贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0330民初5197号原告：唐某，女，汉族，生于1986年7月25日，贵州省习水县人，住习水县，特别授权委托代理人：宋波，贵州鸿志律师事务所律师。被告：赵某，女，汉族，生于1976年4月3日，贵州省习水县人，住贵州省贵阳市南明区，被告：唐某，男，汉族，生于1975年8月10日，贵州省习水县人，住习水县，被告：叶某，女，汉族，生于1981年2月6日，贵州省正安县人，住习水县，系被告唐某之妻。原告唐某诉被告赵某、唐某、叶某确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员母建伟独任审理，原告唐某及其委托代理人宋波、被告赵某、唐某、叶某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告唐某向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认被告赵某与被告唐某、叶某签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费、保全费由被告承担；3、由原告返还被告赵某支付的银行按揭款343838.00元。事实与理由：2018年9月，原告唐某通过杜海燕负责的四川省宏运达房产营销策划公司习水分公司得知，被告唐某、叶某预转让其位于习××县东皇镇城西区希望国际城雍湖湾5号楼3302号房屋，经原告实地了解后，双方将房价商定好后，原告于2018年9月8日向被告唐某支付定金100000.00元，双方于2018年9月29日在中介公司的组织下签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：第一条、房屋为毛坯房，处理抵押按揭期间；第二条、房屋成交价为668000.00元；第三条、1．付款方式为分期按揭支付；2．期限：在签订合同当日由原告向被告唐某、叶某支付首付款190000.00元，剩余尾款133992原告于2019年8月30日前支付给被告唐某、叶某；3．被告唐某、叶某银行按揭部分由原告签订合同之日起继续按月支付给被告唐某、叶某在银行关于此套房的月供，原告每月按时打款至唐某银行账户：62×××70直至付清。4．房屋交付签订正式的《房屋买卖合同》当日交付房屋于原告使用并所有。合同签订当日，原告加上定金共计向被告唐某、叶某支付了首付款190000.00元，被告唐某、叶某将房屋交付原告，原告将房屋装修事项交予杜海燕经办。此后，原告依约将按揭款按月打入被告唐某上述房屋按揭还贷账户至2019年9月19日。后因被告唐某、叶某急用钱，找到原告要求提前支付余欠款，经商议后，被告唐某自愿承担20000.00元的违约金，故原告于2019年4月3日将余欠款（除银行按揭外）全部支付给了被告唐某，并由被告唐某向原告出具了收条。2019年9月20日，杜海燕陪同装修工人预置换房屋大门时，被告赵某来到房屋现场进行阻止，并出示产权证，声称房屋是她的。原告随即向被告唐某进行询问得知，是因被告唐某差欠被告赵某的借款，被告赵某要求被告唐某付款未果，故要求被告唐某拿房屋来抵账，被告唐某告知被告赵某希望城房屋已经出卖的情况下，被告赵某执意要求被告唐某将争议房屋抵账给她。后经原告详细了解后，才知道在2019年9月初，被告唐某与叶某在原告不知情的情况下，被告赵某将诉争房屋剩余的按揭款一次性支付银行并解押后，同被告唐某、叶某到不动产登记中心办理了房屋产权变更登记。三被告间签订的《商品房买卖合同》落款时间为2018年7月26日，但经比对，三被告间所签订的合同与原告与被告唐某、叶某签订的合同除金额及支付方式不同外，其余内容完全一致，该合同是为了应付原告与被告唐某、叶某所签订的，故意将签订合同时间提前，而客观上签订合同的时间是2019年9月9日过户前一天。被告赵某与被告唐某、叶某在明知被告唐某、叶某已将房屋卖与原告的情况下，仍以伪造合同时间等方式要求被告唐某、叶某将房屋过户登记到赵某名下，其主观属严重的恶意，故其恶意串通的行为已经严重侵害了原告的合同财产权益，不论被告唐某、叶某是否是自愿，物权的登记对抗前提是善意第三人依法取得，但本案中被告的恶意行为已经触犯了《合同法》第52条第二项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效”之规定。故三被告间所签订的《商品房买卖合同》应属无效。当然，被告赵某虽系恶意行为，但其客观上已经一次性支付了诉争房屋的按揭款343838.00元并承担了相应的税费，原告愿意一次性将其支付的款项支付给被告赵某，以减少其损失，也符合公平原则。故请求法院判令如前。被告赵某辩称：案涉两份《商品房买卖合同》均为有效合同，三被告间所签订合同在先，且已完成产权变更登记，被告赵某已实际取得房屋所有权，即物权，而原告此时享有的是对被告唐某、叶某无法履行合同而产生的违约请求权，即债权，故原告存在诉讼方向错误，即使三被告间签订的合同无效，不能说明产权证无效，司法权不能代替行政权。三被告间签订的房屋买卖合同系有效合同，案涉房屋在被告唐某、叶某名下，被告唐某、叶某有权处分案涉房屋，双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，被告唐某、叶某存在一房二卖的行为，被告赵某已经合法取得了房屋的所有权。如果原告与被告唐某、叶某确实签订有《房屋买卖合同》，根据合同法及相关法律规定，原告可以向被告唐某、叶某另行主张权利。被告唐某辩称：2018年9月份，我将涉案房屋卖给唐某，原告支付了10000.00元的定金，签订合同时补了90000.00元，总共支付了190000.00元，今年又补了一部分，除银行按揭部分外，已经支付完毕；我和赵某之间存在房屋买卖合同是因为我在她那点借了钱，2019年6月份她找我催款，当我说没有钱，她让我把希望城的房子手续给她。房产证我是没有给唐某是因为我要等唐某把按揭款支付清楚后再给他，我将购房合同的复印件给赵某看，她让我把房产证放给她，直到2019年8月份，被告赵某一直催我还款，并要求我用希望城的房子抵押。2019年9月9日赵某从贵阳下来找到我，要求我拿房子的钥匙给她，我才告诉她我已经把房子卖给了原告，并同意将伏龙老房子抵押给她，她不愿意，还打闹说我骗她，并要求我带她去看房子，当时因钥匙我已经给了唐某，故没有开到门，后我说用伏龙的老房子抵押，当时因为路面原因没有去成，赵某让我把与唐某之间卖房子的合同给她看，还有我和叶某的结婚证复印件等带上去她姐姐家，之后赵某和她姐姐出去打了房屋买卖合同上来，我当时明确表示希望城的房子我已经卖给了原告，伏龙的房子我可以抵押给她，赵某说卖给唐某的房子是30几万，我差她80几万，让我自己衡量，我当时也没有反抗，就签了。赵某将希望城的房子抵押了55万元，伏龙的抵押了36000.00元，签订合同后他们不让我走，我就在沙发上睡了一晚，她让我第二天和她去了不动产登记中心，公证处必须要我媳妇叶某一起来，我媳妇对于头一天的事情不清楚，过来之后情绪激动且不同意签字，我做工作后我媳妇才同意的，当时公证处系统有问题没有搞成，后来听说委托办理，所以我向赵某的二姐夫办了委托，委托办理后续的手续，赵某对银行按揭贷款343838.00元支付并办理完过户后，2019年9月9日下午6点过，赵某打电话给我说希望城的房子唐某已经装修得差不多了，2019年9月10日，赵某让我到物管去办了交付手续，户口本至今都没有还我。我对于与赵某签订的合同确认无效无异议，由此带来的法律后果也自愿承担。被告叶某辩称：2019年9月9日赵某去我家，唐某让我出去买菜我就出去，后面发生什么事情我都不知道，我回来时候发现家里面很乱，我就晓得发生了矛盾，我打电话给唐某他没有接，后来回电话说唐某在赵某的姐姐家，那一天晚上也没有回家，我晓得我们差了赵某钱，先是几十万，具体是多少我不知道，签协议我不知道。第二天我也上班没有想到事情的严重性，到了要下班的时候大概11点的时候他们开车来接我让我去政务大厅，我当时不知道接我去干什么，到政务大厅让我签字我才晓得，我情绪有点激动且不服气，我问我老公说房子已经卖了为什么还要我签字，当时四五个人就拉我到公证处，我出来之后要打电话，赵某姐姐不让我打，后面事情就和唐某说的一致。对原告诉请无异议，由此产生的法律后果也自愿承担。经审理查明：原告唐某与被告唐某、叶某夫妇于2018年9月29日经四川省宏运达房产营销策划公司习水分公司居间介绍签订了《房屋买卖合同》，合同就被告唐某、叶某向原告唐某出售其位于习××县东皇镇城西区希望国际城5号楼1单元3302号住房进行了约定，双方约定房屋成交价为668000.00元（含银行按揭尾款344008.00元），付款方式采用分期按揭支付，由原告唐某于合同签订当日向被告唐某、叶某支付190000.00元，剩余133992.00元于2019年8月30日前支付，被告唐某、叶某银行按揭部分由原告于签合同之日起继续按月支付被告唐某在银行关于此套房的月供，原告每月按时打款至被告唐某银行账户：62×××70直至付清，房屋于签订《房屋买卖合同》当日交付给原告使用并所有。合同签订当日，原告加上之前支付的定金共向被告唐某、叶某支付了首付款190000.00元，被告唐某、叶某向原告交付了涉案房屋，嗣后，原告将该房屋装修事宜委托给杜海燕组织人手进行装修，原告亦按合同约定按月将该房屋按揭贷款还款支付给双方约定账户以供扣划至2019年9月。期间，因被告唐某急需资金周转，向原告要求提前付款，原告与被告唐某商定后，于2019年4月3日将余欠首付款支付完毕，并由被告唐某向原告出具了收条，但因涉案房屋银行按揭贷款未清偿完毕且处于抵押期间，故原告与被告唐某、叶某未办理房屋过户手续。被告赵某与被告唐某熟识，被告唐某因资金周转所需向被告赵某借款，后因被告唐某资金紧张而未向被告赵某还款，被告赵某经再三催收无果后，于2019年8月提出以被告唐某、叶某名下的涉案房屋来抵偿借款。2019年9月9日，被告赵某因向被告唐某催收借款未果，要求被告唐某将涉案房屋作价55万元抵扣其差欠被告赵某的借款，在被告唐某明确告知被告赵某该房屋已卖给原告唐某并出示其与原告所签《房屋买卖合同》的情况下，被告赵某仍坚持要求被告唐某以案涉房屋抵偿其借款。三被告签订的《房屋买卖合同》原文参照原告与被告唐某、叶某签订的《房屋买卖合同》拟定，其合同除对付款方式约定为一次性付款及房价折算为55万元外，其他约定事项与原告、被告唐某、叶某所签订的《房屋买卖合同》无异。2019年9月10日，被告赵某在支付完涉案房屋银行按揭未付款及过户税金后，要求被告唐某、叶某配合其办理了涉案房屋产权过户登记手续。2019年9月11日，被告赵某将涉案房屋折抵的55万元房款在扣除银行按揭贷款343838.00元及过户税金13100.24元后的193061元抵作被告唐某向其清偿借款200000.00元的方式，向被告唐某出具了200000.00元的收条。2019年9月20日，案外人杜海燕在为原告唐某装修房屋过程中发现门锁无法打开并欲更换房门时，被告赵某持房屋产权证阻却原告装修，后原告在向被告唐某核实案涉情况后向本院提出诉讼。上述事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、定金合同、收条、装修合同、调查笔录、银行流水、电话录音、三被告签订的《房屋买卖合同》、被告赵某书写的结算单、收条、还款记录、税票等证据材料及双方当事人当庭陈述在卷为据，足以认定。本案的争议焦点：1、被告赵某与被告唐某、叶某所签订的《房屋买卖合同》是否具有法定无效的情形；2、若三被告间所签订的《房屋买卖合同》无效，则各方债权债务关系如何处理。本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同当事人应本着诚实信用的行使民事权利，履行合同义务，依法维权。关于被告赵某与被告唐某、叶某所签订的《房屋买卖合同》是否具有法定无效情形的问题，本院认为，在本案中，被告唐某、叶某与原告唐某于2018年9月8日签订定金合同后，又于当月29日签订正式的《房屋买卖合同》，以668000.00元价格购买被告唐某、叶某的案涉房屋，该份合同合法有效。合同签订当日，原告已按合同约定向被告唐某、叶某支付了首付款190000.00元，被告唐某、叶某也于同日向原告唐某交付了涉案房屋，原告唐某此后委托杜海燕对涉案房屋进行装修，并按与被告唐某、叶某所签订的合同履行了除银行按揭款外其余房款全部支付义务，并按月履行房屋按揭款的还款义务，原告唐某在该案中无任何过错，对涉案房屋的占有也属于善意取得。2019年9月，被告赵某因与被告唐某存在债务纠纷而要求被告唐某、叶某将已出卖并交付给原告唐某的房屋以抵偿其借款的方式过户于被告赵某名下，被告赵某虽辩称其在不知情的情况下才与被告唐某、叶某签订《房屋买卖合同》，且合同签订于2018年7月26日，但结合庭审中被告唐某、叶某的陈述及双方所签订的合同内容、格式，以及被告唐某与被告赵某的通话录音，被告赵某出具的账目结算清单及收条等证据材料，均能有力证明被告赵某与被告唐某、叶某所签订的《房屋买卖合同》签订于原告经中介公司与被告唐某、叶某所签订的《房屋买卖合同》之后，即三被告所签订的《房屋买卖合同》时间为2019年9月9日而非2018年7月26日，且在三被告签订《房屋买卖合同》之前，被告唐某已将案涉房屋卖于原告的事实告知了被告赵某。综上，被告赵某为向被告唐某主张借款返还而在明知被告唐某、叶某房屋已出卖给原告的情况下，仍要求被告唐某、叶某配合其完成房屋产权变更而据此以变更登记对抗善意买受人的行为并非善意，其为自己债权利益的实现而侵害了原告唐某的合法权益，三被告在明知原告已善意购买涉案房屋并合法占有的情况下仍相互配合办理涉案房屋过户手续属于恶意串通行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”及《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”之规定，因三被告间签订的《房屋买卖合同》具有明知故犯的恶意侵占属性，且严重损害了善意相对人即原告唐某合法权益，故从诚实信用、公平合理及维护市场交易稳定性出发，原告诉请确认三被告间签订的《房屋买卖合同》无效于法有据，本院予以支持。关于三被告间所签订的《房屋买卖合同》无效后各方债权债务关系如何处理的问题，因三被告间所签订的《房屋买卖合同》不具有法律效力，合同双方的权利义务关系应回归到合同签订前的原始状态，但被告赵某已依据与被告唐某、叶某签订的合同支付了涉案房屋未付的银行按揭贷款且为办理产权变更手续花费了相应的税费，造成了被告赵某的经济损失。庭审中，原告唐某当庭表示愿意在判决生效后十日内向被告赵某支付其因此受到的直接经济损失，即银行按揭款343838.00元及税费13100.24元，本院予以确认。原告唐某可待本判决生效并履行上述款项支付义务后，凭本判决向产权登记部门申请变更登记。而被告赵某此前向被告唐某出具的收条也因双方合同无效而不再具有抵偿效力，故被告赵某向被告唐某出具的200000.00元的收条因无事实和法律基础而无效，被告唐某对该收条所抵偿的193061.00元借款仍应向被告赵某履行借款清偿义务，被告赵某可在法定诉讼时效期限内，依理依法向被告唐某、叶某另案主张其权利。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十四条、第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第五十九条、第六十条之规定，判决如下：一、被告赵某与被告唐某、叶某签订的《房屋买卖合同》（落款时间为2018年7月26日）无效；二、由原告唐某在本判决生效后十日内，向被告赵某支付其垫付的银行按揭款343838.00元及过户税费13100.24元，共计人民币叁拾伍万陆仟玖佰叁拾捌元贰角肆分（￥356938.24元）。案件受理费减半收取30元，保全费3860元，共计3890.00元（原告已垫付），由被告唐某、叶某负担，该款由被告唐某、叶某于本判决生效后十日内向原告唐某支付完毕。如未按本判决确定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。本判决生效后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  母建伟二〇一九年十一月十一日书记员  王承敏