福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0213民初2334号 原告（反诉被告）：厦门贝壳闹海房地产经纪有限公司，住所地厦门市湖里区金山街道云顶北路16号308单元A330号。 法定代表人：梁红丽，经理。 委托诉讼代理人：官亚婧，福建思中律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门柯依达工贸有限公司，住所地厦门市翔安区内厝开发区324国道244公里处。 法定代表人：张治斌，总经理。 委托诉讼代理人：王菊平、陈美言，北京京师（厦门）律师事务所律师。 原告厦门贝壳闹海房地产经纪有限公司（以下简称“贝壳闹海公司”）与被告厦门柯依达工贸有限公司（以下简称“柯依达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案。诉讼过程中，柯依达公司提起反诉，本院依法予以合并审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。期间因当事人申请庭外和解，依法延长审限二个月。原告（反诉被告）贝壳闹海公司的委托诉讼代理人官亚婧与被告（反诉原告）柯依达公司的委托诉讼代理人王菊平、陈美言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贝壳闹海公司向本院提出诉讼请求：1、判令贝壳闹海公司与柯依达公司签订的编号为ＫＹＤ-ＨＴ-20180901的《房屋租赁合同》于2019年4月30日解除；2、判令柯依达公司立即返还房屋租赁保证金人民币155824.00元，并支付逾期返还押金所产生的违约金暂计人民币5298.02元（自逾期返还日期2019年5月6日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还款之日，暂计至2019年6月8日为5298.02元）；以上暂合计161122.02元；3、判令柯依达公司承担本案的诉讼费、公告费等所有相关诉讼费用。事实与理由：2018年9月22日贝壳闹海公司与柯依达公司签订一份编号为ＫＹＤ-ＨＴ-20180901的《房屋租赁合同》，约定自合同签订之日起至2020年9月15日止，贝壳闹海公司向柯依达公司租赁位于厦门市翔安区租赁物（以下简称“租赁物”）。该《房屋租赁合同》中第二条“应付费用及支付”中明确约定“2.2.1保证金人民币40万元整（大写肆拾万元整），”“2.2.4当租赁期限届满或合同提前解除时，乙方（原告）按租赁物交付条件（见第六条第三点）如期完整交还租赁物，并付清所有应付款项（包括租金、甲方代收代缴的各项应付款，依据本合同应付的违约金或赔偿金等），甲方（被告）应在乙方履行完毕前述事项后五日无息退还保证金。”第八条“违约责任”中明确约定“8.1任何一方发生下列违约行为，守约方有权随时解除本合同并有权要求违约方支付相当于二个月租金的违约金，……（2）乙方要求提前终止合同；”“8.3若甲方未能如约交付租赁物或合同期满乙方已履约交付租赁物而甲方未能按时返还租赁保证金，则甲方应当自逾期之日起每日按租赁保证金金额的千分之一（1‰）向乙方支付违约金。” 2018年10月16日，贝壳闹海公司依约向柯依达公司交付40万押金（即保证金），柯依达公司向贝壳闹海公司出具一份加盖其财务专用章的收据予以确认。合同履行期间贝壳闹海公司依约向柯依达公司履行了合同义务。 2019年3月1日，贝壳闹海公司因为公司战略调整，其对接人通过微信向柯依达公司对接人提出退租解约，柯依达公司对解约事宜未提异议，但要求面谈。面谈时，柯依达公司要求按照合同条款走解约程序，贝壳闹海公司也愿意按照合同要求承担二个月租金作为违约金。 2019年4月30日，贝壳闹海公司按照合同2.2.4条约定按租赁物交付条件完整交还租赁物，并付清所有应付款项（包括租金、甲方代收代缴的各项应付款，依据本合同应付的违约金或赔偿金等）。 然而，柯依达公司拒绝与贝壳闹海公司签署《解约协议》且拒不退还贝壳闹海公司扣除违约金的保证金人民币155824.00元。经贝壳闹海公司多次试图联系催告未果，柯依达公司至今仍未依约返还贝壳闹海公司扣除违约金的保证金人民币155824.00元及逾期返还押金所产生的违约金。 为维护贝壳闹海公司合法权益，特诉诸法院，请求判如所请。 柯依达公司辩称：一、贝壳闹海公司违反诚实信用原则，存在严重违约行为，应当驳回贝壳闹海公司的诉讼请求。贝壳闹海公司存在二次严重的违约行为：1、第一次系单方解除合同，贝壳闹海公司刚把免租期使用完毕就要求解除租赁合同，损害了柯依达公司的合法权益。在贝壳闹海公司多次要求解除租赁合同的情况下，柯依达公司无奈同意解除租赁合同；2、第二次系未在双方约定的交还日（即2019年4月30日）前办理租赁物交接手续。至柯依达公司提起反诉前租赁物内仍留有贝壳闹海公司所有的空调、桌椅、投影仪、床上用品、贝壳招牌、现场垃圾及其他增设的隔墙、吊顶等东西未拆除，对地面、墙壁的破坏未依据合同约定恢复原状，租赁物钥匙亦未交还于柯依达公司，租赁物水电费用尚未与柯依达公司结算清。柯依达公司认为贝壳闹海公司的二次违约行为以构成根本违约，依据合同7.3.5条约定，贝壳闹海公司无权主张保证金的退还，柯依达有权不予退还保证金。 柯依达公司向本院提出反诉请求：一、请求判令被反诉人贝壳闹海公司向反诉人柯依达公司支付各项费用共计1132726.684元人民币（暂计至2019年7月9日，其中包括：1、未支付的水电费用3306.74元；2、水电费用逾期支付的滞纳金1005元；3、提前解除合同的违约金244176元；4、提前解除合同违约金的逾期滞纳金16848.144元；5、未如期交付租赁物的逾期滞纳金345000元；6、免租期租金166853.6元；7、租金损失284872元；8、经营损失10150元、租赁物恢复及清扫费用50515.2元；9、律师费10000元）。二、请求判令贝壳闹海公司归还柯依达公司所有财物。三、请求判令贝壳闹海公司承担本案诉讼费、公证费、保全费等费用。事实与理由：2018年9月20日，柯依达公司与贝壳闹海公司双方签订《房屋租赁合同》，合同约定贝壳闹海公司租赁柯依达公司位于厦门市翔安区租赁物，租赁期自合同签订之日起至2020年9月15日止，免租期2018年9月20日至2018年10月31日止（共41天），租金及管理费自2018年11月1日起计收。租金每月共计122088元，租金按季支付，保证金40万元，并由贝壳闹海公司承担水电费等费用。如违约，应承担二个月的租金，同时约定，如拖欠租金及本合同约定的其他任何费用，应当自逾期之前起每日按未付款项的千分之一支付违约金。 2018年9月20日，双方办理完成房屋交付手续，贝壳闹海公司在免租期不久就提出解除租赁合同，柯依达公司不同意解除，双方多次沟通未果。后柯依达公司让贝壳闹海公司办理租赁物交接手续，但贝壳闹海公司的物品至今未搬离、拖欠水电费，给柯依达公司造成相应的经济损失，柯依达公司现诉至贵院，请求依法维护其合法权益。 贝壳闹海公司对柯依达公司的反诉辩称：一、柯依达公司反诉状中的描述与事实不符。柯依达公司在反诉状中提及的“柯依达公司不同意解除，双方多次沟通未果，后柯依达公司多次催促贝壳闹海公司办理租赁物交接手续，但贝壳闹海公司的物品至今未搬离，且拖欠水电费，给柯依达公司造成相应的经济损失”与事实不符。柯依达公司自2019年2月份知晓贝壳闹海公司解约后，就解约事宜就已经多次沟通，并最终确认2019年4月30日合同解除。而且，柯依达公司开始以各种理由拒绝交接租赁物，2019年5月1日收回租赁物后，并因为考虑证据保全公证一再拒绝贝壳闹海公司进入园区搬离物品，水电费用也未提供有效凭证。因此柯依达公司描述的情况与事实不符。 二、柯依达公司于反诉状中主张的各项费用共计1132726.684元人民币，均没有任何依据。柯依达公司于反诉状中主张的，即附件1《反诉人请求被反诉人支付费用清单（暂计至2019年7月9日）》（以下简称“清单”）中的各项费用，均没有任何依据。 第1项未支付的水电费用。（1）首先，柯依达公司未提交任何贝壳闹海公司或者相关第三方机构（如水电收取机构）确认或提供书面证据证明该水电费用，或者开具的发票予以证明，无法证明该水电费用的存在；（2）其次，其提供的《贝壳水电费用汇总表》虽然提到2019年4月水电费，但该证据仅为其单方出具，且没有任何有效主体予以确认；（3）同时，2019年4月4日聊天记录（反诉证据30页）中贝壳闹海公司一方员工周祎祎确认的《贝壳电表读数登记表》照片，我们也可以清晰地看到当时并没有最后一行2019年4月的费用，可见《贝壳电表读数登记表》中2019年4月的费用是柯依达公司后续自行填写添加的，贝壳闹海公司没有进行过任何确认。（4）退一万步说，即使存在未支付的水电费用，因柯依达公司至今仍未返还贝壳闹海公司保证金扣除违约金的部分，即人民币155824.00元，如有相关证据证实确实产生的水电费用，可在该笔保证金中予以扣减。 第2、3项水电费用逾期支付的滞纳金。（1）首先，柯依达公司主张未支付的水电费用没有任何依据，因此更不存在水电费用逾期支付的滞纳金；（2）退一万步说，即使存在未支付的水电费用，也能在保证金中予以扣减，不存在任何逾期支付问题；（3）同时，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条有关“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为过分高于造成的损失。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定“出借人与借款人既约定了逾期利率,又约定了违约金或者其他费用,出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用,也可以一并主张,但总计超过年利率24%的部分,人民法院不予支持。”而这里主张的按《租赁合同》8.2条约定的“每日按未付款项的千分之一（1‰）向甲方支付违约金”本案虽并非民间借贷，但应参照，柯依达公司此项主张显然高于法律规定，应不予支付。 第4项提前解除合同的违约金。该部分金额贝壳闹海公司已经在保证金中予以扣减，因此本诉主张的返还费用中实际已经扣除该笔金额，柯依达公司此部分主张为重复主张。 第5项提前解除合同违约金的逾期滞纳金。（1）首先，《租赁合同》8.2条约定的“每日按未付款项的千分之一（1‰）向甲方支付违约金”所涉及的“拖欠租金或本合同约定的其他任何费用”不包含此部分违约金，因此不存在此笔滞纳金；（2）其次，该提前解除合同违约金已经在保证金中予以扣减，根本不存在逾期支付，更不存在逾期滞纳金；（3）违约金本身就具有惩罚性，不应再计付利息，否则，将就一事重复惩罚，显失公平。（4）同时，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定“出借人与借款人既约定了逾期利率,又约定了违约金或者其他费用,出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用,也可以一并主张,但总计超过年利率24%的部分,人民法院不予支持。”本案虽并非民间借贷，但应参照，柯依达公司此项主张显然高于法律规定应不予支付。 第6项未如期交付租赁物的逾期滞纳金。（1）首先，贝壳闹海公司无法搬离物品，柯依达公司存在主要责任。贝壳闹海公司于2019年4月30日即双方确定合同解除之日就一再联系柯依达公司员工赵恒艺要求搬离物品，但柯依达公司一方一再以各种拿不出依据的理由阻止贝壳闹海公司搬离，拒绝办理交接。和柯依达公司人员沟通好后，2019年5月1日，贝壳闹海公司至租赁物处，柯依达公司却拒绝贝壳闹海公司进入园区，导致贝壳闹海公司无法搬离物品。后续贝壳闹海公司均无法联系柯依达公司，也无法进入园区。因为租赁物本身就在柯依达公司控制范围内，实际上柯依达公司已经收回，同时，因为柯依达公司想做证据保全公证，一直禁止贝壳闹海公司入园，导致贝壳闹海公司一直无法搬离物品。直至贝壳闹海公司诉至翔安区人民法院，柯依达公司也了解到无法做证据保全公证，才在2019年7月30日在翔安区人民法院的调解下，同意贝壳闹海公司于2019年8月8日之前搬离租赁物。且贝壳闹海公司已按时搬离，并于2019年8月10日之前将租赁物恢复原状，打扫完毕，双方当日签署《房屋交接书》予以书面确认。可见，贝壳闹海公司无法搬离物品，柯依达公司应负主要责任。（2）柯依达公司主张的该逾期滞纳金金额过高，应不予支持。依据《最高人民法院关于适用》若干问题的解释（二）》第29条有关“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为过分高于造成的损失。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定“出借人与借款人既约定了逾期利率,又约定了违约金或者其他费用,出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用,也可以一并主张,但总计超过年利率24%的部分,人民法院不予支持。”可见，《租赁合同》7.3.4条约定的“若超过‘交换日’，乙方仍未清理完毕或及时移交租赁房产，乙方按照每日5000元（伍仟元整）另行支付逾期交付滞纳金”。即如果按照月租金122088元来计算，日滞纳金5000元，月滞纳金就是150000元，就是月租金的123%。这已远远超过法律规定的上限，应不予支持。 第7项免租期租金。该《租赁合同》任何条款都没有提及返还该部分免租期租金的内容，因此该部分主张没有任何依据。 第8项租金损失。（1）该《租赁合同》任何条款都没有提及该金额，此主张无依据；（2）柯依达公司已经确认该《租赁合同》已于2019年4月30日解除，因此，不存在后续租金，更不存在所谓租金损失；（3）柯依达公司实际已于2019年5月1日将该租赁物予以收回，其未予以出租，并非贝壳闹海公司过错，即使未出租，也不应贝壳闹海公司承担责任；（4）该租金损失与柯依达公司主张的第6项“未如期交付租赁物的逾期滞纳金”虽名头不同，但都是同一事项，即租赁物未出租的损失，因此属于重复主张。 第9项甲方经营损失。（1）该《租赁合同》任何条款都没有提及该金额，此主张无依据；（2）柯依达公司实际已于2019年5月1日将该租赁物予以收回，其未能使用，并非贝壳闹海公司过错，也不应贝壳闹海公司承担责任；（3）该购得家具与所谓经营损失并无关联性，并且柯依达公司提供的与第三方的《订货单》发票也并不能证明其关联性及经营损失；（4）所谓购置家具金额，家具已经实际购得，该金额也不属于损失。 第10项租赁物恢复及清扫费用。贝壳闹海公司已于2019年8月10日之前完成对租赁物的恢复和清扫，柯依达公司也与贝壳闹海公司书面进行了交接，签署了《房屋交接书》，因此不存在此项费用。 第11项律师费。《租赁合同》该《租赁合同》任何条款都没有提及该金额，此主张无依据。综上，柯依达公司于反诉状中主张的各项费用，均没有任何依据。 三、双方已书面办理租赁物交接，不存在需要归还的柯依达公司财物。柯依达公司与贝壳闹海公司已于2019年8月10日之前完成了租赁物的交接，并办理了书面交接，签署了《房屋交接确认书》。因此，不存在需要归还的柯依达公司财物，反诉的该项诉求无依据。 四、本案不存在公证费、保全费等费用。本案不存在公证和保全等程序，因此不存在公证费、保全费等费用。基于上述事实与理由，本案柯依达公司诉求没有任何事实及法律依据，应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2018年9月22日，贝壳闹海公司与柯依达公司签订《房屋租赁合同》，约定由贝壳闹海公司租赁柯依达公司所有的址位于厦门市翔安区作为企业培训活动及配套场所。租赁期限自合同签订之日起至2020年9月15日止，共二年（含装修期及免租期），免租期即自合同签订之日起至2018年10月31日止，租金及管理费自2018年11月1日起计算。合同签订且房产移交之日起，贝壳闹海公司应向柯依达公司支付使用区域由贝壳闹海公司产生的配套服务费、水电费、通讯、网络宽带、排污、垃圾清运费及其他应由贝壳闹海公司承担的费用。租金每月122088元，按季度支付，每季度租金为366264元，合同签订之日起5个日内（自然日，以下均同）一次性付清一个季度的租金。以后每年度1月15日、4月15日、7月15日、10月15日之前支付当季度租金及配套服务费。保证金人民币40万元，贝壳闹海公司须于合同签订五日内支付给柯依达公司，租赁期内，贝壳闹海公司不得以保证金冲抵任何租金、配套服务费、违约金及其他应付款项。当租赁期届满或合同提前解除时，贝壳闹海公司按租赁物交付条件如期完整交还租赁物，并付清所有应付款项（包括租金、甲方代收代缴的各项应付款，依据本合同应付的违约金或赔偿金等），柯依达公司应当在贝壳闹海公司履行完毕前述款项后五日无息退还保证金。否则，柯依达公司有权从租赁保证金中直接扣除贝壳闹海公司应付未付的所有款项（扣除前应当与柯依达公司书面确认），不足部分还有权向贝壳闹海公司追偿，贝壳闹海公司应于7日内支付给柯依达公司。《房屋租赁合同》同时约定，经双方协商一致，可变更合同或解除合同。合同并约定，在租赁期届满或本合同提前解除／终止之日期（以时间较早者为准）为租赁物“交还日”。租赁物“交还日”当日起，贝壳闹海公司应对租赁物清理完毕，逾期未搬离的任何设备、物品，视为贝壳闹海公司放弃其所有权，柯依达公司可自行处理。不论贝壳闹海公司是否已办理完交接手续，柯依达公司有权直接接管租赁物，并可开锁、换锁或搬迁租赁物内的任何物品，贝壳闹海公司不得因此对柯依达公司提出任何索赔或诉讼。租赁物“交还日”当日起，因贝壳闹海公司未履行责任，柯依达公司有权将租赁物按照本合同约定恢复原状（非义务），因清除清理、挪动贝壳闹海公司物品所产生的费用、占用期间产生的水电费、违约金等均应由贝壳闹海公司承担，柯依达公司有权从保证金中直接扣除。若超过“交还日”，贝壳闹海公司仍未清理完毕或及时移交租赁房产，应按照每日5000元另行支付逾期交付滞纳金。租赁物如约交还，柯依达公司可将保证金无息退还予贝壳闹海公司，否则，贝壳闹海公司无权主张保证金。该《房屋租赁合同》同时约定，“任何一方发生下列违约行为，守约方有权随时解除本合同并有权要求违约方支付相当于二个月租金的违约金，若违约金不足以赔偿守约方因此所受到的损失的，则守约方有进一步追偿的权利……8.1.1乙方要求提前终止合同的；……”《房屋租赁合同》第8.2条约定，除本合同另有约定外，若贝壳闹海公司拖欠租金或本合同约定的其它任何费用，贝壳闹海公司除应补交上述费用外，应当自逾期之日起每日按未付款项的千分之一（1‰）向柯依达公司支付违约金。 合同签订后，贝壳闹海公司于2018年10月16日支付了400000元的保证金（押金）。2019年3月1日，贝壳闹海公司向柯依达公司发出了提前解除合同的意思表示，表示在已经交纳的至2019年4月为止的租金用完后不再租用案涉租赁物。 同时查明：（一）案件审理过程中，经双方确认，讼争《租赁合同》的解除时间是2019年4月30日，同时确认2019年4月30日以前的租金均已经结清。贝壳闹海公司确认尚欠2019年4月份水电费3306.74元。（二）2019年8月10日，贝壳闹海公司将案涉租赁物清理完毕，柯依达公司收回了该租赁物，双方签订了《房屋交接确认书》。 案件审理过程中，贝壳闹海公司撤回了其第一项诉讼请求（即“判令贝壳闹海公司与柯依达公司签订的编号为KYD-HT-20180901的《房屋租赁合同》于2019年4月30日解除”），变更其诉讼请求为：1、判令柯依达公司立即返还房屋租赁保证金人民币155824.00元，并支付逾期返还押金所产生的违约金暂计人民币5298.02元（自逾期返还日期2019年5月6日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还款之日，暂计至2019年6月8日为5298.02元）；以上暂合计161122.02元；2、判令柯依达公司承担本案的诉讼费等所有相关诉讼费用。柯依达公司撤回了其反诉状中第一项所列的关于贝壳闹海公司应支付其费用损失明细项目中第2、3项“水电费用逾期支付的滞纳金”1005元及第10项“租赁物恢复及清扫费用”50515.2元及第二项“判令贝壳闹海公司归还柯依达公司所有财物”的反诉请求；同时明确第8项“租金损失”为自2019年5月1日起至2019年8月10日止的占用损失共计406960元（122088元/月×3个月又10天）。 上述事实，有双方当事人陈述在案的诉前调查笔录、询问告知笔录、庭审笔录及双方提供的《房屋租赁合同》、主要物料盘点清单、钥匙交接单，双方工作人员微信聊天记录、水电结算银行转账凭证、2019年8月10日租赁物照片、《房屋交接确认书》等证据。以上证据已经公开开庭质证，并经本院审核，可以作为定案依据。 本院认为，本案的争议焦点是案涉《房屋租赁合同》提前解除后双方各自应履行的义务及承担责任的理解。本院结合当事人有争议的证据和事实具体分析评判如下： （一）贝壳闹海公司是否应当支付拖欠的水电费3306.74元？庭审中，贝壳闹海公司承认尚欠柯依达公司2019年4月份水电费3306.74元。鉴于贝壳闹海公司已经承认，本院对于柯依达公司的该部分反诉请求依法予以支持。 （二）贝壳闹海公司是否应当支付提前解除合同的违约金244176元？本院认为，对于应当承担的该项违约金，贝壳闹海公司无论是在诉前调查或者是在庭审中均未否认，因此，对柯依达公司的该项反诉请求可予支持。即贝壳闹海公司应当支付给柯依达公司相当于二个月租金的违约金244176元（122088元/月×2个月）。根据《房屋租赁合同》第8.1条的约定，该项违约金从贝壳闹海公司支付的400000元保证金中抵扣。 （三）贝壳闹海公司是否应当支付提前解除合同违约金的逾期滞纳金？本院认为，提前解除合同违约金已经在保证金中予以扣减，不存在贝壳闹海公司逾期支付的问题，故对于柯依达公司的该项反诉主张，本院不予支持。 （四）贝壳闹海公司是否应当支付未如期交付租赁物的逾期滞纳金？关于双方在2019年4月30日提前终止合同后，贝壳闹海公司未及时从案涉租赁物中搬离、清空并办理交接手续的责任问题，虽然贝壳闹海公司辩称其在2019年4月30日后一再联系柯依达公司员工赵恒艺要求搬离物品，但柯依达公司一方一再以各种拿不出依据的理由阻止贝壳闹海公司搬离，拒绝办理交接，2019年5月1日，贝壳闹海公司至租赁物处，柯依达公司却拒绝贝壳闹海公司进入园区，导致贝壳闹海公司无法搬离物品。后续贝壳闹海公司均无法联系柯依达公司，也无法进入园区。柯依达公司认为，因其公司园区是封闭式管理，五一节放假，园区没有人，所以对贝壳闹海公司要于五一节期间搬走的要求，其无法配合，当时跟对方说五一节过后再来办，但是此后贝壳闹海公司就没有再联系。本院认为，因双方在案涉《房屋租赁合同》第7.3.1中已经约定，在租赁期届满或本合同提前解除/终止之日期（以时间较早者为准）为租赁物“交还日”。租赁物“交还日”当日起，贝壳闹海公司应对租赁物清理完毕。第7.3.4约定，若超过“交还日”，贝壳闹海公司仍未清理完毕或及时移交租赁房产，应按照每日5000元另行支付逾期交付滞纳金。贝壳闹海公司自2019年3月1日起就主动发出提前解除合同的意思表示，并明确合同履行到2019年4月为止，其应当对合同终止后应负有的清空、搬离义务早有预见并早做准备，故其应当承担五一节期间及之后未能及时清空、搬离所致的后果承担相应的责任。故贝壳闹海公司应当根据合同约定支付给柯依达公司租赁物逾期交付滞纳金共计510000元（5000元/天×102天，天数计算为自2019年5月1日起至2019年8月10日止）。 （五）贝壳闹海公司是否应当支付免租期内的租金？柯依达公司认为，该项反诉请求是其预期可得利益的损失。按《合同法》第一百一十三条的规定及案涉《合同》第8.1条的约定，只有租2年以上包括2年才能享受免租期。但是贝壳闹海公司只租到2个月就提出解除合同，违背诚实信用原则，所以应当支付免租期（2018年9月20日至11月1日）共41天的租金166853.6元。贝壳闹海公司辩称，关于免租期内的租金，案涉《房屋租赁合同》任何条款都没有提及返还该部分免租期租金的内容，因此该部分主张没有任何依据。本院认为，根据案涉《房屋租赁合同》第8.1条的约定，“任何一方发生下列违约行为，守约方有权随时解除本合同并有权要求违约方支付相当于二个月租金的违约金，若违约金不足以赔偿守约方因此所受到的损失的，则守约方有进一步追偿的权利……8.1.1乙方要求提前终止合同的；……”因此，对于贝壳闹海公司一方原因提前终止合同履行，案涉《房屋租赁合同》已经明确约定了违约责任为支付相当于二个月租金的违约金，贝壳闹海公司也自认其应当支付该部分违约金，柯依达公司要求加收免租期的租金，则应当证明其因贝壳闹海公司提前解除合同而受到的损失大于二个月租金收入（244176元）及其具体数额，但柯依达公司未能举证证明，故本院对其该项反诉请求依法不予支持。 （六）贝壳闹海公司是否应当支付自2019年5月1日起至2019年8月10日止的租金及柯依达公司的经营损失、律师费等？柯依达公司反诉称应当由贝壳闹海公司支付的2019年5月1日起至2019年8月10日止的租金损失406960元（122088元/月×3个月又10天）以及其因暑期开办公益培训班无法使用该宿舍，只能在本部宿舍另行添置家具的支出10150元，本院认为，关于经营损失，在本案中即承租人未及时交还租赁物，导致出租人不能就租赁物与他人订立新的租赁合同收取租金收入的损失，该项损失在案涉《房屋租赁合同》中没有明确约定，但在性质上属于对守约的出租人的补偿或赔偿，鉴于贝壳闹海公司须承担支付未如期交付租赁物的5000元/日的逾期滞纳金共510000元，另对其违约应承担违约金244176元，因此，柯依达公司的该项诉求属于重复主张，本院不予支持。关于经营损失，案涉《房屋租赁合同》没有约定该项损失的承担，且柯依达公司该项反诉请求的举证证据的真实性及关联性等均无法认定，贝壳闹海公司在合同终止至清空、搬离期间应承担的责任即为租赁物逾期交付滞纳金，故柯依达公司主张的经营损失无合同及法律依据，本院不予支持。双方在案涉《房屋租赁合同》中没有约定发生合同纠纷后的律师费承担事项，故对于柯依达公司主张的10000元律师费，本院不予支持。 综上所述，贝壳闹海公司主张的由柯依达公司返还房屋租赁保证金155824元及支付逾期返还押金的违约金5298.02元等诉讼请求依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、厦门贝壳闹海房地产经纪有限公司应自本判决生效之日起十日内支付给厦门柯依达工贸有限公司水电费3306.74元； 二、厦门贝壳闹海房地产经纪有限公司应自本判决生效之日起十日内支付给厦门柯依达工贸有限公司提前解除合同的违约金244176元； 三、厦门贝壳闹海房地产经纪有限公司应自本判决生效之日起十日内支付给厦门柯依达工贸有限公司未如期交付租赁物的逾期滞纳金510000元； 四、上述一、二、三项金额相加，扣除厦门贝壳闹海房地产经纪有限公司已经支付的保证金400000元，即厦门贝壳闹海房地产经纪有限公司应自本判决生效之日起十日内支付给厦门柯依达工贸有限公司人民币357482.74元； 五、驳回厦门贝壳闹海房地产经纪有限公司的全部诉讼请求； 六、驳回厦门柯依达工贸有限公司的其它反诉请求。 如果厦门贝壳闹海房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉部分案件受理费3522元，减半收取计1761元，由厦门贝壳闹海房地产经纪有限公司负担；反诉部分案件受理费15630元，减半收取计7815元，由厦门贝壳闹海房地产经纪有限公司负担4920元，由厦门柯依达工贸有限公司负担2895元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （蔡景贤） 二〇一九年十一月十四日 法官助理（吴梅双） 代书记员（ 黄绿 洲） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。