天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初8167号原告：港联不动产服务（天津）有限公司，住所地天津市河西区黄埔南路万顺温泉花园B座1201室。（统一社会信用代码：91120103797284716U）法定代表人：李平，总经理。委托诉讼代理人：李俊英，女，该公司职员。被告：吴春明，男，1966年11月14日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。原告港联不动产服务（天津）有限公司与被告吴春明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘娇及被告吴春明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。港联不动产服务（天津）有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交纳2013年8月28日至2019年8月31日的物业服务费7887.61元、逾期违约金721.72元，合计8609.33元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃要求被告交纳逾期违约金721.72元的诉讼请求。事实及理由：原、被告系物业服务合同关系，原告为被告提供物业服务，提供服务地点为天津市宝坻区诚品嘉园北区7-2-402，建筑面积为91.31平方米，单价1.20元/月/平方米。原告已依约向被告提供物业服务，被告拖欠原告自2013年8月28日至2019年8月31日的物业服务费未付。经原告催要，被告拒绝支付，故成讼。吴春明辩称，其系宝坻区诚品嘉园7-2-402房屋业主，认可拖欠自2013年8月28日至2019年8月31日的物业服务费的事实。要求原告将其房屋入户门予以更换，在此情况下同意交纳物业费，否则不同意交纳物业费。本院经审理认定事实如下：被告系天津市宝坻区诚品嘉园7-2-402房屋业主，该房屋建筑面积为91.31平方米。2010年10月20日，天津市高速公路经营开发有限公司（甲方，系宝坻区诚品嘉园小区开发商）与港联物业（广州）有限公司（乙方，以下简称广州港联）签订《天津市住宅前期物业服务合同》一份，约定甲方根据招标备案号津物招备[2009004]将诚品嘉园北区委托乙方进行前期物业管理服务事宜；物业类型别墅、高层；前期物业服务合同自2010年10月20日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业管理服务费收费标准如下：高层住宅0.72元/月/平方米，别墅1.80元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.48元的标准由业主交纳；甲方于每季度首月的10日之前交纳物业管理服务费，业主于每月的10日之前交纳物业管理服务费，甲方或者业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。该《天津市住宅前期物业服务合同》还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。2015年1月1日，天津市宝坻区诚品嘉园小区业主大会（甲方，以下简称业主大会）与港联物业（天津）有限公司（乙方，以下简称天津港联）签订《天津市住宅物业服务合同》一份，约定甲方代表全体业主将诚品嘉园（北区）委托乙方进行物业管理服务事宜；物业类型高层、别墅、多层（联排、叠拼）；物业管理期限为贰年（一般不得低于两年），自2015年1月1日起至2016年12月31日终止；物业管理服务费收费标准如下：多层住宅（联排叠拼）1.50元/月/平方米，高层住宅0.72元/月/平方米，别墅1.80元/月/平方米，商业2.00元/月/平方米，配套公建1.00元/月/平方米，幼儿园0.80元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.48元的标准由业主交纳；业主、开发建设单位于每月10日前交纳物业管理服务费，业主或者开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。该《天津市住宅物业服务合同》还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。2017年1月1日，天津市宝坻区诚品嘉园小区业主大会（甲方，以下简称业主大会）与港联物业（天津）有限公司（乙方，以下简称天津港联）签订《天津市住宅物业服务合同》一份，约定甲方代表全体业主将诚品嘉园（北区）委托乙方进行物业管理服务事宜；物业类型高层、别墅、多层（叠拼、跃层）；物业管理期限为贰年（一般不得低于两年），自2017年1月1日起至2018年12月31日终止；物业管理服务费收费标准如下：多层住宅（叠拼）1.50元/月/平方米，高层住宅0.72元/月/平方米，别墅1.80元/月/平方米，商业2.00元/月/平方米，配套公建1.00元/月/平方米，幼儿园0.80元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.48元的标准由业主交纳；业主、开发建设单位于每月10日前交纳物业管理服务费，业主或者开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。该《天津市住宅物业服务合同》还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。2017年8月14日，港联物业（天津）有限公司变更名称为港联不动产服务（天津）有限公司（即本案原告）。2019年1月1日，天津市宝坻区诚品嘉园小区业主大会（甲方，以下简称业主大会）与港联不动产服务（天津）有限公司（乙方，本案原告）签订《天津市住宅物业服务合同》一份，约定甲方代表全体业主将诚品嘉园（北区）委托乙方进行物业管理服务事宜；物业类型高层、别墅、多层（联排、叠拼、跃层）；物业管理期限为贰年（一般不得低于两年），自2019年1月1日起至2020年12月31日终止；物业管理服务费收费标准如下：多层住宅（叠拼）1.50元/月/平方米，高层住宅0.72元/月/平方米，别墅1.80元/月/平方米，商业2.00元/月/平方米，配套公建1.00元/月/平方米，幼儿园0.80元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.48元的标准由业主交纳；业主、开发建设单位于每月10日前交纳物业管理服务费，业主或者开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。该《天津市住宅物业服务合同》还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。被告现拖欠2015年1月1日至2019年8月31日的物业服务费未付。本院认为，天津市宝坻区诚品嘉园小区业主大会与港联物业（天津）有限公司于2015年1月1日、2017年1月1日签订的两份《天津市住宅物业服务合同》及与本案原告于2019年1月1日签订的《天津市住宅物业服务合同》均双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，本院确认有效，双方形成了物业服务合同关系。被告作为诚品嘉园小区的业主，应受该协议的约束，并依约全面履行自己的义务。港联物业（天津）有限公司已更名为港联不动产服务（天津）有限公司，相关权利义务应由原告享有和承担。被告购买了诚品嘉园7-2-402房屋，建筑面积为91.31平方米。2015年1月1日至2019年8月31日期间，港联物业（天津）有限公司及本案原告按约定为被告提供了物业服务，但被告未交纳此期间的物业服务费。经本院核算，被告应交纳的物业服务费数额为（0.72+0.48）元/m2·月×91.31m2×56个月=6136.03元。原告放弃要求被告交纳逾期违约金721.72元的诉讼请求，本院照准。2010年10月20日的《天津市住宅前期物业服务合同》系诚品嘉园小区开发商与港联物业（广州）有限公司签订，港联物业（广州）有限公司与港联物业（天津）有限公司、本案原告并非同一诉讼主体，原告也未能提供证据证实港联物业（广州）有限公司与港联物业（天津）有限公司的权利义务承继关系，现原告在本案中主张2013年8月23日至2014年12月31日期间应属港联物业（广州）有限公司享有的前期物业服务费权利，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案经调解未果，依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴春明于本判决生效后七日内支付原告港联不动产服务（天津）有限公司2015年1月1日至2019年8月31日期间物业服务费6136.03元；二、驳回原告原告港联不动产服务（天津）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告吴春明负担（本判决生效后七日内执行）。本判决为终审判决。审判员  李晨明二〇一九年十一月四日书记员  王 帅本案引用的法律条文：1、《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款：法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担。2、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。3、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。5、国务院《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。6、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。7、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款：当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。8、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。9、《最高人民法院的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。