江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9209号上诉人（原审被告）：苏州房蓓蓓房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区东环路657号2幢202-5室。法定代表人：王卫清，执行董事。委托诉讼代理人：胡敏，该公司员工。被上诉人（原审原告）：郭立莉，女，1980年2月3日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：周玮，江苏久顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任红宇，男，1963年12月16日出生，汉族，住江苏省东台市。被上诉人（原审被告）：张亚兰，女，1965年1月9日出生，汉族，住江苏省东台市。原审被告：任亲，男，1989年8月17日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。上诉人苏州房蓓蓓房地产经纪有限公司（以下简称房蓓蓓公司）因与被上诉人郭立莉、任红宇、张亚兰、原审被告任亲房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2018）苏0508民初7856号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人房蓓蓓公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，改判房蓓蓓公司无需向郭立莉支付任何费用；二、本案一审、二审诉讼费用由郭立莉、任红宇、张亚兰承担。事实和理由：一、华婧彧仅是房蓓蓓公司聘用的临时性人员，与房蓓蓓公司之间不存在劳动合同关系，不受房蓓蓓公司的管理，且华婧彧并未告知房蓓蓓公司涉案房屋曾经发生白蚁事件。华婧彧报案进行白蚁防治时并非房蓓蓓公司员工，也没有证据证明华婧彧参与了涉案房屋的交易。一审法院仅凭华婧彧曾经报案进行白蚁防治的事实认定房蓓蓓公司明知涉案房屋存在白蚁危害是不正确的。二、房蓓蓓公司已经履行了居间人的法定义务，居间行为早已完成，郭立莉无权要求退还任何居间服务费。房蓓蓓公司作为居间方，只能从涉案房屋的相关证书、外观以及出售方的陈述等方面了解房屋情况，在出售方没有如实告知房蓓蓓公司涉案房屋存在白蚁的情况下，要求房蓓蓓公司知晓这一情况，是对房蓓蓓公司课以了较重的义务。三、居间行为已顺利完成，涉案房屋也早已交付给了郭立莉并已登记至郭立莉名下。郭立莉所称的白蚁事件发生在居间行为完成后较长的一段时间之后，涉案房屋在交付之后发生的风险责任不应由房蓓蓓公司来承担。四、一审法院以每月2500元的租金标准认定郭立莉的租金损失不合理，根据同地段同房型以及同类房屋的租金标准，租金标准应为1500-1800元/月左右；租赁期限酌定为6个月也过高，应依法酌定为3个月左右。被上诉人郭立莉辩称，房蓓蓓公司员工华婧彧与原审被告任亲系同一户籍地址，任亲作为房屋买卖合同的签字人，华婧彧作为白蚁申报人，足以证明四原审被告串通隐瞒相关白蚁状况，故四原审被告应当承担赔偿责任。被上诉人任红宇、张亚兰、原审被告任亲均未作答辩。原审原告郭立莉向一审法院起诉请求：1.请求判令四原审被告共同连带赔偿郭立莉损失总计158113.67元（租金损失25000元，暂计十个月，每月2500元，计算至白蚁除净为止；装修损失111413.67元，包括装修公司报价95413.67元及已安装的榻榻米16000元；白蚁防治费预估5000元，服务费16700元）；2.本案诉讼费由原审被告承担。一审法院认定事实如下：2017年10月18日，售房人张亚兰、任红宇（甲方）与购房人郭立莉（乙方）、居间方房蓓蓓公司签订苏州市存量房屋买卖合同一份，约定甲方将位于苏州市姑苏区的房屋出售给乙方，建筑面积62.53平方米，成交价格167万元；2017年10月18日乙方向甲方交付定金3万元；双方于2017年11月30日前办理该房屋的网签合同、签订该房屋的资金托管协议以及相关的资金托管手续。2017年10月18日，郭立莉与房蓓蓓公司签订居间服务费确认书，确认居间服务费金额为16700元。2017年10月19日，郭立莉通过支付宝向房蓓蓓公司工作人员王珞瑜支付16800元，其中100元为郭立莉支付给王珞瑜的小费，王珞瑜向郭立莉出具了加盖房蓓蓓公司公章的收款收据。2017年12月22日，郭立莉与任红宇的委托人任亲办理了网签手续。之后郭立莉按约支付房款，2017年12月25日，涉案房屋过户登记至郭立莉名下。2018年1月，郭立莉向上海鄂松家居装饰有限公司定作安装了榻榻米家具，工程完工后郭立莉于2018年7月24日支付了工程款16000元。2018年3、4月，郭立莉发现房屋内有白蚁飞出，便搬出房屋。2018年4月，郭立莉申请苏州市白蚁防治管理处上门勘测，被告知房蓓蓓公司工作人员华婧彧曾于2017年4月16日申请对苏州市姑苏区进行白蚁防治，但之后并未进行治理。郭立莉遂诉至法院。一审审理中，苏州市白蚁防治管理处工作人员苏晓晨上门勘查，称涉案房屋入户门、厨卫门、西边房间的地板已发现白蚁，建议地板需全部拆除，整个房屋需重新装修、打药防治，2017年3、4月份我处派工作人员上门勘查过，但当时未作防治工作。一审审理中，一审法院依法委托苏州市价格认定局对涉案房屋因白蚁侵害造成的损失进行价格评估及调解。经苏州市价格认定局工作人员调解，郭立莉及房蓓蓓公司对财产的损失价格达成一致：涉案房屋两个房间的复合木地板、四个门及门套、厨卫隔墙、橱柜上、下柜、两个房间白蚁防治打洞费用以及拆除、清运的材料、人工费、安装费共计18000元，房间中的榻榻米家具以发票金额为准。一审庭审中，郭立莉陈述华婧彧是房蓓蓓公司的店长，华婧彧的户籍地与任亲系同一地址。房蓓蓓公司认为华婧彧是公司的临时员工，其劳动关系在第三方机构，华婧彧申报白蚁防治时与房蓓蓓公司没有关系，且华婧彧没有参与过本次房产交易。一审法院认为，任红宇、张亚兰与郭立莉之间就苏州市姑苏区签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反强制性法律规定，依法成立并有效，具有法律约束力。现本案的主要争议焦点是任红宇、张亚兰向郭立莉交付的房屋是否存在质量瑕疵,四被告是否存在故意隐瞒房屋存在白蚁危害的质量瑕疵的违约行为。瑕疵担保责任,是指出卖人对买卖标的物的瑕疵所负有的一般担保责任,而物的质量瑕疵担保责任是指出卖人担保标的物的风险负担移转于买受人时,符合质量要求,没有灭失、减少其价值或效用的瑕疵。作为出售方的任红宇、张亚兰,应对涉案房屋承担房屋质量瑕疵担保责任,其向郭立莉交付房屋,应担保该房屋无瑕疵,否则应向郭立莉承担相应的责任。从原告提供的证据看，房蓓蓓公司工作人员华婧彧曾于2017年4月16日申请对涉案房屋进行白蚁防治，但并未进行过灭蚁防治，此后任红宇、张亚兰、郭立莉与居间方房蓓蓓公司于2017年10月签订苏州市存量房屋买卖合同，故可以认定房蓓蓓公司对涉案房屋存在白蚁危害的事实是明知的。房蓓蓓公司认为华婧彧系公司临时员工，公司对房屋存在白蚁危害并不知晓的意见，与事实相悖；即使华婧彧未告知公司该事实，只能说明房蓓蓓公司对员工疏于管理，制度混乱，对外仍应承担相应的合同责任。因此，可认定买卖双方在办理房屋交接手续时,涉案房屋存在白蚁危害，任红宇、张亚兰、房蓓蓓公司在交易时故意隐瞒了涉案房屋存在白蚁蚁害的问题。任红宇、张亚兰应向郭立莉承担质量瑕疵担保责任,并应赔偿由此给郭立莉造成的损失。房蓓蓓公司作为居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。任亲系任红宇、张亚兰的代理人，其在代理权限内实施的签约行为，对任红宇等发生效力，相应的法律后果由任红宇等承担。关于郭立莉主张的租金损失。白蚁防治以及重新装修期间,郭立莉确需另行租住,由此产生的租金损失属于合理主张,一审法院予以确认。郭立莉主张按照每月2500元计算，并无不当，考虑到白蚁的危害性以及灭杀时间,一审法院根据公平原则、诚实信用原则以及日常生活经验,依法酌情计算6个月，对此认定为15000元。关于装修损失。一审中，经苏州价格认定局进行价格调解，郭立莉与房蓓蓓公司对房屋损失为18000元，榻榻米家具以发票金额为准无异议，故一审法院对该损失认定为34000元。关于白蚁防治费，因郭立莉未提供相应的票据，一审法院对此不予认定，郭立莉可待实际发生后另行主张。关于居间服务费16700元，房蓓蓓公司应当予退还。任红宇、张亚兰、任亲经一审法院传票传唤后，既未应诉，亦未提供证据，视为其放弃抗辩权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百五十三条、第一百五十五条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、任红宇、张亚兰、苏州房蓓蓓房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内向郭立莉赔偿租金损失15000元、装修损失34000元，共计49000元。二、苏州房蓓蓓房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内退还郭立莉居间服务费16700元。三、驳回郭立莉的其他诉讼请求。案件受理费3462元、公告费600元，共计4062元，由郭立莉负担2023元，任红宇、张亚兰、苏州房蓓蓓房地产经纪有限公司负担2039元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，任红宇、张亚兰与郭立莉在房蓓蓓公司居间下签订的房屋买卖合同合法有效。二审争议焦点为房蓓蓓公司在交易时是否向郭立莉故意隐瞒涉案房屋存在白蚁的问题。根据已查明的事实，房蓓蓓公司工作人员华婧彧曾于2017年4月16日申请对涉案房屋进行白蚁防治，但之后并未进行灭蚁治理。房蓓蓓公司主张华婧彧仅系其公司临时聘用的工作人员，且华婧彧并未告知其公司涉案房屋曾发生白蚁危害。对此本院认为，房蓓蓓公司作为涉案房屋买卖的居间人，有义务全面了解可能影响房屋交易的情况。华婧彧系房蓓蓓公司的工作人员，掌握涉案房屋存在白蚁之事实，该事实对房屋买卖有重大影响，而华婧彧是否将该事实告知房蓓蓓公司，属于房蓓蓓公司的内部管理问题，不影响房蓓蓓公司对外承担责任，故房蓓蓓公司以其不知晓涉案房屋存在白蚁为由主张不承担责任，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，房蓓蓓公司故意隐瞒涉案房屋存在白蚁的重要事实，损害了郭立莉的利益，郭立莉要求房蓓蓓公司返还居间服务费并承担损害赔偿责任，合法有据，应予支持。白蚁防治以及重新装修期间，郭立莉确需另行租住,一审法院按每月2500元支持6个月租金损失，在合理裁量范围之内，并无不当，可予维持。综上，房蓓蓓公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3462元，由上诉人苏州房蓓蓓房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇一九年十一月二十日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。