安徽省怀远县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0321民初3538号 原告:徐伟，男，1971年9月20日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 原告：王慧，女，1979年8月15日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 两原告共同委托诉讼代理人：段永梅，安徽乐业律师事务所律师。 被告：怀远县隆鑫房地产开发有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市怀远县经济开发区世纪大道11号，统一社会信用代码9134032155017155XK。 法定代表人:徐军荣，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘洪庆，安徽刘洪庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆婷婷，安徽刘洪庆律师事务所律师。 原告徐伟、王慧与被告怀远县隆鑫房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐伟、王慧及委托诉讼代理人段永梅、被告怀远县隆鑫房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人刘洪庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐伟、王慧向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期办理商品房房屋所有权转移登记手续的违约金1891182.48元（违约金以4976796元为基数，按月息2分计算，从2016年10月1日起至2018年5月3日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系华仑国际文化广场综合楼工程的开发商（建设单位〕，两原告系夫妻关系。因被告在安徽鸿远电子科技有限公司厂区项目中欠付原告徐伟、第三人杨广峰工程款〔已结算〕，被告法定代表人徐军荣签字表示以华仑国际12层房产进行抵扣，于是2015年12月3日，被告与原告徐伟、第三人杨广峰签订了《华仑国际认购协议》，约定：原告徐伟、第三人杨广峰自愿认购华仑国际12层1201等号，约1518平方米，同时支付定金200万元整。但因案涉房屋已登记备案至他人名下，为了打消原告徐伟的顾虑，被告于2015年12月23日向原告徐伟作出说明：正式商品房销售合同待网签系统解开后签订。2016年1月13日，原告与第三人杨广峰夫妻两人达成协议书第三人杨广峰夫妻两人将其所有的房产权利转让给原告。 2016年4月18日，被告将房屋交付给原告，后原告对房屋进行了装修使用。后被告迟迟未完成竣工验收备案，无法办理案涉房屋的所有权登记手续，为使原告放心，被告于2016年7月16日向原告徐伟出具承诺书：对于原告购买的华仑国际12楼房屋房产证在9月底之前办理，如逾期不能办理按购房款总额月息陆分计算违约金。 2016年9月26日，原告为了尽快完成房屋登记手续的流程，与被告补签订了商品房买卖合同（预售），也进一步确认了双方房屋买卖的事实。但由于被告的原因，房屋迟迟没有竣工验收，从而导致在2018年5月3日之前一直不能办理商品房房屋所有权转移登记手续。 综上，原告特依据相关法律规定诉至贵院，望依法支持原告诉请。 怀远县隆鑫房地产开发有限责任公司辩称，一、原告以2015年7月25日算账时《鸿远电子科研楼工程结算单》为购房款结算依据并不能达到冲抵购房款的目的。该结算单以欠工程款2378968元按5分利计算违反法律规定，约定的利息过高。应予扣减285476元。原告已扣除税金部分319026元，但至今未开税票，原告应当提供319026元税票给答辩人，否则应退319026元给答辩人。二项合计人民币604502元。 二、答辩人卖给原告的房屋为779.96㎡，以工程款抵房款。另外700多㎡房屋卖给杨广峰（以工程款抵房款）。但原告与杨广峰未经答辩人同意，将杨广峰认购的房屋合并给原告。而答辩人自2015年7月25日《结算单》后又陆续付给了杨广峰80万元。实际上杨广峰在工程结算单后又多得了80万元。鸿远电子欠杨广峰工程款，也未结算；怀远县隆鑫房地产开发有限责任公司按3300元每平抵付工程款是不真实的； 2015年12月3日，被告和杨广峰签订了认购书。但认购书签订后未及时交付定金200万元。因此双方对购房款并未结算。 三、2016年4月18日，早于房屋买卖合同约定的交房时间将案涉房屋即已实际交付给原告使用，实际未给原告带来任何损失。 四、2017年1月6日，涉案房屋即已完成竣工验收，同日报备县建设主管部门。但迟至2018年3月9日才核准备案。方可办理房屋产权登记。答辩人不是迟迟未完成竣工验收。而是受行政主管部门约束，这种属于不可抗力。不是答辩人的责任，不应承担责任。 五、原告将杨广峰的购房合并为一人购买，涉及到三方对所欠工程款及用工程款抵购房款的算账问题，因此本案与杨广峰有利害关系。原告在诉状中也自认杨广峰是第三人，因此杨广峰不参加诉讼无法查明案情。 六、答辩人早于买卖房屋合同规定的时间交房给原告使 用收益至今，办证与否都没有给原告带来任何经济损失。原告诉请要求赔偿189万元违约金，已占全部房款497万余元的37.99%，因此要求索赔的诉请没有事实依据和法律依据。 事实上是鸿远电子欠杨广峰工程款，但未结算；怀远县隆鑫房地产开发有限责任公司按3300元每平抵付工程款是不真实的；徐军荣于2015.12.23日向杨广峰出具一份证明，同意将华伦国际12层房价按3800元每平销售价抵付给杨广峰，被告与杨广峰均已签订认购合同，但合同并未履行，此后杨广峰收到徐军荣个人账户汇款800000元，因此，杨广峰自认为用房屋抵付给杨广峰不能成立；原被告于2016.8.26日签订的购买合同来看，是合同纠纷，而不是工程款纠纷；杨广峰与原告签订债权转让协议对被告没有约束力；认购协议书签订的时间是2015.12.3日，2016.9.26日原被告双方又签订商品房买卖合同，合同签订在后，对此前承诺作出否定，应当以该合同为准，此合同价格将为3300元每平，参照2015.12.31日是3800元每平，每平差价500元，12层约1500平米，降价750000元，该合同体现合法、真实有效，请求驳回其起诉 本院经审理认定事实如下，2015年12月，被告怀远县隆鑫房地产开发有限责任公司法定代表人徐军荣与原告徐伟就怀远鸿远电子科技有限公司科研楼工程欠付徐伟工程款进行了结算，双方确认对尚欠的工程款2378968元及利息450293元、质保金390792元、税金319026元，扣除2015年7月25日后被告给付的430000元工程款后为3109097元，双方同意最终以3000000元整计算，以华伦国际12层房产抵付工程款。2015年12月23日，被告向原告徐伟出具书面凭据，该凭据载明：徐伟关于鸿远电子科技公司按决算双方定价工程款已抵华伦国际12层、房价按销售价确定3800元／ｍ，已签订认购合同正式商品房销售合同待网签系统解开后签订。此据徐军荣（怀远县隆鑫房地产开发有限责任公司章）23/12。同日，被告的法定代表人徐军荣向案外人杨广峰出具了内容相同的凭据，同意以华伦国际12层的商品房按3800元／ｍ价格抵付鸿远电子科技公司欠杨广峰的工程款。在上述凭证出具前的2015年12月3日，被告与原告徐伟、案外人杨广峰签订了华伦国际12层、建筑面积约为1518平方米的商品房认购协议。 2016年元月18日，原告与杨广峰、陈红（系杨广峰妻子）签订一份协议书，约定：杨广峰、陈红将怀远县隆鑫房地产开发有限责任公司开发的华伦国际写字楼12层759平方米房产转让给原告徐伟、王慧，以单价3400元/平方米，总价款为2580600元。房款由两原告分期支付给杨广峰、陈红。 2016年4月18日，被告将上述华伦国际写字楼12层，建筑面积共计1518.11平方米的房屋交付两原告。 2016年7月15日，被告与原告徐伟签订了商品房买卖合同（预售）【合同编号201607150027】一份，合同约定：被告怀远县隆鑫房地产开发有限责任公司将位于怀远县，建筑面积为777.96平方米的商品房出售给原告徐伟；单价为3300元／平方米，总价款为2567268元；付款方式为原告徐伟在2016年7月15日前一次性付清房款。双方还约定买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决等条款。同日被告与原告王慧签订商品房买卖合同（预售）【合同编号201607150028】一份，合同约定：被告怀远县隆鑫房地产开发有限责任公司将位于怀远县，建筑面积为740.15平方米的商品房出售给王慧；单价为3300元／平方米，总价款为2442495元；付款方式为原告王慧在2016年7月15日前一次性付清房款。双方也约定买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决等条款。在签订上述合同的次日，被告怀远县隆鑫房地产开发有限责任公司又向原告徐伟出具了一份承诺书，承诺书载明:徐伟我公司对你承诺关于购买我公司开发的华伦国际12楼房产证在9月底之前办理，如逾期不能办理按购房总款月息陆分计算做为违约金特此承诺怀远县隆鑫房地产开发有限责任公司（加盖该公司印章）2016年7月16日。 2016年9月26日，被告与原告徐伟、王慧又分别签订了内容与此前签订的商品房买卖合同（预售）【合同编号201607150027】、【合同编号201607150028】内容一致的商品房买卖合同（预售），两份合同编号为201606270028，201606280008。合同中均写明在2016年7月15日前付清购房款，在2016年8月18日前交付房屋。 上述商品房因被告不能办理好竣工验收备案等原因，直至2018年3月9日方可办理不动产登记。两原告于2018年5月3日办理了案涉房地产的不动产权证书。 本院认为，被告怀远县隆鑫房地产开发有限责任公司自愿以其开发的华伦国际文化广场12层1201商品房抵付怀远鸿远电子科技有限公司欠付原告徐伟的工程款及利息、质保金并签订商品房买卖合同（预售），系双方将欠付的工程款转化为购房款的真实意思表示；双方的法律关系通过上述方式已转化为商品房买卖合同关系。 因双方关于欠付工程款的利息的约定过高，应予调整。原被告双方书面确认在2015年7月25日前尚欠原告徐伟工程款2378968元及利息、质保金390792元等；双方对欠付的工程款的利息约定过高，本院调整为按年利率24%计算，从2015年7月25日计算至被告实际交付房屋的2016年4月18日止。扣除2015年9月26日被告陆续给付的80000元、2015年11月9日给付250000元、2015年11月22日给付100000元工程款后，尚欠工程款及利息、质保金总计2781719元。利息调整后的欠款额做为购房款仍高于双方于2016年7月15日签订的商品房买卖合同（预售）中约定的出售给原告徐伟的华伦国际文化广场12层1201号，建筑面积为777.96平方米的商品房的2567268元总价款，因此，原被告间签订华伦国际文化广场12层1201号，建筑面积为777.96平方米的商品房买卖合同（预售）约定的购房款2567268元应视为原告已付清。该商品房买卖合同并未违反公平原则及法律的禁止性、效力性规范，合同成立、有效，依法应予保护。 原告徐伟与被告于2016年7月15日的商品房买卖合同（预售）【合同编号201607150027】，合法、有效，双方应按该合同履行义务。至于2016年9月26日被告又与原告徐伟签订的商品房买卖合同（预售）【合同编号201606270028】，因合同注明的付款及房屋交付时间等内容与签订合同的时间对照，形式上不符和逻辑；本院对该合同不能认定。 对于原告徐伟主张被告应支付逾期办理房产权证的违约金的诉讼请求，因被告不能办理好商品房竣工验收备案等原因致使原告在合同约定的2016年8月18日商品房交付之日起的360日内未能取得房屋所有权证，被告迟延履行合同义务，应承担违约责任。故对该诉请本院予以支持。双方在合同中虽未约定逾期办理房产权证违约金的数额和计算方法，但被告于2016年7月16日向原告书面承诺“如逾期不能办理按购房总款月息陆分计算做为违约金”，此应视为对违约金计算的约定。原告主张按月利率24%计算，符号法律规定；故被告应支付原告徐伟违约金（以商品房总价款2567268元为基数，按月利率24%计算，从2017年8月19日起至2018年3月9日止）。被告关于案涉房屋不能验收备案办证是受行政主管部门约束，属于不可抗力，不应承担责任的辩称；无法律依据，本院不予采纳。 因原告未能提供充分证据证明怀远鸿远电子科技有限公司欠付案外人杨广峰工程款的具体数额以及被告以华伦国际文化广场12层商品房抵付杨广峰工程款具体约定的情形，该工程款如何转化为购房款、是否符合法律规定本院无法审查判定，故本院对两原告要求被告支付杨广峰转让给其的房款总额为2442495元的华伦国际文化广场12层1207号，建筑面积为740.15平方米的商品房逾期办理房屋产权证的违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条第六十条第一款、第六十一条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下: 一、原告徐伟与被告怀远县隆鑫房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同（预售）【合同编号201607150027】有效； 二、被告怀远县隆鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐伟逾期办理房屋产权证违约金342302.40元(以2567268元为基数，按月利率24%计算，从2017年8月19日起至2018年3月9日止）； 二、驳回两原告的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21820元，减半收取10910元，由被告负担3217元，原告负担7693元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  吴勇 二〇一九年十一月二十二日 法官助理倪丹 书记员吴金鑫