广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1349号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园319房。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司销售部经理。被上诉人（原审原告）：苏海波，男，汉族，1988年11月6日生，住广东省阳江市阳东区。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人苏海波商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初2699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，判决丰怡公司无须支付违约金3562.16元；二、撤销一审判决第二项关于支付利息的判决内容,改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、二审案件受理费由苏海波承担。事实与理由：一、丰怡公司至今未能办妥涉案商品房权属证书存在多重原因，既有内在原因，也存在客观外在因素。一审法院将未能办妥权属证书原因全部归咎于丰怡公司不当，请求二审法院予以纠正。1.本案存在特殊性，即丰怡公司与苏海波签订的《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，包括苏海波在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用，导致丰怡公司未能及时为苏海波办理产权证,这是丰怡公司内部原因。丰怡公司新法定代表人自接管丰怡公司以来，已经着手研究分批次为业主办理权属证书事宜。2.2016年丰怡公司交付涉案房屋给苏海波后，已按约定期限向产权登记部门递交权属登记所需资料，但恰逢我市不动产登记工作发生职能改革，客观上造成了相关确权工作的延误，因此未能按约办理涉案房屋的权属登记。苏海波也没有证据证明是丰怡公司单方面的原因导致办证延误。二、一审法院判决丰怡公司支付预收的办证费的利息给苏海波没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付预收办证费利息，且苏海波也从未正式向丰怡公司提出。如果法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以苏海波的起诉时间作为计付该利息的起点。苏海波辩称：一、对丰怡公司的逾期办证事实确定，理应按合同约定支付逾期办证违约金；二、丰怡公司逾期办证构成违约，且其挪用收取的办证费获得了收益，一审判决根据公平和诚实原则判决丰怡公司支付退还的办证费利息给苏海波正确；三、涉案房屋已完成初始登记，按合同约定，丰怡公司应协助苏海波办理产权转移登记。请二审法院驳回丰怡公司的上诉请求。苏海波一审起诉请求：一、判令丰怡公司向苏海波支付逾期办理房地产权属证书违约金人民币3562.16元；二、判令丰怡公司向苏海波退还委托办证税费（契税及其他代办费用部分）预收款28497元；三、判令丰怡公司向苏海波支付退还委托办证税费（契税及其他代办费用部分）预收款的利息（按照银行同期贷款利率，自支付款项之日起计至退还款项之日止）；四、判令丰怡公司协助苏海波办理房地产权属证书；五、判令丰怡公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月14日，苏海波（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区xxx小区xxx号房出售给苏海波，建筑面积共157.27平方米；该商品房为预售商品房，总价款为712433元；付款方式为贷款方式付款，买受人须于签署本合同当日支付总房价款的30%即214433元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款498000元向指定按揭银行申请按揭贷款；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2016年2月28日前向买受人交付该商品房；第十五条关于房屋登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……；2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。苏海波和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，苏海波于2014年11月9日支付了代收办证税费40371元给丰怡公司，并按合同约定付清全部购房款712433元给丰怡公司，丰怡公司于2018年2月9日将涉案房屋交付给苏海波。此后，苏海波认为丰怡公司至今未履行办证义务，遂向一审法院起诉。在诉讼中，双方当事人确认上述商品房未办理初始登记。丰怡公司提交了涉案房屋的住宅专用维修资金专用对账簿和发票，拟证明其代苏海波缴交了房屋维修基金11874元，初始登记费80元，房产测绘费160元，合共12114元。一审法院认为：本案为商品房销售合同纠纷。苏海波与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续，现苏海波请求丰怡公司协助办理房地产权属证书，属法律上不能履行的情形，一审法院已向其释明，苏海波不同意变更该项请求，故苏海波的该项请求应予以驳回。对于苏海波请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人未能在该商品房交付之日起90日内将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。本案中，丰怡公司于2018年2月9日将涉案房屋交付给苏海波，丰怡公司未能举证证明其在交房之日后的90天内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，故一审法院认定丰怡公司已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，丰怡公司应按合同约定按已付房价款的0.5%向苏海波支付违约金，故丰怡公司应支付逾期办证违约金3562.16元（712433元×0.5%）给苏海波。对于苏海波请求退还代缴办证税费28497元及利息问题，由于丰怡公司逾期办证，构成违约，现苏海波主张丰怡公司退还代缴办证税费，并无不妥，一审法院予以采纳。故丰怡公司应扣减其已为办证支出的必要合理费用后，将剩余费用退还给苏海波。丰怡公司主张其已代苏海波缴交了房屋维修基金11874元，初始登记费80元，房产测绘费160元，有其提供的住宅专用维修资金专用对账簿等为证，一审法院予以采信。本案扣减丰怡公司已支出的必要合理费用，丰怡公司应退还剩余办证费28257元（40371元-12114元）给苏海波。对该款利息，根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司应从逾期办证之日起计付利息给苏海波，即丰怡公司应自2018年5月12日起至丰怡公司退清剩余办证费时止，以28257元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给苏海波。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3562.16元给苏海波；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费28257元及利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2018年5月12日起计至丰怡公司付清办证费给苏海波时止）给苏海波；三、驳回苏海波的其他诉讼请求。一审案件受理费371元，由苏海波负担48元，丰怡公司负担323元。二审期间，苏海波提供了一份阳江市住房和城乡建设信息服务平台发布的《商品房信息画面》，该画面的其中一项内容为：阳江市江城区xxx小区xxx房已备案。拟证明涉案房屋已经办理了初始登记，涉案房屋具备了过户至苏海波名下的前提条件。丰怡公司认可该证据证明的内容，但主张该证据恰恰证明初始登记受到了很多客观因素的影响，没有及时办理涉案房屋的产权登记不能完全归责于丰怡公司。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。苏海波与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就丰怡公司的上诉请求进行审查。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给苏海波是否正确。本案中，苏海波已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给苏海波，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张在双方签订合同后，丰怡公司发生了“前任法定代表人和董事非法控制公司特殊情况，丰怡公司收取包括苏海波在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用”的事实，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与其双方的合同约定不符，也没有法律依据，本院不予采信。同时，丰怡公司主张办理产权登记的时间受不动产登记部门职能改革的影响而不应承担违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因丰怡公司预收了苏海波的办证费，且构成违约，丰怡公司在逾期办证期间事实上占有了苏海波的资金，故一审根据公平和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日起，以剩余办证费28257元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给苏海波并无不当。丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。至于苏海波提出涉案房屋已于二审诉讼期间完成初始登记手续，具备了办理产权转移登记的条件，请求丰怡公司将涉案房屋转移登记至其名下，因其对此没有提起上诉，苏海波的该项主张不属于本案审理范围，本院不予处理，其可另循法律途径解决。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 施震宇审判员 陈欢欢二〇一九年十一月八日法官助理李凤霞书记员陈俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。