安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0705民初5737号 原告：铜陵创祎商业管理有限公司，住所地：安徽省铜陵市铜官区螺蛳山社区公告服务中心一楼，统一社会信用代码：91340700MA2NAU0T5F（1-1）。 法定代表人：张全国，董事长。 委托诉讼代理人：倪文英，安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈明泽，安徽景旺律师事务所实习律师。 被告：徐胜林，男，汉族，1989年7月18日出生，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：梅新年，男，汉族，1980年1月3日出生，住安徽省巢湖市无为县。 原告铜陵创祎商业管理有限公司（以下简称创祎公司）诉被告徐胜林房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创祎公司的委托诉讼代理人倪文英和陈明泽、被告徐胜林的委托诉讼代理人梅新年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创祎公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告立即将租赁物腾空交付给原告；2、判令被告向原告支付综合管理费4174元（截至2019年10月17日，此后综合管理费按23.2元／日计算至被告腾房时止）；3、判令被告向原告支付租金40635元（截至2019年10月17日，此后租金按225.8元／日计算至被告腾房时止）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：1.被告租赁原告位于交汇处铜陵新时代万彩天地一层3-113、3-114号商用门面房用于经营生活配套用途，第一年约定6个月免租期，自物业正式开业之日起计算，固第一年年租金为40635元，第二年恢复为81269元年租金，年度综合管理费为8350元，后期收费根据现场实际情况而定，先付后用，每三个月为一个支付期；2.若被告拖欠租金、综合管理费及其他项费用达三十天，原告有权单方解除租赁合同，同时按第一年租金标准补足免租期内的租金。合同签订后，铜陵新时代万彩天地于2019年1月28日正式开业，被告自此一直占有并使用上述门面房，至今未支付任何房屋租金，自2019年4月18日起，被告未再支付综合管理费，2019年6月25日、7月12日原告均向被告送达催缴通知书，告知七日内支付全部拖欠管理费，被告均置若罔闻。截至起诉时，被告仍未支付剩余拖欠房租及管理费，鉴于此，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求贵院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告徐胜林辩称：1、如果判令原告与我方解除《房屋租赁合同》，原告应赔偿我方直接经济损失60万元，以及其他损失26.8万元，共计86.8万元；2、原告应立即赔偿我方损失，在原告方资金没有全部打入我方指定账户前，我方租用之店面租金及综合管理费用按原《房屋租赁合同》执行，此款项在赔偿款中扣除；3、如果判令不解除《房屋租赁合同》，那么在设施修复完工后开始按合同规定收取综合管理费，另外补偿我方各项损失5000元并适当延长免租期；4、本案的诉讼费用由原告承担。事实理由：2017年11月27日原告与我方签定《合作意向书》，我方并支付保证金2万元（其中1万元为合同保证，另1万元为首期租金），并在2018年4月3日付清首期（3个月租金）9872元，按《合作意向书》精神和《房屋租赁合同》规定房屋在2018年3月1日交付装修并于2018年5月1日起正试使用，但由于原告方原因未能准时交房，对此我方也是表示理解的。至于原告在诉状中提及我方一直占有房屋一说，明显是在欺骗法庭，而且原告推迟交房并未支付我方损失，另外原告以2019年1月18日前街商铺“乐享超市”开业视为证据更是明目张胆的欺骗法庭，因为当时后街商铺并未完全进入装修流程，而且路还没有完全修通，按合同约定给予商户2个月装修期。事实是直到2018年12月10日原告才与我方签订装修协议，而2019年1月18日前街“乐享超市”的开业照片怎可作为证据。并且由于原告给二楼商户改装又延误了我方一周多的时间。另外二楼商户改装原告并未与我方协商，还导致我方空间损失约0.5平米，并且还存在漏水问题，由于改装导致我方下水无法施工，经协商在改造处重新建立下水，但是下水一直不能正常使用，原告还把这个责任推到我们头上说：“自家下水自行处理”，可是我方被改装之后就无法接到我方原始下水管道上。二楼改装商户为洗浴中心，改装的下水一直在门口喷水并且是恶臭难闻，对我方生意影响很大。我方与原告沟通多次无果至今未处理，另外原告给我方下过多次综合管理费催缴单，我方也在催缴单上注明过现有问题，但一直未能得到解决，希望法庭可以正视对方提出收缴综合管理费这一说，因为原告并未能提供有效的综合管理。截止目前为止原告一直未能处理上述问题，还以起诉的形式要挟我方。为维护自身合法权益，请求贵院查清事实，依法支持我方合法合理之请求。 本院经审理认定事实如下：2017年12月26日，创祎公司（甲方）与徐胜林（乙方）签订《安徽省铜陵市铜陵新时代万彩天地房屋租赁合同》，约定：徐胜林租赁创祎公司位于交汇处铜陵新时代万彩天地一层3-113、3-114号商用门面房用于经营生活配套用途，租赁期限为5年，自该物业正式开业之日（甲方确定的开业日）起计算（其中包含6个月免租期）；第一租赁年度免租6个月，第一年年租金为40635元，第二年恢复为81269元年租金，年度综合管理费为8350元，后期收费根据现场实际情况而定；租金和综合管理费均按3个月为一个支付期，先支付后使用（如有免租期，自当年度免租期满开始计算，没有免租期，自本物业正式开业之日起开始计算）；合同签订后5个工作日内支付履约保证金7468元；甲方应对房屋及其提供的设施进行定期维修保养，以保证房屋及设施以及公用部分的安全、清洁和正常使用，并达到国家标准，如租赁期内房屋或其设施非乙方使用原因出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，甲方应在接到乙方维修通知24小时内进行维修；乙方若逾期支付租金、综合管理费、水电费、履约保证金达30天以上，甲方有权选择解除合同，乙方除清缴欠付租金、综合管理费、罚款在内的各种款项，同时应当按照第1年的租金标准补足免租期内的租金。 合同签订后，徐胜林于2017年11月28日、2018年4月3日分别支付了20000元、9872元。对于该款的性质，创祎公司主张：包含了2019年1月18日至2019年4月17日的三个月租金20317元及综合管理费2087元，还有履约保证金7468元，租赁合同上面有约定，合计29872元。徐胜林则主张该款包含履约保证金和租金，综合管理费是没有交，因为原告没有提供综合管理的服务。 创祎公司向徐胜林实际交房是在2018年11月15日。创祎公司主张：租金应从2019年元月18日开始计算，理由是新时代万彩天地商业街当日开业（当时有外立面的宣传广告，开业当天的现场活动照片，微信公众号的宣传和推广）；对于新时代万彩天地开业前的时间没有计算租金，双方约定了免租期，但是因被告没有按时缴纳物业综合管理费，所以其依据合同的约定，对于免租期的租金进行了重新的计算，没有免租，扣除徐胜林已交纳人的2019年1月18日至2019年4月17日的三个月租金20317元，徐胜林还应交纳2019年4月18日至2019年10月17日的租金40635元；徐胜林还应支付2019年4月18日至2019年10月17日的综合管理费4174元。徐胜林则主张租金应从2019年元月18日开始计算，理由是2019年1月18日房屋还没有装修也没有营业，3月份才装修完毕，物业公司开业也是4月份开业的，且应有免租期。 创祎公司提交的证据显示，其曾多次向徐胜林送达“催缴通知书”，催缴租金和综合管理费。其中一份“催缴通知书”显示，创祎公司要求徐胜林在2019年7月3日前缴纳2019年7月18日至10月17日前的综合管理费2087元。徐胜林在该“催缴通知书”后手写“水管有问题，送货货车不让上门店，问题解决后交钱。”并交付给了创祎公司。创祎公司称其曾去维修过漏水问题，但徐胜林称至今未完全修好。创祎公司在2019年10月10日的“催缴通知书”才开始要求徐胜林交纳2019年1月18日至10月17日的租金60952元。 以上事实，有庭审笔录，创祎公司提供的原告和被告身份信息、租赁合同、补充协议、催缴通知书三张、现场照片一张、物业开业资料，徐胜林提交的被告身份信息、受委托人身份信息、租赁合同、补充协议、装修管理协议、房租保证金收据、现场照片五张、催缴通知书备注等证据在卷佐证，并经庭审质证查实，本院予以确认。 本院认为：创祎公司与徐胜林签订的《安徽省铜陵市铜陵新时代万彩天地房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效成立，各方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，创祎公司向徐胜林催缴综合管理费时，徐胜林提出房屋漏水问题，在双方就维修问题交涉、处理期间，徐胜林未按约定期间交纳综合管理费，事出有因，创祎公司不能据此主张解除合同。双方约定了免租期6个月，若加上徐胜林已交纳的3个月租金，从2019年1月18日开始计算，徐胜林交纳租金的时间应为2019年10月18日，至创祎公司向本院提起诉讼的2019年10月25日，也未超出30天。综上，创祎公司诉请解除《安徽省铜陵市铜陵新时代万彩天地房屋租赁合同》，于法无据，本院不予支持。 但是，在维修问题争议期间徐胜林迟延支付综合管理费未作为解除合同的依据，不能等同于徐胜林有权无限期拒付综合管理费和租金，按约支付综合管理费和租金是徐胜林应当履行的义务。2019年1月18日开始计算，扣除徐胜林已交纳的2019年1月18日至2019年4月17日的三个月综合管理费2087元及租金20317元，暂不处理6个月免租期的问题，依合同约定的缴付期限，徐胜林应向创祎公司交付综合管理费6261元（2019年4月18日至2020年1月17日）、租金10158.75元（2019年10月18日至2020年1月17日）。若徐胜林仍拒不履行相关支付义务，创祎公司可依合同约定依法行使解除合同、免租期不免租金等权利。 徐胜林就其主张的房屋维修问题、损失赔偿问题并未提反诉，故对相关问题本案不予处理，徐胜林可另行依法主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下： 一、被告徐胜林于本判决生效之日起三日内向原告铜陵创祎商业管理有限公司支付综合管理费6261元（2019年4月18日至2020年1月17日）； 二、被告徐胜林于本判决生效之日起三日内向原告铜陵创祎商业管理有限公司支付租金10158.75元（2019年10月18日至2020年1月17日）； 三、驳回原告铜陵创祎商业管理有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费920元，减半收取460元，由被告徐胜林承担169元，原告铜陵创祎商业管理有限公司负担291元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  余卫东 二〇一九年十一月十九日 书记员  郝 朕 附:相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。