新疆维吾尔自治区额敏县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新4221民初2981号 原告（反诉被告）：孙建华，男，1979年8月28日出生，汉族，系个体。 原告（反诉被告）：王晓伟，男，1979年11月28日出生，汉族，系个体。 委托诉讼代理人：耿新龙，系新疆额敏县正信法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：杨建华，男，1973年2月28日出生，汉族，系个体，现住新疆额敏县。 委托诉讼代理人：邱万民，系新疆塔原律师事务所律师。 原告（反诉被告）孙建华、王晓伟与被告（反诉原告）杨建华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理，诉讼中，被告赫前进提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年9月30日、2019年11月26日两次公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）孙建华、王晓伟及其委托诉讼代理人耿新龙，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人邱万民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孙建华、王晓伟向本院提出的诉讼请求：1.要求被告继续履行合同并协助原告办理过户手续；2.请求法庭判令被告承担违约金93万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年11月30日被告将其自建的房屋出售给原告，双方约定2017年2月28日办理过户手续，约定时间到后，被告没有将房屋过户，双方于2017年6月26日签订补充协议，被告自愿承担违约金25万元，并于2018年5月30日协助原告办理过户手续。约定时间再次到期后被告仍不能协助原告办理过户手续。故原告诉至法院，请求法院依法判决。 被告杨建华答辩称，对于原告主张的房屋过户被告没有异议，被告会积极协助原告办理。对于违约金被告不予承担，被告已经将房屋交付给原告使用，原告并没有什么实际损失。被告将自建房的二、三层出售，故被告并没有违约。 原告（反诉）杨建华向本院提出的诉讼请求：1.请求被告（反诉）支付购房款110万元、支付利息132000元；2.本案诉讼费用由被告（反诉）孙建华、王晓伟承担。事实和理由：原、被告双方签订了房屋买卖合同，原告将自己所有的房屋出售给被告，原告依据约定将房屋交付被告使用，被告接收房屋后未及时向原告支付剩余购房款，故原告庭审中提起反诉，要求被告支付剩余购房款，并支付逾期付款损失。 被告（反诉）孙建华答辩称，双方签订的《协议书》第二条约定：剩余房款于甲方将该房屋的产权证、土地使用证办理到乙方名下的30个工作日内付清。目前原告并没有将房屋产权过户，故被告不支付剩余购房款。 本院经审理认定的事实如下：2015年11月30日杨建华与王晓伟、孙建华签订《协议书》，双方约定，杨建华将位于第九师二运司斜对面香泉宾馆旁杨建华自建商业楼第四层中靠西边一间4-1室，房屋面积744.44平方米，套内面积662.12平方米，公摊面积82.32平方米出售给王晓伟、孙建华。房屋总价款310万元。协议签订之日王晓伟、孙建华向杨建华支付175万元，剩余135万元于杨建华将该房屋的产权证、土地使用证办理到王晓伟、孙建华名下30个工作日内付清。2015年11月30日杨建华将该房屋交付给王晓伟、孙建华，并约定办理过户的时间为2017年2月28日前，如房屋没有在约定的时间过户则杨建华违约，需承担违约责任。2017年2月28日，杨建华未能将房屋产权过户给王晓伟、孙建华，双方于2017年6月26日签订补充协议，将过户时间更改为2018年5月30日，如不能按时过户，则杨建华需承担违约金25万。 双方其他违约责任的约定：1.违约方需承担总购房款的30%为违约金；2.如系杨建华的原因造成的协议无法履行，则杨建华需退还购房款、赔偿装修费80万、赔偿王晓伟、孙建华购买的机器设备款等；3.杨建华保证其自建房的产权在自己或直系亲属名下的房屋不得新开于乙方同类服务的行业，如违约则按每日3000元赔偿王晓伟、孙建华的损失，直至该营业场所关闭。 另查明，杨建华与2017年6月26日签订的协议及补充协议均在履行中，房屋已经实际交付给王晓伟、孙建华使用且在正常营业中。 认定以上事实的证据有：1.原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的当庭陈诉；2.2015年11月30日双方签订的协议书一份；3.2017年6月26日签订的补充协议书一份。 本院认为，关于本案本诉请求，原告2017年6月26日与被告杨建华之间签订的协议书及补充协议书系双方真实意思表示，合法有效，合法有效的合同应当受到法律的保护，协议签订的双方均应按照约定履行自己的权利和义务。 关于双方签订的协议书和补充协议书是否继续履行的问题。 双方签订协议书后被告已将房屋实际交付原告使用，原告自2015年11月30日使用该房屋至今，且通过该房屋经营网吧收入尚可。庭审中双方均明确需要继续履行合同，故本院对双方自愿继续履行《协议书》以及《补充协议书》的事实予以确认。 关于被告是否存在违约的事实？ 2015年11月30日，原被告双方签订《协议书》中第五条明确约定了房屋过户的时间，被告杨建华没有按期将房屋过户给原告，2017年6月26日原告与被告杨建华之间签订的补充协议中第一条重新对房屋过户时间进行了约定，被告仍不能按时向原告过户该房屋。被告未实际将该房屋过户的行为违反立双方签订的《协议书》及《补充协议书》，系违约行为，应当承担相应的违约责任。 关于违约损失如何认定的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”据此规定，违约金是以当事人的违约行为给对方造成的损失为基础。本案中，双方买卖合同已经成立，被告亦交付房屋给原告使用，原告接收房屋后用于网吧经营，虽买卖双方约定了逾期过户违约金，但逾期过户并未给对方造成损失。被告在达成补充协议后仍然未能按照约定履行房产过户义务，违约的事实存在，虽然被告的行为没有给原告造成任何的实际损失，但在庭审诉讼调解过程中，被告在此前已经承担25万元违约损失的基础上又自愿再补偿原告5万元的违约损失，不违反法律规定，本院在此予以确认。对于原告按照《协议书》及其《补充协议》的约定主张违约损失93万元，因原告未向法庭举证证实上述违约实际损失的存在，故本院在此不予支持。 关于本案反诉请求，《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求；第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”据此规定，双方在协议书及补充协议中明确约定，被告履行了房产过户手续的先行义务以后，原告才将剩余购房款给付被告，而本案的本诉争议部分即房产过户尚待诉讼解决，被告在本案当中尚未履行房产过户手续义务，按照双方的约定，原告有先诉履行抗辩权，被告无同时履行抗辩权，故被告的反诉本院在此不能予以支持，待被告履行完房产过户手续后，可另行向原告主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）杨建华于本判决生效之日起三十个工作日内将双方买卖的房屋产权过户给原告（反诉被告）王晓伟、孙建华； 二、被告（反诉原告）杨建华于本判决生效之日起三十个工作日内给付原告（反诉被告）王晓伟、孙建华违约金30万元； 三、驳回原告（反诉被告）王晓伟、孙建华的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）杨建华的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取6550元，投递费100元，合计6650元（王晓伟、孙建华已经预交），由原告王晓伟、孙建华负担负担3650元，被告杨建华负担3000元。反诉案件受理费减半收取7944元（杨建华已预交），由被告（反诉原告）杨建华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院。 审 判 员 李斐民 二〇一九年十一月二十九日 法官助理 邓 艳 书 记 员 姜顺顺