山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2772号上诉人（原审被告）：威海天山房地产开发有限公司，住所地威海市文登经济技术开发区广州路46号。法定代表人：高立香，总经理。委托诉讼代理人：王伟，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：郭万万，男，该公司法务经理。被上诉人（原审原告）：吕妍，女，1981年12月1日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：张君丽，山东鲁文律师事务所律师。上诉人威海天山房地产开发有限公司（以下简称“天山公司”）因与被上诉人吕妍商品房预售合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初3758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。天山公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.商品房预售合同约定，天山公司应当在房屋交付使用后180个工作日内，将办理权属登记备需由天山公司提供的材料报产权登记机关备案。同时，补充协议第八条明确约定是吕妍负责办理房产证并自行交纳一切相关费用，天山公司仅仅是负责资料备案并协助办理。本案中，天山公司已经在2018年4月20日完成了初始登记工作，可以说已经完成了合同约定的义务。因此，即使计算违约金也应当截止在2018年4月20日。2.本案之所以产生，不是天山公司故意刁难吕妍，而是吕妍确实存在非法装修改造的情形，天山公司曾向建设局进行了询问，建设局表示先延缓办理，待吕妍将房屋恢复至安全合法状态后再行办理。一审法院虽然向不动产登记中心进行了调查核实，却并没有向建设局等相关部门调查了解具体情况，掌握的事实无疑是片面的。3.合同中并没有就延期办证违约金的数额和计算方式进行约定，一审法院应当一次性判决违约金数额，而不能无限期的计算违约金数额。吕妍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吕妍向一审法院起诉请求：天山公司向吕妍支付逾期办证违约金90227.865元（以487060元为本金，按照年利率6.175%，计算自2016年6月13日起至2019年6月12日止）。后吕妍增加诉讼请求，要求天山公司协助吕妍办理位于威海市文登区水榭花都居民小区13号楼2单元704室房屋的产权登记手续。一审法院对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。关于案涉房屋是否已具备办证条件的问题，一审法院至威海市文登区不动产查询部门进行调查。该部门出具了诉争天山水榭花都居民小区13号楼领证存根及业主办理不动产登记的明细。根据上述材料记载以及不动产查询部门工作人员告知，天山水榭花都居民小区13号楼2018年4月20日即办理了初始登记，证书号为鲁（2018）文登区不动产权第0005670号。初始登记办理完成后，购房者可以在不动产登记部门或开发商处领取办证申请表，由开发商及业主签字盖章，购房者携带购房发票、办证申请表、维修基金发票等相关手续到不动产登记窗口即可办理个人的不动产权登记。房屋是否存在违建不在不动产登记部门办理产权登记的审核范围，如购房者存在违建等行为，由执法部门进行认定及处理，不影响不动产权登记。诉争天山水榭花都居民小区13号楼为七层钢筋混凝土结构房屋，至2019年5月8日包括储藏室、车库在内该楼已办理了28个不动产登记。天山公司主张因吕妍在案涉房屋所在的天山水榭花都居民小区13号楼初始登记办理完成后对案涉房屋进行了违建，其公司需按照相关政府部门的要求延缓配合吕妍办理案涉房屋的不动产权登记，但未提交相关的证据予以证实，亦与不动产登记部门说明的办理不动产权登记的条件不符。且天山公司与吕妍签订的商品房买卖合同也未将业主实施违建行为作为房地产公司协助办证的阻却条件。故吕妍主张案涉房屋已具备办证条件的事实，予以认定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。也应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。天山公司协助吕妍办理房屋权属登记是其作为房地产开发商应当履行的合同义务。案涉房屋早已具备办证条件，吕妍要求天山公司协助其办理案涉房屋的不动产登记手续的诉讼请求，有事实依据及法律依据，予以支持。双方签订的商品房买卖合同条款虽未约定天山公司承担逾期办证的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。天山公司应承担的逾期办证违约责任为按照吕妍已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。吕妍主张按照年利率6.175%计算逾期办证违约金，标准过高。酌定天山公司以吕妍已付购房款总额，按照年利率6%计算逾期办证违约金。该项违约责任系以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。天山公司自2016年3月2日向吕妍交付案涉房屋之日的第二日起计算180个工作日(2016年11月20日)，未按照合同约定将办理案涉房屋产权登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案，且在案涉房屋具备不动产登记条件后也未协助吕妍办理案涉房屋的不动产登记手续，构成违约。故本案逾期办证违约金的给付期间确定为2016年11月21日至2019年6月12日，共计934天。综上，天山公司应向吕妍支付逾期办证违约金74780.39元（487060元×6%÷365天×934天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条规定，判决：一、威海天山房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向吕妍支付逾期办证违约金74780.39元；二、威海天山房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助吕妍办理位于威海市文登区水榭花都居民小区13号楼2单元704室房屋的不动产权登记手续；三、驳回吕妍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1028元，由吕妍负担176元，威海天山房地产开发有限公司负担852元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据合同约定，天山公司在商品房交付使用后的180工作日内未将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的，应承担违约责任。现天山公司虽对案涉房屋所在小区楼房办理了初始产权登记，但仍未协助吕妍办理房屋产权登记手续，不能免除其对吕妍的逾期办证违约责任。天山公司主张因吕妍存在非法装修改造的情形，建设局表示先延缓办理，证据不足，且与一审中不动产登记机构工作人员关于违法装修不是办理产权登记阻却条件的陈述相悖，本院不予采纳。据此，天山公司的逾期办证期间应从2016年11月21日起至吕妍起诉之日止，一审法院确定天山公司逾期办证违约金的给付期间为2016年11月21日至2019年6月12日，并酌定违约金按照6%的利率计算，得出数额为74780.39元，并无不当，本院予以维持。天山公司主张违约金计算期间有误及不应无限期计算违约金，理由不当，本院不予采纳。综上所述，天山公司之上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2056元，由威海天山房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇一九年十一月二十八日法官助理李佳忆书记员张济节