云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初4610号原告：麒麟区益宁街道水寨社区八组。负责人：陈永兴。住址：麒麟区。委托代理人：杨川，云南天志律师事务所律师（特别授权）。被告：马和根，男，汉族，1960年4月9日生浙江省人，住浙江省德清县。委托代理人：马林峰，云南大韬（曲靖）律师事务所律师（特别授权）。被告：吴萍，女，汉族，1964年5月28日生上海市人，住上海市浦东新区。第三人：崔勇，男，汉族，1975年9月25日生麒麟区人，住曲靖市麒麟区。原告麒麟区益宁街道水寨社区八组诉被告马和根、吴萍、第三人崔勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日受理后，依法组成合议庭，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告麒麟区益宁街道水寨社区八组及其委托代理人杨川，被告吴萍、崔勇，被告马和根及其委托代理人马林峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麒麟区益宁街道水寨社区八组诉称：2017年1月24日，经原、被告双方协商一致，在麒麟区南宁法律服务所的见证下签订了《租赁合同》，合同约定原告同意将位于曲靖市麒麟区文笔路于金宝路交叉路口的房屋出租给被告使用，租赁期限35年，从2015年7月1日起至2050年6月30日止，前15年的房屋租赁费为205500元/年，并于每年6月30日付清下一年度租金。同时双方在合同中约定纠纷发生后由房屋所在地人民法院管辖。但在《租赁合同》签订之后，被告只向原告给付了从2015年7月1日至2016年6月30日一年的租金，其余年度租金均未给付。原告对被告欠付租金多次催要，被告均以各种理由拖延。综上所述，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，根据双方签订的《租赁合同》及《合同法》二百二十七条的规定特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告诉讼请求为盼。1、请求法院判令解除租赁合同。2、请求法院判令被告支付租金616500元。（自2016年7月1日起至2019年6月30日止，年租金205500元）。3、请求法院判令被告支付违约金44203,05元。（违约金以205500元为基数，分别从每年交付租金逾期之日起计算至实际支付之日，按合同约定日利率万分之一计算，暂计至起诉之日2019年6月17日为44203.05元，祥见附件。4、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。以上暂计：660703,05元。庭审中，原告请求变更第三项按双方合同约定是225000*20年，合同约定违约金是30％，违约金共计1233000元。被告马和根辩称：一、原告未按合同约定履行出租房屋的交付义务，答辩人不是诉争房屋的实际使用人，原告要求答辩人支付租金的诉请依法不能得到支持；2、原告违约在先，本案的违约责任应由原告承担，答辩人不同意解除合同，答辩人同意继续履行合同并按合同约定支付自原告实际交付出租房屋归答辩人使用之日起的房租；3、租赁房屋的实际使用人为第三人崔勇，根据谁使用、谁受益、谁买单的原则，原告所主张的租金应由第三人承担，综上请求驳回其对答辩人的全部诉讼请求。被告吴萍辩称：最近一段时间发生的事情不了解，但是这是一个骗局，崔勇设局，据我了解，租赁合同是崔勇违约在先，我的答辩意见同被告1的意见，崔勇不交房，所以我们无法正常使用，如果正常交付，不存在这个问题。第三人崔勇辩称：房租是应该交的，既然我们三个有个股份协议，应当三被告共同承担。不论亏损应该三人共同承担。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告负责人的身份证复印件、负责人身份证明书；被告身份证复印件；用于证明原告主体资格。2、《租赁合同》、《见证书》、解除合同通知书。证据原件收回；用于证明2017年1月24日，原被告签订《租赁合同》，约定了租赁房屋、租期、租赁费用、违约责任等相关事宜。经质证，被告马和根对原告提供的证据1、2三性均无异议。补充证据为解除合同通知书三性均不予认可，证据来源系原告单方制作。被告吴萍对原告提供的证据同被告马和根的质证意见。第三人崔勇对原告提供的证据1、2均无异议，只是合同没有见到。本院认为，原告提供的证据1、2与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。被告马和根针对自己答辩，向本院提交证据如下：1、身份证；用于证明被告主体资格。2、《议价（竞标）现场会议签到册》、《申请》、《会议记录》、《退伙协议》；用于证明争议出租房屋由方永祥竞价取得租赁权，2017年1月23日经原告同意转租给二被告，会议明确2015年、2016年的房租由方永祥承担，后方永祥退伙的事实。3、《合作协议》、《股权协议》、《个人承诺》、《收条》、微信转账记录、微信包聊天记录、银行转记记录、书面报告；用于证明原被告于2017年1月24日签订《租赁合同》后，二被告与崔勇签订了合伙协议，三方面明确了股权比例，二被告按合伙协议履行了出资义务，崔勇未按合作协议履行义务，致使租赁房屋长期未能交付二被告使用，见证人陈永兴明知2018年以前的房租由崔勇承担且崔勇不参与经营管理的事实。4、租赁房屋现场照片、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同书》、《经营场地证明》、个体工商户基本信息。证据原件收回；用于证明原告与崔勇串通损害二被告的利益，在明知第三人经营管理权的情况下故意将房屋的转租权交给崔勇、并协助崔勇将诉争房屋出租给他人，损害了二被告的合法权益，进一步证实原告未履行交房义务、二被告未实际占有、使用、处分、收益诉争房屋的事实。经质证，原告对被告马和根提供的证据1三性无异议；对证据2中2014.5.29与本案无关，三性均不认可，对申请三性均认可，该申请能证明水寨八组将目标房屋租赁给马和根、吴萍的事实，2017.1.23日会议记录，不是原件对于证据来源无法确定所以对三性均不认可，退回协议证明被告3与案外人，与本案无关，三性不予认可；对证据3合作协议恰恰能证明3被告是利益共享的合伙人，房屋租金应由三人承担，股权协议三性认可，证明目的不认可，恰恰能证明被告3人的占股比例，投资比例，权责清楚，个人承诺，属于内部合伙事项，与本案无关，三性不予认可微信记录转款凭证属于被告三方内部经营管理事项与本案无关，书面报告，与本案无关三性不予认可；对证据4照片三性认可，被告已经实际使用房屋，租给老百姓大药房使用，房屋租赁合同从21页、26、27、28页三性认可，证明目的恰恰证明三被告已经实际使用房屋，但是没有缴纳到原告处。被告吴萍对被告马和根提供的证据无异议，是准确无误的。第三人崔勇对被告马和根提供的证据1无异议；对证据2真实性无异议，但是证明目与其无关；对证据3无异议；对证据4无异议。只是写给书记的材料，不属实，没有这件事。本院认为，被告马和根提交的证据1与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。证据2、3部分与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院部分予以采信。被告吴萍针对自己答辩，向本院提交证据如下：1、转让合同；用于证明被告吴萍将与水寨八组的租赁合同，与崔勇所有的合作协议和股权协议无偿转让给被告马和根。经过质证，原告对被告吴萍提供的证据三性均不予认可，是被告1与被告2单方制作，并将责任全部归加于马和根。被告马和根对被告吴萍提供的证据无意见。第三人崔勇对被告吴萍提供的证据不认可。本院认为，被告吴萍提供的证据系复印件，无法与原件核对，本院不予采信。通过庭审与质证，本院确认如下法律事实：2017年1月24日，第三人崔勇与被告马和根、吴萍共同签订了《合伙协议》，协议约定：甲方把水寨八组西边公房整栋大楼9层的使用权转让给乙方。乙方交房租从2018年开始，以前的房屋租金由甲方负责。整栋大楼由乙方负责经营管理。2017年1月24日，原告麒麟区益宁街道水寨社区八组与与被告马和根、吴萍共同签订了《租赁协议》，协议约定：甲方同意位于曲靖市麒麟区文笔路与金宝路交叉路口的房屋租给乙方使用。房屋承租期为35年，甲方给予乙方360天建盖及装修期，自2014年7月1日至2015年6月30日止，免收一年租金。房屋年租金为人民币205500元，一楼已建好，二楼至八楼由乙方投资建盖，建盖所有手续由甲方负责办理。租金的收取以每年支付一次，租金缴纳方式为1、前15年租金205500元/年。采用先付租金后使用原则，即每年6月30日底必须付清次年租金才能使用。一年付一次。违约金定为本合同总价的30％。该合同于2017年1月24日双方申请见证，麒麟区南宁法律服务所出具（2017）益法见字第18号《见证书》。现该房部分房屋由被告崔勇出租给他人使用。原告变更增加诉讼请求部分未交纳诉讼费。本院认为，房屋租赁合同是指出租人将房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同。原告麒麟区益宁街道水寨社区八组与被告马和根、吴萍双方共同自愿签订了《租赁协议》，支付租金的具体时间，被告马和根、吴萍未如约按时足额向原告麒麟区益宁街道水寨社区八组支付房屋租金已构成违约，应当承担相应法律责任，第三人崔勇与被告马和根、吴萍共同签订了《合伙协议》，双方约定乙方交房租从2018年开始，以前的房屋租金205500元/年*1.5年（2016年7月1日-2017年12月）=308250元由甲方负责，现该房部分房屋由被告崔勇出租给他人使用，故2018年至2019年6月30日的房屋租金308250元应当由被告马和根、吴萍共及第三人崔勇共同承担。原告变更增加诉讼请求部分未交纳诉讼费，故本院不予支持。虽然被告未按时交付房屋租金违约，但合同约定二楼至八楼由乙方投资建盖，故原告请求解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告马和根、吴萍及第三人崔勇于本判决书生效后三十日内共同向原告麒麟区益宁街道水寨社区八组支付下欠租金308250元。二、由第三人崔勇于本判决书生效后三十日内向原告麒麟区益宁街道水寨社区八组支付下欠租金308250元。三、驳回原告麒麟区益宁街道水寨社区八组其他诉讼请求。案件受理费10480元(原告已预交)，由被告马和根、吴萍共及第三人崔勇承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 周 坤人民陪审员 刘 波人民陪审员 姜兆荣二〇一九年十一月十六日书 记 员 李 曼