广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初3057号 谢永芳，男，1968年7月23日出生，汉族，住广西北流市。 委托代理人：廖杰良，广西鸿州律师事务所律师。 委托代理人：黄彬鸿，广西新鸣律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李奕文，男，1968年2月27日出生，汉族，住玉林市玉州区（玉福路口靓家装加油站对面）。 委托代理人：梁志才，广西广盟律师事务所律师。 原告（反诉被告）谢勇芳诉被告（反诉原告）李奕文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月9日公开开庭进行了合并审理。原告谢勇芳及其委托代理人廖杰良、被告李奕文及其委托代理人梁志才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉部分： 原告谢勇芳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年5月7日签订的《租赁合同》；2、判令被告支付自2018年4月7日起计至2020年4月6日止的房屋租金281000元给原告；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2006年8月2日与广西广播电视玉林二四四台签订了《租赁合同》，双方约定“由原告承租广西广播电视玉林二四四台位于玉林市的综合办公楼一至四层房屋，并约定租期至2022年1月31日”。2016年5月7日原告与被告签订《租赁合同》，并约定“原告将玉林市间铺面出租给被告经营使用，租赁期为2016年4月10日至2022年1月31日止，租金为第一年180000元，后2017年、2018年租金每年按137000元提前30天交清每年租金等内容”。签订合同后，原告按约定向被告交付了房屋，被告也一直正常经营至今。2019、2020年到期交纳租金原告找到被告要求交付房屋租金，被告均以各种理由拒绝支付，被告的行为已构成违约，按双方签订的《租赁合同》第七条第三款之规定，原告有权单方解除合同。而被告在使用期间（即2018年4月7日起计至2020年4月6日）亦未依约支付租金，租金的计算方式：自2018年4月7日至2019年4月6日止的租金为137000元；自2019年4月7日至2020年4月6日止的租金为144000元，合计281000元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院判如所请。 原告谢勇芳对其陈述的事实在起诉时（2019年7月11日）向本院提供证据有：1、《居民身份证》复印件一份，欲证明原告基本信息；2、《租赁合同》复印件一份，欲证明原告与被告于2016年5月7日签订《租赁合同》，并约定了双方的权利、义务。 原告谢勇芳于2019年9月9日当庭向本院提供证据如下：1、《照片》复印件六份，欲证明被告至今为止还使用原告租赁给其的租赁物；2、《民事判决书》[(2019)桂09民终1005号]复印件一份，欲证明房屋租赁期限至少可以延期至2019年6月24日止；3、《民事判决书》[（2017）桂09民终1144号]复印件一份，欲证明陈国瑜欠原告的租金261000元。 被告李奕文辩称：第一，对于原告的第一项诉讼请求，因为原告租给被告的房屋是原告向案外人广西广播电视玉林二四四台租赁再转租给被告，原告与原房屋所有人所签订的合同，已经经法院判决解除，因此我方认为，作为本案的原告，是不可能再将房屋继续向被告租赁；第二，对于原告的第二项诉讼请求，首先，原告收取的租金已经收取到2018年5月30日，起诉要求从2018年4月7日计算租金，属于重复计算。此外，原告租赁给被告的房屋，在2018年1月9日，原房屋所有权人已经向玉州区法院起诉要求解除原告与原房屋所有权人的租赁合同，经过玉州区人民法院于2018年11月29日作出判决解除了原告与原房屋所有权人的租赁合同，原房屋所有权人依据相关法律文书收回了租赁房屋，但是原告仍然起诉计算至2020年4月6日止没有任何事实、理由和依据。另外，在签订本案租赁合同前，由于原告因支付给其他案外人的相关的款项是260000元，当时被告代原告支付了相关的费用260000元，原、被告所签订的合同第三条第三项也有明确约定被告代原告支付给案外人相关费用为260000元，当时约定被告代原告支付260000元在原告因收取的每年租金180000元中每年扣回43000元，但由于原告的原因本合同不能全部履行，所以尚未扣取的预付租金原告应依法返还给被告，返还的数额是已经扣除的43000元，剩下的是217000元再减去被告应支付给原告的租金90000元，余款为127000元，原告应予以退还给被告。 被告李奕文对其辩称的事实于2019年7月18日向本院提供证据有：1、《民事判决书》[（2018）桂0902民初180号]复印件一份，欲证明原告出租给被告的商铺自2018年1月9日起即发生纠纷，被法院判决解除原租赁合同，原告无权将有使用权纠纷的房屋向被告出租及收取租金；2、《收据》复印件一份，欲证明原告已收取2018年5月31日前的租金；3、《收条》复印件一份，欲证明被告于2016年4月15日代原告缴交原租户租金180000元。 反诉部分： 被告（反诉原告）李奕文向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告谢勇芳返还多收的租金127000元给反诉原告李奕文；2、本案诉讼费用由反诉被告谢勇芳承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2016年5月6日签订的《租赁合同》，转租给反诉原告的房屋属于广西广播电视技术中心玉林分中心（以下称“广电中心”）所有。广电中心早已经于2018年4月1日向玉州区人民法院起诉，要求解除其与反诉被告的《租赁合同》。经玉州区人民法院审理后，于2018年10月29日作出判决依法解除《租赁合同》。2018年11月30日广电中心依据法律文书收回了房屋。反诉被告故意隐瞒这一法律事实。起诉要求法院判决反诉原告支付租金至2020年4月6日给其，明显是一种故意愚弄行为，应当受到法律的制裁。反诉被告实际上多收了反诉原告的租金127000元，依法应当予以退还给反诉原告，为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起反诉，请求依法判决。 被告（反诉原告）李奕文对其陈述的事实于2019年9月9日向本院提交证据有：《协议》复印件一份，欲证明2016年5月6日的协议书，原告（反诉被告）将涉案的房屋租赁给被告（反诉原告）之前，其与案外人吕晓峰、陈国瑜因租赁房屋有纠纷，需要补偿260000元给案外人吕晓峰，在这个时候，由三方签订协议，由反诉原告支付反诉被告因租赁这个房屋拖欠案外人吕晓峰等相关费用260000元，该协议书证明反诉原告代反诉被告支付欠吕晓峰的260000元。 原告（反诉被告）谢勇芳针对反诉辩称：第一，关于二四四台起诉反诉被告谢勇芳的案件，玉州区法院做出的判决是租金计付至房屋归还之日止，反诉被告因对判决不服，而向中院提出上诉，中院所做出的判决也是房屋计算租金的时间也是计至房屋归还之日止，现在房屋目前仍是反诉原告李奕文管理、使用，并且向外招租。第二，关于反诉原告提出反诉被告多收其127000元，证据、依据不足，根据反诉被告与其签订的合同的第三条第一款注明，在下一年的租金提前30天交清，并且合同第三条第三款已说明260000元的去向，并且要反诉原告提供相关证据，因为按照其提供的对账单，反诉被告并没有收到反诉原告的租金。第三，按照合同第七条第三款第2小点，不按期支付租金，甲方有权解除合同，计租时间也是计至房屋归还之日止。另补充说明：第一，（2018）桂0902民初180号案这个判决书关于广西广播电视技术中心玉林分中心与谢勇芳的租赁判决，该判决第二条明确规定租金的计算标准计算至上述房屋实际归还之日止，这个判决是在2018年10月29日做出的。反诉被告因不服提出上诉，中院做出（2019）桂09民终1005号民事判决书，维持一审判决第一、二项，也就是维持计算租金至房屋实际归还之日止，判决是2019年6月24日做出，该判决是终审判决，也就是说租金是计算至房屋实际归还之日止，上面的期限有判决书说明；第二，关于反诉原告提出的反诉请求没有依据，反诉原告支付的260000元是给合同的第三方，所以与租赁合同没有关联性。 经过开庭质证，原告谢勇芳对被告李奕文于2019年7月18日提供的证据2、3的来源真实性无异议；被告李奕文对原告谢勇芳于2019年7月11日提供的证据的来源真实性无异议；被告李奕文对原告谢勇芳于2019年9月9日提供的证据2、3的来源真实性无异议；原告（反诉被告）谢勇芳对被告（反诉原告）李奕文于2019年9月9日提供的证据的来源真实性无异议；本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。 原告谢勇芳对被告李奕文于2019年7月18日提供的证据1有异议，认为玉林市玉州人民法院的判决没有生效，已上诉，等待中级法院做出终审判决，被告目前仍可继续使用租赁物，本院认为，该证据可作为本案的参考依据。 被告李奕文对原告谢勇芳于2019年9月9日提供的证据1有异议，认为照片不能证明被告还在使用租赁房屋，因为照片中的广告“旺铺出租”是2018年张贴的，租赁的房屋所有权人手上有生效的法律文书，被告有权按照法律文书的判决内容将房屋交还给房屋所有权人，本院认为，该证据综合其他证据，可作为本案的参考依据。 综合全案证据以及原、被告各自的陈述意见进行分析，本院确认以下法律事实：2016年9月29日，广西壮族自治区机构编制委员会将广西广播电视玉林二四四台、广西广播电视玉林二四一台整合为广西广播电视技术中心玉林分中心。2006年8月2日，广西广播电视玉林二四四台（以下简称：玉林二四四台）与原告谢勇芳签订《租赁合同》，约定由玉林二四四台将位于玉林市广播电视玉林二四四台综合办公楼一至四层及楼顶出租给原告谢勇芳使用；租期为15年，从2007年2月1日开始至2022年1月31日。签订合同后，原告谢勇芳经过了多次转租给案外人，期间与案外人发生租金纠纷。2016年5月6日，原告谢勇芳作为甲方与被告李奕文作为丙方、案外人吕晓峰作为乙方三方签订《协议》，约定：“协议于2016年3月22日，甲方与乙方签订玉林二四四台，位于玉林市间店面租赁合同，但由于种种原因……至于上述装修补偿款15万及陈国瑜应退还尚欠的11万元，共26万元均有丙方李奕文代陈国瑜归还，以后从六间店面租金中扣还给丙方李奕文，乙方吕晓峰收到丙方李奕文汇款26万元之后，原来甲方谢勇芳与乙方吕晓峰签订合同无效，并同时交回锁匙给丙方李奕文（以银行回执为准）此致。甲方：谢勇芳、乙方：吕晓峰、丙方：李奕文2016年5月6日”。2016年5月7日，原告谢勇芳作为甲方与被告李奕文作为乙方签订《租赁合同》一份，合同约定：“甲方将玉林市一楼六间铺面出租给乙方使用，……。第二条：租赁期限及用途2、租赁标准期间：自2016年4月10日起至甲方与原出租方合同终止日期止（终止日期为2022年1月31日）。第三条：租金、支付日期1、经双方商定：第一年的租金在签合同时一次性交清全年的租金壹拾捌万整（￥180000），续后2017、2018租金每年按137000元提前30天交清每年租金，直至2022年1月30日为止，以人民币现金支付（或汇入甲方指定账户）。2、租金计租时间从2016年6月1日起至2022年1月31日，从2020年开始每年递增7000元，直至本合同结束。3、注明因乙方李奕文代陈国瑜付吕晓峰装修赔偿款150000元及代还陈国瑜已收吕晓峰的租金110000元，共260000元。故而从180000元租金中每年扣43000元归还，直至合同最后年扣清为止。（上述所有款账均不计利息）。第七条：合同的变更、终止及违约3、乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同。（2）乙方不按期支付租金，或经甲方提醒后还不缴交且逾期超15天的。”。事后，被告李奕文支付清租金给原告谢勇芳至2018年5月31日，即自2016年6月1日至2018年5月31日的租金。之后。因承租的房屋存在纠纷的缘故，被告李奕文没有按期支付租金给原告谢勇芳，原告谢勇芳经多次催促无果，遂向本院提起诉讼，同期，被告李奕文向本院提起反诉。 2018年1月，因原告谢勇芳拖欠玉林二四四台的租金，玉林二四四台向法院提起诉讼，主张解除与谢勇芳的《租赁合同》，并要求谢勇芳退还承租的房屋及支付租金。2018年10月29日，玉州区人民法院经审理后依法作出（2018）桂0902民初180号民事判决书，判决：“一、解除广西广播电视二四四台与被告谢勇芳（即本案的原告）签订的《租赁合同》、《补充协议》，被告谢勇芳将坐落于玉林市广播电视玉林二四四台综合办公楼一至四层及楼顶归还原告广西广播电视技术中心玉林分中心；二、被告谢勇芳支付原告广西广播电视技术中心玉林分中心自2017年8月至2018年2月的租金101500元；自2018年3月1日起按年租金273000元的标准计算至上述房屋实际归还止；三、（以下内容略）”。谢勇芳不服判决，向玉林市中级人民法院提起上诉。2019年6月24日，玉林市中级人民法院经审理后依法作出（2019）桂09民终1005号民事判决书，判决：“一、维持广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初180号民事判决第一、二项；（以下内容略）”。 2019年9月9日，被告李奕文在庭审结束后的当晚，正式移交本案讼争房屋的钥匙给原告谢勇芳。 本院认为，原告谢勇芳与被告李奕文之间所签订的《租赁合同》（2016年5月7日）是双方的真实意思表示，没有违反法律法规，是合法有效的协议，且双方均已按照协议认真履行各自的义务，事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。 一、原告谢勇芳与被告李奕文于2016年5月7日签订的《租赁合同》应否解除的问题。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”；按照双方签订的《租赁合同》第七条的约定，被告李奕文自2018年6月1日始拖欠租金庭审结束时，原告有权利主张解除《租赁合同》，证据充分，于法有据，本院予以支持。 二、《租赁合同》解除后如何处理合同双方的利益的问题。 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款的规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。参照上述法律规定，2019年6月24日，玉林市中级人民法院经审理后依法作出（2019）桂09民终1005号民事判决书，判决维持玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初180号民事判决第一、二项（其中第一项：解除广西广播电视二四四台与被告谢勇芳[即本案的原告]签订的《租赁合同》、《补充协议》，被告谢勇芳将坐落于玉林市广播电视玉林二四四台综合办公楼一至四层及楼顶归还原告广西广播电视技术中心玉林分中心），即自2019年6月24日始，原告谢勇芳对本案讼争的房屋丧失了支配权（即出租权），同时丧失了对讼争房屋的收益权（即租金）；法理上，《租赁合同》（2016年5月7日）原为成立有效的合同，尚未期满，对广西广播电视技术中心玉林分中心仍然有效，承租人即被告李奕文得以租赁权对抗广西广播电视技术中心玉林分中心，因此，本案讼争房屋之后的租金应由广西广播电视技术中心玉林分中心收取，而不是原告谢勇芳。但玉州区人民法院（2018）桂0902民初180号民事判决第二项判决谢勇芳支付租金给广西广播电视技术中心玉林分中心的期限至房屋实际归还止（不存在被告李奕文被重复主张支付房屋租金的情形），本案被告李奕文实际占用讼争房屋至2019年9月9日止，原、被告已于当日正式交接讼争房屋的钥匙。综上，本案计付租金应计算至2019年9月9日。被告李奕文支付清租金至2018年5月31日止，自2018年6月1日至2019年9月9日，共欠租金一年三个月又九日，合计租金为229500元[180000元+（180000元/年÷12月×3月）+（500元/天×9天）=229500元]；根据原、被告签订的《租赁合同》第三条第3项约定：“从180000租金中每年扣43000元归还”，上述租金中应扣除54820元[43000元+（43000元/年÷12月×3月）+（119元/天×9天）=54820元]。那么，原告谢勇芳主张解除合同后，被告李奕文应支付尚欠租金174680元（229500元－54820元＝174680元）给原告谢勇芳。 三、反诉被告谢勇芳是否存在多收反诉原告李奕文的租金的问题。 根据2016年5月6日反诉被告谢勇芳与反诉原告李奕文、案外人吕晓峰三方签订《协议》的约定，反诉被告谢勇芳没有收到反诉原告李奕文人民币260000元，而是案外人吕晓峰收到该款；而且涉及反诉被告谢勇芳与案外人吕晓峰之间的合同纠纷，同时涉及反诉原告李奕文与案外人陈国瑜之间的合同纠纷，该款不是本案讼争的租金。四方当事人达成协议约定该款在反诉被告谢勇芳与反诉原告李奕文于2016年5月7日签订的《租赁合同》的租金中从中逐年扣除，该约定为反诉被告谢勇芳亲笔签字确认的，同意在《租赁合同》履行过程中予以逐年抵扣租金。现因反诉原告李奕文违约拖欠租金而致《租赁合同》被解除，该《租赁合同》中没有约定如果合同被解除后该款余额的处理方式，为此，反诉被告谢勇芳以《租赁合同》被解除而不同意继续扣除之前四方当事人达成的协议款项，合理合法，证据充分，本院予以支持。2016年5月6日反诉被告谢勇芳与反诉原告李奕文、案外人吕晓峰三方签订的《协议》应否继续履行的问题，属另一个法律关系，与本案无关，不宜在本案中处理。综上，反诉原告李奕文要求反诉被告谢勇芳返还多收的租金127000元的主张，证据不充分，理由不足，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，判决如下： 一、解除原告谢勇芳与被告李奕文于2016年5月7日签订的《租赁合同》； 二、被告李奕文支付房屋租金174680元给原告谢勇芳； 三、驳回反诉原告李奕文的诉讼请求。 本案本诉受理费5515元，减半收取为2757.50元，由原告谢勇芳负担1047.50元，被告李奕文负担1710元。本案反诉受理费2840元，减半收取为1420元，由反诉原告李奕文负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员  何 洪 二〇一九年十一月五日 法官助理  包智慧 书 记 员  吕玉凤