山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3411号上诉人（原审被告）：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴北路400号。法定代表人：王绥金，经理。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司职工。委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：葛洪侠，女，1967年8月出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称中汇公司）因与被上诉人葛洪侠商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初17号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中汇公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回葛洪侠的诉讼请求或发回重审；2.上诉费由葛洪侠负担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。根据枣庄市人民政府办公室枣政办自[2016]82号《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》第二条规定，业主在足额交纳存项维修资金后，房管部门方可办理竣工综合验收备案，因葛洪侠未足额交纳，故中汇公司无法在判决生效之日起30日内完成备案；其次，因葛洪侠的原因造成中汇公司不能办理综合验收备案，而导致的逾期办证与中汇公司没有关系，中汇公司不应承担逾期办证违约金；中汇公司没有逾期交房，葛洪侠未按合同约定上房，是其本人未申请造成的，葛洪侠未提交证据证明其曾向中汇公司申请上房，且所在楼房的其他业主均已上房，故中汇公司没有违约。2.一审法院适用法律不当。葛洪侠交纳专项维修资金是其法定义务，因葛洪侠不履行上述规定导致的逾期办证，中汇公司没有违约，一审法院没有适用《山东省住宅专项维修资金管理办法》是错误的；一审法院没有审查和适用《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》，并否认该通知，属于适用法律错误。葛洪侠未提出答辩意见。葛洪侠向一审法院起诉请求：1.判令中汇公司立即协助葛洪侠办理产权登记手续；2.中汇公司支付葛洪侠违约金（以563591元为基数，按日万分之一计算，自2016年1月2日至中汇公司将房屋权属登记相关资料报产权登记机关备案之日）；3.案件受理费由中汇公司承担。一审法院认定事实：2014年11月5日，葛洪侠与中汇公司签订一份编号为YS0041958的《商品房买卖合同》，葛洪侠以563591元的价格购买出卖人开发的位于枣庄市市中区东湖明珠X号楼X单元X室房屋，中汇公司为葛洪侠出具563591元购房发票。该合同第十条关于交付时间和条件：出卖人应当在2014年11月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述合同签订后，中汇公司于2014年11月5日将涉案房屋交付给葛洪侠。中汇公司至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。葛洪侠至今未缴纳专项维修资金。现葛洪侠、中汇公司就涉案房屋权属登记事宜发生争议并诉至一审法院。2018年3月,枣庄市市中区住宅建设开发公司变更单位名称为“枣庄中汇住宅开发有限公司”。一审法院认为，本案焦点问题，一是中汇公司是否构成违约；二是中汇公司应否承担违约责任及如何承担。关于第一个焦点问题，一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，葛洪侠、中汇公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。依据双方合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而中汇公司至今未依约履行该备案义务，致使葛洪侠至今未能办理房屋权属登记手续，中汇公司的行为构成违约。关于第二个焦点问题，中汇公司应否承担违约责任及如何承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。本案《商品房买卖合同》已约定，由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，中汇公司未在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。另上述《商品房买卖合同》约定商品房交付时，应当符合取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明的条件。而中汇公司现以业主未全部交存个人专项维修资金，房产管理部门不予办理竣工综合验收备案为由进行抗辩，不予采信。违约责任的承担问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。中汇公司的违约行为应自2014年11月5日房屋交付使用后90日，葛洪侠于2019年1月2日就本案诉至一审法院，但未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，且中汇公司已提出时效抗辩，故自2019年1月2日起诉之日往前倒推三年,即2016年1月2日之后的违约金未超过诉讼时效，予以支持。另因上述《商品房买卖合同》约定中汇公司在将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此本院确认该违约金计算至中汇公司履行完毕上述义务之日止。葛洪侠、中汇公司对违约金约定的计算标准，不违反法律法规的强制性规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区东湖明珠X号楼X单元X室房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案；二、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告葛洪侠违约金（以563591元为基数，按日万分之一计算，自2016年1月2日起至被告将上述房屋权属登记相关资料报产权登记机关备案之日止）；如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1795元，减半收取897.5元，诉讼保全费819元，共计1716.5元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：中汇公司于2018年1月18日将交纳住宅专项维修资金的通知张贴于东湖明珠小区电梯及花园内。葛洪侠于2018年8月9日交纳了住房专项维修资金。二审审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，依据葛洪侠与中汇公司签订的《商品房买卖合同》，中汇公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中汇公司提供的资料报产权登记机关备案。中汇公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，中汇公司有义务通知葛洪侠需交纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在葛洪侠知晓上述规定前，中汇公司仍应当承担违约责任。因交纳住宅专项维修资金是办理房屋权属登记的必要条件之一，葛洪侠在收到上述通知后，直至2018年8月9日才交纳了住宅专项维修资金，故中汇公司在葛洪侠缴纳住宅专项维修资金后仍应继续承担逾期办证的违约责任。对一审判决判令从2018年1月18日至2018年8月9日之间的中汇公司应向葛洪侠支付的违约金计11440.90元，中汇公司不应再承担此阶段的违约责任，上述违约金可在执行中予以扣减。关于中汇公司主张的不应承担逾期交房违约金的问题，因葛洪侠一审中并无该项诉讼请求，一审法院亦未对此予以审理，故本院对中汇公司的该主张不予审查。综上，中汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1795元，由上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张洪光审判员  李政远审判员  李 帅二〇一九年十一月二十六日书记员  史安伟