湖北省神农架林区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂9021民初364号 原告：黄会兵，男，1978年3月27日出生，汉族，神农架人，居民，户籍地神农架林区，现住神农架林区。 委托诉讼代理人：李玲，湖北黄士功律师事务所律师。一般授权代理。 被告：神农架飞达房地产开发有限公司（以下简称飞达公司），住所地：神农架林区松柏镇常青路。统一社会信用代码：91429021682654182U。 法定代表人：程光华，董事长。 委托诉讼代理人：杨军，男，1972年1月7日出生，汉族，湖北宜昌市人，系飞达公司职员，住湖北省宜昌市点军区。一般授权代理。 原告黄会兵与被告飞达公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告黄会兵的委托代理人李玲、被告飞达公司的委托代理人杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄会兵向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理阳光佳苑第X幢X单元X号房屋的不动产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋不动产权证的违约金41932元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求的第一项变更为：判令被告将符合办理房屋权属登记的资料提交给产权登记部门用于原告办理阳光佳苑第X幢X单元X号房屋的不动产权证书，原告在办理的过程中由被告协助办理。事实和理由：被告于2010年在神农架林区开发建设阳光佳苑小区，于2013年9月10日取得预售许可证。原告于2014年8月3日与被告签订《商品房买卖合同》，合同第15条约定：“出卖人应当自商品房交付使用之日起90日内，将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按照已付房款的0.1%向买受人支付违约金……”。原告交清全部房款后，被告于2015年10月2日将房屋交付原告，但一直未将办理产权证的相关资料移交产权部门，导致原告一直未能办理产权证。原告因故提起诉讼。因合同中约定的违约金比例过低，不足以赔偿原告的损失，特申请法院将违约金进行调整，要求被告按照总购房款日万分之一的标准向原告支付违约金41932元（自2016年1月8日至2019年8月6日，共计1288天，房款325556元×0.01%×1288天）。 被告飞达公司当庭答辩称：1.因合同及补充协议上对产权登记进行了约定，原告在交足购房款后应向被告交付办证所需资料及税费，原告并未完成合同约定的办证前置条件；2.原告要求对违约金进行调整不符合法律规定，不应得到支持。本案原告的房屋已交付，其已经实际占有并使用，逾期办证并未给原告造成损失；3.原告要求被告支付违约金的请求已经超过了诉讼时效。原告有权请求被告支付违约金的诉讼时效为2016年1月8日至2019年1月8日止，此后再行请求已经超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的宜昌市中级人民法院（2017）鄂05行初5号行政判决书、湖北省高级人民法院（2017）鄂行终948号行政判决书各一份（当庭质证原件，档案留存复印件）。被告提出原告并非两份行政判决书的当事人，且与本案无关，故对其来源性提出异议。本院认为，因两份行政判决书系人民法院依职权所做，故对其真实性予以认定。2.律师函复印件一份、通告打印件一份，拟证明被告于2018年10月11日张贴律师函、以要求原告补交房屋差价为借口，拒绝向房产登记部门提交房屋登记资料为原告办证，是导致原告逾期未取得房屋产权证书的主要原因；被告要求原告提供资料办证的时间为2019年7月10日，原告主张违约金的诉讼时效应当从2019年7月10日起算，本案主张的违约金未超过诉讼时效。被告对该组证据的真实性无异议，但提出律师函的相对方是国网神农架供电公司职工团购委员会（以下简称团购委员会），不是针对原告发出的，与本案无关。在楼道张贴律师函不是被告行为，被告不知情；通告是被告多次催促原告办证无果的情况下做出的书面告知行为，与违约金诉讼时效问题无关。本院对该组证据的真实性予以认定，对证据效力结合本案所查明的事实进行综合分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告飞达公司是神农架林区松柏镇阳光佳苑小区的开发商，该小区的商品房预售许可证号为鄂神房预字（2014）002号。2014年8月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于神农架林区松柏镇××大道××新区“阳光××小区”××单元××号的商品房，商品房总价325556元；被告应当在2015年6月30日前交付合同约定的商品房；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内，将符合办理房屋产权登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1.……2.买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的0.1%向买受人支付违约金。3.因买受人原因，如不能提供相关资料、不配合办理等行为而导致不能按期办理产权登记的由买受人负责”。附件七关于合同补充协议第四条，对合同第十五条《关于产权登记的约定》的补充条款约定：“买受人委托出卖人办理房地产权属证书，需买受人承担的税费，买受人应在办理房屋交接时足额预付给出卖人或委托办证代理机构。如因买受人迟延交纳购房面积补差款、测量费、契税等应由买受人交纳的办证税费造成延期办证的，则逾期责任由买受人承担”。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，并于2015年10月2日向被告交纳了1800元费用，该费用包含房屋维修基金、交易费、房屋登记费；同日，被告向原告交付了房屋，原告于2016年年底之前装修完毕并入住至今。 从2017年开始，原告咨询被告关于办理产权证的相关事宜，被告答复因其与神农架林区人民政府有关于返还土地出让金的纠纷尚在处理，不能办证。2018年10月11日，被告飞达公司委托湖北竟成律师事务所杨清律师出具主要内容为：“……请团购职工在收到本律师函30日内，按照所购商品房建筑面积每平方米210元的标准，向飞达公司补足房屋差价，否则，除不予交房或不予办理产权登记外，还将通过适当司法途径追究相关人员的民事或行政责任……”的律师函，并将出具的律师函张贴在小区楼道。之后被告便以原告未补足每平方米210元的差价为由未为原告办理产权登记。 同时查明，被告飞达公司与神农架林区人民政府因返还土地出让金问题产生行政诉讼，2017年6月26日经宜昌市中级人民法院做出（2017）鄂05行初5号行政判决书，判决驳回飞达公司的诉讼请求，飞达公司不服，提起上诉，经湖北省高级人民法院2017年12月22日做出（2017）鄂行终948号行政终审判决书，判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，原告黄会兵与被告飞达公司签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。双方当事人均应当按照合同约定全面履行义务。 一、关于原告要求被告协助其办理涉案房屋产权权属登记的诉讼请求问题。合同签订后，原告已按照合同约定将购房款及办证费用支付给被告，被告亦交付房屋给原告占有使用，并且涉案小区商品房已竣工验收合格，办证条件已成就。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，原告要求被告协助其办理涉案房屋不动产权属登记的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，本案中，被告向原告交付房屋日期为2015年10月2日，则被告应当依约在2015年12月31日前将符合办证的资料报送产权权属登记机关，而被告并未提交证据证明其已向产权权属登记机关报送应当由其提交的办证资料的具体时间，并且直至2018年10月11日才向业主发布律师函称“未补足差价不办证”，应视为被告未能在合同约定的时间内向产权权属登记机关报送应当由其报送的办理产权权属登记的资料，故被告存在违约行为。关于被告飞达公司抗辩原告未按照团购委员会“团购协议”建筑面积每平方米210元补齐房屋差价款，不予办理不动产权证的意见，飞达公司未提供证据证明，应由其承担不利后果。故对于被告的该抗辩意见，本院不予采纳。 二、关于原告主张逾期办证违约金的诉讼请求是否已过诉讼时效问题。本案中，虽然双方均未提供书面证据证实就办证事宜进行了正式协商，但综合全案实际情况来看，直到2018年10月11日被告才通过律师函的形式明确提出不补足差价不办理产权证，据此可以合理推定原告等购房户在被告飞达公司发函之前，为办证及逾期办证违约金与飞达公司发生争议，被告在律师函中回应购房户的诉求时，并未拒绝履行办证义务，而是称如果“团购职工”不补齐差价款则不办证（飞达公司在诉讼中一直主张原告为团购职工），即补齐差价款后办证，应当认定为是对原告主张权利的一种答复。根据《中华人民共和国民法通则》第四十条的规定，原告向被告主张权利，被告通过律师函形式书面进行了回复，产生诉讼时效中断的效力，原告在本案主张逾期办证违约金应该从2018年10月12日重新计算诉讼时效，而原告于2019年9月3日向本院起诉，并未超过诉讼时效。故对被告飞达公司该项的抗辩理由，本院不予采纳。 三、关于原告主张合同约定的违约金过低要求予以调整的请求，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了逾期办证违约金的计算标准，且原告并未举证证明其所遭受实际损失明显大于合同约定的违约金数额，故对原告要求调整违约金的请求，本院不予支持，被告飞达公司应当按照合同约定的计算标准（已付房款325556元×0.1%）向原告支付违约金。 综上所述，对于原告黄会兵的诉讼请求，本院予以部分支持，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，判决如下： 一、被告神农架飞达房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内将需由其提供的办理房屋产权登记资料报送产权登记机关，协助原告黄会兵办理房屋产权登记备案手续； 二、被告神农架飞达房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告黄会兵支付逾期办理房屋产权权属登记违约金325.56元； 三、驳回原告黄会兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费848元，减半收取计424元，由原告黄会兵负担324元，由被告神农架飞达房地产开发有限公司负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员 高 莉 二〇一九年十一月二十二日 书记员 张媛媛