陕西省西安市中级人民法院   民 事 判  决 书      （2019）陕01民终6405号   上诉人（原审被告）：北京中文时代教育投资有限公司，住所地北京市东城区。   法定代表人：胡烜，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘颜，陕西泽界律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张禕辰，上海正策律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：陕西新华信房地产有限公司。   法定代表人：杜琳，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：沈金金，陕西瑞森律师事务所律师。   委托诉讼代理人：樊雅萱，陕西瑞森律师事务所实习律师。   上诉人北京中文时代教育投资有限公司（以下简称中文时代公司）因与被上诉人陕西新华信房地产有限公司（以下简称新华信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初484号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中文时代公司委托诉讼代理人刘颜、张禕辰，被上诉人新华信公司委托诉讼代理人沈金金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   中文时代公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回该等全部诉讼请求；更正一审判决第一项主文，对《西安天弦艺术教育中心竹园商厦教学点合作协议》的解除时间予以明确；本案一、二审诉讼费用全部由新华信公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1．一审判决认定双方当事人之间存在租赁关系，缺乏事实依据。本案中，双方只签订过案涉合作协议及两份补充协议，并未签订其他协议，亦未就房屋租赁事宜达成合意。双方之间系合作关系，新华信公司未作出实质性、正式“同意改为租赁形式”的意思表示，双方之间并未由合作关系变更为租赁关系。本案中，双方解除合作协议及变更为租赁关系的行为不可并存。根据合作协议约定，即使中文时代公司第一年营业额未达承诺数额，新华信公司也仅仅有权在单方解除合同与同意变更为租赁关系之间进行选择，新华信公司于2016年12月29日发律师函主张解除合作协议，足以证明在2016年12月29日前合作协议并未解除，在合作协议仍合法有效的前提下，双方合意变更合作关系为租赁关系的条件并不成就。新华信公司提供的微信聊天记录的公证书并不足以证明双方由合作关系转为租赁关系，胡烜与孙晋之间私下协商不足以取代公司意志，在双方公司并无书面确认的情况下，仅凭微信聊天记录不能作为确认合同变更的依据，不足以形成新华信公司的正式意思表示，一审认定新华信公司代表孙晋属事实认定错误，公证书公证的微信聊天记录内容有删除，无法保证客观性，上一案二审以该证据发回重审显系错误。公证书所公证的微信聊天信息，形式上有重大瑕疵，完全不具备证明力。转账记录的附言备注也不能印证双方变更为租赁关系，转账记录中，中文时代公司2015年7月6日向新华信公司转账100000元备注场地押金，2016年4月15日转账350000元备注房租押金，中文时代公司在一审庭审中对350000元备注的房租押金进行了合理解释，是操作转账的财务人员笔误，应为房屋押金，无论备注场地押金还是房租押金，本质均系押金，与2016年1月29日合作协议补充协议约定的交纳合作协议项下押金的表述一致，合作协议仅赋予新华信公司有前述选择解除合同或同意改为租赁形式的权利，中文时代公司并无此项特权。2.根据一审判决，即便认定双方存在租赁关系，对租赁关系存续的相关事实也未查明。根据合作协议约定，如变更合作关系为租赁关系，也应由中文时代公司提出，新华信公司有权决定是否同意，而中文时代公司从未提出变更为租赁关系的要约，故新华信公司仅有权决定单方解除合作协议，而无权单方决定将合作协议变更为租赁合同。根据合作协议约定，如双方合作关系变更为租赁关系，最早也应从2018年8月1日起算，在此之前，中文时代公司是否完成750万元的营业额处于不确定状态，新华信公司选择单方解除合同还是同意变更为租赁关系的条件并未成就，一审根据新华信公司的请求，将租赁自2015年8月1日起算，依据不足。合作协议物业管理补充协议约定中文时代公司向新华信公司支付物业费、空调费的标准，约定水电费由中文时代公司承担，但并未明确约定支付租金以及租金计算标准，如签订该协议之前或当时，新华信公司已经同意改为租赁形式，双方为何并未形成书面协议。中文时代公司2016年3月29日向新华信公司支付了2015年9月22日至2016年3月19日期间培训课程营业额15%的收益7382.8元，新华信公司并未提出任何书面异议，分享了合作收益。新华信公司按照合作协议分享合作收益，就应当免费提供场地，至少在2016年3月19日之前，新华信公司分享了合作收益，双方之间合作关系依然存在。双方对租赁期限和租金标准等并未进行约定，新华信公司主张60元/平方米/月没有合同依据，也没有其他证据能够证明双方就该租金标准达成过合意。2017年1月10日发送的律师函中就指出，新华信公司于2016年7月就单方将合作协议约定的营业场地收回，营业场地被收回则租赁关系存在的基础不复存在，但一审对营业场地何时被收回这一事实并未查明。二、一审判决对举证责任的分配错误。一审认为中文时代公司并未提供全面的微信聊天记录证明新华信公司提供的微信聊天记录有删减、中文时代公司至今未能对其附言备注为场地押金、房租押金作出合理解释并提供相应的证据，对此中文时代公司认为，新华信公司提供的微信聊天记录的公证书并未能证明双方之间变更为租赁关系，附言备注本身也无法证明中文时代公司自认所转账款项为租金，本案要证明双方之间变更为租赁关系的举证责任仍在新华信公司一方。三、原一审认定新华信公司未向法院提交相关有力的证据证明双方已变更为租赁关系，且租金为每平方米每月60元，从而驳回新华信公司全部诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，后新华信公司上诉提交微信聊天记录的公证书等证据材料，该公证书不属于新证据，且原二审存在未给予中文时代公司答辩期等程序错误，该案以两份既不属于新证据又不能形成完整证据链的间接证据认定原一审判决认定基本事实不清，缺乏依据，作出错误的发回重审裁定。本案一审判决认定事实存在多处遗漏、错误，且缺乏事实依据。中文时代公司与新华信公司之间始终不存在租赁关系，只存在合作办学的商业合作关系，双方的权利义务受到合作协议的约束，新华信公司对于合作协议履行过程中己方的风险，即合作收益可能达不到租金收益是完全知情的，其认可并接受商业合作过程中可能的收益风险。   新华信公司辩称，一、双方已将合作关系变更为租赁关系的事实清楚、证据充分。双方已就合作关系变更为租赁关系达成了意思表示一致，根据合作协议中的约定，新华信公司提供的公证书中中文时代公司法定代表人胡烜于微信聊天记录中发送自己邮箱号用于接受新华信公司关于房屋租金、空调费、物业费的计算明细，微信聊天记录中新华信公司代表人孙晋明确提出催要租金，中文时代公司法定代表人胡烜予以认可并未质疑租金的性质以及胡烜对孙晋发送的计算明细表回复“租金加空调对么”并对金额予以认可等事实，可以认定中文时代公司已明确承认其公司向新华信公司支付款项系月租金，证实双方当时已经变更为租赁关系而非合作关系。中文时代公司已经按照双方对于租赁关系中的相关约定实际履行。一审审理中，双方对中文时代公司已付139万余元均无异议，其中除100万元为押金外，剩余款项均系中文时代公司给新华信公司支付的租金、物业费、空调费及水电费。若按照合作协议，中文时代公司仅需向新华信公司支付不到1万元的款项，从付款数额不难看出双方已经变更为租赁关系。中文时代公司仅对新华信公司证据提出异议但未提出其他证据足以推翻该证据，中文时代公司辩称不被法院采纳符合法律规定。中文时代公司上诉所称孙晋与胡烜私下协商不足以代表公司意志且一审认定孙晋为新华信公司代表人错误，并无事实与法律依据，孙晋为新华信公司员工，其相关行为系履行工作职责，其与胡烜关于两公司之间事务的沟通系职务行为，也得到了新华信公司的授权，孙晋与胡烜的协商足以代表双方公司意志，双方已变更并实际履行房屋租赁。二、一审判决对房屋租赁合同关系存续的相关事实已查明，且程序合法，应予以维持。新华信公司提交的微信聊天记录与邮件记录均显示新华信公司向中文时代公司发送了租金明细表格，显示租金起算日期为2015年8月1日，租金标准为60元/平方米，胡烜通过微信与邮箱接受了此表格且回复确认“租金加空调对么”，证明中文时代公司对新华信公司的租金起算日期是明知的，一审认定双方租赁关系的截止日期即新华信公司起诉之日并无不当。前一案二审及发回重审后的本案一审，法院均依照民事诉讼法的相关规定进行诉讼活动，程序合法。   新华信公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除新华信公司、中文时代公司之间的《西安天弦艺术教育中心竹园商厦教学点合作协议》，并责令中文时代公司立即返还租赁房屋；2、中文时代公司支付拖欠的房屋租金748810元及赔偿欠付租金的利息损失合计52172.09元(暂计算至2016年12月10日，欠付租金和利息损失的具体数额以实际给付当日的实际产生数额为准)；3、中文时代公司支付拖欠支付的物业费、电梯费、水电费、空调费等各项费用合计306934元及拖欠支付该费用的利息损失10000元(暂计算至2016年12月10日，欠付租金和利息损失的具体数额以实际给付当日的实际产生数额为准)；4、中文时代公司支付违约金337500元；5、本案诉讼费及律师费由中文时代公司负担。   一审法院认定事实：2015年6月26日新华信公司与中文时代公司签订了《西安天弦艺术教育中心竹园商厦教学点合作协议》约定双方就在西安市高新区XX路XX号XX商厦XX中心”达成协议，新华信公司负责免费提供场地和备案教育执照所需的场地产权证明，并保证合作期间的正常使用，中文时代公司负责提供天弦艺术教育中心的教育资质、培训师资、社会招生、场地装修及教育培训的整体管理运营，并授权免费使用“天弦”教育商标；新华信公司提供其在西安市高新区XX路XX号XX、XX层及顶楼平台场地，共计1784.5平方米为教育培训合作场地，新华信公司须保障合作期间的供电、供水、电梯、消防等各种楼宇设备正常使用；合作期间，新华信公司可得到中文时代公司培训课程营业额15%作为回报；合作期间，第一年2015年8月1日至2016年7月31日止，中文时代公司承诺学员达500名，营业额750万，第二年2016年8月1日至2017年7月31日止，中文时代公司承诺学员达1000名，营业额1500万，竹园商厦2、3层最大可容纳学员1800名，若协议期间达不到营业额标准，新华信公司有权解除合同或新华信公司同意改为租赁形式，合同解除装修归新华信公司所有；中文时代公司负责承担装修费用、师资费用、工作人员费用及日常运营、广告宣传、水电开支等所有办学费用，合作期间，除新华信公司所得外，其余收入均归中文时代公司所有；合同有效期为2015年6月28日至2025年6月27日止，合同期间双方均不可擅自终止合作协议。2016年1月29日，新华信公司、中文时代公司签订《补充协议》，约定中文时代公司自协议签订后3日内，交纳押金1000000元。2016年3月17日，新华信公司、中文时代公司签订了《关于物业管理的补充协议》约定一、中文时代公司(乙方)应按每平方米每月6元标准向新华信公司(甲方)交纳物业管理及服务费用(以下简称物业费)，即每月10707元。二、空调费：乙方租赁期间的冷暖空调费用为每月每平方米8元，每年使用8个月，按每年8个月计算与物业费一同交纳给甲方，共计242692元。本合同签订之日起5个工作日内，乙方应当向甲方支付第一年度物业费及空调费。2016年8月1日前支付第二年的物业管费及空调费，以此类推。三、甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。四、其他费用：房屋使用期间，乙方承担包括但不限于水、气、电、通讯、物业管理等使用该房屋实际发生的费用。房屋、设备日常维修的费用由甲方承担，房屋增设设备的维修费用除外。2016年11月30日中文时代公司西安分公司向新华信公司送达要求继续履行合作协议函。2017年1月10日中文时代公司律师董允向新华信公司再次发函其中记载：委托人(注中文时代公司)近日收到陕西瑞森律师事务所发来的《律师函》称，委托人拖欠贵某某房屋租金1748810元，扣除委托人留在贵某某的押金1000000元，委托人尚欠贵某某748810元。并代表贵某某提出如下要求:1、正式解除《西安天弦艺术教育中心竹园商厦教学点合作协议》，由委托人返还租赁房屋。2、由委托人支付贵某某房屋租金748810元及租金利息损失52172.09元。3、委托人支付贵某某物业费、电梯费等各项费用合计306934元及相应利息损失10000元。4、委托人支付违约金337500元。中文时代公司认为，陕西瑞森律师事务所发来的上述《律师函》缺乏事实依据，为此，经委托人(注中文时代公司)授权，本所律师函告如下:1、请贵某某(注新华信公司)收到此函后五目之内归还委托人存留在贵某某的押金100万元；2、请贵某某向委托人赔偿2016年8月至2016年12月的预计可得营业利润300万元:3、请贵某某返还委托人合作场地的装修费损失30万元:4、请贵某某向委托人赔偿合作协议约定的违约金300万元；5、请贵某某就委托人已经支付的回报费用、物业费、水电费等各项费用开具相应的增值税专用发票，并返还由贵某某扣押的办公设备、教学器材及其他物品。2015年9月至2016年10月新华信公司代表人孙晋与中文时代公司法定代表人胡烜微信聊天记录中多次提租金、水电费。中文时代公司认为新华信公司提供的微信聊天记录不全面，但中文时代公司对其主张并未提供证据。一审庭审中新华信公司、中文时代公司均认可从合同签订至今中文时代公司共支付新华信公司1399683.3元。中文时代公司于2016年3月29日向新华信公司支付了2015年9月22日至2016年3月19日期间培训课程营业额15%的收益7382.8元。另其外，中文时代公司2015年7月6日向新华信公司转账100000元附言备注为场地押金；2016年4月15日中文时代公司向新华信公司转款350000元在附言备注为房租押金。   一审法院认为，新华信公司、中文时代公司自愿签订《西安天弦艺术教育中心竹园商厦教学点合作协议》、《补充协议》、《关于物业管理的补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定无效的其它情形，故该协议对新华信公司、中文时代公司均具有法律约束力。新华信公司、中文时代公司双方均应以此享有权利履行义务。新华信公司遂以约定提供场地和场地产权证明，中文时代公司负责教育培训的整体管理运营。依据约定双方合作期间，第一年2015年8月1日至2016年7月31日止，中文时代公司承诺学员达500名，营业额750万，第二年2016年8月1日至2017年7月31日止，中文时代公司承诺学员达1000名，营业额150万，新华信公司可得到中文时代公司培训课程营业额15%作为回报。但中文时代公司于2016年3月29日仅向新华信公司支付了2015年9月22日至2016年3月19日期间培训课程营业额15%的收益7382.8元。而新华信公司代表人孙晋与中文时代公司法定代表人胡烜2015年9月至2016年10月微信聊天记录中多次提起租金、水电费、物业费、空调费。中文时代公司虽认为新华信公司提供的微信聊天记录不全面，但中文时代公司对其主张并未提供“全面”的微信聊天记录予以证明。所以对中文时代公司的意见不予采纳。中文时代公司2015年7月6日向新华信公司转账100000元附言备注为场地押金；2016年4月15日中文时代公司向新华信公司转款350000元在附言备注为房租押金。如若中文时代公司辩称双方是合作关系，依据协议约定新华信公司负责免费提供场地和备案教育执照所需的场地产权证明，中文时代公司不需要支付租金及场地押金，中文时代公司至今未能对其附言备注为场地押金、房租押金作出合理的解释并提供相应的证据予以证明，所以对中文时代公司庭审辩称这是新华信公司自己加的意见，不予采纳。2016年11月30日中文时代公司西安分公司向新华信公司送达要求继续履行合作协议函，而新华信公司委托代理人于2016年12月29日向中文时代公司发函通知中文时代公司解除合作协议等，中文时代公司第一年2015年8月1日至2016年7月31日止，中文时代公司承诺学员达500名，营业额750万，第二年2016年8月1日至2017年7月31日止，中文时代公司诺学员达1000名，营业额1500万，竹园商厦2、3层最大可容纳学员1800名，若协议期间达不到营业额标准，新华信公司有权解除合同或新华信公司同意改为租赁形式，合同解除装修归新华信公司所有。中文时代公司于2016年3月29日向新华信支付了2015年9月22日至2016年3月19日期间培训课程营业额15%的收益7382.8元。2016年11月30日中文时代公司西安分公司向新华信公司送达要求继续履行合作协议函，而新华信公司委托代理人于2016年12月29日向中文时代公司发函通知中文时代公司解除合作协议等。2017年1月10日中文时代公司律师董允向新华信公司再次发函，认为映西瑞森律师事务所发的《律师函》缺乏事实依据，并提出5点(详见审理查明部分)要求。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”之规定，中文时代公司在收到新华信公司委托代理人发的解除通知函后未在法定期限内向法定机构依法正当行使法律赋予的权利，解除通知已生效，故对新华信公司诉请依法判令解除新华信公司、中文时代公司之间的《西安天弦艺术教育中心竹园商厦教学点合作协议》的诉讼请求法予以支持。鉴于庭审中新华信公司承认房屋场地已收回，所以对新华信公司诉请责令中文时代公司立即返还租赁房屋的诉讼请求，本案不再处理。依据新华信公司、中文时代公司签订了《西安天弦艺术教育中心竹园商厦教学点合作协议》、《补充协议》《关于物业管理的补充协议》之约定，对新华信公司请求依法判令748810元租金的诉讼请求，依法予以支持。关于新华信公司请求赔偿欠付租金的利息损失合计52172.09元(暂计算至2016年12月10日，欠付租金和利息损失的具体数额以实际给付当目的实际产生数额为准)的诉讼请求，理应扣除中文时代公司已支付租金新华信公司占用期间的利息，所以对该诉讼请求，依法予以部分支持。关于对新华信公司请求，中文时代公司支付拖欠的物业费、电梯费、水电费、空调费等各项费用合计306934元及拖欠支付该费用的利息损失10000元(暂计算至2016年12月10日，欠付租金和利息损失的具体数额以实际给付当日的实际产生数额为准)的诉讼请求，依法予以支持。对新华信公司请求依法判令中文时代公司支付违约金337500元的诉讼请求，依法不予支持，因新华信公司已解除合作协议而已依据约定转为租赁关系，且新华信公司已依法主张了租赁合同的相关权利，不能同时在依据合作协议所约定中文时代公司应完成的营业额再主张违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告陕西新华信房地产有限公司与被告北京中文时代教育投资有限公司于2015年6月26日签订的《西安天弦艺术教育中心竹园商厦教学点合作协议》；二、被告北京中文时代教育投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西新华信房地产有限公司支付拖欠的房屋租金748810元及欠付租金的利息(已扣除被告已支付原告租金占用期间的利息，截止2016年12月10日利息损失为43920.72元，从2016年12月11日起欠付租金的利息以748810元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止)。三、被告北京中文时代教育投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西新华信房地产有限公司支付拖欠的物业费、电梯费、水电费、空调费等各项费用合计306934元及拖欠支付该费用的利息(计算至2016年12月10日的利息损失为10000元，从2016年12月11日起以306934元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止)。四、驳回原告陕西新华信房地产有限公司的其余诉讼请求。案件受理费17899元，由原告陕西新华信房地产有限公司承担4899元，被告北京中文时代教育投资有限公司承担13000元，鉴于案件受理费原告陕西新华信房地产有限公司已预交，故被告北京中文时代教育投资有限公司将应承担的案件受理费于上述款项一并支付给原告陕西新华信房地产有限公司。   经审理查明，一审查明事实清楚，本院依法予以确认。另查明，新华信公司一审审理中提交陕西省西安市汉唐公证处（2017）陕证民字第014388号公证书，该公证内容为证据保全操作过程并附相关截图，显示122308601@qq.com邮箱于2016年3月29日向463086118@qq.com邮箱发送邮件，邮件名称“费用表”，附件为天弦教育.xls、天弦教育2.xls，其中天弦教育.xls显示租金时间2015.8.1-2016.7．31，合同面积1784.5，实际面积1784.5，单价60元，租金107070/月，时间12个月，租金合计1284840元，物业管理费单价6元，时间12个月，合计128484元，空调费单价8元，时间8个月，合计114208元，合计1527532元，实际交纳400000元，余额-1127532元；天弦教育2.xls显示租金时间2015.8.1-2016.7.31，合同面积1784.5，实际面积1784.5，单价70元，租金124915元/月，时间12个月，租金合计1498980元，物业管理费单价6元，时间12个月，合计128484元，空调费单价8元，时间8个月，合计114208元，合计1741672元，实际交纳400000元，余额-1341672元。新华信公司提交该证据的证明目的为：1、新华信公司将双方之间的合同关系确定为租赁关系，且中文时代公司在收到新华信公司该意思表示后并未提出异议，双方已认可租赁关系；2、结合双方之间的微信聊天记录共同证明双方之间系房屋租赁合同关系，房屋租赁面积是1584.5平方米，租金单价为60元/平方米，月租金为107070元，物业管理费6元/平方米，空调费8元/平方米。中文时代公司对该证据真实性认可，但认为双方在合作协议和补充协议中并未约定确认邮箱地址，且胡烜在邮件中并未回复对表格进行确认，无法证明双方达成协议。新华信公司一审审理中提交陕西省西安市汉唐公证处（2017）陕证民字第014389号公证书，该公证内容为证据保全操作过程并附相关截图，显示微信号sara16665与微信号duduxiaohuxuan（电话号码1860216XXXX）的聊天记录，其中2016年3月17日sara16665向duduxiaohuxuan发送“463086118@qq.com已发送这个邮箱，请查收”，duduxiaohuxuan回复“463086118@qq.com 收到材料啦 收到啦”；2016年3月29日，sara16665发送“现在联系方便吗？”，duduxiaohuxuan回复“可以”，sara16665发送“已发送请查收”，duduxiaohuxuan回复“收到啦”；2016年5月6日sara16665向duduxiaohuxuan发送“184908.00”，duduxiaohuxuan回复“就空调嘛？可以发个表格么？”，sara16665以图片回复，duduxiaohuxuan回复“租金加空调对么？”；2016年7月1日，sara16665向duduxiaohuxuan发送“7月了，我的追你7月的租金了，还是得谢谢你尽快付了”，duduxiaohuxuan回复“我尽快”；2016年9月14日，sara16665向duduxiaohuxuan发送图片并发送“这是一个月的租金应付税金，你拿给财务看，根据你们要开票的金额支付”，duduxiaohuxuan回复“收到”；2016年11月16日，duduxiaohuxuan向sara16665发送“我和嫂子联系过了，麻烦你出个解除合同方案，签字盖章快递给我这边公司财务。谢谢”，新华信公司提交该证据的证明目的为：1、双方之间由合作关系变更为房屋租赁关系，且双方亦按房屋租赁关系达成了房屋租金60元/平方米、物业管理费6元/平方米、空调费8元/平方米的计算标准（从双方合作合同起算日开始2015年8月1日至2016年5月31日催要房屋租金、空调费、物业费合计1184908元，扣除租赁押金还应支付184908元，该184908元中文时代公司于2016年5月9日实际支付）；2、双方之间由合作关系变更为房屋租赁关系后，在实际的租赁关系履行过程中，多次就房屋租金的催要、物业费的调整、房屋租金的税票进行协商。中文时代公司对该证据真实性认可，但认为该证据不属于新证据，且微信记录不完整，聊天主体是个人聊天，如有协商也未经公司确认，不能证明公司之间达成协议。再，二审审理中双方对中文时代公司共向新华信公司支付1399692.3元无异议，经核对，其中中文时代公司于2016年5月9日向新华信公司支付184908元，2016年7月9日及7月12日共向新华信公司支付的9254元（水电费）。   本院认为, 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，新华信公司与中文时代公司签订《西安天弦艺术教育中心竹园商厦教学点合作协议》，约定双方合作开办西安天弦艺术教育中心，新华信公司免费提供场地，中文时代公司提供教育资质、培训师资、社会招生、场地装修及教育培训的整体管理运营，合作期间，新华信公司可得到中文时代公司培训课程营业额15%作为回报，每年按季度结算营业额，2015年秋季费用在2016年3月1日一并结算，该协议同时约定中文时代公司承诺年度营业额，若协议期间达不到营业额标准，新华信公司有权解除合同或同意改为租赁形式。新华信公司将案涉房屋交由中文时代公司使用，现新华信公司主张在合同履行过程中，因营业额未达中文时代公司承诺标准，故双方已依约变更为租赁关系，中文时代公司对此不予认可，经审查，案涉合作协议在履行过程中，营业额确未达中文时代公司承诺标准，根据双方约定，新华信公司可选择解除合同或同意改为租赁形式，结合中文时代公司法定代表人胡烜与新华信公司工作人员微信聊天记录、中文时代公司向新华信公司转款的具体情况以及双方2016年3月17日签订的《关于物业管理的补充协议》中关于“乙方租赁期间的冷暖空调费用为每月每平方米8元”的表述，一审法院认定双方租赁关系，并无不当。因中文时代公司欠付租金等，新华信公司主张解除合同，且案涉房屋新华信公司已经收回，双方合作协议再无履行的事实基础，一审法院判决解除合同，符合法律规定。关于新华信公司主张租金748810元及利息，新华信公司一审中明确其主张租金系按照每月每平方米60元标准计算自2015年8月1日至2016年12月10日共计1748810元，扣除中文时代公司已交押金1000000元，利息系按照中国人民银行同期贷款利率计算，因中文时代公司于该期间确占用新华信公司房屋，同时根据前述认定，双方又系租赁关系，故中文时代公司理应向新华信公司支付其占用房屋期间的租金及欠付租金所产生的相应利息（自2016年12月11日计算至实际给付为宜），中文时代公司上诉所称租金标准不明确，结合新华信公司工作人员2016年5月6日向中文时代公司法定代表人胡烜发送微信催要款项，2016年5月9日中文时代公司向新华信公司支付相应款项的相关事实，以及综合考虑案涉房屋所处地理位置等实际情况，本院认为一审法院对新华信公司主张之租金标准予以采纳符合本案审查情况。关于新华信公司主张物业费、电梯费、水电费、空调费等各项费用合计306934元及利息10000元，新华信公司一审中明确306934元系2015年8月1日至2016年7月31日空调费用242692元及半年计收物业费64242元，经审查，新华信公司该主张符合《关于物业管理的补充协议》中双方关于空调费用每月每平方米8元，按每年八个月计算共计242692元，物业费按照每平方米每月6元计算合计每月10707元的约定，一审判决中文时代公司予以支付，于法有据。经核算，以上应付租金、物业费、空调费共计2055744元【租金1748810元+物业费64242元+空调费242692元】，扣除双方确认中文时代公司已向新华信公司支付款项1390438.3元（不含中文时代公司向新华信公司支付的水电费9254元），中文时代公司欠付新华信公司共计665305.7元，综合计算，本院认定中文时代公司已付款项冲抵物业费、空调费后尚余部分冲抵租金。一审判决关于中文时代公司欠付款项计算错误，本院予以纠正。综上所述，一审判决第一项应予维持，第三项、第四项应予撤销，第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初484号民事判决第一项；   二、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初484号民事判决第三项、第四项；   三、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初484号民事判决第二项为：北京中文时代教育投资有限公司于本判决生效之日起十日内向陕西新华信房地产有限公司支付拖欠的房屋租金665305.7元及欠付租金的利息（以欠付租金665305.7元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2016年12月11日至实际给付之日）；   四、驳回陕西新华信房地产有限公司其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费17899元，陕西新华信房地产有限公司已预交，由陕西新华信房地产有限公司负担9717元，北京中文时代教育投资有限公司负担8182元；二审案件受理费15821元，北京中文时代教育投资有限公司已预交，由北京中文时代教育投资有限公司负担9486元，陕西新华信房地产有限公司负担6335元。   本判决为终审判决。   审判长  刘    琪   审判员  师    婷   审判员  秦燕燕       二○一九年十一月五日     书记员  程    姣