河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终4960号上诉人(原审被告）：曹熙嘉，女，生于1987年8月2日，汉族，住南召县，现住南召县。委托诉讼代理人：周鹏，河南浩星律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：张国坤，男，生于1967年10月11日，汉族，住南召县。委托诉讼代理人：冯德立，南召县法律援助中心律师。原审被告：张岳，男，生于1986年11月28日，汉族，住南阳市卧龙区。上诉人曹熙嘉因与被上诉人张国坤、原审被告张岳为房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南召县人民法院（2019）豫1321民初403号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹熙嘉的委托诉讼代理人周鹏，被上诉人张国坤委托诉讼代理人冯德立到庭参加诉讼。原审被告张岳经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹熙嘉上诉请求：一、依法撤销南召县一审判决，改判双方租赁合同继续履行，上诉人承担2017年10月1日至2019年2月26日所欠租金51661元（不服金额为229866—51661=178205元；或者发回重审；二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人欠付2017年10月1日至2019年2月26日租金229866元，认定数额错误。根据合同约定，前三年（2013.10.1—2016.9.30）的年租金为32万元，第4-6合同年（2016.10.1—2019.9.30）每年租金为41.6万元，月租金为36333元，而2017年10月1日至2019年2月26日共计17个月，租金总额为36333元?月×17=617661元，扣除先前已给被上诉人的56.6万元及抵账6000元，剩余为617661元—566000=51661元，而非一审所认定的229866元；二、一审判决解除双方租赁协议错误。首先，双方约定的租金在南召县城该地段已属极高的租金标准，被上诉人曾口头同意酌情降低租金；其次，被上诉人张国坤与张岳经过协商，将2017年10月1日之前的租金93267元转化为借款、并出具借据，而一审判决仍认定该钱为租金，系认定错误；并且，在该借条上诉人只是作为担保人签字，不应承担直接偿还责任，只承担担保责任；最后，上诉人与被上诉人张国坤一直合作愉快，双方均有长期合作的意向，一审判决解除协议，可能是合法的，但是不合理的。所以，上诉人恳求二审法院在查明事实的基础上，判决租赁合同进行履行。张国坤辩称，租赁合同具体、明确，上诉人的上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，处理正确，应驳回上诉，维持原判。张国坤向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间的《租赁协议》，并责令二被告一个月内腾空房屋；2、判令二被告连带支付所欠原告2017年10月1日前租金93267元、支付2017年10月1日至2019年5月31日租金229866元、支付2019年6月1日至房屋彻底腾空期间租金，按照年租金43.6万元计算。一审法院认定事实：为经营所需，原告（甲方）与赵长军（乙方）于2013年4月27日签订租赁协议一份，原告将其所有的位于南召县新汽车站商业楼1-3层全部租赁给赵长军使用，作为经营KTV的营业场所。其主要内容为：一、甲方同意将自己购买的新汽车站旁商业楼一座1-3层（约2400平方左右）全部租赁给乙方使用。租赁年限为壹拾伍年。（年租金叁拾贰万元整）租赁价格每三年向上递增一次。第一个三年期满，即第四、五、六年每年租金以第三年租金总额为基础加收30％租金为租赁费用。第七、八、九年每年租金以第六年租金总额为基础加收30％为当年租金费用……三、第一年正式租赁时间为2013年10月1日—2014年9月30日。四、乙方每年提前一个月将年租金交付甲方即取得一年租赁权，每超一天，另处租金总额的千分之一罚款。超期一月不付，甲方有权收回大楼另租别人，乙方不得要求任何赔偿……”。2013年9月赵长军与被告曹熙嘉、张岳签订《KTV合伙经营协议》，三方共同出资合伙经营南召县凯撒皇宫KTV娱乐会所。2013年10月份赵长军又将原告位于主楼西侧一栋两层小楼承租，用于其员工生活居住，并约定年租金2万元，其它条件同主楼租赁合同。所租主楼及副楼月租金为36333元。被告方租赁后，被告方未能按约支付租金，2017年1月17日，原告向被告方下发51.6万元房租催缴通知书，2017年1月19日，张岳接收并在该通知书上签字。2017年1月23日，在双方互谅互让基础上，张岳向原告出具借条一份，内容为：“今借到现金人民币五十万元整，自愿承担利息月息2分，借款期限半年。借款人：张岳，担保人曹嘉”。此后，张岳多次支付租金，至2017年12月7日最后一次支付部分租金及违约金后，仍下欠租金93267元未付。2018年1月8日，二被告签订股份转让协议，张岳将其股份全部转让给曹熙嘉，并将赵长军从合伙中除名。协议第三条约定：“自协议签订之日，以2017年10月1日为界，在此之前的凯撒皇宫KTV娱乐会所经营场所房租，由张岳（甲方）负责，自2017年10月1日之后产生的房租，由曹熙嘉（乙方）负担”。曹熙嘉于2019年2月26日最后一次支付部分租金及违约金后，仍下欠租金229866元未付。后经原告方催要未果，形成本案纠纷。一审法院认为，2013年4月27日及2013年9月原告与赵长军及赵长军与二被告之间所签租赁协议及合伙经营协议以及二被告于2018年1月8日所签股份转让协议，即将赵长军从合伙中除名的约定，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，为有效协议。双方均应按协议约定履行各自义务。在原告方交付房屋后，二被告理应按约支付房屋租金。虽然该租赁协议及合伙经营协议系赵长军与原告及赵长军与二被告签订，但赵长军被合伙人除名后，现实际经营者为二被告，履行合同的双方为原告和二被告。现二被告未按合同约定支付租金，且经原告方下发催交通知后，仍未及时清结下余租金。现原告要求按约解除租赁协议并要求腾房，及要求被告方支付下欠租金93267元及229866元及后期租赁费用，符合合同约定。关于违约金计算标准，合同约定为日息千分之一，即月息3分，现原告要求按月息2分计算，符合法律规定。二被告虽然于2018年1月8日将合伙债务约定了各自承担的份额，但根据《民法通则》第三十五条规定：“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿”，该约定对原告不产生法律效力。二被告承担责任后，对自己超出支付的部分，有权向其他合伙人追偿。故原告方诉请的理由成立，一审法院予以支持。因被告缺席，无法调解，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除张国坤与曹熙嘉、被告张岳于2013年4月27日所签订的租赁协议，并于本判决生效之日起一个月内腾出所租凯撒皇宫KTV娱乐会所及副楼房屋，归还张国坤；二、曹熙嘉、张岳于本判决生效之日起十日内连带支付张国坤2017年10月1日前所欠租金93267元及2019年2月26日前所欠租金229866元，并分别从2017年12月7日及2019年2月26日起按照月息2分计算违约金至款清之日止；三、曹熙嘉、张岳自2019年6月1日起，按月租金36333元支付房租至房屋腾出之日止。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8800元，张国坤负担3000元，曹熙嘉、张岳负担5800元。本院二审期间各方均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，双方当事人对租赁关系的事实均无异议，本院对此予以确认。（一）关于一审判决对拖欠租金数额计算是否准确的问题，各方对主楼及副楼租金的约定内容明确、具体，即每三年向上递增一次、以第三年租金总额为基础加收30%、以第六年租金总额为基础加收30%，副楼年租金为2万元、副楼的其他条件同主楼租赁合同，一审判决认定主楼与副楼月租金为36333元与上诉人的上诉状内容中计算的数额即第4—6年的租金数额一致，但上诉人在上诉状中计算的欠付租金中并未计算利息及违约金，上诉人的计算方法与租赁合同的约定内容不符；上诉人上诉称签订的租赁合同约定租金过高，但其在履行中已实际支付租金，并未以显失公平依法申请变更，其上诉称被上诉人曾口头同意酌情降低租金，被上诉人对此不予认可，上诉人也未提供其他合法、有效证据证明其主张，该上诉理由不能成立；上诉人称2017年1月23日出具借条之日欠付租金应视为已结清、陆续归还借款后下余93267元不应再判决支付的理由不能成立，因为，借条内容明确约定月息2分，被上诉人按照偿还款项的时间分阶段计算利息及拖欠租金余额形成93267元与借条内容一致，况且，借条中也未约定其他欠付租金不应再予偿还，关键是，被上诉人提交的93267元计算清单中也未涉及到2017年1月23日之前超出该借条50万元之外的欠付租金；（二）关于租赁合同是否应予解除的问题，租赁合同对违约情形及解除租赁合同予以明确的约定，即“乙方每年提前一个月将年租金交付甲方即取得一年租赁权，每超一天，另处租金总额的千分之一罚款。超期一月不付，甲方有权收回大楼另租别人，……”上诉人作为承租方，拖欠租金的事实确实存在，一审判决依据租赁合同的约定及拖欠租金的事实，判决解除租赁合同并无不当；上诉人称装修费用极大，但其在一审中并未依法提出反诉，且该理由也不能成为抗辩解除租赁的有效理由。综上所述，上诉人曹熙嘉的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3864元，由上诉人曹熙嘉负担。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  王 勇审判员  李晓伟二〇一九年十一月二日书记员  温 馨