辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)辽14民初56号原告：广东康景物业服务有限公司绥中分公司，住所地辽宁绥中东戴河新区1-48。负责人：何波，该公司总经理。委托诉讼代理人：张丹丹，女，1987年9月12日生，汉族，该公司职员，现住。被告：绥中海盛旅游置业发展有限公司，住所地辽宁绥中东戴河新区滨海路西段3号。清算管理人：葫芦岛鸿翔会计律师事务所有限责任公司。负责人：徐洪泽。委托诉讼代理人：王驰、李泽，清算管理人工作人员。第三人：中国融亿达资源投资有限公司，住所地北京市大兴区经济开发区金铺路8号2号楼三层3019室法定代表人：焦潇然，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志武，北京市金台律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾可，北京乾成律师事务所律师。第三人：北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号。法定代表人：徐国园。委托诉讼代理人：成鹏，该公司员工。原告广东康景物业服务有限公司绥中分公司诉被告绥中海盛旅游置业发展有限公司、第三人中国融亿达资源投资有限公司、北京合生北方房地产开发有限公司破产债权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东康景物业服务有限公司绥中分公司的负责人何波及其委托诉讼代理人张丹丹，被告绥中海盛旅游置业发展有限公司清算管理人葫芦岛鸿翔会计律师事务所有限责任公司的委托诉讼代理人王驰、李泽，第三人中国融亿达资源投资有限公司的委托诉讼代理人陈志武、贾可，第三人北京合生北方房地产开发有限公司的委托诉讼代理人成鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广东康景物业服务有限公司绥中分公司诉称：原告与被告签订人员代管协议如下：1、2015年1月1日至2015年12月31日，金额为人民币1137077元。2、2016年1月1日至2016年12月31日，金额为人民币749125.92元。3、2014年11月25日至2017年12月31日，空置房管理费金额为人民币1791260.37元。共计人民币3677463.29元，至今未结清。故对上述破产债权诉请法院依法予以确认。事实与理由：原告广东康景物业服务有限公司绥中分公司与绥中海盛旅游置业发展有限公司签订了2014年11月25日至合生天戴河小区业主委员会成立之日止的《前期物业委托合同》。第五章第二十条第三点约定：空置房管理费由我司按建筑面积每月每平方米3.2元向绥中海盛旅游置业发展有限公司收取。该合同内容系双方平等自愿协商一致签订，并已切实履行。被告所提及绥中县物价局、绥中县住建委、辽宁东戴河新区关于印发《绥中县物业服务收费管理办法（试行）》的通知（绥价发[2012]15号）我司并未查到该文件，无法认可该依据。且合同法的立法宗旨高度重视意思自治，该费用所计算的标准单价为每月每平方米3.2元，已由双方确认，真实有效。与同区域其他普通住宅物业费价格（均价在1.98元/平方米/月以上）相比，天戴河项目物业费在合理范围内，否则有违常理。根据辽宁省物价局于2012年12月13日发布的辽价发[2012]102号文件《关于公布（第一批）的通知》目录中并未对物业费收费进行定价。且根据该局于2015年5月26日发布的《关于放开我省部分服务价格的通知（辽价发[2015]31号）》文件可知，本项目物业费应实现市场调节价。故物业费价格应遵照第1条价格执行。此外，天戴河项目一期别墅容积率为0.67，远远低于同区域普通住宅，其园林面积较普通住宅大，建筑面积小，属于高档住宅区，我司在物业服务管理中所投入的人力、物力、财力必然高于其他普通住宅。依据北京金蓝海天会计师事务所对我司2017年出具的审计报告中体现，2017年我司亏损78372.21元，该报告客观证明我司在该项目的物业运营管理中投入大于收益。就管理人查询绥中海盛旅游置业发展有限公司已向我司支付95000元一事，我司不予认可。我司并未收到该费用，请管理人提供相关付款凭证，以便我司查证。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，请求人民法院在查明事实的基础上依法作出判决，支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。绥中海盛旅游置业发展有限公司答辩称，一、关于《代管人员协议》部分。原告向管理人提交的《劳动合同》系各员工与北京珠江世纪物业管理有限公司两方签订，且合同中约定工作地点为北京。不能证明上述员工是为绥中海盛旅游置业发展有限公司提供服务，与本案不具有关联性，故原告该主张不能成立。二、物业费部分。原告与绥中海盛旅游置业发展有限公司签订的《物业管理委托合同》约定的物业费高于绥中县物价局、绥中县住建委、辽宁东戴河新区关于印发《绥中县物业服务收费管理办法（试行）》的通知（绥价发[2012]15号），管理人按照原告提供的其公司物业服务资质证书为一级资质，并根据上述文件物业费标准1.2元/月.平方米确定物业费，有事实及法律依据，符合法律规定。三、关于“已支付的95000元部分”的问题。经管理人查询绥中海盛旅游置业发展有限公司已经支付的95000元，系支付给广东康景物业服务有限公司天津分公司并未在原告申报债权中扣除。综上，原告诉讼请求没有事实及法律依据，恳请依法驳回其诉讼请求。第三人中国融亿达资源投资有限公司、北京合生北方房地产开发有限公司均未作书面答辩。经审理查明，被告绥中海盛旅游置业发展有限公司成立于2005年5月12日，为企业法人，股东单位为北京合生北方房地产开发有限公司和中国融亿达资源投资有限公司。2014年11月25日，绥中海盛旅游置业发展有限公司与广东康景物业服务有限公司绥中分公司签订一份《物业管理委托合同》，合同的委托方（以下简称甲方）是绥中海盛旅游置业发展有限公司，受委托方（以下简称乙方）是广东康景物业服务有限公司绥中分公司。合同中约定，绥中海盛旅游置业发展有限公司将合生天戴河小区委托给广东康景物业服务有限公司绥中分公司进行物业管理。该合同的第二条规定：物业的基本情况，即物业的类型为住宅，坐落位置为辽宁省东戴河新区滨海大道3号。占地面积16万平方米，总建筑面积为90268.66平方米。第十九条：委托期限为2014年11月25日起至合生天戴河小区业主委员会成立之日止。第二十条：物业服务费价格。1、本物业的服务费，LOFT部分物业费由乙方按照建筑面积每月每平方米3.2元向业主或物业使用人收取……。本物业的服务费由乙方按月向业主收取。3、空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米3.2元向甲方收取；……。本空置房屋的管理费由乙方按月向甲方收取，甲方每次付款的同时，乙方应提供等额有效国内发票，否则甲方可以顺延或拒绝付款。2015年，绥中海盛旅游置业发展有限公司（甲方）与广东康景物业服务有限公司绥中分公司（乙方）签订代管人员协议。第一条：代管期限：2015年1月1日至2015年12月31日。第二条：代管人员费用标准：1、人员费用：包括代管人员的工资、福利、社会保险、工作餐费、交通费、通讯费、办公及宿舍设施费、招聘培训费及治安消防费（此项仅限于安全员工）、工会经费等。该费用是配备一名员工的基本费用，与乙方其他同级别员工一致。如根据工作需要有其他特定装备、设备需要在此基础上增加配置的（对讲机、强光手电等），由双方商定后乙方代为办理，费用由甲方承担。2、统筹管理费：每月3000元，12个月共计36000元（2015年1月至12月）。3、2015年1月至2015年12月，因项目公司需要，代管人员及费用如下：高级主管等代管人员47人，合计代管费用1101077元。第三条：付款方式合同总金额为1137077元，付款方式：甲方每月结算协议规定各代管项目费用，甲方需在次月15日前将各代管费用付给乙方，付款时乙方需向甲方开具国内有效等值发票。代管协议签订后，广东康景物业服务有限公司绥中分公司开始按照协议履行自己的职责，在2015年1月1日至2015年12月31日，发生代管费用金额为人民币1137077元。2016年1月1日至2016年12月31日，发生代管费用金额为人民币749125.92元。2014年11月25日至2017年12月31日，发生空置房代管费金额为人民币1791260.37元，总计发生代管费用金额共计人民币3677463.29元。2019年10月12日，北京合生北方房地产开发有限公司出具情况说明一份，载明：广东康景物业服务有限公司绥中分公司与绥中海盛旅游置业发展有限公司签订代管协议，对绥中海盛两点一线进行代管。双方对于代管费用有往来账记录。证据一：转账通知单，双方对于2015年代管费用往来账总计1137077元（实际并未支付）；证据二：转账通知单，双方于2016年1月至2016年3月代管费用往来账总计187281.48元（实际并未支付）。2016年4月至2016年12月未做转账处理，总计525844.44元（实际并未支付）。北京合生北方房地产开发有限公司作为绥中海盛旅游置业发展有限公司最大股东对以上情况说明予以认可，双方财务人员每年年底对金额进行确认并挂账处理。上述事实，有原告提供绥中海盛旅游置业发展有限公司与广东康景物业服务有限公司绥中分公司签订一份《物业管理委托合同》、绥中海盛旅游置业发展有限公司与广东康景物业服务有限公司绥中分公司签订《代管人员协议》、保安值班记录、秩序维护员值班记录、保安员值班记录本。北京合生北方房地产开发有限公司出具情况说明及当事人陈述等相关证据载卷为凭，经开庭质证和本院审查，可以作为定案的依据。本院认为，绥中海盛旅游置业发展有限公司与广东康景物业服务有限公司绥中分公司签订一份《物业管理委托合同》、绥中海盛旅游置业发展有限公司与广东康景物业服务有限公司绥中分公司签订《代管人员协议》系双方当事人真实意思表示，又不违背法律、法规等强制性规定，合法有效。代管协议签订后，广东康景物业服务有限公司绥中分公司按照协议履行了自己的职责，绥中海盛旅游置业发展有限公司未能支付代管费用，故原告要求给付代管费用的主张，本院应予支持。原告起诉2015年1月1日至2015年12月31日，发生代管费用金额为人民币1137077元，2016年1月1日至2016年12月31日，发生代管费用金额为人民币749125.92元，合计为1886202.92元。但北京合生北方房地产开发有限公司作为绥中海盛旅游置业发展有限公司最大股东认可1850202.92元，双方财务人员每年年底对金额进行确认并挂账处理，本院对双方发生的代管费用确认为1850202.92元。绥中海盛旅游置业发展有限公司、中国融亿达资源投资有限公司尽管对该数额不予认可，但未能提供充分的证据证明自己的主张，本院无法支持。关于原告主张的发生空置房代管费金额为人民币1791260.37元的问题，因双方签订的《物业管理委托合同》约定，空置房屋的管理服务费，由广东康景物业服务有限公司绥中分公司按建筑面积每月每平方米3.2元向绥中海盛旅游置业发展有限公司收取。故广东康景物业服务有限公司绥中分公司的该项诉讼请求应予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用》第十二条规定，判决如下：确认原告广东康景物业服务有限公司绥中分公司享有对被告绥中海盛旅游置业发展有限公司的破产债权总额为3641463.29元。案件受理费36220元，由被告绥中海盛旅游置业发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  张国军审判员  张学荣审判员  刘 伟二〇一九年十一月八日书记员  刘晓畅