黑龙江省五大连池市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1182民初1431号原告：刘春，男，1964年2月29日出生，汉族，无职业，住北安市和平区。委托诉讼代理人：高学银，系黑龙江维安律师事务所律师。被告：孟祥军，男，1970年2月6日出生，汉族，农民，住五大连池市。委托诉讼代理人：刘长城，系黑龙江光大律师事务所律师。第三人：王国珍，女，1967年12月21日出生，汉族，无职业，住五大连池市。原告刘春与被告孟祥军、第三人王国珍案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年12月25作出（2018）黑1182民初690号判决，被告孟祥军不服，上诉于黑河市中级人民法院。该案被发回重审，本院于2019年7月9日立案后，另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘春及其委托诉讼代理人高学银、被告孟祥军及其委托诉讼代理人刘长城、第三人王国珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘春向本院提出诉讼请求：1、要求撤销五大连池市人民法院（2018）黑1182执异30号执行裁定；2、确认五大连池市龙镇五委五房权证龙字第××号，面积288平方米的房屋归刘春所有。事实和理由：2015年3月31日，刘春与王国珍、葛建兵夫妻协商，其将所有的位于五大连池市龙镇五房权证龙字第××号，面积288平方米的房屋卖给刘春，价款500，000元，一次性清，当时将房权证交给刘春。2015年8月1日开始接受该房屋至今。后发现该房屋被查封，刘春提出异议申请，被驳回。根据法律规定，该房屋在法院查封之前，就已经签订合法有效的买卖合同，且实际占有，并支付全部价款。孟祥军辩称，刘春所述与事实不符。王国珍与刘春之间并不存在房屋买卖合同关系，更没有进行房屋钱款及房屋的交付，刘春与王国珍属于恶意串通损害答辩人利益，答辩人将保留相应权利。五大连池市人民法院（2018）黑1182执行异议30号执行裁定书，认定事实法律均正确，请求法院驳回刘春诉讼请求，维护答辩人的合法权益。王国珍述称，2015年3月31日将该房屋卖给刘春属实，刘春当时给付价款500，000元现金，王国珍用该款去黑河收购玉米。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。刘春为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1、五大连池市人民法院（2018）黑1182执异30号《执行裁定书》，证明因申请人孟祥军与被申请人王国珍买卖合同纠纷一案，刘春在获知申请人申请对登记在被申请人王国珍名下的位于五大连池市龙镇五委面积为288平方米房屋申请财产保全和贵院于2015年9月2日下达（2015）五保字第11号《民事裁定书》后，于2018年6月21日对该裁定提出书面异议，经贵院审查，于2018年6月30日下达了（2018）黑1182执异30号《执行裁定书》驳回了刘春的异议请求，刘春对此不服，提起案外人执行异议之诉。孟祥军及王国珍对该组证据无异议。2、刘春与王国珍夫妻签订的《房屋买卖协议》和王国珍夫妻给刘春出具的购房款收条及涉案的五房权证龙字第××号房产证。证明2015年3月31日，经原告与被告王国珍夫妻共同协商，双方签订了《房屋买卖协议》，被告王国珍夫妻将登记在被告王国珍名下的，位于龙镇五委，产权证照号为五房权证龙字第××号，面积为288平方米的商服房屋，以500，000元的价格出卖给原告。签订本协议时房款一次性付清，房照交给原告，2015年8月1日将房屋钥匙及相关收据也交给原告，办理房屋过户所需要的费用由被告王国珍夫妻承担，同时被告王国珍夫妻还保证在卖房前该房屋没有产权纠纷和其他经济纠纷，否则要向原告承担双倍的经济赔偿。签订此协议的当日，王国珍便讲该房屋的所有权证交给刘春，刘春一次性支付了500，000元的购房款，王国珍夫妻还给原告刘春出具了500，000元的购房款收条。证明原告和王国珍、葛建兵夫妻签订的《房屋买卖协议》是合法有效的；孟祥军对该组证据有异议，认为有证据能够证实双方并不存在房屋买卖行为及钱款交易，原告不能证实有房款500，000元的给付行为。王国珍无异议。3、涉案房屋的《房屋所有权证》和原告原告刘春与承租人冯立梅签订的《房屋租赁合同》。证明涉案房屋登记在被告王国珍名下，产权证照号为五房权证龙字第××号，面积为288平方米，砖木结构商服房屋，但属于其夫妻共同财产。自原告与被告王国珍和葛建兵夫妻于2015年3月31日签订《房屋买卖协议》，原告依约在2015年8月1日实际接管了该房屋，在2018年5月31日将该房屋对外出租给做服装生意的五常市冯立梅一个月时间（2018年5月31日至2018年6月30日），收取租金2000元。综合证据1和2，原告刘春与被告王国珍夫妻，签订的买卖协议发生在（2015）五保字第11号《民事裁定书》之前；原告刘春于2015年8月1日开始已经实际占有和使用该房屋；在签订买卖协议的时候，已经一次性支付了全部的500，000元购房款；没有办理过户登记的原因是被告夫妻当时忙于用此款收粮着急偿还外人债务，在刘春多次追问下被告王国珍夫妻一直说有时间马上就办，但后来因为葛建兵涉嫌犯罪为了逃避抓捕竟然玩起了消失，且在该房屋被贵院查封前的这段时间一直在山东威海治病修养，因王国珍夫妻不能共同到场导致该房屋至今没有办理过户登记。但并不是因为买受人自己的原因导致的。所以原告刘春提出的本案诉请，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条和民事诉讼法第311条和312条的具体规定，能够排除贵院对涉案房屋执行，故法院应当支持原告的诉求。孟祥军对该组证据有异议，认为对房屋所有权证的真实性没有异议，对刘春与承租人签订的协议有异议，也无法证明原告代理人所提出的一系列待证事实，首先，我们有龙镇社区的证明能够证实争议房屋一直处于闲置状态，而且属第三人王国珍的房屋；第二点，争议房屋是否交付没有相关证据佐证，以上两组证据假设租赁合同存在也只能说明在2018年5月31日是刘春出租，证明不了在查封之前刘春就实际占有房屋；第三点，房屋没有过户的理由及原因，以上证据无法证实。王国珍对该组证据无异议。4、赵洪军的证人证言，证明王国珍用卖房款500，000元去黑河王某处收购玉米。刘春、王国珍无异议；孟祥军对该证据有异议，认为：一，证人与第三人朋友关系，属于利害关系人。二，证人无法证实第三人房屋买卖情形，不具备证据的三大特性，只是听第三人叙述。三，证人证言与葛建兵陈述相矛盾。因此该证据不能作为本案的定案依据。5、冯立梅的证人证言，证明2018年6月份租赁争议房屋一个月。刘春、王国珍对该证人证言无异议；孟祥军对该证人证言有异议，认为：有龙镇社区证明该房屋在2018年6月份被康路生转租，而且证人不能提供服装经营的相关手续，该证据不能作为本案的定案依据。孟祥军为其辩解提交如下证据：1、五市法院2015五民初字1570号民事卷宗102页调查笔录一份，证明本案争议房屋原告与第三人之间不存在买卖合同关系。刘春对该证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为：该调查笔录虽然王国珍没有向审判人员直接说明该房屋存在买卖协议，但基于该夫妻所欠的债务已经和原告进行了多次沟通，包括后期联系转让给五市民政局建社区用，所以不能因为王国珍没有说明房屋存在买卖就否认原告与第三人之间的真实买卖协议，况且该调查笔录的法律关系与是否存在买卖没有直接的因果关系。王国珍对该证据有异议，与刘春质证意见一致。2、黑河市中级人民法院2016黑1182民终434号民事卷宗的26、27、53页庭审笔录，证明一、争议房屋截止到2016年5月份二审开庭都不存在买卖情形，这是葛建兵自认的，而且王国珍也没有异议。二、还能证实在2015年6、7月份，葛建兵、王国珍由于拖欠被告等人的玉米款，曾经由格球山领导和龙镇政府白书记组织双方进行过多次协商，这能说明在2015年9月2日法院查封之前葛建兵完全具备办理房屋过户的条件。刘春对该组证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为该案的笔录葛建兵自认该房屋登记在王国珍的名下是属实的。在2015年6、7月份格球山领导和龙镇镇政府领导进行协调的时候只有葛建兵一人参与，王国珍并不在场，所以原告想要依照与第三人的买卖协议办理房屋过户登记是需要葛建兵和王国珍同时在场才能办理的，不能证明原告在此存在过错。王国珍对该证据有异议，质证意见与刘春质证意见一致。3、录音笔录及录音光盘，证明该房屋截止到2015年5月22日并不存在买卖的情形，而且曾经开过饭店。刘春对该证据真实性无异议，对证明的问题有异议，认为从录音内容看只是说明了王国珍夫妻对外所欠的债务大约在480万元左右，并没有直接提到涉案的房屋，所以，该证据不能证明被告想要证明的问题。王国珍对该证据真实性无异议，有异议在于该房子曾经开过饭店，谁要买房子特指开过饭店那屋。4、本案的二审笔录（第11页），证明争议的房屋2012年之前开过饭店。刘春对该证据真实性无异议；王国珍对该证据有异议，认为：不记得开过饭店，与已无关。5、龙镇第三社证明。证明争议房屋所有权人是王国珍，2015年-2017年处于闲置状态，2018年由于第三人和案外人有经济纠纷转包给了高速互通项目施工队，用承包租金抵顶案外人康路生的欠款。刘春对该证据真实性无异议，但认为：房屋登记在王国珍名下，但从2015年8月1日起，该房屋一直由原告使用管理，之后第三人夫妻没有参与过房屋的任何关联，关于转包事宜也是刘春经办的。王国珍对该证据有异议，认为：证明和证据都不是真实的，房屋2015年3月31日卖给刘春了，所有权就属于刘春了。2018年还欠款的事不属实。6、孟祥军通话录音的文字材料，证明查封该房屋时，法院已给第三人王国珍送达裁定书，做过笔录。刘春对该证据不予质证，认为与本案无关；王国珍对该证据有异议，称未收到裁定书，也没做过笔录。7、孙凯的证人证言，证明在2015年时，涉案房屋的查封手续送达给王国珍夫妇，孟祥军与60多个种植户在龙镇象屿公司门口截住葛建兵，当时这个事引起龙镇政府和格球山高度重视，之后格球山农场派我一直跟踪这个事，一直鼓励农户诉前财产保全，种植户害怕王国珍二人卖掉个人财产，2015年9月份我开车拉着孟祥军和张积武到五市法院找刘文涛，刘文涛亲口对孟祥军说查封手续送给葛建兵夫妇了。刘春对该证人证言有异议，认为：证人无法证明法院是否送达。王国珍对该证人证言有异议，认为不属实。8、张积武的证人证言，证明争议的房产查封时系王国珍的，查封手续已送达。刘春对该证人证言有异议，认为：证人无法证明法院是否送达。王国珍对该证言有异议，认为证言都不真实。9、孟凡亮的证言，证明2016年4月份王国珍到法院要求对该争议房屋解除查封，王国珍欠孟祥军玉米款。刘春对该证言无异议；王国珍对该证言有异议，认为孟凡亮当时不在场。王国珍为其述称提交如下证据：葛建兵病例、葛建兵在山东养病的证明、在北京301医院住院的诊疗收费收据，证明2015年5月在哈尔滨第一附属医院住院12天（ICU6天、普通病房6天，一共住12天），出院后与格球山谈玉米款事宜，6月份又到北京301医院，看完病后回到山东养病，10月份左右才回来，在5月份到10月份期间刘春多次找我办理房屋过户。刘春对该组证据真实性和证明的问题无异议，能够证明原告买到争议房屋后一直找第三人夫妻要求办理过户登记，但因第三人丈夫葛建兵在该房屋被查封之前一直在外地就医休养导致没有办理过户登记。孟祥军对该组证据有异议，认为：住院病案不是原件，证据形式不合法，从内容上只能体现葛建兵在5月5日至11日住院，不能体现其他内容。第二组301医院的药费收据没有异议，只能证明门诊治疗，不能证明其他内容。第三组证据有异议，一、葛建兵在案件庭审笔录中2015年6.7月份曾经在龙镇白书记及格球山领导的撮合下与被告等人进行过玉米款的协商，说明当时葛建兵在黑龙江；二、本案二审开庭期间第三人王国珍曾经说去黑河口岸收购玉米，无法办理过户，这也与该证明相矛盾；三、第三人提交的第二组证据也与该证据相矛盾，2015年6月30日葛建兵也去过北京进行治疗，结合以上三点我方认为该证据内容不真实，请求法院依法追究该居民委伪证责任。以上三组证据均无法证实葛建兵不能办理房屋产权过户登记，也不能证明第三人和原告的主张。法院调取的证据如下：1、李贵军的调查笔录。刘春、孟祥军、王国珍无异议。2、王某的调查笔录。刘春无异议；孟祥军有异议，认为证明的内容与本案不具有关联性。王国珍无异议。3、孔令江的调查笔录。刘春无异议，孟祥军有异议，认为无法证明刘春与王国珍是否存在买卖关系，与本案不具有关联性，孔令江与原告、第三人均是朋友关系，不能单独作为定案依据；王国珍无异。4、马闯的调查笔录。刘春无异议；孟祥军有异议：一，证人与原告是朋友关系，属于利害关系人。二，房屋买卖情形证人按照原告传言，形式上是传来证据，形式不合法。王国珍无异议。5、葛建兵的调查笔录。刘春无异议；孟祥军有异议，认为一，证人与原告系朋友关系，与第三人是夫妻关系，属于利害关系人。二，证人的证言与原告在本案原一、二审的开庭陈述相矛盾，本案在原一、二审期间，原告说是做二手车生意的，家里存有现金，而葛建兵说30万是家里的现金，20万元是在银行支取的，原告也未提供取款凭证。三，葛建兵说4月份去俄罗斯收玉米交现金100多万元，而证人王某说交500，000元现金，彼此互相矛盾。四，葛建兵说2016年刘春知道房屋查封，协商房款事宜，而刘春在本案二审期间曾说是2018年才知道房屋查封的，互相存在矛盾。五，葛建兵说签完合同就把钥匙交给了刘春，而今天开庭原告与第三人一致阐述是2015年8月1日交的钥匙，彼此存在矛盾。结合以上五点，我方认为葛建兵的证言不能作为定案依据。王国珍无异议。6、格球山派出所证明。刘春、孟祥军、王国珍无异议。7、威海经济技术开发区皇冠街道办事处海埠社区居民委员会证明。刘春、孟祥军无异议。王国珍未质证。经原、被告、第三人举证质证，本院对原告刘春提供的证据认定如下：1号证据系审判机关依法作出的已生效法律文书，客观、合法，与本案具有关联性，应予以采信。2号证据刘春未提供证据证明购房款500，000元的合法来源及当时市场价格，刘春仅凭申请法院调查赵洪军、王某、葛建兵证明所谓的500，000元购房款去向以佐证买卖的真实性，而卖方王国珍的配偶葛建兵与刘春所述价款来源矛盾并且赵洪军、王某又未直接参与买卖活动，又未能证明500，000元收玉米款系出卖该争议房屋的价款。王国珍为证明不能办理产权变更登记提交假证；因而该房屋买卖及给付价款事实不清，该组证据不具有客观性，该证据不予采信。3号证据不能证明该争议的房屋查封前已交付给刘春并实际占有，不予采信。房屋所有权证客观、合法，证明本案争议房屋的可能性与本案有相关性，应予采信。4号证据因其未直接参与签定买卖协议及价款的给付，该证人证言不具有客观性，不予采信。5号证据因证明租赁时间为2018年，未在买卖之后、查封之前，不能证明该争议房屋在其租赁前已支付给刘春并由刘春实际占有，因而不予采信。对被告孟祥军提供的证据认定如下：1号证据系该争议房屋的产权人王国珍于2016年4月22日要求解除查封，而不是为升值的购房者刘春且未到场，这与常理不符，说明该证据证明的问题成立且该证据来源合法，与本案具有关联性，应予以采信。2号证据系王国珍、葛建兵夫妻在另案开庭时承认争议房屋系双方共同财产并且未提出已出卖在查封之前，葛建兵可以按约定与刘春办理产权变更登记。因此，该证据客观合法，与本案具有关联性，应予采信。3号证据因未提供原始载体，又未有其他证据佐证，不予采信。4号证据证明该争议房屋是否开过饭店与本案不具有关联性，不予采信。5号证据是基层组织出具的证明，客观、合法，与本案具有关联性，应予以采信。6号证据未提供原始载体，不予采信。7、8、9号证据证明的问题客观、合法，与本案具有关联性，予以采信。王国珍提交的证据住院病案证明仅住院6天，去医院门诊看病并且提交在山东威海养病的虚假证明，并不能排除非刘春原因未能办理变更登记，因而不予采信。法院调取李贵军的调查笔录，原、被告、第三人均无异议，予以采信。马闯、孔令江、王某的调查笔录中所陈述均不能直接证明房屋买卖关系的成立及价款的实际交付。不具有客观性，不予采信。葛建兵的调查笔录，因其与王国珍系夫妻，具有利害关系，其在调查笔录中陈述的买卖过程房屋交付及价款的给付与买受人刘春的陈述矛盾；但是，其中证明2016年其因与孟祥军买卖合同纠纷开庭时刘春知悉涉案房屋被查封符合客观情况予以采信。该笔录葛建兵证明的其他问题不予采信。法院调取格球山派出所证明，该证据证明未找到葛建兵系在2015年9月20日公安机关初查以后，而非2015年9月1日查封之日前，不能证明非因买受人刘春原因不能办理变更登记并且该证明原、被告、第三人均无异议，应予采信。法院调取威海经济开发区皇冠街道办事处海埠社区居民委员会证明，客观、合法，与本案有关联性，应予以采信。本院根据原、被告、第三人的当庭陈述及所采信的证据，认定事实如下：孟祥军因与王国珍、葛建兵买卖合同纠纷一案，于2015年9月1日作出（2015）五民保字第11号民事裁定书，即对王国珍所有的位于五××××房权证龙字第××号面积为288平方米的房屋予以查封。孟祥军于2015年9月22日向五大连池市人民法院起诉，法院于2016年4月25日作出（2015）五民初字第1570号民事判决，判决王国珍、葛建兵共同偿还孟祥军玉米款总合计1，033，163元。2017年6月28日孟祥军向法院申请执行，案外人刘春于2018年6月21日对查封房屋提出执行异议，五大连池市人民法院于2018年6月30日作出（2018）黑1182执异30号执行裁定书，驳回刘春异议申请。2018年7月11日，刘春向本院提出案外人执行异议之诉。判决不得执行五大连池市龙镇五委五房权证龙字第××号房屋。判后孟祥军不服上诉，该案被发回重审。重审时查明：2016年4月12日，王国珍以房屋所有权人身份要求法院解除查封案涉房屋。刘春诉孟祥军、王国珍案外人执行异议之诉[（2018）黑1182民初690号]庭审时，刘春、王国珍均称涉案房屋动迁后给刘春500，000元。王国珍在（2016）黑1182民终434号案件庭审时称其有涉案房屋。刘春称在龙镇买房系为升值。出卖人王国珍的配偶葛建兵称2016年刘春知悉涉案房屋被法院查封，王国珍夫妇当时做倒卖玉米买卖。本院认为，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项情形。即查封前已订立合法有效的书面合同、合法占有案涉不动产，已付清全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记，该四项条件缺一不可。本案涉案房屋五市民政局动迁时出卖人王国珍去协商，而不是为升值的买受人刘春并且王国珍声称动迁完后给买受人500，000元。出卖人王国珍夫妇在（2016）黑1182民终434号案件庭审时称有涉案房屋。出卖人王国珍的配偶葛建兵称买受人刘春于2016年知悉涉案房屋被法院查封，而刘春间隔二年多于2018年6月21日提出执行异议，以上情况综合考虑与常理不符。进而涉案房屋买卖协议合法有效事实不清、证据不足；因而不能认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一项即查封前已订立合法有效的书面合同。本案第三人王国珍以其财产共有人葛建兵自签定房屋买卖协议至法院查封前不在本地为由提供虚假证据以证明未办理变更登记非因买受人刘春自身的原因并且违背法律规定的举证分配责任，替买受人刘春举证以阻却执行，即违背了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第四项“非因买受人原因未办理过户登记”的规定。故刘春不享有足以排除对案涉房屋强制执行的权利。综上所述，案外人刘春的主张与法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告刘春的诉讼请求。案件受理费8，800元，由原告刘春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黑河市中级人民法院。审 判 长  曲桂林人民陪审员  郭俊红人民陪审员  姜洪艳二〇一九年十一月二十日书 记 员  丛义海