安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终2811号 上诉人（原审被告）：程守建，男，1966年11月30日出生，汉族，住安徽省灵璧县（现古城村双庙庄）。 上诉人（原审被告）：陈兴刚，男，1963年4月7日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：张召起，灵璧县渔沟镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：张焱理，男，1968年10月2日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 被上诉人（原审原告）：张桂友，男，1969年5月29日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：王亚东，安徽黄淮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李武望，曾用名李亮，男，1985年5月25日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 被上诉人（原审被告）：李志玲，男，1951年8月25日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：马瑞祥，安徽徽灵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨跃于，男，1972年8月28日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上诉人程守建、陈兴刚与被上诉人张焱理、张桂友、李武望、杨跃于、李志玲物权保护纠纷一案，一审法院于2019年1月7日作出（2018）皖1323民初5673号民事判决，张焱理、张桂友不服，提起上诉。本院于2019年5月10日以（2019）皖13民终563号民事裁定，撤销上述判决，将该案发回重审。一审法院于2019年8月7日作出（2019）皖1323民初3784号民事判决，程守建、陈兴刚不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 程守建、陈兴刚上诉请求:撤销一审判决，依法改判；一、二审案件受理费由李武望、张焱理、张桂友负担。事实和理由：程守建称：一、原审判决认定事实和适用法律错误。1．一审查明“2017年1月12日，李武望给程守建出具借条一张，主要内容“今借到程守建壹拾捌万元整(￥180000元)还款日期2017年6月l号，到期不还以夏楼房子作抵押给程守建，以上借条作废李武望2017．1．12”，该借条是李武望在合法自愿的基础上给程守建书写的，抵押借款保证是李武望借款抵押行为的真实意思表现。同时，涉案抵押的夏楼镇房子属其父亲李志玲所有，李武望用家庭共同财产抵还家庭共同债务(李武望与李志玲共同生活)，其行为合情、合理、合法。一审法院既已查清事实，却不据实判决错误。2．一审法院抛下程守建的合法诉求不予支持，却错误支持张焱理、张桂友的诉求错误。张焱理、张桂友诉求的依据是其2015年6月16日与李志玲签订的“建房合同”，一审对该合同的合法性和建房的合法性未作出实质性审查，作为定案判决的依据不当，张焱理、张桂友、李志玲隐瞒了该房屋的基础产权和使用权人是谁。二、程守建和陈兴刚签订的房屋转让协合法有效。因程守建是通过合法途径得到的案涉房屋，其转让行为合法有效。陈兴刚称：一、一审判决认定事实错误。陈兴刚2017年9月12日购买案涉房屋，与程守建签订了房屋转让协议，该协议符合相关的法律规定。陈兴刚购买时审查了房屋的来源，一审法院仅凭李武望的不实之词就否认了与程守建间的抵押行为，认定转让协议无效，该认定及判决错误。二、陈兴刚既已通过合法的途径取得了该房屋，就有权根据法律规定处分其财产，其将该房屋转让给杨跃于，没有违法的情况。一审却将陈兴刚取得的财产判给他人违法。三、陈兴刚对案涉房屋的占有行为系合法的善意占有行为。本案中，陈兴刚以200000余元购买案涉房屋，对其他情况一概不知，没有法律规定陈兴刚必须进行调查并获知该房屋的其他情况。四、张焱理、张桂友和李志玲签订的建房合同违法，案涉房屋是张荣民的，该房屋座落的集体土地使用证为10050704154。张焱理、张桂友和李志玲合伙的行为违法，一审却予以保护，判决错误。 张焱理、张桂友辩称，1.李武望、程守建、陈兴刚对涉案的房屋均系无权处分行为，侵害了张焱理、张桂友的合法权利，应当将无权占有的房屋返还给张桂友、张焱理。2.由于程守建与李武望之间的抵押关系无效，李武望对涉案的房屋不享有处分权，致之后的行为均无效。3.建房合同是李志玲和张焱理、张桂友在充分协商的基础上达成的，不违反法律规定，应受法律保护。程守建、陈兴刚主张李武望等人隐瞒了事实，主张该房屋另有基础权利人，该问题的提出是时间上的巧合，还是拖延诉讼不得而知。本案经多次审理，在前几次审理时均无人对涉案房屋及土地权属主张过权利，陈兴刚在该工地上施工过，程守建也居住在该区域。至于原房屋占用的土地证权利人，其已另案起诉，该问题已超出了一审裁判范围，二审不应审理。请求驳回上诉，维持原判。 李武望、李志玲辩称，1.李武望与程守建之间是民间借贷关系，该借贷行为是否合法有待查实。而程守建以借贷关系而取得的抵押为无效，其在无效的情况下将房屋出售给陈兴刚，陈兴刚又出售给杨跃于，上述买卖行为均为无效，该三人没有取得该房屋的所有权。2.李志玲与张焱理、张桂友签订的建房合同合法有效。张焱理、张桂友负有将案涉房屋按照协议交付给李志玲的义务。3.至于案涉房屋占用的土地权属问题，因当事人已另案起诉，本案不应审理。请求驳回上诉，维持原判。 张焱理、张桂友向一审法院起诉请求：1.判令程守建、陈兴刚、李武望、、杨跃于停止侵权，共同返还位于长城饭店后张焱理、张桂友建造的上下二间二层一栋楼房；2.本案诉讼费用由程守建、陈兴刚、李武望、杨跃于承担。 一审法院审理查明：2015年6月16日，张焱理、张桂友（甲方）与李志玲（乙方）签订建房合同，共同决定将乙方位于夏楼镇长城饭店后的一处房屋交由甲方负责建设，约定，乙方原有3间瓦房（旧瓦房）由甲方建好2间2层，余下1间补偿给甲方，乙方有3间楼房，甲方建好3间2层，余下空地由甲方使用，乙方是空地3-4间范围的由甲方建好2间2层，余下空地补偿给甲方。合同并约定了其他事项。2015年10月27日，李武望给程守建出具一份协议，主要内容“我叫李武旺，下星期保证还程守建不低于伍万元整，如在十月五日前不还，李武旺用福美康厂一切的东西作抵押，保证人不准后悔，厂房机器属于程守建所有保证人李武望见证人：陈昌猛2015年10月27日”。2017年1月12日，李武望给程守建出具借条一张，主要内容“借条今借到程守建壹拾捌万元整（￥：180000.00）还款日期2017年6月1号到期不还以夏楼房子作抵押给程守建以上借条作废李武望2017.1.12”。2017年9月12日，程守建将涉案房屋卖给陈兴刚，并签订协议一份，主要内容“经程守建与陈兴刚协商同意由李八湖李武望借程守建的钱，如果不能如期归还（2017年6月1日），李武望用下楼旧街改造的房屋（一、二两层以及房子的土地使用权在内，东临张电松、西邻谭荣章）抵押给程守建，程守建以贰拾万元现金出售给陈兴刚，如果双方谁违反协议，双倍赔偿。另外，如果此房屋与李武望发生纠纷一切损失和费用都由程守建承担，其他人员不与其分担。程守建陈兴刚2017.7.12”。2018年3月10日，陈兴刚将该房屋转卖给杨跃于，并签订协议一份，主要内容“本人陈兴刚、张美兰有房产一套，位置在老街改造处，东临张电松、西邻谭荣章，上下两层四间长14米、宽6.6米，转让给杨跃于、张金环，转让费伍拾贰万元整（包括土地使用费永久使用），一次性付清，今后如有违约一切损失由对方负责2018年3月10日甲方：陈兴刚、张美兰乙方：杨跃于张金环见证人：张青谢岭”。另，现涉案房屋杨跃于在使用，李志玲与李武望系父子关系。一审法院认为，张焱理、张桂友提交的建房合同可以证明案涉房屋是其建设，在诉讼中虽然没有提交证据证明案涉房屋系合法建造。但张焱理、张桂友在该房屋没有交付李志玲前或没有被依法处置前，系该房屋的合法占有人，对该房屋享有占有、使用权利。李武望虽是李志玲的儿子，但在该房屋没有交付其父之前，在没有征得张焱理、张桂友或其父亲同意的情况下，无权处置涉案房屋。退一步说，即使李志玲同意用该房屋抵押，但李望武在2017年1月12日给程守建出具借条中仅是写明“到期不还以夏楼房子作抵押给程守建”。按照《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条也规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。因此，李武望在借条中约定“到期不还以夏楼房子作抵押给程守建”违反了担保法和有关司法解释的规定，不产生法律效力。2017年9月12日，程守建、陈兴刚在明知该房屋是抵押物的情况下，还买卖该房屋，依照上述法律规定，双方的处分该抵押物的行为应是无效行为。杨跃于在不知道该房屋系抵押物的情况下，从陈兴刚处以52万元价格购得，杨跃于占有该房屋行为应是善意占有。综上，李望武将涉案房屋抵押给程守建，程守建与陈兴刚买卖该房屋，及陈兴刚与杨跃于买卖该房屋的行为均是无效行为，侵犯了张焱理、张桂友对该房屋占有、使用权利。张焱理、张桂友的诉请，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百四十三条、第二百四十五条，《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条规定，判决：一、李武望、程守建、陈兴刚、杨跃于在判决生效后三十日内将本案涉及的位于灵璧县长城饭店后东临张电松、西邻谭荣章二间二层房屋腾空后返还张焱理、张桂友；二、驳回张焱理、张桂友的其他诉讼请求。案件受理费8350元，由李武望负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换质证。程守建、陈兴刚提供了张荣民的宅基地使用权证，以证明案涉房屋所占用的土地属张荣民使用。张焱理、张桂友的质证意见为：该证据不属于新证据，且张荣民在李志玲建造案涉房屋时知情。李武望、李志玲质证意见为：该土地使用权证没有编号及灵璧县人民政府印章，而李志玲系从张荣民处受让的该宅基地及地上所建房屋，现土地使用权证已失效，原房屋被拆除。李志玲提供收条一份，以证明其是从张荣民处转让的宅基地。程守建、陈兴刚质证意见为：该证据没有注明房屋转让款，张青收到的32000元是房屋租赁费，况李志玲称是从张荣民处受让的房地产，现又提供张青的收条，相互矛盾。张焱理、张桂友的质证意见为：对该证据不持异议。本院认证意见为：因双方所举上述证据，已经另案诉讼，本案不予审查认定。一审查明基本事实属实，本院予以认定。 本院认为，张焱理、张桂友与李志玲约定由其二人对李志玲的房屋进行建设，据此，张焱理、张桂友负有将所建的房屋交付给李志玲的义务，至于李志玲所建的房屋是否取得了相关的审批手续及该房屋应否界定为违章建筑，属于有关行政部门审查的问题，程守建上诉称一审对案涉房屋是否为合法建设未予审查不当，本院不予支持。由于案涉房屋在张焱理、张桂友交付李志玲之前被他人处分，张焱理、张桂友请求案涉当事人返还不违反法律规定。虽李武望与李志玲系父子关系，但李武望在未征得张焱理、张桂友、李志玲同意的情况下，将案涉房屋以“抵押”的方式折抵其所欠程守建的债务，该“抵押”行为不受法律保护，应为无效；而陈兴刚明知该房屋是程守建“抵押”而来，仍与其进行买卖，一审认定陈兴刚与程守建间的转让行为也不符合法律规定并认定为无效适当。程守建上诉称其与李武望间的“抵押”行为应认定为有效，陈兴刚亦上诉请求称其与程守建间的转让行为也应认定为有效，于法无据，其二人该上诉理由均不能成立，不予支持。至于李志玲与案外人间的土地权属纠纷，与本案张焱理、张桂友所提起的占有物返还纠纷并非同一法律关系，不属于本案审查范围，当事人可另行处理。程守建、陈兴刚以此为由请求确认张焱理、张桂友、李志玲间的建房合同无效，本案亦不予支持。 综上，程守建、陈兴刚的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，审判程序合法，裁判结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8350元，由程守建、陈兴刚各负担4175元。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  张 奥 审判员  丁 伟 二〇一九年十一月十八日 书记员  张 猛 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。