湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6418号上诉人（原审原告）：段国香，女，1978年6月25日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：王强强，湖南森力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南省熙日实业投资有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道杨丰社区星月绿洲小区8栋A101号。法定代表人：吴志成，董事长。委托诉讼代理人：彭卫荣，女，系该公司工作人员。上诉人段国香因与被上诉人湖南省熙日实业投资有限公司（以下简称熙日公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初142号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人段国香上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持段国香的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由熙日公司承担。事实与理由：一、违约金标准系被上诉人单方拟定并重复利用的，其出现违约行为后应严格按照合同约定承担违约责任。被上诉人声称违约金标准过高，但合同中约定的违约金标准实际上是偏低的。被上诉人并未提供任何证据证明违约金过高，对上诉人不公平。二、一审法院错误分配了举证责任。合同法规定的违约金并不只有补偿性质，还具有一定程度的惩罚性质，并非一审法院所认为的补偿性质。在出现违约行为后，应首先按照合同约定承担违约责任，如果违约方能够举证证明自己的违约行为没有给守约方造成损失或者造成的损失较小，那么法院可以根据实际情况调整违约金。本案中，被上诉人并未提供任何证据证明其违约行为没有给上诉人造成损失或者造成的损失较小，一审法院错误地将举证证明自己损失的责任转接给上诉人，明显错误。本案中上诉人没有任何过错，由于被上诉人逾期办证，导致上诉人在长时间内无法拿到不动产权证，更无法通过房产抵押、贷款等形式进行投资，给上诉人造成的损失是难以量化的。三、一审法院的裁判标准与其他类似案件不同，导致广大购房者的合法权益无法得到保障。而且对于逾期交房和逾期办证这两个违约行为，从性质和后果上来讲差不多，在处理时应当有统一的标准。再次，如果仅根据总购房款来计算违约金，完全不考虑违约时间，对于购房者来说不公平。被上诉人熙日公司辩称，熙日公司的违约并非主观恶意，而是与望城区政府的政策有关。因为政府规划的调整，导致没有及时竣工验收，因此延期交房、办证是因为客观原因造成的。段国香向一审法院起诉请求：1、熙日公司向段国香支付逾期交房违约金53589.73元（计算至2018年12月1日）；2、熙日公司向段国香支付逾期办理不动产登记违约金23386.25元（计算至2019年2月1日）；3、本案诉讼费用由熙日公司承担。一审法院认定的事实：2014年11月5日，段国香与熙日公司签订合同编号为20140217601的《商品房买卖合同》。合同约定：1、段国香购买熙日公司开发的位于长沙市望城区房屋，建筑面积161.24平方米，单价为每平方米2800元，总房价451742元。2、付款方式和期限为：合同签订当日支付首期房款406325元，2015年8月31日支付余款45147元。3、交付时间及条件：出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应当符合已经竣工验收合格等条件。4、交接手续：该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。5、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期在90日之内，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价万分之一的违约金；逾期超过90日的，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。6、物业维修资金交存的约定：买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在房屋交付前缴存物业维修资金；买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。7、产权登记的约定：出卖人应在2016年12月31日前办妥买受人的房屋所有权证；在2017年8月31日前办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，且买受人选择不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。同日，双方签订了《补充协议》。《补充协议》约定：1、商品房“已经竣工验收合格”是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格，且通过消防专项验收并合格。买受人出现下列情形之一，出卖人有权将交房时间顺延：（1）买受人的银行、公积金贷款手续未办妥的；（2）买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续的；（3）买受人未付清相关税费、物业维修基金及合同约定的违约金等。2、买受人未按规定交存物业维修基金的，出卖人不得将房屋交付买受人，因此产生的逾期交房责任由买受人承担，出卖人不承担责任。《商品房买卖合同》第九条约定交付日期视为出卖人实际交付日期，房屋风险自出卖人转移给买受人。3、买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。如果买受人未按《商品房买卖合同》约定向出卖人支付该商品房应付款，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无需协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并无需承担任何责任。4、关于税费的约定：（1）买受人委托出卖人代为缴纳办理该商品房房屋所有权证和土地使用权证须缴纳的相关税费，包括房屋契税、印花税、产权登记费、产权证工本费等，买受人在签订商品房买卖合同的同时一次性交给出卖人；（2）按揭付款客户还应缴纳抵押登记费，在签订商品房买卖合同时交给出卖人。5、《商品房买卖合同》的内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。合同签订后，段国香于合同签订当日支付了购房首付款406325元，余款于2017年12月13日支付。2017年1月23日，涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格；同年1月24日，涉案房屋经长沙市望城区公安消防大队消防验收合格。2017年11月10日，段国香缴存物业维修基金。2017年9月10日，熙日公司按段国香在合同中提供的地址邮寄了一份催收房通知，该催收房通知于2017年9月14日被退回，段国香未按通知及时办理收房手续。2019年2月1日，熙日公司办妥涉案房屋的不动产权证。一审法院认为：段国香、熙日公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行，未按照约定履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。第一，关于逾期交房的问题。根据《商品房买卖合同》约定，熙日公司应当在2015年8月31日前向段国香交房，但涉案商品房直到2017年1月24日才竣工验收合格，达到交付标准，于2017年9月14日才通知段国香收房，扣除竣工验收合格至段国香缴纳物业维修基金的期间后（2017年1月25日至2017年9月14日，该期间由于段国香未履行缴纳物业维修基金的义务，按合同约定熙日公司不应承担违约责任），共计逾期512天，熙日公司的行为已构成违约，应当向段国香承担违约责任。对于违约金的计算标准，一审法院认为，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚,弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度；如果合同约定的违约金严重超出守约方实际损失，将会导致对违约方的惩罚不适度而有违公平原则，人民法院应当依法调整。本案中，段国香按照合同约定的标准主张的违约金金额过高，不宜以此金额对熙日公司进行过度惩罚；因此熙日公司请求降低违约金标准的抗辩理由，一审法院予以采纳。一审法院根据熙日公司的过错程度、段国香购房的价格、周边房屋的租赁价格等因素，并结合一审法院同类型案件的裁判尺度，酌情将违约金标准调整为每日按总房款的万分之零点三计算，确定逾期交房违约金为6939元（451742元*512天*0.3÷10000）。第二，关于逾期办证的问题。根据《商品房买卖合同》约定，熙日公司应当在2017年8月31日前办妥买受人的房屋所有权证，但熙日公司直至2019年2月1日才办妥涉案房屋的不动产权证，已构成违约，应承担相应的违约责任。对于违约金的计算标准，根据一审法院前述调整违约金的理由，考虑到逾期办证并不会导致段国香产生直接经济损失，逾期办证违约金主要体现惩罚功能，故一审法院不再按照实际逾期天数计算违约金，直接调整为按总房款的0.5%计算，金额为2259元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由湖南省熙日实业投资有限公司在本判决生效后十日内向段国香支付逾期交房违约金6939元；二、由湖南省熙日实业投资有限公司在本判决生效后十日内向段国香支付逾期办证违约金2259元；三、驳回段国香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1724元，因适用简易程序减半收取为862元，由湖南省熙日实业投资有限公司负担。本案二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：段国香与熙日公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。首先，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》之约定，段国香未按规定交存物业维修资金的，熙日公司有权不将涉案房屋交付给段国香，交房时间相应顺延；同时，因此产生的逾期交房责任由段国香承担，熙日公司不承担责任。熙日公司在段国香交存物业维修基金前即向其提供的地址邮寄了收房通知，按约履行了交房义务，并不存在逾期交房的违约行为，故一审法院认定的逾期交房违约金与合同约定不符，存在不当，但因熙日公司并未对此提出上诉，故本院予以维持。其次，虽然根据《商品房买卖合同》之约定熙日公司应当在2017年8月31日前办妥段国香的房屋权属证书，但该期限为合同约定的交房时间后两年。因涉案房屋直至2017年才交付，必然会对后续的办证期限产生影响；且熙日公司已承担了逾期交房违约金，故一审法院酌情认定熙日公司按总房款的0.5%向段国香支付逾期办证违约金，较为公平合理，本院亦予以维持。综上所述，上诉人段国香的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1724元，由上诉人段国香负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 金新贵二〇一九年十一月十五日书记员 林 巧