湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6476号上诉人（原审原告）：张建鸿，男，1984年10月1日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。上诉人（原审原告）：袁海霞，女，1988年1月21日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘明，湖南睿邦律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：贺喜，湖南睿邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：湖南中鼎置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区高塘岭街道郭亮北路70号。法定代表人：莫益芳，董事长。委托诉讼代理人：聂治伟，男，系该公司工作人员。上诉人张建鸿、袁海霞因与被上诉人湖南中鼎置业有限公司（以下简称中鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初580号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人张建鸿、袁海霞上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持张建鸿、袁海霞的全部诉讼请求；2、由中鼎公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决作为认定本案事实的关键证据“望城区不动产登记中心业务受理表”未在庭审中质证，一审凭空杜撰了该份证据与质证意见，程序严重违法。二、《商品房买卖合同》约定中鼎公司应当在2013年9月30日前交房，即使交房延迟也是中鼎公司违约交房造成，一审法院据此免除中鼎公司的逾期办证违约责任，于法无据。此外，室内设施登记表系上诉人在2014年12月16日办理房屋装修手续时所签，并非收房时所签。一审判决书第4页认定交房时间为2014年10月16日并据此计算逾期办证的最后期限，事实错误。三、一审关于与本案同被告、同事实的案件同案不同判。被上诉人中鼎公司辩称，上诉人张建鸿、袁海霞的上诉理由不成立。一、上诉人直至2014年12月15日才办理收房手续，就是为了装修，办理完收房手续第二天就去缴纳垃圾费用，与收房相隔一天符合逻辑。二、不动产中心如果材料不齐是不收的，开发商是代为办理，办理主体还是产权人，即使不动产中心存在过错，提起行政诉讼的主体也是业主方，上诉人无证据证明代办手续过程中手续不足，是不动产中心延迟办理，不能归咎于中鼎公司，一审判决没有问题。张建鸿、袁海霞向一审法院起诉请求：1、判令中鼎公司按万分之一每日支付自2016年3月18日起至实际办妥房屋权证日止（2017年10月18日）的逾期办证违约金19243.6元；2、判令中鼎公司返还面积差价4246元（1.19×3568.39）；3、判令中鼎公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2013年4月2日，中鼎公司（出卖人）与张建鸿、袁海霞（买受人）签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》约定：1、买受人购买由出卖人开发的位于长沙市望城区房屋；2、房屋建筑面积为93.14平方米，房屋总价为332360元；3、出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房；4、买受人购买的商品房为预售商品房的，自商品房交付使用后900日内办妥买受人的房屋所有权证，980日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人责任，致使买受人不能在约定期限内办理产权登记，双方同意分别处理，即：买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将已付房款退还买受人，并按已付购房款2%支付违约金；买受人不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按已付房款的0.1‰支付违约金。合同还约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款，超过3%的，买受人有权解除合同，双方自行约定：按最终实测面积据实结算，多退少补。合同签订后，张建鸿、袁海霞依约支付了房款，2014年10月16日，中鼎公司将该房屋交付给张建鸿、袁海霞使用。2017年10月17日，长沙市望城区不动产登记中心受理了中鼎公司为张建鸿、袁海霞办理权属登记申请，望城区国土资源局不动产登记信息表显示，张建鸿、袁海霞房屋登记面积为91.95平方米。2017年10月18日张建鸿、袁海霞取得了不动产权证。一审法院认为：张建鸿、袁海霞与中鼎公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法产生法律效力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同的约定，中鼎公司应在商品房交付后即2014年10月16日后的900日内（即2017年4月4日前）办妥买受人的房屋所有权证，980日内办妥买受人的土地使用权证，但中鼎公司直至2017年10月17日才向长沙市望城区不动产登记中心申请办理涉案房屋产权，已构成违约，应承担相应的违约责任。中鼎公司辩称，因行政机关的原因导致逾期办证可以免责，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，中鼎公司该抗辩缺乏法律依据，一审法院不予采纳。按照合同约定，因出卖人责任，致使买受人不能在约定期限内办理相关权属登记，出卖人自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止每日按已付房款的0.1‰支付违约金。经计算，从2017年4月4日至2017年10月17日止，中鼎公司共逾期190天，由此产生的违约金为6315元（332360元×0.1‰×190天）。故对于张建鸿、袁海霞主张中鼎公司支付逾期办证违约金诉讼请求，一审法院予以部分支持。张建鸿、袁海霞房屋不动产登记面积小于合同面积1.19平方米，且在约定的3%以内，中鼎公司应当退还房屋差价（1.19×3568.39）4246元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、湖南中鼎置业有限公司于本判决书生效之日起五日内向张建鸿、袁海霞支付违约金6315元；二、湖南中鼎置业有限公司于本判决书生效之日起五日内向张建鸿、袁海霞退还房屋差价款4246元；三、驳回张建鸿、袁海霞的其他诉讼请求。一审案件受理费194元，由湖南中鼎置业有限公司负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，上诉人张建鸿、袁海霞向本院提交了如下证据：收据，拟证明双方办理装修交接的时间是2014年12月16日。经组织质证，被上诉人中鼎公司发表如下质证意见：对真实性无异议，上诉人直至2014年12月15日才办理收房手续的目的是为了装修；办理完收房手续的第二天去缴纳垃圾费用，符合逻辑的。本院经审查认为，上诉人张建鸿、袁海霞提交的上述证据，被上诉人对其真实性无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。据此，本院二审补充查明，张建鸿、袁海霞于2014年12月16日向物业公司交纳了垃圾清运费和装修管理费。一审法院认定中鼎公司于2014年10月16日将涉案房屋交付给张建鸿、袁海霞使用，缺乏依据，本院不予认定。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：张建鸿、袁海霞与中鼎公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。中鼎公司未在合同约定的期限内办妥房屋权属证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于中鼎公司应承担的逾期办证违约金起止时间。首先，根据合同约定，中鼎公司应在商品房交付使用后900日内为张建鸿、袁海霞办妥房屋所有权证。所谓“办妥”应理解为张建鸿、袁海霞实际取得房屋产权登记，故应以不动产登记中心于2017年10月18日为涉案房屋办理产权登记为准。中鼎公司主张其向房产登记部门递交办证资料即完成了合同约定的“办妥”房屋权属证书义务，缺乏依据，本院不予支持。其次，从室内设施验收登记表及垃圾清运费、装修管理费交纳收据看，张建鸿、袁海霞实际收房时间为2014年12月16日。中鼎公司称从交房会签表看，张建鸿、袁海霞在2014年12月15日就已收房，但该表上并无张建鸿、袁海霞的签字确认，且该表上“物业财务”一栏显示的完成时间也是2014年12月16日，故中鼎公司的上述主张不成立，本院不予支持。因此，中鼎公司应在2014年12月16日后的900日内（即2017年6月3日前）为张建鸿、袁海霞办妥房屋所有权证。一审法院认定的逾期办证违约金起止时间存在不当，但因中鼎公司并未对此提出上诉，故本院予以维持。张建鸿、袁海霞主张从合同约定的交房截止日期起算中鼎公司应当办理房屋所有权证的起始时间，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人张建鸿、袁海霞的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费388元，由张建鸿、袁海霞负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇一九年十一月二十六日书记员 林 巧