山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终4408号上诉人（原审原告）：济宁市任城区观音阁街道皇营社区居民委员会。住所地：山东省济宁市任城区红星东路6号。统一社会信用代码：55370811MEA766179H。法定代表人：唐新文，主任。委托诉讼代理人：刘延玺，山东宏易律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨国威，男，1975年6月15日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：公冶庆贺，山东同章律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冬，山东同章律师事务所实习律师。上诉人济宁市任城区观音阁街道皇营社区居民委员会（以下简称皇营社区）因与被上诉人杨国威房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811民初5212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。皇营社区上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求或者发回重审；一审、二审的诉讼费用等其他合理费用由杨国威承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实及适用法律错误。1.双方之间系买卖合同关系。杨国威原拥有位于后铺工业园与皇营社区交界处钢结构车间一处，其中位于皇营土地上的钢结构车间面积为2777.81平方米，位于济宁市任城区后铺社区居民委员会（下称后铺居委）土地上的钢结构车间面积为460.31平方米，上述车间均位于府河东片区征收范围内。根据《济宁市任城区人民政府关于府河东片区棚户区改造项目房屋征收决定的公告》规定，房屋征收部门为济宁市任城区住房和城乡建设局，房屋征收实施单位为济宁市任城区观音阁街道办事处、阜桥街道办事处，其他主体并不具备补偿安置的主体资格。根据《府河东片区棚户区改造房屋征收与补偿方案》第六条被征收人的规定，只有房屋的所有权人、行政代管人和国家授权的国有房屋管理人才能作为被征收人与征收部门或征收实施单位签订补偿安置协议，要求货币补偿或产权调换。为增加皇营社区资产，皇营社区曾与杨国威协商，购买其所有的位于皇营土地上的上述钢结构车间，以作为村居集体资产在征收中调换商业办公用房，并先行支付车间预付款60万元，杨国威向皇营社区出具60万元领款单。双方对于如交易完成后由受让方作为车间的房屋所有权人即被征收人与府河东片区棚户区改造项目征收实施单位签订补偿安置协议均没有异议，而并非一审判决简单认定的“协商拆迁时将涉案厂房划入皇营社区所属辖区进行”。双方虽未签订书面合同，但是双方具备转移钢结构车间所有权的合意，即涉案车间的所有权由杨国威转移至皇营社区的合意，皇营社区也已经支付了部分对价，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百三十条规定的买卖合同的构成要件。虽《领款单》载明“钢结构大车间拆迁补偿款”，因皇营社区并非征收主体、征收部门、征收实施单位，不具备补偿安置的主体资格，故上述记载仅系文字表述不准确，并不影响双方之间买卖合同关系的成立。2.皇营社区的一审诉讼请求，具有事实及法律依据。因杨国威严重违约行为，其拥有的上述全部钢结构车间已被实际拆迁，致使无法达到皇营社区作为涉案车间的所有权人即被征收人与征收单位签订补偿安置协议的合同目的，皇营社区依据合同法第九十四条及第九十七条的规定，主张解除买卖合同关系，返还款项及利息，具有事实及法律依据。（二）一审判决适用法律错误，涉案争议并不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称城市房地产管理法）及《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》（以下简称城市房地产开发经营管理条例）的规定。城市房地产管理法第二条及城市房地产开发经营管理条例第二条均明确规定了适用范围，即城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易的行为。但涉案车间被征收前位于集体土地之上，双方均无异议，故前述法律法规并不适用于本案争议。并且前述规定也仅系管理性规定，并非效力性规定，并不影响合同的成立及效力。（三）一审法院违反法定程序。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款及山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知（鲁高法[2011]297号）关于释明权的行使问题的规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求，一审法院未按上述规定行使释明权的，视为违反法定程序，可以发回重审。一审中，皇营社区按照买卖合同关系向杨国威主张权利，根据上述规定即使一审法院认为双方之间不存在买卖合同关系，应当对涉案法律关系的性质或效力作出认定，并进行释明。但一审法院并未行使释明权，未就本案法律关系进行认定，亦未按照上述规定告知皇营社区可以变更诉讼请求。杨国威辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。（一）认定双方不存在房屋买卖关系是正确的。1.杨国威从来没有和皇营社区商谈过房屋买卖的事实，双方之间没签署房屋买卖合同就是因为双方之间没有房屋买卖事实，对这种大型交易不可能以口头协议确定。何况在征收决定公告后，皇营社区也不可能购买要拆迁的房屋。皇营社区在本次诉讼中明显编造了房屋买卖事实。2.皇营社区要把杨国威的房屋纳入其拆迁实施范围，目的是获取房屋占用下的土地补偿款，并突击拆除了杨国威的房屋，还支付了杨国威60万元拆迁补偿款。最终由于土地所属问题，杨国威的房屋被政府列入后铺居委主持拆迁范围并补偿，但因为皇营社区抢先拆除了杨国威的房屋，导致后铺居委按照被拆除房屋进行了补偿，致使杨国威损失100多万元。因此，皇营社区陈述的房屋买卖根本不是事实，而由社区居委给予拆迁补偿也是真实存在的。（二）一审判决适用法律正确。由于房屋转让连同房屋占用的土地使用权一并转让，而土地管理法第六十三条有强制性规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，既然皇营社区主张房屋买卖关系，且起诉解除房屋买卖合同，那双方的房屋买卖只能参照城市房地产管理法及城市房地产开发经营管理条例来判断。一审判决适用的是合同法，对城市房地产管理法只是一种参照。因此，一审判决适用法律并无不当。（三）一审法院并未违反法定程序，皇营社区对释明权的理解是错误的。不管是《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，还是2011年山东省高院会议纪要，对于释明权都是说“人民法院对民事行为的效力或者法律关系的性质认定与当事人的诉求不一致的，行使释明权”。但本案皇营社区没有诉求民事行为的效力，人民法院也没有认定其他法律关系。因此，皇营社区说的释明权与本案没有关系。释明权的使用要合法且遵循当事人真实意愿。皇营社区直接咬定与杨国威“协商购买钢结构车间，支付了车间预付款60万元”，人民法院不能对皇营社区陈述的事实加以释明，要求其改成“拆迁房屋，支付的是拆迁款”，那才是违反法定程序，违背当事人意愿。如果皇营社区如实陈述，皇营要拆迁杨国威房屋，支付了60万元拆迁补偿款，但认为双方是房屋买卖合同关系，这时人民法院就要根据皇营社区陈述的事实行使释明权，来确定法律关系的性质。皇营社区虚假陈述内容不属于释明权处理范畴，这不是人民法院审理程序错误。根据皇营社区的陈述和诉求，人民法院就处理一件事，双方是否存在房屋买卖合同关系，并由主张人承担举证责任。皇营社区没有提供充分的证据，理应承担不利后果。人民法院审理程序是合法的。皇营社区向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间的买卖合同关系；2.判令杨国威返还款项60万元及利息（利息自2017年1月6日起按照同期银行贷款利息计算至款项付清之日止）；3.诉讼费用及皇营社区的其他合理损失由杨国威承担。一审法院认定事实：2015年，杨国威自其朋友手中购买位于济宁市任城区后铺工业园与皇营社区交界处自建钢结构厂房一处。2016年6月8日，济宁市任城区人民政府发布《关于府河东片区棚户区改造项目房屋征收决定的公告》，载明房屋征收实施单位为济宁市任城区观音阁街道办事处及济宁市任城区办事处，将上述钢结构厂房纳入拆迁范围。因征收补偿方式中载明“村居集体资产中实际用于企业生产的厂房（檐高超过2.2米，门窗齐全）按照认定可补偿建筑面积1:0.85调换商业办公用房，超出或不足部分面积按签订征收补偿协议时所确定的安置区域的市场评估价补差”，皇营社区遂向杨国威协商拆迁时将涉案厂房划入皇营社区所属辖区进行，并向杨国威支付部分对价60万元。2016年4月28日，济宁市任城区住建局工作人员董仲营对涉案钢结构厂房勘估后，出具《征收房屋分项勘估表》，载明后铺工业园内位于黄营土地上厂房面积为2777.8平方米（南钢构车间47.5m×19.87m+71.95m×16.5m；北钢构车间26.4m×24.5m）、位于后铺工业园土地厂房面积为482.65平方米（钢结构车间19.7m×24.5m），郑建华、程建文及皇营社区工作人员刘玉池在制表人处签名。2016年9月22日，涉案车间厂房被拆除。2017年1月5日，皇营社区通过案外人闫万兰名下济宁银行账户（账号：62×××10）向杨国威名下济宁银行账户（账号：62×××53）转账60万元。2017年1月20日，杨国威向皇营社区出具领款单一份，载明收款事由为“今收到车间预付款”，并备注“钢构大车间拆迁补偿款”。2017年11月21日，后铺居委认为应由自己对涉案房产进行征收，勘定涉案房产面积为钢构车间面积共计3260.45平方米，补偿单价为1300元、砖木结构面积124.03平方米，补偿单价为560元、板房16.4平方米，补偿单价为240元，合计补偿金额4311975元，并根据居委规定扣除10%，认定补偿余额为3880777.5元。同时制作《后铺工业园个人自建房屋补偿明细一览表》，载明上述信息，杨国威在该一览表中书写“补偿款3880777.5已收到，领款人签字：杨国威”。一审法院认为，房屋买卖合同涉案标的额较大且系比较重要的合同，往往反映合同双方对移转不动产物权的合意，故应当采用书面形式订立，该形式要件的要求在《城市房地产管理法》第四十条及《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条中多有体现。本案中，皇营社区与杨国威之间并未订立任何书面合同，不符合房屋买卖合同的形式要件。况且，根据杨国威出具的领款单显示，皇营社区向杨国威支付的款项性质为拆迁补偿款，并非购房款，与房屋买卖合同的惯常交易习惯不符。皇营社区自认其向杨国威支付60万元源于对拆迁补偿方案的安排，旨在于获得拆迁补偿的主动权，而并非以使用或经营为目的取得涉案房产物权，与房屋买卖合同订立目的不符。综上所述，皇营社区主张其与杨国威之间形成房屋买卖合同关系，证据不足，该院不予采信。其依据该法律关系向杨国威主张权利，无事实及法律依据，该院不予支持。依照合同法第一百三十条，参照《城市房地产管理法》第四十条规定，判决：驳回皇营社区的诉讼请求。案件受理费9800元，减半收取计4900元，由皇营社区负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据皇营社区的上诉请求，结合扬国威的答辩意见，本案的争议焦点为：双方之间是否存在买卖合同关系？杨国威是否应当向皇营社区返还60万元？对此，本院分析评判如下：（一）合同法第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，由于《府河东片区棚户区改造房屋征收与补偿方案》规定“村居集体资产中实际用于企业生产的厂房（檐高超过2.2米，门窗齐全）按照认定可补偿建筑面积1:0.85调换商业办公用房”，所以皇营社区才与杨国威协商，意欲购买杨国威的钢结构厂房，并将该厂房作为皇营社区厂房争取获得拆迁安置补偿。因此，双方之间法律关系的特征符合前述法律规定，皇营社区主张双方之间系买卖合同关系，本院予以采信。（二）合同法第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”法律、行政法规并未规定买卖合同必须采取书面形式。一审判决以双方未签订书面合同为由，认为不符合买卖合同的形式要件，没有法律依据。城市房地产管理法以及城市房地产开发经营管理条例，属于国家对于城市房地产管理及开发经营管理作出的管理性规范，不能作为评价合同效力的依据。退一步讲，即便双方未能签订书面买卖合同，最多只能导致合同无效，但是不能否定双方之间系买卖合同关系的法律性质。（三）根据《府河东片区棚户区改造房屋征收与补偿方案》，房屋征收部门为济宁市任城区住房和城乡建设局，房屋征收实施单位为济宁市任城区观音阁街道办事处、济宁市任城区办事处，皇营社区既不是房屋征收部门，又不是房屋征收实施单位，不存在皇营社区对杨国威进行拆迁安置补偿的问题。前已述及，皇营社区购买杨国威钢结构厂房的目的就是自己作为被拆迁人，按照补偿方案规定的1:0.85的比例调换商业办公用房。因此，杨国威领款单上备注“钢构大车间拆迁补偿款”，不足以对抗《府河东片区棚户区改造房屋征收与补偿方案》及双方自认的证据效力。综上，皇营社区主张与杨国威之间系买卖合同关系，本院予以采信。杨国威接收皇营社区首付款60万元后，未能将其厂房转让给皇营社区，皇营社区请求解除双方的买卖合同关系，判令杨国威返还该60万元款项，本院予以支持。但是，皇营社区请求判令杨国威自2017年1月6日起支付利息，没有法律依据和合同根据，本院不予支持。由于杨国威在本案中没有提出反诉，所以对于其钢结构厂房被拆除的损失以及后铺居委扣除的10%补偿款，其可以依法向相应责任主体另行主张权利。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但是适用法律错误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销山东省济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811民初5212号民事判决；二、解除济宁市任城区观音阁街道皇营社区居民委员会与杨国威之间的买卖合同关系；三、杨国威于本判决生效之日起十日内返还济宁市任城区观音阁街道皇营社区居民委员会人民币60万元；四、驳回济宁市任城区观音阁街道皇营社区居民委员会的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4900元，二审案件受理费9800元，均由杨国威负担。本判决为终审判决。审判长  闫先东审判员  宋汝庆审判员  史海洋二〇一九年十一月二十八日书记员  周平平