甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初3838号 原告：姚某，男，1990年8月15日出生，汉族，甘肃省民乐县人，住民乐县。 委托诉讼代理人：王某，甘肃沁泽律师事务所律师。 被告：张某，男，1981年3月21日出生，汉族，甘肃省兰州市人，住兰州市。 被告：甘肃奇正嘉恒房地产开发有限公司。 法定代表人：刘某，该公司总经理。 住所地：甘肃省张掖市。 委托诉讼代理人：郭某，该公司法律顾问。 原告姚某与被告张某、甘肃奇正嘉恒房地产开发有限公司（以下简称“奇正嘉恒公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案，简易程序审理期限到期后，原被告均同意继续适用简易程序审理，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚某及其委托诉讼代理人王某、被告张某、被告奇正嘉恒公司委托诉讼代理人郭某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告姚某向本院提出诉讼请求：1.判令被告张某继续履行与原告签订的《购房协议》，要求被告张某为原告办理产权过户手续；2.要求判令被告奇正嘉恒公司协助办理产权过户手续；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年8月10日，二被告签订《商品销售合同（燃气壁挂两用炉）》一份，约定由被告张某向被告奇正嘉恒公司供应燃气壁挂炉448台，被告奇正嘉恒公司以其开发的××苑，9号楼1-301室、2-801室，4号楼903室，2号楼1603室（即原告购买的该套房屋）作价抵顶部分货款，剩余货款以现金方式支付。合同签订后，被告张某陆续向被告奇正嘉恒公司供应壁挂炉，二被告就抵账房屋办理了交付手续。2016年12月21日，原告与第一被告签订《购房协议》一份，约定原告以40万元价格购买被告所有的位于张掖市××区住房一套；原告于合同签订之日支付20万元，于2017年6月支付10万元，下剩10万元于产权交割完毕当日付清。双方还对交房时间及违约责任作了具体约定。止起诉之日，原告已向被告张某支付房款31.2万元。2017年4月20日，原告向被告奇正嘉恒公司交纳装修押金3000元、天然气接口费3000元，被告奇正嘉恒公司向原告出具收款收据两张，并向物业公司出具“物业移交通知书”一份，告知物业公司：售房部已将原告所购该套房屋的手续办清，移交至物业公司办理相关交房手续。二被告向原告交付了房屋及钥匙，原告即开始装修房屋。2017年12月底，原告在装修过程中发现物业公司停水停电，随即找物业公司交涉。物业公司答复原告，因被告张某未按合同约定向被告奇正嘉恒公司供应壁挂炉，故被告奇正嘉恒公司拒绝将房屋继续顶账，如被告张某能将剩余壁挂炉供应完毕，原告便可继续装修入住。至今，原告购买的房屋仍停水停电，无法正常装修。综上，原告认为，原告与被告张某签订的《购房协议》合法有效，原告已按约支付了房款，被告张某也向原告交付了房屋及钥匙。二被告签订的供货合同对原告不具有约束力，现被告奇正嘉恒公司以被告张某未履行合同为由阻止原告装修，于法无据。 被告张某辩称：原告在诉状中所述的事实与理由全部属实，被告张某同意给原告办理房屋产权过户手续。但因被告张某没有给第二被告将燃气壁挂炉供应够，现第二被告尚未给被告张某办理过户手续，因此被告张某无法继续履行购房协议，给原告办理房屋过户手续。 被告奇正嘉恒公司辩称：1.2016年8月10日，二被告签订《商品销售合同（燃气壁挂两用炉）》，约定被告张某向被告奇正嘉恒公司供应燃气壁挂炉448台，每台价格为5300元，并以被告奇正嘉恒公司开发的楼房抵顶燃气壁挂炉的价款；双方在附加条款中约定，被告奇正嘉恒公司抵顶交付被告张某的房屋是以被告张某将壁挂炉实际安装的数量分期顶账。至今，被告张某还有价值583000元的110台壁挂炉未安装，故按照协议约定，被告奇正嘉恒公司有权不交付顶账房屋。2.原告与被告张某于2016年12月21日签订的《购房协议》，被告奇正嘉恒公司并不知情，故原告要求被告奇正嘉恒公司协助办理房屋产权过户手续没有事实和法律依据。3.原告在庭审中举证认为，其向被告奇正嘉恒公司交纳了装修押金以及天然气接口费各3000元，并由被告奇正嘉恒公司出具收据及“物业移交通知单”，同时二被告向其交付了房屋和钥匙。被告奇正嘉恒公司认为，原告上述理解错误，实际上述证据能够证明，被告奇正嘉恒公司收取的是被告张某交纳的装修押金3000元，天然气接口费3000元，并非原告所交纳。事实上，被告奇正嘉恒公司从未收取过原告的任何费用，因此被告奇正嘉恒公司与原告没有任何关系。综上，被告认为，原告要求被告奇正嘉恒公司协助办理房屋产权过户手续没有事实和法律依据，请求法院驳回。 本院经审理认定事实如下，2016年8月10日，被告张某与被告奇正嘉恒公司签订《商品销售合同（燃气壁挂两用炉）》一份，约定被告张某为被告奇正嘉恒公司供应DG供暖、卫生热水两用型燃气壁挂炉448台，单价为5300元，总价款为2374400元；双方在合同附加条款中约定被告奇正嘉恒公司将其开发的××苑（?381897元），9号楼1-301室（?410186元）、2-801室（?442496元），4号楼903室（?491776元），2号楼1603室（?513142元）以壁挂炉款项的方式按照实际安装数量分期顶账给被告张某，剩余部分（?134903元）现金结，被告张某发货到张掖市货运公司，被告奇正嘉恒公司验收数量后一次性全部付清货款。合同签订后，被告张某陆续向被告奇正嘉恒公司供应壁挂炉。 2016年12月21日，原告姚某作为乙方（买方），被告张某作为甲方（卖方），双方签订《购房协议》一份，约定原告姚某向被告张某购买位于××区的住房一套，房款为40万元；乙方于合同签订之日向甲方支付20万元，于2017年6月支付10万元，剩余房款10万元于产权交割完毕当日付清，甲方应于收到乙方一期房款之日将交易中的房产全部交付乙方使用。合同签订后，原告陆续向被告张某支付房款共计312000元。被告奇正嘉恒公司于2017年4月向被告张某交付了涉案房屋（2号楼1603室）钥匙，被告张某于2017年4月将涉案房屋钥匙交付原告。第一、二被告合同所载的其他4套房屋均由被告张某通过被告奇正嘉恒公司予以出售。截至目前，被告张某尚未将壁挂炉全部供应安装完毕。 2017年4月20日，被告奇正嘉恒公司就天然气接口费、装修押金分别向被告张某出具金额为3000元的收款收据两张。2017年12月，原告在装修涉案房屋过程时遇停电停水，致房屋至今无法装修。 本院认为，本案系尚未取得涉案房屋所有权的被告张某与原告签订《购房协议》并交付房屋钥匙后，真实的房屋所有权人对前述交易持有异议的房屋买卖合同纠纷。关于原告姚某与被告张某签订的《购房协议》的效力，根据《中华人民共和国物权法(?http:?/??/?192.0.100.105?/?lib?/?cpal?/?javascript:void(0);?)》第十五条(?http:?/??/?192.0.100.105?/?lib?/?cpal?/?javascript:void(0);?)及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，出卖人处分权之欠缺不能导致合同无效，在合同不存在合同法规定的无效情形的情况下，无权处分的买卖合同应认定为有效合同，涉案《购房协议》系原告与被告张某真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同，当事人均应全面履行各自义务。但本案中，被告张某尚未取得涉案房屋所有权，且《购房协议》得以履行的条件系被告张某与被告奇正嘉恒公司之间的《商品销售合同（燃气壁挂两用炉）》的实际履行。根据二被告签订的《商品销售合同（燃气壁挂两用炉）》，被告奇正嘉恒公司按照被告张某实际安装壁挂炉数量将包括涉案房屋在内的5套房屋进行分期顶账，现被告张某未按约供应全部的燃气壁挂炉，第二被告主张合同所载的5套房屋中仅余有涉案房屋未达到分期顶账条件，因此，二被告对该涉案房屋能否实现顶账存有争议，故在涉案房屋所有权人即被告奇正嘉恒公司对《商品销售合同（燃气壁挂两用炉）》的履行提出异议时，已客观上构成对原告与第一被告签订的《购房协议》继续履行的障碍，该协议尚不满足继续履行的条件。第一、二被告签订的《商品销售合同（燃气壁挂两用炉）》系另一法律关系，不宜在本案中一并处理，故对原告要求被告张某继续履行《购房协议》，为其办理产权过户手续的诉讼请求，本院不予支持。 原告提交被告奇正嘉恒公司出具的收款收据，拟证明其已向被告奇正嘉恒公司交纳天然气接口费、装修押金，但被告奇正嘉恒公司不予认可，且收款收据中所载的交款单位系被告张某，而非原告姚某，原告亦未提交其他证据证明该款项系其交纳，故对原告此主张，本院不予采信。原告提交的案外人李某出具的告知单一份，拟证明该告知单系其在售房部将手续办清后，由被告奇正嘉恒公司所出具，但该告知单中并无被告奇正嘉恒公司盖章确认，原告亦未申请告知单出具人李某出庭作证，故对告知单的真实性尚无法确认，故对原告此陈述本院亦不予采信。 关于原告要求被告奇正嘉恒公司协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求，本院认为，合同相对性要求合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，只对自主自愿签订合同的双方当事人有约束力，本案原告与被告奇正嘉恒公司之间并无房屋买卖合同关系，故被告奇正嘉恒公司并无协助办理房屋产权过户手续的合同义务。原告认为被告张某怠于行使其对被告奇正嘉恒公司的到期债权，故依据《中华人民共和国合同法》第七十三条之规定，要求被告奇正嘉恒公司协助办理过户手续，即行使代位权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一第七十三条规定的债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，是指债务人不履行其对债权人的到期债务，又不以诉讼方式或者仲裁方式向其债务人主张其享有的具有金钱给付内容的到期债权，致使债权人的到期债权未能实现。”根据该规定，在债权人代位权法律关系中，债权人代位权的客体是指债务人怠于向次债务人主张其具有金钱给付内容的到期债权。本案中，二被告约定由被告奇正嘉恒公司按照被告张某实际安装壁挂炉数量将包括涉案房屋在内的5套房屋进行分期顶账，现因被告张某未按约供应全部的燃气壁挂炉，二被告对该涉案房屋能否实现顶账尚有争议，故被告张某对被告奇正嘉恒公司是否享有到期债权尚不明确，而即使涉案房屋达到顶账条件，根据《商品销售合同（燃气壁挂两用炉）》，被告奇正嘉恒公司对被告张某负有的义务,为履行交付涉案房屋协助办理不动产登记过户的义务,并不具有金钱给付内容，故原告姚某无权行使代位权。 综上，依照《中华人民共和国物权法> 驳回原告姚某要求被告张某继续履行《购房协议》，要求被告张某、奇正嘉恒房地产开发有限公司协助办理产权过户手续的诉讼请求。 案件受理费70元，减半收取35元，由原告姚某负担，本院退还原告案件受理费35元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 员 任鹏飞 二〇一九年十一月一日 法官助理 丁 瑛 书 记 员 张符慧