云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初11767号原告王静萍，女，1954年3月26日生，居民身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人陈志远、李成伟，丰源法律服务所法律服务工作者，特别授权代理。被告余林萍，女，1983年7月3日，居民身份证登记住址：贵州省盘县。委托诉讼代理人周良志，云南鼎兴律师事务所律师，特别授权代理。原告王静萍与被告余林萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理，于2019年11月15日进行了补充质证。原告王静萍及其委托诉讼代理人陈志远、被告余林萍及其委托诉讼代理人周良志到庭参加了庭审及补充质证。本案现已审理终结。原告王静萍向本院提出诉讼请求：1.判令原告母亲（已故）与被告签订的购房《协议书》为无效合同；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年3月7日，原告的母亲杨秀珍（已故，公民身份号码：5301121911××××××××，为昆明滇池化工有限责任公司遗属）经审核符合申请单位经济适用房的条件，向单位递交了《购房申请》购买单位建盖的经济适用房，随后根据申请条件和要求昆明滇池化工有限责任公司将位于云南省昆明市西山区春雨路1196号2幢3单元601号的经济适用房分配给杨秀珍使用。2008年因杨秀珍年事已高，便搬到原告处居住，由原告照顾生活起居，被告见上述房产闲置便与原告及杨秀珍商谈购买。原告及母亲杨秀珍文化水平较低，对国家制定的关于经济适用房相关管理办法和法规不了解，便与被告签订了《协议书》，将位于云南省昆明市西山区春雨路1196号2幢3单元601号的房屋出售给被告，至今该经济适用房因客观原因和相关政策法规无法办理房产证。原告认为根据《经济适用房管理办法》的相关规定，经济适用房未取得产权证满5年不能上市交易，原告与母亲杨秀珍在不清楚上述规定的情况下于被告签订的《协议书》应为无效合同。原告为维护自身合法权益，故诉至本院。被告余林萍答辩称，1.不认可原告的主体资格；2.本案《协议书》系协议双方意思表示真实的情况下签订，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。综上应当驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的第一组证据材料中《证明》（2019年7月18日），虽被告不认可真实性，但该份《证明》加盖有相应公章，且与原告提交的《死亡注销证明》、《证明》（2019年10月29日）内容能够相互印证，符合证据的形式要件，真实有效，与本案具有关联性，本院予以采信；2.原告提交的第二组证据材料中《门牌证》，未经发证机关签章，不符合证据的形式要件，本院在本案中不予采信；3.原告提交的2019年9月22日《证明》，系原件，加盖有相应公章，本院对该《证明》的真实性予以采信；4.被告提交的《借条》，符合证据的形式要件，原告认可真实性，并认可其收到的房款176000元中包含该借条载明的借款10000元，故本院在本案中予以采信；5.被告提交的2019年9月23日《证明》，系原件，加盖有相应公章，符合证据的形式要件，本院对该《证明》的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年3月7日，杨秀珍以王殿斌配偶的身份向昆明滇池化工有限责任公司提出《购房申请》，申请购买80㎡的户型，并交纳了定金3000元。2008年5月5日，原告王静萍与被告余林萍签订《协议书》，约定杨秀珍自愿将位于昆明西山区春雨路1196号春雨小区2栋3单元601室住房一套出售给被告余林萍，房屋价款为206000元。杨秀珍负责办理该房屋的土地使用权证及产权证由，取得两证后交给被告余林萍，办理产权证（含过户、变更）等一切费用由被告余林萍承担。被告余林萍需先支付杨秀珍房款160600元，待收到土地使用权证及产权证后再一次性付清余款40000元。另约定若有一方违约，需赔偿另一方违约金20000元。被告余林萍在该协议尾部“协议人”处签字并捺印，原告王静萍在“协议人”处签名、捺印并备注“代母杨秀珍签”。庭审中，原被告一致陈述原告王静萍系代杨秀珍在协议中签字、捺印，杨秀珍对签订上述协议知情并同意。2008年5月6日，原告王静萍作为收款人向被告余林萍出具《收条》，写明“今收到余林萍购买春雨小区2栋3单元601室房屋壹套，房价206000元贰拾万零陆仟，现付了壹拾陆万陆仟元正，余下的肆万元待产权办下后付清”。2010年12月14日，原告王静萍向被告余林萍出具《借条》写明借到余林萍现金10000元。庭审中，原告陈述认可收到被告支付的房款共计176000元，其中10000系以《借条》中约定的借款10000元抵扣。2019年8月22日，昆明滇池化工有限责任公司出具《证明》说明案涉房屋系其单位建盖的经济适用房，该房屋于2008年1月建成投入使用，由杨秀珍以单位员工遗属的身份申请购买，现该房屋仍未办理产权证。2019年9月23日,昆明滇池化工有限责任公司物管科出具《证明》说明案涉房屋一直由被告居住，物管费一直由被告交纳。另查明，杨秀珍（女，1911年9月26日生，居民身份证登记住址：云南省昆明市西山区春雨路1196号，公民身份号码：5301121911××××××××）系王殿斌（1904年12月7日生，系昆明市公安分局马街派出所辖区昆明化工厂非农业家庭户口）配偶，王殿斌系昆明滇池化工有限责任公司员工，原告王静萍系王殿斌、杨秀珍之女，王殿斌于1993年1月20日病故，杨秀珍于2009年3月31日去世。以上事实有《火化证》、《死亡注销证明》及昆明滇池化工有限责任公司分别于2019年7月18日、8月22日、10月30日出具的《证明》3份，以及昆明市公安局马街派出所于2019年10月29日出具的《证明》证实。此外，庭审中原被告一致陈述原告于2007年以被告名义与昆明滇池化工有限责任公司就案涉房屋签订了付款协议。庭审中，原被告一致陈述案涉房屋现仍未办理产权证登记手续。就房屋交付使用情况，原告陈述案涉房屋已经于2008年5月移交给被告使用，但被告装修后仅居住了2年就将房屋对外出租。对此，被告陈述认可移交时间，其在装修后入住，居住了五至六年后将房屋对外出租。庭审中，就主张合同无效原告陈述有以下理由：1.被告没有申购经济适用房的资格，本案《协议书》签订时案涉房屋的权属尚未登记，案涉房屋并未取得产权证满5年，被告与其母签订《协议书》违反了《经济适用住房管理办法》第三十条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定；2.无法证明签订《协议书》是杨秀珍的真实意思表示；3.被告无申购经济适用房的资格而购买案涉房屋并对外出租，损害了国家、集体或者第三人利益。本院认为，通过本案审理，原被告之间的争议为：1.原告就本案是否具有诉讼主体资格；2.签订于2008年5月5日签订的《协议》是否应认定无效。就第1项争议焦点，本院认为，结合2008年5月5日《协议书》的内容及原被告与庭审中所作陈述，该《协议书》的合同相对方应为被告余林萍与原告之母杨秀珍，现原告之母杨秀珍已经去世，原告向本院提交充分证据证明其系杨秀珍之女，本案并无证据证明杨秀珍有除原告外的其他继承人，原告以杨秀珍继承人的身份提起本案诉讼，继承并行使杨秀珍就《协议书》享有的诉讼权利，符合法律规定，故本院对被告提出原告不具有诉讼主体资格的抗辩意见不予采纳。就第2项争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本院认为，首先，原被告于庭审中一致陈述杨秀珍就签订《协议书》一事知情并同意，虽杨秀珍本人未在《协议书》中签字，但在杨秀珍去世前（2009年3月31日前），原告已于2007年以被告名义与昆明滇池化工有限责任公司就案涉房屋签订付款协议，并于2008年5月将案涉房屋移交给被告使用，在此期间杨秀珍均未提出异议，故在无相反证据推翻情况下，应认为签订《协议书》系杨秀珍的真实意思表示；其次，虽本案《协议书》签订时，杨秀珍购买案涉房屋未满五年，案涉房屋尚未登记领取不动产权证与《经济适用住房管理办法》第三十条“……购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”的规定不符，属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让……（六）未依法登记领取权属证书的……”规定的不得转让的情形，但《经济适用住房管理办法》系部门规范性文件，并不能作为确认合同无效的依据，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条属于管理性强制规定，非效力性强制规定，亦不能作为确认《协议书》无效的根据；再次，虽被告未提交证据证明其符合申购经济适用房的资格，但本案中并无证据证明被告购买案涉房屋并将该房屋出租的行为确实损害了国家、集团或第三人的利益。综上，本院认为，原告代杨秀珍与被告于2008年5月5日签订的《协议书》系合同双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院对原告要求确认该《协议书》无效的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王静萍的全部诉讼请求。本案案件受理费25元（原告已预交），由原告王静萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  葛吟秋二〇一九年十一月二十一日书记员  杜竹馨