青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2019）青0103民初1571号   原告：周军。   委托诉讼代理人：纪美怡、曹志群，青海竞帆律师事务所律师。   原告：周顺林，住青海省大通回族土族自治县。   委托诉讼代理人：纪美怡、曹志群，青海竞帆律师事务所律师。   被告：张秋玲，住西宁市。   第三人：青海浩运物业管理有限公司，统一社会信用代码：9163010371046677X7。   法定代表人：程昌军。   委托诉讼代理人：田建权。   原告周军、周顺林与被告张秋玲、第三人青海浩运物业管理有限公司（以下简称浩运物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告周军、周顺林的委托诉讼代理人纪美怡、曹志群，第三人浩运物业公司的委托诉讼代理人田建权到庭参加了诉讼。被告张秋玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告周军、周顺林向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除被告与原告签订的《租赁合同》，并于判决生效后7日内腾退房屋；二、请求依法判令被告向原告支付2018年11月到2019年4月所拖欠的租赁费共计人民币54000元；三、请求依法判令被告向原告支付因逾期缴纳商铺使用费产生的违约金按照总额的3‰共计4860元；四、请求依法判令被告返还原告为其垫付的租赁期间拖欠的物管费1722元，水费760元、电费1530元、采暖费3804元，合计人民币7816元；五、请求依法判令被告承担提前解除合同赔偿金8100元。以上各项共计74776元。六、请求依法判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年10月2日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告租赁二原告共有的位于西宁市××区的位于西宁市××区的商铺，租赁期限为2018年8月5日至2019年8月4日，壹年的使用费为108000元（每月9000元），租金自2018年8月5日起算，乙方使用费按季度收取。合同签订后，原告按照合同约定时间将该商铺交付给被告使用，但被告自2018年11月30日起至今未按照合同约定时间向原告交付合同约定使用费（即租金）。同时被告自2018年8月起再未向第三人青海浩运物业管理有限公司或原告缴纳相关物业、水电暖等费用，被告拖欠相关费用己达人民币7816元，该笔费用经催收己由原告代为缴纳。被告拖欠商铺使用费及相关物业费用的行为已属严重违约，现为维护原告合法权益，依据双方签订的《租赁合同》，以及《中华人民共和国合同法》等相关法律的规定依法向贵院提起诉讼，请求人民法院依法査明本案事实，支持原告全部诉讼请求。   第三人浩运物业公司述称，我方认为租赁合同是原被告双方签订的，和我们物业公司没有关系，原告所述被告欠付的物管费1722元、水费760元、电费1530元、采暖费3804元，合计人民币7816元，该费用是由原告垫付的，有收据可以证明，收据也列明了收费时间。原告方对我方没有诉求，我方认为符合法律规定。   被告张秋玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。   原告周军、周顺林为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据一、商品房买卖合同、产权证复印件、租赁合同，证明：本案原告周军、周顺林是该房屋的买受人，享有该房屋的所有权；原被告双方签订租赁合同，约定了租期、租金、租金的给付方式、提前解除合同的赔偿金、违约金及物业管理费的承担等事实。证据二、欠费明细一份、缴费通知单七份，证明：被告拖欠2018年8月至2019年4月的物业费、采暖费、水电费的事实。证据三、说明一份、缴费收据三份，证明：2019年4月16日第三人物业公司出具的说明，原告已经将拖欠的物业费、采暖费、水电费交清，共计7816元的事实。   被告张秋玲未到庭质证，亦未向本院提交相关的反驳证据。原告周军、周顺林提交的证据与本案事实相关，符合法律规定，内容真实，可以形成证据链，能够证明：2018年10月2日，原被告之间签订房屋租赁合同，双方约定了每月租金、租赁期限、租金的给付方式、物业管理费的承担、提前解除合同的赔偿金、违约责任及保证金等。合同签订后，被告将第一季度的房租27000元及保证金9000元给付了原告；原告亦按照合同约定时间将该商铺交付给被告使用，但被告自2018年11月30日起至今未按照合同约定时间向原告交付合同约定的租金。同时被告自2018年8月起未向第三人浩运物业公司或原告缴纳相关物业、水电暖等费用，被告拖欠相关费用己达人民币7816元，该笔费用经催收己由原告代为缴纳。上述事实本院予以确认。   第三人浩运物业公司质证认为：对证据一的真实性及证明方向无法确认，没有参与无法质证，该组证据能够证明二原告就是房主。对证二据的真实性及证明方向无异议认可。对证据三的真实性及证明方向无异议认可。   被告张秋玲未到庭质证，亦未向本院提交相关的反驳证据。   根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月2日，二原告与被告之间签订房屋租赁合同，被告承租了二原告共有的位于西宁市××区的位于西宁市××区的商铺一间，建筑面积95.66平方米。双方约定租赁期限为2018年8月5日至2019年8月4日，壹年的租金为108000元（每月9000元）；租金自2018年8月5日起算，乙方的租金按季度交纳，第一季度至2018年11月30日；二原告收取保证金9000元，被告如有欠费，二原告有权从保证金中扣除；被告拖欠租金累计达两个月的，原告可以终止合同，收回房屋；被告逾期交纳商铺租金每日按拖欠租金总额的3‰计违约金；合同期内，被告不得提前解除合同，否则原告有权按月租金的30%向被告索赔。合同签订后，被告将第一季度的房租27000元及保证金9000元给付了原告，现拖欠原告房租自2018年11月30日至2019年5月30日共计54000元；原告亦按照合同约定时间将该商铺交付给被告使用，但被告自2018年11月30日起至今未按照合同约定时间向原告交纳租金。同时被告自2018年8月起未向第三人浩运物业公司或原告缴纳相关物业、水电暖等费用，被告拖欠物管费1722元、水费760元、电费1530元、采暖费3804元，合计人民币7816元，该笔费用经催收己由原告代为缴纳。后原告多次与被告协商无果，故原告诉至法院。   本院认为：二原告与被告之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，无违法之处，应受法律的保护，双方均应按照合同的约定行使权力履行义务，二原告按合同履行了义务，被告2018年11月30日起至今未按照合同约定时间向原告交纳租金并向第三人缴纳相关物业、水电暖等费用，其违约行为已构成了合同约定的提前解除合同的条件；故原告请求解除原被告之间的房屋租赁合同，并由被告限期腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。至原告起诉时被告拖欠原告两个季度的房租，依法应由被告清偿，故原告要求被告给付拖欠原告房租自2018年11月30日至2019年5月30日共计54000元的诉讼请求，本院予以支持。合同约定被告逾期交纳商铺租金每日按拖欠租金总额的3‰计算违约金，则二原告主张的违约金损失计算有误，应计算为29160元（拖欠租金54000元×3‰×180天=29160元），对此本院予以支持。合同约定的提前解除合同的赔偿金约定不明，且违约金损失不应重复主张，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告拖欠的租金54000元及违约金损失29160元，合计83160元，扣除被告已交付的保证金9000元，剩余74160元，依法应由被告承担。被告在房屋租赁期间拖欠物管费1722元、水费760元、电费1530元、采暖费3804元，合计人民币7816元，该笔费用经催收己由原告代为缴纳，故原告要求被告给付原告为其垫付的租赁期间拖欠的物管费等费用合计人民币7816元的诉讼请求，本院予以支持。第三人的抗辩主张成立，且原告对第三人并无诉求，故第三人不承担责任。被告张秋玲经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四十五条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：   一、解除原告周军、周顺林与被告张秋玲之间的房屋租赁合同。   二、被告张秋玲于本判决发生法律效力后十日内向原告周军、周顺林腾退位于西宁市××区的商铺一间。   三、被告张秋玲于本判决发生法律效力后十日内给付欠付原告周军、周顺林的房屋租赁费及违约金损失共计74160元。   三、被告张秋玲于本判决发生法律效力后十日内给付原告周军、周顺林为其垫付的租赁期间拖欠的物管费1722元、水费760元、电费1530元、采暖费3804元，合计人民币7816元。   四、驳回原告周军、周顺林的其他诉讼请求。   如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1669元，公告费900元，合计2569元，由被告张秋玲承担（原告已预交，由被告随上述应退还的款项一并支付给原告）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审 判 员 蒙自康   人民陪审员 李艳清   人民陪审员 王 忠     二〇一九年十一月十八日   书 记 员 俞 珍   附：《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。   当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百五十三条如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。