江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9274号上诉人（原审被告）：韩开奎，男，1973年6月24日生，汉族，住安徽省定远县。委托代理人：周祖超,上海申蕴和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨辉，男，1996年4月7日生，汉族，住江苏省兴化市。委托代理人：吴景贵,上海正源(昆山)律师事务所律师。委托代理人：施克宁,上海正源(昆山)律师事务所律师。上诉人韩开奎因与被上诉人杨辉房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初5249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩开奎的上诉请求：撤销原审判决第二项，改判我方无需赔偿被上诉人杨辉经济损失755351元。事实和理由：原审判决认定事实不清,适用法律错误。1、原审法院认定《房地产买卖居间合同》有效是错误的。涉案的房屋由我和爱人王秀英共同共有，王秀英在出售房屋前已经死亡，我方将该事实告知了被上诉人杨辉，其仍然坚持与我方签订合同。《房地产买卖居间合同》明显属于无效协议，自始就没有法律约束力。当事人因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中双方都有过错，正确的做法是对方返还房屋，我方返还购房款，双方互不支付购房款利息和租金。2、我方是诚信守约的，只是由于继承人不配合才无法办理过户手续，且交付房屋后我方也要求其不要装修，其擅自装修的损失不应当由我方承担。原审法院判决我方赔偿被上诉人杨辉溢价款755351元极不合理，二审应予纠正。杨辉辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。杨辉向一审法院起诉请求：1、解除双方之间的房地产买卖居间合同；2、原审被告退还其已付房款470000元并赔偿利息损失（以470000元为基数，按照同期银行贷款基准利率，自2016年4月10日起计算至实际支付之日止）；3、原审被告赔偿其装修损失及房屋溢价损失755351元。本案诉讼费、评估费由原审被告承担。原审法院经审理查明：2016年2月26日杨辉与韩开奎在中介方昆山福星居房地产经纪有限公司居间下，签订了一份《房地产买卖居间合同》，杨辉向韩开奎购买位于昆山市车库，房屋建筑面积97.13平方米，房屋及车库出售价款为1030000元（该价格为韩开奎到手价，过户产生的所有费用由杨辉承担）。杨辉于2016年2月26日支付韩开奎定金20000元，双方约定杨辉贷款审批通过后三天内支付韩开奎第二笔房款300000元用于韩开奎归还银行贷款，韩开奎贷款还清后杨辉过户前支付第三笔房款150000元。杨辉需银行贷款540000元，在杨辉抵押权证办理后由银行放款给韩开奎。双方约定尾款20000元在过户及物业交割完毕后支付。合同中约定双方达到交易过户条件后需于5个工作日内一起至房产交易中心办理过户手续。关于违约责任，合同约定乙方支付甲方首付款后，甲乙双方如有一方违反本合同约定，导致本次交易失败，则违约方支付房款30%作为违约金支付给另一方。上述合同签订后，杨辉已共计支付房款470000元，合同签订后韩开奎就将涉案房屋及车库交由杨辉居住使用至今。另查明，涉案房屋及车库2009年登记产权为由韩开奎及其配偶王秀英共同共有，王秀英于2014年10月死亡。杨辉称2016年2月26日签订合同时韩开奎未告知其王秀英已死亡，杨辉直至无法过户时才知晓该情形。韩开奎称签订合同时其将产证及王秀英死亡证明交给中介，中介告知过杨辉。现涉案房屋及车库仍登记在韩开奎及王秀英名下，王秀英继承人有其母亲孟献云及女儿韩雨馨、房杰。审理中韩开奎称其与王秀英继承人均不同意继续出售涉案房屋及车库。再查明，杨辉申请对涉案房屋及车库市场价值进行评估鉴定。昆山恒正土地房地产评估造价咨询有限公司对涉案房屋及车库评估后出具了《房地产估价报告》，经过其评估，以2019年4月30日为时间节点，涉案房屋评估总价为1632852元，涉案车库评估总价为41607元，室内耐用装修价值110892元，评估合计总价1785351元。审理中杨辉同意待合同解除韩开奎支付完相应款项后1至2个月内杨辉搬离涉案房屋。上述事实有房地产买卖居间合同、收条、房屋及车库产证、死亡证明、房地产估价报告等，及当事人陈述予以证实。原审法院认为：杨辉与韩开奎之间的房地产买卖居间合同依法成立有效，双方均应恪守履行。涉案房屋及车库的产证办理时登记为韩开奎及王秀英共同共有，王秀英死亡后一直未作变更，现韩开奎明确其及王秀英继承人均不愿继续出售房屋，故房屋买卖合同无法继续履行，杨辉主张合同解除原审法院予以支持。合同解除后韩开奎应将已收取的房款470000元予以退还，杨辉应搬离并将涉案房屋及车库返还韩开奎。由于合同签订后杨辉已居住使用涉案房屋至今且对房屋中进行了装修。根据第三方评估，涉案房屋（含装修）及车库评估总价为1785351元，韩开奎不愿继续出售房屋属于违约，韩开奎应赔偿杨辉房屋及车库增值的溢价损失以及房屋中装修损失共计755351元。对于杨辉已付房款利息损失，由于房屋溢价损失原审法院已予以认定，故对于已付款利息损失原审法院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、杨辉与韩开奎之间的房地产买卖居间合同予以解除；二、韩开奎退还杨辉房款470000元并赔偿损失755351元，合计1225351元于本判决生效后十五日内履行完毕；三、杨辉于韩开奎履行上述第二项判决义务后30日内将昆山市车库返还韩开奎。(如采用转账方式支付，请汇入杨辉指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××60)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14070元，减半收取为7035元由韩开奎负担。杨辉预交的案件受理费原审法院予以退还，韩开奎应将案件受理费交纳至原审法院。（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32×××11-72502，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）另外，评估费10340元由韩开奎承担，该费用已由杨辉先行支付，韩开奎于本判决生效后十五日内支付至杨辉。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《房地产买卖居间合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案并不符合合同无效的情形，上诉人韩开奎主张合同无效缺乏法律依据，本院依法不予支持。被上诉人杨辉已经按照双方约定支付了购房款47万元，并不存在违约行为，现上诉人韩开奎及原共有权人王秀英的继承人均不同意协助办理过户手续，导致《房地产买卖居间合同》无法继续履行，被上诉人杨辉主张解除合同，并要求上诉人韩开奎赔偿其溢价损失及装修损失符合法律规定，原审判决支持杨辉的相关诉讼请求正确。因《房地产买卖居间合同》合法有效，只是由于出卖方的原因导致无法继续履行，故上诉人韩开奎主张被上诉人杨辉对此存在过错，应当由双方分担责任的上诉理由同样不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14070元，由上诉人韩开奎负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇一九年十一月二十六日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。