重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初149号 原告：黄宾，男，1981年5月11日出生，汉族，住重庆市潼南区。 委托诉讼代理人：庄浩，重庆峰岸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘美云，重庆峰岸律师事务所律师。 被告：杨霁，男，1983年10月17日出生，汉族，住重庆市渝北区。 第三人：重庆权辰科技有限公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道兴盛大道136号天江鼎城博园1幢1-商铺16，统一社会信用代码91500112MA5URRXH34。 法定代表人：张权，经理。 委托诉讼代理人：邹礼阳，男，1986年2月23日出生，汉族，住重庆市江北区，该公司员工。 原告黄宾与被告杨霁，第三人重庆权辰科技有限公司（以下简称权辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理。依法由审判员陈吉彦适用简易程序，于2019年2月20日公开开庭进行了审理。原告黄宾的委托诉讼代理人庄浩、刘美云，被告杨霁，第三人权辰公司的委托诉讼代理人邹礼阳到庭参加了诉讼。后因本案需以另案审理结果为依据，本案中止审理。本案恢复审理后，因案情较为复杂，转为普通程序，依法由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员杨礼超、田学芳组成合议庭，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告黄宾的委托诉讼代理人庄浩，被告杨霁，第三人权辰公司的委托诉讼代理人邹礼阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄宾向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告于2018年12月27日向第三人发送的声明告知函告知解除合同的行为无效；2.判决被告继续履行合同，协助原告办理房屋的不动产权变更登记至原告名下；3.判决被告以购房款145万元为基数，按日千分之五的标准，向原告支付自2018年10月13日起至办理过户之日止的违约金；4.判决被告立即退还原告多支付的30万元；5.诉讼费、保全费、律师费2.8万元由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1.判决解除原被告之间的房屋买卖合同；2.判决被告以购房款145万元为基数，按日千分之五的标准，向原告支付2018年10月13日起至被告单方解除合同时即2018年12月27日的延期解押违约金；3.判决被告立即退还原告支付的91万元，并以91万元为基数，按月息2%的标准，向原告支付自2018年12月29日起至付清为止的资金占用损失；4.判决被告立即向原告支付违约金29万元；5.诉讼费、保全费、律师费2.8万元由被告承担。事实和理由：原被告于2018年9月3日签订房屋买卖合同，约定原告向被告购买房屋，总价145万元，原告采用按揭方式支付部分房款等内容。合同签订后，原告已向被告支付91万元（含30万元多付款项）用于被告解押房屋。原告贷款审核通过后，被告延期80余日办理解押手续，并于2018年12月27日将房屋过户给案外人陶运，于2018年12月28日向原告提出解除合同，导致合同无法继续履行，原告多次催告被告未果。原告认为，被告的行为构成违约，严重损害原告合法权益。原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告杨霁辩称，合同已经无法履行了，因案涉房屋已出售给他人并办理了过户手续，对原告造成的损失同意按合同约定进行赔偿。 第三人权辰公司述称，原被告签订合同，约定购房总款项145万元，原告支付了91万元房款。2018年12月26日，我将原告的催告函转发给被告，被告于2018年12月27日晚上9点多想我发函，提出解除合同，但被告在12月27日就已经将案涉房屋过户给了他人。且从被告出售给他人的交易情况看，走的是快速流程，本身就要产生费用，且买方是通过他人垫资，成本也很高，且被告明知另行出售房屋需要赔偿原告违约金，仍然以135万元的价格出售，因此，被告与他人的交易行为存在不正常的交易逻辑。 经审理查明：房屋原登记于杨霁名下。 2018年9月3日，以杨霁为售房方（甲方），黄宾为购房方（乙方），签订《房屋买卖合同》，约定：1.甲乙双方交易房屋坐落，该房屋已设定抵押；2.该房屋成交总价为145万元，乙方以贷款方式向甲方交付房款：定金29万元由乙方于签订本合同当日交付予甲方，首付款33万元由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付予甲方；乙方银行按揭贷款83万元由放贷银行直接交付予甲方。合同第六条权属解押约定：解押方式为甲方自有资金解押，甲方应于抵押权人告知可还款或特定还款日之前5个工作日内还款解押，如乙方贷款购买该房屋，则甲方应于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再还款解押。第十一条违约责任约定：……（四）逾期解押或交房违约责任：甲方未按照约定时间办理解押或将房屋交付予乙方的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1.自约定的应办理解押或交房期限届满之次日起至实际办理解押或交房之日止，每逾期一日，甲方按照成交价的5‰向乙方支付违约金，并于实际办理解押或交房之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日的，乙方有权解除合同。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款；若该房屋已经办理权属转移登记手续，合同解除后，该房屋权属转移至甲方名下产生的所有费用由甲方自行承担。 同日，上述双方还签订了《房屋买卖合同补充协议》约定：……2.因房屋处于抵押状态，乙方提供91万元（该款包括定金29万元和首付款33万元）给甲方用于该房屋的解押。根据银行的贷款金额，甲方在收到银行的贷款金额后，应当将多余的房款（即银行的贷款金额+已支付的91万元-房款总价145万元=多余房款）在1天之内退还给乙方……；3.待乙方向银行申请贷款并收到贷款审批通过后并通知甲方。甲方在15天解除该房屋的抵押登记，并办理过户登记手续。 同日，黄宾分两笔向杨霁转账支付房款合计91万元。 之后，黄宾向银行申请了按揭贷款。黄宾、杨霁、中介工作人员等的微信群聊记录显示：2018年9月29日，黄宾告知杨霁称其贷款审批已通过，约双方进行过户。杨霁称确定时间后告知黄宾。2018年10月7日、10月8日，杨霁称要商量一下时间，让黄宾不要急。2018年10月31日，黄宾催杨霁尽快确认办理过户的时间，随后杨霁回复“本人杨霁因个人资金周转及泛华抵押方拿证时间的滞后，导致本人延迟交房过户时间至2018年12月21日（星期五）经和买方黄宾沟通达成如下协议：1.承担由于时间滞后导致的银行贷款审批出现的后续若干问题；2.承担机票购买往返的退票改期费用；3.按照如期约定时间过户，如到期未履行，承担合同签署后续的若干法律及违约责任”。2018年11月29日，黄宾询问12月20日是否能办理过户，并称贷款审批有效期只有半年。2018年12月17日，黄宾询问杨霁周五能否回来。2018年12月19日，杨霁回复“再等一下”。2018年12月24日，杨霁称“那个（30万的问题）在落实，我今天必须先把还款的事搞定，不然时间来不及了，我还交了快件费用就是务必保证周五能过户，我正在办理还款的事”。 2018年12月22日，杨霁到北京找到黄宾及其妻子面谈房屋过户的相关事宜，但双方协商未果。 2018年12月26日，以杨霁为甲方，陶运为乙方，签订《重庆市房屋买卖合同》，约定杨霁将案涉房屋出售给陶运。2018年12月27日，案涉房屋过户登记至陶运名下。 2019年1月4日，黄宾以杨霁、陶运为被告向本院起诉，诉讼请求为：1.判决确认二被告签订的关于房屋的买卖合同无效；2.诉讼费、保全费、律师费28000元由二被告承担。本院审理后于2019年7月4日作出（2019）渝0112民初420号民事判决书，判决：驳回原告黄宾的诉讼请求。该判决已发生法律效力。 另查明，2018年12月25日，黄宾与重庆峰岸律师事务所签订《民事法律事务委托合同》，约定该所指派律师代理黄宾与杨霁、陶运房屋买卖合同撤销纠纷，以及黄宾与杨霁房屋买卖合同纠纷案件，律师服务费为28000元，于合同签订之日支付6000元，于2018年12月28日之后的十五日内或提起关于支付违约金或赔偿损失、退还多收款项、继续履行合同……的起诉之日支付14000元；进入执行阶段后支付执行费用6000元；房屋过户手续完成、杨霁支付违约金或赔偿损失、退还多收房款的事项完成后支付2000元。合同签订后，黄宾已向该所支付了律师费20000元及差旅费2000元。 庭审中，黄宾陈述其主张的违约金29万元的依据为：被告在合同履行中存在两种违约，一是逾期解押，而是根本违约，即一房二卖行为；合同虽未直接对一房二卖的根本违约的违约金标准进行约定，但逾期解押、逾期交房、逾期办理抵押登记、解除合同的情况下约定的违约金均为成交价的20%；同时，我方购买案涉房屋是通过向他人借款，有较高的融资成本。 庭审中，杨霁陈述其愿意承担黄宾的律师费。 以上事实有杨霁与黄宾签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》、黄宾与杨霁微信聊天记录、杨霁出具的声明、中介人员邹礼阳与杨霁微信聊天记录、杨霁的银行账户交易明细、录音、《民事法律事务委托合同》、律师服务费发票两张、差旅费收据、重庆峰岸律师事务所账户交易明细、（2019）渝0112民初420号民事判决书及当事人当庭陈述在案为据。 本院认为，黄宾与杨霁自愿签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。黄宾在上述合同及补充协议签订后，按约向杨霁支付了约定的房款及多付款项共计91万元，杨霁应当按约办理案涉房屋还款解押及过户手续。但杨霁收到上述款项后，将案涉房屋出售给陶运并于2018年12月27日将该房屋过户给陶运，导致其与黄宾签订的房屋买卖合同无法继续履行，杨霁的行为构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，黄宾有权解除合同，故对黄宾要求解除《房屋买卖合同》中房屋买卖合同关系的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金。黄宾主张的两项违约金一是针对逾期解押，一是针对根本违约。合同第十一条第（四）项约定，甲方（即杨霁）未按约定时间解押，应每日按成交价的5‰支付违约金，合同继续履行，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，违约方按成交价的20%向守约方支付违约金。该约定系针对合同继续履行及解除合同两种情况下违约责任的分别约定，应根据不同情况选择适用，而非同时适用。本案中，黄宾于2018年9月29日告知杨霁其贷款审批已经通过，但杨霁并未及时还款解押，根据杨霁在（2019）渝0112民初420号案件中的陈述，其解押时间是在去北京找黄宾协商之后，即2018年12月22日之后，故杨霁构成逾期解押，且逾期时间超过15日。但因合同实际无法继续履行，黄宾主张解除合同，故违约金应按照上述约定中解除合同的情况确定，为成交价的20%，即29万元。另对于黄宾主张的根本违约的违约金29万元，合同中并未明确约定根本违约情形及相应的违约金，故黄宾主张参照逾期解押、逾期交房、逾期办理抵押登记的情形主张成交价20%的违约金，缺乏依据，本院不予支持。 关于退还房款和资金占用损失。合同解除后，杨霁应将收取的房款91万元退还给黄宾，对黄宾该项诉讼请求本院予以支持。虽然杨霁占用黄宾资金造成资金占用损失，但黄宾已主张违约金29万元，黄宾并未举示证据证明该违约金尚不能弥补其实际损失（含上述资金占用损失），故其要求杨霁赔偿房款的资金占用损失于法无据，本院不予支持。 关于律师费。虽然双方签订的合同中未对律师费问题进行约定，但杨霁在庭审中表示同意承担黄宾的律师费，故对黄宾要求杨霁承担其律师费28000元的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告黄宾与被告杨霁于2018年12月26日签订的《重庆市房屋买卖合同》于本判决生效之日解除； 二、被告杨霁于本判决生效后五日内退还原告黄宾房款91万元； 三、被告杨霁于本判决生效后五日内支付原告黄宾违约金29万元； 四、被告杨霁于本判决生效后五日内支付原告黄宾律师费28000元； 五、驳回原告黄宾的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费17850元，保全费5000元，均由被告杨霁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  陈吉彦 人民陪审员  杨礼超 人民陪审员  田学芳 二〇一九年十一月六日 书 记 员  曹 彬