贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终5179号上诉人（原审原告）：赵久梅，女，汉族，1982年12月7日生，遵义市人，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：张爽，贵州山一律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵州黔贵房地产开发有限公司，住所地：贵阳市云岩区延安中路**。法定代表人：吴昆，董事长。上诉人（原审被告）：贵州黔贵房地产开发有限公司遵义分公司，住所地，住所地：遵义市红花岗区海尔大道永生庭瑞苑永诚楼负****iv>负责人：李永东，项目经理。前述二上诉人共同委托诉讼代理人：贺宁艳，贵州天筑律师事务所律师。前述二上诉人共同委托诉讼代理人：付紫兰，贵州天筑律师事务所律师。上诉人赵久梅因与贵州黔贵房地产开发有限公司（以下简称黔贵公司）、贵州黔贵房地产开发有限公司遵义分公司（以下简称黔贵遵义分公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初7524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赵久梅上诉请求：1．在一审判决主文第2项的基础上按照月利率1%计算增加违约金数额为每月11067.19元向赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光分别支付36307.89元；2．二审对于黔贵公司、黔贵遵义分公司修建的房屋楼梯间宽度不符合质量标准、住宅6楼层高不足约定的3米部分、2层楼梯不符合国家标准部分，判决黔贵公司、黔贵遵义分公司进行整改后交付；3．判令黔贵公司、黔贵遵义分公司立即对2号楼组织验收合格后交付房屋给赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光。4．二审诉讼费用由黔贵公司、黔贵遵义分公司承担。事实及理由：一、一审判决确定的违约金过低，不足以弥补赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光所遭受的损失。赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光的房屋，是为了营业使用而设计建造的，准备工作已经全部做好，包括和投资协作单位、旅游单位等已经商定合作联营方案，但是因为黔贵公司、黔贵遵义分公司延迟交付，导致赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光迟迟不能投入使用，导致经营拖后。如果投入使用，共有99个客房，按照每间营业盈利100元计算，每日损失10000万元。一审判决确定的违约金数额每天仅仅841.3元，远远低于实际损失，应当调高该部分违约损失的数额。二、黔贵公司、黔贵遵义分公司应当将拟交付房屋进行整改并通过主管部门验收合格后方能交付。黔贵公司、黔贵遵义分公司修建的房屋，存在如下问题：1．楼梯间的实际宽度是2.4米，设计图是2.7米，相差0.3米，严重影响使用，并且也会导致结构安全问题；2.Bl、B28轴线卫生间墙体垂直偏差8厘米，严重超过国家限制偏差值；3．三楼的楼梯间宽度设计施工图标注1.59米，实际宽度1.5米，相差0.9米；4．门前附属设施比设计降低了1米，门前绿化未按图纸2施工，疏散楼梯间未按照设计图施工，存在巨大安全隐患。以上事实在播州区人民法院审理该项目的验收备案行为的行政诉讼过程中，黔贵公司一方明确认可。并签订有书面《座谈记录》为证。5．二号楼没有进行检验是否合格，应当进行检验鉴定。黔贵公司、黔贵遵义分公司应当将前述问题解决后才符合交房条件，这不仅是合同履行问题，更涉及到公共安全的问题。黔贵公司、黔贵遵义分公司上诉请求：1．撤销原判，并依法改判；2．一审、二审诉讼费、评估费由赵久梅承担。事实及理由：一、涉案房屋已经于2016年12月6日交付，之后的逾期违约金不应当支持；二、原判支持的违约金标准过高，应当按照租金损失予以鉴定。赵久梅向一审法院起诉请求：1．判令黔贵公司、黔贵遵义分公司向赵久梅交付符合国家标准的房屋（住房面积538.30平方米、营业房面积130.07平方米，面积共计668.37平方米）；2．判令黔贵公司、黔贵遵义分公司按约向赵久梅支付从2012年11月28日起至交付合格房屋时止按日4754.6元计付违约损失（该项请求数据系赵久梅自行预算，申请法院委托评估房屋价值，以评估结论为准确定请求数据）；3．判令黔贵公司、黔贵遵义分公司向赵久梅支付从2017年5月1日起至交付合格房屋时止，按照《贵州省城市房屋拆迁管理办法的规定》按日805元计算的过渡费；4．判令黔贵公司、黔贵遵义分公司补偿赵久梅因房屋楼梯间不合格和门面景观及降低房屋水平面造成的房屋价值下降的损失50万元；5．诉讼费用由黔贵公司、黔贵遵义分公司承担。一审法院认定事实：赵久梅、赵玖明、赵亮系赵福光的子女。黔贵公司系依法登记设立的从事房地产开发、经营销售等业务的企业法人。2012年5月，因黔贵公司实施旧房改造工程，其遵义分公司（黔贵遵义分公司）与赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光分别签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定：黔贵遵义分公司拆迁赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光各668.37平方米的房屋（其中住宅房538.3平方米、营业房130.07平方米），赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光于2012年6月6日前自行搬迁完毕并将房屋腾空交黔贵公司、黔贵遵义分公司拆除，黔贵遵义分公司于2014年5月前在红花岗区忠二路未来城B地块23号楼安置赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光住宅房和营业房，还房时房屋面积以实际竣工面积计算，双方按方案互补；住房每平方米每月的过渡费为5元，营业房每平方米每月的过渡费为12元；赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光之间具体面积及房号待办理产权时由四人共同办理；该栋楼水、电各安三户，另加动力电一户，费用由黔贵遵义分公司负责；住建局备案章自签订协议之日起180个工作日内办理；产权手续按国家规定办理。双方约定违约责任为：上述所有条款，只要有一条违约，按总价值的千分之一（以评估为准）按日计算，违约方支付守约方。同时，黔贵遵义分公司在23号楼设计图的一层图（营业房）划出红线确定还房范围、将23号楼标准层平面图、跃层平面图（顶层）全部框入红线作为还房范围。拆迁安置补偿协议签订后，赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光按约自行搬迁完毕并将房屋腾空交黔贵遵义分公司拆除。2013年7月10日，黔贵遵义分公司与赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光商议后就还房标准达成一致意见，黔贵遵义分公司向赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光及施工、设计、监理单位出具了一份《关于调整修建B地块23号楼情况说明》，载明：B地块23号楼属于安置还房，是签订给集镇路赵福光、赵玖明、赵久梅等被拆迁户的还房，当时我公司和该户商谈拆迁合同时，答应23号楼沿忠二路面B10-B14及B16-B19处标准层增加阳台，现经拆迁户提出将以上阳台改到背面B11-B16处，另23号楼层高不得低于3米（详见设计图），为避免影响规划及竣工验收，现只增加平板，验收完成后再由遵义分公司负责封闭，增加部分面积计入还房面积。该情况说明经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位确认后，一致同意修改，同时明确了B地块23号楼更名为“B地块2号楼”，该楼层高按3米修建。2015年5月20日，B地块2号楼取得了《建设工程竣工规划认可证》。2015年7月22日，黔贵遵义分公司发出《拆迁还房公告》，以还房已经验收合格，通知还房业主于2015年7月30日起至2015年9月30日止进行还房。2015年12月2日，遵义市红花岗区住房和城乡建设局对“黔贵未来城B地块1、2、3、4、5号楼”进行了建设工程竣工验收备案。经遵义天络房地产测绘处测量，2号楼住宅房一层建筑面积418.89平方米、二层至六层每层建筑面积为424.36平方米、七层建筑面积为326.74平方米，应安置给赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光的营业房部分建筑面积为505.39平方米（商业用房编号14、15、16、17、22号共计五间）。B地块2号楼位于两条道路交叉路口，道路具有坡度，形成部分营业房临共青二路一面基本与市政道路等高，通过缓坡与市政道路连接，临忠一路一面营业房因与市政道路高差较大，不能以缓坡方式连接，形成营业房前街面与临街人行道间存在约1米高的路坎。因双方对拆迁还房是否达到交房标准存在争议，赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光未接受黔贵公司还房。2016年6月21日，赵福光与黔贵遵义分公司签订《关于B地块2号楼电梯安装相关的事宜》，约定：经与B地块2号楼回迁户赵福光协商，2号楼电梯安装由我公司补助回迁户赵福光14万元，回迁户赵福光自行负责有关2号楼电梯安装所需的一切费用。2016年7月19日，赵福光与黔贵遵义分公司签订《关于完善B地块2号楼水电、门窗及隔墙的协议》，约定：因还房2号楼存在水电、木门窗及楼梯栏杆等分项工程未做问题，不具备交房要求，经双方协商，达成未完工程折价42.36万元（水电工程、卫生间隔墙、木门窗及楼梯栏杆折算费用24.6万元、屋顶晒台及立面窗制作安装费3.76万元、电梯设备及安装费14万元）支付给赵福光，过渡费截止算至2016年9月15日，再增加两个月过渡费，涉及赵久梅、赵玖明、赵亮三户由赵福光自行处理。因黔贵遵义分公司未履行支付义务，赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光（乙方）又于2016年9月30日与黔贵遵义分公司（甲方）签订《还房补充协议》，约定：双方现就还房移交中所涉及的相关问题，协商达成以下条款：1、双方确认，用于拆迁还房的房屋需要完善水、电等及其他设施，双方协议由甲方支付乙方工程费42.36万元，由乙方自行完成后续工程的施工，拨款后视为合格，该工程费用包含2号楼1-7楼水电安装费用。2、甲方向乙方支付本协议所约定的工程费42.36万元后，乙方认可水电、电梯，甲方组织验收合格。3、以拨款时间为截点，该时间点前所发生的过渡费和超期过渡费，甲方依照相关国家规定一次性支付给乙方；在甲方向乙方支付工程费42.36万元之日起再支付4个月（2个月还房装修期、2个月水电安装施工期）的过渡费，乙方共同委托赵福光领取，拨款之日也是过渡费截止之日，逾期一周后每天按过渡费总款1‰计付违约金。4、关于《拆迁安置补偿协议》提出的还房违约问题，甲乙双方对违约责任的大小和金额存在争议，甲乙双方同意通过诉讼解决。5、双方确认，用于还房位置位于B地块2号楼，其中一楼为营业房，二至七楼为住宅房；超面积互补按《拆迁安置补偿协议》约定条款执行。还房补充协议签订后，黔贵公司于2016年12月6日向赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光支付工程款42.36万元及2015年5月至2017年4月6日的过渡费705353.4元，并向赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光交付6道卷吊门钥匙。至此，黔贵遵义公司共计向赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光支付了逾期还房过渡费960493.46元。2016年12月30日，赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光向黔贵遵义分公司发出《通知》，要求其按照2016年9月30日签订的《还房补充协议》对还房组织验收合格后交付赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光装修，但黔贵遵义分公司收到《通知》后未作处理。2017年3月13日，赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光向原审法院提起诉讼。至本案2017年5月2日第一次开庭时止，黔贵遵义分公司为赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光拆迁还房安装的水表、电表仍未达到拆迁安置补偿合同要求，该项在本案诉讼中完成。2017年5月3日，黔贵遵义分公司向赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光发出《通告》，以2号楼住宅楼六至七层为其所有为由，要求赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光停止对住宅楼六至七层的装饰改造工作。2018年6月28日，赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光以遵义市红花岗区住房和城乡建设局为被告、黔贵公司为第三人向遵义市播州区人民法院提起行政诉讼，赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光认为房屋存在严重的质量问题，要求确认遵红区住建备（2015）第39号建设工程竣工验收备案行为违法。诉讼中，法院于2018年11月30日组织原、被告、第三人及施工单位现场勘查，明确B地块2号楼存在以下问题：1、房屋验收检测系抽样检测，2号楼并未被抽检；2、楼梯间宽度为2.4米，不符合标准；3、住宅房**层高不足3米；4、走道宽度存在问题。经协调，各方达成一致意见：1、楼梯间、住宅房**层高存在质量问题，在使用过程中会有一定的影响，但不存在安全问题，不影响房屋整体结构，该问题在民事案件中处理，双方可协商补偿，赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光不再追究工程质量问题；2、走道宽度问题，由施工方提出补救方案和整改时限（十日内整改完毕），双方认可后交付赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光。2018年12月3日，施工单位贵州省公路工程集团有限公司与赵福光达成《黔贵未来城B地块2号楼内墙抹灰施工方案》。2018年12月27日，贵州省公路工程集团有限公司将2号楼内墙抹灰工程交由王昭林完成，双方签订了《建设工程施工协议合同》，工程价款为35000元。同日，赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光撤回了行政诉讼。但内墙抹灰工程一审判决时尚未完工。诉讼中，黔贵公司、黔贵遵义分公司认为约定的违约金过高，申请对拆迁还房逾期期间的租金进行评估，经遵义天诚价格评估咨询有限责任公司进行评估，一楼营业房2014年5月8日至2015年5月8日期间月租金平均每平方米25元、2015年5月8日至2016年5月8日期间月租金平均每平方米45元、2016年5月8日至2017年7月3日期间月租金平均每平方米60元，同期二楼及以上房屋每平方米租金分别为15元、19元、24元。但双方均不认可该评估意见。黔贵公司、黔贵遵义分公司为此支付了评估费20000元。重审过程中，赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光认为双方在签订《拆迁安置补偿协议》时黔贵公司、黔贵遵义分公司已经知晓赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光要用还房经营酒店，并为此进行了筹备，黔贵公司已经意识到若不能按时还房，可能给赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光造成筹备经营酒店的资金利息损失、营业损失以及处置还房所得资金的利息损失，故双方才约定按照房屋总价值（以评估为准）的千分之一按日计算的违约金，该约定是双方真实意思的表示，申请对拆迁还房时（2014年5月）的价值进行评估，经贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司进行评估，一楼营业房2014年5月的市场单价为13735元／平方米、二楼住房2014年5月的市场单价为3895元／平方米。赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光为此支付了评估费25000元。一审法院认为，赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光与黔贵遵义分公司经商议后签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，对《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》的效力，一审法院予以确认。各方当事人均应按照协议全面履行自己的义务。黔贵遵义分公司未按约于2014年5月前向赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光交付还房，属于违约，依法应承担违约责任。因黔贵遵义分公司系黔贵公司设立的分支机构，不具有法人资格，根据《中华人民共和国公司法》第十三条“公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，黔贵遵义分公司应向赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光承担的民事责任，应由黔贵公司承担。黔贵公司、黔贵遵义分公司主张其已于2016年12月6日通过协议的方式向赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光交付了还房，并转移了占有，但赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光对此予以否认；赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光要求黔贵公司、黔贵遵义分公司按照合同约定按还房总价值的千分之一按日计算违约金，黔贵公司、黔贵遵义分公司则认为违约金约定过高。故本案的争议焦点在于：一、黔贵公司、黔贵遵义分公司是否已向赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光交付了还房；二、逾期交房违约金如何确定。关于焦点一，从双方签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》《关于调整修建B地块23号楼情况说明》《关于B地块2号楼电梯安装相关的事宜》《关于完善B地块2号楼水电、门窗及隔墙的协议》《还房补充协议》的内容及黔贵公司、黔贵遵义分公司向赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光出示的安置还房图来看，黔贵公司开发建设的“黔贵未来城B地块2号楼”（原名黔贵未来城B地块23号楼）系全部共同安置给赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光的还房。2号楼虽然于2015年5月20日取得了《建设工程竣工规划认可证》，并于2015年12月2日经遵义市红花岗区住房和城乡建设局进行了建设工程竣工验收备案，但因双方对拆迁还房是否达到交房标准存在争议，双方一直未交房。具体表现为，2016年6月21日，赵福光与黔贵遵义分公司签订《关于B地块2号楼电梯安装相关的事宜》时，双方明确了2号楼电梯未达到交房条件，并由黔贵遵义分公司补助赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光14万元，由赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光自行负责有关2号楼电梯安装；2016年7月19日，赵福光与黔贵遵义分公司签订《关于完善B地块2号楼水电、门窗及隔墙的协议》时，双方明确2号楼存在水电、木门窗及楼梯栏杆等分项工程未做问题，不具备交房条件，未完工程折价42.36万元（水电工程、卫生间隔墙、木门窗及楼梯栏杆折算费用24.6万元、屋顶晒台及立面窗制作安装费3.76万元、电梯设备及安装费14万元），黔贵遵义分公司将款项直接支付给赵福光，由赵福光自行完善。2016年9月30日，双方虽然签订《还房补充协议》，明确：拆迁还房需要完善水、电等及其他设施，黔贵遵义分公司支付赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光工程费42.36万元，由赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光自行完成，拨款后视为合格；以拨款时间为截点，该时间点前所发生的过渡费和超期过渡费，黔贵遵义分公司依照相关国家规定一次性支付给赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光，另再支付4个月（2个月还房装修期、2个月水电安装施工期）的过渡费，拨款之日也是过渡费截止之日；还房违约问题，双方同意通过诉讼解决；用于还房位置位于B地块2号楼，其中一楼为营业房，二至七楼为住宅房，超面积互补按《拆迁安置补偿协议》约定条款执行。黔贵遵义分公司亦于2016年12月6日向赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光支付工程款42.36万元及2015年5月至2017年4月6日的过渡费705353.4元，并向赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光交付6道卷吊门钥匙。但从《还房补充协议》记载的内容来看，交付还房的前提是还房除了存在“水电工程、卫生间隔墙、木门窗及楼梯栏杆、电梯安装、屋顶晒台及立面窗制作安装”未完善外，房屋不存在其他质量问题，符合交房条件。但赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光在安装水电、电梯及前述未完善的工程时发现，房屋还存在水电尚未安装入户、楼梯间宽度不符合质量标准、住宅6楼层高不足约定的3米、走道宽度存在问题等房屋质量问题，遂于2016年12月30日向黔贵遵义分公司发出《通知》，要求黔贵遵义分公司组织验收并交付房屋。因黔贵遵义分公司收《通知》后未作处理，赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光遂于2017年3月13日向原审法院提起诉讼。截止2017年5月2日本案第一次开庭时，黔贵遵义分公司为赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光拆迁还房安装的水电尚未安装入户。诉讼中，黔贵遵义分公司于2017年5月3日向赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光发出《通告》，以2号楼住宅房六至七层为其所有为由，要求赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光停止对住宅房六至七层的装饰改造工作。由此可见，双方虽然签订了《还房补充协议》，但双方对房屋是否具备交房条件、是否还房、还房数量系营业房和住宅房1-7楼还是营业房和住宅房1-5楼等问题仍然存在争议，且尚未达成一致意见。2018年6月28日，赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光认为2号楼存在严重的质量问题，遂以遵义市红花岗区住房和城乡建设局为被告、黔贵公司为第三人向遵义市播州区人民法院提起行政诉讼，要求确认遵红区住建备（2015）第39号建设工程竣工验收备案行为违法。诉讼中，遵义市播州区人民法院于2018年11月30日组织原、被告、第三人及施工单位现场勘查，明确2号楼存在：1、房屋验收检测系抽样检测，2号楼并未被抽检；2、楼梯间宽度为2.4米，不符合标准；3、住宅房**层高不足3米的问题；4、走道宽度存在问题。经协调，各方当事人达成一致意见：1、楼梯间、住宅房**层高存在质量问题，在使用过程中会有一定的影响，但不存在安全问题，不影响房屋整体结构，该问题在民事案件中处理，由双方协商补偿，赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光不再追究工程质量问题；2、走道宽度问题，由施工方提出补救方案和整改时限（十日内整改完毕），双方认可后交付赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光。2018年12月3日，施工单位贵州省公路工程集团有限公司与赵福光达成《黔贵未来城B地块2号楼内墙抹灰施工方案》。2018年12月27日，贵州省公路工程集团有限公司将2号楼内墙抹灰工程交由王昭林完成，双方签订了《建设工程施工协议合同》，工程价款为35000元。同日，赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光撤回了行政诉讼。由此可知，赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光于2016年9月30日签订《还房补充协议》时，黔贵遵义分公司明知房屋验收检测系抽样检测，2号楼并未被抽检，且房屋存在水电尚未开通入户、楼梯间不符合标准、住宅房**层高不足等质量问题，但黔贵遵义分公司故意向赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光隐瞒了房屋存在质量问题和房屋层高不符合双方约定的情况，且在明知赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光不具有水电安装施工资质的情况下，通过协议的方式将水电安装工程作价交由赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光自行施工，并将房屋交付赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”、第三十九条：“建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”、《城市房地产开发经营管理条例》第三十条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”之规定，黔贵遵义分公司通过协议的方式向赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光交付房屋时，房屋存在质量问题，房屋层高不符合双方的约定，不具备交房条件，且黔贵遵义分公司亦未向赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，故黔贵公司、黔贵遵义分公司主张其通过协议的方式向赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光交付房屋的行为，因违反了法律法规的强制性规定而无效。又因双方约定的内墙抹灰工程至今尚未完工，故双方至今尚未完成还房的交付行为。原审中，黔贵公司、黔贵遵义分公司完成了为还房安装水表、电表到户的义务。在行政诉讼中，双方均认可了2号楼确实存在“楼梯间宽度不符合质量标准、住宅6楼层高不足约定的3米、走道存在宽度问题”的质量问题，该质量问题虽然“不存在安全问题，不影响房屋整体结构”，但会影响房屋的使用效能，对此，双方均同意“针对楼梯间、层高的质量问题”由双方另行协商补偿，赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光不再追究工程质量问题；“走道宽度问题”，由施工方采用内墙抹灰的方式予以整改，整改后房屋交付赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光。至此，赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光对2号楼存在的现状问题已全部知晓，且其表达了要求黔贵公司将2号楼交付其的意愿，双方亦形成了可以交房的合意，为了平衡双方的利益，化解矛盾，一审法院对赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光要求黔贵公司交付还房的诉请，予以支持。黔贵公司应在本判决生效后三十日内向赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光交付位于黔贵未来城B地块2号楼还房。交付还房后，还房是否不足面积或超面积问题，由双方按照约定进行互补。关于焦点二，因黔贵公司未按约于2014年5月前向赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光交付还房，属于违约，依法应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，结合双方关于违约金按照“房屋总价值的千分之一（以评估为准）按日计算”的约定，以及赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光每人应安置还房668.37平方米（其中住宅房538.3平方米、营业房130.07平方米）的事实和涉案2号楼房屋一楼营业房2014年5月的市场单价为13735元／平方米、二楼住房2014年5月的市场单价为3895元／平方米的鉴定意见，赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光的涉案还房总价值为人民币3883189.95元【（130.07平方米×13735元／平方米﹦1786511.45元）＋（538.3平方米×3895元／平方米﹦2096678.5元）】，约定的违约金每日为3883.19元（3883189.95元×1‰﹦3883.19元），每月为116495.7元，该违约金的约定明显过高，一审法院予以调整。赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光陈述，双方在签订《拆迁安置补偿协议》时黔贵公司已经知晓赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光要用还房经营酒店，并为此进行了筹备，黔贵公司已经意识到若不能按时还房，可能给赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光造成筹备经营酒店的损失、营业损失以及处置还房所得资金的利息损失，双方才约定按照房屋总价值（以评估为准）的千分之一按日计算的违约金。因黔贵公司系从事房产开发及销售的专业房开公司，其应对能否按期还房及逾期还房的违约责任，有专业的判断，结合2号楼在施工过程中，双方曾协商一致对该楼进行设计调整的事实，以及赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光的陈述具有现实可能性，再结合双方的约定，一审法院对赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光要求按照还房总价值计算违约金的诉请，予以支持。但参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”、第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”之规定，以及同期同类商业银行贷款利率、租金鉴定报告和黔贵公司向赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光支付过渡费的标准，一审法院酌情确认黔贵公司应从2014年5月1日起至实际还房之日止，以还房总价值3883189.95元为基数，按年利率7.8%计算向赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光支付违约金，即黔贵公司应分别向赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光按月支付逾期交房违约金25240.7元（3883189.95元×7.8%／年÷12﹦25240.7元）。又因为黔贵公司在违约期间，已经分别向赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光支付了超期过渡费240123.37元（四人合计960493.46元），该费用应当在违约金中减除，即黔贵公司已经向赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光支付了9个半月的违约金，故黔贵公司应从2015年2月17日起至实际还房之日止，按月分别向赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光支付逾期还房违约金25240.7元。关于赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光要求黔贵公司、黔贵遵义分公司补偿因楼梯间不合格等质量问题造成房屋价值下降的损失，本案对此不益处理，待双方交付还房后，由其另行协商解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国公司法》第十三条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条、第三十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十条之规定，判决：一、由被告贵州黔贵房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向原告赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光交付位于黔贵未来城B地块2号楼还房；二、由被告贵州黔贵房地产开发有限公司从2015年2月17日起至实际交付还房之日止，按月分别向原告赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光支付逾期还房违约金25240.7元；三、驳回原告赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费共计91200元、评估费45000元，合计136200元，由被告贵州黔贵房地产开发有限公司承担79905元，由原告赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光承担56295元。本院二审期间，黔贵公司、黔贵遵义分公司向本院提交了以下证据：1．商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书，拟证明涉案房屋取得了该两证，符合交付条件；2．图纸5张，拟证明房屋每一层的采光井已经由赵福光等上诉人改建成了卫生间。赵久梅方质证称，第一组证据不属于新证据，不应当采纳。在2018年11月30日的座谈会，质监站廖组长已经说明涉案房屋没有验收过，因此对该组证据的三性不予认可；第二组证据对方设计的采光井我方没有同意，并且因将我的房屋内缩导致没有卫生间，对方才找人将采光井改为了厕所。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。案涉四份《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》均系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强行性规定，属合法有效，双方当事人理应恪守诚信、依约全面履行合同义务。赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光已经依约履行腾退应拆迁房屋的合同义务，黔贵公司则在无法定减、免责事由情形下迟延交付补偿给赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光的房屋，显属违约，应承担给付违约金的民事责任。对于违约金的标准问题。合同双方在《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》第十二条约定：“违约责任：上述所有条款，只要有一条违约，按总价值的千分之一（以评估为准）按日计算违约方支付守约方”，据此原审法院结合案涉房屋面积及按照贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司黔亚太房评［2019］0055号《房地产估价报告》对房屋评估的单价已计算出每月的违约金为116495.7元。对此，黔贵公司在诉讼中提出调低违约金收取标准的请求，但其所提依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定来认定违约金的主张，因该规定所针对的是商品房买卖合同中双方没有约定违约数额或者损失赔偿额计算方法的情形，与本案协议中已约定违约金赔偿数额计算方式的情况不符，不应在本案中适用。就违约金的性质来讲其兼具补偿与惩罚双重性质，违约金与损失相等的部分，违约金具有补偿功能；超过损失部分的违约金具有惩罚性质，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款关于“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定来看，延期履行所产生的即是具有惩罚性质的违约金。本案双方约定违约金的目的是督促双方依约履行合同义务，也是当事人对违约行为产生损失赔偿数额所作的预先惩罚性约定，黔贵公司作为商事主体完全能够或应当能够预见到此约定产生的法律后果。基于双方是以利率的形式约定违约金，原判综合考虑鉴定情况、过渡费标准、同期同类商业银行贷款利率，赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光与黔贵公司商业风险认知能力差异、过错程度、预期利益等综合因素参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条的规定，将协议所约定的“总价值的千分之一按日计算”的违约金酌减为按照日利率0.22‰计算并无不当。对于违约金的计算期限，双方对起始时间为2014年5月1日并无异议，本院予以确认。对于截止期限，本院认为案涉房屋已经于2016年12月6日协议交付故而违约金的截止时间应计算至该日，理由如下：1．案涉房屋已达到法定交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”本案中，涉案房屋已经建设、设计、施工、监理、勘察等五方主体竣工验收于2015年取得《贵州省建设工程竣工验收备案表》（遵红住建备［2015］第39号），赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光虽针对该验收备案表提起行政诉讼但后又自行撤回起诉，该验收备案表并未被依法撤销仍具有法律效力，因此涉案房屋符合法律规定的交付条件；在此情况下上诉人所提楼梯间宽度、卫生间墙体垂直偏差、住宅房六楼层高、走道宽度等问题，属于房屋质量瑕疵，不属于房屋主体结构质量问题且双方亦未在《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》中将此作为交付条件的特别约定，并不导致被拆迁人不能实现合同目的即获得使用功能正常的房屋，被拆迁人并不能以此为理由拒绝收楼。故此，涉案房屋已于2015年经过竣工验收，符合法定交付条件。2．黔贵公司已履行通知交房义务。黔贵遵义分公司于2015年7月22日通过遵义晚报向还房业主发出《拆迁还房公告》告知了关于“我司建设的忠一、忠二道路黔贵未来城‘B地块’住宅小区已竣工，并通过相关职能部门验收，项目已具备交房条件。为使各还房业主能尽早入住新居，我公司定于2015年7月30日（星期四）起至2015年9月30日止实施还房。节假日不休上午9：00至下午5：00，若不前来办理手续的责任自负”的内容，已履行了通知包括赵福光、赵玖明、赵久梅、赵亮等在内的业主办理接房手续的义务。3．双方已实际完成案涉房屋的协议交付。双方已于2016年9月30日就还房移交所涉问题达成了《还房补充协议》，就该协议的内容来看，其本质是双方就房屋交付问题所达成的合意，由赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光自行完成未做水电及其他工程，由黔贵遵义分公司支付相应的扫尾工程款，拨付工程款即视为验收合格交付。协议签订后赵福光、赵玖明、赵久梅、赵亮已于2016年12月6日照约领取了工程款42.36万元及2015年5月至2017年4月6日的过渡费，还领取了案涉房屋钥匙实际占有房屋，故案涉房屋已于2016年12月6日完成交付。4．经二审现场勘查，案涉房屋的入口即一楼门面的卷吊门已由赵福光更换为电动卷吊门并由其实际控制开门钥匙，二层以上的房屋结构均为酒店式的房间格局（一大间带一个卫生间），多数房间内的卫生间系后期自行修建，据此来看案涉房屋已由赵福光、赵玖明、赵久梅、赵亮接手并占有改造。综上，违约金计算的期限应当为2014年5月1日至2016年12月6日，共计31个月零6天，按照原审所认定的25240.7元/月/人的违约金计算标准，黔贵公司应当向赵久梅支付787509.84元（25240.7元×31月＋25240.7元÷30天×6天）的违约金，因黔贵公司已分别向赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光支付超期过渡费240123.37元（赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光合计960493.46元），在违约金中予以扣减后黔贵公司还应向赵久梅支付违约金547386.47元（787509.84元-240123.37元）。对于质量瑕疵补偿的问题，因与本案并非同一法律关系且需要另行由专业机构评估测算，原判认定由双方另行处理无误，本院予以支持。综上所述，赵久梅的上诉请求不能成立，本院不予支持；黔贵公司、黔贵遵义分公司的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初7524号民事判决；二、由贵州黔贵房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付赵久梅逾期还房违约金547386.47元；三、驳回赵久梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22800元，评估费11250元，合计34050元，二审案件受理费30780元，共计64830元，由贵州黔贵房地产开发有限公司承担16208元，由赵久梅承担48622元。本判决为终审判决。审判长  李露露审判员  罗小龙审判员  付甫金二〇一九年十一月五日书记员  苟 勇