重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初18967号原告：陈龙群，女，1954年5月13日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：裴金花，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王刚，重庆中钦国彦律师事务所律师。被告：重庆市沙坪坝区房屋管理局沙坪坝房管所，住所地重庆市沙坪坝区沙坪坝正街**，统一社会信用代码12500106C561125003。负责人：刘骁，重庆市沙坪坝区房屋管理局沙坪坝房管所所长。委托诉讼代理人：黄涌豪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟曦，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原告陈龙群与被告重庆市沙坪坝区房屋管理局沙坪坝房管所（以下简称沙坪坝房管所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案受理后，依法由审判员蒙舟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈龙群及其委托诉讼代理人裴金花、被告沙坪坝房管所的委托诉讼代理人黄涌豪到庭参加诉讼。审理中，双方申请庭外和解3个月，但和解未果，本案现已审理终结。原告陈龙群向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还原告保证金20000元；2、请求判令被告赔偿装修款150000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2003年10月27日签订租赁协议，约定被告将沙坪坝区***号房屋出租给原告，建筑面积540㎡，租期为3年，从2003年11月12日起到2006年11月11日止，租金每月20000元，所收部分超出每月原有20000元租金外剩余部分四六成分（原告六被告四），该协议由原告的儿子李某代签。原告承租时，门面破烂，无水电气等基础设施，原告接手后对房屋进行装修，隔成三个门面进行经营。因该门面未能盈利，双方又于2005年12月30日签订了两份租赁合同，其中一份由原告与被告的工会（沙坪坝房管所工会）签订，承租面积420㎡，另一份由原告与被告签订，承租面积120㎡，承租期限均为三年。原告在2003年分割成的三个店铺被编为***、***、***号。2012年12月20日，原、被告签订租赁合同，租期由三年改为一年，从2013年1月1日至2013年12月31日，租赁物为***、***号店铺(共计306㎡)，房租每月50元/㎡，每月15300元，一季度缴纳一次租金。121-7号店铺建筑面积234㎡，由重庆市万家燕大药房承租，重庆市万家燕大药房直接与被告签订合同，但依然由原告负责缴纳水电气。2015年1月12日，原、被告就***、***号店铺续签租赁合同，租金变为每月60元/㎡，每月18360元。此后，双方未再签订过书面合同，原告一直按月支付18360元租金给被告。2017年，被告办理了案涉房屋的房产证，并于2018年4月、9月公开招标，由于价格太高，原告没有投标。其后，被告通知原告租赁合同履行至2018年12月31日，但拒绝给予原告任何补偿，也没有退还原告在2003年签订合同时交的20000元保证金。原告承租案涉房屋长达十六年，2003年11月至2012年12月共支付给被告房租2160000元、2013年支付房租183600元、2014年支付房租201960元、2015年之后支付房租3647160元。案涉房屋是被告管理的公房，被告收取的房租几乎没有向原告出具发票。原告出于对国家机关和公房性质的信任，投入大量心血与财力对案涉房屋进行改造、装修、维护。其后，原告还得知被告将***号房屋出租给重庆市万家燕大药房时，仅收取租金44.65元/㎡/月，但此前原告承租时被告却收取50-60元/㎡/月，六年时间里原告比重庆市万家燕大药房多交了281509.2元。原告认为正因为原告不断的改造、翻修，才让案涉门面能在招标时以82元/㎡/月的价格出租出去。综上，该门面的增值部分原告有权分得，被告还应支付原告相应的装修费用并退还保证金。被告沙坪坝房管所辩称，1、被告未收取原告的保证金。2、原告承租房屋是为了赚取转租的差价，其未对案涉房屋进行过装修。3、原告主张的装修损失构成不明。4、原告非案涉房屋的所有权人，无权主张房屋增值部分。综上所述，原告的主张既无事实依据也无法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审查后认定事实如下：2005年12月30日，原告陈龙群（乙方）与重庆市沙坪坝区房屋管理局工会沙坪坝房管所工会委员会（甲方）签订《房屋出租合同》，约定甲方将沙正街***号房屋出租给乙方使用，建面420㎡，租期3年，从2005年12月12日至2008年12月12日止。租期届满，乙方需继续租用，应提前三个月书面向甲方提出申请，房屋租金按市场行情另议，待办理续租手续后方可继续使用。同等条件下，乙方有优先租赁权。乙方在租赁期间，因特殊原因可转租但需经甲方同意，且必须三方签章方有效，否则视其私自转租，因此而发生的一切后果由乙方自负。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。租赁期满后乙方必须保持原样交予甲方。2009年12月16日，原告陈龙群（乙方）与重庆市沙坪坝区房屋管理局工会沙坪坝房管所工会委员会（甲方）再次签订《房屋出租合同》，租赁物为沙正街***号房屋，该《房屋出租合同》内容延续了2005年12月30日合同的约定，另约定乙方在租赁期间，因特殊原因可转租但需经甲方同意，且必须三方签章方有效，否则视其私自转租，租金增加部分按四六分成，甲方占四成，乙方占六成。因此而发生的一切后果由乙方自负。2012年12月12日，原告陈龙群（承租方、乙方）与被告沙坪坝房管所（出租房、甲方）签订《沙坪坝区公有房屋商业用房租赁合同》，约定被告沙坪坝房管所将沙正街***、***号房屋（建筑面积306㎡）出租给原告陈龙群，租期一年，从2013年1月1日至2013年12月31日止，租用费用每月15300元。合同另约定，乙方在使用中必须爱护公物，不得损坏或改变原有房屋结构及其他设施，如有损坏，必须修复或照价赔偿。在租赁期内，乙方如需进行装修，增扩设备，必须征得甲方的书面同意，费用由乙方自行承担，如合同终止或乙方不再承租，甲方对乙方的装修不予赔偿，设备及其他设施的拆除不得影响该房屋的结构及美观，否则责任由乙方承担。租期届满或者甲乙双方合同终止后，乙方必须无条件将门面如数、完整、整洁地交还给甲方，而且乙方不得对门面的结构和设施进行改动、拆除、损坏，否则必须修复、恢复原状或赔偿损失。2014年1月13日，原告陈龙群（承租方、乙方）与被告沙坪坝房管所（出租房、甲方）续签《房屋租赁合同》，约定被告沙坪坝房管所将沙正街***、***号房屋（建筑面积306㎡）出租给原告陈龙群，租期一年，从2014年1月1日至2014年12月31日止，租金增加为每月16830元。另约定，租赁期满，如乙方需继续租用，需提前三个月向甲方书面申请。甲乙双方协商一致后，续签协议，租金重新按市场价议定。乙方必须保证房屋内水、电设施及门窗等其它设施的完整，房屋设施在使用中遭损坏由乙方自行修复，费用由乙方承担，如系乙方有意损坏，乙方应承担赔偿责任。租期届满或合同终止后，乙方无条件将门面按照现状交付给甲方，不得拆除、损坏原结构（如乙方自行添加的可移动设施、设备外），否则必须修复、恢复原状或赔偿损失。2015年1月12日，原告陈龙群（承租方、乙方）与被告沙坪坝房管所（出租房、甲方）再次就沙正街***、***号房屋（建筑面积306㎡）续签《房屋租赁合同》，租期一年，从2015年1月1日至2015年12月31日止，租金增加为每月18360元。其余延续了2014年1月13日合同的约定。现原、被告间的租赁合同已经解除，原告陈龙群已经将案涉房屋返还给了被告沙坪坝房管所。另查明，本院于2019年6月17日作出（2019）渝0106民初2852号民事判决书，查明沙坪坝房管所系重庆市沙坪坝区沙正街***号房屋所有权人，出租给陈龙群使用。2006年11月16日，沙坪坝房管所出具《同意出租证明》，该证明载明：我所同意陈龙群将沙坪坝区沙正街121号部分房屋转租给他人使用。自2013年5月18日起被告陈龙群将上述房屋的部分建筑面积约200平方米转租给骆某某。审理中，原告陈龙群还举示了其儿子李某（乙方）与被告沙坪坝房管所（甲方）于2003年10月27日签订的《协议》，约定甲方将位于沙坪坝区***号房屋出租给乙方，租期从2003年11月12日至2006年11月11日，乙方向甲方缴纳保证金。保证金标准按一个月租金标准算，第二年按调整后的月租为准，第三年以此类推。租金第一年按每月20000元计收，第二年增加为250000元，第三年增加为260000元。该协议还约定了装修事宜：租赁期间乙方不得擅自开门、开窗、损坏房屋结构，如确因经营需要装修，应提前向甲方提出书面申请，经甲方同意签约后方能进行，但有关施工设施安全与费用由乙方自行负责，期满装修设施不得拆除或按租赁时的原样恢复。原告陈龙群还举示了李某出具的情况说明，称该租赁协议是代原告陈龙群签订，租赁房屋一直由陈龙群夫妻经营管理，李某从未实际参加经营，其曾亲自陪同陈龙群去被告处交纳了保证金2万元。被告沙坪坝房管所质证称，原告陈龙群举示的《协议》系复印件，不认可其真实性，对李某出具的情况说明也不予认可。审理中，被告沙坪坝房管所举示了重庆市沙坪坝区房屋管理局工会沙坪坝房管所工会委员会出具的《情况说明》，载明重庆市沙坪坝区房屋管理局工会沙坪坝房管所工会委员会于2009年12月20日及2009年12月16日与原告陈龙群签订的房屋出租合同，系受被告沙坪坝房管所委托与原告陈龙群签订。原告陈龙群对此也予以认可，其一直认为是与被告沙坪坝房管所建立的租赁合同关系。原告陈龙群陈述其承租案涉房屋时，房屋没有任何隔断及装修，其花费12万元将房屋隔成了3个门面，又花费3万元改装房屋内电线、花费8万元将烟囱上顶、花费8万元铺设天然气、其他地砖墙面花费了3万元，但原告陈龙群未举示相应证据，仅举示了收据和发票共5张，拟证明其对案涉房屋进行了水电气设施的改造，产生了几千元费用，被告沙坪坝房管所否认该证据的关联性，并称原告陈龙群从未申请过装修，其装修行为未经被告沙坪坝房管所许可。被告沙坪坝房管所也举示了由沙坪坝区骆李家餐馆出具的《情况说明》一份，载明沙坪坝正街***、***号房屋由沙坪坝区骆李家餐馆经营使用，于2012年左右从原告陈龙群处转租而来，沙坪坝区骆李家餐馆承租时，房屋系毛坯房，由沙坪坝区骆李家餐馆自行装修。相邻的***号房屋之前由万家燕大药房使用，现由农业银行经营使用，均由经营者自行出资装修。原告陈龙群对被告沙坪坝房管所举示的该份《情况说明》的真实性、关联性均不认可。另，原告陈龙群称当初被告沙坪坝房管所收取保证金的收据已经遗失，其未举示其他证据证明支付了保证金。上述事实，有原告陈龙群提供的租赁合同、收据、发票、（2019）渝0106民初2852号民事判决书以及原、被告双方的陈述为证。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告陈龙群与被告沙坪坝房管所于2014年1月13日、2015年1月12日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，合法有效，原告陈龙群与被告沙坪坝房管所均应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告主张的保证金，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。原告陈龙群举示的案外人李某与被告沙坪坝房管所于2003年10月27日签订的《协议》虽约定了保证金的支付，但该合同系复印件，且合同相对方为案外人李某，被告沙坪坝房管所不认可该证据的真实性和关联性，无法据此认定原告陈龙群已向被告沙坪坝房管所支付了案涉房屋的租赁保证金。原告陈龙群也未提供其他证据证明20000元保证金的支付事实，故原告陈龙群要求被告沙坪坝房管所退还保证金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告陈龙群主张的装修费用，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。原告陈龙群未举示证据证明其装修已经被告沙坪坝房管所同意，且《房屋租赁合同》也约定“租期届满或合同终止后，原告陈龙群无条件将门面按照现状交付给被告沙坪坝房管所，不得拆除、损坏原结构（如乙方自行添加的可移动设施、设备外）”，故原告陈龙群要求被告沙坪坝房管所赔偿装修款150000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈龙群的所有诉讼请求。案件受理费3700元，减半收取1850元（原告已预交），由原告陈龙群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 蒙 舟二〇一九年十一月一日书记员 胡秋怡