湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终3117号上诉人（原审被告）：襄阳聚银典当有限责任公司，住所地：襄阳市樊城区汉江明珠城1号楼101门面。法定代表人：邹强，该公司经理。委托诉讼代理人：赵保兵，湖北米芾律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹霆，女，1980年9月6日出生，汉族，襄阳聚银典当有限责任公司经理，住襄阳市樊城区。被上诉人（原审原告）：襄阳市供销合作社联合社，住所地：襄阳市樊城区大庆东路36号。法定代表人：刘清喜，该社主任。委托代理人：周存平，湖北百龙律师事务所律师。原审被告：襄阳市璞金房地产开发有限公司，住所地：襄阳市樊城区丹江路5号。诉讼代表人：襄阳市璞金房地产开发有限公司管理人。负责人：刘兴旺。委托诉讼代理人：王志斌，湖北高见律师事务所律师。上诉人襄阳聚银典当有限责任公司（以下简称聚银公司）因与被上诉人襄阳市供销合作社联合社（以下简称襄阳供销社）、原审被告襄阳市璞金房地产开发有限公司（以下简称璞金公司）担保物权确认纠纷一案，襄阳市樊城区人民法院审理后于2018年3月12日作出（2018）鄂0606民初473号民事判决，襄阳供销社不服，向本院提出上诉。本院以原审判决遗漏当事人为由裁定撤销原判，发回重审。襄阳市樊城区人民法院重审后于2019年7月9日作出（2018）鄂0606民初6548号民事判决，上诉人聚银公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人聚银公司的委托代理人赵保兵、邹霆，被上诉人襄阳供销社的委托诉讼代理人周存平，原审被告璞金公司的委托诉讼代理人王志斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人聚银公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：(一)被上诉人与上诉人享有的抵押权之间并无利害关系，被上诉人不具备本案的诉讼主体资格，应当驳回被上诉人的起诉。上诉人对第三人享有的债权、抵押权为2004年，被上诉人依据法院生效判决取得房屋产权为2008年，抵押权在先。因此，被上诉人取得的房屋产权和上诉人的债权、抵押权无任何关系。高新技术产业开发区人民法院于2010年5月5日作出的（2008）襄新民初字第140号民事判决第二项判令“被告璞金房产公司于竣工验收之日起十日内向原告供销社交付璞金公寓一、二层房屋”。该生效判决仅判令第三人将“璞金公寓一、二层房屋”的权属交付给被上诉人，并未判令第三人将璞金公寓一、二层房屋所占用的土地使用权也一并交付给被上诉人；同时，被上诉人就该案起诉时的诉状中，也仅要求第三人交付“璞金公寓一、二层房屋”及另外一宗涉及土地的使用权，并未要求第三人将该房屋所占用的土地使用权一并交付。即便按照法律规定，房屋与其占用的土地使用权不能分割，被上述人也仅其房屋所要分摊的土地使用权面积部分主张与抵押权人有利害关系，而不能就全部抵押土地使用权提出法律上的权利主张。因此，上诉人所享有的“璞金公寓一、二层房屋所占用的土地”的担保物权，与被上诉人无利害关系，并未侵害第三人的任何权利，被上诉人无权请求确认上诉人享有的土地担保物权归于消灭。(二)被上诉人在一审中提交的来源于襄阳市房产管理局、盖有上诉人印章的《证明》是复印件，在上诉人未予认可且被上诉人未能提交原件的情况下，不能作为定案依据。上诉人在一审中已经明确表示对《证明》中印章的真实性有异议，明确表示对该复印件不予认可，并要求核对原件上的印章。截止一审判决送达前，被上诉人始终未能提交原件，可一审法院仍然依据该复印件《证明》，作出一审判决，显属认定事实错误，且程序违法。(三)《证明》是一审法院作出一审判决的主要依据，若查实《证明》中的印章确系上诉人的真实印章，则上诉人认为该《证明》的来源违法。上诉人出具该证明的目的是协助第三人办理《商品房预售许可证》，同意房屋管理部门对抵押土地上的房屋进行预售，该意思表示仅对襄阳市房产管理局具有效力，对被上诉人、第三人及其他购房户不产生任何效力，并非是上诉人放弃担保物权。一审判决以该《证明》认定上诉人放弃担保物权，明显错误。物权的消灭应当以登记为准，上诉人出具《证明》，没有办理抵押权消灭登记，依法不能认定上诉人已经放弃了担保物权。《证明》仅是允许襄阳市房产管理局对抵押土地上的房屋进行预售，仅是允许买卖行为。可被上诉人取得的房产并非是依据买卖关系而取得，而是依据被上诉人和第三人签订的联合开发房地产合同所取得，即使认定《证明》具有放弃担保物权的效力，也不能适用于被上诉人所取得的房屋。上诉人并没有放弃被上诉人依据联合开发合同取得房屋所占用土地的土地担保物权。(四)《证明》的内容不能推断出上诉人放弃土地担保物权。《证明》中明确载明“我公司同意襄樊市璞金房地产开发公司对该商品房进行预售”，由此可见，上诉人仅是“同意对抵押土地上的商品房进行预售”，并没有明确表示放弃对抵押土地的担保物权，依据预售取得的商品房并不必然取得该商品房的物权。依据《物权法》第九条规定的“不动产物权登记法定”的原则，更不能据此推断上诉人放弃了土地担保物权。被上诉人襄阳供销社辩称，（一）聚银公司是否享有担保物权与答辩人之间存在利害关系，故答辩人有权提起担保物权确认之诉，即答辩人是本案适格的诉讼主体。（二）聚银公司对璞金公司的债权基础证据不足，债权的真实性高度存疑。1.聚银公司交付300万不能说明资金来源，且以现金交付不合常理，且不能提供该笔现金的用处；2.襄阳财富苑会计师事务有限公司出具的[2017]232号《审计报告》具有较强的公信力，显示聚银公司的逾期贷款在2016年期初和期末的余额均为零，即聚银公司主张的担保物权对应的基础债权不存在。（三）在假定该债权真实情况下，聚银公司担保物权已经消灭。1.聚银公司所持《土地他项权利证明书》载明的担保物权是基于2004年4月5日签订的《借款合同》，而该《借款合同》借款本息已全部转化为2007年5月31日《典当借款合同》项下的借款本金，即《借款合同》项下债权债务已经结清，因《借款合同》项下主债权消灭，故其对应的担保物权同时消灭；2.聚银公司与璞金公司签订《典当借款合同》后，未重新办理土地使用权抵押登记，故该《土地他项权利证明书》记载的担保物权不能及于《典当借款合同》项下的债权；3.聚银公司向原襄樊市房产管理局出具《证明》，应当视为聚银公司自愿放弃《土地他项权利证明书》记载的担保物权。（四）《证明》来源于襄阳市房管局，该证据原件由房管局保存，复印件已加盖房管局的公章，证明该复印件与原件相符。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。原审被告璞金公司述称，认同襄阳供销社的答辩意见。原告襄阳供销社向一审法院起诉请求：1.确认被告聚银公司所持《土地他项权利证明书》[证号：襄樊他项（2004）字第033号]项下的担保物权消灭；2.判令被告注销其所持上述《土地他项权利证明书》。一审法院认定事实：2004年4月5日，聚银公司与璞金公司签订《借款合同》，约定璞金公司向聚银公司借款300万元，借款期限6个月，从2004年4月6日起至2004年10月6日止。璞金公司以位于襄阳市××区××路面积为11795平方米的土地使用权（国用土地证证号为襄樊国用2004字第320909003-××号）作为抵押物，为聚银公司设立抵押权，并签订了抵押合同，办理了抵押登记。2004年4月6日，聚银公司取得了襄樊他项（2004）字第033号《土地他项权利证明书》，该证登记权利人为聚银公司，义务人为璞金公司，权利存续期限为2004年4月6日起至2004年10月6日止。2007年5月31日，聚银公司与璞金公司签订《典当借款合同》，主要内容为：典当金额为1416.9万，典当期限为3个月，从2007年5月31日起至2007年8月31日。璞金公司将权属于璞金公司的土地（国用土地证证号为襄樊国用2004字第320909003-××号，坐落于襄阳市××区××路，使用权面积为11795平方米）作为抵押，此土地的《国有土地使用证》等相关证件交襄阳市土地局办理土地他项权证（襄樊他项（2004）字第033号）作为抵押，璞金公司偿还借款本息及费用后，由聚银公司出具证明解除抵押。为确保《典当借款合同》的履行，2007年5月31日，聚银公司与璞金公司另行签订《典当抵押合同》，约定璞金公司以位于襄阳市××区××路面积为11795平方米的土地使用权（国用土地证证号为襄樊国用2004字第320909003-××号）作为抵押物，但聚银公司并未据此重新办理抵押登记。2010年3月25日，聚银公司向原襄阳市住房保障和房屋管理局出具《证明》，同意璞金公司对设立抵押权的土地上所开发的商品房对外进行预售。截至目前，该不动产抵押登记尚未注销。一审法院另查明，2003年7月31日，供销社与璞金公司签订《联合开发合同》，约定由双方联合开发供销社位于襄阳市××区××路××一宗土地（实测为18.15亩），建筑面积不少于40000平方米，地上一、二层为面积约为12000平方米的大型超市，主楼为21层以上的建筑物，供销社负担60%的土地出让金，璞金公司负担40%的土地出让金，项目开发所需的其他投资和费用全部由璞金公司负担。双方约定的利益分配方式为：地上第一层（建筑面积不得少于6000平方米，若少于6000平方米，每少1平方米则用第二层2平方米相抵）归襄阳供销社所有，地上第二层在抵减第一层面积后剩余的面积按1380元/㎡的价格由襄阳供销社购买，其余建成的商品房归璞金公司所有。2004年2月12日，供销社与璞金公司签订《补充协议》，约定工期自土地部门为璞金公司办妥土地过户手续一个月后计算。2004年3月4日，璞金公司取得了该宗国有土地使用证。2008年，因璞金公司迟迟无法交付璞金公寓一、二层，襄阳供销社向襄阳高新区人民法院提起诉讼，请求确认双方签订的《联合开发合同》及补充协议为有效合同，确认璞金公寓一、二层归襄阳供销社所有，并判令璞金公司交付上述房产等。襄阳高新区人民法院于2010年5月5日作出（2008）襄新民初字第140号民事判决，判决璞金公司于竣工验收之日起十日内向供销社交付璞金公寓一、二层房屋。供销社在申请法院强制执行的过程中，因执行法院要求襄阳市国土资源局协助将璞金公司位于襄阳市××北路××公寓××、××层房屋的土地使用权一并办理到原告供销社名下，襄阳市国土资源局在协助执行中发现涉案房屋所占用土地，已于2004年4月6日办理了以聚银公司为抵押权人的土地他项权利登记，该他项权利登记至今尚未解除。聚银公司对该执行行为提出异议，导致襄阳供销社在办理不动产权登记时遭遇障碍。一审法院还查明，聚银公司呈报给襄阳市商务局，经襄阳财富苑会计师事务所有限公司审计的2016年度财务报告中，在年度资产负债表中，“应收账款”会计科目下期初余额、期末余额为零。在一审过程中，璞金公司与聚银公司当庭自述，两次合同借款均以现金方式支付，没有相关交易凭证。一审法院认为，物权的行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。双方争议焦点为：1.原告供销社主体是否适格？《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。本案中，璞金公司在2004年4月5日为300万元借款，将涉案土地11795平方米抵押给聚银公司，并办理了抵押登记，该抵押登记影响了襄阳供销社对在涉案土地上所建房屋的物权登记，故璞金公司与聚银公司之间的债权债务是否消灭，其从权利担保物权是否消灭，直接影响了襄阳供销社权利的行使，故襄阳供销社有权提起本案诉讼。2.本案涉及的担保物权是否消灭？《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定“有下列情形之一的，担保物权消灭：主债权消灭；担保物权实现；债权人放弃担保物权；法律规定担保物权消灭的其他情形”，第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”，即抵押权人同意转让抵押物，则抵押权的效力仅及于转让价金，抵押权人在抵押物的交换价值实现之日便丧失了物上追及力。本案中，涉案土地上所开发的璞金公寓对外销售前，抵押权人聚银公司向襄阳市住房保障和房屋管理局出具证明，同意璞金公司对设立抵押权的土地上所开发的商品房对外进行预售，房管局向璞金公司颁发了《预售许可证》，意味着聚银公司对璞金公寓将房产出售是知情并同意的，应视为其对担保物权的放弃，此时聚银公司不再享有抵押权，抵押权已消灭，其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。至于聚银公司因无法行使价金代位权而造成的损失，系聚银公司与璞金公司的债权债务关系，聚银公司可以另行主张权利。综上所述，聚银公司所持《土地他项权利证明书》[证号：襄樊他项（2004）字第033号]项下的担保物权因其放弃担保物权而消灭，襄阳供销社要求确认聚银公司所持《土地他项权利证明书》[证号：襄樊他项（2004）字第033号]项下的担保物权消灭，并注销其所持上述《土地他项权利证明书》的诉求合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十三条、第一百七十七条、第一百九十一条第一款之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：一、襄阳聚银典当有限责任公司所持《土地他项权利证明书》[证号：襄樊他项（2004）字第033号]项下的担保物权消灭；二、襄阳聚银典当有限责任公司于判决生效之日起十日内办理注销襄阳市××区××路面积为11795平方米的土地使用权的土地他项权登记手续[证号：襄樊他项（2004）字第033号]。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行金。案件受理费30800元，由襄阳聚银典当有限责任公司负担。本院经审理查明：二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，2019年7月15日，本院裁定受理了襄阳供销社对璞金公司的破产清算申请，并于2019年8月14日指定湖北远达清算管理有限公司担任璞金公司管理人。二审还查明，2007年5月31日，聚银典当行与璞金公司就之前所有借款所欠本息（聚银典当行陈述包含2004年4月5日的300万元借款）共计1416.9万元重新签订了新的借款合同，原借款手续全部退还给了璞金公司。本院认为，璞金公司将涉案土地使用权抵押给聚银公司，聚银公司因此对涉案土地享有抵押权。襄阳供销社基于人民法院的生效判决欲取得在涉案土地上所建房屋的物权，而抵押权是否消灭、抵押登记能否注销直接影响到房屋的物权登记，故襄阳供销社系涉案土地担保物权的利害关系人。襄阳供销社提起本案诉讼，符合《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，诉讼主体适格。本案抵押权是基于2004年4月5日璞金公司向聚银公司借款300万元而产生，由于双方在2007年5月31已就之前发生的所有借款所欠本息重新签订了1416.9万元的借款合同，并将原借款的相关手续退还给了璞金公司，表明双方前期债权债务已经消灭，新的债权债务关系在2007年5月31日成立。新的债权债务关系成立后，双方当事人未就涉案土地重新办理抵押登记，本案《土地他项权利证明书》记载的担保物权不能及于后产生的债权。而主债务消灭后，对应的从债务及因此而产生的抵押权亦同时消灭。同时，璞金公司在涉案土地上进行商品房开发，欲申请办理商品房预售许可证时，聚银公司作为抵押权人向原襄阳市住房保障和房屋管理局出具《证明》，同意璞金公司对外预售商品房。而预售行为系以转移房屋所有权（包含土地使用权）为目的的行为，聚银公司同意璞金公司对外预售商品房，应认定放弃了对抵押物所享有的担保物权。原审判决认定聚银公司的担保物权已经消灭，适用法律正确。综上所述，上诉人聚银公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由襄阳聚银典当有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 杨 文审判员 严庭东二〇一九年十一月三日书记员 郭明月