湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1322民初3726号 原告邓艳军，女，1970年10月22日出生，汉族，居民，住湖南省益阳市。 委托诉讼代理人刘桂花，女，1949年2月2日出生，汉族，农民，住湖南省安化县。代理权限为特别授权代理。系原告邓艳军母亲。 委托诉讼代理人刘良科，湖南迪坤律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被告陈晓锋，男，1982年5月20日出生，汉族，农民，住湖南省新化县安化县。 委托诉讼代理人伍志宝，新化县孟公法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。 原告邓艳军与被告陈晓锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邓艳军及其委托诉讼代理人刘桂花、刘良科，被告陈晓锋的委托诉讼代理人伍志宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓艳军请求本院判令：1、判令解除原告与被告于2015年1月21日签订的《商铺买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款469200元，并支付原告自2015年1月21日起至退清购房款之日止的利息（以购房款为基数，按银行同期贷款利率计算）；3、判令被告支付原告逾期交付商铺的违约金491752元；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告陈晓锋答辩要点：1、原、被告之间签订的合同因原告未按购房合同约定支付相应的购房款，至今原告仅支付购房款50000元，余款均由原告的亲戚刘继伟担保，但刘继伟一直未予支付，导致购房合同不能履行，现原告要求与被告解除合同，被告方予以认可；2、被告不存在违约，是原告未按合同交纳购房款，故原告要求被告支付逾期交付商铺的违约金于法无据；3、2017年12月份被告已经支付原告50000元，原告予以认可，系在原告的亲戚的购房款中抵了50000元。 查明的事实 根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 一、双方当事人无争议的事实 1、2015年1月21日，被告陈晓锋（出卖方暨甲方）与原告邓艳军（买受方暨乙方）签订《商铺买卖合同》，合同约定：“第一条商铺的基本情况甲方自愿将坐落于娄益街二期C栋信义豪庭7号商铺出售于乙方，商铺建筑面积为34平方米；第二条计价方式甲乙双方按该商铺的建筑面积计算价款，该商铺单价为13800.00元/平方米，总金额为469200元整；第三条付款方式乙方应于本合同签订之日起十日内付款449200元，余款20000.00在甲方为本合同的商铺办好房产证及国土使用证后一次性付清；第四条商铺的交付1、甲方应于2015年2月17日前将本合同的商铺按照政府房产部门验收标准交付给乙方；……3、甲方保证本合同的商铺无产权和债权债务纠纷，如因该原因造成的该商铺不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由甲方承担全部责任和违约责任；第五条双方权利和义务1、甲方未按本合同约定时间交付商铺，甲方应按月支付本合同已交付金额的2%作为违约金给乙方，逾期未交60日后，乙方有权解除合同，并由甲方于十日内支付乙方已付金额及已付金额的5%违约金；2、甲方应于本合同的商铺交付给乙方后6个月内办理好房产证和国土使用证，逾期未办理，甲方应支付本合同总金额的2%作为违约金给乙方；3、乙方支付10000.00给甲方，由甲方为其办理房产证及国土使用证，不够款项由甲方自理，乙方不再负责；……第六条本合同经甲乙双方签字盖章之日起生效。” 2、2015年1月21日，被告陈晓锋向原告邓艳军出具收款收据：“今收到邓艳军购信义豪庭7号门面款肆拾肆万玖仟贰佰零拾零元￥449200.00收款人陈晓锋并加盖了信义豪庭管理有限公司财务专用章”。 3、2016年4月16日，刘吉伟出具收条，内容为：“收条今收到邓艳军买信义豪庭7号门面过户费贰万元整（20000.00元）代陈晓锋收刘吉伟2016年4月16号”。 4、原、被告签订的《商铺买卖合同》中约定的买卖标的为坐落于娄益街二期C栋信义豪庭7号商铺，但7号商铺实际分为7A和7B。 5、2016年12月18日，被告陈晓锋出具承诺书，内容为：“承诺书关于信义豪庭7-B号门面因信义豪庭往上加层，陈晓锋承诺邓艳军在2017年12月底无条件办理过户手续，交办证违约金伍万元整（50000.00元），如未办理，违约金不退还。承诺人：陈晓锋2016年12月18日”。该50000元违约金，在原告邓艳军的妹妹邓艳琼在被告处买房时予以抵扣购房款50000元。 6、涉案信义豪庭7-B号门面已于2016年1月20日办理房产证（房权证：新房字第XS01601002号），房产证显示：房屋所有权人刘旭光，房屋坐落琅塘镇苏新工贸区信义豪庭107B房，建筑面积31.28m2；于2016年3月办理国有土地使用权证（新国用（2016）第XG0043-2号），显示：土地使用权人刘旭光，坐落于琅塘镇苏新工贸区信义豪庭107B房。2016年6月13日，刘旭光将该房产抵押给新化县农村信用合作联社（现改制为湖南新化农村商业银行股份有限公司），并办理了抵押登记，权证号为：房他证新字第01601739号。 二、双方当事人有争议的事实 1、原告是否已按合同约定向被告支付购房款？共计支付数额？ 原告认为，其已分三次于2015年1月底前向被告支付购房款449200元，被告于2015年1月21日向其出具了449200元的收款收据；于2016年4月16日缴纳了过户费20000元，已按约足额支付了购房款。 被告认为，原告仅支付购房款50000元，其主张的全额支付购房款无转账凭证或取款凭证证明，且被告于2017年12月底支付了原告50000元，该50000元在原告亲戚在被告处购房时抵扣了购房款。 本院认为，原告主张其于2015年1月份分三次向被告支付了购房款449200元，有原告提交的被告出具的收款449200元的收据，另本院对刘继伟、夏漫平的调查笔录也可以证明原告于2015年1月份分三次向被告支付了购房款共计449200元，同时被告于2016年12月18日向原告出具承诺书，承诺在2017年12月底无条件为原告办理过户手续，并约定了违约金50000元，因被告违约，该违约金50000元以抵扣原告妹妹邓艳琼在被告处买房的购房款的方式进行了支付，亦可以佐证原告已支付449200元购房款，被告承诺过户的事实。被告仅以无转账、取款凭证来推翻其出具的收款收据显然依据不足，被告作为完全民事行为能力人明知出具收据会产生何种法律后果，如在原告未按约定缴纳购房款的情况下其仍出具收据，并在将近两年后再次书面承诺给未交大部分购房款的原告办理过户手续，明显不符合常理，故对被告的此种辩解，本院不予采信。原告主张其于2016年4月16日向被告缴纳了20000元过户费，并提交了刘吉伟出具的代被告收取20000元的收条，被告对此不予认可，因该20000元的收据并非被告出具，被告当庭否认委托刘吉伟收款，且结合原、被告购房合同中约定该过户费为1万元，系在办理好房屋产权证以及国土证后付清，而该房屋一直没有交付更没有为原告办理好相关权属证书的事实，本院认为原告已经交纳了20000元过户费的主张缺乏有效、充分的证据支持，故不予采信。综上，本院认定原告共计向被告支付的购房款为449200元。 2、被告是否存在违约？是否存在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形？原告的诉讼请求是否有事实及法律依据？ 原告认为，被告未按约交房，应按约承担违约金。同时信义豪庭7号商铺实际存在7A和7B商铺，7A商铺已经登记在案外第三人名下，7B商铺登记在案外人刘旭光名下并已抵押给了湖南新化农村商业银行股份有限公司，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，诉求解除合同，并要求被告退还原告购房款并按银行同期贷款利率支付利息。 被告认为，是原告没有按约支付购房款在先，涉案商铺一直空置，被告没有使用过，原告曾经使用过，被告不存在逾期交房的违约行为；同时，其不存在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形；故不承担返还购房款、购房款利息及相关违约责任。 本院认为，如前所述，本院认定原告已按《商铺买卖合同》的约定于2015年1月31日前支付购房款449200元，被告理应按照合同约定于2015年2月17日前将涉案商铺按照政府房产部门验收标准交付给原告，但被告未提交证据证明其已在此时间点前将涉案商铺交付了原告，同时未提交证据证明其主张的原告曾经使用涉案商铺，故对其关于未逾期交房的主张不予采纳。根据双方签订的《商铺买卖合同》第五条第1点的规定，被告未按合同约定时间交付商铺，被告应按月支付本合同已交付金额的2%作为违约金给乙方。 另，原、被告签订的《商铺买卖合同》中约定的买卖标的为坐落于娄益街二期C栋信义豪庭7号商铺，但7号商铺实际分为7A和7B，根据被告于2016年12月18日出具的承诺书可以认定，双方就买卖标的已确定为信义豪庭7B号门面，但该门面已于2016年1月20日办理房产证，于2016年3月办理国有土地使用权证，登记权利人为刘旭光，2016年6月13日，刘旭光将该房产抵押给湖南新化农村商业银行股份有限公司，并办理了抵押登记，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定，被告在与原告签订《商铺买卖合同》，原告按约支付购房款后，擅自将买卖标的物过户给刘旭光并办理抵押登记，导致《商铺买卖合同》目的不能实现，故根据该条法律规定，对原告主张解除与被告签订的《商铺买卖合同》，并要求返还已付购房款及利息的诉求予以支持。 关于违约金的计算问题。根据《商铺买卖合同》关于交房时间和逾期交房违约责任的约定，以原告已支付的购房款449200元为基数，自2015年2月18日起按月利率2%计算支付至原告诉请本院判决解除《商铺买卖合同》之日即2019年7月24日止，计算为478248元，但该违约金超过了原告已交购房款的一倍，故本院酌情调整为440000元。 关于购房款及购房款利息的认定及起止计算时间问题。原告主张返还购房款及购房款利息按同期银行贷款利率计算，本院结合庭审查明的事实，支持由被告返还原告购房款449200元，并支付自2015年1月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率5年期以上年利率4.85%计算至购房款全部返还之日止的利息。 判决的理由与结果 本院认为，原告邓艳军与被告陈晓锋于2015年1月21日签订的《商铺买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行自己的权利和义务。本案中，原告按约向被告支付了449200元购房款，被告理应按约在2015年2月17日前将买卖标的物交付给原告，被告未按约交付，根据双方签订的《商铺买卖合同》第五条第1点的约定，被告应按月支付本合同已交付金额的2%作为违约金给原告，但该计算方式所得违约金478248元超过了原告已经交纳的购房款的一倍，本院合理认定为440000元。另，被告在与原告签订《商铺买卖合同》且原告按约支付购房款后，被告擅自将买卖标的物过户给刘旭光并办理抵押登记，导致《商铺买卖合同》目的不能实现，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，原告有权主张解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故支持由被告返还原告购房款449200元并支付自2015年1月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率5年期以上年利率4.85%计算至购房款返还之日止的利息。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告邓艳军与被告陈晓锋于2015年1月21日签订的《商铺买卖合同》； 二、由被告陈晓锋在本判决生效后十五日内返还原告邓艳军购房款449200元，并支付自2015年1月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率5年期以上年利率4.85%计算至购房款返还之日止的利息； 三、由被告陈晓锋在本判决生效后十五日内支付原告邓艳军违约金440000元； 四、驳回原告邓艳军其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费13409元，由被告陈晓锋负担12692元，由原告邓艳军负担717元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  曾 铮 人民陪审员  伍理章 人民陪审员  谢伦智 二〇一九年十一月二十九日 法官 助理  聂 俊 代理书记员  曹玉婷 附相关法律条文： 对《中华人民共和国合同法》的适用 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 对《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的适用 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。