湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终4126号 上诉人（原审被告）：郴州市美世界房地产开发有限公司。 法定代表人：曾楷峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓伍军，该公司法务。 委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄福，男，1973年1月7日出生。 委托诉讼代理人：侯锦琼，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。 上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）因与被上诉人黄福房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初4676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人美世界公司的委托诉讼代理人邓伍军、被上诉人黄福的委托诉讼代理人侯锦琼参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 美世界公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回黄福全部诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由黄福承担。事实与理由：一、一审法院查明美世界公司与黄福于2016年10月30日签订《郴州市商品房买卖合同》，约定房款分期支付，并约定美世界公司应当于2016年12月31日前交付商品房给黄福，黄福于2017年6月1日才将按揭款300,000元支付至美世界公司，根据上述查明事实及双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第九条第二款第二项约定，如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等），出卖人可据实予以延期，但一审法院没有依据查明的事实予以延期，属认定事实错误；二、美世界公司不能按时交房是不可抗力因素造成，依据双方合同约定遭遇不可抗力时美世界公司可以据实顺延交房，且不承担责任，一审对该事实不予采信属认定事实错误。工程自开工就遭遇强降雨雪等恶劣天气导致工期延误，又因工程报价增加延误了工期；因创建文明城市需要，政府只允许在晚上10点至次日凌晨5点外运土方，致使只要4个月就可以完工的工程拖延至14个月才完成。三、一审认定“双方合同约定的违约金不存在过高”是适用法律错误，黄福依据《商品房买卖合同》诉请的违约金过分高于实际造成的损失；涉案商品房价格大幅上涨，涉案房屋延迟交付确实是因客观因素、不可抗力因素造成，一审判决没有综合考虑客观原因、不可抗力因素及黄福的实际损失程度核减违约金，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，请求二审法院依法予以核减。 黄福辩称：美世界公司所称的不可抗力因素无相关证据证明是真实的，美世界公司认为违约金过高是错误的，其违约金在合同中针对双方为统一标准，是公平的约定，而美世界公司无证据证实违约金已过分高于所造成的损失；黄福没有按照合同约定付款，美世界公司应另行主张权利，一审法院未对此进行处理而让美世界公司另行起诉是正确的判决。请求驳回美世界公司的上诉请求。 黄福向一审法院起诉请求：一、美世界公司自起诉之日起半年内办理好房屋验收合格等相关法律手续，并将合格的郴州市美美世界城市商业广场楼盘A栋21A14号房交付给黄福；二、美世界公司支付逾期交房违约金70,807.12元给黄福（违约金暂算至起诉之日2019年7月31日，后续违约金算至美世界公司实际具备合法交房条件之日止）；三、本案诉讼费等费用由美世界公司承担。 一审法院认定事实：黄福（买受人）与美世界公司于2016年10月30日签订一份合同编号为2013020321***的《郴州市商品房买卖合同》，即由黄福购买美世界公司开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市商业广场项目中的第A.B.C.D.E.F.G.H.J[栋］21层21A14号房，该房屋建筑面积61.15平方米，单价每平方米6146.10元，房屋总价款375,834元。上述《郴州市商品房买卖合同》第九条交房期限及条件:“出卖人应当在2016年12月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用”；第十条房屋交接及违约处理方式：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。第六条买受人逾期付款的违约责任：“逾期未超过90日，自本合同的应付款期限之次日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行……”。合同签订后,黄福按合同的约定向美世界公司支付了首期房款75,834元,其余房款300,000元由黄福向交通银行股份有限公司郴州分行申请贷款，并于2017年6月1日支付完毕。另涉案房屋至今未经验收合格，黄福尚未收房。为此，根据上述合同约定，美世界公司逾期交房942天。庭审中，黄福申请撤回民事诉状中的第一项诉讼请求。 一审法院认为，黄福与美世界公司签订的合同编号为2013020321***的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。本案中黄福已支付了涉案全部房款，而美世界公司未在合同约定的期限内交房，逾期交房天数942天。美世界公司辩称其未按期交房系因不可抗力因素所致，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定:“本法所称不可抗力，是指不能预见,不能避免并不能克服的客观情况。”而美世界公司提交的证据均不属于上述法律条款规定的不可抗力的情形，尚不足以证明美世界公司逾期交房系不可抗力因素所导致,且美世界公司亦未提交曾告知买受人因不可抗力需延期交房的证据,故对美世界公司的逾期交房抗辩理由,不予采纳。关于双方在合同中约定违约金是否过高的问题，双方在《郴州市商品房买卖合同》中约定了逾期交房和逾期支付房款均应按已付或应付购房款每日万分之二支付违约金,合同中约定的违约条款对双方均有约束,对双方公平一致,且美世界公司未提交充分的证据证明黄福诉请的违约金已超过实际损失的30%,故对美世界公司要求核减违约金的辩解,不予采纳，故黄福要求美世界公司支付逾期交房违约金的诉讼请求,予以支持。另黄福在庭审中申请撤回了民事诉状中的第一项诉讼请求，系对自己的民事权利的处分，依法应予准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“被告郴州市美世界房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十天内支付原告黄福逾期交房违约金70,807.12元（从2017年1月1日计算至2019年7月31日止，按已付购房款的每日万分之二计算，计算方式：375,834元×942天×0.0002＝70,807.12元），之后违约金按照相同标准计算至实际交房之日止。如被告郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取785元，由被告郴州市美世界房地产开发有限公司负担。” 二审中双方当事人没有提交新证据。 本院二审查明事实：美世界公司与黄福于2016年10月30日签订的《郴州市商品房买卖合同》第五条约定：“买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计75,834元，余款300,000元向交通银行股份有限公司郴州分行申请贷款，并在2016年11月7日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。买受人自行向银行申请按揭贷款的，应保证按揭贷款的款项在签订本合同后30日付至出卖人。”第九条约定：“……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……２、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）……”黄福于2017年6月1日将揭贷款300,000元支付给美世界公司，延期付款6个月。一审查明美世界公司逾期交房942天错误。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、美世界公司逾期交房时间应如何计算；二、美世界公司逾期交房是否构成违约，是否应承担违约责任；三、若美世界公司逾期交房的行为构成违约，黄福主张的违约金是否过高。 关于争议焦点一。根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第五条的约定，黄福应在合同签订之日向美世界公司交付首期房款（含定金）计75,834元，余款300,000元由黄福向交通银行股份有限公司郴州分行申请贷款，黄福应保证按揭贷款的300,000元于2016年11月30日之前支付至美世界公司，而黄福交付首期房款后，于2017年6月1日才将按揭贷款300,000元支付完毕，延期付款6个月。根据《郴州市商品房买卖合同》第九条的约定，黄福在合同约定交房期限届满日即2016年12月31日，仍未向美世界公司支付按揭贷款300,000元，美世界公司可据实予以延期交房，故美世界公司主张向黄福交房的时间应予以延期6个月，本院予以支持。从2017年7月1日起计算至2019年7月31日止，美世界公司逾期交房时间为761天，一审法院对美世界公司逾期交房时间计算错误，本院予以纠正。黄福认为其逾期付款的违约责任应另行主张的理由不成立，本院不予采信。 关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”美世界公司未提供证据证明合同签订后郴州遭遇了与其他年份不一样的极端天气情况，其提出的造成逾期交房的两个不可抗力原因，即施工时遭遇强降雨雪等恶劣天气及郴州市政府因创建文明城市严格限制其外运土方的时间，均非上述规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，美世界公司以其遭遇不可抗力为由，主张可据实延期交房，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。美世界公司未按合同约定向黄福交付房屋，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”美世界公司提出逾期交房的其中一个原因是工程报价增加，根据上述法律规定，美世界公司因第三人原因不能在合同约定的期限内向黄福交付房屋，应向黄福承担违约责任。据此，美世界公司逾期交房构成违约，应承担违约责任。 关于争议焦点三。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”双方签订的《郴州市商品房买卖合同》明确约定，若黄福逾期付款，则黄福应按日支付逾期应付款万分之二的违约金，若美世界公司逾期交房，则美世界公司应按日支付已交付房价款万分之二的违约金，合同约定的违约金条款对双方公平一致，即任何一方违约均应按日支付已付或应付购房款万分之二的违约金。签订合同时，双方对购房款进行了明确约定，双方对违约方应承担的违约金的数额具有明确认识，违约金数额并未超出双方签订《郴州市商品房买卖合同》时应预见的范围。美世界公司未按合同约定及时向黄福交付房屋，应依约承担违约责任，向黄福支付逾期交房违约金。美世界公司未提供充分证据证明黄福主张的逾期交房违约金已超过黄福实际损失的30%，故美世界公司主张核减逾期交房违约金的证据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人美世界公司的部分上诉请求成立，成立部分本院予以支持；一审判决基本事实认定清楚，适用法律正确，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初4676号民事判决为限上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司于本判决生效之日起十天内支付被上诉人黄福逾期交房违约金57,201.93元（从2017年7月1日起计算至2019年7月31日止，按已付购房款的每日万分之二计算，计算方式：375,834元×761天×0.0002＝57,201.93元），之后违约金按照相同标准计算至实际交房之日止； 二、驳回被上诉人黄福的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费785元，由上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司负担634元，被上诉人黄福负担151元；二审案件受理费1570元，由上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司负担1268元，被上诉人黄福负担302元。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖志刚 审 判 员 李惠铭 审 判 员 杨爱华 二〇一九年十一月二十七日 法官助理 徐 艺 书 记 员 谢 意 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。