安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖03民终2365号上诉人（原审被告）：李虹，女，1985年6月7日出生，汉族，住安徽省怀远县。委托诉讼代理人：姜贺德，安徽明钰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张宸，男，1991年9月9日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。委托诉讼代理人：张丽，安徽国梦律师事务所律师。原审被告：韩佰放，男，1984年5月13日出生，汉族，住安徽省怀远县。上诉人李虹因与被上诉人张宸、原审被告韩佰放房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初1107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李虹的委托诉讼代理人姜贺德、被上诉人张宸及其委托诉讼代理人张丽、原审被告韩佰放到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李虹上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费由张宸承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。一审法院认为，张宸与李虹实际发生了民间借贷的法律关系，同时签订《房屋买卖合同》并由张宸出具《委托书》均不是双方当事人真实意思的表示，不符合本案事实。在本案中，一审法院认定张宸与李虹存在借贷关系，并口头约定用房屋抵押，那么，张宸与李虹签订《房屋买卖合同》和张宸出具《委托书》，是作为民间借贷合同的担保，是张宸与李虹双方真实意思的表示。双方之所以签订《房屋买卖合同》是因为要保证借款合同的安全履行，也是李虹为保护自己合法利益而采取的法律行为，这项法律行为不违反法律规定，是经张宸同意并公证的，作为具有完全民事行为能力的当事人，张宸对于不能履行借款约定而产生的法律后果是在合同签订时能够充分认识到的，因此签订《房屋买卖合同》作为借贷合同的担保，是双方当事人真实意思的表示。根据《公证法》第三十六条，经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外。一审法院既认定双方口头约定以房屋抵押，又认定经过公证的、作为抵押合同的买卖合同和委托书，均不是双方当事人真实意思的表示，前后矛盾，是认定事实错误。2、一审法院适用法律错误。一审法院认为张宸与李虹签订《房屋买卖合同》和张宸出具《委托书》，违反了《合同法》第五十二条第（五）项的规定，是适用法律错误。张宸与李虹签订《房屋买卖合同》和张宸出具《委托书》，均是当事人在其所属民事权利范围内作出的民事行为，不违反任何法律和行政法规的强制性规定。张宸辩称，1、李虹实际借给张宸157000元；2、2018年3月至9月即自买卖合同签订至房屋被过户，3、4、5月的房贷每月系张宸偿还，李虹没有支付房贷的事实。6、7、8月的房贷，李虹虽有每月转款1600元给张宸的事实，但张宸有每月在收到李虹转款1600元后再转款给韩佰放1600元的事实，即自2018年3月13日借贷之日也即张宸与李虹签订买卖合同之日至房屋被过户，共计6个月，房贷款每月1600元均是张宸偿还。3、张宸在借款后除去转给韩佰放每月1600元的房贷款，共通过微信还款给韩佰放21000元，另交付韩佰放现金10000元，共计支付31000元给韩佰放。而157000元的借款，六个月的利息，按月息2分计算，只有18840元。即使按借条金额190000元算，也只有22800元，韩佰放所谓张宸违约不还款明显与事实不符。4、2018年3月13日张宸与李虹签订的买卖合同，其合同约定本身足以表明，该合同不是真实的房屋买卖意思表示，其主要条款与基本常识明显不符。房价是张宸首次购房的原价，不符合常理。张宸与李虹签订的买卖合同约定，李虹在2018年3月13日向张宸先行支付款项305321.98元作为首付款，而李虹没有支付该款项的事实。张宸与李虹签订买卖合同后直至韩佰放告知张宸房子已过户至李虹名下，房贷每月1600元均是由张宸实际支付，即李虹没有实际履行付款这一买受人主要义务的事实。5、韩佰放与李虹签订的存量房买卖合同时对以上事实均为明知。6、韩佰放与李虹均是出借人身份，且二人又系夫妻关系的事实并有共同的子女。二、涉案存量房买卖合同的签订及房屋过户行为完全符合合同法对合同确认无效的情形，依法应确认无效。涉案存量房买卖合同系由韩佰放与李虹签订，基于以上事实，韩佰放不是正常的代理，通过本案事实的查明及张宸与韩佰放的微信记录足以证实，张宸没有售房的意思表示，其明确向韩佰放表达了会向家里要钱还款，请求韩佰放不能将房屋过户的意思表示，韩佰放在明知的情况下，仍然利用手中的委托书与李虹签订了存量房买卖合同，该行为是在明知张宸的真实意思而直接违背其意愿，明显实施损害被代理人利益的处分行为。李虹亦明知张宸没有售房的意思表示且明知自己没有支付对价，其明显不属于善意的买受人。加之二人系借款的共同出借人，又系夫妻的事实，二人明知张宸实际获得的借款金额及张宸已经偿还的金额，故涉案存量房买卖合同的签订，明显系二人恶意串通损害他人利益，依照相关法律规定，应确认无效。原审被告韩佰放述称，当时我和张宸也不认识，我和李虹之前是夫妻关系，但是在2016年离婚了，我和张宸是通过一个中介认识的，在2018年3月份左右，张宸通过任强，任强给我打了电话，问我这边有没有钱借给张宸，当时我拒绝了，因为张宸我不认识，而且我也没钱借给他，这样回答过以后，任强还是三番五次打电话给我，我才想起来我前妻李虹她手里有钱，然后我就当一个中间人，我和李虹谈，当时我问中介利息是多少，中介和我说利息是2分，我本人有5000元的佣金，中介这边19万收5个点。当时张宸把自己的房产抵押给万达一个公司了，急等着用钱，李虹当时转了15.5万给张宸，张宸立马把钱转给了那个公司，然后李虹又给了张宸现金3000元。第二天又转账了2000元、三个10000元的，一共是19万元。借钱之前，张宸到公证处的时候说，如果不能还利息的情况下，就用自己的房子（价值60万元）抵债。张宸不按期还利息，房子已经付了19万、贷款29万多，过户费4万左右，剩余的钱房子卖了付给张宸。第一个月张宸就违约了，利息是一个月3800元，张宸给了4000元，第一月就没给。张宸说了要付500元违约金，直到把利息还完为止。第二月，在我三番五次的催促下，张宸5月11日左右给我转了5000元佣金，5月12日的时候才给我转利息钱，5月28日左右又转了利息，再往后就没有见到钱了。李虹还了三个月贷款，每个月1600元，后期张宸答应给我的利息也没有给我，在8月30日左右，我给张宸发了语音视频，我说借款利息不给，李虹就要把房子过户，张宸视频的时候把他房贷的账号给我了，后来我找到经理把他的钱还掉了，还了29万多贷款。我同意李虹的上诉观点，因为李虹是受害者。张宸向一审法院起诉请求：1、确认张宸与李虹签订的《房屋买卖合同》无效，确认韩佰放与李虹签订的《蚌埠市存量房买卖合同》无效；2、判决李虹协助张宸办理蚌埠市蚌山区龙子湖郡5号楼1单元17号房屋过户手续，将该房屋产权变更至张宸名下；3、判决李虹、韩佰放共同承担将蚌埠市蚌山区龙子湖郡5号楼1单元17号房屋变更登记至张宸名下产生的全部费用；4、判决李虹、韩佰放共同承担案件受理费、保全费、律师费等费用。一审法院查明：2018年3月13日，张宸向李虹借款19万元。借款时双方口头约定用房屋抵押。当日，张宸（出卖人、甲方）与李虹（买受人、乙方）签订了一份《房屋买卖合同》，主要约定:第一条、甲方出售的房屋位于蚌埠市龙子湖郡5栋1单元17层01174号，建筑面积116.88平方米，该房屋系银行按揭贷款购房，甲方尚欠该银行贷款本息未还清，截至签订合同之日双方确认甲方仍欠银行贷款本金余额294678.02元。该房屋将被抵押给贷款银行作为银行贷款的担保。第二条、出售房屋价格及支付方式，甲乙双方协商一致，商定上述房屋成交价格为陆拾万元整（600000元），乙方于2018年3月13日向甲方先行支付款项305321.98元，作为购买房屋的首付款，即为甲方净得款。余款为甲方尚欠银行贷款本金余额，此余款不为甲方直接取得，由乙方代替甲方向贷款银行直接清偿，因该贷款本金余额在本合同签订之后产生的利息均由乙方承担，以消除上述房屋上设置的他项权利负担，乙方代替甲方还清该银行贷款本息即视为乙方已付清甲方余款。第四条、物业交接、产权过户及税费承担，1、办理甲方名下不动产权证书等权属证书时所产生的各项税费均由甲方承担。4、上述银行贷款全部清偿完毕后，甲方应及时办理或委托他人办理该房屋注销抵押登记的相关手续，包括领取他项权证或不动产登记证明等抵押凭证，并向蚌埠市不动产交易及登记部门办理注销登记的所有手续，签署相关文件，并领取该房屋的房地产权证或不动产权证书等权属证书。5、甲方应与乙方或委托他人与乙方前往蚌埠市不动产交易及登记部门办理该房屋产权及土地使用权的过户登记手续，将该房屋全部产权过户到乙方名下。产权过户中所需一切税费均由乙方承担。当日，张宸与李虹申办上述《房屋买卖合同》公证，安徽省蚌埠市众信公证处作出（2018）皖蚌众公证字第9814号《公证书》。2018年3月13日，张宸签订一份《委托书》，主要内容为，张宸本人达到法定婚龄至今未在任何地方与任何人登记结婚，系未婚，2018年3月13日与李虹签订了房屋买卖合同并办理了房屋买卖合同公证，将坐落于蚌埠市龙子湖郡5栋1单元17层01174行房屋一处出售给李虹，因本人事务繁忙，不便亲自办理房屋还贷、交易过户等事宜，故委托韩佰放为我的代理人，代理我办理以下事项：一、全权代表我配合买房方还清银行贷款，领取该房不动产登记证明等抵押凭证及结清证明；并全权代表我向不动产交易及登记部门办理注销抵押登记的相关手续，领取该房的不动产权证书等权属证书。二、与买方到蚌埠市不动产交易及登记部门办理上述房屋的交易过户登记一切手续。安徽省蚌埠市众信公证处按照张宸的申请对签订委托书作出了（2018）皖蚌众公证字第9815号《公证书》。张宸因未按承诺偿还借款。2018年9月10日，李虹偿还了上述房屋的全部按揭贷款。2018年9月12日，韩佰放依据上述《委托书》与李虹签订了一份卖方张宸、买方李虹的《蚌埠市存量房买卖合同》，将涉案房屋产权变更登记至李虹名下。张宸提起诉讼。一审法院认为：本案争议房屋买卖合同效力的问题，张宸与李虹实际发生了民间借贷的法律关系，同时签订《房屋买卖合同》并由张宸出具《委托书》均不是双方当事人真实的意思表示。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故张宸主张《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，予以支持。韩佰放依据《委托书》与李虹签订的《蚌埠市存量房买卖合同》亦无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”李虹基于无效的合同取得张宸的房屋应予返还。故张宸主张李虹协助办理蚌埠市蚌山区龙子湖郡5号楼1单元17号房屋产权变更至张宸名下的诉讼请求，予以支持。关于李虹因办理房屋产权变更登记偿还的张宸房屋按揭贷款，可以另案追偿。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认张宸与李虹签订的《房屋买卖合同》、《蚌埠市存量房买卖合同》无效；二、李虹于判决生效之日起十日内协助张宸将蚌埠市蚌山区龙子湖郡5号楼1单元17号房屋产权变更至张宸名下；三、驳回张宸的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，保全费3770元，合计3810元（张宸已预交），由韩佰放、李虹共同负担，于判决生效之日起十日内缴纳一审法院。本院二审期间，当事人均未提交新证据。李虹、韩佰放对一审判决认定的事实无异议，张宸对于“借款时双方口头约定用房屋抵押”、“张宸因未按承诺偿还借款”有异议，认为双方未办理抵押登记，不是抵押；张宸也没有拖欠利息和不按承诺还款的事实，涉案房屋买卖合同与借贷相伴而生，违约由出借人主观认定。对一审查明的其余事实无异议。本院对当事人无异议的事实依法予以确认。根据当事人的举证、质证和诉辩意见，本案二审争议焦点为：上诉人李虹与被上诉人张宸签订的《房屋买卖合同》、《蚌埠市存量房买卖合同》是否合法有效？李虹是否应协助张宸将案涉房屋产权变更？本院认为，首先，根据案件各方当事人陈述，张宸与李虹之间系民间借贷关系，张宸与李虹于借款同日签订《房屋买卖合同》、张宸出具《委托书》并办理公证的目的均是为了担保债务的履行。张宸签订《房屋买卖合同》及出具《委托书》均是出于借款的目的，并无买卖房屋的意思表示，而李虹庭审中也明确陈述签订《房屋买卖合同》是为保证借款的履行。双方均无买卖房屋的意思表示。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”故张宸与李虹签订的房屋买卖合同及出具的委托书均应无效。基于张宸出具的委托书无效，韩佰放与李虹签订的《蚌埠市存量房买卖合同》也应无效。其次，鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《房屋买卖合同》并办理房屋买卖公证及委托公证的行为应认定为非典型的担保方式。因案涉《房屋买卖合同》是作为借款的担保而存在，作为债权人的李虹实现债权的方式在债务履行期限届满后可以向债务人张宸主张债权，在张宸拒不还债或者无力还债的情况下，李虹可以通过拍卖或者变卖案涉房屋的方式确保其能够实现债权。作为涉案借款主要经办人的原审被告韩佰放也陈述，张宸不按期还利息，房子已经付了19万、贷款29万多，过户费4万左右，剩余的钱房子卖了付给张宸。而李虹却以房屋买卖公证的方式，通过其前夫韩佰放的代理行为，直接将案涉房屋过户至其名下，进而取得案涉房屋所有权。该行为违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定。李虹上诉认为其与张宸签订《房屋买卖合同》和张宸出具的《委托书》不违反法律和行政法规强制性规定的主张，本院不予支持。鉴于案涉《房屋买卖合同》、《蚌埠市存量房买卖合同》均属无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，李虹基于无效合同取得张宸的房屋应予返还。故张宸主张李虹协助办理蚌埠市蚌山区龙子湖郡5号楼1单元17号房屋产权变更至张宸名下的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，李虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由李虹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  潘伟荣审判员  耿 杰审判员  陈二伟二〇一九年十一月二十九日法官助理丁刘女书记员孟昕亚附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。