湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12572号上诉人（原审被告）：湖南财福旺工程管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区马王街桂花井口507房。法定代表人：黄新桥。委托诉讼代理人：赖维，湖南五湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周舟，男，1964年8月18日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：罗序芳，上海建纬（长沙）律师事务所律师。原审第三人：绿城物业服务集团有限公司湖南分公司，住所地长沙市芙蓉区五一西路2号第一大道504号。法定代表人：何斌。上诉人湖南财福旺工程管理有限公司（以下简称财福旺公司）因与被上诉人周舟、原审第三人绿城物业服务集团有限公司湖南分公司（以下简称绿城物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初11346号民事判决，上诉至本院。本院于2019年10月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人财福旺公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法进行改判。2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清、证据不足，且判决结果明显偏袒被上诉人。1、一审法院仅认定被上诉人提供的证据，忽略上诉人提供的证据。自2018年5月19日，被上诉人周舟及第三人绿城物业就对上诉人租用的办公场所停水停电，导致上诉人无法正常经营的事实。租赁合同未约定上诉人拖欠租金时，被上诉人可以采取停水停电的措施，被上诉人的行为给上诉人造成巨大损失，上诉人多次与被上诉人协商将办公用品搬离承租场所遭拒。2、一审判决结果有失公平，偏袒被上诉人。根据房地产租赁合同，被上诉人完全可以解除合同并按合同约定的方式进行处理。2018年5月底，上诉人就没再承租场所进行办公了，故一审法院要求上诉人承担2018年4月17日至2018年10月17日拖欠的全部租金、房屋占用费、滞纳金，明显有失公平，且被上诉人怠于行使合同约定的权利造成的损失，也不应由上诉人来承担。被上诉人周舟辩称：1、停水停电不是被上诉人本人采取的措施，而是物业采取的，即使上诉人认为可能构成侵权，也应当另案处理；2、物业公司在上诉人欠付水电费的情况下，采取短时间的停水停电是合理的；3、关于占用房屋使用费，上诉人表示继续租赁房屋，被上诉人是基于合理信赖，涉案房屋一直由上诉人占用，且被上诉人不存在怠于行使权利的情况，被上诉人一直跟上诉人说要及时交还房屋。综上，请求法院维持原判。原审第三人绿城物业未发表陈述意见。周舟在一审中的诉求：1、解除财福旺公司与周舟于2017年6月26日签订的房地产租赁合同（编号为1700021）；2、财福旺公司支付从2018年4月17日至2018年10月17日拖欠的租金181800元；2018年10月17日至财福旺公司实际交还租赁房屋之日止的租金依照上述租赁合同约定的月租金标准30300元/月向周舟支付房屋占用使用费；3、财福旺公司在上述租赁合同解除之日起立即交还上述租赁房屋给周舟；4、财福旺公司向周舟支付拖欠租金产生的滞纳金327240元（该滞纳金从2018年4月7日计算至2018年10月17日）；5、财福旺公司承担上述租赁物业项下的拖欠物业管理费12645元、拖欠中央空调使用产生的电费3082元，合计15727元，并判令财福旺公司向第三人绿城物业支付上述物业费用15727元。一审法院经审理查明，2017年6月26日，周舟（出租方）与财福旺公司（承租方）签订《房地产租赁合同》，约定出租方将坐落于长沙市芙蓉区五一大道766号中央广场16033-38物业，建筑面积420.98平米出租给承租方，租赁期限为三年，自2017年6月27日至2020年7月16日。2017年7月17日至2019年7月16日，租金每月30300元；2019年7月17日至2020年7月16日，租金按上年度的5%递增，即每月31815元。承租方应在本合同签订之日向出租方支付30300元作为押金。合同期满，如不续租，则出租方在承租方结清各项费用之日起三日内，将押金退还承租方。同时约定，承租方应及时足额交纳租金、物业管理费等杂费，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分1%的滞纳金。如拖欠租金超过十五天，或拖欠租金、物业管理费、水电费等杂费累计超过15000元，出租方有权立即单方解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任。2018年3月2日，绿城物业出具空调结算明细，确认16033-16038房累计拖欠空调费用3082.1元。2018年9月25日，绿城物业出具《关于缴纳物业服务费的温馨提示函》，确认16033-38业主，从2018年1月1日至2018年9月25日累计拖欠物业管理费12645元。同时查明，财福旺公司从2018年4月17日起开始拖欠房租，仅在2018年8月向周舟的亲属支付了租金2万元。一审法院认为，财福旺公司与周舟签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照履行。从2018年4月17日起，财福旺公司以经营困难为由，开始未交纳房租，仅在2018年8月向周舟的亲属支付了租金2万元。截至2018年10月17日，累计拖欠租金161800元。故对周舟要求解除与财福旺公司于2017年6月26日签订的房地产租赁合同（编号为1700021）的诉讼请求，符合双方合同的约定，本院依法予以支持。对周舟要求财福旺公司支付从2018年4月17日至2018年10月17日拖欠的租金181800元；2018年10月17日至财福旺公司实际交还租赁房屋之日止的租金依照上述租赁合同约定的月租金标准30300元/月向周舟支付房屋占用使用费的诉讼请求，仅支持财福旺公司向周舟支付2018年4月17日至2018年10月17日拖欠的租金161800元。2018年10月17日至财福旺公司实际交还租赁房屋（最迟不超过本案判决生效之日）之日止参照月租金标准30300元/月，由财福旺公司向周舟支付房屋占用使用费。财福旺公司应在本判决生效日将涉案租赁房屋，即长沙市芙蓉区五一大道766号中央广场16033-38物业交还给周舟。经绿城物业出具的相关单据显示，财福旺公司在租赁使用周舟的房屋期间，拖欠空调费用3082.1元、物业管理费12645元，共计15727.1元，故对周舟要求财福旺公司支付拖欠的物业管理费12645元、中央空调使用产生的电费3082元，合计15727元，并判令财福旺公司向第三人绿城物业支付上述物业费用15727元的诉讼请求，仅支持财福旺公司向周舟支付拖欠的物业管理费12645元、中央空调使用产生的电费3082元，合计15727元。周舟与财福旺公司在《房地产租赁合同》中约定了每日1%的滞纳金，但上述约定标准过高，故对周舟要求财福旺公司支付拖欠租金产生的滞纳金327240元（该滞纳金从2018年4月7日计算至2018年10月17日）的诉讼请求，本院仅支持财福旺公司向周舟支付滞纳金6万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，原审法院判决：一、解除周舟与湖南财福旺工程管理有限公司于2017年6月26日签订的房地产租赁合同（编号为1700021）；二、湖南财福旺工程管理有限公司向周舟支付2018年4月17日至2018年10月17日拖欠的租金161800元；2018年10月17日至湖南财福旺工程管理有限公司实际交还租赁房屋之日止参照月租金标准30300元/月，由湖南财福旺工程管理有限公司向周舟支付房屋占用使用费；三、湖南财福旺工程管理有限公司将租赁房屋，即长沙市芙蓉区五一大道766号中央广场16033-38物业交还给周舟；四、湖南财福旺工程管理有限公司向周舟支付拖欠租金产生的滞纳金60000元；五、湖南财福旺工程管理有限公司向周舟支付拖欠的物业管理费12645元、中央空调产生的电费3082元，共计15727元；六、驳回周舟的其他诉讼请求。上述判决确定的义务，限湖南财福旺工程管理有限公司于判决发生法律效力之日起三日内履行完毕。逾期未付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9048元，由湖南财福旺工程管理有限公司负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为:上诉人财福旺公司与被上诉人周舟签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照履行。从2018年4月17日起，上诉人以经营困难为由，开始未交纳房租，仅在2018年8月向周舟的亲属支付了租金2万元。截至2018年10月17日，累计拖欠租金161800元、物业管理费12645元、中央空调使用产生的电费3082元。原审法院判决解除上诉人与被上诉人签订的房地产租赁合同，并由上诉人将涉案租赁物交还给被上诉人，上诉人向被上诉人支付房屋租金、房屋占用使用费、滞纳金、物业管理费及中央空调产生的电费，于法有据，本院予以维持。上诉人主张被上诉人采取停水停电的措施造成其经济损失，未提供证据证明损失存在，该主张本院不予支持。上诉人主张应当扣除被上诉人怠于行使合同约定的权利造成的损失，缺乏事实和法律依据，不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由均不成立，其上诉请求依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9048元，由上诉人湖南财福旺工程管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈光辉审判员  曹 彦审判员  王真铮二〇一九年十一月二十五日书记员  杨月婵附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。