文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏02民终90号上诉人（原审原告）：陈忠琴，女，1974年10月2日生，汉族，住宜兴市。上诉人（原审原告）：陈佳妮，女，2006年11月19日生，汉族，住宜兴市。119委托诉讼代理人：张武（受陈忠琴、陈佳妮共同授权委托），江苏普信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宜兴万达广场有限公司，住所地宜兴市宜城街道万达广场1号。法定代表人：齐界，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁梓绮，江苏开炫律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜峥，江苏法舟（上海）律师事务所律师。上诉人陈忠琴、陈佳妮因与被上诉人宜兴万达广场有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2016）苏0282民初5335号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经过本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。陈忠琴、陈佳妮上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.关于逾期交房违约金。涉案精装修商品房的装修工程未经政府主管部门组织竣工验收备案，违反了《江苏省成品住宅装修技术标准》《江苏省住宅工程质量分户验收规程》等对建筑工程包括装饰装修工程竣工验收备案的强制规定，一审法院以万达公司取得土建工程竣工验收备案证明代替了装修工程竣工验收备案，属于认定事实错误。2.关于双方对涉案房屋的装修标准。（1）其一审中所提供的证据一、二、三、四相互印证，完全可以证明涉案房屋的装修标准为5000元/平方米。（2）其一审中提供的证据三即万达公司向宜兴市物价局备案的价格，其中明确载明“含装修费用5000元/平方米”的备案价格依法应当公示，因此该备案“含装修费用5000元/平方米”应当作为商品房买卖合同的组成部分。（3）一审法院关于“万达公司所作的广告中对装修价值的宣传并不能作为合同的组成部分”的认定错误。其一，万达公司的广告宣传主要是针对其所出售的精装修商品房的装修规格进行宣传，让所有购房者对万达公司的精装修商品房进行认知；其二，万达公司所提供的精装修样板房，让所有万达公司精装修商品房的购房人有全面具体的了解，也让其对后期购买的精装修商品房有非常直观的预期；其三，万达公司的上述工作均是为了让精装修商品房以高位价格出售；其四，依据相关法律规定，万达公司作为开发商在交房时应当依照样板房的标准交付精装修商品房；其五，一审法院依据合同附件条款作出的认定违反了关于格式条款的法律规定。（4）一审法院认定“该5000元/平方米亦系销售价格，系交易双方针对合同约定的装饰、装修设备标准自主协商形成，对万达公司而言，当然包含适当利润”，属主观臆断，违背事实和法律。（5）一审法院在万达公司未能提供涉案房屋精装修工程分包合同的情况下，未能依法让万达公司承担举证不利的后果。在其提供了万达公司与第三方的分包协议复印件的情况下，一审法院仅认定了其真实性，却未作为定案依据。由于本案涉及的是房屋精装修价值，万达公司与第三方签订的装修工程分包合同将是最直接、有效的证据。被上诉人万达公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.其公司依照法律规定取得了竣工验收备案证书，在目前精装修工程并无行政监管的客观情况下，已经符合法定和约定的交付标准，同时也取得了有关行政机关准予交付的行政许可，其公司不存在逾期交房的事实。陈忠琴、陈佳妮在整改完成后确认房屋符合约定并实际入住，故陈忠琴、陈佳妮关于逾期交房违约金的请求不应得到支持。2.陈忠琴、陈佳妮在已经确认房屋质量合格的情况下再提起本案装修差价补偿诉讼违反诚实信用原则。陈忠琴、陈佳妮是在得知涉案房屋装修价值为5000元且实际查看样板房，明确了解购买的标的物应该具有的质量标准的情况下与其公司签订了购房合同，在房屋交付时，陈忠琴、陈佳妮应当按照装修价值5000元的标准及是否符合样板房的标准对房屋进行检验，检验后陈忠琴、陈佳妮出具了整改要求，其公司也在合理时间内对房屋进行了整改，整改后由陈忠琴、陈佳妮确认整改完毕并签署对整改满意的结论，随后入住并实际使用标的物，至此，陈忠琴、陈佳妮对标的物的验收过程已经完毕，已经确认标的物合格。后陈忠琴、陈佳妮在2016年6月3日再提起本案诉讼明显违反诚实信用原则，不应得到支持。3.本案虽经宜兴市物价局核定房屋售价为13881元/平方米（含装修费5000元/平方米），但实际销售价格均有下浮，目前所涉的12个案件平均下浮比例为16.85%。且根据《宜兴市物价局备案回复表》援引的文件，宜价[2011]第43号《关于实施商品住房销售价格备案的通知》（以下简称《价格备案通知》）,物价部门核定的销售价格为房地产调控背景下的最高限价，双方有权经协商一致下浮成交价格，其中装修部分也相应产生了下浮，涉案房屋的装修标准实际应为4175元左右，考察其公司是否存在价格违法行为应以该实际销售价格为准。4.根据测算，其公司实际装修A、B、C三个户型的加权成本为2808.86元/平方米。另外，其公司为销售该商品房支付的营销费用、管理费用、财务费用、税金按比例分摊到装修部分为933元/平方米，这样每平方米的利润为415.31元。因其公司集团采购价相比市场价低30%左右，故以正常的市场销售价为基数，不超过30%的利润率是合理的。5.陈忠琴、陈佳妮提起本案诉讼是因为了解到其公司与装修施工单位之间的装修合同价格约为1800元/平方米，因此认为装修成本大大低于物价局核定的5000元/平方米的标准，这种观点存在两个误解：（1）其公司采购了装修并加价销售给购房人，这是正常的商业行为，如果没有任何利润的平价转卖给业主是完全不合理的。（2）物价局核定的5000元装修是销售总价中包含相应装修部分的价值，而非装修标准。这与南京富力案中装修标准4500元的表述完全不同，司法评判的结果不应相同。陈忠琴、陈佳妮向一审法院起诉请求：1.万达公司退还装修费用1222850元（按每平方米5000元计算）；2.万达公司赔偿延期交房违约金300076元（以3046677元为基数，按照年息5%，自2014年6月1日至2016年5月19日计算719天）。事实和理由：其依据万达公司对宜兴万达广场商品房介绍及承诺，及对万达公司提供的样板房进行了实地看样，于2013年3月15日在万达公司售楼处签订了《商品房买卖合同》及附件，约定由其向万达公司购买万达广场6幢1单元22层XXXX室精装修商品房，价格为12457.28元/平方米，总价为3046677元。该装修商品房价格包含了装修费用为5000元/平方米。合同签订后，其依约支付了全部购房款及装修款，履行了合同义务。后发现万达公司交付的精装修商品房与售房时的承诺及样板房差距巨大，且存在严重装修质量问题和安全隐患，无法正常居住使用。为此，其与其他购房者就装修质量问题进行维权，并向政府部门进行求助。但时至今日，万达公司交付的商品房精装修质量问题还是没有解决。经其多方查实，该精装修商品房存在严重偷工减料、以次充好的情况，每平方精装修工程包干总价仅在1566元左右，因此，万达公司无论如何整改，都无法达到要求，该行为已经构成严重欺诈消费者，侵害其合法权益，故依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十一条、《中华人民共和国价格法》（以下简称《价格法》）第四十一条之规定，诉至法院。万达公司一审辩称：1.其公司与陈忠琴、陈佳妮之间从未就涉案房屋精装修价格达成任何协议，双方的商品房买卖合同中仅约定了房屋的总价格，并未对装修价格进行过约定；2.《宜兴市物价局备案回复表》载明的装修单价5000元/平方米，其性质为行政机构对开发商预售行为定价的行政管理，其公司同意该备案价格目的是为了获取商品房预售许可证，并不构成承诺，该价格不能作为双方达成装修标准的依据。3.退一步讲，即便备案的5000元/平方米被视为承诺，根据双方签订买卖合同的附件三、附件三（补充）所附的《装饰、设备标准》，房屋的单价应当包含双方约定的装饰装修及设备。该5000元/平方米亦是双方自主选择、自由协商的价格。如陈忠琴、陈佳妮认为其公司未按附件三、附件三（补充）的约定交付装修及设备，可就未按约履行部分一一举证，其公司可以继续履行，而非请求返还装修费用。4.根据双方签订的补充协议，精装修的范围包括公共部分的装修及设施设备，亦包括合理的开发建设成本、税金、利润等，还包括供水、供电、供暖、通讯、有线电视、安全监控等基础设施建设费用，不能简单的以万达公司与他人签订的精装修分包合同来确定涉案房屋实际装修价值；5.对于刊登的广告和样板间，根据双方签订的补充协议第十一条，已经明确不构成承诺，并非合同的组成部分，该广告及样板房不应作为确定装修价值的标准。6.根据合同，房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案材料，且该条件是房屋交付的唯一条件。乙方不得以房屋装饰、设备不符合要求等为由拒绝接受房屋。涉案房屋已于2014年3月26日完成竣工交付验收备案，并邮寄了入伙通知书，应视为其公司已完成交付，不存在延期交房的情形。一审法院认定事实：2013年3月15日，万达公司（出卖人）与陈忠琴、陈佳妮（买受人）签订商品房买卖合同一份，约定由陈忠琴、陈佳妮购买位于宜兴市商品房，建筑面积共245.05平方米，套内建筑面积198.32平方米，单价为每平方米12457.28元。合同第八条“交付期限”中约定：出卖人应当在2014年5月31日前取得《宜兴市新建住宅小区交付使用备案证书》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同的第十三条：“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照双方补充协议的相关约定执行。合同附件三中对“装饰、设备标准”进行了约定，具体如下：1.外墙：石材、真石漆、玻璃；2.内墙：壁纸、木套线、玻化砖或石材；3.顶棚：艺术吊顶、乳胶漆、石膏线条；4.地面：石材、玻化砖、实木复合地板；5.门窗：普通铝合金框料+中空玻璃；6.厨房：玻化砖、防水石膏板；7.卫生间：玻化砖、防水石膏板；8.阳台：玻化砖、真石漆、乳胶漆；9.电梯：上海三菱或同档次电梯，电梯轿厢精装修；10.其他：每户设独立水表，户内设置集中热水器；每户设可视对讲机；每户设置独立燃气表，管道天然气入户（由用户自行申请开通）；每户配有户式中央空调，每户设有地暖。合同附件三：“装饰、设备标准（补充）--宜兴项目豪宅交房标准”对上述装修标准作出了更详细的约定，比如：4.室内内墙：厅：天然大理石套线、壁纸。卧室墙面：壁纸。衣帽间：成品衣柜；5.室内顶棚：石膏板造型吊顶，乳胶漆；6.室内地面：厅：天然大理石、玻化砖。卧室：实木复合地板；7.门窗：单元门：可视对讲、定制铜门。主入户门：进口或合资品牌钢制入户门。室内门：实木复合门及门套。工人房入户门：钢制入户门。阳台门：断桥铝合金推拉门，中空钢化玻璃。窗：断桥铝合金中空钢化玻璃。8.厨房：墙面：墙砖。地面：地砖。顶棚：石膏板吊顶。台面：人造石，进口品牌橱柜；进口“SMEG”或同档次品牌水槽及龙头、进口“SMEG”或同档次品牌厨房电器（消毒碗柜、燃气灶具、抽油烟机、微波炉）。9.卫生间：1）主人卫生间：墙面：天然大理石或玻化砖。地面：天然大理石或玻化砖。顶棚：石膏板乳胶漆。配有“杜拉维特”或同档次品牌座便器、浴缸、面盆；配有“汉斯格雅”或同档次品牌龙头、花洒；淋浴房；配有浴巾架、纸架。2）客卫：墙面：玻化砖。地面：玻化砖。顶棚：石膏板乳胶漆。配有“杜拉维特”或同档次品牌座便器、面盆；配有：“汉斯格雅”或同档次品牌龙头、花洒；配有浴巾架或毛巾架、纸架。……同日，双方又签订合同补充协议一份，其中第五条：“关于房屋交付的补充约定”中的第2点约定：双方一致同意将本合同第八条所述的该房屋交付条件修改为：甲方（万达公司）取得竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。交房条件成就后，甲方可（但无义务）发出房屋交付通知。房屋交付时，乙方（陈忠琴、陈佳妮）应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成的房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交房的责任。第3点约定：……由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，甲方会在《入伙通知书》中建议乙方办理入伙手续的具体时间，由此导致的交付时间延迟，不视为逾期。第4点中约定：“……双方明确，该房屋一经交付，即视为乙方验收合格。乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交房。”第7点中约定：“甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付给乙方，则乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。如宽展期届满后甲方仍未将房屋交给乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已购房款万分之一的违约金，合同继续履行”。第六条“关于房屋质量、装修装饰、设备标准的补充约定”中第4点约定：如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，经该房屋所在地建设部门指定的具备资质的鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应当按照本合同约定承担保修责任，但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付办理。因乙方装修引起的房屋质量问题，甲方不予保修。第5点约定：乙方确认，该房屋装修、设施标准以本合同约定，合同未提及的装修及设施不属于甲方负责范围……。第十一条“关于广告效力及示范单位”第1点约定：甲乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件、其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不是买卖合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时的实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任。第3点约定：该房屋装修、户型结构等，均以本合同及附件约定为准。甲方不因本合同及本补充协议以外的文件、图纸等，向乙方承担任何责任。第十四条“其他条款”中的第10条约定：本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能的法律效果，愿意承担。双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任。在签订合同及补充协议后，陈忠琴、陈佳妮全额付清了房款。2014年5月30日，涉案房屋取得《竣工交付使用验收备案证书》。2014年5月30日，万达公司向陈忠琴、陈佳妮邮寄送达了入伙通知书，通知其在2014年6月13日办理入伙手续。后双方进行了房屋验收，陈忠琴、陈佳妮提出了若干质量问题，经施工方整改后，双方又于2014年12月19日签订整改验收确认单。该整改验收确认单请客户对精装单位整改评价为三项，分别是非常满意、比较满意、基本满足，陈忠琴、陈佳妮在基本满意处打钩。陈忠琴、陈佳妮直至2016年4月18日方签署房屋交接单。以上事实，由陈忠琴、陈佳妮提供的商品房买卖合同、购房发票等，万达公司提供的竣工备案证书、入伙通知书、房屋交接单、整改确认单、验收表及一审庭审笔录在卷佐证。一审中，围绕涉案商品房的精装修应达到何种装修标准，双方展开了举证、质证及辩论。陈忠琴、陈佳妮提供了下列证据：一、宜兴日报刊登的关于万达精装修房屋的广告，用以证明涉案房屋的装修定位为高档装修。在广告中，万达公司频繁使用了“豪宅”、“顶级奢装”等字样，但在广告下方用小字标注：本广告为要约邀请，买卖双方权利义务以《商品房买卖合同》为准。二、2012-2013年期间在新浪网、新华网、e房网上刊登的房产信息，用以证明万达公司在对外宣传上对精装修标准宣称为4000-6000元/平方米。三、宜价房备字（2012）第026号宜兴市物价局备案回复表，用以证明装修标准为5000元/平方米。该回复表在备案内容中载明：“万达广场高层小高层部分平均销售价格：13881元/平方米（含装修费用5000元/平方米）。四、精装修样板房照片，用以证明万达公司在销售涉案房屋时对装修有具体直观的样本，这对购房者签订买卖合同产生了巨大影响。而该样板房现已拆除。陈忠琴、陈佳妮认为，万达公司在宜兴日报、网站上的销售广告、宣传资料、样板房资料应构成要约，视为合同的有效组成部分，而物价局的备案表明确了涉案房屋的装修标准应为每平方米5000元，故万达公司交付的商品房应达到精装修每平方5000元的标准。万达公司发表质证意见如下：证据一，真实性没有异议，但认为广告并没有明确装修价值为5000元，且广告中注明仅为要约邀请，双方权利义务以商品房买卖合同为准。证据二，认为所涉房产信息并非其公司发布，其公司亦无授权发布，对其公司不具约束力。证据三的真实性、合法性没有异议，但该表上载明的装修单价并不能作为双方达成装修标准的依据。因为该备案是政府为了控制房价而实施的，意义在于一旦备案，实际成交价格不能高于备案价格。由于万达公寓的精装修房屋在宜兴市场上是首例，价格是当时宜兴市场最高的。宜兴市物价局出于对房屋价格的管控要求，所以在价格部分注明含装修5000元每平方。万达公司同意该备案价格的目的是为了获取商品房预售许可证，且这个标准既未通知买受人，也没有进行公示，不应作为合同的组成部分。证据四，样板房照片没有具体的形成时间和参考，真实性不予认可。且在样板房现场明确告知该装修仅供参考，不作为实际交付标准。该样板房现已拆除。万达公司提供《宜兴市物价局价格备案回复表》中载明的文件依据《价格备案通知》，用以证明备案价格并非实际销售价格。该《价格备案通知》上载明的备案原则为：房地产开发企业自行确定合理销售价格，向市物价局办理备案手续，由物价局参照市住房局提供的上年度同地段商品房价格水平，依据房地产开发企业上报的价格，提出不合理部分，和市住房局共同商议，提出商品房销售价格建议，并与房地产开发企业沟通后，确定备案价格。房地产开发企业在取得新建商品房预售许可证后，应明码标价，公开表示商品房销售备案价格、相关收费及影响商品房价格的其他因素。商品房销售中，实际成交价格均不得高于备案价格（即备案价格为最高销售价格）。陈忠琴、陈佳妮对《价格备案通知》的真实性没有异议，但认为备案价格应按规定严格执行。一审中，为了证明万达公司交付的商品房精装修质量恶劣、价值低下，与每平方5000元差距甚大，陈忠琴、陈佳妮提供了以下证据：五、万达公司与第三方之间签订的分包合同协议复印件3份，用以证明万达公司支付给他人室内装修费用仅1566元左右；六、劣质精装修照片，用以证明装修的实际装修情况；七、2015月10月24日宜兴方正资产评估有限公司（以下简称评估公司）受万达公馆6号楼2601、2102室业主委托出具的鉴定报告，用以证明涉案房屋装修经鉴定为每平方1600-1700元左右；八、2015年3月11日东南建设工程安全鉴定有限公司受法院委托对万达广场2期7幢1单元1601室装饰装修工程质量出具的鉴定报告，用以证明万达公司的精装修房存在许多质量问题；九、万达公馆业主向宜兴市建设局质监站提交的“宜兴万达公馆房屋质量投诉、整改、补偿诉求书”、甲醛监测报告，用以证明万达公司的精装修房存在严重质量问题且甲醛超标。万达公司质证认为：证据五无原件核对，真实性不发表意见，关联性有异议；证据六的真实性、关联性均不予认可；证据七系业主单方委托，不予认可；证据八真实性无异议，但所涉及的业主并非陈忠琴、陈佳妮，故与本案无关；证据九的真实性、关联性均不予确认。万达公司认为，陈忠琴、陈佳妮提供上述证据为了证明涉案房屋质量不好，但诉请却是要求返还装修款，房屋质量问题与返还装修款之间并没有因果关系，故不应予以采纳。法院对双方提供证据的真实性均予以确认，对关联性及证明力将综合本案全部证据和事实予以确定。一审中，经业主方申请，法院委托对包含涉案房屋在内的万达公馆A、B、C三种户型所涉精装修工程造价进行鉴定。2017年9月12日，无锡新鑫工程咨询有限公司（以下简称新鑫公司）出具锡新价鉴（2017）003号造价鉴定报告，其鉴定结论为：精装修A户型商品房屋内精装修工程鉴定价为1072583元。其中土建毛坯层的鉴定价为47567元已包括在上述鉴定价中；精装修B户型（即本案所涉房屋）商品房屋内精装修工程鉴定价为859163元。其中土建毛坯层的鉴定价为38815元已包括在上述鉴定价中；精装修C户型商品房屋内精装修工程鉴定价为783474元。其中土建毛坯层的鉴定价为34636元已包括在上述鉴定价中。因原被告双方对下列费用存疑，故鉴定造价尚不含下列费用：1.设计费，经测算为300元/平方米；2.人工费，300-400元/平方米；3.装饰垃圾清运、保洁费，30元/平方米。陈忠琴、陈佳妮对该鉴定报告不予认可，理由为：1.正因为万达公司存在以次充好、偷工减料其才申请鉴定，但鉴定机构却仍依据万达公司提供相应材料鉴定，这与鉴定目的不符；2.鉴定机构未按照实际现场实际用材进行鉴定，而是根据万达公司提供的图纸、合同文件所载明的装修材料品牌、规格、型号作为鉴定依据。实际上万达公司现场装修材料与其图纸中的品牌、规格、型号完全不符；3.具体鉴定材料与现场不符之处包括：鉴定为墙布，实际为墙纸；地板的品牌、规格、型号与现场不符；现场橱柜是三无产品，鉴定机构却根据品牌橱柜定价；4.鉴定机构未采纳其主材询价的意见，鉴定价格并不公平公正。万达公司对鉴定报告的意见为：1.其不同意启动鉴定程序；2.既然已经启动鉴定，其对鉴定程序、机构选定及鉴定机构依据的鉴定标准没有异议；3.鉴定存在遗漏，如设计费、人工费、企业管理费、装饰造价代理费、监理费、税费等。根据陈忠琴、陈佳妮的申请，一审法院依法通知鉴定人员出庭作证。鉴定人员对双方的质疑作了以下回复：1.其接受法院委托做的是装修造价鉴定，而非质量鉴定，如陈忠琴、陈佳妮认为工程存在偷工减料、以次充好，则应启动质量鉴定。其鉴定的依据是现场和图纸，如现场表面能看到材料即按现场确定，如是隐蔽工程无法看到材料，在不破坏的情况下只能按照图纸来确定；2.在鉴定报告分部分项工程清单中虽载明是墙布，但该内容仅是为了确定位置而套用图纸上的名称，实际在计价表清单名称中已经明确为墙纸，其价格也是按照墙纸的价格确定。对于地板品牌，因实际在现场取样时未发现品牌标志，其经询价，根据同等类型的市场平均价格确定了地板的价格。对于橱柜，陈忠琴、陈佳妮称其为三无产品，但这并非工程造价来确定。其根据万达公司提供的采购合同，以第三方身份咨询厂家确定橱柜的价格；4.对万达公司提出的设计费并非鉴定范围，人工费因家庭装修的精度、深度不同，实际市场价没有定性的量化，故该费是按照定额指导价确定，并非按照实际市场价执行；万达公司提出的招标代理费、企业管理费等均是开发商在经营过程中发生的费用，不在工程造价鉴定的范围内。一审中，陈忠琴、陈佳妮明确诉讼请求2的依据是，根据双方签订的商品房预售合同，万达公司应向购房者提交合格的精装修商品房，包括毛胚房及室内装修，且装修质量符合承诺的质量标准。事实上，万达公司至购房者起诉时，没有向购房者提供符合的精装修商品房，整改至今也未达到装修标准。所以根据相关法律规定，不能因为购房者已经收房或者入住就免除万达公司的责任。万达公司应自合同约定的交房之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息赔偿违约金。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、陈忠琴、陈佳妮主张返还装修价款是否应予支持。二、陈忠琴、陈佳妮主张的逾期交付房屋违约金是否可以支持？关于争议焦点一，陈忠琴、陈佳妮主张返还装修价款不应予支持。理由为：1.双方对精装修价值并无单独约定。首先，商品房买卖合同中仅约定了总房价及精装修的用材、设施标准，而对装修价值并无明确约定。双方也未就装修价值达成其他补充协议，无法确认双方曾就装修价值达成过合意；其次，万达公司在宜兴日报上所做的广告虽然频繁使用“奢华”、“顶级豪装”等标示装修档次的用语，但这些用语所指向的装修价值并不具体确定，不能作为要约。网上房产信息中虽对装修价值有明确指向，但无证据证明此类信息系万达公司发布或经万达公司的授权；且根据合同约定，双方权利义务仅以合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议约定为准。报纸、网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不是买卖合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，不作为双方确定权利义务的依据。因此，万达公司所作的广告中对装修价值的宣传并不能作为合同的组成部分；2.在法院受理万达公馆业主13起案件中，另案选取涉案房屋不同的三类户型进行了装修价款的鉴定，双方当事人虽对该鉴定提出异议，但并未提出相反证据可以推翻，对鉴定报告应予采信，可以作为判定装修价格及档次的参照。启动装修造价鉴定程序，是为了防止万达公司交付的商品房精装修价值畸低，显失公平，严重损害购房者利益。但目前从鉴定结果看，三类户型总体的装修造价经测算在3400-4700元/平方米的区间之间，从本地区装修平均花费、物价水平等日常经验来看，该装修价值与房价的比例在合理区间内，并不显失公平，也不明显违背万达公司通过广告等宣传手段所营造出的房屋精装修档次；3.退一步讲，即使《宜兴市物价局备案回复表》中载明装修单价5000元/平方米作为合同的组成部分，该5000元/平方米亦系销售价格，系交易双方针对合同约定的装饰、装修设备标准自主协商形成，对万达公司而言，必然包含适当的利润。只要该利润在合理范围内，应予支持。现陈忠琴、陈佳妮要求退还装修销售价格与装修成本之间的差价甚至全额退还装修价值，无相应法律依据。4.从陈忠琴、陈佳妮主张的请求权基础看，无论是《合同法》第一百一十一条还是《价格法》第四十一条，其适用的前提均是双方对标的价款有约定。而本案争议的标的为精装修房的装修价值，在双方仅约定了房屋总价，精装修价值无法从房屋总价中剥离的情况下，上述条款均不适用本案的情形。如陈忠琴、陈佳妮认为万达公司未按合同约定的装修和设备标准交付，可以要求万达公司按此标准履行，若认为万达公司交付的装修质量有问题，也可以就装修质量问题主张相应权利，但要求退还装修价款无事实和法律依据，法院不予支持。关于争议焦点二，根据合同约定，甲方取得竣工验收备案文件是唯一的交付条件，现涉案房屋已通过了工程竣工验收备案，并按照合同约定的时间向陈忠琴、陈佳妮邮寄入伙通知书，陈忠琴，如涉案房屋确实存在装修瑕疵，陈忠琴、陈佳妮可另行主张维修责任及损失，但不影响房屋的交付。故陈忠琴、陈佳妮主张延期交房违约金无事实与法律依据，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条、第十三条之规定，作出判决：驳回陈忠琴、陈佳妮的诉讼请求。一审案件受理费18506元，由原告陈忠琴、陈佳妮负担。本院对一审已查明的事实予以确认。二审中，本院补充查明事实如下：一、关于房屋装修标准的广告宣传情况2012年11月28日，新浪房产网、e房网（××）和无锡房产网同时刊载标题为“宜兴万达公馆精装标准4000-6000元每平方米”的广告一则，广告内容为“宜兴万达公馆认购可享受全款97折，贷款99折优惠。在售精装高层，面积为235、265、295平方米户型，均价12500元/平方米，装修标准为4000元/平方米，面积235、265和295平方米户型，均价14000元/平方米，装修标准6000元/平方米；另有商铺在售，面积140-200平方米，均价33000-38000元/平方米。”其中新浪房产网在前述广告内容下方用小字注明：“以上信息供参考，最终以开发商公布为准。本稿件为新浪乐居独家原创稿件，版权所有，引用或转载请注明出处。”而e房网（××）和无锡房产网在前述广告之后未作此类提示。2013年10月31日，新华网刊载标题为“宜兴万达公馆精装标准4000-6000元每平方米”的广告一则，广告内容为“宜兴万达公馆认购可享受全款97折，贷款99折优惠。在售精装高层，面积为235、265、295平方米户型，均价12500元/平方米，装修标准为4000元/平方米，面积235、265和295平方米户型，均价14000元/平方米，装修标准6000元/平方米；另有商铺在售，面积140-200平方米，均价33000-38000元/平方米。宜兴万达广场位于宜兴市氿新城，项目南至东虹东路、西至枫隐路、东至东氿大道、北至阳羡东路，建设用地将达200亩，建筑面积51万平方米，总投资约35亿，是万达集团第三代城市综合体的代表之作，广场内规划了国际购物中心、商业步行街、5A级超高层写字楼、六星级酒店、湖畔中心名宅等业态于一体，体量庞大、业态丰富、功能齐全、精品服饰、餐饮美食、休闲娱乐、康体运动等生活设施应有尽有。”二、关于房屋装修造价重新鉴定程序的启动与终止陈忠琴、陈佳妮为证明一审鉴定报告与实际装修价格不符，向本院提供：宜兴万达广场8号楼豪宅室内精装修工程分包合同、投标总价资料等。其中，招投标总价资料中的装修材料、工程量以及排序与一审鉴定报告中的内容均一致，但是价格却不同，以此说明一审鉴定报告认定的装修造价与涉案房屋的实际装修价格存在严重差异。万达公司对上述证据质证认为，8号楼豪宅室内精装修工程分包合同、投标总价资料确实是其公司与装修施工单位签订的，但不能达到陈忠琴、陈佳妮所称的证明目的。其公司与装修施工单位基于集团采购以低于市场价的价格签订装修施工合同，而一审鉴定报告确定的是涉案房屋装修工程的市场价，当然与其公司的实际采购价格存在差异，因此，其公司在采购装修工程后增加适当的利润进行销售，是其公司的合法权利。二审中，经审查，业主自行委托评估公司出具的评估报告与一审鉴定报告的结论差异过大，且两份报告分别在程序与实体上存在缺陷，所作结论与客观实际不符，为查明涉案房屋的实际装修价值，本院认为该案存在重新启动鉴定的必要。故此，本院根据陈忠琴、陈佳妮的申请启动了房屋装修造价重新鉴定程序。后经随机摇号，确定江苏方正工程造价事务所有限公司为首选鉴定机构，正中国际工程咨询有限公司（无锡分公司）为备选鉴定机构。本院委托江苏方正工程造价事务所有限公司后，该机构经审查后认为，鉴定存在如下困难：1.除门、橱柜、厨房设备及淋浴设备外，目前情况下现场对大理石、墙地砖、地板、墙纸等品牌、型号及质量等级均无法准确确认，这类材料的品牌及型号、质量等级并非通过现场实地取样就能鉴定出来，其造价约占造价总额的25%；电线及线管、开关及插座面板、灯具、空调等的品牌现场可以查勘，但型号不一定能明确，因品牌及型号之间的价格差异较大，会造成鉴定造价的不准确性，约占造价总额的18%。2.SME品牌的厨房电器经国美、五星电器等实体店查询，均无该品牌，京东也只查询到消毒柜（型号：SME60LTX）现在的价格，2014年左右的价格更是无法查询。3.涉案房屋基本都是2014年交付的，经查询汉斯格雅龙头型号14111000已停产，其他型号都只能询到目前的价格；DIERRE入户门、MITON橱柜也都只能询到今年的市场价格。2014年的价格同样无法查询。故根据现有材料无法准确鉴定涉案房屋的装修工程造价，最终予以退鉴。其后，本院又委托备选机构正中国际工程咨询有限公司（无锡分公司）进行鉴定，万达公司按照该鉴定机构的要求补充提交了7号、8号楼精装修工程分包合同、所有甲供设备采购合同以及三种户型精装修工程施工图纸。对此，陈忠琴、陈佳妮质证认为，对精装修分包合同、施工图纸的真实性均无异议；但万达公司提供的入户门、卫生洁具、橱柜等甲供设备采购合同中价格均被涂抹，无法反映材料等级的真实情况，具体的品牌型号应由鉴定机构与现场核对确认。该备选鉴定机构收到上述鉴材，并经初步审查后向本院发函称，其公司无法对每套房屋单独鉴定造价，只能对整栋楼的装修工程造价的总价进行鉴定，以此基础合理推算每户装修造价，如同意采用该鉴定方法的，则万达公司还需补充提供招投标资料、装修施工过程中的变更签证资料以及施工单位报送的工程结算书。因万达公司明确表示不同意该鉴定机构采用上述鉴定方法，亦未按鉴定机构的要求补充提交鉴定资料，该机构终以送鉴材料不全达不到鉴定条件为由予以退鉴。三、关于万达公司装修涉案房屋支出成本的举证与质证万达公司为证明其为涉案房屋装修工程实际投入的成本，提供证据如下：（一）房屋备案公示—销售价格对比表。列明了含本案在内的系列案件中12套房屋的公示备案价（一房一价）与合同价，其中，陈忠琴、陈佳妮购买的房屋备案价3660000元，合同价相对于备案价下浮16.59%。经计算，12套房屋的平均下浮率为16.85%，装修费用的备案价为5000元/平方米，计算上述下浮率后装修部分的实际销售均价应为4157.5元/平方米。（二）宜兴市万达豪宅8号楼内装相关合同造价信息资料。具体合同项目如下：1.室内精装修工程分包合同；2.杜拉维特卫生洁具供应工程（陶瓷件：台盆、马桶、浴缸）；3.汉斯格雅卫生洁具供应工程（不锈钢件：龙头、淋浴花洒）；4.入户门供应及安装工程；5.户式多联空调机供应和安装工程；6.厨房电器供应和安装合同；7.橱柜供应及安装工程；8.采暖两用炉供应及安装合同；9.建筑智能化分包工程；10.豪宅、甲级写字楼信报箱采购及安装合同；11.平安E家系统设备采购协议；12.住宅区外遮阳工程分包合同；13.开荒保洁；14精装修实测实量工程；15.工地现场保安服务合同；16.住宅标段监理合同；17.A、C户型样板房及公共空间项目室内设计合同；18.B户型样板房室内设计合同；19.C户型样板房室内设计合同。上述19项合同结算价按照户型、套数及面积进行分摊、相加后得出A、B、C三个不同户型的装修单价，具体如下：            户型              第1项（装修施工费）              第2-9项（甲供设备费）              第10-19项（间接装修费）              合计（元/平方米）                  A              1959.41              607.71              90.30              2657.42                  B              2187.95              671.68              85.21              2944.84                  C              1965.88              761.99              116.62              2844.49      二审中，双方当事人确认陈忠琴、陈佳妮的房屋适用C户型。（三）宜兴万达广场税费分摊明细表及万达公司审计报告。税费分摊明细表中的营销费、管理费、财务费和税金的总费用数据均取自2011-2018每年度会计师事务所的审计报告。由于宜兴万达广场包括住宅、商场、酒店、写字楼、商铺五个部分，总建筑面积518440.86平方米，其中，住宅销售面积107619.2平方米占总面积的比例为45.97%，据此将营销费、管理费、财务费、税金按照比例进行分摊，再按照物价局核定的装修备案价占房屋备案总价的比例并考虑平均下浮率后得出装修部分对应的税费成本为933.33元/平方米。综上，装修造价含税费为3742.19元/平方米，考虑下浮率后的装修售价为4157.50元/平方米，据此得出利润为415.31元/平方米，利润率在合理范围内。陈忠琴、陈佳妮针对上述证据质证认为：1.关于房屋备案公示—销售价格对比表，万达公司以低于备案价的价格进行销售是一种营销策略，万达公司应按照备案装修价格5000元/平方米进行装修，不能降低装修标准。2.关于宜兴市万达豪宅8号楼内装相关合同造价信息资料，（1）其要求退还的装修差价仅针对套内装修部分，5000元/平方米的装修备案价也是对应的套内装修部分。万达公司不应将公摊部分及套内部分混合计算装修单价，应区分套内装修和公摊部分装修。（2）对于2-8项万达公司的甲供设备内容予以认可，对合同采购金额因其无法查看，故由法院依法认定。（3）对于9-19项，该部分内容在毛坯房销售时就应当完成，不属于套内精装修造价部分。3.关于宜兴万达广场税费分摊明细表，（1）营销费、管理费、财务费均不属于房屋装修造价的范围，与本案无关。（2）万达公司对于装修部分不应获取利润，分包装修公司在其装修过程中获取利润才是符合行规的。四、万达公司向宜兴市物价局的备案申请材料万达公司于2012年2月28日向宜兴市物价局申请价格备案，具体申报内容为：住宅总建筑面积56277.72平方米，均价14566.36元/平方米，总价81976万元。其中，附件三为《宜兴市商品房建设成本表》，具体项目构成与按面积核算后的单价如下：1.土地费用4524.3元/平方米；2.前期费用330.7元/平方米；3.建安费用5749.3元/平方米；4.附属公共配套设施518.1元/平方米；5.基础设施费744.9元/平方米。综上，万达公司申报的商品房建设成本为11867.3元。二审中，万达公司称已于2012年底拆除了样板房。此外，双方当事人一致同意按照万达公司提供的宜兴万达广场8号楼的相关合同及结算资料所反映出的房屋装修价格来确认涉案房屋的装修价值。以上事实，有广告宣传材料、鉴定申请书、鉴定机构函件、精装修工程分包合同、投标总价资料、房屋备案公示—销售价格对比表、8号楼内装相关合同造价信息汇总表及甲供设备采购合同、工程结算材料、宜兴万达广场税费分摊明细表及当事人陈述等证据在卷佐证。本案二审争议焦点为：一、陈忠琴、陈佳妮主张的逾期交房违约金依据是否充分；二、涉案房屋的装修标准应如何认定；三、涉案房屋的装修价值应如何认定。本院认为：关于争议焦点一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，陈忠琴、陈佳妮与万达公司于2013年3月15日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，该合同对双方当事人均具有约束力。其中，《合同补充协议》第五条第2项约定房屋交付条件为“甲方取得竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。”则万达公司在取得《竣工交付使用验收备案证书》后向陈忠琴、陈佳妮送达入伙通知书，符合上述协议约定的房屋交付条件，陈忠琴、陈佳妮签署房屋交接单即视为房屋已经按约交付。关于陈忠琴、陈佳妮为证明涉案装修工程需要进行单项竣工验收而举证的《江苏省成品住宅装修技术标准》《江苏省住宅工程质量分户验收规程》均系管理性规定，不属于法律的效力性禁止性规定，不影响上述合同条款的效力。故陈忠琴、陈佳妮以万达公司未获得装修工程竣工验收证明文件不符合房屋交付条件为由要求万达公司支付逾期交房违约金，没有合同和法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二，第一，鉴于《商品房买卖合同》附件三对装饰、设备标准的约定不明，且万达公司已将样板房拆除，故只能结合万达公司的商业广告宣传以及物价备案来认定房屋精装修标准为5000元/平方米。根据《商品房销售管理办法》第三十一条的规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。本案中，虽然万达公司已经向陈忠琴、陈佳妮交付了精装修商品房，但却并未举证证明其已就交付房屋的装修标准、设备等与样板房是否一致作出具体说明；且万达公司在涉案房屋交付之前已将样板房拆除，导致陈忠琴、陈佳妮在收房时无法就房屋的具体装修标准与样板房进行核对确认。因此，万达公司称陈忠琴、陈佳妮的收房行为应视为认可涉案房屋精装修标准的意见，本院不予采纳。按照《合同法》第十五条的规定，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。本案中，2012-2013年度宜兴日报上所刊载的案涉楼盘广告中频繁使用“顶级奢华”、“殿堂级奢装”等用语，对案涉楼盘的装修标准作出高标准的宣传烘托，同时在2012年11月28日无锡房产网站上所刊登的楼盘广告中，明确载明宜兴万达公馆精装修标准4000-6000元/平方米，该广告内容中对楼盘名称、小区坐落、房屋面积、房屋平均单价及每平方米装修标准均作出了明确说明，应认定为“内容确定”，上述商业广告的内容依法应认定为要约，其中关于装修标准4000-6000元/平方米的宣传内容应纳入合同的组成部分，对双方当事人均具有约束力。关于万达公司抗辩双方已在《合同补充协议》第十一条明确广告宣传资料并非合同组成部分的意见，根据《合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。因《合同补充协议》系万达公司作为开发商销售房屋而预先拟定的合同，前述条款内容实际是万达公司为免除自身责任而设置的格式条款，对此，万达公司既未采取合理方式提请购房人注意，亦无证据证明已对该条款向购房人作出了说明，且陈忠琴、陈佳妮也抗辩万达公司实际交付的房屋装修价值与其所作广告宣传内容不符、存在价格欺诈，所以万达公司以此条款否定广告宣传内容对其约束力的意见，本院不予采纳。依据《宜兴市物价局备案回复表》所援引的政府文件《价格备案通知》之规定：“房地产开发企业在取得新建商品房预（销）售许可证后，应当按照明码标价的有关要求，公开标示商品房销售备案价格、相关收费及影响商品房价格的其他因素。”结合该备案回复表核准的平均销售均价13881元/平方米（含装修费用5000元/平方米），装修费用系商品房销售价格的重要组成部分，万达公司应按规定将商品房销售备案价格及所含装修费用予以公开标示。然而，万达公司不仅未按要求进行公示，还以该备案价格并未向社会公示、也未书面通知购房人为由抗辩不应将备案装修费用5000元/平方米作为涉案房屋的装修标准，其该抗辩意见既违反了上述文件的规定，也与其向宜兴市物价局的备案内容相悖，本院不予采纳。据此，应对万达公司作出不利推定，即便万达公司并未将该备案价格向社会公示，其向行政主管部门所作的备案内容，应对万达公司产生约束力。并且，上述备案价格与前述商业广告中对万达公馆装修标准所作的宣传亦相互吻合，故应当作为认定涉案房屋装修标准的依据。第二，万达公司认为即便以5000元/平方米认定精装修标准，也应按照房屋销售总价的下浮率同比例认定。本院基于以下理由，认为无需考虑下浮率：首先，宜兴市物价局核准的备案销售均价中注明了装修费用为5000元/平方米，该标准按规定应当向公众明示，构成万达公司对购房人的承诺，购房人亦会对此产生合理期待，故万达公司应当本着诚实信用的原则按照5000元/平方米的标准交付房屋装修。其次，相对于核定的备案价，万达公司的实际售价虽有不同程度的下浮，该“一房一价”可能受楼层、方位、市场行情、促销让利等多种因素的影响，但万达公司在实际装修时并未根据“一房一价”而采取不同的装修标准。万达公司在让利销售时，也未明确该优惠及于装修，故该不利后果应由万达公司自行承担。其三，万达公司作为市场交易主体，其以低于备案价与购房人议定成交价格系双方的谈判结果，该下浮系购房人通过市场行为争取到的利益，但这不影响购房人依据确定标准主张赔偿的权利。如果退还装修差价也要考虑下浮率，会使得购房人丧失了通过谈判争取到的利益。其四，根据《合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如果万达公司严格按照5000元/平方米的装修标准交付房屋，购房人收房后就可以获得该标准的精装修利益，现因万达公司未提供承诺的精装修，导致购房人丧失了这部分的利益，万达公司也应向购房人赔偿该部分的损失。综上，本院认定涉案房屋的精装修标准为5000元/平方米。关于争议焦点三。（一）一审鉴定报告的结论不能作为认定房屋装修价值的依据。理由如下：1.双方对于一审鉴定报告最大的争议点即在于橱柜、入户门等主材价格的确定。根据陈忠琴、陈佳妮在二审中提交的装修施工单位的投标总价资料，经审查核对，一审鉴定报告中工程量清单下的项目名称、数量与上述投标总价资料中所载明工程项目、数量以及编排顺序均一致，只是计取的价格有所不同。关于鉴定报告中价格计取的方式与依据，经向一审鉴定单位新鑫公司调查核实，鉴定人员答复系通过电话、传真、网络查询等多种方式进行询价后确定，但未能提供任何询价依据予以佐证，故无法确定其价格来源的合理性。2.根据万达公司二审中提供的宜兴万达广场8号楼的装修施工合同及结算材料，经核对，最终的结算价高于合同价，且存在工程量的增加，由此说明一审鉴定报告中载明的工程量清单并不完整，存在诸多漏项，据此得出的鉴定结论不完整，亦不能据此确定房屋的装修价值。（二）业主自行委托第三方评估机构出具的评估报告结论也不能作为认定房屋装修价值的依据，理由如下：1.评估资质不符合规定，经本院调查核实，进行评估的人员并非该评估机构的工作人员，而是其他装修公司的造价预算员和船舶厂的工程师。根据《建设工程造价鉴定规程》的规定，在进行鉴定过程中只有遇到特别复杂、疑难或特殊问题的，才能向本机构外的相关领域专家进行咨询，但最终鉴定意见应当由本机构的鉴定人员出具，显然该评估报告的出具过程违背了上述规程。2.评估方法较粗略，由于业主方不持有装修施工的相关资料，所以评估报告中对于工程量大多采用了预估的计算方法，无法据此准确认定房屋的装修价值。3.主材价格确定依据不足，评估所采用的询价方式主要是网上搜索第三方报价，且对品牌和型号未作深究，无法准确得出主材的真实市场价格。4.价格计算方式不合理，以房屋内部装修总价除以房屋的建筑面积，但是公摊面积的装修造价却并未计算在内。（三）本院二审中依法启动装修造价重新鉴定程序后，因鉴定方法、鉴定难度的客观原因以及万达公司拒不配合提供鉴定的主观原因，首选鉴定机构与备选鉴定机构相继退鉴，故本案现已无法通过司法鉴定程序来确定涉案房屋的装修价值。（四）经本院释明后，万达公司补充提供了与涉案房屋装修相关的施工合同、采购合同以及对应的结算材料等，且陈忠琴、陈佳妮对前述证据的真实性均不持异议。因此，本案可以根据现有证据对房屋的装修成本及合理销售利润进行论证认定，以确定涉案房屋的实际装修价值。具体分以下五部分进行阐述：1.装修施工费用应计入房屋装修成本根据万达公司提供的宜兴万达广场住宅8号楼豪宅室内精装修广场分包合同及工程结算文件，针对涉案C户型房屋，万达公司按照合同面积计算得出的结算单方造价为1965.88元/平方米，该金额确为万达公司因委托施工单位装修涉案房屋而实际支出的费用，应计入房屋的装修成本。关于陈忠琴、陈佳妮抗辩应扣除公摊部分装修费用的意见，因涉案《商品房买卖合同》约定的房屋价款所对应的面积为房屋建筑面积，即包含公摊面积和套内面积两部分，而备案的平均销售均价13881元/平方米（含装修费用5000元/平方米）所对应的也是房屋的建筑面积而非套内面积，所以，在以备案装修费用作为标准判断涉案房屋的实际装修价值是否达标时，也应按照同样的规则计算房屋的装修成本，即按照房屋全部建筑面积计算装修支出成本，故本院对陈忠琴、陈佳妮上述抗辩意见不予采纳。2.甲供设备费用应计入房屋装修成本根据万达公司提供的甲供设备采购、安装合同以及对应的工程结算造价确认书、会签表等，涉案C户型房屋对应的第2-9项甲供设备采购及安装费用单价为761.99元/平方米，该金额系万达公司为涉案房屋采购安装卫浴、橱柜、空调等设备而实际支出的费用。除第2-8项内容陈忠琴、陈佳妮不持异议外，陈忠琴、陈佳妮抗辩第9项智能化分包工程并非因装修而发生的费用。经审查，智能化分包工程的具体内容为弱电、网线和有限电视，该工程内容在涉案《商品房买卖合同》附件三装饰、设备标准第16项中已有明确约定，因此，将该项费用计入涉案房屋装修造价成本符合双方的合同约定。本院对万达公司要求将甲供设备采购安装费用计入房屋装修成本的意见予以采纳。3.间接装修费用不应计入房屋装修成本万达公司主张在其精装修成本中应分摊信报箱、防盗设备、外遮阳、保安、监理、设计、验收等费用（第10-19项），但未能举证证明上述项目属于合同附件约定的装修标准范围，亦无法确定该部分费用与装修成本存在因果关系。更何况，从万达公司向宜兴市物价局提交的《宜兴市商品房建设成本表》来看，其自行核算的成本11867.3元/平方米所含项目中并未包含第10-19项的内容。结合万达公司申报的销售均价14533.36元/平方米，与其核算的成本相比存在较大的利润空间，由此说明，即便存在上述费用需要分摊，万达公司也均已考虑在其销售利润中。现宜兴市物价局在核价时亦对其销售利润予以了考量，故无需再将该部分费用计入房屋装修成本。故此，万达公司要求对该部分间接费用分摊计算至房屋装修成本的意见，本院不予采纳。4.营销费、管理费、财务费及税金不应计入房屋装修成本该部分税费为万达公司开发整个万达广场而发生的成本，除本案所涉的住宅外，还包括酒店、写字楼、商场等，万达公司主张将与住宅无关的税费也在本案中一并分摊没有依据。此外，万达公司销售的是精装修房整体，不会针对精装修单独销售，其并未举证证明精装房销售与毛坯房销售相比额外增加了税费成本支出，即其主张的该部分税费成本与精装修造价之间没有必然的因果关系。此外，如前所述，万达公司在其自行申报的《宜兴市商品房建设成本表》中也未体现该部分成本，即便此后因实施精装修而增加了部分税费成本，在其销售价格的申报和核定中也应一并予以考量，即由万达公司在其可得销售利润中对该成本自行消化。因此，万达公司主张在核定装修成本时应考虑该部分税费的意见，本院亦不予采纳。5.万达公司的合理销售利润应参考物价部门核准的利润率认定万达公司主张其集团采购价享受了较低的折扣，比市场价低30%左右，所以按正常市场销售价为基数，其利润只要不超过30%都是合理的，但万达公司针对该意见未提供证据予以佐证。况且，其集团采购价比市场价低30%与其公司的合理利润率可达30%并非同一概念，亦无因果关联，故本院对万达公司可按30%计取利润率的意见不予采纳。从本案中万达公司提供的证据来看，其向宜兴市物价局申请备案时提交的《宜兴市商品房建设成本表》，显示其自行核算的商品房成本平均单价为11867.3元/平方米，经宜兴市物价局核准后备案的平均销售价为13881元/平方米（含装修费用5000元/平方米），据此核准的销售利润率为16.97%。鉴于该利润率系由万达公司自行申报和行政主管部门核定共同完成，且相关价格按规定应予公示，故本院认定该利润率16.97%可作为本案确定万达公司合理利润的依据。综上，涉案房屋（C户型）的装修价值应为装修施工费用与甲供设备费用之和，再考虑万达公司的合理销售利润，即（1965.88元/平方米+761.99元/平方米）×（1+16.97%）=3190.79元/平方米。据此，万达公司应退还陈忠琴、陈佳妮涉案房屋的装修差价为（5000元/平方米-3190.79元/平方米）×245.05平方米，即443347.02元。万达公司作为在全国房地产行业具有领头地位的“万达集团”在宜兴的项目公司，理应肩负起正向示范和行业标杆的社会责任。然而，从本案来看，万达公司存在精装修标准约定不明、以格式条款免除自身责任、备案价格未依法公示、样板房不作保留、精装修标准明显与宣传不符等诸多不当甚至违规行为，不仅没有发挥知名企业的积极作用和品牌效应，反而因为装修质量及标准问题引发了大量的投诉和纠纷，带来了较大的社会负面影响。希望万达公司从本案中吸取教训，正面回应社会需求，发挥行业标杆作用，承担社会责任。综上所述，陈忠琴、陈佳妮关于要求万达公司返还装修费用的上诉请求部分成立，应予支持。一审法院对于逾期交房违约金的认定正确，本院依法予以维持，但对于涉案房屋的装修价值认定错误，本院结合万达公司二审中提供的新证据依法作出改判。依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款、第一百六十八条，《中华人民共和国价格法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条、第二十七条、第二十八条、第七十五条之规定，判决如下：一、撤销宜兴市人民法院（2016）苏0282民初5335号民事判决；二、宜兴市万达广场有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿陈忠琴、陈佳妮443347.02元；三、驳回陈忠琴、陈佳妮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18506元（陈忠琴、陈佳妮预交），由陈忠琴、陈佳妮负担13119元，万达公司负担5387元；二审案件受理费18506元（陈忠琴、陈佳妮预交），由陈忠琴、陈佳妮负担13119元，万达公司负担5387元。因双方当事人均同意一、二审案件受理费自行交接，故本院不再退还，由万达公司于本判决发生法律效力之日起十日内将其应负担的案件受理费10774元直接支付陈忠琴、陈佳妮。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇一九年十一月一日书记员  汪丽敏本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百六十八条凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。《中华人民共和国价格法》第四十一条经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。《商品房销售管理办法》第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对本案争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。第二十七条当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定结构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资质的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对于有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。第二十八条一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。第七十五条有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供的，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。