山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终8278号上诉人（原审被告）：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴荣彬，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵树营，山东树营律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国志，山东树营律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔国豪，男，汉族，住山东省鄄城县。上诉人山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）因与被上诉人崔国豪商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初364号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。龙腾公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判，减免违约金数额，龙腾公司应根据崔国豪实际损失向其支付违约金；3.本案一、二审受理费由崔国豪承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。龙腾公司认为根据双方签订的合同约定为违约金为购房款数额的每日万分之一，双方签订的补充协议约定2016年6月30日之后逾期交房违约金为购房款数额的每日万分之二，上述约定过高，根据合同法的相关规定应予适当减少。本案中，相同地段的同等面积房屋的租金远远低于合同约定的数额，买受人所受的实际损失亦远远低于合同约定的违约金，应依法适当予以减少。故一审法院适用法律错误，应当根据买受人所受实际损失确定向其支付违约金的标准。二、一审判决认定事实不清。《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施后者赔偿损失等违约责任。该规定可以看出，承担违约责任目的是弥补损失，损失数额应该与违约金数额相当。崔国豪未接受涉案商品房期间，未能举证证明其因未收房造成的损失。2015年底，涉案开发项目的商品房价格大幅上涨。截至目前，涉案商品房每平米价格增加约两倍，其实崔国豪并未受到损失，反而获利。一审法院并未认定崔国豪未收房造成的损失，应属于认定事实不清。综上，一审法院适用法律错误、认定事实不清，请求二审法院支持上诉请求。崔国豪辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，已有生效的相干判例，请求二审法院依法维持原判。商品房买卖合同和补充协议关于违约金计算依据都是龙腾公司真实意思表示，也是龙腾公司单方制作合同和补充协议。龙腾公司是经过评估定的，其未取得分期综合验收备案证明，其行为已构成违约，应当依据合同和协议约定承担违约责任，龙腾公司以按商品房买卖合同及补充协议的约定内容向我支付了2016年1月1日至2016年3月31日期间的逾期交房违约金，此举可视为系其对违约金计算方式的认可，现在以违约金过高为由要求减少责任承担，违反了诚实信用的原则。崔国豪向一审法院起诉请求：1.判令龙腾公司向崔国豪支付逾期交房违约金7282.77元（以购房款800305元为基数，按日万分之一的标准自2016年4月1日起至2016年6月30日止）；2.判令龙腾公司向崔国豪支付逾期交房违约金，以购房款800305元为基数，按日万分之二的标准自2016年7月1日起计算至判决生效之日止。如果龙腾公司仍然逾期交房，崔国豪另行主张权利。如在此案判决生效之日前，崔国豪实际接收该商品房，则计算至崔国豪实际接收之日止。3.本案诉讼费由龙腾公司承担。一审法院认定事实：2015年5月7日，崔国豪(买受人)与龙腾公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》，约定:第二条,买受人购买的商品房为预售商品房,该楼预售许可证号为XXXX号。第三条,买受人购买龙腾公司开发建设的XXXX号预售商品房一套。第四条,计价方式及价款:按建筑面积计算，单价为每平方米8728元，总金额为800305元。第八条,交付期限:出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遭遇其他不可预见、不可抗拒的因素（包括但不限于市政工程施工、重大传染性疾病、非正常性停水停电以及政府行为等原因）以及其他不可归责于出卖人的原因；3.由于买受人原因未按时足额交清合同价款、公共维修基金及有关行政部门规定的其他费用或未按时办理相关手续等其他原因。第九条，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接等事项进行了约定。附随该合同，另有附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四民用建筑节能信息公示等。于同日，龙腾公司与崔国豪还签订了附件五《合同补充协议》，就通知方式的补充、面积差异处理等进行了约定。正式合同签订前，崔国豪于2015年4月25日向龙腾公司支付首付购房款300305元，合同签订后，于同年5月26日支付房款50万元，合计向龙腾公司支付购房款800305元；由龙腾公司向原告分别开具了2张收款收据。2016年4月9日，崔国豪（乙方、买受人）与龙腾公司（甲方、出卖人）签订《补充协议》，载明：鉴于：1、2015年5月7日双方签订《商品房买卖合同》，乙方购买龙腾公司开发的XXXX室房产；2、《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定：---。3、《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：---。3、因甲方未能按《商品房买卖合同》的约定，于2015年12月31日前交房，构成违约，甲方同意按照《商品房买卖合同》的约定，向乙方支付逾期交房违约金。为此，经双方友好协商达成如下补充协议：一、乙方选择继续履行《商品房买卖合同》，具体：1）甲乙双方继续履行《商品房买卖合同》，将《商品房买卖合同》第八条所约定的交付期限变更为2016年6月30日；2）甲方仍然按《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定承担2016年6月30日前的逾期交房违约金。甲方于本协议生效之日起十五个工作日内，向乙方预付逾期交房违约金7202.75元，《商品房买卖合同》及本补充协议所约定的、违约方应向相对方承担的其他违约责任，双方同意甲方交房后一并结算。3）如甲方在2016年6月30日前，未能将商品房交付乙方，则自2016年7月1日起算，《商品房买卖合同》第九条所约定的逾期交房违约金由乙方已付房价款每日万分之一的比例调整为已付房价款每日万分之二的比例执行。双方还对其他事项进行了约定。上述补充协议签订后，龙腾公司向崔国豪支付了2016年1月1日至2016年3月31日的逾期交房违约金7202.75元，崔国豪至今未收到所购买的商品房，龙腾公司至今亦未取得本案涉及开发项目的《分期综合验收备案证明》。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。2015年5月7日双方签订的《商品房买卖合同》及附件、2016年4月9日签订的《补充协议》，是真实意思的表示，不违反法律法规规定，龙腾公司对开发地块已取得土地使用权证、商品房预售许可证等五证，应为有效合同。本案双方争议的焦点问题为：《商品房买卖合同》第九条约定的“按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”及《补充协议》约定的“已付房价款每日万分之二的比例支付逾期交房违约金”标准是否为合法有效约定？龙腾公司对其逾期交房的违约行为无异议，但主张合同中关于逾期交付商品房的违约金标准即“按日向买受人支付已交付房价款万分之一”及《补充协议》约定的“已付房价款每日万分之二的比例支付逾期交房违约金”过高，依据合同法相关规定，约定的违约金高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以调减。崔国豪对龙腾公司的该主张不予认可，认为已有生效判决做出认定，原告主张按照日万分之二要求龙腾公司承担违约责任合法、合理、合据。违约金是双方当事人自愿协商约定的，也是龙腾公司经过评估而定的，其该辩称违背合同及诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原、被告双方应严格按照合同约定履行自己的义务。第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中《商品房买卖合同》第九条约定的“按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”计算标准；2016年4月9日双方签订的《补充协议》中约定：自2016年7月1日起将逾期交房的违约金标准由原合同约定的日万分之一调整为日万分之二。按该违约金比例计算的违约金与原告受到的损失相当，且不违反法律规定，应予支持。因被告已支付了自2016年1月1日至2016年3月31日以已购房款为基数、按日万分之一计算的违约金7202.75元，且被告至今仍未依法将涉案房屋交付给原告，因此，原告诉讼请求被告支付自2016年4月1日起计算至2016年6月30日止逾期交房的违约金（以购房款800305元为基数、按照日万分之一的标准计算；自2016年7月1日至本判决生效之日止的违约金（以购房款800305元为基数、按照日万分之二的标准计算），合法有据，本院予以支持。被告的辩称理由不成立，不予支持。判决：被告山东龙腾房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，支付原告崔国豪逾期交房的违约金（自2016年4月1日起2016年6月30日止、以购房款800305元为基数、按照日万分之一的标准计算；自2016年7月1日起至计算至本判决生效之日止、以购房款800305元为基数、按照日万分之二的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告山东龙腾房地产开发有限公司负担。二审中，本院组织当事人进行了证据交换和质证。龙腾公司提交客户钥匙物品签收单复印件和承诺书各一份，证明崔国豪已于2019年6月21日收房，违约金应计算截止到2019年6月20日。崔国豪对上述证据没有意见。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，崔国豪与龙腾公司于2015年5月7日签订《商品房买卖合同》及2016年4月9日签订的《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效,双方当事人应全面履行合同义务。按照《商品房买卖合同》约定，龙腾公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付给买受人崔国豪使用，龙腾公司未取得开发项目的《分期综合验收备案证明》，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。涉案合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定，龙腾公司如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，龙腾公司按日向崔国豪支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，崔国豪有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，龙腾公司按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。根据《补充协议》的约定，龙腾公司交房时间变更为2016年6月30日，2016年6月30日之前的逾期交房违约金按已付房价款日万分之一计算，2016年6月30日之后逾期交房违约金计算标准变更为龙腾公司按日向崔国豪支付已交付房价款万分之二。上述协议签订后，龙腾公司仍未能如约交付符合约定的商品房，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。龙腾公司在逾期交房已构成违约的情况下，又自愿、主动在《补充协议》中调整违约金的计算方式，系其对违约后果的预期判断，不违反法律及行政法规的强制性规定，一审法院按照涉案商品房买卖合同约定的日万分之一的标准及补充协议约定的日万分之二的标准分段计算逾期交房违约金，并无不当。龙腾公司再行主张一审法院确定的逾期交房违约金计算标准过高，理由不成立，本院不予支持。龙腾公司在2019年6月21日虽未取得涉案开发项目的分期综合验收备案证明，但已经竣工验收。崔国豪明知龙腾公司未取得涉案开发项目的分期综合验收备案证明的情况下，于2019年6月21日出具承诺书，自愿按照现有条件交房，系双方对原合同约定的交房条件的变更。2019年6月22日，龙腾公司将涉案房屋实际交付崔国豪，故逾期交房违约金应计算截止至2019年6月22日。综上所述，龙腾公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初364号民事判决书；二、被告山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告崔国豪逾期交房违约金181029元（自2016年4月1日起2016年6月30日止，以购房款800305元为基数、按照日万分之一标准计算；自2016年7月1日起至2019年6月22日，以购房款800305元为基数、按照日万分之二标准计算）。一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由上诉人山东龙腾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  李莎莎审 判 员  焦玉兴二〇一九年十一月四日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗