湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂民终1106号上诉人(原审被告、申请执行人)：杨纯，男，1958年6月24日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：胡月红，湖北易圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢文敏，湖北首义律师事务所律师。被上诉人(原审原告、执行案外人)：阳新县市场开发服务中心。住所地：湖北省阳新县兴国镇兴国大道(集贸市场四楼)。法定代表人：梁师浩，该中心主任。委托诉讼代理人：方贤根，湖北方式律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪宇绵，湖北方式律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：阳新金马房地产开发有限公司。住所地：湖北省阳新县兴国镇兴国大道中心集贸市场内。法定代表人：马辉金，该公司董事长。上诉人杨纯因与被上诉人阳新县市场开发服务中心（以下简称阳新市场中心）、原审第三人阳新金马房地产开发有限公司（以下简称金马公司）执行异议之诉一案，不服湖北省黄石市中级人民法院（2018）鄂02民初154号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨纯上诉请求：1、撤销原审判决，依法驳回阳新市场中心请求确认阳新县兴国镇中心集贸市场第二层（201铺，房产证号为20××29）及第三层的后二分之一（302铺，房产证号为20××30）归其所有的诉讼请求；2、依法驳回阳新市场中心要求停止执行阳新县兴国镇中心集贸市场第二层（201铺，房产证号为20××29）及第三层的后二分之一（302铺，房产证号为20××30）的诉讼请求，以实现杨纯对金马公司的债权；3、本案一、二审诉讼费用由阳新市场中心承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、原审判决认定阳新市场中心作为被拆迁还建人，基于拆迁还建关系，系案涉房产的实际权利人错误。第一，阳新市场中心为原国有土地划拨使用人，并非是被拆迁人，而且其与金马公司没有合法有效的拆迁还建协议。第二，本案所有有效协议所指向的阳新市场中心通过土地置换方式置换的是改建后的集贸市场第一层及第二层的后二分之一部分房屋，并非是抵押给杨纯的302商铺。第三，根据兴国中心市场的规划档案及分层分户图第一层是101号、第二层是201号，抵押给杨纯302商铺与阳新市场中心无关。第四，原审判决认定该房屋设计图纸显示地下商场为负一层没有证据证明。2、原审判决适用法律错误。阳新市场中心不享有特种债权优先权，对杨纯主张的登记在金马公司名下201、302商铺停止执行的诉讼请求应予驳回。第一，《阳新县中心集贸市场改建协议》、《收购合同》都没有明确还建房屋的具体指向，阳新市场中心的债权不构成特种债权，不享有优先权。第二，原审判决认定金马公司按双方的约定，将改建后的房屋地上第一层全部(即201铺)及第二层的后二分之一部分(即302铺)交付给阳新市场中心没有证据证明。第三，原审判决认定在本案争议发生前，金马公司已将诉争商铺交付给阳新市场中心与事实不符，为此支持阳新市场中心排除执行的请求属适用法律错误。3、杨纯善意取得金马公司名下302铺的担保物权，而阳新市场中心对金马公司仅享有合同债权，杨纯的担保物权应优先于阳新市场中心一般债权。4、阳新市场中心怠于行使权利，其存在明显过错，其默许金马公司将201、302商铺登记在金马公司名下并办理抵押，应承担房屋登记在他人名下的法律风险。阳新市场中心辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。虽然案涉201、302商铺登记在金马公司名下，但根据阳新县人民政府与相关合同相对人签订合同的约定，阳新县市场中心并未因此得到土地补偿费和安置补偿费等任何费用，而是通过土地置换方式取得前述市场改建后商铺。而金马公司对案涉商铺归阳新市场中心所有不持异议，且在本案诉讼发生前，已将诉争的商铺交付给阳新市场中心。阳新市场中心作为被拆迁还建人，基于拆迁还建关系，系案涉商铺实际权利人，且能够排除执行。阳新市场中心向一审法院提出诉讼请求：确认阳新县兴国镇中心集贸市场第二层（201铺）及第三层的后二分之一房屋（302铺）归其所有，并停止对该财产的执行，案件受理费由杨纯负担。一审法院认定事实：2005年10月18日，阳新县人民政府（甲方）与上海增源房地产开发有限公司（乙方，以下简称增源公司）签订了一份《阳新县兴国中心集贸市场改建协议书》，其中约定：甲方向乙方提供原有的兴国中心集贸市场给乙方拆除，并在原有面积上重新规划、设计，全额带资重建；改建后的集贸市场第一层的全部及第二层的后二分之一部分产权无偿归甲方所有，其余部分（地下车库，第二层的前二分之一、三至八层）全部归乙方所有；集贸市场改建前的拆迁（包括临时市场的搭建）费用全部由乙方负责等等。2007年3月6日，增源公司阳新分公司（甲方）与金马公司（乙方）签订《关于合资开发阳新县兴国中心集贸市场协议书》，就增源公司2005年10月18日签订的《阳新县兴国中心集贸市场改建协议书》中兴国集贸市场重建事宜达成协议，约定共同投资建设阳新县兴国中心集贸市场，甲方办理工程所需一切手续均使用乙方名称和印章，其财务账目也由乙方负责；乙方代表甲方全权办理规划、城建、招投标、土管、房产等手续，负责此项工程全部建设任务。同日，增源公司和增源公司阳新分公司作为甲方与乙方金马公司签订《协议书》，约定将阳新县兴国中心集贸市场交由金马公司全资开发，金马公司在建设过程中，自主经营，自负盈亏，自主处理有关此项工程的一切债权债务和纠纷，甲方不承担任何责任。协议还约定双方所有合同协议均以此协议为准。2007年12月12日，阳新县土地储备中心（甲方）与阳新市场中心（乙方）签订《国有土地使用权收购合同》，收购乙方位于兴国镇兴国大道的原兴国镇中心集贸市场5097.80㎡土地，约定：甲方不支付土地补偿费、安置补偿费等任何收购费用给乙方，乙方通过土地置换方式置换改建后的集贸市场整个第一层及第二层的后二分之一部分；还要求土地交易竞得者建设横跨兴国大道的人行天桥一座，产权归乙方所有；合同签订后，收购土地的使用权由县土地行政主管部门报县政府依法收回，乙方不再拥有该地块的土地使用权。同日，阳新县土地储备中心按照上述合同约定内容，依法办理了阳新市场中心兴国镇中心集贸市场土地收购审批手续。2007年12月21日，阳新市场中心与金马公司共同签署《关于阳新县兴国中心集贸市场改建工程土地权属的说明》，明确根据《阳新县兴国中心集贸市场改建协议书》，改建后的集贸市场整个第一层及第二层的后二分之一部分以及兴国大道人行天桥，产权归阳新市场中心所有（土地由阳新市场中心提供置换给开发商）；改建工程总建筑面积为41954.16㎡，分摊给阳新市场中心的土地面积为958㎡。2××8年4月3日，金马公司通过竞拍取得上述地块，缴纳土地出让金611.8万元，随后办理建设工程相关规划审批手续。该工程于2012年3月8日办理竣工验收备案。另认定：2007年6月27日，阳新市场中心与武汉中百连锁仓储超市有限公司签订了一份租赁合同，将诉争商业房产中的一层约500平方米和二层的一半约2600平方米租赁给武汉中百连锁仓储超市有限公司，该合同同时对租赁期限及租金交付标准和方式等均进行了约定。同月30日，阳新市场中心与武汉中百连锁仓储超市有限公司签订租赁合同，约定该中心将诉争房产出租给武汉中百连锁仓储超市有限公司。阳新县兴国中心集贸市场改建工程完工后，该幢房屋设计图纸显示地下商场为负一层，集贸市场为一层，商场为二三层，住宅为四至十层，但后来实际将地下商场编号为一层，集贸市场为第二层，商场为三、四层，住宅为五至十一层。金马公司按照双方此前的约定，将改建后的房屋地上第一层全部（即201铺）及第二层的后二分之一部分（即302铺）交付给阳新市场中心。阳新市场中心亦按照租赁合同的约定，将一楼约500平方米和二楼的后二分之一交付给武汉中百连锁仓储超市有限公司。2014年12月4日，金马公司、阳新市场中心共同向武汉中百连锁仓储超市有限公司发出租赁房屋面积核实确认书，通知该公司按照面积分别向阳新市场中心和金马公司支付租金。武汉中百连锁仓储超市有限公司收到该通知书后，在租赁期间均按照通知书确定的面积向阳新市场中心支付租金。2015年8月22日，金马公司向武汉中百连锁仓储超市有限公司出具房屋产权认定书，声明改建后市场房屋第一层的全部及第二层（房产证登记为三楼302室）的后二分之一产权归阳新市场中心所有，由于特殊原因三楼302室房屋产权手续未过户给阳新市场中心，并承诺此部分房屋租赁收入由阳新市场中心收取。还认定：2013年2月4日，金马公司将诉争的201铺和302室登记在其公司名下，房产证编号分别为房权证兴国字第××号、房权证兴国字第××号。同年11月19日，金马房产公司法定代表人马辉金向杨纯借款600万元。金马房产公司及案外人明振华、费建松为该借款提供担保。其中金马房产公司以阳新县兴国镇中心集贸市场房产(房产证号20××30、土地证号2××8第1006677)作抵押为借款提供担保，并办理了抵押登记手续。后因马辉金未按约定期限还款，杨纯诉至本院。一审法院在审理期间，依据杨纯的申请于2014年11月28日查封了登记在金马房产公司名下的阳新县兴国镇兴国大道兴国中心市场所有权证号20121783、面积为4873.96平方米地下室（商场），证号为20××29号、面积为5135.55平方米的201铺，证号为2013331、面积为2617.79平方米的301铺，证号为20××30、面积为2564.35平方米的302铺，证号为2013328、面积为522.72平方米的401铺等。2015年9月10日，一审法院作出（2014）鄂黄石中民开初字第00043号民事判决，判决马辉金在判决生效后三十日内偿还杨纯借款600万元及利息，杨纯对金马房产公司所有的阳新县××镇中心集贸市场302铺(房产证号20××30)的商铺享有优先受偿权等。该民事判决生效后，因马辉金等未履行生效判决确定的义务，杨纯申请一审法院强制执行。在执行期间，阳新市场中心向一审法院提出执行异议。2017年6月29日，一审法院作出（2017）鄂02执异12号执行裁定书，以被执行财产登记在金马房产公司名下为由，裁定驳回阳新市场中心的异议。阳新市场中心遂向一审法院提起执行异议之诉。一审法院认为，本案争议的焦点为：1、阳新市场中心与诉争房屋201铺和302铺的权属关系如何认定；2、阳新市场中心主张排除对诉争房屋201铺和302铺的执行是否具有法律依据。关于阳新市场中心与诉争房屋的权属关系。《中华人民共和国物权法》规定的不动产登记效力只是物权公示方式，登记本身不创设物权。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。由此可见，人民法院对物权的归属应当根据查明的基础法律事实判决确认。《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力”，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条关于“对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断是否系权利人”的规定，只是赋予了不动产物权登记的权利推定效力，这种效力只是法律上的“推定”，并非“真正”不可推翻。本案中，诉争的阳新县兴国镇中心集贸市场201铺和302铺虽然登记在金马房产公司名下，但根据阳新县人民政府与相关合同相对人签订合同的约定，阳新市场中心并未因此得到土地补偿费和安置补偿费等任何费用，而是通过土地置换方式取得前述市场改建工程商铺。而金马公司对诉争商铺归阳新市场中心所有不持异议，且在本案争议发生前，已将诉争的商铺交付给阳新市场中心。综合上述一系列合同内容及履行情况，阳新市场中心作为被拆迁还建人，基于拆迁还建关系，系诉争商铺实际权利人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。故阳新市场中心诉请确认阳新县兴国镇中心集贸市场第二层（201铺）及第三层的后二分之一（302铺）房屋归其所有的理由成立，予以支持。关于排除对诉争商铺执行的法律依据。虽然诉争的阳新县兴国镇中心集贸市场201铺和302铺归阳新市场中心所有，但该房产已被本院基于另案被人民法院查封，且302铺已被金马房产公司抵押给杨纯，并办理了抵押登记手续，抵押权成立。阳新市场中心关于排除执行的异议是否成立，取决于双方对诉争商铺享有的权利是否优先。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，如果拆迁人将与按照所有权调换形式补偿安置给被拆迁人的房屋另行出卖给第三人，被拆迁人对补偿安置房屋的取得享有优先权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条系保护买受人权利的规定，买受人符合二十八条规定情形下，可以排除执行人对登记在被执行人名下不动产的执行。上述法律规定表明，买受人权利属于物权期待权，而被拆迁人对拆迁还建房产享有的特种债权具有一定的物权属性，其权利优于买受人的期待物权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条的规定，建筑工程承包人对工程款的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但其所享有的优先受偿权不得对抗买受人。由此可见，因被拆迁人对拆迁还建房产享有的优先权优先于买受人的期待物权，买受人的期待物权优先于工程承包人对工程款享有的优先受偿权，而工程款的优先受偿权又优先于债权人对不动产享有的抵押权。具体到本案而言，杨纯对诉争的302铺享有抵押权，对未用于抵押的201铺享有普通的债权，而诉争的201铺和302铺属阳新市场中心拆迁还建房，阳新市场中心对诉争的302铺享有的特种债权优先于杨纯对该商铺享有的抵押权。故阳新市场中心申请排除对302铺执行的理由成立，予以支持。一审法院据此判决：1、确认阳新县兴国镇中心集贸市场第二层（201铺，房产证号为20××29号）及第三层的后二分之一（302铺，房产证号为20××30）归阳新市场中心所有；2、不得执行阳新县兴国镇中心集贸市场第二层（201铺，房产证号为20××29号）及第三层的后二分之一（302铺，房产证号为20××30），以实现杨纯对金马公司享有的债权。本案一审案件受理费100元，由金马公司负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：阳新市场中心对案涉201、302商铺是否享有权益并足以排除执行的问题。其一，关于案涉201、302商铺的权属问题。根据各方当事人的诉辩意见，各方对案涉201、302商铺登记在金马公司名下的事实均无异议，但杨纯、阳新市场中心对金马公司是否系该案涉商铺所有权人的事实存有重大争议。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，阳新市场中心作为案外人主张案涉商铺为其所有应当承担举证责任。同时，又根据《中华人民共和国物权法》第三十三条关于“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”之规定，因此，人民法院对物权的归属应当根据查明的基础法律事实予以确认。本案中，阳新市场中心为证明案涉商铺为其所有提交了《阳新县兴国中心集贸市场改建协议书》、《关于合资开发阳新县兴国中心集贸市场协议书》、《国有土地使用权收购合同》等证据。上述协议均是当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从上述证据的证明内容来看，该组证据形成了一个比较完整的证据链，能够证实阳新市场中心作为拆迁还建人向金马公司提供了原有的兴国中心集贸市场给金马公司拆除改建，改建后的集贸市场第一层的全部及第二层的后二分之一部分产权无偿归阳新市场中心所有作为安置补偿。但案涉工程改建完工后，金马公司实际将地下商场编号为第一层，地上的集贸市场为第二层，商场为第三、四层。为此，金马公司依据约定，将改建后房屋地上第一层全部（即201铺）及第二层的后二分之一部分（即302铺）交付给了阳新市场中心。杨纯虽然认为阳新市场中心不是拆迁还建人，但未提交充分证据对上述协议进行反驳，应当承担举证不能的法律后果。同时，杨纯还认为，人民法院查封的201商铺和办理了他项权证的302商铺并非系阳新市场中心与金马公司合同所指向的第一、第二层。本院认为，我国合同法中规定的合同约定不明，是指合同条款约定内容模糊，从文意做一般性理解存在分歧，或是合同约定权利义务的指向、标的不明确、不具体等。从《阳新县兴国中心集贸市场改建协议书》中约定“甲方向乙方提供原有的兴国中心集贸市场给乙方拆除，并在原有面积上重新规划、设计，全额带资重建”及“改建后的集贸市场第一层的全部及第二层的后二分之一部分产权无偿归甲方所有”的语义表达和一般常理来分析，案涉市场的拆迁还建在双方签订协议后要对还建房屋进行重新规划和设计，即在签订协议时双方并没有现存的设计方案或者设计图纸，建成后的房屋是什么状态亦不清楚。在此情况下，当事人对改建后集贸市场的第一层理解应当作一般性理解，即地上第一层，而非杨纯理解的地下第一层。因此，金马公司将改建后地上第一层商铺全部（即201铺）及第二层后二分之一部分商铺（即302铺）交给阳新市场中心符合合同约定。虽然案涉商铺登记在金马房产公司名下，但根据合同的约定，阳新市场中心并未因此得到土地补偿费和安置补偿费等任何费用，而是通过土地置换方式取得前述市场改建后的案涉商铺。加之，金马公司对案涉商铺归阳新市场中心所有亦不持异议，且在本案争议发生前，已将案涉的商铺交付给了阳新市场中心。一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定，确认阳新县兴国镇中心集贸市场第二层（201铺）及第三层的后二分之一（302铺）房屋归阳新市场中心所有具有事实和法律依据。杨纯的此节上诉理由不能成立，本院不予支持。其二，关于阳新市场中心能否排除对案涉201、302商铺的执行问题。前已述及，虽然案涉商铺归阳新市场中心所有，但该房屋已被人民法院查封，且302商铺已被金马房产公司抵押给杨纯，并办理了抵押登记手续。因此，阳新市场中心关于排除执行的异议是否成立，取决于双方对案涉商铺享有的权利是否具有优先效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。上述规定表明，买受人的权利属于物权期待权，而被拆迁人对拆迁还建房产享有的特种债权具有一定的物权属性，其权利优于买受人的期待物权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条的规定，建筑工程承包人对工程款的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但其所享有的优先受偿权不得对抗买受人。由此可见，因被拆迁人对拆迁还建房产享有的优先权优先于买受人的物权期待权，买受人的物权期待权优先于工程承包人对工程款享有的优先受偿权，而工程款的优先受偿权又优先于债权人对不动产享有的抵押权。据此，虽然杨纯对案涉的302商铺享有抵押权和对201商铺享有普通的债权，但案涉201、302商铺属阳新市场中心拆迁还建房屋，阳新市场中心对案涉201、302商铺享有的特种债权优先于杨纯对该商铺享有的抵押权和一般债权。因此，原审判决认定阳新市场中心申请排除对201、302商铺的执行具有事实和法律上的依据，本院予以确认。杨纯主张阳新市场中心不能排除对201、302商铺执行的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，杨纯的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨纯负担。本判决为终审判决。审判长  邵震宇审判员  余惠明审判员  周常芳二〇一九年十一月五日法官助理梁琦果书记员严兆隆