陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终14056号上诉人（原审被告）：王宏利，男，1962年8月8日出生，汉族，住西安市未央区。被上诉人（原审原告）：西安宽和物业管理有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：刘凡，该公司总经理。委托诉讼代理人：白亚萍，西安市新城区长乐西路法律服务所法律工作者。 上诉人王宏利因与被上诉人西安宽和物业管理有限公司（以下简称宽和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初12154号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王宏利上诉请求：1．撤销原判；2．按建设工程验收标准给王宏利维修南区1号楼5单元401房屋窗子；3．改判驳回宽和物业公司的诉讼请求；4．一、二审诉讼费由宽和物业公司负担。事实和理由：根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定，物业公司和建设单位将未验收备案的房屋交给王宏利属违约行为，所产生的后果应由建设单位承担，若房屋因管理不善，造成不能验收通过，建设单位自行负责，所以该房屋验收备案之前的管理和维护义务人是建设单位。根据《物业管理条例》第四十二条规定，未交付、验收的房屋物业费由建设单位交纳，王宏利并无交付物业费的义务。按建设工程验收标准给王宏利维修南区1号楼5单元401房屋窗子。一审未查明宽和物业公司是否已按物业管理合同及相关合同约定提供了物业服务。根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准》规定，物业公司提供了服务就应当有相应的服务记录，此记录系物业公司履行义务的重要依据。宽和物业公司在前期物业管理合同约定的期限届满后未续签合同，仍为涉案小区提供物业服务至2017年8月31日，其服务没有得到涉案小区业主的认可。业主意见很大，多次因路灯、小区路面、绿化、小区内乱搭乱建、墙面小广告乱贴乱画等问题通过泘沱社区要求宽和物业公司进行整治，都没有得到落实。宽和物业公司与泘沱社区居委会签订《西安市XX村XX小区前期物业服务合同》自2013年9月25日至2016年9月24日，王宏利作为泘沱锦绣业主于2013年10月23日与宽和物业公司就泘沱锦绣物业管理服务签订《物业管理服务协议》，该协议第五条约定：住宅物业费0.9元/㎡·月；第六条约定：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，甲方应及时处理，如有争议由行政主管部门裁定。乙方就物业服务质量问题多次通过泘沱社区向宽和物业公司反映，都没有及时处理。宽和物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，已足以构成违约，应承担违约责任，故物业费不应由王宏利承担。王宏利位于泘沱社区北区8号楼406号房屋因主管道漏水，宽和物业公司和施工方在未经王宏利同意的情况下，擅自闯入王宏利家中进行施工，把王宏利家中地板破坏，导致房客无法居住，只能临时租房过渡，房客要求王宏利减免房租，造成王宏利损失2000多元。王宏利就损失问题多次与宽和物业公司协商未果，且宽和物业公司负责人态度蛮横，给王宏利的正常生活造成极大影响。宽和物业公司因管道维修破坏王宏利房屋地板，维修工期长，给王宏利造成一定损失，并非王宏利的过错，理应给予王宏利一定经济补偿。可是一审法院过于偏袒宽和物业公司，使王宏利的合法利益不能得到保障。综上，王宏利不存在违约，宽和物业公司违约，宽和物业公司应赔偿王宏利房屋维修租金损失2000元，王宏利拖欠的物业费不应由王宏利承担。宽和物业公司辩称，王宏利与宽和物业公司系物业服务关系，宽和物业公司依据双方签订的《物业管理服务协议》，全面履行了合同义务，且按照协议约定的服务项目给王宏利提供了服务，王宏利应按协议约定及时交纳物业管理费。王宏利的上诉请求及事实理由不是其不交物业费的法定理由。宽和物业公司是国有企业全额注资的公司，收取的物业费也是向财政交纳，王宏利不交物业费的行为导致国有资产的流失，会造成国家损失。泘沱社区有小部分业主不交物业费，2018年开始宽和物业公司主张权利向法院起诉要求支付物业费及其他费用，一、二审均作出判决支持了宽和物业公司的诉讼请求，当事人也按一、二审判决支付了物业费。本次诉讼宽和物业公司起诉了22人，其中17人已交纳物业费，宽和物业公司撤诉，2人因无法送达暂时撤诉随后再诉，3人判决，只有王宏利上诉，其上诉目的就是想拖延支付时间及减少物业费的支付。宽和物业公司系国企，对王宏利要求减少支付物业费的目的无法兑现，王宏利的上诉请求及事实理由没有事实和法律依据。王宏利第二项上诉请求超出一审诉讼请求范围，与本案无关。王宏利上诉所称的北区8号楼406房屋事宜与本案无关，且这些问题均系房屋质量问题，是开发商的问题，与宽和物业公司无关。王宏利认可宽和物业公司在2016年9月25日至2017年8月31日期间确实提供了物业管理服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，王宏利以此为由拖欠物业费无事实和法律依据，且之前已有生效判决能够证明宽和物业公司的服务截止日期，王宏利应尽快向宽和物业公司交纳拖欠的物业费。请求驳回上诉，维持原判。宽和物业公司向一审法院起诉请求：1．判令王宏利支付物业费4576.6元、违约金3922.5元，共计8499.1元；2．本案诉讼费由王宏利负担。 一审法院认定事实：宽和物业公司与王宏利系物业服务合同关系。宽和物业公司与西安市未央区谭家街道泘沱社区居民委员会签订《西安市XX村XX小区前期物业服务合同》，约定由宽和物业公司为西安市XX村XX小区提供物业服务，期限由2013年9月25日起至2016年9月24日止。到期后宽和物业公司继续在提供物业服务。2013年10月23日，宽和物业公司与王宏利双方签订了《物业管理服务协议》，约定由宽和物业公司向王宏利提供物业服务。后因王宏利自2015年2月至2017年8月共30个月期间未曾交纳物业费4576.6元，现宽和物业公司诉至法院形成诉讼。庭审中，王宏利对宽和物业公司所计算金额予以认可，唯辩称2017年费用未公示，应当减去。一审法院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中宽和物业公司与王宏利所签订的物业服务合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效，对双方均具有法律约束力。自2015年7月起，至2017年8月共26个月期间，王宏利未向宽和物业公司交纳物业费用，违反合同约定，现宽和物业公司起诉至法院要求王宏利支付拖欠的物业费用，理由正当，依法应予支持。王宏利辩称其与宽和物业公司合同已到期故不交纳物业费，因合同到期后王宏利仍继续享受宽和物业公司提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，故此辩解不予采纳。王宏利另辩称宽和物业公司未维修其窗户、未公示2017年费用，故请求减去2017年的费用，法律及事实依据不足，不予支持。至于宽和物业公司所诉违约金一节，因宽和物业公司提供的物业服务确有瑕疵，王宏利迟延交纳物业费用并不存在恶意，故本案不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、被告王宏利于本判决生效之日起十日内给付原告西安宽和物业管理有限公司物业费用4576.6元（自2015年7月计至2017年8月）；二、驳回原告西安宽和物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告已预交，现由被告王宏利负担，于付上款时一并给付原告西安宽和物业管理有限公司。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王宏利自2015年7月至2017年8月共26个月期间未曾交纳物业费4576.6元。一审判决认定其余事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。宽和物业公司与王宏利于2013年10月23日签订的《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。宽和物业公司与西安市未央区谭家街道泘沱社区居民委员会签订的《西安市XX村XX小区前期物业服务合同》约定的合同期限届满后，宽和物业公司继续在涉案小区提供物业服务，王宏利继续享受宽和物业公司提供的物业服务，宽和物业公司与王宏利之间形成事实上的物业服务合同关系。自2015年7月至2017年8月共26个月，王宏利欠付宽和物业公司物业费共计4576.6元，王宏利应向宽和物业公司支付。因宽和物业公司提供的物业服务确有一定瑕疵，故就宽和物业公司要求王宏利支付的违约金，一审法院不予支持，并无不妥。关于王宏利上诉要求宽和物业公司按建设工程验收标准给其维修南区1号楼5单元401房屋窗户，因本案王宏利未提起反诉，且宽和物业公司并非涉案小区当前物业服务单位，故王宏利该上诉请求，本院不予支持。综上所述，王宏利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王宏利负担。本判决为终审判决。  审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇一九年十一月二十七日 书记员     张佩 1