安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初11361号 原告：柏玉胜,男,汉族,1966年11月28日出生,个体户，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告:鲍爱平,女,汉族，1971年11月3日出生,个体户，住安徽省芜湖市镜湖区。 两原告共同委托诉讼代理人：后雪芹，安徽平衡律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：陈屿，安徽平衡律师事务所实习律师。 被告：洪金霞,女，汉族,1974年11月17日出生,个体户，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：吴昌保,男,汉族，1966年1月4日出生，装修工人，住安徽省芜湖市无为县。 两被告共同委托诉讼代理人：梅百所，男，1963年3月7日出生，住安徽省芜湖市无为县。 原告柏玉胜、鲍爱平诉被告洪金霞、吴昌保房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柏玉胜及两原告共同委托诉讼代理人后雪芹、陈屿，被告吴昌保及两被告共同委托诉讼代理人梅百所到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柏玉胜、鲍爱平向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告对位于芜湖市鸠江区伟星城1-11＃楼xx房屋签订的房屋买卖合同；2、两被告偿还两原告购房款100万元及违约金27.6万元,合计127.6万元；3、诉讼费、保全费由两被告负担。事实和理由：原、被告于2019年7月29日签订房屋买卖合同,合同约定被告将其拥有的位于芜湖市鸠江区出卖给原告,转让价格为138万元。付款方式为原告在合同签订之日支付被告定金10万元,于2019年8月1日付款90万元,于2019年8月9日付款36万元,于2019年9月10日付款2万元。合同签订后,原告按约支付了购房定金10万元,2019年8月2日原被告双方签订收据,该收据载明原被告双方对于90万元购房款打款时间变更为8月2日,并约定已付100万元购房款用于被告偿还该诉争房屋上的抵押他项权证,双方办理产权过户时间提前至被告拿到无他项抵押权产权证的三个工作日（即2019年8月9日）前过户。原告于8月2日按约支付了90万元购房款,后牡丹江穆耀融资性担保有限公司出具注销抵押情况说明,至此被告应按约配合原告办理过户手续。双方在办理产权过户手续的过程中,原告发现该诉争房屋因被告洪金霞在镜湖区人民法院查封,根本无法正常办理过户手续,原告认为,被告在明知房屋早被查封的情况下上市交易,取得原告100万元的购房款,主观恶意明显,致使双方房屋买卖合同无法继续履行,被告构成根本违约,故请求判如所请。 被告洪金霞、吴昌保共同辩称：一、请求法院依法驳回原告的诉讼请求，诉讼费、保全费被告不承担。理由如下：原告在诉状中诉称与事实不符，原、被告通过中介中墅地产芜湖恒大店于2019年7月29日签订了房屋买卖合同，该合同约定了房屋的位置、面积以及房屋的付款时间、过户时间，过户时间双方约定在2020年2月10日办理过户手续，原告需于2019年8月9日付房款36万元、9月10日付房款2万元，但至今没有支付。原告应按照合同约定继续履行，合同违约方是原告。双方约定在2020年2月10日过户，原因是被告取得房产证满两年后房屋买卖可减少数万元契税，原告为了减少税费同意在2020年2月10日后过户。对于镜湖区法院对房屋的查封，被告在签订房屋买卖合同时根本不知道该情况。如果原告按时支付全部房款，被告亦将负责在合同规定期间办理过户，故原告要求解除合同，返还房款并支付违约金没有任何法律依据，请驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：位于芜湖市鸠江区房屋的所有权人登记为被告洪金霞。2019年7月29日，原告鲍爱平（买受人、乙方）与被告洪金霞（出卖人、甲方）在中墅地产芜湖恒大店签订《存量房买卖合同》一份，约定：第1条房屋权属情况及承诺，甲方出卖存量房坐落于芜湖市鸠江区房屋（权属证号0409016），建筑面积115.68平方米；第2条成交价格与价外费用，存量房转让价款为138万元；第3条付款方式及付款时间，签订协议当日乙方支付甲方购房定金10万元；2019年8月1日将第一笔购房款90万元以非房管局资金托管的方式支付给贷款银行作为审批使用，同年8月9日将第二笔购房款36万元以非房管局资金托管的方式支付给甲方还款使用，同年9月10日将第三笔购房款2万元以非房管局资金托管的方式支付给甲方；第五条房屋交付和物业交割，甲乙双方同意在2020年2月10日共同办理房屋所有权转移登记手续；甲方于2019年9月10日腾空该存量房，并通知乙方进行验收交接，乙方在收到通知之日起十日内对存量房及装饰、设备情况进行查验；第7条第（三）项房屋甲乙双方违约处理，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同：……2、该房屋查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的。甲方应在违约行为发生之日起十日内，以房屋总价款20%向乙方支付违约金。第8条房屋补充条款相关规定：（1）若因甲方个人原因，产权纠纷等导致房屋无法交易或延期交易，有甲方承担违约责任。（2）甲方需于2019年8月9日前将房屋解除抵押，且将房产证交给中介，中介有权签订网签，若延期甲方承担违约责任。（3）甲乙双方约定，于2020年2月10日之前双方必须无条件配合去房管局办理产权登记过户转移手续。 合同签订当天，原告鲍爱平支付两被告定金10万元。8月2日，原告柏玉胜支付两被告购房款90万元，当日，两被告向两原告出具一份收据，载明：“今收到柏玉胜购买本人位于伟星城1期xx幢xx室房屋购房款90万元整，此款仅用于偿还个人房屋抵押。并承诺于2019年8月6日之前将产权证交给中介方中墅地产，并确保房屋无抵押，网签可以正常签定。若出现问题，违约方承担违约责任。原合同上于2019年8月1日转账90万元购房款更改为2019年8月2日，对此买卖双方无异议，其余合同条款不变。且原合同签定双方于2020年2月10日之前过户，提前至卖方拿到房产证三个工作日（2019年8月9日）前办理过户手续。买方承担税费。”收款人吴昌宝、洪金霞签名、按印，两人签名处下方洪金霞另写有“收到首付款90万元整，一切以原合同为准。”付款人柏玉胜、鲍爱平，中介方郑意在收据下方亦签名、按印。 另查明：一、被告洪金霞于2018年2月向牡丹江穆耀融资性担保有限公司以案涉房屋为抵押物贷款85万元，现贷款已归还，他项权已具备注销条件，但未实际办理。二、被告洪金霞因未履行本院（2018）皖0202行审37号行政裁定书确定的义务，芜湖市工商行政管理局申请强制执行，本院于2019年6月19日作出（2018）皖0202执2261号执行裁定书，对本案案涉房屋予以查封。本案诉讼过程中，被告洪金霞仍未履行生效裁定确定的义务。 现原告以案涉房屋被查封，房屋买卖合同无法继续履行，被告构成根本违约为由诉至本院，请求判如所请。 本院认为：原告鲍爱平与被告洪金霞签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方均应按合同约定履行。合同签订后，原告鲍爱平支付10万元定金，后又支付购房款90万元，按约履行了合同约定的付款义务。合同原约定在2020年2月10日办理房屋所有权转移登记手续，但在2019年8月2日支付购房款90万元后，双方在出具的收据中，已明确将办理房屋所有权转移登记手续的时间进行变更，原、被告及中介方均予以签字确认，即“提前至卖方拿到房产证三个工作日（2019年8月9日）前办理过户手续，买房承担税费”，故出卖人即被告洪金霞应当按照变更后的时间履行产权转移登记手续。两被告辩称收据中签名下方备注“收到首付款90万元，一切以原合同为准”，故产权转移登记手续时间仍然应以原合同约定的时间的意见，本院认为该备注内容的指向性并不明确，根据其标注的位置以及与前文的关联，仅能是对售房款的履行的强调，故对被告的辩解本院不予采信。关于合同履行的违约情形，双方明确约定，案涉房屋被查封导致买房人无法取得房屋所有权的，买房人有权以书面通知方式解除房屋买卖合同，故原告要求解除合同，不继续支付剩余购房款并无不妥。本案案涉房屋因被告洪金霞未能履行生效法律文书确定的给付义务，经法院强制执行，案涉房屋早于2019年6月被查封，故买房人的合同目的无法实现，被告洪金霞构成根本违约。综上，对于原告主张解除双方签订的房屋买卖合同，两被告退还原告已支付购房款100万元的诉请本院予以支持。对于原告主张违约金的诉请，合同约定房屋被查封导致买受人无法变更房屋所有权的按照房屋总价款20%向乙方支付违约金，但该违约金约定标准过高，根据已付房款数额，本院酌情认定违约金为20万元，对原告主张部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告鲍爱平与被告洪金霞签订的《存量房买卖合同》； 二、被告洪金霞、吴昌保于本判决生效之日起十日内退还原告鲍爱平、柏玉胜购房款1000000元，并支付违约金200000元，合计1200000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取8610元，由原告鲍爱平、柏玉胜负担513元，被告洪金霞、吴昌保负担8097元（原告已预交，被告在支付上述款项时将其承担部分一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 （此页无正文） 审判员  吴贤佼 二〇一九年十一月二十七日 书记员  胡学明 附：本案适用法律条款: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。