湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘09民终2063号上诉人（原审被告）：湖南美佳润投资有限公司，住所地益阳市。法定代表人：黄志勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何勇，湖南公言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋翠青，男，汉族，1979年5月10日出生，住益阳市。被上诉人（原审原告）：何玲，女，汉族，1982年12月30日出生，住益阳市。上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人：文义志，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭志民，男，汉族，1969年10月8日出生，住益阳市。委托诉讼代理人：汤定华，益阳市朝阳法律服务所法律工作者。上诉人湖南美佳润投资有限公司（以下简称美佳润公司）因与被上诉人蒋翠青、何玲、彭志民商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2018）湘0903民初5136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人美佳润公司的委托诉讼代理人何勇，被上诉人蒋翠青、何玲的共同委托诉讼代理人文义志，被上诉人彭志民的委托诉讼代理人汤定华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美佳润公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判美佳润公司无需支付蒋翠青、何玲逾期办证违约金37011元，无需支付2018年11月8日开始计算的违约金；2.由蒋翠青、何玲承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、美佳润公司不是本案的适格被告，诉争“某大厦”系彭志民借用美佳润公司资质开发，该项目导致的一切权利和义务均由彭志民享有和承担，与美佳润公司无关；二、美佳润公司已完成房屋初始登记的协助义务，因行政机关的原因导致逾期办证，可以免责；三、陈矿鱼没有向美佳润公司交付购房款；四、蒋翠青、何玲没有损失，且其要求美佳润公司承担违约责任的主张超过了诉讼时效，因此美佳润公司无需支付违约金。蒋翠青、何玲辩称，一审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确。彭志民辩称，其不是本案的被告，不应该承担商品房买卖合同的违约责任，彭志民的行为是职务行为，应由单位承担责任，且一审判决的违约金过高，请二审法院对该项进行改判。蒋翠青、何玲向一审法院起诉请求：1.判令美佳润公司向蒋翠青、何玲支付逾期办理不动产登记证违约金90448.8元（2015年2月1日起，计算至2018年10月1日，后段违约金以338000元为基数，按日万分之二的标准计算至不动产登记证书办理之日止）；2.判令美佳润公司承担本案诉讼费用；3.彭志民对第一、二款诉讼请求承担连带责任。一审法院认定事实：彭志民借用美佳润公司资质从事某大厦房地产开发。蒋翠青、何玲与美佳润公司于2014年1月25日签订商品房买卖合同，合同约定蒋翠青、何玲以338000元的价格向美佳润公司购买位于益阳市某大厦第2幢2单元4层4XX号房屋。合同第十六约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内完成初始产权登记，初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办理土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约日金。合同签订后，蒋翠青、何玲向美佳润公司支付了108000元首付款，并办理了房屋按揭贷款并交纳了办证费用。合同第八条约定，出卖人应当在2014年1月30日前将经验收合格并符合标准的房屋交付买受人使用。合同第九条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。庭审中，蒋翠青、何玲与美佳润公司均未向法庭提交书面交房的通知。蒋翠青、何玲出具了于2014年4月3日向益阳市XX物业管理服务有限公司交付物业管理费的收据，房屋已交付使用。房屋交付后蒋翠青、何玲至今未取得不动产权证，蒋翠青、何玲多次向美佳润公司催要未果，故酿成纠纷，诉至一审法院。一审法院认为，蒋翠青、何玲和美佳润公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示且不违反法律禁止性规定，一审法院依法予以确认。蒋翠青、何玲在签订了合同交付房款后，美佳润公司和彭志民应按合同约定的期限办理产权登记。美佳润公司、彭志民抗辩因行政机关核算容积率等原因导致的逾期办证可以免责，因没有证据证明因行政机关不可抗力导致无法即时办证，且从交付房屋至起诉前时间跨度几年的情况下抗辩行政机关原因导致无法办证没有说服力，故一审法院对上述抗辩免责的理由不予采纳。彭志民借用美佳润公司资质从事某大厦房地产开发，美佳润公司在商品房合同出卖人一方确认盖章，美佳润公司显而易见是本案的适格主体，故对美佳润公司抗辩不是本案适格主体的意见不予采信。对彭志民借用美佳润公司资质签订合同所产生的债务，美佳润公司和彭志民对外应承担连带清偿责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，无证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。合同第九条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。美佳润公司、彭志民没有提供证据证明房屋交付时间的交房通知，且蒋翠青、何玲提交的物业管理费收据能证明房屋的交付情况，故一审法院认定房屋的交付时间是2014年4月3日。因美佳润公司、彭志民没有证据证明涉案房屋已按合同约定房屋交付后365天完成初始产权登记，故美佳润公司和彭志民违约时间认定自2015年4月4日开始。美佳润公司和彭志民抗辩违约金过高，蒋翠青、何玲已交付办证费用，美佳润公司、彭志民交付房屋后未能向相关行政机关交纳办证费用和资料致蒋翠青、何玲未能如期取得房屋权属证书，美佳润公司、彭志民的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，蒋翠青、何玲未提交任何证据证明因美佳润公司、彭志民逾期办证造成其实际损失的数额，且违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，综合考虑本案事实，一审法院酌情将违约金调整为按已付总房款的日万分之一的标准计算。关于诉讼时效的问题，双方签订的商品房销售合同中约定了逾期办证按已付房价的万分之二按日支付违约金，即以日为单位累计计算违约金，属于时间和范围随时间推移不断变化的继续性债权，对每个个别的债权分别适用诉讼时效。故一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，认定从起诉之日倒推3年的债权部分未超过诉讼时效，而起诉之前其余部分超过诉讼时效。根据美佳润公司、彭志民违约的时间，一审法院认定自2015年11月8日至2018年11月7日的违约金未超过诉讼时效，经核算为37011元，故蒋翠青、何玲要求支付逾期办理不动产登记证违约金90448.8元（2015年2月1日起，计算至2018年10月1日，后段违约金以338000元为基数，按日万分之二的标准计算至不动产登记证书办理之日止）的诉讼请求，一审法院部分予以支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国建筑法》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、限美佳润公司于判决生效之日起十日内向蒋翠青、何玲支付违约金37011元（已计算至2018年11月7日），以后的违约金按已付总房款的万分之一为标准自2018年11月8日开始计算至不动产权证办妥之日止）；二、彭志民对上述款项的支付承担连带清偿责任；三、驳回蒋翠青、何玲的其他诉讼请求。判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2060元，财产保全费1020元，共计3080元，由蒋翠青、何玲承担1540元，彭志民和美佳润公司共同承担1540元。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。当事人二审争议的焦点问题是：一、美佳润公司被告主体资格是否适格；二、本案是否超过诉讼时效期间；三、美佳润公司是否应当支付购房者违约金以及违约金是否过高。一、关于美佳润公司被告主体资格是否适格的问题美佳润公司在商品房买卖合同上加盖其公章，说明美佳润公司是蒋翠青、何玲商品房买卖合同的合同相对人，一审认定美佳润公司是本案适格的被告正确，本院予以支持。二、关于本案是否超过诉讼时效期间的问题美佳润公司一直没有为蒋翠青、何玲办理房屋所有权证及国有土地使用权证，即现在的不动产权证书，其违约处于持续状态，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，从蒋翠青、何玲起诉之日起倒推3年计算违约金并无不当。因此，美佳润公司提出本案已超过诉讼时效期间的上诉理由不能成立，本院不予支持。三、关于美佳润公司是否应当支付购房者违约金以及违约金是否过高的问题蒋翠青、何玲与美佳润公司合同约定美佳润公司迟延办理不动产权证书，每迟延一天按房款总额的日万分之二计算违约金，一审根据本案的实际情况将违约金调整为按日万分之一计算，美佳润公司提出一审认定的违约金过高的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，美佳润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2060元，由上诉人湖南美佳润投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  付 星审 判 员  昌 丹审 判 员  陆康彪二〇一九年十一月二十二日法官助理  吴丽亚书 记 员  郑思聪