重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0106民初1201号原告：重庆西典物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区渝碚路119号2栋4层，统一社会信用代码915001067093150426。法定代表人：张忠秀，重庆西典物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：马平原，重庆大渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雨，重庆大渝律师事务所律师。被告：重庆市酿造调味品公司，住所地重庆市南岸区南坪北路12号4-1，统一社会信用代码915001082028043141。法定代表人：淦伟，重庆市酿造调味品公司总经理。委托诉讼代理人：杨青安，北京盈科（重庆）律师事务所律师。原告重庆西典物业管理有限公司（以下简称西典公司）与被告重庆市酿造调味品公司（以下简称调味品公司）物业服务合同纠纷一案,本院于2018年1月15日立案后,调味品公司在答辩期内向本院提交管辖异议申请书，申请将本案移送至重庆市渝中区人民法院管辖。经审理后，本院于2018年3月13日作出（2018）渝0106民初1201号之一民事裁定书，裁定驳回调味品公司对本案管辖权提出的异议。调味品公司对裁定不服，向重庆市第一中级人民法院提出上诉，重庆市第一中级人民法院于2018年6月5日作出（2018）渝01民辖终776号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法由审判员向容独任审判，适用简易诉讼程序于2018年8月8日、2018年10月29日、2018年11月8日公开开庭进行了审理。原告西典公司的委托诉讼代理人马平原，被告调味品公司的委托诉讼代理人杨青安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西典公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年2月1日至2018年1月31日期间的商业物业服务费343442.40元;2、判令被告支付逾期付款违约金，该违约金以2016年2月至2018年1月每月应交物业服务费14310.10元为基数，分别自前述期间每月11日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月10日，原被告双方签订《物业服务合同》，约定原告向其开发的重庆市沙坪坝区某小区提供物业管理服务，商业物业收费按照房屋建筑面积4元/平方米/月计算，交费时间为每月1-10号，若逾期交费，则每天按应交费用的千分之三交纳逾期违约金。原告按约提供物业服务，被告为文星大厦平街一层至四层商业用房的业主，一直拒绝向原告支付物业服务费，原告多次催收未果，特起诉至本院，请求判如所请。被告调味品公司辩称，1、原告向被告索要物业服务费，合同依据不足，物管服务费计算方式不正确，其中面积增大，金额每平米由4元提高为5元。具体应该以2015年的合同向被告主张。因此我方拒绝对方不合理的索要请求，直至对方提供合法的物业服务合同和正确的计算方式。我方不应支付违约金。2、原告无法提供相应商业水电、消防水电、污水处理、消防监控等系统的物管服务，被告在全额支付物管费后，因自行救济安装了上述系统，自行管理，并且不能主张原告不能提供相应物业服务所造成的损失，因此物业服务费应该进行适当的减少。3、2016年2月1日至2018年1月31日期间的物业服务费确实没有向原告交纳。4、原告主张的违约金标准过高，请求法院依法调整。本院经审理认定事实如下，2013年，西典公司向重庆市第一中级人民法院起诉调味品公司，要求调味品公司支付2008年12月至2013年5月31日的物业服务费949860元及逾期违约金等。经审理后，重庆市第一中级人民法院作出（2013）渝一中法民初字第00920号民事判决，判令调味品公司支付西典公司2008年12月至2013年5月31日的车位物业费55080元及逾期支付违约金10000元，驳回了西典公司的其余诉讼请求。西典公司向重庆市高级人民法院提出上诉，重庆市高级人民法院审理后认为，调味品公司应向西典公司交纳文星大厦平街一层至四层房屋自2009年12月至2013年5月31日期间的物业服务费289523.85元及违约金。理由如下：1、西典公司于2002年10月1日进驻文星大厦提供物业服务，负有对文星大厦附属配套设施设备进行管理和维护的义务，当调味品公司于2008年接房后向西典公司反映涉案房屋水电不通的情况时，西典公司应及时查找原因、排除妨碍，使业主物业的水电能获得正常供给，然而西典公司仅以涉案物业水电设施设备系他人原因导致不能正常运作为由，拒绝履行管理和维护义务，其主张缺乏法律依据，其行为违反了物业服务合同约定。2、调味品公司未能使用涉案房屋不等于完全未接受西典公司的物业服务，尽管西典公司在管理维护文星大厦水电设施设备的过程中存在一定违约行为，但并非完全未履行物业服务合同的约定，该公司对文星大厦共有部分的其他设施设备进行了维修、养护，对共用绿地、花木、建筑小品进行了养护和管理，对公共场所、房屋共用部位的环境卫生进行了养护和管理，调味品公司不得以西典公司部分违约为由拒绝支付全部物业服务费，但可以请求西典公司承担继承履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；3、调味品公司的房屋因水电不通，长期无法使用，故应当按照空置房标准，向西典公司交纳50%的物业服务费。4、物业服务合同关于业主逾期交纳物业服务费按每日千分之三交纳违约金的约定明显过过高，应予调整，调整为按照年利率6%计算。遂判令：一、撤销重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民初字第00920号民事判决第二项；二、（2013）渝一中法民初字第00920号民事判决第一项；三、调味品公司于本判决生效之日起10日内向西典公司支付2009年12月至2013年5月31日期间的物业服务费289523.85元；并以前述期间每月应交物业服务费本金6893.425元为基数，分别自前述期间每月11日起至付清之日止，按照年利率6%计付逾期付款违约金；四、驳回西典公司的其他诉讼请求。2015年，调味品公司向重庆市第一中级人民法院起诉西典公司、利得尔公司，要求利得尔公司和西典公司赔偿因不给调味品公司的房屋通水通电致使调味品公司不能使用房屋所造成的损失8305889元。经审理后，重庆市第一中级人民法院作出（2015）渝一中法民初字第00053号民事判决，判决驳回调味品公司的诉讼请求。调味品公司对判决不服，向重庆市高级人民法院提起上诉。经审理后，重庆市高级人民法院经审理后认为，西典公司作为文星大厦的物业管理公司，根据合同约定，对文星大厦的附属设施设备负有管理和维护的义务，西典公司和调味品公司均认可利得尔公司向西典公司交付文星大厦水电设施设备通过了竣工验收且可以正常使用，涉案平街一至四层房屋在西典物业公司自2003年进驻文星大厦时起至2008年调味品公司接房之前无水电不通的问题，西典公司在2008年接到业主调味品公司关于涉案物业水电不通的投诉后，应当履行物业管理职责，查找原因、排除妨碍。但西典公司对业主反映的问题不予理睬，其行为违反了物业服务合同约定，导致调味品公司长期无法正常使用涉案房屋，应当赔偿损失。因调味品公司为防止损失扩大，已自行安装了水电设施设备，故至迟自2013年5月起，案涉房屋已不存在因水电不通而影响使用的问题，故对调味品公司主张的2013年5月至2013年12月期间的租金损失不予支持。遂判令：西典公司赔偿调味品公司2012年12月至2013年4月期间的租金损失491531.95元及利息（按照年利率6%计算）等。2015年3月10日，重庆市沙坪坝区文星大厦业主业委会（甲方）与西典公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方委托乙方为重庆市沙坪坝区文星大厦提供物业服务；物业服务的主要内容为物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑下品等的养护与管理，附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生等；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米5-12层0.7元，13-22层0.8元（含电梯费）向业主或物业使用人收取，商业物业由乙方按建筑面积每月每平方米4.00元向业主或物业使用人收取，住宅改为办公房按建筑面积每月每平方米1.2元（含电梯费）向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交费用的3‰交纳违约金；业主应于每月1-10日前交纳物业服务费用或物业服务资金；本合同期限为3年，自2015年3月11日至2018年3月10日，合同期届满前三个月内，甲方做出续聘或者选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。《物业服务合同》附件1为物业构成明细包括高层住宅、商业用房、办公楼等。附件2为共用设施设备明细，包括绿化面积、化粪池、配电室、水泵房、电梯、消防水池、中央监控系统、消防箱、设备层等。附件3为物业管理服务标准，包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；公共场所、物业共用部位的清洁卫生，垃圾的分类、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；机动车和非机动车的停放管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。2016年2月26日，西典公司向本院起诉调味品公司，要求判令：1、支付2013年6月1日至2016年1月31日期间的商业物业服务费441179.2元；2、支付2013年6月1日至2016年1月31日期间的车位物业服务费32640元；3、支付逾期付款违约金，该违约金以2013年6月1日至2016年1月31日期间每月应交的商业物业服务费及车位物业服务费本金14806.85元为基数，自每月11日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准计算至付清之日止。经本院审理后认为，西典公司对调味品公司于2013年5月1日前受到的租金损失予以了赔偿，调味品公司从2013年5月开始便不存在因水电不通而影响房屋正常使用的问题，调味品公司也未能举示证据证明案涉物业从2013年6月1日起存在消防管道被割断、污水管道未接通的问题以及该问题是因为物管公司西典公司的原因所导致。遂判令，调味品公司向西典公司支付2013年6月1日至2016年1月31日期间的物业服务费411885.85元及逾期付款违约金等。调味品公司对判决不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2017年5月9日作出（2017）渝01民终2571号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2017年12月27日，西典公司向调味品公司住所地通过EMS全球邮政特快专递邮寄《关于催收物业服务费的律师函》，该律师函载明：重庆大渝律师事务所接受西典公司的委托出具律师函。要求调味品公司在收到本函后立即向西典公司交纳2016年2月至2017年12月期间的物业服务费及公摊能源费和逾期付款违约金。另查明，文星大厦平街一层至四层的商业房屋建筑面积为2757.37平方米。双方存在争议的主要证据如下：西典公司举示了保安巡逻签到表，拟证明西典公司定期对公共物业部分进行巡视，涉及到调味品公司提出的争议的供水、供电、消防在此期间没有需要维修记录，巡逻意见显示未见异常。调味品公司对该组证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，不能证明保安巡逻是对设施设备的巡查和质检，因为物管公司对设备的维护和检修是由专业人员完成的，物管公司正规配备各类专业人员，保安只是针对安保职责。调味品公司的供水、供电、消防系统是独立于文星大厦的自有产权设施，没有交付原告方进行物管服务。西典公司在同业主委员会签订的物业服务合同中，也没有这些设施的服务内容以及相关的移交手续。调味品公司举示了重庆上工科技发展有限公司出具的收据一张、收款收据两张及重庆上工科技发展有限公司营业执照、消防改造协议一份，消防用水供水接入费收据一份，中国工商银行个人业务凭证一份，消防用水供水协议一份，重庆灵虎动力机械有限公司出具的收款收据一份及承诺书一份。拟证明调味品公司自行建立了一套独立于文星大厦的消防系统，有单独的消防供水、消防监控、单独的消防管网系统。西典公司对该组证据真实性无异议，但不认可其证明目的，从其提供的消防改造协议当中可以看出该消防改造是为了达到其开设宾馆酒店针对消防部分的消防要求而进行，其改造的内容基本属于专有部分。原告认为该改造属于经营需要，属于消防设施的升级，其对升级部分自有设施的维修维护，不构成减免物业服务费的合法理由。3、调味品公司举示了高压供用电合同以及配电房移交清单，拟证明调味品公司建立了一套独立于文星大厦的供电系统，有单独的线网以及配电室。举示了电力公司、自来水公司发票联2张，证明调味品公司的供水供电是独立的户头。西典公司对以上证据真实性无异议，但不认可其证明目的，认为本案供水供电系调味品公司为了其经营需要而进行的一户一表改造，改变了原总表分户的形式，现在是调味品公司直接向电力公司和自来水公司缴纳相关费用，关于一户一表改造后供水、供电设备的产权，高压供用电合同第七条第一款对于产权分界点进行了划分，本案供电的产权分界点在电缆连接螺栓之前的产权属于供电公司，之后的产权属于调味品公司，西典公司在提供物业服务合同中仅仅是发现问题，通知产权单位进行维修，针对调味品公司提出的供水供电管道均属于有产权的单位，并非公共区域的管道，按照一户一表的规定，维修维护的责任对应的是产权单位，该一户一表的改造并不能构成其要求减免物业费的理由。4、调味品公司举示了保安服务合同一份、增值税发票一张、劳动合同书4份，拟证明调味品公司在自己房屋相对封闭的系统内自行管理物业。西典公司对保安服务合同、增值税发票的真实性无异议，但认为该合同仅仅是树尚酒店和网吧在专有区域之内进行了服务，并非针对西典公司提供物业服务范围，两者并非可以互相替代。对劳动合同书的真实性予以认可，但认为与本案无关联性，在劳动合同书中无法看出其服务的范围是针对公共区域，其自有的供水、供电、消防设备属于产权人自己的设备，对自有设施设备的维修、维护并非原告提供的物业服务范围，且调味品公司也没有相关证据证明其实际支出了该笔劳务费用，西典公司认为该组证据不能达到其减少物业服务费的理由。审理中，调味品公司述称涉案物业水电系统是在2013年4月份安装完毕，消防水电是在2014年9-10月份安装完毕的，消防监控系统是在2014年12月份安装完毕的，污水处理系统是在2013年5月份安装完毕的。因其自行安装了商业水电系统、消防水电系统、消防监控报警系统、污水处理系统，均是独立于文星大厦商业水电、消防水电、消控中心的系统，上述设施设备安装完毕后，原告便不会提供相应的物业服务，被告继续交纳该部分物业服务费用便显失公平，遂提出了鉴定申请，申请对西典公司所提供上述物业服务进行价格评估鉴定。上述事实，有西典公司提交的《物业服务合同》、（2013）渝一中法民初字第00920号民事判决书、（2015）渝高法民终字第00353号民事判决书、(2016)渝0106民初2746号民事判决书、关于催收物业服务费的律师函、EMS邮政特快专递详情单以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。重庆市沙坪坝区文星大厦业主业委会与西典公司签订的《物业服务合同》是合同双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。文星大厦全体业主及西典公司应当按照《物业服务合同》约定全面履行权利义务。西典公司提供了物业服务，调味品公司作为业主，应当支付物业服务费。调味品公司抗辩称因其自行安装了商业水电系统、消防水电系统、消防监控报警系统、污水处理系统等，均是独立于文星大厦商业水电、消防水电、消控中心的系统，上述设施设备安装完毕后，原告便不会提供相应的物业服务，物业费应该进行适当的减少，并提交了司法鉴定申请书。对此抗辩，本院认为，首先，经法院审理认定涉案物业至迟自2013年5月起便已不存在因水电不通而影响使用的问题，西典公司也已经对调味品公司因水电不通产生的2012年12月至2013年4月期间的租金损失进行了赔偿。在西典公司起诉要求调味品公司支付2013年6月1日至2016年1月31日期间物业服务费的案件中，生效判决也判令调味品公司应当按照合同约定的物业服务费标准向西典公司支付物业服务费；其次，调味品公司举示的《消防用水供水协议》、《消防改造协议》、收款收据等证据反映的是调味品公司为了使涉案物业具备消防达标的要求进行的消防改造，调味品公司举示的《高压供用电合同》反映的是调味品公司自行安装了供电设施的事实，上述证据只能证明调味品公司为了使涉案物业能够正常使用自建了专有部分的消防等设施设备，调味品公司举示的《保安服务合同》也只能证明调味品公司对专有物业部分进行了管理。西典公司作为物业服务公司，提供物业服务的内容为物业共用部分、物业共用设施设备、市政共用设施和附属建筑物的维修、维护和管理等，调味品公司无权以上述理由向西典公司拒交或者减交物业服务费。另外，调味品公司也并未举示证据证明西典公司拒绝向其履行对物业共用设施设备、市政共用设施等的维护和管理义务，因此，调味品公司的抗辩理由不能成立，本院对其提交的司法鉴定申请不予准许，调味品公司应当按照《物业服务合同》约定的标准向西典公司支付物业服务费。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。按此规定，西典公司向调味品公司邮寄了《关于催收物业服务费的律师函》，催收了从2016年2月至2017年12日期间的物业服务费，对于该期间的物业服务费，本院予以支持。《物业服务合同》约定，商业物业按建筑面积每月每平方米4元向业主或物业使用人收取，文星大厦平街一层至四层的商业房屋建筑面积为2757.37平方米，每月应交物业服务费为11029.48元，2016年2月至2017年12日期间的物业服务费共计253678.04元。《物业服务合同》约定，文星大厦业主应当于每月1-10日前交纳物业服务费用，业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交费用的3‰交纳违约金。调味品公司至今未向西典公司支付2016年2月至2017年12日期间的物业服务费，应当向西典公司支付违约金，但合同约定的违约金标准明显过高，本院根据调味品公司的抗辩，将违约金标准调整为按年利率6%计算。因此，调味品公司应当向西典公司支付逾期违约金，该违约金以2016年2月至2017年12日期间每月应支付的物业服务费11029.48元为基数，按照年利率6%的标准，从每月11日起计算至付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告重庆市酿造调味品公司在本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆西典物业管理有限公司2016年2月至2017年12日期间的物业服务费共计253678.04元。二、被告重庆市酿造调味品公司在本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆西典物业管理有限公司逾期付款违约金，该违约金以2016年2月至2017年12日期间每月应支付的物业服务费11029.48元基数，按照年利率6%的标准，从每月11日起计算至付清之日止。三、驳回原告重庆西典物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6452元，减半交纳3226元（原告已预交），保全费2320元（原告已预交），合计5546元，由原告重庆西典物业管理有限公司负担1546元，由被告被告重庆市酿造调味品公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  向容二〇一九年十一月七日书记员  卢静