湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂12民终471号上诉人(原审原告、反诉被告)：通城县状元广场物业服务有限公司，住所地湖北省通城县隽水镇民主路78号。法定代表人：曾伏生，该公司董事长委托诉讼代理人:吴祥贵，男，该公司员工。委托诉讼代理人：黎少云，湖北泰元律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：季军，男，1971年5月29日生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：周明，湖北维思德律师事务所律师。委托诉讼代理人:樊华，湖北维思德律师事务所律师。上诉人通城县状元广场物业服务有限公司（以下简称状元物业公司）因与上诉人季军租赁合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2017）鄂1222民初987号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。状元物业公司上诉请求：1.维持一审判决第一、二项，撤销一审判决三、四项，并将本案判决书第三项改为被上诉人保证金和租金共计30万元归上诉人所有；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：本案有充分的证据证明是被上诉人违约，一审法院也作了认定。对违约责任的承担方式和计算方式，合同中有明确的规定，那么就应该从其约定。一审法院只判决40万元，显然不公，上诉人的损失远远不止人民币100万元，上诉人本应对此提出上诉，但考虑到对违约金法院有权调整，仅此提出异议。被上诉人交纳的保证金和租金30万元中，保证金是履行合同的保证，既然合同没有履行，就应当没收，对于租金被上诉人实际占用了房屋，并造成上诉人房屋没有出租，所以租金应归上诉人。针对状元物业公司的上诉，季军辩称，请求支持一审提出的反诉请求，驳回上诉人的一审诉讼请求和上诉请求。季军上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项、第五项；2.判令被上诉人支付上诉人违约金100万元并赔偿反诉原告的一切损失；3.判决反诉被告承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，合同解除的根本原因在于被上诉人严重违约。首先，上诉人与被上诉人之间签订的《状元广场环球国际影城租赁合同》中约定了2016年11月30日前交付租赁场地，同时明确约定了应当由被上诉人负责电梯的安装、五楼平台通道的修建、中央空调及新风系统、影厅的夹层、一次消防验收等工作。但因状元物业公司全部未能完成，导致约定期限内无法交付租赁场地。其次，原判决认定电梯安装的违约责任在于上诉人，根本错误。再者，一审判决认定新风系统的费用承担问题合同并未约定，但该条本身就是在物业未交付之前物业所有者应当提供恰当的符合约定的租赁物的要求而做的约定，不存在由承租方对未交付物业付费的问题。第四，导致物业不能交付的原因不仅仅是上述问题，还有应由被上诉人负责的一次消防验收等问题，原判决对该部分根本没有任何涉及，判决内容明显错误。被上诉人影城项目已于2017年9月正式营业，根本没有任何损失。二、上诉人一直在积极全面的履行合同，不存在违约行为，被上诉人应当承担合同解除的违约责任。合同解除的根本原因是在于状元物业公司未能在合同约定的期限内交付符合双方约定的物业，是因其违约行为导致的，双方订立合同的根本目的已无法实现，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。针对季军的上诉，状元物业公司辩称，解除合同是季军提出的，本案违约责任在季军，公司的实际损失需要审计才能确定，考虑到审计花费太大，所以要求按合同计算，季军的上诉没有依据，请求驳回其上诉。状元物业公司向一审法院起诉请求：1.判令季军解除合同是违约的民事行为；2.判令季军赔偿其各项损失，超出违约金部分的损失另行计算，一并赔偿；3.判令季军支付违约金100万元；4.由季军承担本案全部诉讼费用。季军向一审法院提出反诉请求：1.依法解除其与状元物业公司签订的《状元广场环球国际影城租赁合同》；2.判决状元物业公司退还其保证金10万元及预付租金20万元；3.判决状元物业公司支付其违约金100万元并赔偿其因此遭受的一切损失；4.由状元物业公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月18日，状元物业公司与季军在通城县签订租赁合同书。合同约定：由季军租赁状元物业公司所有的通城县状元广场大楼四、五整层房屋（包括五楼露天平台）经营影城，同时将租赁场所的附属通道、楼梯、设施免费给季军及电影城的顾客使用。期限为15年，自2017年8月6日起至2032年8月5日止。2016年12月6日为原告（反诉被告）物业交付日。被告（反诉原告）装修期为2个月，即2016年12月6日至2017年2月5日为装修期。2017年2月6日至8月5日为免租期。如状元物业公司物业交付延期，上述日期顺延。在物业交付及交付条件中约定了各项要求。①状元物业公司根据季军影城专业设计要求进行房屋结构改造；②建筑结构负载要求；③给排水要求；④强电要求；⑤弱电要求；⑥消防要求；⑦接地要求；⑧广告位及电影城标示；⑨负责为影城安装独立的中央空调和新风系统；⑩负责影城四、五楼的二部电梯安装，且标准要达到季军要求。在2016年11月30日前交付。交付延期，则计租日顺延。且应向季军支付相当于第一个租约年年租金千分之一金额的违约金。拖延达60日的，季军有权选择解除合同。并约定解除合同的条件。违约方向守约方支付违约金100万元，守约方损失包括直接损失和间接损失，即可得利益，100万元不足的，可再补偿。合同签字生效。季军付保证金20万元，预付租金10万元。后状元物业公司在履行合同进行相关建设时,因季军未提供五楼露台新风系统以及四、五楼电梯包括安装位置、型号的方案，状元物业公司相关工作人员多次通过电话、微信等不同的方式催促季军履行义务，而季军直至2017年5月6日发函解除合同时仍未履行上述义务。状元物业公司于5月9日收到函文，在作出相关努力无果后，于2017年5月12复函同意中止合同。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。状元物业公司与季军签订的租赁合同不违反法律规定，是双方当事人真实意思的表示，应当具有法律约束力。在履行合同过程中，因合同未约定或约定不明确的，双方应当本着诚实信用的原则修订补充条款。本案中，在状元物业公司按合同要求进行相关建设时，因前述五楼新风系统安装的费用承担以及四、五楼间电梯位置、型号方案的提供问题，双方多次通过不同方式磋商。五楼新风系统安装费用承担问题，原合同未约定，双方应友好协商；四、五楼电梯安装位置、型号方案的提供应由季军及时有效完成，因合同中约定电梯安装标准应达到季军要求。季军履行前述义务应属其先行义务，但由于季军怠于履行，状元物业公司无法按季军要求完成空调安装，也无法按期交付租赁物。季军不履行义务成为状元物业公司不能交付租赁物的阻却事由。事实上，季军如有诚实履行合同的行为，是可以实现合同目的的。通过状元物业公司工作人员吴祥贵与季军电话录音可以看出，其根本原因在于季军一方合伙人不合作的缘故。季军解除租赁合同，是季军的违约行为，应当承担违约责任。状元物业公司在诉讼中称在履行合同中已投入100余万元，但并不能证明该款系其全部损失。本院根据合同履行的具体情况对季军违约金予以判令。季军反诉要求解除租赁合同，因双方已事实上解除合同，一审法院予以确认。季军已交付的保证金20万元、租金10万元应予以退还，其他反诉请求，于法无据，不予支持。据此判决：一、确认通城县状元广场物业服务有限公司与季军解除租赁合同；二、由季军支付通城县状元广场物业服务有限公司合同违约金40万元；三、由通城县状元广场物业服务有限公司退还季军保证金20万元、租金10万元；四、上述（二）、（三）项相抵，由季军支付通城县状元广场物业服务有限公司10万元，上述款项在判决生效后十日内清偿完毕；五、驳回季军其他反诉请求。一审案件受理费7500元，由季军负担；反诉费6000元，由状元物业公司负担2000元，季军负担4000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明：状元物业公司2016年11月18日收取季军租赁合同保证金100000元，2017年1月8日收取季军租金200000元。另查明，咸宁市公安消防支队于2016年7月26日向案涉工程建设单位通城县胖子超市有限责任公司出具了咸公消审字〔2016〕第0070号建设工程消防设计审核意见书，认为该工程消防设计符合相关消防技术标准的规定，消防设计合格。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定,二审仅围绕当事人的上诉请求进行审理。状元物业公司和季军均对一审判决确认双方租赁合同已解除未提出上诉，本院予以确认。关于状元物业公司是否应支付季军违约金100万元及赔偿损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法;约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”可见,人民法院如需调整违约金,应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中,状元物业公司与季军签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，案涉租赁合同合法有效。根据合同第三条“物业交付及交付条件”的约定，甲方（状元物业公司）房屋结构的完成需根据乙方（季军）影院专业设计要求来完成，影城四、五楼的两部电梯的安装标准应达到乙方的要求，因乙方（季军）没有提供专业的设计图纸和对四、五楼电梯的安装位置及型号进行确定，导致状元物业公司无法按租赁合同约定完成物业交付条件。案涉合同另约定由状元物业公司负责为影城安装独立的新风系统，因对该费用由谁承担合同约定不明，且双方一直处于协商之中。案涉合同还约定由状元物业公司负责包括影城平面布置方案在内的楼层进行整体消防设计报建、报验，因状元物业公司已就案涉项目向消防部门报审，消防部门业已出具消防设计合格的审核意见，故状元物业公司未按租赁合同约定的时间完成物业交付条件，责任并不在于状元物业公司，而在于双方沟通协调过程中未能达成一致所造成。且季军提供的证据不能证明其实际损失数额，故对季军上诉主张由状元物业公司支付违约金100万元及赔偿损失的意见，本院不予支持。关于状元物业公司是否可以没收季军所交的保证金10万元和租金20万元的问题。根据双方签订的租赁合同第二条关于租期的约定，2016年12月6日至2017年2月5为装修期，2017年2月6日至8月5日为免租期，在装修期和免租期内，甲方（状元物业公司）免收乙方（季军）租金，而双方在免租期内协商解除合同，故对季军预付的20万元租金，状元物业公司应予退还。关于季军交纳的合同保证金10万元，根据双方签订的租赁合同合同第四条关于合同保证金约定：“合同期内，如乙方未对甲方出租的物业造成结构破坏、拖欠租金等情形，甲方在合同终止时，应全额无息退还乙方该合同保证金”。本案中，状元物业公司未提供证据证明季军存在拖欠租金或对其物业造成结构破坏等事实，故依合同约定，对季军交纳的保证金和租金30万元应予退还。综上所述，状元物业公司与季军的上诉请求均不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6000元，由通城县状元广场物业服务有限公司、季军各负担3000元。本判决为终审判决。审判长 熊 泽审判员 胡应文审判员 沈 娟二〇一九年十一月二十八日书记员 文昌松附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；