山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初12833号原告：山东兴润物业管理有限公司济宁分公司，统一社会信用代码：91370811310329493H，驻济宁市任城区兴唐经典梦园新苑沿街商务公寓楼6层07号房负责人：白书漫，经理委托诉讼代理人：樊钦江，山东方志律师事务所律师。被告：李某，男，1982年4月17日出生，汉族，住济宁太白湖新区。原告山东兴润物业管理服务公司济宁分公司与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法由审判员仝义杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东兴润物业管理服务公司济宁分公司的委托诉讼代理人樊钦江，被告李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东兴润物业管理服务公司济宁分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告李某立即支付拖欠物业管理服务费1325.46元及违约金（以涉案物业服务费1325.46元为基数，自2018年11月11日至实际付清之日止，按日千分之一计算）；2、本案诉讼费由被告李某承担。事实与理由：2017年11月11日，原告与济宁市北湖度假区许庄街道许庄村民委员会签订了《济宁太白湖新区颂运水庭A区物业服务合同》，约定由原告对“颂运水庭A区”进行物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期缴纳物业管理费用的按照每拖延一日支付欠缴金额的1‰的标准向原告支付违约金。被告李某2011年12月2日与济宁北湖度假区征地拆迁及城中村改造指挥部签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，被告李某因拆迁补偿获得西北片区安置住宅xx号楼x单元xx层x户，建筑面积120.06平方米，该住宅坐落于颂运水庭x区，被告李某身为“颂运水庭x区”xx号楼xxxx室住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用。被告李某自2017年11月11日至2018年11月10日，累计欠物业管理服务费1325.46元，期间经原告多次催要，被告李某均以种种理由予以搪塞，不予交纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告李某辩称，原告与许庄村民委员会签订的物业服务合同，对被告不具有约束力。因为xx号楼属于小产权房回迁，回迁户的物业管理服务费，许庄村民委员会不给业主补助，故对业主不具有约束力。我现在不同意交纳物业管理服务费，理由如下：涉案小区存在以下问题：房屋存在质量问题；物业的卫生服务差；储藏室存在被盗的情形，物业保安答复与他们无关；电梯出现问题后业主自筹资金修理，物业不经过特种设备科备案直接改装电梯，给电梯造成安全隐患。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的其与济宁市北湖度假区许庄街道许庄村民委员会签订的《济宁太白湖新区颂运水庭x区物业服务采购项目服务合同》一份，可以证明原告与颂运水庭小区的回迁单位方济宁市北湖度假区许庄街道许庄村民委员会签订了前期物业服务合同，于2017年11月11日起对涉案小区进行物业管理服务的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力予以认定；对原告提交的《房屋拆迁安置补偿协议》一份，经质证，被告对该《房屋拆迁安置补偿协议》予以认可，该证据可以原告系涉案楼房业主的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力，予以认定；对原告提交被告的《身份证复印件》一份，可以证明被告身份信息的基本情况的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力，予以认定。对被告提交的电梯维修费《收据》二份，可以证明被告自行支付涉案楼房电梯维修费的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力，予以认定。2、被告李某系济宁市北湖度假区许庄街道许庄村民委员会村民，该村所在的村居整体拆迁，被告李某被安置在颂运水庭x区住宅xx号楼xxxx室（该房屋建筑面积为120.06㎡），并于2015年实际居住，成为该楼房的业主。2017年11月11日，颂运水庭x区的回迁方济宁市北湖度假区许庄街道许庄村民委员会作为甲方，与作为乙方的原告签订了《济宁太白湖新区颂运水庭x区物业服务采购项目服务合同》一份。合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部分的维修、养护和管理；区内共用设施设备及场所（地）〔消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等〕的使用、维修、养护、和管理；物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；水、电、暖、消防系统的管理；车辆行驶及停泊秩序管理；公共秩序的维护、监控系统、智能化、安全防范等事项的协助管理；文体活动场所管理服务；便民网点及住宅小区内所有营业场所（包含商业内街及商业外街）管理服务；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；政策和法律规定由物业管理公司负责管理以及经双方协商委托物业公司管理的其他事项等内容。合同第四条约定：乙方提供的物业服务达到约定的质量标准合格；合同第六条关于收费标准约定：小区物业管理服务费按照住宅每月每平方米0.92元/月/平方米，按建筑面积计算收取；合同第七条约定：业主应于2017年9月1日起交纳物业服务费用，按年一次性交纳；第二十九条约定：业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每拖延一日支付欠款金额的5‰的标准向乙方支付违约金等内容。合同签订后，原告作为涉案小区的物业服务企业，于2017年11月11日对涉案小区进行物业管理和服务。被告自该日起，以与原告未建立物业服务合同法律关系，且认为原告的物业服务存在瑕疵为由，未向原告交纳2017年11月11日至2018年11月10日期间的物业管理服务费1325.46元（涉案房屋面积120.06㎡×0.92元/月/平方米×12个月）。本院认为，对于原、被告双方争议的问题是：一、被告是否应当承担向原告支付物业服务费的民事责任，原告主张的按0.92元/月/平方米支付物业管理服务费是否符合合同约定或法律规定？《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，济宁市北湖度假区许庄街道许庄村民委员会作为该小区的回迁单位与原告签订的《济宁太白湖新区颂运水庭x区物业服务采购项目服务合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对作为业主的被告具有约束力。原告实际提供物业服务后，被告应当按照合同约定，向原告交纳物业管理服务费。合同约定的物业管理服务费按照住宅0.92元/月/平方米收取，原告按照该约定标准，以被告房屋的建筑面积，计算涉案物业管理服务费，向被告主张权利，符合合同约定和法律规定，本院予以认定。被告以原告服务服务存在瑕疵的抗辩主张，未提交充分证据证明其主张，应承担举证不能法律后果，对被告的抗辩主张，本院不予认定；二、被告是否应当承担违约责任及涉案违约金约定是否符合法律规定的问题？《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，调整过高违约金时，应当综合衡量以下因素：首先，违约造成的实际损失是衡量违约金是否过高的最基础、最重要的标准。其次，需要考虑合同的履行程度。已经接近履行完毕的合同和尚未履行的合同，违约所造成的结果存在较大区别。再次，应当考虑当事人的过错程度。违约方是恶意违约还是过失违约，直接决定违约金的补偿性和惩罚性功能的此消彼长。另外，还要考虑当事人之间的缔约地位是否平等、是否适用格式合同条款、当事人缔约时对可得利益损失的预见、是否存在过失相抵、减损规则以及损益相抵规则等因素，根据诚实信用原则和公平原则，结合案件的实际情况，综合衡量。违约金过分高于实际损失的认定标准，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍为基数上调30%。本案中，原告山东兴润物业管理服务公司济宁分公司与济宁市北湖度假区许庄街道许庄村民委员会签订的《济宁太白湖新区颂运水庭A区物业服务采购项目服务合同》中，对逾期交纳物业管理服务费约定了每逾期一日，按拖欠物业管理服务费总额的5‰计取违约金，被告逾期未向原告交纳物业管理服务费，构成违约，依约应承担违约责任。原告按日1‰（即年利率36.5%）为标准，计取违约金，其请求过高，依法应予调整，涉案物业服务管理费违约金，应以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍为基数上调30%，即中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍为标准，计算为宜，涉案违约金的计算方法应认定为：以涉案物业管理服务费1325.46元为基数，自2018年11月11日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算。综上所述，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务管理费，物业服务企业请求业主支付物业服务管理费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院法院不予支持。本案中，涉案物业服务管理费被告认可原告已书面催交，原告要求被告支付物业管理服务费，合法有据，本院予以支持，2017年11月11日至2018年11月10日期间的物业管理服务费应为1325.46元，本院予以认定；原告要求被告按日千分之一标准支付违约金，被告辩解不应支付违约金，因涉案物业服务合同已就该违约金进行了约定，该约定对被告具有约束力，故本院对被告的该项辩解意见不予采纳，但原告要求违约金的数额过高，对原告要求过高部分，本院依法不予支持。被告未提供证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，对其抗辩主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李某于本判决生效三日内支付原告物业管理服务费1325.46元并支付违约金（以涉案物业管理服务费1325.46元为基数，自2018年11月11日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算）；二、驳回原告山东兴润物业管理服务公司济宁分公司其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  仝义杰二〇一九年十一月二十四日书记员  徐顺贤