山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终3250号 上诉人（原审被告）：山东世纪金源置业有限公司。住所地淄博市张店区柳泉路77号世纪新世界广场2号5层。统一社会信用代码：91370303766652504X。 法定代表人：朱清信，董事长。 委托诉讼代理人：王金燕，山东建仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈红梅，山东建仑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：钱志博，男，1987年8月28日出生，汉族，中石化第十建设有限公司职工，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：刘佳（系钱志博之妻），女，1988年2月18日出生，汉族，无业，住淄博市张店区。 上诉人山东世纪金源置业有限公司（以下简称“世纪金源公司”）因与被上诉人钱志博商品房销售合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初4584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人世纪金源公司的委托诉讼代理人王金燕、陈红梅，被上诉人钱志博的委托诉讼代理人刘佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世纪金源公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判其公司按照案涉商品房己付购房款的日万分之0.5承担自2016年7月2日至2016年9月7日期间的逾期办证违约金。事实与理由：1.按照案涉《商品房买卖合同》第十五条约定内容，合同双方在签约时就考虑到一旦逾期交房情形出现，无法在较短的时间办理完毕房屋产权证，为此在《商品房买卖合同》第十五条中以“（）”的形式作了商品房交付使用后360日内为买受人办理房屋产权证的特别说明，涉案房屋实际交付时间为2014年8月4日，因此，涉案商品房办证期限为2015年7月31日而非一审判决认定的2014年12月31日；2.一审中其公司提供了由淄博市国土资源局张店分局出具的《关于对山东世纪金源置业有限公司申请出具信访函的回复》一份，证明逾期办证是地方政府原因所致，其公司对此不承担责任，张店区房管部门在不动产统一登记实施前受理的最后一宗房地产开发企业报送的新建商品房登记业务为2016年9月7日，不动产统一登记实施后张店区不动产权中心受理了第一宗房地产开发企业报送的新建商品房登记业务首次登记日为2016年11月16日，其公司在不动产统一登记实施前曾经向张店区房管部门提交了办理淄博世纪新世界广场商品房所有权登记资料，不动产统一登记实施后新建商品房需要统一登记，其公司于2016年11月中旬向张店区不动产登记中心再次提交申请办证资料，该中心要求其公司根据办理不动产统一登记的新要求，将原来向张店区房管部门报送的申请登记资料重新整理、更换、补充，其公司按照新要求将准备齐全的申请登记资料于2017年3月20日提交至张店区不动产权中心，同月30日该中心正式将登记申请资料录入系统，因此，案涉商品房不动产权证未按期取得是上述政府登记部门合并、不动产登记相关要求发生变化等原因所致，由此可证，其公司在不动产统一登记实施前，张店区房管部门受理的最后一宗房地产开发公司新建商品房登记业务之日（即2016年9月7日）前，曾向该部门提交了包括案涉商品房在内的大宗业务登记资料，至此其公司已经履行了案涉商品房权属登记的义务，按照《商品房买卖合同》第十五条第二款第二项约定，因当地政府原因，不能按期取得房地产权属证书，其公司不承担责任；3.一审法院判决其公司赔偿钱志博逾期办证违约金过高，请求二审依法予以调整，其公司虽然由于种种原因致案涉商品房办证逾期，但钱志博并未因此受到实际损失。近年来由于房价快速上涨，案涉房屋较之购买时价格已上涨50%以上，与逾期付款、逾期交房违约程度相比，逾期办证违约程度相对较轻，涉案《商品房买卖合同》第七条约定的逾期付款违约金为逾期付款的日万分之0.5，合同第9条约定的逾期交房违约金也为已付购房款的日万分之0.5，从公平原则出发，逾期办证违约金应当是参照上述合同条款约定的违约金比例计算；4.钱志博于2018年7月2日提起诉讼，按照诉讼时效的规定，其在2016年7月1日之前的违约金诉求已经超过2年，不应受保护。综上，请求二审查明事实，判如所请。 钱志博辩称，1.世纪金源公司所称《商品房买卖合同》第十五条中“（）”内360日指实际交房后的360日理由不成立，是单方修改合同的行为，按照合同第八条约定交房是在2013年12月31日之前，与括号内的时间不矛盾，没有歧义，第八条和第十五条是世纪金源公司不同的法律责任和义务，世纪金源公司故意曲解，是没有法律依据的；2.世纪金源公司向一审法院提供的淄博市国土资源局张店分局的回复说明政府在世纪金源公司逾期办证上没有任何责任，世纪金源公司当时的申报资料根本不符合《不动产登记暂行条例》强制性标准，故被职能部门予以拒绝登记。不存在世纪金源公司所说的有新要求新标准的情况，世纪金源公司开发的小区销售面积比竣工面积多了4600平方米，处理完这个问题之前，不可能通过登记审查，世纪金源公司聘请有关单位对申报资料中测绘报告进行了数字修改，并没有涉及测量，把超规划面积全部计入公摊面积，2017年3月20日提交报告，当天国土局不动产登记中心接收登记资料并证实受理；3.世纪金源公司请求调整违约金没有依据，逾期办证让钱志博在户籍迁入、小孩入托上学、抵押贷款、房屋出租等方面受到很大影响，产生了直接经济损失，世纪金源公司称办证违约金按合同第七条、第九条约定进行是单方修改合同的行为，不受法律保护；4.世纪金源公司所称诉讼时效问题没有依据。 钱志博向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告办证违约金80617.87元；2.判令被告支付原告房屋面积差2508元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年7月31日，原告钱志博与被告山东世纪金源置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购置被告开发建设的房产一套，被告应当在2013年12月31日前交付房屋，在2014年12月31日前（商品房交付使用后360日内）为原告办理完毕房屋权属登记。如因原告方原因不能按期取得房地产权属证书，一切责任由原告承担。如因当地政府原因，不能按期取得房地产权属证书，甲方不承担责任。《商品房买卖合同》签订后，涉案房屋实际交付时间为2014年8月4日，于2017年7月6日登记至被告山东世纪金源置业有限公司名下。原告主张被告逾期办理不动产所有权初始登记构成违约，为此，形成纠纷。 一审法院认为，钱志博、世纪金源公司之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同真实有效。合同双方均应按照合同约定全面履行相应的权利义务。原告依约支付房款后，被告未按合同约定时间为原告办理房屋登记，应当承担逾期办证的违约责任及返还房屋面积差价。原、被告在合同中没有约定逾期办证违约金，原告要求被告按照5.733%向支付原告违约金，于法有据。退还房屋差价后，按原告实际支付购房款556605元，被告应向原告支付违约金80218.61元(2015年1月1日至2017年7月6日)。原告主张的超出部分，计算有误，该院不予支持。被告辩称办证期限应为房屋实际交付之日起360日即2015年7月31日起计算违约金，原告对此不予认可，因该合同为格式化合同，由被告提供，根据相关规定即便产生歧义也应当采信不利于提供格式合同一方的解释。故办证期限应为2014年12月31日之前，违约金应从2015年1月1日起开始计算。被告提供关于对山东世纪金源置业有限公司申请出具《情况说明》信访函的回复一份证实其答辩意见，但该证据不能证实被告逾期办证是由于地方政府的原因，故对其答辩意见不予采纳。原告主张退回房屋面积差2508元，被告无异议，对此该院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告钱志博违约金80218.61元；二、被告山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起十日内退回原告钱志博面积差款2508元；三、驳回原告钱志博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1878元，由被告山东世纪金源置业有限公司负担。 二审期间，世纪金源公司提供竣工验收备案表两份，以证明在2016年6月1日其公司已经完成所有竣工验收备案文件可进行初始登记，同时印证在2016年9月7日房地产登记部门合并前办理的最后一起房屋登记之前，世纪金源公司就具备了办理初始登记证书的全部文件；房屋所有权初始登记书一份，以证明在2016年8月20日世纪金源公司即向当时的房产登记部门提交了全部初始登记资料及申请；（2017）鲁03民终3614号、（2018）桂03民终861号、（2019）鲁03民终2039号三份民事判决书复印件供二审参考，证明与本案同类情形案件的判决情况；省高院申诉案件通知书复印件，证明同类型案件在市法院判决后，世纪金源公司向省高院提起再审，已被省高院受理，同时，提交中止审理申请书，请求依法中止本案的审理。钱志博认为，上述证据与其无关，其买房开发商就应该办证，办证是开发商的事情，现在开发商没有办出证来，应承担违约责任。经审查，世纪金源公司提供的竣工验收备案资料及房屋所有权初始登记书载明其完成竣工验收备案系在2016年6月，2016年8月20日提交了办证资料，该证据不能证实其就案涉房屋在案涉《商品房买卖合同》约定的期间内履行了其为购房人办理权属登记的合同义务；三份民事判决书复印件中载明的购房人不是本案钱志博，与本案事实无必然关联性，故对其证明效力，不予采纳；世纪金源公司以其他案件在山东省高级人民法院申请再审为由，申请中止本案诉讼。 另查明，上诉人与被上诉人于2017年5月27日签订协议，上诉人退还被上诉人办证费15767.49元，被上诉人自行办理不动产权证。 淄博市国土资源局张店分局于2018年11月22日向世纪金源公司出具《情况说明》一份，主要内容为：“由于国家不动产登记制度改革、机构合并等原因，张店区房产登记部门受理的最后一宗房地产开发公司报送的初始登记业务为2016年9月7日，改革后张店区不动产登记中心受理的第一宗大宗业务是2016年11月16日；世纪金源公司曾于该年11月中旬申请办理涉案不动产权属登记，因登记资料需要更换、补充，其申请被退回。2017年3月20日，世纪金源公司将准备齐全的资料提交至不动产登记中心，开始办理不动产登记。” 其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人争议的焦点问题为，1、涉案房屋逾期办证违约金的数额应当如何确定；2、钱志博在本案中起诉是否超出诉讼时效。 一、关于涉案房屋逾期办证违约金的数额应当如何确定问题。 1、双方当事人在《商品房买卖合同》中对于交房时间及房屋权属登记时间进行了明确约定。合同中第十五条关于房屋登记的约定所确定的办理权属登记时间为世纪金源公司依约（2013年12月31日前）交付房屋后360日，因此该条款所约定的“2014-12-31之前”与其后“（商品房交付使用后360日内）”所约定的期限具有一致性，系同一期限，均为2013年12月31日（合同约定的房屋交付时间）后360日内。世纪金源公司在合同履行过程中出现了逾期交房的违约行为，逾期交房后，合同约定的权属登记期限并未届满，在该约定期限内，世纪金源公司未依约为钱志博办理房屋权属登记。按照世纪金源公司在本案中自认事实，其于2016年6月才完成竣工验收备案工作，具备了房屋初始登记的条件。而此时已超出双方合同约定的权属登记期限届满时间一年半时间，原审对于违约金起算时间为2015年1月1日的认定并无不当。世纪金源公司关于权属登记期限日期应为2015年7月31日的主张于法无据。关于逾期办证违约金计算的截止日期确定问题。经查，上诉人与被上诉人于2017年5月27日签订协议，约定协议签订后，上诉人不再承担办证义务，由被上诉人自行办理不动产权证。故世纪金源公司逾期办证的违约责任截止时间应为2017年5月27日。一审判决认定世纪金源公司逾期办证的违约责任计算至2017年7月6日，系认定事实错误，本院依法予以纠正。 2、关于世纪金源公司所主张因政府登记部门合并、不动产统一登记要求发生变化即停止受理房地产登记业务的期限应否在违约期限内扣除的问题。不动产登记方式变化系发生在2016年9月，此时双方当事人合同约定的权属登记期限早已届满，即不动产登记方式发生变化、政府部门停止受理登记业务前，世纪金源公司已经发生了逾期登记的违约行为，且世纪金源公司并未提交有效证据证实由于不动产方式发生变化、政府有关部门停止受理登记期间是导致其逾期办证违约行为的根本原因，因此，世纪金源公司在本案中主张的该情形不能成为免除世纪金源公司违约责任及扣除其违约期间的事由。 3、关于违约金的计算标准问题。案涉《商品房买卖合同》中并未就违约金的计算标准进行约定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原审对于违约金计算标准的认定符合法律规定。 二、关于钱志博在本案中起诉是否超出诉讼时效问题。 1、由于在2017年5月27日前世纪金源公司一直未给钱志博办理房产登记，逾期办证违约金按逾期时间逐日增长，故该债权应当属于继续性债权，该类债权因其独特性，每一天的违约金应作为一个“个别债权”单独适用诉讼时效。双方签订合同约定了办证时间，从约定办证截止日的次日起，钱志博应当知道世纪金源公司出现违约，其权益受到侵害，逾期办证违约金的诉讼时效应当起算。另外，依据《中华人民共和国民法总则》第二百零六条规定“本法自2017年10月1日起施行。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”故，2015年10月1日之前的债权应适用两年诉讼时效，2015年10月2日之后的债权应适用三年诉讼时效。 上诉人与被上诉人钱志博于2017年5月27日因逾期办证问题签订了协议，约定钱志博自行办理不动产证。说明被上诉人为逾期办证问题截至2017年5月27日一直向上诉人主张权利，引起诉讼时效中断。故至钱志博2018年7月2日提起本案诉讼时，2015年5月27日至2017年5月27日期间的违约金63820.33元（556605.00元×5.733%×2年），并未超过法律规定的三年诉讼时效，应予支持；2015年1月1日至2015年5月27日期间的违约金已超过诉讼时效，不应予以支持。 2、关于世纪金源公司申请对本案中止审理的问题。因山东省高级人民法院对世纪金源公司就其与案外人的商品房买卖合同纠纷相关生效判决申请再审仅是作出了指令再审的裁定书，并未对案件进行实体审理，且该案与本案事实并不完全相同，即目前并不存在本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的情形。因此，世纪金源公司的该申请理由不属于应当中止审理的事由，不予支持。 综上所述，世纪金源公司的上诉意见部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第二百零六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二、三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下： 一、维持山东省淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初4584号民事判决第二项，即：山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起十日内退回钱志博面积差款2508.00元。 二、撤销山东省淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初4584号民事判决第三项，即：驳回钱志博的其他诉讼请求。 三、变更山东省淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初4584号民事判决第一项为：山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付钱志博违约金63820.33元。 四、驳回钱志博的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1878.00元，由钱志博负担420.00元，山东世纪金源置业有限公司负担1458.00元。二审案件受理费1759.00元，由钱志博负担210.00元，山东世纪金源置业有限公司负担1549.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王忠熙 审 判 员 孙德啟 审 判 员 王 鹏 二〇一九年十一月二十九日 法官助理 汪燕飞 书 记 员 荆惠苒