河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀07民终2716号 上诉人（原审原告）：张宝军，男，1959年10月26日出生，汉族，住河北省张家口市桥东区。 委托诉讼代理人:刘俊文，河北国器律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张家口市大腾房地产开发有限公司，住所地张家口市桥东区工业路1号，统一社会信用代码911307027761602209。 法定代表人：常一清，该公司执行董事。 被上诉人（原审被告）：赵慧，女，1968年4月10日出生，汉族，住河北省张北县。 上诉人张宝军因与张家口市大腾房地产开发有限公司（以下简称大腾公司）房屋买卖合同纠纷一案，张北县法院于2016年6月6日作出（2015）北商初字第259号民事判决，张宝军不服提出上诉，本院于2016年10月20日作出（2016）冀07民终1815号民事裁定，撤销原判，发回重审。张北县法院追加赵慧为被告，于2018年10月31日作出（2016）冀0722民初1930号民事判决，张宝军不服提出上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被上诉人经传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张宝军上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除和被上诉人的房屋买卖合同并判令赔偿上诉人购房款63406元、房屋差价款324504元、已付购房款一倍赔偿金63406元及贷款利息计算至实际给付日。2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一是一审法院认定事实不清。一审中上诉人提交了：房屋买卖合同、贷款合同、首付款收据、银行还款流水、赵慧和大腾公司诉争房屋的房屋买卖合同、不动产发票，栗沛然、张某出庭笔录，大腾公司会计张镇棠的调查笔录。以上证据充分证明上诉人与大腾公司存在有效的房屋买卖合同，大腾公司在上诉人未到场未经许可下私自将上诉人所购房屋过户登记到赵慧名下，并和赵慧签订第二份合同，一房二卖。二是一审法院认定表见代理是错误的。1.一审认定上诉人在赵慧私自过户前曾到过大腾公司并表意要将房屋过户给赵慧，缺乏完整证据。一审仅凭张镇棠的法庭调查笔录做出此认定错误。首先，证人未出庭不符合证据形式要求。其次，属孤证无其他证据印证。再次，此证人是被上诉人的经办人，就是其和赵慧恶意串通做更名，其证言真实性重大存疑。故一审据此证据认定过户前存在意思表示是错误的。2.退一步讲，即便上诉人曾有过表意，亦不能替代过户时的真意，过户系买卖还是赠与未搞清楚原因就私自办理，不符合表见代理。3.一审认为被上诉人有足够的信赖是错误的。一审已查清，更名时上诉人不在场，赵慧没有出具上诉人的委托书和身份证，唯一的一个书面文书上的签名真假难辨，更没有交易转账，被上诉人有何合理的信赖是上诉人真实意思？最高院2009年印发的《关于当前形势下审理民商合同纠纷案件若干问题指导意见》的通知第4点，综合12、13、14条意见，要求法院要严格认定表见代理行为，需要考虑以下因素：第一，客观上存在相对人相信有代理权的事由。经办人张镇棠的笔录存在重大瑕疵和利害关系，不足说明事由。第二，外表或者假象与民事法律行为有因果。本案唯一的书面材料，即便不认定倒签及事后私自打印内容的事实，亦非出具给大腾公司，真伪未核实，不足以产生对更名重要法律行为的信赖。第三，相对人主观善意且无过失。大腾公司违反“不办更名”承诺，在业主不在场不出示关系证明的情形下凭一方之言更名，不仅存在重大过失，且无法排除恶意（此房办理到赵慧名下后，很快就转手卖给了该公司的一个副经理，不排除恶意串通）。4.赵慧不是代理，系自我交易行为。赵慧不是代理上诉人进行行为，而是在代理的幌子下所进行的自我交易，此不符合代理规定。三是一审无视合同的相对性原则。诉争财产属重大财产，签订有合法有效的商品房买卖合同，大腾公司未和上诉人解除合同，私自又将同一房屋卖给赵慧，违背《商品房销售管理办法》第10条“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”之强制性规定，已构成一房二卖。综上，根据民事证据规定第5条“主张合同关系变更、解除、终止的一方当事人对引起合同变动的事实承担举证”，大腾公司不能证明更名（合同更名）是上诉人的真实意思，再销售房屋已构成恶意违约。一审错误认定构成表见代理，违反证据规定和公平原则。请二审予以纠正依法改判。 张宝军向一审法院起诉请求：1.退赔购房款63406元；2.赔偿房屋差价款324504元；3.赔偿贷款利息，按照同期贷款利率支付至实际给付日。 一审法院认定事实：原告张宝军于2006年5月9日交付被告大腾公司购楼定金13000元，于2006年5月20日交付被告大腾公司购楼款6406元。2006年7月1日，原告张宝军与被告大腾公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告大腾公司开发建设的位于张北县，该商品房建筑面积为81.29㎡，每平米单价为780元，房屋总价为63406元，同时约定，出卖人应当在2006年9月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人。2006年9月28日，原告以涉诉房屋提供抵押担保，与中国建设银行股份有限公司张北支行签订了《个人住房借款合同》，合同约定，原告向该行借款44000元，用于购买涉诉房屋，借款期限为2006年9月28日起至2016年9月28日止。同日，该行将上述借款转至原告指定的被告账户内。以上合同签订后，被告大腾公司于2006年9月依约将涉诉房屋交付原告，原告对房屋进行装修后入住。被告赵慧从2007年开始在该房屋内居住。2009年11月前，原告张宝军与被告赵慧找到被告大腾公司在福苑小区项目部的出纳张镇棠，原告称欲将其所购房屋办理到被告赵慧名下，张镇棠答复称，如办理过户，须有本人同意的手续。2009年12月13日，赵慧持张宝军2009年11月1日出具“张宝军同意将张北福苑小区1号楼4单元602房子一套，同意过户赵慧名下”的证明与大腾公司签订了《商品房买卖合同》。2010年1月13日大腾公司为赵慧出具了销售不动产发票，2010年2月9日赵慧交付了契税，2012年5月21日，涉诉房屋进行了房屋所有权初始登记，房屋所有权人为赵慧。2012年12月11日，原告向张家口仲裁委员会提出仲裁申请，该仲裁委作出张仲（2013）民裁字第19号裁决书认为：申请人（张宝军）与被申请人（大腾公司）于2006年7月1日签订的商品房买卖合同为有效合同，房屋交付后到房屋产权证书办理之前，申请人同意将房屋过户到赵慧名下，并亲书证明，被申请人据此将房屋变更到赵慧名下，被申请人的行为虽然与申请人所提供的《国务院办公厅关于转发做好稳定住房价格工作意见的通知》中要求有冲突之处，但并不违反国家法律关于效力强制性规定，被申请人的行为不能导致其与赵慧的购房合同无效，对申请人所提交的福苑小区售楼处于2006年11月1日张贴的通知的效力不予认可，申请人提出的与赵慧的交易及赵慧是否构成欺诈、侵权不属于仲裁裁决范围。裁决驳回申请人即原告的仲裁请求。原告不服该裁决向张家口市中级人民法院提出撤销申请，该院经审查认为，张家口仲裁委员会张仲（2013）民裁字第19号裁决书没有对申请人（原告）变更的诉讼请求进行裁决，属于《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定的“仲裁程序违反法定程序”的情形，于2014年7月21日作出（2014）张商初字第54号民事裁定书，裁定撤销张家口仲裁委员会张仲（2013）民裁字第19号裁决书。 一审法院认为，原告张宝军与被告大腾公司签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且原、被告双方已如约履行了合同约定的支付房款和交付房屋的主要义务，故该商品房买卖合同为有效合同。原告陈述，证人粟沛然、张某能够证明：2009年11月1日原告所出具的证明，系原告在2011年7、8月份签的字，该证明形成的原因是赵慧和原告说要和北京一家公司报销房租，让原告写个租赁合同，为多报销租金，让原告将证明时间写成2009年11月1日，当时原告在空白纸上签了名，未写内容，后赵慧在该空白纸上打印内容后，持该证明在原告未到场情况下与被告大腾公司办理了过户手续。证人粟沛然证明2011年7、8月份，赵慧拿着写好内容的证明让原告签字，未看到内容。证人张某证明2011年7、8月份，赵慧拿着两张纸让原告签字，但没看到内容。原告对其陈述未提供其他相关证据予以佐证，且证人证言与其陈述相互矛盾，故对原告的陈述不予采信。经查，赵慧持原告出具的证明与被告大腾公司签订商品房买卖合同时，原告未亲自到场，但在签订该商品房买卖合同前，原告与赵慧共同向被告大腾公司表示欲将涉案房屋办理到赵慧名下，之后原告又依照被告的答复，为赵慧出具了证明，原告的上述行为，使相对人即被告大腾公司有理由相信赵慧对原告具有代理权，故赵慧持原告的证明与被告大腾公司签订合同的行为系代理原告的有效行为，赵慧与被告大腾公司签订的商品房买卖合同系原、被告真实意思的表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，且系原告张宝军与被告大腾公司之间对原、被告商品房买卖合同当中房屋买受人进行变更的有效合同。综上，本案被告的行为，不具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条所规定之情形，原告要求与被告大腾公司解除合同，并要求其返还已付购房款及利息、赔偿损失的请求于法无据，不予支持。被告大腾公司、赵慧经合法传唤无正当理由不到庭应诉，视为其放弃了质证和论辩的权利。遂判决：驳回原告张宝军的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，张宝军与大腾公司签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已如约履行了合同约定的支付房款和交付房屋的主要义务，故该商品房买卖合同为有效合同。张宝军与赵慧共同向大腾公司表示欲将涉案房屋办理到赵慧名下，后赵慧按照大腾公司的要求，持张宝军出具的证明与大腾公司签订了商品房买卖合同，大腾公司并为赵慧出具了销售不动产发票等。张宝军的上述行为，使大腾公司有理由相信赵慧对张宝军具有代理权，故赵慧持张宝军的证明与大腾公司签订合同的行为系代理张宝军的有效行为，系张宝军与大腾公司之间对原商品房买卖合同中房屋买受人进行变更的有效行为。大腾公司不具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条所规定情形，一审法院判决驳回张宝军要求与大腾公司解除合同，并要求其返还已付购房款及利息、赔偿损失的诉讼请求并无不当。 综上所述，张宝军的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4000元，由上诉人张宝军负担。 本判决为终审判决。 审判长  王少博 审判员  宋凯阳 审判员  闫 格 二〇一九年十一月二十日 书记员  孙斯敏