山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁13民终3098号上诉人（原审原告、反诉被告）：王栋，男，1965年3月25日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：庄许要，山东正之源律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：临沂鼎峰瑞沂置业有限公司，住所地临沂市北城新区兰亭路东段北侧鼎峰英伦花园F32#。法定代表人：赵海龙，执行董事。委托诉讼代理人：姜斌，山东舜翔（临沂）律师事务所律师。上诉人临沂鼎峰瑞沂置业有限公司（以下简称鼎峰公司）、王栋因房屋买卖合同纠纷一案，均不服山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初15155号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王栋上诉请求：1.请求二审法院查清事实，撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.请求本案一、二审诉讼费用全部由鼎峰公司承担。事实和理由：一、一审法院认定鼎峰公司开发的楼房取得相关部门的验收合格手续就推定鼎峰公司建设的楼房符合与王栋约定的交付条件，属于认定事实错误，从而导致判决错误。鼎峰公司在一审答辩中称“王栋购买的房屋外的花园围墙并非其拆除”，可见鼎峰公司应当交付给王栋的房屋是应该具备花园外墙的，只是因为鼎峰公司未取得相关部门的许可擅自建设外墙被相关部门拆除，这一事实也证明鼎峰公司在销售楼房时承诺过房屋具有多大面积的花园外墙，也能证明鼎峰公司不能按照其承诺将符合条件的楼房交付给王栋的事实，很明显鼎峰公司逾期交付房屋，应当支付合同约定的违约金并且赔偿因此给王栋造成的全部损失。另外，通过鼎峰公司在其他案件中提交的《保证书》，可以证明因鼎峰公司给业主提供的房屋不符合约定条件，在不具备相应规划条件的情况下，鼎峰公司单方对小院院墙改造的事实。而且鼎峰公司承诺因此产生的全部问题由其协调解决，很明显鼎峰公司不能提供其承诺的相应面积的花园及院墙，导致无法向王栋交付房屋应当承担违约责任。二、鼎峰公司在规划及销售楼房时都承诺所售房屋的花园的具体面积，而其陈述中交付的房屋不但没有花园，还被拆除的相当凌乱无法正常使用，鼎峰公司应当承担因此给王栋造成的全部损失。王栋在购买涉案楼房时主要是考虑鼎峰公司建设的楼房有王栋满意的独立的花园，而现实中鼎峰公司欲交付给王栋的楼房不但没有花园，而且被拆除的相当凌乱无法正常使用。一审中王栋提交的从规划部门调取的规划图也能证实王栋购买的楼房具备独立的相应面积的花园，很明显鼎峰公司不能提供符合约定的房屋交付给王栋，鼎峰公司逾期交房，且至王栋诉讼之日一直未达到交房条件，应支付逾期交房违约金或赔偿逾期交房给王栋造成的损失，损失应当按照涉案房屋小区房屋的市场租赁价格计算。综上，一审法院认定事实错误导致判决错误，请求二审依法查清事实予以改判或发回重审，维护上诉人的合法权益。鼎峰公司答辩称：第一、关于花园围墙并不包含在双方签订的商品房预售合同之内，商品房预售合同第12条有明确规定，对于小院及院墙我方不承担任何责任。第二、王栋上诉的院墙并非是我方拆除，我方已向法庭提交了对方向城市管理局提交的情况反映，该反映明确载明院墙系城市管理局依法拆除。第三、王栋主张花园包含在规划范围之内没有证据支持，综上，一审认定双方签订的商品房预售房合同不包含院墙是正确的，我方公司无需向王栋赔偿损失，请求二审驳回王栋的上诉请求。鼎峰公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回王栋本诉请求，支持鼎峰公司反诉请求，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由王栋承担。事实与理由：一、一审法院对案涉房屋已经验收合格，鼎峰公司按约定向王栋发出了房屋交付通知书且王栋已签收的认定事实清楚，鼎峰公司对该认定没有异议。二、一审法院已认定案涉房屋验收合格，鼎峰公司按约定向王栋发出了房屋交付通知书且王栋已签收的事实，却又驳回鼎峰公司的反诉请求违反法律规定。1、王栋拒不按合同约定办理收房手续，应当向鼎峰公司承担逾期收房的违约责任，按合同约定支付违约金。因王栋逾期收房已超过180日，鼎峰公司还有权依据《商品房预售合同》约定要求解除案涉房屋的《商品房预售合同》，收回房屋。《商品房预售合同》附件五第7条约定：“因乙方未按本合同约定的时间付款、办理验收交接手续、因乙方未履行本合同约定义务或其他因乙方原因导致甲方未能于约定日期交付该房屋的，视为甲方已于书面通知书载明的乙方应办理验收交接手续的起始日期向乙方交付了该房屋……。乙方还应按日向甲方支付相当于总房价款万分之一的违约金。违约金自入住通知书载明的乙方应开始收房之日起计算，至乙方实际办理完毕房屋验收交接手续之日止。若逾期【180】日乙方仍未收房，甲方有权解除合同。”王栋在诉争房屋符合约定的交付条件下，未满足交付该房屋的前置条件，并拒不按合同约定办理收房手续，已构成违约，应当向鼎峰公司承担违约责任。2、一审法院以违约金的“补偿性”为主要属性，完全免除了王栋应该向鼎峰公司承担的违约责任，该判定违反法律规定。本案中，鼎峰公司已按合同约定对案涉房屋进行了验收，向王栋发出了房屋交付通知书，王栋已签收，一审法院对此已给予认定。而王栋迟迟怠于履行收房义务，导致鼎峰公司不得不额外增加员工及管理人员催促、等待王栋来办理相关手续等工作，必将增加鼎峰公司的财务成本及管理支出，给鼎峰公司造成了持续的损失。而违约金的“补偿性”属性，并不是完全排除违约金的“惩罚性”，而是在补偿性的基础上承认其惩罚性。理由是：其一，只有违约金的惩罚性才能保障合同的有效履行，维护交易的正常秩序。其二，违约金条款是双方当事人的自愿约定，任何一方当事人均可通过协商为自己设立违约金条款，因此违约金带有惩罚性并未违反民法的平等、等价有偿原则。其三，只有违约金带有惩罚性才能更有效地制裁违约行为，起到充分保护守约方的利益的作用。因此，王栋应该按合同约定向鼎峰公司承担逾期收房的违约责任。综上所述，一审判决王栋不承担逾期收房的违约责任错误，请求二审法依法驳回王栋的本诉请求，支持鼎峰公司反诉请求，或将本案发回重审。王栋辩称：一、截止二审庭审，鼎峰公司并没有将房屋交付给王栋。通过现场照片能够证实涉案房屋院墙被拆，无法达到正常使用的状态。二、王栋购买的花园洋房应当具备相应花园及院墙的条件，通过前后同样房屋的相片可以证实鼎峰公司应当将具备花园洋房同等条件的房屋交付给王栋。三、通过其他案件法院判决书中鼎峰公司向临沂市规划局保证书，及城市管理局出具的限期改正的通知书可以证实鼎峰公司向王栋承诺的花园洋房的院墙是鼎峰公司违反相关规定，违规建设，其承诺产生的一切问题由其承担。四、王栋已经按照法律规定支付全部购房款，但鼎峰公司至今没有将正常使用的房屋交付给王栋，给王栋造成的损失远超过一审主张的违约金。综上，一审认定鼎峰公司已经将房屋验收合格的房屋交付明显认定事实错误，请求二审法院依法驳回鼎峰公司的上诉请求。王栋向一审法院起诉请求：1.请求判令鼎峰公司将王栋购买的鼎峰公司位于临沂市兰山区北城新区英伦花园A03号楼104号房屋的花园外墙恢复原状；2.请求判令鼎峰公司赔偿王栋逾期交房造成的损失250,000元（按照年租金100,000元计算）；3.请求判令鼎峰公司向王栋交付房屋并为鼎峰公司办理房屋产权证书，承担办理房屋产权证书的相关费用及逾期办理房产证的违约金；4.本案诉讼费、保全费等费用由鼎峰公司承担。鼎峰公司向一审法院提出反诉请求：1.判令王栋立即办理房屋交接（收房）手续；2.判令王栋向鼎峰公司支付逾期收房的违约金219240元（暂计算至2018年9月25日），并由王栋每日按总房价款万分之一继续支付违约金至办理收房手续之日止；3、诉讼费用由王栋承担。一审法院经审理查明：2015年11月6日，王栋（乙方）与鼎峰公司（甲方）签订合同编号为YS491033的《商品房预售合同》一份，该合同主要约定：鼎峰公司将位于临沂市兰山区英伦花园第A03号楼104号房屋（房屋代码为2418429）出售给王栋，该商品房预测建筑面积312.35平方米，该商品房单价为每平方米6915.32元，总金额2160000元。该合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同的附件五补充协议第六条约定该房屋的交付应符合下列条件：该房屋已取得建筑工程竣工验收文件。甲方交付该房屋的前置条件，即甲方向乙方交付房屋时，乙方应当同时符合下述条件：因乙方不能满足下述条件的，甲方有权拒绝交付房屋并不需要承担逾期交房的违约责任，并且按照由于乙方原因造成房屋未能按期交付处理。1、与甲方签订确认实测面积的补充条款、结算单或类似文件。2、付清全款。3、签署物业管理文件并按照商品房预售合同及本补充条款约定向本小区物业服务企业交纳物业服务费用及其他费用。4、缴纳完毕预告登记费和抵押登记费，及合同约定在交付前应缴纳的其他费用。5、缴纳完毕该房屋的物业维修基金……。合同还对双方当事人的其他权利义务进行了相应的约定。合同签订后，王栋依约缴纳了购房款。2015年12月20日，鼎峰公司向王栋发出房屋交付通知书，该通知书已被签收。2015年12月30日，鼎峰公司开发的英伦花园A01#、A02#、A03#、A04#楼工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同对工程质量评价为合格。一审法院认为，王栋与鼎峰公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，且该合同的内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，一审法院依法予以确认，双方均应按合同的约定履行义务。一、关于王栋要求将涉案房屋的花园外墙恢复原状的诉求。根据双方签订的《商品房预售合同》第三条的约定，鼎峰公司向王栋预售的系英伦花园第A03号楼104号商品房，层高12.1米，层数为3层，预测建筑面积为312.35平方米，双方签订的《商品房预售合同》中并不包含王栋主张的花园外墙，故王栋此项主张无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。二、关于王栋要求鼎峰公司赔偿逾期交房造成损失50万元的诉求。根据双方签订的《商品房预售合同》第八条的约定，鼎峰公司向王栋交付房屋的期限为2015年12月31日，而鼎峰公司已在合同约定的期限内向王栋发出交房房屋通知书，且涉案房屋已于2015年12月30日经五方责任主体验收为合格，故王栋此项主张无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。三、关于王栋要求鼎峰公司交付涉案房屋和鼎峰公司要求王栋立即办理房屋交接（收房）手续的诉求。因涉案房屋已经验收合格、符合交房条件，故对王栋及鼎峰公司提出的此项诉讼请求，应予支持。四、关于王栋要求鼎峰公司协助办理产权证书并承担办证费用的诉求。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。根据上述法律规定，房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人，出卖人对买受人的申请负有协助义务。本案中，王栋主张鼎峰公司应协助其办理房屋所有权证，鼎峰公司亦同意在一定期限内完成产权登记备案手续并协助原告办理房屋所有权证。一审法院认为，王栋的此项诉求，符合法律规定，鼎峰公司应在涉案房屋具备办理产权登记的条件后协助原告办理房屋产权证书。对于王栋要求鼎峰公司支付办理产权证书费用的诉求，于法无据，一审法院依法不予支持。五、关于王栋要求鼎峰公司支付逾期办证违约金及鼎峰公司要求王栋支付逾期收房违约金的诉求。我国合同法上的违约金“以补偿性为主、以惩罚性为辅”，补偿性系其主要属性，其主要功能在于填补守约方损失。综合本案案情，王栋和鼎峰公司均未提交证据证实其损失情况，故一审法院对王栋和鼎峰公司提出的此项诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告临沂鼎峰瑞沂置业有限公司于判决书生效之日起十五日内将位于临沂市北城新区英伦花园第A03号楼104号房屋（房屋代码为2418429）交付原告王栋，原告王栋应配合被告临沂鼎峰瑞沂置业有限公司办理上述房屋的交接手续；二、被告临沂鼎峰瑞沂置业有限公司于符合办理产权登记条件时协助原告王栋办理位于临沂市北城新区英伦花园第A03号楼104号房屋的产权登记手续（房屋代码为2418429）；三、驳回原告王栋的诉讼请求；四、驳回反诉原告临沂鼎峰瑞沂置业有限公司的诉讼请求。案件受理费2525元，由原告王栋负担；反诉费用2295元，由反诉原告临沂鼎峰瑞沂置业有限公司负担。二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。王栋提交证据如下：证据一、照片四张，拟证明：王栋购买的房屋的至今无法使用的实际情况，相同房屋的使用状态与王栋购买的房屋存在重大区别，王栋购买的房屋院墙被鼎峰公司拆除至今无法处理，房屋无法使用的实际情况。证据二、（2017）鲁13民终2922号民事判决书一份，证明：1.鼎峰公司向临沂市规划局出具保证书一份，王栋购买的房屋院墙让鼎峰公司拆除并且承诺产生的一切法律后果由其负责；2.临沂市城市管理局出具的责令限期改正通知书也证明鼎峰公司不能将符合法律规定的房屋交付给王栋，且涉案房屋的院墙存在违规建设的情况，由临沂市城市管理局下发限期改正通知，该房屋不能达到正常交付并正常使用的情况，该责任应当由鼎峰公司承担。鼎峰公司质证意见是：一、对照片真实性需要去核实，对关联性认为不能证明王栋的主张。二、对证据二的判决书载明的保证书和责令限期改正通知书是另案，与本案没有关联性，保证书说明的应业主要求对小院进行改造，并没有说明是我们拆除。事实上院墙是城市管理局依法进行拆除。改正通知书拆除的部分是谢家臣的院墙，和本案无关，该院墙已被城市管理局依法拆除，故该判决书不能证明上诉人王栋的证明目的。根据该判决书审理查明和判决的结果反而可以证明涉案房屋符合房屋交付条件。因此王栋主张涉案房屋不具备交房条件不符合事实依据。鼎峰公司提交的证据同王栋提交的证据二，即（2017）鲁13民终2922号民事判决书，拟证明：1.涉案的房屋院墙不是我方拆除，是城市管理局依法拆除；2.涉案房屋符合交付条件，需要说明一点其他上诉的三户已经接收房屋并装修且入住；3.该判决书认定谢家臣因逾期收房，向鼎峰公司支付233551元违约金，因此王栋应向我方支付违约金，一审判决未认定违约金不当。王栋质证意见是：对该判决书的真实性没有异议，但不能证明鼎峰公司的证明事项，从判决书中可以证实鼎峰公司向业主逾期交房以及法院判决要求判决生效后配合办理接交手续，判决书中还说明鼎峰公司的法定代表人承诺A03-1至-5南围墙同意实施恢复实体墙围墙，其他的恢复实体墙围墙，费用由公司支付，另外在一审中王栋提交了建工施工图也能证明鼎峰公司也有院墙和小院的设计。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：1.对本院生效的（2017）鲁13民终2922号民事判决书真实性、合法性及与本案的关联性本院予以认定。2.王栋提交的照片可以反映案涉房屋的状况，对该照片本院予以采信。本院对一审查明的其他事实予以认定。本院认为，本案当事人二审争议的焦点为：一、王栋是否存在逾期收房，应否支付该项约定违约金；二、鼎峰公司是否存在逾期交房及逾期办证行为，应否向王栋承担恢复原状、赔偿逾期交房的损失、支付逾期办证违约金的责任。关于争议焦点一，即王栋是否存在逾期收房，是否应支付违约金的问题。双方签订的《商品房预售合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。┄”。第十一条交接中约定：“商品房达成使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。附件五补充条款第六条关于房屋交付的补充约定中约定：“6.1该房屋的交付应符合下列条件：该房屋已取得建筑工程竣工验收文件。6.2如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任：6.2.2乙方未付清全部总房价款或违约金；6.5.2乙方同意在该房屋交付日7日前，由甲方统一向乙方发出办理交付该房屋手续的书面通知；6.6甲方交付该房屋的前置条件：甲方向乙方交付房屋时，乙方应当同时符合下列条件，因乙方不能满足下列条件的，甲方有权拒绝交付房屋并不需要承担逾期交房的违约责任，并且按照由于一方原因造成房屋未能按期交付处理：┄6.6.2付清全款┄”。从上述约定中可以看出，涉案商品房交付的标准是建筑工程竣工验收合格，涉案商品房交付的期限是2015年12月31日前，涉案商品房符合交付条件后在交付日7日前鼎峰公司负有书面通知王栋办理交接手续的前义务。以在案证据确定的本案事实，涉案商品房2015年12月30日才完成建筑工程竣工验收，距离合同约定交房期限2015年12月31日仅差一天，而按鼎峰公司自认的书面通知交房时间为2015年12月20日，其时商品房并不具备交付的条件，鼎峰公司完全可待商品房符合交付条件后自愿书面通知交付，但其在商品房并不具备交付条件的情况先行书面通知交房，显然意在规避可能逾期交房的责任，明显具有欺诈性，属于不当履行合同约定的书面通知交房前义务的行为，王栋其时无论知否鼎峰公司不当履行，均有拒绝接受商品房后履行义务的抗辩权。另外，鼎峰公司不当履行书面通知交房的前义务行为，不因之后商品房具备交付条件而自动转化为正当履行，即不对王栋产生之后书面通知的效力。由上，鼎峰公司在未有效履行书面通知交房的前义务的情况下，其主张王栋逾期收房并要求王栋支付逾期收房违约金，缺乏事实依据，本院难以采纳。对其以此要求王栋承担逾期收房违约责任的上诉请求本院不予支持。关于争议焦点二，即鼎峰公司是否存在违约行为，是否应承担违约责任的问题。首先，鼎峰公司通知交房时案涉房屋尚不具备交付条件，在具备交付条件后鼎峰公司未另行通知王栋接收该房屋。且从王栋提交的照片看，案涉房屋院落内仍堆放大量杂物，院墙部分拆除，不具备房屋的基本使用功能。故鼎峰公司未能按合同约定交付房屋，已构成违约。其次，王栋关于要求鼎峰公司将院墙恢复原状的主张。因院墙不属于双方合同约定的房屋交付范围，且案涉房屋院墙被拆除系与违建有关，故对该请求事项，因涉及行政部门主管权利，本院不做处理。再次，关于王栋要求鼎峰公司赔偿损失的诉讼请求。如上，鼎峰公司未按合同约定向王栋交付房屋，构成违约，应按双方合同约定承担违约责任。王栋主张因鼎峰公司的违约造成其损失250000元，未提交证据证实，对其主张本院不予支持。王栋可搜集证据后另行主张权利。最后，关于王栋要求鼎峰公司支付逾期办证违约金的问题。因双方至今未交接涉案房屋，亦未签署房屋交接书，王栋亦未在获知房屋验收合格后缴纳相应税费并将该税费的资料交给鼎峰公司，故依据双方合同附件五第15条的约定，鼎峰公司应在180天内办证的起算点现无法确定，对王栋要求鼎峰公司支付该逾期办证违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，上诉人王栋、鼎峰公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7345元，由上诉人王栋负担2525元，由鼎峰公司负担4820元。本判决为终审判决。审判长  万法宝审判员  田开玉审判员  姚玉蕊二〇一九年十一月二十三日书记员  孙 云