北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初32264号原告：北京市小井三联建筑工具租赁站，住所地北京市丰台区小井村村南甲16号。法定代表人：吴凤环，经理。委托诉讼代理人：王德超，男，公司职员。被告：杨德启，男，1959年12月1日出生，汉族，住北京市通州区漷县镇大香仪村四区。被告：北京山达克技术开发有限公司，住所地北京市通州区潞城镇太子府村西。法定代表人：杨德启，经理。委托诉讼代理人：李爱民，男，公司职员。原告北京市小井三联建筑工具租赁站（以下简称原告）与被告北京山达克技术开发有限公司（以下简称被告）、杨德启租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王德超、被告杨德启同时作为被告的法定代表人及被告的委托诉讼代理人李爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1.二被告给付原告在租赁土地上投资房屋维修、修路、平整垫院等所用资金100万元；2.二被告退还原告租金10833.33元；3.二被告返还原告货款51000元；4.二被告承担本案诉讼费及推迟退款利息。事实与理由：原告与被告签订了租用场地合同及补充协议，约定原告租用被告位于北京市通州区潞城镇太子府村西口的院落，并约定了使用和退赔方法。但由于被告的原因，原告不能正常使用合同约定的土地及房屋，给原告造成了不可补救的损失，故诉至法院。被告杨德启辩称，不同意原告的诉讼请求，杨德启个人不是本案的适格被告，其行为是代表被告公司的职务行为。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，其一、原告的诉求中第一项、第三项、第四项不属于租赁合同纠纷的范围；其二、双方在2018年4月27日的协议约定“如不按期履行协议的，将按原协议要求赔偿”，这里的原协议就是最初的2017年3月19日的《土地使用权租用协议》，按该协议第五条约定，只说新建的地上物归乙方，而没有说补偿，即使有补偿，也得等政府的补偿到位后再诉。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年3月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《土地使用权租赁协议》一份，约定：甲方自2017年6月1日起至2037年6月1日止将太子府村西路口北土地和房屋大院租赁给乙方，期限20年；租金为16万元每年，以后每两年递增5%；国家征用乙方所租用的土地或合同期满后，地上物及补偿归甲方所有（原有的），新建地上物归乙方所有。2017年3月26日，双方签订《补充协议》一份，约定：我处（原告）为杨德启大院投资100万元（包括房屋维修、修路、平整垫院、盖大库房顶等），若乙方（原告）一年内无法使用该大院，甲方（被告）将全部100万元的乙方投资无条件退还乙方等。2017年5月17日，王德超与杨德启签订《补充协议》一份，约定将2.1亩地的库内面积用此房东面3.5亩地置换等。2018年4月27日，王德超（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方租赁乙方北京市通州区潞城镇太子府村西16.5米地大院，因政策原因不能执行原租地协议的履行，现达成协议如下：一、杨德启（北京山达克技术开发有限公司）无条件退给王德超共计65万元；二、给付王德超款项分五次无条件退还，第一次在2018年6月10日付款10万元，第二次在2018年12月31日前付款10万元，第三次在2019年12月31日前付款15万元，第四次在2020年12月31日前付款15万元，第五次在2021年12月31日前付款15万元；三、先给付王德超10万元后王德超无条件退出大部分房屋，然后王德超留用1到2间房屋用于临时居住使用，龙门吊可暂时使用，但不超过2021年，乙方不收取地租房屋，电费另行收取；四、杨德启（北京山达克技术开发有限公司）因故不能履行该协议，王德超将另行按原协议要求赔偿退租条件。同日，被告给付原告10万元款项。经询问王德超，其表示其是代表原告签署的相关合同。现原告给付被告2017年6月1日至2018年5月31日的租金15.8万元。关于原告租赁的建筑物情况，经多次询问，原告始终称其租赁的地上物面积有2000多平方米，被告最初称仅300多平方米，后又称为1200多平方米的库房和300多平方米的办公用房。关于原告投资情况，原告表示场地长期无人使用，为此其投资100万元进行了整修场地、路面硬化、地基处理、房屋维修、装修，其中铺石油路花了30万元、建了两个航车的基础（需要加固地面）花了10多万元、在两排房的屋顶加盖了一层彩钢花了十六七万元、更换了室内门窗玻璃并进行室内装修、铺地砖、处理墙面花了10多万元、安装地泵地基花了四五万元、处理院内杂物花了十几万元，实际投入90万元左右，加上中间人费用以及来回的费用，共计100万元。对此被告表示该地块是1997年左右从村里租赁而来的，地上物是其2000年建设的，场地确实长期没怎么使用。关于原告腾退情况，原告称2017年8月相关部门就发布了“散乱污”企业和工业大院腾退的通知，后其开始腾退，2019年9月全部腾退完毕；被告则称2018年4月27日《协议书》签订后原告才开始腾退，2019年9月全部腾退完毕。现双方均认可涉案场地的地上物均已被拆除。关于涉案场地内的地上物是否有建设工程规划许可证等，原告表示当时不需要审批手续，被告表示建房当时审批手续没有批下来，在法庭指定期限内双方均未补充提交涉案场地内地上物的建设工程规划许可证等材料。庭审中，本院曾向双方当事人释明，因双方均未提供涉案场地内地上物的建设工程规划许可证等材料，本院可能会认定双方之间的合同无效等，但原告坚持认为双方的合同是有效的，坚持主张被告赔偿其100万元的投资款损失等诉讼请求。另，原告还主张曾经将5.1万元的酒存放在被告处，但被告未予返还；对此被告表示系原告对其的赠与，且不属于本案租赁合同的审查范围。本院认为，本案的争议焦点在于双方之间的《土地使用权租赁协议》等是否无效以及原告依据双方协议约定主张被告给付其100万元投资款是否能够得到支持。就第一个争议焦点而言，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。当庭及法庭指定的补充期限内，双方均未提交《土地使用权租赁协议》中涉及的地上物的建设工程规划许可证，结合被告陈述的建房情况，本院认为该《土地使用权租赁协议》应属无效，双方在《土地使用权租赁协议》之后签订的《补充协议》、《协议书》等均系对《土地使用权租赁协议》内容的补充，且均涉及场地使用等事宜，亦应属无效。就第二个争议焦点而言，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告主张按照双方于2017年3月26日签订的《补充协议》第一条中“若乙方（原告）一年内无法使用该大院，甲方（被告）将全部100万元的乙方投资无条件退还乙方”的主张100万元的损失，但是该约定系就《土地使用权租赁协议》履行过程中违约责任的约定，且当时原告的投资行为尚未完成，合同无效其违约条款亦应无效，故本院无法按照该约定支持原告的损失请求。就原告主张的损失诉求，由本院结合原告陈述的投资情况、考虑到双方在原告投资完毕腾退之前签订的《协议书》约定及双方对于合同无效的过程程度，酌情认定被告应给付原告损失65万元，但被告已付的10万元应予以扣除。另，就原告主张的租金退还的诉求，因其租金仅支付至2018年5月31日，原告未就其具体搬离时间进行充分举证，且其自认2019年9月才全部腾退完毕，故对于其该项诉讼请求，本院不予支持。就原告主张的5.1万元货款，该项诉讼请求与本案的租赁合同纠纷不属于同一法律关系且被告明确提出了该项答辩，故在本案中本院不予处理。对于原告主张的逾期退款利息，依据不足，本院不予支持。对于原告主张被告杨德启个人亦应承担给付责任的请求，综合本案各协议签订情况及履行情况，本院认为杨德启系职务行为，不应由其个人承担给付责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告北京市小井三联建筑工具租赁站与被告北京山达克技术开发有限公司签订的《土地使用权租赁协议》、两份《补充协议》及《协议书》均无效；二、被告北京山达克技术开发有限公司赔偿原告北京市小井三联建筑工具租赁站损失55万元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告北京市小井三联建筑工具租赁站的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14356元，减半收取计7178元，由原告北京市小井三联建筑工具租赁站负担2528元（已交纳），由被告北京山达克技术开发有限公司负担4650元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  雷小云二〇一九年十一月二十六日书记员  宗宸毅书记员  张 旭