新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初5798号原告（反诉被告）：张付强，男，1966年7月15日出生，回族，农民，住乌鲁木齐市新市区。原告（反诉被告）：郭均，男，1977年8月28日出生，汉族，无业，住乌鲁木齐市水磨沟区。原告共同委托诉讼代理人：田延营，新疆鼎信旭业律师事务所律师。被告（反诉原告）：申小奇，男，1988年1月10日出生，汉族，无业，住乌鲁木齐市新市区。被告（反诉原告）：焦勇锋，男，1987年4月5日出生，汉族，无业，住乌鲁木齐市新市区。被告共同委托诉讼代理人：王涛，新疆井然律师事务所律师。原告（反诉被告）张付强、郭均与被告（反诉原告）申小奇、焦勇锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日受理后，依法适用简易程序于2019年7月1日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，本案依法转为普通程序。本院于2019年9月4日、9月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张付强、郭均及委托诉讼代理人田延营、被告（反诉原告）申小奇、焦勇锋及委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张付强、郭均向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《租赁合同》无效；2.判令被告支付房屋占有使用费57万元；3.判令被告支付拖欠电费5700元；4.判令被告承担欠付占有使用费利息27075元（暂计算至2018年7月30日）；5.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年4月2日，原、被告签订《租赁合同》，原告将位于乌鲁木齐市新市区（每层约470平米，其中仅2层有合法产权）租赁给被告，用于开办商务宾馆，租赁期限为7年，从2014年9月1日至2021年8月30日，前四年租金为每年55万元，被告必须提前一个月交清下年房租，同时对双方权利义务及违约责任做了明确约定。截止起诉被告拖欠第三年度、第四年度房租共计57万元，拖欠电费5700元，拖欠租金应赔偿原告利息损失27075元。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。被告（反诉原告）申小奇、焦勇锋共同辩称并反诉称，被告认可原告确认合同无效的请求，但导致合同无效的责任是原告，原告应承担全部责任。原告主张房屋占有使用费及利息，被告不存在拖欠房租的事实，故不应支付。被告被强行赶走后，这期间的电费应当原告自行承担。请求驳回原告诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.请求判令被反诉人折价返还酒店用品、设施设备及房屋装修款870,792元；2.请求判令被反诉人承担本诉及反诉诉讼费、邮寄费。原告（反诉被告）对反诉辩称，合同无效被告有主要责任。被告欠付租金，原告是为了保障自己的权益，不让被告搬走物品。请求法院请求驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2014年4月2日，原告张付强、郭均（甲方）与被告申小奇、焦勇锋（乙方）签订《租赁合同》，甲方将位于乌鲁木齐市新市区各层面积约为470平米出租给乙方，租赁期限为7年，自2014年9月1日起至2021年8月31日止，交付房屋时间为2014年4月2日，租赁用途为：商务宾馆。前四年租金为55万元／年，第五年起按最高不超过年租金的10%递增。乙方必须提前壹个月交清下年房租，若不能按时交清房租，甲方有权收回房屋。合同还约定：1.甲方。（1）甲方应保证所出租的房屋及水暖，电设施完好并能够正常使用（费用由乙方承担）；（2）乙方租赁甲方房屋期间，如遇拆迁等因素造成租赁合同提前终止，则由甲乙双方认可的机构对乙方租赁房屋装修情况及设备进行评估，甲方按照评估结果对乙方进行折旧补偿，且甲方无偿退还乙方尚未履行租赁期间的租赁费。（3）乙方经营过程中，需甲方提供房屋产权证件，房主证件或其他需要甲方提供证件时，甲方应积极配合。2.乙方。（1）在国家法律、法规、政策允许的范围内进行经营活动。（2）合同有效期内，对所租赁的房屋及设施拥有合法使用权。（3）按合同内容交纳租金及其他所有费用，包括水费、电费、通讯费、收视费、暖气费等均由乙方承担。（4）租赁期内，乙方不得擅自转让和出租甲方店面。（5）合同到期后乙方放弃或不租店面和房屋，所有可移动资产和库房存物，由乙方自行处理，甲方无权干涉，但是对装修的所有设施不能破坏，灯具、大厅柜面等基础设施不能拆走。（6）乙方如果想放弃和不续租甲方店面，需提前三个月给甲方提出异议，达成协议后方能放弃，如合同期满后7天内不清仓，甲方有权处理乙方货物。关于合同解除双方约定：1.有下列情形之一的，甲、乙双方任意一方可以解除本合同：（1）法定的不可抗力致使合同无法继续履行的。（2）政府统一规划或自然灾害致使合同无法继续履行的。（3）一方被吊销营业执照或责令关闭的。（4）任意一方根本违约，致使合同目的不能实现的。2.下列情形之一的，甲方可以解除本合同，但需书面通知乙方：（1）乙方恶意拖欠或不支付到期租金的。（2）乙方利用租赁物进行非法活动的。（3）乙方未经甲方同意擅自转租的。（4）乙方拖欠租金累计达30天的。3.有下列情形之一的，乙方可以解除本合同，但需书面通知甲方：（1）甲方没有按合同约定提供相应设施设备或提供的设施设备不能满足乙方经营的正常使用需要的。（2）甲方其他违约行为致使合同目的不能实现或使合同无法继续履行的……。合同签订后，被告向原告支付了租金，原告亦将房屋交付被告使用。二楼由杨磊开设乌鲁木齐市星际超越网吧，三至六楼由申小奇开设新市区唐山路壹加壹商务快捷宾馆。合同履行至2018年2月，双方协商被告将宾馆交付给原告经营。双方办理了交接手续，原告试营业了三天。第四天，原告未向被告支付承包费，被告遂将营业执照、税务登记证、特种行业经营许可证等证件取走。2018年11月7日，被告注销了新市区唐山路壹加壹商务快捷宾馆的手续。2019年3月，原告将上述房产出租给他人。另，被告所经营的新市区唐山路壹加壹商务快捷宾馆系原告郭均进行装饰装修，双方确认实际按69万元支付装修款。被告郭均还承诺房租从2015年1月1日起算。经询，原告出租的房屋仅一至二层有建设规划手续，三层及以上属超规划建设。以上事实有《租赁合同》、《收条》、房产证复印件、集体土地使用权证复印件、个体工商户营业执照复印件、特种行业许可证复印件、税务登记证、证人证言等及庭审笔录存卷为证。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案租赁物乌鲁木齐市新市区，其中3至6楼未取得建设规划相关手续，故双方签订的《租赁合同》应属无效。原告主张确认双方签订《租赁合同》无效的请求于法有据，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。2018年2月，原、被告已就租赁物进行交接，故被告应支付交付前的房屋占有使用费。本院核算为1,741,666.67元（55万元÷12月/年×38月，2015年1月1日至2018年2月），原告自认已支付163万元，故尚欠111,666.67元，对原告多主张的部分，本院不予支持。被告虽称已付清前三年租金，但不能向本院提交相关证据，对被告的辩解意见，本院不予采纳。原告主张被告支付欠付占有使用费利息27,075元的请求于法无据，本院不予支持。原告主张被告支付拖欠电费5,700元，但原告提供的证据不足以证实系租赁物所发生的电费，故对原告该项请求，本院亦不予支持。被告反诉原告折价返还酒店用品、设施设备及房屋装修款870,792元，本院认为，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告租赁房屋后对房屋进行装修，装饰装修物已形成附合，对原告主张的装修损失赔偿问题，应由原、被告双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。对装饰装修物的现值损失，本院按照装饰装修工程造价扣减房屋占有使用期间消耗的装饰装修价值来确定。装饰装修工程造价为69万元，租期7年，原告实际占有使用房屋3年2个月，则摊销造价费用为312,142.85元，未摊销费用为377,857.15元。本案原告明知其自建房屋未取得建设工程规划许可证属于违法建筑，但仍将房屋出租给被告用于经营宾馆，原告应当对被告的装修损失费用承担主要的过错责任。被告作为宾馆经营者，在租赁房屋时对房屋状况缺乏充分了解，亦存在过错，对其装修房屋所受到的损失应承担次要责任。本院综合全案情况，酌定对原告的责任以60%予以确定，对被告的责任以40%予以确定。本案租赁房屋装修现值为377,857.15元，对此原告应承担60%即226,714.29元，其余40%即151,142.86元由被告自行承担，原告应赔偿被告装修损失226,714.29元。被告反诉主张的其他酒店用品、设施设备未向本院提交证据，本院在该案中不予处理，原告可与被告自行协商返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张付强、郭均与被告（反诉原告）申小奇、焦勇锋签订的《租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）申小奇、焦勇锋支付原告（反诉被告）张付强、郭均房屋占有使用费111,666.67元；三、原告（反诉被告）张付强、郭均支付被告（反诉原告）申小奇、焦勇锋装修损失226,714.29元；四、驳回原告（反诉被告）张付强、郭均的其他申诉请求。上述款项相互折抵，原告应支付被告115,047.62元。原告于本判决生效后十日内付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼标的额602,775元，确认给付额111,666.67元，确认给付额占诉讼标的额的18.52%。本诉案件受理费9827.75元，由原告负担81.48%即8007.65元，由被告负担18.52%即1820.10元。本案反诉标的额870,792元，确认给付额226,714.29元，确认给付额占诉讼标的额的26.03%。反诉案件受理费6253.96元（被告已预交13116.77元），由原告负担26.03%即1627.90元，由被告负担73.97%即4626.06元，退还被告6862.81元。一方当事人应负担的案件受理费，在履行义务时一并支付给对方当事人。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  刘 萌人民陪审员  白新春人民陪审员  陈俊宝二〇一九年十一月十九日书 记 员  任 唯