湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终9691号上诉人（原审原告）湖北中天富源生物技术有限公司，住所地武汉市汉阳区江城大道288号招商公园1872项目A2-8（1-3层）。法定代表人：李玉顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：王立丹，湖北华中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）武汉奥明房地产开发有限公司，住所地武汉市汉阳区江城大道288号招商公园1872澜湖轩22号楼101。法定代表人：金桥，该公司董事长。委托诉讼代理人赵莉，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇泽，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人湖北中天富源生物技术有限公司（以下简称中天富源生物技术公司）因与被上诉人武汉奥明房地产开发有限公司（以下简称奥明房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中天富源生物技术公司的上诉请求：一、请求撤销一审判决；二、请求判决上诉人中天富源生物技术公司与奥明房地产公司2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月8日未解除；三、请求判决上诉人中天富源生物技术公司不腾退位于武汉市汉阳区江城大道288号招商．公园1872项目A2地块8栋1-3层房屋，不将该房屋返还给被上诉人奥明房地产公司；四、请求判决上诉人中天富源生物技术公司不支付被上诉人奥明房地产公司逾期支付租金违约金；五、请求判决上诉人中天富源生物技术公司不支付被上诉人奥明房地产公司占用费，不以月租金人民币685672元标准计算占用费；六、请求判决上诉人中天富源生物技术公司不将位于武汉市汉阳区江城大道288号招商．公园1872项目A2地块8栋1-3层房屋地址注册地自该房屋上迁出。事实与理由：一、《租赁合同》第17.2条款违反《合同法》第九十六条规定，该17.2条款不具备法律效力，一审法院依据该条款解除《租赁合同》，系适用法律错误。依据《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”该条款强调通知送达为实质性送达，该条款及现有法律亦未规定解除权“视为送达”的情形。上诉人与被上诉人在《租赁合同》第17.2条约定：“因乙方签署的地址错误、拒绝签收等非甲方及邮递单位等原因导致乙方未收到通知的，视为送达”。该条款强调即使收件方未实际收到邮件，也视为送达。该合同条款违反《合同法》第九十六条规定强制性规定，属无效条款。一审法院不能依据此条款作为解除《租赁合同》依据。二、被上诉人奥明房地产公司第一项诉讼请求为确认之诉，现有证据不足于证明被上诉人奥明房地产开发公司向上诉人中天富源生物技术公司送达过解除合同通知书，被上诉人奥明房地产公司第一项诉讼请求不应被支持，一审法院事实认事错误。1、被上诉人奥明房地产公司提供的顺丰单据存在严重的瑕玼，依法不能作为定案的依据。被上诉人奥明房地产公司提供的顺丰速运单据未载明邮件人，不能证明该邮件系奥明房地产开发公司邮寄，并且该单据也未载明送达内容，不能证明奥明房地产公司邮寄过《解除房屋租赁合同通知书》。2、快递小哥根本无法完成上诉人中天富源生物技术公司原注册地址的送达。上诉人中天富源生物技术公司在合同中载明注册地址为“武汉市硚口古田二路陈家墩怡景南苑3栋2单元1层1号”，该地址系上诉人中天富源生物技术公司最初注册地址。事实上，上诉人中天富源生物技术公司既未在该地址挂牌经营，也未安排公司员工在该地址值守，快递小哥根本无法在该地址上完成邮件的送达，更不存在收方客户拒收快件的说法。3、被上诉人奥明房地产公司提供的图片不能证明大门上的图片就是《解除房屋租赁合同通知书》被上诉人奥明房地产公司提供的图片模糊，只能识别上诉人中天富源生物技术公司大门上贴有纸张，不能识别该纸张就是被上诉人奥明房地产公司述称的《解除房屋租赁合同通知书》，不能识别该解除通知上加盖了被上诉人奥明房地产公司公章，不能证明奥明房地产公司具有解除《租赁合同》的意思表示。三、即使法院认定被上诉人奥明房地产公司送达有效，但是被上诉人奥明房地产公司在一审中提供的证据《解除房屋租赁合同通知书》为打印件，并未加盖奥明房地产公司公章，该份证据不符合证据的形式要件，不能证明奥明房地产公司具有解除《租赁合同》的意思表示。综上所述，请求支持上诉人诉求。奥明房地产公司辩称，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定履行义务。被上诉人按照合同约定向上诉人在合同中预留的注册地址邮寄送达解除租赁合同通知书，以及直接向上诉人经营所在地张贴送达解除合同通知书的行为，是依法行使合同解除权。上诉人虽拒收，不影响被上诉人送达的通知发生已经送达的法律效力。2．一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求。奥明房地产公司一审诉讼请求：判令确认原、被告双方于2017年1月1日签订的《租赁合同》于2018年12月8日解除；2、判令被告立即腾退位于武汉市汉阳区招商公园1872项目A2-8号的房屋，并将该房屋返还给原告；3、判令被告向原告支付2018年7月1日至2018年12月8日期间的房屋租金共计人民币1，799,889元；4、判令被告向原告支付逾期付款违约金人民币236,556.84元（以人民币1,028,508元为基数，按照合同约定分别以2018年7月1日、2018年10月1日为起算日期，计算至被告付清全部款之日止，暂计算至2018年12月8日为人民币236,556.84元）；5、判令被告向原告支付其无权占用房屋期间的租金费用人民币685,672元（按照人民币685,672元每月的标准，自2018年12月14日计算至被告腾退之日止，暂计算至2019年1月13日为人民币685,672元）；6、判令被告将其登记设立的公司注册地从武汉市汉阳区招商公园1872项目A2-8号房屋上迁出；7、判令被告赔偿原告因维权而支付的律师代理费用人民币40,000元（具体金额以原告支付的费用为准）；8、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：位于武汉市汉阳区江城大道288号招商·公园1872项目A2地块8栋1-3层（建筑面积5274.4平方米）房屋系奥明房地产公司开发建造，该房屋已办理分割不动产权属证明，登记权利人为奥明房地产公司，尚未办理不动产权属登记。2017年1月1日，奥明房地产公司作为出租人（甲方）与承租人中天富源生物技术公司（乙方）就上述房屋的租赁事宜签订《房屋租赁合同》一份，约定中天富源生物技术公司富源生物技术公司承租奥明房地产公司开发建设的汉阳招商公园1872项目A2-8号物业（建筑面积5274.4平方米）。租赁用途为经营健康体检，品牌名称为中天富源（未经甲方审批不可擅自改动），租赁期限为9年，自2017年1月1日至2025年12月31日止，包括首尾两天。自2017年1月1日起至2018年12月31日为甲方给予乙方的租金折扣期，包括首尾两天。自2017年1月1日至2018年12月31日为租金折扣期，原租金金额为人民币8,228,064元，折扣后含税租金金额为人民币4,114,032元（其中，不含税租金为人民币3,918,125.71元、增值税为人民币195,906.29元）；自2019年1月1日至2020年12月31日租金为每月每平方米人民币70.2元，月租金含税金额合计为人民币370,263元（其中不含税租金为人民币352,631.43元、增值税为人民币17631.57元）；乙方应向甲方指定租金账户支付履约保证金人民币1,399,404元。出租房屋的交付日定为2016年12月28日。乙方应在2018年9月15日前完成租赁折扣期租金的支付分别于2016年12月15日前、2018年3月15日前、6月15日前、9月15日前分四次每次支付折扣期含税租金人民币1,028,508元。乙方租金必须按时付清。乙方逾期支付房租，属乙方违约，甲方有权自下一季度1日起向乙方收取逾期付款的违约金。该违约金的计收标准为：拖欠日乘以拖欠租金总额的千分之一，自款项应付之日起直至款项达到之日止。乙方拖欠租金或管理费达一个月以上（含一个月）或拖欠其他费用达一万元或相当于一个月租金之金额（以两者较低者为准），乙方违约后，甲方可视情况向乙方发送限期整改的书面通知，乙方收到此通知后10日内应对其违约行为进行修正，若乙方如期修正其违约行为，乙方可不再被视为违约。如乙方经过整改后仍未符合合同约定，甲方有权单方解除合同并收回房屋，由此引起的一切损失由乙方承担。甲方依约解除本合同或者合同终止情况下，乙方在甲方规定日期内不迁离或交还出租房屋的，甲方有权自行收回房屋，甲方有权按最后一个月租金的双倍标准向乙方收取合同解除或终止后乙方仍占用房屋期间的租金。由于乙方无故解除合同或因乙方原因导致本合同解除，则乙方已交租金等费用不予退还，享受免租优惠的还需补缴免租期租金（按合同期内平均租金标准）。如果甲方或乙方依据合同规定宣布解除合同的，则乙方应在合同解除、终止之日起5天内交还出租房屋。无论任何情形下，乙方应自费搬离或拆除房屋内的所有乙方设备和物品。乙方有权拆除及取回乙方所有的设施、设备之一部分或全部但不得损害或拆除场地及其所在建筑物本身之结构。无论何种原因导致本合同终止、解除（甲方违反本合同规定导致的除外）或甲方依法、依约收回房屋，出租房屋之乙方装修设施设备及留存的物品均无偿属于甲方所有。乙方均不得在任何时候以任何理由要求甲方承担房屋装修或室内留存的物品补偿或赔偿。合同中约定如无乙方另行通知，乙方的通讯地址为本合同出租房屋地址或乙方注册过的地址武汉市硚口区古田二路陈家墩怡景南苑3栋2单元1层1号。按照合同要求任何一方发出的通知包括提前解除合同通知，投递到甲方或乙方在本合同所留任一通讯地址便视为有效送达，任何一方改变通讯地址的，变更方应在变更之日起5个工作日内书面通知另一方。未经通知的，以合同约定通讯地址为准，快递发出的通知发送后第3日视为有效送达。因乙方拒绝签收的导致乙方未收到通知的，视为送达。合同还对其他内容进行了约定，合同下方奥明房地产公司、中天富源生物技术公司双方盖章，中天富源生物技术公司授权代表为李玉华。合同签订后，中天富源生物技术公司依约支付奥明房地产公司履约保证金人民币1,399,404元。双方依约履行，中天富源生物技术公司对诉争房屋进行了装修，但未正式开始营业。在租赁区域一楼设有临时办公点一处。2017年1月1日至2018年12月31日期间中天富源生物技术公司仅支付了房屋租金人民币2,057,016元。奥明房地产公司、中天富源生物技术公司庭审中认可实际履行中，1,028,508元系折扣期一个季度的租金金额，2018年度实际履行的月租金金额为人民币342,836元。双方均认可中天富源生物技术公司租金系支付至2018年6月30日，2018年7月1日至12月31日期间的租金为人民币2,057,016元未支付。2018年9月26日，奥明房地产公司向中天富源生物技术公司送达《租金催缴通知书》一份，表示截止2018年9月26日，中天富源生物技术公司尚欠应付到期租金人民币2,057,016元，同时依据合同约定要求中天富源生物技术公司支付逾期付款违约金，于2018年9月30日前缴纳所欠租金及违约金，对于违约行为奥明房地产公司保留解除合同、收回房屋并没收保证金的权力。同年9月29日中天富源生物技术公司李玉华签收该通知书。后中天富源生物技术公司未按期缴纳租金及违约金。同年11月1日，中天富源生物技术公司向奥明房地产公司发送,《租金欠缴情况说明》一份，承诺于2018年11月底先支付人民币500,000元，12月20日左右将2018年下半年余下的租金全部支付。后中天富源生物技术公司仍未按照承诺支付租金。2018年12月7日，奥明房地产公司在中天富源生物技术公司租赁区域大门口张贴《解除房屋租赁合同通知书》一份，表示中天富源生物技术公司逾期支付租金达6个月之久。中天富源生物技术公司违约行为符合合同约定的解除条件。奥明房地产公司决定行使解除权，解除租赁合同，租赁合同自本通知书送达之日起解除。请中天富源生物技术公司在收到解除通知书后5日内腾退租赁房屋并返还给原告。同日，奥明房地产公司通过顺丰速运将《解除房屋租赁合同通知书》一份邮寄至中天富源生物技术公司注册过的地址武汉市硚口区古田二路陈家墩怡景南苑3栋2单元1层1号。同年12月8日，收方客户拒收快件，后快件退回。现奥明房地产公司、中天富源生物技术公司因租赁合同解除事宜产生纠纷，奥明房地产公司诉至法院。另查明，中天富源生物技术公司成立于2016年12月8日，法定代表人原系王亚山后变更为李玉顺，住所地为武汉市汉阳区江城大道288号招商公园1872项目A2-8（1-3层）。2017年1月至6月，中天富源生物技术公司以武汉市汉阳区江城大道288号招商公园1872项目A2-8地址分别注册成立了武汉墨水湖畔健康管理有限公司、湖北嘉天源生物技术有限公司、湖北靓丽生物医学有限公司、武汉靖华血液透析中心有限公司、湖北天源汇酒店有限公司五家公司，法定代表人均系李玉顺，被告系该五家公司控股股东。武汉墨水湖畔健康管理有限公司、湖北嘉天源生物技术有限公司、湖北靓丽生物医学有限公司、武汉靖华血液透析中心有限公司、湖北天源汇酒店有限公司五家公司尚未在租赁地址挂牌、尚未开始经营。一审法院经审理认为，奥明房地产公司、中天富源生物技术公司之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。依据合同约定，中天富源生物技术公司应依约支付房屋租金。逾期支付租金超过一个月以上的，奥明房地产公司有权要求中天富源生物技术公司修正，整改后仍未符合合同约定的原告有权解除合同。中天富源生物技术公司支付租金至2018年6月30日后未再支付租金，截止2018年9月29日，中天富源生物技术公司逾期已超过一个月，奥明房地产公司催缴后中天富源生物技术公司仍未按期支付，奥明房地产公司于同年12月7日向中天富源生物技术公司送达解除合同通知书要求解除合同符合双方合同约定及法律规定。关于解除合同通知书的送达时间，奥明房地产公司以在中天富源生物技术公司办公区域张贴的方式进行送达，中天富源生物技术公司应该收到并知晓，同时奥明房地产公司也按照合同约定的送达地址向中天富源生物技术公司注册过的地址武汉市硚口区古田二路陈家墩怡景南苑3栋2单元1层1号进行送达，同年12月8日，因中天富源生物技术公司拒收退回。依据双方合同约定，中天富源生物技术公司拒收并不影响送达的效力，结合奥明房地产公司张贴及邮寄两种方式，奥明房地产公司的送达有效，双方签订的房屋租赁合同于2018年12月8日解除。中天富源生物技术公司应该支付使用租赁区域的租金及占用费。关于截止2018年12月8日的租金，结合双方认可的2018年7月1日至12月31日中天富源生物技术公司公司尚欠租金人民币2,057,016元的标准计算，对于奥明房地产公司主张的中天富源生物技术公司支付奥明房地产公司截止2018年12月8日尚欠的租金人民币1,799,889元的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，中天富源生物技术公司未依约腾退，中天富源生物技术公司应支付2018年12月9日至腾退之日止的房屋占用费，以双方约定奥明房地产公司有权按最后一个月租金的双倍标准收取该期间的占用费即以月租金人民币685,672元为标准，故对奥明房地产公司主张的中天富源生物技术公司以月租金人民币685,672元为标准支付2018年12月14日至实际腾退之日止的占用费的诉讼请求法院予以支持。关于奥明房地产公司主张的中天富源生物技术公司按照合同约定每日按拖欠租金总额的千分之一支付逾期付款违约金的诉讼请求，本案系租赁合同纠纷，奥明房地产公司作为出租人系以租赁房屋收取租金获益，在本案已支持中天富源生物技术公司按照合同约定支付租金及按照合同约定的最后一个月租金的二倍标准支付占用费的情况下，同时奥明房地产公司也未提交证据证明中天富源生物技术公司逾期付款给其造成了收取租金以外的其他实际损失，奥明房地产公司主张每日按拖欠租金总额的千分之一计算逾期付款违约金明显过高，现中天富源生物技术公司要求对违约金予以调低，法院酌情将逾期付款违约金的标准调减至年利率24%。依双方合同约定，承租人逾期支付应付款项的，出租人有权自下一季度一日起收取逾期付款违约金，依据双方合同约定的支付时间，以1,028,508元为基数按年利率24%的标准，自2018年7月1日起算至实际支付之日止。对于2018年10月1日起算的违约金的基数应以该期间实际产生的租金数额计算，结合奥明房地产公司主张的该期间的租金人民币1,799,889元计算，2018年10月1日起算的违约金基数应为人民币771,381元，以人民币771,381元为基数按年利率24%的标准，自2018年10月1日起算至实际支付之日止。奥明房地产公司、中天富源生物技术公司解除合同后，中天富源生物技术公司应腾退出诉争房屋，配合办理将公司注册地自租赁场地上迁出属于附随义务，故对奥明房地产公司要求判令中天富源生物技术公司将其登记设立的公司注册地从诉争房屋上迁出的诉讼请求本院予以支持。对于奥明房地产公司主张的律师代理费用40,000元，因未实际产生，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉奥明房地产开发有限公司与湖北中天富源生物技术有限公司就位于武汉市汉阳区江城大道288号招商，公园1872项目A2地块8栋1-3层房屋于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月8日解除；二、湖北中天富源生物技术有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退出位于武汉市汉阳区江城大道288号招商·公园1872项目A2地块8栋1-3层房屋，将该房屋返还给武汉奥明房地产开发有限公司；三、湖北中天富源生物技术有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付武汉奥明房地产开发有限公司截止2018年12月8日欠付的租金人民币1,799,889元：四、湖北中天富源生物技术有限公司于本判决生效之日起三十日内支付武汉奥明房地产开发有限公司逾期支付租金的违约金，以人民币1,028,508元为基数，自2018年7月1日起按年利率24%的标准计算至实际支付之日止，以人民币771,381元为基数，自2018年10月1日起按年利率24%的标准计算至实际支付之日止；五、湖北中天富源生物技术有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告武汉奥明房地产开发有限公司2018年12月14日至湖北中天富源生物技术有限公司实际腾退之日止的占用费，以月租金人民币685,672元的标准计算；六、湖北中天富源生物技术有限公司于本判决生效之日起三十日内将以位于武汉市汉阳区江城大道288号招商·公园1872项目A2地块8栋1-3层房屋地址注册的公司的注册地自该房屋上迁出；七、驳回武汉奥明房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，奥明房地产公司、中天富源生物技术公司双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。因中天富源生物技术公司未按合同约定期限交纳租赁费，按双方所签合同，奥明房地产公司有权按合同约定解除双方的租赁关系，且奥明房地产公司按照合同约定向中天富源生物技术公司在合同中预留的注册地址邮寄送达解除租赁合同通知书，以及直接向中天富源生物技术公司经营所在地张贴送达解除合同通知书，应视为合法送达。故中天富源生物技术公司认为双方签订的租赁合同并未解除，不应腾退涉案房屋，不应支付逾期租金违约金及不应支付以月租金人民币685672元标准计算占用费的上诉主张，本院不予支持。综上所述，中天富源生物技术公司的上诉理由均不能成立，上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28897元，由湖北中天富源生物技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  龚治国审判员  张 红二〇一九年十一月十八日书记员  阮小琴