江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终3603号上诉人（原审被告）：荆星华，男，1953年6月2日出生，汉族，住常州市。上诉人（原审被告）：杨秀芬，女，1955年12月3日出生，汉族，住常州市。两上诉人共同的委托诉讼代理人：荆蕾（系两上诉人女儿），住常州市西新桥二村62幢乙单元103室。被上诉人（原审原告）：王金妹，女，1952年2月27日出生，汉族，住常州市。被上诉人（原审原告）：霍伯秋，男，1953年8月7日出生，汉族，住常州市。上诉人荆星华、杨秀芬因与被上诉人王金妹、霍伯秋房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2019）苏0404民初2726号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荆星华、杨秀芬上诉请求：撤销原判，依法改判驳回王金妹、霍伯秋一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由王金妹、霍伯秋承担。事实与理由：一、因上诉人没有相应的书面告知，一审法院认定合同效力没有终止过于牵强。书面告知并不是《中华人民共和国合同法》的硬性规定，而是一种意思表达。上诉人的表达方式就是通过中介公司与被上诉人沟通，完全尽到了告知义务，应当得到支持。同时，一审法院认为五万元的违约金定性为“不当收益”也不准确，上诉人并没有违背诚信原则和交易习惯。这也是上诉人提起上诉直接原因。二、上诉人有新的证据予以提交。证据包涵三个方面：1.证人闫某（中介公司工作人员）。2.录音证据。3.证人闫某以书面形式对录音内容进行再次验证和确认。三、在案件审理过程中，法官本着调解的意愿提出了建议，意思是对方年龄大，买一套房子也不容易，基于上诉人和被上诉人的年龄相仿，上诉人认为法官在案件审理中心理上有了偏向，希望上一级人民法院予以考虑。四、江苏幸福顾家房地产代理有限公司（以下简称幸福公司）和王金妹合同纠纷案，案号为（2018）苏0404民初5092号，支持了幸福公司的中介费用主张，也就是说，从合同法的法理角度确认了中介行为的完成，也间接说明王金妹违约，上诉人并没有失去诚信原则，也推翻了“不当收益”这一判决的基本事实。基于幸福公司和王金妹纠纷一案是本案的衍生案件，希望上一级法院依据事实和证据关联性要求，支持上诉人的相关主张。一审法院完全撇开了关联案件的判决，本案存在明显的逻辑错误。幸福公司中介行为的完成就是双方当事人合同履约的有利说明，法院对中介费的支持也验证了一审判决对合同效力终止日的错误认定。王金妹、霍伯秋辩称，一、在房屋买卖合同未解除的情况下，上诉人与中介恶意串通，一房两卖。据此，一审判决上诉人退还5万元正确。二、上诉人提供的闫某证言及录音不具有法律效力。由于中介及闫某是与上诉人恶意串通、隐瞒事实真相、实施一房两卖的当事人，与本案有直接利害关系，法院应拒绝采纳其编制的谎言。综上，恳请二审法院维持原判。王金妹、霍伯秋向一审法院起诉请求：1.荆星华、杨秀芬退还不当收益购房定金款5万元。2.解除2018年5月10日王金妹、霍伯秋与荆星华、杨秀芬签订的房屋转让合同。3.本案诉讼费由荆星华、杨秀芬承担。一审法院经审理查明，2018年5月10日，以荆星华、杨秀芬为甲方，王金妹、霍伯秋为乙方签订常州市房屋转让协议一份，合同约定荆星华、杨秀芬将坐落于常州市八千里花园17幢甲单元1403室房屋出售给王金妹、霍伯秋，面积是89.27平方米，总价108万元。付款方式是合同签订之日支付定金5万元，其中1万元暂存于中介处，4万元直接支付荆星华、杨秀芬。余款在2018年6月10日房屋办理产权转移手续时一次性付清。合同还约定，“甲方若中途悔约，应在悔约之日起三日内退还收取的全部房款，并赔偿乙方违约金人民币（大写）伍万元整。乙方若中途违约，须赔偿甲方违约金人民币（大写）伍万元整”。合同还就其他内容做了约定。合同签订后，王金妹、霍伯秋支付了定金5万元。届时王金妹、霍伯秋未能按期支付余款。同年6月19日，荆星华、杨秀芬经原中介就该房屋与他人成交。后王金妹、霍伯秋要求荆星华、杨秀芬退还定金，并与中介等多次沟通未果，遂诉至法院，要求判如所请。一审法院认为，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的的，另一方有权解除合同。当事人依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同（行为）的效力。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，王金妹、霍伯秋未能按照合同约定按期支付余款，违反了合同的约定，应当承担相应的违约责任。而如果荆星华、杨秀芬认为该违约行为存在我国合同法第九十四条情形之一的，有权要求解除合同，但应当及时有效地将解除合同通知送达王金妹、霍伯秋，并给王金妹、霍伯秋必要的寻求法律救济的时间。现荆星华、杨秀芬未提供证据证明其在与第三方达成房屋买卖合同前已经通知王金妹、霍伯秋解除双方的房屋买卖合同，并给王金妹、霍伯秋必要的救济时间，而直接与第三方签订房屋买卖合同并实际履约，该行为不符合我国相关法律规定，也有违诚实信用原则。综上所述，王金妹、霍伯秋逾期付款构成违约，根据我国合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。荆星华、杨秀芬未将解除合同的通知明确告知王金妹、霍伯秋，并给王金妹、霍伯秋必要的救济时间，就以同一标的与第三方达成交易并实际履行，已经构成根本性违约。鉴于此，双方“应当各自承担相应的责任”，荆星华、杨秀芬已经收取的定金应当退还王金妹、霍伯秋。为减少当事人的诉累，并且王金妹、霍伯秋也仅要求退还已经支付的款项，法院直接判定荆星华、杨秀芬退还定金5万元。据此，王金妹、霍伯秋要求解除双方于2018年5月10日签订的《常州市房屋转让协议》并要求荆星华、杨秀芬退还“不当收益”的诉讼请求，法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条、第九十六条、一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百四十八条、第一百五十七条、第一百六十条之规定，判决：一、双方2018年5月10日签订的《常州市房屋转让协议》于2019年5月16日解除。二、荆星华、杨秀芬于判决生效之日起十五日内退还王金妹、霍伯秋定金5万元。如果荆星华、杨秀芬未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取525元（王金妹、霍伯秋已预交），由荆星华、杨秀芬负担，并应于判决生效之日起十五日内直接给付王金妹、霍伯秋。二审经审理查明，双方约定购房余款在2018年6月10日办理房屋产权转移手续时一次性付清，因王金妹、霍伯秋资金未到位的原因，双方于2018年6月9日晚进行了协商。关于协商的情况，荆星华、杨秀芬陈述：“当时和王金妹、霍伯秋说，可以给他们一个星期，他们说一个星期拿不出全款，荆星华就说你先付50万，后面的话你可以贷款，也可以分期。然后王金妹、霍伯秋说50万也拿不出来。荆星华、杨秀芬就和王金妹、霍伯秋说，你拿不出来，那我就要卖给别人了。王金妹和霍伯秋也同意的，当场同意的。而且幸福公司也在场可以作证。王金妹、霍伯秋还和顾家公司说，我们拿不出钱，你们可以给荆星华、杨秀芬找另外的买家。然后各自回家了。”王金妹陈述：“谈下来是延迟一周。分期付款，首付50万，其余的钱分大概三次付，也可以贷款，这是我的要求，当时对方也同意的。时间不会太长，大概半个月之内。后来就这么决定了。决定后我就去想办法凑钱。我哥哥答应我，我只问我哥要首付50万。”另外，在幸福公司（系涉案房屋买卖的居间方）诉王金妹、霍伯秋居间合同纠纷一案中，查明如下事实：2018年5月18日，王金妹向幸福公司业务员闫某发送微信称之前将钱借出去，还在催要中。2018年5月30日，闫某询问王金妹有无准备妥当，能否在约定时间即2018年6月10日前完成房屋过户交易。王金妹回复称钱到了别人手里，一时半会要不回，可能要延长一点时间。2018年6月10日，闫某向王金妹发送微信称，正常的话手续前几天就可以办完了，王金妹需要支付中介费了。王金妹回复称其也没有办法，给别人套牢了。闫某称叔叔（荆星华）这边其也沟通过了，他愿不愿意退给王金妹一部分，要看他再次成交的价格和时间了，麻烦王金妹务必这个月把中介费付一下，其担心她这个月不付的话，公司会发律师函给她。王金妹称她的钱都在借款人那里，现在是两手空空。2018年6月16日，闫某向王金妹发送微信称，叔叔（荆星华）还在等王金妹回应，荆星华给的7天时间也马上到了。王金妹回复称，6月10日在幸福公司已经说清楚了，拿不出钱，房子买不成了。此后，闫某,4又询问王金妹支付中介费的事情，王金妹回复称其房子没有买成，已经赔了5万元，还要其再赔进去是不可能的，不能这样没完没了的，合同到期也就完了，5万元赔就赔了……一切后果由借王金妹钱的人承担，因为是他造成的……现在要付中介费也要他来付，而且还要他赔偿，上次的5万元也是他承担的。2018年6月10日闫某与荆星华微信聊天内容载明，荆星华表示王金妹、霍伯秋已经违约了，后面的一周如果是荆星华卖掉房屋，也是王金妹、霍伯秋违约，如果16号内没卖掉，王金妹、霍伯秋这边全款又凑够了，就不算王金妹、霍伯秋违约。荆星华认为王金妹、霍伯秋在一星期内拿出来50万后，后期资金也难到位，要求幸福公司按合同办。二审经审理查明的本案其他事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，双方约定购房余款在2018年6月10日办理房屋产权转移手续时一次性付清，但因王金妹、霍伯秋的原因不能在2018年6月10日支付购房余款。此时王金妹、霍伯秋已构成预期违约。在此情况下，双方于2018年6月9日晚对于后续如何付款等进行了协商，在协商过程中，荆星华、杨秀芬提出王金妹、霍伯秋在一个星期内先支付50万元，如果不能支付，则其将涉案房屋另行出卖给他人。此点可视为对付款约定的变更，并同时对双方的房屋转让协议附了一个解除条件，后王金妹、霍伯秋未能在一个星期内支付荆星华、杨秀芬50万元，在此情况下，王金妹、霍伯秋违约，同时所附合同解除条件成就，双方之间的房屋转让协议自条件成就时解除，即双方之间的房屋转让协议于2018年6月17日解除。据此，双方2018年5月10日签订的房屋转让协议系因王金妹、霍伯秋违约而解除，王金妹、霍伯秋已支付的定金，不应退还。综上所述，上诉人荆星华、杨秀芬的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市钟楼区人民法院（2019）苏0404民初2726号民事判决；二、驳回王金妹、霍伯秋的全部诉讼请求。一审案件受理费525元，由王金妹、霍伯秋负担；二审案件受理费1050元，由王金妹、霍伯秋负担。本判决为终审判决。审判长  谢唯立审判员  罗希夷审判员  刘岳庆二〇一九年十一月二十二日书记员  陆岷孜