山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3895号上诉人（原审被告）：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴北路**。法定代表人：王绥金，经理。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司职工。委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王超，男，1986年1月4日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称中汇公司）因与被上诉人王超商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中汇公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1765号民事判决，改判驳回王超的诉讼请求或发回重审；2.上诉费由王超负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，本案已过诉讼时效，王超的诉求不再受法律保护，一审法院应依法判决驳回王超的诉讼请求。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，王超在该条中的“民事权利”应当是指其“办理不动产权属证书的请求权”，这是王超的主权利，只有王超行使了该权利才能“知道或者应当知道”该权利是否“受到损害”，诉讼时效应当从王超行使该权利之日起计算，而王超在一审中未提供任何证据证明其曾经向不动产登记机关或中汇公司主张了该权利。而“逾期办证违约金的追偿权”是基于“办理不动产权属证书的请求权”而产生的从权利，从权利是在主权利未实现的情况下产生的，或者说主权利系从权利的前提和条件。王超等大量业主以不取得不动产权属证书而追求高额违约金为目的，集体提起诉讼，一审判决既违背了签订合同的宗旨，又违反了诉讼时效制度的规定，也不符合指导建立完好公序良俗及社会公德的司法精神。二、中汇公司无过错、没有违约，不应承担违约责任。中汇公司与王超签订了《商品房买卖合同》，王超上房后，枣庄市人民政府办公室颁布的《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》及山东省住房与城乡建设厅于2015年5月9日颁发的《山东省住宅专项维修资金管理办法》开始实施。按照该办法及通知的规定，凡未足额交存首期住宅专项维修资金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案，不予受理产权登记申请。因此，足额交存首期住宅专项维修资金是王超应当履行的合同附随义务。中汇公司虽没有通知交纳义务，但中汇公司于2018年1月18日通知后，包括王超的小区业主拒不交纳，中汇公司在被大量起诉的情况下，无奈协调代为交纳，方于2019年4月17日办理完不动产登记备案手续。王超未提出答辩意见。王超向一审法院起诉请求：1.判令中汇公司在判决生效之日起十日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助王超办理房屋所有权转移登记；2.判令中汇公司自2016年3月17日起至中汇公司将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止以购房款总额(497702元)为基数按照每日万分之一向王超支付违约金；3.诉讼费由中汇公司承担。一审法院认定事实：2013年7月5日，王超与枣庄市市中区住宅建设开发公司签订商品房买卖合同一份，其中约定王超购买其开发的位于枣庄市市中区东湖明珠小区X号楼X单元X室房屋一套，房屋总价款为497702元，该合同第十九条关于房屋转移登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照以下方式处理：……买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，王超于2013年5月14日，2013年7月5日、2013年8月29日分三次向中汇公司支付购房款497702元。中汇公司于2013年9月30日将商品房交付王超使用。中汇公司曾以东湖明珠小区物业办公室的名义于2018年1月18日张贴通知，要求业主提前到市中区物业管理办公室缴纳住宅专项维修资金。王超至今未交纳住宅维修资金。2019年4月17日市中区不动产登记中心受理中汇公司商品房初始登记申请。中汇公司于2019年5月14日取得涉案房屋不动产权证书，证号为鲁（2019）枣庄市不动产权第1004101号。另查明，枣庄市市中区住宅建设开发公司变更为了枣庄中汇住宅开发有限公司。一审法院认为，1、关于中汇公司是否违约问题。依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，王超、中汇公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，中汇公司应在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，中汇公司于2013年9月30日将商品房交付王超使用，应在2013年12月29日前履行该义务，中汇公司直至2019年5月14日取得涉案房屋不动产权证书才履行完该备案义务，中汇公司的行为构成违约，应属违约行为。2、关于是否承担违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，中汇公司在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，理应承担违约责任。王超办理产权登记前应当交纳维修资金，中汇公司于2018年1月18日履行了向全体业主通知办理房屋所有权证需要交纳专项住宅维修资金的义务，王超在未交纳住宅专项维修资金的情况下要求中汇公司支付2018年1月18日之后的违约金不予支持。3、关于违约金的计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”合同约定违约金标准，不违反法律法规的强制性规定，予以支持。涉案房屋的实际交付时间为2013年9月30日，中汇公司应在交付使用后90日内即2013年12月29日前将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，该合同约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，王超2019年4月16日提起诉讼，王超要求支付2016年4月16日之前违约金的诉求超过了诉讼时效。王超的违约金应从2016年4月16日开始计算。本案违约金，应以王超缴纳的购房款497702元为基数，按日万分之一标准，自2016年4月16日起至中汇公司通知交纳住宅维修资金之日即2018年1月18日止。4、中汇公司已经取得涉案房屋的不动产权证书已经履行了将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案的义务，依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，中汇公司仍有协助王超办理房屋所有权证转移登记的义务。综上所述，王超的部分诉求，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效后三十日内，在原告王超交纳维修资金后，协助原告王超办理房屋所有权证转移登记；二、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效后十日内向原告王超支付违约金31952.47元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1044元，减半收取522元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据中汇公司与王超签订的《商品房买卖合同》，中汇公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中汇公司提供的资料报产权登记机关备案。中汇公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，中汇公司有义务通知王超需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在王超知晓上述规定前，中汇公司仍应当承担违约责任。关于王超的诉请是否已经超过诉讼时效期间的问题，本院认定如下：根据涉案《商品房买卖合同》的约定，中汇公司应当在涉案房屋实际交付后90日内办理备案，因其未能按照约定履行上述义务，故中汇公司从上述时间开始违约，且在办理备案之前为持续违约状态。一审法院从王超起诉三年之前开始计算违约金符合法律规定，本院予以确认，故对中汇公司主张的本案已经超过诉讼时效期间不予支持。综上所述，枣庄中汇住宅开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1044元，由上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张洪光审判员  李政远审判员  李 帅二〇一九年十一月二十八日书记员  史安伟