辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终12068号上诉人（原审被告）：杨军，女，1970年12月24日出生，回族，无职业，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：宫琳琳，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被上诉人（原审原告）：李国文，男，1951年8月12日出生，汉族，无职业，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：冯玲，沈阳市大东区文官法律服务所法律工作者。上诉人杨军因与被上诉人李国文房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初18号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。杨军上诉请求：1.依法撤销一审判决主文第一项，驳回李国文主张的解除双方《房屋租赁合同》的诉讼请求；2.依法改判减免租金1,621,529元；3.依法判令被上诉人赔偿上诉人装修损失。事实和理由：一、上诉人现能够提供新证据证明案涉房屋系危房。在本案一审审理过程中，上诉人主张案涉房屋系危房，从而导致上诉人无法正常使用该案涉房屋，造成上诉人无法正常经营以及其他经济损失。但一审判决以上诉人未提供证据为由未予支持。现上诉人委托辽宁诚信公证处对案涉房屋现状进行了证据保全，该公证处于2019年7月9日出具（2019）辽诚证民字第1543号《公证书》，通过公证书所附照片可以较为清晰的看出，案涉房屋现状存在严重安全隐患。为更加充分的证明案涉房屋的危险程度，上诉人又委托鉴定机构对该房屋进行了鉴定，根据该鉴定结论案涉房屋系危房。因此，根据上诉人在一审审理中以及一审判决后取得的新证据，充分证明案涉房屋系危房，被上诉人提供的案涉房屋存在严重的不适租的情形。二、由于案涉房屋系危房，上诉人未付租金具有合法正当理由。一审判决解除双方《房屋租赁合同》的理由一方面是认为上诉人未按约定期限及时交付租金，合同约定的解除权条件成就，另一方面是认为上诉人违约的行为符合租赁合同解除的法定条件。《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”依据上述规定，上诉人认为，由于李国文出租的案涉房屋质量出现问题，已经构成危房，案涉房屋无法正常使用，大面积闲置，造成上诉人财产以及营业收入的大幅减少，因此，上诉人享有对李国文主张租金的抗辩权。同时，由于上诉人之所以未按期交付租金具有正当理由，李国文主张解除租赁合同，不符合法律规定。另外，上诉人租赁案涉房屋主要是为了经营养老院，上诉人对案涉房屋斥巨资进行了精装修，并且约定租期较长，由于被上诉人提供的案涉房屋无法正常使用，上诉人部分房屋不能正常使用，收入锐减，因此出现拖欠被上诉人租金情形，现案涉房屋仍有80余房间正常使用，入驻老人102人，上诉人也愿意多方筹措资金支付被上诉人租金，若法院判令解除双方《房屋租赁合同》将使100余名老人无处安置，上诉人装修部分大面积浪费，因此，一审判决解除双方租赁合同显然是不经济的，也会造成社会不稳定，是机械司法的表现。三、由于案涉房屋系危房，被上诉人应当减免租赁期内租金。根据《合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”第二百三十一条的规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”本案中，被上诉人提供适合出租的房屋是被上诉人应当承担的义务，但是，由于被上诉人提供的案涉房屋出现严重质量问题，而该质量问题也并非由上诉人使用造成，因此，案涉房屋部分毁损，不能使用，上诉人作为承租人可以依据上述法律规定要求减少租金或者不支付租金。由于案涉房屋无法使用的面积为2206平方米，占整个租赁房屋比例为43%，无法使用的时间为2年，被上诉人减免租金数额应为1,621,529元。四、被上诉人李国文应当补偿案涉房屋装修价值。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”本案中，双方租赁合同约定，被上诉人同意上诉人对案涉房屋进行装饰装修。上诉人为长时间经营养老机构，花费960余万元进行装修，但案涉房屋投入使用仅仅四五年，现房屋出现无法正常使用的情形，因此，即便认定上诉人违约，同时也应该认定被上诉人交付案涉房屋存在违约行为，被上诉人应该承担与其过错程度相适应装修残值损失。同时，由于被上诉人将自行或允许他人继续使用案涉房屋，依据上述司法解释的规定，也应对上诉人装修予以补偿。五、一审法院未准许上诉人鉴定申请导致案件事实不清。《民事诉讼法》第七十六条规定：“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定。当事人未申请鉴定，人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当委托具备资格的鉴定人进行鉴定。”一审审理过程中，上诉人曾经提出就案涉房屋是否是危房进行鉴定，但一审法院未予准许，导致本案被上诉人存在严重违约行为未予查清。综上，请求二审法院支持上诉人上诉请求。李国文辩称，2014年11月13日，上诉人与我方签订《房屋租赁协议》，合同约定，我方将坐落于大东区大北街45号1-6层共计5014平方米房屋整体出租给上诉人，租期自2015年2月15日至2030年2月14日止，租期15年。2014年11月15日至2015年2月14日期间3个月的时间为免租期。第一年租金170万元，之后每年租金递增3%，每年2月1日前一次性付清当年的租金。违约条款约定：如乙方逾期支付租金，应向我方支付违约金（每日违约金是当年租金的千分之一），如超过60日仍未付租金，我方有权单方面解除本合同并不承担上诉人任何损失和责任，“合同”的第三章第二条约定：交付房产时双方代表现场检查租赁房产的交付情况并确认签字。第三条约定：甲乙双方确认交付标准为现状。第四章第三条约定：乙方接受租赁房屋被视为能满足乙方在合同中约定的用途。第五章第三条还约定：乙方可按照其标准和设计对租赁房屋进行内部装修，装修设计的费用由乙方承担等九章若干条款。上述所称的乙方即上诉人。《房屋租赁合同》签订后，我方将房屋交付上诉人使用，因争议房屋在双方签订合同前是做宾馆使用，争议房屋的格局、设施及装修都是标准房间，上诉人开办养老院没有对争议房屋装修、也不需要对房屋、设施进行装修，更不需要进行大量的资金投入。上诉人不仅没按期履行双方合同约定，还将房屋的一、三楼2055平方米转租给超市和药房收取租金每年100万元据为已有。上诉人开办的养老院，民政部门每个床位每年都有补贴，养老人员入住是要先付押金款的，不存在经营不善，上诉人的上诉理由是不能成立的。上诉人的主观故意、恶意拖欠租金的违约行为给我方造成极大的经济损失，原审法院判决双方解除《房屋租赁合同》，判由上诉人给付我方的房屋租金及违约金的判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确，符合双方合同约定。李国文向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.杨军给付李国文2017年租金72万元、2018年租金1,857,635元、2019年租金1,913,364元，合计4,494,529元；3.杨军给付李国文违约金2017年525,600元、2018年677,440元、2019年698,245元，合计1,901,285元；4.由杨军承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月13日，李国文、杨军签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：李国文依据相关协议合法拥有沈阳市大东区大北街45号的产权房屋全部1-6层整体房屋，将其租给杨军；合同期内第一年年租金170万元，以后每年按照上年年租金为基数递增3%，直至租赁房屋期满；本合同约定的租赁期限为15年，自2015年2月15日起至2030年2月14日止，2014年11月15日至2015年2月14日为免租期，用于杨军进行装修；租金以每壹年为壹期支付壹次，每年2月1日支付；李国文应于2014年11月18日前将租赁房产交付杨军，双方确认交付标准为现状；李国文允许杨军拥有部分租赁房产的转租权。该合同违约责任第三条约定：如杨军逾期支付应付租金，应向李国文支付违约金（每日违约金为当年年租金的千分之一）。如杨军超过60日仍未支付租金时，李国文有权单方终止本合同并不承担杨军任何损失和责任。该合同签订后，李国文按约将上述房屋交付杨军使用至今。但杨军从2017年开始拖欠李国文租金，其中，2017年租金72万元、2018年租金1,857,635元、2019年租金1,913,364元，合计4,490,999元至今未付。2017年，因杨军拖欠李国文租金，李国文起诉至一审法院，要求解除双方的房屋租赁合同、杨军给付拖欠的租金751,000元及利息（从2016年3月31日起至实际给付之日止）、杨军给付违约金733,669元（从2016年2月2日起至2017年3月27日止）。该案经一审法院调解，双方当事人达成如下协议：杨军于2017年7月12日前给付李国文欠款159,758元。一审法院认为，房屋租赁合同是李国文、杨军双方经过平等协商自愿签订的，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。关于李国文要求解除与杨军签订的房屋租赁合同的诉讼请求，我国合同法第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，李国文、杨军双方在房屋租赁合同中约定了“如杨军超过60日仍未支付租金时，李国文有权单方终止本合同并不承担杨军任何损失和责任”，本案杨军从2017年开始已拖欠李国文租金，至今已超过合同“超过60日仍未支付租金”的约定，现杨军至今未付租金的行为属于违约行为，该行为已经符合租赁合同约定的解除条件，该解除合同的条件已经成就，故李国文要求解除与杨军签订的房屋租赁合同的诉讼请求符合上述法律规定及双方合同的约定，故对李国文该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于李国文要求杨军支付租金的诉讼请求，杨军占有使用李国文的房屋，依约应当向李国文支付所欠租金。庭审中，李国文提出杨军尚欠其2017年的租金72万元、2018年租金1,857,635元、2019年租金1,913,364元，杨军表示按照合同计算的租金数额没有异议，故杨军应当给付所欠李国文从2017年至2019年的租金4,490,999元。关于李国文提出要求杨军支付违约金的诉讼请求，合同法对违约金的规定侧重违约金的补偿性。虽然双方签订的合同中约定“如杨军逾期支付应付租金，应向李国文支付违约金（每日违约金为当年年租金的千分之一）”，但该约定过分高于造成的损失，一审法院酌情以当年逾期支付租金总额为基数按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算违约金为宜。关于杨军提出李国文所出租的房屋有两千平方米都是违章建筑、危房，因其未向一审法院提供相关证据，而李国文提供的出租房屋的房产证书能够证明出租给杨军的房屋共计5014平方米，不存在违章建筑，故对杨军的抗辩理由，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，一审判决：一、解除原告李国文与被告杨军于2014年11月13日签订《房屋租赁合同》；二、被告杨军于本判决发生法律效力之日起30日内给付原告李国文租金4,490,999元（从2017年起至2019年）；三、被告杨军于本判决发生法律效力之日起30日内支付原告李国文违约金（从2017年2月2日起以本金72万元为基数、从2018年2月2日起以本金1,857,635元为基数、从2019年2月2日起以本金1,913,364元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，至本判决确定的给付之日止）；四、驳回原、被告的其他诉讼请求。如未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费56,600元，保全费5000元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨军提交证据1.由辽宁诚信公证处出具于2019年7月9日和2019年8月20日的公证书，证明：案涉租赁房屋墙体出现大面积严重开裂、漏水、发霉情况，屋顶采用保温板加盖，金属层存在严重的腐蚀情况，存在严重的安全隐患。证据2.沈阳市建设工程质量检测中心有限公司出具的《检测报告》，证明：案涉租赁房屋存在严重安全隐患，被上诉人提供的租赁房屋不适合出租，承租人未按时支付租金具有正当理由。李国文质证意见：对证据1、2：真实性均有异议，没有我方在场也不符合证据规则。房屋当时交接时双方在现场确认房屋当时的现状符合上诉人的使用程度，双方交接房屋时有确认，经过4、5年时间现在房间出现问题，能否使用应由上诉人承担责任，合同有约定上诉人有履行合同后期对房屋维修和修缮管理义务。李国文提交证据一、照片八张，证明：当时我方向上诉人交接时房屋的状态，当时房屋符合合同规定，一至二楼被上诉人出租出去了，一、二楼没有进行装修，证明上诉人没有对该房屋投入大量资金。证据二、照片一组，证明：原来交接时的房屋和现在使用的房屋状况一致。证据三、合同附件，证明：当时房屋租赁时交接现状及装修情况，上诉人没有出资进行装修。杨军质证意见：对证据一：真实性无异议，关联性有异议，从我方提供的照片可以看出目前养老院的现状与被上诉人提供的房屋交接时的状况完全不一致，我方实际装修投入了大量资金。房屋虽然进行了交接，但作为房屋所有权人，不能免除其对房屋主体结构方面应当承担的房主责任，我方对房屋进行了后续的装修，但因主体结构存在缺陷，即使进行装修维护，也不能达到正常使用状态，因此我方才要求减免租金并认为该理由是我方的合理抗辩。对证据二：真实性有异议，无法体现照片的时间，关联性有异议，该照片无法反映案涉房屋的全面情况，我方二审提交的公证书是较为全面的。被上诉人提交的照片仅是房屋部分照片，主要是楼梯、电梯、走廊，从这些部分无法看出上诉人是否实际进行装修。对证据三：真实性无异议，上诉人是否进行装修应以房屋现状为准，上诉人也可以提供装修过程中实际花费的票据，我方可以对此进行举证，而不能只凭附件内容即证明上诉人未进行装修，且附件内容主要是物品，而上诉人除了更换物品外还需要对房屋进行装饰装修，比如更换所有卫生间、所有房屋贴壁纸、更换地板打地胶等，二楼部分原是空场，由上诉人进行了隔断装修，仅凭附件没有办法证明未装修的事实。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，杨军确认其欠付2017年租金72万元，2018年租金1,857,635元。二审中，李国文明确其要求杨军支付2019年租金至判决生效之日止。本院认为，李国文与杨军于2014年11月13日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照合同约定履行各自义务。按照合同约定，杨军作为承租人应于每年2月1日一次性付清本年度房屋租金，并约定李国文超过60日仍未支付租金，李国文有权单方终止本合同并不承担李国文任何损失和责任。现双方于合同履行过程中，李国文于2017年开始拖欠租金至今，故一审法院依据李国文诉讼请求，判令解除李国文与杨军签订的房屋租赁合同并无不当。关于杨军应支付房屋租金问题，因杨军从2017年即欠付租金，故一审法院判令杨军向李国文支付2017年租金72万元、2018年租金185,735元并无不当。根据双方租赁合同约定每年租金上浮3%，故2019年2月15日至2020年2月14日期间的年租金标准为1,913,364元、日租金标准则为5242元。因本案已确认解除双方签订的房屋租赁合同，且李国文于二审中明确其要求杨军支付2019年租金至判决生效之日，故本院认定杨军应按日向李国文支付2019年租金至本判决生效之日止。关于李国文要求杨军承担的违约责任问题，一审法院考虑到双方约定的违约责任过分高于造成的损失，酌定杨军以当年逾期支付租金总额为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付违约金并无不当。关于杨军上诉提出涉案房产为危房，并要求减免租金的主张。杨军虽提供公证书及鉴定结论等欲证明涉案房产为危房，但杨军承租涉案房产后进行了装修改造，且已实际使用多年，现杨军所提供证据不足以证明其承租房屋时房屋为危房，故对杨军以涉案房屋为危房为由要求减免租金的主张，本院无法支持。关于杨军上诉提出应由李国文对其房屋装修价值予以补偿的主张，因杨军一审并未对此提出诉讼请求，本院对此不予审理。综上所述，上诉人杨军的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初18号民事判决第一项，即：解除原告李国文与被告杨军于2014年11月13日签订《房屋租赁合同》；第三项，即：被告杨军于本判决发生法律效力之日起30日内支付原告李国文违约金（从2017年2月2日起以本金72万元为基数、从2018年2月2日起以本金1,857,635元为基数、从2019年2月2日起以本金1,913,364元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，至本判决确定的给付之日止）；二、撤销沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初18号民事判决第四项，即：驳回原、被告的其他诉讼请求；三、变更沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初18号民事判决第二项，即：“被告杨军于本判决发生法律效力之日起30日内给付原告李国文租金4,490,999元（从2017年起至2019年）；”为：杨军于本判决发生法律效力之日起30日内给付李国文2017年、2018年租金共计2,577,635元，并按照日租金5242元标准从2019年2月15日起向李国文支付2019年租金至本判决生效之日止；四、驳回双方其他诉讼请求。如未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费56,600元，保全费5000元，由杨军负担；二审案件受理费56,600元，由杨军负担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 韩彩霞审判员 姜会军二〇一九年十一月八日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。