西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初20591号原告：傅媛馨，女，汉族，1980年3月1日出生，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：王璐，陕西维谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵冬梅，陕西维谨律师事务所律师。被告：西安万业投资发展有限公司,住所地：西安市雁塔区。法定代表人：任海铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：董振兴，男，汉族，1971年11月6日出生，住西安市雁塔区，系该公司员工。原告傅媛馨与被告西安万业投资发展有限公司（以下简称“万业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王璐、赵冬梅及被告的委托诉讼代理人董振兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告傅媛馨诉称，2017年4月14日，原告傅媛馨与被告西安万业投资发展有限公司（以下简称“万业公司”）签订《商品房买卖合同》。该合同约定：“买受人（即原告傅媛馨）购买万业公司开发建设的“美苑楼尚”1幢1单元17层11729号商品房；土地用途为商业；面积为71.64平方米；单价为11943.51元；总价款855633元；出卖人（即被告万业公司）应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房；逾期在60天之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金，直至实际交付之日止。”上述合同签订后，原告傅媛馨按照合同约定，完成其相应的付款义务。但被告万业公司却未按照合同约定时间（即2018年3月31日前）履行其交房义务，因此被告万业公司应当按照上述合同约定向原告支付违约金。截止2019年1月31日，计算金额为36578.31075元（2018年4月1日-2018年5月30日，共计60天，计算违约金为5133.798元；2018年5月31日-2019年1月31日，共计245天，计算违约金为31444.51275元，合计36578.31075元），综上被告万业公司迟延交房的行为，已严重侵害了原告的合法权益，故请求法院判令：1、依法判令被告西安万业投资发展有限公司向原告傅媛馨支付自2018年4月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（以购房款855633元为基数，暂计算至2019年1月31日，违约金数额为36578.31075元）;2、本案的诉讼费由被告承担。被告万业公司辩称，1、这批案件各个原告的交房时间分为两批，第一批2017年12月31日，第二批2017年12月30日，原告因为在签订工程合同前遇到政府因天气恶化，从2015年1月15日起实施了治霾措施，禁止所有施工土方外运和垃圾清运，这一不可抗力因素连续三年，政府每年的治雾减霾措施都根据当年的天气情况作出的环保治理措施，被告无法预见，因此导致被告停工363天，加之其他不可抗力，如两年中高考10天，极端天气10天，政府检查10多天，总共停工385天，对于2017年12月31日交房的在2019年2月5日前交房均不属于违约，2017年12月30日交房在2019年5月5日前交房均不属于违约；2、被告已于2018年11月向业主发出交房通知，因业主原因推迟接房的责任不在被告；3、按合同原告的违约金部分计算错误，双方合同第九条和补充协议的第十二条第二项第一款明确约定交付标准，出卖人只需提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、建设工程验收手续，建筑监理部门验收合格之日为2019年1月25日，因此在该日交房不属于违约。经审理查明，2017年4月14日,原告与被告万业公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告万业公司开发建设的“美苑楼尚”1幢1单元17层11729号商品房，建筑面积71.64平方米；总价款855633元。合同约定的付款方式为商业贷款。买受人于2017年4月14日前支付首期房价款人民币265633元，占全部房价款30%。余款人民币590000元向华夏银行申请贷款支付。原告已付清全部价款。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、经双方协商，该商品房经建设监理部门验收合格；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率）的违约金。附件十二补充协议约定：关于《商品房买卖合同》第九条的补充1、出卖人只须在交付商品房时按约提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及建设工程验收手续，即视为出卖人按约交付。合同签订后，原告向被告支付了房屋首付款265633元，剩余房款已按揭形式向被告支付。2018年11月，被告向原告邮寄了交房通知书，原告当庭认可确已收到该通知书。另查明，涉案房屋开工日期为2015年8月，主体工程完工时间为2017年9月，2018年12月取得房屋面积测绘报告，2019年1月25日经建设监理部门验收合格,2019年2月3日取得竣工验收备案登记表。原告于2019年2月27日收房。本案在审理过程中，被告对原告主张的逾期违约金有异议，具体为：被告就其辩称的交房时间应当顺延400天，提供了《不可预见因素影响施工导致延期交房统计表》，载明冬防期：2015年11月15日—2016年3月15日共计停工121天；2016年11月15日—2017年3月15日共计停工121天；2017年11月15日—2018年3月15日共计停工121天；2016年中考停工3天、高考停工2天；2017年中考停工3天、高考停工2天；2016年6月11日、6月23日大暴雨、2016年7月24日暴雨共停工10天；2017年10月28日马拉松停工2天；政府临时停工通知15天，共计停工400天。就造成上述停工的原因，被告提供的证据有：1、2015年11月20日西安晚报刊登的冬防期停止出土工地审批规定；2、2016年11月17日西安市环保局公告的《今冬明春大气污染防治行动方案》；3、2017年11月13日西安市人民政府网站公布的《2017秋冬季大气污染防治攻坚行动方案》；4、西安市环保局、建委、公安局、城管局、教育局联合发布的《关于加强2016年高中考期间环境噪声管理的通告》；5、西安市气象台2016年6月11日、6月23日暴雨到大暴雨凭证；6、百某某于2016年7月24日暴雨；7、天气网发布的2016年有影响天气记录；8、西安市XX工地XX组发布的《紧急通知》，因2017年西安国际马拉松比赛，2017年10月27日14时至28日18时，全市除地铁、市政抢修工程外，所有在建、出土、拆迁工地和“两类企业”一律停工停产。上述事实，有《商品房买卖合同》、新闻信息、竣工验收登记表、楼宇交接书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告傅媛馨与被告万业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。关于交房标准问题,《商品房买卖合同》第九条已有约定，后双方在《补充协议》中约定：出卖人须在交付商品房时按约定提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及建设工程验收手续。涉案房屋于2018年12月取得房屋面积测绘报告，于2019年1月25日经建设监理部门验收合格,于2019年2月3日取得竣工验收备案登记表。故涉案房屋于2019年2月3日才具备了合同约定的交付条件。关于房屋交付的时间及方式，合同约定，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。本案中，合同约定的交房期限为2018年3月31日，被告虽向本院提交了证据证明其于2018年11月已经向原告邮寄了交房通知书，但此时房屋并不符合交付条件，原告有权拒绝接收。故原告主张至实际交房之日，本院予以认定，故被告应当承担逾期交房违约金责任至原告2019年1月31日收房之日止。关于违约天数的计算问题，被告辩称涉案房屋交付应据实延期400天，因政府铁腕治霾政策造成工程延期或者因中高考、极端天气、马拉松比赛、政府临时各种检查口头通知等非出卖人所能控制的原因造成工程延期。近几年北方城市进入冬季供暖季后雾霾污染严重，为了保障绝大多数人的利益，政府部门会出台多个治污减霾的措施，尤其是限制污染性较为严重的行业、企业的生产。被告提供了相关的西安晚报刊登的冬防期停止出土工地审批规定等文件，晚报内容显示2015年12月1日至2016年2月底、2016年11月15日至2017年3月15日、2017年11月15日至2018年3月15日，除地铁项目和市政抢修、抢险工程外的建筑工地，禁止出土、拆迁、倒土等土石方作业。对于2015年12月1日至2016年2月底及2016年11月15日至2017年3月15日的冬防期，双方合同虽然于2017年4月14日签订，因涉案工程是统一开发建设，停工因素存在于项目整体，本院酌情认定因治污减霾造成的被告停工期限为135日，被告可据此顺延交房至2018年8月14日。对于2017年11月15日至2018年3月15日的冬防期，因涉案项目于2015年8月开工，2017年9月主体工程完工，项目后期基本不涉及开挖、出土、拆迁、倒土等土方作业，在此期间已不存在因政策造成的工程延期情形，被告以此抗辩工期延期缺乏合理性，故本院依法不予采信。关于被告辩称因中高考、极端天气、政府临时各种检查口头通知等多年来均存在的常态化情形，被告在签订涉案合同前就应明确知晓，被告未能提交外事、政府接待需停工的文件，故被告以此作为交房时间顺延的理由，本院不予采信。综上，被告万业公司逾期交房期间为2018年8月15日至2019年1月31日。关于违约金的计算标准，《商品房买卖合同》约定：逾期交房的，按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5。故违约金应当以全部房价款855633元为基数，自2018年8月15日起计算至2019年1月31日，按日万分之一点五，向原告支付逾期交房违约金21690.3元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安万业投资发展有限公司于本判决生效后十日内向原告傅媛馨支付逾期交房违约金21690.3元；二、驳回原告傅媛馨的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费714元，由被告负担。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时将其负担的案件受理费一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 李 漾审判员 王 华审判员 申国英二〇一九年十一月二十五日书记员 张婧媛1