湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初7995号原告：湖南天铭物业管理有限公司，住所地长沙市天心区赤岭路白沙花园**楼**。法定代表人：曹丰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽，广东诚公（长沙）律师事务所律师。被告：李羽，女，1976年5月1日出生，汉族，住长沙市天心区。原告湖南天铭物业管理有限公司（以下简称天铭公司）与被告李羽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天铭公司委托诉讼代理人陈丽、被告李羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天铭公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告李羽支付物业管理费10841.04元及违约金3219元（物业服务费暂计算至2018年9月30日，后续滞纳金计算至履行完毕之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。原告天铭公司在庭审中将第一项诉讼请求变更为：判令被告李羽支付物业管理费10841.04元及违约金3219元（物业服务费计算起止时间为2014年1月1日至2017年12月31日；违约金暂计算至2018年9月30日，并计至履行完毕之日止）。事实与理由:原告天铭公司接受长沙新希望房地产开发有限公司（以下简称新希望公司）委托为望江佳园全体业主提供前期物业服务。原告天铭公司已依约提供物业服务，但被告李羽拖欠2014年1月1日至2017年12月31日的物业服务费10841.04元。根据合同约定，被告李羽应支付违约金3219元。原告天铭公司催收未果，酿成纠纷。被告李羽辩称：1.原告天铭公司已经收取过2014至2015年的物业服务费；2.原告天铭物业存在服务不到位的情况，如房屋漏水，道路、房屋质量、电梯、消防存在问题，小区监控不完善，卫生清洁不到位，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月31日，原告天铭公司与长沙市天心区橘洲湾路85号望江佳园小区开发建设单位新希望公司签订《望江佳园前期物业服务合同》，约定：1、管理服务内容与质量标准为：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理；物业共同部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。2、本物业管理区域物业服务收费采取包干制的方式。物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.5元/月·平方米。3、新希望公司未能按时足额交纳物业服务费用的，天铭公司可以自逾期之日起按日加收应交纳费用千分之三的违约金。4、服务期限：自2014年8月1日起至业委会成立并与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。2019年2月25日，长沙市天心区裕南街街道南站社区居民委员会出具《证明》，载明：望江佳园（金域南外滩小区）自2016年小区业委会成立后，天铭公司继续在小区保安、保洁、绿化、工程等方面服务，情况属实。被告李羽系望江佳园小区6栋601室业主，房屋面积150.57平方米；按生活用途住宅1.5元/月·平方米计算，每月应交纳物业服务费225.86元。2012年5月9日，被告李羽签署收楼会签单。因被告李羽欠缴物业服务费，原告天铭公司催收未果，酿成纠纷。另查明，原告天铭公司对望江佳园小区提供物业服务中，在公共秩序、公共环境卫生以及公共设施、设备维修、养护、运行和管理等方面存在瑕疵。再查明，2011年7月18日，湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称天环公司）与新希望公司签订《望江佳园前期物业服务合同》，约定由天环公司为望江佳园小区提供物业服务，服务期限为3年，自2011年8月1日起至2014年7月30日止；如业委会成立，业委会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。本院认为，原告天铭公司与新希望公司签订《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括被告李羽在内的全体业主均具有约束力。在望江佳园小区业委会成立后，原告天铭公司继续提供物业服务，被告李羽予以接受，应认定原、被告之间形成事实上的物业服务合同关系，双方的权利义务可沿用原告天铭公司与新希望公司签订的《前期物业服务合同》。原告天铭公司在履行物业管理职责过程中存在公共秩序、公共环境卫生以及公共设施、设备维修、养护、运行和管理等方面的瑕疵，致使被告李羽未能完全享有合同约定的物业服务，但原告天铭公司的履约瑕疵并不构成根本性违约，被告李羽拒交物业服务费于法无据，已构成根本性违约，应承担缴纳所欠物业服务费的民事责任。依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则，本院对物业服务费予以酌减。因原告天铭公司从2014年8月1日起才开始提供物业服务，其未举证证实其有权主张自2014年1月1日至同年7月31日的物业服务费，故对该期间的物业服务费应不予支持。因此，本案物业服务费的计算期间为2014年8月1日至2017年12月31日，经核算，该期间物业服务费为7408.04元（150.57平方米×1.5元／平方米×41个月×80%=7408.04元）。对于原告天铭公司要求支付违约金的诉讼请求，因被告李羽未支付物业服务费系因原告天铭公司未完全履行物业管理的义务所致，故本院不予支持。被告李羽辩称其已缴纳2014至2015年物业服务费的意见，因其未举证证实，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李羽于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告湖南天铭物业管理有限公司物业服务费7408.04元；二、驳回原告湖南天铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告李羽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费152元，减半收取76元，由原告湖南天铭物业管理有限公司负担36元，被告李羽负担40元（此款原告已预交，由被告李羽直接支付给原告湖南天铭物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  曹淑伟二〇一九年十一月四日法官助理郭兴娟代理书记员  孙珲璐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。