广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终2232号上诉人（原审原告）：何彩军，男，汉族，1964年6月12日出生，住址：广东省。委托诉讼代理人：潘海清，广东九麟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯悦中，男，汉族，1949年8月24日出生，住址：广东省。委托诉讼代理人：刘凯翔，广东商达（惠州）律师事务所律师。上诉人何彩军与被上诉人冯悦中建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初2683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告何彩军不服一审判决，上诉请求：不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初2683号民事判决书，要求解除建设用地使用权转让合同，被上诉人返还相应的证件原件。事实和理由：一审法院的判决，事实不清，适用法律不当，判决错误。由于一审法官在一审程序的审理过程中，没有把全部的事实情况了解清楚，没有查清双方矛盾的根本，没有理清楚被上诉方的问题所在，而是简单地只看到表面现象，而且所认定的事实与判决的结果相互矛盾，所以，导致判决的错误。理由一：一审法院认定本案双方签订的《土地使用权转让合同书》合法有效。既然合法有效，合同中规定的“本合同签订后，乙方(即被上诉人)支付给甲方80万元”，被上诉人未支付一分钱给上诉人，一审法院对此也认定了被上诉人“存在违约行为”，但为什么不判决由被上诉人履行合同支付给上诉人80万元呢?这不是自相矛盾吗?理由二：上诉人与双方签订合同后的第二天，就将土地使用权证、建设用地规划许可证、红线图二张交给了被上诉人，由被上诉人去办理相关违建、报建的手续。在被上诉人起诉刘某亮、王某安的另一起民事案件中，刘某亮、王某安明确的说清楚是被上诉人委托他们去“办判决书中可以证实”，这其中所称的“违建”，充分说明了被上诉人在与上诉人签订合同后，就已经知道了转让土地面积缩小的问题，所以才委托刘某亮、王某安帮被上诉人去办理“违建、报建手续”。理由三：被上诉人不但早就知道转让土地面积缩小了，而且委托他人帮忙去办理“违建、报建手续”，并且，被上诉人与上诉人在之后多次商量后，双方达成了口头协议，一致同意“转让的土地面积大约由之前的187平方米面积，缩小到大约120平方米的面积。转让费由之前的243万元变更为150万元。”由于双方签订的转让合同是“不可撤销”的合同，所以，在办理变更后新的《土地使用权证》后，双方按照150万元转让费的价格履行转让合同。由此可见：双方的转让合同依然在有效的履行中，不是一审判决书所称的“不能实现合同目的”，也不存在一审判决书所称的“合同继续履行已经没有必要”。所以，一审判决书显然没有搞清楚事实过程和情况，导致错判。理由四：一审判决书所认定的“无法办理报建手续”是错误的。事实上是：由于土地使用权证等资料被上诉人拿去之后，一直没有交回给上诉人，由于被上诉人与刘某亮、王某安之间存在一些矛盾和纠纷，所以本案涉及的土地使用权证一直在刘某亮、王某安的手上，被上诉人无法将土地使用权证交回给上诉人，也就导致了上诉人无法到惠阳区住房和城乡规划建设局重新办理变更面积后新面积的《土地使用权证》。上诉人为了尽快拿回土地使用权证，还曾经到派出所报警。但自始至终都没有拿回。所以，本案不是“无法办理报建手续”，而是“因被上诉人不能将土地使用权证交回给上诉人而无法申报领取新面积的《土地使用权证》，而拖延合同的履行。”由此可见，一审判决书所认定的“无法办理报建手续”是因为一审法官没有全面的了解本案的真实情况，仅仅看到了表面现象，没有了解来龙去脉的实质过程，导致了错误的判决。理由五：由于本案双方当事人签订的是“不可撤销”的合同(见合同条款第八条1款)，而且双方也没有撤销、中止合同的履行，相反，双方多次面谈后均明确表示继续履行合同。事实上，只要被上诉人将土地使用权证归还给上诉人，上诉人到惠阳区住房和城乡规划建设局重新办理新面积的土地使用权证，被上诉人就可以办理报建手续建房了。本案的关键点就是出在被上诉人无法将土地使用权证归还给上诉人，导致上诉人无法办理新的土地使用权证。如此关键且完全可以查清楚的事实，一审法院却忽略了，或者是没有搞清楚这一情况和事实，才导致了错判。综上所述：一审法院由于疏于细致的了解真实案情，没有查实情况，没有搞清楚本案的焦点，简单、错误地认为“无法办理报建手续”，由于基本事实没有查清楚，导致了最终的错判。因此，上诉人请求二审法院查明事实，核实真实情况，切实地维护上诉人的合法权益，撤销一审判决，依法支持上诉人要求被上诉人按照合同约定支付转让款的合理合法请求。被上诉人冯悦中辩称，在本案中，上诉人作为合同先履行一方并未履行其义务，故被上诉人有权拒绝其履行要求，因为根据双方所签订的土地使用权转让合同书第一条第三款，结合合同法第67条关于顺序履行抗辩权的规定，被上诉人有权拒绝向其支付土地转让款。原审原告何彩军向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告付清土地使用权转让款人民币160万元；2、判令被告承担应当承担的迟延付款期间的利息（暂计算2017年12月24日至诉讼之日期间人民币约3万元）；3、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月23日，原告何彩军（甲方，转让方）与被告冯悦中（乙方，受让方）签订《土地使用权转让合同书》，约定甲方将独立拥有的位于惠州市××区xx镇xx地段，惠阳国用（2006）第0101xx9号（地号：0505xx6，图号：22.20—95.75，地类用途：住宅用地），占地面积187平方米的土地使用权转让给乙方；甲方承诺确认土地上和进行建设住宅，无经济及法律纠纷，如因甲方原因导致乙方无法建设，由此出现一切经济及法律责任，甲方自愿承担并赔偿乙方损失；本合同标的转让总价款（含税）为243万元，此总价包括由甲方负责支付中介人3%的中介费、全部税收、政府费用等相关所有费用；本合同签订后，乙方应支付给甲方第一笔转让价款80万元，第二笔转让价款80万元，在双方签订合同后4个月支付；当甲方将土地使用权过户至乙方指定的个人或公司名下3日内，乙方应将扣除前两笔转让价款后剩余转让价款一次性付给甲方；甲方收到乙方第一笔转让价款后，甲方应自行清退土地上全部建筑物，撤走全部人员，搬离全部物品，自行交清此土地使用权或因此土地使用权所拖欠的全部债务和费用，将土地使用权交付给乙方；甲方收到第一笔转让价款后，应协助、配合乙方进行建设住宅楼报建事宜；甲方应在本合同签订后6月内，将土地使用权过户给乙方或乙方指定的个人或公司名下，并取得乙方名下的土地使用权证书；甲乙双方任何乙方违约，本合同继续履行，但应赔偿由其违约行为给对方造成的损失；本合同一经签订，不可撤销等。合同签订第二天，原告何彩军将国有土地使用权证原件、建设用地规划许可证原件及红线图原件交给被告冯悦中。被告冯悦中没有向原告支付土地转让价款。被告冯悦中委托案外人刘某亮办理案涉土地报建手续未果。本院根据被告申请，向惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局发函咨询案涉土地是否能办理报建手续，该局复函本院，经现场勘查核实，案涉土地与相邻建构筑物重复，该地块无法实施建设，暂停办理相关建设手续。又查，本院审理（2018）月1303民初2960号建设工程施工合同纠纷一案中，冯悦中是原告，刘某亮、王某安是被告，何彩军是第三人，冯悦中请求判令刘某亮偿还借款135000元及利息，王某安承担连带责任。惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局在该案中函复本院：涉案地块不能满足消防要求，不予许可；经现场勘查，该地块为老城区独立地块，部分用地被周边建筑物及现状道路占用，不具备建设条件，拒绝办理报建手续并给与推文处理。本院于2018年10月22日作出判决，判决驳回冯悦中的诉讼请求。该判决尚未生效。一审法院认为，原告何彩军与被告冯悦中签订的《土地使用权转让合同书》系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，原被告均应按合同全面履行各自的义务。被告虽然没有按照合同约定的期限向原告支付土地转让价款存在违约行为，但由于不可归责于原被告任何一方的原因导致案涉土地无法办理报建手续，不能实现合同目的，合同继续履行已经没有必要，故原告诉请被告依照合同约定先行支付部分土地转让款，本院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告何彩军的全部诉讼请求。案件受理费19470元，由何彩军负担。二审中，上诉人何彩军提交以下新证据：证据1、《录音资料及光盘一张》，证明：给被上诉人建房的刘某亮、王某安证实本案两被告两个多月之后去住建局去办理手续，这个时候才知道土地的面积发生了变化，大概是从187平米降低到了120平米左右，这个是由于政府的重新规划一条消防道的原因，是政府部门的土地变更，并且录音资料证实当情况由刘某亮、王某安告知冯悦中后，冯悦中没有采取任何措施，其实其完全可以通过上诉人去重新办理土地使用权证，但是他没有，他没有把所有原来拿走的原件退给上诉人，原件不退，我方无法重新变更土地证手续的，我当时也问到因为什么原因被上诉人没有给上诉人重新办理土地证，刘某亮和王某安证实了因为被上诉人要上诉人重新办理新的土地证的话必须要付80万元的首付款，两当事人的土地转让合同中明确规定合同签订后必须要付80万元，但是对方一直没有付一分钱，所以没有办法报建建房手续，就是这个原因拖下来的。被上诉人冯悦中针对上述证据发表质证意见：三性均有异议，首先，该证据的时间是在被上诉人与刘某亮诉讼之后及上诉人告被上诉人一审判决下来后产生的，故被上诉人有理由怀疑刘某亮录音中的内容是双方事后串通的。第二，关于录音的内容及人物，被上诉人并非该录音中的当事人，所以无法核实。第三，涉案的土地在我们进行报建之后，涉案土地不是第一次报建了，此前上诉人就已经向惠阳区住房和城乡建设规划局报建也被拒绝了，被上诉人认为上诉人隐瞒涉案土地不能报建的事实。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：涉案土地转让合同的合同目的能否实现？能否继续履行？在这个基础上，上诉人要求支付土地转让款应否获得支持？具体评述如下：何彩军与冯悦中于2017年12月23日签订的《土地使用权转让合同书》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，一审认定该合同合法有效，并无不当，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”本案中，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局于2018年9月29日函复一审法院：“经现场勘察核实，来函所咨询用地部分与相邻建筑物重复，该地块无法实施建设，暂停办理相关建设手续。”双方签订合同后，冯悦中委托案外人办理涉案土地报建手续未果，根据惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局的复函，涉案土地不可归责于双方原因无法办理报建手续，双方因不可抗力已不能实现合同目的，缺乏继续履行的基础，依法应当予以解除合同，故何彩军诉请冯悦中付清土地使用权转让款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审据此驳回何彩军的全部诉讼请求，并无不当，本院予以维持。至于上诉人要求被上诉人返还相应的证件原件，不在上诉人的一审诉请范围内，依法本院不予处理，上诉人可另行主张权利。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，二审予以维持。上诉人的上诉，二审仅支持有理部分，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费19470元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 卫书平审判员 于海砚二〇一九年十一月二十六日法官助理雷彩霞书记员叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。