湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终3711号上诉人（原审被告）：任森亮，男，1954年7月10日出生，汉族，住湖北省襄阳市。被上诉人（原审原告）：襄阳水清木华物业管理有限公司，住所地湖北省襄阳市长虹北路72号。法定代表人：黄黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：何星，湖北联帮律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志宏，湖北联帮律师事务所律师。上诉人任森亮因与被上诉人襄阳水清木华物业管理有限公司（以下简称水清木华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人任森亮，被上诉人水清木华物业公司委托诉讼代理人何星接受本院询问。本案现已审理终结。任森亮上诉请求：撤销湖北省襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初847号民事判决，改判支持任森亮一审诉讼请求；一二审诉讼费用由水清木华物业公司承担。事实和理由：华光小区从未召开过业主大会，水清木华物业公司并非经业主大会选的物业服务企业，业委会只有经业主大会授权与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，方符合法律规定，一审法院认定物业服务合同有效，违反了法律规定，且一审法院将证明物业服务合同有效的证明责任分配给任森亮，举证责任分配错误。水清木华物业公司辩称，案涉物业服务合同的效力已经生效民事判决确认有效，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回任森亮的上诉请求，维持一审判决。水清木华物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令任森亮立即向水清木华物业公司支付拖欠的物业管理费2994.8元，并自逾期之日按拖欠费用的日1‰承担违约金直至付清之日止；2.本案的诉讼费由任森亮承担。一审法院认定事实：2006年12月18日，华光小区业主管理委员会（甲方）经华光小区业主大会授权与水清木华物业公司（乙方）签订《华光小区物业服务合同》，合同约定：甲方委托乙方对华光小区实行物业管理，委托管理期限自2007年1月1日起至2009年12月31日止。住宅用户按照0.3元／㎡计收物业服务费用，业主逾期（自收费通知单发出之日起30日后）交纳物业管理费，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之一加收违约金。合同到期后，水清木华物业公司分别于2009年12月15日和2014年3月28日同华光小区业主管理委员会续签了物业服务合同，合同内容与2006年12月18日的合同内容一致，委托期限分别为自2009年12月15日起至2013年12月31日止和2013年12月31日起至2016年12月31日止。2016年12月20日，华光小区业主管理委员会发出通知，载明：“襄阳水清木华物业管理有限公司：为了使得华光小区保持良好的管理环境，襄阳水清木华物业管理公司于2016年12月30日到期，在没有换届成立新的业主委员会和重新选聘新的物业公司之前，暂时由襄阳水清木华物业管理有限公司继续为华光小区进行服务。”华光小区业主管理委员会及襄阳高新技术产业开发区团山镇余岗社区居民委员会在通知上盖章并签字。一审法院另查明，任森亮系华光小区业主，房屋面积为85.57㎡。2009年9月-2018年12月期间，任森亮一直拖欠物业管理费。另，湖北省襄阳市中级人民法院作出的（2016）鄂0691民终26号民事判决书确认，水清木华物业公司与华光小区业主委员会于2009年12月15日及2014年3月28日签订的两份物业服务合同有效。一审法院认为，水清木华物业公司与华光小区业主管理委员会签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制规定，该协议合法、有效，对全体业主均具有拘束力，合同双方均应按约履行自己的权利义务。合同签订后，水清木华物业公司一直为该小区业主提供物业服务至今，但任森亮未按约定向水清木华物业公司支付物业管理费，已经构成违约。合同于2016年12月31日到期后，在没有换届成立新的业主委员会和重新选聘新的物业公司的情形下，水清木华物业公司仍在继续为该小区业主提供物业服务，故任森亮应从2017年1月1日起继续按照原合同约定的0.3元/㎡向水清木华物业公司支付物业服务费用。任森亮居住的房屋面积为85.57㎡，经一审法院核算，按照物业服务合同约定的0.30元／㎡，每月应缴纳的物业管理费为25.67元。任森亮应向水清木华物业公司支付自2009年9月至2018年12月期间的物业管理费为2875.04元（25.67元／×112个月），一审法院予以支持；水清木华物业公司主张超出部分，一审法院不予支持。对于水清木华物业公司要求任森亮支付自逾期之日起按拖欠费用的日1‰计算至付清之日止的违约金的主张，一审法院认为，《华光小区物业服务合同》约定：“业主逾期（自收费通知单发出之日起30日后）交纳物业管理费，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之一加收违约金。”因水清木华物业公司未提交证据证明向任森亮发出收费通知单的具体日期，亦未计算出每次逾期的违约金数额，故一审法院将水清木华物业公司起诉之日（2019年3月26日）视为任森亮逾期之日，故任森亮应支付自2019年3月26日起至物业管理费付清之日止按年利率6%计算的违约金，过高部分不予支持。任森亮辩称，其未与水清木华物业公司签订物业服务合同，物业公司收费不合法、不合理，不应支付物业费的理由，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、任森亮于判决生效之日起十日内向襄阳水清木华物业管理有限公司支付物业管理费2875.04元，并按年利率6%计付自2019年3月26日起至物业管理费付清之日止的违约金；二、驳回襄阳水清木华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果任森亮未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由任森亮负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院认定事实，除“2006年12月18日，华光小区业主管理委员会（甲方）经华光小区业主大会授权与水清木华物业公司（乙方）签订《华光小区物业服务合同》”，应为“2006年12月18日，华光小区业主管理委员会（甲方）与水清木华物业公司（乙方）签订《华光小区物业服务合同》”外，其他部分属实，本院予以确认。二审另查明，本院（2016）鄂06民终26号民事判决认定，襄阳高新技术产业开发区团山镇人民政府依法委托该镇余岗社区居委会成立华光小区业主大会筹备组，筹备组采取分片投票、集中唱票方式召开业主大会，表决通过相关事项，选举产生业主委员会，并经主管部门审查备案；认为当事人上诉称物业服务合同因未召开业主大会选聘物业服务企业，违反《物业管理条例》规定而无效，法律依据不足，不予支持。事实上，物业服务合同均未被有关主管部门撤销。该判决已经发生法律效力。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”即对人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，除非当事人有相反的证据足以推翻，可直接作为裁判的事实依据，无须当事人举证证明。任森亮关于案涉物业服务合同无效的上诉理由，与本院（2016）鄂06民终26号生效民事判决确认的事实不符，且任森亮也未按前述规定提供足以推翻该生效判决的相反证据，故任森亮的该上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，任森亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由任森亮负担。本判决为终审判决。审判长 胡 欣审判员 刘贤玉审判员 何绍建二〇一九年十一月六日书记员 刘 洋