陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院执  行  裁  定  书 （2019）陕01执异1078号案外人：孙某某，女，汉族，1963年5月28日生，住西安市未央区。申请执行人：陕西永联某某公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：郭某，该公司执行董事。委托代理人：魏某某，陕西庄威律师事务所律师。委托代理人：冯某某，陕西庄威律师事务所律师。被执行人：西安中登某某公司，住所地：西安市未央大道。法定代表人：宋某某。陕西永联某某公司（以下简称永联公司）与西安中登某某公司（以下简称中登公司）房产抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处作出的(2015)陕证经字第000804号公证书和(2015)陕证执字第280号执行证书已经发生法律效力。申请执行人陕西永联某某公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行标的偿还欠款1300万元及未清偿的综合费用、利息、法定限额内的违约金。本案在执行过程中，本院以(2015)西中执证字第00118-1号裁定书查封了被执行人中登公司名下位于西安市未央区未央路138-1号中登大厦2幢1单元12804室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12804-1），现案外人孙某某向本院递交异议，称本院查封的该房产属其所有，请求解除对该房屋的查封，并提供了相应的证据。就案外人孙某某提出的执行异议，本院依法进行公开听证，案外人孙某某出庭参加听证，申请执行人永联公司委托代理人魏武宁、冯小爱出庭参加听证，被执行人中登公司经合法传唤未到庭，本案现已审查完结。案外人孙某某提出异议称：请求终止（2015）西中执证字第00118-1号执行裁定书，解除对申请人所有的位于西安市未央大道138-1号，房权证号为：中登大厦B幢1单元28层D户房屋的查封与拍卖。    申请理由：法院在执行陕西永联某某公司与西安中登某某公司纠纷一案中，对被执行人西安中登某某公司名下拍卖的中登大厦B幢1单元28层D号房屋，属于申请人所有。申请人孙某某于2004年11月16日与西安中登某某公司签订《商品房买卖协议》，购买了位于西安市未央大道138-1号中登大厦B幢1单元28层D户房屋，单价2678元/平方米，并于2004年12月13日支付购首付款贰拾伍万陆仟柒佰叁拾叁元整，银行贷款贰拾万元整。已每月按时向中国民生银行西安经济技术开发区支行还贷至今。是被执行房屋的合法所有权人。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，请法院裁定终止执行，解除查封与拍卖。申请执行人永联公司辩称，首先，本案目前并未对上述房屋进行拍卖，仅采取了查封措施。申请人孙某某对本案涉案房屋并不享有足以排除强制执行的权益。理由如下：1、申请人孙某某并未在本案房屋被查封前与西安中登某某公司签订合法有效的买卖合同。申请人孙某某所提供《商品房买卖合同》为复印件，且并不完整，无法对其真实性进行核查，不能证明其已经在涉案房屋查封前与西安市中登德胜洋楼有限公司签订合法有效的买卖合同。2、申请人孙某某提供《个人一手楼抵押借款合同》并不完整，并不能证明该借款合同涉及房屋为本案涉案房屋，且为复印件，无法核实。其提供的《个人账户对账单》也为复印件无法核实，其内容也并未显示与本案涉案房屋有关。其提供的《收据》均为复印件，且内容模糊不清，无法辨识。上述证据均不能证明其已经向西安中登某某公司支付合同价款。3、申请人孙某某所举购房合同、收据等证据并不能证明其已经在涉案房屋前合法占有涉案房屋。4、申请人孙某某举证与西安中登某某公司签订买卖合同中明显注明本案房屋用途是公寓写字，为商业性质，并非住宅。5、根据西安市不动产档案管理中心出具的《西安市不动产登记簿》可知西安中登某某公司为涉案房屋所有人，并于2015年为被申请人陕西永联某某公司办理抵押登记，说明涉案房产在抵押登记前就处于能够办理过户登记状态，申请人孙某某并未办理，系因其个人原因导致，并非因其他客观原因造成。综上所述，申请人孙某某不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>第二十八条、第二十九条规定的条件，对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，请求驳回案外人孙某某的异议请求。被执行人西安中登某某公司未作答辩。本院查明，陕西永联某某公司（以下简称永联公司）与西安中登某某公司（以下简称中登公司）房产抵押典当合同纠纷一案，本院以(2015)西中执证字第00118-1号裁定书查封了被执行人中登公司名下位于西安市未央区未央路138-1号中登大厦2幢1单元12804室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12804-1）房屋。另查，2004年11月16日孙某某与中登公司签订了针对上述房屋的《商品房买卖合同》，并盖有合同登记备案章，2004年12月1日孙某某与中国民生银行股份有限公司西安分行以上述房屋为抵押担保签订了《个人一手楼抵押借款合同》，贷款金额为贰拾万元整，贷款期限自2004年1月3日至2019年12月3日，并在西安市房屋管理交易中心进行了预抵押登记，有西安市不动产登记中心出具的预抵押登记档案复印件附卷佐证。再查，中登公司与永联公司于2015年2月3日以上述房产为抵押签订了《房产抵押典当合同》，并于2015年2月11日办理了抵押登记，2015年2月13日就上述《房产抵押典当合同》在西安市公证处进行了公证。案外人孙某某为支持其异议请求，向本院提交了以下证据：1、出卖人中登公司与买受人孙某某签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）复印件一份；2、孙某某与中国民生银行股份有限公司西安分行签订的《个人一手楼抵押借款合同》及银行流水复印件；3、陕西银信房地产评估有限公司出具的《房地产估价结果报告》及《致委托方函》；4、中登公司出具的0399256号、0524631号、0051790号、0325924号、0890789号、0980703号收款收据复印件六份。永联公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：1、（2015）陕证经字第000868号公证书；2、（2015）陕证经字第282号执行证书；3、《西安市房地产抵押合同》；4、《西安市不动产登记薄》；5、《房屋所有权证书》；6、《房屋他项权证》；7、西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00118-1号执行裁定书。上述事实有《商品房买卖合同》、《个人一手楼抵押借款合同》、《房地产估价结果报告》、《致委托方函》、银行流水、收款收据、《公证书》、《执行证书》、《西安市房地产抵押合同》、《西安市不动产登记薄》、《房屋所有权证书》、《房屋他项权证》、执行裁定书、预抵押登记档案复印件等证据在卷予以佐证。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。预告登记具有保全效力，预告登记后未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。本案中，案外人孙某某与中国民生银行股份有限公司西安分行于2004年12月1日以上述房屋为抵押担保签订了抵押借款合同并一直还款至今，且在房管部门进行了预抵押登记，该行为具有阻却不动产物权变动的效力。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，裁定如下：中止对中登公司名下位于西安市未央区未央路138-1号中登大厦2幢1单元12804室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12804-1）房屋的拍卖处置措施。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长    李      唯审 判 员    冯      健审 判 员    黄  金  华 二○一九年十一月二十五日 书 记 员    樊      辉 1