重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终8041号上诉人（原审原告）：重庆融汇商业管理有限公司，住所地重庆市巴南区融汇大道66号附131号，统一社会信用代码9150011305428984XP。法定代表人：陈忠，执行董事。委托诉讼代理人：刘娟汝，女，1989年8月31日出生，汉族，住重庆市大渡口区，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：何明洋，男，1994年5月8日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：葛济川，重庆渝创律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪茂康，重庆渝创律师事务所实习律师。上诉人重庆融汇商业管理有限公司（以下简称融汇实业）因与被上诉人何明洋服务合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2019）渝0113民初9462号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人融汇公司上诉请求：1.撤销原审判决，并改判支持诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由何明洋承担。事实与理由：1.一审法院对2018年5月1日至2019年1月31日期间管理费标准存在认识错误，合同约定的该条款并非违约责任，而是合同价格的所附条件，认定违约条件违反意思自治。2.即使认定为违约责任也并存在过高的问题。3.一审认定损害赔偿违反法律及意思自治。何明洋答辩称，1.融汇公司在合同中关于缓交期的租金不明，故不符合合同约定的解除条件，关于双方的合同解除系一审庭审中双方协商一致解除合同，故并不存在按照合同约定6336元每月支付涉案房屋的商管费。其次，合同中第六点五条就是对违约责任的约定，融汇公司按照约定双倍支付违约金，是重复计算违约责任。2.根据相关法律的规定，违约金的计算应该以实际的损失为基础，兼顾公平正义原则，而融汇公司并未举示其实际的损失，应当承担举证不能的法律后果。3.融汇公司就未得到一审法院支持的部分，应该承担相应的诉讼费用。融汇公司向一审法院起诉请求：何明洋向融汇公司支付其拖欠的商业管理费53760.96元及利息（以53760.96元为基数，按日0.05%的标准，从2019年3月1日计算到实际付清之日止）。一审法院认定事实：2017年11月24日，融汇公司与何明洋签订《商用房屋管理合同》后又签订该合同补充协议，上述协议约定：何明洋（乙方）将其租赁的涉案房屋交由融汇公司（甲方）提供商业管理服务，服务期限自2018年3月1日至2021年2月28日。商业管理费从2018年3月1日至2019年8月31日按3168元每月收取，从2019年9月1日至2021年2月28日按6336元每月收取。商业管理费每3个月支付一次，首期商业管理费用（2018年12月1日至2019年2月28日）19008元于合同签订三个工作日内（不含签订日）支付，此后每期商业管理费，何明洋应于前一期最后1日（含）前支付，以融汇公司实际收到或融汇公司银行到账时间为准。合同还约定了管理费缓交期：为支持何明洋初期经营，融汇公司同意给予何明洋前9个月商业管理费缓交9个月的优惠待遇，即对前9个月的商业管理费按约定标准分3个季度在第10个月到第12个月相应季度按约定时间分3期平均进行补交。何明洋逾期支付商业管理费的，应每日按逾期金额的万分之五向融汇公司支付违约金；逾期超过30日的，融汇公司有权单方解除合同。涉案房屋交付后，因何明洋原因导致合同解除的，何明洋于2018年5月1日至2019年1月31日的商业管理服务费按6336元每月计算。何明洋与涉案房屋产权人重庆融华房地产有限公司于2017年11月24日签订《商用房屋租赁合同》约定：任何与本协议有关的双方之间的通知或其他通讯来往（“通知”）应当采用书面形式（包括亲自送达、邮寄和传真），按照下述通讯地址或通讯号码，并注明联系人的姓名方构成一个有效的通知。任何一方的通讯地址等信息发生变化时，应当在变更之日起7个工作日内通知对方。2019年4月28日重庆融华房地产有限公司向何明洋在《商用房屋租赁合同》预留的地址及联系人邮寄了《解除合同及交还商铺告知函》，载明重庆融华房地产有限公司以及本案融汇公司要求与何明洋解除涉案房屋相应合同。该邮件于同年4月29日显示妥投。何明洋于2018年1月29日至2018年2月2日期间向融汇公司交纳了商业管理费19008元。双方之间签订的涉案合同于2019年4月29日解除。审理中，融汇公司坚持其诉讼请求，何明洋不认可其诉讼请求。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、现何明洋尚欠付融汇公司多少商业管理费。二、何明洋是否存在违约行为，如违约应如何承担违约责任。一、关于现何明洋尚欠付融汇公司多少商业管理费问题。何明洋与融汇公司于2017年11月24日签订的《商业房屋管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等责任。融汇公司按约向何明洋提供了商业管理服务，应当收取相应费用。根据涉案合同可知涉案房屋在2018年5月1日到2019年1月31日期间的商业管理费的支付标准是3168元每月。同时合同约定在因何明洋原因解除合同的情况下，上述期间的商业管理费按6336元每月计算。但前述约定系对违约责任的规定，不是对涉案房屋商业管理费用在该期间支付标准的变更。故一审法院认为涉案房屋在2018年5月1日至2019年1月31日期间的商业管理费支付标准为每月3168元。何明洋在2018年1月29日至2018年2月2日期间支付融汇公司商业管理费19008元，双方均认可此费用系交纳了2018年12月1日至2019年2月28日期间的费用，但对剩余款项所对应的应付费用期间双方有争议。涉案合同履行期限为2018年3月1日至2021年2月28日，商业管理费每3个月支付一次，则2018年3月1日至2018年5月31日为一个合同支付时间段，此后以此类推。合同约定何明洋享有前9个月商业管理费缓交期即2018年3月1日至2018年11月30日。合同约定对该缓交期内的商业管理费28512元（3168元×9个月=28512元）分3个季度在第10个月到第12个月相应季度按约定时间分3期平均进行补齐。但此系合同对缓交期限内费用的补交期限约定不明确，结合合同约定每期费用应在前一期最后1日（含）前支付，宜认定为前9个月费用分3期在合同履行期限内第4、5、6期的前一期最后1日（含）每次补交9504元。即2018年11月30日前应补交2018年3月1日至2018年5月31日的商业管理费9504元；2019年2月28日前除应交纳2019年3月1日至2019年5月31日的商业管理费9504元外还应补交2018年6月1日至2018年8月31日的商业管理费9504元；2019年5月31日前除应交纳2019年6月1日至2019年8月31日的商业管理费9504元外还应补交2018年9月1日至2018年11月30日的商业管理费9504元。审理中，原何明洋双方均认可何明洋交纳的19008元系交纳的涉及6个月涉案房屋商业管理费用，但因双方合同中对首期商业管理费19008元约定指向不明确，除双方认可合同约定系交纳的2018年12月1日至2019年2月28日费用外，剩余款项所交纳的期限原何明洋双方存在争议。根据涉案房屋在2018年12月1日至2019年2月28日商业管理费的收费标准为3168元每月，故应认定为何明洋向融汇公司交纳的19008元包含了2018年12月1日至2019年2月28日的商业管理费9504元。对于剩余部分9504元，因何明洋在合同履行期间内未交纳过其他涉案合同费用，故应认定为系何明洋支付融汇公司涉案合同第一次交费义务到期费用为宜，即该9504元系何明洋向融汇公司交纳的2018年11月30日前应补交的2018年3月1日至2018年5月31日的商业管理费9504元。现双方合同已在2019年4月29日解除，则何明洋应在合同解除时一并支付融汇公司2018年6月1日至2018年11月30日以及2019年3月1日至2019年4月29日按每月3168元计算的涉案房屋商业管理费25248.96元。故对融汇公司诉请要求何明洋支付商业管理费53760.96元中的合理部分25248.96元一审法院予以支持。二、关于何明洋是否存在违约行为，如违约应如何承担违约责任问题。按合同约定何明洋应在2019年2月28日前支付融汇公司2019年3月1日至2019年5月31日以及2018年6月1日至2018年8月31日的商业管理费，在2019年5月31日前支付融汇公司其缓交的2018年9月1日至2018年11月30日的商业管理费。但因涉案合同在2019年4月29日解除，则何明洋应在2019年2月28日前支付融汇公司2019年3月1日至2019年4月29日以及2018年6月1日至2018年8月31日的商业管理费15744.96元，在2019年4月29日支付融汇公司2018年9月1日至2018年11月30日的商业管理费9504元。但何明洋至今未支付上述费用，故其行为存在违约，应承担违约责任，支付违约金。本案中融汇公司诉请要求何明洋支付的利息，实质是融汇公司根据合同约定要求何明洋承担违约责任的违约金。但违约金系惩罚违约方和补偿无过错方所受损失的，融汇公司未举示证据证明其实际损失大小，且何明洋不认可其该项诉请，其主张违约金金额明显高出融汇公司所受损失，故一审法院根据合同履行的实际情况以及当事人的过错程度，兼顾公平原则，对融汇公司诉请违约金中的合理部分予以支持即何明洋应支付融汇公司违约金（以15744.96元为基数，从2019年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际付清之日；以9504元为基数，从2019年4月30日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际付清之日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、何明洋于本判决生效之日起十日内给付重庆融汇商业管理有限公司商业管理费25248.96元及违约金（以15744.96元为基数，从2019年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际付清之日；以9504元为基数，从2019年4月30日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际付清之日）；二、驳回重庆融汇商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1144元，减半收取572元，由重庆融汇商业管理有限公司承担356元，何明洋负担216元。本案二审，双方当事人均未举示新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点系：1.2018年5月1日至2019年1月31日期间关于管理费标准的约定是否是违约条款；2.一审认定的违约金是否合理。本院依据已查明的案件事实与相关法律法规对争议焦点评述如下：首先，2018年5月1日至2019年1月31日期间关于管理费标准的约定是否是违约条款的问题。从双方签订的《商用房屋管理合同》的形式来看，该合同第六大板块即违约责任，本案中争议的2018年5月1日至2019年1月31日关于管理费标准的条款系6.5条，按照字面意思理解应当系对违约责任的约定。从条文内容来“因乙方原因提前解除本合同的，在此情况下，乙方于2018年5月1日至2019年1月31日的商业管理服务费按照6336元/月计算”，也系违约条款内容的约定。故一审法院认为该条系对违约责任的规定，不是对涉案房屋商业管理费在该期间支付标准的变更并无无不当。其次，关于一审认定的违约金是否合理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审认为违约金系惩罚违约方和补偿无过错方所受损失的，融汇公司未举示证据证明其实际损失大小，且何明洋不认可其该项诉请，其主张违约金金额明显高出融汇公司所受损失，故一审法院根据合同履行的实际情况以及当事人的过错程度，兼顾公平原则，确认的违约金标准并无不当。综上所述，上诉人融汇公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费1144元，由上诉人融汇公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郝绍彬审 判 员 沈 娟审 判 员 夏东鹏二〇一九年十一月三十日法官助理 王 秦书 记 员 毛 颖