内蒙古自治区通辽市中级人民法院行 政 裁 定 书（2019）内05行终75号上诉人（原审第三人）张某某，男，汉族，现住内蒙古自治区通辽市开鲁县。上诉人（原审第三人）崔某某，女，汉族，现住内蒙古自治区通辽市开鲁县。上诉人（原审被告）开鲁县不动产登记局，住所地内蒙古自治区通辽市开鲁县开鲁镇。法定代表人李某，该局局长。被上诉人（原审原告）开鲁县再就业小区业主委员会。负责人刘某，系委员会主任。委托诉讼代理人包某某，开鲁县148法律服务所法律工作者。原审第三人任某，男，汉族，住内蒙古自治区通辽市开鲁县。上诉人（原审第三人）张某某、崔某某，上诉人（原审被告）开鲁县不动产登记局与被上诉人（原审原告）开鲁县再就业小区业主委员会及原审第三人任某房屋行政登记一案，已由开鲁县人民法院作出（2019）内0523行初1号行政判决。原审第三人张某某、崔某某，原审被告开鲁县不动产登记局不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审经审理查明：张某某、崔某某从任某手中所购买的商品房是刘某借用他人资质所开发的。任某于2012年9月12日申请房屋登记，向原开鲁县房产管理局递交了商品房买卖合同、销售不动产统一发票、完税证明、和专项维修基金后原开鲁县房产管理局为其颁发了房屋所有权证书，任某商品房买卖合同中建筑面积为139.11平方米，其中公共部位与房屋分摊建筑面积25.5平方米。颁发了给任某房屋所有权证书中建筑面积为152.57平方米，其中公共部位与房屋分摊建筑面积45.17平方米。商品房房屋权属转移完税证明，任某所缴纳税款是按139.11平方米所缴纳。2017年9月7日将此房转卖给张某某、崔某某。并办理了过户手续。另查明，再就业小区在2016年6月份申请成立业主委员会，2018年6月26日再就业小区业主委员会成立，于6月29日推选刘某为业主委员会主任。2017年开鲁县房产管理局变更为开鲁县不动产登记局。原审法院认定上述事实所采信的证据有原告提交关于原告适格的1-8号证据予以采信，虽然在庭审中原告提交复印件，但在庭后原告提交了原件，因被告无异议，且此证据客观真实。对原告提交的其他证据本院不予采信，与登记无关。对被告提交的证据20页樊某某、23页王某某的登记档案与本案无关，不予确认。对被告提交的51页任某、张某某、崔某某的登记档案的真实性予以采信。但不能证明登记的合法性。对第三人任某、张某某、崔某某提供的证据的真实性行予以采信，但不能证明被告登记行为合法。原审认为，原告是经过小区业主选举产生的，根据《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第十八条，原告是具有诉讼主体资格。原告的诉讼没有超过法律规定的诉讼时效期限。在诉讼中被告未提交测绘公司提供的房屋测绘报告，况且第三人任某在办房产证时提交的登记证件有房屋买卖合同、销售不动产统一发票、完税证明等证件等，被告也是以此证件齐全为任某发放的房屋所有权证但是任某提交的证件中房屋建筑面积为139.11平方米而发证的面积为152.57平方米。因此说明被告在2012年为第三人任某办理房屋登记时未严格按照当时的《房屋登记办法》第三十条规定进行审查。被告为第三人任某办理房产登记违法。故原告的诉讼请求应予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第三项之规定。判决：一、被告开鲁县不动产登记局为第三人任某办理房产登记行政行为违法；二、撤销被告于2017年9月21日为第三人张某某、崔某某颁发的（2017）开鲁县不动产权第0003779号不动产权登记证书。三、责令被告在60个工作日内为第三人张某某、崔某某重新颁发此房屋的不动产登记证书。案件受理费50.00元，由被告负担。上诉人张某某、崔某某上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回原告诉讼请求。事实和理由：原审认为原告是经过小区业主选举产生进而认为业主委员会具有诉讼主体资格，属于混淆了民事主体和诉讼主体。诉讼主体合法性的前提是民事主体的合法，上诉人在原审时否定的是被上诉人民事主体的合法性。依据《物权法》第七十六条第（三）项和《物业管理条例》第十一条第（三）项、第六条第一款、第十条、第十六条规定，被上诉人民事主体的合法性必须具备以下条件:1.业主是房屋所有权人，2.业主大会成立和选举业主委员会是包括上诉人在内的全体业主共同决定的事项，3.业主大会的成立和选举业主委员会应当由地方人民政府相关部门的指导并备案。而原审在其没有提供业主身份合法性的证据、没有提供成立业主大会符合上述规定的证据、没有提供业主委员会选举及备案符合上述规定的证据的情况下，就认定被上诉人属于合法民事主体有权提起诉讼，实属不当。开鲁县不动产登记局为任某及上诉人颁发不动产权属证书的行为，对其他业主的合法权益明显不产生实际影响。上诉人在原审中提出的此意见，原审判决没有给出答案。业主委员会起诉的理由是原审被告存在为第三人任某登记面积出现错误进而损害了其他业主的共有利益。任某的登记错误如果没有损害业主的共有利益，原告的撤销的诉讼请求不应该支持，这是《行政诉讼法司法解释》第六十八条第（八）项明确规定的，所以原审法院应该查清并进行确认。但是原审法院在被上诉人就业主共有利益被损害的主张没有提供任何证据的情况下，以原审被告没有提交房屋测绘报告和任某提交证件反映的面积与发证面积不符而支持了被上诉人请求，实属错误。上诉人认为，如果将登记档案中加盖测绘公司测绘章的平面图属于测绘报告的性质进行否定，那么原审法院完全无视了再就业小区内全部业主均是此种登记方式的事实，即如果以原审法院的理由撤销第三人任某及上诉人的产权证，那么全小区业主的产权证都应该撤销。该小区之所以做此种登记，是因为开发商为小区各户住宅设置的是外楼道，故原审被告依据开发商提供的测绘结论将属于各户自用的门前通道登记在各户面积内。此种登记方式根本不属于侵犯业主共有利益的行为，反而却是全体业主普遍接受的行为，否则各户业主早就会自行诉讼原审被告要求撤销关于自己的登记行为而要求重新登记。三、被上诉人属于撤诉无正当理由再行起诉的行为，具体理由上诉人已经在原审庭审中阐明，在此不再赘述。四、在原审被告为第三人任某及上诉人登记时，上诉人住宅前楼道仅为上诉人一家使用。2018年中下旬时，刘某将自己商用楼的一间出售给他人并在该房北侧开门，其后上诉人承诺保障该购房人的通行，故刘某以业主委员会名义对原审被告进行诉讼没有任何实际意义。综上，为防止司法资源和行政资源（全体业主全部撤销登记重新发证）被不当浪费，请贵院依法支持上诉人的诉讼请求。上诉人（原审被告）开鲁县不动产登记局上诉称，1.撤销原审判决；2.维持上诉人为第三人张某某、崔某某登记行为。确认上诉人为第三人任某办理房产登记合法有效。事实及理由:一、开鲁县人民法院以第三人任某提交的《商品房买卖合同》面积139.11平方米，而发证面积为152.57平方米，确认2012年为第三人任某办理房屋登记时违反了《房屋登记办法》第三十条未严格审查的规定，因此登记行为违法，以此为撤销登记的主要理由。其原因在于登记机关是依据《房屋登记办法》第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应提交下列材料:（一）登记申请书;（二）申请人身份证明;（三）建设用地使用权证明;（四）建设工程符合规划的证明;（五）房屋已竣工的证明;（六）房屋测绘报告;（七）其他必要材料”。开发商提请以上资料申请，形成初始登记在开发企业名下，并确定面积为152.57平方米，所登记面积是依据《房屋登记办法》(中华人民共和国建设部令第168号)及《商品房销售管理办法》(中华人民共和国建设部令第88号)第十八条规定“商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积组成，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。”据此登记簿应载明套内面积和分摊面积。后续第三人任某与第三人张某某、崔某某向登记机关申请办理商品房转移登记，登记行为是合法的。二、上诉人的登记行为是正确的，所依据的登记材料是测绘公司提供的测绘数据，此数据是开发企业在初始登记时提供的，在测绘图表第四页明显注明:三层152.57平方米、外墙6.21平方米、外过道34.50平方米、外梯4.46平方米。3.根据《商品房买卖合同》第五条规定：“合同面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”。也就是说，约定购房面积可能与实际面积不相符，但最后应以测绘公司的实际测量面积为准。综上，上诉人的登记行为符合房屋登记办法的相关规定，所依据的测绘材料数据与买卖合同、权属证明材料及档案形成了一个形式要件的证据链。据此上诉人对本案事实的确认，形式要件的审查正确，登记程序合法，为第三人张某某、崔某某颁发的产权登记证书是正确的。被上诉人开鲁县再就业小区业主委员会及原审第三人任某均未提交书面答辩意见。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十七条“人民法院审理上诉案件，应当对原审人民法院的判决、裁定和被诉行政行为进行全面审查”。首先，关于原审原告开鲁县再就业小区业主委员会的诉讼资格问题。根据《物业管理条例》第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”及第十六条“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”之规定，原审庭审笔录中记载开鲁县再就业小区业主委员会提交证明其进行备案的证据材料且原审也将其作为定案依据，但在卷宗中未查到。因此，开鲁县再就业小区业主委员会是否在相关行政机关指导下成立及该业主委员会是否备案的主要证据不足。其次，关于涉案房屋的公摊面积问题。因为涉案房屋存在连续转移登记。根据原《房屋登记办法》（2019年9月6日中华人民共和国住房和城乡建设部令第48号废止）第三十一条“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”之规定，原审应当核实涉案房屋在办理初始登记时的建筑面积及公摊面积与转移登记时的建筑面积及公摊面积是否一致或者不一致的原因。最后，开鲁县不动产登记局所提交的任某、张某某、崔某某的登记档案材料，原审法院对其真实性予以采信。在上述档案材料中，本案涉及的房屋在2017年11月15日为通辽市住房公积金管理中心开鲁管理部办理了抵押权登记，债务履行期限为2017年10月23日至2033年10月23日止。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第六条之规定，原审法院应将抵押权人作为利害关系人。另外，原审应将与上诉人（原审第三人）张某某、崔某某直接相邻的业主作为利害关系人追加为第三人进行诉讼。综上，原审认定事实不清，遗漏当事人。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销（2019）内0523行初1号行政判决；二、本案发回开鲁县人民法院重审。审判长  韩静华审判员  盖蓬蓬审判员  杨月英二〇一九年十一月四日书记员  朝鲁门