陕 西 省 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                           （2019）陕0103民初14994号 原告：张晓邦，男，1982年8月9日出生，汉族，住西安市碑林区。被告：董伟，男，1975年6月19日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：邢鹏程，陕西明仓律师事务所律师。委托诉讼代理人：胥钧议，陕西明仓律师事务所律师。被告：西安美易家房地产营销策划有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：宿梦霄，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯松，男，该公司员工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：黄丽，女，该公司销售经理，住西安市雁塔区。原告张晓邦诉被告董伟、西安美易家房地产营销策划有限公司（以下简称美易家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晓邦，被告董伟委托诉讼代理人邢鹏程、胥钧议，以及被告美易家公司委托诉讼代理人侯松、黄丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓邦向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与二被告签订的《西安市存量房屋买卖合同（经济成交版）》、《居间服务合同》；2、判令被告董伟返还定金20000元；3、判令被告董伟按照2019年7月26日签订的《西安市存量房屋买卖合同（经济成交版）》第十条违约责任承担根本违约责任，向原告支付根本违约金183000元；4、判令被告美易家公司返还中介费32450元及其孳息，按照每日1%的标准支付自2019年7月27日至今的违约金7139元，并承担在此期间误工费及因房屋不能交易造成的损失5000元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过被告美易家公司拟购买被告董伟名下位于西安市碑林区XX环XX段XX号XX幢XX室，建筑面积85.58平方米，三方于2019年7月26日签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》，合同约定总房价为915000元，原告当场给被告董伟的委托代理人董某某通过手机转账的方式支付了20000元的定金，并于次日即2019年7月27日通过银行转账的方式向被告美易家公司支付了32450元中介费。合同签订后，原告积极配合被告美易家公司办理网签、贷款需要的资料，在办理网签手续时，被告美易家公司才告知原告拟购买的房屋已经被法院查封，该房不能交易。后经核实：该房屋因被告董伟和他人发生合同纠纷被西安市莲湖区人民法院于2019年7月22日依法查封，被告董伟隐瞒事实导致合同无法履行，系根本违约。被告美易家公司未尽到房屋中介的相关责任，在未核实房屋是否查封的情况下，诱使原告与被告签订了合同。故现起诉请求依法判如所请。被告董伟辩称，1、案涉的《西安市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》上的签名并非其本人所签，委托代理人董某某也未持有其签名捺印的授权委托书，董某某以委托代理人身份代理其出卖房产的行为系无权处分，其对此不予认可，两份合同均为无效合同；2、虽然定金收据显示董某某收到20000元定金，但实际原告仅向董某某交付15000元，另外的5000元交付给了被告美易家公司的工作人员宿梦霄，即使因其原因导致合同无法履行，也仅就15000元承担双倍返还责任；3、即便构成根本违约，合同约定的违约金为合同总价的20％，明显过高；4、莲湖区人民法院作出的（2019）陕0104民初4250号民事裁定书只是裁定查封、冻结陕西XX实业集团有限责任公司及其名下3000000元的财产，并未明确查封的财产为房屋，其不可能知道该房屋被查封，其也从未收到该裁定书，签合同时其根本不知道也不可能知道房屋已经被查封，不存在违约的故意；5、美易家公司作为专业的中介机构，在签合同时有义务查询房屋的权属及受限情况，在此过程中，未能尽到审慎义务，不仅从未与其进行过沟通，也未及时了解该房屋已于2019年7月22日被查封的事实，故被告美易家公司应就其失职和过错承担相应的赔偿责任。被告美易家公司辩称，其一直同意在三方协商一致解除合同的情况下向原告返还中介费等费用。该房屋在2019年3月挂牌时其已经查询了产权信息，没有争议。在发现房屋被查封后，也积极和原告沟通，之后因原告与被告董伟协商不一致才导致诉讼。经审理查明，原告欲通过被告美易家公司购置房产。2019年7月26日，被告董伟之父董某某带着授权委托书、房产证原件以及被告董伟身份证复印件与原告、被告美易家公司签订《西安市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》，约定原告购买被告董伟位于西安市碑林区XX环XX段XX号的房屋一套，建筑面积为85.58平方米，房屋所有权证号为112XXXXXXX-20-1-11911，成交价格为915000元；原告应于签订合同当日向被告董伟支付定金20000元，于资金监管合同签订后十日内将第一笔购房款495000元以资金监管方式支付给被告董伟，于按揭通过银行放款后将第二笔购房款400000元以银行托管的方式支付给被告董伟；原告应向被告美易家公司支付居间服务费27450元、贷款服务费4000元及权证服务费1000元。并约定被告董伟若出现房屋权属证书不真实、不完整或者房屋被查封、限制转让，导致原告无法取得房屋所有权的，被告董伟构成根本违约，原告有权以书面通知方式解除房屋买卖合同，被告董伟应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20％向原告支付违约金。合同签订当天，原告向董某某微信转账15000元，并通过被告美易家公司法定代表人宿梦霄将剩余5000元定金微信转账支付给董某某。董某某向原告出具收据一张，载明：“房屋出售人董伟收到房屋买受人张晓邦交来的定金20000元（大写）贰万元整。房屋出售人：董某某代董伟 2019年7月26日”。次日，原告通过手机银行转账向被告美易家公司法定代表人宿梦霄交纳中介费、权证费及贷款服务费共计32450元，被告美易家公司向原告出具了收据。2019年7月22日，因被告董伟与案外人武卡厚的经济纠纷，武XX起诉至西安市莲湖区人民法院，并申请保全了被告董伟、陕西XX实业集团有限责任公司价值3000000元的财产。莲湖区人民法院作出（2019）陕0104执保641号执行裁定书，于2019年7月22日查封了本案被告董伟名下的案涉房屋。庭审中，被告美易家公司称其确认案涉房屋不存在产权纠纷才在网上挂牌出售，网签时发现存在查封情况也第一时间通知了原告，因被查封的房子解封后仍可交易，其与原告联系后，原告表示只给被告董伟七天时间办理解封手续，但因时间太紧，被告董伟经常联系不上，故协商未果。被告董伟则表示，其并不知道房屋被查封的情况，且至今未收到相应的法律文书。另查，被告董伟否认其委托父亲董某某出让案涉房屋的事实。被告美易家公司提交了董某某签订上述合同时提供的授权委托书，载明：委托人董伟、受托人董某某，委托人欲通过居间人将位于碑林区XX环XX段XX号XX公寓XX号的房屋进行出售，受托人拥有以委托人名义就居间事宜进行洽谈，签署居间合同、买卖合同，收取定金等授权，受托人在上述授权范围所作的一切行为及签署的文件，委托人均予以承认并承担相应责任。该授权委托书下方委托人处有董伟的签名并加盖个人名章。此外，该授权委托书下方还写明：“本人（受托人）董某某（签名）确认并承担，本授权委托书由我提交给相关方且本授权委托书由委托人本人签字签署并授权，本授权委托书真实、准确、有效”。被告董伟不认可该授权委托书上的被告董伟的签名系其本人所签。       又查，2019年8月31日，原告与何某某签订《存量房买卖合同》，从何某某处购买与被告董伟的案涉房屋在同一小区的房屋一套，建筑面积为93.05平方米，成交价为1050000元。    以上事实，有庭审笔录，《西安市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、定金收条、微信转账记录、手机银行转账记录、房屋中介专用收据、（2019）陕0104执保641号之一执行裁定书及授权委托书等证据存卷佐证。本院认为，本案的争议焦点一为董某某代理行为是否有效。本案中，涉案房屋系被告董伟所有，签订购房合同及居间合同时，董某某持有涉案房屋的房产证原件、授权委托书及被告董伟的身份证复印件，结合被告董伟与董某某系父子的事实，足以使原告及被告美易家公司相信董某某是有代理权的。被告董伟辩称，授权委托书上的签名并非其本人所签。即使被告董伟所述属实，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为的，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。故应认为董某某在签订合同时是有代理权的。原告与二被告签订的合同中约定，被告董伟若出现房屋被查封、限制转让，导致原告无法取得房屋所有权的，被告董伟构成根本违约，原告有权以书面通知方式解除房屋买卖合同，被告董伟应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20％向原告支付违约金。本案中，案涉房屋因被告董伟的债务被法院查封，双方亦未对解封事宜达成一致意见，故现原告起诉要求解除《西安市存量房屋买卖合同（经济成交版）》、《居间服务合同》，符合法律规定，应依法予以支持。因被告董伟原因导致合同未能履行，故现原告起诉要求被告董伟退还定金20000元，被告美易居公司退还中介费等费用32450元，符合法律规定，应依法予以支持。本案争议焦点二为原告主张的违约金是否过高。因本案原告与二被告在合同中既约定了违约金，又约定了定金，可选择适用。现原告选择适用违约金，要求被告董伟按照总房款915000元的20％支付违约金。被告董伟提出该违约金明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以减少。原告称，因案涉房屋交易不成，其花费1050000元以11284.25元/㎡购买了在同一小区建筑面积为93.05平方米的另一套房屋，造成其为购房多花费十余万元，并提供购房合同等手续，除此之外再未提供其他证据证明其损失。因原告另行购买的房屋面积增大，不同户型不同楼层的房屋价值必然存在差异，故本院酌情认定案涉房屋交易不成给原告造成的损失为30000元，原告主张被告董伟应承担的违约金应调整为30000元。对于原告要求被告美易家公司支付32450元的孳息、违约金7139元及误工损失一节，因未提供相应证据，该主张缺乏事实依据，故本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告张晓邦与被告董伟、被告西安美易家房地产营销策划有限公司签订的《西安市存量房屋买卖合同（经济成交版）》、《居间服务合同》；二、被告董伟于本判决生效之日起十五日内向原告张晓邦返还定金20000元；三、判令被告董伟于本判决生效之日起十五日内向原告张晓邦支付违约金30000元；四、被告西安美易家房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张晓邦返还中介费、贷款服务费及权证服务费共计32450元；五、驳回原告张晓邦其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费5314元减半收取2657元，由原告张晓邦负担1837元，被告董伟负担496元，被告西安美易家房地产营销策划有限公司负担324元。（此款原告张晓邦已预付，二被告应于本判决生效之日起十五日内支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                             审  判  员       梁  媛                             二〇一九年十一月二十二日 书  记  员      朱  敏  1