福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初3081号 原告：林元庆，男，1967年2月11日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：吴文怀，福建枫桦（将乐）律师事务所律师。 被告：石惠伟，男，1978年10月17日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：包水英，福建包水英律师事务所律师。 原告林元庆与被告石惠伟租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林元庆的委托诉讼代理人吴文怀、被告石惠伟的委托诉讼代理人包水英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林元庆向本院提出诉讼请求：1.判令石惠伟立即支付房屋租金35264元；2.判令石惠伟立即支付提前解除合同违约金100000元，不予退还履约保证金15000元、逾期付款违约金2011.33（以逾期金额按月利率2%暂计算至2019年5月15日，之后仍按月利率2%计算至付清租金之日）；合计117011.33元；3.案件受理费由石惠伟承担。在庭审过程中，林元庆将第二项诉讼请求变更为判令石惠伟立即支付提前解除合同违约金100000元。事实和理由：2013年3月31日，林元庆与石惠伟签订《商铺租赁合同》，约定石惠伟租赁林元庆所有的位于三明市梅列区，店面号为1011号，建筑面积约共计94.022ｍ2，租赁期限至2022年3月31日；合同并对租金、租金支付办法及违约责任进行了约定。2019年1月起，石惠伟未支付租金。2019年4月29日，石惠伟单方通知于2019年4月30日解除租赁合同。截止2019年4月30日，已拖欠租金35264元。 石惠伟辩称，恳请驳回林元庆的诉讼请求，本案诉讼费由林元庆承担。事实与理由：一、合同约定的违约金过高，请求予以减少。1.石惠伟因市场经济整体下行的客观因素变化导致经营遇到困难，阳光城商铺大量空置达1年以上，已不能实现合同签订时的经营目的；案涉商铺租金过高，是同等面积周边相邻商铺的两倍以上，且已空置1年以上，石惠伟确实无力再继续支付空置商铺的租金。石惠伟迫不得已才向林元庆提出协商解除合同，并达成一致。2.林元庆主张的违约金100000元远远高于林元庆实际损失，应当以实际损失为基础，予以减少违约金金额。合同法114条，以及合同法解释二第29条关于违约金条款的规定，违约金是根据林元庆的实际损失作为赔偿依据。根据上述条款规定，过分高于造成的实际损失，当事人提出请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，予以减少。林元庆的实际损失只是解除合同后的再次出租时的空置费，依据房屋租赁行业习惯基本是三个月的租金作为再次出租的空置费。若林元庆未积极对外出租是让损失任意扩大的行为，不应再列入实际损失的计算范围。二、石惠伟因双方对合同解除后的结算事项有争议而暂停支付租金并不是无故拖延支付租金，无需支付租金违约金。合同第三条第10项对租金支付规定：“如乙方未能按时支付租金的，甲方可给予乙方15天的宽限期。如遇特殊情况，乙方应当提前书面告知甲方，并与甲方协商处理。”。石惠伟（乙方）因上述客观原因导致无法继续经营商铺，向林元庆提出协商解除合同。因林元庆本人一直不在三明，石惠伟自2019年1月起与林元庆电话协调解除合同事项。此情况符合合同载明的“特殊情况”。双方处于对结算协商处理阶段，石惠伟暂停支付租金不违反合同约定。合同第三条第11项约定的逾期支付租金石惠伟需付违约金的情形，为商铺正常经营过程中，石惠伟无故拖欠租金的处罚措施。石惠伟不是“无故”拖欠租金，不能适用第11项的租金违约金条款。另外，此条款作为违约金条款与合同解除违约金条款存在重复，二者不得同时适用。三、房租已于2015年9月起减租，自2016年4月起每月租金为7049元，石惠伟实际欠租金为28196元。2015年9月林元庆与石惠伟就变更租金达成一致，从2015年9月到2016年3月的租金由7898变更为6713元，从2016年4月起租金变更为7049元，且不再按年份递增金额。从2016年4月1日起，双方按变更后租金7049元履行，石惠伟已支付至2018年12月31日，未付租金为28196元（7049×4＝28196）。四、石惠伟支付的押金应用于抵扣租金。在《商铺租赁合同》签订后，石惠伟支付林元庆15000元的押金。合同第三条第9项约定，在合同终止时，经甲乙双方确认如无任何未结清事项和违约行为后，押金将无息归还乙方。此条款里并没有约定乙方违约该笔款项归于甲方所有，而是约定在所有事项结清后甲方应当将押金归还乙方。现双方剩余4个月租金未结清，该笔押金应用于抵扣租金。 林元庆围绕诉讼请求依法提交了《商铺租赁合同》、联络函、招租售照片等证据，石惠伟依法提交银行交易流水、支付业务回单（付款），周边1022、1026号商铺的《商铺租赁合同》、减租补充协议、银行支付业务回单，周边1015号商铺的《商铺租赁合同》、减租补充协议、银行支付业务回单等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2013年3月31日，林元庆与石惠伟签订《商铺租赁合同》，合同约定：石惠伟租赁林元庆所有的位于三明市梅列区，店面号为1011号，建筑面积94.022ｍ2，租赁期限至自2012年4月1日至2022年3月31日；关于租金和租金的缴纳方式及缴纳期限，其中：2018年4月1日起至2019年3月31日的租金为8707元，2019年4月1日起至2020年3月31日的租金为9143元;石惠伟应当于每月的5日前缴纳当月的租金，缴纳方式应当以银行存款或转帐的方式支付；石惠伟应于本合同签订之日向林元庆缴付店铺租赁押金15000元。租赁期满本合同终止时，经林元庆、石惠伟双方确认如无任何未清结事项和违约行为后，该保证金将无息归还给石惠伟；如石惠伟未依及时支付或代付租金，自林元庆可给予石惠伟的宽限期过后，每逾期一日，石惠伟应当按应付租金的1‰向林元庆支付违约金；若林元庆在没有违反本合同的情况下，提前解除本合同或将该商铺另行出租给他人的，应当视为林元庆违约，林元庆应当为此另行支付给石惠伟违约金100000元，并承担由此给石惠伟造成的其他财产损失，若石惠伟在没有违反本合同的情况下，提前解除本合同，则应当视为石惠伟违约，石惠伟应当为此另行支付给石惠伟违约金100000元。在合同签订后，石惠伟向林元庆支付店铺租赁押金15000元。2016年4月至2018年12月期间，石惠伟按每月租金7049元的标准向林元庆支付租金，林元庆未提出异议。 2.2019年1月开始，石惠伟未向林元庆支付租金。2019年4月29日，石惠伟向林元庆发出《联络函》，通知林元庆，其于2019年4月30日终止租赁阳光城1011门店，并告知从2019年5月1日起由林元庆自行租赁。2019年5月，林元庆将案涉的店铺向外租售。 综上所述，本院认为，林元庆、石惠伟签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。石惠伟从2016年4月开始按每月租金7049元的标准向林元庆支付租金，连续支付时间长达二年八个月，林元庆均未提出异议，可视为林元庆同意石惠伟案涉房屋租金调整为每月租金7049元。石惠伟已于2019年4月29日通知林元庆，其于2019年4月30日提前终止租赁案涉店铺，林元庆收到通知后，即于2019年5月将案涉店铺向外租售，可视为林元庆同意解除《商铺租赁合同》。在合同解除前，石惠伟尚欠林元庆2019年1月至2019年4月期间的租金为28196元(7049元×4﹦28196元)。因石惠伟于2019年4月30日提前终止租赁案涉店铺，根据合同约定，石惠伟的行为已构成违约，应承担违约责任，故林元庆要求石惠伟支付违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持，但林元庆提出石惠伟应支付违约金100000元，石惠伟认为该违约金过分高于造成的损失，要求法院予以适当减少,本院认为因石惠伟提前解除合同，出租方重新招租可能出现商铺空置，给林元庆造成商铺空置导致的损失，酌定实际损失为三个月租金，即为21147元，林元庆主张的该违约金过分高于该项损失，故本案违约金确定为27491.1元（7049元×3×1.3倍＝27491.1元)。石惠伟向林元庆缴纳店铺租赁押金15000元，该款应从其尚欠的租金中予以扣减，故石惠伟应向林元庆支付拖欠的租金为13196元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下： 一、石惠伟应于本判决生效后三日内支付给林元庆房屋租金13196元； 二、石惠伟应于本判决生效后三日内支付给林元庆违约金27491.1元； 三、驳回林元庆的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2640元，减半收取1320元，由林元庆负担861元，由石惠伟负担459元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  林志忠 二〇一九年十一月三日 书记员  施 磊 附：本判决所依据的具体法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。