浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7262号 上诉人（原审原告）：周忆红，女，1970年6月5日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托代理人：陶苏芳，浙江剑正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：戚顺峰，男，1969年7月22日出生，汉族，住杭州市江干区。 上诉人周忆红因与被上诉人戚顺峰房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初3965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：丽江公寓底商（临）27商铺由周忆红、王郁共同共有。2017年2月21日，周忆红（甲方、出租人）与戚顺峰（乙方、承租人）签订商铺租赁协议，约定甲方将丽江公寓底商（临）27商铺出租给乙方，用途为经营及办公，租期共3年，自2017年3月20日0时起至2020年3月19日24时止；租金共120万元（不含税），租金每半年交1次，第1年租金38万元，第2年租金40万元，第3年租金42万元，租金需提前2个月支付；如乙方无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金1‰加收滞纳金；签订合同时乙方向甲方交纳3万元押金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金；物业管理费由乙方自行向物业管理公司交纳，水电费由乙方自行缴纳，使用该商铺进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）；乙方逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳的，甲方有权解除合同；乙方在租赁期内确需中途退租，应提前3个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交押金无偿归甲方；未经甲、乙双方另外约定，乙方应交租金及其他各项费用超过合同约定之日期15日之内而未支付的，乙方应按所欠款项的1‰每天向甲方支付滞纳金，超过15日未付的，甲方有权解除合同及要求乙方赔偿有关损失；合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商或调解不成的，依法向合同签订地起诉，并由败诉方承担胜诉方的诉讼费及合理的差旅费、律师费等；等等。 2018年7月5日，戚顺峰通知周忆红，涉案的商铺到2018年9月不再继续租赁。周忆红询问了物业费支付情况、装修情况，未表示是否同意。2018年9月12日，周忆红通知戚顺峰，有租客要去看房。 2018年9月20日，周忆红、戚顺峰在租赁商铺就合同解除事宜进行协商，未能达成一致。当日，周忆红对租赁商铺进行了上锁，直至此后周忆红另行将商铺租赁给他人。戚顺峰有物品在租赁商铺内，此后由周忆红搬离。戚顺峰已向周忆红支付了3万元押金、1年半的租金，未再支付过其它租金，尚有物业管理服务费、水费未结清。 2018年9月30日，周忆红委托的律师向戚顺峰邮寄送达律师函，主要内容为：戚顺峰于2018年7月5日单方通知周忆红要求于2018年9月终止合同，周忆红并未同意；租赁合同合法有效，周忆红并未违约，合同履行过程中也未出现法定或约定可以由戚顺峰单方解除合同的情形；要求继续履行合同，要求戚顺峰在收到律师函后3日内支付2018年9月20日至2019年3月19日的租金20万元，自行缴清自2018年1月起所欠的物业费、电费150元（截至发函之日）、水费3200元（截至发函之日）。 2018年11月24日，周忆红支付了涉案商铺2018年1月1日至11月24日的物业管理服务费20382.30元。2018年11月，周忆红支付了涉案商铺2017年3月20日至4月30日、2018年3-4月、9-10月的水费4109.24元。 2018年11月29日，周忆红委托的律师向戚顺峰邮寄送达律师函，以戚顺峰经催告未支付租金及物业费等费用、将物品搬离租赁商铺为由，通知涉案的商铺租赁协议于戚顺峰收到律师函之日起解除，要求戚顺峰在收到律师函后3日内支付自2018年9月20日起至2018年11月28日的租金，结清所欠的物业费、电费、水费，同时将注册在租赁商铺内的工商地址进行变更（迁出）。 为本案诉讼，周忆红支付了律师代理费6000元。 原审法院审理认为：周忆红与戚顺峰之间的租赁合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。戚顺峰于2018年7月5日通知周忆红于2018年9月解除合同，但无约定或法定理由，周忆红亦未明确表示同意解除合同，2018年9月20日双方协商未果后周忆红又于2018年9月30日明确要求继续履行合同，因此涉案商铺租赁协议并未于2018年9月解除。商铺租赁协议约定，租期自2017年3月20日至2020年3月19日，租金每半年交1次，需提前2个月支付，因此戚顺峰应于2018年7月20日前支付2018年9月20日至2019年3月19日的租金。戚顺峰一直未予支付，构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。关于单方解除合同的条件商铺租赁协议约定：（1）戚顺峰逾期交纳租金经周忆红限期交纳后仍拒不交纳的，周忆红有权解除合同；（2）戚顺峰应交租金及其他各项费用超过合同约定之日期15日未付的，周忆红有权解除合同。周忆红已于2018年9月30日通知戚顺峰在收到律师函后3日内支付2018年9月20日至2019年3月19日的租金，因此根据商铺租赁协议的上述任一约定，周忆红均有权解除合同。周忆红于2018年11月29日通知戚顺峰解除合同，因此涉案的商铺租赁协议于2018年11月29日解除。周忆红要求戚顺峰支付2018年9月20日起至2018年11月29日的租金76712元。原审法院认为，周忆红于2018年9月20日对租赁商铺上锁，致使戚顺峰无法使用租赁商铺，而商铺租赁协议并未约定在戚顺峰拖欠租金的情形下周忆红有权实施上述行为，因此租赁商铺无法正常使用期间的租金戚顺峰无须支付。周忆红的该项诉讼请求，原审法院不予支持。周忆红要求戚顺峰支付违约金8975元，自2018年8月4日起计算至2018年11月29日，以周忆红主张的租金金额76712元为基数按1‰/天的标准计算。原审法院认为，戚顺峰应于2018年7月20日支付半年的租金但未支付，商铺租赁协议亦约定逾期支付租金应按1‰/天的标准支付违约金（滞纳金），因此周忆红有权要求戚顺峰支付2018年8月4日至2018年11月29日期间的违约金，但1‰/天的标准过高，按年利率24%计算，违约金金额应为5901.57元。周忆红要求戚顺峰支付其垫付的物业费20382.30元、水费4109.20元。原审法院认为，根据商铺租赁协议的约定，物业管理服务费、水费应由戚顺峰交纳，因此周忆红垫付后有权要求戚顺峰向其支付。周忆红主张的物业管理服务费发生期间为2018年1月1日至11月24日，如前所述2018年9月20日以后的物业管理服务费戚顺峰无须负担，经核算2018年1月1日至9月20日期间的物业管理服务费金额为16330.77元，周忆红有权要求戚顺峰支付。周忆红主张的水费发生期间虽为2017年3月20日至4月30日、2018年3-4月、9-10月，但戚顺峰亦认可2018年9月20日以后租赁商铺长时间上锁，因此对于周忆红支付的水费原审法院认定系在戚顺峰使用租赁商铺期间发生，周忆红有权要求戚顺峰支付。周忆红要求戚顺峰赔偿律师代理费损失6000元。原审法院认为，商铺租赁协议约定了由败诉方承担胜诉方合理的律师费，因此周忆红有权要求戚顺峰赔偿律师代理费损失。根据周忆红有权要求戚顺峰支付的违约金、物业管理服务费、水费金额，原审法院确定戚顺峰应赔偿的律师代理费损失金额为2500元。戚顺峰向周忆红支付了押金3万元，商铺租赁协议约定合同期满或终止，戚顺峰交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后无息退还押金。案件审理中，戚顺峰要求以押金抵扣应向周忆红支付的款项，原审法院予以准许。上述违约金、物业管理服务费、水费、律师代理费损失共计28841.54元，小于押金金额，因此戚顺峰无须再支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，原审法院于2019年7月1日判决：一、确认周忆红与戚顺峰签订的商铺租赁协议于2018年11月29日解除；二、驳回周忆红其他诉讼请求；案件受理费人民币1312元，由周忆红负担人民币1051.50元，由戚顺峰负担人民币260.50元；戚顺峰于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的案件受理费。 宣判后，周忆红不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认为因上诉人对租赁商铺进行上锁，导致被上诉人无法使用，故被上诉人无需支付2018年9月20日起至2018年11月29日的租金76712元系错误。二、原审判决认为1‰/天的标准过高而按照年利率24%计算缺乏事实与法律依据，适用法律存在不当。三、原审判决认为2018年9月20日以后的物业管理服务费戚顺峰无须负担缺乏事实和法律依据。四、原审判决认为根据周忆红有权要求戚顺峰支付的违约金、物业管理服务费、水费金额，而确定戚顺峰应赔偿的律师代理费损失金额为2500元缺乏事实和法律依据。五、原审判决认为本案审理中戚顺峰要求以押金抵扣应向周忆红支付的款项，故予以准许，属事实认定错误，无法律依据且违反法定程序。请求二审法院撤销原判第二项，改判被上诉人支付上诉人租金76712元、违约金8975元、物业费20382.3元、水费4109.2元、律师代理费6000元（合计116178.5元）；一、二审案件受理费由被上诉人承担。 戚顺峰答辩称：上诉人默认被上诉人不再续租的请求。上诉人带人看房被上诉人都是积极配合的。上诉人把租赁房屋上锁，被上诉人也无法继续使用。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 双方当事人在本院指定的举证期限内均提交二审新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：周忆红基于戚顺峰逾期交付租金的违约事实，根据其与戚顺峰签订的案涉房屋租赁合同的约定，于2018年11月29日通知戚顺峰解除案涉租赁合同，租赁合同据此已经解除。但周忆红于2019年9月20日起对案涉租赁房屋作了上锁处理，致使被戚顺峰无法使用案涉租赁房屋，故2019年9月20日起至2019年11月29日期间的租金不应再由戚顺峰支付，相应的物业管理费、水电费戚顺峰也应负担至2019年9月20日止，之后的物业管理费、水电费不应由其承担。具体的租金及物业管理费、水电费的金额原审判决的计算正确，本院予以支持。原审判决以双方约定的违约金过高为由予以适当调整，系符合合同法以及司法解释的相关规定。依据案涉房屋租赁合同的约定，周忆红有权要求戚顺峰支付律师代理费，但具体的金额应以周忆红的实际损失即戚顺峰应支付的物业管理费、水电费、违约金为限。周忆红委托诉讼代理人提出的诉请主张不能全部予以支持，原审判决酌情确定戚顺峰负担周忆红2500元律师代理费并无不当。案涉房屋租赁合同对于押金的抵付及返还有明确约定，戚顺峰在原审诉讼中明确要求以其交付的押金折抵其应支付周忆红的租金等费用之债务，原审判决予以支持符合合同法关于合同当事人互负债务相互抵销的相关规定。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。周忆红的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2624元，由上诉人周忆红负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 骏 审判员 胡 宇 审判员 金瑞芳 二〇一九年十一月十五日 书记员 王 勤