江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0804民初3397号原告：苏果超市（淮安）有限公司，住所地淮安市淮海东路淮海第一城。法定代表人：陈兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：申德龙，该公司员工。被告：淮安好态度教育咨询有限公司，住所地淮安市淮阴区樱花小区B组团菜场二楼。法定代表人：赵素琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：高雷，该公司监事。被告：赵素琴，女，1966年1月27日出生，汉族，住泗阳县。委托诉讼代理人：高雷，与赵素琴系母子关系，1988年3月27日出生，汉族，住淮安市清河区。原告苏果超市（淮安）有限公司（以下简称苏果超市）与被告淮安好态度教育咨询有限公司（以下简称淮安好态度公司）、赵素琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏果超市的委托诉讼代理人申德龙、被告淮安好态度公司及被告赵素琴共同委托诉讼代理人高雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏果超市向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付拖欠租金（截止2019年5月20日暂计546500元、水电费（截止2019年5月20日暂计3273.75元）。2、判令被告以拖欠租金水电费为基数按照0.5%/日支付滞纳金（暂计到2019年5月20日为459801元）。3、请求法院确认被告支付的保证金10万元不予返还。4、判令原告与被告淮安好态度公司的《大型项目租赁合同》解除，并且被告淮安好态度公司向原告返还涉诉房屋，同时按照原合同租金标准（1560.32元/天）支付房屋占用费至实际退还房屋之日止。5、请求判令被告赵素琴对被告淮安好态度公司的债务承担连带责任。6、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告淮安好态度公司于2018年7月20日签订《大型项目租赁合同》，由被告淮安好态度公司承租原告淮安市淮阴区东侧淮安樱花小区店101、201商铺（面积为3392平方米）用以经营，租赁期自2018年8月1日至2023年8月31日，其中2018年8月1日至2021年1月31日租金单价为0.46元/天/平方米。合同第十六条第一款约定如被告淮安好态度公司逾期支付合同项下的任何应付款项，在原告向其发催缴通知后14日内仍不支付的，原告有权终止合同。在合同履行中，被告淮安好态度公司拖欠租金及水电费，原告分别于2018年12月6日、2019年1月2日、2019年2月14日发出催缴通知书，但被告一直置若罔闻，截止2019年5月20日，已拖欠租金546500元，水电费3273.75元，并产生滞纳金459801元。被告淮安好态度公司系被告赵素琴投资设立的一人有限责任公司，被告赵素琴作为该公司唯一自然人股东及实际控制人，应当对被告淮安好态度公司的债务承担连带责任。综上，原告为维护自己的合法权益，现依法提起诉讼，望判如所请。被告淮安好态度公司、赵素琴辩称，原告应该减免被告淮安好态度公司的房租。具体理由为：原告至今未取得房屋所有人的转租许可，据被告了解，房屋产权人与原告房屋租赁合同上约定是禁止转租的，原告未取得转租许可，导致被告淮安好态度公司不能正常使用房屋。因为政府修高架桥，导致租赁物周围交通严重不便利，致使租赁房屋不能使用。原告出租的房屋存在严重瑕疵，租赁房屋阴雨、下雪天渗水，导致装修严重毁坏，租赁房屋不能正常使用。原告至今未提供租赁房屋的消防许可给被告淮安好态度公司，导致相关消防验收不能通过房屋也不能正常使用。被告赵素琴的财产和淮安好态度公司的财产互相独立分开，故原告起诉赵素琴没有事实和法律依据。综上，被告认为原告按合同约定起诉被告无事实与法律依据，涉案租金应该减免，赵素琴不应该承担责任。本院经审理认定事实如下：2018年7月20日，被告淮安好态度公司（乙方）与苏果超市有限公司（甲方）签订《大型项目租赁合同》一份，约定由乙方承租位于淮安市淮阴区东侧的淮安樱花小区店（樱花小区菜场一层部分、二层房屋）商铺号：101、201。本合同租期中第一季度的租金于签署本合同两日内缴付，否则视为乙方违约，甲方有权单方面终止合同；乙方签署本合同时，需要向甲方缴纳保证金，作为乙方忠实履行本合同中各项条款的保证金；如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权敦促其履约，若经敦促乙方仍不履行合同规定的义务，则甲方有权扣除全部或部分保证金来抵偿乙方欠缴之款项及应赔偿甲方的损失，在甲方按本合同规定用保证金充抵乙方应付款项后，所持保证金少于合同规定的数额时，乙方须在接到甲方通知后7天内立即将保证金补足。乙方有责任确保出租房屋内的装修、间隔等符合消防、建筑或其他有关法规及条例的要求。如因乙方违反本合同中义务，甲方有权依据本合同的约定中断该单元之水、电供应及其他服务或采取甲方认为适当的其他措施，直到乙方纠正上述违约行为并付清因此而引起的所有费用。合同第十五条约定：对下列甲方无法控制的原因而给乙方及其他人员的财产及人身造成损害，甲方不承担任何责任：……9、因政府及其社团施工造成的影响。第十六条约定：出现下列情形之一，在不影响甲方依据本合同和有关法律法规所享有的其他权利的情况下，甲方有权终止合同并要求乙方交还该单元：1、乙方逾期支付本合同项下的任何应付款项，并在甲方向其发出要求乙方立即缴付应付款项的书面通知后，14天内仍未缴付该应付款项（无论是否正式追索）；2、乙方未按本合同的规定缴付或补足保证金。第十七条：违约事件及补救措施：如乙方逾期向甲方支付本协议下的任何款项，甲方除可依据本合同第十六条规定提前终止合同处，还可采取下列一项或多项措施：乙方如拖欠租金、管理费、空调费、推广宣传费（如有）、设施费，并在甲方向其发出要求立即缴付应付款项的书面通知后，14天内仍未缴付该等应付款项（无论是否正式追索），甲方有权停止向该单元供应水、电、中央空调或电话线或该物业内之其他设施及服务，且该等权利的行使不影响甲方在此期间向乙方收取租金的权利，甲方对乙方因此而蒙受的任何破坏和损失不承担任何责任。甲方有权扣除全部或部分保证金来抵偿乙方的任何应付款项，在甲方按本合同规定应保证金充抵乙方应付款项后，所持保证金少于第五条第一款规定的数额时，乙方须在接到甲方通知后7天内立即将保证金补足，如乙方未能按甲方的要求将保证金补足，甲方有权就不足部分按每日0.5%的比例收取滞纳金。该合同附件三约定：自起租日起至2021年1月31日租金为0.46元/天/平方米，年租金合计566500元，付款期限，应于2018年7月15日前支付2018年10月31日之前的租金141625元，于2018年10月15日支付2018年11月1日至2019年1月31日的租金141625元，于2019年1月15日前支付2019年2月1日至2019年4月30日的租金141625元。同时约定保证金为100000元，应于签署合同前全额一次性缴清。甲方将所拥有的广场使用权的80%无偿给乙方使用（甲方使用权为广场东半边）；甲方将拥有地下室停车场使用权的80%无偿给乙方使用。上述合同签订后，被告依约交付了保证金，原告向被告交付了所租房屋。2018年11月2日，被告向原告支付了2018年10月31日之前的租金及水费、电费合计141665元，2018年12月17日，原告向被告支付2018年11月1日至2019年1月31日的租金20000元。因未按合同约定支付该付款应支付的全部租金，原告于2018年12月6日向被告发出催缴通知书，要求其于十日内缴清所欠租金，因催缴未果，原告遂于2019年1月1日起切断了所租赁房屋的电源，并分别于2019年1月2日、2月14日向被告淮安好态度公司发出催缴通知。2019年3月，被告淮安好态度公司曾以租赁房屋附近快速路施工影响经营以及停车场未能实际交付、一楼、二楼漏水需要维修等理由申请原告对其租金予以减免，就此双方未能达成一致意见，原告遂于2019年5月22日以诉称的事实及请求诉至本院。上述事实，有《大型项目租赁合同》、《催缴通知书》以及双方陈述等予以证明，本院对此予以确认。本院认为：原、被告之间签订的商铺租赁协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律以及行政法规的强制性规定，属有效协议，双方当事人均应当按照协议约定全面履行各自的合同义务。被告在履行协议过程中未按协议约定及时足额缴纳租金，且申请减免未获同意后，仍未能按缴纳租金，已经构成违约，原告据此主张终止合同满足合同约定终止合同的条件，因此，对于原告提出解除合同的请求本院予以支持。在合同关系存续期间所拖欠的租金被告淮安好态度公司应继续予以支付，截止2019年5月20日，被告淮安好态度公司欠付原告的租金应为294456.4元；原告主张欠付水电费3273.75元但未提交相应证据，对此暂不予支持。被告未按约定的期限缴纳租金，按合同约定应当自逾期之日起支付滞纳金，对于原告要求其支付滞纳金的请求，本院予以支持。根据合同约定，被告在欠付原告费用时，应优先以被告所缴纳的保证金充抵其应付款项，故被告所缴纳的保证应用于抵扣其所欠付的租金。由于原告依据合同约定的条件通过诉讼的方式主张解除其与被告的租赁合同，且因原告切断了租赁房屋的电源，致使被告亦未能实际使用租赁房屋，故自原告起诉后至租赁房屋实际交还期间的房屋占用费应由双方共同承担。因被告淮安好态度公司为在业的企业法人，能独立承担民事责任，被告赵素琴虽为该公司投资人，但原告未能举证证明其个人财产与该公司财产存在混同情形，因此，对于原告要求被告赵素琴承担连带责任的主张，无法律依据，本院对此不予支持。本案经调解未果。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告苏果超市（淮安）有限公司与被告淮安好态度教育咨询有限公司之间的《大型项目租赁合同》。被告淮安好态度教育咨询有限公司于本判决生效后三十日将淮安市淮阴区东侧的淮安樱花小区店（樱花小区菜场一层部分、二层房屋）商铺号：101、201房屋返还给原告苏果超市（淮安）有限公司。二、被告淮安好态度教育咨询有限公司于本判决生效后十日内向原告苏果超市（淮安）有限公司支付租金194456.4元及相应的滞纳金（保证金已折抵租金；滞纳金自2019年1月15日起，按0.5%/天计算至实际支付之日）；2019年5月22日以后的房屋占用费按每天780.16元计算至房屋实际交还之日。三、驳回原告苏果超市（淮安）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14786元，由原告苏果超市（淮安）有限公司负担7000元，被告淮安好态度教育咨询有限公司负担7786元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（缴纳上诉费收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号分别为：苏果超市（淮安）有限公司：6232636100125998164，淮安好态度教育咨询有限公司：6232636100125998156，赵素琴：6232636100125998149）。审 判 长  龚正军人民陪审员  吴国民人民陪审员  丁祖安二〇一九年十一月二十二日书 记 员  李 雯