广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终1336号 上诉人（原审被告）：莫燕芳，女，1978年10月10日出生，汉族，身份证住址：广西苍梧县，现住：广西梧州市长洲区。 被上诉人（原审原告）：梧州市壹心置业房地产有限公司，住所地：广西梧州市西堤三路19号第22层2223、2224、2225号房，统一社会信用代码：91450405MA5LA2M99X。 法定代表人：苏烨彤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李智恒，该公司员工。 原审第三人:周精谕，男，1994年2月27日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 上诉人莫燕芳与被上诉人梧州市壹心置业房地产有限公司(以下简称壹心公司)、原审第三人周精谕房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院(2019)桂0403民初716号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 莫燕芳上诉请求本院：一、撤销一审判决第二项，改判被告莫燕芳无需向原告壹心公司退还保证金10000元；二、原告壹心公司应向被告莫燕芳交还铺面钥匙和缴纳水电的银行卡。三、壹心公司承担一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、根据《房屋租赁协议》第二条：如乙方在租约期内提前终止合同，甲方不予退回乙方所缴纳的租赁押金。故被告无需向原告退还保证金。二、万秀区法院已经判决解除合同，故原告应当交还铺面钥匙和缴纳水电的银行卡。 壹心公司、周精谕答辩称：一审判决正确，请求本院驳回上诉，维持原判。 原告壹心公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁协议》；2.被告返还保证金人民币10000元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年8月3日，壹心公司与第三人周精谕签订《授权确认书》，确认第三人周精谕为壹心公司的合法代理人，授权代理人在2017年8月3日签署梧州市新兴一路153号地5号商铺的《房屋租赁协议》。当日，被告莫燕芳（甲方、出租方）与原告委托的第三人周精谕（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：1.甲方将位于新兴一路153号地5号铺面积约23平方租给乙方作经营使用，租期从2017年8月1日至2020年8月30日止；2.每月租金为人民币肆仟元整，小写4000元。乙方应于当月1号以前交付租金，乙方不得拖欠拒付租金，逾期缴交，每天加收50元滞纳金……每月产生的水电费乙方在每月10日前自行交到指定账户，不得拖欠。3.乙方交纳房屋租赁保证金壹万元整（不计算利息），作为房屋租赁期间保证金，协议期满，甲方对房屋检查验收后，原甲方场地内设施无人为损坏及水电费拖欠等情况，甲方在一个月内全数退回乙方；如乙方在租约期内提前终止租赁合同，甲方不予退回乙方所缴纳的租赁押金……10.租赁期间如因政府行为，导致场地拆迁或征收，本租赁协议自动终止，乙方需无条件退回商铺给甲方，甲方退回乙方所缴纳的租赁保证金，不再提供其他任何方面补偿等内容。上述合同签订后，壹心公司通过微信向被告转账支付了2017年8月至2019年2月每月4000元的租金。2019年3月3日被告于微信向原告提出“收到通知这个月月底新兴店要搬出了，街道是不是也通知你们了。今个月的租金你是转账还是押金扣”；原告回复“我们上个月已经收到通知了，所以2月中那样我们都开始退场了，3月开始直接当我们退场直接退回押金给我们吗？不然我们会亏很多”；被告答复“上个月收到通知也是说3月底才退场的，3月份我也是要交租的”。次日，原告再次通过微信向被告提出“我们已经提前搬出了，可以体谅一下我们吗，我们才开了一年多就不能做了，亏损真的很大”；被告回复“我们要求公司免租也没同意，我也没办法，我也要交租给公司的”；原告回称“那好吧，那就在押金扣吧，剩余押金什么时候退”；被告答复“四月初吧，水电费要去打一下，到时把卡给回我”。2019年3月底，壹心公司搬离承租场地。2019年4月5日，被告通过微信发送和商铺门前张贴通知，其上记载：尊敬的租户周精谕，我和你于2017年8月1日签订租赁协议，租赁时间至2020年8月30日，约定为每月1号前支付租金，逾期七天视为违约……现我正式告知：请你三天内与我办理交接还铺手续，如果不在三天内交接，我方将强行收回铺位，并不再退回押金，还要追讨三月和四月的租金，由此造成的一切后果由你承担责任。 庭审中，原、被告均认可《房屋租赁协议》约定的权利义务实际归属壹心公司和莫燕芳，周精谕是代表壹心公司签订的上述合同，是履行职务行为，被告亦确认收到上述合同约定的10000元保证金。 庭后经询问梧州市富民投资开发有限公司，其表示案涉商铺属其所有，通过公开招租的方式出租给了莫燕芳，对莫燕芳转租的行为不清楚，至于莫燕芳与壹心公司之间因转租产生的租金问题，由其自行解决，梧州市富民投资开发有限公司并不参与。经询第三人周精谕，其表示受壹心公司委托以个人名义与被告莫燕芳签订《房屋租赁协议》。 另查明，被告莫燕芳于2019年5月7日向该院提起诉讼，请求法院判令解除其与壹心公司签订的《房屋租赁协议》，并要求壹心公司支付2019年3至4月租金共8000元，2月至4月欠缴水电费及违约金共计650.40元。 一审法院认为，第三人周精谕代表原告与被告签订《房屋租赁协议》是履行职务行为，合同相关权利义务应由原告享受和承担。案涉《房屋租赁协议》，系原、被告的真实意思表示，且梧州市富民投资开发有限公司对被告莫燕芳的转租行为亦未表示反对，故该协议没有违反法律规定，合法有效。原告诉请解除其与被告签订的《房屋租赁协议》，因被告亦于另案诉请解除该份协议，合同双方均要求解除上述协议，原告亦已搬离租赁场地，故对该项诉讼请求，该院予以支持。原告主张其通过微信与被告协商一致，被告同意其于2019年3月搬离租赁场地，三月租金在押金中扣除，剩余押金退回原告。庭审中，被告认可微信聊天的内容，但认为微信仅作联系方式，应以书面通知为准，原告搬离未经其同意，且未付清租金和水电费属违约。对此该院认为，被告已在微信中回复同意原告搬离租赁场地和退还押金，且在合同履行的整个过程中，双方均通过微信联系及交付、收取租金，故对被告的抗辩意见不予采纳，因被告已在另案中向原告提出未付租金及水电费、违约金等诉讼请求，故本案中对被告上述问题不作处理，合同解除后，被告应退还原告10000元保证金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条判决：一、解除原告梧州市壹心置业房地产有限公司与被告莫燕芳于2017年8月3日签订的《房屋租赁协议》；二、被告莫燕芳应于本判决生效之日起十日内向原告梧州市壹心置业房地产有限公司退还保证金10000元。本案案件受理费1800元，减半收取计900元（原告已预交），由被告莫燕芳负担。 二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院根据双方争议的事由，归纳争议焦点是：上诉人应否退还一万元保证金给被上诉人。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》虽约定了租赁期间，但是根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，双方当事人协商一致的可以解除合同。本案中，上诉人与被上诉人于2019年3月4日通过微信协商，达成了一致意见：上诉人同意被上诉人于2019年3月搬离租赁场地，三月租金在押金中扣除，剩余押金退回被上诉人。虽然上诉人于2019年3月13日提出“搬迁日期需以书面通知为准，未有通知前需按时缴纳租金”，即上诉人不同意提前解除合同，但该意见没有得被上诉人的同意，因此，双方未达成新的协商意见。另外，上诉人认为解除协议应以书面协商为依据，但根据双方就交付租金、协商解除合同和上诉人通知收铺等行为看，双方在合同履行的整个过程中均通过微信联系，故双方协商解除合同的行为符合交易习惯，上诉人认为解除合同应以书面通知为准的意见不能成立，本院不予采纳。因上诉人已在另案主张租金、水电费和违约金，因此对上述问题不作处理。合同解除后，上诉人应退还保证金给被上诉人。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适合法律正确，程序合法，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3180元（上诉人莫燕芳已预交），由上诉人莫燕芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘志安 审 判 员 任 军 审 判 员 毛美美 二〇一九年十一月十五日 法官助理 陈淑君 书 记 员 周 柔 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。