甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初5595号原告（反诉被告）：杨乐辉，女，汉族，1977年12月28日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：尚立忠，甘肃佳运律师事务所律师。被告（反诉原告）：黎开祥，男，汉族，1969年12月13日出生，住四川省洪雅县，现住兰州市城关区。委托诉讼代理人：石怀珊，甘肃得舍律师事务所律师。委托诉讼代理人：石桓肇，甘肃现代发展律师事务所律师。被告：李伟，男，回族，1988年3月13日出生，住甘肃省张家川回族自治县。第三人：赵泓羽，女，汉族，1970年4月12日出生，住甘肃省兰州市城关区。原告（反诉被告）杨乐辉与被告（反诉原告）黎开祥、被告李伟、第三人赵泓羽房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨乐辉及其委托诉讼代理人尚立忠、被告（反诉原告）黎开祥及其委托诉讼代理人石怀珊、石桓肇、被告李伟、第三人赵泓羽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨乐辉向本院提出诉讼请求：1、判令法院确认原告与被告与被告黎开祥签订的房屋租赁合同无效。2、判令被告黎开祥、第三人赵泓羽支付原告装修损失16.5万元。3、判令被告李伟返还原告转让费14.9万元。4、判令被告黎开祥返还原告押金7500元。5、判令二被告承担律师代理费7000元。6、判令上述三被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年2月，原告欲做餐饮生意，在考察开店店铺时在《兰州晚报》看到被告李伟欲转让店铺，随后原告联系被告李伟商谈转让店铺事宜，2017年5月22日被告李伟叫来冒充第三人赵泓羽的人和被告黎开祥，冒充赵泓羽的人对原告说房屋租赁事宜其全权委托被告黎开祥处理，所租房费、保证金及水电费均交给被告黎开祥，并提交了所租房屋的产权证、身份证（复印件）让原告查验，双方于当日签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2017年6月11日至2019年6月10日，租金为每月7500元，原告需支付一个月的租金7500元作为保证金。随后原告与被告李伟协商，同意以14.9万元的价格受让李伟承租店铺并将转让金打到李伟银行账户。原告在支付租金、保证金和转让费后，与兰州鸣星建筑装饰工程有限公司签订《施工合同书》并支付16.5万元的装修款，将所承租的店铺进行了全面装修。原告经营8个月后，第三人赵泓羽突然要求原告腾房，并于2018年3月25日找来社会闲散人员砸毁原告所租店铺的装修及设备，将原告赶出，造成了原告巨额装修损失，所支付的转让费14.9万元也未达到预期合同目的，原告多次找到被告黎开祥、第三人赵泓羽要求其赔偿所有损失，要求被告李伟退还转让费，但上述三人不予理睬，拒不接受。综上，上述三人的行为构成欺诈严重损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法利益不受侵害，原告提起诉讼，望判如所请。本案在审理中原告提交变更诉讼请求申请，将原第一诉讼请求变更为：判令撤销原告与被告黎开祥签订的房屋租赁合同。黎开祥辩称，一、答辩人与被答辩人的装修损失没有因果关系，不应为此承担赔偿责任。1、被答辩人于2017年5月支付了半年租金45000元，自2017年6月开始经营使用店面，至2018年1月应支付2018年上半年租金，但被答辩人应季节原因导致经营亏损，无法付清(仅按月支付了1月和2月两个月的租金)，导致第三人心生不满，决定收回店面，并与被答辩人产生争议。2、2018年3月第三人纠集他人损毁该店面的装修及设备，而答辩人当时并不知情，也未参与，这属于第三人的侵权行为。依据《侵权责任法》的相关规定:被答辩人店铺的损失应当由实施侵权行为的人承担赔偿责任，而不应由答辩人承担。3、答辩人虽然在与被答辩人签订租赁合同时有一定过错，但该过错不是导致店面损毁的原因。答辩人在此前将店面租赁给李伟时，李伟能按期支付租赁费及其他费用，正常经营店面，第三人始终并未提出过任何异议。二、关于押金问题，答辩人表示愿意退还给被答辩人。三、答辩人不应承担律师代理费。我国法律并未规定律师费由被告承担，合同中也未约定律师费由谁承担。律师费是当事人聘请的专业人员，是帮助当事人进行诉讼业务并提供法律帮助的人，由此产生的费用自然由聘请律师的人自行承担。据此，答辩人不应承担被答辩人的律师费。答辩人特此答辩，请求人民法院依法审理，判决驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。李伟辩称，我没责任，转让协议是合法的，成立的。砸毁铺面我不知情，所以我不承担责任。赵泓羽辩称，店铺的转租情况我不知情，不承担责任。黎开祥的反诉请求为：1、请求判令被反诉人支付拖欠的租金7500元。2、请求判令被反诉人支付因骚扰反诉人而产生的房屋租赁费3200元（2018年3月—2018年7月，每月800元）。3、请求判令被反诉人向反诉人赔礼道歉。4、请求判令诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人长期租用赵泓羽的铺面。2016年9月10日，反诉人因经营困难，为降低损失，将其中一半铺面以联营的形式由马斌和李伟经营，在李伟经营了9个月后，因经营困难无法继续经营，又将该铺面于2017年5月22日转让给了被反诉人。被反诉人想反诉人交纳了6个月的租金共计45000元，又向李伟支付了156500元转让费（包含押金7500元），并约定房租按每半年一付，被反诉人经铺面装修后开始经营。在被反诉人经营了5个月后，到2017年11月份，反诉人开始催收租金，但被反诉人以经营困难为由关门歇业，拖延交租。后于2017年12月3日和2018年1月4日支付了两个月租金，此后再未付款。直至反诉人于赵泓羽于2018年3月3日解除了租赁合同并办理了退房手续，被反诉人仍拖欠一个月的租金7500元未付。反诉人也电话告知被反诉人，如果不按期交房租，房东将会收回铺面，后果由你自己承担，你自己和房东去谈。但被反诉人并未理会。双方因房屋租赁产生矛盾后，被反诉人多次骚扰反诉人家庭，采取墙上写字、破坏门锁、砸门等方式，致使反诉人一家无法正常生活，反诉人也多次报警解决，后无奈之下全家搬至榆中县租房居住，所产生的房屋租赁费应当由被反诉人承担。反诉人认为，本案引发的关键系被反诉人拖欠房租的行为所导致，而非其他原因，被反诉人将矛头对准反诉人明显错误，采取的手段性质恶劣，虽未造成严重后果，但其行为属于违法行为，对反诉人造成的影响较大，应当向反诉人赔礼道歉。杨乐辉针对反诉答辩称，我未拖欠房租，我要求见房东，黎开祥各种理由推脱不让我见，反诉请求不属实，请求驳回。原告针对其诉讼请求和主张提供如下证据：证据一：被告李伟、黎开祥恶意欺诈原告签定的《租房协议》一份。赵泓羽位于兰州市城关区房屋产权证复印件一份。证明目的：1、原告在2017年2月通过《兰州晚报》看到被告李伟发布的位于兰州市城关区铺面转让广告。后与李伟联系转让铺面打算经营餐饮，李伟承认铺面其有转租转让的权利，原告要求其联系房东见面进行确认和房东签租房合同。在2017年5月22日李伟将其的前手出租人黎开祥找来并带领一名自称是赵泓羽的女性与原告在商铺见面，假赵泓羽和黎开祥称包括这个铺面在内的一楼二楼全部是被告赵泓羽的房产，黎开祥就租的一楼铺面，李伟给原告转租的这一间铺面就是黎开祥从赵泓羽承租的铺面的一半隔开后租给李伟经营的，假赵泓羽称黎开祥和她合作多年，房屋的转租都由黎开祥代理她办理。自己很忙没时间让原告以后交房租，电费水费、办营业执照等事情直接和黎开祥办理给黎开祥交钱。假赵泓羽提供了该铺面的房产证原件，身份证。原告看到这些证件后信以为真，在当天和假赵泓羽签定《租房协议》，因李伟的租期在2017年6月10日到期，所以租期从2017年6月11日起至2019年6月10日止。租金为每月7500元，半年一付45000元，另支付一个月房租7500元为保证金。因为房租从17年6月11日起计算故此《租房协议》的签订时间写为：2017年6月11日。原告在装修完毕经营8个月后，在2018年3月真房东被告赵泓羽来到铺面称自己不容许转租，要求原告立即腾交铺面。此时原告才得知被李伟、黎开祥欺骗，此二人承认签合同时的假赵泓羽是被告黎开祥店里的员工。是他们让员工冒充赵泓羽和原告签订合同。故此，依据《民法总则》、《合同法》关于可撤销合同的规定，此份合同应当予以撤销。2、房产证复印件，证明签协议当天被告李伟、黎开祥、假赵泓羽给原告出示的房产证，并给原告给付复印件。证据二：原告和李伟签定的《铺面转让协议》。证明目的：原告在和李伟、黎开祥、假赵泓羽签定租房协议后，在17年5月22月当天签定《铺面转让协议》，李伟约定以15万元价格将上述空置铺面转让给原告经营。最后转让费李伟优惠1000元实际为149000元。证据三：施工合同、收款收据、购料清单。证明目的：原告在收到铺面后和兰州鸣星建筑装饰工程有限公司签定对该铺面的装修合同。该公司对铺面进行施工装修，装修价格为165000元固定价格。原告全部给装修公司支付完毕。证据四：收据三份，招商银行流水单一份。证明目的：1、被告黎开祥在2017年5月22日收取原告的自2017年6月11日至12月11日半年房租金45000元。同日收取原告的租房押金7500元。并注明是赵泓羽铺面租金和保证金。2、被告李伟随后在当日下午收取了原告给其支付的转让费107500元，第二天原告通过银行转账又给李伟支付剩余的转让费49000元。其中的7500元是李伟之前给黎开祥交付的保证金，原告和黎开祥走账后将保证金给李伟。证据五：现场照片。证明：原告装修店铺及第三人赵泓羽指使他人砸毁店铺装修及设备的事实。证据六：微信截图6张。证明：原告支付被告黎开祥租金、电费、水费的事实。证据七：李伟、黎开祥、黎开祥妻子录音记录及光盘。证明目的：1、李伟承认他可以转让铺面；2018年5月22日签租房协议时，假房东赵泓羽是他找来的。2、黎开祥承认：他和赵泓羽的房屋租赁合同没到期。赵泓羽把他也骗下了。赵泓羽答应给黎开祥给补贴；黎开祥承认18年5月22日签租房协议时，假房东赵泓羽是他找的他店里的阿姨冒充的。黎开祥给原告提供她和赵泓羽签定的合同，并保证是赵泓羽本人签名。当时他给房东赵泓羽打电话，房东不来。他以前都是这么找人冒充房东签租房协议的。3、黎开祥妻子曾丽承认：这一切都是赵泓羽指使他们干的，如果不听她不退我们押金。赵泓羽在黎开祥租赁合同没到期就把黎开祥也赶出来了，押金1万元也没退。他们害怕赵泓羽。赵泓羽有势力。证据八、原告的工商营业执照、税务登记证。证明目的：原告依据被告黎开祥提供的房东赵泓羽的身份证和房产证原件等办理了经营手续，合法经营。证据九、城关公安分局五泉派出所对赵泓羽的行政处罚决定书、询问笔录、案发现场照片，接处警记录。证明目的：2018年3月9日被告赵泓羽到铺面来打算强行赶走原告不让原告经营，双方发生冲突，原告爱人报警后五泉派出所民警出警对赵泓羽予以制止。后在3月25日赵泓羽又带领社会闲散人员到店里砸坏物品破坏原告的装修。原告报警后派出所以双方是民事纠纷未能处理，原告的装修损失赵泓羽予以破坏应当一并赔偿原告。4月3日被告赵泓羽将铺面又出租他人在对方打算装修时原告予以制止后赵泓羽带领社会闲散人员到店里对原告实施殴打。派出所对赵泓羽予以行政处罚罚款200元。证据十、赵鸿羽和黎开祥之间签订的房屋租赁合同。证明：原告在事后多次找被告黎开祥，其一直躲避原告通过公安报案，随后其提供和赵泓羽的房屋租赁合同，证实自己从2015年8月25月租赁赵泓羽铺面到18年8月25日期限3年。公安机关认定双方是经济纠纷不予处理。黎开祥针对上述证据发表如下质证意见：对证据一房产证的真实性无法辨认。证据二的真实性无异议，证明目的无异议。认为与其无关。证据三《施工合同书》真实性无法核实，收据真实性上不认可。销货清单没有记载，没有记载供货单位无公章，真实性不认可。证据四真实性无异议，证明目的有异议。2017年5月22日无异议李伟出具的那张不知道。账户明细无异议。证据五真实性无异议，证明目的无异议。证据六真实性无异议，证明目的无异议。证据七关于黎开祥的录音，真实性无异议，证明目的无异议。关于黎开祥的爱人跟本案无关。带情绪语言不可作为证据。证据八真实性无异议，证明目的无异议。证据九真实性无异议，证明目的无异议。证据十的真实性无异议，证明目的无异议。李伟针对上述证据发表如下意见：证据一，对于租房协议赵鸿羽签字是虚假的，我不认可。房产证复印件无异议。证据二的真实性无异议，证明目的无异议。证据三我不清楚。证据四真实性无异议，证明目的无异议。转让费我收了，黎开祥租金不知道。证据四我不清楚。证据五不清楚。证据六真实性无异议，证明目的无异议。证据七的真实性无异议，证明目的有异议。做证人我承认，我没有承认赵鸿羽是假的，其他的我不认可。其他录音我不清楚。证据八真实性无异议，证明目的无异议。证据九我不清楚。证据十我不清楚。赵泓羽针对上述证据发表质证意见如下：证据一租赁协议我不知道，房产证复印件无异议。证据二不是我签的，与我无关。证据三我不清楚；证据四我不知道；证据五真实性有异议，证明目的有异议。这是我正常的装修现场照片。证据六我不知道；证据七真实性无异议，证明目的有异议。李伟和黎开祥无异议。黎开祥老婆说指示黎开祥找的假的赵鸿羽不认可。铺面是黎开祥提前交给我的，不是我提前收回的。证据八我不清楚。证据九的真实性无异议，证明目的有异议。后堂的物品是原告自己拉走的，我没有打砸店铺。墙面因装修而砸毁。证据十的真实性有异议，不全面，中间缺一页，约定的不得转租转借缺失。证明目的有异议。黎开祥针对其答辩理由提供如下证据：证据一赵鸿羽与黎开祥《房屋租赁合同》2012.8.15-2015.8.15与2015.8.15-18.8.15两份合同，证明：每月租金15000元。证据二联营协议两份。证明：黎开祥和陈嘉祥，马彬签订的，赵鸿羽是知情的，黎开祥是有租赁权。间接证明转租行为是房东默许的。证据三收据两张。证明：黎开祥给赵鸿羽的房租付款凭证。杨乐辉发表质证意见如下：证据一的真实性无法确定，都有待第三人确认。证据二的真实性无法确定。证据三真实性无法确定。李伟质证意见如下：证据一我都不清楚；证据二陈嘉祥的不清楚。马彬的我认可。证据三不清楚。赵泓羽质证意见如下：证据一的两份合同属实。证据二我不清楚。证据三我方认可。李伟提交了一份与杨乐辉签订的铺面转让协议，证明：签订后涉案店铺就与我没关系了。杨乐辉对该证据的真实性无异议，证明目的有异议。因为李伟的过错行为造成我方损失。李伟没有转租权。黎开祥认为该证据与其无关。赵泓羽质证意见为与其无关。黎开祥针对反诉请求提供了如下证据：证据一大字报与锁眼被堵的三张照片。证明：杨乐辉骚扰黎开祥的证据。证据二租房协议；证明：黎开祥受到骚扰后搬到榆中居住的损失3200元。证据三2017年10月18日收据两份，证明：我方已经店铺实际交付原告。杨乐辉针对反诉证据发表一下质证意见：证据一真实性无异议。证明目的无异议。因为我方找不到黎开祥。证据二真实性无异议。证明目的有异议。因为黎开祥一直躲避，是他自己的损失。证据三铺面收到属实，但是合同未达到预期目的。李伟、赵泓羽均认为上述反诉证据与其无关。结合上述证据，对有争议的证据和事实本院认定如下：关于原告提交的《租房协议》、《铺面转让协议》、收款收据、收据、招商银行流水单、城关公安分局五泉派出所对赵泓羽的行政处罚决定书、讯问笔录、案发现场照片、接处警记录、《房屋租赁合同》及被告李伟提交的《铺面转让协议》等证据，能够证明本案的相关事实，且符合证据的三性原则，故本院予以釆信。原告提交的房屋产权复印件、《施工合同》、购料清单现场照片、微信截图、录音光盘、工商营业执照、税务登记证及被告黎开祥提交的《房屋租赁合同》、联营协议、收据、大字报与照片等证据，能够证明与本案相关的部分事实，故本院予以部分采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月24日、2015年8月15日，被告黎开祥与第三人赵泓羽签订《房屋租赁合同》两份，主要约定：第三人赵泓羽将位于兰州市城关区房屋租给被告黎开祥，租赁期限自2012年8月15日至2018年8月15日；同时该合同还约定，如被告黎开祥擅自将房屋转租、转让、转借的，第三人赵泓羽有权终止合同。2017年6月11日，被告黎开祥找人冒充第三人赵泓羽于原告签订《租房协议》一份，主要约定：租赁期限自2017年6月11日至2019年6月10日，每月租金7500元整，每半年付一次，另交7500元押金作为保证金。同日，原告与被告李伟签订《店铺转让协议》一份，主要约定：被告李伟将自己租赁的闵家桥244号转让给原告使用，转让费149000元。上述合同签订后，原告于2017年5月22日向被告黎开祥支付了自2017年6月11日至12月11日半年房屋租金45000元及押金7500元，并向被告李伟支付149000元的转让费，二被告亦向原告交付了房屋。2018年3月3日，第三人赵泓羽向原告提出被告黎开祥无权转租案涉房屋，要求原告腾交房屋。此后，双方遂酿成纠纷，诉至法院。另查明，被告黎开祥在与原告签订《租房协议》后，原告于2017年5月24日与案外人兰州鸣星建筑装饰工程有限公司签订《施工合同书》一份，约定由案外人承包案涉房屋进行装饰、装修，合同价款165000元，并且该费用已经实际发生。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。本案中，被告黎开祥在未征得房屋所有权人同意的情况下，擅自转租案涉房屋的行为已构成违约，其应当承担相应的民事责任。关于原告请求撤销与被告黎开祥签订的《租房协议》的问题。2015年8月15日，在被告黎开祥与第三人赵泓羽签订《房屋租赁合同》中第八条第一款明确约定：被告黎开祥擅自将房屋转租、转让、转借的，第三人赵泓羽可以终止合同。本案中，由于原告与被告黎开祥签订《租房协议》时未经第三人赵泓羽同意，而且第三人赵泓羽也已经收回了案涉房屋。虽然被告黎开祥辩称第三人赵泓羽对自己转租房屋的事实是知道并默许的，但第三人赵泓羽予以否认，而且被告黎开祥也未提供有效证据予以证明，故本院对原告的该项诉请予以支持。关于原告请求判令被告黎开祥、第三人赵泓羽支付原告装修损失165000元的问题。在本案审理中，被告黎开祥承认假的赵泓羽是自己找来的，因为原告的损失与被告黎开祥的欺骗行为有直接的因果关系，与被告李伟没有关系，故被告黎开祥应当承担赔偿责任。关于原告请求判令被告李伟返还原告转让费149000元的问题。本案中，被告李伟承认其在与被告黎开祥签订租赁合同时，房屋所有权人赵泓羽的名字是由被告黎开祥代写的，说明其知道案涉房屋存在转租的情形，但其并未核实被告黎开祥是否有案涉房屋的转租权。综上，被告李伟在未尽到合理审查义务的情形下，仍与原告签订《店铺转让协议》，其存在一定的过错行为，故其应当返还原告已经支付的转让费149000元。关于原告请求判令被告黎开祥返还原告押金7500元的问题。因原告与被告黎开祥签订的《租房协议》系无效合同，故被告黎开祥应当依法返还原告支付的押金7500元。关于原告请求判令被告黎开祥、李伟承担律师费7000元的问题。因原、被告双方在合同中并未约定该部分费用，而且原告也未提交相关证据证明该部分费用已经实际发生，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于被告黎开祥反诉请求判令原告杨乐辉支付拖欠的租金7500元、支付因骚扰被告而产生的房屋租赁费3200元（2018年3月-2018年7月，每月800元）并向反诉人赔礼道歉的问题。在本案审理中，因被告黎开祥并未提交有效证据证明该部分损失是由原告直接造成的，故本院对被告黎开祥的反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定，判决如下：一、撤销原告（反诉被告）杨乐辉与被告（反诉原告）黎开祥于2017年6月11日签订的《租房协议》；二、被告（反诉原告）黎开祥赔偿原告（反诉被告）杨乐辉损失165000元；三、被告（反诉原告）黎开祥返还原告（反诉被告）杨乐辉押金7500元；四、被告李伟返还原告（反诉被告）杨乐辉转让费149000元；五、驳回原告（反诉被告）杨乐辉对第三人赵泓羽的诉讼请求；六、驳回原告（反诉被告）杨乐辉的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）黎开祥的反诉请求。案件受理费6228元，由原告（反诉被告）杨乐辉负担228元，被告（反诉原告）黎开祥负担6000元；反诉费34元，由被告黎开祥负担。以上由被告（反诉原告）黎开祥负担款项共计178534元，被告李伟负担款项共计149000元，于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）杨乐辉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 张 静人民陪审员 田 园人民陪审员 孙炳谦二〇一九年十一月二十日书 记 员 商冠楠