广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19423号上诉人（原审被告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区小港路**。法定代表人：关宝伟，总经理。委托诉讼代理人：梁智博、赖卫城，均系该公司职员。被上诉人（原审原告）：梁桂香，女，1962年8月20日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：侯双龙、潘艳宜，北京市东元（广州）律师事务所律师、实习人员。上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称“富基公司”）因与被上诉人梁桂香商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初18088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。富基公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人梁桂香全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人梁桂香负担。事实和理由：一、补充协议第十二条的约定合法有效，一审法院法律适用错误，事实认定错误。（一）补充协议第十二条的签订有其特殊的客观原因，针对《商品房买卖合同（预售）》第二十一条进行的修订。（二）双方将办证时间从210个工作日更改为720个工作日，梁桂香对此已充分了解和理解。（三）补充协议第十二条不构成格式条款，其约定合法有效。二、《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》有关“可以办理房地产权证”的时间明确，为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，不存在办理房地产权证时间不明确的情况。梁桂香需结清相关费用并提供相关资料后，方可起算补充协议约定的“720个工作日”办证期限，现仍在办证期限内，不构成违约。一审法院认为应从实际交房之日起210个工作日起算办证期限，事实认定错误。（一）本案中，双方对办理产权登记时间可依据法律规定和合同约定可以明确。（二）补充协议第十二条约定了“720个工作日”的办证期限，自梁桂香结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算。在梁桂香履行以上义务之前，富基公司需先达成一系列前提条件和诸多前置手续。三、即使退一步讲，富基公司也构成合同约定的免责情形。富基广场B1、B2栋楼因地铁工程拖延规划验收，属合同约定的免责情形。地。地铁施工因素是影响富基广场工程规划验收的直接原因同中已经明确约定因“地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期”，富基公司交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任。富基公司延期交房是由地铁原因造成，根据合同约定，富基公司交房的时间可相应延期，从而产权办理的期限也应相应顺延。四、即使再退一步讲，即使富基公司的办证义务期限为210个工作日，该210个工作日的起算点也不是以梁桂香实际提前收楼的时间开始起算。原审法院以梁桂香实际提前收楼的日期起算210个工作日，事实认定错误。（一）根据合同第二十一条规定“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：2、乙方委托甲方办理：甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料。”（二）富基公司协助梁桂香办理房产证的时间是在富基公司取得楼宇的规划验收和梁桂香向富基公司提交完整的办证资料、补齐房款和缴交税费等手续的基础上开始计算的。（三）即使再退一步讲，也不应按照提前收楼的交付时间起算，梁桂香自愿按涉案房屋现状提前收楼，不能因富基公司“提前交房”变更房屋产权证办理时间。五、涉案房屋的大确权已于2018年5月25日办妥，梁桂香已于2018年11月10日领取了房产证。从房产证核发到梁桂香领取房产证超过四个月时间，明显超出合理期限，梁桂香明显有拖延领取房产证的行为，即使富基公司违约，梁桂香对拖延领取房产证的时间应予以扣除。被上诉人梁桂香二审答辩称：富基公司不能以我方未交契税及补交面积差额免除逾期办证违约责任，我方提前收楼并未放弃追究富基公司逾期办证违约责任，涉案合同第二十一条明确约定交付房屋之日起210个工作日办妥房产证，并无附加任何条件。请求二审法院判决支持我方诉讼请求。梁桂香向一审法院起诉请求：1、富基公司向其支付迟延办证违约金（按已付房款3300000元每日万分之零点三的标准，从实际收楼之日起210个工作日的次日，即2017年3月9日起至其实际领取房产证之日2018年11月10日止）；2、诉讼费由富基公司承担。一审法院认定事实：2016年5月17日，梁桂香与富基公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，订明梁桂香以3300000元向富基公司购买位于广州市海珠区富基南三街10号2905房；（第十二条）富基公司交付的房屋应当符合“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件；（第十三条）富基公司应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付梁桂香使用；（第十八条）面积确认及面积差异处理“1、选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。”；（第二十一条）富基公司应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；梁桂香、富基公司同意梁桂香委托富基公司为梁桂香办理《房地产权证》，富基公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为梁桂香办妥产权登记，并将以梁桂香为产权人的房地产权证交付给梁桂香；（第二十二条）2、梁桂香委托富基公司办理产权登记的，如因富基公司未履行相关义务造成梁桂香不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，富基公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向梁桂香支付违约金；梁桂香要求继续履行合同的，合同继续履行，富基公司应自逾期之日的次日起至梁桂香实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向梁桂香支付违约金；等。附件七为《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议，其中第六条：关于《合同》第十二条交房时间的另行约定：双方同意该商品房的交房条件为：取得建筑工程竣工验收合格证，并向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；梁桂香在签订合同之前，已验房并知悉富基公司已通水，通电，通气，通邮，通信，通宽带正常生活使用条件，同意按验房时的现状收楼。第十二条：关于《合同》第二十一条产权登记时间的另行约定：富基公司只协助梁桂香办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知梁桂香送交办证所需的相关资料；（二）富基公司在合理时间内代梁桂香向办证部门申请办理房地产权证；（三）以梁桂香结清所有相关费用（包括经房管局测绘房屋面积并附图，且双方按测绘结果退补房款后）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，富基公司协助梁桂香在720个工作日内办妥房地产权证；如梁桂香未结清上述费用或未提供齐全上述资料的，富基公司有权拒绝协助办理房地产权证，办证期限相应顺延。非因富基公司责任不能在720个工作日内办妥房地产权证的，富基公司不承担任何责任；第十三条：关于《合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任的另行约定：如因富基公司的原因未能在上述时间内协助梁桂香办妥房地产权证的，合同继续履行，但富基公司应从逾期之日起每日按房价款的万分之零点三标准向梁桂香承担迟延办证的违约责任；等。合同签订后，梁桂香向富基公司付清全部购房款3300000元，并于2016年5月6日接收了涉案房屋。2017年11月6日，富基公司退回梁桂香面积差房款15815元，实际支付房款共3284185元。2018年6月13日，房管部门核发了涉案房屋的《不动产权证》，梁桂香于2018年11月10日收到涉案房屋的《不动产权证》。双方确认按2016年5月6日房屋交付之日起210个工作日计算截止日期为2017年3月8日，按合同约定交楼时间2016年12月31日起计算210个工作日为2017年11月6日。一审另查：2017年1月24日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划验证[2017]116号《建设工程规划验收合格证》，该证记载：建设单位：广州市富基房地产开发有限公司；建设项目名称：富基广场B1、B2栋；建设规模：商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋），地，地上****住宅及**以下住宅部分及中西药店店、居委会：89160平方米；等。梁桂香于2018年12月27日提起本案诉讼。一审诉讼中，梁桂香称没有收到富基公司通知领证，富基公司称按流程会向梁桂香发出通知，房管部门也会以短信方式向梁桂香通知，但对此没有举证。一审法院认为：对于涉案合同和补充协议关于办证义务期限约定的相关条款，之前已有同楼盘类似合同版本案件的二审生效判决作出相关认定，对此本案不再赘述。根据之前的二审生效判决，涉案补充协议关于办证期限的合同条款实质上免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，富基公司的办证义务期限应为合同约定房屋交付之日起210个工作日内。由于富基公司未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故富基公司应从2017年3月9日起向梁桂香支付迟延办理产权登记的违约金。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据获证证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。富基公司没有举证《房地产权证》核发后有通知梁桂香前来领取《房地产权证》，富基公司认为梁桂香延期拿证，缺乏依据，不予采纳。梁桂香要求富基公司按每日万分之零点三的标准计算从2017年3月9日起至2018年11月10日止的迟延办证违约金的请求，合理合法，予以支持。鉴于富基公司是2017年11月6日向梁桂香退回面积差价款15815元，故从2017年3月9日起至2017年11月5日的本金按3300000元计；从2017年11月6日起至2018年11月10日止的本金按3284185元计，对梁桂香的本金计算方式予以纠正。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2019年6月14日作出如下判决：一、富基公司于本判决生效之日起十日内，向梁桂香支付从2017年3月9日起至2018年11月10日止迟延办理产权登记的违约金（按每日万分之零点三计，从2017年3月9日起至2017年11月5日止以3300000元为本金；从2017年11月6日起至2018年11月10日止以3284185元为本金）；二、驳回梁桂香的其他诉讼请求。一审案件受理费1314.70元，由富基公司负担。上述受理费已经由梁桂香预交，梁桂香同意由富基公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给梁桂香。本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均无提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对双方当事人的上诉及答辩意见，本院分析如下：关于富基公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任问题。涉案合同第二十一条约定富基公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构申请办理房地产转移登记。而《补充协议》第十二条对上述约定变更为“富基公司只协助梁桂香办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知梁桂香送交办证所需的相关资料。（二）富基公司在合理时间内代梁桂香向办证部门申请办理房地产权证。（三）以梁桂香结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，富基公司协助梁桂香在720个工作日内办妥房地产权证……”。根据该《补充协议》条款的约定，由于梁桂香已付清房款，故该协议约定的办证期限起算时间实际为“在可以办理房地产权证的情况下，梁桂香经富基公司通知后提交相关办证资料之日开始计算”。富基公司上诉表示根据涉案合同和补充协议，有关“可以办理房地产权证”的时间应为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，由于该“可以办理房地产权证”的时间并不具体明确，难以操作，实质上相当于免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，一审法院确定富基公司的办证义务期限应为合同约定房屋交付之日起210个工作日内，处理正确。由于富基公司未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故富基公司应从2017年11月7日起向梁桂香支付迟延办理产权登记的违约金。一审法院认定违约金计算的具体起算时间为2017年3月9日，处理有误，本院予以纠正。关于富基公司上诉主张的免责问题。涉案合同第十四条是双方关于逾期交房的违约责任条款，现富基公司根据该逾期交房违约责任条款约定的免责事由如异常天气、地铁工、地铁工程施工等请求免除其公司迟延办证违约责任成立，本院不予采纳。关于富基公司上诉主张梁桂香拖延办理房产证的延期责任应予以扣除问题。一审论理清晰，本院予以确认不再赘述。富基公司二审也未提交相应证据予以佐证上述主张，证据不足，本院不予采纳。综上所述，富基公司的上诉理由部分成立，其相应部分上诉请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初18088号民事判决第二项；二、变更广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初18088号民事判决第一项为：上诉人广州市富基房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内，向被上诉人梁桂香支付从2017年11月7日起至2018年11月10日止迟延办理产权登记的违约金（按每日万分之零点三计，从2017年11月7日起至2018年11月10日止以3284185元为本金）。一、二审案件受理费各1314.70元，由上诉人广州市富基房地产开发有限公司各负担788.8元，由被上诉人梁桂香各负担525.9元。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇一九年十一月十八日书记员  曾美玲