辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终7827号上诉人（原审原告）：王绍君，男，1966年4月16日生，汉族，无职业，现住大连市旅顺口区。上诉人（原审原告）：徐花蕾，女，1962年1月24日生，汉族，无职业，现住大连市旅顺口区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王芳，辽宁芳鑫律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：朱英，辽宁芳鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连圣杰房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市旅顺口区龙头街道盐厂新村盐厂家园9号。法定代表人：陈阳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王晓音，女，该公司职员。委托诉讼代理人：韩丹，辽宁团团律师事务所律师。上诉人王绍君、徐花蕾因与被上诉人大连圣杰房地产开发有限公司（以下简称“圣杰公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2019）辽0212民初1547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王绍君、徐花蕾上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，王晓音具有处理房产证的权限。1.根据上诉人提交的其与被上诉人的法定代表人王慧杰手机短信，显示上诉人曾找到王慧杰欲协商有关事宜,王慧杰明确告知上诉人找王晓音，并表示王晓音代表王慧杰，足以说明王晓音取得王慧杰的授权,有权处理业主房产相关事宜。2.王晓音系被上诉人的经理、监事,具有处理办证事宜的权限。通过查询被上诉人的工商登记信息可知,王晓音在上诉人录音时担任被上诉人的经理,有管理业主房产交付、房证办理等事务的职责,上诉人向王晓音主张办证具有合理性。二、上诉人已给予被上诉人合理的办证准备时间。被上诉人于2014年8月18日将案涉房屋交付给上诉人，根据合同第十五条约定,在案涉房屋交付使用后180天内办理房产证，即2015年5月15日办证期限届满。上诉人在2015年2月向王慧杰和王晓音主张办证事宜,其在一审请求违约金支付期限也是从2015年5月起计算，已经给予被上诉人3个月的准备期限。三、案涉房屋于2014年8月18日交房，按照合同约定的办理产权证的期限，至2015年2月办证期限到期。被上诉人没有为上诉人办理产权证，构成违约。2015年8月，上诉人对被上诉人的公司经理王晓音录音，上诉人在录音中已向王晓音明确主张了办证权利，王晓音表示办证快了，说明上诉人向被上诉人主张过办证权利。被上诉人未举出相反证据，一审对上诉人提交的其与被上诉人原法定代表人王慧杰的短信及其与王晓音通话录音未予采信是错误的。圣杰公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人一审提供的证据不能证明其联系过被上诉人办理房证，也不能证明录音的对方就是王晓音。双方合同虽约定交房后180天内出卖人提供资料报产权机关备案，但也约定如果不能按期办理产权证的，双方同意继续办理。即使按上诉人所说180天内办理房产证，那么在在案涉房屋交付后180天，上诉人已明知其自身权利被侵害，故上诉人的起诉已经超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。王绍君、徐花蕾向一审法院起诉请求：1.判令被告给付逾期办理房屋产权证（自2015年5月15日至2018年5月15日止）的违约金144889.38元（804941元×0.06年利率÷365天×1095天）；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年9月10日，二原告与被告双方签订《旅顺口区商品房买卖合同》，二原告购买了被告开发的位于大连市旅顺口区。双方约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人继续办理相关手续。二原告向被告支付购房款人民币804941元。2014年8月18日，被告向二原告交付房屋。2017年11月29日，被告向二原告出具了增值税普通发票。至2019年4月30日，案涉房屋尚未办理房屋所有权证。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，被告应当就已经适当履行了合同约定的义务及非因被告的原因导致原告未能办理房产证的事实承担举证责任。在案件审理过程中，被告并未向法庭提交证据证明其已经在商品房交付使用后将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，也无证据证明原告不能办理房产证并非是由于被告的原因造成的。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此，根据案涉房屋在交付后长期未能办理产权证的事实，法庭认定被告履行义务不符合合同的约定，被告应当承担违约责任，故对原告的诉讼请求中的合理部分予以支持。当事人对合同履行期限约定不明的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原被告双方签订的《旅顺口区商品房买卖合同》第十五条中关于超过180天后继续办理手续的约定是双方真实的意思表示，该约定对双方具有约束力。在约定的180天期限届满后，原告可以随时要求被告履行办理房产证的协助义务，但应当给被告必要的准备时间。根据办理房产证的实际需要，一审法院认为将必要的准备时间确定为三个月较为合适。因此，在超过180天的办证期限后，在原告要求被告履行协助义务的情况下，如被告在三个月内未适当履行协助义务，就应当承担违约责任。鉴于王绍君、徐花蕾提供现有证据无法证明在起诉之前曾向圣杰公司明确主张过逾期办证违约金，因此，一审法院依法将王绍君、徐花蕾提起本案诉讼之日（2019年4月30日）认定为向圣杰公司主张权利时间并给予圣杰公司起诉后90天的准备时间。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回原告王绍君、徐花蕾诉讼请求。如未按判决规定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3198元，减半收取1599元，由原告王绍君、徐花蕾负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给予对方必要的准备时间”。本案中，上诉人与被上诉人签订的《旅顺口区商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人继续办理相关手续。即双方只约定“交付使用后180日内”为圣杰公司履行将资料报产权登记机关备案的期限，却未约定“继续办理”的期限以及圣杰公司自何时起按照什么标准须向买受人承担逾期办证违约金的违约责任，故房屋交付后180天仅是圣杰公司履行办理房屋初始登记的期限，并非逾期办证违约金的起算时间。从前述法律规定来看，上诉人可随时向圣杰公司主张权利，但需要给予对方合理准备时间。上诉人实际收房时间为2014年8月18日，被上诉人应于交房后180天即2015年2月14日将资料报产权登记机关备案。上诉人主张其在2015年2月、2015年8月先后向王慧杰、王晓音主张过办证事宜一节，上诉人提供的证据是自己手机通话记录联系人截图、手机短信截图及其称与王晓音的通话录音。本院认为，暂不论上诉人提供的手机通话记录联系人截图显示的王慧杰的电话号码是否为其本人电话，上诉人提交的显示为“王慧杰董事长”的手机短信内容的时间分别为2014年8月14日、2014年9月24日，此时被上诉人办理产权登记的期限尚未届满，在此之前被上诉人并不构成逾期办证。至于上诉人提供的其与王晓音的通话录音，其在二审中提供录音的手机载体，显示的录音时间为2015年8月18日，上诉人在该录音中询问房证何时办理出来，王晓音答复称房证能办。被上诉人对该通话录音的真实性不认可，但在本院给予期限内未提交相关鉴定申请，故本院对通话录音的真实性予以确认。至于被上诉人提出上述录音形成时，王晓音并非被上诉人员工，不能代表被上诉人作出意思表示的观点，本院认为，被上诉人认可王晓音现担任其公司经理。王晓音在录音中从未提及其并非被上诉人的员工，而是对上诉人提出的房证办理事宜明确表示能办，作为普通购房者有理由相信王晓音系代表被上诉人进行的答复。现被上诉人在未提供任何反驳证据情况下，主张王晓音在录音形成时并非其公司员工，依据不足，本院不予采纳。根据上述通话录音可以认定，上诉人于2015年8月18日曾向被上诉人提出过办理房证的要求。因此，本院将2015年8月18日认定为上诉人向被上诉人主张办证权利的时间，给予被上诉人三个月的合理准备时间即至2015年11月17日，故被上诉人应于2015年11月18日开始向上诉人承担逾期办证的违约金。据此分析，上诉人要求被上诉人支付2015年5月15日至2015年11月17日期间的逾期办证违约金，本院不予支持。至于上诉人主张的2015年11月18日至2018年5月15日止的逾期办证违约金是否超过诉讼时效，本院认为，如上分析，被上诉人理应于2015年11月18日开始向上诉人承担逾期办证的违约金，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”规定，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金的诉讼时效至2018年11月18日届满。现上诉人无其他证据证实其在诉讼时效内向被上诉人提起诉讼、提出要求或被上诉人同意履行义务而使诉讼时效中断。据此，本院认定上诉人于2019年4月30日起诉要求被上诉人支付自2015年11月18日至2018年5月15日止的违约金，超过诉讼时效，本院不予支持。至于上诉人主张被上诉人违约是连续行为，不存在诉讼时效问题一节，本院认为，逾期办证虽属持续行为，但有关逾期办证的违约金系债权范畴，依法适用诉讼时效制度。上诉人该项观点，于法无据，本院不予采纳。综上所述，王绍君、徐花蕾的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3198元，由王绍君、徐花蕾负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘冬艳审判员  刘小南二〇一九年十一月五日书记员  董 芳