福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0182民初1264号 原告：卢彬彬，男，1956年5月6日出生，汉族，住福州市长乐区。 委托诉讼代理人：陈金龙，福建紫阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林婧，福建紫阳律师事务所律师。 被告：池金木，男，1943年9月4日出生，汉族，住福州市长乐区。 委托诉讼代理人：陈建琴，福建立远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈攸丹，福建立远律师事务所律师。 原告卢彬彬与被告池金木农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢彬彬的委托诉讼代理人陈金龙，被告池金木及其委托诉讼代理人陈建琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢彬彬向本院提出诉讼请求：1．判令池金木向卢彬彬立即赔偿因案涉《房屋卖断契》无效而产生的经济损失500000元（具体损失金额可按案涉房产目前市场价与原购买价的差价、添附装修费、搬迁费用及80000元的利息损失计算）；2．判令评估费用20000元由池金木承担。事实和理由：就坐落于长乐区砖混结构房产［土地使用权证号：闽航集用（2014）第02823号］（以下简称涉案房产）买卖事宜，池金木与卢彬彬于2003年2月26日签订了《房屋卖断契》，约定池金木以80000元价格将涉案房产卖断给卢彬彬，之后双方按照约定履行了义务。涉案房产交付后，卢彬彬对涉案房产进行装修、添附后予以入住并作为唯一住所。2015年8月6日，池金木见房价飙升，有利可图，向贵院提起确认《房屋卖断契》无效之诉。2016年2月25日贵院作出（2015）长民初字第3308号民事判决，认定《房屋卖断契》无效。此后，池金木依据前述判决向贵院提起诉讼要求将涉案房产返还。在贵院审理期间，池金木与卢彬彬于2017年4月19日在各自代理律师的见证下，又重新订立了和解协议并撤诉。和解协议约定，卢彬彬以250000元价格将涉案房产售予卢彬彬。和解协议签订后，卢彬彬依约将另增加的购房款170000元汇入贵院账户保管。2017年12月28日，池金木再次违反诚实信用原则向贵院起诉要求卢彬彬返还涉案房产并支付房租。2018年4月25日，贵院作出（2018）闽0182民初142号民事判决，判决卢彬彬将涉案房产返还给池金木；池金木将80000元购房款返还给卢彬彬，并确认卢彬彬可就案涉《房屋卖断契》无效而产生的损失另行主张。判决后，卢彬彬不服提起上诉，二审法院作出（2018）闽01民终5914号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审判决生效后，卢彬彬与池金木在贵院执行局协调下已履行判决确定的义务并领回贵院保管的170000元购房款。综上，池金木将案涉房产出卖给卢彬彬十五年后以《房屋卖断契》违反法律强制性规定为由，主张无效要回涉案房产。而在法院判决确认《房屋卖断契》无效后，又以超过原价款三倍的价格将案涉房产出卖给卢彬彬，并于一年后再次起诉返还案涉房产。显然池金木的行为有违诚信及村规民约，并为此获得巨大经济利益，而卢彬彬却因此失去居住十几年的唯一住所，不得不另行租赁房屋居住。同时十几年来，案涉房屋升值几倍甚至几十倍，当初的购房款已无法购买同时期所能购买的房产，卢彬彬为此遭受巨大经济损失。另，池金木自2003年2月26日起即占有80000购房款直至2019年2月21日返还，即便按照年利率6%计算，卢彬彬遭受的利息损失达76693.33元。经贵院委托评估，涉案房产现市场价值为488800元，卢彬彬为此支付评估费20000元，该费用应由池金木承担。故为维护自身合法权益，具状诉请。 池金木辩称，1.2018年4月25日作出的（2018）闽0182民初142号民事判决已对涉案《房屋卖断契》无效产生的法律后果予以判决即卢彬彬将涉案房产返还给池金木；池金木将80000元购房款返还给卢彬彬。2．该判决生效后，双方已执行完毕。卢彬彬未在上述案件中就合同无效的损失提起反诉，而另案诉请违反了一审不再理原则。3.2013年12月23日，卢彬彬未事先通知即通过非法手段将其户口迁移至池金木户籍所在地址，造成同址两户，并于2014年5月起诉池金木要求办理过户手续以达到合法占有宅基地及周边土地的目的。基于卢彬彬的行为，池金木被迫提起行政诉讼，2014年12月11日作出的（2014）长行初字第10号行政判决和2015年3月23日作出的（2015）榕行终字第119号行政判决均撤销原长乐市公安局将卢彬彬的户籍由长乐市航城街道石屏村闽县13号迁移至长乐市航城街道里仁村浦头山108号的户口迁移行政行为。基于卢彬彬偷迁户口的不诚信行为，池金木被迫提起合同无效之诉和返还原物之诉。故涉案合同无效，卢彬彬存在重大过错，池金木不存在过错，对于卢彬彬诉请的损失不应承担赔偿责任。 卢彬彬围绕诉讼请求依法提交了（2018）闽0182民初142号民事判决书、（2018）闽01民终5914号民事判决书、生效证明、（2015）长民初字第3308号民事判决书、和解协议、兴业银行现金存款凭证、集体土地使用权证、资产评估报告书、鉴定费发票等证据，池金木为反驳对方诉讼请求依法提交了（2014）长行初字第10号行政判决书、（2015）榕行终字第119号行政判决书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2003年2月26日，池金木与卢彬彬签订《房屋卖断契》，主要约定池金木将涉案房产［土地使用权证号：闽航集用（2014）第02823号，土地使用权人：池金木］以40000元卖给卢彬彬。后卢彬彬实际支付了80000元购房款，池金木亦将案涉房产及土地证［长航集建（1992）字第083147号］交付给卢彬彬。2014年5月，卢彬彬向本院提起诉讼要求池金木办理过户手续，后于同年8月19日撤诉。随后，池金木亦以卢彬彬为被告提起农村房屋买卖合同诉讼，后于同年8月21日撤诉。2015年8月6日，池金木诉至本院，要求确认该《房屋卖断契》无效，本院于2016年2月25日作出（2015）长民初字第3308号民事判决，认定案涉《房屋卖断契》违反法律、行政法规的强制性规定，判决案涉《房屋卖断契》无效。2016年4月1日，池金木再次诉至本院，要求判令卢彬彬搬离涉案房产，审理中，卢彬彬提起反诉。2017年4月19日，双方达成《和解协议》，双方约定：“一、甲方（池金木）愿意将长乐市航城街道里仁村浦头山108号二层砖混结构房产［原集体土地使用证号：闽航集用（2014）第02823号］过户给乙方（卢彬彬），乙方再向甲方支付17万元的购房款（不包括已支付的8万元）；二、乙方应在协议签订后十日内将购房款17万元汇至长乐市人民法院账户，暂由法院保管。甲方应在乙方缴纳购房款后六十日内无条件配合乙方办理房屋产权过户手续。……三、待房屋过户手续办理完毕后，甲方有权凭本协议及房产过户材料至长乐市人民法院领取上述17万元款项；如果房屋过户手续无法办理或者无法过户，本协议作废，乙方有权领回17万元款项”。同日，池金木撤回起诉，卢彬彬撤回反诉。2017年4月24日，卢彬彬将购房款170000元以和解款方式汇至本院银行账户保管。因产权无法过户到卢彬彬名下，池金木遂于2018年1月2日再次起诉要求卢彬彬返还涉案房产并支付房租。2018年4月25日，本院作出（2018）闽0182民初142号民事判决，判决卢彬彬将涉案房产返还给池金木；池金木将80000元购房款返还给卢彬彬，并确认卢彬彬可就案涉《房屋卖断契》无效而产生的损失另行主张。判决后，卢彬彬不服提起上诉，福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终5914号民事判决，驳回上诉，维持原判；该判决于2018年10月17日生效。判决生效后，双方在本院执行局的协调下于2019年2月21日执行完毕。2019年3月15日，卢彬彬以案涉《房屋卖断契》无效而产生的损失向本院起诉。本案审理期间，卢彬彬于2019年5月17日申请本院委托对案涉房产的市场价值进行评估（基准日为2018年10月27日）。2019年8月30日，福建华审资产评估房地产土地估价有限公司作出闽华审评报字［2019］437号资产评估报告：评估对象为福州市长乐区房地产；评估范围包括建筑物（含室内二次装修）、建筑物占用的土地使用权（不含土地出让金）及公共配套设施，不包括可移动的家具、家用电器等动产以及债权债务、特许经营权等其他财产或权益；评估结论为评估对象于评估基准日2018年10月27日，在满足假设限制条件下的评估值为488800元，评估单价为1608元／平方米。卢彬彬为此支付评估费20000元。 另查明，2013年12月，卢彬彬将其户籍从石屏村迁移至长乐市航城街道里仁村浦头山108号。2014年9月，池金木向本院起诉要求撤销上述户籍迁移行政行为；同年12月11日，本院作出（2014）长行初字第10号行政判决，撤销上述户口迁移行政行为；卢彬彬不服提起上诉，福州市中级人民法院于2015年3月23日作出（2015）榕行终字第119号行政判决，驳回上诉，维持原判。后原长乐市公安局将卢彬彬户口迁回石屏村，经卢彬彬申请行政复议，公安局又将卢彬彬户口迁移至里仁村浦头山103号。 本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案，在生效判决已确认池金木与卢彬彬签订的案涉《房屋卖断契》无效、卢彬彬返还涉案房产、池金木返还涉案购房款的情况下，卢彬彬另行起诉要求池金木赔偿其因合同无效而遭受损失的主张，未违反一事不再理原则。故对池金木有关无权起诉的抗辩不予支持。 对于合同无效的后果，案涉《房屋卖断契》系双方基于平等自愿的意思而订立，而无效的原因系违反了法律法规的强制性规定，为此可认定双方在该无效合同的订立中因违反诚实信用原则应承担同等责任。买卖合同被确认无效后双方应各自向对方承担缔约过失责任，缔约过失责任的赔偿范围包含直接损失和间接损失。对于出卖人而言，其直接损失主要是指买受人居住使用期间的占有使用费用；对于买受人而言，其直接损失是出卖人占有购房款的资金占有费。鉴于本案双方在签订案涉《房屋卖断契》后就一直各自占有使用涉案房产和购房款的情况，资金占有费和房屋占有使用费可相互抵销，故池金木无须向卢彬彬支付购房款利息。同时合同无效后，卢彬彬已无法以当时的价格再购买房屋，为保护其信赖利益，应全面考虑出卖人因土地及房屋升值所获得的利益，买受人因房屋现值和原买卖价格额差异所造成的损失，即房屋价格的上涨应当作为认定其经济损失的依据。参照前述审查确认的评估报告结论，涉案房屋的市场价值为488800元，该价值与卢彬彬原支付的购房款之间差额属于卢彬彬经济损失，即488800元-80000元=408000元。 综上所述，卢彬彬的全部经济损失为408000元，该部分经济损失由池金木承担50%即204000元。卢彬彬主张的评估费系其维权所支出的必要合理费用，故该部分费用由池金木承担50%即10000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，判决如下： 一、池金木于本判决生效之日起十日内向卢彬彬支付经济损失204000元； 二、池金木于本判决生效之日起十日内向卢彬彬支付评估费10000元 三、驳回卢彬彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9000元，由卢彬彬负担5296元，由池金木负担3704元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈景琛 人民陪审员  林 凌 人民陪审员  林丽云 二〇一九年十一月二十日 法官助理黄巧钗 书记员陈敏 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -8- -2-