四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1322民初2864号 原告：蒋凤连，女，1969年4月20日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 委托诉讼代理人：杨盛华，营山县新店法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：蒋良福，男，1965年5月9日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县，系原告蒋凤连哥哥。 被告：四川省营山县城乡建设综合开发公司，住所地四川省营山县城北坝横街10号，统一社会信用代码91511322209801757X。 法定代表人：郭翔，经理。 被告：王海瑛，男，1961年11月20日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 被告：李建碧，女，1957年12月12日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 原告蒋凤连与被告四川省营山县城乡建设综合开发公司（以下简称“城乡建设公司”）、王海瑛、李建碧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告蒋凤连及其委托诉讼代理人杨盛华、蒋良福，被告王海瑛到庭参加诉讼。被告城乡建设公司、李建碧经本院传票传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蒋凤连向本院提出诉讼请求：1.判令三被告继续履行《营山县东升镇房屋拆迁产权调换协议书》和《房屋预售契约》，将第3幢2单元3楼6号住房一套、第3幢1单元3楼2号住房一套及门市交付原告使用，同时按合同约定完善附属工程，办好权属证书。2.判令三被告按房屋总价的20%给付原告延迟交房违约金74000元。3.判令三被告给付原告延期交付门市经济补偿金21000元。4.案件受理费由三被告承担。事实和理由：2012年，被告王海瑛、李建碧实际出资，以城乡建设公司的名义负责东升镇桂花村七、八社旧（危）房拆迁改造。在开发建设过程中，被告王海瑛于2012年12月7日与原告及原告共有产权人蔺夏钦协商一致，签订《营山县东升镇房屋拆迁产权调换协议书》，约定由被告拆除原告位于东升镇老街的土木结构房屋一座，该房屋建筑面积37.23平方米，被告自愿以第3幢2单元住房一套进行调换。同日，原告与被告达成《房屋预售契约》，原告以8万元的价格购买被告建设的位于。2013年2月4日，原告蒋凤连向被告王海瑛支付购房款60000元，王海瑛出具收据1张，并加盖四川省营山县城乡建设综合开发公司东升镇桂花苑开发项目部（以下简称“桂花苑项目部”）公章，同时约定18个月交房。2013年2月4日，原告蒋凤连与被告王海瑛订立《补充协议书》，就还房的具体位置和水、电、气开通及违约责任进行了约定。2016年6月18日，因原告门市加柱需占用门市面积，王海瑛自愿一次性补偿原告5000元。2016年12月27日，被告李建碧作出书面承诺：1.门市横梁加固；2.门市地板硬化；3.安装卷闸门；4.李任俊楼梯过道雨棚安装；5.天然气按原合同执行。以上工程在春节前完成，合格后交还房户使用。原告按照合同约定履行了义务，但被告至今未交付房屋。原告为维护自身合法权益，诉请法院依法判决。 被告王海瑛辩称，我没有与蒋凤连签订合同，拆迁还房与蒋凤连没有关系。蒋凤连不能证明起诉系蔺夏钦的真实意思表示。蒋凤连的住房要等政府的批文下来后才可以修建。被告之所以未能按期交房，系蒋凤连阻挠施工所致，蒋凤连应当赔偿我的各项损失共计210万元。 被告城乡建设公司、李建碧未作答辩。 经审理查明，2010年4月6日，营山县东升镇人民政府向被告城乡建设公司发函，将东升镇场镇旧（危）房拆迁改建及街道等公共设施建设工程交由被告城乡建设公司实施。2010年4月30日，东升镇人民政府向营山县规划和建设局发函，请求该局对东升镇旧城改造开发进行规划设计和业务指导，并批准场镇旧城改造开发工程。2011年3月21日，东升镇人民政府向营山县国土局发函，向该局申请7.8亩国有土地用地指标，以用于旧城改造。2011年3月22日，被告城乡建设公司的法定代表人郭翔出具委托书，授权被告王海瑛担任桂花苑项目部负责人，负责实施该项目工程开发建设任务，被告城乡建设公司及其法定代表人郭翔分别在委托书上盖章和签名。 同时查明，原告蒋凤连又名蒋凤莲。蔺夏钦是原告蒋凤连之子，生于1996年1月23日。蔺夏钦在营山县.23平方米的房屋，该房屋所有权证为营房权证营字第××号，登记时间为2011年6月7日。2012年12月7日，被告王海瑛受被告城乡建设公司（甲方）的委托，与蔺夏钦（乙方）签订《营山县东升镇房屋拆迁产权调换协议书》，该协议书载明“乙方被拆迁房屋位于东升镇老街，建筑面积37.23平方米，房屋为木结构。甲方以新建第二期工程第3幢2单元2屋3号成套住宅房屋，建筑面积105平方米，砖混建筑结构住宅房屋与乙方被拆迁住房进行产权调换；乙方有门市的，甲方经新建第二期工程第3幢第4号门市（建筑面积约40平方米）与乙方被拆迁门市进行产权调换……甲乙双方实行产权调换，进行差价结算后，乙方应付给甲方人民币73840元。”原告蒋凤连作为蔺夏钦的法定代理人在该协议书上签字，被告王海瑛和桂花苑项目部分别在该协议书上签字和加盖公章。2013年2月4日，被告王海瑛与蔺夏钦的监护人蒋凤连签订《补充协议书》，约定将《营山县东升镇房屋拆迁产权协议书》第九条结算办法变更为“甲方改建乙方房屋，甲方新建后，甲方还乙方新房一套，位置在第二期工程第3幢2单元3楼6号成套住宅房屋，面积105平方米，门市为第二期工程第3幢第5号门市，面积为40平方米，甲乙双方不补偿任何款项。”另外还约定“甲方还乙方的门市必须在乙方原门市位置，住房应在原门市楼上……甲乙双方如一方违约，必须赔偿守约方房屋总价值的20%的违约金。”原告蒋凤连和被告王海瑛在《补充协议书》上签字，桂花苑项目部在《补充协议书》上盖章。庭审中，原告蒋凤连承认自己在起诉前未征询蔺夏钦的意见。 另查明，2012年12月7日，被告城乡建设公司（甲方）与原告蒋凤连（乙方）签订《房屋预售契约》，载明“乙方自愿认购甲方座落在营山县东升镇第二期工程新建的3幢1单元3楼2号三室一厅一厨一厕的住房，建筑面积约105平方米，乙方应付甲方购房款80000元；从签订合同之日起，十八个月内交房屋给乙方使用，若甲方超过一个月仍不能交房给乙方使用，甲方要承担违约责任；契约条款单方违约，由违约方给守约方契约房屋款总金额3%的违约金”。双方在协议中还约定“第一次付款为签订本契约时乙方付购房款60000元，在房屋竣工验收合格交付前15日内，乙方付清下余房款20000元。甲方房屋竣工的同时通知乙方缴清购房款，乙方不缴清购房款，甲方有权不交房给乙方使用。”被告王海瑛代表被告城乡建设公司在该契约上签字，桂花苑项目部及原告蒋凤连也分别在该契约上盖章和签字。2013年2月4日，原告蒋凤连向被告王海瑛支付购房款60000元。被告王海瑛向原告蒋凤连出具收据1张，桂花苑项目部、被告王海瑛分别在该收据上盖章和签名。 上述事实有经庭审举证、质证的当事人身份信息、《营山县东升镇房屋拆迁产权调换协议书》、房屋所有权证、东升镇高峰村村民委员会证明、《补充协议书》、收条、《房屋预售契约》、收据、东升镇人民政府营东府函〔2010〕9号、16号以及营东府函〔2011〕14号文件等证据在卷佐证。 本院认为，企业法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法享有民事权利和承担民事义务的组织。法人项目部是由工程承包人委派，专为某一项建设工程而设置的便于对施工进度、质量进行直接管理而组建的特定工程的临时性的管理团队，不具有独立的法人地位。被告城乡建设公司作为东升镇场镇旧（危）房拆迁改建及街道等公共设施建设工程的承包人，书面授权被告王海瑛担任桂花苑项目部负责人，负责实施该项目工程开发建设任务。在双方的关系中，桂花苑项目部负责人王海瑛是委托代理人，被告城乡建设公司是被代理人。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”被告王海瑛在被告城乡建设公司授权范围内对外签订的合同所产生的民事责任，应由被告城乡建设公司承担，而不应由桂花苑项目部及该项目部负责人王海瑛承担，也不应由被告李建碧承担。本案中，被告王海瑛代表被告城乡建设公司与原告蒋凤连签订的《房屋预售契约》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告蒋凤连按照约定交纳了60000元购房款，现已超过约定交房时间5年多，被告城乡建设公司既不通知原告缴清房款，又不履行交房义务，其行为已构成违约。原告蒋凤连主张判令被告城乡建设公司继续履行《房屋预售契约》并将3幢1单元3楼2号房屋交付原告居住使用的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于延迟交房违约金的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”案涉《房屋预售契约》第十条约定“以上契约条款单方违约，由违约方付给守约方契约房屋款总金额3%的违约金”。原告主张74000元延迟交房违约金，与双方当事人的约定不符，本院按《房屋预售契约》第十条的约定计算延迟交房违约金，计80000元×3%＝2400元。 合同具有相对性原理。本案中，被拆迁的37.23平方米房屋属于蔺夏钦所有，因签订拆迁还房协议时蔺夏钦尚未成年，原告蒋凤连作为蔺夏钦的法定代理人，代其与被告城乡建设公司的委托代理人王海瑛签订《营山县东升镇房屋拆迁产权调换协议书》，该协议书的合同相对方是蔺夏钦和被告城乡建设公司，并非原告蒋凤连与被告城乡建设公司。现蔺夏钦已经成年，具有完全民事行为能力，如其民事权益因房屋拆迁而受到损害，应由蔺夏钦本人作为原告提起诉讼。庭审中，原告蒋凤连承认自己在起诉前未征询蔺夏钦的意见，同时原告蒋凤连亦未举证证明其向三被告主张权利得到了蔺夏钦的授权，故原告蒋凤连请求判令三被告继续履行《营山县东升镇房屋拆迁产权调换协议书》和交付桂花苑二期3幢2单元3楼6号住房一套及门市、同时按合同约定完善附属工程、办理好权属证书、按当前门市租金给付原告经济补偿金21000元的主张，无法律依据，本院不予支持。至于被告王海瑛提出“我没有与蒋凤连签订合同。蒋凤连的住房要等政府的批文下来后才可以修建。被告之所以未能按期交房，系蒋凤连阻挠施工所致，蒋凤连应赔偿我的各项损失共计210万元”的抗辩主张，因其未提供充分证据，原告又提出异议，故本院不予确认。原告蒋凤连还有20000元购房款未付清，对此，三被告既未进行答辩，也未提起反诉，故本案不作处理，权利人可另案主张。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第十八条第一款、第十九条、第一百六十二条、第一百六十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告四川省营山县城乡建设综合开发公司继续履行与原告蒋凤连签订的《房屋预售契约》，并于本判决发生法律效力之日起九十日内将3幢1单元3楼2号住房交付原告蒋凤连居住使用。 二、被告四川省营山县城乡建设综合开发公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告蒋凤连迟延交房违约金2400元。 三、驳回原告蒋凤连的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8276元，减半收取计4138元，由原告蒋凤连负担3048.77元，被告四川省营山县城乡建设综合开发公司负担1089.23元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  唐海奎 二〇一九年十一月二十七日 书记员  熊 祝