江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书(2019)苏民申2627号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：薛志成。再审申请人(一审被告、二审上诉人)：倪志。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：南通市港闸区陈桥街道办事处，住所地江苏省南通市陈桥街道五里树村。法定代表人：周海波，该街道办事处主任。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：马淑伟。一审被告：薛长贵。再审申请人薛志成、倪志因与被申请人南通市港闸区陈桥街道办事处(以下简称陈桥街道)、马淑伟及一审被告薛长贵房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院(2017)苏06民终2292号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。薛志成、倪志申请再审称，(一)一、二审法院认定港闸区好又多超市天玺加盟店(以下简称天玺加盟店)共同承担马淑伟合同期内责任，是错误的。1.陈桥街道向天玺加盟店催收租金，天玺加盟店明确拒绝支付。2.天玺加盟店没有作出替代马淑伟向陈桥街道履行合同的意思表示。3.在2011年11月1日至2014年10月31日期间，陈桥街道的合同相对方仍然是马淑伟。(二)陈桥街道于2014年11月6日出具权属证明，案涉房屋自2014年11月6日起属于南通市港闸区陈桥街道五里树社区居民委员会所有，故陈桥街道无权主张2014年11月6日后的租金。(三)案涉房屋未通过消防验收，致使承租人未能按房屋租赁合同享有权利，合同目的不能实现。在此情况下，天玺加盟店与陈桥街道达成一致意见，由天玺加盟店使用一层(约450平方米)，二层不再使用,并补签了房屋租赁合同，亦依据该房屋租赁合同领取了营业执照。因此，一、二审法院仅凭陈桥街道陈述以及二楼装修的照片计取二层租金，依据不足。(四)陈桥街道的诉请己超过诉讼时效。1.2014年6月陈桥街道向天玺加盟店催要租金，天玺加盟店作出明确拒绝支付租金的表示。诉讼时效应当自债务人明确表示不履行义务之时起开始计算，陈桥街道至2017年2月向人民法院提起诉讼，早已超过法定的一年诉讼时效。2.2014年10月31日之前的租金，与天玺加盟店其后实际使用案涉房屋没有关联性。一、二审法院以天玺加盟店是连续承租案涉房屋为由，认定不存在超过诉讼时效的情形，与事实不符，与法律相悖。3.一、二审法院认定2014年10月31日后陈桥街道与天玺加盟店形成了事实上的房屋租赁关系，按照惯例应当认定租金一年一交且先付后用。据此，2014年11月1日至2015年10月31日的租金应当在2014年11月1日前给付、2015年11月1日至2016年10月31日的租金应当在2015年11月1日前给付，但天玺加盟店均未给付，陈桥街道亦从未催要，故应当认定已经过了诉讼时效。4.一、二审法院抛弃诉讼时效规定，且支持按年利率6%计算利息，违反公平原则。5.一、二审法院在认定对马淑伟的诉讼己超过诉讼时效的情况下，认定对天玺加盟店的诉请未超过诉讼时效，是错误的。(五)薛志成、倪志第一年缴纳的租金208500元，是按期待面积1382平方米缴纳的，但天玺加盟店实际未能使用1382平方米，对多缴纳的租金应予以抵扣，但一、二审法院未抵扣，应当予以纠正。(六)一、二审法院未将薛志成、倪志缴纳的租房保证金20000元抵扣，是错误的。(七)从现有的证据来看，倪志仅是出资为薛志成设立个体工商户，个体工商户并不等同于个人合伙。而且，倪志并未与马淑伟或陈桥街道建立租赁合同关系，亦未与天玺加盟店有权利义务关系，仅与薛志成个人之间存在权利义务关系。因此，倪志不应当对租金及利息承担连带责任。综上，薛志成、倪志依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。本院经审查认为，(一)关于天玺加盟店是否共同承担马淑伟合同期内责任的问题。本院认为，2011年7月30日，马淑伟通过拍卖取得陈桥街道天玺家园C幢第一、二层房屋的三年租赁使用权，并签署《拍租成交确认及价款结算通知书》。2011年8月10日，马淑伟与“薛长贵”签订《转让协议》，约定由马淑伟自愿将上述房屋的三年承租权和使用权转让给“薛长贵”经营的浴室及超市等，因拍租规则限制目前无法与陈桥街道办理变更承租人和租赁合同，由马淑伟与陈桥街道签订房屋租赁合同，并办理营业执照和相关证照，待符合政策时变更给“薛长贵”，房屋租金、拍租佣金、保证金等一切费用均由“薛长贵”承担等。2011年8月12日，马淑伟与陈桥街道签订《房屋租赁合同》。2011年9月7日，薛志成申请设立天玺加盟店，并在设立登记时向工商行政管理部门提交了落款时间为2011年8月1日、承租方为薛志成、出租方为陈桥街道的《房屋出租合同》。薛志成等人缴纳了第一年租金和拍租佣金。2014年6月12日，洗浴会所和天玺加盟店致函陈桥街道，希望租赁期间从2013年6月该房屋取得建筑消防工程验收意见书时起计算，已缴纳358500元租金应为2013年6月至2014年6月的租金。2014年6月和2017年2月，陈桥街道向天玺加盟店发出催缴通知。2017年3月16日，薛志成向陈桥街道交还了房屋。薛志成在一审中陈述其和倪志、褚义钧从马淑伟处转租案涉房屋，是根据《转让协议》取得案涉房屋的租赁使用权。上述事实足以证明，案涉房屋实际由天玺加盟店租赁，且陈桥街道对此明知。因此，一、二审判决认定天玺加盟店事实上承受了马淑伟与陈桥街道签订的《房屋租赁合同》约定的权利与义务，陈桥街道也以行为予以默认，天玺加盟店应当对合同期内的合同责任负有与马淑伟共同承担的义务，依据充分。(二)关于陈桥街道是否有权主张2014年11月6日之后的租金。本院认为，南通市港闸区陈桥街道五里树社区居民委员会出具证明，案涉房屋一直由陈桥街道占有和管理，故陈桥街道对案涉房屋享有出租的权利。《房屋租赁合同》约定的租期届满后，天玺加盟店仍占有使用案涉房屋，亦明知陈桥街道系案涉房屋的出租人，故一、二审判决认定陈桥街道与天玺加盟店之间形成了事实上的房屋租赁关系，且系不定期租赁合同关系，应当由天玺加盟店承担给付2014年11月6日之后的租金等责任，并无不当。(三)关于天玺加盟店租赁房屋面积以及薛志成、倪志缴纳第一年度的租金是否应抵扣的问题。本院认为，案涉房屋的建筑面积1382平方米，薛志成等人亦按建筑面积1382平方米缴纳第一年的租金。而且，陈桥街道提供现场的照片显示天玺加盟店使用过二层，洗浴会所和天玺加盟店亦于2014年6月12日致函陈桥街道认可案涉房屋于2013年6月取得建筑消防工程验收意见书，故一、二审判决认定天玺加盟店租赁房屋面积并无不当，薛志成、倪志以案涉房屋未通过消防验收为由，主张承租人未能按房屋租赁合同享有权利，合同目的不能实现，不能成立。基于此，薛志成、倪志主张的其第一年度多缴纳的租金应予抵扣，显然不能成立。(四)关于陈桥街道的诉请己超过诉讼时效的问题。本院认为，案涉房屋实际由天玺加盟店承租，陈桥街道已提供证据证明其在2014年和2017年均向天玺加盟店催缴过租金，天玺加盟店亦就租金事宜曾与陈桥街道进行过交涉。鉴于天玺加盟店一直承租案涉房屋，根据法律规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，不存在陈桥街道对天玺加盟店主张租金的请求超过诉讼时效的情形，故一、二审判决对薛志成、倪志关于诉讼时效已超过法定期间的主张不予支持，并无不当。(五)关于薛志成、倪志缴纳的租房保证金是否应抵扣的问题。本院认为，倪志、薛志成在二审中明确其在一审诉讼中未就保证金问题提出请求，加之二审中双方当事人未对该争议达成调解，故二审法院在本案中对薛志成、倪志该请求不予理涉，可以由当事人依法另行解决，于法有据。(六)关于倪志是否应当对租金及利息承担连带责任的问题。本院认为，天玺加盟店注册登记的经营者是薛志成，但根据倪志、褚义钧、薛志成和李强于2012年5月10日签订的《股权转让合同》中关于“天玺加盟店的债权债务由倪志和薛志成各承担一半，洗浴会所的所有债权债务由褚义钧和李强承担，互不追究”的约定，且倪志不能提供证据证明其只投资天玺加盟店而不参与经营故一、二审判决确认倪志和薛志成是天玺加盟店的实际经营者，依据充分。鉴于天玺加盟店系个体工商户且已经注销，一、二审判决认定由天玺加盟店的实际经营者承担连带清偿责任，并无不当。倪志主张其不应当对租金及利息承担连带责任，不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回薛志成、倪志的再审申请。审判长  张丽华审判员  杜三军审判员  刘海平二〇一九年十一月四日书记员  王 婷