安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0123民初5176号原告：合肥幸福联盟物业服务有限公司，住所地合肥市瑶海区站前路**宝文国际花园****，统一社会信用代码913401007647897500。法定代表人：郑雄北，董事长。委托诉讼代理人：宋霞，安徽国运律师事务所律师。委托诉讼代理人：李家芝，该公司员工。被告：景平红，男，1979年2月19日出生，汉族，住安徽省肥西县。原告合肥幸福联盟物业服务有限公司（以下简称幸福物业）与被告景平红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。幸福物业委托诉讼代理人宋霞、李家芝与景平红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。幸福物业向本院提出诉讼请求：1．请求判令景平红立即支付幸福物业2013年7月1日至2018年9月30日期间物业服务费7,206元，2013年7月1日至2014年6月30日期间的公共能耗费200元，违约金1,362元；2.本案的全部诉讼费用由景平红承担。事实与理由：2009年6月20日，景平红所在小区开发商合肥蜀科置业有限公司与合肥金塘物业管理有限公司（幸福物业前身）签订《幸福大街小区物业管理合同》，期限自2009年6月20日至成立业主委员会之日止。2014年5月16日，幸福大街业主委员会成立后与安徽雄北物业服务有限公司签订《物业服务合同》，期限自2014年5月16日至2015年5月15日止。2015年5月，幸福大街第一届业主委员会与幸福物业签订《物业服务合同》，关于物业费用交纳方式及权利义务双方在合同中明确约定。合同签订后，幸福物业按约定全面履行物业管理服务，景平红拖欠物业费一直不愿交纳，经幸福物业多次催收未果，为维护自身合法权益，故诉至本院。景平红辩称，本人延迟交纳物业费是因幸福物业首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以本人有权根据合同法第67条有关先履行抗辩权的规定，在幸福物业正确履行物业服务义务之前，本人有权暂时拒绝交纳物业费用。所有的物业服务合同中，仅约定了业主延迟交纳物业费的违约金，却没有约定物业公司服务不到位的违约金，这就造成合同双方赔偿额度不平等，违反了合同法的基本原则。幸福物业是物业服务三级资质，但没有提供相应资质的服务。小区主要存在以下问题：幸福物业私自在业主公共部位投放广告，没有公布收入的流向；小区两个观景水池，从2013年损坏至今未注水使用；2015年3、4月份万家资讯、凤凰资讯等多家媒体报道合肥幸福大街小区居民不幸福，人员随便出入小区、常有小偷入室盗窃，高层消防栓没有水，消防设施成摆设等；2018年8月，本人出差在外，停在小区楼下的一辆“豪爵”弯梁摩托车被物业清理后，未妥善保管而丢失；本户厨房外墙下水管道严重漏水，2013年就向物业反应，迟迟不解决，之后多次反应，到2018年竟被告知超过质保期了；小区到处设置隔离桩，只有商铺的车辆可自由出入，影响小区居民的正常生活。请求法院在准确认定事实的基础上支持本人的主张，物业公司对本人造成的损失予以补偿，依法核减物业费，不支付违约金。对景平红提出的消防设施问题，幸福物业称其已向消防及相关政府主管部门反映，进行了检测，已做出检测报告，现业主委员会在征求业主意见是否动用维修资金进行维修。本院经审理认定事实如下：景平红系幸福大街小区高层27幢1005室业主，房屋建筑面积89.29平方米。2009年6月20日，幸福大街小区开发商合肥蜀科置业有限公司与合肥金塘物业管理有限公司签订《幸福大街小区物业管理合同》，约定：合同期限自2009年6月20日至成立业主委员会之日止，合同小高层按每月每平方1.1元收取管理费，此价格不包含公摊能耗费，物业服务费按季交纳，逾期交纳的，从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。2014年5月16日，幸福大街业主委员会成立后，第一届业主委员会与安徽雄北物业服务有限公司签订《物业服务合同》，约定：合同期限自2014年5月16日至2015年5月15日止，高层住宅的物业服务费按1.3元/月·平方米的标准收取，物业服务费按半年进行交纳，逾期交纳的，从逾期之日起按每日千分之三收取违约金。2015年7月25日，肥西县幸福大街第一届业主委员会与幸福物业签订《物业服务合同》，约定：合同期限自2015年5月16日至2017年5月15日止，高层住宅的物业服务费按1.3元/月·平方米的标准收取。2017年12月16日，肥西县桃花镇幸福大街业主委员会与幸福物业签订《物业服务合同》，约定：合同期限自2017年5月16日至2020年5月15日止，高层住宅的物业服务费按1.3元/月·平方米的标准收取，物业服务费按半年进行交纳，逾期交纳的，从逾期之日起按每日千分之三收取滞纳金。景平红交纳物业服务费至2013年6月30日，自2013年7月1日起至今未交纳物业服务费用，物业幸福物业多次书面催要物业服务费用，景平红均未支付。另查明，本案原告幸福物业的名称经过如下变更：2009年7月24日，合肥金塘物业管理有限公司企业名称变更为合肥幸福联盟物业服务有限公司，2013年9月13日，合肥幸福联盟物业服务有限公司企业名称变更为安徽雄北物业服务有限公司，2014年9月17日，安徽雄北物业服务有限公司企业名称再次变更为合肥幸福联盟物业服务有限公司。本院认为，幸福大街小区建设单位依法与幸福物业签订的前期物业服务合同，以及幸福大街小区业主委员会与幸福物业签订的物业服务合同，符合现行法律、法规的规定，依法成立并生效，对该小区的全体业主均具有法律约束力。在景平红未交物业服务费期间，幸福物业实际为包括景平红在内的小区业主提供物业服务，景平红作为业主在接受和享有了物业服务后，应依照约定及时履行付费义务。业主对物业服务中存在的瑕疵，应当及时与物业公司进行沟通，可以请求物业公司继续履行、采取补救措施或赔偿损失等，但不能以拒交物业服务费用的形式，来对抗物业服务中存在的瑕疵，并且物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益。根据景平红提供的证据可反映出幸福物业对其房屋厨房墙外公共下水管道漏水问题，没有尽到管理维护责任，在部分公用设施设备的管理维护上存在不及时或不到位的情形，综合考虑物业服务的瑕疵内容和程度，景平红拖欠物业费的缘由、时间、数额，本院对幸福物业的物业服务费诉请，酌情按90%支持。2014年6月1日前，在前期物业合同中对景平红所居住的高层住宅的物业费收取标准没有进行约定，对此可以参照合同约定的小高层1.1元/月·平方米的标准收取，截至2018年9月30日景平红按合同约定交纳的费用为7,116元（2013年7月1日至2014年5月31日：89.29平方米×1.1元/月·平方米×11个月=1,080元，2014年6月1日至2018年9月30日:）89.29平方米×1.3元/月·平方米×52个月=6,036元)，景平红应支付其中90%计6,404元。幸福物业主张景平红支付一年的公共能耗费200元，因幸福物业没有提供按每年200元标准收取公共能耗费的依据，本院酌定景平红按一年100元的数额支付。综合考虑本案案情，对于幸福物业要求景平红支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于景平红主张的丢失的摩托车损失，属另一法律关系，如景平红认为幸福物业应当承担相应的赔偿责任，其可另行向幸福物业主张权利。幸福物业应当切实履行自己的职责，增强服务意识，尽可能改善和提高服务质量和水平，对业主的合理要求和建议应当及时回应和处理，不能处理的说明原委，消除分歧进而得到业主对物业服务工作的理解和支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、景平红于本判决生效之日起五日内向合肥幸福联盟物业服务有限公司付清2013年7月1日至2018年9月30日的物业服务6,404元及公共能耗费100元；二、驳回合肥幸福联盟物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由景平红负担。本判决为终审判决。审判员 唐 琴二〇一九年十一月五日书记员 赵婷婷附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。……《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。