天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终5316号上诉人（原审被告）：云中天传媒投资（天津）股份有限公司，住所地天津市河西区厦门路人民公园东门内东3号楼。法定代表人：王存国，董事长。被上诉人（原审原告）：天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室，住所地天津市南开区东马路东门里2号。法定代表人：李冠龙，主任。委托诉讼代理人：李乘龙，天津嘉邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽红，天津嘉邦律师事务所律师。上诉人云中天传媒投资（天津）股份有限公司因与被上诉人天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2018）津0104民初9764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人云中天传媒投资（天津）股份有限公司对的法定代表人王存国，被上诉人天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室的委托诉讼代理人李乘龙、王丽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云中天传媒投资（天津）股份有限公司上诉请求：1．依法撤销一审判决；2．发回重审或者依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；3．两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定被上诉人为涉案房屋承租人，没有依据。二、一审判决有失公允。签订合同时，上诉人有足够理由相信，该租赁实为长期租赁合同，只是在形式上采取分期租赁的方式，因此投入巨额装修和运营费用。三、一审判决违反程序。一审法院审理将近一年才做出判决。天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室辩称，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实和理由：被上诉人在一审期间提交了其作为涉案房屋合法使用权人的证据，且经过举证、质证。上诉人在合同履行期间多次违约，拖欠租金情况严重，被上诉人已经合同约定向上诉人发送了合同到期终止的通知。天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室向一审法院起诉请求：1．判令云中天传媒投资（天津）股份有限公司立即腾空坐落于天津市南开区的天津戏剧博物馆附属建筑二层用房，并交还给天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室；2．判令云中天传媒投资（天津）股份有限公司向天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室支付自2017年10月1日至2018年7月31日期间的房屋占有使用费499726.03元；3．判令云中天传媒投资（天津）股份有限公司向天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室支付房屋占有使用费，自2018年8月1日起至实际返还诉争房屋之日止，按照每年600000元的标准计算；4．判令云中天传媒投资（天津）股份有限公司向天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室支付为其垫付的2016-2017年度及2017-2018年度采暖费75440元；5．判令云中天传媒投资（天津）股份有限公司向天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室支付为其垫付的税金280946.27元；6．判令云中天传媒投资（天津）股份有限公司向天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室给付租赁期内迟延支付租金的违约金171000元；7．诉讼费用由云中天传媒投资（天津）股份有限公司负担。一审法院认定事实：天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室系南开区南门内大街31号房屋承租人，该房屋产别为国有自管产，管理形式为保管自修，房屋建筑面积2855.96平方米，建筑形式为古式建筑，层数2层。2013年4月16日，天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室（甲方）与云中天传媒投资（天津）股份有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将坐落于天津市南开区的天津戏剧博物馆附属建筑二层用房（使用面积943平方米），出租给乙方经营餐饮业或与广东会馆周边相关的配套业态使用。第一条租赁期限约定：一、甲方按照长期合作短期合同原则与乙方签订租赁合同，合同以四年为一期，年租金为600000元（税后），第二期开始年租金调整为620000元整（税后），第一期从2013年10月1日起至2017年9月30日止。第一期期满后甲方在审议乙方履约过程中，如无重大违约行为，及上级政策不变情况下，甲乙双方按本合同约定续期或自动顺延，以此类推；二、乙方将房屋整体转租、转让、转借或与他人调剂交换的、拖欠租金30天拒不支付的或空关30天的，甲方有权终止合同，收回房屋。第二条约定：1．乙方第一期每年交纳年租金600000元，另加房产税12%，营业税6%，土地税2%由乙方交纳，甲方可统一代办。本合同自签订之日起的五个工作日内交纳第一年半年租金300000元，自起租合同签订日6个月后的第一周内交纳下半年租金300000元，自第二年度（2014年10月1日始），起租日开始后5个工作日内乙方向甲方交纳季度租金150000元，以后乙方按季度交纳租金，季度初五个工作日内向甲方交纳租金，以此类推；2．乙方自本协议签订之日即交纳租赁保证金300000元，用于乙方保证认真执行本合同和保证房屋、水电设施完好无损，保证金在合同终止时如无违约、损害等全额返还乙方。第三条约定：乙方在承租房屋期间，负责房屋的修缮与管理。．．．．．．采暖费由乙方承担。第四条约定：乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按本年度应交租金的千分之三以天数计算向乙方交付违约金。另约定，本期合同租赁届满两个月前，经甲乙方商议无异，当续签第二期租赁合同或自动顺延。合同签订后，天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室向云中天传媒投资（天津）股份有限公司交付案涉房屋，云中天传媒投资（天津）股份有限公司依约向天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室交付保证金300000元，云中天传媒投资（天津）股份有限公司使用上述房屋经营“云中天古玩城”并对外出租。2015年，天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室向一审法院对云中天传媒投资（天津）股份有限公司提起诉讼，要求解除涉案的《房屋租赁合同》，判令云中天传媒投资（天津）股份有限公司返还案涉房屋，主张云中天传媒投资（天津）股份有限公司支付2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金600000元、支付违约金300000元以及应交税金和采暖费。该诉讼中，天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室确认云中天传媒投资（天津）股份有限公司已支付第一年租金600000元（其中包含天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室向云中天传媒投资（天津）股份有限公司的借款100000元已冲抵租金）。云中天传媒投资（天津）股份有限公司提出天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室未依约交付全部房屋，包括两间经营用房屋和附属通道以及锅炉房，面积104.50平方米；天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室向云中天传媒投资（天津）股份有限公司借款100000元并未冲抵第一年租金；云中天传媒投资（天津）股份有限公司于2013年9月27日向天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室交付场地水电费10000元。2016年8月11日，天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室、云中天传媒投资（天津）股份有限公司签订调解协议，天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室认可让免2014年10月1日至2016年9月30日期间的租金200000元，让免2013至2016年度采暖费87407元，云中天传媒投资（天津）股份有限公司承诺此后采暖费按943平方米的使用面积为标准向天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室交纳。该协议第六条约定，此后税金、采暖费等交费项目和金额，天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室认可在云中天传媒投资（天津）股份有限公司已交付300000元保证金中冲抵，冲抵上限150000元，超出150000元部分，由云中天传媒投资（天津）股份有限公司向天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室据实支付。云中天传媒投资（天津）股份有限公司要求在可冲抵范围内冲抵保证金时，双方应就冲抵项目和冲抵金额形成书面冲抵明细供双方留存。第七条约定，天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室、云中天传媒投资（天津）股份有限公司自本协议签订之日起，对原《房屋租赁合同》约定的内容充分认可，不存在任何争议，除本协议前述约定的付款义务外，云中天传媒投资（天津）股份有限公司认可自2016年10月1日起严格依照年租金600000元的标准向天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室支付房屋租金。同日，一审法院出具（2015）南民初字第8603号民事调解书，对双方调解协议予以确认，内容为：双方继续履行《房屋租赁合同》、云中天传媒投资（天津）股份有限公司向天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室支付2014年10月1日至2016年9月30日期间租金1000000元、天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室让免云中天传媒投资（天津）股份有限公司2013至2016年度采暖费87407元、天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室让免云中天传媒投资（天津）股份有限公司自2013年4月16日至2016年8月11日期间的水电费、双方别无其他争议。云中天传媒投资（天津）股份有限公司已按该民事调解书向天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室支付租金1000000元。后，云中天传媒投资（天津）股份有限公司分别于2017年2月17日、4月14日、7月14日、9月11日各支付150000元，向天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室支付2016年10月1日至2017年9月30日租金，共计600000元。2016年9月13日至2017年11月13日，天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室共计十次为云中天传媒投资（天津）股份有限公司垫付房产税、城镇土地使用税、增值税及附税，金额合计280946.27元。另，云中天传媒投资（天津）股份有限公司未向天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室支付2016-2017年度及2017-2018年度采暖费75440元，该款项天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室已垫付。2017年7月30日，天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室向云中天传媒投资（天津）股份有限公司发出并送达通知，内容为：．．．．．．明确告知云中天传媒投资（天津）股份有限公司首期租赁期限至2017年9月30日届满，期满后天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室将不再续约。理由是云中天传媒投资（天津）股份有限公司在合同履行过程中的重大违约行为和上级政策变化，首先此前云中天传媒投资（天津）股份有限公司拖欠天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室租金及相关费用，经法院调解结案，云中天传媒投资（天津）股份有限公司未按承诺及合同约定向天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室支付2017年7月1日至2017年9月30日期间的租金，经天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室多次催要未果，已经构成重大违约；其次关于是否续约事宜，天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室向上级单位请示，现接到批示，上级单位经与天津市财政局沟通，根据《中共天津市委办公厅、天津市人民政府办公厅关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的实施意见》，市财政局已停止对事业单位出租办公用房进行审批。．．．．．．通知云中天传媒投资（天津）股份有限公司于收到本通知三个工作日向天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室支付所欠租金，《房屋租赁合同》于2017年9月30日到期终止，要求云中天传媒投资（天津）股份有限公司于2017年10月1日将房屋腾空交还天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室。同日，天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室法定代表人李冠龙与云中天传媒投资（天津）股份有限公司法定代表人王存国当面协商，李冠龙向王存国出示通知及经天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室上级单位天津市文化广播影视局批示的承办单，李冠龙表示“我们领导班子的意见是愿意续租，咱之前都说好的，我们也是这样报的，但是局里的批文就是这样．．．．．．”。王存国表示“按合同办，不行再上次法院”。李冠龙称“没办法，后边转租的情况很复杂？”，王存国称“刚续完合同，还有五、六家吧，有一户刚装修、开业，有200000元至300000元的投入，租期两、三年都有，几户都有损失，”李冠龙称“是个问题。”王存国强调合同约定是长期合作，没说一期到期就不租了；李冠龙称“我们必须执行上级命令，你那确实有各方面问题。”．．．．．．此后，云中天传媒投资（天津）股份有限公司与天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室多次协商续租事宜，未果。2017年9月8日，天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室、云中天传媒投资（天津）股份有限公司达成《协议书》，因天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室将于2017年7月6日开始对天津戏剧博物馆（广东会馆）北大门进行重新修建，施工可能对云中天传媒投资（天津）股份有限公司承租房屋造成影响，天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室一次性向云中天传媒投资（天津）股份有限公司支付经济补偿15000元，支付方式为从云中天传媒投资（天津）股份有限公司应向天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室支付的2017年7月至9月的房租中扣除。后，天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室向云中天传媒投资（天津）股份有限公司提供开户行及账号（中国工商银行天津市东北角支行0302070609104105336），2017年9月11日，云中天传媒投资（天津）股份有限公司按上述指定账户向天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室电汇135000元。2018年3月16日，云中天传媒投资（天津）股份有限公司按天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室上述账户（中国工商银行天津市东北角支行0302070609104105336）向天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室电汇310000元，电汇凭证附加信息及用途一栏备注：2018年租金。一审庭审中，云中天传媒投资（天津）股份有限公司称其根据《房屋租赁合同》约定，在双方对第二期租期自动顺延并无异议情况下，云中天传媒投资（天津）股份有限公司向天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室缴纳了第二期两个季度的租金。天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室对此不予认可，述称该笔款项现在天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室账上，因没有合同天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室无法做财务处理，至今该笔款项没有动过，天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室不同意接收。天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室认为双方在就租赁合同第二期没有形成续约的合意的情况下，云中天传媒投资（天津）股份有限公司单方向天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室账户汇款的行为，该行为是在天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室已经作出不再续期的明确意思表示之后，天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室在其汇款前无从知晓亦无法阻止，云中天传媒投资（天津）股份有限公司试图以此造成天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室已收取云中天传媒投资（天津）股份有限公司所谓租金、租赁合同自动顺延的假象。一审法院认为，天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室、云中天传媒投资（天津）股份有限公司于2013年4月16日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按照合同约定，全面履行自己的义务。天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室于2017年7月30日向云中天传媒投资（天津）股份有限公司发出解除合同通知并向云中天传媒投资（天津）股份有限公司送达，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室行使合同解除权符合合同约定以及法律规定，双方之间的《房屋租赁合同》于2017年9月30日到期后终止履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室主张云中天传媒投资（天津）股份有限公司返还涉诉房屋，一审法院予以支持。合同解除后，云中天传媒投资（天津）股份有限公司继续占有并使用涉诉房屋，于法无据。天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室主张云中天传媒投资（天津）股份有限公司按合同约定的年租金600000元支付自2017年10月1日始至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，一审法院予以支持。但应当扣除云中天传媒投资（天津）股份有限公司已支付的310000元。关于天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室主张云中天传媒投资（天津）股份有限公司向天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室支付垫付的税金、采暖费一节，天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室提供了相应的交费凭证，根据双方约定，上述费用应在保证金中予以冲抵，不足部分，云中天传媒投资（天津）股份有限公司应据实向天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室支付。关于天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室主张云中天传媒投资（天津）股份有限公司支付违约金171000元一节，云中天传媒投资（天津）股份有限公司提出违约金约定过高，一审法院依法予以调整。双方合同约定的违约金计算方法“按本年度应交租金的千分之三以天数计算向乙方交付违约金”，明显过分高于云中天传媒投资（天津）股份有限公司迟延支付租金给天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室造成的损失。应按中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率加收30%罚息标准计算为宜。金额为8831元=150000元×（4.35%÷365天）×380天×1.3倍。关于云中天传媒投资（天津）股份有限公司抗辩天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室未按合同约定交付部分房屋、天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室向云中天传媒投资（天津）股份有限公司借款100000元以及云中天传媒投资（天津）股份有限公司曾向天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室支付场地水电费10000元，要求在本案中一并解决一节，上述事项已在一审法院（2015）南民初字第8603号案件中予以解决，云中天传媒投资（天津）股份有限公司再次提出上述问题，有违诚实信用原则，一审法院不予支持。关于云中天传媒投资（天津）股份有限公司提出已向天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室支付租赁合同第二期期间两个季度租金310000元，天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室对合同续期或自动顺延不持异议一节。天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室在上述通知中已作出合同到期终止的明确意思表示，且已向云中天传媒投资（天津）股份有限公司当面提出合同到期后根据上级单位批示不再续签合同，显然双方就续签合同并未达成合意。2018年3月16日云中天传媒投资（天津）股份有限公司单方向天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室汇款310000元的履行行为，在无合意的前提下，试图以此形式成立合同，违反了合同法所遵循的原则。云中天传媒投资（天津）股份有限公司该付款行为不能视为合同成立。另外，就云中天传媒投资（天津）股份有限公司提出天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室解除合同给云中天传媒投资（天津）股份有限公司及其转租的商户造成损失一节，其提交的证据并不充分，且未形成反诉，本案不予涉及。云中天传媒投资（天津）股份有限公司应另行与天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室依法解决。综上所述，一审法院判决：一、云中天传媒投资（天津）股份有限公司于判决生效后十五日内将坐落于天津市南开区；二、云中天传媒投资（天津）股份有限公司于履行判决第一项义务后十五日内向天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室支付房屋占有使用费，自2017年10月1日至实际返还上述房屋之日止，按照年租金600000元标准计算，扣除已支付的310000元；三、云中天传媒投资（天津）股份有限公司于判决生效后十五日内给付天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室已垫付的税金280946.27元、采暖费75440元，扣除已交纳的保证金300000元，应付金额为56386.27元；四、云中天传媒投资（天津）股份有限公司于判决生效后十五日内给付天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室违约金8831元；五、驳回天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14044元，由天津戏剧博物馆文庙博物馆管理办公室负担2217元，由云中天传媒投资（天津）股份有限公司负担11827元。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同约定，全面履行各自的义务。根据被上诉人提交的证据，一审法院认定被上诉人系南开区南门内大街31号房屋承租人，并无不当。被上诉人于2017年7月30日向上诉人发出解除合同通知，双方之间的《房屋租赁合同》于2017年9月30日到期后终止履行，上诉人应向被上诉人返还涉诉房屋。上诉人主张双方系长期合作，不同意返还涉诉房屋，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院按合同约定的标准，判决上诉人支付实际占用房屋的使用费，并无不当，本院应予维持。上诉人提出的损失问题，本案不予涉及，双方可另行解决。关于税金及采暖费问题，被上诉人提供了相应的交费凭证，根据双方约定，上述费用应在保证金中予以冲抵，不足部分，上诉人应据实向被上诉人支付。关于违约金问题，上诉人提出违约金约定过高，一审法院酌情确定的违约金标准，符合法律规定，本院应予维持。上诉人不同意支付违约金，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，云中天传媒投资（天津）股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11827元，由云中天传媒投资（天津）股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 康 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇一九年十一月五日法官助理梁菁菁书记员张思附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……