贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6872号上诉人（原审被告）：湄潭金华房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市湄潭县湄江街道茶海路。统一社会信用代码91520328073888821F。法定代表人：任明军，公司董事长。被上诉人（原审原告）：遵义京熙联合物业服务有限公司。住所地:贵州省遵义市播州区遵南社区华城都汇物业办1-3楼。统一社会信用代码91520321314244075Y。法定代表人：王毅，总经理。委托诉讼代理人：王怡，贵州祥景律师事务所律师。上诉人湄潭金华房地产开发有限公司（以下简称金华房开公司）因与被上诉人遵义京熙联合物业服务有限公司（以下简称京熙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2019）黔0328民初2539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。金华房开公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，根据双方签订的合同，前四个月上诉人每月补助被上诉人2万元，除该8万元外，上诉人不具有向被上诉人支付其他款项的义务。2.本案系物业服务合同纠纷，被上诉人的服务对象及物业管理费的收取对象均为小区业主，被上诉人出示的生效判决，拟证明小区业主与上诉人之间的延迟交房违约金用作抵扣物业费，也属于追偿权纠纷，不宜以合同纠纷在本案中处理。3.被上诉人向小区业主收取的装修保证金应依法退还，被上诉人以此类法律文书作证据直接要求上诉人付款无依据，即便上诉人欠小区业延迟交房违约金，也是另外的法律关系。4.一审法院采信上诉人原会计冯静萍的证言缺乏事实依据，涉案《欠条统计》系被上诉人单方制作，未经上诉人、小区业主确认，不具备法律效力。被上诉人京熙物业公司未针对金华房开公司的上诉请求及理由作书面答辩。京熙物业公司向一审法院起诉请求：1.判令支付京熙物业公司欠款693505元和2015年12月18日至2017年5月31日发生的空置物业费621378元，合计1314883元；并以1314883元为基数支付从起诉之日起至付清之日止的利息（利率按中国人民银行同期逾期贷款利息的标准计算）。2.确认京熙物业公司与金华房开公司于2015年11月25日签订的《湄潭县金华世家小区前期物业委托管理合同》中第七条第5项条款无效。3.判令支付京熙物业公司损失22751元。4.本案诉讼费由金华房开公司负担。一审法院认定事实：2015年11月25日，京熙物业公司（乙方）与金华房开公司（成立日期为2013年8月1日，合同甲方）签订《湄潭县金华世家小区前期物业委托管理合同》，合同显示金华房开公司将湄潭县金华世家小区前期物业委托京熙物业公司进行管理，合同期限为一年（2015年12月18日至2016年12月17日），在合同第七条第5项管理服务费收取方式约定为“经甲乙双方协商，乙方进驻之日甲方每月支付20000元补助，支付至4个月后，乙方自负盈亏，甲方不再补助”，合同还对物业基本情况、管理服务费用、违约责任等进行了约定，合同尾部双方签字并加盖公司印章。前述证据及认定事实，双方均不持异议，予以确认。京熙物业公司为证明自己的诉讼主张，提交了下列证据：（一）《2016年1月1日至8月31日欠条统计》、金华房开公司出具给金华世家部分业主的13张《欠条（刘蔼文、吴开伦等）》复印件及金华房开公司支付赔偿款及垃圾清运费的4张《领据（领条）》复印件，拟证明京熙物业公司与金华房开公司已经达成口头协议，内容为因金华房开公司欠部分业主逾期交房赔偿款，对该部分业主应向京熙物业公司交纳的物管费、保证金和垃圾清运费由金华房开公司代为支付，用于抵扣金华房开公司应支付给业主的赔偿金，经结算，欠付京熙物业公司693505元；（二）湄潭县人民法院制作的（2018）黔0328民初2087、2096、2097、2098、2099、2100、2106、2107、2145、2146、2147、2148、2150、2151、2187号共15份民事判决书和《2017年6月至2019年5月京熙联合物业因湄潭金华房开拒绝支付欠款造成的损失明细》，拟证明京熙物业公司提供物业服务终止的时间为2017年5月31日，案外人吴开伦、刘蔼文等金华世家小区业主因金华房开公司以赔偿金抵扣物业费、垃圾清运费和保证金为由起诉至法院，要求京熙物业公司退还保证金，后法院判令京熙物业公司退还了案外人吴开伦、刘蔼文等保证金共30000元（每案2000元）的事实；因拖欠京熙物业公司欠款造成京熙物业公司承担被执行人、诉讼费、执行费及车旅费等损失22751元；（三）《空置房物业费明细表》打印件、68份《业主验房验收表》复印件、《移交入户清单》复印件、《证明》复印件，拟证明2015年12月18日至2017年5月31日金华世家小区空置房源信息、拟证明68户空置房计算的截止时间为交房验收时间，欠京熙物业公司空置物业费621378元的事实。金华房开公司对京熙物业公司提交的第（一）组欠条统计不认可，认为该份证据中没有明确债权人、债务人主体，也没有金华房开公司相关人员签字确认，该枚印章也不是金华房开公司的印章，并向法院申请印章真伪鉴定；对领条（领据）认可；京熙物业公司未提供欠条原件不认可；对第（二）组证据材料民事判决书真实性认可，但认为京熙物业公司返还的案外人吴开伦、刘蔼文等金华世家小区业主的保证金不是金华房开公司收取的，金华房开公司没有返还义务，且本案是物业服务合同纠纷，不是追偿权纠纷，京熙物业公司不能在本案中主张，损失明细系京熙物业公司自行统计其参加诉讼的费用，是京熙物业公司的义务，不应当由金华房开公司承担；第（三）组证据《空置房物业费明细表》系京熙物业公司自行打印制作，欠费的主体应该是业主而非金华房开公司，其余材料均系复印件真实性无法核实，对该组证据材料均不认可。经查，京熙物业公司提交的第（一）组欠条统计系金华房开公司当时的会计冯静萍出具，冯静萍到庭证实：该欠条统计系其打印制作并书写，依据京熙物业公司提供由金华房开公司出具给金华世家业主的欠条叠加金额945249元、《湄潭县金华世家小区前期物业委托管理合同》中显示的物业费补助金额（80000元）得出的应付金额1025249元，根据金华房开公司已经支付的客户赔偿款及垃圾处理费等四笔费用得出的已付金额331740元，欠款金额693505元系应付金额1025249元减除已付金额331740元得出；在《领据（领条）》中显示“由公司垫付今后在物管公司扣除”的字样；审理中，金华房开公司否认加盖在欠条统计中的印章非公司财务专用印章并申请印章鉴定，但其未在法院指定的期限内提供印章备案登记印模等可供鉴定的证据材料，且金华房开公司审理中陈述该公司财务专用章在公司成立后未进行过变更，但在后期质证过程中，金华房开公司提供2014年12月18日的《湄潭报》一份，证明金华房开公司在成立后于2014年12月16日刊登了公司财务专用章遗失的启示；京熙物业公司提供的第（一）组证据材料欠条统计系金华房开公司方工作人员统计后出具，且加盖了金华房开公司财务专用章，该份证据符合证据的真实性、合法性、关联性特征；《领据（领条）》金华房开公司不持异议；金华房开公司出具给案外人刘蔼文、吴开伦等欠条虽为复印件，但系金华房公司出具，且在金华房开公司当时的会计冯静萍出具欠条统计时进行过核实，其金额及债权人等能够确定，在欠条中显示了迟延交房赔偿款的总金额、接房时所有物业费用的金额及余违约金的金额，该组证据能够证明违约金抵扣物管费得出违约金余额的内容，对该组证据法院予以采信。京熙物业公司提交的第（二）组证据材料中15份民事判决书，系法院审理后依法作出的判决，其内容中显示：京熙物业公司在金华世家物业服务的截止日期为2017年5月31日，因金华房开公司未在约定时间内向金华世家小区业主案外人王明会、刘蔼文等交房，遂与京熙物业公司协商，其迟延交房产生的部分赔偿款抵扣业主的装修保证金，京熙物业公司在未收取业主装修保证金的情况下向业主出具《收款收据》，后法院依据京熙物业公司与金华房开公司之间的协议，判决京熙物业公司退还业主装修保证金，该15份判决书中认定的前述内容与本案具有一定的关联性，法院予以采信。对京熙物业公司提交的其余证据，部分系京熙物业公司自行制作的打印件或无法证明其证据来源的复印件，法院不予采信。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照双方约定全面的履行合同义务。本案中，京熙物业公司与金华房开公司签订《湄潭县金华世家小区前期物业委托管理合同》系双方真实意思表示，合同内容及条款不存在违法律禁止性规定的情形，应为有效，京熙物业公司主张该合同第七条第5项条款无效无事实及法律依据，法院不予支持。对于京熙物业公司有无向金华房开公司主张物管费的权利问题，根据向京熙物业公司出具的《2016年1月1日至8月31日欠条统计》金额及《领据（领条）》和《欠条》中载明的内容，结合生效判决关于京熙物业公司与金华房开公司曾达成协议的认定，对于京熙物业公司应向部分业主收取物管费的请求权，因京熙物业公司与金华房开公司及业主三方的协议，金华房开公司应支付给业主的迟延交房赔偿金抵扣了业主应向京熙物业公司交纳的物管费，即京熙物业公司在金华世家小区物业服务期间（2015年12月18日至2017年5月31日）应向京熙物业公司交纳物管费的主体，已经由金华世家业主转移为本案金华房开公司，该物管费债务转移的基础系京熙物业公司与金华世家业主之间存在物业服务合同关系，故京熙物业公司基于物业服务合同关系在本案中要求金华房开公司支付欠款693505元，符合法律规定，法院予以支持；因京熙物业公司未提供证据证明欠款给付期限及是否承担违约责任等相关内容，故对京熙物业公司主张金华房开公司支付该部分利息的诉讼请求，不予支持。因《2016年1月1日至8月31日欠条统计》系金华房开公司会计出具，其结算统计应付、已付、欠款的行为属于职务行为，法律后果应当由金华房开公司承担，且冯静萍在出具前述欠条统计时所依据的相关领据或者欠条等材料系金华房开公司出具，真实性不可否认；金华房开公司抗辩印章不是公司的财务专用章并申请鉴定，但其未能在规定时间内提供备案印章印模等证据材料供法院委托鉴定，该行为视为对印章鉴定申请的撤回，其不利后果应由金华房开公司自行承担；且金华房开公司陈述印章是否变更的内容前后不一致，故对金华房开公司抗辩欠条统计不属实，不应当支付京熙物业公司欠款693505元的意见不予采信。金华房开公司所持京熙物业公司主张的空置房屋物管费621378元及其计算的损失22751元，因京熙物业公司提交的证据材料系京熙物业公司自行打印或者复印件，该部分请求不应当支持的抗辩意见，京熙物业公司未提供充分的证据证明该部分主张，其已经提供的证据因其真实性及来源无法核实，不能达到京熙物业公司的证明目的，故对金华房开公司的该抗辩意见予以采信，对京熙物业公司的该部分诉讼请求，因其举证不能不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告湄潭金华房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内一次性支付原告遵义京熙联合物业服务有限公司欠款693505元；二、驳回原告遵义京熙联合物业服务有限公司的其余诉讼请求。案件受理费14416元，依法减半收取7208元，由原告遵义京熙联合物业服务有限公司负担3475元，由被告湄潭金华房地产开发有限公司负担3733元。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：涉案《2016年1月1日-8月31日欠条统计》的性质如何认定。双方对签订涉案《湄潭县金华世家小区前期物业委托管理合同》及京熙物业公司为金华房开公司开发的涉案小区提供物业服务的事实无异议，本院对此予以确认。因金华房开公司向涉案小区延迟交付房屋，导致其向涉案小区业主承担相关赔偿费用，金华房开公司与京熙物业公司协商，金华房开公司应支付给涉案小区业主的赔偿金折抵物业管理费、保证金等费用，该事实通过金华房开公司向小区业主出具的多份欠条、多份生效判决足以认定，因此，涉案《2016年1月1日-8月31日欠条统计》的产生具有事实基础，在涉案《2016年1月1日-8月31日欠条统计》加盖有金华房开公司的财务专用章，金华房开公司虽否认印章的真实性并申请鉴定，但却未在一审法院指定的期限内提交鉴定材料，其应当承担举证不能的不利后果。结合一审庭审中，金华房开公司原会计冯静萍出庭作证时，清楚的陈述了涉案《2016年1月1日-8月31日欠条统计》产生的过程，并认可涉案《2016年1月1日-8月31日欠条统计》上手书部分内容为冯静萍亲自书写，一审据此认定涉案《2016年1月1日-8月31日欠条统计》的效力并无不当，本院予以确认。关于涉案《2016年1月1日-8月31日欠条统计》载明的欠款金额，京熙物业公司是否能在本案中处理的问题，因《2016年1月1日-8月31日欠条统计》系双方在履行涉案物业服务合同过程中双方结算产生，故京熙物业公司以物业服务合同纠纷提起诉讼并无不当，金华房开公司所持系追偿权纠纷的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，湄潭金华房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16654元，由湄潭金华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇一九年十一月十八日法官助理王薇书记员冯滢