河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终4979号上诉人（原审被告）：朱瑞华，男，1966年1月19日出生，汉族，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：李国利，河北博典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘国军，男，1974年9月29日出生，汉族，住河北省固安县。委托诉讼代理人：王珂，河北展坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘立红，女，1976年5月2日出生，汉族，住河北省固安县。委托诉讼代理人：王珂，河北展坤律师事务所律师。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司固安县支行，住所地固安县新昌街南侧玉泉路东侧长福宫小区，统一社会信用代码911310226760109468。负责人：陈永艳，该行行长。委托诉讼代理人：蒋艳青，该行职员。上诉人朱瑞华因与被上诉人潘国军、刘立红、原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司固安县支行（以下简称固安邮储银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初1453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱瑞华上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足。关于案涉房屋的过户问题，上诉人朱瑞华曾多次找被上诉人潘国军协商，要求被上诉人潘国军履行房屋买卖合同，即在2017年1月17日后的6个月内清偿全部贷款，然后上诉人协助被上诉人办理房屋变更登记手续，但始终无法找到。由于被上诉人潘国军迟迟不与上诉人交涉，更是多次逾期还款。被上诉人刘立红表示不再还款，已经构成根本违约，合同无法继续履行。因此上诉人提出反诉要求解除双方的房屋买卖合同。自2018年5月9日至2018年9月6日，朱瑞华已经偿还银行贷款共计24456.21元。被上诉人未提交其向银行还款的证据。即使被上诉人愿意代上诉人清偿欠付第三人的剩余贷款本息，在未征得上诉人的同意的情况下也是无效的。被上诉人违约逾期还款，造成上诉人朱瑞华财产损失及征信损失。上诉人无法联系到被上诉人才更换银行卡，以免造成更多的逾期还款和征信损失。一审程序违法，上诉人未收到法院的开庭传票。潘国军、刘立红辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉。被上诉人购买上诉人房屋后，一直居住在该房屋。待房屋符合合同约定的过户时间时，被上诉人及通过中间人王彦廷多次催上诉人配合支付剩余房款以便过户，但上诉人均不予配合。2018年3、4月份，上诉人通过中间人要求被上诉人支付12万元予以配合过户。后又将条件变更为分割房屋增值的一半，被上诉人未同意。后由于潘国军因个人犯罪问题被羁押，导致刘立红无力承担房贷，刘立红委托潘某2、潘某1与王彦廷多次找上诉人协商，将该房屋出售给第三方。固安邮储银行述称，双方的纠纷与银行无关。尊重法院判决。潘国军、刘立红向一审法院起诉请求：1、判决被告朱瑞华协助将位于固安县房屋过户至原告潘国军和刘立红名下。2、判决被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年2月2日，第三人固安邮储银行与被告朱瑞华签订个人额度借款合同，约定：固安邮储银行为贷款人，朱瑞华为借款人。贷款人向借款人提供500000元贷款用于装修固安县住房，借款期限156个月（自2015年2月2日至2028年2月2日）。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计付。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还借款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。在借款期限内，借款人额度下任意一笔借款的最长逾期超过90天（含）或累计逾期次数超过6次、未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形，贷款人有权对已经发放额度项下的贷款提前收回。合同还约定了其他相关条款。同日，第三人固安邮储银行与被告朱瑞华还签订一份个人最高额担保合同，约定：抵押权人为固安邮储银行，抵押人为朱瑞华；抵押人以其位于固安县房屋（房屋所有权证号：固房权证固房权字第××号，建筑面积108.56平方米）为前述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款人于债权确定期间支用但尚未结清的全部借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和担保权人为实现债权及担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。抵押权存续期间，未经担保权人书面同意，抵押人不得赠予、转让、出租、重复抵押、迁移或其他方式处分本合同项下抵押物。在债权确定期间，主合同项下全部或部分债权本金或利息履行期限届满，担保权人未受清偿的，或主合同约定的担保权人可以提前实现债权的其他情形，担保权人有权宣布债权确定期间提前届满，并立即行使抵押权。抵押权存续期间，抵押人违反本合同约定，担保权人有权要求抵押人清偿或提前清偿主合同项下债务本息及相关费用，并提前处分抵押物。合同还约定了其他相关条款。2017年2月3日，第三人和被告朱瑞华将抵押房产进行了抵押登记，并取得房屋他项权证书。2015年2月6日，第三人向被告发放贷款500000元，双方在借款借据上约定的借款期限为120个月（自2015年2月6日至2017年2月6日）。借款初期，被告朱瑞华尚能按约定偿还借款本息。2015年10月22日，原告潘国军与被告朱瑞华签订房屋买卖合同，约定：卖方朱瑞华，买方为潘国军。卖方将其位于固安县房屋出卖给买方。房价款677612.68元，合同签订日，买方支付定金50000元，2015年11月10日前支付150000元，买方将前述房价款付清后，卖方将前述房屋交付给买方。卖方在固安邮储银行尚有按揭贷款本金477612.68元未还清，自2015年11月6日起由买方负责偿还，买方应于2017年1月17日后6个月内，将前述按揭贷款全部还清，待买方将按揭贷款全部还清后，卖方协助买方办理房屋变更登记手续，所发生的所有过户税费均由买方负担。合同还约定了其他相关条款。当日，原告潘国军与妻子刘立红给付被告朱瑞华房屋定金50000元。数天后，原告潘国军和刘立红又给付被告朱瑞华房价款150000元，同时，被告朱瑞华将前述房屋交付给原告潘国军和刘立红，并且被告朱瑞华也将其偿还第三人固安邮储银行按揭贷款的银行卡交付给原告潘国军和刘立红。自此，原告潘国军和刘立红开始代被告朱瑞华偿还余欠第三人的按揭贷款本息。但自2018年8月后，原告潘国军和刘立红未能再代被告朱瑞华偿还第三人余欠按揭贷款本息。经第三人多次向被告朱瑞华催要，至今，被告朱瑞华仍欠第三人按揭贷款本金361716.70元及余欠利息（含罚息）一直未能偿还。故此，第三人诉至本院，本院亦立案受理了该案。另查明，原告潘国军和刘立红系夫妻关系，二人于1997年11月10日登记结婚。一审法院认为，原告潘国军与被告朱瑞华签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，具有法律效力。原告潘国军和刘立红在婚姻关系存续期间共同出资从被告朱瑞华处购买房屋，其二人虽以原告潘国军个人名义与被告朱瑞华签订房屋买卖合同，但应认定为二原告夫妻共同财产。二原告从被告朱瑞华处购买的房屋系被告朱瑞华向第三人借款的抵押物，经审查，被告与第三人签订的个人额度借款合同、个人最高额担保合同均是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，亦具有法律效力。第三人和被告签订个人最高额担保合同后，将抵押房屋进行了抵押登记，故第三人对被告抵押的房屋具有合法抵押权，相对于二原告，第三人有权优先行使其抵押权。二原告在将第三人对被告抵押房屋上的抵押权涤除前，无权要求被告协助办理房屋过户手续；但二原告在代被告将余欠第三人按揭贷款本息付清后，即消除了抵押房屋上的抵押权后，被告应按合同约定协助二原告办理房屋过户手续。二原告表示其愿意代被告偿还余欠第三人按揭贷款本息的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、原告潘国军和刘立红于本判决生效后二十日内偿还被告朱瑞华余欠第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司固安县支行按揭贷款本金361716.70元及余欠利息（含罚息）（利息数额以偿还日第三人计算机系统内自动生成数额为准）；第三人予以协助。二、被告朱瑞华于原告潘国军和刘立红将其余欠第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司固安县支行按揭贷款本息还清后十日内协助二原告办理固安县房屋的解除抵押手续；第三人予以协助，并将相关解除抵押材料交付给原告潘国军和刘立红。三、被告朱瑞华于第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司固安县支行解除对位于固安县房屋抵押手续后二十日内，协助将前述房屋过户至原告潘国军和刘立红名下。案件受理费100元，保全费3909元，合计4009元，由被告朱瑞华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱瑞华提交：1、建设银行个人账户明细及邮储银行还款流水各一份，拟证明2015年2月6日至2018年8月6日，上诉人垫付房贷24456.21元；2、个人信用报告一份、短信截图2张，一张为2018年5月6日邮储银行通知其拖欠贷款，另一张为其将拖欠贷款短信转给中间人王彦廷，王彦廷回复“已通知他们”，拟证明因潘国军、刘立红逾期还贷造成其征信失信。潘国军、刘立红质证认为，对于逾期还贷造成朱瑞华征信失信及朱瑞华垫付房贷24456.21元认可，但未接到王彦廷的相关短信通知。固安邮储银行对该证据未发表意见。本院审查认为，潘国军、刘立红认可朱瑞华提交证据的证明目的，本院予以确认。潘国军、刘立红提交2018年5月7日与朱瑞华短信联系截图一张，拟证明其一直在联系朱瑞华，但朱瑞华未予办理房屋过户。朱瑞华对短信的真实性认可。固安邮储银行对该证据未发表意见。潘国军、刘立红申请证人潘某1、潘某2出庭作证。潘某1陈述，其是潘国军表弟，在2018年3月左右，曾与潘某2、王彦廷等代表潘国军三次找朱瑞华协商案涉房屋过户事宜，朱瑞华先要求增加12万元才给过户，后又要求给付房屋增值的50%。潘某2亦陈述，2018年3、4月份，曾三次与潘某1、王彦廷等找朱瑞华协商案涉房屋过户事宜，朱瑞华要求增加12万元才给过户。朱瑞华质证认为，潘国军一方确曾找其协商过三次，其一直坚持按合同约定履行。本院审查认为，上述证据及证人证言显示，潘国军、刘立红曾与朱瑞华协商解决合同履行问题，但双方未达成一致意见。固安邮储银行提交一审法院（2019）冀1022民初337号民事判决书一份，拟证明因朱瑞华长时间逾期还款，该行诉朱瑞华，一审法院作出的判决已生效。朱瑞华及潘国军、刘立红对该证据均不持异议。本院审查认为，该生效文书判令朱瑞华偿还固安邮储银行借款361716.7元及所欠利息及在判决生效后三十日内以拍卖案涉房屋所得清偿借款本息，但固安邮储银行在本案一审中同意潘国军、刘立红替朱瑞华偿还上述借款本息，二审中亦表示尊重法院判决，表明固安邮储银行认可一审判决判令由潘国军、刘立红偿还上述借款本息。本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，潘国军与朱瑞华签订房屋买卖合同后，潘国军依约向朱瑞华支付了20万元房款，朱瑞华交付了房屋，剩余房款均为朱瑞华向固安邮储银行的借款，由潘国军直接向银行交纳。潘国军虽然因自身原因未能在合同约定的时间还清上述银行借款，但其一方多次与朱瑞华沟通，欲解决合同履行问题，具有积极履行合同的主观意愿。在潘国军、刘立红自愿承担银行借款及全部利息偿还责任的情况下，朱瑞华的利益未受到损害，为维护交易的稳定，本院对于一审判决予以维护。对于朱瑞华提出曾垫付贷款24456.21元及因潘国军逾期还贷造成征信损失的上诉意见属实，潘国军、刘立红应予赔偿，根据房屋升值及具体损失情况，本院酌定潘国军、刘立红赔偿朱瑞华100000元。另，一审法院依法向本案当事人履行了通知、送达手续，朱瑞华所提一审判决程序违法的上诉意见不能成立，本院不予支持。综上所述，朱瑞华的上诉请求部分成立，相应的主张予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初1453号民事判决；二、潘国军、刘立红赔偿朱瑞华人民币100000元。与房屋过户同时履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，保全费3909元，合计4009元，由潘国军、刘立红负担2009元，朱瑞华负担2000元。二审案件受理费100元，由潘国军、刘立红负担50元，朱瑞华负担50元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 汪铁刚审判员 丁德松二〇一九年十一月二十五日书记员 牛紫薇