广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19627号上诉人（原审被告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区小港路**。法定代表人：关宝伟，总经理。委托诉讼代理人：梁智博、赖卫城，均系该公司职员。被上诉人（原审原告）：梁建明，男，1964年7月4日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：商爱媚，女，1975年7月29日出生，汉族，住广州市海珠区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：侯双龙、潘艳宜，北京市东元（广州）律师事务所律师、实习人员。上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称“富基公司”）因与被上诉人梁建明、商爱媚商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初1714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。富基公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人梁建明、商爱媚全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人梁建明、商爱媚负担。事实和理由：一、补充协议第十二条的约定合法有效，一审法院法律适用错误，事实认定错误。（一）补充协议第十二条的签订有其特殊的客观原因，针对《商品房买卖合同（预售）》第二十一条进行的修订。（二）双方将办证时间从210个工作日更改为720个工作日，梁建明、商爱媚对此已充分了解和理解。（三）补充协议第十二条不构成格式条款，其约定合法有效。二、《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》有关“可以办理房地产权证”的时间明确，为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，不存在办理房地产权证时间不明确的情况。梁建明、商爱媚需结清相关费用并提供相关资料后，方可起算补充协议约定的“720个工作日”办证期限，现仍在办证期限内，不构成违约。一审法院认为应从实际交房之日起210个工作日起算办证期限，事实认定错误。（一）本案中，双方对办理产权登记时间可依据法律规定和合同约定可以明确。（二）补充协议第十二条约定了“720个工作日”的办证期限，自梁建明、商爱媚结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算。在梁建明、商爱媚履行以上义务之前，富基公司需先达成一系列前提条件和诸多前置手续。三、即使退一步讲，富基公司也构成合同约定的免责情形。富基广场B1、B2栋楼因地铁工程拖延规划验收，属合同约定的免责情形。地。地铁施工因素是影响富基广场工程规划验收的直接原因同中已经明确约定因“地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期”，富基公司交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任。富基公司延期交房是由地铁原因造成，根据合同约定，富基公司交房的时间可相应延期，从而产权办理的期限也应相应顺延。四、即使再退一步讲，即使富基公司的办证义务期限为210个工作日，该210个工作日的起算点也不是以梁建明、商爱媚实际提前收楼的时间开始起算。原审法院以梁建明、商爱媚实际提前收楼的日期起算210个工作日，事实认定错误。（一）根据合同第二十一条规定“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：2、乙方委托甲方办理：甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料。”（二）富基公司协助梁建明、商爱媚办理房产证的时间是在富基公司取得楼宇的规划验收和梁建明、商爱媚向富基公司提交完整的办证资料、补齐房款和缴交税费等手续的基础上开始计算的。（三）即使再退一步讲，也不应按照提前收楼的交付时间起算，梁建明、商爱媚自愿按涉案房屋现状提前收楼，不能因富基公司“提前交房”变更房屋产权证办理时间。五、涉案房屋的大确权已于2018年5月25日办妥，梁建明、商爱媚已于2018年1月16日领取了房产证。梁建明、商爱媚自身拖延办理房产证导致延期责任不应由富基公司承担，应予以扣除。被上诉人梁建明、商爱媚二审答辩称：富基公司不能以我方未交契税及补交面积差额免除逾期办证违约责任，我方提前收楼并未放弃追究富基公司逾期办证违约责任，涉案合同第二十一条明确约定交付房屋之日起210个工作日办妥房产证，并无附加任何条件。请求二审法院判决支持我方诉讼请求。2019年1月10日，梁建明、商爱媚向一审法院起诉请求：1、富基公司向其支付迟延办证违约金（以3063870元为本金，按照每日万分之零点三的标准计算，从2016年8月25日起至2019年1月16日止）；2、诉讼费由富基公司承担。一审法院认定事实：2015年10月8日，梁建明、商爱媚（乙方）与富基公司（甲方）签订《商品房预售合同》，订明：梁建明的通讯地址为广州市海珠区南田路龙田龙新三路64号，通讯电话13822****；商爱媚的通讯地址为广州市海珠区南田路龙田龙新三路64号，通讯电话13622****；乙方以3063870元向甲方购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地块富基广场（自编B1、B2栋）第自编B1幢39层3905号房，房屋地址为海珠区富基南三街8号3905房；（第十二条）甲方交付的房屋应当符合“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件；（第十三条）甲方应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第二十一条）甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意乙方委托甲方为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付给乙方；（第二十二条）2．乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成两乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效；等。该合同附件七《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议，载明：四、乙方须在签订《房地产定购书》当日亲自前往按揭银行办理按揭申请手续，并签署一切所需之文件；因乙方未签署相关文件或其他自身原因导致银行不同意为其办理按揭的，乙方应在《合同》签订之日起3日内书面告知甲方，并在15日内一次性向甲方付清全部房款，否则视为乙方逾期付款，乙方应每日按累计应付款万分之五的标准向甲方支付违约金；如乙方逾期付款超过15日的，甲方有权单方解除合同，乙方应按累计应付款的30%的标准向甲方支付违约金并承担解除合同的所有费用；六、双方同意该商品房的交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮；十二、关于《合同》第二十一条产权登记时间的另行约定：甲方只协助乙方办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知乙方送交办证所需的相关资料；（二）甲方在合理时间内代乙方向办证部门申请办理房地产权证；（三）以乙方结清所有相关费用（包括补交房款）和向甲方提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，甲方协助乙方在720个工作日内办妥房地产权证；如乙方未结清上述费用或未提供齐全上述资料的，甲方有权拒绝协助办理房地产权证，办证期限相应顺延。非因甲方责任不能在720个工作日内办妥房地产权证的，甲方不承担任何责任；十三、关于《合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任的另行约定：如因甲方的原因未能在上述时间内协助乙方办妥房地产权证的，合同继续履行，但甲方应从逾期之日起每日按房价款的万分之零点三标准向乙方承担迟延办证的违约责任；十七、《合同》第二十九条关于通知约定的另行约定：（一）甲方有关通知、文件等向乙方在《合同》列明的乙方或乙方委托代理人的通讯地址送达文件，无论乙方或其委托代理人签收与否，均视为有效送达；（二）乙方改变通知地址、联系电话、传真号码或电子邮箱地址的，必须立即书面通知甲方，否则，甲方向合同列明的通讯地址实施的送达，视为已合法送达，且由此造成的所有损失和一切后果，均由乙方承担；（三）如乙方是两人或两人以上的，甲方的有关通知、文件向乙方中的任何一人实施的送达行为，均视为向乙方所有人员的送达；等。合同签订后，梁建明、商爱媚向富基公司付清全部购房款3063870元，并于2015年10月27日接收了涉案房屋。2017年11月10日，富基公司向梁建明、商爱媚退回了面积差房价款10239元,结算后梁建明、商爱媚实际支付房款为3053631元。一审另查，2017年1月24日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划验证[2017]116号《建设工程规划验收合格证》，该证记载：建设单位：广州市富基房地产开发有限公司；建设项目名称：富基广场B1、B2栋；建设规模：商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋），地，地上****住宅及**以下住宅部分及中西药店店、居委会：89160平方米；等。2018年5月24日，广州市不动产登记中心向富基公司出具《广州市不动产首次登记告知通知书》，载明：富基公司申请的位于海珠区同福2、2号，富基南三街2-12号（双）不动产的首次登记，该中心以18登记01435861号立案受理，现已核准登记并已记载于不动产登记簿，本次核准登记不动产的具体状况，以不动产登记簿记载为准。富基公司为证明其主张，提交了如下证据:1、富基公司于2017年11月1日出具的《提交办证资料及退房款通知》；2、邮寄底单，载明富基公司按《商品房预售合同》所记载的梁建明、商爱媚的通讯地址邮寄《提交办证资料及退房款通知》，邮寄时间为空白；证据1-2证明富基公司于2017年11月1日已经通知梁建明、商爱媚提交退房款及提交办证资料。梁建明、商爱媚质证表示：对证据1-2的真实性、合法性、关联性均不予确认，当时涉案房屋还没有办妥初始登记，仍然不符合办证条件。一审诉讼中，双方当事人均确认：合同约定的房屋交付日期之日起的210个工作日的截止时间为2017年5月3日；梁建明、商爱媚实际收楼之日起210个工作日的截止时间为2016年8月24日；梁建明、商爱媚于2018年12月22日提交完税证明；梁建明、商爱媚于2019年1月16日领取了涉案房屋的不动产权证。一审法院认为：由于办理预售商品房屋的权属登记手续，需先经整栋楼宇的整体规划验收并初始登记完成后才能进行，富基公司作为涉案楼宇的开发商依照办证进度安排与梁建明、商爱媚签署合同并约定了交楼日期及办证期限。现梁建明、商爱媚自愿早于合同约定的日期收楼，并不能以此要求富基公司的办证期限也提前，故富基公司办证义务的期限仍应以合同约定的交楼时间作为计算依据。诉讼中，双方当事人对合同约定的房屋交付日期之日起的210个工作日的截止时间陈述一致，故予以确认。对于涉案合同和补充协议关于办证义务期限约定的相关条款，之前已有同楼盘类似合同版本案件的二审生效判决作出相关认定，对此本案不再赘述。根据之前的二审生效判决，涉案补充协议关于办证期限的合同条款实质上免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，富基公司的办证义务期限应为合同约定的房屋交付日期起210个工作日内。由于富基公司未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故富基公司应从2017年5月4日起向梁建明、商爱媚支付迟延办理产权登记的违约金至2019年1月16日止。关于富基公司抗辩梁建明、商爱媚未能及时缴交税费导致迟延办证的意见。富基公司主张其于2017年11月1日向梁建明、商爱媚发出了相应通知，但涉案楼盘于2018年5月才取得初始登记，在此之前即使缴交税费也不能办证，且富基公司提交的证据不足以证明富基公司于2017年11月1日向梁建明、商爱媚发出通知，富基公司的抗辩意见不予采纳。关于违约金的计算。由于梁建明、商爱媚在实际收楼后有收到富基公司退的面积差款，故违约金的本金应以梁建明、商爱媚实际支付的房款分段计算。双方在《补充协议》第十三条中已调整违约金标准为房价款的万分之零点三，梁建明、商爱媚要求按补充协议约定的标准计算迟办证违约金，符合合同约定，予以支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年7月5日作出如下判决：一、富基公司于本判决生效之日起十日内，向梁建明、商爱媚支付从2017年5月4日起至2019年1月16日止的迟延办理产权登记的违约金（每日按已付房价款的万分之零点三的标准计算；从2017年5月4日起至2017年11月10日止以3063870元为本金，从2017年11月11日起至2019年1月16日止以3053631元为本金）；二、驳回梁建明、商爱媚的其他诉讼请求。一审案件受理费1420元，由梁建明、商爱媚负担493元，富基公司负担927元。上述受理费已经由梁建明、商爱媚预交，梁建明、商爱媚同意由富基公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给梁建明、商爱媚。本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均无提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对双方当事人的上诉及答辩意见，本院分析如下：关于富基公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任问题。涉案合同第二十一条约定富基公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构申请办理房地产转移登记。而《补充协议》第十二条对上述约定变更为“富基公司只协助梁建明、商爱媚办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知梁建明、商爱媚送交办证所需的相关资料。（二）富基公司在合理时间内代梁建明、商爱媚向办证部门申请办理房地产权证。（三）以梁建明、商爱媚结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，富基公司协助梁建明、商爱媚在720个工作日内办妥房地产权证……”。根据该《补充协议》条款的约定，由于梁建明、商爱媚已付清房款，故该协议约定的办证期限起算时间实际为“在可以办理房地产权证的情况下，梁建明、商爱媚经富基公司通知后提交相关办证资料之日开始计算”。富基公司上诉表示根据涉案合同和补充协议，有关“可以办理房地产权证”的时间应为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，由于该“可以办理房地产权证”的时间并不具体明确，难以操作，实质上相当于免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，一审法院确定富基公司的办证义务期限应为合同约定房屋交付之日起210个工作日内，处理正确，本院予以维持。由于富基公司未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故富基公司应向梁建明、商爱媚支付迟延办理产权登记的违约金。关于富基公司上诉主张的免责问题。涉案合同第十四条是双方关于逾期交房的违约责任条款，现富基公司根据该逾期交房违约责任条款约定的免责事由如异常天气、地铁工、地铁工程施工等请求免除其公司迟延办证违约责任成立，本院不予采纳。关于富基公司上诉主张梁建明、商爱媚拖延办理房产证的延期责任应予以扣除问题。一审论理清晰，本院予以确认不再赘述。富基公司二审也未提交相应证据予以佐证上述主张，证据不足，本院不予采纳。综上所述，富基公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费927元，由上诉人广州市富基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇一九年十一月十八日书记员  曾美玲