天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初2528号原告：张国山，男，1960年10月19日出生，汉族，居民，户籍地天津市宝坻区，现住天津市宝坻区。被告：天津市金滩实业有限公司，住所地天津市宝坻区潮阳街道工业区管委会路（6）号。法定代表人：陈小毛，该公司总经理。原告张国山与被告天津市金滩实业有限公司（以下简称金滩公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张国山到庭参加诉讼，被告金滩公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。诉讼过程中出现中止事由，于同年4月30日中止审理。因金滩公司下落不明，裁定转为普通程序。中止事由消除后，依法组成合议庭，于2019年9月26日第二次公开开庭进行了审理。原告张国山到庭参加诉讼，被告金滩公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张国山向本院提出诉讼请求：判令金滩公司赔偿其逾期交房违约金87787元。事实及理由：2016年3月25日，张国山与金滩公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定张国山购买金滩公司开发的位于天津市宝坻区房屋，张国山向金滩公司交付房款481839元。2017年11月5日，金滩公司向业主公开承诺：直至交房日前，按照中国人民银行同期贷款利率和每日万分之二向业主承担违约责任。直到2018年12月25日，金滩公司才向张国山交付房屋，但交房后电梯被主管部门查封，2019年3月7日左右方恢复使用，且金滩公司至今未完成绿化，亦未交付车库，业主不能正常使用房屋及相关公共设施，因此应认定金滩公司至今未合法交付房屋，其违约期限应自2017年11月1日起至2019年3月15日止。金滩公司未按约定交付商品房，张国山依法提起诉讼。金滩公司在法定期限内未提出答辩，亦未提供证据。张国山围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、住宅质量保证书、房款发票、金滩公司出具的承诺书、其自行拍摄的照片及4段视频，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年6月18日，张国山（乙方）与金滩公司（甲方）签订合同编号2016-0010329的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，约定张国山购买金滩公司开发的坐落于宝坻区商品房，建筑面积83.82平方米，按建筑面积计算5748.5元／平方米，总价款481839元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：甲方于2017年10月30日前将竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期。合同第五条甲方逾期交付商品房的处理约定：除遇不可抗力外，甲方如未按照本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第1种约定，追究甲方违约责任：合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金。《补充合同》第八条约定：在主合同的第三条、第五条中所涉及的不可抗力因素包括但不限于“甲方不可预见、不可避免、不可克服的异常天气、异常地质情况、市政规定变化、政府行为等”。合同签订后，张国山向金滩公司支付了全部购房款。2017年11月5日，在儒林轩小区业主代表多次信访的情形下，金滩公司对逾期交房问题向部分业主出具《承诺书》，承诺内容如下：一、我公司建设的儒林轩项目（一期，包括1#、3#、4#、5#、7#楼）计划整个工程于2017年12月31日前把室内水、电、电梯、门窗工程完工。如不能完工，按购房合同约定的银行同期贷款利率赔付，同时按照每日商品房价款的万分之二违约金赔付给各业主直至完工。二、我公司建设的儒林轩项目（一期，包括1#、3#、4#、5#、7#楼）交房日期为2018年5月20日。如未如期交房，由2018年5月21日起按购房合同约定的银行同期贷款利率赔付，同时按照每日商品房价款的万分之二违约金赔付给各业主，直至交房日止。三、2017年10月30日至2018年4月30日房屋延期问题后期协商。2018年12月26日，张国山办理了收房手续。另查，案涉楼房于2018年12月21日取得《工程竣工验收报告》。本院在另案审理刘海霞等多名儒林轩业主与金滩公司商品房销售合同纠纷案件时，金滩公司向本院提交如下证据：1.2016年11月12日美丽天津一号工程指挥部文件[美丽天津一号工程（2016）27号]《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》，通知内容：2016年11月15日至2016年12月31日（47天），允许全运会场馆、全运村建设、地铁、今冬必须连续施工的重要民生项目和冬季植树造林项目特许施工外，原则上全市所有在建施工项目一律停止施工。2.2017年8月26日天津市宝坻区人民政府发布的《宝坻区人民政府关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，要求在8月25日至9月10日期间停止所有施工工地的土石方作业。3.2017年9月11日和10月20日天津市建设工程质量安全监督管理总队分别发布的《关于加强扬尘治理工作的通知》和《天津市建设工程质量安全监督管理总队关于加强2017-2018秋冬季建筑工地施工施工扬尘治理工作的紧急通知》[津建质安总（2017）86号]，要求各有关单位认真贯彻执行《市建委2017-2018年秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案》，限制施工要求：2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业。对于重大民生工程、重点项目和事关技术安全项目，涉及的土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，确实无法停工的可以申请特许施工。4.美丽天津一号工程指挥部于2017年8月25日发布的《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》[美丽天津一号工程（2017）9号]及天津市城乡建设委员会于2017年9月21日发布的关于印发《市建委2017-2018年秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案》的通知[津建工程（2017）362号],前者要求在8月25日至9月10日期间停止所有施工工地的土石方作业，后者要求2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业。张国山对以上证据的真实性不持异议，认可存在停工期，但认为不适用于本案，因停工令发布时案涉工程主体已完工，仅剩水、电、门窗等内装饰工程，不属于前述禁止施工的范围；另外，结合承诺书第一项约定分析，金滩公司承诺的应是从2018年5月21日起按照合同约定的银行同期贷款利率赔付，同时按照每日商品房价款的万分之二违约金赔付给各业主，故金滩公司应自2017年10月31日起承担违约责任。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告在协商一致基础上签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应严格履行各自义务。张国山依约支付了购房款，履行了合同义务，不存在违约行为。结合业已查清的案件事实，本案的争议焦点是：金滩公司逾期交房的行为是否构成违约，应否承担违约责任及违约金计算方式。关于金滩公司是否违约问题。金滩公司在不能如期交房的情况下，向业主出具的《承诺书》，既是对己方履行交付房屋期限的再约定，也是对不能履约时对包括张国山在内的业主进行赔偿的再约定，且张国山认可该承诺书中所载内容系其与金滩公司协商一致的结果，并明确表示其主张违约责任的依据即为《承诺书》第二条，如金滩公司于2018年5月20日前交房，其不会主张违约金，故该承诺书视同为双方对原合同相关事项的变更，对双方亦具有约束力。根据《承诺书》第二条的约定，双方将交房时间变更为2018年5月20日前，而金滩公司实际于2018年12月26日交房，故其逾期交房的行为已构成违约，应按照承诺书第二、三条的约定承担违约责任。张国山在庭审时虽主张其收房时间为2018年12月27日，但其提供的票据证实，其于2018年12月26日向案涉小区的物业管理公司交纳了装修保证金、垃圾清运费、物业费等应当于收房时一并交纳的费用，故本院对其主张不予采信，并确认金滩公司向其交房或通知其收房的时间为2018年12月26日。关于金滩公司应否承担违约责任问题。双方合同第五条约定，不可抗力可免除出卖人的逾期交房的违约责任；《补充合同》中又约定，在主合同的第三条、第五条中所涉及的不可抗力因素包括但不限于“甲方不可预见、不可避免、不可克服的异常天气、异常地质情况、市政规定变化、政府行为等”。为全面贯彻京津冀及周边地区秋冬季大气污染综合治理攻坚行动，切实保障天津市环境空气质量，美丽天津一号工程指挥部先后出台了相关文件，要求对建设工程施工现场扬尘等进行治理，于2016年11月15日至2016年12月31日（47天）、2017年8月25日至9月10日（17天）、2017年10月至2018年3月（182天）期间，在全市范围内禁止土石方作业施工。案涉工程应属于限制施工的范围。张国山虽主张金滩公司出具承诺书时已在停工期之内，如属禁止施工的范围，其不可能承诺“于2017年12月31日前把室内水、电、电梯、门窗工程完工”之主张，但并未提供相应证据，且此项承诺系在特定情形下作出，故此，不能以此作为案涉工程不属于禁止施工范围的依据，本院对张国山上述主张不予采信。双方签订的涉诉合同成立于2016年6月18日，停工令发布时间在涉诉合同签订之后，上述文件限制施工的时间对于金滩公司而言虽非法律意义上的不可抗力，但确属于不可归责于金滩公司的情形，因此可以根据停工令确定的天数并结合案件具体情况，免除金滩公司相应的逾期交付商品房违约责任，免除期限为246天，即如按照原《商品房买卖合同》约定，金滩公司自2018年7月4日起承担违约责任。但金滩公司在停工期内出具的《承诺书》，是其根据施工进度通过综合考量后出具的，该行为足以说明金滩公司相信自己有能力在承诺期内交付房屋；且张国山也主张水、电、门窗、电梯工程完工后即可竣工验收，而停工期截止至2018年3月31日，至金滩公司承诺交房日期尚有50天的时间，该期间应足以完成前述工程。故《承诺书》中关于2018年5月20日交房的约定既符合双方的心理预期，又符合本案实际情况。据此，本院确定金滩公司未能按照承诺书的约定在2018年5月20日前交付房屋，应自2018年5月21日起至实际交房前一日止按照《承诺书》第二条约定向张国山承担违约责任。关于违约金的计算方式问题。《承诺书》第二条约定“如未如期交房，由2018年5月21日起按购房合同约定的银行同期贷款利率赔付，同时按照每日商品房价款的万分之二违约金赔付给各业主，直至交房日止”，此内容意见明确，不存在歧义，且第三条明确约定了“2017年10月30日至2018年4月30日房屋延期问题后期协商”，因此无法得出张国山所述“自2018年5月21日起按照购房合同约定的逾期交房日期即2017年10月31日起既赔付银行同期贷款利率，又同时按照每日商品房价款的万分之二违约金赔付给各业主”这一结论，故此，本院对张国山自“2017年11月1日起”计算违约金的主张不予采信。张国山主张违约金计算的截止日期应为2019年3月15日，即案涉小区电梯被解除查封之日，依据不足，本院确定截止日期为张国山实际收房前一日。计算标准为《承诺书》第二条约定的银行同期贷款利率及每日商品房价款的万分之二。《承诺书》第三条约定2017年10月30日至2018年4月30日房屋延期问题后期协商，但双方未能协商一致，故仍应按照原合同履行，但需扣除停工期。如前文所述，该期间内应免除金滩公司的违约责任。根据以上确定的违约金支付期间及标准计算金滩公司应向张国山支付的违约金数额为33855.21元[购房款481839元×年利率4.35%÷360日×违约期219日（自2018年5月21日至同年12月25日，下同）+购房款481839元×2?/日×219日]。金滩公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津市金滩实业有限公司于本判决生效后10日内向张国山支付违约金33855.21元；二、驳回张国山其他诉讼请求。（当事人可将上述款汇入本院账户，汇款时注明案号及承办法官姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052301010010000727636）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1994元（张国山已预付），由张国山负担1224元，天津市金滩实业有限公司负担770元（于本判决生效后10日内给付张国山或汇入本院账户）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘 辉审 判 员  李会民人民陪审员  窦永兴二〇一九年十一月十八日书 记 员  陈文佳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。