江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终2163号上诉人（原审被告）：徐州市云龙区子房街道办事处，住所地徐州市云龙区津浦西路142号。法定代表人：郝传峰，该办事处书记。委托诉讼代理人：王顺吉，江苏恒毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：周云，江苏恒毅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州市云龙区子房街道响山社区瑞丰花园小区业主委员会，住所地徐州市瑞丰花园1-4-502。负责人：于洪来，男，1954年4月28日生，汉族，住徐州市云龙区，该小区业主委员会主任。上诉人徐州市云龙区子房街道办事处（以下简称子房街道办事处）因与被上诉人徐州市云龙区子房街道响山社区瑞丰花园小区业主委员会（以下简称瑞丰花园小区业主委员会）财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初4119号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人子房街道办事处的委托诉讼代理人王顺吉，被上诉人瑞丰花园小区业主委员会负责人于洪来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。子房街道办事处上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回瑞丰花园小区业主委员会的诉讼请求，并由瑞丰花园小区业主委员会承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.子房街道办事处依据创建卫生城市的要求，对农贸市场进行升级改造，并无过错，不存在侵权行为。2.据以确定本案赔偿标准的徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第4604号民事判决支持瑞丰花园小区业主委员会要求徐州朗悦酒店管理有限公司支付案涉农贸市场2012年10月29日至2015年2月6日租金的诉讼请求，一审法院支持瑞丰花园小区业主委员会要求子房街道办事处支付2014年3月至2015年2月6日租金损失，显属不当。瑞丰花园小区业主委员会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。瑞丰花园小区业主委员会向一审法院起诉请求：判令徐州市云龙区子房办事处赔付从2014年3月至2018年6月30日农贸市场交回期间的租金，每年7万元，共4年，一共294000元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：瑞丰花园农贸市场产权系铜山县中建房地产开发有限责任公司享有。2009年8月22日，铜山县中建房地产开发有限责任公司（甲方）与许可、徐峰等75户业主（乙方）签订《协议书》一份，约定甲乙双方就瑞丰花园延期办理产权证的违约责任赔偿事项，达成如下协议：一、甲方将其名下的瑞丰花园3-4#楼下的农贸市场的全部摊位使用权交给乙方作为75户业主延期办理产权证的一次性赔偿。使用期限从2009年10月1日至2025年10月1日。二、乙方愿意接收该农贸市场摊位16年的使用权作为75户业主延期办理产权证的违约责任一次性赔偿。三、摊位的经营方式和收益的分配方法由乙方自定，收益的多或少与甲方无关。四、符合本次协商解决条件而未参加的业主已通过法律程序认定甲方赔偿的也可以参加摊位使用权所得的收益分配，适当延长使用权年限，签订补充协议。五、乙方在使用权期限内所发生的水费、电费、维修费、管理费等由乙方承担。2014年3月，子房街道办事处对瑞丰花园农贸市场进行提升改造，此后实际控制、管理该农贸市场。2018年8月份，子房街道办事处将农贸市场交回瑞丰花园小区业主委员会管理。2018年2月7日，子房街道办事处出具云子信复字（2017）28号文件《关于于洪来同志信访问题答复意见书》，答复内容为：一、反映的主要问题。您主要反映：根据瑞丰花园小区与铜山县中建房地产有限公司的协议，瑞丰农贸市场使用权从2009年10月1日至2025年10月1日止，收益归75户业主所有。2014年3月瑞丰农贸市场经提升改造后一直由云龙区子房办事处实际控制并占用经营。要求解决：1、赔付小区业主2014年3月至今的收益；2、限期把农贸市场交还给全体业主。二、调查核实及处理情况。（一）关于赔付市场管理收益问题：自2014年创建国家卫生城市办事处接管该市场以来，瑞丰市场每月上缴办事处的租金约是6000元，为管理好农贸市场，办事处一直安排不少于两名人员（现为孙景刚、李文桂等）负责瑞丰农贸市场日常管理，两人工资加保险近6000元，再加上保洁、维修等费用，每月费用都在10000元以上，办事处没有任何盈利，尤其是在2014年至2017年创建期间，更是投入了大量人力物力财力，入不敷出，没有收益可以赔付。（二）关于把农贸市场交还给全体业主管理问题：徐州市从2014年开始，以史无前例的力度开展国家卫生城市创建活动，创建全国卫生城市，办事处是创建主体，农贸市场是重点检查单位；2015年开始又面临全国文明城市迎检的压力。特别是2017年，面对创建全国文明城市，全国卫生城复核的双重压力，办事处投入了大量人力、物力和财力进行迎检，为徐州成功创建全国文明城市、完成全国卫生城复核作出了巨大贡献。因办事处是创建主体，如果把瑞丰农贸市场交给业主，以后复检责任将无人承担，鉴于以上原因，该市场一直未能完成交接。三、处理意见。综上所述，您反映的问题系农贸市场收费管理问题，鉴于该市场属市、区重点监管农贸市场，各种占道经营较多，管理难度较大，建议由主管部门区商务局等出面，组织业主代表与办事处协商解决，共同把该市场经营好、管理好，确保各项迎检不失分、得高分。庭审中，瑞丰花园小区业主委员会提交徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第4604号民事判决，拟证明瑞丰花园小区业主委员会于2012年6月28日与徐州朗月酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》，将瑞丰花园农贸市场租赁给徐州朗月酒店管理有限公司，租金每年70000元，租期十年。庭审中，子房街道办事处称对瑞丰花园农贸市场进行改造的费用140余万元系由云龙区政府出资，在管理农贸市场过程中每月收取租金6000元，每月支付管理人员工资、水电费、维修费等大概10000元。一审法院认为，瑞丰花园农贸市场的产权系铜山县中建房地产开发有限责任公司享有，铜山县中建房地产开发有限责任公司与瑞丰花园小区业主委员会签订协议，将瑞丰花园农贸市场自2009年10月1日至2025年10月1日期间的使用权和收益权转让给瑞丰花园小区业主委员会，故瑞丰花园小区业主委员会具有合法的使用权和收益权。子房街道办事处自2014年3月至2018年8月未经瑞丰花园小区业主委员会同意接管该农贸市场，并对瑞丰花园农贸市场进行提升改造，由此导致瑞丰花园小区业主委员会在该期间内的租金损失，应当予以支付。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”瑞丰花园小区业主委员会提交的（2015）云民初字第4604号民事判决可以证明此前将该农贸市场出租给徐州朗月酒店管理有限公司，每年租金为70000元，故子房街道办事处应按此标准向瑞丰花园小区业主委员会支付租金损失。子房街道办事处辩称其管理农贸市场期间没有收益，一审法院认为子房街道办事处是否有收益应由其自身承担，不影响支付租金损失。子房街道办事处对瑞丰花园农贸市场进行改造的费用由云龙区政府出资，故其亦不应以此拒绝向瑞丰花园小区业主委员会支付租金损失。瑞丰花园小区业主委员会要求支付自2014年3月至2018年6月30日期间的租金损失294000元，有法律和事实依据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条之规定，遂判决：徐州市云龙区子房街道办事处于判决生效之日起十日内向徐州市云龙区子房街道响山社区瑞丰花园小区业主委员会支付294000元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明，徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第4604号民事判决支持了瑞丰花园小区业主委员会要求徐州朗悦酒店管理有限公司支付案涉农贸市场2012年10月29日至2015年2月6日剩余租金59226元的诉讼请求，该租金与本案租金损失在2014年3月至2015年2月6日期间重复。其余事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，一、依据铜山县中建房地产开发有限责任公司与许可、徐峰鉴定的“协议书”等在卷证据，可以认定瑞丰花园小区业主委员会拥有瑞丰花园农贸市场2009年10月1日至2025年10月1日期间的使用权和收益权。子房街道办事处收取瑞丰花园农贸市场租金的行为，侵害了瑞丰花园小区业主委员会的经营收益权。该行为并非行政管理行为，子房街道办事处具有过错，应当承担相应赔偿责任。二、经徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第4604号民事判决确认，瑞丰花园小区业主委员会2014年3月至2015年2月6日期间的租金由徐州朗悦酒店管理有限公司支付，该生效判决已实际履行。瑞丰花园小区业主委员会在本案中要求子房街道办事处赔偿该期间的租金损失无事实依据。该期间的租金损失49400元应当予以扣除。原审判决认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初4119号民事判决为“徐州市云龙区子房街道办事处于本判决生效之日起十日内向徐州市云龙区子房街道响山社区瑞丰花园小区业主委员会支付244600元”；二、驳回徐州市云龙区子房街道响山社区瑞丰花园小区业主委员会其他诉讼请求。一审案件受理费5710元，由徐州市云龙区子房街道办事处负担5000元，徐州市云龙区子房街道响山社区瑞丰花园小区业主委员会负担710元；二审案件受理费5710元，由徐州市云龙区子房街道办事处负担4000元，徐州市云龙区子房街道响山社区瑞丰花园小区业主委员会负担1710元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 张 蕾审判员 李 琳审判员 吴晓志二〇一九年十一月十五日书记员 郭晓艳