云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终1102号上诉人（原审原告）：楚雄州吕合煤业有限责任公司。住所地：云南省楚雄彝族自治州南华县龙川镇长坡。法定代表人：王怀素，董事长。委托诉讼代理人：连勇，云南精益律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李凌翔，云南精益律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：楚雄市房地产综合开发经营有限公司.住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城镇环城西路338号附1号。法定代表人：周立荣，执行董事。委托诉讼代理人：潘学娅，云南佳信律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李建宏，男，白族，1967年3月27日生，楚雄市房地产综合开发经营有限公司总经理。代理权限：特别授权代理。上诉人楚雄州吕合煤业有限责任公司（以下简称吕合煤业公司）因与被上诉人楚雄市房地产综合开发经营有限公司（以下简称楚雄市房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省楚雄彝族自治州中级人民法院（2018）云23民初51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月30日进行调查。上诉人吕合煤业公司的委托诉讼代理人连勇、李凌翔，被上诉人楚雄市房地产公司的委托诉讼代理人潘学娅、李建宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕合煤业公司上诉请求：1.撤销（2018）云23民初51号判决；2.请求依法改判支持其诉讼请求，确认《“银溪苑”一期商品房购销协议》有效；3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案一审中上诉人提出了明确的诉讼请求，要求确认《“银溪苑”一期商品房购销协议》有效。一审判决书第17页第2自然段倒数第4、5、6行：“……上述商品房购销协议系双方的真实意思表示，协议内容系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、法规的规定，该商品房购销协议合法有效。……”该内容确认了《“银溪苑”一期商品房购销协议》合法有效，但一审判决的主文判项中并未对《“银溪苑”一期商品房购销协议》的合法有效性作出肯定性表述，而是直接以第三项判项“驳回原告楚雄州吕合煤业有限责任公司的其他诉讼请求”予以否定。一审法院未对上诉人的诉讼请求进行明确判别，直接导致裁判文书失去最基本的严谨性，前后矛盾。楚雄市房地产公司对《“银溪苑”一期商品房购销协议》的合同效力无异议，认为一审法院应该在判决主文的判项中确认该合同有效。吕合煤业公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认《“银溪苑”一期商品房购销协议》有效，判令楚雄市房地产公司继续履行双方签订的《“银溪苑”一期商品房购销协议》，将银溪苑4栋42套C2户型房屋备案到吕合煤业公司名下；2.判令楚雄市房地产公司返还多余款项1650480元；3.判令楚雄市房地产公司按照双方签订的《“银溪苑”一期商品房购销协议》承担违约责任，支付吕合煤业公司违约金5558400元（18528000元×30%）；4.判令本案保全费5000元、保全保险费107448元、律师费600000元、诉讼费由楚雄市房地产公司承担。在庭审过程中，吕合煤业公司将第一项诉讼请求变更为：依法确认《“银溪苑”一期商品房购销协议》有效，判令楚雄市房地产公司继续履行双方签订的《“银溪苑”一期商品房购销协议》，将银溪苑4栋尚未出售的40套C2户型房屋及1栋1－501号房屋、4栋4－1503号房屋备案到吕合煤业公司名下。一审法院经审理查明：2012年2月9日，吕合煤业与楚雄市房地产公司签订房地产合作开发协议，约定：双方合作开发楚雄市酱菜厂项目。合作方式：按照优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发、分段实施、乙方（吕合煤业公司）固定投资期及固定分红的合作方式，甲方（楚雄市房地产公司）负责办理项目的前期土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续，在手续完备的基础上，完成房屋及配套设施建设、完成销售工作。乙方在此期间合计投资该项目人民币贰仟万元整（20000000元），作为乙方在本项目的投资。甲方的权利和义务：1.负责办理本项目前期的概念性规划提案的设计工作，保证在2012年2月31日前作出最佳方案。2.负责本项目用地改变规划用途的土地使用权挂牌出让手续。3.负责图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续的办理。自本协议签订之日起5个月内，取得本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，保证本项目的顺利实施。4.负责本项目建设任务。乙方的权利和义务：1.按照本协议约定，乙方分三期对本项目进行投资，每期投资期固定为18个月。第一期投资壹仟万元，于本协议签订后10个工作日内打入甲方指定账户。第二期投资伍佰万元，于甲方土地摘牌成功后10个工作日内打入甲方指定账户。第三期投资伍佰万元，投入时间根据项目工程进度甲、乙双方另行商定。2.乙方在本项目的投资分红固定为投资额的50%，各期投入的资金分别于满18个月时，甲方将期满的投资和投资分红一次性支付给乙方。3.乙方承担自己分得利润的企业所得税。特别约定：1.若本项目在土地挂牌出让过程中，甲方未能竞得土地使用权，甲方必须在8个工作日内归还乙方的投资，并按乙方投资额向乙方支付3%/月（30天）的资金利息后，本协议终止，双方不视为违约。2.甲方用本项目开发建设的部分房屋作为乙方的投资抵押，本协议约定时限到期，乙方未能收回投资和本协议约定利润，抵押的房屋归乙方所有，并按1800元/平方米计价抵扣乙方未收回的投资和本协议约定利润（抵扣的房屋具体位置、面积、数量在项目规划审定后，双方补充协议确定，补充协议明确用于抵押的房屋，在本协议有效期内甲方不得销售）。3.乙方按本协议约定时限收回本金及项目利润后，无论本项目是否竣工，本协议自然终止。违约责任：双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务则视为违约，违约方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失。上述协议签订后，2012年3月1日，吕合煤业公司支付楚雄市房地产公司500万元。同年12月3日，吕合煤业公司支付楚雄市房地产公司600万元。2013年10月，楚雄市房地产公司归还吕合煤业公司500万元本金及支付资金占用费250万元。2013年12月2日，吕合煤业公司支付楚雄市房地产公司400万元。同年12月11日，楚雄市房地产公司将400万元退还吕合煤业公司。2014年5月20日，吕合煤业公司向楚雄市房地产公司支付400万元。2014年6月，楚雄市房地产公司支付吕合煤业公司资金占用费300万元。2014年7月15日，吕合煤业公司与楚雄市房地产公司签订房地产合作开发（协议）补充协议，约定：乙方第二期投资600万元期限已满，甲方根据项目推进及资金情况，要求乙方第二期投资给予延期，经双方协商达成一致同意延期：延期时间9个月（2014年6月8日-2015年3月8日）。延期投资回报率甲方按年24%支付。2015年6月8日，吕合煤业公司与楚雄市房地产公司签订房地产合作开发投资延期协议，约定：乙方的第二期投资（600万元），甲方根据项目推进及资金情况，要求乙方投资给予继续延期，经双方协商达成一致同意延期：延期时间22个月（2015年3月8日―2017年1月8日）。延期投资回报率甲方按年24%支付。2015年12月1日，吕合煤业公司与楚雄市房地产公司签订房地产合作开发投资延期协议，约定：乙方的第三期投资（400万元）期限已满。甲方根据项目推进及资金情况，要求乙方投资给予继续延期，经双方协商达成一致同意延期：延期时间13个月（2015年12月1日―2016年12月31日）。延期投资回报率甲方按年24%支付。2017年1月1日，吕合煤业公司与楚雄市房地产公司签订房地产合作开发投资延期协议，约定：乙方的第三期投资（400万元）期限已满，甲方根据项目推进及资金情况，要求乙方投资再给予继续延期，经双方协商达成一致同意延期：延期时间12个月（2017年1月1日―2017年12月31日）。延期投资回报率甲方按年24%支付。2017年1月8日，吕合煤业公司与楚雄市房地产公司签订房地产合作开发投资延期协议，约定：乙方的第二期投资（600万元），甲方根据项目推进及资金情况，要求乙方投资给予再继续延期，经双方协商达成一致同意延期：延期时间12个月（2017年1月9日―2018年1月8日）。延期投资回报率甲方按年24%支付。2017年10月31日，吕合煤业公司与楚雄市房地产公司签订提前终止房地产合作开发协议及相关补充协议、延期协议的协议书，约定：一、甲、乙双方同意于2017年9月30日提前终止双方自2012年2月9日―2017年1月8日期间签订的房地产合作开发协议及所有补充协议、延期协议。二、经甲、乙双方共同决算，终止协议，甲方应归还乙方人民币壹仟捌佰伍拾贰万捌仟元整（18528000元），其中：借款壹仟万元整（10000000元），利息捌佰伍拾贰万捌仟元整（8528000元）。三、甲方欠乙方的壹仟捌佰伍拾贰万捌仟元整（18528000元），作为乙方购买甲方开发的“银溪苑”一期商品房的购房款，具体事项在甲、乙双方同时签订的《“银溪苑”一期商品房购销协议》中明确。同日，吕合煤业公司与楚雄市房地产公司签订了“银溪苑”一期商品房购销协议，约定：一、甲方将其开发的“银溪苑”一期4栋C2户型42套商品房销售给乙方，甲方欠乙方的壹仟捌佰伍拾贰万捌仟元整（18528000元），转为乙方购买“银溪苑”一期42套商品房的购房款。二、甲方销售给乙方的42套商品房，按照甲方提交楚雄市建设局办理商品房预售许可证的该42套商品房销售价（附后）优惠8%定价。该42套商品房销售总价优惠8%后的总价为16877520元（大写：壹仟陆佰捌拾柒万柒仟伍佰贰拾元整），甲方尚欠乙方1650480元（大写：壹佰陆拾伍万零肆佰捌拾元整）。三、甲方开发的“银溪苑”一期房地产开发项目虽然取得了商品房预售许可证，但按照《云南省商品房预售款监管办法》及相关规定，《商品房购销合同》必须在建设局网站上网签备案，预售款必须打入甲方、建设局及银行三方协议确定的预售款监管专用账户。乙方购房款实际已经支付，但无法在预售款监管专用账户显示。甲、乙双方当前难以在建设局网站上网签备案《商品房购销合同》。因此，双方先签订本协议，待竣工验收后一个月内，甲方申请注销预售款监管专用账户，甲方及时通知乙方正式签订这42套现房《商品房购销合同》，届时一并进行清算了结甲方欠乙方的1650480元（大写：壹佰陆拾伍万零肆佰捌拾元整），可现金了结，也可用“银溪苑”其他商品房抵补。四、“银溪苑”一期4栋C2户型预测建筑面积为95.02m2，最终以实测建筑面积为准，进行决算，在上述款项中多退少补。五、本协议签订后，甲方销售给乙方的上述42套商品房，甲方不得向其他人销售。若发生甲方私自对上述42套商品房再次销售，则由甲方一次性偿还乙方壹仟捌佰伍拾贰万捌仟元整（18528000元）欠款，并承担乙方购房款（18528000元）30%的违约责任，若乙方提出不要上述42套商品房，则甲方不退还房款，不退还总价为16877520元（大写：壹仟陆佰捌拾柒万柒仟伍佰贰拾元整）。六、乙方对所购商品房进行处置时，甲方需配合乙方办理完善相关手续。之后，楚雄市房地产公司在销售“银溪苑”商品房过程中，将上述协议中约定的42套房屋中的4－1302、4－1103号房屋另行出售给他人，并进行了备案登记。至今，“银溪苑”一期项目未竣工验收，预售款监管专用账户也未注销。一审法院认为：关于吕合煤业公司要求楚雄市房地产公司将银溪苑4栋尚未出售的40套C2户型房屋及1栋1－501号房屋、4栋4－1503号房屋备案到吕合煤业公司名下的请求应否支持的问题。一审法院认为，2012年2月9日，吕合煤业公司与楚雄市房地产公司虽然签订的是房地产合作开发协议，但从该协议的内容来看，双方之间形成了民间借贷关系。吕合煤业公司、楚雄市房地产公司也认可双方之间是属于民间借贷关系。房地产合作开发协议签订后，吕合煤业公司按协议约定向楚雄市房地产公司的账户转入资金1500万元。之后，楚雄市房地产公司归还吕合煤业公司部分本金和支付了部分利息。2017年10月31日，吕合煤业公司、楚雄市房地产公司经协商，签订“银溪苑”一期商品房购销协议，约定楚雄市房地产公司将其开发的银溪苑一期4栋C2户型42套商品房销售给吕合煤业公司，楚雄市房地产公司尚欠吕合煤业公司的本息合计18528000元转为购房款，上述商品房购销协议系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、法规的规定，该商品房购销协议合法有效。因本案所涉款项之前是属于借款，并未转入预售款监管专用账户。难以在建设局网站上网签备案《商品房购销合同》，故双方约定先签订“银溪苑”一期商品房购销协议，待银溪苑一期项目竣工验收后一个月内，楚雄市房地产公司申请注销预售款监管专用账户，双方正式签订商品房购销合同。至今，银溪苑一期项目尚未竣工验收，预售款监管专用账户也未注销，双方未签订商品房购销合同，吕合煤业公司要求楚雄市房地产公司将银溪苑4栋尚未出售的40套C2户型房屋及1栋1－501号房屋、4栋4－1503号房屋备案到吕合煤业公司名下的条件尚未成就，故对吕合煤业公司的该主张不予支持，吕合煤业公司可在条件成就后再行主张自己的权利。关于楚雄市房地产公司应否返还吕合煤业公司多余的款项1650480元的问题。一审法院认为，虽然双方签订的银溪苑一期商品房购销协议中约定：届时一并进行清算了结甲方欠乙方的1650480元。但签订上述商品房购销协议至今已近一年半时间，银溪苑一期项目至今仍未竣工验收，且该款项也不属于工程不竣工验收就不能返还的情况，故对吕合煤业公司要求楚雄市房地产公司返还吕合煤业公司多余的款项1650480元的主张予以支持。关于楚雄市房地产公司应否支付吕合煤业公司违约金5558400元的问题。一审法院认为，双方签订的“银溪苑”一期商品房购销协议中约定：本协议签订后，甲方销售给乙方的上述42套商品房，甲方不得再向其他人销售。若发生甲方私自对上述42套商品房再次销售，则由甲方一次性偿还乙方壹仟捌佰伍拾贰万捌仟元整（18528000元）欠款，并承担乙方购房款（18528000元）30%的违约责任。在商品房购销协议签订后，楚雄市房地产公司私自将上述协议中约定出售给吕合煤业公司的42套商品房中的两套另行出售给他人，不论楚雄市房地产公司将其中的两套商品房另行出售给他人是基于何种原因，也不论后来吕合煤业公司、楚雄市房地产公司就楚雄市房地产公司已另行出售给他人的两套商品房是否协商确定了解决方案，楚雄市房地产公司已构成了违约，且吕合煤业公司也并未放弃要求楚雄市房地产公司承担违约责任，故楚雄市房地产公司应承担违约责任，向吕合煤业公司支付违约金。对于违约金的数额，在本案庭审中，楚雄市房地产公司提出双方约定的违约金过高，要求进行调整。吕合煤业公司也认为双方签订的“银溪苑”一期商品房购销协议中约定的违约金过高，对于违约金，吕合煤业公司主张按购房款18528000元的10%至15%来计算。根据楚雄市房地产公司的违约情况，楚雄市房地产公司应支付吕合煤业公司违约金241107元（16877520元÷42×2×30%）。关于楚雄市房地产公司应否支付吕合煤业公司保全保险费107448元、律师费600000元的问题。一审法院认为，双方对于实现债权的费用并无书面约定，且该两项费用并非必须发生的费用，故吕合煤业公司要求楚雄市房地产公司承担保全保险费及律师费缺乏依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：“一、由被告楚雄市房地产综合开发经营有限公司返还原告楚雄州吕合煤业有限责任公司1650480元；二、由被告楚雄市房地产综合开发经营有限公司支付原告楚雄州吕合煤业有限责任公司违约金241107元；三、驳回原告楚雄州吕合煤业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费165794元、保全费5000元，由被告楚雄市房地产综合开发经营有限公司负担。”二审中，双方当事人均未提交证据，对于一审法院认定的事实，本院予以认定。本院认为，吕合煤业公司与楚雄市房地产公司均一致认可《“银溪苑”一期商品房购销协议》系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、法规的规定，一审法院亦认为该协议为有效合同，但一审法院在判决主文中未对当事人有明确诉请的事项进行处理，存在不当之处，故本院确认《“银溪苑”一期商品房购销协议》为有效合同。二审调查过程中，上诉人吕合煤业公司明确表示对于一审判决的其余内容和判项没有异议，故本院依法对当事人没有提起上诉的一审判决内容及判项予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但在判决主文部分有处理不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省楚雄彝族自治州中级人民法院（2018）云23民初51号判决第一、二项，即“由被告楚雄市房地产综合开发经营有限公司返还原告楚雄州吕合煤业有限责任公司1650480元”，“由被告楚雄市房地产综合开发经营有限公司支付原告楚雄州吕合煤业有限责任公司违约金241107元”；二、撤销云南省楚雄彝族自治州中级人民法院（2018）云23民初51号判决第三项；三、楚雄州吕合煤业有限责任公司与楚雄市房地产综合开发经营有限公司于2017年10月31日签订的《“银溪苑”一期商品房购销协议》有效;四、驳回楚雄州吕合煤业有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费165794元、保全费5000元，由楚雄市房地产综合开发经营有限公司负担。二审案件受理费54008元，由楚雄市房地产综合开发经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王璟审判员  刘希审判员  范蕾二〇一九年十一月二十日书记员  杨博