江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初4739号原告：吴雪峰，男，1979年6月25日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：茹愿，江苏蘅远律师事务所律师。委托诉讼代理人：程城，江苏蘅远律师事务所实习律师。被告：姑苏区傅氏世家羊肉餐馆，经营场所江苏省苏州市姑苏区新郭路327号。经营者：傅德春，男，1963年4月21日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：徐望，江苏万拓律师事务所律师。原告吴雪峰与被告姑苏区傅氏世家羊肉餐馆（以下简称傅氏羊肉馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月5日公开开庭进行了审理。原告吴雪峰及其委托诉讼代理人茹愿、程城，被告傅氏羊肉馆的经营者傅德春及其委托诉讼代理人徐望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴雪峰向本院提出诉讼请求：1．判令解除2019年3月20日吴雪峰与傅氏羊肉馆签订的店面短期出租合同；2．傅氏羊肉馆退还剩余租金2万元及押金2万元，共计4万元；3．傅氏羊肉馆赔偿吴雪峰在整改期间（2019年5月19日至5月24日共计5天）停业造成的误工费、营业费损失３万元；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：吴雪峰于2019年3月20日与傅氏羊肉馆签订了店面短租合同，共计五个月。在履行合同至两个月时，因政府部门对餐饮行业整治，5月12日下午的店内检查下达了整改通知单，共计16项不合格，政府部门要求店铺负责人整改，整改期限为10天。吴雪峰在第一时间传达了讯息，当天傍晚傅德春的亲属拿走了整改通知单。考虑到整改的因素和影响且是短租，吴雪峰与傅德春电话联系协商要求退还剩余的租金及押金，因傅德春在外地，其要求回来面谈，在此期间傅氏羊肉馆没有进行整改。双方于2019年5月21日下午正式面谈，因意见不和报警处理，民警调解未果，傅德春在派出所说三天就能整改好。但傅氏羊肉馆并未在约定的时间内整改好，故吴雪峰诉至法院，提出如上诉讼请求。被告傅氏羊肉馆辩称：本案吴雪峰起诉傅氏羊肉馆错误，涉案合同由傅德春与吴雪峰签订，故本案的被告应当是傅德春。傅德春在履行合同过程中，不存在违约行为，本案合同可以继续履行，吴雪峰没有解除权。2019年5月12日苏州市四类行业整治检查时，政府部门发现吴雪峰实际经营信息与登记信息不一致，遂要求吴雪峰进行整改并办理证照，同时对相关硬件提出了整改要求。傅德春在得到要求整改的信息后，立即与吴雪峰进行沟通，但吴雪峰一直推卸责任，不参与整改，且不同意停业。直至报警后，吴雪峰于5月22日发信息告知傅德春可以施工，傅德春于5月24日联系施工队施工，至5月28日施工完毕。现店面符合姑苏区四类行业整治证照联办现场审核书中注明的整改要求，只是吴雪峰的证照不符。双方在签订合同时，已经预见到政府会对餐饮行业进行严格整治，所以合同中约定了需共同配合努力整改。但在遇到整改后，吴雪峰推卸责任，不参与也不配合整改，其在整改过程中已经违约。请求驳回吴雪峰的诉讼请求。经审理查明：2019年3月20日，傅氏羊肉馆（甲方、出租店面单位）与吴雪峰（乙方、承租人）签订店面短期出租合同，约定：一、店面地址：甲方同意把座落于苏州市姑苏区新郭路327号，傅氏羊肉馆店面建筑面积约160平方米及店内生财设施，租给乙方使用开龙虾馆。二、租用期自2019年3月20日至8月20日。三、租金为10万元，乙方另向甲方缴纳押金2万元。四、付款方式：乙方先期付款6万元；第二期付款4万元，在5月30日前付清；乙方做到先付后用，乙方承担租期内的使用费用：物业费、水费、电费、垃圾清理费，每月由甲方代收、代交。五、甲乙方在交接时，甲方应硬件完好给乙方使用，乙方在使用中损坏，结束交还时应负责修理或赔偿损失。六、该餐馆出租给乙方前发生的一切债务及其他一切纠纷由甲方负责。乙方因营业需要对甲方原有店面配置调整的，在合同期满交还甲方前恢复原样，费用由乙方承担。在合同期内，乙方按合同要求营业，甲方不得以任何理由终止合同，否则赔偿乙方剩余租金相同的金额。七、乙方的责任：1、乙方在使用甲方店面时一切安全责任全部由乙方负责承担，与甲方无关。2、不得将该房转租或转借他人使用。八、违约处理：乙方若违反合同内规定，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿损失，不退剩余租金、押金。九、合同期满后，甲、乙方共同清点甲方设施，如无缺、坏，甲方退回押金。店面归还给甲方，逾期不退押金，店内东西甲方可以自行处理不赔偿。合同第十条补充条款系手写，主要内容：今年姑苏区政府在对餐饮业严格整治，若在甲、乙双方努力配合整治下，仍无法营业，则甲方退回乙方剩余租金及押金，甲方不对乙方营业损失作赔偿。甲方处有傅德春的签名，乙方处有吴雪峰的签名。同日，傅德春收取吴雪峰交纳的2019年3月20日至6月19日的租金6万元及押金2万元，并向吴雪峰出具了收条。2019年5月12日，吴雪峰收到了“证照联办”现场审核书，该审核书明确傅氏羊肉馆符合开办条件，但需要整改；整改意见明确：根据“餐饮行业整改要求项目”打钩项目进行整改；根据餐饮整治简明标准打钩内容进行整改；审核书还罗列了以下内容：厨房与其他区域未进行防火分隔；未安装可燃气体探测器；电线未拿管保护；厨房未配灭火器；应落实单位消防安全主体责任。吴雪峰另收到了“餐饮行业整改要求项目”、“餐饮整治简明标准”两页纸，其中打钩的部分均系对涉案房屋需做整改的要求；“餐饮行业整改要求项目”中分别有关于消防、城管、安监、环保方面的要求，城管的要求项下包含拆除擅自设置店招店牌、户外广告的内容；“餐饮整治简明标准”系有关厨房内部改造的要求。同日，吴雪峰的妻子王进通过微信向傅德春的儿媳“少娟”发送了上述材料图片。2019年5月21日，傅德春与吴雪峰的妻子王进发生争执，遂报警。苏州市公安局姑苏分局友新派出所的接处警信息公开表中的处警情况显示：民警到场，傅德春在王进因店面租金问题发生纠纷，民警遂将当事人带回所内开展调解工作未果，民警告知双方可通过司法手段维护自身权益。2019年5月27日，吴雪峰递交起诉状至本院，本院于6月3日立案受理后，于7月1日组织双方进行了质证，质证过程中傅氏羊肉馆坚持要求吴雪峰继续履行合同，吴雪峰明确要求解除合同。庭审中吴雪峰陈述，合同中手写的部分是合同打印出来，双方签好字后，由傅德春加进去的，我认为这一条对我们不公平。龙虾馆是傅德春将房屋给我后，换了招牌就直接营业了。因为是短租，我没有去办营业执照和食品经营许可证，健康证也是被告的。后来我去市场监督管理局咨询，要注销原来的营业执照才可以办理，我也办不下来。我于5月12日将整改要求告知了被告，傅德春说在外面，等他回来再处理。5月21日，因为协商不一致，傅德春报警了，最终调解无效。傅德春当着警官的面说最多不超过5天就可以整改好，我就同意了，并告知他要在5月26日上午8点整改好，但被告直至5月28日仍未整改好。我也从未收到被告的通知说已经整改好。关于误工费和停业损失，我没有书面证据。涉案房屋的电费我付过，水费、物业费由被告代缴，故我没有付过。吴雪峰为证明整改通知下发后双方的沟通过程，提交了其与傅德春的微信聊天记录。2019年5月16日，吴雪峰向傅德春发送微信：“傅老板：……现在这种局面是我没有预料到的，因为开了两个月都没事，突然就大检查了！现在实际情况在这里，也请你体谅一下我们！照目前的形势我是没办法再经营的！整顿是避免不了的，事态也是不可控的！我一共短租五个月，前期都在养客户，中途整改停业一二十天，那我前期做的都白费了！毕竟我在这也是新开的，老客户积累的也是有限的！现在我不开也是亏的，但是总比接下来亏的要强！人家整改后再营业那是长期的，人家也做了很长时间了，我们没法比的！还望傅老板谅解！我这边的酒水货品都要提前处理的！既然做完星期天停业，那在这之前我好处理一下！”5月22日显示：吴雪峰“你昨天在派出所说的三天能整改好，那就整改吧！傅老板：再给你三天整改期，再整改时间（2019年5月23号至2019年5月25号）整改政府部门检查的16项不合格（包含门店招牌）整改好后于5月26号上午8时交给我！期间因整改的原因导致我不能正常营业的相关租金要免掉！”，傅德春通过语音发送微信“最多不超过五天啊，3、5天，我跟你说这个门牌我不打包票的”。5月26日，吴雪峰“傅老板：上午我到店去看了，你这还没整改好！从整改通知单下来到现在已经半个月了！我没有时间围着你转！我现在要求解除合同，并要求你赔偿我相应的损失及退还我剩余的租金和押金！”。5月28日显示：吴雪峰“傅老板：我的物品已在2019年5月27号23点左右陆续拉出完毕，有监控和保安见证！你店内整改在你所说的三天时间的基础上又超出了几天你依然没有整改好，我将追究你的违约行为！在2019年5月19号晚交由你整改的钥匙，你丢掉吧，锁我将拿走（我自行购买）！”吴雪峰为证明傅氏羊肉馆至2019年5月28日仍未整改完毕，提交了5月26日至5月28日的照片及视频光盘。对此傅氏羊肉馆表示，真实性认可，吴雪峰于5月22日同意我方整改，说明其5月22日当天及之前仍是正常营业的；从照片中可以看出主体工程都已经施工完毕，只是一些收尾工作还没有做。傅氏羊肉馆陈述，营业执照和食品经营许可证都是需要自己办的。检查中因吴雪峰的招牌与备案不一致，故需要其重新申请。我于5月23日拿到钥匙，5月28日整改好，但吴雪峰5月27日就搬走了，我就没有通知他了。现在店铺已经可以正常经营了，只是因为房子空着，四类行业整治专项小组没有办法检查。涉案店铺的电费吴雪峰仅付过一次，其他都没有再付了。傅氏羊肉馆在本案中亦提交了涉案店铺已整改完毕的照片。对此，吴雪峰表示不清楚，其只关注工期。以上事实，有店面短期出租合同、收条、“证照联办”现场审核书、餐饮整治简明标准、餐饮行业整改要求项目、接处警信息公开表、微信聊天记录、照片、光盘及当事人陈述等证据在案证实。本院认为：傅氏羊肉馆与吴雪峰签订的店面短期出租合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。店面短期出租合同的抬头已载明出租店面单位为傅氏羊肉馆，傅德春作为该羊肉馆的经营者在落款处签名应认定为系代表其经营的个体工商户进行确认，故吴雪峰就店面短期出租合同起诉傅氏羊肉馆，不存在起诉错误的情形，故对傅氏羊肉馆认为吴雪峰起诉被告主体错误的抗辩理由，本院不予采纳。吴雪峰提交的2019年5月28日涉案店铺的照片显示傅氏羊肉馆当时尚未整改完毕，傅氏羊肉馆对此不持异议，故傅氏羊肉馆并未按照微信聊天的内容在3至5天内将店铺整改完毕，但是，吴雪峰在签订合同时已知晓姑苏区内多部门正在对餐饮业严格整治，双方在合同中亦明确对政府的整治需相互配合，吴雪峰在市场经营活动中应充分预估自身的风险，其在整改过程中未给予傅氏羊肉馆任何协助，亦未与傅氏羊肉馆协商、沟通整改完成的具体时间，在5月27日即单方搬离承租房屋，其当时并不具备解除合同的权利。吴雪峰在租期届满前单方搬离承租房屋，并起诉至法院要求解除租赁合同，考虑到出租人在一定期限内沟通督促要求承租人继续履行合同的机会，而傅氏羊肉馆于2019年7月1日的质证中要求继续履行合同，但吴雪峰再次明确拒绝继续履行，导致合同事实上已不能履行，故本院认定2019年7月1日作为本案合同解除的时间。傅氏羊肉馆在合同签订时已经明知市场管理部门正在整治餐饮行业，其对外短租餐厅应承担一定的市场风险，且吴雪峰在5月23日之后未使用餐厅进行营业，故自开始整改之日即2019年5月23日至7月1日期间的房屋租金，本院酌定吴雪峰与傅氏羊肉馆各半负担。吴雪峰应支付2019年3月20日至7月1日的房屋租金共计55000元，现傅氏羊肉馆已收取租金60000元，故应退还吴雪峰5000元。关于傅氏羊肉馆已收取的押金2万元，因涉案房屋的相关费用双方并未结清，傅氏羊肉馆收取的押金2万元在本案中暂不做处理，双方可在结算时一并处理。吴雪峰未就其整改期间误工费、营业损失费进行举证，且涉案店铺的整改系因行政管理行为所引发，故本院对吴雪峰主张的整改期间误工费、营业损失3万元，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十条之规定，判决如下：一、原告吴雪峰与被告姑苏区傅氏世家羊肉餐馆于2019年3月20日签订的店面短期出租合同于2019年7月1日解除。二、被告姑苏区傅氏世家羊肉餐馆于本判决生效之日起10日内退还原告吴雪峰房屋租金5000元。三、驳回原告吴雪峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半1150元，由原告吴雪峰负担1068元，被告姑苏区傅氏世家羊肉餐馆负担82元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 员 宁晓鹏二〇一九年十一月二十一日法官助理 任 彦书 记 员 闫高阳