山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3864号上诉人（原审被告）：山东龙象置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区龙头西路南侧。法定代表人：王其彪，经理。委托诉讼代理人：陈莉莉，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘志城，男，1993年6月18日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：周传生、周转转，山东至宁律师事务所律师。上诉人山东龙象置业有限公司（以下简称龙象公司）因与被上诉人刘志城商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初3528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙象公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或者发回重审；2.一、二审案件受理费由刘志城承担。事实和理由：一、刘志城没有办理房屋所有权登记是双方原因造成的，应当减轻龙象公司的责任。1.刘志城没有申请办证。办理房屋权属转移的主体是房屋的购买人，龙象公司作为开发公司只是协助，而不是办证主体。刘志城应当向房产交易部门申请才能办证，而刘志城没有证据证明其向房产部门申请，即刘志城也有责任；2.龙象公司具备了五证，符合出售和办证的前提基础条件；3.小区没有整体竣工验收，龙象公司没有过错。根据枣庄市和市中区的要求，涉案小区要建设成品牌化、规模化的高档小区。在建设工程中不断征收、不断开发，目前仍在建设开发中，整个小区的整体验收，需要整个小区建设完毕。二、以450998元为基数计算违约金过高，不公平。刘志城交付的450998元，有房款、配套设施费、税金和城市建设费等。司法解释规定是以房款为基数，因此应该扣除配套费、税金、城市建设费等。三、约定违约金可能高于实际损失。根据合同法第一百一十四条第二项的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。如龙象公司在2018年4月1日起至3000天后，依然未能履行办理过户的义务，此时已超过房屋标的额的30%，约定的违约金明显过高，刘志城的损失较低，请求二审法院依法改判违约金数额。刘志城未提出答辩意见。刘志城向一审法院起诉请求：1.依法判令龙象公司将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助刘志城办理房屋所有权转移登记；2.依法判令龙象公司自2016年6月25日起至实际取得房屋所有权证书之日止以购房款总额（450988元）为基数按照每日万分之一向刘志城支付违约金；3.诉讼等费用由龙象公司承担。一审法院认定事实：龙象公司投资开发了“江北绿城住宅小区”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2015年11月5日，刘志城（××）与龙象公司（××）签订一份《商品房买卖合同》，约定刘志城以450,988元价格购买龙象公司开发的坐落于枣庄市市中区江北绿城小区DX号楼X单元X室房屋。该合同第十条关于交付时间和条件约定：××应当在2017年12月31日前向××交付该商品房。第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同……××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，刘志城向龙象公司实际支付购房款450988元，并缴纳住宅专项维修资金。龙象公司于2014年8月22日将上述房屋交付给刘志城，但至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致刘志城至今无法办理房屋所有权登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，刘志城、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。依据上述《商品房买卖合同》约定，龙象公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由龙象公司提供的资料报产权登记机关备案。龙象公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，已构成违约，应承担相应的违约责任。上述《商品房买卖合同》约定“××按日计算向××支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。涉案房屋约定交付时间晚于实际交付时间，龙象公司应在约定交付时间后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，违约行为应自其后90日起一直延续至今，故违约金应从2018年4月1日起开始计算至龙象公司将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。刘志城、龙象公司约定违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，予以确认。依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，龙象公司应履行将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助刘志城办理不动产所有权证的义务。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告山东龙象置业有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区江北绿城小区DX号楼X单元X室房屋的权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告刘志城办理上述房屋所有权转移登记；二、被告山东龙象置业有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告刘志城违约金（以450988元为基数，自2018年4月1日起至将办理房屋权属登记备案需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一的标准计算）；三、驳回原告刘志城的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费835元，减半收取计417.5元，由被告山东龙象置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据刘志城与龙象公司签订的《商品房买卖合同》，龙象公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由龙象公司提供的资料报产权登记机关备案。因此，龙象公司系履行上述合同义务的主体，龙象公司主张应当由刘志城申请才能办证，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。龙象公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。龙象公司主张因涉案小区正在开发建设中，未整体竣工验收，导致本案房屋不能办证的理由没有依据，本院不予支持。龙象公司称一审法院计算违约金的基数过高，有违公平。本院认为，一审法院以刘志城向龙象公司最终支付的房屋价款为依据，且有龙象公司向刘志城出具的收据相互印证，一审对此的认定并无不当，本院予以确认。本案《商品房销售合同》约定的日万分之一的违约金计算标准并不违反法律及行政法规的强制性规定，本院予以确认，该标准可以作为计算违约金的依据。龙象公司关于约定的违约金过分高于造成的损失的主张，本院不予支持。综上所述，山东龙象置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费835元，由上诉人山东龙象置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张洪光审判员  李政远审判员  李 帅二〇一九年十一月二十八日书记员  史安伟