湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0702民初5393号 原告：常德市同天物业服务有限责任公司。 法定代表人：尤传明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王亭亭，湖南正泰律师事务所律师，系特别授权代理。 被告：尹梅。 委托诉讼代理人：龙跃飞，湖南群杰律师事务所律师，系一般授权代理。 原告常德市同天物业服务有限责任公司（以下简称同天物业公司）与被告尹梅物业服务合同纠纷一案中，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。同天物业公司的委托诉讼代理人王亭亭，尹梅及其委托授权代理人龙跃飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 同天物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令尹梅向同天物业公司支付自2015年1月1日起至2019年7月31日止的物业服务费8874元、二次加压电费825元，以及违约金2910元，合计12609元；2.尹梅承担本案诉讼费。 尹梅辩称：1.同天物业公司诉称多次催缴但实际上并未催缴；2.同天物业公司的起诉不具有合法性，没有证明其与业委会签订的《物业服务合同》有经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；3.同天物业公司不具有收取1.1元/㎡物业服务费标准的资质；4.2017年之前的物业费已过诉讼时效；5.同天物业公司未尽服务义务；6.尹梅2019年全年的物业服务费已经交给红星物业公司。 经审理查明，本院确认如下案件事实：同天物业公司（甲方）与常德市柳荷鑫苑小区业主委员会（乙方）于2014年11月8日、2016年7月4日、2017年3月18日和2018年3月12日签订了四份《物业服务合同》，四份合同的起止时间分别为：2014年12月1日起至2015年11月30日止；2015年12月1日起至2016年12月31日止；2017年1月1日起至2017年12月31日止；2018年1月1日起至2018年12月31日止。四份合同均约定：“同天物业公司为柳荷鑫苑小区提供物业管理服务，服务期间高层住宅房屋、商业、经营用途的房屋按建筑面积1.1元/㎡/月、多层住宅房屋按建筑面积0.7元/㎡/月的标准收取物业管理服务费。二次供水加压电费由同天物业公司按每户每年180元标准向业主或物业使用人收取。同时约定业主或者物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按逾期支付金额每日5‰的标准向同天物业公司支付违约金。本合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，同天物业公司应当应业主委员会的要求暂时继续提供物业管理服务，业主（或交费义务人）也应继续交纳相应的物业服务费用。” 另查明，尹梅系柳荷鑫苑小区18栋401号高层住宅业主，房屋面积为146.7㎡。从2015年1月1日起至2019年7月31日止，同天物业公司一直在该小区提供物业管理服务，但尹梅并未缴纳该期间的物业管理服务费和二次供水加压电费。同天物业公司于2019年9月发函催缴物业费未果，后诉至本院，提出前列诉讼请求。 又查明，黄小平与尹梅原系夫妻，案涉房屋原登记于黄小平名下，两人2016年3月离婚后案涉房屋变更登记于尹梅名下。黄小平已经缴纳了2014年的物业服务费和二次供水加压电费，尹梅一直居住于案涉房屋。 认定上述事实有黄小平和尹梅的婚姻登记信息、房屋信息查询证明、《物业服务合同》、物业费和二次供水加压电费的收据、证明、邮寄函、律师函、EMS邮寄信息，以及同天物业公司和尹梅的当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。双方提交的其他证据因不能确定证据三性，不予采信。 本院认为：同天物业公司与常德市柳荷鑫苑小区业主委员会签订的四份《物业服务合同》，系合同双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反相关法律、法规强制性的规定，应认定合同合法有效，尹梅亦应受该合同约束。尹梅拖欠物业服务费属实，应承担清偿和违约责任。关于物业服务费的交纳期限，因同天物业公司一直提供物业服务至2019年7月31日，柳荷鑫苑小区也实际接受了物业服务，故尹梅应交纳物业服务费至2019年7月31日止。因尹梅提交的现有证据不足以证明同天物业公司在物业服务期间未按约履行职责、提供物业服务等，且物业服务具有全天候、不间断的特性，间或出现物业服务瑕疵在所难免；在物业服务单位提供的服务不构成根本违约的情形下，减免物业费必然导致物业服务无法继续开展进而阻碍双方合同目的的实现，且可能侵害到小区全体业主的权益，故尹梅以同天物业公司未尽服务义务为由拒交物业费的理由本院不予支持。对尹梅抗辩2017年之前的物业服务费和二次供水加压电费已过诉讼时效的主张，本院认为，同天物业公司仅提供了2019年9月催缴物业费的律师函，仅能证明在此期间主张过权利，不能证明在此之前行使过请求权，应当承担举证不能的后果。权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害之日起计算，但四份《物业服务合同》中均未对缴纳物业费和二次供水加压电费的具体时间进行明确约定，双方也无证据证明对具体缴款时间进行过约定，本院结合四份合同约定的物业服务期间，将合同约定服务期间截止日的次日作为权利人应当知道权利受到损害之日。因2014年11月8日签订的《物业服务合同》约定服务时间为2014年12月1日起至2015年11月30日止，故同天物业公司请求尹梅支付自2015年1月1日起至2015年11月30日止的物业服务费和二次供水加压电费的诉讼时效期间为2015年12月1日至2018年12月1日，截至同天物业公司2019年9月主张权利时已过三年诉讼时效，尹梅以超过诉讼时效抗辩主张成立；根据2016年7月4日签订的《物业服务合同》约定服务时间为2015年12月1日起至2016年12月31日止，故同天物业公司请求尹梅支付2015年12月1日起至2016年12月31日止的物业服务费和二次供水加压电费的诉讼时效期间为2017年1月1日至2020年1月1日，截至同天物业公司2019年9月主张该权利时未过诉讼时效，尹梅以该时间段请求权超过诉讼时效抗辩主张不成立。故同天物业公司主张尹梅向其支付自2015年12月1日起至2019年7月31日的物业服务费和二次供水加压电费的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持，该期间具体费用为物业服务费7100元（1.1元/㎡/月×146.7㎡×44个月）、二次供水加压电费660元（180元/年÷12个月×44个月），共计7760元；同天物业公司主张尹梅支付2015年1月1日起至2015年11月30日止物业服务费和二次供水加压电费的诉讼请求，因尹梅抗辩超过诉讼时效成立，本院不予支持。关于同天物业公司主张给付违约金的诉讼请求，因双方签订的《物业服务合同》中约定了违约金条款，故对该项诉讼请求，本院予以支持；对于给付标准，同天物业公司主张按拖欠物业服务费总额的30%收取违约金，本案物业服务合同系双务合同，为存在对价的价款给付之债，并非履行还款义务，同天物业公司主张的标准过高，本院依法调整为按中国人民银行发布的同期存款基准利率计付。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、尹梅在本判决生效后起十日内向常德市同天物业服务有限责任公司支付物业服务费7760元及违约金（违约金以7760元为基数、按中国人民银行同期存款基准利率标准，自2015年12月1日起计算至清偿之日止）； 二、驳回常德市同天物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费115元，减半收取57.5元，由尹梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员  黄应文 二〇一九年十一月二十八日 法官 助理  娄 琴 代理书记员  刘慧芳 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利人收到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。