广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初202号原告（反诉被告）王连君，男，汉族，1975年8月15日出生，户籍地址广东省罗定市，原告（反诉被告）陈金英，女，汉族，1978年4月9日出生，户籍地址广东省罗定市，两原告共同委托代理人晁斌，广东天汇律师事务所律师。被告李桂花，女，汉族，1973年1月31日出生，户籍地址深圳市福田区，委托代理人佟恺祥，广东今见律师事务所律师。被告（反诉原告）樊清针，女，汉族，1988年8月26日出生，户籍地址深圳市福田区，委托代理人高红兵，广东知明律师事务所律师。委托代理人王兴朋，系樊清针丈夫。第三人李亮，男，汉族，1976年7月28日出生，户籍地址江西省，第三人刘紫霞，女，汉族，1952年8月24日出生，户籍地址福建省福州市马尾区，委托代理人佟恺祥，广东今见律师事务所律师。第三人深圳市中金东方基金管理有限公司，住所地深圳市福田区金田路2030号卓越世纪中心3号楼B区3017，组织机构代码063872949。法定代表人张仲侃。第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心。法定代表人王业。委托代理人傅亿红，广东广和律师事务所律师。上列原告诉被告返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行审理。原告王连君、二原告共同委托代理人晁斌、被告李桂花委托代理人佟恺祥、被告樊清针及其委托代理人高红兵和王兴朋、第三人刘紫霞委托代理人佟恺祥均、第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行委托代理人傅亿红到庭参加诉讼，第三人李亮、深圳市中金东方基金管理有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，两原告系夫妻，共同拥有位于深圳市宝安区××路××世家××商品房××套。2014年10月8日，原告授权第三人李亮在2014年10月8日至2017年10月7日期限内可以将上述房屋出售。2016年5月12日，在原告毫不知情的情况下，第三人李亮与被告李桂花恶意串通，虚构交易，将房屋过户给被告李桂花，且没有支付相应房屋价款。紧接着在2016年5月25日，被告李桂花在未合法取得涉案房产所有权的情形下，将该房产转给被告樊清针，且被告樊清针没有支付对价。被告李桂花将涉案房屋转让的行为系无权处分，严重损害了两原告的合法权益。为维护原告的合法权益不被侵害，请求法院判令：1、撤销被告李桂花与被告樊清针签署的关于“深圳市××××路天骄世家10栋7D”商品房买卖合同；2、被告樊清针向原告返还位于深圳市××××路天骄世家10栋7D的商品房（合同约定价款2338011元）；3、本案诉讼费由两被告承担。被告李桂花答辩称，被告李桂花不是涉案房产的实际购买人和出售人，应驳回原告对被告李桂花的起诉。被告李桂花系挂名而非实际购买人，实际购买人系第三人刘紫霞，因刘紫霞非深圳户口，属限购对象，故涉案房产过户至李桂花名下。李桂花已将收取的270万元转刘紫霞，其余20万元房款用于支付房产过户的税费。刘紫霞在涉案房产买卖过程中支付、收取了相应的对价。第三人深圳市中金东方基金管理有限公司将涉案房产过户给刘紫霞用来充抵刘紫霞在深圳市中金东方基金管理有限公司的投资理财款300万元，也就是说刘紫霞用300万元投资款购买了涉案房产。因刘紫霞没有购房资格，长期挂靠他人名下会给挂名人造成不便，对刘紫霞来说也具有一定的风险，在深圳市中金东方基金管理有限公司一再承诺为刘紫霞找购房下家的情况下，刘紫霞最终同意用涉案房产冲抵300万元投资款。刘紫霞将房产卖给樊清针是按照深圳市中金东方基金管理有限公司与樊清针谈妥的价格将涉案房产以290万元卖给樊清针并收取了相应的对价，在房产过户的过程中，深圳市中金东方基金管理有限公司要求刘紫霞先垫付税费，深圳市中金东方基金管理有限公司会另外补偿给刘紫霞，但至今未兑现承诺。深圳市中金东方基金管理有限公司当时说涉案房产一直在出租，刘紫霞买涉案房产的目的是为了收回投资款，加上深圳市中金东方基金管理有限公司已经找好下家买房人，所以刘紫霞并没有核实房产的使用情况，只了解到涉案××××价格与深圳市中金东方基金管理有限公司欠刘紫霞的款项基本一致，这些情况买家樊清针应该完全清楚，因为樊清针是涉案房产的最终购买人。深圳市中金东方基金管理有限公司有权出售涉案房产给刘紫霞。原告王连君、陈金英委托深圳市中金东方基金管理有限公司李亮等5名员工出售涉案房产，其中受托人之一的陈松源是深圳市中金东方基金管理有限公司总经理陈诗原的弟弟。公证委托书第10项授权明确了受托人有转卖涉案房产、签署买卖合同、办理过户手续、收取全部楼款等权限。原告因欠深圳市中金东方基金管理有限公司债务，故将涉案房产抵押给深圳市中金东方基金管理有限公司总经理陈诗原，并将涉案房产委托公证给深圳市中金东方基金管理有限公司出售涉案房产。刘紫霞在涉案房产的买卖过程中均认真审核了涉案房产的相关合法文件，尽了审慎的义务，刘紫霞在房产买卖过程中只是为了收回自己在深圳市中金东方基金管理有限公司的投资款，并没有获取多余的利益，目前深圳市中金东方基金管理有限公司尚欠刘紫霞30多万元投资款。而且买方樊清针是深圳市中金东方基金管理有限公司指定的购房人，如果原告认为深圳市中金东方基金管理有限公司出售涉案房产侵犯了其权益，应向深圳市中金东方基金管理有限公司主张权利，不应向本案被告主张。原告故意掩饰与深圳市中金东方基金管理有限公司之间的债务关系，直接将李桂花、樊清针、李亮作为被告，隐瞒事实进行诉讼，属于恶意诉讼，故请法院驳回其诉讼请求。被告樊清针答辩称，本案事实与被告樊清针提起的反诉状一致，另外补充以下几点：一、被告樊清针购买该房产并非向两原告购买的，而是向被告李桂花购买的。被告樊清针已完全按照市场价格支付了全额的购房款，被告樊清针作为善意的第三人通过正常的途径，正常的资金监管购买涉案房产，理应得到法律的保护。二、两原告当庭已陈述被告樊清针不存在与被告李桂花串通的事实，而已明确强调是第三人李亮与被告李桂花恶意串通，故本案的纠纷为返还原物纠纷，被告樊清针既没有与原告有任何法律上的关系，且在购买时支付了合理的对价。故不应将被告樊清针作为本案的被告进行列入。三、被告樊清针在购买房产后收房时才发现其房产一直被两原告占有使用，故提起反诉要求两原告按照反诉状的诉求归还房产并支付占有使用期间的房租。被告樊清针不认可被告李桂花的答辩意见，涉案房产是由被告樊清针向被告李桂花购买，在购买时不认识深圳市中金东方基金管理有限公司的人及被告李桂花陈述的刘紫霞，截止开庭从未听闻和见过这两方相关人员，涉案房产被告樊清针是通过朋友王益介绍，以290万元的价格，并支付182000元的中介费，共计3082000元，向被告李桂花购买，该购买价格尚不包括交易的税费。其余意见与反诉状记载意见一致。针对原告新增诉讼请求补充答辩如下：原告与深圳市中金东方基金管理有限公司的借贷关系，与被告樊清针无关，被告樊清针不知情，也无法参与或了解原告与第三人之间的借贷关系及委托关系，我方在购买涉案房产时，签订买卖合同时，已明确在中介人的带领下到国土局查询涉案房产的所有人为被告李桂花，买卖合同的签订及款项的支付均与被告李桂花完成，根据被告李桂花之前的答辩意见以及庭审中阐明的事实，可以看出在买卖房产时，被告李桂花以及中介人告诉被告樊清针的事实是涉案房产尚在出租之中，由于租客不配合，暂时看不了不房，涉案房产是被告李桂花用于抵债过来，产权清晰，且房产登记在被告李桂花名下，故被告樊清针才敢与其交易。第三人刘紫霞的答辩意见同被告李桂花。第三人李亮、深圳市中金东方基金管理有限公司均未到庭，亦未提交书面答辩状。第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行答辩称，原告与被告之间的纠纷与答辩人无关，答辩人与被告樊清针签订借款合同、抵押合同合法有效，答辩人是涉案房产的合法抵押权人，合法权益应受法律保护。为维护生效判决的权威，金融机构市场的稳定，保护答辩人的合法权益，防止国有资产流失，请求法院依法公正判决。被告樊清针反诉称，2016年5月中旬，被告樊清针从其朋友处得知李桂花在出售拥有的位于深圳市××××路天骄世家10栋7D房产，在朋友撮合下经和李桂花洽谈后，被告樊清针与李桂花以人民币贰佰玖拾万元价格以一次性付款方式购买该房产，被告樊清针签订合同时到国土局查询该房产确实为李桂花所有，随后被告樊清针与李桂花于2016年5月16日签订了二手房买卖合同，交付人民币20万元，剩余房款270万元以资金监管的方式向李桂花支付了房款，房产过户时被告樊清针发现双方2016年5月16日签订的合同内容有误，故在2016年5月19日双方又重新补签了一份二手房买卖合同，随后双方办理了产权过户手续，2016年5月25日被告樊清针在国土局及税务局缴纳了相关税费后取得了该房产产权登记证，随后在被告樊清针与李桂花协商交房，但发现该房产尚被两原告非法占有使用。被告樊清针随后多次向两原告示明该房产产权为樊清针所有，要求其搬离房产，但两原告以该房产与李桂花有纠纷为由拒绝搬离。两原告的非法占有使用行为已完全侵害了被告樊清针的合法权益，故被告樊清针向法院提起反诉，请求判令：1.请求判令两原告搬离深圳市××××路天骄世家10栋7D房产；2.两原告自2016年5月25日起按每月4500元标准向反诉原告支付房屋使用费直至两原告实际搬离该房产时止。两原告对被告樊清针的反诉答辩称，被告樊清针系与被告李桂花及第三人李亮恶意串通购买涉案房屋。被告樊清针并没有以合理的对价购买涉案房屋，并非善意取得。经审理查明，2014年10月8日，原告王连君、陈金英出具公证委托书，委托案外人黄号子、陈松源、祝赣华、蔡斯泳、第三人李亮代为出售涉案房产，委托代理期限为2014年10月8日至2017年10月7日；代理权限为出售涉案房产的一切事宜，包括赎楼、签订买卖合同、办理过户手续、收取购房款等。2016年5月6日，第三人李亮作为原告王连君、陈金英的代理人与被告李桂花签订了深圳市二手房买卖合同，将涉案房产以人民币2338011元，转让给被告李桂花。并于2016年5月12日办理了不动产登记变更手续，涉案房产自2016年5月12日起登记在被告李桂花名下。2016年5月16日，被告樊清针向被告李桂花支付买房定金人民币200000元。被告李桂花出具了收据。同日，被告樊清针、李桂花共同监管了购房款人民币1400000元。2016年5月19日，被告李桂花与被告樊清针签订《二手房买卖合同》，将涉案房产以人民币290万元的价格出售给樊清针。同日，被告樊清针、李桂花共同监管了购房款人民币1400000元。2016年5月25日办理了变更登记手续。涉案房产自2016年5月25日起登记在被告樊清针名下。另查，第三人刘紫霞于2015年1月12日向深圳市中金东方安盈贰号投资中心（有限合伙）汇款人民币3000000元。2015年1月13日，第三人刘紫霞认购第三人深圳市中金东方基金管理有限公司名下的深圳市中金东方安盈贰号投资中心（有限合伙）的合伙份额，认购金额为人民币300万元，认购期限为12个月。2016年3月16日，第三人深圳市中金东方基金管理有限公司向第三人刘紫霞出具《赎回申请确认函》，确认因第三人深圳市中金东方基金管理有限公司原因不能如期兑付第三人刘紫霞的投资及收益，第三人深圳市中金东方基金管理有限公司承诺于2016年3月20日拿公司自有资金兑付，并用公司原告一份对外借款红本（涉案房产房地产权证书）作为担保，如不能如期兑付，应在五个工作日内处置该房产用以归还客户全额投资款。2016年5月6日，第三人刘紫霞、被告李桂花出具协议书称，根据深圳市中金东方基金管理有限公司（法人代表张仲侃）与投资人刘紫霞女士达成的还款担保协议，深圳市中金东方管理有限公司将涉案房产过户给刘紫霞女士指定代表李桂花名下。过户后，李桂花同意将该房产以二百九十万元整出售于樊清针或蔡熠萍。2016年5月26日，被告李桂花将人民币270万元购房款转账支付给第三人刘紫霞。再查，2016年9月13日，原告陈金英自行委托深圳市国政房地产土地评估有限公司对涉案房产截至2016年5月16日的市场价值进行评估，所得评估总值为人民币390.04万元。被告李桂花、樊清针、第三人刘紫霞对该份报告均不予认可，认为系原告陈金英单方面委托，不能作为证明案件事实的依据。2017年6月15日，经本院依法委托，深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司出具《房地产估价报告》，确认截至2016年5月16日，涉案房产市值人民币3826611元。原告王连君、陈金英与被告李桂花、第三人刘紫霞对该份评估报告均没有异议，被告樊清针亦未向本院就该份评估报告提出异议。本案为二审发回重审案件，原一审庭审时樊清针陈述：“我购买该房产是通过一位中间人介绍，我出价290万元多300万元，是向中间—人报价的。深圳市中金东方基金管理有限公司不认识。我没有见过所谓的深圳市中金东方基金管理有限公司，也没有见过李桂花，只有到2016年5月16日见过李桂花签订合同。我购买涉案房屋时没有去看过。”2016年5月6日，刘紫霞出具协议书，其内容为：“根据深圳市中金东方基金管理有限公司（法人代表张仲侃）与投资人刘紫霞女士(身份证号)达成的还款担保协议，深圳市中金东方基金管理有限公司（法人代表张仲侃）将天骄世家10栋7D房产过户给刘紫霞女士指定代表李桂花女士（身份证号）名下。过户后，李桂花同意将该房产以贰佰玖拾万整人民币出售于樊清针（身份证号）或蔡熠萍（身份证号）”。从该协议上述内容看出，涉案房屋的交易均依据深圳市中金东方基金管理有限公司与刘紫霞达成的还款协议而进行。深圳市中金东方基金管理有限公司为清偿刘紫霞的债务，根据王连君、陈金英向其出具的委托书将涉案房屋过户给刘紫霞指定的李桂花，再以290万元过户樊清针，以抵偿深圳市中金东方基金管理有限公司对刘紫霞的债务。李桂花自始至终在签订合同的过程中，仅是按照协议书刘紫霞的指定购买房屋，李桂花只是通过房屋过户的形式，为深圳市中金东方基金管理有限公司偿还刘紫霞的债务而签订二手房买卖合同。庭审中，第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行要求实现抵押权人的优先受偿权，原告明确不同意在被告樊清针无法清偿抵押债务的情况下以垫付金融借贷欠款的方式注销抵押登记。以上事实，有不动产权资料电脑查询结果表、深圳市二手房买卖合同、委托书二手房买卖合同、转账凭证、定金收据、资金监管转账凭证、深圳中金东方票据宝二号基金客户合同书、刘紫霞出资银行流水、赎回申请确认函、房地产证复印件、协议书、税收证明、深圳市国政房地产土地评估有限公司出具的房地产估价报告、深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司房地产估价报告等证据及庭审笔录证实，并经质证，足以认定。本院认为，据刘紫霞于2016年5月6日出具协议书：“根据深圳市中金东方基金管理有限公司（法人代表张仲侃）与投资人刘紫霞女士(身份证号)达成的还款担保协议，深圳市中金东方基金管理有限公司（法人代表张仲侃）将天骄世家10栋7D房产过户给刘紫霞女士指定代表李桂花女士（身份证号）名下。过户后，李桂花同意将该房产以贰佰玖拾万整人民币出售于樊清针（身份证号）或蔡熠萍（身份证号）”，从该协议上述内容看出，涉案房屋的交易均依据深圳市中金东方基金管理有限公司与刘紫霞达成的还款协议而进行。深圳市中金东方基金管理有限公司为清偿刘紫霞的债务，根据王连君、陈金英向其出具的委托书将涉案房屋过户给刘紫霞指定的李桂花，再以290万元过户樊清针，以抵偿深圳市中金东方基金管理有限公司对刘紫霞的债务。李桂花自始至终在签订合同的过程中，仅是按照协议书刘紫霞的指定购买房屋，李桂花只是通过房屋过户的形式，为深圳市中金东方基金管理有限公司偿还刘紫霞的债务而签订二手房买卖合同。因此，原告王连君、陈金英与被告李桂花之间并无订立涉案房屋买卖合同的真实意思表示，合同不具备法律效力。房屋买卖合同不具备法律效力，被告李桂花未取得涉案房产的所有权或处分权，其处分房产的行为亦不具备法律效力，但第三人善意取得相关物权的除外。关于被告樊清针是否符合善意取得情形的问题。据查明事实：一、樊清针签订房屋买卖合同时，未看房即签订合同，虽无证据或事实证实其与李桂花恶意串通，但至少可确定樊清针未尽注意义务，主观上难定善意。二、樊清针以明显低于市场价购置房产（约为评估价74.35%），虽无证据或事实证实其与李桂花恶意串通，但樊清针应当注意到交易的异况，应当合理地排查交易的风险而怠于作为。三、合同签订后，樊清针未能依据合同占有合同标的物。结合上述认定，樊清针取得涉案房产的权属登记并不符合善意取得的情形，其相关物权，本院不予保护。同理，被告樊清针的反诉请求，本院不予支持。关于第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行是否符合善意取得情形的问题。不动产登记制度，原则上推定登记权利人享有不动产所有权。被告樊清针与第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行签订金融借贷合同之时，涉案房产已登记于被告樊清针名下，樊清针能提供金融借贷合同所需的程序性文件，无证据证明金融机构知道权属异况的情况下，抵押借贷合同依法具有法律约束力，第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行依善意取得制度取得抵押权。原告诉求返还房产，返还房产包括返还实物及恢复房产登记。由于房产仍由原告占有、使用，故不存在返还实物的问题。至于恢复房产登记，由于第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行依善意取得制度取得抵押权，且已作抵押登记，原告不同意以垫付欠款方式注销抵押登记，抵押权人不同意恢复登记，故恢复房产登记的条件尚未成就，本院依法驳回原告该项诉求。另，原告要求撤销被告李桂花与被告樊清针的买卖合同，由于本案不属于合同法中关于合同撤销的情形，本院不予支持。至于合同不具备法律效力、无权处分、善意取得等情形导致经济损失的，应另诉处理。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告的诉讼请求。二、驳回被告樊清针的反诉请求。本案本诉受理费25504元，评估费12050元，保全费5000元，由被告李桂花、樊清针共同承担。本案反诉受理费137.5元，由被告樊清针负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  柯 德人民陪审员  徐小妹人民陪审员  李雪银二〇一九年十一月十八日书 记 员  林晓仪书 记 员  李玉婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。