四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1323民初2187号 原告：聂华，女，汉族，1964年11月29日出生，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：祝佑明，蓬安县河舒法律服务所法律工作者。 被告：胡林，男，汉族，1971年4月23日出生，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：饶强，四川匀天律师事务所律师。 第三人：蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司，地址：蓬安县相如镇建设路41号。 法定代表人：吴有珂。 追加第三人：蓬安县房地产管理局，地址：蓬安县相如镇静安街6号。 法定代表人：罗红柏，局长。 委托诉讼代理人：代金莲，四川智典律师事务所律师。 原告聂华与被告胡林，第三人蓬安县乾鑫房地产开发有限公司（以下简称乾鑫房地产公司）、追加第三人蓬安县房地产管理局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂华及其委托诉讼代理人祝佑明，被告胡林的委托诉讼代理人饶强，追加第三人蓬安县房地产管理局的委托诉讼代理人代金莲到庭参加诉讼。第三人乾鑫房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告聂华向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告所签订的《房屋买卖合同》；2.请求判令被告退还原告购房款200000元，并从2016年6月27日按银行同期贷款利率支付利息；3.请求判令被告按照合同的约定承担违约责任；4.追加第三人蓬安县房地产管理局承担连带责任；5.诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告方放弃要求被告支付利息的诉讼请求，要求被告按照总房款的30%承担违约责任，支付90000元违约金。事实及理由：2016年6月14日，被告将位于蓬安县以30万元的价款出卖给原告，双方签订了《房屋买卖合同》，原告于2016年6月27日向被告支付了购房款20万元，可至今原告有充分的事实证明被告未获得涉案房屋的所有权，原告多次要求被告退还购房款，被告却以各种理由推诿。被告的行为，侵犯了原告的合法权益，现为维护其合法权益，特来院起诉，要求判如所请。 被告胡林辩称，收到购房款200,000元属实，现原告要求退款，应将该房屋恢复原状并交付给被告胡林后的前提下退款；违约责任是在有效的合同下才产生的，当时胡林就告知了原告方没有取得房屋权属证书，原告对此是知情的，被告不存在欺骗的行为，原告在向被告支付了200,000元的购房款后，没有按合同约定交付剩余的100,000元购房款，是原告违约在先，被告胡林没有违约行为。 追加第三人蓬安县房地产管理局辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，蓬安县房地产管理局不是合同的相对人，我方不是适格的当事人，不应承担连带责任；蓬安县房地产管理局没有要求胡林卖房，胡林是替乾鑫房地产公司卖房；蓬安县房地产管理局的工作人员只是作为中间人，协调处理另外的合同，对本案没有参与，这不应成为蓬安县房地产管理局承担责任的理由；购房款是被告胡林收取的，应该由胡林退还，由他承担相应责任；本案对蓬安县房地产管理局的起诉早已过了诉讼时效，应驳回对蓬安县房地产管理局的诉讼请求。 第三人乾鑫房地产公司未到庭，也未提供书面答辩意见。 经审理，对本案的证据和事实，本院认定如下：2016年5月23日，乾鑫房地产公司与案外人杨明莉签订“盛和名都”项目订购协议，约定案外人杨明莉向乾鑫房地产公司缴纳30000元作为定金，有权优先购买乾鑫房地产公司开发的“盛和名都”项目7Ｂ幢1单元1楼3号等三套房屋。后胡林出卖该套案涉房屋，2016年6月14日，被告胡林与原告聂华签订房屋买卖合同，将位于蓬安县出卖给原告，合同约定总价款为300000元，付款方式为聂华（乙方）于2016年6月14日签订此合同时付款贰万元整，第二次在2016年6月20日前付壹拾捌万元整给胡林（甲方），第三次在2016年12月15日支付房款伍万元整，剩余房款伍万元整将在乙方成功签订《商品房买卖合同》时付清。原告于2016年6月27日向被告支付了购房款200000元，后由于无法办理网签手续，余款100000元，原告一直未付。2016年6月28日，聂华又将案涉房屋出卖给案外人胡振芳、黎旭，胡振芳、黎旭直接与乾鑫房地产公司签订商品房买卖合同，但由于乾鑫房地产公司没有收到房款，无法去蓬安县房地产管理局办理网签手续。 另查明，案涉房屋的产权登记在乾鑫房地产公司名下,被告胡林并没有受到乾鑫房地产公司的委托卖房。 以上事实有房屋买卖合同、房屋出售房款收条、情况说明、双方当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。 本院认为，本案争议焦点为：1.双方房屋买卖合同应否解除；2.涉案房屋买卖违约责任的确定问题；3.蓬安县房地产管理局是否应当承担连带责任。 1.关于原被告签订的房屋买卖合同应否解除的问题。原被告签订的房屋买卖合同，系被告胡林无权处分的行为，因为案涉房屋的权属属于乾鑫房地产公司，并不属于胡林，也没有证据证明胡林受到房屋所有权人的委托卖房，胡林卖房的行为系无权处分他人的合法财产，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。因被告胡林一直未取得房屋的所有权，致使原被告双方签订的房屋买卖合同无法履行，房屋买卖合同目的无法实现，所有权一直无法转移。故对原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，被告应返还原告所支付的购房款200,000元。 2.涉案房屋买卖违约责任的确定问题。原告主张应该按照30%支付违约金，被告不予认可，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，……”本案原告方陈述因被告方违约，造成了经济损失和误工损失，要求按照总价款30%承担违约责任，计算支付违约金90,000元，但是没有提供相应的证据证明自己的损失情况。本院认为，被告方对原告提出的违约损失提出异议，实际是对是否按约定计算违约金提出异议，就违约金的功能而言，约定的违约金是用以达到补偿守约方损失的目的，违约损失应与违约金的数额基本相当，违约金和违约损失只能选其一。本案中，原告方支付了200,000元购房款，其损失主要为资金占用费，至于双方因涉案房屋买卖产生纠纷所造成的误工损失和交通损失等相对较小，且原告自己明知涉案房屋没有办理权属证书，而进入二手房市场进行买卖，本身也存在过错。故本院认定，原告要求90,000元违约金过高，应予以调整,原告的损失与给付金额的资金占用利息相当，本院酌定违约金的计算方式从2016年6月27日起至款项付清之日止，以本金200,000元为基数，按年利率6%计算支付。 3.蓬安县房地产管理局是否应当承担连带责任的问题。本案系房屋买卖合同关系，蓬安县房地产管理局并非合同的相对人，根据合同相对性原则，合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力。只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出请求或诉讼，不能向与无合同关系的第三人提出请求。同时，因合同而产生违约责任只能在合同当事人之间发生，合同关系外的第三人不能基于该合同而承担违约责任，故原告要求蓬安县房地产管理局承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告聂华与被告胡林所签订的《房屋买卖合同》； 二、被告胡林在本判决生效之日起十日内向原告聂华退还购房款200,000元，并从2016年6月27日起至款项付清之日止，以本金200,000元为基数，按年利率6%计算支付违约金。 三、驳回原告聂华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,150元（原告已预交2,150元），由原告聂华承担350元，由被告胡林承担1,800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  汪尚 二〇一九年十一月二十八日 书记员  杨艳