区内公示发改委的收费文件就支付物管费的问题。原告对物业收费标准已进行了公示，是否需要公示相关文件，应该由物价管理机关监督和管理。被告程兰还提出原告出示正规收费发票，就支付物管费的问题。单位和个人发生销售商品、提供服务以及从事其他经营活动，对外发生经营业务收取款项时，收款方均应向付款方开具发票，被告程兰支付物业管理服务费，原告应当向被告出具正规发票，但不构成被告程兰拒付物业管理服务费的理由。原告还主张由被告程兰从2018年7月1日起按欠交物管费金额按日千分之三计算违约金至2019年5月共2094.20元。《前期物业管理服务合同》以及被告程兰与重庆市金科骏耀房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》对违约金均作了约定。但金XXXX部分业主就物业服务费标准问题一直在向有关部门信访，并非故意不履行合同义务，综合上述情形，本院酌定由被告程兰承担继续履行支付拖欠物业服务费的违约责任，对原告的该项主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十二条、第二十三条、第二十五条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告程兰在本判决生效后七日内支付原告金科物业服务集团有限公司开州分公司2018年6月1日至2019年5月31日的物业管理费4247.70元二、驳回原告金科物业服务集团有限公司开州分公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告程兰负担。本判决为终审判决。本判决在送达双方当事人时即发生法律效力。当事人认为生效的小额诉讼判决、裁定、调解书有错误的，可以按照审判监督程序的规定向人民法院申请再审、向人民检察院申请检察建议或抗诉。审 判 员 邹道宏二〇一九年十一月二十一日法官助理 吴 伟书 记 员 李 路