湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初8040号原告胡芳琴，女，1966年1月8日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。原告姜锐，男，1993年6月7日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。以上两原告共同委托代理人肖维，湖南夏海律师事务所律师。被告浏阳市鼎丰房地产开发有限公司，住所地浏阳市集里办事处鼎丰路88号。法定代表人金法银，董事长。委托代理人金春林，男，1985年11月29日出生，汉族，住浙江省义乌市，公司员工。原告胡芳琴、姜锐与被告浏阳市鼎丰房地产开发有限公司（以下简称鼎丰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理，依法由审判员李德适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告胡芳琴及其与姜锐的共同委托代理人肖维，被告浏阳市鼎丰房地产开发有限公司的委托代理人金春林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡芳琴、姜锐诉称，原告胡芳琴、姜锐与被告于2014年11月12日签订了合同编号为20140061-121、20140061-122的两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于浏阳市商铺，价款分别为2020926元、767035元。同日，原告胡芳琴与被告又签订《商铺买卖补充协议》，约定原告购买的第2栋-121、-122号商铺价款分别为845775元、308939.68元。2015年11月11日，原告胡芳琴与被告再签订了编号为20140061-132的《商品房买卖合同》，约定原告胡芳琴购买被告位于浏阳市商铺，房屋价款为300000元。为了以优惠价购买商铺，在《商品房买卖合同》及《商铺买卖补充协议》签订前，原告胡芳琴向被告支付了500000元加盟金，后被告向原告退还了180000元。后原告胡芳琴向被告又支付了第2栋-132号商铺72328元的房款。此后，案外人吴之文就原告胡芳琴、姜锐购买被告的2栋-121、-122号及原告胡芳琴购买的被告2栋-132号商铺申请强制执行，原告为此提出执行异议，经过执行异议以及之后的执行异议之诉，最终生效裁判确定上述商铺均可强制执行。由于上述商铺已被执行，被告收取原告的加盟金320000元及-132号商铺的房款72328元应当退还原告。请求判令：1、被告退还原告胡芳琴、姜锐已付的加盟金320000元及利息78400元（按照中国人民银行同期同类贷款利率从2014年3月10日起至2019年3月9日止，2019年3月10日起的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率另计）；2、被告退还原告胡芳琴已付的合同编号为20140061-132号《商品房买卖合同》2栋-132号房款72328元及利息10307元（按照中国人民银行同期同类贷款利率从2015年11月13日起至2018年11月12日止，2019年3月10日起的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率另计）；3、被告承担本案诉讼费。被告鼎丰房地产公司辩称，胡芳琴身为被告公司的财务总监，利用公司管理漏洞，将以前公司的应收款全部收入其个人账户，公司有600多万元资金去向不明，公司请求原告胡芳琴配合调查，但其不配合，税票和税控机都无法查找，胡芳琴进行了篡改，无法查清，但原告实际没有支付过款项。对于原告的第一项诉讼请求，该笔款项原告没有实际支付；对于第二项诉讼请求，虽然账本已毁，但被告并非毫无依据，请原告将公司账目理清后还原事实真相。经审理查明，原告胡芳琴与姜锐系母子关系。2014年11月12日，胡芳琴、姜锐与鼎丰房地产公司签订了编号分别为20140061-121、20140061-122、20140061-123的《商品房买卖合同》三份。为了套取贷款，三份合同内约定的房屋价款均没有按照双方的真实意思进行填写。三份合同约定胡芳琴、姜锐共同向鼎丰房地产公司购买位于浏阳市集里禧和路西侧浏阳市（鼎丰房地产公司在办理预售许可证时登记的栋号为2栋，实际标注的栋号为23栋）1单元-121号、-122号商铺，胡芳琴向鼎丰房地产公司购买位于上述建材城第2栋1单元-123号商铺，单价分别为17920.78元／㎡、17140.45元／㎡、17817.32元／㎡，建筑面积分别为112.77㎡、44.75㎡、52.36㎡，共计209.88㎡，房屋总价款为3720876元，付款方式均为首付加按揭，交房时间均为2015年6月30日前；当日，胡芳琴填写了购房申请表，同时还与鼎丰房地产公司另行签订《商铺买卖补充协议》，双方约定同意按胡芳琴申请的购房价格执行，上述三套商铺的实际总价格为1517892.02元，其中-121号商铺的实际价格为845775元（7500元／㎡），-122号商铺的实际价格为308939.68元（6903.68元／㎡），-123号商铺的实际价格为363177.34元（6936.16元／㎡）。胡芳琴通过向银行申请抵押贷款的方式支付购房款。银行发放按揭贷款后，鼎丰房地产公司承诺将两种购房价格之间的2313718.34元差额以转账方式支付给胡芳琴。鼎丰房地产公司的法定代表人金法银在购房申请表上签名，鼎丰房地产公司在补充协议上加盖了公章。2016年1月13日，鼎丰房地产公司向浏阳市住房保障局出具《关于申请调整房屋价格的报告》，请求将-121号商铺的价格调整为7500元／㎡，将-122号商铺的价格调整为6903元／㎡，将-123号商铺的价格调整为6936元／㎡。鼎丰房地产公司的股东王益民在该报告的左下方签署如下意见：“同意金法银董事长在购房申请表中批字，王益民，5.27”。2015年11月11日，胡芳琴与鼎丰房地产公司签订了合同编号为20140061-132号《商品房买卖合同》。双方约定，胡芳琴向鼎丰房地产公司购买位于浏阳市商铺，建筑面积为44.75㎡，单价为6703.91元／㎡，房屋价款为300000元，胡芳琴在签订合同时一次性付清。出卖人应当于2016年1月1日前将房屋交付买受人。另查明：1、上述四份《商品房买卖合同》均在浏阳市房屋主管部门办理了网签备案手续，但未办理预告登记，胡芳琴亦未取得抵押贷款；2、2015年7月14日、15日，胡芳琴与案外人浏阳市鼎丰市场管理有限公司签订关于-122、-123号商铺的《租赁合同书》，并向该公司交纳了履约保证金16588元；3、由于浏阳市鼎丰家居建材城尚未通过整体综合验收，故四套商铺未能办理过户登记；4、本案所涉购房款支付情况：1、在与被告鼎丰房地产公司的选房确认的背景下，原告胡芳琴于2014年3月10日以现金存款方式向鼎丰房地产公司交纳加盟金500000元，鼎丰房地产公司于同年8月19日向其退还180000元；2、2015年11月2日，胡芳琴向鼎丰房地产公司在中国农业银行浏阳支行开设的账户转账存入49万元，交易附言一栏注明款项用途为房款；3、2015年11月3日，胡芳琴向鼎丰房地产公司缴纳-132号商铺的购房款72328元，但金法银在收据上签署了同意退还的意见。又查明，案外人吴之文就原告所购被告的2栋-121、-122号、-132号商铺向本院申请强制执行，原告为此提起执行异议。本院经审查于2018年3月26日作出（2018）湘0181执异5号执行裁定，裁定认为胡芳琴请求中止执行-132号商铺的理由不能成立，请求中止执行-121、-122号、-123号商铺的理由成立，遂裁定中止对位于浏阳市商铺的执行。吴之文对上述裁定不服，提起执行异议之诉，经审理，本院于2018年10月10日作出（2018）湘0181民初2643号民事判决，判决准许执行位于浏阳市集里禧和路西侧浏阳市（实际标注的栋号为23栋）的-121、-122号商铺，其理由主要为胡芳琴关于其已向鼎丰房地产公司支付涉案商铺全部价款的主张依法不能成立，胡芳琴、姜锐依法不享有足以排除强制执行的民事权益。判决同时认定：1、胡芳琴向鼎丰房地产公司缴纳加盟金320000元的事实客观存在，但其仅提交了交纳加盟金的收据及转账凭证，未能提交证据证实其与鼎丰房地产公司之间已达成关于以加盟金抵付购房款的合意，故根据现有证据无法确认该320000元加盟金已抵付购房款，胡芳琴可另行向鼎丰房地产公司主张权利；2、胡芳琴于2015年11月2日向鼎丰房地产公司账户转账存入的490000元有转账凭证予以证实，且交易附言一栏注明款项用途为房款，应予以认定；3、胡芳琴于2015年11月3日向鼎丰房地产公司缴纳的72328元系-132号商铺的购房款，但金法银在收据上签署了同意退还的意见，故该笔款项不能认定为本案的购房款；4、胡芳琴、姜锐仅支付了490000元购房款总额，故其仅能排除本院对其中一套价格相对更高的商铺即-123号商铺的执行。胡芳琴、姜锐不服前述判决，提起上诉，长沙市中级人民法院经二审于2019年7月10日作出（2019）湘01民终717号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。以上事实，有当事人陈述，执行裁定书、民事判决书，商品房买卖合同、商铺买卖补充协议、关于申请调整房屋价格的报告、现金存款存单、加盟金收据、收据等证据证明。经庭审质证核实，足以认定。本院认为，胡芳琴、姜锐虽在本院查封位于浏阳市集里禧和路西侧浏阳市商铺之前与鼎丰房地产公司签订了《商品房买卖合同》和《商铺买卖补充协议》，虽然商品房买卖合同存在以合法形式掩盖套取银行资金的情形，但双方实际履行的系商铺买卖补充协议，补充协议的内容系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法认定为有效。胡芳琴与鼎丰房地产公司就位于浏阳市商铺签订的《商品房买卖合同》也系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法认定为有效。但因上述-121号、-122号、-132号商铺均因购房款未完全支付且原告未实际占有，致使本院查封执行行为作出后，原告所提执行异议及执行异议之诉请求均被依法驳回。在此背景下，关于-121号、-122号商铺的《商品房买卖合同》和《商铺买卖补充协议》及关于-132号商铺的《商品房买卖合同》实际无法继续履行，关于其上已付购房款或与购房相关联的款项亦应向原告返还。依据原、被告签订的《商铺买卖补充协议》，-123号商铺的实际价格为363177.34元，少于生效裁判认定的原告已付490000元，继而认定原告有排除对-123号商铺强制执行的权益，因此，即便原告向被告交纳的加盟金320000元无法确认已转化为购房款，但在被告无证据证明该款项属原、被告之间其他交易往来性质的前提下，应当认定为与-121号、-122号、-132号商铺买卖相关的款项，现因该三间商铺的买卖均无法继续，该款项亦应当予以退还。胡芳琴于2015年11月3日向鼎丰房地产公司缴纳的72328元系-132号商铺的购房款，但金法银在收据上签署了同意退还的意见，虽该笔款项在执行异议之诉中不能认定购房款，但由于原告进行了实际交纳，且被告无有效证据证明该笔款项已经实际退还，故该笔已付款项亦应予以退还原告。综上，对原告胡芳琴、姜锐要求被告退还加盟金320000元以及原告胡芳琴要求被告退还房款72328元的诉讼请求，本院予以支持。同时，因房屋买卖交易已经无法完成，原告因购房向被告支付款项存在资金占用损失，该项损失本院认定按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息，应由被告向原告支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四、第九十七条之规定，判决如下：一、限浏阳市鼎丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内退还胡芳琴、姜锐加盟金320000元并支付资金占用损失（以320000元为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准自2014年3月10日起计算至实际履行之日止）；二、限浏阳市鼎丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内退还胡芳琴购房款72328元并支付资金占用损失（以72328元为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准自2015年11月13日起计算至实际履行之日止）；如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10059元，减半收取5030元，由浏阳市鼎丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 李 德二〇一九年十一月十四日书记员 陈晴旺附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。