广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终1594号 上诉人（一审原告）：韦安利，男，1981年8月3日出生，壮族，住广西田阳县。 上诉人（一审原告）：覃的敏，女，1983年4月5日出生，壮族，住广西田阳县。 上列上诉人的共同委托诉讼代理人：钟方立，广西桂百（田林）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：田阳瑞田房地产开发有限公司，住所：广西田阳县田州镇布洛陀大道瑞田花园二期1号商铺（国税局对面）。 法定代表人：王化明,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：廖骞，广西通阳律师事务所律师。 上诉人韦安利、覃的敏因与被上诉人田阳瑞田房地产开发有限公司（以下简称瑞田公司）商品房销售合同纠纷一案，不服田阳县人民法院（2019）桂1021民初486号民事判决，本院于2019年8月7日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，于2019年10月8日公开开庭审理了本案。上诉人韦安利、覃的敏的委托诉讼代理人钟方立，被上诉人瑞田房地产公司的委托诉讼代理人廖骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。被上诉人交房时不符合交房的法定条件，不产生房屋交付的法律效力。1.被上诉人交房时违反我国法律、法规的强制性规定。《中华人民共和国消防法》第十条规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经过公安消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。”被上诉人于2018年3月16向消防机构提交消防验收申请，当天办理消防验收合格备案。房屋未经消防验收合格的情况下，被上诉人的交房行为，视为交付不能。建设部关于发布国家《建筑工程施工质量验收统一标准》的通知6.07规定：单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。被上诉人交房时，没有备案，视为未交房。2.被上诉人交房时未达到房屋交付条件。《竣工验收备案表》是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后在工程竣工15天内到建设行政主管部门备案，缺少任何一项都不能入住。可见，取得《竣工验收备案表》是法定的交房条件。3.交房时被上诉人没有取得建设工程竣工验收备案证明文件。交房时，房屋没有办理消防验收备案，无法办理建设工程竣工验收备案，2018年3月16日办理消防验收备案后，被上诉人于2018年5月29日办理备案登记。可见，被上诉人在没有办理建设工程竣工验收备案情况下向上诉人交房，不但违反了法律规定，也违反了合同约定，构成违约。二、被上诉人交房时违反了合同第十条的规定，构成违约。1.交房时，上诉人房屋的供水未与城市公共供水管连接，而是从建筑工地的水管自行接水到上诉人的供水管道，并自行为上诉人等业主安装水表，违反了合同约定。被上诉人建设的小区排水设施存在缺陷，每逢下雨，小区外的地表和地下污水自小区排水设施倒灌入小区，淹没小区地面，造成小区业主出行困难，影响了上诉人的出行和生活质量。2.交房时，供电没有纳入城市供电网络，而是从建筑工地私自接电到上诉人房屋外并安装电表。由于业主与建设工地共同用电，造成业主家庭用电电压不稳定，影响业主家电的寿命。最严重的一次是2017年底，因电压骤升，导致小区63户家用电器不同程度损坏，严重影响业主生活。后经与小区物业公司交涉，物业公司修理或更换业主损坏的家电。3.2018年7月起，上诉人的房屋供水方与城市公共供水管连接，供电纳入城市供电网络。交付房屋后，因小区业主房屋供水、供电存在的问题，包括上诉人在内的小区业主强烈要求被上诉人按照合同的约定，整改供水、供电系统，经田阳县人民政府多次协调，被上诉人迫于压力，于2018年7月，将小区的供水、供电纳入城市公共网络。三、一审法院认为交房时，上诉人的房屋通水通电，买卖合同达到双方的目的，被上诉人没有违约属于认定事实不清。买卖合同是被上诉人制定的格式合同，被上诉人不按照合同约定的方式供水、排水、供电构成了违约，因为被上诉人的违约行为，小区的排水、供电存在的问题严重影响了业主的生产、生活，达不到上诉人等业主安居乐业的通常居住标准。综上所述，一审法院认定事实不清，在被上诉人存在多处违约的情况下，认定被上诉人没有违约，驳回上诉人的诉讼请求，严重损害了上诉人的合法权益，上诉人特提起上诉，请求二审人民法院支持上诉人的上诉请求。 瑞田房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求。 韦安利、覃的敏向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付违约金43664元（以309674元为基数，按0.2‰计算，从2016年12月29日起暂计至2018年12月1日止）；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年3月2日，原告韦安利、覃的敏与被告瑞田公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买位于田阳县房屋，建筑面积为118.24平方米，总价款人民币309282元，原告于2016年3月2日前支付首期房价款93282元，余款216000元由原告向银行申请按揭贷款或公积金贷款。合同第九条约定，商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房经验收合格。该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定商品房基础设施设备交付条件：1.交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，水费标准按当地供水部门收费标准执行，所产生水费用户自理；2.交付时纳入城市供电网络并正式供电，电费标准按当地供电部门收费标准执行，所产生电费用户自理。3.供暖……以上第1、2、3项由被告负责办理开通手续并承担相关费用，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件的，被告按照合同第十二条约定承担逾期交付责任。合同第十一条约定交付时间和手续，被告定于2016年12月28日前向原告交付商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理。办理交付手续前，原告有权对该商品房进行查验，被告不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。合同签订后，原告依约办理购房款支付手续。2016年12月27日，被告组织勘察、设计、施工、监理等单位对原告购买商品房所在的整栋楼进行竣工验收，整栋楼的工程质量验收合格。2016年12月28日，被告向原告交付商品房，原告接收房屋并办理物业手续，该商品房水电正式供应。2018年5月29日，被告对其开发建设的瑞田花园二期B1号、B2号、B3号、B4号等几栋楼一起向田阳县住房和城乡规划建设局申请备案登记，当日取得备案登记。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。原告主张被告交付商品房时，未取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房的供电供水没有与市政管网连接，导致其使用房屋过程中经常出现电线短路、供水不足的情形，被告存在房屋交付违约，要求被告承担逾期交付责任。虽双方合同第九条、第十条约定商品房交付时，要求被告取得建设工程竣工验收备案证明文件，供水供电并入市政管网连接。被告交房时没有取得该证明文件，但依照合同第十一条约定，交付商品房时，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收商品房。合同第十条对水电供应约定的目的是交付商品房时水电供应正常，不影响居住使用。原告于2016年12月28日接收商品房，且商品房通水通电，双方签订商品房买卖合同目的已经实现，被告不存在本案双方争议的违约行为，故原告要求被告承担逾期交付责任违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如驳回原告韦安利、覃的敏的诉讼请求。案件受理费892元，减半收取446元，由原告韦安利、覃的敏负担。 本院二审期间，被上诉人没有提交新证据。上诉人提交五份新证据：证据1.《建设工程竣工验收消防备案凭证》，证明本案房屋于2018年3月16日办理消防验收备案，开发商交房不符合法律规定；证据2.《关于申请咨询田阳县瑞田花园（B区）现阶段是否已通过竣工验收备案的请求》及信访事项答复意见书，证明田阳县瑞田花园（B区）商品房交付时没有通过建设工程竣工验收备案，开发商违规交付房屋；证据3.《关于对〈关于申请咨询田阳县瑞田花园（B区）现阶段是否已通过竣工验收备案的请求〉的答复意见》，证明田阳县瑞田花园小区排污管道不合理，导致下大雨小区污水无法排放；证据4.物业公司通知，证明2018年5月22日之前田阳县瑞田花园小区水电未开通一户一表，开发商发出通知，将水电费退还业主，开发商交付房屋不符合合同约定；证据5.照片一组，证明田阳县瑞田花园（B区）遇到下雨天排水不畅，导致内涝，严重影响了业主的生活。 经质证，被上诉人对证据1的三性无异议，对证明目的有异议，这刚好证明本案房屋竣工验收房屋备案之前通过验收是合法的；对证据2的三性无异议，对证明目的有异议，被上诉人交房时不存在违约的情形，上诉人购买的商品房所在的整栋楼经勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，整栋楼的工程质量验收合格；对证据3的真实性合法性没有异议，对关联性有异议，关于污水大雨无法排放与本案没有关联，上诉人只能按照第九条的约定主张违约金；对证据4的三性没有异议，对证明目的有异议，该证据恰好证实双方产生纠纷以后，经田阳县领导的协调，在未明确双方责任的情况下，暂由瑞田房地产公司承担上诉人已经产生的水电费，对这份通知被上诉方是不情愿的；对证据5的三性均有异议，且与本案没有关联。 对上诉人提交的上述证据，本院分析认定如下：证据1证实了案涉房屋于2018年3月16日办理消防验收备案。证据2证实了田阳县瑞田花园（B区）商品房于2018年5月29日通过竣工验收备案。证据3证实了瑞田房地产公司退还的水电费的原因，是在田阳县房产管理局的协调下，在未明确双方责任的情况下，暂由瑞田房地产公司承担，且田阳瑞田花园二期小区内污水管已接入荣鑫路延长线道路的市政排污管建设中的预留支管井（W48-2污水井）。田阳瑞田小区二期出现污水反冒现象有其他原因，并非小区排水配套设施不齐全引起。关于证据4、证据5，由于证据3证实了开发商退还的水电费是在未明确双方责任的情况下，暂由开发商承担，故对证据4、证据5的证明力不予认可。 综上分析，本院二审查明：2018年3月16日被上诉人向田阳县消防大队申请消防对田阳县瑞田花园小区（二期）B3#、B4#楼申请备案并于当日取得消防验收合格备案。2018年5月29日被上诉人通过田阳县瑞田花园小区（二期）B1号楼竣工验收备案。 对一审判决认定的案件其他事实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人于2016年3月2日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同履行。被上诉人是否存在逾期交房行为、是否应当按逾期日计算向上诉人支付房屋价款万分之二的违约金，是本案争议焦点。（一）双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定：房屋交付的条件是该房屋已取得竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、经验收合格；第十一条约定：房屋交付时间为2018年12月8日，被上诉人交付时应出示满足第九条约定的证明文件，否则上诉人有权拒收，由此产生的逾期交付责任由被上诉人承担，并按第十二条处理；第十二条约定：被上诉人逾期交房超过30天，上诉人要求继续履行合同的，被上诉人则按日计算向上诉人支付房屋价款万分之二的违约金。按上述条款约定，被上诉人未按照合同约定时间交房或交房时未能满足合同第九条约定的条件，上诉人拒绝收房才产生被上诉人承担逾期交付责任。根据查明的事实，被上诉人向上诉人交付房屋时，虽未能完全提供第九条约定的证明文件，没有完全满足交房的条件，但被上诉人并未拒收房屋，因此，按上述条款的约定，不产生被上诉人应承担逾期交房的违约情形，故上诉人以被上诉人交房时未能完全提交满足第九条约定的证明文件为由，主张被上诉人承担逾期交房违约责任，因上诉人未拒收房屋、不符合合同约定的违约情形，上诉人以被上诉人交房时未取得竣工验收备案和消防验收合格主张被上诉人逾期交房，本院不予支持。被上诉人未能提交合同第九条约定的全部证件明文件，若给上诉人造成其他损害的，或者被上诉人实际交房超过约定期限的，上诉人可另行向被上诉人主张权利。（二）合同第十条约定：被上诉人交付的房屋必须是供水、排水、供电正常，水、电费当地部门收费标准执行，水管、电线路接入城市水、电管网。上诉人主张被上诉人交房时未按该条款约定履行义务，小区水、电未接入城市水、电管网，向业主供应的是商业用水、电而非是生活用水、电，应举出充分证据证实。但从上诉人一审中举出的《商品房买卖合同》、购房付款发票，二审举出的《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《关于申请咨询田阳县瑞田花园（B区）现阶段是否已通过竣工验收备案的请求》及信访事项答复意见书、《关于对〈关于申请咨询田阳县瑞田花园（B区）现阶段是否已通过竣工验收备案的请求〉的答复意见》、物业公司通知、照片等证据，均未能确切证实被上诉人交房时存在不符合上述条款约定的情形。在小区业主实行一户一表以前，物业公司收取电费每度电多几分钱，每吨水多几毛钱，包含有正常损耗和小区公摊，不能证明小区供应的水、电即为商用用水、电。且上诉人接收房屋后，水电供应正常，且田阳瑞田花园二期小区内污水管已接入荣鑫路延长线道路的市政排污管建设中的预留支管井（W48-2污水井）；下雨天出现小区内涝，原因是多方面的，尚不足以证明是小区排水设施不完善所致。据此，上诉人以被上诉人交房时不符合合同第十条约定为由，主张被上诉人承担逾期交房的违约责任，证据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费892元，由上诉人覃的敏、韦安利负担。 本判决为终审判决。 审判长 凌 除 审判员 玉 江 审判员 何双安 二〇一九年十一月四日 书记员 黄忠恒