江苏省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）苏民申4410号 再审申请人（一审原告）：朱根木，男，汉族，1977年10月14日出生，住安徽省芜湖市南陵县。 委托诉讼代理人：李晓敏，江苏千树律师事务所律师。 被申请人（一审被告）：中煤大屯建筑安装工程公司，住所地江苏省沛县大屯矿区中心区。 法定代表人：罗良友，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨泽成，江苏恒联盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王云岗，江苏恒联盛律师事务所律师。 被申请人（一审被告）：江苏帝景置业有限公司，住所地江苏省盱眙县五墩北路第一山别墅花园小区。 法定代表人：袁磊，该公司总经理。 再审申请人朱根木因与被申请人中煤大屯建筑安装工程公司（以下简称中煤公司）、江苏帝景置业有限公司（以下简称帝景公司）案外人异议之诉一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）（2017）苏08民初117号民事判决，向本院申请再审。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 经审查查明，中煤公司与帝景公司建设工程施工合同纠纷一案，淮安中院于2015年7月13日作出（2014）淮中民初字第0225号民事判决：一、帝景公司于本判决生效后十日内给付中煤公司工程款19564684.96元，并按中国人民银行同期贷款利率计算利息，利息计算直至工程款付清时止；二、帝景公司于本判决生效后十日内返还中煤公司工程质量保证金4199340元；三、帝景公司于本判决生效后十日内给付中煤公司钢管材料等租赁费用计308862.81元。逾期加倍支付迟延履行期间的债务利息等等。该判决生效后，帝景公司未履行义务，经中煤公司申请，淮安中院于2015年9月7日立案执行。执行过程中，该院于2017年7月21日查封了盱眙帝景国际小区50号楼112室房屋（以下简称案涉房屋）。 2017年9月6日，该院作出（2015）淮中执字第00406-1号民事通知书，通知朱根木案涉房屋已经被该院查封，该院拟对上述房屋进行评估、拍卖。朱根木于9月12日提出异议。该院作出（2017）苏08执异163号执行裁定，驳回了朱根木的异议请求。朱根木遂提起案外人执行异议之诉，请求：1.停止对其购买的案涉房屋强制执行，解除对该房屋的查封；2.确认原告朱根木与帝景公司签订的商品房买卖合同合法有效，并确认房屋所有权归原告所有；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2015年2月2日与帝景公司签订商品房买卖合同，以57.9万元的价格购买案涉房屋，并一次性付清房款，帝景公司出具收款收据。原告要求帝景公司交接案涉房屋并办理产权证，但因案涉房屋未经验收合格备案，没有交付使用的批准文件而未果。现两被告置上述事实不顾，于2016年4月22日达成执行和解协议，未经原告同意，擅自将涉案房屋抵偿给中煤公司，故意损害善意购买此房的原告利益。 被告中煤公司辩称，在案涉房屋被查封前，帝景公司向执行法院提供了其所有的房产财产线索，承认其为躲避债务办理了部分房屋虚假买卖手续，并无真实的对价。案外人未实际占有案涉房屋，案涉房屋由帝景公司实际经营管理，占有、使用、收益权利均由帝景公司享有。本案商品房买卖合同仅备案登记，不产生物权变动的效力，且房屋至今没有交付，仍登记在帝景公司名下。 淮安中院另查明，2015年2月2日，朱根木与帝景公司签订案涉房屋买卖合同，合同价款为57.9万元，该房屋为商铺，原告未对案涉房屋占有使用，帝景公司亦未取得案涉房屋所有权初始登记。 淮安中院认为，帝景公司虽未取得涉案房屋所有权初始登记，但其因房屋建造行为而取得所有权，在未经房屋产权登记前，其与朱根木签订商品房买卖合同，朱根木依据该合同享有房屋交付请求权及房屋所有权转移登记请求权，该请求权为一般债权，故对其确认房屋所有权的诉讼请求，不予支持。此外，朱根木主张其购房款已全部支付，系以帝景公司欠其工程款抵作购房款，但并未提供充分证据证明，故对其购房款已经全额支付的主张，不予支持。另，朱根木认可并未占有涉案房屋。故对其排除对房屋执行的诉讼请求，不予支持。朱根木主张确认商品房买卖合同有效的诉讼请求，并非案外人异议之诉案件审查范围，本案不予理涉。据此，一审判决驳回朱根林的诉讼请求。 朱根木申请再审称，2013年9月12日，沈炳泰与其签订《建筑外墙面施工合同》，承包帝景国际21号、22号、23号楼外墙面砖工程。完工之后，沈炳泰因帝景公司欠其工程承包款400万元，无钱支付给申请人。最终三方达成合意，帝景公司将帝景小区50号楼112室抵给申请人，冲抵沈炳泰工程款，帝景公司与沈炳泰之间57.9万元债权债务关系消灭。申请人遂于2015年2月2日与帝景公司签订了买卖合同，并由帝景公司开具了收据。后申请人要求帝景公司交付房屋并办理产权证，但由于帝景公司没有验收合格备案资料及交付使用批准文件未果。请求停止执行案涉房屋，解除对案涉房屋的查封。 中煤公司辨称，一、朱根木没有证据证明相应购房款已向帝景公司全额支付，双方对案涉房产没有办理形式与实质的交付手续，朱根木也没有实际占有案涉房产。二、中煤公司申请查封的案涉房产是根据帝景公司提供的信息。三、朱根木对一审判决没有上诉，也没有在一审案件审理之中依法举证。 朱根木提交了两份证据，证明其再审申请理由：一、帝景公司与沈丙泰于2012年7月21日签订的《工程施工承包合同》，约定帝景公司将21＃、22＃、23＃号楼的土建工程承包给沈丙泰施工，工期为200天，竣工日期为2013年1月25日。二、许松、袁建邦2013年12月30日出具的《承诺书》一份，确认帝景公司欠沈炳泰工程款150万元。 本院再审审查中查明，2017年9月6日，淮安中院作出（2015）淮中执字第00406－1号民事通知书，拍卖张晓娟名下25＃楼106室，沈炳泰名下50＃楼103室、51＃楼108、109室，陈志坚名下的52＃103室，朱根木名下50＃楼112室等房产。沈炳泰提起案外人执行异议之诉后，淮安中院立（2017）苏08民初120号案审理。在该案审理过程中，沈炳泰向淮安中院提交了前述朱根林的提交的二份材料，在质证过程中，帝景公司对上述材料均予认可。2018年3月19日，沈炳泰在淮安中院谈话笔录中称：“还没有结算，我自己算还差我连保证金大概100万元左右。拿了四套楼之后，我又拿了两套房，有朱根木的一套，房屋也还没结算，帝景公司还没竣工。再拿了两套房后一号楼工程款还差我100多万元。”同年3月22日，中煤公司向淮安中院提交《解除查封申请书》，请求解除对沈炳泰三套涉案房屋的查封措施。同日，沈炳泰向该院提出撤诉申请。次日，淮安中院作出（2017）苏08民初120号民事裁定，准许沈炳泰撤诉。根据以上查明事实，本院对朱根木已全部支付购房款的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，帝景公司虽未取得涉案房屋所有权初始登记，但其因房屋建造行为而取得案涉房屋的所有权。故，帝景公司与朱根木就案涉房产签订商品房买卖合同，并以朱根木对帝景公司的工程款冲抵房款，并不违反法律规定。但根据淮安中院查明的事实及朱根木的自认，朱根木从未占有案涉房产，因此不能满足上述规定中能够对抗人民法院对案涉房屋执行行为的全部要件。但本案系案外人执行异议之诉，案涉房屋买卖合同是否有效，是判断案外人诉请是否能够获得支持的重要前提。淮安中院认为合同是否有效并非案外人异议之诉案件审查范围的裁判理由明显不当，本院予以纠正。就本案情况而言，目前并无证据证明所涉买卖合同无效。然而，即便案涉房屋买卖合同有效，朱根木的诉讼请求也不能满足上述规定的全部要件。 综上所述，再审申请人朱根木的再审请求没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回朱根木的再审申请。 审判长  李玉明 审判员  苏 峰 审判员  李 晶 二〇一九年十一月二十一日 书记员  王莹莹