甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终3022号上诉人（原审原告、反诉被告）：兰州众创空间出租房屋管理有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区天水北路222号。法定代表人：冶萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：王生辉，甘肃东方人律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓阳，甘肃东方人律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：董长江，男，汉族，1976年8月11日出生，住甘肃省兰州市城关区。上诉人兰州众创空间出租房屋管理有限公司（以下简称“众创公司”）与上诉人董长江因房屋租赁合同纠纷一案，均不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初1173号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。众创公司上诉请求：1.依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初1173号民事判决第二、三项；2.依法改判支持众创公司的全部诉讼请求并驳回董长江的反诉请求。事实与理由：一、一审法院认定的部分事实正确，但关键证据缺失。众创公司起诉董长江的主要原因是涉案房屋室温不达标导致租客退租，众创公司无法实现涉案房屋的出租。同时，因室温不达标的证据众创公司难以取得和保存，且本案立案时间为2019年春节前，众创公司在立案时就曾向一审法院提交证据保全申请书，申请一审法院赶在2018年-2019年供暖季结束之前去涉案房屋内保全室温相关证据材料，但一审法院并未重视众创公司的申请，导致证明涉案房屋室温不达标证据未能及时保留，故本案的部分事实虽然查清，但关键证据缺失，影响了本案一审判决的客观性。二、一审法院并未正确认定众创公司与董长江签订的《FTD租赁合同》。众创公司与董长江签订的《FTD租赁合同》系双方真实意思表示，应当对双方具有法定约束力。该合同第九条第二款第二项约定，“甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按剩余月租金的两倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……（2）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的。”该条款表明，作为房屋业主的董长江在与众创公司签订合同时就协商一致，董长江应保证涉案房屋在租赁期限内可以正常使用，否则应承担相应违约责任。但一审法院对该条款并未正确认定，以“原被告双方并未对合同提前解除时涉案房屋装修赔偿问题进行约定；原告无证据证明2018年供暖期室温不达标，系房屋供暖设备老化所致，且被告无法控制供暖期室内供暖温度，故原告称被告违约的主张，本院不予认定”为由驳回众创公司诉请明显属于对合同条款的错误认定后得出的结论，恳请二审法院予以纠正。三、一审判决明显偏袒董长江。本案中，众创公司之所以暂时停付董长江的租金，是因为董长江作为房屋的业主，在众创公司多次通知后，怠于配合解决房屋冬季室温不达标导致无法正常居住的问题，停付租金是众创公司作出的合法抗辩。尽管证明室温不达标的直接证据众创公司未能取得，但众创公司在庭审时向一审法院同时提交了租客投诉记录等间接证明涉案房屋室温不达标的证据，由此至少可以证明，涉案房屋室温不达标并非众创公司随意编造。但一审判决仅判决众创公司向董长江支付租金，却未实际解决众创公司与董长江之间因涉案房屋室温不达标引起的纠纷，属于本末倒置，明显偏袒了董长江。综上，请求二审法院撤销一审法院作出的错误判决，并改判支持众创公司的诉讼请求。董长江辩称，一、房屋交接时供暖情况正常。董长江与众创公司于2016年5月21日签订合同，于当日完成交接并签订了合同附件四的《房屋交接清单》。第一个供暖季期间双方没有任何纠纷，说明众创公司对房源的要求是有标准的并且是十分重视的，董长江交接时的房屋状况包括供暖情况完全符合合同约定。第二个供暖季，众创公司以室温问题为由要求经济赔偿，为确保公平公正、客观真实，董长江联系12345民情热线，2018年1月11日街道办、供热站、物业、众创公司和董长江五方人员共同入室测温，测量结果是：除众创公司拆除暖气、墙体、隔档的区域室温略低于标准，其他区域全部达标，众创公司工作人员当场签字确认。事后众创公司仍纠缠不休，直到拆除暖气的证据明确无误才偃旗息鼓。事实再次证明董长江的房屋在交付时完全符合合同约定，也证明室温下降的责任方是众创公司。二、董长江认为本案核心是如果室温不达标，责任应该由谁承担。合同补充条款第十七条双方其他约定事宜第六项约定“房屋租赁期间，房屋内水、电、暖均由乙方维修。”基于此约定，若室温达标，则暖气不需要维修，所以董长江无责，而众创公司诉至法院就是无中生有；若室温不达标，则暖气维修的责任方是众创公司，董长江无责。众创公司罔顾2018年1月五方联测结论，于2019年1月2日发出律师函，21日向法院递交民事诉状。律师函中明确表示“实测室温仅为4.7度”，再次要求董长江解决室温问题并承担违约责任，明显与事实不符。2019年3月18日众创公司联系一审法院入室实地勘察，房屋正常租赁中，第三方承租人也未反映室温问题。董长江在没有调阅到街道办五方联测存档资料的前提下请求供热站再次入室测温。19日晚，供热站和物业在不提前通知的情况下，再次突击入户测温，发现窗户打开、暖气遮挡、室内乱建后，当即拒绝测量室温，并强调“用户的这种行为，就是烧爆了供热设备，也不可能让室温达标”。同时，供热站分析了影响室温的原因并开具了《室内测温情况说明》，房屋室温不达标是众创公司拆除改建行为导致。一审中董长江提交的证据证明众创公司有拆除改建行为，众创公司严重违反建设部《住宅室内装饰装修管理办法》、国务院《建设工程质量管理条例》、《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和合同的约定。众创公司拆除了连接阳台的墙体，破坏了董长江房屋的主体结构，符合双方合同第九条关于合同解除的约定。三、众创公司上诉事实和理由不成立。合同明确约定了暖气维修费由众创公司负担，但其强词夺理推脱责任，所以停付租金不是合法抗辩，而是施压的手段。第三方承租人退租的真实原因一是在同等质量和服务的情况下，众创公司的租赁价格高于其他公司，二是冬季是房屋租赁市场的淡季，大多数打工者返家或调整工作地，不愿意为空置屋支付租金，同时为避免克扣押金而找出理由。此外，众创公司已逾期5个月未支付租金，符合双方约定的合同解除条件。四、关于家具家电的赔偿，董长江同意由众创公司现有家具家电的残值补偿；同意支付众创公司预缴的房屋实际交接之日后的物业费；为避免众创公司与第三方承租人的违约损失，同意承接第三方承租人续租需求；或最迟解除合同日期调整为现有第三方承租人合同到期之日；由于房屋钥匙全部由众创公司保管，董长江无法请装修公司现场勘查并提供准确的供暖保暖设施和房屋主体结构赔偿核算。请求法院责令众创公司提供便利。不同意众创公司一审诉讼请求的赔偿装修损失费、赔偿经济损失和支付违约金。理由：一是装修损失费不考虑折旧残值问题；二是一费两收既要支付违约金又要赔偿经济损失；三是案件的责任方是众创公司而不是董长江；四是不符合相关法律法规规定和双方合同约定。综上所述，本案的关键问题是室温是否达标、室温降低的肇事者是谁、肇事者应否赔偿。一审法院漠视董长江的弱者地位，放纵众创公司的无理请求，判决众创公司不承担任何责任，必将给众创公司侵占弱者利益的信心，必将提升其违法违规的动力，必将引发大面积的房屋租赁合同诉讼。故请二审法院依法改判。董长江上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初1173号民事判决第二、四项；2.依法改判众创公司支付2019年4月1日起至房屋实际交接之日止已拖欠的租金，众创公司承担董长江的全部诉讼费用和律师费。事实与理由：一、众创公司的错误行为导致室温下降。根据众创公司提供的装修清单和董长江提供的微信通信记录，证明了众创公司拆除客厅内暖气（1组19片），拆除阳台与客厅间墙体和玻璃隔档，拆除入户内门，在客厅内增加隔间。供热站《室内测温情况说明》证明了众创公司的诉讼依据全部是由上述的错误行为造成的。二、众创公司未履行暖气维修义务。为避免租赁期间纠纷，董长江降低了房屋租金，双方在《房屋租赁合同》不冲突条款第十七条第六项约定“房屋租赁期间，房屋内水、电、暖均由乙方维修。”三、众创公司应承担董长江的诉讼费和律师费。《房屋租赁合同》第十一条第四项约定“由败诉方承担诉讼费、律师费用。”本案的起因是众创公司的错误行为和未履行义务导致，众创公司试图将各项损失转嫁董长江的目的未达到而引发，董长江接到民事诉状后应诉和反诉是对自己合法权益的保护，所以众创公司应承担董长江的诉讼费和律师费。董长江委托甘肃诚域律师事务所律师张艺和张珍珍为诉讼代理人并共同参加庭审，能够证明已产生律师费用。四、众创公司应结清房屋交接之日前所有租金。五、众创公司归还房屋应确保可正常使用。《合同法》第二百一十九条规定“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”《房屋租赁合同》第六条第二项约定“租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。”第十条第六项约定“乙方未征得甲方书面同意或超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复原状。”董长江与众创公司签订合同前，房屋各项设施完备并配齐家具家电正常被租赁人使用，现众创公司的行为已经影响了房屋后续的正常使用和租赁，所以董长江请求判令众创公司恢复房屋原状属于合理请求。为避免纠纷，众创公司恢复房屋原状是第一选择，董长江要求赔偿是第二选择。现众创公司未拒绝恢复房屋原状或确保房屋交接后能够正常租赁，且房屋钥匙全部由众创公司保管，董长江无法进入房屋。综上所述，众创公司的诉讼依据不成立，并存在明显违约和推脱义务的过错行为，极大地损害了董长江的合法权益。在这种情况下一审法院判决众创公司不承担违约责任，将放纵房屋转租公司肆意侵害弱者的合法权益并引发大面积法律纠纷。故，请求二审法院依法改判。众创公司针对董长江的上诉辩称，其答辩意见与上诉事实及理由一致，补充说明，董长江在一审中并未提供任何书面证据证实实际产生了律师费用。众创公司向一审法院起诉请求：1.判令解除众创公司与董长江签订的《FTD租赁合同》；2.判令董长江向众创公司赔偿装修损失费39053.26元，赔偿众创公司已经预交的2019年1月1日至2019年12月30日的物业费928.2元，赔偿因众创公司向资产使用人支付违约金而造成的经济损失2546元，并向众创公司支付违约金5600元，以上共计48127.46元；3.诉讼费由董长江承担。董长江向一审法院提出反诉请求：1.判令解除董长江与众创公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令众创公司将董长江出租的房屋恢复原状；3.判令众创公司按照合同约定向董长江支付自2019年4月1日起至合同解除之日止的租金；4.判令众创公司承担全部诉讼费用及律师费。一审法院认定事实如下：2016年5月21日，兰州众创空间出租房屋管理有限公司（乙方）与董长江（甲方）签订《FTD租赁合同》，乙方承租甲方位于兰州市城关区雁滩路4000号兰雁小区3栋5单元102室（以下简称：涉案房屋），，该房建筑面积116.5平方米，租赁期自2016年6月1日起至2024年6月30日止，月租金为2800元，租金保持前3年不变。双方约定甲方于2016年5月23日前向乙方交付该房屋。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、采暖、物业、通讯、设备等费用由乙方承担。其他有关费用，均由乙方承担。双方还对合同解除、房屋维护和维修及违约责任等进行了约定。合同签订后，董长江依约向众创公司交付了涉案房屋，众创公司对涉案房屋进行验收后即开始装修、改造，作为经营FTD福度公寓的场地使用。众创公司在使用涉案房屋至2018年供暖期开始，认为涉案房屋因供暖设备老化出现室温不达标，董长江作为涉案房屋所有人，依据双方签订的合同，应承担相应责任。双方就该问题协商未果，众创公司认为董长江构成违约，遂诉至法院。一审法院认为，合法的民事行为受法律保护。本案中，兰州众创空间出租房屋管理有限公司与董长江签订的《FTD租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，自签订之日起成立。现众创公司要求解除《FTD租赁合同》，董长江亦同意解除合同。故对众创公司要求解除双方签订的《FTD租赁合同》及董长江反诉要求解除双方签订的《FTD租赁合同》的诉讼请求，法院予以支持。关于众创公司要求董长江赔偿装修损失费39053.26元、赔偿因众创公司向资产使用人支付违约金而造成的经济损失2546元、违约金5600元的诉讼请求。双方在《FTD租赁合同》中并未对合同提前解除时涉案房屋装修赔偿问题进行约定。众创公司自2016年6月起经验收后使用涉案房屋，其无证据证明2018年供暖期内室温不达标，系房屋供暖设备老化所致，且董长江无法控制供暖期室内供暖温度，故众创公司称董长江违约的主张，法院不予认定，众创公司要求董长江因违约赔偿损失并支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于众创公司要求董长江赔偿已经预交的2019年度物业费928.2元的诉讼请求，因双方签订的房屋租赁合同不再履行，董长江应退还众创公司物业费每月77.35元，自众创公司实际给董长江腾交房屋之日起计算。关于董长江要求众创公司恢复出租房屋原状的诉讼请求，因董长江没有提供证据证明出租前房屋的状况，且没有证据证明众创公司装修时拆除的暖气片及房屋的隔断如果恢复需要支出的费用，故对董长江的此项反诉请求，不予支持；关于董长江反诉要求众创公司支付自2019年4月1日至合同解除之日止的租金的诉讼请求，一审法院酌情判决众创公司承担自2019年4月1日至2019年7月1日止的租金8400元。董长江反诉要求众创公司承担的律师费，董长江未提供证据，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除兰州众创空间出租房屋管理有限公司与董长江于2016年5月21日签订的《房屋租赁合同》；二、兰州众创空间出租房屋管理有限公司在本判决生效后10日内向董长江支付截至2019年7月1日的房屋租金8400元；三、驳回兰州众创空间出租房屋管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回董长江的其他反诉请求。案件受理费减半收取502元，由兰州众创空间出租房屋管理有限公司负担。反诉费25元，由兰州众创空间出租房屋管理有限公司负担15元，董长江负担10元。二审中，董长江提交2019年4月22日微信聊天和转账记录、2019年8月5日招商银行收款回单、委托代理合同、代理费发票，证明其在一审诉讼中产生律师费的事实。众创公司质证认为一审中董长江未提交委托合同和发票，发票是在一审宣判之后形成，不能证明实际产生了律师费。本院认为，微信聊天和转账记录、委托代理合同形成于一审期间，但该支付行为与其委托代理合同约定的交付账户明显不符；而招商银行收款回单、代理费发票系一审结束后，董长江为了证实其实际支付了代理费而补充完善的证据材料，该行为系董长江自身不当举证行为造成，且其二审中补充证据的行为与民事诉讼所应遵循的诚实信用原则相悖，本院对其该举证行为给予否定性评价，对董长江因自身原因提交的前述证据材料不作为本案二审认定案件事实的证据采信。经二审审理查明的事实与一审判决认定的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于众创公司认为一审法院认定事实关键证据缺失的上诉意见能否成立的问题。众创公司虽向一审法院提交了证据保全申请书，但涉案房屋由董长江按照合同约定交付给众创公司后，众创公司作为房屋实际控制人，在因室温是否达标发生争议时，众创公司可以通过联系物业、供热站等第三方对室温进行勘测认定，得出较为客观的认定结论，且该证据并非当事人客观上不能取得，现众创公司就其陈述的事实因在具备取证条件的情况下而怠于收集证据导致其提出的请求缺乏证据支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，直至本案二审期间，众创公司除单方陈述外仍未提供直接证据证明涉案房屋室温不达标的原因在于董长江，众创公司应承担举证不能的不利后果。而董长江一审提交的甘肃省交通职业技术学院供热站出具的《室内测温情况说明》反映，因用户拆除暖气和改变房屋结构布局导致室温下降。由此可见，室温下降的原因不在董长江，一审法院据此认定董长江不存在违约行为有事实及法律依据。故对众创公司认为一审法院认定事实证据缺失的上诉意见不予采信。关于众创公司认为一审法院未正确认定其与董长江签订的《FTD租赁合同》的上诉意见能否成立的问题。结合该合同第九条第二款第二项约定“甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的”属甲方（董长江）违约，而本案中已查明，房屋交付时众创公司经验收确认后接收，对房屋进行改造装修后用于正常出租经营，并未出现前述合同约定的违约情形，另，双方合同补充条款中有“房屋租赁期间，房屋内水、电、暖均由乙方维修”的约定。众创公司主张的违约责任条款在本案中并不适用。一审法院基于前述事实和合同约定，未予支持众创公司要求董长江支付违约金和赔偿装修损失的诉讼请求并无不当，本院予以确认。因此，众创公司提出一审法院未正确认定租赁合同的上诉意见缺乏事实依据，本院不予采纳。关于众创公司认为一审判决明显偏袒董长江的上诉意见，众创公司虽上诉主张停付租金是合法抗辩，但董长江不存在违约行为，众创公司作为承租人，有义务向董长江按期支付相应的租金。一审判令众创公司向董长江支付房屋租金有事实及法律依据。众创公司的该项上诉理由缺乏事实依据，本院不予采信。关于董长江认为众创公司应结清房屋交接之日前所有租金的上诉意见，董长江向一审法院提出的反诉请求为“判令众创公司按照合同约定向董长江支付自2019年4月1日起至合同解除之日止的租金”，一审法院于2019年7月作出判决，确认双方签订的合同解除，并据此判令众创公司向董长江支付2019年4月1日至2019年7月1日的租金系依据其请求而裁判的。故董长江的该项上诉意见无事实和法律依据，本院不予支持。关于董长江上诉认为众创公司归还房屋应恢复原状，确保房屋可正常使用的问题，双方合同中并未约定众创公司交回房屋时有恢复原状的义务，此外董长江也未提供证据证明众创公司对房屋改造的具体情况，一审法院未予支持董长江的该项诉讼请求并无不当。董长江主张众创公司恢复原状的上诉请求缺乏事实依据，本院不予采纳。关于董长江认为诉讼费和律师费应由众创公司承担的上诉主张能否成立的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”规定，一审法院综合本案纠纷成因和众创公司诉讼请求及董长江反诉请求获得支持情形等因素合理确定诉讼费承担比例于法有据。而律师代理费部分，因董长江一审中的举证情况并不足以证实其主张成立，其虽在二审中提交了补充的证据材料加以证明，但董长江前后所举的证据明显存在与委托代理合同约定不符及补充制作证据的不诚信诉讼行为，对其该不诚信诉讼行为，应由其自行承担相应的后果，本院对其该主张不予支持。综上所述，众创公司和董长江的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人兰州众创空间出租房屋管理有限公司预交的二审案件受理费1034元，由其自行负担；上诉人董长江预交的二审案件受理费100元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  刘宝成审判员张海军审判员杨清二〇一九年十一月十三日法官助理何丽霞书记员杨倩