北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15299号上诉人（原审原告、反诉被告）：中润信投（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：王福生，总经理。委托诉讼代理人：王峰，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟克，北京大成律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孟令汀，男，1964年8月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：闫立莉，天津惠华律师事务所律师。上诉人中润信投（北京）房地产开发有限公司（以下简称中润信投公司）因与被上诉人孟令汀房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初57752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。中润信投公司上诉请求：1.撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初57752号民事判决的第一项，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由孟令汀承担。事实与理由：一、一审法院基本事实认定错误。（一）案涉《商品房买卖合同》已明确约定孟令汀负有办理银行贷款、完成相关手续的义务，孟令汀未办理银行贷款系其自身原因导致的。（二）同栋楼的数十户购房人均能顺利办理银行贷款，而孟令汀却怠于办理。（三）一审法院认定中润信投公司未催告过孟令汀办理贷款以及支付购房余款，不符合日常生活经验法则、逻辑常识、交易习惯。（四）孟令汀已认可银行确实向其他业主发放了贷款。（五）关于未能及时办理贷款手续的原因，一审法院过多采用引述性、模糊化、推测性的分析，导致偏离基本事实。（六）退一步讲，一审法院过于在意未能及时办理贷款手续的原因，忽视孟令汀长达17年未支付购房余款的事实以及合同解除权已成就，属于避重就轻。（七）孟令汀经催告后仍不履行义务，且通过占用房屋、对外出租累计获取高额出租收益，违约一方反而获取巨大利益，对中润信投公司极其不公平，违反诚信信用原则。（八）因孟令汀长达17年拒不支付购房余款的根本违约行为，致使不能实现合同目的，导致中润信投公司不得已将房屋出售给善意第三人，并完成装修、入住并搬入使用，合同客观上已不能继续履行，若不及时解除合同，则不利于交易安全及社会稳定。二、一审法院法律适用错误。（一）依据《商品房买卖合同》第七条约定，中润信投公司有权行使约定解除权。因合同未约定解除权行使期限，且孟令汀未催告中润信投公司,本案不存在解除权行使期限，中润信投公司合同解除权发生之日是持续性的、动态的，孟令汀的违约行为也是持续性的，故中润信投公司可行使解除权。（二）孟令汀迟延履行主要债务即支付购房余款，经催告后在合理期限内仍未履行，且孟令汀迟延履行支付购房余款的义务致使不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》规定，中润信投公司有权行使法定解除权，且不存在解除权消灭的问题，应判令解除合同。（三）孟令汀在长达17年时间里仅支付首付款，未按照合同约定支付购房余款，使合同始终处于未履行状态，违反了诚实信用原则，应承担给自身和他人带来的交易风险，并承担合同被解除的后果。孟令汀不享有物权期待权，即使有也不能对抗第三人的物权权利。（四）基于同案同判、公平原则，应当判决解除合同。孟令汀辩称：同意一审判决，不同意中润信投公司的上诉请求和事实理由。中润信投公司向一审法院起诉请求：判决解除中润信投公司与孟令汀于2002年1月23日签订的《商品房买卖合同》。孟令汀向一审法院反诉请求：1.判令中润信投公司、孟令汀继续履行2002年1月23日签订的《商品房买卖合同》；2.判令中润信投公司协助将案涉房屋所有权变更登记至孟令汀名下。一审法院认定事实：2002年1月23日，中润信投公司（出卖人、甲方）与孟令汀（买受人、乙方）签订《商品房买卖合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，房屋建筑面积131.7平方米，房价款590971元。乙方于2002年1月23日支付首付款120970元，剩余房款47万元，办理银行个人住房贷款。乙方需在签署本契约后10天内向指定银行提供贷款所需的全部合法手续，并于银行通知之日起五日内到银行签署相关借款文件，否则将视为乙方违约付款。买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。出卖人应在2002年12月31日前将涉案房屋交付买受人。后中润信投公司按约将涉案房屋交付孟令汀，孟令汀向中润信投公司支付了首付款120970元，但剩余房款47万元未按合同约定以按揭贷款的方式支付。中润信投公司表示其于2002年2月3日向孟令汀发函要求孟令汀在接到通知后10日内将办理按揭贷款的相关手续送至中国农业银行或者中润信投公司处，但孟令汀未提交；2006年10月16日中润信投公司在涉案房屋门上张贴催缴房款的函；2009年6月23日中润信投公司向孟令汀发函要求孟令汀提供贷款所需的购房合同、发票、契税票等手续，但孟令汀至今未提供。孟令汀表示其支付首付款后，中润信投公司一直不协助办理贷款手续。由于有很多业主都未办理贷款手续，孟令汀便同其他业主一起去找中润信投公司询问，但中润信投公司一直推脱。2009年时，由于业主们催促的比较急，中润信投公司便要求孟令汀及其他业主将买卖合同、发票等材料交给中润信投公司用于办理贷款手续。孟令汀及其他多名业主将买卖合同、首付款发票等原件交给了中润信投公司的工作人员王杰，但中润信投公司还是未能配合办理贷款手续。中润信投公司提交《个人按揭贷款通知》复印件，记载中润信投公司通知孟令汀于10日内将个人贷款所需资料送至中国农业银行或者中润信投公司处。记载有孟令汀签字，落款时间为2002年2月3日。孟令汀对此不予认可，表示其未签署过该《个人按揭贷款通知》。中润信投公司提交其将《关于催缴房款的函》张贴至涉案房屋门上的照片，以证明其于2006年10月16日向孟令汀催缴剩余房款的事实。孟令汀对此不予认可，表示其从未看到过该函件，照片中的门也非涉案房屋的。中润信投公司提交案外人别京与中润信投公司签订的《北京市内销商品房预售契约》、《个人住房借款合同》等，以证明别京向中润信投公司购买与涉案房屋同一栋楼的房屋，在中润信投公司协助下顺利办理贷款手续，孟令汀未能办理贷款手续并非中润信投公司的过错。孟令汀表示别京购房在孟令汀之前，银行确实向部分业主发放了贷款。孟令汀表示自中润信投公司于2002年将涉案房屋交付孟令汀至今，其一直在涉案房屋居住。提交涉案房屋所在居委会出具的证明、其缴纳供暖费、水电费的票据、燃气费缴费通知单等为证。孟令汀提交《催告函》，内容为中润信投公司要求孟令汀携带购房合同、发票等办理产权交割手续，落款为2009年6月23日。该《催告函》后签署有“29号来登记王杰2009.6.29”。孟令汀表示其已将购房合同原件、首付款发票原件交给中润信投公司的法务部负责人王杰，后中润信投公司表示因失火上述原件已灭失。孟令汀表示其已于2017年5月6日将剩余购房尾款47万元交至一审法院银行账户，就此提交银行支付凭证为证。中润信投公司对此不予认可，表示其至今未收到购房尾款47万元。一审经查，2015年刘栋将中润信投公司诉至一审法院，要求中润信投公司为其办理涉案房屋的过户手续。该案中查明刘栋与中润信投公司于2006年12月5日签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定刘栋向中润信投公司购买涉案房屋。诉讼中，双方达成调解协议，一审法院出具（2015）朝民初字第49484号民事调解书，确认中润信投公司于2015年11月19日前协助刘栋将涉案房屋过户至刘栋名下，刘栋协助交纳办理所有权证书所需的契税和公共维修基金等费用。后孟令汀诉至一审法院要求撤销该民事调解书。2019年5月，一审法院出具（2019）京0105民撤5号民事判决书，判决撤销一审法院（2015）朝民初字第49484号民事调解书。一审另查，目前涉案房屋上设有预售登记信息，记载中润信投公司将涉案房屋分别预售给了李坤彦、王付才。孟令汀表示其已经起诉要求撤销上述预售登记，案件正在审理中。一审经询，中润信投公司表示其现在不同意孟令汀仅支付合同约定的剩余房款，应按照房屋目前的公允价值支付款项。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，中润信投公司表示孟令汀拒不支付剩余房款47万元，而孟令汀则表示中润信投公司不配合办理剩余房款47万元的银行贷款手续，导致该房款未能支付。根据双方之间的合同约定，剩余房款47万元以贷款方式支付。孟令汀表示由于中润信投公司不配合办理贷款手续，导致银行贷款迟迟无法办理，并提交中润信投公司的工作人员王杰签字确认的《催告函》，以证明孟令汀已向中润信投公司提交贷款所需的材料。中润信投公司虽称其多次向孟令汀催促，但其未提交充分证据予以证明，一审法院不予采信。一审法院认为，根据双方所述及在案证据，可以确定双方未能及时办理贷款手续并非孟令汀所致。中润信投公司要求解除双方之间的合同于法无据，一审法院不予支持。关于孟令汀的反诉请求，目前涉案房屋上设有预售登记，并不具备向孟令汀过户的条件，其要求继续履行双方之间的合同并将涉案房屋所有权变更登记至其名下于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、驳回中润信投公司的诉讼请求；二、驳回孟令汀的反诉请求。本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审期间争议焦点在于案涉《商品房买卖合同》是否应当解除。中润信投公司主张系孟令汀自身原因导致未能办理贷款因而其有权行使解除权。孟令汀不予认可，其称其曾将贷款申请材料交给中润信投公司而系因中润信投公司原因导致未能成功办理贷款，且其已将剩余房款存入一审法院账户，因此，不同意解除案涉合同。对此，双方合同中约定，剩余47万元房款通过办理银行个人住房贷款支付。孟令汀称其已将办理贷款手续提交给中润信投公司而系中润信投公司不配合办理贷款手续，并提交王杰签字确认的《催告函》予以证明。中润信投公司虽主张其曾多次催告孟令汀办理贷款手续，但其并未提交充分证据证明。因此，一审法院根据现有证据认定双方未能及时办理贷款手续并非孟令汀所致，并无明显不当。故，对于中润信投公司主张的解除案涉《商品房买卖合同》，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，中润信投公司的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9710元，由中润信投（北京）房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  金妍熙审 判 员  龚勇超二〇一九年十一月十四日法官助理  刘茜倩书 记 员  朱芮萱书 记 员  赵婷婷