广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤01执异1057号 案外人：管尧冲，男，1959年02月24日出生，汉族，住广州市花都区。 委托诉讼代理人：黄学辉，广州市花都区新华街法律服务所法律工作者。 申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司。住所地：广州市黄埔区映日路**。 法定代表人：王继康。 委托诉讼代理人：林海彬，系该司职员。 委托诉讼代理人：黄伟超，系该司职员。 被执行人：张泽深，男，1969年02月23日出生，汉族，住广州市花都区。 被执行人：黄长连，女，1970年11月10日出生，汉族，住广州市花都区。 被执行人：蔡桂筹，女，1950年11月17日出生，汉族，住广州市花都区。 被执行人：张栋荣，男，1941年07月23日出生，汉族，住广州市花都区。 被执行人：黄练赞，男，1969年11月12日出生，汉族，住广州市花都区。 被执行人：麦美勤，女，1975年09月29日出生，汉族，住广州市花都区。 被执行人：黄练基，男，1965年07月16日出生，汉族，住广州市花都区。 被执行人：杨显红，女，1975年02月15日出生，汉族，住广州市花都区。 本院执行的申请执行人广州农村商业银行股份有限公司与被执行人张泽深、黄长连、蔡桂筹、张栋荣、黄练赞、麦美勤、黄练基、杨显红金融借款合同纠纷一案，执行依据为（2018）穗仲案字第25106号仲裁裁决。由于被执行人未履行生效文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2019年6月18日立案执行【案号为：（2019）粤01执3121号】，执行中本院查封了被执行人黄练基名下位于广州市花都区XX镇XX路32号3XX房。现案外人管尧冲向本院提出书面异议，请求本院停止（2019）粤01执3121号案对位于广州市花都区北兴镇港前路32号301房的拍卖，并解除查封等强制执行措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年11月15日对该案进行了听证，管尧冲的委托诉讼代理人黄学辉，广州农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人林海彬以及黄练基参加了听证，本案现已审查终结。 案外人管尧冲向本院提出书面异议称：2002年黄练基将上述房抵押给广州农村商业银行股份有限公司，直到2008年9月24日已向广州农村商业银行股份有限公司还清债务且房管部门已盖了撤销抵押章，但广州农村商业银行股份有限公司一直没有到房管部门注销抵押登记，现仍显示登记抵押。在2016年12月，黄练基因另一债务为他人提供个人保证而构成本案，在本案中并没有提供物的担保，只是个人信用保证而构成本案，由于债务人没有财产可供执行而将黄练基名下位于广州市花都区XX镇XX路32号XX房进行了查封并准备拍卖。在2008年9月24日上述房产撤销抵押后，黄练基再没有将房产进行抵押。本案（2019）粤01执3121号所确定的申请执行人广州农村商业银行股份有限公司与黄练基债权、债务只是普通的债权、债务关系，不存在抵押权关系。在2008年虽然没有办理注销抵押权登记，但实际上抵押权已消灭，黄练基可自由处分上述房产，此时在2011年1月25日，黄练基与异议人形成房屋买卖关系将上述房产出售给异议人没有违反房产不得过户登记的情形，也没有违反法律法规、行政法规导致合同无效的情形，双方形成的房屋买卖合同成立有效，黄练基应当继续履行合同。在2019年10月份，异议人自广州市中级人民法院执行局张贴拍卖房产公告才知道上述房产将要被拍卖的事实，对此，房产未过户以致房屋被查封、拍卖并非异议人的过错造成的，是由于黄练基告知异议人未交清土地出让金暂时不能过户，要待黄练基交清才能过户，且涉及过户税费双方承担问题，一直没有接到黄练基的过户通知，异议人认为完全是黄练基的过错造成的，与异议人无关。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据此规定，为证明异议人交清房款定实际占有房屋，向本院提交了在2011年1月25日黄练基手写的收齐房款90000元的事实以及居委、自来水公司缴款清单、供电公司的缴款单等证据，本院依法也应当不得对上述房产查封、扣押、冻结，因此，请求法院依法解除对涉案房产的查封。为此，案外人提交如下证据：1.房款收据两份及房产证；2.村委居住证明、自来水公司证明、电费清单；3.房产查册表；4.拍卖公告；5.案外人管尧冲的身份证复印件。 被执行人张泽深、黄长连、蔡桂筹、张栋荣、黄练赞、麦美勤、杨显红经本院合法传唤无理由未到庭参加听证，亦未提交相关证据。 本院查明，中国广州仲裁委员会于2018年10月26日作出的（2018）穗仲案字第25106号仲裁裁决，裁决如下：（一）解除广州农村商业银行股份有限公司与张泽深、黄长连、蔡桂筹、张栋荣签订的《个人借款合同》（合同编号：03290412XXXX0073）；（二）张泽深、黄长连、蔡桂筹、张栋荣向广州农村商业银行股份有限公司偿还欠款本金498101.99元及利息、逾期利息和复利[截至2018年6月4日，利息、逾期利息和复利合计17834.94元；自2018年6月5日至清偿之日，利息以正常本金为基数，按月利率10‰计算，逾期利息以逾期本金为基数，按逾期月利率15‰计算，复利以未按时支付的利息为基数，按逾期月利率15‰计算]；（三）本案仲裁费23698元，由张泽深、黄长连、蔡桂筹、张栋荣承担（该费用已由广州农村商业银行股份有限公司预缴，本会不作退回，由张泽深、黄长连、蔡桂筹、张栋荣迳付广州农村商业银行股份有限公司）；（四）黄练赞、麦美勤、黄练基、杨显红对上述第（二）（三）项裁决确定由张泽深、黄长连、蔡桂筹、张栋荣应付的款项承担连带清偿责任；（五）对广州农村商业银行股份有限公司的其他仲裁请求不予支持。该仲裁裁决已经发生法律效力，因被执行人未履行生效判决确定的义务，广州农村商业银行股份有限公司于2019年6月18日向本院申请强制执行，本院以（2019）粤01执3121号案立案执行。2019年7月25日本院作出（2019）粤01执3121号执行裁定，裁定拍卖被执行人黄练基所有的广州市花都区XX镇XX路32号3XX房。 另查明，根据案外人管尧冲提供证据显示，广州市花都区XX镇XX路32号3XX房的权属人为黄练基；管尧冲于2011年1月25日向黄练基交付90000元购房款；花东镇北兴社区居民委员会出具证明证实管尧冲自2001年至今在涉案房屋居住；广州市花都区北兴自来水厂出具证明，自2009年2月开始涉案房屋用户为管尧冲；加盖广州供电局有限公司花都供电局用电业务专用章的流水单显示用户编号08001XXXX9737960账户名称为管尧冲，缴费期间为2017年1月至2019年7月。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”。涉案房产登记在被执行人黄练基名下，（2019）粤01执3121号案件对该房产采取执行措施，符合法律规定，并无不当。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从管尧冲提交的证据来看，管尧冲与黄练基并没有签订书面的买卖合同，不符合第二十八条规定第（一）项的要求；另外，关于是否支付全部房款的问题，管尧冲对此仅提交了收款收据，未提交其他证据材料予以佐证，亦不足以证实管尧冲已向黄练基支付了全部价款，管尧冲的主张不符合第二十八条规定第（三）项的要求；此外，管尧冲主张已于2011年向黄练基购买涉案房产，但涉案房产至今未办理房屋过户登记，管尧冲对此未作出合理解释亦未提交相应证据证实是因他人原因导致涉案房产未办理过户登记，管尧冲的主张亦不符合第二十八条规定第（四）项的要求。 综上所述，管尧冲提交的证据不足以证实涉案房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，管尧冲对于涉案房产不享有足以阻却执行的权利，其请求停止对涉案房产的执行措施，缺乏事实和法律依据，对其异议请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人管尧冲的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李小明 审判员  胡伟东 审判员  刘 皓 二〇一九年十一月二十九日 书记员  陈洁雅                                                                                                                                                                 莫乔珍