广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16670号上诉人（原审被告）：广州市番禺区沙湾房地产开发公司，住所地广州市番禺区沙湾镇沙湾大道**。法定代表人：梁文纪，职务经理。委托诉讼代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁泳婷，广东明和理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨皓昊，男，1986年5月11日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：刘焱，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文靖，广东鹏瑞律师事务所工作人员。上诉人广州市番禺区沙湾房地产开发公司（以下简称沙湾地产公司）因与被上诉人杨皓昊商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初5544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人沙湾地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回杨皓昊一审全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由杨皓昊承担。事实与理由：一、一审法院查明事实不清，认定杨皓昊实际收楼2015年4月4日的时间不正确，二审法院应纠正实际收楼时间为2015年6月3日。杨皓昊在2015年5月9日收验房时发现房屋存在问题且在验房意见表中书面提出返修意见，没有实际收楼，完全是符合合同的约定，也是赋予了被收楼异议的权利，而在2015年6月3日返修确认合格时才实际收楼。二、退一步而言，由于涉案房屋是属于沙湾地产公司开发所在组团的最后一个小区，相关部门突然要求再次重新核定出让金（正常程序没有此要求）以及审核没有期限，是沙湾地产公司无法预计的。并且当时在2016年年初，沙湾地产公司要求进行该小区4、5座进行初始登记，但相关部门不同意进行初始登记并要求完成重新核定出让金后才能进行初始登记，从2016年3月17日受理直到2017年7月26日才向沙湾地产公司出具缴款通知单，该期间是由于政府原因延误，并不能纳入办理产权证的时间内，而一审法院对此完全不作考虑，显属于错误。三、一审法院违约金判决计算至国土地部门实际核发之日是不正确的，该核发之日应为受理回执注明出证之日而不是登记部门实际核发房产证之日，因为相关部门原因导致延误出证的责任与沙湾地产公司无关，不能归责于沙湾地产公司。四、一审判决违约金标准没有事实和法律依据。《商品房买卖合同》第二十二条已全面变更为附件七《本合同补充协议》的第十三条，即原来《商品房买卖合同》第二十二条约定按照商品房总价款0.05%的标准计算违约金的条款已没有约束力，现一审法院依据变更前已没有约束的条款进行判决，显然错误，应依据变更后条款的约定来处理。而变更后条款对逾期办证责任约定不明，应按照银行同期同类贷款利率计算，同时杨皓昊主张的违约金标准严重过高，也应调到按照银行同类贷款利率计算。被上诉人杨皓昊辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。杨皓昊向一审法院起诉请求：1.判决沙湾地产公司支付逾期办妥《不动产权证》的违约金142234.9元（违约金以房款总价1258716元为本金，自2017年4月5日按0.05%每天计至2017年11月17日止）；2.本案诉讼费用由沙湾地产公司承担。一审法院认定事实：2013年10月19日，沙湾地产公司作为甲方（卖方）与杨皓昊作为乙方（买方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201310187457）及《补充协议》，其中约定，乙方所购商品房地址为广州市番禺区沙湾镇xxx路xxx号x座xxxx房，合同约定建筑面积共93.7941平方米，套内建筑面积78.7375平方米，共有分摊面积约15.0566平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米15986.23元，总金额1258716元；甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起支付全部房价款的30.09%，金额为378716元，剩余房款880000元于2013年10月19日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2015年3月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋，应当向乙方发出收楼通知书。第十六条“交付时的验收”第一款约定，乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；该条第二款约定，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30个工作日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十一条“产权登记”约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择乙方委托甲方办理产权登记。甲方应当在该商品房交付之日起（详见补充协议第十三条）个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等等。前述合同的《补充协议》第六条对该合同的第十二条变更为：该商品房经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位验收合格、及消防、水、电竣工可交付使用；并补充约定甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十二条约定，乙方应在甲方发出的书面通知规定的时间内提交办理《房地产权证》所需的有关资料和证明文件，签署相关文件，乙方迟延提交的，按照迟交的时间相应顺延办理《房地产权证》的时间及相应免除甲方迟延办证的责任，逾期超过30天的，甲方关于办理《房地产权证》的责任全部免除，乙方须自行办理该商品房的《房地产权证》。第十三条对《广州市商品房买卖合同》第二十一、二十二条变更为：1、甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起360日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；2、甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，但乙方须在甲方发出的《办证通知书》后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及《广州市商品房买卖合同购房面积误差补充协议》等（详见本补充协议第十条）交付给甲方并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。如因按揭银行及政府相关办证单位不给予办证协助等非甲方原因造成办证迟延的，则办证时间相应顺延；3、如乙方在甲方发出的办证通知后10个工作日内仍未将办理房地产权证的所有资料及费用交予甲方，视为乙方要求自行办理房地产权证，有关办证责任由乙方自行承担，甲方可提供相应协助。沙湾地产公司向杨皓昊分别出具发票确认，于2013年10月9日收到购房定金20000元和首期款358716元，于2014年7月23日收到购房尾款880000元。2015年3月21日，沙湾地产公司向杨皓昊发出《“金沙湾花园”四区商住小区收楼通知书》，通知其于2015年3月28日前办理涉讼房屋的收楼手续。2015年4月4日，杨皓昊在加盖有沙湾地产公司公章的涉讼房屋《质量保证书》及《使用说明书》上签名。沙湾地产公司分别于2017年9月28日及2017年10月4日通过EMS中国邮政特快专递向杨皓昊在合同中约定的通讯地址寄送了两份《办理通知》，要求杨皓昊收到通知之日起五个自然日内递交办证资料及费用以办理产权证，若杨皓昊在2017年10月15日前仍未前往销售中心申办产权证手续或出具关于不办或者延迟办理产权证的书面申请，一切责任及后果均由杨皓昊自行承担。上述两份邮件分别于2017年9月29日及2017年10月10日被他人签收。2017年10月18日，沙湾地产公司接收杨皓昊递交的办证资料，并向其出具了《申办收件回执》。2017年11月17日，广州市番禺区国土资源和规划委员会核发了涉讼房屋的不动产权证书，其上载明涉讼房屋权利人为杨皓昊。2019年4月28日，杨皓昊以沙湾地产公司逾期未办理涉讼房屋房地产权证为由向一审法院提起本案诉讼，要求沙湾地产公司承担逾期办证的违约责任。一审中，双方对以下事实及证据争议较大：1.收楼时间。沙湾地产公司认为，根据其提交的《金沙诚筑收楼验房意见表》，房屋初验时间为2015年5月9日，杨皓昊提出异议并在“验收意见业主签名”一栏签名，返修后由其亲属于2015年6月3日前往查验并在该表格的“返修复验意见”一栏签名，由此可以认定，杨皓昊于2015年5月9日前来验房，但由于其发现涉讼房屋存在质量问题，不同意收楼并要求进行修复，该做法完全符合合同中关于有权暂不收楼的约定，实际收楼时间应为质量问题修复完成后并在上述意见表的业主签名一栏签字表示同意收楼之日，即2015年6月3日。杨皓昊则认为，沙湾地产公司提交的《金沙诚筑收楼验房意见表》并无杨皓昊的签字，对其的真实性不予确认；且根据该司要求杨皓昊签署并盖章确认的《质量保证书》和《使用说明书》，落款日期均为2015年4月4日，足以证实杨皓昊最迟已于2015年4月4日收楼。2.沙湾地产公司是否构成迟延办证。沙湾地产公司述称，涉讼房屋迟延办证的原因是政府要对土地出让金重新核算，2016年3月17日沙湾地产公司向广州市番禺区房地产交易中心申报补办出让，广州市国土资源和规划委员会至2017年7月26日才出具《土地出让金缴款通知单》，沙湾地产公司于次日缴款完毕，故上述政府重新核算土地出让金的审核时间应当予以扣减。根据合同约定，如按揭银行或者政府相关单位不予以办证协助等非沙湾地产公司原因造成办证延迟的，办证时间相应顺延，因此，扣减政府的审核时间后，沙湾地产公司不存在逾期办证的情形。对此，沙湾地产公司提交了两份《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《广州市番禺区房地产交易中心业务受理回执》、《告知函》、《土地出让金缴款通知单》、《广州市非税收缴款通知书》、《广州市番禺区国土资源和规划局关于金沙湾花园四区4座、5座初始登记的复函》予以证明。另外，沙湾地产公司认为，其向杨皓昊发出办证通知要求其于2017年10月15日前递交办证材料及支付相关费用，但杨皓昊直至2016年10月18日才递交，迟延了3天。根据补充协议的约定，买方逾期递交办证材料则相应免除卖方迟延办证的责任。退一步来说，即使要计算逾期办证违约金，杨皓昊迟延递交材料的3天亦应予以扣减。杨皓昊对沙湾地产公司提交的上述证据材料的真实性不予确认，认为与本案无关联性，沙湾地产公司应依合同约定承担逾期办理涉讼房屋房地产权证的违约责任。另外，杨皓昊确认由于工作忙碌迟延了3天向沙湾地产公司提交办证资料，虽其迟延递交办证材料3天对沙湾地产公司整体办证不构成任何影响，但其同意在计算沙湾地产公司逾期办证违约金的时间内扣减3天。一审法院认为，杨皓昊与沙湾地产公司就涉讼房屋签订的《广州市广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。本案的争议焦点为沙湾地产公司应否承担违约责任以及违约金的计算方式：第一，沙湾地产公司对于因政府审批延误导致迟延办证的抗辩，未能提供充分的证据证明有关行政主管部门存在延期审批的情形或者存在其他法定的免责事由，而其作为房地产开发企业，亦应对国土部门审批期间有相应的预期。因此，其仍应按合同约定于杨皓昊交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证。第二，沙湾地产公司关于存在验房异议的情况下，经返修复验后的时间方为房屋交付时间的抗辩。合同第十六条虽约定了买受人提出异议的权利，但该条已将一般质量问题异议（第一款）与涉及交付标准或条件的异议（第二款）分别进行约定，且并未约定一般质量问题异议成立可视为商品房未交付。而事实上，沙湾地产公司拟定的《金沙城筑收楼验房意见表》中“特别提示”亦进一步印证了双方当事人订立合同第十六条的真实意思，即非因涉及交付标准或条件的质量问题异议成立，不能视为房屋未交付，但开发商应负保修义务，涉及商品房交付标准或条件的异议成立方可视为房屋未交付。该约定的真实意思亦符合交易习惯及诚实信用原则。本案中，验收表所载明的异议仅为套内装修项目，不涉及房屋交付标准或条件，沙湾地产公司据此抗辩返修复验后的时间方为房屋交付时间无理，不予采纳。第三，杨皓昊为证明其收楼时间为2015年4月4日，提交了盖有沙湾地产公司公章的《使用说明书》、《质量保证书》及其于当天向供电部门申请银行代划电费的办理凭证，如前所述，沙湾地产公司提交的《金沙诚筑收楼验房意见表》不足以反驳，故一审法院对杨皓昊关于收楼时间的主张予以采纳。涉讼房屋的办证期限应从收楼之日次日即2015年4月5日起算730日，即沙湾地产公司应于2017年4月3日前为杨皓昊办妥房产证，违约金应自2017年4月5日起算，予以支持。第四，双方均确认杨皓昊迟延递交办证材料3天，沙湾地产公司据此主张扣减相应天数的逾期办证责任，合理有据，予以采纳。综上，沙湾地产公司逾期办理房地产权证的行为已构成违约，应向杨皓昊支付违约金，该违约金应以1258716元为本金，按0.05%/天的标准（即每日629.358元），从2017年4月5日起计算至2017年11月17日止，并扣除迟延递交资料的期间3天，为140976元（629.358元×224天=140976.19元）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、沙湾地产公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向杨皓昊支付迟延办理不动产权证书的违约金140976.19元；二、驳回杨皓昊的其余诉讼请求。如果沙湾地产公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1572元，由杨皓昊负担12元、沙湾地产公司负担1560元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院认为：一审法院对于双方当事人就涉案房屋所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的效力认定准确，论理清晰，双方当事人对此亦无异议，本院予以确认并不再赘述。针对沙湾地产公司的上诉，二审争议焦点为沙湾地产公司是否存在迟延办证的违约行为，应否承担迟办证违约责任，以及迟办证违约金的计付期间、标准等问题，对此，具体分析如下：首先，关于收楼时间问题。双方已于2015年4月4日办理了收楼手续，杨皓昊对该收楼时间亦无异议，沙湾地产公司主张以修复完成时间2015年6月3日作为实际收楼时间依据不足，本院不予采纳。一审法院根据双方举证，认定杨皓昊已于2015年4月4日接收了涉案房屋，并认定沙湾地产公司应从2015年4月5日起计730天内办妥涉案房屋的房地产权证，并无不当。而涉案房屋于2017年11月17日才登记至杨皓昊名下，明显超出了合同约定的办证期限，故沙湾地产公司存在迟延办证的违约行为。其次，对于沙湾地产公司上诉主张的土地出让金问题，一审法院对此已作详尽分析及认定。沙湾地产公司无充分证据证明其上诉主张或推翻一审相关认定，故沙湾地产公司的该项上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，沙湾地产公司应依约承担迟延办证的违约责任。最后，对于本案所涉迟办证违约金的计算标准、计付期间问题。根据涉案合同及补充协议的约定，对于沙湾地产公司的迟延办证违约行为，沙湾地产公司应从办证期限届满之次日起，每日按合同约定的总房价款的0.05%的标准计付违约金。一审法院据此判令沙湾地产公司应按每日0.05%的标准计付迟办证违约金，合法有据。沙湾地产公司认为上述违约金的标准过高，要求调整为按照银行同期同类贷款利率计算的上诉意见，没有充分理据，亦不符合合同约定，本院不予采纳。基于双方合同及补充协议约定，考虑到公平原则，本案迟延办证违约金应计至涉案房屋的产权登记至杨皓昊名下之日止。沙湾地产公司要求计至受理回执注明出证之日的上诉意见，并无充分理据，本院不予采纳。综上所述，沙湾地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1560元，由广州市番禺区沙湾房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年十一月十九日书记员 王 敏