重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9189号上诉人（原审被告）：重庆阿尔发石油化工有限公司，住所地重庆市潼**工业园区**C2-22-04,统一社会信用代码91500223059860996X。法定代表人：呙洋，总经理。委托诉讼代理人：满增堂，该公司员工。被上诉人（原审原告）：重庆康田置业（集团）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永街道科技三路**，统一社会信用代码91500106756201865F。法定代表人：贺学均，董事长。委托诉讼代理人：樊晓晖，重庆博志律师事务所律师。委托诉讼代理人：王和林，重庆博志律师事务所律师。上诉人重庆阿尔发石油化工有限公司因与被上诉人重庆康田置业（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初11219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人重庆阿尔发石油化工有限公司的委托诉讼代理人满增堂，被上诉人重庆康田置业（集团）有限公司的委托诉讼代理人王和林到庭参加二审询问。本案现已审理终结。重庆阿尔发石油化工有限公司上诉请求：1、请求依法撤销(2019)渝0106民初11219号民事判决，并驳回被上诉人向上诉人主张律师费的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、被上诉人于2018年3月1日仅是向上诉人下发了“缴费通知单”，而不签订新的租赁合同，进而确定租赁关系。在未明确合同关系的前提下，支付条件未成就；2、其次，上诉人没有恶意拖欠被上诉人租金的主观故意，上诉人多次与被上诉人沟通支付租金的事宜，请求被上诉人尽快提供合同文本，并办理续签合同事宜，而被上诉人以国营企业程序比较麻烦，需要申请审查为由，多次拖延，放任了损失的扩大，恶意向上诉人主张租金损失、违约金、律师费及诉讼费等费用，故一审判决中所载明的律师费、诉讼费均应由被上诉人自行承担，上诉人仅负有支付租金的义务；3、先付款后使用是原租赁合同的付款条件，不能作为继续租赁关系存续的必然条件。且合同明确约定同意继续租赁关系的双方必须重新协商租赁条件。重庆康田置业（集团）有限公司辩称，1、一审法院事实认定清楚，适用法律正确，应当予以维持；2、本案属于不定期的租赁合同关系，应严格适用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定；3、本案一、二审的案件受理费由上诉人自行承担。重庆康田置业（集团）有限公司向一审法院起诉请求：一、判决被告向原告支付租金12394.20元（计算标准以每月租金2043元为基数，自2018年3月1日起至2018年9月2日止，共计6个月2天，其中每月按照2043元计算，2天是按照2043÷30×2计算）；二、判决被告向原告支付因其违约所产生的违约金4903.2元（按当年度被告应当承担租金总额24516元的20%计算）；三、判决被告向原告支付因本案而支付的律师费3250元；四、判决本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月3日，胡明红（甲方、出租方）与重庆康田置业有限公司（乙方、承租方）签订物业租赁合同，约定乙方租赁甲方的位于康田国际企业港第10栋10楼11号房，租赁期限为5年，从2013年9月3日起至2018年9月2日止。2017年2月21日，被告重庆阿尔法石油化工有限公司（乙方、承租方）与重庆康田置业有限公司（甲方、出租方）签订《康田国际企业港物业租赁合同》，约定甲方将位于沙坪坝区西园北街6号附10号10-11房屋出租给乙方，房屋建筑面积为58.37平方米，租赁期限自2017年3月1日起至2018年2月28日止。租期为12个月，单价为35元/㎡/月，月总价为2043元。乙方须于本合同签订之日起3个工作日内支付第一笔租金和履约保证金。租金为每半年支付一次。乙方须提前15日支付下一次租金，且乙方须通过银行转账的方式一次性支付给甲方指定账户，先付费后使用。为保证乙方的全面履约，乙方应于本合同签订当日，向甲方支付履约保证金4086元。本合同到期后且双方未续约或本合同提前终止的，扣除按合同约定应由乙方承担的各项费用（如有）后30日内，甲方退还乙方剩余的履约保证金（不计利息）。租赁期满，甲方有权收回租赁物业。除甲方同意与乙方续约外，乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之日17:00时之前将租赁物业交还给甲方。租赁期间内，如乙方未能按时足额交付租金及其他应付费用的，每逾期一天，乙方应当向甲方支付所欠费用的3%作为滞纳金。租赁期间内，若乙方擅自提前退租，即构成违约，乙方须向甲方承担当年度租金金额20%的违约金。因发生本合同约定的情形，导致甲方单方面解除本合同的，乙方应当承担违约责任，即向甲方支付当年度租金总额的20%作为违约金，同时甲方有权不予退还乙方的履约保证金，并向乙方继续追偿因其违约行为造成的其他经济损失。除了本合同另有约定外，乙方若违反本合同约定的其他乙方义务和责任，则须向甲方承担当年度租金总金额20%的违约金。违约方除依照法律规定和本合同约定承担违约责任外，还应赔偿给守约方造成的经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）。合同到期后，原告向被告送达了缴费通知单，通知被告缴纳2018年3月1日至2018年9月2日的租金12394.20元。被告继续使用涉案房屋至2018年9月2日。2017年4月24日，重庆康田置业有限公司名称变更为重庆康田置业（集团）有限公司。康田国际企业港第10栋10楼11号房即沙坪坝区西园北街6号附10号10-11房屋。2019年2月28日，原告与重庆博志律师事务所签订法律服务合同，约定就原告与重庆阿尔法石油化工有限公司房屋租赁合同纠纷两案提供法律服务，服务费为6500元。2019年4月19日，原告通过兴业银行向重庆博志律师事务所汇入律师费6500元。本案中，原告要求被告承担的律师费为3250元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原被告双方签订的《物业租赁合同》于2018年2月28日到期后，原告向被告发出了缴费通知单，通知其缴纳2018年3月1日至2018年9月2日的租金，被告未主动搬离，而是继续使用涉案房屋，原物业租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期。2018年3月1日至2018年9月2日的租金，被告应当按照《物业租赁合同》的标准支付，金额为12394.20元。即使如被告所述，原告未与其补签合同及开具发票，但因合同约定先交费后使用，被告也应当及时支付原告租金。关于被告是否应当承担违约金的问题。本案中，被告未擅自提前退租，原告没有单方解除合同，也没有通知被告搬离涉案房屋，而是向被告发出了缴费通知，因此，被告未在到期后搬离涉案房屋并不违反合同约定。从审理查明来看，被告确实未支付2018年3月1日至2018年9月2日的租金，原告只能根据合同约定要求被告支付滞纳金。原告要求被告支付违约金的请求于法无据，一审法院不予支持。原、被告双方签订的物业租赁合同到期后，原告向被告发出了缴费通知，被告继续使用涉案房屋，双方形成不定期租赁合同关系，均有权随时解除。2018年3月1日至2018年9月2日的租金在2018年9月2日已经确定，因此，被告应当及时支付拖欠原告的租金。被告未按时支付，原告为实现债权所支出的律师费，应当由被告承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告重庆阿尔法石油化工有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆康田置业（集团）有限公司租金12394.20元、律师费3250元，共计15644.20元；二、驳回原告重庆康田置业（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费314元，减半收取计157元，由被告重庆阿尔法石油化工有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原《康田·国际企业港物业租赁合同》于2018年3月24日到期，重庆阿尔发石油化工有限公司仍继续使用租赁物，重庆康田置业（集团）有限公司对于重庆阿尔发石油化工有限公司继续使用租赁物没有提出异议，双方未再重新签订新的租赁合同，故依据法律规定，原租赁合同继续有效，只是租赁期限变更为不定期。在此前提下，原《康田·国际企业港物业租赁合同》约定的租金支付方式及违约责任承担的条款对双方仍然具有拘束力，重庆阿尔发石油化工有限公司逾期支付租金，违反了合同约定，应承担相应的违约责任，故一审法院按照合同约定主张律师费并无不当，本院予以确认。综上所述，重庆阿尔发石油化工有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由重庆阿尔发石油化工有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇一九年十一月十九日法官助理 刘 希书 记 员 曾 静