陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 (2019)陕07民终1379号 上诉人（原审被告）：汉中泽顺房地产开发有限公司。住所地:陕西省汉中市汉台区楼。统一社会信用代码：91610700776971939X。法定代表人:张顺军，该公司执行董事。委托诉讼代理人:张恩笛，陕西德迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘扬，陕西德迈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：翟美玲，女，生于1963年12月6日，汉族，住陕西省汉台区。委托诉讼代理人：姚超，男，生于1989年7月10日，汉族，住汉中市汉台区，系翟美玲之婿。上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司（以下简称泽顺公司）因与被上诉人翟美玲商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初3340号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泽顺公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判上诉人不应向被上诉人翟美玲支付逾期办理房产证的违约金；3、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定基本事实错误，上诉人已经按照双方签订的《商品房预售合同》第十六条的约定，于某某交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原审判决依据《商品房预售合同》第十六条认定上诉人违约，与事实不符。本案中，被上诉人翟美玲于2013年4月6日接收房屋，上诉人于2014年6月30日取得卡斯迪亚小区20号楼的产权证，上诉人提交资料后，房产登记机关进行审核颁发证书，还需要2—3个月的合理期限，故上诉人并不存在违约情形。二、案涉《商品房预售合同》并未约定翟美玲的房屋产权证应当由上诉人代办，如果被上诉人需要上诉人为其代办房产证，双方需重新建立另一委托合同关系，上诉人以商品房预售合同纠纷为由主张委托合同中的权利，于法无据。且上诉人于2015年10月13日已经将被上诉人翟美玲的房屋契税向房管部门缴纳，后因房产登记部门系统更新，需要业主重新提交资料，上诉人告知同一批办证住户后，被上诉人翟美玲未按期提交资料，直至2019年9月30日才将办证资料补齐，导致办证延误，延误的责任在于被上诉人。三、原审法院对违约金的调整，没有事实和法律依据。违约金的调整应当根据实际损失为基础，实际损失的举证责任在于被上诉人，应当由被上诉人自行举证证明实际损失数额，且调整后的违约金不得超过实际损失的30%，原审对违约金的调整显失公平。四、被上诉人的起诉超过了诉讼时效，且被上诉人无任何证据证明时效中断，原审法院以“侵权行为在持续，该小区业主连年向相关部门反映、投诉、主张权利”为由，驳回上诉人对时效的抗辩，于法无据。综上，请求二审法院判如所请。翟美玲辩称，一、双方签订的《商品房预售合同》中，虽未明确约定上诉人有代住户办理房产证的义务，但是明确约定房屋交付使用时“买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用”，其中“契税”及“维修基金”系住户办理房屋产权证时应当向房屋权属登记部门交纳的费用。二、《商品房预售合同》中约定的违约金明显过低，显失公平，原审对违约金进行调整，合理合法。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。翟美玲向一审法院起诉请求：１、判令被告在30日内为原告办理房屋所有权证；２、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金94984元；3、判令被告对预收的契税、维修基金按贷款利率计算支付利息5338元；4、本案受理费由被告负担。一审法院认定事实：2011年6月20日，原告翟美玲与被告泽顺房产公司签订《商品房预售合同》一份（合同编号：YS0031420，房屋代码：71443），合同主要约定：1、原告翟美玲购买被告开发建设的“建昌·卡斯迪亚”小区20号楼XXXX室住房一套；2、房屋建筑面积128.6㎡，销售单价3857.63元/㎡，总价款人民币496091元；3、房屋交付约定，出卖人应当在2012年8月31日前将具备下列第1、5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：（1）、该商品房验收合格……，(5)、买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用；3、买受人逾期付款的违约责任约定，逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。4、关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……(2)、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。合同对其他事项进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付了全部购房款496091元。2013年4月6日，被告向原告交付了房屋，并在当日收取了原告的契税、维修基金、测绘费、工本费等费用；涉案的20号楼在2014年6月30日办理了房屋（整体）的所有权证。之后，原告入住该房屋至今。因被告在收取小区业主的契税、维修基金后，未能向房屋管理部门按规定交纳上述费用，导致原告至今未能取得房屋权属证书。为此，双方发生争执，协商未果后，原告诉至该院。一原审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同合法有效；双方当事人应依据合同的约定，享有权利履行义务。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款，缴纳了契税、维修基金等费用，履行了合同义务，被告应当按照约定，向原告交付房屋，并协助办理房屋权属证书；但被告在收取原告的契税、维修基金后，未能向相关部门缴纳上述费用，导致原告不能取得房屋权属证书，构成违约，原告要求被告承担违约责任，既符合双方的合同约定，也符合法律规定，予以支持；双方在合同中约定的“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……(2)、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金”。原告认为，该约定的违约金明显过低，同时，合同中对买受人逾期支付购房款“买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”的约定相比，也显失公平，请求按日0.01%计算违约金；结合逾期支付购房款和逾期办证违约责任的大小及该小区同类案件的处理情况，该院酌情确定，按已付房款每日万分之0.5计算违约金。原告要求被告支付缴纳的契税、维修基金的利息损失，无合同依据，不予支持。被告辩称，其不存在违约行为，不承担违约责任，与案件查明的事实不符，不予支持；因被告逾期办证的侵权行为在持续中，同时，该小区业主连年向相关部门反映、投诉，主张权利，故被告对诉讼时效的抗辩意见，与案件查明的事实不符，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第一项，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款的规定，判决：一、由被告汉中泽顺房地产开发有限公司于判决生效后三个月内，将办理房屋权属证书所需的相关资料报产权登记机关备案（包括向相关部门缴纳的费用），协助原告翟美玲办理“建昌·卡斯迪亚”小区20号楼XXXX室房屋权属证书。二、由被告汉中泽顺房地产开发有限公司于判决生效后二十日内，以购房款496091元为基数，按照日万分之0.5计算，自2014年4月6日起，至被告汉中泽顺房地产开发有限公司将办理房屋权属证书所需的相关资料报产权登记机关备案（包括向相关部门缴纳的费用）止，向原告翟美玲支付逾期办理房屋权属证书的违约金。三、驳回原告翟美玲的其他诉讼请求。一审案件受理费2406元，由被告汉中泽顺房地产开发有限公司负担2300元，原告翟美玲负担106元。本院二审期间，上诉人提交新证据：第一组：契税发票。证明上诉人于2015年10月13日已经将被上诉人的房屋契税金向房产登记部门缴纳。第二组：不动产登记委托书。证明因房产登记部门系统更新，需要业主重新提交资料，上诉人告知同一批办证住户后，被上诉人翟美玲未按期提交资料，直至2019年9月30日才将办证资料补齐，导致办证延误，延误的责任在于被上诉人。第三组：房产证办理登记表。证明同批办理房产证的业主在资料交齐后，已于当年取得了个人房屋所有权证，上诉人一直在积极履行自身义务。被上诉人翟美玲质证认为，对上诉人提交的上述三组证据的真实性认可，对证明目的均不予认可，被上诉人每年都在向上诉人主张办理房产证的权利，但上诉人从未告知上诉人需要重新提交办证资料。2013年4月6日交房后时隔六年之久被上诉人才取得房产证，上诉人称其一直在积极履行义务无事实依据。被上诉人提交证据：建昌·卡斯迪亚小区20号楼XXXX室房屋权属证书两份{证号：（2019）汉台区不动产权第XXXXX47号、XXXXX48号}。证明被上诉人于2019年10月10日取得案涉房屋的权属证书。上诉人对20号楼XXXX室房屋权属证书的真实性及证明目的均无异议。经举证、质证，被上诉人对上诉人提交的三组证据真实性无异议，对上述三组证据的真实性予以采信。上诉人对被上诉人提交的房屋权属证书予以认可，本院依法予以采信。经本院二审审理查明，上诉人泽顺公司于2013年4月6日向翟美玲交付了房屋，同日翟美玲按照《商品房预售合同》的约定，向泽顺公司支付维修基金、契税，上诉人泽顺公司于2014年6月30日取得建昌·卡斯迪亚20号楼的权属证书（证号：汉中市房权证汉台区字第XXXXX号），但上诉人未向被上诉人翟美玲通知20号楼户主已具备办理各户房产证的情况，亦未在小区张贴公示告知业主办证相关事宜。上诉人于2015年10月13日向房产登记部门缴纳了翟美玲房屋的契税，但并未提交维修基金。此后，经业主多次催促、通过诉讼维权，上诉人于2019年9月30日与翟美玲重新签订了《不动产登记委托书》，并向房管局交纳了翟美玲房屋的维修基金。上诉人于2019年10月取得建昌· 卡斯迪亚小区20号楼XXXX室房屋权属证书{证号：（2019）汉台区不动产权第XXXXX47号、XXXXX48号}。其余原审认定事实清楚，原审在审理中经当事人举证、质证和法庭认证，证据确实充分，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、原审判决上诉人向被上诉人翟美玲支付逾期办理房产证的违约金，是否有事实和法律依据；二、原审对违约金的调整是否合理、合法；三、本案是否超过诉讼时效。首先，上诉人泽顺公司于2013年4月6日向翟美玲交付了房屋，根据案涉《商品房预售合同》第十六条之规定，上诉人最迟应当于2014年4月5日将建昌卡斯迪亚小区20号楼办理权属证书的相关资料报房产部门登记备案，从而达到为被上诉人办理其所购买的20号楼XXXX室房屋权属证书的前置条件，而本案中，上诉人于2014年6月30日取得建昌卡斯迪亚20号楼的权属证书（证号：汉中市房权证汉台区字第XXXXX号），比合同约定迟延了85天。其次，案涉《商品房预售合同》虽未明确约定翟美玲的房屋产权证是否由上诉人代办，但明确约定房屋交付使用时“买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用”，其中“契税”及“维修基金”系住户办理房屋产权证时应当向房屋权属登记部门缴纳的费用。上诉人二审中认可，收取住户的契税、维修基金即表示愿意为住户代办房屋产权证。上诉人收取该项费用后，在能够为住户办理房屋产权证时，理应通知住户及时前来办理委托代办事宜，告知委托办证应当提交的相关资料，然而上诉人在2014年6月30日取得建昌·卡斯迪亚20号楼的权属证书后，并未通知被上诉人翟美玲，亦未在小区内张贴公告告知住户办理相关委托办证手续。故上诉人对于迟延办证具有过错，上诉人理应按照合同约定承担延迟办证的违约责任。上诉人二审中提交的契税发票、不动产登记委托书及房产证办理登记表，均不能证明上诉人曾对业主履行了通知及明确告知义务，故上诉人主张其不存在违约，迟延办证责任在于被上诉人的上诉理由，无事实依据，本院不予支持。再次，关于违约金的计算方式及标准，双方对于合同第十六条第2项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”的约定，各执一词。上诉人认为该违约金条款即使偏低需要调整也应当按照被上诉人的实际损失作为调整依据，但本案中，被上诉人无任何证据证明其存在损失及损失的数额；被上诉人认为该条应解释为“按已付房价款的0.01%，按日支付违约金”。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，现双方对案涉《商品房预售合同》中违约金条款的理解发生争议，根据公平原则，案涉《商品房预售合同》第八条约定“买受人逾期付款，自逾期之日起按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”，故被上诉人的主张更符合通常的理解和交易习惯。另，上诉人泽顺公司作为格式条款的提供者，在双方对条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因本案是系列案件，原审法院本着同类型案件，保持裁判尺度统一的原则，将违约金调整为按已付房价款的0.005%每日计算支付违约金，合理合法，本院依法予以支持。最后，关于迟延办证的期间及承担违约责任的方式。上诉人于2013年4月6日向翟美玲交付房屋并收取了契税及维修基金，按照《商品房预售合同》约定，上诉人最迟应当于2014年4月5日达到为住户办理房产证的条件，而本案中上诉人于2014年6月30日取得建昌·卡斯迪亚20号楼的权属证书，才达到为住户办理各户房产证的条件。从2014年4月6日至2014年6月30日共计85天，系上诉人单方违约，被上诉人翟美玲不存在任何过错，故此期间的违约金为：496091*0.005%*85=2108.39元。从2014年6月30日之后，上诉人理应及时着手履行为住户办理房产证的义务，明确告知住户委托办证还需交纳的相关材料，但上诉人并未履行通知及告知义务，后经业主多次催促、通过诉讼维权后才陆续为住户办理房产证。而被上诉人翟美玲作为购房者，疏于与上诉人之间的配合与协调，亦存在一定的过错，故本院确定2014年7月1日至2019年10月9日（取得案涉房屋产权证的前一天），共计1926天，该时间段的违约金应由双方各自承担50%，即上诉人应当按已付房价款的0.0025%，按日支付违约金。故此期间的违约金为：496091*0.0025%*1926=23886.78元。最后，关于被上诉人翟美玲起诉是否超过诉讼时效。因上诉人无任何证据证明其在达到为翟美玲办理房产证的条件时曾向被上诉人翟美玲履行了通知和告知义务，无法证明翟美玲从何时起知道其权利受到了侵害，故上诉人关于诉讼时效的上诉理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初3340号民事判决；二、由上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司于判决生效后二十日内，向被上诉人翟美玲支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币25995.17元；三、驳回被上诉人翟美玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担不变。二审案件受理费2406元，由上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。 审 判 长   王潇浴审  判  员   舒  胜审  判  员   曹建祥二〇一九年十一月二十六日 法 官 助 理   徐文婷书 记 员   胡  阳    1