湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终4068号上诉人（原审原告）：郭忠亮，男，1983年3月12日出生，汉族，居民，住湖南省永州市冷水滩区。上诉人（原审原告）：邹红瑛，女，1986年8月29日出生，汉族，居民，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：郭忠亮，系邹红英之夫（特别授权）。被上诉人（原审被告）：永州市海通置业有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区。法定代表人：唐文彬。委托诉讼代理人：周耀军，湖南君义律师事务所律师（特别授权）。上诉人郭忠亮、邹红瑛因与被上诉人永州市海通置业有限公司（以下简称海通公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103号民初2721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。郭忠亮、邹红瑛上诉请求：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院作出的（2019）湘1103民初2721号民事判决；二、依法改判被上诉人因逾期交房暂时向上诉人支付的违约金20,196元；后续违约金以购房款660,000元以基数按每日万分之二计算违约金，直至达到交付条件并实际交付为止。三、依法改判被上诉人按《商品房买卖合同》第十条约定为上诉人办理自来水开户手续；四、依法改判被上诉人按国家法律规定，在取得竣工验收备案表、消防验收通过后向上诉人履行房屋交付义务；五、依法判决《合同补充协议》第三条、第四条、第十六条无效；六、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审的判决认定事实错误，适用法律错误。一、上诉人与被上诉人签订的《合同补充协议》第3条、第4条、第16条无效，因上述条款免除了被告的主要义务，排除了原告的主要权利；二、根据《建设设计防火规范》GB50016-2014、《建设工程消防规定》、《消防法》的规定，高层住宅建筑必须要经过消防验收后才能交付使用；三、被上诉人没有给上诉人办理水电开户手续。海通公司辩称：一、原一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、上诉人要求被上诉人支付违约金的请求与事实和法律不符，也缺乏合同依据，被上诉人延期交房时间仅为一个月，上诉人也已经收房入伙，并出具了相关的确认单，确认了延期交房时间为30天，同意被上诉人给予15个月物管费作为延期交房的补偿没有任何异议。三、上诉人要求办理自来水独立开户手续，缺乏合同依据，商品房买卖合同第十条明确约定，供水排水的交付条件是，交付时供水排水配套设施齐全，并与城市公共供水排水管道管网连接，达到接通条件，事实上被上诉人已经按照合同约定履行了全部义务，上诉人所购买房屋的供水排水设施齐全，能正常独立使用。四、上诉人要求在取得竣工验收备案表消防验收通过后，向上诉人履行交房义务，该要求与事实不符。事实上，被上诉人已经履行完毕房屋交付义务，上诉人也已经收房入伙。五、关于合同补充协议相关条款的效力问题，合同补充协议是合同双方真实意思的表示，也没有违反任何法律强制性规定，应当认定有效。综上，请依法驳回上诉人的所有上诉请求。郭忠亮、邹红瑛向一审法院诉讼请求：一、判令被告因逾期交房暂时向原告支付违约金20，196元（暂计算时间为2018年12月29日至2019年5月31日止，即660,000元×0.0002×153天），后续违约金以购房款66万元为基数按每日万分之二计算，至被告达到交房条件并实际交付为止；二、判令被告按《商品房买卖合同》第十条约定为原告办理自来水独立开户手续；三、判令被告按国家法律规定，在取得竣工验收备案表、消防验收通过后向原告履行交付房屋义务；四、判令《合同补充协议》第3条、第4条、第16条无效；五、被告承担案件诉讼费。一审法院认定事实：原、被告于2017年7月18日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于永州市冷水滩区育才路与翠竹路交汇处西北角“印象誉峰”的一单元7层701号房，预测建筑面积126.55平方米，其中套内建筑面积95.61平方米，购房金额66万元。该合同第九条商品房交付条件：1.该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已经取得房屋测绘报告。第十条商品房相关设施设备交付条件中的供水、排水约定“交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水挂网连接，达到接通条件”。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年12月28日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于十日）将查验房屋的时间、办理交房手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任，逾期在90日之内的，自第十一条约定的交房之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。2017年7月18日，买卖双方又签订了《合同补充协议》。其中第3条：本合同第十一条交付时间手续第（一）条增加以下约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；（2）买受人延期支付应当支付的任何款项（包括代收的款项、银行揭贷款和住房公积金贷款在约定的房屋交付日到期时未足额进入出卖人账户的，均视为买受人延迟付款），则出卖人有权拒绝履行房屋交付义务，出卖人亦不承担延期交房责任。（3）因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因导致出卖人延期交房的。（4）其他合法理由；第4条：本合同第十一条交付时间手续第（二）、（三）条增加以下约定：（1）该商品房在交付使用时只要符合本合同第九条约定条件的，买受人应无条件收房并办理交接手续。如遇商品房存在属于工程保修范围的质量问题，买受人有权要求整改，由出卖人按实情予以整改，买受人不得以此拒绝收房。若买受人因上述理由拒绝收房或拒绝办理交付手续的，视为出卖人已履行交房义务，出卖人不承担逾期交房责任。（2）本合同约定房屋交付日期到达之后的30日内，买受人应当由本人前往或委托持有公证授权委托书的代理人到房屋现场对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。超过本合同约定的交房日期30天该房屋视为出卖人已经交付，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。（3）该商品房的物业管理费、水电费等相关费用，自本合同约定该商品房交付之日起由买受人承担，买受人于商品房交付之日交纳以上费用后领取该商品房钥匙。（4）买受人为二人或二人以上联名购房的，收房时其中任何一人的收房行为视为其他联名购房人亦同意收房，任何一人收房行为的效力及于其他联名购房人。（5）买受人未交清该商品房全额房款及相关手续费、税费，出卖人有权不予交房给买受人，所造成延期交房的，出卖人不承担责任。（6）因本项目属于分期、分栋开发，故房屋竣工验收备案要待整期完成后才能办理，故出卖人无法在交付日前取得第九条规定的证明文件，买受人同意出卖人不承担逾期交付的违约责任。出卖人交付时达到通水、通电、基本道路畅通，工程发包方、承包方、设计方、监理方、勘探方五方验收合格，买受人视为可以交接房屋。第16条，本补充协议为《商品房买卖合同》的有效组成部分，买受人已充分理解本补充协议所有条款，凡与《商品房买卖合同》相冲突之处、不一致之处，以补充协议约定为准。合同签订后，原告已按合同约定履行付款义务。被告在履行合同过程中，于2018年12月15日向原告发出告知函，告知原告“由于11月份以来持续降雨、气温降幅较大、近日受50年一遇的强冷空气影响，迎来了冰冻天气，给我们的施工带来了极大的阻力。为保证高品质交房，我公司决定将原定的2018年12月28日交房推迟至2019年1月27日交房”；被告于2019年1月15日向原告邮寄了入伙通知书，告知原告于2019年1月28日下午到被告“印象誉峰”营销中心办理入伙手续，并告知了办理入伙手续需带齐的资料物件；被告于2019年1月18日在永州日报发出公告，告知“印象誉峰”业主：“印象誉峰”小区第1、2栋楼已经具备交房条件，请第1、2栋楼业主于2019年1月27日至2019年1月28日前来被告公司办理交房手续。原告收到告知书和入伙通知书后，没有到原告处接收房屋。2018年4月17日，被告向永州市水务运营发展有限责任公司交纳了业主自来水开户费用27,520元，于2017年12月26日交纳了服务费44,125.84元，办理了自来水开户手续，做到一户一表。2018年12月28日，工程发包方、承包方、设计方、监理方、勘探方五方在《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》上签字、盖章，验收结论均为“验收合格”，综合验收结论“合格”。2019年7月1日，永州市住房和城乡建设局受理了被告建设工程消防验收申请。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的商品房买卖合同及其补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，系有效合同。原告要求该院认定补充协议第3条、第4条、第16条无效，该院不予支持。关于工程验收，被告已于2018年12月28日取得五方验收合格记录，在没有其他证据否定该证据的情况下，应当认定为工程质量合格。双方在合同中约定的交房时间为2018年12月28日，被告实际交房时间为2019年1月27日至28日，应当认定为延期交房30日。依据《商品房买卖合同》第八条规定，逾期交房在90日以内的，按每日万分之一承担违约金，即被告应支付原告违约金1980元。被告提出延期交房是因降雨、冷空气、冰冻天气造成，应免除违约责任，因此观点没有合法有效的证据证明，且原告不予认可，该院不予采纳；被告辩称双方就违约金1980元的支付已经达成一致意见，双方同意由被告少收原告15个月的物业费抵扣。对此意见，因被告没有提交相关证据证明，且原告未予认可，该院不予采纳；原告提出应判令被告在取得竣工验收备案表、消防验收通过后向原告交房，因无法律依据，且与补充协议约定不符，该院不予支持；被告已按照商品房买卖合同及补充协议为原告交纳了水开户费用，办理了开户手续，故对于原告要求被告办理自来水独立开户的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，该院依法部分支持原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、限被告永州市海通置业有限公司自本判决生效之日起五日内支付原告郭忠亮、邹红瑛延期交房违约金1980元；二、驳回原告郭忠亮、邹红瑛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费305元，减半收取152.5元，由原告郭忠亮、邹红瑛负担82.5元，被告永州市海通置业有限公司负担70元。二审中，上诉人没有提供新的证据。被上诉人提供了一份证据：一份入伙手续确认单，拟证明上诉人已经收房，被上诉人已经履行完交房义务，上诉人已经同意被上诉人给予15个月物管费作为延期交房的补偿没有任何异议。上诉人质证：对其真实性没有异议。学校要我们出具这个水电开户证明，于是我们才在7月去开了这份入伙手续确认单，并且这是在一审开庭后才签的。本院认证：由于永州市海通置业有限公司没有上诉，应视为对其权利的放弃。二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实，该院予以确认。本院认为，本案争议焦点如下：一、被上诉人因逾期交房的违约金的缴纳问题。当事人双方按照合同约定的交房时间为2018年12月28日，被上诉人实际交房时间为2019年1月27日至28日，故应认定延期交房30日，按照《商品房买卖合同》第八条规定，逾期交房90日内的，按每日万分之一承担违约金，即被上诉人应支付上诉人违约金1980元。从被上诉人提交的《入伙手续确认单》看，双方约定的预期交房违约责任为15个月的物业管理费，与上述违约金数额相差不大；二、被上诉人已经按双方当事人签订的商品房买卖合同及合同补充协议办理了自来水开户手续，且永州市海通置业有限公司已经按照双方协议履行了义务，故上诉人提出被上诉人办理自来水开户的理由没有事实依据；三、根据合同补充协议及《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，和永州市住房和城乡建设局受理的建设工程消防验收申请，上诉人要被上诉人求取得竣工验收报备表、消防验收通过后履行交付义务，无法律依据且与双方约定补充条款不符。四、本案中双方当事人签订的商品房买卖合同及其补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应当认定合同有效，故上诉人提出依法判决《合同补充协议》第三条、第四条、第十六条无效的理由，本院不予支持。综上所述，郭忠亮、邹红瑛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费394元，由上诉人郭忠亮、邹红瑛负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  彭样平审判员  魏 蓉二〇一九年十一月二十九日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。