江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0891民初3241号 原告:马林生,男,1981年10月1日出生,汉族,住淮安市。 原告:郑红霞,女,1981年10月30日出生，汉族，住淮安市。 被告:淮安中南锦城房地产有限公司,住所地淮安市生态新城枚皋中路8号中南世纪城会所。 法定代表人：陈锦石，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨翠英，该公司法务。 原告马林生、郑红霞与被告淮安中南锦城房地产有限公司（以下简称中南锦城公司）商品房销售合同纠纷一案。本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行审理，后因案情需要适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马林生、被告中南锦城公司的委托诉讼代理人杨翠英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马林生、郑红霞向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期交房违约金837.98元（按双方合同约定日万分之一计算16天）；二、判令被告承担因整改所需费用29706元由原告自行修复；三、判令被告承担原告自2018年1月至实际入住临时租房实际租金损失（按月租金2400元计算），暂计至诉讼之日2018年8月21日为19200元；四、判令被告承担不能入住所支付物业管理费2480.8元；五、判令被告负担全部诉讼费。诉讼过程中，经委托司法鉴定，原告明确诉讼请求为：一、判令被告支付逾期交房违约金837.98元（按双方合同约定日万分之一计算16天）；二、判令被告承担因整改所需费用39044.5元由原告自行修复；三、判令被告赔偿损失（参照房屋月租金2400元，自2018年1月起算）；四、判令被告承担不能入住所支付物业管理费2480.8元；五、判令被告负担诉讼费、鉴定费。事实与理由：2015年9月6曰双方签定购房合同，原告购买被告位于淮安西侧，怡园路南侧中南世纪锦城一期精装修商品房一套。合同约定出卖人（即被告)应当在2017年12月31曰之前交付买受人(原告〉，但因开发商自身原因，房屋延期于2018年1月16日才交付，并因以下质量原因造成原告至今无法入住。1、房屋地面地砖不平整，厨房和卫生间墙面起鼓，地砖砖缝大小不符合标准，阳台不排水。2、该房为精装修房屋，但存在着装修质量低劣，施工粗糙等现象。3、2018年1月16日原告拿到住房钥匙后，发现存在问题及向被告提出整改，经被告检查没有否认，并将钥匙收回放在物管处答应修复后交还，但在要回钥匙后一直没有修复，2018年2月5日原告向被告出具律师函，被告收函后又表示尽快修复，但至今仍未动工。因被告所售房屋存在质量原因，造成原告无法按期入住，不得不在他处临时租房，给原告造成一定经济损失，应当承担相应的民事责任，支付原告延期交房违约金，临时租房房租金，未入住住房已交物管费，并对房屋存在质量问题修理合格交付原告使用，或给付维修费由原告自行修复。 被告中南锦城公司辩称：2017年11月11日被告获取中南锦城14号楼的竣工验收备案证，案涉房屋经竣工验收合格，被告于2017年12月23日书面通知原告办理商品房交接手续，我方已按合同约定履行合同约定义务，原告因自身原因未及时与我方办理案涉房屋交接手续，逾期交房的责任和违约金应由原告承担。我方同意按照合同约定履行房屋修复义务，但不是承担房屋整改费用，且我方修复房屋时需要原告予以配合，但我方在联系原告修复房屋时原告拒绝维修。原告未提供证据证明案涉房屋存在不能居住的事实和原告所述的租金损失的数额。依据商品房买卖合同第11条约定，案涉房屋的风险责任和物业费等均由原告承担，不管原告是否居住使用案涉房屋，物业管理费在持续发生，该笔费用应由原告承担。 经审理查明：2015年8月30日，原、被告签订精装修委托补充协议一份，约定原告委托被告对于案涉房屋进行精装修。2015年9月6日，原告与被告签订了商品房买卖合同一份，原告购买被告开发的位于位于淮安西侧，怡园路南侧中南世纪锦城一期第14幢**号商品房一套，房屋总价523735元，交付期限为2017年12月31日，如逾期交房则由出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。上述合同签订后，原告依约支付购房款。2018年1月16日，被告实际向原告交付房屋，当日，原告向淮安中南世纪锦城物业管理处交付费用2480.8元（代收费临时收费500元、代收电费200元、2018年1月1日至2018年12月31日住宅物业费1780.8元）。原告主张被告房屋存在严重质量问题，双方经协商未果，原告遂诉至法院。 诉讼过程中，原告申请就房屋质量问题、维修方案及维修施工造价等进行司法鉴定。2019年3月24日，淮安天地工程检测有限公司做出工程质量司法鉴定报告，鉴定分析：1、根据《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010表6.1.8规定，“陶瓷地面砖表面平整度允许偏差为2.0mm,板块间缝隙允许偏差为2.0mm”。表7.1.8规定“实木复合地板表面平整度允许偏差为2.0mm”。客厅地面平整度共计测量18个点，其中不满足上述规范要求的有12个点。厨房地面平整度共计测量6个点，其中不满足上述规范要求的有3个点。东南侧卧室平整度共计测量5个点，其中不满足上述规范要求的有2个点。西南侧卧室平整度共计测量5个点，其中不满足上述规范要求的有2个点。西北侧卧室平整度共计测量5个点，其中不满足上述规范要求的有0个点。客厅地砖接缝宽度共计测量20点（处），其中不满足上述规范要求的有4点（处）。厨房地砖接缝宽度共计测量10点（处），其中不满足上述规范要求的有0点（处）。卫生间地砖接缝宽度共计测量10点（处），其中不满足上述规范要求的有1点（处）。2、《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010第3.0.22条规定“建筑地面工程的分项工程施工质量检验的主控项目，应达到本规范规定的质量标准，认定合格；一般项目80%以上的检测点符合本规范规定的质量要求，其他检查点（处）不得有明显影响使用，且最大偏差不超过允许偏差值的50%为合格。”。平整度和接缝宽度均为《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010所规定的一般项目。客厅地面平整度检验合格率为33.3%，不符合规范要求。厨房地面平整度检验合格率为50%，不符合规范要求。东南侧卧室地面平整度检验合格率为60%，不符合规范要求。西南侧卧室地面平整度检验合格率为60%，不符合规范要求。西北侧卧室地面平整度检验合格率为100%，符合规范要求。客厅地砖接缝宽度检验合格率为80%，符合规范要求。厨房地砖接缝宽度检验合格率为100%，符合规范要求。卫生间地砖接缝宽度检验合格率为90%，符合规范要求。3、《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001第8.3.5条“满贴法施工的饰面砖工程应无空鼓、裂缝”为主控项目；《建筑工程施工质统一验收标准》GB50300-2013第5.0.1第1条要求“主控项目的质量经抽样检测均应合格”。厨房、卫生间墙砖各有41块和27块大小瓷砖存在空鼓现象，不符合上述规范要求。鉴定意见为：客厅地面平整度、厨房地面平整度、东南侧卧室平整度、西南侧卧室平整度以及满贴法施工的饰面砖存在空鼓均不满足规范《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010表6.1.8和表7.1.8和《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001第8.3.5条的要求。2019年6月，南京典筑建筑设计有限公司出具房屋质量问题维修方案鉴定报告，报告载明了修复内容、修复方案。2019年9月4日，江苏中建建设项目管理咨询有限公司出具工程造价司法鉴定意见书，鉴定意见载明：淮安中南世纪锦城14幢602室维修造价为39044.5元。以上三次鉴定费用分别为12000元、15000元、5000元。 经质证，原、被告对于上述工程质量司法鉴定报告均予以认可。对于维修方案及维修造价鉴定意见书，原告予以认可，被告表示异议：对维修方案不认可，维修方案的范围超过了质量鉴定报告的范围，质量鉴定报告的范围显示客厅地面、厨房地面、东南侧卧式、西南侧卧式的平整度和满贴法施工的装饰的饰面砖存在空鼓不满足规范要求，维修方案的鉴定报告以及扩大到陶瓷地面砖板块间，缝隙不满足规范要求，维修方案中把西北侧卧室的地面平整度也列为了不满足规范的要求，维修方案的范围和质量鉴定报告的范围不一致；对鉴定意见书不认可，依据不是建立在天地的质量鉴定报告的基础上，超出的范围为：阳台区域的陶瓷地面砖、西北侧卧室的木地板、踢脚线、卫生间吊顶，对维修方案的面积和区域有异议，天地公司出具的和维修方案出具的都是对不满足规范要求位置的地面和墙砖、空鼓不满足规范要求的区域进行维修，维修造价评估意见中已经扩大到全部的区域，卧室和厨房都是按照全面积计算；对于卫生间吊顶的拆除和厨房卫生间地柜等拆除以及踢脚线的拆除不合理；对于价格问题，我方要求鉴定公司提供分部分项单价分析表时鉴定公司拒绝提供，单位工程竣工结算汇总表不完整，对于竹木复合地板单价过高，报告中显示是280元每平方，实际是70元每平方，柜体拆除的综合单价为450元每米，实际没有这么高。对于上述异议，南京典筑建筑设计有限公司回复，西北侧卧室复合木地板不属于修复范围，其他均属于依据质量鉴定报告的维修方案范围内，江苏中建建设项目管理咨询有限公司就被告所提异议亦进行书面回复，并确认西北侧卧室复合木地板修复造价为2266.83元。 庭审中，原告提供郑红霞对外签订房屋租赁合同一份，证明其因房屋质量问题无法居住，对外承租万达一期7号楼****室房屋，期限2018年1月1日至2018年12月31日，月租金2400元。被告经质证表示不予认可。 庭审中，原告提供其委托江苏昊震翰律师事务所谢东风律师于2018年2月5日向被告发出的律师函一份，该函载明原告在收楼前即至现场验房并提出质量问题，之后多次要求被告整改维修，但被告未予整改维修，函中要求被告立即按照合同要求标准整修。被告经质证表示未收到该律师函。 本院认为：原、被告所签商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。经审查，原告陈述被告逾期交付情况属实，被告应支付逾期交房违约金785.6元。关于房屋质量维修整改费用，交付使用的商品房存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，对因质量问题造成的损失承担赔偿责任。本案中，被告交付给原告的商品房在保修期内出现多处地面不平整及房屋多处墙砖、瓷砖空鼓现象，被告应当对房屋承担修复责任，鉴于被告在质量问题产生后，并未积极履行维修义务，为切实解决纠纷，对于原告要求被告按维修造价进行赔付，本院依法予以支持。诉讼中，原告申请就案涉房屋所涉质量问题、维修方案及维修造价进行了三次鉴定。对于质量问题鉴定意见，双方一致认可，本院予以确认。关于维修方案及维修造价鉴定意见，被告提出了相关异议，相应鉴定单位进行了相应的回复，除鉴定单位确认的超出维修方案的西北侧卧室复合木地板修复造价2266.83元以外，被告对于其他异议未能进一步提供充分证据予以证明，本院不予支持。关于维修造价，根据原告申请，经鉴定得维修价格39044.5元，扣除超出维修方案的2266.83元，被告应赔付维修造价36777.67元。关于原告主张因质量问题造成在外租房等损失，经审查，案涉房屋确有较多、较严重的质量问题，在其维修期间必然影响原告对于房屋的居住等利益损失，综合考量案涉房屋位置、面积及质量维修、案涉诉讼等方面因素，本院酌定被告承担相关损失为15000元。关于原告主张的物业费损失2480.8元，该款项系原告收房时所交，其中包含2018年1月1日至2018年12月31日住宅物业费1780.8元，鉴于因被告所交付的房屋质量问题导致原告收房后不能正常装修入住使用，故物业费1780.8元损失应由被告负担，对于其他费用，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下： 一、被告淮安中南锦城房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马林生、郑红霞赔付54344.07元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1339元（原告已预交1106元），由被告承担1182元，由原告承担157元，司法鉴定费32000元，由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××03）。 审 判 长  高晓文 人民陪审员  丁连珠 人民陪审员  颜海荣 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员  李禹萱