重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终8534号上诉人（原审被告）:魏欣，男，1973年10月19日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：金生平，重庆瑞正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园留云路1号，统一社会信用代码91500000768880324L。法定代表人：吴章焰，董事长。委托诉讼代理人：陆丽英，重庆江泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾伦，重庆江泰律师事务所律师。上诉人魏欣与被上诉人保利（重庆）投资实业有限公司(以下简称保利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初7113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人魏欣的委托诉讼代理人金生平，被上诉人保利公司的委托诉讼代理人曾伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。魏欣上诉请求：1、请求撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初7113号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：1、被上诉人所依据的合同条款为格式条款，格式条款免除己方责任，加重对方责任应为无效；2、解除合同为司法判决解除，上诉人不应承担违约责任；3、原审判决即使调整违约金，违约金仍然过高。保利公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。保利公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付违约金415768.35元，并以415768.35元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准向原告支付自2018年4月20日起至付清之日止的资金占用损失。2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月5日，原告保利公司（甲方）与被告魏欣（乙方）签订《商品房买卖合同），约定如下：甲方将其开发的重庆市江北区房屋出售给乙方，房屋建筑面积326.63平方米，总价款8315367元。乙方签订合同时支付首付款3335367元，向银行申请4980000元20年按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方向银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给甲方。乙方应于签订合同当日付清首付款，并缴清由甲方代收的相关契税，乙方应于签订合同当日签订按揭合同，并在签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需全部资料，乙方逾期签订按揭合同及逾期提供银行要求的全部资料，乙方应承担办理按揭贷款的违约责任。若因甲方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按乙方已付房价款5%赔偿乙方。因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起3日内以现金或其他方式支付，此期间内，不承担合同第十条约定的违约责任，如乙方未在约定期限内以现金或者其他方式支付，双方按合同第十条约定（乙方逾期付款超过30日，甲方不解除合同的，自合同约定应付款期限第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日承担逾期应付款万分之四违约金。）执行。因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行签订补充协议，甲方或乙方也可单方解除合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。合同附件五补充协议约定如下：第四条、按揭付款的约定。1、合同第五条第（三）款第1项中“甲方原因”是指：在甲乙双方签署合同前或签署合同时，甲方无法提供银行为乙方提供购房贷款或者甲方拒绝配合乙方办理购房贷款。2、合同第五条第（三）款第2项中“乙方原因”是指：乙方不符合贷款条件或乙方提供虚假的贷款资料或乙方提供的资料无法满足贷款银行的要求或乙方不按银行要求完善按揭合同相关手续等原因导致银行未批准或未全额批准乙方申请贷款的数额。5、乙方知晓现行房地产调控中银行政策可能会发生变化，乙方在签订合同前已经对现行房贷政策做充分的了解，虽然乙方结合自身实际情况与甲方协商确定了合同约定的贷款数额，乙方仍然承诺若非任何甲方原因导致银行政策发生变化（包括但不限于与银行签订借款合同后银行通知乙方需上浮银行利率或者提高首付款比例或者增加提供贷款所需的资料等）而拒绝批准乙方申请的贷款或者全额批准乙方申请的贷款，乙方需在接到贷款银行或者甲方书面通知10日内付清房款差额部分，否则视为双方同意解除合同，同时乙方应当按照总房款的5%向甲方支付违约金。经甲方同意，乙方也可自行变更按揭银行另行签订按揭合同。乙方变更按揭银行以一次为限，若新的按揭银行仍然拒绝批准乙方申请的贷款或全额批准乙方申请的贷款，则按照解除合同的方式办理。解除合同后，甲方收取乙方的首付款或者定金无息予以退还。，原告（反诉被告）保利公司向重庆市江北区人民法院起诉被告（反诉原告）魏欣商品房销售合同纠纷一案，保利公司提出诉讼请求：1、判令被告支付原告购房款498万元；2、判令被告支付原告违约金，以498万元为基数，按每日万分之四标准，从2014年5月8日起算至付清之日止。反诉原告魏欣向一审法院提出反诉诉讼请求：1、确认反诉原告、反诉被告签订的《商品房买卖合同》已解除；2、判令反诉被告返还反诉原告购房款3335367元，并支付资金占用损失；3、判令反诉被告返还反诉原告代收的契税249875元。经审理后，重庆市江北区人民法院于2017年11月3日作出(2016）渝0105民初20856号民事判决，判令：一、魏欣于判决生效之日起五日内向保利公司支付购房款498万元；二、魏欣于本判决生效之日起五日内向保利公司支付违约金，以498万元为基数，按照年利率6.18%的标准，从2015年11月20日起算至此款付清时止；三、驳回保利公司的其他诉讼请求；四、驳回魏欣的全部诉讼请求。2016年，原告（反诉被告）保利公司向重庆市江北区人民法院起诉被告（反诉原告）魏欣商品房销售合同纠纷一案，保利公司提出诉讼请求：1、判令被告支付原告购房款498万元；2、判令被告支付原告违约金，以498万元为基数，按每日万分之四标准，从2014年5月8日起算至付清之日止。反诉原告魏欣向一审法院提出反诉诉讼请求：1、确认反诉原告、反诉被告签订的《商品房买卖合同》已解除；2、判令反诉被告返还反诉原告购房款3335367元，并支付资金占用损失；3、判令反诉被告返还反诉原告代收的契税249875元。经审理后，重庆市江北区人民法院于2017年11月3日作出(2016）渝0105民初20856号民事判决，判令：一、魏欣于判决生效之日起五日内向保利公司支付购房款498万元；二、魏欣于本判决生效之日起五日内向保利公司支付违约金，以498万元为基数，按照年利率6.18%的标准，从2015年11月20日起算至此款付清时止；三、驳回保利公司的其他诉讼请求；四、驳回魏欣的全部诉讼请求。魏欣对上述民事判决，向重庆市第一中级人民法院提出上诉，经审理后，该院认为：本案争议焦点之一为魏欣按揭贷款未能获批的原因或责任主体，保利公司认为系魏欣拒不配合完善贷款资料，魏欣认为系保利公司违约以及银行政策原因。双方买卖合同签订于2014年5月5日，同日魏欣向保利公司交清了约定贷款金额之外的房款3335367元及代收税费249795元。保利公司销售代表陈瑶分别于2013年9月14日、2014年1月15日、2014年4月10日向魏欣发送邮件联系按揭事宜，前述事实表明，在签订买卖合同之前，保利公司与魏欣就按揭贷款合同的签订进行了积极的准备。而一手住房按揭贷款合同的签署完成，由于涉及银行贷款审批，并非即时行为，需要一系列流程，双方在签订买卖合同时尚不能判断魏欣能否最终获得银行贷款。双方买卖合同附件五补充协议第四条第1项约定贷款不能办成的甲方原因为保利公司无法提供按揭银行，表明保利公司需为魏欣指定按揭银行。根据保利公司销售代表陈瑶2014年4月10日向魏欣发送的邮件，保利公司为魏欣联系的贷款银行是新加坡星展银行，但保利公司2015年11月16日向魏欣发出律师函的依据为中信银行江北支行出具的退件说明，保利公司据此主张魏欣拒绝配合完善贷款资料,魏欣上诉认为缺乏基础事实依据，理由成立。但魏欣亦未举证证明其未能获得贷款审批系保利公司拒绝配合所致，根据双方事前履行按揭贷款准备工作并签订买卖合同的事实，魏欣关于未能获得银行贷款存在保利公司原因的上诉意见，一审法院不予支持。其关于存在银行审批原因的上诉意见成立，一审法院予以支持。遂作出（2017)渝01民终8262号民事判决，判令：一、撤销重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民初20856号民事判决；二、确认魏欣与保利公司签订的《商品房买卖合同》已经解除；三、保利公司于本判决生效后十日内返还魏欣购房款3335367元及代收费249875元；四、驳回保利公司的诉讼请求；五、驳回魏欣的其他反诉请求。保利公司不服重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民终8262号民事判决，向重庆市高级人民法院申请再审。经审理后，重庆市高级人民法院作出（2018）渝民申1448号民事裁定书，裁定驳回保利公司的再审申请。一审法院认为，保利公司与魏欣签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行权利义务。《重庆市商品房买卖合同》补充协议第四条第五款约定：“乙方知晓现行房地产调控中银行政策可能会发生变化，乙方在签订合同前已经对现行房贷政策做充分的了解，虽然乙方结合自身实际情况与甲方协商确定了合同约定的贷款数额，乙方仍然承诺若非任何甲方原因导致银行政策发生变化而拒绝批准乙方申请的贷款或者全额批准乙方申请的贷款，乙方需在接到贷款银行或者甲方书面通知10日内付清房款差额部分，否则视为双方同意解除合同，同时乙方应当按照总房款的5%向甲方支付违约金。”（2017）渝01民终8262号民事判决认定魏欣按揭贷款未能获批的原因是由于银行审批的原因，并非甲方即保利公司的原因导致。依据上述合同约定，乙方即魏欣承诺若非任何甲方原因导致银行政策发生变化而拒绝批准魏欣申请的贷款或者全额批准魏欣申请的贷款，魏欣需要接到贷款银行或者保利公司书面通知10日内付清房款差额部分，否则视为双方同意解除合同，同时魏欣应当按照总房款的5%向保利公司支付违约金。魏欣与保利公司签订的《重庆市商品房买卖合同》已经解除，按此约定，魏欣应向保利公司支付总房款5%的违约金。关于总房款5%的违约金标准是否属于过高的情形。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”综合本案原被告双方的情况，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，综合认定原告主张的违约金属于过高的情形，一审法院依法予以调整至总购房款的3%即249461.01元。该违约金本身系为了弥补原告的损失，原告还要求支付违约金的资金占用损失并无法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决：一、限被告魏欣于本判决发生法律效力后五日内向原告保利（重庆）投资实业有限公司支付违约金249461.01元。二、驳回原告保利（重庆）投资实业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费7718元，减半收取3859元（原告已预交），由原告原告保利（重庆）投资实业有限公司负担1859元，由被告魏欣负担2000元。二审中，双方均未举示新证据。本院二审查明事实与一审判决一致。本院认为，合同法第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中的商品房买卖合同补充协议，由保利公司提供，系其为重复使用而事先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款。因此，关于银行按揭付款方式的补充约定系格式条款。但根据合同法第四十条、合同法司法解释二第十条规定，只有在格式条款存在免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形时格式条款才无效。本案中，魏欣作为购房者有按时、足额支付购房款的义务，补充协议第4.5条约定非因任何甲方原因导致魏欣贷款未获审批则应由其在10日内补足房款差额部分符合公平交易原则，并不属于加重对方责任或排除对方主要权利的情形。上诉人该项上诉理由不能成立。魏欣未能在合同约定时间内足额支付购房款的事实存在，双方合同经诉讼判决解除，魏欣仍然构成违约，保利公司向其主张违约金的前提成立。一审法院综合原被告双方履行合同情形，以实际损失为基础酌情将违约金由总房款的5%调低为3%，符合法律规定，本院予以确认。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，魏欣的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7718元，由上诉人魏欣负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 万 怡审 判 员 刘润荔二〇一九年十一月二十八日法官助理 王睿杰书 记 员 程译莹