广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20481号上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二房屋管理所，住所地：广州市越秀区光塔路100号102号二楼。法定代表人：曾健庆，所长。委托诉讼代理人：劳坚强，男，该公司职员。委托诉讼代理人：麦皓伦，男，该公司职员。被上诉人（原审被告）：广州市百货批发公司，住所地：广州市越秀区海珠南路231-237号濠畔街320号13楼。法定代表人：魏泽强，经理。委托诉讼代理人：李绮华，广东五羊律师事务所律师。上诉人广州市越秀区第二房屋管理所（以下简称越秀第二房管所）因与被上诉人广州市百货批发公司（以下简称广百批发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初35354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。越秀第二房管所上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判广百批发公司支付由2018年7月起至2019年2月的房屋使用费差额533958.4元（每月差额按公开招租的中标价186000元/月减去原月租金额119255.2元/月计），并支付2019年3月的房屋使用费186000元（按公开招租的中标价计收）；3.本案一、二审诉讼费用由广百批发公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。广百批发公司及其法定代表人已在我方发出的《关于非住宅直管房公开招租的通知》的回函中盖章和签字，表示广百批发公司对该通知的相关事宜予以确认，同时也认可并承诺按该通知的内容办理有关事项，否则其司承担由此产生的全部责任。根据上述通知第二条、第三条约定：若广百批发公司未能竞得或没有参与投标竞价的，双方之间的不定期租赁关系自我方书面通知解除不定期租赁关系之日起正式解除，其司应于2018年6月30日前结清涉案房屋使用期间产生的费用，并将涉案房屋腾空交还给我方；若广百批发公司未能在第二条规定的期间内将涉案房屋腾空交还给我方，自2018年7月1日起，对于广百批发公司逾期占用涉案房屋给我方造成的损失，我方将按涉案房屋公开招租的中标价格向广百批发公司计收。现广百批发公司未能竞得涉案房屋，亦未在上述约定期限内搬出，其应依约按公开招租的中标价格支付由2018年7月起至2019年3月止的房屋使用费。二、一审判决考虑不周，影响公房管理，有损法律威严。我方已在一审中提交《成交确认书》，证明中标人通过公开招租交易活动于2018年5月16日以186000元/月的价格中标涉案房屋。我方作为涉案房屋的产权人及管理者，有义务协助交易机构腾空涉案房屋给中标人使用，但由于广百批发公司未能竞得涉案房屋，且未能按照《关于非住宅直管房公开招租的通知》中回函的承诺于2018年6月30日将涉案房屋腾空退回给我方，导致我方无法在2018年7月交付房屋给中标人，且无法从该月起收取租金，从而导致国有资产严重流失，该损失应由广百批发公司承担，故我方要求广百批发公司按公开招租的中标价格支付由2018年7月起至2019年3月止的房屋使用费是合法合理的。被上诉人广百批发公司二审答辩称：一审判决正确。一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，次承租人广州市越秀区汇昌贸易有限公司（以下简称汇昌公司）已按119255.2元/月的标准代我方向越秀第二房管所缴纳租金至2019年2月，我方与越秀第二房管所的房屋租赁合同应视为不定期合同，继续有效。我方于2019年4月1日从汇昌公司处收回涉案房屋，同日越秀第二房管所确认收回涉案房屋，双方的不定期租赁关系已解除，一审法院判决我方向越秀第二房管所支付2019年3月的租金119255.2元，处理正确。二、越秀第二房管所在一审中提交的《关于非住宅直管房公开招租的通知》及回函与其所述事实不符。该通知是通知我方参与涉案房屋的招标事宜，而回函是我方回复对方要参与招标，当时投标竞价及结果还没有产生，我方无法对没有发生的事实作出承诺，该回函也不能作为越秀第二房管所要求我方腾空房屋的约定。即使我方没有竞得涉案房屋的租赁权，也不代表双方之间的房屋租赁关系马上终止。在房屋租赁合同没有解除的情况下，越秀第二房管所要求我方缴纳房屋使用费与事实不符。三、对于《成交确认书》中的中标金额，我方予以确认，但中标人及中标机构均非本案当事人，故该确认书与本案无关。而且，据我方了解，该中标人已弃租，其与越秀第二房管所并未达成按中标价承租的合同，故越秀第二房管所要求我方按此价格支付租金或占用费没有法律依据。2018年8月29日，越秀第二房管所向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除越秀第二房管所与广百批发公司的租赁合同关系；2.广百批发公司将广州市越秀区一德路245号全栋房屋交还给越秀第二房管所；3.广百批发公司支付2018年7月的房屋使用费差额66744.8元（按公开招租中标价186000元/月-原月租金额119255.2元计）；4.广百批发公司支付从2018年8月至实际交还房屋之日止的房屋使用费（每月按186000元计）。一审法院经审理查明：据《广州市不动产登记查册表》记载，广州市越秀区一德中路245号及骑楼，建筑面积893.1767平方米，使用性质商业，登记附注为国家经租。2017年1月，越秀第二房管所（甲方）与广百批发公司（乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将一德路245号全栋房屋（建筑面积608.44平方米）出租给乙方作商业使用，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日止，其中2017年4月1日至2017年12月31日的月租金为119255.2元等。广百批发公司按119255.2元标准向越秀第二房管所支付租金至2019年2月，越秀第二房管所亦向广百批发公司出具了该租金标准的租金发票。2018年4月16日，广州市越秀公有物业租赁服务有限公司发出包括涉案房屋在内的《越秀区房管局直管房物业（第十批）承租权公开竞价须知》的公告，其中载明越秀区房管局直管房物业公开招租定于2018年5月4日至2018年5月10日进行。同年5月16日，黄忠璇与广州市越秀公有物业租赁服务有限公司签订《成交确认书》，记载黄忠璇以首年每月租金186000元竞得一德路245号全栋房屋承租权。本案在审理期间，广百批发公司与广州市越秀区汇昌贸易有限公司于2019年4月1日签署了《一德路245号物业移交确认书》，越秀第二房管所确认于同日收回该涉案房屋。一审法院认为：越秀第二房管所、广百批发公司自愿签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容和形式没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。租期届满后，双方没有重新签订租赁合同，房屋仍由广百批发公司使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”规定，双方的租赁期限为不定期，作为出租人的越秀第二房管所可以随时解除合同。鉴于越秀第二房管所于2019年4月1日收回涉案房屋，租赁合同已实际解除，故一审法院不再调处。由于原合同有效，越秀第二房管所要求广百批发公司按涉案房屋公开竞价的中标租金标准支付租金及差额没有依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条的规定，于2019年6月26日判决如下：一、广州市百货批发公司自本判决发生法律效力之日起七日内，向越秀第二房管所广州市越秀区第二房屋管理所支付2019年3月的租金119255.2元；二、驳回广州市越秀区第二房屋管理所的其他诉讼请求。一审案件受理费1468.6元，由广州市百货批发公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。根据双方当事人一审举证及二审陈述，二审另查明如下事实：一、越秀第二房管所向广百批发公司发出《关于非住宅直管房公开招租的通知》，称：（第一条）将委托广州市越秀公有物业租赁服务有限公司对位于一德路0245号全幢房屋进行公开招租，于2018年5月15日至16日进行网络竞价，请积极参与竞标；（第二条）若你方未能竞得或没有参与投标竞价的，你我双方的不定期租赁关系自我所书面通知解除不定期租赁关系之日起正式解除，请你于2018年6月30日前，结清上址房屋使用期间产生的相关费用，并将房屋腾空交回我所；（第三条）如你方未能按本通知第二条规定的时间内将上述房屋腾空交回我所的，自2018年7月1日起，对于你方因逾期占用上述房屋给我方造成的损失，我方将按上址房屋公开招租的中标价格（无人应标，标的物流拍的，按标底价格），按月向你方收取逾期占用费等。广百批发公司于2018年3月15日向越秀第二房管所《回函》称：你所就一德路0245号全幢房屋将进行公开招租等相关事宜的《关于非住宅直管房公开招租的通知》已收悉，我方认可并承诺按照上述通知的内容办理有关事项，否则，我方承担由此而产生的全部责任；我方决定参与投标；如我未能竞得或没有参与投标竞价的，承诺于2018年6月30日前将上址房屋腾空退回你所。广百批发公司在二审中确认其参与了投标，但未中标。二、2018年5月16日，案外人黄忠璇（为中标人）与广州市越秀公有物业租赁服务有限公司（为交易机构）就出租一德路0245号全幢房屋签订《成交确认书》，主要内容为：双方共同确认在本次交易中中标人以首年每月租金186000元承租出租标的，租赁期内无递增，租赁期限为5年等。三、2018年6月14日，越秀第二房管所以上门张贴的方式向广百批发公司发出《关于终止房屋租赁关系并限期收回房屋的通知》，称：广州市一德路0245号全幢的房屋已于2018年5月16日进行了公开招租，你方没有中标，现我所决定与你方终止租赁关系，双方的租赁关系自本通知送达之日终止；请你方于2018年6月30日前结清上址房屋使用期间产生的相关费用，并将房屋腾空交还我所；自2018年7月1日起，对于你方因逾期占用上述房屋给我方造成的损失，我方将按上址房屋公开招租中的招标价格按月向你方收取逾期占用费等。四、在越秀第二房管所向广百批发公司开具的涉案房屋2018年7月至2019年1月的收费发票中均备注载明：“该费用为房屋部分使用费”。五、本院于2019年7月23日作出（2019）粤01民终8252号民事判决书，其中在查明越秀第二房管所向该案承租人发出《关于非住宅直管房公开招租的通知》，且该案承租人亦回函收到该通知的基础上，认定根据该案双方当事人的往来函件内容，该案承租人应按案涉房屋公开招租的中标价格支付2018年7月1日起至交还房屋之日止的房屋占用费。对此，广百批发公司在二审庭后提交的代理意见中表示：本案与该案不同，该判决书对本案没有参考价值；该案承租人对于第三人向出租人缴纳租金是知情的，而广百批发公司对此并不知情；本案发票是越秀第二房管所单方出具，其中的备注内容是越秀第二房管所的单方意思表示，越秀第二房管所对此存在弄虚作假；越秀第二房管所明知广百批发公司将房屋转租给汇昌公司，而汇昌公司出租给众多小租户，需要时间腾空交还房屋，但越秀第二房管所没有给予合理时间腾空房屋。一审其余查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。一审法院认定双方当事人签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》合法有效，且认定双方在上述合同期满后形成的不定期租赁关系因越秀第二房管所于2019年4月1日收回涉案房屋而实际解除，并据此对越秀第二房管所要求解除双方租赁关系及收回房屋的诉讼请求不予调处。鉴于双方当事人对上述一审认定及处理并无提出异议或上诉，故本院对此不作审查并予以确认。针对越秀第二房管所的上诉，本案二审争议焦点为越秀第二房管所要求广百批发公司按涉案房屋公开竞价的中标租金标准支付自2018年7月起的房屋使用费的上诉请求能否成立。对此，分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，出租人越秀第二房管所在不定期租赁期间可以随时解除合同，并应在合理期限前通知承租人广百批发公司。从双方的往来函件即《关于非住宅直管房公开招租的通知》及回函内容来看，在涉案房屋公开招租前，越秀第二房管所已提前通知广百批发公司参与该房屋的公开招租，并明确告知广百批发公司如不参与竞价或未能竞得的，将解除双方不定期租赁关系，并自2018年7月1日起按涉案房屋公开招租的中标价格收取逾期占用费，即越秀第二房管所已履行了合理通知义务，而广百批发公司亦回函确认其认可并承诺按上述通知内容办理有关事项，故双方均应按上述达成的一致意见处理后续关系。鉴于广百批发公司确认其参与了竞价但未中标，而涉案房屋公开招租的中标价格为每月租金186000元，且双方当事人均确认越秀第二房管所在2019年4月1日收回涉案房屋，故广百批发公司应依约按上述中标价格即每月租金186000元的标准向越秀第二房管所支付自2018年7月1日起至2019年3月31日止的逾期交还涉案房屋的使用费。广百批发公司称其回函仅系确认参与投标，并非作出相关承诺的答辩意见，明显与上述通知及回函中所载明的内容不相符，本院不予采信。一审法院查明越秀第二房管所已按119255.2元/月的原租金标准收取了广百批发公司2018年7月至2019年2月的房屋使用费，故该费用可以从上述的每月186000元中扣除。由于越秀第二房管所已于公开招租后的2018年6月14日上门张贴了《关于终止房屋租赁关系并限期收回房屋的通知》，且越秀第二房管所在其开具的2018年7月至2019年1月的发票中，对于其每月收取的119255.2元亦明确备注了“该费用为房屋部分使用费”，故广百批发公司认为其应按原租金标准计付2018年1月至2019年3月的房屋使用费的上诉答辩意见缺乏充分理据，本院不予采信。至于越秀第二房管所是否与中标人签约，并不影响本案越秀第二房管所与广百批发公司之间有关本案房屋租赁合同纠纷的事实认定及处理，故本院不采纳广百批发公司以此为由不同意按中标价格计付逾期交还房屋期间使用费的抗辩意见。按此计算，广百批发公司应向越秀第二房管所支付2018年7月至2019年2月的房屋使用费差额533958.4元（186000元/月×8个月－119255.2元/月×8个月），以及2019年3月的房屋使用费186000元。越秀第二房管所对此的上诉请求合理有据，本院予以支持。一审法院遗漏查明上述通知、回函及发票备注内容，导致对部分事实认定及处理错误，本院依法予以纠正。本案纠纷系因广百批发公司逾期交还房屋的违约行为所引起，故一、二审案件受理费均应由广百批发公司负担。综上所述，一审查明部分事实不清，导致部分处理有误，本院予以纠正。越秀第二房管所的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、第九十八条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初35354号民事判决第二项及受理费负担部分；二、变更广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初35354号民事判决第一项为：在本判决发生法律效力之日起十日内，广州市百货批发公司向广州市越秀区第二房屋管理所支付2018年7月至2019年2月的房屋使用费差额533958.4元，以及2019年3月的房屋使用费186000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9807元，由广州市百货批发公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年十一月二十五日书记员 张冰玲李逸丹