广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终4317号上诉人（原审原告）：刘庆伟，男，1981年3月10日出生，汉族，户籍地：惠州市惠阳区，委托诉讼代理人：叶东强，系广东粤惠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林子峰，男，1974年5月27日出生，汉族，户籍地：惠东县，上诉人刘庆伟与被上诉人林子峰土地租赁合同纠纷一案，不服惠东县人民法院（2019）粤1323民初876号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘庆伟及其委托诉讼代理人叶东强、被上诉人林子峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘庆伟上诉请求：一，请求撤销惠东县人民法院（2019）粤1323民初876号民事判决；二，请求判决被上诉人退回预交租金四万元；三，请求判决被上诉人支付上诉人投资砂场的损失；四，请求判决被上诉人支付上诉人经营损失；五，本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审认为《租赁协议书》无效。上诉方认为适用《民法总则》基本规定，特别是第八条【公序良俗原则】是有效的，即使无效，也应当按无效合同过错原则各处承担过错责任:1、原告明知涉案土地性质为农用地仍承租用于非农业建设是不事实的。原告承租前几年已经作为“农家乐”经营饭店，涉案土地边已经建了商品房和工厂被堵路口是商品房用地，原告是完全不清楚是农业专用地的，另有什么依据说是“原告明知涉案上地性质为农用地仍用于非农业建设”的故意呢？2、被告将涉案土地上没有取得权属证书的临时建筑一出租给原告使用，根据《土地法》六十三条“村集体所有制的土地的使用权不得出让、转让或者出租用手非农业建设…”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的解释》第三条“出租人就未经批准…，与承租人订立的租赁合同无效…”。上诉人认为:该土地已经承包给农民个人使用且周边都是房屋不适宜农业生产条件如没有农业用水、阳光不足、施用农药影响周边群众等问题，虽无办理非农业用地手续，但应该发挥土地价值，给农民生活一条出路和实际需要:临时改变不影响周边非农业用地的情况下利用土地发展农民经济，不至于搞农业不成就要丢荒，是不实际的适用法律行为，我们执法也要符合实际的。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的解释》也是不实际:涉及地是农村用地且不是租用房屋是租用土地。二、关于赔偿原告投资损失20万问题。一审判决被上诉人退回预收的四万元租金是不符法律要求的:1，根据《合同法》第五十八条“合同无效有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”，被上诉人，明知他出租的那块土地的出口不是他的土地（上诉人当时不清楚），是别人已买下的建房用地仍然同人家签订出租土地合同，是无考虑后果和对原告的不负责任的，骗取上诉人租赁土地，出租后那拥有该路口土地的业主，对占用他地皮作出口路提出异议，要求协商解决，被上诉人不同人家协商。被上诉人出租土地给上诉人时说是有路进出的，上诉人才同与被上诉人签订《租赁协议书》才使上诉人投资场地造成严重损失，被上诉人应当负有过错责任赔偿过错损失。2，一审认为上诉人“未提供其他证据证明”，一般个体小企业是没有建帐的，月营业收入十万以内是零报税的，所以没建帐。3，一审认为上诉人“并向本院不申请对其财产损失进行鉴定或评估，对此原告应承担举证不能的法律后果”，上诉人在一审后，提出申请对其财产损失进行鉴定或评估，经一审法院询问有关机构，上诉人没有帐册和发票不能进行鉴定或评估，怎么说是上诉人放弃鉴定或评估呢。三，关于赔偿原告经营损失15万问题。一审认为“原告刘庆伟在涉案土地上经营沙场一个月，未办理营业执照”，一般个体企业都是试业二三个月后才去领营业执照，预防办理企业有意外问题发生，如现产生问题一样，如果办了营业执照，又要亏损一万多元办理撤销营业执照费用。如不出现此事做沙子生意是很稳定的，沙子不会变质，卖多少才进多少，被上诉人应赔偿上诉人的经营损失，在一审院申请对其经营损失进行评估，法院说没有帐册和发票评估不了。四，关于由被告承接不能搬走的铁屋和沙子共26000元问题。1，一审开庭后，上诉人为减少损失被迫请吊车吊走铁屋。由于被上诉人过错，应该负担吊运费。上诉人没理由按开庭前要被上诉人承接铁屋。2，至于上诉人留下的沙子，由于被上诉人过错，运不出来，要被上诉人承接，因为地皮是他的沙子留在他处，他才能处理。上诉人处理不了。上诉人已经提出沙子留在他处的有七十立方，如上诉人提出沙子存量证据证明也是单方证明，法院是不采用的，需要法院公平指定测量单位测量才有公平法律效应，不能说“应承担举证不能的法律后果”。一审判决:“放置在涉案土地的沙子应由原告自行处理”是完全不符合实际的，上诉人给被上诉人害了，还要送给他财产？根据法律的相关规定及实际情况和民法公序良俗原则，本案应适用过错责任的归责原则，一审存在明显的事实认定和因果关系的错误，请求上级法院撤销一审判结，维护双方合法合理的利益，公平公正解决该民事纠纷。上诉人刘庆伟庭审补充上诉意见：1、关于合同效力问题，上诉人没有违反合同原则，也没有违背合同法52条，2、我方在一审申请了评估，是一审法院说没有发票，并不是我方未作评估工作。3、上诉人为了减少损失，要求补充吊运费，一审判决上诉人自行处理沙子不合理。被上诉人林子峰辩称，一、《租赁协议书》无效，一审法院认定正确。涉案土地的性质是农用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，而被答辩人在租赁涉案土地后用作经营建筑沙子。被答辩人称“临时改变不影响周边非农业用地的情况下利用土地发展农民经济是不实际的适用法律行为，执法也要符合实际”这样的说法实属荒唐，若农用地在不影响周边情况下可以用作非农业建设，那全国许多农用地都可以用作非农业建设吗？这显然违背法律。二、答辩人不知道被答辩人会将涉案土地用作经营建筑沙子，被答辩人在明知或应当知道涉案土地是农用地的情况下，仍然投资经营建筑沙子。答辩人无过错，被答辩人存在重大过错，应当自行承担投资损失与经营损失。1、答辩人与被答辩人在签订《租赁协议书》时并不知道被答辩人会将涉案土地用作商用，协议上也没有对此进行规定，答辩人并无过错。被答辩人在明知涉案土地是农用地，不得用作经营建筑沙子的情况下仍然投资经营建筑沙子，其投资损失应当自行承担。并且《租赁协议书》无效，被答辩人也仅仅提供了其自己制作的损失清单，没有其他证据对其损失进行支持。因此答辩人不同意赔偿被答辩人投资损失20万元。2、被答辩人主张的经营损失属于可得利益损失范围。根据《中华人民共和国合同法》第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相于因过约所造成的损失，包括合同行后可以获得的利益，但不得超过反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的违反合同可能造成的损失”。答辩人与被答辩人之间签订的《协议书》无效，因此答辩人不存在任何违约行为，并且仅凭被答辩人一面之词“做沙子生意是很稳定的”就要求被答辩人赔偿可能获得的经营损失是不合理的。对于被答辩人所产生的可得利益损失，答辩人不予赔偿。三、被答辩人要求答辩人承接不能移走的铁屋和沙子共26000元没有依据。被答辩人已将铁屋移走，事实上铁屋已经不存在，答辩人应当如何承接实际不存在的铁屋呢？而放置在涉案土地的沙子属于被答辩人的财产，被答辩人应当自行处理，而不应当由答辩人来处理属于他人所有的财产。因此被答辩人主张由答辩人承接不能移走的铁屋和沙子共26000元，实属荒唐。四、被答辩人利用涉案土地及该土地的道路口经营建筑沙子，而涉案土地的道路口被别人堵住了导致被答辩人无法经营沙场，所有公路、道路归国家所有，答辩人没有租用权，道路不通导致被答辩人无法经营是第三方所造成，并非答辩人造成因此答辩人无须承担被答辩人的一切损失。综合上述事实，上诉人的上诉状所述认为事实和证据形成证据锁链能够证明案件的基本事实是错误的逻辑推理，答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用证据规则正确，请求人民法院查明事实，秉公处理，驳回上诉人的上诉请求，以维护答辩人的合法权益。被上诉人庭审补充答辩意见：上诉人所说的营业损失根本不成立，合同上，我没有承诺三通，所说的这些赔偿都不成立；第一次签协议前，是对方先去勘查场地再来找我的，经过多方才找到我的，所以对方所说的的道路问题，那块地不是我的，肯定不是我租给他的。现在我要求对方还原土地上的一切东西。一审原告向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告投资损失20万元；2、判决被告支付原告经营损失15万元；3、判决被告承接原告不能搬走的铁屋和沙子共2.6万元。一审法院认定事实：2010年9月23日，被告林子峰作为乙方与作为甲方的案外人林君签订《租地合同书》，主要内容为：甲方将马屎涵旱地大约1.14亩（约760.38平方米）地皮，租给乙方建成“农家乐”饭店使用，租用期限为十年，由2010年11月1日起至2020年11月1日止。租金按每年2000元一亩，共1.14亩。合计2280元。付款方式：分五期付款，每期租金为4560元。2018年11月10日，被告林子峰作为甲方与作为乙方的原告刘庆伟签订《租地协议书》，约定：“经双方协议，甲方愿意将惠东大××镇××村村黄本湖村马屎涵山边，约2500平方米土地租给乙方使用，并订立如下条款：一、四至范围：东至小路月虾，西至王老板房屋，南至周雄新地，北至林强龙眼园。二、每年租金为人民币肆万元整，当年租金在签协议时付清，第二年租金在2019年11月15日前付清。三、在承租期完后，如要继续承租，乙方可在同等条件下优先承租权租，承租期为两年，从2018年11月10日至2020年11月10日。四、在本协议自甲、乙双方签名时即时生效，共同承受执行……。六、租期内，乙方需改动或清理地上的建筑物时，必须经过甲方同意才许可动工”。同日，被告收取原告当年租金40000元，并出具《收据》一张。2019年4月12日，惠东大××镇××村村委出具《证明》两份，其中一份记载：“兹有我村民林君，大××镇××村村马屎涵旱地大约1.14亩，旱地来源是新四小组七九年分配到其本人使用，于2010年起租给林子峰使用至今。情况属实”。另一份记载：“兹有我村民林子峰，于七九年新四小组分配的面积大约2.5亩旱地，位置在大××镇××村村马屎涵。情况属实”。原告提供其于2019年1月7日制作的一张《损失项目》，记载：“办公系列用品（办公台椅、睡床等）9600元、厨房设施3000元；装饰营业场所：批白墙、安门窗、吊天花顶、排风设施等30000元、卫生间10000元；清理场所、垃圾，购买石子、石粉、部分打水泥及人工运费35000元；设置营业招牌6000元、宽带网线668元、吊装铁屋3000共9668元；供电设施12000元、安装监控8000元共20000元；铲车贱卖亏损15000元、周边应酬5000元共20000元；管理人工（请工人）伙食水电费22732元；预交一年的租金开支40000元，以上共开支200000元。移不走的铁屋6000元；移不走的商品沙子20000元，二项共26000元”。2019年5月15日，原告刘庆伟作为甲方与作为乙方的案外人李金城签订《吊运协议》，约定：“1、甲方有个铁屋需吊运，吊运起点大岭街道洪湖村委黄本湖宇翔沙场终点到大岭黄竹沥。2、乙方收取吊车费和运费共壹仟元整，铁屋吊运到终点甲方付款”。2019年5月16日，本院组织工作人员到涉案土地勘查现场，现场还剩两排白色建筑物、一间褐色空房、蓝色拦河铁皮、一间厕所、化粪池、一堆沙子。经询问，原告刘庆伟称：原告在涉案土地开办沙场一个月，未办理相关证照；现涉案土地还剩下监控系统的电线、照明系统的光管、电线、开关、供水系统的水管、一间厕所、木门、窗框、2个排气扇、洗水盆、80方沙子，其他物品均被原告搬走了。被告林子峰称：被告出租给原告约2500平方米的土地包括洪湖村委分配给被告使用的2.5亩及案外人林君租给被告的1.14亩土地；合同未约定租地用途，被告事先不知道原告租地是用于开办沙场；涉案土地上的临时建筑，是被告未经乡镇政府批准私自所建，原告承租后用作办公室。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、关于合同效力。原告明知涉案土地的性质为农用地仍承租用于非农业建设；被告林子峰将涉案土地上没有取得权属证书的临时建筑一并出租给原告使用，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效……。”之规定，原告刘庆伟与被告林子峰于2018年11月10日签订的《租地协议书》无效，对此，原、被告双方均存在过错。二、关于赔偿原告投资损失200000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告林子峰应返还原告刘庆伟支付的租金40000元。除预交一年的租金开支40000元有收据证明外，原告诉请的其他投资损失仅提供其制作的损失清单，未提供其他证据证明，并向本院表明不申请对其财产损失进行鉴定或评估，对此原告应承担举证不能的法律后果，且被告对原告主张的财产损失不予认可，本院无法确定原告实际遭受的财产损失，故除预交的租金40000元，原告诉请的其他损失本院不予支持，原告可在证据充足时另行主张。三、关于赔偿原告经营损失150000元的问题。原告刘庆伟在涉案土地经营沙场一个月，未办理营业执照；且存在着未来市场销售价格和销售情况不能确定等客观因素，将来既可能产生利润，也可能会造成亏损，原告要求以可能产生的利润作为认定损失的依据，没有法律依据，本院不予支持。四、关于由被告承接不能移走的铁屋和沙子共26000元。本案下判前，原告刘庆伟已将铁屋移走，原告诉请被告林子峰承接铁屋，没有事实依据，本院不予支持。至于沙子，原告未提供证据证明沙子的数量、价值，应承担举证不能的法律后果，对原告该诉请，本院不予支持，放置在涉案土地的沙子应由原告自行处理。综上，原告刘庆伟的诉请，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告刘庆伟与被告林子峰于2018年11月10日签订的《租地协议书》无效。二、被告林子峰于本判决生效之日起7日内向原告刘庆伟返还租金40000元。三、驳回原告刘庆伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6940元（原告已预交），由原告刘庆伟负担6202元，被告林子峰负担738元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案是土地租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：一、双方当事人于2018年11月10日签订的《租地协议书》效力应当如何认定的问题；二、上诉人主张的投资损失、经营损失是否应当予以支持的问题；三、上诉人请求被上诉人承接其不能搬走的铁屋及沙子作价2.6万元是否应当支持的问题。具体判析如下：一、关于双方当事人于2018年11月10日签订的《租地协议书》效力应当如何认定的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”本案中，涉案土地为农村集体用地，林子峰出租给刘庆伟用作经营沙场属于非农业用途，原审法院认定双方当事人签订的租地协议无效，依法有据，二审予以维持。二、关于上诉人主张的投资损失、经营损失是否应当予以支持的问题。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人主张的20万元投资损失，应当提交证据证明实际投入情况，而上诉人提交的损失清单系其单方制作，被上诉人不予认可，上诉人应当承担举证不能的责任。另一方面，经营损失15万元的问题。上诉人未能提交证据证明其经营收入可获得的利润，并且上诉人经营的沙场未办理营业执照，属无证经营，该违法经营行为不受法律保护。据此，上诉人主张的投资损失、经营损失，缺乏事实依据，应当不予支持。此外，上诉人因开办沙场堆放的沙子、铁皮房以及对场地的建设也对林子峰的租地造成影响，林子峰的土地占用收益亦属于损失部分，双方当事人亦应当对各自的过错应承担相应的责任，原审法院根据双方当过错程度，判决林子峰返还4万元租金，符合公平原则，二审予以维持。三、关于上诉人请求被上诉人承接其不能搬走的铁屋及沙子作价2.6万元是否应当支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，沙子并不属于不能返还或者没有必要返还的物件，上诉人刘庆伟主张由林子峰承接以及作价2.6万元由林子峰进行赔偿，缺乏法律依据。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用6940元，由上诉人刘庆伟负担。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  蓝惠兰审判员  黄宇乐二〇一九年十一月十八日异法官助理黄晓娜书记员曾晓英附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；