甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民初29号原告（执行案外人）:张涛芝，女，1987年1月5日出生，汉族，住甘肃省皋兰县。委托诉讼代理人：徐阳（张涛芝丈夫），男，1988年8月2日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被告（申请执行人）:兰州银行股份有限公司兰园支行，住所地:甘肃省兰州市城关区张掖路21号。负责人:孙健，该支行行长。委托诉讼代理人：张荣，甘肃众炀律师事务所律师。被告（被执行人）:甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司，住所地:甘肃省兰州市城关区拱星墩街道瑞德大道250号。法定代表人:丁大双，该公司董事长。被告（被执行人）:甘肃万城建筑工程有限责任公司，住所地:甘肃省兰州市城关区张掖路250号。法定代表人:李明生，该公司董事长。委托诉讼代理人：张利刚，甘肃韬合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王润琴，甘肃韬合律师事务所实习律师。被告（被执行人）:李明生，男，汉族，1952年7月18日出生，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：李红香（李明生之女），女，1986年10月3日出生，汉族，住江苏省张家港市。被告（被执行人）:陈东，男，1966年9月8日出生，汉族，住江苏省张家港市。被告（被执行人）:李红星，男，1973年8月20日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。原告张涛芝与被告兰州银行股份有限公司兰园支行（以下简称兰州银行兰园支行）、甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司（以下简称盛世豪龙公司）、甘肃万城建筑工程有限责任公司（以下简称万城建筑公司）、李明生、陈东、李红星案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张涛芝及其委托诉讼代理人徐阳，被告兰州银行兰园支行的委托诉讼代理人张荣、被告万城建筑公司的委托诉讼代理人张利刚、被告李明生的委托诉讼代理人李红香、被告陈东、被告李红星到庭参加诉讼。被告盛世豪龙公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。张涛芝向本院提出诉讼请求：1.请求判令不得对原告位于甘肃省皋兰县住宅进行强制执行，并解除查封扣押。2.判令原告对上述房屋享有所有权;3.判令被告协助原告办理剩余购房款的按揭手续；4.判令被告为原告办理上述房屋产权证书；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2009年，皋兰县人民政府为了加快县城基础设施建设步伐，提高县城人民生活质量，繁荣商贸市场，实现企地双赢，与被告盛世豪龙公司签订了项目合同，经审批涉案项目为保障性住房建设项目。2017年8月30日，原告因住房需求与被告盛世豪龙公司签订《房屋买卖合同》，购买了皋兰县中堡村委会南侧盛世豪龙小区第2Ｎ幢4单元501室，建筑面积144.03平方米，原告付清了总房款470402元的30％即141402元，被告盛世豪龙公司承诺为原告办理银行按揭贷款付清剩余房款。2018年9月12日，原告向被告甘世豪龙公司支付房屋入住费15097元，装修押金1000元，物业费1000元，被告盛世豪龙公司将上述房屋交付原告居住至今，依据我国《物权法》第15条的规定，原告所签订的《房屋买卖合同》自合同成立时已生效，原告已取得该房屋的所有权，被告盛世豪龙公司应当配合原告办理房屋登记手续。后原告得知，被告兰州银行兰园支行作为（2018）甘01执340号执行案件的中请人，其余被告作为执行案件的被申中请人，在执行过程中对原告取得的上述房屋进行强制执行，原告作为案外人提出执行异议申请，兰州市中级人民法院作出了（2018）甘01执异844号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告对此不服，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。兰园支行辩称，盛世豪龙公司与万城建筑公司于2013年11月22日签订《商品房买卖合同》，约定盛世公司将位于皋兰县（案涉房产）在内的共计55套房产转让给万城公司，用以冲抵欠万城建筑公司的工程款，并且在皋兰县房地产管理局办理了备案手续。至此，万城建筑公司用抵工程款的方式支付了上述房产的全部购房款，且在房产部门办理登记手续，依照物权法规定，上述房产已属万城公司所有。张涛芝与盛世豪龙公司签订《商品房买卖合同》时，盛世豪龙公司已不是房产所有人，所签订的《商品房买卖合同》应属无效合同，不应受到保护。案涉房产已于2013年11月22日变更为万城建筑公司所有，又于2017年8月4日被兰州市中级人民法院查封，张涛芝自认与盛世豪龙公司签订《商品房买卖合同》的时间是2017年8月30日。张涛芝签订合同与占有房产的时间均在法院查封之后，且占有的房产没有合法事由，系无权占有，依照法律规定，其诉讼请求不应被支持。综上，原告张涛芝在万城建筑公司与盛世豪龙公司已签订《商品房买卖合同》，万城建筑公司支付了全部购房款、办理了登记手续的情况下，与盛世豪龙公司签订《商品房买卖合同》购买他人已合法拥有的房产，属于无效合同，由此带来的不利后果其应向盛世豪龙公司进行追偿或由其自行承担，本案中原告的诉讼请求应依法被驳回。万城建筑公司辩称，一、原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。盛世豪龙公司因拖欠万城建筑公司工程款，双方于2013年11月22日签订了《商品房买卖合同》，将本案所涉房屋出售给甘肃万城建筑公司，虽然未办理过户手续，但万城建筑公司对盛世豪龙公司享有合法债权。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第300条规定，兰州银行股份有限公司兰园银行有权依据该规定申请执行该房屋。盛世豪龙公司与原告在2017年8月30日签订《商品房买卖合同》，将本案所涉房屋出售给原告。但原告并非合同相对方，双方之间不存在合同关系，其无权向万城建筑公司主张权利。万城建筑公司没有义务，原告也没有权利要求万城建筑公司办理按揭手续和产权证，其应当向被告盛世豪龙公司主张权利。虽然原告与盛世豪龙公司签订了《房屋买卖合同》，但并未办理产权登记，原告对该房产不享有所有权，其仅仅享有的是债权。二、本案已超过法律规定的法定起诉期限。原告作为案外人在执行过程中提出异议，兰州市中级人民法院于2018年12月10日作出（2018）甘01执异844号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告应当在收到裁定之日起十五日内起诉，但原告起诉时已超过法律规定的起诉期限。综上，原告提出不得执行涉案房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。李明生辩称，驳回原告的诉讼请求，因为已经签订了备案合同。李红星：驳回原告的诉讼请求。陈东：驳回原告的诉讼请求。盛世豪龙公司未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人争议的事实，本院认定如下：兰州银行兰园支行诉万城建筑公司、盛世豪龙公司、李明生、陈东、李红星金融借款合同纠纷一案，本院于2017年12月26日作出（2017）甘01民初452号民事判决书，认定：2014年3月10日，兰州银行兰园支行与万城建筑公司签订借款合同。合同签订后，兰州银行兰园支行依约向万城建筑公司发放了1500万元贷款，万城建筑公司以其名下位于皋兰县中堡村委会南侧面积合计7490.47平方米55套商品房提供抵押担保。判决：“万城建筑公司于本判决生该判决生效十日内偿还兰州银行兰园支行借款本金11890000元，截止2017年4月20日利息2635163.24元，本息合计14525163.24元；2017年4月21日起按月利率14.4‰计算利息，利随本清；二、盛世豪龙公司、李明生、陈东、李红星对第一项确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回兰州银行兰园支行的其他诉讼请求。”该判决生效后，万城建筑公司、盛世豪龙公司、李明生、陈东、李红星未履行该判决确定的义务，兰州银行兰园支行向本院申请执行。该案在执行过程中，本院依法对万城建筑公司名下皋兰县房屋进行查封。张涛芝对本院查封、拍卖该房产提出异议。本院于2018年12月10日作出（2018）甘01执异844号执行裁定书，裁定：“驳回异议人张涛芝的异议请求。”张涛芝对该执行裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2013年11月22日，盛世豪龙公司与万城建筑公司签订《商品房买卖合同》约定，万城建筑公司购买盛世豪龙公司皋兰县中堡村委会南侧2Ｎ幢1-4单元除去已售房屋剩余号房，总金额22471410元，并将7490.47平方米55套商品房在皋兰房地产管理局备案于万城建筑公司名下。2017年张涛芝与盛世豪龙公司签订《商品房买卖合同》，约定张涛芝购买盛世豪龙公司所有的皋兰县房屋。总金额470402元，张涛芝于2017年8月30日支付首付款141402元并办理了入住手续。以上事实有《商品房买卖合同》、《收款收据》、《（2018）最高法民终397号民事判决书》《（2017）甘01民初452号民事判决书》、《（2018）甘01执异844号执行裁定书》、《（2017）甘01保第365号保全案件执行情况告知书》、《（2017甘01民初452号民事判决书》、《公证书》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为张涛芝对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利。案外人对执行标的是否具有实体权利以及实体权利是否足以阻却执行，是案外人执行异议之诉审理和认定的核心问题。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定虽是人民法院办理执行异议和复议案件的规范，在案外人执行异议之诉中，人民法院可参照该规定对案外人是否具有实体权利以及实体权利是否足以阻却执行做出认定。关于张涛芝对涉案房屋的实体权利是否足以阻却执行。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（二）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。本案中，盛世豪龙公司于2013年11月22将买卖的案涉房产出售于万城建筑公司并已在皋兰县房地产管理局办理了备案。2017年8月30日张涛芝与盛世豪龙公司签订《商品房买卖合同》时，其在明知已将案涉房屋已出售给万城建筑公司且该房屋已被人民法院查封的情况下仍与张涛芝签订《商品房买卖合同》，张涛芝购买涉案房屋，未审查涉案房屋的权属登记状况，未尽到合理注意义务，且人民法院查封时间在其与盛世豪龙公司签订房地产买卖合同之前，据此，本院认为张涛芝并未取得足以阻却执行的实体权利，其可依据其与盛世豪龙公司的房地产买卖合同要求其承担相应责任。对张涛芝要求确认案涉房屋所有权归其所有，同时停止对涉案房屋的强制执行并解除查封的诉讼请求，本院不予支持。关于张涛芝诉请判令被告协且办理剩余购房款的按揭手续及办理案涉房屋产权证书诉讼请求。因本案为案外人执行异议之诉，仅对案外人对执行标的是否具有实体权利以及实体权利是否足以阻却执行进行审查。故张涛芝与盛世豪龙公司之间因房屋买卖合同关系而产生的诉请，与阻却执行的诉讼目的无关，本院对此不予审查，当事人可以另行提起诉讼。综上所述，张涛芝对涉案房屋不享有足以阻却执行的实体权利。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回张涛芝的诉讼请求。案件受理费8356元，由张涛芝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审 判 长  张煜枫审 判 员  李孔攀人民陪审员  刘玉霞二〇一九年十一月二十七日法官助理冯照阳书记员丁姝文