江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1202民初2893号原告：泰州市海陵区东雅不锈钢厂，住所地江苏省省泰州市泰东工业园区兴泰公路西侧。法定代表人：夏同山。委托诉讼代理人：冯亚强，江苏天滋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志亚，江苏天滋律师事务所律师。被告：徐长权，男，汉族，1968年5月26日生，住江苏省泰州市海陵区。被告：泰州市金鼎家居实业有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区兴泰路10号2幢。法定代表人：蔡云凤。原告泰州市海陵区东雅不锈钢厂（以下简称东雅不锈钢厂）与被告徐长权、泰州市金鼎家居实业有限公司（以下简称金鼎家居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东雅不锈钢厂委托诉讼代理人冯亚强、陈志亚，被告徐长权到庭参加诉讼，被告金鼎家居公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告东雅不锈钢厂向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即支付房屋租金670000元，并承担年利率6%至实际给付之日的利息（其中租金335000元从2017年8月1日暂计算至2019年5月31日为36850元；租金335000元从2018年8月1日暂计算至2019年5月31日为16750元），暂合计为723600元；2、判令两被告向原告返还其占有的座落于泰州市兴泰路10号楼第二层房屋及大楼后由北向南紧沿大楼68米*32米场地和一楼中间过道；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年被告徐长权为开设家具公司向原告承租房屋后，双方签订了《房屋租赁合同》，约定被告徐长权承租原告位于中间过道，合同约定租期自2012年8月1日起至2022年7月20日，年租金为73.5万元，于每年7月1日前付清。合同签订后，被告徐长权以此作为其申请设立被告金鼎家居公司的经营场地，被告徐长权持有被告金鼎家居公司70%的股权并出任法定代表人，蔡云凤持有30%股权（2014年11月17日仅变更法定代表人为蔡云凤，股东及持股比例不变）。后两被告违反合同约定，拖欠租金，2018年1月27日，被告徐长权出具债务确认单，确认截止2018年1月1日（2017年8月一2018年7月）尚欠房租52万元（其中涉本案租赁房屋租金33.5万，另为厂房租金，厂房租金原告己另案主张）；2018年10月31日，被告徐长权向原告承诺2019年元旦前还清（2018年8月一2019年7月）房租合计41.5万元，其中明确涉本案租赁房屋租金33.5万元未付。原告认为，原告与被告徐长权签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告金鼎家居公司作为房屋的实际使用人以其实际行为加入了租赁关系，应当履行租赁合同的责任和义务，而两被告长期拖欠租金，此举己违约并损害了原告的合法权益。为此，原告具状起诉，请求法院依法判准原告之诉请。被告徐长权辩称，对双方间存在租赁关系及金鼎家具所占用大楼欠付原告至2019年7月31日的租金67万元没有异议，但我认为，首先，金鼎家居公司所租赁的大楼及场地仍在租赁期限内，目前仍在使用，由于双方存在纠纷，房屋已被法院查封无法营业，且原告在此之前就先行将大楼封起来不让公司营业；其次，我将金鼎家居公司所租赁大楼的第三层转租给案外人顾德法，三方约定租期内的租金由顾德法直接向原告缴纳，每年租金40万元，租期当时约定是2017年5月到2022年7月。原告所计算的顾德法应付租金是从2017年的8月开始计算两年，算到2019年7月，80万元从两份确认单中已经扣除，2017年5月至2017年7月三个月租金10万元原告没有扣除，因此要在原告所主张的67万元中扣减。对于原告诉讼请求主张的年利率6%没有异议。第三，依据合同第7.1条约定，承租人先行承担的维修费用应当由出租人承担，我租赁后装修过程中，大楼发生了消防网管的破裂，我只能另外做消防，该费用应当由原告承担。被告金鼎家居公司未答辩亦未举证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以认定：坐落于泰州市海陵区的房屋登记在原告名下。2011年，原告（甲方、出租方）与被告徐长权（乙方、承租方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将兴泰路10号的大楼2-3层约4000平方米、大楼后由北向南紧沿大楼68米*32米场地及一楼中间过道租于乙方使用，租赁用途为出售家具，第三条租赁房屋的交付3.12011年5月1日前甲方将该房交给乙方，房租起付日为8月1日。第四条租赁期限：4.1该房屋租赁期为十年，即2012年8月1日起至2022年7月30日止。第五条租金及支付方式：5.1第一年大楼伍拾万元、场地柒万贰仟元、中间过道柒万元合计陆拾肆万贰仟元整，优惠至陆拾万元整。第二年至第六年柒拾万元整。第七年至第十年捌拾万元整。5.2先付后租，第一年合同签订时付10万元，余款于2012年6月1日前付清，第二至十年于每年7月1日前付清。第六条保证金及其他费用：6.1为确保房屋及所属设施的安全与完好及租赁期内相关费用的结算，甲、乙双方同意在签署本合同的同时，乙方向甲方一次性缴纳保证金计人民币50000元。6.4租赁合同终止时，甲方收取的保证金除用以抵充应当由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的赔偿责任，并且乙方腾房外，剩余部分无息归还乙方。第七条房屋使用要求和维修责任约定：7.1租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施因正常使用出现损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修；逾期不维修的，乙方也可代为维修，合理维修费用凭证实票据由甲方承担；7.2乙方需装修或增加附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定需由有关部门审批的，则由甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行，相关费用由乙方承担。乙方增设的附属设施和设备的维修责任由乙方自行承担。第十条合同的解除和终止10.2乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：10.2.1乙方逾期不支付租金累计超过10天的……协议签订后，原告依约向被告交付房屋，被告同时缴纳保证金50000元，但被告出现拖欠租金的情形。2017年4月21日，原告（甲方）与被告金鼎家居公司（乙方）及案外人江苏顾木匠红木有限公司（丙方）签订《房屋租赁三方协议》，约定大楼三楼全部归丙方使用，二楼为乙方使用，楼下一楼大厅、客梯及货梯为乙方、丙方共同使用，租赁期限：丙方房租起租日为2017年5月1日，暂定截止日期2022年5月1日，租金标准：2017年至2019年租赁标的租金共柒拾伍万元，2020年至2022年租金共捌拾万元整。2017年至2019年乙方承担叁拾伍万元，丙方承担肆拾万。2020年至2022年乙方承担叁拾捌万元，丙方承担肆拾贰万元。支付日期及方式：乙方根据原有合同时间付款，丙方于每年的5月1日及11月1日前分两次将租金支付给甲方。本租赁标的所发生的水电费及电梯保养、消防检测等公共费用，由乙、丙双方平均分担。后案外人顾德法于2018年11月20日从案涉大楼三楼搬离，并向原告出具说明一份，载明“我于2017年5月租赁兴泰路10号楼三楼及大厅一楼门面销售家具，2017年至2018年付房租肆拾万元整，2018年经与夏同山协商付半年房租壹拾伍万元整，以上房租付清，我放弃租赁该大楼”。2018年1月27日，原告与被告徐长权经结算，被告徐长权出具债务确认单一份，载明：“截止2018年1月1日，徐长权及其名下金鼎家俱和金鼎物流公司共欠夏同山债务如下：一、房租合计伍拾贰万元整（￥520000元）。二、借款贰佰陆拾壹万元整（￥2610000元）。三、2017年1月1日到2018年1月1日利息共计伍拾壹万陆仟元（￥516000元）。全部欠款总计：叁佰陆拾肆万陆仟元整（￥3616000元）”。2018年10月31日，双方再次结账，确认2018年仓库（被告徐长权另向原告租赁的厂房及场地）租金140000元减60000元余捌万元整，大楼租金735000元减400000元余叁拾叁万伍仟元整，二者合计共肆拾壹万伍仟元整（415000）。被告徐长权在下方出具承诺一份，载明“2019年元旦之前还进叁拾壹万伍仟元整￥315000，还有壹拾万元整￥100000，在2019年2月1号之前还清。如不还清，春节之前搬迁”。2019年1月31日，被告徐长权出具还款计划书一份，载明“今我徐长权承诺：2019年3、4两个月将厂房房租（2019年4月-2020年4月）14万元付清，截止2019年6月30日前将2018年房租余款41.5万元（不包括三楼3个月房租）付清，截止2019年8月1日付清大楼房租73.5万，截止2019年12月31日前还2018年之前部分债务30万元。以上各个时间节点如有一次失信，在失信后的一周内将家俱城无条件腾空让出，连续两次失信，我保证全部迁出东雅不锈钢厂。特此承诺”。现因被告徐长权未按承诺书及还款计划的约定履行，原告遂起诉要求解除租赁关系，并支付所拖欠的租金。本院认为，原告与被告徐长权签订的租赁合同真实有效，依法应予以保护。被告在原告向其交付租赁房屋后，已装修并经营使用至今，应当按照合同约定向原告支付租金。被告对原告主张欠付2017年8月至2019年7月止的租金670000元无异议，本院予以确认。在被告徐长权租赁期间，原、被告及案外人顾德法签订三方协议，将大楼的三层交由顾德法租赁使用，该租赁协议的性质并非转租协议，而是被告及顾德法作为单独的承租人确定各自权利义务的协议，结合顾德法向原告出具的说明，顾德法在搬离时将房屋直接向原告交付，则大楼的三楼自三方签订协议之日起不再属于被告的承租范围，相应的租金应当予以扣减。被告出具的债务确认单中所扣减的400000元租金的起算时间为2017年8月1日，而顾德法三层租金的起算时间为2017年5月1日，故应当扣减2017年5月1日至2017年7月31日期间的租金100000元，被告徐长权权尚欠租金570000元。被告徐长权租赁案涉房屋作为被告金鼎家居公司的经营场所，由金鼎家居公司实际经营使用，故对原告主张被告金鼎家居公司共同承担前述款项的给付义务，本院予以支持。鉴于被告迟延履行给付义务已超过10天，现原告依据合同约定行使解除权，要求两被告返还所占用的房屋及场地，应予支持。关于原告主张的逾期付款利息，以租金335000元自2017年8月1日起按年利率6%暂算至2019年5月31日止的利息为36850元，以租金335000元自2018年8月1日起暂算至2019年5月31日止的利息为16750元，合计53600元。被告徐长权已缴纳的保证金50000元先行抵充前述利息，尚欠3600元。至于被告辩称消防系统系先行垫付的维修费用，应由原告承担，本院认为，消防系统的重新安装系被告金鼎家居公司经营所需，根据合同约定，应由其自行承担，故对被告该辩称理由，因无事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告徐长权、泰州市金鼎家居实业有限公司在本判决生效之日起十日内共同给付原告泰州市海陵区东雅不锈钢厂至2019年7月31日的租金570000元及逾期付款利息（暂算至2019年5月31日的利息为3600元，此后的利息自2019年6月1日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）。二、被告徐长权、泰州市金鼎家居实业有限公司在本判决生效之日起十日内共同将位于泰州市海陵区中间过道腾空并返还原告泰州市海陵区东雅不锈钢厂。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11036元、保全费4270元，合计15306元，由被告徐长权、泰州市金鼎家居实业有限公司共同负担（原告已预交，两被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  严丽娟人民陪审员  吉桃林人民陪审员  张 俊二〇一九年十一月五日书 记 员  马 鑫