吉林省长春市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）吉01民申125号再审申请人(原审原告)：张华旭，男，1987年3月25日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：翟敏，吉林雅成律师事务所律师。被申请人(原审被告)：和记黄埔地产（长春）有限公司，住所地吉林省长春市净月高新技术产业开发区。法定代表人：周伟淦，总经理。委托诉讼代理人：孙立伟，吉林衡丰律师事务所律师。再审申请人张华旭因与被申请人和记黄埔地产（长春）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0194民初1547号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。张华旭申请再审称：1、请求撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0194民初1547号民事判决第一项，改判和记黄埔地产（长春）有限公司支付逾期交付房屋违约金（计算标准按中国银行同期贷款利率计算，和记黄埔地产（长春）有限公司应支付至房屋达到交房标准并交给张华旭为止，暂计算至起诉之日为1447126.26元）。事实和理由：长春净月高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0194民初1547号民事判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，原审法院认为和记黄埔地产（长春）有限公司于2012年5月23日履行完毕了交付房屋的义务，进而按照该时间节点计算违约金的判断缺乏事实及法律依据。1、和记黄埔地产（长春）有限公司并未全面、适当履行送达义务，“视为履行交付义务”不能成立，原审法院认定事实有误。吉林省高级人民法院（2016）吉民终139号案件系与本案同类型案件，该案件判决对通过直接公证邮寄送达《交付使用通知书》行为是这样认定的：“作为一家规模较大的开发公司，若本着对业主负责的态度，应当先行电话通知或短信通知，而和记黄埔直接邮寄送达并进行公证，显然是为己方推卸责任行为。因此对《补充协议》第二十一条的理解应当作出不利于条款拟定者的解释，其送达，应当理解为送达到原通讯地址。和记黄埔提供了（2012）吉长证信证经字第1882号《公证书》及EMS底单以证明其尽到送达书面通知的义务。而公证书及邮寄底单仅可证明和记黄埔已向邮政速递物流有限公司交付邮件，对于邮件是否实际投递，是否妥投未提供相关证据予以证明，并且和记黄埔在一审庭审中表示无法提供邮件投递记录，对于该邮件是否已送达协议载明的地址无法认定。而和记黄埔在将邮件交寄后对是否妥投并未进行后续跟踪，进一步说明了其未尽到全面、适当履行合同的义务。故和记黄埔提供的证据不能证明其于2013年12月19日已经向钟林彤送达《交付房屋通知书》，更无法认定产生‘视为接收房屋’的法律后果。”本案中，和记黄埔地产（长春）有限公司采取了同样的送达方式，并且未将其办理竣工验收备案手续的情况和结果通过提供复印件或说明的方式告知申请人，未能尽到全面、适当履行合同的义务，因此不能认定交房通知已经送达，更不能认定“实现了视为接收房屋”的法律后果。2、和记黄埔地产（长春）有限公司同意支付违约金，也承认交付通知未能实现“视为交付”的法律效果。和记黄埔地产（长春）有限公司承认案涉房屋存在质量问题，并同意进行维修，在2014年2月26日的《回复函》中所述“不影响正常收房”，并同意支付因维修逾期交房的违约金。由此函件可以看出，和记黄埔地产（长春）有限公司在复函时认可房屋并未交付，并同意支付逾期交房违约金，并未认定2012年5月已交付房屋。3、案涉房屋存在严重质量问题，不具备交付使用条件。根据《业主验房记录表》张华旭反映案涉房屋一层、三层存在漏水、起皮、防水破损等不同程度的质量问题，案涉房屋无法正常居住使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”购房人购买房屋的目的是居住使用，如果质量问题导致无法居住使用，购房人有权主张解除合同、赔偿损失，更何况是要求开发商在修复达到交付条件之后再予以交付呢，这也是商品房买卖司法解释第十三条的立法宗旨。虽然《商品房买卖合同补充协议》第八条规定非主体结构质量问题，买受人不得拒收，但该条款系和记黄埔单方拟制，限制了买受人的权利，减轻、免除了和记黄埔地产（长春）有限公司作为一家大型房地产开发商的法律责任，属于格式条款，应当无效。4、园区景观、环境遭到破坏，房屋现状与合同严重不符，购买人有权在被和记黄埔修复达到交付条件前拒收房屋。张华旭高价购买别墅，所购买价值包括公共基础设施和周围环境，但在购房人收房时，园区景观、周围环境等遭到严重破坏，购房人有权拒收房屋。吉林省高级人民法院曾因同类型案件就本案案涉小区进行现场勘查，认定园区公共区域的草坪、绿篱、道路毁坏严重，园区原有景观遭到破坏，房屋现状已经与合同约定严重不符，因此支持了购买人解除合同的诉讼请求。具体到本案，既然购房人解除合同的请求可以被法院支持，根据举重以明轻的司法实践原则，张华旭亦有权在和记黄埔修复达到交付条件前拒收房屋，此为约束和记黄埔地产（长春）有限公司纠正自身不服责任行为的合理要求。时至今日，案涉房屋所处小区仍然存在种种问题，和记黄埔地产（长春）有限公司未能本着为业主服务的态度，并怠于履行合同义务的行为长时间的、严重的侵害了张华旭的财产权益。5、合同违约金明显低于申请人的实际损失，申请人请求增加违约金，按照中国人民银行同期贷款利率计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“开发商逾期交付房屋，给买受人造成的实际损失一般参照同地段同类房屋的租金标准进行计算”，本案补充协议约定的日万分之一的违约金标准远低于给申请人造成的实际损失，根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，因此请求依据法律规定予以增加，按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金数额。和记黄埔地产（长春）有限公司辩称，1、张华旭对原审审判决未上诉，直接申请再审，违反了民事诉讼法规定的两审终审的原则，再审请求应予驳回。本案原审判决后，张华旭虽提交了上诉状，但未交纳上诉费，长春中院以(2019)吉01民终1983号裁定书裁定：按自动撤回上诉处理，双方按一审判决执行。《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百六十四条、一百六十八条规定了两审终审的民事诉讼原则。当事人如认为一审判决错误的，应当提起上诉，通过二审程序行使诉讼权利。再审程序是针对生效判决可能出现的重要错误而赋予当事人的特别救济程序。只有在穷尽了常规救济途径之后，当事人仍然认为生效裁判有错误的，才可以向人民法院申请再审。对于无正当理由未提起上诉的当事人，不应再为其提供特殊的救济机制，否则将变相鼓励或放纵不守诚信的当事人滥用再审程序，从而使得特殊程序异化为普通程序。最高院人民法院(2016)最高法民申2505号民事裁定书明确了上述裁判规则。认为未提起上诉人而直接申请再审，不仅是对诉讼权利的滥用和对司法资源的浪费，也有违两审终审制的基本原则，对当事人的再审请求不予支持。2、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回张华旭的再审请求。原审判决认定案涉房屋已于2012年5月23日交付完毕是完全正确的。上述事实有我方送达交付通知的公证书、验房记录表、申请入2013年签收的催缴物业费回执、2013年11月14日张华旭向我方提交的书面材料及2014年2月我方给张华旭的回复函等予以证明。张华旭在再审申请中提到的(2016)吉民终139号判决所涉房屋，与本案房屋不属于同一区域，且案件事实也完全不同。如上述所述，在我方邮寄了交付通知后，张华旭前来验房、签收物业催费通知、向我方提交书面材料、签收回复函等行为，能够证明张华旭已经明知房屋交付的事实，只是一直拒绝办理收房手续。故(2016)吉民终139号判决对本案不具有参照性。案涉房屋所在“御翠园”B区的房屋是在同一时期统一交付给该园区的业主，其他业主均实际入住。我方作为房产开发商，对同一区域、同期建设、同期交付的房屋，没有任何理由对业主区别对待，故张华旭称房屋未交付，明显不符合常理。如果按张华旭的再审请求，在其不办理收房手续的情况下，其就可以一直向我方主张逾期交房的违约金，该请求不仅违反双方的合同约定及法律规定，也有违最基本的诚实信用和公平原则。综上，张华旭的再审请求于法无据，请依法予以驳回。本院经审查认为，再审程序是针对生效判决可能出现的重要错误而赋予当事人的特别救济程序。当事人如在穷尽了常规救济途径之后，仍然认为生效裁判有错误的，可以向人民法院申请再审。本案中，张华旭提起上诉后未缴纳上诉费，应视为其接受一审裁判结果，对其诉讼权利已作出处分，不应再为其提供特殊的救济机制，否则将变相鼓励或放纵不守诚信的当事人滥用再审程序，从而使得特殊程序异化为普通程序，这不仅是对诉讼权利的滥用和对司法资源的浪费，也有违两审终审制的原则。故本院对于张华旭申请再审事由依法不予审查。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回张华旭的再审申请。审判长  苟穗宁审判员  郭 智审判员  魏 岚二〇一九年十一月二十五日书记员  王艳秋