新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终3945号上诉人(原审原告)：苏鑫，男，1983年2月11日出生，汉族，自治区质监局政治部科员，住乌鲁木齐市沙依巴克区。上诉人（原审被告）：王娜，女，1980年6月26日出生，汉族，中航信国际物流公司职员，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：周强，新疆星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱永钢，新疆星河律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：乌鲁木齐经济技术开发区玛雅房屋小绿谷店，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区。经营者：敖渊，男，1981年12月28日出生，达斡尔族，住乌鲁木齐市头屯河区。上诉人苏鑫、王娜因被上诉人乌鲁木齐经济技术开发区玛雅房屋小绿谷店（以下简称玛雅房屋小绿谷店）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院(2018)新0106民初3026号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人苏鑫，上诉人王娜及其委托诉讼代理人周强、朱永钢到庭参加诉讼，被上诉人玛雅房屋小绿谷店经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现己审理终结。苏鑫的上诉请求：维持一审判决第一、二项，改判一审判决第三项为王娜支付苏鑫首付款200,000元的资金占用利息23,000元（2016年9月至2018年8月），以及房屋差价损失274,000元。事实与理由：一审法院以评估公司作出的估价结论作为涉案房屋的差价损失依据缺乏事实与法律依据。我方2018年9月7日再次购买与涉案房屋相同地段、相同户型、同等面积但不含车位的住宅实际支出133万元，相较2016年9月3日购买涉案房屋多支出45万元，该45万元即为王娜违约给我造成的实际损失。评估公司作出的涉案房屋单位价值过低，未能反映出涉案房屋的实际市场价值。现在一审法院判决的违约金根本不足以弥补我的损失，而王娜反而会因违约获利，请求二审查明事实，支持我方上诉请求。王娜针对苏鑫的上诉请求答辩称，苏鑫否认评估公司做出的评估结论，仅以其自己所搜集、提供的所谓的“证据”作为依据，以所谓的地段、户型、面积这三个因素计算出的差价，没有参考的价值。苏鑫称我方获利30余万元完全是臆想出来的，苏鑫主张的违约金之外的差价损失于法无据，也违背基本事实。综上，请求法院驳回苏鑫的上诉请求。王娜的上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，确认涉案的《房屋买卖定金合同书》和《房产转让合同书》为无效合同；2.改判王娜向苏鑫赔偿损失5万元。事实与理由：1.一审认定事实有误，涉案房屋有其他的共有权人，此情况在合同签订前我已经向苏鑫和玛雅房屋小绿谷店告知，现在涉案合同没有其他共有权人签字，事后也未追认，故本案的涉案合同应为无效的合同，不存在解除问题;2.一审法院关于责任的划分法律适用不当，判决明显不公。合同不能履行不是我方恶意违约，苏鑫明知涉案房屋有其他产权共有人，仍签订合同存在过错，而玛雅房屋小绿谷店作为居间方，在违背房产经纪管理规定的情况下，虚假告知，均应承担相应责任。综上，请求二审查明事实，支持我方上诉请求。苏鑫针对王娜的上诉请求答辩称，签订合同时王娜表示其本人可以做主，之后王娜对公证的事一直拖延，共有人不同意的事没有告诉我们，之后也没说不卖房子，只是对房价有异议，她是因为房价的问题不想向我方买房子了，王娜是恶意违约，应当承担违约责任，我不同意王娜的上诉请求。玛雅房屋小绿谷店未到庭答辩，也未提交书面意见。苏鑫向一审法院起诉请求：1.请求判令解除苏鑫与王娜、玛雅房屋小绿谷店签订的《房屋买卖定金合同书》和《房产转让合同书》；2.请求判令王娜向苏鑫赔偿首付款20万元的资金占用利息23,000元（2016年9月至2018年8月，23个月，月息5‰）、违约金176,000元及房屋差价损失274,000元。一审法院认定事实：2015年7月16日，王娜、案外人汪子涵与案外人葛洲坝新疆房地产开发有限公司签订了一份《商品房预售合同》，合同编号为2015预0015208，约定王娜及汪子涵从葛洲坝公司处购买其开发的位于乌鲁木齐经济技术开发区，该商品房建筑面积共84.89平方米。2016年9月3日，苏鑫与王娜及第三人玛雅房屋小绿谷店经协商一致，签订了一份《房屋买卖定金合同书》，合同约定王娜自愿将位于乌鲁木齐经济技术开发区房屋出售给苏鑫，该房屋购房合同编号为2015预0015208，房屋建筑面积84.89平方米；合同第一条第一款约定，王娜保证其所出售的房屋已经过其他共同所有权人的同意，如因王娜方的行为原因，导致其他共同所有权人主张买卖合同无效或无法履行时，则王娜应自行向苏鑫支付合同总价的20%作为对苏鑫的赔偿，如苏鑫还有其他损失也应当由王娜一并向苏鑫赔偿，同时苏鑫有权选择是否继续履行本合同；合同第二条约定，房屋的交易总金额为880000元，此房款包含车位；合同第三条约定，苏鑫同意签订本协议时，支付定金2万元，作为买卖双方当事人履行《房产转让合同书》的担保，签订《房产转让合同书》之后，并在《房屋买卖定金合同书》开始履行后，苏鑫支付的定金即转为房款的一部分，签订《房产转让合同书》时，成交单价应以本协议第二条约定的总价为准，王娜自愿将该笔定金托管至双方均认可的第三人处暂时保管，待该房屋产权证过户完毕及房屋实际交付苏鑫后，该笔定金由第三人直接支付王娜，或者转入王娜指定之银行账号，为确保买卖双方能顺利完成交楼工作，经买卖双方友好协商决定，交楼前预留1万元作为交楼保证金；合同第六条约定，付款方式为分三次付，第一次付35万元，9月10日付清，第二次付40万元，自9月10日起100日内付40万元，第三次付13万元，出房产证过户后付清；合同第八条约定，王娜保证有权出售该房屋，并在签订本协议时已征得该房屋全体权利人的同意，若因王娜无权处置等原因造成本协议无法履行，王娜承诺按本协议第一条承担违约责任，本条款独立存在，对于买卖双方具有约束力，与本合同是否无效及撤销无关；合同第九条约定，本协议生效后，买卖双方均应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方面书面通知解除本协议，若守约方解除本协议的，违约方应向守约方支付相当于合同总价20%的违约金，但是买卖双方向第三人支付居间佣金的义务，并不因此免除。苏鑫在该合同中买方处签字捺印予以确认，王娜在该合同中卖方处签字捺印予以确认，第三人在该合同中居间方处签字盖章予以确认。后，苏鑫与王娜又签订一份《房产转让合同书》，合同第一条约定，王娜因买卖的原因，将其合法拥有的位于乌鲁木齐市经济技术开发区的房产依法转让给苏鑫；合同第二条约定，王娜转让的房产性质为私有，结构为钢混，层次为8层，间数为3间，建筑面积为83.89平方米，用途为住宅；合同第三条约定，王娜拥有房产来源为购买，修建于2011年4月；合同第五条约定，苏鑫对于王娜的房产情况已充分了解，并于王娜协商一致后，以有偿的方式承受该房产；合同第六条约定，以有偿方式转让房产的，双方协商转让总价格为88万元；合同第九条约定，以有偿方式转让房产的，苏鑫自本合同签订之日起分三次，以现金方式将房款全部支付完毕，第一次于2016年9月10日以内支付房价的40%即35万元，第二次于2016年12月20日以内支付房价的45%即40万元，第三次于过户后，支付房价的15%即13万元；合同第十条约定，以有偿方式转让房产的，如双方约定，由苏鑫向王娜支付定金2万元，合同书签订后，苏鑫违约，定金不予退还，王娜违约，应向苏鑫支付两倍的定金；合同第十二条约定，有偿转让的房产属按份共有的，必须取得共有人的书面同意或经法律公证的全体共有人的同意证明；第十三条约定，本合同签订后，王娜必须保持该房产的完整性，并由双方持有有关证件于三十日内向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请办理产权过户手续；合同第十四条约定，本合同签订后，或房产转让过户手续办理完毕后，双方协商一致，王娜必须于付完第二笔款后3日内交付房屋；合同第十五条约定，王娜违反本合同第十一条规定，造成苏鑫不必要损失的，苏鑫可扣房款的5%，王娜违反本合同第十四条规定，逾期交付房屋的，王娜应赔偿苏鑫购房款的5%，王娜违反本合同第十三条规定，未在约定时间内向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请办理产权过户手续，苏鑫可扣付房款的5%，本合同签订后，房产交易过户手续已办理，苏鑫中途毁约，王娜收取定金不退或可扣已交房款的5%，双方还约定，逾期支付利息3.8%（40万元，按3.8利息，以五日为单位），即五日按一个单位累推。双方在该合同中均签字捺印予以确认。2016年9月9日，苏鑫、王娜及玛雅房屋小绿谷店在上述《房屋买卖定金合同书》中第七条第十款补充约定，买卖双方在2016年9月9日经友好协商，达成如下付款方式，之前的付款方式视为无效，均按照此协议付款，苏鑫在签订完此协议后付20万元，不包含定金给王娜，其余53万元在100日之内付清，注：如在100日之内王娜能将委托公证及买卖公证全部做完，付清此款，如在100日之内不能顺利做完公证，则付款日期向后顺延，直到将公证委托做完以后，苏鑫付清此款53万元，剩余尾款在取得房产证过户给苏鑫后付清。苏鑫、王娜在该补充协议处均签字捺印予以确认。补充协议签订当日，苏鑫依照约定通过银行转账的方式向王娜支付首付款20万元。同日，王娜向苏鑫出具了一份收条，载明今收到苏鑫交来的房款20万元。王娜在收条中签字捺印予以确认。后因王娜未能依约协调涉案房屋的其他共有产权人与苏鑫办理公证手续，双方产生争议。2018年5月4日，苏鑫将王娜、玛雅房屋小绿谷店及汪子涵诉至一审法院，要求王娜及汪子涵按照《房屋买卖定金合同书》约定与苏鑫办理房产过户手续并向苏鑫支付违约金176000元。在该案审理过程中，汪子涵的法定代理人王丹明确表示对于涉案合同的签订不知情，不同意继续履行合同及赔偿违约金。2018年9月5日，苏鑫在该案中申请撤诉，一审法院作出（2018）新0106民初1155号之一民事裁定书，准予苏鑫撤诉。2018年7月16日，王娜将首付款20万元通过银行转账的方式退还苏鑫。另查，苏鑫与案外人马媛系夫妻关系。2018年10月12日，马媛与案外人白建中签订一份《房屋买卖合同》，约定白建中将其名下位于乌鲁木齐经济技术开发区的房屋出售给马媛，建筑面积89.41平方米，房屋价款133万元。后双方实际履行该合同并将房屋过户至马媛名下，马媛办理了该房屋的房产证，交纳契税13300元。在审理过程中，苏鑫、王娜对于涉案房屋价值无法达成一致意见。经王娜申请，一审法院依法委托新疆兆新房产土地评估有限公司对涉案房屋自2018年9月5日至2018年10月12日期间的市场价值进行鉴定，2019年1月25日，该评估公司作出《兆新评字（2019-57号）房地产估价报告》，评估结果为涉案房屋在2018年9月5日单价价值12120元／平方米，总价值1028382元。该房地产估价报告作出后，依法送达双方当事人，苏鑫对于报告书提出异议，鉴定机构对于苏鑫提出的异议进行了书面答复，苏鑫在收到鉴定机构的书面答复后，提出申请，要求该鉴定机构的鉴定人员出庭接受质询，经鉴定人员出庭后，鉴定机构向一审法院补充提交了一份估价技术报告。王娜为此次鉴定支付了鉴定费5071元。一审法院认为,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，苏鑫、王娜在平等自愿、协商一致基础上签订的《房屋买卖定金合同书》、《房产转让合同书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应当依约履行。涉案房屋由王娜与案外人汪子涵共有，在《房屋买卖定金合同书》中约定王娜保证其所出售的房屋已经过其他共同所有权人的同意，王娜在签订买卖合同后,应当依照双方之间的约定积极协调共有人汪子涵与原告对买卖合同进行公证,在（2018）新0106民初1155号案件中，汪子涵明确表示不同意出卖共有的涉案房屋，故本案买卖合同无法继续履行；王娜在与苏鑫签订买卖合同及收取部分房款后，未能与共有人协商履行买卖合同约定的义务，致使合同无法履行,构成违约，苏鑫依法享有合同的法定解除权，故苏鑫要求解除双方签订的《房屋买卖定金合同书》及《房产转让合同书》的请求合理有据,予以支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于苏鑫要求王娜支付违约金176,000元的请求，在《房屋买卖定金合同书》中约定王娜出现上述违约行为致使合同无法履行时，则王娜应向苏鑫支付合同总价的20%作为对原告的赔偿，按照该约定计算违约金为176,000元（880,000元×20%），故苏鑫计算的违约金数额符合合同的约定；关于违约金是否过高，评估公司鉴定程序及依据合法，苏鑫虽对估价结论提出异议，但评估公司进行了书面回复并出庭接受质询，苏鑫未举证证实估价结论违反法定程序或依据不足，故对于估价结论予以采纳。按照评估公司估价结论计算涉案房屋的差价损失为148,382元（1,028,382元-880,000元），违约金176,000元并未超过差价损失的百分之三十，故苏鑫该项请求符合法律规定，予以支持。关于苏鑫要求王娜支付资金占用利息23,000元及房屋差价损失274,000元的请求，根据估价结论，苏鑫主张的违约金已相当于因违约造成的损失，亦符合订立《房屋买卖定金合同书》时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故苏鑫再行主张利息及差价损失不符合合同的约定，不予支持。判决如下：一、解除苏鑫与王娜签订的《房屋买卖定金合同书》和《房产转让合同书》；二、王娜支付苏鑫违约金176,000元；三、驳回苏鑫的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，王娜上诉认为其作为涉案房屋共有人之一，在未取得另一共有人同意即签订涉案合同，共有人事后也未追认，其无权处分共有财产，其签订的涉案合同为无效合同，对此本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，现王娜以其不享有完整物权，认为其无权处分涉案房屋，要求确认涉案合同无效的上诉意见，本院不予采纳。涉案合同合法有效，双方当事人应当全面履行合同义务承担合同责任，本案中王娜在签订涉案合同后，以房屋共有权人不同意出售涉案房屋为由致使不能办理过户，苏鑫作为买受人要求解除合同并要求王娜承担违约责任、赔偿损害的请求，应予支持。王娜上诉提出不应当支付违约金的上诉意见，本院不予采纳。涉案合同第一条第一款约定，“王娜保证其所出售的房屋已经过其他共同所有权人的同意，如因王娜方的行为原因，导致其他共同所有权人主张买卖合同无效或无法履行时，则王娜应自行向苏鑫支付合同总价的20%作为对苏鑫的赔偿，如苏鑫还有其他损失也应当由王娜一并向苏鑫赔偿，同时苏鑫有权选择是否继续履行本合同”现王娜不能履行涉案合同义务，造成合同不能继续履行，构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，苏鑫要求解除合同并要求王娜承担违约责任的诉讼请求合法有据。现双方对王娜应当向苏鑫承担违约责任的数额产生争议，对此本院分析如下：1.王娜应当承担的违约责任的范围。苏鑫与王娜签订的《房屋买卖定金合同》中，约定有王娜保证其所出售的房屋已经过其他共同所有权人的同意的合同义务，如因王娜方的行为原因，导致其他共同所有权人主张买卖合同无效或无法履行时，则王娜应自行向苏鑫支付合同总价的20%作为对苏鑫的赔偿，如苏鑫还有其他损失也应当由王娜一并向苏鑫赔偿，同时苏鑫有权选择是否继续履行本合同。现王娜因未履行征求共有人同意的合同义务，致使合同解除，则依据双方合同约定，王娜除应当向苏鑫支付总房价20%的违约金外，还应当对苏鑫的其他损失，承担赔偿责任，故苏鑫提出要求王娜向其支付违约金并赔偿损失的上诉意见合理有据，本院予以采纳。2.关于违约金的数额问题。双方合同中约定王娜不能获得共有人此项违约行为应当承担的违约责任是总房款的20%，对此王娜提出，苏鑫并不存在176,000元的损失，经法院评估其实际损失仅为148,382元，且苏鑫在明知涉案房屋有共有人，而共有人并未签署合同的情况下，与其签订合同对合同解除也存在过错，应当对损失进行分担，对此本院认为，双方合同约定经共有人同意的合同义务由王娜履行，且经二审法庭询问，其自认其在签订合同过程中均未向共有人告知出售房屋的情况，其行为是严重违背诚实信用的违约行为，苏鑫要求其承担双方合同约定的违约责任的请求，合法有据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”王娜认为苏鑫提出要求其支付合同约定的176,000元的违约金过高，要求调低违约金，而其仅以一审法院鉴定人出具的鉴定意见中涉案房屋价值做为调整的依据，但该鉴定意见中房屋的价值不能证实涉案合同中约定的违约金过分高于苏鑫的损失，综合王娜的违约行为，其提出只承担5万元违约金的上诉意见，本院不予采纳。3.关于王娜是否应当承担赔偿损失的违约责任问题。苏鑫提出因涉案合同解除致使苏鑫购买房屋的目的没有实现，后花费133万元的购买了其他房屋，其支付的133万元与涉案合同中88万元购房款的差价45万元，是因涉案合同解除而遭受的损失，此部分费用应当由王娜承担，45万元除去违约金还有274,000元的损失，王娜应当予以赔付。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，房屋买卖合同解除致使的可得利益损失，应当认定为涉案房屋的升值损失，一审法院经鉴定涉案房屋合同价与鉴定价差额为148,382元，该损失并未超过涉案合同约定的违约金数额，则双方合同约定的违约金176,000元足以弥补苏鑫因涉案合同解除而产生的损失，苏鑫要求王娜在支付违约金之外再向其赔偿损失的上诉意见，本院不予支持。综上所述，王娜、苏鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，苏鑫预交5,755元，由其负担，王娜预交2,820元，由其负担。本判决为终审判决。审判长 陈  琛审判员 冯  宁审判员 高  茜二〇一九年十一月二十五日书记员 阿依努尔