四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15795号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都日新伟业置业有限公司，住所地：成都市武侯区一环路南三段二十二号。 法定代表人：饶潇月。 委托诉讼代理人：张宇，北京国枫（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈斐然，北京国枫（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：侯建林，男，1979年10月16日出生，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：周明，四川谦益律师事务所律师。 原审被告：张秀蓉，女，1981年4月28日出生，汉族，住重庆市忠县。 上诉人成都日新伟业置业有限公司（以下简称日新置业公司）因与被上诉人侯建林、原审被告张秀蓉房屋租赁合同纠纷，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初13962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，张秀蓉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 日新置业公司上诉请求：1．请求撤销成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初13962号民事判决，改判驳回侯建林的一审全部诉讼请求，并支持日新置业公司的反诉诉讼请求；2．本案一、二审案件本诉、反诉诉讼费用由侯建林承担。事实和理由：1．一审法院认定事实错误。虽然本案不适用买卖不破租赁原则，但是侯建林作为新的房屋所有权人，其可以选择要求日新置业公司返还案涉房屋，也可以选择继续维持房屋租赁合同关系，结合现有证据，侯建林在取得案涉房屋后，多次发函后又提起诉讼，主张原有租赁关系下的租金和违约金，其行为表明愿意承继房屋租赁关系。但日新置业公司已向原房屋所有权人李成佳支付了2018年1月到2018年12月31日的租金，对于侯建林要求重复支付租金的要求，日新置业公司进行抗辩有理有据，但一审法院未把李成佳追加为本案第三人，且对日新置业公司预交租金的行为不予认定，遗漏侯建林是否知道房屋租赁合同履行状况这一部分事实的认定，属于认定事实不清；2．侯建林在取得案涉房屋后，多次以非法手段索要租金，如断电、锁门、围堵等违法行为，阻碍日新置业公司正常经营，应当赔偿日新置业公司不能正常经营期间的损失，以及赔偿日新置业公司为了避免损失扩大另行租赁房屋的租金5万余元。一审法院却对日新置业公司主张的经营损失赔偿金及房屋租金损失予以驳回，明显缺乏事实和法律依据。 侯建林辩称，1．本案适用破租赁原则，不能因为日新置业公司在占有使用该房屋，就认为必须按照租赁合同履行。在破租赁的情况下，李成佳与本案不再有直接联系，按照相关法律规定，租金额外支付的责任应当归结于承租人与上一个房东，即日新置业公司多支付的租金不应当由侯建林承担，日新置业公司应当对李成佳另行起诉；2．侯建林在取得房屋所有权后，多次直接向日新置业公司释明，但日新置业公司仍强行占有使用该房屋，侯建林在无法及时获得司法救济情况下，只能先采取自救措施。且自救行为时间较短，避开了日新置业公司营业时间，日新置业公司所称的损失没有依据。 张秀蓉未作答辩。 侯建林向一审法院起诉请求：1．判令解除房屋租赁合同；2．判令张秀蓉和日新置业公司向侯建林支付拖欠房屋租金共计73800元（暂定从2018年8月1日起计算至2018年12月31日，实际算至搬离为止）；3．判令张秀蓉和日新置业公司向侯建林支付违约金共计54701元；4．判令张秀蓉和日新置业公司向侯建林支付从2018年7月起至2018年12月31日止物业服务费共计24460.3元，最终金额计算至搬离且腾空出租房为止；5．判令张秀蓉和日新置业公司向侯建林支付从2018年3月15日起至2018年11月15日止电费7688.11元，最终金额计算至搬离且腾空出租房为止；6．本案诉讼费、律师费由张秀蓉和日新置业公司承担。一审庭审中，侯建林当庭撤回第一项、第三项、第四项和第五项诉讼请求，并变更第二项、第六项诉讼请求为：判令张秀蓉和日新置业公司向侯建林支付房屋占用使用费73800元（暂定从2018年8月1日起计算至2018年12月31日，实际算至搬离为止）；本案诉讼费由张秀蓉和日新置业公司承担。 日新置业公司向一审法院提起反诉请求：1．确认侯建林不具有房屋所有权人身份，不享有出租权，无权收取任何房租；2．如果双方存在事实租赁关系，予以解除，解除时间为2018年12月31日，庭审中日新置业公司当庭将解除时间更改为2018年12月29日；3．侯建林支付日新置业公司经营损失赔偿金12544.6元【计算标准：场地（人员当月日平均工资5780.3元＋日月租金492元）×侵权天数2天计算】；4．侯建林承担频繁侵扰日新置业公司以致日新置业公司另行租赁办公场地租金28500元（从2018年9月17日起按9500元/月暂计算3月，直至排除侵权干扰为止），庭审中日新置业公司当庭将此项诉讼请求变更为侯建林支付日新置业公司房屋租金损失为51660元（自2018年9月17日起无法使用涉案房屋，但房租实际已交付至李成佳）；5．侯建林承担反诉诉讼费、保全费等费用。庭审中，日新置业公司将其反诉请求变更为：1．侯建林支付日新置业公司经营损失赔偿金12544.6元【计算标准：场地（人员当月日平均工资5780.3元＋日月租金492元）×侵权天数2天计算】；2．侯建林支付日新置业公司房屋租金损失为51660元（自2018年9月17日起无法使用涉案房屋，但房租实际已交付至李成佳）；3．侯建林承担反诉诉讼费。 一审法院认定事实：李成佳于2012年8月7日取得位于成都市锦江区房屋的产权登记。其后，李成佳为铃木服装（成都）有限公司与四川省金玉融资担保有限公司签署的《融资担保委托合同》提供最高额抵押反担保，与四川省金玉融资担保有限公司签署《最高额抵押反担保合同》，并于2013年9月12日将该房屋抵押给四川省金玉融资担保有限公司且办理抵押登记，所有合同均办理了具有强制执行效力的公证手续。 张秀蓉曾系日新置业公司员工，在其任职期间，2016年2月16日，张秀蓉（承租方、乙方）以自己的名义与李成佳（出租方、甲方）签订合同编号20160216-0018《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市锦江区房屋（建筑面积227.09平方米）出租给乙方作为办公使用。租赁期为37.5个月，从2016年2月18日至2019年3月31日止。免租期从2016年2月18日至2016年3月31日止，共计43天。每月租金标准为65元∕㎡∕月，即14760元。租金以每3个月一期之方式交付，每次交付租金须于下期租金到期前提前10天交付甲方。乙方同意向甲方支付14760元作为房屋履约保证金。在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之二收取违约金。逾期超过30天甲方有权解除合同并收回房屋，缴纳的保证金作为违约金支付给甲方。同时，乙方应按年租金总额的20%向甲方支付违约金。在租赁期内，合同一方均有权要求提前解除合同，但应提前30天书面形式通知对方。2016年2月18日，日新置业公司入住案涉租赁房屋，并按合同约定向李成佳支付保证金和相应的租金。 因李成佳、铃木服装（成都）有限公司等拖欠四川省金玉融资担保有限公司欠款以及债务利息，四川省金玉融资担保有限公司依据公证债权文书向成都铁路运输法院申请强制执行。成都铁路运输法院在执行过程中，依法委托拍卖公司对李成佳所有的位于成都市锦江区房屋进行拍卖，侯建林参与该司法竞拍，并成功竞得该房屋。2018年8月1日，成都铁路运输法院作出（2018）川7101执恢64号之一执行裁定书，裁定解除抵押权人四川省金玉融资担保有限公司对成都市锦江区房屋的抵押登记，成都市锦江区房屋所有权归买受人侯建林所有，房产所有权自裁定送达买受人时起转移。侯建林于2018年8月1日领取该裁定书，其后其持该裁定书办理了相应的产权过户登记手续。 2018年8月16日，侯建林在案涉房屋玻璃门上张贴《催款通知书》，称其于2018年7月23日通过成都铁路运输法院拍卖取得成都市锦江区房屋所有权（2018年8月1日取得法院裁决书），真实性可向法院核实并告知法院联系电话；并要求张秀蓉按照有关法律规定和租赁合同（与原房屋所有权人签订租赁合同）约定，从8月1日起开始向侯建林支付租金和已逾期支付租金的违约金及利息，并继续履行租赁合同。侯建林同时称其已于2018年8月7日向房屋内人员提供法院裁决书和侯建林的身份证复印件，但因房屋内人员表示无法联系张秀蓉，并拒绝提供张秀蓉的联系方式，现通过张贴通知书的形式告知，要求张秀蓉在2018年8月23日前支付租金和违约金，张贴通知时拍照固定，若张秀蓉未在通知书规定时间内支付租金、违约金、利息，视为拒绝履行租赁合同，由此诉讼以及换锁、清退房屋等后果由张秀蓉自行承担。 其后，因张秀蓉并未按《催款通知书》要求向侯建林支付租金、违约金等，侯建林于2018年9月17日早上对案涉租赁物业加锁，日新置业公司员工无法进入房屋内办公，经日新置业公司报警处置，大约一个小时左右的时间，侯建林开锁，日新置业公司员工进入房屋内办公。 日新置业公司认为，因侯建林的干扰行为导致其不能正常办公，故其于2018年12月29日搬离案涉租赁房屋并在案涉租赁房屋的玻璃门上张贴《告喜年广场A区4405业主书》，主要内容为自2016年2月18日起日新置业公司承租案涉物业，因受第三方的严重干扰（断水断电、锁门、静坐示威等），严重违背承租物业的初衷，无法正常经营，迫于无奈，日新置业公司将于2018年12月29日搬离租赁物业，并在公证机关的见证下进行物业腾退。此后，日新置业公司将不再支付任何租金，已超额支付的租金及保证金、日新置业公司保留追究权利。为此，成都市国力公证处出具（2019）川国公证字第14936号、第14937号《公证书》。 一审庭审中，侯建林对张秀蓉于2016年2月16日以自己的名义与李成佳签订合同编号20160216-0018《房屋租赁合同》，其后案涉租赁房屋的实际承租人以及租金给付人均为日新置业公司的事实不持异议，基于此，侯建林不要求张秀蓉在本案中承担租金及违约金的给付责任。同时，日新置业公司也认可张秀蓉签署合同编号20160216-0018《房屋租赁合同》系履行职务行为，案涉房屋的实际承租人为日新置业公司。 一审案件审理过程中，侯建林认为其因司法竞拍取得案涉房屋所有权，而案涉房屋的抵押设置时间早于张秀蓉与李成佳签订租赁合同的时间，故案涉《房屋租赁合同》对侯建林不具有约束力，经一审法院释明后，侯建林将其主张的租金变更为房屋占有使用费。张秀蓉与日新置业公司均同意按照变更后的法律关系审查。 一审法院认为，根据本案查明的事实，在日新置业公司与李成佳就涉案房屋建立租赁关系前，涉案房屋已设置抵押，而侯建林依据该抵押权的实现即司法拍卖获得涉案房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（一）项“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”的规定，即抵押权设立在先时，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，后成立的承租权对先设立的抵押权无对抗力，不适用所有权变动不破租赁原则，故本案中日新置业公司与李成佳之间的租赁关系对于侯建林无约束力。 关于侯建林要求日新置业公司支付占用房屋期间的房屋占用费73800元的本诉请求。一审法院认为，侯建林于2018年8月1日领取《执行裁定书》后，通过上门告知和张贴通知方式向张秀蓉及日新置业公司告知涉案房屋所有权的变更情况，并限期于2018年8月23日前支付自2018年8月1日起的租金、违约金等费用，其后张秀蓉和日新置业公司均未在限期内交纳租金等费用，日新置业公司于2018年12月29日搬离涉案房屋并办理公证。因此，侯建林作为案涉房屋的所有权人，其主张从2018年8月1日起至日新置业公司搬离止的房屋占有使用费，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。该房屋占有使用费自2018年8月1日起至日新置业公司2018年12月29日搬离止参照租金标准计算为72848元，对于侯建林多主张部分，一审法院不予支持。至于日新置业公司辩称其已将该期间的租金支付给李成佳，应由侯建林向李成佳主张不当得利的意见，因日新置业公司是否真实向李成佳支付了该期间的租金本案无法查实，同时因本案不适用所有权变动不破租赁原则，本案中日新置业公司与李成佳之间的租赁关系对于侯建林无约束力，故一审法院对日新置业公司的抗辩意见不予支持。因侯建林与日新置业公司均认可案涉房屋的实际承租人以及租金给付人均为日新置业公司的事实，侯建林不要求张秀蓉在本案中承担租金或房屋占用费的给付责任，一审法院予以确认。 关于日新置业公司主张的经营损失赔偿金12544.6元和房屋租金损失51660元的反诉请求。日新置业公司称，因侯建林于2018年9月17日对涉案房屋上锁，导致日新置业公司无法正常营业，2018年9月18日对涉案房屋停止供电，经日新置业公司多方协调后才恢复供电，并于次日恢复正常营业。庭审中，侯建林认可2018年9月17日在上班时间前对涉案房屋上锁的事实，但认为其系自救，并经其主动要求日新置业公司报警处理后，日新置业公司立即恢复正常经营，且前后时间不到半小时，不会给日新置业公司造成经营损失。一审法院认为，针对2018年9月17日侯建林锁门的行为，因双方对涉案房屋租金等费用支付产生争议，鉴于庭审中日新置业公司也认可针对锁门事件，前后处理时间在1小时左右，而日新置业公司也未向一审法院提交其他证据证明因侯建林造成停电并导致经营损失，故一审法院对日新置业公司主张的两天的经营损失赔偿金不予支持。关于日新置业公司主张的房屋租金损失51660元，日新置业公司称，因侯建林不定时的骚扰，自2018年9月17日起，日新置业公司已无法正常使用涉案房屋，因日新置业公司已向李成佳支付租金至2018年12月31日，故其向侯建林主张租金损失51660元。一审法院认为，庭审中，日新置业公司自认于2018年12月29日搬离涉案房屋并办理公证，可见，在此前，涉案房屋在日新置业公司的管理控制中，同时，除了日新置业公司的陈述外，并无其他证据证明其无法正常使用涉案房屋的事实，故一审法院对其主张的房屋租金损失51660元不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、日新置业公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付侯建林房屋占有使用费72848元；二、驳回侯建林的本诉其他请求；三、驳回日新置业公司的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费1645元，由日新置业公司负担；一审反诉案件受理费1405元，由日新置业公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。日新置业公司提交司法拍卖竞拍通知，拟证明侯建林在选择竞买案涉房屋之前就知道案涉房屋存在租赁情况，并且人民法院在该竞买公告中特别提醒了如房屋有租赁，则租赁过户后租赁并不自然解除。侯建林对证据的真实性、合法性无异议，但对证明力有异议，认为这是法院的告知事项，侯建林确实知道拍卖的房屋正在租赁，但这并不妨碍侯建林就租赁问题进行选择。本院认为执行法院的竞买公告仅系提醒，对租赁关系是否解除无影响，侯建林在参加司法拍卖时是否知道案涉房屋的租赁情况亦与本案争议无关联性，故对于该证据不予采纳。 本院认为，二审的争议焦点是1．侯建林是否有义务继续履行租赁合同？2．日新置业公司是否应当承担房屋占有使用费？侯建林是否应当赔偿日新置业公司的损失？ 对于第一个争议焦点，日新置业公司认为侯建林出具《催款通知书》和起诉的行为均应当认定为同意继续履行租赁合同的明确意思表示，该意思表示符合《中华人民共和国合同法》第八十八条关于“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，属于对日新置业公司的权利义务转让通知，日新置业公司未提出异议，应认为是对该转让的追认。对此，本院认为，案涉房屋在租赁给日新置业公司之前已经设立抵押并办理了抵押权登记，通过司法拍卖程序，侯建林以实现抵押权的方式取得案涉房屋的所有权，一审法院认定本案不应适用买卖不破租赁的原则正确。所有权人对于自己的不动产依法享有占用、使用、收益和处分的权利。侯建林在取得所有权后，向实际占有案涉房屋的日新置业公司发送《催款通知书》和起诉的行为，是其行使所有权的表现，并不能当然发生承继李成佳与日新置业公司之间租赁合同关系的法律效力。侯建林在通知中要求实际占用人向侯建林支付房租、违约金、利息并继续履行原租赁合同，而日新置业公司在收到通知后并未按通知要求缴纳房租、完善租赁手续，而是以已向李成佳缴纳租金至2018年12月31日为理由拒绝支付，故日新置业公司与侯建林未就继续租赁合同关系达成一致意见，双方之间的租赁关系因缺乏合意而未成立。日新置业公司认为侯建林的行为应视为承继原租赁合同的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 对于第二个争议焦点，在日新置业公司与侯建林之间未建立租赁关系的情况下，日新置业公司继续占有使用房屋已无合法依据，日新置业公司实际占有使用案涉房屋从2018年8月1日至2018年12月29日，故应当支付此期间的占有使用费，一审法院认定并无不当。作为房屋所有权人，侯建林要求日新置业公司搬离具有合法理由，不应当承担损失赔偿责任。对于日新置业公司无法使用房屋遭受的损失，因其与李成佳之间建立有租赁合同关系，应根据合同相对性向李成佳主张权利。 综上所述，日新置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3050元，由成都日新伟业置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  张卫敏 审 判 员  袁晟翔 二〇一九年十一月六日 法官助理  袁龙飞 书 记 员  丁昱凡