沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初18061号原告：徐珂，女，1977年5月25日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人：李文宇，男，1971年1月23日出生，汉族，住沈阳市大东区。被告：沈阳鼎盛如意物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区，统一社会信用代码912101023131428941。法定代表人：于海彪。原告徐珂与被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司（以下简称“鼎盛如意公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐珂委托代理人李文宇到庭参加诉讼，被告鼎盛如意公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告徐珂诉称，2015年4月15日，原、被告签订了《商铺租赁托管合同》，约定原告将位于沈阳市和平区建筑面积为5.18平方米的商铺出租给被告，并由被告对该商铺进行托管。合同约定，租赁期限共10年，自2015年4月15日起至2025年4月14日止，租期第1年至第3年（自2015年4月15日起至2018年4月14日）期间，被告无偿使用租赁商铺，租期第4年到第10年(自2018年4月15日至2025年4月14口）期间的租金标准，于上一年度租期届满前3个月，双方选择两种方式确定租金：（1)根据当时市场情况由双方协商确定，租金金额的90%被告直接以现金方式支付给甲方。支付期限为每年支付两次，每半年第一月前15日一次性支付，其余10%的租金用以支付商铺使用中发生的物业费、运营管理费。（2)承接房屋买卖合同确定的每年8%的固定返利回报。商铺的用途为用于西塔奥莱商场项目统一经营。2018年，双方签订《西塔大奥莱商铺租金返利意向书》约定，商铺返利承接房屋买卖合同确定的每年8%的固定返利回报，于2018年4月15日给付50%现金，2018年10月15日给付剩余50%现金，至今未收到任何返利回报。于此同时，被告在未经原告同意的情况下，擅自改变商铺用途，将大奥莱商场改造为金水牡丹洗浴，并对原告的商铺进行了破坏性拆建，属于严重违约行为。综上，原告已经如约将商铺交予被告无偿使用了三年，而被告不但违约擅自改变西塔大奥莱商铺用途，而且拒不支付租金，己构成根本违约。诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告2018年4月15日至2019年11月14日的房屋租金25000.20元(租金标准为承租房屋买卖合同确定的每年8%)；2、被告承担木案的诉讼费用。被告鼎盛如意公司经本院合法传唤未到庭应诉，庭后提交书面答辩意见辩称，一、双方约定的一九分成方式进行支付租金，而不是固定的8%。商铺租赁托管合同第四条约定的租金支付方式是一九分成，双方未约定按照每年固定的8%支付租金。补充协议是因为多名业主阻挠金水牡丹正常营业，答辩人无奈之下才与对方签订的，补充协议写明是按照商铺租赁托管合同第四条的约定，但商铺租赁托管合同未约定固定的8%方式，所以补充协议的约定是错误的，答辩人不应按补充协议向对方支付租金。二、商铺租赁托管合同第四条约定了两种租金支付方式，双方未约定按照哪种方式进行支付。三、即便按照每年8%的方式，计算依据也应该是存量房买卖合同中的房价款，而不是补充协议中写的总金额。对方在购房时涉案房屋签署了两份合同，一份是存量房买卖合同，一份是房屋买卖合同，房屋买卖合同中约定了房屋价款和装修款、管理费等，存量房买卖合同与房屋买卖合同中房屋价款是一致的，所以双方的真实房屋价格是存量房买卖合同中写明的价格。存量房买卖合同是在房产机关备案的合同，证明效力大于双方签订的房屋买卖合》，所以租金标准应该是按照存量房买卖合同中的房屋价款进行计算。补充协议是在多名业主多次去金水牡丹闹的情况下才签订了一年，上面写明的合同总金额不是双方在签署商铺租赁托管合同时的真实意思表示，对答辩人不应有约束力。四、关于履约问题，因答辩人的前法定代表人去世，给本案合同履行造成了一定的困难。当时受到萨德事件影响，国人对韩国及韩国经营的事务存在一定抵触情绪，致使答辩人营业状况处于低迷状态，对答辩人正常履行合同义务造成了严重影响。经审理查明，原告徐珂系位于沈阳市和平区,建筑面积5.18平方米商铺的所有权人。原告徐珂（甲方、出租人）与被告鼎盛如意物业公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁托管合同》一份，约定甲方同意将本合同中商铺租赁给乙方用于商业经营，并将商铺的相关权利委托乙方进行托管。租赁商铺坐落于沈阳市和平区，建筑面积5.18平方米。租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅作为商业经营使用。租赁期共10年，自2015年4月15日起至2025年4月14日止，本合同签订之日起到2015年4月15日为商铺的装修免租期，甲方不收取乙方租金。租赁期满，甲方有权收回商铺。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。如甲方不愿续租，则乙方同意按照甲方与商铺出卖人房屋买卖成交总价197370元的150%的价格，甲方将上述商铺出售给乙方，甲乙双方另行签订商铺买卖合同。租期第1年至第3年（自2015年4月15日起至2018年4月14日期间），甲方同意乙方无偿使用租赁商铺，租期第4年到第10年（自2018年4月15日至2025年4月14日期间）的租金标准，于上一年度租期届满前3个月，甲乙双方可选择以下方式确定租金：1.根据当时市场情况由双方协商确定；2.承接房屋买卖成交价确定的每年8%固定返利回报。在租赁期内，甲方同意乙方对租赁商铺进行装修、结构改造或增设他物。甲方同意乙方对商铺进行转租、转借。乙方承租商铺用于西塔奥莱商场项目统一经营，商场实行统一经营管理的方式进行经营和收益：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动，统一向业主支付租金和收益。合同签订后，原告将涉诉商铺交付被告使用，无偿使用期至2018年4月14日止。另查明，2018年5月15日，原告徐珂（甲方）被告鼎盛如意物业公司（乙方）签订《西塔大奥莱商铺租赁合同补充协议》一份，约定双方就西塔大奥莱商铺租赁合同的年返利事宜，经协商达成如下意向作为原合同的补充协议：一、按照乙方西塔大奥莱商铺租赁托管合同第四条租金及支付期限（2）承接房屋买卖合同确定的每年8%固定返利回报。二、乙方支付方式如下：支付承接房屋买卖合同总金额197370元*8%=15789.6元为年返利金额……。现被告未依约支付原告2018年4月15日至今商铺租金，原告诉至法院。上述事实，有当事人提交的房屋所有权证、商铺租赁托管合同、西塔大奥莱商铺租赁合同补充协议以及原告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审审查，本院予以确认。本院认为，根据民事诉讼法的有关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证的权利。原、被告签订的《商铺租赁托管合同》、《西塔大奥莱商铺租赁合同补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告依约将商铺交付被告使用，而被告未依约向原告支付租金，应承担相应的违约责任，故对于原告要求被告支付2018年4月15日至2019年4月14日租金15789.60元的诉请予以支持。对于原告主张的2019年4月15日至2019年11月14日期间的租金问题，双方在《商铺租赁托管合同》中未对租金支付期限作出明确约定，在之后签订的《补充协议》中双方对于2019年4月15日之后租金的支付期限亦未达成一致意见，对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，故原告要求的该段期间的商铺租金履行期限尚未届满，原告主张给付该段期间租金无事实及法律依据，本案暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐珂2018年4月15日至2019年4月14日租金15789.60元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费425元（原告已预交），由原告徐珂负担156元，被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司负担269。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郝志杰人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  董秀坤二〇一九年十一月二十七日书 记 员  王俊恫本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。