湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘09民终1944号上诉人（原审原告）：湖南量奥商业管理有限公司，住所益阳市。法定代表人：代华，该公司总经理。委托诉讼代理人：凌冲，江苏永屹律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐朝，江苏永屹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：易思，女，1986年6月15日出生，汉族，住益阳市。委托诉讼代理人：张志雄（易思之丈夫），住益阳市。上诉人湖南量奥商业管理有限公司（以下简称量奥公司）因与被上诉人易思房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人量奥公司的委托诉讼代理人凌冲、被上诉人易思及其委托诉讼代理人张志雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。量奥公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判易思向量奥公司支付某A-X栋X层2XX号商铺租金72078.07元及利息（按年利率6%从2018年12月13日起至实际给付之日止）、商铺违约金53328元；由易思承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、易思直到2019年4月26日才向量奥公司交付租赁商铺，一审认定双方于2018年7月13日协商终止合同，没有事实根据。二、量奥公司与易思签订益阳某商铺租赁合同的《补充协议》是有前提条件的，只有在易思不得擅自停业的情况下才享受补充协议所给予的优惠，如擅自停业所有的优惠取消，故一审计算租金错误。三、易思在房屋租赁过程中存在严重违约行为，应当承担违约责任。易思辩称，一、其与量奥公司所签订的《益阳某商铺租赁合同》和《补充协议》已经解除，现在量奥公司已将涉案商铺租给了别人经营。二、易思已向量奥公司的楼层老总杨某申请闭店，杨某同意闭店，并承诺在2018年7月份以后不产生任何费用。2018年7月13日，量奥公司已经对涉案商铺上锁，量奥公司已经实际掌控了涉案商铺。三、易思同意将涉案商铺的租金交至2018年7月13日，但易思不同意支付违约金。易思申请闭店并得到了量奥公司负责人杨某的同意，后来易思多次找量奥公司，量奥公司均不予理睬，故意躲避。请求二审法院维持一审判决。量奥公司向一审法院起诉请求：1.判令解除量奥公司与易思于2017年7月20日签订的HNLA-2017-HT-2XX号《益阳某商铺租赁合同》和《补充协议》；2.判令易思立即向量奥公司让出位于益阳市益阳大道北侧、文武路东侧、团洲路西侧、街坊路南侧的益阳某A-X栋X层2XX号商铺；3.判令易思向量奥公司支付某A-X栋X层2XX号商铺租金72078.07元及利息暂计100元（利息100元是以72078.07元为基数，按年利率6%从2018年12月13日计算至2019年1月24日，以后的利息按年利率6%计算至实际给付之日止）；4.判令易思向量奥公司支付某A-3栋2层211号租赁商铺违约金53328元（按解除合同时的租金标准计算六个月租金）。一审法院认定事实：2017年7月20日，量奥公司与易思签订《益阳某商铺租赁合同》（合同编号HNLA-2017-HT-2XX），约定：量奥公司将位于益阳大道北侧、文武路东侧、团洲路西侧、街坊路南侧的益阳某A-X栋X层2XX号商铺出租给易思用于经营餐饮项目，租期自2017年10月1日起至2022年7月5日止；商铺的套内面积为215.45平方米，双方确认套内面积即为计租面积，易思按“固定租金”方式向量奥公司交纳租金，商铺的月租金单价为110元/㎡/月，月租金按照月租金单价乘以该房屋使用面积计算，房屋租金自第3年起，每年的租金递增6%，递增基数为递增前一年的月租金为计算依据；易思应于合同签订当日向量奥公司支付23700元履约保证金，于商铺开业前向量奥公司支付10000元质量保证金，合同终止且经量奥公司确认易思已将工商注册登记地址从该房屋迁出并向量奥公司提供有效证明及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金无息退还；易思延迟交纳租金，每延迟一日，易思应当向量奥公司支付相当于欠费金额3‰的延迟履约违约金，经量奥公司书面催告后15日内易思未足额交纳欠费的，量奥公司有权单方解除本合同，易思应承担导致本合同提前终止的违约责任；本合同因易思违约而提前终止的，量奥公司有权没收本合同项下之履约保证金，易思自行承担合同提前终止产生的全部损失，且易思应承担的其他违约责任（包括逾期进场施工违约金、延迟履行违约金等）并不免除。同日，量奥公司与易思又签订《补充协议》，约定：量奥公司认定易思属于《益阳某创业扶持计划》（暂定名）入围商家，因此租金给予相应优惠折扣，同时量奥公司按照实际收到的租金金额开具相应收据，其中2017年10月1日至2018年7月5日的月租金为4093元、应付租金为37525元，2018年7月6日至2019年7月5日的月租金为8888元、应付租金为106650元；除第一期和最后一期固定租金外，其他各期固定租金均按每3个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳，易思应当在每个交租期的最后10日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向量奥公司一次性足额支付下个交租期的固定租金；第一期固定租金应于本合同签订后五个工作日内支付，固定租金期间为2017年10月1日至2017年12月31日，应交租金为12279元。2017年7月18日，易思向量奥公司缴纳了履约保证金23700元、质量保证金10000元、首期租金12279元，量奥公司将商铺租赁给易思，并免去了易思2017年10月1日至2017年12月31日的租金。2017年10月1日，易思的某美蛙鱼头店铺开业，后因店铺经营不善，2018年7月13日晚，某老板代表易思及某皇向量奥公司楼层管理员杨某通过微信聊天确定不做了。易思随即关门停业，未再向量奥公司交纳房租。一审法院认为，量奥公司与易思签订的《益阳某商铺租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。量奥公司与易思双方于2018年7月13日协商终止合同，符合法律规定，易思应当按约支付从2018年4月1日至同年7月13日的租金，并承担逾期付款的违约责任。故对量奥公司的第1项诉讼请求不予支持。合同中约定的延迟履约违约金，标准过高，应调整为月利率2%。经计算，易思应付租金为4093元×3=14051元。易思应付延期付款违约金为：1.从2018年3月21日至租金付清之日止，标准为月利率2%，其数为4093元×3=12279元；2.从2018年6月20日至租金付清之日止，标准为月利率2%，其数为4093元×=1772元。故对量奥公司的第2项诉讼请求予以支持。对量奥公司第3项诉讼请求中租金数额已被采纳的部分予以支持，其余部分不予支持。对量奥公司第3项诉讼请求中利息100元部分，因无合同约定或法律依据，故不予支持。对量奥公司的第4项诉讼请求，已被采纳的部分予以支持，其余部分不予支持。易思已构成违约，其向量奥公司交纳的履约保证金23700元依合同约定不予退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、易思于判决生效后十日内向量奥公司让出位于益阳市益阳大道北侧、文武路东侧、团洲路西侧、街坊路南侧的益阳某A-X栋X层2XX号商铺。二、易思于判决生效后五日内支付量奥公司租金14051元，减去已交纳的履约保证金10000元，实际应支付4051元。三、易思于判决生效后五日内向量奥公司支付以12279元为基数，按照月利率2%的标准从2018年3月21日至租金付清之日止的逾期付款违约金；易思于判决生效后五日内向量奥公司支付以1772元为基数，按照月利率2%的标准从2018年6月20日至租金付清之日止的逾期付款违约金。四、驳回量奥公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4430元，由量奥公司负担4285元，易思负担145元。二审中，易思向本院提供了两份证据，证据一庭审笔录，欲证明易思只将涉案商铺营业到了2018年7月份；证据二上锁照片及微信聊天记录，证明量奥公司在易思停业后，就对涉案商铺上锁收回，2018年6月23日至7月13日，易思多次向量奥公司负责人杨某申请闭店，杨某已经同意闭店不收取任何费用，但一直躲避不见直到量奥公司起诉。量奥公司质证称，对证据一的真实性没有异议，对其证明目的有异议，该次庭审所涉的判决并未生效，故不能作为本案的证据。对证据二中的照片真实性有异议，不能显示是锁的涉案商铺，聊天记录不能达到易思的证明目的，根据易思与量奥公司签订的合同，房屋租赁的形态变更必须有书面形式确认。本院对上述证据经审查认为，证据一为湖南某物业管理有限公司益阳分公司诉易思物业服务合同纠纷案的庭审笔录，在该庭审笔录中湖南某物业管理有限公司益阳分公司认可，易思歇业后，其为了商铺安全，自2018年9月3日起对涉案门面加锁，可以佐证易思于2018年7月停业的事实，对该份证据本院予以采信。证据二的上锁照片与证据一相互印证，可以证明案件事实，本院予以采信。证据二的微信聊天记录在一审时已经提交，不属于二审的新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。当事人二审争议的焦点是，一审认定量奥公司与易思于2018年7月13日协商终止合同是否正确。易思提供的微信聊天记录可以证明，其自2018年6月底开始找量奥公司的工作人员杨某，要求与公司协商退租的问题，但杨某一直拖延不见面。2018年7月13日，易思向杨某明确表示了其闭店不再租商铺的意思，杨某也同意与易思对租金、保证金等进行核算，后易思关门停业。一审认定量奥公司与易思于2018年7月13日协商终止合同并无不当，本院予以维持。在量奥公司与易思签订的《补充协议》中，并没有将不得擅自停业作为享受优惠的前提条件，故量奥公司称其租金优惠应予取消，一审计算租金错误的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。量奥公司未提供其商铺违约金的计算依据，故对其要求商铺违约金53328元的上诉请求，本院不予支持。综上所述，量奥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4285元，由湖南量奥商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 喻 宁审判员 刘觅琼审判员 雷 宏二〇一九年十一月四日书记员 王玉婷