江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0791民初125号 原告（反诉被告）：曹某，男，1972年9月1日出生，汉族，住连云港市灌云县。 委托诉讼代理人：于慧龙，江苏田湾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹汝祥，男，1978年5月23日出生，住连云港市海州区。系曹某堂弟。 被告（反诉原告）：杨某，女，1982年2月8日出生，汉族，住连云港经济技术开发区。 委托诉讼代理人：王继宏，江苏四季青律师事务所律师。 原告（反诉被告）曹某与被告（反诉原告）杨某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）曹某的委托诉讼代理人于慧龙、曹汝祥，被告（反诉原告）杨某及其委托诉讼代理人王继宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的两份《商铺租赁合同》；2、判令被告杨某赔偿原告装修损失暂计15万元（具体以司法鉴定数额为准）；3、判令被告杨某赔偿原告饭店经营的人工费用损失2.8万元；4、判令被告杨某赔偿原告经营损失3万元（暂计至起诉之日，实际损失计算至解除租赁合同之日）；5、退还租金和押金115400元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告曹某与被告杨某签订两份《商铺租赁合同》，由原告租赁被告位于绿地璀璨天城76商铺09室一至二楼和10室一楼的商铺用于饭店经营，租赁期限分别为4年和2年，租金分别为80000元和22000元，押金分别为5000元和3000元。原告按约缴纳租金后，对商铺进行了装修并试营业。因涉案房屋未经竣工验收及消防验收，不具备交付使用条件，系临时用电，经常发生断电，给原告造成经营损失。且被告并不享有租赁商铺的所有权，因第三人以该商铺产权向原告主张租金，发生争议，导致2018年12月17日被告将该两处商铺水电全部切断，原告饭店无法经营，造成巨大的经济损失。虽与被告多次协商，但被告未恢复水电。为维护原告合法利益，请求判如所请。 被告杨某辩称，被告已全面履行合同义务，不存在任何违约行为。原告系2018年12月底自行停业，拒缴电费，被告才拉闸限电，并非原告所称因第三人主张产权发生争议导致停水停电无法经营。原告不享有合同解除权，主张解除合同没有法律依据，出租的房屋未经竣工验收和消防验收，不能导致合同无效，更不能导致合同解除。原告要求赔偿装修损失、人工费及经营损失和退还租赁押金没有法律和合同依据，原告违约不履行合同，装修残值应当责任自负。原告已实际使用租赁物，依法应当支付租金，不存在返还问题，原告主动搬离房屋，属于自行解除承租权，无权要求退还租金。 反诉原告杨某向本院提出诉讼请求：请求反诉被告缴纳拖欠电费10841元。事实与理由：反诉原告杨某将租赁房屋交付给反诉被告曹某后，反诉被告曹某自2018年5月15日营业，当月发生电费565元，6月份电费为193.50元（已交），7月份电费为189元（未交），而曹某有8台室外空调和冰箱及照明设备，正值用电高峰，其6月、7月用电度数不足5月份半月电费的三分之一。反诉原告于2018年8月8日至9日对表查看，发现反诉被告曹某店铺电表停运，便于10日更换电表，更换后一天电表度数为141度，据此推测6、7月份少交电费约7129.50元。反诉原告要求反诉被告曹某补交6、7月份电费遭拒，且8月和11月份电费3954.60元也未缴纳。反诉被告因经营不当，生意不好，拒缴电费，反诉原告不得已于2018年12月17日下午断电，同时告知其补交电费后立即恢复供电，反诉被告曹某至今未缴纳。 反诉被告曹某辩称，反诉原告杨某不是电费收缴主体，无权向反诉被告索要电费，且其主张的是2018年6月、7月、8月、11月的电费，反诉被告已经缴纳了6月份电费，11月份的电费是对方拒绝收取。反诉原告推测出的电费数额没有事实及法律依据。 经审理查明，2018年4月，原告曹某（乙方）与被告杨某（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方位于绿地璀璨天城76商铺09室一至二楼，租赁期限4年，自2018年5月15日至2022年5月14日止，首年租金80000元，第二年起每年递增4800元，押金5000元，租金包含物业费。商铺经营范围为饭店，租金按年缴费，期满前一个月交付租金才可使用。租赁期间水费、电费等经营产生的一切费用由乙方按规定缴纳。合同第七条约定：租赁期间，甲方可以出售，但甲方要保证乙方合同履行完毕。若甲方毁约，甲方赔付乙方所有装修材料及人工费用；若乙方毁约，甲方收取的押金及租金不退乙方，并且合同终止。甲方有义务保证水电正常使用。 2018年6月，原告曹某（乙方）与被告杨某（甲方）又签订一份《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方位于绿地璀璨天城76商铺10室一楼，租赁期限2年，自2018年6月18日至2020年6月17日止，首年租金22000元，第二年递增百分之六，押金3000元整，租金包含物业费。其他合同条款与第一份合同内容一致。 合同签订后，被告杨某向原告曹某交付了房屋，原告曹某已支付两份租赁合同首年租金102000元、押金8000元以及其他费用5400元，并将租赁的商铺09室一至二楼进行了装饰装修，经营“绿地食府”饭店。饭店每月产生的电费由被告杨某于次月月初抄表收取，5月份发生电费为565.20元，6月份电费为193.50元，原告曹某均已缴纳。8月初，被告方的工作人员抄录分电表时发现7月份电费仅为189元，与夏季正常用电量严重不符。被告对该分电表检测后发现存在故障，于8月10日更换了电表，要求原告曹某按照新表推测出的夏季用电量（约130度/日）补交6月份电费3316.50元，并缴纳7月份电费3813元、8月份电费2264.40元，原告均拒绝缴纳。后原告正常缴纳了9月电费1897.20元、10月电费1518.30元。11月产生电费1690.20元，原告曹某未及时缴纳，被告于2018年12月17日拉闸断电，原告关门停业，至本案审理时，供电未能恢复。 本案审理过程中，原告曹某申请对房屋室内装修造价进行鉴定，本院于2019年4月10日委托江苏大公房地产土地与资产评估造价咨询有限公司（以下简称大公咨询公司）对涉案房屋室内装饰装修残值（包含硬装及不可移动设施）进行鉴定，该公司于2019年5月10日作出工程造价鉴定预报告，本院将预报告送达双方当事人进行质证。原告曹某提出异议如下：1、鉴定项目遗漏监控的硬盘录像机、厨房卫生间防水涂料；2、纱窗、油烟机净化器价格偏差较大。被告杨某未提出异议。大公咨询公司综合当事人质证意见，于2019年5月29日出具工程造价鉴定意见书，鉴定该室内装修（包含硬装及不可移动设施）的工程造价为人民币98376元。鉴定费3000元由原告曹某预交。 2019年9月25日，原、被告双方经协商，被告杨某同意解除合同，并约定原告曹某于2019年9月30日前腾退房屋，但原告曹某至今仍未交房。 另查，涉案商铺未经竣工验收及消防验收，系临时用电设施，供电不稳定，偶尔会发生断电现象。房屋所有人为董鸿义，董鸿义授权被告杨某管理、出租房屋，租赁期间，董鸿义又将商铺09室出售给案外人王某,4。 上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，商铺租赁合同、汇款凭证、水电费缴费凭证、柴油发电机组租赁服务合同、通知书、短信截图、营业执照、现场照片、电费收据、电表照片等书证，证人王某,4的证言，工程造价鉴定意见书等证据证实，并经当庭举证、质证，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点在于：一、被告杨某是否有权出租房屋；二、未经竣工验收和消防验收的房屋租赁合同效力；三、合同解除后的损失确定以及责任分担；四、原告曹某预交的押金8000元及其他费用5400元应否退还；五、反诉被告曹某欠缴电费数额。 关于争议焦点一、被告杨某是否有权出租房屋。经查，合同签订时，涉案商铺所有人为董鸿义，董鸿义授权被告杨某对商铺进行管理、出租，并对杨某与原告曹某签订的租赁合同确认无异，因此，被告杨某虽不享有租赁物的所有权，但享有对租赁物的出租权，具有出租人主体资格。在合同履行过程中，案外人董鸿义又将其中一处租赁商铺售与案外人王某,4，根据“买卖不破租赁”原则，房屋所有人的变更不影响租赁合同的效力。故被告杨某以出租人名义与原告签订的房屋租赁合同主体适格。 关于争议焦点二、未经竣工验收和消防验收的房屋租赁合同效力问题。经查，涉案租赁房屋未经竣工验收及消防验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术竣工资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“……依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用。”根据上述法律规定,竣工验收和消防验收是建筑工程交付使用的强制性条件，主要目的是从建筑物的质量和安全的角度,要求建设单位在建筑工程交付使用或投入使用前应对建筑质量和消防安全进行全面检查,以确保建筑工程在具备合格质量标准和可靠安全性的前提下投入使用,而非否定以未经竣工验收和消防验收的房屋为标的物的合同效力，是管理性的强制规定。法律、法规的强制性规定包括效力性强制规定与管理性强制规定,我国合同法明确规定违反效力性强制规定的合同为无效合同，而违反管理性强制规定的合同未必无效。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第八条规定“因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人要求解除合同的,人民法院应予支持：(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;(二)租赁房屋权属有争议的;(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”该司法解释明确了违反关于房屋使用条件的管理性强制规定的合同，合同依然有效，在导致房屋无法使用的情况下，当事人可以行使解除权。因此，即使涉案房屋未经竣工验收和消防验收，双方签订的租赁合同依然有效，现原告行使解除权，被告亦予以同意，合同已于2019年9月25日解除。 关于争议焦点三、合同解除后的损失确定以及责任分担问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于过错责任，被告杨某将未经竣工验收和消防验收的房屋出租给原告经营饭店，违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，带来公共安全隐患，且临时供电设施不稳定，时而发生断电现象，影响原告经营；在双方产生电费纠纷时，被告杨某在已收取原告曹某水电押金的资金保障下，仍擅自将房屋断电，致使原告停止营业，被告的行为已违反合同义务，构成违约。原告曹某作为餐饮场所经营者，开业前具有向公安消防部门申报消防安全检查的义务，其明知房屋不具备合格的消防安全设施仍予以装修使用，存在过错；且其作为承租人，不履行缴纳电费义务，被告以强行拉闸限电的方式催缴电费的行为虽不正当，但并非永久断电，未达到合同无法履行的根本性违约，原告非但不予补缴电费，反而闭门停业，任由事态发展下去，达到解除合同之目的。因此，双方的违约行为共同导致合同解除，本院酌情认定原告曹某承担40%责任，被告杨某承担60%责任。现根据合同的履行情况、双方过错责任大小，兼顾诚实信用原则，对损失承担分配如下： 1、原告曹某投入的装饰装修损失。根据《司法解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。被告杨某出租给原告曹某的房屋为毛坯房，曹某进行了装饰装修，对可移动设施部分，因被告杨某不同意折价受让，由原告曹某自行移除。对于硬装及不可移动设施，经鉴定现值为人民币98376元，因该部分装饰装修物已形成房屋附合，无法拆除或拆除需花费巨大，为了充分实现物的使用价值和效用，对硬装及不可移动设施部分由被告杨某取得所有权，并赔偿原告装饰装修损失的60%，98376元×60%=59025.60元。 2、租金损失。被告杨某于2018年12月17日对房屋断电，原告曹某闭门停业，截至2019年9月30日，房屋停用9个月13天，产生空置损失80155元（102000元/年÷12月×9.43月），原告曹某承担40%责任为32062元，其已付租金43889元（09号商铺租金交至2019年5月14日，10号商铺租金交至2019年6月17日），被告杨某还应向原告曹某退还租金11827元。 原、被告双方于2019年9月25日解除合同时，约定原告曹某应于9月30日前腾退房屋，但原告至今仍未向被告交付房屋。本院认为，当事人应当本着诚实信用原则采取适当措施防止损失的扩大，现原告在合同解除后不交付房屋，经本院敦促后仍不腾退，违反减损义务，应对扩大的损失承担责任，2019年9月30日之后原告占用房屋产生的占有使用费参照合同约定102000元/年租金标准支付给被告杨某。 3、关于原告曹某主张的经营利润损失及人工费。本院认为，经营利润损失为可得利益损失，应当由原告对其遭受的可得利益损失总额以及必要的交易成本等承担举证责任。原告仅举证2018年6月至11月期间每月有四至六万余元的微信收款，不足以认定为饭店经营收入，更无法确定经营利润损失。对于原告主张的人工费，亦证据不足，本院对该两项主张均不予支持。 关于争议焦点四、原告曹某预交的押金8000元及其他费用5400元应否退还。本院认为，押金是承租人支付给出租人的作为债务履行的担保，合同解除后应予以退还或抵扣，原告曹某交纳的押金8000元可与欠缴的水电费进行抵扣，剩余部分予以退还。对于原告另行向被告杨某支付的5400元款项的性质，原告主张是水电保证金，被告辩称系中介费。原告对自己的主张，有责任提供证据，现其不能举证证明该款项是水电保证金，也不能充分说明款项应当予以退还的合理依据，故其主张退还费用5400元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点五、反诉被告曹某欠缴电费数额。根据反诉原告杨某提供的证据，反诉被告曹某5月份发生电费为565.20元、6月份电费为193.50元，8月10日更换电表后当月电费为2147.40元、9月份电费为1897.20元、10月份电费为1518.30元、11月份电费为1690.20元。曹某6、7月份一直在正常经营，用电量每月仅百余元，与其他月份相比，用电量严重不符，可以推定分电表在6月份已发生故障。曹某因分电表发生故障而少缴电费，则总电表缴费义务人杨某的利益必然受损，依据公平原则，承租人曹某理应补缴电表故障期间的合理电费。经统计，8月中旬至11月的月平均用电量为1813.28元，6月已缴电费193.50元，还应补缴1813.28元-193.50元=1619.78元；7月份是用电高峰期，酌定在平均电量基础上增加20%，1813.28元×120%=2175.94元；曹某还欠缴8月份电费2147.40元、11月份的电费1690.20元。以上6、7、8、11月份欠缴电费合计7633.32元。 综上，原告曹某以及反诉原告杨某部分诉讼请求合理有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、第十一条之规定，判决如下： 一、原告曹某与被告杨某签订的关于绿地璀璨天城76-09室、76-10室的《商铺租赁合同》已解除。 二、原告曹某于本判决生效后十日内将房屋内可移动设施腾空，向被告杨某交还房屋，并支付从2019年10月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（参照合同约定的租金标准102000元/年，暂计算至2019年11月30日为17000元）。 三、被告杨某于本判决生效之日起十日内向原告曹某退还租金11827元、押金8000元（押金与第五项电费抵扣后，被告杨某实际应退还押金366.68元）。 四、被告杨某于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹某装修损失59025.60元。 五、反诉被告曹某于本判决生效后十日内支付反诉原告杨某电费7633.32元。 六、驳回原告曹某其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7681元、鉴定费3000元，合计10681元（原告曹某已预交），由原告曹某负担7008元、被告杨某负担3673元。反诉案件受理费39元（反诉原告杨某已预交），由反诉原告杨某负担14元，反诉被告曹某负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 审 判 长  戴培培 人民陪审员  安丰萍 人民陪审员  孙文花 二〇一九年十一月三十日 书 记 员  胡砚艳 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 [二]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 [三]、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。