河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初7665号原告：南阳锦昌物业管理有限公司。统一社会信用代码：91411303789191819B住所地：南阳市卧龙路172号。法定代表人：杨博士，系该公司经理。委托代理人：刘彪，河南大为律师事务所律师，执业证号：14113201910081648。被告：朱新军，男，1970年10月6日出生，汉族，身份证住址河南省南阳市宛城区，经常居住地南阳市宛城区。委托代理人：袁亚文，女，1968年7月11日出生，汉族，身份证住址河南省南阳市宛城区，经常居住地南阳市宛城区，与被告朱新军系夫妻关系。原告南阳锦昌物业管理有限公司（以下简称“锦昌物业公司”）诉被告朱新军物业服务合同纠纷一案，原告于2019年9月18日向本院提起诉讼。同日，本院予以受理，依照简易程序，向当事人送达应诉、举证通知、开庭传票后，于2019年11月15日公开开庭进行了审理，原告锦昌物业公司的委托代理人刘彪，被告朱新军及委托代理人袁亚文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告锦昌物业公司诉称：被告系原告所管理的盘龙阁小区的业主，其专有部分建筑面积为127.09平方米。原告在接手物业时按《物业管理条例》的相关规定与被告签订了《物业管理服务协议》，并约定按建筑面积1元每平方米收取物业管理费，且物业费每一年缴纳一次。被告拖欠物业费，经催告仍不缴纳，现请求被告给付2014年5月1日至2018年12月31日物业管理费7397元及违约利息，利息按日千分之一标准，从2018年12月31日计算至清偿之日起；且由被告承担本案诉讼费。原告锦昌物业公司出示证据为：1、物业管理服务协议和房屋交接传递单各一份，证明原被告于2011年5月4日签订该物业服务协议，被告于同日收房，自收房之日起，原告开始为被告提供服务。2、物业费催缴通知单，证明因被告欠缴物业费，物业公司已对被告进行书面催告。被告朱新军辩称：1、原告诉讼主体不符。自2011年购买港岛盘龙阁房屋后，我一直未居住，房屋自2013年10月份开始装修，并在2013年缴纳了一年物业费，2014年年底搬入正式居住。2014年的物业费已于2014年5月4日缴清并有发票，不知道盘龙阁物业服务中心以锦昌物业名义状告被告朱新军2014年5月1日以来物业费未交的数据从何得来，连基本账目都不清楚何谈诉状。2、自居住盘龙阁以来，物业管理及收费一直由锦昌物业管理，而自2018年8月以来盘龙阁小区的水电费收据由南阳市天泰物业服务有限公司收取，共收取了六个月，自2019年2月起至今是盘龙阁物业服务中心收取，有票据证明。河南省物业管理条例第四十六条之规定，物业服务在交接手续三十日内，应向物业所在地街道办、业主委员会进行备案，同时应向业主书面告知。期间南阳市锦昌物业管理有限公司变更为南阳市天泰物业服务有限公司，随后变更为盘龙阁物业服务中心，一直未向政府房管部门进行备案，未向小区业主进行书面告知，所以诉讼主体不符。3、物业服务不作为。1号楼大汉王朝80公分的油烟机安装在我主卧窗户下面，从早上6点到晚上10点不停地排放熏人的油烟和噪音，严重污染空气，我们日子苦不堪言。期间已经多次与锦昌物业反映情况处理大汉王朝油烟机的问题，物业置之不顾，置业主权利于不顾。被告朱新军出示证据为：1、宛城区房管处的整改通知单一份。2、被告所交三个物业的电费条。3、2013年至2014年被告已经缴纳物业费的凭证，证明被告缴纳了24个月的物业服务费。原被告出示的证据，经对方质证，本院认证为：原告出示的两组证据，被告对第1组证据无异议，本院予以采信；被告对第2组证据真实性有异议，鉴于被告并未提出相反证据予以推翻,故本院予以采信。被告出示的三组证据，原告对第1组、第3组证据无异议，本院予以采信。原告对第2组证据真实性无异议，证明方向有异议，虽然电费收条上盖的是不同物业的章，但实际上提供物业服务的一直是原告锦昌物业，鉴于原告并未提供证据证明该主张，故本院不予支持原告该主张，对该组证据予以采信。通过原被告的诉辩，证据证明，本院确认事实如下：被告朱新军系南阳市“港岛·盘龙阁”小区1号楼4层1号房屋的业主，该房屋登记面积为127.09平方米。2011年5月4日，原告锦昌物业公司与被告朱新军签订《南阳市“港岛·盘龙阁”小区物业管理服务协议》，约定物业管理费每年缴纳一次，第一次交纳本年度物业管理服务费，时间以物业管理服务协议签订时间为准，第二次以上交纳费用到期前7天内交纳，逾期物业公司将按应交费用总额的0.1%收取违约滞纳金。2011年5月4日，被告向原告缴纳物业服务费1449元，2013年10月15日，被告向原告缴纳2013年5月1日至2014年5月1日的物业服务费1449元，通过被告提交的物业服务费交费票据可知，被告每年向原告缴纳物业服务费1449元。2018年7月15日，被告向原告锦昌物业公司交纳水电费。2019年7月9日，原告向被告下发通知，通知被告收到本通知后7日内向原告交纳2014年5月1日至2018年12月31日的物业管理服务费7597元。2019年11月12日，宛城区房地产管理处向原告锦昌物业公司下发整改通知书，内容为：2019年11月12日，按照《河南省物业管理条例》的相关规定，对你公司服务的南阳港岛盘龙苑小区进行监督抽查，发现未办理物业管理区域备案、未办理物业服务合同备案、未在物业管理区域显著位置公示有关信息等问题，针对以上问题望你公司立行立改，并将整改落实情况形成书面报告，于2019年11月15日前上报宛城区房地产管理处。本院认为，原被告签订物业服务管理合同，意思表示真实，其内容不违反法律禁止性规定，该合同自签订之日起即具有法律效力。原告按照合同约定履行服务义务后，被告未按照合同约定向原告支付相应物业管理费，现原告请求被告向其支付物业管理费，理由正当，本院予以支持。原告主张物业服务费按建筑面积每平方米每月1月计算，通过被告提交的物业服务费交费票据可知，被告向原告每年缴纳的物业服务费为1449元，原告不持异议，本院予以确认。原告请求从2014年5月1日起开始计算物业服务费，符合被告已交物业服务费至2014年5月1日的事实，故本院予以支持，被告抗辩其已缴纳2014年全年的物业费，鉴于被告并未提交证据证明其已缴纳2014年5月1日后物业服务费的事实，本院不予确认。原告请求物业服务费计算至2018年12月31日，被告提出原告实际服务至2018年7月初的抗辩意见，鉴于对主张服务期间证明不足，故本院暂计至2018年7月1日为宜，其后的服务期间，可由原告另行主张。综上，本院核算被告应向原告支付4年另两个月的物业服务费，即6037.5元。原告请求被告依照合同约定向其支付利息，鉴于合同约定利息过高，本院酌定其利息以6037.5元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从起诉之日起计算至清偿之日止。关于被告提出的大汉王朝油烟机不停地排放熏人的油烟和噪音，严重污染空气，因侵权人并非原告，与本案不属同一法律关系，本院对此不予合并审理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告朱新军向原告南阳锦昌物业管理有限公司支付物业管理费6037.5元及利息，其利息以6037.5元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2019年9月18日起计算至清偿之日止。如果被告未按判决书指定期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告南阳锦昌物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已按减半计算），由被告朱新军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  叶俊凡二〇一九年十一月十八日书记员  秦乐阳