湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1122民初2073号原告：陈友华，男，1966年2月19日出生，汉族，湖南省东安县人，农民，住东安县。原告：陈小华，女，1967年10月23日出生，汉族，湖南省东安县人，农民，住东安县。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：蒋林政，湖南宗元律师事务所律师。被告：永州市鑫睿置业有限责任公司，住所地湖南省东安县白牙市镇东安大道紫瑞华庭1栋112。法定代表人：夏龙新，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：周雄燕，公司法律顾问。原告陈友华、陈小华与被告永州市鑫睿置业有限责任公司（以下简称鑫睿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈友华、陈小华及其委托诉讼代理人蒋林政，被告鑫睿公司的特别授权委托诉讼代理人周雄燕到庭参加诉讼，被告鑫睿公司因特别授权未到庭。本案现已审理终结。原告陈友华、陈小华向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将原告所购紫瑞华庭中央公馆一单元1001号商品房买卖合同到房产主管机关办理网签登记，并将房地产权属登记需要提交的资料报东安县不动产权登记机关备案，协助办理好原告所购房屋的不动产权证书；2.判令被告支付原告违约金23,940元（逾期交房暂自2016年8月29日起至2018年3月1日止计算为420,000×0.0001×18×30=22,680元，违约金计算到直至被告交付符合交房条件的房屋日止；逾期办证420,000×0.003=1260元）；3.判令本案诉讼费用等相关费用由被告承担。事实与理由：2015年6月8日，原告与被告签订了《紫瑞华庭商品房买卖合同》，原告购买了紫瑞华庭中央公馆一单元1001号商品房，总金额420,000元，付款方式为按揭付款。合同第六条第1款:甲方应在2016年5月30日前将经验收合格的商品房按交房标准交付乙方;第5款:由于出卖人的原因，交付房屋逾期超过180日，乙方愿意继续履行合同的，合同继续履行，按本合同第六条第1款规定的最后交付时间的逾期90日后，次日起甲方按日向乙方支付已交房款每日万分之一的违约金。合同第七条产权登记第1款：甲方应在该房屋交房及乙方付清相关费用之日起720个工作日内协助乙方办理房屋所有权证和国有土地使用权证；第4款：如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人按买受人已付购房款的千分之三承担违约金。合同约定的交房时间2016年5月30日过后，被告一直没有履行交房义务，原告因小孩读书需要装修入住，无奈在2018年3月拿了钥匙。原告依约付清了全部购房款，并应被告要求缴纳了契税等相关税费，履行了相关义务，但自约定交房日2016年5月30日交房720个工作日(即2019年3月1日)过后，一直没有将办理房地产权属登记需要提交的资料报东安县不动产权登记机关备案，办理好不动产权证书。为保护原告的合法权益，特具诉状，请求贵院注重从保护作为守约一方的购房人合法权益的角度，支持原告的诉讼请求!被告辩称，1.关于不动产登记所有权证，被告目前正在积极办理中；2.原告起诉千分之三的违约金没有异议；3.合同约定交房时间是2015年12月31日，原告2019年9月才起诉，已超过了诉讼时效。综上所述，根据《合同法》“违约金与损失应当一致，违约金过高或过少，可以请求人民法院增加或减少”的规定，敬请法院依法判处。原告为支持诉讼请求，在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1.原告身份证复印件，拟证明原告是适格的诉讼主体；2.紫瑞华庭商品房买卖合同复印件，拟证明①原、被告双方签订了商品房买卖合同；②此合同的非填写项均为被告单方拟定格式条款；③合同约定了被告交房时间、逾期交房的违约责任及计算方法；④合同约定了办理房屋所有权证书的义务、具体时间以及违约应承担全部责任；⑤被告超出合同约定的交房时间和办证时间，已构成交房与办证双重违约；3.两份证据与销售不动产统一发票，拟证明原告已依约全额支付了所购房屋的房款；4.原告房屋的契税完税证明，拟证明原告已全额缴纳了所购房屋的契税款项。被告鑫睿公司在本院指定的举证期间内未提供证据。经庭审举证、质证，现对原告提供的证据认证如下：被告对原告提供的1.3.4号证据没有异议，本院予以采信；被告对原告提供的2号证据的证明目的有异议，本院认为2号证据符合证据“三性”，予以采信。本院经审理认定事实如下：原告陈友华、陈小华于2015年6月8日与被告鑫睿公司签订了《紫瑞华庭商品房买卖合同》，购买了被告开发建设的位于东安县白牙市镇紫瑞华庭中央公馆一单元1001号商品房，总金额420,000元，付款方式为一次性付款。合同第六条第1款约定“甲方应在2016年5月30日前将经验收合格的商品房按交房标准交付乙方”;第5款约定“由于出卖人的原因，交付房屋逾期超过180日，乙方愿意继续履行合同的，合同继续履行，按本合同第六条第1款规定的最后交付时间的逾期90日后，次日起甲方按日向乙方支付已交房款每日万分之一的违约金”。合同第七条产权登记第1款约定“甲方应在该房屋交房及乙方付清相关费用之日起720个工作日内协助乙方办理房屋所有权证和国有土地使用权证”；第4款约定“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人按买受人已付购房款的千分之三承担违约金”。合同签订后，原告按照约定付清了购房款项，2018年3月26日，原告向有关部门缴纳了房屋买卖契税等费用，全面履行了合同确定的义务，但被告未按合同约定全面履行义务，合同约定的交房时间是2016年5月30日前，被告实际向原告交房时间为2018年3月1日，且被告自约定交房日2016年5月30日交房720个工作日(即2019年3月1日)过后，一直没有为原告办理好不动产权证书。现原告认为被告违反了合同约定，应当向原告支付违约金，遂起诉来院，请求法院依法处理。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定全面实际的履行各自义务。原告按照合同约定履行了付款义务，而被告未按照约定按时履行交付房屋的义务，违反了诚实信用原则，其行为已构成违约，应承担违约责任。关于本案是否已过诉讼时效的问题。本案中，被告逾期办证的违约行为持续存在，原告诉请被告限期办证具有物权属性，故该诉请不适用诉讼时效规定；但原告诉请被告承担逾期交房及逾期办证违约金是债权性质的义务，其请求权应当适用诉讼时效的规定。按照双方约定，被告应当在交房之日起360日内，即2015年3月26日办理好房屋不动产所有权证。作为房地产开发商的被告负有办理权属证书的义务，取得不动产权属证书是作为购房人原告的主要合同目的，办理权属证书亦是合同法的基本原则即诚实信用原则的基本要求，作为购房人的原告没有怠于要求被告办理权属证书的必要，必定会在合同约定的办理期限内以合理的方式催告被告按期办理好权属证书，因被告未按期办理，按惯常推断，原告必然会多次催告，从而引起诉讼时效的连续中断，导致诉讼时效连续重新计算。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，《民法总则》于2017年10月1日起施行，故原告诉请被告支付逾期交房及逾期办证违约金，于法有据，对于被告提出原告起诉超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。根据合同约定，被告应自合同规定的最后交房时间逾期90日后，次日起按房屋总价款每日万分之一向原告支付违约金，故原告提出被告自合同规定的最后交付时间逾期90日后，次日起按房屋总价款每日万分之一支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，该房屋总价款为420,000元，从2016年8月29日计算至实际交房之日2018年3月1日止，共计549日，被告应承担逾期交房违约金23,058元（420,000×0.0001×549=23,058）。原告诉请被告按照已付购房款千分之三承担逾期办理房屋所有权证的违约金，被告表示同意，本院予以支持。被告应向原告承担因逾期办理房屋所有权证的违约金1260元（420,000×0.003=1260元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告永州市鑫睿置业有限责任公司在本判决生效之日起六十日内将原告陈友华、陈小华购买被告开发建设的紫瑞华庭中央公馆一单元1001号商品房办理权属登记的资料报送产权登记机关备案，办理好原告陈友华、陈小华所购房屋的不动产所有权证书；二、被告永州市鑫睿置业有限责任公司向原告陈友华、陈小华支付逾期交房违约金23,058元；三、被告永州市鑫睿置业有限责任公司向原告陈友华、陈小华支付逾期办证违约金1260元；四、驳回原告陈友华、陈小华的其他诉讼请求。上述款项限在本判决生效之日起六十日内付清。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费398元，减半收取计199元，由被告永州市鑫睿置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  唐巧玲二〇一九年十一月二十九日法官助理陈琳书记员周方晶附件：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条迟延履行被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。