贵州省松桃苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0628民初2410号 原告（反诉被告）：贵州省松桃珑庭商业管理有限公司，住所地：贵州省铜仁市松桃苗族自治县蓼皋镇松桃大市场客运中二楼2-2-15。 法定代表人：麻艟航，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蒲国龙，男，1987年1月4日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县，系公司员工，一般代理。 委托诉讼代理人：田俊，男，1990年8月9日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县，系公司员工，特别授权。 被告（反诉原告）：王某某，男，1978年5月20日出生，汉族，住湖南省新田县。 原告（反诉被告）贵州省松桃珑庭商业管理有限公司（以下简称珑庭公司）与被告（反诉原告）王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，诉讼过程中被告（反诉原告）王某某提起反诉，本院依法适用简易程序合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）珑庭公司委托诉讼代理人蒲国龙、田俊，被告（反诉原告）王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）珑庭公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付2019年5月1日至2019年7月30日期间的房屋租赁及商业管理费，合计：26532.00元，逾期支付租金产生的滞纳金7074.43元，以上共计33606.43元；2.判决原告（反诉被告）不返还被告（反诉原告）租赁保证金10000.00元；3.判决被告（反诉原告）支付提前退租产生的损失赔偿12735.36元；4.案件受理费由被告（反诉原告）承担。庭审中原告（反诉被告）增加诉讼请求为：判决被告（反诉原告）从2019年8月1日起以租金及商业管理费26532.00元为基数，按日千分之三计算支付违约金至本案判决生效之日止，同时要求被告（反诉原告）将其承租的门面恢复至原告（反诉被告）交房时的现状。事实及理由：2018年3月14日，原、被告（反诉原告）双方签订了《租赁经营合同》，约定被告（反诉原告）承租原告（反诉被告）位于松桃××自治县宝××街××、××、××号场地，承租的建筑面积为160.8平方米；承租的期限为3年，即从2018年4月31日至2021年4月30日，承租期包括装修免租期在内；不含税租金及相关管理费：自2018年4月31日至2019年4月30日止，月租金为11.0元/平方米，商业管理费16.5元/平方米/月（合同签订当日支付全年租金及管理费53064.00元）；自2019年4月31日至2021年4月30日止，月租金为22.0元/平方米，商业管理费33.0元/平方米/月；租金的支付方式为半年支付（先付费后使用），承租人须在每半年结束前当月20号内缴清下半年租金及管理费；租赁保证金：承租人需要向出租人缴纳租赁保证金人民币10000.00元，并于本合同签订时向出租人一次性支付；违约责任：1、若承租人未能按照本合同的约定向出租人支付租金或向出租人委派的管理机构的其他费用，出租人有权向承租人按所欠缴付费用总额的3‰按日计收滞纳金，直至承租人全数付清其欠付的租金或其他费用之日止；2、若承租人实际欠缴的租金或者其他费用达30天时，出租人有权终止合同，没收保证金，并向承租人追究由此造成的损失；3、承租期内，由于承租人的原因。提前终止本合同，则出租人有权没收承租人已支付的租赁保证金，并有权向承租人提出赔偿，赔偿的金额按未履行合同期限内的租金总额15%进行赔偿。截止2019年7月31日，被告（反诉原告）未按照合同约定向原告（反诉被告）支付尚欠的租金及管理费共计26532.00元。被告（反诉原告）的行为严重侵害了原告（反诉被告）的合法权益，为维护原告（反诉被告）的合法权益，故诉至法院，提出如前诉请，请依法判决。 被告（反诉原告）王某某辩称：1、被告（反诉原告）不应支付原告（反诉被告）提出的赔偿金，在原告（反诉被告）起诉前被告（反诉原告）没有收到原告（反诉被告）的到期催款函和来电通知，根据原、被告（反诉原告）双方签订的《租赁经营合同》约定“若承租人实际欠缴的租金或者其他费用达30天时，出租人有权终止合同，没收保证金，并向承租人追究由此造成的损失”，原告（反诉被告）有权终止双方签订的《租赁经营合同》，但是原告（反诉被告）并没有提出终止该合同，同时也没有与被告（反诉原告）进行协商处理，是原告（反诉被告）违约在先，故原告（反诉被告）主张的租金、滞纳金、违约金被告（反诉原告）不应承担；2、2018年5月，原告（反诉被告）在处理被告（反诉原告）承租的门面楼层进行防水改造时未通知被告（反诉原告），同时也未设置施工安全警示标志，在施工过程中出现意外，导致被告（反诉原告）在经营的门面处停放的展示车辆受损，给被告（反诉原告）造成了一定的经济损失，同时事故发生后，原告（反诉被告（反诉原告））并没有与被告（反诉原告）积极处理该事故；3、关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）将涉案门面恢复至交付时房屋的现状问题，由于原告（反诉被告）已经将被告（反诉原告）承租的门面内设施部分拆除，并且有工人在里面施工，故被告（反诉原告）无法将涉案门面进行恢复； 被告（反诉原告）王某某向本院提出反诉请求：1、判决解除反诉原告（反诉被告）与反诉被告（反诉原告）于2018年3月14日签订的《租赁经营合同》；2、判决反诉被告（反诉原告）退还反诉原告（反诉被告）缴纳的租赁保证金10000.00元；3、反诉、本诉案件受理费由反诉被告（反诉原告）承担。事实和理由：2018年3月14日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方签订了《租赁经营合同》，约定被告（反诉原告）承租原告（反诉被告）位于松桃××自治县宝××街××、××、××号场地，承租的建筑面积为160.8平方米；承租的期限为3年，即从2018年4月31日至2021年4月30日，承租期包括装修免租期在内；不含税租金及相关管理费：自2018年4月31日至2019年4月30日止，月租金为11.0元/平方米，商业管理费16.5元/平方米/月（合同签订当日支付全年租金及管理费53064.00元）；自2019年4月31日至2021年4月30日止，月租金为22.0元/平方米，商业管理费33.0元/平方米/月。合同签订后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）缴纳了租赁保证金10000.00元，后因原告（反诉被告）维修被告（反诉原告）承租的房屋楼层防水改造时给被告（反诉原告）造成了严重的经济损失，被告（反诉原告）曾私下多次找原告（反诉被告）协商处理，但是原告（反诉被告）均未处理完毕，为维护被告（反诉原告）的合法权益，故提起反诉，请依法判决。 原告（反诉被告）珑庭公司对被告（反诉原告）王某某的反诉辩称：1、原告（反诉被告）同意解除双方于2018年3月14日签订的《租赁经营合同》；2、根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方签订的《租赁经营合同》约定“若承租人实际欠缴的租金或者其他费用达30天时，出租人有权终止合同，没收保证金，并向承租人追究由此造成的损失”，由于被告（反诉原告）实际欠缴纳的租金达到合同约定的时间，故原告（反诉被告）有权按照合同约定没收被告（反诉原告）缴纳的租赁保证金10000.00元；3、被告（反诉原告）不缴纳所欠付的租金的事实和理由不成立，被告（反诉原告）所主张的事实和理由已经通过贵院处理完毕，并且原告（反诉被告）方不存在任何责任。 本院经审理认定事实如下：2018年3月1日，甲方（出租房）贵州省松桃优腾房地产开发有限公司与乙方（承租方）贵州省松桃珑庭商业管理有限公司签订了《委托租赁管理合同》，合同第一条约定：甲方将其位于贵州省松桃苗族自治县蓼皋街道花鼓大道旁宝润国际二期.宝润金街项目商业L1-L5栋共计约13400平方米按清水现状整体交付给乙方进行出租和管理。2018年3月14日，原、被告（反诉原告）双方签订了《租赁经营合同》，约定被告（反诉原告）承租原告（反诉被告）位于松桃××自治县宝××街××、××、××号场地，承租的建筑面积为160.8平方米；承租的期限为3年，即从2018年4月31日至2021年4月30日，承租期包括装修免租期在内；不含税租金及相关管理费：自2018年4月31日至2019年4月30日止，月租金为11.0元/平方米，商业管理费16.5元/平方米/月（合同签订当日支付全年租金及管理费53064.00元）；自2019年4月31日至2021年4月30日止，月租金为22.0元/平方米，商业管理费33.0元/平方米/月；租金的支付方式为半年支付（先付费后使用），承租人须在每半年结束前当月20号内缴清下半年租金及管理费；租赁保证金：承租人需要向出租人缴纳租赁保证金人民币10000.00元，并于本合同签订时向出租人一次性支付；违约责任：1、若承租人未能按照本合同的约定向出租人支付租金或向出租人委派的管理机构的其他费用，出租人有权向承租人按所欠缴付费用总额的3‰按日计收滞纳金，直至承租人全数付清其欠付的租金或其他费用之日止；2、若承租人实际欠缴的租金或者其他费用达30天时，出租人有权终止合同，没收保证金，并向承租人追究由此造成的损失；3、承租期内，由于承租人的原因。提前终止本合同，则出租人有权没收承租人已支付的租赁保证金，并有权向承租人提出赔偿，赔偿的金额按未履行合同期限内的租金总额15%进行赔偿。2019年5月15日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出《租金催款通知单（已欠款）》，内容如下：被告（反诉原告）承租的位于宝润国际二期.宝润金街L4栋11-13号商铺租金及管理费截止2019年5月15日已逾期15天，应缴纳金额共53064元，该费用承租的时间为从2019年4月30日至2019年10月30日。2019年7月19日，原告（反诉被告）再次向被告（反诉原告）发出《租金催款通知单（已欠款）》，内容如下：被告（反诉原告）承租的位于宝润国际二期.宝润金街L4栋11-13号商铺租金及管理费截止2019年7月19日已逾期79天，应缴纳金额共53064元，该费用承租的时间为从2019年4月30日至2019年10月30日。2019年7月25日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）递交了《退租申请》，退租的原因系2018年5月承租的门面因原告（反诉被告）处理漏水从而导致该合同不能履行。 另查明，2018年5月，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）承租的宝润国际二期.宝润金街L4栋11-13号商铺楼进行防水施工时导致原告（反诉被告）经营的汽车销售车辆被损坏，车辆损失部分已经通过本院处理完毕，现在涉案商铺已经被原告（反诉被告）收回并且将该门面已经进行重新施工改装。 本院认为，一、关于原、被告（反诉原告）双方签订的《租赁经营合同》的效力问题，本案中，原、被告（反诉原告）双方签订的《租赁经营合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。现被告（反诉原告）主张解除原、被告（反诉原告）双方于2018年3月14日签订的《租赁经营合同》，原告（反诉被告）表示同意，系双方对其自身民事权利的处分，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以准许。 二、关于是否应返还被告（反诉原告）缴纳的租赁保证金10000.00元的问题，合同保证金是指为保证合同的履行所提供的一种金钱保证，并且在双方合同到期或者依法解除时才予以退还，在本案中，原、被告（反诉原告）双方在履行《租赁经营合同》的过程中均违约均存在过错，原告（反诉被告）在双方未解除合同的前提下便对被告（反诉原告）租赁的涉案门面收回实际占有并进行撤换、改装，其行为对于解除合同存在过错；被告（反诉原告）未按期缴纳租金和商业管理费亦违反合同的约定，故双方在履行合同过程中均有过错，不存在没收保证金的情形，现被告（反诉原告）要求解除合同原告（反诉被告）表示同意，故合同解除后原告（反诉被告）应当依法返还被告（反诉原告）缴纳的保证金10000.00元。 三、关于违约责任的认定问题，本案中，被告（反诉原告）未按照双方签订的《租赁经营合同》的约定在规定的时间按照双方约定的价格向原告（反诉被告）缴纳涉案商铺的租金及商业管理费，并且在原告（反诉被告）两次下达《租金催款通知单（已欠款）》后仍未履行支付租金及商业管理费的义务，已经明显构成违约，应当承当相应的违约责任；同时，原告（反诉被告）在原、被告（反诉原告）双方未解除《租赁经营合同》及未征得被告（反诉原告）同意的前提下擅自收回涉案商铺并且对涉案商铺进行重新施工改装的行为同样也构成违约，应当承担相应的违约责任。在原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方均存在违约的前提下，原告（反诉被告）的损失主要体现在租金和商业管理费以及因被告（反诉原告）违约应缴纳的滞纳金、赔偿金，结合本案实际，根据双方签订的《租赁经营合同》约定的租金计算标准，被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）2019年5月1日至2019年7月30日期间的租金和商业管理费26532.00元，扣除被告（反诉原告）缴纳的租赁保证金10000.00元，现被告（反诉原告）应当支付原告（反诉被告）租金和商业管理费16532.00元。关于原告（反诉被告）主张的滞纳金、损失赔偿金的问题，由于原告（反诉被告）存在违约过错，原告（反诉被告）应当承担一定的损失，故该部分的损失由原告（反诉被告)自行承担。关于原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）将涉案商铺恢复原状的问题，由于涉案商铺已经被原告（反诉被告）收回并且已经重新施工改装，现原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）恢复涉案商铺的原状无事实基础，故本院对原告（反诉被告）的该主张依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下： 一、解除原告（反诉被告）贵州省松桃珑庭商业管理有限公司与被告（反诉原告）王某某于2018年3月14日签订的《租赁经营合同》； 二、被告（反诉原告）王某某于本判决生效之日起二十日内支付原告（反诉被告）贵州省松桃珑庭商业管理有限公司从2019年5月1日至2019年7月30日期间的租金和商业管理费16532.00元； 三、驳回原告（反诉被告）贵州省松桃珑庭商业管理有限公司的其余诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）王某某的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费604.00元（已减半收取），反诉案件受理费25.00元，共计629.00元，由原告（反诉被告）贵州省松桃珑庭商业管理有限公司承担500.00元，由被告（反诉原告）王某某负担129.00元。 如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 员  田儒吉 二〇一九年十一月六日 法官 助理  刘 勤 代理书记员  刘 勤