北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15630号上诉人（原审原告，反诉被告）：赵禹戈，男，1983年1月23日出生，满族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王怡然，北京锦钟律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：高焕云，男，1947年10月25日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：仵琼，北京英淇律师事务所律师。上诉人赵禹戈、高焕云因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初15728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵禹戈上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判赵禹戈不支付高焕云损失20万元；2.一、二审诉讼费用由高焕云承担。事实和理由：1.涉案房屋买卖合同无效，赵禹戈无过错，赵禹戈在中介公司的撺掇下同意与高焕云签订了涉案房屋买卖合同，高焕云有过出售公有住宅的经历，对于公有住宅的买卖政策理应知晓。2.高焕云购买涉案房屋未必会丧失其他购房机会，即使丧失了购房机会未必产生损失，两者时间不具有因果关系。3.涉案房屋的产权性质系公有住宅，公有住宅本身价值无法评定，不能买卖，不能认定高焕云因购买涉案房屋遭受了损失及损失的大小。4.赵禹戈主张的房屋使用费应与高焕云主张的利息及购房机会损失一并抵销，双方互不相欠。高焕云辩称，不同意赵禹戈的上诉请求，房屋买卖合同无效的主要责任承担者是赵禹戈，高焕云认为损失20万元不足以弥补高焕云的损失。高焕云上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判支持高焕云的一审反诉请求；2.一、二审诉讼费用由赵禹戈承担。事实和理由：1.赵禹戈与高焕云双方订立的房屋买卖合同依法成立，一审法院认定其为无效合同，属认定事实错误，使用法律错误；2.涉案房屋不能变更承租人为高焕云的责任在赵禹戈，买卖合同被确认无效或被撤销后应当由赵禹戈负担全部责任，高焕云无责任；3.一审法院认定“涉案合同系双务合同，合同无效后，双方之义务相互抵消，对赵禹戈主张的房屋使用费、高焕云主张的购房款利息的诉请，不予支持”，于法无据，适用法律错误；4.原审判定赵禹戈支付损失20万元，与高焕云实际损失严重不符，认定数额与实际损失差距巨大。赵禹戈辩称，不同意高焕云的上诉请求。赵禹戈向一审法院起诉请求：1.判令我与高焕云2012年8月12日签订的《北京市房屋买卖合同》无效；2．判令高焕云将位于北京市朝阳区××号房屋腾空交付给我；3．判令高焕云给付我房屋使用费21万元。高焕云在一审法院反诉请求：1.解除我与赵禹戈2012年8月12日签订的《北京市房屋买卖合同》；2.赵禹戈返还购房款68万元并支付利息（以68万元为本金，按中国人民银行同期贷款利息计算，自2012年9月11日起支付至实际给付之日止）；3.赵禹戈赔偿我损失150万元。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区××号房屋（以下简称涉案房屋）系北京市大成房地产开发有限责任公司所有的公有住房，赵禹戈从2006年开始承租了涉案房屋。2012年8月12日，赵禹戈作为出卖人与高焕云作为买受人签订《北京市房屋买卖合同》，约定赵禹戈出售涉案房屋，交易价格为68万元，该房屋性质为公有住宅使用权。自合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同还约定了逾期交房、逾期付款违约责任，并未约定逾期办理过户手续的违约责任。合同签订后，赵禹戈向中介公司支付了85000元过户费用，高焕云向中介支付了10000元中介费用。高焕云向赵禹戈支付了68万元购房款，赵禹戈将涉案房屋交付给高焕云。后因涉案房屋无法完成承租人变更手续，经与中介沟通，中介公司将85000元返还给了高焕云。高焕云居住涉案房屋至今，并在涉案房屋外搭建一间约1.8平方米的房屋，赵禹戈主张高焕云搭建房屋为违章建筑。关于涉案房屋买卖经过，赵禹戈称：因我之前房屋出租，我与中介相识，后中介告知我涉案房屋能够买卖，我才同意将涉案房屋出售，合同签订后，我多次配合高焕云前往涉案房屋产权单位登记办理房屋变更承租人手续事宜，现房屋不能变更承租人并非我的原因导致。高焕云称：我因急着要在附近买房，我找到了中介公司，通过中介公司认识了赵禹戈，中介公司、赵禹戈均称涉案房屋能够变更承租人，后一个自称北京市大成房地产开发有限责任公司工作人员的人带着我去派出所将我的户口迁至涉案房屋，并给了我一份承租人为我的公有住房租赁合同复印件。本案审理中，一审法院向北京市大成房地产开发有限责任公司询问涉案房屋现承租人信息及是否同意变更承租人，北京市大成房地产开发有限责任公司回函称：涉案房屋登记的承租人为赵禹戈，没有关于承租人变更的信息和相关材料，根据有关规定，我公司不能变更该房屋承租人为高焕云。庭审中，高焕云认可从中介拿回了85000元赵禹戈支付的过户费用，但认为赵禹戈除了应当返还剩余595000元购房款外还应返还高焕云支付的中介费用10000元。一审法院认为，关于涉案房屋买卖合同效力，承租的公房具有一定的福利性质，承租公房的买卖、转移应当征得公房所有权人的认可，在未征得管理人同意的情况下转让涉案房屋使用权，侵犯了该房屋相关权利人的合法利益，转让合同应为无效。关于合同无效后的处理后果，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋买卖合同被确认无效后，赵禹戈要求高焕云返还房屋，高焕云要求赵禹戈返还尚未返还的购房款595000元，于法有据，一审法院予以支持，高焕云主张赵禹戈返还中介费10000元，与本案并非同一法律关系，在本案中不予处理。赵禹戈另主张高焕云支付房屋使用费，高焕云主张赵禹戈支付利息及损失，对此一审法院认为，赵禹戈作为涉案公房的承租人应当知晓涉案房屋性质，应对合同无效负主要责任，在未获得房屋所有权人同意的情况下即签订公房转让协议，高焕云亦未尽相应的审查义务，亦存在一定过错。涉案合同系双务合同，合同无效后，高焕云有向赵禹戈支付房屋使用费、赵禹戈亦有向高焕云返还购房款利息的义务，鉴于双方互负给付义务，双方之义务相互抵销，一审法院对于赵禹戈主张的房屋使用费、高焕云主张的购房款利息的诉请，不予支持。关于高焕云主张的损失，高焕云购买涉案房屋确系丧失了其他购房机会，一审法院综合考虑涉案房屋性质、高焕云支付房屋数额、房地产市场变化的情况以及双方的责任比例，酌情认定赵禹戈给付高焕云损失20万元。综上，一审判决如下：一、赵禹戈与高焕云于二〇一二年八月十二日签订的《北京市房屋买卖合同》无效；二、高焕云于判决生效之日起三十日内将位于北京市朝阳区××号房屋腾空返还给赵禹戈；三、赵禹戈于判决生效之日起三十日内返还高焕云购房款五十九万五千元；四、赵禹戈于判决生效之日起三十日内向高焕云支付损失二十万元；五、驳回赵禹戈的其他诉讼请求；六、驳回高焕云的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于涉案房屋买卖合同效力问题，承租的公房具有一定的福利性质，承租公房的买卖、转移应当征得公房所有权人的认可，在未征得管理人同意的情况下转让涉案房屋使用权，侵犯了该房屋相关权利人的合法利益，故一审判决确认涉案房屋买卖合同无效并无不当，本院予以维持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋买卖合同被确认无效后，高焕云应当向赵禹戈返还涉案房屋，赵禹戈应当向高焕云返还尚未返还的购房款595000元。本案中，赵禹戈作为涉案公房的承租人应当知晓涉案房屋性质，应对合同无效负主要责任，在未获得房屋所有权人同意的情况下即签订公房转让协议，高焕云亦未尽相应的审查义务，亦存在一定过错。关于高焕云主张的损失，高焕云购买涉案房屋丧失了其他购房机会，一审法院综合考虑涉案房屋性质、高焕云支付房屋数额、房地产市场变化的情况以及双方的责任比例，酌情认定赵禹戈给付高焕云损失20万元并无不当，本院予以维持。赵禹戈、高焕云关于高焕云损失的上诉请求均缺乏法律依据，本院不予采信。关于赵禹戈向高焕云主张支付房屋使用费，高焕云主张赵禹戈支付利息及损失，一审法院鉴于双方互付给付义务，判决双方义务相互抵销并无不当，本院予以维持。关于高焕云主张赵禹戈返还的中介费10000元，与本案并非同一法律关系，在本案中不予处理。综上所述，赵禹戈、高焕云的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14900元，由赵禹戈负担4300元（已交纳），由高焕云负担10600元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  张 帆审 判 员  周 易二〇一九年十一月二十九日法官助理  胡 实法官助理  张钰鑫书 记 员  刘 慧