湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11293号上诉人（原审被告）：湖南乐万邦房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山南路153号11栋705室。法定代表人：张少金，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张磊，湖南麓邻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡海，男，1993年9月6日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人:解德辉，湖南金州律师事务所律师。上诉人湖南乐万邦房地产开发有限公司（以下简称乐万邦公司）因与被上诉人胡海房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105号4737号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐万邦公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回胡海的诉讼请求或将本案发回重审；2、判令胡海承担本案的诉讼费用。事实和理由：1、涉案房屋交易总价分成网签价和差价两部分，原判仅以网签价作为案涉房屋的交易总价，属基本事实认定不清：（1）、网签价不是交易总价，交易总价分成网签价和差价两部分，这是交易双方认可的《承诺书》明确约定的事实，也是本案中从未发生过改变的事实；（2）《承诺书》关于案涉房屋的总价（包括网签价和差价）的约定合法有效，应该得到遵守，原判否定《承诺书》的上述约定没有事实和法律依据；（3）《承诺书》从未失效或终止，原判牵强附会地将《承诺书》与《认购协议》混为一谈，曲解双方的意思表示，做出《承诺书》失效的认定，既不符合基本的文字逻辑解释原则，也不符合本案交易双方的真实意思表示；（4）《承诺书》得到有效履行是买卖双方的真实意思表示，合法有效，被上诉人出尔反尔，违背基本的诚信原则和契约精神；2、原判适用法律错误。《认购协议》、《承诺书》和《商品房买卖合同》都是合法有效的，该3份协议没有任何法定或约定解除的情形，交易双方也并未提出过解除诉求，然而，原判适用的却都是合同解除条款，适用法律错误；3、原判在认定《承诺书》都合法有效的同时，却无视《承诺书》关于涉案房屋交易总价包括网签价和差价两部分这一基本事实，排除上诉人收取差价价款的约定，对上诉人明显不公，违背了基本的交易诚信原则和契约精神，也不符合交易安全的要求。胡海辩称：本案网签价和差价是不同概念，网签价格是政府部门对涉案房屋的核准价格，差价是上诉人在政府核准价之外多收取的价格；2、双方签订的《认购协议》第7条约定签订买卖合同之后，认购协议自动失效，承诺书是在双方签订认购协议后应上诉人的要求做出的，认购协议自动失效后承诺书也应失效；3、一审法院适用法律正确；4、胡海方没有违背诚信原则和契约精神。胡海向一审法院起诉请求：1、判令乐万邦公司退还在《长沙市商品房买卖合同》的合同价外(即备案价外)多收取的购房款58758元;2、由乐万邦公司负担案件受理费。一审法院认定事实：2017年3月15日胡海与乐万邦公司就购买长沙市开福区东风路382号“润景园”房屋签订《认购协议》，约定胡海认购乐万邦公司开发的上园（润景园）3栋1302房，面积72.72㎡，总价764287元，并明确签署正式的《商品房买卖协议》之后，认购协议立即失效，定金转为房款。同日，胡海出具《承诺书》，载明：本人胡海于2017年3月15日认购上园（润景园）3栋1302房，面积72.72㎡，总价764287元。由于房地局在询价过程中，如果网签单价高于10510元／㎡，胡海不需补差价，如果网签单价低于10510元／㎡，胡海按网签价格签约，差额总价按现金支付给开发商，只开收据，由此产生的法律责任由本人承担，与开发商无关。同日胡海向乐万邦公司缴纳了团购优惠服务费10000元。2017年4月19日，胡海向乐万邦公司缴纳了55960元房款，乐万邦公司向胡海出具了金额为58758元的收款证明，胡海出具了内容为“今收到湖南乐万邦房地产开发有限公司上园（润景园）3栋1302房认购签约差价（本人同意不开发票）只开收据，税额2798元（人民币贰仟柒佰玖拾捌元整）”的收据。2017年4月25日，双方签订合同编号为201630211302的《商品房买卖合同》，约定：胡海购买乐万邦公司开发的座落于开福区房屋，该房屋规划用途为住宅，建筑面积72.7㎡,单价为（人民币）9701.99元／㎡,总房价柒拾万零伍仟伍佰贰拾玖元整元（￥705529.00元）。胡海应于本合同签订之日向乐万邦公司交付首期房款（含定金）计贰拾壹万伍仟伍佰贰拾玖元整元（￥215529.00）,剩余房款肆拾玖万元整元（￥490000.00）向中国光大银行长沙华泰支行申请贷款。合同签订后胡海按照约定向乐万邦公司支付了全部购房款。一审法院认为：一、胡海与乐万邦公司双方于2017年3月15日签订的《认购协议》及胡海基于认购协议出具的《承诺书》和2017年4月25签订的《商品房买卖合同》均系真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。《认购协议》及其附件《承诺书》是双方就润景园3栋1302房屋订立《商品房买卖合同》（即本约合同）的预约合同。该预约合同目的在于订立本约合同，本约合同订立后，预约合同所约定权利义务即已实现，目的已达成，所指向的权利义务终结或转化成本约合同中的条款。本约合同对预约合同内容的变更应优先适用本约合同。根据认购协议第7条“签署正式的《商品房买卖合同》后，本认购协议立即自动失效，定金转为房款”的约定，胡海、乐万邦公司签订《商品房买卖合同》之后，《认购协议》及《承诺书》自动失效，双方权利义务关系应按照《商品房买卖合同》约定条款确定。关于房屋价款，双方应按照2017年4月25日签订的《商品房买卖合同》的约定计算,即单价为9701.99元/㎡,总价款为705529.00元。胡海按照《认购协议》及《承诺书》于2017年4月19日预先支付胡海购房款55960元，《商品房买卖合同》签订后按照合同约定再行支付了房款705529.00元。胡海要求乐万邦公司退还超过《商品房买卖合同》约定多交房款55960元，符合法律规定和合同约定，应予支持。二、胡海有权通过诉讼向乐万邦公司主张返还多交购房款，但主张数额应以其实际给付数额为准，故本案诉讼费由胡海、乐万邦公司双方按比例承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、乐万邦公司于本判决生效之日起十日内向胡海返还购房款55960元；二、驳回胡海的其他诉讼请求。案件受理费1268元，因适用简易程序减半收取计634元，由乐万邦公司负担570元，胡海承担64元。二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院认定的一致，本院予以确认。本院认为：本案双方争议的焦点是诉争房屋的售价是按网签备案价格还是按双方签订的认购协议及承诺书价格（即网签备案价和差价）确认。根据《中华人民共和国价格法》第十三条“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况；经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。”及中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部联合下发的《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）“（五）加强商品住房项目预售管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。加强商品住房项目预售价格管理，督促房地产企业合理定价”、长沙市人民政府办公厅《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（长政办函[2017]38号）“三、加强房地产市场监管。（一）严格价格备案制度。建立市发展改革部门牵头，住房城乡建设、国土资源、规划、统计、税务等部门和区县（市）人民政府参与的房地产价格会商机制，凡销售商品房须到价格主管部门备案。（二）严格预售审批。凡涨价、未进行价格备案的项目不批准预售。（三）严格交易网签备案。期现房交易未经网签备案不得办理登记、转让、抵押、租赁、贷款、完税等手续。（四）严格执法检查。继续开展房地产市场秩序专项整治，依法打击哄抬房价、捂盘惜售、违规销售、中介违规等行为”和长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会联合下发的《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价控[2017]96号）“二、进一步规范商品房销售明码标价行为……（三）商品房销售明码标价的要求。1、房地产开发企业在取得预售许可后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售后24小时之前，按照“一套一标”的方式明码标价，表示价格需与监制价格保持一致，且成交价格不得高于标示价格。房地产开发企业在销售前应完善经营场所的房屋销售信息公示栏及长沙市商品房预售系统有关房屋价格信息”的法律规定及政策精神，乐万邦公司在网签价格外加价销售的行为违反了《中华人民共和国价格法》和涉及公共利益的房地产行业的相关政策，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（五）项的规定，胡海与乐万邦公司签订的《认购协议》及出具的《承诺书》中对在公示的房屋价格基础上加价收取额外费用的行为，应当认定为无效民事行为，一审判决将《认购协议》及《承诺书》认定为合法有效不当，应予纠正。乐万邦公司与胡海签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该合同约定的房屋单价为9701.99元/平方米，且已通过网签备案，故该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，合法有效。双方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。胡海按照该合同的约定支付房款后，其付款义务就已经履行完毕。对于乐万邦公司在网签备案价格之外加价销售房屋多收取的购房款，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定，应予以返还。综上，乐万邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1268元，由上诉人湖南乐万邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  文 芳二〇一九年十一月十八日书记员  曾知畅