四川省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川民申6149号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：晁增春，男，1987年12月18日出生，汉族，住青海省西宁市城西区。 委托诉讼代理人：李先君，四川文善律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄新，女，1963年12月30日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 一审第三人、二审被上诉人：成都丰宜居房屋经纪有限公司，住所地：四川省成都市温江区德通桥路12号附8号3栋1楼3号。 法定代表人：段丽，该公司经理。 委托诉讼代理人：曹艺灵，男，该公司员工。 一审第三人：晁英德，男，1959年3月15日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 再审申请人晁增春因与被申请人黄新，一审第三人、二审被上诉人成都丰宜居房屋经纪有限公司（以下简称丰宜居公司），一审第三人晁英德房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终12427号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 晁增春申请再审称，（一）黄新的损失计算方法错误。既然晁增春与黄新签订的《房屋买卖合同》解除时间为2018年1月31日，那么应当以2018年1月31日案涉房屋的价格减去合同约定的房屋价格，其差额为黄新的损失。但是一审法院委托博文房地产评估造价集团有限公司对案涉房屋进行评估后出具了《估价报告书》，以2018年3月19日为价值时点评估了涉案房屋的价格。晁增春认为应当以合同解除时为价值时点来确定涉案房屋的价格。因为当时房屋价格在持续上涨，2018年3月19日的房屋价格远远高于合同解除时的价格，这导致晁增春支付黄新的损失明显包含了扩大部分，显失公平。（二）案涉《房屋买卖合同》解除时间认定错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，2017年12月26日，晁增春通过微信聊天明确表示不再出售房屋，虽然该意思表示由晁增春向丰宜居公司的员工表示，但是结合二手房交易习惯，房屋买卖双方不会直接联系，相关事宜均由房屋经纪公司员工传达，因此晁增春将解除合同的意思表示向丰宜居公司的员工表示，应视为晁增春己经明确表示解除合同，且通知了对方，故《房屋买卖合同》的解除时间应为2017年12月16日。一、二审法院关于该合同的解除时间确定错误。（三）晁增春违约并无主观恶意，且损失也超过了其预期。首先，《房屋买卖合同》的解除，晁增春并无主观过错。该合同签订后，晁增春积极履行合同确定的义务，于2017年10月19日在四川省成都市蜀都公证处就案涉房屋的贷款结算和过户事宜向丰宜居公司员工曹艺灵授权，并于2017年9月11日还清了银行的按揭贷款的全部本息等。只是因晁增春涉及其它民事纠纷，导致《房屋买卖合同》实际履行不能，应免除其赔偿责任。其次，房屋差价损失639900元远远超过了晁增春在签订《房屋买卖合同》时的预期。晁增春系青海省西宁市人，未长期在成都市居住，难以对成都市的房价走势进行精准把握，加之2017年3月24日，成都市人民政府下发《关于完善我市住房限购政策的通知》，该通知扩大了住房限购范围，加强了购房资格审核。该通知下发后，舆论普遍认为成都市的房价将不会出现大的波动。因此，晁增春有理由认为温江区的房价不会大幅上涨。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，要求晁增春承担合同标的63.99%的损失，明显偏高；根据该法第一百一十四条之规定，《房屋买卖合同》约定了违约金10%，但是并未约定损失赔偿额计算方法，即使约定的违约金低于造成的损失，黄新可以请求人民法院予以增加，但是一、二审法院直接确定损失赔偿额计算方法，违反合同约定。因此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审。 本院经审查认为，本案的争议焦点为：黄新损失的计算方法；2017年12月16日能否作为《房屋买卖合同》的解除时间；是否应当免除或降低晁增春对黄新损失的赔偿责任。 一、关于黄新损失的计算方法问题。晁增春主张黄新损失的计算方法应当以2018年1月31日为价值时点来确定案涉房产（含车位）价值。黄新在2018年1月31日向一审法院提交了房产价值评估申请书，评估机构以2018年3月19日为价值时点作出了案涉房产（含车位）的评估报告，符合鉴定程序要求。虽然晁增春主张2018年3月19日的房屋价格远远高于2018年1月31日的价格，但是其并未提供证据证明案涉房产（含车位）以2018年1月31日为价值时点的市场价值，因此晁增春不能证明原审法院认定的损失计算方式显失公平，其理由不能成立。 二、关于2017年12月16日能否作为《房屋买卖合同》的解除时间问题。晁增春主张《房屋买卖合同》解除时间应为2017年12月16日。首先，2017年12月16日的解除委托通知书系晁增春向丰宜居公司工作人员曹艺灵发出并作出不再出售案涉房屋的意思表示，而并非向黄新发出并作出解除合同的意思表示。黄新没有委托曹艺灵代为处理案涉房屋买卖事宜，曹艺灵收到晁增春的解除合同意思表示不能代表已通知到黄新。其次，《房屋买卖合同》第22条载明“买卖双方预留的地址视为相关文书能送达，自邮寄之日起五日内视为送达”，晁增春并非缺乏向黄新送达意思表示的客观条件，因此晁增春主张二手房交易习惯不能直接联系买家应当视为通知到黄新的理由不能成立，2017年12月16日不能作为《房屋买卖合同》的解除时间。 三、关于是否应当免除或降低晁增春对黄新损失的赔偿责任问题。晁增春主张其违约无主观恶意，原审法院对黄新主张损失的认定超过其预期，应免除或降低其赔偿责任。合同订立双方的当事人均应当遵循诚实守信原则，按照约定履行合同内容，以维护市场交易秩序的稳定性，构建诚信社会。首先，晁增春于2017年9月11日还清银行贷款，2017年12月16日通过微信聊天向丰宜居公司员工曹艺灵表示不再出售房屋，而案涉房屋于2018年1月25日才被查封，以上事实表明晁增春不再出售房屋的行为发生在案涉房屋贷款还清之后和房屋被查封之前，不能证明其表示不再出售房屋时无主观恶意。其次，黄新与晁增春签订《房屋买卖合同》时间为2017年8月7日，正值成都市房屋价格迅速上涨时期，双方均应当能预见房屋价格将持续上涨的势态。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，黄新因案涉房产（含车位）涨价损失639900元符合合同履行后可以获得的利益，晁增春没有证据证明该损失超过其订立合同时预见或应当预见到的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，黄新于2018年1月31日变更诉讼请求内容中包含“请求判决晁增春赔偿黄新房产（含车位）涨价损失639900元”。由于《房屋买卖合同》中约定违约金10%低于因违约造成的损失，因此黄新变更后的诉讼请求视为请求人民法院予以增加违约金，并非晁增春主张的二审法院直接确定损失赔偿额计算方法错误。故晁增春应当赔偿黄新因案涉房产（含车位）涨价损失639900元，二审法院判决驳回其上诉请求并无不当。 综上，晁增春的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回晁增春的再审申请。 审 判 长  李 洁 审 判 员  黄 丹 审 判 员  向森辉 二〇一九年十一月二十五日 法官助理  毛苑入 书 记 员  袁兰如