广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初31361号原告：广州市越丽市场经营管理有限公司，住所广州市白云区机场路10号之二之三之四422房（市场地址：广州市白云区机场路10号之一至之五首层至四层局部）。法定代表人：陈壮欣。委托诉讼代理人：吴恩远，广东环球经纬律师事务所律师。被告：李顺明，男，1977年8月5日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，被告：陈凯燕，女，1980年12月15日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：李顺明，男，1977年8月5日出生，汉族，系被告陈凯燕丈夫。原告广州市越丽市场经营管理有限公司（下称越丽公司）与被告李顺明、陈凯燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市越丽市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人吴恩远与被告兼被告陈凯燕的委托诉讼代理人李顺明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市越丽市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费22785.3元（自2017年4月26日至2019年9月26日，物业面积17.46㎡，按45元/㎡/月支付）；2、判令被告向原告支付违约金22.79元（按未缴纳费用的千分之一支付）；3、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2010年7月6日，被告李顺明、陈凯燕向耀华房地产开发有限公司购买了位于广州市白云区机场路10号之二之三之四367号房产。原告与耀华房地产开发有限公司、被告分别签订了《前期物业服务协议》和《委托协议》，约定由原告越丽公司为被告提供物业管理服务，物业面积17.46平方米，物业服务费用按每平米45元收取，缴费时间为每月5日前，委托管理期限为10年，即自2013年6月1日起至2023年5月31日止，如未按时足额缴纳物业费用，按应缴费用千分之一标准收取违约金。被告于2017年4月26日将物业收回使用，但被告一直没有缴纳物业管理费。经原告多次催缴，被告均不予缴纳。至今已欠缴物业管理费人民币22785.3元。原告认为原告已经依约向被告商铺提供了物业管理服务，而被告却一直没有缴纳物业管理费，构成违约。因此，为维护原告权益，向本院提起诉讼。被告李顺明、陈凯燕辩称：该委托协议无效，两被告与越丽公司不存在物业委托关系，因此不存在缴纳管理费的问题。一、物业公司应当具备与其服务的物业项目相对应的资质。根据广州市中级人民法院（2016）粤01民终17227号民事判决书已确认越丽公司无物业管理资质，无进入涉案场地提供物业管理服务资质，无进入涉案场地的物业管理能力且未经过专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意。属于无证、非法进入涉案场地。原告在2013年4月明知其公司无物业管理资质，由此证明原告故意隐瞒真实情况，仍与被告签订委托物业管理协议，显然是欺诈行为，因此，原被告于2013年4月22日签订的委托物业管理协议属于无效协议。二、被告涉案商铺系向案外人广东耀华房产开发有限公司购买，双方于2010年7月6日签订《广州市商品房买卖合同》约定由广州鑫耀物业管理有限公司进行前期物业管理服务，期限三年，物业服务费为每月每平方米38元，自收楼之日起按月支付物业管理费。原告提供的《前期物业服务协议》不是与本人签订的，不具有真实性。被告不确认原告是物业服务单位，并且所有的业主不知道耀华公司与原告有签订这份协议，对其三性不予认可。目前，原告在白云法院涉及商铺多个业主、租户的物业纠纷法律诉讼案件、执行案件，导致商铺在三元里口碑极差，没有租户和商户再敢租用、使用越丽皮具城的铺位，致使整个商场的商铺处于倒闭状态。三、这份无效委托协议的来历，据广东耀华房产开发有限公司2010年12月29日承诺函得知，耀华公司于2013年就将查封后解封的158间商铺卖给吴树炎。耀华公司在同年4月与业主协商签订返租的补充协议，协议中由吴树炎的丁方签名担保，耀华公司当时没钱支付一次返租，由吴树炎代付，2013年4月21日与耀华签订返租协议同时，当日被吴树炎关联的公司即越丽公司胁迫签订“委托协议”，若不签订本协议，吴树炎不支付返租款，业主无奈签订。四、2015年7月27日前半年，因5年租赁合同即将到期，业主找耀华公司（当时已找不到负责人），鑫耀公司（业务负责人）收回商铺经营权，两公司员工回复找越丽公司收回，但当业主找越丽公司，越丽公司拿出极为苛刻的收铺条件，才允许业主收铺，经过业主代表与越丽公司的负责人多次谈判未果，即将达成协议时，越丽公司后来变本加厉，要求业主缴纳68000元保证金才可以收铺，造成谈判无望，无奈只好向白云法院提起民事诉讼，耗时近两年才在白云区法院执行下才收回商铺。相关案件中，业主向一审法院提交原告向业主发出的《关于委托经营的通知》、《关于移交经营权的再次通知》、《关于临时经营管理贵业主商铺的告知函》等证据，越丽公司在上述文件中提出要求业主在租赁合同到期后将商铺委托其管理，租金分成等方案，以及已经将业主商铺临时招租抵扣管理费等。甚至在2017年5月至7月期间，重新控制被告商铺。以上事实足以证明原告故意隐瞒无物业资质，欺诈、胁迫被告签订物业委托协议开始，到拒不腾空交还被告商铺的过程，企图以合法形式掩盖其非法占有、控制被告商铺的非法目的。综上所述，越丽公司没有物业管理资质，属于无证、非法进入涉案场地，通过欺诈、胁迫与耀华公司恶意串通方式，单方面制定霸王条款协议。因此，请求法院撤销该无效协议，驳回越丽公司诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的前期物业服务协议、委托协议、（2016）粤0111民初11971号民事判决书、（2017）粤0111执2310号执行裁定书及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月25日，原告的公司名称由广州市越丽物业管理有限公司变更为广州市越丽市场经营管理有限公司。根据本院作出的已生效的（2016）粤0111民初11971号民事判决书查明的事实，2010年7月6日，李顺明、陈凯燕与广东耀华房产开发有限公司（以下简称耀华公司）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告向耀华公司购买鑫耀大厦（裙楼栋）幢3层367号房（以下简称涉案商铺），房屋地址为广州市白云区机场路10号之三367房，房屋总价款2814389元。耀华公司应当在2010年9月28日前将涉案商铺交付给被告使用。后被告与鑫耀公司签订《租赁合同》，约定鑫耀公司向被告承租涉案商铺，租期五年，第一至五年的月租金分别为：6648元、7756元、8864元、9971元、11079元。2015年7月27日《租赁合同》期满后，鑫耀公司未向被告返还涉案商铺。2016年9月，被告向耀华公司、鑫耀公司邮寄了《关于移交经营权的再次通知》，要求耀华公司、鑫耀公司向其交还涉案商铺。本院于2016年12月22日作出（2016）粤0111民初11971号民事判决书，判决耀华公司、鑫耀公司将涉案商铺返还给李顺明、陈凯燕，越丽公司协助耀华公司、鑫耀公司将涉案商铺返还给李顺明、陈凯燕。判决生效后，因耀华公司、鑫耀公司拒绝向李顺明、陈凯燕返还涉案商铺，李顺明、陈凯燕遂申请本院强制执行.本院于2017年3月7日立案执行，执行案号为：（2017）粤0111执2310号。本院于2017年6月30日作出（2017）粤0111执2310号执行裁定书显示，涉案商铺已于2017年4月26日交付申请执行人管业。另查，2013年1月6日，耀华公司与原告越丽公司签订《前期物业服务协议》，约定：原告为鑫耀大厦提供物业管理服务，商场管理费为45元/月/平方米，物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月5日履行缴纳义务，合同有效期自2013年1月30日至2023年7月28日止；等等。其中违约责任第二十四条还约定“业主或物业使用人违反本合同第六条的约定，未能按时足额交纳物业使用费的，应按应缴费用千分之一的标准支付违约金”。再查，2013年4月22日，原告（乙方，受托方）与被告（甲方、委托方）签订《委托协议》，约定：甲方将涉案商铺委托于乙方实行物业管理，委托管理期限10年，自2013年6月1日起至2023年5月31日止；物业服务费按照物业建筑面积每月每平方米45元收取；2015年7月27日前，甲方不享有该物业经营权及收益权，无需乙方交纳物业服务费；2015年7月28日起，甲方须每月5日前交纳物业服务费，但甲方出租该物业后，承租方已缴交物业服务费的，甲方无需再缴交物业服务费。庭审中，被告李顺明，陈凯燕确认没有缴纳原告所主张期间的物业服务费，原因为两被告认为《委托协议》是无效的，不是其真实意思表示，不存在拖欠原告物业管理费的问题。被告提供；1、（2016）粤01民终17227号民事判决书，拟证明原告无物业管理资质，不能提供物业管理服务；2、广州市商品房买卖合同，拟证明被告与广州鑫耀物业有限公司进行前期物业管理服务。涉案商铺属于两被告共同所有，于2013年12月20日取得涉案商铺的《不动产权证书》，建筑面积：17.46平方米。本院认为，物业开发商广东耀华房产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务协议》以及原告与被告签订了《委托协议》，原告对涉案商铺实施物业管理，被告接受了原告提供物业管理服务，原告与被告形成了物业服务合同关系，被告应按物业合同的约定向原告支付物业服务费。被告庭审中确认拖欠自涉案商铺收回之日即2017年4月26日起至2019年9月26日期间的物业管理费，故原告主张被告支付该期间的物业管理费合法合理，本院予以支持。物业管理费数额依据《委托协议》约定的按建筑面积45元/月/平方米及涉案商铺实际建筑面积17.46平方米计算，被告应向原告支付物业管理费共计22785.3元（45元/月/平方米×17.46平方米×29个月）。对于被告抗辩称，被告是受到胁迫才与原告签订《委托协议》，该协议应为无效可撤销协议，本院认为，被告未提供证据证实其受到胁迫，因承担举证不能后果。故被告此抗辩意见，本院不予采纳。因被告未及时缴纳物业服务费构成违约，原告主张按照《前期物业服务协议》第二十四条的约定要求被告支付未缴纳物业管理费千分之一的违约金即22.79元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李顺明、陈凯燕于本判决生效之日起五日向原告广州市越丽市场经营管理有限公司支付2017年4月26日起至2019年9月26日期间的物业服务费22785.3元；二、被告李顺明、陈凯燕于本判决生效之日起五日向原告广州市越丽市场经营管理有限公司支付违约金22.79元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费185元，由被告李顺明、陈凯燕负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审判员  周子珺二〇一九年十一月二十五日书记员  陈春燕