宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初928号原告：中卫市锦江大酒店应理南街店。统一社会信用代码：92640501MA761W2Q3Y。经营者：胡建江，男，生于1962年2月2日，汉族，陕西省西安市人，住陕西省西安市碑林区书院门63号。身份证号：×××。委托诉讼代理人：刘某1，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：郭某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。被告：宁夏巨怪影视传媒有限公司。统一社会信用代码：91640500317726256M。法定代表人：郭某。原告中卫市锦江大酒店应理南街店与被告郭某、宁夏巨怪影视传媒有限公司（以下简称巨怪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘某1、被告郭某及被告巨怪公司的法定代表人郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年9月15日、2017年11月10日签订的两份《房屋租赁合同》；2.判令二被告向原告支付欠款235776.86元，其中房屋租赁费150833元（租赁费计算至2019年1月1日，2019年1月1日之后的租赁费计算至所有租赁费全部付清之日止）、暖气费27592.86元、水费240元、电费1501元、电梯费1200元、违约金54410元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告分别于2017年9月15日、2017年11月10日签订《房屋租赁合同》两份，约定，被告承租原告位于中卫市沙坡头区应理南街锦江大酒店5楼和2楼的房屋，租赁期限分别为2017年10月1日至2021年10月1日、2017年12月1日至2021年12月1日，租金分别为6万元/年、7万元/年，租赁期间被告承担水费、电费、暖气费以及电梯费等费用。同时约定若被告拖欠租金超过一个月，原告有权解除双方签订的《房屋租赁合同》以及违约方承担相应的违约责任等。合同签订后，原告依约向被告交付了上述房屋，被告也实际使用了上述房屋，但未按约定支付租赁费及其他费用。2018年8月20日，经原、被告协商，双方签订《交款协议》一份，被告承诺于2018年9月30日前交清所欠房租及其他费用，否则承担未缴纳费用30%的违约金，且原告有权向原告所在地法院提起诉讼。后经原告多次催要，二被告始终以各种理由推诿不予支付租赁费及其他费用。为此，原告诉至人民法院。审理过程中，原告对事实补充如下：2018年8月20日，原告与被告郭某以书面协议约定被告于2018年9月30日交清所欠5楼房租6万元，暖气费9723元、电梯费1200元、电费1501元、水费240元，但被告至今未付。被告郭某、巨怪公司辩称，2017年10月1日，被告租赁原告锦江大酒店应理南街店五楼房屋时，原告的经营者胡建江告诉被告先使用后支付租赁费，由胡建江找工人对被告租赁的五楼房屋装修，装修费由被告郭某承担。2017年10月17日，涉案五楼房屋开始装修，2018年3月被告进入办公。在此期间原告并未提供供暖服务。被告于2018年1月租赁了原告锦江大酒店应理南街店二楼的营业房。2018年3月，被告与原告的工作人员孟波协商不再租赁，但孟波说等胡建江回来再处理。2018年8月，胡建江与被告郭某进行了协商，但协商无果后原告起诉。涉案二楼的房屋被告自始至终未使用过。2019年3月，胡建江、孟波与被告郭某协商以涉案租赁费入股被告巨怪公司未果。涉案两份《房屋租赁合同》的租赁费被告未支付过。2019年10月15日，被告郭某接到孟波电话要求交房屋租赁费，被告试图将办公用品搬出涉案房屋，但是遭到原告保安的阻拦。因原告扣押被告办公用品导致被告无力办公，致使公司解散。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人提交的证据，本院认定如下：原告提交的证据一《房屋租赁合同》三份（原件）、《交款协议》、证据二发票、《采暖费收缴通知单》，证据三照片、证据四《协议书》，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告所主张的事实，对其证明效力予以确认。被告提交的证据一微信朋友圈截图，因无法核实其真实性，对其证明效力不予确认；证据二证人刘某2、闫某、俞某1、杨某证言，经审查，证人刘某2、闫某、俞某2系被告巨怪公司员工、证人杨某与被告郭某系母子关系，各证人与被告郭某、巨怪公司之间有利害关系，且证人证言也无法达到被告证明目的，故对其证明效力不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于中卫市××区房屋一套（房屋建筑面积318.8㎡）出租给被告，租赁期限自2017年10月1日起至2021年10月1日止；房屋租赁费为6万元/年；租金按年结算，被告在每年第一个月的1日支付给原告；租赁期间，水费、电费、物业费、暖气费等费用由被告承担；如一方违约，应按年度向对方支付年租金20%的违约金；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将涉案房屋交付给了被告，但被告未向原告支付上述房屋租赁费。2017年11月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于中卫市××区房屋一套（房屋建筑面积281.86㎡）出租给被告，租赁期限自2017年12月1日起至2022年12月1日止；房屋租赁费为7万元/年；租金按年结算，被告在每年第一个月的1日支付给原告；租赁期间，水费、电费、物业费、暖气费等费用由被告承担；如一方违约，应按年度向对方支付年租金10%的违约金；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将涉案房屋交付给了被告，但被告未向原告支付上述房屋租赁费。2018年8月20日，原告的工作人员孟波与被告郭某签订《交款协议》一份，内容为：乙方郭某于2017年10月1日承租我锦江大酒店应理南街店5楼318.8平米的写字楼用于办公，合同约定2017年10月1日支付60000元租金，至今未交，现商定乙方于2018年9月30日前交清所欠房租60000元、暖气费9723元、电梯费1200元、电费1501元、水费240元，合计72664元，否则乙方需向甲方额外支付总金额30%的滞纳违约金，如乙方不执行此协议，甲方可向当地法院提起诉讼，要求乙方偿还欠款及赔偿滞纳违约金。协议签订后，被告未向原告支付租赁费及其他费用。2019年4月21日，孟波与被告郭某签订《协议书》一份，内容为：今我锦江大酒店应理南街店与郭某、宁夏巨怪影视传媒有限公司关于郭某租赁我酒店二楼、五楼写字楼相关事宜达成协商合意，郭某在半月内给予我们处理方案，如若不成自租赁合同签订之日起相关租赁费由沙坡头区人民法院判决处理。协议签订后，被告仍未向原告支付租赁费及其他费用。为此，原告诉至本院并提出上述诉讼请求。另查明，中卫市宏建热力有限公司对于涉案房屋暖气费的收费标准为6.1元/㎡。本院认为，原、被告于2017年9月15日、2017年11月10日签订的两份《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。本案中，原告作为出租人按约将涉案房屋交付给被告使用，被告作为承租人应当按照合同约定履行义务，但其并未按合同约定向原告支付租赁费，其行为已构成违约，故原告要求解除与被告之间房屋租赁合同的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。关于原告要求被告支付涉案房屋租金的诉讼请求。经核，在原告与被告于2017年9月15日签订的《房屋租赁合同》中，被告欠付原告2017年10月1日至2019年1月1日期间的租赁费为75000元。在原告与被告于2017年11月10日签订的《房屋租赁合同》中，被告欠付原告2017年12月1日至2019年1月1日期间的租赁费为75833元。上述租赁费合计150833。对于原告要求2019年10月1日之后的租赁费计算至全部租赁费付清之日止的诉讼请求。根据本案涉案房屋在原告酒店内的客观事实及被告仍占用原告涉案房屋的实际情况，租赁费应当按照合同约定计算至被告腾空房屋并向原告返还房屋之日止，而不应计算至租赁费付清之日止。对于原告要求被告支付暖气费、水费、电费、电梯费的诉讼请求。因双方在合同中对于上述费用的承担进行了约定，且原告与被告郭某于2018年8月20日签订《缴款协议》对暖气费、水费、电费、电梯费进行了结算，其中水费240元、电费1501元、电梯费1200元。因此，被告应当按照双方结算的数额向原告支付上述费用。对于原告要求被告支付暖气费的诉讼请求。经核，原告按照中卫市宏建热力有限公司对于涉案房屋的收费标准6.1元/㎡计算2017年9月15日《房屋租赁合同》项下暖气费15557.44元（6.1元/㎡×318.8㎡×8个月）、2017年11月10日《房屋租赁合同》项下暖气费12035.42元（6.1元/㎡×281.62㎡×7个月），合计27592.86元，符合客观事实及双方约定，予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。双方2017年9月15日签订的《房屋租赁合同》中约定的违约金的计算方式为年租金的20%，在2017年11月10日《房屋租赁合同》中约定的违约金的计算方式为年租金的10%，因2017年9月15日签订的《房屋租赁合同》中约定的违约金明显过高，本院调整为统一按照租金的10%计算违约金。因此，两份合同项下违约金为15083.3元（150833元×10%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决如下：1解除原告中卫市锦江大酒店应理南街店与被告郭某、宁夏巨怪影视传媒有限公司于2017年9月15日、2017年11月10日签订的两份《房屋租赁合同》；2被告郭某、宁夏巨怪影视传媒有限公司于本判决生效后十五日内支付原告中卫市锦江大酒店应理南街店房屋租赁费150833元（计算至2019年1月1日），2019年1月1日之后的租赁费按合同约定计算至实际返还房屋之日止；三、被告郭某、宁夏巨怪影视传媒有限公司于本判决生效后十五日内支付原告中卫市锦江大酒店应理南街店违约金15083.3元；四、被告郭某、宁夏巨怪影视传媒有限公司于本判决生效后十五日内支付原告中卫市锦江大酒店应理南街店暖气费27592.86元、水费240元、电费1501元、电梯费1200元，合计30533.86元；五、驳回原告中卫市锦江大酒店应理南街店的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4936元，公告费300元，由被告郭某、宁夏巨怪影视传媒有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审 判 长 王小勇人民陪审员 丁保国人民陪审员 陈志宏 二○一九年十一月八日书 记 员 徐玉梅本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。