四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终3043号 上诉人（原审被告）：四川盛世雅居房地产开发有限公司。住所地：四川省三台县北坝镇东河路韩家巷1幢1-1。 法定代理人：林建，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：冯宇阳，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：鲍生秀，女，汉族，生于1954年11月8日，住四川省三台县。 被上诉人（原审原告）：叶红，女，汉族，生于1981年10月13日，住四川省三台县。 以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴仕贵，绵阳市均衡法律服务所法律工作者。 上诉人四川盛世雅居房地产开发有限公司（以下简称雅居公司）因与被上诉人鲍生秀、叶红房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服四川省绵阳市三台县人民法院（2019）川0722民初2025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人雅居公司的委托诉讼代理人冯宇阳，被上诉人叶红及二被上诉人的共同委托诉讼代理人吴仕贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雅居公司的上诉请求：撤销原判，发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1.一审法院遗漏叶子林与鲍生秀的儿子叶军作为本案当事人，被上诉人提交的叶军出具的《放弃继承承诺书》未经上诉人质证，一审法院予以采信错误。2.本案提交的两份《房屋拆迁安置合同书》载明的测量面积和安置面积不同，被上诉人应提交产权证等其他证据对其房屋实际面积予以证实。3.上诉人发布了《关于未在三千廷一期选择安置房业主的安置通知》，被上诉人签署了《领款单》，证明双方对安置费的标准和发放时间的变更达成了合意。上诉人无需再支付安置费。被上诉人主张误工损失缺乏事实及法律依据。 鲍生秀、叶红辩称，1.叶军放弃继承符合法律规定。2.确认安置面积时的现场负责人到庭作证，有原始记录证实，上诉人工作人员签字的《三千廷项目拆迁安置房源确认书》亦载明安置面积为423平方米，2010年拆迁时房产证和土地产权证就被收走。3.有安置政策规定安置费的支付，有合同对安置费进行约定，上诉人未向被上诉人交付应当交付的安置房，则应当支付安置费并赔偿损失。 鲍生秀、叶红向一审法院起诉请求：1.判令被告在30日内按房屋拆迁合同约定给付原告住房4套共423平方米，并办理《不动产权证书》，所产生的费用（包括维修基金）均由被告负担；2.如被告未按合同约定分配四套住房423平方米，少于（不足）面积按市场价6000元/平方米补差给原告；3.判令被告按《补充协议》约定从2017年3月起支付原告安置过渡费21000元/年至四套房屋全部安置完毕为止，并补偿原告为处理此事的各项费用2万元；4.本案诉讼费由被告负担。在庭审过程中，原告将第三项诉讼请求变更为：判令被告按《补充协议》约定向原告支付从2013年5月1日起以21000元/年的三倍为标准计算的安置过度费共计156000元。 一审法院认定事实：2010年3月2日，原告鲍生秀之夫、叶红之父叶子林（被拆迁方、乙方）与谢瑞森（拆迁方、补偿安置人、甲方）签订《房屋拆迁安置合同书》（以下简称第一份拆迁合同），主要约定：1.被拆迁房屋及安置计算的基本情况：乙方在三台县北坝镇五村三队有砖木结构的住房，总面积为248平方米，土地使用证号为三城国用（1998）字第130160号、4190号；2.搬迁户安置、补偿的基本情况：返还新房面积总计372平方米；3.新住房安置：乙方自愿选择安置房四套，其中一楼一套（100-103平方米），三楼一套（113-120平方米），四五楼各一套（70-73平方米），叶子林分得225.9平方米，叶红分得146平方米。返还新房以测绘面积为准；4.其他事项：甲方为乙方代办土地使用权证，所需税费按国家规定各自承担。如愿办理房屋产权的由乙方自行承担费用，如乙方无钱支付费用的，可用房屋面积抵扣；5.说明：乙方四套安置房（含叶红房屋返还面积）的水、电、气的安装费用和办理房屋产权证的费用由乙方自行承担，甲方代办。如所余面积折算不足的，由乙方以现金方式支付给甲方。2010年4月10日，上述第一份《拆迁合同》的当事人经协商修改合同内容，达成新的《房屋拆迁补偿安置合同书》（以下简称第二份《拆迁合同》），主要约定：1.被拆迁房屋及安置计算的基本情况：乙方在三台县北坝镇五村三组由砖木结构的住房，总面积为282平方米，土地使用证号为三城国用（1998）字第130160号、4190号；2.搬迁户安置、补偿的基本情况：返还新房面积总计423平方米；3.新的住房安置：乙方自愿选择安置房共计四套，其中一楼一套（100-103平方米），三楼一套（113-120平方米），四、五楼各一套（70-73平方米），叶子林分得277平方米，叶红分得146平方米。返还新房以测绘面积为准；4.说明：返还乙方的四套安置房的水、电、气安装费用由甲方承担；办理房屋产权的费用由拆迁方承担（含办理国有土地使用证费用由拆迁方承担）。2011年4月，上述两份《拆迁合同》的甲方谢瑞森将合同所涉及的“三千廷”拆迁以及修建项目转让给本案被告雅居公司。2011年5月，谢瑞森将包含上述《拆迁合同》在内的工程材料移交给被告雅居公司。2011年11月1日，被告雅居公司（甲方）与叶子林【叶红】（乙方）经共同协商，针对乙方于2010年3月2日与原承建方谢瑞森所签的《拆迁合同》的相关条款签订《补充协议书》，主要约定：1.甲方认可、承认现乙方原于2010年3月2日与谢瑞森所签订的《拆迁合同书》中所列商条款，并严格按照该合同条款执行，向乙方兑现；2.安置过度费的发放：乙方原领安置过度费9000元，时间为一年半，起止时间为2010年5月1日至2011年11月1日；乙方应领延期过渡费18000元，时间为一年半，起止时间为：2011年11月2日至2013年5月1日；如甲方不能在2013年5月1日向乙方交付安置房，甲方向乙方支付延期安置过度费，支付的标准按以一年半18000元为准；3.该《补充协议书》与原签订的《拆迁合同》一并生效，具有同等法律效力。2017年6月2日，被告雅居公司发布《关于未在三千廷一期选择安置房业主的安置通知》，鼓励不愿继续租房的业主在1、3号楼选择安置房源，同时不再发放过渡费；对不愿意在1、3号楼选择安置的业主，公司按拆迁安置合同最初约定的过渡费标准（不再执行双倍发放标准）继续发放过渡费，且发放时间范围限定为2017年4月1日至2018年12月31日。2018年3月9日，原告鲍生秀、叶红代叶子林领取拆迁过渡费10500元。后被告雅居公司向叶子林送达四川盛世雅居房地产开发有限公司“盛世•三千廷”项目拆迁业主安置房源确认书，盛世雅居公司会计阳丽萍和叶子林签字确认，该确认书内容为：1.按照合同约定应返还面积423平方米。2.选定的房源为：2-2-12-6号、2-1-12-6号、2-2-22-3号、2-2-22-4号。2019年4月5日，被告雅居公司向原告出具入住通知，将“2-1-12-6”号、“2-2-12-6”号房屋交付原告。 另查明：叶子林与鲍生秀系夫妻关系，双方共生育两个子女，长子叶军，次女叶红。叶子林于2016年4月26日因病死亡。2016年10月3日，叶军出具“放弃继承承诺书”，载明：“承诺人：叶军…2016年父亲因病死亡，本人一直在成都工作，一切赡养事宜均由叶红全部承担。父亲母亲所有财产均由叶红继承，本人全部放弃，特此承诺。承诺人：叶军2016年10月3日”。 以上事实，有双方当事人的陈述、证人证言、诉讼参与人身份证明、《房屋拆迁补偿安置合同书》、《补充协议书》、《关于未在三千廷一期选择安置房业主的安置通知》、《2号楼安置搬迁业主增（补）发安置费用发放明细》、领款单、《“三千廷”拆迁安置房结算明细及交款通知书》、入住通知和证明等证据在卷佐证。 就双方争议的事实，通过法庭调查，双方举证、质证，证人出庭作证，一审法院调查取证，作如下认定： 1.关于房屋返还面积和水、电、气安装费及房屋办证费用的承担的认定，这是本案双方争议的主要焦点。原告要求被告返还面积423平方米，并承担水、电、气安装费及房屋办证费用。被告辩称原告于2010年3月2日与原承建方谢瑞森所签的《拆迁合同》约定返还面积为372平方米，水、电、气安装费及房屋办证费用由原告方自己承担。由于原、被告双方各自持有的2010年3月2日与谢瑞森签订的《拆迁合同》对上述问题约定不一致，该院根据以下证据予以认定：①证人傅xx证实：从2009年起受聘于谢瑞森，主要负责“三千廷”项目的拆迁安置工作，2010年3月2日对叶子林的三台县北坝镇五村三组砖木结构的住房，总面积为248平方米，土地使用证号为三城国用（1998）字第130160号、4190号；房屋进行测量后签订《拆迁合同》，约定返还新房面积为372平方米，水、电、气安装和办证费用由原告方承担，合同交双方备案。后2010年4月10日，叶子林提出测量有问题，傅xx、谢瑞森、叶子林共同对上述房屋重新测量，测量面积为282平方米，由傅xx重新起草《拆迁合同》，约定新房安置面积为423平方米，并就水、电、气安装费及房屋办证费用重新约定由拆迁方承担。合同落款时间仍为2010年3月2日。②在雅居公司向原告出具的“盛世•三千廷”项目拆迁业主安置房源确认书中载明：按照合同约定应返还面积为423平方米。③在该院向雅居公司调取的叶子林“三千廷”拆迁安置房结算明细及交款通知书，虽然该通知书仅有制表人雅居公司会计阳丽萍的签字，没有原告方的签字，但雅居公司确认的安置面积423平方米与原告的诉请吻合。④根据证人的证词和该院调取的黄义兴、叶桂芳的《拆迁合同》，对水、电、气安装费用均由拆迁房承担，房屋产权证办理，被拆迁方只承担工本费。该院认为:1.关于原告要求被告在30日内按《房屋拆迁补偿安置合同书》的约定给付原告四套住房共423平方米并办理《不动产权证书》，所产生的费用由被告承担的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，予以支持。首先，《房屋拆迁补偿安置合同书》合法有效。原告鲍生秀之夫、叶红之父叶子林与谢瑞森于2010年3月2日签订的《房屋拆迁补偿安置合同书》是当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，该合同成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，上述当事人于2010年4月10日经协商变更该合同的法律行为合法有效，所签订的新一份《房屋拆迁补偿安置合同书》具有法律效力。因此，当事人的权利义务关系应以新合同为依据。其次，第二份《拆迁合同》对被告雅居公司有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第七十六条规定：“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”并且，被告雅居公司与原告鲍生秀之夫、叶红之父叶之林于2011年11月1日签订的《补充协议书》约定被告认可、承认《拆迁合同》所约定的权利义务关系的继受者，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，其应全面履行合同义务。最后，被告未按合同约定的时间（2013年5月1日）履行交付安置房义务，构成违约，应承担继续履行的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内要求履行”的规定，被告未按照《拆迁合同》和《补充协议》所约定的时间向原告交付安置房的行为构成违约，且不属于履行不能的情况，理应承担继续履行合同的义务。综上，该院认定被告应返还原告新房面积总计423.00平方米，且返还安置房的水、电、气安装以及办理房屋产权的费用（含办理国有土地使用证费用）均由被告方承担，但并不包括维修基金。 2.关于原告要求被告在没有按合同约定给付原告总面积为423平方米的四套住房的情况下，按6000元/平方米的标准向原告补足差价的诉讼请求，该院作如下认定： ①安置房不足面积，被告应返还原告安置面积423平方米，双方确认的房源为：2-2-12-6号、2-1-12-6号、2-2-22-3号、2-2-22-4号。根据绵阳凯恒房地产测绘有限公司的测绘结果，上述四套房屋的面积分别为：119.9、119.9、76.72、83.55平方米，共计：406.9平方米。差面积为：-22.93平方米。②差面积的价格认定。原告诉请不足面积按市场价6000元/平方米补差给原告。被告辩称2号楼的均价为3969元/平方米，还应扣除我公司负担的每平方米税费及其他费用1536.69元，因此即便我公司应向原告补足面积差价，也应以2400元/平方米为标准。基于原、被告的诉辩理由，综合目前房地产市场的实际情况，商品房的价格根据房屋的位置、修建的时间、楼层、居住环境等各种因素而不同。根据被告提供的安置于该小区2-2-27-3李x，安置面积75.49平方米，安置套数一套，超面积单价为：3792.7元/平方米。叶x安置套数2套，安置于2-2-26-4、2-2-13-6，超面积单价为：3939.51元/平方米。莫x安置房一套，安置2-2-22-6，超面积单价3954.11元/平方米。综上该院认定被告应当补给原告少安置房屋面积22.93平方米，每平方米按照3969元/平方米计算。3969×22.93=91009.17元。 3.关于过渡安置费的认定。原告诉请从2013年5月1日起以21000元/年的三倍为标准计算的安置过渡费共计156000元。被告称2017年6月2日，公司发布《关于未在三千廷一期选择安置房业主的安置通知》，鼓励不愿继续租房的业主在1、3号楼选择安置房源，同时不再发放过渡费；对不愿意在1、3号楼选择安置的业主，公司按拆迁安置合同最初约定的过渡费标准（不再执行双倍发放标准）继续发放过渡费，且发放时间范围限定为2017年4月1日至2018年12月31日。2018年3月9日，原告鲍生秀、叶红代叶子林领取拆迁过渡费10500元的行为视为原告同意公司对安置补偿的变更通知，且已经实际领取，未安置的两套房屋是原告对安置面积有争议所致，不同意在给付过渡安置费。该院认为，原、被告的诉辩称理由均缺乏事实和法律依据，该院不予采信。2011年11月1日双方签订的《补充协议书》约定：如甲方不能在2013年5月1日向乙方交付安置房，甲方向乙方支付延期安置过渡费，支付标准按一年半支付乙方安置过渡费18000元为准，即每月1000元。该协议是双方真实意思的表示，依法成立的合同，自成立时生效，应当共同遵守。过渡安置费该院认定为：①2017年4月1日至2018年12月31日共计21月，被告应当支付安置过渡费21000元，实际支付10500元。应当补足10500。②2019年1月至2019年3月被告应当支付安置过渡费3000元。③2019年4月起至尚未交付的两套房屋交付时止，按照每月432元的标准支付（1000÷423=2.36元/㎡，183.2㎡×2.36=432）元。 4.关于原告为处理此事的误工等各项费用的认定，原告仅提供了一份房地产公司的证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，该院无法确定其损失。考虑到此纠纷的实际情况，该院酌情认定务工损失5000元。 5.关于被告雅居公司辩称，死者叶子林还有一子，系合法继承人的问题。由于叶子林之子叶军出具了“放弃继承承诺书”，该承诺书系叶军真实意思表示，且不违反法律规定，该承诺书合法有效。同时无论叶军是否参加诉讼，都不能免除被告履行合同义务的责任。故该院对雅居公司的辩称意见不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十六条、第七十七条、第一百零七条、一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，遂判决：一、四川盛世雅居房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内按约定向原告鲍生秀、叶红交付“盛世•三千廷”小区房号为：2-2-22-3号、2-2-22-4号房屋，并负责办理安置的四套房屋的产权证照，所以产生的水、电、气安装费用和办理产权证照的各项税费（不含维修基金）由被告承担；二、由四川盛世雅居房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告鲍生秀、叶红少安置房屋面积补差款91009.17元；三、由被告四川盛世雅居房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告鲍生秀、叶红过度安置费13500元，未交付的面积从2019年4月起至房屋交付时止，按照每月432元的标准支付（1000÷423=2.36元/㎡，183.2㎡×2.36=432）元；四、由被告四川盛世雅居房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内补偿原告各项损失人民币5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1550元，由被告四川盛世雅居房地产开发有限公司负担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院依法通知叶军到庭，叶军证实一审中鲍生秀、叶红提交的《放弃继承承诺书》系其本人签署，并表示其在本案中放弃主张权利。雅居公司对叶军的证言无异议。对叶军放弃主张本案权利的事实本院予以确认。 二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点：1.安置面积是否应认定为423平方米；2.上诉人是否应继续支付安置过渡费。 1.关于安置面积是否应认定为423平方米的问题。被上诉人一审中申请证人出庭作证，证实在签订第一份《拆迁合同》后，拆迁双方对拆迁面积进行了重新测量，确认应当安置的面积为423平方米，并重新签订《拆迁合同》，该份合同上安置面积以及水、电、气安装费及房屋办证费用的约定部分加盖有谢瑞森的印章予以确认；雅居公司向被上诉人出具的安置房源确认书亦载明该公司应向被上诉人返还安置房的面积为423平方米，虽然该房源确认书没有加盖雅居公司印章，但有其公司工作人员签字确认，对该证据本院予以采信。上述证据均能证实拆迁方谢瑞森与被拆迁人叶子林重新签订的《拆迁合同》系双方当事人的真实意思表示，该份合同内容不违反法律规定，本院对该合同予以确认，雅居公司应当按照该合同约定向被上诉人返还安置房并承担水、电、气安装费及房屋办证费用。 2.关于上诉人是否应继续支付安置过渡费的问题。上诉人与叶子林签订的《补充协议》对安置费的标准和支付期间作出了明确约定，即若上诉人不能在2013年5月1日之前交付安置房，则应当以一年半18000元的标准，按延期交付安置房的时间计算安置费用。上诉人在未全部交付安置房的情况下，于2017年6月2日向其公司拆迁办发出《关于未在三千廷一期选择安置房业主的安置通知》，就本案而言，该通知书包括两项关键内容：1.安置费标准变更为500元每月；2.发放时间从2017年4月1日起至2018年12月31日截止。该通知的发放对象为其公司拆迁办，雅居公司要求其拆迁办做好该通知书内容的解释和执行工作。本院认为，该通知书系雅居公司作出的单方决议，通知书的内容并未得到被上诉人的签字确认。被上诉人鲍生秀签字的《2#楼安置搬迁业主增（补）发安置费用发放明细》上并未载明该通知书的两项关键内容，其载明的“应增发安置费用（2017年4月1日起至2018年12月31日止）”的内容未能明示2018年12月31日之后即不再发放安置费，叶红签字的《领款单》同样未明示2018年12月31日之后不再发放安置费。《发放明细》和《领款单》仅能证明鲍生秀、叶红领取了2017年4月1日起至2018年12月31日期间的安置费10500元的事实，并不能证明鲍生秀、叶红认可每个月500元的标准且2018年12月31日之后即不再要求支付安置费。雅居公司单方提出的安置费变更事项，被上诉人未明确表示同意，依照《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”之规定，应认定为安置费标准及支付期间未变更。同时，雅居公司与被上诉人之间系平等的民事主体地位，雅居公司以单方发布通知的形式对合同作出变更，有损《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国合同法》确定的平等及诚实信用原则。综上，对雅居公司辩称的鲍生秀和叶红在《发放明细》和《领款单》上签字，即视为同意变更安置费标准和期间的理由本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，雅居公司应按照其与叶子林签订的《补充协议书》全面履行合同义务。一审法院以未交付的安置房面积为标准计算安置过渡费正确，应予维持。雅居公司违反合同约定，致使被上诉人以诉讼方式维护合同权益，一审法院酌情认定其损失5000元不违法法律规定，本院予以维持。 综上所述，上诉人四川盛世雅居房地产开发有限公司的上诉理由不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由四川盛世雅居房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张建国 审 判 员 石 军 审 判 员 代 艳 二〇一九年十一月二十五日 法官助理 罗 婷 书 记 员 黄孟婷 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。