浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民初485号原告（案外人）：邵飞虎，男，1980年7月30日出生，汉族，户籍地浙江省温州市龙湾区，现住。原告（案外人）：王蕾，女，1982年10月8日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。以上二原告共同委托诉讼代理人：郑峰，浙江航英律师事务所律师。被告（申请执行人）：上海二十冶建设有限公司，住所上海市宝山区牡丹江路1325号403室A座，统一社会信用代码91310113754778652X。法定代表人：熊鹏光，总经理。委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。第三人（被执行人）：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司，住所浙江省乐清市柳市镇沿江大道500号，统一社会信用代码9133038232985786XM。法定代表人：赵凤林，执行董事。委托诉讼代理人：怀少冬，男，1981年11月9日出生，汉族，住浙江省江阴市，系该公司员工。原告邵飞虎、王蕾与被告上海二十冶建设有限公司（以下简称上海二十冶公司），第三人五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称乐清五洲公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月19日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵飞虎本人以及邵飞虎、王蕾的委托诉讼代理人郑峰，被告上海二十冶公司的委托诉讼代理人乔斐达，第三人乐清五洲公司的委托诉讼代理人怀少冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵飞虎、王蕾向本院提出诉讼请求：1.判决停止执行乐清市的房地产；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年11月13日，二原告向乐清五洲公司订购涉案商铺，并缴纳定金5万元。2017年11月22日，王蕾向乐清五洲公司支付款项购房款447934元，并与案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司（以下简称“五洲商管公司”）签订《商铺委托经营管理协议》，委托该公司对涉案商铺进行管理，期限自2017年12月30日起至2027年12月29日止。2017年12月30日，乐清五洲公司将涉案商铺移交给五洲商管公司进行管理。2018年3月24日，二原告与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，涉案铺总价为908899元，同日王蕾付清购房尾款410965元。2018年7月13日，第三人取得涉案房产《不动产权分割登记凭证》[权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0025033号]。2018年7月25日，为申请不动产转移登记，原告与乐清五洲公司、五洲商管公司签订《房屋交接书（商铺）》，确认商铺的委托经营期开始时间与《商铺委托经营管理协议》的约定一致。后因上海二十冶公司与乐清五洲公司之间建设工程施工纠纷一案，将涉案商铺进行查封，导致原告无法正常办理产权过户登记。2019年3月12日，原告就涉案房产向温州市中级人民法院提出书面异议，要求解除对原告合法购买的房产的查封，法院作出执行裁定书，裁定以原告尚未合法占有涉案商铺为由驳回二原告的异议请求。二原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，涉案商铺系二原告所有，请法院支持二原告的诉讼请求。被告上海二十冶公司辩称：邵飞虎、王蕾提出的诉讼请求缺乏事实与法律依据。1.邵飞虎、王蕾与乐清五洲公司签订的《商品房买卖合同》，没有按照相关行政机关的规定进行网签备案，不足以证明合同签署于查封前；2.邵飞虎、王蕾未在查封前合法占有涉案商铺，交接时间为2018年7月25日，而涉案商铺已经于2018年7月24日被查封；3.邵飞虎、王蕾不足以证明支付款项系涉案商铺购房款，不足以证明其已经全额支付购房款；4.邵飞虎、王蕾未按照法律规定和合同约定申请办理产权过户手续存在过错，因此邵飞虎、王蕾对于涉案商铺不享有足以排除执行的民事权益。请求法院判决驳回其诉讼请求。第三人乐清五洲公司认为：1.乐清五洲公司与邵飞虎、王蕾签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定；2.邵飞虎、王蕾已经于2018年3月24日付清购房款；3.涉案商铺交付邵飞虎、王蕾管理使用，邵飞虎、王蕾系涉案商铺的真实所有权人。综上，邵飞虎、王蕾签订合同、付款、交付均在涉案商铺查封前，能够排除涉案商铺的执行，请求支持邵飞虎、王蕾的诉讼请求。本案庭审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告邵飞虎、王蕾提供证据：1.身份证，拟证明原告邵飞虎、王蕾的主体资格；2.被告企业信用信息公示报告，拟证明被告上海二十冶公司诉讼主体资格；3.第三人企业信用信息公示报告，拟证明第三人乐清五洲公司诉讼主体资格；4.《商品房买卖合同》，拟证明2018年3月24日，原告与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》；5.POS单持卡人存根、中国建设银行信用卡交易明细、分户明细对账单、浙江省农村信用社业务凭证、增值税普通发票，拟证明原告已向乐清五洲公司支付全部购房款合计908899元；6.《商铺委托经营管理协议》，拟证明原告与乐清五洲公司签订协议确定自2017年12月30日起将涉案商铺委托五洲商管公司管理；7.不动产权分割登记凭证，拟证明原告已具备办理不动产权登记的条件；8.《房屋交接书（商铺）》，拟证明房屋交接书确定涉案商铺的委托经营开始时间与《商铺委托经营管理协议》约定一致；9.不动产登记申请受理通知书、收款收据、浙江省政府非税收入通用票据、税收缴款书，拟证明原告在收到可办理不动产权证号后即前往办理手续并交纳相应税费；10.（2019）浙03执异67号执行裁定书，拟证明原告因涉案房产被查封，提出执行异议被裁定驳回；11.乐清市不动产登记信息查询记录，拟证明涉案房产查封时间为2018年7月27日。本院对上述证据认证认为，上述证据真实、来源合法且与本案具有关联性，可以证明待证事实，本院予以采信。经审理，本院认定事实如下：2018年3月24日，邵飞虎、王蕾与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的坐落于乐清市，单价为每平方14317.87元，总金额908899元。2017年11月13日，邵飞云、王蕾通过中国建设银行向乐清五洲公司转账50000元；2017年11月22日，王蕾通过瓯海农村商业银行监管向乐清五洲公司转账247934元，另外，通过银联转账200000元；2018年3月24日，王蕾通过瓯海农村商业银行监管向乐清五洲公司转账410965元；乐清五洲公司于2018年7月25日向邵飞虎、王蕾开具一张金额为908899元的增值税普通发票。2017年11月22日，邵飞虎、王蕾与五洲商管公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定由邵飞虎、王蕾经营涉案商铺。2018年7月25日，乐清五洲公司、邵飞虎、王蕾与五洲商管公司三方签订《房屋交接书（商铺）》，邵飞虎、王蕾同意接收涉案商铺。2018年7月13日，乐清五洲公司在乐清市国土资源局就涉案商铺办理不动产权分割登记凭证，涉案的坐落于乐清市产登记在乐清五洲公司名下，权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0025033号。另查明，在本院审理原告上海二十冶公司与被告乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，上海二十冶公司于2018年7月23日向本院提出财产保全申请，要求对乐清五洲公司的财产在109854047.5元范围内予以查封，本院于同日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，并于7月26日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城D区的127套房地产，其中包括涉案商铺。邵飞虎、王蕾于2019年3月12日对涉案商铺提出书面执行异议，本院于2019年6月4日作出（2019）浙03执异67号执行裁定，中止对涉案商铺的执行。上海二十冶公司不服，遂提起申请执行人执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点为原告邵飞虎、王蕾对涉案商铺是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第一，邵飞虎、王蕾与乐清五洲公司于2018年3月24日签订书面的《商品房买卖合同》，早于涉案商铺被本院查封的时间，且该合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效；第二，2017年11月22日，邵飞虎、王蕾与五洲商管公司签订《商铺委托经营管理协议》，经营涉案商铺，2018年7月25日，乐清五洲公司、邵飞虎、王蕾与五洲商管公司三方签订《房屋交接书（商铺）》，由邵飞虎、王蕾接收涉案商铺；应视为在本院查封前已经合法占有涉案商铺；第三，根据邵飞虎、王蕾提供的POS单持卡人存根、中国建设银行信用卡交易明细、分户明细对账单、浙江省农村信用社业务凭证、增值税普通发票等证据，邵飞虎、王蕾向乐清五洲公司转账的金额合计908899元，能够证明邵飞虎、王蕾已按照合同的约定全额支付了购房款，第四，乐清五洲公司于2018年7月13日办理了涉案商铺的不动产权分割登记，邵飞虎、王蕾自此具备了过户登记的条件，但因涉案商铺在同年7月27日即被本院查封，故无法办理过户登记，此非邵飞虎、王蕾的自身原因造成。综上，邵飞虎、王蕾提交的证据能够证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其对涉案商铺享有足以排除执行的民事权益。上海二十冶公司提出的涉案《商品房买卖合同》未按规定进行网签备案，不具备公示效力和真实性，邵飞虎、王蕾未支付全部购房款，未实际占有涉案商铺，对涉案商铺未办理过户存在过错等主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。综上所述，原告邵飞虎、王蕾的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一项规定，判决如下：不得执行坐落于乐清市的房地产[权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0025033号]。案件受理费12889元，由被告上海二十冶建设有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。审 判 长  陈国庆审 判 员  叶 峰人民陪审员  王生妹二〇一九年十一月二十二日法官助理赵凌代书 记员  杨 扬附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。