宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2015）吴利民初字第730号原告宁夏谦益艺术品收藏交流有限公司。法定代表人何某。委托代理人王某，系宁夏天纪律师事务所律师（特别授权）。被告邓某，住宁夏吴忠市。原告宁夏谦益艺术品收藏交流有限公司（以下简称谦益公司）与被告邓某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月11日立案受理后，依法由审判员贾淑玲适用简易程序于2015年5月13日在本院进行了第一次开庭审理。审理中，根据本案案情，依法转为普通程序组成合议庭于2015年5月29日在本院公开开庭进行了第二次审理。原告谦益公司委托代理人王某，被告邓某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年10月，原告以顶账方式获得吴忠市利通区谦益花园二期（万福人家）1号楼的所有权，并设立宁夏谦益艺术品收藏交流有限公司。2010年11月，被告承租原告C区9号商网，双方约定每年租赁费26000元，每年卫生费、管理费、水、电等费2976元。但被告入住C区9号商网经营后，原告多次催促被告签订租赁合同，被告均以种种理由推诿，不与原告签订租赁合同，且至今拖欠原告租赁费及卫生费、管理费、水、电等费未交。无奈，原告提起诉讼，请求依法判令：1.被告支付原告租赁费78000元（2011年至2014年共3年）、违约金24300元及卫生费、管理费、水、电等费用4804元；2.本案诉讼费由被告承担。被告辩称，本人没有租过原告的房屋，对原告的诉讼请求均不认可。原告谦益公司为支持其主张提供以下证据材料：证据一：吴忠市利通区人民法院（2013）吴利民初字第2634号民事判决一份、利通区人民法院开庭审批表一份，以证明2013年11月28日，被告以返还原物纠纷一案将原告起诉到利通区人民法院，经利通区法院审理查明，原、被告之间存在租赁合同关系，且原告因被告没有交付租赁费扣押被告的车辆一辆，被告后以返还原物纠纷将原告起诉至利通区人民法院，被告在诉称中承认原、被告存在租赁合同关系；证据二：租赁合同四份，以证明原告与贾峰、丁某、易凯峰、金世芳签订房屋租赁合同，贾峰、丁某、易凯峰、金世芳均与被告在同一经营场所经营艺术收藏品，被告在C区，每年租赁费为26000元的事实。证据三：谦益古玩城房租收费标准一份，以证明原告的谦益古玩城分为A、B、C三区，C区每年租金26000元，被告租赁古玩城商铺位于C区9号；证据四：电信费、暖气费、电费收据共十五张，以证明被告租赁原告商铺产生的电费、电信费、暖气费为4804元；证据五：个体工商户营业执照两份，以证明贾峰和易凯峰二人均是原告古玩城承租人；证据六：照片一份，以证明被告租赁原告C区9号商铺经营盛祥阁古玩店，该商铺至今被邓某占用；证据七：证人赵某、马某、丁某的证言，以证明被告是2011年底租赁原告的C区商铺，C区商铺每年租赁费为26000元。被告对原告的证据发表了以下质证意见：对证据一，认为与本案没有关系。对证据二，认为合同是编造的，不认可。对证据三不认可。对证据四不认可，认为应该是一表一卡，不应是抄写件，电信费也应出具发票，暖气费单上标注的是59.4平米，具体是谁使用的暖气费没写清楚。对证据五不认可，认为贾峰和易凯峰二人是否在原告古玩城经营不清楚，也不认识这二人。对证据六不认可。对证据七证人证言，认为证人的证言不属实，不认可。被告为支持其辩解提供以下证据材料：证据一：营业执照一份及收据两张，以证明被告在谦益古玩城经营古玩店，原告于2011年12月13日收到被告保证金3000元，于2013年1月2日收取被告采暖费、卫生费、治安费等费用2976元；证据二：手机录音一份，以证明原告与丁某、袁忠、贾平、王小宁、王生明谈话，证人均说原告实际收取的租金是六、七千元；证据三：陈建明的调查笔录一份（被告申请本院调取），以证明被告在2011年年底开始租用原告的商铺，证人当时进入谦益古玩城时未与原告签订租赁合同，双方也未说定租金，一年后证人搬离，原告也未将保证金3000元退还证人。原告对被告的证据发表了以下质证意见：对证据一中的营业执照无异议，恰好能证明原、被告租赁合同关系成立；对采暖费、卫生费、治安费的收据不予认可，该收据不是正式票据，没有原告公司签章；对保证金3000元的收据予以认可，能够证明原、被告实际租赁时间是2011年，双方存在租赁合同关系。对证据二有异议，手机谈话内容不清，听不清通话双方是谁，且被告应通知手机中通话人作为其证人到庭作证。对证据三即陈建明的证言不认可。本院为查明案件事实公正审理案件，依法到谦益古玩城所在地万福人家1号楼小区调查，调取了两份笔录，证实：2013年至××区平方米的营业房每年租金为8000元至10000元不等，之前租金在7000元左右。原告对本院调取的证据的真实性无异议，但对其关联性及证明目的有异议。被告对本院调取的证据无异议。经当事人当庭举证、质证，本院根据证据认证规则及本案案情对原、被告及本院调取的证据综合认证如下：一、原告的证据一系生效的裁判文书，且能够证明原告所要证明的问题，故本院对其证明效力予以认定；原告的证据二，该四份租赁合同的租赁时间及签订时间有涂改痕迹，其真实性存在瑕疵，本院对其证明效力不予认定；对证据三，该证据系原告单方自行制作，被告又不认可，故本院对其证明效力不予认定；对证据四，该证据不能证明是被告租用的商铺产生的费用，故本院对其证明效力不予认可；原告证据五，与本案无直接的关联性，故本院对其证明效力不予确认；原告的证据六与被告提交的营业执照相互印证，本院对其真实性予以认定，但对原告证明被告至今尚在租用的观点不予采纳。原告的证据七，证人虽证明与原告形成租赁合同关系，但证人未能向法庭提供交付租金的收条，故本院对证人证某的证言不予采信。二、被告的证据一，与本案有直接的关联性，且能够支持被告的证明目的，本院对其证明效力予以认定；被告的证据二，经当庭播放不能听清通话人的谈话内容，且被告未通知通话人作为证人依法出庭作证，故本院对该证据的证明效力不予认定。三，本院调取的两份调查笔录能够真实、客观反映本案所涉房屋所在片区的租金情况，故本院对其证明效力予以确认。经审理查明，2011年12月，被告租用原告的谦益古玩城（万福人家××楼商铺经营古玩、玉器、字画零售业务，但双方未签订书面租赁合同。租赁期间，被告于2011年12月13日向原告交纳保证金3000元，于2013年1月2日向原告交纳采暖费、卫生费、治安费2976元。2013年7月26日，原告法定代表人何某派人向被告追要租赁费时将被告的车辆扣留，被告遂于2013年11月28日向本院提起诉讼，要求何某返还车辆并赔偿损失。该案在审理中，被告于2014年6月12日将车辆开回。2014年11月14日，本院作出（2013）吴利民初字第2634号民事判决书，判决何某赔偿邓某损失23200元。另查，谦益古玩城所在××区平方米的营业房在2013年前每年租金为7000元左右，2013年至2015年每年租金为8000元至10000元不等。以上事实有当事人当庭陈述及本院认定的证据佐证。本院认为，根据本院查明的事实，原告与被告虽未签订书面的租赁合同，但被告租用原告的商铺进行经营，双方之间形成事实上的租赁合同关系。被告作为承租人依法应当向原告支付相应的租金。由于双方未签订合同，导致双方就租金多少产生分歧，本院根据双方当事人租赁关系发生的时间、租赁物的方位及调查的材料进行综合考量，认为被告以每年7000元向原告支付租金为宜。租赁时间起算点以被告交付保证金的时间即2011年12月13日开始计算，终止日以双方发生纠纷被告向本院提起返还原物（车辆）之诉之日即2013年11月28日为准。被告应向原告支付租金13708元(7000元／年÷12个月×23.5个月)，原告已收取被告3000元保证金，二者相抵，被告应付原告租金10708元。原告要求被告承担卫生费、管理费、税费、电费等4804元，其提供的证据不能证明是被告租赁期间产生的费用，且被告提供证据证明在2013年1月向原告已交纳了上述相关费用，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告与被告未签订租赁合同，对租金的多少、支付方式及支付时间均未约定，故原告要求被告按照未付租金的30%承担违约金，无法律依据，本院不予支持。双方租赁期限超过六个月但未签订书面的租赁合同，视为不定期租赁。不定期租赁，当事人可随时解除合同。双方因租赁费问题发生纠纷，原告将被告车辆扣留，被告于2013年11月28日提起诉讼，自此被告再未使用原告商铺经营，应认定双方之间的租赁关系此时已解除。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条之规定，判决如下：1被告邓某支付原告宁夏谦益艺术品收藏交流有限公司房屋租赁费10708元，限于本判决生效后三日内付清；二、驳回原告宁夏谦益艺术品收藏交流有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2525元，原告宁夏谦益艺术品收藏交流有限公司负担2267元，被告邓某负担258元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 贾淑玲人民陪审员 石 平人民陪审员 姬 平 二〇一五年九月二十日书 记 员 马海琳附：本案相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。