广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初5374号原告：陈世盛，男，1985年6月30日出生，汉族，住广州市番禺区，原告：张丹，女，1986年6月2日出生，汉族，住广州市番禺区，被告：广州保祺房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区黄阁镇麒麟新村黄梅路400、402、404号首层自编3号，统一社会信用代码91440115080396876C。法定代表人：彭袆，职务董事长。委托诉讼代理人：黄碧洲、马力伟，广东济方律师事务所律师。原告陈世盛、张丹诉被告广州保祺房地产开发有限公司（以下称保祺房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈世盛、张丹，被告保祺房地产公司的委托诉讼代理人马力伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈世盛、张丹诉称：2018年3月23日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告购买位于广州市南沙区保利南怡湾XX房（以下统称涉案房屋），总购房款为1044000元，被告应于2019年3月31日交付房屋。原告于2019年3月23日收楼时，被告未出示《广州市商品房买卖合同》第十五条规定的（一）至（五）项原件并提供加盖被告公章的复印件。更重要的是经原告聘请的验房人员查验发现，该商品房有大小问题共计39个，故原告拒绝接收。原告于2019年3月25日按照商品房买卖合同上的通讯地址和电话邮寄《收楼异议函》给被告，被退件。原告于2019年4月2日再次邮寄《收楼异议函》给被告。2019年6月21日，原告第三次邮寄收楼异议函给被告。直到2019年7月5日，被告才整改好房屋，并交付给原告。根据《广州市商品房买卖合同》的约定，被告构成延期交房，应当支付违约金。原告与被告于2018年3月18日签订了《委托装修协议》，协议约定原告委托被告对涉案房屋进行装修，装修总价款为453653元。被告应于2019年3月31日完成装修工程并交付给原告。2019年3月23日原告查验房屋，发现问题并三次函告被告，但被告直到2019年7月5日才交付房屋。根据《委托装修协议》约定，被告应当承担延期交房违约金。由于被告的原因导致房屋一直没有交付给原告，所以原告支付物业管理费以及垃圾费的起始时间应该实际交付房屋的时间，即2019年7月份。由于涉案《委托装修协议》无效，装修款是房款的一部分，原告在2019年7月24日缴纳面积补差款2004元，房屋总价为1499657元。补充协议部分条款无效，补充协议约定延迟交房违约金每日按总房价款的0.01%计付违约金，该约定加重原告的责任，减轻被告的义务，该约定亦是无效。据此，原告陈世盛、张丹请求判令：1.被告向原告支付2019年3月31日至2019年7月5日的迟延交房违约金49590元；2.被告向原告支付2019年3月31日至2019年7月5日的延期交付装修工程违约金21548.5元；3.被告向原告退还2019年4月1日至6月30日的物业管理费以及垃圾费共计630元；4.由被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告陈世盛、张丹变更诉讼请求为：1.被告向原告支付2019年3月31日至2019年7月5日的迟延交房违约金71233.7元（1499657元×0.05%×95天）；2.被告向原告退还2019年4月1日至6月30日的物业管理费以及垃圾费共计630元；3.被告承担本案诉讼费用。被告保祺房地产公司答辩称：请求法院依法驳回原告的诉讼请求。1.涉案房屋在双方约定的交付日期（2019年3月31日）前已经具备交付条件，原告违反补充协议的约定，以涉案房屋装修瑕疵问题拖延收楼、拒绝收楼，该理由依法依约不能成立，所以被告依法不应当承担逾期交房的违约责任；2.被告于2019年3月23日向原告寄送《关于保利南怡湾交付通知书及交付指引1-6-2304》，通知原告对涉案房屋进行验收，被告已履行义务，不存在逾期交楼；3.依据装修协议第十条第2款的约定，在原告反映装修存在质量瑕疵后，被告依约积极履行保修责任，已将瑕疵问题全部维修好，因此该期间不构成逾期交房；4.如法院认定双方签订的委托装修协议无效，该装修协议所涉及的装修款453653元不存在计算违约金的法定理由；5.原、被告签订的《广州市商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，合法有效，即便法院认定被告存在逾期交房的行为，违约金也应当按照双方签署的补充协议第七条的约定，按每日0.01%的标准计算。经审理查明：保祺房地产公司系涉案房屋所在项目的开发商，已取得该项目的《商品房预售许可证》。2018年3月18日，陈世盛、张丹与保祺房地产公司签订《保利南怡湾认购书（预售）》，认购涉案房屋，认购价为1044000元。同日，陈世盛、张丹（甲方）与保祺房地产公司（乙方）签订《委托装修协议》，约定甲方委托乙方对涉案房屋进行装修，装修工程款总金额453653元。五、完工期限及交付标准1.乙方应当在2019年3月31日前完成本协议约定的装修工程并交付给甲方，该装修工程还须符合《室内装修交楼标准》的规定，同时符合国家质量标准。2.若甲方在约定的交付日期截止日仍未收到《收楼通知书》的，则以本协议约定的交付截止日为实际交付日，房屋所在地为交付地，甲方应按照约定的时间和地点自行前来办理交付手续。如因甲方原因导致未能按期交付的，则在本协议约定交付日期届满之日起该装修的商品房视为已交付给甲方。3.如甲方对装修工程有异议的，应在收到《收楼通知书》之日起10日内以书面形式提出，逾期未提出的视为装修后的该商品房已经甲方验收合格。4.装修工程存在质量瑕疵的，由乙方在保修期限内承担保修责任，并不影响该商品房的交付。甲方不得以装修工程存在质量问题为由拒绝依照《商品房买卖合同》及补充协议的约定接收该商品房。八、保修期及保修责任在保修期内，乙方对该商品房装修工程出现的质量问题承担保修责任，乙方应承担的保修责任不影响该商品房的交付，甲方不应以此拒绝收楼。十、违约责任2.甲方直接对装修后的该商品房作整体交房验收，如装修工程存在质量瑕疵，由乙方在保修期内承担保修责任，甲方不得以装修工程质量瑕疵拒不收楼。4.甲方已履行其全部义务，乙方逾期交付装修工程且经甲方书面催告后仍未能交付的，每逾期一天，甲方有权要求乙方每日按装修款的0.05%支付违约金，该违约金总额累计不超过装修款的30%。2018年3月23日，陈世盛、张丹（买方，乙方）与保祺房地产公司（卖方，甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由陈世盛、张丹购买涉案房屋，房价款为1044000元。合同还约定：第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2019年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，从本合同约定交楼日期届满之日起视为已经交付，由此产生的一切费用（包括但不限于物业管理费、公摊水电费等）、风险及法律责任概由乙方负责。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到标准的，乙方有权要求甲方以同等品质的材料、设备代替。第二十九条关于通知的约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。附件七补充协议约定：五、合同第十二条变更为1.甲乙双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，乙方同意《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及合同第十二条约定的其他文件均不作为商品房的交房条件，不因是否取得《建设工程竣工验收备案表》及其他文件而向甲方主张权利（包括但不限于拒绝收楼、主张逾期交楼违约责任）。3.本合同第二十三条及附件六所述的装饰、设备标准为双方就商品房的装饰设备所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，若出现房屋主体结构以外的非安全质量问题或《住宅质量保证书》中的质量问题，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，乙方同意接受该商品房的瑕疵交付，该商品房从约定交付之日起视为已经交付给乙方，但甲方应根据保修条款承担保修责任，并在完成房屋交付后的合理时间完成保修义务。4.下列任一情形，均视为房屋已经交付使用：（1）乙方签署收楼确认书；（2）乙方收到甲方《收楼通知书》后逾期办理收楼或者无正当理由拒不收楼；（3）本合同第十三条约定的最后交付时间届满，乙方逾期办理收楼或者无正当理由拒不收楼；（4）乙方未在买卖合同第十三条约定的交付期限届满之日起3日内以书面形式提出房屋质量异议。该商品房毁损、灭失的风险自交付使用之日起转移给乙方，并且交付使用之日起乙方承担及支付物业管理费、该房屋及公共分摊的水电费。六、本合同第十三条的补充约定2.乙方应按照甲方《收楼通知书》通知的日期按期前来办理收楼手续，甲方也可以选择不寄发《收楼通知书》，如乙方未收到甲方的《收楼通知书》的，可在买卖合同第十三条所约定的房屋交付日期自行前往甲方项目现场物业服务中心处办理收楼手续，本条视为甲方已经履行了交楼通知义务，乙方不得以甲方未寄送《收楼通知书》为由主张甲方逾期交楼。七、本合同第十四条第一款变更为甲方如未能按本合同约定的期限交房的，乙方不退房，每延期一日，甲方按已付房价款的万分之一向乙方支付违约金，直至乙方取得商品房为止，若因乙方自身原因导致无法在约定时间内取得商品房的，甲方不做任何赔偿。八、合同第十五条变更为甲乙双方一致同意甲方现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，甲方公示后即视为符合交付标准，乙方不得因此拒绝收楼，除《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》外，合同第十五条所列其他文件无需向乙方提供。九、本合同第十六条第二款变更为乙方认为该商品房不符合交付标准或者条件的，应一次性提出异议。如经双方委托当地具有建设工程质量检测资质的机构鉴定证明房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住的，乙方有权拒绝收楼，否则乙方不得借故拒绝收楼。若乙方认为该商品房存在装修、设施设备等其他质量问题的，乙方不得拒绝收楼，由甲方核实后承担保修责任，甲方履行保修责任的期间不构成迟延交付。十五、甲方因违约而产生的利息、赔偿金及违约金总额不超过乙方已付房价款的1%。二十三、本合同第三十二条补充约定1.本补充协议及本合同其他附件为双方真实意思表示，双方同意《认购书》、本合同与本协议、附件约定不一致的，以本补充协议的约定为准。2.本合同签订前，甲方已将本合同及附件提示乙方详细阅读，并按乙方要求作出必要的解释，乙方是在完全清楚理解本合同及附件条款内容的基础上与甲方签订本合同及附件的。陈世盛、张丹已于2019年3月31日前付清上述房价款1044000元及装修工程款453653元，并于2019年7月24日补交面积差额2004元。陈世盛、张丹、保祺房地产公司确认装修款为涉案房款的组成部分。2019年3月中旬，陈世盛、张丹到涉案房屋所在的物业中心，预约在2019年3月23日办理收楼手续，陈世盛、张丹于该日验收房屋，以房屋存在质量问题未办理收楼手续。2019年3月23日，保祺房地产公司向陈世盛、张丹寄送《房屋交付通知书》，通知陈世盛、张丹于2019年3月23日办理涉案房屋交付手续。陈世盛、张丹确认于2019年3月24日收到该通知书。2019年7月5日，陈世盛、张丹办理涉案房屋收楼手续并缴纳了涉案房屋2019年4月-7月垃圾处理费、物业管理费共计840元，广州保利城物业管理有限公司南沙分公司开具了相应的发票。陈世盛、张丹为证明涉案房屋存在质量问题，提供涉案房屋《商品房保修问题确认单》（2019年3月23日）、《广州双枪工程技术咨询有限公司房屋查验咨询报告》及多张照片。其中，《商品房保修问题确认单》载明涉案房屋入户花园入户大门合叶处开裂严重（更换）、入户大门框收边缝大……；入户玄关次入门门框收边大，次入户门开关相撞门框、强电箱盖板掉漆……；大厅次入户门框右旁踢脚线铺贴不平齐、推拉门左侧墙面粗糙……；阳台房坎处未上油漆；厨房推拉门关闭后上侧缝大、推拉门左侧墙砖空3块……；过道地砖空1块、卫生间灯控制开关面板盖不上；主卧左门框下侧钉未取、门关闭晃动、窗外侧上方收边打胶不严……；次卧消防门合叶缺螺丝4个、木地板压边打胶差、窗右侧木地板松动、窗台石收边未填缝、消防门开关相撞门框……；卫生间墙砖空鼓多处（严重）、淋浴屏推拉门推拉异响、窗关闭不严……。陈世盛分别于2019年3月25日、2019年4月2日、2019年6月21日向保祺房地产公司邮寄《收楼异议函》，载明由于未出示商品房已经符合交付条件的相关证明文件，验收时发现涉案房屋存在诸多质量问题，故拒绝收楼，要求保祺房地产公司更换入户大门、重新处理卫生间空鼓问题等。陈世盛提供其与名为“五-六栋管家刘小旭”（以下简称刘小旭）的微信聊天记录，显示：2019年6月28日，刘小旭“这个是洗手间的空鼓，切了，一会贴。入厅门脚线，切了，从新贴。厨房缝大收边，已搞好。两个窗户缝大已收边。主卧开关收边也搞好了。”之后，刘小旭“您好！门已经换好了”，陈世盛“好的，其他的修好了吗？”，刘小旭“正在搞，马上就全部搞好了”，陈世盛“你们7月5号约我收楼，能修好吗？”刘小旭“必须滴”。庭审中，双方确认涉案房屋所在项目于2018年3月29日具备通邮条件。保祺房地产公司于2018年9月27日取得涉案房屋所在项目的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。就涉案房屋所在楼盘是否具备永久用水、供气、供电条件，本院分别向广州南沙粤海水务有限公司、广州南沙发展燃气有限公司、广州供电局有限公司南沙供电局发出征询函，上述单位分别向本院复函。广州南沙粤海水务有限公司复函称“广州保祺房地产开发有限公司于2019年1月23日与我司就保利南怡湾1-1号楼、1-2号楼、1-3号楼、1-4号楼、1-5号楼、1-6号楼、三期地下室签订供水协议（详见附件），上述楼盘于签订合同之日起具备永久用水条件”，广州南沙发展燃气有限公司复函称“广州市南沙区保利南怡湾1-6号楼23层2304房燃气管道工程为开发商自理工程，由开发商自行委托设计、施工、监理，在开发商的监管下进行燃气工程施工建设。目前该小区燃气管道于2018年12月21日完成天燃气置换，小区内具备通气条件，小区业主在满足燃气规范要求的前提下，通过我司入户安全检查合格后可申请通气点火”，广州供电局有限公司南沙供电局复函称“经核查，保利南怡湾1-6号楼2304房已于2018年11月21日完成送电，具备永久用电条件……”。本院认为：陈世盛、张丹与保祺房地产公司在买卖涉案房屋时签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件与《委托装修协议》两份合同。根据本院查明的事实，《委托装修协议》约定的装修款与《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的房价款共同构成涉案房屋的交易对价，保祺房地产公司实际将涉案房屋的交易价款拆分为两部分，一部分为《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的房价款1044000元，另一部分为《委托装修协议》约定的装修款453653元，该部分款项名为装修款，实际应为购房款。由此可知，《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件除房屋交易价格外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，合法有效，陈世盛、张丹认为合同附件部分条款无效的理据不足，本院不予支持。但是，《委托装修协议》并非当事人的真实意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，陈世盛、张丹与保祺房地产公司签订的《委托装修协议》为虚假意思表示，应属无效合同。依据已查明事实，涉案房屋在约定的交楼日期（2019年3月31日）前，具备通邮、通水、通气、通电条件，取得了《竣工验收备案表》，已经符合法定交楼标准，保祺房地产公司通知陈世盛、张丹收楼，陈世盛、张丹理应及时办理收楼手续。陈世盛、张丹提供的证据仅证明涉案房屋存在装修质量瑕疵，其以此为由拒绝收楼，没有合同和法律依据。陈世盛、张丹迟延于2019年7月5日办理收楼手续，系自身原因导致，故陈世盛、张丹要求保祺房地产公司支付逾期交楼违约金71233.7元及退还垃圾处理费和物业管理费共630元的请求，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告陈世盛、张丹的全部诉讼请求。本案受理费797元，由原告陈世盛、张丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  老善涵二〇一九年十一月二十五日法官助理李静宜书记员谢芝华