西安市未央区人民法院稿纸西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0112民初6761号 原告（反诉被告）：樊磊，男，1988年12月11日出生。委托诉讼代理人：靳萌，陕西德茂律师事务所律师。被告（反诉原告）：春光明，男，1978年12月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：曹全孝，男。被告（反诉原告）：黎瑞，女，1982年8月14日出生，汉族。委托诉讼代理人：曹全孝，男。第三人：西安长流房地产营销策划有限公司。法定代表人：葛玉珍，总经理。委托诉讼代理人：胡宏亮，男。原告樊磊与被告春光明、黎瑞、第三人西安长流房地产营销策划有限公司（以下简称长流公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告樊磊委托诉讼代理人靳萌，被告春光明、黎瑞及其共同委托诉讼代理人曹全孝，第三人长流公司委托诉讼代理人胡宏亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊磊向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告继续履行长流房地产1358号房屋中介买卖合同，并办理过户手续。2、被告承担违约责任，赔偿原告损失10万元。3、被告承担全部诉讼费。事实与理由：原告樊磊与被告春光明于2017年8月23日签订《房屋中介买卖合同》，合同约定第三人长流公司接受原被告的委托，促成双方订立房地产买卖合同，原告樊磊以总价95万元购买被告春光明、黎瑞坐落于西安市未央区XX城XX号房屋一套，建筑面积134.76平方米。合同签订后，原告履行了自己的义务，支付了房价款，但被告于2018年4月告知原告，不愿履行原合同，拒绝出售相关房产。故原告诉至法院，请支持其诉讼请求。被告春光明、黎瑞辩称，首先，原被告所签订的买卖合同违反法律的强制性规定，无法履行，人民法院应当严格审查，依法驳回原告的诉讼请求，并判令被告不承担诉讼费。二、原被告共同通过中介机构所签订的买卖合同从形式要件来说是格式合同，该合同明确约定双方交易的商品房是根据国家有关法律法规和西安市相关规定的基础之上签订的合同，合同的条款内容、涉案的房屋必须同时符合国家的法律法规和地方性法规，西安市为了严格落实国务院稳定房价的政策，同时出台了限售条例，双方所签订的合同违反了该规定。该合同不合法，无法履行，也无法办理房产手续。三、双方所签订的合同是一个阴阳合同，对外降低了标的，对内标的很大，恶意偷逃国家税费，涉及违法可能犯罪。四、合同在履行阶段，原告未按合同约定的给付期限也是合同不能履行的因素之一，合同不能履行而导致诉讼的产生是原告的行为，因此产生的诉讼费应由原告承担。综上，应当驳回原告的诉讼请求。第三人长流公司述称，合同签订前两个月，原告找其称已经与被告达成协议，让其办理更名手续，更名不需要交税，直接在开发商处更名。后来签订合同以后就开始办理手续，在办理过程中，2018年4月，将被告的资料撤了，原告支付最后一笔房款晚了几天，其将资料全部递给了开发商，开发商还少一些签字。之后快要办完，支付最后一笔尾款时，双方开始打官司。被告春光明、黎瑞提出以下反诉请求：1、依法判令解除双方所签订的商品房，并终止履行。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：其与樊磊于2017年8月23日经第三人长流公司介绍签订《房屋中介买卖合同》该合同为格式合同。合同约定房屋的总交易价格为145万元，但是因樊磊及第三人为了少交国家的税费而私下将房屋交易总价写成95万元。当时由于其着急拿到现金急用，稀里糊涂答应了樊磊及第三人的建议，最终樊磊给其书写了欠款30万元的条据一张。当时约定樊磊很快将剩余的款项补齐，但是截止今天樊磊仍然没有给付剩余款项的意思。综上所述，商品房买卖合同应遵守国家的法律法规，原告的不诚信再加之原告与第三人恶意偷逃国家税费的做法是严重的违法行为，三方签订的协议不应继续履行。故根据民诉法第51条、民法通则第55条第3款的规定，提出反诉，望判如所请。原告樊磊辩称，根据西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初6513号民事判决书中查明事实，原被告就购买房屋已经达成合意，并且约定以尾款及借据的形式支付价格，所以双方对买卖及价格均是真实意思表示，被告称对该条款没有注意，违反法律法规，判决书明确判令双方的合同不违反法律法规，所以该合同应当继续履行，不应解除，请求驳回被告的反诉请求。如果合同解除，要求被告返还全部购房款并赔偿损失，损失就是房屋溢价和因被告的原因无法办理过户产生的费用应该由被告承担。第三人长流公司述称，其认为合同应当履行，理由同上述意见。该合同是全款更名，不存在上税的问题。签完合同以后其才知道欠款30万元的事情，是原告告诉其有30万元，其公司仅是证明一下。经审理查明，被告春光明与被告黎瑞系夫妻。2017年8月23日，原告樊磊（乙方）与被告春光明（甲方）经第三人长流公司（丙方）为中介方，签订《房地产买卖中介合同》，合同约定：原告樊磊购买被告春光明位于XX城XX室房屋一套，该房屋合同号为Y13146001，建筑面积为134.76平方米，房屋价款95万元；付款时间为：2017年8月30日原告樊磊向被告春光明支付60万元；2017年9月30日原告樊磊向被告春光明支付35万元作为尾款监管；2017年8月23日原告樊磊向第三人长流公司支付中介费1.7万元；2017年9月30日原告樊磊向第三人长流公司支付更名费7.2万元。合同签订当日，被告春光明与原告樊磊签订《借据》一张，约定原告樊磊向被告春光明借款50万元，不计息，原告樊磊承诺于2018年3月15日前向被告春光明归还。合同及借据签订后，原告樊磊于2017年9月8日向被告春光明支付50万元，于2017年9月9日向被告春光明支付10万元，于2017年10月23日向被告春光明支付35万元，于2018年1月25日向被告春光明支付20万元，合计支付购房款115万元。2018年1月22日被告春光明与原告樊磊、长流房地产公司签订《购房尾款借据》，约定经由第三人长流公司中介，原告樊磊购买被告春光明所有的荣华北经城7-1-1301房屋，合同号码Y13146001，售价145万元，现原告樊磊已支付115万元，剩余尾款30万元应于2018年3月19日前支付完毕，所欠款项不计利息。后原告樊磊于2018年4月3日向被告春光明支付房屋尾款30万元，该笔房款于2018年4月4日被被告春光明退回。后双方发生争议，春光明于2018年4月8日将樊磊及长流公司诉至本院，要求确认双方签订的《房地产买卖中介合同》无效。樊磊于2018年4月11日亦诉至本院，酿成本诉。2018年8月27日，对春光明要求确认合同无效一案，本院判决驳回春光明的诉讼请求。后各方均未上诉，该判决已生效。本案在诉讼中，双方一致确认，涉案房屋至今未取得产权证，双方约定对购房合同进行更名。原告称，如果解除合同，其要求被告返还全部购房款并赔偿损失，损失包含房屋溢价和因被告的原因无法办理过户产生的费用，但未明确具体金额。另查明，庭审调解，因双方争议较大未果。上述事实，有《房地产买卖中介合同》、借据、购房尾款借据、银行交易流水账单、收款收据，以及庭审笔录、当事人陈述等在卷作证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行。本案中，原、被告及第三人签订的《房地产买卖中介合同》虽未违反法律规定，但涉案房屋尚未取得产权证，双方约定对商品房买卖合同进行更名的交易方式不符合西安市二手房交易政策的规定，该合同无法履行。故原告要求被告履行合同，办理涉案房屋过户手续并承担违约损失10万元的诉讼请求，本院不予支持。被告要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告收取原告的购房款115万元，应当退还原告。原告虽称如果解除合同要求被告赔偿损失，但未明确提出赔偿损失的金额，故本案无法处理，原告可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告樊磊的诉讼请求。二、被告春光明与原告樊磊、第三人西安长流房地产销售有限公司于2017年8月23日签订的《房地产买卖中介合同》于本判决生效之日解除。三、被告春光明、黎瑞于本判决生效之日起十五日内支付原告樊磊购房款115万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13300元，原告樊磊已预交，由原告承担。反诉费8925元，被告春光明、黎瑞已预交，由被告春光明承担4462.5元，其余4462.5元由原告樊磊承担，于被告春光明、黎瑞履行本判决上述付款义务时予以扣除。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长      王  蔚人民陪审员      王巧娥人民陪审员      李玉梅   二〇一九年十月二十五日 书  记  员      陈  丹