陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕 01 民初1615号 原告（执行案外人）：衣凤英，女，1953年XX月XX日出生，汉族，江西四冶四公司退休职工，住西安市金裕青青家园2422号。被告（申请执行人）：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区XX路XX城XX幢XX室。法定代表人：苟瑁，该公司总经理。委托诉讼代理人：何四为，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。第三人（被执行人）：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区XX路XX村委会XX楼XX号。法定代表人：黄建强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李刚，男，1977年XX月XX日出生，汉族，该公司法务，住西安市雁塔区XX路XX号XX号楼XX单元XX号。原告衣凤英与被告陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁建设工程公司）及第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告衣凤英，被告敬瑁建设工程公司委托诉讼代理人南溪到庭参加诉讼，第三人世纪熙源房地产公司委托诉讼代理人李刚在本院第一次开庭审理时到庭参加诉讼，本院第二次开庭审理时，世纪熙源房地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告衣凤英向本院提出诉讼请求：1.停止对熙源·观澜天下2幢1单元3层03号房屋的强制执行，并解除查封；2.诉讼费用由敬瑁建设工程公司负担。事实和理由：2012年12月30日，原告衣凤英与世纪熙源房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定衣凤英从世纪熙源房地产公司处购买熙源·观澜天下2幢1单元23层03号房，总房款387200元整，付款方式为一次性付款：“2012年12月30日交房款387200元”。合同签订后，衣凤英按照约定的期限向世纪熙源房地产公司缴纳了全部房款387200元。2016年7月21 日该房屋所在的观澜天下2号楼取得了商品房预售许可证。2018年5月9日，原告衣凤英从法院的查封公告得知自己购买的熙源·观澜天下2幢1单元23层03号房屋因世纪熙源房地产公司与敬瑁建设工程公司施工合同纠纷一案被查封，后衣凤英向西安市中级人民法院提出了执行异议，被法院裁定驳回。现原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》有效，其已经支付完全部购房款且名下无其他用于居住的房屋，其解封请求完全符合相关法律的规定，故诉致法院，请求判如所请。被告敬瑁建设工程公司辩称，衣凤英虽然主张观澜天下小区2-12303号房屋归其所有，并提交了其与世纪熙源房地产公司签署的《商品房买卖合同》，且已付房款387200元，但并未提交证据证明涉案房屋已经登记在其名下或者涉案房屋购买合同已经在房屋管理行政部门备案登记。涉案房屋仍属于被执行人世纪熙源房地产公司的财产。案外人衣凤英提供的《商品房买卖合同》记载：买受人一次性支付387200元。现案外人只提供了的手写收款收据，除上述收款收据外，无其他证据证明该付款行为实际发生。衣凤英也未实际占有房屋且未证明其名下无其他任何房屋，不能够排除人民法院的执行行为。涉案房屋并未进行产权登记与备案，房屋房号均为暂定，不能认定衣凤英所购房屋与涉案房屋系同一标的物，衣凤英要求解除观澜天下小区2-12303号房屋查封没有法律依据，应当予以驳回。第三人世纪熙源房地产公司述称，同意原告的诉讼请求。经审理查明：申请人敬瑁建设工程公司与被申请人世纪熙源房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出西仲裁字（2017）第259号裁决：一、世纪熙源房地产公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁建设工程公司工程款33896967.37元（含已到期质保金1178710.12元），逾期按中国人民银行规定的贷款利率加倍承担迟延给付期间的利息；二、工程款利息7814180.96元（含质保金利息从2016年9月30日起至2017年4月7日止合计53100.08元）以及自2017年4月8日起至本裁决作出之日工程款利息（利息计算方式为：利率为中国人民银行同期贷款利率的四倍标准，2017年4月8日至2017年9月29日期间以33307612.31元为本金计算基数；2017年9月30日至本裁决作出之日以33896967.37元为本金计算基数）；三、仲裁费371764元，敬瑁建设工程公司已预交，由世纪熙源房地产公司负担252800元，敬瑁建设工程公司负担118964元，世纪熙源房地产公司负担部分在给付本裁决第一、二项款项时一并给付敬瑁建设工程公司；鉴定费44万元，世纪熙源房地产公司已预交35万元，敬瑁建设工程公司已预交9万元，双方按照此数额各自负担。该裁决已经发生法律效力，因世纪熙源房地产公司未履行法律文书确定的义务，敬瑁建设工程公司于2018年3月27日向本院申请执行，本院于2018年3月29日立案受理。执行过程中，本院于2018年11月26日作出（2018）陕01执704号之六执行裁定：一、查封被执行人世纪熙源房地产公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产(预售证号:201XXXX,房号分别为:2-11401、2-11403、2-11404、2-11405、2-11501、2-11502、2-11503、2-11504、2-11505、2-11506、2-11601、2-11602、2-11603、2-11606、2-11701、2-11703、2-11704、2-11705、2-11706、2-11801、2-11802、2-11803、2-11805、2-11901、2-11902、2-11903、2-11904、2-11905、2-11906、2-12001、2-12002、2-12003、2-12004、2-12005、2-12006、2-12102、2-12103、2-12105、2-12106、2-12201、2-12202、2-12203、2-12206、2-12301、2-12302、2-12303、2-12306、2-12401、2-12402、2-12403、2-12405、2-12406、2-12501、2-12502、2-12503、2-12505、2-12506、2-12601、2-12602、2-12604、2-12605、2-12606、2-12701、2-12702、2-12703、2-12704、2-12706、2-12801、2-12803、2-12804、2-12806、2-12901、2-12902、2-12903、2-12904、2-12905、2-12906);二、查封期限为三年,查封期间被执行人不得移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。2018年11月27日，本院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。衣凤英作为案外人向本院提出执行异议，主张本院查封的位于西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下2幢1单元23层03号房产为其所有，请求解除查封。本院经审查认为，衣凤英虽然已经与世纪熙源房地产公司签订《商品房买卖合同》，所购房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋，且已交清全部购房款，但衣凤英在人民法院查封之前未占有该涉案房产。故其主张涉案查封房产为其所有并排除执行的理由不能成立，依法不予支持,本院于2019年5月17日作出(2019）陕01执异259号执行裁定：“驳回案外人衣凤英的执行异议申请。”衣凤英不服上述执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。另查，西安市灞桥区人民法院依法于2017年3月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知书，查封了被执行人世纪熙源房地产公司位于西安市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产。本院于2018年5月9日依法公告查封上述77套房产。世纪熙源公司就涉案熙源·观澜天下2号楼已于2016年6月27日取得《商品房预售许可证》，预售证号：201XXXX。本院在执行异议审查期间通知衣凤英现场勘查，衣凤英因故未到场，本院未能对涉案房屋进行现场勘查。又查，2012年12月30日，衣凤英和世纪熙源房地产公司双方签订《商品房买卖合同》，约定衣凤英从世纪熙源房地产公司处购买熙源·观澜天下2幢1单元23层03号房，建筑面积96.8平方米，单价为4000元/平方米，总房款387200元整；付款方式为：“买受人于2012年12月30日付清全部房款”。衣凤英提交的《收款收据》载明：2011年8月30日，收到衣凤英刷卡加现金支付熙源·观澜天下2-12303室房款387200元，以上《收款收据》的收款人为世纪熙源房地产公司。衣凤英提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，衣凤英名下无其他住房。以上事实，有（2018）陕01执704号之六执行裁定、(2019）陕01执异296号执行裁定、《商品房买卖合同》、收款收据及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为衣凤英就位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据本案查明的事实可知，世纪熙源房地产公司是涉案项目的房地产开发企业，衣凤英与世纪熙源房地产公司在本院查封涉案房屋之前已签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为有效；衣凤英支付了超过50%的购房款；根据衣凤英提供的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，衣凤英名下无有效房产信息。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，衣凤英对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：不得执行位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋。案件受理费100元，由陕西敬瑁建设工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长 陈平 审 判 员 李刚 审 判 员 李涛 二〇一九年十一月二十日  书 记 员 李伟