襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0607民初5801号原告：湖北天润投资集团有限公司。住所地：襄阳市襄州区春园东路云湾。统一社会信用代码：9142060775103245X6。法定代表人：方清涛。委托诉讼代理人：刘尧,湖北联帮律师事务所律师。被告：翟艳霞，男，1986年12月5日出生，汉族，住襄阳市襄州区。原告湖北天润投资集团有限公司（以下简称天润公司）与被告翟艳霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天润公司的委托诉讼代理人刘尧到庭参加诉讼，被告翟艳霞经传票传唤未到庭参加诉讼。庭前,原、被告申请庭外和解，但未达成协议。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号XF201200899），并要求被告协助原告到房管部门办理备案合同撤销手续；2、判令被告向原告支付代其向银行偿还的贷款本金、利息、罚息等全部款项297600.64元，并承担原告因此支出的律师代理损失20000元，以上共计317600.64元；3、判令被告向原告支付违约赔偿金13919.13元；4、判令被告立即恢复房屋原状，并向原告交还房屋；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年12月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告以463971元的总价格从原告处购得位于襄州区春园东路“天润未来城”第14幢2单元903号住宅房，约定先行支付139971元首付款，余款324000元办理银行按揭贷款方式支付。2012年3月7日，原、被告及襄阳农商行签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，被告以按揭方式向襄阳农商行借款324000元作为向原告支付购房余款之用，借款期限20年，原告作为保证人承担阶段性连带担保责任。后被告在向襄阳农商行履约还款的过程中，未能及时、足额地偿还借款构成严重违约，致使襄阳农商行直接从原告的保证金账户中划扣了被告应付款项共计297600.64元。依据《商品房买卖合同》附件五补充协议，第二条第4款以及第十条第2款约定，因被告未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应向原告支付代扣的银行款项并承担全部损失（包括但不限于贷款本息、利息、罚息、律师费等），若被告不能及时赔付，原告有权选择解除合同；如因被告未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致银行终止借款合同并要求原告承担担保责任，则被告除应赔付原告全部损失外，《商品房买卖合同》及其附件、相关协议自动解除。若因被告原因导致合同解除的，被告应按照购房款总额3％向原告支付违约赔偿金，并配合办理合同备案相关撤销手续。如合同解除被告应腾退房屋的，应将房屋恢复至交付时原状，解除房屋所设定的任何权利负担，将房屋交还给原告。原告认为，被告在履约中已多次逾期还款的违约行为，最终导致按揭银行终止借款合同，要求原告承担了所有贷款本息的担保责任，被告已构成根本性违约，原告有权依据合同约定和合同法规定解除合同。被告翟艳霞辩称，现无经济能力按期还款，希望与原告协商解决。经审理查明，2011年12月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件中的《补充协议》，约定：原告将开发建设的位于襄州区春园东路“天润未来城”第14幢2单元903号住宅房以463971元的价格出售给被告，被告先行支付139971元首付款，余款324000元办理银行按揭贷款方式支付。《补充协议》第二条第4款：如原告为被告提供阶段性按揭贷款担保，则：（1）被告未能按期向按揭银行偿还贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本息、利息、罚息、赔偿款等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等）支付给甲方……。（3）如被告未能按期向按揭银行偿还待其贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求原告承担担保责任，则被告除应照本条前款约定还款、赔偿及支付补偿金外，自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议自动解除。……第十条第2款约定：如因被告原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）被告应向原告支付购房款总额3％的违约赔偿金。……（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，被告应在原告发出合同解除通知书之日起10日内，配合原告办理相关撤销手续。被告支付139971元首付款。2012年3月7日，原、被告及襄阳农商行签订《住房（商业用房）按揭借款合同》约定:翟艳霞向襄阳农商银行申请个人购房贷款324000元，期限240个月，执行月利率5.88‰，还款周期为每月20日，采用等额本息还款法，借款人未按约定的期限规划借款的（含提前到期借款），在上述约定利率基础上加收50%罚息；原告为被告依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围为但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师服务费等债权人实现债权的一切费用。保证期间为本合同约定的借款人债务履行期间届满之日其两年……保证人未按本合同约定履行保证责任时，授权贷款人直接从保证人的任何账户中扣收相关款项。借款人未按本合同约定的用途适用借款或者未按本合同约定的金额、时间归还借款本息的，构成借款人违约。2012年3月8日，襄阳农商银行向原告支付按揭房款324000元。2016年8月8日，原告退还被告房款16681元，被告实付房款447290元，原告给被告出具447290元售房总价款的发票。后翟艳霞未按约定归还贷款，襄阳农商银行分别于2016年3月30日至2017年4月27日分4笔从原告天润公司的保证金账户中划扣了被告翟艳霞所欠本息共计297600.64元。另查明，原告天润公司为本案支付诉讼代理费20000元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。翟艳霞、天润公司签订的《商品房买卖合同》及附件，原、被告与襄阳农商银行签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告翟艳霞在办理按揭手续后几个月尚能信守合同，但后来未按合同约定向银行偿还贷款本息，导致原告天润公司承担了相应的担保责任，原告因此被襄阳农商银行扣划贷款本息297600.64元，被告翟艳霞应当承担相应的民事责任。原告天润公司要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，并由被告协助办理讼争房屋买卖合同备案登记注销手续的诉讼请求，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。天润公司要求翟艳霞按购房款总额的3％支付违约金虽有合同依据，但因翟艳霞前期依约支付了部分房款，基于公平原则，被告应按天润公司代偿数297600.64元的3%计算确定违约金较为合适，即翟艳霞应向天润公司支付违约金8928.02元。虽然天润公司在翟艳霞违约后没有正式通知翟艳霞解除合同，但在提起诉讼时要求解除合同，2019年5月15日翟艳霞收到本院送达的起诉状副本时，即视为通知翟艳霞合同解除，故双方签订的案涉《商品房买卖合同》及附件于2019年5月15日解除。合同解除后，天润公司收取被告的房款也应当返还。被告翟艳霞经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了自身的诉讼权利，不影响案件的审理。综上，原告的诉讼请求符合法律规定的部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告湖北天润投资集团有限公司与被告翟艳霞于2011年12月16日签订的《商品房买卖合同》及附件于2019年5月15日解除；二、被告翟艳霞于本判决生效后十日内返还涉案房屋并协助原告湖北天润投资集团有限公司办理涉案商品房买卖合同网签备案注销手续；三、被告翟艳霞于本判决生效后十日内给付原告湖北天润投资集团有限公司代偿的贷款本息297600.64元；四、被告翟艳霞于本判决生效后十日内向原告湖北天润投资集团有限公司支付违约金8928.02元、律师代理费6000元，合计14928.02元；五、原告湖北天润投资集团有限公司于涉案商品房买卖合同办理网签备案注销手续后十日内返还被告翟艳霞购房款447290元；六、驳回原告湖北天润投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3296元，由被告翟艳霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  涂清芬二〇一九年十一月十三日书记员  吴 倩