文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0117民初7967号原告：王文娟，女，1981年5月11日出生，汉族，住重庆市合川区。原告：陈超群，女，1958年6月20日出生，汉族，住重庆市合川区。上述二原告共同委托诉讼代理人：刘彬，男，1982年8月17日出生，汉族，住重庆市合川区。被告：重庆市至上置业有限公司，住所地重庆市江北区鱼嘴镇东风路146号，统一社会信用代码915000000682550508。法定代表人：陈先礼，系公司董事长。委托诉讼代理人：邓章芬，重庆市合川区三汇法律服务所法律服务工作者。原告王文娟、陈超群与被告重庆市至上置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告王文娟、陈超群的委托诉讼代理人刘彬，被告重庆市至上置业有限公司的委托诉讼代理人邓章芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文娟、陈超群向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告返还面积误差额6134.73元；二、请求判令被告支付违约金56820.52元（其中：逾期办理商品房合同登记备案违约金34463.69元、逾期交房违约金6313.39元、逾期办理土地机构出具的登记受理单违约金16043.44元）；三、请求判令被告为原告安装窗磁报警系统；四、请求判令被告支付原告南江印象×号商品房物业管理费1450元（2018年5月1日至10月30日）；五、请求判令被告支付原告300元用于更换锁芯一套；六、请求判令被告交付不动产权证书[（2019）合川区不动产权第×号]；七、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告撤回了第一项和第四项诉讼请求。事实和理由：2018年3月27日、2018年10月18日、2019年2月3日分别与被告签署了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《协议》，对双方的权利义务进行了约定，原告购买被告开发的位于重庆市合川区南江环路西段145号×号商品房一套。原告缴纳购房款742752元。根据合同约定，被告应当返还面积差额6134.73元，应当支付逾期办理商品房合同登记备案违约金、逾期交房违约金、逾期办理土地机构出具的登记受理单违约金，应当为原告安装窗磁报警系统，应当支付300元用于更换锁芯，应当交付已办理的不动产权证书。故起诉。被告重庆市至上置业有限公司辩称，面积差金额应以双方结算依据为准；原告购买的现房，在签订合同时进行登记备案了的，不存在违约情形，不应该支付备案登记违约金；原告接房已经将钥匙支付给了，合同中也没有约定锁芯费；不动产权证书已经办理好了，原告可自行到被告处领取；原告购买的房屋是现房,产权证已经办理好了，不存在逾期办证违约金；接房后的物管费应该由原告自行承担。同时并非被告原因导致延期交房，市政配套设施导致，被告不应承担延期交房责任，原、被告签订的补充协议第7页第6条第4小项对此约定。被告通过合川日报、电话形式于2018.2.2通知原告接房，但原告自己不来接房，视为原告逾期收房，假如被告原因导致延期交房，原告要求的违约金方式有误，应当按照补充协议第9页第9条第3小项的约定进行计算，对已付房款进行了约定，综上请求驳回原告不合理的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年3月27日，原告王文娟、陈超群与被告重庆市至上置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于重庆市合川区南江环路西段145号×号房屋，建筑面积128.67平方米，套内建筑面积116.28元，总金额为810621元，套内建筑面积单价为6971.28元/平方米，付款方式为：于2018年3月27日支付房款270621元，于2018年6月15日支付余款540000元。该合同第六条面积确认即面积差异处理约定，在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定进行处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内，据实结算，多退少补；2、合同约定房屋总套内面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方；产权登记套内面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（产权登记套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）÷合同约定套内建筑面积×100%。该合同第七条约定，预售商品房的，甲方（被告）应当在2018年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（原告）使用；如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；本商品房交付条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。该合同第九条约定：关于甲方逾期交房违约责任的约定，逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。该合同第十二条关于合同登记备案约定，1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；2、……；3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……；（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向房屋所在地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得房屋所在地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。该合同第十三条办理产权登记约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日的，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向房屋所在地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得房屋所在地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。该合同还约定了其他内容。2018年3月27日，原告向被告支付了购房款270621元及大修基金、契税等相关税费32131元（后转为房款）。2018年8月22日，原告向被告支付购房款34万元，2018年10月18日，原告向被告支付购房款10万元。原告共计向被告支付房款742752元。2018年10月18日，甲乙双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议约定了甲方已于2018年9月27日将取得竣工验收备案登记的7幢（B9）2单元×号房屋交付乙方使用，现因甲方资金困难，就该房屋尾款达成如下协议：1、甲方于2018年3月27日代收的32131元（契税、大修基金、杂税）因至今未缴纳到税务等相关部门；此款作为乙方已付房款；2、鉴于甲方资金困难，乙方先行支付10万元房屋尾款给甲方，剩余款项在甲方办理完不动产权登记证后5个工作日内，按商品房买卖合同条款据实结算，并一次性支付；3、该房屋的契税、大修基金、杂税等相关费由，在甲方办理好合同登记备案后3个工作日内，通知乙方自行到税务等部门缴纳，如因乙方未按时缴纳的，造成甲方不能及时办理产权登记的，由乙方自行承担责任。2018年9月23日，被告将涉案房屋交付给了原告。2019年2月3日，原、被告再次签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-204-02350171）。同日，原、被告又签订《协议》，双方约定：1、新签订的合同（合同编号：CQ-204-02350171，房屋代码：HC003001×）只用于网签、备案及办理产权之用，不作其他用处；2、双方的权利及义务按重庆市合川人民法院（2018）渝0117民初9295号民事判决书认定合同执行，新签订的合同内容与原合同不一致的，以2018年3月27日签订商品房买卖合同及2018年10月18日签订的商品房买卖合同补充协议为准。2019年7月15日，被告取得了涉案房屋的房屋所在地房屋登记机构出具的登记受理单。2019年7月16日，被告为原告所购买的涉案房屋办理了不动产权证书[证号：（2019）合川区不动产权第×号）],涉案房屋的建筑面积为128.31平方米，套内面积为115.4平方米。原告认为被告存在逾期交房的等事实，故起诉来院，其诉请如前。另查明，被告开发建设的涉案商品房至上·江南印象A2-A5号楼、B6-B10号楼于2018年8月10日通过竣工验收，2018年9月27日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。一、关于逾期交房违约金的问题。本案中，合同签订后，原告支付了购房款742752元，而被告却未能在合同约定的2018年6月30日前交房，已违约，应承担违约责任。被告于2018年9月23日交房，迟延交房85天。被告应支付原告逾期交房违约金6313.39元（742752元×0.0001/天×85天）。对于被告辩称导致违约的原因是市政配套设施工程拖期导致逾期交房，属于原被告签订的补充协议第6条第4项明确约定情形的意见，因被告在本院规定的举证期限内未举示充分的证据证明本案存在逾期交房的不可抗力免责事由的情形，故对该意见，本院不予采信。二、关于逾期办理商品房合同登记备案违约金的问题。原、被告双方在合同第十二条约定了“预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”，被告至今确未为原告办理商品房合同登记备案。因涉案商品房现已取得土地房屋登记机构出具的权属登记受理单并办理了不动产权证，因此，办理商品房合同登记备案已无必要。但被告仍存在违约行为，应当支付逾期办理商品房合同登记备案的违约金。因此，对于逾期办理商品房合同登记备案违约金，本院按照应当办理之日到取得土地房屋登记机构出具的权属登记受理单之日止（即2018年4月7日至2019年7月15日，共计465天）予以主张，双方均同意以742752元作为计算逾期办理商品房合同登记备案的违约金的基数，故被告应当向原告支付逾期办理商品房合同登记备案的违约金34537.97元（742752元×0.0001/天×465天），对于原告自愿要求34463.69元，本院予以尊重。三、关于逾期办理土地房屋登记机构出具的登记受理单违约金的问题。根据双方约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。涉案房屋于2018年9月23日交付，被告最迟应当在2018年11月22日前取得涉案房屋的登记受理单，但被告直到2019年7月15日，被告取得了涉案房屋的房屋所在地房屋登记机构出具的登记受理单，存在逾期办理235天的事实，应当支付逾期办证违约金17454.67元（742752元×0.0001/天×235天）。原告自愿要求16043.44元，本院予以尊重。四、关于安装窗磁报警系统的问题。原、被告双方签订的补充协议明确约定了被告应当为一二层和顶层设窗磁报警系统，而原告购买的房屋系二层。因此，对于原告要求被告安装窗磁报警系统的诉讼请求，本院予以支持。对于被告辩称未约定安装时间的意见，本院认为，窗磁报警系统是为了保护购房者居住安全的，因此，从被告交付房屋时就应当为原告安装，因此，对于被告的该项意见，本院不予采信。五、关于要求支付300元用于更换锁芯的问题。因原告并未举证证据双方对此有约定，因此，对于该项请求，本院不予支持。六、关于原告要求被告交付不动产权证书的问题。本案被告已经为原告办理好涉案房屋的不动产权证书[证号：（2019）合川区不动产权第×号）]，该证已在被告处,应当交付给二原告。因此，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告重庆市至上置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告王文娟、陈超群逾期交房违约金6313.39元、逾期办理商品房合同登记备案违约金34463.69元、逾期办理土地房屋登记机构出具的登记受理单违约金16043.44元，合计56820.52元；二、由被告重庆市至上置业有限公司在本判决生效后二十日内为原告王文娟、陈超群购买的合川区南江环路西段145号×号房屋安装窗磁报警系统；三、由被告重庆市至上置业有限公司在本判决生效后十日内向原告王文娟、陈超群交付合川区南江环路西段145号×号房屋的不动产权证书[证号：（2019）合川区不动产权第×号]；四、驳回原告王文娟、陈超群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1228元，减半收取614元，由原告王文娟、陈超群负担3.75元，由被告重庆市至上置业有限公司负担610.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  邓雪花二〇一九年十一月十八日书记员  吴 爽书记员  杨 阳