安徽省芜湖经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0291民初1750号原告（反诉被告）：芜湖宜居投资（集团）有限公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：沈世跃，董事长。委托诉讼代理人：谭啸，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶新伯，安徽纬纶律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖州市吴兴区碧浪湖幼儿园，住所地浙江省湖州市。法定代表人：李运海。委托诉讼代理人：吴竹兵，安徽春蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁晓纳，安徽春蓝律师事务所律师。原告芜湖宜居投资（集团）有限公司（以下简称宜居公司）与被告湖州市吴兴区碧浪湖幼儿园（以下简称碧浪湖幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，被告碧浪湖幼儿园向本院提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告宜居公司的委托诉讼代理人谭啸、被告碧浪湖幼儿园的委托诉讼代理人吴竹兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宜居公司向本院提出诉讼请求：1.判决碧浪湖幼儿园支付宜居公司2018年9月1日至2019年8月31日期间房屋租金1043060元及自2018年9月1日起至实际付款之日止逾期利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2019年2月28日利息为22687元）；2.碧浪湖幼儿园承担宜居公司实现债权律师费37000元；3.碧浪湖幼儿园承担本案诉讼费。事实和理由：2017年4月18日，宜居公司与碧浪湖幼儿园双方就宜居香城湾小区配套幼儿园租赁相关事宜签订《房屋租赁合同》，合同租赁期限5年，即自2017年9月1日至2022年8月31日止，租金总额5215300元，每个合同年度的租金为合同约定租赁年限总租金的平均值（即人民币1043060元）。合同约定第一个合同年度租金自本合同生效之日起5个工作日内，由碧浪湖幼儿园支付至安徽长江产权交易所指定账户；以后合同年度的租金在上一个合同年度结束前1个月内由碧浪湖幼儿园支付至宜居公司指定的账户，先付租金后使用。按照合同约定，碧浪湖幼儿园应该在2018年8月31日之前缴纳2018年9月1日至2019年8月31日租金，即人民币1043060元，但碧浪湖幼儿园至今未按照合同约定支付上述租金。宜居公司为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。碧浪湖幼儿园辩称，1.本案的房屋租赁合同，除了承租人支付租金、出租人提供租赁物的基本特征外，还有一个特定的合同目的就是办幼儿园，这个特定的目的是双方在合同当中明确要求的，但是签订合同之后，在合同履行的过程当中，我方办幼儿园需要申报办学许可，这一项内容需要宜居公司提供，即房屋的安全鉴定报告书，但是宜居公司迟迟没有提供承租房屋的安全鉴定报告书，直接导致了我方幼儿园的办学许可证在2018年9月才办理下来，这个时间跟我方当时幼儿园预计准备开园招生的时间整整迟延了一年，我方本准备在2017年的9月份就开始招生的，由于宜居公司没有提供房屋的安全鉴定报告，我方办学许可证迟了一年才办下来。双方在2017年4月18日签订了本案的房屋租赁合同，同年的9月份开始计算租金，退一步说哪怕宜居公司把安全鉴定报告晚一点点也不要紧，我方能争取在2018年2月份开园也好，我方先后多次向宜居公司提交了申请和要求，把这些情况向他们反馈了，根据我们合作的这些实际情况减免一年的租金，即2018年9月份到2019年9月份这一年的租金，也是我们本案诉讼的标的。但是宜居公司一直置之不理，并且还提起了诉讼。办幼儿园是必须要办学许可证的，也需要提供房屋鉴定报告，这份报告理所当然的应由房屋的所有权人或者管理人提供，这是宜居公司的义务，但是宜居公司迟迟没有提供。2.宜居公司提供的本案的承租房屋，在我方承租以后出现了部分墙体断裂，而且这个缝隙还很大，楼房漏水导致墙面发霉，地板积水，到现在问题还存在，这些房屋存在的诸多安全问题，宜居公司一直未能予以解决，无奈之下我方也在去年专门聘请了装修公司进行补救和维修，这些房屋质量问题给我方造成了损失，还耽误了正常的运营，很多学生家长看到房屋有这些问题，就把孩子退学了，甚至要求退费，导致我方生源进一步减少，这些损失应由宜居公司予以合理的赔偿补偿。3.在招标时，宜居公司给我方承诺香城湾这一块规划内只有唯一的一所幼儿园，因而我方投资是非常大的，将近10000平方米，我方当时高价竞标入住，先后花了一千多万进行打造，然而现在香城湾小区又引进了一家幼儿园，我方生源本来就很少，远远没有达到我方配套的标准，现在又引进了一家，进一步加剧了我们生源的减少，这和当时宜居公司承诺是不符的，宜居公司违背了当时给我方的承诺，导致了我方的损失。综上，由于宜居公司的种种原因，导致我方不仅迟延了一年才开园招生，还造成了幼儿园其他诸多经济损失。宜居公司现有的诉讼主张缺乏事实依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。碧浪湖幼儿园向本院提出反诉请求：1.宜居公司支付碧浪湖幼儿园为修缮承租房屋（宜居香城湾小区B区西南角）的费用866548.46元；2.宜居公司赔偿碧浪湖幼儿园因房屋质量问题导致的合理损失50000元（预估）；3.宜居公司应继续修复承租房屋（宜居香城湾小区B区西南角）直至恢复原貌；4.宜居公司承担案件的诉讼费用。事实和理由：自碧浪湖幼儿园承租宜居香城湾小区B区西南角房屋以来，陆续出现墙体裂缝、断裂，外墙皮脱落，壁挂排水管道脱落，室内漏水并导致墙面发霉、PVC地革、装潢吊顶、地板较为严重的受损等问题，碧浪湖幼儿园多次向宜居公司反映房屋质量问题，宜居公司也派人来维修过，但上述问题仍然反复出现，碧浪湖幼儿园为了避免出现更大的后果，也请装修公司进行修复，为此花费了866548.46余元。因承租房屋质量问题，导致部分家长要求退费和碧浪湖幼儿园自身的资信下降以及误工等各项损失，这些损失宜居公司应进行赔付，目前为止，房屋质量问题仍未完全解决。碧浪湖幼儿园为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，请求依法判决。宜居公司针对碧浪湖幼儿园的反诉请求及事实、理由，发表辩称意见如下：1.根据双方合同约定，宜居公司对案涉房屋并不具有维修维护义务。2.宜居公司所提供给碧浪湖幼儿园的房屋并非是已装修完毕的房屋，碧浪湖幼儿园取得上述房屋以后办理幼儿园，必须进行重新装潢装饰，才能够达到具体的幼儿园办学条件，碧浪湖幼儿园对该房屋进行了装修装潢，其所发生的费用应当由幼儿园自行承担。3.通过碧浪湖幼儿园提供的相关证据，也不能够证明是由于宜居公司的原因导致碧浪湖幼儿园所经办经营的幼儿园部分学生退费，造成的损失也不应当由宜居公司来承担。综上，宜居公司认为碧浪湖幼儿园的反诉请求均不能成立，应当予以全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.碧浪湖幼儿园提交的承租房屋问题汇总单及照片，未提供相关证据予以佐证，也未申请鉴定房屋质量问题成因且宜居公司不予认可，本院依法不予采信；2.碧浪湖幼儿园提交的申请说明及问题反馈意见，未提供相关证据佐证且宜居公司不予认可，本院依法不予采信；3.碧浪湖幼儿园提交的施工合同签订书、预算清单、收据，来源合法、客观真实、与本案有关联性，可以作为本案证据使用；4.碧浪湖幼儿园提交的退费收据，与本案缺乏关联性且宜居公司不予认可，本院依法不予采信。本院经审理查明事实如下：2017年1月23日，芜湖市国有资产监督管理委员会给宜居公司下发《关于同意芜湖宜居投资（集团）有限公司出租宜居春水湾、宜居香城湾配套幼儿园用房的批复》，《批复》内容为：为盘活宜居公司闲置资产，提高资产使用效率，芜湖市国有资产监督管理委员会经研究，同意宜居公司对外公开挂牌出租依据春水湾配套幼儿园用房（3013.3平方米）、宜居香城湾配套幼儿园用房（8257平方米），租期不超过5年，租金不低于评估价。2017年4月18日，宜居公司（出租方、甲方）与碧浪湖幼儿园（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定宜居公司将依据香城湾小区配套幼儿园用房出租给碧浪湖幼儿园，建筑面积为8257平方米，总层数为3层，出租标的为1-3层，规划用途为幼儿园，租赁期限为2017年9月1日至2022年8月31日止的五年，合同签订之日至2017年9月1日期间不免除乙方在本合同约定的相关责任和义务。案涉出租标的通过安徽长江产权交易所公开挂牌出租，广泛征集意向竞租方，采用网络竞价的方式确定乙方为最终承租方，租金总额5215300元，每个合同年度的租金为合同约定租赁年限总租金的平均值即1043060元，合同签订后，乙方在安徽长江产权交易所有限公司报名时交纳的交易保证金40万元自动转为合同约定租金的一部分。第一个合同年度租金自合同生效之日起5个工作日内，由乙方支付至安徽长江产权交易所指定账户，以后合同年度的租金在上一个合同年度结束前1个月内由乙方支付至甲方指定账户，先付租金后使用，否则甲方可单方解除合同并追究乙方违约责任。自合同生效之日起5个工作日内，乙方向安徽长江产权交易所指定账户交纳合同履约保证金30万元，履约保证金不计息。双方在合同第四条中约定，甲方承诺案涉产权出租系甲方真实意思表示，出租产权权属清晰，甲方对该产权拥有合法的处置权且实施不存在限制条件，乙方承诺乙方已现场勘查了出租标的，已全面了解出租标的水、电、消防、质量、外观等情况，且无异议，由此产生的任何投资风险自行承担，与甲方无关；出租标的用于开办幼儿园时，乙方自行办理开办幼儿园所需的所有合法审批手续，自行承担费用，与甲方无关；租赁期限内，乙方自行负责出租标的的日常维护、维修，按照有关部门规定安全使用水、电等。合同还约定，乙方未按合同约定支付租金、未按合同第四条中乙方承诺履行时，甲方有权单方解除合同并要求乙方向甲方按合同约定的履约保证金金额支付违约金，给甲方造成损失的，还应承担赔偿责任。甲方未按合同约定办理出租标的移交、未按合同第四条中甲方承诺履行时，乙方有权单方解除合同并要求甲方向乙方按合同约定的履约保证金金额支付违约金，给乙方造成损失的，还应承担赔偿责任。合同还约定，合同争议处理过程中，违约方应承担守约方为维护合法权益所支付的差旅费、调查取证费、诉讼费、仲裁费、律师费等全部费用，宜居公司、碧浪湖幼儿园在合同上签字、盖章确认。后碧浪湖幼儿园未支付2018年9月1日至2019年8月31日的1043060元租金，宜居公司索要未果后起诉至法院。审理过程中，碧浪湖幼儿园向本院提出鉴定申请，要求对案涉房屋质量进行鉴定并评估修缮费用，后碧浪湖幼儿园以房屋质量问题是既定事实、应由出租方承担修缮义务、鉴定费用过高等理由向本院申请终止鉴定。庭审过程中，对于宜居公司要求碧浪湖幼儿园支付租金的诉请，碧浪湖幼儿园认为案涉承租房屋存在质量问题，宜居公司应承担相应的维修义务，且因房屋质量问题导致其为维修房屋花费了相应维修费用，产生了学生退学等损失，提交了施工合同签订书、预算清单、收据等证据为依据。另查明：原告宜居公司为处理案涉纠纷委托律师处理诉讼事宜，为此支出律师费37000元。本院认为，结合本案的证据材料及庭审中宜居公司、碧浪湖幼儿园的陈述，本案的争议焦点为：1.宜居公司的诉请应否支持；2.碧浪湖幼儿园所主张的房屋维修费用、因房屋质量问题导致的损失有无依据。一、宜居公司的诉请应否支持根据前述查明的事实，宜居公司与碧浪湖幼儿园签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，原告所主张的2018年9月1日至2019年8月31日期间房屋租金，应在上一个合同年度结束前1个月内由碧浪湖幼儿园支付至宜居公司指定的账户，即应在2018年8月31日前支付。现碧浪湖幼儿园以房屋存在质量问题、宜居公司未尽到维修义务且碧浪湖幼儿园在诉前已经向宜居公司提交了因房屋质量问题请求减免租金的申请为由不予支付，对此本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》第四条明确约定，乙方即碧浪湖幼儿园承诺其已现场勘查了出租标的，已全面了解出租标的水、电、消防、质量、外观等情况，且无异议，由此产生的任何投资风险自行承担，与甲方（宜居公司）无关，碧浪湖幼儿园在承租时对案涉房屋质量没有异议，此外在本案审理过程中，碧浪湖幼儿园先申请鉴定后又撤回鉴定，对案涉房屋质量问题成因未申请鉴定，其所举证据亦不能证明案涉房屋质量问题系宜居公司所致，其辩称意见难以达到其证明目的，应依法承担举证不能的法律后果。碧浪湖幼儿园未按期支付宜居公司租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故本院对宜居公司要求碧浪湖幼儿园支付2018年9月1日至2019年8月31日期间房屋租金1043060元的诉请，依法予以支持。关于宜居公司主张的逾期付款利息，由于双方签订的合同对逾期付款利息未有明确约定，本院综合本案事实酌定碧浪湖幼儿园支付宜居公司以未付款项1043060元为基准，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的自起诉之日（2019年4月22日）起至款项付清之日止的逾期利息。二、碧浪湖幼儿园所主张的房屋维修费用、因房屋质量问题导致的损失有无依据碧浪湖幼儿园主张承租宜居公司的案涉房屋存在质量问题，并因房屋质量问题导致其寻找第三方维修，产生了相应的维修费用和生源下降等损失，但碧浪湖幼儿园既未对房屋质量问题申请鉴定，所举证据已达不到其证明房屋质量问题成因系宜居公司过错所致，应依法承担举证不能的法律后果，本院依法对其反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、湖州市吴兴区碧浪湖幼儿园于本判决生效后十日内支付芜湖宜居投资（集团）有限公司房屋租金1043060元及逾期付款利息（利息以1043060元为基准，自2019年4月22日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至款项付清之日止）；二、驳回芜湖宜居投资（集团）有限公司的其他诉讼请求；三、驳回湖州市吴兴区碧浪湖幼儿园的反诉请求。如湖州市吴兴区碧浪湖幼儿园未按本判决书指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14724元，由湖州市吴兴区碧浪湖幼儿园负担13927元，芜湖宜居投资（集团）有限公司负担797元；反诉案件受理费减半收取6483元，由湖州市吴兴区碧浪湖幼儿园负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 员  万 洪二〇一九年十一月二十日法官助理  汤峻崎书 记 员  李舒鸿附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。