湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2920号上诉人（原审被告）：宜昌新濠商务有限公司，住所地宜昌市东山区港窑路21号。统一社会信用代码914205005506890419。法定代表人：刘永太，该公司经理。委托诉讼代理人：赵春昌，男，该公司股东。一般授权代理。委托诉讼代理人：娄小兵，湖北诚业律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：宜昌海源酒店管理有限公司，住所地宜昌高新区港窑路21号。统一社会信用代码91420500MA48AGFY3F。法定代表人：何清，该公司董事长。委托诉讼代理人：覃德高，男，该公司股东。特别授权代理。上诉人宜昌新濠商务有限公司因与被上诉人宜昌海源酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市三峡坝区人民法院（2019）鄂0591民初631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宜昌新濠商务有限公司的委托诉讼代理人赵春昌、娄小兵，被上诉人宜昌海源酒店管理有限公司委托诉讼代理人覃德高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宜昌新濠商务有限公司上诉请求：一、撤销原审判决，发回一审法院重新审理。事实和理由：一、一审判决程序违法。宜昌新濠商务有限公司至今未收到一审法院送达的起诉状、证据副本、开庭传票。宜昌新濠商务有限公司3月份就没有经营了，自始自终没有收到法院开庭的文书，后来接到短信时离开庭只有几天的时间，我们到一审法院要求延期，门卫说他们会转达给承办法官，但后来还是开庭了。二、一审判决认定事不清，证据不足。宜昌海源酒店管理有限公司在合同履行过程中存在重大过错，但一审法院却只字未提。1.宜昌新濠商务有限公司在合同签订后向宜昌海源酒店管理有限公司缴纳了一个月租金后，找宜昌海源酒店管理有限公司索要发票，其声称没有发票，宜昌新濠商务有限公司是无理取闹，表示不再将房屋租给宜昌新濠商务有限公司，并将会采取停水停电措施。2019年3月1日，宜昌海源酒店管理有限公司将宜昌新濠商务有限公司的供水管道强行关闭，致使宜昌新濠商务有限公司无法经营，宜昌海源酒店管理有限公司这一过激且无理的行为最终导致合同无法履行，难道其不应承担相应责任吗？还有理由索要3月份及之后的租金吗？2.2019年3月宜昌海源酒店管理有限公司强行停水后，宜昌新濠商务有限公司多次找其协商，让宜昌新濠商务有限公司将屋内物品变卖，用于清偿租金和进行公司清算，但宜昌海源酒店管理有限公司坚持先付租金并将宜昌新濠商务有限公司的大门加锁致使宜昌新濠商务有限公司无法进入。宜昌海源酒店管理有限公司这一行为导致宜昌新濠商务有限公司在租赁房屋的大量移动设备拆除不能，据悉这些设备现已被宜昌海源酒店管理有限公司非法占有并处置，其理应承担这一系列错误行为所导致的法律后果，其单方理解和解释的系宜昌新濠商务有限公司放弃物品所有权的这一结论于理不符，于法无据，完全不能成立。三、一审判决内容错误。1.宜昌新濠商务有限公司的法定代表人已变更。宜昌新濠商务有限公司在2019年7月22日已到宜昌市市场监督管理局办理了变更登记，法定代表人由赵春昌变更为刘永太，但一审法院未进行调查，也未作出相应的更改，存在错误。2.诉讼费承担分配不合理。宜昌海源酒店管理有限公司诉请的诉讼请求并未全部被一审法院支持，但一审法院对诉讼费的判决时却未将相应部分的诉讼费用判决由宜昌海源酒店管理有限公司承担于法无据。综上所述，一审判决存在事实认定不清，证据不足，程序违法，判决内容明显不公，请求二审法院支持宜昌新濠商务有限公司的上诉。宜昌海源酒店管理有限公司辩称：一审对本案认定事实清楚，程序合法，适用法律恰当，适用证据规则正确。因此，一审判决合理合法，请求二审法院予以维持原判。一、一审判决程序合法。宜昌新濠商务有限公司主张其一直未收到一审法院送达的起诉状、证据副本和开庭传票，与事实不符。宜昌新濠商务有限公司在收到法院送达的相关文书后，多次与宜昌海源酒店管理有限公司沟通，请求宜昌海源酒店管理有限公司撤诉。二、一审认定事实清楚，判决内容合法合理。（一）宜昌新濠商务有限公司主张是因为宜昌海源酒店管理有限公司不给其开具发票，而且采取停水停电方式逼迫其无法经营与事实不符。2019年元月31日双方签订的《房屋租赁合同》第三条第二款明确约定：“租金按每月54000元（不含税）”，合同签订后，是在宜昌海源酒店管理有限公司多次催讨宜昌新濠商务有限公司才交纳了1个月的租金，当时并没有向宜昌海源酒店管理有限公司要求开具发票，更没有支付开具票的税费。2019年3月25日，双方签订《补充协议》也可以印证宜昌新濠商务有限公司没有要求宜昌海源酒店管理有限公司开具发票的请求。（二）宜昌新濠商务有限公司称2019年3月宜昌海源酒店管理有限公司强行停水后，宜昌新濠商务有限公司多次找宜昌海源酒店管理有限公司协商让其将屋内物品变卖，用于清偿租金和进行公司清算，但宜昌海源酒店管理有限公司坚持先付租金并将其大门加锁致其无法进入，与事实不符。宜昌新濠商务有限公司于2019年3月1日正式停业装修（门口贴有告示为证），并一直在将其公司经营内容变更，装修图纸设计，经常与宜昌海源酒店管理有限公司沟通进度节点，并在4月14日支付宜昌海源酒店管理有限公司半月房租等，这些足以证明宜昌新濠商务有限公司的上述言论是虚假的，只是为了利用上诉权利故意拖延执行一审法院的合法判决。并且宜昌新濠商务有限公司2019年6月30日才向宜昌海源酒店管理有限公司发布终止合同联系函，这再次证明其的自相矛盾。（三）关于宜昌新濠商务有限公司的法定代表人在7月22日已变更的问题，首先，并没有改变宜昌新濠商务有限公司的诉讼主体地位，其次，法人变更也是在庭审结束后才变更的。（四）关于诉讼费承担分配问题。早在2019年元月31日双方签订的《房屋租赁合同》第七条第四款明确约定“则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用”，宜昌新濠商务有限公司不按时交纳租金，经宜昌海源酒店管理有限公司多次催讨仍不支付，已构成根本违约，理应按合同约定，承担全部诉讼费用，一审法院判决合法合理。宜昌海源酒店管理有限公司向一审法院起诉请求：一、解除宜昌海源酒店管理有限公司与宜昌新濠商务有限公司于2019年1月31日签订的《房屋租赁合同》；二、宜昌新濠商务有限公司立即返还位于宜昌市××路××号的房屋；三、宜昌新濠商务有限公司向宜昌海源酒店管理有限公司支付房屋租金及水电费280756元（暂计至起诉时止），并参照租金支付房屋占用费至实际返还房屋之日；四、宜昌新濠商务有限公司向宜昌海源酒店管理有限公司支付违约金63537元（暂计至起诉时止）；五、判令宜昌新濠商务有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年元月31日，甲方（出租方）宜昌海源酒店管理有限公司与乙方（承租方）宜昌新濠商务有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定“第三条第二款（租金的缴纳方式）租金按每月54000元（不含税）计算，房租按月支付，先付后用，即每月12号支付下一个月的房租。此合同签订后，甲方在2019年元月28日前应交齐2月房租，2月12日前交付3月份房租，以此类推。第七条第二款（违约责任）乙方不得逾期交纳租金、水费和电费，超出逾期5天以上，除应及时补交应交费用外，还应按应交金额的5%向甲方支付违约金；达15天以上，另按每日300元向甲方支付违约金，直到交清费用为止。第七条第三款（合同解除）乙方合同终止不再续租或因乙方原因解除合同的且乙方未按约定提前30日与甲方书面申请的，乙方应承担甲方一个月的待租期。第七条第四款（诉讼费的相关约定）如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，向租赁物所在地法院人民法院提请诉讼。则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。”合同履行过程中，因宜昌新濠商务有限公司仅按期交纳了第一个月租金，宜昌海源酒店管理有限公司即向宜昌新濠商务有限公司发出告知书一份，其内容有：“我公司（原告宜昌海源酒店管理有限公司）于2019年元月31日与贵公司（被告宜昌新濠商务有限公司）签定租赁合同，时间将近一个月，因中途有春节放假时间，贵公司也未按合同约定缴纳房租，所以今天特向贵公司再次告知：1、合同第三条《租金及相关其他费用缴纳方式》中第2小条明确约定为租金按每月54000元（不含税）计算，房租按月支付，先付后用，即每月12号支付下一个月的房租。此合同签定后，甲方在2019年元月28前应交齐2月份房租，2月12日前交齐3月份房租，以此类推。2、合同第七条《违约责任》中第2小条明确约定为：乙方不得逾期交纳房租、水费和电费，超出逾期5天以上，除应及时补交应交费用外，还应按应交金额的5%向甲方支付违约金；达15天以上，另按每日300元向甲方支付违约金，直至交清费用为止。结合上述合同约定内容，我希望贵公司在2019年2月27日前缴清费用，我公司不追究其任何违约责任。若贵公司仍然不缴纳，贵公司将按合同约定承担违约责任，同时我公司将在2019年3月1日上午8:30分前停水停电。”2019年2月25日，宜昌新濠商务有限公司的会计娄绪萍在宜昌海源酒店管理有限公司出具的该告知书上签字。2019年3月1日，虽然宜昌新濠商务有限公司未向宜昌海源酒店管理有限公司缴纳房租，但是由于宜昌新濠商务有限公司承租的房屋与其他单位公用一条线路，故宜昌海源酒店管理有限公司未对宜昌新濠商务有限公司采取停电措施。2019年3月18日，宜昌海源酒店管理有限公司向宜昌新濠商务有限公司下达第二份告知书，其内容有：“我公司（原告宜昌海源酒店管理有限公司）已多次向贵公司（被告宜昌新濠商务有限公司）送达告知书，你公司置之不理，至今未按合同约定缴纳房租，我公司再次慎重告之：1、贵公司按照合同约定应定于2月12日前交齐3月份房租，3月12日前应交齐4月份房租。你公司现欠下两个月房租，现郑重要求贵公司3月20日按合同约定缴纳房租并按合同约定承担相应责任。2、若贵公司在3月20日之前仍不按合同约定履行相应义务，我公司将于3月21日上午9点前停水停电，收回房屋。若贵公司在3月30日前缴清已欠下的租金和赔偿我公司一个月的待租期损失后，贵公司可以将合同约定的、可拆卸的设备设施搬走。若3月30日前贵公司仍置之不理，我公司将视为贵公司拒缴租金和放弃拆除旧设备设施，于3月31日对该房屋重新装修，并按合同约定追究贵公司的违约责任。”宜昌新濠商务有限公司的股东李帮贡在该告知书上签字。2019年3月25日，甲方（原告）宜昌海源酒店管理有限公司与乙方（被告）宜昌新濠商务有限公司签订《补充协议》一份,其内容有“第一条（免租期的相关约定）关于合同约定的免租期：原为装修时间最长为3个月，甲方免装修期时间的一半（45天），免租时间为装修完毕具备开业条件时免缴45天的租金，并约定是按装修时间为准（不超过三个月），若只装2个月，甲方免租时间为一个月，现明确为45天为装修免租期，不论乙方装修时间的长短，时间从2019年3月1日至4月15日。但装修免租期的前提和时间仍是由乙方在重新装修开业前自建扩宽平台约6米的专用停车场。若乙方未按此约定修建停车场甲方就不存在免租期，乙方在开业前必须先补交齐原45天的房租，再开门营业，至于停车场乙方按甲方现行规定及要求使用”。《补充协议》第三条对解除合同约定“若乙方在3月28日仍不交清房租，乙方作为自动放弃承租权，并自愿补交3月份房租费用后在3月31日前将移动设施设备拆除（不得人为损坏固定设施），乙方可不按合同承担待租期费用及违约金。在3月31日前，乙方即不交租金又不撤除移动设施，甲方视为乙方自动放弃承租权和丢弃该移动设施，甲方将安排重新规划装修，并按合同约定追讨乙方应缴纳的租金和待租期的赔偿责任。”随后宜昌新濠商务有限公司交纳了半个月租金27000元后再未交纳租金，也没有按约定修建停车场。一审法院同时查明，宜昌海源酒店管理有限公司起诉后，宜昌新濠商务有限公司于2019年6月30日向宜昌海源酒店管理有限公司发出终止合同联系函，并于2019年7月5日返还了所租房屋。截止2019年6月，宜昌新濠商务有限公司已经缴纳2018年12月20日至次年2月20日两个月的水电费33879.05元，下欠2019年2月20日至2019年6月水费876.26元、电费7592元共计水电费8468.26元。一审法院认为，原告宜昌海源酒店管理有限公司与被告宜昌新濠商务有限公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，宜昌新濠商务有限公司应依合同约定支付租金，但其至今仅交纳了一个半月租金，故宜昌海源酒店管理有限公司要求解除双方的租赁合同符合合同约定。因宜昌新濠商务有限公司未按双方约定修建停车场，故依据双方于2019年3月25日签订的《补充协议》不存在45天的免租期。因宜昌新濠商务有限公司于宜昌海源酒店管理有限公司起诉要求解除合同后的2019年6月30日亦表示腾退房屋，故双方合同已于该日解除。自2019年1月1日起至2019年6月30日止为合同履行期，租金合计为324000元，宜昌新濠商务有限公司已交纳一个半月租金合计81000元，尚欠租金243000元，应予支付。尚欠水电费合计8468.26元，应予支付。此外宜昌新濠商务有限公司应比照合同约定的租金支付房屋占用费至其实际腾退之日，即9000元（54000÷30×5）。至于宜昌海源酒店管理有限公司主张的逾期付款违约金，因按双方约定的逾期付款违约金过高，一审法院依法予以调整，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的年利率24%计算。因双方《补充协议》对于所欠房租（2月、3月）又约定2019年3月28日为缴清的最后期限，故2月、3月、4月所欠租金应从2019年3月29日开始计算，暂计算至合同解除之日2019年6月30日，合计94日，违约金为8344元【135000×24%×（94÷365）】；5月所欠租金应从2019年4月13日开始计算，暂计算至2019年6月30日，合计79日，违约金为2805元【54000×24%×（79÷365）】；6月所欠租金应从2019年5月13日开始计算，暂计算至2019年6月30日，合计49日，违约金为1740元【54000×24%×（49÷365）】；以上违约金合计为12889元（8344+5805+1740）。此后应以下欠243000元租金为基数自2019年7月1日起至实际清偿之日止按年利率24%支付违约金。至于水电费因无法确定使用期间，故自立案之日（2019年6月10日）开始参照年利率24%计算违约金。至于待租期，因双方补充协议约定“若乙方在3月28日仍不缴清房租，乙方作为自动放弃承租权，乙方应缴清房租并拆除设备搬离房屋”，宜昌海源酒店管理有限公司也早于2019年6月10日通过诉讼要求宜昌新濠商务有限公司搬离，宜昌海源酒店管理有限公司也有充足时间重新招租。且一审法院对违约金已参照民间借贷最高限予以支持，故对待租期违约金不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告宜昌海源酒店管理有限公司与被告宜昌新濠商务有限公司之间签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日已解除（租赁房屋已腾退）；二、被告宜昌新濠商务有限公司于判决生效之日起十日内支付下欠原告宜昌海源酒店管理有限公司的租金243000元及截止2019年6月30日的租金违约金12889元，并以243000元为基数自2019年7月1日起至实际清偿之日止按年利率24%支付违约金；三、被告宜昌新濠商务有限公司于判决生效之日起十日内支付下欠原告宜昌海源酒店管理有限公司的水电费8468.26元，并以8468.26元为基数自2019年6月10日起至实际清偿之日止按年利率24%支付违约金；四、被告宜昌新濠商务有限公司于判决生效之日起十日内支付下欠原告宜昌海源酒店管理有限公司的房屋占用费9000元；五、驳回原告宜昌海源酒店管理有限公司的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3232元，由被告宜昌新濠商务有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、上诉人宜昌新濠商务有限公司因未按照2019年元月31日其与被上诉人宜昌海源酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》的约定履行己方义务，双方于2019年3月25日签订《补充协议》后，宜昌新濠商务有限公司仍未按照双方约定履行相关义务，并于同年6月30日向宜昌海源酒店管理有限公司发出《终止合同联系函》，表明了其决定终止案涉租赁合同的意思表示。因此，一审根据本案审理情况，确认双方间的租赁合同于2019年6月30日已解除正确，本院予以维持。宜昌新濠商务有限公司上诉称宜昌海源酒店管理有限公司在履行租赁合同过程中存在重大过错，但其未对此主张提交充足的证据予以证实，应由其承担举证不能的法律后果。二、关于宜昌新濠商务有限公司是否应当向宜昌海源酒店管理有限公司支付相应租金及水电费的问题。1.因双方签订的租赁合同于2019年6月30日解除，故宜昌新濠商务有限公司理应承担截至合同解除之日止的租金；2.宜昌新濠商务有限公司称其从3月份开始就没有经营了，不应承担后面产生的水、电费。本院认为，根据双方合同约定，宜昌新濠商务有限公司承租案涉房屋期间应由其承担相应的水、电费用，其主张不应承担水电费的理由没有事实依据，本院不予支持。三、关于一审审判程序是否合法的问题。宜昌新濠商务有限公司称其未收到一审法院向其送达的起诉状、证据副本、开庭传票，一审程序违法。本院经审查认为，一审法院受理本案后，通过向宜昌新濠商务有限公司时任法定代表人赵春昌打电话、法院专递寄送、发短信等方式送达起诉状等相关诉讼文书，宜昌新濠商务有限公司无正当理由未到庭参加诉讼。因此，宜昌新濠商务有限公司称一审程序违法的理由不能成立，本院不予采信。综上，宜昌新濠商务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6464元,由上诉人宜昌新濠商务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  肖小月二〇一九年十一月二十五日书记员  张 萍