辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终15272号上诉人（原审被告）：沈阳乾景房地产开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区长江北街58号。法定代表人：夏冬，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪伟，辽宁潢南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周艳馥，女，1994年4月16日出生，汉族，住辽宁省昌图县。委托诉讼代理人：信秀杰（周艳馥母亲），女，1970年12月10日出生，汉族，住辽宁省昌图县。上诉人沈阳乾景房地产开发有限公司因与被上诉人周艳馥商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初11914号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳乾景房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我公司在一审时的抗辩主张。事实和理由：原审法院适用法律错误。1.被上诉人主张约定的违约金过高没有法律依据；2.被上诉人没有实际损失的证据；3.原审判决没有考虑本案的社会效果，案涉工程已经办理了备案登记。周艳馥答辩：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的诉请。本案上诉人在一审中承认是因为企业内部股东之间的纠纷导致相关手续没有及时送交房产局，承认确实违约。但本案商品房买卖合同约定的违约金，属于上诉人单方的格式条款，是已付房款的千分之一作为违约金，明显过低，不具有惩罚性，而且造成被上诉人无法买卖房产，子女无法正常上学，给被上诉人造成的损失远远大于合同约定。依据《合同法》114条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。本案中，合同约定的违约金明显低于损失，故一审法院适用法律正确。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，特请求二审法院维持原判，驳回上诉人的诉请。周艳馥向一审法院起诉请求：1.请求判令被告为原告办理房屋所有权证；2.请求法院判令被告支付逾期办证违约金5465元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区房屋，房屋总价款为475000元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任。原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告向原告支付已付房款的0.1%的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按合同约定交付了购房款，被告于2018年1月7日交付了房屋，但被告未能在合同约定的期限内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。导致原告不能办理涉案房屋权属登记，不能取得房屋权属证书。在诉讼过程中，被告表示正在为业主办理房产证做准备工作，同意按照合同约定支付原告违约金。原告在本次诉讼中要求被告给付违约金的截止日期为2019年8月12日。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，采用了法律规定的书面形式，合同内容不违反法律规定，并已部分履行，该合同有效。被告未按合同约定如期将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应承担违约责任。原告提出的关于合同约定的违约金过低，显失公平，应予调整的请求，根据合同法规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，合同中约定的违约金与法律规定的违约金相比过低，故依法予以调整，由于违约金的损失数额难以确定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条第2款规定，按照原告已付房款年利率6%确定违约金。关于违约的时间，由于合同约定被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因此，根据合同约定，被告应在2019年7月15日前，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。故，违约金应从2019年7月16日计算至原告主张的2019年8月12日，共计28天。原告提出的关于要求被告为其办理房屋所有权证的请求，依据合同约定，在办理房产证过程中，被告的义务是将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，故该请求不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第60条、第107条、第114条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条第2款之规定，判决：一、被告沈阳乾景房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告逾期办证违约金2186.3元（从2019年7月16日起，以475000元为基数，按照年利率6%计付至2019年8月12日）；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告沈阳乾景房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：（2019）辽0114民初15603号民事判决书，证明：同案不同判。被上诉人质证：我方已经上诉。本院对各方提供的证据予以采纳，对所要证明的问题应结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，沈阳市于洪区人民法院于2019年10月28日作出（2019）辽0114民初15603号民事判决书，按照合同约定的0.1%标准由沈阳乾景房地产开发有限公司支付原告郑佳逾期办证违约金537.5元。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案双方明确约定逾期办证违约金的计算标准为“已付房款的0.1%”，属于本案双方已经对违约责任作出明确约定，不属于合同没有约定违约金的情形；《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。被上诉人主张案涉《商品房买卖合同》约定的违约金过低，法院就此进行调整应以被上诉人的“损失”为参照，被上诉人首先应举证证明其存在实际损失以及损失的数额。本案被上诉人并未举证证明其存在损失，故本案亦不属于被上诉人的损失数额难以确定的情形。一审法院在被上诉人并未举证其存在实际损失、本案双方明确约定违约金标准为“已付房款的0.1%”的情况下，以“合同约定的违约金与法律规定的违约金相比过低”为由，调整本案的违约金标准为按照已付房款年利率6%属适用法律错误。故在被上诉人未提供其存在损失证据的情况下，应以本案双方所签订的《商品房买卖合同》约定标准“已付房款的0.1%”计算本案的违约金，该数额为475000元×0.1%=475元。综上所述，沈阳乾景房地产开发有限公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初11914号民事判决第二项；二、变更沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初11914号民事判决第一项为沈阳乾景房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告周艳馥逾期办证违约金475元；三、驳回本案双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费25元，总计50元，均由上诉人沈阳乾景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  周 濛审判员  朱闻天二〇一九年十一月二十日法官助理姜博书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。