广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初3880号原告：赖明辉，男，1970年5月22日出生，系香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：郭英东，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙亮，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。被告：王文秀，女，汉族，1964年5月15日出生，住址广东省深圳市福田区。被告：苏绍贤，男，汉族，1970年11月20日出生，住址广东省潮州市湘桥区。被告：深圳观澜湖高尔夫球会有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区观澜高尔夫大道**，统一社会信用代码91440300618886296B。法定代表人：周自立，董事长。委托诉讼代理人：赵勇，广东深天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖圣俊，广东深天成律师事务所律师。原告赖明辉诉被告王文秀、苏绍贤、深圳观澜湖高尔夫球会有限公司（以下简称“观澜湖公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赖明辉及委托诉讼代理人孙亮，被告观澜湖公司委托诉讼代理人赵勇到庭参加了诉讼。被告王文秀、苏绍贤经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.立即解除对位于广州市番禺区南村镇兴南大道163号倚山路御和巷25号1801房的查封，房产价值3624434元，并中止对该房的执行；2.确认位于广州市番禺区南村镇兴南大道163号倚山路御和巷25号1801房归原告赖明辉所有；3.判决被告苏绍贤立即协助和配合原告办理位于广州市番禺区南村镇兴南大道163号倚山路御和巷25号1801房的产权过户登记手续；4.本案诉讼费用由被告王文秀、苏绍贤、观澜湖公司承担。原告起诉的事实与理由：被告王文秀因与被告苏绍贤、观澜湖公司侵权责任纠纷一案，对深圳市中级人民法院作出的(2016)粤03民终11003号民事判决书向龙华区人民法院申请强制执行，执行案号为(2017)粤0306执3497号。在执行过程中，原告提出执行异议，请求立即解除对原告名下位于广州市番禺区南村镇兴南大道163号倚山路御和巷25号1801房的查封。2019年3月1日，龙华区人民法院作出了(2018)粤0309执异25号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议申请。原告对该裁定不服，提起执行异议之诉，理由如下：一、原告与被告苏绍贤对该房产虽登记为共同共有，但被告苏绍贤已将其份额出售给原告，原告也向被告苏绍贤支付了700000元购房款。2007年8月，原告与被告苏绍贤一同购买了该房产。但在购买该房产之后，被告苏绍贤因个人原因提出不想再持有房产，因此与原告商量，由原告收购其房产份额。2008年12月20日，被告苏绍贤签署《协议书》，确认将其本人在该房产的50%产权转让给原告。2011年5月31日，双方又签订了更为正式的《房屋产权转让协议书》，约定由原告向被告苏绍贤支付70万元，被告苏绍贤将其在该房产的50%的产权份额转让给原告。在此期间，原告己经向被告苏绍贤支付完毕上述款项，但被告苏绍贤迟迟未协助原告办理产权过户登记手续。二、长期以来，该房产一直由原告收益使用，也一直由原告偿还贷款。因被告苏绍贤己将此房屋出售给原告，故长期以来，该房产上的银行按揭贷款，全部是由原告一人偿还。因原告另有房产居住，故此房产也由原告对外出租使用。2016年，原告与郭兆飞签署了《房地产租赁合同》，约定将此房屋出租给郭兆飞，原告每月收取租金7000元。该部分收益也一直是由原告个人占有，并无被告苏绍贤的份额。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与被告苏绍贤己经于7年前签订了《房屋产权转让协议书》，并且原告也将购买被告苏绍贤房产份额对应的价款即人民币70万元支付给了被告苏绍贤。在此后的过程中，该房产也一直在原告的控制和使用之下，并且由原告对外出租，收益也由原告所享有。因此，该房产实际上属于原告的个人财产，与被告苏绍贤无关。三、原告于2019年3月12日收到贵院作出的(2018)粤0309执异25号执行裁定书，根据法律规定，原告有权向贵院提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，原告于2019年3月12曰收到贵院作出的（2018)粤0309执异25号《执行裁定书》，现原告有权依照法律规定向贵院提起诉讼。综上所述，原告认为，原告与被告苏绍贤自愿签订《房屋产权转让协议书》，未违反法律的强制性规定，合法有效。原告己经向被告苏绍贤履行了支付购房款的全部义务，该房产归原告个人所有。被告王文秀向人民法院申请对该房产采取查封等执行措施及被告苏绍贤不配合原告办理产权过户登记手续的行为严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》及《中华人民共和国合同法》等相关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请！被告观澜湖公司答辩称：原告主张的事实和理由均不成立。根据《中华人民共和国物权法》的规定，物权以登记为认定权利人的依据。按照原告诉状所述，截止本案的庭审8年前，原告与被告苏绍贤即完成了房屋转让，原告有8年的时间来进行涉案房屋确权。根据最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条，原告不符合该条规定的同时具备四项要件。因此，原告消极办理涉案房屋的权属确认的后果，应当由其自行承担，其不应当对抗强制执行案件当中的强制执行申请人。原告要求被告观澜湖公司承担诉讼费，没有法律依据和事实依据。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。本案相关事实一、涉案房产系位于广州市番禺区南村镇兴南大道163号倚山路御和巷25号1801房，登记权利人为被告苏绍贤，共同共有权人为原告赖明辉。二、被告王文秀与被告苏绍贤、观澜湖公司侵权责任纠纷一案，深圳市中级人民法院已作出(2016)粤03民终11003号民事判决书。其后，被告王文秀向本院申请强制执行，执行案号为(2017)粤0306执3497号。在该执行案件审理过程中，本院对涉案房产进行查封，原告对此提出案外人执行异议。2019年3月1日，本院作出（2018）粤0309执异25号执行裁定书，裁定驳回异议人（案外人）赖明辉的异议。本院审理该案时认为，涉案房产被查封时仍登记在被执行人名下，已登记的不动产，应按照不动产登记簿判断权利人，涉案房产依法可以认定为被执行人的财产，故异议人对涉案房产主张所有权的理由不成立，其异议应予驳回。三、原告为证明其系涉案房产权利人向法庭提交了《协议书》、《房屋产权转让协议书》、交通银行个人客户交易清单为证。被告观澜湖公司对原告提交证据的真实性、合法性、关联性不予认可，并主张（1）原告购买涉案房产时的价格为3624434元，而原告与被告苏绍贤约定的转让价款为700000元，金额相差悬殊，无法证明交易真实；（2）根据交通银行转账记录显示，首期付款日期为2008年2月2日，交易金额为274950元，同年12月9日付款金额为27638元，早于《协议书》签订的时间，无法证明证据间存在关联性；（3）原告提交证据显示的付款金额与约定金额不一致，该交易记录与涉案房产之间不存在关联性。经审查，根据原告提交上述证据显示，原告与被告苏绍贤于2011年5月31日就转让被告苏绍贤持有涉案房产份额事宜签订《房屋产权转让协议书》，约定的转让价款为700000元，被告苏绍贤在该协议中确认购房款已由原告足额支付。庭审中，原告主张其于2008年2月2日支付购房款274950元、于2008年12月9日支付购房款27638元、于2008年12月24日支付购房款200000元、于2009年1月22日支付购房款100000元、于2009年8月4日支付购房款100000元，合计702588元，因双方为朋友关系没有要求被告苏绍贤返还2588元。裁判结果本院认为，本案属案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被告苏绍贤系涉案房产查封份额的登记权利人。原告主张排除涉案房产之执行措施，应就其系涉案房产查封份额之真实权利人提供证据予以证明。原告提交《房屋产权转让协议书》载明的购房金额与转账记录中的金额不能完全对应，且该《房屋产权转让协议书》签订时间为2011年5月31日，至今仍未办理房产过户手续，原告对此未能作出合理解释，同时，并无证据证明在此期间原告曾要求被告苏绍贤办理过户，明显与正常的房屋买卖交易习惯不符，故本院对原告关于其系涉案房产查封份额之真实权利人的主张不予认可，对原告的执行异议，本院不予支持。综上，依照最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告赖明辉的全部诉讼请求。案件受理费人民币17898元及公告费，均由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李知擎人民陪审员  张雪锋人民陪审员  孙丽丹二〇一九年十一月二十五日书 记 员  马霏蓉书 记 员  刘佳欣