福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0603民初2661号 原告：邹炜桦，男，1990年5月28日出生，汉族，住福建省华安县。 委托诉讼代理人：蓝潮永、蒋彩芬，福建南州律师事务所律师。 被告：陈燕红，女，1986年11月18日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被告：陈周超，男，1984年9月10日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原告邹炜桦与被告陈燕红、陈周超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月5日第一次公开开庭进行了审理。原告邹炜桦的委托诉讼代理人蓝潮永、蒋彩芬到庭参加诉讼，被告陈燕红、陈周超到庭参加诉讼。因本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本院依法于2018年12月5日裁定本案中止审理。因本案审理所依据的该案判决已生效，本院于2019年10月25日恢复本案审理，于2019年11月14日第二次公开开庭进行了审理，邹炜桦的委托诉讼代理人蓝潮永、蒋彩芬到庭参加诉讼，陈燕红、陈周超经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹炜桦向本院起诉时提出诉讼请求：1、确认邹炜桦与陈燕红、陈周超于2018年3月24日签订的《房产买卖协议》合法有效；2、判决陈燕红、陈周超在判决生效后十日内办理漳州市龙文区房屋的解除抵押手续；3、判决陈燕红、陈周超在判决生效后十日内协助邹炜桦办理漳州市龙文区房屋权属转移至邹炜桦名下的过户登记手续。事实与理由：2018年3月24日，邹炜桦通过房地产中介机构（漳州市龙文区五捌房产中介服务部）介绍，与陈燕红、陈周超就转让位于漳州市龙文区的房屋达成一致，并与同日签订了《房产买卖协议》。《房产买卖协议》：陈燕红、陈周超自愿将漳州市龙文区房屋出售给邹炜桦，总成交价120万元；2018年3月28日前支付定金60万元，其余60万元由邹炜桦向银行申请贷款的方式支付；双方在2018年8月15日前办理漳州市龙文区房屋的解除抵押手续，在2018年9月5日前到房屋所在地的房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；陈燕红、陈周超在协议签订当日将房屋以现状交付给邹炜桦使用；……协议签订当日（2018年3月24日），邹炜桦通过银行转账向陈燕红账户支付了20万元；2018年3月26日，邹炜桦通过银行转账向陈燕红账户支付了40万元，陈燕红、陈周超向邹炜桦出具了收据（合计60万元）并将房屋以现状交付给邹炜桦。至2018年9月30日止，邹炜桦代陈燕红、陈周超向银行清偿按揭款10255.95元。邹炜桦多次催促陈燕红、陈周超协助和配合邹炜桦办理漳州市龙文区房屋的解除抵押手续和房屋的产权过户登记手续，但陈燕红、陈周超迟迟不履行相应的合同义务。现提起诉讼，请求邹炜桦支持的诉讼请求。 2019年10月18日，邹炜桦变更诉讼请求为：1、判决解除邹炜桦与陈燕红、陈周超于2018年3月24日签订的《房产买卖协议》；2、判决陈燕红、陈周超在判决生效后十日内向邹炜桦双倍返还定金120万元（即60万元×2）；3、判决陈燕红、陈周超在判决生效后十日内向邹炜桦返还由邹炜桦代为清偿的银行按揭款10255.95元。事实与理由：2018年3月24日，邹炜桦通过房地产中介机构（漳州市龙文区五捌房产中介服务部）介绍，与陈燕红、陈周超就转让位于漳州市龙文区的房屋达成一致，并与同日签订了《房产买卖协议》。《房产买卖协议》：陈燕红、陈周超自愿将漳州市龙文区房屋出售给邹炜桦，总成交价120万元；2018年3月28日前支付定金60万元，其余60万元由邹炜桦向银行申请贷款的方式支付；双方在2018年8月15日前办理漳州市龙文区房屋的解除抵押手续，在2018年9月5日前到房屋所在地的房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；陈燕红、陈周超在协议签订当日将房屋以现状交付给邹炜桦使用；……协议签订当日（2018年3月24日），邹炜桦通过银行转账向陈燕红账户支付了20万元；2018年3月26日，邹炜桦通过银行转账向陈燕红账户支付了40万元，陈燕红、陈周超向邹炜桦出具了收据（合计60万元）并将房屋以现状交付给邹炜桦。至2018年9月30日止，邹炜桦代陈燕红、陈周超向银行清偿按揭款10255.95元。邹炜桦多次催促陈燕红、陈周超协助和配合邹炜桦办理漳州市龙文区房屋的解除抵押手续和房屋的产权过户登记手续，但陈燕红、陈周超迟迟不履行相应的合同义务，构成根本性违约。2018年9月12日，邹炜桦得知案涉房屋被漳州市芗城区人民法院查封保全；2018年9月14日，邹炜桦向漳州市芗城区人民法院提出执行异议申请；2018年10月12日，漳州市芗城区人民法院作出（2018）闽0602执异40号执行裁定书，裁定驳回邹炜桦的执行异议申请；2018年12月29日，漳州市芗城区人民法院作出（2018）闽0602民初9845号民事判决书，判决确认邹炜桦与陈燕红、陈周超于2018年3月24日签订的《房屋买卖协议》合法有效，并驳回了邹炜桦的其他诉讼请求。2019年5月3日，（2018）闽0602民初9845号民事判决已发生法律效力。邹炜桦认为，案涉房屋已被法院查封（且系多轮查封），《房产买卖协议》已经无法继续履行。根据《合同法》的相关规定及《房产买卖协议》的约定，邹炜桦有权要求解除《房产买卖协议》并要求陈燕红、陈周超承担违约责任。为维护邹炜桦的合法权益，故向法院提起诉讼，请求支持邹炜桦的诉讼请求。 陈燕红、陈周超在第一次开庭时承认邹炜桦的全部诉讼请求，在第二次开庭时未做答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2018年3月24日，邹炜桦通过房地产中介机构介绍，与陈燕红、陈周超签订《房产买卖协议》一份，约定：陈燕红、陈周超自愿将漳州市龙文区房屋出售给邹炜桦，总成交价120万元；2018年3月28日前支付定金60万元，其余60万元由邹炜桦向银行申请贷款的方式支付；双方在2018年8月15日前办理漳州市龙文区房屋的解除抵押手续，在2018年9月5日前到房屋所在地的房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；陈燕红、陈周超在协议签订当日将房屋以现状交付给邹炜桦使用等内容。协议签订当日，邹炜桦通过银行转账向陈燕红账户支付了20万元；2018年3月26日，邹炜桦通过银行转账向陈燕红账户支付了40万元，陈燕红、陈周超即出具载明收到邹炜桦购买案涉房屋的购房定金60万元整等内容的《购房定金收据》交邹炜桦收执。至2018年9月30日止，邹炜桦代陈燕红、陈周超向银行清偿按揭款10255.95元。邹炜桦多次催促陈燕红、陈周超协助和配合邹炜桦办理漳州市龙文区房屋的解除抵押手续和房屋的产权过户登记手续未果，遂向本院提诉讼。 另查明，2018年9月12日，邹炜桦得知案涉房屋被漳州市芗城区人民法院查封后，于2018年9月14日向漳州市芗城区人民法院提出执行异议申请。2018年10月12日，漳州市芗城区人民法院作出（2018）闽0602执异40号执行裁定书，裁定驳回邹炜桦的执行异议申请。2018年10月26日，邹炜桦向漳州市芗城区人民法院提起执行异议之诉，请求：1、判决立即停止对邹炜桦购买的漳州市龙文区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认邹炜桦与陈燕红、陈周超于2018年3月24日签订的《房产买卖协议》合法有效，并确认上述房屋归邹炜桦所有。2018年12月5日，本院以本案应当以另一案件的审理结果为依据，而该案尚未审结为由裁定中止本案审理。2018年12月29日，漳州市芗城区人民法院作出（2018）闽0602民初9845号民事判决，确认邹炜桦与陈燕红、陈周超于2018年3月24日签订的《房屋买卖协议》合法有效，驳回邹炜桦的其他诉讼请求。（2018）闽0602民初9845号民事判决书于2019年5月3日发生法律效力。 本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：...(五)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实;...”漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初9845号民事判决书已经发生法律效力，本院对该判决书确认的案件事实和处理结果依法予以确认。本案中，案涉协议签订后，邹炜桦通过银行转账向陈燕红账户累计支付定金60万元，但因案涉房屋被漳州市芗城区人民法院采取执行措施，陈燕红、陈周超无法履行《房产买卖协议》约定义务，致使邹炜桦不能实现合同目的，邹炜桦因此起诉要求解除案涉《房产买卖协议》，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：...（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；...”规定，本院予以支持。邹炜桦向陈燕红、陈周超支付定金60万元，由于案涉《房产买卖协议》无法履行的原因在于陈燕红、陈周超，邹炜桦以陈燕红、陈周超违约为由要求陈燕红、陈周超双倍返还定金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。...给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”规定，本院予以支持，但以60万元作为定金要求双倍返还定金120万元的请求与法不符，应予纠正，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条:“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”规定，案涉合同标的额即房屋出售总成交价为120万元，虽然双方在案涉合同中约定定金为60万元，陈燕红、陈周超也收到邹炜桦支付的60万元定金，但案涉合同关于定金的约定违反上述法律规定，本院依法确认本案的定金为合同标的额120万元的百分之二十即24万元，超出部分的款项36万元视为邹炜桦支付的购房款，即陈燕红、陈周超应当双倍返还定金48万元。因《房产买卖协议》已经解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，陈燕红、陈周超应当返还邹炜桦支付的购房款36万元，以及邹炜桦代陈燕红、陈周超向银行偿还案涉房屋按揭贷款10255.95元。陈燕红、陈周超在第一次开庭时承认邹炜桦的全部诉讼请求，在第二次开庭时经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第(五)项、第二百四十一条规定，判决如下： 一、解除邹炜桦与陈燕红、陈周超于2018年3月24日签订的《房产买卖协议》； 二、陈燕红、陈周超应于本判决生效之日起十日内向邹炜桦双倍返还定金48万元； 三、陈燕红、陈周超应于本判决生效之日起十日内向邹炜桦返还购房款36万元； 四、陈燕红、陈周超应于本判决生效之日起十日内向邹炜桦返还由邹炜桦代为偿还的银行按揭款10255.95元； 五、驳回邹炜桦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15600元，由陈燕红、陈周超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  陈梓敬 审 判 员  林斐偲 人民陪审员  郭少中 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  黄琦瑄 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。… 第二百三十九条申请执行的期间为二年。…