云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终2120号上诉人（原审被告）：管庆花，女，汉族，1965年1月12日生，住曲靖市麒麟区。上诉人（原审被告）：高连昆（系管庆花之夫），男，汉族，1962年5月15日生，住曲靖市麒麟区。两上诉人共同委托诉讼代理人：周承林（系管庆花之姐夫），男，汉族，1949年6月1日生，住曲靖市麒麟区西关街********，公民身份号码：5322011949********，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：曲靖市中辰物业服务有限公司，住所地曲靖市麒麟区银屯路和谐家园，统一社会信用代码91530302560099854Q。法定代表人：张春枚，总经理。委托诉讼代理人：刘海义，男，回族，系曲靖市中辰物业服务有限公司员工，特别授权代理。上诉人管庆花、高连昆因与被上诉人曲靖市中辰物业服务有限公司（以下简称中辰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初2264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。管庆花、高连昆上诉请求：1.撤销曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初2264号民事判决，驳回中辰物业公司的全部诉讼请求；2.判令被上诉人退还上诉人因物业服务合同的权利义务终止后，退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费和各种预收费及违规收费合计2806.4元；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人自2014年2月17日接房，与被上诉人签订了三年的《前期物业服务协议》，没有起止时间和收费内容，按法律规定是无效合同，上诉人接房时预交了一年的物业费1526.4元、装修垃圾清运费500元、生活垃圾清运费132元、违规收装修管理费318元、装修许可证费30元，合计2806.4元。上诉人2017年7月25日前未入住，请求法院判令被上诉人退还，但一审法院对上述费用未作处理。2.上诉人与被上诉人签订的《物业服务协议》终止后，田源小区管理委员会及上诉人都未与被上诉人续签过物业服务合同。被上诉人于2014年1月进入田源小区，未经过招投标的方式。被上诉人的资质证书起止日期是2014年10月21日至2016年8月25日止，被上诉人非法进入田源小区进行非法的物业管理活动，上诉人在不知情的情况下签了《物业服务协议》。3.中辰物业公司实际运作时间是2014年4月1日至2015年3月31日，2015年4月1日至今更名为中辰物业公司田源小区分公司，分公司依法应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照，田源小区分公司既没有营业执照，也没有资质证书、等级证书，工作人员中也没有资格证书和物业上岗证。田源小区管理委员会及上诉人从未与田源小区分公司签订过《物业服务合同》，被上诉人无权经营物业管理。4.物业公司对前去协商前期物业服务协议终止事宜的人员进行殴打，对部分业主采取停水的方式逼业主交物管费，合同终止后，被上诉人采用暴力强迫业主接受服务。5.被上诉人不履行合同及无合同关系，上诉人有权拒交物业费。上诉人与被上诉人签订的《物业服务协议》于2017年3月31日终止，请求判令被上诉人退出田源小区。田源小区管理委员会是根据《物业管理条例》的规定及全体业主的意愿及田源小区的实际情况，经申请同意后，按《物业管理条例》第十条的规定成立。2017年1月田源小区就筹备成立田源小区业主委员会，由于申请、批复等工作的延迟，于2017年5月13日－5月17日在田源小区内由周承林、朱加贤、张建国、郑树清等四人组织选举田源小区管理委员会。2017年5月13日，张春枚带人阻止选举，当时报了警。管理委员会成立后，依法函告中辰物业公司田源小区分公司退出田源小区，但至今未退出。6.上诉人及田源小区管理委员会在2017年4月1日至2019年3月31日期间从未与被上诉人签订过物业服务合同。合同终止后，被上诉人擅自停了上诉人的水，被上诉人的请求违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。被上诉人辩称，田源小区没有成立业主委员会，我们提供的是前期物业服务，物业费收费标准在业主手册上，收费标准是按发改委的备案价格每月每平方米1.3元，实际按每月每平米1.2元收。中辰物业公司向一审法院起诉请求：判决由两被告向原告支付自2016年4月1日至2019年3月31日的物业服务费4960.80元、二次供水加压费及水池清洗费300.00元、垃圾清运费396.00元及截止到2019年3月31日的逾期付款违约金1951.60元，以上合计7608.40元，2019年3月31日以后的违约金按月利率1.5%计付至上述费用付清之日；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告管庆花、高连昆系曲靖市麒麟区田源小区******房屋的所有人，被告管庆花为与原告中辰物业公司设立物业服务合同关系的业主；原告中辰物业公司系为曲靖市麒麟区田源小区提供物业服务的企业。2014年1月3日，原告曲靖中辰物业公司与曲靖市贵源房地产开发有限公司签订物业服务协议约定，曲靖市贵源房地产开发有限公司将田源小区商住楼7幢17单元952户委托原告实施物业服务。委托管理期限自本合同签署之日起至经依法成立的业主大会按法定程序决议解除本委托之日止，否则本合同有效。电梯房住宅按建筑面积每月每平方米1.3元向业主收取，商铺按建筑面积每月每平方米2元。代收费用为：代收水费、电费；代收垃圾清运费及垃圾外围费。费用支付方式：物业服务先收费后服务，水电先使用后收费，按月缴费。每年1月1日至1月31日收缴本年度物业管理费，每月25日至30日收缴水电费及垃圾处置、清运费。业主或物业使用人逾期未交纳上述费用的，从逾期之日起按逾期应交费用总额的5‰，按日累加计算承担违约金，逾期90天的，委托方有权采取停水停电措施进行催收。2014年1月24日，曲靖市发展和改革委员会对田源小区作出“物业服务价格管理备案证”，其中高层住宅每平方米每月1.3元（含电梯运行维护费）；二次供水加压及水池清洗费每户每年100元；垃圾处理费未含在物业服务费内。原、被告签订物业服务协议，约定服务期限三年（双方确定合同履行期为2014年4月1日至2017年3月31日）。2014年2月17日，被告管庆花接房时已交付2014年4月1日至2015年3月31日期间一年的物业服务等费用，同年5月19日交付装修管理费318.00元、装修许可证费30.00元。被告管庆花对2016年4月1日至今的物业服务费和其他费用未交纳。一审法院认为，物业管理是指业主通过物业服务企业，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告中辰物业公司与曲靖市贵源房地产开发有限公司签订物业服务协议，对被告管庆花具有约束力，原、被告双方均应按合同的约定严格履行。在原、被告双方当事人签订的物业服务合同关系履行期限届满后，曲靖市麒麟区田源小区在尚未成立业主委员会的情况下，原告中辰物业公司依据前期物业服务合同继续对小区进行日常管理，延续履行前期物业服务合同并无不当，现原告中辰物业公司与被告管庆花之间形成事实上的物业服务合同关系，被告管庆花未按约定交纳物业服务费和其他费用，现已违反合同约定。原告中辰物业公司主张由被告管庆花交纳物业服务费、二次供水加压费的请求理由成立。原、被告已明确约定双方物业费以每月每平方米1.20元交纳，本案物业费应以该单价计算。现原告中辰物业公司主张以每月每平方米1.30元交纳，虽在备案的价格范围内，未经双方协商一致，不予支持。垃圾处理费属代收性质，其未能举证证明被告管庆花在实际未入住的情况下有关部门对被告管庆花实际收取该费用，故对原告中辰物业公司主张由被告管庆花支付垃圾处理费的请求，不予认定。因原告中辰物业公司对被告管庆花采取停水方式收取物管费的行为侵害被告管庆花的基本生存条件，其行为有悖于公序良俗，对本案纠纷有一定过错，对其主张由被告管庆花承担逾期付款违约责任的请求，不予支持。被告管庆花、高连昆、高连昆均系曲靖市麒麟区田源小区******房屋的所有人，担的前述债务属两被告的夫妻共同债务，两被告均应承担责任。判决：一、被告管庆花、高连昆于本判决发生法律效力后十五日内向原告曲靖市中辰物业服务有限公司支付物管费4579.20元及二次供水加压费及水池清洗费300.00元；二、驳回原告曲靖市中辰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，由被告管庆花负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，二审予以确认。本院认为，根据《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位依法与选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，管庆花、高连昆作为田源小区的业主，由于该小区尚未成立业主委员会，建设单位为该小区选聘中辰物业公司为业主提供前期物业服务符合相关规定，业主应根据前期物业服务合同的约定履行相关义务，上诉人应按约定向物业服务企业交纳物业服务费。虽然管庆花与中辰物业公司签订过《曲靖市中辰物业管理有限公司物业服务协议》，约定合同期限三年，但该协议无签订时间，合同履行的期间及物业费收费标准等基本内容均未进行约定，双方对此亦未能达成补充协议，故结合田源小区尚未成立业主委员会以及中辰物业公司仍为田源小区提供物业服务的实际，本案业主与物业服务企业之间的权利义务仍应按照房地产开发商与物业服务企业签订的前期物业服务协议约定的内容履行。上诉人的上诉主张不符合相关法律规定，不予支持。综上所述，上诉人管庆花、高连昆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人管庆花、高连昆负担。本判决为终审判决。审判长  刘招银审判员  敖显外审判员  廖 锐二〇一九年十一月二十九日书记员  唐 皓