湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6153号上诉人（原审被告）：笪宏罡，男，1969年4月21日出生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人熊建波，湖南旷真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈伟，男，1984年6月1日出生，汉族，住长沙市开福区。委托代理人：徐攀，北京盈科（长沙）律师事务所律师。上诉人笪宏罡与被上诉人陈伟房屋租赁合同纠纷一案，笪宏罡不服湖南省长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初7952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人笪宏罡上诉请求：1.请求法院依法撤销长沙市开福区人民法院(2018)湘0105民初7952号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求，并支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审事实认定不清。1.一审判决少认定所付租金数额2万元，与客观事实不符。上诉人于2018年1月31日支付租房押金20000元，2月13日支付租金82800元，10月26日支付物业管理费8118.07元，11月6日支付租金4543元。以上共计115461.07元。但是，一审仅认定租金及物业费为95461.07元，忽视了1月31日已经支付的2万元押金，错误认定2月13日支付的82800元租金中含押金2万元。实际少计算2万元，明显认定事实错误。2.一审计算租金、物业费的时间，没有事实依据。上诉人于2018年11月5日搬离，之后被上诉人拒绝接受门禁卡，直到11月13日被上诉人才接受门禁卡，因此，其租金只应计算至2018年11月5日止，应按8个月零10天计算。而一审法院却计算至2018年11月15日，且超出了被上诉人提起诉讼计算至2018年11月13日止的范围。一审计算的租赁时间不符合事实。二、被上诉人夸大虚构出租房屋面积，欺诈承租人，骗取租金，其诈骗故意明显，诈骗事实客观存在，证据确实充分，实则涉嫌合同诈骗犯罪。请求二审法院将其涉嫌诈骗的犯罪部分移送公安机关侦查。万达广场C1栋505房屋总建筑面积实际为346.11平方米，被上诉人将其一分为二分开租赁。一部分在之前早已租给案外人湖南麦子文化科技有限公司，其房号为C1栋505号房屋，租赁面积约为256平方米。另一部分其自行编排房号为Cl栋510号房屋，出租给上诉人，租赁面积约为126平方米。按理在租给麦子文化公司256平方米后，租给上诉人的只有90.11平方米，但其谎称126平方米。被上诉人通过一房二租的方式，将本只有346.11平方米的房屋，变成382平方米出租(256+126)，多租出35.89平方(382-346.11)。一审诉讼中经实际测量鉴定，租给上诉人的面积为111.92平方米，多计算面积14.08平方米；相应地多计算麦子文化公司21.81平方米。被上诉人将万达广场C1栋505号夸大35.89平方米，相当于虚构一套房的面积收租，一年就要骗取租金物业费5万多元。上诉人若按照合同约定面积计算租金及物业管理费，每月需多付1668元，三年合同期则需多付60036元。被上诉人不仅虚构了该套房屋的出租面积，还虚构了其他几套房屋的出租面积。根据最高人民检察院、公安部《关于经济犯罪案件追诉标准的规定》的规定，“以非法占有为目的。在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,涉嫌下列情形之一的,应予追诉：1.个人诈骗公私财物,数额在5000元至2万元以上的”。被上诉人的上述行为完全构成合同诈骗罪的立案标准。一审所谓没有证据证明被上诉人存在明显的欺诈，这是在帮助掩盖犯罪。为此，请求二审法院将被上诉人涉嫌诈骗的犯罪部分移送公安机关侦查。三、一审判决适用法律错误。1.被上诉人实际出租的房屋面积与合同约定的出租房屋面积误差，明显超出了合理范围。从数学常理上而言,合同约定“建筑面积约为126平方米”，不是“约为125平方米”，也不是“约为127平方米”。也就是说，出租人所要表达的面积误差是在125.5—126.5之间。从商品房的习惯上而言，参照最高法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，面积误差比绝对值在3%以内属正常合理范围。但是，本案所租赁的房屋，实际面积为1ll.92平方米，与合同约定的126平方米，相差14.08平方米，误差比已达到了12.58%(14.08∶111.92)，完全超出了通常习惯所认知的合理范围。因此，一审所谓其误差“没有明显超出合理的范围”，完全是毫无根据地袒护一方，开脱其诈骗犯罪，是滥用审判权利。2.一审判决自相矛盾。在计算物业费时，一审按实际测量面积111.92平方米计算，剔除了虚假面积部份的物业费；但在计算租金时，仍然按照包含虚假面积14.08平方米在内的126平方米计算，本身自相矛盾。一审仍然将虚假面积计算在内计算租金，这是在鼓励虚假行为，丧失基本的道德标准和法律标准。四、上诉人的反诉，请求二审法院予以支持。在签订租赁合同时计算租金时，当时是按126平方米，每平方米每月110元，共计13860元，最后按照13800元计算。在一审经过实测鉴定后，证实其虚假面积为14.08平方米,实际每月租金应将其虚假面积部份的租金剔除，每月只能按12257.91元计算(即13800-13800×14.08÷126)。从2018年2月23日起至同年11月5日止，共计8个月零10天，其租金共计102149.25元(即8个月租金12257.91元×8=98063.28元，加上10天租金12257.91元÷每月30天×10天=4085.97元)。其8个月零10天的物业费共计为7927.67元(即8个月物业费为1ll.92平方米×每月8.5元×8个月=7610.56元，加上10天物业费111.92平方米×每月8.5元÷每月30天×10天=317.11元)。因此，上诉人8个月零10天共计应付租金及物业费为110076.92元。上诉人实际已经支付115461.07元，被上诉人应退给上诉5384.15元。综上所述，特提起上诉，请求二审法院依法撤销一审法院(2018)湘0105民初7952号民事判决书，并依法支持上诉人的合法诉求。被上诉人陈伟辩称：原审认定事实清楚，证据充分，被上诉人确实收取了上诉人押金2万元。本案中每个租赁关系都是独立的，要参考市场价格标准，双方租金并不是按照平方计算，而且双方都查看了房屋现场，租金按照固定额计算，不存在欺诈问题。陈伟向一审法院提起诉讼，请求判令：1、笪宏罡向陈伟支付租金37720元，并按照月2%的标准支付逾期支付租金期间的利息（滞纳金）从2018年8月23日起至租金实际支付之日止，至起诉之日暂计算为240元；2、笪宏罡支付占用房屋期间的费用24840元，并承担本案的诉讼费、公告费、鉴定费、律师费等费用。笪宏罡的反诉请求：1.撤销笪宏罡与陈伟2018年2月1日签订的《房屋租赁合同》；2.陈伟返还笪宏罡2018年2月23日至2018年8月22日期间多支付的房屋租金23327.4元（暂定）；3.陈伟返还笪宏罡支付的房屋押金20000元；4.陈伟赔偿笪宏罡损失1000元（暂定）；5.笪宏罡承担本案所有诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年2月1日，陈伟（出租方）与笪宏罡（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，笪宏罡承租万达广场C区写字楼1号栋510办公室，建筑面积约为126平方米。出租人保证如实陈述该房产权属状况、坐落、装修等情况，承租人已对上述房屋及出租方的出租权具体情况做了充分了解，房屋符合承租房的要求和使用目的。租期自2018年2月23日至2021年2月22日，租金为每月人民币13800元，租金按押2万付六月结算，即签订之日起交付租金人民币82800元，承租方应于每次租金到期前10天支付下一次租金。承租方应在本合同签订之日向出租方支付人民币20000元作为押金，合同期满，如不续租，则出租方在承租方结算各项费用之日起三日内，将押金退还承租方（不计利息）。租赁期间，每月的物业管理费（由出租方代收代付，按约8.5元每平方米计算）、电话费、煤气费、电视收视费、水电费、卫生费等杂费，均由承租方支付。承租方应及时足额缴纳租金、物业管理费等杂费，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分1%的滞纳金，如拖欠租金超过15天，或拖欠租金、物业管理费、水电费等杂费累计超过人民币5000元整，出租方有权立即单方解除合同。没收押金并有权向承租方进一步追究责任。如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，或合同租赁期满而又不续租，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或合同期限届满之日起三内无条件搬出该房地产，同时结清费用。迟延搬离或拖延搬离的，按照租金的三倍计算占用费用至交房之日止。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，陈伟交付涉案房屋给笪宏罡使用。笪宏罡于2018年2月13日支付陈伟租金82800元（含押金2万元），2018年11月6日支付租金4543元，2018年10月26日支付物业费8118.07元。另查明，涉案房屋为长沙市开福区万达广场C1栋505房的一部分，505房屋的建筑面积为346.11平方米，产权人为湖南省帮帮帮典当有限责任公司，陈伟为转租人。505房的另一部分由陈伟出租给案外人，租赁合同约定的建筑面积约为256平方米。笪宏罡知晓了505房的另外一部分所涉租赁合同约定的建筑面积及涉案房屋系505房的一部分后，认为笪宏罡的租赁面积为90.11平方米，与合同约定的约126平方米不符，进而对应交租金金额及物业费提出异议，在缴纳第二期租金前，笪宏罡要求陈伟就产权人、陈伟是否有权出租及房屋实际建筑面积的情况进行说明。陈伟未予理会。2018年10月23日下午6点左右，陈伟因笪宏罡未足额支付租金及物业费，将解除合同通知张贴至涉案房屋大门，通知笪宏罡双方合同自2018年10月23日解除，请在25日下午5点前搬离并结清费用。笪宏罡陈述，陈伟张贴解除合同通知的时间为下班后，笪宏罡并未实际收到或者看到。2018年11月5日，笪宏罡按照陈伟要求搬离涉案房屋，交付涉案房屋钥匙及门禁后于2018年11月13日解除。再查明，因双方对涉案房屋实际建筑面积有争议，经笪宏罡申请，委托长沙中心发房屋测绘有限公司进行测绘，该公司出具的房屋测绘报告显示，涉案房屋的建筑面积为111.92平方米，双方对测绘结果均无异议。因委托测绘，笪宏罡支付鉴定费2000元。一审法院认为，一、关于合同效力问题。笪宏罡认为涉案房屋建筑面积仅为90.11平方米，与合同约定的约126平方米严重不符，存在欺诈，合同可撤销。一审法院认为，双方在签订本合同前存在一个看房及协商谈判的过程。合同内容显示，签订合同过程中，承租人已对上述房屋及出租方的出租权具体情况做了充分了解。而合同约定的房屋建筑面积是概数，由此可以认为双方以合同约定的形式允许房屋实际建筑面积与约定面积之间存在合理范围内的差距。诉讼中，涉案房屋经实际测量建筑面积为111.92平方米，并非笪宏罡所述的90.11平方米，与约定相差14.08平方米，没有明显超出合理的范围。没有证据证明陈伟在签订及履行合同过程中存在明显的欺诈，且合同形式合法，主要内容没有违反法律法规的强制性规定，应属有效。故对笪宏罡主张撤销合同的反诉请求，不予支持。二、有效的合同应得到双方当事人的严格信守。本案陈伟交付涉案房屋给笪宏罡使用后，笪宏罡应及时足额支付租金。2018年10月23日，陈伟向笪宏罡发出解除合同通知，笪宏罡实际搬离时间为11月5日，门禁钥匙等的房屋控制权于11月13日正式移交，故笪宏罡应向陈伟支付至2018年11月15日止的租金。租期每月13800元，自2月23日起至11月15日止共计租金为120980元。同时，合同约定每月的物业管理费由出租方代收代付，按约8.5元每平方米计算。因涉案房屋实际建筑面积为111.92平方米，故笪宏罡实际应支付物业费8341元。笪宏罡已支付租金及物业费共计95461.07元，还应支付33860元（押金已冲抵租金）。因双方对合同理解及应付租金及物业费存在争议，笪宏罡拖欠租金及物业费不存在恶意，应付金额有争议，故对陈伟主张的滞纳金及超出上述金额部分的房屋占用费的违约责任，不予支持。关于评估费，合同约定由陈伟按照8.5元/月/平方米代收物业费。因此，陈伟作为出租方有义务明确涉案房屋实际建筑面积进而确定笪宏罡应支付的具体金额，故对因确定面积而产生的评估费由陈伟自行承担，考虑笪宏罡已实际垫付，可自应付金额中扣减。因此，笪宏罡应付金额为31860元。另，笪宏罡对其损失的反诉请求，没有证据予以证明，不予支持。因合同并未约定租金按面积计算，故笪宏罡主张租金应按实际面积计算没有依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决：一、笪宏罡在本判决生效之日起10日内支付陈伟租金、物业费共计31860元；二、驳回陈伟的其他诉讼请求；三、驳回笪宏罡的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1370元，因适用简易程序减半收取685元，由笪宏罡负担，反诉费908元，由笪宏罡负担。经二审审理查明：2018年1月31日，上诉人笪宏罡为租赁案涉房屋，向被上诉人陈伟支付租房押金20000元。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：被上诉人陈伟是否存在欺诈行为及案涉房屋的租金的计算标准？经审查，本案案涉合同在签订之时，上诉人笪宏罡、陈伟双方就租赁的案房屋进行实地查看并就租金等事宜进行协商谈判，上诉人笪宏罡已对所租赁房屋的具体情况做了充分了解，故本案不存在欺诈情形。被上诉人笪宏罡、被上诉人陈伟在签订的租赁合同中对房屋面积的表述为“约126平方”，尽管合同约定的房屋面积与实际测量建筑面积111.92平方米存在相差14.08平方米，但上诉人笪宏罡对房屋已经实地查看，在签订合同之时亦没有对房屋面积提出异议并实际履行合同，说明上诉人笪宏罡在对案涉房屋实际查看后，对案涉房屋整体的评估与租金的确定是符合其真实意思表示的。租金数额的确定一方面与房屋面积有联系，但房屋面积并非确定租金的全部因素，故上诉人笪宏罡在上诉提出单纯以房屋面积确定租金金额的意见本院不予采纳。一审判决认定上诉人笪宏罡应向被上诉人陈伟支付的租金、物业费金额为31860元，但经审理查明上诉人笪宏罡向陈伟支付的租房押金20000元应当予以扣除，即上诉人笪宏罡应当向被上诉人陈伟支付的租金、物业费金额应为11860元。综上，上诉人笪宏罡的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初7952号民事判决第二、三项；二、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初7952号民事判决第一项为上诉人笪宏罡在本判决生效之日起十日内支付被上诉人陈伟租金、物业费共计11860元；三、驳回被上诉人陈伟的其他诉讼请求；四、驳回上诉人笪宏罡的反诉请求。本案一审反诉费908元，由上诉人笪宏罡负担；一审案件受理费685元，二审案件受理费1370元，共计2055元，由上诉人笪宏罡承担1055元，被上诉人陈伟承担1000元。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十一月二十七日书记员  杨 蓓