湖北省武汉市武昌区人民法院执 行 裁 定 书（2019）鄂0106执异161号申请人（案外人）：湖北阳光一百房地产开发有限公司，住所地武汉市江夏区藏龙岛科技园研发大楼。法定代表人：田丰，董事长。委托代理人：王瑾，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托代理人：赵静玉，上海建纬（武汉）律师事务所律师。申请执行人：武汉金正合融资担保有限公司，住所地武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城(一期)第2幢15层8号。法定代表人：胡向伟，总经理。委托代理人：杨刚，湖北利源律师事务所律师。被执行人：明志，男，1971年8月30日出生，汉族，居民身份证住址黑龙江省拜泉县，被执行人：张丽凤，女，1972年7月16日出生，汉族，居民身份证住址黑龙江省拜泉县，被执行人:丁烁，男，1987年8月12日出生，汉族，现住武汉市洪山区，被执行人:曾庆凯，男，1984年6月25日出生，汉族，居民身份证住址哈尔滨市道里区，被执行人:杨桂芝，女，1957年9月10日出生，汉族，居民身份证住址黑龙江省哈尔滨市道里区，本院在执行申请执行人武汉金正合融资担保有限公司与被执行人明志、张丽凤、丁烁、曾庆凯、杨桂芝追偿权纠纷一案中，申请人（案外人）湖北阳光一百房地产开发有限公司向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。申请人湖北阳光一百房地产开发有限公司请求：请求解除对武汉市江夏区藏龙岛杨桥湖大道2号63栋3单元20层1室房屋（权证号夏14××48）的查封。事实与理由：申请人在向武汉市江夏区人民法院申请执行（2016）鄂0115民初2978号民事判决书过程中发现，因武汉金正合融资担保有限公司向明志、张丽凤主张追偿权而两次向贵院提起诉讼，案号分别为（2016）鄂0106民初5957号和（2018）鄂0106民初14995号，在追偿权诉讼中，贵院于2016年和2018年先后两次对武汉市江夏区藏龙岛杨桥湖大道2号63栋3单元20层1室房屋（权证号夏14××48）进行查封，并进入执行程序。现申请人作为案外人提出执行异议申请，请求贵院解除对案涉房屋的执行。理由如下：一、贵院依据（2016）鄂0106民初5957号民事判决书对案涉房屋的查封属于预查封，预查封期间房屋的所有权属于申请人，现申请人与被执行人明志、张丽凤之间的商品房买卖合同已被解除，被执行人明志、张丽凤确定不能获得房屋所有权，预查封失去查封依据，贵院应当解除预查封措施。（一）贵院对案涉房屋的查封属于预查封。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五、十六条规定：“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，虽然未进行房屋所有权登记，人民法院可以进行预查封；房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记”。本案明志、张丽凤所购买的房屋仅办理了预售登记备案手续，尚未进行房屋所有权登记。根据上述规定，贵院依据（2016）鄂0106民初5957号民事判决书对案涉房屋的查封仅属于预查封。（二）贵院对案涉房屋预查封期间，该房屋的所有权仍归属申请人所有。申请人与明志、张丽凤就案涉房屋签订《商品房买卖合同》并办理了商品房预售合同登记备案手续。但因明志、张丽凤未按期支付房款，双方并未办理房屋所有权登记及房屋交接手续，该事实在（2016）鄂0115民初2978号民事判决书中得到确认。依据《物权法》第十四条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。本案中，贵院依据（2016）鄂0106民初5957号民事判决书对案涉房屋进行预查封时，该房屋是登记在申请人名下的，未发生转移登记。因此，该房屋在预查封期间的物权应当属于申请人。（三）申请人有权在预查封期间依据合同约定解除商品房买卖合同。（1）案涉商品房买卖合同解除的条件已经成就，申请人有权要求解除。申请人与明志、张丽凤签订的《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第二条第六项明确约定：“买受人逾期偿还银行住房贷款，导致出卖人向银行承担担保责任的，买受人应在接到出卖人书面通知三十日内全额付清出卖人因此承担责任而实际已支出之所涉全部款项，否则出卖人有权解除合同”。本案中，申请人承担保证责任、未能受偿的解约条件已经成就，申请人有权要求解除商品房买卖合同。（2）案涉商品房买卖合同的目的已无法实现，申请人有权要求解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称商品房买卖解释）第二十三条明确规定，买受人无法足额支付房款而导致买卖合同无法继续履行，对方可请求解除合同。因明志、张丽凤未按期向银行支付房贷，且拒不偿还申请人所承担偿的担保款项，申请人在承担还贷保证义务后获取房产对价的合同目的已经无法实现，申请人有权解除商品房买卖合同。（3）预查封并不能限制商品房买卖合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》虽然规定“预查封的效力等同于正式查封”，但预查封毕竟不是正式查封，采取该措施的目的是为了查封条件成就时的查封。该《通知》第十六条规定，土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。也就是说，只有当土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下时，预查封登记才转为查封登记。基于此，预查封并不能限制商品房买卖合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。（四）依据（2016）鄂0115民初2978号民事判决，申请人与明志、张丽凤之间的商品房买卖合同已被解除，预查封失去查封依据，贵院不能再继续采取预查封措施。申请人与明志、张丽凤商品房买卖合同纠纷一案诉至武汉市江夏区人民法院，该院于2017年5月13日依法做出（2016）鄂0115民初2978号民事判决书，判令解除申请人与明志、张丽凤签订的商品房买卖合同，并由明志、张丽凤协助申请人办理撤销夏14××48的《武汉市商品房买卖合同》备案手续。也就是说，申请人与明志、张丽凤之间的商品房买卖合同已经解除，案涉房屋属于申请人的财产，明志和张丽凤无法再取得案涉房屋产权，案涉房屋不属于可执行财产的范围。贵院依据（2016）鄂0106民初5957号与（2017）鄂0106执2615号文书对案涉房屋的预查封失去了查封的依据，根本无法转为正式查封，贵院应解除对案涉房屋的查封预措施。二、江夏区人民法院已经于2017年5月13日判决确认明志、张丽凤不再具有案涉房屋的所有权，贵院依据（2018）鄂0106民初14995号民事判决书查封案涉房屋，属于错误的执行。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定，人民法院查封不动产的前提是，该不动产登记在被执行人名下，属于被执行人所有。本案中，因明志、张丽凤违约，江夏区人民法院已经于2017年5月13日作出（2016）鄂0115民初2978号民事判决书，确认明志、张丽凤与申请人签订的《商品房买卖合同》解除，明志、张丽凤已经不再有以后也不可能有案涉房屋的所有权。贵院在明志、张丽凤已经不具有案涉房屋所有权的情况下，依据（2018）鄂0106民初14995号民事判决书于2018年9月13日查封属于申请人所有的房屋，严重侵犯了申请人的合法权益。三、贵院依据武汉金正合融资担保有限公司的申请所查封的案涉房屋，价值远高于其申请执行的标的，严重侵犯了申请人的合法权益，应当予以解除。根据申请人与明志、张丽凤签订的《商品房买卖合同》，案涉房屋的价值在2015年的市场价为80多万元，经过市场增长，案涉房屋的现有价值已经近180万。而本案中，武汉金正合融资担保有限公司在两个判决书中所主张执行的标的额共计18万多，远远低于房屋的价值。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对标的额部分财产的查封、扣押、冻结”。本案中，武汉金正合融资担保有限公司所查封申请人的房屋价值，超其所申请的执行额近十倍，远高于执行标的，给申请人造成严重损失，贵院应当解除对案涉房屋的查封。四、武汉金正合融资担保有限公司通过恶意诉讼的方式申请查封申请人名下的房屋，贵院不仅不予以制止，还予以错误执行，导致申请人巨额损失，申请人将保留向贵院主张国家赔偿、向武汉金正合融资担保有限公司主张恶意保全赔偿的权利。（一）武汉金正合融资担保有限公司在明知案涉房屋属于申请人的情况下，仍通过恶意诉讼的方式查封房屋，应当赔偿申请人的损失。申请人在查知贵院依据（2016）鄂0106民初5957号民事判决书查封案涉房屋后多次积极与贵院相关的执行法官以及申请执行人武汉金正合融资担保有限公司进行积极沟通，同意替被执行人明志、张丽凤先行垫付判决书中所确定的3万多标的额，并请求申请执行人武汉金正合融资担保有限公司解除对房屋的查封。但在申请人与贵院法官沟通的近一年半的时间内，相关执行法官从未出现。申请执行人武汉金正合融资担保有限公司在明知其超额查封，且申请人同意先行垫付执行标的的情况下，仍拒不解除查封，甚至在申请人已经告知其案涉房屋属申请人所有的情形下，于2018年9月恶意起诉，故意通过另案（即（2018）鄂0106民初14995号案件）使得案涉房屋又增加了15万的查封标的，并以此要挟申请人帮被执行人明志、张丽凤垫付在其处所有欠款，否则拒不解封。申请执行人武汉金正合融资担保有限公司恶意诉讼、恶意查封，导致申请人在房价上涨时期无法将案涉房屋另行出售，给申请人造成损失达100多万。依据《最高人民法院关于当事人申请财产保全错误造成案外人损失应否承担赔偿责任问题的解释》规定：“根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十六条等法律规定，当事人申请财产保全错误造成案外人损失的，应当依法承担赔偿责任”。申请人将要求武汉金正合融资担保有限公司赔偿因其恶意保全所造成的损失。（二）贵院执行法官在明知案涉房屋属于申请人所有的情况，仍裁定错误执行，给申请人造成损失，申请人将保留主张国家赔偿的权利。贵院相关执行法官在申请人多次向其反映案涉房屋属申请人所有的情况下，不解除对案涉房屋的预查封，同时又允许武汉金正合融资担保有限公司通过另案起诉的方式继续增加对案涉房屋查封的标的额，助长了武汉金正合融资担保有限公司的违法行为，属于错误执行。依据《最高人民法院关于民事、行政诉讼中司法赔偿若干问题的解释》第一条规定：“人民法院在民事、行政诉讼过程中，违法采取对妨害诉讼的强制措施、保全措施或者对判决、裁定及其他生效法律文书执行错误，侵犯公民、法人和其他组织合法权益造成损害的，依法应由国家承担赔偿责任”。申请人将保留向贵院主张国家赔偿损失的权利。综上，被执行人明志、张丽凤已经不具有也不可能再具有案涉房屋的所有权，该财产属于申请人所有，申请人不应因明志、张丽凤的过错，而承担“房子没有、钱也没了”的不利后果，武汉金正合融资担保有限公司也没有理由获得比其申请执行标的额更大的利益。贵院对案涉房屋的查封严重侵害了申请人的合法权利，应当解除对案涉房屋的所有查封。申请人也将保留向贵院及武汉金正合融资担保有限公司主张赔偿损失的权利。申请人为支持其异议申请，向本院提交以下证据：（2016）鄂0115民初2978号民事判决书，证明双方已经解除房屋买卖合同，被执行人明志、张丽凤不可能取得该房屋的所有权；（2016）鄂0106民初5957号民事判决书，证明该房屋是预查封，现在应当予以解除；（2018）鄂0106民初14995号民事判决书，证明1、法院不应当查封，因为明志已经不可能取得所有权了；2、是恶意查封，故意通过恶意诉讼增加查封数额；证据2、证据3还共同证明该房屋是超额。申请执行人武汉金正合融资担保有限公司称：我们认为异议不能成立，不能解除该房屋的查封。1、权利义务已经履行完毕，没有解除的必要；2、湖北阳光一百房地产开发有限公司要求解除的条件，应当是行使追偿权，而不是要求解除该房屋的查封；3、我们的查封在前，该房屋是明志的物权，而不是债权，所以申请人湖北阳光一百房地产开发有限公司要求解除该房的查封于法无据。本院审查查明：本院在审理原告武汉金正合融资担保有限公司与被告明志、张丽凤、丁烁、曾庆凯、杨桂芝追偿权纠纷一案中，原告武汉金正合融资担保有限公司向本院申请诉讼保全，本院于2016年11月11日依法查封被告明志、张丽凤购买的坐落于武汉市江夏区藏龙岛杨桥湖大道2号63栋3单元20层1室房屋（权证号夏14××48，建筑面积114.58平方米）。2017年4月17日本院作出（2016）鄂0106民初5957号民事判决书，判决生效后，上述被告未履行生效判决中确定的义务。2017年9月18日原告向本院申请执行，本院受理后在执行过程中，上述被告仍未履行生效判决中确定的义务，本院依法对被执行人明志、张丽凤购买的上述房屋进行了续封。此外，本院还审理了另一案【（2018）鄂0106民初14995号】原告武汉金正合融资担保有限公司与被告明志、张丽凤、丁烁、曾庆凯、杨桂芝追偿权纠纷，在该案审理中，原告也向本院申请诉讼保全，本院于2018年9月13日依法轮候查封了被告明志、张丽凤购买的上述房屋。另查明，2015年11月19日被执行人明志、张丽凤（买受人）与申请人（案外人）湖北阳光一百房地产开发有限公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定，出卖人以802036元的价格向买受人出售上列房屋，买受人以首付价款202036元及其余价款银行贷款的方式付清全部购房款，出卖人应当在2015年12月30日前将符合规定的房屋交给买受人，并在交房之日起90日内办理完房地产初始登记。合同签订后的2015年12月2日买卖双方在房屋管理部门办理了合同备案（合同备案号：夏14××48）。被执行人明志、张丽凤通过支付首付款加贷款的方式付清了购房款，并在2016年1月22日办理了期房抵押，《武汉市房屋抵押记载信息单》载明：“抵押人：明志、张丽凤，抵押权人：中国银行股份有限公司武汉洪山支行，担保主债务的数额：人民币60万元，债务履行期限：2016年1月22日至2036年1月22日，期房抵押证明号：夏2016003980”。后因被执行人明志、张丽凤未依约向贷款银行按期偿还贷款，申请人湖北阳光一百房地产开发有限公司以担保人的身份代被执行人明志、张丽凤偿还了部分银行贷款。申请人湖北阳光一百房地产开发有限公司根据签订的《武汉市商品房买卖合同》中的约定向武汉市江夏区人民法院提起诉讼，2017年5月13日武汉市江夏区人民法院作出（2016）鄂0115民初2978号判决决书，判决：解除湖北阳光一百房地产开发有限公司与明志、张丽凤签订的《武汉市商品房买卖合同》，明志、张丽凤于本判决生效之日起十日内协助湖北阳光一百房地产开发有限公司办理上述合同的撤销备案手续。本院认为：被执行人明志、张丽凤支付了全部购房款，并在房屋管理部门办理了合同备案登记，被执行人明志、张丽凤还将该房屋抵押给了贷款银行，湖北阳光一百房地产开发有限公司应在2015年12月30日前将房屋交付给被执行人明志、张丽凤，被执行人明志、张丽凤可在2016年4月1日后办理并取得该房屋权属证书。上列事实说明被执行人明志、张丽凤对上述房屋享有实质的权益（即权利人），上述房屋虽还登记在湖北阳光一百房地产开发有限公司的名下，但湖北阳光一百房地产开发有限公司对上述房屋不享有实质的权益。湖北阳光一百房地产开发有限公司与明志、张丽凤签订的《武汉市商品房买卖合同》虽已被依法判决解除，因该判决是债权纠纷的判决，而不是双方之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，而确认权属的判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条：“（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。”的规定，申请人湖北阳光一百房地产开发有限公司对上列房屋的权利不能够排除本院对上列房屋查封的执行行为。据此，申请人湖北阳光一百房地产开发有限公司要求解除对上列房屋查封的请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项、第二十五条、第二十六条的规定，裁定如下：驳回申请人（案外人）湖北阳光一百房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，相关当事人可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  陶冲祥审判员  刘 蕾审判员  韩 野二〇一九年十一月十二日书记员  何利仙