山西省长治市中级人民法院民事判决书（2019）晋04民终2261号上诉人（原审原告）：李鹏飞，男，1986年10月26日出生，汉族，河南省登封市人，住长治市。被上诉人（原审被告）：崔晓岗，男，1960年1月20日出生，汉族，山西省平顺县人，住长治市。委托诉讼代理人：李芬芳，山西静庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯婷，山西静庭律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李书民，男，1962年1月11日出生，汉族，山西省平顺县人，无业，住山西省平顺县。上诉人李鹏飞因与被上诉人崔晓岗、李书民房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院（2019）晋0403民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李鹏飞，被上诉人崔晓岗的委托诉讼代理人李芬芳、侯婷，被上诉人李书民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李鹏飞上诉请求：撤销(2019)晋0403民初286号民事判决,判令被上诉人崔晓岗尽快结清其所欠10272元物业费,如有违约金也应一并缴纳，或将本案发回重审；涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由:一、原审没有明确本次交易的主体。本次交易合同双方为李鹏飞与崔晓岗,李书民只是在配合李鹏飞与崔晓岗履行过户手续。李鹏飞没有向李书民追缴费用的权利,只能向崔晓岗主张。二、李书民欠许多人的钱至今未能归还,并且是无业无收入人群,不具备向上诉人支付7704元物业费的能力。三、法院未采纳李书民和李鹏飞在法庭上对基本事实的陈述系错误。开庭时李鹏飞明确表示不接受也不追责李书民,只是要求崔晓岗尽快向物业缴纳其应缴纳的四年物业费。李书民也陈述在法院执行判决时就应该把此房屋所涉及的费用一并承担。崔晓岗辩称，崔晓岗不应承担全部物业费及滞纳金。一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的诉讼请求。李书民辩称，其债务已经还清，本案与其无关。其只是协助办理手续，对物业费等其他事情不知情。李鹏飞向一审法院起诉请求：1.要求被告结清安康小区12号楼2单元903室所欠的（2014年11月1日至2018年11月1日）4年的物业费共计10272元及滞纳金。2.赔偿原告的误工损失及精神损失费，并赔偿合同附带应交于原告使用的家具设施设备的损失，共计15000元。3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:被告李书民于2010年12月23日以444482元购买了位于长治市××区户903号房屋。因被告李书民欠王慧良100万元及利息，经原长治市城区人民法院判决后，进入执行程序，法院对登记在被执行人李书民名下位于长治市××区户903号房屋及配套地下室进行了查封（对房屋手续的查封）、评估、拍卖，后因无人竞拍导致流拍。申请执行人王慧良同意以评估价93.81万元接收该房屋及配套地下室，原长治市城区人民法院于2017年8月16日作出（2016）晋0402执137-2号执行裁定书，裁定：李书民名下位于长治市××区户903号房屋及配套地下室作价93.81万元交付王慧良折抵债务，长治市安康小区（东区）12号楼2单元9层C户903号房屋及配套地下室所有权自交付时起转移给王慧良；王慧良可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。裁定书下达后，该房屋未办理过户手续。2017年11月份，李书民的儿子李泽辉将房屋交于被告崔晓岗。另查明：被告崔晓岗系王慧良的丈夫。2018年3月1日，被告李书民与王慧良签订《协议书》，约定：李书民自愿将自己名下的房产位于长治市××区户903号房屋含装潢和附属的地下室作价125万元抵债给王慧良，作为李书民还给王慧良的100万元本金和部分利息，并同意王慧良以此协议为据办理房产过户手续。该协议由王慧良、李书民的儿子李泽辉签字。2018年5月7日，原告（买方乙方）通过房屋中介山西福安居房产经纪有限公司（丙方）居间介绍与二被告（卖方甲方）签订《二手房买卖合同》，约定：崔晓岗为抵押权人；甲方以109万元卖予乙方位于长治市××区户903号房屋及配套地下室；该房屋交付时，甲乙双方应共同对附随该房屋一并转让的设施、设备及装饰装修情况进行清点查验，并办理书面交接手续，甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡本合同记载的各项设施、设备及装饰装修被损坏、拆除的，甲方应按购置同等设施、设备的市场新品价格或修复同类工程的市场价值承担赔偿责任；交付日前，房屋所产生的水、电、有线电视、通讯、物业等各项费用由甲方承担，应在房屋交付前结清，交付后产生的费用由乙方承担。合同附物品清单、设施费用清单，但数量与状态为空白，该物品清单及设施费用清单没有房屋买卖双方的签字。合同签订后，原告于2018年5月7日给付被告崔晓岗房屋定金3万元，于2018年5月31日支付被告崔晓岗房屋首付款36万元。2018年9月10日，因要办理房屋过户手续，法院作出（2016）晋0402执137-3号裁定书，解除了对涉案房屋的查封。2018年11月13日，被告李书民（卖方甲方）与原告（买方乙方）签订《补充协议》，约定了有关地下室交付事宜及李书民同意由抵押权人崔晓岗代收房屋首付款及尾款。当日，原告将剩余房款70万元给付被告崔晓岗。被告崔晓岗于2018年11月5日将房屋交付原告。2014年11月至2018年11月，涉案房屋欠物业费10272元。一审法院认为，二被告中的崔晓岗与李书民之间的债权债务关系通过法院判决的形式确定了欠款数额，后在执行过程中经过法院查封、评估，并于2017年8月16日作出裁定书，将被告李书民名下位于长治市××区户903号房屋及配套地下室的所有权裁定给了被告崔晓岗（王慧良）所有，房屋也于2017年11月交付给了被告崔晓岗。因该房屋未将房产手续过户至被告崔晓岗名下，故在2018年5月7日，二被告以出卖方与原告签订《二手房买卖合同》，在合同中虽约定被告崔晓岗为抵押权人，但其实际已成为房屋的所有权人，被告李书民仅为名义上的房屋所有权人，李书民在二手房交易中主要义务为协助原告办理过户手续，原告将房款交付给被告崔晓岗，这也是签订该买卖合同三方当事人真实的意思表示。对于交付房屋前即2018年11月之前欠交的物业费，作为现房屋的实际所有权人原告有权向二被告主张权利。被告李书民与被告崔晓岗在以房屋抵顶债务时仅就房款达成协议，未就物业费的交纳问题有书面约定，因2014年11月至2017年11月期间房屋实际由被告李书民掌控，这三年的物业费7704元应由被告李书民承担，2017年11月至2018年11月的物业费2568元应由被告崔晓岗承担。原告要求的物业费的滞纳金因其未提供具体的数额，对原告的该请求不予保障。原告要求的赔偿误工损失及精神损失费，缺乏法律依据，对其该请求亦不予保障；原告诉请的家具设施设备的损失，因原告提供的物品清单及设施清单没有交易双方的签字确认，缺乏相应的事实依据，对原告的该项请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告崔晓岗于判决生效后三日内给付原告李鹏飞物业费2568元，被告李书民于判决生效后三日内给付原告李鹏飞物业费7704元。二、驳回原告李鹏飞其他诉讼请求。案件受理费减半收取216元，由原告承担110元、二被告各承担53元。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，二审围绕上诉人的上诉请求及事实与理由进行审理。上诉人李鹏飞与被上诉人崔晓岗、李书民签订的二手房买卖合同第五条明确约定，交付日前，房屋所产生的水、电、有线电视、通讯、物业等各项费用由甲方即崔晓岗、李书民承担，应在房屋交付前结清。该二手房买卖合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效。故对于房屋交付李鹏飞前欠付的物业费，李鹏飞有权向崔晓岗和李书民主张。由于崔晓岗与李书民未就物业费的缴纳进行书面约定，一审依据该房屋2017年11月之前由李书民实际控制，2017年11月已交付崔晓岗的事实，判决由李书民承担2014年11月至2017年10月三年物业费7704元、崔晓岗承担2017年11月至2018年10月一年物业费2568元并无不当，本院予以维持。上诉人李鹏飞主张应由崔晓岗支付所欠10272元物业费的上诉理由不能成立。综上，上诉人李鹏飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费432元，由上诉人李鹏飞负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭树青审 判 员 闫明先审 判 员 郝志芳 二〇一九年十一月十九日法官助理 李阳阳书 记 员 魏少峰