湖南省华容县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0623民初2456号 原告:中国银行股份有限公司华容支行，住所地华容县。 负责人：竺智明，行长。 委托诉讼代理人：庞容，系该行职工。 被告：刘世雄，男，1987年12月3日出生，汉族，居民，住湖南省汨罗市。 被告：李霞，女，1978年3月13日出生，汉族，居民，住湖南省汨罗市。 被告：华容天和置业有限公司，住所地华容县。 法定代表人：胡卫东，总经理。 原告中国银行股份有限公司华容支行（以下简称中国银行华容支行）与被告刘世雄、李霞、华容天和置业有限公司（以下简称天和置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行华容支行的委托诉讼代理人庞容、被告刘世雄到庭参加了诉讼。被告李霞、华容天和置业有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国银行华容支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘世雄个人住房贷款全部提前到期，向原告偿还借款本金255104.22元，利息及罚息1045.88元，本息合计256150.1元（截至2019年10月20日），并自2019年10月21日起按逾期贷款罚息利率支付逾期罚息至全部本金清偿之日止，逾期贷款罚息利率为借款合同约定的贷款利率水平上加收50%；2.判令被告李霞、天和置业公司对上述款项承担连带清偿责任；3.判令原告有权以被告刘世雄所有的位于华容县南侧天和大厦房产的拍卖、变卖、折价款对上述各项请求进行优先受偿。事实与理由：被告刘世雄于2015年11月18日购买被告天和置业公司开发的天和大厦商品房，因资金短缺，于2015年11月23日向原告申请个人住房贷款，并签订了《个人一手住房贷款合同》。合同约定原告向被告刘世雄提供授信金额为29万元、贷款期限为20年、按中国人民银行公布的基准利率计息、采用按月等额本息方式还款的额度。2015年12月2日，双方办理了预购商品房抵押登记，原告为抵押权人。贷款资金29万元依据借款合同约定于2015年12月4日发放到被告天和置业公司账户，原告履行了借款合同的全部条款。为保证借款合同的履行，原告与被告李霞于2015年11月23日签订《个人贷款保证合同》。保证合同担保范围为刘世雄个人住房贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及为实现债权与担保权利发生的费用（包括诉讼费、律师费、执行费）及其它应付款项。原告与被告天和置业公司于2014年7月15日签订《个人房屋贷款合作协议》，协议约定天和置业公司按住房贷款总额5%、商铺贷款总额10%交纳保证金，为楼盘项下购房客户贷款提供连带责任担保，保证期限为自借款合同生效之日起至贷款人取得国有土地使用权证、房屋所有权证、或房地产权证所办抵押的抵押登记证明或他项权利证止。因此，被告李霞、天和置业公司均应承担连带清偿责任。借款合同生效后至2016年9月，被告刘世雄均能按期履约还款，但自2016年10月起贷款出现逾期，原告多次催收后，被告刘世雄、李霞弃用贷款申请时使用的手机号码、不予理睬，贷款一直断供至今，累计拖欠37期供款。在此期间内，由于被告天和置业公司未依约如期为被告刘世雄办妥所购房屋产权证，原告根据与天和置业公司签订的《个人房屋贷款合作协议》，分期扣划被告天和置业公司保证金抵偿到期贷款本息，2017年3月31日扣收11898.58元、2017年6月12日扣收5733.66元、2017年6月28日扣收13572.44元、2019年3月29日扣收17567.81元、2019年9月29日扣收11609.97元，合计60382.46元。被告刘世雄长期失联，扣收开发商保证金为被告偿还到期贷款本息的办法不能从根本上厘清债权债务关系，原告为了维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告刘世雄辩称，原告陈述情况属实。 被告李霞、天和置业公司没有到庭参加诉讼，也没有向本院提供答辩状及证据材料。 经审理查明，刘世雄作为申请人向中国银行华容支行提交《贷款申请书》，申请贷款29万元用于购买一手住房。2015年11月23日，中国银行华容支行与刘世雄、天和置业公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》约定：刘世雄向中国银行华容支行贷款29万元用于购买坐落于华容县的房屋，贷款期限240个月，自2015年12月4日起至2035年12月4日止；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从实际放款日起12个月内按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率计息，每满一个浮动周期后以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；按月结息和付息，结息日为付息日的前一日，自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款日为每月的10日，按月等额本息还款；若刘世雄未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；刘世雄以本合同项下贷款所购房屋向中国银行华容支行提供抵押，并由天和置业公司提供阶段性担保，由李霞提供全程担保。《个人一手住房贷款合同》附件二《个人一手住房贷款合同通用条款》约定：刘世雄未按期归还贷款本息等，即构成或视为在本合同项下违约，中国银行华容支行有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权以及要求保证人承担保证责任；并约定开发商为本合同项下贷款提供的保证为阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。 2015年11月23日，中国银行华容支行与李霞签订《个人贷款保证合同》，约定李霞对刘世雄的前述贷款提供全程连带责任保证；保证期间为自保证合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日起两年；保证范围包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金等；主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响债权人本合同项下的任何权利及其行使。 2015年12月4日，中国银行华容支行按约将29万元直接汇入天和置业公司账户，刘世雄在借款借据上签名确认。刘世雄按约定仅偿还了8期贷款，自2016年8月10日后未再按约还款。截至2019年10月20日，刘世雄未偿还到期本金856.21元、未到期本金254248.01元、到期利息1041.68元、逾期罚息4.2元。因刘世雄违约，中国银行华容支行按《个人房屋保证金质押合同》的约定分期划扣天和置业公司相应保证金抵扣刘世雄贷款到期本息，共划扣37期（第9期至第45期，截至2019年9月10日）已到期贷款本息，合计金额为60382.46元。截至2019年10月20日，刘世雄尚欠中国银行华容支行借款本金255104.22元，利息1041.68元、罚息4.2元。 另查明，2016年6月15日，中国银行华容支行与天和置业公司签订《个人房屋保证金质押合同》，约定天和置业公司在中国银行华容支行处开设保证金专用账户，用于为本案被告刘世雄等人在中国银行华容支行办理的一手住房贷款提供质押担保，担保范围为本金、利息、违约金、赔偿金等，质押方式为阶段性质押担保。自借款人办妥主合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且质权人收到他项权证正本之日起，出质人在本合同项下不再发生新的担保义务和责任，但在该日之前已发生的担保责任，出质人须以质押物予以承担。 再查明，2015年12月2日，中国银行华容支行与刘世雄就本案所涉一手住房办理了预购商品房抵押登记。至起诉之日止，该一手住房未办理房屋所有权登记。 上述事实，有原告提供的借款借据、贷款申请书、个人一手住房贷款合同、个人贷款保证合同、商品房买卖合同、商品房买卖合同备案证明、预购商品房抵押证书、收款专用凭证、贷款已还款明细清单、贷款还款凭证、特种转账借方传票、贷款还款回单、个人贷款保证金扣收还款通知书、个人房屋保证金质押合同及当事人的当庭陈述等证据在卷予以证实。 本院认为，中国银行华容支行与刘世雄、天和置业公司签订的《个人一手住房贷款合同》，中国银行华容支行与李霞签订的《个人贷款保证合同》均系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行合同义务。合同订立后，中国银行华容支行已按贷款合同约定发放了贷款，刘世雄没有按合同约定支付贷款本息，至原告起诉时已拖欠38期的贷款本息，显属违约，符合《个人一手住房贷款合同》中关于“借款人违约时，贷款人有权宣布贷款本息全部提前到期”的约定，即原告请求刘世雄偿还全部贷款本息的条件已成就，故对原告要求确认本案贷款全部提前到期、刘世雄偿还全部贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。 关于天和置业公司与李霞是否应对刘世雄的债务承担连带保证责任的问题。天和置业公司与中国银行华容支行约定天和置业公司为刘世雄本案贷款提供阶段性保证，阶段性保证责任以原告取得贷款所购房屋抵押登记手续并且收到他项权证之日为结束点，现本案贷款所购房屋至起诉之日止依然未办理产权登记及相应的抵押登记，即阶段性保证责任终止的条件未成就，故该保证责任并未结束，所以原告请求天和置业公司继续为本案贷款全部本息承担连带清偿责任的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告李霞与原告签订《个人贷款保证合同》，自愿为刘世雄的本案贷款提供连带保证责任，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，现刘世雄贷款已逾期，原告在保证期间内要求李霞在保证范围内履行连带保证责任，理据充分，本院予以支持。 关于中国银行华容支行是否对本案所涉房产享有优先受偿权的问题。本院认为，因中国银行华容支行与刘世雄就提供抵押的预购商品房仅办理了抵押预告登记，所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此，中国银行华容支行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对房屋办理抵押权登记的请求权，可对抗他人对该房屋的处分，但并非对抵押房屋享有现实抵押权。故对中国银行华容支行主张对抵押物享有优先受偿权的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告中国银行股份有限公司华容支行与被告刘世雄签订的《个人一手住房贷款合同》中未到期的贷款于本判决生效之日到期； 二、被告刘世雄于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还原告中国银行股份有限公司华容支行截至2019年10月20日逾期本金856.21元、未到期本金254248.01元、到期利息1041.68元、逾期罚息4.2元（利息及罚息暂计算至2019年10月20日,之后的利息、罚息按照《个人一手住房贷款合同》的约定计算至全部贷款清偿之日止）； 三、被告李霞、华容天和置业有限公司对被告刘世雄的上述第二项判决主文所确定的债务承担连带清偿责任； 四、被告李霞、华容天和置业有限公司在承担本判决第三项连带保证责任后有权向被告刘世雄追偿； 五、驳回原告中国银行股份有限公司华容支行的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5142元，减半收取计2571元，由被告刘世雄负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  邓琴 二〇一九年十一月二十五日 法官助理龚娟 书记员王东