陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0423民初4185号原告：虞某某，男，汉族，居民。委托诉讼代理人：任某某，陕西宝伦律师事务所律师。被告：陕西华阳天地实业股份有限公司。法定代表人：孙某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：代某某，系该公司法务副经理。第三人：长安银行股份有限公司泾阳县支行。负责人：谈某某，系该支行行长。委托诉讼代理人：荆某某，系该行客户经理。原告虞某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司（以下简称“华阳公司”）、长安银行股份有限公司泾阳县支行（以下简称“长安银行泾阳县支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告虞某某之委托诉讼代理人任某某、被告华阳公司之委托诉讼代理人代某某、第三人长安银行泾阳县支行之委托诉讼代理人荆某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虞某某向本院提出诉讼请求：一、判令立即解除原、被告签订的《西咸新区商品房买卖合同》（以下简称“《购房合同》”）及《购房合同补充协议》、原告与第三人及被告签订的《个人购房借款合同》（以下简称“《借款合同》”），且原告不再承担偿还第三人贷款责任；二、判令被告退还原告首付款56472元及已还贷款25406.25元，贷款部分的全部本息由被告直接返还给第三人；三、判令被告向原告支付资金占用期间的利息（自2014年4月30日起以56472元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年4月，经他人介绍，原告认购被告位于西咸新区XX城XX大道泾河新城沣泾大道的乐华国际商业街一期商铺一套，并于2014年4月29日、4月30日向被告支付了该套商铺的首付款合计56472元，商铺总价款96472元，同时与被告签订了《购房合同》。2014年12月18日，原、被告及第三人签订《借款合同》，约定原告向第三人贷款40000元，同年12月23日，第三人放款40000元给被告。根据《购房合同》第十条约定，被告应在2015年6月30日前向原告交付该套商铺，但被告并未按时交付，并欺诈原告已将该商铺交付第三方运营，原告一再催讨协商未果，故诉至法院，要求依法判决。被告华阳公司辩称，第一，对原告诉请要求解除《购房合同》、由其退还原告首付款56472元之诉讼请求，其均同意，但退还时间应按照《购房合同补充协议》第5条的约定，即自原告解除通知送达被告并由原告配合被告办理完毕注销备案登记60日内退还房款；第二，由于合同没有约定资金占用期间的利息，而是约定按总房款的1%承担违约金，故应按照合同约定执行；第三，《借款合同》是原告与第三人签订的，与其无关。第三人长安银行泾阳县支行述称，如果《购房合同》解除，其同意解除《借款合同》，贷款本息应按照合同规定由原告偿还，如果原告在还款期间连续违约，则由保证人被告承担还款责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：2014年4月30日，原、被告签订《购房合同》，该合同约定：一、原告购买被告开发的乐华国际商业街（一期）项目中的1栋1单元3层31184号房，建筑面积为12.73㎡，单价7578.32元/㎡，总价款为96472元；二、原告应于本合同签订之日即2014年4月30日或之前向被告支付该商品房总价款56472元，余款40000元银行按揭；三、被告应当在2015年6月30日前向原告交付该商品房；四、除不可抗力外，被告未按约定期限和条件将涉案商品房交付原告，逾期在60日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权退房，原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的1％向原告支付违约金；同日，原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条约定：双方同意对主合同第十二条第1款第（2）项作如下补充：第十二条第1款第（2）项中，原告解除合同后被告退款的前置条件是：“出卖人在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的六十日内退还买受人的全部已付款”。同年4月29日、4月30日，原告向被告分两次支付了首付款20000元、36472元，共计56472元。2014年12月18日，原、被告与第三人签订《借款合同》，约定原告将涉案商品房抵押给第三人以此向第三人申请个人商用房贷款40000元，用于购买涉案商品房，贷款期限为120个月，即2014年12月18日起至2024年12月18日止，自实际放款日起计算，原告按月等额本息还款法还款，同时被告作为保证人进行全程连带责任保证。合同签订后，第三人于同年12月23日按照合同约定将借款40000元转入原告指定账户（即被告账户）。原告从2015年2月21日偿还第一期月供起，至2019年10月21日（含该月当期），共偿还贷款本息25406.25元。另外，涉案商品房应于2015年6月30日前交付，但被告至今仍未交付。本院认为，原、被告于2014年4月30日签订的《购房合同》及原、被告及第三人于2014年12月18日签订的《借款合同》，系当事人的真实意思表示，形式合法，内容真实，均属有效合同。在此基础上，本案争议焦点有二，一是被告逾期至今仍未交房，原告是否有权请求解除合同，二是若解除《购房合同》，各方损失有哪些，该由哪方承担，违约责任如何承担。具体分析如下：第一，被告逾期交房超过60日，按照《购房合同》约定，原告有权请求解除合同，《商品房买卖合同补充协议》系《购房合同》的从合同，应一并予以解除，同时，因《购房合同》解除，《借款合同》的目的亦无法实现，应予以解除；第二，上述两份合同解除后，被告应当返还原告已经交付的首付款56472元，返还第三人贷款40000元，第三人应当返还原告已经支付的贷款及利息；对原告主张“合同约定的违约金过低，请求按照中国人民银行同期贷款利率从实际付款日计算至款清息止”一节，符合法律规定，本院依法予以支持；因原告诉请要求计算资金占用期间利息系从2014年4月30日起，故以原告诉请为限；对被告辩称“应按照《商品房买卖合同补充协议》第5条的约定，即自原告解除通知送达被告并原告配合被告办理完毕注销备案登记60日内退还房款”一节，因该条款属于加重对方义务的格式条款，属无效约定，故本院对被告此节辩称理由不予采纳。综上，被告向第三人返还贷款时应扣除原告已经向第三人支付的贷款本金及利息，被告除返还原告首付款及利息外，还应向原告返还原告已向第三人支付的贷款本金及利息。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告虞某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司于2014年4月30日签订的《西咸新区商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、解除原告虞某某、被告陕西华阳天地实业股份有限公司与第三人长安银行股份有限公司泾阳县支行于2014年12月18日签订的《个人购房借款合同》；三、由被告陕西华阳天地实业股份有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告虞某某返还购房款56472元，并从2014年4月30日起按中国人民银行同期贷款利率承担资金占用期间利息，款清息止；四、由被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告虞某某已向第三人长安银行股份有限公司泾阳县支行支付的贷款及利息25406.25元；五、由被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效之日起十五日内返还第三人长安银行股份有限公司泾阳县支行贷款40000元，并自2014年12月23日起按照中国人民银行同期贷款利率承担资金占用期间的利息，款清息止（执行时扣除原告虞某某已向第三人长安银行股份有限公司泾阳县支行支付的贷款及利息25406.25元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费606元（已减半），由被告陕西华阳天地实业股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员  杨望芝二〇一九年十一月二十六日书记员  薛 静法条索引：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。1