湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6093号上诉人（原审原告）：张国桥，男，1958年1月20日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。被上诉人（原审被告）：湖南鑫根科技开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区南托街道南北大道89号湖南鑫根商业广场1栋写字楼101房。法定代表人：郑志洪。委托诉讼代理人：邹权，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：周胜友，湖南天地人律师事务所律师。上诉人张国桥因与被上诉人湖南鑫根科技开发有限公司（以下简称鑫根公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张国桥不服一审判决，向本院上诉，请求：1、判决撤销一审判决，依法改判；2、依法判令被上诉人承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。原审法院认定湖南居美家家具建材广场有限公司（以下简称居美家公司）已按约向上诉人交付涉案房屋是错误的。根据上诉人与居美家公司于2016年1月28日签订的《租赁合同》约定，租赁物电梯、消防楼梯地砖铺设护栏安装、外墙翻新、阳台封闭、通道及停车位的铺设、消防喷淋主管道的安装，居美家公司应于2016年5月1日前完工，达到交付使用标准。但是居美家公司并未按月履行义务，向上诉人交付符合约定标准的房屋。二、原审法院适用法律错误。2017年7月14日，上诉人与被上诉人签订的《协议书》第二条约定，被上诉人按照原《租赁合同》、原《会议纪要》所载明的内容履行，并非被上诉人承继居美家公司基于原租赁合同、会议纪要所产生的义务，而是被上诉人作为房屋所有权人与上诉人进行的重新约定。该条款明显免除了上诉人的合同义务，显失公平。依据合同法的规定，应当予以撤销。综上，为维护上诉人的合法权益，请贵院依法判决。被上诉人鑫根公司辩称：1、合同解除的通知符合合同的约定，从租房到今三年多没有收到一分钱的租金，解除通知也送达到了对方。上诉人确认解除合同无效，是没有理由的。2、上诉人要求延长租期的请求不合理，一审的诉讼请求没有任何事实和法律依据。请求维持原判。张国桥向一审法院起诉请求：一、确认鑫根公司于2017年11月8日向张国桥出具的《关于解除合同的函》无效，不具有解除合同的法律效力；二、合同约定的租赁期限变更为鑫根公司将房屋全部修缮完毕后开始计算，起租期自租赁期限开始一年后计算；三、鑫根公司承担本案全部诉讼费用。庭审中，张国桥增加一项诉讼请求为，请求依法撤销张国桥与鑫根公司于2017年7月14日签订的《协议书》第二条。一审法院经审理查明：2016年1月28日，出租方湖南居美家家居建材广场有限公司（以下简称居美家公司）（甲方）与承租方张国桥（乙方）签订租赁合同，甲方将位于湖南省长沙市天心区整体租赁给乙方使用。建筑面积为5691.289平方米。本租赁物的功能为酒店、银行、休闲、娱乐、餐饮、办公、商店等商业行为。合同对租赁期限、租赁费用、专用设施等事项进行约定，其中第二条约定，租赁期限为11年，即从2016年3月1日起至2027年2月28日止。第三条约定，租赁按22元／平方米／月标准收取，月租金为125208元。在租赁期限内（包含免租期），从第三年开始租金每年按年度租金总额的6%幅度上涨。甲方赠送乙方送修免租期为12个月。合同尾处居美家公司由叶长生签名并加盖公章，张国桥签名捺印。2016年6月17日，张国桥向居美家公司发出《申请解除合同合作的报告》，主要内容为：本人在施工和与居美家公司沟通中，发现问题严重，希望居美家公司同意和平解除合同为盼。2016年6月27日，居美家公司向张国桥发出《关于〈申请解除合同合作的报告〉的回函》，主要内容为:双方签订的租赁合同合法有效，双方应按约履行继续履行。2016年10月10日，因在履行租赁合同中，双方发生分岐，居美家公司、张国桥、鑫根公司召开了协调会议，并形成会议纪要。纪要明确承租方、出租方、租赁物所有方之间的关系，明确合同中承、租双方应按时完成的相关工程内容和时间，重新约定起租日期及交租日期。纪要尾处居美家公司由项益等人签名并加盖公章，张国桥签名，鑫根公司刘新旗等人签名。2017年3月，鑫根公司诉居美家公司租赁合同纠纷经该院审理后，作出(2017)湘0103民初662号民事判决书（以下简称662号民事判决书），依据判决，鑫根公司与居美家公司签订的《房屋及场地租赁合同》于2017年1月17日解除；居美家公司向鑫根公司返还租赁物。该文书于2017年4月24日生效。2017年7月3日，张国桥向鑫根公司发出《报告》，主要内容为：酒店（即鑫根建材广场2号楼）装修施工存在各楼层外墙面等处存在漏水问题，经酒店装修施工项目部会同鑫根曾部长现场查看，确认其中一部分属于原建筑遗留问题。为避免不必要的损失，望鑫根公司尽快拿出解决方案，以保障我方施工顺利进行。2017年4月4日，租赁物的消防设施移交。2017年7月12日，鑫根公司向张国桥发出《关于2＃栋漏水报告的回函》，主要内容为：已收到张国桥发出的函，当天已安排人员对漏水点进行查看，有几处确属我公司防水没做好所导致，现已安排人员，在2017年7月18日前对几处漏水点进行重新做油。2017年7月14日，鑫根公司（甲方）与张国桥（乙方）签订协议书，鉴于乙方与居美家公司签订了租赁合同,居美家公司系承租甲方房屋后出租给乙方,根据662号民事判决书,居美家公司与甲方所签订的租赁合同已经解除,乙方作为居美家公司承租人应搬出租赁物。现经甲、乙双方协商一致,就乙方向甲方继续租赁原租赁物事宜达成协议如下:一、甲方同意将乙方所承租的甲方位于湖南省长沙市天心区暮云经济开发区南北干道89号鑫根建材家居广场2号栋1至6楼整体(原乙方与居美家家居建材广场承租的租赁物),继续出租给乙方承租经营,在乙方与居美家公司所签订租赁合同期限届满之前,甲、乙双方的租赁关系依据本协议履行。二、在原租赁合同期满前,甲、乙双方同意按照原《租赁合同》)、原《会议纪要》所载明的内容履行。同时,甲方声明按原《租赁合同》、原《会议纪要》所载明的内容履行,并非甲方承继居美家公司基于原租赁合同、会议纪要所产生的义务,而是甲方作为房屋所有权人与乙方就乙方承租甲方租赁物的事宜进行的重新约定。合同尾处鑫根公司加盖公章，张国桥签名。2017年11月8日，鑫根公司向张国桥发出《关于解除合同的函》，主要内容为：根据租赁合同及相关会议纪要等，贵方承租我司所有房屋用于经营酒店。2017年10月11日，我司已致函贵方要求支付租金，但贵方收到催告函后仍未支付租金，我司依据双方所签订的合同依法向贵方提出解除合同，并由贵方承担一切损失。另查明，一、居美家公司已按约向张国桥交付涉案房屋，房屋一直由张国桥占有使用。二、鑫根公司以张国桥未付租金为由，向该院提起诉讼，该院受理案号为（2018）湘0103民初588号案件（以下简称588号案件），双方认可合同签订履行过程以588号庭审笔录为准。一审法院认为：张国桥就涉案房屋与居美家公司签订租赁合同，在居美家公司失去承租资格后，张国桥与涉案房屋所有人鑫根公司自行协商，于2017年7月14日签订协议书，双方成立了租赁关系。协议书第二条明确在原租赁合同期满前，按租赁合同、会议纪要的约定履行。租赁合同、会议纪要均由张国桥自行与居美家公司签订，且张国桥在签订协议书前已收受涉案房屋，对房屋状态了解，其与鑫根公司签订协议书时，对自身权利是清楚的，该条款应为双方真实意思表示，不存在显失公正。张国桥要求撤销该条款，该院不予支持。鑫根公司于2017年11月8日发出的关于解除合同的函，张国桥收悉后向该院提出异议。现鑫根公司已就解除合同事宜向该院另行提起诉讼，即588号案件。588号案件已对双方合同是否解除作出处理，本案不再处理。如上所述，双方均应遵守协议书、租赁合同、会议纪要的约定。张国桥要求变更租赁合同中的租赁期限，于法无据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回张国桥的全部诉讼请求。案件受理费1356元，由张国桥负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：张国桥就涉案房屋与居美家公司签订租赁合同，在居美家公司与房屋所有人鑫根公司解除合同后，张国桥与鑫根公司自行协商，鑫根公司同意将涉案房屋继续出租给张国桥承租经营，并于2017年7月14日签订协议书，双方成立了租赁关系。张国桥上诉称，《协议书》第二条明显免除了被上诉人的合同义务，显失公平，应当予以撤销。经审查，协议书第二条明确约定：在原租赁合同期满前，按租赁合同、会议纪要的约定履行。租赁合同、会议纪要均由张国桥与居美家公司签订，且张国桥在签订协议书前对自身权利清楚，该条款不存在显失公正，且张国桥亦未提供证据证实该条款具有可撤销的情形，故一审判决对张国桥要求撤销该条款的请求不予支持并无不当。另，张国桥在签订协议书前已收受涉案房屋，对房屋状态了解，故张国桥认为居美家公司未向其交付涉案房屋的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判处得当，依法应予维持。上诉人张国桥的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1356元，由上诉人张国桥负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十一月五日书记员  黄 佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。