黑龙江省东宁市人民法 民 事 判 决 书 （2019）黑1024民初1584号 原告：于桂芬，女，1936年3月17日出生，汉族，住东宁市东宁镇。 委托诉讼代理人：薛久宏，黑龙江正义律师事务所律师。 被告：东宁吉祥房地产开发有限责任公司，住所地东宁市东宁镇。 法定代表人：马立林，男，该公司总经理。 第三人：吴凤贤，女，1953年9月20日出生，汉族，无职业，住绥芬河市。 委托诉讼代理人：黄村夫，北京市博十律师事务所律师。 原告于桂芬与被告东宁吉祥房地产开发有限责任公司（下称吉祥公司）、第三人吴凤贤商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告于桂芬的委托诉讼代理人薛久宏，被告吉祥公司的法定代表人马立林、第三人吴凤贤的委托诉讼代理人黄村夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于桂芬向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的房屋买卖合同有效，被告协助原告办理房屋产权登记;2.第三人和被告协助撤销对吉祥苑小区15号楼2单元202室房屋的预告登记;3.案件受理费由被告承担。事实及理由，2013年6月20日，原告在被告处交付全款购买了被告开发的吉祥苑小区15号楼2单元202室房屋。原告交付房款后，被告交付了房屋，并为原告办理了房屋入户手续。2011年9月30日，被告为了在第三人处借款，将吉祥苑小区15号楼2单元202室预告登记在第三人名下，但被告和第三人之间不存在真实的房屋买卖关系。现原告所购买的房屋可以办理产权登记，但第三人不协助办理撤销预告登记，致使原告购买的房屋不能办理产权登记。 被告吉祥公司辩称：吉祥公司与原告是真实的商品房买卖关系，同意协助原告办理产权登记和撤销现有的预告登记。吉祥公司在经营的过程中因资金周转问题于2011年10月在第三人吴凤贤处借款，借款的时候是以买卖的形式将案涉房屋预告登记在第三人吴凤贤名下，为了起到担保借款的作用。 第三人吴凤贤述称：请求法庭驳回原告的诉讼请求。1.第三人与被告的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，合法有效，且第三人与被告的买卖在先，原告与被告的房屋买卖在后，法庭应当确认被告与第三人的房屋买卖合同有效。原告应当起诉被告一房多卖，要求解除合同、返还已付购买款及利息和赔偿损失，而不是要求第三人与被告解除合同；2.第三人与被告签订的合同是按照当时的市场价支付的购房款，第三人已经履行了全部合同义务，且已经在房产部门做了预告登记，取得了房屋预告登记证书，表明第三人有取得房屋所有权的意愿，案涉房屋应当判归第三人所有；3.原、被告的行为涉嫌虚假交易。 根据原告起诉、被告答辩，法庭归纳本案的争议焦点为：一、被告与第三人之间是借款关系，还是商品房买卖关系？二、原告与被告之间的商品房买卖合同是否有效？三、原告要求被告协助办理产权登记是否应当支持？四、原告要求被告和第三人撤销预告登记是否应当支持？ 原告围绕争议焦点向法庭出示如下证据： 证据一、商品房买卖合同、产权移交书、交购房款收据各1份。证明：2013年6月20日原告在被告处购买房屋并办理的入住手续，原告居住至今,2013年6月21日签订的商品房买卖合同，以168043元购买的吉祥苑15号楼2单元202室。 被告质证称：对证据的真实性无异议。 第三人质证称：对形式的真实性认可，对买卖的真实性不认可，本案涉及一房二卖，针对案涉房屋被告与第三人也签订了商品房买卖合同，总金额是168043元，发票与房屋买卖的价款是不一致的，明显与实际的市场价格不符，第三人与被告的买卖在前，第三人的价款更高，被告与原告是虚假交易，法庭不应当采信。被告明知道与第三人签订了商品房买卖合同，第三人也已经将房款支付给了被告，又与原告签订了买卖合同，，被告低价出售房屋不应当得到法律支持。原告也具有过错，因为买卖的价格来看，明知道涉案房屋低于市场价，原告冒险购买低于市场价格的房屋也有过错。 证据二、取暖费、电费、物业费、土地证费、装修保证金各1份共5张。证明：原告交付购房款以后，又交付了相关的入住费用，该房屋自被告交付给原告以后始终由原告居住至今，该房屋是原告合法购买的。 被告质证称：没有意见。 第三人质证称：对形式要件和证明问题均不认可，不管是什么费用都需要有相应的发票，票据即使真实也是侵犯了第三人的合法权益。案涉房屋是第三人所有，原告在没有查清相关事实的情况下，就入住了属于第三人所有的房屋，明显侵犯了第三人的合法权益。 证据三、交纳的取暖费5张、水费票据10张、电费13张。证明：票据是原告入户后缴纳的，说明一下取暖费供热报的是王东兰的名字，一直都是以王东兰的名字缴纳的费用，王东来是谁原告也不知道。 被告质证称：没有意见。 第三人质证称：不认可该证据，原告出示的证据是王东兰的名字，用户地址也非本案的涉案房屋，案涉房屋是15栋202号，其他意见与证据二意见一致。 证据四、预售商品房申请备案书1张。证明：案涉房屋登记在第三人名下，但第三人与被告不是真实的买卖关系，只是作为借款的担保。 被告质证称：没有意见。 第三人质证称：对证据的真实性认可，证明的目的不认可，证据无法显示被告与第三人之间的借款担保行为，相反证明了第三人的主张，涉案房屋是第三人所购买。 本院认为：原告提供的上述证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 被告吉祥公司围绕争议焦点向法庭出示如下证据： 证据一、借款协议2份、借据1份，经办人收据1份。证明：我公司与第三人是借款关系，并不是真实的买卖关系。2011年10月5日我公司向第三人借款180万元，到2012年4月4日偿还借款；但是到期没有偿还上，延续到2012年12月30日；到期后还是没有偿还上借款，到2013年1月16日又重新签订了借款协议，把利息都加在新的借款协议上，共计是2086500元。2013年1月16日的时候把涉案房屋抵押给了第三人，给第三人开具了房屋买卖合同，在房产处做了预告登记。 原告于桂芬质证称：该证据能证实被告与第三人之间是民间借贷关系，并且大部分借款也已经偿还完毕，被告用于抵顶借款本息的房屋不包括本案中原告所购买的房屋。 第三人吴凤贤质证称：对借款协议证明目的不认可，原告与被告将被告与借款协议的甲方混为一谈，在这里是个人借款，个人不等同于被告，借款人也不是本案的被告，主体不一致，跟本案没有关系；即使是按照被告陈述将涉案的房屋作为抵押物给第三人，该抵押物也属于第三人所有，且进行了预告登记，被告明知道该房屋已经登记在第三人名下还进行出售，属于恶意，不应当得到法律支持；对证据的真实性不认可，该证据跟本案没有关系。 第三人吴凤贤当庭电话陈述：“其与被告先进行的房屋买卖，怕出现风险让被告出的借款协议，房屋是2010年9月30日购买的，一起购买了12套房子，我当时想在那里开一个幼儿园。” 法庭与朱立新通电话，朱立新陈述：“其与第三人之间是朋友关系，介绍给被告后，被告就与第三人单线联系了，被告与第三人之间什么关系说不清楚，具体也记不准。” 本院认为：被告提供的证据客观真实，与本案具有关联性，能证实被告与第三人之间存在民间借贷关系。 第三人吴凤贤向法庭举证如下： 证据一、商品房买卖合同2份、收据1份。证明：2011年9月30日，被告与第三人签订商品房买卖合同，第三人在被告处购买了12套房屋，共计3327599元，包含涉案房屋。该合同是12套房子的总合同。另外一份合同是2013年8月2日被告与第三人签订的商品房买卖合同，是案涉房屋的买卖合同。对所购房屋的价款等事项都有约定。被告给第三人出具了，收到购房款229659元的收据。 第三人吴凤贤当庭在电话中陈述：“被告着急用钱，跟其说一起买房可以打折便宜，实际给被告支付的金额是150万元还是180万元我记不清楚了，是付到了被告公司的账户中。” 原告质证称：第三人提供的总合同的形式要件没有异议，证明问题有异议，签订12套房屋用一个合同其目的就是为了办理预告登记，而第三人所陈述的购房款就是被告提供的借款合同的借款数额；第三人根本就没有支付购房款，所谓的购房合同就是为了借款提供的担保；对2013年8月2日签订的合同及购房收据形式要件没有异议，证明问题有异议，该笔购房款第三人没有交付，并且在买卖合同中也能证实该房屋在第二次单独签订买卖合同的时候，原告已经购买了案涉房屋并居住。 被告质证称：对第三人吴凤贤本人的陈述有异议，被告给第三人开具的购房合同实际就是为了在房产办理预告登记，向第三人办理借款。 证据二、房屋预告登记证明1份。证明：第三人购买了被告的房屋已经进行了预告登记。 原告质证称：对证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，被告与第三人之间不是真实的买卖关系，其实质关系就是民间借贷，用预告的房屋作为一种担保形式，实际用虚假的买卖行为掩盖其真实的借款行为，应当认定无效。 被告质证称：没有意见。 本院认为：第三人提供的证据客观真实，结合吴凤贤当庭在电话中的陈述，能够确定吴凤贤未向被告交付收据中所写的房款3327599元。 根据原、被告和第三人举证、质证，法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下： 被告吉祥公司为房地产开发企业，在东宁镇开发建设了吉祥苑小区。 2011年9月30日，吴凤贤与被告签订包括案涉房屋在内的12套商品房的买卖合同，合同价款为3327599元，合同第四条4.写明单价抵押折扣率60%。2011年9月30日，吴凤贤和被告在东宁房地产管理处办理了包括案涉房屋在内的12套商品房的预购商品房预告登记。 2011年10月5日，被告吉祥公司原法定代表人马文成为甲方与吴凤贤为乙方签订借款协议，约定马文成向吴凤贤借款180万元，借款期限为6个月，自2011年10月5日至2012年4月4日，借款协议中甲方处由马文成签名并按指印，乙方处由吴凤贤签名并按指印，证明人朱立新签名。同时，由马文成为吴凤贤出具借据1份，借据中加盖了被告吉祥公司的公章和财务专用章。吴凤贤通过转账的方式将180万元付给了被告吉祥公司。该笔借款到期后马文成与吴凤贤双方协议将借款期限延续到2012年12月30日，利息按月利率2.5分计算。因被告吉祥公司和马文成到期未偿还借款，2013年1月16日，马文成为甲方与吴凤贤为乙方重新签订借款协议，约定乙方借给甲方人民币2086500元，借款期限为6个月，自2013年1月16日至2013年7月15日。同时，在借款协议中备注：此借款协议是2011年10月5日签订的借款协议的延续。原协议本金为180万元，自2012年7月5日至2013年1月16日利息为286500元，以上金额为本协议本金。抵押物仍以原协议抵押物为准，房产登记预告证号为0002601号。甲方马文成签字并按指印，乙方吴凤贤签字并按指印，证明人朱立新签字。被告吉祥公司已偿还吴凤贤大部分借款本息。 2013年6月20日，原告于桂芬向被告吉祥公司交付了购房款168043元。购买了吉祥苑小区15号楼2单元202室，面积70.018平方米。2013年6月21日原告于桂芬与被告吉祥公司签订商品房买卖合同。同日，被告吉祥公司将房屋交付原告于桂芬占有使用。 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。 一、关于被告与第三人是商品房买卖合同关系，还是借款关系 通过被告出具的借款协议和收据，以及吴凤贤提供的商品房买卖合同中记载的“单价抵押折扣率60%”，能够证明吴凤贤与被告之间系民间借贷法律关系。吴凤贤是出借人，被告吉祥公司系借款人，吴凤贤通过转账的方式履行了出借义务，能够确定被告关于与第三人之间系借款关系的理由成立。 被告为第三人开具了购房收据和商品房买卖合同，但其出具合同和收据的行为仅意在办理预告登记，作为借款的担保，第三人吴凤贤并未按收据记载的金额交房款。第三人吴凤贤主张其与被告之间是商品房买卖合同关系，但吴凤贤未向法庭提供其交纳房款的证据，其陈述是购买多套房屋打折便宜，其只交了180万元的购房款购买12套住宅，该陈述没有证据证明，与客观实际不符，且被告吉祥公司亦不认可双方之间的商品房买卖关系。综上，被告与第三人之间系借款关系，双方关于案涉房产未形成商品房买卖关系。 二、原告与被告之间的商品房买卖合同是否有效，原告要求被告协助办理产权登记是否应当支持 通过原告于桂芬出具的商品房买卖合同、产权移交书等证据能证明，2013年6月原告于桂芬与被告吉祥公司签订了商品房买卖协议，于桂芬交付了全部房款，被告吉祥公司将房屋交付原告占有使用，双方之间的商品房买卖合同合法有效。因被告吉祥公司的原因导致吉祥苑小区当时不符合办理产权登记的条件，致使原告于桂芬没有办理产权登记，但原告于桂芬对案涉房屋享有物权请求权。原告于桂芬要求被告吉祥公司协助办理产权登记的请求，本院予以支持。 三、原告要求被告和第三人撤销预告登记是否应当支持 被告吉祥公司向第三人借款，将本案案涉房屋在内的房产以被告吉祥公司与第三人吴凤贤之间签订商品房买卖合同并办理预告登记的方式，对债权提供担保。被告吉祥公司与第三人吴凤贤之间不存在真实的商品房买卖关系，双方基于不真实的商品房买卖合同设立的预告登记，相对于原告与被告的真实的商品房买卖不具有优先性和对抗效力。被告吉祥公司已将案涉房屋出售给原告于桂芬，且原告于桂芬已实际占用使用，案涉房屋虽预告登记在第三人吴凤贤名下，但不能对抗真实的商品房买卖合同中的买受人，被告吉祥公司和第三人吴凤贤基于无真实的商品房买卖的意思表示而进行的预告登记阻碍了原告于桂芬的产权登记，被告吉祥公司和第三人吴凤贤应当自行申请撤销预告登记。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告于桂芬与被告东宁吉祥房地产开发有限责任公司签订的关于东宁镇吉祥苑小区15号楼2单元202室的商品房买卖合同有效; 二、被告东宁吉祥房地产开发有限责任公司与第三人吴凤贤于判决生效之日起15日内自行申请办理撤销关于东宁镇吉祥苑小区15号楼2单元202室的预告登记; 三、被告东宁吉祥房地产开发有限责任公司于判决生效之日起30日内协助原告于桂芬办理上述房屋产权登记。 案件受理费3660元，减半收取1830元，由被告东宁吉祥房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  蔡晓东 二〇一九年十一月十六日 书记员  穆 霖