大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初9770号原告（反诉被告）：大连生生物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区辛寨子镇天华集团办公楼**，统一社会信用代码：91210200747894831D。法定代表人：曲建波，系总经理。委托诉讼代理人：迟仁辉，系辽宁安则泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘涛，男，1980年7月14日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托代理人刘建平（系被告之父），住址同上。原告（反诉被告）大连生生物业管理有限公司与被告（反诉原告）刘涛物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人迟仁辉，被告（反诉原告）刘涛的委托代理人刘建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）大连生生物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付原告自2016年7月1日起至2019年6月30日的物业费5,425.92元（36个月×75.36平方米×2元），滞纳金按年利率6%计算；2．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年8月4日，大连新星房地产开发集团有限公司与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告对案涉小区提供物业服务，收费标准为高层住宅每月2元/平方米（建筑面积）。原告系案涉小区物业服务企业，被告系小区业主，房屋面积为75.36平方米，被告未支付自2016年7月1日至今的物业服务费。为了维护原告的合法权益，诉至法院。被告（反诉原告）刘涛辩称，不同意原告的诉讼请求。对物业费标准、欠费时间、房屋面积均无异议，但我认为：原告为我们小区服务的物业合同上没有约定合同日期，因此合同有效期应为一年，现合同早已过期。原告在没有签订物业合同的情况下，我认为其没有办理过收费许可，属于违规违法行为，业主有权不缴纳物业费；此外，我提出反诉请求,要求原告赔偿：1、因维修造成我的房屋被侵占的面积损失2,633元（0.3平×2.4平×2.65平×13,800元/平）；2、要求原告赔偿我们自行购买的环保漆255元；3、要求原告赔偿精神损失费10,000元；4、要求原告赔偿误工费1,200元。事实与理由：我的房屋自2013年以来每次下雨客厅窗顶部漏水，物业公司管理员也看过几次，但都说找不到漏雨的原因和解决办法。2013年11月，客厅西墙和北屋卧室墙体长满绿毛、霉菌和黑斑，给我们日常生活及健康造成很大的危害。我多次联系原告，原告经理多次承诺维修，但直到2014年6月，原告维修人员给出的维修解决方案却是需要在室内墙体上粘贴泡沫板，挂网刷乳胶漆处理。当时我们反对这种做法，原因是这样做会侵占房屋的使用面积，也存在消防安全隐患。原告称只能这样，我们就提出要原告承担房屋面积的损失及其他相关损失，我们要求必须使用原装潢的立邦牌环保乳胶漆。但原告在维修时敷衍了事，还要使用三无产品散装工程漆，我们不同意，他们就扔下乱摊子走人了。我们没有办法自行购买了立邦漆，进行了后续维修工作。事后原告要给予400元补偿，我们没有同意。因如上事实，给我们带来各种损失及危害，故提出反诉请求。对于被告的反诉请求，原告答辩称，不同意被告的反诉请求。理由：房屋漏水属于开发商维修义务范围，开发商与原告之间并未形成委托保修服务关系，也未向原告支付过任何费用，原告无房屋保修义务，由此产生的损失被告应向开发单位主张。同时原告对被告所举的立邦溱发票等证据的真实性、关联性均不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。通过对证据的审查，本院认定事实如下：2010年8月4日，被告刘涛与房屋开发单位大连彩虹房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买了大连市甘井子区辛虹北园4号2－404号房屋（小区名称为新星艾维尼小城），该房屋建筑面积为75.36平方米。《补充协议》第13条约定，买受人同意由出场人选聘的原告提供前期物业管理。物业管理费标准为2元/平方米。被告入住该小区，原告为该小区提供物业服务至今。现原告主张被告拖欠物业费，要求被告在本案中支付自2016年7月1日起至2019年6月30日的物业费5,425.92元，被告对于在该段时间内未交物业费的事实及欠款数额均无异议，但以答辩理由不同意原告的诉讼请求。另查，2019年8月间，被告所在小区成立业主委员会。2019年9月2日，业主委员会向原告发出整改通知，认为小区环境卫生、绿化养护和安全防范等方面存在一些问题，致使广大业主对物业小区的管理和服务质量不满，故要求原告限期整改。原告于同年9月8日做出回复，表示对业主委员会提出的诸多问题已逐项落实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，因此，被告应按照约定的标准向原告支付物业费。现被告拖欠原告2016年7月1日起至2019年6月30日的物业费5,425.92元（36个月×75.36平方米×2元），事实存在，被告应依法交纳该部分物业服务费，但小区业主委员会向原告发出的整改通知可以看出，原告在提供物业服务方面存在一些不足，业主对原告的满意度不高，因此，本院认为，现原告要求被告按照合同约定支付全额物业费不妥。综合庭审调查的事实，本院对本案进行全面考量，认为以按合同约定计算的尚欠物业费为基数，以90%的标准确定原告应收缴的物业服务费较为合理。故原告要求被告支付物业服务费4,883.33元（5,425.92元×90%）的诉讼请求，本院予以支持，其他请求本院不予支持。关于原告主张违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现为该小区物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与部分业主存在纠纷，双方应加强沟通，履行各自的义务。同时原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的地方。综合考虑整个小区的和谐发展和被告每天的生活均与原告有关，双方矛盾需及时化解切不可再深化，故本案不予支持原告违约金的诉讼请求。关于反诉原告提出的反诉事实及请求，本院认为，当事人应对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。现反诉原告主张反诉被告在为其维修房屋过程中占用了其房屋面积及由此产生了乳胶漆、误工费的损失，本院认为，反诉原告对此负有举证责任。现反诉原告提供的照片及发票等证据无法证明由反诉被告维修的案涉房屋，且在维修时给反诉原告造成了损失的事实，因此本院对反诉原告的主张不予采信。至于反诉原告要求的精神损失费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告刘涛于本判决生效之日起十日内支付原告大连生生物业管理有限公司2016年7月1日至2019年7月1日的物业服务费4,883.33元。二、驳回原告大连生生物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告刘涛的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费39元（原告已预交，已减半），由原告承担14元，被告刘涛负担25元。本案反诉费76元，由反诉原告刘涛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审判员  孙云芳二〇一九年十一月四日书记员  刘 姗本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。