湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终9939号上诉人（原审被告）：凃福堂，男，1969年11月29日出生，汉族，住武汉市汉阳区。被上诉人（原审原告）：潘德昌，男，1946年8月29日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：谢伟，湖北瑞通天元律师事务所律师。原审第三人：吴运侠，女，1972年7月11日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：曹思思，湖北尊而光律师事务所律师。原审第三人：凃思，女，1993年11月7日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：曹思思，湖北尊而光律师事务所律师。原审第三人：凃露，女，1991年10月30日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：曹思思，湖北尊而光律师事务所律师。上诉人凃福堂因与被上诉人潘德昌、原审第三人吴运侠、凃思、凃露确认合同有效纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191民初1191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。凃福堂上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认潘德昌与凃福堂于2015年11月29日签订的《集资房购买权转让协议》无效，涉案还建保障房购买权归凃福堂、吴运侠、凃思、凃露共同所有，本案一审、二审全部诉讼费用由潘德昌承担。事实与理由：一、一审判决事实审查不清，遗漏主要案件事实，认定事实错误。潘德昌在受让案涉还建保障房购买权时并非善意，是恶意受让，案涉转让协议应属无效。根据武汉枫欣工贸有限责任公司（以下简称枫欣公司）公布的《还建保障房购置方案》的规定，本案诉争的还建保障房购实权的满足条件是子女达到法定婚龄，目的在于解决成年子女结婚成家后的住房困难问题问题，因此该还建保障房购买权的主要受益人应为凃思、凃露，凃福堂个人并无处分权。潘德昌与凃福堂一家均为同村村民及邻居，其知悉凃福堂与吴运侠早已感情破裂并与吴运侠及两位女儿均分开居住生活的事实。在凃福堂与潘德昌签订《集资房购买权转让协议》时，潘德昌明知该房屋购买权系凃思、凃露及吴运侠共同共有的，在凃福堂未向潘德昌出具任何材料证明涉案房屋购买权共有权人吴运侠、凃思、凃露知情并同意该转让行为，潘德昌也未向凃福堂询问其他共同所有人知情并且同意的情况下购买，仍与无处分权的涂福堂签订《集资房购实权转让协议》，且以明显不合理的对价进行处分，且该转让行为也未完成法定公示也未完成交付，潘德昌不构成善意取得。此外,《还建保障房购置方案》也规定诉争的还建房购买权或者房屋是禁止交易转让的，据此可以证明潘德昌在受让时属恶意，该转让行为未经其他购房指标共有人的事先授权和事后追认，属于无权处分共有人的房产，该转让协议损害其它共有人的合法权益，应当认定为无效。二、一审法院适用法律不当，涉案房屋购买权转让协议存在恶意串通损害他人利益的情形，应当认定为无效。三、涉案转让协议系不动产买卖合同，因物权行为未经过共有权利人追认，也未善意取得物权，即使买卖合同有效也并不发生物权变动的效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，潘德昌未取得涉案房屋被侵权的共有权权利人追认或者善意取得物权，即使买卖合同有效也不发生物权变动的效力。退一步讲，凃福堂在无权处分的情况下出售涉案购房指标，即便合同有效并不表明合同一定能切实履行，涉案买卖合同系不动产买卖合同，因而物权行为效力待定，由于被侵权的权利人不予事后追认，因此不能发生强制过户的物权变动效力。且根据购置方案第四条规定，即便一审法院认定该转让协议有效，但是并不能发生物权变动过户的效力，枫欣公司不应直接将存在权利争议的房屋购买权给予潘德昌。据此，案涉协议从法律上以及事实上存在不能履行的情况。潘德昌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第一，凃福堂认为案涉还建保障房购买权的主要受益人为凃思、凃露，凃福堂个人无处分权，没有事实依据。根据潘德昌一审提供的证据《还建保障房购房方案》及申请一审法院调取的经公示的分配名单，凃福堂具有购房资格，其当然具有购房资格处分权。第二，一审中凃福堂称其因手头紧张私自出卖案涉购房指标，潘德昌陈述凃福堂转让购房指标时未告知吴运侠、凃思、凃露，凃福堂也予以认可。双方签署转让协议时不存在恶意串通损害他人情形。第三，凃福堂认为案涉协议未经共同权利人追认，不符合善意取得条件，不发生物权变动效力，没有事实和法律依据。潘德昌诉请为确认案涉协议效力，并没有主张物权变动，凃福堂上诉理由没有事实和法律依据。原审第三人吴运侠、凃思、凃露述称，同意凃福堂关于恶意串通的理由。凃福堂和潘德昌存在恶意串通损害第三人利益的行为，凃福堂和潘德昌转让协议一式两份，但两份协议都放在潘德昌处，是因为凃福堂当时告知潘德昌凃福堂不希望其妻子和两个女儿知道转让协议的问题，因此潘德昌在明知凃福堂的转让行为没有告知吴运侠、凃思、凃露的情况下签订转让协议，属于恶意行为，因此本案转让协议无效。一审判决后，潘德昌拿着一审判决书要求办理过户手续，吴运侠、凃思、凃露认为仅凭该判决书不能强制过户、发生物权变动，而枫欣公司认为一审判决没有作出明确释明，希望二审法院对物权变动相应释明，协议是否应继续履行应经过法院审理而非潘德昌单方要求履行，枫欣公司也不应擅自将诉争房屋过户到潘德昌名下。潘德昌向一审法院起诉请求为：1.请求确认潘德昌、凃福堂于2015年签订的《集资房购买权转让协议》有效；2.本案的诉讼费由凃福堂承担。一审法院查明事实：武汉经济技术开发区薛峰社区系由几个村改制组建形成，其中包括枫树村，潘德昌与凃福堂均是枫树村村民。凃福堂与吴运侠系夫妻关系，凃思、凃露均系凃福堂与吴运侠的女儿，案外人潘高峰系潘德昌之子。为解决失地农民住房困难问题，武汉经开建设工程发展有限公司取得划拨国有建设用地使用权，在位于武汉经济技术开发区36R2地块内建设农民还建房，枫欣公司负责具体实施薛峰社区内原枫树村村民的工作。枫欣公司制定并于2015年7月27日公布了《武汉枫欣工贸有限责任公司还建保障房购置方案》，方案中载明了还建保障房的购置对象的资格，并载明不得转让，凃福堂家庭户符合还建保障房（即农民还建房）购置条件，凃福堂的名字在还建保障房分配名单第三榜上进行了公示。名单公布后，凃福堂因手头紧张与潘德昌协商，提出将还建保障房的购买指标以20,000元卖给潘德昌，潘德昌表示同意。2015年11月29日潘德昌与凃福堂签订转让协议，协议载明凃福堂自愿放弃永久社区内集资房购买权，将房屋购买权以转让费20,000元的价格转让给潘德昌，潘德昌付房屋所需集资费，房屋产权属潘德昌所有等。转让协议签订后，潘德昌依约向凃福堂支付了20,000元转让费，并按照凃福堂要求将凃福堂向其出具的收条撕毁，一式两份转让协议均放在潘德昌处。2015年11月30日，潘德昌向武汉经开建设工程发展有限公司缴款200,000元，缴款凭证上备注“枫欣工贸公司凃福堂房款”，同日枫欣公司出具收款收据，交款人处载明凃福堂（潘高峰），收款项目及依据为永久安置房房款，金额为200,000元。一审另查明，《武汉枫欣工贸有限责任公司还建保障房购置方案》中虽有关于还建保障房不得转让的条款，但该条款在实施时做了变更。枫欣公司对转让还建保障房购买权和房屋的交易行为虽不提倡但并不反对，处理模式为买卖双方在枫欣公司处签订承诺书，载明双方再无争议，这样枫欣公司就认可涉及还建保障房的交易行为并配合履行转让协议，由买方付款、收房并办理权属登记等。潘德昌、凃福堂签订转让协议后，凃福堂不愿继续履行转让协议，故双方未在枫欣公司签订承诺书，以致成诉。对于当事人有争议的事实认定，吴运侠、凃思、凃露申请证人凃某出庭，并提交枫树村2016年股金分红明细表拟证明凃福堂与吴运侠夫妻感情不和，早已分居，潘德昌在明知凃福堂私自处分家庭共同财产的情形下，仍与其串通签订转让协议。潘德昌对上述证据证明目的不认可，陈述其对凃福堂出卖还建保障房购买指标时未告知吴运侠、凃思、凃露的情况不知情，凃福堂也自认潘德昌的陈述属实。在证人凃某与凃福堂以及吴运侠、凃思、凃露之间系亲属关系，又无其他辅证的情况下，证人证言的真实性不予确认；仅凭证人证言及分红明细也无法达到潘德昌购买还建保障房转让权时系明知凃福堂的家人均不知情的情形下仍与凃福堂串通后签订转让协议的证明目的。一审法院认为，本案的争议焦点为潘德昌、凃福堂之间签订的协议是否有效。潘德昌与凃福堂签订转让协议系双方真实意思表示的事实无争议，即使凃福堂未经吴运侠、凃思、凃露同意擅自处分还建保障房购买权，属于无权处分家庭共有财产的行为，但判定转让协议的效力不由凃福堂处分权有无决定，而取决于转让协议是否满足法定的无效条件。吴运侠、凃思、凃露未提交证据证实潘德昌与凃福堂系恶意串通损害其利益；凃福堂和吴运侠、凃思、凃露又未提交证据证实潘德昌与凃福堂之间的转让协议系以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定，故不具备法律规定的无效情形，转让协议应属有效。对潘德昌关于确认潘德昌、凃福堂之间于2015年11月29日签订的转让协议有效的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条一审判决：确认潘德昌与凃福堂于2015年11月29日签订的《集资房购买权转让协议》合法有效；案件受理费200元，减半收取100元，由凃福堂负担。二审中，各方当事人未提交新证据。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，凃福堂主张其与潘德昌存在恶意串通，向第三人吴运侠、凃思、凃露隐瞒转让事实，损害第三人利益的情形，但潘德昌、吴运侠、凃思、凃露提交的证据不足以证明潘德昌与凃福堂存在恶意串通的情形，同时潘德昌的该项主张亦与其一审中陈述相悖，故本院对凃福堂的该项上诉理由，不予支持。涂福堂还主张凃福堂个人对案涉房屋无处分权以及转让协议有效并不发生物权变动效力，因本案潘德昌起诉仅主张《集资房购买权转让协议》有效，一审亦仅判决《集资房购买权转让协议》合法有效，均未涉及合同履行问题，而涂福堂对案涉房屋是否具有处分权及前述协议是否发生物权变动效力，均与合同能否履行相关，并非本案的审理范围，故本院对此不予处理，当事人可就合同是否履行或解除问题及相应法律后果，另行主张权利。综上所述，凃福堂的上诉请求，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由凃福堂负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  方 红审判员  安林锋二〇一九年十一月二十日法官助理杜文书记员杜文