西安市中级人民法院民事判决书 （2019）陕01民终11204号上诉人（原审原告）：甲公司。住所地西安市。法定代表人：惠某，总经理。委托诉讼代理人：王珂，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李帅欣，陕西云德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：乙公司。住所地西安市雁塔区。法定代表人：黄乙，总经理。委托诉讼代理人：王亮，陕西韬达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈灏，陕西德尊律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄某，男，1976年4月24日生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：王亮，陕西韬达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈灏，陕西德尊律师事务所律师。上诉人甲公司（以下简称甲公司）与上诉人黄某、乙公司（以下简称乙公司）因租赁合同纠纷一案，均不服西安市长安区人民法院（2017）陕0116民初81号民事判决，向本院提起上诉 。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。甲公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判为黄某、乙公司向甲公司支付租赁费6806849元；2、撤销一审判决的第三项，改判为黄某、乙公司向甲公司支付自2015年7月4日暂计至2019年7月23日（主张至实际支付之日之）的延期付款利息1054253元；3、一、二审诉讼费用由黄某、乙公司承担。事实与理由：1、一审法院租赁费计算错误，2015年7月4日到2015年10月31日共计120天，年租金为300万，该时间段的租赁费为986301元。2015年11月1日到2016年10月31日，共计365天，年租金为3500000元。2016年11月1日到2017年6月30日，共计242天，年租金350万，该时间段的租赁费为2320548元。故自2015年7月4日到2017年6月30日的租赁费，共计为6806849元，差额部分为290628元，应当予以改判。2、黄某、乙公司多年未支付租赁费，该行为已严重违约，违背诚实信用原则。结合逾期天数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2015年7月4日暂计至2019年7月23日（主张至实际支付之日止），黄某、乙公司应向甲公司支付逾期付款利息1020961元。黄某、乙公司辩称，甲公司在未解除《房产、土地租赁协议书》情况下，又将涉案土地房产再次出租于明知合同未解除的张工来，并收取张工来租金，系甲公司违约在先。黄某、乙公司并未根本违约，有权拒付租金，同时双方签订的协议中也未有关于违约金的约定，法律也未明确规定租金的延期付款利息，黄某、乙公司不应承担违约金及延期付款利息。2015年7月4日至2017年6月30日租金应按照85%计算，合计5767776.95元，甲公司的计算有误。《房产、土地租赁协议书》系乙公司与甲公司签订，与黄某本人无关。黄某、乙公司上诉请求：撤销一审判决，改判由乙公司承担租赁费5767776.95元；改判并确认乙公司与甲公司于2013年5月18日签订的《房产、土地租赁协议书》的解除时间为本案二审判决生效之日，或将本案发回重审；判决甲公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、甲公司起诉违背“一事不再理”原则，再次起诉解除合同，与之前已经判决的诉讼完全相同，应当依法驳回起诉。2、未付租金的责任在于甲公司与张工来恶意串通，越过乙公司将涉案房屋土地“一地二租”给乙公司的承租人张工来，系甲公司违约在先。3、本案涉案房产土地已于2017年7月1 日由甲公司移交至陕西西咸沣东实业开发有限公司，2017年7月1日后的《房产、土地租赁协议书》不再由甲公司履行，应由陕西西咸沣东实业开发有限公司承继，甲公司事实已放弃解除合同的诉讼请求。4、涉案土地上建筑物是否为违建与本案租赁合同履行并无关系，以违建为由要求解除合同的理由不能成立。5、其在协议签订后进入租赁场地，对场地进行了大量改造和建设，投入较大数额的资金，但基于本案事实及要求继续履行合同乙公司需承担大量诉讼费用，乙公司已经无力承担，故要求确认解除合同时间为本案二审判决生效之日。6、甲公司解除与公诚公司涉案场地房屋租赁合同，并实际恢复其承租权前，其有权拒付租金。甲公司“一地二租”行为导致其重复获取双份租金，既不合法也不合理。7、租金计算起止时间应该是2015年7月4日至2017年6月30日，应按照85%计算合计5767776.95元。8、《房产、土地租赁协议书》系乙公司与甲公司签订，与黄某本人无关，黄某并非本案当事人，不应承担支付租金的义务。甲公司辩称，黄某及乙公司一直没有向甲公司支付租金，且乙公司已经被列为失信被执行人，才形成本案。本案的诉讼请求、事实及理由与之前的案件均不同，不属于重复起诉。黄某及乙公司不仅违反了双方签订的合同，拒付租金，而且无任何能力支付租金，其种种违约行为，致使双方签订的合同目的不能实现，应予解除。至于甲公司已经收取的张工来及公诚公司的租金问题，系其他方式解决的问题，而非本案需要审理的焦点。虽甲公司与黄某、乙公司于2013年9月29日签订了《补充协议》，约定租金优惠至85%，但双方再次签订备忘录，约定租金不再进行优惠，故本案租金应当自2015年7月4日计算至2017年6月30日，并全额计算，共计为6806849元。逾期付款利息应参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，结合逾期天数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2015年7月4日暂计至2019年7月23日（主张至实际支付之日止），黄某、乙公司应向甲公司支付1020961元。本案租赁合同表面上虽然是黄某代表乙公司签字、盖章，但在涉及本案同一土地及建筑物的其他案件中，均认定黄某及乙公司系共同的权利享有人，所以黄某为本案租赁合同的实际承租人，其应当和乙公司共同承担租金支付义务。甲公司向一审法院起诉请求：1、依法解除甲公司、黄某、乙公司签订的《房产、土地租赁协议》；2、黄某、乙公司向甲公司支付2015年7月4日 至2016年5月1日的租金2916600元；3、黄某、乙公司向甲公司支付2016年5月1日至2016年9月30日的租金1458400元、2016年10月1日至2017年6月30日后期场地使用费2625000元，共计4083400元；4、黄某、乙公司承担违约金及延期付款利息1000000元。一审法院认定事实：2013年5月18日，甲方斗门街办镐京村委会、王寺村委会、北丰村委会、乙方即本案甲公司，丙方即本案黄某、乙公司，三方达成《房产、土地租赁协议书》一份，约定甲方同意将原租给乙方的用于甲公司的土地，由乙方转丙方使用，甲方同意并认可乙方、丙方在协议中订立的一切权利义务。乙方、丙方约定的租赁期为12年，土地面积约为130亩，协议第四条约定租金：首年为250万元，次年为300万元，第三年为350万元，此后不再递增，就付款方式双方也进行了约定，就此后可能发生的拆迁、赔偿等其他内容也进行了约定，协议最后甲、乙、丙三方均签字盖章。协议签订后，甲公司向黄某、乙公司依约交付了土地及厂房，黄某、乙公司投入一部分资金对所承租场地进行了修改、扩建，并对其进行了招商和市场运营。黄某、乙公司在经营过程中，经自己测量，认为土地面积仅为101.64亩。2013年9月29日，甲公司与黄某就前述租赁合同签订补充协议，约定经乙方（甲公司）与丙方友好协商所交付租金按原合同的85%租金收取，交付租金时间不变等内容。2015年6月5日，甲公司与黄某签订备忘录，针对前述的租赁协议及补充协议的履行情况约定“一、针对丙方迟延支付租金的情况，自本备忘录签字生效之日起，丙方依照《房产、土地租赁协议》第八条的规定交付租金，不再依照租赁协议约定租金的85%收取租金。二、自乙、丙双方签署本备忘录之日起，乙、丙双方签订补充协议中关于租金优惠的条款废止，不再执行。三、本备忘录自签署之日生效，如本备忘录与租赁协议或其他补充协议相互不一致的，以本备忘录为准；本备忘录未涉及的内容，继续执行原协议或另行达成补充协议，补充协议与本备忘录有相同的法律效力。”因甲公司、黄某、乙公司在上述租赁合同的履行上产生纠纷，2015年6月25日，甲公司委托陕西云德律师事务所向乙公司发出律师函一份，以乙公司拖欠租金为由通知解除合同。2015年9月24日，乙公司向法院提起诉讼，请求确认甲公司委托律师向乙公司发出的解除合同通知无效，判令甲公司继续履行与乙公司签订的《房产、土地租赁协议书》。甲公司针对乙公司的诉讼请求提出反诉。经法院一审判决及西安市中级人民法院（2016）陕01民终5325号民事判决书判决乙公司、甲公司及第三方所签订的《房产、土地租赁协议书》继续履行、乙公司支付甲公司所欠土地租金111.05万元。因乙公司未在指定的期限内履行生效判决所确定的给付内容，2016年9月21日甲公司向法院申请强制执行，乙公司据不履行付款义务，故法院于2016年11月4日作出（2016）陕0116执1562号执行决定书，决定将被执行人乙公司及法定代表人黄乙纳入失信被执行人名单，依法对其予以信用惩戒。由于乙公司暂无可供执行财产，法院于2016年11月10日作出（2016）陕0116执1562号执行裁定书，终结本案本次执行程序。在履行上述相关租赁合同过程中，依照甲公司、黄某、乙公司所签订的《房产、土地租赁协议书》、补充协议备忘录约定所产生的租金从2015年7月4日到2017年6月30日为6516581元（2015年7月4日至2015年10月31日属次年租金300万元÷360天＊117天+2015年11月1日至2016年10月31日租金350万元+2016年11月1日至2017年6月30日年租金350万元÷360天＊210天）。因乙公司拒不履行有关生效判决及继续拖欠甲公司租金，甲公司遂于2017年1月向法院起诉。庭审中，甲公司为支持其主张，提供了以下证据：一、1、《房产、土地租赁协议书》；2、2013年9月29日补充协议；3、2015年6月5日备忘录；4、2015年7月29日附加图纸；证明甲公司已经与乙公司签署租赁合同，乙公司应当按照合同约定支付土地租金，未经甲公司同意不得将土地及房产转租给他人或者变租转租。黄某、乙公司在承租之后，进行了加盖、新建，并在原有建筑基础上进行部分拆除重建，双方对此现状亦进行确认。二、1、（2016）陕01民终5325号民事判决书；2、（2016）陕0116执1562号执行决定书；3、（2016）陕0116执1562号执行裁定书；证明本案乙公司不仅对于法院判决向甲公司支付的租金没有支付，对于判决以后合同继续履行期间的租金也没有支付；对此甲公司已经申请了强制执行，然乙公司并无任何财产用于支付甲公司租金及利息，西安市长安区人民法院已经将其列入失信黑名单，后因无可供财产执行，遂终结了执行程序，现已经恢复执行。黄某、乙公司的行为已经构成严重违约，符合《合同法》规定的法定解除的条件，双方之间的合同应当解除。补充证明目的：本案诉请与（2016）陕01民终5325号民事判决书的诉请不一致，这两次诉请是相对独立的诉讼案件，不属于同一诉请，5325号案件要求2015年7月4日之前的租金，本案是要求2015年7月4日之后的租金及使用费，且本案是出现了新情况，故不符合一事不再理的原则，诉讼请求及诉讼标的与上一案件也是不符的。三、1、（2018）陕民终18号民事判决书；2、《陕西省西咸新区沣东新城规划建设局责令限期拆除违法建筑告知书、决定书》；3、《场地移交及租赁协议书》；4、告知书照片：证明黄某、乙公司从甲公司处租赁而来的土地、房屋现由张工来及西安公诚二手车交易市场有限公司承租，之后涉案土地及地面附着物已经被征收，所有权归陕西西咸沣东实业开发有限公司，合同项下的部分建筑物已经被认定为违法建筑，限期拆除，本案双方的合同不宜继续履行，符合《合同法》规定的法定解除条件，应当解除。四、陕西宏华实业发展公司及陕西宏华实业发展公司西安分公司（负责人是黄某）的经营状况（电子证据）。证明目的：目前两公司均已处于吊销状态，均不能独立对外经营和发生商事行为。五、评估鉴定报告，证明黄某、乙公司答辩中说的黄某、乙公司已经投资上千万的情况与事实不符，鉴定的内容系甲公司、黄某、乙公司均在场确定的，具有客观性、独立性、科学性，符合鉴定的相关程序，且所鉴定的内容属于本案涉及的部分标的物，因此依法应当予以认可。由于本次评估涉及的内容涵盖甲公司提供的证据——图纸内容的部分原属于惠强纸业的建筑物被黄某、乙公司拆除，法庭在处理的过程中应该综合考量。对于鉴定机构对异议的答复真实性认可，对答复内容不持异议。经质证，黄某、乙公司对一、二、三、四组证据的真实性予以认可，对证明目的均不认可。黄某、乙公司对第五组证据的真实性、证明目的均不认可。为支持其辩称，黄某、乙公司提交了以下证据：一、《房产、土地租赁协议》，系双方真实意思表示，合法有效；二、1、长安区法院（2015）长安民初字第04843号判决；2、西安市中院（2016）陕01民终5325号判决；证明房产、土地租赁协议是否解除已经过终审判决继续履行，甲公司再次起诉构成重复起诉，应当裁定驳回起诉；中院在（2016）陕01民终5325号判决第七页第八行表述亦支持因 “对场地进行改造和建设，投入大量资金，从维护交易程序稳定、安全角度考量，合同如果解除必将导致双方利益失衡”的观点。三、1、西安市中院（2016）陕01民初1376号判决；2、陕西省高院（2018）陕民终18号判决；3、房屋、仓库、场地租赁合同；证明乙公司与张工来合同有效的前提为甲公司与乙公司合同继续履行，而中院及高院均认定涉案合同（张工来与乙公司）至今无无效、解除、作废等情形，也就是认定本案涉案合同继续有效，无解除情形。高院已经查明的，在甲公司未解除与乙公司之间的《房产、土地租赁协议书》情况下，又将涉案土地房产再次出租与明知合同未解除的张工来，并一直收取张工来租金，所以导致乙公司承租权失控，无法自张工来处实际收取租金，从而导致乙公司无力向甲公司支付租金。乙公司未支付租金与甲公司、张工来明知本案涉案合同未解除而恶意另行签订租赁合同间具有直接因果关系，过错方在甲公司与张工来。四、1、陕西省高院（2018）陕民终18号案件开庭记录；2、惠强纸业公司与公诚二手车公司签订的租赁协议；3、惠强纸业收取张工来租赁费的收款确认书及转账记录。证明在长安区法院（2015）长安民初字第04843号案件、西安市中院（2016）陕01民终5325号案件、西安市中院（2016）陕01民初1376号案件审判过程中，甲公司均恶意隐瞒甲公司与公诚公司及张工来之间恶意串通另行签订租赁协议并已经支付租金，恶意谋取本应属于宏华实业的租差利益的事实，甲公司已从公诚公司获取超额租金，若乙公司再支付租金，甲公司将因其“一地二租”的失信行为而重复获取双份租金，这将背离法律的诚实信用原则。五、《场地移交及租赁协议书》，证明甲公司诉讼请求的租金截止日期应当视为其认可《房产、土地租赁协议书》合同存续并继续履行的期间，而2017年7月1日后因涉案土地被移交至沣东实业开发有限公司，《房产、土地租赁协议书》不再由其履行，应由陕西西咸沣东实业开发有限公司承续，故2017年7月1日后甲公司已非合同当事人，更无权解除合同。所以根据甲公司矛盾的诉讼请求可知本案甲公司事实已放弃解除合同的诉讼请求。涉案土地由甲公司移交陕西西咸沣东实业开发有限公司后，甲公司又获得大量超额赔偿收益。根据《房产、土地租赁协议书》第八条的约定“如遇国家建设征用土地，丙方无条件服从，地面附着物的赔偿、搬迁、装修费用等，依照谁投资谁收益原则，只包含丙方在承租期间所投资新增加的地面附着物的各种设施的赔偿…；2、三年以上，十年以内被国家征用，丙方（乙公司）将赔偿总额10%支付给乙方（甲公司）…”本应由乙公司获取的收益实际已由甲公司非法获取，所以如果合同解除将导致双方利益失衡，基于公平责任甲公司亦不应解除合同。经质证，甲公司对黄某、乙公司所提交证据的真实性认可，对证明目的均不认可。因甲公司、黄某、乙公司所提交的大部分基础证据高度竞合，且双方对大部分证据真实性均无异议。故法院对甲公司、黄某、乙公司所提交的上述证据的真实性予以认定。一审法院认为，本案分歧焦点在于甲公司本次起诉是否属重复起诉，甲公司、黄某、乙公司之间所订立的租赁合同是否应当解除及租赁合同履行期间黄某、乙公司应付租金计算起始时间及年租金标准、黄某、乙公司是否要承担拒付租金的违约责任。甲公司本次起诉诉讼请求及相关事实均与本次起诉前的相关诉讼不同，不属重复起诉。故对黄某、乙公司辩称的甲公司本次起诉属重复起诉、违反一事不再理、应驳回起诉的主张不予采信。案涉的租赁合同虽经生效判决继续履行并由乙公司支付此前所欠租金，但黄某、乙公司拒不履行合同义务，长期拖欠甲公司巨额租金，违反合同约定，导致合同目的不能实现，黄某、乙公司属于根本违约，所以对甲公司要求解除甲公司、黄某、乙公司2013年5月18日所签订的《房产、土地租赁协议书》的请求予以支持。甲公司、黄某、乙公司在租赁合同继续履行期间租金起始计算的时间段根据相关生效判决、补充协议、备忘录、场地移交及租赁协议书约定应从2015年7月4日到2017年5月1日、年租金分段按次年租金300万元，第三年后按350万元计算，法院核定黄某、乙公司应付甲公司的租金为6516581元。因甲公司、黄某、乙公司对违约责任及租金延期支付期限所承担的责任没有具体约定，故对甲公司要求黄某、乙公司承担违约金及延期付款利息的请求不予支持。本案案涉租赁合同的实际承租人为黄某、乙公司，故黄某、乙公司应共同承担支付甲公司租金的责任，对黄某、乙公司辩称黄某非本案当事人，不应承担支付租金义务的主张不予采信。为维护合同当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十六条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十二条之规定，判决：一、解除原告甲公司、被告黄某、乙公司及第三方2013年5月18日签订的《房产、土地租赁协议书》；二、被告黄某、乙公司于本判决生效之日起十日内，共同向原告甲公司支付租赁费6516581元；三、驳回原告其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费67800元，保全申请费5000元，原告已预交，由原告承担16000元，其余61800元由被告承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定如下：本院审理中，甲公司、黄某、乙公司均认可租金计算的起止时间为2015年7月4日到2017年6月30日，年租金分段按次年租金300万元，第三年后按350万元计算。经核，从2015年7月4日到2017年6月30日租金为6808331元（2015年7月4日至2015年10月31日属次年租金300万元÷360天＊117天+2015年11月1日至2016年10月31日租金350万元+2016年11月1日至2017年6月30日年租金350万元÷360天＊240天）。一审判决查明其余事实属实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”甲公司、黄某、乙公司2013年5月18日所签订的《房产、土地租赁协议书》虽经生效判决继续履行并由乙公司支付此前所欠租金，但黄某、乙公司拒不履行合同义务，长期拖欠甲公司巨额租金，导致合同目的不能实现，黄某、乙公司属于根本违约，据此甲公司要求解除该合同，本院予以准许。黄某、乙公司上诉请求确认该合同解除时间为二审判决生效之日无法律依据，本院不予支持。因本案甲公司一审的诉讼请求及相关事实与理由均与之前的相关诉讼不同，不属重复起诉，故对黄某、乙公司上诉主张甲公司属重复起诉的理由不予采信。本案租赁合同上签字盖章人为黄某及乙公司，黄某非乙公司法定代表人及员工，又无乙公司授权委托，案涉租赁合同的实际承租人为黄某、乙公司，故一审判决黄某、乙公司应共同承担支付甲公司租金并无不当，对黄某、乙公司上诉主张黄某不承担支付租金义务的理由不予采纳。本院审理中，甲公司、黄某、乙公司均认可租金计算的起止时间为2015年7月4日到2017年6月30日，年租金分段按次年租金300万元，第三年后按350万元计算。现黄某、乙公司上诉认为应依照2013年9月29日签订《补充协议》的约定，租金优惠85%。经查，虽然《补充协议》约定租金优惠85%，但甲公司与黄某2015年6月5日又签订备忘录，针对前述的租赁协议及补充协议的履行情况约定“针对丙方迟延支付租金的情况，自本备忘录签字生效之日起，丙方依照《房产、土地租赁协议》第八条的规定交付租金，不再依照租赁协议约定租金的85%收取租金。”因该备忘录是双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，应当按照该备忘录履行，故黄某、乙公司应当全额支付租金，不享受85%的优惠。经核，从2015年7月4日到2017年6月30日租金为6808331元，但甲公司上诉仅主张6806849元，故黄某、乙公司应支付甲公司2015年7月4日到2017年6月30日租金6806849元，据此，一审判决第二项应予变更。关于甲公司上诉要求黄某、乙公司承担违约金及延期付款利息一节，因双方租赁协议中对违约责任及租金延期支付期间所承担的责任没有具体约定，故对甲公司该项请求不予支持。综上所述，甲公司的上诉请求部分成立。黄某、乙公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2017）陕0116民初81号民事判决第一项；二、撤销西安市长安区人民法院（2017）陕0116民初81号民事判决第三项；三、变更西安市长安区人民法院（2017）陕0116民初81号民事判决第二项为：黄某、乙公司于本判决生效之日起十日内，共同向甲公司支付租赁费6806849元。四、驳回甲公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担按一审判决执行；二审案件受理费黄某、乙公司预交11288元由黄某、乙公司负担；甲公司预交16901元由甲公司负担10000元；黄某、乙公司负担6901元。本判决为终审判决。 审判长     陈平审判员      李涛审判员       李刚二O一九年十一月七日 法官助理  王坤  书记员  李艳