兰州新区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0191民初2475号原告（反诉被告）:陈士军。委托诉讼代理人：张伟义，甘肃少华律师事务所律师。被告（反诉原告）：绿地集团兰州新区置业有限公司。法定代表人：李蓟，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛轩，甘肃勇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛小萍，甘肃勇盛律师事务所律师。原告陈士军诉被告绿地集团兰州新区置业有限公司（以下简称绿地公司）及绿地集团反诉陈士军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。双方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈士军向本院提出诉讼请求：1.判决确认绿地智慧金融城H32-202号房屋面积误差比3%的房价款61307元由陈士军承担，超出3%部分的房价款939429元由绿地公司承担，大于合同约定面积116.76㎡的房屋产权归陈士军所有；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的绿地智慧金融城H32-202号商品房，面积238.40㎡，单价为8570.88元/㎡，总价款2043298元。该合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，产权面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。合同签订后，原告依约支付50%的购房款1020000元，其余房款通过银行按揭贷款形式支付。2017年8月20日，被告向原告交付H32-202号房屋。根据房屋面积测绘报告，H32-202号房屋建筑面积为355.16㎡，产权登记面积比合同约定面积超出116.76㎡。2019年6月20日，被告通知原告携带资料办理房产证，但原告前去办理时被告却予以推诿。现原告提起诉讼。绿地公司辩称：陈士军的诉请于法无据，应予驳回。1.物权法设立的是所有权登记主义，而非法院确认主义；法院判决中的形成类判决才会引起物权的变动；陈士军要求法院确认房屋面积没有事实及法律依据，应予驳回；2.根据合同法规定，由于案涉房屋面积存在偏差，导致合同目的不能实现，绿地公司提出反诉，请求予以支持。绿地公司提出反诉请求：1.依法判决解除双方于2015年2月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2015预03653号）；2.本案本诉、反诉费等与该案相关的一切费用由陈士军承担。事实和理由：位于兰州新区房屋系绿地公司开发建设的营业用房。该房预售前，甘肃华信测绘公司对该房屋面积预测测绘，并由兰州新区房地产交易中心测绘部出具《房屋面积预测测绘成果报告书》，预测绘建筑面积238.40㎡。据此，绿地公司于2015年2月13日与陈士军签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋预售给陈士军。陈士军辩称，绿地公司提请解除合同无事实和法律依据，且其早已丧失法定的合同解除权；绿地公司的陈述及观点不能抗辩合同的约定及司法解释的规定，其反诉请求不能成立，请求驳回绿地公司的全部诉请。本院经审理认定事实如下:2015年2月13日，陈士军与绿地公司签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），约定陈士军购买绿地公司开发建设的兰州新区绿地智慧金融城第H32幢202单元商品房一套，建筑面积238.40㎡（依据2014年4月25日房屋面积预测绘成果报告确定），单价8570.88元/㎡，总房款2043298元。该合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。合同签订后，陈士军依约支付了全部购房款。2017年8月20日，绿地公司向陈士军交付了案涉房屋，但房屋面积测绘报告显示，案涉房屋的建筑面积为355.16㎡，比案涉合同约定面积超出116.76㎡，陈士军认可接收的案涉房屋建筑面积为355.16㎡。现案涉房屋已完成交付并由陈士军装修后进行了出租。后，双方因办理案涉房屋产权证问题产生纠纷，遂形成本诉。庭审中，陈士军明确表示不退房，愿继续履行案涉商品房买卖合同。以上事实，有当事人陈述、书证《商品房买卖合同》、收款收据、房屋面积预测绘成果报告书、房屋面积测绘报告书等证据予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案主要有以下焦点问题：（一）关于陈士军的本诉诉请能否成立的问题。当事人双方在合同中虽然有“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%时，买受人不退房的，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人”之约定，但在本案中，如对此进行机械的理解与适用，有悖法律适用的体系解释原则。合同法第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。公平原则作为民事立法领域内的基本原则，其意义和作用在于体现社会公德与商业道德的结合。将该原则作为规范合同当事人的行为准绳，可以有效防止当事人权利的滥用，维护与平衡当事人之间的利益。2003年3月24日，最高人民法院出台《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是有其现实背景的，其中第14条关于房屋面积误差比之规定显然是出于对当时处于弱势地位的买房者予以更多保护的考量，但随着房地产调控政策的变化和房地产由卖方市场转为买方市场，买房者的弱势地位已得到了明显改善。依据市场经济的规律，一个完善的市场，并不允许参与者只享受利益，不承担义务。本案中买受人陈士军在接收案涉房屋时已明知房屋建筑面积超出合同约定116.76㎡，其对案涉房屋接收后进行了装修、出租并交纳了相应的物业管理费用。绿地公司的瑕疵交付行为使陈士军在未支付合理交易对价的情况下无正当理由受益，其要求仅支付房屋面积误差比3%的房价款61307元，大于合同约定面积116.76㎡房屋产权归其所有之诉请不符合交易习惯和公平原则。另，《商品房销售管理办法》第34条第1款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产主管行政部门审核后用于房屋产权登记。”按照上述规定，房地产开发企业在商品房交付使用前委托具有房产测绘资格的单位测绘的面积，经房地产行政主管部门审核确认后即可作为商品房产权登记的面积，未经房地产行政主管部门审核确认，不能作为商品房产权登记的面积。也就是说，商品房的面积以房地产行政主管部门确认登记的为准。房地产行政主管部门确认登记的面积称产权登记面积，合同约定的面积称合同约定面积。从实践情况来看，在商品房买卖合同签订时，商品房的面积大多未经具有房产测绘资格的单位实施测绘或者虽经测绘但未经房地产行政主管部门审核确认。所以，商品房买卖合同中的面积是合同约定的面积，不是房产登记的面积。这样，在产权登记时，房地产行政主管部门审核确认的面积与合同约定的面积就有可能发生差异。在本案中，陈士军与绿地公司签订案涉商品房买卖合同时，只是依据了案涉商品房的房屋面积预测绘成果报告书，而该预测绘成果报告书并未经过房地产行政主管部门的审核确认，预测绘成果报告书是案涉房屋建设过程中形成的阶段性测绘结果，现案涉房屋已出具了房屋面积测绘报告书，应以房屋面积测绘报告书为依据，确定案涉房屋的产权登记面积。综上，陈士军的本诉诉请本院不予支持。（二）关于案涉《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。本案中，陈士军与绿地公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，陈士军已支付了合同约定的238.40㎡的全部购房款，履行了主要合同义务，现案涉房屋也已完成交付并由陈士军装修后进行了出租，陈士军在本案中并无过错，在这种情况下，绿地公司请求解除案涉合同，不仅使得当事人签订涉案合同的目的得不到实现，也使得当事人之间的利益失衡，不利于维护交易的稳定，也有违公平、诚实信用的民事活动原则，故绿地公司的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。（三）关于案涉房屋超出合同约定额外交付116.76㎡面积如何处理的问题。商品房买卖合同，标的物商品房交易面积应属合同的主要关键性条款。本案中，案涉合同约定的商品房交易面积为238.40㎡，而实际陈士军接收的房屋面积为355.16㎡，陈士军额外接收了116.76㎡的房屋，在其明确表示不退房，愿意继续履行合同的前提下，案涉商品房买卖合同的主要条款，即主要合同内容已发生了实质性改变，故陈士军就该116.76㎡的房屋理应向绿地公司补充支付购房款，在陈士军支付完该购房款后，绿地公司应积极配合变更或签订补充合同。至于额外交付的116.76㎡房屋购房款单价问题，本院认为，额外交付的过错在绿地公司而非陈士军，应继续以双方合同签订时案涉房屋的售价8570.88元/㎡为宜，故陈士军应支付绿地公司案涉房屋额外交付116.76㎡的购房款为1000736元（116.76㎡×8570.88元/㎡≈1000736元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十一条、第九十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下：一、陈士军于本判决生效之日起三十日内支付绿地集团兰州新区置业有限公司兰州新区绿地智慧金融城第H32幢202单元商品房额外交付的116.76㎡购房款1000736元；二、绿地集团兰州新区置业有限公司在收到陈士军上述购房款后十五日内与陈士军就兰州新区绿地智慧金融城第H32幢202单元额外交付的116.76㎡商品房签订变更或补充合同；三、驳回陈士军的其他诉讼请求；四、驳回绿地集团兰州新区置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的本诉案件受理费6696元，由陈士军与绿地集团兰州新区置业有限公司各负担3348元；反诉费100元，由绿地集团兰州新区置业有限公司各负担如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  王宏兵二〇一九年十一月二十一日法官助理朱亮军书记员王长莉