贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔27民终1777号上诉人（原审原告）：贵州丰和房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区。法定代表人：唐志贵，系该公司董事长。被上诉人（原审被告）：刘驿泉，男，1962年12月2日出生，汉族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市，被上诉人（原审被告）：吕梦桃，女，1966年3月7日出生，汉族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市，上诉人贵州丰和房地产开发有限责任公司（以下简称“丰和房开”）因与被上诉人刘驿泉、吕梦桃房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院所作的（2017）黔2701民初3153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丰和房开上诉请求:1、请求依法撤销贵州省都匀市人民法院作出的（2017）民初3153号民事判决第三项，改判支持上诉人原审诉讼请求第三、四、五、六、七项，或将本案发回重审。主要事实和理由：一、原审判决认定基本事实不清，1、被上诉人未按照合同约定缴纳租金，应认定被上诉人的行为构成根本违约，被上诉人依法应当承担违约责任；2、交房时间的延后是因为被上诉人怠于交纳保证金的行为所导致；3、被上诉人未经上诉人的同意对案涉房屋进行装修，擅自拆改房屋主体结构，其应为已经构成违约；二、本案法律适用错误，审理时间超过审限属于程序违法，还未追加本案必要共同诉讼当事人导致遗漏本案重要当事人。被上诉人刘驿泉答辩称：是上诉人没有按照合同约定收取租金，造成违约在先，我是愿意按照合同的约定来继续履行租赁合同。被上诉人吕梦桃，未答辩。原告贵州丰和房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告于2016年12月3日签订的《房屋租赁合同》；2、判令二被告限期交还租赁房屋；3、判令二被告依据合同约定标准支付房屋租金至实际退还房屋时止，拖欠租金违约金支付至付清欠款为止。按照18.48万元/月向原告支付房屋租金，该房屋租金从2017年1月28日计算至租赁房屋实际交还原告之日止；4、判令二被告向原告支付租赁房屋原有设备（包含空调、冷库、厨房设备等）转让款100万元，并按照同期银行贷款利息的四倍支付该转让款的逾期付款利息损失，从2017年7月29日开始计算至实际付清之日止（利息暂计为2万元）；5、判令二被告赔偿原告装修损失130.2579万元；6、判令被告支付违约金，违约金暂计107.922万元（按每月2%计）；7、判令二被告向原告支付垫付水电费合计172，692.78元（其中电费168，344.78元，水费4348元）；8、本案的诉讼费、鉴定费等费用由被告承担。一审法院认定的事实：2016年12月3日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，出租方贵州丰和房地产开发有限责任公司为甲方，承租方刘驿泉为乙方，合同约定：一、房屋基本情况，被告承租原告所有的位于贵州省××市××号，面积为6600平方米的商业用房；二、房屋用途为酒店餐饮经营。三、房屋装修，租赁期内，乙方对该房屋进行装修、装饰需提前15日向甲方提交装修方案，经过甲方同意后，方可进行实施，乙方不得擅自拆改房屋主体结构。四、租赁期限12年，以甲方将房屋清空交付乙方使用起计算；五、约定租金标准为28元/平方米/月，租金每季度支付一次，被告应于原告将房屋交付前5日支付第一季度租金，租赁期间为2017年1月28日至2029年1月27日；甲方将房屋在2017年春节前清空交付乙方，确保具装修施工进场条件。自合同签订后在2017年1月1日内支付20万元作为租赁保证金。在甲方交付房屋当日交付一季度租金。合同签字生效后若任何一方违约，由违约方赔偿对方损失肆个月租金，并承担由此造成的一切经济损失。六、其他费用。七、房屋的交付及返还。八、房屋及附属设施的维护。九、停车位。十、水电气。十一、物业管理。十二、双方的权利和义务。十三、合同的解除。十四、违约责任。十五、合同争议的解决办法。十六、约定发生争议可向标的物所在地法院起诉。十七、原有租赁房屋内的设备作价100万元转让给被告（包括空调、冷库、厨房设备一批），转让设备在开业六个月之内付清，否则按照银行贷款利息的四倍支付违约金至付清本息止。上述房屋在租赁前，原告已对该房屋全部进行装修，用作超市经营。2017年1月18日，被告以贵州鼎宴酒店管理有限公司名义向原告支付租房押金20万元。2017年3月9日，原、被告对广惠商场物品进行交接，原告将交接物品移交被告。之后双方对支付租金时间发生争议，导致合同不能支持履行。诉讼中，原告对广惠购物广场部分装修损失申请鉴定，经本院委托，贵州皓天价格评估司法鉴定所作出（2018）皓鉴字第378号评估意见书，鉴定损失为1302579.04元，原告交纳鉴定费用5万元。庭审中，被告陈述原告于2017年7月对租赁房屋进行断水断电，原告质证意见为被告未提供证据证实。双方均未进一步举证证实该行为是否存在。一审法院认为：根据合同相对性原则，合同是对合同上签字的当事人产生的权利义务约束作用，吕梦桃不是合同当事人，不应在合同案件中作为当事人。原告与被告刘驿泉之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同依法具有法律效力。本案原告要求解除房屋租赁合同，被告坚持认为应当履行合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。原、被告因租金给付时间发生争议后，导致合同未能正常履行，致使不能实现合同目的。原告诉请解除合同，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”承担违约责任的前提是明确责任。对于被告是否向原告交纳租金，原告是否拒收，双方各执一词，但未举证证实。对原告要求赔偿的请求，根据原、被告的举证，不能充分证明导致合同不能履行的责任。对租赁房屋内设备作价转让，双方约定在酒店开业六个月之内付清，但没有证据证明酒店已经开业，故该事项亦应待违约责任明确后处理。故本案对原告其他诉请不予支持。双方可在本案解除合同判决效力确定后，对赔偿问题进行协商或者另行诉讼。对于鉴定费用的负担，可在明确责任后确定承担人。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原、被告于2016年12月3日签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘驿泉于本判决生效之日起三日内将租赁房屋交还原告；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费24，422元，原、被告各负担12，211元。二审审理过程中，上诉人、被上诉人均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：2016年12月3日上诉人丰和房开与被上诉人刘驿泉双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示、不违反法律强制性规定，自双方签订时成立并生效，本院予以确认。被上诉人吕梦桃不是该合同的当事人，不具有该合同的权利义务关系，与本案无关。该合同签订后，虽然合同中约定租赁期从2017年1月28日起算，但也约定从房屋交付使用时起算，上诉人于2017年3月9日才将房屋腾空交付被上诉人刘驿泉，故应从此时开始计算房租。上诉人请求被上诉人从2017年1月28日起支付房租，由此引起双方争议，故双方《房屋租赁合同》未能履行并非仅由被上诉人违约导致，且被上诉人仍然愿意继续履行合同，因此，双方仍然可以继续履行合同。一审未审查导致合同未能继续履行的原因解除双方《房屋租赁合同》不当，应予改判。双方对房租产生争议后，未及时采取有效措施解决争议，导致房屋长期空置产生房租损失，双方均有过错，均应承担相应责任。根据双方过错，酌定各自承担50%的房租损失。因此，被上诉人应按双方《房屋租赁合同》的约定18.48万元/月房租的50%即9.24万元/月支付从2017年3月9日至2019年11月9日止的租金共计9.24万元/月×32=295.68万元。双方在《房屋租赁合同》约定的100万元设备转让费未达支付条件，可在满足支付条件后另案解决。双方签订《房屋租赁合同》已约定租赁用途为“酒店餐饮经营”，被上诉人对租赁房屋进行适当装修，且未对房屋形成损害，属于租赁房屋合理使用范畴。因此，上诉人请求损害赔偿没有依据，一审不予支持恰当，本院确认。双方在《房屋租赁合同》已约定交付后的水电费用由承租人承担，故上诉人请求被上诉人刘驿泉承担交付后的水电费，经计算从2017年2月至2018年12月水电费共计173,232.35元，但是上诉人仅请求支付172，692.78元是其对权利的处理，本院予以支持。综上所述，上诉人丰和房开的部份上诉理由不成立，不予支持，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十七条、第二十一十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省都匀市人民法院所作的（2017）黔2701民初3153号民事判决；二、被上诉人刘驿泉在本判决生效后十日内按双方约定房租50%赔偿上诉人贵州丰和房地产开发有限责任公司自2017年3月9日至2019年11月9日的房租损失；三、被上诉人刘驿泉在本判决生效后十日内支付上诉人贵州丰和房地产开发有限责任公司水电费合计172，692.78元;四、驳回原审原告贵州丰和房地产开发有限责任公司。一审案件受理费24，422元，原审原告、原审被告各负担12，211元；二审案件受理费24，422元，由贵州丰和房地产开发有限责任公司、刘驿泉承担各负担12，211元。本判决为终审判决。审判长  刘国红审判员  倪 安审判员  熊元伦二〇一九年十一月十一日书记员  齐 雯