湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0105民初10581号原告上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段478号运达国际广场。法定代表人李征，该行行长。委托代理人吴沩旻，湖南天地人律师事务所律师。委托代理人何安亿，湖南天地人律师事务所律师。被告曹晋，男，1989年2月11日出生，汉族，住湖南省汉寿县。被告湖南共源置业有限公司，住所地长沙市雨花区韶山中路419号凯宾商业广场1829号。法定代表人陶孝文，该公司总经理。原告上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行（以下简称上海浦发银行长沙分行）诉被告曹晋、湖南共源置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告上海浦发银行长沙分行的委托代理人吴沩旻到庭参加诉讼，被告曹晋、湖南共源置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海浦发银行长沙分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告曹晋立即偿还原告借款本金人民币233229.58元，利息3838.49元，罚息58.08元（利息及罚息暂计至2019年6月28日止，此后利息及罚息按合同约定利率计算至本息全部偿清完毕之日起）；3、判令被告曹晋承担原告为实现上述债权所支付的费用11856元；4、判令被告湖南共源置业有限公司对原告曹晋上述债务承担连带还款责任；5、判令原告对被告曹晋所有的位于雨花区xxx公寓12层05号房产处置款在全部借发款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；6、判令被告曹晋承担本案诉讼费、财产保全费、公告费及原告为实现债权产生的其他一切费用。事实与理由，2016年12月29日，原告与被告曹晋签订《个人购房担保借款合同》。合同约定：原告向被告曹晋发放贷款人民币24万元；贷款期限30年，自2017年3月13日起至2047年3月13日止；贷款利率为贷款发放日同期同档次中国人民银行基准利率4.9%，逾期罚息利率为合同利率加收30%；还款方式采用等额本息方式还款。同时，合同约定，被告曹晋提供其所有的位于雨花区xxx公寓12层05号房产作为抵押，并约定抵押的范围为被告曹晋在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、拍卖费、变卖费、通知借款人的费用以及其他合理费用）。上述抵押已办理预售商品房抵押权预告登记，他项权证号为：湘（2017）长沙市不动产证明第0273874号。2017年4月10日，原告依约被告曹晋发放贷款24万元。被告曹晋违反合同约定的还款义务，累计多期未偿还贷款。综上所述，鉴于被告曹晋的上述违约行为已严重侵害了原告的合法权益，为依法维护原告的合法权益，特诉诸贵院，望判如所请。被告曹晋未到庭应诉、举证和答辩，亦未提交书面答辩意见。被告湖南共源置业有限公司书面答辩称，一、被告湖南共源置业有限公司为被告曹晋向原告上海浦东银行长沙分行提供的是阶段性连带责任保证担保，根据《个人购房担保借款合同》第14.12条关于阶段性连带责任的规定，在涉案房屋抵押登记办理后且原告上海浦东银行长沙分行收到抵押权利证明正本后保证责任解除，现合同约定的保证责任解除的条件已成就，被告湖南共源置业有限公司不承担本案责任。二、根据《个人购房担保借款合同》第9.2条约定，如借款人未按时还款，贷款人为实现债权所引起的包括诉讼费、律师费等由借款人承担。故原告请求被告湖南共源置业有限公司对上述费用承担连带责任没有合同和法律依据。综上，请求驳回原告对被告湖南共源置业有限公司的诉讼请求。经审理查明，2019年12月29日，原告（贷款人、抵押权人）与被告曹晋（借款人、抵押人）、湖南共源置业有限公司（保证人）签订了编号为66192017100058130301《个人购房担保借款合同》，约定：借款人向贷款人借款240000元用于购买雨花区xxx公寓的房屋。贷款期限30年，预计自2017年3月13日起至2047年3月17日止，具体以贷款借据记载的日期为准。贷款利率为贷款实际发放日中国人民银行公布的与合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮5%计算，实际执行利率为5.145%。合同贷款利率调整方式为按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整。贷款人逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日起的贷款执行利率加收30%执行；挪用贷款的挪用罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行。合同还款方式为按月等额本息还款，每月10日还款。贷款发放由贷款人受托支付，即借款人同意并授权将全部贷款支付至借款人购买住房的售房人湖南共源置业有限公司账户。合同还约定：借款人未按合同约定日期足额偿还贷款本息或其他费用的，贷款人有权按合同约定的逾期罚息利率计收罚息，直至清偿全部贷款本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；有权宣布贷款本息立即部分或全部到期，借款人在本合同有效期内，不能按照本合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由借款人承担。合同抵押条款约定：借款人以本合同项下贷款所购房屋，即位于长沙市雨花区的房产作借款抵押担保，抵押担保的效力除及于抵押财产本身，还及于其从物、从权利、物上代位权、附着物及孳息。抵押担保的范围为本合同项下全部贷款本息（含逾期利息罚息）、违约金、损害赔偿金、及律师费、拍卖费、变卖费等实现债权的费用。合同保证条款约定：湖南共源置业有限公司同意为借款人在本合同项下的贷款提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为本合同签订之日开始到借款人的债务履行期届满之日起两年止。如借款人已办妥《个人购房担保借款合同》第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除，但对于该解除之日前已到期的借款人债务，以及该日之前发生的保证人或借款人的违约而引起的合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任。保证担保的范围为本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能产生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用及其他的合理费用）。上述合同签订后，原告依约于2017年4月10日向被告曹晋购买住房的开发商湖南共源置业有限公司账户发放贷款240,000元。2017年10月20日，原告与被告曹晋就涉案抵押房屋办理了抵押权预告登记，但至今未办理抵押登记。上述贷款发放后，因被告曹晋多次逾期还款。截至2019年6月28日，被告曹晋共拖欠贷款本金人民币233,229.58元，拖欠逾期利息3,838.49元，逾期罚息58.08元。原告遂向本院起诉。截至2019年11月4日，曹晋尚欠借款本金232,296.34元，逾期利息4,904.18元，逾期罚息110.18元。另查明，为实现本案债权，原告上海浦发银行长沙分行（委托人）与湖南天地人律师事务所（受托人）签订一份《诉讼业务法律服务委托合同》，按诉讼标的的5%向湖南天地人律师事务所支付律师费11,856元。再查，原告为本案债权向本院申请了诉前财产保全，交纳了保全费1,765元。上述事实，有当事人身份信息、《个人购房担保借款合同》、抵押财产清单、借款借据、抵押权预告登记证明、预购商品房信息表、欠款情况说明、《诉讼业务法律服务委托合同》、律师费发票等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告上海浦发银行长沙分行与被告曹晋、湖南共源置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，其内容及形式均不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，合同双方均应严格遵照约定履行。原告上海浦发银行长沙分行按约定向被告曹晋发放了贷款，但被告曹晋未按约及时足额履行还款义务，已构成《个人购房担保借款合同》所约定的违约情形。根据双方的约定，如被告曹晋违约，原告有权宣布贷款提前到期，并要求被告偿还借款本金、利息与罚息，故原告要求解除合同未履行部分，宣布贷款本金全部提前到期，并要求被告曹晋偿还全部贷款本息、罚息的诉讼请求，符合双方合同的约定，亦不违背法律的规定，本院予以支持。合同虽然就涉案不动产约定了抵押，但涉案抵押权只设定了预售商品房抵押权预告登记，未办理抵押权抵押登记，未产生不动产抵押的效力，故原告上海浦发银行长沙分行主张对涉案抵押物享有优先受偿权，不符合法律规定，本院不予支持。原告上海浦发银行长沙分行与被告曹晋在合同中对上海浦发银行长沙分行实现债权的费用有约定，且上海浦发银行长沙分行委托律师起诉并无不当，其委托律师发生的费用属于原告上海浦发银行长沙分行实现本案债权花费的合理费用，原告上海浦发银行长沙分行按未偿还借款本息的5%主张律师费，未超过《湖南省律师服务收费管理实施办法》和《湖南省律师服务收费标准》有关财产案件律师收费的规定标准，本院予以认可。由于涉案抵押权只设定了预售商品房抵押权预告登记，未办理抵押权抵押登记，未产生不动产抵押的效力，不符合《个人购房担保借款合同》约定的阶段性连带责任保证的免除事由，且保证担保的范围包括借款本息和实现债权的费用，故原告上海浦发银行长沙分行要求被告湖南共源置业有限公司在借款本息和实现债权的费用的范围内承担连带清偿责任，符合合同的约定，本院予以支持，被告湖南共源置业有限公司承担连带清偿责任后有权进行追偿。被告曹晋、湖南共源置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉，不举证，不质证的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行与被告曹晋签订的《个人购房担保借款合同》中未履行部分的借贷关系，未到期的贷款本金提前到期；二、被告曹晋在本判决生效后十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行借款本金232,296.34元，逾期利息4,904.18元，逾期罚息110.18元，合计237,310.70元。（逾期利息、罚息已计算至2019年11月4日，后段逾期利息、罚息按合同约定利率自2019年11月5日起计算至本息全部清偿完毕之日止）；三、被告曹晋承担原告上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行为实现债权所支付的律师费用11,856元；四、被告湖南共源置业有限公司对被告曹晋的上述二、三项债务向原告上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行承担连带清偿责任；五、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,517元（已减半），诉前财产保全费1,765元，合计4,282元，由被告曹晋、湖南共源置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇一九年十一月六日代理书记员  刘倩妮