云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终1267号上诉人（原审原告）：杨颖，女，汉族，1995年6月14日生，云南省大理市人，住大理市。上诉人（原审原告）：杨荣华，男，汉族，1944年8月3日生，云南省大理市人，住大理市。上诉人（原审原告）：杜荣兰，女，汉族，1949年1月1日生，云南省大理市人，住大理市。上诉人（原审原告）：杨淑涵，女，汉族，1977年1月6日生，云南省大理市人，住大理市。四上诉人共同委托诉讼代理人：陈橙，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：唐笙根，男，汉族，1978年11月26日生，重庆市人，住大理市。委托诉讼代理人：李光明，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张艳，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨颖、杨荣华、杜荣兰、杨淑涵因与被上诉人唐笙根房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初106号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨颖、杨荣华、杜荣兰、杨淑涵上诉请求：一、依法撤销大理市人民法院（2019）云2901民初106号民事判决；二、改判解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》并立即将涉案房屋交回上诉人；三、改判被上诉人将房屋恢复原状（与一审的诉请一致）；四、判令被上诉人向上诉人支付违约金人民币60000元；五、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未经上诉人同意将房屋装修、改造，双方签订的《房屋租赁合同》应当依法解除。《房屋租赁合同》第四条约定：“乙方不得随意损坏房屋设施，如需改动房屋结构或装修，需提前征得甲方同意”；第十条约定：“任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除合同”。被上诉人在未告知原告及经原告同意的情况下，将房屋结构及设施随意改动的行为，已构成违约。根据上诉人提交的证据以及法庭调查，已确认了被上诉人改造房屋的事实，虽然双方未对同意的形式作出明确的约定，根据民诉法“谁主张、谁举证”的原则，被告应当就原告同意其装修、改造进行举证。在证据《视频资料》中，上诉人与被上诉人调解，对其装修、改造未经上诉人同意的事实已经非常清楚，被上诉人也承认“如上诉人不满意，其可以按照上诉人的要求恢复原状”，也认可其之前改造、装修未经过上诉人同意。二、上诉人已在合理期限内提出异议一审法院在判决中认定上诉人未在合理期限内提出异议，上诉人将房屋出租给被上诉人用作居住使用，既然是居住，上诉人就不可能会再到房屋内查看，且上诉人也已在一审中陈述过，提交的证据《调解情况说明》也证实了上诉人在2017年10月人口普查时才发现被上诉人改造、装修，之后立即向村委会申请调解，调解无果即向人民法院提起诉讼。上诉人在知道权利受到侵害的6个月内向法院提起诉讼，系在合理期限之内提出。但一审法院对此不予认可，认定事实错误，适用法律不当。三、上诉人已在一审中提出上诉人将房租转租给他人短租，一审法院未核实本案重要事实的情况下，作出该判决，适用法律错误。被上诉人与上诉人签订合同的根本目的系居住，合同中也已明确，但实际上上诉人将房屋转租给他人短租、经营使用，已经构成根本违约，合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，被上诉人的行为已迖到法定解除合同的条件，上诉人依法可解除合同。唐笙根辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉人的全部上诉请求。事实和理由：一、上诉人所述与本案实际情况不相符。被上诉人确实对房屋进行了简单修整，但仅仅是为了改善居住环境，并未改变房屋的主体结构，也是在上诉人一方知晓并同意的情况下进行的，整改完成后，被上诉人及其家人朋友自行居住，也并未出租给他人使用。双方发生纠纷的真正原因，是上诉人欲将房屋出租给第三方做经营之用。二、被上诉人合理使用房屋的行为，没有违反合同约定，房屋租赁合同应当继续履行，上诉人的上诉请求没有法律依据，应予驳回。三、上诉人要求支付违约金的上诉请求，于法无据。被上诉人根据合同约定，已经将租金足额支付完毕，履行了相应的义务，其为了改善居住生活环境，在上诉人知晓并同意的情况下，对房屋作了修整，并一直居住至今，未违反合同约定，在此情况下，被上诉人无权要求解除合同，支付违约金。杨颖、杨荣华、杜荣兰、杨淑涵向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2012年8月9日签订的《房屋租赁合同》，并将涉案房屋交回给原告；二、判令被告将本案涉案房屋恢复原状（拆除前后院加盖的三间卫生间、将前院2楼餐厅改成住房加隔出来的5间，老房的2楼客厅加隔出来的1间，后院1楼的祠堂加隔出来的1间，前院院心加盖的石头房1间改造回原样,将3楼神菜的花台拆除并修复因此导致的2楼楼顶渗水印记；拆除加接的水管并修补好在墙上打的3个洞、前院凉亭的柱子刷漆,加底座的地方拆除）；三、判令被告向原告支付违约金60000元；四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：1.位于大理市占地面积为732平方米（两院）的房屋所有人和宅基地使用人系原告杨颖父母刘永辉和杨素平，2009年9月26日，刘永辉和杨素平去世后,上述房屋和宅基地由原告杨颖管理使用。2.2012年8月9日，原告杨颖、杨荣华、杜荣兰、杨淑涵作为甲方与被告唐笙根作为乙方签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋出租给乙方居住使用，租赁期限为12年，即从2012年8月19日起至2024年8月19日止，年租金为50000元,租金共计600000元一次付清。合同还约定乙方在租赁期间不得将房屋整体转租给第三方、不得随意损坏房屋设施，如需改动房屋结构或装修，需提前征得甲方同意，租赁结束时房屋改造或装修部分乙方需按甲方要求，将房屋还原到甲方认可的状态。违约责任约定为，任何一方未能履行合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，所造成损失由责任方承担。另由责任方赔付对方60000元整。合同签订后被告先后于2012年7、8、9月向原告方支付了12年租金600000元。3.被告租赁房屋后在承租的两院落内加盖了三间卫生间，将大间房屋用石膏板隔成数间小房间，在砖混结构房屋三楼顶建了花台用于种菜，在房屋墙壁上打眼安装了水管，改变了租赁房屋原样。4.2018年1月9日，原告方向大理镇西门村委会反映称杨颖在2017年10月发现承租人唐笙根未履行租赁合同条款，未征得房屋所有权人同意下对房屋进行改动等与唐笙根多次交涉未果，请求大理镇西门村委会予以调解。大理镇西门村委会于2018年1月15日，到现场了解情况后，组织双方调解，承租方唐笙根同意按房主提出的要求对改动的房屋进行整改，出租方杨颖表示承租方已违反合同不同意，要求解除合同，双方意见分歧，调解未果。一审法院认为，原告杨颖、杨荣华、杜荣兰、杨淑涵与被告唐笙根签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当依照合同约定行使权利和履行义务。本案被告唐笙根在合同履行过程中，在原有的客厅、房间等基础上又加隔出多间房间，在院子里加盖了三个卫生间，在三楼屋顶加盖了花台作为菜地等。双方订立的《房屋租赁合同》第四条约定：“乙方不得随意损坏房屋设施，如需改动房屋结构或装修，需提前征得甲方同意”，由此可以认定唐笙根在管理使用涉案房屋期间，即房屋租赁合同履行期内，经杨颖、杨荣华、杜荣兰、杨淑涵同意，可以对房屋进行改造或装修，故唐笙根对房屋进行改造或装修的行为本质上并不必然构成违约。本案中，唐笙根对房屋进行改造、装修的事实存在，但双方对“征得同意”的表现形式没有约定，且被告从2012年起居住至今，原告并未在合理期限内提出异议，结合当事人负有的举证责任原则和诚实信用原则，以及本案合同履行时间等客观情况，原告关于被告对涉案房屋进行装修改造未经其同意而解除合同的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告杨颖、杨荣华、杜荣兰、杨淑涵的全部诉讼请求。案件受理费人民币1300元，由原告杨颖、杨荣华、杜荣兰、杨淑涵承担。本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1.《照片》两张，证明被上诉人在村口对承租房屋打的标识，名为“心经院瑜伽祠堂”；2.网络截图，证明网上的招租广告，租赁房屋的住宿经历；3.微信聊天记录，证明向军龙于2019年7月将涉案房屋对外承租的事实；4.截图，证明有人在涉案房屋住宿过；5.《录音》，证明被上诉人将涉案房屋对外出租做经营使用的事实。经质证，被上诉人认为，对上诉人提交的5组证据的三性不予认可；对证据1，照片上没有招租的信息，只写了心经院的环境和坐落的位置，不是招租的广告；对证据2，时间是2016年，不属于新证据；对证据3、4、5与本案没有关联性。本院经审核认为，上诉人提交的5组证据，不属于新证据，且与被上诉人没有关联性，不能作为本案的证据使用。被上诉人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与原审认定的一致。本院认为，一、关于《房屋租赁合同》是否解除的问题。上诉人主张，被上诉人在未告知并经上诉人同意，将房屋结构及设施随意改动，已构成违约，合同应当解除。合同第四条约定：“乙方不得随意损坏房屋设施，如需改动房屋结构或装修，需提前征得甲方同意”；第十条约定：“任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除合同”。《合同法》第九十四条规定：合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本院认为，根据在案的证据和租赁房屋现状表明，被上诉人在2012年签订合同后，对租赁房屋进行过简易的改造、加盖及将二楼的简易钢架房用石膏板隔成数间小房间，在两墙体间加盖了三间临时卫生间，在砖混结构房屋楼顶建了10余公分高的花台用于种菜，在房屋墙壁上打眼安装了水管，被上诉人的上述行为对承租房没有形成破坏性的设施、改动房屋结构和进行装修的情形，被上诉人的行为没有违反合同约定；同时，不符合法定解除合同的五种情形。上诉人主张被上诉人在对房屋进行改造时没有经过其同意，双方2012年签订合同后被上诉人随即进行改动和装修，合同已履行多年，上诉人主张被上诉人对房屋的加建和改建不知情不符合常理，也没有证据证明，上诉人主张解除合同的该上诉理由不成立，本院不予支持。关于被上诉人将承租房转短租给他人是否导致合同解除的问题。上诉人主张，双方签订合同的目的系居住，上诉人将房屋转租给他人短租、经营使用，已经构成根本违约，合同目的无法实现；根据《合同法》第二百二十四条之规定，被上诉人的行为已达到法定解除合同的条件，上诉人依法可解除合同。本院认为，上诉人主张被上诉人转租承租房，在案证据仅证明被上诉人曾经在村口对承租房屋具体地址打标识，“心经院瑜伽祠堂”素食5元1餐，该行为不属于对外经营盈利性质；上诉人提交的有关对外短租的证据，与本案没有关联性，即使被上诉人存在对外短租的情况，被上诉人并没有将承租房整体或者分部分转租，仅仅是以单间房屋对外短租，被上诉人依然以自己居住使用，上诉人依然取得合同约定的租金，该情形不符合《合同法》第二百二十四条之规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”和合同第三条的约定“乙方在租赁期间不得将此房屋整体转租给第三人使用”，故上诉人主张被上诉人对外转租合同应当解除的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人杨颖、杨荣华、杜荣兰、杨淑涵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人杨颖、杨荣华、杜荣兰、杨淑涵负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇一九年十一月二十七日法官助理马娟书记员段杰润