淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初4634号原告：中国农业银行股份有限公司淮安清江浦支行，统一社会信用代码91320800839438024U，住所地淮安市淮海北路70号。负责人：嵇明花。委托诉讼代理人：王会（该公司员工），男，汉族，1969年12月20日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：朱宝廷（该公司总经理），男，汉族，1966年1月4日出生，住淮安市清江浦区。被告：陈俊，男，1981年10月22日出生，汉族，住淮安市。被告：祝丽红，女，1986年9月12日出生，汉族，住淮安市。原告中国农业银行股份有限公司淮安清江浦支行（以下至判决主文前简称农行清江浦支行）诉被告陈俊、祝丽红金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告农行清江浦支行的委托诉讼代理人王会到庭参加诉讼，被告陈俊、祝丽红经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行清江浦支行向本院提出诉讼请求：1、判定被告陈俊、祝丽红立即归还个人购房贷款本金105122.81元，利息（含罚息、复利）1857.18元，合计106979.99元（利息计算至2019年5月8日，此后利息、罚息、复利按照合同约定计算至实际给付之日）；2、请求依法判定被告抵押给原告的淮安市伊美.翡翠城8号楼104室房屋以拍卖或变卖方式所得价款由原告在抵押债权范围内优先受偿；3、诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2012年1月2日，两被告因购买淮安市伊美.翡翠城8号楼104室房屋向原告申请个人住房按揭贷款，被告与原告签订《个人购房担保借款合同》，以所购房产设定了抵押，于2012年2月28日办理了他项权证，原告于2012年3月5日发放该笔贷款，金额为27万元，期限10年。原告发放贷款后，被告未能按时还款，已构成违约，经原告多次催讨未果，原告故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。庭审中，原告将诉讼请求第一项变更为：判令被告陈俊、祝丽红立即归还欠我行个人购房贷款本金93417.67元，利息（含罚息、复利）2049.26元，合计95466.93元（利息计算至2019年11月12日，此后利息、罚息、复利按照合同约定计算至实际给付之日）。被告陈俊、祝丽红未作答辩，亦未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月28日，被告陈俊（借款人、抵押人）、祝丽红（抵押人）与中国农业银行股份有限公司淮安城南支行（贷款人，以下简称农行城南支行）签订《个人购房担保借款合同》1份，约定：借款金额为27万元，借款用途为购买房产，借款期限为10年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率为浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%确定，借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率自利率调整后的次年1月1日调整；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，逾期期间，如遇中国人民银行贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；抵押人以位于淮安市房屋担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。原、被告在该合同中签名、盖章。2012年3月5日，被告陈俊、祝丽红作为共同还款人向农行城南支行出具《承诺书》一份，承诺因购买涉案房屋向银行申请按揭贷款，每月按时归还贷款本息或提前还清贷款本息及相关费用。2012年3月2日，农行城南支行（乙方、抵押权人）与被告陈俊、祝丽红（甲方、抵押人）签订《房地产抵押合同》一份，约定两被告以淮安市房屋为陈俊的借款设定抵押担保，债权额27万元，担保范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。2013年12月20日，双方为上述房屋办理了房屋抵押登记，他项权证号为：淮房他证清浦字第××号，担保债权的数额为27万元。2012年3月5日，原告向被告陈俊、祝丽红发放贷款，并签订《借款凭证》，载明：借款金额27万元，执行利率7.755%，逾期利率11.6325%，借款期限自2012年3月5日至2022年3月4日止，还款方式等额本息还款。后陈俊、祝丽红未按约归还贷款，截止2019年11月12日，尚欠借款本金93417.67元，利、罚息2049.26元。另查明，2018年10月23日，中国农业银行股份有限公司城南支行降格为二级支行，变更登记名称为中国农业银行股份有限公司淮海南路支行，划归中国农业银行股份有限公司淮安清江浦支行管辖。本院认为，农行城南支行与被告陈俊、祝丽红签订的《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。农行城南支行按约向被告陈俊发放贷款，被告祝丽红作为共同还款人，两被告未按约履行还款义务，该行为已构成违约，原告按合同约定要求被告陈俊、祝丽红偿还所有借款本息并承担逾期利息。故原告要求被告陈俊、祝丽红偿还贷款本金93417.67元、利、罚息2049.26元（利息截止2019年11月12日，后按《个人购房担保借款合同》约定的执行利率上浮50%计算至实际给付之日）的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。根据《房地产抵押合同》，被告陈俊、祝丽红以其位于淮安市房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押物登记，现被告迟延履行还款义务，原告根据合同约定，有权对上述抵押物行使抵押权，以该抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款在27万元限额内优先受偿。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈俊、祝丽红应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司淮安清江浦支行借款93417.67元、利、罚息2049.26元（利息截止2019年11月12日，后按《个人购房担保借款合同》约定的执行利率上浮50%计算至实际给付之日）；二、原告有权就上述债务对被告提供的坐落于淮安市房屋变卖、拍卖所得价款在27万元范围内享有优先受偿权（优先受偿权范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2440元，保全费1270元，公告费300元，合计4010元，由被告陈俊、祝丽红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈 颢人民陪审员  管志锋人民陪审员  毕正州二〇一九年十一月十三日法官 助理  李 媛书 记 员  魏 笑附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。