云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初9375号原告（反诉被告）：云南碧宇房地产开发有限公司（以下简称“碧宇公司”）。住所：云南省昆明市盘龙区北京路1006号房屋二楼。法定代表人：潘永卓，系执行董事。委托诉讼代理人：杨志，男，汉族，1993年3月29日出生，住云南省曲靖市会泽县，系公司法务，特别授权代理。被告（反诉原告）：李佳，女，汉族，1983年7月21日出生，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：赵文讲、郭光翠，系云南唯真律师事务律师，特别授权代理。原告云南碧宇房地产开发有限公司诉被告李佳商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日受理后，被告李佳提起反诉，本院予以受理，后于2019年10月17日依法组成合议庭就本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）云南碧宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨志，被告（反诉原告）李佳及其委托诉讼代理人赵文讲、郭光翠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）碧宇公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2018年11月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》,并由被告在判决生效后10日内配合原告办理解除该《商品房买卖合同（预售〉》的备案手续；二、判令被告承担违约金人民币234300.75元；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年11月29日，被告与原告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告购买原告位于盘龙区房屋，房价款为1562005元，被告应于2018年11月29日前支付首期房款322005元，余款1240000元向兴业银行昆明东聚支行申请贷款。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。合同签订后，被告仅支付部分购房款，之后便未按合同约定向原告支付房款。被告的行为己严重侵犯原告合法权益，为维护原告合法权益，特起诉。被告（反诉原告）李佳答辩称：一、原告员工张文俊与被告李佳对涉案房屋的情况进行了沟通，且原告承诺能够为被告办理下其合作银行的按揭贷款，为此双方才签订了认购书和合同等购房协议，贷款的合作银行属于兴业银行，在按揭贷款中，在房产证办理完毕之前，房地产公司应对按揭贷款提供阶段性担保。所以合作银行限制了被告对贷款银行的选择。二、在办理贷款的过程中，被告按照原告要求提供了个人相应资料，包括个人征信报告、银行流水，银行提出被告银行流水金额不足之时被告又配合原告安排和联系指定人员邱思制作虚假的银行流水并邮寄给原告提供办理银行按揭贷款。被告为制作上述银行流水还支付了制作费用3500元，之后仍未能办理银行按揭贷款，并直接导致了被告未能支付购房款，所以未能办理银行贷款是由于原告针对按揭贷款事项进行虚假承诺和办理而产生的合同无法履行，是原告违约。三、本案涉及的认购合同书属于格式条款，在合同条款存在两种及多种解释的情况下，应当采取对被告更有利的解释。购房款金额高，大多数人是无法一次性付款的，所以涉案房屋采取贷款购买是符合正常交易习惯，是一个常态，也就是双方对按揭贷款购房是有明确的预期。合同条款中并未约定未能办理银行按揭贷款的情况下如何处理，就明显属于强买强卖的霸王条款，违反了合同法诚实信用的基本原则。在无法贷款的情况下，该合同属于事实上不能履行，并非被告构成违约，所以无法强制履行和追究违约责任。同时，在房屋买卖中，原告未约定贷款不能办理情况下如何处理，根据最高法院审理商品房司法解释2003年第七号司法解释第23条的规定，商品房买卖合同中买受人以担保贷款的方式付款，因一方当事人原因未能订立商品房担保合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人请求解除合同或者赔偿损失的，应当支持。因不可归责于当事人双方的事由，未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。同时，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还给买受人。该规定非常明确，本案就属于不可归责于当事人的事由，也就是银行的责任导致的贷款不能履行。原告应当返还购房本金及其利息。四、涉案合同约定的违约金过高，原告也没有实际损失，如果法院认定被告违约，不应当按照合同约定支持原告主张的违约金。被告（反诉原告）李佳提出反诉请求：一、判令被反诉人向反诉人返还购房款人民币322005元；二、判令被反诉人承担本案诉讼费。事实和理由：2018年11月29日双方签订了商品房买卖预售合同以及认购书等合同文件，购买房屋之后由于反诉人按照被反诉人的要求提供个人征信以及银行流水后制作银行流水，但仍未能办理银行按揭贷款手续，导致无法履行后续付款义务。为此反诉人认为被反诉人方构成了违约，应当退回购房款。原告（反诉被告）碧宇公司针对反诉答辩称：反诉被告从未承诺过能够帮助反诉原告办理按揭贷款，按揭贷款应当是由反诉原告向银行自行申请的，而且反诉被告与反诉原告也签订了按揭补充协议，其中明确约定如果反诉原告因为其他原因不能办理按揭贷款的，应当自己筹集资金支付房款。反诉原告逾期支付房款是因为反诉原告的征信问题，是反诉原告自己原因才导致涉案合同具备合同解除的条件。因此反诉原告应按照双方签订的商品房买卖合同承担违约责任，反诉被告不应向反诉原告全部退还购房款。原告（反诉被告）提交下列证据证明其诉讼请求和反诉答辩意见：第一组证据：《商品房买卖合同》及《补充协议》，证明原被告于2018年11月29日签订《商品房买卖合同（预售）》，被告购买原告位于盘龙区房屋。第二组证据：证明，证明被告因个人原因，导致无法贷款。第三组证据：律师函、邮寄单、邮寄信息，证明原告已催告被告尽快支付购房款。第四组证据：银行按揭及公积金付款方式补充协议，证明原告与被告已经明确约定如果贷款因其他原因不能成功，被告应当自行筹集资金按照合同约定时间支付购房款。第五组证据：兴业银行昆明分行零售信贷中心出具的《未放款证明》、原告出具的《情况说明》，证明系被告李佳原因导致不能办理银行按揭贷款。经质证，被告（反诉原告）李佳对原告（反诉被告）提交的第一、二、四组证据三性认可，证明目的不认可；对第三、五组证据不认可。被告（反诉原告）提交下列证据证明其答辩意见和反诉请求：第一组证据：《认购书》，证明被告于2018年11月29日与原告签订《昆明碧桂园北城映象认购书》，约定被告向原告购买位于盘龙区房屋，房价款为1562005元，被告付款方式为定金20000元,第一期楼款322005元，第二期楼款银行按揭办理等。在合同无法继续履行的情况下或者原告违约的情况下无法继续履行均应当返还该首付款和赔偿损失。第二组证据：《买卖合同重要事项告知书》，证明2018年11月29日，原告向被告发了《买卖合同重要事项告知书》，告知并承认原告与被告签订的《商品房买卖合同》并没有交给被告，同时原告罗列的重要事项中并无违约金的约定事项。第三组证据：打款凭证，证明被告已向原告转款20000元定金，后转款302005元。第四组证据：微信记录，证明被告购房贷款资质不符合银行规定，原告工作人员诱导被告并帮助被告做假流水，存在严重过错。第五组证据：结婚证，证明被告结婚的时间发生在签订合同之后，配偶征信不影响贷款。经质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的第一、三组证据认可；第二、五组证据三性认可，证明目的不认可；第四组证据三性不认可，无法判断对方人员的身份也无法判断对方人员是不是反诉被告的员工。本院认为：原告（反诉被告）提交的第一至四组证据以及第五组证据的《未放款证明》具有真实性，本院予以采信；第五组证据情况说明系原告单方制作，不具备证据的形式，不予采信。被告（反诉原告）李佳提交的第一至三组证据具有真实性，本院予以采信；第四、五组证据具有真实性，且能与银行出具的《未放款证明》《证明》相印证，证实因李佳及其配偶的征信问题导致不能办理银行按揭。综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2018年11月15日，被告（反诉原告）李佳向原告（反诉被告）碧宇公司支付定金人民币20000元。2018年11月29日，双方签订《昆明碧桂园北城映象认购书》，约定被告（反诉原告）李佳作价1562005元购买云南省昆明市盘龙区金辰街道办事处铂金大道旁昆明碧桂园北城映象碧桂映象北城一期立春苑5幢22层2205号房屋。同日双方签订《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、《买卖合同重要事项告知书》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，明确约定李佳购买上述房屋，在签订合同前李佳已经支付定金人民币20000元，应于2018年11月29日前支付首期款项人民币322005元，剩余款项采取银行按揭贷款须于2018年12月30日前支付。若李佳原因导致银行贷款机构不予审批同意李佳的贷款申请或最终批准的贷款金额与李佳申请的贷款金额存在差异的，则李佳必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给碧宇公司，若李佳逾期支付该差额款项超过90日，碧宇公司有权解除合同，李佳应向碧宇公司按照总房价的15%支付违约金。签订上述合同及协议当天，被告（反诉原告）李佳向原告（反诉被告）碧宇公司支付了人民币302005元。但在办理按揭贷款过程中，银行未审批李佳的贷款申请。故原告（反诉被告）碧宇公司诉至本院主张其诉请中的权利。被告（反诉原告）李佳认为并非其原因导致银行未能审批贷款，故向本院提起反诉主张其反诉请求。本次诉讼产生以下费用：本诉诉讼费人民币4815元、反诉诉讼费人民币3065元。本院认为，关于原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》及备案手续的诉请，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，根据涉案合同及其相关补充协议约定，被告李佳应于2018年12月30日前支付剩余款项人民币1240000元，逾期付款超过90日的，原告碧宇公司有权解除合同，现被告李佳贷款未获得银行审批，也不能自行支付，且逾期已经超过90日，原告有权解除合同、解除备案，原告该诉请本院予以支持。关于原告主张的违约金，涉案《商品房买卖合同(预售)》及其补充协议约定了违约金的计算方式。本案中，被告确有逾期支付购房款的违约行为，应向原告承担违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本院认为，我国合同法上的违约金系“以补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金制度，补偿性乃是其主要属性。就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失。本院综合被告的过错程度、无法办理按揭的实际情况、以及原告并未交付房屋且已经占用被告首付款等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定由被告向原告支付违约金人民币20000元。关于反诉原告主张返还的购房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同及备案已经解除，反诉被告应将反诉原告已付的购房款退还，故反诉原告请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、解除原告（反诉被告）云南碧宇房地产开发有限公司与被告（反诉原告）李佳于2018年11月29日签订的《商品房买卖合同(预售)》（合同编号：某某）；二、被告（反诉原告）李佳于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）云南碧宇房地产开发有限公司办理解除涉案商品房买卖合同备案登记手续（商品房买卖合同登记备案表合同编号为某某，合同登记号为某某）；三、被告（反诉原告）李佳于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）云南碧宇房地产开发有限公司支付违约金人民币20000元；四、（反诉被告）云南碧宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李佳退还购房款人民币322005元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4815元，由原告（反诉被告）云南碧宇房地产开发有限公司承担人民币4416元，被告（反诉原告）李佳承担人民币399元。反诉诉讼费人民币3065元由原告（反诉被告）云南碧宇房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  邵文会人民陪审员  刘秋琼二〇一九年十一月十九日书 记 员  高 月