江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初1875号原告：徐州金鹰人民广场购物中心有限公司，住所地徐州市淮海西路270号。法定代表人：田勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：董伟，江苏金合律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿绪，男，1984年6月1日生，汉族，生活业态部主管，住本市泉山区。被告：徐州市洛可餐饮企业管理有限公司，住所地徐州市二环西路丽景美厦319-1室。法定代表人：尹爱云，该公司总经理。原告徐州金鹰人民广场购物中心有限公司（以下简称徐州金鹰公司）诉被告徐州市洛可餐饮企业管理有限公司（以下简称徐州洛可公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告徐州金鹰公司的委托诉讼代理人董伟、耿绪到庭参加诉讼，被告徐州洛可公司经本院公告送达诉状副本、开庭传票等法律文书，期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州金鹰公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告徐州洛可公司支付房屋租金17388.47元、物业管理费2482.67元、水电费3741.32元、违约金31938元及逾期付款滞纳金6014.33元（滞纳金暂计算至2019年3月20日，另按未付金额24%/年的标准计算至付清之日止）；二、被告徐州洛可公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年9月，原被告之间签订一份房屋租赁合同，约定原告徐州金鹰公司将营业场所内编号为1130-A01-00039的商铺租给被告徐州洛可公司使用，租期自同年10月1日起至2018年9月30日止，租金为5323元/月或被告徐州洛可公司月销售收入的20%二者取高，物业管理费为30.41元/月平方米，合同另对支付方式进行了约定，逾期不付的，被告徐州洛可公司应按日承担0.2%的滞纳金，被告徐州洛可公司擅自退租或提前单方面终止合同的，应向原告徐州金鹰公司支付相当于六个月租金的违约金等。合同签订后，被告徐州洛可公司向原告徐州金鹰公司缴纳了履约保证金10000元，原告徐州金鹰公司依约将商铺交给被告徐州洛可公司使用。合同履行期间，被告徐州洛可公司于2018年3月擅自停止经营并撤场，原告徐州金鹰公司多次要求被告徐州洛可公司恢复营业无果。被告徐州洛可公司撤场时尚欠原告徐州金鹰公司部分费用未付，以被告徐州洛可公司缴纳的履约保证金抵充后，仍欠原告徐州金鹰公司所诉金额的各项费用，原告徐州金鹰公司为维护自己合法权益，特诉至法院。被告徐州洛可公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。根据原告徐州金鹰公司的举证及当庭陈述，本院直接对以下事实予以认定：2014年8月，原被告之间即建立了租赁关系。2017年10月1日，原告徐州金鹰公司（甲方）与被告徐州洛可公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定原告徐州金鹰公司将营业场所内编号为1130-A01-00039的商铺出租给被告徐州洛可公司使用。该商铺套内建筑面积25平方米，建筑面积50平方米，本合同所涉及面积均以套内建筑面积为准；租期自同年10月1日起至2018年9月30日止；租金按月定额租金与月销售收入分成租金二者取较高值，具体标准如下：自2017年10月1日至2018年9月30日首期租金每月每平方米212.91元，即首期租金为15969元（具体首期租金额度及起始日以附件二房产交付确认书为准）与首期累计销售收入分成租金20%两者取高；首期之后的首年其他各月租金按每月每平方米212.91元，即月租金5323元与月销售收入分成20%两者取高。日定额租金=月定额租金×12个月/365天；首期租金支付时间为办理进场日前支付。首期销售收入分成租金大于定额租金，则乙方将二者的差额在下期定额租金支付时同期支付给甲方。除首期租金外，其他租金均按每3个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方一次性足额支付下个交租期定额租金。上月销售收入分成租金大于定额租金，则乙方将二者的差额在下期定额租金支付时同期支付给甲方；月物业服务费收费标准为：每平方米每月30.41元。日物业服务费=月物业服务费×12个月/365天；首期物业服务费为约定装修期结束次日起至第3个月最后一日期间的物业服务费。首期物业服务费应于办理进场日前支付。除首期物业服务费外，其他费用均按每？个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交费期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方或甲方指定的物业公司一次性足额支付下个交费期费用；自房产交付之日起，乙方应当自行承担并支付该物业所发生的水、电、燃气等公用事业费，包括但不限于甲方经营场所内所消耗的水、电、燃气等费用以及水、电、燃气传送过程中损耗所发生的公用事业费，损耗部分按照该物业的实际用量占甲方经营场所的总用量的比例分摊。具体价格如下：水费3.86元/吨，电费0.9元/度；乙方依据本合同应支付的租金、物业服务费及其他费用以银行转账方式存入甲方指定的账户（但应向甲方提交相关转账凭据，以便甲方核实），或将等额支票送至甲方指定地址，甲方或甲方指定的物业公司核实收到乙方交纳款项后，应向乙方出具相应票据；首期租期结束后7日内，乙方提供相关财务报表给甲方审核，进行首期销售收入的统计，并核算首期销售收入分成租金，除首期租金外，每月结束后7日内，乙方提供相关盖章或签字版财务报表给甲方审核，进行上月销售收入的统计，并核算上月销售收入分成租金，年度结束后一个月内乙方提供具有合法资质注册会计师事务所审计的财务报表作为销售收入依据便于甲方核查年度内每月分成租金；乙方于签署本合同之日起5日内向甲方支付相当于首年3个月的租金作为履约保证金，金额为15969元；本合同提前解除或终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日准时交还该物业；在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业服务费、水、电、空调及其他费用，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，且每逾期1天，乙方须每天按上述费用的2‰向甲方支付滞纳金；租赁期间内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租或提前单方面终止合同的，应向甲方支付相当于六个月租金的违约金。合同签订后，原告徐州金鹰公司依约将商铺交给被告徐州洛可公司使用。被告徐州洛可公司向原告徐州金鹰公司缴纳了10000元保证金。被告徐州洛可公司依约缴纳了2017年10月1日至2017年12月31日的租金及物业管理费。原告徐州金鹰公司陈述，被告徐州洛可公司自2017年9月起就未支付过水电费。原告徐州金鹰公司另陈述，被告徐州洛可公司自2018年3月即开始不正常经营了，2018年3月底，被告徐州洛可公司停止营业。2018年4月8日，原告徐州金鹰公司在其系统中停止了与被告徐州洛可公司的租赁合同关系。2018年4月29日，原告徐州金鹰公司就案涉商铺与案外人签订租赁合同。2019年3月20日，原告徐州金鹰公司即以诉称理由起诉来院。因被告徐州洛可公司下落不明，本院依法公告向其送达诉状副本、开庭传票等法律文书，期满被告徐州洛可公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。本院认为，原被告之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应全面履行。关于原告徐州金鹰公司主张的2018年1月1日至2018年4月8日期间的租金17388.47元、物业费2482.67元的诉请，根据原被告双方之间的《租赁合同》的约定，原告徐州金鹰公司主张的租金应为17368.21元（212.91元/月/平方×25平方×12月÷365天×8天+212.91元/月/平方×25平方×3月）；物业费应为2480.71元（30.41元/月/平方×25平方×12月÷365天×8天+30.41元/月/平方×25平方×3月）。原告徐州金鹰公司另主张水电费3741.32元，本院予以支持。被告徐州洛可公司所欠原告徐州金鹰公司上述款项逾期不付，显属违约，由于双方合同约定逾期付款承担日0.2%的滞纳金约定过高。现原告徐州金鹰公司要求按未付金额年利率24%的标准计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。根据原被告之间的《租赁合同》的租金交付期限，其中15968.25元（212.91元/月/平方×25平方×3月）租金的缴纳日期为2017年12月20日前，故此15968.25元租金的逾期付款滞纳金自2017年12月21日开始计算，剩余租金1399.96元（212.91元/月/平方×25平方×12月÷365天×8天）租金按双方约定应在2018年3月20日前缴纳，故此1399.96元租金的逾期付款滞纳金应自2018年3月21日开始计算。关于物业费及水电费，原被告双方并未约定支付时间，故此两项的滞纳金，本院支持自起诉之日即2019年3月20日开始计算的滞纳金。本案中，被告徐州洛可公司在租赁关系存续期间，无故退出租赁商铺且原告徐州金鹰公司已在自己系统中停止了与被告徐州洛可公司的租赁合同并已将案涉商铺另租他人，应认定原被告双方之间的租赁关系已解除。根据双方之间的《租赁合同》的约定，承租方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租，应向出租方支付相当于6个月租金的违约金，但原告徐州金鹰公司在被告徐州洛可公司退租之后，未满2个月即将案涉商铺再次出租出去。违约金具有以补偿性为主、以惩罚性为辅的性质，本案中，原告徐州金鹰公司因被告徐州洛可公司违约所造成的损失低于原被告之间关于违约金的约定，因此，综合考量双方之间合同的履行程度、被告徐州洛可公司的违约程度等因素，本院酌定支持原告金鹰公司相当于2个月租金的违约金，即10645.50元。庭审中，原告徐州金鹰公司同意在本案中将被告徐州洛可公司支付的10000元保证金在本案中一并抵扣。经本院公告送达诉状副本、开庭传票等法律文书，期满被告徐州洛可公司未到庭参加诉讼，应自行承担不利的法律后果，本院依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐州市洛可餐饮企业管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州金鹰人民广场购物中心有限公司支付2018年1月1日至2018年4月8日期间的租金17368.21元、物业费2480.71元、水电费3741.32元，扣除被告徐州市洛可餐饮企业管理有限公司支付的10000元保证金，合计为13590.24元；二、被告徐州市洛可餐饮企业管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州金鹰人民广场购物中心有限公司支付上述租金、物业费及水电费逾期付款的滞纳金（其中15968.25元租金自2017年12月21日开始计算；剩余租金1399.96元自2018年3月21日开始计算；物业费2480.71元、水电费3741.32元，自2018年3月20日开始计算，均按年息24%，计算至实际给付之日止）；三、被告徐州市洛可餐饮企业管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州金鹰人民广场购物中心有限公司支付违约金10645.50元；四、驳回原告徐州金鹰人民广场购物中心有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1340元，公告费560元，合计1900元，由被告徐州市洛可餐饮企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王亚群人民陪审员  杨晓菊人民陪审员  周道富二〇一九年十一月七日书 记 员  李 曼