济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初4872号 原告：李晓鹏，男，1989年2月27日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张岩，山东国熙律师事务所律师。 被告：王若晶，女，1979年10月22日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张会丽，山东鲁舜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马戎，山东鲁舜律师事务所实习律师。 第三人：尹承峰，男，1956年2月22日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区。 原告李晓鹏与被告王若晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，原告李晓鹏申请追加尹承峰作为第三人参加诉讼，本院经审查后予以准许。后本院依法适用简易程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告李晓鹏及其委托诉讼代理人张岩、被告王若晶的委托诉讼代理人张会丽及马戎、第三人尹承峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李晓鹏向本院提出诉讼请求：1.判令王若晶继续履行合同，履行腾房义务；2.判令王若晶赔偿自2019年5月18日至腾房之日止以145万元为基数按日千分之三的违约金；3.本案诉讼费由王若晶承担。 事实和理由：2019年3月1日，我与王若晶、济南政和世纪房地产经纪有限公司（以下简称政和公司）签订《房屋买卖合同》（编号：0001767），约定我购买济南市槐荫区经十路28293号2号楼2-xxx的房屋（以下简称xxx室房产），房屋及其附属设施的总价款为145万元，定金2万元。房屋租赁状况为有租赁。约定的腾房时间为王若晶收到全部房款后的2个月。违约方需赔偿守约方违约金，并赔偿守约方损失包括不限于律师费、诉讼费、交通费等。2019年3月8日，王若晶收到全部房款。2019年5月18日至今我多次要求王若晶履行腾房义务，王若晶均未履行，已构成违约。为维护我的合法权益，故诉至法院。 诉讼过程中，李晓鹏增加诉讼请求为：要求王若晶承担律师费5000元。明确要求尹承峰立刻搬离xxx室房产，将房产交给王若晶，再由王若晶向李晓鹏交付。 王若晶辩称，我与李晓鹏签订的《房屋买卖合同》合法有效，我愿意尽自己最大努力帮助李晓鹏实现目的。我承认自己有腾房义务，我与尹承峰之间的房屋租赁合同系不定期租赁，合同双方均享有任意解除权，并在解除前负有通知义务。李晓鹏对我进行催告后，我也通过电话、短信、律师函等方式告知承租人，尽到了腾房义务，但以我一人之力，穷尽所能终究不能真正做到腾房，不能以暴力手段干涉尹承峰在房屋内居住。《房屋买卖合同》第十五条约定的腾房义务并不适用第十二条的违约责任。我在与李晓鹏签订合同后，已按照合同约定为其办理了不动产登记，目前已经过户完毕，我已经积极履行了合同约定。不动产物权变动规则为法定，合同第十五条的约定不能对抗法定物权变动，目前致使李晓鹏根本目的无法实现的原因在于尹承峰拒不腾房所致。李晓鹏在诉状中要求我以房屋总价款为基数按日千分之三计算违约金，该计算方式折算至年利率超过36%，即便法院认定我构成违约，我也只认可赔偿李晓鹏的租金损失。李晓鹏诉称的律师费没有合同约定，没有事实依据，请求依法驳回。 尹承峰述称，王若晶没有完全把实情告诉我。1.我与王若晶的口头协议是在16年3月份定的，我发现周围不到期就卖房涨房租的事很多，想一直租赁到房屋回迁时。2.几次为了搞好关系，窗户、水电等是我自己拿钱维修，按照物业规定应当是由房主拿钱，我在没有任何消息的情况下，王若晶于2月28号10时给我打电话通知我房子准备卖了，我同意卖，但是换了新房主希望向买家续租6个月，我和王若晶商量的是如果不同意续租，王若晶的爸爸有个大点的房子，我就先住到她爸爸的房子中，租金可以提高，当时王若晶是同意的，现在一样都没做。房子3月1日就卖了，王若晶让我3月1日至4日在房子里接待买家，我跟所有有意向的买家都告知了我想续租的情况。王若晶没有解约，其应当在卖房之前告知我她卖房的事情。3.买卖双方办理的手续我没有异议，只是对两家签订5月18日交房的日期不同意，没有提前通知我就签订好了，我租金交到了6月底，半年一交。4.有关租赁合同中的相关费用没有进行结算清楚，不具备解除合同的条件。5.李晓鹏有没有责任义务与我商讨续约的事情，其以装修、量房子的名义去的，没有跟我说过续约的事情，说明王若晶没有告知过李晓鹏续约的事情。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性没有异议的证据，即李晓鹏提交的《房屋买卖合同》、打款证明、定金收条、转账凭证、房屋税收发票、完税证明、纳税转账记录、不动产权证、《委托代理合同》、律师费发票、转账记录、银行抵押贷款合同、还款流水，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于济南市槐荫区经十路28293号2号楼2-xxx号房产（即xxx室房产）及2-115号地下室（以下简称115号地下室）的原所有权人为王若晶。2019年3月1日，王若晶作为甲方（出卖人），与作为乙方（买受人）的李晓鹏、丙方（居间人）的政和公司签订《房屋买卖合同》，编号为0001767，约定甲方自愿出售xxx室房产给乙方，建筑面积94.85平方米，地下室面积10.87平方米，附属设施包含固定装修，无抵押，有租赁，房屋总价款为145万元；乙方于合同签订时向甲方支付定金2万元；甲乙双方于2019年3月5日前办理网签手续，并于网签当日办理银行面签手续，待银行贷款审批通过后3个工作日内，乙方将首付款85万元存入甲方还款账户，剩余房款60万元在银行发放贷款之日由银行直接向甲方支付；合同第十二条违约责任第二款约定，如甲乙任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款3‰的违约金或者违约方承担合同总房价30%的违约金，由守约方选择，并赔偿对方因此所受到的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；该条第三款约定，甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第二项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同；合同第十五条约定，甲乙双方协商约定腾房时间为甲方收到全部房款后2个月。合同还对其他事项进行了约定。 李晓鹏于2019年3月7日向王若晶支付了首付款85万元（包含定金），于3月18日支付了剩余购房款60万元。xxx室房产115号地下室的所有权已经转移登记至李晓鹏名下。 李晓鹏与山东国熙律师事务所签订《委托代理合同》，约定山东国熙律师事务所接受李晓鹏的委托，指派张岩律师为本案一审的委托诉讼代理人，律师代理费为5000元。诉讼过程中，张岩律师代理李晓鹏参加了诉讼。李晓鹏向该所支付了律师费5000元。 另查明，尹承峰于2016年5月25日起承租xxx室房产，月租金为1500元，未与王若晶签订书面合同，现该房屋仍由尹承峰居住使用。 双方存在争议的事实如下： 1.诉讼过程中，尹承峰称其与王若晶的母亲是一个单位同一办公室的熟人，所以没有就xxx室房产签订书面租赁合同，仅与王若晶达成口头协议，约定租期为三年半。但王若晶对此不予认可，称其于2019年4月11日已经通知尹承峰腾房，并在9月4日向尹承峰出具了律师函，要求其腾房，为此王若晶提交了微信聊天记录及律师函快递单。李晓鹏对微信聊天记录的真实性不予认可，对快递单的真实性认可，但称没有律师函的内容，故对律师函的具体内容不清楚。尹承峰质证称其收到过律师函，对微信聊天记录的真实性予以认可，但是在其交纳房租之后的聊天记录，律师函是限定其7天内搬离房屋。 2.王若晶辩称李晓鹏主张的违约金过高，要求本院予以调整，其称应按照每月租金1500元计算，且尹承峰的租金交至2019年6月30日，其只承担在此之前的违约金，之后的应当由尹承峰承担。李晓鹏对月租金1500元不予认可，称尹承峰与王若晶的母亲是同事关系，所以该租金不能适用于李晓鹏，租房软件上为2000元左右，应以此为准。本院要求王若晶在庭后三日内明确是否对租金数额进行鉴定，并提交书面鉴定申请，但王若晶未向本院提交鉴定申请。 本院认为，李晓鹏与王若晶签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，合同合法有效，对当事人均具有法律约束力。李晓鹏应当按照合同约定按时交纳购房款，王若晶也应当按照合同约定按时办理所有权转移登记手续，并按约定时间交付房屋。现李晓鹏已经付清全部购房款，且已经办理了所有权转移登记手续，王若晶应当继续履行合同，向李晓鹏交付房屋。 经查，在王若晶向李晓鹏出卖xxx室房产之前，自2016年起尹承峰就已经承租该房屋，月租金为1500元，租金已交至2019年6月30日。根据买卖不破租赁的原则，即使王若晶将该房产出售给了李晓鹏，办理了所有权转移登记手续，在2019年6月30日之前，尹承峰仍有权利对xxx室房产进行居住使用，其承租权不能受到侵害。但是，王若晶与尹承峰未就xxx室房产签订书面租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”及该法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”尹承峰承租xxx室房产系不定期租赁，那么王若晶有权利随时解除合同。因尹承峰于2019年3月起就知晓王若晶出卖房屋的事实，且王若晶通过微信、律师函的方式告知其解除租赁关系，要求其搬离，那么尹承峰就应当在合理期限内腾房。但是因房屋租金已交至2019年6月30日，故其最迟应于2019年6月30日搬离xxx室房产，将房屋归还王若晶。因王若晶已将xxx室房产出售给李晓鹏，且已经办理了所有权转移登记手续，故李晓鹏作为所有权人，有权利要求尹承峰腾房，其要求尹承峰立刻搬离xxx室房产，将房产交还给王若晶，再由王若晶向其交付的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于违约金的承担，根据合同相对性原则，《房屋买卖合同》系王若晶与李晓鹏签订，王若晶负有向李晓鹏交付房屋的义务。合同中明确约定交付时间为李晓鹏付清总房款后两个月，而李晓鹏于2019年3月18日付清全部购房款，故王若晶就应当于2019年5月18日前向李晓鹏交付房屋，但王若晶未能按期交付，其应当向李晓鹏承担违约责任，支付违约金。因尹承峰未及时搬离造成王若晶逾期向李晓鹏交付房屋产生的法律后果，相对于李晓鹏而言，应由王若晶来承担。至于王若晶与尹承峰之间如何进行的约定，能否按照《房屋买卖合同》约定的时间履行，均不影响《房屋买卖合同》条款的效力，亦不影响王若晶违约责任的承担。对王若晶辩称其只承担在2019年6月30日前的违约金，之后的由尹承峰承担的意见，突破了合同的相对性，没有法律依据，本院不予采纳。同时，因尹承峰未按期腾交涉案房屋是否会给王若晶造成损失，系两者之间的租赁合同纠纷关系，应由两者另行解决。 另依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”李晓鹏要求王若晶自2019年5月18日至腾房之日止以145万元为基数按日千分之三赔偿违约金，王若晶认为该违约金约定过高，要求予以调低，符合上述法律规定，对该意见本院予以采纳。因李晓鹏未举证证明其还存在其他损失，故王若晶逾期交付房屋的行为给李晓鹏造成的实际损失仅为租金损失。本案诉讼过程中，李晓鹏主张月租金为2000元，王若晶对此不予认可，要求按照每月1500元计算，但王若晶未在本院指定的期间内提交租金的鉴定申请，且李晓鹏主张的月租金标准系在合理范围内，故本院采信李晓鹏的意见，按照月租金2000元的标准计算实际损失。另按照上述法律规定，违约金不应超过损失的30%，故王若晶应当自2019年5月18日起每月向李晓鹏支付违约金2600元（2000元+2000元×30%）至实际交付房屋之日止，对李晓鹏该项请求中的超出部分，本院不予支持。 关于律师费的负担，因李晓鹏与王若晶在《房屋买卖合同》中明确约定律师费由违约方进行赔偿，李晓鹏委托的律师实际到庭参加了诉讼，且经本院查明王若晶存在违约行为，故李晓鹏要求王若晶支付律师费5000元的请求，于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、尹承峰于本判决生效之日起二十日内将登记在李晓鹏名下的位于济南市槐荫区经十路28293号2号楼2-xxx号房屋及2-115号地下室腾空并交付给王若晶，王若晶自接收该房屋之日起五日内交付给李晓鹏； 二、王若晶于本判决生效之日起十五日内向李晓鹏支付违约金，按每月2600元自2019年5月18日起计算至实际交付房屋之日止； 三、王若晶于本判决生效之日起十五日内向李晓鹏支付律师费5000元； 四、驳回李晓鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17850元，减半收取计8925元，由王若晶负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张斌 二〇一九年十一月十八日 书记员  贾栋