广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1973民初16991号原告：谢锦荣，男，香港特别行政区居民，1952年3月4日出生，原告：李惠珍，女，香港特别行政区居民，1960年7月29日出生，被告：东莞市樟木头房地产开发总公司，住所地：广东省东莞市樟木头镇柏地社区银河北路12号建设大厦六楼。法定代表人：曹永生。委托诉讼代理人：冯金清，广东理而行律师事务所律师。被告：满兴投资有限公司，住所地：香港屯门建发街13号建发工业大厦12/F9室。法定代表人：梁海。委托诉讼代理人：曾德炼，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淼，广东正大联合律师事务所律师。原告谢锦荣、李惠珍诉被告东莞市樟木头房地产开发总公司、满兴投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢锦荣、李惠珍、被告东莞市樟木头房地产开发总公司的委托代理人冯金清、被告满兴投资有限公司的委托代理人曾德炼、王淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢锦荣、李惠珍诉称，原告在1995年8月18日经两被告在香港售楼总代理中宝物业顾问行购买了樟木头雍景花园景珊阁2楼B室房屋，总价港币150000元，双方即日在中宝物业顾问签署了楼宇买卖合同，该合同有东莞市樟木头律师事务所盖章见证。1997年12月31日，原告收到满兴投资有限公司单位交付使用通知书，原告依照要求带齐了证件和合同资料，并按入伙程序付清了楼宇余款和各项政府契税及费用。同日，原告按照要求交出了楼宇买卖合同正本及购楼时所有已缴款之正式收款收据。原告于1998年1月22日接收上述房屋至今一直取不到房产证。1999年4月至6月期间，原告收到东江地产有限公司重要通知3份，但其内容与原告的实际情况无关，原告在1999年6月29日在登记署上业主意见签署“追房产证”，但没有回复。2002年2月21日，广开发展集团有限公司向原告等全部业主寄出公开信，由于原告不知政府何时恢复办理房产证，之后也没有收到广开发展集团有限公司关于办理房产证问题的书信。原告在2017年12月至2018年8月期间先后多次电话联络东莞市樟木头房地产开发总公司，但东莞市樟木头房地产开发总公司以原告未能出示楼宇买卖合同正本，其曾委托东莞市樟木头律师事务所向原告发出律师函当作履行了合同义务，不肯确认已收妥有关办理房产证的全部费用为由，一直未予解决房产证问题。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、确认两原告是东莞市樟木头镇樟洋管理区雍景花园景珊阁2楼B室的房产所有权人；2、两被告协助原告将座落于东莞市樟木头镇樟洋管理区雍景花园景珊阁2楼B室房屋的房产证（不动产权证）登记在两原告名下；3、两被告承担原告申领不动产权证的应缴各项政府契税和一切办证的所需费用，使之补偿因未履行合同义务造成原告的损害；4、本案诉讼费由两被告承担。被告东莞市樟木头房地产开发总公司辩称，1、东莞市樟木头镇樟洋管理区雍景花园景珊阁2楼B室为其所有应由原告充分举证，否则应承担举证不能之责任。原告出具的房屋买卖合同既有明显修改的痕迹，也无原件予以核对，对真实性无法确认，其次，原告是否已缴清所有楼款亦无相关证据予以证明。2、原告主张办证应缴纳的相关契税和一切办证所需费用由被告承担，没有任何事实和法律依据。首先，很明显买卖合同的约定或法律规定，契税及相关的办理房产证的费用由买受人承担，原告无法证明已缴纳相关的契税以及办证的相关费用，原告提供的本票收款方为CROWNPLAZAINVESTMENTLIMITED，并非满兴投资有限公司，所以即便原告已经缴清相关费用，也不是交予满兴投资有限公司，更不是交予东莞市樟木头房地产开发总公司；另外根据东莞市樟木头房地产开发总公司与满兴投资有限公司的合作开发合同，东莞市樟木头房地产开发总公司作为被挂靠公司，建设运营管理均由满兴投资有限公司负责，包括售楼后的一切手续办理费用由满兴投资有限公司或买受人承担，所以让被告东莞市樟木头房地产开发总公司承担相关的税费于法无据。3、若原告证明东莞市樟木头镇樟洋管理区雍景花园景珊阁2楼B室为其所有并由法庭确认的前提下，被告东莞市樟木头房地产开发总公司才能配合办证，但办证所需费用由原告承担。被告满兴投资有限公司辩称，根据原告的诉讼材料，原告的诉讼请求，没有事实及法律依据，恳请驳回原告的诉讼请求。1、满兴投资有限公司因为地址变更，是直到近期才看到开庭公告，昨天下午才取到案件材料，并且由于涉案合同签署时间久远，雍景花园早在2001年就由广开发展集团有限公司接收经营权和物业管理，因此满兴投资有限公司现在申请追加广开发展集团有限公司为本案第三人以查明事实。恳请合议庭同意延长被告的举证期限和答辩期，并追加广开发展集团有限公司为第三人。2、根据满兴投资有限公司的介绍，满兴投资有限公司从2001年放弃雍景花园的经营权，已经将所有的材料移交给广开发展集团有限公司，被告满兴投资有限公司对目前房屋的产权登记情况以及房屋实际使用情况均不了解。3、根据原告目前提供的证据，被告东莞市樟木头房地产开发总公司早在2001年9月21日已经发函给原告要求原告与广开发展集团有限公司重新签署房屋买卖合同，逾期未签署的，原告与两被告的商品房购销合同解除，物业归东莞市樟木头房地产开发总公司所有，原告应当按照原合同的约定承担违约责任。那么根据这份证据，如果原告已经跟广开发展集团有限公司签署房屋买卖合同，那么应该要求广开发展集团有限公司办理，满兴投资有限公司并非适格主体。如果没有签署新的买卖合同，则原、被告签署的协议已经解除，原告要求过户没有事实及法律依据，并且应当赔偿满兴投资有限公司违约金。4、根据原告提供的证据除部分业主自身不积极配合办理过户等原因外，广开发展集团有限公司已经与多数业主签署了新的买卖合同，并且广开发展集团有限公司表示房屋的房产证由其办理，因此原告要求满兴投资有限公司办理没有依据。5、根据原、被告签署的商品房购销合同，契税的办证费用应当由原告承担，原告要求被告承担没有依据。6、原、被告签署的商品房购销合同的时间是1995年，原告现在没有任何证据证明向满兴投资有限公司主张过任何权利，本案诉讼时效甚至是20年的最长期限都已经届满，而且在东莞市樟木头房地产开发总公司2001年发函后，原告也没有向满兴投资有限公司提出任何异议，应当由原告承担怠于实行权利的后果。综上，恳请驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，1995年8月18日，两原告与两被告签订《楼宇买卖合同》，约定由两原告以港币150000元的价格购买位于东莞市樟木头镇樟洋管理区雍景花园景珊阁2楼B室房产，其中第一笔港币119696.40元，剩下的港币30303.60元于发出入伙通知书后十五天内缴付。该合同第十八条约定，该楼宇单位实际交付使用后被告同意协助原告向东莞市建设委员会房地产管理科申报房产所有权登记及办理领取房产所有权证，有关的登记费用、交易手续费、交易契证税及其余各有关费用由原告负担。原告提交了满兴投资有限公司盖章的首期款收据、华侨商业银行有限公司的本票，以证实按约定支付了全部购房款，且按照入伙通知书要求，向满兴投资有限公司支付了房屋契税等相关费用。1997年12月31日，满兴投资有限公司向原告发出入伙通知书、客户办理入伙手续须知，按照客户办理入伙手续须知要求，入伙时需缴付楼宇余款、办理房屋产权证之各项税款等费用，还须将楼宇买卖合同公证书正本、购楼时所有已缴款项之正式收款收据交付满兴投资有限公司作办理房屋产权证之用。1998年1月22日，中宝物业顾问行出具收据，证实收到了满兴投资有限公司发出的收据和楼宇买卖合同正本。2001年9月21日，广开发展有限公司、东莞市樟木头房地产开发总公司委托广东樟木头律师事务所向原告发出律师函，称满兴投资有限公司因经营问题已放弃对案涉小区的经营权及物业管理，由广开发展有限公司于2000年6月1日起正式接收雍景花园的经营权和物业管理。并要求原告于2001年10月20日前与广开发展有限公司签订新的《商品房购销合同》，并称若未能按照上述通知履行的，于2001年10月20日起解除原告与满兴投资有限公司签订的《商品房购销合同》等。原告还提交了物业费收据，以证实案涉房屋已交付给原告使用，且原告一直在按时缴纳物业费。庭审中，被告东莞市樟木头房地产开发总公司称案涉小区已办理了大确权，确权在东莞市樟木头房地产开发总公司名下，案涉房屋可以办理不动产登记。以上事实，有原告提供的《楼宇买卖合同》、首期款收据、本票、入伙通知书、客户办理入伙手续须知、中宝物业顾问行出具的收据、律师函、物业费收据以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，虽然原告提交的大部分证据没有原件，但可以确定的重要事实系案涉房屋已交付给原告使用，且原告一直使用至今，按照房屋买卖流程，如原告不交付全部购房款，房屋系不可能会交付给其使用的，由此，可以推定原告的全部购房款已缴清。庭审中，被告东莞市樟木头房地产开发总公司确认《楼宇买卖合同》的真实性，且确认案涉房屋可以办理不动产登记，按照《楼宇买卖合同》约定，办理不动产登记的义务在两被告，因此，两被告应协助两原告将案涉房屋登记于两原告名下。至于被告满兴投资有限公司提出的诉讼时效问题、追加广开发展有限公司作为第三人的问题。首先，原告的诉讼请求非给付之诉，而是履行之诉，在此情况下，不受诉讼时效的约束，被告满兴投资有限公司提出的该抗辩理由，本院不予采信。其次，与原告签订合同的系两被告，广开发展有限公司、东莞市樟木头房地产开发总公司委托律师所向原告发出的律师函，属于二者的单方行为，在原告并不存在违约行为的情况下，二者不享有合同解除权，在未经得原告同意的情况下，对原告并不产生法律效力。在此情况下，根据合同相对性及案件查明事实的情况，本院不予准许满兴投资有限公司提出的追加申请。至于税费等办证费用，按照《楼宇买卖合同》第十八条约定，交付契税等相关费用的义务在原告，虽然原告举证证明在入伙时将办证所需的费用交付给了满兴投资有限公司，但契税等办证费用的收费单位系国家行政部门，缴费义务人系原告，因此，原告在要求办理不动产登记的情况下，其仍负有缴付相关费用的义务。至于满兴投资有限公司是否收取了原告办证等费用的问题，属于原告与满兴投资有限公司另一法律关系，原告可在办理了不动产登记并缴纳相关费用后，再另寻途径向满兴投资有限公司主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告满兴投资有限公司、东莞市樟木头房地产开发总公司于本判决发生法律效力之日起三日内协助将位于东莞市樟木头镇樟洋管理区雍景花园景珊阁2楼B室房产登记于原告谢锦荣、李惠珍名下；二、驳回原告谢锦荣、李惠珍的其他诉讼请求。本案案件受理费3600元，原告谢锦荣、李惠珍已预交，由被告东莞市樟木头房地产开发总公司、满兴投资有限公司负担。如不服本判决，原告谢锦荣、李惠珍、被告满兴投资有限公司可在判决书送达之日起三十日内，被告东莞市樟木头房地产开发总公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  朱 畅人民陪审员  连仲文人民陪审员  陈炳球二〇一九年十一月四日书 记 员  张楚妍苏善思（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。