江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10022号上诉人（原审被告）：王增福，男，1964年11月12日生，汉族，户籍地江苏省苏州市）西鄂田30号，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：沈卫康，江苏日易律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钱金妹，女，1948年11月3日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：沈芳，江苏坤象律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秀梅，江苏坤象律师事务所实习律师。上诉人王增福因与被上诉人钱金妹房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初4625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王增福的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人钱金妹的诉讼请求。事实和理由：1、原审法院认定双方签订的租赁合同无效，既没有事实基础，也缺乏法律依据。涉案房屋建造在宅基地上，被上诉人钱金妹持有宅基地的批复，我方在办理营业执照时也得到了村委会的确认，并领取有营业执照，因此双方之间的租赁合同合法有效。2、双方虽然约定租金一年一付，但是并未明确具体的付款时间。被上诉人钱金妹于2019年4月1日寄送律师函解除合同并停止供电，属于违约行为，给我方造成了巨大的损失，应当承担赔偿责任。3、双方之间的租赁合同即使无效，被上诉人钱金妹对此存在过错，其应当赔偿我方的装修损失。我方在一审庭审中多次提出赔偿请求，原审判决未作理会属于漏判，二审法院应当发回重审。4、我方花费巨资对涉案房屋进行装修，因此希望租赁合同继续履行。另外由于中环东线施工严重影响我方正常经营，我方遭受了严重的经济损失，对于2018年10月份之后的租金应当适当减少。钱金妹辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。钱金妹向一审法院起诉请求：1、判令原审被告立即腾退位于吴中区间房屋；2、判令原审被告立即支付租金23863元、水费515元、2个窗户损坏损失240元及利息（利息以24618元为基数，按银行同期同档贷款利息自2019年4月1日起计算至实际支付之日止）；3、判令原审被告支付占用房屋期间的占有使用费（按照每年60000元的标准，自2019年4月1日起至实际返还房屋之日止）；4、判令原审被告赔偿房屋闲置期损失10000元（按两个月租金计算）。审理中，钱金妹自愿放弃要求原审被告赔偿窗户损失、闲置期损失、租金和水费的利息损失。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2018年，钱金妹（甲方）与王增福（乙方）签订租房协议书1份，该协议书载明：经甲乙双方在平等自愿互利的基础上，友好协商，达成以下协议：一、租房地点：甲方同意把长巨村打三港的房屋计200平方米(11间房)出租给乙方；二、房屋用途：餐饮店；三、租赁期：五年，自2018年9月6日至2023年9月5日；四、租金：第一年为60000元，以后每年依次递增10%；五、付款方式：原则上一年一付，第一年：先付定金5000元，电力增容完成，执照办下后付清余款(办照期限一个月，因政府原因不能办，甲方退还押金给乙方)；六、如遇拆迁：(1)第一年已交房租费不退还；(2)租期超过一年未满二年可得装修费80%，超过两年未满三年可得装修费60%，三年以后可得装修费50%；七、双方义务：甲方不得无故在协议未执行完成内终止协议，不得以任何借口出租院内任何物产给第三方；乙方在租赁期内不得将房屋部分或全部转租给第三方，如需要须经甲方认可；八、甲方的场地由乙方在不违反法律法规全权使用，不得任何干涉。九、违约责任：赔偿一切损失。对此，钱金妹称上述房屋系其在宅基地上建造，没有书面的批建手续。对此，王增福称其租了钱金妹一排房子，房屋实际为10间，每月租金5000元。钱金妹称上述房屋中其中一间是2间合并在一起的。后钱金妹于2018年8月将上述房屋交付王增福，王增福开始对上述房屋进行装修并用于经营吴中区甪直增福饭店，该饭店于2018年8月23日注册成立。庭审中，双方确认自2018年9月6日开始计算租金。另查明，案外人张海明于2018年8月8日向钱金妹交付上述合同定金5000元。对此，双方均称张海明系王增福的合伙人。钱金妹称上述定金在王增福履行付款义务后再退还给张海明。又，2018年12月13日，钱金妹催促王增福交电费，因王增福未回复，钱金妹于当日将王增福承租的上述房屋断电，后经派出所调解，当日又恢复供电。再，2019年4月1日，钱金妹委托江苏坤象律师事务所向王增福寄送律师函，明确：1、解除与王增福的租房协议；2、要求王增福支付房屋租金、窗户损失、水电费等共计24183元，并于3日内清空并返还房屋。对此，王增福称其收到上述律师函，但表示电费已经支付，由于其没有缴纳水费的卡号，故无法缴纳水费。以上事实,由钱金妹提供的租房协议书、宅基地证、律师函、工商登记信息、银行交易流水及庭审笔录等予以证实。庭审中，钱金妹称除了5000元定金外，王增福支付其租金10000元，故其主张的23863元租金系从2018年11月6日起按照年租金60000元的标准计算至2019年3月31日；目前涉案房屋仍由王增福控制。王增福称其曾经向钱金妹支付过租金，但具体金额记不清楚了；因为修路的原因，其饭店经营到12月份就停业了，目前东西还在房屋内没有搬走；其对房屋进行了装修，当时硬装花费20多万元。王增福认为因目前饭店门前修路导致其无法经营，故钱金妹违约终止合同，应赔偿其损失。钱金妹称王增福在承租房屋之时中环吴江段已经开始建造，其让王增福自己去考察再决定是否承租；王增福装修比较简单，负责装修的工人系钱金妹女婿，目前王增福拖欠装修款，其不愿意接收上述装修。另，钱金妹称其已经按照王增福要求完成电力增容；王增福拖欠水费515元，即按照151度每度3.41元计算。据此，提供了居民用电申请表复印件及水表照片。经质证，王增福认为上述居民用电申请表复印件与其无关；对于拖欠151度水费无异议。原审法院认为：就涉案出租房屋，钱金妹未能提供相关部门批准建设材料，故双方签订的租赁合同应属无效。合同无效，所取得的财产，应予返还。现钱金妹要求王增福腾退涉案房屋，应予以支持。就返还时间，考虑到房屋面积、用途，以20天为宜。上述合同虽无效，但王增福一直占用涉案房屋，理应支付相应的占有使用费。王增福称因房屋门前修路导致其无法经营，但该事由并非归责于钱金妹，并不能免除王增福支付房屋占有使用费的义务，原审法院对王增福的意见不予采纳。就王增福已经支付的租金，钱金妹自认为10000元，王增福称其不清楚已经支付了多少租金，故原审法院采信钱金妹陈述，认定王增福已经支付租金10000元。此外，双方确认王增福的合伙人已经支付钱金妹定金5000元,因合同无效，上述定金应予以返还，因王增福尚有付款义务，故定金予以冲抵王增福应支付的款项。由此，王增福应自2018年12月6日起向钱金妹支付房屋占有使用费。现钱金妹要求按照租金标准支付上述费用至实际腾退房屋之日，原审法院予以支持。关于水费，王增福对其使用水量无异议，结合苏州市居民用水价格，原审法院认定王增福应支付钱金妹水费514.91元。关于其他诉讼请求，钱金妹自愿放弃，原审法院尊其自愿。就王增福认为系钱金妹违约解除合同，要求钱金妹赔偿损失的意见，因双方未能协商一致，且王增福未提起反诉，故原审法院不予理涉。王增福可另行向钱金妹主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院》第一条第二款、第二条、第五条之规定，判决：一、王增福于本判决生效之日起二十日内将其向钱金妹承租的位于苏州市吴中区的房屋腾空，并将上述房屋返还给钱金妹。二、王增福于本判决生效之日起二十日内支付钱金妹水费514.91元及自2018年12月6日起按照年租金60000元的标准计算至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币699元，由钱金妹负担199元，王增福负担500元。该款钱金妹已预付，王增福于本判决生效之日起十日内直接给付钱金妹，原审法院不再退还，若王增福拒不给付，钱金妹可申请法院强制执行。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：涉案的房屋未取得合法的规划审批及建造手续，因此双方当事人签订的租房协议书属于无效合同。合同无效的情况下，当事人基于合同约定取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，则应当折价补偿。被上诉人钱金妹在本案中诉请返还房屋合法有据，依法应当得到支持。上诉人王增福在二审中主张租房协议书合法有效，并无法律依据，本院依法不予采信。涉案的租赁房屋一直由上诉人王增福占有使用，原审法院判令其参照租金标准支付占有使用费应属合理，上诉人王增福以中环东线施工影响其饭店经营为由，要求调整租金或者占有使用费的标准，因该因素本身属于市场风险的范畴，且双方就此并未作出约定，故本院同样不予支持。上诉人王增福主张被上诉人钱金妹应当赔偿其装修损失及经营损失，因其在一审中未提起反诉，二审依法不予理涉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，且审理程序合法，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1398元，由上诉人王增福负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇一九年十一月二十一日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。