云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0302民初4354号原告杨振峰，男，汉族，1989年3月21日生师宗县人，住曲靖市师宗县。委托代理人杨叶，云南平航律师事务所律师（特别授权）。被告云南中雅投资开发有限公司。地址：曲靖市胜峰路凤栖雅苑10栋1层。统一社会信用代码91530300094676780D。法定代表人刘兴平，董事长。委托代理人孙怀祥，系该公司工程部经理（特别授权）。原告杨振峰诉被告云南中雅投资开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告杨振峰及其委托代理人杨叶，被告云南中雅投资开发有限公司委托代理人孙怀祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年5月7日原被告签订《商品房购销合同》(合同编号ZY20181-3-201号)，原告向被告购买凤栖雅苑一期第1幢第3单元第2层201号房，原告交清相关费用后2019年1月2日办理接房，并且经过物管备案登记同意后发包给装修公司进行装修。2019年6月2日原告新装修房屋被水淹，经原、被告、施工方、物业、装修公司五方共同现场排查，确定系501号和701号房生活阳台给水套管未封堵，积水顺着套管从7楼和5楼向下流淌至原告房屋造成损失，原告房屋装修损失经装修公司测算为82401元，被告对损失数额如有异议，原告愿意配合进行司法鉴定确定。原告为维权所产生的律师费、诉讼费等费用也应当由被告承担。损失发生后原被告曾经进行协商，因差异较大无法达成一致，为维护原告合法权益，请求法院依法判令：1、由被告向原告一次性支付因房屋质量不合格导致被水淹造成的装修损失82401元；2、由被告承担律师费6000元；3、由被告承担本案案件受理费。2018年5月7日原被告签订《商品房购销合同》(合同编号ZY20181-3-201号)，原告向被告购买凤栖雅苑一期第1幢第3单元第2层201号房，原告交清相关费用后2019年1月2日办理接房，并且经过物管备案登记同意后发包给装修公司进行装修。2019年6月2日原告新装修房屋被水淹，经原、被告、施工方、物业、装修公司五方共同现场排查，确定系501号和701号房生活阳台给水套管未封堵，积水顺着套管从7楼和5楼向下流淌至原告房屋造成损失，原告房屋装修损失经装修公司测算为82401元，被告对损失数额如有异议，原告愿意配合进行司法鉴定确定。原告为维权所产生的律师费、诉讼费等费用也应当由被告承担。损失发生后原被告曾经进行协商，因差异较大无法达成一致，为维护原告合法权益，请求法院依法判令：1、由被告向原告一次性支付因房屋质量不合格导致被水淹造成的装修损失82401元；2、由被告承担律师费6000元；3、由被告承担本案案件受理费。庭审中，原告补充诉请一项：由被告承担原告租房损失4800元，租房期自2018年8月1日至2019年8月1日止。被告辩称：一、原告主张的损害后果系原告自己的装修行为所致，与被告无任何因果关系原告购买房屋漏水部位为生活阳台，给水管道以及套管均还息。该阳台层设有给水点排水地漏，并采用降板设计，以保证生活阳台排水，但是由于原告装修阻断了排水通道，水不能正常排走，从而导致水漫至厨房客厅等房间，所以原告装修行为，阻断排水通道，是造成厨房客厅等防水被水淹的主要原因；二、原告擅自装修扩建行为导致厨房漏水依法属于被告免责事由，商品房购销合同及合同补充协议第14条第四项约定，乙方不能在本商品房的阳台或本项目屋顶平台猪栏等区域擅自从事扩建搭建改造，且乙方对所购房屋进行装修时不能破坏房屋主体结构，相关管道和建筑外立面含外墙外门窗阳台栏板公共通道护栏及墙面等部分的颜色形状规格和材料，否则由此所引起的一切法律责任和后果均由乙方承担。本案中其他楼层的3、4、5、6、7层均为受损，三四楼均未受损，原告主张漏水导致的损害后果，正是由于原告装修原因导致，按双方合同约定，被告不应承担任何责任。三、原告主张的损失背离了客观事实，原告自己存在重大过错。原告主张的损失系烟雾前损，本来就不客观，众所周知，漏水事件导致原告的部分装修被损大部分被烟雾不可能受损，但原告主张全损，这是背离客观事实的主张。就漏水事件本身而言，若原告自己及时发现本身可以避免损失或者减轻损失；四、被告履行了及时抢修义务，避免了损失的进一步扩大。在原告反映给水管道以及还期间漏水是以后我公司积极组织施工单位现场抢修，组织了损失的进一步扩大，已履行了合同义务，依法不应当承担赔偿责任。综上所述，原告主张房屋漏水问题导致其损失，是原告擅自装修行为所致，且属于合同约定的被告免责事由，被告依法不承担赔偿责任。请人民法院依法驳回原告诉讼请求。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件、被告网上工商登记信息各一页，证明原、被告主体资格；2、《商品房购销合同》一份22页、《住宅质量保证书》一份13页、《物业服务手册》一份21页、缴费单据7页，证明2018年5月7日原、被告签订《商品房购销合同》（合同编号ZY20181-3-201号），原告向被告购买凤栖雅苑一期第1幢第3单元第2层201号房。原告交清相关费用后2019年1月2日办理接房，并且经过物管备案登记同意后发包给装修公司进行装修。3、《装修结算书》一份14页、水淹后维修费用明细一份2页、情况说明1页、视频一段，证明原告房屋被水淹后造成的装修损失为82401元，损失是因为被告的房屋质量问题造成的，具体是501号和701号房生活阳台给水套管未封堵，积水顺着套管从7楼和5楼向下流淌至原告房屋造成损失。4、《委托协议》一份7页、律师费票据1页，证明原告为了维权开支律师费6000元，应当由被告承担。5、租房合同两份，证明因被告违约，交付的房屋质量不合格，导致原告的房屋被水淹，在外边租住房屋产生的租房损失4800元。经质证，被告对原告所提交的证据认为：我方认可套管漏水的事实，但是我方不认可产生的损失，如果原告不把阳台封了，水可以正常排出去，就不会存在任何损失，原告罗列了大量的从装修公司的一些装修费用和清单，有些跟淹水毫无任何关系，什么吊顶，可以请审判长仔细看一下他这个东西没有任何事实根据，另外一个我们想说律师费跟本案没有任何关联性，因为购房合同里面没有任何约定，其他的没有异议。本院认为，原告所提交的上述证据1、2、4客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。证据3《装修结算书》一份、水淹后维修费用明细一份、视频一段不能证明原告装修损失，本院不予采信，应由有资质的鉴定机构鉴定结论作为依据。曲靖金成物业服务有限公司《情况说明》客观真实，本院予以采信，但原告加装玻璃门，是否导致损失扩大，应由有资质的鉴定机构鉴定结论作为依据。证据4《委托协议》只能证明原告为了维权开支律师费6000元，证据5《租房合同》仅有出租方与承租方杨振峰的《租房合同》，而无其他证据予以佐证，本院不予采信。被告针对其答辩意见，向本院提交证据如下证据：一、营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件各一份，证明被告的身份信息；二、工程竣工验收证明书、金成物业房屋验收交接表、金成物业入住登记表、1栋土建结构、建筑专业施工蓝图、1栋给排水专业施工蓝图各一份，证明本案诉争房屋经过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的验收，验收结论是合格，本案诉争房屋是原告验收后，签字确认同意接房并入住，被告方严格按照施工图纸进行降板施工，且给排水设施完善，不存在质量问题；三、情况说明一份，证明原告家的水源头是7楼和5楼生活阳台积水过多，积水顺着套管由7楼和5楼向下流淌至原告家阳台，因原告改变阳台使用功能，且加装玻璃门阻断排水地漏，造成损失；四、涉案房屋装修改造照片一组，证明房屋渗水的根本原因是原告擅自改变房屋结构，把阳台回填改造成厨房，并在阳台装修增加了玻璃门，阻断了阳台正常排水；五、《商品房购销合同》及《合同补充协议》各一份，证明1、合同补充协议第八条第（二）约定：对于本合同项下商品房及附属的外立面、屋面、门窗尺寸、入户方向、户型、结构等乙方予以接受和认可，并承诺未经本合同项下商品房设计单位的批准，不得擅自进行改动。乙方承诺，未经甲方或者聘请的物业管理企业同意，不得在其所购房屋的阳台、专用区域及庭院、屋顶、露台等除搭建任何形式的建筑物及构筑物；第（三）因乙方使用不当（含不当装修）造成的服务质量问题，即使在保修期内，甲方也不承担保修责任，造成质量受损或他人损失的，由乙方承担全部责任；第十四条第1款约定：甲方不承担保修责任的情形：（3）乙方擅自改动结构、设备位置和不当装修，（6）因乙方自身原因造成损害的其他情形。第4款约定：乙方不能在本商品房的阳台或者本项目屋顶等区域从事扩建、搭建、改造，且乙方对所购房屋进行装修时不能破坏房屋主体结构，相关管网，否则，由此引起的一切法律责任和后果均由乙方承担。六、《金成物业装饰装修申请表》、《金成物业装饰装修许可证》、《凤栖雅苑装饰装修管理协议》、《装饰装修须知》各一份，证明1、《金成物业装饰装修申请表》约定：施工前请确认水电正常、防水完好、下水通畅、室内设施完好方可施工，装修开工后出现问题由业主与装修方自行协商处理。2、《金成物业装饰装修许可证》约定：2、不得改变房屋原有使用功能，不得加筑隔墙，6、不得在花园、露台、车库平台、房顶搭建；8、有防水要求的房间装修开工后出现漏水由装修方或业主自行承担责任；9、业主改动部分由业主自行承担保修责任。3、《凤栖雅苑装饰装修管理协议》约定：13、有防水要求的房间装修开工后出现漏水由装修方或业主自行承担责任；14、业主改动部分由业主自行承担保修责任。经质证，原告对证据一无异议；对证据二的三性无异议，对证明目的有意见，房屋的验收是针对所有的工程进行的验收，并不是仅仅针对原告的房屋进行的验收，只要是大的方面工程质量要求，那么相关监理单位进行严格的验收，诉争的房屋是否质量合格是要在使用过程中，那么本案也是在使用过程中产生的；对证据三的三性无异议，但不认可证明目的，被告认为是因为原告擅自改变生活阳台使用功能安装玻璃门阻断地漏造成损失。造成损失的源头，是因为7楼和5楼的生活阳台积水过多，向下流淌至原告的房屋阳台，造成损失的，7楼和5楼生活阳台之外没有对水管加装套管；对证据四的三性无异议，对证明目的有意见，意见与证据三的一致，7楼和5楼的管道是顺着厨房的墙里面流下来的，水是顺着管道外边流下来的；对证据五的三性无异议，但不认可证明目的，并不是原告在装修过程中施工不当导致的漏水，而是顺着水管外部流下来的，是原告是无法改变或阻止的；对证据六的三性没有异议，但对证明目的有意见，意见跟前述一致，虽然接房时是晴天接房的，没有看见漏水的现象，因为本案的发生的是因为积水、漏水了，才发现的，被告在交房之前有没有提醒原告说他房屋质量本身有瑕疵，原告接房后，被告已经违反合同的约定向原告交付的房屋质量有瑕疵产生的损失跟原告产生的损失不应当。本院认为，被告提交的上述证据客观真实，但是否属原告改变结构、装修不当造成房屋遭受损失，被告无证据予以佐证，对被告的证明目的本院不予采信。庭审中，原告申请对房屋装修损失进行鉴定，经组织原被告双方协商由曲靖珠源司法鉴定中心进行装修损失鉴定，经本院委托曲靖珠源司法鉴定中心进行装修损失鉴定，经鉴定，杨振峰位于曲靖市房屋装修及设施受损价值为25677元。原告杨振峰交纳鉴定费9000元。经质证，原告对鉴定意见书的结果认为是按照修复价值进行评估的，没有考虑因修复给新家具或新装修导致的贬值损失，所以该鉴定意见只属于部分损失，而不是全额损失，对其真实性不予认可。被告对鉴定意见书没有意见，但是不清楚为何鉴定时没有通知我方参加，对装修损失金额无异议。本院认为，曲靖珠源司法鉴定中心作出的《司法鉴定意见书》系现场勘验、依照国家相关标准测算形成，本院予以采信。经过庭审与质证，本院确认如下法律事实：2018年5月7日，原告杨振峰（商品房买受人、乙方）与被告云南中雅投资开发有限公司（商品房出卖人、甲方）签订《商品房购销合同》，购买位于曲靖市房屋，双方就房屋价款与计价方式、面积误差的处理、付款方式及期限、交付期限、乙方逾期付款的违约责任、甲方逾期交房的违约责任、交接、产权登记等作了约定。同日，双方签订《合同补充协议》，对住房公积金贷款担保、联络方式、一次性付款方式和分期付款方式、房屋交付、物业管理、保修责任等作了补充约定。2018年5月7日，该房由被告公司出具了《商品房购销合同登记备案表》，原告以分期付款方式向被告交纳了购房款，后交纳了装修押金、配套费等相关费用。被告作为建设单位向原告出具了《住宅使用说明书、住宅质量保证书》，2019年1月2日，原、被告进行了交、接房，同日，原告作为业主与曲靖金成物业服务有限公司签订《业主临时规约》、《前期物业服务协议》、《装修装饰须知》后原告对房屋进行装修，并对装修款项进行结算。2019年6月6日曲靖金成物业服务有限公司出具的《情况说明》载明：2019年6月2日凤栖雅苑1幢3单元201室杨振峰业主家被水淹事件，经多方排查，其来水源是生活阳台给水套管未封堵，加上下大雨，楼上501室和701室生活阳台积水过多，积水顺着套管由7楼和5楼向下流淌至201室，对201室造成损失。另一方面由于201室在装修过程中，改变生活阳台使用功能，且加装玻璃门阻断了排水地漏，导致损失扩大。经本院委托曲靖珠源司法鉴定中心进行装修损失鉴定，2019年10月24日，曲靖珠源司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：杨振峰位于曲靖市房屋装修及设施受损价值为25677元。原告杨振峰交纳鉴定费9000元。本院认为，商品房销售合同是房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋出售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同。本案中，被告作为房地产开发商，其在出售房屋给原告后，原告对房屋进行装修使用，使用过程中，房屋出现漏水、渗水，给原告造成一定经济损失，导致房屋漏水、渗水，是楼上501室和701室生活阳台积水过多，生活阳台给水套管未封堵，流淌至原告房屋导致，被告提出导致原告房屋漏水、渗水，是原告擅自改变阳台使用功能，在阳台安装玻璃门阻断漏水，是原告在装修过程中施工不当导致的漏水，无相关证据予以证实，其理由本院不予采纳，被告对原告装修损失应承担赔偿责任。在原告房屋受损后，原、被告均没有积极采取措施，放任了损失的扩大，原、被告均有一定责任。本院酌情考虑原告承担20％、被告承担80％的责任，被告应赔偿原告杨振峰房屋装修及设施损失为20541.60元（25677元×80％＝20541.60元），原告自行承担5135.40元（25677元×20％＝5135.40元）。鉴定费9000元，按上述比例原告承担1800元（9000元×20％＝1800元），被告承担7200元（9000元×80％＝7200元），原告提出租赁房屋产生租房费用4800元，仅有《租房合同》，而无其他证据予以佐证，本院不予采信。对律师费的诉请，虽因维权开支，但原被告对该项费用未作约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南中雅投资开发有限公司赔偿原告杨振峰房屋装修及设施损失20541.60元。二、由被告云南中雅投资开发有限公司支付原告杨振峰鉴定费7200元。三、驳回原告杨振峰的其他诉讼请求。以上一、二项款项共计27741.60元，于本判决生效后十五日内履行完毕。案件受理费1960元（原告已预交），由原告杨振峰承担392元，被告云南中雅投资开发有限公司承担1568元（执行时一并支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  钱瑞鑫人民陪审员  李昌旭人民陪审员  荀春平二〇一九年十一月五日书 记 员  周长虹