陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书 (2019)陕07民终1166号 上诉人（原审被告）：熊建明，男，1951年11月20日出生，汉族，住陕西省留坝县。被上诉人（原审原告）：留坝县荣鑫物业管理有限公司，住所地：陕西省汉中市留坝县。法定代表人：李琰旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯善，陕西云昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：史安娜，陕西云昊律师事务所律师。上诉人熊建明因与被上诉人留坝县荣鑫物业管理有限公司（以下简称荣鑫公司）物业合同纠纷一案，不服陕西省留坝县人民法院(2019)陕0729民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熊建明上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审，改判降低物业费，以周边小区0.35元为准，并退还多收的水电费；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人未通过法定程序来主张拖欠的物业费。国务院《物业管理条例》第六十四条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳，逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。一审中，被上诉人未提供任何证据证明业主委员会督促上诉人限期交纳物业费，也没有证据证明上诉人在收到业主委员会督促通知后，仍然拒绝交纳物业费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定，经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。因此，除了业主委员会应当履行法定的通知交纳义务，物业公司也应当履行法定的通知交纳义务，且送达方式为直接送达或邮寄送达，只有在无法有效联系到上诉人的前提下，方可通过小区公示牌等公告送达方式。一审中，也没有证据证明被上诉人通过直接送达方式向上诉人催缴了物业费用。二、被上诉人没有完全履行相关维护、养护、管理、维修义务，应承担相应的赔偿责任。金水茗居北区的路灯及广场灯能够正常使用的不到总数的20%，严重影响业主交通及安全；小区大门常年敞开无阻，对进出的人员及车辆不进行管理登记，使业主没有安全感；电梯实际没有使用，起初发生故障至今也没有安全保障，无配套消防设施；小区绿化浇水、施肥、杀虫未履行过，明沟暗沟未清理，绿化带里的垃圾石头不清理，单元楼道不打扫，与约定的服务内容不相符。被上诉人也未向上诉人或法院提交履行义务的日常管理、检查等记录，与《物业服务合同》中明确约定不符。因此，被上诉人未依约全面履行义务，无权要求上诉人支付相应物业费。 荣鑫公司辩称，一、业主委员会成立是有备案，成立方式合法有效；二、物业公司和业主委员会签订的物业合同也有备案，合同合法有效；三、物业公司物业管理合同起诉要求业主缴纳物业管理费，依法应当受理并支持；四、小区的服务是完全按照合同履行的，不存在上诉人主张的收费过高、服务不到位的情况；五、上诉人请求降低物业费的请求与本案不是同一法律关系。综上，请求二审法院驳回上诉、维持原判。留坝县荣鑫物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、坚决要求被告支付截止2018年12月31日所欠33个月物业费、生活垃圾费、公摊水电费及一年电梯费，合计3272元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年6月17日，陕西大陆桥置业有限责任公司留坝分公司与南郑县馨华物业管理有限公司签订前期物业服务合同，委托南郑县馨华物业管理有限公司对金水茗居北区提供前期物业管理服务。2014年7月29日原告留坝县荣鑫物业管理有限公司成立，为金水茗居北区提供前期物业服务。2015年3月，留坝县金水茗居小区（北区）业主委员会成立，并向留坝县房产管理所、留坝县住房和城乡建设管理局进行了备案。2016年11月15日，原告与留坝县金水茗居小区（北区）业主委员会签订了物业服务合同，2016年12月6日向留坝县房产管理所进行了备案。合同约定：由原告对小区进行物业服务。本次签署后有效期自签订之日起至2017年12月31日止。本合同到期前，如任何一方均未按照本合同的约定以书面方式提出不再续约的要求，则本合同到期后有效期自动顺延一年（从次年的1月1日起至12月31日止）。本合同可多次自动顺延。物业服务费按月收取，业主应当在每月10日之前交清当月物业服务费，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为0.6元/平方米/月，商铺1.0元/平方米/月；市政环卫部门每户每月收取4元居民生活垃圾处理费，由原告方代收代缴 ；小区景观灯、路灯、公共部位照明灯、绿花浇水，全年每户收取100元公摊费；电梯能耗费由原告方单独计量，费用据实分担。被告熊建明为该小区4-2-201号房屋的业主，从2016年4月1日至2018年12月31日，被告共拖欠物业费2515元（0.6元／平方米／月×127.04平方米×33个月）、生活垃圾费132元（4元／月×33个月）、公摊水电费275元（100元÷12个月×33个月），合计2922元，并拖欠2017年3月29日至2018年3月29日的电梯费用350元，共计拖欠3272元。2018年8月13日，原告通过书面催缴函通知被告缴清所欠的物业费、生活垃圾费、公摊水电费、电梯费等费用。一审法院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。荣鑫公司是有物业服务资质的企业，熊建明提出业主委员会与荣鑫公司签订的物业服务合同没有征求业主意见，不认可物业服务合同，而这是业主与业主委员会内部管理问题，荣鑫公司提供的物业服务合同加盖有业主委员会公章，荣鑫公司有理由相信业主委员会有权处理相应事宜，其已实际履行了合同，熊建明亦一直在享受原告提供的物业服务，且合同的内容不违反法律强制性规定，故荣鑫公司与业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对双方均具有法律约束力。荣鑫公司按照合同约定提供了物业服务，熊建明有义务按期缴纳合同中约定的费用。熊建明辩称物业费收费标准过高，应按照0.35元/平方米/月，电梯收费不合理，本院认为，原告的收费符合物业服务合同约定，亦未违反法律强制性规定。熊建明提出的安保、停车、绿化、保洁不到位，楼梯台阶、楼梯扶手破损等抗辩事由，系荣鑫公司提供物业服务时存在的瑕疵，可以通过继续履行、补救措施进行完善，且在诉讼过程中其已经对部分问题进行了整改。一审法院认为，鉴于物业服务的区域性和业主交纳物业服务费用的个体性，物业服务企业与业主应各自履行服务义务和交费义务，业主不得依据其对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务。如果物业服务企业的服务质量不符合法律规定或合同约定，业主大会可依法解聘该企业。故此对熊建明上述抗辩意见不予采纳。同时，荣鑫公司在履行物业服务过程中，也应注意提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决。熊建明要求荣鑫公司退还多收的水电费，不属于该案审理范围。荣鑫公司按照合同约定标准主张物业费2515元、生活垃圾费132元、公摊水电费275元、电梯费350元，合计3272元，双方对拖欠费用金额无异议，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第三十二条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定,判决:熊建明拖欠留坝县荣鑫物业管理有限公司物业费2515元、生活垃圾费132元、公摊水电费275元、电梯费350元，合计3272元，限判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由熊建明负担。本院二审期间，上诉人熊建明提交三组证据：第一组，2019年9月业主委员会通知，证明因为物业公司服务不到位，新的业主委员会已经解聘了荣鑫物业公司；第二组，荣鑫公司服务不到位的说明；第三组，金水茗居北区解除物业公司服务签名。经当庭举证、质证，被上诉人荣鑫公司对上诉人熊建明提交的第一组证据解聘通知的真实性不予认可，认为物业公司与小区之间更换是正常，与本案没有直接关系，对关联性、证明目的不予认可，且业主委员会解聘物业公司，不能证明物业公司服务不到位，被上诉人起诉支付的物业费是2018年12月31日之前，即解聘之前，对解聘之前的物业费上诉人应当交纳；对第二组证据对服务不到位的陈述系上诉人主观陈述，其中提到的几点并不包含在物业服务合同中，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可；对第三组证据的签名单仅能证明小区签字同意解除与物业公司的服务合同，不能代表对物业服务不满。对上诉人熊建明提交的业主委员会通知、解除物业公司服务签名，仅能证明业主委员会与荣鑫公司解除了物业服务合同，且被上诉人主张的物业服务管理费的期间在解聘之前，对解聘之前的物业费上诉人应当交纳，对上诉人提交的该两组证据，本院不予采信。对上诉人提交的荣鑫公司服务不到位的说明，系上诉人作为当事人对案件事实的陈述，本院收集在卷，是否支持在判理部分评析。经本院二审审理查明，原审判决认定事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、荣鑫公司起诉要求支付物业费是否符合法定受理条件？2、物业服务合同是否合法有效？3、一审判决确定的物业费等相关费用是否合理?一、关于荣鑫公司起诉支付物业费是否符合法定条件的问题。熊建明认为，根据《物业管理条例》第六十四条规定，只有在业主委员会督促欠费业主交纳，业主仍不交纳的，物业公司才可以向人民法院起诉，以及根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业公司应当履行法定催缴义务方可起诉。本院认为，《物业管理条例》第六十四条属于管理性规范，而非强制性规范，该规定是对业主委员会赋予的管理职责，并非将业主委员会督促业主交纳物业费规定为物业服务企业起诉的前置程序。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也未明确规定物业服务企业向业主书面催交物业费是物业服务企业起诉主张权利的前置程序，即荣鑫公司在起诉前是否向熊建明进行了物业费的书面催交，并不是其提起本案诉讼的必要前置条件。而根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院的管辖”规定，荣鑫公司的本案起诉符合法定条件。现荣鑫公司通过起诉向熊建明主张欠付的物业费，符合法律规定，故本院对熊建明以业主委员会未向其督促、荣鑫公司未向其送达物业费催收通知不符合起诉条件的主张不予支持。二、关于物业服务合同是否合法有效的问题。被上诉人荣鑫公司系依法成立的物业管理公司，其与业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，并向房产管理部门进行了备案，该合同合法有效。至于熊建明提出业主委员会与荣鑫公司签订物业服务合同未征求业主意见的抗辩，属于业主与业主委员会之间内部管理问题。业主委员会代表业主行使权利，与荣鑫公司签订物业服务合同，加盖业主委员会公章，荣鑫公司有理由相信业主委员会代表业主处理相关事宜、与之建立物业服务关系，一审法院认定合同有效正确。现荣鑫公司已实际履行了合同，提供了物业服务，熊建明作为小区业主，应当依约交纳相应的物业服务费。三、一审判决确定的物业费等相关费用是否合理的问题。熊建明主张荣鑫公司在灯具维修、大门管理、绿化浇水等方面服务不到位，虽然荣鑫公司提供的物业服务存在质量瑕疵，但并未对上诉人熊建明的日常生活造成重大影响，尚未构成根本违约，故熊建明以此为由拒绝交纳物业服务费不能成立。一审中，荣鑫公司主张熊建明拖欠的物业费、生活垃圾费、水电费等合计3272元，双方对此金额无异议。熊建明要求以周边小区0.35元为标准降低物业费，与本案双方履行的物业服务合同约定不符，且合同约定的物业费价格符合相关物业服务收费标准，其请求没有事实及法律依据，本院依法不予支持。熊建明要求退还多收水电费的诉请，不在本案审理范围。因此，一审法院认定的物业服务管理费用正确。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人熊建明的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人熊建明承担。本判决为终审判决。   审 判 长  王潇浴审  判  员   舒  胜 审  判  员  曹建祥 二○一九年十一月十三日 法 官 助 理   李  鹤书  记 员  刘  娜   1