江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初9797号原告：南京国电南自美康实业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区新模范马路38号，统一社会信用代码913201061349473202。法定代表人：谈永高，执行董事。委托诉讼代理人：万瑜，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：桂勇，男，1972年9月7日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告南京国电南自美康实业发展有限公司（以下简称南自美康实业公司）与被告桂勇服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南自美康实业公司委托诉讼代理人万瑜、被告桂勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南自美康实业公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《协议书》于2019年6月5日解除；2.判令被告支付自2017年6月10日起至2019年6月9日止欠缴物业管理费24000元（按年物业管理费12000元计算）。事实和理由：2017年6月，原告与被告签订《协议书》，被告将位于南京市鼓楼区原大餐厅300平方米房屋的物业服务委托给原告，协议期限自2017年6月10日至2020年6月9日。合同约定年物业管理费12000元，付款方式为半年付，先缴后用。合同签订后，原告向被告提供了相应的物业管理服务，但被告从未向原告支付物业管理费，原告多次催要未果。另2019年4月3日南京市消防支队鼓楼区大队、南京市公安局鼓楼分局中央门派出所、南京市鼓楼区人民政府中央门办事处联合下发《关于新模范马路9号大礼堂存在重大火灾隐患的通告》，由于被告擅自改变案涉房屋用途导致存在消防隐患而被相关主管部门强制搬离。被告自被行政主管部门强制搬离案涉房屋后，经原告多次要求，拒不支付物业管理费。原告于2019年6月4日通过发送律师函的形式与被告解除《协议书》并要求被告履行支付义务，但截止原告提起诉讼之日，被告仍未支付物业管理费。为维护合法权益，原告诉至本院，请求依法裁决。桂勇辩称，一、原告出租案涉房产违法。2008年开始，案涉房产所有人华电集团南京电力自动化设备有限公司将其所有的坐落于南京市鼓楼区的礼堂违法分割出租。自2013年开始，被告出于对国企的信任，不知道案涉房产无法通过消防验收，与原告签订房屋租赁合同，承租部分礼堂，投入巨资改造后对外经营。2019年1月，原告与被告签订《南京国电南自美康实业发展有限公司房屋租赁合同》，就新模范马路9号原大餐厅300平方米租赁事宜进行约定，合同约定租期为2017年6月10日至2020年6月9日，该合同就租金、违约责任等事项进行约定。同日，原告与被告签订《协议书》，就新模范马路9号原大餐厅300平方米物业管理事宜进行约定。被告认为，原告及关联公司将案涉房产改变使用用途并进行分割的行为，违反消防法有关规定，直接导致案涉房产不适租。原告既是出租方又是物业管理方，对违法分割出租行为负有直接责任，其不应当从违法行为中获益，所以被告不应当支付物业管理费。二、原告完全未尽到物业管理义务。2019年4月3日，消防等部门查封新模范马路大礼堂的理由如下：1.一层公寓未设置室内消火栓；2.一层公寓未设置符合要求的安全出口；3.二层公寓内消火栓无水；4.二层公寓缺少第二安全出口。三、被告曾多次要求原告清查电路，因电费高达1.1度，超过国家标准很多，原告并未给予答复。四、本合同签订于2019年2月，2019年4月中就被关停，物业在此过程中并没有告知。综上，由于原告的行为导致案涉房产存在严重缺陷，无法通过消防验收，且消火栓无水，原告没有尽到自身尽到的义务，没有按照《协议书》履行自身职责，不应当主张物业管理费，请求驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》一份，其中约定：一、乙方同意将承租甲方的一幢房屋（座落于南京市鼓楼区原大餐厅，建筑面积约300平方米）的物业服务委托给甲方。二、乙方应依约向甲方缴纳年物业管理费12000元整，先缴后用，每半年付款一次。三、未经甲方同意，乙方不得转让他人和擅自改变房屋结构，如有违约，甲方有权收回，并给予甲方经济赔偿。六、本协议期限3年，即2017年6月10日至2020年6月9日止。2019年4月3日，南京市消防支队鼓楼区大队、南京市公安局鼓楼分局中央门派出所、南京市鼓楼区人民政府中央门办事处向新模范马路9号大礼堂产权人、承租人及全体使用人发送《关于新模范马路9号大礼堂存在重大火灾隐患的通告》，其中载明：新模范马路9号大礼堂原为南京电力自动化设备有限公司礼堂，现被改变用途，分租给三位业主作为公寓对外出租，公寓目前存在以下消防隐患：1.一层公寓未设置室内消火栓，不符合《消防给水及消火栓系统技术规范》GB50974-2014第7.4.3条的规定。2.一层公寓未设置符合要求的安全出口，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.8条的规定。3.二层公寓室内消火栓无水，违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条规定。4.二层公寓缺少第二安全出口，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.8条的规定。为全力确保消防安全形势稳定，维护广大业主、使用人的共同利益，坚决杜绝重特大火灾事故发生，根据《中华人民共和国消防法》、《江苏省消防条例》等相关法律法规规定，将于2019年4月20日，对新模范马路9号大礼堂三家公寓进行临时查封，请相关人员于20日前另寻住所并搬离此处，逾期未搬离的将采取强制措施协助搬离。2019年6月3日，原告委托北京大成（南京）律师事务所律师万瑜向被告邮寄《律师函》一份，主要内容为：根据2019年4月3日南京市消防支队鼓楼区大队、南京市公安局鼓楼分局中央门派出所、南京市鼓楼区人民政府中央门办事处联合下发的《关于新模范马路9号大礼堂存在重大火灾隐患的通告》，由于被告擅自改变承租的房屋用途导致存在消防隐患而被相关主管部门清退，原告据此与被告终止《房屋租赁合同》。被告与原告签订合同后至2019年4月30日，欠缴房屋租金及物业管理费共计26.44万元及水电等费用。被告的行为已经构成严重违约，应当承担相应的法律责任。请被告于收到本函后3日内，按照相关主管部门的要求，立即清退完毕承租的房屋，并与原告办理完毕房屋交接手续。请被告于收到本函之日立即纠正违约行为，并将应当支付的上述款项于3个工作日内汇付至原告账户。上述事实，有原告提供的《协议书》、《关于新模范马路9号大礼堂存在重大火灾隐患的通告》、律师函等证据证明，被告对证据的真实性没有异议。庭审中，原、被告一致同意双方签订的《协议书》于2019年4月20日解除。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原、被告签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。现原、被告一致同意《协议书》于2019年4月20日解除，不违反法律规定，本院予以支持。因原告在合同解除前已按约向被告提供相应服务，故被告应当给付原告相应费用。本院酌定该费用根据双方约定自2017年6月10日起至合同解除之日2019年4月20日止，按照每年12000元标准计算，计22333.33元。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告主张原告完全未尽到物业管理义务，未提供证据证明，本院不予支持。被告主张原告出租案涉房产违法，不属于本案审理范围，双方可另案处理。综上，原告部分诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告南京国电南自美康实业发展有限公司与被告桂勇签订的《协议书》于2019年4月20日解除；二、被告桂勇于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南京国电南自美康实业发展有限公司物业管理费用22333.33元；三、驳回原告南京国电南自美康实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取为350元，由原告南京国电南自美康实业发展有限公司负担25元，被告桂勇负担325元（被告应负担的案件受理费已由原告南京国电南自美康实业发展有限公司预交，被告随上述款项一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  伏小全二〇一九年十一月四日见习书记员  陆 燕