河北省张家口市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）冀07民终2653号 上诉人（原审被告）：张北县子桥广告经营部，住所地张家口市张北县张北镇安顺路坝上蔬菜城底商。 经营者：李小明，男，1980年5月11日出生，汉族，住张家口市张北县。 委托诉讼代理人：王建斌，河北华研律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张家口通泰广告传媒有限公司，住所地张家口市桥西区明德北大街西山底小区3号楼。 法定代表人：李宝杰，董事长。 委托诉讼代理人：孙浩翔，河北隆业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张慧，河北隆业律师事务所实习律师。 上诉人张北县子桥广告经营部（以下简称子桥经营部）因与被上诉人张家口通泰广告传媒有限公司（以下简称通泰广告公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥西区人民法院（2019）冀0703民初826号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 子桥经营部上诉请求：撤销桥西区人民法院（2019）冀0703民初826号民事判决，查清事实依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一审法院所认定的事实不正确，适用法律错误，裁判理由不能成立。子桥经营部与通泰广告公司在2016年4月21日时签订的租赁合同中所涉及的广告位，即位于张承高速张家口方向K46+400的广告位，通泰广告公司并没有取得合法的行政审批手续，不具有合法的出租权，因此该合同属于无效合同，子桥经营部不应承担租赁费。2018年12月7日，河北省高速公路管理局服务管理中心对通泰广告公司下达了文件，确认案涉广告位属于违规设施，并且在2018年12月20日，对广告位已经拆除。在通泰广告公司未能取得合法出租权的情况下，将该广告位出租，违反了有关土地管理的法律、法规的规定，租赁合同无效。一审判决子桥经营部对以上广告位支付9万元没有任何法律依据，如上所述，张承高速张家口方向K46+400广告位出租合同属于无效合同，且在约定的履行期间之内广告位已经被拆除，客观上也不可能履行合同，但一审法院仍旧按照完全履行完毕的期间计算租赁费，这是没有事实和法律依据的。一审法院认定的逾期付款每天30元的滞纳金同样没有法律依据，根据合同法解释二的规定，约定的违约金过高的，当事人主张减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。约定的违约金超出造成损失的30%的，一般可以认定为过高。结合本案，每天30元的违约金，一年需支付10950元，超出了年租金的30%，属于法律规定的过高。 通泰广告公司辩称，其对张承高速张家口方向K46+400位置的广告位具有经营权，张承高速为省管高速，2012年8月26日通泰广告公司与河北省交通厅下属河北省高速公路禄发实业总公司张家口分公司签订了高速公路广告位租赁合同，承租了包括该广告位在内的18座广告塔，协议约定除因政府行为或公路扩建等因素，确保合同期限内合法租用。后经过河北省高速公路管理部门协调，该租赁合同的出租主体变更为河北省高速公路投资管理有限公司广告信息分公司，根据以上协议，通泰广告公司对张承高速张家口方向K46+400的广告位具有经营权。子桥经营部对该广告牌的情况明知并且也认可，应当履行合同的义务。在子桥经营部承租该广告牌之后，长达两年多的履行期间内，并未质疑通泰广告公司的经营权，可见对此是认可的。现在拖欠租赁费不予支付，就提出违法的抗辩，明显违反了诚实信用原则。即便该广告位的经营权存在瑕疵，但双方已经实际履行，且在履行期间内子桥经营部并未遭到有关部门的制止，基于此，子桥经营部也应当履行给付租金的义务。该广告位的租赁合同并不存在违反土地管理法的规定，属于有效合同。为了提升市容环境和管理水平，河北省人民政府办公厅印发相关文件，要求清理全省公路干线范围内的全部广告设施，在这个政策背景之下，有关部门才向通泰广告公司下发了通知，要求拆除包括张承高速张家口方向K46+400广告位在内的多座广告塔，所以，该广告位是由于政策原因被拆除，并非是违反了土地管理的法律规定。一审判决所认定的违约金合法，通泰广告公司基于本案两份租赁合同所产生的损失是子桥经营部所拖欠的租金，一审判决确定的违约金数额，并未超出租金的30%，所以不符合法律规定的过高情形。综上，请驳回子桥经营部的上诉请求，维持一审判决。 通泰广告公司向一审法院起诉请求：子桥经营部支付《广告位租赁合同》（编号：张通广W201584-1）项下租赁费60000元及滞纳金45450元（该金额按照《广告位租赁合同》约定的滞纳金30元/日，自2016年9月28日计算至2019年4月26日，2019年4月26日之后的滞纳金按照合同约定计算至实际给付之日）；支付《广告位租赁合同》（编号：张通广W201684-2）项下租赁费79166.66元及滞纳金59772.03元（该金额按照《广告位租赁合同》约定的滞纳金30元/日，自2016年6月21日计算至2019年4月26日，2019年4月26日之后的滞纳金按照合同约定计算至实际给付之日）。 一审法院认定事实：2015年9月27日，通泰广告公司作为甲方、子桥经营部作为乙方签订《广告位租赁合同》，约定甲方将位于张石高速张北方向K9+900的广告位出租给乙方，租赁期为三年，自2015年9月27日至2018年9月26日。每年租赁费为30000元整，三年共计90000元。乙方于合同签订60日内支付租赁费30000元；2016年9月27日前，支付租赁费30000元；2017年9月27日前，支付租赁费30000元，甲方根据乙方支付金额开具租赁费发票。此外，合同还约定如乙方未按合同约定期限付款，每推迟一天需缴纳年租金千分之一的滞纳金，交滞纳金的期限为30天，如超过该期限，乙方仍未支付，甲方有权终止合同，并收回广告位及广告位上所设立的广告牌所有权，并追究其相关责任，甲、乙双方如有一方违约，违约方需向另一方赔付相关费用，并追究其相关责任。合同同时约定，因政府和公路主管部门的政策变化及公路改、扩建等不可抗拒因素，致使本合同无法履行或者延缓履行，缔约双方均可免责，并按实际发布时间（以天数计算）收取或缴纳租赁费用，缔约双方不承担对缔约一方商业赔偿责任，若不可抗力消除，本合同仍可履行，双方应继续履行合同或做补偿顺延。合同签订后，通泰广告公司依约交付广告位，子桥经营部依约于2016年4月15日缴纳了租赁费30000元、于2017年12月20日缴纳了租赁费30000元，对于最后一期租赁费用未予支付。2016年4月21日，通泰公司作为甲方、子桥经营部作为乙方签订《广告位租赁合同》，约定甲方将位于张承高速方向K46+400的广告位出租给乙方，租赁期三年，自2016年5月1日至2019年4月30日。广告位租赁期限为三年，每年租赁费30000元整，三年共计90000元。乙方于合同签订60日内支付租赁费30000元；2017年5月1日前，支付租赁费30000元；2018年5月1日前，支付租赁费30000元，甲方根据乙方支付金额同时开具租赁费发票。此外，合同还约定如乙方未按合同约定期限付款，每推迟一天需缴纳年租金千分之一的滞纳金，交滞纳金的期限为30天，如超过该期限，乙方仍未支付，甲方有权终止合同，并收回广告位及广告位上所设立的广告牌所有权，并追究其相关责任，甲、乙双方如有一方违约，违约方需向另一方赔付相关费用，并追究其相关责任。合同同时约定，因政府和公路主管部门的政策变化及公路改、扩建等不可抗拒因素，致使本合同无法履行或者延缓履行，缔约双方均可免责，并按实际发布时间（以天数计算）收取或缴纳租赁费用，缔约双方不承担对缔约一方商业赔偿责任，若不可抗力消除，本合同仍可履行，双方应继续履行合同或做补偿顺延。合同签订后，通泰广告公司依约交付广告位，在合同履行过程中，依据河北省人民政府办公厅关于印发《河北省城市广告牌匾整治提升行动方案》、《河北省高速公路沿线广告设施专项清理工作方案》、《河北省高速公路管理局服务管理中心关于开展张承高速沿线广告设施专项清理的函》等通知等文件要求，2018年12月20日该广告位被拆除，该广告位的租赁费用子桥经营部全部未予支付。一审法院认为，通泰广告公司与子桥经营部于2015年9月27日签订的《广告位租赁合同》及2016年4月21日签订的《广告位租赁合同》对双方的权利及义务进行了明确约定，双方均应依约履行。在通泰广告公司已依约将广告位交付子桥经营部占有、使用的情况下，子桥经营部应当履行给付租赁费的义务。对张石高速广告位的租赁费用，双方均认可已经给付60000元，予以确认。对张承高速广告位的租赁费用90000元，双方均认可没有给付，予以确认。因两份合同中均约定如乙方未按合同约定期限付款，每推迟一天需缴纳年租金千分之一的滞纳金，交滞纳金的期限为30天，如超过该期限，乙方仍未支付，甲方有权终止合同，并收回广告位及广告位上所设立的广告牌所有权，并追究其相关责任，甲、乙双方如有一方违约，违约方需向另一方赔付相关费用，并追究其相关责任。合同同时约定，因政府和公路主管部门的政策变化及公路改、扩建等不可抗拒因素，致使本合同无法履行或者延缓履行，缔约双方均可免责，并按实际发布时间（以天数计算）收取或缴纳租赁费用，缔约双方不承担对缔约一方商业赔偿责任，若不可抗力消除，本合同仍可履行，双方应继续履行合同或做补偿顺延。本案中，通泰广告公司在子桥经营部延期履行的情况下未行使合同中约定的解除权，应视为对合同的默视履行，且怠于履行自己的权利，故对违约金的计算，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，依法支持张石高速合同自2017年9月28日起按照30元/日给付滞纳金至2018年9月27日止；张承高速合同自2018年5月2日起按照30元/日给付滞纳金至2018年12月20日止。对子桥经营部抗辩的不履行租赁费的原因，因双方在合同中未进行明确约定，且其提供的证据不能充分证实其主张，不予采信，子桥经营部提供的通泰广告公司与张家口市宏昊广告策划传媒有限公司签订的广告发布合同、子桥经营部与张北县北安施工队签订的擎天柱广告位租赁合同与本案没有关联性，不予确认。判决：一、张北县子桥广告经营部于本判决书生效之日起十日内向张家口通泰广告传媒有限公司支付租赁费人民币30000元及逾期付款滞纳金（自2017年9月28日起按照30元/日给付至2018年9月27日止）；二、张北县子桥广告经营部于本判决书生效之日起十日内向张家口通泰广告传媒有限公司支付租赁费人民币90000元及逾期付款滞纳金（自2018年5月2日起按照30元/日给付至2018年12月20日止）；三、驳回张家口通泰广告传媒有限公司其他诉讼请求。 二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：……（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百二十七条第二款规定，当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第二款规定，房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖。第三款规定，不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。所谓不动产，是指依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物。《中华人民共和国担保法》第九十二条规定，不动产是指土地以及房屋、林木等地上附着物。本案所涉及租赁合同中的标的物为高速公路边的广告塔位，具有一定的商业价值，符合以上定义及法律规定的不动产的特征，本案应当适用专属管辖的规定，由不动产所在地人民法院管辖。子桥经营部所承租的广告位，分别位于崇礼区张北县辖区内，虽案涉租赁合同中约定了由通泰广告公司所在地人民法院管辖，但同时约定了仲裁条款，故该项关于管辖的约定属于约定不明，且有关专属管辖的规定，不因当事人是否提出管辖异议而审查，系法律强制性规定。桥西区人民法院对本案并不具有管辖权，通泰广告公司的起诉不符合法定条件，应予驳回，通泰广告公司应当向具有管辖权的人民法院提起诉讼。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销河北省张家口市桥西区人民法院（2019）冀0703民初826号民事判决； 二、驳回张家口通泰广告传媒有限公司的起诉。 张家口通泰广告传媒有限公司预交的一审案件受理费2482元予以退还；张北县子桥广告经营部预交的二审案件受理费4964元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 闫 格 审判员 宋凯阳 审判员 马瑞云 二〇一九年十一月十五日 书记员 田 佳