广西壮族自治区天等县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂1425执异4号 案外人：农朝星，男，1966年5月12日出生，壮族，干部，住广西南宁市兴宁区。 案外人：黄艳群，女，1970年8月3日出生，壮族，农民，住广西天等县，系农朝星妻子。 申请执行人：王鑫，男，1976年5月10日出生，汉族，个体户，身份证住址重庆市长寿区，现住广西大新县。 被执行人：斯光辉，男，1967年4月26日出生，汉族，个体户，身份证住址浙江省诸暨市，现住广西天等县。 被执行人：冯海燕，女，1970年1月18日出生，壮族，个体户，身份证住址广西东兴市，现住广西天等县，系斯光辉妻子。 在本院执行申请执行人王鑫与被执行人斯光辉、冯海燕民间借贷纠纷一案中，案外人农朝星、黄艳群对本院拍卖的被执行人所有的位于天等县天等镇古鼎香?四季农贸城10号楼4号房的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人农朝星、黄艳群称，天等县人民法院在执行（2018）桂1425民初211号民事案件过程中，以（2018）桂1425执108号之一执行裁定书裁定拍卖被执行人斯光辉、冯海燕所有的位于天等县天等镇古鼎香?四季农贸城10号楼4号房，侵犯了其合法权益，请求中止（2018）桂1425执108号之一执行裁定书的执行。理由如下：案外人农朝星、黄艳群已于2017年8月20日与被执行人达成商品房买卖合同，约定被执行人将涉案房屋转让给案外人，房款从被执行人尚欠案外人的债务中抵扣，案外人已为被执行人代偿银行按揭贷款。因开发商土地抵押登记等问题，暂时不具备办理涉案房屋不动产权变更登记手续，非因案外人原因造成。案外人已缴纳物业费，实际入住该房，房屋已实际交付。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件中若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，法院不应当拍卖涉案房屋。 为支持其异议请求，案外人向本院提交了以下证据：1.天等县人民法院（2018）桂1425执108号之一执行裁定书复印件一份；2.天等县人民法院网络司法拍卖保留价告知书复印件一份；3.商品房买卖合同复印件一份；4.情况说明复印件一份；5.收据复印件三份；6.广西农村信用社转账业务凭证、收贷收息凭证复印件各一份。 申请执行人王鑫经本院送达相关法律文书，未提交书面意见和证据材料。 被执行人斯光辉、冯海燕经本院送达相关法律文书，未提交书面意见和证据材料。 本院查明，原告王鑫与被告斯光辉、冯海燕民间借贷纠纷一案，本院经审理，于2018年4月10日作出（2018）桂1425民初211号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：一、被告斯光辉、冯海燕尚拖欠原告王鑫借款本金人民币500000元；二、上述债务，被告斯光辉、冯海燕自愿于2018年4月12日前，向原告王鑫一次性偿还借款本金人民币500000元及利息（利息以人民币500000元为基数，按年利率20%，从2017年7月21日起计算至实际清偿之日止）；三、案件受理率8800元，减半收取4400元，被告斯光辉、冯海燕自愿负担。调解书生效后，二被告不履行生效法律文书确定的义务，原告王鑫遂向本院申请强制执行。本院2018年4月23日立案受理，案号（2018）桂1425执108号。本院于2019年10月7日作出（2018）桂1425执108号之一执行裁定书，拍卖被执行人斯光辉、冯海燕共有的位于天等县天等镇古鼎香?四季农贸城10号楼4号房，即涉案房屋。 案外人农朝星、黄艳群与斯光辉、冯海燕民间借贷纠纷共有两个案件，经本案审理，分别于2018年3月14日作出（2018）桂1425民初195号民事调解书、2018年10月29日作出（2018）桂1425民初422号民事判决书。两个案件斯光辉、冯海燕合计拖欠农朝星、黄艳群借贷本金1175000元。 法律文书生效后，斯光辉、冯海燕不履行生效法律文书确定的义务，农朝星、黄艳群分别于2018年5月2日、2019年2月18日向本院申请强制执行，本院立案受理，案号分别为（2018）桂1425执114号、（2019）桂1425执48号。 农朝星、黄艳群与斯光辉、冯海燕2017年8月20日签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：“一、经双方协商决定：出卖人斯光辉、冯海燕自愿将坐落在天等县古鼎香?四季农贸城10号楼4号（250.10平方米）转让给买受人农朝星、黄艳群。双方协定房屋总计价人民币570000元，买受人应付给出卖人的房款在原来欠款1175000元中扣除（欠款1175000元－协定房款570000元=还欠款605000元）。出卖人原来购买房时欠信用社的贷款170000元，由买受人先借给出卖人去还原欠信用社的贷款；二、综合上述情况。双方完成房产正常交易后，出卖人总共还欠买受人柒拾柒万伍仟（605000＋170000=775000元）。出卖人所欠买受人的欠款一定要按照买受人规定的还款时间要求按时还款，否则将负法律责任……”后因开发商土地抵押登记等问题，实际没能办理涉案房屋不动产权变更登记手续。现农朝星、黄艳群以该涉案房屋的买卖合同和代偿完毕按揭款、事实上的占有等为由，对本院拍卖涉案房屋提出异议，请求中止拍卖。 另查明，2018年3月14日，斯光辉、冯海燕（甲方）与王鑫（乙方）亦签订了一份《借款合同补充协议》，该协议约定：“1、甲乙双方按借款合同约定，乙方已将相关款项供给甲方，为保证合同的顺利履行，现双方共同对位于广西天等县仕民新区古鼎香?四季农贸城10号楼4号商品房的价格进行确认。现双方共同确认，该套房产价值400000元，该房产不需另行进行价格评估。该价格不因时间和市场形势变化而另行评估。2、甲乙双方约定，借款合同到期后，甲方逾期不还，乙方将直接以该房产作价肆拾万元进行处理（包括但不限于出售、出租、经营等），甲方必须配合办理相关过户手续或相关权属登记……”同样因开发商土地抵押登记等问题，也没能办理涉案房屋不动产权变更登记手续。 本院认为，本案的争议焦点是：案外人农朝星、黄艳群是否享有足以排除执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第十七条规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，主张排除强制执行的，应当同时具备以下四个要件：一是在人民法院查封之前买受人与被执行人已签订合法有效的书面房屋买卖合同；二是买受人在人民法院采取强制执行措施前已经实际合法占有该房屋；三是买受人在人民法院采取查封等强制执行措施前，已经支付全部房屋价款；四是第三人对未办理房屋产权过户无过错。本案争议的问题实际是案外人农朝星、黄艳群在本院对涉案房屋采取强制措施前是否已经支付全部房屋价款。农朝星、黄艳群与斯光辉、冯海燕2017年8月20日签订的《商品房买卖合同》实际是以物抵债合同。该合同明确约定，涉案房屋计价570000元，从斯光辉、冯海燕欠农朝星、黄艳群款项1175000元中扣除，尚欠款605000元，即斯光辉、冯海燕以尚欠农朝星、黄艳群的借款570000元直接抵付农朝星、黄艳群已付的购房款。关于斯光辉、冯海燕尚欠银行贷款清偿的问题。该合同明确约定，由买受人农朝星、黄艳群借款170000元给出卖人斯光辉、冯海燕去还原欠信用社的贷款，斯光辉、冯海燕总共还欠农朝星、黄艳群775000元（605000＋170000），所欠款要按照买受人规定的还款时间要求按时还款。从双方的真实意思上来，170000元实质是农朝星、黄艳群另外给斯光辉、冯海燕的借款，属于新增加的债权债务，斯光辉、冯海燕是要归还给农朝星、黄艳群的，并不是农朝星、黄艳群支付给斯光辉、冯海燕的购房款。案外人提交的广西农村信用社收贷收息凭证显示，归还本金、利息的付款人是斯光辉，并非农朝星、黄艳群，实际还是斯光辉归还贷款，亦进一步说明170000元是农朝星、黄艳群给斯光辉、冯海燕的借款，故对农朝星、黄艳群为斯光辉、冯海燕代偿完毕涉案房屋按揭款的主张不予采纳。综上，不能认定农朝星、黄艳群已经付清全部购房款，其要求停止执行涉案房屋的请求不符合《查扣冻规定》第十七条和《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，不应得到支持。另外，王鑫与斯光辉、冯海燕也签订协议，以涉案房屋抵债，同样因开发商的原因，没能办理涉案房屋不动产权变更登记手续，目前涉案房屋仍然属于被执行人斯光辉、冯海燕所有。现王鑫与斯光辉、冯海燕，农朝星、黄艳群与斯光辉、冯海燕民间借贷纠纷案均已进入执行程序，为公平保护各方胜诉债权人的合法权益，对被执行人所有的涉案房屋采取拍卖的强制措施，以拍卖所得款项偿还债务，有事实和法律依据，并无不当。案外人农朝星、黄艳群对涉案房屋中止执行的主张没有依据，其异议请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下： 驳回案外人农朝星、黄艳群的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 宁敬森 审 判 员 黄文漫 审 判 员 李成航 二〇一九年十一月十一日 法官助理 农小霞 书 记 员 黄安湖 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。