广西壮族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂执复98号 复议申请人（申请保全人）：广西盛丰建设集团有限公司。住所地：广西桂林市环城西二路183号。 法定代表人：张明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄新宏，广西嘉合律师事务所律师。 被申请人（异议人）：兴安县怡兴房地产开发有限责任公司。住所地：广西桂林市兴安县兴安镇志玲路。 法定代表人：蒋宗春，该公司董事长。 桂林市中级人民法院（以下简称桂林中院）在审理原告广西盛丰建设集团有限公司（以下简称盛丰公司）与被告兴安县怡兴房地产开发有限责任公司（以下简称怡兴公司）建设工程施工合同纠纷一案中，怡兴公司对该院作出的（2018）桂03执6号执行裁定不服，认为桂林中院超标的查封提出书面异议。桂林中院于2018年7月26日作出（2018）桂03执异15号执行裁定，盛丰公司不服，向本院申请复议，本院于2019年6月21日作出（2019）桂执复37号执行裁定，发回桂林中院重新审查。桂林中院重审后，于2019年9月17日作出（2019）桂03执异24号执行裁定，盛丰公司仍不服向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 桂林中院查明，该院于2018年5月23日作出（2018）桂03财保6号裁定，查封怡兴公司位于桂林兴安凤凰花园的价值4166.858193元的房屋财产权。于同日作出（2018）桂03执6号执行裁定，查封怡兴公司位于桂林兴安凤凰花园的房屋200套（以下简称涉案房屋），面积约31600平方米。怡兴公司不服申请复议，该院以（2018）桂03执复37号立案审查，裁定驳回怡兴公司的复议请求。之后怡兴公司以（2018）桂03执6号执行裁定查封涉案房屋的价值已经明显超过了（2018）桂03财保6号裁定保全的金额，提出执行异议。该院作出（2018）桂03执异15号执行裁定，解除对异议人怡兴公司位于桂林市兴安镇凤凰花园的80套（12752.52平方米）房屋的查封。 2012年2月20日，怡兴公司作为甲方与乙方盛丰公司签订兴安凤凰花园1#-5#楼工程标前协议书，由盛丰公司承担凤凰花园1#-5#工程施工，协议合同金额约人民币6000万元；2013年5月，怡兴公司作为发包方与承包方盛丰公司签订兴安凤凰花园1#-5#建设项目的建设工程施工合同，由盛丰公司承建凤凰花园1#-5#建设项目，合同金额人民币68928526.36元。盛丰公司施工后，怡兴公司自2012年11月5日至2018年2月14日陆续支付盛丰公司凤凰花园工程款共计人民币51346137元。兴安凤凰花园1#-5#商品房已建设完工，符合商品房销售的条件。涉案房屋所占有的土地使用权，怡兴公司已向广西兴安农村合作银行抵押贷款1500万元。 广西高院在（2019）桂执复37号案件中查明，桂林中院于2018年5月31日作出（2018）桂03执保3号之一执行裁定，解除对怡兴公司位于桂林兴安凤凰花园的1-8-1703、1-9-1503、1-7-1304、1-9-903、1-8-1302、1-3-1203、1-7-203、1-3-1801、1-8-1102、1-8-902、1-9-1303、1-9-1501、1-9-701、1-5-603、1-9-1101、1-9-301、1-8-1202、1-8-1702、1-2-802房屋的查封。桂林中院（2018）桂03执6号执行裁定查封异议人怡兴公司位于桂林兴安凤凰花园的200套房屋，实际上仅查封了197套，即所查封的200套房产中，其中1-6-1301号房屋为重复查封，（2018）桂03执保3号之一执行裁定所解封的19套房产，只有1-8-1202号和1-8-1702号两套属于（2018）桂03执6号执行裁定200套中被解封的房产，其余17套房产均不属于查封200套中的房产，故（2018）桂03执6号执行裁定查封异议人怡兴公司位于桂林兴安凤凰花园的200套涉案房屋实际上查封的是197套房屋。 桂林中院就查封异议人的200套房屋（实际查封197套）向兴安县税务局送达了询价函。兴安县税务局向该院回复《关于要求协助提供存量房计税评估价格的复函》。根据兴安县税务局的复函查明，桂林中院作出的6号执行裁定所查封的怡兴公司位于桂林市××镇××套房屋（实际查封197套），总价值约为8718万元。 桂林中院认为，本案争议的焦点是：该院（2018）桂03执6号执行裁定查封异议人怡兴公司位于桂林兴安凤凰花园的200套房屋（面积约31600平方米），是否超标的查封。申请保全人盛丰公司与异议人怡兴公司建设工程施工合同纠纷一案中，该院根据盛丰公司的诉前财产保全申请，依法作出（2018）桂03财保6号裁定，查封怡兴公司位于桂林兴安凤凰花园的价值41668581.93元的房屋财产权。怡兴公司不服，向该院提出复议，该院依法驳回了其复议请求。（2018）桂03财保6号裁定合法有效，是采取保全财产查封措施的依据，也是判断是否超标的查封的重要依据。判定本案是否明显超标的查封的关键是（2018）桂03执6号裁定查封的200套涉案房产（实际查封197套）的价值是否明显超过了（2018）桂03财保6号裁定保全的金额。涉案房屋属于可分不动产，符合商品房销售的条件，符合向财产所在地的有关机构定向询价的条件与规定，该定向询价的结果为参考价。根据桂林中院向兴安县税务局的询价结果，该院作出的（2018）桂03执6号执行裁定中所查封的涉案房屋，总价值约8718万元，扣除涉案房屋所占有土地使用权的银行抵押贷款1500万元，涉案房屋尚有可供履行金钱债务的剩余价值约人民币7218万元。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。因此，（2018）桂03执6号执行裁定保全涉案房屋的价值明显高于（2018）桂03财保6号裁定载明的金额，属于明显超标的查封的情形。 综上，异议人怡兴公司请求维持桂林中院作出的（2018）桂03执异15号执行裁定中解除对怡兴公司位于桂林市兴安镇凤凰花园的80套（12752.52平方米）房屋的查封，部分请求与事实相符，于法有据，应予支持。遂作出前述裁定，解除对异议人怡兴公司位于桂林市兴安镇凤凰花园的60套房屋的查封（详见《（2019）桂03执异24号裁定解除查封的凤凰花园房屋明细》）。 盛丰公司向本院申请复议称，桂林中院（2019）桂03执异24号执行裁定不当，该裁定没有充分考虑本案的事实和客观情况以及盛丰公司的意见，请求广西高院撤销该裁定，变更解封房屋的序号，在被查封的项目6-9号楼房屋中选择解封。主要理由：1、被申请人开发建设的“凤凰花园”项目，1-5号楼为盛丰公司施工承建，6-9号楼为其他施工单位承建，在桂林中院查封的197套房屋中，即有1-5号楼的房屋，也有6-9号楼的房屋，盛丰公司在听证时明确表示，如果法院确定要解封部分房屋，应首先考虑解封6-9号楼的房屋。2、桂林中院原查封的197套房屋中有不少于60套房屋为6-9号楼，完全可以满足解封数量，但桂林中院裁定解封的60套房屋中有17套为1-5号楼的房屋。3、考虑到工程款的优先受偿问题，在已查封的197套房屋中，除去解封的60套，还有至少17套位于6-9号楼，虽已查封，盛丰公司并无优先受偿权。因此，桂林中院的解封裁定，名义上是解封60套，在从偿还债务的优先受偿权的角度，该裁定实际上已经解封77套，而项目的6-9号楼尚有足够的房屋满足中院的解封要求。 怡兴公司答辩称，其公司位于桂林市××镇××路××楼由盛丰公司承建是事实，盛丰公司认为桂林中院的解封裁定不当，请求广西高院裁定变更解封房屋的序号，在被查封的项目6-9号楼房屋中选择解封，其公司没有意见。 本院对桂林中院查明的事实除解除查封的60套房屋面积为9759.72平方米外，其余事实予以确认。另查明： 桂林中院解除查封的60套房屋面积为9770.88平方米。 再查明，怡兴公司同意桂林中院在解封的1-5号楼中置换为6-9号楼的解封，并向本院提供置换6-9楼解封房屋清单。 本院认为，桂林中院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”的规定，以及兴安县税务局出具的《关于要求协助提供存量房计税评估价格的复函》，将其作出的（2018）桂03执6号执行裁定所查封的怡兴公司位于桂林市××镇××套房屋（实际查封197套），解除对异议人怡兴公司位于桂林市兴安镇凤凰花园的60套房屋的查封。对于桂林中院超标的查封的事实盛丰公司和怡兴公司均无异议。但是盛丰公司向本院复议提出桂林中院在解封时没有充分考虑盛丰公司作为1-5号楼施工承建方的客观情况，鉴于怡兴公司同意将桂林中院在解封的60套房屋中涉及1-5号楼共17套房屋置换为解封6-9号楼房屋的情形，即在继续查封1-5号楼17套房屋的同时，解除同等价值6-9号楼的房屋，本院应予准许。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）、（二）项之规定，裁定如下： 一、维持桂林市中级人民法院（2019）桂03执异24号执行裁定中关于解除对异议人兴安县怡兴房地产开发有限责任公司位于桂林市兴安镇凤凰花园43套房屋的查封（详见表一，解除查封43套凤凰花园房屋明细》）； 二、将桂林市中级人民法院（2019）桂03执异24号执行裁定中关于解除对异议人兴安县怡兴房地产开发有限责任公司位于桂林市兴安镇凤凰花园1-5号楼17套房屋的解除查封变更为6-9号楼26套房屋的解除查封（详见表二，解除查封26套凤凰花园房屋明细》）；对桂林市中级人民法院（2019）桂03执异24号执行裁定中关于1-5号楼17套房屋予以查封（详见表三，查封17套凤凰花园房屋明细》）。 本裁定为终审裁定 审 判 长 张秀萍 审 判 员 阮传华 审 判 员 易凤英 二〇一九年十一月二十二日 法官助理 邓 波 书 记 员 梁芸瑕