江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终5251号上诉人（原审被告）:林晓勇，男，1976年11月5日出生，汉族，住福建省平和县。被上诉人（原审原告）:苏州市东吴铁塔有限公司，苏州市东吴铁塔有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区胥口镇孙武路75号。法定代表人：杨雪鸣，总经理。委托诉讼代理人：申延志，江苏久顺律师事务所律师。原审第三人：刘阳坤，男，1969年12月12日出生，汉族，住四川省大竹县。原审第三人：林孟松，男，1964年9月22日出生，汉族，住浙江省庆元县。原审第三人：陈维建，男，1991年8月7日出生，汉族，住江苏省沛县。原审第三人：李长亮，男，1971年12月27日出生，汉族，住安徽省濉溪县。原审第三人：苏州锐竹精密机电有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区胥口镇孙武路75号。法定代表人：刘超。上诉人林晓勇因与被上诉人苏州市东吴铁塔有限公司（下称东吴铁塔公司）及原审第三人刘阳坤、林孟松、陈维建、李长亮、苏州锐竹精密机电有限公司（下称锐竹公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2018）苏0506民初7382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林晓勇上诉请求：1、撤销苏州市吴中区人民法院（2018）苏0506民初7382号民事判决，依法予以改判；2、本案的诉讼费用由东吴铁塔公司承担。事实和理由：《厂房租赁合同》约定的租赁物包含了东吴铁塔公司的原有厂房和本厂地东面围墙边的土地、租赁屋正前方厂池(中间空地及四周)等。东吴铁塔公司对厂房租赁合同约定的工业土地持有土地使用权证书，其出租不违背法律规定，双方的租赁约定是真实的意思表示，属合法有效。2、东吴铁塔公司出租的原有厂房系老旧房屋，其建造时并不需要规划许可手续，原有厂房租赁也属合法有效。3、改建房屋因加盖彩钢瓦未获得建设工程规划许可证，该部分内容应认定为无效，但一审依此认定上诉人与东吴铁塔公司签订的《租赁合同》全部无效，没有事实和法律依据。根据东吴铁塔公司与次承租人苏州市炽光新材料有限公司签订的《解除租赁协议》，东吴铁塔公司于2018年8月10日已收回大部分租赁物，建筑面积为1550平方米。上诉人未返还的租赁面积为850平方米。一审判决按照上诉人与东吴铁塔公司租赁的全部租赁面积要求上诉人支付房屋使用费，显然没有事实依据。2、2018年9月3日起，东吴铁塔公司对租赁物采取停电停水措施，导致上诉人及次承租人无法正常适用租赁物，已经丧失了房屋占用使用利益，一审法院按照租金原价要求上诉人支付使用费，也显失公平。东吴铁塔公司在诉讼中答辩称：我们没有收回苏州市炽光新材料有限公司使用的厂房，因为我方发函要求解除租赁关系，要求其搬离，但是对方没有搬离，所以我们诉至法院。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，至于上诉人提出的第三人向其索赔，上诉人应另案诉讼，不应在本案中一并处理，请求二审法院维持原判。原审第三人刘阳坤、林孟松、陈维建、李长亮、锐竹公司在诉讼中均未做答辩。原审原告东吴铁塔公司向一审法院起诉请求：1、判令林晓勇与刘阳坤、林孟松、陈维建、李长亮、锐竹公司腾空、迁出位于苏州市吴中区的租赁厂房；2、判令林晓勇支付自2018年11月28日起按照年租金315000元标准计算至实际迁出之日止的占用使用费；3、本案诉讼费用由林晓勇承担。一审法院认定事实：2013年4月22日，杨雪鸣代东吴铁塔公司（甲方）与林晓勇（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，主要内容为：甲方将位于苏州市吴中区的厂房出租予乙方使用，租赁屋建筑由甲乙双方指定，备注：租赁厂房见附图。本租赁屋采取包租的方式，由乙方自行管理，乙方须在2013年8月1日前在本厂地东面围墙建造3间店面，每间面积不低于30平方米，建造费用由乙方承担，所造3间店面从启用之日起，乙方有3年的免费使用权，3年后乙方有优先租赁权，如果乙方无法承建门面房，甲方有权终止房屋租赁合同，东南角彩钢瓦厂房乙方同样有三年免费使用权，三年使用权到期后乙方有优先租赁权。租赁期限为5年，即从2013年6月1日起至2018年5月30日止，租赁期限届满前一个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等条件下，乙方有优先权。租金每年为人民币220000元整，从合同签约日到次年起租金递增百分之十，第四年起，如乙方使用围墙边5间门面的话，5间门面的房租甲乙双方另行协商。租房押金为10000元整。租赁费用的支付：每半年支付年租金，合同签订后先付半年房租再进行基建，交钥匙。租赁期间内，乙方可将租赁屋转租，但转租的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等，本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变，如发生转租行为，乙方还必须遵守下列条款：1、乙方应在转租租约中列明，倘乙方提前终止本合同，乙方与转租户的转租租约应同时终止；2、无论乙方是否提前终止本合同，乙方因转租行为产生的一切纠纷概由乙方负责处理。该合同附有房屋图纸一份。2017年11月9日，杨雪鸣代东吴铁塔公司（甲方）与林晓勇（乙方）签订《租赁合同》（续租）一份，主要内容为：甲方已将自有的胥口镇上供路1号厂房出租给乙方使用（原东吴铁塔厂），双方一致同意原租赁合同续租5年，续租期限自2018年6月1日至2023年5月31日止。厂区房屋年租金为人民币260000元整，第二年起每年租金递增5%，第二年租金273000元，第三年租金286650元，第四年租金300980元，第五年租金316030元，另门面6间租金为每年55000元，除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。乙方应于本合同生效之日向甲方支付租金，按半年结算，由乙方于每半年的第1个月的1日交付给甲方，最多延迟1个月，逾期甲方有采取强制措施的权利。另查明，座落于苏州市吴中区的土地使用权登记于东吴铁塔公司名下，东吴铁塔公司、林晓勇双方一致确认：涉案租赁房屋建造在该地块，但并无相应产证，亦无建造审批手续；林晓勇已支付截至2018年11月27日的租金。林晓勇将涉案房屋分别转租予刘阳坤、林孟松、陈维建、李长亮、锐竹公司及案外人苏州市炽光新材料有限公司，苏州市炽光新材料有限公司已迁出房屋。一审审理中，东吴铁塔公司表示同意返还林晓勇租房押金10000元，林晓勇称，东吴铁塔公司为了达到终止合同的目的，故意停电、停水，造成其与次承租人相应损失，其保留今后向东吴铁塔公司主张的权利。以上事实，由东吴铁塔公司提供的《厂房租赁合同》、《租赁合同》（续租）、土地使用权证、解除租赁协议、收条及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为，因涉案租赁房屋没有相应产权证，亦无建造审批手续，故东吴铁塔公司、林晓勇双方就该房屋签订的租赁合同无效，林晓勇亦无权将该房屋转租予刘阳坤、林孟松、陈维建、李长亮、锐竹公司，林晓勇与刘阳坤、林孟松、陈维建、李长亮、锐竹公司应当腾空、迁出因租赁合同占有的房屋。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。林晓勇已支付截至2018年11月27日的租金，现东吴铁塔公司要求林晓勇支付自2018年11月28日起按照年租金315000元标准计算至实际迁出之日止的使用费，应予支持。东吴铁塔公司表示同意返还林晓勇租房押金10000元，一审法院依法予以确认。至于刘阳坤、林孟松、陈维建、李长亮、锐竹公司要求林晓勇返还租金及赔偿损失抗辩，其可与林晓勇依法另行处理，本案中不予理涉。遂判决：一、被告林晓勇、第三人刘阳坤、林孟松、陈维建、李长亮、苏州锐竹精密机电有限公司于本判决生效之日起十日内腾空、迁出位于苏州市吴中区的房屋。二、被告林晓勇于本判决生效之日起十日内向原告苏州市东吴铁塔有限公司支付自2018年11月28日起按照年租金人民币315000元标准计算至实际迁出之日止的使用费。三、原告苏州市东吴铁塔有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告林晓勇租房押金人民币10000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告林晓勇负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，虽然座落于苏州市吴中区的土地使用权登记于东吴铁塔公司名下，但涉案租赁房屋建造在该地块，但并无相应产证，亦无建造审批手续，原审法院据此认定双方当事人就涉案租赁房屋签订的《租赁合同》无效，林晓勇亦无权将该房屋转租予刘阳坤、林孟松、陈维建、李长亮、锐竹公司，林晓勇与刘阳坤、林孟松、陈维建、李长亮、锐竹公司应当腾空、迁出因租赁合同占有的房屋，符合法律规定。林晓勇上诉称原次承租人苏州市炽光新材料有限公司已迁出，该公司原租赁的房屋已由东吴铁塔公司收回，对此林晓勇应负相应举证责任。鉴于林晓勇在诉讼中提供的证据不足以证明其已将苏州市炽光新材料有限公司退租的房屋交还给了东吴铁塔公司，故对林晓勇要求将苏州市炽光新材料有限公司退租的房屋面积在房屋使用费计算面积中予以扣除的主张，本院不予采信。据此，林晓勇的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人林晓勇负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十一月一日书记员  杨颖颖