北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14637号上诉人（原审被告）：侯文霞，女，1968年9月23日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵海丽，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京西宇嘉业物业管理有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路50号院8号楼1层106。法定代表人：李嘉男，总经理委托诉讼代理人：林超，男，北京西宇嘉业物业管理有限公司员工。上诉人侯文霞因与被上诉人北京西宇嘉业物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初70965号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。侯文霞上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回物业公司的全部诉讼请求。事实与理由：第一，在2006年到2010年的物业费问题上，原审法院错误分配了举证责任，导致认定事实错误。涉案小区的物业费和供暖费均由物业公司收取，在侯文霞提交供暖费交至2010年的证据后，举证责任理应转移至物业公司，由物业公司继续举证，否则将承担举证不能的不利后果。本案中，侯文霞的物业费、供暖费均交至2010年。第二，涉案房屋自2005年侯文霞入往以后就开始漏水，直至2015年才彻底修好漏水管道。漏水管道是24小时热水上下楼层的管道，属于房屋共用设施，物业公司有义务进行维修。在此物业公司维修漏水管道期间，即自2005年至2015年夏天，侯文霞无法实际入住涉案房屋，不能实际享受物业服务，因此侯文霞不应支付物业费。基于本案侯文霞房屋管道漏水十年的特殊情况，物业公司早已认可侯文霞无需交纳物业费，物业公司实际也没有向侯文霞催交过物业费。第三，物业公司提供的物业服务质量不合格，侯文霞房屋管道漏水十年才修好，给侯文霞造成家具家电、租房费等诸多损失，物业公司有过错，应予赔偿。另外，小区环境脏乱差，消防不过关，虽然业主多次反映，但物业公司的服务质量始终没有改善。第四，原审法院适用法律错误。本案为物业服务合同纠纷，应优先适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。综上，请求二审法院判如所请。物业公司答辩称，同意一审判决，不同意侯文霞的上诉请求。物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令侯文霞支付物业公司2006年10月1日至2019年9月30日的物业费20654.4元；2.判令侯文霞支付物业公司违约金2065.44元。一审法院认定事实如下：2006年8月1日，物业公司名称由北京格兰浩泰物业管理有限公司变更为北京西宇嘉业物业管理有限公司。物业公司系涉案小区的物业管理企业，侯文霞系涉案小区×××室的业主，该房屋建筑面积52.96平方米。2004年9月27日，物业公司作为乙方与侯文霞作为甲方签订《前期物业管理服务协议》（以下简称服务协议），约定由物业公司为侯文霞提供物业服务，约定涉案小区的物业费标准为每月每平方米2.5元。服务协议签订后，物业公司如约为侯文霞提供了物业服务，但侯文霞至今拖欠2006年10月1日至2019年9月30日的物业费20654.4元，对于拖欠物业费事实，侯文霞不予认可，侯文霞表示其已经缴纳了2006年至2010年的物业费。关于违约金，物业公司称未按照服务协议的相关条款予以计算。物业公司就其诉讼请求，提供登记表、承诺书、服务协议等予以佐证。侯文霞提交物业公司向其开具的发票两张，证明其一直按照物业公司要求缴纳物业费、供暖费，且两项费用是一起缴纳的，发票显示物业费的缴费期间为2005年10月1日至2006年9月30日。物业公司虽认可发票的真实性，但其表示并未主张2006年9月30日之前的物业费。侯文霞提交北京市热力集团有限责任公司朝阳第二分公司大望路供热服务中心出具的证明及电脑记录，证明其缴纳了2005年至2010年的供暖费，且供暖费由物业公司代收，并一并缴纳了物业费。物业公司对此不予认可。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，侯文霞系涉案房屋产权人，物业公司为涉案房屋所在小区提供了物业服务，双方之间存在物业服务合同关系。物业公司向侯文霞提供了物业服务，侯文霞应支付物业公司物业费，且侯文霞提供的证据不足以证明其实际缴纳了2006年至2010年的物业费，故物业公司主张侯文霞支付物业费的诉讼请求一审法院予以支持。关于违约金，物业公司虽未按照服务协议的约定主张，但其主张的金额仍过高，且物业公司提供的证据不足以证明侯文霞系恶意欠缴，故一审法院对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决：一、侯文霞于判决生效后七日内支付物业公司二〇〇六年十月一日至二〇一九年九月三十日的物业费20654.4元。二、驳回物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人未提交新证据。本院依法补充查明以下事实：侯文霞提交的收条显示，2011年12月20日物业张某出具收条，载明2011年2月27日侯文霞委托物业6号楼楼长张某房间钥匙，委托张某负责对房屋的维修，张某于2011年12月20日交还钥匙于业主。2004年9月27日，侯文霞作为甲方与乙方北京格兰浩泰物业管理有限公司签订《百子园小区供暖协议》，约定由乙方负责冬季供暖工作，甲方同意每年按每建筑平米24元向乙方交纳52.96m2的供暖费1271.04元。侯文霞提交的截屏显示，2006-2017年期间，其供暖费已全部缴清。物业公司对该证据真实性不予认可。二审中，物业公司认可侯文霞房屋屋内热水管道有问题，开发商前后修过两次，什么时候修好的不清楚。侯文霞称一直找的是物业公司在维修，每年修一次，修完就漏，一直到2015年才彻底修好。物业公司称就2006年至2010年间的物业费曾向侯文霞进行过催要，但未向本院提供证据。物业公司通过核实收费票据，向本院反馈称，2006年至2010年之间基本均通过现金方式收取费用，部分业主有同时交纳物业费和供暖费的习惯，开具两张连号发票，但也存在其他情况，业主有权自行选择交费期间和交费方式。物业公司发现2008年5月7日有一张侯文霞交纳供暖费1271元的财务费收据，2009年侯文霞也交纳了供暖费。收据和发票都是财务凭证，如果业主需要开发票，需要向物业公司交还收据原件。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，侯文霞上诉主张已结清2006年至2010年期间的物业费且物业公司主张的该期间物业费已超过诉讼时效。就此本院认为，首先，双方均认可侯文霞房屋存在漏水并多次维修的事实，侯文霞提交的收条亦印证其房屋钥匙一直在物业处，在此情形下，侯文霞有关物业公司承诺不收取其2006年至2010年期间物业费的主张具有高度盖然性。其次，审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。在适用诉讼时效时不宜过苛，但物业管理企业仍应及时主张权利。本案中，物业公司主张十几年前所欠物业费，客观上大大增加了业主方举证的难度，要求业主保存十几年前缴纳物业费的证据，未免强人所难。侯文霞主张其交纳供暖费时一并交纳物业费，其提交的2005年-2006年的两张连号发票可以证明其主张，现物业公司亦认可侯文霞交纳了2008年度、2009年度的供暖费，但其并未向本院提交2006年-2010年期间的其开具发票的情况予以反驳侯文霞的主张，故本院采信侯文霞的该项主张，现侯文霞提交的供暖服务中心出具证明及电脑记录可以证明侯文霞已缴纳2005-2010年期间的供暖费，侯文霞关于其已结清上述期间的物业费的主张亦具有高度可能性。综上，本院对侯文霞关于其已结清2006年至2010年期间物业费的主张予以采信，侯文霞无需再向物业公司支付上述期间的物业费。关于2011年10月1日至2019年9月30日期间的物业费。侯文霞上诉主张物业公司提供的服务质量不合格，并提交了照片作为证据，但上述证据并不足以证明其主张，且一审亦已考虑服务瑕疵问题，对物业公司有关滞纳金的请求不予支持，故侯文霞仍应支付上述期间的物业费用12710.4元。综上所述，侯文霞的上诉请求部分有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初70965号民事判决；二、侯文霞于本判决生效之日起七日内支付北京西宇嘉业物业管理有限公司2011年10月1日至2019年9月30日期间的物业费12710.4元；三、驳回北京西宇嘉业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费184元，由侯文霞负担113元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京西宇嘉业物业管理有限公司负担71元（已交纳）。二审案件受理费368元，由侯文霞负担226元（已交纳），由北京西宇嘉业物业管理有限公司负担142元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 龚勇超审 判 员 金妍熙审 判 员 蒙 瑞二〇一九年十一月二十二日法官助理 程惠炳法官助理 张 弛书 记 员 刘 鸽书 记 员 李星月