广西壮族自治区扶绥县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂1421执异24号 案外人：关文科，男，1979年12月28日出生，壮族，中石油广西分公司职工，住所地广西扶绥县东门镇东福街41号，现住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：邓华芳，广西进安律师事务所执业律师。 申请执行人：甘秀梅，女，1985年3月1日出生，壮族，住所地广西扶绥县。 被执行人：凌海雄，男，1969年4月18日出生，壮族，住所地广西宁明县。 在本院执行申请执行人甘秀梅与被执行人凌海雄民间借贷纠纷一案中，案外人关文科对扶绥县人民法院（2019）桂1421执593号案裁定查封拍卖被执行人凌海雄名下位于广西扶绥县新宁镇上水路1号福苑小区1号楼1单元1302号房的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人关文科称，扶绥县人民法院于2018年12月17日做出的（2018）桂1421民初1853号民事调解书已经发生法律效力，扶绥县人民法院在执行本案过程中，本人对扶绥县人民法院裁定“查封拍卖凌海雄名下位于广西××水路××小区××楼××单元××房的执行行为。”不服。理由为：位于广西××水路××小区××楼××单元××房只是名义上是凌海雄的房产，实际于2015年5月18日凌海雄与关文科已经签订协议书，凌海雄已经将广西××水路××小区××楼××单元××房转让给案外人关文科。2018年1月关文科与妻子郑庆清对房屋进行装修后一家五口一直入住至今。案外人关文科已于协议书签订之日通过现金及转账方式支付给凌海雄人民币127470元。此后，案外人以凌海雄的名义进行房贷，月供及实际贷款偿还是案外人关文科。由于法律和政策的原因未能如期办理房屋产权证及转移房产，但不能因此改变案外人与凌海雄签订的房屋转让协议书的合法有效性及案外人关文科一家对购买房屋所占有和使用的权利，贵院裁决查封拍卖该房屋没有法律依据。现根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出异议，请求法院中止对扶绥县新宁镇上水路1号福苑小区1号楼1单元1302号房的查封、拍卖。 案外人关文科为支持其异议请求向本院提交以下证据：1.2015年5月18日协议书、收据，证明凌海雄已经将福苑小区1栋1单元1302号房转让给关文科，关文科完成该约定的付款义务；2．购房发票，证明该房实际付款购买人是案外人关文科；3．装修承诺书、收据、热水器订单、燃气费缴纳单据，证明房子装修都是案外人的妻子一手操办，物业服务协议也是案外人的妻子去签订，居住生活所购买的家电、煮饭炒菜的燃气，都是案外人缴纳，案外人一家实际在该房居住生活；4．关文科建行卡交易明细，证明关文科于2015年5月18日签订购房协议后支付给凌海雄其中的转账40000元，房贷款发放至今，都是关文科按时偿还房贷月供；5．商品房买卖合同，证明争议房子是扶绥县福苑小区1栋1单元1302号房，登记业主是凌海雄；6．住房公积金借款合同，证明扶绥县福苑小区1栋1单元1302号房通过凌海雄进行房贷175000元是房屋转让后帮助关文科所贷，而关文科每月按时月供。 本院查明，甘秀梅诉凌海雄民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月17日作出（2018）桂1421民初1853号民事调解书，该民事调解书主要内容为“凌海雄欠甘秀梅借款本金12万元及分期还款金额、时间”，该民事调解书生效后，被执行人不履行生效法律文书确定的义务，申请执行人甘秀梅向本院申请执行，本院于2019年8月19日立案并执行，案号为（2019）桂1421执593号。2019年9月16日，本院作出（2019）桂1421执593号裁定书，查封了被执行人凌海雄及共有人农小荣名下位于广西××水路××小区××楼××单元××房不动产（预告证明号：FY20120182）。2019年9月18日，本院作出（2019）桂1421执593号之一执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人凌海雄及共有人农小荣名下位于广西扶绥县新宁镇上水路1号福苑小区1号楼1单元1302号不动产（预告证明号：FY20120182）。”。关文科不服提出执行异议，认为其对涉案执行裁定查封、拍卖的房产已依买卖取得了所有权，关文科为支持其异议请求向本院提交相关证据。案外人关文科证据5中显示与广西扶绥县城市开发投资有限公司购买涉案房产的买受人是凌海雄及农小荣，而证据1中显示关文科购买涉案房产协议的出卖人仅是凌海雄。 本院认为，本案的案外人关文科是主张对涉案房产享有所有权以排除强制执行，故本案的执行异议应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。判断涉案不动产是否享有足以排除强制执行的权益，应审查案外人买受涉案房屋是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的以下四种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房产是凌海雄及农小荣与广西扶绥县城市开发投资有限公司购买取得，涉案房产预告证明确认的产权人也是凌海雄及农小荣，而关文科主张涉案房产权利提供的涉案房产协议仅有该房产权利人凌海雄签字，该房产另外一个权利人农小荣并没有在涉案房产协议签字，本案现有证据无法确认关文科与凌海雄于2015年5月18日签订的涉案房产协议书效力。故案外人购买涉案房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项的规定，应认定其享有的权利不能排除本院的执行，因此，对关文科提出的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人关文科的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  潘扬标 人民陪审员  覃 凯 人民陪审员  程兆贲 二〇一九年十一月二十二日 书 记 员  何慧清 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。