福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽01民终7066号 上诉人（原审原告）：朱振雄，男，1990年7月1日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：徐丽芳，上海东方华银（厦门）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福建恒万房地产开发有限公司，住所地福建省福州市闽侯县青口镇工业路1号青口镇人民政府办公楼一层103。 法定代表人：林权，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：柳秉东，福建三通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐丽萍，福建三通律师事务所律师。 上诉人朱振雄因与上诉人福建恒万房地产开发有限公司（以下简称恒万房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初2106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱振雄委托诉讼代理人徐丽芳和上诉人恒万房地产公司委托诉讼代理人柳秉东、唐丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱振雄上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判恒万房地产公司按照合同约定向朱振雄支付逾期交房违约金。2.本案诉讼费用由恒万房地产公司承担。事实和理由：恒万房地产公司并未举证相关政府部门的证明文件，交房时间不应延迟。中高考期间周围一定范围内建筑工地停工，恒万房地产公司对此应当是明知的，属于双方签订合同时已预知的事由，故中高考期间不应计算在可延期交房时间之内。恒万房地产公司举证的“施工日志”并未加盖骑缝章，且无施工人员身份证互相印证。台风天也并不必然导致工期延误。综上，请求判如所请。 恒万房地产公司辩称：恒万房地产公司已经举证了气候证明、施工日志等证明文件，完全符合合同约定，可以作为定案依据。中高考期间政府是要求所有工地一律停工的，台风恶劣气候下，也不可能冒险违章作业。 恒万房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回朱振雄一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由朱振雄承担。事实与理由：一、案涉《商品房买卖合同》第八条第二款约定如在交房时案涉商品房未达到合同约定的条件，朱振雄同意接收，恒万房地产公司不需要承担违约金。二、案涉房屋客观上已经通过了消防验收合格。三、一审对于延期交房的期限少计算了6天（天鸽台风3天，2018年中考3天）。四、朱振雄逾期付款，应予以顺延交房时间。五、逾期交房与交房时不具备约定交房条件是两个不同概念。朱振雄在合同中已经选择了对于不具备交房条件的商品房同意接收，且恒万房地产公司不需要承担违约金，那么一审判决恒万房地产公司承担逾期交房违约金显然是错误的。综上，请求判如所清。 朱振雄辩称，依据合同约定，恒万房地产公司应当向朱振雄交付竣工验收合格、消防验收合格的房屋，案涉商品房至今未通过消防验收，并不符合交付条件。 朱振雄向一审法院提出诉讼请求:判令恒万房地产公司支付逾期交付商品房的违约金（违约金以总购房款631267元为基数，从2018年12月31日起计算至讼争房屋通过竣工和消防验收合格并书面通知朱振雄交付房屋之日止，每日按总购房款万分之五标准计算）。 一审法院认定事实：2016年3月30日，朱振雄与恒万房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定朱振雄购买恒万房地产公司开发的坐落于福建省福州市闽侯县恒宇首府（现恒宇首府花园）第XX楼XXXX号商品房，总价款631267元；该商品房用途为住宅，层高3米，建筑层数地上最高30层，地下1层。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当于2018年12月30日前交付符合“经建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”等条件的商品房。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、施工期间发生非出卖人责任或非出卖人所能控制的事件，造成施工受阻碍或中断导致的工期延误，包括但不限于：……配合政府的法规、规章、命令或市政建议以及政府举办的重大活动、政策法律变化或者其他行政行为而引起的延误；……导致施工暂停的自然灾害（如暴雨、台风、高温天气）等工期相应顺延。凡因上述非出卖人责任或所能控制的事件导致的延期交付，买受人同意出卖人可根据该项目施工单位的施工日志记载的原因和影响天数据实顺延交房日期，且无需承担逾期交房责任。第九条关于逾期交房违约责任的约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同签订后，朱振雄已向恒万房地产公司支付购房款631267元。经恒万房地产公司组织竣工验收，勘查、设计、施工、监理单位对《竣工验收报告》盖章确认讼争房产所在项目竣工验收合格，并签注时间为2018年12月26日。经恒万房地产公司委托，福州平安报警系统有限公司对恒宇首府1＃楼、9＃楼-13＃楼、ＳＹ5＃楼作出《建筑消防设施检测报告》，检测结论为本工程已检测的消防设施符合使用要求，同时备注现场有部分消防设施未达相关规范及检测要求；并于2018年12月30日作出《整改回复单》，载明检测的不合格项目已整改，基本符合消防要求。至法庭辩论终结时，讼争房屋尚未向相关行政机关申请消防验收。2019年1月2日，恒万房地产公司向朱振雄邮寄《交房通知书》通知其于2019年1月3日办理交房手续。因朱振雄主张讼争房屋尚未具备交付条件，讼争房屋至今未交付。另查明，根据永太建设集团有限公司恒宇首府工程项目部出具的《施工日志》及闽侯县气象局出具的《天气证明》，恒宇首府项目因特殊原因停工日期合计为29日，具体日期如下：2016年6月7日至13日，因施工现场毗邻中考、高考考点停工7日，但结合中高考实际仅5日，故认定停工5日；2016年7月7日至11日，因台风“尼伯特”影响，工地停工5日；2017年6月7日至8日，因高考原因停工2日；2017年6月23日至25日因中考原因停工3日；2017年7月29日至8月1日，因台风“纳沙”影响停工4日；2017年9月12日至13日，因台风“泰利”影响，停工2日；2017年10月12日至15日，因台风“卡努”影响，停工4日；2018年6月7日至8日，因高考影响停工2日；2018年7月10日至11日，因台风“玛莉亚”影响停工2日。 一审法院认为，朱振雄与恒万房地产公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。朱振雄已经支付全部购房款，恒万房地产公司应当依约交付符合法定和约定条件的房屋。关于房屋交付期限，因台风天气及中高考原因导致该项目施工暂停29天，故交付期限应当在合同约定的2018年12月30日基础上，予以相应顺延至2019年1月29日。恒万房地产公司主张朱振雄逾期付款应予顺延交房，但其提供的证据不足以证明其主张，一审法院不予采纳。关于房屋交付条件，根据合同约定讼争房屋具备竣工验收合格和消防验收合格等条件方能交付。讼争房屋已经竣工验收合格，但其所在建筑楼高约90米，属于《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定“国家标准规定的一类高层住宅建筑”，属于必须经过相关行政机关消防验收的范围，至法庭辩论终结时，讼争房屋尚未经相关行政机关消防验收合格，故尚未具备交付条件。恒万房地产公司主张福州平安报警系统有限公司作出的《建筑消防设施检测报告》可以证明讼争房屋已经消防验收合格，具备交付条件，该抗辩理由一审法院不予采纳。综上，恒万房地产公司未在2019年1月29日前依约向朱振雄交付符合交付的房屋，已构成违约，应当支付逾期交房违约金。根据合同约定，逾期超过60日的，应按已付购房款日万分之五的标准，支付自逾期之日（即2019年1月30日）起至讼争房屋通过消防验收并书面通知朱振雄办理房屋交付手续之日止的逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国消防法》第十三条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、福建恒万房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向朱振雄支付逾期交房违约金（以631267元为基数，按每日万分之五自2019年1月30日起计算至讼争房屋消防验收合格并书面通知朱振雄办理房屋交付手续之日止）。二、驳回朱振雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由福建恒万房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，恒万房地产公司围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱振雄拒绝对恒万房地产公司提交的证据予以质证。根据恒万房地产公司二审期间提交的证据，本院认定讼争商品房于2019年6月27日被福州市公安消防支队评定为消防验收合格，且恒万房地产公司于2019年7月23日履行了书面通知交房的义务。 根据本案现有在案证据，本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》第八条第三款第二项约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、施工期间发生非出卖人责任或非出卖人所能控制的事件，造成施工受阻碍或中断导致的工期延误，包括但不限于：……配合政府的法规、规章、命令或市政建议以及政府举办的重大活动、政策法律变化或者其他行政行为而引起的延误；……导致施工暂停的自然灾害（如暴雨、台风、高温天气）等工期相应顺延。凡因上述非出卖人责任或所能控制的事件导致的延期交付，买受人同意出卖人可根据该项目施工单位的施工日志记载的原因和影响天数据实顺延交房日期，且无需承担逾期交房责任。”根据恒万房地产公司一审提交的《施工日志》及《天气证明》可以证实，恒宇首府项目因特殊原因停工日期合计为29日，依据合同约定应当予以顺延。朱振雄主张交房日期不应予以顺延的上诉理由与约定不符，本院不予支持。恒万房地产公司主张一审判决未将因2017年13号台风“天鸽”及2018年中考导致的不能施工天数计算在内，但恒万房地产公司一审提交的《施工日志》并未记录上述期间因台风及中考因素导致停工，故该上诉理由缺乏事实依据，本院亦不予支持。一审对此认定并无不当，本院予以维持。 根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”本案讼争商品房属于应当向相关行政机关申请消防验收的建设工程，因此消防验收系恒万房地产公司交付商品房的强制性条件。恒万房地产公司提供的商品房在交房时未经消防验收合格，朱振雄以此拒绝接收房屋，并要求恒万房地产公司承担逾期交房违约责任，符合法律规定以及《商品房买卖合同》第九条之约定。恒万房地产公司主张根据《商品房买卖合同》第八条约定，即使不具备合同约定的交房条件朱振雄也应接收房产，恒万房地产公司不承担违约金的上诉理由于法无据，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由朱振雄负担25元，由福建恒万房地产开发有限公司负担25元。 本判决为终审判决。 审判长 汪 霞 审判员 唐宇恒 审判员 庄彩虹 二〇一九年十一月二十一日 书记员 施 佳 -2- -3-