云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5302民初2168号原告：胡天群，女，汉族，1976年11月23日出生，住四川省宜宾县，委托诉讼代理人：苏献芝，广东声捷律师事务所执业律师。被告：云浮凯旋国际酒店有限公司。住所地：广东省云浮市云城区云城街道建设北路11号。法定代表人：莫奕枚。委托诉讼代理人：李水弟，广东广鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：温彩媚，广东广鑫律师事务所律师。原告胡天群诉被告云浮凯旋国际酒店有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告胡天群的委托诉讼代理人苏献芝、被告云浮凯旋国际酒店有限公司的委托诉讼代理人李水弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡天群向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告与原告签订的《房地产买卖合同》并返还原告已付购房款及办证费用等233690元；2.判令被告向原告承担赔偿46738元的责任；3.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年年底至2013年年初，被告与关联企业云浮市合富财智投资有限公司和云浮艾丽斯酒店管理有限公司共同在社会上发布广告，将其投资开发的凯旋酒店式公寓房产，分拆以一个独立使用单元为单位，向社会广大消费者销售，在广告中明确地承诺房屋不仅可以自己使用，还可以用作投资，年回报收益率为10%。由于被告是将该房产开发经营作为一个地方投资项目并在社会上公开销售的，原告以为被告是诚实守信且有实力的开发商，其广告内容是真实的，相信我们的亲属也会得到较好的服务，于是与其他消费者一道应邀与被告签订了合同编号为KX13-0001、KX13-0002的两份《房地产买卖合同》，合同约定被告将坐落在云浮市建设北路11号其中的16层08房、16层10房的两套房屋出售给原告，16层08房屋的总建筑面积为26.98平方米、16层10房的总建筑面积为26.71平方米，16层08房的购房款为人民币267183元，16层10房的购房款为人民币267085元，并以按揭付款方式支付。签订合同后，原告按约定支付了两套房屋的首期房款及费用合计233690元（已含定金），其余房款由被告办理房地产权证后代办按揭支付。但是，后来的实际情况是，被告不仅没有按诚实信用的原则去履行义务，没有按时办理房地产权证和按揭手续，而且还背着原告偷偷将已出售给原告的房屋抵押给了第三人并导致遭到了法院的查封，使双方签订买卖合同的目的已不可能实现，原告只能根据《中华人民共和国消费权益保护法》第三十九条、第十四五条、第五十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第八条的规定，向法院提起诉讼，请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求判令被告承担原告已付购房款及费用20%的赔偿责任，以维护原告及有关消费者的合法权益并制裁被告的欺诈和恶意违约行为，希望得到人民法院的依法判决。原告当庭补充事实如下：1、原告与被告签订涉案合同后，被告并没有为原告办理按揭手续，原告自行到工商银行云浮支行等银行办理按揭手续，银行方也以被告的债务和征信问题不予办理，涉案房屋未能办理产权证的原因在于被告；2、被告明知与原告签订了购房合同，又将涉案房屋抵押给了案外人，目前涉案房屋已不在被告名下，已转让给了案外人。被告明知与原告签订了合同又将涉案房屋转让给案外人，属于欺诈行为，且导致合同目的不能实现；3、涉案房屋一直未交付给原告，原告也不清楚涉案房屋的具体房号及位置，原告是应被告的要求与艾丽斯酒店签订经营管理合同，约定的收益款也是被告及其关联企业转账给原告，现在涉案房屋的经营者也早已变更为维也纳国际酒店，因此涉案房屋一直在被告及酒店的控制管理之下；4、本案应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定主张赔偿请求。被告的工商登记信息显示其经营范围包括房地产开发经营，被告及其关联企业联合发布广告，出售涉案房屋给原告，收取了原告的房款后又将房屋转让给第三人，其行为属于欺诈行为，而涉案房屋有使用价值，且要支付房款，完全符合商品的属性，因此本案纠纷应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，商品房是指法律法规及有关规定可在市场上自由交易不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房等），即使涉案房屋属于二手房也应属于商品房，法律并没有规定用于交易的二手房不属于商品房，原告认为在认定涉案房屋属于二手房的基础上提出适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因此具有开发销售资质的被告将建好的房屋销售给原告，双方之间的纠纷应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。原告为证明其主张，向本院提供证据如下：居民身份证，证明原告的主体资格；企业信用信息，证明被告的主体资格；人民币收据（原件），证明被告已收取了原告云浮凯旋国际酒店1608房、1610房办证税费共16562元，被告收取原告1608房、1610房办证综合费用共2860元，被告收取原告两套房定金共160281元和定金金额共54539元；《房地产买卖合同》（原件），证明被告将本案所涉的房屋出售给原告，签订了编号为KX13-0001、KX13-0002的合同；产权登记证明（原件）（当庭提交），证明涉案房屋已不在被告名下，已转让给案外人。被告云浮凯旋国际酒店有限公司答辩称：一、被答辩人未依照《房地产买卖合同》约定的期限向答辩人付清购房款，属被答辩人违约在先。答辩人与被答辩人签订的两份《房地产买卖合同》第二条约定，乙方（被答辩人）按下列第2种方式按期付款（按揭付款）贷款额为16万元，被答辩人在向银行办理贷款时，如因银行政策或被答辩人原因导致银行批出的贷款额低于被答辩人申请之贷款额度的，则被答辩人应在银行出具贷款书后三日内以现金或转账形式补齐该部分楼款，否则按违约处理；如银行政策或被答辩人原因导致银行不批准向被答辩人发放贷款的，则被答辩人应在银行确认不能贷款后三日内以现金或转账形式支付该部分购房款。第六条还约定，如被答辩人选择按揭贷款，甲方（答辩人）应当在银行同意乙方申请的贷款申请之日起45个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，待完成办理被答辩人为产权人的房地产权证后交付被答辩人。因此，根据合同的上述约定，被答辩人应先向银行办理按揭手续，如不能办理贷款的，被答辩人应以现金或转账的方式付清购房款。申请办理房地产转移登记的时间为银行同意贷款申请之日起45个工作日。但被答辩人至今并没有付清购房款，致使涉案房屋未能如期办理房地产权证。二、本案纠纷不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及《消费者权益保护法》的规定，应适用《合同法》的相关规定，即使《房地产买卖合同》最终被法院判令解除，答辩人也无需承担赔偿被答辩人46738元的责任。1、涉案的房屋买卖为二手房买卖，双方签订的《房地产买卖合同》，非《商品房买卖合同》并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。涉案的房屋已经建成多年，而且答辩人并非是该涉案房屋的房地产开发企业，答辩人与被答辩人之间的房屋买卖属于二手房买卖，签订的合同不属于商品房买卖合同，正如被答辩人提供的证据云浮市住房和城乡规划建设局的回复，表明答辩人有关房屋属于二手房交易，二手房交易合同订立前不需要审查备案属于平等主体间的市场行为。因此，本案的房屋纠纷，并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，即使《房地产买卖合同》最终被法院判令解除，答辩人也无需承担赔偿被答辩人46738元的责任。2、涉案的房屋买卖属于二手房买卖，是平等主体之间的市场行为，不适用《消费者权益保护法》的规定。《消费者权益保护法》第三条规定，经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务，应当遵守本法；本法未作规定的，应当遵守其他有关法律、法规。根据该条规定，《消费者权益保护法》规定的是经营者与消费者之间纠纷才适用该法规定。本案涉及的是二手房买卖属于原告与被告平等主体之间的市场行为，应按照《合同法》的相关规定处理。3、被答辩人于2013年1月17日将两套涉案房屋委托云浮艾丽斯酒店有限公司经营管理，并取得了25925.78元的收益，而且属于被答辩人违约在先，即使法院最终判令解除双方之间的《房地产买卖合同》，答辩人也无需支付违约金，答辩人如需返还房款的，也应在收益的金额予以扣减。综上，恳请法院在查清事实的基础上，依法作出公平、公正的判决。被告凯旋酒店为证明其主张，向本院提供证据如下：《凯旋国际酒店式公寓委托经营管理合同》（原件），证明2013年1月17日，原告与云浮艾丽斯酒店管理有限公司签订了一份《凯旋国际酒店酒店式公寓委托经营管理合同》约定：将原告所购的凯旋国际酒店16层08号、16层10号完全及无障碍的客房占用权和客房使用权，并允许云浮艾丽斯酒店管理有限公司在合同期内全权经营原告物业及附属设施和物品。委托期为三年，原告每年按照原告物业购入总价10%获取固定投资收益，支付投资收益的时间为每三个月一次。原告已经将其购买的涉案房屋委托云浮艾丽斯酒店管理有限公司经营管理，并获取收益的情况；2、银行支付凭证（原件），证明2013年1月17日，原告与云浮艾丽斯酒店管理有限公司签订了一份《凯旋国际酒店酒店式公寓委托经营管理合同》约定：将原告所购的凯旋国际酒店16层08号、16层10号完全及无障碍的客房占用权和客房使用权，并允许云浮艾丽斯酒店管理有限公司在合同期内全权经营原告物业及附属设施和物品。委托期为三年，原告每年按照原告物业购入总价10%获取固定投资收益，支付投资收益的时间为每三个月一次。原告已经将其购买的涉案房屋委托云浮艾丽斯酒店管理有限公司经营管理，并获取收益的情况；3、企业信用信息公示（打印件），证明被告于2014年3月20日才有房地产开发经营资格。经审理查明：2013年1月17日，原告胡天群（买方、乙方）与被告云浮凯旋国际酒店有限公司（卖方、甲方）签订一份《房地产买卖合同》（合同编号分别为：KX13-0001合同），约定：第一条、甲方将自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称“房地产”）出售给乙方。该转让之房地产具体情况如下：(一）该房地产坐落在云浮市建设北路11号16层08号房；（二）房屋类型（使用性质）为商业；建筑结构为钢筋混凝土，该房产建筑面积约为26.98平方米，实际房屋建筑面积（含公摊和套内面积）以房地产权证记载为准；(三）该房屋占有国有土地使用权面积平方米，用途为商业，国有土地使用权以出让方式取得。甲方保证以上内容为真实；保证拥有上述房地产的合法权利；保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他权利。第二条、上述房地产买卖双方经协商一致，商定房地产交易价格以套为单位，即双方不以房产实际建筑面积为计价依据。该套房产交易价为267183元。甲、乙双方经协商一致，乙方按下列第贰种方式按期付款：2、按揭付款：A、首期款：乙方于签署本合同同时支付首期房款107183元（已含定金）；B、贷款额：160000元。乙方交付的房价款，甲方应开具收款凭证。乙方在向银行办理贷款时，如因银行政策或乙方原因导致银行批出的贷款额度低于乙方申请之贷款额度的，则乙方应在银行出具同贷书后三日内以现金或转账形式补齐该部分楼款，否则按违约处理；如因银行政策或乙方原因导致银行不批准向乙方发放贷款的，则乙方应在银行确认不能贷款后三日内以现金或转账形式支付该部分购房款。乙方应按照合同约定的付款方式按时将楼款支付给甲方指定收款账户，同时乙方确认已查阅该物业的权属证明文件。第四条、甲方应当在乙方付清房款后，在2013年10月31日，将符合本合同约定的房产交付给乙方占有使用。第五条、乙方同意委托甲方代为办理《房地产权证》。第六条、乙方按期支付房款且交齐办理房地产权证及贷款批准所需的资料后，如乙方选择按揭贷款，甲方应当在银行同意乙方申请的贷款申请之日起45个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，待完成办理乙方为产权人的房地产权证后交付乙方。第九条、交付房屋，因本次交易属现楼买卖，除约定的交楼条件外，甲方按该房屋及公共部分的现状交付使用，乙方对此无异议。甲方在本合同约定的条件具备时向乙方发出收楼通知书，乙方应在通知送达之日起十日内办理收楼手续，未按期办理的，自该十日期限届满的次日起，视为甲方已履行交楼义务。合同还对双方当事人的其他权利义务进行了约定。原告胡天群和被告云浮凯旋国际酒店有限公司分别在合同上签名或盖章。同日，原告胡天群（买方、乙方）与被告凯旋酒店（卖方、甲方）再签订一份《房地产买卖合同》（合同编号：KX13-0002合同），合同约定甲方将坐落在云浮市建设北路11号16层10号房出售给乙方，该房产建筑面积约为26.71平方米，交易价267085元，首期房款107085元，贷款额16万元，其他相关的权利义务的约定与《房地产买卖合同》（合同编号：KX13-0001合同）一致。2013年1月17日，被告向原告出具六份《收据》，分别载明原告胡天群向被告支付了涉案房屋16层08号房首期款107183元（含定金）、涉案房屋办证税费8283元及办证费用1430元，支付了涉案房屋16层10号房首期款107085元（含定金）、涉案房屋办证税费8279元及办证费用1430元。同日，原告胡天群（甲方、业主）和云浮艾丽斯酒店管理有限公司（乙方、管理方）签订了两份《凯旋国际酒店酒店式公寓委托经营管理合同》，合同约定：甲、乙双方就甲方自愿将其所购买的云浮凯旋国际酒店16层08号、10号客房及房内全部设施物品委托乙方进行管理与经营一事，通过友好协商，一致达成以下条款，以资信守：一、定义。1、标的物。甲方应向乙方提供甲方所购的“凯旋国际酒店”16层08号、10号客房（下称“甲方物业”）完全及无阻碍的客房占用权和客房使用权，并允许乙方在合同期内全权经营管理甲方物业及其附属设施与物品。2、合同属性。此合同为甲方完全委托乙方全权经营管理之合同。3、合同期限。A、本合同自双方签署之日起开始生效；B、甲方物业由甲方交付至乙方管理当月开始计算委托经营回报；C、甲方指定乙方自甲方物业交付乙方管理之日起为委托乙方经营管理甲方物业的期限，期限至本合同期满为止。……。三、权利与义务。1、甲方的权利。A、甲方通过委托乙方经营甲方物业，有权选择以下【方式壹】获得固定投资收益的方式。方式一：委托期为三年。甲方每年按甲方物业购入总价×10%获取固定投资收益，三年期满后，如甲方仍将物业委托乙方经营的，则双方另行签署委托经营管理合同，乙方承诺届时甲方的投资收益为每年不低于甲方物业购入总价×10%，或者甲方有权收取乙方经营甲方物业每年所产生的净利润（即甲方物业每年营业收入扣除经营成本及相关税收后的利润）的70%，具体以届时双方新签署的合同为准。甲方如选择该方式的，则本合同的有效期为三年。方式二：委托期为十年。每年按甲方物业购入总价×8%获取收益，在第五年时，乙方将对整个酒店房间进行翻新装修，有关装修方案将报业主委员会通过，装修费用由全体业主分摊承担，乙方有权在支付给甲方的投资收益中直接扣除甲方应承担的装修费。甲方选择该方式的，则本合同的有效期为十年。合同还对双方当事人的其他权利义务进行了约定。原告胡天群和艾丽斯酒店分别在合同上签名盖章。其后，胡天群收取了涉案房屋的部分收益回报，根据被告提供的证据显示，1、银行转账凭证，付款方有凯旋酒店（付款时间为2014年3月20日，付款金额为13356.70元，备注为代艾丽斯支付2月至4月份收益回报）、凯旋酒店（付款时间为2015年1月9日，付款金额为70.10元，备注为代艾丽斯支付2014年5-2015年1月收益回报）、艾丽斯酒店（汇款时间为2015年10月16日，付款金额为3572.77元，汇款附言为支付计算到2015年5月收益回报）、云浮华源酒店管理有限公司（付款时间为2016年5月4日，付款金额为5356.71元，汇款附言为代凯旋国际酒店付2015年6至8月），收款方户名均为胡天群，开户行为中国工商银行股份有限公司云浮城区支行，账号为62×××80。2、收益回报收款证明，载明：本人胡天群（身份证号码：）于2014年3月20日收到艾丽斯酒店支付本人购买云浮凯旋国际酒店1608、1610房二0一四年二月一日至二〇一四年四月三十日共三个月的收益回报，共计13356.70元。虽然收益回报收款证明的收款人处没有原告胡天群的签名及落款日期确认，但原告对上述付款情况无异议，结合上述证据，原告总收益为22356.28元（13356.70元+70.10元+3572.77元+5356.71元）。庭审中，原告称，涉案的房屋被告一直没有交付，原告亦不清楚房屋的具体位置，在原告胡天群与被告凯旋酒店（卖方、甲方）签订《房地产买卖合同》的同日，原告胡天群应被告的要求，与艾丽斯酒店签订《凯旋国际酒店酒店式公寓委托经营管理合同》，被告明知与原告签订了购房合同，又将涉案房屋抵押给了案外人，目前涉案房屋已不在被告名下，已转让给了案外人，导致合同目的不能实现，属于欺诈行为，现在涉案房屋的经营者也早已变更为维也纳国际酒店，因此涉案房屋一直在被告及酒店的控制管理之下，被告的工商登记信息显示其经营范围包括房地产开发经营，被告及其关联企业联合发布广告，出售涉案房屋给原告，收取了原告的房款后又将房屋转让给第三人，其行为属于欺诈行为。被告称其没有按《房地产买卖合同》的第九条约定向原告发出收楼通知，只是直接将房屋交给艾丽斯酒店管理，但原告收取了收益款，就可以证实房屋已实际交付，至于被告转账给原告的收益款，是被告代艾丽斯酒店支付。庭审中，原告认为被告没有为原告办理银行按揭手续，原告自行到工商银行云浮支行等银行办理按揭手续，银行方也以被告的债务和征信问题不予办理，导致原告没有办法支付剩余购房款。被告则认为是由原告自行办理按揭手续，根据涉案合同第三条约定办理按揭贷款是由原告办理，且若确认原告无法办理银行按揭贷款则在三天内以现金方式向被告支付剩余购房款。另查明：根据原告胡天群提供的产权登记证明查询结果显示：在云浮凯旋国际酒店有限公司名下无涉案房屋所在的云浮市市区建设北路11号1608和1610房的产权登记信息。被告云浮凯旋国际酒店有限公司庭后向本院提交涉案房屋的房地产权证复印件（证号：粤房地权证云字第××、粤房地权证云字第××），显示坐落于云浮市市区建设北路11号银禧商业城第十六层1608号房和1610号房的房地产权属人为云浮凯旋国际酒店有限公司，登记时间为2014年1月24日，附记：1、2013年12月20日由粤房地权证云字第××号证号房屋变更同一所有权人分割房屋取得，但被告没有提供原件到庭核对。庭后，被告云浮凯旋国际酒店有限公司向本院提交涉案房屋的《房产证》复印件，拟证明涉案房屋1608号、1610号登记在被告名下。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。本案中，涉案房屋所在的云浮市市区XXX路XX号银禧商业城第X层X号房和第X层X号房在本案原、被告签订《房地产买卖合同》后，根据原告查询的产权登记信息显示被告云浮凯旋国际酒店有限公司名下并无涉案房屋的产权登记信息，被告已非涉案房屋的所有权人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”被告认为其是涉案房屋的所有权人，涉案房屋仍登记在其名下，但向本院提交的房地产权证只有复印件，并未提供其他证据予以佐证，其理应持有涉案房屋产权证原件，但并未举证该原件到庭进行审查核对，未能达到高度盖然性的证明标准，足以令人对其主张事实的真实性产生合理怀疑，故本院不予采信，推定原告的主张成立。鉴此，被告一系列的行为已致使原告购买房屋取得所有权的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告的行为已经构成违约，由于被告的违约行为导致合同无法继续履行，合同可以解除，原告请求解除与被告签订的《房地产买卖合同》，理由成立，本院予以支持。合同解除后，原告已经支付的涉案房屋X层X号房首期款107183元（含定金）、涉案房屋办证税费8283元及办证费用1430元，16层10号房首期款107085元（含定金）、涉案房屋办证税费8279元及办证费用1430元，合共233690元，被告应当返还。被告抗辩认为由于原告未付清购房款属违约在先，且原告已使用房屋并取得收益22356.28元，被告如需返还房款的，应在收益金额中予以扣减。鉴于双方签订的《房地产买卖合同》仅约定了首期款的支付时间，余款即按揭贷款并未约定办理及支付期限，且被告无法证实涉案房屋仍属其所有，原告根本无法向银行办理按揭贷款手续，本案亦没有证据证实被告曾向原告催收购房款，故其抗辩理由不成立，本院不予采纳。由于是被告的违约行为导致合同无法履行，依法应当承担相应的违约责任。对于违约金应如何计算的问题，原告主张按《中华人民共和国消费者权益保护法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定作为依据主张其第二项请求。但是，《中华人民共和国消费者权益保护法》和《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的适用条件仅仅限于提供的商品和服务有欺诈行为，而房屋是否属于其适用范围，法律没有明确规定，故本案不宜适用《中华人民共和国消费者保护法》来确定被告应承担的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。可见该司法解释的调整对象是房地产开发商与买受人之间的商品房买卖合同法律关系，就商品房而言，对应的是其他性质的房屋，如公房、二手房等。而本案中，被告出售房屋给原告时并未取得“房地产开发经营”经营资格，被告当时不是房地产开发企业，出卖的房屋不是“商品房”，故本案亦不适用上述司法解释来确定被告应承担的违约责任。《房地产买卖合同》没有约定因被告违反约定而导致合同解除应支付的违约金或因违约产生的损失赔偿额的计算方法，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原告购买涉案房屋后，按照其与云浮艾丽斯酒店管理有限公司签订的《凯旋国际酒店酒店式公寓委托经营管理合同》约定，每套房屋每年均可获得投资收益，现由于被告违约致使合同解除，造成了原告今后的可得利益损失，对此，被告应当予以赔偿。参照原告于2013年11月至2016年期间的收益，原告请求赔偿损失46738元，合法合理，本院予以支持。被告抗辩认为不应支付赔偿款，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告胡天群与被告云浮凯旋国际酒店有限公司于2013年1月17日签订的两份《房地产买卖合同》（合同编号分别为：（合同编号：KX13-000、KX13-0002）。二、被告云浮凯旋国际酒店有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款、办证费用及办证税费合共233690元给原告胡天群。三、被告云浮凯旋国际酒店有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失46738元给原告胡天群。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5506元，适用简易程序减半收取2753元（该款原告胡天群已预交），由被告云浮凯旋国际酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  黄秋艳二〇一九年十一月八日书记员  彭赛男附本判决相关适用法律条文及司法解释:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。