福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终7097号 上诉人（原审原告）：杨武演，男，1991年1月24日出生，汉族，住福建省闽侯县。 上诉人（原审原告）：林潇，女，1990年1月25日出生，汉族，住福建省闽侯县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：赵秀芝，福建度德律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：吴丽玉，福建度德律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：方如生，男，1980年6月11日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：陈秀焜，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洋，福建建达律师事务所律师。 上诉人杨武演、林潇、方如生因合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初2739号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨武演、林潇上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判支持杨武演、林潇的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由方如生承担。事实和理由：一审法院适用法律错误。一、案涉《违约说明》的性质并非系双方达成的有关解决争议方法的条款，不应按《违约说明》的约定履行双方权利义务，该《违约说明》也应认定为无效条款。1.案涉《违约说明》的性质是违约条款，并不属于《合同法》第五十七条中的“有关解决争议方法的条款”，该《违约说明》也应认定为无效条款。2.双方口头转让合同为主合同，《违约说明》作为违约条款系主合同的补充约定，属于从合同，案涉主合同无效，从合同也应认定为无效。故根据《合同法》第五十八的规定，方如生因案涉转让行为取得的财产即转让费及押金377000元应当全部予以返还，扣除方如生已退还的187000元，方如生还应返还190000元。3.方如生应当于2019年3月8日向杨武演、林潇返还190000元，但其拒绝返还，造成杨武演、林潇上述款项的利息损失，应当予以赔偿。二、即便认定《违约说明》为双方达成的有关解决争议方法的条款，应按《违约说明》的约定履行双方权利义务，但一审法院酌情调整为杨武演自行承担损失100000元仍然显属过高。本案中，杨武演、林潇13日取得案涉旅馆的使用经营权，16日就将案涉旅馆及设备等物件全部交还给方如生，仅经营3天，且杨武演、林潇已经将相应的租金、水电费支付给方如生，方如生也已经再次转让给第三人，方如生并未造成任何损失，却收取了10万元的违约金，显属过高，应当全额予以返还。 方如生辩称，一、杨武演、林潇及其父母多次到现场实地考察，看房，方如生已详细披露了案涉房屋的实际情况。双方系在对房屋现状了解的基础上建立合同法律关系，系双方真实意思表示。二、杨武演、林潇与方如生于2019年3月16日形成新的法律关系，杨武演、林潇以“生意不好”为由，将转租权让与给方如生。两个合同法律关系均因履行完毕而终止。三、现有证据足以证明案涉房屋并非违建。杨武演、林潇主张该房屋系违建，根据谁主张谁举证的原则，其应举证证明，否则应承担举证不能的法律后果。 方如生上诉请求：1.改判方如生与杨武演、林潇房屋转租权转让的行为合法有效；2.依法改判方如生不承担返还9万元款项的义务；3.本案一、二审诉讼费由杨武演、林潇共同承担。事实和理由：一、杨武演、林潇与方如生于2019年3月13日缔结的转租权让与合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方已经依法履行完毕。本案中，方如生提交的说明以及杨武演、林潇提交的付款凭证可以证实杨武演、林潇已把全部款项交付给方如生，方如生已经将转租权完全交付给了杨武演、林潇，相关的手续业已全部交接完毕。至此，杨武演、林潇与方如生之间缔结的转租权让与合同因履行完毕而终结。同时，通过杨武演、林潇自认的事实，杨武演、林潇在取得转租权之后，已经开始了转租的行为，亦可证明杨武演、林潇已经取得了转租权的事实。二、杨武演、林潇与方如生于2019年3月16日形成新的法律关系，因杨武演、林潇身体原因，将转租权让与给方如生。方如生提供的证据可证明，杨武演、林潇系因为身体原因，才不得不将转租权再次出让。随后，杨武演、林潇与方如生再次协商，方如生以187000元的价格回购。故杨武演、林潇与方如生于2019年3月16日形成新的转租权让与协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。三、方如生提供的村委会证明、暂住证等均是机关或组织出具的有效证明，其证明力明显高于杨武演、林潇提供的证据，故方如生提供的证据能够证明案涉房屋并非违建。杨武演、林潇主张该房屋系违建，根据谁主张谁举证的原则，其应举证证明，否则应承担举证不能的法律后果。综上，方如生将转租权让与给杨武演、林潇以及杨武演、林潇以生意不好为由将转租权让与给方如生，系本案两个法律关系，该两个法律关系均因履行完毕而终止。故杨武演、林潇所述与法律事实不符，且其翻悔的行为违反诚实信用原则，请求二审法院改判或发回重审。 杨武演、林潇辩称，一、案涉转让行为的性质即包含转让案涉宾馆的使用经营权及设备，又包含房屋转租。本案中，杨武演、林潇与方如生约定支付旅馆转让费377000元、月租金9900元等事宜，主要目的是为了取得案涉宾馆的承租权、使用经营权及经营所需设备，转让的内容包含房屋转租、设备买卖以及潜在的从事经营活动的权利。二、案涉口头合同应认定为无效。1.案涉房屋未取得合法产权，属于违章建筑。方如生在一审庭审中已自认案涉宾馆并未取得建设工程规划许可证、房产证或者经主管部门批准建设。方如生主张案涉宾馆已经取得合法产权，应当由其承担举证责任，但其提供村委会的证明、派出所的暂住登记凭证均不能证明案涉房屋在本案一审法庭辩论终结前已取得建设工程规划许可证、房产证或者经主管部门批准建设。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应当认定双方的转让行为无效。2.案涉宾馆无营业执照、旅馆特种行业许可证，属于违法无证经营。方如生在一审庭审中已自认案涉宾馆未取得营业执照、旅馆特种行业许可证，其在转让案涉宾馆经营权时并未取得宾馆的合法经营权，更未办理转让经营权的相关手续，该转让行为违反法律、法规的强制性规定，应当认定双方的转让行为无效。3.方如生并非案涉房屋的所有权人，且其所提供的侯玉春的授权委托书无法证明其真实性，也无法证明其具有案涉房屋的使用权与转租权，方如生并不具有转让涉案房屋的权利基础，应当认定双方的转让行为无效。三、违约说明应认定为无效。1.案涉转让合同为主合同，《违约说明》的性质为该合同的补充约定，属于从合同，主合同无效从合同亦无效，因此，《违约说明》应认定为无效。2.即使《违约说明》形成新的转让行为，但是案涉房屋仍未取得合法产权，方如生与杨武演也均未取得案涉宾馆的合法经营权，更未办理转让经营权的相关手续，该回转行为也应当认定为无效。3.《违约说明》的性质并非系双方达成的有关解决争议方法的条款，不应按《违约说明》的约定履行双方权利义务。四、根据《合同法》第五十六条、第五十八的规定，方如生应当向杨武演、林潇返还剩余转让费153700元、押金36300元，并赔偿相应的逾期返还利息损失。五、即便认定案涉转让行为有效，方如生收取杨武演、林潇违约金190000元过高，应当予以返还。 杨武演、林潇向一审法院起诉请求：1.判令确认杨武演、林潇与方如生就位于闽侯县房屋的口头租赁合同无效；2.判令方如生向杨武演、林潇返还转让费340700元，扣减方如生已返还187000元，方如生还需向杨武演、林潇返还转让费153700元并支付逾期返还的利息（以转让费153700元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，从2019年3月8日起至款项付清之日止）；3.判令方如生向杨武演、林潇返还押金36300元并支付逾期返还的利息（以36300元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，从2019年3月8日起至款项付清之日为止）；4.判令由方如生承担本案受理费、公告费、诉讼保全费等相关费用。 一审法院认定事实：2019年，方如生在58同城上发布关于转让位于闽侯县宾馆信息。杨武演、林潇经实地查看后，与方如生协商转让事宜。双方口头约定，方如生将案涉宾馆以377000元（含押金36300元）转让给杨武演、林潇。2019年3月8日至2019年3月12日，杨武演、林潇向方如生支付转让费377000元（含押金36300元），但双方未签订书面合同。2019年3月13日，方如生将该宾馆交付杨武演、林潇。2019年3月16日，杨武演出具一份《违约说明》，内容如下：“本人杨演武，身份证号码3501211991××××××××于三月初在58同城手机软件上了解到位于闽侯县有一处旅社转让。后经多次到店考察与协商，最终以377000元的价格成交。并于3月10日、11号合计转账20万元人民币作为转让店铺的违约定金。并于3月13日完成各项交接事宜后取得经营资格。经几天经营，由于个人原因，无法适应经营旅社工作，现经过与原旅社经营者方如生友好协商，本人愿意损失19万元，现以187000元的价格退还方如生经营。”后方如生于2019年3月16日退还杨武演、林潇187000元。一审庭审中，方如生确认该宾馆并未取得相应的建设工程规划许可证亦未取得相应的经营许可证。杨武演、林潇于2019年3月20日向一审法院申请诉前财产保全，一审法院经审查后，裁定予以准许。 一审法院认为，杨武演、林潇与方如生之间口头约定转让标的为位于闽侯县房产从事经营活动的权利以及经营所需设备，房屋转租行为只是转让经营权的同时必须的一种附属行为。方如生在转让经营权时并未取得宾馆的合法经营权，更未办理转让经营权的相关手续，该转让行为违反了行政法规即国务院关于《无照经营查处取缔办法》第二条的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，应当认定双方的转让行为无效。合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。杨武演已与方如生达成有关解决争议方法，并签订《违约说明》，应按《违约说明》的约定履行双方权利义务。但双方约定的杨武演承担损失的金额显属过高，结合双方过错程度及合同实际履行情况，本院酌情调整为杨武演应自行承担损失100000元，故方如生应返还杨武演、林潇转让费及押金277000元，扣除方如生已退还187000元，方如生还应返还90000元。关于杨武演、林潇要求方如生支付逾期利息的诉求，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十七条、第五十八条、第六十条、《无照经营查处取缔办法》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认杨武演、林潇与方如生就位于福建省闽侯县房屋的转让行为无效；二、方如生应于判决生效之日起十五日内返还杨武演、林潇转让费及租赁押金90000元；三、驳回杨武演、林潇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，因适用简易程序审结，依法减半收取计2050元，由杨武演、林潇负担1025元，由方如生负担1025元。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的基本事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，杨武演、林潇与方如生订立合同的目的是为取得宾馆的合法经营权而从事经营活动，但方如生一审庭审中自认其并未取得宾馆的经营许可证，故一审认为本案转让行为违反了行政法规《无照经营查处取缔办法》的强制性规定而应无效，并无错误。虽然法律规定了合同无效的法律后果，但当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利。本案中，杨武演在《违约说明》中自愿损失190000元，将宾馆退还方如生，方如生退还其187000元，应视为杨武演对自己权利的处分。但考虑到双方的过错程度及方如生的实际损失情况，一审法院将杨武演自行承担的损失额酌情调整为100000元，符合民事活动中的公平原则，本院予以维持。 综上所述，杨武演、林潇与方如生的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4100元，由杨武演、林潇负担2050元，由方如生负担2050元。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  马 青 审判员  陈碧珍 二〇一九年十一月二十日 法官助理卢里灿 书记员  黄晓琴