江西省南昌市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）赣01执异217号 异议人（案外人）：何志波，男，1981年11月30日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 异议人（案外人）：朱远芳，男，1979年3月8日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 异议人（案外人）：范雪华，女，1984年11月5日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 异议人（案外人）：祝向文，男，1984年11月16日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省长沙市雨花区。 异议人（案外人）：陈凌霞，女，1976年4月14日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 异议人（案外人）：叶忠良，男，1972年10月8日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 异议人（案外人）：罗峥，男，1962年12月28日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 异议人（案外人）：何美玲，女，1981年9月13日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 异议人（案外人）：沈联波，男，1983年1月24日出生，汉族，湖南省汝城县人，住重庆市忠县。 异议人（案外人）：宋炳财，男，1949年8月14日出生，瑶族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 异议人（案外人）：朱润，男，1990年7月11日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县 异议人（案外人）：廖碧碧，女，1991年9月10日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 异议人（案外人）：宋巍槐，女，1975年8月17日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 异议人（案外人）：朱远洪，男，1974年3月23日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 异议人（案外人）：范良，男，1985年9月24日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 异议人（案外人）：范金星，男，1967年9月13日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 异议人（案外人）：何淑莲，女，1969年12月20日出生，瑶族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 异议人（案外人）：范志坚，男，1991年12月24日出生，瑶族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 异议人（案外人）：李六发，男，1968年3月22日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 异议人（案外人）：曹建英，女，1987年3月21日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 异议人（案外人）：叶春华，女，1983年9月30日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 异议人（案外人）：钟见方，男，1982年1月17日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 异议人（案外人）：刘诗若，男，1965年10月10日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 异议人（案外人）：赵齐香，女，1968年1月1日出生，瑶族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 异议人（案外人）：曾红文，男，1957年1月9日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 异议人（案外人）：张子畅，男，1992年6月12日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 异议人（案外人）：何云峰，男，1973年8月16日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 异议人（案外人）：胡小梅，男，1976年9月26日出生，瑶族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 异议人（案外人）：曾利平，女，1982年7月17日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 异议人（案外人）：袁小飞，女，1967年12月19日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 上述异议人共同委托代理人：谭雅琼，湖南锐杰律师事务所律师。 申请人：胡继高，男，1962年11月17日生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。 被执行人：湖南力拓投资有限公司，住所地：湖南省汝城县。 被执行人：肖德真，男，1983年11月3日生，汉族，住江西省瑞昌市。 被执行人：肖卫平，男，1968年8月8日生，汉族，住江西省瑞昌市。 在本院执行胡继高与湖南力拓投资有限公司（以下简称“力拓公司”）、肖德真、肖卫平股权转让纠纷一案中，异议人何志波等30人对本院查封湖南力拓投资有限公司名下的土地使用权（证号汝国用[2014]第0109号、汝国用[2015]第0076号）及上述土地上的建筑物不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人何志波等30人称，湖南省力拓投资有限公司在其合法取得的汝国用[2014]第0109号、汝国用[2015]第0076号该两宗土地上开发建设了湖南省汝城县莲郡佳苑住宅小区，于2016年5月27日取得了编号为汝房售许字（2016）第10号《商品房预售许可证》。 在江西省南昌市中级人民法院作出（2018）赣01执252号《执行裁定书》《协助执行通知书》，对上述土地及地上建筑物采取查封执行措施之前，上述土地上的包括1-16栋在内的绝大部分住宅和商铺均已由湖南力拓投资有限公司售出，并已与1000多户买受人业主签订了《商品房买卖合同》，办理了商品房买卖合同登记备案手续，完成了相应的商品房预告登记，这其中就包括了上述所有异议人在该住宅小区所购买的商品房。 包括了上述所有异议人在内的莲郡佳苑住宅小区业主，绝大多数都是购买该住宅小区的商品住宅用于自身居住生活，所有买受人业主目前面临的现状是： 一方面，在包括全体异议人在内的绝大多数莲郡佳苑小区业主与湖南力拓投资有限公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定，出卖人本应在2017年12月31日前向买受人交付所有商品房； 一方面，在包括全体异议人在内的绝大多数莲郡佳苑住宅小区业主从2014年左右就认筹了该住宅小区的商品房并交纳了认筹金，其后在2016年12月到2018年10月期间陆续足额支付了全部购房款，其中部分业主一次性支付了全部购房款，而绝大部分业主通过银行按揭贷款或公积金贷款支付了全部购房款，并从2017年左右就已经在每月归还贷款本息。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定的第三十条还明确规定了：金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予以支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。 另外，最高人民法院编发的《人民法院办理执行案件规范》中的第944条、946条均明确规定了，在金钱债权执行中，对于登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，如果法院查封之前就意见签订合法有效的书面买卖合同，所有商品房系用于居住，已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，买受人作为消费者的物权期待权应该得到保护，该期待权能够排除查封的执行措施；而对于被查封前意见办理了受让物权预告登记的不动产，在符合物权登记条件的情况下，受让人也有权要求排除执行，以彰显对不动产预告登记的保护。 全体异议人认为，包括全体异议人在内的莲郡佳苑住宅小区1000多户买受人业主的合法权益，已经因为贵院对汝国用[2014]第0109号、汝国用[2015]第0076号该两宗土地及土地上建筑物采取的查封措施受到重大影响，既不能顺利办理每家每户的不动产权证，也不能交房装修入住。 根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，全体异议人依法提出异议，请贵院裁定中止执行湖南省力拓投资有限公司名下的土地使用权（证号汝国用[2014]第0109号、汝国用[2015]第0076号）及上述土地上的建筑物,并立即解除查封，在保护申请执行人的金钱债权的同时，也应保护消费者的物权期待权和不动产预告登记效益，更应保护包括全体异议人在内的莲郡佳苑住宅小区1000多户家庭安居乐业的权益。 异议人为证明其主张提供如下证据：1、《商品房买卖合同》，证明被查封的土地及地上建筑物中有异议人在被查封前就已经购房的住宅等情况；2、购房款付款凭证，证明全体异议人在被查封前均已经足额支付全部房价款；3、《预告登记名单》，证明包括异议人在内的莲郡佳苑小区绝大多数房屋已经办理预告登记；4、汝城县房产管理局出具的《购房合同备案证明》，证明异议人所购房屋已经办理合同备案登记；5、江西省南昌市中级人民法院（2018）赣01执252号协助执行通知书，证明法院于2018年11月15日查封土地使用权证号：汝国用[2014]第0109号、汝国用[2015]第0076号的土地及土地上的建筑物。 申请人胡继高答辩称，1.答辩人对异议人的主体资格有异议，异议人对申请强制执行是否存在利害关系应向贵院提供其证据，应提供《商品房买卖合同》、房管登记部门出具的商品房买卖登记备案手续、购房发票、契税发票等证明材料。 2.答辩人申请查封的财产是登记在被执行人湖南力拓投资有限公司名下，而非异议人名下的财产，异议人提出执行异议贸易法律依据。 3.答辩人申请其中这些人由法律依据：依据已经发生法律效力的南昌市中级人民法院（2017）赣01民初191号民事调解书；再依据2018年9月14日胡继高、湖南力拓投资有限公司、肖德镇、肖卫平签订的《执行和解协议》（协议第三条的约定，如果被执行人不安约定履行还款衣服，申请人可以查封湖南力拓投资有限公司土地使用权（证号：汝国用（2014）第0109号、汝国用（2015）第0076号）等）。 4.如果湖南力拓投资有限公司真的把上述土地上的房屋卖给了异议人并答应在2017年12月31日前交付房屋，被执行人湖南力拓投资有限公司就不会在2018年9月14日与申请执行人胡继高签订《执行和解协议》。如果真的给异议人造成了损失，也是湖南力拓投资有限公司造成的，应由湖南力拓投资有限公司承担，与答辩人无关。 5.土地使用权及上述土地上建筑物的查封是对“权利”的现状的限制，不影响“权利”的使用、不影响出卖人交付房屋、不影响买受人装修入住、更不会影响异议人家庭安居乐业的权益。 6.综上案外人提出的执行异议不成立，为了保护申请执行人的合法权利，请贵院依法驳回异议人提出的执行异议。 本院查明，本院于2018年11月15日查封被执行人湖南力拓投资有限公司名下土地使用权证号：汝国用[2014]第0109号、汝国用[2015]第0076号的土地使用权及土地上的建筑物，何志波等30人均与湖南力拓投资有限公司在本院查封前签订《商品房买卖合同》，购买由湖南力拓投资有限公司出售的商品房：何志波购买汝城县11#栋幢单元XXX室，朱远芳购买汝城县6#栋幢单元XXX室，范雪华、祝向文购买汝城县15#栋幢单元XXX室，陈凌霞、何伦武购买汝城县4#栋幢单元XXX室，叶忠良购买汝城县11#栋幢单元XXX室，罗峥购买汝城县8#栋幢单元XXX室，何美玲、沈联波购买汝城县15#栋幢单元XXX室，宋炳财购买汝城县15#栋幢单元XXX室，朱润、廖碧碧购买汝城县15#栋幢单元XXX室，宋巍槐购买汝城县6#栋幢单元XXX室，范良购买汝城县1#栋幢单元XXX室，范金星、何淑莲购买汝城县11#栋幢单元XXX室，范志坚购买汝城县2#栋幢单元XXX室，李六发购买汝城县15#栋幢单元XXX室，曹建英购买汝城县9#栋幢单元XXX室，叶春华、钟见方购买汝城县10#栋幢单元XXX室，刘诗若购买汝城县6#栋幢单元XXX室，赵齐香购买汝城县15#栋幢单元XXX室，曾红文购买汝城县11#栋幢单元XXX室，张子畅购买汝城县15#栋幢单元XXX室，何云峰、胡小梅购买汝城县3#栋幢单元XXX室，曾利平购买汝城县11#栋幢单元XXX室，袁小飞、刘郴平购买汝城县9#栋幢单元XXX室（用途：商业服务），上述购房合同已办理了登记备案手续。其中，朱远芳，陈凌霞、何伦武，罗峥，何美玲、沈联波，宋炳财，朱润、廖碧碧，宋巍槐，范金星、何淑莲，范志坚，李六发，张子畅，何云峰、胡小梅共12户提供购房发票原。 本院经审查认为，本案的争议焦点是何志波等30人的请求能否排除本院对被执行人湖南力拓投资有限公司名下土地使用权证号：汝国用[2014]第0109号、汝国用[2015]第0076号的土地使用权及土地上的建筑物的执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条明确规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。买受人购买登记在被执行名下不动产即商用房，应同时符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形；买受人购买登记在被执行名下商品房即成套住宅，应同时符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情形。本案异议人袁小飞、刘郴平购买汝城县9#栋幢单元106室（用途：商业服务），未提供购房发票，也未提供在人民法院查封之前已合法占有该不动产的证据材料，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定；其他异议人购买的是成套住宅，未提供所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的证据材料，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，故何志波等30人的异议请求无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人何志波等30人的异议请求。 如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向江西省南昌市中级人民法院提起诉讼。 审判长  吴明军 审判员  郭小玲 审判员  李国兴 二〇一九年十一月十一日 书记员  陶 冶