西藏自治区昌都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）藏03民终90号 上诉人（原审原告）：洪海，男，1970年3月12日出生，汉族，江苏省盐城市人，经商，住该市。 委托诉讼代理人：连昆祁，西藏西雅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡蓉，西藏西雅律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：昌都市华协医院有限公司，住所地：西藏昌都市聚盛路**。 法定代表人：夏琦，该公司经理。 上诉人洪海因与被上诉人昌都市华协医院有限公司（以下简称昌都华协医院）租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区昌都市卡若区人民法院（2019）藏0302民初114号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人洪海的委托诉讼代理人连昆祁到庭参加诉讼，被上诉人昌都华协医院经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪海上诉请求：1.请求依法改判（2019）藏0302民初114号民事判决第二项，判令被上诉人将租赁房屋恢复原状后返还上诉人。2.请求依法改判（2019）藏0302民初114号民事判决第三项，一是判令被上诉人支付租赁物占有使用费期限自2018年7月11日起至将租赁物恢复原状并实际返还租赁房屋之日止；二是判令房屋占有使用费按租期内租金的1.3倍支付，即每月为21000元×1.3倍=27300元。3.请求判令本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：一、被上诉人对租赁物进行了改造，现请求被上诉人恢复原状、返还租赁物，系根据双方2015年7月1日《房屋租赁合同》第六条第5项等的有效约定，依法应当予以支持。二、本案租赁物的占有使用费系根据租赁物占有时间确定，一审判决履行期限届满而昌都华协医院未返还房屋，一审判决判令租赁物占有使用费为固定时间节点，无疑将增加上诉人的诉累。三、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审判决认定违约金按损失计算，但只判令损失，系适用法律有误。综上所述，请求二审法院在查明事实的基础上，以事实为依据，以法律为准绳，依法裁判。 昌都华协医院未提交书面答辩意见，亦未到庭进行答辩。 洪海起诉请求：1.依法判令被告于起诉之日起10日内将租赁房屋（卡若区聚盛路168号原康巴大酒店一楼左侧临街三号铺面面积137平方米）恢复原状并返还给原告。2.依法判令被告向原告支付自2017年7月1日至2018年7月1日的租金252000元；3.请求依法判令被告向原告支付上述房产的占有使用费，从2018年7月11日起按每月42000元计至被告将上述房产恢复原状并返还原告之日止，暂计算至2019年3月11日为336000元。 一审法院查明事实：2015年7月1日，洪海将其所有的卡若区聚盛路168号康巴大酒店一楼左侧临街三号铺面（面积137平方米）出租给昌都华协医院作为医院使用，并委托沈建祥与昌都华协医院签订了《房屋租赁合同》，在合同中约定了房屋租赁期限为2015年7月1日至2018年7月1日，第一年月租金为21000元，每年一付合计252000元，每年7月1日前交清下一年租金，第二年至第三年租金根据市场行情递增，并约定了房屋用途及违约责任等事项。2016年6月2日，昌都华协医院向洪海支付了2015年7月1日至2016年6月30日的租金252000元。2017年6月14日，昌都华协医院向洪海支付了2016年7月1日至2017年6月30日的租金252000元。2017年7月1日至2018年7月1日的租金，昌都华协医院至今未付。截止日前，昌都华协医院实际占有该房屋。 一审法院审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，洪海与昌都华协医院在自愿、平等的基础上签订《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效，洪海与昌都华协医院之间形成租赁合同关系。1.关于租赁费支付的问题。原被告双方应按照合同约定，依法行使合同权利，履行合同义务。洪海依照约定，将租赁房屋依法交付给昌都华协医院使用，昌都华协医院却未按合同约定及时、足额支付房屋租金，该行为构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任”，昌都华协医院应当继续履行支付欠付洪海租金的合同义务，合同约定第一年租金为252000元，第二年至第三年的租金根据市场行情递增，现洪海要求昌都华协医院支付2017年7月1日至2018年7月1日的租金252000元的诉讼主张，没有超出双方当事人的合议范围，且不违反法律规定，予以支持。2.关于租赁房屋占有使用费支付的问题。对洪海提出昌都华协医院支付从2018年7月11日起按每月42000元计至昌都华协医院将上述房产恢复原状并返还原告之日止该房屋的占有使用费的诉讼请求，因双方当事人在租赁合同的违约责任部分约定“如逾期未归还，则每逾期一天应向原告双倍支付日租金”，应认定为对违约金的约定，但违约金依法应以实际损失为基础进行计算，按照双方约定的月租金21000元计算为宜（即从2018年7月11日起算至本判决确定之日止），对超出部分不予支持。3.关于对租赁房屋恢复原状并返还的问题。在租赁合同的第六项乙方（昌都华协医院）责任中的第五条约定“租赁期满或合同解除，乙方须做好清洁卫生后将房屋交还给甲方。乙方擅自更改房屋结构造成租赁房屋及其设备的毁损，应负责恢复原状”，本案中，洪海没有提交相应证据表明乙方存在擅自更改房屋结构造成租赁房屋及其设备毁损的事实，且洪海没有提交相应证据证明房屋的原状具体是什么状态，故对于洪海要求由昌都华协医院恢复原状的诉讼请求不予支持，而对于洪海提出昌都华协医院于起诉之日起10日内将租赁房屋（卡若区聚盛路168号康巴大酒店一楼左侧临街三号铺面面积137平方米）返还给原告洪海的诉讼请求，本院认为，昌都华协医院于起诉之日起10日内予以返还已无现实可能，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，昌都华协医院应当在指定期限内返还租赁房屋（位于卡若区聚盛路**康巴大酒店**左侧临街**铺面，面积137平方米）给洪海；对昌都华协医院提出的未承租过洪海的房屋，也未向洪海支付过房屋租赁费，且洪海主张的占有使用费的计算无事实和法律依据的辩解意见，因未向法院提交相关证据予以证明，无事实依据，亦无法律依据，故不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、昌都华协医院支付洪海房屋租金252000元，此款限于本判决生效之日起十五日内付清。二、昌都华协医院于2019年8月25日前将位于卡若区聚盛路168号康巴大酒店一楼左侧临街三号铺面（面积137平方米）返还给洪海。三、昌都华协医院向洪海支付自2018年7月11日至2019年8月10日期间的租赁物占有使用费273000元，此款限于本判决生效之日起十五日内付清。四、驳回洪海的其他诉讼请求。本案受理费9220元，由昌都华协医院负担。 二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，洪海与昌都华协医院签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行。本案二审的争议焦点为：1.是否应当支持洪海恢复原状、返还房屋的上诉请求；2.占有使用费的计算标准及支付期间。 对于争议焦点一，本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》第七条第5项约定，租赁期满或者合同解除，乙方须做好清洁卫生后将房屋交还给甲方。乙方擅自更改房屋结构造成租赁房屋及其设施的毁损，应负责恢复原状。根据合同约定，本案中洪海要求昌都华协医院将房屋恢复原状，应对昌都华协医院擅自更改房屋结构造成租赁房屋及其设施毁损承担举证证明责任，但洪海未提交证据予以证明，故对该上诉请求，本院不予支持。但对于洪海要求昌都华协医院返还房屋的诉讼请求，合同有约定，法律亦明确规定，租赁期间届满的承租人应当返还租赁物，现租赁合同期限已经届满，昌都华协医院亦没有续租的意思表示，故对该上诉请求，本院予以支持。 对于争议焦点二，本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》第八条第2款约定，租赁期满，乙方应在十日内交还该房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方双倍支付日租金，并承担违约责任。结合房屋租赁合同的其他条款，该条约定应理解为双方约定若租赁期满昌都华协医院未提出续租则应在十日内交还房屋，逾期交还则按照双倍日租金的标准支付占有使用费，违约金另计但双方并未约定违约金的计算方式，一审法院认为该第八条第2款为违约金条款系理解及适用有误，本院予以纠正。二审中洪海要求占有使用费按照租期内租金的1.3倍支付，即每月27300元，是对自己权利的处分，在合同约定的范围内，亦不违反相关法律规定，本院依照当事人的上诉请求确定占有使用费的计算标准为每月27300元。关于占有使用费的支付期间，一审判决昌都华协医院于2019年8月25日前返还租赁物，但从现有情况看，在该时间点前返还租赁物已无可能，二审中洪海要求占有使用费支付的期限为2018年7月11日起至实际返还租赁物之日止，该上诉请求亦未超出一审起诉请求的范围，故本院将返还租赁物的时间确定为本判决生效之日起十日内，占有使用费的支付期间从2018年7月11日起算至昌都华协医院将租赁物实际返还给洪海为止。一审法院对占有使用费支付期间认定不当，本院予以纠正。 综上，洪海的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决对当事人合同约定理解有误，对占有使用费的支付标准、支付期间认定不当，本院已予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持西藏自治区昌都市卡若区人民法院（2019）藏0302民初114号民事判决第一项。 二、变更西藏自治区昌都市卡若区人民法院（2019）藏0302民初114号民事判决第二项为“被上诉人昌都市华协医院有限公司于本判决生效之日起十日内，将位于卡若区聚盛路168号原康巴大酒店一楼左侧临街三号铺面（面积137平方米）返还给上诉人洪海。” 三、变更西藏自治区昌都市卡若区人民法院（2019）藏0302民初114号民事判决第三项为“被上诉人昌都市华协医院有限公司向上诉人洪海支付占有使用费，按照每月27300元的标准，从2018年7月11日起计算至将租赁物实际返还给上诉人洪海之日止。” 四、撤销西藏自治区昌都市卡若区人民法院（2019）藏0302民初114号民事判决第四项，驳回上诉人洪海的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9680元，由昌都市华协医院有限公司负担9630元，洪海负担50元。二审案件受理费5395元，由昌都市华协医院有限公司负担5345元，洪海负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 德西拉珍 审 判 员 李 蓓 蕾 审 判 员 黑 云 娟 二〇一九年十一月十八日 法官助理 次仁曲珍 书 记 员 嘎  拉