河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终5551号上诉人（原审原告）：王浩，男，1986年1月12日出生，汉族，身份证住址河北省保定市蠡县，现住河北省保定市。委托诉讼代理人：孟涛波，河北匡合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王玉成，男，1969年3月28日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。被上诉人（原审被告）：郭辉，女，1977年12月4日出生，汉族，住河北省保定市竞秀区。委托诉讼代理人：王玉成，男，1969年3月28日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。上诉人王浩因与被上诉人王玉成、郭辉合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王亮及其委托诉讼代理人孟涛波、被上诉人王玉成并作为被上诉人郭辉的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王浩上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持其诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人王玉成、郭辉承担。事实和理由：根据上诉人与被上诉人签订的《保定市房屋买卖合同书》第三条约定，现诉争房屋的购房款已全部付清，被上诉人已经取得该房产的不动产登记证书，被上诉人应当按照合同约定和《保定市主城区已购公有住房和经济适用住房退出管理实施细则》（保政办发[2017]29号）文件规定，办理补缴土地价款和相关税费手续，将诉争房屋过户给上诉人，费用由上诉人承担。但被上诉人看到房价上涨想反悔，提出了过户可以，但要上诉人再给80万元，后降到40万元的无理要求。一审法院未理解保政办发[2017]29号文件精神，也未查明上诉人与被上诉人签订的《保定市房屋买卖合同书》第三条约定的内容。正因为诉争房屋是经济适用住房，在2010年1月购房时不能办理过户手续，才等到现在，现在出台了经济适用住房退出管理的政策，能过户了，被上诉人违约不履行过户义务，上诉人才诉至法院。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，上诉人请求法院判决被上诉人继续履行合同具有事实和法律依据。一审法院以该房屋登记的是经济适用住房为由驳回上诉人的诉讼请求，认定事实和适用法律完全错误。上诉人自2010年2月搬迁至诉争房屋居住至今已十年，被上诉人见利故意违约，拒不协助上诉人办理过户所需相关手续，应当承担继续履行的义务。王玉成、郭辉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、2009年《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》明确指出，只要合同发生损害国家利益或公共利益的，法院应当认定合同无效。该《意见》是对损害社会公共利益为无效合同的根本原因的肯定，其实质在于司法机关结合对社会公共利益这一抽象规定进行价值补充，并合理限制契约自由。本案中的公共利益体现在：1.购房人资格涉特定群体公共利益；2.经济适用住房关涉社会公共利益；3.损害了公共福利；4.损害了特定困难家庭利益；5.损害了公共财政利益。所以根据《合同法》第五十二条第（四）项规定，损害公共利益的合同无效。况且作为《合同法》的上位法的《中华人民共和国民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”第七条规定：“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。”对于故意违反法律和社会道德的合同，即使当事人不主张无效，国家机关也应主动干预。二、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》体现了国家对低收入群体的权益保护和社会公共利益，购买经济适用住房不满五年，经济适用住房申购人与他人签订的经济适用住房买卖合同，由于不符合经济适用住房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应该认定违反了社会公共利益，买卖合同无效。而且王浩在一审庭审中极不诚信，歪曲事实，在答辩人拿出证据后才被迫承认。综上，根据前述法律法规以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，诉争房产禁止交易，答辩人对其只有有限产权，故合同无效，并且始终无效。王浩向一审法院起诉请求：1.依法判决王玉成、郭辉继续履行《保定市房屋买卖合同书》，协助其办理房屋过户手续，将保定市房屋权属变更登记到其名下；2.诉讼费、保全费由王玉成、郭辉承担。一审法院认定事实：王浩与王玉成、郭辉签订了《保定市房屋买卖合同书》，主要内容为：王浩（乙方）、王玉成及郭辉（甲方），甲乙双方自愿出售与购买坐落于保定市房屋一套，该房屋建筑面积83.82平方米；甲乙双方对产权过户后的建筑面积与现产权证登记的建筑面积出入无异议；房屋附属设施包括地下室1-1-15；房屋转让总价人民币250000元整；签订本合同时乙方预付购房定金人民币120000元整，所欠银行贷款及利息由乙方负责；乙方付清上述房款同时产权归乙方所有，产权交易过户手续甲方协助乙方办理；乙方必须于每月20号之前还贷；甲方已付清房屋后期费用；甲方不得以任何理由收回房屋；未尽事宜，双方协商解决。2010年1月，王玉成、郭辉将房屋交付给王浩，王浩将120000元预付款给付王玉成、郭辉。2010年2月，王浩以王玉成的名义开始偿还所欠银行贷款及利息。2018年，王玉成将案涉房屋贷款尾款25400.34元全部清偿。另查明，案涉房屋性质为经济适用住房。一审法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。已购公有住房和经济适用住房退出管理，是指已购公有住房和经济适用住房取得完全产权或上市交易的管理。本案双方当事人争议的房屋登记为经济适用住房，至王浩起诉前，该房屋性质亦未变更为市场化商品房。故王浩现在主张王玉成、郭辉继续履行《保定市房屋买卖合同书》，协助其办理房屋过户手续，将保定市房屋权属变更登记到其名下的理据不足，不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：“驳回原告王浩的诉讼请求。案件受理费5680元，减半收取计2840元，由原告王浩负担。”二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2009年10月18日，被上诉人王玉成与开发商保定宏源房地产开发有限公司签订《复兴苑小区经济适用住房购房协议书》，以贷款方式购买了复兴苑小区1号楼1单元1103室经济适用住房一套。2010年1月，被上诉人王玉成、郭辉与上诉人王浩签订《保定市房屋买卖合同书》，约定：双方自愿出售与购买坐落于保定市房屋。一、该房屋建筑面积83.82平方米，双方对产权过户后的建筑面积与现产权证登记的建筑面积出入无异议。房屋附属设施包括地下室1-1-15。二、房屋转让总价人民币250000元整，签订本合同时王浩预付购房定金人民币120000元整，所欠银行贷款及利息由王浩负责。三、王浩付清上述房款同时产权归王浩所有，产权交易过户手续王玉成、郭辉协助王浩办理，王玉成、郭辉提供过户所需全部相关证件，费用由王浩负担。四、王浩付清上述房款同时，王玉成、郭辉将房屋水电暖及与此房有关的其他费用结清并将此房钥匙交予王浩。七、备注1.王浩必须于每月20号之前还贷。2.王玉成、郭辉已付清房屋后期费用。3.王玉成、郭辉不得以任何理由收回房屋。4.未尽事宜，双方协商解决。5.王玉成、郭辉提取完住房公积金后将个人购房借款担保合同给予王浩。2010年1月，王浩依约将120000元预付购房定金给付王玉成、郭辉，王玉成、郭辉将案涉房屋交付给王浩。王浩在该房屋居住至今，物业费由王浩交纳。自2010年2月开始，王浩通过向王玉成名下银行卡汇款的方式偿还银行贷款及利息。王玉成在二审中自认于2018年5月10日将剩余房贷25400.34元一次性全部清偿完毕；在一审中自认案涉房屋产权登记已经办理，产权登记在其和郭辉名下，二人离婚后未办理产权变更。2017年9月11日，保定市人民政府办公厅印发了保政办发[2017]29号文件即《保定市人民政府办公厅关于印发的通知》。《保定市主城区已购公有住房和经济适用住房退出管理实施细则》规定：“第一条为规范已购公有住房和经济适用住房（含单位集资建房）退出管理，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》（建设部令第69号）等有关政策规定，结合我市实际，制定本细则。第二条本细则所称已购公有住房和经济适用住房退出管理，是指已购公有住房和经济适用住房取得完全产权或上市交易的管理。本细则所称已购公有住房和经济适用住房取得完全产权，是指房屋所有权人补缴土地价款和相关税费后取得该套住房全部权利，房屋性质变更为市场化商品房的活动。本细则所称已购公有住房和经济适用住房上市交易，是指房屋所有权人补缴土地价款和相关税费取得完全产权，同时将该套住房转让给第三人的活动。第三条本细则适用于主城区（莲池区、竞秀区、高新区）已购公有住房和经济适用住房的退出管理。第六条已购公有住房和经济适用住房取得完全产权或上市交易应当符合下列条件：（一）申请人已取得该套房屋的不动产权证书（房屋所有权证）；（二）2007年12月31日后审批的经济适用住房，签订购房合同满5年；（三）无法律、法规、规章规定以及合同约定的其他限制性条件；（四）该套房屋设定有抵押权的，应当经抵押权人书面同意；（五）法律、法规、规章和规范性文件规定的其他条件。第七条已购经济适用住房取得完全产权或上市交易符合下列条件之一的，不受购买年限限制：（一）2007年12月31日前（含当日）审批的经济适用住房项目办理取得完全产权或上市交易的；（二）因法定继承、离婚析产、生效的法律文书以及法律法规规定的其他情形办理房屋所有权转移、变更的。第十二条本细则实施前已经上市交易，但尚未补缴土地价款和相关税费的已购公有住房和经济适用住房，房屋所有权人取得完全产权或再次上市交易时，应当按照本细则的规定补缴土地价款和相关税费。第十六条本细则自发布之日起施行，有效期5年，原有关规定与本细则不一致的，以本细则为准。”上述事实有王浩提交的《保定市房屋买卖合同书》、王玉成及郭辉的身份证和结婚证复印件、银行卡交易明细、王玉成及郭辉诉王浩解除案涉《保定市房屋买卖合同书》一案的起诉状、《复兴苑小区经济适用住房购房协议书》复印件、《保定市人民政府办公厅关于印发的通知》（保政办发[2017]29号）复印件、保定市祥宇物业管理有限公司2018年8月28日出具的说明复印件（王玉成质证对上述证据的真实性均无异议）及当事人陈述证实。本院认为，本案二审的审理焦点是：上诉人王浩请求被上诉人王玉成、郭辉协助办理案涉房屋权属变更登记是否成立。判定合同是否合法，应依据国家法律和行政法规的效力性强制性规定，而不能以规章作为判断依据。具体到本案中，虽然王玉成购买标的物经济适用住房未满5年即与王浩签订了《保定市房屋买卖合同书》，但因我国法律、行政法规并无此类效力性强制性规定，故不能认定该行为违法。此外，对于经济适用住房上市交易，政府、相关部门亦未永久性、绝对性禁止，而是有条件的允许。保定市人民政府根据国务院、有关部门政策规定，于2017年9月11日印发了《保定市主城区已购公有住房和经济适用住房退出管理实施细则》，其中不仅明确了市主城区经济适用住房退出管理的条件，而且并未对经济适用住房退出管理后上市交易的买受方的资格、身份及交易价格再次作出限定，任何人均有可能成为买受人。本案双方当事人签订《保定市房屋买卖合同书》、王浩向王玉成及郭辉支付120000元预付购房定金后，自2010年2月开始，王浩一直持续偿还案涉房屋银行贷款，至2018年5月10日王玉成自主提前清偿完毕，期间王玉成购买案涉房屋已满5年。王浩提起本案诉讼时，案涉房屋已符合《保定市主城区已购公有住房和经济适用住房退出管理实施细则》规定的取得完全产权或上市交易的条件。并且，双方当事人签订《保定市房屋买卖合同书》是各自的真实意思表示。综上，本案中并不存在合同法规定的合同无效的情形。双方当事人签订的《保定市房屋买卖合同书》合法有效，双方均应按约定诚信履行。王浩支付120000元预付购房定金后，王玉成、郭辉即将案涉房屋交付给王浩，至今该房屋一直由王浩占用、使用，王浩亦逐月偿还房贷，直至2018年5月18日，其仍在向王玉成名下银行卡转账还贷，而在此之前的2018年5月10日，即双方约定的王浩的还贷时间（每月20号之前）最后期限尚未截至时，王玉成已自主将剩余房贷25400.34元一次性向银行偿还完毕。后双方发生纠纷，王玉成、郭辉起诉要求解除案涉《保定市房屋买卖合同书》，王浩起诉要求继续履行该《保定市房屋买卖合同书》。综上，虽存在王浩未偿还25400.34元房贷的事实，但并非其主观违约所造成。双方当事人约定“王浩付清上述房款同时产权归王浩所有，产权交易过户手续王玉成、郭辉协助王浩办理，王玉成、郭辉提供过户所需全部相关证件，费用由王浩负担。”据此，王玉成、郭辉应当按照约定协助王浩办理案涉房屋的产权过户手续。且为减少当事人诉累，从诉讼经济的角度考虑，并综合25400.34元房贷系王玉成自主向银行偿还的事实，在办理产权过户手续的同时，由王浩将该25400.34元给付王玉成、郭辉。综上所述，王浩的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初70号民事判决；二、被上诉人王玉成、郭辉与上诉人王浩继续履行双方签订的《保定市房屋买卖合同书》，被上诉人王玉成、郭辉于本判决生效之日起三日内协助上诉人王浩办理保定市复兴苑小区1号楼1单元1103室房屋的产权过户手续，在办理产权过户手续的同时，上诉人王浩将25400.34元给付被上诉人王玉成、郭辉。一审案件受理费5680元，减半收取2840元，由被上诉人王玉成、郭辉负担。二审案件受理费5680元，由被上诉人王玉成、郭辉负担。本判决为终审判决。审判长  王红哲审判员  翟乐光审判员  郭 潇二〇一九年十一月二十五日法官助理杜斯妹书记员佟铁铮