青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初2239号原告：青海百诚居物业管理有限公司（统一社会信用代码：），住所地：西宁市城**。法定代表人：贾政，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡国徽，青海君剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：马占虎。被告：沈领兄，女，汉族，1986年4月26日出生，中共党员，住西宁市。委托诉讼代理人：王根贤，男，汉族，1972年2月17日出生，群众，住西宁市。原告青海百诚居物业管理有限公司与被告沈领兄物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青海百诚居物业管理有限公司的委托诉讼代理人胡国徽、马占虎、被告沈领兄及其委托诉讼代理人王根贤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青海百诚居物业管理有限公司（以下简称“百诚居公司”）向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2014年1月1日至2018年12月31日的物业管理费4804元；2.判令被告按照每日5‰支付违约金17534.6元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2011年11月10日入住泛泰依山郡小区，原告公司依据《物业管理条例》的相关规定，与被告签订了物业服务协议：原告按照该条例履行物业管理义务，并按被告住房建筑面积0.65元/㎡收取物业管理费，但被告从2014年1月起无故拒绝缴纳物业管理费，经原告多次催要未果，根据相关法律规定及双方约定，故提起诉讼，望判如所请。原告百诚居公司为支持其诉讼请求提交证据如下：1.《关于办理物业资质的申请报告》、备案登记表等备案材料，用于证明原告向西宁市房地产物业管理处申请了相关事项及向物业管理部门进行了备案，本案原告主体适格的事实。2.证明，用于证明原告物业的资质是三级资质。3.收费办法，用于证明经发改委价格处确定了小区住房的收费标准并盖有西宁市发改委的公章。4.《商品房预售合同》，用于证明原告与青海泛泰房地产开发有限公司签订合同，证实本案所涉房屋系沈领兄名下，被告主体适格的事实。5.《物业服务协议》，用于证明被告和原告于2011年11月10日签订《物业服务协议》，原、被告之间的物业服务关系及原被告之间的身份关系。6.被告的住户信息登记表，用于证明原、被告之间的关系及被告系该小区业主并接受原告服务的事实。7.催费单，用于证明原告每年催告被告缴纳物业费，截止今天被告尚未缴清物业费的事实。8.整改情况说明及附件，用于证明截止今天原告所提供的物业服务处于达标状态的事实。9.照片，用于证明目前小区情况、设施设备及物业公司的状况，完全印证原告是按照相关法律规定履行了自己的义务，并且被告等人不交物业费导致物业公司资金短缺致使小区存在一些仍需解决的问题。被告沈领兄辩称，2014年4月15日小区开发商青海泛泰房地产开发有限公司对外承诺，一、三期物业由于房产证迟办，未办理房产证之前不收取物业费；另原告未提供符合标准的物业服务，并未按合同提供服务，物业服务存在诸多问题，违约在先，故我方拒绝缴纳物业费，不应承担违约金及诉讼费。被告沈领兄为支持其主张提交如下证据：1.照片一组，用于证明原告在小区的服务项目不达标的事实。2.青海泛泰房地产开发有限公司文件，用于证明物业服务出现问题后政府下发整改文件的事实。3.西宁晚报2019年5月13日A03版报道摘录，用于证明2019年5月13日媒体刊登报道本小区物业不达标的事实。4.《物业服务协议》、《业主临时公约》，用于证明两份协议内容不一致的事实。5.承诺书，用于证明青海泛泰房地产开发有限公司针对物业费的承诺。经庭审质证：1.被告对原告提交的《商品房预售合同》、《物业服务协议》、被告的住户信息登记表等证据的真实性及证明方向均不持异议，本院认定为有效证据；被告对原告提交的其余证据的真实性不持异议，但对证明方向不予认可，本院认为，原告提交的第一、二、三组证据能够证明原告百诚居公司的设立、备案、收费依据等相关资质，本院认定为有效证据；原告提交的催费单、整改情况说明及附件，能够证明原告百诚居公司催要物业费的事实及经相关部门检查后发现问题整改落实的事实，本院认定为有效证据。2.原告对被告提交的照片一组、青海泛泰房地产开发有限公司文件、承诺书等证据的真实性及证明方向均持有异议，本院认为，该青海泛泰房地产开发有限公司文件、承诺书对原告并无约束力，本院不予采信；被告提交的小区照片与西宁晚报报道等与原告提交的整改情况说明相互能够印证原告的物业服务存在瑕疵的事实，本院认定为有效证据。归纳当事人的诉、辩主张，并经庭审中的举证、质证，本院确认事实如下:被告沈领兄于2010年3月5日购买西宁市城东区昆仑东路45号17号楼3单元351室房屋一套,建筑面积为123.2平方米，并于2011年11月10日办理入住，同日，甲方百诚居公司与乙方沈领兄签订《物业服务协议》，约定甲方应提供物业管理服务的内容、以每月每平方米0.65元的标准按年收取物业费、双方的权利义务、违约责任等内容；同时，被告沈领兄签署《确认书》，承诺已阅读并了解《业主临时规约》内容；2019年7月，因西宁市住房保障和房产管理局在检查中发现服务管理中存在问题，原告进行落实整改。另外，被告沈领兄以每平方米每月按0.65元向原告公司缴纳了2013年12月31日之前的物业费，2014年1月1日起未交纳物业费至今。另查明，原告青海百诚居物业管理有限公司于2010年11月25日被西宁市住房保障和房产管理局准予从事物业管理业务，同时确定资质等级为叁级。本院认为，原告青海百诚居物业管理有限公司与被告沈领兄签订的《物业服务协议》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。原告青海百诚居物业管理有限公司对物业进行管理后，已经履行了合同约定的对共用部位及设施设备的维护和管理、协助维护公共秩序、保安服务、保洁服务、绿化养护管理等主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，沈领兄等业主也可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举，被告沈领兄应当依照合同约定缴纳物业管理费，原告要求被告支付拖欠的物业费的主张有理，本院予以支持，物业费数额为123.2㎡×0.65元×60个月=4804元；对于原告要求被告支付违约金17534.6元的主张，因原告提供的物业服务存在瑕疵，也是引发纠纷的原因，故本院不予支持;被告沈领兄以原告青海百诚居物业管理有限公司提供的服务达不到标准、未尽职履行物业管理委托事项，导致存在未及时清理垃圾、未做好小区绿化等瑕疵，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题，亦不足以证明原告未提供物业服务或履行物业服务存在重大瑕疵的事实，故本院不予采信；当然，原告青海百诚居物业管理有限公司也应虚心听取沈领兄等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告沈领兄于判决生效后十日内给付原告青海百诚居物业管理有限公司自2014年1月1日起至2018年12月31日期间的物业费4804元。二、驳回原告青海百诚居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取179元，其中25元由被告沈领兄负担，与前款一并给付原告，其余154元因原告过高诉求由其自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马雪婷 二〇一九年十一月二十七日书记员 岳芳兰附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。