陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终12604号 上诉人（原审被告）：童忠华，男，1957年10月4日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：宁博，陕西磐宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘勃毅，男，1990年11月14日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：周飞翔，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：常宁宁，陕西宝伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柴安萍，女，1955年11月15日出生，汉族，住西安市碑林区。原审第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司。住所地：西安市高新区。法定代表人：何璐，该公司执行董事。上诉人童忠华因与被上诉人刘勃毅、被上诉人柴安萍、原审第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初13199号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团在本市长安区XX花园”项目，童忠华系陕西日报传媒集团员工，拥有“南山花园”项目的住房购房的指标。2016年5月7日童忠华与柴安萍签订《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，约定童忠华将单位房屋认购名额转让给柴安萍，转让费3万元。协议签订后，柴安萍向童忠华支付了转让费3万元。同日，童忠华与地建公司签订《南山花园商品房认购协议》（编号NS0693），约定童忠华认购地建公司开发的“南山花园”项目5号楼4单元23层西户商品房，建筑面积约为129平方米，认购价为每平方米3,980元。同日柴安萍向地建公司支付认购款1万元。同年5月17日，刘勃毅与柴安萍签订《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，约定柴安萍将南山花园5号楼4单元23层西户购房名额转让给刘勃毅，转让费5万元。签订协议当日，刘勃毅向柴安萍支付转让费5万元，认购款1万元。2016年8月22日，刘勃毅按约向地建公司支付房款92,684元，2018年7月20日陕西日报社工会与地建公司发布通知，希望南山花园认购资格转让当事人协商解决纠纷。同年7月25日地建公司就南山花园第二次车位认购及剩余房款收缴工作发出通知。此后刘勃毅与柴安萍、童忠华协商办理房屋更名手续，遭童忠华拒绝。刘勃毅遂向法院起诉。 刘勃毅起诉至西安市碑林区人民法院提出诉讼请求：1、请求法院确认柴安萍和童忠华2016年5月7日签订的、刘勃毅和柴安萍2016年5月17日签订的《陕西日报社南山花园内部购房名额转让协议》合法有效；2、请求法院判令柴安萍、童忠华协助刘勃毅在地建公司处办理《南山花园商品房认购协议》的更名手续；3、诉讼费用由柴安萍、童忠华承担。事实和理由：陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团XX花园”项目，该项目位于西安市长安区XX路以西，文苑中路以东，西长安街以南，西安水务集团以北。童忠华系陕西日报传媒集团职工，拥有“南山花园”项目的住房购房指标。2016年5月7日，童忠华和地建公司签订《南山花园商品房认购协议》（编号NS0693），约定童忠华认购地建公司开发的“南山花园”项目5号楼4单元23层西户商品房，建筑面积约为129平方米，认购单价为3,980元/㎡。同日柴安萍和童忠华签订《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，约定童忠华将单位内部职工房屋认购名额转让给柴安萍，转让费为3万元。2016年5月17日，刘勃毅和柴安萍签订《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，约定柴安萍将从童忠华处认购的南山花园5号楼4单元23层西户购房名额转让给刘勃毅，转让费为5万元。签订协议当日，刘勃毅向柴安萍支付购房名额转让费5万元。2016年8月22日，刘勃毅按约向地建公司支付房款92,684元。现童忠华单方毁约，要求收回房屋认购指标，拒不协助刘勃毅办理更名手续。刘勃毅认为，刘勃毅和柴安萍签订的协议合法有效，柴安萍、童忠华应当根据地建公司的通知协助刘勃毅办理认购协议的更名手续。为维护刘勃毅合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。辩论意见：柴安萍、童忠华作为陕西日报社职工，于2016年5月7日签订陕西日报南山花园内部购房名额转让协议，并且由柴安萍向童忠华支付转让费，童忠华也将南山花园商品房认购协议原件及收据交付给柴安萍。其双方之间签订的指标转让协议不违反法律规定，是双方真实意思表示，应属合法有效。柴安萍基于和童忠华签订的转让协议获得了南山花园5号楼4单元23层西户的房屋认购资格。其于2016月5月17日将该购房资格转让于刘勃毅，并且签订陕西日报南山花园内部购房名额转让协议，也不违反法律规定。法律并没有禁止非陕报社职工身份的人员认购南山花园的房屋指标，且该转让行为也是刘勃毅和柴安萍的真实意思表示，也属合法有效。通过该两份转让协议，可以确认南山花园购房名额转让的标的物是购房指标，也就是购买房屋的权利，是一种期待权即获得对未来取得房屋所有权的合理期待，在现实交易过程中有独立经济价值和财产利益属于债权范畴，并非单纯基于人身关系而不能转让。刘勃毅和柴安萍、童忠华之间转让的是房屋认购资格，属于债权权利的转让。根据合同法第八十一条之规定，债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利。故基于该法律规定，以及三方之间所签订的陕西日报南山花园内部购房名额转让协议，柴安萍、童忠华有协助刘勃毅进行房屋更名的义务。结合转让协议及刘勃毅提交的录音证据能够证明无论刘勃毅还是柴安萍均向童忠华履行了通知，且三方之间是因协商不成致使刘勃毅实际认购的房屋无法进行更名。刘勃毅作为南山花园5号楼4单元23层西户房屋的实际认购人，拥有地建公司出具的南山花园商品房认购协议，以及交纳房屋认购款的收据原件。基于该事实履行行为，以及地建公司于2018年7月20日、2018年7月25日下发的通知，柴安萍、童忠华均有协助刘勃毅办理房屋更名的义务。柴安萍辩称，其支持刘勃毅的诉求。童忠华辩称，童忠华与刘勃毅之间并无合同关系，第一项诉讼请求与童忠华无关。童忠华并无协助刘勃毅办理认购协议更名手续的义务。辩论意见：1、2016年5月7日柴安萍、童忠华所签订的名额转让协议应当被认定为是一种意向性转让协议，并不发生真正转让具体标的物的效果。2016年5月7日在本案中共有两份协议，一份名额转让协议，一份商品房认购协议。该名额转让协议并未约定具体转让南山花园某单元某楼某号房屋，也就是说该转让协议签订于认购协议之前。在童忠华与地建公司签订了认购协议事实上取得了对本案争议的标的物的认购权之后，柴安萍应当与童忠华就具体房屋签订转让协议。然而，童忠华在取得该房屋后，拒绝转让该房屋。也就是说童忠华对于与柴安萍签订的意向性协议有权拒绝。2、柴安萍与刘勃毅之间签订名额转让协议，应当被认定为无效。由于南山花园项目对于购房认购人的认购资格有明确要求，该协议将涉案房屋转让以明显低于市场价格转让非陕西日报社职工，已违反了合同法第五十二条第二项规定。3、本案标的物购房指标并非像刘勃毅代理律师说有独立财产利益属于独立债权范畴，而是一种人身权，该人身权不直接具有财产内容，间接的涉及到财产利益。本案中，以3,980元每平方米的价格购买房屋很显然是基于陕报社职工身份才有资格取得，以没有陕报社职工身份取得低价购房资格应当征得陕西日报社同意。所以柴安萍与刘勃毅签订的名额转让协议应当认定为无效。地建公司述称，愿意配合法院执行生效判决。一审法院认为，童忠华作为陕西日报传媒集团职工，取得南山花园商品房购房名额后，自愿将该购房名额转让给柴安萍，双方所签合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的合同应为有效。童忠华与地建公司签订的《南山花园商品房认购协议》约定：“在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利。”该约定应视为地建公司概括的意思表示。从合同解释的角度来看，该约定中“变更实际购买人”既可以理解为认购人在家庭成员中转让认购资格而变更实际购买人，亦可以理解为认购人向其他人转让认购资格而变更实际购买人。该约定表明地建公司对转让认购资格不持异议。诉讼中地建公司亦明确表示，会依据法院的生效判决配合法院执行。故本案童忠华、柴安萍达成的转让购房名额的协议，构成合同权利义务的概括转让。柴安萍作为合同权利义务概括转让的受让人，当然取得《南山花园商品房认购协议》当事人的地位。柴安萍从童忠华处取得南山花园购房名额，自愿将该购房名额转让给刘勃毅，该转让协议不违反法律法规的强制性规定，亦应为有效。两份购房名额转让协议的受让人均向出让人支付了转让费，受让人均应履行认购协议更名的合同附随义务。柴安萍对刘勃毅的诉请不持异议，而童忠华则以其与刘勃毅之间无合同关系为由予以抗辩。刘勃毅与童忠华之间虽然不存在直接的合同关系，但因童忠华系涉案房屋购房指标的最初转让人，认购协议直接登记在其名下，房款等相关费用收据均是以其名义开具，且童忠华所签协议的合同相对人柴安萍对刘勃毅诉请予以认可，童忠华自应遵循柴安萍的意思表示，对刘勃毅诉请办理认购协议更名手续履行应尽的配合义务。故对刘勃毅请求判令柴安萍、童忠华协助刘勃毅在地建公司处办理《南山公园商品房认购协议》更名手续的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第八十八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告柴安萍与童忠华于2016年5月7日签订的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》、原告刘勃毅与被告柴安萍于2016年5月17日签订的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》有效。二、被告柴安萍、童忠华于本判决生效之日起15日内协助原告刘勃毅在第三人陕西地建房地产开发有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续。案件受理费1,050元由被告柴安萍负担550元，童忠华负担500元（此款原告已预交，柴安萍、童忠华于本判决生效之日起十五日内将应负担的案件受理费直接给付原告）。宣判后，童忠华不服，向本院提起上诉称，一、一审法院认定事实、适用法律错误，其与刘勃毅之间并无合同法律关系，其无协助办理更名义务。二、一审法院无权对其与柴安萍签订的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》效力进行认定。三、本案所涉协议均指向的是房屋认购资格，各方当事人在签订协议时并未涉及车位认购资格转让，一审判决办理更名手续即会导致车位所有权发生变更，有失公允。上诉请求：撤销一审判决并依法改判。刘勃毅辩称， 一、童忠华和柴安萍于2016年5月7日签订《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，及其和柴安萍于2016年5月17日签订《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，两份协议的标的均指向南山花园项目的购房指标，即童忠华作为陕西日报社的职工，将南山花园项目的购房指标转让给柴安萍，之后柴安萍又将该购房指标转让给其，两份协议均是对财产权利的自由转让，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。二、童忠华和柴安萍签订的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》内容表明，童忠华和柴安萍转让的是南山花园项目的购房指标，仅仅是一种财产性权利，并非童忠华将自己与地建公司的合同权利义务转移给柴安萍。同理，其和柴安萍之间签订《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》也是如此。三、童忠华、柴安萍和其签订的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》未涉及车位认购资格转让，但并非童忠华拒绝协助办理房屋认购协议更名的前提。柴安萍辩称，应驳回上诉，维持原判。地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，童忠华取得南山花园商品房购房名额后，自愿将该购房名额转让给柴安萍，地建公司对转让认购资格不持异议，故双方的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。柴安萍依据其与童忠华之间的协议取得该商品房购房名额后，自愿将该购房名额再转让给刘勃毅，该转让协议亦不违反法律法规的强制性规定，亦应为有效协议。童忠华将其南山花园商品房购房名额转让给柴安萍后，柴安萍享有要求童忠华协助其在地建公司处办理认购协议更名手续的权利，柴安萍将该权利再转让给刘勃毅属债权转让，不违反合同法关于债权转让的规定，合法有效。刘勃毅依此取得要求童忠华协助其在地建公司处办理认购协议更名手续的权利。故本案购房名额转让协议均系双方当事人的真实意思表示，为合法有效协议，应当继续履行。故原审法院判决柴安萍与童忠华于2016年5月7日签订的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》、刘勃毅与柴安萍于2016年5月17日签订的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》有效；柴安萍、童忠华于判决生效之日起15日内协助刘勃毅在地建公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050元，童忠华已预交，由童忠华负担。本判决为终审判决。 审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○一九年十一月二十日  书 记 员  陈   歆 1