湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终3413号上诉人(原审被告):襄阳市恒大翡翠房地产开发有限公司。住所地:武汉市江汉区长青路47号武汉恒大中心3F。法定代表人:孔德恒，该公司总经理。委托诉讼代理人:宋倩，女，1992年5月10日出生，住武汉市，该公司法务部员工。被上诉人(原审原告):苏运香，女，1974年6月21日出生，汉族，住襄阳市高新区。委托诉讼代理人:熊仁富，湖北高见律师事务所律师。上诉人襄阳市恒大翡翠房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人苏运香商品房预售合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院(2019)鄂0606民初3395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人恒大公司的委托诉讼代理人宋倩，被上诉人苏运香及其委托诉讼代理人熊仁富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人恒大公司上诉请求:1.依法撤销湖北省襄阳市樊城区人民法院作出的(2019)鄂0606民初3359号民事判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2.判令一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:上诉人认为一审法院判决认定事实错误，缺乏事实及法律依据。（一）被上诉人以案外人赵梦婷的名义与上诉人签订《商品房买卖合同》的行为系显名的明示代理行为，而并非借名买房。根据法律相关规定，代理人的代理行为后果应当归被代理人承担，本案中，被上诉人向上诉人披露了合同的实际签订主体，应为案外人赵梦婷显名的明示代理人。（二）《无理由退房承诺书》是被上诉人作为案外人赵梦婷明示代理人签订的，其合同的约束效力应由被代理人赵梦婷承担。被上诉人、赵梦婷向上诉人出具的《具结》载明的确认事项，更加明确了案外人赵梦婷的违约事实，即违反《商品房认购书》第五条之规定:“乙方(案外人赵梦婷)同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约”。上诉人承诺的无理由退房权利正常行使是以购房人无任何违约情况为前提的，而赵梦婷因违约行为不享有无理由退房的权利，被上诉人更不具享有无理由退房的权利基础。被上诉人苏运香答辩称：被上诉人以其女儿赵梦婷的名义购买房屋是一种投资行为，所有的签字均是苏运香所为，两期购房款也是其支付的，苏运香是实际购房人，也就是一审判决认定的一种借名行为。按照上诉方的逻辑，苏运香和赵梦婷是一种代理行为，苏运香没有向恒大公司提交赵梦婷的委托书，恒大公司也没有要求苏运香提供赵梦婷的委托书，这是一种无权代理，需要赵梦婷的事后追认。一审中赵梦婷出具了情况说明，对苏运香以其名义购房不知情，也没有进行追认，这种代理行为显然不能成立，双方协商将赵梦婷的名字变更成苏运香是一种纠错行为，也是双方当事人真实意思的表示，不能认定为违约。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。原告苏运香向一审法院起诉请求:1.判令被告立即返还原告购房款203846元并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率付息至付清之日;2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:2018年4月15日，原告苏运香以赵梦婷的名义与被告恒大公司签订了一份《襄阳恒大翡翠华庭商品房认购书》原告（乙方）认购被告（甲方）开发的襄阳恒大翡翠华庭楼盘ＩＬＯＰＴ幢1701房，建筑面积为79.14平米，套内建筑面积62.07平方米，按建筑面积计算，单价为13257.85元/ｍ2,总计1049226元，支付10000元作定金签署《商品房买卖合同》时转入房款。乙方须于2018年4月17日前支付首期房款94923元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年6月1日前付清104923元；于2018年12月1日前付清209845元；于2019年6月1日前付清209845元；于2019年12月1日前付清419690元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方必须在约定的付款方式和期限内到襄阳恒大翡翠华庭销售中心支付首期款及签暑《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。2018年4月17日，恒大地产集团有限公司向赵梦婷（苏运香）出具了《无理由退房承诺书》，内容为“您所购买的恒大属下公司开发的襄阳恒大翡翠华庭楼盘1幢1单元1701房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”。原告苏运香以赵梦婷的名义出具的《承诺书》，内容有“本人承诺认购后不更名、不换房、不退房”等等。2018年4月17日，原告又以赵梦婷（乙方）的名义与被告恒大公司（甲方）签订了《无理由退房协议书》约定：鉴于甲乙双方于2018年4月15日签订恒大翡翠华庭楼盘1幢1单元1701房《楼宇认购书》时，恒大地产集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》，同时甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。双方在平等、自愿的原则下共同签署本协议，具体内容如下：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购，或由老业主推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金及老业主物业管理费奖励金额。2018年4月17日，原告苏运香又以赵梦婷的名义与被告恒大公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的楼盘翡翠华庭1幢1单元1701室，单价为12878.77元/M2,建筑面积为79.14平方米，套内建筑面积为62.07平方米，分摊共有建筑面积17.07平方米，该商品房屋高为4.8米，有1个阳台，其中有1个阳台为封闭式。总价款1019226元。首付款101923元。附件四约定买受人应当在2018年4月17日前支付首期房款101923元，于2018年6月1日前支付楼款101923，于2018年12月1日前支付楼款203845元，于2019年6月1日前支付楼款203845元，余款407690元于2019年12月1日前支付。附件十一第二条第（二）款约定在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。该合同还对其他事项一一作出了约定。合同签订后，被告未将合同文本交付给原告苏运香。2018年4月17日，原告苏运香以赵梦婷的名义向被告交纳首付房款101923元，5月31日又交纳了第二次房款101923元。被告出具了两份赵梦婷名义的《湖北增值税普通发票》。2018年10月16日，原、被告经协商同意将赵梦婷的名义变更成苏运香的名义，被告恒大公司将原赵梦婷名义的《湖北增值税普通发票》两份收回，向原告出具苏运香名义的两份《湖北增值税普通发票》。第三期付款时间2018年12月1日到期前，苏运香因无钱支付第三期购房款，提出退房。无理退房是被告授予原告在此时间段此楼盘购楼的一种优惠条件。一审法院认为：原告苏运香以赵梦婷名义与被告恒大公司签订的《商品房买卖合同》的行为，其法律性质属于借名行为。而且经审理查明，原告与被告合同签订、履行过程中，均是原告自己实施的行为，所以被告知道或应当知道原告苏运香是借赵梦婷的名义签订的合同；而且后来交钱的发票被告亦是针对原告开具的，此行为属于原告向被告披露真实缔结合同人，被告亦明知了与其缔结合同相对方，所以涉案的《商品房买卖合同》实际上是原告与被告达成的合意。该合同系双方当事人真实意思的表示，且不违返法律、法规效力性强制规定，合法有效，故该合同直接约束原告与被告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，所以涉案的《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》、《承诺书》等均属该《商品房买卖合同》的合同内容。根据该合同约定，原告享有无理由退房权，所以原告依据合同约定要求被告退房并还返其购房款及从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率付息至付清之日的诉讼请求符合法律规定，予以支持。被告辩称原告的诉讼主体资格不合法，这与一审法院查明的事实不符，理由上文已述，此辩称理由不能成立，不予采纳；又辩称，涉案合同变更了名称，合同原当事人为赵梦婷，现在变更为了原告，依据合同约定认购后不更名、不换房、不退房，属于违约，一审法院认为，因为原告系借名赵梦婷与被告签订合同，所以不存在更名的事实；同时，虽然原告于2018年4月7日向被告承诺不退房，但是同日又与被告签订了《无理由退房协议书》，该协议约定了原告可以无理由退房权，这就出现了原告的《承诺书》与《无理由退房协议书》就此问题相互矛盾的内容，而且无证据证明《承诺书》与《无理由退房协议书》签订的先后，经查明《承诺书》与《无理由退房协议书》均为格式合同，由被告提供，当格式合同条款或内容出现歧义或矛盾时根据合同法的规定应作出有利于非提供格式合同一方的解释，并且无理由退房是被告授予购房人（原告）的购房优惠条件，目的是在于促销商品房，一个正常的人是不会放弃自己的权利的。所以原告享有退房权，其退房亦不构成违约，故被告的此辩称理由亦不能成立，不予采纳；还辩称原告未按《商品房买卖合同》约定交纳购房款，依《无理由退房协议书》的约定，违反此约定的不享有无理由退房的权利。一审法院认为，因为根据《无理由退房协议书》的约定，只要原告在履行《商品房买卖合同》过程没有违约行为，原告享有随时无理由退房的权利，并没有约定在原告履行完毕《商品房买卖合同》后才享有无理由退房的权利，所以在原告交纳了第一期、第二期购房款后，在第三期购房款到期之前向被告提出退房不构成违约，属正常权利行使的行为，故被告的此辩称理由亦不能成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第二十三条之规定，判决如下：一、襄阳市恒大翡翠房地产开发有限公司返还原告苏运香购房款203846元；二、襄阳市恒大翡翠房地产开发有限公司支付原告利息（从2019年5月11日起至实际清偿之日止，以203846元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；上列应付款项，于本判决生效之日起十日内支付，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4358元，减半收取2179元；由被告恒大公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决认定的主要事实无异议，本院予以确认。本院另查明，本案所有文书中“赵梦婷”的签名均为被上诉人苏运香签署。本院认为，苏运香与赵梦婷系母女关系，恒大公司在赵梦婷既未参与，也未向其母苏运香出具授权委托书的情况下，同意苏运香以赵梦婷的名义先后与其就涉案房屋签订《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》以及《无理由退房协议》。在赵梦婷对苏运香以其名义购房不予认可的情况下，恒大公司主张苏运香与赵梦婷之间系委托代理关系，证据不足，不能成立。后经协商，恒大公司同意将购房人由赵梦婷更名为苏运香，故而将原以赵梦婷名义出具的两份《湖北增值税普通发票》收回，重新向真实购房人苏运香出具了两份内容相同的《湖北增值税普通发票》。因此，双方当事人协商一致的更名行为，不能认定赵梦婷或苏运香违约。基于此，苏运香以赵梦婷的名义与恒大公司签订的《无理由退房协议》对苏运香、恒大公司均具有约束力。苏运香在《无理由退房协议》约定的期限内申请退房，应予支持。恒大公司上诉称苏运香与赵梦婷之间系委托代理关系与事实不符，以购房人由赵梦婷更名为苏运香违反合同约定为由拒绝履行《无理由退房协议书》中的承诺，本院不予支持。综上所述，上诉人恒大公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律无误，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4358元，由上诉人恒大公司负担。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 杨 文审判员 严庭东二〇一九年十一月三日书记员 郭明月