浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0281民初4665号 原告：广东中奥物业管理有限公司。住所地：广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园北奥一路4区5座2层12号（自编之二房）。统一社会信用代码：914400007783960699。 法定代表人：刘建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾梦蝶，浙江囤德律师事务所律师。 被告：龚翎杰，男，1991年4月2日出生，汉族，住浙江省余姚市。 委托诉讼代理人：毛晓青，北京市中济律师事务所律师。 原告广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥物业公司）与被告龚翎杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月9日公开开庭进行了审理。后该案转为普通程序，于2019年11月1日公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，原被告申请庭外和解一个月，本院依法予以准许。原告中奥物业公司的委托诉讼代理人贾梦蝶，被告龚翎杰的委托诉讼代理人毛晓青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中奥物业公司向本院提交如下诉讼请求：1.判令被告即时支付自2018年1月1日起至2019年12月31日止所拖欠的物业服务费18033元、日常维修资金80元、车位费3600元；2.判令被告支付自2018年1月11日起以10856.50元为基数、自2019年1月11日起至法院判决确定的履行日止以21713元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的违约金（暂计至2019年2月10日，计602.63元，以上共计22315.63元）；3.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求：被告支付自2018年1月11日起至2019年1月10日止以10856.50元为基数，自2019年1月11日起至法院判决确定的履行日止以21713元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的逾期付款利息损失。事实和理由：原告与余姚百隆房地产有限公司于2008年8月订立了《诺丁山郡前期物业服务合同》，就坐落于余姚市园的楼盘由原告提供物业服务，并于2017年3月3日在余姚市物业管理中心进行备案。后被告购买了诺丁山郡庄园132幢A室，根据《前期物业服务合同》第七条及第三十三条约定，被告已拖欠2018年度、2019年度的物业服务费18033元（300.55㎡×2.5元/㎡/月×12个月×2年）、日常维修资金80元、车位费3600元。原告通过电话、寄发催缴通知书等方式向被告催讨，但被告仍拒绝缴纳。故原告依据我国相关法律及司法解释的规定向本院提起诉讼，请求依法判决。 被告龚翎杰辩称，确实居住在该房屋内，不支付有原因的，原告在物业服务中有重大瑕疵，前期物业合同被告是没有签字，支付逾期利息没有证据的。 为证明自己的主张成立，原告向本院提交了以下证据：1.诺丁山郡庄园前期物业服务合同、物业服务合同备案表各1份，拟证明原告就坐落于余姚市园的小区提供前期物业服务合同，以及对权利义务进行约定并对全体小区业主有约束力的事实。2.余姚市不动产登记情况证明1份，拟证明涉案房屋登记在被告名下，被告是适格主体的事实。3.物业费催缴函、EMS快递单、照片1组，拟证明原告向被告书面催讨过拖欠的物业费等费用的事实。4.商品房买卖合同1份，拟证明被告有3个车位的事实。5.中国工商银行网上银行电子回单2张（照片打印件），拟证明小区的监控设备于2018年6月已经全面重新安装完毕的事实。 为证明自己的主张成立，被告向本院提交了以下证据：1.前期物业管理服务协议1份，拟证明2011年7月18日广东中奥物业管理有限公司宁波分公司与龚世萍签署协议，物业费收缴主体应当是广东中奥物业管理有限公司宁波分公司，本案原告不是适格主体的事实。2.公证书1份，拟证明涉案房屋被告通过分家析产纠纷得到的事实。 在诉讼过程中，本院出示以下证据：1.派出所询问笔录、照片1组。2.2019年7月9日现场监控设备勘查照片1组。 经质证，本院对证据作如下认定：1.对原告提交的证据1，被告认为是没有看到过，是余姚百隆房地产有限公司与原告签署的，被告这里有一份前期物业管理服务协议是广东中奥物业管理有限公司宁波分公司与龚世萍签署，对备案表没有异议。经审查，被告龚翎杰没有与原告签订协议，故本院对证据予以采信。2.对原告提交的证据2，被告没有异议。经审查，本院予以采信。3.对原告提交的证据3，被告认为没有收到。经审查，本院对该组证据予以采信。4.对原告提交的证据4，被告对真实性没有异议，但是认为购买方是龚世萍，是被告的父亲，对被告在实际使用3个车位的事实予以认可。经审查，对被告在实际使用3个车位的事实予以确认。5.对原告提交的证据5，被告没有异议。经审查，本院予以采信。6.对被告提交的证据1，原告认为与龚世萍签订前期物业管理服务协议，但是没有与被告龚翎杰签署，故根据合同相对性，前期物业管理服务协议不能约束被告龚翎杰。经审查，本院认为原告的质证异议成立，本案的原告主体应当为广东中奥物业管理有限公司。7.对被告提交的证据2，原告认为与本案没有关联性。经审查，本院对该证据予以采信。8.对本院出示的证据1，原告认为无法证明被告被盗的事实，被告对该证据无异议。经审查，本院对该组证据真实性予以采信。9.对本院出示的证据2，原被告均无异议。经审查，本院对该组证据予以采信。 经审理本院查明如下事实：原告与余姚百隆公司于2008年8月订立了《诺丁山郡庄园前期物业服务合同》，就坐落于余姚市园的楼盘由原告提供物业服务，并于2017年3月3日在余姚市物业管理中心进行备案。上述合同约定：双方在合同中约定：双拼别墅物业服务费2.5元/月/平方米建筑面积，日常维修资金40元/年户（套）。物业服务费用和日常维修资金按每12个月为一个周期交纳，业主应于交付之日起，或另行约定物业承接日的，由实际承接日起（两者以先发生者为准）交纳物业服务费和日常维修资金；业主或物业使用人应在每周期前10日内按时向原告交纳当期物业服务费和日常维修资金，履行交纳义务。被告未按时交纳物业服务费用的，应按每日加收欠交金额千分之三的滞纳金的标准向原告支付违约金。被告购买了诺丁山郡庄园132幢房屋A室，该房屋登记在被告名下，面积为98.62㎡、112.22㎡、99.36㎡、89.71㎡，现原告要求按总面积300.55㎡来计算物业服务费。在实际缴费过程中，原被告以年度为单位收取费用。目前，被告未缴纳2018年1月起至2019年12月止的物业服务费及日常维修资金、车位费。 另查明，在2011年7月27日被告龚翎杰通过分家析产获得涉案房屋，并于同日在浙江省余姚市公证处作公证。2011年7月28日涉案房产登记在被告龚翎杰名下。三个车位实际由被告龚翎杰在使用，但未进行权属登记。在2018年4月份，被告龚翎杰的母亲以涉案房屋遭遇盗窃向余姚市丈亭派出所报案。当时涉案房屋旁的监控设备有故障，原告于2018年5月份左右进行监控设备新装，6月份完成该项目，现经实地勘察监控设备运行正常。以上事实由原被告提交的证据、本院出示的证据及原被告双方的庭审陈述予以证实。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，涉案小区的物业服务由余姚百隆房地产有限公司与原告中奥物业公司签订《诺丁山郡庄园前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应当予以保护。被告龚翎杰系涉案小区的业主，故对被告龚翎杰有约束力，故对被告认为原告不是适格主体的抗辩不予采纳。现原告要求被告按照协议约定支付物业服务费、日常维修资金、车位费以及要求被告承担逾期付款利息损失，但是原告作为物业服务管理部门，应当尽到对物业共用部位的维修、养护和管理义务，尽到对物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理义务，2018年4月涉案房屋旁的监控设备有故障，给被告带来一定的影响，被告家中被盗虽然与原告没有直接关系，但是监控设备故障给公安侦破工作带来一定的难度，故以被告支付该年度60%的物业服务费为宜。现经现场勘查，涉案房屋旁的监控设备运行正常，且原告有证据证明2018年6月已经对监控设备进行新装，故2019年的物业服务费应当全额缴纳。关于车位费的问题，涉案房屋登记在被告龚翎杰名下，是由被告通过分家析产形式从其父亲龚世萍处所得，车位没有登记在被告龚翎杰名下，但是实际由被告龚翎杰使用，被告龚翎杰也愿意承担该车位费，本院依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告龚翎杰支付原告广东中奥物业管理有限公司2018年度的物业服务费5409.90元、2019年度物业服务费9016.50元，2018年-2019年度的日常维修资金80元、车位费3600元，合计18106.40元，并支付自2018年1月11日起至2019年1月10日止以7249.90元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的逾期付款损失，支付自2019年1月11日起至判决确定的履行之日止以 18106.40元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的逾期付款损失，款限于本判决发生法律效力后十日内付清； （如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费358元，由原告广东中奥物业管理有限公司承担50元，由被告龚翎杰承担308元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动撤回上诉处理。 审 判 长  丁金琴 审 判 员  舒琦毅 人民陪审员  陆佳颖 二〇一九年十一月十四日 代书 记员  朱黎英