安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1182民初4708号 原告：明光市嘉丰房地产开发有限公司，住所地安徽省明光市明珠苑小区四组团别墅楼自东向西第贰套，统一社会信用代码913411825663538250。 法定代表人：张君平，总经理。 委托代理人：王继明，安徽洪武律师事务所律师。 被告：张瑞清，男,1962年12月12日出生,汉族，住安徽省明光市。 被告：刘华忠，男，1968年4月10日出生，汉族，住安徽省明光市。 两被告共同委托代理人：李家宝，江苏恒森律师事务所律师。 原告明光市嘉丰房地产开发有限公司(以下简称嘉丰公司)诉被告张瑞清、刘华忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日受理后，依法适用简易程序，由审判员钱军独任审判，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告嘉丰公司的法定代表人张君平及其委托代理人王继明，被告张瑞清、刘华忠及两被告的共同委托代理人李家宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉丰公司诉称：2015年5月29日，原告与张瑞清签订房屋租赁合同，约定原告将位于明光市，新建的“明城一品”小区，坐西面东和坐东的商贸街（10-12＃、14-16＃、18-20＃、22＃、24-26＃、24-26＃西侧、28-30-32＃、21-5＃、34-36＃2楼和38-46＃2楼），面积1151.49平米的门面房出租给张瑞清开设浴场。租期5年，第一、二年年租金41万元，从第三年起，每年租金按前一年租金递增5%。并约定第一年租金在签订合同时付清，以后各年租金在次年开始前15天前付清。合同还约定了其他条款。合同签订后，原告于2015年7月1日将房屋全部交于张瑞清承租使用，之后张瑞清与刘华忠合伙共同经营。张瑞清于当年7月1日交付了第一年租金，从2016年起两名被告开始拖欠租金。截至起诉之日，已拖欠租金累计达483272元，经多次催要至今未付。根据合同约定，被告不仅应当向原告支付房屋租金和偿付逾期支付房租的违约金，而且原告有权单方解除租赁合同，提前收回出租的房屋。请求法院1、判决解除原告与被告张瑞清签订的“2015.5.29”《房屋租赁合同》；2、判令被告张瑞清、被告刘华忠向原告支付尚欠房屋租金483272元；3、判令两被告限期将承租原告房屋腾空恢复原状，交还给原告。 被告张瑞清、刘华忠共同辩称：1原告要求解除房屋租赁合同没有事实和法律依据，关于房屋租金及支付方式，因案涉房屋从交付时就存在漏水问题，严重影响被告的经营，经原告数次维修，仍无法解决，经中间人协调，双方协商将房屋租金变更为每年36万元，且双方实际按照年租金36万元已履行两年。根据原告出具的房租收条，可以证明原告认可房屋租金为每年36万元。2、房屋租赁合同中，关于原告单方解除合同条款是原告为了重复使用预告拟定的条款，在订立合同时并未与被告协商，属于格式条款。从合同内容上来看，原告提供的格式合同对双方权利义务的安排仅约定了被告的义务，没有约定原告的义务和被告的权利，明显违背了公平原则，加重了被告的责任。在订立合同时，原告也没有尽到提示和说明的义务，该格式条款无效。3、因双方协商一致将租金调整为每年36万元，2018年7月1日前租赁已实际支付完毕。被告尚欠2018年7月1日至2019年6月30日租金15万元，2019年7月1日之后租金未付，被告不同意解除房屋租赁合同。 经审理查明：2015年5月29日，原告与被告张瑞清签订《房屋租赁合同书》，约定甲方（原告）出租给乙方（张瑞清）的房屋位于明光市，新建的“明城一品”小区（坐西面东、坐东面西）商贸街门面房（10＃-12＃2楼、14＃-16＃2楼、18＃-20＃、22＃、24＃-26＃、24＃-26＃西侧、28＃-30＃-32＃、21-5＃、34＃-36＃2楼和38＃-46＃2楼，1151.49㎡）。房屋租赁期限为5年，自2015年7月1日起至2020年7月1日止，乙方承诺租赁该房屋作为浴场使用。房屋租金从双方办理局面房交接手续之日算起，第一、二年每年租金人民币41万元，第三年度租金按照前二年租金金额递增3%，第四年度起，每年租金按照前一年度租金的5%递增。租金采取先交后租方式交付，即乙方于本合同签订之时预交第一年租金41万元，第二年度租金在第二年度开始前15日预付，以后每年应交租金以此类推。在违约责任条款第4款中约定，“乙方逾期付清当期租金满一个月的，甲方有权无条件解除本合同。”合同签订后，张瑞清按约向原告支付了2015年7月1日至2016年6月30日的第一年度租金41万元；2016年7月3日、2016年11月17日张瑞清分两次向原告交纳了2016年7月1日至2017年6月30日第二年度的租金共计35万元；自2017年3月28日起至2018年5月21日，张瑞清分七次共计向原告交纳了第三年度租金36万元；2019年1月30日至2019年2月25日，张瑞清四次向原告交纳了第四年度租金共计21万元。以上张瑞清共计向原告交纳租金133万元，按合同约定价格计算，截至2019年7月1日，张瑞清尚欠原告前四年度租金355715元未付，截止至本案起诉之日，张瑞清尚欠原告租金共计483272元未付。 上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同书》、《不动产登记证书上》、房屋租金计算明细表，被告提供的部分交纳租金收据，双方当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人约定的解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。本案中，原告与被告张瑞清签订《房屋租赁合同书》后，张瑞清未按约预先支付租金，现第五年度已过数月，被告张瑞清至今尚前四年度租金355715元，第五年度租金更是分文未付。张瑞清迟延履行主要债务，被起诉后至今亦分文未付，且其行为致双方约定的解除条件成就，对原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。截止至本案起诉之日，张瑞清尚欠原告租金共计483272元，张瑞清应予以清偿。被告刘华忠并非合同当事人，对原告要求被告刘华忠支付上述所欠房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。但刘华忠作为涉案房屋的共同使用人，与张瑞清共同经营浴场，在合同解除后应与张瑞清共同腾空房屋、恢复原状，交还给原告。对原告的第3项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条第(三)项、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告明光市嘉丰房地产开发有限公司与被告张瑞清于2015年5月29日签订的《房屋租赁合同书》； 二、被告张瑞清于本判决生效后十日内向原告明光市嘉丰房地产开发有限公司清偿所欠租金483272元； 三、被告张瑞清、刘华忠于本判决生效后十日内将承租原告房屋腾空恢复原状，交还给原告明光市嘉丰房地产开发有限公司； 四、驳回原告明光市嘉丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8549元，减半收取4274.50元，由被告张瑞清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 钱 军 二〇一九年十一月二十六日 书记员 岳露露 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。