辽宁省丹东市元宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0602民初1935号 原告：赵浩伯，男，1988年5月23日出生，汉族，住丹东市振兴区。 被告：丹东嘉财恒润房地产开发有限公司，住所地辽宁省丹东市元宝区官电南小区2号楼02室。 法定代表人：那文志，董事长。 委托诉讼代理人：徐振松，上海汉盛（沈阳）律师事务所律师。 被告：葵花集团有限公司，住所地黑龙江省五常市葵花大街100号。 法定代表人：关玉秀，董事长。 委托诉讼代理人：刘伟，男，1989年12月13日出生，汉族，葵花集团有限公司法务部职员，住黑龙江省林甸县。 原告赵浩伯与被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司（以下简称“丹东嘉财公司”）、葵花集团有限公司（以下简称“葵花集团”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵浩伯、被告丹东嘉财公司的委托诉讼代理人徐振松到庭参加了诉讼，被告葵花集团有限公司无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵浩伯向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商铺买断协议书》；2、判令被告退还原告购铺款384439元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月14日，原、被告签订一份《商铺买断协议》，原告向被告支付了商铺款384439元。原告接被告通知，要求原告签订《商品房买卖合同》（预售）并缴纳扩大面积款四万余元。原告从他处了解到以下事实：1、该项目存在重大安全隐患，而且涉及主体问题。该工程质量问题已由被告向施工方所在地沈阳市中级法院提起诉讼，已由辽宁省建科院进行质量鉴定。2、涉案工程在施工时，被告违反建筑法、防空法规定，私自改变施工图纸偶被辽宁省人防办进行处罚，并责令即整改，在接受处罚三年多的时间里，被告没有进行任何整改。据处罚决定书载明，被告私自改动部位系主体工程。3、被告在售铺时做虚假宣传，称开发商系“葵花集团”，而正式交款时却变成丹东嘉财。4、由于工程目前处于未正式验收状态，合法性、安全性存在重大隐患，原告不可能与被告签订《房屋买卖合同》（预售）。综上所诉，请求法院支持原告诉求。 被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司辩称，第一、原告主张案涉商铺没有按照图纸施工、质量不合格、没有竣工验收与事实不符。第二、原告与嘉财公司签订的《商铺买断协议》不符合解除条件，不应当解除。第三、《商铺买断协议书》虽然名为预约性质的合同，但该预约合同已经具备了正式合同的必备条款，更不应随意解除。买断协议对商铺区位、面积、价款、交款方式、面积差异调整均有约定，只差房屋交付及办理产权的时间没有约定。第四、签订《买断协议书》时，嘉财公司已经在协议第一条明确告知了原告商铺的性质，即使未告知是防空工程改建，对原告权利义务没有任何实质影响。第五、即使判令解除合同，也不应支持原告诉请数额。《商铺买断协议书》约定的款项与原告实际交付的款项不符，原因是本案涉及商业地产项目是以售后返租的形式销售，嘉财公司销售商铺的同时，由北京葵花嘉财商业商业发展有限公司与原告签订《委托经营协议》将销售的商铺再返租回来，统一经营，统一对外出租。原告支付购房款时，直接用《委托经营协议》中自己收取的租金抵顶部分房款。如果法院判令双方的《商铺买断协议书》解除，那自始至终原告都没有案涉商铺的任何权益，也没有享受租金收益的权益。综上，请求法院判令驳回原告的诉请。 被告葵花集团有限公司辩称，丹东市元宝区人民法院没有管辖权，原告与丹东嘉财公司签订的《商铺买断协议书》中明确约定了争议的解决办法为向哈尔滨仲裁委员会申请仲裁，本剧协议有限原则，该案应由哈尔滨仲裁委员会主管。葵花集团成为本案被告主体不适格。本案实为原告赵浩伯对被告嘉财公司违约。被告葵花集团对关联案件已启动抗诉或再审程序。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：商铺买断协议书、收款收据、辽（2019）丹东市不动产权第0008556号不动产权证书，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月14日，原告赵浩伯与被告丹东嘉财公司签订了《商铺买断协议书》，约定原告获得被告丹东嘉财公司承建、经营的丹东时尚新天地新安步行街地下商场B区2007号、建筑面积约15.59平方米的标准商铺买断资格，原告向被告丹东嘉财公司交纳购铺款384439元。同日，被告丹东嘉财公司向原告出具收款收据，载明金额384439元。在介绍和宣传丹东时尚新天地新安步行街地下商场时，投资商是葵花集团，开发商是丹东嘉财恒润房地产开发有限公司，经营管理是北京葵花嘉财商业发展有限公司，宣传语为“中心之道，葵花打造，地下商业核心运营专家葵花集团携百亿打造丹东时尚新天地”。在宣传过程当中，对葵花集团的品牌力进行了宣传，其中介绍葵花集团的企业方向为：葵花商业地产本着“投资一地、回报一方，求真务实、力求至胜”的经营理念，以开发国内城市商业中心路段为战略规划目标，公司先后在20多个城市开发项目，代表项目有五常、辽阳、阜新、丹东、本溪等，力争为地方经济繁荣做出更大的贡献！葵花集团杂志《葵花风采》2015-04期，对丹东时尚新天地新安步行街地下商场项目进行了报导，称“葵花就在这里，在丹东的心脏正在绽放”。在原告与被告丹东嘉财公司签订商铺买断协议时，丹东嘉财公司为台港澳独资，股东为香港胜美投资有限公司，法定代表人是刘天威，高级管理人员备案为付朔董事、关彦斌董事长、刘天威董事、宋杰监事，此四人均为葵花集团股东。付朔是北京葵花嘉财商业发展有限公司及丹东分公司的法定代表人，关彦斌是葵花集团的法定代表人。 本院认为，被告嘉财公司与原告签订的案涉商铺买断协议属于商品房预约合同，只有在双方签订本约合同后，双方买卖关系才真正成立。一方面，案涉商铺属于丹东市人防工程，嘉财公司未向原告明确告知案涉商铺的性质及可能产生的被政府无偿征用的法律后果，致使原告对案涉商铺不能实现所有权的全部权能；另一方面，自协议签订至今，案涉地下商场经营多年，但原告仍不能就商铺办理产权登记，嘉财公司虽在本案审理期间提供证据证明其具备办理案涉商铺产权登记的条件，但对迄今不能办理产权证的原因未作合理解释。因此，在双方签订正式商品房买卖合同前，原告以不能实现合同目的为由主张解除案涉商铺买断协议，具有事实及法律依据，嘉财公司应当返还原告案涉商铺买断款。关于葵花集团应否承担共同返款责任的问题。现有的证据足以证明，在嘉财公司介绍和宣传案涉地下商场时，主要以葵花集团为项目投资商进行大力宣传，而葵花集团虽然否认授权嘉财公司以葵花集团名义进行宣传，但其内部刊物《葵花风采》对案涉地下商场进行报道时亦使用了“葵花就在这里，在丹东的心脏正在绽放”的宣传语，应视为其认可嘉财公司的宣传内容。据此，可以认定葵花集团与嘉财公司共同以葵花集团名义对案涉地下商场进行宣传，该行为足以使买受人相信案涉地下商场就是葵花集团的建设项目。如案涉地下商场并非葵花集团投资建设，则葵花集团及嘉财公司在丹东发布的广告就含有虚假成分，根据《中华人民共和国广告法》第五十六条关于“违反本法规定，发布虚假广告，欺骗、误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任”的规定，葵花集团及嘉财公司应共同承担责任。此外，关联案件生效判决认定嘉财公司，投资方香港胜美投资有限公司以及葵花集团存在人员混同、财务混同现象，案涉地下商场亦是葵花集团地产业务的一部分，葵花集团虽对此予以否认，但尚未提供足以推翻上述认定的证据。被告葵花集团应当承担共同返款责任。关于被告葵花集团辩称，买断协议中约定的仲裁条款，法院不应受理本案，应驳回原告起诉的辩解，因丹东市中级人民法院已经作出生效的民事裁定，指令本院审理，因此对被告葵花集团的该项辩解，本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国广告法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条规定，判决如下： 一、解除原告赵浩伯与被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司签订的《商铺买断协议书》； 二、被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司与被告葵花集团有限公司于本判决生效后十日内共同返还原告赵浩伯商铺款384439元； 三、原告赵浩伯于本判决生效后十日内将丹东时尚新天地新安步行街地下商场B区2007号、建筑面积约15.59平方米的标准商铺返还给被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司。 如被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司、被告葵花集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7066元，减半收取3533元，由被告丹东嘉财恒润房地产开发有限公司、被告葵花集团有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员  陈恩杰 二〇一九年十一月十二日 书记员  高 欣