江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0481民初8965号原告（反诉被告）：张永忠，男，1969年9月26日生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：翟照安、李振兴。被告（反诉原告）：溧阳金鹰国际购物中心有限公司，住所地溧阳市溧城镇天目路8号。法定代表人李培，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱云。原告（反诉被告）张永忠与被告（反诉原告）溧阳金鹰国际购物中心有限公司（以下简称“金鹰公司”）租赁合同纠纷一案，本院曾于2015年9月18日立案受理，后于2016年5月16日作出判决，张永忠上诉于常州市中级人民法院后，中院作出发回重审的裁定。案件发回重审后本院于2016年12月12日立案受理，并依法适用普通程序于2017年2月14日、2019年5月29日公开开庭进行了审理。张永忠委托代理人翟照安、李振兴，金鹰公司委托代理人钱云到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张永忠诉称，2013年8月5日原、被告签订租赁合同一份。约定被告将其位于溧阳市溧城镇天目路8号负一楼编号为205建筑面积约212平米商铺出租给原告经营餐饮，租金为11607元每月，物业费为7738元每月，租期为2013年9月15日至2015年9月14日。合同就其他条款做了约定。合同签订后原告对所承租的场地进行了装修，并配置了经营所需的设施、设备。2014年2月至7月被告对负一楼进行二期装修，在执行过程中将负一楼的各种通道封堵，致使原告营业收入直线下降，造成重大营业损失；2014年8月原告得知上述场地因被告擅自改变一层用途，将堆货改成餐饮，且相关设施、设备不符合餐饮要求，消防验收无法通过，该场所不能从事餐饮活动；承租期间被告提供的相关场地通风设备无法达到餐饮要求，导致油烟无法外排，空调制冷、制热效果极差，顾客怨言不断；被告的大门没有采取防飞虫设备，致使苍蝇乱飞，相关设施不能达到餐饮要求。基于上述相关事实，原告多次要求要求被告进行整改并赔偿损失，否则原告将暂缓支付租金，但被告不予理会，还以原告拒付租金为由解除租赁合同，采用停水、停电、封锁通道等手段逼迫原告撤场。原告认为被告上述行为严重违反了诚信原则，构成违约，导致原告合同目的无法实现，损失巨大。故原告诉至法院，请求判令：1、解除双方租赁合同；2、被告立即退还装修押金4240元、履约保证金38800元；3、被告赔偿原告各项损失共计1058260元（装修费525600元、设施设备投资140100元、广告费3000元、腐烂食品原料38500元、装修垃圾清运费1060元、人工遣散费45000元、二期装修造成的营业利润减少125000元、停水停电损失180000元）；4、本案诉讼费由被告承担。被告金鹰公司辩称，原告与被告签订合同时就知道租赁场所的经营定位，被告确实进行过二期装修，但装修仅花费40天，也没有封堵各种通道，原告称通风设备空调制冷不符合餐饮要求也不是事实，被告按约提供了符合约定的租赁场地，故被告没有违约，是原告违约导致被告依照合同约定解除与原告的租赁合同。对于原告的请求，1、解除合同无异议，但原告没有资格和依据解除合同；2、被告确实收到了押金和履约保证金，装修押金已经退还，履约保证金因原告严重违约，被告有权按合同约定没收保证金；3、原告主张的各项损失，原告严重违约所以无权主张损失，其中，职工工资、房租等属于正常经营成本不应纳入损失，主张装修造成的营业减少损失等也不符合法律规定，其他主张依照合同约定可移动设备同意原告收回，已添附的属于被告所有。反诉原告金鹰公司诉称，2013年8月5日，双方签订租赁合同一份。2013年11月14日，金鹰公司将合同约定的场地交付给张永忠经营使用。自2014年6月起，张永忠开始拖欠租金、物管费和水电费。截止2015年8月18日，其拖欠租金122938.80元（自2014年10月起算）、物管费112911.20元（自2014年6月起算）、水电费38203.37（自2014年7月起算）元合计274053.37元。由于张永忠长期拖欠租金、物管费和水电费，金鹰公司多次向其发函催缴，并于2015年8月5日委托律师事务所发函催收，在多次催收无果的情况下，按照合同约定于2015年8月18日向其发函提出解除租赁合同。因此张永忠在履约过程中长期拖欠租金、物管费、水电费、已构成违约，金鹰公司有权解除合同。为此，金鹰公司请求判令：1、确认双方之间的租赁合同已解除；2、判令被反诉人支付2014年6月至2015年8月18日期间租金122938.8元、物业管理费112911.2元、水电费38203.37元，共计274053.37元，并承担滞纳金118183.96元；3、判令被反诉人立即腾空返还租赁场地，并按原租金标准承担自2015年9月15日至实际返还之日期间的房屋使用费；4、判令被反诉人赔偿6个月的租金损失69642元；5、诉讼费由反诉被告承担。反诉被告张永忠辩称，对反诉人第一项反诉请求即解除双方租赁合同予以认可；对反诉请求第二项不予认可，我方未缴纳租金是因为反诉人的违约造成，且双方一直在协商后续租金事宜，另因反诉人的工作人员经常发生变更，导致我方无法向其缴纳相关的租金，且租金中有35295元是第三人许府牛杂的，实际承租人是许府牛杂，相应的水电费、物业费应当扣除；滞纳金不予认可，因为本案合同解除是由于反诉人违约造成的，最终导致合同无法履行，故不存在滞纳金的问题；租金损失不予认可，是反诉人导致的，我方不应承担。综上，驳回反诉人的反诉请求。经审理查明，位于溧阳市溧城镇天目路8号（原为12号）西侧、平陵中路南建筑面积约5.2万平米房屋产权属于被告金鹰公司。2013年8月5日，张永忠（作为乙方）与金鹰公司（作为甲方）签订《租赁合同》一份。合同约定甲方将其位于溧阳市的商铺（建筑面积约212平米）出租给乙方经营光头鸡、特色牛杂、小肥牛等餐饮，租期2年，自2013年9月15日至2015年9月14日，乙方享有60天的装修免租期，自该商铺交付之日起计算。免租期内乙方无需支付租金，但需承担1.2元/天/平米计算的物管费及实际发生的水电费。免租期间的物管费共计15476元，于进场前办理装修手续时一次性付清。如甲方未按合同约定的时间交付该物业，则装修免租期相应顺延。合同6.5条约定，若乙方于免租期结束之前完成装修工程，只要乙方开业，则视为乙方装修免租期结束，从营业之日起向甲方支付租金。租金约定为第一、二年租金为每天每平米1.80元，如按销售收入分成比例第一年为9%，第二年为10%，二者取其高。乙方每三个月为一个支付期向甲方支付定额租金，首月天数不足一个月的，按首月实际天数加次月起2个月的时间作为首期计算定额租金；物管费和空调费按3个月为一个支付期，首月天数不足一个自然月的，按首月实际天数加次月起2个月时间计算首期物管费和空调费。乙方实际发生的水电费，根据其独立安装的水表、电表度数按月按实结算。乙方应于签订本合同7日内向甲方支付相当于首年2个月的租金、2个月的物管费总和作为履约保证金38800元。乙方需在该商铺交付日向甲方支付装修押金和装修垃圾清运费，装修押金为该商铺承租面积每平米20元计算，垃圾清运费为每平米5元计算。装修押金在乙方没有违反本合同及有关装修的规定，于免租期届满且消防部门验收合格后1个月内无息返还。合同13.1条约定，租赁期间正常届满的，乙方应于本合同约定的租赁期限届满之日起5日内交还该物业；本合同提前解除或终止的，则乙方应于合同提前解除或终止之日起5日内交还该物业。合同13.3.1约定，不论基于何种原因合同解除或正常终止，甲方有权要求乙方按物业的现状进行交还，交还时的状况应当与乙方在合同结束前1个月内正常营业时间时的状况一致；物业之装修及所有附属设施、设备属甲方所有，甲方无需给予乙方以补偿，乙方自费将该物业内可搬动的动产（附属设施、设备除外）搬离，如因乙方原因导致物业内的装修或附属设施、设备遭受破坏，乙方应赔偿甲方由此造成的损失。合同16.1条约定，在租赁期内，乙方逾期交付租金、物管费、水电费等，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一天，必须按拖欠费用每天2‰支付滞纳金。合同第16.3.2条约定，乙方逾期交纳租金或物管费任何中的一项超过20天，经甲方书面催告后10日内仍未缴纳的，或乙方逾期交纳租金或或物管费任何中的一项累计超过45天的，或在租赁期限内乙方累计3次逾期交付租金、物管费、水电费等费用，甲方有权直接解除合同，并可同时采取停水、停电等自救措施，由此造成的一切损失由乙方自行承担。租赁合同第16.4.2条约定，乙方应赔偿因其违约造成出租方的损失，出租方还有权没收承租方的履约保证金。第16.4.3条约定，因乙方的原因导致合同提前解除而给乙方造成损失（包括装修损失及经营损失等），由乙方自行承担，乙方在任何时候不得基于任何理由向甲方主张任何赔偿要求。合同22.3责任限定约定，因一方存在本合同约定的违约情形而导致对方提前解除合同的或一方无正当理由擅自单方面解除合同的，违约方在赔偿守约方因合同提前解除所遭受的损失时（包括但不限于预期的租赁收入、招商成本、经营损失、装潢费用等），其赔偿的最底限度为合同解除时当年租赁年度3个月的租金，其赔偿最高限度为合同解除时当年租赁年度12个月的租金。合同附件三约定房产交付条件为：电.甲方提供最大用电量300KW（最终以8.6条所述用电设备清单为准）。甲方将供电源预留规定为：电源在楼层配电间设计量表计，单独计量，电缆从表后引到商铺区域内，余下工作由乙方自行完成；供水：甲方将提供1寸管径的给水管道至距给水管井最近的店铺边界，并由乙方自行接驳；排水：甲方将提供110管径的排水管道至距排水管井最近的店铺边界，并由乙方自行接驳；燃气：甲方负责将天然气/煤气管道接驳至----区域内，乙方自行到燃气公司办理开户手续。甲方提供最大天然气/煤气量为----M3每小时；弱电：甲方在楼层弱电间预留一家运营商的信号接驳点，从弱电间至商铺区域预留公共桥架通路，乙方在弱电桥架通过处预留检修口，线路由乙方向运营商自行申请，自行完成水平线缆敷设等后续线路；空调：如乙方自行设置空调系统，空调管线走向路径及室外机位置由甲方提供具体方案，再由商家以此提供装修方案进行整合实施，并须预先将设计图纸报甲方审批。如乙方使用本物业整体中央空调，则不可自行设置分体空调，甲方不提供室外散热机组位置。乙方厨房区域如有空调风口，必须拆除及封堵。租赁区域内的风机盘管及出风口由乙方自行采购、安装完成，甲方提供空调水管和新风管接口至租赁区域边界；消防：甲方提供满足一次消防验收条件的消防系统。如乙方需要对原消防系统进行调整，则应尽早完成店铺装修施工图并报甲方审批，甲方将对图纸的报审提供必要协助。合同对其他条款作了约定。合同签订后张永忠依约支付了装修押金4240元和履约保证金38800元、垃圾清运费1060元。金鹰公司将合同约定的商铺于2013年11月24日交付给张永忠装修，张永忠装修后于2013年12月24日统一开业经营。张永忠一直缴付租金、物管费至2014年9月。2015年3月15日，金鹰公司以张永忠拖欠租金和水电费等费用违反合同约定为由，对其采取了停水停电措施。张永忠停止营业。双方就此进行过协商，但未能达成一致意见，形成本案诉讼。2014年6月30日，金鹰公司致函张永忠，载明根据合同约定，至2014年6-9月份张永忠拖欠租金46428元、物管费30952元、2014年3月至5月水电费9846.48元，合计拖欠87226.39元，要求在接函后5日内答复，张永忠接收函件后签署“有异议”答复金鹰公司。2015年8月5日，金鹰公司委托律师发函给张永忠，载明截至2015年3月31日，张永忠拖欠租金69642元、物管费77380元、水电费38203.37元，经多次催要至今未付，要求于收函三日内支付上述费用，如对欠费数额有异议也于三日内核实欠款金额，如未及时支付，将提起诉讼要求解除合同并追究违约责任。张永忠否认收到该律师函，经查，该函于2015年8月8日由同事代收。2015年8月18日，金鹰公司发函给张永忠，载明截至2015年3月31日，张永忠拖欠租金69642元、物管费77380元、水电费38203.37元，合计185225.37元，经多次催要仍未支付，根据合同约定构成违约，郑重通知，解除双方签订的租赁合同，在收到本通知后及时将商铺内的可移动物品自行搬离，否则后果自负。张永忠称没有收到该函，金鹰公司也未提供能证明张永忠已收到该函的证据。在原审审理过程中，本院依法委托常州新大陆资产评估有限公司对租赁场地上的装修、装饰、设备、设施的现值进行了评估，评估结论为：案涉场地可移动部分价值81800元，不可移动部分价值121850元；产生评估费3000元。经询问，双方一直未办理交接手续，但金鹰公司称已于2016年6月将案涉场地重新出租，2018年2月溧阳金鹰已停止营业。另，因双方对案涉租赁房屋消防是否合格问题存在争议，本院就此查明事实如下：2012年2月8日，溧阳市公安消防大队出具溧公消安检许字（2012）第0053号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，载明场所名称为溧阳市金鹰国际购物中心，地址为溧阳市天目路8号场所使用性质为商场，建筑层数为七层地下二层，场所使用情况为场所设置在地下第二层为车库，地下一层至地上七层为商场。因地下一层（负一楼）改造为餐饮，2013年9月24日，金鹰公司向溧阳市公安消防大队申报负一楼（北片商场区域，也称负一楼一期改造）改造内装修建设工程消防设计图纸，2013年10月8日，溧阳市公安消防大队机构审核出具了溧公消设字（2013）第0086号建设工程消防设计备案检查意见书，同意金鹰公司申报的消防设计图纸，要求按设计图纸施工。2013年12月20日，金鹰公司就上述区域商铺装修向溧阳市公安消防大队申报装修工程竣工消防验收，溧阳市公安消防大队于2014年1月6日出具了溧公消竣字（2014）第0002号建设工程竣工验收消防备案检查意见书，该意见书认为经综合评定该工程为消防验收合格工程。张永忠承租的上述商铺在北片商场区域内，即一期改造范围内。2014年5月14日，金鹰公司就负一楼南片区域改造餐饮（也称负一楼二期改造）向溧阳市公安消防大队申报消防设计图纸，溧阳市公安消防大队于2014年5月29日出具了溧公消设字（2014）第0042号建设工程消防设计备案检查意见书，该意见书同意金鹰公司提供的消防设计图纸，要求按设计图纸施工。2014年8月28日，金鹰公司就负一楼二期装修向溧阳市公安消防大队申报建设工程竣工消防验收，溧阳市公安消防大队于2014年9月15日出具了溧公消竣字（2014）第0065号建设工程竣工验收消防备案检查意见书，该意见书认为经综合评定该工程为竣工验收消防备案合格。2015年5月29日溧阳市公安消防大队出具了溧公消安检许字（2015）第0044号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，该证载明场所名称为溧阳金鹰国际购物中心有限公司，地址为溧阳市天目路8号，场所使用性质为商场，场所设置为地下一层至地上六层，地下一层为美食城，地上六层为商场。经本院向溧阳市公安消防大队调查证实，考虑到金鹰公司的承租商户较多，每一个商户装修图纸由购物中心统一申报，由溧阳市公安消防大队审核同意后施工，竣工消防验收也由金鹰公司统一申报，由溧阳市公安消防大队审核，由于金鹰公司负一楼改造分二期进行，故最终核发了整个商场的消防合格证。审理中，经本院要求明确，张永忠提出金鹰公司存在1、2014年2月至7月对负一层进行装修时封堵通道（装修前有五个通道，装修期间只保留了三号通道）以及装修产生噪音粉尘导致原告客流量下降、收入下降；2、在合同约定的租赁期间提供的租赁场所的消防设施一直未通过相关部门的验收，存在重大的人身及财产安全隐患；3、因租赁场地原有用途是百货，后改成餐饮，相关配套设施未达到餐饮要求，包括通风、空调、卫生等；且合同约定的营业时间是凌晨1点，但金鹰在11点就将地下室卷帘门关闭、八点半就关闭空调等的违约行为。为证明自己的主张，原告提供了购物中心原负责营业和餐饮的负责人张秀龙到庭作证。张秀龙陈述，其于2011年10月份到2015年3月底在购物中心负责营业和招商工作，2014年10月份负责负一楼美食城运营和招商工作。对于负一楼美食城二期装修事宜，装修于2014年2月开始到7月结束，二期装修后于2014年7月8日开业，装修期间二期部分全部用围挡布封闭性围挡起来，只有1、8号直达电梯运营，扶梯到不了，二期装修部分与餐饮部分不通，留了一个小门为了装修进出，但客户如果从二楼到负一楼或从负二楼到负一楼不一定要经过二期装修部分，因为有8号客梯可以自由进出，且8号客梯也容易找到；二期装修人员用的都是1号货梯；有商户向其反映过装修影响经营的问题。负一层晚上9：10打烊，提前40分钟关闭空调，负二层停车场晚上11点关闭。对于购物中心提供的空调不管是夏天，还是冬天，负一楼冬天的温度在门关着的时候不超过15度，所以在11月底购物中心建议商铺装修门帘，并在多个出入口做了措施以挡风和保暖，但是效果不好。对于排烟问题，负一楼本来建造的时候就不是用于餐饮，没有预留餐饮用的排烟，通风是有的。以上围挡、空调温度、通风问题商户向购物中心反映过，购物中心都及时解决了，但由于建造时没有预留餐饮的排烟系统，故有的商户排烟直接排到空调夹层中。对于消防问题，张秀龙陈述消防部门向购物中心提出过11条整改措施。张永忠对张秀龙的陈述予以认可；金鹰公司则认为，张秀龙因考核业绩为C,被金鹰公司辞退，与本案有利害关系，应不予采信；并提供了金鹰溧阳店商营六部2015年度1季度考评工作流平台，反映张秀龙2015年度考评为C等级，3月离职，未面谈。张永忠提供录音资料一份，以证明商户代表和金鹰公司刘卫国、徐平经理因被告违约有关事项进行商谈，称刘卫国、徐平在录音中确认被告存在违约行为。金鹰公司认为刘卫国的录音不清晰，无法与原告整理的录音资料进行比对，录音中是否为刘卫国本人也无法确认；徐平的录音内容与原告整理的书面材料相差很大，且不完整，只能反映徐平来处理张永忠与人合租的问题，且徐平明确在录音中称“我讲的不算”“我做不了主”；两份录音均是张永忠在单方陈述所谓的金鹰违约行为，没有得到肯定的回答，不能达到证明目的。张永忠提供照片数张，认为金鹰公司在履行合同中存在楼面私接电线，夏季温度过高，楼道内油烟、装修粉尘四溢，苍蝇乱飞等违约行为损害经营，对此金鹰公司认为从照片看，并不能看出原告所述情形，也与原告所要证明的目的无因果关系。原告张永忠提供以下证据，以证明其主张的损失：1、2013年9月18日其和罗仪忠签订的承包合同一份及罗仪忠出具的收条三份，以证明承租的商铺装修损失，认为该商铺承包给罗仪忠承包装修，总包价位487600元及设计费38000元（代收代付），合计525600元；2、收据四份及送货单2份，以证明为经营该商铺除装修之外投入的设备，共计130100元，其中溧阳市飞月厨房用品有限公司提供的厨房设施计费38400元，溧阳市溧城镇希望图文工作室广告制作、菜单等费用22600元，餐桌、餐椅等费用35800元；溧阳市溧城镇鲍云芳日用百货店厨房用品11500元（存根联），溧阳市精英网络科技有限公司监控系统、背景音乐系统费用21800元。对于原告主张的广告费3000元，认为包括在130100元中。对于原告主张的腐烂食品损失38500元、工人遣散费用45000元，原告未能提供证据证明；对于原告主张的因被告二期装修损失125000元提供了自己的记账本；对于原告主张的停水停电后造成的利润损失180000元未能提供证据证明。对原告提供的以上证据，被告金鹰公司认为，原告严重违约所以无权主张损失，其中，自行装修、职工工资、房租等属于正常经营成本不应纳入损失，主张二期装修造成的营业减少损失等也不符合法律规定，其他主张依照合同约定可移动设备同意原告收回，已添附的属于被告所有，故对其损失主张不予认可。原告认为，合同中关于合同解除后添附的不可移动的设施设备归被告所有的条款属于霸王条款，合同解除或终止，应当是正常的双方合意情况下的解除或终止，但是本案是因被告违约造成合同无法履行，故不适用该条款。对于原告张永忠要求金鹰公司返还履约保证金38800元及装修押金4240元、垃圾清运费1060元的诉讼请求，对于履约保证金，金鹰公司认为原告存在延期支付房租的违约行为，依照合同约定其可以没收履约保证金；装修押金其确实收到并向张永忠出具了收据，但已经按约返还给张永忠，故收回了当时的收据（金鹰持有并提供该收据）；垃圾清运费属于装修时产生的费用，要求返还没有依据。反诉原告金鹰公司提供了反诉被告缴纳租金、物管费、水电费的收款收据及反诉被告欠款明细表。欠款明细反映，租金自2014年10月起至2015年3月为69642元，物管费自2014年6月至2015年3月为77380元，水电费自2014年7月至2015年3月为38203.37元，2015年3月之后没有计算水电费。反诉被告认为反诉原告提供的收据不全面，但反诉被告未能提供证明其缴纳租金、物管费、水电费的相关证据。以上事实，有双方提供的书证及各自当庭陈述等附卷佐证。综合双方的诉辩意见，双方均同意解除合同，但双方租赁合同到期日为2015年9月14日，双方均未在此日期前起诉要求解除合同，金鹰公司虽于2015年8月18日向张永忠发出通知，却并无证据证明其收到通知，故本案中应认定合同到期终止而非解除。且因金鹰公司已经将案涉场地另行出租，故本案中不存在再行返还场地的问题。故，本案的争议焦点为：一、张永忠及金鹰公司在租赁合同履行过程中是否存在违约行为；二、对双方各自的损失应当如何区分责任。对争议焦点一，本院认为：（一）张永忠在租赁合同履行过程中存在违约行为。依照双方租赁合同约定，张永忠作为承租人应每3个月支付一次租金、物管费，且应在上一期结束前七个工作日内支付下期定额租金和物管费，水电费每月按实结算，但本案中张永忠仅支付租金至2014年9月，支付物管费至2014年5月，水电费支付至2014年6月，之后的租金、物管费、水电费一直未予以支付，且直至诉讼，累计超过了45天，该不予支付的行为构成违约。张永忠一方提出的因为消防问题、装修围挡问题、设施设备问题而拒付全部租金物管费的理由不成立，本院对此不予认可。（二）金鹰公司在履行合同过程中存在提供的租赁场所不适于经营的行为。关于消防验收问题，从查明的相关事实可以看出，金鹰公司对负一层进行两次改造均依法按程序履行了消防设计、建设、验收的审批手续，最终也得到了验收合格的报告；但同时，我们也可以看到，原告租赁场地在合同履行过程中，有较长一段时间是处于包括消防设施在内的设计、改造、报批过程中的，即在被告最终得到消防验收合格报告之前的一段时间内，原告是在经营的。但消防设施尚未验收和消防设施验收不合格是两个概念，消防设施的建设、审批、验收是一个过程，双方均同意在该过程中履行该协议，原告也在主动经营，且并未因消防设施尚未验收这一事实而导致直接损失，故不能认定金鹰公司就此消防问题存在违约行为。关于提供场所是否适合经营的问题，原告等商户多次向被告金鹰公司反映空调、排烟等设施设备问题，被告原工作人员作证时予以认可，且被告在二期装修期间，大区域进行围挡，相应开放通道减少，会影响商户的正常经营，造成商户周边环境不佳，带来商户客流量的减少，商场亦未主动与商户沟通协商处理该问题，应当认定金鹰公司就此存在违约行为。对争议焦点二，本院认为，因张永忠与金鹰公司在租赁合同履行过程中均存在违约行为，综合考虑双方的违约情节、过错情况，酌定对于各自的损失部分张永忠承担70%的责任，金鹰公司承担30%的责任，对本诉和反诉部分请求分别作如下处理：本诉部分：对于装修押金4240元，金鹰公司称其已退还，但仅提供押金收条为证，而张永忠否认曾收到该收条，金鹰公司应当提供其他支付凭证或张永忠签字认可的证据以证明退还押金的事实，且金鹰公司作为商场管理人也完全有能力对此进行举证，故本案中不能认定押金已退还，金鹰公司应当向张永忠支付押金4240元；对于履约保证金38800元，因金鹰公司有违约行为，故不得依据合同约定没收保证金，应当予以退还；对于张永忠主张的各项损失，其中关于正常的经营开支（购买原材料、日常事务性支出）等不应计算在损失之列，营业损失、利润损失、员工遣散费等未能提供证据证明，垃圾清运费1060元是在装修中自然产生并支付，不属于应当计算的损失范畴，装修设计费用、设备投入等已纳入资产评估的可移动或不可移动范围内，不应按原价计算，对此本院已进行了评估，此部分资产价值中可移动部分财物，张永忠可以取回，不属于损失构成，不可移动部分价值121850元，因金鹰公司存在违约行为故不可依照合同约定直接归金鹰公司所有，应由金鹰公司承担30%的赔偿责任即36555元。对于产生评估费3000元，双方仍按责任比例承担。反诉部分：对于金鹰公司主张的拖欠至2015年8月18日的租金122938.80元、物管费122911.20元、水电费31557元，张永忠应予以支付，因金鹰公司存在违约行为，故张永忠对于该部分费用承担其中的70%，至于张永忠所述有他人实际租赁部分场地，但因租赁合同相对方是张永忠，属于他人应当承担的部分，张永忠可与他人另行结算；对于金鹰公司主张的逾期付款滞纳金，因金鹰公司存在违约行为，故主张该费用于法无据；对于房屋占有使用费，亦属于损失范畴，按原租金标准计算至2016年6月1日（金鹰公司将案涉场地重新处分之时），由张永忠承担其中70%；对于6个月租金损失，因张永忠需一直支付房屋占用费直至2016年6月1日，至此金鹰公司也重新出租了该房屋，故事实上不存在闲置期间，也不存在对应的损失，故对此不予支持。为此，经本院审判委员会决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告溧阳金鹰国际购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张永忠退还装修押金4240元、履约保证金38800元，并赔偿其损失36555元。二、反诉被告张永忠于本判决生效之日起十日内向反诉原告溧阳金鹰国际购物中心有限公司支付截至2015年8月18日的租金、物管费、水电费合计194184.9元，并承担房屋占用期间损失69061.65元（自2015年9月15日至2016年6月1日、按月租金11607元的70%计算）；反诉被告张永忠于本判决生效之日起30日内自行取回原租赁场地可移动装修及设施设备（具体项目以评估报告中的明细表为准），反诉原告金鹰公司应当予以配合。三、驳回本诉原告及反诉原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14712元，反诉案件受理费8229元，评估费3000元，合计25941元，由张永忠负担18158.7元，金鹰公司负担7782.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  龚 雪人民陪审员  沈紫阳人民陪审员  汤建新二〇一九年十一月十九日书 记 员  管文静