山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终10504号上诉人（原审被告）：马立顺，男，1956年5月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李民，山东安百合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊琪，山东安百合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王培坚，男，1949年4月20日出生，汉族，住上海市。被上诉人（原审原告）：王培强，男，1951年10月20日出生，汉族，住上海市。被上诉人（原审原告）：王丽生，女，1946年2月2日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：王培坚（王丽生之弟），男，1949年4月20日出生，汉族，住上海市。原审第三人：济南市市中区房屋征收服务中心，住所地济南市。法定代表人：王洪翔，主任。原审第三人：济南城市投资集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：聂军，董事长。以上两原审第三人共同委托诉讼代理人：丁兴华，山东济西律师事务所律师。上诉人马立顺因与被上诉人王培坚、王培强、王丽生及第三人济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司占有物返还纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初2110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马立顺上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案的诉讼费用由王培坚承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院认定马立顺对坐落于济南市市中区魏家庄万达广场鸿景苑6号楼3101室的房屋属于无权占有是错误的。马立顺居住于市中区魏家庄万达广场鸿景苑6号楼3101室（及涉案房屋）是有权占有，马立顺居住原被拆迁房屋是基于国营企业职工身份的资格而租赁公房，当时所签订的房屋租赁协议是在政府公房管理部门的主导下签订的。2008年，涉案房屋片区面临拆迁，同年7月15日，济南市旧城改造投融资管理中心（甲方）及其委托代理人济南市市中区拆迁办公室与马立顺（乙方）签订《济南市城市房屋拆迁暂安置协议》，约定：甲方为实施魏家庄片区棚户区改造项目，经济建拆许字[2007]17号《济南市城市房屋拆迁许可证》批准，需拆除位于文化街5号，乙方使用的住宅房屋建筑面积42.46平方米。因被拆迁房屋存在产权/债权纠纷，依据《山东省城市房屋拆迁管理条例》和《济南市城市房屋拆迁管理办法》的规定，双方达成协议：甲方暂时将乙方安置在市中区魏家庄小区6号楼3101室，建筑面积51.22平方米，待被拆迁房屋纠纷经当事人通过协商、仲裁或诉讼途径解决后，由甲方按其达成的协议或已发生法律效力的仲裁书、判决书进行固定安置。马立顺多年来一直与济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司进行协商，要求其进行固定安置，济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司均以各种理由推托不履行安置的法定职责，按照暂安置协议规定，第三人应当在涉案房屋办理产权证时与马立顺协商固定安置事宜，对马立顺按暂安置协议的规定进行固定安置。由于济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司一直未对马立顺进行固定安置，所以按照暂安置协议，马立顺有权继续居住在涉案房屋，王培坚等无权要求马立顺腾房。一审法院认定王培坚等在取得涉案房屋物权后，马立顺即丧失合法占有涉案房屋的权利是错误的，在济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司对马立顺进行固定安置前，马立顺一直对涉案房屋享有有权占有，有权继续居住在涉案房屋。二、一审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。认定该涉案房屋王培坚等已经取得所有权。一审法院适用法律错误。马立顺占有涉案物权是有权占有，是基于与济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司签订的拆迁暂安置协议居住至今，涉案协议的性质包括王培坚等与第三人的产权调换安置协议，均为行政合同，应当依据行政法有关规定进行处理，不能适用物权法的规定，济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司虽然已经协助王培坚等办理了产权证，王培坚等并不能当然的取得涉案房屋的产权。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误。王培坚等辩称，涉案房屋产权属明确，马立顺对此并无异议。马立顺暂住涉案房屋，是依据《济南市房屋拆迁暂安置协议》约定暂时安置，王培坚等在依法取得涉案房屋的产权证书，依法享有涉案房屋的物权，马立顺应从暂安置的房屋办理并腾空返还。《济南市房屋拆迁暂安置协议》第一条载明，“待被拆迁房屋纠纷经当事人协商、仲裁或诉讼途径解决后，由甲方按其达成的协议或已发生法律效力的裁决书、判决书进行固定安置”。马立顺要求济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司予以固定安置，如何固定安置应是马立顺在本案判决生效后向济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司主张。济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王培坚等向一审法院起诉请求：1.马立顺腾清房屋归还产权属于王培坚等的济南市市中区魏家庄万达广场鸿景苑6号楼3101室；2.马立顺向王培坚等支付暂居住期间的房屋使用费陆万捌仟元（自2013年5月即马立顺实际入住的时间至2018年12月底，共68个月，每月按1000元主张，共计6.8万元）；3.诉讼费由马立顺负担。一审法院认定事实：案涉争议房产坐落于济南市市中区魏家庄万达广场鸿景苑6号楼3101，房屋建筑面积为51.23平方米，马立顺自2013年5月入住该房屋至今。2018年11月27日，王培坚、王丽生、王培强取得涉案房产的不动产权登记证书，证号为：鲁（2018）济南市不动产权第0241743号。2018年12月17日，王培坚向马立顺发送手机短信，要求马立顺于2019年1月20日前搬离涉案房屋。2008年7月15日，济南市旧城改造投融资管理中心（甲方）及其委托代理人济南市市中区拆迁办公室与马立顺（乙方）签订《济南市城市房屋拆迁暂安置协议》一份，约定：甲方为实施魏家庄片区棚户区改造项目，经济建拆许字[2007]17号《济南市城市房屋拆迁许可证》批准，需拆除位于文化街5号，乙方使用的住宅房屋建筑面积42.46平方米。因被拆迁房屋存在产权/债权纠纷，依据《山东省城市房屋拆迁管理条例》和《济南市城市房屋拆迁管理办法》的规定，双方达成以下协议：一、甲方暂时将乙方安置在市中区魏家庄小区6号楼3101室，建筑面积51.22平方米，待被拆迁房屋纠纷经当事人通过协商、仲裁或诉讼途径解决后，由甲方按其达成的协议或已发生法律效力的仲裁书、判决书进行固定安置。二、乙方于2008年7月10日前搬迁完毕，空房交甲方验收拆除。在规定期限内完成搬迁的，按有关规定由甲方对乙方实施奖励。甲方于2008年7月25日发放搬迁补助费849.2元，乙方持空房验收单、户口簿、身份证和户主图章在期限内领取。三、双方约定的其他事项：暂发12个月临时安置补助费7642.8元，附属物517元。2009年5月25日，济南市旧城改造投融资管理中心（甲方）及其委托代理人济南市市中区拆迁办公室与周文静（共有人：王丽生、王培坚、王培强）（乙方）的委托代理人王培坚签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》一份，约定：甲方为实施魏家庄棚户区改造项目，经济建拆许字[2007]第17号《济南市城市房屋拆迁许可证》批准，需拆除位于文化路（街）5号。乙方所有的私有住宅房屋建筑面积108.75平方米。依据《济南市城市房屋拆迁管理办法》的规定，双方达成以下协议：一、按货币补偿方式计算，乙方房屋为简易楼房，经评估确定单价为5603元/㎡，其住宅/非住宅房屋货币补偿金额为609,326.25元；乙方应得补偿费用合计为609,326.25元。乙方在甲方提供的房源中选择的安置房是魏家庄小区4/6/6/5号楼3001/3101/3201/3001室，建筑面积51.93/51.22/51.22/51.22平方米，经评估该套安置房单价为4438/4448/4458/4438元/㎡，价值为230465.34/227826.56/228338.76/227,314.36元。被拆迁房屋与安置房屋的差价为304,618.77元。三、乙方应当在协议签订时将房屋所有权证交甲方办理注销手续，将房屋及附属物交由甲方拆除。四、被拆迁房屋与安置房屋的差价由乙方承担。安置房竣工后，乙方应当在甲方交付安置房屋时向甲方结清被拆迁房屋与安置房的差价。双方结清差价后，甲方出具迁入手续，将安置房交乙方使用。八、双方约定的其它事项：该户为落实政策返还房产，因种种原因未联系到产权人，故对现住户赵军、张臣厚、马立顺、马立顺共4户进行了暂安置。关于马立顺居住的原市中区魏家庄文化街5号房屋的情况，一审法院查明：1、1989年5月，原济南市市中区房地产管理局另向马进卿发放《公房租赁证》，载明租住房屋坐落于文化街5号，人口3人，辈数2倍，工作单位济南消防器材厂，房号二楼，层次2层，使用面积27.64平方米，月租3.28元。2、1989年11月22日，承租人李瑞清与出租人周文静签订《区城市私有房屋租赁合同》一份，合同约定：根据国发194号文件和政府租赁城市私有房屋，须双方协商订立租赁合同，按规定各尽自己的权利和义务。现经双方协商立合同如下：一、周文静同志出租魏家庄办事处文化街里5号西楼上屋肆间，租给李瑞清同志居住。租期1989年10月1日至1992年9月30日止。二、租期内不得以任何借口撵房客搬家，终止合同时，须到私房科备案。六、合同到期，实在无法找到房屋时，按现行有关规定执行。合同除出租人周文静、承租人马立顺加盖名章外，监理机关处还加盖有济南市市中区房产交易监理所的公章。另查明，济南市旧城改造投融资管理中心的权利义务由第三人济南市城市投资集团有限公司承继。济南市市中区拆迁办公室于2013年更名为济南市市中区房屋征收服务中心。再查明，周文静系王丽生、王培坚、王培强的母亲，周文静已经去世。对双方有争议的事实及证据，一审法院认定如下：王培坚等提交1989年9月20日原济南市房地产管理局发放的《济南市城镇私房所有权证》一份，欲证实其已合法取得市中区魏家庄办事处文化街5号房屋的私房产权。该所有权证载明：房屋坐落为市中区魏家庄办事处文化街5号，所有权人为周文静，共有人为王丽生、王培坚、王培强，产权来源及取得日期为1989年10月1日继承，建筑面积东向平房三间24.62平方米，西向二层楼房八间共84.13平方米，总计108.75平方米。马立顺认为该证据为复印件，对其真实性不予认可。济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司对该证据真实性认可。对该证据一审法院认为，济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司作为拆迁管理部门认可其真实性，且该产权证书与产权调换协议载明内容一致，马立顺已经根据该产权证书和调换协议办理了涉案房产的产权证书，故一审法院对该证据的真实性予以认定。一审法院认为，本案系返还原物纠纷，即权利人请求无权占有不动产的人返还该不动产的纠纷。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。根据当事人的陈述及相关证据，能够证实马立顺之父母马进卿、李瑞清虽自1989年5月起承租原市中区魏家庄办事处文化街5号的公房，但该处房产经落实政策，其性质已于1989年9月成为周文静、王丽生、王培坚、王培强共有的私有房产，李瑞清与周文静签订的私房租赁合同亦能佐证这一事实。周文静去世后，本案王丽生、王培坚、王培强通过继承及产权调换协议合法取得涉案房屋的产权，且该房产也已依法登记，王培坚等的不动产物权依法设立并生效，应受到法律的保护。李瑞清、马进卿自1992年9月30日之后，未再与周文静或其他产权人续签私房租赁合同，且双方均认可双方已不存在租赁合同关系，虽马立顺与济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司签订了暂安置协议，但暂安置协议亦明确约定，待被拆迁房屋纠纷经当事人通过协商、仲裁或诉讼途径解决后，由济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司按其达成的协议或已发生法律效力的仲裁书、判决书进行固定安置，故马立顺仅是被暂时安置在涉案房屋内居住，其与济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司签订的暂安置协议中所享有的暂时占有不动产的合同权利不能对抗王培坚等行使的不动产所有权。王培坚等在取得涉案房屋物权后，马立顺即丧失合法占有该不动产的权利，王培坚等有权直接向占有人主张返还不动产，故马立顺抗辩王培坚等应向济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司主张交付房屋、本案应以行政诉讼程序处理等抗辩理由均不能成立。王培坚等主张马立顺向其返还房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于房屋使用费的问题，一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，王培坚等向马立顺主张暂居住期间的房屋占有使用费，实际系其主张马立顺侵害其房屋所有权所造成的参照租金标准计算的损失，即侵权损害赔偿责任。但一审法院认为，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，在王培坚等取得该房屋产权证书之前，涉案房屋的物权尚未设立，马立顺依据其与济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司签订的暂安置协议而居住在涉案房屋内，系基于对负有拆迁安置管理义务的济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司的信任，并无主观上的过错，不应承担损害赔偿责任。而王培坚等在2018年12月17日向马立顺发送短信要求其于2019年1月20日前搬离，也说明王培坚等在取得房屋所有权后，告知马立顺房屋产权情况并给予马立顺一定的宽限期，因此在该宽限期内马立顺也无需承担损害赔偿责任。因此，王培坚等主张自2013年5月至2018年12月共68个月房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第九条、第十七条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定。判决：一、马立顺于判决生效之日起三十日内将坐落于济南市市中区魏家庄万达广场鸿景苑6号楼3101室的房屋腾空并返还给王培坚、王培强、王丽生；二、驳回王培坚、王培强、王丽生的其他诉讼请求。案件受理费11,480元，由王培坚、王培强、王丽生负担1500元，马立顺负担9980元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是马立顺应否返还涉案房屋。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。根据本案事实，王培坚等取得了涉案房屋产权登记证书，依法取得了涉案房屋所有权。依据马立顺与济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司《济南市房屋拆迁暂安置协议》，马立顺居住在涉案房屋内属于暂时安置，其占有使用不能对抗所有权人的物权。根据该《济南市房屋拆迁暂安置协议》约定，待被拆迁房屋纠纷经当事人通过协商、仲裁或诉讼途径解决后，由济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司按其达成的协议或已发生法律效力的仲裁书、判决书进行固定安置。马立顺的安置问题应由济南市市中区房屋征收服务中心、济南城市投资集团有限公司解决。据此，一审判决判令马立顺腾空并返还涉案房屋合法有据，并无不当。综上所述，马立顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,480元，由上诉人马立顺负担。本判决为终审判决。审判长  武绍山审判员  王立强审判员  孙 磊二〇一九年十一月十八日书记员  曹 鸿