湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初4310号原告：株洲中房物业管理有限责任公司，住所地湖南省株洲市天元区长江南路9号滨江二期62栋。法定代表人：刘湘洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡超，湖南天舒律师事务所律师。代理权限为全权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉讼或者上诉。被告：季江华，男，1986年3月27日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。原告株洲中房物业管理有限责任公司（以下简称中房物业公司）与被告季江华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告中房物业公司的委托诉讼代理人胡超与被告季江华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中房物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付原告2016年7月1日至2017年12月31日期间物业服务费2882元及滞纳金969元（滞纳金计算至费用全部缴清为止，现按日万分之六暂计算至2019年7月31日止）；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系株洲市芦淞区南方印象小区7栋1303室的业主。原告从2015年开始与南方印象小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定物业服务费按房产证面积以每月1.25元/平方的标准计算，如业主不按规定交纳物业服务费，原告有权每日按照应缴款部分的万分之六收取滞纳金。合同签订后，原告积极按约履行相应义务，被告也曾按其居住的132.95㎡房屋面积以每月1.25元／㎡标准向原告缴纳相应物业服务费，但从2016年7月1日起，被告就停止缴纳物业服务费，经原告多次催收均拒绝缴费，已属违约，依法应承担相应违约责任，请求判如所请。季江华辩称，物业合同是和业主委员会签订的，与我没有签订合同。我认为这个合同是无效的，对物业费没有约定，附件二的服务标准也没有，所以我认为不应该缴纳物业费。我之前缴纳了很长时间的物业费。2016年我楼上邻居在我的外墙装了空调，管子从我的门上走，我要求物业要邻居移走空调外机，物业也没有作为。本院经审理认定事实如下：被告季江华系南方印象小区7栋1303室房屋的所有权人，该房屋建筑面积为132.95㎡。原告从担任南方印象小区的前期物业服务企业开始一直为南方印象小区提供物业服务。2016年1月20日，以株洲市南方印象小区业主委员会为甲方，以原告为乙方，双方签订一份《株洲市南方印象小区物业服务合同》，约定：乙方为南方印象小区提供物业服务；业主按房产证面积，以1.25元/㎡/月的标准交纳物业费；业主不按规定交纳物业费，按应交部分的日万分之六向乙方交纳滞纳金；合同期限为2016年1月1日至2016年12月31日。该合同对双方的权利义务进行了详细约定。2017年1月12日，原告又与株洲市南方印象小区业主委员会签订了2017年1月1日至2017年12月31日的物业服务合同，约定内容与2016年的合同一致。在合同履行过程中，原告存在未妥善维护小区公共设施及卫生环境、车辆停放管理不到位等瑕疵行为，引起被告等部分业主的不满。被告因欠缴物业服务费，经原告催收未果，酿成本案纠纷。在本案审理过程中，被告提交了缴纳物业服务费的三张收据，其中2016年6月19日交1000元和2017年12月1日交400元的收据中交纳款项仅注明“物业费”；2016年11月19日交500元的收据中交纳款项注明“2016年物业费”。原告认为上述三张收据所交款项为原告2016年收取2015年至2016年7月1日前的物业服务费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为被告是否应当向原告支付物业服务费及滞纳金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中株洲市南方印象小区业主委员会与原告签订的二份《株洲市南方印象小区物业服务合同》，均系合同双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对南方印象小区业主包括被告季江华具有法律约束力，故被告应依约向原告交纳2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费。被告提出合同无效的理由与事实不符，本院不予采纳。经计算，被告季江华在2016年1月1日至2017年12月31日期间应当交纳的物业服务费为3988.5元（132.95㎡×1.25元/月×24个月）。根据被告提交的物业服务费收据，被告在2016年和2017年共向原告交纳了物业服务费1900元，虽然原告认为该款系原告收取2015年至2016年7月1日前的物业服务费，但因原告开具的收据并未注明所交款项包括2015年的物业服务费，因此，应当按照收据记载的时间确定物业服务费的交款年份。由此计算，被告2016年和2017年二年实际欠交的物业服务费为2088.5元（3988.5元－1900元）。原告在履行合同过程中，未严格按照合同约定提供服务，降低了服务质量，原告的行为构成违约。被告在履行合同过程中未及时交纳物业管理费，亦违反了合同约定。故原、被告双方在合同履行过程中均存在违约行为，均应承担相应的违约责任，本院酌情按合同中约定的物业服务费的80%确定被告应交纳的物业服务费，即1670.8元（2088.5元×80%）。原告关于滞纳金的诉请，因原告自身存在违约行为，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第（八）项之规定，判决如下：一、被告季江华于本判决生效后十日内向原告株洲中房物业管理有限责任公司支付物业服务费1670.8元；二、驳回原告株洲中房物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告株洲中房物业管理有限责任公司负担14元，由被告季江华负担11元。本判决为终审判决。审判员  麦丽红二〇一九年十一月二十八日书记员  廖为为附：判决书引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。