重庆市第五中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝05民终7279号 上诉人（原审被告，案外人）刘晓力，女，1956年4月21日出生，汉族，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：王定胜，重庆盛全律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，申请执行人）重庆恒基典当有限责任公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪东路11号C栋负二层，统一社会信用代码91500108781559789L。 法定代表人：何春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郝小杰，重庆泽信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欣阳，重庆泽信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，被执行人）重庆云天物业发展有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路548号，组织机构代码62204113-0。 法定代表人：陈开富，董事长。 委托诉讼代理人：吴致斌，重庆劲立律师事务所律师。 上诉人刘晓力因与被上诉人重庆恒基典当有限责任公司（以下简称“恒基典当”）、重庆云天物业发展有限公司（以下简称“云天物业”）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初11237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人刘晓力上诉请求：终止本案房屋的执行。事实与理由：上诉人已经购买了房屋并交清了房款，已经占有该房屋。按照规定不应当继续执行。 被上诉人恒基典当不认可上诉人的主张，要求继续执行。 被上诉人云天物业同意上诉人的意见。 原告恒基典当向一审法院提出诉讼请求：依法许可对重庆市南岸区辅仁路4号5栋3-5号房屋继续执行，本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年5月11日，原告恒基典当与被告云天物业签订《房地产典当合同》，约定由恒基典当借给云天物业200万元，云天物业以位于南岸区辅仁路4号云天.锦绣前程小区5幢3-5等三套房屋抵押担保，后云天物业归还部分借款，2012年11月10日，原告恒基典当与被告云天物业签订还款协议，确认云天物业尚欠本金80万元及综合费、利息等48万元的事实，云天物业承诺于2013年3月11日前还清欠款。期限届满后，云天物业未予归还，2014年3月13日，恒基典当向一审法院申请诉前财产保全，请求查封、冻结被申请人云天物业名下价值310万元财产，并以担保人重庆兴胜物业发展有限公司名下位于重庆市南岸区南坪东路11号C栋负三层4、5、6、7、10号的房屋作为担保。一审法院于2014年3月13日作出（2014）南法民保字第00054号民事裁定书，裁定查封、冻结被申请人重庆云天物业发展有限公司名下位于重庆市南岸区辅仁路28号5-3-5、6-3-11、6-11-6号房屋。并至重庆市南岸土地房屋权属登记中心办理查封，后恒基典当向一审法院起诉云天物业，请求判决：1.云天物业偿还本金80万元及利息、综合费86.4万元（截止2014年3月24日），违约金16万元，共计182.40万元；2.陈春来对云天物业上述债务承担连带清偿责任；3、恒基典当对上述房屋享有优先受偿权；4.本案诉讼费由云天物业与陈春来承担。一审法院于2014年6月12日作出（2014）南法民初字第01334号民事调解书，调解内容为：“一、被告重庆云天物业发展有限公司偿还原告重庆恒基典当有限责任公司借款本金80万元及截止2014年3月24日综合费、利息86.4万元，并自2014年3月25日起，以80万元为基数，按照2.6%的月综合费率和0.4%的月利率计算综合费和利息至付清之日止；二、如被告重庆云天物业发展有限公司未按第一项的约定按时足额偿还欠款，原告重庆恒基典当有限责任公司有权就未付款金额申请强制执行；三、原告重庆恒基典当有限责任公司有权就拍卖、变卖位于重庆市南岸区辅仁路4号云天锦绣前程5-3-5、6-3-11、6-11-6号三套房屋所得价款在本调解书确认的债务范围内优先受偿；四、被告陈春来对被告重庆云天物业发展有限公司上述债务承担连带清偿责任；五、原告重庆恒基典当有限责任公司自愿放弃其他诉讼请求。”案件受理费10608元，保全费5000元，共计15608元，由被告云天物业负担。该调解书生效后，由于云天物业未履行该调解书内容，恒基典当向一审法院申请强制执行，要求对上述房屋依法进行处置。 一审法院在执行过程中，于2014年11月28日以（2014）南法民执字第1617、1618号协助执行通知书，查封了被告云天物业名下位于重庆市南岸区辅仁路4号云天锦绣前程5幢3-5号房屋。 2017年3月22日，被告刘晓力向一审法院提出执行异议，认为自己已经缴纳了全部房款且已经完清了诉争房屋的交接手续，并实际占有使用房屋至今，故请求一审法院依法停止对该房屋的拍卖程序。2017年8月15日，一审法院作出（2017）渝0108执异51号执行裁定书，裁定中止对位于重庆市南岸区南坪镇辅仁路4号5栋3-5号房屋的执行。该裁定书于送达后，恒基典当不服该裁定，诉至一审法院，请求判决对上述房屋许可执行。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。”于本案中，原告恒基典当与被告云天物业于2010年5月11日签订的《房地产典当合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，应属有效合同，对当事双方均具有法律约束力。合同签订后，双方到房屋登记部门办理了抵押登记，原告恒基典当也按约向被告云天物业发放了借款，很显然原告恒基典当对涉案房屋依法享有有效的担保物权。后因云天物业未按约还款，恒基典当依法向一审法院提起诉讼，我院作出的（2014）南法民初字第01334号生效民事调解书亦确认了恒基典当对涉案房屋享有优先受偿权。在原告恒基典当以前述生效调解书为依据申请执行的过程中，被告刘晓力作为案外人向一审法院提出了执行异议，但由于恒基典当作为申请执行人对执行标的即本案诉争房屋享有的是具有优先受偿性质的担保物权，故无论案外人刘晓力对该房屋主张的所有权是否成立，根据前述司法解释的规定，申请执行人恒基典当基于担保物权而享有的优先受偿权都应获得优先的保护。况且，本案中被告刘晓力与被告云天物业签订的是一份预购性质的《购房协议》，而最终并未有证据证明双方签订了合法有效的书面商品房买卖合同，刘晓力也未向一审法院提交确凿的证据证明其实际支付了所谓的购房款。与此同时，在一审法院依法向其邮寄并到其提供的住所地实际送达传票后，其仍未按时到庭参加诉讼，在涉及房屋所有权归属这种重大问题上仍选择放弃诉讼权利，并不符合常理。综上所述，被告刘晓力在恒基典当申请执行过程中主张中止对诉争房屋的执行，缺乏事实和法律依据，依法不应予支持，恒基典当提出的许可执行的诉请应予支持。 据此，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：许可原告重庆恒基典当有限责任公司对重庆市南岸区辅仁路4号云天锦绣前程5幢3-5号房屋的继续执行。案件受理费80元，由被告重庆云天物业发展有限公司、刘晓力承担（原告已垫付缴纳，限被告于本判决生效后十日内径付原告）。 二审法院另查明：一审法院依法向被告送达法律文书，被告未出庭未答辩。二审中，上诉人举示团购房合同、转款凭据、收据，补充协议，商品房买卖合同，接房通知和房屋两书，物管费收据一张，电费发票，单位证明等拟证明其主张。该证据中团购房协议中的房屋与商品房买卖合同中的房屋不一致。5万余元有转款记录，20万元为现金支付。物管费收据日期有涂改。恒基典当对以上证据不予认可。云天物业全部认可。目前房屋由恒基典当占有。二审法院查明的其余事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，我国实行不动产登记物权制度。本案执行房屋仍登记在被执行人云天物业的名下，属于被执行人所有的财产，应当予以执行。恒基典当作为抵押权人具有优先执行的权利。上诉人要求终止执行，本院不予支持，理由如下：上诉人的团购协议标的与商品房买卖合同标的不一致，没有直接证据证实转化的事实，不能认定转账交纳的5万余元为支付商品房房款。20余万元巨额现金支付不合常理，本院在本案中不予认定。上诉人占有房屋的直接证据不足。占有该房屋应当有长期交纳物管费的凭据、催收单，但上诉人仅仅出示了一张物管收据，该收据日期涂改，目前房屋是由申请人占有。因此认定上诉人占有房屋证据不足。上诉人提供的商品房买卖合同中明确约定办理产权证的时间，但在该时间内并没有办理，上诉人也从未起诉等方式主张权利，因此即使买卖属实，未办理过户上诉人有过错。上诉人也没有证据证明其在南岸区仅仅有此一套住房。因此上诉人阻却执行的诉讼请求不符合规定，不能得到支持。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人刘晓力负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡智勇 审判员  陈 华 审判员  苏致礼 二〇一九年十一月六日 （院印） 书记员  孙 翠