福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0102执异277号 案外人：袁廷玉，女，1976年5月4日出生，汉族，住四川省康定县。 委托代理人：陈天骁、邹训坚，福建至理律师事务所律师。 申请执行人：林宇，男，1971年2月13日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托代理人：欧丽霞、陈曦，福建远东大成律师事务所律师。 被执行人：戴敬玉，女，1963年7月9日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 被执行人：林真，1953年4月9日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 被执行人：福州保税港国际汽车城有限公司，住所地福建省福州保税港区加工贸易区监管大楼附属楼2层211室18区间（福清市新厝镇新江路9号）。 法定代表人：轩辕文全，董事长。 本院在执行（2018）闽0102执5006号申请执行人林宇与被执行人戴敬玉、林真、福州保税港国际汽车城有限公司（以下简称“汽车城公司”）民间借贷纠纷执行一案【执行依据为（2018）闽01民终2646号民事调解、（2017）闽0102民初3603号民事判决】案外人袁廷玉向本院提出执行异议申请，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人袁廷玉的执行异议请求：一、确认案外人与本案被执行人汽车城公司签订的《租赁协议》合法有效，案外人有权按《租赁协议》约定使用异议标的，享受合法租赁权益。二、在本案强制执行过程中不损害案外人对执行标的（福州市××环球广场××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、26店面）的合法租赁权益，不影响申请人对异议标的的合法使用，在租赁期内阻止向受让人移交占执行标的。 事实与理由：案外人与被执行人汽车城公司于2017年8月30日签订《租赁协议》，约定由案外人承租汽车城公司名下异议标的房产，租赁期限15年，自2017年8月30日起至2032年8月29日止；每年租金为30万元，案外人一次性支付十年租金300万元（以2016年1月6日汽车城公司购买异议标的房产时向案外人借款300万元抵充），10年后按每月2.5万元支付租金。《租赁协议》签订当日，汽车城公司法定代表人轩辕文全向案外人出具《借条》，确认收到租金300万元。 《租赁协议》签订后，后因汽车城公司与其他第三方纠纷等原因，导致案外人虽一直占有异议标的但一直无法使用。2018年10月30日，案外人与汽车城公司再次签订了《租赁协议》（下称“2018《租赁协议》”），约定案外人将异议标的返租给汽车城公司，租赁期限自2018年10月30日起至2019年10月29日止，租金为每月3.5万元。2018《租赁协议》签订后，案外人于2018年11月进场装修，并于当月将装修后的异议标的房屋交付给汽车城公司使用。 福州市鼓楼区人民法院于2018年10月26日对本案中异议标的进行查封，并于2018年12月27日在异议标的物业现场张贴《查封公告》，于2019年1月3日张贴《限期履行通知书》。而案外人在此之前就已汽车城公司签订合法有效的书面租赁合同并占有使用异议标的，应认定案外人对异议标的享有合法租赁权益。 申请执行人林宇就异议人袁廷玉的执行异议申请答辩如下：一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。法院于2018年9月27日立案受理申请执行人强制执行一案，并依据（2018）闽01民终2646号民事调解书作出（2018）闽0102执5006号执行裁定书。嗣后，法院于2018年10月25日向福州市不动产登记和交易中心发出《协助执行通知书》，查封了被执行人福州保税港国际汽车城有限公司（下称保税港公司）所有的涉案标的。据此，法院依照执行程序作出的执行处理行为没有违反法律规定，执行裁定书是法院依法执行行为，是维护申请执行人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。 二、袁廷玉关于对被执行标的房产享有合法租赁权益的主张缺乏事实和法律依据。 （一）袁廷玉与轩辕文全所签订的借款协议真实性无法确认，且与保税港公司无关。袁廷玉主张其于2016年12月6日与保税港公司的法定代表人轩辕文全签订借款协议，约定其出借300万元款项用于保税港公司购买异议标的。暂且不论该协议真实与否，就其载明的内容及提供的银行流水便与其主张的事实不符。首先，该借款协议由袁廷玉与轩辕文全所签，款项亦汇入轩辕文全账户，与保税港公司并无关联；其次，袁廷玉2016年12月6日汇给轩辕文全50万元款项时明确备注该笔款为“接给轩辕文全用于购车”，并未如其主张的用于保税港公司购买异议标的；最后，协议约定借款期限为2016年12月6日至2017年11月5日止，而根据其所提供的银行流水显示，其于2016年12月6日仅汇款95万元，借贷关系是否完全实际履行无法确认。据此，根据合同的相对性原则，不论该借款协议真实无否，均系袁廷玉与轩辕文全间的个人债务，与保税港公司无关。 （二）现有证据无法证实袁廷玉与保税港公司签订的《租赁协议》合法有效或已实际履行。袁廷玉提供2017年8月30日和2018年10月30日《租赁协议》两份，拟证实其对异议标的享有合法租赁权益。申请执行人认为，袁廷玉主张没有事实和法律依据： 1、《租赁协议》发生于诉讼及执行过程，无法排除系保税港公司为了逃避债务所拟定的。申请执行人因与保税港公司借贷纠纷一案于2017年4月向法院起诉，该院于2017年12月25日作出一审判决。嗣后，保税港公司提出上诉，双方于2018年6月4日达成调解。2018年9月27日，法院立案受理申请执行人的执行申请。而袁廷玉所主张的2017年《租赁协议》发生于一审诉讼过程中，2018年《租赁协议》发生于执行过程中，无法排除系保税港公司为了逃避债务而拟定的。 2、《租赁协议》未实际履行。延上，涉案租赁协议是否合法有效暂且不论，单就袁廷玉提供的证据亦可该租赁协议并未实际履行，理由如下：首先，2017年8月30日租赁协议约定，袁廷玉向保税港公司承租异议标的房产，租期自2017年8月30日起至2032年月29日止，每年租金为30万元，一次性支付十年租金300万元。但袁并未提供证据证实其有支付前述款项，其所提供的收条仅有轩辕文全签字，并未得到保税港公司的确认；其次，2018年10月30日租赁协议约定，保税港承租涉案标的的期限自2018年10月30日至2019年10月29日，而支付房租的主体却是轩辕文全，且支付的次数仅有一次（即2019年1月29日），明显不符合常理；再者，袁廷玉所提供的《消防工程施工承包合同》《火灾自动报警系统调试报告》均发生于本案执行过程中，且该合同／报告均未加盖四川博南商务服务有限公司的盖章。同时，根据《国家企业信用信息公示系统》显示，四川博南商务服务有限公司的住所地为成都市成华区建材路39号3栋21楼2116号，并非位于福州市××环球广场××区××层；最后，法院于2018年10月26日对异议标的进行查封，于2018年12月27日在异议标的物业现场张贴《查封公告》，于2019年7月26日对异议标的进行现场评估及设备搬离。若如袁廷玉所述，其在此之前就占有使用异议标的，缘何在法院查封、张贴公告过程中均未提出，明显不符合常理。另须提及，2019年7月26日申请执行人陪同法院执行局十几名工作人员及评估机构工作人员到异议标的现场进行查封、评估时，并未有四川博南商务服务有限公司的工作人员在现场办公或有关该司在此经营办公的任何痕迹，足以证实袁廷玉关于占有使用异议标的的主张为虚假陈述。 综上，袁廷玉关于对被执行标的房产享有合法租赁权益的主张缺乏事实和法律依据，请求依法驳回袁廷玉的异议。 案外人为了证明其主张，向本院提交如下证据： A1、《身份证》，证明案外人的身份信息； A2、《租赁协议》、《收条》，证明：1、案外人与被执行人汽车城公司于2017年8月30日签订《租赁协议》，约定由案外人承租汽车城公司名下异议标的房产，租赁期限15年，自2017年8月30日起至2032年8月29日止；每年租金为30万元，案外人一次性支付十年租金300万元（以2016年12月6日汽车城公司购买异议标的房产时向案外人借款300万元抵充），10年后按每月2.5万元支付租金；2、《租赁协议》签订当日，汽车城公司法定代表人轩辕文全向案外人出具《收条》，确认收到租金300万元； A3、《借款协议》、《转账凭证》、《异议标的拍卖成交确认书》，证明：1、案外人与汽车城公司法定代表人轩辕文全于2016年12月6日签订《借款协议》，约定由案外人出借300万元借款用于汽车城公司购买异议标的；2、案外人通过转账方式将上述借款中的295万元转入指定轩辕文全个人账户，另外5万元以现金方式支付； A4、2018年《租赁协议》、租金支付记录，证明2018年10月30日，案外人与汽车城公司签订2018年《租赁协议》，约定申请人将异议标的返租给汽车城公司，租赁期限自2018年10月30日起至2019年10月29日止，租金为每月3.5万元； A5、《消防工程施工承包合同》、《火宅自动报警系统调试报告》，证明案外人于2018年11月进场装修，异议标的均为案外人所装修； A6、《四川博南商务服务有限公司工商信息》、《说明》，证明1、案外人与四川博南商务服务有限公司法定代表人王绍锋系夫妻关系；2、四川博南商务服务有限公司按案外人要求于2018年11月1日与安徽省中信消防工程有限公司签订《消防工程施工承包合同》，并完成对异议标的消防工程的装修； A7、（2018）闽0203财保126号、128号《民事裁定书》，证明《租赁协议》签订后，因汽车城公司与其他第三方纠纷等原因，导致案外人虽占有异议标的但一直无法使用。 本院查明：申请执行人林宇与被执行人戴敬玉、林真、福州保税港国际汽车城有限公司（以下简称“汽车城公司”）民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月25日作出（2017）闽0102民初3603号民事判决：一、戴敬玉、林真应于本判决生效之日起十日内共同向林宇偿还借款本金人民币6901477.80元及利息（利息按月利2%计算，自2014年6月4日起计至还款之日止）；二、福州保税港国际汽车城有限公司在人民币2566575元及利息（以人民币2566575元为本金，利息按月利2%计算，自2014年6月4日起计至还款之止）范围内与戴敬玉承担共同还款责任；三、驳回林宇的其他诉讼请求。 戴敬玉、林真、福州保税港国际汽车城有限公司不服该判决，向福州市中级人民法院提起上诉，福州市中级人民法院于2018年6月4日作出（2018）闽01民终2646号民事调解书，调解内容如下：一、经林宇、戴敬玉双方确认，经林宇和戴敬玉合作投资进口汽车批售业务，林宇自2014年6月4日起数次共计投入7201477.80元。后因多种原因，双方于2014年11月6日终止合作，将上述投资款转为个人借款。二、经林宇、戴敬玉双方确认，截止2018年4月16日，戴敬玉尚欠林宇借款本金6901477.80元，该笔借款月利率2%，自2014年6月4日起计息，林宇同意林真不对上述债务承担共同还款责任……七、若戴敬玉违反上述约定或逾期偿还任何一期款项乃至诉讼等费用，视同戴敬玉、福州保税港国际汽车城有限公司根据一审判决确认的债务全部到期，未偿还部分林宇有权申请法院强制执行，戴敬玉、福州保税港国际汽车城有限公司按照一审判决在其还款责任范围内承担还款责任。八、若林宇违反上述第四条的约定，则林真、戴敬玉、福州保税港国际汽车城有限公司均不再承担任何还款责任。”（2018）闽01民终2646号民事调解书已于2018年6月25日生效。 该调解书生效后，申请执行人林宇向本院申请强制执行，本院于2018年9月27日立案执行。立案受理后，本院依据（2018）闽01民终2646号民事调解书作出（2018）闽0102执5006号执行裁定书，裁定查封、冻结被执行人戴敬玉、福州保税港国际汽车城有限公司存款人民币6901477.8元及利息。 在执行过程中，本院于2018年10月25日向福州市不动产登记和交易中心发出《协助执行通知书》，查封了被执行人福州保税港国际汽车城有限公司所有的福州市××环球广场××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、26店面（房屋产权证号：闽（2017）福州市不动产权第9045974号）房产。上述涉案房产均办理了抵押登记，抵押权人为郑琦。 2018年12月18日，郑琦向本院提交《关于主张优先受偿权的函》，主张福州保税港国际汽车城有限公司尚欠其借款本金1500万元、利息154万元及逾期利息，以上款项截止至2018年12月10日暂合计为1693万元，其应对上述店面的处置款项有优先受偿权。 本院认为，房屋租赁合同法律关系中承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人是为了收取租金。而本案中，案外人袁廷玉向本院提交的2017年8月30日《租赁协议》约定其承租涉案房屋，一次性缴纳出租方十年租金共计300万元（2016年12月6日出租方购买以上房产是向承租方袁廷玉借款300万元，汇入承租方福州保税港国际汽车城有限公司法人轩辕文全招商银行账户），可以看出该合同其名为租赁合同实际是双方基于债权债务关系产生的抵偿欠债行为，其实质是“以租抵债”，不符合租赁合同的法律特征，其基础关系仍属于民间借贷。故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，也不适用最高人民法院《关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条关于“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占用被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签到合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，故本院对案外人袁廷玉的执行异议请求依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人袁廷玉的执行异议请求。 本裁定送达后立即生效。 如对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  赵 南 审 判 员  张莉珍 人民陪审员  杨金华 二〇一九年十一月七日 书 记 员  江 威 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。