福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽08民终1512号 上诉人（原审被告）：苏炳华，男，1975年12月27日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 上诉人（原审被告）：吴秋萍，女，1982年4月30日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：苏炳华，即本案上诉人，系吴秋萍配偶。 被上诉人（原审原告）：厦门住总物业管理有限公司龙岩分公司，住所地福建省龙岩市新罗区南城登高东路**综合办公楼****，统一社会信用代码91350800669287832A。 法定代表人：修友良，经理。 委托诉讼代理人：陈倩云，福建公治律师事务所执业律师。 上诉人苏炳华、吴秋萍因与被上诉人厦门住总物业管理有限公司龙岩分公司（以下简称住总物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初6496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人苏炳华、吴秋萍，被上诉人住总物业公司的委托诉讼代理人陈倩云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏炳华、吴秋萍上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1.上诉人跟被上诉人签订的物业管理服务合同，是2016年7月2日签订的前期物业管理合同，在业委会2017年成立后就应当作废失效。但因被上诉人跟业委会某些成员存在不正当利益输送，导致业委会不按照物业管理条例规定，及时召开业主大会，选聘或续聘物业，签订体现广大业主意愿、符合广大业主利益的服务合同。针对业委会跟被上诉人签订的续聘合同和物业违反诚实守信的契约精神，我向业委会和物业提出异议，但他们置之不理。所以业委会成立后，由业委会个别成员跟被上诉人签订的协议是不合法的，属于无效合同。2.被上诉人在管理过程中，存在巨额的明显不合理分摊费用、以虚报价格来套取业主共有资金的情况，拒绝上诉人(利益相关方)依据享有的知情权、监督权，对其监督。服务不尽责等严重违反契约精神的行为，侵害包括上诉人在内广大业主权益。 住总物业公司答辩称，一、上诉人主张龙岩市新罗区御龙首府小区业主委员会与选聘物业公司所签订的《物业服务合同》无效无事实和法律依据，不应当得到支持，答辩人有权要求两上诉人付清欠缴的物业费、公摊水电费合计3781.3元。1.龙岩市新罗区御龙首府小区业主委员会于2017年8月11日成立，2017年10月1日，该业主委员会依法与选聘的物业公司签订《物业服务合同》，该《物业服务合同》的内容均系严格依照我国《合同法》《物权法》《福建省物业管理条例》等法律法规的规定及结合小区特点而制定的，合同内容未损害业主利益，更未违反我国法律法规的规定，且无最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中规定的无效情形，故根据我国《合同法》第四十四条、第六十条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，应当依法认定御龙首府小区业主委员会与物业公司所签订的《物业服务合同》合法有效，对两被上诉人具有约束力，两被上诉人应按合同约定全面履行缴纳物业费等费用的义务。2.上诉人认为答辩人与业主委员会某些成员存在不正当利益输送，导致所签订物业服务合同损害全体业主利益，对于该主张，上诉人至今未提供证据予以证实，故根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，两上诉人应当承担举证不能的法律后果，该主张不能成立。3.答辩人具备适格的诉讼主体，有权要求两上诉人履行付款义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十二条的规定，答辩人作为厦门住总物业管理有限公司下属的分支机构，已依法设立并领取了营业执照，故属于上述“其他组织”范畴，可以作为诉讼主体参加诉讼。同时，厦门住总物业管理有限公司作为总公司所出具的《情况说明》已经明确答辩人自始至终系其在龙岩地区所承接的所有小区，即包括御龙首府小区在内的物业服务合同实际履行者的事实，答辩人有权单独追缴物业欠费等相关事宜。且答辩人在其经营范围内已对御龙首府小区提供了物业服务，履行了物业服务合同，业主委员会及业主对此亦未提出异议，故答辩人主体适格，原审法院认定上诉人应当向答辩人支付物业费用等费用并无不当。二、答辩人在物业服务过程中，已经尽职尽责按照相关物业服务合同的约定履行服务义务，不存在严重违反契约精神及侵害广大业主权益的行为。上诉人至今也未提供证据予以证实答辩人存在该行为，故根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，两上诉人应当承担举证不能的法律后果。且上诉人提出的主张与本案无关联，并不能成为其拒缴物业费等相关费用的理由，具体理由答辩人在一审庭审查明案件事实阶段已经逐一进行阐述，此处不再赘述。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 住总物业公司向一审法院起诉请求：判令吴秋萍、苏炳华立即向住总物业公司支付物业服务费3275.2元、代为垫付的公摊电费486.6元、公摊水费19.5元，共计3781.3元。 一审法院认定事实：住总物业公司系龙岩市新罗区御龙首府小区的物业服务公司，吴秋萍、苏炳华是龙岩市新罗区御龙首府小区1幢3401室、1幢3402室的业主。双方于2016年7月2日签订《御龙首府前期物业管理服务协议书》一份，《协议书》对物业基本情况、物业管理服务项目、双方权利义务、管理服务标准、物业服务费及相关费用标准、违约责任等均作出了明确的约定。《协议书》第十六条物业管理服务费第（一）项约定：高层住宅按房产面积的每月每平米1.49元收取，按季度缴纳；第十七条小区公摊水电费第（一）项约定：房屋交付使用后，为小区正常运转产生的公用水电费应由乙方（指业主方）按比例分摊；第十八条车位管理费第（一）项约定，停车场、车库、车位产权由业主购置的，车位业主或车位使用人应按车位每位每月60元。摩托车车位每月按20元的标准向甲方缴纳车位管理服务费；第二十七条违约责任约定，乙方违反协议约定，不按本协议约定的收纳标准和时间交纳物业管理服务费、代收代缴水、电费等相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三缴纳违约金。截至2019年7月31日止，吴秋萍、苏炳华御龙首府小区1幢3401室欠缴物业服务费3275.2元、代为垫付的公摊电费486.6元、公摊水费19.5元，共计3781.3元【2018年4月至2019年7月止的物业服务费1892.8元（住宅79.39㎡*1.49元/㎡每月*16个月）；2018年4月至2019年6月止欠缴先行垫付的公摊电费486.6元、公摊水费19.5元，合计2398.9元；御龙首府小区1幢3402室欠缴2018年4月至2019年7月止物业服务费1382.4元（住宅58㎡*1.49元/㎡每月*16个月）】。在物业服务合同期限内，吴秋萍、苏炳华已经实际享受到住总物业公司提供的各项物业服务，其理应向住总物业公司交纳物业服务费期间实际发生的物业服务费及水、电费等各项费用。但截至2019年7月31日止，吴秋萍、苏炳华居住使用（或所有）的住宅欠缴物业服务费、现行垫付的水、电费等共计3781.3元尚未交付，具体为：御龙首府小区1幢3401室欠缴2018年4月至2019年7月止的物业服务费1892.8元（住宅79.39㎡*1.49元/㎡每月*16个月）；2018年4月至2019年6月止欠缴先行垫付的公摊电费486.6元、公摊水费19.5元，合计2398.9元；御龙首府小区1幢3402室欠缴2018年4月至2019年7月止物业服务费1382.4元（住宅58㎡*1.49元/㎡每月*16个月）。住总物业公司此前已经采取多种方式（包括公示、电话催收、上门催缴、闽西日报供稿、法院调解超市诉前调解等）多次要求吴秋萍、苏炳华及时交纳上述所欠费用，但吴秋萍、苏炳华置之不理，至今为止仍分文未付。为此，住总物业公司诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，住总物业公司具有独立法人资格，具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。吴秋萍、苏炳华与住总物业公司签订的《御龙首府前期物业管理服务协议书》合法有效，该协议书对物业服务企业及业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。住总物业公司根据该合同的约定向业主提供了物业管理服务，业主在接受住总物业公司提供的物业服务后，负有向其交纳相应的物业管理服务费的义务。吴秋萍、苏炳华答辩意见主要系涉及小区物业管理存在的瑕疵及业主整体利益问题，但不能成为拒不缴纳相关费用的理由。吴秋萍、苏炳华系御龙首府小区1幢3401室、1幢3402室的业主，截至2019年7月31日止，吴秋萍、苏炳华欠缴物业服务费3275.2元、代为垫付的公摊电费486.6元、公摊水费19.5元，共计3781.3元，应限期支付，并承担逾期付款的违约责任。根据协议书约定，不按本协议约定的收纳标准和时间交纳物业管理服务费、代收代缴水、电费等相关费用的，住总物业公司有权要求吴秋萍、苏炳华补交并从逾期之日起按每日千分之三缴纳违约金，现住总物业公司变更诉讼请求，放弃主张吴秋萍、苏炳华对逾期支付的物业服务费的逾期缴纳违约金，本院予以准许。住总物业公司变更后的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院《物业管理条例》第四十二条规定，判决：吴秋萍、苏炳华应于本判决生效之日起十日内支付厦门住总物业管理有限公司龙岩分公司物业服务费3275.2元、公摊电费486.6元、公摊水费19.5元，共计3781.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由吴秋萍、苏炳华负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人认为住总物业公司未尽到物业管理职责，未提供合格的物业管理服务，且前期物业服务合同对上诉人不产生约束力。本院经审查认为，上诉人对一审判决查明的事实提出了异议，但其提供的证据均不足以证明其主张，依法应当承担举证不利的法律后果，对其异议的证据及事实，本院均不予采信。被上诉人提供了物业服务合同、情况说明，证明业委会成立以后，被上诉人被继续选聘为御龙首府小区的物业服务企业，御龙首府小区实际管理人是被上诉人，开发商、业委会对被上诉人进行物业管理没有提出异议，总公司已授权被上诉人有独立诉讼权，包括收取款项的权利。本院经审查认为，被上诉人提供的证据内容真实、来源合法、与本案具备关联性，能够证明其主张，本院依法予以采信。对于一审判决书查明的其余事实，双方均无异议。综上，对于一审判决书查明的事实，本院依法予以确认。 二审另查明如下事实：龙岩市新罗区御龙首府小区业主委员会于2017年8月11日成立，2017年10月1日，该业主委员会依法与选聘的厦门住总物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定由厦门住总物业管理有限公司为御龙首府小区提供物业服务，有效期限为2017年10月1日至2020年9月30日。此后，厦门住总物业管理有限公司将该小区的物业服务交由厦门住总物业管理有限公司龙岩分公司（厦门住总物业管理有限公司设立的分公司）管理。 本院认为，本案双方争议的焦点为：1.被上诉人是否有权要求上诉人缴纳相应的物业管理费用；2.被上诉人是否已经有履行其合同约定的物业管理职责。对于上述争议焦点，分析认定如下： 本案中，上诉人所居住的御龙首府小区的物业服务，已经由龙岩市新罗区御龙首府小区业主委员会交由厦门住总物业管理有限公司管理，双方签订了《物业服务合同》，并约定了相应的权利和义务，厦门住总物业管理有限公司将该小区的物业服务交由厦门住总物业管理有限公司龙岩分公司履行，因此，该《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，上诉人应当受到该合同的约束。现上诉人对于御龙首府小区确系由被上诉人提供物业服务无异议，但以被上诉人无权收取物业管理费用，且被上诉人未按合同约定履行其物业管理职责为由，拒绝交纳物业服务费用。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，被上诉人根据前述合同的约定向业主提供了物业管理服务，业主在接受被上诉人提供的物业服务后，负有向其交纳相应的物业管理服务费的义务。至于上诉人认为小区物业管理存在的瑕疵及存在不正当的利益输送问题，因其提供的证据不足以证明该主张，且该主张亦不能成为上诉人拒不缴纳相关费用的理由，故上诉人的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，苏炳华、吴秋萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由苏炳华、吴秋萍负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈日耀 审判员  詹跃忠 审判员  许培清 二〇一九年十一月十八日 法官助理黄达康 书记员邱艺梅 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… -11-