安徽省濉溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0621民初4588号 原告：淮北市鼎丰商业运营管理有限公司，住所地安徽省濉溪县。 法定代表人：陈东鹤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄亮，安徽北方之光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：留治存，安徽北方之光律师事务所律师。 被告：徐和胜，男，1976年11月7日出生，汉族，住湖北省蕲春县。 原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司（以下简称鼎丰公司）与被告徐和胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎丰公司的委托诉讼代理人留治存到庭参加诉讼，被告徐和胜经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼎丰公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告签订的《商铺租赁合同》，被告交付濉溪县大市场2楼四季服装区域16、17栋2层2-16#16、17、18、19、2-17#-7、8、9、10、11、12、19、20、21、22商铺（合同标的141436.8元）；2.依法判令被告向原告支付商铺使用费153223.2元（暂计算至2019年9月9日，自2019年9月10日起按每月11786.4元的标准计算商铺使用费至交付商铺之日止）；3.依法判令被告向原告支付物业管理费15322.32元（暂计算至2019年9月9日，自2019年9月10日起按每月1178.64元的标准计算物业管理费至交付商铺之日止）；4.依法判令被告返还扶持金48305元；5.依法判令被告支付违约金81326.16元；6.依法判令被告支付律师费人民币5000元；7.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2018年7月10日，鼎丰公司与徐和胜签订了《商铺租赁合同》，由被告承租濉溪大市场2楼四季服装区域16、17栋2-16#16、17、18、19、2-17#-7、8、9、10、11、12、19、20、21、22商铺，商铺面积合计为589.32平方米，租赁期限为2018年7月10日至2021年7月9日，商铺使用费20元/月/平方米，物业管理费2元/平方米/月。在第四条“扶持政策及支付方式”中约定：原告给予被告130元/平方米，即人民币76611元的扶持金。在第十条“违约责任”中约定：11、乙方违反本合同任何一条约定的，甲方有权解除合同，甲方为实现债权花费的律师费、诉讼费等由乙方承担。因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方承租的铺位由甲方无偿收回，甲方就租赁物的装修不予补偿，无偿归甲方，同时乙方还应当向甲方支付免收的物业管理费及其他相关费用。在合同第十三条“其他事项”中约定：甲方住所地或乙方预留通讯地址分别为双方接收合同文件及诉讼阶段法律文书的邮寄地址。 合同签订后，原告按约定将扶持金48305元汇到被告的账户（其中3700元按被告要求以装修费形式支付给千叶装饰），并按合同约定免收被告使用费、物业管理费等费用。但被告收到扶持金后，未按约定向原告履行报批等手续的情况下，不按时经营。原、被告经协商后，被告于2018年10月29日出具一份《承诺书》，主要内容是：因为店铺的不正常开门，影响了市场的经营秩序，承诺按租赁总面积的80%陈列，如不按合同履行，货物陈列低于总面积的80%或店铺内有的货物销售后，不及时补货，本人不享受公司给予的三年免二年租金优惠政策，按合同约定的租金单价，支付所有租金，本次支付的补贴款用于冬季进货，否则剩余补贴款项不予发放。《承诺书》出具后，被告仍然未按约定及所承诺的进行正常经营，于2018年12月初在未告知原告的情况下关门回家。被告的行为不仅影响了市场秩序，还给原告造成了较大损失。 徐和胜未答辩、未到庭、未提交证据。 鼎丰公司针对其诉讼请求向本院举证： 第一组证据1.《商品房买卖合同》（预售）；2.《委托经营管理合同》；3.《不动产权证》。上述证据证明原告享有对涉案濉溪县大市场2楼四季服装区域16、17栋2层2-16#16、17、18、19、2-17#-7、8、9、10、11、12、19、20、21、22商铺对外出租并收取租金等经营管理的权利。 第二组证据4.《商铺租赁合同》；5徽商银行电子回单；6.装修费用清单。上述证据证明1.2018年7月10日，鼎丰公司与徐和胜签订了《商铺租赁合同》，由被告承租濉溪大市场2楼四季服装区域16、17栋2-16#16、17、18、19、2-17#-7、8、9、10、11、12、19、20、21、22商铺，商铺面积合计为589.32平方米，租赁期限为2018年7月10日至2021年7月9日，双方就租赁期限、商铺使用费、物业管理费、扶持资金、违约责任、邮寄地址进行了约定；2.原告按约定将扶持资金48305元汇到被告的账户（其中3700元按被告要求以装修费形式支付给千叶装饰）。 第三组证据7.《承诺书》，证明被告在未按时经营，商铺上货率达不到80%的情况下，不应享受三免二租金优惠政策，还应按合同约定的租金单价，支付所有租金。 第四组证据8.委托代理协议；9.工商银行电子回单；10.增值税专用发票。证明原告应按《商铺租赁合同》第十条约定，支付原告因诉讼产生的律师费5000元。 第五组证据11.照片，证明被告违反合同约定，关门不经营的事实。 经当庭举证、本院审查，本院认为原告所提交的以上五组证据均真实、合法，且与本案具有关联性，对其证明效力予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月至2018年6月，开发商淮北杰鹏置业有限公司将其购买的“华东商品博览城”（濉溪县大市场）中涉案商铺和部分预售给案外人李良金、朱培等人的商铺，通过与鼎丰公司签订《委托经营管理合同》，将涉案房屋委托给鼎丰公司全权负责招商及培育市场，进行经营管理。2018年7月10日，甲方（出租方）鼎丰公司与乙方（承租方）徐和胜签订了《商铺租赁合同》，约定由徐和胜承租濉溪大市场2楼四季服装区域16栋2层16、17、18、19号商铺，17栋2层7、8、9、10、11、12、19、20、21、22号商铺，商铺面积合计为589.32平方米，租赁期限为2018年7月10日至2021年7月9日，商铺使用费20元/月/平方米，物业管理费2元/平方米/月；费用第一年度全免；被告向原告缴纳综合保证金5890元，装修完毕并上货率达到租赁面积的75%，营业一个月后经原告运营部审核合格后退还此保证金。在第四条“扶持政策及支付方式”中约定：为提升市场知名度、带动市场人气，原告给予被告130元/平方米，即人民币76611元的扶持金；被告装修完毕，并同时上货率达到租赁面积80%，具备正常营业条件经原告运营部审核通过后原告为被告发放扶持金的50%，即38305元。在第十条“违约责任”中约定：8、被告须按规定时间准时开门和关门，营业时间为09：00-17：30，遇到不能按时营业的情形，须按规定的程序履行报批手续并经原告书面盖章批准确认，否则以300元/天支付给原告违约金，一个月连续两天或累计五天未按时正常营业的，视为自动放弃商铺使用权，原告有权解除合同收回商铺；11、被告违反本合同任何一条约定的，原告有权解除合同，原告为实现债权花费的律师费、诉讼费等由被告承担。因被告违约导致原告解除合同的，被告承租的铺位由原告无偿收回，原告就租赁物的装修不予补偿，无偿归原告；已经收取的商铺使用费、物业管理费、（综合保证金）等均不予退还。同时被告还应当将合同期内剩余未缴纳的使用费全部支付给原告作为违约金，同时被告还应当向原告支付免收的物业管理费及其他相关费用。合同第十三条“其他事项”约定：原告住所地或被告预留通讯地址分别为双方接收合同文件及诉讼阶段法律文书的邮寄地址，通讯地址发生变动的，应书面告知，否则视为未变动，寄出五日视为送达。原、被告在合同中约定，双方之间仅为商铺的租赁经营管理关系，原告不对被告的经营盈亏负责。 合同签订后，原告于2018年8月28日、10月30日按约定将扶持金48305元汇到被告的账户（其中3700元转付给千叶装饰，用于装修商铺，被告实际收取44605元），并按合同约定免收被告使用费、物业管理费等费用。但被告收到扶持金后，未按约定向原告履行报批等手续的情况下，不按时经营。原、被告经协商后，被告于2018年10月29日向原告出具一份《承诺书》，主要内容是：“铺面的货物，按照租赁总面积的80%陈列，同时本人愿意按照合同履行约定。如不按合同履行，货物陈列低于总面积的80%或店铺内现有的货物销售后，不及时补货。本人不享受公司给予的三年免二年租金的优惠政策，应按合同约定的租金单价，支付所有租金。本次支付的补贴款用于冬季进货，否则剩余补贴款项不予发放，纳入考核指标待合同期满前一个月付清”。《承诺书》出具后，被告仍然未按约定及所承诺内容进行正常经营，于2018年12月初在未告知原告的情况下关门回家。被告的行为不仅影响了市场秩序，还给原告造成了较大损失。 本院认为，原告要求解除与被告2018年7月10日签订的《商铺租赁合同》，符合合同约定，本院予以支持。对原告提出其他诉讼请求，根据原、被告双方的诉辩主张，归纳的争议焦点为：1.双方签订的《商铺租赁合同》是否有效；2.徐和胜是否存在违约行为；3.徐和胜如违约，返还的扶持资金、支付物业管理费用及支付违约金、律师费的数额。 对于焦点问题1，双方签订的《商铺租赁合同》是否有效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从本案查明事实看，涉案商铺系案外人淮北杰鹏置业有限公司和李良金、朱培等人购买，淮北杰鹏置业有限公司、李良金、朱培等人与鼎丰公司签订了《委托经营管理合同》，均委托鼎丰公司对涉案商铺进行经营管理，故鼎丰公司对涉案商铺享有合法的经营管理权。涉案《商铺租赁合同》系徐和胜、鼎丰公司自愿签订，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，能够认定徐和胜、鼎丰公司之间存在合法的商铺租赁关系。我国《合同法》规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。故该合同约定的权利与义务，对双方当事人均具有约束力。 对焦点问题2，徐和胜是否存在违约行为。民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，民事法律行为自成立时生效。本案中，徐和胜在签名确认的《承诺书》上，对之前其未正常营业的违约行为予以认可，并对以后如何履行合同及违约后应承担的后果向鼎丰公司作出承诺，该承诺系徐和胜真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定或损害公共利益，具备了民事法律行为的全部要件，徐和胜应严格按照《承诺书》内容履行义务。但徐和胜出具承诺后仍未能正常营业，违反了合同及承诺书的约定，应视为违约，徐和胜应按《商铺租赁合同》及《承诺书》约定承担相应的违约责任。 对于焦点问题3，徐和胜如违约，返还的扶持资金、支付管理费用及支付违约金、律师费的数额。我国《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中因徐和胜的违约行为致双方解除《商铺租赁合同》，按照合同约定，徐和胜应承担以下违约责任：（1）商铺租赁使用费、物业管理费，《商铺租赁合同》中约定因被告违约致合同解除的，被告应支付免收的物业管理费等其他相关费用，被告在《承诺书》中亦表示如不能正常经营，不享受公司给予的三免二优惠政策，按合同约定每平方收取20元租金，现鼎丰公司要求解除合同，合同应从起诉状副本送达被告之日起解除，因鼎丰公司在2019年3月份就起诉徐和胜，后撤诉，故徐和胜应向鼎丰公司支付商铺租赁费用至其收到起诉状副本之日止（自2018年7月至2019年3月止，计8个月），按每月20元／平方米计算，计94291.2元（589.32平方米×20元/月/平方米×8个月）；物业管理费按每月2元／平方米计算，计9429.12元（589.32平方米×2元/月/平方米×8个月）。（2）扶持资金，双方在合同中约定，如徐和胜违约，徐和胜还应当向鼎丰公司支付免收的物业管理费及其他相关费用，因鼎丰公司已从扶持资金中扣除商铺装修费用3700元，现租赁物装修物品亦归鼎丰公司所有，故徐和胜收取的扶持资金44605元（34605元＋10000元）应予以退还；（3）违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益。涉案《商铺租赁合同》中约定因徐和胜违约致合同解除的，徐和胜应当将合同期内剩余未缴纳的使用费全部支付给鼎丰公司作为违约金。本案合同的提前解除，致鼎丰公司尚需一定时间另行招租或销售，给鼎丰公司带来一定经济损失，但其要求徐和胜给付违约金数额较高，应予以调整，综合本案实际情况，本院酌定徐和胜再缴纳未到期的5个月的商铺使用费作为违约金支付给鼎丰公司，计58932元（589.32平方米×20元/月/平方米×5个月）；（4）律师费，因双方在合同中已经约定徐和胜违约导致合同解除后，鼎丰公司为实现债权花费的律师费、诉讼费等费用由徐和胜承担，故鼎丰公司因此花费的律师费用5000元应应由徐和胜承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下： 一、原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司与被告徐和胜于2018年7月10日所签订的《商铺租赁合同》予以解除； 二、被告徐和胜于本判决书生效后十五日内给付原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司商铺租赁使用费94291.2元、物业管理费9429.12元； 三、被告徐和胜于本判决书生效后十五日内返还原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司招商扶持资金44605元； 四、被告徐和胜于本判决书生效后十五日内支付原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司违约金58932元； 五、被告徐和胜于本判决书生效后十五日内支付原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司律师费5000元； 六、驳回原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7969元，由被告徐和胜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  梁作礼 人民陪审员  何晓莉 人民陪审员  仲媛媛 二〇一九年十一月八日 法官 助理  戚肖雯 书 记 员  王丰仪 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。