辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0281民初5637号 原告：谢炎娥，女，1992年9月9日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。 被告：大连远洲东涛房地产开发有限公司，住所地：瓦房店市共济办事处西长春路西段148号（1号楼）317房间。统一社会信用代码：912102817920473917。 法定代表人：牟谷敏，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭永军，系大连瓦房店市大众法律服务所法律工作者。 原告谢炎娥与被告大连远洲东涛房地产开发有限公司（以下简称远洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢炎娥、被告远洲公司的委托诉讼代理人谭永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢炎娥向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告给付原告逾期办证违约金150345.64元。（自2014年9月6日至2019年8月25日止按中国人民银行公布的中长期贷款基准利率4.75%）；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告、被告于2014年1月12日签订商品房买卖合同。合同约定，被告将坐落于瓦房店市房屋，建筑面积86.62平方米，以564243元（扣除首付款，余款以公积金贷款方式支付给被告）卖给原告，2014年9月6日，双方办理入住手续，原、被告在签订商品房合同第8条中约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第5条中”，第15条自交付之日起超过360日买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自届满的次日起，买受人同意给出卖人合理时间继续办理。原告己经交付所有房屋。2014年9月6日被告向原告交付了房屋，原告交付了物业费并入住该房屋，截止2019年8月25日，被告仍未给原告办理房屋产权证书，为此诉讼你院，请予支持。 被告远洲公司辩称，不同意原告的诉讼请求。程序上讲，原告已过三年的诉讼时效。原告要求违约金过高。原、被告在房屋买卖合同中并没有约定给付逾期办证的违约金。见合同第15条约定，故原告起诉要求被告给付逾期办证违约金没有合同依据。同时根据合同自治原则，原告同被告签订购房合同时，没有要求被告更改上述条款，故应视为原告放弃要求被告给付逾期违约金。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律解释》第18条合同法第144条第2款规定，被告认为原告起诉的违约金过高，已超过被告给付能力。原告已经实际占有房屋，实现了该房屋的使用价值，并且该房屋在2019年4月11日已验收合格，原告可以到被告公司开具全额发票，自行办理房屋手续。被告不存在恶意违约，不给原告办理房照，前期不能办理的原因系建筑商大连三川建设集团没有向被告全部交付相应的竣工手续造成的。原、被告是互惠互利的关系，因为原告系贷款购房，被告依约定向银行承担担保责任，原告违约的情况下，被告要承担法律义务。原告诉状中称截至2019年8月25日被告仍未给原告办理房屋产权证书，被告没有义务给原告办理房证，正常程序是原告到被告处开具全额发票，持全额发票和购房合同自行到不动产办理。请求法庭驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月12日，原告谢炎娥与被告远洲公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于瓦房店市房屋，建筑面积86.62平方米，单价6514元/平方米，房屋总价款564243元。原告已于2014年1月9日前付清首付款284243元，余款28万元以银行贷款形式付清。被告于2014年9月6日向原告交付了案涉房屋。 另查，案涉《商品房买卖合同》第十五条中约定:“预购商品房预告登记和产权登记的约定。1.在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.自交付之日起超过360日买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自届满的次日起，买受人同意给予出卖人合理时间继续办理。”原告现未取得案涉房屋的房屋产权证书。 再查，原告所购房屋位于瓦房店市，瓦房店市住房和城乡建设局于2019年4月11日出具的编号为N21028120190013（0）的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》记载，远洲国际城二期2-20号楼（坐落号：康乐街71号）工程竣工验收备案文件已收讫。 上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票（自开）、专用收款收据，被告提供的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、三期行政街号及庭审笔录记载的事实在卷为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原、被告签订的《商品房销售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满，未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任。1.商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2.商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，指房屋交付使用之日起90日；3.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”现原告已依合同约定全面履行了合同义务，但被告未能依约在合理期限为原告办理购买房屋的权属证书，其逾期办证的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。被告抗辩双方未在《房屋买卖合同》中约定给付逾期办证违约金视为原告放弃要求给付逾期办证违约金请求的主张，于法无据，本院不予认可。 关于违约金的计算期限。原、被告约定“自交付之日起超过360日买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，买受人同意给予出卖人合理时间继续办理。”但双方未对“合理时间”进行明确，故结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“合理时间”确定90日为宜，即被告为原告办理案涉房屋的权属证书的最后时间应确定为：自2014年9月6日（房屋交付之日）起满360日后，再延长90日，即2015年11月30日。庭审中，被告提出案涉房屋已完成竣工备案登记，可以办理权属证书。但被告未举证证实其向原告明确告知，且直至原告将权属登记证书办理完毕之前，被告仍负有协助办理相关手续的义务。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因案涉房屋权属证书不能确定具体办理时间，故违约金的计算期限应为：2016年8月30日起至起诉日2019年8月29日止，原告主张的违约金计算时间为自2014年9月6日至2019年8月25日。对于原告主张的2014年9月6日至2016年8月29日的违约金，于法无据，本院不予支持。对原告主张的自2016年8月30日起至2019年8月25日（共1090天）的违约金，符合法律规定，本院予以支持。 关于违约金的数额。原告主张按照银行贷款利率年利率4.75%计算，被告提出原告主张的违约金过高，请求人民法院予以减少。对此，本院认为，违约金主要的立法目的和法律属性是赔偿守约方因违约行为所造成的实际损失，故确定违约金数额时，守约方的实际损失应为认定违约金数额的重要基础和衡量标准。本案诉讼中，原告并未提交证据证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失及损失的具体数额，且被告交付房屋后，原告已实际占有、使用了案涉房屋，实现了所购房屋的基本使用功能和价值。如果按照原告所主张的标准计算违约金，认定的违约金数额将超过已付房款四分之一的比例，确实存在违约金过高的情形。另一方面，违约金虽具有一定惩罚性，但在确定违约责任时亦应充分考虑违约方的过错程度，以期体现民法的诚实信用原则，使惩罚程度与过错程度相适应。原告主张的违约金计算标准没有法律依据，且主张标准过高，应予调整。参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，本院认为将违约金数额调整为12006元（总房款564243元×逾期利率7.125%÷365天×1090天×10%）为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告大连远洲东涛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，给付原告谢炎娥逾期办理房屋权属证书的违约金12006元； 二、驳回原告谢炎娥其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1653元（已减半收取），由原告谢炎娥承担1521元，由被告大连远洲东涛房地产开发有限公司承担132元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  杨冬冬 二〇一九年十一月十一日 书记员  矫 畅