云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)云04民终882号上诉人（原审原告）：李来福，男，1970年9月14日生，汉族，住云南省玉溪市江川区。委托诉讼代理人：杨正良，云南孙文东律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：玉溪市江川区兴民房地产开发有限责任公司。住所地：云南省玉溪市江川区江城镇文星街。法定代表人：杨磊，总经理。委托诉讼代理人：姚蕴文，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：田志平，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人李来福因与被上诉人玉溪市江川区兴民房地产开发有限责任公司（以下简称江川兴民房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省玉溪市江川区人民法院（2019）云0421民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李来福上诉请求：撤销一审判决，发回一审法院重新审理或改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：双方于2017年4月16日签订商品房预售合同后，已对购买商品房的事实及现状到主管部门进行了备案登记，一审未对双方备案的事实进行认定，本案应根据备案合同第37/57页现场图对案件事实进行认定。江川兴民房地产公司未按备案图纸和效果图施工，违反合同约定，在规划设计变更后也未书面通知，构成违约，应当解除合同，一审认定事实及适用法律错误，二审应依法进行改判。江川兴民房地产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，李来福的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。李来福向一审法院起诉请求：1.解除其与江川兴民房地产公司于2017年4月16日签订的两份《商品房买卖合同（预售）》编号分别为：201704160003、201704160004；2.江川兴民房地产公司返还其商品房购房款（含住宅专项维修资金）1683275元及利息；3.本案诉讼费、保全费、担保费、律师费等费用由江川兴民房地产公司承担。一审法院认定事实：江川兴民房地产公司系自然人投资或控股的有限公司，经营范围包括房地产开发经营。江川兴民房地产公司以出让方式取得位于玉溪市江川区，地号为532422102-01-01-264地块的土地使用权（该宗地四至详见江国用2016第C160012号），并经许可在该地块上开发建设名称为“淮源广场”的商品房项目。2017年2月7日，江川兴民房地产公司取得玉溪市江川区住房和城乡建设局颁发的“淮源广场”预许江政字（001）号《商品房预售许可证明》。2017年4月16日，江川兴民房地产公司与李来福签订了两份《商品房买卖合同（预售）》，合同编号分别为：201704160003、201704160004，双方约定：江川兴民房地产公司将其公司开发建设的“淮源广场”商品房第7幢第1层7-102号商铺及第7幢第2层7-202号住房预售给李来福；第1层7-102号商铺的建筑面积为88.44平方米，公摊面积为2.58平方米，套内建筑面积为85.86平方米，单价为每平方米15714.28元，价款为1389771元；第2层7-202号住房的建筑面积为100.63平方米，公摊面积为11.84平方米，套内建筑面积为88.78平方米，单价为每平方米2816.33元，价款为283407元；以上李来福所购商铺及住宅的总价款合计为1673178元；双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（包括已付贷款部分）；双方在合同中未约定或约定不明的内容，可根据具体情况签订书面补充协议，合同附件与本合同具有同等法律效力。上述两份合同附件十一《补充协议》第9条约定：出卖人对于本项目以报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、网格、楼盘模型、样板房等形式发布的广告内容，仅作为邀约邀请，不作为出卖人对买受人的任何承诺或确定各自权利义务的依据，双方同意以实际交付为准。合同签订当日，江川兴民房地产公司对李来福所购商铺及住宅到玉溪市江川区房地产管理所进行了备案登记。李来福在签订《商品房购销合同（预售）》前后，按合同约定向江川兴民房地产公司支付了商铺及住宅的全部房款共计1673178元，并按规定向玉溪市江川区房地产管理所交纳了商铺及住宅的专项维修资金合计10097元。后李来福以江城镇江城社区第一村民小组在其购买的商铺及住房前建盖房屋，影响其通行和采光，江川兴民房地产公司预售的商品房与原宣传效果图不符，影响其购买商铺的价值利益，江川兴民房地产公司存在民事欺诈行为为由提起诉讼。截至本案法庭辩论终结时止，双方就本案所涉商铺和住宅尚未办理房屋交接手续。另查明，江川兴民房地产公司开发建设的江城镇“淮源广场”商品房竣工后，玉溪市江川区江城镇江城社区第一村民小组在其村集体土地上建设了村级“四位一体”项目房屋，该房屋位于李来福所购商品房7幢102号商铺及7幢202号住宅北面并相邻，东面与“中心广场”相邻。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案江川兴民房地产公司系房地产开发企业，虽然系出售尚未建成的房屋给李来福，但因其已取得商品房的预售资格，而且签订《商品房购销合同（预售）》系双方的真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为此，双方的商品房买卖合同关系成立并生效，予以确认。关于双方争议的《商品房购销合同（预售）》应否解除及应否退款的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)、（二）（三）……。”本案中，江川兴民房地产公司在取得“淮源广场”《商品房预售许可证明》后，将第7幢第1层7-102号商铺及第7幢第2层7-202号住房预售给李来福，现该幢商品房北面虽由江城镇江城社区第一村民小组建盖了村级“四位一体”项目房屋，与江川兴民房地产公司制作的楼盘销售模型图存在部分差异，但江川兴民房地产公司所建商品房的用途、结构形式、户型、朝向等符合淮源广场”商品房建筑设计方案、总平面规划图要求，且双方在合同附件十一《补充协议》第9条中约定：“……户外路牌、楼书、网格、楼盘模型、样板房等形式发布的广告内容，仅作为邀约邀请，不作为出卖人对买受人的任何承诺或确定各自权利义务的依据，双方同意以实际交付为准。”另外，江川兴民房地产公司就其开发建设的“淮源广场”商品房在规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务、建筑工程施工图设计文件、商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等是否按照法定程序进行过变更或者变更后是否按合同约定的期限通知李来福，李来福认为已进行了变更且江川兴民房地产公司未予通知，江川兴民房地产公司不予认可李来福的主张，李来福就此提供的证据不足以证实其主张，应承担举证不能的法律后果。综上，李来福要求解除《商品房购销合同（预售）》的主张及理由既不具备双方合同约定的解除条件，也不符合解除合同的法定要件，其主张不能成立，不予支持。李来福要求江川兴民房地产公司返还其商品房购房款1683275元及利息的主张，也不支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“驳回原告李来福的诉讼请求。”二审中，李来福未提交新的证据。江川兴民房地产公司提交《江川区商品房购销合同登记备案名册》一份，欲证明：其公司开发商品房的销售价格。经质证，李永富对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，因李来福对该证据的真实性无异议，本院对该证据予以采信。经二审审理，查明的案件事实与一审认定相一致，本院予以确认。二审另查明，李来福于2017年2月15日交纳购房定金350000元，同月22日交纳购房款443178元，同年4月16日交纳住宅专项维修资金10097元，同年9月19日交纳购房款880000元。本院认为，综合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是：双方签订的《商品房买卖合同（预售）》应否解除，如应解除，由此产生的后果如何处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，李来福主张其购买的商铺及住房前面原来规划为广场，后被第三方建盖为房屋，此变更影响了其所购商铺及房屋的采光、通行及商铺的价值利益，请求解除双方签订的商品房买卖合同。江川兴民房地产公司抗辩其公司严格按照开发范围内的规划设计施工，没有变更规划，第三方建盖的房屋不在其公司开发范围内，其公司无权干涉，其公司制作的楼盘模型只起宣传作用，合同也明确广告内容只是要约邀请，效果图并不能作为合同内容，李来福要求解除合同无依据。经审查，《江城镇“淮源广场”建筑设计方案总平面规划图》系江川兴民房地产公司委托设计，并作为本案商品房买卖合同附件提交相关部门备案，该规划图显示李来福所购商铺及住房前面系广场、左侧有一条通往振兴街的道路，此规划图亦与其公司制作的楼盘模型相匹配，此说明和允诺足以让买受人李来福产生信赖而签订商品房买卖合同并对确定房屋价格产生重大影响，应当视为要约，虽未载入双方的商品房买卖合同，亦应视为合同内容。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因涉案房屋前面及左侧通往振兴街的道路现已被修建为房屋，与江川兴民房地产公司销售房屋的说明和允诺不一致，此规划设计变更影响了李来福所购房屋、商铺的使用及商业价值，致使李来福不能完全实现合同目的，本院对李来福要求解除合同并返还购房款及住宅专项维修资金的诉请予以支持。关于李来福要求江川兴民房地产公司支付利息的主张，因李来福在本案中无过错，江川兴民房地产公司违反合同约定，应支付自李来福支付购房款及住宅专项维修资金次日起至返还之日的利息，李来福主张按其个人购房借款合同约定的月利率8.63%计算利息，未提交证据证明，本院确认按年利率6%计算。具体为：2017年2月16日至2017年2月22日的利息为403元[（350000元×6%/365天×7天）]；2017年2月23日至2017年4月16日的利息为6910元[（350000元+443178元）×6%/365天×53天）]；2017年4月17日至2017年9月19日的利息为20467元[（350000元+443178元+10097元）×6%/365天×155天）]；自2017年9月20日开始，以1683275元为基数按年利率6%计算至款项返还之日止。关于律师费，因双方对此未作约定，本院对李云福要求江川兴民房地产公司承担律师费的主张不予支持。综上所述，李来福上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省玉溪市江川区人民法院（2019）云0421民初5号民事判决；二、玉溪市江川区兴民房地产开发有限责任公司与李来福于2017年4月16日签订的合同编号分别为：201704160003、201704160004的《商品房买卖合同（预售）》自本判决生效之日起解除；三、由玉溪市江川区兴民房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还李来福购房款1673178元、住宅专项维修资金10097元及自2017年2月16日至2017年9月19日期间的利息27780元，2017年9月20日以后的利息，以1683275元为基数，按年利率6%计算至款项还清之日止；四、驳回李来福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19949元，二审案件受理费19949元，由玉溪市江川区兴民房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判长  黄延林审判员  龚 辉审判员  殷红珍二〇一九年十一月四日书记员  邹 欣