黑龙江省巴彦县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0126民初2945号原告：杜海东，男，1976年9月3日出生，汉族，个体，住鸡西市恒山区。委托诉讼代理人：孟繁玉，巴彦县兴隆镇繁荣法律服务所法律工作者。被告：哈尔滨巴彦县远太购物中心（原哈尔滨巴彦县远大购物中心），住所地巴彦县巴彦镇步行街。法定代表人：孙伟东，经理。委托诉讼代理人：张蕾，黑龙江善行律师事务所律师。原告杜海东与被告哈尔滨巴彦县远太购物中心（以下简称远太购物）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告杜海东委托诉讼代理人孟繁玉、被告远太购物法定代表人孙伟东及其委托诉讼代理人张蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜海东提出诉讼请求：1、判令被告返还房屋租赁保证金8万元；2、被告承担诉讼费用。事实和理由：2012年4月10日，被告与原告签订了远大购物中心场地租赁合同，被告将楼内3层、4层楼共约4000平方米租赁给原告经营，期限4年，年租金150万元。原告一次性交付6万元履约保证金，合同期满1个月后如无其他经济纠纷，被告如数无息退还。如原告中途终止经营，被告有权解除合同，原告未到期租金及保证金不予退还。被告于2012年4月10日交付6万元保证金，又于同年5月28日交付3、4户梯保证金。2016年4月30日双方又续签3年租期的租赁合同，内容条款与上一合同相同。2019年4月30日期满后，被告收到保证金8万元未予返还，合同期间双方一直和谐相处未发生纠纷，现原告提起诉讼。远太购物辩称，一、原告诉请被告返还房屋租赁保证金8万元，其中包括房屋租赁保证金6万元，货梯保证金2万元，被告认为原告主张货梯保证金主体不适格，原告无权向被告主张货梯保证金2万元。2012年5月24日，被告哈尔滨巴彦县远大购物中心与案外人杨红签订了《货梯使用协议》，协议第四条约定了由杨红向被告交付货梯使用押金2万元，协议第七条约定了将押金退还给杨红。因此本案中原告杜海东向被告主张返还货梯押金2万元，原告主体不适格，应当由案外人杨红向被告主张权利。二、本案诉讼被告主体身份同样不适格。原告起诉的被告主体为哈尔滨巴彦县远大购物中心，在原告立案时，被告于2018年10月11日已经注销完毕，原告将哈尔滨巴彦县远大购物中心列为本案被告主体不适格，依法应当予以驳回。三、即便被告主体身份适格，根据双方签订的租赁合同约定，原告也存在诸多违约行为，因此原告无权向被告主张返还租赁保证金。在双方签订的租赁合同第四条第4项、第5项、第13项中双方均约定了承租人也就是本案原告必须保护租赁场地的完好、适用性，不得损害租赁场地的设备及物品，否则应对被告承担赔偿责任。原告承租被告场地在租期届满后原告没有按时迁出，2019年5月4日，原告在迁出时对被告场地的天棚、墙面、柱子、玻璃、灯具、消防设施造成严重损坏，原告存在违约行为；2019年5月1日，原告租赁被告场地在租期届满后拒不迁出，原告组织80多人非法占用被告场地，在被告场地吃住，影响被告场地正常租赁经营，被告报警后派出所出警后才将原告等人强行迁出，原告存在违约行为；根据双方签订的《租赁合同》第四条第18项约定，水电费由原告自行承担，按规定及时缴纳，而本案中原告在承租被告场地期间，欠电费6032元，欠网费141.26元，原告未在规定时间内缴费，原告存在违约行为。基于本案原告存在上述诸多违约行为，根据《租赁合同》第二条租赁履约保证金条款的约定，“如乙方违约或中途终止经营甲方有权解除合同，乙方未到期租金及保证金不予退还”，因此原告无权向被告主张返还保证金。四、关于本案另外的一个事实，在原告租赁被告场地期间，因原告在租赁场地私自焊接栏杆，导致案外人由秀英在给原告干活时受伤，由秀英住院治疗出院以后，2013年2月5日，被告代原告垫付了由秀英住院期间的全部医药费及工资1.8万元，针对由秀英伤后赔偿事宜，2014年1月26日，被告又代原告出面与由秀英达成和解，由被告一次性赔偿由秀英10万元整。对于给付由秀英的该部分赔偿款项被告将另行起诉向原告追偿，被告请求法院依法驳回原告诉讼请求，维护被告合法权利。原原告杜海东为证明其诉讼请求成立，向本院提交了如下证据：证据A1：场地租赁合同、收据各两份，拟证明：被告与原告于2012年4月10日、2016年4月30日分别签订远大购物中心场地租赁合同。被告远太购物质证认为：对合同的真实性及证明问题均无异议，但被告认为原告在租期内存在重大违约行为，根据合同第二条履约的约定，原告存在违约行为，被告有权不予以退还保证金。对两份收据真实性无异议，但认为2万元货梯保证金是由案外人杨红向被告交付，杨红与被告签订货梯使用协议，在使用协议中约定保证金2万元退还给杨红，原告无权向被告主张退还保证金2万元，对于房屋租赁保证金6万元，因原告在租期内及租期届满后均有重大违约行为，被告有权不予退还保证金。被告远太购物为证明其抗辩理由成立，向本院提交了如下证据：证据B1、租赁合同两份（同证据A1），拟证明：2012年4月10日，承租人杜海东与被告远大购物签订租赁合同，租期自2012年5月1日起至2016年4月30日止；2016年4月30日，承租人杜海东与被告远太购物签订租赁合同，租期自2016年5月1日起至2019年4月30日止。在两份租赁合同的第四条第4项、第5项、第13项中双方均约定了承租人必须保护租赁场地的完好、适用性，不得损害租赁场地的设备及物品，否则应对被告承担赔偿责任，以此证实原告存在违约行为。原告杜海东质证认为：对合同待证事实有异议，被告应提供其他证据予以佐证。证据B2、被告发出的通知，拟证明：承租人杜海东在租赁合同到期之前没有按照合同约定第四条第6项提前3个月向被告提出续租，所以2019年4月4日，被告在临近租期届满时于向原告发出通知，通知原告租赁合同即将到期，将现用所有场地及外墙牌匾清理完毕归还商场，原告方经理杜丽娟在收到通知后签字确认。原告杜海东质证认为：通知书需要原告部门经理到庭进行确认其真实性。证据B3、录像1份及照片43张,拟证明：原告杜海东承租被告营业场地，在租期届满后，原告没有按时迁出，2019年5月4日原告迁出时对被告场地的天棚、墙面、柱子、玻璃、灯具、消防设施造成严重损坏，以此证实原告存在违约行为。同时证明原告在租赁场地私自焊接栏杆，存在安全隐患。同样存在违约行为。证据B4、派出所报警出警记录,拟证明：2019年5月1日至2019年5月3日，因原告租赁被告场地在租期届满后拒不迁出，原告组织80多人非法占用被告场地，在被告场地吃住，影响被告场地正常租赁经营，被告报警后派出所出警将原告等人强行迁出，以此证实原告存在违约行为。证据B5、原告欠费票据，拟证明：原告在承租被告场地期间，欠电费6032元，欠网费141.26元，根据双方之间签订租赁合同第四条第18项约定，原告未在规定时间内缴费，原告存在违约行为。证据B6、汇款凭证、收据各2份，拟证明：2012年5月11日，原告在租赁场地私自焊接栏杆，案外人由秀英在给原告干活时受伤，由秀英住院治疗出院后,2013年2月5日被告代原告垫付了由秀英住院期间的全部医药费及工资1.8万元，针对由秀英伤后赔偿事宜，被告代原告出面与由秀英协商后，2014年1月26日由被告一次性赔偿由秀英10万元整，被告保留向本案原告追偿的权利。证据B7、证人证言4份,拟证明：1、王丽华是被告商场的经理，负责商场全面的招商和日常管理工作，2019年4月4日，王丽华代表被告商场向原告杜海东发出通知，通知内容为，通知原告租赁合同即将到期，将现用所有场地及外墙牌匾清理完毕归还商场，原告方负责人杜丽娟在收到通知后签字确认，同时证明原告在租期届满后拒不迁出，被告报警后将原告强行迁出，在原告撤场时造成被告场地棚面、墙面、地面、门窗等财产损失18万余元，在租赁期间原告欠电费6032元，欠网费141.26元，原告存在违约行为。2、证人刘某是商场的电工，拟证明：原告在租期届满后拒不迁出，在被告报警后才迁出，迁出时拆卸的撤场垃圾没有清运，室外牌匾也没有拆除，2019年5月4日原告在迁出时对被告场地的天棚、墙面、柱子、玻璃、门窗、灯具、消防设施造成严重损坏，价值约为18万多元，同时证明原告欠电费6032元，欠网费141.26元，原告在租期内存在违约行为。3、证人张某是被告商场的前任电工，拟证明：2012年5月11日，商场经理由秀英在原告装修期间应原告的要求帮助原告运送材料物品，因原告私自焊接栏杆，由秀英在操作时被头部、面部被夹受伤，由秀英受伤后被告商场孙伟东代替原告与由秀英达成和解，孙伟东代原告支付了由秀英的工资和住院费用及赔偿费用合计约为17万余元。4、证人周某是被告商场的前任经理，拟证明：2012年5月11日，商场经理由秀英在3、4楼原告卖场装修期间应原告要求帮助其操作货梯运送材料物品，在操作中由秀英被夹在原告自行焊接的铁栏杆上造成面部头部受伤，被告商场代替原告与由秀英达成和解，由被告商场负责人孙伟东代原告杜海东处理支付，合计支付给由秀英工资及住院费用、赔偿费用共计17万余元。上述四份证人证言可以佐证证据二、证据四和证据六的真实性。证据B8、注销档案材料，拟证明：被告哈尔滨巴彦县远太购物中心在2018年10月11日已经申请注销，现原告起诉被告哈尔滨巴彦县远太购物中心诉讼主体不适格，依法应当予以驳回。证据B9、货梯使用协议，拟证明：2012年5月24日，被告哈尔滨巴彦县远大购物中心与案外人杨红签订了《货梯使用协议》，协议第四条约定了由杨红向被告交付货梯使用押金2万元，协议第七条约定了将押金退还给杨红。因此本案中原告杜海东向被告主张返还货梯押金，原告主体不适格，应当由案外人杨红向被告主张权利。原告杜海东质证认为：对证据B3、B4，被告提供的照片无法证实房屋在租赁时的状况和房屋解除租赁合同时的状况，现在仅此证据无法证明原告在房屋租赁期限届满后或原告在租赁期间对租赁毁损程度，房屋刚交付时的状况没有照片，此组证据不能证明房屋毁损是原告导致的。对员工与原告有纠纷而没有撤离现场这点并非是原告的主观恶意行为，任何人都应当遵守法律。关于员工的经济纠纷并不能认定原告方与被告商事主体之间的合同纠纷，被告证明的事实作为原告违约条款是证据不足，不能以事件单证明违约。对证据B5的电费问题及网费146元可以从原告方的8万元中扣除。5月1日至4日的电费不是原告侵占被告租赁场地产生的，不能证明原告存在违约行为。对B6焊接栏杆，前提条件下是征得被告的同意，否则原告不能随意增加改变租赁物结构。对案外人由秀英的赔偿，与原告方没有关联性，如果原告存在对案外人有人身侵害行为，则被侵权人应当向侵权人主张权利。案外人没有向原告主张任何赔偿的诉求，被告以此证据证明原告违约行为证据不充分，不能作为其抗辩证据。对B7证人证言问题，证人可以不用出庭，原告没有异议，可以直接质证。4位证人证言不能单独作为案件事实依据，证人均是与被告有利害关系的人，也不能单独作为认定案件事实的依据。对B8注销问题，远太公司是在远大基础上变更来的，被告认为其不具备主体资格，要求被告提供清算的相关材料，否则该公司股东可以追加为本案的被告。双方应尊重客观事实。对证据B9货梯使用协议，货梯所有权是被告所有，对货梯使用与案外人杨红签订协议书，合同届满后返还给杨红的2万元保证金是另一个合同关系，与本案原告诉求无关联性。不能以杨红的合同替代原被告之间的协议。本院认证意见为，原被告对双方共同举示的证据A1中的两份合同与B1为同一书证，虽待证事实不同，但双方对合同本身无异议，应为有效证据。原告虽对证据B2、B3、B4、B6、B7、B9有异议，但未提出相反证据予以反驳，应为有效证据。原告对被告提交的证据B8远大购物注销有异议，因证据B1中的合同中明确标明远太即远大，该证据不能证明被告的待证事实。原告对证据B5中的部分电费计算数额有异议，结合证据B3、B4、B7，应为有效证据。被告对证据A1中的2万元货梯保证金有异议，虽提供了证据B9但尚需其他证据佐证才能证明其待证事实。本院经审理查明，2012年4月10日，原告杜海东与被告远太购物（原远大购物）签订了远大购物中心场地租赁合同。合同约定，原告租用被告远大购物中心3层、4层楼共约4000平方米场地，期限4年，从2012年5月1日起至2016年4月30日止。年租金150万元，4年总计600万元。原告一次性交纳6万元履约保证金，合同期满1个月后，如无其他经济纠纷，被告如数无息退还。如原告违约或中途终止经营，被告有权解除合同，原告未到期租金及保证金不予退还。被告于2012年4月10日交付6万元保证金，又于同年5月28日交付3、4户梯保证金2万元，并按约定支付了租金。合同期限届满后，2016年4月30日双方按原合同内容又续签3年租期的租赁合同。原告按约定履行至2019年4月30日合同期限满后，在未续租的情况下，尚欠电费、网费，又未及时清场交还租赁场地致原被告双方发生争议，现原告提起诉讼。本院认为，原被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方应当依法全面履行合同义务。原告持有货梯保证金证据，被告举示的货梯使用协议是否与原告有关联，证据不足，应认定该2万元保证金作为租赁合同的一部分由被告收取，因此原告主张的保证金8万元数额应予以确认。被告以主体不适格的抗辩主张，因被告签订2016年至2019年租赁合同时在合同上标明其主体哈尔滨远太购物中心即哈尔滨远大购物中心，故其主张本院不予支持。租赁合同中约定的履约保证金是双方当事人对全面履行合同义务的保证，当原告违约或者中途终止合同履行时条件成就，即原告无权主张返还保证金。被告举示的原告尚欠其租赁期间的电费、网费虽不足以认定原告违约，但在租赁期间未经被告同意焊接栏杆及租赁期限届满后原告不按合同约定及时交还租赁场地已构成违约，依上述约定原告无权主张退还保证金8万元。因此原告的诉讼请求不成立，本院依法不予支持。被告的抗辩理由部分成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告杜海东的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由原告杜海东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  王彦双人民陪审员  王英文人民陪审员  高艳武二〇一九年十一月十三日书 记 员  白晶雪