重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9297号上诉人（原审被告）：胡猛，男，汉族，1980年6月8日出生，住四川省营山县。被上诉人（原审原告）：重庆宝林文化发展有限公司，住所地重庆市北部新区经开园龙展路99号，统一社会信用代码91500000671044709D。法定代表人：陈寅，总经理。委托诉讼代理人：涂珀溯，重庆永和律师事务所律师。上诉人胡猛因与被上诉人重庆宝林文化发展有限公司（以下简称宝林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初8236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，于2019年10月29日进行了询问。上诉人胡猛、被上诉人宝林公司的委托诉讼代理人涂珀溯到庭参加了审理。本案现已审理终结。胡猛上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、本案诉讼费用由宝林公司负担。事实和理由：根据租赁合同9.1条约定，乙方在同等条件下有优先租赁权，租赁条件以新签合同为准（租金应随行就市）。所谓随行就势应该是随行就市的市，不应该是单方面想要多少就要多少。宝林公司在一审时既不申请价格鉴定，也不愿参照周边物业的平均租金标准而漫天要价，其拒绝继续出租或增加计价面积均违背了合同约定，是造成上诉人不能提前续约导致违约的重要原因之一。2、胡猛所租房屋原本没有楼面、门窗、门面墙等主体结构，胡猛自己投资建设起来再进行装修，胡猛在要求续约时只是提出对自己建设的阁楼不计入收取租金的面积，宝林公司拖至后期告诉无论如何都不能租给胡猛了，是明显的歧视和违背合同精神。3、宝林公司以产权人不允许将案涉房屋用于做餐饮为由拒绝继续出租，胡猛已经营餐饮业六年多时间，市场又有新开餐饮店，故宝林公司陈述不实。4、宝林公司没有找到新的租户，“同等条件”没有依据，承担门市主体建设费用才是“同等条件”的内容。5、案涉房屋系临时建筑，未办理产权证明，如果认定本门市非临时建筑且合同有效，胡猛以合理合法的条件就能继续承租该房屋。宝林公司辩称，1、合同关系的成立是双方合意的结果，双方签订的租赁合同到期后，未就续约事宜达成一致，合同无法续约，胡猛理应完成搬迁事宜。至于上诉人所说其优先承租权受到侵害与本案无关，如发现被上诉人另行租赁的租金低于本案租金可另行起诉。2、胡猛上诉的目的系为了拖延时间，以达到以原合同约定的租金标准计算占有使用费的目的。宝林公司向一审法院起诉请求：1.胡猛立即搬出重庆市经济技术开发区环保产业园12号地块2号楼25号商铺；2.胡猛从2019年2月1日至腾空返还房屋之日支付房屋占用使用费和物业费，按照11797.62元/月计算；3.胡猛承担违约金34278.75元；诉讼费由胡猛承担。一审法院认定事实：2015年12月23日，以宝林公司为甲方、胡猛为乙方，签订《商铺租赁合同》一份，主要约定：甲方将重庆市经济技术开发区环保产业园12号地块2号楼25号商铺，总建筑面积为42平方米，租给乙方用于经营装修设计类，乙方如变更以上用途需经甲方书面同意；租赁期限自2016年2月1日至2019年1月31日止，为期三年；每月租金按租赁面积计算，即租金为80元/平方/月；租赁期间租金第二年起每年百分之八递增；管理服务费为3元/平方/月（面积按租赁面积计算）；费用缴纳方式：租金和管理费缴纳方式为先付费后使用按季预缴，第一季度的租金和管理服务费在2016年2月15日前缴纳，以后在每季结束前15日内主动到甲方财务部缴纳下季度租金和管理服务费；第三条履约保证金，乙方应于本合同签署时，向甲方交付3000元作为履约保证金，若乙方在合同期未满的情况下终止合同，乙方需提前3个月书面通知甲方，否则视为乙方违约，甲方有权收回租赁区域，履约保证金不退还，在本合同依规定得以全面履行完毕1个星期内，应将保证金金额退还乙方（不计利息）；在本合同履行期间，乙方应始终持续保证履约保证金数额不变，若发生乙方不能按时足额缴纳租金及其他费用，或乙方违约等原因，甲方可直接从履约保证金中扣除有关欠缴费用（包括滞纳金）和违约金，并通知乙方；第四条交接及进场、装修、恢复，乙方应自本合同到期后，如不再进行续租，需将房屋交还甲方，且不得损坏房屋的基本设施，包括但不限于门、窗等基本固定设施，但合理使用造成的损耗除外；乙方交还房屋需恢复房屋基本结构，后续租赁情况允许的情况下恢复内容可以协商；第九条合同的续期，租赁期满，乙方在同等条件下有优先租赁权，乙方如愿意续租应于租赁期满前三个月通知甲方，租赁条件以新签合同为准（租金应随行就市，参考园区内同等物业价格），如乙方没有提出续约或双方仍未就是否续约达成协议，将视为乙方放弃续租权利，甲方有权与新的租赁者签署租赁合同书，乙方须在租赁期届满之日前迁出所租赁区域；租赁期满，如双方未再续约，属乙方所有的可移动物品，由乙方自行处理，但乙方所租赁的区域内的固定装修不得拆除和破坏保持其完整，无偿移交甲方，属甲方所有的一切设施，乙方不得拆除和移动；第十条违约责任，在本合同履行期间，除法律法规和本合同规定的情形外，甲方不得中途终止本合同，若乙方在合同期未满的情况下终止合同，乙方需提前3个月书面通知甲方，不视为乙方违约，任何有悖于上述条款的故意行为均视为违约，违约方除依照法律规定和本合同规定承担责任外，还需赔付违约金以及给对方造成的经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费等），除滞纳金外的违约金金额以相当于3个月租金金额为准。上述合同亦是续租合同，胡猛向宝林公司支付了保证金3000元，对赁案涉房屋后进行了装修，搭建了二楼、三楼，经营餐厅，并按照42平方米支付了租赁期间的租金和管理费。在租赁期限到期三个月前，胡猛向宝林公司提出了续租。宝林公司提出若续租，租金一楼150元/平方米，二楼75元/平方米，三楼50元/平方米，合约三年，每年8%递增，胡猛不同意，双方未达成一致并签订续签合同。租赁合同到期后胡猛未搬走，继续经营。庭审中，胡猛称，因二楼三楼是胡猛自己搭建的，故仅同意按照42平方米计算租金，胡猛可以不从事餐饮；违约金过高，应予调整。宝林公司称，未与胡猛续签合同的原因一是计租面积未达成一致，二是案涉房屋处于文化基地产业园，所有权人不同意宝林公司转租经营餐饮，即使胡猛承诺可不再经营餐饮，但其是否能转租给符合业主要求的经营者、转租出去的时间均无法控制；目前宝林公司尚未找到合适的承租人；宝林公司按照一楼150元/平方米、二楼75元/平方米、三楼50元/平方米，每层42平方米计算房屋占用费，按照3元/平方米，126平方米计算物管费，占用费系按市场价进行主张，不对市场价申请鉴定；胡猛违约给宝林公司造成的损失是宝林公司不知道何时可以收回房屋，故无法寻找新的承租人。一审法院认为：宝林公司与胡猛签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定，履行合同义务。关于返还房屋。合同约定胡猛在租赁期满，同等条件下有优先租赁权。但现双方就租金计算方式、租赁房屋用途等均未能达成一致，并不存在胡猛符合“同等条件”的情形，胡猛主张其享有优先租赁权无事实依据。宝林公司如何确定租金的计算方式是其市场自主行为，胡猛无权以其对租赁房屋进行了装修为由要求宝林公司以其认可的方式确认租金。现宝林公司和胡猛未就续签合同达成一致意见，胡猛在原租赁合同到期后应搬离租赁房屋。故宝林公司要求胡猛立即搬出重庆市经济技术开发区环保产业园12号地块2号楼25号商铺的诉讼请求法院予以支持。关于房屋占用费和物业费。合同到期后，胡猛逾期搬离租赁房屋的还应向宝林公司支付房屋占用费。宝林公司主张的占用费计算标准无事实依据，法院酌情按照原租赁合同约定的租金标准计算胡猛应支付的占用费。2019年1月31日的租金标准按照合同约定为93.31元/平方米/月×42平方米=3919.02元/月，物管费标准按照约定为3元/平方米/月×42平方米=126元/月，故胡猛应从2019年2月1日起至房屋返还之日止，支付按照3919.02元/月计算的房屋占用费和按照126元/月计算的物业费。关于违约金。胡猛逾期搬离租赁房屋，违反合同“乙方须在租赁期届满之日前迁出所租赁区域”的约定，属于违约，按照合同约定违约金为3个月租金金额。胡猛辩称违约金过高，应予调整。违约金具有补偿性质，其金额应与损失相当，宝林公司与胡猛的租赁合同到期后，宝林公司本就需要另行寻租，即使胡猛未按时归还房屋，宝林公司已向胡猛主张了房屋占用费，尚可弥补房屋逾期返还的损失。故法院酌情将违约金调整为3000元。同时合同还约定履约保证金中可扣除欠缴费用和违约金，故胡猛应支付的违约金可用保证金予以抵扣，用保证金抵扣后，胡猛无需再向宝林公司支付违约金，对宝林公司要求胡猛支付违约金34278.75元的诉讼请求法院不予支持。判决：一、被告胡猛在本判决生效后立即搬出重庆市经济技术开发区环保产业园12号地块2号楼25号商铺；二、被告胡猛在本判决生效后立即支付原告重庆宝林文化发展有限公司从2019年2月1日起至房屋返还之日止，按照4045.02元/月计算的房屋占用费；三、被告胡猛在本判决生效后立即支付原告重庆宝林文化发展有限公司从2019年2月1日起至房屋返还之日止，按照120元/月计算的物业费；四、驳回原告重庆宝林文化发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1098元，减半收取549元，由原告重庆宝林文化发展有限公司负担479元、被告胡猛负担70元。二审中，胡猛提交了手机转账截屏，拟证明其已经按照一审判决向宝林公司支付了租金，其并无拖欠租金的故意，希望能够继续租赁案涉房屋。宝林公司质证后认为，胡猛确已按照一审判决的标准支付租金至2019年9月份，物管费没有支付，但这属于上诉人自行行为，并不代表宝林公司同意胡猛继续租赁该房屋。本院对一审查明的其他事实依法予以确认。本院认为，宝林公司在2015年12月23日与胡猛签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。该合同第9.1条约定，租赁到期后，胡猛在同等条件下有优先租赁权，租赁条件以新签合同为准（租金应随行就势，参考园区内同等物业价格）。上述条款虽对续约的租金价格作了原则性约定，但前提和重点是双方达成续约合意后以新签合同为准，即双方应在计租面积、租金计算标准、租金支付方式、租赁时间、违约责任等合同内容全面达成一致的情况下签订新的租赁合同。本案中，双方当事人对租金计租面积、租金标准等合同主要内容未能达成一致，且胡猛并未举证证明宝林公司与其他第三人就案涉房屋租赁事宜签订过租赁合同以及该租赁合同的具体租赁条件，也即胡猛享有的优先承租权因无比较对象而无法实现。现租赁合同已到期，双方未签订续约合同，故一审判决第一项判令胡猛搬出案涉房屋并无不当。至于胡猛在二审中提出已按一审判决的标准支付相关费用，因胡猛仅对一审判决第一项提出上诉，故本院对此不作评判。综上所述，胡猛的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1098元，由胡猛承担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 泽审 判 员  师玉婷审 判 员  闫信良二〇一九年十一月十三日法官助理  江满意书 记 员  程 容