江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终8408号上诉人（原审原告）:盛昆,男,1984年4月1日出生,汉族,住江苏省昆山市。上诉人（原审被告）:昆山市百强物业管理有限公司，住所地昆山市玉山镇跃进路91-7号。法定代表人：陈伯元。委托诉讼代理人：蒋承仁，江苏同丰律师事务所律师。上诉人盛昆、昆山市百强物业管理有限公司（下称百强物业）因物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初20602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛昆上诉请求：1、赔偿盛昆全部受损装修及物品财产经济损失58670元；2、赔偿盛昆租房损失22833元，重新装修期间租房损失14000元和财产损失鉴定评估费5950.40元；3、本案一审、二审诉讼费用均由百强物业承担。事实和理由：百强物业未履行物业服务合同条款，导致房屋负一楼主排污水管堵塞酿成盛昆的经济损失。我方在一审诉讼中已及时提供了所有的租房损失证据，包括第一期的现金收据和二期的银行转账凭证，租房合同及水电费单据。我当时考虑新房子装修时间较短，怕不健康，所以在6月下旬助理一套房子短期过渡，房东要求合约必须一年一签，费用半年一交。百强物业上诉请求：1、撤销原判，并依法改判；2、一审、二审诉讼费由盛昆承担。事实和理由：。上诉人在整个提供物业服务的过程中均严格要求合同约定适用《省标》6级执行。即每隔三个月对排水管道进行疏通，上诉人提供的证据《小区公共污水管道定期疏通情况记录表》已经写明2018年6月2日对外围主管道进行疏通，外围主管道包括污水主管道、污水井管道、各类排水管道。一审法院认定上诉人并未对排污总管道进行疏通是认定事实的错误。在出现了返水情况后，上诉人仍第一时间派人检查，疏通管道，避免了损失的进一步扩大。对于损害结果发生与上诉人的因果关系举证责任是盛昆的。上诉人并没有实施对盛昆的侵权行为，上诉人对盛昆的损失也没有法律上的关联关系。在上诉人根本不可能发现返水的情况却要上诉人承担70%的责任，分配的比例明显过高。盛昆向一审法院起诉请求：1.受损装修及物品损失共62770元；2.租房损失（2018年7月21日至2019年3月12日）共7个月20天，金额共计22833元，重新装修期间的租房损失4个月,金额合计14000元（3个月装修，1个月通风）；3.评估费5950.4元要求百强物业负担。一审法院认定事实：盛昆系昆山市房屋的业主，2013年8月12日，盛昆和百强物业签订《昆山市前期物业管理服务协议》，约定百强物业为该小区提供物业服务。其中附件一对物业管理企业提供的物业管理服务事项约定：（一）包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护、管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；（二）包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、水压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设备、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理。后，盛昆装修完毕，将房屋进行空置通风处理。2018年7月21日，盛昆发现该房屋发生浸水，立即前往物业，物业公司请相关专业人员前来进行检查，经查造成盛昆房屋反水的原因是污水管道被杂物堵塞，相关专业人员将杂物进行清理、对管道进行疏通，初步解决反水问题，第二次物业工作人员将位于负楼层的主排污管道锯开，另发现一些杂物在管道内。盛昆因该反水造成的房屋内财产损失及其租房损失要求百强物业赔偿，双方未协议一致，盛昆诉至一审法院。盛昆就其房屋内的财产损失（1.房屋墙面、门、储物柜；2.地板、辅材；3.家具，主要是布艺沙发；4.主卧、次卧、衣柜）向昆山市人民法院申请司法鉴定，昆山市人民法院依法启动鉴定程序，南京阳光智恒保险公估有限公司苏州分公司于2019年2月15日出具公估报告，认定涉案房屋财产受损金额为60720元，上述物品残值为2050元。盛昆按照3500元每月主张租金损失，盛昆称其在昆山无其他房产，涉案事故发生前其居住在单位给的房屋内，2018年6月，其从原单位离职，开始在外租房居住，其提供了租房合同、房产证、收据、房租付款凭证、水电费缴费凭证等，显示时间为2018年6月24日的收据无对应的转账凭证。关于2018年7月21日发现管道内杂物的具体位置，百强物业称堵塞物位于盛昆房间内的水管，盛昆称堵塞位置位于公共排污管道内，在一楼与二楼之间的主污水管道发现一把钥匙，负一楼主污水管道发现一节水管。本案一审立案审理前，昆山市人民法院组织双方进行了调解，并给百强物业的项目经理曹建英做了调查笔录，其向法院提供情况说明一份，说明中载明造成涉案房屋反水的原因是多方面的：1.有楼上住户使用不当，将卫生纸、垃圾等物品丢弃；2.有可能是装修时装修工人把胶随意丢弃入管道；3.疏通时发现了一串钥匙，可能是胶黏住钥匙导致堵塞；4.也可能时因为污水主管过小造成，因为23楼至2楼户数较多，使用人数多。上述事实，有昆山市前期物业管理服务协议、物业费收据、房产证、照片、联络函、报警证明、U盘视频资料、小区公共污水管道定期疏通情况记录表及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为，盛昆和百强物业之间签订的《昆山市前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，合法有效，依法应当受到保护。一方面，百强物业作为涉案小区的物业服务企业，应当对涉案小区的公共管道进行定期的疏通，以保障各业主的正常使用，排污管道系业主共用，应属公共管道，百强物业应当尽到定期清理、疏通的义务，而非百强物业陈述的无对排污管道进行疏通的义务。虽然百强物业提供了其对公共污水管道定期疏通的记录表，但该记录表的客观真实性无法确认，即使为真实的，该记录表显示2018年7月21日之前一次污水总管进行疏通的时间为2018年3月10日，即本案事发时污水主管已逾四个月未进行疏通；对于因排污管道堵塞导致盛昆家反水致损，虽然对于堵塞物的具体位置双方陈述不一，但从百强物业相关负责人对事故盛昆的陈述看，其并未提及杂物存在于盛昆房屋内的支管，且从事发次日工作人员锯开地下排污主管仍发现部分杂物看，百强物业对主排污管道确存在疏于疏通管理的情形，应当对盛昆的损失承担一定责任。另一方面，事发时盛昆房屋处于空置状态，盛昆未能第一时间发现反水现象，导致房屋大部分被反水浸泡，对于该损失扩大的部分，盛昆存在一定过错，应当自行承担部分责任。对于盛昆和百强物业的责任比例，一审法院酌定盛昆承担30%的责任，百强物业承担70%的责任。百强物业关于盛昆在事发前未缴纳物业费的抗辩，盛昆未如约缴纳物业费，百强物业可向盛昆主张，但不可以盛昆未缴纳物业费为由拒绝提供相应的物业服务，一审法院对百强物业该抗辩不予采信。关于盛昆的损失，一审法院认定如下：盛昆的财产损失经鉴定为60720元，其中更换物品残值为2050元，一审法院予以采信，折抵后盛昆的财产损失共计58670元。关于盛昆主张的房租损失，一审法院认为：首先，盛昆在起诉时并未提供关于房租损失的任何证据，直至一审法院2019年3月12日庭审时盛昆才将租房合同、收据、转账凭证等证据提供，不符合常理，且盛昆提供的2018年6月的租金收据并无对应的银行转账凭证，2018年12月的租金转账凭证的形成时间在一审法院组织质证并释明要求盛昆补充相应证据之后，仅凭上述证据无法充分证实盛昆租房事实的存在；其次，涉案房屋发生此次反水前一直处于空置状态，盛昆并未实际居住，根据盛昆提供的租房合同和收据，盛昆在事发前的2018年6月24日就已经与出租人签订的为期一年的租赁合同，且支付了2018年12月27日前的租金，盛昆该行为可以看出盛昆并无该期间入住涉案房屋的意思表示；再次，一审法院给盛昆做调查笔录，盛昆陈述其原单位在陆家，其于2018年6月辞职后就打算直接搬至涉案房屋居住并换工作至这边的，但是后来没有住成，该陈述与盛昆在2018年6月签订租房合同且承租房屋位于陆家相互矛盾。综上，一审法院对盛昆要求百强物业支付房租损失的主张，难以支持。综上，盛昆的损失总金额为58670元，根据责任比例分摊后，百强物业应当赔偿盛昆41069元。遂判决：一、被告昆山市百强物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告盛昆损失41069元。二、驳回原告盛昆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。案件受理费2300元，鉴定费5950.4元，合计8250.4元，由原告负担2475.1元，被告负担5775.3元。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。本院认为，依照双方签订的《昆山市前期物业管理服务协议》，盛昆和百强物业之间形成物业服务合同关系。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，2018年7月21日，因所在单元污水主管被异物堵塞，导致盛昆位于昆山市房屋内卫生间发生反水，造成财物损失。百强物业作为涉案小区的物业服务企业，负有保障各业主的正常使用小区公共设施的义务，理应对小区的公共管道进行定期的疏通，保证排污管道的正常使用。鉴于根据目前现有并无证据显示盛昆对反水事故的发生存在过错，故盛昆依照《昆山市前期物业管理服务协议》的约定要求百强物业承担赔偿其损失的请求，符合法律规定，应予支持。对于百强物业认为自身已尽到日常维护的职责，在本案中不应承担责任的主张，本院不予采信。经鉴定，盛昆因该起事故造成的直接财物损失为58670元，应由百强物业承担相应赔偿责任。至于盛昆在诉讼中主张的房租损失属间接损失，与本案所涉反水事故并无直接的关联，考虑到涉案房屋一直处于空置状态，故本院对此不予支持。一审判决不当，本院予以纠正。据此，依照《物业管理条例》第三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初20602号民事判决；二、昆山市百强物业管理有限公司赔偿原告盛昆损失58670元，于本判决生效后十日内履行。三、驳回盛昆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，鉴定费5950.4元，合计8250.4元,由盛昆负担920元，由昆山市百强物业管理有限公司负担7330.4元；二审案件受理费2300元，由盛昆负担920元，由昆山市百强物业管理有限公司负担1380元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十一月二十日书记员  杨颖颖