重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初20689号原告：重庆新东原物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪镇白鹤路108号负1层商业201室，统一社会信用代码91500108753082098Q。法定代表人：范东，执行董事。委托诉讼代理人：商文财，四川沱江律师事务所律师。被告：胡相普，男，1977年3月5日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆新东原物业管理有限公司与被告胡相普物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆新东原物业管理有限公司的委托诉讼代理人商文财、被告胡相普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆新东原物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年11月1日至2016年4月30日期间拖欠的物业服务费99811.8元；2.判令被告向原告支付2015年9月1日至2019年10月7日期间拖欠的水电费122310.99元；3.判令被告向原告支付逾期利息（按照年利率6%的标准，以物业服务费99811.8元、2015年9月1日至2016年3月31日期间的水电费88444.03元、2019年8月至2019年10月期间的水电费33866.96元为基数，分别从2016年4月30日、2016年3月30日、2019年11月1日计算至所欠费用付清之日止）。事实及理由：原告与重庆同原房地产开发有限公司（以下简称同原公司）签订《前期物业服务合同》后，被告与同原公司签订了《商铺租赁合同》，该合同明确约定了被告受前述物业服务合同的约束，但被告未依约支付相关费用，原告催收无果，遂诉至法院。被告胡相普辩称，1.对原告主张的物业服务费的欠费期间及金额均有异议；2.对水电费的欠费期间及金额不清楚；3.对逾期利息不认可；4.原告曾将2015年12月之前的费用已免除，被告所租商铺经营环境不好，责任在于原告；5.原告所诉请的物业服务费以及2015年9月1日至2016年3月31日期间的水电费的逾期利息起算点是错误的，被告此后已交纳了物业服务费，应当先行冲抵前面所欠费用，原告此种算法加重了被告负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举示的《东原·D7区（三期）前期物业服务合同》《关于延长期限的协议》《商铺租赁合同》《商铺租赁补充协议》《东原新新PARK前期物业服务协议》、交费明细表、东原物业集团D7区三期新新PARK项目专用收据、水费发票20张及电费发票13张、《暂停服务通知书》《分期还款承诺书》等证据均系原件，且结合其与本案的关联性及被告质证意见，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人举示的其他证据，本院认证如下：1.《欠费明细》及项目商铺用水电抄表记录，被告对其真实性无异议，但认为上面的数字计算有误，本院结合东原物业集团D7区三期新新PARK项目专用收据、水电费发票、《分期还款承诺书》，对该组证据予以采信；2.《关于催缴物业费的函》及其EMS快递寄件单及快递流转查询记录、《律师函》及其EMS快递寄件单及快递流转查询记录、2017年12月18日的EMS快递寄件单，本院对原告曾发出催缴通知的事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与同原公司签订了《东原·D7区（三期）前期物业服务合同》，约定：原告为位于重庆市江北区大石坝红石路东原·D7区（三期）物业提供物业服务；物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，物业区域内市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通等；物业服务费（不含公摊水电费、中央空调费用）标准为LOFT为4元/平方米/月，SOHO为3.5元/平方米/月，写字楼为15元/平方米/月，商业为35元/平方米/月，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费，从其约定；物业服务费按月交纳，应于（每月）前15日内履行交纳义务，未按时如数交纳的，每逾期一日，应按逾期金额3‰的标准支付违约金；合同期限为三年，自2014年12月19日至2017年12月18日止，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议。2016年10月17日，原告与同原公司签订了《关于延长期限的协议》。2013年11月21日，被告与同原公司签订《商铺租赁合同》，约定：同原公司将位于重庆市江北区红盛路37号的东原新新PARK商场L3层L3A15号商铺出租给被告用于经营餐饮类51度咖啡牛扒品牌，该商铺套内建筑面积为483.83平方米；商铺交付时期为2014年9月1日，商铺租赁期为自2014年12月19日起至2019年12月18日止；商场管理费按租用面积45元/平方米/月计算；被告租赁房屋内的水电费等按月抄表，被告按实际用量支付相应费用。2014年9月9日，被告与同原公司就前述合同再次签订《商铺租赁补充协议》，双方将L3A15号商铺更改为L4A13号商铺，面积为554.51平方米。当日，被告与原告另签订《东原新新PARK前期物业服务协议》，约定：原告的权利义务包括对设施设备、建筑物、环境卫生、消防、治安、经营秩序实施管理和维护，收取被告应缴的物业服务费等，并有权向逾期未付者追索欠款及滞纳金，对公共配套设施设备、公共区域进行服务并保证正常安全运行，对公共秩序维护等；被告的权利义务包括享有使用符合《商铺租赁合同》的要求和协议约定的公用设施的权利，按期付清与原告相关的各种费用等；服务费的收取起始以约定交铺日期为准，服务费（包括但不限于物业服务费、公摊水电费、中央空调使用费）及其他费用（如代收代缴的水电费等），无论商铺是否空置，均按标准价格执行；服务费的标准为45元/平方米/月，按每户的租赁/建筑面积计收，被告应在每月15日前（遇节假日需提前）交纳次月物业服务费、上月水电费等应缴费用，逾期将按每天3‰向原告缴纳违约金；租赁户租赁商铺内自用水电费按月抄表，随服务费一起缴纳；本协议自双方签署即生效。原告因被告未依约交纳相关费用，遂向被告发出了催缴的通知。2019年4月11日，被告向原告出具了《分期还款承诺书》，载明被告因资金周转原因，提出分期支付2015年9月至今的物业费、水电费202343.52元。原告所诉期间，被告尚欠2015年9月至2016年1月期间的水费8132元、电费54937.3元，2016年3月期间的水费1449.85元、电费10888.9元，合计75408.05元；尚欠2019年3月的水费877.4元、电费12158.58元；尚欠2019年8月至2019年10月期间的水费3841.3元、电费30025.66元，合计33866.96元。庭审中，原告主张按《东原新新PARK前期物业服务协议》中约定的45元/平方米/月的标准收取物业服务费，并陈述被告在所诉期间部分物业服务费已交纳，尚欠4个月的物业服务费未交纳，其另对逾期交纳物业服务费、水电费的违约金，主动调整为按年利率6%的标准计算逾期利息。本院认为，结合原、被告陈述及原告举示的证据，原告诉请的物业服务费实际系《东原新新PARK前期物业服务协议》中约定的服务费。原告与同原公司签订的《东原·D7区（三期）前期物业服务合同》以及原、被告之间签订的《东原新新PARK前期物业服务协议》均依法成立。虽然《东原·D7区（三期）前期物业服务合同》具有普遍约束力，原告所诉部分期间亦在该合同的期限内，但是原、被告之间签订的《东原新新PARK前期物业服务协议》系双方基于商业物业服务的特别约定，该服务费包括但不限于物业服务费、公摊水电费、中央空调使用费，故对原告按《东原新新PARK前期物业服务协议》中约定的服务费标准为45元/平方米/月收取的主张，本院予以确认，对于原告主张的水电费标准系据实收取，本院亦予以确认。关于服务费。原告并未认可其免除了被告在2015年12月之前的费用，被告亦未举证证明其交纳了2015年11月1日至2016年4月30日期间的全部服务费，故本院对于原告所诉期间的服务费99811.8元予以支持。关于水电费。原告举示了收据、水电费发票、抄表记录、欠费明细、分期还款承诺书等证据，结合被告质证意见，本院对原告所诉期间的水电费请求予以支持。关于逾期利息。被告未依约交纳相关费用的行为已构成违约，应依约承担违约责任。现原告主张按低于合同约定的违约金标准即按年利率6%的标准计收逾期利息，本院予以确认。本院对于原告主张服务费的逾期利息予以支持。对于原告主张2015年9月1日至2016年3月31日期间的水电费88444.03元的逾期利息，经本院审查，该期间的水电费应为75408.05元，故对于以75408.05元为基数计算的逾期利息本院予以支持，超过部分的，本院不予支持。对于原告主张2019年8月至2019年10月期间的水电费33866.96元的逾期利息予以支持。对于被告抗辩其已交纳的费用应先行冲抵之前所欠费用的主张，因被告所欠各期费用系各自独立的费用，且亦无证据证明双方达成冲抵之合意，故对于被告该主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告胡相普于本判决生效之日起三十日内向原告重庆新东原物业管理有限公司支付2015年11月1日至2016年4月30日期间拖欠的服务费99811.8元；二、被告胡相普于本判决生效之日起三十日内向原告重庆新东原物业管理有限公司支付2015年9月1日至2019年10月7日期间拖欠的水电费122310.99元；三、判令被告于本判决生效之日起三十日内向原告重庆新东原物业管理有限公司支付逾期利息（按照年利率6%的标准，以99811.8元、75408.05元、33866.96元为基数，分别从2016年4月30日、2016年3月30日、2019年11月1日计算至所欠费用付清之日止）；四、驳回原告重庆新东原物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4952.2元，减半收取计2637.77元，由原告重庆新东原物业管理有限公司负担132.77元，由被告胡相普负担2505元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 施芳群二〇一九年十一月二十五日法官助理 李明航书 记 员 冯 露