浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终3757号 上诉人（原审被告）：陈友爱，男，1963年12月27日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被上诉人（原审原告）：绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市江干区秋涛北路******，统一社会信用代码913301040821086553。 法定代表人：姜威，总经理。 委托诉讼代理人：朱斌钶、张梦佳，公司员工。 原审被告：谭桂娥，女，1963年2月27日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区, 上诉人陈友爱因与被上诉人绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司（以下简称东城公司）、原审被告谭桂娥商品房销售合同纠纷一案，不服江干区人民法院（2018）浙0104民初7486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2015年5月10日，东城公司获得海域晶华公寓7幢、8幢、9幢房屋商品房预售证。 2016年9月13日，东城公司（甲方）与谭桂娥、陈友爱（乙方）签订了《〈海域晶华公寓〉定购协议》一份，约定，房屋坐落海域晶华公寓7幢1单元2402室；预（实）测建筑面积185.59平方米，房屋单价每平方米53708.9元，总价9967835元，定金50000元；乙方应于2016年9月20日前与甲方签订购房合同；乙方应为《浙江省商品房买卖合同》的购买人或购房共有人，乙方不得以任何理由要求变更；等等。 同日，谭桂娥、陈友爱还在东城公司出具的《海域晶华公寓〈客户告知书〉》中签名表示对告知内容知晓并确认无异议。该告知书载明，海域晶华公寓7、8、9幢房屋于2017年12月31日前交付；告知书签订时，该房屋所在土地有抵押、在建工程有抵押；已明确并同意与开发商先行签署《浙江省商品房买卖合同》（非网签版），待解除抵押登记手续完毕，于收到通知后7个工作日内前往售楼处签署当地部门要求的网签版《浙江省商品房买卖合同》，通知形式包括并不限于电话、微信、短信、挂号信等；等等。 2016年9月20日，东城公司（出卖人）与谭桂娥、陈友爱（买受人）签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定，买受人购买暂定名海域晶华公寓第7幢1单元2402号房；合同约定建筑面积185.59平方米；房屋单价每平方米52097.63元，总价款9668800元；买受人于2016年9月20日前支付首付款2908800元，余款6760000元买受人通过银行贷款的方式在网签合同签订后二个月内付清；买受人应在本合同签订当日与银行办理完按揭贷款的相关手续，提交按揭贷款所需的全部资料并缴纳相应费用；买受人在申请贷款过程中出现包括提交贷款申请资料或需增加首付款、提高贷款利率、按银行要求办理其他有关手续等情况，买受人承诺在三日内补齐；买受人选择贷款方式支付房价款的，包括商业贷款、住房公积金贷款、组合贷款及其他贷款方式，均不影响买受人按期支付购房价款之义务；如买受人未能在合同约定的贷款应到账日期前获得贷款或获得之贷款不足支付其应付之购房价款，则买受人须于该日期届满之第二日起7日内自筹资金付清全部剩余房款，否则视为买受人逾期付款，应承担合同约定的逾期付款责任；买受人未按约付款的，逾期不超过90日，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；本合同签订时，合同所涉及商品房处在建工程抵押；等等。 同日，谭桂娥、陈友爱依约支付了首付款。 根据杭州市国土档案显示，2016年8月9日，东城公司及抵押权人申请变更抵押套数时，案涉房屋在抵押物清单中。2016年11月29日，东城公司及抵押权人曾办理过变更抵押套数手续。2017年3月16日，东城公司及抵押权人申请变更抵押套数，案涉房屋已不在抵押物清单中。 2016年12月17日，东城公司短信通知陈友爱“需准备身份证、户口本、结婚证原件带过来即可。”2017年2月13日，东城公司微信催促谭桂娥尽早签约。 2017年9月22日，谭桂娥、陈友爱曾申请东城公司与其共同解决因贷款政策变化首付三成变成六成的问题；为了首付款为三成，拟卖出首套自住房为无房，一起在东城公司再购一套商品房，请东城公司都按现价合成一套289平方米，以解决首付三成的问题；或由东城公司现价补偿其房产涨价损失，解除房屋买卖合同；等等。 现东城公司起诉至原审法院，其诉讼请求为：一、谭桂娥、陈友爱支付购房款6760000元。二、谭桂娥、陈友爱支付逾期付款违约金812552元（由2017年2月23日起暂计算至2018年10月17日止，此后按日万分之二的标准计算至实际付清之日止） 原审法院认为：《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定的付款条件为余款6760000元通过银行贷款的方式在网签合同签订后二个月内付清。现因网签手续未能办理，银行贷款手续亦未能办理，导致本案纠纷。东城公司诉请主张谭桂娥、陈友爱付清购房余款，争议焦点在于网签手续未能办理责任在哪一方。 根据本案查明的事实，《海域晶华公寓〈客户告知书〉》及《浙江省商品房买卖合同》均注明签约时案涉房屋有在建抵押登记。谭桂娥、陈友爱辩称对此不知情，与事实不符，该院不予采信。从双方的庭审陈述及谭桂娥、陈友爱出具过的《执行买房合同申请书》的内容来看，双方之所以未能办理网签手续，系因对银行贷款首付比例及银行贷款利率提高存在争议。对此，该院认为，谭桂娥、陈友爱对暂不能办理网签手续的情形系明知，且双方约定在申请贷款过程中出现需增加首付款、提高贷款利率等情况，由买受人补齐，现并无证据表明东城公司与谭桂娥、陈友爱对解除抵押登记时间有过约定，故本案等待网签过程中产生的贷款政策变化风险应当由谭桂娥、陈友爱承担。谭桂娥、陈友爱因此未与东城公司办理网签手续，理由不充分，应视为付款条件成就，东城公司主张谭桂娥、陈友爱付清剩余款项6760000元，具有事实和法律依据，该院予以支持。谭桂娥、陈友爱辩称其积极配合办理按揭贷款，系东城公司拒不配合导致未能办理网签手续。该院认为，谭桂娥、陈友爱提交的证据系以陈友爱为买受人的贷款申请材料，根据合同相对性原则，东城公司有权不予配合。谭桂娥、陈友爱据此认为东城公司违约，该院不予采信，对其提交的该部分证据亦不予确认。 关于逾期付款违约金的问题。东城公司主张其于2016年12月14日通知谭桂娥、陈友爱办理网签手续，因无证据予以证明，故其主张以该时间为准计算应付款时间，该院不予采纳。东城公司提交的《签约催告函》等，虽有邮寄底单，但无法反映实际寄送及签收情况，该院不予确认。经核对东城公司提交的微信、短信聊天记录原始载体，结合聊天记录中反映的内容与谭桂娥、陈友爱庭审陈述的双方沟通情况及其提交的2017年9月22日申请书的内容能够相对应，该院对该组证据予以确认。而该组证据能明确反映东城公司曾催告谭桂娥、陈友爱办理网签手续的时间为2017年2月13日，故该院酌情以该时间为准计算应付款时间，确定为自2017年4月22日起计算，按合同约定的日万分之二的标准，暂计算至2018年10月17日为734136元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条之规定，判决：一、谭桂娥、陈友爱支付东城公司购房款人民币6760000元，于判决生效之日起十日内付清。二、谭桂娥、陈友爱支付东城公司逾期付款违约金人民币734136元（暂计算至2018年10月17日，此后以上述第一项未付购房款为基数，按日万分之二的标准，计算至款项实际付清之日止），于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回东城公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币64808元，由东城公司负担808元，由谭桂娥、陈友爱负担64000元。 宣判后，陈友爱不服，向本院提起上诉称：一、在本案诉争房屋的交易过程中，陈友爱并未违约，且导致网签合同未能签约的根本原因在于：在双方约定的合同签订及贷款办理期间，因东城公司无法提供符合合同约定的标的房屋给陈友爱办理按揭手续；待该标的房屋满足签约条件、按揭办理条件时，却因限贷政策而无法按照原合同约定条件进行网签并办理按揭。一、原审法院存在事实认定错误的情形。1、原审法院对于《订购协议》的事实认定部分遗漏了关键的合约内容。2、原审法院认定陈友爱在《客户告知书》中签名表示对告知内容知晓并确认无疑义，属认定错误。3、原审法院认定东城公司在2017年2月13日通过微信催促谭桂娥尽早签约的认定是错误的。二、原审法院对于本案的核心争议焦点存在遗漏及认定错误的情形。本案的主要争议焦点有以下几项：1、双方之间应当按照如何的交易步骤进行涉案房屋的交易。2、《草签合同》中所约定的“买受人应在本合同签订当日与银行办理完按揭贷款的相关手续，提供按揭贷款所需的全部资料并交纳相关费用”是否应当得到双方的遵照与执行；未能依约执行的合同责任如何承担。3、增加首付款、提高贷款利率等风险应当由谁来承担。4、双方自《草签合同》签订至今始终在磋商合同履行的具体细节问题，是否应该将合同未能签订的原因归咎为陈友爱的过错。三、原审法院的以下裁判意见是错误的。1、原审判决中对于“本案诉争房屋到底何时解除抵押”这一关键问题未做具体评判，却直接认定东城公司在2017年2月13日完成通知是错误的。2、原审法院认定“谭桂娥、陈友爱对暂不办理网签手续的情形系明知”，是错误的。3、原审法院认定陈友爱、谭桂娥的付款条件成就错误。4、原审法院完全曲解了陈友爱在原审中诉称的“东城公司违约”的原由。四、原审法院存在程序错误情形。五、原审法院存在任意扩大适用法官自由心证，完全忽略了交易双方的根本意思表示以及合同约定的客观事实。综上，请求：一、撤销原审判决第二、第三项，改判陈友爱无需支付逾期付款违约金或将本案发回重审；二、本案一、二审全部诉讼费由东城公司负担。 被上诉人东城公司辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈友爱上诉状中提出的相应问题，东城公司均认可一审判决的相关观点。告知书和草签合同之间不存在矛盾，草签合同是对告知书交易步骤的细化。草签合同与网签合同内容是一致的，只是形式上有所不同，网签是要备案的，草签是双方私下签订的合同。告知书中最后一句已经明确写“本人对上述告知书已知晓并确认无疑义”，表明陈友爱对告知书里面的相关物业抵押情况和交易步骤都是明知的。综上，请求驳回上诉、维持原判。 原审被告谭桂娥未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。 二审中，上诉人陈友爱向本院提交下列证据： 证据一、2017年9月22日的《执行买卖合同申请书》； 证据二、2018年9年23日的《申请书》以便办理按揭贷款； 证据三、一审中陈友爱提交的证据清单。 以上三份证据欲共同证明陈友爱已经将申请书交给东城公司，要求东城公司进行网签办理和贷款办理。 被上诉人东城公司对上述三组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院经审查认为上述证据一、二无相关送达材料，无法直接证明陈友爱已将申请交与东城公司。证据三不属于二审新证据,清单所指示的证据一审法院均已组织过质证和认证。 被上诉人东城公司以及原审被告谭桂娥均未向本院提交新证据。 本院审理查明的事实与原审法院认定事实一致。 本院认为:二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。本案陈友爱对原审判决第一项并未提起上诉，表明其对向东城公司支付剩余房款6760000元并无异议。陈友爱上诉主张无须支付逾期付款违约金的理由是其不存在违约行为，导致网签合同未能签订的责任在东城公司。对该上诉理由，本院作以下评述：首先，陈友爱、谭桂娥已在案涉《客户告知书》中签字，且该《客户告知书》对“本告知书签订时，该房屋所占土地有抵押、在建工程有抵押”以及“签字人员对告知书内容已知晓并确认无异议”等内容均作了黑体标粗处理，表明东城公司已经尽了提示义务，原审法院认定陈友爱对告知内容知晓并确认无异议并无不当。其次，《客户告知书》已明确双方签订合同的流程是“先行签署非网签版买卖合同，待解除抵押登记手续完毕，买受人收到通知后7个工作日内前往售楼处签署当地部门要求的网签版买卖合同”。第三，非网签版的买卖合同中明确注明“本合同签订时，合同所涉及商品房处在建工程抵押。”该特别注明的内容与告知书内容一致，原审法院认定陈友爱在签订非网签版合同时对暂不能办理网签手续的情形属明知，并无不当。第四、虽然陈友爱对东城公司提交的商品房预售许可证以及涉案房屋的解抵档案材料真实性提出异议，但上述材料上均盖有相关主管部门印章，表明上述材料系本案诉讼之前产生的备案材料，原审法院确认上述材料的真实性并将其作为认定事实的依据并无不当。第五、上述抵押解除档案材料显示案涉房屋的抵押解除申请时间是2016年11月29日，2016年12月17日东城公司短信通知陈友爱准备相关证件，2017年2月13日东城公司微信催促谭桂娥尽早签约，原审法院认定东城公司于2017年2月13日完成通知签约义务，符合事实和合同约定。第六、双方在非网签版合同中明确约定在申请贷款过程中出现新增加首付款、提高贷款利率等情况，由买受人补齐，表明在等待网签过程中产生的贷款政策风险由买受人承担。综上，陈友爱并未提交有效证据证明双方对签订合同的流程有过变更，对解除抵押登记时间有过约定，故其上诉主张双方未能签订网签版合同的责任在东城公司缺乏合同依据。根据双方合同约定，买受人应该在收到通知后7个工作日（即2017年2月22日）内与东城公司签订合同，余款6760000元买受人通过银行贷款的方式在网签合同签订后二个月内(即2017年4月22日)付清，如买受人未能在合同约定的贷款应到账前获得贷款，则买受人须于该日期届满之第二日起7日（即2017年4月29日）内付清全部剩余房款，否则应承担自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。故陈友爱、谭桂娥逾期付款违约金的起算日期应为2017年4月30日，逾期付款违约金暂计算至2018年10月17日为723320元。 综上，陈友爱的上诉理由不成立，其上诉请求中的合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持（2018）浙0104民初7486号民事判决第一项。 二、撤销（2018）浙0104民初7486号民事判决第二、三项。 三、谭桂娥、陈友爱支付绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司逾期付款违约金人民币723320元（违约金暂计至2018年10月17日，此后以6760000元为基数，按日万分之二的标准，计算至款项实际付清之日止），于判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费64808元，由绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司负担764元，由谭桂娥、陈友爱负担64044元；二审案件受理费11141元，由绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司负担164元,由谭桂娥、陈友爱负担10977元。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  盛 峰 二〇一九年十一月二十二日 书记员  赖雪珂