辽宁省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）辽民申4582号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：大连盈达网络服务有限公司。住所地：辽宁省大连市西岗区高尔基路186号。法定代表人：钱海林，该公司总经理。委托诉讼代理人：张运志，辽宁昭明律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：大连嘉城物业国际贸易有限公司。住所地：辽宁省大连市西岗区黄河街82号2单元15层1号。法定代表人：沈诗海，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕金秀，该公司职员。再审申请人大连盈达网络服务有限公司（以下简称盈达公司）因与被申请人大连嘉城伟业国际贸易有限公司（以下简称嘉城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省大连市中级人民法院（2018）辽02民终8960号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，本案现已审查终结。盈达公司申请再审称，一、有新证据足以证明原审判决事实认定错误。审理本案，需首先查明大连吉的堡少儿英语培训学校（以下简称吉的堡学校）是否将案涉房屋的租金交给了原房主季福奎，还是将房屋租金交付给其他第三方。如若认定吉的堡学校是在与原房主季福奎履行租赁合同，其将房屋租金交付给了季福奎，那么嘉城公司就无权要求盈达公司返还房屋租金。大连市中级人民法院(2018)辽02民撤2号《民事判决书》中的第10页还有如下描述“且吉的堡学校在庭审中认可已付租金支付给季福奎”，即大连市中级人民法院在此案件中认定系吉的堡学校将房屋租金交付给了季福奎，而非盈达公司。针对大连市中级人民法院(2018)辽02民撤2号民事判决书，辽宁省高级人民法院作(2018)辽民终960号民事判决书维持原审判决。既然盈达公司未收到案涉房屋租金，那么依据什么要求盈达公司承担租金返还义务呢？换句话说，针对同一事实不能在两份不同判决书中作出两种不同的事实认定。其次，嘉城公司通过拍卖取得涉案房屋产权的事实并未及时告知盈达公司，在2016年6月前也从未向盈达公司主张过该房屋的权利。嘉城公司于2016年7月实际占有该房一楼时也未遇到盈达公司阻挠，那么嘉城公司根据什么来主张向盈达公司要求支付2015-2016年的房租呢？二、原审判决适用错误，应依法正确适用买卖不破租赁的法律规定。根据盈达公司与案外人季福奎、巩柱兴签订的《协议书》中“无需支付租金”这样表述明确可以看出，原房屋所有权人是认可盈达公司已向其缴纳了15年房屋租金这一事实。另外，按照双方约定的房屋租金标准，巩柱兴向季福奎出借的本金金额也足以覆盖了2016年9月30日前所产生的房屋租金。故一、二审法院没有正确适用买卖不破租赁是基本法律原则。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，请求再审本案。嘉城公司提交意见称，不同意盈达公司的再审请求，请求贵院依法驳回其再审请求。首先，一、二审判决书认定的事实没有错误，无需发回重审，也无需改判。第二，称吉的堡学校之所以在（2018）辽02民撤02号庭审中自认租金给季福奎，是基于2013年12月26日王金萍代季福奎与吉的堡学校在租赁合同中签字，在2015年8月20日前吉的堡学校将租金交付给谁都与嘉城公司无关，也与本案无关。第三，自2016年12月19日至2018年11月30日，嘉城公司因涉案房屋租金问题，开了6次庭审，每次庭审中盈达公司都更换律师，每次庭审陈述都前后矛盾，且有提供虚假证据的事实，在辽宁省高级人民法院（2018）辽民终960号判决书第15页已记录盈达公司提供虚假证据的过程。6次庭审及判决认定的事实都没有错误，不存在两种截然不同的事实。如果盈达公司认为某份判决与事实不符，完全可以将6次庭审笔录和所有判决都放在一起看，仔细看看是法院判的与事实不符，还是盈达公司理解的与事实不符。第四，每次庭审盈达公司都提交巩柱兴与季福奎签订《协议书》为依据，每次都把《协议书》当作租赁合同使用，可是协议书中，大部分内容均与借款有关，与租赁无关，如何适用买卖不破租赁的法律条文。一直都是盈达公司理解和适用法律错误，还总认为是各级法院适用法律错误。第五，在2014年6月21日最高人民法院作出的(2014)民申字第215号民事裁定书中的一段，“可见，《房屋使用权抵债合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。”虽然我国不是判例法国家，此案例也不是指导性案例，但类似的案件审理和结果各大网络均可以查询，全国法院理解都一样，只有盈达公司的巩柱兴和别人的理解不同，总把合同之债和房屋租赁合同混淆。最后，盈达公司以租金交付给谁和租金的交付时间，以及再次提交的《协议书》作为新证据新理由提出再审不符合法律规定，请求贵院驳回盈达公司的再审请求。本院经审查认为，关于盈达公司提出有新证据证明其没有收取案涉房屋二楼的租金，原审判决其应承担租金返还义务存在错误问题。本案中，一、二审认定盈达公司与吉的堡学校形成了租赁关系，并判决盈达公司承担给付案涉二楼部分租金的义务。经查，针对盈达公司与嘉城公司、吉的堡学校以及孙伟登第三人撤销之诉一案，大连市中级人民法院及本院分别作出(2018)辽02民撤2号民事判决和(2018)辽民终960号民事判决，本院(2018)辽民终960号民事判决中论述“吉的堡学校与原房屋所有人季福魁的代理人王金萍于2013年2月26日签订房屋租赁合同，虽上诉人（盈达公司）主张其与吉的堡学校之间签订了房屋租赁合同，但其提交的合同落款时间为2013年12月20日，早于吉的堡学校与季福奎代理人签订合同的时间，且吉的堡学校在一审庭审中陈述其已与原房屋所有人形成房屋租赁关系，并向其支付租金，大连西岗区教育局留存的房屋租赁合同也是王金萍代季福奎与吉的堡学校签订，故一审法院认定吉的堡学校此前系与季福奎形成房屋租赁关系并无不妥。”本院认为，首先，季福奎与巩柱兴签订了《协议书》约定了季福奎以房租形式抵顶巩柱兴的借款，从《协议书》内容看，盈达公司自2011年10月起有权对案涉整栋房屋对外转租，且对案涉房屋有控制权；其次，盈达公司与吉的堡学校于2013年12月20日签订了案涉房屋二楼的房屋租赁合同，该时间早于吉的堡学校与季福奎的代理人王金萍于2013年2月26日签订房屋租赁合同；最后，根据盈达公司所述，案外人王金萍系原盈达公司法定代表人的母亲，其以季福奎代理人的身份与吉的堡学校签订租赁合同系因教育主管部门要求办学单位租赁的办学场所必须是办学单位与原房主签订租赁合同，才符合办理开办学校的条件，并非是真正履行的合同，该陈述符合较为客观实际情况。根据上述情况分析，案涉两份房屋租赁合同均为真实，且不冲突，本案中一、二审认定盈达公司与吉的堡学校形成了租赁关系，并判决盈达公司承担给付案涉二楼部分租金的义务并无不当。关于盈达公司主张其未收到吉的堡学校的租金一节，其可另行主张权利。关于盈达公司提出一、二审法院没有适用买卖不破租赁原则，属于适用法律错误的问题。盈达公司主张其已向原房主季福奎交纳了15年的租金至2026年9月30日，但其仅提供了双方签订的《协议书》，而《协议书》的内容表明双方存在借贷关系，以季福奎欠付的借款本金及利息抵顶盈达公司应支付的15年租金。从该《协议书》关于借款利息的计算方式看，相当于借款人即时还清全部借款本金并预付此后15年的借款利息，该计息方式违反了按照实际借款期间计算利息的规定。换言之，盈达公司未实际支付15年的租金。因嘉城公司通过司法拍卖执行程序于2015年8月20日取得案涉房屋所有权，原审判决此后案涉房屋的出租人变更为嘉城公司，具有事实和法律依据。故一、二审判决适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回大连盈达网络服务有限公司的再审申请。审判长  高山丹审判员  姜 浩审判员  马 凯二〇一九年十一月二十七日法官助理宋宇书记员孙天利