河南省平顶山市湛河区人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫0411执异115号案外人：张保学，男，1963年4月21日出生，汉族，住舞钢市。申请执行人：平顶山市展业投资担保有限公司。住所地：平顶山市湛河区新华路南段。法定代表人：冯晓红，董事长。被执行人：舞钢市飞达房地产开发有限公司。本院执行平顶山市展业投资担保有限公司申请执行舞钢市飞达房地产开发有限公司追偿权纠纷一案中，案外人张保学对本院执行的舞钢市朱兰大道东段豫浙家苑小区2号楼西单元6层603室住房提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人张保学称：请求中止执行湛河区人民法院（2015）湛执字第548号执行裁定书中对案外人张保学位于舞钢市××大道东××小区××楼××单元××室住房的强制执行；解除对申请人张保学位于舞钢市××大道东××小区××楼××单元××室住房的所有执行措施。事实理由如下：1、案外人张保学居住的该套房屋是属于舞钢市飞达房地产开发有限公司对使用案外人土地（位于舞钢市公交公司对面，原糖烟酒公司仓库北，面积1334平方米）的补偿。案外人的该套房屋属于拆迁安置的性质。详见2011年1月10日案外人与舞钢市飞达房地产开发有限公司签订的《土地补偿协议》。2、案外人与舞钢市飞达房地产开发有限公司于2013年3月13日签订《商品房买卖合同》，以合同的形式明确了舞钢市飞达房地产开发有限公司将该套房屋出卖给案外人的事实。3、案外人家人2014年已经实际入住该套房。没有办理权属登记是由于舞钢市飞达房地产开发有限公司在已经取得《预售许可证》后擅自改变车库规划导致房管部门对豫浙家苑小区全部不能办理权属登记，对于案外人来说，办理不办理权属登记，不影响案外人家人的实际居住功能。4、湛河区人民法院（2015）湛执字第548号执行裁定书查封该套房屋均在案外人合法取得买卖合同并实际居住该套房屋之后，将该套房屋进行强制执行进行司法拍卖，将严重侵害案外人合法利益。案外人对此强烈表示反对。综上所述，案外人合法取得的该套房屋，属于拆迁安置补偿的性质，是案外人安身立命的唯一一套住房，现贵院给予查封，侵害了案外人的合法权益，应依法给予解封，中止执行（2015）湛执字第548号执行裁定书中对案外人张保学位于舞钢市××大道东××小区××楼××单元××室住房的强制执行。案外人提供的证据有：1、商品房买卖合同一份；2、公证书1份；3、土地补偿协议1份，案外人用以上证据证明所查封房屋系自己的房产。申请执行人称：案外人请求撤销（2015）湛执字第548号民事裁定书没有事实和法律依据。1、申请人申请查封被执行人的房屋，是在起诉被执行人舞钢市飞达房地产开发有限公司追偿权纠纷案之前向湛河区人民法院提出的诉前保全申请，法院于2015年6月9日依法做出（2015）湛民立保字第10号民事裁定书，并于2015年6月10日依法送达给被执行人飞达房地产开发有限公司。2、2015年6月10日，湛河区人民法院也依法将（2015）湛民立保字第10号民事裁定书一并送达给了舞钢市房产管理局。经该房产管理局工作人员查询该裁定查封的房屋产权是登记在舞钢市飞达房地产开发有限公司名下，因此该房屋所有权属舞钢市飞达房地产开发有限公司，也正是在此次查询并确定房屋产权的基础上，舞钢市房产管理部门才接受法律文书并依法协助查封被执行人的房产的，现该案件正在执行当中，湛河区人民法院对该房屋采取保全措施并进行执行并无任何不当，案外人请求撤销（2015）湛执字第548号民事裁定书没有事实和法律依据，是不成立的。3、案外人所称其与舞钢市飞达房地产开发有限公司签订土地补偿协议的方式由舞钢市飞达房产地开发有限公司补偿涉案房屋一套，并于2013年3月13日签订了商品房买卖合同已交付房屋、实际入住的理由均不能成立。案外人与舞钢市飞达房地产开发有限公司虽然签订有土地补偿协议和房屋买卖合同，土地补偿协议明确约定案外人需在2011年6月30日前将其承包的糖烟酒公司仓库北1334平方米土地及附属物清空，舞钢市飞达房地产开发有限公司补偿其两套房屋和三十万现金，协议签订后舞钢市飞达房地产开发有限公司也依约与案外人签订了房屋买卖合同并将应补偿的现金交付案外人，但至今案外人张保学仍然占用该仓库，并未腾空也未实际交付给舞钢市飞达房地产开发有限公司，因此双方所签订的土地补偿协议因为案外人的违约并未生效，舞钢市飞达房地产开发有限公司虽然与案外人签订了房屋买卖合同，但是舞钢市飞达房地产开发有限公司因为案外人的没有实际交付土地的违约行为并未承认该合同效力，舞钢市飞达房地产开发有限公司认为该房屋买卖合同应为无效合同，舞钢市飞达房地产开发有限公司也因此至今并未向案外人交付房屋，该房屋直到申请人申请查封至今一直是毛坯房且贴有封条，案外人不可能进行装修入住，因此申请人认为案外人的申请理由与客观事实不符，该事实有舞钢市飞达房地产开发有限公司出具的情况说明及糖烟公司仓库北1334平方米土地及附属物现场照片予以证实。4、我国物权法第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转变和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力”，据此法律规定可见，依法查封的房屋所有权并未经过变更登记，其产权属于舞钢市飞达房地产开发有限公司。案外人所称的其与舞钢市飞达房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同也没有在房产管理局备案，所以，湛河区人民法院对该房屋采取保全措施并进行执行是正确的。5、（2015）湛民立保字第10号民事裁定书于2015年6月10日送达给被执行人舞钢市飞达房地产开发有限公司，2015年7月30日，湛河区人民法院开庭公开审理此案，被执行人到庭应诉并参加庭审，庭审中被执行人从未向人民法院提出过所查封的房产已被出售的情况；同时该公司在接收（2015）湛民立保字第10号民事裁定书时同样未提起房产出售或转让的情况，在判决生效，查封公告期满后申请人申请强制执行法院进行拍卖是合法的，所以，案外人的执行异议理由也并不真实。综上所述，案外人所主张的事实和理由不能成立，人民法院对登记在被执行人舞钢市飞达房地产开发有限公司名下的房产采取查封拍卖等执行措施是完全符合法律规定的，请求法院继续执行所保全查封的房屋，驳回案外人的无理申请。被执行人辩称：关于舞钢市飞达房地产开发有限公司开发的位于舞钢市××大道东××小区××楼××单元××室住房产权情况说明：1、舞钢市飞达房地产开发有限公司与张保学2011年1月10日签订的（土地补偿协议）无效。协议第一条规定：乙方（张保学）保证在2011年6月30日前清空场地，以保证甲方能按照使用。但实际截至今乙方（张保学）未按照协议规定拆除并腾空土地及地面附属物，没有交付甲方使用，乙方（张保学）仍为实际使用人。我公司已按照协议相关事项将补偿款支付给乙方（张保学），但乙方未履行协议规定，故该协议视为无效。2、舞钢市飞达房地产开发有限公司与乙方（张保学）2013年3月13日签订的《商品房买卖合同》，合同编号：GF-2000-0171，属无效合同。因乙方（张保学）在土地转让中未履行（土地补偿协议）相关事项，属无效合同，故在此基础上签订的《商品房买卖合同》，同属无效合同。３、因张保学与舞钢市飞达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》未在房产管理部门办理任何手续，所以位于舞钢市××大道东××小区××楼××单元××室住房的所有权应为舞钢市飞达房地产开发有限公司。4、该房屋被平顶山市湛河区人民法院依法查封并贴有封条，该住房为新建毛坯房，豫浙家苑小区2号楼西单元6层603号住房钥匙至今实际掌控在舞钢市飞达房地产开发有限公司，张保学未取得任何权利，不可能入住房处。综上所述，舞钢市飞达房地产开发有限公司对开发的位于舞钢市××大道东××小区××楼××单元××室的住房具有所有权。另外，舞钢市飞达房地产开发有限公司保留对张保学未履行土地补偿协议另案诉讼并追回我公司支付的部分补偿款的权利。本院查明，平顶山市展业投资担保有限公司诉被告舞钢市飞达房地产开发有限公司、崔正强追偿权纠纷一案，本院于2015年9月8日作出（2015）湛民二初字第337号民事判决书，判决被告舞钢市飞达房地产开发有限公司于判决生效后三日内偿还原告平顶山市展业投资担保有限公司300万元本金及126万利息，被告崔正强对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，被告未履行判决书所确定的给付义务，原告申请法院强制执行。2015年6月9日，本院根据平顶山市平顶山市展业投资担保有限公司的财产全保申请，作出（2015）湛民立保字第10号民事裁定书，裁定查封舞钢市飞达房地产开发有限公司位于舞钢市××大道东××小区××楼住宅××、××、××号；3号楼住宅104号、105号、301号、304号、401号、501号、602号、603号、607号、610号；怡锦园小区5号楼住宅101号、103号、104号、201号共十八套房屋予以查封。2017年10月30日，本院作出（2015）湛执字第548号执行裁定书，裁定查封被执行人位于舞钢市××大道东××小区××楼住宅××、××号；3号楼住宅301号、304号、505号、603号、610号，怡锦园小区5号楼住宅104号，共计八套住房予以查封。异议人对查封的舞钢市××大道东××小区××楼××单元××室住房提出执行异议。本院认为，案外人张保学虽与舞钢市飞达房地产开发有限公司签订有商品房买卖合同和土地补偿协议，但被执行人对与案外人签订的土地补偿协议，以该协议没有履行不予认可。商品房买卖合同是在土地补偿协议的前题下签订的，被执行人对该商品房买卖合同亦不予认可，案外人提供的土地补偿协议和商品房买卖合同也没有依法确认。从《物权法》的规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则，对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，现争议的房屋登记在被执行人名下，法院依法查封被执行人名下的房产并不违备法律规定，案外人的执行异议所提供的证据不足以排除本案的执行，其异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下:驳回张保学的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 赵 毅审判员 李海军审判员 陈永贤二〇一九年十一月十四日书记员 王舒莹