四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川15民终2344号 上诉人（原审被告）：王立华，男，汉族，1940年11月出生，住四川省宜宾市叙州区。 上诉人（原审被告）：谭素芬，女，汉族，1946年3月出生，住四川省宜宾市叙州区。 二上诉人委托诉讼代理人：张选隆，宜宾市翠屏区南广法律服务所法律工作者。 二上诉人委托诉讼代理人：廖建麒，宜宾市翠屏区南广法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：李尔方，男，汉族，1949年7月出生，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审原告）：王继珍，女，汉族，1949年7月出生，住四川省宜宾市翠屏区。 二被上诉人委托诉讼代理人：罗永传，四川酒都律师事务所律师。 上诉人王立华、谭素芬因与被上诉人李尔方、王继珍房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初1756号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王立华、谭素芬上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项，另行改判驳回李尔方、王继珍对王立华、谭素芬的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决查明事实不清，认定事实错误。1、一审判决查明称“宜宾市吊黄楼川煤集资房1幢七楼2号住房面积77.5”与王立华房产证上载明的房屋实为同一处，因双方在签订协议时房屋尚未建成，故房屋具体位置不准确”的事实错误。2、一审判决认为“该房屋应为借名购买，王立华作为出名人，其以自己的名义将李尔方夫妻支付的购房款交付公司后与四川煤矿基本建设工程公司建筑安装公司签订了房屋买卖合同”属于认定事实错误。本案上诉人与被上诉人之间并无借名之实，也无口头借名购房的约定。3、一审判决认定《住房转让协议》合法有效的事实不清、证据不足，且严重违反法律、法规的规定。《住房转让协议》涉及的是并不存在的“1幢7楼2号”房屋，房屋转让却没有房屋转让金的约定。案涉房屋是全额集资房，也是经济适用房。根据《经济适用住房管理办法》及《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的相关规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。王立华在案涉房屋还未建成交房的情况下就转让给被上诉人的行为严重违反规定，双方签订的《住房转让协议》无效。双方不是房屋买卖关系，双方签订的协议中约定李尔方夫妻只有房屋居住使用权，没有所有权。4、一审判决认为“双方约定王立华仅出名，所有购房款等费用均由李尔方夫妻承担，房屋产权归李尔方所有”属于认定事实错误。5、一审判决认为“根据谭素芬在1999年11月5日出具的“收条”中载明的“房成归位时办理正式有关手续”等内容，结合李尔方、王继珍系案涉房屋实际出资人且一直对案涉房屋享有实际权利的客观事实，认定李尔方、王继珍请求王立华、谭素芬协助办理四川省宜宾市翠屏区岷江北路100号14幢1单元7楼13号房屋过户手续，符合双方协议约定；案涉房屋虽属经济适用性住房，但王立华自2004年取得物权登记至今已超过五年，李尔方、王继珍关于办理过户登记的请求不违反国家法律、行政法规的强制性规定，对该请求本院予以支持”属于认定事实错误。二、一审法院采证不实。三、一审判决适用法律不当。一审判决适用《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条规定调整1999年和2001年李尔方夫妇与王立华、谭素芬的相关事实和行为，认定案涉《住房转让协议》合法有效，明显违反法的溯及力。 被上诉人李尔方、王继珍辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，本案的发生完全是上诉人违反公平诚实信用的原则。一、本案房屋的所有购房款是被上诉人支付，上诉人对该房屋从始至终没有支付任何费用，案涉房屋从修好到现在由被上诉人居住长达18年之久，所有费用全部是被上诉人支付，本案一审的两位证人是亲身经历全部购房过程，在一审中也完整的反映了当时的情况，和证据能够相互印证。收条以及住房转让协议对房屋的产权均做了明确的约定，但是上诉方不认可。一审也做了笔记鉴定，鉴定结果证明上诉人所说不是事实。一审已经查明，被上诉人在该小区只有一套房屋，与协议约定的房屋和产权上所载明的房屋均是同一套房屋，上诉人在使用这一套房屋的房顶。被上诉人从公平合理的角度支付上诉人2万元，被上诉人再要求其他属于不合理的要求。二、案涉房屋涉及集资房屋指标的转让问题，该房屋属于经济适用房管理，但是和政府的经济适用房是有区别的。本案双方转让的是集资房住房指标，是单位福利房，不是面向全国低收入人群。《住房转让协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，不存在导致合同无效的事由。三、该房屋由被上诉人一直使用居住至今，上诉人以出租为由拒不办理过户手续，但是中途从来没有要求过被上诉人支付租金，上诉人也没有任何证据证明双方之间是租赁关系。 李尔方、王继珍向一审法院提出诉讼请求：1、确认李尔方、王继珍与王立华、谭素芬之间签订的《住房转让协议》合法有效；2、判令王立华、谭素芬协助李尔方、王继珍办理四川省宜宾市翠屏区岷江北路100号14幢1单元7楼13号房屋过户手续；3、本案诉讼费用由王立华、谭素芬承担。 一审法院认定事实如下：李尔方、王继珍及王立华、谭素芬分别为夫妻关系。李尔方与王立华在退休前均为四川煤矿基本建设工程公司所属四川煤炭第三建筑安装工程公司（以下简称川煤三建司）职工。 1999年3月，川煤三建司经职工代表大会通过“集资建房方案”，同年6月，川煤三建司出台“川煤三建司全额集资修建全产权住房实施细则”，该实施细则载明：集资范围和对象为本企业双身职工；夫妻一方是本企业职工，另一方是外企业职工（需提供未参加集资建房或购福利房的相关证明）；夫妻一方是本企业职工，另一方其户籍为宜宾市、成都五城区等城镇户口的随厂家属（含子女是本企业职工或子女户口随企业）等；本次集资建房，是企业拿出空地、公用设施作为投入，职工仅全额支付住宅本体并经初装修后的全部费用，宜宾每平方米的集资单价为490元；凡参加集资建房的人员，需在规定时间提出申请，经单位资格审查后交报名费100元，并从公布之日起十天内交集资建房定金，登记70㎡的住户定金为2万元，登记90㎡的住户定金为2.5万元；本次职工全额集资建房的面积为70㎡、90㎡两种，一般职工70-80㎡，队、科级、中级职称80-90㎡；凡参加集资建房或购买空房的人员不能同时在本企业拥有两套优惠政策的福利房。1999年8月，川煤三建司向其所属各单位发出“关于实施集资修建全产权住房和出售空房的通知书”，告知各单位“全额集资修建全产权住房实施细则”及房屋选择位置、楼层评分办法等文件已获通过，随后在公司张贴公告广泛宣传。 王立华系川煤三建司老职工，其妻谭素芬户籍为宜宾市，系王立华随厂家属，符合参与全额集资建房条件。李尔方属川煤三建司职工，其妻王继珍虽为随厂家属但其户籍不在宜宾市，故不符合集资条件。与李尔方、王立华同为川煤三建司职工的徐某1在了解到谭素芬夫妻不考虑参与集资的情况下积极撮合王立华夫妻将集资名额让与李尔方夫妻。经征得王立华、谭素芬夫妻同意后，王立华夫妻表示愿意以自己的名义为李尔方夫妻办理全额集资建房事宜。双方达成共识后，李尔方夫妻出资100元由王立华于1999年11月5日向单位缴纳了报名费，同日，王立华与川煤三建司签署“集资建房预交定金协议”，认可集资建房70㎡，预交集资建房定金2万元；同日由李尔方夫妻出资，以王立华的名义向单位预交了定金2万元，川煤三建司分别向王立华出具收到“报名费”100元及“预收房款”2万元的收款收据。交款同时，谭素芬向李尔方、王继珍出具“收条”内容为：“我同王立华愿意以自己的名义为李尔方、王继珍办理川煤三建司全额集资建房事宜。现收到集资建房款现金贰万元正，以后款项由李尔方、王继珍交纳，房成归位时办理正式有关手续。一九九九年十一月五日谭素芬”。2001年3月14日，李尔方再次支付谭素芬购房款13900元，谭素芬向李尔方出具“收条”载明：“今收到李尔方交房款1390000元，大写1万叁仟玖佰元证。收款人谭素芬2001年3月14号”，同日，谭素芬将该款交至单位，川煤三建司向王立华出具了收到“预收购房款”13900元的收款收据。2001年7月26日，李尔方、王继珍再次以王立华的名义交纳了购房尾款1237.15元，川煤三建司出具收款收据收到王立华“购房尾款”1237.15元。上述报名费收据、预交房款收据原件均由李尔方、王继珍持有至今。 2001年8月3日，在中间人徐某1、李国才的见证下，双方签订了《住房转让协议》内容为：“甲方：川煤建安公司王立华、乙方：川煤建安公司李尔方；经双方协商同意，甲方王立华将宜宾市吊黄楼川煤集资房1幢七楼2号住房面积77.5转让给乙方李尔方，集资房款共计叁万陆仟壹佰元等，由李尔方出资（集资房缴款单由李尔方保管），房屋产权归李尔方所有。协商一式两份，甲乙双方各保存一份。甲方签字：谭素芬王立华，乙方签字：王继珍李尔方，中介签字：李国才徐某1二00一年八月三日房顶属于甲方使用。”后王立华在选房时选择了顶楼。2003年7月21日，宜宾市住房委员会办公室作出批复，同意四川煤矿基本建设工程公司建筑安装公司向职工出售全额集资建房，并批复同意将新建的80套全额集资房按560元/㎡的建设成本价向职工全额出售。后王立华（买受人）与四川煤矿基本建设工程公司建筑安装公司（出卖人）完善了《经济适用住房（含全额集资建房）买卖合同》，合同主要内容：买受人购买的经济适用住房为岷江北路100号第14幢1单元13号，建筑层数7层；建筑面积76.68㎡，套内面积66.01㎡，公摊面积10.673㎡；出卖人出售经济适用住房经有关部门核准，每平方米价格为560元，按建筑面积计算总金额42940.8元整等。2003年8月11日，宜宾市住房委员会办公室向宜宾市房地产管理局发出“同意四川煤矿基本建设工程公司建筑安装公司全额集资建房颁证的通知”，请房管部门办理房屋所有权证。李尔方夫妻交纳相关税费后，王立华于2004年8月17日取得了编号为宜宾市房权证翠屏区字第××号房屋所有权证书，2004年11月12日取得了宜市北国用（2004）第23853号国有土地使用权证，房屋所有权证载明：房屋所有权人王立华，房屋坐落，房屋总层数七层，所在层数七层，建筑面积76.68㎡，设计用途住房；国有土地使用权证载明：土地使用权人王立华，座落安阜岷江北路100号14号楼7-13号，用途住宅用地，使用权类型划拨（房改房），使用面积11.45㎡。 另查明，1、《住房转让协议》上所指的“宜宾市吊黄楼川煤集资房1幢七楼2号住房面积77.5”与王立华房产证上载明的房屋实为同一处，因双方在签订协议时房屋尚未建成，故房屋具体位置不准确。2、案涉房屋虽购房合同中约定的房屋总价款为42940.8元，但根据当时的政策对参与集资的职工根据工龄、职务、职称、劳模、军烈属等制定了加分方案并给与适当优惠，故案涉房屋根据王立华的工龄、职务、职称等加分情况，其实际购房成本除税费外为35237.15元，该款均由李尔方、王继珍支付。3、房屋建成后，李尔方、王继珍夫妻入住争议房屋至今已近18年，王立华、谭素芬夫妻也一直使用争议房屋屋顶至今。4、案涉房屋无查封、抵押等情形。 证人徐某1到庭证实：自己与王立华、李尔方同为川煤三建司职工。公司出了集资房通知后，谭素芬家符合集资条件但其表示不参与集资，自己就在中间撮合希望谭素芬夫妻将集资房名额让给李尔方买，免得浪费。经谭素芬夫妻及李尔方夫妻同意后，以王立华名义报名集资，集资建房所有费用由李尔方夫妻承担，李尔方交的第一期集资款是在自己参与下由谭素芬交至单位。2001年8月3日《住房转让协议》是在自己及丈夫李国才（已过世）见证下李尔方、王继珍与王立华、谭素芬双方签订的，协议内容真实。房屋建成后，李尔方夫妻入住该房已有近18年，该房屋房顶也一直由王立华夫妻使用至今。《住房转让协议》上载明的“1幢七楼2号住房”就是现在李尔方夫妻居住的，因签协议时房屋未建成，故房屋位置是随便写的，该房屋的购房款等所有一切费用均是李尔方夫妻支付的。 证人徐某2到庭证实：自己与王立华、李尔方同为川煤三建司职工，李尔方的家在隆昌，王继珍是家属，二人在单位无住房。因王继珍户口不在单位，故不符合分房条件。王立华的妻子谭素芬是宜宾市户口，二人符合集资条件，其妻谭素芬表示另有住房不参与集资，徐某1就说服谭素芬将名额让给李尔方买。后经双方协商同意，李尔方夫妻以王立华的名义集资购房，所有集资建房款项均是李尔方夫妻支付的，王立华夫妻没出一分钱。根据文件，王立华以自己的身份就可以参与集资购房，不涉及儿女；根据王立华的工龄可以优先选房，选较矮的楼层，但因王立华要使用屋顶，故选了顶楼，李尔方夫妻也同意王立华他们使用楼顶。在集资建房时，李尔方、王继珍与王立华、谭素芬说好了拿到房产证就过户，但房顶归王立华、谭素芬使用。 本案一审庭审当日，王立华、谭素芬之子王勇向一审法院递交第三人参加诉讼申请书，以案涉房屋自己享有独立请求权为由申请以本案第三人的身份参加诉讼。一审法院于当日向案外人王勇书面告知，要求其在指定的期限内提交对争议房屋享有权利的证据，但王勇逾期至今未提交，王立华、谭素芬也未提供王勇对争议房屋享有权利的证据，故一审法院未予准许王勇作为本案第三人参加诉讼。 本案审理中，李尔方、王继珍向一审法院出具情况说明：考虑到购买案涉房屋初期，王立华、谭素芬确实出了大力气，也确实使用了王立华的工龄，才顺利购买到案涉房屋，根据公平原则以及为了以后邻里和谐相处，李尔方、王继珍自愿补偿王立华、谭素芬2万元，并承诺办理过户的费用由其自行承担。 一审法院认为，案涉房屋系企业为解决职工住房困难，根据国家房改政策的要求，面向符合条件的部分企业职工出售的全额集资建房。李尔方不具备公司出台的集资条件，经征得符合条件的王立华夫妻同意后，双方认可以王立华名义集资购房；该房屋虽系以王立华名义集资购买，但双方在购买时已明确约定由王立华出面购买，所有集资建房所需费用均由李尔方、王继珍支付，并约定拿到房产证就过户，故该房屋应为借名购买。王立华作为出名人，其以自己的名义将李尔方夫妻支付的购房款交付公司后与四川煤矿基本建设工程公司建筑安装公司签订了房屋买卖合同，并因此取得了房屋所有权证，作为借名人的李尔方、王继珍均明知，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”之规定，应认定王立华系案涉房屋法律上的物权人。由于王立华在购买案涉房屋时，双方约定王立华仅出名，所有购房款等费用均由李尔方夫妻承担，房屋产权归李尔方所有，双方并就此内容于2001年8月3日正式签订《住房转让协议》明确：案涉房屋由王立华、谭素芬转让给李尔方、王继珍，集资建房款由李尔方出资，集资房缴款单由李尔方保管，房屋产权归李尔方所有，但房屋屋顶转让人王立华、谭素芬享有使用权。事实上，在案涉房屋建成后，双方也是按上述协议约定由李尔方、王继珍居住使用争议房屋、王立华、谭素芬使用房屋屋顶至今，故李尔方夫妻对案涉房屋享有实际权利，是真实权利人。因川煤三建司集资建房数量仅为80套，李尔方虽在当时不符合单位集资建房方案中集资人条件，但其符合国家房改政策享受房改房的条件，故王立华以自己名义购买案涉房屋后考虑到李尔方、王继珍的出资情况将该房屋转让给李尔方、王继珍，不违反法律、法规及房改政策的规定，且系双方真实意思表示；虽双方在签订《住房转让协议》时王立华尚未取得案涉房屋所有权，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”，故李尔方、王继珍与王立华、谭素芬双方签订的《住房转让协议》合法、有效，一审法院予以认定。 《住房转让协议》中虽约定房屋产权归李尔方所有，但该约定并不能直接产生物权效力；现案涉房屋真实权利状态与登记状态不一致，一审法院根据谭素芬在1999年11月5日出具的“收条”中载明的“房成归位时办理正式有关手续”等内容，结合李尔方、王继珍系案涉房屋实际出资人且一直对案涉房屋享有实际权利的客观事实，认定李尔方、王继珍请求王立华、谭素芬协助办理四川省宜宾市翠屏区岷江北路100号14幢1单元7楼13号房屋过户手续，符合双方协议约定；案涉房屋虽属经济适用性住房，但王立华自2004年取得物权登记至今已超过五年，李尔方、王继珍关于办理过户登记的请求不违反国家法律、行政法规的强制性规定，对该请求一审法院予以支持。 王立华、谭素芬辩称案涉房屋其子王勇也享有权利，但王立华、谭素芬及王勇均未向一审法院提供相应证据，故对王立华、谭素芬的辩驳主张，一审法院不予采纳。 由于案涉房屋具有单位福利性质，王立华作为单位老职工，在工龄、职称等方面享有优惠，该优惠已由李尔方、王继珍实际享受，现李尔方、王继珍向一审法院明确表示，从公平合理及增进邻里和谐相处的角度考虑，自愿补偿李尔方、王继珍2万元，并自愿承担办理房屋过户费用，不违反法律规定，也不损害王立华、谭素芬的利益,一审法院予以认可。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、李尔方、王继珍与王立华、谭素芬于2001年8月3日签订的《住房转让协议》有效。二、王立华、谭素芬于判决生效后20日内协助李尔方、王继珍办理安阜岷江北路100号14幢1单元7楼13号房屋的过户登记；办理过户登记时依法应由王立华、谭素芬承担的相关费用由李尔方、王继珍承担。三、李尔方、王继珍补偿王立华、谭素芬人民币2万元，此款于判决生效后20日内支付王立华、谭素芬。如上述义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由王立华、谭素芬承担。 二审中，上诉人申请证人陈某出庭作证，拟证明：其与杨仲永在聊天时谈到李尔方愿意出10万元给王立华。被上诉人对此不予认可。 本院经审查认为，对于该证人证言，无其他证据佐证，且被上诉人不认可，本院不予采信。 本院另查明，案涉房屋于1999年筹建，于2001年建成。 本院经二审审理，查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、案涉《住房转让协议》是否合法、有效；2、《住房转让协议》上载明的1幢7楼2号是否与被上诉人居住的房屋为同一处房屋。 关于第一个争议焦点，案涉房屋系企业为解决职工住房困难，根据国家房改政策的要求，面向符合条件的部分企业职工出售的全额集资建房。王立华以自己名义购买案涉房屋后将该房屋转让给李尔方、王继珍，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。虽然《经济适用住房管理办法》及《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》对集资房的购买及转让有一定限制，但该办法属部门规范性文件，该意见属于国务院规范性文件，二者均非法律或者国务院制定的行政法规。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”之规定，只要协议系双方真实意思表示，协议内容也没有损害国家、集体或第三人利益，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定,均应认定有效。故一审判决认双方签订的《住房转让协议》有效正确。 本案购房款由王立华、谭素芬缴纳，缴款单由王立华、谭素芬保管，案涉房屋建成后由李尔方、王继珍居住使用长达18年。且双方在签订的《住房转让协议》明确约定房屋产权归李尔方所有，上诉人抗辩李尔方夫妻对房屋只有居住使用权，没有所有权的理由不能成立。上诉人抗辩《住房转让协议》上内容经过被上诉人修改，并未提供证据予以证明，被上诉人对此亦不予认可，上诉人该上诉理由不能成立。 关于第二个争议焦点，经庭审查明，1999年11月5日，谭素芬向李尔方、王继珍出具载明“我同王立华愿意以自己的名义为李尔方、王继珍办理川煤三建司全额集资建房事宜。现收到集资建房款现金贰万元正，以后款项由李尔方、王继珍交纳，房成归位时办理正式有关手续”内容的《收条》，并由李尔方夫妻出资，以王立华名义向川煤三建司预交了建房定金2万。2001年8月3日双方签订《住房转让协议》，案涉房屋于1999年筹建，于2001年建成，房屋建成后，李尔方、王继珍夫妻即入住该争议房屋至今。因双方在签订协议时房屋尚未建成，故房屋具体位置不准确，房屋刚建成时也未编号，一审法院结合证人证言及在案证据认定《住房转让协议》上所指的“宜宾市吊黄楼川煤集资房1幢七楼2号住房面积77.5”与王立华房产证上载明的房屋实为同一处，并无不当。 综上，王立华、谭素芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由王立华、谭素芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 静 审 判 员  陈志彬 审 判 员  林 涛 二〇一九年十一月十八日 法官助理  李焕培 书 记 员  曾雪莲