陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕09民终697号 上诉人（原审被告）：安康市城市公共交通运输有限公司，住所地陕西省安康市汉滨区。 统一社会信用代码：9161090066796203XB。 法定代表人：张策治，公司总经理。 委托诉讼代理人:王新，系公司副总经理。 委托诉讼代理人：刘某某，陕西宁康律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安康市福兴房产开发集团有限责任公司，住所地陕西省安康市汉滨区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX0506。 法定代表人：汪富新，公司董事长。 委托诉讼代理人：张芝铭，系公司职员。 委托诉讼代理人：张勇，陕西理衡律师事务所律师。 上诉人安康市城市公共交通运输有限公司（以下简称“公交公司”）因与被上诉人安康市福兴房产开发集团有限责任公司（以下简称“福兴公司”）合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2016）陕0902民初2320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人公交公司委托诉讼代理人王新和刘某某、被上诉人福兴公司委托诉讼代理人张芝铭和张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 公交公司上诉请求:撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、福兴公司已经依据《土地使用权转让合同》办理并取得了《国有土地使用证》，这是公交公司全面履行合同的标志，公交公司不存在违约行为。本案所涉及的《土地使用权转让合同》不同于一般民事合同，因合同标的为国有土地使用权，因此该合同是一份典型的行政合同。福兴公司在一审中提出的东面通道和南面消防通道问题也是合同中的一部分内容。按照《物权法》、《土地管理法》及国有土地使用权转让的法规规定，国有土地使用权转让必须按照法定程序办理，即由县级以上人民政府审批、办理过户登记并颁发国有土地使用权证书，在整个过程中是以政府的行政行为为主导，以行政审批、过户登记颁发国有土地使用权证书等行政行为为标志。一审法院已经查明安康市人民政府于2011年5月27日就给福兴公司颁发了《国有土地使用证》，且福兴公司至今并未就办证提出任何异议或意见，这就证明合同已经全面履行。2、《土地使用权转让合同》因政府登记发证而上升为物权保护范畴，一审法院以合同纠纷审理本案显属错误。福兴公司关于公交公司将东面通道封堵，将消防通道占用，并以此认为公交公司违反了土地使用权转让合同义务的上诉理由，是福兴公司单方错误认识。2011527福兴公司与公交公司签订的土地使用权转让合同所体现的债权因政府登记发证行为而上升为物权保护范畴，福兴公司就不能再按照合同债权纠纷来主张权利，若发生公交公司将东面通道封堵、占用消防通道等行为，就属于排除妨碍、恢复原状的物权纠纷，一审法院按照合同纠纷审理本案是错误的。3、东面通道和南面消防通道本属于公交公司权利范围，公交公司封堵或占用并未损害福兴公司的权利。首先，一审法院错误认定公交公司占用了东面的通道和南边的消防通道。东面安全通道，合同约定的很清楚，即东面安全通道除公交大厦建设通道外属于福兴公司所有，建设通道是公交公司修建公交大厦时，因空间狭小，为了解决建筑物资上下运输难题而将大厦内已经建好的东面一层部分房屋作建设通道临时使用，大厦竣工后，因无需继续运输建筑物资，该建设通道占用的房屋就自然恢复了公交大厦的整体使用功能，不再作为公共通道使用。南边消防通道的具体位置在合同里确定的非常具体，就是在公交公司商场南墙沿向南9米为消防通道，产权各4.5米，这里的公交公司商场南墙沿应该是公交公司商场最南边的建筑物的墙沿。而且，在双方签订合同时，公交公司已经将整个公交大厦主体建设完毕，南边的地下室出口及办公用房屋已经建好，公交公司不可能将已经建好的建筑物出卖给福兴公司。其次，公交公司已就通道和消防通道的登记问题向陕西省政府提出了行政复议，省政府以时效为由不予受理，该案目前还在省高级法院审理当中。4、一审程序严重错误。由于福兴公司所提供的《国有土地使用证》没有明显的四至界畔，且安康市政府在为福兴公司办理《国有土地使用证》时也未将公交公司所持有的《国有土地使用证》收回。在一审中，公交公司发现福兴公司委托金城测绘公司所作的测绘报告在确定通道和消防通道的位置上存在错误，申请重新鉴定，当得知金城测绘公司所作测绘报告中采用的坐标点来源于安康市政府后，公交公司认为安康市政府提供的界畔坐标存在错误，公交公司立即申请复议后又提起行政起诉，在陕西省高级人民法院没有下达判决，无法确定四至界畔的情况下，一审法院却作出了判决，一审程序违法。5、福兴公司的诉讼请求已经超出法定时效保护范畴。20115公交公司与福兴公司之间的国有土地使用权转让合同在2011年5月已经履行完毕，至2016年已满5年，且在过去5年，福兴公司从未提出过合同履行问题，福兴公司提出诉讼主张时超过了法律保护的时效期间，不受法律保护。 福兴公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、土地转让合同签订后，福兴公司交付了土地转让费，公交公司也将转让土地交付给了福兴公司，其后安康市政府也向福兴公司颁发了国有土地使用证，福兴公司也在转让取得的土地上进行了开发建设。本案涉及的土地转让之后，在一些伴随义务上公交公司存在违约，也就是公交公司占用消防通道修建临时办公用房，封堵东面通道，改建成门面房，对外出租盈利。一审法院认定公交公司的上述行为违反合同约定，构成违约，并判决公交公司支付违约金，所作判决是正确的。2、本案不存在公交公司所提到的土地权属问题，涉案纠纷属于合同纠纷。关于公交公司提出的诉讼时效问题，一审法院没有采纳是正确的。3、行政诉讼不影响本案的审理。行政案件是为了解决共同通道的权属，本案涉及的是约定的共同消防通道的使用问题，这个属于相邻关系，双方没有争议，即使公交公司提起了行政诉讼，也不影响本案的审理。 福兴公司向一审法院起诉请求：1、依法确认公交公司建临时办公用房占用消防通道的行为构成违约；2、依法确认公交公司未经福兴房产公司同意擅自将东面通道封堵的行为构成违约；3、依法确认公交公司未向福兴公司履行完整交地的义务的行为构成违约；4、判由公交公司继续履行合同，立即打通东面通道并拆除有关装修材料，拆除临时办公用房，向福兴公司完整交付土地，并办理交地手续；5、公交公司承担违约责任，向福兴公司支付土地转让总价款15%违约金165万元；6、诉讼费由公交公司承担。 一审法院认定事实：2009年6月30日，安康市人民政府给公交公司颁发安国用（09）第3398号国有土地使用权证，国有土地使用权证上载明土地使用权人为公交公司，座落安康市XX路XX号，使用权类型为出让，使用权面积为5697.24㎡，并附有宗地图。2009年7月8日，汉滨区城乡建设局给公交公司颁发了建筑工程施工许可证，工程名称为综合大厦，建设地址安康市XX路XX号。建设施工合同开工日期2009年7月8日，竣工日期2010年12月8日。2010年8月18日，以公交公司为甲方，福兴公司为乙方，双方签订一份土地使用权转让合同，约定公交公司将位于XX路XX号部分土地使用权，经过政府招、拍、挂的形式转让给福兴公司，相关手续及费用由福兴公司承担并办理。合同第一条规定，转让土地四至界畔：北起甲方自建商场南墙沿向南9米为甲乙双方共同消防通道，产权各4.5米；自乙方所有4.5米消防通道向南的地块产权归乙方；乙方商住楼南沿以南至甲方1号楼家属楼北墙皮之间为甲乙双方公共用地；甲方1号家属楼与乙方商住楼之间的间距按照建设规划要求，其产权划分为1号家属楼北墙皮以北10米平行线为界，产权归甲方，平行线向北至乙方商住楼南墙皮产权归乙方；东以市政府家属院墙为界；西以城建商住楼东侧墙面与南侧墙面的夹角点参照南侧墙面向南垂直线为界（乙方商住楼西面突出部分可向西延伸，XX城XX楼通道东侧墙面与南侧墙面的夹角点，参照南侧墙面向南垂直）；西面安全通道产权归甲方，东面安全通道产权除公交大厦建设通道外产权归乙方（东西通道为两家共用通道并无偿使用）；双方共用场地绿化及公共设施由乙方负责，费用由乙方承担，任何一方不得在此公共场地上设置建筑物。合同第二条规定，土地转让价为11000000元，付款方式另行书面约定。合同第四条规定，乙方按约付款，甲方向乙方交付土地使用权证及相关过户资料，由乙方办理更名过户手续，甲方应积极配合；乙方付清全部价款，甲方交付转让土地。合同第五条规定：1、甲方负责将出让的土地完整的交付乙方；2、乙方施工期间，四邻关系由乙方负责协调，甲方配合；3、甲方出让给乙方的土地上的所有建筑物及附属物由乙方拆除，甲方不要任何补偿；4、如因甲方原因（土地权属争议）导致该土地无法过户，乙方有权终止本合同，视为甲方违约，甲方应承担违约责任。合同第六条规定：违约方向对方支付土地转让总价款15％的违约金，同时对方有单方面终止合同的权利，造成的一切法律责任和经济责任均由违约方承担。合同签订后，福兴公司按合同向公交公司交纳了转让费，公交公司将转让土地交付福兴公司。2011年5月27日，安康市人民政府给福兴公司颁发了安国用（2011）第4286号国有土地使用证，土地面积为3270.51平方米。当日，安康市人民政府在公交公司的土地使用权证的记事栏书写备注：根据安市土所发（2011）42号”关于福兴公司受让国有土地使用权的批复”核减该宗地使用权面积3270.51㎡，剩余2426.73㎡。双方在履行合同中，公交公司在消防通道上修建了临时办公用房，并将其所有的大厦东面的通道封堵，改为门面房出租。2016年7月6日，福兴公司以公交公司的违约行为严重影响福兴公司商品房销售，造成严重损失为由，给公交公司及其法定代表人发出要求其迅速打通东面通道、拆除临时办公用房、完整交付土地的函，要求公交公司在10日内打通东面通道，拆除有关装修材料，立即拆除临时办公用房，向福兴公司完整交付土地，并办理交地手续；否则将提起诉讼，追究公交公司的违约责任，按合同约定，公交公司支付土地转让总价款15％的违约金，不足以弥补经济损失的，还应承担赔偿责任。2016年7月15日，公交公司给福兴公司及其法定代表人复函，认为东面通道应为除公交大厦建设通道外的通道，是大厦东面墙皮以外至围墙之间的通道，因长期闲置，临街被其他住户房屋挡住，就临时占用少部分位置搭建厕所外没有其他临时占用行为，会及时拆除；关于办公用房建设在大厦商场地下一层突出地面的顶板之上，地下一层作为停车场，属于整个大厦商场的共同部分，合同约定的商场南墙沿指地下一层停车场通道南边外沿，大厦商场南部建筑部分西侧是进入地下一层的车辆坡道，东侧地下一层的顶板突出地面，不可能是消防通道，不存在占用消防通道修建临时办公用房的事实；关于交付土地，办理交地手续，福兴房产公司已取得国有土地权证，并已开始施工建设，不存在交付土地，办理交地手续，福兴公司存在违约行为，将追究违约责任。后双方对争议协商未果，福兴公司遂提起诉讼。一审另查明，福兴公司在诉讼中，申请对其与公交公司争议的地界，指定有资质的单位进行勘测定界。2017年11月10日，安康市金城测绘有限公司做出安金测2017第（0043）号测绘成果报告书，标注了双方的界址点坐标。公交公司对测绘成果报告书不服，申请重新鉴定，因双方对地界权属划分争议较大，对外委托重新鉴定无法继续进行。公交公司遂以其对安康市人民政府为福兴公司颁发国有土地使用证的行政行为不服申请行政复议。陕西省人民政府于2018年8月27日做出陕政复驳字（2018）79号驳回行政复议申请决定书，驳回公交公司的行政复议申请。2018年9月7日，公交公司又提起行政诉讼，西安铁路运输中级法院于2018年11月16日作出（2018）陕71行初784号行政判决，驳回公交公司的诉讼请求。公交公司又提起上诉，目前该案正在审理中。 一审法院认为，福兴公司与公交公司签订的土地使用权转让合同合法有效。福兴公司已按合同约定向公交公司支付了土地使用权转让价款，公交公司亦向福兴公司交付了所转让的土地，福兴公司已办理了土地使用权证。因合同关于土地四至界畔约定：北起公交公司自建商场南墙沿向南9米为双方共同消防通道，且公交公司的商厦修建于转让合同之前，目前已形成固定建筑，故公交公司修建临时办公用房占用消防通道的行为构成违约；又因合同约定东以市政府家属院墙为界，东面安全通道产权除公交大厦建设通道外产权归福兴公司，东西通道为两家共用通道并无偿使用，故公交大厦通道产权归公交公司，但福兴房产公司对该通道有权无偿使用，现公交公司未经福兴公司同意，擅自将该通道封堵作为门面房出租，违反了合同约定，其行为构成违约。《中华人民共和国消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，公交公司应将封堵的东面通道打通，并拆除在消防通道上修建的临时办公用房。因公交公司的行为已构成违约，应按合同违约责任约定向对方支付违约金，故对福兴公司要求公交公司支付土地转让总价款15%的违约金1650000元的诉讼请求，予以支持。对公交公司关于双方合同已履行完毕，不存在违约，福兴公司将本案案由确定为合同纠纷错误，且争议发生在国有土地使用权转让后，不属于民事案件受案范畴，福兴公司起诉已过诉讼时效的辩解意见，因土地使用权转让合同在土地四至界限中对消防通道和安全通道的产权及使用权明确进行了约定，公交公司在消防通道搭建临时建筑物，并将安全通道封堵，违反了合同的约定，且该违约行为一直持续存在，故对公交公司的辩解理由，不予采纳。对公交公司关于诉争的国有土地使用权在登记上存在错误，正在通过诉讼的方式解决，目前还在陕西省高级人民法院审理当中，本案应中止审理的辩解意见，因公交公司就安康市人民政府为福兴公司颁发国有土地使用证提起行政诉讼的行为，不影响土地转让合同中对共用消防通道及东、西安全通道为两家共用通道并无偿使用的约定，故对公交公司的辩解理由，不予采纳。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、安康市城市公共交通运输有限公司占用消防通道修建临时办公用房的行为构成违约。二、安康市城市公共交通运输有限公司未经安康市福兴房产开发集团有限责任公司同意擅自将东面通道封堵的行为构成违约。三、安康市城市公共交通运输有限公司在判决生效后十日内打通东面通道并拆除有关装修材料，拆除占用消防通道修建的临时办公用房。四、安康市城市公共交通运输有限公司在判决生效后十日内向安康市福兴房产开发集团有限责任公司支付土地转让总价款15%的违约金1650000元。五、驳回安康市福兴房产开发集团有限责任公司的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有就诉讼请求和答辩主张提交新证据。根据当事人签订的《土地使用权转让合同》，二审认定以下事实：合同关于涉案转让土地面积，约定以四至界畔测量面积为准，合同中未载明具体土地亩数；合同约定转让土地的北址方位在公交公司所建综合商场大厦以南；转让土地时，公交公司所建综合商场大厦主体已完工，负一层车库建筑房屋分户平面图载明，负一层车库东西两端建筑有向南4.50m车库建筑。其中，东端向南车库面积为4.50x17.00平米，西端向南车库面积为4.50x12.60平米；从综合商场大厦西端一层地面至负一层地面设计建设有一自西向东4.5m宽斜坡通道；公交公司所建办公用房建在综合商场大厦东端负一层车库屋顶之上。本院二审查明的其他事实，与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点主要有两个问题。一是转让土地北址界线的确定问题。二是合同中约定的东面安全通道位置问题。一、关于转让土地北址界线问题。因转让土地时，公交公司所建综合商场大厦主体工程已完工，该工程负一层设计有地下车库及出入地下车库4.5米宽坡道，故45应由此认定双方转让土地的北址界线为公交公司所建出入地下车库坡道南侧形成的墙沿。二、关于合同中约定的东面安全通道位置问题。按照转让合同规定，东面安全通道产权除公交大厦建设通道外产权归福兴公司，该规定明确将公交公司所建公交大厦一楼东侧所留通道除外，故合同中约定的东面安全通道位置应为综合商场大厦以东和市政府家属院围墙之间形成的巷道，综合商场大厦建设通道的产权和使用权应属公交公司享有。一审法院关于公交公司占用消防通道和综合商场大厦建设通道的认定，以及所作由公交公司承担违约责任的判决，属认定事实错误，本院予以纠正。 综上所述，公交公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2016）陕0902民初2320号民事判决； 二、驳回陕西省安康市福兴房产开发集团有限责任公司的诉讼请求。 一审案件受理费19650元，二审案件受理费19650元，均由安康市福兴房产开发集团有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 帅文婷 审 判 员 巩伟军 审 判 员 刘新建 二〇一九年十一月二十五日 法官助理 贾 典 书 记 员 冉纯丹 1