山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3132号上诉人（原审被告）：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴路400号，统一社会信用代码：91370402164520467M。法定代表人：王绥金，总经理。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司员工。委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋洋，女，1985年5月30日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。被上诉人（原审原告）：郭继红（系宋洋之母），女，1962年10月23日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称中汇公司）因与被上诉人宋洋、郭继红商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中汇公司上诉请求：1.请求依法撤销山东省枣庄市市中区人民法院(2019)鲁0402民初653号民事判决，改判驳回宋洋、郭继红的诉讼请求，或发回重审。2.上诉费用由宋洋、郭继红承担。事实和理由：1.中汇公司开发的东湖明珠小区业主在足额交存专项维修资金后，房产管理部门方可办理竣工综合验收备案，因宋洋、郭继红未足额缴纳专项维修资金，因此中汇公司无法在判决生效之日起30日内办理备案。因宋洋、郭继红的原因导致逾期办证与中汇公司没有任何关系，中汇公司不应承担逾期办证违约金。2.一审法院适用法律不当。宋洋、郭继红辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉请求，维持原判。一、一审法院认定事实清楚，中汇公司不仅是合同约定的还是法律规定办理备案责任主体，因此逾期办理综合验收备案的责任在于中汇公司。依据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《商品房买卖合同》明确约定“出卖人应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。从以上两个法律条文以及合同约定可以确定，房屋权属登记，应当由开发企业首先进行初始登记，并取得房屋所有权证(以每幢楼为单位)，此时的房屋所有权证的所有权人是房地产开发企业，习惯上将其称为“大房产证”。只有开发商取得“大房产证”以后，房产管理部门才会受理为买受人办理小房产证的申请。因此，逾期办理综合验收备案的责任在于中汇公司。二、《山东省住宅维修资金管理办法》虽然规定了缴纳住宅专项维修基金系宋洋、郭继红的义务，但是财政部与建设部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。中汇公司放弃其法律赋予的自有权利，未在合同中约定，应为此承担相应后果。三、《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》不属于法律法规，仅是政策性文件，《住宅专项维修资金管理办法》并未规定业主未缴纳住宅专项维修基金不得办理综合验收备案，根据下位法不得违反上位法的原则，枣政办字[2016]82号文对宋洋、郭继红不适用。宋洋、郭继红向一审法院起诉请求：1.被告立即为原告办理房屋产权证，并按日计算向原告支付全部已付购房款776,911元万分之一的违约金(自2016年1月8日起计算至实际登记备案之日止);2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告枣庄中汇住宅开发有限公司投资开发“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2013年4月5日，原告（买受人）与枣庄市市中区住宅建设开发公司（出卖人）签订一份编号为YS0021303的《商品房买卖合同》，原告以776,911元的价格购买出卖人开发的位于枣庄市市中区东湖明珠X号楼X单元X室房屋。该合同第十条关于交付时间和条件：出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述合同签订后，被告于2014年2月9日将涉案房屋交付给原告。原告实际支付给被告购房款776,911元。被告至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。原告于2019年1月7日向被告发出一份《律师函》，主要内容为，原告因被告的违约愿意与被告就违约金问题进行协商，如协商不成通过法律途径予以解决。被告于2019年1月8日收到该《律师函》。现原、被告就涉案房屋权属登记事宜发生争议并诉至一审法院。2018年3月枣庄市市中区住宅建设开发公司变更名为枣庄中汇住宅开发有限公司。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。一、关于被告是否存在违约行为问题。本案《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续。被告的行为构成违约。二、关于被告是否应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告未在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。上述《商品房买卖合同》约定商品房交付时，应当符合取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明的条件。现被告以业主未全部交存个人专项维修资金，房产管理部门不予办理竣工综合验收备案进行抗辩，该院不予采信。三、关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告的违约行为自2014年5月11日一直延续至今，故违约金应从2014年5月11日起开始计算。被告于2019年1月8日收到原告主张违约金的《律师函》，产生诉讼时效中断的效力，但未提供证据证明之前存在诉讼时效中止、中断的情形，且被告已提出时效抗辩，故自2016年1月8日之后的违约金未超过诉讼时效，该院予以支持。另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此该院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。原、被告对违约金约定的计算标准，不违反法律法规的强制性规定，该院予以确认。办理涉案房屋的不动产所有权证并不是被告的义务，因此原告主张被告为原告办理不动产所有权证，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，原告的部分诉求，该院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告宋洋、郭继红违约金（以776,911元为基数，按日万分之一计算自2016年1月8日起至被告枣庄中汇住宅开发有限公司将办理坐落于枣庄市市中区东湖明珠X号楼X单元X室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止）；二、驳回原告宋洋、郭继红的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,955.93元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，中汇公司于2018年1月18日、2018年4月7日将缴纳住宅专项维修资金的通知张贴于东湖明珠小区电梯及花园内。郭继红于2018年6月29日缴纳了住宅专项维修资金。本院还查明，中汇公司于2019年4月17日将办理东湖明珠10号楼房屋登记备案的材料报枣庄市市中区不动产登记中心备案。本院认为，依据宋洋、郭继红与中汇公司签订的《商品房买卖合同》，中汇公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中汇公司提供的资料报产权登记机关备案。中汇公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，中汇公司有义务通知宋洋、郭继红需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在宋洋、郭继红知晓上述规定前，中汇公司仍应当承担违约责任。因缴纳住宅专项维修资金是办理房屋权属登记的必要条件之一，宋洋、郭继红在知晓上述通知后，于2018年6月29日缴纳了住宅专项维修资金，故中汇公司不应再承担从2018年1月19日起至2018年6月29日止的逾期办证的违约责任，对一审判决此阶段中汇公司应向宋洋、郭继红支付的违约金，在执行中应予以扣减。中汇公司在宋洋、郭继红缴纳住宅专项维修资金后仍应继续承担逾期办证的违约责任。综上，中汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，955.93元，由上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩茂森审判员  崔兆军审判员  赵 慧二〇一九年十一月二十三日书记员  马馥君