湖南省临湘市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0682民初2834号 原告：王威，男，1987年7月10日出生，汉族，住湖南省临湘市。 委托诉讼代理人：谌龙，湖南省临湘市天成法律服务所法律工作者。 被告：李金桂，女，1966年1月12日出生，汉族，住湖南省临湘市。 委托诉讼代理人：肖元旦，男，1957年1月1日出生，汉族，住湖南省临湘市，系被告的丈夫。 原告王威诉被告李金桂租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王威及其委托诉讼代理人谌龙，被告李金桂及委托诉讼代理人肖元旦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王威向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告返还租金18000元，转让费4500元，装修人工及材料费70257.36元，共计费用为92757.36元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月，原、被告协商由原告承租被告位于临湘市铁棚门面经营水果及蔬菜，原告支付4500元转让费后便开始装修租赁店铺，共花费人工及材料费共计70257.36元。装修完毕后，原、被告于2018年9月5日签订了门面租赁合同，约定租期三年，租金为每年12000元。签订协议后，原告支付被告18000元租金，但原告没有经营多久便收到政府单位的搬空门面通知，告之该门面是违章建筑需要拆除限其规定期限内搬空，无奈被告只好搬出，店内水果蔬菜均低价处理，造成原告极大的财产损失。原告多次找到被告要求其退还租金并赔偿损失,但被告总是严词拒绝。为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。 被告李金桂辩称：1.租金18000元系王威按协议实际承租时间向答辩人支付，房屋拆除后并未再收取，不应当返还；2.转让费4500元系王威与原承租人私下达成协议，答辩人不知情（是否有财产转让)，且转让费是向原承租人支付，与答辩人无关；3.装修费用70257元，店面本身不大，且屋顶及屋外面没有坏，被答辩人没有花钱修补，至于店内王威进行简单的装修，是其自己的行为，并未征得答辩人的同意，也没有花这么多钱，此费用与答辩人无关；4.合同签订3年没有到期，系政府行为，被告也没有办法阻挡，属于不可抗力。如果政府有补偿款下来，则属于被答辩人投资的归被答辩人所有，答辩人没有任何意见。答辩人至今只收取了被答辩人实际承租期间的租金，并没有多收一分钱，不应承担任何法律责任，且答辩人的损失更大，房屋拆除后，至今没有得到一分钱的补偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交的《门面租赁合同》及收条，该组证据显示，2018年9月5日，王威与李金桂签订《门面租赁合同》，李金桂将临湘市铁硼门面租赁给王威，租赁期间自2018年2月1日至2021年2月1日，每年租金1200元。合同签订后，王威共支付租金18000元，该组证据客观真实、来源合法、与本案有关联，能够证明原、被告双方签订合同及原告交付租金的事实，本院予以采信； 2.原告提交的《店面转让协议》，该证据显示，2019年1月30日，原告王威与案外人谢威签订《店面转让协议》，约定：“一、甲方（案外人谢威）同意将临湘市铁硼转让给乙方（王威）使用，并保证乙方享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；二、转让后房间现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等、营业设备等全部归乙方；三、乙方在2019年1月30日向甲方一次性支付转让费共计人民币4500元整；四、乙方接手前该房间所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责；......”。该协议签订于2019年1月30日，明显晚于原告与被告签订租赁合同的时间，且未明确设备与装修残值的具体内容以及案外人谢威与被告李金桂签订的原租赁合同对设备与装修相关权利义务的约定，亦未明确原租赁合同剩余可转租的期限，原告的转让费也未向被告支付，故该证据尚不足以证据原告支付的转让费应由被告退还，对其证明目的，本院不予采信； 3.原告提交的装修材料、工人工资及购置设备清单、票据，该组证据显示，原告装修投入如下:1.支付徐勇强涂料及施工款4500元；2.支付刘奇装修款4500元；3.自行购买建材5232元；4.购买玻璃费8778元；5.购买板材2800元；6.淘宝购买冰箱、冰柜、电子秤、灯、货架、音箱等设备17334.36元；7.添置LED设备17603元；8.添置监控、音乐设备5110元；9.购买风磨柜6000元。该组证据客观真实、来源合法、与本案有关联，能够证明原告装修投入情况，本院予以采信； 4.被告提交的《强拆通知书》和照片，该组证据显示，2018年3月12日，临湘市的工作人员到达装修现场，向肖元旦、李金桂送达《临湘市城乡规划局限期拆除违法建设通知书》，李金桂拒绝签收，该组证据客观真实、来源合法、与本案有关联，本院予以采信。 本院认为，本案的争议焦点主要有两个：1.原告支付的租金是否应当返还；2.原告支付的转让费是否应当返还；3.原告的装修投入是否应由被告赔偿。 争议焦点1：原告支付的租金是否应当返还。 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋系违章建筑，原、被告签订的房屋租赁合同系无效合同。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告自2018年2月份开始承租涉案房屋，至2019年6月底房屋拆除时，占有使用该房屋17个月，共支付房租18000元，按照租金每年12000元的标准计算，被告应退还房租1000元。 争议焦点2：原告支付的转让费是否应当返还。 原告与前承租人谢威签订转让协议的日期为2019年1月30日，明显晚于原告与被告签订租赁合同的时间，且转让协议未明确转让设备与装修残值的具体内容以及案外人谢威与被告李金桂签订的原租赁合同对设备与装修相关权利义务的约定，亦未明确原租赁合同剩余可转租的期限，原告的转让费也未向被告支付，原告主张转让费应由被告退还，证据不足，本院不予支持。 争议焦点3，原告的装修投入是否应由被告赔偿。 《最高人民法院》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案中，原告自2018年2月份开始承租涉案房屋，随后即开始装修，因涉案房屋紧邻被告的家，原告装修，被告应当是知情的，原告装修完毕后，双方于2018年9月份签订租赁合同，故可认定为原告装修征得了被告的同意。2018年3月份，临湘市的工作人员到达装修现场，故自2018年3月份开始，原告应当知晓涉案房屋系违章建筑。原告在明知涉案房屋系违章建筑的情况下，仍承租该房屋并进行装修投入，对损失的发生具有主要过错。被告在临湘市的工作人员向其送达《临湘市城乡规划局限期拆除违法建设通知书》后，在明知涉案房屋系应予拆除的情况下，不但没有拆除房屋，反而将房屋出租并默认原告进行装修投入，对于原告损失的产生也具有一定的过错。综上，原告的装修投入中，未形成附合的装饰装修物：原告在淘宝购买冰箱、冰柜、电子秤、灯、货架、音箱等设备，ＬＥＤ设备，监控、音乐设备，风磨柜等由原告拆除，原告主张该部分投入由被告赔偿，缺乏依据，本院不予支持。原告的装修投入中，形成附合的装饰装修物：支付徐勇强涂料及施工款4500元，支付刘奇装修款4500元，购买建材5232元，购买玻璃费8778元，购买板材2800元，合计25810元。因涉案房屋已经拆除，无法核定装修残值，根据原、被告的过错程度，参照上述形成附合的装修投入，本院酌情由被告负担30%，即由被告赔偿原告7743元，其余损失由原告自行负担。 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告李金桂于本判决生效之日起十日内退还原告王威房屋租金1000元； 二、被告李金桂于本判决生效之日起十日内赔偿原告王威装修损失7743元； 三、驳回原告王威的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取1059元，由原告王威负担1000元，由被告李金桂负担59元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，产按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  李超军 二〇一九年十一月二十五日 法官助理黄辉 书记员姚依欣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。