江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终10160号上诉人（原审被告）：彭仁珍，女，1968年6月23日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：沈恬，江苏简恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆国勤，女，1976年11月19日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：刘毅，江苏道金律师事务所律师。原审被告：周利学，男，1969年1月15日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：沈恬，江苏简恒律师事务所律师。上诉人彭仁珍因与被上诉人陆国勤、周利学房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2019)苏0505民初4267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭仁珍的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回陆国勤的诉讼请求。事实和理由：彭仁珍及周利学未签署《房屋买卖协议》、《房屋买卖（居间）合同》，未授权中介对案涉房屋进行网签备案。陆国勤与周利学达成口头的房屋买卖合意，陆国勤承诺抵除案涉房屋的抵押而未履行，构成违约。陆国勤二审辩称，签订合同时周利学未披露房产是按份共有的事实，后续又无法取得周超杰的同意。陆国勤向一审法院起诉请求：一、解除双方于2018年3月23日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、周利学、彭仁珍退还2万元购房定金；三、周利学、彭仁珍支付违约金871206元；四、本案诉讼费用由周利学、彭仁珍承担。一审法院认定事实：2018年3月20日，陆国勤（乙方）与彭仁珍（甲方）、俞菊珍（中介方）签订房屋买卖协议一份，协议约定：“华美花园7幢2101室由彭仁珍女士出售给陆国勤（女士），现付定金2万元，总价186万，此房目前有按揭贷款129万元，其中在过户办理的过程中按揭贷款利息由彭仁珍女士承担，如果碰到政策贷款方面的问题不属于违约……今收到陆国勤定金2万元”。陆国勤与彭仁珍及中介方在该协议上签字。2018年3月23日，周利学（甲方、售房人）与陆国勤（乙方、购房人）、苏州百家行房产中介有限公司（丙方、居间方）三方签订《房屋买卖（居间）合同》一份，合同约定：“甲方自愿将坐落在苏州市高新区浒关镇华美花园7幢2101室的房屋出售给乙方，房屋所有权人为周利学、彭仁珍、周超杰，甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币186万元。乙方于2018年3月20日向甲方交付定金人民币2万元。合同第六条第一款约定：甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议。甲方保证该房屋符合国家及苏州市房屋上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律及经济责任由甲方承担。合同第六条第五款约定：甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的30%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿，双方中介费及其它费用由违约方承担。合同第八条其他约定事宜：1、甲方承诺该房屋产权满两年，若不满两年，房东承担增值税；2、甲方承诺该房屋内无户口，若有户口在产证走流程之前迁出；3、甲方交清物业费；4、房屋内有两笔贷款，经双方协商垫资的费用由双方共同出资，费用双方一人一半。同日，周利学、彭仁珍出具收条，收条上载明“今收到房屋定金20000元”。2019年3月21日，苏州百家行房产中介有限公司出具证明一份，证明内容为：“兹有我司参与经办的一笔房屋买卖交易出现卖方违约，存在合同或不能继续履行之风险，具体情况如下：苏州市高新区（虎丘区）华美花园7幢2101室房屋，卖方为周利学、彭仁珍夫妇及婚生子周超杰，买方为陆国勤女士，双方于2018年3月23日签订《房屋买卖（居间）合同》一份，该合同对当事人各方权利义务进行了详细且明确的约定。关于过户时间，因该房屋除当初从开发商购房的抵押贷款外，还存在二次抵押贷款情况，二抵债权人将该房屋不动产证扣押在其手中，卖方表示会及时还清两笔贷款，取回不动产权证，为表诚意，买方同意若通过第三方垫资方式涤除贷款抵押的，承担一半垫资费用。合同签订后，买方当日如约支付定金2万元，卖方收取定金后，却没有积极推进涤除抵押权程序，未取回不动产权证，无法完成后续资金托管等过户手续。陆国勤多次联系卖方并求助我司请求卖方继续交易。虽经我司工作人员沟通劝导，卖方仍多次违背自我承诺一再推诿、拖延交易，缺乏继续履行的意愿和行动。期间，为减少卖方一房二卖的违约风险，我司委托合作第三方苏州丰享房地产营销策划有限公司进行了《存量房出售居间代理委托协议》的网签备案。截止本说明出具时，该网签合同90天有效期已经过，卖方已多次拒接我司及买方陆国勤催告履行合同的语音电话”。又查明，周利学与彭仁珍系夫妻，周超杰为周利学、彭仁珍儿子。苏州市高新区浒关镇华美花园7幢2101室房屋为周利学、彭仁珍（40%）与周超杰（60%）按份共有，该房屋2015年11月26日第一顺位抵押，抵押金额63万元，2019年3月26日第二顺位抵押，抵押金额80万元。现涉案房产经阿里拍卖网估价为2731206元（询价时间点2019年9月12日）。以上事实，有房屋买卖（居间）合同、证明、收条以及庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，陆国勤与彭仁珍、周利学分别于2018年3月20日签订的《房屋买卖协议》、2018年3月23日签订的《房屋买卖(居间)合同》，是对于系争房屋的买卖事宜达成的合意，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。周利学、彭仁珍作为系争房屋的产权人，应于房屋交易过程中承担瑕疵担保责任，即保证房屋不存在影响交易的限制。现涉案房屋因抵押权尚未涤除致使双方的合同目的不能实现，虽然主观上周利学、彭仁珍有出卖的意愿，但是客观上并没有积极履行还款义务消除涉案房屋上的抵押权，周利学、彭仁珍作为房屋所有人，有义务保证在过户时享有对房屋合法并完全的处分权，现涉案房屋产权为周利学、彭仁珍与周超杰按份共有，周超杰目前客观上已经无法办理房屋过户手续，周利学、彭仁珍已属违约。陆国勤依据《房屋买卖(居间)合同》要求解除房屋买卖合同的主张，本院法院予以支持。合同解除后，周利学、彭仁珍应将已收取的定金2万元返还陆国勤。关于陆国勤主张的要求周利学、彭仁珍承担房屋差价损失871206元的诉讼请求，在签订买卖合同时周利学、彭仁珍并未告知陆国勤涉案房屋产权存在按份共有的情况，事后陆国勤才得知该事实，陆国勤在得知该情况后，仍然愿意与周利学、彭仁珍继续履行买卖合同，故陆国勤在明知涉案房屋有抵押且尚未涤除和存在按份共有人周超杰可能不愿签订买卖合同的情况下仍然与周利学、彭仁珍继续履行房屋买卖合同，主观上存在过错。关于周利学抗辩称陆国勤在签订合同时答应解决两笔贷款所以才同意卖房的意见，法院不予支持。根据拍卖评估价与房屋买卖合同中房价的约定，认定涉案房屋差价为871206元，并根据双方的过错程度酌情由周利学、彭仁珍向陆国勤承担60%的房屋差价赔偿责任，即522723.6元。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、陆国勤与周利学、彭仁珍签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖(居间)合同》解除。二、周利学、彭仁珍于判决生效之日起十日内返还陆国勤定金2万元。三、周利学、彭仁珍于判决生效之日起十日内向陆国勤赔偿损失522723.6元。四、驳回其他诉讼请求。案件受理费21540元，减半收取10770元，由周利学、彭仁珍负担6077元，陆国勤负担4000元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，当事人均未提供新证据。二审中，彭仁珍认可2018年3月20日的房屋买卖协议上彭仁珍签名属实。周利学认为2018年3月23日《房屋买卖（居间）合同》不是他本人签订。二审中，陆国勤称签订合同时未看到房屋的房产证，彭仁珍认可房产证在抵押公司处。本院认为：陆国勤与彭仁珍签订了《房屋买卖协议》后，又与周利学签订了《房屋买卖（居间）合同》，双方间房屋买卖合同关系成立。周利学称其未参与签订《房屋买卖（居间）合同》，但在一审质证中未对《房屋买卖（居间）合同》真实性提出异议，也未申请对其签名进行司法鉴定，故对周利学该陈述本院不予采信。彭仁珍称陆国勤承诺涤除案涉房屋抵押，未提供证据予以证明，陆国勤也予以否认，故其上诉认为陆国勤违约的理由不能成立。案涉房屋系彭仁珍、周利学与周超杰按份共有，虽然彭仁珍在与陆国勤签订协议时未出示房产证，但《房屋买卖（居间）合同》中已注明所有权人为彭仁珍、周利学、周超杰，陆国勤在签订合同时未审查彭仁珍与周利学是否取得周超杰的授权，导致合同无法继续履行，具有一定过错。一审判决认定合同解除后由彭仁珍和周利学承担60%的房屋差价损失，属合理裁量，并无不当。综上所述，彭仁珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21540元，由上诉人彭仁珍负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十一月二十九日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。