河北省安平县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1125民初1643号原告：刘运足，男，1971年1月26日出生，汉族，现住安平县。原告：崔艳芹，女，1970年10月31日出生，汉族，现住安平县。委托诉讼代理人：曹桂山，河北冀人律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文柳，河北冀人律师事务所律师。被告：张志平，男，1970年6月6日出生，汉族，现住安平县。第三人：赵彦琢，女，1972年11月5日出生，汉族，现住安平县。原告刘运足、崔艳芹与被告张志平、第三人赵彦琢案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月28日、9月16日公开开庭进行了审理。原告刘运足、崔艳芹及其委托诉讼代理人曹桂山、王文柳、被告张志平到庭参加诉讼，第三人赵彦琢经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告刘运足、崔艳芹向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对原告购买的安平欧景城8-2-1302的强制执行，解除对该房产的查封；二、确认安平欧景城8-2-1302归原告所有；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系。被告与第三人之间的民间借贷纠纷已由贵院审结并进入执行阶段，但河北省安平县人民法院作出的（2018）冀1125执66号执行裁定书和（2018）冀1125执恢400号执行裁定书查封了原告已实际购买的房产，属于查封错误，应予以纠正。后原告提出案外人执行异议申请，要求对该房产予以解除查封并停止对该房产的执行，但河北省安平县人民法院作出的（2019）冀1125执异40号执行裁定书驳回原告的异议请求。原告对此裁定不服，在法定的期限内依法提起执行异议之诉，望贵院予以查明，并纠正。一、原告已实际购买了安平欧景城8-2-1302号房屋，并按分期付款的方式支付了首付款及储藏间款182856元，并已在中国工商银行安平支行进行了银行按揭贷款的相关手续，并已银行通过，实际取得了该房产的所有权。贵院查封该房产存在认定事实不清，适用法律错误的严重问题，应予以纠正。原告于2018年1月底从衡水博达房地产开发有限公司（以下简称博达公司）以分期付款的形式购买了安平欧景城8-2-1302号房屋。原告按照约定将首付款及储藏间款182856元交给了博达公司负责该项目的销售经理侯某。该公司出具了收款收据、定金单以及销售经理的收条。后原告将相关银行按揭贷款材料交给博达公司办理贷款手续，2018年9月30日工商银行安平支行给原告发送短信告知个人一手住宅购置贷款已经审批通过。虽然博达公司原将该争议房产抵押给了第三人，但原告早已交付首付款，并完成银行贷款审批手续，故该争议房屋应已归原告所有，贵院查封原告已实际购买的房屋属于认定事实不清。二、原告自愿配合贵院将剩余70%的银行按揭贷款的购房款用于执行，符合法律规定，应予以支持，贵院应解除对该争议房产的查封并停止执行该房产。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。本案原告已按合同约定支付首付款，并同意将剩余70%银行按揭贷款的购房款交给法院执行，符合法律规定，应予以支持。且根据该规定第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。原告购买此房屋是为了孩子将来结婚居住，且是原告的首套房。综上诉述，望贵院在查明事实的基础上支持原告的诉请。原告提交证据如下：1、购房定金收据一份；2、2018年2月2日侯某出具的购房款收据一份；3、赵彦琢出具的购房款收据一份；4、衡水博达房地产公司出具的购房款收据一份；5、衡水博达房地产出具的储藏间购房款收据一份；6、中国工商银行于2018年9月30日向原告发送的通过贷款审批的短信照片打印件一份；7、中国工商银行与原告签订的个人购房借款担保合同一份；8、衡水博达房地产开发有限公司证明两份；9、证人侯某出庭所作证人证言。被告张志平辩称，一、贵院作出的（2019）冀1125执异40号执行裁定书符合法律规定。（一）根据物权法定的原则，不动产的所有权人应以不动产登记簿载明的或房管部门登记备案的权利人为所有权人。依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。原告对涉案房屋至多只享有合同法上的请求权，而不享有物权法意义上的所有权，无法对抗法院的强制执行。同时，原告对涉案房屋的购买行为也不符合善意取得的法定构成要件。因为善意取得的构成要件之一是涉案房产必须具备权利外观。（二）涉案房产尚未进行不动产登记，原告未尽充分审查义务。开发商在本案中承认在涉案房屋的交易中存在倒票行为，原告、赵彦琢和开发商之间交易涉案房屋时，三方均明知倒票的行为事实，这种偷税漏税的行为明显违反税法，严重损害了国家的税收利益。同时该行为也能证明原告具有明显过错，以上足以说明原告并非物权法规定的善意第三人，不符合“善意”的法律构成要件。答辩人有合理理由怀疑本案系赵彦琢为了转移财产，与原告双方恶意串通。因为收据的时间是2018年2月2日，虽然是在法院执行查封之前，但是是在答辩人与赵彦琢民间借贷案一审判决生效之后签订的。显然，本案存在极大可能是赵彦琢知道自己的房产必然会被法院强制执行，故意将其转卖给第三人，其目的就是为了对抗法院的强制执行和侵害申请执行人的合法权益。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院不予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”反之，不符合上述四个构成要件的，就不能支持。第二十九条规定：“（一）签订合法有效的买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。以上规定的构成要件需要同时满足才能排除强制执行。（一）原告没有签订涉案房产的《买卖合同》，即使如原告所述有也是无效的、不成立的。理由有二：第一，从合同不成立的角度看，原告只提交了相关收据、收条，但是缺少最重要的法律文件即双方之间的《商品房买卖合同》，不能证明其具有真实的购房意思表示，也不能证明其是适格的原告。原告称2018年2月即购买该房产，购买房屋的时间发生在答辩人与赵彦琢民间借贷判决之后，原告以现金方式（数额较大）交付首付房款192856元，博达公司开具的收据金额是197737元（楼房：183457元，储藏间：14280元），金额不符，相差4881元，明显是后期制作的。并在法院查封该房产时长达近11个月之久未办理备案登记，明显不符合正常的交易习惯，也不符合自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续的规定。其提交的房地产商开具两个证明也极不规范、漏洞百出，一个说因欠赵彦琢款项，将8号楼2单元1302室抵顶给赵彦琢；一个说2018年12月26日法院来公司查封房产时为法院出具该房屋抵顶给赵彦琢的相关手续是错误的，相互矛盾，且不符合民诉法解释对单位证明的形式要件，依法也不能作为认定案件事实的证据。所以答辩人有合理理由怀疑原告与赵彦琢恶意串通，转移即将被强制执行的房产。因为赵彦琢作为被执行人，可以并且应当将该购房款通知原告支付给法院或者申请执行人张志平。因此，双方的行为并没有买卖房屋的真实意思表示，涉案买卖合同是不成立、不存在的。本案存在极大可能是赵彦琢知道自己的房产必然会被法院强制执行，故意与原告及售楼人员捏造假的房屋买卖合同和现金收据，其目的就是为了对抗法院的强制执行和侵害申请执行人的合法权益。第二，从合同无效的角度看，根据《合同法》第五十二条的规定，原告和赵彦琢以及开发商三者之间为了逃避法定的税收义务，恶意串通，不仅没有依照法定程序签订正规的《房屋买卖合同》，并且其中还存在倒票的偷税漏税行为，其行为明显损害了国家利益，依法当属无效。因此，原告提交的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款、第二十九条第一款的规定。（二）原告未提交任何充分有效的证据证明涉案房屋的交付日期，也没有提交任何证据证明其在人民法院查封之前就已合法占有涉案房产。虽然原告称涉案房产是用来居住的，没有其他房屋，但该陈述纯属个人单方面的杜撰，没有提交任何证据加以证明，而且原告的身份证信息显示其户口为安平程油子乡后刘兴村，说明其在农村必然有宅基地用于居住，因此我方不予认可。综上，原告提交的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款关于占有使用房产的规定；也不符合第二十九条第二款所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。（三）原告在本案中提交的现金收据等证据不能充分证明其已支付相应房款，同时其支付的价款也不足总价款的百分之五十。虽然原告在本案中提交了现金收据，但是关于现金收据应当依附银行流水，否则不能证明其真实存在。因此，现金支付不能认定。其次，原告提交的证据不能证明支付的价款超过房屋总价款的百分之五十。最后，原告称愿意将剩余房款交给法院，但该主张依然不能成立，因为首先原告的首付款是否支付没有证据证明，并且在申请执行人不同意的情形下，在原告提交的证据明显薄弱，不符合其他相关构成要件的情形下，仅以此主张很明显是为了恶意中断法院的执行。因此，原告提交的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款和第二十九条第三款的规定。（四）原告也未提交任何证据证明涉案房屋未办理过户登记非因其自身原因所致。原告称2018年2月2日就购买房产，按照《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。本案原告与开发企业没有签订合同，也没有在交付首付款之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。原告对此事实明确知晓，因此证明原告没有购买该房产的意愿。并且直到2018年12月26日法院查封该房产时也未办理备案登记，明显不符合正常的交易习惯，其购房行为根本不存在。即使如原告所述在此问题上原告也存在重大过失、过错。因为按规定从开发商处购买商品房办理备案登记前，开发商必须将购房人的首付款提交到不动产管理局指定的监管账户，才能办理备案登记。买房是一件大事，无论对于个人还是家庭均是大额支出，作为完全民事行为能力人的原告，对此应当慎之又慎，按照一般交易习惯，在售楼部刷POS机打款到开发商账户，大额现金支付赵彦琢很明显存在巨大风险，这样的风险，原告应当完全可以预见并预防，并且因此也致使原告不能将首付款提交到不动产管理局指定的监管账户办理过户登记。由此，可以得出结论，原告在本案中关于过户登记的问题上，未尽审慎义务，存在重大过错，不能办理过户登记完全是由其本人原因导致的。因此，原告提交的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款关于未办理过户需要是客观理由的规定。综上，原告在本案中的诉求申请明显不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，其提交的证据明显不能形成完整的证据链以证明其对涉案房产享有排除强制执行的民事权益。（2019）冀1125执异40号执行裁定书认定的事实清楚，适用法律正确，且答辩人有理由怀疑本案相关当事人存在虚假诉讼、拒不执行判决裁定等违法行为，请求法院严格审查案件事实和证据，依法驳回刘运足、崔艳芹的执行异议。如本案确属涉及虚假诉讼或相关人员恶意转移财产涉嫌拒不执行判决裁定罪的，答辩人坚决要求追究其法律责任，以维护法律的权威和尊严。被告提交证据如下：1、(2017)冀1125民初1524号民事判决书一份；2、（2018）冀1125执66号执行裁定书一份。第三人赵彦琢未向本院递交陈述意见。对以上原、被告提交的证据分析认证如下：对于原告提交的购房定金收据、侯某出具的购房款收据、赵彦琢出具的购房款收据、衡水博达房地产公司出具的购房款收据、储藏间购房款收据及证人侯某出庭所作证人证言，被告方持有异议，本院认为，二原告经与侯某联系购买了涉案房产，原告提交的在述证据与证人侯某所作证人证言能够相互印证，故对以上证据的效力依法予以认定。对于原告提交的中国工商银行于2018年9月30日向原告发送的通过贷款审批的短信照片打印件、中国工商银行与原告签订的个人购房借款担保合同一份，被告持有异议，本院认为，该短信系中国工商银行向原告发送，个人购房借款担保合同系原告与中国工商银行签订，并加盖有工商银行的印章，对以上证据的真实性予以认定。对于原告提交的衡水博达房地产开发有限公司证明两份，该两份证明未注明出具证明的时间，亦没有出具证明人签字，不符合书证的形式要件，本院对以上两份证明不予采信。对于被告提交的(2017)冀1125民初1524号民事判决书、（2018）冀1125执66号执行裁定书，原告对以上证据无异议，以上证据均系本院依法作出，对其效力予以认定。本院经审理认定事实如下：被告张志平与第三人赵彦琢、安文立民间借贷纠纷一案，安平县人民法院作出（2017）冀1125民初1524号民事判决，判令赵彦琢、安文立给付张志平借款本金30万元。判决生效后，赵彦琢、安文立未履行该判决确定的给付义务，张志平向安平县人民法院申请强制执行。安平县人民法院于2018年12月26日作出（2018）冀1125执66号执行裁定书，裁定查封被执行人赵彦琢位于安平县××小区××楼××单元××室房产××套。执行过程中，案外人刘运足、崔艳芹提出执行异议，安平县人民法院于2019年6月20日作出（2019）冀1125执异40号执行裁定书，裁定驳回案外人刘运足、崔艳芹的异议请求。另查明，本案所涉房产位于安平欧景城小区（博雅锦绣园）8号楼2单元1302室，开发商为衡水博达房地产开发有限公司（以下简称博达公司）。原告刘运足、崔艳芹在安平欧景城售楼部购买了涉案房屋，于2018年1月27日向博达公司欧景城售楼部销售经理侯某交付购房定金10000元，同年2月2日向侯某交付购房款182856元。2018年2月2日博达公司向原告刘运足、崔艳芹出具了收取购房款收据，写明收取原告购房款197737元，并加盖了博达公司财务专用章。本院认为，根据法律规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案所涉房产，由衡水博达房地产开发有限公司开发建设，原告在该公司售楼部经与售楼工作人员协商购买涉案楼房，并将首付款交付售楼人员后，由博达公司向原告出具了收款手续，故应认定该楼房的产权应属博达公司所有，原告购买上述商品房并无不当。博达公司虽有将该房产抵债给第三人赵彦琢的意向，但未办理任何登记手续及产权变更手续，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。本案中原告刘运足、崔艳芹通过博达公司售楼部交付了该房产的首付款，双方虽未办理相关手续，但原告购买房屋的事实在先，属于善意行为，且查封该房产在后。故原告要求停止对该房产的强制执行，依法应予支持。被告张志平要求准许执行涉案房产，其要求无事实依据及法律依据，依法不予支持。由于该诉争房屋未依法登记领取权属证书，故原告只是按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由原告自行负责。故原告要求确认涉案房屋归其所有，本院不予涉处。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、对位于安平县欧景城8号楼2单元1302室的房产一套停止执行。二、驳回原告刘运足、崔艳芹的其他诉讼请求。案件受理费8329元，由被告张志平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  韩颖春审 判 员  李 伟人民陪审员  王会铭二〇一九年十一月十四日书 记 员  孟 德书 记 员  赵晓贤