重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0115民初4710号原告：重庆泽京新鹏置业发展有限公司，住重庆市长寿区桃兴二路166号1幢，统一社会信用代码：915001150605388147。法定代表人：芦志省，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：严欢，该公司员工。被告：罗林，男，1981年5月20日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：殷嘉永，重庆市长寿区渡舟法律服务所法律服务工作者。原告重庆泽京新鹏置业发展有限公司（以下简称“泽京新鹏公司”）与被告罗林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告泽京新鹏公司的委托诉讼代理人严欢，被告罗林及其委托诉讼代理人殷嘉永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泽京新鹏公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拖欠租金29829.15元，并自逾期支付之日起按年利率24%向原告支付违约金，截止起诉之日暂计违约金298.29元，合计30127.44元；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告泽京新鹏公司将诉讼请求1变更为：判令被告支付原告拖欠租金59658.30元，并自逾期支付之日起按年利率24%向原告支付违约金，截止2019年9月10日暂计违约金2565.31元。事实和理由：2017年10月24日，原告泽京新鹏公司与被告罗林签订了《商用房屋租赁合同》，约定原告将重庆市长寿区XXXX路XXX号商铺出租给被告经营餐饮，建筑面积152.97平方米，租赁期为2017年11月30日至2022年7月29日。合同约定起始租金为每月41.09元/平方米，从2018年5月30日起按年递增6%，合同第5条约定了租金具体支付时间与金额。合同签订后，原告按照合同约定交付了商铺，但被告逾期支付租金，其行为已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特具状法院，请求判如所请。被告罗林辩称，我拖欠租金属实，我不是不缴纳租金，而是缓交。且双方签订《商用房屋租赁合同》时约定了一年半的免租期，即免租时间为2017年11月至2019年5月，租金缴纳时间应从2019年5月30日起缴纳2019年6月-8月的租金，原告泽京新鹏公司未明确释明房屋租金的计算标准和期限，租赁合同中约定的5.1.1条与5.2.2条相冲突，应另行计算。原告未明确租金是如何计算的及租金计算期限，合同未约定违约金，法院不应支持原告的诉讼请求，诉讼费应由原告承担。本院经审理认定事实如下：本案案涉房屋位于重庆市长寿区XXXX路XXX号（权证号：渝2017长寿区不动产权第0003422XX号，建筑面积：152.97㎡），系商业用房，产权属泽京新鹏公司所有。2017年10月24日，原告泽京新鹏公司（甲方，出租方）与被告罗林（乙方，承租房）签订了《长寿美丽泽京商用房屋租赁合同》（编号：泽寿合17-091）（以下简称“商用房屋租赁合同”），约定原告泽京新鹏公司将重庆市长寿区XXXX路XXX号房屋（权证号：渝2017长寿区不动产权第0003422XX号，建筑面积：152.97㎡）出租给被告罗林。同日，原告泽京新鹏公司与被告罗林签订了《房屋交接验收确认书》，确定于2017年11月30日将商铺进行交接验收。该商用房屋租赁合同载明：3.1条“租赁期限共计4年8个月，即自2017年11月30日起至2022年7月29日止”；3.4条“开业日期：乙方必须于2018年3月2日前开业。乙方如有合理特殊情况不能如若开业，须至少提前七天书面告知甲方且获甲方书面同意延期开业，但延期开业阶段的租金及其他费用仍须照常缴纳”；5.1.1条“租金计算标准：按建筑面积计算收取。起始租金为每月41.09元/平方米，从租赁期第柒个月即2018年5月30日起按年递增，租金递增率为6%，租金计算明细如下：起止时间2017-11-30至2018-5-29，租金单价41.09元/㎡/月，月租金6285.54元，小计37713.22元。起止时间2018-5-30至2019-5-29，租金单价43.56元/㎡/月，月租金6663.37元，小计79960.48元。起止时间2019-5-30至2020-5-29，租金单价46.02元/㎡/月，月租金7039.68元，小计84476.15元。起止时间2020-5-30至2021-5-29，租金单价48.90元/㎡/月，月租金7480.23元，小计89762.80元。起止时间2021-5-30至2022-5-29，租金单价51.77元/㎡/月，月租金7919.26元，小计95031.08元。起止时间2022-5-30至2022-7-29，租金单价54.24元/㎡/月，月租金8294.03元，小计16588.05元。合计403531.78元”；5.2.1条“乙方按每叁个月支付一次租金。首期费用应于交付前15日以内将费用支付到甲方指定账户或以现金方式缴纳完成。此后每期费用，乙方应于前一缴费周期最后30日内支付到甲方指定账户或以现金方式缴纳完成。因支付租金所产生的手续费及税费均由乙方承担”；5.2.2条“双方经协商一致后同意乙方租赁期内租金的具体交付时间与金额为：1、交付时间2019年5月15日前，交付金额29829.15元。2、交付时间2019年8月30日前，交付金额29829.15元。3、交付时间2019年11月30日前，交付金额29829.15元。4、交付时间2020年2月29日前，交付金额29829.15元。5、交付时间2020年5月30日前，交付金额31618.89元。6、交付时间2020年8月30日前，交付金额31618.89元。7、交付时间2020年11月30日前，交付金额31618.89元。8、交付时间2021年2月28日前，交付金额31618.89元。9、交付时间2021年5月30日前，交付金额33514.20元。10、交付时间2021年8月30日前，交付金额33514.20元。11、交付时间2021年11月30日前，交付金额33514.20元。12、交付时间2022年2月28日前，交付金额33514.20元。13、交付时间2022年5月30日前，交付金额23682.82元。合计403531.78元”；14.3条“乙方延迟缴纳房屋租金、物业管理费、水费、电费或其他费用的，则每延迟一日，乙方应当按照欠费金额千分之一向甲方支付延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同”。本院认为，原告泽京新鹏公司与被告罗林签订的商用房屋租赁合同系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反公序良俗，合法有效，当事人双方均应按照合同内容享受权利和履行义务。原告泽京新鹏公司按照合同约定履行了将房屋出租并交付被告罗林使用的义务，而被告罗林未按照合同约定履行按时足额支付租金的义务，其行为已构成违约。被告罗林辩称的双方签订商用房屋租赁合同时约定了一年半的免租期，即免租时间为2017年11月至2019年5月，租金缴纳时间应从2019年5月30日起缴纳2019年6月至8月的租金。尽管被告罗林提供了证人张钦嵩、龙玉梅出庭作证，该二位证人均陈述其与原告泽京新鹏公司存在房屋租赁关系，并约定有免租期，但未能提供相关证据予以佐证，且该二位证人均表示在原告泽京新鹏公司与被告罗林签订该房屋租赁合同时未在场。根据合同的相对性原则，无论证人张钦嵩、龙玉梅与原告泽京新鹏公司的房屋租赁合同关系及约定免租期真实与否，均与本案无直接的关联性，原告泽京新鹏公司也明确表示应以原、被告双方签订的房屋租赁合同为准，否认存在免租期。因原、被告双方签订的商用房屋租赁合同中未明确载有免租期的条款，且该合同的3.4条明确约定“开业日期：乙方必须于2018年3月2日前开业。乙方如有合理特殊情况不能如若开业，……但延期开业阶段的租金及其他费用仍须照常缴纳”，由此可见，被告罗林若存在延期开业，则延期开业阶段的租金仍须照常向原告泽京新鹏公司支付，故被告罗林所辩称的免租期之说不符合情理，且其未能举证证明存在免租期的约定，理应承担举证不能的法律后果，故对被告罗林辩称的本案涉案的房屋租赁合同存在免租期的意见，本院不予采纳。被告罗林辩称的商用房屋租赁合同中约定的5.1.1条与5.2.2条相冲突，且原告泽京新鹏公司未明确释明房屋租金的计算标准、租金计算期限的辩解意见。本院认为，该合同中的5.1.1条为约定租期的起始时间和各段租期内对应的租金单价和月租金，5.2.2条为约定具体分期支付租金的时间和支付金额，虽然该两条约定的侧重点不相同且具体时间分段未能一一对应，但是约定的支付租金总额和租期起始时间一致，故该商用房屋租赁合同中约定的5.1.1条与5.2.2条并无矛盾之处，对被告罗林的该辩解意见，本院不予采纳。由此，本院认定原告泽京新鹏公司与被告罗林在商用房屋租赁合同中仅就租金的延期交纳进行了约定，而未约定就某一时间段免交租金。该商用房屋租赁合同第14.3条约定“乙方延迟缴纳房屋租金、物业管理费、水费、电费或其他费用，则每延迟一日，乙方应当按照欠费金额千分之一向甲方支付延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同”，被告罗林未按照合同约定按时足额支付租金，其违约行为理应承担违约责任，原告泽京新鹏公司主张其违约金按照年利率24%计算，明显低于该合同14.3条约定的违约金计算标准，其主张符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告罗林于本判决生效后十日内支付原告重庆泽京新鹏置业发展有限公司租金59658.30元及违约金（其中，部分违约金以29829.15元为基数，按照年利率24%计算，从2019年5月16日起计算至该租金29829.15元付清时止；部分违约金以29829.15元为基数，按照年利率24%计算，从2019年8月31日起计算至该租金29829.15元付清时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1356元，由被告罗林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  李小平人民陪审员  罗瑶星人民陪审员  熊素兰二〇一九年十一月二十九日法官 助理  王 竞书 记 员  祝 芮