黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终7496号上诉人（原审原告）：尹宜湖，男，1966年10月13日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：李祥来(系尹宜湖岳父)，男，1944年10月13日出生，汉族，哈尔滨市民族宗教局退休干部，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：方岩，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司，住所地哈尔滨市南岗区人和街副102号。法定代表人：杜非，董事长。委托诉讼代理人：崔嵩涛，男，1968年10月2日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市南岗区。上诉人尹宜湖因与被上诉人黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司（以下简称地泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。尹宜湖上诉请求：撤销一审判决，改判支持尹宜湖一审诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误，依法应予改判。一、尹宜湖与地泰公司自以房抵债时起，双方皆认为以房抵债的房屋建筑面积与使用面积一致，并依据建筑面积办理全部房产交付手续。尹宜湖以房抵债的房屋单价、包烧费、物业费、住房维修基金等全部抵债、入户手续的办理，都是以建筑面积与使用面积一致为前提的。房屋使用面积与建筑面积都不应比地泰公司承诺的少。二、全部抵债、入户手续等体现的建筑面积均为833.45平方米，因实测面积与建筑面积不一致，故尹宜湖要求地泰公司承担相应责任。一审认定发票记载的建筑面积不能对抗行政委托的专业测量单位最终实测面积错误。三、一审用所谓的比较法，用套内建筑面积去比较使用面积，缺乏事实基础。四、地泰公司所谓的相邻房屋已经出卖给他人是伪造的，无论房屋是否出卖给他人，是否抵押，都不能成为地泰公司违背承诺的正当理由。地泰公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。案涉《商品房买卖合同》第三条明确约定案涉房屋使用面积为520.91平方米，尹宜湖关于建筑面积与实测面积有差异的主张不能成立，一审已经查明尹宜湖所持的发票建筑面积为使用面积乘以1.6倍而得出，发票上的金额与合同中的金额是一致的。判断案涉房屋的面积是否有差异，应是比较使用面积。现尹宜湖并无证据证明该房屋的实测使用面积与合同约定的使用面积520.91平方米有差异，因此其上诉理由和上诉请求均不能成立。尹宜湖向一审法院起诉请求：地泰公司补偿所售房屋缺失面积176.42平方米。一审法院认定事实：地泰公司因拖欠尹宜湖工程款，经双方协商，于2004年11月签订以房抵账协议，主要内容可概述为：总工程款2,494,421.80元，扣除质保金为2,430,554.80元，地泰公司以位于哈尔滨市南岗区××花园××、××（一部分）使用面积为272.52平方米，地下室一半使用面积为248.39平方米建筑房屋抵偿欠付工程款。2007年，双方签订《商品房买卖合同》，主要内容可概述为：尹宜湖购买的上述一套房屋面积一层、二层（一部分）使用面积为272.52平方米，带地下室一半使用面积为248.39平方米；第四条计价方式与价款约定按第3种方式计算，即按套（单元）计算，该商品房总价款2,494,421元。2011年4月29日，双方就房屋面积款项另签订《协议书》，主要内容可概述为：地泰公司占用尹宜湖房屋面积85平方米，以增加二楼面积补偿，尹宜湖需补交二楼增加部分面积的差价款。后尹宜湖补交房屋面积差价款42,500元。2013年5月15日，地泰公司给尹宜湖出具销售不动产统一发票三张，记载付款方名称尹宜湖、收款方名称地泰公司，总金额为2,536,921.80元、总建筑面积为833.45平方米、销售不动产南开街201-1号1号楼101商服，不动产项目编号230103725315042001。2019年期间，尹宜湖交付物业费结算票据记载收费面积为833.45平方米。2018年期间，尹宜湖岳父李祥来曾为房屋办理产权事宜上访，哈尔滨市不动产登记交易事物中心经主任王洪斌签发，向李祥来下达了哈不动产信访2018字90号《关于李祥来信访事项处理意见》，主要内容为：“李祥来先生：您反映鸿朗花园一期一号楼商服（持有商品房买卖合同书以及发票），至今无法办理不动产证”的问题熟悉后，我中心高度重视，现将调查处理情况回复如下：一、依据2017年市住建委下达的销售方案，鸿朗花园一期A1栋101商服地下室部分为非销售部分，不能办理产权登记；一层的审批建筑面积为168.33平方米；二层的审批建筑面积为280.28平方米，与2013年5月5日开发商给购房人开具的购房发票面积均不一致。应由市住建委调整销售方案或签订补充协议。二、该房产在中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行办理了在建工程抵押登记，抵押期限为2007年1月31日至2010年1月30日；在中国农业银行哈尔滨市汇金支行办理了不动产抵押登记，抵押期限为2007年6月20日至2007年7月20日。至今显示都未办理抵押权注销。三、该房产于2008年9月5日被哈尔滨市中级人民法院依法查封，现仍在查封状态，续封期限为2018年8月18日至2021年8月17日，续封期限为3年。建议由市住建委协调开发商将销售方案与购房发票调整一致，属地区政府牵头组织居民采取集团诉讼方式解决抵押登记、查封问题后，我中心哈西分中心将立即为购房人办理登记。”。诉讼中，因尹宜湖与地泰公司各自举示的涉案房屋所属楼座商服面积分户明细记载信息不一致，一审法院至房产管理部门行政委托的房屋面积测量单位哈尔滨广厦房地产房屋面积测量有限公司调取了两份2016年5月测量出具的最终测量表，其中，《房屋面积分户明细表（销售部分）》记载：哈尔滨市南岗区学府三道街与尤家街交汇处鸿朗小区一期住宅工程1号楼商业01户号1层建筑面积168.33平方米、套内使用面积加套内墙体面积157.31平方米，2层建筑面积280.28平方米、套内使用面积加套内墙体面积261.93平方米，02户号1层建筑面积111.95平方米、套内使用面积加套内墙体面积104.62平方米；03户号1层建筑面积280.28平方米、套内使用面积加套内墙体面积361.93平方米，2层建筑面积280.28平方米、套内使用面积加套内墙体面积261.93平方米；《房屋面积分户明细表（非销售部分）》记载：单元属性为人防（库房），01户号-1层建筑面积208.42平方米、套内使用面积加套内墙体面积194.77平方米，02户号-1层建筑面积为359.80平方米、套内使用面积加套内墙体面积336.24平方米。庭审中，尹宜湖坚持上表记载的03户号房屋即是涉案房屋；地泰公司举示两份《商品房买卖合同书》及两份交款票据，用以证明参照上表，02、03户号房屋已出卖予案外人肖秀芬。一审法院认为，尹宜湖与地泰公司就涉案房屋名义虽为买卖，但实际形成以房抵债的抵押合同关系，经审查，该房屋已完成行政备案，履行至产权办理阶段，双方的抵押合同关系合法有效，对双方发生法律约束效力。关于本案房屋面积有无缺失的争点，根据涉案证据及诉辩主张，适用比较法作为定案依据最为恰当。对此，双方签订的商品房买卖合同书中约定的520.91平方米（272.52＋248.39）房屋使用面积，无论后续双方就房屋格局如何调整，该面积并无改变；房产部门行政委托的房屋面积测量单位最终测量显示01户号对应的房屋套内使用面积加套内墙体面积（包括1层、2层、-1层）为614.01平方米；两面积数据差额为93.1平方米，该面积应为墙体面积；故从比较而言，01户号房屋的使用面积应与合同约定一致。尹宜湖庭审时坚持最终测量的03户号是涉案房屋，地泰公司则明确01户号为涉案房屋，如此，暂不论哪一房屋为涉案房屋，仅从上述对比方法而言，03户号房屋各测量数据均大于01户号房屋，更不符合诉请相差房屋建筑面积米数。更何况，对于房屋坐落，尹宜湖举示的房产管理部门信访答复文件载明房屋备案面积数据亦与01户号最终测量数据一致，故应予认定01户号房屋系涉案房屋。尹宜湖坚持按发票记载建筑面积主张权利，因该发票记载的建筑面积不能对抗行政委托的专业测量单位最终实测面积，故一审法院对此节主张不予采纳。另需指明，涉案房屋现存在银行抵押、法院查封的事实，在抵押、查封尚未解除的情况下，不便轻易改变房屋面积，造成情势变更，影响抵押权人权益及法院案件办理；同时，地泰公司举示的购房合同及交款票据，可以证明涉案房屋的相邻房屋已出卖他人，亦不可能变动房屋面积侵犯相邻购房人的权益。判决如下：驳回尹宜湖的诉讼请求。二审中，尹宜湖举示了2009年尹宜湖全部进户手续。拟证明：尹宜湖在入户时包烧费按使用面积520.91平方米收费，物业费按建筑面积833.45平方米收费，住房维修基金按建筑面积833.45平方米。尹宜湖接受该房屋的时候，对使用面积520.91平方米和建筑面积833.45平方米相符相一致，是认可的。案涉房屋建筑面积或使用面积的缺失都是地泰公司的违约行为。地泰公司质证认为，该证据不属于新证据，公共维修基金契税等票据为复印件，供热合同能够证明案涉房屋使用面积与双方买卖合同中约定的面积520.19平方米是一致的。发票系以建筑面积开具，因当时没有建筑面积，即以使用面积乘1.6而得出，该发票的金额与原三联单的金额没有变化，建筑面积是虚构的，尹宜湖以此为依据，与实测建筑面积相比较错误。本院认证意见，对其证据要证明的问题将结合案件相关事实进行评判。另查明，尹宜湖与地泰公司均认可案涉房屋买卖合同系于2009年所签订。案涉房屋买卖合同第五条面积确认及面积差异处理约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。……本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，案涉房屋系尹宜湖与地泰公司通过以房抵债取得的，因地泰公司欠付工程款，双方经协商签订抵账协议，后依据抵账协议签订了案涉房屋买卖合同。抵账协议及房屋买卖合同系双方真实意思表示，亦不违反相关法律规定，合法有效。案涉房屋买卖合同中明确载明该套房屋面积一层、二层（一部分）使用面积为272.52平方米带地下室一半使用面积为248.39平方米，付款方式为以房抵款，房价款为按套计算，总价款为2,494,421元。尹宜湖于2009年进户，地泰公司向其交付案涉房屋。现尹宜湖主张案涉房屋建筑面积存在缺失，因双方合同约定的房屋面积为使用面积，且双方合同中约定房屋价款为按套计算，依据合同约定，双方关于面积确认及面积差异处理不适用合同第五条约定，发票中载明的房价款金额亦符合双方合同约定及补充协议约定，尹宜湖亦未提供证据使用面积缺失，仅依据发票及物业费票据中载明的建筑面积主张面积缺失，无事实和法律依据。综上所述，尹宜湖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由尹宜湖负担。本判决为终审判决。审判长  李妮娜审判员  王晓东审判员  孟朋卓二〇一九年十一月十九日书记员  于文娟