广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终1717号上诉人（一审原告）：周xx，女，汉族，1981年出生，户籍地址重庆市奉节县，现住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：何xx，男，汉族，1966年出生，住广东省珠海市香洲区，系上诉人周xx的朋友。上诉人（一审被告）：陈xx，男，汉族，1974年出生，住珠海市香洲区，上诉人（一审被告）：莫xx，女，汉族，1972年出生，住珠海市香洲区，上诉人陈xx与莫xx系夫妻关系。陈xx、莫xx共同委托诉讼代理人：吴烨，北京市盈科(珠海)律师事务所律师。上诉人莫xx、陈xx与周xx因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2019）粤0402民初506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭审理本案。上诉人莫xx、陈xx及其委托诉讼代理人吴烨、上诉人周xx及其委托诉讼代理人何xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周xx上诉请求：一、判处陈xx、莫xx赔偿周xx店内药材保健品损失14700元；二、判处陈xx、莫xx赔偿周xx店铺装修费用14878元、招拍制作费5200元、营业损失50000元，小计：70078元；三、判处陈xx、莫xx赔偿周xx财物损失24700元；四、判处陈xx、莫xx退回周xx租房押金2760元；五、判处陈xx、莫xx负担本案件诉讼受理费1060元。以上费用共计为113298元。事实与理由：陈xx与莫xx是夫妻。2017年10月19日，莫xx、陈xx出租坐落于珠海市香××路××房面积8平方米给周xx经营养生理疗店，并签订合同，合同约定月租金：1380元，押金2个月：2760元，合同期限2年，合同约定交租是每个月的20日交（包括水电费），在签订合同后，陈xx收取了周xx押金2760元和150元物业管理费押金（物业管理费押金未写入合同，也没有写收据）。2018年8月12日上午陈xx、莫xx封锁店门已经是存在的事实，陈xx、莫xx违约事实成立。店门被封锁后，从2018年8月13日起周xx就已经无法正常经营，直至2019年4月2日经香洲区法院工作人员与上诉人进入店铺内查勘，发现店内的药材及保健品损坏，价值14700元，这是陈xx、莫xx封锁店铺门而造成的直接损失。因而必须由陈xx、莫xx赔偿这部分的直接损失和店铺装修、招牌费用、营业损失等共计70078元。周xx因家里有事，从2018年8月11日至10月15日期间一直在重庆，没有回来珠海，陈xx、莫xx在2018年9月25日强行撬开门锁进入店铺内，周xx在得知情况后立即在重庆报警珠海110，朝阳派出所也派出民警到现场处理，陈xx、莫xx目无国家法律法纪，这是盗窃行为，所以，店内的财物损失24700元陈xx、莫xx应当负有不可推卸的责任，应该负责赔偿责任。由于陈xx、莫xx违约，为保护周xx利益，陈xx、莫xx需要全额退回押金2760元及担负本案一切诉讼费用。上诉人陈xx、莫xx对上诉人周xx的上诉请求辩称，一、周xx要求陈xx、莫xx赔偿药店保健药材的赔偿没有责任，我们是在周xx未交水电费已经拖延支付租金的情况下于2018年8月29日才去锁门，我们是维护我方的合法权益，所以周xx的损失与陈xx、莫xx无关。上诉人陈xx、莫xx上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决的第二项，依法改判周xx按照合同约定向陈xx、莫xx支付拖欠的租金共计人民币11,040元（自2018年8月20日起至2019年4月23日止），支付拖欠水电费共计268元；二、二审诉讼费由周xx承担。事实与理由：一审法院认定上诉人于2018年8月12日对案涉房屋上锁的事实错误。首先，被上诉人提交的照片（标注有2018年8月12日陈xx锁门的照片），既没有具体的拍摄时间，也没有拍摄到上诉人在现场，而且周xx无法提供该照片的原件，故此该照片的真实性、合法性和关联性都是存在问题的。其次，在双方的微信聊天记录中，虽然上诉人多次提到有关“锁门”的信息，但是这是上诉人催缴房租和水电费未果，且无法找到周xx本人的情况下，无奈之下通过微信的方式给周xx压力而迫其缴纳房租和水电费，直到2018年8月29日上诉人催缴房租水电一个月九天仍无结果的情况下，在报警后为了安全考量不得已将自己的房屋上锁。综上，一审法院根据上述的证据就简单认定上诉人在2018年8月12日锁门的事实，属于认定事实错误。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。根据上述法律规定，周xx应当将照片的原件提供法庭予以核对，而周xx无法提供，故此该证据不能作为本案的定案依据。二、周xx没有根据合同约定于2018年8月20日以前支付房租，已经构成违约，上诉人收回案涉房屋的使用权是合法合理的。周xx最后一次支付房租的时间是在2018年7月21日，但拖欠2018年5月19日至6月19日、6月19日至7月19日两个月水费，6月19日至7月19日电费，而到2018年8月20日被上诉人连房租也拒绝缴纳了，上诉人到店铺中找不到被上诉人本人，通过微信、电话追缴也没有任何的结果。根据《租房合同》第二条约定被上诉人应当在当月20日前一次性支付租金，否则上诉人有权收回房屋的使用权。故上诉人在2018年8月29日收回房屋的使用权是合理合法的，不存在违约行为。相反是因为周xx没有按照合同约定的时间内向上诉人缴纳租金和水电费而构成了违约。三、关于水电费缴纳的情况认定错误。在一般的城市房屋租赁行业中，房屋内的水电都是以房东的名义向水电部门备案开通的，在缴纳相关的费用的时候水电部门是直接在房东的银行账户中划扣的，所以无论承租人使用多少的水电均是由房东先与水电部门进行结算，然后根据电表和水表的度数房东再向租客收取，故此一审法院要求上诉人提交水电部门的欠费通知单是不合理的。在（2019）粤0402民初506号判决书中事实查明部分以及在庭上被上诉人对于拖欠水电费的情况也予以承认，故此一审法院以上诉人没有提交相关水电部门的欠费通知单就草率驳回了上诉人和合法请求是不公平的。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不准确，请求依法改判，支持上诉人的上诉请求。补充上诉意见,周xx未经陈xx、莫xx同意,擅自私下装修以及制作招牌广告,违反合同约定,损失后果自负,按合同应赔偿业主。上诉人陈xx、莫xx认为，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判，支持上诉人的诉讼请求！周xx辩称，我方确认是8月12日锁门，有照片和微信记录以及人证。周xx向一审法院起诉请求：1.判令陈xx、莫xx赔偿周xx损失90000元；2.判令陈xx、莫xx退回周xx的物业管理费押金150元，退回合同押金2个月2760元；3.判令陈xx、莫xx承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2017年10月19日，周xx作为承租方（乙方）、陈xx、莫xx作为出租方（甲方）就租赁香洲梅华东路249号18栋102室事宜签订《租房合同》，合同主要约定如下：甲方同意出租案涉房屋给乙方居住。一、房屋租期为贰年，即从2017年10月20日起至2019年10月19日止，每月租金1380元，从2017年10月20日起开始计算租金。二、乙方签约时向甲方支付2个月租金即2760元作为押金，租期满后，在乙方付清所有费用后，押金如数退回乙方；如合同未满，乙方不租用房屋，押金不得退回，也不得转租。乙方每月应在当月20日前一次性付租金给甲方，不得拖欠，否则甲方有权收回房屋的使用权。三、租赁期间所用的电视、水电、管理、卫生、治安费等应交的费用由乙方当月承担缴付结清。四、乙方不得随意破坏建筑物，不经甲方同意，不得改造房屋结构和元装修，否则按原价赔偿。……八、本合同一式两份，自签字日起生效，任何一方不得违反，否则，违约方应向另一方赔偿壹个月租金即1380元。同日，陈xx、莫xx向周xx出具《押金单》。《押金单》主要内容为：1.押二个月交一个月租金共肆仟贰佰玖拾（4290元）……3.押金贰仟柒佰陆拾元（2760元）。陈xx、莫xx确认周xx共向陈xx、莫xx支付了4290元，其中包括一个月的房租1380元，租房押金2760元，物业管理费押金100元，2017年10月份的物业管理费50元。双方签订《租房合同》后，陈xx、莫xx将案涉房屋交由周xx使用。周xx使用案涉房屋经营珠海市香洲周姐浴足铺，并于2017年11月7日经过工商登记取得营业执照。周xx主张租赁案涉房屋后对室内外进行装修、下水道改建、制作招牌，周xx提交珠海市佳鼎广告装饰工程有限公司的装修和招牌制作费用收据两张，其中装修费用14878元、招牌制作费用5200元，合计20078元。周xx主张在2018年8月12日陈xx、莫xx趁周xx不在珠海时将案涉房屋上锁，周xx至今无法使用案涉房屋。关于上锁原因，陈xx、莫xx提交2018年8月29日报警记录显示“报警人报：其房客不肯交租，建议拨打12348不同意，现其开锁把里面东西清理，担心对方称其盗窃，需民警到场处理”。陈xx、莫xx主张是在报警后，出于安全考量将案涉房屋上锁，上锁是因为周xx拖欠了陈xx、莫xx一个月租金。经查，2018年7月21日，周xx通过微信转账向陈xx、莫xx支付1380元。陈xx、莫xx在答辩中确认周xx在2018年7月21日支付租金。周xx主张此费用为2018年7月20日至2018年8月19日租金。另外，周xx提交微信转账记录和收据，主张双方租赁案涉房屋期间租金和水电费支付情况如下：1.2017年11月20日，微信转账支付1500元和62元。周xx主张此费用为2017年11月20日至12月19日租金和2017年10月20日至11月19日水电费。2.2017年12月19日支付租金1300元，另支付183元和80元两笔款项。周xx主张此费用为2017年12月20日至2018年1月19日租金和2017年11月20日至12月19日水电费。3.2018年1月20日，陈xx、莫xx陈xx向周xx开出收据确认收到房租加水电费共1641元。周xx主张为2018年1月20日至2月19日租金及2017年12月20日至2018年1月19日水电费。4.2018年3月20日，陈xx、莫xx陈xx向周xx开出收据确认收到房租加水电费共3133元。周xx主张该费用为2018年2月20日至3月19日、3月20日至4月19日租金和2018年1月20日至2月19日、2月20日至3月19日水电费。5.2018年4月19日，微信转账支付1380元和39元。周xx主张此费用为2018年4月20日至5月19日租金。6.2018年5月19日，微信转账支付1380元，周xx主张此费用为2018年5月20日至6月19日租金。7.2018年6月19日，微信转账支付1380元，周xx主张此费用为2018年6月20日至7月19日租金。另查明，2018年7月6日，周xx通过微信转账向陈xx、莫xx支付149元。关于该笔资金的性质和用途，周xx表示是2018年7月6日之前的水电费。陈xx、莫xx认为是2018年5月19日至6月19日的电费，5月19日至6月19日的水费周xx没有交，并且周xx从此水电费都没有交付。庭审中，周xx、陈xx、莫xx确认水电费按照合同约定，每月20日之前要交上一个月19日到这个月19日已经发生的水电费。关于水费的计算和支付方式，陈xx、莫xx确认是由周xx拍水表的数额，减去上月的数额就是这个月的用水量，费用都是周xx用微信转给陈xx、莫xx的。周xx主张是案涉房屋使用过程中，周xx发现水费存在问题，主要原因是由于房子是被分割为两房，一间租给周xx，另一间租给其他人，有两个水表，周xx是按照外面的水表来缴纳水费的。另一间里面的房间在用水时候，外面的表也在转，外面用水，里面的水表也在转。周xx认为水表的数据不对，周xx将里面那一个房间的水费也负担了。周xx主张在2018年7月发现后，周xx要求陈xx、莫xx来处理水表问题，但陈xx、莫xx没有过来处理，2018年8月12日陈xx、莫xx将周xx的门上锁了。陈xx、莫xx不认可周xx上述关于水表问题的意见。陈xx、莫xx认为周xx没有通知过陈xx、莫xx过来解决水表的问题，是周xx将水提供给第三人用，并且收取第三人水费，是周xx自己用坏的。对此，周xx表示因小区改造施工，将水管接到我的表上，小区的人说要给我钱，我没有要，陈xx、莫xx发现后就和周xx吵架，周xx就要求小区拔掉管，周xx没有收取第三人的水费。关于水电费拖欠情况。庭审中，陈xx、莫xx明确2018年8月10日陈xx、莫xx在微信中提及的“水费欠了2个月电费欠1个月”是指周xx拖欠的2018年5月19日至6月19日、6月19日至7月19日两个月水费，电费是指6月19日至7月19日的。庭审中，周xx提交由周xx妹夫彭某拍摄的案涉房屋照片，其中四张照片通过微信发送，微信照片显示案涉房屋门口有三把锁，微信截图显示照片发送时间为2018年8月15日。周xx主张2018年8月12日陈xx、莫xx将周xx的门上锁，周xx当时不在珠海，得知门被上锁后让妹夫彭某去看现场时拍摄的，彭某在8月15日拍了上述锁门的照片。周xx另提交2018年8月12日与送水的人员的短信记录，短信内容是“你门上有3把锁”。周xx提交另外四张照片，照片分别显示陈xx、莫xx在案涉房屋内、房屋门已被打开、门口有梯子、门口招牌有两个字被拆下。周xx主张陈xx、莫xx在2018年9月25日撬开门锁进入案涉房屋内，搬走东西并破坏了门口招牌，周xx报警并通知妹夫彭某去现场处理，其妹夫到场拍照。周xx提交2018年9月25日报警记录，报警单显示报警内容为：因水电费和房租问题，现其老乡联系其称房东在上址搬其东西，其不在现场，望处理。庭审中，周xx申请证人彭某出庭作证，证人彭某陈述照片是分别在2018年8月15日和9月25日由其本人拍摄的。其中8月15日的照片是其路过看到店铺门锁了，就打电话给周xx，询问周xx为什么加了两把锁，周xx说因为纠纷陈xx、莫xx就加了锁。9月25日拍摄照片时，证人已经得知周xx报警，证人过去时警察已经走了，看到陈xx、莫xx正在拆广告牌以及把门打开了，证人拍了照片后离开。证人作证时，法庭要求其出具拍照原始手机及微信聊天记录，证人表示没有带拍摄照片的手机、微信也重新下载过已经没有相关聊天记录。周xx提交2018年8月15日与证人微信发送锁门照片的记录截图，但无原始微信聊天记录。第一次庭审中，周xx提交了与陈xx、莫xx之间的微信聊天记录。第二次庭审中，周xx提交与陈xx、莫xx微信聊天记录，该份微信聊天记录是在莫xx诉周xx的（2018）粤0402民初12096号案件中，莫xx作为证据提交一审法院的。综合上述微信记录，双方微信沟通的主要内容如下：1.2018年8月4日，陈xx、莫xx将电表拍照并告知周xx电量为145度、电费为174元，陈xx、莫xx要求周xx“看到水表微信转发过来”，周xx回复“自己来拿，几个月的房租单都没给我了”，陈xx、莫xx回复“把水表拍发过来，清了这个月，下个月给房租单你，记住把管理处那个发票也给我”。2.2018年8月10日，陈xx、莫xx要求周xx“马上把水表拍好发过来”。周xx回复“你说过来了怎么还没过来我在店里等你了，我明天一早就回老家”、“你不要到时候说欠你的水电费，是你自己不讲道理还说别人，叫你自己来拿说了多少次你不来拿你怪谁”，陈xx、莫xx回复“你还好意思说，水费欠了2个月电费欠1个月赶快拍水表统计好微信汇过来”。周xx回复陈xx、莫xx“你上次说你住院我就用微信给你转来了，那现在你就要自己过来看清楚你那个水表为什么我们这边开”。3.2018年8月12日，周xx微信告知陈xx、莫xx“已经回老家了，回珠海给你打电话”，陈xx、莫xx回复周xx“你已经违约了连你的东西一齐带走”“我到了海虹新村店你那里再不交钱我锁门了”。4.2018年8月20日，陈xx、莫xx将水表照片拍照发给周xx，并通知周xx“上个月电费174元和水36元和这个月的房租汇过来”同时陈xx、莫xx告知周xx“今天20号了！”周xx未予以回复。5.2018年8月22日，陈xx、莫xx发信息给周xx“电话打了N次不接啥意思”“做不做说一声”。周xx回复陈xx、莫xx“请商量好了再联系我，谢谢”“房子在20号到期，你凭什么在12号把门锁到，影响了我的员工上班，现在你还想打电话找我要房租，天下怎么有这么好的事，还有你那个电表有问题自己不找人来看，你去找人说清楚我再交房租，现在我在老家办事等我回珠海了再找我，不要总是给我打电话骚扰我，在珠海打电话时您不来找我，现在我回老家了，您就打电话来催……您也可以找相关部门来解决这事，如果这事您做对了，那么房租照常打给你……”陈xx、莫xx回复周xx“前一个月凭水电费不交就可以！”“你的水电表是分表没有问题赶紧微信汇钱里面的我跟他算就行”。6.2018年8月23日，陈xx、莫xx发信息给周xx“你这个月19号又过期再不交钱你店里的东西再不拿走我丢到外面垃圾处”“废话少说！本月26日之前不交钱你看着办！”7.2018年8月25日，陈xx、莫xx发信息给周xx“二个月水电费和这个月房租共1648元最后一次通知微信汇过来今天已过后果自负！将心比心如果你交钱了别人会锁吗？”周xx未回复。8.2018年9月25日，陈xx、莫xx发信息给周xx“周xx你和你妹夫都叫我丢掉房里的东西我真的要丢掉！已多次通知为了人道主义最后通知你有贵重的东西请拿走！再给你三天时间到2018年9月28日截止否则全都丢掉！不处理不配合后果自负！因为你已违约”。周xx主张2018年9月25日陈xx、莫xx撬门进入店铺清理物品时，拿走了周xx存放在店铺内的现金15000元和金银首饰。周xx提交2018年6月16日购买足金耳饰的凭单，显示购买金额为1451元；周xx另提交2018年6月13日在澳门六福珠宝购买吊坠、戒指、项链的销售单，总价为8325澳门元。周xx另提交其名下建设银行、邮政储蓄银行账户流水，主张建设银行流水显示其收入情况为2018年3月108400元、4月14100元、5月10000元、6月16000元、7月15500元，合计164000元；主张邮政储蓄银行流水显示其营业（微信）收入情况为2018年3月4050元、4月8750元、5月600元、6月5570元、7月12080元、8月3830元，合计34880元，周xx认为因陈xx、莫xx锁门无法经营造成周xx每月损失10000元。还查明，周xx分别在2017年12月20日支付2017年12月至2018年1月物业管理费100元、在2018年3月5日支付2018年2-3月物业管理费100元、在2018年5月19日支付2018年4-5月物业管理费100元、在2018年7月18日支付2018年6-7月物业管理费100元、在2018年11月1日支付2018年8-9月物业管理费100元，珠海市海宏物业管理有限公司向周xx开具发票。再查明，2018年10月11日，周xx以莫xx、陈xx为被告向一审法院提起财产损失赔偿纠纷一案，案号(2018)粤0402民初10683号。一审法院受理后在诉讼过程中，周xx于2018年12月10日向一审法院申请撤诉，同日一审法院予以准许。本案庭一审结束后，2019年4月2日，一审法院组织周xx陈xx、莫xx到案涉租赁房屋办理场地交接。交接现场周xx表示存放在案涉房屋的现金15000元、一个项链、一个戒指和一对耳环不见了，对此陈xx、莫xx表示不知情。另周xx主张案涉房屋内存放的药材不见了、产品过期不能使用。2019年4月16日，周xx提交损失清单，主张在办理场地交接时经清点，案涉房屋内物品损失还包括：1.药膏十四盒，2520元；2.保健药油二十支3200元；3.金器包一个9776元；4.电器及网络服务费2年5300元；5.各种理疗中草药3700元，以上损失合计24496元。因周xx未能够彻底清理完毕案涉房屋内物品，一审法院于2019年4月19日再次组织双方进行清理交接，同时询问周xx是否认可2018年8月20日陈xx、莫xx在微信中要求周xx支付拖欠电费174元、水费36元的金额及是否同意在案涉房屋租赁押金中扣除，周xx表示不认可上述水、电费金额，也不同意在租赁押金中扣除。关于2017年10月和11月管理费支付问题，周xx陈述是陈xx、莫xx拿周xx的钱交付的管理费，这笔钱不是用押金部分交的，是周xx用现金另外给陈xx、莫xx交的，管理费的收据也在陈xx、莫xx手上，没有给周xx。莫xx先陈述2017年10月、11月管理费是陈xx、莫xx支付的，后表示陈xx、莫xx没有支付2017年10月、11月管理费，前述陈述有误。2019年4月24日，陈xx、莫xx向一审法院书面确认，周xx已于2019年4月23日将案涉房屋清空并交还陈xx、莫xx。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，周xx与陈xx、莫xx签订的《租房合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应当严格遵守合同约定。本案的争议焦点在于：一、陈xx、莫xx对案涉房屋进行上锁的时间；二、陈xx、莫xx对案涉案涉房屋上锁的行为是否违约；三、陈xx、莫xx的损失和双方对损失的过错程度。首先，关于案涉房屋上锁时间。周xx主张在2018年8月12日陈xx、莫xx对案涉房屋上锁，其主要依据是微信照片和周xx与陈xx之间的微信记录。陈xx、莫xx主张是在2018年8月29日报警后锁门的，锁门属于自救措施，主要依据是2018年8月29日报警单。针对双方争议的上锁时间问题，分析如下：2018年8月12日，微信记录中陈xx、莫xx通知周xx“我到了海虹新村店你那里再不交钱我锁门了”，周xx庭审中提交的房屋上锁情况照片，显示在2018年8月15日照片拍摄时案涉房门口有三把锁，周xx在2018年8月22日向陈xx发出微信质问陈xx“凭什么在12号把门锁到”，陈xx回复“前一个月凭水电费不交就可以”，陈xx另在2018年8月25日发信息给周xx“二个月水电费和这个月房租共1648元最后一次通知微信汇过来今天已过后果自负！将心比心如果你交钱了别人会锁吗？”周xx另提交2018年8月12日与送水的人员的短信记录，短信内容是“你门上有3把锁”。一审法院认为双方在微信交流中多次提及案涉房屋锁门问题，周xx提交的微信照片显示2018年8月15日案涉房屋门口已有三把锁，上述证据能够互相印证，不存在自相矛盾之处。陈xx、莫xx提交2018年8月29日报警单，自述锁门原因是周xx不肯交租，但陈xx、莫xx的报警记录中的陈述为其单方陈述，陈xx、莫xx也未能提交其他证据予以佐证，陈xx、莫xx证据无法直接否定周xx关于陈xx、莫xx在2018年8月12日锁门的主张。综上上述证据，周xx认为陈xx、莫xx在2018年8月12日锁门的主张具有高度可能性，一审法院予以认定。其次，陈xx、莫xx对案涉案涉房屋上锁的行为是否构成违约。本案中，双方确认周xx在2018年7月21日转账支付租金1380元。按照周xx提交的既往租金支付微信转账记录和陈xx、莫xx开具的租金收据情况，可以认定周xx在2018年7月21日支付的租金系2018年7月20日至2018年8月19日这一周期的租金，陈xx、莫xx在答辩中认为陈xx、莫xx是在2018年8月29日在一个月零九天没有收到周xx支付租金的主张不能成立，一审法院不予采纳。另外，陈xx、莫xx在2018年8月20日之前的微信中一直未与周xx沟通租金支付问题，期间陈xx、莫xx反复催促周xx拍摄水表照片、支付水费，周xx反复要求陈xx、莫xx过来处理水表问题，直至2018年8月20日陈xx、莫xx才通知周xx支付房租。分析上述周xx陈xx、莫xx微信沟通记录，可知本案双方纠纷的起因并非因为房租拖欠问题，而是关于水表水量的计算和水费支付上的争议，最终导致产生锁门纠纷。《租房合同》第二条约定周xx应在当月20日前一次性支付租金，否则陈xx、莫xx有权收回房屋的使用权。按照双方合同的约定，陈xx、莫xx有权收回房屋的使用权的前提和条件是周xx拖欠房租，在2018年8月12日时点周xx并不拖欠陈xx、莫xx房租。因此，陈xx、莫xx在2018年8月12日对案涉房屋采取上锁的行为不符合双方合同约定，陈xx、莫xx关于锁门是自救的答辩意见不能成立。因陈xx、莫xx对案涉房屋上锁行为造成周xx无法继续使用案涉房屋，双方租赁房屋的合同目的不能实现，陈xx、莫xx行为构成违约。再次，关于周xx的损失。周xx主张其离开珠海回老家时在案涉房屋存放现金15000元和金银首饰，因陈xx、莫xx在2018年9月25日撬门导致上述物品丢失。一审法院认为，在得知陈xx、莫xx撬门时周xx已经采取报警措施，如其房内存放贵重物品，周xx当时即可寻求公权力对其主张的贵重物品加以保护，另外周xx妹夫彭某也赶赴现场，周xx也有机会通过彭某对上述贵重财物予以保护，但周xx所提交的证据均未涉及周xx在发生撬门事件时对贵重财物的声明以及寻求公权力机关对其所主张的贵重财物予以保护的问题。周xx主张现金15000元和金银首饰系由在陈xx、莫xx撬门后消失，周xx对该主张负有举证责任，但周xx未能提交相应证据予以证明，因此对于周xx要求赔偿现金15000元、金银首饰的诉请，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施指示损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，在陈xx、莫xx对案涉房屋上锁后，陈xx、莫xx曾于2018年8月23日发信息给周xx，要求周xx支付租金及拿走店内物品，之后陈xx、莫xx又于2018年8月25日向陈xx、莫xx催交租金和水电费用，在2018年9月25日陈xx、莫xx再次催促周xx“你有贵重的东西请拿走”，周xx对陈xx、莫xx上述催促和通知未作出明确回复。一审法院认为，周xx作为案涉房屋的实际使用人，应知悉案涉房屋内物品的存放情况、存放环境等，在陈xx、莫xx要求周xx拿走案涉房屋内物品的情况下，周xx并未积极与陈xx、莫xx协商沟通及时取回电器、药膏、药品等物品，直至2019年4月，在一审法院的组织协调下周xx才同意取回案涉房屋内的上述物品，办理案涉房屋的交接工作。由于周xx未采取适当措施防止损失的产生和扩大，周xx对上述电器、药膏、药品等物品损失存在过错，因此对于周xx要求陈xx、莫xx赔偿上述电器、药膏、药品等物品损失的要求，一审法院不予支持。关于周xx主张的网络服务费用的损失，一审法院认为周xx未能提交证据证明网络服务费用情况，因此对于周xx主张的网络服务费用损失，一审法院不予支持。周xx主张案涉房屋的装修费用14878元、招牌费用5200元和因陈xx、莫xx锁门造成的营业损失5万元，因陈xx、莫xx对案涉房屋上锁违反合同约定，造成周xx无法使用，陈xx、莫xx应当赔偿周xx损失。案涉房屋上锁后，陈xx、莫xx曾于2018年8月22日微信联系周xx，询问周xx就是否继续租赁使用案涉房屋要求周xx表态“做不做说一声”，周xx以不在珠海为由回绝陈xx、莫xx，之后陈xx、莫xx多次催促要求周xx支付水电费、租金未果，最终发生撬门事件后，直至周xx2018年10月11日在另案起诉要求陈xx、莫xx赔偿财产损害。综合双方纠纷的产生和发展情况，陈xx、莫xx对案涉房屋上锁行为是导致本案纠纷及周xx损失产生的主要原因，陈xx、莫xx应当承担违约责任，承担损害赔偿责任。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”本案中，周xx、陈xx、莫xx双方签订的《租房合同》约定房屋用于周xx居住，但在周xx租赁案涉房屋后装修及安装招牌作为商铺使用的过程中，但未见陈xx、莫xx明确提出反对意见。双方签订的合同约定租赁房屋面积为8平房米、租金每月为1380元，该租金水平也显著高于一般住宅租金。本案中，陈xx、莫xx未提交证据表示对于周xx将案涉房屋用作商铺使用持反对意见，且陈xx、莫xx按照高于住宅的标准收取租金，双方对于改变案涉房屋的用途均应承担责任。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定损害赔偿的范围包含合同履行后可以获得的利益。结合双方将案涉房屋用作商铺使用的责任、周xx实际占有使用案涉房屋的时间（2017年10月20日至2018年8月12日）、双方合同约定的两年租赁期限、周xx装修投入、经营收入情况、出现锁门纠纷后双方沟通协调情况、双方对于损失产生及制止损失扩大的责任等因素，一审法院酌定陈xx、莫xx赔偿周xx装修、招牌费用损失8000元及四个月营业损失12000元，合计20000元。最后，针对周xx要求退回2个月合同押金2760元的诉讼请求。《租房合同》第二条约定“租期满后，在乙方付清所有费用后，押金如数退回乙方”，本案纠纷中周xx以水表存在问题为由，不认可陈xx、莫xx要求周xx支付水费金额，且周xx至今未向陈xx、莫xx支付拖欠的水电费用，也不同意在押金中抵扣水电费，陈xx、莫xx莫xx另在（2018）粤0402民初12096号案中诉请要求周xx支付拖欠的水电费用，故周xx诉请要求陈xx、莫xx退回合同押金2760元，不符合双方合同约定，一审法院不予支持。关于周xx要求陈xx、莫xx退回管理费押金150元的诉请，陈xx、莫xx出具的《押金单》明确押二交一，其中不仅涉及租金还涉及管理费，按照双方约定管理费也应是押二交一，陈xx、莫xx确认收到周xx管理费150元，在双方均无其他证据证明管理费具体支付情况下，陈xx、莫xx应向周xx退回管理费押金100元。一审法院作出判决如下：一、陈xx、莫xx于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿周xx损失20000元；二、陈xx、莫xx于本判决发生法律效力之日起十日内退回周xx物业管理费押金100元；三、驳回周xx的其他诉讼请求。案件受理费人民币1060元，周xx负担人民币757元，陈xx、莫xx负担人民币303元。二审期间，上诉人陈xx、莫xx提交陈xx的住院记录作为新证据。上诉人周xx质对该份证据的真实性、合法性、关联性予以认可。因周xx对陈xx的住院记录真实性、合法性、关联性予以认可,本院对上述证据予以确认。本院经审理查明，2017年10月19日，莫xx与周xx签定《租房合同》约定，涉案租房屋用于周xx居住，不经陈xx、莫xx同意，不得改造房屋结构和原装修。本院对一审已查明其他事实予以确认。本院认为,2018年8月12日、8月22日、8月25日莫xx、周xx双方的微信聊天记录中，莫xx多次提到有关“锁门”的信息，其想通过锁门的方式给周xx压力让其交纳房租和水电费，莫xx对该微信真实性并无异议，一审法院由此认定莫xx在2018年8月12日对涉案房产上锁具有高度盖然性正确。陈xx提出手机微信信息时间可以调整，因其没有提供证据予以证明，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”本案中，周xx、陈xx、莫xx双方签订的《租房合同》约定,周xx所租房屋用于周xx居住，不经陈xx、莫xx同意，不得改造房屋结构和原装修，周xx租赁案涉房屋后将住宅装修成商铺使用及安装招牌，周xx没有提供证据证明其改变涉案房屋的功能前是经业主陈xx、莫xx同意的证据，因此，周xx自行装修的行为违反了《租房合同》的约定和《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定，周xx将住宅擅自装修成商铺的装修费以及安装招牌费、营业损失等应自行承担损失。一审法院酌定陈xx、莫xx赔偿周xx装修、招牌费用损失8000元及四个月营业损失12000元错误，本院予以纠正。周xx作为案涉房屋的实际使用人，对案涉房屋的内存放贵重财物以及保健药材等物品的种类、数量负有举证责任，因周xx未能提供存放时的相应证据予以证明，因此，对于周xx请求陈xx、莫xx赔偿案涉房屋的内存放的贵重财物以及保健药材等的诉请，本院不予支持。因陈xx、莫xx在另（2018）粤0402民初12096号案中诉请要求周xx支付拖欠的租金、水电费用等费用，陈xx、莫xx又在本案中上诉请求周xx支付拖欠的租金、水电费用等费用本院不予支持。综上所述，上诉人周xx的上诉请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回。上诉人陈xx、莫xx的部分上诉主张有事实及法律依据，对其有理之诉求，应予以支持。一审判决部分事实认定错误，导致部分结果处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，拟判决如下：一、维持广东省珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初506号民事判决第二项、第三项；二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初506号民事判决第一项。三、驳回周xx的上诉请求。一审案件受理费人民币1060元，周xx负担人民币1050元，陈xx、莫xx负担人民币10元。二审案件受理费人民币2866元（上诉费周xx预交2566元，陈xx、莫xx预交300元），由周xx负担2856元，莫xx、陈xx负担10元。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年十一月十四日书记员 曾芷欣