湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘09民终2057号 上诉人（原审被告）：益阳市碧桂园房地产开发有限公司，住所地益阳市。 法定代表人：黎晓林，该公司执行董事长。 委托诉讼代理人：陈赛标，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：刘孟涛，男，1971年11月14日出生，汉族，住湖南省益阳市。 原审被告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司益阳分公司（曾用名广东碧桂园物业服务有限公司益阳分公司），住所地益阳市。 负责人：朱新星，系该公司经理。 上诉人益阳市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称益阳碧桂园）因与被上诉人刘孟涛、原审被告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司益阳分公司（以下简称碧桂园物业）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2018）湘0903民初5472号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人益阳碧桂园的委托诉讼代理人陈赛标、被上诉人刘孟涛到庭参加诉讼。原审被告碧桂园物业经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 益阳碧桂园上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘孟涛的诉讼请求，刘孟涛承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院以合同违约审理本案不当，益阳碧桂园已按期完成约定事项，不存在违约行为，判决承担违约责任不符合法律规定；二、刘孟涛诉求的排水管道问题与其购买的商品房质量问题没有直接关联，一审法院以小区道路存在积水，从而认定商品房存在质量瑕疵没有事实和法律依据；三、因益阳碧桂园没有违约行为，刘孟涛也没有任何证据证明其损失的存在，也未证明积水现象对其造成影响，事实上，益阳碧桂园积极采取的各种措施有效避免了积水问题对刘孟涛的生活影响；四、刘孟涛未在“会议纪要”上签字确认，不是本案合同之诉中适格的当事人。 刘孟涛辩称，一、益阳碧桂园应全面履行涉案房屋买卖合同中约定的房屋质量保证义务；二、益阳碧桂园一直到2019年6月初才解决6栋的积水问题；三、积水堵塞6栋住户出行通道，有照片为证，提供了证据；四、会议纪要明确写明了赔偿72户业主2年物业费，刘孟涛是72户业主中的一员；五、刘孟涛没有上诉要求代付2年物业费已是最大程度的让步。刘孟涛请求驳回上诉，维持一审判决。 原审被告碧桂园物业未到庭未予答辩。 刘孟涛向一审法院起诉请求：1、判令益阳碧桂园将其承建开发的美岸十街六栋排水排污管线修复或者重新铺设；2、判令益阳碧桂园、碧桂园物业履行免除刘孟涛2年物业管理费；3、判令益阳碧桂园、碧桂园物业承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年10月28日，刘孟涛与益阳碧桂园签订《益阳市商品房买卖合同》，购买了位于湖南省益阳市的“益阳碧桂园”美岸三区十街6栋1501号商品房（面积为143.28平方米）。2017年9月26日，该案涉房屋经益阳市住房和城乡建设局竣工验收合格，并办理了工程竣工验收备案表。2017年10月30日，益阳碧桂园向刘孟涛交付了“益阳碧桂园”美岸三区十街6栋1501号商品房。2017年11月1日，刘孟涛入住该房屋，并与碧桂园物业签订了物业服务合同，该物业服务合同约定由碧桂园物业为刘孟涛提供物业服务，刘孟涛按月每平方米1.5元的标准向碧桂园物业缴付物业管理费。商品房买卖合同和物业管理合同签订后，刘孟涛按约支付了购房款、缴纳了物业管理服务费。刘孟涛入住后，发现美岸三区十街6栋前的主次通道每遇到强降雨时都会严重积水，影响通行。为此，刘孟涛与其他业主多次找益阳碧桂园、碧桂园物业协商。2018年8月25日，美岸十街6栋的业主代表和益阳碧桂园、碧桂园物业代表就美岸十街6栋前的主次通道排污排积水的事项达成协议并签订了会议纪要，具体内容为：2018年9月15日前整改完成，彻底解决污水返涌的问题，如未按时间节点完成整改施工任务，益阳碧桂园将对受影响的业主补偿6个月的物业费。此后，益阳碧桂园虽采取了排污排积水的有关措施，但未解决强降雨天主次通道积水的问题。2018年9月26日，美岸十街6栋的业主代表、益阳碧桂园代表王绪路、碧桂园物业代表张雄就美岸十街6栋前的主次通道排污排积水的问题再次召开了会议，经协商，再次签订了解决问题的会议纪要，具体内容为：因之前的强降雨天积水问题造成了业主的不便，益阳碧桂园代付6栋72户业主6个月的物业费；2018年11月16日前，益阳碧桂园完成排污排积水管道拉通，门前排水沟施工，10街枯死草皮、苗树补种三项事宜，如未按时完成以上三项工作，将由益阳碧桂园代付6栋72户业主两年物业费。方案达成后，益阳碧桂园组织人员及机械进行施工，在案涉房屋楼栋的南边修造了一东西走向的排水沟，但在遇到强降雨天气时，仍出现积水影响业主的通行，至2018年11月16日，虽然益阳碧桂园完成了对案涉工程的施工，但强降雨天过通道积水的问题仍未解决，由此，刘孟涛向法院提起诉讼。 另查明，益阳碧桂园就解决案涉房屋主次通道强降雨天积水的问题先后采取了多项处理措施，在案涉房屋楼栋北面修建了东西向排水沟，在该楼栋东面修建了一条南北向的排水沟，在均不能解决排污排积水的情况下，于2019年5月底至6月初，益阳碧桂园又组织人力物力在案涉房屋楼栋的北面重新铺设了大口径的排水排污管道。经过6月份几次强降雨天气的检验，案涉房屋楼栋主次通道排污排积水的问题已经解决好。 一审法院认为，刘孟涛与益阳碧桂园签订的《益阳市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违法法律禁止性规定，合法有效。益阳碧桂园作为房地产开发商，应全面履行涉案房屋买卖合同中约定的房屋质量保障义务。遇降雨天气，案涉房屋主次通道积水，造成刘孟涛等业主出行困难，应认定为益阳碧桂园向刘孟涛交付的商品房存在质量瑕疵。案涉房屋业主代表与益阳碧桂园于2018年9月26日签订的“会议纪要”，系刘孟涛、益阳碧桂园、碧桂园物业就案涉房屋质量瑕疵所达成的解决问题的协议，商品房买卖合同内容的组成部分（补充内容），亦系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，当事人应诚信履行“会议纪要”中约定的义务。益阳碧桂园没有在“会议纪要”中约定的时间内完成对案涉房屋主次通道雨天积水问题的整改，已构成违约，理应按照“会议纪要”承担违约责任，但考虑房屋前主次通道积水只是强降雨天气造成了刘孟涛的出行不便，并没有造成刘孟涛实际的财产损失，且益阳碧桂园也采取了应对措施，现在对强降雨天积水的问题已经处理完毕，故“会议纪要”中虽然约定的违约责任为益阳碧桂园代付案涉房屋业主支付2年物业费，但综合全案考虑酌定，益阳碧桂园承担的违约责任为代付刘孟涛部分物业费，代付物业费的时间应自签订“会议纪要”2018年9月起至解决好案涉排水问题2019年6月止共计9个月为宜。刘孟涛关于要求益阳碧桂园将其承建开发的美岸十街6栋排水排污管道重新铺设的诉讼请求，因诉讼期间益阳碧桂园已经解决了美岸十街6栋前主次通道强降雨天积水的问题，已达到刘孟涛的诉讼目的，无须对刘孟涛的该项诉求进行判处。因碧桂园物业不是涉案房屋的开发商，其在三方签订的“会议纪要”中没有涉及物业管理的事项，碧桂园物业不是处理方案中的责任方，故碧桂园物业在本案中不应承担责任。益阳碧桂园、碧桂园物业经法院依法传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、益阳碧桂园于判决生效后十日内为刘孟涛代付9个月的物业管理费；二、驳回刘孟涛的其他诉讼请求。案件受理费50元，由益阳碧桂园负担。 二审中，各方均没有提交新的证据。 二审经审理查明，2019年6月19日，广东碧桂园物业服务有限公司益阳分公司更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司益阳分公司。除此之外，二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。二审争议的焦点是：益阳碧桂园是否需要为刘孟涛代付9个月的物业管理费。本案的“会议纪要”是案涉房屋业主代表与益阳碧桂园、碧桂园物业签订，会议纪要主题为“美岸10街6栋业主协商会”，会议内容均与美岸10街6栋72户业主相关，刘孟涛系碧桂园美岸十街6栋72户业主中一员，刘孟涛是本案适格当事人。会议纪要系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，当事人应诚信履行“会议纪要”中约定的义务。2018年9月26日签订的会议纪要约定，未在2018年11月6日前完成排水排污管线拉通，门前排水沟施工，10街枯死草皮、苗木补种三项事宜的违约责任为益阳碧桂园代案涉业主支付2年物业费，但益阳碧桂园至2019年6月初，楼栋主次通道排污排积水的问题才予以解决。益阳碧桂园上诉提出其按期完成约定事项，房屋不存在质量问题，刘孟涛不是本案适格当事人，刘孟涛未提供证据证明其损失的上诉理由于法无据，不予支持。一审法院综合全案考虑酌定益阳碧桂园承担9个月的物业费适当，本院予以维持。 综上所述，益阳碧桂园的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由益阳碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 付 星 审判员 陆康彪 审判员 昌 丹 二〇一九年十一月二十一日 书记员 欧 雯