重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初8768号原告：重庆梵悦企业管理咨询有限公司，住所地重庆市江北区天澜大道1号，统一社会信用代码915001053557061418。法定代表人：夏伟，经理。委托诉讼代理人：张秋静，重庆合纵律师事务所律师。被告：黎竞，女，1992年6月9日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：周鹏，重庆丽达律师事务所律师。第三人：重庆方豆儿摄影有限公司，住所地重庆市江北区天澜大道9号附6号、附7号，统一社会信用代码91500105MA5U735U74。法定代表人：黎竞，经理。委托诉讼代理人：周鹏，重庆丽达律师事务所律师。原告重庆梵悦企业管理咨询有限公司（以下简称梵悦公司）与被告黎竞、第三人重庆方豆儿摄影有限公司（以下简称方豆儿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梵悦公司的委托诉讼代理人张秋静，被告黎竞与第三人方豆儿公司的委托诉讼代理人周鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梵悦公司向本院提出诉讼请求：1、确认梵悦公司与黎竞于2016年6月16日签订的《星耀天地·梵悦星街商铺租赁合同14#楼吊4层4号、吊3层（1、2、3、4号）》及其补充协议于2019年4月6日解除。2、黎竞向梵悦公司支付应交而未交的保证金94720元及其滞纳金（以94720元为基数，按照日利率0.4%，从2016年6月17日计算至实际付清之日止）。事实及理由：2016年6月16日，梵悦公司与黎竞签订《星耀天地·梵悦星街商铺租赁合同14#楼吊4层4号、吊3层（1、2、3、4号）》，约定，若黎竞拖欠租金或各项费用或未按期补足保证金超过60天时，梵悦公司除向黎竞追缴应交租金等相关费用，并征收滞纳金外，同时梵悦公司有权解除本合同；黎竞租赁期间，未经梵悦公司书面同意，黎竞不得将承租的商铺转租、转借给第三方或同第三方联营；如黎竞违反本条约定，梵悦公司有权解除本合同，没收保证金。合同签订后，黎竞未按合同约定缴纳履约保证金和公共能源保证金，且未经同意将商铺擅自转租给方豆儿公司使用，已严重违反合同约定。梵悦公司依据合同约定，于2017年4月25日向黎竞发出《关于解除的通知书》。现因梵悦公司找不到邮寄凭证，故又于2019年4月4日再次给黎竞发出解除通知，但是黎竞拒收，梵悦公司遂诉至法院。被告黎竞辩称，其同意解除与梵悦公司之间的租赁合同。本案所涉租赁物所有权人即案外人重庆鹏汇房地产有限公司（以下简称鹏汇公司）在2018年9月4日、9月5日通过撬门砸锁的方式强行非法占有了黎竞依法承租的租赁物，且将该租赁物改造为售楼部。黎竞起诉鹏汇公司侵权责任纠纷的案件已由江北区人民法院受理，因此本案所涉租赁物不再由黎竞占有，本案所涉合同失去实际履行的基础。关于保证金，第一，合同虽约定应于签订合同当日交纳保证金，但签订合同当日梵悦公司并未要求被告缴纳保证金，此后也从未要求黎竞缴纳；第二，双方约定保证金通过银行转账方式支付，但梵悦公司未提供开户银行、账号，黎竞即使想要履行缴纳保证金的义务，也无法履行；第三，根据合同约定，保证金计算方式为3个月租金，但根据原被告签订的补充协议，将租金计算方式变更为以梵悦elife平台营业额的40%作为标准，但梵悦elife平台截至黎竞离开租赁物时都未建立成功，黎竞至今未向梵悦公司支付租金，保证金作为租金缴纳的保证，已无履行的必要；且因为梵悦elife平台未建成，给黎竞造成巨大经济损失，因此梵悦公司未按约建立平台才是本案所涉合同违约的真正原因，黎竞不支付保证金系行使不安抗辩权。第四，梵悦公司要求黎竞在没有依法占有租赁物的情形下，立即支付保证金已没有事实和法律基础。第五，滞纳金属于行政惩罚性的处罚金，而梵悦公司、黎竞之间为平等主体。所以，梵悦公司要求黎竞支付滞纳金于法无据，且，根据双方在合同里的约定，黎竞只有在未缴纳租金、管理费、其他各项费用的情形下才向原告缴纳滞纳金，而不含保证金未缴纳时也需要承担滞纳金。第六，即使法院认定双方所约定的滞纳金属于违约金，而违约金属于补偿性质，又因为本合同的保证金的缴纳与否都不会给梵悦公司造成任何损失，再结合双方在合同中关于“梵悦公司无息退还保证金”的约定，梵悦公司不应在收取的保证金上获得经营性的收益，故，其关于滞纳金的诉讼请求应被驳回。第七，黎竞不存在转租的事实，梵悦公司知晓且同意方豆儿公司作为租赁物实际使用人。第三人方豆儿公司的答辩意见与被告黎竞一致。本院经审理查明事实如下：2016年6月16日，甲方梵悦公司与乙方黎竞签订《星耀天地·梵悦星街商铺租赁合同14#楼吊4层4号、吊3层（1、2、3、4）号》，约定：甲方将位于重庆市江北区星耀天地项目14号楼吊4层4号和吊3层1、2、3、4号商铺出租给乙方经营使用，商铺租用可使用面积为531.47平方米。该承租商铺用于经营摄影及相关配套产品。在本合同有效期内，乙方不得擅自变更用途及营业范围。乙方若向对其经营的产品品牌作出任何形式的调整或更换，需提前60天以书面形式向甲方提出申请，并征得甲方书面同意。商铺的交付时期为2016年6月16日。商铺租赁期限为63个月，即2016年6月16日起至2021年9月15日止，租赁期限自商铺交付日起算。自甲乙双方约定的交付日或甲方正式通知乙方接收该商铺之日起共计90天免租装修期。免租装修期内，乙方无需交付租金，但仍须支付物管费，并承担商铺内发生的装修保证金、装修垃圾清运费以及装修和/或经营活动而产生的政府税费及其他费用。乙方应于商铺交付之日起5日内全额支付装修管理费、装修保证金、装修垃圾清运费，水电费用据实支付。乙方开业日期为2016年10月1日，在甲方向乙方移交租赁商铺后，乙方应完成该商铺的装修和必要的准备工作，经甲方验收后可开始营业。2016年9月16日至2021年10月15日期间，租金标准为150元/月/平方米，月租金合计为79720元；租金按每年6%逐年递增。在本合同签订日，乙方须缴纳2016年9月16日至2016年10日依约15日期间租金给甲方，合计79720元。除本合同另有约定外，乙方须按“先付款后使用”的原则，乙方应于每月10日前将下一租赁月度应付的租金、管理费等相关费用支付到达甲方账户或以现金方式缴纳完成。乙方在本合同签署当日须向甲方一次性缴清履约保证金和公共能源保证金，履约保证金数额为三个月租金，即239160元，公共能源保证金为15000元。该保证金为乙方履约本合同担保，租赁期满，如乙方在租赁期间无任何违约行为且未给甲方造成损失的，乙方按合同约定交还商铺，并办妥以该商铺为注册地址的工商注销或变更手续后十五个工作日内，甲方将保证金一次性无息退还乙方。乙方依据本合同应支付的租金、物业管理费及其他费用可以以银行转账的方式存入甲方指定的账户，或将支票送至甲方在本合同中载明的地址或甲方书面通知的其他地址，甲方核实收妥乙方交纳的款项后，应向乙方提供相应发票。在商铺交付后，非本合同约定或者法律规定，因甲方原因导致本合同无法履行而提前收回商铺的，甲方应向乙方无息退还保证金和已缴纳尚未使用的租金、管理费，乙方有权追究因甲方违约给乙方造成的一切损失（包括装修损失）。在租赁期内，如因乙方原因解除合同或因乙方严重违约导致甲方单方解除合同的，则甲方不予退还乙方已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其他乙方已缴款项），并将其作为违约金处理，同时，甲方有权留置乙方在合作商铺内的物品，并向乙方追究因乙方违约给甲方造成的一切损失。若乙方违反合同约定，未在约定期限内全额缴纳租金、管理费即其它各项费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，若乙方迟延缴纳前述款项超过30日的，甲方有权单方解除本合同。在租赁期内，若乙方拖欠甲方租金、保证金、管理费、水电气任一费用或拖欠滞纳金，或因乙方违约或由于乙方的过错给甲方造成损失，甲方可以在无须预先通知乙方的情况下从保证金扣除相关费用，并要求乙方在60天内补足所扣除部分；若乙方拖欠租金或各项费用或未按期补足保证金超过60天时，甲方除向乙方追缴应交租金等相关费用，并征收滞纳金外，同时甲方有权解除本合同；同时甲方有权停止商铺能源供应，由此造成的一切损失由乙方承担。乙方租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得将承租的商铺转租、转借给第三方或同第三方联营，乙方不得将该商铺承租权做质押，如乙方破产或被清盘或其营业被接管将视为该商铺承租权转让，如乙方违反本条约定，甲方有权解除本合同，没收保证金。在乙方违约情况下甲方又接受租金或其他款项时，不能视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利，乙方交付的租金或其他款项不足本合同之规定金额时，或甲方接受金额不足的租金或其他款项，均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他款项，也不影响甲方追索欠租欠款的权利以及根据本合同及法律规定的其他权利；此外，甲方未能或延迟行使本合同项下的任何权利将不意味放弃该等权利，甲方的任何权利的放弃均以甲方签署的书面明确表示为准。同日，甲方梵悦公司与乙方黎竞签订《之补充协议》，约定：鉴于梵悦elife平台（包括其网站APP客户端）系甲方运营的互联网交易平台，甲方将引导梵悦elife平台的注册会员在乙方经营的商业物业进行消费，乙方同意与梵悦elife平台注册会员进行销售产品、提供服务的交易，并同意使用甲方提供的商业线上支付平台收取营业款项。将主合同的租金支付方式变更为，按照梵悦elife平台注册会员（下称甲方会员）每月在乙方消费金额（乙方向甲方会员收取的销售产品、提供服务的营业款）的40%向甲方支付租金。凡是甲方会员在乙方消费期间的付款，乙方应当使用甲方提供的线上支付平台进行支付，次月5日前对上月的消费总金额进行核算，扣除消费总金额的40%作为甲方的应收租金，甲方应开取对应总额的增值税普通发票给予乙方；消费总金额的剩余60%作为乙方营业款，乙方同时开具相应金额的收据给甲方，由甲方于每月5日前支付至乙方指定银行账户。将主合同关于保证金的约定变更为，乙方在本合同签署当日须向甲方一次性缴清履约保证金和公共能源保证金，履约保证金数额为79720元，公共能源保证金为15000元。同日，甲方（出租方）黎竞与乙方（承租方）方豆儿公司签订《场地（房屋）租赁协议书》，载明：甲方愿将位于重庆市江北区天澜大道9号附6号、附7号（2-1、2-2、2-3、2-4）的房屋租给乙方，作为摄影经营场所使用。该房屋租赁使用期自2016年9月16日至2021年10月15日止，共计5年。另查明，黎竞未向梵悦公司缴纳履约保证金和公共能源保证金。庭审中，梵悦公司举示了《EMS邮件》、《快递查询》，并当庭拆开邮件，举示邮件中的《关于解除的通知函》，拟证明黎竞恶意拒收梵悦公司的快递，根据双方在合同中17条的约定，黎竞所寄送的上述《通知函》应视为在2019年4月6日送达，双方的合同亦应在2019年4月6日解除。《EMS邮件》载明，邮件编号为1043919460932，寄件人为重庆鹏汇房地产有限公司（以下简称鹏汇公司），收件人为黎竞，电话为13883330675，收件地址为重庆市沙坪坝区向东村86号附5号3-2，内件品名为“关于解除黎竞《星耀天地·梵悦星街商铺租赁合同》的通知函（14号楼吊层4号和吊3层1、2、3、4号的物业）。《快递查询》载明上述《邮件》于2019年4月4日寄出后，于2019年4月6日因“拒收退回”而退回妥投。《关于解除的通知函》载明为梵悦公司向黎竞发出，内容为梵悦公司表示因黎竞无理由欠付保证金、水电物业等费用超过60日，且未经同意将房屋转租于他人，故，在通知函达到黎竞时，双方于2016年6月16日签订的《星耀天地商铺租赁合同》解除。黎竞表示没有收到上述《EMS邮件》，且上述《EMS邮件》载明为鹏汇公司邮寄。方豆儿公司的质证意见与黎竞一致。庭审中，梵悦公司陈述，其与鹏汇公司是同一办公地点，《EMS邮件》中的邮寄人和邮寄地址是邮局统一打印的，故，《EMS邮件》实际是梵悦公司寄出，且，《EMS邮件》中也写明了内件品名是解除本案所涉房屋的解除通知函，因此，黎竞属于恶意拒收邮件，应视为梵悦公司解除双方合同的意思表示已经送达给黎竞。庭审中，黎竞举示了《微信截图》，拟证明入驻E平台的商家都需要营业执照，完善经营手续，且2018年9月底，本案所涉房屋被改造为售房部致使租赁合同无法履行。梵悦公司对该证据真实性不予认可，并表示即使《微信截图》是真实的，也达不到其证明目的，E平台是梵悦公司收取租金的变通方式，E平台没有搭建成功，梵悦公司未能按照补充协议约定收到相应费用，只给梵悦公司造成了损失，并非黎竞拒绝缴纳保证金的理由；即使梵悦公司曾要求黎竞索要营业执照，索要的也应是以黎竞为名字的个体工商户营业执照。方豆儿公司认可上述证据。庭审中，黎竞举示了《重庆市公安局案（事）接报回执》及《结婚证》，拟证明2018年9月4日，鹏汇公司强占黎竞的租赁房屋并将房屋内物品搬走，报案人与黎竞为夫妻关系。梵悦公司认可前述证据形式的真实性，但认为不能达到黎竞的证明目的，并表示上述《接报回执》中内容仅为报警人的单方陈述，并没有经过公安机关调查认定，报案的正当性、合法性、报警信息的真实性无法核实。方豆儿公司认可上述证据。庭审中，黎竞申请证人孔燕到庭作证，拟证明入驻E平台的商家都需要营业执照，完善经营手续，且2018年9月底，本案所涉房屋被改造为售房部致使租赁合同无法履行。孔燕陈述，其与黎竞为合伙关系，参与了本案所涉合同的签订过程；梵悦公司向孔燕索要过方豆儿公司的营业执照；2018年5月23日，梵悦公司开始断水断电，从2018年7月开始暂停经营，在2018年8月底时，办公室内办公物品就不在了。梵悦公司认为，孔燕是本案所涉房屋的实际经营者，与本案有直接利害关系，其证言不应采信；孔燕陈述鹏汇公司收回本案所涉房屋的时间不属实，且无其他证据佐证；从孔燕的陈述来看，黎竞存在接收本案所涉房屋后，未经梵悦公司书面同意转租房屋或与方豆儿公司联营的事实，梵悦公司据此行使单方解除权有合同依据。黎竞认可孔燕的证人证言。方豆儿公司的质证意见与黎竞一致。庭审中，黎竞表示若法院确认其应支付梵悦公司滞纳金，滞纳金的计算也应按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准。以上事实，有《星耀天地•梵悦星街商铺租赁合同14#楼吊4层4号、吊3层（1、2、3、4）号》、《之补充协议》、《场地（房屋）租赁协议书》、《EMS邮件》、《快递查询》、《关于解除的通知函》、《微信截图》、《重庆市公安局案（事）接报回执》、《结婚证》、证人证言以及当事人的庭审陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，梵悦公司与黎竞签订《星耀天地·梵悦星街商铺租赁合同14#楼吊4层4号、吊3层（1、2、3、4）号》、《之补充协议》，系双方真实意思表示，且上述合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院由此确认梵悦公司与黎竞均应按约履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案查明，根据合同约定，黎竞应于签订合同的当日（2016年6月16日）按约缴纳履约保证金及公共能源保证金共计94720元，若未按约缴纳，梵悦公司享有单方解除权，而根据查明事实，黎竞未按时缴纳保证金，其行为已构成违约，不仅如此，根据《场地（房屋）租赁协议书》，亦足以认定黎竞将本案所涉房屋转租，此种行为亦构成违约，故，本院确认根据合同约定梵悦公司已享有单方解除权，由此确认梵悦公司已具备行使单方解除合同的权利的条件。关于黎竞抗辩梵悦公司从未要求其缴纳保证金并同意其转租的问题，根据双方在合同中的约定，梵悦公司放弃权利需其作出书面的意思表示，而梵悦公司并未作出书面放弃相应权利的意思表示，故，本院对黎竞上述抗辩意见不予采纳。关于梵悦公司与黎竞于2016年6月16日所签订的《星耀天地·梵悦星街商铺租赁合同14#楼吊4层4号、吊3层（1、2、3、4）号》及《之补充协议》是否于2019年4月6日解除的问题，现梵悦公司举示了《EMS邮件》、《快递查询》、《关于解除的通知函》拟加以佐证，但上述《邮件》的寄件人载明并非梵悦公司，且，上述《邮件》已被拒收，故，本院确认梵悦公司不能证明其在2019年4月6日将解除合同的意思表示传达给黎竞，由此对梵悦公司要求确认其与黎竞于2016年8月16日签订的《星耀天地·梵悦星街商铺租赁合同14#楼吊4层4号、吊3层（1、2、3、4号）》及其补充协议于2019年4月6日解除的诉讼请求不予支持。关于梵悦公司与黎竞于2016年6月16日签订的《星耀天地·梵悦星街商铺租赁合同14#楼吊4层4号、吊3层（1、2、3、4号）》及《之补充协议》是否已解除的问题，本案中，黎竞于2019年5月31日收到本院所送达的起诉状副本，而本院又已确认根据合同约定梵悦公司已享有单方解除其与黎竞所签订的合同的权利，再结合梵悦公司起诉所依据的事实理由，本院确认梵悦公司于2019年5月31日解除了其与黎竞所签订的《星耀天地·梵悦星街商铺租赁合同14#楼吊4层4号、吊3层（1、2、3、4号）》及《之补充协议》。关于梵悦公司要求黎竞支付应交而未交的保证金94720元的诉讼请求，本案查明，梵悦公司与黎竞在《星耀天地·梵悦星街商铺租赁合同14#楼吊4层4号、吊3层（1、2、3、4号）》及《之补充协议》中约定，黎竞向梵悦公司缴纳保证金的目的是为了担保合同的履行，而本院现已确认梵悦公司于2019年5月31日解除了其与黎竞所签订的《星耀天地·梵悦星街商铺租赁合同14#楼吊4层4号、吊3层（1、2、3、4号）》及《之补充协议》，故，梵悦公司现在要求黎竞支付保证金没有事实依据，本院由此对梵悦公司关于保证金的诉讼请求不予支持。关于梵悦公司要求黎竞支付滞纳金的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案查明，梵悦公司与黎竞在《星耀天地·梵悦星街商铺租赁合同14#楼吊4层4号、吊3层（1、2、3、4号）》中约定，“若乙方违反合同约定，未在约定期限内全额缴纳租金、管理费即其它各项费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，若乙方迟延缴纳前述款项超过30日的，甲方有权单方解除本合同。在租赁期内，若乙方拖欠甲方租金、保证金、管理费、水电气任一费用或拖欠滞纳金，或因乙方违约或由于乙方的过错给甲方造成损失，甲方可以在无须预先通知乙方的情况下从保证金扣除相关费用，并要求乙方在60天内补足所扣除部分；若乙方拖欠租金或各项费用或未按期补足保证金超过60天时，甲方除向乙方追缴应交租金等相关费用，并征收滞纳金外，同时甲方有权解除本合同”，再结合梵悦公司与黎竞在《之补充协议》中关于保证金金额的约定，本院确认黎竞应向梵悦公司支付属于违约金性质的滞纳金，现黎竞抗辩应调整双方关于滞纳金标准的约定，本院经审查决定酌情予以调整，由此确认黎竞应向梵悦公司支付滞纳金（以94720元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年6月17日起计算至2019年5月31日止），对于梵悦公司超出上述金额部分的请求，本院不予支持。关于黎竞抗辩保证金的缴纳与否均不会给梵悦公司造成任何损失的问题，现本院已确认梵悦公司正是因为黎竞未缴纳保证金解除了双方的合同，即，因黎竞原因导致了合同解除，以致梵悦公司出租房屋收取租金的合同目的不能实现，从而实际已造成梵悦公司的损失，而若保证金在双方签订合同当日已由黎竞缴纳给梵悦公司，则还是能在一定程度上起到促进合同履行的作用，综上，本院对黎竞该抗辩意见不予采纳。关于黎竞举示《微信截图》、《重庆市公安局案（事）接报回执》、《结婚证》，并申请证人孔燕出庭作证，拟证明鹏汇公司存在强占本案所涉房屋的问题，因本案审理的焦点为黎竞是否因未缴纳保证金而违约并承担违约责任，梵悦公司是否因黎竞存在违约行为具有单方解除合同的权利，梵悦公司在具有单方解除权的前提下是否行使过单方解除权，而鹏汇公司是否存在强占本案所涉房屋的情形与本案需查明的事实无关，故本院不作判断，黎竞可通过另案诉讼的方式解决相应纠纷。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、被告黎竞于本判决生效之日起五日内支付原告重庆梵悦企业管理咨询有限公司滞纳金（以94720元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年6月17日起计算至2019年5月31日止）。二、驳回原告重庆梵悦企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1084元，由原告重庆梵悦企业管理咨询有限公司负担932元，由被告黎竞负担152元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  彭磊二〇一九年十一月十八日书记员  张黎