陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终12594号 上诉人（原审被告）：冯茂昌，男，汉族，1936年11月10日出生，陕西日报社退休职工，住西安市碑林区楼。委托诉讼代理人：冯西安，男，1963年5月8日出生，汉族，陕西省富平县村民，，系冯茂昌之子。委托诉讼代理人：刘佳，陕西宽明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁积杰，男，汉族，1975年12月5日出生，西安山脉科技股份有限公司财务，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：常宁宁，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：周飞翔，陕西宝伦律师事务所律师。原审被告：杨光，男，汉族，1976年9月21日出生，陕西日报社记者部记者，住西安市碑林区。原审第三人：陕西地建房地产开发集团有限责任公司，住所地：西安市高新区东间。法定代表人：何璐，该公司执行董事。上诉人冯茂昌因与被上诉人丁积杰以及原审被告杨光，原审第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称：地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初13195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团合作开发建设“南山花园”项目。冯茂昌系陕西日报传媒集团职工，拥有“南山花园”项目的住房购房指标。2016年5月6日冯茂昌向杨光出具《个人授权委托书》，委托杨光代为处理陕西日报社南山花园商品房选购认购等事宜。2016年5月7日杨光代冯茂昌（乙方）与地建公司（甲方）签订《南山花园商品房认购协议》，约定乙方认购“南山花园”6号楼1单元9层两户商品房，建筑面积约为129平方米；协议签订时，乙方向甲方支付认购金1万元；等。协议签订后，杨光以个人资金向地建公司支付认购金1万元。同年5月8号，杨光以冯茂昌（甲方）名义与丁积杰（乙方）签订《山西日报南山花园内部购房名额转让协议》，约定甲方将南山花园6号楼1单元9层两户转让乙方；转让费4万元；乙方只负责转让房屋名额，后续需缴纳的与房子有关的所有费用均由乙方自行承担；网签更名前，甲方需协助乙方办理单位内部相关购房手续；等。协议签订之日，丁积杰向杨光支付了4万元转让费、1万元认购金。同年8月23日，杨光以冯茂昌名义与原告重新签订一份《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，该协议将转让费变更为5万元，其余内容同5月8日签订的转让协议。同年8月23日丁积杰向地建公司支付房款92684元。同年9月25日丁积杰向杨光另行支付了1万元转让费。丁积杰交付的5万元转让费杨光分两次转交给冯茂昌。上述转让协议签订过程中冯茂昌之子冯百年知情并参与。2018年7月20日、7月25日地建公司就南山花园认购资格转让纠纷相关事宜、第二次车位认购及剩余房款收缴发出两份通知。同年8月4日杨光以冯茂昌名义与丁积杰签订《冯茂昌丁积杰南山花园房屋车位补充协议》，该协议签订后，因丁积杰与冯百年对该协议涉及的转让费金额产生争执，该补充协议未实际履行。同年8月6日丁积杰同杨光共同到地建公司处，以冯茂昌名义签署《车位认购确认书》，选定F区钢结构F2—044号车位。同年8月20日丁积杰向地建公司交纳保证金254026元。此后双方数次协议未果，同年8月14日冯茂昌终止了杨某某委托权限。丁积杰遂向本院起诉。丁积杰诉至原审法院称，陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团合作开发建设“南山花园”项目，该项目位于西安市长安区XX路以西，文苑中路以东，西长安街以南，西安水务集团以北。冯茂昌系陕西日报传媒集团职工，拥有“南山花园”项目的住房购房指标，愿意将购房指标转让于丁积杰。2016年5月6日，冯茂昌向杨光出具《个人授权委托书》，由杨光代为处理陕西日报社南山花园商品房的选房认购等有关事宜。2016年5月8日，冯茂昌与丁积杰签订《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，约定将冯茂昌的购房指标转让给丁积杰，转让费为5万元，协议签订后，丁积杰按约支付了转让费，并于当日将房屋认购款10000元交付给杨光，由杨光代替丁积杰向陕西地建房地产开发有限责任公司交纳。2016年5月7日，丁积杰和杨光共同到地建公司处，以冯茂昌名义和陕西地建房地产开发有限责任公司签订《南山花园商品房认购协议》（编号：NS0681）协议约定认购地建公司开发的“南山花园”6号楼1单元9层西户商品房，建筑面积为129平方米，认购单价为3980元／平米。2016年8月23日，丁积杰按约向地建公司支付房款92684元。2018年8月6日丁积杰同杨光共同到地建公司处，以冯茂昌的名义签署《车位认购确认书》和《南山花园商品房、车位认购交款通知单》。现冯茂昌与杨光以房价上涨为由，均要求丁积杰额外支付转让费，否则不予协助办理更名手续。丁积杰认为，双方签订的转让“南山花园”6号楼1单元9层西户商品房购房指标的协议不违反法律的强制性规定，具有法律效力。冯茂昌应当根据地建公司的通知协助丁积杰办理认购协议的更名手续。为维护丁积杰合法权益，故诉至法院，请求：1、请求法院确认丁积杰和冯茂昌2016年5月8日签订的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》合法有效；2、请求法院判令冯茂昌、杨光协助丁积杰在第三人处办理《南山花园商品房认购协议》的更名手续；3、诉讼费用由冯茂昌、杨光承担。辩论意见：一、结合丁积杰提交的个人授权委托书和陕西日报南山花园内部购房名额转让协议，以及丁积杰当庭向杨某某发问，均能证明杨光作为冯茂昌的全权代理人将南山花园6号楼1单元9层西户的房屋认购指标转让给丁积杰。双方签订协议后，丁积杰按约通过杨光向冯茂昌支付转让费5万元。向地建公司支付房屋认购款102684元。丁积杰已经履行签订转让协议和房屋认购协议的义务。杨光作为冯茂昌的委托代理人无论是以冯茂昌的名义还是杨某某名义和丁积杰签订购房名额转让协议，该转让协议的签名应属有权处分。权利义务应当指向冯茂昌。该购房名额转让协议是双方真实意思表示，应属合法有效。二、通过冯茂昌与杨某某当庭陈述，冯茂昌已将南山花园的购房指标转让给杨光。杨光作为转让人也有权将购房指标转让给丁积杰。所以无论杨光是以委托代理人身份还是转让人身份，其实际已向丁积杰转让了南山花园项目的购房指标。丁积杰和杨光签订的陕西日报南山花园内部购房名额转让协议也应属合法有效。三、根据丁积杰提交的购房名额转让协议以及地建公司于2018年7月20日、7月25日下发的通知，涉案房屋于2018年8月4日可以办理更名手续。结合丁积杰提交的短信、微信聊天记录均能证明冯茂昌拒绝协助丁积杰办理更名手续。该行为已构成违约，应当承担继续履行即协助丁积杰办理南山花园商品房认购协议的更名手续。四、本案是由物权引起的债权纠纷，诉讼标的指向的对象是购房指标，依据西安市中级人民法院2018民终7272号民事判决，涉案南山花园项目购房指标转让不违反法律规定，应属合法有效。五、丁积杰和杨光签订购房名额转让协议后，冯茂昌作为名义认购人，杨光作为委托代理人和实际转让人，应当遵循诚实信用原则，尊重契约精神，积极协助丁积杰办理更名手续。冯茂昌辩称，冯茂昌是1954年参加工作，已经参加工作40余年，由于工龄长在单位一直没有房屋，在退休时，为了照顾冯茂昌给冯茂昌分了一个指标。因为拿到指标的时候冯茂昌已经退休了，老二接了冯茂昌的班，也有指标。冯茂昌在拿到指标后，在单位碰见了杨光，杨光说冯茂昌不要这个指标，可以转让给杨光。后面冯茂昌就把房屋指标转让给了杨光。冯茂昌不认识丁积杰，也从来没有和丁积杰签订过协议，冯茂昌只是把房子转让给杨光并没有转让给丁积杰。杨光和丁积杰签订协议的时候就根本没有告知冯茂昌。车位转让指标是丁积杰去冯茂昌家抢过去的不是我们达成协议转过去的。杨光XX房XX道。对丁积杰的诉讼请求不同意。辩论意见：陕报发的通知是有效的，对第一批、第二批都是有效的，不是他们说无效的。杨光代理也可以，杨光卖给别人要和我们商量，但是实际并未和我们商量。这个代理是卖给杨某某代理，并不是卖给别人的代理。杨光和丁积杰的协议是8月23日，为什么要把日期签到5月8日，就是因为冯茂昌给杨光出具授权委托书的日期是5月6日。并且杨光签订的协议应该签自己的名字为什么签订冯茂昌的名字，指印是谁摁的。杨光辩称，2016年5月初当时报社要挑选南山花园指标，因为我小舅子也在报社工作，我也是报社职工，后面就碰到了冯茂昌。因为冯茂昌在低价处理他的购房指标，后面我就给冯茂昌说了我来买他房子给我小舅子。后面因为各种原因我小舅子不买这个房子了我就通过买我房子的案外人认识了丁积杰。冯茂昌在2016年5月6日确实是给我出具了委托书签署了协议。签完的第二天，是冯茂昌和我去挑的房子交的认购款签订协议。那个时候还没有说把房子给丁积杰卖，因为我小舅子当时还没说不要房子了。半个月后因为我小舅子不要这个房子了，我就和冯茂昌的二儿子沟通过这些事情。之后就通过案外人我和丁积杰认识， 8月23日我以冯茂昌的名义和丁积杰签订了协议，字都是我签的。冯茂昌转给我的是2.5万元，我转给丁积杰是5万元将这个房子转让。签约后当天是给了4万元（含1万元认购款），后面的1万元约定是一个月内给但实际超过1个月了。丁积杰给我的5万元全是通过手机转账。1万元认购款是我自己交的，后面签协议的时候丁积杰给我了1万元认购款。第二次交款是丁积杰自己去交的。车位协议是我和冯茂昌的二儿子说过这个事情，车位再另外付一笔钱，我们定的是4万元。因为丁积杰和我们并没有达成车位转让协议，但丁积杰却把车位转让协议抢走了，钱也没有给。到地建公司更名的时候，丁积杰给我说我要履行我作为代理人的义务，把车位转让协议走完。我一共给冯茂昌了5万元。我没有赚差价。在2018年8月14日的时候，冯茂昌的大儿子约我在冯茂昌的家里告诉我，这个事情叫我以后不要管了，由他行使冯茂昌的全权代理，然后给我出具了一份终止委托书。辩论意见：一、我认为本案的焦点不在于合同而在于车位认购的资格。二、名额转让协议仅约定网签更名，依据西安市中院2018陕01民终8185号民事裁定书南山花园项目至今未办理任何土地出让手续。换言之本案南山花园项目尚未达到网签条件。且2018年8月6日双方进行非网签更名，之前未在合同中约定。三、在2016年丁积杰与冯茂昌签订的名额转让协议，以及冯茂昌与地建公司签订南山花园商品房认购协议均未涉及车位。但到了2018年8月1日至2018年8月6日非网签更名之时，地建公司要求房子和车子同时更名，在上述非网签更名之时如果冯茂昌同意丁积杰的第二项诉请将会导致冯茂昌被迫放弃车位认购资格，侵害冯茂昌的车位认购财产性权利。四、丁积杰维护其合法权益的诉请可以理解。但不应损害冯茂昌合法权益为代价。依据诚实信用原则，及禁止反言原则，地建公司的行为应该受到法院的惩罚而非支持。地建公司称，我公司会配合法院的生效判决执行。原审法院认为，虽然冯茂昌向杨光出具的委托书记载的委托权限为南山花园商品房的选房认购等事宜，但之后杨光签订南山花园内部购房名额转让协议过程中，冯茂昌之子冯百年知情并参与，冯茂昌并收取杨光转交的转让费5万元。2018年8月4日杨光以冯茂昌名义与丁积杰签订房屋车位补充协议后，冯百年与丁积杰对该协议转让费金额产生争执，同年8月14日冯茂昌终止了杨某某委托权限。以上事实情节证明，杨光以冯茂昌名义与丁积杰签订的南山花园内部购房名额转让协议，杨某某代理行为属于有权代理。该代理行为产生的法律后果，直接向冯茂昌承担。丁积杰与杨光签订的南山花园内部购房名额转让协议，并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的合同应为有效。本案丁积杰与冯茂昌就南山花园内部购房名额达成协议后，丁积杰已履行了付款义务，而办理认购协议更名手续是冯茂昌履行合同应尽的义务。冯茂昌与地建公司签订的《南山花园商品房认购协议》约定：“在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利。”该约定应视为地建公司概括的意思表示。从合同解释的角度来看，该约定中“变更实际购买人”既可以理解为认购人在家庭成员中转让认购资格而变更实际购买人，亦可以理解为认购人向其它人转让认购资格而变更实际购买人。该约定表明地建公司对转让认购资格不持异议。诉讼中地建公司亦明确表示，会依据法院的生效判决配合法院执行。故本案丁积杰、冯茂昌达成的转让认购资格的口头协议，构成合同权利义务的概括转让。丁积杰作为合同权利义务概括转让的受让人，当然取得《南山花园商品房认购协议》当事人的地位。虽然双方在达成转让协议时未对该认购协议更名形成具体约定，但根据诚实信用原则，办理认购协议更名手续是本案中冯茂昌的合同附随义务，亦是认购资格转让协议履行的必要内容。现丁积杰要求确认双方达成的转让协议合法有效，请求判令冯茂昌协助丁积杰在地建公司处办理认购协议更名手续，依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，原审法院遂判决：一、原告丁积杰与被告冯茂昌签订的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》有效。二、被告冯茂昌于本判决生效之日起十五日内协助原告丁积杰在第三人陕西地建房地产开发有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续。案件受理费1050元由被告冯茂昌负担（此款原告已预交，冯茂昌于本判决生效之日起十五日内直接给付原告1050元）。宣判后，冯茂昌不服，向本院提起上诉称，一、原判决关于案件基础法律关系的事实认定错误。原判决在本院认为部分中“杨光以冯茂昌名义与原告签订的南山花园内部购房名额转让协议，杨某某代理行为属于有权代理”的认定，属于对涉案当事人基础法律关系的事实认定错误。冯茂昌与杨光之间是买卖行为，并非代理行为。二、原审判决关于涉案《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》的合同效力认定错误。（一）杨光以冯茂昌名义与丁积杰签订（（陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》的行为是无权代理行为。首先，冯茂昌无委托杨光代其向地建公司处分其购房名额的意思表示。根据原审中冯茂昌及杨某某答辩陈述，双方均认可购房名额系冯茂昌卖给杨某某，至于杨光“买他房子给我小舅子”的合同目的并不影响双方之间的买卖行为。冯茂昌基于该买卖行为的合意向杨光出具的《个人授权委托书》，是冯茂昌履行协助买受人按照其意愿挑选房型的合同义务，并非委托杨光代其向地建公司处分购房名额的授权行为。其二，《个人授权委托书》载明的授权范围是办理选房认购事宜，并无委托杨光代为处分购房名额事项的授权。第三，《个人授权委托书》不具有表见代理的形式要件，依法不能适用表见代理的法律规定。故，冯茂昌与杨光之间没有委托代理关系，冯茂昌也从未授权杨光代其处分内部购房名额。杨光无权以冯茂昌名义处分冯茂昌所有的内部购房名额。杨光以冯茂昌名义与丁积杰签订《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，系无权处分行为。（二）未经冯茂昌追认的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》对冯茂昌不发生效力。1、《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》系杨光无权代理的结果，根据《民法总则》第171条第1款的规定，该协议未经被代理的冯茂昌追认的，对冯茂昌不发生效力。2、冯茂昌已明确表示对杨光实施的，以冯茂昌名义与丁积杰签订《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》的无权代理行为不予认可。三、原判决关于冯茂昌与丁积杰间基础法律关系的认定错误。（一）冯茂昌与丁积杰之间不存在法律关系。1、冯茂昌与丁积杰之间没有签订合同。冯茂昌在涉案纠纷之前并不认识丁积杰，也从未就涉案南山柁园内部购房名额转让事项与丁积杰进行过协商、达成过任何口头协议。2、杨光以冯茂昌名义与丁积杰签订的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》系无权代理行为，冯茂昌明确示不予认可，该协议对冯茂昌不产生法律拘束力。（二）丁积杰基于与杨光签订的协议，对冯茂昌与地建公司的《南山花园商品房认购协议》无法产生合同概括转让的效力。首先，合同的概括转让是发生在三方主体之间的民事法律行为。原审中两份合同的当事人均不相同，不可能产生合同概括转让的法律效力。《南山花园商品房认购协议》的当事人为冯茂昌与地建公司；杨光无权代理情形下与丁积杰签订的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，因未经冯茂昌追认而对冯茂昌不产生拘束力，合同的当事人为杨光和丁积杰。其次，两份合同中均无关于合同概括转让的意思表示。第三，冯茂昌与杨光是内部购房资格买卖关系而非代理关系，与丁积杰之间不存在法律关系。上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回丁积杰的诉请；2、本案一、二审诉讼费由丁积杰承担。丁积杰辩称，1、冯茂昌出具的授权委托书给杨光，杨光作为被委托人与丁积杰签订《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，将冯茂昌名下的南山花园房屋认购资格转让给丁积杰。双方达成的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》不违反法律强制规定，更不存在恶意串通，损害第三人利益的情形，双方达成的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》协议合法有效；2、冯茂昌有协助丁积杰办理《南山花园商品房认购协议》更名的义务，双方签订《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》也不存在《合同法》第一百一十条规定的履行不能法定情形，一审判决冯茂昌协助办理更名手续适用法律正确。3、一审遵循最高院指导意见的精神判决丁积杰与冯茂昌签订的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》有效，冯茂昌协助丁积杰办理《南山花园商品房认购协议》更名手续合理合法，适用法律正确，二审判决应予维持。杨光、地建公司经传票传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，本案证据显示，冯茂昌之子冯百年参与了协商签署涉案协议的全过程，且冯茂昌向杨光出具《个人授权委托书》后仅隔一天时间，杨光即代理冯茂昌与地建公司（甲方）签订《南山花园商品房认购协议》并与丁积杰签订《山西日报南山花园内部购房名额转让协议》，而且在之后约三个月的时间里，冯茂昌对杨光实施的上述民事行为并未提出异议且收讫了杨光转交的共计5万元的购房名额转让款。因此，本院认为冯茂昌委托他人转让购房资格的意思表示，应蕴含在杨某某代理委托事项之内，杨光所为的涉案民事代理行为源于冯茂昌的明确授权，应合法有效。综上，冯茂昌关于原审法院对涉案基础法律关系认定错误、《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》系无权代理行为的主张，无事实和法律依据，且有违诚实信用原则，本院不予支持，冯茂昌的上诉请求依法应予驳回。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：2016562016571588235588239268492515驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原审判决执行；冯茂昌预交的1050元二审案件受理费，由冯茂昌负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年十一月五日  书 记 员  范  致  远     1