湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初3607号原告：刘杰，男，1989年6月30日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭市雨湖区。被告：赵慧，女，1988年3月10日出生，汉族，湘潭市人，户籍住所地湘潭市雨湖区。被告：郭玉莲，女，1964年3月28日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。原告刘杰与被告赵慧、郭玉莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告刘杰，被告郭玉莲到庭参加了诉讼。被告赵慧经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘杰向本院提出诉讼请求：1.判令两被告返还原告租房押金10000元；2.判令两被告支付原告调取被告身份信息律师费500元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年1月15日签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，原告租赁被告位于湘潭市房屋（建筑面积约850㎡）经营宾馆业务，租赁期限六年，自2015年4月1日至2021年3月31日。合同就房屋租金标准、交纳期限、支付方式以及原、被告双方的其他权利、义务进行了约定。2019年3月，原告将租赁场地转租给李白练，2019年3月底被告与李白练重新签订了《房屋租赁合同》，原告与被告之间的《房屋租赁合同》终止，但被告对原告交纳的房屋租赁押金拒不退还，请求法院支持原告诉请。被告赵慧未到庭答辩，未提交书面答辩意见。被告郭玉莲辩称，1.与原告签订的房屋租赁合同时间是六年，即2015年4月至2021年3月，合同约定，转租应当经过甲方同意，原告未经我方同意转租给李超，违反了合同约定，依据合同第四条，押金转为违约金处理；2.原告延期交付租金构成违约。2017年4月至2018年3月，应交租金65,000元，实缴63,000元，少交租金2000元。2018年4月至2019年3月，应交租金70,000元，实交65,000元，两年少交租金7000元。原告未按合同按期交纳租金，构成违约，其押金转为违约金；3.合同期内，原告转租给李超，我们是不知情的，后再转给了李百练，原告与李百练转租的时候已经将押金包含在内，当时问原告要押金，原告说未找到。原告刘杰为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1：《房屋租赁合同》2份，拟证明双方存在租赁合同关系；证据2：押金收条，拟证明被告收取租赁房屋押金；证据3：收据，拟证明原告调取被告身份信息开支费用500元。被告郭玉莲质证认为，对证据1、2、3的真实性无异议。被告郭玉莲为支持其抗辩理由，向本院提交了下列证据：证据1：《转让协议》，拟证明刘杰与李超签订《转让协议》时，被告不知情；证据2：《房屋租赁合同》，拟证明刘杰已构成违约；证据3：微信聊天记录，拟证明：①原告私自转让他人，未经被告同意。②原告未按合同约定交纳租金，至今尚欠7000元（网名深蓝是指李超）；证据4：租金收取记录，拟证明原告未按时交租金，少交租金7000元。原告刘杰质证认为，对证据1、2的真实性无异议；对证据3的真实性无异议，但与本案无关联，是李百练与李超之间的微信聊天记录；对证据4有异议，房租有时候是原告妻子支付的，但我方如不交房租，房东就不会给我方房子使用。被告赵慧未到庭质证，亦未提交相关证据。对原告刘杰所提交的3组证据，本院认定如下：对证据1、2、3的真实性，予以采信。对被告郭玉莲所提交的4组证据，本院认定如下：对证据1、2，本院对其真实性予以采信；对证据3，本院对其真实性予以采信，但该组证据是李百练与李超之间的聊天记录，与本案无关联；对证据4，原告虽有异议，但未提交相关证据予以反驳，本院对其真实性予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告赵慧与被告郭玉莲系母女关系。2016年1月15日，被告郭玉莲以赵慧的名义（出租人、甲方）与原告刘杰（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，乙方租赁甲方位于湘潭市房屋（建筑面积约850㎡）经营宾馆，租赁期限六年，自2015年4月1日至2021年3月31日。租金标准：租金自2015年4月1日起开始计算，头二年租金为6万元，从第3年开始，每年租金递增5000元，每年租金在租赁年度开始3天内一次交清。违约责任：乙方需向甲方交纳保证金10000元，不计息。……如有违反合同的，保证金全部转为违约金处理。合同第三条第二款同时约定，乙方对租赁房屋有使用权，价位同等的条件下，乙方告知甲方后可自行转让。如需改变租赁房屋的用途，需经甲方同意。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。上述合同签订后，原告刘杰向被告交纳房屋押金10000元，被告郭玉莲于2016年1月17日向原告出具了收条。原告刘杰向被告交纳房屋租金至2019年3月31日。2019年3月，原告将租赁场地转租给案外人李超，后李超又将涉案租赁场地转租给案外人李百练。2019年3月19日，被告郭玉莲以赵慧的名义与案外人李百练另行签订《房屋租赁合同》。合同约定，租赁期限五年，自2019年4月1日至2024年3月31日。原、被告租赁合同关系解除后，因被告未退还原告交纳的房屋租赁押金，经双方协商无效，原告诉至本院。另查明，（一）涉案房屋的所有权人为赵慧；（二）依据双方所签合同，原告应于2017年4月3日前交纳2017年4月至2018年3月租金65,000元，但原告实际交纳63,000元（其中：2017年3月25日支付30,000元，2017年7月17日支付30,000元，2018年1月7日支付3000元），少交的租金2000元，被告郭玉莲在庭审中陈述考虑原告生意不好，减免2000元；（三）原告应于2018年4月3日前交纳2018年4月至2019年3月租金70,000元，但原告实际交纳65,000元（其中：2018年3月支付20,000元，2018年4月支付20,000元，2018年5月支付25,000元），少交的租金5000元，被告郭玉莲在庭审中陈述考虑原告生意不好，减免5000元。本院认为，原、被告于2016年1月15日签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应予全面履行。本案双方的主要争执焦点是：原告是否构成违约，原告所支付的保证金是否应全部转为违约金处理，对此本院评判如下：一、关于原告转租是否构成违约的问题。本案原告因经营困难，于2019年3月将租赁场地转租给案外人李超，后李超又将租赁场地转租给案外人李百练。根据双方签订的合同第三条第二款“乙方对租赁房屋有使用权，价位同等的条件下，乙方告知甲方后可自行转让。如需改变租赁房屋的用途，需经甲方同意”的约定，本案原告转租给李超并未改变其租赁房屋的用途，无需经过被告同意，只需告知，且案外人李超实际经营时间不到一个月又转租给了案外人李百练，李白练与被告于2019年3月19日另行重新签订了《房屋租赁合同》，无论本案原告是否告知，原告的行为并不构成根本性违约，被告据此要求将保证金全部转为违约金处理的理由，与其约定不符，且与被告郭玉莲的第三点答辩意见相互矛盾，同时，被告如要求原告支付违约金，需通过反诉程序处理，而本案被告并未提出反诉。故本院对被告郭玉莲提出的“原告未经同意转租给了李超，违反了合同约定，押金转为违约金处理”的辩解，不予支持。二、关于原告延付租金是否构成违约的问题。本案原告2017年、2018年度，未按合同约定及时支付房屋租金的事实客观存在，但原告在合同履行期内已全部支付，且本案约定的一年提前预交，虽系双方的约定，但不符合房屋租赁的交易习惯。至于被告郭玉莲提出的少交7000元，根据庭审双方的陈述，结合被告提交的证据4，该7000元应视为被告对原告租金的减免。基于上述事实及理由，故本院对被告郭玉莲提出的“原告未按合同按期交纳租金，构成违约，其押金转为违约金”的辩解，不予支持。本案被告已于2019年3月19日与李百练另行重新签订了《房屋租赁合同》，应视为原、被告双方对2016年1月15日签订的《房屋租赁合同》提前协商解除，合同终止后，被告收取原告的房屋押金应予退还。原告提出的“两被告支付原告调取被告身份信息律师费500元”的诉请，原告因诉讼需要聘请律师调取被告身份信息资料并支付法律服务费500元的事实虽然客观存在，但双方合同中并无约定，对原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，本院对原告刘杰的诉讼请求，部分支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵慧、郭玉莲在本判决生效之日起五日内退还原告刘杰房屋租赁押金10,000元；二、驳回原告刘杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费60元，减半收取30元，由被告赵慧、郭玉莲共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  周清溪二〇一九年十一月二十九日书记员  张 彤附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。