武宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0423民初2120号原告芦玉发，男，1963年11月27日出生，汉族，自由职业，江西省南城县人，住江西省抚州市南城县。委托代理人汤雷，江西柴桑律师事务所律师。被告武宁嘉和实业发展有限公司，住所地：江西省武宁县人民路166号2栋4-502。法定代表人何志强，公司经理。被告杜凌，男，1982年10月3日出生，汉族，自由职业，江西省南昌市人，住南昌市东湖区。委托代理人钟检长，江西惟民律师事务所律师。被告曹斌华，男，1973年4月18日出生，汉族，自由职业，江西省九江市人，住九江市浔阳区。委托代理人钟检长，江西惟民律师事务所律师。被告谭晓明，男，1963年12月25日出生，汉族，自由职业，江西省九江市人，住九江市浔阳区。委托代理人钟检长，江西惟民律师事务所律师。原告芦玉发与被告武宁嘉和实业发展有限公司（以下简称嘉和公司）、杜凌、曹斌华、谭晓明债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，依法由审判员聂俊担任审判长，与人民陪审员黄莉莉、程少仁组成合议庭，于2019年11月22日公开进行第二次开庭审理。原告芦玉发的委托代理人、被告杜凌、曹斌华、谭晓明的委托代理人到庭参加了诉讼，被告嘉和公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告芦玉发向本院提出诉讼请求：请求撤销武宁县“西海新天地”项目44502号房屋买卖合同。事实和理由：原告系被告嘉和公司开发的“西海新天地”项目施工人之一，被告嘉和公司拖欠原告工程款509278元，该欠款已经法院判决。此后，九江庐山区建筑总公司起诉被告嘉和公司，要求被告嘉和公司支付800万元工程款，并查封了被告嘉和公司名下所有的财产，目前该公司已无财产可供执行。2019年5月23日，原告在武宁县房管局查询得知，被告嘉和公司与被告杜凌、曹斌华、谭晓明于2018年2月1日达成购买协议（合同编号44502），被告嘉和公司将一楼临街店面1-84#门面（2层共计3410㎡）以768元/㎡的价格卖给被告杜凌、曹斌华、谭晓明，该价格远低于市场正常交易价格，且远低于在建工程抵押贷款额度，不符合市场交易习惯，系被告杜凌、曹斌华、谭晓明配合被告嘉和公司转移财产的行为。根据《合同法》的有关规定，转让价格未达到交易时交易地的指导价或者市场交易价的百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价，故768元/㎡的交易价格应认定为明显不合理的低价，原告行使撤销权并未超过除斥期间。因此，请求法院依法撤销44502号房屋买卖合同。被告杜凌、曹斌华、谭晓明辨称，1、原告芦玉发不具备提起债权纠纷诉讼的主体资格，且原告将答辩人列为被告缺乏法律依据。2018年2月答辩人与被告嘉和公司签订了两份《商品房买卖合同》，当时答辩人并不知道被告嘉和公司对原告负有到期债务。原告诉称被告嘉和公司无财产可供执行不属实，因为原告未提交证据证明被告嘉和公司所有的债权债务情况，即该公司已经到了资不抵债的窘境。被告嘉和公司与答辨人之间是正常的房屋买卖合同关系，对原告没有造成实质的不利影响，与原告没有利害关系，原告对答辩人起诉缺乏诉讼主体资格；即便原告要提起诉讼，答辩人也只是第三人，而非被告。2、原告对答辨人提起诉讼，已过法定除斥期间，且答辩人购买房屋以后被告嘉和公司还有大量资产陆续出售，答辩人的购房行为并未损害原告利益。2018年2月1日，答辩人与被告嘉和公司的房屋买卖在武宁县房产信息网上公示，原告知道或者应当知道被告嘉和公司对外出售房产的时间早已超过一年。答辩人购房期间及以后，被告嘉和公司还有大量的商铺未出售，自2018年2月1日至2019年9月3日被告嘉和公司对外签订了61份房屋买卖合同，目前被告嘉和公司仍有部分房产可出售。3、答辩人与被告嘉和公司的商品买卖合同系真实、合法、有效，并支付了对价。购买时，该楼房属“烂尾楼”，至今未办理竣工验收手续，亦未交付，作为商业地产风险巨大，其价格根本不能以市场可以正常交付的房屋价格来衡量，答辩人的购房行为是善意的，因此，根本不存在配合被告嘉和公司恶意串通转移财产的行为。4、原告提起撤销权诉讼的标的是509278元，而答辩人与被告嘉和公司的购房款总额为2626560元，已远远超出原告的债权限额。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告芦玉发为证明自己的主张，提交证据如下：证据一、（2019）赣0423民初1185号民事判决书，拟证明原告与被告嘉和公司之间的债务额为509278元。证据二、武宁县房管局合同备案表（备案合同号：201800416），拟证明被告杜凌、曹斌华、谭晓明购买该商铺的交易价格为768元/㎡，该价格不足市场正常交易价格的十分之一，且该商铺为临街商铺，原来是作为超市，市场潜力巨大。证据三、2019年5月30日武宁县房管局房产开发经营管理股出具的“情况说明”，拟证明被告嘉和公司“西海新天地”楼盘三层楼商铺都已查封，确无财产可供执行，并非被告杜凌、曹斌华、谭晓明辨称所说的仍有商铺出售。证据四、（2019）赣0423执保45号之一裁定书，拟证明被告嘉和公司未出售房产均已查封并已经做了在建工程的抵押，残值较少，被告嘉和公司无其他可供财产执行。证据五、2019年2月1日被告嘉和公司与九江庐山区建筑总公司签订的协议书，拟证明“西海新天地”三楼门面市场价格为6000元/㎡以上，原告与被告嘉和公司的债务系工程款抵偿房屋转化而来，作为农民工原告方有权保护自身合法权益，有权撤销被告方不合理的交易行为。被告杜凌、曹斌华、谭晓明发表质证意见称：1、对（2019）赣0423民初1185号民事判决书的真实性、合法性无异议，但该判决中原告享有的债权远低于被告购房合同的金额；该判决也没有认定原告的债权来源于工程款，该债权是来源于解除认购书中的款项。2、对合同备案表的真实性、合法性无异议，但该房屋并非临街商铺，而是处于商场内侧，是负一楼房屋，目前已停工，市场价格难以确定，原告主张交易价格低于市场价缺乏相应的证据证实，以768元/㎡的交易价格作为撤销的理由不成立。3、对“情况说明”的真实性、合法性无异议，但该项说明不能证实被告嘉和公司没有可售房屋。4、对执行裁定书的真实性、合法性无异议，但该裁定书仅为保全行为，并非执行阶段处置行为，且原告未提供证据证明已查封的财产的本身价值，不能证实被告嘉和公司无财产可供执行，且已经资不抵债。5、对证据五的真实性、合法性、关联性都有异议，该项价格是被告嘉和公司与九江庐山区建筑总公司之间对部分商铺的价格，不能反映“西海新天地”整个商铺的价格，要确定“西海新天地”整个商铺的价格，应该由第三方评估机构或由主管单位出具指导价格；被告杜凌、曹斌华、谭晓明的购买行为在被告嘉和公司与九江庐山区建筑总公司签订协议书之前，即在2018年2月之后被告嘉和公司仍有大量房产出售，是原告怠于行使权利，该证据不能证明被告杜凌、曹斌华、谭晓明的房屋购买价格明显过低不符合法律规定。被告杜凌、曹斌华、谭晓明为证明自己的主张，提交的证据如下：证据一、被告杜凌、曹斌华、谭晓明与被告嘉和公司签订的《商品房买卖合同》（备案号：201800416、合同ID：44502）1份、收款收据1张、转款凭证4张，拟证明2018年2月1日被告杜凌、曹斌华、谭晓明共同出资购买被告嘉和公司开发的“西海新天地”1-84#、2-47#商铺，合同已备案登记，双方的买卖合同真实、合法、有效，且三被告一次性支付1-84#商铺购房款2626560元，该交易价远远大于原告的债权额，原告行使的撤销权范围超过了其债权金额。证据二、武宁县房产信息网项目公示信息、“西海新天地”售楼部楼盘销售情况表、“西海新天地”项目现场照片，拟证明被告嘉和公司目前尚有3-35#商铺（面积405㎡）可售，3-11#、12#、20#三套商铺显示签约，但房屋状态为可售，原告的债权可以通过处置被告嘉和公司的其它资产实现，被告杜凌、曹斌华、谭晓明的购房行为并未损害原告的合法权益，也并非被告嘉和公司的唯一资产，原告提起债权人撤销权诉讼缺乏事实和法律依据；被告嘉和公司开发的“西海新天地”项目至今处于全面停工状态，有烂尾迹象，房屋市场交易价格难以确定，原告以明显低于市场价格为理由行使撤销权不符合法律规定。原告发表质证意见称：对交易行为无异议，该交易价格远低于市场正常价格，原告对三被告是否是善意第三人存在疑义。另外，被告嘉和公司还有800万元的建筑工程合同纠纷仍在审理中，无法确定其债务总额，因此原告作为债权人可先行诉讼保障合法权益。2、对武宁县房产信息网公示信息的真实性、合法性无异议，此前原告已举证证明这些商铺已经备案或查封，不能达到被告的证明目的；对销售情况表的真实性、合法性无异议，但该证据不具有公信力、权威性，与本案毫无关联；照片只能证明“西海新天地”项目位于武宁县繁华地段，位置良好，该项目并未完工，不能确认该照片为1-84#商铺。本院对当事人出示证据的认证意见为：被告对原告提供的证据一、二、三、四及原告对被告提供的证据一、二的真实性、合法性均无异议，双方只是对各自证明的目的及关联性有不同的意见，对此本院在后面予以阐述，因此对上述证据由于与案件有关联，本院予以确认。对原告提交的证据五协议书，因该证据来源真实、合法，且与本院有关联，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月1日，被告嘉和公司将位于武宁县新城区长水大道南侧“西海新天地”商业铺面1-84#、2-47#出售给被告杜凌、曹斌华、谭晓明，其中商业铺面1-84#《商品房买卖合同》（备案号：20180046）约定：“……第二章第三条（3）、该商品房为第一条规定项目中的西海新天地栋X单元1层84#号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。……（4）、该商品房的房产测绘机构为武宁县房产测绘有限公司，其预测建筑面积3420平方米，其中套内建筑面积2948.01平方米，分摊共有建筑面积471.099平方米。该商品房共用部位见附件二。……第六条（2）按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米768元，总价款为2626560元。合同附件四注明：关于该商品房价的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定；1、第二章第三条中的第3条184商铺号，实际为184号商铺与负1层商业铺号附属在一起的商铺号；2、第二章第三条中的第4条184商铺号的建筑面积共3420㎡，实际为1-84号商铺的建筑面积1655㎡和负1层商业商铺号的建筑面积1765㎡的面积总和；3、第三章第六条的第2条中的单价为184号商铺和负1层商业商铺号单价总和的平均值768元/㎡；4、此商铺最终办理产权的铺号、面积以当地房地产管理部门的产权登记为准……。”另外，从被告嘉和公司“西海新天地”项目网上对外销售的面积栏目表中显示该商铺面积是1655㎡。被告杜凌、曹斌华、谭晓明付清了全部购房款，双方在武宁县房管局办理了备案登记手续，签订了商品房买卖合同，其中1-84#铺面的合同备案号为201800416合同ID为44502。目前该项目处于停工状态，房屋未办理移交手续。被告嘉和公司“西海新天地”项目工程系九江市庐山区建筑工程总公司承建，实际项目负责人是罗水明，因被告嘉和公司欠该建筑公司工程款，双方于2019年2月1日签订《还款协议书》，约定：“……甲方（被告嘉和公司）承诺在2019年1月17日前支付乙方（九江市庐山区建筑工程总公司）工程款300万元，其中100万元打入农民工工资保证金账户，……剩余200万元甲方用位于西海新天地第三层的7套商铺的销售价50%抵偿，面积594.70㎡，总价值1957974元，合计均价3296元/㎡。具体商铺编号为：3-6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#……（其中3-6#周小龙、3-7#3-8#芦玉发、3-9#3-10#徐宏华、3-11#邓拥军、3-12#邱欣国）”。由于原告芦玉发在罗水明下面承包工程，经结算被告嘉和公司欠付原告芦玉发工程款509278元，经三方同意，2019年2月1日被告嘉和公司与原告芦玉发签订《西海新天地项目认购协议书》，将西海新天地铺面3-7#、3-8#作价509278元抵偿工程款。随后，原告芦玉发要求办理备案登记手续，但因上述铺面已被被告嘉和公司全部办理了在建工程抵押手续，因此，原告芦玉发要求解除《西海新天地项目认购协议书》，并于2019年5月6日向本院提起诉讼，本院于2019年6月10日作出（2019）赣0423民初1185号判决，判决：一、确认原告芦玉发与被告嘉和公司于2019年2月1日签订《西海新天地项目认购协议书》解除合法有效；二、被告嘉和公司于判决生效之日起三日内偿还原告芦玉发欠款509278元。2019年5月23日，原告芦玉发在武宁县房管局查询得悉被告嘉和公司将“西海新天地”项目临街铺面1-84#以768元/㎡的价格出售给被告杜凌、曹斌华、谭晓明。原告认为该交易价格过低，故向本院提起诉讼，申请撤销其双方签订的44502号房屋买卖合同，并对该诉争的铺面申请了诉讼保全。本院于2019年10月13日调取被告嘉和公司销售情况表，该表显示：该公司在2019年2月至9月仍销售了20多个商铺，总面积为1318.2㎡，自2018年9月20日至2019年9月26日仍有部份尾款未付清，其中，商铺销售价格有多种，即20000元/㎡、14492.73元/㎡、11423.73元/㎡、7167.24元/㎡、6941.18元/㎡、5514.02元/㎡、5200元/㎡、1136.36元/㎡。另查明，2019年3月，九江市庐山区建筑工程总公司起诉被告嘉和公司，标的额为8063782.29元，案号为（2019）赣0423民初736号，该案仍在审理之中，九江市庐山区建筑工程总公司申请查封了被告嘉和公司“西海新天地”项目商铺二层27#、28#、29#、三层1#—10#号商铺、三层35#、36#、37#号电影院。本案在审理过程中，经原告芦玉发申请，本院于2019年8月26日依法裁定保全了被告杜凌、曹斌华、谭晓明名下位于武宁县“西海新天地”项目1层84#号不动产（合同备案号：201800416）。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“……债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”该条规定是对债权人撤销权制度中有偿行为的具体规定。如果债务人转让财产的行为系有偿行为，且系相当的对价转让，债务人的积极财产将不因转让行为而减少。在此情况下，即债务人的行为不构成诈害行为，并未损害债权人的债权，那么债权人无撤销权的余地。故合同法对撤销权行使要件，在立法上采取从严规定，要求只有在债务人与受益人均有恶意时，始得行使撤销权，以兼顾债权人利益和交易的安全。对于如何认定“以不合理的低价转让财产”问题，本院认为，首先，应该从时空基准来判断，即实施交易行为时，债务人与受让人主观上是否具有恶意，而恶意来自行为人对其行为的认知，即明知有害于债权人而转让。本案中，被告之间进行商铺买卖发生在2018年2月1日，原告的债权产生于2019年2月1日，因此，不能证明2018年2月1日被告杜凌、曹斌华、谭晓明购买被告嘉和公司的商铺时明知原告的债权存在，并具有恶意；尤其是从2018年至2019年9月26日被告嘉和公司继续销售了大量的商铺，其后来的销售金额高达11366234元，由此不能说明被告杜凌、曹斌华、谭晓明与被告嘉和公司之间恶意串通对原告509278元债权构成了诈害。其次，《若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易地物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可视以为明显不合理的低价；……”。本案中，被告嘉和公司开发的“西海新天地”项目是商铺而不是用于民众居住购买的商品房，房管部门并无指导价，只能是由市场交易决定其价格。从被告嘉和公司与其他购买户的交易价目表中来看，交易价格有20000元/㎡、14492.73/㎡元、11423.73元/㎡、6941.18元/㎡、5200元/㎡、1136.36元/㎡等多种类型，即被告嘉和公司及各买受人是在综合商铺的地段及其他方面因素的基础上确定价格。从被告之间的买卖合同看，被告杜凌、曹斌华、谭晓明购买的商铺不同于其他商铺，其地上一层是1655㎡、地下一层是1765㎡，在其合同的附件中也明确说明了“184号商铺，实际为184号商铺与负一层商业商铺号附属在一起的商铺号”，虽然该商铺交易平均价是768元/㎡，但相对于其他商铺其价格低有其特殊性。类似的还有33#、34#号影院，其平均价也只有1136.36元/㎡。同时，商铺价格因购买的时间不同亦有不同的变化，因此，不能一慨而论地认定低于市场价的百分之七十就明显不合理。转让财产的行为和转让财产的性质具有复杂性，不能用一个标准予以衡量，本条法律规定的“可以”即意味着应视具体情形而定，不作刚性约束；“视为”是立法上使用的法律拟制用语，债务人、受让人可以提出相反事实和证据予以推翻。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“撤销权的行使范围以债权人的债权为限。”即债权人行使撤销权应以其债权为限。同时，《中华人民共和国合同法》第七十五条规定：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日一年内行使。”本案中，2018年2月1日被告杜凌、曹斌华、谭晓明以2626560元购买被告嘉和公司的商铺，而原告芦玉发的债权只有509278元，即原告芦玉发的撤销权诉讼标的远远超出其债权限额，原告亦不能以将来可能产生的其他人的债权对其构成危害为由先行行使撤销权以保障其合法权益。其次，原告芦玉发及罗水明是被告嘉和公司建筑工程的实际承包人，被告嘉和公司对外开始销售商铺在其公司的宣传栏及房管局的网上完全是公开的，原告应该知道被告嘉和公司销售商铺的过程以及相关的销售信息，故2018年2月1日被告杜凌、曹斌华、谭晓明购买被告嘉和公司的商铺时，原告是知道或应当知道的，原告芦玉发行使撤销权的起算时间应该从2018年2月1日起计算，而不是从2019年5月23日原告在武宁县房管局查询得悉之日起计算。因此，也就是说，即便被告之间的合同可以撤销，原告的撤销权也已丧失。综上，原告芦玉发的诉讼请求与事实不符，与法律相悖，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释二》第十九条之规定，判决如下：驳回原告芦玉发的诉讼请求。案件受理费27751元，保全费3066.39元，由原告芦玉发承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  聂 俊人民陪审员  黄莉莉人民陪审员  程少仁二〇一九年十一月二十二日书 记 员  余超祥