浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7286号 上诉人（原审被告）：杭州新橙家环境艺术设计有限公司。住所地：杭州经济技术开发区上沙路**中沙金座****。 法定代表人：阮佳杰。 委托诉讼代理人：黄振，公司职员。 被上诉人（原审原告）:何泓霖，女，1987年2月10日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：宋国忠，浙江铭广律师事务所律师。 上诉人杭州新橙家环境艺术设计有限公司（以下简称新橙家公司）为与被上诉人何泓霖房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初3649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明：杭州市江干区置鼎时代中心2幢832室房屋由何泓霖、林合军共同共有，何泓霖、林合军系夫妻关系。2018年2月26日，何泓霖（甲方）与新橙家公司（乙方）签订房屋委托经营管理合同，约定：乙方作为受托经营管理方在合同约定的期限内拥有甲方授予的房屋经营管理的权利，并能以乙方的名义行使相关权利包括但不限于对外招租；甲方委托乙方经营管理的房屋为明珠1号项目之房屋（置鼎时代中心）2幢832室；经营管理期限为36个月，前3个月为免租期，甲方应于2018年5月1日前将房屋交付给乙方；签订合同时乙方向甲方预付1万元房租，此预付款可抵充合同期内应付租金；月租金为3000元，按季支付，于下月5日前准时支付；乙方逾期支付租金累计超过1个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应向甲方支付违约金28000元，违约金不足抵付给甲方造成的损失（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；等等。 何泓霖于2018年5月1日向新橙家公司交付了置鼎时代中心2幢832室房屋。新橙家公司未向何泓霖支付过租金。 2019年4月11日，何泓霖诉至法院，请求判令：一、解除何泓霖与新橙家公司于2018年2月26日签订的房屋委托经营管理合同，新橙家公司将涉案房屋交还给何泓霖。二、新橙家公司支付2018年11月1日起至2018年11月30日止的租金3000元，此后租金支付至新橙家公司搬离房屋之日止。三、判令新橙家公司支付违约金28000元。 另查明，置鼎时代中心2幢832室房屋由何泓霖承包给新橙家公司装修。 原审法院认为，何泓霖与新橙家公司之间的合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。房屋委托经营管理合同约定租金按季支付，于下月5日前准时支付，何泓霖于2018年5月1日交付了涉案房屋；扣除免租期及预付款1万元，新橙家公司应于2019年2月5日前支付2018年11月至2019年1月的剩余租金8000元。房屋委托经营管理合同约定新橙家公司逾期支付租金累计超过1个月的，何泓霖可书面通知新橙家公司解除合同；新橙家公司一直未支付租金，至何泓霖起诉已超过1个月，因此何泓霖有权解除合同。对何泓霖要求解除涉案房屋委托经营管理合同、交还涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持。 何泓霖要求新橙家公司支付自2018年11月1日起至涉案房屋交还之日止的租金、房屋占有使用费。该院认为，新橙家公司支付的预付款1万元抵扣2018年8月至10月的租金后尚余1000元，应在2018年11月1日起的租金、房屋占有使用费中抵扣，何泓霖其余部分的诉讼请求，法院予以支持。暂计算至2018年11月30日的租金、房屋占有使用费应为2000元。 何泓霖要求新橙家公司支付违约金28000元。该院认为，房屋委托经营管理合同约定，何泓霖解除合同的，新橙家公司应向何泓霖支付违约金28000元；相较于何泓霖因新橙家公司的违约行为而遭受的损失，该违约金金额过高，因此何泓霖主张的违约金法院酌情支持1万元。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除何泓霖与杭州新橙家环境艺术设计有限公司签订的房屋委托经营管理合同。二、杭州新橙家环境艺术设计有限公司向何泓霖交还杭州市江干区置鼎时代中心2幢832室房屋，于本判决生效后十日内履行完毕。三、杭州新橙家环境艺术设计有限公司向何泓霖支付租金、房屋占有使用费人民币2000元（暂计算至2018年11月30日，此后以3000元/月的标准计算至上述房屋交还之日止），于本判决生效后十日内付清。四、杭州新橙家环境艺术设计有限公司向何泓霖支付违约金人民币1万元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回何泓霖其他诉讼请求。案件受理费人民币287.50元，由何泓霖负担人民币237.50元，由杭州新橙家环境艺术设计有限公司负担人民币50元。杭州新橙家环境艺术设计有限公司于本判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的案件受理费。 宣判后，新橙家公司不服上述判决，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人于2018年5月1日签订《房屋委托经营管理合同》(房屋管家服务)，约定上诉人委托经营管理被上诉人位置鼎时代中心2幢832室房屋，被上诉人于2018年5月1日前将该房屋交付给上诉人，期限为36个月。租赁期为2018年5月1日开始，租金3000元每月，上诉人每年享有一个月的免租期，三个月直接提前。租金季付，押一付三。合同签订后，上诉人交付给被上诉人定金10000元，用于冲抵预付租金。该笔钱减去一个月的免租期，以押一付三的方式，剩余装修尾款3050元，抵扣至2018年11月4日还剩余950元，已完全履行了合同。被上诉人明知上诉人租赁该房屋用于转租经营，需提前提供房产证明，却一直迟迟未提供房屋产权证明。多次催促才于2018年8月8日提供产权证明，导致上诉人于2018年11月10日才合法出租，根本无法正常盈利，导致损失。上诉人因房租支付时间问题多次与被上诉人协商，上诉人鉴于11月才出租该房屋，于2018年12月3日发出通知同意按2018年8月8日实际收到房产证顺延半年支付房租。应于2019年的3月8日支付房租8050元，被上诉人拒绝。委托经营管理合同中明确约定，上诉人以高于市场价格3000元一月托管该房屋(市场行情价2300-2500)明确与被上诉人约定把该房屋商用水电改成民用水电，至今被上诉人未如约履行。导致上诉人运营该房屋成本增加，上诉人无法正常盈利。4、在被上诉人违约情况下该房屋于2018年11月10日出租；上诉人至今只收到该房屋房租8个月房租，共计18400元，除去支付被上诉人13050元，加上运营成本，上诉人根本无盈利，甚至亏损。请求二审法院撤销杭州市江干区(2019)浙0104民初3649号民事判决，改判驳回何泓霖原审全部诉讼请求。一审费用全部由被上诉人承担。 被上诉人何泓霖答辩称：关于产权问题，上诉人没有告知被上诉人房屋买卖合同也可以证明产权问题，不然被上诉人可以马上给上诉人。顺延问题不是被上诉人造成的，不能由被上诉人来承担责任。商用水电与民用水电的问题，书面的约定是没有的，至今还是商用的。上诉人的上诉理由没有证据支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。 本院审理期间，上诉人新橙家公司提交如下证据： 1、通知，复印件，2018.9.15，证明通知被上诉人我们的付款方式以及时间。（没有原件） 2、微信聊天记录，复印件，证明被上诉人没同意，要求走法律途径。（没有原件） 3、中介的租赁合同，复印件，证明上诉人在2018年11月10日才把案涉房屋租出去的事实。（没有原件） 被上诉人何泓霖没有提交新的证据，对上诉人提交的证据质证意见如下：上诉人新橙家公司提交的证据都不是新证据。保留该前提下，对证据1通知没有盖章，无法核实是否是微信发送，所以对三性均有异议。对证据2的三性均有异议。对证据3的三性均有异议，与第三方的租赁合同跟本案没有关联性。 上诉人新橙家公司提交的证据，经被上诉人何泓霖质证后，本院认证如下：因新橙家公司所提交的证据均未提交原件，不符合证据的形式要件，故本院对上诉人新橙家公司提交的证据均不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，2018年5月1日新橙家公司与何泓霖签订合同《房屋委托经营管理责任》经双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方当事人均应按约定履行自己的义务。合同约定新橙家公司应于2019年2月5日前支付2018年11月至2019年1月的剩余租金8000元，但新橙家公司一直未支付租金。合同约定新橙家公司逾期支付租金累计超过1个月的，何泓霖可书面通知新橙家公司解除合同，现新橙家公司逾期支付租金累计已经超过1个月，故原审法院支持何泓霖解除合同的诉请并无不当。上诉人新橙家公司上诉主张因被上诉人何泓霖未在2018年5月1日提供房产证明，导致新橙家公司直到2018年11月10日才合法出租，何泓霖应承担违约责任，租金应从2018年8月8日何泓霖交付房产证明开始计算。双方当事人在合同中对房产证交付时间的约定是空白的，没有约定表明必须于合同签订之日交付产权证。因案涉产权证于2018年7月才由产权机关制作完成，何泓霖自述2018年8月6日收到产权证，于2018年8月8日交给新橙家公司，故新橙家公司要求顺延三个月交付租金的理由不能成立，本院不予采纳。关于案涉房屋商用水电改成民用水电，合同中约定是何泓霖配合新橙家公司将商用电变为民用电，现新橙家公司未提交证据佐证要求何泓霖配合新橙家公司将商用电变为民用电而何泓霖拒绝的事实，故新橙家公司应承担举证不能的责任。综上，新橙家公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费575元，由上诉人杭州新橙家环境艺术设计有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 金瑞芳 审判员 张一文 二〇一九年十月三十一日 书记员 何英杰