西藏自治区山南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）藏05民终72号上诉人（原审被告）：谭建忠，1977年10月16日出生，男，汉族，经商，住西藏山南市。被上诉人（原审原告）：浪卡子县人民政府，住所地西藏山南市浪卡子县县城。法定代表人：罗文金，该县县长。委托诉讼代理人：旦增卓嘎，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。委托诉讼代理人：娜布珍玛，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。原审第三人：李智祖，男，汉族，1976年8月21日出生，经商，住西藏山南市。原审第三人：山南瑞通职业技能培训有限责任公司，住所地西藏山南市乃东区金鲁乡甲组。法定代表人：马志云，该公司经理。委托诉讼代理人：侯阳，该公司办公室主任。上诉人谭建忠因与被上诉人浪卡子县人民政府，原审第三人李智祖、山南瑞通职业技能培训有限责任公司（以下简称“瑞通公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区山南市乃东区人民法院（2019）藏0502民初91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谭建忠，被上诉人浪卡子县人民政府委托诉讼代理人旦增卓嘎、娜布珍玛，原审第三人瑞通公司委托诉讼代理人侯阳到庭参加诉讼，原审第三人李智祖经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭建忠上诉请求：一、撤销一审判决第一项，并改判不解除上诉人与被上诉人之间签订的《租赁合同》；二、撤销一审判决第三、四项，并改判上诉人不承担违约金和迟延履行金。事实和理由：1.一审认定上诉人转让或转租不成立。在上诉人与被上诉人签订《租赁合同》之前上诉人就已经与李智祖、王仙红、鸿运汽车租赁公司分别签订了合同，并把案涉房屋部分楼层和门卫室等进行了转租，在签订以上合同时上诉人已履行了向被上诉人告知义务，当初上诉人与被上诉人签订合同时，被上诉人解释合同中约定的转租是整体转租，上诉人自始至终从未整体转租，因此也不需要向被上诉人书面申请，故上诉人不存在违约行为。2.一审让上诉人承担违约金和滞纳金不合理。根据《租赁合同》约定，上诉人未按规定时间缴纳房租仍有180天的缓冲期，在这期间上诉人只需缴纳相应的迟延履行金即可，但被上诉人在2019年1月、2月多次干涉并阻止李智祖和瑞通公司向上诉人缴纳房租，从而导致上诉人无法按期向被上诉人缴纳房租。浪卡子县人民政府辩称，上诉人的上诉请求不成立，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，而不能只是口头上的阐述，否则要承担举证不利的后果。根据一审查明的事实，在合同履行过程中上诉人存在屡次违约行为，截至开庭之日上诉人仍未向被上诉人缴纳租金。根据合同相对性的原则，上诉人与第三人之间的权利义务如何，与被上诉人无关。二审中上诉人已明确承认了其在未经被上诉人书面同意的前提下进行转租的事实。因此，上诉人根本违约的事实清楚，恳请驳回上诉人的全部诉讼请求。瑞通公司述称，瑞通公司与上诉人于2017年11月28日签订的《租赁合同》，约定租期为2018年3月1日至2033年12月30日，签订合同之日起瑞通公司向上诉人一共支付了租金、押金、转让金等共计2000000.00元，有相关收据和银行转帐凭证，2019年租金未按时缴纳的主要原因是租赁物突然进入诉讼程序，导致房东是谁不确定，瑞通公司只能先等审判结果。李智祖未到庭参加诉讼，亦未答辩。浪卡子县人民政府向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2016年12月27日签订的《租赁合同》；2.由被告支付2016年12月30日至2018年12月30日房屋租金1220000.00元；3.由被告支付2018年12月31日至2019年8月31日的迟延履行金444690.00元（以61万元为基数，按每日千分之三标准计算）；4.由被告支付违约金183000.00元；5.由被告及第三人李智祖、瑞通公司腾退山南市乃东区民族路北侧、海思科药业有限公司西侧五层房屋。一审法院认定事实：2013年6月12日，被告以谭氏富侨足疗保健会所（乙方）名义与原告浪卡子县人民政府（甲方）签订《浪卡子县老干部活动中心房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于西藏山南市××区，总建筑面积3450平方米的五层房屋出租给被告谭建忠经营客房使用，每年租金为610000元，租期为2013年12月30日至2033年12月30日共计二十年，签订合同后原告依约交付房屋。2014年4月10日，被告与第三人李智祖签订《房屋租赁合同》，由被告将案涉房屋第一层部分转租给第三人李智祖，租期为2014年4月10日至2019年4月9日。2016年12月27日，经原告（甲方）、被告（乙方）双方协商解除了2013年6月12日签订的《浪卡子县老干部活动中心房屋租赁合同》，并就案涉房屋重新签订了一份《租赁合同》，合同约定由被告继续承租案涉房屋，租期为2017年1月1日至2033年12月30日共计十六年。合同还约定，2013年12月30日至2016年12月30日期间的房屋租金共计为1560000元，乙方应于2017年12月30日前向甲方支付1220000元，于2019年12月30日前向甲方支付340000元。2016年12月30日至2018年12月30日期间的房屋租金为1220000元，乙方应于2018年12月30日前向甲方支付完毕。合同签订后，被告向原告支付了2013年12月30日至2016年12月30日期间的房屋租金1220000元，2016年12月30日至2018年12月30日期间的房屋租金1220000元至今尚未支付。2017年11月28日，被告与第三人瑞通公司签订《房屋租赁合同》，合同约定由被告将案涉房屋二、三、四、五层和现有一楼电梯口大厅及门卫室出租给第三人瑞通公司，租期为2018年3月1日至2033年12月30日。2018年9月17日，被告与第三人李智祖签订了《房屋租赁合同》，合同约定由被告将案涉房屋第一层（现有瑞通驾校所使用的电梯大厅和门卫室除外）450平方米出租给第三人李智祖，租期为2018年9月17日至2033年12月30日。另查明，谭氏富侨足疗保健会所的经营者为被告谭建忠，注册日期为2012年12月10日，注销日期为2018年1月17日。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，系合法有效，予以确认，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于原告要求解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求，2013年6月12日，原、被告签订了《浪卡子县老干部活动中心房屋租赁合同》，原告依约交付房屋，2016年12月27日双方就案涉房屋重新签订了一份《租赁合同》，该《租赁合同》第五条约定“1.乙方未按约定期限内交付租金，超过180天以上的；2.在租赁期内，未经甲方书面同意，乙方擅自转租或者转让承租综合楼的，甲方可行使单方解除权”。本案中，2013年12月30日至2016年12月30日期间的房屋租金1560000元，被告向原告支付了其中的1220000元，2016年12月30日至2018年12月30日期间的房屋租金1220000元，根据合同约定被告应于2018年12月30日前向原告支付，但被告至今未支付。且被告于2018年9月17日与第三人李智祖签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋第一层部分进行了转租，被告的上述行为已构成违约，致使原告的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”规定，解除合同的条件已成就，故原告的该项诉讼请求，于法有据，予以支持。二、关于原告要求被告支付2016年12月30日至2018年12月30日房屋租金1220000元的诉讼请求，根据原、被告签订的《租赁合同》第七条“乙方应于2018年12月30日前支付所欠的租金（2016年12月30日至2018年12月30日）1220000元”的约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，原告作为出租方依约将案涉房屋交付被告使用，被告作为承租方应按合同约定履行支付租金的义务，且被告对拖欠原告租金1220000元的事实予以认可，故对原告的该项诉讼请求，于法有据，予以支持。三、关于原告要求被告支付违约金183000元的诉讼请求，根据双方签订的《租赁合同》第五条“1.乙方未按约定期限内交付租金，超180天以上；2.在租赁期内，未经甲方书面同意，乙方擅自转租或转让承租综合楼。上述情形发生，甲方可行使单方解除权。若甲方以本条款第1）、2）、6）、7）条行使解除权，乙方除向甲方赔偿直接损失外，还需向甲方缴纳年租金30%的违约金”及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。”的规定，被告未依约向原告给付房屋租金的行为已构成违约，故对原告的该项诉讼请求，于法有据，予以支持。四、关于原告要求被告支付2018年12月31日至2019年8月31日的迟延履行金444690元，双方签订的《租赁合同》对迟延履行金作了约定，该迟延履行金实质为逾期付款违约金。参照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，2018年12月31日至2019年8月31日，酌定被告应向原告支付的迟延履行金为17665.77元（本金610000元×4.35%银行同期贷款利率÷365天×243天＝17665.77元）。五、关于原告要求被告及第三人腾退案涉房屋的诉讼请求，因原被告双方签订的《租赁合同》已解除，双方权利义务关系终止，故原告有权要求被告及第三人返还案涉租赁房屋。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条第三款、第二百二十六条规定，作出了如下判决：一、解除原告浪卡子县人民政府与被告谭建忠于2016年12月26日签订的《租赁合同》；二、由被告谭建忠自本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告浪卡子县人民政府支付自2016年12月30日起至2018年12月30日期间的房屋租金1220000.00元；三、由被告谭建忠自本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告浪卡子县人民政府支付违约金183000.00元；四、由被告谭建忠自本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告浪卡子县人民政府支付自2018年12月31日起至2019年8月31日止的迟延履行金17665.77元；五、由被告谭建忠、第三人李智祖及第三人山南瑞通职业技能培训有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退位于山南市××镇房屋并交付原告浪卡子县人民政府。案件受理费17427.00元，由原告浪卡子县人民政府负担4008.21元，由被告谭建忠负担13418.79元。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了两组证据：1、《租赁合同》、《房屋租赁合同》原件各1份、《房屋出租合同》复印件1份。用以证明上诉人与被上诉人在2016年12月27日签订《租赁合同》之前，上诉人已与三个合同相对人签订了三份租赁合同。2、承诺书原件1份、照片彩印件4张。用以证明因被上诉人的干涉导致上诉人无法按期缴纳房租。被上诉人对上诉人提交的证据质证如下：被上诉人对该两组证据的三性及证明目的均不予认可，认为上诉人提交的证据跟本案无关，根据合同相对性原则，第一组证据与上诉人和被上诉人之间签订的《租赁合同》无关，另第一组证据恰恰能够证明上诉人违约的事实，以及上诉人之前就存在房屋转租的情况并未向被上诉人阐述或说明，该事实也未获得被上诉人书面同意。第三人瑞通公司质证意见：与被上诉人一致。本院认证认为：因该两组证据系上诉人当庭提交，不属于二审新证据，且与本案无关，故本院不予采纳。二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，故二审对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉主张及被上诉人的答辩意见，本案争议焦点为：1.上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同是否达到法定解除条件。2.上诉人不支付违约金和迟延履行金的主张是否成立。关于上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同是否达到法定解除条件。二审中，上诉人虽主张“2016年12月27日其与被上诉人签订的《租赁合同》是其在受到被上诉人欺诈的情况下签订的，应属合同无效”，但上诉人未提交任何证据证明其主张的事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，对上诉人的该主张，本院不予支持。故上诉人与被上诉人之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，1.上诉人未按双方合同约定期限即2018年12月30日前向被上诉人支付2016年12月30日至2018年12月30日期间的房屋租金1220000.00元，该行为已构成迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，且至今尚未履行。2.上诉人于2018年9月17日、2017年11月28日分别与第三人李智祖、瑞通公司法定代表人马志云签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋部分空间进行了转租，根据双方合同约定上诉人的转租行为已构成违约，致使被上诉人的合同目的无法实现。庭审中，上诉人虽主张“是因为被上诉人的干涉行为才导致上诉人无法按期缴纳房租”以及“双方在合同中约定的转租是指整体转租，而非部分转租，其未违反合同约定”，但上诉人未提交任何证据证明其主张的上述事实，庭审中瑞通公司委托诉讼代理人也明确表态“瑞通公司未向上诉人缴纳房租与被上诉人无关”，且上诉人与被上诉人之间签订的《租赁合同》第六条违约责任第6.2项“租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得将租赁综合楼整体转租、转让给任意第三人或与任意第三人互换使用租赁综合楼，也不得以与第三人合伙、合作、联营等名义变相将本合同项下乙方的权利义务全部或部分转让给该第三人，反之甲方有权解除本合同”的约定，对上诉人的上述主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”及第四项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，上诉人与被上诉人之间签订的《租赁合同》已达到法定解除条件。关于上诉人不支付违约金和迟延履行金的主张是否成立问题。本案中，上诉人（甲方）与被上诉人（乙方）2016年12月27日签订的《租赁合同》第六条违约责任第6.1项“乙方未案约定期限内支付租金的应向甲方支付每日按年租金千分之三的迟延履行金，以及迟延履行超过180天的甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担年租金30%的违约金”的约定，合法有效的合同约定事项对双方当事人都具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。”的规定，故上诉人应当向被上诉人支付违约金和迟延履行金。综上所述，上诉人谭建忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，最高人民法院〈关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉二百四十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4309.99元，由上诉人谭建忠负担。本判决为终审判决。审判长 泽登卓嘎审判员 拉巴卓玛审判员 其美拉姆二〇一九年十一月二十七日书记员 拉  珍附相关法律条文：最高人民法院〈关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……