四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初4573号 原告：向军，男，1992年12月22日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：王石雄，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷蕾，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：成都新元素置业有限公司，住所地：成都市天府新区万安镇中太路**。 法定代表人：孙滨，总经理。 委托诉讼代理人：郝延涛，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 原告向军与被告成都新元素置业有限公司（以下简称新元素公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向军的委托诉讼代理人王石雄、雷蕾，被告新元素公司的委托诉讼代理人郝延涛、刘廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 向军向本院提出诉讼请求：1.判令新元素公司返还向军装修款150000元；2.判令新元素公司赔偿向军不能正常使用房屋的损失15000元；3.诉讼费、公证费、保全费、评估费由新元素公司承担。事实与理由：向军与新元素公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，购买由新元素公司开发的位于成都市天府新区中德麓府的房屋。合同第四条第六款房屋装饰标准为简装，装修标准为2680元／平方米。合同约定房屋交付时间为2019年6月30日。合同签订后，向军签订后依约向新元素公司支付了全部房款（含装修款）。根据成都市房管局查询的商品房买卖合同摘要显示，该房屋的价款分为清水成交价和装修成交价。2019年6月，新元素公司通知向军收房。但向军发现新元素公司交付的房屋除安装部分中央空调外，几乎为清水交付。远远未达到2679.99／平方米的装修标准，交付的商品房装修质量与2679.99／平方米的标准严重不符。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第二十三条的规定，新元素公司应向向军返还合同约定标的物装修价值和实际交付的标的物装修价值的差价部分。同时，因新元素违约行为导致向军无法入住，应赔偿无法正常使用房屋期间的损失（按6个月房租）。 新元素公司辩称，本案的交易标的是带装修的商品房，《商品房买卖合同》约定的总价款是包含装修价款在内的不可分割的整体销售价。新元素公司不存在逾期交房的情况，不应承担逾期交房的违约金。向军未提供证据证实其存在的损失，应承担举证不能的法律后果，新元素公司交付的房屋为合格房屋，不影响向军的居住使用，故新元素公司不应承担相应的违约责任。此外，双方签署的合同附件及补充协议约定的交易标的为带装修装饰的房屋，而装修仅为添附，没有拆分销售。房屋价款也属于整体销售价款，装修部分本身是包含在销售价里，没有单独计价。合同中的描述仅仅是应相关部门要求和格式文本填写的结果。双方签署的买卖合同附件六对装饰装修做了明确约定。新元素公司按照附件六的装饰装修标准对案涉房屋进行了装修。关于逾期交房，双方约定的交房条件为取得竣工验收合格证明以及实测报告。案涉房屋已经取得上述报告，符合双方约定的交付条件。关于相关司法解释，针对的是标的物的质量问题，而本案房屋不存在质量问题。向军也未向法院提交房屋存在质量问题的证据。关于逾期交房6个月的标准得出的损失金额，新元素公司不存在逾期交房的客观情况。 本院经审理认定事实如下：2017年7月27日，向军作为买受人与作为出卖人的新元素公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《“中德·麓府”商品房买卖合同补充协议》，约定向军购买由新元素公司开发的位于成都市天府新区万安镇大石社区第X幢X单元X层X号案涉房屋。合同中，双方就案涉房屋计价方式及价款、付款方式及期限、交付条件等进行了约定。其中，《四川省商品房买卖合同（预售）》第四条关于商品房基本情况的第六项约定，装修水平是简装，装修标准是2681元/平方米；第八条关于计价方式与价款的第一项约定，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11573.05元，总价款为人民币（币种）985098元；第十五条关于商品房交付条件第一项约定，商品房交付给买受人时符合第1、2项所列条件，即取得建设工程竣工验收合格证明。合同签订后，向军按照合同约定方式向新元素公司支付了案涉房屋价款。 2018年12月3日，案涉房屋取得了《住宅工程质量分户验收结果表》。2019年1月24日，案涉房屋所在项目完成竣工验收，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位分别在案涉《竣工验收报告》上签章。2019年4月9日，案涉房屋所在项目取得《房屋建筑面积测绘成果报告》。 2019年6月22日，新元素公司通过EMS向向军邮寄交房通知书并在《成都商报》刊载交房公告。2019年7月1日，向军在案涉《收房确认书》上签字确认。 2017年8月14日，案涉房屋进行签约备案，《商品房买卖合同摘要》载明清水成交价为705148.26元，装修成交价为279949.74元。 另查明，受向军委托，2019年7月15日，四川固勤房地产土地资产评估有限公司就向军拟了解案涉房屋实物资产市场价值事宜出具《资产评估报告》。 上述事实有当事人提交的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《“中德·麓府”商品房买卖合同补充协议》、《竣工验收报告》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、《收房确认书》、《商品房买卖合同摘要》、《资产评估报告》以及当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，双方当事人在本案中的争议焦点为：1.新元素公司是否应返还向军装修款150000元；2.新元素公司是否应赔偿向军不能正常使用房屋的损失15000元。对此，本院做如下评述： 关于新元素公司是否应返还向军装修款的问题。向军与新元素公司签订的案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》、《“中德.麓府”商品房买卖合同补充协议》不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方真实意思表示，对双方具有约束力。因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，案涉合同及补充协议等应作为确定双方权利义务的依据。首先，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》中，确有“装修水平是简装，装修标准是2681/每平方米”的记载。但合同中，双方对商品房的室外、室内装饰装修及相关设备标准还以《装修交楼标准》的形式进行了特别约定。结合双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》中关于计价方式为按照套内建筑面积计算等约定，故案涉商品房的交付标准，应为合同明确约定的标准，而不能简单理解为装修造价款按2681/每平方米计算的定价标准。向军在合同附件《装修交楼标准》尾部手书“本人已明确知晓所购买的房屋总价、装修标准及房屋交付条件，并对上述内容确认无误，按此内容自愿购买”并签字捺印，也足以印证其在签订案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》时，系清楚案涉房屋装饰装修标准、交付标准并非简单的为价格标准；其次，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第八条明确约定，案涉房屋以套内建筑面积计算价款，房屋总价款按套内面积计算。故案涉房屋系成品住宅，新元素公司系将装修价包含在房屋总价中一并计价。虽案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》中相关装修标准表现为“2681/每平方米”，但2681/每平方米显然并非指房屋室内装修的造价或成本，亦非仅指装修设备、材料价格之和，而是房屋装修的销售价。按照包括商品房在内的所有的商品交易惯例，交易价格除商品成本之外，至少还应包括设计、人工、税金规费、管理成本、利润等应予合理考虑的计价因素，且确定商品最终价格的最重要的因素系双方当事人的协商一致。故向军要求通过仅对空调等设备价值评估的《资产评估报告》要求新元素公司返还差价，既不符合商品交易惯例也缺乏相应法律依据；再次，本案所涉商品房最终交易价格，也是在双方平等自愿的前提下，经邀约、承诺依法达成。向军也未提交证据证明所支付的房屋总价款与当时同类房屋价格存在较大差距。故不存在因约定过高的装修价格，导致房屋总体价格畸高而显失公平的情形。此外，案涉《商品房买卖合同摘要》虽有案涉房屋装修成交价的记载，但该《商品房买卖合同摘要》系双方签订合同后，新元素公司按行政主管部门要求报送的备案信息。如上所述，一方面，对双方具有约束力的系双方签订的合同和补充协议；另一方面，该装修成交价并非案涉房屋室内装修设备、材料价值简单相加之和，而是房屋装修的销售价。综上，向军要求新元素公司返还装修款150000元的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于新元素公司是否应赔偿向军不能正常使用房屋的损失的问题。本案中，向军要求新元素公司赔偿系认为案涉房屋未达到装修标准，影响了使用，故新元素公司应当按照链家网相似房屋6个月租金赔偿其损失。首先，双方在合同中明确约定了案涉房屋的交付条件，即合同第十五条约定该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；其次，根据查明事实，新元素公司在合同约定时间向向军进行了案涉房屋交付；再次，向军主张新元素公司交付的案涉房屋未达装修标准主要基于认为案涉房屋装修价格存在差价。如上所述，其认为案涉房屋存在装修差价的主张缺乏事实依据。综上，本院对向军关于新元素公司应赔偿其损失的主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告向军的全部诉讼请求。 案件受理费1800元，由原告向军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  夏旭东 二〇一九年十一月二十五日 书记员  陈代丽