陕西省西安市中级人民法院   陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2018）陕01民终5556号上诉人（原审原告）：李晓卉，女，1974年4月9日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区。委托诉讼代理人：尚艳燕，陕西普迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁宁娟，陕西普迈律师事务所律师。上诉人（原审原告）：丰深林，男，1961年4月6日出生，汉族，住山西省河津市铝基地毓秀区。委托诉讼代理人：尚艳燕，陕西普迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁宁娟，陕西普迈律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西安嘉翔房地产开发有限公司。住所地：西安市。法定代表人：张国智，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。上诉人李晓卉、丰深林与上诉人西安嘉翔房地产开发有限公司（以下简称嘉翔公司）商品房买卖合同纠纷一案，均不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初8460号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李晓卉、丰深林及其委托代理人尚艳燕、鲁宁娟，上诉人嘉翔公司之委托代理人杨建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李晓卉、丰深林上诉请求：1、请求维持一审判决第一项、第二项；2、请求撤销一审判决第三项，并改判：（1）嘉翔公司支付李晓卉、丰深林自2017年6月4日至本判决生效之日起三十日止的逾期提供冷某某、热源、热水入户的违约金；（2）嘉翔公司立即向李晓卉、丰深林交付房屋产权证书并支付逾期办理房屋产权证书的违约金36300元；3、本案一、二审诉讼费由嘉翔公司承担。事实与理由：其诉请逾期提供冷某某、热源、热水入户的违约金的期间为交房之日即2016年4月21日至冷某某、热源、热水入户之日止，一审判决仅判令嘉翔公司承担至判决生效之日起三十日内的逾期违约金，从法律层面终止了嘉翔公司的违约行为，明显不当；嘉翔公司未按约完成向行政部门提交办证资料的义务，至今也未通知其办理所购房屋的契税和房屋维修专项资金的缴纳手续，由此造成其无法进行房屋产权证的申办事宜，一审判决驳回其主张交付房屋产权证和由嘉祥公司承担办证违约责任的请求显失公正。嘉翔公司辩称，其公司已履行了《商品房买卖合同》的全部义务，《商品房买卖合同》第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺即基础设施达到入户条件，并非达到使用条件。其公司在一审诉讼中已提交了2015年2月13日完成竣工验收并已向主管机关备案的相关证据，合同约定的基础设施也已提前全部到位。现无法供应冷某某、热源、热水，是由于小区入住率极低，而上述冷某某、热源、热水入户的运行成本需由住户分担，李晓卉、丰深林如对运行费用的承担无异议，嘉翔公司可随时提供上述冷某某、热源、热水入户的服务。其公司不应承担冷某某、热源、热水入户的违约责任；由于李晓卉、丰深林至今未向其公司提交房屋买卖契税及专项维修资金的缴存收据办证联凭证，产权证延误办理的责任应由李晓卉、丰深林自行承担。嘉翔公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项并驳回李晓卉、丰深林关于违约金的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由李晓卉、丰深林承担。事实与理由：其公司向李晓卉、丰深林提供的冷某某、热源、热水设施符合合同约定，由于小区入住率极低，而上述冷某某、热源、热水的运行成本需由住户分担，所以未能供应，其公司认可2016年至2017年供暖季未供暖的事实，但双方在合同中对此并没有约定违约责任和赔偿办法，李晓卉、丰深林并无不证据能够证明其实际损失，一审法院判令其公司承担违约金依据不足。李晓卉、丰深林辩称，嘉翔公司出售给其的涉案房屋系建筑节能型房屋，双方在合同中明确约定房屋交付时应当将冷某某、热源、热水入户，并签订有建筑节能补充协议作为合同附件，嘉翔公司负有向涉案房屋提供冷某某、热源、热水入户的主要合同义务，涉案房屋于2016年4月20日交付时，双方之间没有就冷某某、热源、热水入户口等问题进行验收，2016年10月试暖时，其二人才发现上述问题。其在诉讼中提供的证据能够证明嘉翔公司没有将提供冷某某、热源、热水的管道铺设到其房屋所在的区域，嘉翔公司在合同履行中已经构成违约，应当承担违约责任；其按合同约定主张违约金，一审法院已经酌情降低了违约金计算标准，其为息诉宁人虽愿意接受一审法院调降的违约金计算标准，但对一审判决确定的违约金计算期间存有异议，现已就该问题提起上诉。请求驳回嘉翔公司上诉请求，支持其上诉请求。李晓卉、丰深林向一审法院提起的诉讼请求：1.嘉翔公司立即向李晓卉、丰深林履行裕丰花园（云中漫步）039-01号房屋的冷某某、热源、热水入户的合同义务；2.嘉翔公司向李晓卉、丰深林支付逾期提供冷某某、热源、热水入户的违约金直至入户之日止，计算至2017年6月3日的违约金为744600元；3.嘉翔公司立即向李晓卉、丰深林交付房屋产权证书并支付逾期办理房屋产权证的违约金36300元；4.本案诉讼费用由嘉翔公司承担。一审法院认定事实：2015年7月29日李晓卉、丰深林（买受人）与嘉翔公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》第三条约定，买受人购买的商品房为西安市长安区XX镇XX环XX路XX花园（云中漫步）第39幢1单元1层039-01号房，建筑面积共272.04平方米。第四条按建筑面积计算，该商品房单价每平方米13343.626元，总金额叁佰陆拾叁万元整。第八条约定，出卖人应当在2016年4月20日前，将经勘察，设计、监理、施工、建设单位验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过45日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:1、水、电于房屋交付时达到使用条件；2、冷某某、热源、热水：房屋交付时冷某某、热源、热水入户，买受人根据装修情况自行安装风机盘管和热水管道，并与水源热泵公司和物业管理公司签订供冷、供暖、供热水的使用合同。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按合同第九条执行。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后李晓卉、丰深林将房价款全额支付给了嘉翔公司，嘉翔公司向其出具了发票,2015年2月13日涉案房屋通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的竣工验收,2015年12月16日取得长安区建设局竣工验收备案。2016年4月20日嘉翔公司向李晓卉、丰深林交付了房屋。交房后，嘉翔公司未向李晓卉、丰深林所住的房屋供应冷某某、热源和热水，嘉翔公司称房屋已经经过验收合格，基础设施和公共配套已经完善，只是没有向李晓卉、丰深林二人供应冷某某、热源和热水而已。庭审中，双方均认可没有给李晓卉、丰深林的房屋办理产权登记属实，但李晓卉、丰深林未缴纳房屋契税和专项维修资金。一审法院认为，《商品房买卖合同》系李晓卉、丰深林与嘉翔公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。李晓卉、丰深林作为买受人已经向嘉翔公司履行了支付房款的义务，嘉翔公司理应按照法律规定和合同约定向李晓卉、丰深林按期交付符合条件的房屋。虽然2015年2月13日涉案房屋通过建设、勘察、设计、监理、施工五方验收，但符合交付条件必须要达到合同第十四条约定的冷某某、热源、热水入户。关于入户的理解，李晓卉、丰深林认为入户指的是冷某某、热源、热水能够使用，嘉翔公司认为管道等基础设施已经安装至涉案房屋即视为入户，双方对该《商品房买卖合同》条款的理解意见不一。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。据此，该院认为应当做出不利于合同提供者即作为开发商的嘉翔公司的解释。冷某某、热源、热水入户不是指管道等基础设施入户即可，而是指冷某某、热源、热水作为能源要送达到李晓卉、丰深林的房屋，即李晓卉、丰深林可以直接使用到冷某某、热源和热水。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因嘉翔公司未履行合同约定的冷某某、热源、热水入户的义务，造成李晓卉、丰深林无法居住该房屋，李晓卉、丰深林现要求嘉翔公司继续履行并承担相应的违约金，予以支持。关于违约金的数额，合同第九条约定自2016年4月21日起出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，计算至2017年6月3日为740520(3630000×0.0005×408)元。因庭审中嘉翔公司提出该项数额过高，故酌情调整至按照每日房价款万分之三计算，该项数额为444312元。关于李晓卉、丰深林主张嘉翔公司支付逾期办理房屋产权证的违约金一项，因办理产权证的前提是李晓卉、丰深林必须缴纳契税及房屋维修专项资金，而李晓卉、丰深林未缴纳，故逾期办理产权证李晓卉、丰深林具有责任，故对嘉翔公司的该项诉请，不予支持。一审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第六十条、四十一条、第一百零七条之规定，判决：一、嘉翔公司于本判决生效之日起三十日内向李晓卉、丰深林履行西安市长安区滦镇西沣路环山路十字东南裕沣花园(云中漫步)第39幢1单元1层039-01号房屋的冷某某、热源、热水入户的合同义务。二、嘉翔公司于本判决生效之日起十日内支付李晓卉、丰深林自2016年4月21日至2017年6月3日逾期提供冷某某、热源、热水入户的违约金444312元。三、驳回李晓卉、丰深林的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11609元，由李晓卉、丰深林承担3644.3元，由嘉翔公司承担7964.7元，因李晓卉、丰深林已预交，故嘉翔公司应于本判决生效之日起十日内支付李晓卉、丰深林。本院二审期间，当事人没有提交证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实基本属实。另查，涉案房屋于2016年4月20日交付李晓卉、丰深林，李晓卉、丰深林主张2016年10月试暖时其发现涉案房屋冷某某、热源和热水没有入户，经与涉案小区物业公司交涉得知，该房屋地处项目第四期的管网建设范畴，当时地下管网还未建设完成，直至2017年11月3日，嘉翔公司才将涉案房屋地处网管及管道接通，并通知其进行冷热水的调试。本院认为，李晓卉、丰深林与嘉翔公司签订《商品房买卖合同》合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。关于双方诉争的冷某某、热源、热水问题是否存在违约问题。本案双方诉争的冷某某、热源、热水问题，既涉及到冷某某、热源、热水管道等基础设施建设问题，也涉及到使用人与相关供应部门签订服务合同问题，涉案双方仅在《商品房买卖合同》第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中约定了冷某某、热源、热水入户，在合同的其余条款中并没有就单独对冷某某、热源、热水入户的具体供应和使用等问题进行明确约定，故涉案合同中约定的冷某某、热源、热水入户应是指设备的标准及设施设备的正常运行，不宜认定嘉翔公司负有冷某某、热源、热水的提供义务。嘉翔公司在诉讼中称，其公司在交付涉案房屋时已将冷某某、热源、热水入户管道设施铺设至涉案房屋所在区域，但其公司仅提交了竣工验收表证明其公司之主张，而该表中并不能反映对冷某某、热源、热水设施的施工和完工情况，嘉翔公司应当承担举证不能的不利后果。而根据李晓卉、丰深林在诉讼中提交的录音资料、施工照片、以及嘉翔公司于2017年12月1日发出的《关于今冬供暖征求意见函》等证据，结合本案其他已查明事实和认定证据，能够确信李晓卉、丰深林所述嘉祥公司于2017年11月才完成涉案房屋冷某某、热源、热水管道设施接入的事实具有高度的可能性，应当认定李晓卉、丰深林所主张的事实存在。据此，李晓卉、丰深林诉请嘉翔公司承担冷某某、热源、热水入户违约责任之理由成立，应予支持。嘉翔公司应当承担自2016年4月21日至李晓卉、丰深林自认的冷某某、热源、热水管道设施接入涉案房屋的2017年11月3日止的违约责任。然违约金具有补偿性为主，惩罚性为辅的性质，嘉翔公司已在诉讼中以违约金过高为由对李晓卉、丰深林按合同约定标准主张的违约金进行抗辩，并要求调降违约金，综合考虑李晓卉、丰深林的实际损失，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等综合因素，本院酌情对违约金进行调整，嘉翔公司应向李晓卉、丰深林支付违约金300000元为宜。关于李晓卉、丰深林要求嘉翔公司履行房屋的冷某某、热源、热水入户合同义务的问题。李晓卉、丰深林已在本案诉讼中承认嘉翔公司将冷某某、热源、热水入户管道于2017年11月接入涉案房屋，一审判决第一项已经实际履行完毕，本院对一审判决第一项予以撤销。关于交付房产证及逾期办证违约金问题。李晓卉、丰深林至今未缴纳契税及房屋维修专项资金，且涉案房屋办证涉及国家相关政策问题，一审法院予以实体驳回，裁处亦无不妥。综上，本院对李晓卉、丰深林上诉意见不予采纳，对嘉翔公司合理上诉意见予以采纳，对一审判决第三项予以维持，第一项予以撤销，第二项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113号民初8460号民事判决第三项。二、撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113号民初8460号民事判决第一项。三、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113号民初8460号民事判决第二项为：西安嘉翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付李晓卉、丰深林自2016年4月21日至2017年11月3日逾期提供冷某某、热源、热水入户的违约金300000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11609元，由李晓卉、丰深林负担3644.3元，由嘉翔公司承担7964.7元。二审案件受理费15299元，由李晓卉、丰深林负担7334元，嘉翔公司负担7965元。一、二审案件受理费于执行时一并清结。本判决为终审判决。  审  判  长   何 强审  判  员   肖晓通审  判  员   王慧芳    二〇一九年十一月十二日 书  记  员   周 伟    1