江西省南昌市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）赣01执异36号 异议人（被执行人）江西北洋食品添加剂有限公司。住所地：江西省南昌市桑海开发区。 法定代表人王首一，该公司董事长。 申请执行人涂志华，男，汉族，1971年7月13日出生，住江西省南昌市青山湖区。 被执行人江西省圣澳实业发展有限公司。住所地：江西省南昌市东湖区。 法定代表人吴桑红，该公司董事长。 被执行人江西省昊建实业发展有限公司。住所地：江西省南昌市西湖区。 法定代表人陈伟，该公司董事长。 被执行人王首一，男，汉族，1968年12月14日出生，住江西省南昌市东湖区。 被执行人陈春燕，女，汉族，1965年2月20日出生，住江西省南昌市东湖区。 被执行人熊衍文，男，汉族，1978年7月28日出生，住江西省南昌市高新技术开发区。 被执行人陈伟，男，汉族，1969年9月16日出生，住江西省南昌市东湖区。 本院在执行申请执行人涂志华与被执行人江西北洋食品添加剂有限公司（以下简称北洋公司）、江西省圣澳实业发展有限公司、江西省昊建实业发展有限公司、王首一、陈春燕、熊衍文、陈伟民间借贷纠纷一案中，被执行人北洋公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 北洋公司异议称，一、本院在执行本案时存在送达程序违法的情形。具体表现在：未依法向北洋公司送达执行通知书、执行决定书、报告财产令及其他执行裁定书，未依法通知北洋公司抽签确定评估机构，未送达资产评估报告。本案执行法官于2017年12月18日向江西经辉律师事务所万印云、万焕作送达了上述法律文书，但恢复执行后，北洋公司并未委托江西经辉律师事务所万印云、万焕作代理执行，且江西经辉律师事务所已于2017年8月9日从原江西省南昌市新建区新建大道716号旧址乔迁至江西省南昌市新建区礼步湖大道288号世纪万象广场A座写字楼17楼新址，原旧址已关闭执业。根据本院法院专递邮件详情单显示，本院送达执行通知书、报告财产令、执行裁定书、资产评估报告等法律文书的地址为江西经辉律师事务所旧址，收件人为万印云、万焕作，该份详单没有注明邮件收到日期，亦没有收件单位盖章，仅显示“同事收”，没有收件人或代收人签名。故北洋公司未实际收到上述法律文书，导致北洋公司无法对资产评估报告及时提出异议，严重损害公司合法权益。 二、江西同致房地产土地估价咨询有限责任公司（以下简称同致评估公司）向委托法院出具的赣同致[2017]（房估）第TZD2017000034号房地产估价报告，对南昌经济技术开发区昌北大道以北、下庄湖路以西房地产（以下简称案涉财产）价值评估存在大量漏评的情形。该评估报告未对案涉财产中的土地附着物进行评估，漏评了地下隐蔽管网、北洋大门、围墙、1500平方米污水处理设施、建筑物桩基、厂区路基等十几项内容，致使评估价格远低于案涉财产实际价值。 三、本院将案涉财产在网络司法拍卖平台上公开拍卖时，存在违法限制竞买人参与竞买的情形。案涉财产竞买公告用红字标注特别注意事项：“竞买人参与竞买上述房产、土地需符合南昌经济技术开发区管理委员会（以下简称经开管委会）的控规及产业规划，具体拍卖条件如下：一、拍卖成交后一个月内，竞得人须与该区签订《进区协议》或由该区出具同意办理过户的文件；二、竞得人引入的工业项目必须符合该区的产业布局和工业招商政策，并确保达到环保、无污染和可持续发展要求；三、该区的企业按照相关政策享有一定的优惠政策，但也必须符合该区招商条件，即竞得人投资强度须达到320万/亩，税收强度每年要达到20万/亩，同时竞得人不得享有原产权人北洋食品公司与该区签订《进区协议》约定的优惠政策；四、买受人必须按照《土地管理法》等有关法律规定的时间、竣工、达产，否则该区有权按照相关法律规定进行处置。有不明之处，可咨询该区工作人员罗科长：139××××3022”，这一特殊条件的设置限制了潜在的买受人竞买。 综合上述事实和理由，北洋公司请求撤销（2017）赣01执恢13号案件于2018年2月3日的司法网络拍卖行为。 为支持其异议请求，北洋公司提供了以下证据：一、江西中审资产评估有限公司（以下简称中审评估公司）于2017年11月29日出具的北洋公司昌北新厂实物资产价值报告书，该报告书含土建工程、1500平方米废水处理工程、桩基工程、路基土石方工程、购入钢材、电梯款、土地、资金占用利息费共八个项目，评估价值为22150.04万元。该报告书用以证明同致评估公司对北洋公司案涉财产评估价格过低，且存在漏评情形。二、案涉财产需纳入资产评估项目清单明细及图片信息，该明细共列明21项内容，含原材料仓库1#、原材料仓库2#、五金仓库、前甜菊糖车间、锅炉房、总配电间、甜菊糖车间、RA车间、研发楼、辅助楼、厂区大门及物流门卫室、厂区砖砌围墙438米及铁栏杆围墙290米、厂区污水处理站、厂区建筑主体桩基工程、厂区铺设碎石道路1900米、厂区120667平米填土方机械碾压平整、厂区外接晨鸣纸业热水管网工程、厂区给排水管网工程、签证单、土地、临时工棚等，用以证明同致评估公司出具的关于涉案标的物的评估报告漏评了10个项目，漏评项目为：厂区大门及物流门卫室、厂区砖砌围墙438米及铁栏杆围墙290米、厂区污水处理站、厂区建筑主体桩基工程、厂区铺设碎石道路1900米、厂区120667平米填土方机械碾压平整、厂区外接晨鸣纸业热水管网工程、厂区给排水管网工程、签证单、临时工棚等。三、上述案涉财产需纳入资产评估项目清单21个项目建筑施工合同以及相应的转款结算凭证，用以证明上述21项项目存在的真实性以及北洋公司为完成上述21项项目内容所支付的金钱对价。 本案在审查过程中，多次组织双方当事人进行调解，但均未达成一致意见。 本院根据当事人提交的证据材料，并经核实调查相关情况查明以下事实： 一、本院根据已经发生法律效力的由本院作出的（2015）洪民二初字第38号民事判决书，于2017年3月15日立案恢复执行涂志华与北洋公司等民间借贷纠纷一案，后作出执行通知书、报告财产令、（2017）赣01执恢13-1号、（2017）赣01执恢13-2号、（2017）赣01执恢13-3号执行裁定书，对案涉财产进行现场勘验，并委托同致评估公司对案涉财产进行价值评估，并将上述相关法律文书以及评估报告邮寄送达至本案原执行案（2015洪中执字第494号）被执行人委托代理律师万印云、万焕作所在的江西省经辉律师事务所，邮寄地址为江西省南昌市新建区新建大道716号。 二、2017年12月8日，本院就拟拍卖的案涉财产去函经开管委会，询问该涉案土地是否存在限制拍卖的因素以及参与竞买该涉案土地应具备什么资质条件或入园要求。2018年1月21日，经开管委会就北洋公司土地及地上房产拍卖事项复函本院，请本院支持以下事项：（1）、设置拍卖条件，并在拍卖公告中予以明确竞买人在拍卖成交后一个月内与经开区签订《进区协议》，或由经开区出具同意办理过户文件，否则办理过户的文件，否则拍卖成交无效，并予以退回保证金。（2）、竞得人引入的工业项目必须符合经开区的产业布局和工业招商政策，并确保达到环保、无污染和可持续发展要求。（3）、作为国家级经济技术开发区，落户经开区的企业按照相关政策享有一定的优惠政策，根据权利义务对等的原则，该宗土地的买受人税收强度等也必须符合经开区招商条件，即竞得人投资强度须达到320万/亩，税收强度每年要达到20万/亩，竞得人不再享受此前北洋公司与经开区签订《进区协议》约定的优惠政策。（4）、买受人必须按《土地管理法》等有关法律法规进行处置……。 三、2018年2月3日，本院以评估价的百分之七十，即以7057万元在淘宝网上挂网公开拍卖案涉财产，第一次拍卖流拍。2018年2月28日，本院以第一次拍卖起拍价的百分之八十，即5646万元在淘宝网上挂网第二次拍卖。2018年3月1日，江西赣江新区开发投资集团有限责任公司以最高价5646万元竞买成交，并依拍卖公告的要求，将拍卖尾款全数转入本院指定账户。 四、本院受理北洋公司提出的异议案后于2018年3月28日函询同致评估公司，要求同致评估公司对2017年9月19日出具估价报告编号为赣同致[2017]（房估）第TZD2017000034号房地产估价报告是否漏评地下隐蔽管网、北洋大门、围墙、1500平方米废水处理设施、桩基、厂区路基、电梯等地面附着物作出出面说明。同致评估公司于2018年3月30日向本院作出书面回函，称该公司作出的上述评估报告中的建筑安装工程费已包含地下隐蔽管网、围墙、厂区路基，不包含可移动的设备、设施价值，出具的评估结果是客观公正的，与估价对象目前实际状况和区域市场状况相符。 五、2018年4月下旬，本院就北洋公司提出的漏评项目再次实地勘验，其中10项漏评项目中，仅厂区大门及物流门卫室、厂区砖砌围墙及铁栏杆围墙、厂区污水处理站3项为直观可见。 六、2018年5月2日，本院再次函询同致评估公司，请同致评估公司就以下九项内容是否纳入估价范围以及未纳入估价范围的原因作出明确的书面说明：（1）、厂区大门、物流门卫室；（2）、厂区砖砌围墙438米、铁栏杆围墙290米；（3）、厂区污水处理站；（4）、厂区建筑主体桩基工程；（5）、厂区铺设碎石道路1900米；厂区120667平方米填土方机械碾压平整；（6）、厂区外接晨鸣纸业热水管网工程；（7）、厂区给排水管网工程；（8）、循环水池；（9）、临时工棚、变电站、自来水总闸管道。同致评估公司于2018年5月3日回函如下：（1）、厂区大门、物流门卫室未在委托方委托评估范围，故未评估；（2）、厂区砖砌围墙、铁栏杆围墙在评估报告中建筑安装费的附属工程费中已包含，故已评估；（3）、厂区污水处理站未在委托方委托评估的范围，故未评估。（4）、厂区建筑主体桩基工程在评估报告中建筑安装工程费的土建工程费中已包含，故已评估；（5）、厂区铺设碎石道路、厂区填土方机械碾压平整在评估报告的“五通一平”的场地平整费中已包含；（6）、厂区外接晨鸣纸业热水管网工程在评估报告的“五通一平”的通水中已包含。 本院认为，本案的争议焦点是：本案是否存在送达错误、漏评漏拍及限制竞买人的情形。 关于本案是否存在送达错误的问题。根据我国民诉法的规定，立案后执行法院应将相应的法律文书送达各方当事人（或委托代理人）。虽然万印云、万焕作曾经是涂志华与北洋公司等民间借贷纠纷一案〔（2015）洪中执字第494号〕的委托代理人，但因该案的原执行程序已经结束，恢复执行之后北洋公司等被执行人并未向本院提交重新委托万印云、万焕作作为本案代理人的书面材料。本院仍直接向万印云、万焕作送达恢复执行案件的相关法律文书，送达程序确有瑕疵。 关于本案是否存在漏评漏拍的问题。同致评估公司在2018年5月3日给本院的回函显示，厂区大门、物流门卫室及厂区污水处理站未在本院的委托评估范围，故未评估上述设施。由此可知，本案确实在委托评估过程中遗漏了厂区大门、物流门卫室及厂区污水处理站，未委托评估公司对上述附属物进行评估。当然因为未评估厂区大门、物流门卫室及厂区污水处理站，所以拍卖的标的物也未包含上述资产。 关于本案是否存在限制竞买人的情形。执行拍卖过程中，对执行标的物的现状、权利负担、瑕疵及特别注意事项等问题向社会公众公布，是为了让潜在买受人能够更加客观、真实了解拍卖标的物的实际情况，准确预估竞买该标的物可能带来的风险，避免竞买成功后在办理过户登记手续等方面可能存在的问题。本院函询经开管委会有关拍卖标的物的情况，正是上述工作要求的体现。实际上，本院在拍卖公告中仅是转述经开管委会对拍卖标的物在入园手续、规划环保等方面所应具备的条件，不属于针对拍卖标的物设置特别条件限制潜在竞买人。 综合上述情况后本院认为，本案并未设置特别条件限制潜在竞买人。送达程序虽存在瑕疵，但并非撤销拍卖的法定事由。但因该送达问题导致当事人无法获知本案评估财产的相关情况，致使案涉财产中的厂区大门、物流门卫室及厂区污水处理站未纳入评估范围，也未及时补充评估，损害了被执行人的利益，本院依法予以纠正。北洋公司请求撤销本院于2018年2月3日作出的涉（2017）赣01执恢13号案件的司法网络拍卖行为，理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定并经本院审判委员会讨论，裁定如下： 撤销本院于2018年2月3日对（2017）赣01执恢13号案件作出的司法网络拍卖行为。 如不服本裁定，可以在收到裁定书之日起十日内，通过本院向江西省高级人民法院申请复议，也可以直接向江西省高级人民法院申请复议。 审判长 刘 东 审判员 吴明军 审判员 郭小玲 二〇一九年十一月十五日 书记员 王 杏