甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初4415号原告（反诉被告）：兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区青白石街道碱水沟村188号２号楼。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人马晓焕，甘肃载坤律师事务所律师。委托诉讼代理人李彩萍，甘肃载坤律师事务所律师。被告（反诉原告）明汝彬，女，1981年11月14日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区，无固定职业。委托诉讼代理人刘湧，北京市东卫（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人刘权亿（系明汝彬丈夫），男，1973年4月29日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区，自由职业。原告兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告明汝彬房屋买卖合同纠纷及反诉一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人李彩萍,被告明汝彬的委托诉讼代理人刘湧、刘权亿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（编号：2014预14685）及其附件，被告协助原告办理注销合同备案手续；2、判令被告向原告支付因代付贷款银行款项解除合同的违约金212021.55元；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告将在建的位于兰州市城关区住宅出售给被告，总价款1413477元，被告付款方式采用银行按揭分期付款。被告于2014年8月6日向中国建设银行股份有限公司甘肃省分行申请贷款700000元用于支付房款。因被告逾期偿还银行款项，该行起诉被告要求承担违约责任，并要求原告承担连带保证责任。判决书生效后，原告因履行（2018）甘0102民初10128号判决项下义务而形成的对被告的权利另行主张。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第九条关于买受人拖欠银行按揭贷款责任（一）约定“买受人若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任：……2.若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的《商品房买卖合同》。……出卖人选择解除与买受人之间的《商品房买卖合同》的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人”。现原告已为被告承担了保证责任，有权按照合同约定解除原、被告之间的《商品房买卖合同》。望人民法院判如所请。明汝彬辩称，1、原告与被告所签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第九条：关于买受人拖欠银行按揭贷款责任（一）约定“买受人……，因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，……买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的《商品房买卖合同》。”被告认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”此条款为原告预先拟定，应属格式条款。另根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该附件第九条中所称的“任何原因”过于宽泛，属于合同法第四十条中规定的“加重对方责任”的情形，根据此条规定，该附件第九条应属无效条款。所以，原告诉求解除该房屋买卖合同无法律依据，应予驳回。2、对于原告请求被告支付因代付贷款银行款项解除合同的违约金212021.55元，其依据是原告与被告所签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第九条关于买受人拖欠银行按揭贷款责任（一）约定“买受人……，因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，……买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的《商品房买卖合同》……出卖人据此解除合同，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人。”因其为格式条款，加重了被告的责任，按合同法第四十条规定应属无效条款，所以原告要求被告支付违约金的请求无法律依据，应予驳回。3.解除被告与其签订的《商品房买卖合同》（编号：2014预14685）以及支付违约金与事实不符，应予以驳回。原告作为房屋出售方，应为购买方提供符合其使用目的的房屋。被告从事洗车行业，此商铺在被告花费巨额装修费用精心装修下，仍不符合经营条件，后原告又对商铺周围进行长年施工，道路围堵，路面深挖导致车辆无法驶入，加之因施工造成的不间断的停水停电导致商铺无法经营。此种情形应为原告根本违约，且被告未依约定按时还清银行借款的原因，正是缘于原告提供的经营商铺不符合被告公司经营条件，长期无法投入使用，才造成被告毫无收入，无法按期还款。由于原告根本违约，其无权要求被告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，关于约定解除权的行使，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。在合同未解除之前，民事双方主体应本着诚实信用的原则履行民事义务。所以原告作为违约方，被告无须为原告违约行为买单。综上所述，原告要求解除合同及要求被告支付违约金的诉讼请求无法律依据亦无事实支撑，均应依法予以驳回。明汝彬提出反诉请求：1.请求判令原告提供符合正常经营条件的商铺，继续依约履行合同；2.请求判令原告赔偿被告121号商铺支付的首付款及定金利息280396.46元（按照中国建设银行同期基准年利率6.55%计算），已还121号商铺贷款本金所产生的利息93952.85元，装修施工费用利息113026.8元，未安装设施费用及其利息174600.5元，以上共计661976.61元；3.承担本案的有关诉讼费用（包括但不限于代理费、差旅费等）。事实与理由:2013年，原告为开拓市场，与被告签订《商家活动合作协议》，约定由原告提供其开发的位于兰州市城关区汽车综合服务有限责任公司（以下称被告公司）的经营场所，商铺使用期限自2013年9月25日至2014年9月24日，经营期间，被告交纳10000元保证金，原告不收取任何费用。被告在得到可以装修的通知后，积极地对该商铺进行了装修，费用为287600元。装修后，却发现还有许多基础设施未安装（门、楼梯等），且商铺周围持续施工，道路围堵，根本无法投入使用。被告与原告商议后，原告同意向被告赔偿未安装的装修材料费用，双方认可的费用为125341.35元，六年利息为49259.15元（按照中国建设银行同期基准年利率6.55%计算所得）。后原告承诺在被告购买该商铺后会对内部设施及外部环境进行改造以达到被告所需的经营条件，加上被告已对该商铺投入大量资金进行装修，所以被告于2014年6月与原告签订《商品房买卖合同》，购买了商铺（该商铺购买时被原告标为121号），作为被告公司经营使用。在被告与原告签订《房屋买卖合同》后，被告支付了该商铺首付款及定金713477元（按照中国建设银行同期基准年利率6.55%计算所得6年利息为280396.46元），同时，按照贷款合同认真履行还款义务（共还款239065.77元，按照中国建设银行同期基准年利率6.55%计算所得6年利息为93952.85元）。但原告不但没有依照之前的承诺对商铺的内部设施及外部设施进行改造，还因不断的施工，将被告早已装修好的装潢几乎全部拆掉，商铺周围也因施工、道路围堵、路面深挖、不间断的停水停电导致商铺至今无法经营。本应在租赁合同签订后投入营业的商铺因原告的原因，造成被告无法经营。由于没有营业收入，也无可期待利益去偿还银行贷款，被告在继续偿还多期贷款后，便无多余积蓄可供偿还银行贷款。被告认为，原告作为商铺出租及出售方，应为购买方提供符合其使用目的的商铺，但原告从2013年至今都没有为被告提供符合经营条件的商铺，此种情形构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现被告提出反诉，要求原告提供符合正常经营条件的商铺，并赔偿自《商家合作协议》签订以来被告因装修、投入的购房款及其所产生的利息。碧桂园公司辩称，被告的主张无事实和法律依据，依法应当驳回。1.被告主张原告提供符合正常经营条件的商铺，继续依约履行合同无事实和法律依据。被告主张原告“提供符合正常经营条件的商铺，继续依约履行合同”中“符合正常经营条件”中的“经营条件”不明确，“合同”指代不明确。原告不知道被告主张原告依何约定继续履行何种义务。若被告主张继续履行《商品房买卖合同》，原告认为原告已经履行完毕《商品房买卖合同》中出卖人的全部义务，向被告交付了《商品房买卖合同》中约定的房屋。在原告已经完全履行了卖方义务的情况下，不存在继续履行的情形。若被告主张继续履行《商家活动合作协议》，原告认为《商家活动合作协议》的签订双方为原告与甘肃香车丽坊汽车综合服务有限责任公司，被告作为合同之外的第三人无权以个人名义要求原告继续履行《商家活动合作协议》，且《商家活动合作协议》约定的履行期间为2013年9月25日至2014年9月24日，该协议履行期早已经过。2.被告主张原告支付首付款及定金利息280396.46元，已还121号商铺贷款本息所产生的利息93952.85元，装修施工费用利息113026.8元，未安装设施费用及利息174600.5元无事实和法律依据。被告为购买121号商品房向原告支付首付款系其履行《商品房买卖合同》中买受人的付款义务，在原告已履行了《商品房买卖合同》中出卖人的义务情况下，被告无权要求原告支付首付款及定金利息。被告向贷款银行偿还贷款，系其履行其与贷款银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中借款人的还款义务，与原告无关。被告认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约履行了出卖人的义务，不存在违约情形，被告主张的上述利息损失，均与原告无关。本院经审理认定事实如下：2014年6月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告位于兰州市城关区，总价款1413477元；付款方式为银行按揭分期付款，被告必须在2014年7月29日前付清该商品房总房价款。该合同附件4：合同补充协议中第九条中关于买受人拖欠银行按揭贷款责任（一）约定:买受人若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任：……2.若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的《商品房买卖合同》。……出卖人选择解除与买受人之间的《商品房买卖合同》的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人。”合同签订后，明汝彬向碧桂园公司交纳了购房首付款713477元后，明汝彬、刘权亿作为借款人于2014年7月31日与中国建设银行股份有限公司甘肃省分行作为出借人，碧桂园公司作为保证人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，该行给明汝彬、刘权亿发放借款700000元;借款期限120个月，自2014年8月6日至2024年8月6日，该合同约定借款利率在基准利率6.55%基础上上浮20%，还款方式为等额本息的还款方法，每月归还本息金额为8441.24元。在违约责任条款中约定借款人不按本合同约定按时足额偿还借款息或其他应付款项构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借款关系，贷款人以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用由借款人承担。碧桂园公司对借款合同项下明汝彬、刘权亿所负债务提供连带责任担保。2014年8月6日建行省分行依约发放了贷款，明汝彬按合同约定偿还了部分贷款本息后再未还款。2018年10月29日，中国建设银行股份有限公司甘肃省分行将明汝彬、刘权亿、碧桂园公司诉至本院，本院于2018年12月25日作出（2018）甘0102民初10128号民事判决书，判决解除中国建设银行股份有限公司甘肃省分行与明汝彬、刘权亿于2014年7月31日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;明汝彬、刘权亿共同于本判决生效后十五日内向原告中国建设银行股份有限公司甘肃省分行偿还借款本金570216.15元利息38990.78元、罚息6738.56元（利息罚息暂计算至2018年5月8日此后按合同约定利率利随本清）;明汝彬刘权亿共同于本判决生效后十五日内向中国建设银行股份有限公司甘肃省分行支付律师费14783元;兰州碧桂园房地产开发有限公司对明汝彬、刘权亿所负的上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后，中国建设银行股份有限公司甘肃省分行支付于2019年3月19日向碧桂园公司发送业务联系函，要求原告将被告贷款结清金额本息合计654420.18元，律师费14783元，案件受理费10107元，以上三项总计679310.18元付至建行指定的账户（账号：）内，碧桂园公司于2019年3月26日向建设银行指定账户（账号）转入代偿款项合计1973392.73元（其中本案代偿金额为679310.18元）。中国建设银行股份有限公司甘肃省分行支付于2019年3月27日出具结清证明，证明被告明汝彬在该行的个人贷款700000元已于2019年3月27日结清。另查明，刘权亿、明汝彬系夫妻关系，双方为甘肃香车丽坊汽车综合服务有限责任公司的实际控制人。碧桂园公司为开拓销售市场，于2013与甘肃香车丽坊汽车综合服务有限责任公司签订商家活动合作协议，约定由碧桂园公司提供商铺作为洗车行的经营场所，商铺使用期限自2013年9月25日至2014年9月24日，经营期间碧桂园公司不收取任何费用，甘肃香车丽坊汽车综合服务有限责任公司交纳10000元的保证金。合同签订后明汝彬对该商铺进行了装修，因碧桂园公司在商铺周边施工，不具备经营条件，甘肃香车丽坊汽车综合服务有限责任公司未在该商铺内开展经营活动。后明汝彬与碧桂园公司经协商后由明汝彬购买了碧桂园公司开发的兰州新城027幢1层121号建筑面积81.68平方米的商铺。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约定履行合同。双方在该合同附件4中约定，若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的《商品房买卖合同》，但该约定条文系格式固定条款，该条款碧桂园公司明显扩大了行使权利的宽度，结合本案案情，被告虽有违约事实，但被告已经支付房款已超过50%，加之商铺周边原告进行施工，一定程度上影响了商铺的使用，故被告的违约行为不足以解除合同，出卖人应当据实选择向被告追偿代付款更为适宜，故对原告提出解除合同并给付解除合同后的违约金的诉讼请求不予支持。关于被告提出的交付商铺的反诉请求，本案虽签订了商品房买卖合同，但在合同签订前商铺已经由被告占有使用，故原告实际已经交付了商铺，至于其他因素影响被告正常使用商铺的，可另行提起诉讼解决。故对被告交付商铺的请求及赔偿相应损失的反诉请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第六十条的规定，判决如下：一、驳回原告兰州碧桂园房地产开发有限公司的诉讼请求；二、驳回被告明汝彬的反诉请求。案件受理费2240元(已减半)由原告兰州碧桂园房地产开发有限公司负担，反诉费5208元由被告明汝彬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  柴宗海二〇一九年十一月十九日书记员  黄 微