四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17933号 上诉人（原审原告）：张川，男，1986年1月2日出生，汉族，住四川省蒲江县。 委托诉讼代理人：杨伟，四川蜀文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐晓，四川蜀文律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都津汇天合房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市新津县五津镇瑞通路24号附23号2栋44单元2楼8号。 法定代表人：程柳，执行董事。 委托诉讼代理人：何美儒，北京安博（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苟凌，北京安博（成都）律师事务所律师。 原审第三人：周信华，男1963年2月7日出生，汉族，四川省成都市新津县组。 委托诉讼代理人：刘志超，四川超跃律师事务所律师。 原审第三人：廖茂辉，男，1975年3月29日出生，汉族，四川省成都市青羊区号。 原审第三人：四川兆凯投资有限公司。住所地：四川省成都市青羊区过街楼17号1栋3单元23层2308号。 法定代表人：林雨丹。 上诉人张川与被上诉人成都津汇天合房地产开发有限公司（以下简称津汇公司），原审第三人周信华、廖茂辉、四川兆凯投资有限公司（以下简称兆凯公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省新津县人民法院（2019）川0132民初391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张川上诉请求：撤销一审判决，改判支持张川的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定张川与津汇公司就案涉房屋及车位签订商品房买卖合同及办理签约备案登记，是为津汇公司与兆凯公司的借款提供担保，该认定错误。根据担保法第三十八条、第四十一条，物权法第一百八十条、第一百八十五条、第一百八十七条，城市房地产管理法第五十条的规定，抵押合同应以书面方式订立，并应办理抵押登记后方产生效力，抵押权自登记时设立。一审中，津汇公司虽作出了“因拖欠兆凯公司借款及利息，故将案涉房屋及车位备案登记至张川名下，以作债务担保”的辩解，但并未提供抵押合同或抵押登记予以佐证，在此情况下一审认定张川与津汇公司所签合同为无效，缺乏证据。二、一审以合同无效为由，驳回张川的全部诉请，适用法律错误。张川作为买受人，主体合法；张川所签合同中约定的权利、义务内容合法；在合同签订后，张川已按约付清全部购房款，津汇公司亦已将房屋及车位办理了备案登记，该备案登记具有排他性的法律效力；更何况，张川签订合同的时间，先于周信华，且在案涉房屋及车位已办理备案登记的情况下，已形成张川享有的物权关系，而周信华与津汇公司之间仅形成债权关系，根据物权优先于债权的原则，津汇公司应优先履行与张川所签订的商品房买卖合同。三、一审严重违反法定程序，判决结果明显不公。表现在：1.一审向张川释明是否变更诉请，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定。张川与津汇公司之间建立的是商品房销售合同关系，双方仅是对合同的效力存在争议，依法不属于人民法院依职权向原告释明是否变更诉讼请求的范围。2.一审适用简易程序审理本案，在简易程序审理期限届满后才变更为普通程序审理，属违法转换审理程序。 津汇公司辩称，津汇公司是因与兆凯公司之间的借款关系才将案涉房屋及车位备案至张川名下，作为债务的担保，之后津汇公司与兆凯公司之间的还款正常进行，因此津汇公司将房屋出售给周信华，并不存在恶意串通损害张川合法权益的主观恶意。一审已查明，张川并未实际支付购房款。商品房买卖合同的备案登记，仅是行政管理行为，不具有物权排他性。张川的上诉请求均不成立。请求驳回上诉，维持原判。 周信华述称，津汇公司将案涉房屋出售给周信华，双方之间买卖房屋的意思表示真实，周信华已按约付清全部购房款，津汇公司已将房屋交付周信华，周信华装修后实际居住使用至今。案涉房屋备案登记在张川名下的事实，不具有物权的排他性，周信华与津汇公司之间亦不存在恶意串通的事实。请求驳回上诉，维持原判。 廖茂辉、兆凯公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述状。 张川向一审法院起诉请求：1.判令津汇公司向张川交付位成都市新津县号房屋和海悦豪庭小区负一楼135号车位；2.判令津汇公司为张川办理位成都市新津县号房屋和海悦豪庭小区负一楼135号车位的权属证书；3.判令津汇公司向张川支付逾期交付房屋和车位的违约金（以705044元+88000元为基数，从2015年6月1日起按每日万分之三的标准计算至实际交付房屋为止）；4.本案诉讼费用由津汇公司承担。 一审法院认定事实：2014年6月26日，津汇公司与张川签订两份《商品房买卖合同》，约定张川分别以705044元和88000元的价格，购买津汇公司位于成都市新津县房屋和海悦豪庭小区负一楼135号车位（以下简称“诉争房屋及车位”），两份《商品房买卖合同》的买受人（签章）处均显示为“张川许志林代”。同日，津汇公司向张川出具两张加盖有津汇公司财务印章的收款收据，收款金额分别为705044元和88000元。 2014年7月10日，津汇公司将诉争房屋和车位备案在张川名下，备案号分别为32890、32889。 一审法院另查明，2015年4月23日，津汇公司与周信华签订一份《商品房买卖合同》，约定周信华以816619元的价格，购买津汇公司位于成都市新津县的房屋。同日，津汇公司向周信华出具加盖有公司财务印章的收据一张。2015年9月1日，周信华办理了交房手续，其后进行了装修、入住。 一审法院再查明，廖茂辉原系兆凯公司股东。津汇公司与兆凯公司均陈述，廖茂辉系津汇公司与兆凯公司融资关系的中间联络人。2014年1月至2016年1月，廖茂辉通过手机短信、邮件等形式与津汇公司工作人员联络相关事宜。双方短信往来信息中，廖茂辉和津汇公司工作人员分别提供了各自的邮箱，公证机关提取的双方邮箱往来邮件内容中，有津汇公司发送廖茂辉方的备案房屋清单，该清单中包括了本案诉争房屋及车位。另津汇公司于2014年7月10日、2014年7月11日，按照备案房屋清单依次批量进行了备案登记。 一审审理过程中，张川到庭陈述，其系口头委托朋友许志林签订的两份《商品房买卖合同》，其本人从事的是金融服务、贷款和民间借贷类工作，其支付购房款均为现金支付，购房全部现金由其在购房前两天交由许志林，委托许志林交付津汇公司。一审法院限期张川提交证据证明委托许志林交付现金房款过程的相关证据，张川未进行提交。 一审庭审中，张川、津汇公司及周信华均认可，诉争房屋现实际由周信华占有、使用。因双方当事人对合同效力存在争议，经一审法院依法释明，张川坚持不变更诉请。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：房屋登记信息证明、银行明细清单、两份公证书、商品房买卖合同摘要（备案信息表）、派遣函、情况说明、津汇公司与周信华签订的《商品房买卖合同》、收据、入住流程单、物业费缴费票据、消防安全责任书、商品房质量保证书、住宅使用说明书、装修须知、装饰装修施工证、装修合同、营业执照、结婚证、兆凯公司提供的《情况说明》、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，廖茂辉、兆凯公司经一审法院依法传唤未到庭，其不能举证、质证和答辩的法律后果自行承担。 关于合同效力。张川在本案中的诉请主要依据其与津汇公司签订的两份《商品房买卖合同》，其主张两份《商品房买卖合同》是合法有效的。津汇公司在本案中辩称，签订两份《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，系受借款人兆凯公司股东廖茂辉指示以备案商品房及车位的方式对借款提供担保措施，张川没有实际支付房款。本案中，对张川与津汇公司签订的两份《商品房买卖合同》是否系双方当事人真实意思，一审法院评析如下：首先，从两份合同的签订来看。两份合同原件中，均没有张川本人的签名及捺印，仅有许志林代张川的签名。一审庭审中，张川陈述系口头委托许志林签订合同，没有进行书面授权。无本人签名、无书面委托授权就进行《商品房买卖合同》的签订，这种合同签订形式与现有商品房买卖活动中须本人签名或书面、公证委托授权才能签订的惯常形式明显不符。其次，从房款的支付来看。张川陈述房款全部为现金支付，因其从事的是金融服务、贷款和民间借贷工作，具备支付现金的能力，而本案的购房现金由其在购房前两天交由许志林，委托许志林交付津汇公司。一方面，张川为证明具备现金交付能力而出具的2014年6月1日至2014年6月30日银行明细清单，全部为转账记录，没有现金提取记录，不足以证明张川本人当时持有现金80余万元的事实；另一方面，在一审法院限期举证要求下，除津汇公司出具收据外，张川未提交任何其他证据证明将80余万元现金交付许志林、许志林交付津汇公司的过程。因此，张川关于房款的支付存在较大疑点，而张川关于本人从事行业的陈述，与津汇公司关于因借贷关系提供房产备案担保的陈述，有一定的同一性。最后，从房屋、车位备案情况综合来看。津汇公司为证明房屋、车位备案系受指示为借款提供担保，其提交了往来邮件、往来短信、备案信息表、派遣函、情况说明等证据。津汇公司提供的上述证据结合兆凯公司提交的情况说明，能证明津汇公司在与兆凯公司的借款往来中，采用了备案房屋及车位的方式为借款提供担保。作为津汇公司与兆凯公司借款中间联络人的廖茂辉，其与津汇公司往来的短信和邮件，同依次进行登记的备案信息表能形成证据锁链，印证津汇公司与兆凯公司关于诉争房屋及车位系因津汇公司拖欠利息、而受廖茂辉指示增加备案在张川名下的陈述。故可以认定备案在张川名下的房屋及车位系为津汇公司与兆凯公司的借款提供担保。综合上述评析，一审法院认为诉争两份《商品房买卖合同》并非双方当事人真实意思表示，不具备有效民事法律行为的必要条件，应属无效合同，津汇公司的抗辩理由成立。因张川的全部诉请均是建立在合同有效的基础上，经一审法院释明，张川坚持不变更诉请，故对张川的全部诉请，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条、第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院判决：驳回张川的全部诉讼请求。案件受理费6026元，由张川负担。 二审中，各方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，兆凯公司向一审法院提交一份《情况说明》，其中载明：2014年1月，兆凯公司和津汇公司在中间联络人廖茂辉的介绍下就“海悦豪庭”项目开展合作，融资解决津汇公司经营问题；兆凯公司确认现备案在张川名下的该套住宅及车位，就是之前廖茂辉告知兆凯公司因津汇公司拖欠利息而增加备案的住宅及车位；兆凯公司正与津汇公司协商处理双方债务纠纷，因备案在张川名下的住宅及车位并非兆凯公司实际购买，且津汇公司将该套住宅另行出售交付了实际买受人，因此兆凯公司不就该套住宅及车位主张权利。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：张川与津汇公司基于2014年6月26日的两份《商品房买卖合同》所建立的法律关系性质及效力的认定，进而张川要求津汇公司交付房屋及车位、协助办理房屋及车位权属登记以及支付逾期交房违约金的主张能否成立。现评判如下： 本案中，津汇公司否认与张川之间存在真实的商品房预售合同关系，并主张签订合同及办理备案登记，是因与兆凯公司之间存在借款合同关系而将案涉房屋作为津汇公司债务的担保；张川则主张其与津汇公司之间就案涉房屋及车位达成了买卖合意。对此，本院认为，首先，根据2014年6月26日两份《商品房买卖合同》的约定，津汇公司应于2015年5月31日前向张川交付房屋及车位，并于房屋及车位交付之日起365日内协助张川取得案涉房屋及车位的所有权证。但至今房屋、车位未向张川交付，也未办理产权转移登记至张川名下，而张川并无证据证明在本案诉讼之前曾就此向津汇公司主张过权利，此情形不符合通常购房人的行为。其次，张川除持有津汇公司开具的《收款收据》外，缺乏实际付款的对应凭证；其虽述称房款及车位款均以现金方式支付，却不能对款项的资金来源作出合理说明；再结合合同中约定的房款及车位款高达80余万元的事实，张川关于其已通过现金方式支付全部购房款及购车位款的主张存疑。再次，兆凯公司在一审中提交《情况说明》，其中载明“因兆凯公司与津汇公司就‘海悦豪庭’项目开展合作，融资解决津汇公司经营问题；兆凯公司确认现备案在张川名下的该套住宅及车位，系廖茂辉告知兆凯公司因津汇公司拖欠利息而增加备案的住宅及车位；兆凯公司正与津汇公司协商处理双方间的债务纠纷，因备案在张川名下的住宅及车位并非兆凯公司实际购买，且津汇公司将该套住宅另行出售交付了实际买受人，兆凯公司不就该套住宅及车位主张权利”。兆凯公司的该意见，与津汇公司陈述其与张川签订合同及办理备案的原因相一致。综合上述事实，津汇公司关于与张川之间并无真实房屋买卖意思表示，签订合同及办理备案登记仅是作为津汇公司债务担保方式的主张，具有证据优势，能够证明该双方系以签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保，故，双方之间并非商品房预售合同纠纷。津汇公司、张川对合同中各自签名、盖章的真实性均不持异议，双方亦无任何证据证明合同中存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形，合同应属合法有效。双方应基于担保合同关系履行各自的权利和义务。由于津汇公司与张川未依法办理不动产抵押登记手续，双方之间将案涉房屋作为债务担保的约定，不具有对外公示力，不能对抗善意第三人。 本案中，张川向津汇公司主张交房、协助办证以及承担逾期交房违约金等权利的基础，是双方之间存在真实、合法、有效的商品房预售合同关系。前已述及，张川与津汇公司之间签订商品房买卖合同并办理备案登记，并非双方就案涉房屋及车位买卖达成合意，而是作为津汇公司与兆凯公司之间民间借贷合同的担保方式。故，张川依据2014年6月26日的两份《商品房买卖合同》要求津汇公司承担交房、协助办证及承担逾期交房违约责任，缺乏事实依据和法律依据，一审法院对此主张不予支持，并无不当，本院予以维持。 综上，张川的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6026元，由上诉人张川负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇一九年十一月十八日 书记员 王朝阳