河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终1792号上诉人(原审原告)：栗占防，男，1964年5月28日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：郭亚杰，河南濮水律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王晓芳，女，1974年6月1日出生，汉族，住范县。委托诉讼代理人：宋海刚，河南琮同律师事务所律师。原审第三人濮阳市豫龙置业有限公司，住所地：濮阳市黄河路中段。法定代表人：余佳龙，该公司董事长。上诉人栗占防因与被上诉人王晓芳，原审第三人濮阳市豫龙置业有限公司（以下简称：豫龙置业）申请执行人执行异议之诉一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初6877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人栗占防及委托诉讼代理人郭亚杰，被上诉人王晓芳的委托诉讼代理人宋海刚到庭参加诉讼。原审第三人豫龙置业经传唤无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。栗占防上诉请求：1、依法撤销华龙区人民法院做出的（2019）豫0902民初6788号民事判决，改判对黄河路与长庆路交叉口万利财富广场二期001号楼6层0607号房产继续执行；本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由，1、一审认定事实不清，遗漏重大案件事实，一审上诉人申请法院调取了被上诉人2016年因涉案房屋而起诉的民事调解书，在该诉讼中被上诉人认可至起诉时豫龙置业未交付房屋，豫龙置业向被上述人支付了逾期交房违约金，豫龙置业承若交房时间为2016年8月31日，以上事实说明上诉人2015年10月14日查封涉案房产时，房屋未交付，被上诉人未占有涉案房屋。被上诉人签订前期物业管理服务协议及缴纳物业费的时间均是2016年11月8日，被上诉人实际占有房屋的时间应是2016年11月8日之后。综上，被上诉人占有房屋的时间在上诉人查封之后，被上诉人不享有排除强制执行的民事权益。被上诉人王晓芳答辩称，一审认定事实清楚，王晓芳在调解书中主张的因精装房未能按时交付的违约金。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。原审第三人未作答。栗占防一审诉讼请求：要求继续执行登记在第三人濮阳市豫龙置业有限公司名下位于濮阳市××与××路交叉口××利财富广场××楼××房产。一审查明的事实，2015年，原告栗占防因与案外人吴西伟、第三人豫龙置业借款担保合同纠纷提起诉讼(见2015华法民初字第6583号、2016豫09民终994号案)。2015年10月14日，本院裁定查封了被告豫龙置业名下位于濮阳市××与××路交叉口××利财富广场××套房屋，包括案涉位于濮阳市××与××路交叉口××利财富广场××楼××房产。2016年7月29日，濮阳市中级人民法院作出民事判决书，判决吴西伟偿还栗占防借款570万元及利息，吴西伟不能清偿上述第一项债务时，豫龙置业在13141937元范围内对栗占防承担补充赔偿责任。在该案执行期间，本院于2018年9月20日作出（2016）豫0902执3027号民事裁定书，依法将案涉房屋进行了续查封。另查明，2012年7月23日，被告王晓芳与被告豫龙置业就购买案涉房屋达成意向并支付购房定金20000元，2012年8月7日支付购房款239657,2014年5月8日支付购房款5232元，2014年9月10日支付房款260000元，共计524889元。2014年2月3日，被告王晓芳与被告豫龙置业签订了商品房买卖合同一份，约定被告王晓芳以524889元的价格购买案涉房产，用途为商业服务，付款方式为签约时一次性付清；交房期限为2014年12月31日前。2018年2月28日，第三人豫龙置业向被告王晓芳出具了售房发票。2014年9月10日，被告王晓芳与河南三阳装饰工程有限公司签订了一份装修合同，约定装修款为105296元，合同最后备注显示老客户王晓芳带胡小宇、田玉倩、何武君，故给王晓芳优惠3000元。当日，被告王晓芳分别向河南三阳装饰工程有限公司交纳装修款51120元、51176元，共计102296元，河南三阳装饰工程有限公司向被告王晓芳出具了收据。2016年11月8日，被告王晓芳与濮阳市优家物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议，并交纳了相关物业费。又查明，根据第三人豫龙置业提供的工程竣工验收备案证书显示，本案房产涉及的工程竣工验收时间为2015年9月1日。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.人民法院查封前王晓芳是否已合法占有涉案房产；2.王晓芳对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益。（一）关于人民法院查封之前王晓芳是否已合法占有房产问题。经查：王晓芳与豫龙置业公司签订房屋买卖合同的同时，又与三阳装饰公司签订了装修合同。豫龙公司、三阳公司是相互独立的法人，房屋买卖合同、装修合同也是相互独立的合同，三阳公司在为王晓芳装修房屋，豫龙公司将房屋交付三阳公司装修的时间应视为交付王晓芳的时间。第二，豫龙公司提供的《河南省房屋建筑工程和市政基础竣工验收备案表》上有施工单位、监理公司的印章和意见，能够证明涉案房屋涉及的工程竣工日期为2015年9月1日，结合豫龙公司和王晓芳的陈述等，可以认定涉案房屋设涉及的工程竣工后，豫龙公司即将房屋交付三阳公司进行装修，应认定豫龙公司将房屋交付王晓芳的时间为2015年9月1日。第三，王晓芳合法占有涉案房产的时间为2015年9月1日，法院查封涉案房产的时间为2015年10月14日，故王晓芳合法占有的涉案房产在先，法院查封涉案房产在后。（二）关于王晓芳对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益问题。经查：王晓芳购买的是商业用房，用于经营性目的，属于“一般买受人”，应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行处理。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，王晓芳在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。王晓芳与豫龙置业公司的商品房买卖合同签订于2014年2月3日，法院查封涉案房屋的时间为2015年10月14日；第二，王晓芳在人民法院查封之前已合法占有涉案房产。王晓芳依法占有涉案房产的时间为2015年9月1日，法院根据王晓芳的要求查封涉案房产的时间为2015年10月14日。第三，2014年9月10日，王晓芳向豫龙置业交清了全部房款；第四，非因买受人王晓芳自身原因未办理过户登记。涉案房产在王晓芳购买后一直未将产权办理至王晓芳名下，没有证据证明系王晓芳自身原因导致，或王晓芳对此负有过错。豫龙置业公司与王晓芳签订房屋买卖合同后，长期不为王晓芳办理预售合同的备案及房产的预告登记等，在不具备偿债能力的情况下，为吴西伟的巨额债务提供担保，豫龙公司存在明显过错，将其过错转嫁于善意的房产买受人王晓芳不妥。基于以上分析，应认定王晓芳对涉案房产享有排除强制执行的民事权益。原告请求继续执行案涉房屋的诉讼请求，应予驳回。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回栗占防诉讼请求。二审中当事人均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议的焦点为被上诉人王晓芳是否享有排除强制执行的民事权益。2014年2月3日豫龙置业与王晓芳签订商品房买卖合同，涉案房产面积为54.1平方米，为商业服务用房，2014年9月10日支付最后一笔房款260000元，已交清全部购房款524889元。第三人豫龙置业向王晓芳出具了售房发票。2014年9月10日王晓芳与河南三阳装饰工程有限公司签订装修合同，支付装修款105296元。在涉案房产查封前，王晓芳已交清全部购房款及装修款。从2012年7月23日王晓芳交付购房定金至正式签购房合同、交付最后一笔购房款及缴纳房屋装修款期间，无证据证明王晓芳与豫龙公司存在串通逃避债务的情形，应当认定王晓芳系实际权利人，其享有排除强制执行的民事权益，栗占防已查封前王晓芳未实际占有涉案房产，不应排除执行的理由本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求，无事实及法律依据，应予驳回。一审认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6160元由栗占防负担。本判决为终审判决。审判长  苏章臣审判员  李光胜审判员  张慧勇二〇一九年十一月一日书记员  赵亚贺