河北省保定市竞秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0602民初2611号原告：保定水榭花城物业服务有限公司,住保定市竞秀区富昌村。统一社会信用代码：91130602576764230T。法定代表人：叶晨，该公司总经理。委托诉讼代理人：王森，河北辅仁律师事务所律师。被告：苑永志，男，1976年9月25日出生，汉族，保定市综合治理办公室科员，党员，住保定市。原告保定水榭花城物业服务有限公司与被告苑永志物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保定水榭花城物业服务有限公司委托诉讼代理人、被告苑永志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保定水榭花城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告苑永志支付原告物业管理费3595.87元，电梯费2009.46元，楼道照明费360元，共计人民币5965.33元；二、请求人民法院依法判令被告苑永志承担本案的诉讼费。事实和理由：2011年7月原告与河北永昌房地产开发有限公司保定分公司签订《保定水榭花城住宅区物业服务委托合同》。双方约定永昌公司自2011年7月1日起将水榭花城住宅区的前期物业服务全部委托给原告。合同约定：物业费包括物业管理费、电梯费以及楼道照明费。其中，住宅物业服务费用由业主按其拥有物业的地上建筑面积交纳，具体标准为0.68元/㎡/月；住宅电梯运行费用、公共能源费用等由业主按其拥有物业的地上建筑面积交纳，具体标准为0.38元/㎡/月；楼道公共照明费依照实际测算向业主公摊收取；业主办理入住手续时预付一个年度的物业费，之后按年度计费向物业公司交纳物业费。被告苑永志系上述物业14-1-902业主，物业面积146.89平方米，自2015年9月1日起至2018年8月31日拖欠物业管理费3595.87元，电梯费2009.46元，楼道照明费360元，共计人民币5965.33未向原告交纳。原告按照《保定水榭花城住宅区物业服务委托合同》的约定向被告所在小区提供物业管理服务，被告拖欠物业管理费等费用，经原告多次催要仍不交纳，特提起诉讼，以维护原告的合法权益。苑永志辩称，购买房屋时仅要去业主签订《业主承诺书》，只规定了业主方需要遵守的事项，未规定物业应有的服务质量标准，在不交清款项就不给户门钥匙的胁迫下，在购买房屋时被迫交了2000元装修保证金，至今未退还。购房后交纳的物业费单据上明确注明物业费0.68元/㎡/月、公共能源费（包括电梯）0.38元/㎡/月、但后续强行要求120元/户的年标准增交楼道照明费，没有进行成本核算，也没有征得业主同意。车位管理费从40元提高到60元，拒绝交费就无法进入地下停车场。14号楼楼顶的厨房烟道、卫生间通风口和下水道等公共设施被顶楼业主私自改装，加盖阳光房，多次向物业投诉私搭乱建问题，但物业以不知情等为理由推脱，造成安全隐患，给住户造成精神和财产损失。14号楼1单元102室业主将房屋出租给长城宽带公司，破坏门禁使用，物业管理质量越来越差，业主财产受到损失，物业公司对公共设施、设备未尽到基本维护保养义务，小区内幼儿园将垃圾随意丢弃。公共区域设置广告等所获得收益未进行过公示，对拖欠物业费数额、时间无异议，只是对照明费120元有异议。本院经审理认定事实如下：2011年7月原告与河北永昌房地产开发有限公司保定分公司签订《保定水榭花城住宅区物业服务委托合同》。双方约定永昌公司自2011年7月1日起将水榭花城住宅区的前期物业服务全部委托给原告，直至水榭花城住宅小区组建合法的业主委员会与选聘的物业服务企业签订新的物业合同为止。根据规定，原告提供的物业服务包括物业共有部位的日常维修、养护和管理；物业共有设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、植物、景观的管理、养护和维修；清洁服务管理、维护车辆停放进出秩序。做好公共秩序维护和按期防范工作；消防服务等内容。物业服务费包含以下收费项目：1、住宅物业服务费由业主按其拥有物业的地上建筑面积交纳，具体标准为0.68元/㎡/月；住宅电梯运行费用、公共能源费用等由业主按其拥有物业的地上建筑面积交纳，具体标准为0.38元/㎡/月；楼道公共照明费依照实际测算向业主公摊收取。业主办理入住手续时预付一个年度的物业费，之后按每一年度计费为向物业服务费的计费交纳周期，业主按每一年的期限到物业服务中心交纳。水榭花城社区居民委员会出具证明，证实水榭花城小区尚未成立业主委员会。被告苑永志系水榭花城小区14-1-902业主，物业面积146.89平方米，2013年7月5日被告签署业主入住手续书和入住资料移交书、业主承诺书等，承诺认真遵守物业管理条例及小区管理公约，按时交纳物业费及各种费用等。2013年9月1日，原告作出水榭花城小区楼道照明测算明细，测算出14号楼每户楼道照明应收93.72每年。被告辩称原告物业服务不符合《保定水榭花城住宅区物业服务委托合同》的约定，提供的照片未显示拍摄的时间、地点。另查明，原告的物业资质等级为三级。以上事实有资质证书、物业服务委托合同、业主入住资料移交书、测算明细等以及原被告双方当庭陈述证实。本院认为，原告与河北永昌房地产开发有限公司保定分公司签订《保定水榭花城住宅区物业服务委托合同》后，即成为水榭花城的物业服务企业，并且按照合同约定为业主提供服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告购买水榭花城小区14-1-902号房屋，2013年7月5日被告签署业主入住手续书和入住资料移交书、业主承诺书等，承诺认真遵守物业管理条例及小区管理公约，按时交纳物业费及各种费用等，成为该小区业主。按照合同约定，被告办理入住手续时交纳物业费、电梯费费后，拖欠自2015年9月1日起至2018年8月31日期间的物业管理费3595.87元，电梯费2009.46元。原告根据物业服务委托合同中关于楼道公共照明费依照实际测算向业主公摊收取的约定，按照测算每户楼道照明费应收93.72元，自2015年9月1日起至2018年8月31日期间的楼道照明费为281.16元，共计人民币5886.49元。因此根据合同法规定，被告承诺之日原、被告之间的物业服务合同关系成立，双方应全面履行各自的义务。原告按照合同约定向小区全体业主提供物业服务，被告接受服务后拖欠费用的行为违背了自己的承诺以及诚实信用的原则，应当承担违约责任。被告抗辩的原告未达到委托服务合同关于公共绿地、植物、景观的管理、养护、维修的服务标准，及公共设施的日常维修、养护、运行和管理等问题，物业服务是连续、持续性工作，被告所提供的照片只能反映事物的瞬间，且该照片不能证明拍摄的时间地点及季节的变化对公共绿地、植物景观变化的影响，被告拖欠2015年9月1日起至2018年8月31日期间的物业费管理费、电梯费、楼道照明费用证据不足，本院不予支持。对被告辩称请求原告退还装修保证金及增收的地下车库停车管理费未提出反诉及证据，被告可依相关法律规定另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二十五条、第二十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告苑永志于本判决生效之日起七日内给付原告保定水榭花城物业服务有限公司物业管理费3595.87元，电梯费2009.46元，楼道照明费281.16元，共计人民币5886.49元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  鲍云书二〇一九年十一月七日书记员  李 丹