江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11080号上诉人（原审被告）：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。法定代表人：陈荣荣。委托诉讼代理人：韦祎，江苏新天伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈琦，男，1977年10月27日生，汉族，住苏州市吴江区。被上诉人（原审原告）：朱美芳，女，1976年10月6日生，汉族，住苏州市吴江区。上诉人吴江财智置业发展有限公司(以下简称财智公司)因与被上诉人沈琦、朱美芳商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院作出的（2019）苏0506民初5665号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。财智公司上诉请求：撤销原审判决并依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费用由沈琦、朱美芳承担。事实与理由：一、合同已经明确约定了违约金的计算方式，应当按照该约定计算违约金。涉案商品房买卖合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按照已付房价款的日万分之0.2向买受人支付违约金；二、被上诉人不存在损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，上诉人已交房，近年来房价呈现上涨趋势，被上诉人并未举证证明其所受损失。沈琦、朱美芳向一审法院起诉请求：1、判令财智公司立即支付沈琦、朱美芳违约金暂计60958元（以已付房款848168元为基数，按同期人民银行贷款基准利率1.3倍，自2017年2月28日计算至2019年2月20日为60958元，要求计算至沈琦、朱美芳取得不动产证书日止）；2、诉讼费由财智公司承担。一审法院认定事实：2017年3月17日，沈琦、朱美芳沈琦、朱美芳作为买受人（乙方）与财智公司作为出卖人（甲方）签订了《吴江市商品房买卖合同》两份。该两份合同约定，乙方向甲方购买吴江财智金鹰商业中心第2,3幢3单元2406号、2407号房。同时，该两份合同第十五条均约定，甲方应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，乙方不退房的，甲方按已付房价款的万分之0.2按日向乙方支付违约金。合同签订后，沈琦、朱美芳按约向财智公司支付了两套房的全部购房款，分别为424117元、424051元，合计848168元。财智公司于2017年6月30日向沈琦、朱美芳交付了上述两套房屋。庭审中，财智公司表示案涉房屋土地被案外人查封，近期刚刚办理了解封手续，目前正在分批办理产证中。以上事实，有沈琦、朱美芳提供的吴江市商品房买卖合同、发票及费用明细、收据以及当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，沈琦、朱美芳和财智公司所签订的两份《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。涉案房屋于2017年6月30日交付，按照合同约定，财智公司应当在房屋交付后180日内，即在2017年12月27日前，将办理权属登记需由财智公司提供的资料报产权登记机关备案。由于财智公司的原因，沈琦、朱美芳至今未能取得涉案房屋的权属证书，财智公司存在违约行为，应当承担违约责任。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、融资、工商登记等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。沈琦、朱美芳和财智公司在房屋买卖合同中约定的违约金为已付房价款的万分之0.2按日计算，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。财智公司的违约行为确实给沈琦、朱美芳造成了损失，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍，违约金计算至本案不动产首次登记之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，一审法院判决：吴江财智置业发展有限公司于判决生效之日起十日内向沈琦、朱美芳支付逾期办证违约金（以848168元为基数，自2017年12月28日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算至本案不动产权首次登记之日止）。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审查明事实相一致。本院认为，沈琦、朱美芳与财智公司签订的涉案《吴江市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。涉案合同明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担相应的违约责任。由于财智公司不能按照前述约定办理房屋权属登记，故财智公司应当承担违约责任。逾期办证行为客观上会影响买房人再次出售房屋、融资、工商登记等事项并导致买受人遭受相应损失。本案中，合同虽然约定出卖人逾期办证的应按已付房屋价款的0.03%向买受人支付违约金，但经核算后相应的违约金数额明显过低，无法客观反映买受人实际遭受的损失。现沈琦、朱美芳起诉请求调高至以已付房款为基数、按同期人民银行贷款基准利率1.3倍计算至房地产权属证书发放之日止计算违约金，一审法院综合考虑案件实际情况后参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定将逾期办证违约金调整为以已付房款848168元为基数、按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算至本案不动产权属登记至沈琦、朱美芳名下之日止尚属合理，本院对此予以确认。财智公司上诉认为本案逾期办证违约金不应予以调高及沈琦、朱美芳不存在损失均无相应根据，本院对此不予采纳。综上所述，财智公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1324元，由吴江财智置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年十一月二十八日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。