河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0503民初1945号原告（执行案外人）：徐记林，男，1971年12月16日出生，汉族，住河南省林州市。委托诉讼代理人：任瑞吉，河南新林州律师事务所律师。被告（申请执行人）：安阳市义福源实业有限公司，住所地安阳市龙安区文明大道西段路南院内（西八里村）。法定代表人：樊现臣，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨志红，河南衡中律师事务所律师。被告（被执行人）：河南永平置业有限公司，住所地安阳市北关区南漳涧东南街振兴七路四排二号。法定代表人：李改平，该公司总经理。原告徐记林与被告安阳市义福源实业有限公司（以下简称义福源公司）、被告河南永平置业有限公司（以下简称永平公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐记林及其委托诉讼代理人任瑞吉、被告义福源公司的委托诉讼代理人杨志红到庭参加诉讼，被告永平公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐记林向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告以买卖占有的位于林州市锦程国际花园小区1号楼2单元2602房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.判决被告永平公司协助和配合原告办理林州市锦程国际花园小区1号楼2单元2602房产的产权过户登记；3.诉讼及相关费用由被告承担。事实和理由：2013年11月24日，徐记林与永平公司签订了房屋认购协议，房屋面积119.75平方米，单价为2500元，合计价款为299375元。协议签订后，徐记林一次性支付了永平公司房款299375元。之后，徐记林对该房产进行装修，现全家居住至今。义福源公司与永平公司买卖合同纠纷一案，北关区法院于2015年11月25日作出(2015)北民初字806号民事判决，判决永平公司支付欠款88万元。义福源公司向北关区法院申请强制执行，在执行过程中，北关区法院作出(2016)豫0503执11-1号裁定，查封了林州市锦程国际花园小区1号楼2单元2602房产。2018年3月12日作出(2016)豫0503执11号执行裁定:裁定拍卖涉案房产。徐记林知情该房产被査封后，随依法向北关区法院提出了书面执行异议，并提供相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2019年6月14日，北关区法院作出(2019)豫0503执异42号执行裁定，裁定驳回徐记林的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，徐记林认为:徐记林与永平公司签订的房屋认购协议符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该协议合法有效，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。依据《民事诉讼法》第305条:“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件:(一)案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；(二)有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；(三)自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案”。第307条:“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告;被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”。第312条:“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”；以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”之规定，徐记林特提起诉讼，请支持。被告义福源公司辩称，徐记林享有的民事权利不足以排除本案诉争执行案件的正常执行。主要理由如下：1.徐记林与永平公司签订的认购协议不具备商品房买卖合同的特征，不属于合法有效的买卖合同，其主要条款约定，徐记林为取得本案诉争房产的优先购买权，而并不是约定取得房屋的所有权，双方达成了认购协议，约定在永平公司取得商品房预售许可之后，双方再签订正式的商品房买卖合同。结合这些约定的特征可以看出，双方认购协议属于预约合同，而并不具备买卖合同的特征，不是买卖合同。2.到目前为止，徐记林未提供任何证据显示本案诉争的房产是其唯一居住的房产。综上所述，请求人民法院依法驳回徐记林的诉讼请求。被告永平公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月，徐记林与永平公司签订了一份【锦程国际花园】认购协议。协议约定：徐记林认购永平公司开发的林州市锦程国际花园1号楼1单元26层中户房屋，该房屋面积119.75平方米，单价2500元/平方米，总价为299375元；徐记林为取得上述房屋的优先购买权，一次性付款299375元；永平公司在取得商品房（预）销售许可证后通知徐记林，如徐记林在接到永平公司通知后七日内未到“锦程国际花园”售楼部签订《商品房买卖合同》，永平公司不再为徐记林预留上述房产，并有权对徐记林所交纳的费用不再返还；……。2013年11月25日，永平公司收到徐记林房款299375元。2016年1月11日，永平公司收到徐记林房屋面积差价7346元、装修押金2000元、物业管理费等费用3870元，并将涉案房屋钥匙交给徐记林。2016年8月，徐记林入住涉案房屋。此后，永平公司没有通知徐记林签订正式的商品房买卖合同。2015年11月25日，本院就义福源公司与永平公司买卖合同纠纷一案作出（2015）北民初字第806号民事判决，判令永平公司于判决生效后十日内向义福源公司支付欠款88万元，并以775492元为基础按照每日4‰的标准支付逾期违约金。该判决已经发生法律效力。义福源公司向本院申请强制执行，在执行过程中，本院作出(2016)豫0503执11-1号执行裁定，于2016年10月28日查封了登记在永平公司名下的位于林州市锦程国际花园小区1号楼2单元2602房产。2018年3月12日，本院作出(2016)豫0503执11号执行裁定，裁定拍卖涉案房产。徐记林在得知涉案房产被査封后，向本院提出了书面异议，请求解除对涉案房产的执行措施。2019年6月14日，本院作出(2019)豫0503执异42号执行裁定，裁定驳回案外人徐记林的异议请求。上述事实，有原告徐记林提供的【锦程国际花园】认购协议、林州锦程国际花园购房收款凭证、2份收据、单据，以及当事人的陈述等证据，予以证实。本院认为，案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，经法院审查作出裁定后，案外人对裁定不服可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，向人民法院提起案外人执行异议之诉。本案系金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张权利以排除执行。对此，本院经审查认为认购协议符合买卖合同成立条件，能够认定买受人系在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。买受人已经向开发商支付了全部价款，且已实际占有了房屋。虽然涉案房地产开发、销售以及登记行为存在缺陷，但买受人不具有过错，属于非因自身原因未能办理过户登记，永平公司在开发、销售、登记过程中存在问题的责任，不应由买受人承担。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人作为案外人提出执行异议，在符合条文规定情形且能够排除执行的，法院应予支持。上述条文系法院对案外人异议可否获得支持的判断标准，买受人符合其中任何一条规定情形提出异议的均可得到法院支持。经审查本案买受人符合上述第二十八条规定的情形，就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。徐记林请求判决解除对上述房产的查封，判决永平公司协助和配合徐记林办理林州市锦程国际花园小区1号楼2单元2602房产的产权过户登记，不属于案外人执行异议之诉审理的范围。徐记林可在本判决生效后，向本院执行部门请求解除查封，可向有管辖权的法院请求判决永平公司协助办理涉案房产的产权过户登记。综上所述，徐记林的诉讼请求中符合法律规定的部分，应当予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决如下：一、不得执行坐落于林州市锦程国际花园小区1号楼2单元2602房屋；二、驳回原告徐记林的其他诉讼请求。案件受理费5791元，由被告安阳市义福源实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。本院(2019)豫0503执异42号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  郭振平人民陪审员  张志军人民陪审员  李爱丽二〇一九年十一月二十一日书 记 员  王旭阳