广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终10459号上诉人（原审原告）：深圳市安立邦投资发展有限公司，住所地：深圳市光明新区公明街道合水口社区第四工业区第四期五栋一楼，统一社会信用代码：914403000504770501。法定代表人：李传太，总经理。委托诉讼代理人：温东林，广东鼎方律师事务所律师。委托诉讼代理人：桑颖，广东鼎方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：飞马鞋业（深圳）有限公司，住所地：深圳市光明新区公明街道公明物业发展总公司玉律工业区A5号，统一社会信用代码:914403007827761872。法定代表人：徐少文。委托诉讼代理人：肖体勇，广东商达律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛平平，广东商达律师事务所律师。上诉人深圳市安立邦投资发展有限公司（以下简称安立邦公司）因与被上诉人飞马鞋业（深圳）有限公司（以下简称飞马公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初26923号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。安立邦公司上诉请求：一、撤销（2018）粤0306民初26923号民事判决书，依法改判支持安立邦公司的一审诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由飞马公司承担。事实和理由：安立邦公司认为一审判决基本事实认定错误，导致最终判定错误，应依法予以改判。一、飞马公司未依法履行返还承租物义务，应向安立邦公司支付未返还期间的厂房租金（占用费）及水电费。1.2018年8月7日，飞马公司就搬迁事宜致函安立邦公司，希望于2018年10月31日搬迁完毕并交还厂房，2018年8月13日，安立邦公司负责人就沟通函回复飞马公司，明确表示飞马公司应于2018年6月底腾空承租物并将承租物修复完好交还安立邦公司。安立邦公司也考虑到飞马公司需要延长使用承租物的实际困难，同意延长至2018年10月31日。2018年8月17日，飞马公司回函安立邦公司称不同意支付双倍租金，但同意每月租金在原租金基础上上调10%,充分说明飞马公司要求延长返还涉案厂房的事实。2.2018年8月27日，安立邦公司要求飞马公司将厂房复原并将涉案厂房返还，而飞马公司不仅拒绝了安立邦公司要求返还厂房的合理要求，而且向执行法官述称坚决不予执行厂房复原。飞马公司于2018年9月5日发通知给安立邦公司称通知安立邦公司接收承租物，并表示已于2018年8月31日将租赁物腾空并已交付安立邦公司，而9月5日收到飞马公司发送的通知书当天，安立邦公司方就联系了飞马公司确认的负责人朱会计，明确告知已去厂区和宿舍区检查过，存在一些问题需要整改，但安立邦公司却联系不上飞马公司。2018年9月7日、2018年10月31日、2018年11月2日、2018年11月3日、2018年11月8日安立邦公司多次联系飞马公司要求及时将承租物恢复原状，避免损失进一步扩大。且2018年10月，飞马公司直接阻止安立邦公司看房，并且拒不交付涉案租赁物钥匙，直至安立邦公司2018年11月8日联系执行法官后，在法官的沟通下，飞马公司才同意撤离。该事实充分证明飞马公司一直占有安立邦公司的涉案厂房，并未支付涉案的房租（占用费）。3.飞马公司在占用安立邦公司的涉案房屋期间，从2018年9月1日起至2018年11月8日期间，产生水电费42322元，详见《玉律飞马欠费情况说明》，基本电费是供电局依据变压器功率大小收取，且是固定不变的。因此，飞马公司在派人占据涉案厂房并拒绝返还，该水电费的产生，理应承担。飞马公司未与安立邦公司办理交接手续，一直未履行厂房复原的义务，且虽搬离现场却请专职人员看门阻挠安立邦公司进厂，使得2018年9月至2018年11月8日期间厂房无法租赁给第三方，理应承担在此期间产生的租金及相应水电费。二、飞马公司应向安立邦公司支付恢复原状费用63450元。1.根据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。安立邦公司与飞马公司的承租合同确定无效后，飞马公司依法应向安立邦公司履行交付厂房义务，而安立邦公司退出厂房后，杂物未清理、玻璃破裂、外墙瓷片、墙洞等等均未复原，安立邦公司多次要求飞马公司将厂房及宿舍恢复原状，飞马公司均置之不理，而安立邦公司因自行恢复原状而支出了63450元，该费用理应由飞马公司承担。2.一审法院未就该复原费事实进行审理查明，也未就该事实进行认定，甚至是漏下对该项的判决认定，故一审判决程序违法，请求二审法院依法改判或发回重审。安立邦公司在庭审中补充上诉理由如下：一、关于飞马公司以安立邦公司未退还租房押金为理由拒绝将涉案房屋退还给安立邦公司，安立邦公司认为关于房屋租金事宜已经经过（2018）粤03民终3021号民事判决书认定“确定涉案合同无效，返还租赁保证金。”并且，飞马公司已经通过法院申请执行已经退还该租房押金，该途径是合法有效途径，而其以未退还租房押金为理由要挟并且拒不退房，该手段严重违法，没有充足的法定理由。二、2018年8月28日飞马公司向执行法院发出的执行通知中以双方租赁合同无效，合同无效中厂房复原、飞马公司坚决不予执行，也充分说明了飞马公司违背了房屋复原的基本的规则。三、2018年11月1日飞马公司向安立邦公司发出的联络函中“从即日起除非贵司退押金，否则我公司有权禁止任何不属于我司人员前来看厂房。”该事实充分证明飞马公司对涉案物业进行控制和占有。飞马公司辩称，一、关于安立邦公司要求的返还厂房及2018年9月至11月8日的房屋租金206448元。一审中飞马公司提交多封快递，要求安立邦公司前来接收厂房，而且也给执行法官邮寄多封快递，要求主持交接，且关于安立邦公司申请强制执行要求飞马公司限时搬离的执行案件中[（2018）粤0306执9600号]双方曾做了一份执行笔录，在该份执行笔录中安立邦公司确认飞马公司已于2018年8月31日前搬离了涉案产房。飞马公司方也已经向一审法院提交《调查取证申请书》要求调取该份笔录，以查明事实真相。安立邦公司在一审庭审中确认上述事实，确认厂房已于2018年8月31日腾空移交。二、关于安立邦公司诉求的复原费用63450元。安立邦公司在一审诉请中提出复原费用是63450元，在事实及理由中最后一段提出复原费又是95620元，数字自相矛盾，显然安立邦公司也认为所谓的复原费用是站不住脚的，飞马公司认为所谓的复原费是安立邦公司一方极其幼稚的想法，根本无事实依据，首先该费用未经第三方客观评估，安立邦公司提出的金额无客观依据；第二，双方在2015年11月10日签订《租赁合同书》时没有对现状进行确认，安立邦公司要求的适用恢复原状没有前提条件，即按何种条件恢复具有不确定性；第三，根据飞马公司所知，涉案厂房根本就无需所谓的恢复原状，在飞马公司搬离之际，就已经具备出租条件，因而具备交付条件了。该厂房已经符合使用条件后安立邦公司拒绝接收的，所有损失自负。综上所述，安立邦公司纯属恶意诉讼和恶意财产保全、查封冻结飞马公司的账号，意在吞掉飞马公司的押金，其用心之恶劣。因此请求法院驳回安立邦公司的所求诉请，维护飞马公司的合法权益。安立邦公司向一审法院起诉请求：1.飞马公司支付安立邦公司2018年9月至11月8日厂房租金206448元，8月至11月8日水电费42322元，厂房恢复原状费用63450元，以上合计311220元；2.飞马公司承担诉讼费用。一审法院查明，2015年11月10日，安立邦公司、飞马公司签订了《租赁合同书》，约定安立邦公司将座落于深圳市光明新区公明街道玉律工业区A5号厂房及宿舍出租给飞马公司使用，期限5年，自2015年11月25日起至2020年11月26日止，厂房租金每月76800元，宿舍租金每月6000元，租金总额为82800元，租赁保证金165600元，水电押金50000元。2017年6月12日，安立邦公司向该院提起诉讼，要求终止安立邦公司、飞马公司之间于2015年11月10日签署的《租赁合同书》，判令飞马公司支付安立邦公司2016年5月1日至2017年4月30日期间的水电费差额10156元，飞马公司支付安立邦公司2017年6月1日起至搬离之日止期间的厂房及宿舍占用费。2017年10月11日，该院做出（2017）粤0306民初16365号民事判决书，认定了安立邦公司、飞马公司于2015年11月10日签订的《租赁合同书》无效，飞马公司返还安立邦公司其承租的深圳市光明新区公明街道玉律工业区A5号厂房及宿舍，安立邦公司返还飞马公司租赁保证金165600元和水电押金50000元。2018年5月21日，深圳市中级人民法院做出（2018）粤03民终3021号民事判决书，维持了该院做出（2017）粤0306民初16365号民事判决书的裁判结果。2018年6月29日，安立邦公司向该院申请强制执行，案号为（2018）粤0306执9600号，安立邦公司请求飞马公司返还其承租的深圳市光明新区公明街道玉律工业区A5号厂房及宿舍，该执行案件于2018年12月26日执行完毕。执行期间，安立邦公司、飞马公司于2018年9月21日上午曾在该院做过笔录，安立邦公司已经确认飞马公司于2018年8月31日已经搬迁完成。一审法院认为，本案的争议焦点：一、关于房租的问题。安立邦公司主张飞马公司未按照合同约定恢复涉案租赁场所的原状，因此占用使用费应该继续计算，安立邦公司此项主张于法无据，该院不予采纳，倘若飞马公司存在未恢复涉案租赁场所的事实，安立邦公司可以另行主张飞马公司承担恢复原状的费用，亦或是主张责令飞马公司恢复原状，况且安立邦公司并未就涉案租赁场所存在改变初始状态的事实提供证据。另，安立邦公司主张飞马公司存在拒绝交涉案租赁场所钥匙的行为，事实上还占用涉案租赁场所，但安立邦公司就此未提交证据加以证实，应承担举证不能法律后果，安立邦公司此项主张，该院亦不予采纳。2018年8月31日，飞马公司搬离涉案租赁场所，其已经事实上没有占用涉案租赁场所，因此安立邦公司关于房租的主张，于法无据，该院不予支持。二、关于水电费的问题。安立邦公司关于水电费的计算表是其自行制作，在没有其他证据予以佐证的情况下，该计算表记载的内容，该院不予采纳。安立邦公司未就水电费提供有效的证据，应承担举证不能的法律后果，因此安立邦公司关于水电费的主张，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回安立邦公司的全部诉讼请求。案件受理费2984元，由安立邦公司承担。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方当事人二审争议焦点是安立邦公司是否有权要求飞马公司支付租金、水电费及恢复原状费用。对此，本院综合评析如下：首先，在安立邦公司申请强制执行要求飞马公司限期搬离的执行案件中双方当事人确认飞马公司已于2018年8月31日搬迁完毕。安立邦公司亦确认于2018年9月5日收到飞马公司向其发出的接收租赁物通知。因此，飞马公司已履行了搬离并通知安立邦公司接收租赁物的义务。其次，安立邦公司未能提供证据证明涉案租赁场所存在改变原始状态的事实。即使存在飞马公司未恢复涉案租赁场所的事实，安立邦公司亦不应拒绝接收租赁物，而应另行主张恢复原状的费用或要求飞马公司恢复原状。因此，安立邦公司以飞马公司未按照合同约定恢复涉案租赁场所的原状为由拒绝接收租赁物并要求飞马公司支付恢复原状费用,于法无据，本院不予支持。再次，安立邦公司主张飞马公司存在拒绝交涉案租赁场所钥匙的行为，事实上仍占用涉案租赁场所，但并未就此提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。因此，安立邦公司要求飞马公司支付2018年9月1日至2018年11月8日期间的租金、水电费及恢复原状费用的主张，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。综上，上诉人安立邦公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5968元，由上诉人深圳市安立邦投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 康  春  景审判员 王    勇审判员 林  高  峰二〇一九年十一月二十二日书记员 陈霞睿（兼）