广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终4051号 上诉人（原审被告）：李勇，男，1989年11月4日出生，壮族，住广西壮族自治区武宣县。 被上诉人（原审原告）：黄明太，男，1957年3月1日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被上诉人（原审原告）：宁玉英，女，1961年11月18日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被上诉人（原审原告）：黄金华，女，1986年9月25日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄明太，男，1957年3月1日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区，系宁玉英丈夫、黄金华父亲。 原审被告：覃子梅，女，1988年9月5日出生，壮族，住广西壮族自治区武宣县黄茆镇周眷村12队**，现住广西壮族自治区武宣县。 上诉人李勇因与被上诉人黄明太、宁玉英、黄金华、原审被告覃子梅房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初1919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 李勇上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2.被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：1.上诉人与被上诉人于2018年9月13日签订《合同书》，被上诉人欺骗隐瞒其出租的房屋有安全隐患，即阳台开裂，有安全问题，必须加固重修上诉人方能营业。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，本合同无效之外，被上诉人应负上诉人因此造成的经济损失。2.2018年9月28日，柳州市鱼峰区城管大队审核检查时发现该房屋就出现了开裂，下垂，出现了严重安全问题，要求停止装修。2018年10月6日，被上诉人擅自动工，城管到场制止（详见图片）。这个责任应由被上诉人负责任。3.当该房屋出现安全隐患，要重修、整改时，这一经费该被上诉人承担，双方“扯皮”，这一责任也是由被上诉人承担的。4.被上诉人在其民事起诉状第二页倒数第二行第（4）点中也认可了这一客观事实。综上，双方签订的《合同》因国家的安全政策、法律导致了不能履行，并不是上诉人的责任违约。另一方面被上诉人隐瞒事实导致上诉人签下《合同》不能履行的原因，这是被上诉人的责任。 黄明太、宁玉英、黄金华辩称，请求二审驳回上诉，维持原判。虽然案涉房屋在出租给上诉人已有安全隐患，但在出租之前我方已经对隐患进行整修，拿了钢梁加固，排除了一部分隐患，当整修到一半时，上诉人看到情况表示愿意承担剩下装修的义务并承租该房屋，所以上诉人对安全隐患问题是知道并愿意接受的。 覃子梅述称，上诉人的上诉有事实依据，同意上诉人的上诉意见，不同意被上诉人的答辩意见。 黄明太、宁玉英、黄金华向一审法院起诉请求：1.判决李勇支付2018年10月20日起至2018年11月27日所欠交的两个月度租金5800×2=11600元；2.判决确认李勇合同违约，须交纳违约金10000元；3.判决李勇支付恢复原状费用15000元；4.判决李勇支付侵害损失费用480元；5.判决李勇支付水电费用200元；上述5项费用合计37280元；6.判决李勇承担本案全部诉讼费用；7.判决覃子梅承担连带责任。 一审法院认定事实：黄明太、黄金华、宁玉英系位于柳州市房屋的登记所有权人。2018年9月13日，黄明太、黄金华、宁玉英与李勇签订《合同书》一份，约定：黄明太、黄金华、宁玉英将其所有的位于柳州市仓库房租给李勇使用，租期为一年，租金每月5800元，押金15000元，每个月均为先交租金后使用，水电费用连同租金一起交纳，上月水电费下月交纳，欠交租金30天即属违约而自行终止合同的特定条款，特定条款下店内货物一律不得搬走，收归黄明太、黄金华、宁玉英所有；李勇不应进行大规模的装修，各种破坏承重墙的装修均须事先取得黄明太、黄金华、宁玉英同意，各项小规模装修费用由李勇自理，各种装修手续由李勇负责办理，经营项目为小百货，且限于无污染品种；李勇租期未满而退租或者其他违约而终止合同的，罚违约金10000元，黄明太、黄金华、宁玉英提前收回出租房或者其他违约而终止合同的，罚违约金10000元；电费为每度1.1元，水费为每吨3.5元；该合同自双方签字，李勇向黄明太、黄金华、宁玉英交纳15000元押金后即生效，从2018年9月20日起计算租期，租期届满结清水电费后即返还押金给李勇，李勇有续租的优先权。该合同亦约定相关权利义务。李勇已向黄明太、黄金华、宁玉英支付押金15000元以及2018年9月20日至10月19日的租金5800元。 合同履行过程中产生纠纷，李勇于2018年11月18日将黄明太、黄金华、宁玉英起诉至法院，请求判决解除李勇与黄明太、黄金华、宁玉英签订的门面租赁合同；黄明太、黄金华、宁玉英向李勇退还租金5800元、押金15000元；黄明太、黄金华、宁玉英向李勇支付违约金10000元；黄明太、黄金华、宁玉英向李勇赔偿装修损失14200元；黄明太、黄金华、宁玉英承担诉讼费用。在该案件中，黄明太、黄金华、宁玉英提出反诉请求，要求李勇支付租金、违约金及赔偿损失，后已撤回反诉请求。该院经审理作出（2018）桂0203民初4202号民事判决书，其中查明：黄明太、黄金华、宁玉英与李勇均认可《合同书》已解除，李勇已于2018年11月27日向黄明太、黄金华、宁玉英交还租赁房屋钥匙。该案判决如下：黄明太、宁玉英、黄金华应返还李勇押金15000元；驳回李勇的其他诉讼请求。黄明太、黄金华、宁玉英不服该4202号民事判决，上诉至柳州市中级人民法院，柳州市中级人民法院经审理作出（2019）桂02民终774号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 另查明，李勇与覃子梅系夫妻关系。 一审法院认为，综合双方的分歧意见，本案的争议焦点是：1.黄明太、黄金华、宁玉英就本案起诉是否构成重复起诉？2.李勇是否应向黄明太、黄金华、宁玉英支付2018年10月20日起至2018年11月27日止的租金？3.李勇是否应向黄明太、黄金华、宁玉英支付违约金10000元？4.李勇是否应向黄明太、黄金华、宁玉英支付恢复原状费用15000元、侵害损失费用480元、水电费200元？5.覃子梅是否应对李勇所负债务承担连带责任？ 焦点1，对于李勇辩称黄明太、黄金华、宁玉英就本案起诉构成重复诉讼的意见，该院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十四条的规定，原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。由于黄明太、黄金华、宁玉英在（2018）桂0203民初4202号民事案件中已撤回反诉请求，即（2018）桂0203民初4202号民事判决并未对黄明太、黄金华、宁玉英在该案中的反诉请求作出实体处理，因此，黄明太、黄金华、宁玉英在本案中起诉符合法律规定，不构成重复起诉。 焦点2,黄明太、黄金华、宁玉英与李勇在《合同书》中约定，欠交租金30天即属违约而自行终止合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款的约定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。李勇已向黄明太、黄金华、宁玉英支付2018年9月20日至10月19日的租金5800元，因《合同书》约定先交租金后使用，李勇自2018年10月20日起未再向黄明太、黄金华、宁玉英交纳租金，故至2018年11月19日已欠交租金30天，存在违约情形，因此，《合同书》依法于2018年11月20日因所附解除条件成就而解除。由于李勇于2018年11月27日向黄明太、黄金华、宁玉英交还租赁房屋钥匙，即为将承租房屋交还黄明太、黄金华、宁玉英，故自《合同书》解除后至李勇交还承租房屋期间，李勇应向黄明太、黄金华、宁玉英支付的费用性质不再系租金性质，而系房屋占有使用费，应参照租金标准予以计算。因此，李勇应向黄明太、黄金华、宁玉英支付2018年10月20日至11月19日租金5800元,并应支付2018年11月20日至11月27日房屋占有使用费1546.7元（5800元/月÷30天×8天），对于黄明太、黄金华、宁玉英相关诉请超过的部分，该院不予支持。 焦点3,黄明太、黄金华、宁玉英与李勇在《合同书》中约定，李勇租期未满而退租或者其他违约而终止合同的，罚违约金10000元。由于李勇存在违约并导致合同解除，理由已在争议焦点2中予以陈述，虽然李勇对违约金提出异议，但结合《合同书》约定的合同期限及黄明太、黄金华、宁玉英的预期利益，该院对《合同书》所约定的违约金数额予以采纳，因此，李勇应向黄明太、黄金华、宁玉英支付违约金10000元，对于黄明太、黄金华、宁玉英该项请求，该院予以支持。 焦点4,对于黄明太、黄金华、宁玉英主张的恢复原状费用15000元、侵害损失费用480元、水电费200元，均缺乏证据证实，该院对此均不予支持。 焦点5,由于本案系租赁合同纠纷，覃子梅并非《合同书》的合同当事人，事后亦未对《合同书》及其所涉债务进行追认，黄明太、黄金华、宁玉英主张覃子梅对李勇应负义务承担连带责任的请求，缺乏事实依据和法律依据，该院不予支持。 一审法院判决：一、李勇应于判决生效之日起十日内向黄明太、黄金华、宁玉英支付2018年10月20日至11月19日租金5800元；二、李勇应于判决生效之日起十日内向黄明太、黄金华、宁玉英支付2018年11月20日至11月27日房屋占有使用费1546.7元；三、李勇应于判决生效之日起十日内向黄明太、黄金华、宁玉英支付违约金10000元；四、驳回黄明太、黄金华、宁玉英的其他诉讼请求。一审案件受理费732元（黄明太、黄金华、宁玉英已向该院预交），减半收取366元，由黄明太、黄金华、宁玉英负担196元，由李勇负担170元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李勇提交2018年9月28日覃子梅、宁玉英到城管部门申请施工安装案涉店铺门头时的录音证据。当事人能提供手机载体核对该证据，当事人对真实性没有异议，本院视其与本案关联性大小作为审理之参考。 双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院二审予以确认。 二审另查明，2018年9月28日覃子梅、宁玉英到城管部门申请施工安装案涉店铺门头时因该房屋建筑存在安全隐患城管部门未同意其申请。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是： 上诉人是否应支付10000元违约金及2018年10月至11月27日的租金、占用费？ 首先，本案中虽然双方在《合同书》中约定，承租人李勇租期未满而退租或者其他违约而终止合同的罚违约金10000元。但因租赁合同为由出租方交付适租房屋，承租方支付租金的双务合同，故合同双方均负有合同义务。出租人黄明太、黄金华、宁玉英二审中承认其将案涉房屋交予承租人李勇时本身存在建筑安全隐患，而李勇在接受房屋后对案涉店铺旧门头进行了自行拆除，之后覃子梅、宁玉英到城管部门申请施工安装案涉店铺门头时城管部门出于建筑安全原因未同意该申请，后双方对李勇的拆除行为是否进一步加剧了该建筑安全隐患等问题产生争议，而双方也未能积极妥善处理彼此意见分歧，导致双方矛盾增大缺乏合同再继续履行的基础，最终双方均有终止该租赁合同的要求。由此，本案租赁合同提前终止双方都有原因，李勇未按合同交付租金为事出有因，不宜认定其单方违约造成，故李勇关于本案合同之解除并非由于租期未满而退租的上诉主张成立，上诉人无须支付违约金10000元。 其次，本案中，黄明太、黄金华、宁玉英已于签订租赁合同后将租赁房屋交付李勇，即李勇在接收房屋后至钥匙还给出租人前，实际上具有对该房屋的控制使用权，故一审判决李勇应向黄明太、黄金华、宁玉英支付2018年10月20日至11月19日租金5800元,并应支付2018年11月20日至11月27日房屋占有使用费1546.7元（5800元/月÷30天×8天），符合公平原则，并无不当，本院对此予以维持。 综上所述，李勇的上诉请求部分成立，成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初1919号民事判决第一项、第二项； 二、撤销广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初1919号民事判决第三项、第四项； 三、驳回黄明太、黄金华、宁玉英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请强制执行。 一审案件受理费732元（黄明太、黄金华、宁玉英已预交），减半收取366元，由李勇负担74元，由黄明太、黄金华、宁玉英负担292元；二审案件受理费234元（李勇已预交），由李勇负担47元，由黄明太、黄金华、宁玉英负担245元。 本判决为终审判决。 审判长 江 侦 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇一九年十一月八日 书记员 覃 溪