包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0207民初2077号 原告：北京恒富物业服务有限公司包头分公司，住所地内蒙古自治区包头市九原区赛汗街道办事处沙河西街包头富力城****。统一社会信用代码911502070972429883。 负责人：相立军，总经理。 委托诉讼代理人：邢向凯，内蒙古诚誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王壹鸥，内蒙古诚誉律师事务所律师。 被告：张佳欣，男，1981年6月2日出生，汉族，公务员，住内蒙古自治区包头市。 被告：庞启峰（被告张佳欣的妻子），女，1980年7月15日出生，汉族，教师，住内蒙古自治区包头市。 原告北京恒富物业服务有限公司包头分公司（以下简称恒富物业包头分公司）与被告张佳欣、庞启峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒富物业包头分公司的委托诉讼代理人邢向凯，被告张佳欣、庞启峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒富物业包头分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告给付所欠物业费7052.88元、截至2019年7月31日的违约金3402.17元，合计10455.05元；2.判令被告向原告支付自2019年8月1日起，至交清全部拖欠费用之日止的违约金（以拖欠物业费为基数，按照每日千分之二计收）；3.本案诉讼费及因诉讼产生的其他费用由被告承担。事实和理由：二被告购买位于包头市九原区赛汗街道办事处沙河西街包头富力城的房屋，并与包头市富力房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同附件中约定：“该商品房交付后，小区业主委员会未成立之前，甲方依法选聘北京恒富物业服务有限公司包头分公司负责物业服务，本商品房的物业服务费按建筑面积计收，暂定物业服务费为每月每平米2.2元……”《业主临时管理规约》以及包头市富力房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》中均约定业主或物业使用人应于每年6月1日前向原告交纳物业服务费，同时根据《前期物业服务合同》第十七条违约责任第（四）项约定，未按时足额交纳物业服务费应按欠费总额每日千分之二的标准计收违约金。原告已经按照合同约定履行了物业服务义务，二被告无正当理由拒交物业费共计7052.88元，故诉至法院。诉讼过程中，原告将被告的欠费期间明确为2018年6月10日至2020年5月31日。 被告张佳欣、庞启峰辩称，原告仅在2019年催收过两次物业服务费，催费通知单中仅告知交纳2018年6月至同年12月的费用，与原告诉请的欠费金额严重不符。被告于2016年7月20日收房，物业服务费已交至2018年7月20日，原告主张的欠费起始时间错误，同时物业服务费也仅应当交至2019年7月20日，不应当包括2020年的费用。原告在2017年10月至2018年12月期间，未履行物业服务职责，对业主反映的问题敷衍拖延，服务态度差，小区的卫生保洁、绿化、安保均存在问题，对被告家中的下水道反味问题没有给予解决，没有按照规定将企业信息和收费标准等内容向业主进行公示。因上述原因，被告拒绝交纳2017年10月至2018年12月期间的物业服务费。 本院经审理认定事实如下：包头富力城E区系包头市富力房地产开发有限公司开发建设，2014年6月23日，该公司与北京恒富物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同约定：委托北京恒富物业服务有限公司实行前期物业服务。住宅物业服务收费标准为2.20元/㎡/月，业主或物业使用人于每年6月1日前交纳，未按时足额交纳物业服务费用，按欠费总额每日2‰的标准支付违约金。合同期限自2014年6月24日开始至2020年6月23日止。合同还对物业服务的其他事项进行了约定。合同签订后，恒富物业包头分公司向包头富力城E区提供了物业管理服务。张佳欣、庞启峰（双方系夫妻关系）为包头富力城*号房屋业主，房屋面积135.27㎡，于2016年7月20日办理了收房手续，收房后共计交纳物业服务费5942.16元，并获赠物业服务费1200元。恒富物业包头分公司曾在2019年以书面方式向张佳欣、庞启峰催要2018年6月至同年12月的物业服务费。双方当事人对上述事实无异议。张佳欣、庞启峰拒付物业服务费的事由为：1.收房时间为2016年7月20日，根据已经交纳的物业服务费、获赠的物业服务费总额可计算得出欠费起始时间应为2018年7月20日；2.原告主张的2020年物业服务费尚未到交纳期限，被告仅欠费至2019年7月20日；3.原告在2017年10月至2018年12月期间没有全面履行物业服务义务，保洁、绿化、公共秩序管理方面均存在问题，没有对服务费收支情况进行公示；4.房屋存在下水道反味的质量问题，原告没有给予解决。针对张佳欣、庞启峰的抗辩事由，恒富物业包头分公司庭审中陈述，《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年5月25日，被告拖延收房，应当以该时间作为房屋交付时间，原告从优惠业主的角度出发，减免了被告2016年5月25日至2016年6月10日期间的物业服务费，被告实际交纳的物业服务费也是从2016年6月10日开始计算，按照被告的交费情况，故欠费起算时间应为2018年6月10日，此外按照《前期物业服务合同》的约定，被告在2019年6月1日前应当交纳下一年度即2020年5月31日前的物业服务费，原告已经按照合同约定履行了全部物业服务义务。 本院认为，本案中包头市富力房地产开发有限公司与北京恒富物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，对业主具有约束力，物业公司、业主应按照合同约定履行义务。 关于双方当事人争议的物业服务费欠费起始时间，《内蒙古自治区物业管理条例》、《包头市物业管理条例》均规定房屋交付后发生的物业服务费由房屋买受人承担。本案张佳欣、庞启峰与房屋建设单位办理收房手续的时间是2016年7月20日，虽然《商品房买卖合同》中对交房时间有相关约定，但交付时间要结合双方的实际履约情况予以认定。《内蒙古自治区物业管理条例》、《包头市物业管理条例》关于房屋的交付条件、催告方式、收房截止期限等系列问题均有相应规定，《商品房买卖合同》关于交房时间的约定，以及张佳欣、庞启峰在2016年7月20日收房时所交纳物业费用票据上记载的期间并不能改变案涉房屋于2016年7月20日得到交付的事实，张佳欣、庞启峰应从2016年7月20日开始承担物业服务费用。根据张佳欣、庞启峰已经交纳的物业服务费以及获赠的物业服务费金额，其欠费的起始时间应为2018年7月20日。关于张佳欣、庞启峰应当交纳的物业服务费期间，根据本案《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》中关于物业服务费用给付时间的约定，业主应于每年6月1日前交纳该自然年的全部物业服务费，故张佳欣、庞启峰应按照合同约定将物业服务费交至2019年12月31日，对于恒富物业包头分公司主张的2020年的物业服务费本院不予支持。 张佳欣、庞启峰关于恒富物业包头分公司在相应期间所提供的物业服务不达标、与收费标准不符的抗辩主张，相关证据不能认定物业服务存在严重瑕疵，本院对该项抗辩意见不予采纳，而物业服务费的收支公布情况与应否支付物业服务费之间亦无必然的因果关系，以此拒交物业服务费无法律依据，本院不予采纳。《内蒙古自治区物业管理条例》第三十三条第一款规定：“物业服务企业按照合同约定以及《物业管理服务标准》等相关规定提供服务的，业主不得以物业闲置、房屋质量和未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费。”张佳欣、庞启峰关于房屋存在下水道反味质量问题的抗辩，属于业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，不在物业服务合同约定的范围之内，不能作为拒付物业服务费用的抗辩事由。在恒富物业包头分公司提供物业服务之后，张佳欣、庞启峰作为业主应当按照物业服务合同的约定给付物业服务费。按照上述认定的期间，张佳欣、庞启峰应当给付恒富物业包头分公司物业服务费5174.28元（2018年7月20日至2019年12月31日期间）。关于恒富物业包头分公司违约金的主张，因无相关事实进行计算，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告张佳欣、庞启峰于本判决生效之日起十日内给付原告北京恒富物业服务有限公司包头分公司2018年7月20日至2019年12月31日期间的物业服务费5174.28元； 二、驳回原告北京恒富物业服务有限公司包头分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费62元，减半收取计31元（原告已预交），由原告北京恒富物业服务有限公司包头分公司负担16元，被告张佳欣、庞启峰负担15元。 本判决为终审判决。 审判员  巴图 二〇一九年十一月十八日 书记员  赵娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。