广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终8099号上诉人（原审原告）：广州市天河区杨箕经济发展公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：姚耀威，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈晓玲，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖欣，广东连越律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广州南雅房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：劳炜聪，职务：经理。委托诉讼代理人：王汉彬，广东五羊律师事务所律师。上诉人广州市天河区杨箕经济发展公司（以下简称杨箕公司）、广州南雅房地产开发有限公司（以下简称南雅公司）因土地使用权转让合同纠纷一案，均不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初41712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨箕公司委托诉讼代理人陈晓玲、王颖欣及上诉人南雅公司的委托诉讼代理人王汉彬均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人杨箕公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判确认广州市越秀区xx大厦地下层中8444.18平方米的物业归杨箕公司所有，改判广州市越秀区xx大厦首层87.35平方米的垃圾站归杨箕公司所有；2.判决南雅公司承担重新测绘的测绘费用；3.判决南雅公司承担本案一、二审诉讼费用以及一审所产生的评估费用。事实及理由如下：一、杨箕公司认为本案有以下争议焦点：1.南雅公司与杨箕公司是否有权任意处分依法属于杨箕村全体村民的集体土地所有权及用益物权。2.南雅公司与杨箕公司签订的全部合同、补充协议是否已成立、是否已生效。3.土地出让合同及其两份补充协议是否合法有效。当之前的《确认书》内容与之后的《广州市国有土地使用权出让合同变更协议》【穗国地出合（1999）356号的变更协议之二】内容存在抵触，法院应当认定哪一份文件的约束力和法律效力。4.2007年的补充协议能否否定2008年与广州市国土资源和房屋管理局（该时期的签约主体，下同）签订并公示的合同。5.应当如何公平合理的解释《广州市国有土地使用权出让合同变更协议》【穗国地出合（1999）356号的变更协议之二】的全部内容和意思表示。6.南雅公司与杨箕公司作为合同一方，未经合同相对方同意，能否变更《广州市国有土地使用权出让合同变更协议》【穗国地出合（1999）356号的变更协议之二】的约定内容。7.《广州市国有土地使用权出让合同变更协议》【穗国地出合（1999）356号的变更协议之二】签订后，南雅公司与杨箕公司是否再次变更了该协议约定的内容。8.南雅公司是否应当承担改建后的房屋交付义务，南雅公司何时已经交付了房屋等物业。9.广州市越秀区xx大厦首层13.65平方米面积是否已经具备房屋使用功能。10.农村集体组织能否拥有自己的垃圾站。11.南雅公司是否已构成违法、是否应当返还其非法占有的物业。12.南雅公司是否应当依法承担赔偿责任。二、一审判决认定基本事实错误、遗漏认定案件主要事实，且适用法律全部错误。本案的核心问题之一，农村集体的最高权力机构依法属于全体村民代表大会，村民代表大会属于常设机构，但其并没有将村集体的土地所有权作为投资注资进入杨箕公司。杨箕公司在不拥有土地所有权的情形下，被南雅公司蒙骗或者与南雅公司相互勾结，采取公开和私下签订阴阳合同的方式，随意处分了原本属于杨箕村集体土地的所有权和重大财产权、土地使用权等，导致杨箕村全体村民的重大资产流失达到五万多平方米（44292.90+8444.18）。1.一审判决未依法认定杨箕村对原有旧房屋拆除改建的法律性质。2.南雅公司在与杨箕公司签订第一份合同时，就知道及应当知道农村集体资产依法属于杨箕村全体村民所有。在签约时，南雅公司并没有征询过土地所有权人村民代表大会的同意和杨箕村委会的意见。一审判决遗漏查明及错误认定上述案件基本事实。3.一审判决认定杨箕公司与南雅公司签订的《合作兴建商住综合楼合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，属于解释合同本意错误和适用法律错误。（1）该合作合同并不是杨箕村全体村民和村委会作出的真实意思表示，合同未成立；（2）该合同项下的土地性质属于农村集体土地所有；（3）签约时，合同项下的该10870平方米土地属于杨箕村全体村民集体所有，杨箕公司既不是土地所有权人、也不是土地使用权人和房屋所有权人（因房屋所有权已经依法消灭），无权代全体村民处分、买卖及向南雅公司非法转让集体资产；（4）该合同名义上是合作兴建和给予南雅公司出资后的实物补偿，但法律实质和本质都属于南雅公司以提供资金的方式购买总面积33930平方米的集体土地，当时和现在的规定都属于双方非法转卖农村集体土地；（5）该《合作兴建商住综合楼合同》违反了《中华人民共和国宪法》第十条，《中华人民共和国土地管理法》第六、八、四十一条，《中华人民共和国民法通则》第八十条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四、二十六条，以及《广东省农村集体资产管理条例》第二、三、五、十三、十四、二十八条等多部法律法规强制性规定，违反了《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法总则》规定的公序良俗，严重侵害了杨箕村全体村民的集体资产利益，合同自始无效。4.广州市国土局（该时期的签约主体，下同）在1999年8月6日与杨箕公司、南雅公司签订《广州市国有土地使用权出让合同》，将杨箕村集体所有的土地作为国有土地使用权出让，且将南雅公司列为杨箕村集体土地的共同共有人毫无法律依据。理由如下：（1）该合同不是全体村民和村委会的真实意思表示，合同未成立；（2）根据《中华人民共和国宪法》《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，国家只有通过政府征收的唯一法律途径才能依法改变农村集体土地的所有权性质；（3）在没有经过政府批准土地征收的前提下，该土地出让合同将杨箕村单方所有的土地，虚假作为国家财产，无视所有权人杨箕村村民集体经济组织的存在，并将杨箕公司和南雅公司列为国有土地使用权的共同共有人。该合同的实质属于广州市国土局没有任何法律依据的将杨箕村村民集体所有的土地当成自己的土地以“出让”的名义出卖、转卖给杨箕公司和南雅公司；（4）广州市国土局和杨箕公司既不是土地所有权人、也不是土地使用权人，无权代全体村民处分、买卖、出让及向南雅公司非法转让本属于全体村民集体所有的土地资产；（5）该合同违反公序良俗，严重侵害了杨箕村全体村民的集体土地资产利益，自始无效或尚未生效。5.广州市国土资源和房屋管理局于2002年8月16日与杨箕公司、南雅公司签订的《广州市国有土地使用权出让补充合同》未实际履行。一审判决认定该合同有效属于解释合同本意错误和适用法律错误。理由如下：（1）该合同内容不是杨箕村全体村民和村委会的真实意思表示，合同未成立；（2）杨箕公司既不是土地所有权人、也不是土地使用权人和原房屋所有权人，无权代全体村民处分、买卖及向南雅公司非法转让本属于全体村民共有的改建后的房屋集体资产。6.杨箕公司于2007年8月28日与南雅公司签订《合作兴建商住综合楼合同之补充协议》，将原合同约定的本应属于杨箕公司的地上办公用房408.0755平方米，变更为地下三层的20个车位“补偿”给杨箕公司，此乃20个车位的本意。7.一审法院对广州市国土资源和房屋管理局于2008年5月6日与杨箕公司、南雅公司签订的《广州市国有土地使用权出让合同变更协议》【穗国地出合（1999）356号的变更协议之二】作出有利于南雅公司的解释，且故意不解释上述变更协议的本意及其因果关系，属于解释合同本意错误和适用法律错误。该变更协议违反法律法规强制性规定，违反了公序良俗，侵害了杨箕村全体村民的集体资产利益，应属无效。假设该变更协议已经生效，一审应按照人所共知的常理，对该变更协议的内容作出公平合理的解释，即双方也理应按照公平原则同比例的分享地上办公、商业物业建筑面积。杨箕公司坚持认为，该变更协议约定的“广州市天河区杨箕经济发展公司分成地下室8444.18平方米，广州南雅房地产开发有限公司分成地下室5578.84平方米”的本意，应当公平合理的解释为双方应按上述所谓的“分成”面积在地下室的总建筑面积中所分别占有的相同比例的分享全部的专有停车位。即地下室总建筑面积共14023.02平方米，杨箕公司分8444.18平方米，占地下总面积的60.21%，专有停车位也应同比例占60.21%；南雅公司分5578.84平方米，占地下总面积的39.78%，专有停车位也应同比例占39.78%，公共车道、楼梯等公摊面积也应按杨箕公司占60.21%，南雅公司占39.78%的同比例分摊。8.杨箕公司认为，《确认书》和《负一层至负三层分成说明报告》不具有任何真实性和合法性。主要理由如下：（1）因杨箕公司档案中没有该份所谓的《确认书》和《负一层至负三层分成说明报告》，所以一审中杨箕公司才对印章的真实性提出了司法鉴定申请；（2）《确认书》和《负一层至负三层分成说明报告》不构成变更协议，南雅公司也不能说明其合法来源，因此不具有可以变更双方已公开签订合同的法律效力；（3）我国法律实行的是村务公开的法律制度，在当事人一方对《确认书》的真实性、合法性提出合理存疑时，法院理应向南雅公司进行调查并审查。9.一审法院明知杨箕公司与南雅公司在2007年签订了《合作兴建商住综合楼合同之补充协议》，且合同项下的总面积、标的物等都与2008年5月6日签订的《广州市国有土地使用权出让合同变更协议》【穗国地出合（1999）356号的变更协议之二】当事人不同、法律关系也不同，却以先签订的补充合同来否定在后签订变更协议之二的内容。该认定不尊重杨箕村村民集体资产权利，不尊重法律。10.本案工程竣工验收后至今，南雅公司没有履行交付、移交回迁安置房屋的责任，一审法院经现场视察后也明知南雅公司已经将该垃圾房非法出租给商业公司牟取暴利，却依然判决支持南雅公司该非法行为。11.本案涉及的所有合同、协议、文件等证据，都不属于杨箕公司工商登记经营范围之内的常规商事活动及行为，而是属于杨箕公司处分依法属于杨箕村全体村民的土地所有权和重大财产的非法行为。法院应当依法进行实质性、合法性的审查。南雅公司利用其熟悉房地产开发和确权登记的经验优势，以及其负责办理房地产登记手续的便利条件，以故意侵占杨箕村集体资产为目的，骗取杨箕公司加盖公司印章，且不能向法院说明该公章由谁加盖，侵害了杨箕村村民的集体资产合法利益，属于无效行为。针对杨箕公司的上诉请求，南雅公司辩称：杨箕公司提出的上诉请求没有事实和法律依据。理由如下：一、本案证据材料证实，杨箕公司在谋求合作建房的过程中，南雅公司并非是最初的合作者。只是杨箕公司在与银丰国际发展公司（以下简称银丰公司）合作后认为合作方没有资金保障，故转而要求与南雅公司进行合作。另外，从证据材料可以看出杨箕公司最初与银丰公司的合作条件与南雅公司的合作条件基本上没有什么变化。二、根据法律法规的有关规定，杨箕公司在二十多年前与南雅公司签订合同、确定分配原则而形成的合作建房关系完全合法，其行为结果必然依法受到保护。三、杨箕公司在与南雅公司合作建房过程中所签署的有关合同和双方经协商后所确定的分配原则以及具体实施方案不但出于彼此的自愿，而且双方均已履行。四、根据本案存在的证据反映，杨箕公司在与南雅公司合作的过程中除分配取得相应的房屋面积外，杨箕公司还于2007年另外取得了南雅公司给付的1600万元补偿款。五、杨箕公司与南雅公司所进行的合作建房行为于十年前已基本完成，杨箕公司在分配、取得以及使用相应房屋多年中，从没有对南雅公司就本案的有关问题提出过任何异议。六、涉案地下室面积完全应为南雅公司所有。有以下证据可以验证：1.1999年2月18日《合作兴建商住综合楼合同》约定：南雅公司分得33930平方米(含地下室6090平方米)，杨箕公司分得13950平方米。2.2002年3月28日《合作兴建办公楼合同》约定：南雅公司分得33930平方米(合地下室9963.6平方米)，杨箕公司分得13007平方米。3.2003年6月8日《合作兴建商住综合楼合同》补充约定：杨箕公司占有13950平方米物业，即不包括地下室面积。4.2007年1月20日《合作兴建商住综合楼补充协议(一)》约定：除13950平方米外，因附楼未增加故补偿1600万元，即杨箕公司分配面积不包括地下室。5.2007年8月28日《合作兴建商住综合楼合同之补充协议》约定：三层地下室面积全归南雅公司，杨箕公司所得13950平方米面积，不足部分提供给杨箕公司地下室三层的20个车位。因此，上述证据材料充分证实双方明确确认的分配方案里，地下室的面积一直都是明确由南雅公司取得。虽然在《广州市国有土地使用权出让合同变更协议》里出现了“杨箕公司对地下室分成8444.18平方米；南雅公司分成5578.84平方米”的表述，但之所以作此约定是为了双方办证的需要。《确认书》也约定：为顺利签订出让合同变更协议，加快地上部分的确权工作，双方同意暂将地下室部分建筑面积8036.1045平方米在调整出让合同时，签在杨箕公司名下，待挂牌转让时给回南雅公司。七、法院应当审查杨箕村村干部是否存在腐败的问题，但至今为止都没有任何证据证明南雅公司与杨箕村的村干部存在腐败的行为。杨箕公司有很多物业与多方存在多次合作关系，但南雅公司与杨箕公司仅就本案所涉的项目存在合作关系，且杨箕公司最初的合作者并非是南雅公司，而是银丰公司，由于银丰公司没有资金投入，因此才转手给南雅公司。银丰公司与杨箕公司签订的合同与杨箕公司与南雅公司签订的合同是没有变化的，但银丰公司的合同中明确约定了如银丰公司争取到新的面积，应由银丰公司享有，而该约定也应由南雅公司延续。现时的《中华人民共和国村民组织法》规定相关的行为需征得村民的同意，但在三十年前，该条件是尚未能够达到的，不能以现在的法律法规来约束以前的行为，且无论涉案合同是否有效及公平合理，杨箕村村民都不可能不知晓涉案合同。南雅公司也在2007年对杨箕公司补偿了1600万元，在2007年时房地产市场处于最低潮的阶段，1600万元已经是巨额补偿。涉案土地的性质经过报建后转为国有土地，已经不是集体土地，南雅公司单是土地出让金就支付了2000多万元。杨箕公司认可国有土地出让合同是有效的，但其却认为涉案土地应为集体土地，杨箕公司的陈述存在矛盾。南雅公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回杨箕公司的诉讼请求；2.杨箕公司承担本案诉讼费。事实及理由如下：一、根据本案查明事实确认，涉案xx大厦301号105房（面积为13.6525平方米）房屋物业是明确存在的，并非不能给与占有和使用。二、杨箕公司也清楚该105房的实际存在，另根据其它涉案房屋的场地交付事实反映，该105房不存在不能交付使用的情形。三、实际上，南雅公司已依照当年双方的分配约定，将该105房分配和交付给杨箕公司，而且多年来杨箕公司从未就分配问题向南雅公司提出过任何异议。四、该105房分配给杨箕公司后，因杨箕公司自身原因而一直空置。南雅公司从未占有或使用过105房。五、一审判决认定105房的“规划用途为管理室”，显然105房属于可用于其办公用途的房屋。因此，南雅公司不应对杨箕公司作出补偿。综上，一审判决在事实认定和处理上存在错误，为维护南雅公司的合法权益，请求二审法院支持南雅公司的上诉请求。针对南雅公司的上诉请求，杨箕公司辩称：不同意南雅公司的上诉请求及事实理由，一审法院已经查明涉案xx大厦301号面积为13.65平方米的105房物业的用途并非双方所约定交付的办公用途，因此请求二审法院对该项判决予以维持。杨箕公司于2016年11月3日向一审法院起诉请求：1.判令广州市越秀区xx大厦地下层中的8454.6965平方米物业的权属归杨箕公司所有{物业具体位置为：负二层面积为5386.4105平方米的地下车库[包括编号为01号至137号共137个地下汽车库、面积共5099.6995平方米，以及序号为138、功能为地下车库（自行车库）286.711平方米]，负三层面积3030.7860平方米（包括编号为01至99号共99个地下车库，扣除设备用房14.2111平方米），地上首层编号为**车位、每个车位12.5平方米合共37.5平方米；上述面积共8454.6965平方米，该面积超出杨箕公司依协议应分得的8444.18平方米的部分应当无偿归杨箕公司所有}。2.判令涉案xx大厦首层垃圾站建筑面积87.35平方米物业的权属归杨箕公司所有[具体位置为xx大厦首层（1-2）-（1-5）/（1-G）-（1-H）轴（详见穗规验证【2007】509号附件1《建筑功能指标规划验收明细表》）]。3.判令南雅公司立即向杨箕公司交付上述两部分物业。4.判令南雅公司在三十天内协助杨箕公司办理上述两部分物业的不动产权过户登记手续。5.判令南雅公司向杨箕公司赔偿少交付的地上办公物业13.65平方米同等金额（按市场价计算，单价约为30000元/平方米）。6.判令南雅公司向杨箕公司支付地下重新测绘所需支付的测绘费用。一审法院经审理查明：杨箕公司为集体所有制企业，其股东为广州市天河区沙河镇杨箕村民委员会（以下简称杨箕村民委员会）。1997年7月10日，广州市城市规划局向杨箕村民委员会核发了穗规地换证字[1997]第1号《建设用地规划许可证》，其中记载用地项目名称为社员住宅、停车场、商场、写字楼、R2、S31、C23（换证），用地位置为东山区杨箕村东面、广州大道西面，用地面积为10870平方米。1999年2月18日，杨箕公司（甲方、原名称为广州市杨箕经济发展公司）与南雅公司（乙方）签订《合作兴建商住综合楼合同》，其中约定：甲乙双方就开发建设杨箕村东侧广州大道西侧项目签订合作合同，项目地点位于杨箕村东侧广州大道西侧，建设功能为商住综合楼，用地面积为10870平方米，建筑总面积约47880平方米（具体根据穗规建发字【1999】333号文和《建设工程许可证》为准，（不含社会停车场）；甲方负责提供本项目的建设用地，负责用地范围内的七通一平；乙方负责建设项目的全部资金，装修标准为一级一类装修；建筑物的分成比例为：甲方所得建筑面积为13950平方米。其中裙楼面积为5582.5平方米，住宅面积为8367.5平方米。乙方所得总建筑面积为33930平方米。其中裙楼面积为5582.5平方米，住宅面积为28347.5平方米，（地下室（地下室面积为6090平方米/div>同年8月6日，广州市国土局（出让方、甲方）与杨箕公司、南雅公司（为共同受让方、乙方）签订《广州市国有土地使用权出让合同》（穗国地出合【1999】356号），其中约定，甲方出让给乙方的地块位于东山区杨箕村东、广州大道西，面积为10870平方米，其位置与四至范围如城地批字（88）第934号附图所示；居住份额用地使用权出让年限为70年，商业、旅游、娱乐份额年限为40年；本合同项下的出让地块，按照批准的总体规划是建设住宅、停车场、商场项目，乙方在用地范围内，应按规定的土地用途和工程设计图纸的要求进行建设；该地块的土地使用权出让金总额为24527264元等。该合同附件记载：计收国有土地使用权出让金基本数据：建筑容积率为5，总建设面积53970平方米，其中商业11165平方米，住宅36715平方米，建筑最高层为**。乙方对其建筑物的销售及使用规定：销售经营总面积33930平方米，其中商业5582.5平方米，，住宅283475平方米；自用总建筑面积20040平方米，其中商业5582.5平方米，，住宅83675平方米，地下室，地下室6090平方米等iv>1999年10月8日，广州市城市规划局以穗规地复字[1999]第1225号《关于申请理性设计用地使用单位的复函》同意涉案地块用地单位由广州市天河区杨箕村民委员会改为杨箕公司及南雅公司，用地性质更改为住宅、商业、办公、停车场。2000年4月30日，广州市国土局房管局核发了涉案地块的国有土地使用证，其中载明土地使用者为杨箕公司及南雅公司。此后，杨箕公司与南雅公司对涉案地块进行开发建设。2002年8月16日，广州市国土资源和房屋管理局（出让方、甲方）与杨箕公司、南雅公司（为共同受让方、乙方）签订《广州市国有土地使用权出让补充合同》（穗国地出合【1999】356号的补充合同之一号），其中约定：甲方出让给乙方的地块位于东山区杨箕村东广州大道西，面积为10870平方米。乙方因规划调整等原因，需向甲方补交国有土地使用权金，特签订此补充合同：因调整后的总建筑面积为63370.6平方米，其中办公建筑面积46937平方米，社会停车场建筑面积为3614.6平方米，其他用途建筑面积为12819平方米；乙方的销售总面积33930平方米，其中办公33930平方米；自用总建筑面积29440.6平方米，其中办公13007平方米，社会停车场6470平方米，地下室，地下室9963米等。2007年3月19日，广州市城市规划局发出穗规验证【2007】509号《广州市建设工程规划验收合格证》，其中记载：建设单位为杨箕公司及南雅公司，建设项目名称为停车、办公楼1幢（自命名xx大厦），建设位置为越秀区广州大道以西、杨箕村以东；建设规模为地下3层14701平方米，地上2，地上**、4、5层，首层局部设2层夹层及第24层局部设1层夹层）53015平方米；该证附件《建筑功能指标规划验收明细表》记载功能为办公的建筑面积为49260平方米，位于**，功能为商业的建筑面积为633平方米，位于，位于首层为员工餐厅的建筑面积为1979平方米，位于，位于第**为垃圾站的建筑面积为104平方米，位于，位于首层2）-（1-5）/（1-G）-(1-H)轴；功能为地下汽车库/地下自行车库的建筑面积为11500/566平方米，位于，位于地下**/地下**（1）-/（A）-（C）轴，共353个车位，其中5456平方米，200个车位是社会停车场；功能为地下设备用房的建筑面积为2635平方米；首层架空建筑面积为371平方米；地上汽车；地上汽车库/地上自行车库建筑面积为81/0平方米，位于首层，位于首层-/（G）-（1-C）轴，3个车位；屋顶梯屋及电梯机房建筑面积为461平方米；其他建筑面积为126平方米等。2008年1月3日，杨箕公司与南雅公司共同向广州市房地产交易登记中心发出《申请报告》称：我公司在2007年12月3日办理越秀区广州大道中301号、303号、305号（地下室除（地下室除外记手续，因我公司负责办理规划验收和房屋测绘手续工作的人员经常变动，所以造成规划验收竣工图和实测有不相同，现我公司申请不办理首层301号05房及第四层303、305号阳台的产权登记。2008年5月6日，广州市国土资源和房屋管理局（出让方、甲方）与杨箕公司、南雅公司（为共同受让方、乙方）签订《广州市国有土地使用权出让合同变更协议》【穗国地出合（1999）356号的变更协议之二】，其中约定：由于出现本合同项下的项目实测确权面积增大或减少、用地单位（或用地单位名称）由广州市杨箕经济发展公司、广州南雅房地产开发有限公司变更为本协议受让方，以及合建项目用地单位明确各自分成建筑面积（详见备注）的事由，甲乙双方签定本协议；鉴于上述原因，本合同项下国有土地使用权出让金总额调整为43896883元，乙方须向甲方补交国有土地使用权出让金6421560元；第十二条备注项记载：本合同项下，总建筑面积为66366.35平方米，其中，广州市天河区杨箕经济发展公司分成办公13541.92平方米，地下室8，地下室8444米，首层垃圾站87.35平方米，共22073.45平方米；广州南雅房地产开发有限公司分成商业560.51平方米，办公38153.55平方米，地下室5，地下室5578米，共44292.90平方米等。该合同附件记载：计收国有土地使用权出让金基本数据：总建筑面积66366.35平方米，其中，商业560.51平方米，办公51695.47平方米，首层垃圾站87.35平方米，地下室1，地下室14023米，建筑层数24层；用地范围内的自用建筑面积22073.45平方米，其中办公13541.92平方米，地下室8，地下室8444米，首层垃圾站87.35平方米等。2008年5月30日，广州市国土资源和房屋管理局发出编号为No.A0001954的《广州市房地产权属证明书》，其中记载房地座落越秀区广州大道中301号、303号、305号（除地下室、首层301号05房、第四层303号305号01房不封闭阳台），权属人为杨箕公司，共有权人为南雅公司，登记字号为07登记字01135473号，总建筑面积52260.8606平方米。附记栏记载：杨箕公司占有部位：301号102-104，301号501-1801，301号夹102与202；南雅公司占有部位：301号101-301，301号1901-2101，301号2102-2105，303号305号101-2401，303号305号102、夹101、夹201，天面01，首层301号01-03车位；另有首层301号05房13.6525平方米与第四层303号305号01房不封闭阳台68.82平方米未申请产权登记；城市规划房屋用途：首层为商业、办公大厅、垃圾压缩站、库房、3个车位，第2-第3层、第5-第24层为办公用房，第四层为员工餐厅，夹1层为办公用房、电话机房，夹2层为内部生活用房和设备用房、库房。2008年8月7日，杨箕公司与南雅公司共同向广州市房地产交易中心发出《关于xx大厦办理地下室初始登记的申请报告》称：根据《广州市国有土地使用权出让合同变更协议》【穗国地出合（1999）356号的变更协议之二】，南雅公司地下室分成为5578.84平方米，杨箕公司地下室分成为8444.18平方米，现已准备齐相关资料，请贵中心给予办理为盼等。2008年12月9日，广州市国土资源和房屋管理局发出编号为No.A002297的《广州市房地产权属证明书》，其中记载房地座落越秀区广州大道中301号负一至负三层，权属人为南雅公司，共有权人为杨箕公司，登记字号为08登记字01048473号，总建筑面积12527.2379平方米，附记栏记载南雅公司占有负一层全层102个车位，负二层全层137个车位，负三层79个车位，杨箕公司占有负三层20个车位（B3079、B3081、B3083、B3086、B3088、B3090、B3092、B3095、B3097、B3099-B3103、B3105-B3110），另有负一层301号104-110房（设备用房）296.8634平方米，103为（自行车库）764.0183平方米，负二层301号139-143号（设备用房）133.9759平方米，138为（自行车库）286.7110平方米，负三层301号100房（设备用房）14.2111平方米属于公建配套（共1495.7797平方米，按相关法律法规规定办理）。2009年2月10日，广州市国土资源和房屋管理局向杨箕公司核发了广州市越秀区广州大道中301号夹102房（建筑面积282.2823平方米）、301号102房（建筑面积101.1566平方米）、301号103房（建筑面积68.0935平方米）、301号104房（建筑面积11.2867平方米）、301号夹202房（建筑面积502.8841平方米）、301号501房（建筑面积897.3262平方米）、301号601房（建筑面积897.3262平方米）、301号701房（建筑面积897.3262平方米）、301号801房（建筑面积897.3262平方米）、301号901房（建筑面积897.3262平方米）、301号1001房（建筑面积897.3262平方米）、301号1101房（建筑面积897.3262平方米）、301号1201房（建筑面积897.3262平方米）、301号1301房（建筑面积897.3262平方米）、301号1401房（建筑面积897.3262平方米）、301号1501房（建筑面积897.3262平方米）、301号1601房（建筑面积897.3262平方米）、301号1701房（建筑面积897.3262平方米）、301号1801房（建筑面积897.3262平方米）的《房地产权证》。就杨箕公司应分得的涉案大楼地上部分的面积，杨箕公司主张已交付面积为13528.27平方米，即上述已核发《房地产权证》的房屋面积之和，杨箕公司认为南雅公司除了少交付地上办公面积13.65平方米以外，还应将首层83.85平方米的垃圾站分配给杨箕公司；此外，杨箕公司表示无法确认南雅公司名下有13.65平方米的首层办公物业可以交付给杨箕公司。南雅公司主张已交付面积为13541.9平方米，除包括上述已核发《房地产权证》的房屋面积之和外，还包括了301号105房的13.65平方米部分面积，该105房的位置是明确的，即位于首层停车场入口处的房间；至于首层87.35平方米的垃圾站，目前并不在南雅公司的管理使用范围内，南雅公司同意杨箕公司自行使用。关于负三层B3079，B3081、B3083、B3086、B3088、B3090、B3092、B3095、B3097、B3099-B3103、B3105-B3110共20个车位，杨箕公司与南雅公司均确认已经交付给杨箕公司，但没有书面交接手续，故不清楚具体交付时间；上述20个车位至今未办理车位的不动产权证。2007年7月25日，广州市房地产测绘所就涉案大楼作出测字110108757号《房屋面积测量成果报告书》，其中记载：广州大道中301号、303号、305号总建筑面积66366.3507平方米；301号1层05房建筑面积13.655平方米，功能名称为主要功能（其它）；301号1层06房建筑面积87.352平方米，功能名称为公共服务设施（垃圾站）；301号01、02、03号各车位套内面积及总面积均分别为12.5平方米，301号-3层B3079套内面积及总面积均为10.6平方米，B3081套内面积及总面积均为8.82平方米，B3083套内面积及总面积均为12.8平方米，B3086套内面积及总面积均为13平方米，B3088套内面积及总面积均为12.4平方米，B3090套内面积及总面积均为11.8平方米，B3092套内面积及总面积均为12.4平方米，B3095套内面积及总面积均为12.1平方米，B3097套内面积及总面积均为11.8平方米，B3099套内面积及总面积均为12.1平方米，B3100套内面积及总面积均为11.4912平方米，B3101套内面积及总面积均为11.0880平方米，B3102套内面积及总面积均为12.5平方米，B3103套内面积及总面积均为11.0880平方米，B3105套内面积及总面积均为12.5平方米，B3106套内面积及总面积均为11.4912平方米，B3107套内面积及总面积均为11.5平方米，B3108套内面积及总面积均为11.5平方米，B3109套内面积及总面积均为11.5平方米，B3110套内面积及总面积均为10.12平方米。南雅公司为证明其主张，向一审法院提交如下证据:1.2002年3月28日杨箕公司与南雅公司签订的《合作兴建办公楼合同》，其中约定：为加快建设速度，尽快完善珠江新城附属地块的建设，甲乙双方本着互相协作，平等互利的原则，就开发建设杨箕村东侧、广州大道西侧项目签订合作合同如下：项目地点位于杨箕村东侧广州大道西侧，建设功能为办公楼，用地面积为10870平方米，建筑总面积为56900平方米，[具体根据穗规函（2002）0309号文和报建审核意见书为准]（不包含社会停车场）；合作条件为甲方负责提供本项目的建设用地，负责用地范围内的七通一平；乙方建设项目的全部资金，装修标准为一级一类装修；建筑物的分成比例为：甲方所得建筑面积为13007平方米，其中裙楼办公面积为0平方米，塔楼办公面积为13007平方米，乙方所得总建筑面积为33930平方米，其中裙楼办公面积为11165平方米，塔楼办公面积为22765平方米（地下室面（地下室面积为9963）等。2.2007年8月28日杨箕公司（甲方）与南雅公司（乙方）签订的《合作兴建商住综合楼合同之补充协议》，其中约定：鉴于甲、乙双方1999年2月18日签订的《合作兴建商住综合楼》中未明确双方所分xx大厦项目建筑面积的具体位置，经双方协商一致签订此补充协议，对原合同进行补充；一、甲方所分得xx大厦项目建筑面积的具体位置：（一）甲方所分得地上部分的面积的具体位置：301号102房101.1566平方米、103房68.0935平方米、104房11.2867平方米、105房13.6525平方米、夹102房282.2823平方米、夹202房502.8841平方米、501房、601、701、801、901、1001、1101、1201、1301、1401、1501、1601、1701、1801（面积均为897.3262平方米），总计13541.9225平方米。（二）甲方分得地下室的车位数和具体位置：根据原合同，三层地下室的面积全归乙方所有，车位（包括地上车位）全归乙方所有，甲方应分得地上部分建筑面积13950平方米，现分得13541.9225平方米，还差408.0755平方米，现甲、乙双方协商一致，乙方将副楼地下三层的20个社会停车场位置给甲方作为补偿，包括301号地下三层62、64、66、68、70、72、74、76、78、80-90，总面积209.0104平方米，共有面积1867.6484平方米（注：同乙方地下三层的79个车位一起共有）。二、乙方分得地上部分面积和具体位置：（一）乙方所分得地上部分的面积和具体位置：301号101房、201房、301房等共38个单元，面积总计38675.8394平方米。（二）乙方分得的车位数和具体位置：301号地上1层车位01-03号3个车位，总面积37.5平方米，共有面积0.717平方米；301号地下1层车位01-102号共102个车位，总面积1201.3064平方米，共有面积3195.446平方米；301号地下2层车位01-137号共137个车位，总面积1613.296平方米，共有面积3486.4035平方米。01号地下3层01-61、63、65、67、69、71、73、75、77、79、91-99号共79个车位，总面积954.1272平方米，共有面积1867.6484平方米（注：同甲方地下三层的20个车位一起共有），上述车位共321个，面积3806.2296平方米，共有面积8550.2149平方米。（三）乙方分得地下室的建筑面积和具体位置：301号地下一层103-110号及301号地下2层138-143号及301号地下3层100号房屋，总计1495.7797平方米。3.2008年5月5日杨箕公司（甲方）与南雅公司（乙方）签订的《确认书》，其中记载：甲乙双方在1999年8月6日签订的穗国地出合（1999）356号及2002年8月16日签订穗国地出合（1999）356号的补充合同之一号国有土地使用权出让合同中，地下室作，地下室作为自用建筑面积地下室属甲方或乙方所有。所以广州市国土资源和房屋管理局就认为该地下室面积是甲方所有。根据双方合作合同及在2007年8月28日甲方和乙方签订的《合作兴建商住综合楼之补充协议》中，地下室除，地下室除408平方米（20个车位）属于甲方外，地下室其，地下室其他部分13164平方米属乙方所有。为了xx大厦顺利签订出让合同变更协议，以便加快地上部分的确权工作，现双方同意暂将地下室部分建筑面积8036.1045平方米在调整出让合同时，签在甲方名下，在出让合同签批完成后，甲方同意通过挂牌转让手续将地下室建筑面积8036.1045平方米给回乙方，乙方不需为上述挂牌转让向甲方支付任何费用。4.2008年11月16日杨箕公司与南雅公司共同向广州市房地产交易中心发出的《负一层至负三层分成说明报告》，其中记载：我司开发的广州大道中301号xx大厦，负一层至负三层办理初始登记。按国有土地使用权出让合同变更协议，南雅公司和杨箕公司分成如下：南雅公司分成：车位318个，面积3768.7296平方米，具体位置：地下一层：地下**全部102个车位，地下**全部137个车位，地下三成79个……及设备用房1495平方米，第三层共有面积314.3309平方米，共5578.84平方米；杨箕公司分成：车位20个，面积209.0104平方米，具体位置：地下三层：地下**20个：B3079，B3081、B3083、B3086、B3088、B3090、B3092、B3095、B3097、B3099-B3103、B3105-B3110，及第一层共有面积3195.4460平方米，第二层共有面积3486.4035平方米，第三层共有面积1553.3201平方米，共8444.18平方米。南雅公司并解释称，上述证据2、4分别出自2007登记字1135473号档案及2008登记字1048473号档案，为此还向一审法院提供了其向广州市房地产档案馆申请复制了上述两档案内的材料。杨箕公司对上述两档案的真实性予以确认，关联性不予确认，对4份证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，并向一审法院申请对上述4份证据中落款处杨箕公司印章的真伪及落款处杨箕公司与南雅公司印章的形成时间进行鉴定。一审法院经审查后，对杨箕公司上述鉴定申请予以准许，并通过摇珠方式确定鉴定机构为广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所。该所于2017年7月26日向一审法院发函称，如能提供上述4份检材及印文样本的原件，可以对杨箕公司印章印文的真伪进行鉴定；对于印文形成时间的鉴定，因受其单位现有文检技术及检材条件的限制，无法对检材印文的具体形成时间作出准确的鉴定意见，如能提供与检材标称时间同期或者时间接近的样本印文，可以对检材印文与样本印文是否属于同一时期的印章印文作出判断。为此，杨箕公司向一审法院申请重新摇珠选定其他鉴定机构对其上述申请进行鉴定。一审法院经审查后，对杨箕公司该申请予以准许，遂撤回对广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所的鉴定委托，并通过摇珠方式重新确定本案鉴定机构为广东明鉴文书司法鉴定所。该所发函通知杨箕公司交纳鉴定费用后，杨箕公司以该所收费过高为由撤回鉴定申请。此外，杨箕公司就其主张南雅公司少交付的地上办公面积13.65平方米，向一审法院申请对涉案xx大厦地上第一层、用途为办公的全部物业总价值进行评估。一审法院经审查后，对杨箕公司该项申请予以准许，并通过摇珠的方式确定广东正诚资产评估房地产土地估价有限公司（以下简称正诚评估公司）为本案评估机构，委托该公司对涉案xx大厦地上第一层、用途为办公的物业每平方米单价及涉案xx大厦首层13.65平方米办公物业的价值进行评估。该公司经现场勘验并评估后，于2018年3月13日作出粤正诚房报字第××号《房地产估价报告》，其中记载：本报告以《广州市房地产权属证明书》（编号:A001954号）所载相关内容作为评估依据；估价对象广州市越秀区xx号首层办公用途物业（建筑面积1585.4728平方米）在价值时点2018年2月6日的市场价值总值为5197.18万元（取整至百位），评估单价为32780元/平方米等。同年4月20日，正诚评估公司向一审法院作出《说明》，其中记载：受贵院委托，要求我司分别对广州市xx大厦首层13.65平方米办公物业的价值及广州市越秀区xx号地上第一层、用途为办公的物业每平方米的单价进行评估。对于13.65平方米的办公物业，因法官及杨箕公司与南雅公司带勘现场时所指认的物业为一间位于车库入口处的狭长、无采光的小房间，其设计布局不具备办公物业条件，且贵院提供的《房屋面积测量报告书》中记载的首层对应的13.65平方米物业亦非办公用途（具体用途不清晰），故基于以上信息，该13.65平方米物业的用途、位置不明确，暂无法继续进行评估。杨箕公司对上述评估报告无异议，并明确其第五项诉讼请求为：判令南雅公司按照评定单价32780元/平方米×13.65平方米的标准向杨箕公司赔偿少交付的地上办公物业13.65平方米的面积差款项。南雅公司对上述评估报告的合法性予以认可，但对其真实性、关联性不予认可，认为评定的对象为涉案大楼首层的办公物业，显然不合理；而且认为双方争议的105房是明确存在的，南雅公司从来没有占有使用，不存在不能交付使用的情况，从而亦不存在需要评估并进行赔偿的要求。本案一审诉讼期间，天河南街杨箕经济联社于2017年6月19日向一审法院发出《证明》，其中记载：因上述2007年8月28日的《合作兴建商住综合楼合同之补充协议》及2008年5月5日的《确认书》涉及集体资产的处分，按照法律法规规定、联社章程规定，必须报本联社股东代表大会表决决定。我联社经查阅档案，确定我联社档案室没有上述文件存档，并且没有任何涉及广州大道中xx大厦房屋分成的表决记录，也没有上述文件提及内容的表决记录。杨箕公司称天河南街杨箕经济联社就是杨箕公司唯一的股东。本案一审诉讼期间，一审法院向广州市国土资源和规划委员会发出《查询函》，向该委查询如下情况：1.涉案广州市越秀区广州大道301号、303号、305号大厦首层是否有垃圾站?面积为多少?具体位置是否如上述《广州市建设工程规划验收合格证》附件《建筑功能指标规划验收明细表》所载位置一致？该垃圾站是否属于公建配套面积?该垃圾站能否分割成2个以上部分，以供分别独立使用？该垃圾站能否办理产权登记至个人或组织名下？2.上述《负一层至负三层分成说明报告》中记载的杨箕公司应分得的负一层至负三层的面积合共8444.18平方米，是否属于涉案大厦的公摊面积？该8444.18平方米是否包括了上述2008登记字1048473号《广州市不动产登记查册表》中登记附注栏记载的公建配套面积1495.7797平方米?如包括，则其余多出的面积属于何种使用性质的面积？如不包括，则该8444.18平方米能否办理产权登记至个人或组织名下？如不能办理产权登记至个人或组织名下，则应如何处理？3.上述《房屋面积测量成果报告书》记载的越秀区广州大道301号一层05单元建筑面积13.6525平方米，主要功能为(其他)，登记该使用功能的依据是什么？4.上述编号为A0001954号的《广州市房地产权属证明书》存根中附记栏记载的首层301号05房13.6525平方米为何未申请产权登记？现该05房是否已办理产权登记？2017年10月11日，广州市国土资源和规划委员会向一审法院发出穗国土规协查【2017】425号《关于xx大厦的复函》，答复如下：一、xx大厦首层西面有一垃圾压缩站，，地址为越地址为越秀区广州大道中****7.3512平方米，具体位置与竣工图（穗规验证【2007】509号）所载位置基本一致。垃圾压缩站属于公共服务设施，现行规划对其规模和设置均有严格要求，需移交有关行政主管部门，不宜分割成2个以上部分，也不能登记至个人或组织（接收部门除外）名下。二、结合来函提供的《负一层至负三层分成说明报告》、测字110108757号测绘成果及该项目初始登记情况，杨箕公司占有8444.18平方米；地下三层的20个车；地下**的20个车位面积合计209社会停车位、地下一层至地下三层、地下**至地下**合计8235道等公共面积。该8444.18平方米不包括08登记1048473号案附注记载的公建配套共1495.7797平方米。20个社会停车位应整体转让至个人或组织名下，不得分割。关于地下室的实测分摊情况，建议你院征询市住建委意见。三、越秀区广州大道中首层301号05房的规划用途为管理室。2008年1月，杨箕公司和南雅公司书面申请暂不办理产权登记。经查，该单元至今未办初始登记。一审法院认为：杨箕公司与南雅公司自愿签订的上述《合作兴建商住综合楼合同》、《合作兴建办公楼合同》、《合作兴建商住综合楼合同之补充协议》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。杨箕公司虽然对上述《合作兴建办公楼合同》、《合作兴建商住综合楼合同之补充协议》等文件的真实性提出异议，但杨箕公司在本案中提出对上述资料落款处杨箕公司的印章真伪及杨箕公司与南雅公司印章的形成时间进行鉴定的申请后，又撤回该项申请，在此情况下，应当视为杨箕公司就其异议并未能提供相反证据予以证明，杨箕公司对此应承担承担举证不能的责任；故一审法院对南雅公司提供的上述文件予以采信。本案的争议焦点主要集中在三点：1.杨箕公司在涉案广州市越秀区xx大厦地下层中应分得的面积；2.涉案广州市越秀区xx大厦首层垃圾站是否属于杨箕公司应分得面积范围内；3.南雅公司是否存在少交付涉案广州市越秀区xx大厦首层13.65平方米面积给杨箕公司的情形。基于上述争议焦点，一审法院根据审理查明的事实，围绕杨箕公司的诉讼请求以及南雅公司的答辩意见，评析如下：1.从杨箕公司与南雅公司签订的上述《合作兴建商住综合楼合同》、《合作兴建办公楼合同》、《合作兴建商住综合楼合同之补充协议》内容来看，为杨箕公司提供涉案用地，南雅公司负责出资建设，双方按照约定对涉案地块上盖建筑物进行分配，因此，双方应为合作开发房地产合同关系。杨箕公司主张依据杨箕公司与南雅公司于2008年5月6日与广州市国土资源和房屋管理局签订的上述《广州市国有土地使用权出让合同变更协议》【穗国地出合（1999）356号的变更协议之二】的约定，要求南雅公司交付地下室8444.18平方米面积并办理产权证。而在该协议签订的前一日，杨箕公司与南雅公司曾签署上述《确认书》，明确“为了xx大厦顺利签订出让合同变更协议，以便加快地上部分的确权工作，现双方同意暂将地下室部分建筑面积8036.1045平方米在调整出让合同时，签在甲方名下，在出让合同签批完成后，甲方同意通过挂牌转让手续将地下室建筑面积8036.1045平方米给回乙方，乙方不需为上述挂牌转让向甲方支付任何费用”。杨箕公司虽对该《确认书》中杨箕公司的印章真伪及形成时间提出异议，但在向一审法院提出鉴定申请后又撤回该申请，应视为其未能相应证据支持其主张，故一审法院对上述《确认书》的真实性予以确认，并据此认定该《确认书》与上述《广州市国有土地使用权出让合同变更协议》【穗国地出合（1999）356号的变更协议之二】的签订存在关联。其次，杨箕公司与南雅公司于2007年8月28日签订上述《合作兴建商住综合楼合同之补充协议》，对各自分得地上及地下层的面积及具体位置作出明确具体的约定，该约定与杨箕公司与南雅公司在实际履行过程中对涉案xx大厦的各自分得的面积及部位基本一致。再次，杨箕公司与南雅公司于2008年11月16日共同向广州市房地产交易中心发出《负一层至负三层分成说明报告》后，广州市国土资源和房屋管理局于2008年12月9日就涉案xx大厦负一至负三层发出No.A002297《广州市房地产权属证明书》，该证明书其中所载明杨箕公司与南雅公司对涉案xx大厦负一至负三层地下汽车库的分配，与上述《负一层至负三层分成说明报告》所载内容不完全一致。杨箕公司作为涉案地块的共同用地人，理应早已知悉上述《广州市房地产权属证明书》内容，但目前并未有证据表明杨箕公司在本案诉讼前对该情况提出异议。此外，据广州市国土资源和规划委员会作出的穗国土规协查【2017】425号《关于xx大厦的复函》记载，杨箕公司占有8444.18平方米，地下三层的20个车，地下**的20个车位面积合计209社会停车位，地下一层至地下三层，地下**至地下**合计8235道等公共面积。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，上述地下一层至地下三层合计8235.1696平方米的公共面积应由地下室全体业主享有共有权。即杨箕公司与南雅公司于上述《广州市国有土地使用权出让合同变更协议》【穗国地出合（1999）356号的变更协议之二】及《负一层至负三层分成说明报告》中所约定的杨箕公司应分得的地下室中8444.18平方米的面积中，除地下三层的20个车位面积以外，其余面积均为由地下室全体业主共有的面积，即不属于应由任何一方所有的专有部分。现杨箕公司与南雅公司均确认南雅公司已向杨箕公司交付了上述地下三层20个车位，杨箕公司现要求南雅公司向杨箕公司交付地下层除上述20个车位以外的其他面积并办理相应产权证的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院对此不予支持。同理，上述面积不能作为杨箕公司应分得部分交付给杨箕公司，故不存在重新测绘的需要，且相应测绘费用并未实际发生，杨箕公司要求南雅公司支付重新测绘的费用亦缺乏依据，一审法院亦不予支持。就南雅公司已交付的上述20个车位，南雅公司应为杨箕公司办理相应的不动产权证。2.据广州市国土资源和规划委员会作出的上述穗国土规协查【2017】425号《关于xx大厦的复函》记载，涉案xx大厦首层西面面积为87.512平方米的垃圾压缩站属于公共服务设施，需移交有关行政主管部门，不宜分割成2个以上部分，也不能登记至个人或组织（接收部门除外）名下，杨箕公司作为涉案地块的用地人之一，并非上述函件所载的行政主管部门，杨箕公司无权主张南雅公司交付上述垃圾站并将产权登记于杨箕公司名下。故杨箕公司该两项诉讼请求依据不足，一审法院对此不予支持。3.根据本案现已查明的事实，南雅公司已将涉案xx大厦地上部分合共13528.27平方米的面积交付给杨箕公司，并将该部分面积的产权登记于杨箕公司名下。根据《合作兴建商住综合楼合同之补充协议》的约定，杨箕公司应分得的涉案xx大厦地上部分总计13541.9225平方米，其中应包括301号105房13.6525平方米。目前未有证据反映南雅公司已将该部分面积交付给杨箕公司或为杨箕公司办理了该部分面积的产权证。结合测字110108757号《房屋面积测量成果报告书》所记载上述105房的功能名称为主要功能（其它）、以及广州市国土资源和规划委员会作出的上述穗国土规协查【2017】425号《关于xx大厦的复函》答复上述105房的规划用途为管理室的情况，上述105房并不能作为双方于上述《合作兴建商住综合楼合同》、《合作兴建办公楼合同》及《合作兴建商住综合楼合同之补充协议》所约定的可用于分配的办公用途的面积，划归杨箕公司所有。而目前亦未有证据表明涉案xx大厦首层仍有其他办公用途的面积可用于分配给杨箕公司，在此情况下，杨箕公司现要求南雅公司参照上述评估价向杨箕公司计付少交付该13.65平方米面积的损失，合法有理，一审法院对此予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，于2018年9月30日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州南雅房地产开发有限公司应为广州市天河区杨箕经济发展公司办理广州市越秀区广州大道中301号负三层编号为B3079、B3081、B3083、B3086、B3088、B3090、B3092、B3095、B3097、B3099-B3103、B3105-B3110共20个车位的不动产权证；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州南雅房地产开发有限公司应向广州市天河区杨箕经济发展公司支付少交付广州市越秀区广州大道中301号303号305号xx大厦地上部分13.65平方米的面积差补偿款（按评估的涉案xx大厦首层办公物业单价32780元/平方米×13.65平方米计）；三、驳回广州市天河区杨箕经济发展公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费447703元，由广州市天河区杨箕经济发展公司负担434324.04元，广州南雅房地产开发有限公司负担13378.96元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审查明，南雅公司（乙方）和杨箕公司（甲方）于2003年6月8日签订《补充约定》约定，乙方承诺必须在2007年1月1日之前完成物业竣工验收并办理房屋的确权。如乙方未能按本协议约定时间完成竣工验收工作及产权确定，甲方有权要求乙方赔偿损失，乙方须向甲方支付赔偿金。二审中，杨箕公司向本院提交三份证据材料。证据1，广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社（以下简称天河南街杨箕经济联社）于2019年6月10日出具的《证明》及其附件，拟证明涉案xx大厦所在地块拆除前原属集体土地，该地块拆除建设xx大厦之前，原集体有证（或合同）物业面积已经超过杨箕公司分得xx大厦地上办公面积。证据2，杨箕公司与南雅公司签订的《合作兴建商住综合楼补充协议（二）》，拟证明南雅公司支付的1600万元实际系赔偿广州市紫锦山川酒店有限公司（以下简称紫锦山川酒店）的拆迁补偿款。证据3，广州源盛物业经营管理有限公司（以下简称源盛公司）工商查档资料，拟证明南雅公司与源盛公司是关联企业。南雅公司对此质证意见为：对于证据1中杨箕公司自我盖章的证明形式上的真实性予以认可，但对其合法性不予认可。对于该房产证的真实性、合法性、关联性均不予认可。在一审过程中，双方均向法庭提交了房管局档案部门调取出来的查册资料，该查册资料反映出涉案土地已经转变为国有土地，并由双方合作开发，因此该房产证只能证明双方合作前的原有产权情况。对证据2的真实性、合法性予以认可，但不认可该证据的关联性，该证据是用于证明南雅公司对紫锦山川酒店的拆迁给予的补偿，结合南雅公司二审中提交的证据可以完全反映出本案的实际情况。证据3是公安部门的查册资料，故对其真实性、合法性予以认可，但不认可其关联性，需要说明的是，南雅公司向法庭提交的证据显示，杨箕公司已将分配取得的物业在2007年交由源盛公司出租收益。南雅公司向本院提交11份证据材料。证据1，广州天河区杨箕村委会与银丰公司签订的《合作兴建综合楼宇协议书》，拟证明杨箕公司在南雅公司合作之前，杨箕公司曾与银丰公司签订有关涉案楼宇合作开发建设合同的情况。从而证实南雅公司并不是杨箕公司对涉案楼宇合作开发建设的第一人。证据2，广州天河区杨箕村委会与银丰公司签订的《补充协议》，拟证明杨箕公司与银丰公司就双方合作开发建设涉案楼宇签订有关补充协议的情况。证据3，银丰公司与广州远峰实业有限公司签订的《合作兴建商住楼协议书》，拟证明银丰公司与杨箕公司签订有关合作兴建楼宇协议书后，与广州远峰实业有限公司签订有关合作兴建楼宇合同的情况。证据4，杨箕公司与南雅公司2007年1月20日签订的《合作兴建商住综合楼补充协议（一）》，拟证明南雅公司另外向杨箕公司支付合作兴建楼宇补偿款1600万元的情况。证据5，2007年12月14日出具的《税务发票》，拟证明南雅公司已于2007年12月11日向杨箕公司支付补偿款1600万元的情况。证据6，杨箕公司和南雅公司在2007年8月28日签订的《合作兴建商住综合楼合同之补充协议》，拟证明杨箕公司取得涉案房屋301号之105房的情况。证据7，广州市杨箕经济发展有限公司与源盛公司2007年2月12日签订的《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》，拟证明杨箕公司将涉案房屋301号之105房向源盛公司出租收益的情况，该协议约定租赁面积按建筑面积13950平方米（含分摊共同面积）计算，租金为每平方米25元，每两年调升一次，调升幅度为前一年租金的5%。证据8，广州市杨箕经济发展有限公司开具的《发票》，拟证明杨箕公司对房屋出租（包括涉案301号之105房）收益的情况。证据9，源盛公司的营业执照，拟证明源盛公司经营资质情况。证据10，广州市杨箕经济发展公司和南雅公司在2004年8月9日签订的《合作兴建综合楼之补充协议》，证据11，杨箕公司和南雅公司2007年1月20日签订的《合作兴建商住综合楼补充协议（三）》，证据10、11拟共同证明南雅公司向杨箕公司支付1600万元补偿款的情况。杨箕公司对此质证意见为：南雅公司在二审阶段所提交的证据并非属于法律规定的新证据，应不予认定。确认证据1-3有原件，但对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，与本案无关，且签约主体并非杨箕公司。由该证据可见，即使是1996年所签署的类似的合建项目，其分成都是4：5、5：5，远高于本案所涉的分成比例。确认证据4有原件，但对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，杨箕公司未收到该补充协议中所称的1600万元款项。对证据5的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，该发票上明确该笔款项为“拆迁补偿款”，是杨箕公司所提交的《合作兴建商住综合楼补充协议（二）》中所约定的拆迁补偿款，是南雅公司对杨箕公司已先行向涉案土地上盖的“杨箕酒店”的承租方紫锦山川酒店支付的拆迁补偿款。南雅公司试图以此证明其所多侵占的地下室面积已向杨箕公司支付了相应对价，是在扭曲事实。确认证据6的原件与复印件一致，但对证据6的真实性、合法性和关联性不予确认；确认证据7有原件，但对其的真实性、合法性和关联性均不予确认；对证据8的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，证据6-8并不能证明南雅公司已依约向杨箕公司交付了与出让合同约定相符的办公用途面积，且该租赁合同签订时间早于涉案项目规划验收时间，晚于合同约定的起租时间，该租赁合同所约定租赁面积为13950平方米与对方所提交的证据4中所约定的面积不符。承租方源盛公司为南雅公司关联方，由同一实际控制人所控制，更反映了该物业未实际向杨箕公司交付的事实。确认证据9原件与复印件一致，但对其真实性、合法性和关联性均不予确认，且认为本案无关。对证据10-11的真实性、合法性、关联性均不予确认，该协议存在自相矛盾之处。退一步而言，即使证据10的补充协议是真实的，但该协议也明确载明南雅公司所补偿给杨箕公司的款项是紫锦山川酒店的拆迁补偿款，并非是向杨箕公司支付的补偿款。二审中，双方均确认涉案大厦地下层的面积扣除已经登记在南雅公司名下的车位和分配给杨箕公司但尚未登记的20个车位，以及自行车库、设备用房和公建配套面积外，剩下的都属于车道的公共面积，且双方均确认公共面积不能登记在任何个人或者组织名下，同时双方均确认之所以分配给杨箕公司20个车位是因为杨箕公司应取得的地上面积减少了408.0755平方米，故补偿杨箕公司20个地下车位。关于垃圾站作价补偿问题。南雅公司表示不同意在二审中处理因垃圾站无法登记在杨箕公司名下产生的作价补偿问题。关于双方是否共同去申办涉案大厦地下层的《广州市房地产权属证明书》的问题。南雅公司述称办理权属证明需双方盖章向相关部门提交并共同办理，并非南雅公司单方申请。杨箕公司则称是由南雅公司负责办理相关权属证明书，其司并不知晓南雅公司提交了哪些文件和申请资料，并称二审庭前杨箕公司也询问过相关的经办人，相关经办人表示在杨箕村的档案中并未见到双方共同向广州市房地产交易中心发出的《负一层至负三层分成说明报告》，经办人也不知晓该文件是如何形成的。其司在一审期间申请对该文件上加盖的公章进行鉴定，但由于其司不能提供同时期的印章作为比对样本，且鉴定费太高，故其司撤回了鉴定申请。关于属于杨箕公司分成取得的涉案大厦地面物业的交付情况。杨箕公司二审中述称其司分成取得的涉案大厦的地面物业并未实际交付，而是在涉案大厦竣工验收许可证没有发放之前就由南雅公司要求其司与源盛公司签订《广州市房屋租赁合同》及补充协议，由源盛公司实际占有使用上述物业，故杨箕公司在提起本案诉讼之前一直不知晓涉案物业交付给杨箕公司的面积与约定的面积是否一致，杨箕公司同时确认其每年收取涉案大厦地面物业的租金为500万元左右，且该笔租金归杨箕村村民集体所有，但该租金具体使用情况要庭后回复。二审庭后，杨箕公司提交了《关于xx大厦租赁合同事项的说明》，主要内容是：杨箕公司所有的涉案大厦的地面物业出租是由广州市杨箕经济发展有限公司与源盛公司签订，发票亦是由广州市杨箕经济发展有限公司出具。该说明并未对收取的500万元左右的租金如何使用作出解释。关于杨箕公司法定代表人的情况。杨箕公司于2019年6月14日向本院提交《关于法定代表人事项的说明》，内称：1999年至2006年5月20日，该司法定代表人为梁万雄，职务为总经理。2006年5月20日，杨箕村民委员会出具任免书，另聘任吴海全为其司法定代表人，职务为总经理。2006年6月10日，工商局受理其司上述变更法定代表人申请项目。后至2007年1月，其司法定代表人为吴海权，职务为总经理。天河南街杨箕经济联社于2019年6月17日向本院提交《说明》，内称：天河南街杨箕经济联社未收到过杨箕公司交来的广州大道301号xx大厦房屋的租金或者利润。同日还提交了《说明》，内称：1999年至2007年，其联社负责人为张建好，职务为董事长。杨箕村民委员会于2019年6月17日向本院提交《说明》，内称：一、广州市杨箕经济发展有限公司的股东为：杨箕公司与广州市天河区杨箕物业管理有限公司；二、该村委会未收到过杨箕公司交来的广州大道301号xx大厦房屋的租金或者利润。同日还提交了《说明》，内称：1999年至2007年，其社负责人为张建好，职务是社长。杨箕公司于2019年9月5日向本院提交《书面说明》，主要内容如下：一、根据南雅公司提交的《广州市房屋租赁合同》《补充协议》以及《发票》显示，租赁合同的签署主体和收款主体均为广州市杨箕经济发展有限公司，而非杨箕公司。关于广州大道301号xx大厦房屋的租金款并非由杨箕公司收取，杨箕公司无法对此款项如何使用进行回复。二、广州市杨箕经济发展有限公司及广州市天河区杨箕物业管理有限公司的股东、法定代表人情况与本案无关。三、其司上诉请求中的“请求法院判决南雅公司支付地下层重新测绘所需支付的测绘费用”，该测绘费用包括法院重新测绘地下层全部停车位的套内面积及车位分摊建筑面积的测绘费用以及地上应归属于杨箕公司面积的测绘费用，该测绘费用的具体数额现时未能明确。本院认为，关于本案案由的确定，杨箕公司依据其与南雅公司签订的《合作兴建商住综合楼合同》提起本案诉讼，要求取得涉案大厦相应面积的分配利益。从该合同以及《补充约定》的内容来看，杨箕公司在合作过程中不承担经营风险，只取得固定收益。参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条关于“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理”之规定及第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”之规定，杨箕公司和南雅公司之间的合作关系名为合作开发，实为土地使用权转让，故本案案由应为土地使用权转让合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，经审查，本院仅围绕双方当事人的上诉请求进行审理。综合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题如下：一、杨箕公司和南雅公司签订的《合作兴建商住综合楼合同》《补充约定》的效力以及涉案《广州市国有土地使用权出让合同》的效力应如何确定；二、杨箕公司主张涉案大厦地下层中8444.18平方米物业全部归其所有的依据是否充分；三、杨箕公司主张涉案大厦首层垃圾站归其所有的依据是否充分；四、南雅公司主张无需就涉案大厦105房对杨箕公司予以补偿的理由是否充分；五、涉案大厦地下层重新测绘费用的负担主体应如何确定。关于第一个争议焦点问题。杨箕公司主张涉案大厦所在地块之前系杨箕村集体土地，杨箕公司未取得土地所有权人杨箕村民代表大会和村委会的同意，处分杨箕村集体土地的所有权和使用权，违反《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定，合作合同无效。此外，广州市国土局没有任何法律依据将杨箕村村民所有的土地当成自己的土地以“出让”为名出卖给南雅公司，侵害了杨箕村全体村民集体土地资产利益，出让合同亦属无效。对此，本院认为：首先，杨箕公司与南雅公司签订《合作兴建商住综合楼合同》至今，已经超过二十年，合同的主要权利义务均已履行完毕，杨箕公司在本案二审前从未主张过上述合同无效，而且其一审的诉讼请求亦是建立在合同有效的基础上提起的。杨箕公司在一审未支持其诉请的情况下，上诉完全推翻其一审所主张的事实和理由，以自己未取得村集体授权处分涉案地块为由主张合同无效，违反诚实信用原则。其次，杨箕公司的性质为集体所有制企业，其股东为杨箕村民委员会。杨箕公司和南雅公司自1999年签订《合作兴建商住综合楼合同》至今，不论是杨箕公司将涉案地块上的原有建筑物全部拆除移交给南雅公司开发，还是南雅公司对涉案大厦几十层大楼的施工建设，杨箕村民委员会均未提出异议。而且在涉案大厦建成后，广州市杨箕经济发展有限公司就涉案大厦取得的分配面积亦收取长达12年的租金，且杨箕公司在本案中自认该笔租金归属杨箕村村民集体所有，上述情形均持续时间较长，且具有外部可视性，故作为杨箕公司的股东杨箕村民委员会不可能不知道杨箕公司将涉案土地使用权转让的事实。此外，杨箕公司的法定代表人是由杨箕村民委员会任免，杨箕公司是由杨箕村民委员会掌控，由此可以证明杨箕公司是代表村集体经济组织将涉案地块交由南雅公司开发建设。最后，诚如杨箕公司所言，涉案地块在交由南雅公司开发之前系集体土地，且土地的权属人为广州市天河区沙河镇杨箕股份合作经济联社（以下简称沙河镇杨箕经济联社），故若没有沙河镇杨箕经济联社的配合，涉案地块的性质不可能转化为国有土地，且杨箕公司、南雅公司也不可能和广州市国土局签订《广州市国有土地使用权出让合同》，因此在沙河镇杨箕经济联社和杨箕村民委员会均未主张该出让合同无效的情况下，杨箕公司主张《合作兴建商住综合楼合同》和《补充约定》以及《广州市国有土地使用权出让合同》无效，依据不足，本院不予支持。关于第二个争议焦点问题。杨箕公司和南雅公司盖章确认后向广州市房地产交易中心提交的《负一层至负三层分成说明报告》明确载明，对于涉案大厦地下三层的分成，南雅公司取得车位318个，面积为3768.7296平方米，并载明具体位置，杨箕公司取得车位20个（面积为209.0104平方米，并载明车位的具体位置和编号）及第一层共有面积3195.4460平方米，第二层共有面积3486.4035平方米，第三层共有面积1553.3201平方米，共8444.18平方米。广州市国土资源和规划委员会给一审法院的复函中也明确表示结合《负一层至负三层分成说明报告》以及该项目初始登记情况，杨箕公司分配的涉案大厦地下层8444.18平方米除了地下三层的20个车位（面积为209.0104平方米）之外，剩余面积8235.1696平方米属车道等公共面积，二审中杨箕公司和南雅公司均确认公共面积不能登记至个人或其他组织名下。在此情况下，杨箕公司在本案中要求将涉案大厦地下层其分配取得的8444.18平方米中除20个车位之外的面积登记至其名下，缺乏依据，本院不予支持。至于当时杨箕公司所分配取得的地下面积8444.18平方米中为何仅于该报告中确定了20个车位209.0104平方米的具体位置，而没有对其余的8235.1696平方米所对应的位置予以确定，杨箕公司作为该报告的签约盖章主体应该是清楚的。关于第三个争议焦点问题。广州市国土资源和规划委员会出具的《关于xx大厦的复函》明确载明，涉案大厦首层垃圾站属于公共服务设施，需移交给有关行政主管部门，不能登记至个人或组织（接收部门除外）名下，故杨箕公司主张涉案大厦首层垃圾站归其所有，有违行政规划的要求，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。由于南雅公司不同意二审处理因杨箕公司不能取得涉案大厦垃圾站所应承担的赔偿责任，故本院对此不予调处，杨箕公司可另循途径解决。关于第四个争议焦点问题。南雅公司至今都未将涉案大厦105房的产权登记至杨箕公司名下。广州市国土资源和规划委员会出具的《关于xx大厦的复函》明确载明涉案大厦105房的规划用途为管理室，不适宜分配给杨箕公司，故在南雅公司不能提供对应面积的其他房屋给杨箕公司的情况下，一审法院认定南雅公司就未能交付给杨箕公司的涉案大厦105房对应面积而支付的面积差补偿款，公平合理，本院予以维持。南雅公司该上诉主张不能成立，本院不予支持。由于系南雅公司不能将涉案大厦105房办理产权登记至杨箕公司名下，导致需要对该部分物业面积的价值进行评估，故评估费应由南雅公司负担。一审法院遗漏处理评估费的负担主体，本院对此予以纠正。关于第五个争议焦点问题。杨箕公司要求南雅公司承担地下室重新测绘所需支付的测绘费用，由于杨箕公司并未提供证据证明该测绘行为有实际发生，且杨箕公司也表示该笔费用的金额不能明确，故本院对杨箕公司该项主张不予支持。综上所述，杨箕公司和南雅公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费447703元，由上诉人广州市天河区杨箕经济发展公司负担434324.04元，上诉人广州南雅房地产开发有限公司负担13378.96元；一审案件评估费67289元，由上诉人广州南雅房地产开发有限公司负担。二审案件受理费453667元，由上诉人广州市天河区杨箕经济发展公司负担445655元，上诉人广州南雅房地产开发有限公司负担8012元。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  李 民审判员  黄春成二〇一九年十一月二十二日书记员  冯 韵彭诗敏