广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初13201号原告王正柏，男，汉族，1981年6月24日出生，身份证住址湖南省，委托诉讼代理人龙海峰，广东鼎能律师事务所律师。委托诉讼代理人王剑，广东鼎能律师事务所实习律师。被告夏延胜，男，1988年10月10日出生，身份证住址湖南省安化县，原告王正柏与被告夏延胜房屋买卖合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龙海峰、王剑到庭参加诉讼。被告夏延胜经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原被告所签订的《二手房买卖合同》以及《补充协议》，合同总标的额为500万元；2.被告向原告支付违约金100万元；3.由被告承担本案所有诉讼费用。具体事实与理由：原被告双方于2018年11月28日签署了《二手房买卖合同（合同编号：00707）》，约定原告将位于深圳市宝安区××街道××海西岸华府××房产出售给被告，成交总价为人民币500万元。合同签订后，被告向原告支付购房定金人民币5万元。原被告双方于2018年12月10日签订了《补充协议》，协议约定，原告同意给被告三个月时间（2018年12月10日-2019年3月9日）打网签合同、做资金监管,被告如果在2018年12月10日-2019年3月9日期间内未按时打网签合同及做资金监管，则视为违约，将按合同条款承担违约责任。合同签署后，原告多次催促被告履行合同，但被告未依约办理网签合同及资金监管等交易手续，逾期已经超过七日，被告的行为已构成违约。根据合同约定，原告有权解除合同要求被告支付违约金。特此起诉，请求法院判如所请。被告夏延胜未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的举证、及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案房产位于深圳市宝安区××街道××海西岸华府××27Ａ，产权证号为深房地字第××号，建筑面积为156.88㎡，竣工日期为2008年12月12日，用途为住宅，登记权利人为原告王正柏[100%]。2018年11月28日，原告王正柏作为买方，被告夏延胜作为卖方，双方签订《二手房买卖合同》，约定：卖方自愿将位于深圳市宝安区××街道××海西岸华府××27Ａ物业转让给买方，转让成交价为500万元；买方向卖方支付定金5万元，其中，合同签订之日支付1万元，合同签订次日支付4万元；买方向银行按揭贷款支付购房款，买方须于合同签订之日起15日内付清首期款，并于前述日期届满之日起3日内向按揭银行或公积金管理中心提交贷款申请的相关材料，若买方无法取得银行贷款承诺额或银行承诺发放贷款金额不足以支付购房款的，则买方应于知道前述事实后十日内补足应付房款，否则视为违约；物业处于抵押状态，卖方委托担保公司赎楼，卖方须于签署合同之日起15日内出具公证委托书给担保公司把你赎楼、过户等手续；买卖双方须于银行出具足额贷款承诺函之日起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，在递件回执载明的答复日期之日起3个工作日内买卖双方须到深圳市房地产权登记中心等相关部门领取房地产证并按约定缴纳税费；买方支付税费；卖方应于收到全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起3日内以空置方式交付；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过七日或有其他根本违约行为的，卖方可以要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过七日或有其他根本违约行为的，买方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金；备注为（1）买卖双方友好协商，不得违约，否则违约方赔偿守约方总房价的20%，（2）精装空房交楼，（3）买方配合高评，（4）买方实收五百万，不承担任何费用。合同还约定了双方的其他权利义务，合同未约定交房保证金。卖方由原告王正柏委托代理人案外人黄德国代为签字并打指模，买方有被告夏延胜本人签字并打指模。被告于2018年11月28日通过微信转账向原告支付定金1万元。2018年12月10日，案外人黄德国代表原告王正柏作为卖方，被告夏延胜作为买方，双方签订《补充协议》，就买卖双方于2018年11月28日签订的买卖合同补充如下：1.卖方同意给买方三个月时间（2018年12月10日至2019年3月9日）打网签合同、做资金监管，如果买方在2019年1月1日前确定已找到指标，并打网签合同、做资金监管，则不需要买方承担供楼利息，超时则供楼利息买卖双方各承担一半；2.买方如果在约定期间内未按时打网签合同、做资金监管，则视为违约，将按合同条款承担违约责任；3.买卖双方均对该协议理解并同意。被告于2018年12月11日通过微信转账向原告支付定金4万元。至庭审时，定金共计5万元仍在原告处。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订《二手房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，可视为放弃对原告主张的事实进行答辩及对原告提供的证据进行举证、质证的权利。关于合同解除的认定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”结合本案原、被告双方买卖合同及补充协议约定的履行内容，本院认定被告未完成合同义务构成违约，原告提出解除双方签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》，本院予以支持。合同及补充协议自通知到达对方时解除。结合原告起诉状送达被告时间，本院确认双方《二手房买卖合同》及《补充协议》自2019年9月29日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。有关违约金的认定。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。违约责任条款属结算和清理条款。双方《二手房买卖合同》及《补充协议》约定如买方未按照合同约定期限履行义务，逾期履行超过七日或有其他根本违约行为的，卖方可以要求解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。被告在涉案房屋买卖合同履行过程中，未能依据约定按时足额支付购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告选择要求被告支付转让成交价20%的违约金，依据上述关于合同解除的规定，对于被告按合同约定向原告支付的定金5万元，原告应当予以返还。鉴于原、被告双方约定的违约金过高，本院酌情予以减少，调整为按照转让成交价5%计付违约金，即25万元（500万元×5%）。对于原告诉求，超过本院认定的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王正柏与被告夏延胜2018年11月28日签订的《二手房买卖合同》及2018年12月10日签订的《补充协议》于2019年9月29日解除；二、被告夏延胜于本判决生效之日起五日内向原告王正柏支付违约金25万元；三、原告王正柏于本判决生效之日起五日内向被告夏延胜返还购房定金5万元；四、驳回原告王正柏其他诉讼请求。上述第二项、第三项判决内容，原告王正柏与被告夏延胜互负支付义务的部分，依法予以抵销。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13800元，由原告负担10350元，由被告负担3450元；受理费原告已预交13800元，其中人民币3450元由本院予以退回；被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币3450元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本案公告费300元，由原告负担225元，由被告负担75元；被告应在本判决生效之日起五日内将75元迳付原告。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  娄 靓人民陪审员  梁蓉芳人民陪审员  曾惠群二〇一九年十一月六日书 记 员  陈 炯书 记 员  李玉婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。