济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初5006号 原告：冯启，男，1993年12月11日出生，汉族，住济南市。 被告：刘兴辉，男，1977年11月20日出生，汉族，户籍所在地山东省梁山县，现住济南市槐荫区。 被告：郭海静，女，1977年5月8日出生，汉族，户籍所在地山东省梁山县，现住济南市槐荫区。 原告冯启与被告刘兴辉、被告郭海静（以下简称两被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。冯启、刘兴辉到庭参加诉讼，郭海静经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯启向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理房产过户手续；2.请求法院判令被告支付100万元的10%的违约金；3.请求法院判令被告承担其诉讼费用。 事实与理由：因被告在邮政银行逾期80万元，急于卖房，于是被告找到原告，经双方协商，于2019年6月20日签订商品房买卖合同，被告以100万元将位于槐荫区绿地国际花都二区4号楼1-xxxx卖予原告。原告于合同签订之日当天已将全部房款交予被告，被告收到房款后七日内协助办理过户手续。因是全款又没有过户，原告恐发生变化，故让被告将房产抵押在原告名下。现经原告多次催被告仍以各种理由推脱其责任，被告行为已严重损害了原告利益。为此，原告为维护自身的合法权益。特向人民法院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。 刘兴辉辩称，我和原告之间是借款行为，不是房屋买卖关系。可以提交借款合同。我不同意给原告办理过户，也不同意支付违约金。 郭海静未作答辩。 当事人围绕其诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。冯启向本院提交了房屋买卖合同、收到条、转账凭证，刘兴辉向本院提交了借款抵押合同、权属状况信息、转账凭证电子回单，当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。由上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 刘兴辉称其与郭海静系夫妻关系。坐落于济南市槐荫区绿地国际花都****楼**房屋（以下简称xxxx号房屋）登记的所有权人为郭海静，所有权登记时间为2018年1月24日。 冯启与两被告之前并不相识。后因刘兴辉银行贷款出现逾期，需要筹集资金还贷，经他人介绍，冯启与刘兴辉相识。2019年6月20日，郭海静作为卖方（甲方），冯启作为买方（乙方），双方签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将xxxx号房屋以100万元的价格卖予乙方。先付款，付款后七日办理过户手续，如甲方未在7天内办理房产过户手续，甲方应退回乙方已支付房款，并赔偿乙方已支付房款二倍金额作为违约金。过户产生的费用由甲方承担。该合同还约定了其他内容。 同日，两被告还作为借款人与冯启签订《房屋抵押借款合同》一份，约定冯启向两被告出借120万元，用于资金周转，债务履行期限为2019年6月20日至2019年7月19日，利率为月息3%，逾期不能偿还本金的，每天支付5%的利息并承担总额20%的违约金。双方同意以xxxx号房屋作为上述借款的抵押担保。该合同还约定了利息等其他内容。签订该合同当日郭海静向冯启办理了xxxx号房屋的抵押登记。 冯启于2019年6月20日向两被告支付100万，由两被告向冯启出具了“今收到购房款人民币1000000元”的收条。刘兴辉于该日向耿丹转账24000元，于6月27日及28日分别向冯启转账3000元，于2019年7月24日及9月9日分别向冯启转账10000元。 冯启称，因刘兴辉需要偿还银行贷款，想通过卖房的方式筹集资金，其老乡耿丹介绍其与刘兴辉相识，其与刘兴辉的妻子郭海静签订了上述房屋买卖合同。因担心合同约定的期限内两被告无法向其转移房屋的所有权，其又与两被告签订了抵押借款合同，并办理了涉案房屋的抵押登记，以担保后续房屋买卖合同的履行。但合同约定的过户期限届满后，郭海静未履行合同义务，故其要求两被告继续履行合同。其向两被告支付的100万元为购房款而非借款。刘兴辉转给耿丹的钱并非向其支付，后续其收到了刘兴辉转付的26000元款项，但该款项是双方协商的逾期办证的违约金。 刘兴辉称，其系通过其贷款银行的工作人员张凯介绍与冯启相识。其真实意思为借款过桥，而非出售房屋。为了担保后续还款，其在冯启的要求下签订了抵押借款合同、办理了涉案房屋的抵押登记并签订了房屋买卖合同。双方之间的真实关系为民间借贷而非房屋买卖，借款的真实期限为7天，借款利息为每天3000元。耿丹的账户系冯启提供，其向耿丹支付的24000元系提前支付的8天利息，之后的26000元也是向冯启支付的借款利息。 另查明，本案在本院诉前调解阶段，郭海静作为冯启的委托诉讼代理人参加了与冯启的诉前调解程序。在该调解程序中，郭海静并未提及其与冯启之间存在借贷关系。其答辩意见为，因为孩子明年上学，涉案房屋为学区房，所以其现在不想卖房子了，想把钱退还冯启。调解中郭海静并称其同意在2019年8月20日前把全部“房款”退还冯启。调解后双方签订《协议书》一份，内容为：“一、被告于2019年8月20日之前，向原告冯启退还房屋价款100万元，以及支付违约金。二、上述违约金计算方式为：违约金是自2019年6月20日起，到被告实际付清之日止的期间，按每月3万元的标准计算，不足一个月的，按每天1千元的标准支付违约金。”冯启称，因两被告没有按照上述协议向其退还房款及支付违约金，故其要求两被告继续履行原房屋买卖合同向其办理房屋所有权转移登记手续。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为双方之间存在的系房屋买卖合同关系还是民间借贷合同关系。现双方一致的意见为，双方之间虽然在同一日签订了两份法律性质不同的合同，但均认可仅有一份可代表双方之间真实的法律关系。通过审理中对双方证据的分析，本院认为双方之间系房屋买卖合同关系，主要原因为：首先，郭海静与冯启签订的房屋买卖合同明确了双方之间交付房款取得房屋所有权的核心意思表示，并不存在郭海静到期不偿还借款，冯启有权要求履行房屋买卖合同的让与担保性约定。其次，两被告向冯启出具的收条中明确记载为收取的购房款。再次，郭海静作为登记的房屋所有权人，及房屋买卖合同的签订人，其在本院诉前调解阶段并未提及其与冯启之间不存在真实的房屋买卖关系，也认可了收取的冯启的款项为购房款的事实，同时在双方签订的协议书中再次明确了“退还房屋价款100万元”。郭海静作为房屋买卖合同直接的合同相对方并未否认房屋买卖关系的真实性，其也未出庭对冯启有关双方之间存在房屋买卖合同关系提出异议。最后，冯启对同时签订两份合同所作出的以抵押登记的方式担保房屋买卖合同履行的解释，也属合理解释。因此，本院对刘兴辉提出的双方之间为民间借贷关系的答辩意见，不予采纳。 现冯启要求两被告履行房屋买卖合同的约定向其转移涉案房屋的所有权。但冯启已经与郭海静签订了《协议书》，该协议书中双方已经协商一致，同意不再履行涉案的房屋买卖合同，并由两被告退还冯启购房款。即该《协议书》已经解除了双方之间的房屋买卖合同关系。冯启在本案中予以反悔，要求两被告继续履行房屋买卖合同向其转移涉案房屋的所有权，无事实和法律依据本院不予支持。因冯启所要求两被告支付的违约金系基于两被告逾期不履行所有权转移登记义务而提出，而非逾期不退还购房款而提出，在其要求转移房屋所有权的诉讼请求本院未予支持的情况下，对其基于该请求提出的违约金诉讼请求，本院亦不予支持。对于房屋买卖合同解除后双方之间的纠纷，冯启可另行解决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回冯启的诉讼请求。 案件受理费13800元，减半收取计6900元，由冯启负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 张 斌 二〇一九年十一月十五日 书记员 裴立红