云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民初141号原告（执行案外人）：程春兰，女，汉族，1971年12月22日生，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：梅红，云南义海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：蓝缔，云南义海律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被告（申请执行人）：王嘉庸，男，汉族，1990年11月25日生，住云南省昆明市北市区。委托诉讼代理人：刘小克，云南王永民律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王毅，云南王永民律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（被执行人）：云南金福地房地产开发有经营有限公司。住所地：云南省昆明市滇池路四公里处。法定代表人：陈春蕊，该公司总经理。被告（被执行人）：云南海运房地产开发经营有限公司。住所地：云南省昆明市滇池路四公里处。法定代表人：陈春蕊，该公司总经理。被告（被执行人）：陈春蕊，女，汉族，1977年3月16日生，住云南省昆明市。原告程春兰与被告王嘉庸、被告云南海运房地产开发经营有限公司（以下简称海运公司）、被告云南金福地房地产开发经营有限公司（以下简称金福地公司）、被告陈春蕊案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月12日公开开庭审理了本案。原告程春兰的委托诉讼代理人梅红、蓝缔，被告王嘉庸的委托诉讼代理人刘小克到庭参加了诉讼。被告金福地公司、海运公司、陈春蕊经本院送达开庭传票，未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告程春兰向本院提出诉讼请求：1.请求判令立即停止对程春兰位于官渡区房屋的强制执行，并解除查封。2.请求判决确认程春兰与金福地公司于2013年1月7日签订的《商品房购销合同》合法有效，并确认位于官渡区房屋归程春兰所有。3.本案案件受理费由金福地公司、海运公司、陈春蕊承担。事实和理由为：1.云南建工第四建设有限公司（以下简称建工四建司）与金福地公司签订建设工程施工合同，承建金福地花园工程。后建工四建司与云南蓝晶建筑劳务有限公司（以下简称蓝晶公司）签订《金福地花园建筑工程合作施工协议书》，将其承建的工程转包给蓝晶公司施工。后因金福地公司欠付建工四建司工程款，将金福地花园12套房屋抵给建工四建司，建工四建司同时欠付蓝晶公司工程款，遂将其中5套房屋抵给蓝晶公司。程春兰系蓝晶公司股东、监事，按照蓝晶公司分配取得了金福地花园5幢3006号房屋。2.程春兰于2013年1月7日与金福地公司签订《商品房购销合同》，合同签订后金福地公司即将房屋交付给程春兰。由于系以房抵款，金福地公司于2012年1月5日即出具了收据，确认程春兰已全额支付购房款。2015年10月9日，程春兰向金福地公司交纳了契税、房屋维修基金、产权登记费、印花税等费用。程春兰就涉案房屋在查封前已与金福地公司签订合法有效的书面合同，且在查封前程春兰已经实际占有房屋并付清全部房款，涉案房屋未能办理过户也不是程春兰的原因。综上，程春兰对涉案房屋享有物权期待权。被告王嘉庸辩称：程春兰的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。理由：1.涉案房屋至今仍登记在金福地公司名下，故程春兰对涉案房屋不享有所有权，其要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求不能成立。2.程春兰提出执行异议时，没有提交以房抵款的相应证据，故以房抵款的真实性无法确认。且程春兰没有证据证明查封前已合法占有涉案房屋。故程春兰对涉案房屋不享有物权期待权。被告金福地公司、海运公司、陈春蕊未到庭参与诉讼，也未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。根据举证质证和庭审，本院确认法律事实如下：2012年3月15日，金福地公司因欠建工四建司工程款，将包括涉案房屋在内的12套房屋抵偿给建工四建司，建工四建司又将包含涉案房屋在内的5套房屋抵偿给蓝晶公司。程春兰为蓝晶公司股东、监事。2012年1月5日，金福地公司向程春兰开具收据，载明收到5-3006号购房款（工程抵款）625830元。2013年1月7日，金福地公司与程春兰就涉案房屋金福地花园第5幢30层3006号签订《商品房购销合同》，合同约定价款为625830元，付款方式为2012年1月5日一次性付清房款。同日，双方还签订了《补充协议》，约定乙方（程春兰）在接房前应当向甲方（金福地公司）付清《商品房购销合同》项下约定应付款下，并付清由甲方代付代缴的配套费、办理产权证费、国家规定应由购房人缴纳的相关税费及房屋维修基金等费用。2015年10月9日，程春兰向金福地公司交纳了契税、工本费、印花税、配套设施费、房屋维修基金、门禁卡费等费用，并于同日向云南金海物业服务有限公司交纳了物业管理费、二次加压费、电梯运行费等费用。庭审中，程春兰陈述其名下还有其他住房。另查明，王嘉庸诉陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷民间借贷纠纷一案，本院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第7-1号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷价值1.2亿元的财产。2014年4月22日，本院作出（2014）云高执保字第2-1号查封公告，查封了金福地公司开发的金福地花园部分住宅、写字楼，其中包括涉案房屋。案件进入执行程序后，本院于2016年2月17日作出（2015）云高执字第18号执行裁定书，裁定拍卖包括金福地公司开发经营的位于昆明市官渡区广福路与昆洛路交叉口附近的金福地花园价值6863.41万元的房地产。案外人程春兰以对执行标的享有合法权益为由向本院提出书面异议。本院于2019年7月3日作出（2019）云执异98号执行裁定，驳回程春兰的异议请求，该执行裁定于2019年7月12日送达程春兰，程春兰于2019年7月26日向本院提起本案诉讼。综合各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：程春兰对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于程春兰对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，程春兰与金福地公司签订的《商品房购销合同》及以工程款抵房款的时间均在本院查封之前，且涉案房屋未能办理产权过户登记也不是程春兰自身原因。对于房屋交付时间，程春兰虽然提交了其交纳2012年至2015年四个年度物业管理费、二次加压费、电梯运行费的凭证，欲证明其在查封前已经合法占有涉案房屋，但其主张的签订合同及接房时间均为2013年1月7日，其对于为何要由其承担2012年度的物业管理费、二次加压费、电梯运行费等费用无法做出合理解释，也无法对2012年至2015年四个年度物业管理费、二次加压费、电梯运行费等费用为何支付时间均为2015年10月9日做出合理解释。故程春兰提交的证据不能证明其已于2013年1月7日合法占有涉案房屋。按照《补充协议》的约定，程春兰须于接房前付清合同价款并交纳配套费、办理产权证费、相关税费及房屋维修基金等费用，而程春兰实际于2015年10月9日才向金福地公司交纳前述税费，故按照合同约定，金福地公司于2015年10月9日后才有义务将房屋交付给程春兰，程春兰在本案中的主张亦与合同约定相悖。故程春兰的主张不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。由于程春兰名下还有其他住房，其主张亦不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。并且，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条所保护的是房屋买受人的基本居住需求，而以房抵债有别于一般的房屋买卖，是以房屋所有权的变更来实现债权的清结，当事人的真实意思表示是抵偿债务。从程春兰与金福地公司签订的《商品房购销合同》等事实来看，该合同虽具有房屋买卖合同的外在形式，但签订该合同的目的仅是程春兰以蓝晶公司股东身份与金福地公司签订《商品房购销合同》的形式来冲抵蓝晶公司与建工四建司、建工四建司又与金福地公司之间的债权债务。基于债的平等性，程春兰通过层层以房抵债对金福地公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。综上，程春兰对执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求不能成立。关于程春兰是否享有涉案房屋的所有权的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案买卖的房屋属不动产，至今仍登记在金福地公司名下，程春兰作为买受人因尚未依法办理登记，不能发生物权变动效力，即房屋所有权并未发生变动。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定系对不动产买受人物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产所有权的保护。故程春兰关于确认其对涉案房屋享有所有权的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于程春兰要求确认涉案《商品房购销合同》合法有效及解除案涉房屋查封措施的诉讼请求是否成立的问题。本院认为，本案系执行异议之诉，仅就当事人争议标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，确认合同效力及解除查封措施不属于本案处理范围。程春兰对于《商品房购销合同》的效力可另行主张权利。故对程春兰的上述诉请，本院不予支持。综上所述，原告程春兰的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告程春兰的诉讼请求。案件受理费10058元，由原告程春兰承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 龚 睿审判员 王 健审判员 赵思远二〇一九年十一月十四日书记员 冯 帅